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主辦單位：臺北市都市更新處執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

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課程講師| 謝慧柔

現職|臺北市都市更新處更新企劃科

劃定更新單元要點與注意事項

臺北市106年度都市更新重建教育訓練一般民眾專班


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簡報大綱

壹、何謂更新地區及更新單元

貳、更新地區及更新單元劃定法源及概況

參、更新單元相關檢討

肆、修法及案例分享

基本概念

臺北市自行劃定更新單元重建區段作業須知

臺北市自行劃定更新單元召開範圍內說明會及相鄰土地協調會須知

臺北市自行劃定更新單元相關檢討及指標審查


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壹何謂都市更新何謂更新地區更新單元


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目的：為促進都市土地有計畫之再

開發利用，復甦都市機能，改善居

住環境，增進公共利益，特制定本

條例。【都市更新條例第1條】

定義：係指依本條例所定程序，在都

市計畫範圍內，實施重建、整建或維

護措施。【都市更新條例第3條】

係指拆除更新地區內原有建築物，重新建築，住戶安置，改進區內公共設施，並得變更土地使用性質或使用密度。【都市更新條例第4條】

係指改建、修建更新地區內建築物或充實其設備，並改進區內公共設施。【都市更新條例第4條】

係指加強更新地區內土地使用及建築管理，改進區內公共設施，以保持其良好狀況。【都市更新條例第4條】

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何謂更新更新


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1967年臺北市升格院轄市，因應都市未來發展需要，類都市更新都市發展計畫產生

1973年都市計畫法修訂，增訂舊市區更新專章

1983年臺北市都市更新實施辦法發布實施

1974年工務局設都市計畫處

1977年都市計畫處設都市更新科

1993年都市計畫處升格為都市發展局

1993年臺北市都市更新實施辦法增訂獎勵更新專章

1991年公布臺北市獎勵民間投資興辦都市更新申請須知

1998年公布中央都市更新條例

2000年公布都市更新條例相關子法

民間參與投資意願低

提高容獎方式鼓勵民間投資

2004年成立臺北市都市更新處

都市更新法令沿革

2016年公布臺北市公辦都更實施辦法

2017年中央啟動都市更新條例修法行政院會通過核轉立法院審議中


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一個更新地區範圍應至少包括一個以上更新單元

✓ 更新地區：係政府經調查建築物、實質環境之公共安全、公共交通、公共衛生、都市機能、社會治安及保存維護需求等劃設，其範圍可能包括數個街廓。

✓ 更新單元：由所有權人根據政府劃定更新地區或自行提出申請，可單獨實施都市更新事業的範圍。係指可單獨實施都市更新事業之分區【都市更新條例第3

條】。

更新單元=更新事業計畫範圍

區段劃分

維護區段

整建區段

重建區段(權利變換計畫範圍)

【都市更新條例第3條】

更新地區及更新單元


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整體流程

都市計畫地區

未經劃定更新地區

都市更新計畫

民間辦理更新

更新地區劃定

政府辦理更新

【都市更新條例第11條】【都市更新條例第10條】

都市更新計畫：• 開發指導計畫• 劃定更新單元或擬定該計畫區更

新單元劃定基準

都市更新事業概要(目前暫不受理)

都市更新事業計畫

更新單元劃定

都市更新事業計畫：• 土地及合法建築物所有權人

3/5人數、2/3面積同意• 劃定重建、整建及維護區段• 確定容積獎勵額度、建築規劃

及設計• 更新財務規劃擬定

協議合建/其他區段徵收/徵收/市地重劃

【都市更新條例第5條、第6條優先劃定、第7條迅行劃定】


實施計畫權利變換

計畫執行

更新成果備查

監督與管理

權利變換計畫：• 共同負擔計算、分配單元規劃• 更新前後權利價值估價• 他項權利轉載、不參與者補發

補償金

都市更新綱要計畫


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貳更新地區及更新單元劃定法源及概況


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法源及劃定概況

更新地區劃定採雙軌制

都市計畫

都市更新

通盤檢討(#26) 個案變更(#27) 民間自提(#24)

依據發展情況，並參考人民建議作必要之變更。

1.因戰爭、地震、水災、風災、火災或其他重大事變遭受損壞時。

2.為避免重大災害之發生時。3.為適應國防或經濟發展之需要時。

4.為配合中央、直轄市或縣（市）興建之重大設施時。

土地權利關係人為促進其土地利用，得配合當地分區發展計畫，自行擬定或變更細部計畫，並應附具事業及財務計畫，申請當地直轄市、縣（市）（局）政府或鄉、鎮、縣轄市公所依前條規定辦理。

優先劃定(#6)

1.建物窳陋且非防火構造或鄰棟間隔不足。2.建物因年代久遠有傾頹或朽壞之虞、排列不良或道路彎曲狹小。

3.建物未符合都市應有之機能。4.建物未能與重大建設配合。5.具有歷史、文化、藝術、紀念價值，亟須辦理保存維護。

6.居住環境惡劣。

迅行劃定(#7)

1.因戰爭、地震、火災、水災、風災或其他重大事變遭受損壞。

2.為避免重大災害之發生。

3.為配合中央或地方之重大建設

整建或維護(#8)

採整建或維護方式處理之更新地區，得逕由各級主管機關劃定公告實施之。

全面調查評估(#5)

應就都市之發展狀況、居民意願、原有社會、經濟關係及人文特色，進行全面調查及評估。

政府提出

舊市區更新(#63)

直轄市、縣（市）（局）政府或鄉、鎮、縣轄市公所對於窳陋或髒亂地區認為有必要時，得視細部計畫劃定地區範圍，訂定更新計畫實施之。

更新地區


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89、91年依都更條例劃設

2000、2002年依都更條例公劃更新地區 189處310.84公頃

係將1993年本府依發展之先後順序、地區衰敗程度、考量民眾意願、配合重大建設、社會關係、經濟發展，所公告選定之167處「獎勵都市更新實施地區」，依據都市更新條例第6條原則檢討整合，重新劃定189處更新地區。

都市更新條例第6條 (地區)

有下列各款情形之一者，直轄市、縣（市）主管機關得優先劃定為更新地區：

1. 建築物窳陋且非防火構造或鄰棟間隔不足，有妨害公共安全之虞。

2. 建築物因年代久遠有傾頹或朽壞之虞、建築物排列不良或道路彎曲狹小，足以妨害公共交通或公共安全。

3. 建築物未符合都市應有之機能。

4. 建築物未能與重大建設配合。

5. 具有歷史、文化、藝術、紀念價值，亟須辦理保存維護。

6. 居住環境惡劣，足以妨害公共衛生或社會治安。

都市更新條例第11條 (單元)

未經劃定應實施更新之地區，土地及合法建築物所有權人為促進其土地再開發利用或改善居住環境，得依主管機關所定更新單元劃定基準，自行劃定更新單元，依前條規定，申請實施該地區之都市更新事業。

更新地區更新單元

法源及劃定概況


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2000、2002年依都更條例公劃更新地區 189處310.84公頃

19年間公劃92處224.76公頃依都市計畫劃設 24處179.27公頃、依都市更新條例劃設 68處55.84公頃)

(統計至106年12月31日)

24處 77處281處完工動工中劃定更新地區

劃定面積

535.60公頃

動工面積完工面積

9.79公頃 22.04公頃

更新地區/更新單元執行成果

完工動工中自劃更新單元

劃定面積動工面積完工面積

44處 45處1068處

264.30公頃 8.90公頃 9.04公頃

審議+核定

劃定面積

劃定面積

審議+核定

334處

71.21公頃

149處

56.30公頃

1998年公布中央都市更新條例

2000年公布都市更新條例相關子法

1999年 921大地震更新地區更新單元


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臺北市都市計畫整合查詢系統http://www.bim.udd.gov.taipei/UDDPlanMap/?recode=1#



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臺北市都市更新處網頁/便民服務https://uro.gov.taipei/Default.aspx



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叁更新單元檢討基本概念/流程說明臺北市自行劃定更新單元重建區段作業須知臺北市自行劃定更新單元召開範圍內說明會及相鄰土地協調會須知臺北市自行劃定更新單元相關檢討及指標審查


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更新單元事業計畫權利變換/協議合建

更新構想實質規劃房地價值分配

1.調查產權現況

2.調查環境現況

3.規劃構想

4.公有土地參與

5.居民意願初探

1.確定實施者

2.申請容積獎勵

3.建築設計

4.拆遷安置計畫

5.財務計畫

提出初步更新整體計畫構想，並確定更新單元範圍，調查公、私土地及建物參與更新之意願

取得同意比例法定門檻較高，如經市政府核定，可據以實施或擬定權利變換計畫。都市更新事業計畫主要是在確定容積獎勵項目與額度、建築設計及財務計畫

當更新後的「建築設計」在事業計畫被確定下來後，才能針對更新前、後權利價值估價及選配更新後的房地，這就是「權利變換計畫」要做的事。

1.價值評估

2.權利變換意願

3.申請分配

4.公開抽籤

5.舊違章戶處理

自劃更新單元-基本概念/流程說明


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自劃更新單元面積未達一千平方公尺或自劃跨街廓更新單元中面積未達一千平方公尺之街廓。(次數不得少於二次、期間間隔不得少於三十日)自劃更新單元毗鄰土地之建築物已建築完成且達三十年以上。自劃更新單元所在街廓內相鄰土地面積合計未達一千平方公尺。

劃定更新單元申請評估

街廓內相鄰土地協調會調查所有權人參與意願檢核鄰調範圍納入單元

更新單元範圍內說明會調查所有權人參與意願

申請人(土地及合法建物所有權人)送件申請檢附文件參閱須知第17條、民間申請自行劃定更新單元指標審查範本\更新單元範圍檢討書範本

➢臺北市都市更新自治條例第12、13、15條➢臺北市自行劃定更新單元重建區段作業須知

臺北市自行劃定重建更新單元召開更新單元範圍內說明會及相鄰土地協調會須知 (102.01.01)

單元所在完整街廓或適當範圍提出整體規劃構想

參與意願調查表(新格式)

申請人於審核通過後六個月內擬具事業概要或事業計畫報核，逾期重新申請同一申請人於六個月期限內不得變更範圍，且不得申請與原案範圍重疊之單元

毋須鄰協

(

作業須知第十三條)

六個月內



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更新單元申請資格

• 申請人必須為土地「及」合法建物所有權人（有謄本）

• 若所有權人僅有土地所有權，須另找合法建物所有權人

聯名申請

• 都市更新條例第11條

• 臺北市都市更新自治條例第12、13、15條

• 臺北市自行劃定更新單元重建區段作業須知

• 臺北市自行劃定重建更新單元召開更新單元範圍內說明會及相鄰土地協調會須知

• 臺北市受理民間申請自行劃定更新單元重建區段申請書表格式

更新單元申請法令規定



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1 為完整之計畫街廓

2 街廓內面積2000平方公尺以上

3 街廓內鄰接2條以上之計畫道路，面積大於該街廓1/4且在1000平方公尺以上

4 一次更新完成且面積在1000平方公尺以上，面積500平方公尺以上提經審議會審議通過

5 跨街廓更新單元之劃設，採整體開發

6 因地震遭受損壞建築物，經所有權人人數及面積均在8/10以上同意，或整建維護方式辦理

臺北市都市更新自治條例第12、13條

新更單元劃定規模



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臺北市自行劃定

更新單元重建區段作業須知103年08月13日府都新字第10232251500號令修正103年09月03日實施


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6 提送臺北市都市更新及爭議處理審議會程序

5 辦理鄰地協調會及公辦鄰地法令說明會規定

4 畸零地處理規定

3 應排除於自劃更新單元外規定

2 申請跨街廓更新單元申請人資格

1 自劃更新單元處理方式規定



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1.自劃更新單元處理方式規定

三、本作業須知適用範圍為依都市更新條例(以下簡稱本條例)第十一條規定申請自劃更新單元且全部或部分採重建方式處理者。

說明：

一、考量自劃更新單元後續擬具都市更新事業概要(或事業計畫)，依更新單元範圍內建物特性、保存方式及所有權人意願，其處理方式可能包含重建、整建及維護等情形，故修正申請自劃更新單元範圍內全部或部分採重建方式處理者，即須依本作業須知辦理。

二、至於劃設整建維護更新單元部分，依本自治條例第八條規定另訂定「臺北市都市更新整建維護實施辦法」規定辦理。



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2.申請跨街廓更新單元申請人資格

說明：

一、查本府九十九年六月七日修訂公告「臺北市土地及合法建築物所有權人申請自行劃定更新單元(重建區段)作業須知」(一０二年一月一日廢止)之參、五、(五)規定：「跨街廓更新單元…，並各街廓應至少土地及合法建築物所有權人1人以上同意」，因此有關申請自劃跨街廓更新單元之申請人係由各街廓土地及合法建築物所有權人至少一人以上共同提出。

二、為使申請自劃跨街廓更新單元之申請人更臻明確，避免爭議，本點新增第二項有關申請自劃跨街廓更新單元應由各街廓土地及合法建築物所有權人至少一人以上共同提出申請。

四、臺北市(以下簡稱本市)未經劃定應實施更新之地區，土地及合法建築物所有權人(以下簡稱申請人)申請自劃更新單元，應符合本自治條例第十二條規定之劃定基準及臺北市未經劃定應實施更新之地區自行劃定更新單元建築物及地區環境評估標準規定。申請自劃跨街廓更新單元者，應由各街廓土地及合法建築物所有權人至少一人以上共同為之。


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3.應排除於自劃更新單元外規定

五、自劃更新單元範圍有本自治條例第十五條第三項規定或下列情形之一者，應予排除於自劃更新單元範圍外：

(一)本府公告劃定之更新地區。(二)依本條例第十九條規定向本府報核都市更新事業計畫範圍。

但都市更新事業計畫已失其效力者，不在此限。(三)依文化資產保存法指定之古蹟。(四)經政府徵收且開闢完成之公共設施用地。但經該公共設施管

理機關表示同意納入一併更新者，不在此限。(五)依臺北市都市更新整建維護實施辦法核准補助之整建維護單

元。但自工程竣工查驗後滿五年以上者，不在此限。(六)都市計畫書規定以區段徵收、市地重劃或其他方式之整體開

發地區，或依都市計畫法第二十七條之一規定，於都市計畫變更時要求土地權利關係人提供或捐贈回饋者，其都市計畫變更範圍內之土地。但都市計畫書規定得辦理都市更新者，不在此限。

自治條例第十五條第三項第一項之基地位於保護區、農業區、依山坡地保育利用條例第三條規定劃定之山坡地、適用臺北市山坡地開發建築要點地區或空地過大者，不受理其申請。

說明：

有關土地權利關係人應依都市計畫書辦理捐贈回饋義務及開發，倘土地權利關係人擬再藉由都市更新方式開發，申請都市更新容積獎勵，將會降低其應捐贈回饋義務之負擔，且都市更新容積獎勵亦會增加其開發強度及並對環境有較高之影響。



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4.畸零地處理規定

說明：

申請自劃更新單元範圍涉及畸零地之情形多樣，其中部分畸零地經考量宜與鄰地合併開發為宜，例如鄰地未鄰接建築線、畸零地位於既成巷道有通行必要、畸零地與鄰地地主為同一人…等情形，因此修正本點第一項新增但書規定。

六、自劃更新單元範圍非屬完整街廓時，不得造成自劃更新單元鄰接土地成為畸零地，並應由建築師簽證確認。但經都發局認定或本市都市更新及爭議處理審議會（以下簡稱審議會）決議審認該畸零地以排除於自劃更新單元範圍外為宜者，不在此限。

同一宗建築基地範圍或同一宗建築基地之連棟建築物因部分拆除，申請部分基地範圍分割納入自劃更新單元範圍者，應經建築師簽證符合建築基地法定空地分割辦法及建築師或相關技師簽證符合未拆除之建築物相關結構安全補強之處理方式，並報經主管機關同意。

自劃更新單元毗鄰之計畫道路未經本府徵收且未開闢者，申請人以納入自劃更新單元為原則；如申請人未納入自劃更新單元時，仍需協助開闢該計畫道路或留設私設通路以供通行。

計畫道路

住三

更新單元



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25

5.辦理鄰地協調會及公辦鄰地法令說明會規定

十、本府受理自劃更新單元申請案，有下列情形之一者，申請人應於送件前辦理自劃更新單元所在街廓內相鄰土地協調會並調查土地及合法建築物所有權人參與更新之意願：

(一)自劃更新單元面積未達一千平方公尺或自劃跨街廓更新單元中面積未達一千平方公尺之街廓。

(二)自劃更新單元毗鄰土地之建築物已建築完成且達三十年以上。

(三)自劃更新單元所在街廓內相鄰土地面積合計未達一千平方公尺。

鄰地協調會

十二、本府受理自劃更新單元申請案，有下列情形之ㄧ者，都發局應辦理自劃更新單元所在街廓內相鄰土地法令說明會，並調查相鄰土地及其合法建築物所有權人參與更新之意願︰

(一)自劃更新單元面積未達一千平方公尺。

(二)自劃更新單元所在街廓內相鄰土地面積合計未達五百平方公尺。

(三)申請人無需依第十點規定辦理相鄰土地協調會，經相鄰土地及其合法建築物所有權人向本府陳情納入自劃更新單元。

(四)經審議會決議應辦理。

公辦法令說明會

十三、自劃更新單元所在街廓內相鄰土地位於下列範圍之一者，得免依第十點至前點規定辦理：

(一)已向本市建築管理工程處申報開工之建築基地。

(二)自申請自劃更新單元之日前十五年內已取得使用執照之建築基地。

(三)已依本條例規定向本府報核之都市更新事業計畫。

免辦鄰地協調



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一階段審查(102年1月1日以後)

申請劃定更新單元

一般案件，檢附:1.申請書2.區位檢核、非屬山坡地、空地過大、無涉及畸零地

3.環境評估標準表4.非完整街廓依規定召開鄰地協調會

5.召開更新單元範圍內說明會6.擬具更新單元指標及範圍檢討書

危險建物，檢附:1.申請書2.區位檢核、非屬空地過大、無涉及畸零地

3.經主管機關認定之證明文件4.8/10土地及合法建物所有權人同意書5.擬具更新單元指標及範圍檢討書

面積500~1000㎡或畸零地或特殊案情送都市更新及爭議處理審議會審議更

新處審查

市府核准更新單元範圍

審議通過

審查通過

審查不符

駁回申請

審查不符

駁回申請

審查不符

駁回申請

審查通過

1.海砂屋視同災損建物，免檢討基地規模及評估符合3項指標建物(自治條例§13)。

2.擴大基地納入鄰房辦理都更，須經基地規模及指標評估等相關檢討。

6. 提送臺北市都市更新及爭議處理審議會程序


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臺北市自行劃定更新單元召開

範圍內說明會及相鄰土地協調會須知101年11月15日臺北市政府（101）府都新字第10131760100號令修訂發布


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1辦理方式

2檢附資料

3鄰地協調

第三條、於送件前應召開更新單元範圍內說明會，並依下列方式辦理：

(一)召開時間：應於申請送件前六個月內為之。(二)召開地點：應於更新單元範圍所在區里或鄰近周邊地區，且可容納應受通知人之場所。(三)通知對象：應通知更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人、里長及臺北市都市更

新處。(四)公告方式：

1.公告資料應於召開會議前十日(會議當日不計入日數) 張貼於當地里辦公處或申請範圍周邊之公告牌，並拍照存證。

2.公告資料應包括會議日期、地點、更新單元位置及範圍等，並由申請人簽名或蓋章。(五)通知方式：

1.開會通知單應於召開會議前十日(會議當日不計入日數)通知。2.通知可採自行送達(應製作簽收清單)或交由郵政機關以掛號附回執(雙掛號)方式送達。3.開會通知單應包括會議日期、地點、更新單元位置及範圍等，並由申請人簽名或蓋章。

(六)召開會議注意事項：1.會議主席由申請人或其委託人擔任；主席由委託人擔任時，應出示委託書，並載明於會議紀錄。

2.會議簡報資料應包括都市更新相關法令規定及程序、申請劃定更新單元位置及範圍、規劃構想、意願調查期間等。

(七)申請人應於召開會議後寄發會議紀錄予通知對象。(八)申請人應訂定一定期間辦理意願調查，其期間不得少於十四日；意願調查表之內容及

格式由都發局定之。(九)申請人應於意願調查期間截止後統計土地及合法建築物所有權人意願（依建築基地或

各棟建築物分別統計），並將意願調查統計結果寄發予通知對象。


範圍內說明會及相鄰土地協調會須知


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1辦理方式

2檢附資料

3鄰地協調

第四條、申請人依前點辦理者，應檢附下列資料送本府審查：

(一)公告資料及張貼照片(應載明張貼時間與地點)。

(二)通知對象清冊。

(三)開會通知單暨意願調查表。

(四)開會通知單掛號函件執據 (交由郵政機關送達者應檢附郵寄執據正本，並有郵戳為憑；採自行送達者則應檢附證明文件)。

(五)會議簽到簿；會議主席由委託人擔任時，應檢附委託書。

(六)會議簡報資料。

(七)會議紀錄(主席及紀錄人員均應簽名)及會議當日照片(應載明召開時間與地點)。

(八)寄發會議紀錄及意願調查統計結果予通知對象之證明文件。

(九)所有權人意願調查統計結果及意願證明文件。

(十)土地及合法建物所有權人清冊。




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1辦理方式

2檢附資料

3鄰地協調

第五條

申請人依規定應召開相鄰土地協調會時，準用第三點及第四點規定辦理。但通知對象應為更新單元所在街廓內相鄰土地及合法建築物所有權人、里長及臺北市都市更新處。




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會議名稱鄰地協調會(非屬完整街廓) 更新單元範圍內說明會

辦理條件

及

會議次數

自劃更新單元面積未達一千平方公尺或自劃跨街廓更新單元中

面積未達一千平方公尺之街廓。

至少2次以上間隔不少於30日

自劃更新單元毗鄰土地之建築物已建築完成且達三十年以上。

自劃更新單元所在街廓內相鄰土地面積合計未達一千平方公尺。

至少1次以上

確實更新單元範圍內外之意願

調查作業及相關檢討

至少1次

通知對象街廓內相鄰土地及合法建物所有權人、里長

臺北市都市更新處

範圍內土地及合法建物所有權

人、里長、臺北市都市更新處

辦理人及

會議主席

開會通知單應加蓋申請人印章

會議主席由申請人或其委託人擔任(會議記錄載明並檢附申請人委託書)

會議地點應於更新單元範圍所在區里或鄰近周邊地區，且可容納應受通知人之場所

會議公告應於召開會議前10日(會議當日不計入日數)張貼於當地里辦公處或申請範圍周邊之公告牌並拍照存

證。公告資料應加蓋申請人印章。

通知送達開會通知單及參與意願書或同意書應於召開會議前10日(會議當日不計入日數)通知

可採自行送達（簽收清單）或交由郵政機關以掛號附回執(雙掛號)方式送達

意願調查會議後寄發會議紀錄通知及辦理所有權人意願調查(期間不得少於14日)

注意更新單元範圍內說明會及鄰地協調會開會通知單

若未於前開期限內回覆，則不能視為無意願參與本次更新單元!!!




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臺北市自行劃定更新單元

相關檢討及指標審查- 更新單元相關檢討

- 臺北市未經劃定應實施更新之地區自行劃定更新單元建築物及地區環境評估標準


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整體流程

都市計畫地區

未經劃定更新地區

都市更新計畫

民間辦理更新

更新地區劃定

政府辦理更新

【都市更新條例第11條】【都市更新條例第10條】

都市更新計畫：• 開發指導計畫• 劃定更新單元或擬定該計畫區更

新單元劃定基準

都市更新事業概要(目前暫不受理)

都市更新事業計畫

更新單元劃定

都市更新事業計畫：• 土地及合法建築物所有權人

3/5人數、2/3面積同意• 劃定重建、整建及維護區段• 確定容積獎勵額度、建築規劃

及設計• 更新財務規劃擬定

協議合建/其他區段徵收/徵收/市地重劃

【都市更新條例第5條、第6條優先劃定、第7條迅行劃定】


實施計畫權利變換

計畫執行

更新成果備查

監督與管理

權利變換計畫：• 共同負擔計算、分配單元規劃• 更新前後權利價值估價• 他項權利轉載、不參與者補發

補償金

都市更新綱要計畫


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更新單元相關檢討更新地區內—免檢核臺北市更新單元建築物及地區環境評估標準

自劃更新單元—需檢核臺北市更新單元建築物及地區環境評估標準 3項指標


35

區位檢討表• 土地使用：不得涉及保護區、農業區、依山坡地保育利

用條例劃定之山坡地、空地過大)• 已核准劃定更新單元-重建區段(不得涉及事業計畫範圍)• 不得涉及依文化資產保存指定之古蹟• 不得涉及經臺北市政府徵收且開闢完成之公共設施用地• 不得涉及依臺北市都市更新整建維護實施辦法核准補助

之整建維護單元

自評結果規模檢討：□符合一、為完整之計畫街廓者□符合二、街廓內面積在二千平方公尺以上者□符合三、街廓內臨接二條以上之計畫道路，面積大於該

街廓四分之一，且在一千平方公尺以上者□符合四、街廓內相鄰土地業已建築完成，無法合併更新，

且無礙建築設計及市容觀瞻並一次更新完成，其面積在一千平方公尺以上者。但其面積在五百平方公尺以上，經敘明理由，提經審議會審議通過者

□符合五、跨街廓更新單元之劃設，其中應至少有一街廓符合第一款至第四款規定之一，並採整體開發，且不影響各街廓內相鄰土地之開發者

建物棟別檢討

溝渠檢討

歷建或聚落檢討

受保護樹木檢討

公有地檢討

空地過大基地檢討

建築基地範圍檢討

畸零地檢討

規模檢討

區位檢討

更新單元相關檢討

規模檢討


36

區位檢討表• 土地使用：不得涉及保護區、農業區、依山坡地保育利

用條例劃定之山坡地、空地過大)• 已核准劃定更新單元-重建區段(不得涉及事業計畫範圍)• 不得涉及依文化資產保存指定之古蹟• 不得涉及經臺北市政府徵收且開闢完成之公共設施用地• 不得涉及依臺北市都市更新整建維護實施辦法核准補助

之整建維護單元

自評結果規模檢討：□符合一、為完整之計畫街廓者□符合二、街廓內面積在二千平方公尺以上者□符合三、街廓內臨接二條以上之計畫道路，面積大於該

街廓四分之一，且在一千平方公尺以上者□符合四、街廓內相鄰土地業已建築完成，無法合併更新，

且無礙建築設計及市容觀瞻並一次更新完成，其面積在一千平方公尺以上者。但其面積在五百平方公尺以上，經敘明理由，提經審議會審議通過者

□符合五、跨街廓更新單元之劃設，其中應至少有一街廓符合第一款至第四款規定之一，並採整體開發，且不影響各街廓內相鄰土地之開發者

建物棟別檢討

溝渠檢討



公有地檢討



畸零地檢討

規模檢討

區位檢討


規模檢討


37

臺北市畸零地使用規則：業已建築完成

• 現況為加強磚造

• 鋼筋混凝土三層樓以上建築物

• 領有使用執照之二層樓以上建築物

• 於民國六十年十二月二十二日建築法修正公佈前領有建造執照之二層樓以上建築物。


建物棟別檢討

溝渠檢討



公有地檢討



畸零地檢討

規模檢討

區位檢討


38

建築師

簽證


39

同一宗建築基地(使用執照)以不分割劃定為原則如涉及以部分建築基地(部分使用執照)分為2種情形：

(一)75年2月3日前：依「臺北市領有使用執照建築基地範圍內部分土地申請建築處理原則」檢討，符合免申請「法定空地分割證明」。

(二)75年2月3日後：依「建築基地法定空地分割辦法」辦理「法定空地分割證明」

建物棟別檢討

溝渠檢討



公有地檢討



畸零地檢討

規模檢討

區位檢討



40


41

已領有使用執照且完成地籍分割之建築基地申請部分建築基地自行劃定更新單元，涉及更新單元建築基地範圍檢討是否符合「建築基地法定空地分割辦法」乙節，應檢附文件如下：

• 申請人應委託建築師依「臺北市領有使用執照建築基地範圍內部分土地申請建築處理原則」檢討，並檢附檢討表、相關書圖文件、簽證報告及切結書附卷，

• 惟未符合上開原則者，應檢附「法定空地分割證明書」附卷後憑辦。

建築師或專業技師簽證


建物棟別檢討

溝渠檢討



公有地檢討



畸零地檢討

規模檢討

區位檢討


42

42

1.

2.

建築師或專業技師簽證

‐ 合法建築物：係指具備合法建築物登記簿謄本或合法建築物使用執照（或存根）或合法建築物相關證明文件。

‐ 違章建築：以民國83年12月31日以前已存在之違章建築為限，並應由建築師依本府83年12月31日以前出版之地形圖及相關證明文件檢討計算違章建築面積。

‐ 如現況已拆除，除領有存記證明外，皆不予認列。

空地過大基地認定基準：建築物地面層建築範圍面積＜法定建築面積二分之一

建物棟別檢討

溝渠檢討



公有地檢討



畸零地檢討

規模檢討

區位檢討


臺北市自行劃定更新單元重建區段空地過大基地認定基準：

建築基地有下列情形之一者，其空地面積得不計入更新單元範圍內之建築基地面積：

（一）產權持分細碎、複雜或土地所有權人眾多至更新推動困難，經敘明理由審議會同意者。

（二）空地屬現有巷道、道路。

（三）納入周邊空地為完整街廓或自劃案周邊空地無鄰接道路無法直接指定建築線者。


43

建物棟別檢討

溝渠檢討



公有地檢討



畸零地檢討

規模檢討

區位檢討


臺北市都市更新範圍內公有土地處理原則：

確認公有土地參與更新之意願

自劃更新單元範圍內有公有土地者，都發局應先徵詢公有土地管理機關是否有使用計畫及參與更新之意願。

一定面積或比例以上確認是否要主導更新

公有土地面積合計占更新單元土地總面積50%以上或其面積合計達500平方公尺以上者，都發局徵詢公有土地管理機關餐與都市更新意願時，應一併徵詢公有土地管理機關是否主導辦理都市更新。


44

臺北市自行劃定更新單元相關檢討及指標審查

建築物及地區環境狀況及評估標準

建築物及地區環境狀況 (都更條例第6條) 評估標準審查結果

一、建築物窳陋且非防火構造或鄰棟間隔不足，有妨害公共安全之虞

符合指標（一）、（二）其中之一項及其他指標之二項者 □符合

二、建築物因年代久遠有傾頹或朽壞之虞、建築物排列不良道路彎曲狹小，足以妨害公共通行或公共安全

符合指標（二）、（三）、（四）其中之一項及其他指標之二項者

□符合

三、建築物未符合都市應有之機能符合指標（五）、（八）、（十）其中之一項及其他指標之二項者

□符合

四、建築物未能與重大建設配合符合指標（六）及其他指標之二項者 □符合

五、具有歷史、文化、藝術、紀念價值，亟須辦理保存維護符合指標（十三） □符合

六、居住環境惡劣，足以妨害公共衛生或社會安全符合指標（七）、（十一）其中之一項及其他指標之二項者 □符合

七、避免災害之發生符合指標（一）、（九）其中之一項及其他指標之二項者

□符合


45

1 防火建築物或防火構造建築物檢討

2 更新單元內現有巷道彎曲狹小，寬度小於6公尺者之長度佔現有巷道總長度檢討

3 各種構造物使用年期檢討

4建築物有基礎下陷、主要樑柱、牆壁及樓板等腐朽破損或變形檢討

5合法建築物地面層土地使用現況不符現行都市計畫分區使用之樓地板面積檢討

6更新單元周邊距離捷運系統車站、本府公告之本市重大建設或國際觀光據點二百公尺以內檢討

7 建築物無污水處理設施之棟數檢討

8 更新單元內四層以上之合法建築物無設置電梯設備及法定停車位檢討

9建築物耐震設計標準，不符內政部78年5月5日台內營字第691701號修正之建築技術規則規定者之棟數檢討

10穿越更新單元內且未供公共通行之計畫道路之面積

更新單元範圍現有建蔽率及容積率檢討

更新單元內平均每戶居住樓地板面積水準檢討

內政部及本市指定之古蹟、都市計畫劃定之保存區、本府指定之歷史建築及推動保存之歷史街區檢討

更新單元面積3000平方公尺以上或完整街廓，並應舉辦地區說明會及土地及合法建築物所有權人均超過3/10，並其所有土地總面積及合法建築物樓地板面積均超過3/10之同意檢討

11

12

13

14

須符合14項指標之3項以上，並依案情需要檢附相關指標證明文件

須由建築師、專業技師或機構之鑑定人簽證


46

1. 防火建築物或防火構造建築物檢討

認定方式

1.有關非防火建築物或非防火構造以主要構造之柱、梁、承重牆壁、樓地板及屋頂之任一構造認定之，並應由建築師依建築技術規則辦理鑑定。

2.如建築物現況已拆除，除領有98、99年合法建物及既存違建存記證明或建築物先行拆除證明書外，不予認列。


47

指標（二）調查表

認定方式：

1.「現有巷道」以下列方式認定：現有巷道：指供公眾通行且因時效而形成公用地役關係之非都市計畫巷道。（註：臺北市建築管理自治條例第2條）但不包括

私設通路、類似通路及防火巷。（註：臺北市現有巷道廢止或改道自治條例第2條）申請基地建築物屬合法建築物者：以建築主管機關出具之「臺北市建築物電腦地籍套繪圖」上註明為「現有巷」者為準。如

註明「防火間隔」者，則不予認定。指定建築線須函詢主管機關。

2.現有巷道寬度、長度之計算需檢具建築師或專業技師所簽認之計算式，計算標準如下：以水溝內緣或斷崖邊緣為準，水溝內緣不包括水溝寬度。但水溝加蓋後可供人、車通行者或無排水溝者，以兩旁建築物之外牆或現有圍牆間之最小淨距離為準。現有巷道其寬度不一時，以整條現有巷道平均寬度認定之。

3.現有巷道「彎曲」係指以現有巷之任二條切線相交視為彎曲。

巷道彎曲?

巷道彎曲?

巷道彎曲?

何謂「巷道彎曲」?

2. 現有巷道彎曲狹小，寬度小於6公尺者之長度佔現有巷道總長度檢討


48

指標（三）調查表

認定方式：

‐ 已逾年期之面積依建物謄本為主。‐ 各種構造建築物使用年期，應依建物登記簿謄本所載構造別及核發日期（或建物

完成日期）為準，若謄本無載明日期者，才能以使用執照之日期填寫。‐ 如屬舊違章建築物，以民國77 年8 月1 日以前興建完成者為限，面積以實測面積

為準，並應檢附相關證明文件。‐ 如建築物現況已拆除，除領有存記證明外，不予認列。

3. 各種構造物使用年期檢討


49

指標（四）調查表

4. 建築物有基礎下陷、主要樑柱及牆壁等腐朽破損或變形檢討

認定方式

1.有關單元內建築物有基礎下陷、主要樑柱、牆壁及樓板等腐朽破損或變形，有危險或有安全之虞者之鑑定標準，係由各棟建築物針對「基礎下陷」或「主要樑柱、牆壁及樓板等腐朽破損或變形」項目，每棟作現

況記錄及拍攝詳細照片，進而判定該棟建築是否有危險之虞。鑑定需附繪製之圖表如下：

（1）平面示意圖：用以表示平面配置、隔間、損壞瑕疵位置、拍照位置與方向。

（2）立面示意圖：測量並紀錄傾斜、損壞

之位置。（3）其他圖說：其他特殊情形亦需加以繪

製紀錄（4）瑕疵紀錄：腐朽破損或變形之位置、狀

況及面積（5）照片紀錄2.如屬舊違章建築物，以民國77年8月1日以前

興建完成者為限，並應檢附相關證明文件。3.如建築物現況已拆除，除領有98、99年合法建物及既存違建存記證明或建築物先行拆除證明書外，不予認列。


50

指標（六）調查表

認定方式：

‐ 已開闢或已編列年度預算開闢者之面積在一公頃以上公園‐ 已開闢或已編列年度預算開闢者之面積在六千平方公尺以上之廣場‐ 建成圓環‐ 堤頂大道、環東大道、信義快速道路、環河南北快速道路、水源快速道路、洲美快

速道路、市民大道高架段及建國南北路高架道路、基隆高架道路、新生高架道路等10 條快速道路

‐ 高速公路‐ 天母運動公園、臺北體育文化園區、臺北小巨蛋體育館‐ 已經都市計畫變更公告之捷運系統或鐵路系統車站（含車站出入口）、捷運高架段、

申請劃定範圍涉及捷運地下穿越土地且不適用「大眾捷運系統工程使用土地上空或地下處理及審核辦法」

‐ 中山南、北路、敦化南、北路及仁愛路等三條景觀道路寬度逾40公尺之路段

中山南、北路、敦化南、北路及仁愛路等三條景觀道路寬度「逾40公尺」之路段

非「 40公尺以上」!!

6. 更新單元周邊距離捷運系統車站、本府公告之本市重大建設或國際觀光據點二百公尺以內檢討


51

指標（八）調查表

認定方式：

‐ 4層以上（含4樓）之合法建築物無設置電梯設備以客用昇降機認定。‐ 法定停車位以汽車停車位為限，並以使用執照圖之記載為準。

4F 4F 4F 3F 3F

1.四層以上合法建物占1/3以上

2.四層以上合法建物半數以上無設置電梯設備及法定停車位低於戶數者

8.更新單元內四層以上之合法建築物無設置電梯設備及法定停車位檢討


52

指標（九）調查表

認定方式：

‐ 各種構造建築物使用年期，應依使用執照或建物登記簿謄本所載構造別及核發日期（或建物完成日期）為準。‐ 如屬舊違章建築物，以民國77年8月1日以前興建完成者為限，並應檢附相關證明文件。‐ 以建築物建造之法令適用為民國78年5月5日台內營字第691701號令發布前認定之。

注意範圍內舊違章建築物因未依內政部78年5月5日台內營字第691701號修

正之建築技術規則規定檢討，故不能視為不符耐震設計標準!!!

9.建築物耐震設計標準，不符內政部78年5月5日台內營字第691701號修

正之建築技術規則規定者之棟數檢討


53

53

認定方式：

‐ 「本市居住樓地板面積平均水準」係指最近一次行政院主計處公布臺閩地區戶口及住宅普查或臺閩地區人口及居住調查報告臺北市平均每戶居住樓地板面積為準。

‐ 如屬舊違章建築物，以民國77年8月1日以前興建完成者為限，面積以實測面積為準，並應檢附相關文件證明之。‐ 有建造無建築使用執照建物，面積以實測面積為準，並應檢附相關證明文件。‐ 樓地板面積計算，依謄本登載之面積並包含附屬建物面積。

如何查詢「本市居住樓地板面積平均水準」?

人口及住宅普查

99年人口及住宅普查：

臺北市平均每戶居住樓地板面積為96平方公尺

12.更新單元內平均每戶居住樓地板面積水準檢討


54

54

更新單元面積3000平方公尺以上或完整街廓，並應舉辦地區說明會及土地及合法建築物所有權人均超過3/10，並其所有土地總面積及合法建築物樓地板面積均超過3/10之同意檢討

認定方式：

‐ 土地及合法建築物所有權人數及面積同意比例計算以私有土地及合法建築為準。另調查表「排除總和」係指符合都市更新條例第12條規定者，若人數眾多者，請另列清冊說明。

‐ 相關應檢附之文件，依「臺北市自行劃定重建更新單元召開更新單元範圍內說明會及相鄰土地協調會須知」辦理。

同意人數也可以成為環境評

估指標之一?

14.


55

肆修法及案例分享都市更新條例—修法作業

臺北市未經劃定應實施更新之地區自行劃定更新單元建築物及地區環境評估標標—修法作業

劃定更新單元案例分享


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~~謝謝聆聽~~

委託臺北市都市更新整合發展協會諮詢專線 (02)2321-5696分機3093或3094

劃定更新單元要點與注意事項urbanredev.clcoordinate.com/uploadedfiles/20180411164746.pdf ·...

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