1

מצוקת הדיור בישראל

גורמים, השלכות ופתרונות

תוכן ענייניםעמודנושא

1מבוא4 : דיור – זכות אדם? 1 פרק

4א. מבוא6ב. קשיים להשיג דיור נאות בהישג יד

10 : התייקרות מחירי הדיור בישראל 2 פרק 10א. ניתוח שוק הדיור

10ב.מהם גורמים אשר משפיעים על מחירי הדיור?12ג. השלכות

14ד. המשבר הפיננסי העולמי והשלכותיו על ישראל15ה. האם מדובר ב"בועת נדל"ן"?

17 : מדיניות הדיור בישראל 3 פרק 17א. מבוא

18ב. עידוד בעלות על דיור בעולם22ג. השכירות הסוציאלית

23ד.סיוע לשכר דירה בשוק החופשי25 : התמודדות עם מצוקת הדיור 4 פרק

25.א פתרונות של הפרטים425( קבוצות רכישה130(שכירות במקום בעלות2

2

32.ב פתרונות ממשלתיים432(עידוד בנייה בפריפריה133( דיור "ציבורי" באספקה פרטית234( בנייה להשכרה באמצעות מתן תמריצים ממשלתיים337(רפורמה במינהל מקרקעי ישראל443(רפורמה בשוק המשכנתאות555("פינוי-בינוי"6

58 : סיכום והמלצות 5 פרק 62ביבליוגרפיה

מבוא

שלטוניות החלטות נגד אדם על מגנה אשר חברתית זכות הינה לדיור הזכות שפוגעות בקורת הגג שלו, מאפשרת לאדם לתבוע מהמדינה לפעול ולהגן על זכותווסדרי מדיניות לקבוע השלטון את מחייבת והיא משאבים, לו ולהקצות לדיור עדיפויות. בהיעדר זכות מוגנת לדיור אשר מעוגנת בחוק, יכולות הרשויות לפעול על

.1פי מדיניות דיור עמומה, ולשנותה ללא ביקורת ציבורית או שיפוטית

שוק הדיור בישראל מאופיין בשיעור גבוה של בעלים – דיירים ביחס למדינות אחרותישראל, דיור של ממשלות בין מדיניות בעולם המערבי, שהוא תולדה של שילוב בחברה מגורים נורמות היווצרות לבין בעלות של המגורים בחזקת שתמכו

הישראלית, המדרבנות משקי בית להיכנס לשוק הדיור בבעלות.

, כאשר התמודדה ישראל עם קליטת גל העלייה ממדינות חבר העמים,90בשנות ה- עודדה מדינת ישראל מדיניות של בעלות על דיור באמצעות משכנתאות מסובסדות. בצד ההצלחה בכך שלא נוצרה תופעה של חסרי בית, עלו מחירי הדירות באופן ניכר

ה- הלכה90בשנות דירות לרכוש נמוכות מקבוצות בית משקי של והאפשרות . 2וקטנה

עו"ד גיל גן מור, 1 האגודההנדל"ניסטית: הפרה של הזכות לדיור על ידי מדינת ישראל, .8 , עמ' 2008לזכויות האזרח בישראל

, חלק ב' – סוגיותמדיניות דיור בישראל: תמיכת הממשלה בחזקות דיור שונות בן שטרית, 2.315תחומיות, עמ'

3

בשנים האחרונות המדינה חדלה להעניק מענקים לרוכשי דירה וצמצמה מאד את מעורבותה בסבסוד משכנתאות ולכן משפחות רבות נאלצות ללוות כסף לרכישת דירה באמצעות משכנתא. לאור העובדה שטרם נקבעו מנגונים יעילים על מנת להגןגדל מאד מספר המשפחות המפונות על הלווים מהמוסדות הפיננסים המלווים,

מבתיהן בכל שנה, והוא עומד על כאלף משפחות בשנה.

במצב עניינים זה, כשיותר ויותר משפחות מתקשות לרכוש דירה, שוק השכירות הופך לאלטרנטיבה העיקרית. אולם, מחסור בדירות להשכרה גורם לעליות חדות ותדירותמוחלשות אוכלוסיות על כבד מחיר גובה בתעריפים העלייה השכירות. במחירי חיוניים אחרים. צרכים הדיור על חשבון להוצאות גדול מהכנסתן שמפנות חלק שכירות, חוזי של יעיל להפרה מנגנון אכיפה והיעדר לשוכרים מגן חוקי היעדר

מהווים כר לפגיעה בשוכרי דירות.

הדיור הציבורי, דיור בבעלות המדינה המושכר במחיר מסובסד לאוכלוסיות העומדות בתנאי הזכאות, שהיה בעבר מודל הסיוע המרכזי בתחום הדיור לאוכלוסייה מעוטת אמצעים ולקליטת מהגרים, הולך ומתחסל. בעוד המדינה ממשיכה למכור את דירות הדיור הציבורי לדיירים היא חדלה לבנות יחידות דיור ציבורי חדשות. במקום מודל הסיוע של הדיור הציבורי עברה המדינה למודל של תשלום חלק משכר הדירה בשוק הפרטי, אולם לא נלקחו בחשבון ההשפעות השליליות כגון עליות מחירי השכירות.

יתירה מכך, הסיוע אינו מעוגן בחוק ומשתנה לעיתים קרובות.

הפרק הראשון בעבודה יעסוק בהגדרת הזכות לדיור ובמאפיינה וכן באופן ההכרהוברחבי העולם. לאחר מכן, תתואר המחאה החברתית ישראל זו במדינת בזכות

עקב מצוקת הדיור ותוצאותיה.2011שפרצה במדינת ישראל בחודש יולי

הפרק השני ינתח את עליית מחירי הדיור בישראל בעת האחרונה הן מצד הביקוש והן מצד ההיצע. בנוסף, תיבחן השפעת המשבר הפיננסי בעולם שפרץ בשלהי

יצוינו מס'2007 ישראל בכלל, ועל שוק הדיור, בפרט. לאחר מכן, על כלכת השלכות חברתיות וכלכליות של המגמות בשוק הדיור.

4

הפרק השלישי יעסוק במדיניות הדיור בישראל. ישנן מס' אמצעים עיקריים העומדיםהשונים המניעים יבחן את זה פרק הדיור. בשוק להתערבות לרשות הממשלה לתמיכה בחזקת המגורים של בעלות בדיור בישראל ובעולם וכן את המגבלות של מדיניות זו בהתייחס לקבוצות ההכנסה החלשות. בנוסף, תוצג מדיניות עידוד בעלות

והשפעותיה. לאחר מכן יפורטו חזקות מגורים90הדיור שנהגה בישראל בשנות ה-היתרונות ויצויינו דירה וסיוע בשכר ציבורי( )דיור - השכירות הסוציאלית נוספות

והחסרונות של כל חזקת מגורים.

בפרק הרביעי יפורטו אמצעי ההתמודדות עם מצוקת הדיור. בשנים האחרונות אנו רואים תופעה של התארגנות של מספר אנשים אשר חוברים יחדיו לצורך רכישת מגרש, והקמת פרויקט בנייה משותף עליו, באמצעות קבלן שייבחר ובכך חוסכים חלק מהמס ומהרווח היזמי. יחד עם זאת, בשל החיסכון הכלכלי קבוצות הרכישהייקור להיות עשויה התוצאה כן ועל הקרקע, בעבור יותר גבוה מחיר מציעות

כלכלית מבחינה כי הטענה תיבחן בנוסף, לפרטיםהקרקעות. עדיפות ישנה , בבחירה במודל דיור של שכירות על פני מודל של בעלות.

כגון הדיור מצוקת עם להתמודדות המדינה של אמצעים ייבחנו מכן, לאחר המינהל משווק קרקעות באטיות ומביא לשיאהרפורמה במינהל מקרקעי ישראל.

תביא הרפורמה גבוהים. בישראל הקרקע מחירי ולכן אזור, בכל המחיר את להקטנת החיכוך של האזרח עם המדינה שכן במצב כיום, המינהל מחויב להשתתף

כמו כן, בשינויים, אפילו קטנים, שאזרח רוצה לעשות בביתו. הרפורמה תאפשר ליותר ממיליון משפחות חוכרים הגרות כיום בדירות שבבעלות המנהל להיות בעלים

מלאים בדירותיהם.

בנוסף, בפרק זה יתואר המצב בישראל בשוק המשכנתאות. כיום, בניגוד לעבר, ישנןדירה משלהןעקב כישלון בתשלומי המשכנתא, ללא אלפי משפחות שנותרו ללא זכויות לתמיכה ציבורית, ולעיתים אף לחוב לבנק שנשאר גבוה לאחר מכירת דרהבפירעון הכשלים לריבוי העיקריים הגורמים יפורטו זה בחלק נכסים. לכונס את לצמצם במטרה למשכנתא הלוואות של להסדרתן וההמלצות משכנתאות

.3התופעה

הלוואות משכנתא בישראל - כשלים בפירעונן: מימדי התופעה כרמון, נעמי וגילת בן שטרית, 3 , המחקר לחקר העיר והאזור, מוגש לאגף האכלוס במשרד הבינויוגורמיה, המלצות לשינויים

.137, בעמ' 2006והשיכון,

5

כמו כן, יפורטו בפרק זה אמצעים נוספים של הממשלה להסדרת שוק הדיור שנועדו להגדיל את ההיצע, כגון חקיקה בתחום של התחדשות עירונית )פינוי - בינוי(, עידוד

ו ציבורי באספקהבנייה בפריפריה, תמריצים לבנייה פרטית בשוק השכירות דיור . 4פרטית

הנוגעות הדיור מצוקת עם להתמודדות שונות המלצות יוצגו החמישי בפרק לאמצעים שפורטו לעיל.

: דיור – זכות אדם? 1 פרקא.מבוא

- מעניקה לכל אדם דיור בר השגה. דיור, כמו בריאות או חינוךהזכות לדיור נאות אינו מוצר שנרכש אם יש כסף וחסר אם אין כסף – אלא זכות בסיסית של כל אדם

,2006, בית הספר למדיניות ציבורית האוניברסיטה העברית, יוני דיור נאות בהישג יד ג'ני אושר, 4.18בעמ'

6

זכות לתנאי ובנגישות לדיור. לכל אדם זכות לשיוויון בדיור עשיר כעני.לכל אדם פרטיות ומרחב מחיה הולמים אשר יאפשרו לו לקיים את חיי משפחתו בפרטיות,לחיבור לבריאות, איום אחר כל או רוח גשם, חום, רטיבות קור, מפני להגנה לתשתיות חשמל ומים, אוורור ותאורה, ולתנאים שמאפשרים שמירה על היגיינה. לכל אדם זכות להגנה משפטית מפני פינוי שרירותי, שתבטיח כי לא יופרע השימושיעשה רק לאחר הליך פינוי וכי יפונה מדירתו באופן שרירותי שלו בביתו, כי לא משפטי ראוי. לכל אדם זכות לנגישות לשירותים במקום מגוריו, כמו תעסוקה, שירותי בריאות ובתי ספר. לכל אדם זכות בחירה חופשית של מקום המגורים, המתאימה

5לצרכיו. לבסוף, לכל אדם זכות להתאמה של הדיור לתרבותו.

– מדובר בצורך הבסיסי בקורת גג נאותה לכל אזרחי 6 הגדרת דיור נאות בהישג יד ( – דיור במחיריםaffordable( בהישג יד )1מדינת ישראל. למושג זה יש שני רכיבים:

שבעלי ההכנסות הנמוכות יכולים לעמוד בהם מבלי לפשוט רגל. המדד המקובלמההוצאות שליש על תעלינה לא דיור על שההוצאות הוא המערב במדינות

)2המשפחתיות. נאות דיור )decentאשר מורכב משני היבטים: א( סטנדרטים ) נאותים לדיור - קורת גג אשר תאפשר לאנשים קשיי יום לחיות בכבוד. ב( מיקוםיד. דיור נאות בהישג והחברתי נחשב למרכיב קריטי של – המיקום הפיזי הדיור למיקום הדיור ישנן השלכות מבחינת תעסוקה, תחבורה, מערכת החינוך, שירותי רווחה ועוד. במדינות המערב התפתחה בשנים האחרונות תופעה של עוני הממוקדוהן בשל המצב החברתי שנבע מהעוני. באזורים מסוימים הן בשל מבנה הדיור

בישראל ניתן למצוא זאת בעיירות הפיתוח.

הזכות לדיור נאות הוכרה במשפט זכויות האדם הבין לאומי, ומעוגנות באמנות בינ"לובמיוחד כלכליות,1)11בסעיף רבות זכויות בדבר לאומית הבין ( לאמנה

, שישראל צד לה. במדינות שונות מתערבת המדינה בדרכים7חברתיות ותרבותיותהשגה. בר דיור להבטחת ובאירלנדמגוונות הממשלתיתבאנגליה המדיניות

קובעצרפת מהדירות החדשות בכל האזורים יהיו דיור בר השגה. ב20%ממליצה כי מהדירות יהיו דיור בר השגה.20%, כי בכל מקום במדינה לפחות 2000חוק משנת

עו"ד גיל גן מור, 5 האגודה הנדל"ניסטית: הפרה של הזכות לדיור על ידי מדינת ישראל, .11, בעמ' 2008לזכויות האזרח בישראל

,2006, בית הספר למדיניות ציבורית האוניברסיטה העברית, יוני דיור נאות בהישג יד ג'ני אושר, 6. 4בעמ'

7 International Covenant on Economic, Social and Cultural Rights, G.A. res. 2200A (XXI), 21 U.N.GAOR Supp. (No. 16) at 49, U.N. Doc. A/6316 (1966), 993 U.N.T.S. 3, entered into force Jan.

3, 1976

7

של שונים באזורים פיצויים. לשלם נדרשת ביעד עומדת שאינה מקומית רשות לונדון דיור בר השגה. ב30% מחייבים כי פרויקטים גדולים יכללו לפחות ניו-יורק

חבל הבאסקים דיור בר השגה בכל בניה חדשה. ב50%-35%הדרישה עומדת על נקבע כי באזורים העוברים הליכי עיור יכללו דיור בר השגה בהיקף שלבספרד

.8 מהדירות הן מאגר של דיור ציבורי מוזל30%הולנד . ב75%

, שבה אין חוקה כתובה, ולא חוק יסוד המגן על זכויות חברתיות,מדינת ישראלב . בבית9חוק יסוד: כבוד אדם וחירותומוגנת הזכות לדיור רק באופן חלקי על ידי

פגיעה בכבודו של האדם. כדי גג עולה כי היעדר קורת המשפט העליון, נקבע ביהמ"ש העליון פסק כי לכל אדם זכות לבחור את מקום מגוריו וכי הוצאתו הכפויה

. עם זאת, חשוב לזכור כי בהיעדר עיגון מפורש של10של אדם מביתו פוגעת בכבודו הזכות לדיור נאות בחוק יסוד או בחוקה, אין בכוחו של ח"י: כבוד האדם וחירותו, כפי שפרש אותו ביהמ"ש, כדי להגן על מלוא היקפה של הזכות לדיור, המחייבת רמהדיור ברורה, המעוגנת ולא רק דיור בסיסי. בישראל אין מדיניות דיור נאותה של בחקיקה, ולכן לאדם מחוסר דיור אין על פי רוב עיגון חוקי שיאפשר לו לעמוד על

זכויותיו.

)תמ"א 35 תוכנית המתאר הארציתב בשנת (35 שפורסמה קבעה2000 , , כי על מוסדות התכנון לבחון את הצורך בדיור ברהמועצה הארצית לתכנון ולבנייה

. 11השגה בתוכנית מקומית להרחבה ניכרת ובתוכניות לחידוש ושימור עירוני

12 נכתב כדלקמן:35במסמכי המדיניות של תמ"א

" תכניות לפיתוח אזורי מגורים חדשים, יחייבו הגשה של נספח פרוגרמתי מפורט המציג לאישור מוסדות התכנון את תמהיל הדיור ואת מערך השירותים החברתיים המוצע בתכניות. בדרך זו יוכלו

רחל אלתרמן, אמילי סילברמן, חיים פיאלקוף, 8 דיור בר השגה: כלים של תכנון סטטוטורי (.2011 )דוח בהזמנת משרד הפנים, מאי ומדיניות מקומית

מיום1391, פורסם ס"ח תשנ"ב מס' לחוק יסוד: כבוד אדם וחירותו 4 ו-2 במסגרת סעיפים 9(.60 עמ' 2086 )ה"ח תשנ"ב מס' 150 עמ' 25.3.1992

(; 1997 )111,121( 5, פד נ)פרמינגר נ' מור 395/94 ע"א 10(.2004 )934( 3, פ"ד נח)טר מאני ישראל נ' רייז מיס9136/02 ע"א

, פורסם 35 תכנית מתאר ארצית משולבת לבנייה, לפיתוח ולשימור - תמ"א משרד הפנים, 11. 14 ו-12.סעיפים 2005 בדצמבר 27 ב-1030 בעמ 5474בילקוט הפרסומים מספר

.168, 164, עמ' לעיל 35 מסמך המדיניות של תמ"א 12http://www.moin.gov.il/Subjects/GeneralPlaning/Documents/mediniut_01.pdf

8

צעירים, לזוגות דירות של קיומן להבטיח התכנון מוסדות למשפחות מגורים לצד לקשישים ואף חד-הוריות למשפחות מבוססות יותר של "אמצע הדרך", ואף לאפשר את אספקת מלוא

".השירותים החברתיים הדרושים לפיתוחם ולקידומם

. במסמך שהגיש2008ועדת הכלכלה של הכנסת עסקה במצוקת הדיור עוד בשנת : 13 הודגשמרכז המחקר והמידע של הכנסתלוועדה ניכר כי הממשלה נעדרת ראייה מערכתית וארוכת-טווח מספקת"

בכל הקשור למדיניות הבינוי והשיכון. הדבר בא לידי ביטוי בשנים האחרונות בשלל החלטות ממשלה ומהלכים שאינם עולים בקנה אחד עם יעדיה המוצהרים של הממשלה, ואף תורמים להשגתלהביא עלול זו מגמה המשך הנדרש. מן הפוכות תוצאות ואף החברתי הפער התרחבות להמשך חברתית, להתמרמרות

." לעידוד הירידה מהארץ

ונקבע כי בין תפקידיוא לחוק רשות מקרקעי ישראל2סעיף תוקן 2009בשנת .14של המינהל להקצות קרקע לטובת דיור בר השגה ודיור ציבורי

ב.קשיים להשיג דיור נאות בהישג יד

ישנו חוסר מידע המקשה על תיאור המצב בתחום מדיוניות הדיור. יחד עם זאת,:15המגמות הבאות מצביעות על קשיים אלו

איחרו כ-2005 - בשנת (מאחרים בתשלומי משכנתא ופינויים עקב אי תשלום1 ממשקי הבית7% משקי בית בתשלומי המשכנתא של השנה הקודמת – 80,000

במדינות המערב.1.5%בהשוואה לכ-

דיירי רחוב ובמשרד הרווחה מעריכים כי2,870 היו 2004 – בשנת ( דרי רחוב2 דיירים שאינם מוכרים לרשויות.1,000ישנם עוד

.2008 במרץ 3, רון תקוה, מצוקת הדיור בישראל, הכנסת מרכז המחקר והמידע )ממ"מ( של 13- פורסם ס"ח תש"ך מס' חוק רשות מקרקעי ישראל 14 )ה"ח57 עמ' 29.7.1960 מיום 312

(.36 עמ' 413תש"ך מס' ,2006, בית הספר למדיניות ציבורית האוניברסיטה העברית, יוני דיור נאות בהישג יד ג'ני אושר, 15

.7בעמ'

9

– בעיקר בקרב העשירוניםהוצאות על דיור כחלק מהוצאות על משק הבית (3הנמוכים.

– רמת הסיוע המבוקשתעדות מעמותת ידיד המובילה בסיוע בתחום הדיור (4 2003על די הפונים בתחום הדיור עלתה בצורה עקבית מאז הקמת הארגון. בשנת

.21.1% השיעור עלה ל-2005 מהפונים ביקשו עזרה בתחום הדיור ובשנת 7.6%

המחאה החברתית – (אי שביעות רצון 5ביולי 14ב- החלה 2011 הנדל"ן הדיורמחאת במצוקת ציבורי דיון שהציתה

ופעולות הפגנותובמחסור בדיור בר השגה. המחאה החברתית היא סדרת מחאה בישראלשהתקיימו ברחבי . המחאה שהחלה עם תביעות צרות יחסית,2011 קיץ ה בתחום לדיורבעיקר פתרונות והיעדר השגה בר ישראל,דיור תושבי לכלל

והמערכת החינוך, יוקר המחיההתרחבה וכללה גם נושאים כמו העלויות, בריאות ילדים גידול של וההעקיפות החברתי היום לסדר הנוגעים נושאים ועוד כלכלי

בישראל.

בתל אביב, סמוךשדרות רוטשילד בקצה 2011 ביולי14המאהל הראשון הוקם ב-וחברים נוספים כשבועדפני ליף( שיצרה eventלכיכר הבימה, בעקבות "אירוע" )

החברתית ברשת לכן אליהפייסבוקקודם להצטרף אנשים מזמינה היא שבו , 16למאהל מחאה, אשר לימים הפך למרכז המחאה.

רבותעריםהמחאה התפשטה במהרה לכל חלקי הארץ, ומאהלים נוספים הוקמו בבירושלים, רחבת האודיטוריוםגן הסוסברחבי ישראל כשהבולטים בהם הוקמו ב

, באר שבע, מודיעין, אשדוד, ראשון לציון ועוד.קרית שמונה, כיכר צה"ל בחיפהב

על יוקר הדיור והמחיה, וצדק חברתי בישראל.שיח ציבוריהקמת האוהלים עוררה במסגרת המחאה התקיימו מספר הפגנות המונים ברחבי הארץ, בהן השתתפו מאות

אלפי אנשים.

בילי פרנקל, מ16 ביוליynet ,13באתר חאת הנדל"ן: שקי שינה בעירייה, אוהלים בכיכר, 2011.

פיחוטקה, זה אוהל: מאחורי הקלעים של מחאת האוהליםיהונתן נענע ב' 1, 10, באתר .2011בספטמבר

10

, וליצורדעת קהלמטרתה של המחאה בתל אביב הוגדרה בתחילה כניסיון ליצור . על פי רוב, הצהירו]17לחץ על מקבלי ההחלטות שיפעלו לשיפור בתחום הדיור

המפגינים כי אין בכוונתם להציע פתרונות קונקרטיים בטענה כי זהו אינו תפקידםזאת, המפגינים בתל אביב הבטיחו לפעול מול יחד עם אלא תפקיד הממשלה.

שתגן על שוכרי הדירות מפני ניצולחקיקה ומקבלי החלטות אחרים לקידום ח"כים.18מצוקתם על ידי בעלי הדירות, בדומה לחקיקה מקבילה ברחבי העולם

ה- בספטמבר3בעקבות הפגנות כ- בהן השתתפו איש, החליטו חלק400,000 ממנהיגי המחאה שהאוהלים מיצו את עצמם ויש לנתב את המחאה באפיקים שונים.

אוהלים רבים התרוקנו מיושביהם.

מודל המחאה של מגורים באוהלים במרכזי ערים כמחאה על מחירי הדיור הגבוהים , אולם בישראל כבר נוצר לפני כעשור201119, באביב ספרדבעולם החל להינקט ב

כנגד הקושי בהשגת דיור. כיכר הלחםבמסגרת מחאת

של במחצית הראשונה ציבורית החל לצורכי מחאה חברתיות השימוש ברשתות ב2011 התיכון במזרח ערביות במדינות היקף רחבות הפגנות ההפגנותסדרת ,

.מצריםשפרצו בעקבות מחאות אלו הובילו לחילופי שלטון במספר מדינות, כדוגמת יש הרואים קשר בין מחאות אלו למחאות שהחלו בישראל, כאשר המכנה המשותף

, ושנית העובדה20הוא, ראשית, השימוש ברשת חברתית לצורך ארגון מחאה ציבורית כי שני גלי המחאה צמחו על רקע עלייה ביוקר המחייה, ואורגנו על ידי צעירים וכן עובדים, כשהתביעות כוללות לא רק דרישות כלכליות אלא גם דרישות לשינויים

. 21באופן השלטון ,ynet, באתר מאהל מחאת הנדל"ן: "מחירי הדיור ניתנים לשינוי בילי פרנקל ועומרי אפרים, 17

.2011 ביולי 15 , באתרמפגיני הנדל"ן בתל אביב: נפעל לקידום חקיקה שתגן על שוכרי הדירות שי פאוזנר, 18

.2011 ביולי 15כלכליסט, באוגוסטynet ,1, באתר אם נשים היו המנהיגות – אולי לא היו אוהלים שרון רופא-אופיר, 19

2011. 1, באתר וואלה!, מחאת הדיור בעיתוני ערב: "האביב הערבי - בישראל ניר יהב ואמיר שילה, 20

.2011באוגוסט Batsheva Sobelman (26 July 2011) "ISRAEL: Is the Arab Spring spreading to the Jewish state?" Los

Angeles Times ..Peter Gelling (26 July 2011) "Has the Arab Spring arrived in Israel?", globalpost July 2011

.2011 ביולי 16, קו חוץ, מצרים - המהפכה הבלתי-גמורה של הפועלים הגר שיזף, 212011 ביולי 18קו חוץ, (, 2 מצרים - המהפכה הבלתי-גמורה של הפועלים )חלק הגר שיזף,

11

על שורת צעדים שיינקטו לפתרון מצוקתממשלת ישראלבעקבות המחאה הודיעה הדיור, חלקם כבר היו בהליכי תכנון ואשרור וחלקם צעדים חדשים שהוצגו כמענה

ועדת, את בנימין נתניהו, ראש ממשלת ישראל. בנוסף, הקים 22לדרישות המוחיםבראשות פרופ' טרכטנברג ולהציע פתרונותמנואל טרכטנברג - במטרה לבחון

לדרישות הכלכליות והחברתיות של המפגינים ובעיקר למצוקת יוקר המחיה במדינתישראל ולפער שבין המעמדות.

חוק הליכי תכנון ובניה להאצת הבניה את הכנסת אישרה 2011 באוגוסט 3ב- ועדות לדיור לאומי, המאפשר הקמת 201123התשע"א- למגורים )הוראת שעה

נקבע כי בסמכות ועדה3)וד"לים( לצורך דיון מהיר בתוכניות בניה למגורים. בסעיף לדיור לאומי לקבוע כי קרקע בתוכנית תיועד לדיור בר השגה בהשכרה, ולקבוע את

.24מחירו, ואת הזכאים לו

25 המלצות ועדת טרכטנברגבספטמבר 26ב- הדיור.2011 בתחום לרבות מסקנותיה, את הוועדה מסרה

הוועדה קבעה כדלקמן:" לו ידו בהישג נאות דיור של בקיומו בסיסי צורך אדם לכל

".ולמשפחתו הקרובה, כחלק מתנאי מחיה הכרחיים לעליית מחירים חדה, ולהיעדרו של תמהיל דיור התואם את צרכי"

וכלכלית. האוכלוסייה השונים, השלכות קשות מבחינה חברתית המציאות שבה זוג צעיר בישראל העובד למחייתו ונאלץ להקצות נתח נכבד מהכנסתו השוטפת להבטחת מגוריו עומדת בשורשה של המחאה החברתית ובבסיס התחושה הקשה של מצוקה כלכלית ואי

". צדק

Joel Beinin, Egypt's Workers Rise Up 2011 מרץ ,The Nation 26, מעריבnrg, באתר " אלף דירות, נבנה לשכירות מוזלת 50 נתניהו: "נאשר טל שחף, 22

.2011ביולי , ס"ח2011חוק הליכי תכנון ובנייה להאצת הבנייה למגורים )הוראת שעה(, התשע”א- 23

.2011 באוגוסט 11, 2312גן-מור, 24 - הכישלון, ההישג ומה הלאה, בבלוג הקואליציה לדיור ברגיל חוק הוד"לים

.2011 באוגוסט 4, השגה

דין וחשבון הועדה לשינוי חברתי כלכלי )ועדת טרכטנברג( – המלצות לדיור, מדינת ישראל, 25.2011ספטמבר

12

צורך זה מעמיד בפני הממשלה את האתגר המרכזי של הבטחת" היצע דיור בהישג יד )שכירות או בעלות( בהיקף ובמגוון מספק

". לצורכי האוכלוסייה הגדלים והשונים

הוועדה קבעה יעדי מדיניות ובהם: הבטחת התנאים לקיומו של תמהיל דירות מגוון ובהישג יד, בין היתר, באמצעות הבטחת היצע נרחב של דירות בגדלים שונים ובמגוון סוגים )דירות למכירה ודירות להשכרה בטווחי זמן שונים(, באופן שייתן מענה לצורכיויפחית את נטל הוצאות הדיור האוכלוסייה המגוונים ולקבוצות ההכנסה השונות,

מסך ההוצאות של משקי הבית.

40הוועדה המליצה כי רשות מקרקעי ישראל ומשרד הבינוי והשיכון ישווקו מדי שנה לפחות כאשר דיור יחידות עדיפות20%אלף מתן תוך השגה, בר לדיור מהן

למסלול של שכירות על פני בעלות. כמו כן, המליצה הוועדה כי רשות מקרקעי יחידות לשכירות ארוכת טווח במחיר מפוקח ושל5,000ישראל תשלים שיווקן של

יחידות נוספות למכירה במתכונת של מכרז בשיטת 'מחיר למשתכן' תוך מתן5,000 משיעור שומת הקרקע ומודל מכרזי שבו מתחרה הקבלן על50%הנחה של עד

.2012המחיר הנמוך ביותר לרוכש הדירה וזאת עד לסוף שנת

בכנסת שנדון החדש, והבנייה התכנון חוק את לתקן הוועדה המליצה בנוסף, במסגרת הרפורמה בתכנון, ולהוסיף בו חיוב לכלול בתוכניות מתאר יעוד קרקע של דיור בר השגה, שיכלול דיור להשכרה ארוכת טווח )הוועדה לא ציינה במפורש מה

מ"ר.85צריך להיות מחיר ההשכרה( וכן הוראות לחיוב בניית דירות קטנות, עד הוועדה אף המליצה לחוקק חוק נוסף, שבו יכללו כל ההיבטים הקניינים ואמצעייישארו כדיור בר השגה הפיקוח והבקרה על יחידות הדיור בר השגה, כדי שאלו

לאורך זמן.

לבסוף, המליצה הוועדה להגדיל את תקציב הסיוע בשכר דירה לזכאים כאשר היקף מיליון ₪ לטובת סיוע בשכר דירה40 מיליון ₪ , מתוכו 160הגידול יעמוד על סך של

אישרה ההמשלה את דו"ח2011 לאוקטובר 9לקשישים הזכאים לדיור ציבורי. ב-.ועדת טרכטנברג

13

: התייקרות מחירי הדיור בישראל 2 פרק

א. ניתוח שוק הדיור 1996 בבעלות לאחר שבין השנים בשנים האחרונות חלה עלייה חדה במחירי הדיור

חל מיתון ואף הייתה ירידה במחירים אלה2005- . מדובר בתופעה כלל ארצית. מגמת עליית המחירים ניכרת גם בשוק הדיור להשכרה. מחירי שכר הדירה עלו מאז

ריאלי(.20% )כ-32% בשיעור נומינאלי של 2007שנת

עליית המחירים גרמה לגידול ניכר בנטל הוצאות הדיור של משקי הבית בישראל,מספר ההמחשה, לשם דירות. לרכוש יכולתם את משמעותי באופן והקשתה

14

מכ- עלה דירה לרכישת הדרושות לשכיר )ברוטו( הממוצעות 99המשכורות לכ-2007משכורות בשנת בשנת 130 . מספר זה גבוה באופן משמעותי201026

27.עולם המערביבהשוואה ל

שוק הדיור מתנהג באופן מחזורי וניתן לראות זאת בשני שלבים עיקריים. מחודש במדד24% חלה ירידה בשיעור ראלי של 2007 ועד לחודש דצמבר 1997אוגוסט

רוייה בהיצע הדירות הן זו לירידה בתקופה הדירות בבעלות. הסיבות העיקריות והפחתה של כלי סיוע של הממשלה90)לאחר סיום תקופת העלייה בשנות ה-

שהביאו לירידה בביקוש(. הירידה במחירי הדירות לצד גידול מהיר במחירי התשומותהביאו לירידה ברווחיות הקבלנים ולירידה מתמשכת בהיצע הדירות.

שנת 2007משנת של הראשון לרבעון ועד בכ-2011 הדיור מחירי עלו 50% )ובכ- נומינליים ריאליים(30%בערכים בערכים בבעלות. הדירות מחירי במדד

הסיבות העיקריות לכך הן ריבית נמוכה שהביאה לעלייה בביקוש הן של רוכשי דירה יחידה והן של רוכשי דירה לצרכי השקעה, אשר נתקל בהיצע דירות נמוך. מהנתונים

וב-62.2%עולה כי מחירי דירות ממוצעות עלו ב- במחוז תל אביב והמכרז60.2 . 201028 ועד לרבעון הראשון של 2007בהתאמה החל מהרבעון הראשון של שנת

29 ב.מהם גורמים אשר משפיעים על מחירי הדיור?צד הביקוש:

ועד כ-7% חלה ירידה בריבית על משכנתאות. מכ-2003- מאז שנת ריבית (1בספטמבר 2.7% עקב2008 בעיקר נגרמה הריבית בשיעור הירידה .

הקטנת הגירעון הממשלתי, שהביאה לירידה בריבית לטווח הארוך במשק,חפץ בנק ישראל2009והן מהגידול בתחרות בשוק המשכנתאות. בשנת

לכן הוריד למינימום את הריביות. ברבעון מיתון, ולמנוע לעודד השקעות של ל-2009הראשון ישראל בנק של הנומינלית הריבית הגיעה 1.2%

דין וחשבון הועדה לשינוי חברתי כלכלי )ועדת טרכטנברג( – המלצות לדיור, מדינת ישראל, 26.2011ספטמבר

משכורות,54 משכורות בלבד כדי להגיע לדירה ממוצעת, בגרמניה 30 בשבדיה, למשל, נדרשות 27משכורות, בארצות הברית 56בקנדה משכורות, בהולנד ובבריטניה 60 משכורות, בספרד71 משכורות.90 ובצרפת 85 משכורות, בפורטוגל 79נדרשות

, תמיר אגמון, אוקטוברתיאור וניתוח העלייה במחירי הדיור מרכז המחקר והמידע של הכנסת, 28 ,ניתוח שוק הדיור וכלים לעידוד בנייה בפריפריה; מרכז המחקר והמידע של הכנסת, 2010

.3, בעמ' 2007עמי צדיק, נובמבר ,התייקרות הדירות בישראל – השלכות ודרכי התמודדות מרכז המחקר והמידע של הכנסת, 29

.3, עמ' 2009תמיר אגמון,

15

בלבד. החשש הגדול0.5%בממוצע, ואילו ברבעון השני היא צנחה עד ל- הוא שההחזרים החודשיים הנמוכים על המשכנתא כבר לא יהיו נמוכים כל כך, וחלק מהרוכשים עלולים להיקלע לקשיים. התפתחות זו הביאה לגידולדנן, ריביות דירות. בנוסף, כפי שיפורט בהמשך העבודה בביקוש לרכישת

נמוכות היו תחילתה של "בועת הנדל"ן" בארה"ב. חלה במשק צמיחה מהירה יחסית, ועקב2008–2004 – בשנים כוח קנייה(2

10.9%כך חל גידול בשכר הריאלי הממוצע. שיעור האבטלה ירד משיא של לשפל של 2004בינואר במחצית 5.9% , שיעור ההשתתפות בכוח2008

העבודה גדל וחלה עלייה ניכרת בשווי נכסי הציבור. התפתחויות אלה הביאו להגדלת כוח הקנייה של הציבור. בנוסף, בשנים אלו הונהגה רפורמה במסקנייה(. התפתחויות אלו ומס מוסף, ער )מס הכנסה, מס מיסים וקוצצו

מביאות לגידול בפוטניאל הביקוש לדירות. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, האוכלוסייהאוכלוסייה ועלייה- (3

בשנה, ומספר משקי1.7%גדלה בקצב מהיר יחסית למדינות המערב, כ- משקי בית(. גידול זה גורם להגדלת40,000 )כ-2%הבית גדל מדי שנה בכ-

ירידה חלה האחרון בעשור בנוסף, חדשות. לדירות הביקוש הפונציאל במספר העולים לישראל והשתנה הרכב העלייה – פחות עולים מגיעים מחבר

המדינות ומאתיופיה ויותר מארצות המערב. בשנים האחרונות חלה ירידה ניכרת במעורבות הממשלהסיוע ממשלתי -(4

. מדיניות זו הובילה30 בוטלו מענקי המקום2003בשוק הדיור, ולמשל בשנת להקטנת הביקוש לדיור בחלק מהאוכלוסייה.

דירה היא בדרך כלל מוצר סולידי, שבעליו לא מחויב בבדיקההמשקיעים – (5יורד, למשל, ולכן אם מחירה יומית של שוויה. היא נרכשת לשנים רבות, בעליו לא מחויב למכור אותה. מסיבה זו מחירי הדירות היו יציבים רוב הזמן,וגלי עלייה. והושפעו בעיקר מאירועים דרמטיים כמו מלחמות, מיתון כבד ואולם בעשור האחרון בלטו שני סוגי רוכשים שאינם "סולידיים". הראשוניםיוקרה. נכסי בעיקר - בישראל נכסים לרכוש שהחלו החוץ, תושבי היו

בשנים בעיקר בלטה כ-2004-2007נוכחותם אז היו והם מכלל5%,

הוא תוספת הלוואה שזכאי לקבל מי שרוכש דירה באזור עדיפות לאומית. הסיוע ניתןסיוע מקום 30 ש"ח97,200 סיוע מקום הוא בסך 2009 על הזכאות האישית למשכנתה מוכוונת. בנובמבר נוסף

ש"ח באזור עדיפות לאומית ב'. הגב' מיכאלה גרזון, סגנית67,200באזור עדיפות לאומית א' ו-.2009 בנובמבר 3מנהל אגף אכלוס במשרד הבינוי והשיכון, שיחת טלפון,

16

לא הם וכיום מאוד, ירד שיעורם העולמי, המשבר פרוץ עם הרוכשים. נחשבים גורם משמעותי.

בניגוד לרוכש הסולידי, המשקיע הרוכשים מהסוג השני הינם המשקיעים. רואה בדירה אפיק השקעה ומכניס אי יציבות לשוק. לכן, כשהוא משתלט על

25%-20%השוק משתלטת גם האי ודאות. בעבר משקל המשקיעים היה , וזו כבר מאסה33% משקלם עלה ל-2009מכלל הרוכשים, אולם, בשנת

פלח את להגביל יש לכן, בעתיד. מחירים לירידות לתרום שעשויה המשקיעים.

ההיצע הדירות: צד בהיצע ירידה האחרונות בשנים חלה להלן, שיפורט כפי בישראל.

ענפי תשומות הבנייה בישראל, לרבות מלט, בטוןמחירי תשומות הבנייה-(1 ועוד, הם ריכוזיים יחסית, והדבר תורם לעלייה הריאלית המתמשכת של מדד

ועד ספטמבר 2002מחירי תשומות הבנייה. מאוקטובר חלה עלייה2009 במדד מחירי התשומה בבנייה למגורים16.3%ריאלית של לעומת ירידה, במדד מחירי הדיור.5.4%ריאלית של התוצאה היא ירידה חדה בשיעור31

הרווחיות ליזמים, אשר הביאה לחוסר כדאיות כלכלית בבניית דירות בארץ.השחיקה ברווחיות הקבלנים מובילה להקטנת ההיצע.

האשראי-(2 גבוהות,זמינות מינוף ברמות מתאפיין בישראל הבנייה שוק כלומר מימון הבנייה מבוסס על הון עצמי נמוך יחסית ועל אשראי בנקאי וחוץ-בנקאי גבוה. רגולציה במערכת הבנקאית )כמו מגבלת אשראי ענפית(לחברות האשראי זמינות להקטנת גרמו החוץ-בנקאי האשראי ומשבר

הבנייה, ולהקטנת ההיצע. ירד מלאי הדירות החדשות למכירה ב-2006משנת שיווק קרקעות-(3 35%

. שוללי תזת "הבועה" טוענים כי זה2010 דירות בלבד באפריל 8,830עד ל-עליות את ניצלו לא ישראל קבלני המחירים. לעליות האמיתי ההסבר ככל הנראה עקב מחסור בקרקעות. האחראי המחירים להגדלת ההיצע ישראל, ממשלת במדינה, הגדול הקרקעות בעל הוא למחסור העיקרי

ישראלבאמצעות מקרקעי בכ-מינהל שולט המינהל מכלל93%. הקרקעות בישראל. בפועל היקף שיווק הקרקעות קטן במידה ניכרת מיעדים

יצאה לדרך רפורמת הקרקעות, שהיתה2009שהממשלה קובעת. בשנת , מדד מחירי הדיור ומדד מחירי התשומה בבנייה למגורים, עיבוד מרכזמאגר סדרות בנק ישראל, 31

המחקר והמידע של הכנסת.

17

אמורה לתרום להאצה בהפשרת קרקעות. מינהל מקרקעי ישראל הגביר את קצב שיווק הקרקעות ותוצאותיה של הרפורמה עשויות להשפיע בעתיד

שלהלן(.4.4)עניין זה יפורט בהרחבה בפרק רכישה לרכוש קרקעקבוצות רכישה (4 - בשנים האחרונות החלו קבוצות

ולבנות בעצמן, וכך לחסוך חלק מהמס )כמו מע"מ בגין רכישת הקרקע( ומהרווח היזמי. בשל החיסכון הכלכלי קבוצות הרכישה יכולות להציע מחיר גבוה יותר בעבור הקרקע, ועל כן התוצאה עשויה להיות ייקור הקרקעות

4.1במכרזים של מינהל מקרקעי ישראל )עניין זה יפורט בהרחבה בפרק שלהלן(.

5) - בוועדות התכנוןביורוקרטיה בהליכי התכנון תוכניות הבינוי מאושרות מסורבלת בבירוקרטיה המלווה יחסית, אטי בקצב והמחוזיות המקומיות קרקעות שוק אין רבים ביישובים כך, על נוסף הבנייה. את שמייקרת משוכלל, ובעלות פרטית מפוצלת על הקרקע מקשה לאשר תוכניות בנייה

בהיקף גדול. בשנים האחרונות חלה ירידה חדה בבנייה ביוזמהבנייה ביוזמה ציבורית - (6

, וגם עקב זאת הצטמצם היצע הדירות בישראל.50%ציבורית בשיעור של כ-

למגמות בשוק הדיור בכלל ולירידה המתמשכת בהיצע הדיור הפרטי - 32ג. השלכותישנן השלכות חברתיות-כלכליות.

צמיחהבדרך כלל יש מתאם חיובי בין הפעילות בשוק הדיור ובין תקופות של (1 , וענף הדיור אף היה קטר חשוב של צמיחה, אולם בתקופת הצמיחהבמשק

האחרונה מספר התחלות הבנייה דווקא ירד. לנוכח הגידול המהיר יחסיתהירידה מגמת לדיור, המשך הביקוש בגורמי והגידול ישראל, באוכלוסיית

בהיצע עלול להגביר את מצוקת הדיור בישראל.2) - מול פריפריה לשנים מרכז מאזן2008–2000הנתונים מלמדים על

הגירה שלילי במחוז הצפון, הדרום, ירושלים וחיפה, ומאזן הגירה חיובי במחוז המרכז ובמחוז תל-אביב, מסיבות כגון תעסוקה, היצע תרבותי ועוד. גידול בפער המחירים בין מרכז הארץ לבין אזורי הפריפריה לצד ירידה מתמשכת במעורבות הממשלה בשוק הדיור עשויים להביא בעתיד להיפוך המגמה –

הגירה של משפחות מעוטות אמצעים ממרכז הארץ לפריפריה.

,התייקרות הדירות בישראל – השלכות ודרכי התמודדות מרכז המחקר והמידע של הכנסת, 32.7, בעמ' 2009תמיר אגמון,

18

3) - ירידהירידה בפעילות החברות בענף ובכללה הדיור, שוק התכווצות (, לעומת עליית2008ריאלית של מחירי הדירות )שהתרחשה עד לחודש יוני

פעילותן את להקטין הגדולות הבנייה לחברות גרמה התשומות, מחירי בישראל ולפעול בשוקי חוץ, כגון אירופה, ארה"ב ואסיה. כמו כן, בעשורבנייה חברות כמה של לקריסתן עיקרי גורם סיבות אותן היו האחרון

.33פרטיות–2002בשנים התפתחות שוק הדיור בישראל מנוגדת למגמות בעולם - (4

היו עליות מחירים מהירות בשוקי דיור רבים בחו"ל, עד כדי התפתחות2008שנת להתפוגג במהלך אשר החלה לזו2008"בועה", הפוכה מגמה –

שאפיינה את שוק הדירות בישראל.

34 ד. המשבר הפיננסי העולמי והשלכותיו על ישראל החל משבר פיננסי בארה"ב שהתפשט מאז ברחבי העולם. משבר זה2007בשנת

ביותר מאז נפגעו מהמשבר באופן1929נחשב לחמור אירופה וחלק ממדינות משמעותי.

. מס'2007המשבר הפיננסי החל עם התפוצצות "בועת הנדל"ן" בארה"ב באוגוסט קיבלו אלו לווים גבוה. בסיכון המשכנתא מקבלי מספר עלה לכן, קודם שנים

מימון של בשיעורי נערכת כל100%הלוואות לא רבים ויותר, כאשר במקרים בדיקה בנוגע למצבם הכלכלי. פעילות זו בשוק גרמה לעלייה גבוהה במחירי הנדל"ן ובמקביל התרחב השימוש באגרות חוב מגובות משכנתאות. כאשר לווים רבים לאירדו ואגרות הנדל"ן וערך התפוצצה הנדל"ן בועת המשכנתא, בתשלומי עמדו בהתאמה. הירידה החדה בערכי נכסים אלה הביאה לשחיקה של מאזני הגופים

הרבים במערכת הפיננסית בארה"ב ובעולם אשר השקיעו את נכסיהם בשוק זה.

השחיקה בהון הגופים הפיננסיים הגבילה את יכולתם להציע אשראי ויצרה משבר מספר מוסדות בולטים בשוק ההון קרסו ועל כן המשבר2008נזילות. בספטמבר

העמיק.

מרכז המחקר והמידע של הכנסת, 33 , עמיניתוח שוק הדיור וכלים לעידוד בנייה בפריפריה .6, בעמ' 2007צדיק, נובמבר

האוצר, 34 מקרומשרד תחזיות הפיננסי, המשבר השלכות במשק, ההתפתחויות סקירת לשנת המדינה לתקציב נספח כלכלית- במדיניות נבחרים ונושאים , 2009 כלכליות,

.4, בעמ' 2008אוקטובר

19

: 35( גורמים להתפתחות המשבר1ד. - במשק האמריקאי נוצרו בשנים האחרונות עודפי מדיניות כלכלית בארה"בא.

מכשירים גבוה, לתמרוץ חובות להיקף גרמו וזמינות אשראי אשר נזילות גבוהה כפי שיפורט מינוף ולרמת גבוהה, פיננסים מורכבים בעלי תשואה לשכבות וסיוע הבנייה ענף לעידוד פעל הממשל דנן. העבודה בהמשך חלשות באמצעות תאגידי המשכנתאות "פרדי מאק" ו"פאני מי"י )מממניםהנדל"ן בועת להיווצרות תרמו אלו גורמים למשכנתאות(. בנקים של

בארה"ב. ברגולציהב. – הרגולציה לא התאימה את עצמה לחידושים הפיננסים כשל

ולמורכבות המערכת הפיננסית.פיננסים מורכביםג. שוק אגרות החוב שימוש במוצרים – בשנים האחרונות

דירוג לנכסים אלו נתנו וחברות האשראי נחשב לבטוח מגובות משכנתא )CDCאשראי גבוה. כמו כן, התפתח שוק נרחב ל- Credit Default Swaps-

כ- ירידת מחיר(, בהיקף של דולר,62ביטוח למחזיק אג"ח מפני טריליון נבעה, בין היתר,AIGסכום הגדול משוק האג"ח שממנו נגזר. קריסתה של

מהיותה המנפיקה המובילה של מוצר זה. - החוב הכולל של הסקטור הפרטי והציבורי של ארה"ב רמת מינוף גבוההד.

. ברמת2007 אחוזים בשנת 346 ל-80 אחוזי תוצר בשנות ה-163עלה מ- חוב כזו, יש חשש להעניק אשראי והדבר יגרום להאטה אשר נובעת מהיקף

(.Irving Fisher וכפי שתיאר 1933החוב )כפי שיפן חוותה בשנת - עם התפרצות המשבר הסוכניות מיהרו להוריד את דירוגי דירוג האשראיה.

עניינים בניגוד מואשמות הדירוג חברות המשבר. את והעצימו האשראי בנוסף, אותם העריכו. הגופים ע"י תוגמלו – שיטת התגמול מובנה בשל ביצעו ולא דירוג האשראי על המוסדיים, הסתמכו כולל רבים, משקיעים

הערכת סיכונים עצמאית.)ו. המוסרי" "הסיכון Moral בעיית Hazard -) בגין תוגמלו המוסדות מנהלי

הצלחות בטווח הקצר ונכנסו ל"מירוץ תשואות" בשוק כאשר סיכון ההשקעהקיבל חשיבות משנית.

האוצר, 35 משרד מקרו תחזיות הפיננסי, המשבר ההתפתחויות במשק, השלכות סקירת לשנת המדינה לתקציב נספח כלכלית- במדיניות נבחרים ונושאים , 2009 כלכליות,

.6, בעמ' 2008אוקטובר

20

( השלכות המשבר:2ד. בעקבות המשבר נוצר קושי לגופים פיננסים לגייס נזילות ואשראי וכתוצאה מירידת"שוק נוצר אג"ח של האשראי בדירוג וירידה משכנתא מגובות אג"ח ערכי

נזילות, משום הקושי36לימונים" . המשבר בשוק האג"ח גרם לאג"ח להיות ללא במידע האסימטריה תופעת האג"ח. שבבסיס המשכנתאות ערכי את להעריך שהפכה את הנכסים ללא נזילים קיימת גם במגזר הפיננסי. גוף אשר מבקש לגייסזמינות את מקטין המקורות בגיוס והקושי במשבר מצוי הוא כי נחשד אשראי

האשראי.

לאחר מספר שנים של צמיחה מהירה בתוצר ברחבי העולם, נרשמה ההאטה בשני מעידה על2008. החרפת המשבר בספטמבר 2008הרבעוניים הראשונים של שנת

העמקת ההאטה ואף לכניסה למיתון של מספר מדינות באירופה.

משבר האשראי שנוצר הקשה על עסקים להשיג מימון וגורם לירידת התוצר העסקי. המשבר גם מקשה על פרטים לקבל הלוואות לרכישת דירה או רכב, ובכך הוריד את הצריכה הפרטית. ירידות השערים שנרשמו בשווקי המניות ברחבי העולם הורידו גםהן את הצריכה הפרטית דרך "אפקט העושר" – הצטמקות תיק הנכסים של הציבור.

: 37( השלכות על מדינת ישראל3ד.יגרום למשבר בשוק הנדל"ן. בהתאם שאלת המפתח היא האם המשבר העולמי לעמדת משרד האוצר, הכשלים שהביאו להתפתחות המשבר הפיננסי לא מתקיימים בישראל. ראשית, המצב המקרו כלכלי שונה שכן ישראל נהנתה בשנים האחרונות מעודף במאזן התשלומים ומגרעון פיזקאלי נמוך. שנית, לא התפתחה בארץ בועה

נמצא ברמה נמוכה של כ-2008בשוק הדיור מאחר ומלאי הדירות למכירה בשנת .2004-2007 יחידות לאורך השנים 13,000 יחידות לעומת כ-9,500

בד"כ וקרובה יותר לרוב ל-90%שלישית, רמת המימון בישראל לא עוברת את ה- . רביעית, רמת המינוף נמוכה במשק הישראלי בהשוואה לארה"ב עקב60-70%

על שם מאמרו הידוע של 36 George Akerlof 1970 משנת ,The Market for Lemons: Quality, Uncertainty and the Market Mechanismסימטרית המתרשת לא באינפורמציה דן זה . מאמר

במקרים בהם המוכר יודע יותר על המוצר מאשר הקונה.האוצר, 37 משרד מקרו תחזיות הפיננסי, המשבר ההתפתחויות במשק, השלכות סקירת

לשנת המדינה לתקציב נספח כלכלית- במדיניות נבחרים ונושאים , 2009 כלכליות, .13, עמ' 2008אוקטובר

21

זמינות האשראי הנמוכה בישראל. חמישית, שוק ההון הישראלי לא הגיע לרמתמורכבות כמו זו שבשוק האמריקאי.

, כלכלת ישראל צלחה את המשבר2010 ולראשית שנת 2009לפי הנתונים לשנת באופן טוב יחסית בשל מספר גורמים וביניהם, מדיניות הממשלות ובנק ישראל לפני

.38המשבר ובזמן המשבר, מבנה הכלכלה ושיפור בתנאי הסחר

למרות האמור לעיל, ישראל הינה משק קטן ופתוח ולכן תושפע מהשלכות המשברהירידות בשווקי עושר הציבור בשל המשך כגון הקטנת על השווקים הגלובליים בגיוס הקושי החרפת בעולם, המשבר העמקת בשל הייצוא החלשות המניות,

אשראי בבנקים ובשוק ההון בעיקר בחברות נדל"ן אשר הן בעלות מינוף גבוה.

ה. האם מדובר ב"בועת נדל"ן"?

המחיר הפונדמנטלי. המחיר לבין בפועל המחיר בין כפער מוגדרת בועה הפונדמנטלי מבטא את גורמי היסוד בשוק ומושפע מגורמי הביקוש וההיצע בשוק הדיור ומהריבית המשפיעה על שיעורי ההיוון. הערך המהוון של תשלומי שכר דירהגבוה אמור לשקף את מחיר הדירה הבסיסי. כאשר מחיר הדירה עולה בשיעור

משמעותית לעומת השינוי במחיר שכ"ד, הדבר עשוי להצביע על היווצרות בועה.

2009 ועד לסוף 2007, העלייה החדה במחירי הדיור מאז מחצית 39לפי בנק ישראלמתחילת הדיור במחירי העלייה בועה. של קיומה על מעידה אינה 2008עדין

.90מוסברת כתיקון לירידה המתמשכת במחירי הדיור שהחלה כבר מאמצע שנות ה-ה- שנות באמצע החלה בעולם הדיור מחירי עליית זאת, והבועה90לעומת

, בעיקר בשוק הדיור בארה"ב.2008-2009התפוצצה בשנים

ישראל בדק את קיומה של בועה לאור הפרמטרים הבאים. ראשית, מחיר בנק 9.2 נדרשו 2009 עד 1973ממוצע של דירה ביחס לשכר הממוצע במשק – בשנים

10שנות עבודה )בשכר ממוצע( על מנת לרכוש דירה ממוצעת. יחס זה גדל ל-

, עמי צדיק, מאיהתמודדות ישראל עם המשבר הכלכלי מרכז המחקר והמידע של הכנסת, 38.1, בעמ' 2010

בנק ישראל, דו"ח שנתי 39 פרק ב' – התוצר השימושים וענפי המשק, 2009 – ענף 4 תיבה ; פרק ג'הנדל"ן במוקד המשבר העולמי – מבט כללי וההשפעות על הפעילות הריאלית

. : התפתחותם של מחירי הדירות 2 תיבה ג'-האינפלציה והמדיניות המניטרית,

22

. שנית, התפתחות במחירי הדיור ביחס לשכר דירה –2009במחצית השנייה של שכר דירה שנתי ביחס למחיר הדירה מבטא את התשואה הריאלית מהחזקת דירה.

המעידה על כל שהעלייה2009בישראל היחס די יציב למעט ירידה קלה בשנת במחירי הדירות היתה בשיעור גדול יותר מהעלייה ביחס לשכר דירה.

, לעומת זאת, מחירי הדירות עלו מאד ביחס לשכר דירה בשנות הבועה.בארה"בכגון ספרד, צרפת, אנגליה, שבדיה ואירלנד היו עליות חדות OECDבמדינות ה-

, אז החלו ירידות חדות במחירי הדירות2007במדד מחירי הדירות עד מחצית שנת )בגרמניה נשמרה בעשור האחרון יציבות מחירים(. התוצאה של כך היא התפתחות

. 40בועה בשוק הדיור בחלק מהמדינות המפותחות

טוען כי עליות המחירים בשוק לא נובעות מכשל שוק או מבועת ד"ר גלעד נתן, נדל"ן אלא ששוק הנדל"ן בישראל הוא שוק חופשי לחלוטין. מחיר הדירות לא נקבעהנגזר הנכס של הריאלי )הערך הנכס של הריאלי השווי של חישוב באמצעות רווח מסוים( אלא מהאפשרות למכסם את הרווח בחסדי השוק ועוד מההוצאה

החופשי.

שוק הנדל"ן בישראל נתון לחסדיהם של כוחות השוק, ביקוש והיצע. היכן שהביקוש גבוה המחיר עולה, היכן שהביקוש נמוך המחיר יורד או קופא על שמריו. לטענתו, פרשת עליית מחירי הנדל"ן היא מקרה קלאסי שבו השוק החופשי מוכיח כי ללא מעורבות ממשלתית אין הוא יותר מאשר ג'ונגל, המאפשר לצד אחד של המשוואה –זו בעלי הנכסים – לעשוק את הצד השני – רוכשי הדירות הפוטנציאלים. פרשה מוכיחה את החשיבות של מעורבות ממשלתית במשק, מעורבות שבאמצעים שונים תוכל לאזן את השוק בין הצורך של בעלי הנכסים ברווח והצורך של הצרכנים לרכוש

. 41מוצר במחיר ריאלי

: מדיניות הדיור בישראל 3 פרק

, עמי צדיק, מאיהתמודדות ישראל עם המשבר הכלכלי מרכז המחקר והמידע של הכנסת, 40.2, בעמ' 2010

נתן, 41 גלעד חופשי שוק פשוט – שוק כשל לא בועה, –ישראללא יסו"ד חוג באתר , .2011 במאי 2סוציאל-דמוקרטית,

23

- ליחידות מגורים, גם כאשר הן נתונות לבעלות פרטית, יש תכונות שלא. מבוא מוצרים ציבוריים, לכן קיימת הסכמה על כך שמעורבות ממשלתית, התומכת בשוק הדיור היא רצויה, ובכל מדינות המערב קיימים מנגנונים שונים של מתן סובסידיות לשוק הדיור. קיים מגוון גדול של כלי תמיכה בשוק הדיור. התמיכה יכולה להיות מכוונת לחזקות דיור שונות )בעלות דיור, שכירות ודיור ציבורי( ולהתבסס על שיטות שונות של סבסוד. עצם נחיצותה של התערבות הממשלה אינה שנויה במחלוקת, אךומידת התאמתם של אמצעי הסבסוד להשגת המטרה מידת ההתערבות הרצויה

.42הינם במחלוקת

3ניתן למיין את אמצעי ההתערבות העומדים לרשות הממשלה בתחום הדיור על פי : 43קטגוריות עיקריות של חזקות מגורים

בעלים דיירים – משקי הבית המתגוררים בדירה שבבעלותם.(1 שוכרים בשוק השכירות החופשית – משקי בית המשלמים דמי שכירות עבור(2

המגורים לתקופה הנקובה מראש בחוזה. בשוק זה מוצעות דירות להשכרה שהן בבעלות משקי בית אחרים או חברות השכרה, כאשר מחירי השכירותזכויות בגין תשלום הזכויות נקבעים לפי תנאי השוק. לשוכרים לא נוצרות

ובסוף חוזה השכירות עליהם לפנות את הנכס.בית הנהנים מסובסידיה לשכירות.(3 – משקי סוציאליים ציבורי/שוכרים דיור

דיור ממשלתיים, כאשר במסגרת השכירות הסוציאלית מסופקים פתרונות מלאי הדירות נמצא בבעלות הממשלה, רשויות מקומיות או גופים ציבורייםהדיור מחירי את לסבסד היא הסוציאלית השכירות של המטרה אחרים. שיקולים פי על נקבעים השכירות מחירי שונות. אוכלוסיה לקבוצות

סוציאליים ופוליטיים.

מיון נוסף של אמצעי התמיכה של הממשלה בשוק הדיור ניתן לערוך לפי הצד אשר לו מוענקת הסובסידיה. אמצעי תמיכה לצד הביקשו מיועדים לתמוך בצרכנים ע"ימיועדים ההיצע לצד תמיכה אמצעי צורכים. שהם הדיור שירותי מחיר סבסוד להשפיע על שוק הדיור דרך סבסוד היצרנים, כאשר הסובסידיה מורידה עבורים את

צ'מנסקי, 42 ודניאל גילת בן-שטרית, התערבות הממשלה בשוק הדיור: היבטים תיאורטיים .2002, המרכז לחקר העיר והאזור: הטכניון, ולקחי הניסיון המצטבר

, ירושלים, המרכז לחקר המדיניות החברתית בישראל, )מדיניות דיור בישראל בן שטרית, גילת, 43.6( בעמ' 2003

24

עלויות הייצור. ממשלת ישראל תומכת בשוק הדיור הן דרך צד ההיצע והן דרך צדהביקוש.

מאז הקמתה של מדינת ישראל תמכו הממשלות השונות במדיניות המעודדת בעלות על דיור. כתוצאה ממדיניות זו, שיעורי הבעלות על דיור בארץ הינם גבוהים ביחסבחברה כנורמה השתרשה דיור על ובעלות המערבי, בעולם אחרות למדינות

הישראלית.

44 ב. עידוד בעלות על דיור בעולם באיחוד האירופאי ישנו שוני בין מדינות האיחוד בעניין שיעור הבעלות על פי נתונים

. הולנד64%. פורטוגל – 74%. בלגיה- 79%, אירלנד – 81%. ספרד- 1999לשנת . כפי שניתן לראות, דווקא במדינות בעלות43%. גרמניה- 51%. דנמרק- 52%-

תמ"ג גבוה לנפש, כמו גרמניה ודנמרק, יש שיעור נמוך לעומת ספרד ופורטוגל,לשיעור להתייחס ניתן לא כי עולה, מכאן לנפש. נמוך תמ"ג בעלות מדינות גדולה שונות וקיימת כלכלית, בעלים-דיירים כאל משתנה המעיד על התפתחות

בעניין זה בין מדינות שנמצאות באותה קטגוריה של התפתחות כלכלית.

חלק ממדינות המערב וביניהן ארה"ב ובריטניה, תומכות כיום במדיניות של הרחבת הבעלות. לעומת זאת, מדינות כמו שוודיה והולנד תומכות באופן שווה בכל חזקות

המגורים עד כמה שניתן.

גורמים לתמיכה בבעלות על דיור1ב. – לפי גישה זו דירה נתפסת כמעין מניה כלי להגברת השיוויון הכלכלי בחברה (1

בעושר הלאומי וכאשר יש צמיחה כלכלית יש צמיחה במחירי הנכסים. מכאןיותר יש דירות, יותר של האוכלוסיה גדולה כי ככל שבבעלותן של שכבה

אנשים שיהנו מההצלחה הכללית באמצעות ערך הדירות.– יחידת הדיור הנתונה בבעלות היא "הבית", המקנה לפרט ביטחון קיומי(2

כתוצאה הביטחון בתחושת וממלא את החסר ביקום ביטחון של תחושה

ירושלים, המרכז לחקר המדיניות החברתית בישראל, )מדיניות דיור בישראל, בן שטרית, גילת, 44.8(, בעמ' 2003

25

5 )ראו לעניין זה פירוט בסעיף ב.45מאובדן קשרים חברתיים בחיים המודרניםלהלן(.

שמרנית(3 והשפעה מייצב יציבות גורם חריצות, חסכנות, המעודדת – גיאוגרפית ותעסוקתית ואזרחות טובה. בעלים דיירים הינם נחשבים לאזרחיםהדירות לערך מגולמת אשר קהילותיהם איכות את לשפר תמריץ בעלי

שבבעלותם. – ההשפעה המעודדת שיש לגידול תעסוקה בענף הבנייה ובענפים קשורים(4

הבעלים. במגזר לתמיכה הצדקה מהווה המשק כלל על דיור בבעלות וכתוצאה מכך גדלה הבנייהבארה"ב, למשל, הורידו את שיעורי הריבית

למגורים, אינדיקטור המעיד על מצבו של המשק.לפיה המערכות מדיניות הפרטה(5 אירופה מדינות מערב לאור השקפת –

הציבוריות אינן יעילות כלכלית ואינן נותנות מענה ראוי לביקוש, כאשר השוק יעבור תהליך של הפרטה, רמת היצור והרווחה יעלו. דוגמה לאידיאולוגיה זו,

בתקופת שלטוןבאנגליההינה ההפרטה המהירה של מלאי הדיור הציבורי תאצ'ר.

פוליטיים (6 ב מניעים , למשל, על בסיס ההנחה שהשינוי בחזקתבריטניה– יגרום להגדלת שיעור הבוחרים של הממשלה השמרנית, ששיעור המגורים גדול מתוך מגזר הבעלים- דיירים נמנה על מצביעיה, הפריטה המפלגה את

הדירות של הדיור הציבורי.פיננסים (7 הדיור שיקולים של הגבוהות התחזוקה הוצאות נטל הורדת –

הסוציאלי. בנוסף, יצירת הכנסה כתוצאה ממכירתן של יחידות הדיור לתקציב הממשלה. כך למשל, בישראל ההכנסות נוספו לתקציב של משרד הבינוי

והשיכון ואפשרו מימון פרויקטים אחרים.

46 חסרונות לתמיכה בבעלות על דיור2ב. – דיור הינו מוצר יקר, לכן, משקי חשיפה של משקי בית לסיכון כלכלי גבוה(1

בית, בעיקר מקבוצות חלשות, זקוקים למשכנתאות לטווח הארוך כדי לממן את רכישת יחידת המגורים. בעת מיתון, מחירי הדירות יורדים ובעלי הדירותערך בו מצב קרי, שלילי, הון של במצבם עצמם את למצוא יכולים

45 Saunders,p.(1990), A Nation of Home Owners, London: Unwin Hyman ירושלים, המרכז לחקר המדיניות החברתית בישראל, )מדיניות דיור בישראל,בן שטרית, גילת, 46

.9(, בעמ' 2003

26

,47בבריטניהההתחייבות של הדייר גבוה מערך השוק של הדירה. כך למשל, יותר משני מיליון משקי בית היו בעלי הון דיור שלילי. במצב כזה1992בשנת

ומכירת הדירה לא תכסה את להיחלץ מההשקעה יכול אינו משק הבית החובות שהצטברו. כדי להיחלץ מכך, על משק הבית לגייס משאבים נוספים אולם רוב הסיכויים שכאשר משק בית מקבוצת הכנסה נמוכה רוכש דירה

הוא מקצה את כל משאביו למימון הדירה. – רכישת דירה כרוכה בעלויות עסקה גבוהות ולכן היא פגיעה ברמת הניידות(2

מורידה את הניידות של משקי הבית. כך עליית מחירי הדיור באזורים שבהםיכולה למנוע את המעבר של משקי בית מאזורים מוכי יש צורך בעובדים אבטלה. זאת ועוד, במצב של הון דיור שלילי, משקי הבית כלואים בדירה

שרכשו ואין ביכולתם לממן את המעבר.– כאשר מופעלת מדיניות של עידוד התפתחות סטיגמה שלילית לשוכרים(3

בעוד גדלה, בעלים הדיירים שקבוצת לכך גורמת היא דיור על בעלות שקבוצת השוכרים מצטמצמת. בקבוצת השוכרים נשארים משקי הבית אשר אין ביכולתם להתמודד עם רכישת דירה, למרות הסובסידיות. קיימת טענה שהתכונות המיוחסות לבעלות על דיור מקורן בתהליך בניית נורמות, כאשרבעוד קבוצת המתגוררים כנורמלית, נתפסת קבוצת המתגוררים בבעלות

.48בשכירות נתפסת כחורגת מהנורמטיבי

. מדיניות עידוד בעלות על דיור בישראל 3ב. השיקול העיקרי שהנחה את מקבלי ההחלטות בעשור הראשון למדינת ישראל הינו השיקול הפיננסי, הורדת הנטל של מימון הדירות מכתפיה של המדינה הצעירה.ציבורית. תהליך נטל קשה על הקופה זו הטיל בניית המגורים בתקופה מאמץ שנות של לחידוש המערב במדינות נחשב אשר ציבוריות, דירות של ההפרטה

1964-1989השמונים, הונהג בישראל עוד בשנות החמישים. בכל אחת מן השנים

47 Gentle C., Dorling D. and Cornford J. (1994), Negative Equity and British Housing in the1990s: Cause and Effect, Urban Studies, 31(2), pp. 181-199.

48 Gurney C. M. (1999), Price and Prejudice: Discourses of Normalization in Public and Private Accounts of Home Ownership, Housing Studies, 14 ( 2), pp. 163-183.

27

. תוצאות מדיניות זו בעלות השפעה רבה על49 ממלאי הדיור הציבורי2-5%נמכרו בניית נורמות המגורים בחברה הישראלית, והן אף קיבלו חיזוקים בשנות התשעים.

משכנתאותמדינת ישראל סבסדה את הכניסה לשוק הבעלים – דיירים באמצעות . הסכום ושיעור הריבית של המשכנתא נקבעו בהתאם לקריטריונים שלמסובסדות

"זכאות" משק הבית, כאשר העיקרון המנחה הוא שככל שמשק הבית נזקק יותר, . עיקרון זה הינו50סכום המשכנתא יהיה גדול יותר ושיעור הריבית יהיה נמוך יותר

שנערכו מחקרים ע"פ למשכנתאות. המסחריים הבנקים של למדיניות הפוך , הלוואות לא ניתנו ללא תשלום ראשון של לפחות חמישים אחוז מערך51בארה"ב

מהכנסת משק הבית. 28%ההלוואה ולא אושרו תשלומי החזר שהם מעבר ל-

שיעור גבוה מהעסקאות שנערכו בשוק הדירות לרכישה מומן90במהלך שנות ה- שנות במהלך לישראל שהגיעו העולים רוב ממשלתיות. משכנתאות באמצעות עליהם הוטלו לא ולכן הכנסה ומקורות פיננסים משאבים נטולי היו התשעים קריטריונים מחמירים. במובן זה המשכנתא הממשלתית מהווה מעין קיצבה הניתנת

ליחידות של משקי בית.

הפרת העיקרון הבנקאי של משכנתא, לפיו הנכס משמש כביטחונות כנגד הלוואה,יכולת הקנייה התבטאה בכך, שמשקי בית רבים מקרב העולים בחרו לשפר את שלהם ונעזרו בשתי משכנתאות לזכאים, כדי לרכוש דירה משותפת לשני משקי בית,

שביניהם קרבה משפחתית.

הוא כ-1998שיעור העולים החדשים מברה"מ, אשר רכשו דירות עד סוף אוקטובר משקי בית של מהגרים נטו להיות שוכרים במשך מספר שנים לאחרבארה"ב. 75%

הגעתם לארה"ב. שיעורי בעלות הדיור של משקי בית מהגרים עלו בהתאמה עם תקופת השהייה בארה"ב, אבל עדין נפלו משיעורי הבעלים דיירים של משקי בית

שנולדו בארה"ב. ספיר, , המרכז לפיתוח ע"ש91-5, נייר דיון מס הפרטת השיכון הציבורי בישראל ורצברגר, א., 49

.1991אוניברסיטת תל- אביב,

50 Ginsberg Y. (2001), Changes in Housing Policy in Israel: Who is entitled to Housing Benefits?, paper presented in "social Inequality and Housing” workshop.

ירושלים, המרכז לחקר המדיניות החברתית בישראל, )מדיניות דיור בישראל,בן שטרית, גילת, 51.16(, בעמ' 2003

28

הורדת עלות הכניסה הראשונית לשוק הדירות בבעלות עבור משקי בית מקבוצות נמוכות אינה מבטיחה שמשקי הבית יוכלו להתמודד עם עלויות המימון של הרכישה לאורך זמן. כאשר שיעור מהותי של משקי הבית שרכשו דירות אינו יכול לעמוד

. 52בהתחייבויות נפגעת היציבות של שוק הדירות כולו

. השלכות מדיניות הדוגלת בעידוד הבעלות על הדיור4ב.מחירים( 1 והנחת העולים שממשלתעליית - האפשרות לצירוף משכנתאות

ישראל תפרוס "רשת ביטחון" עבור עולים שלא יעמדו בהתחייבויותיהם הם שנינוספים סברו שמחירי בית לעליית המחירים. משקי ראשוניים שפעלו גורמים הדירות יוסיפו לעלות ולכן כדאי להם להקדים את כניסתם לשוק וכך הואצהנראה שההסבר העיקרי לעליית המחירים המסחררת בשוק עליית המחירים.

ה- שנות בתחילת בבעלות שנולדה90הדירות ספקולטיבית התנהגות היה מהצרכנים גדול עבור חלק הלוואות הקריטריונים המגבילים ביטול בעקבות

.53בשוק

לכאורה הסובסידיה נועדה להטיב עם רוכשי הדירות. אבל למעשה מהמועד בו הסובסידה הוצגה לשוק, היא יוצאת מידי השליטה של מקבלי ההחלטות והאופןוהביקוש של בין הצרכנים ליצרנים תלוי בגמישות ההיצע שבו היא מתחלקת בשנות המשכנתאות שוק את שאפיינה ההיצע עקומת המסובסד. המוצר התשעים היא עקומת היצע קשיחה מאד בשל חוסר היכולת להגדיל את מלאיכי הנהנים העיקריים מעליית מחירי הדירות הדירות במהירות. לכן, אין ספק לקבוצות רוב פי על השייכים והקבלנים, הנכסים בעלי היו בשנות התשעים

ההכנסה הגבוהה.

– בשנים האחרונות עלה מספרם שלמשקי בית חדלי פירעון משכנתאות( 2 משקי הבית שהינם חדלי פירעון. הבעיה מוחרפת היות שרבות מהמשכנתאות שללגביית החובות כתובת אין לבנקים ולכן נלקחו ללא ערבים, שנות התשעים והפתרון העיקרי שעומד לרשותם הוא פינוי המשפחה והחזרת הדירה לרשות

ירושלים, המרכז לחקר המדיניות החברתית בישראל, )מדיניות דיור בישראל,בן שטרית, גילת, 52.13(, בעמ' 2003

ירושלים, המרכז לחקר המדיניות החברתית בישראל, )מדיניות דיור בישראל,בן שטרית, גילת, 53.14. בעמ' 8(, בעמ' 2003

29

תיקי משכון בהוצאה40,242הבנק המלווה. לפי דיווח בעיתונות היומית נפתחו שלהלן(.4.5)יפורט בהרחבה בפרק 200154 עד אוגוסט 1997לפועל משנת

– נראה שאף שמדיניות עידוד בעלות הדיורקבוצות ההכנסה החלשות ביותר (3 היתה יעילה במציאת פתרונות, שאפשרו למשקי בית רבים של עולים להיכנס לשוק הדיור בבעלות, היא איננה יכולה לתת מענה לקבוצות הכנסה החלשותלא גם דירה, ברכישת הכרוכים בתשלומים לעמוד יכולות אינן אשר ביותר, באמצעות סובסידיה. לגבי קבוצות ההכנסה החלשות הפתרון ככל הנראה נמצא

.55בחזקת מגורים של שכירות

.שימוש יתר בגישה של עידוד בעלות בכל מחיר 5ב. התמיכה בעידוד בעלות בדרך המסורתית של מענקים ואשראי מסובסדים, הפכהאפילו חברתיות נורמות על ומשפיעה עצמה את המצדיקה על מדיניות להיות בעקבות קיצוצים בסיוע לכך. המדיניות המסורתית של "עידוד בעלות בכל מחיר" התאימה בזמנו לאתגרים שעמדו בפני המדינה הצעירה. כיום, האתגר העומד בפניבתחום נאותה חיים רמת הבטחת אלא עלייה, קליטת לא הוא ישראל מדינת

.56הדיור

ופיזור עלייה קליטת של המטרות בהשגת והשיכון הבינוי משרד הצלחת עקב אוכלוסין, עידוד בעלות החל להיחשב, בטעות, כתחליף אפקטיבי בעבור המטרה השלישית של השגת רמת חיים נאותה בתחום הדיור. אפשר להסביר זאת באמצעות

מסלולית" "תלות של (pathתיאוריה dependency57בתחום פותחה זו תיאוריה .) הטכנולוגי ואומצה על ידי חוקרי מדיניות ציבורית כדי להסביר את השימוש במדיניות מסוימת למרות חוסר ההיגיון שבה לאור השינויים בסביבה. הדוגמה המפורסמת

ה- מקלדת היום, בה משתמשים שאנו המקלדת עיצוב היא .QWERTYביותר מקלדת זו נוצרה כדי להאט את המקליד ולמנוע תקלות שנבעו מהקלדה מהירה

54" בר, דורית לפועל הוצאה על מוותרים למשכנתאות "ידיעותהבנקים כלכלה מוסף ," .2001 באוגוסט 29אחרונות",

ירושלים, המרכז לחקר המדיניות החברתית בישראל, )מדיניות דיור בישראל,בן שטרית, גילת, 55.22(, בעמ' 2003

,2006, בית הספר למדיניות ציבורית האוניברסיטה העברית, יוני דיור נאות בהישג יד ג'ני אושר, 56.11בעמ'

57. Peters, B. Guy, Path Dependency and Public Sector Reform, University of Pittsburgh 2006

30

מדיי במכונות הראשונות. על אף שהתקבלו עיצובים טכנולוגיים יעילים יותר, מקלדתזו נותרה כנבחרת.

וכלכלית בשנת 58נתן שרנסקי ,2001, בסיכומו של דיון בנושא מדיניות חברתית קישר את שיעורי בעלות הדיור הגבוהים בישראל לפסיכולוגיה של העם היהודי,

גלות, כשחוזרים הביתה, רוצים להרגיש שהם באמת" שאחרי אלפי שנות במדיניותבבית להמשיך ההחלטות מקבלי את לשכנע ממשיכה זו רטוריקה ."

הנוכחית, למרות הסיכונים הידועים כגון אי עמידה בהחזרי משכנתא או השתכנותבאזורים חסרי תעסוקה או תנאים מתאימים לרמת חיים נאותה.

ג. השכירות הסוציאלית בישראל

נוספה אליה חברת עמיגור, חברת1972 הוקמה חברת עמידר ובשנת 1949בשנת 150,000 מתוך 95% ניהלו חברות אלו כ-1990בת של הסוכנות היהודית. בשנת

נוהלו ע"י5%הדירות שבבעלות המדינה. כ- נוספים של דירות בבעלות המדינה חברות ממשלתיות קטנות.

כבר בעשור הראשון להקמת המדינה היתה כוונה למכור את הדירות שנבנו במסגרת הבנייה הציבורית למשתכנים. הדירות אשר נשארו בבעלות ציבורית היו הדירות שהיה קשה למכור אותן, בעיקר בשל מיקומן הנחות בעיירות פיתוח או בשכונות עירוניות פריפריאליות. דירות אלה אוכלסו בזכאים על פי ההנחיות של ועדות אכלוס ציבוריות

. גובה שכר הדירה שמשלם דייר59ולדייריהן ניתנה חזקה שהיא בפועל לכל ימי חייהם השיכון הציבורי תלוי במצבו הכלכלי ונקבע ע"י ועדה המכונה "מרכז הנחות בשכר

הדירה". משרד הבינוי והשיכון מסבסד את הדירות של השיכון הציבורי.

במס' ביטוי לידי באה המשתכנים ע"י רכוש זכויות של של בצבירה ההכרה :60מישורים

שרנסקי, נ., 58 , מתוך פרסום של 2002 סיכום דיון בנושא: מדיניות חברתית-כלכלית לשנת (.2001לשכת נשיא המדינה בשיתוף עם המרכז לחקר המדיניות החברתית בישראל )

כרמון, נ., 59 , המרכז לחקר העירמדיניות השיכון של ישראל – חמישים השנים הראשונות (.1998והאזור, הטכניון- מכון טכנולוגי לישראל )

בן שטרית ג. 60 , ירושלים,המרכז לחקר המדיניות החברתית בישראל, )מדיניות דיור בישראל .16( בעמ' 2003

31

מטרת (1 – מסוימים בתנאים הדירה לרכישת הציבוריזכאות הדיור חוק הייתה לעודד את דיירי הדיור הציבורי,199861)זכויות רכישה(, תשנ"ט-

הנמצאים בתחתית הדירוג החברתי – כלכלי, לרכוש את הדירות שבהם הםדייר החוק, פי על רכוש. לבעלי בחייהם לראשונה ולהפוך מתגוררים

שנים זכאי לרכוש את הדירה בהנחה. החוק5המתגורר בדירה למעלה מ- מגדיר את שיעור ההנחה בהתאם למספר שנות המגורים. האפשרות לקנות את הדירה בהנחה ניכרת אינה תלויה במצב הכלכלי של המשתכנים ובמחיר

הדירה. זכויות הורשה – על פי החוק הזכאות להמשך מגורים בדיור הציבורי מועברת(2

לקרובים מדרגה ראשונה.

לרכוש אתהבית שליתוכנית ממשלתית בשם " הדיור הציבורי לדיירי איפשרה " ", כל מי שהתגוררקנה ביתך. בנוסף, בהתאם למבצע "75%הדירה בהנחה של

לכל שנת מגורים. ע"פ3% שנים, היה זכאי לרכוש את דירה בהנחה של 12בביתו דירות בין16,766דיווח של משרד השיכון והבינוי, במסגרת מבצעים אלו נרכשו

.62 וכך מלאי הדירות הציבוריות הלך וירד2/2000-10/2002

. השכירות הסוציאלית במדינות האיחוד האירופאי 1 ג. בניגוד למגמה של מכירת החיסול של מלאי הדיור הציבורי בישראל, למרות עלייתה של מדיניות ההפרטה, מדינות האיחוד האירופאי מוסיפות דירות חדשות למלאי של השכירות הסוציאלית. חידוש המלאי המתבצע במדינות האיחוד האירופאי מצביע על

.63ההכרה בצורך של מלאי של דירות בשכירות סוציאלית להשגת מטרות חברתיות

64ד.סיוע לשכר דירה בשוק החופשידירה לשכירת סיוע המקבלים הבית משקי במספר עלייה יש בשנים האחרונות במדיניות הממשלה אלא מתפנית נובע זה ששינוי נראה לא חופשית. בשכירות

משקי בית בישראל גרים בדירות שכורות נכון לשנת423,000מכורח הנסיבות. כ-

- פורסם ס"ח תשנ"ט מס' 1998חוק הדיור הציבורי )זכויות רכישה(, תשנ"ט- 61 מיום1689 (.306 עמ' 2702 )ה"ח תשנ"ח מס' 2 עמ' 29.10.1998

בן שטרית ג. 62 , ירושלים, המרכז לחקר המדיניות החברתית בישראל, )מדיניות דיור בישראל .17( בעמ' 2003

ירושלים, המרכז לחקר המדיניות החברתית בישראל, )מדיניות דיור בישראל, בן שטרית, ג., 63 .18(, בעמ' 2003

ירושלים, המרכז לחקר המדיניות החברתית בישראל, )מדיניות דיור בישראל,בן שטרית, ג., 64 .23-24(, בעמ' 2003

32

4 מתוכם מקבלים מענק השתתפות בשכר דירה. קרי, למעלה מ-192,000, 200165 משוק שכירות הדיור בישראל מסובסד למעשה ע"י הממשלה.5%

יתרונות השכירות החופשית 1 ד. : ראשית, שכירת הדירה ע"י הצרכן מאפשרת לו לבחור את מקום מגוריו. מנגנון התמחור קובע מחיר של תכונות שונות של יחידות הדיור בהתאם לנכונות של הצרכנים לשלם תמורתן. כאשר מנגנון התמחור אינו קיים, התכונות של יחידות הדיור נקבעות לפי שרירות לב של פקידי ציבור או לפי העדפותיהם של היצרנים. שנית, הדירות השכורות אינן מרוכזות במתחם גיאוגרפישל השכונות לדיירי שדבק כזה שלילי, דימוי לדייריהן נקשר לא ולכן מסויים,

השכירות הסוציאלית.

שלישית, המנגנון של תמיכה באמצעות מענקים לשכירות חופשית מאפשר לדיירים ניידות בן מוקדי תעסוקה שונים, ובכך מאפשר את תהליך ההתאמה לשוק העבודה. לבסוף, פיתרון של תמיכה בשכירות חופשית זול יותר, לפחות בטווח הקצר, מאחר

שאין הכרח לקנות או לבנות דירות עבור מלאי של שכירות סוציאלית.

: 66 חסרונות השכירות הסוציאלית 2 ד. ראשית, מניעה של צבירת זכויות רכוש. השכירות הסוציאלית איפשרה למשקי ביתזכויות חזקה כלשהן על הדירות. במקביל לצד השלילי אשר פורט לעיל, לצבור לצבירת הזכויות יש גם צד חיובי בכך שממתנת פערים חברתיים כלכליים בין בעלים דיירים ושוכרים סוציאליים. שנית, בניגוד, למנגנון השכירות הסוציאלית היכול לספק פתרון בטוח של מגורים בשכירות, השוכרים בשכירות חופשית תלויים באופן מוחלט

בגחמותיהם של בעלי הבית ובמערכות בירוקרטיות.

גורמת לעליית מחירי השוק. שלישית, הסובסידיה שניתנת לדירות בשוק החופשי נהנים מכך, כמובן, בעלי הדירות ונפגעים משקי הבית, שאין ביכולתם לרכוש דירה אבל אינם זכאים לקבלת סיוע ממשרד השיכון. זוגות צעירים לדוגמה, שעדין לא הצליחו לגייס את המשאבים הדרושים לרכישת דירה, נאלצים להתמודד עם שכרהנהגת מענקים החופשית ללא בשוק השכירות נקבע שהיה מזה הגבוה דירה, הנטל יורד זו במדיניות המיידי, שבטווח אף על לסיכום, הדירה. שכר לסבסוד

.2001, סקר הוצאות המשפחה משק הבית הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, 6566

33

התקציבי על משלמי המיסים, בטווח הארוך, נראה שמדיניות זו תגדיל את הפער ביןאלו שיש להם דירות לבין אלו שאין להם.

: התמודדות עם מצוקת הדיור 4 פרק

.א. פתרונות מצד הפרטים4

רכישה1 ולבנייה (קבוצות קרקע לרכישת רכישה קבוצות של התארגנויות – משותפת עליה הפכו בשנים האחרונות לתופעה רווחת ביותר בשוק הנדל"ן. בשונה מן העסקה המסורתית במסגרתה רוכש מתקשר בהסכם עם קבלן לשם רכישת דירה, בקבוצות הרכישה נערך פיצול בין עסקת רכישת הקרקע הנערכת בין בעל הקרקע לבין קבוצת הרוכשים לבין עסקת קבלת שירותי הבנייה הנערכת בין הקבלן

.67המבצע לבין הרוכשים

בשנים האחרונות ישנה עלייה בהיקף הפעילות של קבוצות רכישה במרכז. בהתאםמסך הדירות שנמכרו בת"א בשנת24%, 68לדו"ח של מנהל הכנסות המדינה

ובשנת 2007 רכישה היו קבוצות ל-2008 עלה משקלן כי34% היא . ההנחה , עו"ד משה מזרחי,דו"ח הוועדה לבחינת היבטי מס בקבוצות רכישה רשות המיסים בישראל, 67

.5, בעמ' 2010יוני

34

הגידול בהיקף עסקאות הרכישה נובע מן הזינוק במחירי הדירות, כאשר התארגנות במסגרת קבוצת רכישה מהווה דרך להתמודד עם עליית מחירי הדירות וניסיון להביא להוזלת עלויות רכישת דירה. בהתאם לכך נשמעת מפי גורמים שונים הטענה כי ראוי

לברך על תופעת קבוצות הרכישה, המהווה מכשיר לפיתוח שוק הנדל"ן והפרטתו.

החיסכון בשל הרכישה, קבוצות לפיה ההפוכה, הטענה גם נשמעת זאת, עם במרכיבים שונים של מחיר הדירה, יכולות להציע מחיר גבוה יותר לבעל הקרקע מן המחיר המוצע ע"י קבלנים. באופן זה מחירי הקרקע עולים ובהתאמה גם מחירי

הדירות.

גם האחרונות בשנים הרכישה קבוצות צמיחת תופעת את לראות ניתן בנוסף, 2008כתופעה של צמיחת מכשיר השקעה. על רקע המשבר בשוק המניות בשנת

בפרק שפורט במכשירי2)כפי המשקיעים זכאים לה הנמוכה והריבית לעיל(, השקעה סולידיים בשוק ההון בשנים האחרונות, מחפשים המשקיעים אפיק השקעה אלטרנטיבי, ובוחרים להשקיע במכשיר מרכזי בשוק הנדל"ן, שהינו כאמור מכשיר

מכלל33% לכ- 2009.נתח הדירות לצורכי השקעה גדל בשנת 69קבוצות הרכישה מגמה זו מביאה לירידה אטית במשקל2002.70 בשנת 22%העסקאות, לעומת כ -

משקי הבית המתגוררים בדירה בבעלות ולגידול במשקל משקי הבית המתגורריםבשכירות.

: 71 קבוצות הרכישה פועלות במסגרת שני מודלים עיקריים– המארגן מלווה את כלניהול וליווי קבוצת הרכישה עד להשלמת הפרוייקטא(

שלבי הפרוייקט ומעורב מאד בפרוייקט. כוח ההכרעה בקבלת ההחלטות החשובותהמבצע, הקבלן את בוחרת אשר הקבוצה, ונציגות הקבוצה חברי בידי יישמר

מאשרת את התכנון הסופי ואת ההתקשרות עם בעלי המקצוע השונים. – המארגן מאתר את הקרקע, מכין את ההסכם האופציה מולשיטת המארגןב(

בעל הקרקע, מגייס את חברי הקבוצה, ולאחר החתימה על הסכם המכר עם בעל הקרקע ועל הסכם שיתוף, המארגן פורש והקבוצה ממשיכה להתנהל לבדה מול

68" האוצר, במשרד הכנסות המדינה מינהל בשנים הרכישה קבוצות פעילות היקף אומדן .2009", ספטמבר 2007-2009

.2009, נובמבר 2008 דו"ח שנתי מינהל הכנסות המדינה במשרד האוצר, 69.2009 אוקטובר רוכשי דירות להשקעה – מאפיינים ומגמות, מינהל הכנסות המדינה, 70 , עו"ד משה מזרחי,דו"ח הוועדה לבחינת היבטי מס בקבוצות רכישה רשות המיסים בישראל, 71

.11, בעמ' 2010יוני

35

זו כי גם בשיטה יצוין, והיועצים השונים עד להשלמת הפרויקט. הקבלן המבצע נשמרת לעיתים הזיקה של המארגן לפרויקט, בדרך של הצטרפות כחבר בפרויקט

וקבלת דירות בו.

2011חוק המדיניות הכלכלית לשנים התקבל בכנסת 2010 בדצמבר 29ביום )תיקוני חקיקה(, התשע"א – 2012ו- 201172" )להלן: "(.חוק ההסדרים

לכך גורמת הרגולציה החדשה המסדירה את הבניה במסגרת קבוצות הרכישה, שפעילות המארגן תהיה דומה לפעילות של קבלן הנושא בסיכונים וסיכויים, ויתכןדירות המעוניינים יפגע הן ברוכשי ותביא להכחדת מוסד קבוצות הרכישה, אשר לרכוש דירות מוזלות מאלו הנרכשות מקבלן, והן בקופת המדינה, כתוצאה מאובדן

הכנסות מיסים, המשתלמים על ידי קבוצות רכישה.

השינויים לצד הרכישה בקבוצות ההתארגנות וחסרונות יתרונות פירוט להלן החקיקתיים שנערכו לאחרונה.

: 73 יתרונות

– קבלן הרוכש קרקע צריך לממן את עלות הקרקע חסכון בהוצאות מימון (1 והפרוייקט עד למכירת הדירות, כשעלויות המימון מתמוחרות במחיר הדירה. בקבוצות רכישה גם ישנן הוצאות מימון, כל חבר נוטל הלוואה לצורך עמידה בתשלומים השונים. יחד עם זאת, הבנק העמיד אשראי לכל רוכש כלווה יחידיותר מזה המוענק בדומה להלוואות משכנתא רגילה, בשיעור ריבית נמוך

לחברה קבלנית כאשראי מסחרי.

,74הנחיות חדשות של המפקח על הבנקים, פורסמו 2010 במרץ 25ביום הקובעות כי אשראי לקבוצות רכישה )עשר יחידות דיור ומעלה( לא ייחשב כאשראי לדיור ללווה יחיד, אלא כאשראי מסחרי של חברה העוסקת בנדל"ן, ורק בתום הבנייה יסווג האשראי כאשראי לדיור בדומה להלוואת משכנתא

ו- 2011חוק המדיניות הכלכלית לשנים 72 )תיקוני חקיקה(, התשע"א 2012 2011- (.2010 בדצמבר 29התקבל בכנסת ביום כ"ב בטבת, התשע"א )

בישראל, 73 רשות המיסים דו"ח הוועדה לבחינת היבטי מס בקבוצות רכישה, עו"ד משה .12, בעמ' 2010, יוני מזרחי

,הנחיה לתאגידים הבנקאיים וחברות כרטיסי האשראי בנושא קבוצות רכישה בנק ישראל, 74.25.3.2010מיום

36

נוכח שינוי סיווג האשראי הניתן לקבוצת רכישה, בתקופת הבניה שלרגילה. הפרוייקט, והקצאת הון מוגדל הנדרש מצד הבנק המלווה מנגד, התייקרה

הריבית בגין האשראי הניתן לקבוצת הרכישה בתקופת בניית הפרוייקט.

– קבלן צריך להחזיק משרד מכירות, להעסיק חיסכון בהוצאות פרסום ושיווק (2היקף לאור הדירה. במחיר ביטוי לידי באות אלו והוצאות שיווק, אנשי התופעה של קבוצות רכישה, למארגן גם כן יש הוצאות פרסום ושיווק אך

הוצאות אלו נמוכות בדרך כלל מהוצאות השיווק של חברה קבלנית.

– מחיר הדירה מקבלן מגלם רווח יזמי. בדרך כלל הרווח חיסכון ברווח יזמי(3הנגבה מהמארגן נמוך מן הרווח המגולם במחיר דירה הנרכשת מקבלן.

– ככל שהקרקע הנרכשת ע"י חברי הקבוצה, שהינם אנשים חסכון במע"מ(4 פרטיים, נמכרת ע"י אדם פרטי אשר אינו מסווג ע"י כעוסק, לא תהא חבות במע"מ על רכיב הקרקע והמע"מ ישולם רק על רכיב הבנייה. עם זאת, כיון

חוק מס ערךשחלק ניכר מקבוצות הרכישה קונות קרקע מעוסק כבהגדרת )רכישה מחברות או ממינהל מקרקעי ישראל( אין197575מוסף, תשל"ו-

הן נהנות מהעדר החבות במע"מ על מרכיב הקרקע.

בחוק ההסדרים נקבע כי ההגדרה של "עסקת אקראי" בחוק מע"מ תורחב,עיסוקו במכירת בידי אדם שאין רכישה מכירת מקרקעין לקבוצת ולפיה, כי יצוין יהיה חייב במע"מ. מקרקעין תיחשב עסקת אקראי, שבה המוכר

בחוק הוגדר חוק ההסדרים ורכישה(,במסגרת מיסוי מקרקעין )שבח , מהי "קבוצת רכישה", אשר לגבי עסקה שהיא מבצעת1963התשכ"ג-

יחול האמור לעיל.

עוד נקבע בחוק ההסדרים תנאי נוסף למתן תוקף לעסקה לצורך רישומההמע"מ ששולם מע"מ ממנהל אישור המצאת והוא המקרקעין, בספרי המגיע מן המוכר בשל אותה מכירה או שניתנה לו ערובה לתשלום המע"מ

במועדו. הוראה זו נועדה לאכוף הדיווח לצורך מע"מ כאמור לעיל.

52 עמ' 6.1.1976 מיום 791- פורסם ס"ח תשל"ו מס' 1975חוק מס ערך מוסף, תשל"ו- 75.1.7.1976(; תחילתו ביום 239 עמ' 1178)ה"ח תשל"ה מס'

37

– ברכישת דירה מקבלן ישנן שתי עסקאות החבות במס חסכון במס רכישה(5בסך של רכישה ומשלם מס רוכש קרקע בתחילה הקבלן ,5%רכישה-

וברכישת הקרקע מהקבלן מוטל מס רכישה נוסף, המשולם לפי מדרגות מס של דירות מגורים. לעומת זאת, בעסקאות רכישה יש פיצול בין עסקת רכישת הקרקע לבין עסקת הזמנת שירותי הבנייה, ומשולם מס רכישה פעם אחת

בלבד רכיב הקרקע בלבד.

,196376 לחוק מיסוי מקרקעין )שבח מכירה ורכישה(, תשכ"ג -9סעיף תוקן וכפועל יוצא, כל חבר בקבוצת הרכישה )כהגדרתה בחוק(, ישלם מס

רכישה כאילו נרכש המוצר המוגמר – דירה או מבנה אחר.

– בעוד שרוכש דירה מקבלן מקבל מוצר מוגמר מעורבות בתכנון ובבנייה(6 ויכולת ההשפעה על תכנון הנכס ועל מפרט הבנייה מוגבל מאד, בעסקאותבתכנון הקבוצה חברי של למעורבות יותר רב מקום יש לעיתים רכישה

הפרוייקט בהתאם לרצון חברי הקבוצה.

– אופי הקבוצה נקבע לעיתים בהתאם למאפיינים משותפים בחירת השכנים(7כגון בעלי אופי חברתי או דתי משותף, קבוצה בעלת של חברי הקבוצה מקצוע משותף. המארגן יכול לקבל הכרעה בעניין החברים העומדים בתנאי

הסף לקבלה.

חסרונות קבוצות רכישה:

– בשונה מרכישת דירה מקבלן בה השקעתו של רוכש הבטחת ההשקעה(1 חוק המכר )דירות( )הבטחת השקעותדירה מובטחת בהתאם להוראות

, ברכישה במסגרת קבוצות רכישה197477של רוכשי דירות(, תשל"ה – לקונה אין את ההגנה האמורה על פי דין. יחד עם זאת, יצוין כי במקרה של חדלות פירעון של הקבלן הרוכשים צריכים לפעול למימוש הערבויות הניתנות

405- פורסם ס"ח תשכ"ג מס' 1963חוק מיסוי מקרקעין )שבח מכירה ורכישה(, תשכ"ג - 76(.270 עמ' 525 )ה"ח תשכ"ב מס' 156 עמ' 1.9.1963מיום

,749- ס"ח 1974 חוק המכר )דירות( )הבטחת השקעות של רוכשי דירות(, תשל"ה 77.14(, עמ' 28.11.1974התשל"ה )

38

להם כי הקרקע אינה בבעלותם בעוד שבקבוצות רכישה הקרקע וכל הבנויעליה שייכת לרוכשים.

לקבוע, הוצע2011ביולי תוכנית המדיניות של משרד השיכון והבינוי ב דרישות מחמירות למארגני קבוצות הרכישה במטרה להגןבחוק ההסדרים . כך, למשל, תאגיד בנקאי מלווה יחוייב למסור לכל חברעל רוכשי דירות

ידי קבוצת רכישה ערבות בנקאית שתהיה בתוקף עד לקבלת הדירה על חברה קבוצה, וזאת להבטחת כל הכספים ששילם במסגרת המחיר הסופי, למעט מחיר הקרקע ומיסים שהוטלו בגין רכישת הקרקע, למקרה בו לאקבוצת לחברי הדירות מסירת ואת הבניה את להשלים אפשרות תהיה הרכישה. במקרה בו קבוצת רכישה אינה מתקשרת בהסכם עם בנק מלווה,ערבות הרכישה בקבוצת חבר לכל שתימסר לכך לדאוג המארגן יחוייב בנקאית או פוליסת ביטוח, מתאגיד בנקאי או חברת ביטוח, להבטחת כלומיסים הקרקע מחיר למעט הסופי, המחיר במסגרת ששילם הכספים

שהוטלו בגין רכישת הקרקע.

– בהתקשרות עם קבלן נקבע מחיר לדירה בהסכם המכר ואילו מחיר הדירה(2 בקבוצות ריכשה הסכם השיתוף כולל בדרך כלל אומדן עלויות צפוי, אך מחיר זה אינו סופי ויכול להשתנות בופעל בעקבות הערכת עלויות לקויה של

מארגני הקבוצה או עקב התייקרויות של תשומות הבנייה.

, המארגן יחוייב ליתן לכל חבר בקבוצתע"פ הנחיות משרד השיכון והבינויחבר לאותו המיועדת הדירה של וסופי מירבי למחיר התחייבות רכישה,

בקבוצה.

דירה מקבלן בהסכם המכר נקבע מועד מועד מסירת הדירה(3 – ברכישת מסירה לדירה ובמקרה של איחור עליו לפצות את הרוכש. בקבוצות רכישה מועד השלמת הפרויקט אינו קבוע בהסכם השיתוף ולא מוטלת אחריות על

המארגן להשלמת הפרויקט במועד הצפוי.

– כאשר רוכשים דירה מקבלן ניתן כבר היתר בנייה בדרך אחריות לליקויים(4 חוק המכר דירות,כלל והרוכש זכאי לקבל מפרט טכני. כמו כן, על פי

39

, על הקבלן מוטל אחריות ל"תקופת הבדק" על ליקויי197378תשל"ג - הבנייה בדירה הנמכרת, ועל אי התאמה בממכר. בקבוצות רכישה, ישנו סיכוןידוע ואין אחריות לליקוי של תכנון שטרם עבר אישור, המפרט הטכני לא

הבנייה על פי דין אלא רק אם הוסכם מול הקבלן המבצע.

ע"פ הנחיות משרד השיכון והבינוי, המארגן יחוייב לדאוג לכך שקבלן הביצוע יתחייב כלפי חברי הקבוצה, כי יחולו עליו הוראות חוק המכר )דירות(, החלות על "מוכר" כהגדרתו בחוק זה, לרבות אחריות בגין אי התאמה ותקופות בדק

ואחריות(;

– בשונה מקבלן שעיסוקו טעון רישוי ושהוא מפוקח על פי דין, זהות המארגן (5יכול לנסות לארגן קבוצות רכישה, מבלי שפעילותו טעונה רישיון כל אדם

כלשהו.

יוגדר כמי שמארגן קבוצתבהתאם להנחיות משרד השיכון והבינוי , מארגן רכישה או מסייע לקבוצת רכישה להתארגן וכן מבצע אחד מאלה: העברת זכויות בקרקע עליה אמור להיבנות המבנה, לחברי הקבוצה או העברת זכות ברירה )קרי: אופציה( לרכישת זכויות בקרקע עליה אמור להיבנות המבנה,ייזום/קידום מפגש רצונות בין חבריה קבוצה לבין בעל לחברי הקבוצה או

זכויות בקרקע עליה אמור להיבנות המבנה

שכרו של המארגן מחברי קבוצת הרכישה ישולם בשלבים, על פי התקדמות הפרוייקט ועד למסירת הדירות לחברי הקבוצה; יוסדר מנגנון פיקוח ואכיפה בכל הקשור לחובות שיוטלו על המארגן; תקבע הסמכות להסדיר בתקנותכקבוצה תוגדר רכישה קבוצת המארגן; של לפעילות ותנאים דרישות

חברים, המתארגנת לצורך רכישת קרקע, לשם בנית10הכוללת לפחות מבנה הכולל דירות מגורים;

– ריבוי חברים עלול להוביל לעיכוב בהתקדמות בעיות בתוך קבוצת הרכישה(6ולכן כדאי לקבוע יכול להיווצר קושי בקבלת החלטות הפרויקט. ראשית, נציגות שתקבל את ההחלטות השוטפות. שנית, ישנם מצבים שרוכש לא יכול

מיום 706- פורסם ס"ח תשל"ג מס' 1973חוק המכר דירות, תשל"ג – 78 עמ'20.7.1973 196.

40

את ובוחן מהקבוצה אחד לכל אשראי המעניק הבנק בתשלום. לעמוד איתנותו הפיננסית מראש. במקרה של אי תשלום, הנציגות מוסמכת לגבות

את חובו מתוך החשבון האישי שלו בנק המלווה.– רוכש דירה בקבוצת רכישה נושא בעלויות מסוימות אשר עלויות נוספות(7

גבוהות יותר מזה של רוכש דירה מקבלן כגון: א( מחיר הקרקע – קבוצותיותר עבור הקרקע על מנת לזכות רכישה מציעות בדרך כלל מחיר גבוה במכרז. המחיר הגבוה המוצע נובע מאפשרויות החיסכון של קבוצת הרכישהשל בבנייה הניסיון לאור – בנייה עליות ב( הדירה. של ברכיבים אחרים יותר בהשוואה לעלויות קבלנים, עלות הבניה והפיקוח על הבניה נמוכות כאמור בידי קבוצות הרכישה. ג( עליות מימון – חבר בקבוצת הרכישה חייב לשלם במזומן מיד עם רכישת הקרקע את מחיר הקרקע, בעוד שמרכישה

מקבלן ניתנת פריסת תשלומים נוחה יותר לרוב.

האם כדאי לרכוש דירה ולהיקשר– נשאלת השאלה (שכירות במקום בעלות2 בהתחייבות ארוכת טווח המצריכה עמידה בתשלומים גבוהים ועלויות נלוות או שמאמשמעותי סכום צבירת עד הכסף את לחסוך ובינתיים הנכס את לשכור עדיף

שיאפשר רכישת הדירה ללא צורך בנטילת משכנתא.

מחד, בניגוד למשכנתא, שהינה קצובה ומוגבלת בזמן, דמי שכירות מהווים הוצאה מתמשכת אשר אינה מגיעה לסיומה. בנוסף, בהיבט הקנייני – מודל של שכירות אינו

מאפשר לשוכר לקנות כל חזקה או זכות בנכס.

ואובייקטיביים כאחד, מקשים על נתונים פיננסיים מסוימים, סובייקטיביים מאידך, נטילת משכנתא והופכים את ערוץ תשלום דמי שכירות חודשיים למסלול המשתלם

מינורית יותר עבור המעוניין להתגורר בנכס. דירה מגלם התחייבות שנתית שכר וקצרת מועד בהשוואה להתחייבות הגבוהה וארוכת הטווח של המשכנתא.

בטכניון, ערים ובינוי לארכיטקטורה הפקולטה חוקרי שערכו המחקר מסקנות הן שמבחינה כלכלית שכירת דירה בישראל עדיפה79דני בן שחרבראשותו של ד"ר

על פני רכישת דירה. זאת בתנאי שמדובר בשוכר שחוסך בקפידה את ההון הראשוני

בעלות או שכירות – בחינה כלכלית של סוג כץ-נחמני דנה, )בהנחייתו של ד"ר דני בן-שחר(, "79בישראל למגורים בנדל"ן תש"עהחזקה בטכניון, ערים ובינוי לארכיטקטורה הפקולטה ,"

2009.

41

הנדרש לרכישת דירה ואת ההפרשים השוטפים בין עלות המשכנתא למחיר שכרהדירה.

ובתשעה אזורים שונים, בשנים המחקר התרכז בשלוש הערים הגדולות בישראל . נבדקו שלוש תקופות של נטילת משכנתא – הרבעונים האחרונים בכל1994-2007

, כאשר בכל המקרים הנכס מומש בסוף שנת2000 ו-1997, 1994אחת מהשנים חדרים, 1.5-2. ההשוואה נערכה על דירות בגדלים שונים 2007 חדרים3.5-4

חדרים. נבדקה נטילת משכנתא על ידי הרוכשים בגובה1.5-5וממוצע סך הדירות – ו-60%של משווי הנכס בריבית80% נבדקו הלוואות משכנתא כמו-כן, משוויו.

שנה.20 ו- 10קבועה ל-

רכישת דירה נבדקה מול אלטרנטיבת ההשקעה של חסכונות שוכר הדירה באפיקים סולידייים ובמניות, תוך התייחסות למכלול עלויות העסקה כמו מס רכישה ומס רווחי

מהפערים השוטפים בעלות50% ו- 100%הון. נבדקו תרחישים שונים של השקעת אפשרי, תרחיש בכל כי מצאו החוקרים השוכר. בידי שכ"ד ובעלות המשכנתא

בידי השוכר "הממושמע" – עדיפה שכירות על פני רכישת דירה.100%בחיסכון של מהסכום שנמצא ברשותו –50%במקרה של שוכר "פחות ממושמע", המשקיע רק

עדיפה בדרך כלל רכישת דירה על ידו.

מסכום50%יתר על כן, בחיפה, בקריות ובצפון הארץ, אף כשהשוכר חוסך רק וכן רק מההפרש השוטף בין תשלומי50%ההון הראשוני הנדרש לרכישת דירה

שנבדקו מן התרחישים ניכר בחלק כי נמצא הדירה, שכר לתשלומי המשכנתא עדיפה שכירות על פני רכישת דירה. עוד עולה מן המחקר כי בכל המקומות בארץ ובכל חתכי התקופות שנבדקו, דירות קטנות הניבו את התשואה השוטפת הגבוהה

ביותר.

מוצדק מבחינה דירה לרכוש צעירים זוגות העז של עולה השאלה האם הרצון במחקר מכריע? תפקיד משחק הפסיכולוגי המרכיב שמא או כיכלכלית עולה

לגורמים פסיכולוגיים משקל מכריע בהחלטה האם לקנות או לשכור דירה בעוד שהשיקול הכלכלי המקובל שלפיו בעלות על דירה עדיפה על פני שכירתה, אינו

.עומד במבחן התיאוריה הכלכלית

42

יציבות ושייכות70% מהנשאלים מקשרים קניית דירה לסטאטוס חברתי, תחושת מהנשאלים85%עוד נמצא כי לנכס, שקט נפשי, הרגשה טובה, הצלחה ואושר.

סיום דירה לאחר ביד דירה עדיפה על שכירות מאחר שנותרת רכישת כי אמרו ולבסוף תשלומי המשכנתא בעוד שבשכירות משלמים תשלומי שכירות כל החיים

נשארים ללא כלום.

של ברנזוןלדידו יואב עו"ד משום, 80 בדירה בעלות על עדיפה דירה שכירת יותר מאשר התמורה על הבעלות. עלותה הזולהשהתמורה על השכירות גבוהה

יותר של השכירות לעומת משכנתא, בהיעדר מרכיב הביטוחים והתוספות, מאפשרת לגור בדירה מרווחת במיקום אטרקטיבי. בחירה זו אינה מתאפשרת בנקל במסלול

בנוסף, שכירותרכישת דירה ומובילה לצורך בהתפשרות על גודל הנכס ומיקומו. מאפשרת ניידות גבוהה ואפשרות לשדרג כל כמה שנים את תנאי המגורים ללא שוםמבחינת מוגבלות יותר ישנה קבע בית כשרוכשים זאת, לעומת נילוות. הוצאות הניידות וחשיפה לבעיות קשות ובלתי צפויות כמו למשל, שכנים או סביבה בעייתית, דירה בעלת בעיות מבניות – דבר שיחייב הוצאות מימון כבדות בכל מכירת דירה

שיטת המגורים המודרנית מעדיפה שכירות על פנילטענתו, ומעבר לדירה חלופית. בעלות, בדיוק כפי ששוק העבודה המודרני מעדיף ניידות בעבודה על פני קביעות

במקום העבודה.

.ב.פתרונות ממשלתיים4

ממשלות ישראל פעלו מאז קום המדינה להשגת יעד – (עידוד בנייה בפריפריה1 של פיזור האוכלוסייה, בעיקר עידוד מגורים במחוז הצפון והדרום. להשגת מטרה זו השתמשו בכלים כגון הטבות מס, סיוע בדיור, עידוד הקמת מפעלים, שכר גבוה יותר

למורים ועוד.

עו"ד יואב ברנזון, 80 סיבות מדוע עדיף לשכור דירה מאשר לרכוש 3 שכירות או בעלות? / . http://www.reader.co.il/article/21614. פורסם באתר - /2008 לדצמבר 10 אותה?,

43

תקציב ההטבות המיוחדות לאזורי פיתוח לעומת מרכז הארץ קוצץ בצורה ניכרת, חלה ירידה2003. בשנת 2004 מיליארד ₪ ב-3.5 ל-2003 מיליארד בשנת 4.8מ-

.81חדה בהטבות בדיור הניתנות בפריפריה, בשל ביטול מענקי רכישה באזורים אלו

לעידוד2006בשנת הכלים לבחינת והשיכון הבינוי ביוזמת משרד נערך מחקר במידה גדלה לא הפריפריה אוכלוסית כי עולה בפריפריה. מהמחקר התיישבות שלילית הגירה נמצאה עריכת המחקר למועד שקדמו וכי בחמש השנים ניכרת

.82ממחוז הצפון והדרום למחוז המרכז

ולא עירוניים ביישובים צמודות קרקע בדירות התיישבות לעודד כדאי כי נמצא, ביישובים כפריים מאחר וזה מביא להחלשת היישובים העירוניים בפריפריה ויש לכך

.83השלכות כלכליות ואקולוגיות

ליישובים עירונים להלן הכלים אשר הם בעלי השפעה על משיכת הגירה : 84 בפריפריה

סמכויות (1 מוביל ביזור האזורי לשלטון ותקציבים סמכויות מתן כי נמצא - לתוצאות מירביות בפיזור האוכלוסיה.

– הממצאים מעלים כי יש רגישות גבוהה למחיר – מבצעי דיור סיוע בדיור(2 ממשלתיים שנעשו בעבר במחיר מוזל הביאו לגידול ניכר בביקושים.

– מסילות רכבת לערי פריפריה וסבסוד תחבורה ציבורית כגון מחיר תחבורה(3.6נמוך יותר של הנסיעה בכביש

. עידוד השקעות הון(4ולתרבות(5 לחינוך אוניברסיטאות סיוע הקמת לעודד ממליץ המחקר –

דימוי את רבה, תשפר לתעסוקה תביא פריפריה, אשר באזורי ומכללות התושבים ואף תביא לפיתוח "ערי אוניברסיטה" כפי שקיים בחו"ל.

מס(6 רבים הטבות לפריפריה. הגירה על מובהקת השפעה לכך אין - מהתושבים אינם זכאים להטבות עקב הכנסתם הנמוכה.

מרכז המחקר והמידע של הכנסת, 81 , עמיניתוח שוק הדיור וכלים לעידוד בנייה בפריפריה .9, בעמ' 2007צדיק, נובמבר

יועצים, 82 "צנובר" דו"ח מסכם – עדיפות לאומית , הוגשכלים לעידוד התיישבות באזורי .2006למשרד הבינוי והשיכון, דצמבר

היבטים ציבוריים של הרחבות בנייה למגורים ביישובים מרכז המחקר והמידע של הכנסת, 83.2007 עמי צדיק ואליעזר שוורץ, יולי חקלאיים,

מרכז המחקר והמידע של הכנסת, 84 , עמיניתוח שוק הדיור וכלים לעידוד בנייה בפריפריה .10, בעמ' 2007צדיק, נובמבר

44

– ישנו צורך בפתרון משולב הכולל שיפור רמת החינוך, פתרונות משולבים(7 קרקע, צמוד דיור עידוד אנושי, הון הדורשים תעסוקה מקורות משיכת

ופיתוח תשתיות ותחבורה.- ערים רבות בפריפריה סובלות משטח שיפוט קטן מדיי. גבולות שיפוט(8

הכנסות נמוכות מארנונה ומהיתרי בנייה גורמים לגרעונות ולמתן שירותיםלירידה ושוב מהעיר יחסים חזקים תושבים לבריחת וכך נמוכה, ברמה בהכנסות מארנונה. יש לשקול את הרחבת שטחי השיפוט של ערים רבות

בפריפריה כך שיכללו אזורי תעסוקה.פריפריה(9 מול באמצעות מרכז הארץ במרכז למגורים העידוד צמצום –

הגדלת סבסוד מחקר ופיתוח בפריפריה לעומת המרכז והגדלת המיסוי שלבנייה צמודת קרקע במרכז.

לאחר שנים של פעילות למען שיפור הדיור – ( דיור "ציבורי" באספקה פרטית2 הציבורי במספר מדינות מפותחות, מומחים בתחום הגיעו למסקנה כי יהיה טוב יותרבאמצעות הפרטי לשוק הציבורי הדיור של ההיצע את להעביר כולה לחברה

. 85רגולציה

– אנגליה מתמודדת שנים עם חוסר בהיצע בדיור ועם קשייםמשפט משווה משנת86Town and Country Planning Actבהישג יד. חוק התכנון במתן דיור נאות

מתמרץ בנייה של דיור נאות בהישג יד ע"י הסקטור הפרטי. ע"פ החוק באזורי1990יותר מ- יחידות דיור חייבת להיות מכסה של 25מגורים עם דיור נאות20-50%

והממשלה. הממשלה יד. השיעור המדוייק נקבע ע"י הרשויות המקומיות בהישג הקרקע ובעלי והקבלנים הבנייה, את לסבסד הפיתוח לחברות מענקים נותנת מימון ממשלתי על מנת לקבל דרך למנף זוהי הדיור. מממנים חלק מהספקת

במקביל מימון פרטי.

תכנית מסוג זה המשתמשת בתמריצי מס, מראה עלות ממוצעת של כ-בארה"ב תוספת לשוק1% ₪ השקעה ממשלתית לכל יחידת דיור עם כיסוי של 20,000

. נמצא כי השיטה הזו התקבלה באופן חיובי ע"י חברות פרטיות87השכירות בכל שנה ,2006, בית הספר למדיניות ציבורית האוניברסיטה העברית, יוני דיור נאות בהישג יד ג'ני אושר, 85

.14בעמ' 86 Town and Country Planning Act, from 1990, s59 TCPA. "דיור בר -השגה כמודל למימון פרויקט טופורובסקי, משה, ]סמנכ"ל להתאחדות הקבלנים[, 87

.2003", בניה למעוטי יכולת בתנאי מצוקת אשראי

45

כי לא וגם בארה"ב עולה גם באנגליה פוטנציאליים. במחקרים שנערכו ודיירים לדיור ביקוש חוסר או הדיור באזור חיצוניות שליליות על ערכי נמצאו השפעות

.88בתוכניות אלו

זו בחלופה ליצורהיתרונות היכולת וכלכלית, קרי : ראשית, אפקטיביות חברתית היצע של דיור נאות בהישג יד באזורים בהם לא היה היצע לפני כן. שנית, מבחינת כיסוי, קרי, היכולת של החלופה לפתור את הבעיה ולהקטין את התופעה הלא רצויהלמספר אנשים ככל האפשר – בישראל יש פוטנציאל להוסיף לשוק הישראלי כ-

יחידות דיור נאות כל שנה. שלישית, התאחדות הקבלנים תומכת בהצעה2,000 כ- ולא תיגרע40ולפיכך העלות התקציבית בסך של מיליון ₪ בכל שנה כמעט

מהכיס הממשלתי.

שנים במדינותהחיסרון של מספר טוב ניסיון לכך יש אולם הישימות הטכנית : אחרות.

החוק לעידוד בניית –בנייה להשכרה באמצעות מתן תמריצים ממשלתיים( 3 נועד לעודד חברות עסקיות, 200789דירות המיועדות להשכרה, התשס"ז –

דירות להשכרה בשוק החופשי באמצעות הענקת הטבות מס בגין בנייתן. לבנות מטרת החוק לפתור את בעיית הדיור בישראל, בעיקר לקבוצות חלשות, באמצעות

. 90הגדלת מלאי הדירות לשכירות ובכך הורדת מחירי השכירות

לשנה לעומת פחת רגיל של20%בהתאם לחוק, הטבות המס הן פחת מואץ של , כך שהרווח לצורכי מס קטן )לפי פקודת מס הכנסה(, ופטור מלא ממס שבח2%

אם מכירת הבניין נעשית לאחר עשר שנים )לפי חוק מיסוי מקרקעין(. הטבות אלומ"ר ולפחות 100ניתנות בכפוף למס' תנאים, ובהם שטח הדירה יהיה עד 70%

88 Rowlands, Rob, Alan Murie & Andrew Tice, More than Tenure Mix: Developer and Purchaser Attitudes to New Housing Estates, Joseph Rowntree Foundation England 2006.

- התקבל בכנסת ביום ב'2007החוק לעידוד בניית דירות המיועדות להשכרה, התשס"ז – 89 (; הצעת החוק ודברי הסבר פורסמו בהצעות חוק הממשלה –2007 במרס 21בניסן התשס"ז )

.240(, בעמ' 2007 בפברואר 6, מיום י"ח בשבט התשס"ז )281הכנסת, 90 של והמידע המחקר מרכז תמריצים מתן באמצעות להשכרה בנייה עידוד

.1 ,בעמ' 2006, רועי פייביש, ספטמבר ממשלתיים

46

שנים לפחות )החברה תוכל25מכלל הדירות בכל בניין יועדו להשכרה למגורים ל-.91למכור את הבניין לאחר עשר שנים(

מאז קום המדינה עשו ממשלות ישראל ניסיונות לעודד בניית דירות להשכרה ע"י ,195992החוק לעידוד השקעות הון, התשי"ט – הסקטור הפרטי ללא הצלחה.

לא יצר כדאיות כלכלית מספקת ליזמים ולחברות קבלניות, ובדיקה מעלה שמשקל זניח.90הדירות שנבנו במסגרת החוק בשנות ה-

במרכז המחקר והמידע של הכנסת עולה כי גם החוק לעידוד בניית דירות להשכרה לא ישנה את המצב בלי הנחות מס גדולות. יתירה מכך, אין בחוק זה התייחסותיסייע לפלח השוק מימוש הטבות מס לא ככל הנראה ולכן לגובה שכר הדירה

.93הבינוני – נמוך, שנתקל בקשיים ברכישת דירה

, מומחה למדיניות הדיור, בגלל המחיר הגבוה יחסית של דיורפרופ' ורצברגרלדעת בישראל, אין זה משתלם לחברות עסקיות לבנות יחידות דיור לשוק השכירות. למרות ההטבות לבנייה, בנה השוק החופשי מאז הקמת המדינה רק אלפים אחדים של דירות להשכרה ואף הדירות האלו נמכרו תוך מס' שנים. לכן, הרוב המכריע של המשכירים הם אנשים בודדים המחזיקים רק דירה אחת או שתיים ואינם מספקים

.94את הביקוש לשכירות בקרב בעלי ההכנסות הנמוכות

לטענתו של פרופ' ורצברגר, כדי שהחקיקה תשיג את מטרותיה התמיכה בבנייה חדשה להשכרה צריכה להיות גדולה כדי שהבנייה תהיה השקעה כדאית. לפיכך, הוא ממליץ לא לסבסד בנייה חדשה, ובמקום זאת לתת פטור ממס הכנסה על

.95רכישת דירות ישנות לצורכי השכרה

,התייקרות הדירות בישראל – השלכות ודרכי התמודדות מרכז המחקר והמידע של הכנסת, 91.10 , עמ' 2009תמיר אגמון, ספטמבר

92 – התשי"ט הון, השקעות לעידוד מס' 1959החוק תשי"ט ס"ח פורסם מיום293, (.388 עמ' 397 )ה"ח תשי"ט מס' 234 עמ' 16.8.1959

,התייקרות הדירות בישראל – השלכות ודרכי התמודדות מרכז המחקר והמידע של הכנסת, 93.11 , עמ' 2009תמיר אגמון, ספטמבר

ורצברגר, אליה וארז לנצ'ר, 94 , תכנית למדיניותהאם יש עתיד לשכירות הפרטית בישראל? .2002ציבורית, בית הספר למדיניות וממשל, אוניברסיטת תל אביב, ינואר

ניירות עמדה,"האם יש עתיד לשוק הדיור בשכירות בישראל?" ורצברגר, אליה וארז לנצ'נר, 95.2001של החוג למדיניות ציבורית באוניברסיטת תל אביב,

47

, היתרון של חלופה זו הוא עלות תקציבית נמוכה ואף פוטנציאלג'ני אושרלדעת ליצירת רווח ציבורי דרך פיתוח של שוק חדש במשק. בנוסף, ישנה ישימות טכנית גבוהה שהרי מנגנון המיסוי כבר קיים. החיסרון הוא בחוסר וודאות במידת הכיסוי של התוכנית מאחר שיכולתה להוביל לעלייה אמיתית בהיצע לבעלי הכנסות נמוכות תלויה בתנאי השוק. במידה וחברה פרטית הייתה מביעה התענייינות בעסקה, קל

. 96יהיה יותר להצדיק את ההשקעה לאור התנאים הנוכחיים של השוק

הסדרים אלו שונים הןלהלן סקירה של הסדרים מקבילים במדינות בעולם. בסוג התמריצים המוענקים מכוחם והן בתנאים לקבלתם.

– התוכנית הפדרלית לעידוד בנייה להשכרה מעוגנת ב97 ארה"ב(1 42סעיף Low Income Housingלפקודת המס האמריקנית - Tax Credits (LIHTC).

התוכנית מבוססת על שיטת הקרדיטים, שבה ניתנים זיכויי מס ליזם שמתחייב לייעד את הדירות שבנה או קנה לדיור ציבורי. קרדיטים אלו סחירים, כלומרלמימון בתמורה שלישי לגורם אותם להעביר יכול הפרוייקט של היזם שהגורם השלישי נותן. בשיטה זו יזמים של הפרוייקט יכולים לגייס הון שלא

באמצעות הלוואות נושאות ריבית.

( דמי1כדי שפרוייקט יוכר במסגרת התוכנית עליו לעמוד במספר תנאים: על יעלו לא לדירה כפי שקבע30%השכירות באזור מהשכר הממוצע

(2המשרד לפיתוח ובינוי עירוני וצריכים לכלול את דמי האחזקה החודשיים. מהדירות לדיירים20%היזם צריך לבחור אחת משתי אפשרויות – השכרת

40% מהשכר הממוצע באזור או השכרת 50%שהכנסתם אינה עולה על על עולה אינה לדיירים שהכנסתם ג(60%מהדירות מהשכר הממוצע.

שנה ויש לעמוד בתנאים לעיל30הבניין צריך לשמש להשכרה לתקופה של שנה.15במשך

יד, 96 יוניבית הספר למדיניות ציבורית האוניברסיטה העבריתג'ני אושר, דיור נאות בהישג , .16-17, בעמ' 2006

97 CRS Report: An Introduction to the Design of the Low Income Housing Tax Credit, February 24 th, ופיתוח עירוני בממשל האמריקני, כניסה לתאתר ביום 2006 . אתר המחלקה לבינוי .1 .2006באוגוסט

http://www.hud.gov/offices/cpd/affordablehousing/ training/web/lihtc/basics/.

48

הממשל הפדרלי מחליט בכל שנה על סכום כולל המוקצה לתוכנית. כלמדינה מקבלת קרדיטים לפי מספר האזרחים בה, אולם יש סכום מינימום )

(.2006, דולר למדינה ב-2,190,000

– מדיניות השיכון והבינוי נקבעת ברמה המדינתית ולא הפדרלית98 אוסטרליה(2 אולם תקנות המס הפדרליות מאפשרות לנישום לקזז את ההפסדים בגין השקעות בנדל"ן כנגד כל הכנסה אחרת שיש לו. במדינת קווינסלנד למשל, עיריית ריסבן נותנת הקלות בתהליכי הקבלה של אישור בנייה לקבלן אשר

מגדיר את הבניין כבניין לדיור ציבורי לפרק זמן של עשר שנים לפחות.

– ניתן פטור ממס רכוש בגין בנייה להשכרה למשך חמש שנים, ולאחר שבדיה(3 מהמס למשך חמש שנים נוספות. ישנם50%מכן ניתנת הנחה בשיעור של נוספים: א( מאז בנייה1993תמריצים בגין זכאים לקבל מענק קבלנים

זה לא1992להשכרה, המחושב כאחוז מעלות הבנייה של בניין . שיעור הוחלט לתת מענק באזורים שבהם יש מחסור2001עודכן מאז. ב( בשנת

לדיור, אשר יחושב לפי השטח של הנכס אשר מיועד להשכרה למגורים ולפי 2003האזור כאשר הדירה צריכה לשמש להשכרה כעשר שנים. ג( בשנת

הותקנה תקנה המעניקה הטבת מס בגין בנייה להשכרה או הסבה של נכס מ"ר. התקנה מיועדת70להשכרה למגורים על דירות שגודלן לא יעלה על

לאזורים בהם יש מחסור בדיור, לאחר סיום הבנייה הקבלן זכאי להחזר חלקייהיה ושיעור המע"מ במקום65של המע"מ בגין החומרים ששימשו אותו

. בנוסף, הדירה צריכה לשמש להשכרה למשך עשר שנים.25%

– חוקת ספרד מחייבת את הרשויות הציבוריות לפעול כדי לממש את ספרד(4 זכותם של כל הספרדים לקבל דיור מכובד ומתאים. דיור הוא אחת הבעיות המרכזיות שניצבות בפני אזרחי ספרד. בספרד ישנו שיעור נמוך מאד של דירות להשכרה ביחס למדינות אירופה. תוכנית הדיור הממשלתית לשנים

מקדמת נגישות לדיור ומסייעת לקנייה, להשכרה ולשיפוץ של2005-2008

הכנסת, 98 של והמידע המחקר מרכז תמריצים מתן באמצעות להשכרה בנייה עידוד .3 , בעמ' 2006, רועי פייביש, ספטמבר ממשלתיים

49

נחקק 2005מגורים קיימים. ב- שאישר את תוכנית המדינה99צו מלכותי לקידום נגישותם של האזרחים לדיור.

והלוואות ליזמים של דיור ניתן סיוע באמצעות מענקים בהתאם לתוכנית, מסובסד בבנייה חדשה לצורכי השכרה. כדי לזכות בסיוע נקבע כי השטח

יעלה דיור לא יחידת מ"ר במקרה הרגיל, ועל 90המרבי של מ"ר120 בדירה המיועדת למשפחות גדולות. בנוסף, על מבנה המגורים להיות מיועד

שנים בהתאם למועד המוסכם לפירעון ההלוואה25 או 10להשכרה למשך המאושרת.

– במדינת ניו- ברנסוויק יש 100 קנדה(5 תוכניות לעידוד הדיור הציבורי, הן12 בצד ההיצע והן בצד הביקוש. בתוכנית המעודדת בנייה להשכרה ניתן סיועולמלכ"רים שמעוניינים לשקם, להסב או לרכוש ליזמים פרטיים ממשלתי

נדל"ן במטרה להשכירו לשכבות החלשות.

ולפי מספר עלות העבודה לפי והוא מחושב מותנה, ניתן כמענק הסיוע יחידות הדיור בפרוייקט. כדי להבטיח את עמידתו של היזם בתנאי התוכנית,יוגדרו לו שניתנו הכספים שבהם התנאים את המגדיר חוזה עמו נחתם כמענק. אם היזם מפר את החוזה, המענק הופך להלוואה מהמדינה והיזם

15-20נדרש להחזירה. היזם מתחייב לקיים את תנאי החוזה לפרק זמן של שנה, בהתאם לגובה המענק שקיבל.

– פרק 101 גרמניה(6 ל2 קובע כי קבלן הבונהחוק הדיור הציבורי הפדרלי דירות להשכרה במסגרת הדיור הציבורי זכאי להלוואות מיוחדות מהרשות המקומית ולהנחה על קרקעות שהוא רוכש מהמדינה. חוזה ההתקשרות בין הקבלן לרשות המקומית מעגן את ההתחייבות להפעיל את הבניין כבניין של דירות להשכרה לפי כללי הדיור הציבורי. משך הפעלת הבניין להשכרה נקבע

99- ספרד של השיכון משרד של האינטרנט באתר מופיעים הדיור ותוכנית המלכותי הצו www.mviv.es.

מתוך אתר ממשלת ניו ברנסוויק.100http://app.infoaa.7700.gnb.ca/gnb/Pub/EServices/ListServiceDetails.asp?

ServiceID1=8675&ReportType1=Allהכנסת, 101 של והמידע המחקר מרכז תמריצים מתן באמצעות להשכרה בנייה עידוד

.7 , בעמ' 2006, רועי פייביש, ספטמבר ממשלתיים

50

ולא יפחת מ- שנים מיום סיום החזר12לפי שווי ההטבות שיקבל הקבלן ההלוואות שניתנו לו.

לסיום יצוין, כי במס' מחקרים שנערכו בתחום עולה כי התמיכה בצד ההיצע בלבד אינה יכולה לספק את צורכי הדיור של השכבות החלשות במלואם, שכן היא אינה

,ארה"במביאה לידי הורדת מחירי השכירות לרמה שתאפשר נגישות לדיור לכולם. בבה תוכנית הקרדיטים היא הגדולה בעולם, סיפקת התוכנית מאז הקמתה לפני כ-

שנה 20 יחידות דיור, ואולם 700,000 מיליון משקי בית מקבלים עדין סיוע1.6 .102מהממשל בתשלום שכר דירה

1960- מינהל מקרקעי ישראל הוקם בשנת (רפורמה במינהל מקרקעי ישראל4 במטרה לרכז תחתיו את כלל סמכויות ניהול המקרקעין ולייעל את ההליכים, שעד אותה שנה נוהלו במסגרת סמכויותיהן של רשויות שונות. גוף זה מנהל את קרקעות

- כ ורשות הפיתוח, המהוות לישראל קיימת מדינת93%המדינה, קרן משטח מיליון דונם(.22ישראל )כ -

חברים קובעת את מדיניות הקרקעית18-26מועצת מקרקעי ישראל אשר מונה שלפיה ינוהלו מקרקעי ישראל וכן מפקחת על פעולתו של מינהל מקרקעי ישראל

ומאשרת את תקציבו. בראש המועצה עומד שר הבינוי והשיכון.

המינהל מהווה במשך שנים מוקד של ביורוקרטיה ושל חסמים רבים, כאשר מאות פרויקטים כלכליים בתחומי המסחר, התיירות והמלונאות, התעשייה והבנייה למגוריםדיור למחירי ובהתאם המדינה קרקעות לייקור גורמת זו והתנהלות מתעכבים, מכירת להגברת יוביל הבירוקרטיים בחסמים טיפול כי היא הציפייה גבוהים.

הקרקעות אשר יורידו באופן משמעותי את מחירי הדיור.

103 .א. המצב המשפטי4

102 D. Dipasquale, D. Fricke & D. D. Garcia, "Comparing the Costs of Federal Housing Assistance Programs", Economic Policy Review, July 2003, p.147.

ישראל, 103 מדינת דין וחשבון הועדה הציבורית לרפורמה במינהל מקרקעי ישראל )ועדת .37, בעמ' 2005 יוני גדיש(,

51

וחוק מקרקעי ישראל, 1960104חוק יסוד מקרקעי ישראל, תש"ך - ( בהתאם ל1 , לא תועבר הבעלות במקרקעי ישראל שהם מקרקעין בידי המדינה,1960תש"ך -

ורשות הפיתוח פרט למקרים מצומצמים מאד שנקבעו בחוק. החזון של קק"ל והארץ לא תמ4כרהבעלות הציבורית על מקרקעי ישראל נועד להגשים את הצו "

ולהשיג את המטרות הלאומיות של בית לאומי לעם היהודי, תפקיד 105לצמתת,..."שהמוסדות הלאומיים הטילו על קק"ל.

מיישמת את מדיניות זו, ולפיה קרקע תוקצה בדרך של חכירה בלבד1החלטה מס' למעט חריגים; קרקע תוקצה רק לאחר תכנונה; קרקע תוקצה ככלל על פי מכרז

פומבי.

החלטות שמשמעותן של סדרה ישראל מקרקעי מועצת קיבלה השנים, לאורך המעשית הייתה הגברת חופש הפעולה של החוכרים במהלך תקופת החכירה. רצף השינויים הביא למצב בו לחוכרי הקרקע העירונית למגורים יש למעשה בעלות על

)לרוב שתי תקופות של כל תקופת החכירה שנה(. על אף98הקרקע במשך החלטות אלו, עדין קיימת רמת חיכוך גבוהה מאד בין המינהל לבין בעלי הזכויות

בקרקע.

לשנת 2 בממ"י 2005(נכון קיימים וכ-103,000 למגורים לבנייה חכירה חוזי חוזים לתעשייה במגזר העירוני אשר טרם הוונו. הטיפול בחוזים אלה כרוך15,000

בפעולות רבות אשר אינן קיימות בחוזים מהוונים כגון משלוח אגרות לגביית דמי חכירה שנתיים, אישור וגביית תשלום עבור העברת הזכויות במקרקעין או עבור שינוי

ייעוד או ניצול ועוד.

שנים נוספות ללא הבחנה49(ממ"י נהג לגבות תשלום עבור חידוש חוזה חכירה ל-3 בין חוזים לבנייה נמוכה מהוונת או לא מהוונת. על כן אין תמריץ לחוכרים בבנייה

נמוכה להוון את זכויותיהם בקרקע.

104 - )312- פורסם ס"ח מס' 1960חוק יסוד מקרקעי ישראל, תש"ך מיום ה' באב תש"ך (.34, תש"ך, עמ' 413 )ה"ח ודברי הסבר בה"ח 56( עמ' 29.7.1960

.23 ויקרא כ"ה 105

52

עסקה במקרקעין מסתיימת1969106חוק המקרקעין התשכ"ט - (בהתאם ל4 ( רישום1עם רישומם בפנקסי המקרקעין. רישום הזכויות כרוך בשלושה שלבים:

הפרצלציה – כרוך בהכנת תוכנית לצרכי רישום ורישומה בפנקסי המקרקעין באופן שכל מגרש בתוכנית הופך לחלקה נפרדת. רישום זה הוא ההליך הארוך והמורכב בתהליך הרישום ומתבצע ע"י המדינה בעיקר. ב( צו לרישום בית משותף – הבית נרשם בפנקס הבתים המשותפים במקרים בהם יש שתי דירות או יותר. ג( רישום

זכויות המשתכן בנכס – מתבצע לאחר רישום צו הבית המשותף.

ויש לכך מספר דירות רבות טרם הגיעו לרישום בלשכות רישום המקרקעין כיום השלכות. ראשית, זכויות חכירה לא רשומות בפנקסי מקרקעין אינן זכויות קנייניות אלא זכויות חוזיות בלבד. שנית, הצורך באישור ממ"י לכל העברת זכויות בדירות לא רשומות מקשה על הסחירות בשוק הנדל"ן ומצריך הקצאת משאבים גדולים, תוך

חיכוך בלתי פוסק עם החוכרים.

והצרכים5 הביקושים בין משמעותי מפער שנים סובל בישראל הבנייה שוק ) לשימושי קרקע לבין ההיצעים העומדים לרשותו. אחת הסיבות המרכזיות לפער הוא מחסור במלאי תכנוני מתאים. חוסר תכנון זמין מביא לשיווק מצומצם של קרקעות ולחוסר של עשרות אלפי יחידות דיור בשוק הנדל"ן. עניין זה גורם לעודף ביקוש בשוק דיור ועלייה במחירי הדירות. למצב הקיים מס' סיבות עיקריות. ראשית, על פי

יש להביא את מרבית התוכניות ברמה1965107תשכ"ה- חוק התכנון והבנייה המקומית לדיון בפני מספר רב של ערכאות תכנונית.

בין הגורמים השונים, כאשר חוסר בהירות באשר לחלוקת האחריות ישנו שנית, התכנון המתארי מתבצע לעיתים ע"י גורמים שונים בחפיפה או בסתירה ביניהם.ובמעורבותו הציבור במודעות גידול של יוצא כפועל התכנון מורכבות שלישית, בתהליכי התכנון – הגשת התנגדויות, עררים ותביעות לפיצוייים, בגיבוי של מגוון רחב

וכן גורמים עסקיים וציבורים.

- פורסם ס"ח תשכ"ט מס' 1969חוק המקרקעין התשכ"ט – 106 מיום 575 עמ'27.7.1969 (.178 עמ' 612 )ה"ח תשכ"ד מס' 259

- פורסם ס"ח תשכ"ה מס' 1965תשכ"ה- חוק התכנון והבנייה 107 עמ'12.8.1965 מיום 467 (.14 עמ' 532 )ה"ח תשכ"ג מס' 307

53

והשיכון מתקשרים עם הרשויות המקומיות בהסכמים6 ומשרד הבינוי (כיום ממ"י לפיהם הם אחראיים על תשלום עבודות הפיתוח מאחר והרשויות לא יכולות לממן את התשלום בגין פיתוח התשתיות אשר חל עליהן בהתאם לחוק רשויות מקומיות.זו חושפת את ממ"י ואת משרד הבינוי והשיכון לחיכוך עם הרשויות בנוגע שיטה

להיקף ואיכות הפיתוח.

(שמאות ממ"י נעשית ברובה ע"י השמאי הממשלתי וההליך אורך זמן רב ומקשה7על המגע על ממ"י.

מחצית8 ולקק"ל למדינה לפיו ישראל מקרקעי מועצת של ההיסטורי (המבנה מחברי המועצה לכל אחת, שיקף בזמנו את האיזון אליו הגיעו הצדדים. עם השנים,

,50%דווקא בגלל כוחה הגדול של קק"ל במועצה, אשר עומד כיום על למעלה מ- מתקבלות החלטות שמבדילות בין מקרקעי המדינה ורשות הפיתוח לבין מקרקעיהקצאת בקרקעות, בעלות מכירת יהודים, ללא מקרקעין הקצאת כגון קק"ל

קרקעות בחוזה חכירה במקום חוזה פיתוח - כל אלה לא חלים על קק"ל.

מאופיין בבעיות הבאות: ראשית, מנהל ממ"י9 (המבנה הארגוני שחל על ממ"י מנהלי אגפים שונים ונוצר היעדר תיאום בין האגפים השונים על אף13אחראי על

שיש צורך בתיאום שוטף בין האגפים. שנית, ישנן כפילויות בתהליכי העבודה אשר נוצרות עקב העובדה שאין חלוקה ברורה בין פעולות שהן באחריות המחוזות לבין פעולות שהן באחריות הנהלת ממ"י. כך נוצר מצב שנושאים רבים הנידונים בפני

המחוז נידונים במספר רב של ערכאות בתוך ממ"י, עד שמתקבלת החלטה.

מ-10 למעלה פעילותה שנות במהלך אישרה ישראל מקרקעי 1000(מועצת החלטות במדיניות המקרקעין. בפועל, למעלה ממחצית מההחלטות אינן בתוקף או אינן רלוונטיות. התוצאה המתקבלת היא חוסר שקיפות וחוסר וודאות באשר למצבובקבלת ממ"י מול בהתנהלות והיזמים החוכרים על המשפטי התקף, המקשה אשר סותרות הוראות קיימות אף לעיתים עסקאות. לביצוע באשר ההחלטות

מובילות להתדיינות ארוכות בביהמ"ש ולעלויות גבוהות על הצדדים.

54

וועדה ציבורית לעניין רפורמה במינהל2004– בשנת .ב. ועדת גדיש4 הוקמה מקרקעי ישראל במגמה לבחון את הדרכים לצמצום והקטנת החיכוך שבין האזרח

למינהל והגברת מערך השיווק וזמינות הקרקע לצרכי פיתוח במדינת ישראל.

מניעת החיכוך בין מינהל מקרקעי ישראלההמלצות העיקריות בדו"ח הועדה הן: שיווק קרקע המיועדת למגורים עם מלוא הזכויות בין היתר באמצעות לחוכרים

זכויות מהוונות זכויות בעלות לבעלי על מנת למנועהקיימות והעתידיות והקניית הזדקקות בעל הזכות לשירותי מינהל מקרקעי ישראל.

כמו כן, האצת הליכי ההסדר והרישום של הזכויות במקרקעי ישראל והמנהל יחדל בהתאמה לנהל רישום זכויות חוזיות לגבי מקרקעין ישראל. בנוסף, דובר על שינוי המבנה הארגוני של מינהל מקרקעי ישראל כך שיבוסס על שלוש חטיבות: חטיבת השירות, חטיבה עסקית וחטיבת שמירה על הקרקע. עיקרי המלצות הדו"ח אומצו

אך הנושא קודם רק בחלקו. 11.1.06על ידי מועצת מקרקעי ישראל בישיבה מיום

ראש הממשלה, בנימין נתניהו, הקים ועדת שרים, .ג.הרפורמה של ביבי נתניהו:4 בראשותו של ח"כ יובל שטייניץ, לגבש רפורמה מהירה במינהל מקרקעי ישראל על

גדיש. ועדת כבר במסגרת שגובשו וועדת4.5.09ביום בסיס ההמלצות אישרה השרים את הצעת הרפורמה.

ואישי ציבור המתנגדים יצוין, כי קיימת קואליציה גדלה של ארגונים, חברי כנסת וציוניים של איסור יהודיים לרפורמה מכיוונים שונים - על רקע פגיעה בעקרונות מכירת הקרקע, חשש מפני הגדלת הפערים והשחיתות, פגיעה בשטחים הפתוחים

, יפגע בתכנון ויגרום לנזקפרבורובמשק המים וכן חשש מפני פיתוח פרוע שיעודד כלכלי וחברתי משמעותי.

: 108 עיקרי הרפורמה- המהלך הראשון, הרלוונטי לציבור הרחב, הוא מעבר מחכירה לבעלות(1

שינוי מעמדם של חוכרי דירות ובתים מהמינהל. הוא כולל העברות של כ-אלף יחידות בישראל ממעמד של חכירה למעמד של בעלות פרטית800

ישראל, 108 ממשלת ישראל מס' רפורמה במינהל מקרקעי , החלטה )ממי/117 מיום5 ,) 12.5.2009.

55

)בתנאי ששולם בגינן היוון מלא(. מאז אושרה הרפורמה, ועוד קודם לכן,נוסף, בתשלום נדרש שאינו מי עבור התהליך את לבצע המינהל החל

וההערכה היא כי ביצוע הרפורמה יאפשר את האצת התהליך.

- המהלך השני הינו פירוק מינהל מקרקעי ישראל, וביצוע ארגון מיקור חוץ(2יופרד מחדש יסודי. מדובר בשינוי מבני וארגוני מקיף במינהל, שבמסגרתו השירות לציבור - הכולל חכירה והיוון - ויועבר למיקור חוץ. פעילות המינהלעתידיות קרקעות באיתור קרקעות, בשיווק מדיניות, בניהול תתמקד

ובהשבחתן וכן בפיקוח על קרקעות המדינה.

שר רבים. לתחומים הרפורמה, הוחלה טרם התחלקה, המינהל פעילות השיכון, אריאל אטיאס, קידם בשנתיים האחרונות את נושא שיווק הקרקעות

למגורים. בשנת בנייה הדיור ששווקו2010לטובת יחידות הוכפל מספר אלף. עם30לבנייה, לעומת מספרן בשנים קודמות שעמד על למעלה מ-

זאת, במקביל לאיתור קרקעות ולשחרור חסמים נושא המינהל גם בחלקמהעול התכנוני של הקרקעות המשווקות.

השינוי המבני אמור להוריד מכתפיו של המינהל עומס רב. בהתאם לכך יפעללנושא3המינהל באמצעות תהיה אחראית הראשונה החטיבה חטיבות:

שיווק הקרקעות וביצוע העיסקאות וכן לתכנון פרויקטים במתחמים גדולים.המינהל לא יעסוק עוד בתכנון קרקעות בהיקפים קטנים.

החטיבה השנייה תעסוק בשמירה על הקרקעות, כלומר בפיקוח ובאכיפה.

הרחב. לציבור שירות ובמתן חוזים בתחזוקת תעסוק השלישית החטיבה החטיבה תנוהל על ידי המינהל, אולם הפעילות השוטפת תבוצע באמצעות

כן, יהפכו ל-6מיקור חוץ. כמו כיום המחוזות הקיימים מרחבים: צפון4 ירושלים אביב(, תל מחוז עם )שיאוחד מרכז חיפה(, מחוז עם )שיאוחד

ודרום.

ישראל(3 מקרקעי מינהל עובדי של התגמול ובשיטת האדם בכוח - שינוי לבין עובדי המינהל בין עד כה ממחלוקת נבע ביישום הרפורמה העיכוב ההנהלה בדבר השינוי המבני בארגון. ביצוע הרפורמה בנוסח שאושר הותנה

56

בחתימה על הסכם עבודה חדש עם עובדי המינהל. במשך מס' שנים התנהלהאוצר משרד העובדים, ועד המינהל, הנהלת בין לסירוגין המו"מ וההסתדרות. הצדדים לא הגיעו להסכמה וזה הכניס את התהליך לקיפאון

למשך כמה חודשים נוספים.

חל מפנה, ובמו"מ מרתוני שהתקיים בלשכת ראש הממשלה2011במאי גובש הסכם עם העובדים, שאמור לכווץ את מצבת כוח האדם במינהל מ-

ל-750 ולאפשר קליטה של 500 עובדים עובדים חדשים במקצועות70 וגאוגרפים. שמאים אדריכלים, כלכלנים, דין, עורכי כמו במינהל נדרשים

ויותר כדי10%העובדים הנותרים צפויים לקבל מענק ותוספות שכר של להתגייס לתהליך.

- בכוונת המינהל לייסד מודל שכר חדש ולהטמיע נורמות חדשות. בונוסים(4 דרגות השכר ייקבעו בהתאם לתפקידים השונים, ולכל תפקיד יוגדר "רובדכל בעל ומקסימום. מינימום ובו סכום טווח שכר כלומר, רלוונטי, שכר"

יתקדם ברמת השכר על בסיס הצלחה ב- בשנה לכל היותר.5%תפקיד הדרג הניהולי יידרש לדרג את תפקוד העובדים בכל תקופה, וגובה ההעלאה

ייקבע בהתאם.

בנוסף, מתכוונים להנהיג במינהל שני מנגנוני תמריץ נוספים אישי ויחידתי. בהתאם לכך יוכלו עובדים מצטיינים במינהל מקרקעי ישראל ליהנות מ"בונוס הצלחה" של עד שתי משכורות בשנה; יחידה שתעמוד ביעדיה תיהנה גם היא מסכום בונוס יחידתי. כמו כן, הארגון המתחדש יאמץ את שיטת הרוטציה באופן חלקי כדי ליצור רענון בקרב בעלי התפקידים ולהילחם בתופעות של

שחיתות.

.ד. השפעת ההפרטה על מחירי הדיור ויוקר המחייה4 המומחים לנושא מחירי הדירות חלוקים בשאלה האם הרפומה המוצעת אכן תוזיל את מחירי הדיור במדינה. מחד, בהתאם לעמדת משרד האוצר שנתמכת מצד מס' מומחים הגדלת היצע הקרקעות, בעיקר במרכז המדינה, תגרום להורדת מחירי

הדיור.

57

מאידך, ישנן טענות כי הפרטת הקרקעות לא תוזיל דווקא את מחירי הדיור אלא עלולה לייקר אותן. לדוגמה, החברה להגנת הטבע מציינת כי בעלי הון יקנו את האדמות ויחזיקו בהן מתוך ציפיה לערך עתידי של הקרקע כך שהיא לא תהיה זמינה

מומחה למדיניות ציבוריתפרופסור ערן פיטלסון,לבניה מיידית. בדעה זו תומך גם :109מהאוניברסיטה העברית. להלן דבריו

"אפשר וצריך ללחוץ על מינהל מקרקעי ישראל למכור יותר וביעילות רבה יותר, ואילו על יזם פרטי אי אפשר ללחוץ, אם הוא ירצה לשמור את הקרקע ולמכור אותה מאוחר יותר במחיר גבוה יותר, איש לא יכול למנוע

זאת ממנו" פיטלסון טען כי כבר לפני תחילת הרפורמה אושרו תוכניות בניה במס' קרקעות

קיימות, אבל אין בהן מספיק ביקוש כדי להתחיל בהן את הבניה.

מנגנון נוסף, שפחות מוזכר בדיון הציבורי בישראל, הוא המנגנון של פרבור. במנגנון זה האפשרות לבניית פרברים בשטחים פתוחים מורידה את עלויות הדיור בטווח הקצר בגלל הגדלת מלאי האדמות, אבל בטווח הבינוני והארוך יש עליה בעלויותגבוהות של גדלות, עלויות חיצוניות המחייה של התושבים בגלל עלויות תחבורה ביוב, מים, )חשמל, נפרסים רשת שירותי תחזוקת של גבוהות ועלויות פרברים ייקור לנושא דוגמה לשם בפרברים. ועוד( כבישים רפואה שיטור, טלפוניה, התחבורה, מגורים בפרברים מלווים בדרך כלל ברכישת מכונית נוספת, דבר שמייקר

.110 ש"ח בממוצע בשנה25,000את ההוצאות המשפחתיות בכ-

בנייה היתרי בקבלת המכשולים מסלול את יקוצר הרפורמה במסגרת כי יצוין, יחידות הדיור.בועדת התכנון והבנייה – על מנת להגדיל את קצב הבנייה של

למנוע שחיתות מנת ולהופכם לשקופים על לפשט את התהליכים היא המטרה ושיקולים זרים במתן היתרי בנייה. הישיבות בועדות התכנון יתנהלו בדלתיים פתוחות

וישודרו באינטרנט.

.2009 במאי ynet ,24", באתר אסור להעביר את הקרקע לידיים פרטיותתני גולדשטיין, " 109

The Marker ,19, באתר אלף שקל בשנה 29 כמה עולה להחזיק רכב חדש? דניאל שמיל, 110.2009בינואר

58

המשכנתאות5 בשוק כ-(רפורמה - מחזיקים1/3 בישראל הבית ממשקי בארה"ב ובבריטניה. 41-42%בעסקאות פעילות של משכנתא לדיור, בהשוואה ל-

.א. במחקר שנערך ע"י נעמי כרמון וגילת בן שטרית עולה תמונת המצב5 : 111 שלהלן

כשני שלישים מבין ההלוואות ניתנו לזכאי משרד הבינוי והשיכון ושליש למי(1זכאים. מבין הזכאים כמחצית היו, "זוגות צעירים", כשליש "עולים שאינם

מברה"מ לשעבר" והיתר "אחרים".ל-(2 מגיע כ-16.5שיעור חוב המשכנתאות בארץ מיליארד שקל, מן33%

לשנת השנתי של 2003התמ"ג לממוצע בהשוואה בקהילה39%, האירופאית.

העסקאות, (3 כלל במשך6.7%מבין תשלום )אי בפיגור כנתונות הוגדרו שלושה חודשים ויותר(. רוב הדיווחים ממדינות הקהילה האירופית מורים על

שיעורי פיגור נמוכים במידה רבה.שיעור(4 רק כשליש מכלל המפגרים בתשלום לקחו הלוואות משכנתא עם

על גבוה, העולה מבין העולים החדשים80%מימון מערך הנכס. אולם לקחו הלוואות עם שיעור מימון גבוה.70%מברה"מ כ-

היו בתהליכי מימוש המשכנתא על הנכס16.5%מכלל ההלוואות שבפיגור, (5 גבוה(.LTV)רובן עם

משקי בית הוגדרו כחדלי פירעון והועברו11,000לפי דיווחי עמותת ידיד, כ-(6משקי בית פונו בכל אחת מהשנים הקודמות1500-2000לכונס נכסים.

ושנים גבוהים במספרים מדובר משכנתא. בתשלומי כשל עקב למחקר, אחדות קודם לכן הבעייה של פינוי משפחות מדירותיהן כמעט ולא הייתה

קיימת בישראל.

מיליארד שקל – עלייה של48 העמידו הבנקים משכנתאות בהיקף כ-2010במהלך בהשוואה ל-35%כ- ועליה של כ-2009 בהשוואה ל-80% . במהלך חודש2007

23% מיליארד שקל – עלייה של כ-4.7 העמידו הבנקים משכנתאות בכ-2011מרץ . 2011112 לעומת פברואר 17% ועלייה של כ-2010בהשוואה למרץ

הלוואות משכנתא בישראל - כשלים בפירעונן: מימדי התופעה כרמון, נעמי וגילת בן שטרית, 111 , מוגש לאגף האכלוס במשרד הבינויוגורמיה, המלצות לשינויים, המחקר לחקר העיר והאזור

)אותיות רומיות(.2, בעמ' 2006והשיכון, בנק ישראל מזעזע את שוק הנדל"ן: מגביל את המשכנתאות בריבית משתנה תומר זלצר, 112

.2011 באפריל 27, באתר כלכליסט, לשליש

59

- ישראל אינה המדינה היחידה המתמודדת עם מצב של ריבוי113.ב.משפט משווה5ישנה רמה מדאיגה מקרים של פיגור בתשלומי משכנתאות. באירופה המערבית,

אשר נתפסת שם כאיום על החוסן של שוק הדירות בבעלות.ו-Dollingהחוקרים Ford114שתהליכי ההנחה, עומדת שביסודו מחקר ערכו

גלובליזציה גורמים לשינוי מבני של שווקי העבודה, וכתוצאה מכך מתערערים שווקי מדינות )בלגיה, פינלנד, צרפת, גרמניה,8הדיור בבעלות. במסגרת המחקר נבחנו

הולנד, פורטוגל, ספרד ובריטניה(, כל אחת ע"י חוקר שהינו מומחה לאותה מדינה.

תיזות. התיזה של "הגלובליזציה החזקה" אשר מציעה שרשרת של2המחקר בוחן גורם ותגובה, הנגרמת כתוצאה מכך שהממשלות איבדו את יכולת השליטה בעידן הגלובליזציה, ומשקי הבית מסתגלים לשינויים. התיזה של "הגלובליזיציה החלשה" מניחה כי תהליכים גלובליים יוצרים מגבלות על אופן הפעולה של הממשלות, אךבסיכום הגלובליזציה. השפעות למיתון בפעולות לנקוט מרחב נותר לממשלה יש למדינה מרחב בעידן הגלובליזציה מגיעים החוקרים למסקנה שגם המחקר,

תמרון ושלשינוי המדיניות של הממשלות יש השפעה רבה על שוק הדיור ויציבותו. מהמחקר עולה כי קיימת שונות גדולה בין המדינות בשיעורי הקשיים והפיגורים ובין השנים השונות. בעיית הפיגורים בתשלומי המשכנתא קיימת גם במדינות אירופה המערבית המבוססות. שיעור פיגורים גבוה ניתן לראות ביוון ובפינלנד. בנוסף ניתן לראות כי כאשר משווים בין שיעורי פיגורים במשכנתא ובשכר דירה באותה מדינה,

בדרך כלל קיים שיעור גבוה יותר של פיגורים בתשלומי שכר הדירה.

)אירוסטאט Eurostat)115פרסם נתונים על שכיחות הפיגורים בתשלומי המשכנתא מדינות האיחוד האירופאי, בקרב קבוצת15לפי קבוצות הכנסה שונות. נמצא, כי ב-

הלוואות משכנתא בישראל - כשלים בפירעונן: מימדי התופעה כרמון, נעמי וגילת בן שטרית, 113 , מוגש לאגף האכלוס במשרד הבינויוגורמיה, המלצות לשינויים, המחקר לחקר העיר והאזור

.16, בעמ' 2006והשיכון, 114 Doling J. and Ford J (2003) Managing Globalisation, in Doling J. and Janet Ford(eds) Globalisation

and Home ownership, OTB Research Institute for Housing, Urban and Mobility Studies, Delft University of Technology.

115 Eurostat, Living conditions and welfare- housing (statistic data of the European Commission)http://europa.eu.int/comm/eurostat

60

, בעוד ששיעור הפיגורים8%ההכנסה הנמוכה ביותר שיעור הפיגורים עולה על . 1%בקבוצת ההכנסה הגבוהה ביותר הם כ-

שיעור הפיגורים גבוה מאד גם בקרב קבוצת ההכנסה הגבוהה וניתן להניחיווןב שאין בכך כדי להעיד על מצוקה כלכלית אלא על גישות מקובלות בציבור או על

ב זאת, לעומת מסוימות. פיננסיות בשיעוריפינלנדנסיבות הגבוהים ההבדלים , בקבוצת ההכנסה הנמוכה ביותר מול 33%הפיגורים של קבוצות ההכנסה ) 1%

בקבוצת ההכנסה הגבוהה(, מעידים על בעיה בשוק הדיור.

יותר במדינות שבהם קיימים על פי המחקר, קשיים בתשלומי המשכנתא נפוצים ובשיעורי צמיחה. שינויים בגורמים אלו שינויים תכופים בתעסוקה, בשיעורי ריבית מסבירים את חוסר האפשרות של לווים לעמוד בהסדרי אשראי ארוכי טווח. לדוגמה, כאשר שיעור האבטלה עולה, אין ספק שאותם לווים שהתבססו בנטילת ההלוואה

על זרם הכנסות עתידי מעבודה, יתקלו בקשיים.

הניתוח מראה כי שיעור המתקשים בהחזרים גבוהים במדינות בהן שיעור גבוה של בעלי דירות. שיער בעלות גבוה מעיד על כך שמשקי בית, אשר במונחים של הכנסה או עושר מוגדרים כקונים שוליים הצטרפו לחזקת הבעלים. משקי בית אלו משולים להולכי על חבל דק, וכל הפרעה במסלול, אפילו קטנה ביותר, גורמת להם לאבד את שיווי המשקל. בנוסף, מהמחקר עולה כי רמה נמוכה של הגנה סוציאלית ע"י

המדינה גורמת לשיעור מתקשים במשכנתא גבוה יותר.

.ג.מהם הגורמים לריבוי פיגורים בהחזרי משכנתא בישראל?5

הבנקים למשכנתאות והפיקוח על של בנק ישראל 1ג.

– הכלכלה תפיסת מעמדם ותפקידם של הבנקים ע"י המערכת המשפטית(1 ורכושו הפיננסי, כך המודרנית מקנה לבנק כח ושליטה על ענייני הלקוח

שהיחסים בין הבנק לבין הלקוח הם יחסי תלות של הלקוח בבנק.

61

( שנאר – הישראלית116(2004פלאטו המשפט במערכת כי טוענת השתרשה הההלכה, לפיה הבנק חב חובת אמון כלפי לקוחותיו. חובת האמוןיותר מחובת תום הלב. בתי המשפט פסקו מספר גבוה קובעת סטנדרט ויש בפעילותם מאפיינים של פעמים כי לבנקים מעמד מעין ציבורי מאחר

שירות חיוני לציבור והפרט תולה בבנק אמון רב. יו"ר ועדת הכלכלה דאז, חה"כ שמחון שלום, מינה צוות לבחינת מעמד משקי

:117 נאמר כדלקמן2004הבית במערכת הבנקאית. בדו"ח שפורסם ביולי גורמים: בשני נעוצה רגולטורית.... למעורבות "ההצדקה וכן הבנקאיים... השירותים במערך שוק כשל של קיומו בפועל היא הבית משקי אוכלוסיית ערכיים...כי משיקולים "קהל שבוי" ולכן היא בעלת הפוטנציאל הגבוה ביותר להיפגע

ממדיניות ההבנקים".

– על פי הנוהל פקידי הבנק משמשים כיועצי ניגוד עניינים בייעוץ משכנתאות(2לקיחת בשלב ייעוץ הבית למשקי שמעניקים אלו והם משכנתאות, טובת עם אחד בקנה עולה הבנק טובת תמיד לא בפועל, המשכנתא. הלקוח. על הבנק מוטלת חובת זהירות וחובת אמון כלפי לקוחותיו ומוטל עליו להבהיר לנוטלי ההלוואות את משמעות ההתחייבות שהם לוקחים על

. 118עצמם, ולהודיע להם במידה וקיים ניגוד עניינים כלשהו מצדו

ניגוד עניינים כזה נוצר כאשר הבנק, שבו נלקחה המשכנתא, הוא גם הבנקשל ההכנסות מקור הבנייה. בתהליך )הקבלן( הבנייה יזם את שמלווה בגידול מעוניין שהבנק וכמובן נותנים, שהם ההלוואות הוא הבנקים

ההשקעות.

, )154, כרך ל"ט, חוברת רבעון לבנקאות פלאטו- שנער ר. למי חב הבנק חובת אמון, 116 .74-67 ( עמ' 2004

ג'( 2004 הכנסת – מרכז מחקר ומידע ) 117 דוח הצוות לבחינת סוגיות במערכת הבנקאית – מוגש ליושב ראש ועדת הכלכלהבעניין התחרות הבנקאית במקטע משקי הבית, המלצות

ח"כ שלום שמחון.

.2002, יולי Y-net,באתר זהירות, משכנתאריטרסקי ת., 118

62

– חוזה המשכנתא עונה לההגדרות של חוזה אחיד, בהיותו חתימת משכנתא(3יכול לא המשכנתא נוטל לשנותו. מאד וקשה צדדי חד סטנדרטי, חוזה להתמקח על תהליכי מימוש הנכס שיופעלו אם לא יעמוד בנטל התשלומים.

בשנים האחרונות, הבנקים למשכנתאות מתקשים לגייס מקורות להלוואות . בכדי להתגבר על מצוקה זו, מפתחים הבנקים119צמודות מדד לטווח ארוך

תוכניות חדשות למשכנתאות עם מסלולי הצמדה שונים. המגוון הגדול של תוכניות המשכנתא, הופך את תהליך לקיחת המשכנתא לתהליך של קבלת החלטות מסובך וכן מוציא את את הלווה אל מחוץ לגבולותיה של הכלכלה הישראלית. בעוד משקי בית רבים נוטלים על עצמם סיכון גבוה ולא אחראי,ומורידים כך את הבנקים למשכנתאות בונים לעצמם תיק השקעות מגוון

רמת הסיכון הפיננסי בה הם נתונים.

– היעד המרכזי של בנק ישראל בתפקידו כמפקח על הבנקים למשכנתאות(4 המערכת המפקחת על הבנקים הוא שמירת יציבותה של המערכת הבנקאית

מהחוב של הלווה לחובות מסופקים. טענה80%ולשם כך הבנקים מפרישים שמושמעת ע"י העוסקים בגביית הפיגורים בבנקים, היא שחובת ההפרשה

לחובות מסופקים מהווה תמריץ לבנק לממש את הנכס.

בחרה בישראל הבנקים על הפיקוח מערכת משכנתא, הלוואות בנושא 451הוראות ניהול בנקאי תקין מס' להשאיר חופש רב בידי הבנקים.

", מותירות שיקול דעת רחב לבנקים אשר"נהלים למתן הלוואות לדיורנתחם בשוק המשכנתאות. במשך ושואפים להגדיל את נמצאים בתחרות שיעור את המגבילים קבועים קריטריונים קבע לא ישראל בנק השנים, המימון של משכנתאות, וכן לא קריטריונים שמגבילים את גובה החזר החודשי

. 120בהתאם להלוואות

– המחוקק האמריקני נותן הגנות משפטיות ללווים אשר המצב המשפטי בארה"ב HOEPA((Home Ownership and Equity Protectionנחשבים כמועדים לכישלון. חוק

.117, בעמ' 2003 דו"ח בנק ישראל (, 2004 בנק ישראל ) 119 הלוואות משכנתא בישראל - כשלים בפירעונן: מימדי התופעה כרמון, נעמי וגילת בן שטרית, 120

, המחקר לחקר העיר והאזור, מוגש לאגף האכלוס במשרד הבינויוגורמיה, המלצות לשינויים.62, בעמ 2006והשיכון,

63

Actמגביל מתן משכנתאות עם שער ריבית גבוה והוצאות מימון גבוהות. החוק אוסר הלוואות לא אחראיות, כאשר ההלוואה ניתנת על בסיס קיומו של הנכס ולא לפי

.121יכולת ההחזר של הלווה

ארגוני באמצעות בארה"ב המשכנתאות שוק על פיקוח ישנו GSEבמקביל,

(Government Sponsored Enterprise)הנתמכים ע"י הממשל הפדראלי ומהווים חלק , מהמנגנון של השוק המשני למשכנתאות. המשכנתאות מונפקות ללווה ע"י מלווים שונים, אשר גוזרים את רווחיהם מעצם הטיפול בהנפקת ההלוואה. לאחר חתימת ההלוואה, המלווים פונים לגופים אלו בכדי למכור להם את ההלוואה. גופים אלושל הסיכון רמת את להוריד שנועדו ההלוואות לקניית שונים סייגים קובעים

של מסוימת רמה מעל לווה ומחייבים אשראיLTVהמשקיעים ביטוח לרכוש למשכנתא.

בישראל אין שוק משני, והפיקוח של בנק ישראל על הבנקים מותיר בידיהם חופשיש אינטרס להקטין רמת הסיכון שלהם, הם חסרים את רב. על אף שלבנקים יתכן לאור ההיסטוריה הארוכה שלהם וזאת הניסיון הכרוך בניהול סיכוני אשראי

.122כגופים בחסות הממשלה אשר מבצעים החלטות בירוקרטיות

האחרונות2ג. בשנים הישראלי במשק כלכליות התפתחויות לטענת – קשורים בריבוי1990-2004המחברות, מס' התפתחויות בכלכלת ישראל בשנים

המקרים של אי עמידה בפירעון משכנתאות.

על מנת לענות על צרכי הדיור לעולים90 – בתחילת שנות ה- צמיחה ומיתון(1 החדשים, ממשלת ישראל הציעה תמריצים ליזמים. התחלות הבנייה, שהיו

מ- בשנת 20פחות אלף ל-1989 הגיעו בשנת 83.5, אלף 1991123. , אופיינה כלכלת ישראל בצמיחה מהירה,90במחצית הראשונה של שנות ה-

121 Saunders M. and Cohen A. (2004) Federal Regulation of Consumer Credit: The Cause or the Cure for Predatory Lending?, Working Paper Series, Joint Center for Housing Studies, Harvard

University.

נחמני ד.,אשראי לדיור, בתוך דלברי מאיר )עורך( 122 , הוצאת אוריאן, תל-אביב, )ניהול נדל"ן .821( בעמ' 1997

123 Fialkoff C. (1992) Israel’s Housing Policy During a Period of Massive Immigration,in Golani et al. (eds) Planning and Housing in Israel in the wake of Rapid Changes,

Ministry of Interior and Ministry of Construction and Housing, Israel.

64

החל מיתון במשק הישראלי.בהתאם לדו"ח2000אולם בתחילת שנות ה-: 2002124בנק ישראל לשנת

קום מאז ביותר הארוך בשפל שרוי הישראלי "המשק הם המתמשך לשפל המשק את שגררו המדינה...הגורמים

בספטמבר שהחלה בסחר2000האינתיפאדה, ההאטה , העולמי והמשבר העולמי בענפי הטכנולוגיה העילית".

בכ- ירד שכיר משרת של הממוצע בין 10%השכר ושיעור2001-2003 . עם העלייה בשיעור האבטלה2003125 בסוף שנת 11%האבטלה הגיע ל-

עולה מספרים של הנקלעים לפיגורים בתשלומי המשכנתא.

– אבטלה היא מצב בו לא כל אלה הרוצים לעבוד שינויים בשוק העבודה(2 א( אבטלה: סוגי שני ישנם עבודה. חיכוכיתמוצאים )אבטלה Frictional

unemploymentעובדים וממעבר עונתיים משינויים נובעת זו אבטלה – ) –unemployment (Structural אבטלה מבניתממקום עבודה אחד למשנהו. ב(

עקב חידושים טכנולוגיים נוצר חוסר התאמה בין סוגי העובדים לבין צרכיובקבוצות מסוימים באזורים כלל בדרך מתרכזת מבנית אבטלה המשק.

מסוימות ונוטה להימשך זמן רב.

ה- שנות במהלך הכלכלית הצמיחה עם ובד בד הלכה90בישראל, והתהוותה בעיה של אבטלה מבנית. גם הגלובליזציה תורמת לאבטלה מבנית זו, ויוצרת לחץ להוזלת עלות העבודה במדינות המתועשות. ע"פ הערכתו של

מכלל העובדים בישראל הם עובדים60%, יו"ר ההתאחדות, רק עמיר פרץ מכלל השכירים במשק עבדו5.2% 2000-2001מאורגנים. בנוסף, בשנים באמצעות קבלני כח אדם.

מצביע על התופעה של ירידה גדולה בשיעורי ההשתתפות של גברים126דהן ( בכוח העבודה, כאשר עיקר הירידה חלה אצל בעלי25-54בגילאי עבודה )

.2002 ( דו"ח בנק ישראל 2003 בנק ישראל ) 124. 2003 דו"ח בנק ישראל ( 2004 בנק ישראל ) 125דהן מ. 126 מינהל תכנוןמדוע ירד שיעור ההשתתפות של גברים בכוח העבודה הישראלי?,

(.2004וכלכלה במשרד התעשייה המסחר והתעסוקה ) מחקר

65

שנות לימוד. דהן מסביר זאת בכניסה של10השכלה נמוכה, של פחות מ- עובדים זרים לשוק העבודה בישראל, אשר הורידו את רמת השכר לבעלי השכלה נמוכה לרמת שכר שאינה מאפשרת קיום נאות בישראל. רבים מןאו על המשפחה ולהישען שוק העבודה את לנטוש המובטלים מעדיפים רבים משכנתאות שנוטלי להניח סביר הרווחה. מדינת חשבון על לחיות

הושפעו מתהליך ירידת השכר היחסי של קבוצות מעוטות ההשכלה.

– שוק הדיור הגיב לזעזוע הביקוש שיצר גל העלייה האטה בשוק הדירות (3בכ- ריאלית עלה הדירות של המחירים מדד – מחירים בין90%בעליית

. עלייה כה מהירה של מחירי הדירות תורמת באופן ניכר1989-1997השנים בשוק ובהלה בקרב השחקנים בלבול לייצר ובכוחה להאצת האינפלציה

ואולם, החל משנת ירידה במחירי1997המשכנתאות. מגמה של החלה שמשנת כך העסקאות ובנפח לשנת 1995הדירות הצטמצמה2002

פעילות השוק בשליש.

שווקים שונים של שוק הדירות, כך לדוגמה, קיימת התנהגות שונה בתת הראה שהמחירים בתת90ניתוח של התנהגות מחירי הדיור בחיפה בשנות ה-

השוק התחתון של הדירות בבעלות עלו באופן ניכר ביחס למחירי הדירותיותר הגבוהים השווקים מקרקעין127בתת שמאי עם שנערכו משיחות .

בתת כי עולה עת, באותה פרעון חדלי עם שקויימו ומראיונות ובנקאים השווקים של הדיור, אשר משרתים קבוצות חברתיות כלליות נמוכות חלה

מהערך ששולם בעת רכישת50-60%ירידת מחירים תלולה ולעיתים אף של הדירה וקיים קושי רב למכור דירות בשווקים אלו.

למצב של תת שוק הדירות בבעלות, המשרת קבוצות מעוטות הכנסה, יש השפעה על היכולת של חדלי פירעון למכור את דירותיהם ולהחזיר את חוביוצרת בעיה של הון דיור המשכנתא לבנק. הירידה החדה במחירי הדירות שלילי עבור חלק מהלווים, המתבטאת בכך שמחיר הדירה נמוך מהחוב של

המשכנתא.

ג. 127 שטרית והשפעותבן גורמים בישראל: הדיור דוקטורמחירי לתואר על מחקר חיבור , בהדרכת ד.צ'מנסקי במסגרת המסלול לתכנון ערים ואזורים בפקולטה לארכיטקטורה ובינוי ערים,

(.2001הטכניון, חיפה )

66

128 שינויים בחקיקה שנועדה להגן על דירת מגורים3ג.

עד לפני מספר שנים הבעיה של פינויים לא הייתה מוכרת בישראל. חקיקה חדשה לגבי הערבים למשכנתאות, אשר נועדה לתקן עיוות קודם, היא אחד מהגורמים

הגביל את האחריות 1967129חוק הערבות, תשכ"ז- ל1992לכך. התיקון בשנת של הערבים לחלקם היחסי בהלוואה וחייב את הבנקים למצות את ההליכים נגד החייב, לפני הפנייה לערבים. לפני חקיקה זו, הבנקים פנו לערבים ועל פי רוב אלו

נאלצו לממש את התחייבויותיהם ולשלם את חובות המשכנתא של הלווים.

גורם נוסף, אשר גרם לכך שבעבר לא הזדרזו לפנות חדלי פירעון מביתהם, הוא מקור המשכנתאות. כאשר הממשלה הייתה מקור המימון העיקרי של המשכנתאות

ניתן היה למחוק את החובות ולמנוע את פינויייהם של החייבים.

נוצרה יחסית חדשה, לא ישראל הינה תופעה לאור העובדה שהפינויים במדינת מודעות במערכות הממשלתיות השונות לטפל במשקי בית חדלי פירעון. בעבר, אלו שהייתה בבעלותם דירה, לא היו זכאים לדיור ציבורי וכיום יש נכונות לדון במפונים

כ"חריגים" בוועידות המסדירות את העניין.

ע"פ כי –33סעיף יצוין, )נוסח משולב(, התשל"ב לחוק הגנת הדייר )א( במקרה של פשיטת רגל או מכירת הדירה אין מוציאים אדם מדירת מגוריו.1972130

, הבנק המלווה נדרש1967131 לחוק ההוצאה לפועל, תשכ"ז-38סעיף גם לפי ללווה בעת פינויו. אולם, בכל חוזה משכנתא היה סעיף אשרדיור חלופי לספק

מסיר את ההגנות המשפטיות השונות לדירות מגורים. היו ניסיונות משפטיים לתקוף

הלוואות משכנתא בישראל - כשלים בפירעונן: מימדי התופעה כרמון, נעמי וגילת בן שטרית, 128 , המחקר לחקר העיר והאזור, מוגש לאגף האכלוס במשרד הבינויוגורמיה, המלצות לשינויים

.50, בעמ' 2006והשיכון, )ה"ח46 עמ' 21.4.1967 מיום 496 - פורסם ס"ח תשכ"ז מס' 1967חוק הערבות, תשכ"ז- 129

(.71 עמ' 632תשכ"ה מס' מיום 668 ס"ח תשל"ב מס' - פורסם 1972חוק הגנת הדייר )נוסח משולב(, התשל"ב – 130

. 19 עמ' 22.12.1972 מיום 673 ס"ח תשל"ג מס' . ת"ט 176 עמ' 13.8.1972

- פורסם ס"ח תשכ"ז מס' 1967חוק ההוצאה לפועל, תשכ"ז- 131 עמ'14.8.1967 מיום 507 (.260 עמ' 659 )ה"ח תשכ"ה מס' 116

67

חלק זה בחוזה בטענה שמאחר וחוזה המשכנתא הוא חוזה אחיד שחייבים לחתום .132עליו הרי שזהו "תנאי מקפח" שביהמ"ש יכול לבטלו

, תבוטל האפשרות להתנות על סעיפי133לחוק ההוצאה לפועלבהתאם לתיקון והבנקים הנ"ל, אי-פירעון ההגנה עקב פינוי יהיה אם חלופי דיור לספק יחויבו

דיור חלופי לתקופה של עד שלוש שנים ממועד הפינוי. המשכנתה. הלווה יקבל מכיוון שרוב אירועי חדלות הפירעון הם בפריפריה, ובהנחה ששכר הדירה הממוצע

₪ בחודש, מדובר בהוצאה פוטנציאלית נוספת של2000הפריפריה הוא כ- באזורימהשנה השלישית ואילך. ₪ לבנק המלווה72,000כ-

משכנתאות בישראל ככלי לעידוד בעלות 4ג. .ב' לעיל, כלי המשכנתאות המסובסדות נוסד בישראל במהלך3כפי שצוין בפרק

שנות השבעים, כשהמדינה העבירה את הדגש מתמיכה בצד ההיצע לצד הביקוש. העיקרון המנחה הוא שככל שמשק הבית נזקק יותר, סכום המשכנתא גדול יותר

יותר נמוך הריבית בשנת134ושיעור משמעותי שינוי עברה המשכנתאות תוכנית . הועברה1982 הממשלתיות המשכנתאות בכספי טיפול של המשימה כאשר ,

לבנקים. הרציונל שעמד מאחורי צעד זה היה, שתחרות בין הבנקים למשכנתאותכספי בהעברת הטיפול עבור לציבור. המשכנתאות הקצאת להתייעלות תביא המשכנתאות הממשלתיות, מקבלים הבנקים עמלה, המחושבת כאחוז מערך סכומי

.135הגבייה

השיטה שבה נקבעים תנאי הזכאות של משק הבית למשכנתא מבוססת על צבירת נקודות. קיימת אבחנה בין שתי קבוצות, אשר זכאיות לסיוע ממשלתי – ותיקים חסרי דירה ועולים. בתוך כל אחת מן הקבוצות יש סיוע שונה לפי הסטטוס המשפחתי –בהתאם עולה הנקודות מספר הוריות. חד משפחות יחידים, נשואים, זוגות

132( חרבון ק. עו"ד קלריס חרבון, הקליניקהדפי מידע על משכנתאות( 2004 ידי , הוכן על המשפטית של אוניברסיטת תל-אביב.

.2008(, התשס"ט – 29 התקבל בכנסת חוק ההוצאה לפועל )תיקון מס' 4.11.08 ביום 133

134 Ginsberg Y. (2001) Changes in Housing Policy in Israel: Who is entitled to Housing Benefits? , paper presented in "social Inequality and Housing” workshop.

, איגודרבעון לבנקאות כהן א., סקירת התוצאות העסקיות של מערכת הבנקים למשכנתאות, 135(.2003הבנקים בישראל )

68

לקריטריונים אשר אמורים להצביע על הצורך של הזכאים בסבסוד - וותק הזכאות, מספר הילדים במשפחה, ומספר האחים של הלווים לתושבים וותיקים בלבד. בנוסף למרכיב הריבית הנמוכה מריבית השוק, ישנה אפשרות להחזיר את ההלוואה, לפני

תום התקופה, מבלי לשלם עמלה על פירעון מוקדם.

שונו התנאים ללקיחת משכנתא, כך שמשקי הבית הצוברים פחות מ-2005בשנת דירה מכספי הממשלה. בהתאם1000 עוד לסיוע ברכישת זכאים נקודות אינם

לשינויים אלו, השתנה מעמדה הדומיננטי של הממשלה בשוק המשכנתאות ומשקל.2003 בשנת 36% ל-1997 בשנת 47%הזכאים ירד מ-

הושפעו במידה רבה מהמגמה של90מדיניות הדיור והקליטה לעולים בשנות ה- . כאשר הגיעו העולים136התחזקות התמיכה ברעיונות של ליברליזם כלכלי והפרטה

לישראל ניתן להם "סל קליטה" – סכום כסף למימון כלל הוצאותיהם החודשיות, ובתוספת לכך, הקצבות לשכר דירה בשיטת השוברים האמריקאית. הצרכנים יכולים לבחור, בהתאם להעדפותיהם, את ספקי השירות ולשלם תמורתו באמצעות השובר בהתבסס על ההנחה. העולים בחרו להצטופף בדירות יקרות יחסית, באיזורים עם

משקי בית של עולים שכרו דירה משותפת, וצרפו את המענקים2-3היצע תעסוקה. שלהם לשם תשלום שכר הדירה הגבוה.

לשיטה שבה ניתנו ההקצבות לעולים עבור שכר הדירה היו השלכות משמעותיות על שוק הדיור. שיטת השוברים ללא פיקוח על שכר הדירה החמירה את ההשפעה של זעזוע הביקוש בכך שגרמה לעליית מחירים מהירה מאד. עליית המחירים הפרה את האיזון הקודם לגבי בחירה בין חזקות מגורים שונות, הפכה את הדיור בבעלות לכדאי

יותר, ובכך תרמה לעליית מחירי הדירות בבעלות.

בשנות התשעים, חזקת המגורים המועדפת של הממשלה המשיכה להיות בעלות על דיור. הפיתרון של מתן סיוע לשכר דירה נחשב לזמני, עד למצב שבו משקי בית אלו

.137יוכלו לרכוש דירות בן שטרית ג. וצ'מנסקי ד. מדיניות המעודדת בעלות על דיור בישראל בשנות התשעים: קפיטליזם136

.67-39 ( עמ' 2004, ) 1, כרך ו, סוציולוגיה ישראליתבחסותה של התערבות ממשלתית,

137 Gerson, M. (1992) The Programs of Aid for Housing, in Golani et al. (eds) Planningand Housing in Israel in the wake of Rapid Changes, Ministry of Interior and

Ministry of Construction and Housing, Israel,p.204.

69

בדומה לדפוס המגורים שהיה מקובל בברה"מ, משקי הבית עם קירבה משפחתית צרפו משכנתאות של "זכאים" כדי לרכוש דירה משותפת. סביר להניח, שגורם זה

העלה את רמת המחירים גם בשוק הדירות הגדולות.

בקרב מדגם מייצג של 1993מסקר שנערך בשנת משפחות עולים מחבר400 העמים עולה כי מחצית מהעולים האמינו שהממשלה תיחלץ את נוטלי המשכנתאות במידה ולא יעמדו בתשלומים. ניתן לראות כי לתפיסה בדבר אחריות הממשלה יש השפעה על קבלת החלטות בקרב העולים. ייתכן שתהליך רכישת הדירות בישראל,ניתנו ללא מגבלות פיננסיות, אלא כהקצבה או שובר, נתפס כאשר משכנתאות באופן מוטעה ע"י חלק מהעולים כתהליך מקביל לתהליך ההפרטה במדינות חברכלי שבאמצעותו פיננסית, אלא מהווה התחייבות אינה העמים. קרי, המשכנתא

.138הממשלה מקצה את משאביה בין הפרטים השונים

דיור בקרב העולים מחבר והבינוי אחוז הבעלות על דיווחי משרד השיכון פי על . העובדה שרבים מן העולים רכשו דירות לאחר72% לכ- 2003העמים הגיע בשנת

שהות קצרה, ואף שרבים רכשו דירה כבר בשנת הגעתם הראשונה לישראל נתפס.139כסימן של הצלחה

ניתן לראות כי הסכום החודשי הממוצע, המוקדש לפירעון משכנתאות אצל משקי בית מברה"מ גבוה באופן ניכר ביחס לסכום המוצא ע"י כלל משקי הבית. בנוסף,

נושאים בנטל משכנתאות נמוך ביחס90ניתן לראות כי עולים מתחילת שנות ה- לעולים בתקופה מאוחרת יותר. חלק מן ההסבר לתופעות הנ"ל, של שיעור בעלותיחסית, נעוץ בתופעה של עליית מחירים במהלך גבוה ותשלומי משכנתא נמוכים

.90שנות ה-

אתיופיה עולי של למשפחות הציעה אתיופיה לעולי דירות של הרכישה תוכנית דולר שתכסה עד 110,000"משכנתא" ממשלתית בגובה של עד ממחיר99%

הלוואות משכנתא בישראל - כשלים בפירעונן: מימדי התופעה כרמון, נעמי וגילת בן שטרית, 138 , המחקר לחקר העיר והאזור, מוגש לאגף האכלוס במשרד הבינויוגורמיה, המלצות לשינויים

.47, בעמ' 2006והשיכון,

139 Eldor S. and Evans M. (1992) Housing Policies for Immigrant Absorption, in Golani et al. (eds) Planning and Housing in Israel in the wake of Rapid Changes, Ministry of Interior and Ministry

of Construction and Housing, Israel.

70

הדירה. לכאורה העולים יכלו לרכוש דירות בשכונות בעלות סטאטוס בינוני. בפועל, "מתווכים" למיניהם גרמו להם למצוא דירות בשכונות דלות ביותר ומחירי הדירות התאימו את עצמם להקצבות הנדיבות של הממשלה. כעבור זמן קצר, המחירים בשכונות אליהן נכנסו העולים צנחו באופן חד ובקרב רבים מהעולים נוצר מצב של

"הון דיור שלילי".

140 .ד.עיקרי הרפורמה המוצעת5 חוק הפיקוח על שירותים פיננסיים, – חוק שיווק וייעוץ בנושאי משכנתאות.1

פנסיוני ובשיווק פנסיוני בייעוץ - , עיסוק דורש2005141התשס"ה , מהיועץ הכשרה ומומחיות ועמידה בבחינות מקצועיות. בנוסף, החוק מחייבומטיל הנאה טובות וקבלת אינטרסים ניגוד מונע וזהירות, אמון חובת סנקציה פלילית על עובר החוק. המחברות ממליצות על רפורמה מסוג זהוכדי בניגוד האינטרסים המובנה מנת לטפל גם בתחום המשכנתאות על

לפקח על הליך עריכת ההסכם בין אזרח בודד לבין הבנק עתיר המשאבים. – הכוונה אינה הנהגת משכנתא אחידה 142 סטנדרטיזציה של חוזי משכנתא.2

לכל הלווים אלא שמה שייכתב בחוזים יהיה בהיר וניתן להשוואה ובכך עשוי לעודד תחרות בין הגופים המלווים. יש להכפיף את חוזי המשכנתא לבדיקותתנאים מפני לקוחות על להגן נועד אשר האחידים החוזים מנגנון של

מקפחים בחתימת חוזים אשר מרבית תנאיהם נקבעו מראש ע"י צד אחד. – מומלץ להוציא הנחייה מטעם המפקח על הבנקים הגבלת ההחזר החודשי.3

התשלום הגבלת בצורת משכנתא, הלוואות בנטילת יתר סיכון למניעת החודשי להחזר ההלוואה לסכום שאינו עולה על רבע או שליש מן ההכנסה

הלוואות משכנתא בישראל - כשלים בפירעונן: מימדי התופעה כרמון, נעמי וגילת בן שטרית, 140 , המחקר לחקר העיר והאזור, מוגש לאגף האכלוס במשרד הבינויוגורמיה, המלצות לשינויים

.142, בעמ' 2006והשיכון, , התשס"ה –חוק הפיקוח על שירותים פיננסיים, עיסוק בייעוץ פנסיוני ובשיווק פנסיוני 141

(; הצעת החוק ודברי הסבר2005 ביולי 25 - התקבל בכנסת ביום י"ח בתמוז התשס"ה ) 2005, מיום ט"ז באייר התשס"ה ) 175 ―חוק הממשלה פורסמו בהצעות (, עמ'2004 במאי 25

767.

נחמני ד, 142 באפריל21. מוסף נדל"ן של "הארץ", ארץ מסלולי המשכנתא הבלתי מוגבלים 2006 .

71

הפנויה של משק הבית. סביר לאפשר חריגות מהנחיה זו במקרים מיוחדים,ובלבד שינומקו כהלכה.

– מומלץ לקדם שוק משני בכדי להרחיב פיתוח של שוק משני למשכנתאות.4 את מקורות האשראי למשכנתאות, ליצור סטנדרטיזציה בשוק ולתמרץ קיומו של מאגר מידע בשוק זה. על מנת שפיתוח השוק המשני למשכנתאות יביא תועלת לא רק לגופים המלווים ולמשקיעים אלא גם ללווים, מומלץ במקבילזכאים מוגדרות של לבטח את המשכנתאות בערבות ממשלתית לקבוצות

מעוטי אמצעים. – במידה והלווה אינו יכול להשתכר למחייתו חובת ביטוח תשלומי משכנתא.5

את מכסה זה ביטוח וכו', מחלה עקב אבטלה, מסויימת תקופה במשך הולנד,תשלומי המשכנתא. תוכנית כזו קיימת במדינות מפותחות רבות כולל

ופינלד צרפת ובבלגיה. גרמניה, חברתבבריטניה ע"י ניתן התשלום , חודשים לאחר תחילת תקופת האבטלה.6-9הביטוח

– הלווה הוא המשלם תמורת הביטוח, בדרך חובת ביטוח אשראי משכנתאות .6 כלל כתנאי לקבלת ההלוואה עם שיעור מימון גבוה, למרות שבעל האינטרס הוא הבנק שיקבל את דמי הביטוח אם יקרה אירוע הביטוח. בישראל פועלת

90%חברה אשר מבטחת אשראי משכנתאות עם שיעור מימון גבוה של מערך ההלוואה. החברה מטילה על המבוטחים עלות30%ומספקת עד

(. לאור הניסיון האמריקאי מומלץ להטיל4.1%גבוהה )ייקור המשכנתא בכ- , וכן כי משרד80%חובת ביטוח אשראי לכל הלוואה עם שיעור מימון גבוה מ-

נטל הביטוח עבור אוכלוסיות מעוטות יקבל על עצמו את והבינוי השיכון אמצעים.

זכות חזרה.7 – הבנקים בישראל מספקים הלוואות הלוואות משכנתא ללא גםrecourseמסוג מלוא ההלוואה, לפיהן על הלווה להחזיר את בלבד,

במדינות ההלוואה. מלוא את מכסה ואינו ירד הדירה שערך במקרה הלוואות נפוצות בארה"ב, ובעיקר כאשרnonrecourseמסוימות, לפיהן ,

הלווה החזיר את המשכון, הלווה חופשי מעול הבנק וכך המלווה אינו יורד לנכסיו של הלווה. מוצע לבחון הנהגת הלוואות מסוג זה ברוח הצעת החוק

ע"י ח"כ יולי תמיר, משה כחלון ואמנון כהן.2003שהוצגה לכנסת בשנת – בשל ריבוי תלונות וכשלונות בתחום הנדון, ייסוד נציבות קבילות הציבור.8

ובשל זה, בשל המקצועיות הנדרשת למתן מענה הולם לקבילות בתחום חוסר הסימטריה בין משקי הבית הדלים לבין עוצמתם של הבנקים, נדרשת

72

נציב קבילות. אחת האפשרויות היא להקימו במסגרת בקרה חיצונית של משרד הבינוי והשיכון תוך מתן סמכויות לנציב על מנת שיוכל להתמודד עם

ב הגופים המלווים. ארגון אשרבריטניהעוצמת חוק ע"פ פועל למשל, , מטרתו לברר את תלונות הציבור כלפי הגופים הפיננסיים ללא תשלום.

הוציא בנק ישראל שלוש הוראות נקודתיות במטרה לצנן את2010במהלך שנת הואיל. ללא המשכנתאות, פברואר שוק את2010בחודש ישראל בנק ייקר

רכישה לקבוצות הבנקאי ביולי האשראי הפרשה 2010, לבצע מהבנקים דרש )היחס בין גובה המשכנתה לשווי הנכס( על משכנתאות במינוף 0.75%נוספת של

ייקר את האשראי הבנקאי למשכנתאות 2010ובאוקטובר 60%גבוה מ- גדולות במינוף גבוה ובריבית משתנה.

הניתנות בריבית משתנההגבלת המשכנתאות בנק ישראל הודיע על 27.04.11ביום הלוואות על חלה המגבלה ללווה. בנק שמעמיד לדיור ההלוואה מסך לשליש חדשות לדיור בכל מסלולי הריבית המשתנה )ובהם מסלול הפריים הפופולרי(, שבהן

הריבית עשויה להשתנות במהלך תקופה קצרה מחמש שנים.

ההנחיה גם מסדירה חובת גילוי ללקוחות שנטלו בעבר הלוואות לדיור במסלול של ריבית משתנה לא צמודה על בסיס הפריים, כאשר רכיב ההלוואה שנטלו במסלול זה הוא שליש או יותר. מטרת הגילוי להגביר את מודעותם של לווים אלה להשלכות האפשריות של עלייה בשיעור הריבית על גובה ההחזר החודשי שיוטל עליהם, ועל

מנת לאפשר להם בחינה מושכלת של סיכון זה ושל האפשרויות למזעורו.

מבנק ישראל נמסר כדלקמן: טיוטת ההנחיה פורסמה לנוכח המגמות הנמשכות בשוק הדיור, "

ובעיקר, ההיקף המשמעותי של ביצועי ההלוואות לדיור בריביתלמערכת יוצא וכפועל ללווים, סיכון בחובן הטומנות משתנה, שהריבית באפשרות הכרוך בסיכון מדובר בכללותה. הבנקאית החודשיים המשכנתה תשלומי את ניכר באופן ותגדיל תעלה את לפרוע יכולתם על שישליך באופן הלווים, על המוטלים

73

ההלוואות כסדרן. תרחיש זה מתחדד נוכח הימצאותנו בתקופה". בה שיעור הריבית נמצא במגמת עלייה

חלק גדול מהמשברים הפיננסיים שהתרחשו במדינות שונות החלו"הסיכונים את שיקפו שלא בתנאים לדיור אשראי ממתן ובאופן שלא תאם את העלייה המהירה זה, המתפתחים בשוק במחירי הדיור. ההוראה החדשה נועדה למנוע התפתחויות מסוג

. 143"זה לטובת הציבור והמערכת הפיננסית בכללותה

– ("פינוי-בינוי"6 ועדת היגוי לשיקום פיזי של1996בשנת הקימה הממשלה מרכזי ערים בישראל, על מנת שחלק גדול ככל האפשר מהבינוי העתידי בישראל יהיה במסגרת השטחים הבנויים. הועדה המליצה על הקמת פרוייקט פינוי בינוי אשר נועד להביא לניצול יעיל יותר של הקרקע, של התשתיות ושל מוסדות הציבור. זאת באמצעות הכנסת אוכלוסיה חדשה וצעירה לאזורים שבהם האוכלוסייה מזדקנת, שיפור הסביבה העירונית ושמירה על שטחים פתוחים. מטרת הפרוייקט ליצור תנאים המעודדים פעילות שוק, שתבוצע ע"י בעלי הזכויות בנכסים או ע"י יזמים מטעמם.פינוי כמתחמי שיוכרזו במתחמים הפעילות לקידום אחראית המקומית הרשות

. 144בינוי

מגדיר עסקת פינוי בינוי2006145 לחוק פינוי בינוי )פיצויים( – תשס"ו – 1סעיף כדלקמן:

חוזים בין יזם לבין בעלי דירות בבניין לפינוי ובינוי אשר על פיהם" מתחייבים בעלי הדירות בבניין למכור את זכויותיהם בו, כולן או מקצתן, לצורך הריסת הבניין והקמת בנין חדש תחתיו בהתאם

". לתוכנית לפי חוק התכנון והבנייה

להלן עקרונות פרוייקט פינוי בינוי:

בנק ישראל מזעזע את שוק הנדל"ן: מגביל את המשכנתאות בריבית משתנה לשליש, תומר זלצר, 143.2011 באפריל 27, באתר כלכליסט

.2 , בעמ' 2008, אורי טל, יולי פרוייקט פינוי-בינוי מרכז המחקר והמידע של הכנסת, 144 1.1.2006 מיום 2046 - פורסם ס"ח תשס"ו מס' 2006חוק פינוי בינוי )פיצויים( – תשס"ו – 145

(.198 עמ' 88 )ה"ח הכנסת תשס"ו מס' 171עמ'

74

.התמקדות בשכונות מתאימות שבהן יש סיכוי שהפרויקט ייושם-מהמימון לכל30%הובלת המהלך ע"י הרשות המקומית והשתתפותה ב

היותר.,מטעמם והיזמים בנכסים הזכויות בעלי ע"י בינוי הפינוי תוכנית ביצוע

ובאחריותם..תכנון הנשען על התשתית והפרצלציה הקיימת במידה הרבה ביותר.קידום תכנון סטטוטורי לתוספת זכויות בניייה ויצירת ודאות תכנונית.הבטחת מימון ציבורי למרכיבים מסוימים כגון התכנוןומימונם ע"י יצירת הבטחת השלמה של החלקים הציבורים של הפרוייקט

משק כספי סגור.: 2008 תמונת המצב נכון ליולי

מתחמי פינוי-בינוי.109 הכריזה הממשלה על 2000מאז שנת -תוכניות30מתוכם, לכ אין תוכניות מאושרות, לשאר המתחמים עדין יש

מאושרות.באף פרויקט פינוי בינוי במסלולי הרשויות המקומיות לא הסתיימה הבנייה של

המבנים החדשים..במתחם אחד, בכפר סבא, פונו הדיירים ונהרסו המבנים הישנים

במטרה לקחת מידי המיעוט את הכוח הרב הנתון בידיהם, כוח הווטו, המחוקק קבע כי מקום שבו קיים הרוב הדרוש על פי החוק ומתקיימים בו ארבעה תנאים - העסקה היא כדאית כלכלית; הוצעה לדייר הסרבן בטוחה הולמת; קיימים מגורים חלופיים לתקופת הבנייה ואין נסיבות אישיות מיוחדות שבעטיין ביצוע עסקת פינוי-בינוי הוא בלתי סביר - סירובו ייחשב כבלתי סביר ויקים עילת תביעה נזיקית כנגד הדייר, בגובה

לחוק פינוי בינוי(. 2הנזק שנגרם לדיירים המסכימים לפרויקט )סעיף

דיירים לאחרונה הוגשו כמה תביעות נגד דיירים סרבנים ואף ניתנו פסקי דין נגד כאלה, בתקווה שיהיה בתביעות הכספיות כדי "לאכוף" על אותם דיירים את דעת

שרית נקט נ' גד אנוךהרוב ולקדם פרויקטים של פינוי-בינוי. כך למשל בפסק דין , נדחה ערעור של דיירת סרבנית על146שניתן על ידי בית המשפט המחוזי בתל אביב

אלף שקל. 871חיובה בסכום כספי בסך

.03/07/2011 ואח' מיום שרית נקט נ' גד אנוך 51373-01-11 ע"א )ת"א( 146

75

בפסק הדין חזר בית המשפט על עקרונות שעמדו לנגד עיניו של המחוקק: מאחורי הצעת החוק עומדת תפישה שלפיה התחשבות באינטרס "

של רוב בעלי הדירות והתחשבות באינטרס הציבורי הכללי של דיירי העיר היא תכלית ראויה ובעלת עוצמה מול הפגיעה בקניינו

".של דייר מסרב

רבים של פרויקטים ולעכב להוות חסם זאת, החוק מתעלם ממצב שעלול עם נמצאת לפינוי-בינוי שהוכרז מתחם מענה למקרה שבשטח נותן ואינו פינוי-בינוי

קרקע בבעלות פרטית, אשר בעליה מתנגדים לביצוע הפרויקט.

לפיכך, יש לתת מענה למצב שבו בעל קרקע יתנגד לביצוע פרויקט פינוי-בינוי באותובינוי" פינוי ידי "שמאי - דהיינו קביעה על דייר סרבן אופן שהחוק מתמודד עם

כהגדרתו בחוק כי העסקה כדאית כלכלית. לצורך כך יש לתקן את החוק.

: 147 המוצעת ע"י משרד האוצר הינה 2011-2012 המדיניות הכלכלית לשנים הקלות ברוב הדרוש לצורך הגשת תביעת נזיקין כנגד דייר המסרב לחתום על

עסקת פינוי-בינוי מסיבה לא מוצדקת.הקמת גוף אליו יוכלו לפנות רוב בעלי הדירות במתחם פינוי-בינוי על מנת

לקבוע אם העסקה היא כדאית כלכלית.כספית תמורה לקבל מוגן, לדיור לעבור המעוניין לקשיש אפשרות מתן

במקום דירה בפרויקט, ולהינות מהטבות מס. שנים.4מתן אפשרות לרשות מקומית לתת הנחה בתשלומי הארנונה במשך

צעדים אלו עשויים לאפשר יישום יותר תוכניות פינוי בינוי ביחס לשנים עברו, אשרואי הסכמה בין קידומן עוכב עקב חוסר תמרוץ ממשלתי, חוסר כדאיות כלכלית התושבים. היישום המועט של תוכניות פינוי בינוי עד כה יכול ללמד כי ללא סבסוד

ממשלתי משמעותי, השינויים המוצעים לא יביאו לגידול ניכר ביישום התוכנית.

, תמיר אגמון, אוקטוברתיאור וניתוח העלייה במחירי הדיור מרכז המחקר והמידע של הכנסת, 147.10 , בעמ' 2010

76

: סיכום והמלצות 5 פרק

מאז הקמת המדינה ממשלות ישראל עודדו את חזקת הבעלות על דיור. בשנות ה- , הנורמות החברתיות של מגורים בבעלות והאפשרות לקחת משכנתאות הזינו90

את עליית מחירי הדירות בבעלות, כאשר מחירה הממוצע של דירה בישראל כמעט והוכפל. בעקבות המיתון הכלכלי, שפקד את ישראל בשנים האחרונות מצאו עצמם משקי בית בפני שוקת שבורה. הם אינם יכולים לשלם את המשכנתא וירידת ערך הנכס אינה מאפשרת להם לבטל את העסקה. מכאן עולה, כי מדיניות של בעלות על דיור אינה מתאימה למשקי בית שאין להם יכולת כלכלית ויתירה מכך, מדיניות זו

77

יכולה להיות הרת אסון כלפי משקי בית אשר נכנסים לנטל של חובות שאין ביכולתם. 148לעמוד

עקב הקושי של בעלי הכנסות נמוכות לקנות דירה ולהתקבל לדיור הציבורי, נאלצת אוכלוסייה זו לשכור דירות. שוק השכירות בישראל הוא שוק מצומצם המבוסס על משקי בית אשר משכירים דירת יד שנייה הנמצאת בבעלותם, ולא על חברות השכרהבדירות להשכרה, שכר לאור המחסור גדולים של שכירות. פרוייקטים המנהלות הדירה גבוה בהשוואה להכנסות של משקי הבית ולכן אלו פונים לממשלה לקבלת

. אמצעי זה מונע צבירת זכויות רכוש אצל משקי149סיוע לשכירת דירה בשוק החופשילידיהם של ניכר מהסובסידיה מתגלגל וכן חלק הבית הכלולים בתוכנית הסיוע,

משקי הבית העשירים, אשר משכירים את הדירות.

מספר משקי הבית שזוכים לפתרון מגורים במסגרת חזקת המגורים של השכירותשל הדירות לפיה המדיניות, מוגברת בשנים האחרונות, ויורד. הולך הסוציאלית זאת, ככל הנראה עקב הדימוי השלילי לדייריהן. הדיור הציבורי נמכרות בהנחה

שדבק לחזקת מגורים זו והיותה מנוגדת לערכים של ההפרטה.

התנהגות שוק הדיור בתקופה זו, ובעיקר הצמצום בהיצע הדירות, בשילוב עם קיצוץהממשלה כי מלמדים ולזוגות, חלשה לאוכלוסייה המדינה של הסיוע בתקציבי נעדרת ראייה מערכתית וארוכת טווח די הצורך בכל הקשור למדיניות הדיור. לאורך השנים לא הייתה במדינת ישראל מדיניות ממשלתית כוללת של סיוע לאוכלוסיות נזקקות או לשיכוך התנודתיות במחירי הדיור והתוצאה היא ירידה מתמשכת בהיצע

. 150הדירות, שכאמור מובילה לעליית מחירים חדה

להן פירוט המלצות שונות שיש באימוצן כדי להבטיח את מימוש הזכות לדיור נאותשל אזרחי ישראל.

בן שטרית, ג., 148 , ירושלים, המרכז לחקר המדיניות החברתית בישראל, )מדיניות דיור בישראל .25( בעמ' 2003

,2006, בית הספר למדיניות ציבורית האוניברסיטה העברית, יוני דיור נאות בהישג יד ג'ני אושר, 149.12בעמ'

,התייקרות הדירות בישראל – השלכות ודרכי התמודדות מרכז המחקר והמידע של הכנסת, 150.11, עמ' 2009תמיר אגמון,

78

: 151 כללי יש לחתור להשלמת חוק יסוד: זכויות חברתיות, ולעגן את הזכות לדיור נאות(1

בחוק יסוד או בחוקה. על ישראל לעמוד בהתחייבויותיה הבין לאומיות לכבד את הזכות לדיור נאות,(2

דיור שמאזנת בין הזכות לדיור וביצירת מדיניות ולתת ביטוי ממשי בחוקים נאות לזכויות אחרות.

אחרות(3 טיפול ומסגרות לילה מקלטי להקמת ברורה מדיניות לקבוע יש בחסרי בית, ולפעול לאכיפת המדיניות. כמו כן, יש לקבוע מדיניות מניעה,ולפעול גג, קורת לאבד בסיכון אדם נמצא שבגינן הסיבות את שתאתר

למניעתן.דיון באשר למודל הסיוע הרצוי ולקבוע(4 על הממשלה ועל הכנסת לערוך

מדיניות דיור מתאימה.יציב, המאפשר מגורים בכבוד, הוא יעד מרכזי(5 יש לקבוע כי שוק שכירות

במדיניות הדיור של ישראל, ולהסדיר בחקיקה את שוק השכירות למגורים, על מנת לאזן בין זכויות בעלי הדירות לבין זכויות השוכרים. יש לקבוע ביןולדמי השכירות, ליחסי שכירות היתר, איסור על אפליה, הסדרים הוגנים

ולהקים מנגנון מנהלי לבירור תלונות של שוכרים ומשכירים. מומלץ להתחיל באיסוף המידע הבסיסי בתחום הדיור כדי לברר את היקף(6

האחראים על הסקר השנתי דיווחואנגליההבעיה ולגבש מדיניות בהתאם. ב כי העלות הבסיסית של הסקירה השנתית היא כשני מליון ₪, וכן שגורמים

, יש הצדקה פוליטית וערכיתג'ני אושרפרטיים משתתפים בעלויות. לטענת מתוך תקציב משרד הבינוי והשיכון0.03%להשקיע סכום זה – המהווה

.152 – כהשקעה אסטרטגית בעתידם של אזרחי מדינת ישראל2006לשנת

המלצות בצד ההיצע: רפורמה במינהל מקרקע ישראל – שתביא להגדלת היצע הקרקעות באזורי(7

ביקוש ובעיקר להוזלת עלויות הקרקע. לאחרונה אושרה כאמור רפורמהבמינהל, והשפעתה ככל הנראה תבוא לידי ביטוי בעתיד.

ידי הקצאת אחוז מסוים מהדירות(8 יד, על יש לפתח מודלים לדיור בהישג בפרויקטים חדשים להשכרה במחירים מפוקחים לקבוצות זכאיות לפי מבחן

האגודה לזכויות הנדל"ניסטית: הפרה של הזכות לדיור על ידי מדינת ישראל, גן מור, גיל, 151.53, עמ' 2008האזרח בישראל

,2006, בית הספר למדיניות ציבורית האוניברסיטה העברית, יוני דיור נאות בהישג יד ג'ני אושר, 152.18בעמ'

79

ההכנסה .מומלץ להנהיג מדיניות המתמרצת קבלנים )באמצעות הטבות מסהגדולות בערים הנבנות מהדירות חלק להקצות בנייה( זכויות והגדלת למשפחות מעוטות הכנסה, כך ששכר הדירה המרבי יהיה עד שיעור מסוים

.153מהכנסת המשפחה, כפי שנהוג במדינות מפותחות בעולםידי הקצאת אחוז מסוים מהדירות(9 יד, על יש לפתח מודלים לדיור בהישג

למכירה במחירים זולים לקבוצות אוכלוסיה זכאיות. כך למשל, ניתן לקדםצוות פרטית באמצעות הקמת באספקה "ציבורי" דיור של את החלופה

. 154מחקר- מוצע לפעול(10 דירה באשר לקצבות הסיוע של הממשלה בתשלום שכר

לעיגון הזכאות לקצבאות השתתפות בתשלום שכר הדירה בחקיקה ראשית, לרבות מנגנון תקצוב ועדכון תקצוב.כמו כן, יש לעדכן את קצבאות הסיוע לפחות אחת לשנה, ובהתאם למחירי השכירות השונים באזורים השונים, כדיאחוז מהו לקבוע יש בנוסף, המחירים. בעליות יישחקו לא שהקצבאות ההוצאה המירבי מתוך ההכנסה, שראוי שמשפחה הזכאית לסיוע תקדיש

.155לשכירת הדירה יש לעודד בנייה מסחרית להשכרה לשוק החופשי באזורי ביקוש כדי לייצב(11

בהם את מחירי השכירות, באמצעות הנחות בשיווק קרקעות, בסבסוד ישיראו בהטבות מס.

יש לנצל באופן כלכלי יותר קרקעות במרכזי ערים באמצעות הגדלת הסבסוד(12יאפשרו ושיקום שכונות אשר בינוי, עיבוי-בינוי – פינוי הממשלתי לתוכניות

.156בנייה רוויה יותר מומלץ לערוך רפורמה בשוקי התשומות וחומרי הגלם הריכוזיים )מלט, חול,(13

ברזל, חומרי נפץ(– במטרה לשכללם ולהביא לירידת מחיריהם בד ובד עםשמירה על התעשיות המקומיות בישראל.

יש לייעל את ההליך הבירוקרטי בוועדות התכנון והבנייה לשם קיצור תקופת(14 הבנייה, בד ובד עם שמירה על דיון ציבורי בהליכי האישור והקפדה על הגנת

הסביבה.

,התייקרות הדירות בישראל – השלכות ודרכי התמודדות מרכז המחקר והמידע של הכנסת, 153.12, בעמ' 2009תמיר אגמון,

,2006, בית הספר למדיניות ציבורית האוניברסיטה העברית, יוני דיור נאות בהישג יד ג'ני אושר, 154.18בעמ'

האגודה לזכויותהנדל"ניסטית: הפרה של הזכות לדיור על ידי מדינת ישראל, גן מור, גיל, 155.53 , בעמ' 2008האזרח בישראל

מרכז המחקר והמידע של הכנסת, 156 , עמיניתוח שוק הדיור וכלים לעידוד בנייה בפריפריה .6, בעמ' 2007צדיק, נובמבר

80

יש להגדיל באופן ניכר את היצע הדיור הציבורי אשר ירד באופן חד בשנים(15 האחרונות בהתאם לחוק הדיור הציבורי )זכויות רכישה(. יצוין, כי ההכנסות ממכירת דירות ציבוריות לדייריהן לא שימשו להגדלת היצע הדיור הציבורי. בנוסף, יש לערוך רפורמה בתנאי הזכאות, כך שהסיוע יינתן על פי המצב הכלכלי של המבקש בזמן הגשת הבקשה, בלי להתנות את הסיוע בכך שלא

.157היה למבקש בעבר דירה או חלק בדירהבנייה צמודת(16 יש להתאים את ההיצע לטעם הצרכנים בפריפריה, בעיקר

קרקע במחירים נמוכים.

המלצות בצד הביקוש:חלשות(17 אוכלוסייה לשכבות סוציאלית מנגנוני158שכירות של הפעלתם –

השכירות הסוציאליים בישראל לוקה בחסרונות אולם יש לקחת בחשבון כי אין מדובר בפגמים אינהרנטיים במודל אלא עיוותים של השלטון כגון מתן זכויות רכוש על יחידת המגורים. העיקרון המוצע הוא שהזכאות לדיור צריכהיצירת זכויות רכוש על להיקבע לפי קריטריונים כלכליים של משקי הבית. יחידת מגורים מסוימת פוגעת בכושר הניידות של משק הבית וכן גורעת את

יחידת המגורים ממלאי הדירות.כמנוגד לתפיסה של יכול להיתפס פיתוח של מלאי השכירות הסוציאלית מינימום מעורבות הממשלה בשוק הסחורות והשירותים. אבל להפך – בעודושכירות שפתרונות אשר מבוססים על חזקות המגורים של בעלות בדיור השכירות פיתוח אלו, בשווקים ועיוותים מחירים לעליית גורמים חופשית, השפעות ומונע השוק מכלל השוק פלח את לנתק מאפשר הסוציאלית שליליות. לשכירות סוציאלית ישנן גם השפעות שליליות כגון פגיעה ברמת המוטיבציה של משקי בית נזקקים לשפר את מצבם ובכך לקבע אותו. יחד עם זאת, אין לנימוק זה תוקף כאשר מדובר למשל בקשישים, שאפשרויות

ההשתלבות שלהם במעגל התעסוקה נמוכות למדיי. מומלץ לאמץ את הרפורמה להסדרת השוק למשכנתאות ובכך לצמצם את(18

מספר הלווים המפונים מבתיהם. יש צורך בהסדר סטטוטורי שנועד לכפות הסדר פיננסי על המלווה, הבנקים למשכנתאות, לא לתת משכנתא לאנשים שאין ביכולתם להחזיר את ההלוואה. יש שני מדדים מקובלים להסדר זה.

האגודה לזכויותהנדל"ניסטית: הפרה של הזכות לדיור על ידי מדינת ישראל, גן מור,גיל, 157.54 , בעמ' 2008האזרח בישראל

, ירושלים, המרכז לחקר המדיניות החברתית בישראל, )מדיניות דיור בישראל בן שטרית, ג., 158.26( בעמ' 2003

81

האחד, נהוג לא לתת משכנתאות בשוק החופשי עם שיעור גבוה – לרוב מעלשל ההלוואה מול שווי הנכס. השני, נהוג לא לתת משכנתא כאשר80%

. 159 מההכנסה החודשית של הלווה30%ההחזר החודשי הוא מעבר לכ-עידוד שוק משני כן, מוצע לשכלל את שוק המשכנתאות באמצעות כמו שיאפשר קנייה ומכירה של משכנתאות ויביא לירידה בשער הריבית. בנוסף, יש לספק רשתות מגן ללווים שאינם מצליחים לעמוד בתשלומי המשכנתא על

מנת למנוע מצב שבו הם ובני משפחתם יפונו בלא שיהא להם דיור חלופי. יש להגדיל את מענקי הרכישה ביישובי פריפריה כפי שהיה נהוג בעבר, ואת(19

ההטבות מס לרוכשי דירות קטנות בערי פריפריה, לרבות מע"מ ומס רכישה.תשתיות, כגון הפריפריה, ערי של המשיכה גורמי להגביר מוצע כן, כמו

. 160השקעות בהון אנושי ותעסוקה וחינוךולדיור(20 מסובסדות למשכנתאות לזכאות הקריטריונים את להגמיש מוצע

ציבורי, ולבחון את האפשרות לקביעת מערך קריטריונים חדש אשר תואם.161את צרכי השעה

יש להכיר בריבית על משכנתאות ובשכר דירה )עד גובה מס מסוים( לצורכי(21גם תועלת תביא אשר שלילי הכנסה מס של עתידית הפעלה לצד מס

.162למשפחות עובדות שהכנסתן היא מתחת לסף המס

ביבליוגרפיה:ספריםא( , הוצאתניהול נדל"ןנחמני ד., אשראי לדיור, בתוך דלברי מאיר )עורך( .1

.1997אוריאן, תל-אביב, :מאמרים ודו"חותב(

,2006, בית הספר למדיניות ציבורית האוניברסיטה העברית, יוני דיור נאות בהישג יד ג'ני אושר, 159.13בעמ'

מרכז המחקר והמידע של הכנסת, 160 , עמיניתוח שוק הדיור וכלים לעידוד בנייה בפריפריה .8, בעמ' 2007צדיק, נובמבר

,התייקרות הדירות בישראל – השלכות ודרכי התמודדות מרכז המחקר והמידע של הכנסת, 161.12, בעמ' 2009תמיר אגמון,

מרכז המחקר והמידע של הכנסת, 162 , עמיניתוח שוק הדיור וכלים לעידוד בנייה בפריפריה .8, בעמ' 2007צדיק, נובמבר

82

בן שטרית ג. וצ'מנסקי ד., מדיניות המעודדת בעלות על דיור בישראל בשנות.1ממשלתית, התערבות של בחסותה קפיטליזם סוציולוגיההתשעים:

. 1, כרך ו, 2004, ישראלית , חיבור על מחקרמחירי הדיור בישראל: גורמים והשפעותבן שטרית ג., .2

לתואר דוקטור בהדרכת ד.צ'מנסקי במסגרת המסלול לתכנון ערים ואזורים.2001בפקולטה לארכיטקטורה ובינוי ערים, הטכניון, חיפה,

ד., .3 וצ'מנסקי ג. התערבות הממשלה בשוק הדיור: היבטיםבן-שטרית, , המרכז לחקר העיר והאזור: הטכניון,תיאורטיים ולקחי הניסיון המצטבר

2002.ג., .4 ירושלים, המרכז לחקר המדיניותמדיניות דיור בישראלבן שטרית, ,

.2003החברתית בישראל, ג., .5 דיורבן שטרית, דיור בישראל: תמיכת הממשלה בחזקת מדיניות

(. 2003, מרכז טאוב לחקר המדיניות החברתית בישראל, ירושלים )שונותנ., .6 – חמישים השנים הראשונותכרמון, ,מדיניות השיכון של ישראל

.1998המרכז לחקר העיר והאזור, הטכניון- מכון טכנולוגי לישראל, הלוואות משכנתא בישראל - כשלים בפירעונן:כרמון, נ. ובן שטרית ג., .7

, המחקר לחקר העיר והאזור,מימדי התופעה וגורמיה, המלצות לשינויים.2006מוגש לאגף האכלוס במשרד הבינוי והשיכון,

8." בן-שחר(, דני ד"ר )בהנחייתו של דנה, –כץ-נחמני בעלות או שכירות ", הפקולטהבחינה כלכלית של סוג החזקה בנדל"ן למגורים בישראל

.2009לארכיטקטורה ובינוי ערים בטכניון, תש"ע , בית הספר למדיניות ציבורית האוניברסיטהדיור נאות בהישג ידאושר ג'ני, .9

. 2006העברית, יוני הנדל"ניסטית: הפרה של הזכות לדיור על ידי מדינת ישראל,גן מור גיל, .10

.2008האגודה לזכויות האזרח בישראל, א., .11 ולנצ'ר א. יש עתיד לשכירות הפרטית בישראל?ורצברגר, ,האם

תכנית למדיניות ציבורית, בית הספר למדיניות וממשל, אוניברסיטת תל אביב,.2002ינואר

האם יש עתיד לשוק הדיור בשכירות בישראל?,ורצברגר א. ולנצ'נר א., .12.2001ניירות עמדה של החוג למדיניות ציבורית באוניברסיטת תל אביב,

א., .13 מס' הפרטת השיכון הציבורי בישראלורצברגר, דיון נייר ,91-5, .1991המרכז לפיתוח ע"ש ספיר, אוניברסיטת תל- אביב,

83

, 2002 סיכום דיון בנושא: מדיניות חברתית-כלכלית לשנת שרנסקי, נ.,.14 מתוך פרסום של לשכת נשיא המדינה בשיתוף עם המרכז לחקר המדיניות

.2001החברתית בישראל, מ., .15 העבודהדהן בכוח גברים של ההשתתפות שיעור ירד מדוע

המסחרהישראלי?, התעשייה במשרד וכלכלה מחקר תכנון מינהל .2004והתעסוקה,

, כרך ל"ט,רבעון לבנקאותפלאטו- שנער ר., למי חב הבנק חובת אמון, .16.154, חוברת 2004

רבעוןכהן א., סקירת התוצאות העסקיות של מערכת הבנקים למשכנתאות, .17. 2003, איגוד הבנקים בישראל, לבנקאות

עו"ד קלריס חרבון,דפי מידע על משכנתאותחרבון ק., .18 ידי הוכן על , .2004הקליניקה המשפטית של אוניברסיטת תל-אביב,

"דיור בר -השגה כמודל למימון פרויקט בניה למעוטיטופורובסקי משה, .19.2003", התאחדות הקבלנים, יכולת בתנאי מצוקת אשראי

עידוד בנייה להשכרה באמצעות מתןמרכז המחקר והמידע של הכנסת, .20.2006, רועי פייביש, ספטמבר תמריצים ממשלתיים

,תיאור וניתוח העלייה במחירי הדיורמרכז המחקר והמידע של הכנסת, .21 .2010תמיר אגמון, אוקטובר

התייקרות הדירות בישראל – השלכותמרכז המחקר והמידע של הכנסת, .22 .2009, תמיר אגמון, ספטמבר ודרכי התמודדות

3, רון תקוה, מצוקת הדיור בישראלמרכז המחקר והמידע של הכנסת , .23.2008במרץ

הכנסת, .24 של והמידע המחקר המשברמרכז עם ישראל התמודדות .2010, עמי צדיק, מאי הכלכלי

ניתוח שוק הדיור וכלים לעידוד בנייהמרכז המחקר והמידע של הכנסת, .25.2007, עמי צדיק, נובמבר בפריפריה

היבטים ציבוריים של הרחבות בנייהמרכז המחקר והמידע של הכנסת, .26.2007 עמי צדיק ואליעזר שוורץ, יולי למגורים ביישובים חקלאיים,

2008, אורי טל, יולי פרוייקט פינוי-בינוימרכז המחקר והמידע של הכנסת, .27.

84

דוח הצוות לבחינת סוגיות במערכתמרכז המחקר והמידע של הכנסת, .28 בעניין התחרות הבנקאית במקטע משקי הבית, הבנקאית – המלצות

ג'(.2004מוגש ליושב ראש ועדת הכלכלה ח"כ שלום שמחון) סקירת ההתפתחויות במשק, השלכות המשבר הפיננסי,משרד האוצר, .29

נספח כלכלית- במדיניות נבחרים ונושאים כלכליות, מקרו תחזיות .13, עמ' 2008, אוקטובר 2009 לתקציב המדינה לשנת

דיור בר השגה: כלים שלרחל אלתרמן, אמילי סילברמן, חיים פיאלקוף, .30.2011, הוגש למשרד הפנים, מאי תכנון סטטוטורי ומדיניות מקומית

כלים לעידוד התיישבות באזורי עדיפות לאומית – דו"ח"צנובר" יועצים, .31.2006, הוגש למשרד הבינוי והשיכון, דצמבר מסכם

בישראל, .32 המיסים בקבוצותרשות מס היבטי לבחינת הוועדה דו"ח .2010, עו"ד משה מזרחי, יוני רכישה

אומדן היקף פעילות קבוצותמינהל הכנסות המדינה במשרד האוצר, ".33.2009", ספטמבר 2007-2009 הרכישה בשנים

.2009, נובמבר 2008 דו"ח שנתי מינהל הכנסות המדינה במשרד האוצר, .34הכנסות המדינה, .35 ומגמות,מינהל – מאפיינים דירות להשקעה רוכשי

.2009אוקטובר ישראל, .36 האשראיבנק כרטיסי וחברות הבנקאיים לתאגידים הנחיה

.25.3.2010, מיום בנושא קבוצות רכישהפרק ב' – התוצר השימושים וענפי המשק,2009בנק ישראל, דו"ח שנתי .37

– ענף הנדל"ן במוקד המשבר העולמי – מבט כללי וההשפעות 4 תיבה תיבה ג'-; פרק ג' האינפלציה והמדיניות המניטרית, על הפעילות הריאלית

. : התפתחותם של מחירי הדירות 2.2004, 2003 דו"ח בנק ישראל בנק ישראל, .38לסטטיסטיקה, .39 הבית,הלשכה המרכזית הוצאות המשפחה משק סקר

1999( ,2001.)ישראל, .40 )ועדתמדינת כלכלי חברתי לשינוי הועדה וחשבון דין

.2011 ספטמבר טרכטנברג( – המלצות לדיור,ישראל, .41 ישראלמדינת מס' רפורמה במינהל מקרקעי , החלטה 117

.12.5.2009(, מיום 5)ממי/ דין וחשבון הועדה הציבורית לרפורמה במינהל מקרקעימדינת ישראל, .42

.2005 יוני ישראל )ועדת גדיש(,

85

תכנית מתאר ארצית משולבת לבנייה, לפיתוח ולשימור -משרד הפנים, .43בילקוט הפרסומים מספר 35 תמ"א פורסם בעמ' 5474, ב-1030 27

.2005בדצמבר

ג( מקורות זרים:1.Saunders,p.(1990), A Nation of Home Owners, London: Unwin Hyman

2.Gentle C., Dorling D. and Cornford J. (1994), Negative Equity and British Housing in

the1990s: Cause and Effect, Urban Studies, 31(2), pp. 181-199.

3.Gurney C. M. (1999), Price and Prejudice: Discourses of Normalization in Public and Private

Accounts of Home Ownership, Housing Studies, 14 ( 2), pp. 163-183.4.Rowlands, Rob, Alan Murie & Andrew Tice, More than Tenure Mix: Developer and

Purchaser Attitudes to New Housing Estates, Joseph Rowntree Foundation England 2006.5.D. Dipasquale, D. Fricke & D. D. Garcia, "Comparing the Costs of Federal Housing

Assistance Programs", Economic Policy Review, July 2003, p.147.6.Doling J. and Ford J (2003) Managing Globalisation, in Doling J. and Janet Ford(eds)

Globalisation and Home ownership, OTB Research Institute for Housing, Urban and Mobility

Studies, Delft University of Technology.7.Saunders M. and Cohen A. (2004) Federal Regulation of Consumer Credit: The Cause or the

Cure for Predatory Lending?, Working Paper Series, Joint Center for Housing Studies,

Harvard University.

8.Fialkoff C. (1992) Israel’s Housing Policy During a Period of Massive Immigration, in Golani

et al. (eds) Planning and Housing in Israel in the wake of Rapid Changes, Ministry of Interior

and Ministry of Construction and Housing, Israel.9.Ginsberg Y. (2001) Changes in Housing Policy in Israel: Who is entitled to Housing

Benefits?, paper presented in "social Inequality and Housing” workshop.10.Gerson, M. (1992) The Programs of Aid for Housing, in Golani et al. (eds) Planning and

Housing in Israel in the wake of Rapid Changes, Ministry of Interior and Ministry of

Construction and Housing, Israel,p.204.

11.Eldor S. and Evans M. (1992) Housing Policies for Immigrant Absorption, in Golani et al.

(eds) Planning and Housing in Israel in the wake of Rapid Changes, Ministry of Interior and

Ministry of Construction and Housing, Israel.:חקיקהד( 29.7.1960 מיום 312חוק רשות מקרקעי ישראל - פורסם ס"ח תש"ך מס' .1

(.36 עמ' 413 )ה"ח תש"ך מס' 57עמ' מס' .2 תשנ"ב ס"ח פורסם וחירותו, אדם כבוד יסוד: מיום1391חוק

(.60 עמ' 2086 )ה"ח תשנ"ב מס' 150 עמ' 25.3.1992

86

פורסם ס"ח תשנ"ט מס'1998חוק הדיור הציבורי )זכויות רכישה(, תשנ"ט-.3(.306 עמ' 2702 )ה"ח תשנ"ח מס' 2 עמ' 29.10.1998 מיום 1689

מוסף, תשל"ו-.4 ערך מס מס' 1975חוק פורסם ס"ח תשל"ו מיום791- עמ' 6.1.1976 מס' 52 )ה"ח תשל"ה עמ' 1178 ביום239 תחילתו ;) 1.7.1976.

5.- ורכישה(, תשכ"ג - פורסם ס"ח1963חוק מיסוי מקרקעין )שבח מכירה מיום 405תשכ"ג מס' עמ' 1.9.1963 )ה"ח תשכ"ב מס' 156 עמ'525

270.) -1974חוק המכר )דירות( )הבטחת השקעות של רוכשי דירות(, תשל"ה – .6

.14(, עמ' 28.11.1974, התשל"ה )749ס"ח 7. – דירות, תשל"ג מיום706- פורסם ס"ח תשל"ג מס' 1973חוק המכר

.196 עמ' 20.7.1973 מיום ה' באב312- פורסם ס"ח מס' 1960חוק יסוד מקרקעי ישראל, תש"ך - .8

(.34, תש"ך, עמ' 413 )ה"ח ודברי הסבר בה"ח 56( עמ' 29.7.1960תש"ך )- פורסם ס"ח תשכ"ט מס' 1969חוק המקרקעין התשכ"ט – .9 מיום575

(.178 עמ' 612 )ה"ח תשכ"ד מס' 259 עמ' 27.7.1969תשכ"ז-.10 הערבות, מס' 1967חוק תשכ"ז ס"ח פורסם - מיום496

(.71 עמ' 632 )ה"ח תשכ"ה מס' 46 עמ' 21.4.1967 ס"ח תשל"ב מס' - פורסם 1972חוק הגנת הדייר )נוסח משולב(, התשל"ב – .11

מיום 668 עמ' 13.8.1972 ת"ט 176 מס' . תשל"ג מיום 673 ס"ח . 19 עמ' 22.12.1972

- פורסם ס"ח תשכ"ז מס' 1967חוק ההוצאה לפועל, תשכ"ז-.12 מיום507 עמ' 14.8.1967 )ה"ח תשכ"ה מס' 116 עמ' 659 4.11.08(. ביום 260

.2008(, התשס"ט – 29התקבל בכנסת חוק ההוצאה לפועל )תיקון מס' חוק הפיקוח על שירותים פיננסיים, עיסוק בייעוץ פנסיוני ובשיווק פנסיוני,.13

- התקבל בכנסת ביום י"ח בתמוז התשס"ה ) 2005התשס"ה – ביולי25 חוק הממשלה 2005 בהצעות פורסמו ודברי הסבר החוק (; הצעת ―

.767 (, עמ' 2004 במאי 25 , מיום ט"ז באייר התשס"ה ) 175 2046 - פורסם ס"ח תשס"ו מס' 2006חוק פינוי בינוי )פיצויים( – תשס"ו – .14

(.198 עמ' 88 )ה"ח הכנסת תשס"ו מס' 171 עמ' 1.1.2006מיום - התקבל2007החוק לעידוד בניית דירות המיועדות להשכרה, התשס"ז – .15

(; הצעת החוק ודברי הסבר2007 במרס 21בכנסת ביום ב' בניסן התשס"ז )

87

– הממשלה חוק בהצעות )281פורסמו התשס"ז בשבט י"ח מיום ,6 .240(, עמ' 2007בפברואר

חוק הליכי תכנון ובנייה להאצת הבנייה למגורים )הוראת שעה(, התשע”א-.16.2011 באוגוסט 11, 2312, ס"ח 2011

293, פורסם ס"ח תשי"ט מס' 1959החוק לעידוד השקעות הון, התשי"ט – .17(.388 עמ' 397.)ה"ח תשי"ט מס' 234 עמ' 16.8.1959מיום

- פורסם ס"ח תשכ"ה מס' 1965חוק התכנון והבנייה תשכ"ה-.18 מיום467 (.14 עמ' 532 )ה"ח תשכ"ג מס' 307 עמ' 12.8.1965

ו- 2011חוק המדיניות הכלכלית לשנים .19 )תיקוני חקיקה(, התשע"א2012 (.2010 בדצמבר 29 - התקבל בכנסת ביום כ"ב בטבת, התשע"א )2011

20.Town and Country Planning Act, from 1990, s59 TCPA.:פסיקהה(

.03/07/2011 מיום שרית נקט נ' גד אנוך 51373-01-11ע"א .1(; 1997 )111,121( 5, פד נ)פרמינגר נ' מור 395/94ע"א .2(.2004 )934( 3, פ"ד נח)טר מאני ישראל נ' רייז מיס9136/02ע"א .3

ו( כתבות: ", מוסףהבנקים למשכנתאות מוותרים על הוצאה לפועלדורית בר, ".1

. 2001 באוגוסט 29כלכלה "ידיעות אחרונות", 2. , ד. . מוסף נדל"ן שלארץ מסלולי המשכנתא הבלתי מוגבליםנחמני

.21.4.2006"הארץ", .2002, יולי Y-net,באתר זהירות, משכנתא ריטרסקי ת., .3 באתרמחאת הנדל"ן: שקי שינה בעירייה, אוהלים בכיכר,בילי פרנקל, .4

ynet ,13 2011 ביולי. ,ב' זה אוהל: מאחורי הקלעים של מחאת האוהליםיהונתן פיחוטקה, .5

.2011 בספטמבר 1, 10באתר נענע מאהל מחאת הנדל"ן: "מחירי הדיור ניתניםבילי פרנקל ועומרי אפרים, .6

.2011 ביולי ynet ,15", באתר לשינוי מפגיני הנדל"ן בתל אביב: נפעל לקידום חקיקה שתגן עלשי פאוזנר, .7

.2011 ביולי 15, באתר כלכליסט, שוכרי הדירות , באתראם נשים היו המנהיגות – אולי לא היו אוהליםשרון רופא-אופיר, .8

ynet ,1 2011 באוגוסט.

88

שילה, .9 ואמיר יהב -ניר "האביב הערבי ערב: בעיתוני הדיור מחאת .2011 באוגוסט 1", באתר וואלה!, בישראל

16קו חוץ, מצרים - המהפכה הבלתי-גמורה של הפועלים הגר שיזף, .102011ביולי

קו ( 2 מצרים - המהפכה הבלתי-גמורה של הפועלים )חלק הגר שיזף, .112011 ביולי 18חוץ,

, באתר אלף דירות, נבנה לשכירות מוזלת 50 נתניהו: נאשר טל שחף, .12nrg2011 ביולי 26, מעריב.

גן-מור, .13 הלאה, גיל ומה ההישג הכישלון, - הוד"לים בבלוג חוק .2011 באוגוסט 4, הקואליציה לדיור בר השגה

,ynet באתר "אסור להעביר את הקרקע לידיים פרטיות"תני גולדשטיין, .14.2009 במאי 24

באתר, אלף שקל בשנה 29 כמה עולה להחזיק רכב חדש? דניאל שמיל, .15The Marker ,19 2009 בינואר.

זלצר, .16 אתתומר מגביל הנדל"ן: שוק את מזעזע ישראל בנק לשליש משתנה בריבית כלכליסט, המשכנתאות באפריל27, באתר

2011. , באתר חוג יסו"ד –לא כשל שוק – פשוט שוק חופשיגלעד נתן, לא בועה, .17

.2011 במאי 2ישראל סוציאל-דמוקרטית, 18.Batsheva Sobelman (26 July 2011). "ISRAEL: Is the Arab Spring

spreading to the Jewish state?" Los Angeles Times .19.Joel Beinin, Egypt's Workers Rise Up. 2011 מרץ ,The Nation

20.Peter Gelling (26 July 2011) "Has the Arab Spring arrived in Israel,

globalpost 2011 .:אמנות ז(

International Covenant on Economic, Social and Cultural Rights, G.A. res. 2200A (XXI), 21

U.N.GAOR Supp. (No. 16) at 49, U.N. Doc. A/6316 (1966), 993 U.N.T.S. 3, entered into force

Jan. 3, 1976.:אינטרנטח( כניסה: .1 עירוני בממשל האמריקני תאריך ופיתוח לבינוי 1אתר המחלקה

.2006באוגוסט http://www.hud.gov/offices/cpd/affordablehousing/training/web/lihtc/basics/ .

89

2005-2008צו מלכותי שאישר את תוכנית תוכנית הדיור הממשלתית לשנים .2מופיע באתר האינטרנט של משרד לדיור נגישותם של האזרחים לקידום

.www.mviv.esהשיכון של ספרד - אתר ממשלת ניו ברנסוויק..3

http://app.infoaa.7700.gnb.ca/gnb/Pub/EServices/ListServiceDetails.asp?

ServiceID1=8675&ReportType1=All

סיבות מדוע עדיף לשכור דירה 3 שכירות או בעלות? / עו"ד יואב ברנזון, .4אותה לרכוש לדצמבר 10?, מאשר 2008 - באתר פורסם ./

http://www.reader.co.il/article/21614 .168, 164, עמ' 35 מסמך המדיניות של תמ"א .5

http://www.moin.gov.il/Subjects/GeneralPlaning/Documents/mediniut_01.pdf 7CRS Report: An Introduction to the Design of the Low Income Housing Tax Credit, February

24 th, 2006. http://www.hud.gov/offices/cpd/affordablehousing/ training/web/lihtc/basics/ .8Euro stat, Living conditions and welfare- housing (statistic data of the European Commission)

http://europa.eu.int/comm/eurostat.