דיני קניין מרים ביטון

4.3.10שיעור ראשון –

*מדוע צריך משטר קנייני? * מהן ההצדקות למשטר קנייני ?

* בעלות – הזכות הקניינית החזקה ביותר . * משטר קנייני בישראל – ריפורמה המנתקת את הקשר ממנהל מקרקעי ישראל

* הגנת הבעלות על החזקה – סעדים* דרכי רכישת בעלות – בטחונות .

מושגים

– זהו אותו חלק של המשפט שמנסה להסביר את הגישה למשאבים. נקודתקניין המוצא היא שעולם המשאבים מוגבל ואינו מספיק לכולם, ולכן יש ליצור מערכת שמנהלת את הקצאת הנכסים, כיצד יעשה בהם שימוש, למי תהיה נגישות להםמדובר במערכת מוגבלים. משאבים לאותם פוטנציאלית באשר תחרות ופותרים שקובעת מערכות יחסים בין בני אדם ביחס למשאבים ובמידה רבה קניין גם קובע

את חלוקת העושר וחלוקת הכוחות בחברה.

בהביטנו על פסיקתזכות קניינית מוסכמת. אין הגדרה אחת קניינית לזכות – בימ''ש העליון שניסתה להתחקות אחרי הגדרת אותה הזכות, אנו מגדירים קניין תוך

התמקדות בתכליות.

סוגי3? נעסוק ב מהם אותם נכסים ומשאבים בהם אנו עוסקים בדיני קניין נכסים: מקרקעין, מיטלטלין וזכויות.

: כל מה שמחובר לקרקע, מעל או מתחת לה. מקרקעין

: כל דבר שאינו מקרקעין והוא נכס מוחשי ובעל נוכחות בעולם. מיטלטלין

: נכסים ללא קיום פיסי, לדוגמא: פטנטים, סימני מסחר, זכויות יוצרים, זכויותזכויות נועדו לעסוק ביצירות מסוג מסוים. בישראל, קיים חוק זכויותזכויות יוצריםחוזיות,

יצירה2007יוצרים יצירות דרמטיות, יצירות ספרותיות, נושאים כמו , שמגן על מוזיקאלית ויצירה אומנותית. ההגנה בזכויות יוצרים ניתנת לביטוי עצמו ולא לרעיונות שמאחוריו. מטרת זכויות יוצרים היא להתמודד עם בעיה של כשל שוק, לגוון את עולם הביטויים האומנותיים ולהגן עליהם. הזכות אינה מוחלטת ולהן הרבה סייגים

ושימושים מותרים.

עוסקים באמצאות של מוצרים ותהליכים, בכל תחום טכנולוגי, לרבותדיני פטנטים תעשייה, חקלאות ובכל תחום אחר. הפטנט מגן על רעיון הגלום באמצאה. מדובר

שנה לאחר70בהגנה חזקה יותר מחוק זכויות יוצרים שמגן לאורך כל חיי היוצר ו

יותר. פטנטים נמשכים שנה מיום הגשת20מותו, כיוון שהסייגים לו הם מעטים בקשת הפטנט. פטנט חייב להיות חדש ומועיל, ומשהו המהווה התקדמות אמצאתית ואינו ברור מאליו. בכדי לאשר בקשה לפטנט יש הליך מורכב ועל המגיש לעמוד במספר דרישות אפוא. משרד הפטנטים בוחן את הבקשה לפטנט אם היא עומדת

בתנאי החוק. בארץ אחראי לכך רשם הפטנטים.

, שעוסק בסודות מסחריים.1999 בישראל חוק עוולות מסחריות סודות מסחריים מדובר בהגנה על כל מידע עסקי שאינו ניתן לגילוי בקלות ושהבעלים שלו עושה מאמץ לשמור עליו בסוד. לעיתים אנשים מעדיפים זאת על פני פטנט, על מנת שלא לחשוף את הסוד לעולם וזאת בהנחה שהם יכולים לשמור על סודיות במשך תקופה

כה ארוכה.

אלו סימנים שמורכבים מאותיות, ספרות, מילים, דמויות או אותותסימן מסחרי או תלת ממדיים, שמשמשים אדם לעניין דו ממדיים גם היכולים להיות אחרים, הטובין שהוא מייצר או סוחר בהם. הגנה על סימן מסחר נועדה להבדיל את היצרן והמוצר ממוצרים דומים מבחינת האיכות וכו'. לסימן המסחרי יש ערך, הוא מהווה

את מוניטין היצרן ויש לו כוח.

כאשר עוסקים במקרקעין, חשוב לציין מס' דברים. למקרקעין בישראל יש שם לכל קרקע המתחלק לגוש, חלקה ותת חלקה או מס' דירה אם מדובר בבית משותף. כל המדינה מחולקת לגושי קרקע, ויש הליך תכנוני המופעל על הקרקעות במדינה. יש קרקעות שנמצאות בתהליכים שונים של איחוד, הפשרה ושינוי ייעוד לדוגמא. חוק התכנון והבניה נותן לנו מסגרת טובה לתכנן דרך תוכניות מתאר כיצד קרקע תטופל באזורים מסוימים, בהתאם לייעוד שלה. אחת המגבלות בחוק התכנון והבנייה היא, שחלוקת קרקעות מוגבלת לגודל מינימאלי של חלקה, כאשר ההיגיון הוא לנסותבו בהמשך הוא הבית ולהפחית את מספר הבעלויות בקרקעות. מוסד שנעסוק המשותף. בית משותף הוא סוג של נכס מקרקעין, "יצור" מוזר בחקיקת המקרקעין, כשהרעיון הוא למעשה נכס שנרשם כבית משותף שיחולו עליו חוקים הנוגעים לניהול הזכויות בבית ותנאי הפעילות שלו. בית מרובה דירות שלא נרשם כבית משותף, לכל

אחוזים בלתי מסוימים בנכס )בהנחה ומדובר בארבעה דיירים(25אחד מהדיירים יש . כל חלק של אותו בית משותף יהיה בבעלות משותפת של כולם. בית משותף הוא מוסד שמגיב לתנאים בהם אנו חיים. במצב זה, כל אחד מאותם דיירים יהיה בעלי זכויות בדירה. רכוש שאינו מוצמד לאף דירה יהיה בבעלות משותפת. אגרות חוב,

המחאת זכויות וכו'.

ארבע תכונות חשובות, הנותנות לזכות הקניינית את הייחוד שלה הן:

– לעומת זכויות אחרות, לזכות קניינית היקף הגנה רב. ההגנההיקף ההגנה.1 שניתנת לה היא כלפי כל העולם. בקניין לעומת חיוב, הזכות הקניינית חלהיכול להפריע לממש אותה, בעוד שבחיוב כלפי כל העולם ואף אחד לא ואין לכך השלכות כלפי העולם. מדובר על התחייבות בין אנשים מסוימים משכון הוא דוגמא יפה לזכות קניינית החזקה יותר מזכות חיובית. אם הלוואהיוכל לממש את זמן מסוים, אותו הנושה שהתחייבו כלפיו לא תיפרע עד המשכון ולהיפרע ממנו. המשכון מהווה זכות קניינית טובה יותר לעומת זכותיכולה שזו כיוון בלבד( חוזית התחייבות לעומת בנכס )התחייבות חיובית

להתממש בקלות יותר מאחר והנכס הוא מוחלט ומוכר לכל העולם.

2. - זכות חוזיתרכושיות הקניין מהווה חלק מהרכוש של האדם, לעומת לדוגמא. לעומת זאת, יש הטוענים כי ניתן לכמת גם זכויות חוזיות וכי גם אלהרכושיות ולכן אין זה מדויק לטעון כי רק זכויות קנייניות מהוות זכות רכושית.

זכות קניינית מהווה קשר ישיר ובלתי אמצעי לנכס מסוים. הדברעַבירוּת - .3 המרכזי שניתן לעשות עם נכס זה היא להעביר אותו לאחר או לסחור בו.

בזכות זכות העבירות ניתן לנהל חיים כלכליים ומסחריים.

זכות קניינית מחייבת את כולם. על מנת שזה יקרה, כולם חייביםפומביות -.4 לדעת על זכות זאת. נוצר מנגנון שיידע אנשים על הזכות בנכסים מסוימים,

כמו רשם המקרקעין, רשם הפטנטים וכו'.

אנו נותנים למקרקעין חשיבות רבה, זאת כיוון שלנכסי מקרקעין שווי רב, עסקאותדרישת ישנן דרישות מסוימות לעסקאות כאלה כמו כן ועל נפוצות מקרקעין הן הכתב. מדובר בנכס שאינו מתכלה. לבית יש ערך רגשי רב ולעומת נכסים אחרים יש קשר פסיכולוגי גבוה אליו. מקרקעין זהו נכס ייחודי ואין דומה לו, לעומת מיטלטליןבאשר בתביעות סעדים כשנשווה תחליפים. לאלה למצוא ניתן הזמן שרוב בעין. השבה ובמקרקעין אכיפה תהיה במיטלטלין לרוב ומיטלטלין, למקרקעין מדובר במשאב מוגבל שיש להסדיר את השימוש בו בתכנון והתערבות אקטיבית.נושא שמעלה סוגיות פוליטיות במקרים וזהו בנוסף, למקרקעין חשיבות פוליטית

מסוימים.

וזהו בישראל, הזכויות במקרקעין כל מתועדות בו יש מרשם מקרקעין בישראל מרשם המקרקעין, כשהשאיפה היא לספק לכולם מנגנון זול ויעיל לניהול המרשם.ועולה קושי להתחקות אחרי ישנם מקומות רבים בעולם שאין את המרשם הזה זכויות. במרשם ניתן לדעת מיהו הבעלים, האם לנכס יש שוכרים, אם זו שכירות

שמחייבת רישום, שעבודים, הערות אזהרה, חובות של מיסים הקשורים לנכס, קרקעמזוהמת ועוד.

למה צריך דיני קניין ? דוגמא : ראובן בעלים של רכב , יוצר קשר עם שמעון – מתקשר בעסקה למכירת

רכב וקובע מועד מסירה- חודש . ראובן ממשכן את הרכב שהתחייב למכור לשמעון , לטובת הבנק. המסירה לא מתבצעת . בטרם חלף

החודש מוכר ראובן את הרכב שמכר מכר לשמעון ומשכן לבנק לגורם שלישי – לוי . שלושת הגורמים טוענים שהרכב שייך להם .נוצרת תחרות בין שלושת הגורמים .

המשפט יצר כללים שיעזרו לנו להכריע במצבים כאלה . עסקת מטלטלין מושלמת רק עם העברת הנכס – חזקה .

במקרה הראשון של עסקת מכר בלי מכירה הייתה לטובתו של שמעון זכות חוזית ולא זכות קניין . זכות הבעלות עדיין בידיו , אם זכות המשכון רשומה , לוי כפוףלזכות המשכון של הבנק , לוי יוכל לתבוע את ראובן על מה שהפסיד בעסקה .

- צריך ליצור כללים למי שייךהעברת הזכויות במשרד הרישום אינה זכות משפטית- הרכב .

דוגמא שונה : ראובן מתחייב למכור דירה לשמעון ולא מעביר את הזכויות של שמעון בטאבו . לפני שהעסקה נגמרת ברישום בטאבו , בא מישהו בשם לוי שראובן חייב לו

כסף ומטיל עיקול על הדירה . לשמעון יש רק זכות חוזית . זכות בנכס מקרקעין נעשית רק ברישום . במטלטלין – העברת החזקה .

ביהמ"ש העליון אימץ עמדות שונות : שמעון ייסוג על פני לוי . בפס"ד מאוחר יותר – ראוי שהזכויות של שמעון יגברו על העיקול .

קיומם של נכסים והזכות שלנו לשלוט בנכסים , מחייב קביעה של נורמות משפטיות ואילו סוגי זכויות יש – אותם כללים יסייעו לנו להכריע .

דיני קניין נועדו להסדיר את היחס בין בני האדם ביחס למשאבים שיש להם ,נועדו לפתור סכסוכים .

דיני קניין – משפט ישראלי

, )בדין הישראלי:בקורס על חוק המקרקעיןדינים שמפוזרים בחקיקה – הדגש סדרה של חוקים( ודין המטלטלין .

)חוק המשכון , חוק השכירות1971 חוק המטלטלין – 1969חוק המקרקעין – והשהייה , חוק מכר דירות , חוק המתנה , חוק המחאות וחיובים .(

באלו זכויות מדובר ? באלו נכסים מדובר ? נכסים לא מוגדרים בצורה אחידה בכל החוקים , לכל חוק יש גישה שונה ,

לכל חוק יש תכלית שונה והוא נועד לקיים מטרות שונות . הגדרת הנכסים היא דינאמית ומשתנה- דיני הקניין לפני מאה שנה שונים מדיני

הקניין בימנו. יש שיטות משפט שדוגלות בהסדרת סחר באיברי אדם – ישאחרים שחושבים שאסור לעשות זאת, ההגדרות דינאמיות ומשתנות .

משטרי קניין בעלות קיבוצית – קניין משותף

בעלות פרטית – נכסים יוקצו ליחידים .

זכות בעלות בנכס- יש לה תכנים שניתנים להגדרה ע"י הזכאויות הקשורות לאותה זכות- יש לאדם רשימה של דברים שניתן לעשות בנכס .

אגד זכאויות : . זכות לשליטה פיזית בלעדית על הנכס .1 . זכות בלעדית להשתמש באותו נכס . אף אחד אחר לא יכול ליהנות ממנו בלי2

. זכות ניהולית3רשותו . . זכות ליהנות מפירות והכנסות הנכס .4 . יש לו זכות להשמיד את הנכס .5 . יש לו זכות לשנות את הנכס .6

הזכות הקניינית היא הכי חזקה . רוב מדינות העולם בחרו בשיטה שלמה עדיף בעלות קיבוצית או בעלות פרטית?

קניין פרטי . – בישראל החשש הראשוני היה ביטחוני. חשש מהעברת קרקעות לזרים. שטחים שמיועדים ליהודים בלבד , שטחי קק"ל .

– כשהאדם יודע שהנכס בבעלותו – ירצה להשקיע בנכס .יש מספר תיאוריות שמצדיקות את הקניין הפרטי :

.תיאוריה ערכית שאומרת שהקניין הוא זכות יסוד- קניין מוגדר כזכות יסוד חוקתית1 . מקדם את היכולת להיות חופשי, יש נכסים3בחוק כבוד האדם וחירותו , סעיף

שנחשבים יותר חשובים , אותם נכסים נחשבים שמוצדק לתת לאנשים לשלוט בהם . . תיאוריית העבודה – תיאוריה הגורסת שלאדם יש זכות טבעית לפרי עמלו – הכרה2

בזכות הזאת היא הצדקה שתהיה הבעלים של מה שעמלת עבורו . . קניין משותף – תיאוריה כלכלית שסוברת כי זה יותר יעיל , חוסך בעלויות על3

הגנה על נכסים ומביא לניצול טוב יותר של נכסים . החיסרון הוא : כל אחד ינסה למקסם את ניצול השטח ביתר , אותו אחד שיחשוב כי

לא כדאי להפסיד . גישה שדוגלת בבעלות משותפת- כל אחד יכול לעשות בנכס כבשלו- לא מעודדת

אנשים לעשות שימוש מושכל בנכסים- לא צריכים לבקש אחריות .זכות הבעלות – הגנה נזיקית והגנה קניינית

לזכות הבעלות יש הגנה מהחוק- ההגנה ניתנת לא רק בחקיקה קניינית אלא גם יכולת להגיש שורה ארוכה של תביעות בנסיבות מסוימות נגד אנשים שפולשים או

לחוק המקרקעין – הגנה קניינית . לתבוע16מפריעים לשימוש שלי בקרקע. סעיף מסירה של המקרקעין . הזכות הקניינית של מקרקעין

ומטלטלין זוכה להגנה . ההגנה לא רק במסגרת חקיקת הקניין. - עוולה נזיקית

הסגת גבול במקרקעין- - מטרד ליחיד

-

תביעת נזיקין

דיני הקניין יוצרים יציבות וודאיות , ההצדקה הכלכלית היא ניצול יעיל של משאבים . הזכות הקניינית המוגנת ביותר היא זכות הבעלות . הבעלות על קניין זוכה להגנה

קניינית ונזיקית. כשמדובר על זכות חוזית לעומת זכות קניינית צריך לזכור שמדובר בשאלה של עוצמה . זכות קניינית חזקה בעוצמתה

מזכות חוזית.

זכות חוזית היא תקפה , לכאורה אם יש לי מוסד של בעלות פרטית והמצאתי אפשרות לתת זכות לכל אחד ואחד. המנגנון החוזי הוא חיוני כדי שנוכל לבצע

עסקאות חליפין. דיני החוזים מאפשרים לבצע עסקאות חליפין ביחס לאותם נכסים. כאשר יש לי זכות חוזית ביחס לנכס- הזכות היא בד"כ אישית . כשיוצרים חוזה –זכות

חוזית היא מכוח חוזה . אותה זכות חוזית , לדוגמא: שכירות יכולה להפוך לזכות קניינית . המנגנון החוזי הוא קריטי לצורך סחר בנכסים .

כאשר יש זכות קניינית היא יוצרת קשר ישיר ביחס לנכס מסוים ופועלת כלפי כל .זכות קניינית יוצרת זיקה ישירה לנכס. העולם

בחוזה ההתחייבות היא בין צד א' לצד ב' . פסקי דין )לוסטיג אקונס ורוקר ( . 3 – בעלות , 2לקרוא חלק

11.3.10שיעור שני העסקה החוזית מגלמת עסקאות רצוניות ביחס לנכסים , באמצעות חוזים ניתן לסחור בהם . כשמתחייבים בחוזה בפני אדם אחר מדובר בזכות שהיא אישית .

שנים,5לדוגמא : ראובן מתקשר בחוזה עם שמעון –מאפשר לו לשכור דירה למשך חוזה זה יוצר זכות אישית כלפי אדם אחר . ההתחייבות – חיובי אישי של ראובן כלפי שמעון . זה לא אומר שיש זיקה ישירה כלפי הרכוש אין זיקה

ישירה בין האדם לנכס . היחסים ביניהם מוכתבים ע"י חוזה – זוהי הזכות החוזית יוצרת בפועל זכות אישית כלפי חייב מוגדר ולאזכות אובליגטורית .

פועלת כלפי העולם כולו ולכן אינה מעניקה זיקה ישירה לנכס . מדוע יש צורך בזכות קניינית ?

דיני הקניין משדרגים – נותנים לי זכות עם עוצמה יותר חזקה בהשוואה לזכות החוזית . הזכות הקניינית עוזרת לי להתמודד עם בעיות – בעולם עם דיני

חוזים אני חשוף לסכנות . במצגת50-55רשימת הסכנות – עמ'

חולשות הזכות החוזית – מדוע לא די במנגנון החוזיסיכונים מפני התנהגות לא הגונה של בעל הנכס .

מצב של עסקאות נוגדות.1 חשש מעיקולים.2 פשיטות רגל.3

מצב של עסקאות נוגדות 1 דוגמא שמעוןבנקראובן

לוקח הלוואה מבנק , ממשכן רכב כבטוחה

להחזר ההלוואה.

יש בידיו זכות משכון בהגיע מועד הפירעון,

הבנק יכול להעמיד למכירה את הרכב

)הוצל"פ(

ראובן בשלב השני מוכראת הרכב לשמעון .

עסקת מכר מאוחרתבזמן .

משכון – שעבוד נכס כערובה חיוב – החזר ההלוואה . המשכון לא נרשם – מדובר בזכות חוזית ולא בזכות קניינית .)זכות הנוגעת רק לצדדים – ראובן :

בנק( ראובן לא משלם את ההלוואה , הבנק רוצה לממש את המשכון , אבל לא יוכל ושמעון יקבל את הרכב.

הבנק יוכל לטעון כלפי ראובן , אך לא כלפי שמעון . : חשש מעיקולים 2 דוגמא

ראובן מתחייב למכור לשמעון דירה בבעלותו .- התחייבות למכר דירה . בשלב מאוחר יותר לוי מטיל עיקול על הדיר בשל חובות שראובן חב לו .

כאשר מוכרים נכס מקרקעין – העסקה חייבת להיגמר ברישום בטאבו על מנת שתתקבל זכות קניינית .

אם ראובן התחייב לשמעון באופן חוזי , שמעון לא יכול עדיין לרשום את הדירה על שמו. )מדובר בעסקה חוזית ( לוי הנושה הטיל עיקול – משמעותו

הבטחת החוב בבוא היום . אחד הסעדים – סעד של עיקול . ברגע שמוגשת תביעה – בימ"ש יתרשם ואז יטיל עיקול בגובה

החוב . צו העיקול – עד לגובה סכום הכסף שבימ"ש מציין- לא ניתן לגעת בסכומים אלה כל זמן שהעיקול עומד .

מפני שהעסקה הייתה חוזית – הדירה תופיע "על הנייר" כשייכת לראובן ולכן יוכל לוי להטיל עיקול .)הערת האזהרה לא הופכת את הזכות

לקניינית רק הרישום בטאבו קובע . המשך הדוגמא : פשיטת רגל

אם ראובן פושט רגל לפני שהדירה נרשמה על שם שמעון, הדירה תהיה חלק מהרכוש של ראובן ולכן לשמעון לא יהיה יתרון על פני נושים אחרים בפשיטת רגל ,

המסקנה היא : הזכות החוזית אינה מספקת . מפני שזכותו היא רק חוזיתבמצבים שונים

כאשר נכנסים לעסקה אין זה ברור אם לצדדים יש יכולת לעמוד בה, הזכות החוזית לא נותנת זיקה ישירה לנכס ולכן המנגנון החוזי לא עוזר מול אנשים שאי אפשר

לבטוח בהם . בחברה הבינו שהזכות החוזית אינה מספיקה, הזכותהקניינית עוזרת להתמודד בבעיות ונותנת הגנה במקרים בעיתיים .

יתרונותיה של הזכות הקניינית ל פני הזכות החוזית :

לזכות הקניינית יש מאפיינים שלא קיימים בזכות החוזית , המנגנון הקנייני פותר אתהבעיות שהמנגנון החוזי אינו יכול להתמודד איתן .

תקפה כלפי כל העולם- א.

זכות בעלות בנכס, בעוד הזכות החוזית תקפה כלפי חייב מוגדר . הזכות הקניינית נותנת הגנה כלפי כל העולם בעוד הזכות החוזית מגנה רק ביחסים

של הצדדים לחוזה )א' ל-ב'( . הזכות הקניינית יוצרת זיקה ישירה לנכס בעוד הזכותהחוזית של אדם ביחס לאדם לגבי אותו נכס .

עקיבה – כפיפותב.

אם אני הבעלים של זכות קניינית – לדוגמא: רכב אם הרכב יצא מרשותי בעקבות גנבה – לי כבעל זכות קניינית יש זכות לעקוב אחרי הרכב ולדרוש את הרכב מידי

האדם המחזיק בו .

לבעלים יש זכות לעקוב אחרי הגלגולים שחלו בנכס ותהיה לי יכולת להוציאו מידיכל אדם, דבר זה לא מתקיים בזכות חוזית .

לדוגמא : ראובן בעליו של רכב- שמעון גונב את הרכב ומוכרו ללוי. ראובן יוכל ללכת ללוי ולומר: יש לי זכות קניינית על הנכס וביכולתי להוציא אותו ממך. אדם שיש לו

זכות חוזית , לא יוכל לעקוב אחר הנכס במקרה של גנבה . עדיפותג.

מפני שיש לי זכות קניינית תהיה לי עדיפות על פני נושים , מעקלים- של הבעלים הראשונים. לדוגמא : ראובן ממשכן נכס לבנק- הפעם המשכון רשום .

כאשר רושמים משכון ברשם המשכונות – אם יש לי זכות קניינית , לבנק יש יכולת פירעון מהנכס הממושכן אם לא אעמוד בחיובים. במקרה זה לבנק יש זיקה ישירה

לנכס אם ההלוואה לא תוחזר, אם המשכון נוצר לפני מכירת הרכב- המשכון פומביוכל העולם כפוף לו .

ייחודיותד.

ברגע שיש לי נכס אחד מסוים- הבעלים יכולים להקנות קניין למישהו. אני יכולה להקנות ולו רק את זכות הבעלות שיש לי כעת , לעומת זאת בזכות חוזית

ניתן להתחייב גם ביחס לנכסים עתידיים .)מצגת שנייה(

הזכויות הקנייניות במשפט הישראלי

המשפט הישראלי מאפשר יצירה של זכויות קנייניות בנכסים .רשימת הזכויות הקנייניות : מקרקעין , מטלטלין , זכויות

זכויות בדין הישראלי : . זכות5. זיקת הנאה 4. משכון ומשכנתא 3. שכירות , שאילה 2זכות הבעלות .1

קדימהשכירות – בתשלום שאילה – ללא תשלוםמשכנתא – מקרקעין משכון - מטלטלין

זכויות3 זכויות . לגבי מטלטלין וזכויות – יש 5לגבי מקרקעין יש .5 ו-4הזכויות הספציפיות למקרקעין הן

)בדיני חוזים ניתן לסכם בחוזה כמעט כל דבר לעומת דיני קניין שהם מוגבליםיותר .(

האם המשפט צריך לתת לנו כוח לסכם על זכויות קנייניות אחרותמלבד אלה שלא צויינו )בחוזה( ?

קבע : החל מתחילת חוק זה אין161כשמעיינים בחוק המקרקעין נראה כי סעיף זכות מקרקעין אלא לפי חוק. רשימת הזכויות היא רשימה סגורה .)גם אם אין זה

מדוייק(במטלטלין – רשימת הזכויות – רשימה סגורה

בעד או נגד רשימת זכויות סגורה

מדוע שינתן לאנשים ליצור צורות נוספות של הזכות לקניין? החוזה הוא ביןנגד – שני הצדדים ולכן לא ניתן להם כוח חזק שבו ישפיעו על צדדים שלישיים .

18.3שיעור שלישי גם כאשר רשומים בחוזה סעיפים מסוימים – הבדיקה תהיה מהותית.

.פס"ד בן חמו נ' טנא נוגהפס"ד שעלתה בו שאלה של חוזה הפצה – בן חמו היה מפיץ של טנא נוגה , היתה לו זכות הפצה בלעדית באזור מסוים החברה

החליטה לבטל את חוזה ההפצה. כתבו שלבן חמו זכות הפצה בלעדית- החוזה מתיר לבן חמו להעביר את הזכות. הוא הגיש בקשה לפס"ד הצהרתי -

לבקש סעד שאומר : הנה החוזה- תגידו שזכות ההפצה היא זכות קניינית . העניין הגיע לבימ"ש העליון והשאלה היתה: האם זכות ההפצה היא זכות קניינית ?

)בפועל - אי אפשר להכריח את "טנא נוגה להעסיק את בן חמו( השופטת שטרסברג כהן בביהמ"ש העליון בדקה את הנימוקים של בן חמו.

פורמליסטית היא צריכה לענות על רשימת מאפייני הזכות הקניינית )פורמליסטית , תקפה כלפי כל העולם , יכולת עקיבה וכו.(השופטת שטרסברג כהן קובעת שהזכות

אינה קניינית. אם הייתה הזכות קניינית זה היה אומר שבן חמו זכאי למנוע מאדם אחר להפיץ את הגלידה של "טנא נוגה" באותו אזור , לפי המאפיין "תקף כלפי

כל העולם " הזכות של בן חמו היא זכות חוזית . אם אני מצהיר על משהו כקניין ההצהרה לא בהכרח תהיה הצהרה שתעשה את

העבודה טוב כי מהותית ההצהרה אינה מקיימת את מרכיבי הזכות הקניינית .לדוגמא : שכירות ומשכון – תהיה תקפה כי היא מפנה לזכויות מוכרות .

אם כן בד"כ בהצהרה על זכות מוכרת , בתי המשפט יידרשו לשאלה לגופא ויבדקו האם מדובר בזכות קניינית או בזכות שהיא פחותה ממנה.

כשבאים לבדוק את זכות השכירות – איך יודעים האם הזכות היא קניינית ?בודקים את ההסדרים בחוק . זכות במקרקעין היא זכות קנינית.

( באופן די נדיר היו מעט פס"ד שהגיעו19חיפוש אינדיקציות לבדיקת הזכות )שקף לביהמ"ש העליון בשאלה האם מדובר בזכות חוזית או קניינית. בימ"ש בא ואומר :

יש רשימת מאפיינים , נבדוק האם מכוח החוזה רשימת המאפיינים מתייחסת לזכות חוזית או קניינית . בפס"ד חמו מדובר בזכות חוזית .

( בחוזה ניתן לתת זכות קניינית בתנאי שהיא עומדת במאפיינים הקנייניים .20)שקף לדוגמא : זכות השכירות – עומדת בתנאי החוק .

זכות שימוש וחזקה- החוזה יצר זכות קניינית מסוג : שכירות . לחוק קובע : השוכר רשאי להעביר את זכויותיו21חוק השכירות והשאילה – סעיף

במושכר. לדוגמא : אם אדם א' שוכר מאדם ב' – במהלך תקופת לחוק- הקונה יהיה21השכירות , הבעלים מוכר את הדירה . ס'

כפוף לחוזה השכירות המקורי בין הצדדים מפני שהחוזה יצר זכותקניינית – יש כפיפות . גם הבעלים יהיה כפוף לחוזה השכירות .

עקרון הפומביות של הזכות הקניינית

- כדי שהזכות הקניינית תהיה תקפה כלפי כל העולם צריך לדעת עליה-22שקף זכות קניינית חייבת שיהיה לה יסוד של פומביות באמצעות : א. רישום – מקרקעין / משכונות – צורת הרישום המועדפת

ב. חזקה – אני מחזיק בנכס- העולם רואה שהנכס מצוי בחזקתי. - חזקה לא תמיד מלמדת על זה שהנכס בבעלותי , יש רישום מסודר24שקף

ובודקים אם יש מרמה או זיופים . דרך הרישום טובה מחזקה . יידרש מרשם ביחסלנכסים יקרים ומשמעותיים הכלל שלפומביות חיוני לכל זכות קניינית קיימת .

במשפט הישראלי- הדין הישראלי דורש רישום לגבי מקרקעין או תפיסת חזקה לגבי מטלטלין. יש זכות קניינית שלא דורשת רישום – זכות מעבר .

לדוגמא : שכן שלא רוצה לתת לנו לעבור בשטחו . זיקת הנאה מכוח שנים . זכות מעבר הינה זכות קניינית שאינה דורשת רישום מכוח שנים - זכות קניינית מכוח

חוק . בשכירות לא נדרש רישום ויש דרישה לתפיסת חזקה . עסקה במקרקעין היא הקנייה של1969 לחוק המקרקעין 6 – סעיף 26שקף

בעלות או של זכות אחרת במקרקעין לפי רצון המקנה למעט צוואה או הורשה. 5– זכות הבעלות +

- הקנייה של כל זכות אחרת )שכירות , שאילה, משכנתא, זיקת הנאה , זכות קדימה( עסקה במקרקעין כל הקנייה של אחת מששת הזכויות

)כולל בעלות( 1969 לחוק המקרקעין 7 סעיף 27שקף

א. העסקה נוגעת לרישום – עסקה נגמרת ברישום היוצר את הזכות הקניינית . עסקה שאינה נגמרת ברישום רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה . לא ניתן

להשלים את העסקה בכל אחת מששת הזכויות ללא רישום.)עד שלא נרשמו הזכויות מדובר על זכות חוזית –התחייבות לעשיית עסקה (

הערת אזהרה נרשמת בטאבו-ניתן איתות שבוצעה עסקת מקרקעין. העסקה עדייןלא הסתיימה ברישום .

לדוגמא : ראובן בעלים של נכס – קנה דירה ורשם .29שקף פנייה לבנק – לרשום משכנתא בדירה .

שלב חוזי : לפני רישום המשכנתא שלב קנייני : הבנק חייב לרשום משכנתא . אחרי שהבנק הולך למרשם המקרקעין ורשם משכנתא על הדירה , רק ברגע

שהמשכנתא על הדירה . רק ברגע שהמשכנתא נרשמה יש לבנק זכות קניינית . איפה רושמים ?

את כל הזכויות הקנייניות רושמים בפנקסים המנוהלים ע"י מרשם המקרקעין. מקרקעין שלא עברו רישום- הסדר זכויות . יש אחוז קטן של מקרקעין שלא עבר

הסדר והרישום לא כ"כ חזק .

8.4שיעור רביעי

בחוק המקרקעין עוסקים בפומביות – הדרך למתן פומביות היא6-7סעיפים – עסקה שלא נגמרה ברישום – רואים אותה כהתחייבות לעשיית7רישום . סעיף

עסקה במקרקעין . יש שלב חוזי ויש שלב קנייני הכלל הוא שהרישום הוא היוצר את זכות המקרקעין , רק שהושלם הרישום – יש

זכות במקרקעין. עד לרישום מדובר בזכות חוזית . )לפי חוק המכר – בטוחות נועדולהגן על הצרכנים(

הרישומים שהם בעלי תוקף – מרשם המקרקעין חשוב להבין שרק רישומים אלו נותנים זכות קניינית במקרקעין – הרישום בפנקס – מטרתו פומביות .

לציבור יש זכות לעיין באותם פנקסים ולקבל העתקים של הרישום בהם . לחוק המקרקעין[124 ו-87] שקף

במרשמים אחרים יש פרקטיקות שהתפתחו בקרב עורכי דין ומוסדות מדינה – מנהל מקרקעי ישראל, חברות משכנות שמנהלות רישומים .

בעניין פס"ד טכסטיל ריינס- כל הרישומים בפנקסים אחרים אין להם תוקף לרישום בחוק המקרקעין רישומים בפנקסים אחרים אין להם משמעות של זכות רישום

מקרקעין . הערות אזהרה – עו"ד ואנשים אחרים טועים לחשוב שמרשמי מנהלמקרקעי ישראל יש תוקף של רישום בלשכת המקרקעין.

קבע שלכל אותם מרשמים אין תוקף כי במקור לא נועדו להבטיחפס"ד ריינספומביות אלא נועדו לצורכי המנהל או לצורכי גופים אחרים .

במצגת- יש שינוי בחוק – חל תיקון של החוק- רשות מקרקעי ישראל36ע"מ לחוק – התיקון בא להבטיח שהמנהל כן ינהל מאגר מידע פתוח לרשות4סעיף ט"ו.

הציבור . באותו מרשם יהיה ניהול של כל אותן זכויות חוזיות של המנהל מול יחידים או חברות שרכשו נכסים מהמנהל . התיקון מחייב שמקרקעי ישראל יעשו רישום

לגבי כל אותן זכויות חוזיות כי הקרקע נתונה לשינויים.חובה על המנהל לתעד – לרשום כל עסקה שנעשתה במנהל מקרקעי ישראל.

37מצגת – ע"מ דינה של עסקה שנמסרה לרישום ולא נרשמה – יש פערי זמן בין שלב כריתת החוזה

למסירה לרישום לבין רישום בפועל . הרישום הוא לא מיידי ואוטומטי . תמיד יהיה פער בין הרישום החוזי והקנייני . היו חילוקי דעות –

.א עסקה במקרקעי טעונה רישום – נרשמת שעת הרישום ,7סעיף מה קורה כאשר עסקה מוגשת לרשם ויש עיכוב שלא תלוי בך .

(38 )ע"מ פס"ד קורצפלד נ' אדלר היתה גישה של ביהמ"ש העליון – מספיק שהיה אישום לרישום שלא התבצע רישום בפועל – האדם יכול להניח שבידיו זכות קניינית - אבל כאן לא חל עניין הפומביות .

, ביהמ"ש אומר :מדינת ישראל נ' בנק אמריקאימאוחר יותר בא פס"ד מחייב גם אם אושרה לרישום אבל עדיין לא נעשה רישום בפועל נראה את העסקה

כבסעיף ) (התחייבות לעשיית עסקה. .א עסקה שהושלם הרישום ההלכה המחייבת – אם עסקה לא נגמרה7סעיף

.ב 7ברישום בפועל נראה בה כעסקה שנמצאת בסעיף במצגת – פומביות במטלטלין40ע"מ

במטלטלין הכלל הוא : תפיסת חזקה בנכס זוהי הדרך להראות פומביות במטלטלין . יתכן שבהקשרים שונים הכלל יהיה אחר – אם צדדים יסכימו שהעברת בעלות לא

תהיה כרגע כשקבלתי חזקה בנכס , אלא רק לאחר שנה במידה ויהיה לשביעותרצוני- הצדדים יכולים להחליט החלטות בנושא המטלטלין .

מינוח – שכלול עסקה – גמירתהמרשם =- רישום

מה קורה במצב שבו רוצים לרשום זכות קניינית שאינה קיימת – אם מדובר במקרקעין – ניתן לרשום רק זכויות שמנויות בחוק המקרקעין – רק עסקאות כאלה הרשם רשאי לאשר. הרשםלא יכול לרשום עסקאות שאינן קיימות

בחוק לדוגמא : קו החלוקה של טנא נוגה – במקרקעין לא ניתן לרשום זכויות כאלהולכן מדובר בזכות חוזית .

במטלטלין ההלכה קובעת שלא ניתן ליצור זכויות חדשות שאינן קיימות .)הדין יהיה זהה לצורך העניין(

הבחנה בין זכות קניינית לזכות חוזית – 42עמ' האם כל האבחנות שדברנו עליהן- בין הזכות החוזית לקניינית מתקיימות במשפט הישראלי? נראה שיש חריגים לכאן ולכאן . התשובה היא שזה לא מדויק – הרבה

פעמים זכות חוזית לא מתקיימת . זכות חוזית במקרים מסוימים תקפה גם בפני צדשלישי . חוזה מתקיים בין א ל-ב' ולא בפני כל העולם . במצבים מסוימים הזכות הקניינית לא כל כך חזקה – במצבים של תקנות שוק נראה כי הזכות הקניינית נסוגה . לדוגמא : אדם שגנב מכונית ואח"כ המכונית נמכרה שוב

ושוב – הרכב יכול לעבור ידיים ולא אוכל לקיים זכות עקיבה . לפעמים הזכות החוזית לא כל כך חלשה , במקרים מסוימים עלול להיווצר מצב

שבתקנת שוק נסוגה הזכות הקניינית. קורה שאובדת זכות שהייתה קניינית )שייכת לאדם מסוים(. זכות חוזית וקניינית – הזכות הקניינית למרות

חוזקה - היא לא הרמטית . זכות הבעלות במקרקעין- הזכות הכי חזקה בעוצמתה כי זכות הבעלות נותנת לי

גאגד של זכויות שהוא רב ביותר . – חוק המקרקעין- הזכות להשתמש ולעשות כל שימוש ...41ע"מ

זכות הבעלות נותנת רשימה ארוכה של זכויות – במקרקעין ביכולתי לעשות כל דבר ו/או עסקה בנכס מפני שיש לי אותה זכות קניינית מסוג בעלות – יש לי זיקה ישירה

לנכס. החוק נותן לי הגנה רחבה על זכות הבעלות – הגנה כלפי כל העולם . לחוק כבוד האגם וחירותו( .3ההגנה היא גם חוקתית )סעיף

החוק נותן לי כלים להגן על זכות הבעלות והחזקה וגם הגנה נזיקית- אם יש לי זכות בלעות- יש לי אפשרות להגיד למסיג גבול לצאת מהשטח שליוגם מצבים של עילות

במצגת( 46-47נזיקיות שהחוק נותן הגנה בפניהן. ) לחוק15-20חוק המקרקעין נותן לי כלים להתמודד עם פולשים – סעיפים

המקרקעין . חוק המקרקעין נותן רשימה ארוכה של הגנות קנייניות כלפי אנשים שמפריעים ליכולתי להינות מהנכס או מפולשים .

ההגנה היא גם במטלטלין – כל הוראת חוק המקרקעין שמגנות על בעלות וחזקה בחוק .15-20חלות גם במטלטלין – לפי סעיפים

עוולות נזיקיות שמטרתן להתמודד עם פגיעה ביכולת ליהנות מהנכס48-49במצגות כגון פולשים , הסגת גבול , עוולה של גזל . יש שורה של עוולות נזיקיות שאמורות

להגן על רכושי .

מהן ההגנות שחוק המקרקעין נותן )אין בשקפים( חלות במקרקעין ובמטלטלין .הגנה לזכויות בעלות וחזקה-הגנות קנייניות -הגנות נזיקיות -

המחוקק יצר שורה של עוולות נזיקיות שיסייעו לבעל הקניין להתגונן.-הגנת הבעלות והחזקה דוגמא

משפ' כהן מתגוררת בגליל – נוסעת לשנתיים שבתון בחו"ל – לוקחת חברת שמירה ומפקידה את המפתחות בידה – המשפחה חוזרת בכניסה לבית מגלים מזוודות –

אבי המשפחה בודק מה קורה ומגלה שמישהו גד בבית – תייר איטלקי מתגורר בבית כבר חצי שנה – ראה את הבית פתוח והחליט לגור שם .הדייר לא רוצה להתפנות – בעל הדירה משליך את חפציו החוצה. )לפעמים התנהגות שלא

עפ"י הדין עלולה לפול להקשרים שונים( אדם שנכנס לנכס שלא כדין – הוא פולש

החוק נותן סעדים שניתן להפעיל מיד לתקופה קצובה – אם התקופה עברה אין מה לעשות פרט לפניה לבימ"ש . היכולת של הבעלים לפעול מוגבלת מפני שאנו חיים

במדינת חוק לחוק המקרקעין עוסקים בסוגיה של הגנת הבעלות והחזקה – הגנות אלה15-20

חלות גם על מטלטלין וזכויות מכוח חוק המקרקעין . מערכת הכללים לא תמיד מציאותית- יש פער בין הדרשות של החוק לבין הציפיות

בחוק לבין המציאות בישראל . החוק מניח שאנשים מקבלים סעדים מהר ואילו במציאות זה יוכל לקחת הרבה

זמן . סדר הדין האזרחי- שר המשפטים תקן אפשרות שלטיפול בבעיה תוך מספר חודשים .

16.4שיעור חמישי- בחוק המקרקעין עוסקים ב"מחזיק כדין" , הגנת הבעלות ומחזיקים15-20סעיפים

בדין שורה של סעדים כנגד מי שמפריע לחזקה, לשימוש או כנגד מי שמפריע לזכות הבעלות . הסעיפים עוסקים במחזיק כדין – אינם

מדברים על בעלים או שוכרים .החוק בוחר בהגדרה רחבה שתכסה כל מצב של החזקה .אותו מחזיק בדין יכול להיות מישהו שהשאיל את הנכס לשבוע – בעלים ,

שוכר – כל אלה יכולים להיחשב מחזיקים בדין ויכולים ליהנות מההגנות שחוק המקרקעין נותן . ההסדרים של החוק לא בהכרח מציאותיים למדינה בה אנו

חיים .מושג מפתח - החזקה

לחוק המקרקעין מגדיר מהי אותה חזקה – בסימן זה מחזיק בין שהשליטה15סעיף הישירה היא בידיו ובים שהשליטה ע"י מחזיק מטעמו.

בדוגמא שלנו :" משפחת כהן שנסעה לשבתון מחזיקה עקיפה , חברת השמירהתהיה המחזיקה מטעמה –היא המחזיקה הישירה.

מהי החזקה- חוק המקרקעין לא אומר לנו מהי החזקה המזכה אותנו לסעדים עלפי החוק .

פרופ' יהושע וייסמן נתן הגדרה למהות אותה החזקה הנדרשת כדי ליהנותמהסעיפים של זכות הבעלות והחזקה .

החזקה – מצב עובדתי של קרבה לנכס במידה כזו שמבטאת שליטה על הנכס במידה כזו שמבטאת שליטה על הנכס ע"י מניעתו מאחרים .

. מחזיק פיזי – קרבה לנכס1להחזקה שני רכיבים : . רכיב נפשי – של כוונה לשלוט על הנכס ובנכס .2

יהיו הרבה מצבים שלאדם יכולה להיות כוונה להמשיך לשלוט בדירה אך לא יתקיים אותו רכיב פיזי . בכל זאת המחוקק יראה אותי גם במצבים שבהם לא מתקיימים שני רכיבי השליטה כמחזיקה כשחושבים על הרכיב הפיזי – קרבה לנכס

. עוצמה1לצורך הקביעה אם ישנה קרבה לנכס יש להתחשב בשלושה מימדים : . זמן .3. מרחב 2

עוצמה – עד כמה אדם יכול למנוע באופן אפקטיבי מאחרים התערבות.1בנכסיו .

מרחב- עד כמה אדם שולט באופן יעיל בכל חלקי הנכס שלו ..2 זמן – שואל – מהי הימשכות השליטה בנכס ? הציפייה היא שלא תהיה.3

רציפות בשליטה אלא המשכיות של שליטה . רציפות – נתקי זמן במשך היום שאתה לא מבלה בנכס .

המשכיות- המשכיו תשל שליטה בנכס . שלושת הרכיבים מתייחסים לרכיב הפיזי הכולל שלושה רבדים ,

הפסיקה מבינה שלבוא ולדרוש מאנשים לקיים את כל הרכיבים שמנתח פרופ'וייסמן ביחס לשליטה על רכיביה קשה מאוד לקיים .

כדי שלאנשים תהיה שליטה בנכס – אותה שליטה פיזית לא חייבת להתבצע על דרך סמיכות פיזית או קרבה פיזית בין המחזיק והנכס הנמצא בבעלותו. הפסיקה

הלכה לכיוון אחר לכלל במונח החזקה – לא רק סמיכות פיזית אלא הרחיבה וקבעה שגם אם לדוגמא אדם קבל מפתח לדירה – לכספת – למכונית די

בשליטה במפתח לנכס )דירה (או למטלטל . כמובן שגםשליטה וקרבה מבססים את השליטה .

החוק ממשיך ואומר : שליטה בנכס אפשר לבטא גם באמצעות אנשים אחרים – בעלים /שוכר אלא החוק אומר השליטה יכולה להתבצע ע"י אחרים הפועלים

מטעמו של המחזיק . אם חושבים על המקרה של משפחת כהן שנעדרה מהארץ – ניתן לראות את משפחת כהן כמחזיקה מטעם החוק – הם הראו כוונה להחזיק בנכס – שכרו

חברת שמירה – אין להם שליטה פיזית , אם הם מחזיקים במפתח , אפשר לראות אותם כמי שיש לו שליטה פיזית הם מחזיקים עקיפים כי חברת השמירה

היא המחזיקה הישירה מטעמה של משפחת כהן ובנוסף יש גם אלמנט פיזי – ביקור פעם בשבוע – לא נדרשת רציפות אלא המשכיות.

שליטה תקופתית כזאת יהיה בה די כדי לבסס שליטה פיזית . גם היעדרות ממושכת מהנכס לא מפקיעה את החזקה של האדם בנכס –מתייחסים אל מסיג גבול שמחזיק בנכס – באלו מצבים יש לכך משמעות .

הגישה בארץ – כדי להיות מחזיק די בכוונה של המחזיק לשלוט בנכסים – די בכוונה כדי לבסס יסוד של לשיטה שלא חייב להתבצע במישרין אלא יכול להיות

כל ההוראות חלות גם עלמחזיק בעקיפין בלי שליטה פיזית . .מטלטלין

המקרקעין15סעיף

סעיף הגדרה

לג'ובני )מסיג הגבול( יש שליטה פיזית – נמצא הנכס קרוב לחצי שנה – יש לו קרבה פיזית להחזיק בנכס ויש לו גם כוונה להישאר בנכס .

ג'ובני הוא מחזיק בנכס ויש לו גם כוונה להישאר בנכס . ג'ובני הוא מחזיק בנכס – מקיים תנאי החזקה , אך ברור שהוא נמצא בדירה

ללא הסכמת משפחת כהן ולכן יחשב ג'ובני לצורך הוראת החוק כמי שהוא מסיגגבול או מחזיק שלא כדין.

בנסיבות מסוימות החוק נוצן הגנה למחזיקים והיא שמירת הסדר הציבורי – לא רוצים שאנשים יעשו דין עצמי – החוק נותן מסגרת שבתוכה אנשים יכולים לפעול , החוק מניח שלכ אותם הליכים מתנהלים מהר , במציאות זה לא קורה ולכן כל

המסגרת הזאת לא עובדת במציאות בצורה קרובה לטובה . סעיפי חוק :

16171819++בעלים נגד מסיג גבול

מחזיק בדין נ' מסיגגבול

++

מסיג גבול נ' מסיגגבול

-+

--מסיג גבול נ' בעלים

לחוק המקרקעין16סעיף

בעל מקרקעין הוא מי שזכאי להחזיק בהם , זכאי לדרוש מסירת המקרקעין ממי שמחזיק בהם שלא כדין .

הסעיף קובע כלל לגבי זכותו של בעל המקרקעין או למי שזכאי להחזיק בנכס )בעלי זכות בנכס( יכולת לפנות לביהמ"ש ולבקש לעשות תהליך של בירור זכויות

משפטיות בנכס כשאותו אדם תובע מכוח הסעיף בין אם בעלים במקרקעין או מישהו שזכאי להחזיק בנכס וכסעד לדרוש מבימ"ש להורות למי שמחזיק בנכס שלא כדין . ז"א הסעיף לא חל על מי שלא יכול להחזיק בהם )לדוגמא : פליט(

למסור את המקרקעין לבעלים או לאחר הזכאי להחזיק בהם . ראשית יש להוכיח זכות לחזקה בקרקע , בין אם של הבעלים ובין אם שלמחזיקים

אחרים כדין . הסכם שכירות /שאילה/בעלות רשום בלשכת המקרקעין- צריך להראות שלמסיג

הגבול הנתבע אין זכות בנכס –ניתן להוכיח זאת בדר של הוצאת רישום מהטאבו, הצגת מסמכים הקשורים לנכס . אם תוכל להוכיח שיש לו עבר פלילי .או רקע קודם

.

יכול להשתמש רק בעלים או מחזיק בדין .16בסעיף

לחוק המקרקעין17סעיף

כל מי המחזיק בין אם כדין או שלא כדין במקרקעין זכאי לדרוש מכל מי שאין לו זכות לכך שימנע מכל מעשה שיש בו משום הפרעה לשימוש במקרקעין

ושיסלק כל דבר שיש בו משום הפרעה כזאת .פס"ד יוסף נ' עוקשי – 17פרשנות לסעיף

היה ויכוח בין שופטים מהי משמעות הסעיף – כל אחד מהפרטים המנויים על הלוח יכולים לתבוע מכוח הסעיף )בעלים , מחזיק בדים , מסיג גבול ( בטבלה לפעול

.17מכוח סעיף עוסק רק במצבים שבהם17מהי הפרעה לשימוש – התעוררה מחלוקת אם סעיף

אנשים מפריעים לזכות השימוש במקרקעין או שמא הפרעה לשימוש כוללת גםמצבי פלישה .

עוסק במצבי פלישות , לכן השאלה התעוררה –19השאלה מתעוררת כי סעיף בפולשים . 17מדוע עוסקים גם בסעיף

התעוררה מחלוקת בין השופט אנגלרד לבין השופטת פרוקצ'ה , השופט אנגלרד עוסק רק במצבי הפרעה לשימוש שלא מגיעה לרמת פלישה .17חשב שסעיף

עוסק במצבים של הפרעה לשימוש + פלישה7לעומתו טוענת פרוקצ'ה שסעיף ששמהווים בסיס לשוני .

יש הבדלים לשוניים כאשר המחוקק רצה לדבר על פלישה ממש , הוא עשה זאת . יהיה גם בעלים , גם מחזיק בדין וגם מסיגי גבול.17מי שיכול להשתמש מכוח סעיף

במצבים של מסיג גבול נגד17השאלה נשאלת : האם אפשר להחיל את סעיף בעלים ? יתכנו מצבים שלבעלים לא תהיינה זכויות .

רק כל17 – מחזיק שלא כדין )מסיג גבול ( יוכל לעשות שימוש בסעיף 17לפי סעיף עוד החזקה שלו נמשכת בפועל , אם הוא חדל להחזיק בנכס לכמה חודישם ופתאום מישהו פלש... עליו להחזיק בנכס באופן

מתמשך .מדוע המחוקק נותן סעדים לפולשים- מסיגי גבול ? סעיף חריג בנוף החקיקה

לחוק המקרקעין18סעיף

נותן לי באופן חריג יכולת לעשות שימוש בכוח כנגד מסיגי גבול רק בתנאים18סעיף מסוימים שהחוק הכיר בהם .

אומר : 18סעיף א.המחזיק במקרקעין כדין רשאי להשתמש בכוח במידה סבירה כדי למנוע הסגת

גבול או למנוע שלילת שליטה בהם שלא כדין .

סעיף א' – פלישה שעדיין לא קרתה – מניעת התרחשות פלישה . בכל פעם שמישהו מנסה לפלוש לנכס ואתה מנסה למנוע הסגת גבול – נותן לך

יכולת לעשות שימוש בכוח בצורה סבירה . ב. עוסק במצבים שבהם תפס אדם את המקרקעין שלא כדין רשאי המחזיק בהם

ימים מיום התפיסה , להשתמש30 יום , תוך 30כדין רשאי המחזיק בהם כדין , תוך בכוח במידה סבירה כדי להוציא את מסיג הגבול מהנכס .

מכיר בטבע האדם ובצורך שלו למנוע פלישה לנכס18הרציונל של הסעיף – סעיף שלו באופן ספונטני או להגן על החזקה שלו . המחוקק בא ואומר )סעיף קטן ב'(

יום להגביל את יכולת הסעד העצמי. סעיף זה מאפשר רק במצבים30אתן לך הבאים לעשות שימוש – רק בעלים המחזיק בדין בנכס יכול לפעול נגד מסיגי גבול .

שאלה חשובה שעוסקים בה היא יכולת ההתנאה – האם ניתן לשלול בחוזה יכולת – האם אפשר להתנות את היכולת של אנשים18של אנשים להשתמש בסעיף

18לעשות סעדים לפי סעיף . 18 לא ניתן להתנות את היכולת של אנשים לעשות סעדים לפי סעיף

מהו כוח סביר ? פרופ' וייסמן : פריצת דלתות, סילוק בכוח תוך פגיעה קלה בגוף – לא ניתן להגיע לחבלה חמורה או מוות . וייסמן מוסיף ואומר ראוי לפני שמפעילים כוח סביר , יש

למצות אמצעים אחרים – יש למנוע שימוש בשכירי חרב .

22.4שיעור שישי

22/04/2010

18סעיף . בכלל לא לעשות דין עצמי.שימוש בכוח כנגד משיג גבול.סעיף קטן א – פלישה שטרם התחילה – מחזיק במקרקעין כדיןסעיף קטן ב – השגת גבול שכבר קרתה, רשאי לפעול בכוח סביר. מרחיק

לכת במדינה דמוקרטית, לא מחייב שימוש בכוח, רשאית להשתמש בסעדים, אפשר להיעזר במשטרה , היא חייבת לעזור רק במצבים שהם ברורים ללא כל צל של ספק. אם יהיו ספיקות לגבי בירור הזכויות בנכס המשטרה לא

תפעל ותשלח לביהמ"ש.במקרה שלנו עברו יותר משלושים יום למשפחה אפשרות להיעזר בסעיפים

לפינוי הפולש ועד אז יאלצו לחיות עימו.17 ו 16

ב18סעיף

השכרת נכס - הסתיימה תקופת השכירות שוכרים מסרבים להתפנות לא חותמים חוזה חדש לא משלמים ולא מפנים , לבעל הנכס לא ניתן לעשות

, הפסיקה קבעה "המחזיק במקרקעין כדין...."18שימוש בסעדים של סעיף שוכר סרבן נכנס כדין ונשאר שלא כדין. פס"ד כספי נ' עו"ד דויטש – באמרת אגב ולא בהלכה, ובפרשנות דווקנית מדווקא ולוליינית של סעיף זה, התחילהאבל כדין כמחזיק שהתחיל סוחר נגד לפעול ניתן שלא הלכה והובילה מסרב והוא כדין שלא בנכס למחזיק שהפך למרות לשלם, משהפסיק להתפנות אין לבעל הנכס זכות לפנותו בכוח , לפרוץ או לנתק את החשמל

, בנסיבות כאלה המעשה עשוי18ומים ולא לעשות שום מעשה עפ"י סעיף להיחשב עבירה פלילית. מאז למרות שהיתה רק אמירת אגב חילחל כהלכה

לבתי משפט נמוכים יותר, מחוזי ושלום.בחקיקת משנה לתקסד"א2008בשל עיכובים בהוצאת פולשים במהלך

לפינוי מהר יותר.

19סעיף החזרת הגזילה – במקרה של משפחת כהן – אדון כהן מחליט לעשות דין עם עצמו למרות שאסור לו " כל המוציא מקרקעין מידי המחזיק )כל מחזיק( חייב להחזירם

למחזיק" .סדר ציבורי עומד לנגד עינינו , רצון להחזיר מצב לקדמותו, אין בחינה של מי

של שהוא למרות לנכס יחזירו וזה לביהמ"ש ילך ג'ובאני בנכס. זכויות משפחת כהן.

ב שלא כדין.18 בלשון הסעיף נשמע שעשו שימוש בסעיף 19סעיףבידי ביהמ"ש אמצעי להחזרת מצב לקדמותו בלא בירור מצב הזכויות

בנכס בכל פעם שהחזקה בנכס ניטלה מימדי מי שמחזיק בו בין בזכות ובין שלא בזכות ע"י אחר , וזאת גם אם אותו אחר הוא מי שטוען שיש

לו עדיפות בזכויות בקרקע על האחר. 17 ו 16 אינו מונע ממר כהן לפעול מכוח סעיפים אחרים 19סעיף. הסייפה שלו "אין בהוראה זו לדון בזכויות הצדדים במקביל" קיימת19סעיף

אפשרות לאחד תביעות לדיון אחד, כלומר יידונו מצד אחד ברצון של ג'ובאני 16( ומצד שני ברצון של מר כהן לזרוק את ג'ובאני מהבית )19לחזור )סעיף

17.)ביקורת על ההסדר – אם הרעיות בסעיף זה להחזיר את הסדר הציבורי, מה

הרעיות לאחד תביעות? הבירור לגבי זכויות לוקח זמן ובעצם נותן "פרס"ב.18לפועל כנגד החוק עפ"י סעיף

1981אדמות מדינה – חוק מקרקעי ציבור – סילוק פולשים תשמ"א שורה של סמכויות15-20נותן בידי המדינה בנוסף לסמכויות מכוח סעיפים

נוספות נגד פולשים לקרקעות מדינה. מאדמות המדינה הן אדמות ציבור –93%בשל היקף גדול של השטחים

יכולת שליטה מוגבלת.

בן שימחון – החוק עומד לדיון השופטת פרוקצ'ה – החוק2003פס"ד משנת צריך להיות מופעל במקרים חריגים מאוד בשל העובדה שההסדרים מאוד

ליברלים וסמכויות מאוד ליברליות ומקלות עם המדינה. א קובע הסדר מרכזי תוקן אחרי פס"ד בן שימחון ועוד הרחיב את4סעיף

חודשים ולא6הסמכויות לשון הסעיף "תפס אדם... רשאי הממונה בתוך חודשים לסלק את ידו ולפנותם". תקופת הזמן ארוכה, למדינה36יאוחר מ

שלוש שנים לפינוי פולש לעומת שלושים ימים לפינוי פולש בקרקע פרטית.:הסיבות

o.ריבוי קרקעותo.המדינה רשות שגם מפקחת וגם מוציאה לפועלo.בשל תופעת הפלישה הנפוצהoביקורת חוק מאוד דרקוני שלוש שנים מיום הפלישה נחשב לפלישה

טרייה.o.ביהמ"ש אינו מרוצה

29.4.10שיעור שביעי הגנת הבעלות והחזקה במקרקעי ציבור – ניתן למדיהנ הגנה טובה יותר

חוק מקרקעי ישראל /סילוק פולשים50מצגת שניה עמ'

, לחוק המקרקעין מסדירים את היקף תחום הבעלות. כשיש לי11,12,13סעיפים זכות בעלות במקרקעין – על מה הזכות מתפרשת? מחצבים , תחום אווירי – מה קורה שמתגלית עתיקה בשטח המקרקעין שלי – נטיעת עץ – האם נחשב לחלק

מהקרקע . עולות שאלות שעוסקותבשאלה של היקף זכות הבעלות בקרקע .

לחוק המקרקעין עוסק בנושא של עומק וגובה וקובע : בעלות על שטח11סעיף בקרקע מתפשטת בכל העומק שמתחת לשטח הקרקע בכפוף לדינים של מים ,

נפט, מחצבים ומתפשטת בחלל הרום , אבל אין בכך לפגוע ברשות המעבר בחללהרום.

יש חוקים שעוסקים בהסדרים הקשורים למשאבי טבע , מחצבים- מה קורה לשימוש למטרות טיסה – לא ניתן למנוע מניעת טיסה – הדין מגביל בכל מיני דרכים בעלות

על . חוק המכר , חוק המים חוק שעוסק בנפט אשר מסדירים את הבעלות על כל משאב שנמצא . הבעלות מגלומנית אך כפופה להוראות דין .יש הרבה חריגים

שמוצאים בבעלות על המרחב התת קרקעי. – החוק קובע כלל שהבעלות בקרקע חלה גם על הבנוי12 , סעיף 51שקף

והנטוע על הקרקע ועל כל דבר המחובר אליה , זולת מחוברים שניתנים להפרדהואין חשיבות אם הבונה / נוטע היה בעל הקרקע או אדם אחר .

אם שוכר השקיע בבית על דעתו- אלה חיבורי קבע שבסופו של דבר שייכים לבעלים . לדוגמא : אנשים תלו אסלות מהתקרה – צריך לשאול את

שאלת הכוונה – אם זו האסלה היחידה בבית – המטרה היתה להתקין התקנת קבע .

בד"כ יהיו מבחני עזר כדי לבחון האם מדובר במתקן קבע או במתקן הניתן להפרדה.

לדוגמא : לוח בכיתת לימוד – הוא חלק מהדברים שטבעי וצפוי להניח שזהו חלק מהמקרקעין גם אם ניתן להפריד אותם .

כשמסתיימת תקופת השכירות יכולים לעלות סכסוכים הקשורים לכך.לכל הדברים שמוסיפים לנכס יש לבדוק של מי הבעלות של השוכר / הבעלים .

עוסק בדרכי רכישת בעלות במקרקעין – יש דרכים מגוונות שבהן ניתן52שקף לרכוש בעלות במקרקעין .

הדרכים המרכזיות לרכישת בעלות במקרקעין –6סעיף

. דרך של עסקה רצונית ממוכר לקונה בתמורה או שלא בתמורה – הבעלות1משתכללת עם רישום במרשם המקרקעין .

. ירושה היא דרך נוספת לקבלת בעלות בנכס במקרקעין.2 . הדרך השלישית – לגבי מקרקעין לא מוסדרים – בנייה ונטיעה במקרקעי הזולת-3

מקרקעין שטיב הזכויות לגביהם לא ברור . אם בטעות ובתום לב בונים על המקרקעין האלה בית ואם מניחים שזוהי קרקע

אם מקיימים את תנאי הסעיף – אתם יכולים להפוך23שלנו- החוק אומר בסעיף לבעלי הקרקע. תצטרכו לשלם תמורה – יש הסדרים

לכך..הפקעה של רשות שלטונית4

מפקיעה קרקעות – הרשות יכולה לקבל זכות בעלות .4לדוגמא : הרחבת כביש הדרך הרווחת היא עסקה רצונית –

קרקע לא מוסדרת – קרקע שלא עברה תהליך של בירור זכויות ,

רוב המקרקעין בישראל הן קרקעות מוסדרות שעברו תהליך דל בירור זכויות. בד"כ מפרסמים בעיתון שקרקע עומדת לעבור הסדר – בסוף תהליך הבדיקה

הקרקע הופכת להיות מוסדרת – קרקעות אלה נרשמות בפנקס מיוחד.משמעות נוספת – משקל הוכחתי של הרישום

החזקה לא קיימת ביחס לקרקע לא מוסדרת- לכן לא ניתן לאנשים בעלות בהאם מצב הזכויות לא ברור עד תום .

דרכי רכישת בעלות במטלטלין

דרכי רכישת בעלות שכיחות במטלטלין :

עסקה רצונית ממוכר לקונה.1ירושה.2מציאת אבידה המוסרת בחוק השבת אבידה.3זכיה מההפקר- דברים שנזרקו ואתה לוקח .4

–4 - לגבי סעיף 53שקף ניכר שהיתה כוונה להפקיר , בנסיבות אלה המוצא – על בסיס כל הקודם זוכה

מההפקר חיבור וערבוב עם מטלטלים של האחר .5

אם אתה מערבב – אתה הופך להיות בעלים משותפים עם אחרים שהמיטלטלין נמצאים ברשותו. לדוגמא : ערבבת יבול עם יבול של מישהו אחר – לכל אחד יש

מסוימים ביבול הזה.505 – זכיה מההפקר54שקף

לחוק המיטלטלין 7 ו-3אנו יודעים שהאדם הפקיר משהו – סעיפים מיטלטלין שאין להם בעלים – יכול אדם לתפוס אותם )בכפוף להוראות-3סעיף

הדין( ולרכוש את הבעלות בהם מתוך כוונה לזכות בהם . ניתן לרכוש בעלות לכל דבר ועניין . מיטלטלין שאינם בבעלותו של אדם או

הופקרו ע"י הבעלים . – איך ניתן לדעת שהדבר הופקר – הבעלים הוציאם משליטתו .7סעיף

החזות האובייקטיבית שלו , המקום בו הוא נמצא . לדוגמא : שקית תכשיטים – סביר שאף אחד לא השאיר אותם , אבל דבר זניח

שנמצא – יתכן שהופקר ע"י בעליו . - שכלול בעלות במקרקעין- רישום במרשם המקרקעין55-56שקף

שכלול בעלות במיטלטלין – תפיסת חזקה פיזית בנכס . – רכבים – בעלות ברכב משתכללת עם מסירתו57שקף

)העברת הרישום במשרדי הרישוי – הוא לא הדין( – לדוגמא : ראובן הוא בעלים של רכב , הוא מתקשר בהסכם עם שמעון58שקף

12למכירת הרכב – הם מסכמים שמסירת הרכב תהיה מיידית והתשלום יעשה ב- תשלומים חודשיים. חודש לאחר חתימת ההסכם מישהו מטיל

עיקול על הרכב- לא ניתן להטיל את העיקול – ברגע שהרכב נמסר

הדין רואה ברכב כשייך לשמעון , הרכב רשום על שם ראובן במשרד הרישוי- לא ניתן להטיל עיקול למרות שלא נעשה רישום-

הרישום במשרדי הרישוי לא קובע את הבעלות ברכב .

- זכות קניינית – שכירה ושאילה במקרקעין ובמיטלטלין59שקף

מהי שכירות ? החוק שנשתמש בו – חיקוק ראשון –חוק המקרקעין שכולל סעיפים העוסקים בהסדרה של שכירות. הוראות חוק השכירות והשאילה העוסקים באופן

כללי בהסדרה של שכירות ושאילה של מקרקעין ומיטלטלין .

– דמי שכירותבתמורהשכירות היא זכות שהוקנתה להחזיק בנכס ולהשתמש בו שלא לצמיתות .

בשכירות תנאי לשוב לקיומה הוא שיש תמורה , אם אין תמורה זו שאילה . שכירות

.מתן זכות של חזקה ושימוש בנכס1. תמורה2. שכירות לזמן מוגבל – שלא לצמיתות3

נכס כולל כל סוג של נכסים – מקרקעים או מיטלטלין .שכירות במקרקעין

– עירון כללי : בד"כ יתכן שנושא יוסדר בהרבה דרכים – יש עיקרון האומר61שקף כי ייתכנו עקרונות כלליים הקבועים בחוק ויתכן שתהיה הסדרה ספציפית לגבי נושא

מסוים . חוק השכירות והשאילה מסדיר את כל סוגי הנכסים אבל יש עוד חיקוקים – למשל

חוק המקרקעין הקובע שורה של הוראות הקשורות לשכירות ושאילה . מה קורה כאשר הן מתנגשות – הוראה ספציפית גוברת על הוראות חקיקה כללית- לכן חוק השכירות והשאילה יגבר על חוק המקרקעין . או שחוק השכירות והשאילה

ישלים דברים שחוק המקרקעין לא מתייחס אליהם .לגבי מקרקעין – זוהי חקיקה ספציפית כשאין חפיפה – חוק המקרקעין יקבע .

חוק המקרקעין מסדיר את העניין של שכירות במקרקעין – לחוק שכירות במקרקעין – זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין3סעיף

ולהשתמש בו שלא לצמיתות . שלושת הרכיבים שראינו מוגדרים גם בחוקהמקרקעין .

סוגי שכירות

שנים5שכירות – לתקופה של עד שנים5חכירה – שכירות העולה על

שנים25חכירה לדורות – שכירות העולה על במקרקעין – יחול חוק המקרקעין

במיטלטלין יחול חוק השכירות והשאילה . – לזכות החוזית יהיו מספר היבטים63שקף

– החוזה חל בין המשכיר לשוכר , חוזה שכירות יוצר את השכירות –היבט חוזי.1 ברגע שנוצרת זכות שכירות – זוהי זכות קניינית שיש לה השלכות קנייניות .

זכות השכירות תקפה כלפי כל העולם . היבט קנייני. 2

ברגע שנכנסתי לקשר חוזי יצרתי במקביל זכות קנינית שתקפה כלפי כל העולם . חתימה על חוזה שכירות – לא נגמרת רק בזכות חוזית, אלא נוצרה זכות קניינית

שיש לה תוקף כלפי צדדים שלישיים .)החוזה לא תקף כלפי כל העולם( כל העולם מוחזק כיודע עליה – אם הדירה נמכרה לגורם שלישי הוא יהיה כפוף

שנים נדרש10 שנים לא נדרש רישום , מעל 10לזכות הקניינית של השוכר . )עד רישום בשכירות. (

–לעשות עסקאות שונות לזכות – העברת הזכות של השכירות הכוח של השוכר.3 ההיבט החוזי של זכות השכירות – השכירות נוצרת בחוזה בין משכיר לשוכר

המסדיר את מערך הסידורים הקשורים לשכירות . החוק משלים את החוזה – נושאים שלא נרשמו בחוזה יושלמו ע"י חוק השכירות והשאילה . הדין משלים את

לחוק( ברגע שאני עומד בהוראות חוק המקרקעין או חוק השכירות2החוזה )סעיף והשאילה אני לוקח את הזכות החוזית ועומד בה – הזכות הופכת לקניינית .

- איך משכללים קניין ? חתימה על חוזה שכירות – אם אני לא עושה מה66שקף שהחוק דורש תהיה לי זכות חוזית בלבד שלא יהיה לה תוקף כלפי כל העולם .

כדי שלשכירות יהיה היבט קנייני נדרש ממני לעשות כמה דברים :השכרת מקרקעין היא עסקת מקרקעין הנגמרת ברישום – הקנייה של

בעלות או של זכות אחרת במקרקעין לפי רצון המקנה למעט הורשה .. כדי שתהיה לי שכלול קניין של כל זכות קניין נגמרת ברישום

.ב עסקה שלא נגמרת ברישום – זוהי התחייבות לעשיית עסקה 7סעיף שכירות שלא נרשמה – היא רק התחייבות חוזית

לכל זה יש חריג שנקרא שכירות קצרת מועד שנים- לא טעונה רישום .10שכירות לתקופה שלא עולה על

ואז נשאלת השאלה – כיצד העולם ידע עליה שכלול הקניין יעשה ברגע שתפסתי חזקה במושכר )בדומה למיטלטלין(

ברגע שעברתי לגור בדירה – יש פומביות

6.5.10שיעור שמיני החוזה שיוצר את השכירות חוזה ככל החוזים , רוב ההסדרים יכולים ליצור את

השכירות כרצונם, אותו חוזה שכירות – שכירות קניינית שחוק המקרקעין עוסק בה .

ראינו שזכות השכירות – חוזה שרירותי – יוצר שרירות מכוח החוזה – זכות קניינית במקרקעין – זכות השכירות נוצרת מכוח אותו חוזה , יוצר שכירות במובנה הקנייני.

הכלל הנוגע לזכות קניינית במקרקעין – כדי שעסקה תוכל להשתכלל – צריך רישום לחוק המקרקעין(67. )ס'

כל שכירות כדי שתשתכלל לכאורה דורשת רישום , אבל החוק הוציא סוגי שכירויות מסוימת כי הדבר יטיל נטל אדיר על השוכרים למיניהם . לגבי שכירות לתקופות

קצרות – המחוקק קבע כלל – שכירות דורשת רישום אבל המחוקק קבע חריג – במצגת . המחוקק עשה הסדר אחר67עמ' לחוק המקרקעין –79– ס'

שנם5 שנים – לא דורשת רישום כל שכירות מעבר ל-5כל שכירות שלא עולה על דורשת רישום . אבל מאוחר יותר תיקן המחוקק גם סעיף זה .

פתר את חובת הרישום וגם את חובת הכתב – הסעיף קבע – כל שכירות79סעיף שנים פטורה מדרישת רישום ודרישת כתב – אפשר5לתקופה של עד

לסכם בע"פ . מתי יהיה השכלול הקנייני ? במטלטלין – תפיסת חזקה , בשכירות קצר מועד שכות הקניין תהיה ברגע שתפסתי

שנים לא דורשת רישום וכתב ,5חזקה או כשרשמתי . כל שכירות שהיא עד אבל אפשר לרשום שכירות קניינית מרגע תפיסת החזקה .

אם גרים בדירה ששכרת – השכירות שלהם קודמת . שנים – כל שכירות10בחוק אחר אומר המחוקק : הארכת הפטור לתקופה של עד

שנים פטורה מרישום במרשם המקרקעין והדרך לשכלול קניין תהיה תפיסת10עד חזקה .

שנים מחייבת כתב –10שכלול קניין ברישום של עד 67 – שקף 79תיקון סעיף

שנים מחייבת כתב 5-10כל שכירות בין שנים5-10בחוק אחר חוק הגנת הדייר , המחוקק בא ותיקן : כל שכירות בין

שנים פטור מרישום לצורך שכלול קניין ופטור מכתב5-10דורשת חוזה בכתב. בין – לצורך מתן תוקף חוזי . שכלול הזכות הקניינית באמצעות

תפיסת חזקה . ברגע שיוצרים חוזה ועדיין לא נכנסתי לדירה – ש רק זכות חוזית – ניתן לרשום את

השכירות אבל לא חובה . שנים , גם כאן שכלול קניין יהיה בתפיסת10פטור מרישום – ניתן לשכירות של עד

חזקה . רישום שכירות – זכויות קנייניות נותנות תוקף לעסקה כלפי כל העולם . לדוגמא :

שוכר חותם על חוזה להשכרה – לא צריך להעלות על הכתב . עדיין לא נכנסתי למושכר – השוכר נותן כסף על החשבון . אה מוכר את הדירה

למישהו אחר , יש רישום ותפיסת חזקה – לשוכר אין שום הגנה כי עדיין לא תפסחזקה , הצד השלישי מוגן כי אין לו צורך לדעת על חוזה השכירות .

כשיש לי זכות קניינית – נכנסתי לדירה , תפסתי חזקה או אם רשמתי את השכירות , הקונה 'אכל אותה' כי חובה עליו לדעת מה כתוב במרשם המקרקעין והוא כפוף

לצדדים שלישיים. כאשר יש רישום או תפיסת חזקה .

– כיצד מחשבים את תקופת השכירות ?69שקף חוק המקרקעין מסביר לנו מה קורה במצבים של חוזים שהתקופות שלהם לא

(10ל-5 , בין 5ברורות בצורה מיידית . )עד .ב לחוק קובע הוראות סעיף קטן א'- לא יחולו על שכירות שיש עמה79סעיף

שנים . 5בררה להאריך את תקופתה העולה על .ב אם יש בררה להאריך את תקופת השכירות )לצורך89חוזה שיש עמו ברר ס'

מטרוצ קביעה בנוגע לרישום ולכתב( לא כך מחשבים . בתקופת השכירות בפועל – זו לא בהכרח תקופת השכירות – אם יש אופציה או זכות סירוב ראשונה לשנה

נוספת – יראו את חוזה השכירות לשנתיים .לדוגמא : אם אני חותמת על חוזה האומר : אני משכיר לך את הדירה מה-

שנים – החוזה יחייב10 עם אופציה להארכת החוזה ל- 31.12.00 עד 1.1.2000גם רישום וגם כתב .

שנים – יש חובה ברישום5מעל שנים – חובת כתב 10מעל

אם יש בחוזה בררה לשוכר להאריך את התקופה וזכות זו ניתנת לשוכר בלבד – זכות להאריך את החוזה – מחשבים את תקופת השכירות – סופרים את התקופה

שהחוזה נקוב + הבררה שיש לי להאריך את תקופת השכירות . אם האופציה תלויה גם ברצון של הבעלים – זו לא אופציה רצינית – מדובר רק

באופציה שמיועדת לשוכר בלבד ואנה מותנית בדבר נוסף . אם לא עמדו בתנאים האלה , לא הגענו לקניין – מדובר רק על זכות חוזית .

במקרה שבו החוק דורש רישום ויש לי רק חזקה – הדבר לא תופס.בתקופת שכירות קצרת מועד יש לי רישום ולא תפסתי חזקה – הרישום קובע .

.ב – אם כל שנה מאריכים בנפרד לשנה נוספת אחת79צריך תמיד להתייחס לסעיף שנים – החוזה יחשב לשנה +שנה , אם לא נוצר חוזה לא10– גם אם צברתי מעל

שנים יש חובת10יהיה תוקף . אם נכתב בכתב השכרתי לך לשנה + הארכה ל- רישום בכתב .

אם תפיסת החזקה במצב שהתחייב רישום זה תקף ביני לבינך , אבל אם מישהו ירצה לפנות אותך – לדוגמא : מישהו קנה את הדירה ורוצה לפנות אותך – תלוי מה

מצב הזכויות שלך .

בשכירות קצרת מועד – מספיקה חזקהבשכירות ארוכה יותר – נדרש רישום בכתב לפי העקרונות מקודם .

התקופה מתחילה מיום כריתת וחתימת החוזה ועד לסיום תקופת האופציה לפיפסיקה ולא לפי הוראת החוק .

זו לא תקופה קצרה אם יש אופציה או התקופה כולה או מקצתה חלה למעלה מ- 5 שנים . מהיום שנכרת החוזה – גם אם תקופת השכירות בפועל קטנה מ—10

שנים . 10שנים – אם השכירות מסתיימת אחרי יותר מ-5אם חלק מהתקופה חלה כעבור

10שנים, מהיום בו נכרת החוזה – נראה זאת כשכירות העולה על

שנים . )המחוקק לא אוהב את השכירויותהמתמשכות (

שנים עד לגמר חוזה השכירות10שכירות שמיום הכריתה שלה תחול יותר מ- שנים .10מחייבת רישום למרות שהתקופה בפועל קצרה מ-

1.1.02תחילת שכירות 1.1.2000חתימת חוזה דוגמא : שנים 9משך שכירות

שנות9.ב השנתיים מיום הכריתה ועד להתחלת השכירות מצטרפות ל-79לפי שנה .11השכירות – נתייחס לתקופה כאל

1.1.00חתימת חוזה 1.1.02תחילת שכירות6 שנים +אופציה ל- 3משך שכירות

שנים למרות שמשך השכירות בפועל קטן יותר .11גם כאן נתייחס לתקופה כאל 70שקף

ההסבר הוא שלא רוצים להטיל נטלים על שכירות למועד קצר. מה קורה עם צדדים שלישיים – אנשים תמי לב – מכיוון שמדובר בתקופה מוגבלת הנזק הוא יחסית לא רב . – גם לצדדים שלישיים יש צורך

לברר לפני רכישת זכויות בנכס . המחוקק ביצע איזון אינטרסים בין השוכר , המשכיר והצדדים השלישיים, בגלל שכיחות חוזי

השכירות ויש צורך לברר שיש שוכרים בנכסים . 71שקף

מדובר על שכירות קצרה – תפיסת חזקה או רישום יכולים להביא לשכלול קניין – אם השכירות היא שכירות נדחית השכירות לא דורשת רישום , אבל חוששים – אז

אפשר לרשום את השכירות במרשם המקרקעין . דעה מקובלת מבחינה משפטית – תפיסת חזקה – מעריכת החוזה אף אחד לא יודע

ואילו תפיסת חזקה בנכס היא פומבית – שכלול קניין בשכירות קצרה – תפיסתחזקה . .ג אין בהוראת סעיף זה כדי למנוע רישום של שכירות שאינה79 סעיף 72שקף

טעונת רישום . אם אני רוצה שזכותי הקניינית תהיה תקפה עוד לפני תפיסת החזקה – אני יכול להתמודד עם זאת בדרך של רישום ואז הקניין

ישוכלל עוד לפני שתפסתי חזקה .)שני הצדדים צריכים להסכים לרישום( – אחריהרישום יש לי זכות קניינית , יותר קל לי לעשות בה עסקאות .

עדיף להכניס לחוזה סעיף שמאפשר לבצע רישום אותה שכירות קודם לתפיסת החזקה . על סמך החוזה אפשר לרשום אם המשכיר לא

מתנגד , אם החוזה אומר שאני יכול לרשום לא תידרש הסכמהלרישום מהבעלים . הרישום מגן על השוכר מפני אדם לא הגון .

– שכירות במיטלטלין – חוק השכירות והשאילה אומר שאן משכירים73שקף מיטלטלין – תקופת השכירות תתחיל עם מסירת המושכר לשוכר , תפיסת הבעלות

תשתכלל עם תפיסת החזקה במושכר . לדוגמא : )עדיין מתנהלים מול בעל הבית72שקף

אתם שוכרים בנכס , הסביבה והשכנים לא נראים לכם או חייבים לעבור בגלל

נישואים עבודה – אתם רוצים להעביר את השכירות לשוכר משנה או למישהו אחראו להשכיר את הדירה ולצאת ממנה .

לדוגמא : סטודנטים שגרים בדירה רוצים להכניס שותפה שלישית כשוכרת משנה –האם ניתן לעשות זאת ?

יש הסדר בחוק – המשכיר יכול לומר : איני רוצה להעביר את החוזה או איי רוצה את השוכר )לדוגמא: אדם דתי לא רוצה חילונים וכד'( על רקע מה מותר להתנגד ואם בכלל מותר לו להתנגד? צריך ליצור איזון בין המשכיר לשוכר – זכות הבעלות היא הזכות החזקה ביותר- זכות שכירות היא זכות לעשות שימוש ולהחזיק , אך לא

לצמיתות. לדוגמא : פס"ד קעדן – הפליה בנוגע לקרקעות שהיו בבעלות המדינה – לא נתנו

לערבים זכות להיכנס לפרויקטים מסוימים – ביהמ"ש העליון התנגד . ביהמ"ש דבר על עקרון השוויון ואי אפשר להדיר קבוצות על בסיס הפליה . בארה"ב יש חוקים

שאוסרים הפליה גם על אדם פרי, בארץ אין חקיקה .- המסגרת78עמ'

לחוק השכירות והשאילה )מנוסח באופן רשלני( – סעי זה בא ואומר איך22סעיף השוכר אינו רשאי להעביר לאחר את הזכותלהתמודד עם הסוגיה -

להחזיק ולהשתמש במושכר או להשכירו בשכירות משנה , אלא בהסכמת המשכיר , אולם אם לא הסכים המשכיר לעסקה מטעמים בלתי סבירים או התנה את הסכמתו

( בשכירות מקרקעין – רשאי1בתנאים בלתי סבירים יהיה: ) ( בכל שכירות2השוכר לעשות את העסקה בלי הסכמתו של המשכיר. )

– רשאי בית המשפט להרשות את העסקה בתנאים שיראו לו ובשכירות מקרקעיןרשאי ביהמ"ש לעשות כן על אף האמור בחוזה .

הכלל הוא ששוכר לא רשאי להעביר לאחרים את הזכות להשתמש או להחזיק במושכר בין בהשכרה ובין בשכירות משנה אלא אם כן המשכיר הסכים . רוב הזמן –

אם מבקשים רשות מהמשכיר והמשכיר הסכים – אין בעיה . החריג הוא כאשר המשכיר מסרב לתת הסכמה להעביר את השכירות מטעמים בלתי סבירים אז יש שני

מצבים : ההבחנה בין העברת שכירות לשכירות משנה – מתייחס לשני המצבים -א.

כשאני רוצה לצאת מחוזה שכירות יש שתי דרכים : . להעביר חוזה כפי שהוא .1.שכירות משנה 2

העברת שכירות

נגיד שאני שוכרת ויש לי משכיר ברקע שאיתו חתמתי על חוזה – אני מחליטה לחתום על החוזה מול בן אדם אחר ומעבירה לאותו אדם את כל הזכויות שיש לי מול

המשכיר. השוכרת מעבירה ל-ג' את כל הזכויות מכוח החוזה המקורי .

ג'-נכנס בנעלי השוכר – השוכר מעביר לאחר ויוצא מן התמונה .היחסים יהיו בין ג' למשכיר ויש חוזה ביניהם.

– יש חוזה בין משכיר לשוכר , השוכר רוצה לחתום על חוזה חדששכירות משנה מול שוכר משנה חוזה הזה יכול להיות שונה מחוזה השכירות המקורי , במצב הזה

כל הצדדים נשארים בתמונה – השוכר , המשכיר ושוכר המשנה .

השוכר חייב לעמוד בתנאי החוזה מול המשכיר.שוכר המשנה חייב לעמוד בחוזה עם השוכר .

השוכר ושוכר המשנה עומדים בקשר חוזי. בין המשכיר לשוכר המשנה אין קשר חוזי- לא חתנו על חוזה . שוכר המשנה מפני

שוהא נמצא במושכר עדיין יכול להיתבע ע"י המשכיר בכל מיני סיטואציות – לדוגמא גרם נזק לנכס – תהיה לו אחריות נזיקית.

ברגע שאני משכיר לשוכר משנה ואני עומד בתנאים יש לי זכות קניינית – בד"כ נוצרקשר עם המשכיר – אם השוכר לא משלם , שוכר המשנה חייב לשלם .

דיני קניין13.5.10 79מצגת שניה – שקף

העברת שכירות – לחוק השכירות והשאילה – כללי22סעיף

שוכר אינו רשאי להעביר לאחר את הזכות להשתמש במושכר אלא בהסכמתהמשכיר, בשכירות משנה ובהעברת שכירות התוצאה היא זהה .

שכירות משנה - השוכר המקורי נמצא בתמונה העברת השכירות – השוכר החדש נכנס בנעליו של השוכר הקיים והשוכר הקיים

יוצא מן התמונה.באופן כללי צריכה להיות הסכמה של המשכיר לשינוי של השכירות .

שכירות משנה : שוכר

העברת שכירות העברת שכירות – למשכיר יש קשר עם השוכר שהחוזה עבר אליו , שכירות משנה

( לכלל הזה יש22והעברת השכירות מחייבים קבלת רשות מהמשכיר )לפי סעיף חריג – במצבים שבהם המשכיר מסרב לתת הסכמה להעברת השכירות

לאחר – המצב יהיה : אם בחוזה השכירות אין הוראה מפורשת בחוזה שעוסקת בשכירות משנה והעברת שכירות )החוזה שותק ( והצדדים

לא הסדירו סוגיות אלה – אם הסירוב של המשכיר הוא בלתי סביר , השוכר יהיה רשאי לבצע את העסקה : העברת שכירות או שכירות משנה – ללא פניה לבימ"ש וגם לנוכח סירוב המשכיר , לעומת זאת אם בחוזה יש הוראה מפורשת שמסדירה

את סוגי המצבים האלה . השוכר רשאי לגשת לבימ"ש ובימ"ש יקבע את קביעתו גםאם מדובר בסטייה מהחוזה .

במקרקעין המצב הוא פשוט : )שכירות משנה והעברת שכירות (יש הוראה מיוחדת בחוזה אין התייחסות בחוזה

חוזה א' משכירחוזה ב' שוכר שוכר

ניתן להפעיל סעדים עצמיים למרות סירוב המשכיר

המשכיר מתנגד מטעמים בלתי סבירים, ניתן לפנות לבימ"ש וזה

רשאי לסטות מהוראות חוזההשכירות .

בנוגע למיטלטלין אם אנחנו שוכרים רכב מחברה , הכלל הוא פשוט וחד משמעי – לא נתן לבצע עסקה על דעת השוכר ללא קשר לקיום תניה בנוגע לביצוע עסקאות

. במיטלטלין גם אם החוזה שותק חייבים לפנותלבימ"ש ולא ניתן לקיים עסקה על דעת עצמנו.

מדוע יש הבחנה בין מקרקעין למיטלטלין – במיטלטלין בניגוד למקרקעין , במטלטלין קשה לבעלים לעקוב ולפקח אחרי המיטלטלין . במיטלטלין צריך

שלמשכיר תהיה יכולת שליטה של הבעלים . במקרקעין – רוצים להגביר את ניצול המקרקעין – הדירה או הנכס לא ילכו לאיבוד

ורוצים לתת לאנשים קצת יותר חרות בנושא הזה . בד"כ הדברים מוסדרים בחוזה , בד"כ יש הוראות ביחס להעברת שכירות ולשכירות

משנה – אם יש הוראה מפורשת בחוזה – יש לפנות לבימ"ש . מהם טעמים בלתי סבירים ?

– דובר על ביה"ספס"ד מדינת ישראל נגד וייספסיקה של ביהמ"ש העליון , החקלאי "מקוה ישראל" עובדי ביה"ס גרו בשטח בית הספר יהיה

להם חוזה השכירות שבו היתה תניה שאסרה להם להשכיר דירותיהם לאחרים ללאהסכמת בי"ס ומנהל מקרעי ישראל.

המורים עפ"י ההסכם לא יכלו להעביר זכויות ללא אישור של המלצת ביה"ס ואישור המנהל, המורים רצו להעביר את הנכסים האלה לאנשים שאינם מורים – המנהל

והנהלת ביה"ס התנגדו. הם ניסו לתקוף את התניה ולומר שהסירוב בלתי סביר .

( האם יש תוקף לסירוב ביה"ס22ביהמ"ש נתן פירוש – מהו תנאי בלתי סביר )סעיף בנסיבות אלו .

משקף איזון שהמחוקק בא ועשה בין זכות השוכר לנצל22ביהמ"ש אומר : בסעיף את הקניין שלו לבין זכות המשכיר לקבוע את זהות השוכר שלו .

ביהמ"ש אומר: כדי שהסירוב יהיה סביר , חייב להיות לו טעם הוגן , מוצק וממשי .ביהמ"ש בא ואומר : יש לבחון רשימה של שיקולים ולאורם נכריע :

84שקף – שוכר – משכיר מאזן הנוחות בין הצדדים- – עד כמה ההחלטה לאפשר או לא לאפשרמצוקה יחסית של הצדדים-

ביצוע של עסקה משפיעה על מצוקה של צד זה או אחר . – משכיר שתמיד מסרב או אדם ששוקל לנוכח קבלתהתנהגות הצדדים -

החלטות . כך נראה לנגד עיננו יותר את המשכיר , אם אניאורך תקופת השכירות- -

מחליט לקבל לנכס מישהו שיהיה בנכס תקופה ארוכה – זהו שיקול חשוב , מצד שני גם השוכר 'תקוע' לתקופה ארוכה ויתכן שירצה לצאת מהנכס .

התנגדות של המשכיר לשוכר שנכנס לתקופה ויתכן שירצה לצאת מהנכס .

– נימוק משמעותי – כמו שיקול כלכלי לגבי אדם שעבר פשיטתהמניעים לסירוב רגל או שיש לו רקע פלילי או אדם לא יציב . אמינותו האישית של

השוכר החליפי שמוצע – עד כמה השוכר המוצע אמין – ביהמ"שרואה לנגד עיניו גם את טובתו המשכיר –שיקול כללי

תקנת הציבור – ביהמ"ש אומר –אנחנו מסתכלים על תקנת הציבור – אם הסירוב נעשה מטעמים של הפליה וגזענות- לא נראית סבירה , מעמיסה על השוכרים נטל

בלתי סביר .במדינת ישראל נגד ווייס

נקבע כי הסירוב להעביר את השרירות היה סביר , משוע ? צריך להסתכל על מטרת החוזה , סוג הנכס מטרת ביה"ס לשכן את המורים בתחומו לא רק לשם

נוחות , המורים , אלא גם לתועלת ביה"ס , תרומה בכל שטחי הפעילות של ביה"ס . ולכן אין שום פסול לסרב בביצוע עסקאות או אנשים שאינם מורים כיוון שקיום

שיכון למורים בלבד זו מטרה שאינה פסולה לצורך העניין ולכן הסירוב הוא סביר .הסירוב להשכיר ע"י הנהלת ביה"ס והמנהל הוא לגיטימי בנסיבות אלה .

הנשיא ברק חשב שאולי דרך עקרון תום הלב – אולי אפשר לטעון שזה נוגד את עקרון תום הלב – כללי התנהגות ראויה במשא

ומתן הולם את העקרונות של המשפט הציבורי . זה נושא שתלוי ועומד ולא יודעיםאיך ביהמ"ש יכריע

יתכן שהתנגדות לאדם ספציפי עלול לפגוע בכבוד האדם)לדוגמא : התנגדות להשכרה ללסביות(

אם יש שוכר שמצבו הכלכלי קלוש - זה הגיוני לא להשכיר לו . או לדוגמא : אדם חרדי שלא ירצה להשכיר את ביתו למוסלמי זה ייראה על רקע

סביר . וייסמן טען שאם יש רגישות מאוד מיוחדת לנושא מסוים כמו השכרת דירה למישהו

שדעותיו קיצוניות נגד המדינה ואי אפשר לחייב אותם להשכיר לו . יתכן שכל דבר יוכרע לפי הנסיבות – אם הסירוב שרירותי יתכן שביהמ"ש יאמר

שההתנגדות בלתי סבירה . קשה לדעת איך בימ"ש יחליט לנוכח הנסיבות של כלמקרה ומקרה .

בתי משפט בישראל יגידו שסירוב על רקע מפלה או סירוב שרירותי בגלל זהות האדם לא יהיה מוצדק . אולי אם המשכיר הוא נפגע טרור

תהיה בו התחשבות מיוחדת . עוסק ביכולת של בעל זכות שכירות למשכן את זכות השכירות שלו .85עמ'

שכירות שנרשמה – רשאי השוכר בכפוף למוסכם בתנאי השכירות לשעבדהבמשכנתא )לבנק( . שכירות שנרשמה – ניתן למשכן אותה .

לדוגמא : שוכרים דירה לשנה – דמי השכירות שולמו מראש , א שאני שוכרת של שנים .10קומת חנויות בעזריאלי – שילמתי מראש ל-

זהו הנכס המרכזי שיש לי – אני רוצה לקחת הלוואה מהבנק – יש לי זכות שכירות ששולמה מראש ויש לה ערך כלכלי , כל השכירויות ניתנות

כעירבון לתשלום המשכנתא. שכירות שנרשמה היא קניינית .

מדבר על משכון זכות השכירות – הסעיף אומר : אפשר למשכן זכות81סעיף שכירות במידה ונרשמה . התנאי – רישום קניין משוכלל עם

הרישום . שנים – היא לא דורשת רישום , אתה יכול למשכן את זכות10אם השכירות פחות מ-

השכירות ובלבד שרשמת אותה . השאלה : למה שאסכים לקבל משכנתא על זכות שכירות ? – אם השוכר נקלע

לקשיים . במשכון ניתן לממש – במצב של שכירות אין זה הגיוני , יכול להיות מצב שבו יש בעלים של הרבה נכסים בארץ – אנחנו חוכרים לדורות – יש לנו

זכות שכירות קניינית . בעל הנכס :מנהל מקרקעי ישראל – הרשות למקרקעי ישראל.

ההבנה היא שאני הבעלים – מבחינה משפטית טהורה אני רק שוכר לתקופה ממושכת מאוד . רוב הזמן יש בעלים – החוכרים לדורות – יש להם שכירות קניינית לתקופת זמן ארוכה – ההבנה היא שבפועל קניתי את הדירה – כשיבוא היום

הרישומים יעברו על שמנו . בתקופה הזאת אי אפשר לקבל זכות בעלות . ניתן למשכן את הדירה )על הנייר יש לי רק זכות שכירות ( הדירה מהווה ערובה

להחזר ההלוואה . הבנק עזר לי לממש את רכישתה – במקרה הזה לקיחת משכנתא על שכירות

שנרשמה נשמעת הגיונית .משכון

שעבוד של נכס כערובה לחיוב , שעבדתי את זכות השכירות שיש לי – לא עמדתיבהסדר , הבנק עושה כינוס נכסים ומממשים את המשכנתא .

שטר משכנתא הולך להוצל"פ – מעמידים את הדירה למכירה , הבנק מקבל אתהתמורה – ומה שנשאר אתה מקבל .

.א הכלל הוא שתמיד ניתן למשכן שכירות – אם הסכמנו חוזית אחרת –81סעיף קובע החוזה .

אפשר להעניק זיקת הנאה – רק בשכירות רשמית .87עמ' אני כשוכר יכול להעניק זיקת הנאה וזכות משכון על השכירות .

חזקה ושימוש לצמיתות – האם זה יהיה בתוקף או לא –87עמ' ההגדרה של שכירות היא : חזקה ושימוש בתמורה שלא לצמיתות .

שכירות אינה יכולה להיות בצמיתות .בתי משפט שהתמודדו עם שאלות אלה הגעו לאפשרויות שונות

90-92עמ' 90עמ'

החוזה בטל.1לחוזה אין כל תוקף.2אין כאן זכות שכירות קניינית .3

התכוונת לעשות משהו שיש בו תוקף , אין זה תוקף חוזי אלא קנייני . במקרה זה אין חבות קניינית – אם החבות חוזית .

עסקת חסד שאינה לתמורה .93שקף

27.5.10 -זכות המשכון

– מצגת שלישית 38שקף משכון – שעבוד נכס כערובה לחיוב מזכה את הנושה להיפרע מן המשכון אם לא

סולק החיוב . בטוחות נועדו להבטיח בסופו של יום לנושים את קיומו של החוב ע"י החייב . לאורך השנים הציגו צורות שונות של בטוחות

חפציות , לא חפציות . בטוחה חפצית – משעבדת נכס להבטחת חוב .

בטוחות לא חפציות – בטוחות שבהן אני נותן סוג של שטר או מסמך שמבטיח לנושה את החזרת החוב . לדוגמא : ביטוח , ערבים , שטר ביטחון , ערבות בנקאיות ,

פיקדון ועוד. סוגי בטוחות חפציות –

. עיכבון- לאדם ניתנת זכות לעכב נכס עד להחזרת חוב.1 .סוג אחר של בטוחה – העברת בעלות בנכס אם לא יסולק החוב .2.משכון – זכות להיפרע מהנכס )למכור( אם החיוב לא מסולק .3

במצב של משכון – אני מייחדת לנכס ונותנת לאדם זכות קניינית מסוג משכון שנותנת לאותו אדם להיפרע מן הנכס אם אני לא עומדת בהתחייבות .

בחלופה השנייה – יש הבטחה חוזית ולא זכות קניינית , בחלופה השלישית יש זכות – בעסקת משכון – בין החייב לנושה תהיה עסקת יסוד מסוגים40משכון . שקף

שונים . לדוגמא : עסקת אשראי – הנושה )בנק( מלווה לחייב כסף , החייב צריך לתת לנושה ביטחון שבסופו של דבר יוכל לקיים את החוב שלי – הבנק ידרוש בטוחה לקיום החוב . עסקת משכון –

החייב מעמיד לרשות הנושה נכס ממנו ניתן היה להיפרע באם הוא לא יעמוד בחיובו.

לדוגמא : אדם לקח הלוואה לרכישת רכב – הבנק ממשכן את הרכב עד לגובה החוב , אם אותו החייב לא עומד בחובו – הבנק ברגע מועד

החיוב – להעמיד את הרכב למכירה . .א לחוק המשכון – שעבוד נכס כערובה לחיוב – הוא מזכה את הנושה1סעיף

להיפרע מן המשכון אם לא סולק החיוב .יסודות המשכון : שלושה רכיבים

שעבוד נכס – מכפיפים נכס לזכותו של אדם אחר לעשות פעולות שונות.1לנכס כערובה לחיוב – הנכס משמש כערובה לחיוב , הנכס משמש :

כערובה לחיוב.2לנושה יש זכות להיפרע מהנכס אם לא יסולק החיוב ..3

משכון- קיים רק במיטלטלין משכון- זכות חזקה יותר מערבון

לחוק המיטלטלין11עיכבון – )לעכב משהו ביד( עיכוב עד לקבלת משכון – סעיף משכון – מקנה זכות להיפרע מהנכס ע"י מכירתו .

משכון נכס לעומת עיקול נכס – העיקול אינו יוצר זכות קניינית בנכס לטובת מעקל אלא : סעד דיוני שבא לייחד נכס מסוים לצורך הליכי הוצל"פ ולמנוע

מבעל הנכס מלהוציא את המעוקל מרשותו או לשעבדו .

עיקול ₪ , חיים כרגע מובטל10,000לדוגמא : אני מגישה תביעה נגד חייב בגין חוב של

אבל יש לו חשבונות בנק , מכונית- מבקשים סעדים זמניים עד לרגע ההכרעה . סעד זמני – תן לי לעקל סכומי כסף עד הכרעת הדין . ביהמ"ש יתן סעד דיוני שבא

לייחד נכס מסוים לזמן שההליכים תלויים ועומדים . הנכס המעוקל או חשבון – שייכים לבעלים – העיקול אינו זכות קניינית והוא תלוי ועומד עד

להכרעה. עיקול הוא סעד דיוני כדי שנושה שיגיש תביעה נגד חייב , ניתן להפוך את העיקול

למציאות- ניתן להיפרע ממנו רק אחרי הכרעת הדין . משכון הוא זכות קניינית שיוצרת זיקה ישירה בין הנכס לנושה , המשמעות היא זכות

פרעון אם החייב לא עומד בחיובים שלו . זכות המשכון – זכות פרעון מיידית

עיכבון – אין זכות להיפרע – עיקול הינו סעד דיוני בלבד . משכון נוצר בהסכם בין חייב לנושה .איך נוצר משכון ?

– עסקה רצונית שדורשת הסכמה .1967.א חוק המשון תשכ"ז 3סעיף ביחידים : החייב הממשכן – הנושה – מקבל המשכון או בעל המשכון .

מהו מצב הזכויות בנכס ?

לדוגמא : מקבלים הלוואה לדירה – ממשכנים את הדירה ויוצר זיקה קניינית בין הנושה לנכס – מקנה זכות קניינית בשם משכון לבנק – החייב נשאר בעלים ולנושה

יש על הדירה הזאת זכות בשם משכון .מה מצב הנכס לפני ואחרי עסקת המשכון ?

לפני העסקה – החייב בעלים של נכס – בעלות נקייה אחרי העסקה – החייב עדיין בעלים , אבל זכותו כפופה לזכות המשכון של הנושה .

הבעלות כפופה למשכון – בעלות החייב תהיה כפופה לזכות המשכון , העובדה שרובץ משכון לא גורעת מהערך הכלכלי .

מכירת נכס ממשכון- בעלות – הנכס שלא שולם .משכון : שם כללי למשכון נכס כערובה לחיוב . משכון – לגבי מיטלטלין או זכויות .

חוק המקרקעין יצר הסדר מיוחד ונוגע רק למקרקעין . – שעבוד של מקרקעין – משכון של מקרקעין כערובה להבטחת חיוב אםמשכנתא

לא עומדים בו. משכנתא – הוא משכון של מקרקעין – משכון של מקרקעין כערובה להבטחת חיוב אם לא עומדים בו . משכנתא הוא משכון של

לחוק המקרקעין . כל הדינים של4מקרקעין- סעיף המשכון – הסדרת בטוחות – כלים חיוניים לקיום חיים מסחריים תקינים – עסקאות

משכון צריכות להגשים בד"כ את הציפיות של כל הצדדים המעורבים. בכל עסקת משכון לא חושבים רק על החיוב – צריך לחשוב על כל אותם צדדים

שלישיים מפני שהמשכון היא זכות קניינית – צדדי שלישיים יהיו כפופים לזכות המשכון . לדוגמא: יש לי רכב , אני הבעלים נטל הלוואה

מהבנק , הבנק נותן לי הלוואה ואני ממשכן את הרכב לבנק . אני עדיין הבעלים של המכונית בתור חייב.

אני רוצה למכור את הרכב לצד שלישי , צד זה מגלה שיש משכון – הוא כפוף לה כי היא זכות קניינית .

כשמסתכלים על הצדדים לעסקת המשכון צריך לזכור שיש להם אינטרסים שונים.כמו כל חוזה –

, החופש לקבוע בתוך עסקת משכון תוך שמירה על הליבה של העסקה לאמור – היכולת של הנושה להיפרע מהנכס אם לא סולק החוב .

. עסקת משכון צריכה להבטיח את יכולת הפירעון של1מבחינת הנושה : אותו נכס ועוצמת הזכות היא קניינית- ניתנת לנושה אינטרס בנכס הממושכן – יוצרת זיקה ישירה שלא תלויה במצבו הכספי של המשכון או בהתנהגותו –

במעשיו .

– יש להקל בהליכי מימוש – לא היזקקות להליכים משפטיים מסורבלים לממש בדרך של פניה לבית משפט .

הגנה על צדדים שלישיים – נדרש רישום של זכות המשכון – הרישום יוצר פומביות – אם אין רישום של המשכון – אין כפיפות למשכון.

יש הבדל בין שעבודים שיוצרי חברות לבין שעבודים שיוצרים יחידים .

דיני המשכון של יחיד

מיטלטלין וזכויות – חוק המשכון הכללי אם יש סתירה בין הוראת חוק המשכון לחוק המקרקעין בעניין מקרקעין , יחולו

הוראות המקרקעין – חוק ספציפי גובר על חוק כללי . 55שקף

משכנתא על מקרקעין של יחיד – חל חוק המקרקעין משכנתא – זכות קניינית במקרקעין – אם אני מקנה לבנק משכנתא היא כמו כל

חייבים7עסקה רצונית , תהיה כפופה להוראות חוק המקרקעין שאומר בסעיף לרשום את המשכנתא כדי שזו תהיה תקפה .

.א לחוק המקרקעין – עסקה שלא נגמרה ברישום הינה עסקה שהיא זכות חוזית ,7 רואים אותה כהתחייבות לעשיית עסקה .

אם הזכות היא חוזית – הקושי הוא צד שלישי שיכנס לתמונה- אם הנושה לא יקבל זכות קניינית, אין לו דרך להתמודד עם צד שלישי שנכנס לתמונה בתור קונה למשל

.מדוע אין די בהתחייבות לקבלת משכנתא ?

מדוע לא די בהתחייבות חוזית ?)אם אין רישום , החייב לא נהנה מאפשרות מימוש החוב .

יש חשש מפני עסקאות נוגדות -חשש מפני היקלעות של החייב למצב כספי קשה )חדלות פירעון(-היעדר יכולת מימוש באמצעות הוצל"פ-

היתרונות של שכלול קניין במשכנתא )רישום המשכנתא(

כתוצאה מכך שהמשכנתא רשומה היא זכות קניינית על כל המשמעויות המשתמעותמכך : עקיבה , עדיפות . )ניתן ללמוד מכך על הקנייניות של המשכנתא(

.ב בחוק המקרקעין – עסקה שבעל המקרקעין עשה בהם לאחר שמושכנו85סעיף אין בה כדי לגרוע מזכותו של בעל המשכנתא לממש אותם .

לבנק תהיה עדיפות גם לעומת הקונה השני שנמכרה לו הדירה . 60 שקף

משכנתא קניינית מקנה לנושה )בעל המשכון( יכולת לממש את הנכס בהוצל"פ עלידי מכירה כפי שמוכרי נכס מעוקל .

חוק המקרקעין – מימוש המשכנתא על פי פס"ד של בימ"ש או על פי צו של ראש לחוק המשכון(18ההוצל"פ)סעיף

– מימוש משכון עפ"י צו ראש ההוצל"פ יהיה בדרך של מימוש נכס שהוטל18סעיף עליו עיקול. בהוצל"פ של פסק דין זולת אם הורה ראש ההוצל"פ על דרך אחרת

שיראה אותה צודקת ויעילה יותר בנסיבות העניין . 61 שקף

האם יש למסור את המשכנתא לרישום תוך זמן מסוים ? אין חובה למסור את ההתחייבות למשכנתא תוך מועד מסוים , כל עוד המשכנתא

לא נרשמה היא נחשבת – חוזית = אובליגטורית, דבר היוצר תמריץ אצלבעל המשכנתא לרשום אותה במרשם המקרקעין .

62 שקף 91ניתן למשכן במשכנתא רק זכות בעלות ושכירות – חוק המקרקעין

שכירות חייבת להיות רשומה בלי קשר לאורכה . האם ניתן למשכן זכות חוזית ביחס למקרקעין – זכות חוזית ניתן למשכן – סוגי

המשכונים האלה יהיו כפופים לחוק המשכון .