invest msc rus h2 2015 · Январь Февраль Март Апрель Май Июнь...

ОБЗОР

2015 ГОД

РЫНОКИНВЕСТИЦИЙ

45

50

55

60

65

70

75руб.

Январь Февраль Март Апрель Май Июнь Июль Август Сентябрь Октябрь Ноябрь Декабрь

ТЦ «Галерея Водолей»

БЦ "Метрополис"(здания 1 и 3)

БЦ «Мерседес-Бенц Плаза»

PNK-Чехов

БЦ «Бахрушин Хаус»

ТЦ «Солнечный Рай»

БЦ «Заречье»

Four Seasons

Галерея «Модный Сезон»

Логопарк «Никольское»

ТРЦ «Рига Молл»

Sheraton Palace Hotel

4,30 млрд $

3,75 млрд $

5,29 млрд $

9,43 млрд $

7,76млрд $

7,88 млрд $

3,46 млрд $

2,67млрд $

47%

17%

22%

34%

29% 14%39%

20%

53%

83%

78%

66%

71%86%

61%

80%

2008 2009

2010

201

1

2012 2013 2014 2015

ДИНАМИКА РАСПРЕДЕЛЕНИЯ ОБЪЕМОВ СДЕЛОК С УЧАСТИЕМ РОССИЙСКОГО И ИНОСТРАННОГО КАПИТАЛА

Российские инвесторыИностранные инвесторы

На настроения инвесторов в 2015 г. значительное влияние оказало снижение цен на нефть и последовавшее за ним ослабление российского рубля. С одной стороны, значительно снизившиеся в цене активы стали доступнее для инвесторов, однако, с другой стороны, переход рынка коммерческой недвижимости на рублевые ставкисделал доход от аренды объектов менее привлекательным. При этом по-прежнему наиболее качественные активы даже сегодня сохраняют валютное ценообразование.

В связи с введенными в 2014 г. санкционными ограничениями, для российских компаний по-прежнему остаются закрытыми рынки привлечения капитала, что также отразилось на невысокой активности инвесторов.

На протяжении года, помимо уже знакомых рынку американских и европейских инвесторов, российскими активами интересова-лись представители стран Ближнего Востока и Азии, однако ни одна сделка с их участием так и не была закрыта. Помимо качественных стабилизированных объектов коммерческой недвижимости, инвесторы-представители стран Азии интересу-ются сегментом жилой недвижимости, а также инфраструктур-ными проектами. Объем сделок с участием иностранного капитала по итогам 2015 г. составил $540 млн, что является минимальным уровнем с 2009 г.

Средний размер сделки стал минимальным за последние 6 лет, составив $81 млн. Столь низкое значение показателя обусловлено как снижением стоимости активов, так и недоступностью для инвесторов заемного финансирования, необходимого для крупных приобретений. Так, в 2015 г. увеличилось количество сделок объемом до $100 млн.

Снизившись на 27% по сравнению с 2014 г., объем сделок по покупке объектов коммерческой недвижимости по итогам 2015 г. стал минимальным с 2006 г. С января по декабрь 2015 г. совокупный объем сделок составил $2,7 млрд.

$2,7млрд

СРЕДНИЙ ОБЪЕМ СДЕЛКИ

$

ОБЪЕМ СДЕЛОК В 2015 Г.

РЫН

ОК

ИН

ВЕСТ

ИЦ

ИЙ

КЛЮЧЕВЫЕ СДЕЛКИ ПО ПОКУПКЕ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В 2015 ГОДУ

80,8

5

108,

11

85,3

2

72,0

7

91,2

8

93,3

8

102,

10

121,7

6

108,

01

81,0

1

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 201550

60

70

80

90

100

110

120

130$ млн

$ млн

Динамика курса USD Объем сделки

450

300

150

0

РЫНОК ИНВЕСТИЦИЙ | 2015 ГОД

Источник: Knight Frank Research, 2016

ВеликобританияГерманияФранцияШвеция

НидерландыИспания

ИталияНорвегияИрландия

ДанияАвстрияПольшаБельгия

ШвейцарияРоссия

ОБЪЕМ СДЕЛОК ПО ПОКУПКЕ ОБЪЕКТОВ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В ГОРОДАХ ЕВРОПЫ

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9

10

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

млрд $

млрд $

-200-150-100-50050100150

+24%+30%

+30%

+16%

-11%

млрд $

+35%+7%

+66%

+114%-10%+56%-3%

-1%+35%

-22%

+42%

-27%

98,8971,8133,2114,0513,5212,4810,629,004,604,274,264,203,953,702,67

Несмотря на ярко-выраженный рынок покупателя, инвесторы на рынке сталкиваются с дефицитом высокока-чественных активов. Нестабильность арендно-го дохода, вызванная снижающимися ставками аренды и стремлением арендаторов пересмот-реть условия аренды, является барьером для потенциальных инвесто-ров, изучающих рынок на предмет стабилизиро-ванных активов.

Вопреки ожиданиям, в 2015 г. происходили лишь единичные сделки по переходу прав собственности на объекты к банкам, предоставившим кредит, в связи с невозможно-стью выполнения собственником обяза-тельств по обеспечению кредитной задолженно-сти. Однако ввиду дальнейшего снижения рынка, в 2016 г. подоб-ные случаи могут стать более распространен-ными.

РЫНОК ИНВЕСТИЦИЙ

СРАВНЕНИЕ СТРАН ЕВРОПЫ ПО ОБЪЕМАМ СДЕЛОК ПОКУПКИ ОБЪЕКТОВ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

ДИНАМИКА РАСПРЕДЕЛЕНИЯ ОБЪЕМОВ ИНВЕСТИЦИЙ В КОММЕРЧЕСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ РОССИИ В ЗАВИСИМОСТИ ОТ СЕГМЕНТА

Торговая недвижимостьГостиничная недвижимостьСкладская недвижимостьОфисная недвижимость

Другое

Изменение объема сделок по сравнению с 2014 г.

Объем сделок в 2015 г.

Изменение объема сделок по сравнению с 2014 г.

Чистый отток капитала

ЛОНДОН$54,77 млрд

-12%

СТОКГОЛЬМ$5,82 млрд

-27%

МОСКВА$2,13 млрд

-27%

$2,13 млрд

+1%

ВЕНА$3,61 млрд

+27%

ФРАНКФУРТ$9,46 млрд

+16%

ПАРИЖ$24,53 млрд

+38%

МАДРИД$6,41 млрд

+62%

БЕРЛИН$12,40 млрд

+59%

АМСТЕРДАМ$8,48 млрд



ОФ

ИСН

АЯ

НЕД

ВИЖ

ИМ

ОСТ

Ь

Объем инвестиций в объекты офисной недвижимости, млрд $

Рост ВВП, %

млрд $

млн $

0

1

2

3

4

-10

-8

-6

-4

-2

0

2

4

6

8

10

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

%

ДИНАМИКА РОСТА ВВП И ОБЪЕМОВ ИНВЕСТИЦИЙ В ОБЪЕКТЫ ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ РОССИИ

ДИНАМИКА ПОКАЗАТЕЛЯ СРЕДНЕГО РАЗМЕРА СДЕЛКИ

3 000–5 000 $/м2

150 000–300 000 руб./м2

100 000–200 000 руб./м2

Класс A

ЗАПРАШИВАЕМЫЕ СТАВКИ АРЕНДЫ ПО ОСНОВНЫМ ДЕЛОВЫМ РАЙОНАМ МОСКВЫ

СТАВКИ КАПИТАЛИЗАЦИИ ДЛЯОФИСНЫХ ЦЕНТРОВ МИРОВЫХ СТОЛИЦ

ЦЕНА ПРОДАЖИ

СТАВКА КАПИТАЛИЗАЦИИ

1 500–3 200 $/м2

Класс B

Класс A

Класс B

11,0–12,0%

10,5–11,0%

Средний размер сделки по покупке объектов коммерческой недвижимостиСредний размер сделки по покупке объектов офисной недвижимости

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

10,5–11,0%

7,5%

6,3%

6,0%

5,9%

4,0%

3,5%

3,5%

Москва

Бухарест

Пекин

Варшава

Шанхай

Лондон (City)

Париж

Лондон (West End)

800–1 200$

560–70020 000–32 000

$

560–70020 000–32 000

$

21 000–28 000

600–83023 000–30 000

$

500–65025 500

$590–90020 000–40 000

$26 550–45 000

Арендная ставка

$/м²/год (triple net)

руб./м²/год (triple net)

Центральный деловой район (Садовое кольцо)

Кремлевская зона

Ленинградское направление

Белорусский деловой район

Москва-Сити

Павелецкий деловой район

Юго-Западное направление



УСЛОВИЯ АРЕНДЫ В ТОРГОВЫХ ЦЕНТРАХ МОСКВЫ

ДИНАМИКА ОБЪЕМОВ ИНВЕСТИЦИЙ В ОБЪЕКТЫ ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ РОССИИ И ИНДЕКС УВЕРЕННОСТИ ПОТРЕБИТЕЛЯ

ДИНАМИКА СРЕДНЕГО РАЗМЕРА СДЕЛКИ

ТОРГОВАЯНЕДВИЖИМОСТЬ

* ИУП – индикатор, разработанный для измерения потребительской уверенности, определенной как степень оптимизма относительно состояния экономики, который население выражает через свое потребление и сбережения. Определяется на основе ежеквартальных опросов Росстата во всех субъектах РФ, измеряется как относительный показатель количества положительных и отрицательных ответов из общего количества.

Инвестиции в торговую недвижимость Индекс уверенности потребителя (ИУП*)

% млрд $

ПРЕМИАЛЬНЫЕ СТАВКИ КАПИТАЛИЗАЦИИ ДЛЯ ТОРГОВЫХ ЦЕНТРОВВ МИРОВЫХ СТОЛИЦАХ

Гипермаркет (>7 000м²)100–250 $/м²/год; 0‒10 000 руб./м²/год; 1,5‒4%

Бытовая техника (1 500–4 000 м²)150–350 $/м²/год; 4 000‒9 000 руб./м²/год; 2,5–4%

Спортивные товары (1 000–6 000 м²)150–300 $/м²/год; 0‒10 000 руб./м²/год; 8‒10%

Детские товары (1 000–2 000 м²)200–400 $/м²/год; 6 000‒12 000 руб./м²/год; 8–15%

Операторы галереи профиля «одежда» (400–1 000 м²)600–2 200 $/м²/год; 0‒30 000 руб./м²/год; 4‒12%

Операторы галереи профиля «обувь» (50–300 м²)900–2 500 $/м²/год; 0‒35 000 руб./м²/год; 10‒13%

Досуговые концепции (1 000–4 000 м²)100–200 $/м²/год; 0‒6 000 руб./м²/год; 7–12%

DIY (>5 000 м²)150‒300 $/м²/год; 4 000‒6 000 руб./м²/год; 4‒9%

млн $

-30

-25

-20

-15

-10

-5

0

0

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

3,0

3,5

4,0

4,5

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

2,3%

4,0%

4,0%

5,5%5,7%5,75

%5,

8%6,0%6,2%

10,5

–11,0

%11

,0%

Гонк

онг

Пари

жЛо

ндон

Варш

ава

Синг

апур

Мил

анПе

кин

Сидн

ейШ

анха

йМ

оскв

аМ

умба

и

0

50

100

150

200

250

300

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Средний размер сделки по покупке объектов коммерческой недвижимости

* Коммерческие условия обсуждаемые в процессе переговоров

Средний размер сделки по покупке объектов торговой недвижимости


10,5–11,0%



млрд $

0

0

0,2

0,4

0,6

0,8

1

1,2

1,4

2006 20152007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

2006 20152007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014


12,0–13,0%

ДИНАМИКА ОБЪЕМОВ ИНВЕСТИЦИЙ В ОБЪЕКТЫ СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ РОССИИ

ДИНАМИКА СРЕДНЕГО РАЗМЕРА СДЕЛКИ

СКЛ

АД

СКА

Я Н

ЕДВИ

ЖИ

МО

СТЬ

Ставки аренды

Лонд

он

Жен

ева

Гамб

ург

Осл

о

Амст

ерда

м

Хель

синк

и

Варш

ава

Лисс

абон

Буха

рест

Мос

ква

223

202

79 93 131

72 49 49 73140

4,25

%6,

0%

5,75

%5,

0%

5,5%

7,0%

7,0%

7,25

%

9,0% 12

,0–1

3,0%

Ставки капитализации

ЦЕНА ПРОДАЖИ

40 000–45 000 руб./м2

СЕВЕР

СЕВЕРО-ЗАПАД

МКАД

СЕВЕРО-ВОСТОК

ВОСТОК

ЗАПАД

ЮГО-ЗАПАД

ЮГО-ВОСТОК

ЮГ

Москва

ДИФФЕРЕНЦИАЦИЯ СТАВОК АРЕНДЫ И УРОВЕНЬ ВАКАНТНЫХ ПЛОЩАДЕЙ В ОБЪЕКТАХ СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В ЗАВИСИМОСТИ ОТ НАПРАВЛЕНИЯ

4 000–5 000 4 400–

5 000

3 000–3 500

3 500– 4 400

4 000–4 500

4 500–5 000

4 500–5 000

4 000–5 000

Заявляемая ставка аренды*,руб./м2/год

Уровень вакантныхплощадей

0–5%5–10%10–15%более 15%

4 000–5 000

млн $

СТАВКИ КАПИТАЛИЗАЦИИ И СТАВКИ АРЕНДЫ ДЛЯ СКЛАДСКИХ ОБЪЕКТОВ ЕВРОПЫ

Средний размер сделки по покупке объектов коммерческой недвижимости

Средний размер сделки по покупке объектов складской недвижимости

20406080

100120140160180

0

50

100

150

200

250

$/м2/год



© Knight Frank LLP 2016 – Этот отчет является публикацией обобщенного характера. Материал подготовлен с применением высоких профессиональных стандартов, однако информация, аналитика и прогнозы, приведенные в данном отчете, не являются основанием для привлечения к юридической ответственности компании Knight Frank в отношении убытков третьих лиц вследствие использования результатов отчета. Публикация данных из отчета целиком или частично возможна только с упоминанием Knight Frank как источника данных.

МОСКВА115054, ул. Валовая, д. 26БЦ Lighthouse

+7 (495) 981 0000

KnightFrank.ru

Профессиональные услуги

Поиск земельных участков Маркетинговые исследования Стратегический консалтинг Сдача в аренду | продажа Представление интересов арендаторов | покупателей Комплексное управление Инвестиционные продажи Оценка

ВСЯ НЕДВИЖИМОСТЬ КРАСНОЙ НИТЬЮ

ОФ

ИСН

АЯ

ЖИЛАЯГОРОДСКАЯЗАГОРОДНАЯЗАРУБЕЖНАЯ

ТОРГОВАЯТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫSTREET RETAIL

СКЛАДСКАЯИ ИНДУСТРИАЛЬНАЯ

invest msc rus h2 2015 · Январь Февраль Март Апрель Май Июнь...

Documents