korzyści związane z intensyﬁkacją zabudowy: rozwiązania ... · kreowanie marki realizacja...

Korzyści związane z intensyfikacjązabudowy: rozwiązania dla

rozwijających i „kurczących się” miast

Załącznik

Studium przypadku: Warszawa

Autorzy:prof. Greg Clark

członek rzeczywisty, ULI Europ

Emily Moidyrektor ds. analiz, The Business of Cities Ltd

ii Korzyści związane z intensyfikacją zabudowy: rozwiązania dla rozwijających i „kurczących się” miast

Informacje na temat ULI

Urban Land Institute (ULI) to naukowo-edukacyjnaorganizacja non-profit wspierana przez swoich członków.Instytut, założony w Chicago w 1936 r., liczy obecnie ponad35 tys. członków w 75 krajach na całym świecie.Reprezentują oni całą sferę dziedzin gospodarki przestrzennejoraz branży nieruchomości i pracują w przedsiębiorstwachprywatnych oraz administracji publicznej.

ULI aktywnie działa w Europie od początku lat 90. XX w.i liczy tu obecnie 2200 członków w 27 krajach. Jesteśmyobecni na głównych europejskich rynkach nieruchomości:w Wielkiej Brytanii, Niemczech, Francji i Holandii, ale takżena rynkach wschodzących, takich jak Turcja i Polska.

Misją ULI jest przywództwo w zakresie odpowiedzialnegogospodarowania przestrzennego oraz kształtowaniai wspierania rozwijających się społeczności na całym świecie.Instytut podejmuje działania na rzecz:

• łączenia liderów z różnych dziedzin branży nieruchomościi gospodarki przestrzennej w celu promowania najlepszychpraktyk i reagowania na potrzeby społeczności;

• wspierania współpracy między członkami ULI i osobamispoza organizacji przez mentoring, dialog i rozwiązywanieproblemów;

• analizowania problemów związanych z urbanizacją,ochroną i kształtowaniem środowiska, gospodarkąprzestrzenną, generowaniem przychodu i zrównoważonymrozwojem;

• rozwijania polityki przestrzennej i praktyk projektowychcechujących się poszanowaniem specyfiki zarównośrodowiska budowanego, jak i naturalnego;

• dzielenia się wiedzą przez edukację, badania stosowane,publikacje i media elektroniczne;

• utrzymywania zróżnicowanego globalnego systemulokalnych praktyk i działań doradczych odnoszących siędo bieżących i przyszłych wyzwań.

Informacje na temat raportów, wydarzeń i działań ULI możnapobrać ze strony http://europe.uli.org.

Copyright © 2015 Urban Land Institute.ULI Europe, wszelkie prawa zastrzeżone. Żadna część niniejszego raportu nie może być powielana w jakiejkolwiek formie aniza pomocą środków elektronicznych lub mechanicznych, w tym przez kopiowanie czy nagrywanie, ani z użyciem systemuprzechowywania i odzyskiwania danych, jeśli nie otrzymano na to pisemnej zgody wydawcy. ULI podjął działania na rzeczuzyskania pozwoleń na wykorzystanie wszystkich ilustracji i tabel objętych prawem autorskim.

Okładka: Zdjęcie: Adrian Grycuk. Licencja: CC-BY-SA 2.0

Informacje nas temat TH Real EstateTH Real Estate to uznana spółka z branży zarządzania inwestycjami, specjalizująca się w inwestycjach w nieruchomościi wierzytelności na całym świecie. Jako jedna z największych na świecie spółek zarządzających nieruchomościami, TH RealEstate dysponuje skalą działania, zasobami kapitałowymi i wiedzą, dzięki którym może oferować swoim klientom skutecznerozwiązania inwestycyjne dla branży nieruchomości. Skupiając się na sektorze handlu detalicznego, logistyki, wierzytelnościi budownictwa wielorodzinnego, TH Real Estate podkreśla znaczenie zrównoważonych praktyk w ochronie zasobówi maksymalizacji ich wartości.

Właścicielem spółki jest TIAA-CREF, amerykańska firma zajmująca się usługami finansowymi, figurująca na liście Fortune 100i zarządzająca aktywami o wartości 869 mld USD*. Spółka TH Real Estate, założona w kwietniu 2014 r., prowadzi działalnośćglobalną z biurami na terenie Ameryki, Azji oraz Europy, a wartość jej aktywów w sektorze nieruchomości wynosi około28,5 mld USD*. Są one ulokowane w około 50 funduszach i pełnomocnictwach inwestycyjnych. Wraz z nieruchomościami spółkiTIAA-CREF w Stanach Zjednoczonych ta globalna platforma nieruchomości o łącznej wartości 86,6 mld USD* stanowi jednoz największych na świecie przedsiębiorstw zajmujących się zarządzaniem w branży nieruchomości.

www.threalestate.com

* Stan na 30 czerwca 2015 r.

iii Korzyści związane z intensyfikacją zabudowy: rozwiązania dla rozwijających i „kurczących się” miast

Podziękowanie i

Raport i

Metodologia i

Podsumowanie 1

Historia zmian urbanistycznych w Warszawie 5

Bieżące trendy i przyszłe przyczyny intensyfikacji zabudowy w Warszawie 12

Przyczyny, czynniki stymulujące oraz bariery dla intensyfikacji zabudowy w Warszawie 14

Warszawskie przykłady „dobrej” i „złej” intensyfikacji zabudowy 18

Perspektywy na przyszłość i droga do „dobrej” intensyfikacji zabudowy 21

Adnotacje 23

Spis treści

iv Korzyści związane z intensyfikacją zabudowy: rozwiązania dla rozwijających i „kurczących się” miast

Podziękowania

W przygotowaniu niniejszego raportu pomogła grupa sterująca czołowych członków i pracowników ULI, w skład którejweszli m.in. Kathleen Carey, Rosemary Feenan, Lisette Van Doorn i Clare Game. Autorzy są im bardzo wdzięczni zawskazówki i wsparcie.

Autorzy pragną podziękować wszystkim osobom, które wzięły udział w warsztatach ULI i podzieliły się z nami swoimipomysłami, wiedzą i opiniami. Na stronie 30 zamieszczamy listę osób, które udzieliły szczególnej pomocy w opracowaniuanaliz przypadku.

Autorzy

Autorami niniejszego raportu są prof. Greg Clark, członek rzeczywisty ULI Europe, i dr Tim Moonen, dyrektor ds. analizw firmie The Business of Cities Ltd.

Raport

ULI Europe uznał intensyfikację zabudowy za główny temat swojego programu badawczego. Niniejszy raport jest drugimz serii analiz na temat wpływu, konsekwencji i znaczenia intensyfikacji zabudowy w dzisiejszych miastach.

W pierwszym raporcie, „Intensyfikacja zabudowy: przyczyny, korzyści i problemy” (czerwiec 2015 r.), przeanalizowanoznaczenie pojęcia intensywności, a także długoterminowe korzyści wynikające ze zwiększania intensywności zabudowy dlaludzi, środowiska i inwestycji. Przygotowując raport, konsultowaliśmy się z członkami ULI, ekspertami z dziedzinyurbanizacji i liderami branżowymi.

Tematem niniejszego raportu jest kwestia intensyfikacji zabudowy i przemian urbanistycznych na przykładzie doświadczeńsześciu miast europejskich. Przeanalizowano tu sposób, w jaki zwiększanie intensywności zabudowy może pomócrozrastającym i kurczącym się miastom w dostosowaniu się do zmian i przygotowaniu na przyszłe sukcesy.Sześć analizowanych miast — Birmingham, Drezno, Londyn, Stambuł, Sztokholm i Warszawa — to przykładyróżnych trendów populacyjnych, struktur politycznych i zróżnicowanego rozwoju przestrzennego. Można na ich podstawiesformułować wiele wniosków przydatnych dla miast w różnych cyklach rozwoju.

Metodologia

Pracując nad raportem, w pierwszej kolejności przeanalizowaliśmy historię każdego z sześciu ośrodków. Pozwoliło nam topoznać przyjęte przez nie ścieżki rozwoju oraz ich wpływ na dążenia mieszkańców i liderów odnoszące się do sposobużycia i przyszłej intensywności zabudowy. Następnie opracowaliśmy szczegółowe studia przypadków, w których omówiliśmypodstawowe i drugorzędne przyczyny intensyfikacji zabudowy oraz czynniki ją stymulujące. Przedstawiliśmy też stosunekzainteresowanych osób do tego zagadnienia oraz historię zmian. W każdym mieście wybraliśmy od czterech do sześciuspecjalistów, z którymi przeprowadziliśmy rozmowy — planistów miejskich, naukowców, architektów i specjalistówz branży deweloperskiej — aby wyjaśnić poszczególne przypadki i uzyskać właściwą szczegółowość.

Studia przypadków wykorzystano jako podstawę dyskusji z członkami ULI podczas warsztatów, które odbyły się w każdymz omówionych ośrodków — poza Dreznem, dla którego zorganizowano je w Berlinie. Informacje pozyskane podczaswarsztatów wykorzystaliśmy do zaktualizowania i skorygowania studiów przypadków, jak również do sporządzenianiniejszego raportu podsumowującego.

1 Korzyści związane z intensyfikacją zabudowy: rozwiązania dla rozwijających i „kurczących się” miast

Streszczenie

W Warszawie powrót gospodarki rynkowej nastąpiłw latach 90. XX w. Miasto odziedziczyło wówczaswyjątkowy zestaw uwarunkowań: wszechobecne blokimieszkalne z wielkiej płyty, nieliczne domy jednorodzinne,rozległe puste przestrzenie, niezwykle skomplikowanestosunki własnościowe (setki dawnych właścicieli żądającychzwrotu majątku od nowego państwa) oraz niemal brakinstrumentów prawnych lub ustawowych zapobiegających„rozlewaniu się” miasta. Konsekwencje tej sytuacji wciążograniczają proaktywne działania deweloperskie i utrudniająintensyfikację zabudowy.

W ciągu ostatniego dziesięciolecia gospodarka Warszawyponownie się ożywiła, co otworzyło znacznie więcejmożliwości inwestycyjnych dla prywatnych inicjatywdeweloperskich. Deweloperzy coraz częściej skupiają się namożliwościach dostępnych w śródmieściu. Wobec brakuskutecznych narzędzi planistycznych niektórzy inwestorzyi deweloperzy przejęli inicjatywę: podjęli próbę odwróceniatrendu polegającego na „rozlewaniu się” działalnościkomercyjnej i handlowej (wskutek czego Warszawa stała sięmiastem o małej gęstości zaludnienia) i zaczęli inwestowaćw zróżnicowanie funkcji zabudowy w śródmieściu, abyuzyskać długofalowe korzyści.

Warszawa znajduje się w nowym, obiecującym cyklureurbanizacji — koniecznym warunkiem jegooptymalizacji jest jednak intensyfikacja zabudowy(i zwiększenie gęstości zaludnienia). W mieście pojawiasię mnóstwo budynków komercyjnych obsługującychdynamicznie rozwijające się sektory usług profesjonalnych,finansów i IT, które wymagają obiektów wysokiej jakości.Dzięki wyburzeniu prestiżowych, ale oferujących ograniczonąfunkcjonalność budynków powstały szanse budowy nowychwysokościowców komercyjnych i mieszkalnych. Zaspokajająone potrzeby lokalowe wielkich korporacji, co pozwala firmomna konsolidowanie swoich siedzib i poprawę efektywności.

Dzięki intensyfikacji zabudowy głównym centrum biznesowymstolicy staje się Wola. Dzielnica ta jest przykładem ostatnichsukcesów Warszawy w dziedzinie intensyfikacji zabudowyo zróżnicowanej funkcji. Wiele innych rejonów — m.in.Miasteczko Wilanów, Saska Kępa i Żoliborz — oferujeobecnie wiele różnych funkcji i cechuje się dość intensywnymwykorzystaniem transportu publicznego. Dzięki otwarciupierwszego odcinka drugiej linii metra (2015 r.) budynkiw śródmieściu Warszawy będą mogły „wchłonąć” rosnącąliczbę mieszkańców. Wzdłuż pierwszej linii metra nadalistnieje też wiele niewykorzystanych możliwościzwiększenia intensywności zabudowy.

MIASTOLiczba

2

FUNKCJONALNY OBSZAR MIEJSKI

2

techniczne

Rysunek 1. Liczba mieszkańców, gospodarka i gęstość zamieszkania w granicach Warszawyi funkcjonalnym obszarze miejskim


Potencjał w zakresie zaspokojenia potrzebmieszkaniowych i gospodarczych jest jednakograniczany przez brak fundamentalnych elementówniezbędnych do osiągnięcia „dobrej” intensywnościzabudowy (zob. Rys. 3). Miasto jest tylko częściowo objętemiejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego,więc większość strategicznych obszarów rozwija sięw sposób bezplanowy. Bez mechanizmów koordynacji rozwojulub ogólnokrajowej polityki rozwojowej Warszawa będziecierpieć na brak atrakcyjnego przekazu lub marki, którewładze mogłyby promować wśród mieszkańców i opiniipublicznej. Stwarza to ryzyko utrwalenia sytuacji, w którejmałe zaufanie wpływa na niski poziom inwestycji (i odwrotnie),oraz zmarnowania szansy na czerpanie korzyści związanychz odgrywaniem roli „pomostu” między zachodnią a wschodniąEuropą.

Rysunek 2. Obecny profil intensywności zabudowy w Warszawie

WARSZAWA

+ + =

Wprowadzone Pojawiające się Jeszcze niewidoczne

Rysunek 3. Czynniki umożliwiające Warszawie osiągnięcie postępów na drodze ku intensyfikacji zabudowy

Podstawy

Przywództwo i wizja

Plan

Kreowanie marki

Realizacja

Taktyka

Skala

Narzędzia finansowe,prawne i dot.

zagospodarowaniaprzestrzennego

Utrzymanie dynamiki

Podejście obejmującewiele cykli

Zapotrzebowanie

Pozytywne postrzeganie

Postępy w zakresieintensyfikacji zabudowy


Perspektywy intensyfikacji zabudowy

Warszawa wciąż jest znacznie mniejsza, mniejintensywnie zabudowana i rzadziej zamieszkana, niżmogłaby — lub powinna — być. Jako dynamicznastolica ma potencjał zwiększenia liczby mieszkańców dotrzech milionów osób w granicach miasta przy jednoczesnejpoprawie jakości życia. Aby można było szybciej i na większąskalę intensyfikować zabudowę w śródmieściu, niezbędne sąjednak kompleksowy plan zagospodarowania przestrzennegodla całego miasta i lepsze projektowanie urbanistyczne.Potrzebne są także następne mosty i tania komunikacjamiejska (tramwaje i autobusy). Kolejnym wymaganymaspektem jest lepszy system integrowania narzędzi rozwojuurbanistycznego w większej skali.

WARSZAWA

2015

Rysunek 4. Droga Warszawy do lepszej intensyfikacji zabudowy Młodsze pokolenie warszawiaków ponownie odkrywa życiemiejskie w okolicach nadbrzeżnych, takich jak Powiślei Praga. Wskutek nieplanowanej, ale dobrze przyjętejintensyfikacji zabudowy stymulowanej przez instytucjeakademickie i kulturalne tereny te przecierają szlak, jeślichodzi o odmłodzenie ulicznych kawiarni, gastronomiii sklepów odzieżowych. Zalety tych okolic stają się częściąszerszej narracji na temat intensyfikacji zabudowy w ludzkiejskali, którą Warszawa jest w stanie zaoferować swoimmieszkańcom.

Możliwości lepszego kierowania intensyfikacją zabudowyzwiększają się dzięki reformom mającym rozwiązać problemfragmentarycznego planowania. Władze miejskie zdają sobiesprawę, że zintegrowana forma miejska poprawi jakość życiai konkurencyjność poszczególnych sektorów. Mają teżświadomość wzrostu zainteresowania obywateli życiemmiejskim i jakością życia oraz żywych dyskusji na ten temat,zwłaszcza wśród młodych ludzi. Współpraca międzynajwiększymi właścicielami gruntów w Warszawiei deweloperami komercyjnymi zaczyna pozytywnie wpływaćna tempo transformacji.

Możliwość przekształcenia Warszawy w intensywniejzabudowane, żywe i atrakcyjne miasto będzie zależeć odinnowacyjnych rozwiązań, pozwalających odwrócićcharakterystyczny dla poprzedniego cyklu trend polegającyna monofunkcjonalnej ekspansji przedmieść. Czynnikiemzwiększającym ryzyko spotęgowania efektów „rozlewania się”miasta (tzw. eksurbanizacji) jest także brak koordynacjirozwoju poza granicami stolicy. Warszawa musi lepiejwykorzystać system kolei podmiejskich do obsługiaglomeracji, co wymaga usprawnienia współpracy orazintegracji działań zarządców kolei i instytucji miejskich.


Rysunek 5. Chronologia przemian gospodarczych Polski i urbanistycznych w Warszawie

Ważne wydarzenia gospodarcze

Powolne przejście dogospodarki przemysłowej

Ponowne ustanowienie jednejgminy miejskiej z 18 dzielni-cami – jednostkami pomoc-niczymi (przyp. red.)

Akcesja Polski do UniiEuropejskiej

Warszawska giełda uznanaza „zaawansowany rynekwschodzący”

Planowany wzrost PKBo 50 procent w porównaniudo 2008 r.

Epoka socjalizmu, planpowszechnej industrializacji

Upadek żelaznej kurtyny.Podział miasta na dzielnice-gminy (7, od 1993 r. 8)

Dystans w stosunku do miastEuropy Zachodniej zaczynasię powiększać

Przejście do gospodarkirynkowej. Ustanowieniewielkiej Gminy Warszawa -Centrum (z 7 dzielnicami)oraz 10 gmin-dzielnicobrzeżnych (przyp. red.)

Ważne wydarzenia związanez intensyfikacją zabudowy

Narodziny miasta zwartego

Plan Tołwińskiego zakładający utworzenie„higienicznego miasta” z zielonymi korytarzami

Plan zagospodarowania przestrzennego miasta,realizacja zasadniczo zakończona niepowodzeniem

Odbudowa zabytkowego Starego Miasta

W wyniku działań wojennych 75% miasta ległow gruzach, a liczba jego mieszkańców spadłao połowę. Komunalizacja budynków i gruntów prywatnychw przedwojennych granicach administracyjnych

Osiedla mieszkaniowe z wielkiej płyty

Nieukończone projekty odbudowy

Planowana integracja wschodniego i zachodniegobrzegu Wisły

Pierwsze wybory samorządowe. Początki zwrotówskomunalizowanego mienia dawnym właścicielomnieruchomości

Lata 50. XIX w.

1945

Lata 60. XX w.

1989 / 1990

1991 / 1994

2002

2004

2008

2019

Lata 70. XIX w.

1916

1945

1953

Lata 60. XX w.

Lata 80. XX w.

1990

1992

1995

2000

2003

2005 / 2006

2015

2022

Otwarcie pierwszego odcinka pierwszej linii metra

Rozwój biur poza centrum

Uchylenie planu ogólnego i innych planów uchwalonychprzed 1995 r. (przyp. red.). Nowe procedury ułatwiającedziałalność deweloperską

Strategia rozwoju Warszawy do 2020 r. (przyp. red.).Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowaniaprzestrzennego miasta

Otwarcie pierwszego odcinka drugiej linii metra


Historia zmian urbanistycznych w Warszawie

2.1. Ciasnota i zatłoczenieRozwój Warszawy w pierwszym etapie byłograniczony ze względu na status miasta-twierdzyna zachodniej granicy imperium rosyjskiego. Wprzeciwieństwie do dynamicznie powiększających sięośrodków europejskich, XIX-wieczna Warszawa byłaotoczona pierścieniem fortów ograniczającym możliwościekspansji terytorialnej1. Po 1850 r. ukształtowało siętypowe dla tradycji europejskiej miasto zwarte o układziecharakterystycznym dla tego okresu. Gęstość zaludnieniaw tym czasie bardzo się jednak zwiększyła, co skutkowałopogorszeniem warunków życia (obniżeniem poziomuhigieny, zatłoczeniem) i niezadowoleniem mieszkańców.

Od pierwszej wojny światowej uchwalano pierwszekompleksowe plany zagospodarowania przestrzennegomające na celu zwiększenie poziomu higieny w stolicy.Powiększono tereny zieleni, a miasto rozwijało się wzdłużpromienistej sieci kolejowej2. W 1938 r., tuż przed wybuchemdrugiej wojny światowej, Warszawa była zatłoczonym, alezwartym miastem tętniącym życiem. Obecnie, ponad 80 latpóźniej, nadal nie odzyskała tej żywotności.

2.2. Rozwój po 1945 r.

W ciągu ostatnich 70 lat stosunek Warszawy dointensywności zabudowy był kształtowany głównie przezkonsekwencje drugiej wojny światowej. Skutkowała onaogromnymi zniszczeniami na lewym brzegu Wisły

i zniknięciem wielu grup mieszkańców. Zabytkowecentrum zostało zrównane z ziemią, a trzy czwartezabudowy legło w gruzach.

Nowy reżim komunistyczny podjął próbę przekształceniamiasta poprzez przejęcie przez państwo własnościnieruchomości, eliminację graczy rynkowych z branżynieruchomości i pełną kontrolę polityczną nadzagospodarowaniem terenów3. Części Starego Miastaprzywrócono dawny kształt, ale większość centrumzabudowano w stylu socrealistycznym. Znaczącerozszerzenie się granic miasta w latach 50. XX w.zachęciło do zagospodarowywania bardziej oddalonychterenów — w efekcie znaczna część miasta jest obecniepusta i niezurbanizowana.

Fot. Jorge Láscar. Licencja: CC-BY-SA-2.0.

Rysunek 6. Pałac Kultury i Nauki w Warszawie, ukończony w 1955 r. (z lewej); supermarket SuperSam wybudowany w 1962 r.,rozebrany w 2006 r. (z prawej)4

W latach 30. XX w. Warszawa należała do najgęściejzamieszkanych miast w Europie. Sytuacja byładramatyczna: prawie 60 procent mieszkańców żyłow niezwykle przeludnionych kamienicach.— Jarosław Trybuś, wicedyrektor MuzeumWarszawy

„

„


Wiele rejonów śródmiejskich poza ścisłym centrum aż poperyferie zabudowano dość intensywnie, stawiając dużebloki mieszkalne z wielkiej płyty. Choć w modelu tymuwzględniono do pewnego stopnia równoczesneplanowanie obiektów handlowych, usługowych oraz szkół,odrzucono historyczną formę miejską Warszawy: zamiastwykorzystywać ulice i place jako punkty, w którychkoncentruje się życie miejskie, w środku rozległychzielonych przestrzeni wzdłuż głównych arterii wznoszonobloki mieszkalne. Wielu z tych planów nigdy niezrealizowano do końca, ale na terenach, gdzie udało się jesfinalizować, uzyskany w efekcie model niskiejintensywności zabudowy „wysysał” życie z ulic i placów.Charakterystycznym przykładem tego podejścia jestusytuowany w centrum Warszawy Pałac Kultury i Nauki,potężny wieżowiec stojący na środku pustego placu.

Mimo planowania miejskiego w stylu socjalistycznym,ze znaczną ilością terenów zieleni, większośćstruktury Starego Miasta zachowała stosunkowo dużągęstość zaludnienia. Inaczej niż w ośrodkachzachodnioeuropejskich i amerykańskich, w powojennej historiiWarszawy nie wystąpił okres dynamicznego rozwojuprzedmieść. Wielu prób budowy samowystarczalnych dzielnicmieszkalnych nie udało się sfinalizować, w wyniku czegopowstały pełniące jedną funkcję miejskie sypialnie.

Zwiększanie gęstości zaludnienia, intensyfikacja zabudowyi ekspansja były realizowane według wzorcamonofunkcjonalnego. W dzielnicach mieszkalnychbrakowało dostępu do wielu udogodnień, a miejsca pracykoncentrowały się albo w nowych kompleksachprzemysłowych, albo w homogenicznych dzielnicachadministracyjnych. Eksperymenty z zabudowąwielofunkcyjną należały do rzadkości.

2.3. Demokratyzacja i utracone możliwościPierwszy cykl po roku 1990 charakteryzował sięchaotycznym „rozlewaniem się” miasta i powstawaniemprzedmieść o niewielkiej gęstości zaludnienia.Specjalistyczne biuro planowania przestrzennego straciłona znaczeniu i w konsekwencji zostało zastąpione przezprywatne firmy, którym brakowało doświadczeniaw dziedzinie planowania. Mieszkańcy, poszukując lepszychwarunków życia, zaczęli masowo wyprowadzać się naprzedmieścia. W wielu dzielnicach, takich jak Białołęka,brakowało dostępu do połączeń komunikacyjnych czy sieciusług komunalnych i publicznych. Wiele osób tolerowało tęsytuację, ponieważ najważniejsze dla nich było posiadaniemieszkania5. W wyniku zachęt podatkowych naprzedmieściach pojawiły się liczne hipermarkety.Te dzielnice, do których można dotrzeć niemal wyłączniesamochodem, pozostają popularnymi miejscamiwypoczynku i rozrywek6,7

W śródmieściu Warszawy obszary zajmowane przezzakłady przemysłowe ponownie przekształcono w terenymieszkalne i biurowe, ponieważ deweloperom nieoferowano początkowo zachęt stymulujących realizacjęprojektów wielofunkcyjnych. Miejsca pracy w Śródmieściu,na Mokotowie, wzdłuż Alei Jerozolimskich i w okolicachOkęcia pozostały zupełnie odseparowane od innych funkcjimiejskich. W chwili wstąpienia Polski do Unii EuropejskiejWarszawa wciąż była miastem w zasadziemonocentrycznym.

W 1989 r. w całej Warszawie były tylko dwa budynki,w których oferowano powierzchnię biurową na wynajem.Obecnie jej podaż wynosi około 5 mln m2.

(Źródło: Colliers)

Od 2000 r. centrum Warszawy przestało dominować narynku powierzchni biurowej. Obecnie około 70 procentzasobów znajduje się w innych dzielnicach. Nawetw rekordowych pod względem podaży przestrzenibiurowej latach 2013 i 2014 większość nowychbudynków biurowych znajdowała się poza śródmieściem,często w parkach biznesowych.


Promowanie pożądanej intensywności zabudowy przedmieśćDom Development należy do najważniejszych warszawskich deweloperów. Firma wyciągnęła ważne wnioski z pierwszego cyklu inwestycji i obecnieplanuje wprowadzenie elementów dobrej intensyfikacji zabudowy we wschodnich dzielnicach miasta.

Jednym z pierwszych projektów Dom Development w stolicy było osiedle Derby na Białołęce. Początkowo nie rozważano strategicznychkonsekwencji wznoszenia wielorodzinnej, mało intensywnej zabudowy na obrzeżach miasta, o rzadkiej sieci drogowej i ograniczonym dostępie dokolei czy obiektów rekreacyjnych. W efekcie braku koordynacji działań z władzami miasta nie zrealizowano tam podstawowych usług komunalnych;spowodowało to także nadmierne obciążenie obiektów użyteczności publicznej.

W drugim cyklu wyciągnięto trzy ważne wnioski. Położone w dzielnicy Praga Południe osiedle Saska stało się jedną z najbardziej pożądanychlokalizacji8. Projekt realizowany na powierzchni 200 tys. m2 obejmuje prawie 1600 mieszkań, a jego atrakcyjność wynika z połączenia wysokiej klasyarchitektury, terenów zieleni i sprawnej komunikacji. Sukces projektu zachęcił firmę Dom Development do powiększenia osiedla o przyległe terenynad Jeziorkiem Gocławskim, gdzie powstało kolejnych 600 mieszkań9. Inna inwestycja realizowana na dotychczas niezagospodarowanych terenach,w dzielnicy Bródno, wypełnia luki zabudowy w pobliżu istniejącego centrum handlowego. Powstaną tu bloki o zróżnicowanej wysokości (od czterechdo dwunastu pięter), w których znajdzie się łącznie 750 mieszkań.

Mimo że na wielu terenach wciąż istnieją problemy wynikające z braku miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego umożliwiającychkoordynację usług komunalnych i infrastruktury społecznej, w nowym podejściu do projektowania docenia się znaczenie połączeń autobusowychi metra. W niektórych przypadkach deweloperzy sami finansują udogodnienia komunikacyjne. Zdają oni sobie także sprawę, że tradycyjne ogrodzoneosiedla są mniej pożądane niż dobrze rozplanowane, zintegrowane przestrzenie o zróżnicowanym przeznaczeniu, czego efekty można obserwowaćw okolicach dworca Warszawa Wileńska na Pradze czy na południowym Żoliborzu.

Rysunek 7. Odizolowana „rozlewająca się” zabudowa na Białołęce (z lewej) oraz dobrze skomunikowane i atrakcyjniezaprojektowane osiedle 360 na Gocławiu (z prawej) 10.

© Agencja Gazeta © Wiesław Zalewski, dostępne na licencji CC-BY-SA 3.0


Rysunek 8. Obszary planowanej lub realizowanej dywersyfikacji i intensyfikacjizabudowy w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowaniaprzestrzennego m. st. Warszawy (2006)13

W przyjętej w 2006 r. Polityce przestrzennej Warszawy11

podjęto próbę skierowania przyszłego rozwoju stolicyz powrotem do intensywniej zabudowanych rejonówśródmiejskich. Celem intensyfikacji zabudowy — w miarępowstawania nowych mostów i obwodnic — stała sięPraga, położona na wcześniej oddzielonej i pozbawionejpołączeń stronie Wisły. Mimo że uchwalanie miejscowychplanów zagospodarowania przestrzennego miałow najlepszym razie charakter wyrywkowy (zob. Rozdział 4),można zaobserwować oznaki różnicowania się dzielnickomercyjnych. Opracowano także ambitne planyzwiększania gęstości zaludnienia i intensywnościzabudowy wokół dworców kolejowych Warszawa Gdańskai Warszawa Zachodnia. Obecnie trwają ożywione dyskusjedotyczące inicjatyw na rzecz maksymalizacji potencjałuintensyfikacji zabudowy przy wykorzystaniu całej siecikolejowej12.

2.4. Obecna sytuacjaWedług oficjalnych danych Warszawa liczy 1,7 mlnmieszkańców, ale wiele szacunków wskazuje, że bardziejprawdziwa jest wartość 2,0–2,3 mln14. Stolica skupia zatemcoraz większą część populacji kraju, której wielkość (w szczycie39 mln) trwale spada, dążąc do wartości 33–34 mln. Odsetekten jest jednak nadal znacznie niższy niż w stolicach większościkrajów europejskich (zob. Rys. 9). Stosunkowo ograniczonawielkość Warszawy to efekt podejmowanych przez kolejnerządy centralne celowych działań na rzecz wyrównania temparozwoju poszczególnych regionów kraju. Ponieważ jednakWarszawa, podobnie jak cała Polska, rozwija się i zmienia, maspory potencjał, aby przekształcić się w nowocześniejszyi bardziej konkurencyjny element systemu miast.

Znaczna część stolicy nie jest objętaobowiązującymi miejscowymi planamizagospodarowania przestrzennego. Według stanu nalipiec 2015 r. tylko 36 procent obszaru miasta objętomiejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego,a blisko połowa z nich miała charakter ogólny i wymagałaaktualizacji i uszczegółowienia. Dla kolejnych 30 procentsporządzano projekty planów miejscowych, jednak bezterminów i mechanizmów ich wdrożenia15. W intensywniezabudowanym centrum wciąż znajdują się puste enklawy,których nie odbudowano w okresie socjalizmu, stanowiącewłasność dawnych państwowych monopoli. Na wieludziałkach powstały tymczasowe struktury, takie jaktargowiska, billboardy reklamowe, punkty fast-food i bary.Część stała się zaimprowizowanymi przestrzeniamipublicznymi, oczekującymi na wyniki sporów prawnych,które otworzyłyby możliwości ewentualnej zabudowy16

Rysunek 9. Udział Warszawy w populacji kraju w porównaniu ze stolicamiinnych państw

Liczba mieszkańców (mln) Udział w populacji kraju (%)

Wiedeń 1,8 21

Budapeszt 1,8 18

Madryt 3,2 7

Kijów 2,9 7

Rzym 2,9 5

Warszawa 1,7 4


Rysunek 10. Tereny objęte miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego (maj 2013 r.)

Obowiązujący plan zagospodarowania przestrzennego —wersja elektronicznaObowiązujący plan zagospodarowania przestrzennego —wersja analogowaPlan zagospodarowania przestrzennego w przygotowaniuPlan zagospodarowania przestrzennego poddawanymody�kacjom


Nowym zjawiskiem jest wyburzanie nieruchomościkomercyjnych wzniesionych w latach 1970–1995.Przykładem może być wzniesiony w 1991 r. hotel MercureFryderyk Chopin, na którego miejscu budowany jest 155-metrowy wieżowiec zajmowany m.in. przez firmę Deloitte19.Kolejnym jest pochodzące z lat 80. XX w. centrumhandlowe City Center, które musiało ustąpić inwestycjio nazwie Złota 44, zaliczanej do najwyższych budynkówmieszkalnych w Europie. Z kolei znaczna częśćprzedwojennej architektury Warszawy (np. Saska Kępa,Stara Praga) stanowi dla mieszkańców powód do dumyi jest chroniona przed wyburzeniem.

Obecnie Warszawa przeżywa rozkwit komercyjnychinicjatyw deweloperskich. Przewiduje się, że w latach2015–2018 w mieście udostępnione zostaną trzy milionymetrów kwadratowych powierzchni. W efekcie zasobynowoczesnych lokali komercyjnych — już obecnie prawieośmiokrotnie większe niż w mieście zajmującym drugąpozycję w Polsce — powiększą się o prawie 70 procent20.Realizowane są także ważne projekty mieszkaniowe, m.in.44-piętrowy wieżowiec Cosmopolitan Twarda 2/4 w centrummiasta. Inwestycje komercyjne spowodują pojawianie sięnowych miejsc pracy i spadek cen wynajmu. Powszechnesą jednak obawy, że nowe lokale zostaną zajęte przez firmyz sektora biznesowego i komercyjnego, wśród których istniejepopyt na wysokiej jakości przestrzenie biurowe.

Uważa się, że czołowym ośrodkiem biznesowym stolicystanie się centrum biznesowe na Woli. Ta dawna dzielnicaprzemysłowa nie była przyjazna dla deweloperów ze względuna intensywną zabudowę, wysokie ceny i ograniczoną ilośćterenów do nowej zabudowy. Większą popularnością cieszyłsię Mokotów. Obecnie niewykorzystane przestrzenie,konkurencyjne ceny i możliwość realizowania inwestycjibiurowych i mieszkaniowych na Woli otwiera istotnemożliwości w zakresie różnicowania funkcjonalnościzabudowy21. Na rozległych terenach dworca kolejowegoi autobusowego Warszawa Zachodnia, przekształcanychprzez Polskie Koleje Państwowe, jest obecnie wznoszonykompleks biznesowy klasy A o powierzchni 67 tys. m2.

Zmiany zagospodarowania przestrzennego Warszawynapotykają na wiele problemów. Dostęp do obszarówkomercyjnych wymaga długich dojazdów ze względu nadużą odległość od terenów mieszkalnych. Znaczna częśćinicjatyw deweloperskich w ostatnich latach nie jestskoordynowana z budową nowych dróg ani trasamikomunikacji publicznej22. Finansowanie usługkomunalnych jest ograniczone, ponieważ dotacje rządowenie uwzględniają wyższych kosztów świadczenia usług naprzedmieściach23. W miarę wzrostu zainteresowaniamieszkańców charakterem okolicy i jakością życiakoniecznością dla interesariuszy publicznych i prywatnychstaje się zmiana charakteru ich przedmieść.

Trudności związane ze zwrotem gruntów w WarszawieMożliwości Warszawy w zakresie intensyfikacji zabudowy w śródmieściu są ograniczane przez nieobecny nigdzie indziej problem zwrotu majątków,którego źródła sięgają komunalizacji gruntów w 1945 r. oraz przejęcia nieruchomości żydowskich i należących do osób, które opuściły kraj po drugiejwojnie światowej. Po przywróceniu gospodarki rynkowej do sądów wpłynęło wiele pozwów dotyczących praw spadkowych do strategicznych gruntóww mieście. W przeciwieństwie do Berlina, który uregulował te kwestie w ciągu dziesięciolecia po zjednoczeniu, Warszawa wciąż boryka się z tymproblemem. Brak ustawy reprywatyzacyjnej oznacza, że deweloperzy nie mają pewności, ile środków należy przeznaczyć na negocjacje z osobamiwnoszącymi roszczenia.

Reprywatyzacja ma istotny wpływ na tempo realizacji inwestycji, co dotyczy Polski w większym stopniu niż innych krajów Europy Wschodniej,a Warszawy — bardziej niż innych polskich miast. Tereny wokół Pałacu Kultury i Nauki znajdują się obecnie prawie w takim samym stanie, w jakimbył w chwili upadku komunizmu, a budowa planowanej siedziby Muzeum Sztuki Nowoczesnej była blokowana przez roszczenia reprywatyzacyjne.Odzwierciedleniem problemów ze scalaniem gruntów są fragmentaryczna odbudowa śródmieścia i nieudane wysiłki na rzecz zabudowy rejonu placu Defilad17. Niekiedy reprywatyzacja dotyczy bardzo małych działek; zdarza się też, że prywatnym właścicielom przekazuje się grunty szkółi przedszkoli. Warszawa potrzebuje ustawy reprywatyzacyjnej unieważniającej tzw. dekret Bieruta i aktualizującej przepisy ograniczające prawawłasności władz miejscowych i centralnych18


Planowana wizja spójnej i elastycznej intensyfikacji zabudowyZnakomitym przykładem rozwoju dobrze zaplanowanego przedmieścia, mimo złożonej i przeciągającej się realizacji,jest Miasteczko Wilanów, oddalone od centrum na południe o 10 km. Zostało ono uwzględnione w planiezagospodarowania przestrzennego miasta już w 1992 r. jako przyszła gwarna dzielnica-ogród o zróżnicowanymwykorzystaniu terenu, z dużym (1,7 km2) zespołem mieszkaniowym w centrum. Początkowo projekt powszechniekrytykowano za brak lokalnych sklepów i nieodpowiednią dla tego rejonu miasta skalę zabudowy, ale obecnie jest tumnóstwo miejsc, w których można zrobić zakupy.

Przedsięwzięcie zrealizowano z udziałem kapitału prywatnego; teraz w Miasteczku Wilanów dominuje zwartazabudowa odmienna od modelu ogrodzonej enklawy popularnego w innych rejonach miasta. Projekt osiedla,cechującego się stosunkowo dużą gęstością zamieszkania (około 200 osób na hektar, podczas gdy średnia dladzielnicy wynosi 70), zachęca do poruszania się pieszo i poznawania najbliższego otoczenia.

Główny problem Miasteczka Wilanów wiąże się z harmonizacją budowy infrastruktury komunikacyjno-transportoweji społecznej, która pozwoliłaby obsłużyć zwiększoną gęstość zaludnienia. Stojące przy ruchliwej ulicy budynkiWilanów Park były początkowo przeznaczone na biura, ale obecnie urządzono w nich kolejne mieszkania, ponieważpo pierwsze pracodawcy mieli wątpliwości co do ich dostępności, a po drugie miejscowy plan zagospodarowaniaprzestrzennego (sporządzony przed rokiem 2003) nie zawierał dostatecznie szczegółowych ustaleń24. W MiasteczkuWilanów wciąż brakuje także szkół oraz miejsc opieki nad dziećmi. Ostatnio miasto podjęło działania na rzecz zakupugruntów pod budowę tych udogodnień — w okolicy powstały również szpital, klinika, supermarkety i restauracje.

Skala projektu Miasteczka Wilanów stała się inspiracją dla podobnych dużych inwestycji realizowanych podnadzorem grupy doświadczonych deweloperów. Należy do nich osiedle Chrzanów w dzielnicy Bemowo nazachodnich obrzeżach stolicy, gdzie w przyszłości zostanie doprowadzona druga linia metra. Inwestycja wMiasteczku Wilanów pokazała więc, że można budować w Warszawie w ludzkiej skali.

Rysunek 11. Przestrzeń półpubliczna w osiedlu Ostoja Wilanów

Źródło: Weronika Detlaff (2015), licencja Creative Commons


Bieżące trendy i przyszłe przyczyny intensyfikacji zabudowy w Warszawie

Rysunek 12. Przyczyny, czynniki stymulujące oraz bariery dla intensyfikacji zabudowy w Warszawie

Zmiany populacyjne Przemiany ekonomiczne

Kapitał globalny

Finansowanie i gruntdeweloperów

Infrastrukturai komunikacja

Technologia

PRZYCZYNY

CZYNNIKISTYMULUJĄCE

BARIERYBrak kompleksowego

planu zagospodarowaniamiasta, planówurbanistycznych,

koordynacji przywództwa

Napływ ludności z Polskii Europy Wschodniej

Popyt ze strony funduszyinstytucjonalnych, podmiotów

o prywatnym kapitalei inwestorów prywatnych

Fundusze unijne 2014–202Możliwości wykorzystania

terenów należących do kolei

Wyższe standardyprojektowania i technologii

budowlanych

Druga linia metra,przedłużenie do lotniska

Popyt ze strony firm z sektorówusług profesjonalnych, IT

i finansów

Roszczeniareprywatyzacyjne

Zależność odsamochodów,

przywiązanie doterenów zieleni

Finansowanie i odpływpodatków doMazowsza

INTENSYFIKACJA ZABUDOWYW WARSZAWIE


Przyczyny• Nowa gospodarka oparta na wiedzy i popyt na wysokiej

jakości lokale. Od połowy lat 90. XX w., a zwłaszcza odmomentu przystąpienia do Unii Europejskiej w 2004 r.,Warszawa osiąga lepsze wyniki niż większość europejskichmiast25. Rozwój usług profesjonalnych oraz sektorówfinansów i IT stymuluje bezprecedensowy popyt na wynajemlokali. Większość nowych najemców — do najważniejszychnależą Citibank i Samsung — zdecydowanie preferujeprzestrzeń biurową nowej generacji, o wysokiej jakościi dobrych parametrach ekologicznych. Ważnym najemcąnowego biurowca Warsaw Spire jest Samsung. W tymbudynku mieści się także siedziba europejskiej agencjiFrontex, zajmującej się ochroną granic zewnętrznychWspólnoty. Z kolei Prime Corporate Center stanie sięsiedzibą polskiego banku komercyjnego Raiffeisen Polbank,będącego przykładem firmy konsolidującej swoje lokalizacjew Warszawie, aby poprawić efektywność.

• Napływ ludności z pozostałych rejonów Polski iinnych krajów Europy Wschodniej — głównie Ukrainy— stymuluje budowę mieszkań na obrzeżach miasta26.W Warszawie systematycznie rośnie społecznośćimigrantów, których przyciągają możliwości rozwojupodobne do tych, jakich spodziewają się w EuropieZachodniej. Warto także wspomnieć o masowymzjawisku polegającym na tym, że wiele osób wynajmujelokum w stolicy ze względu na studia lub pracę, alewobec braku obowiązku meldunkowego pozostajezarejestrowana do celów podatkowych w innychmiastach. Coraz więcej ludzi codziennie dojeżdża dopracy z takich miast jak Łódź, oddalona od Warszawyo 130 km. Wiąże się to z coraz większymzapotrzebowaniem na usługi i infrastrukturę, którychrozwój nie jest w pełni nadzorowany ani odpowiedniofinansowany.

• Wysokie standardy projektowania i technologiiprzyjaznych dla środowiska stosowane w nowychbudynkach to ważny czynnik wspierający intensyfikacjęzabudowy w stolicy. Przykładem inwestycji celowonawiązującej do przedwojennego modernizmu przyzapewnieniu standardów klasy A jest biurowiecAtrium 2. W wielu projektach uwzględnia się funkcjerozrywkowe, ponieważ potencjalne korzyści związanez wysoką jakością budynków są znacznie większe niżw najbliższej okolicy.

Czy tego chcemy, czy nie, Warszawa pewnegodnia stanie się ośrodkiem liczącym 4 mlnmieszkańców. Struktura miasta nie dotrzymujekroku trendom społecznym i gospodarczym.

— Karolina Kaim, Tacit Investment

„

„


Przyczyny, czynniki stymulujące oraz bariery dlaintensyfikacji zabudowy w Warszawie

Czynniki stymulująceKapitał globalny. Warszawa od dawna jest magnesemdla europejskich funduszy instytucjonalnych — obecnienowi inwestorzy z różnych krajów skutecznie przekształcajątereny w śródmieściu, które długo pozostawały puste zewzględu na problemy związane z reprywatyzacjąi planowaniem. Inwestorów prywatnych i podmiotyo prywatnym kapitale ze Stanów Zjednoczonych,wschodniej Azji i innych rejonów przyciąga rozwijającasię w stolicy gospodarka konsumenta i korzyścikonkurencyjne. Istniejące obiekty (również poza centrum)są więc modernizowane i remontowane w poszukiwaniuinwestycji o wartości dodanej. Wśród dużych projektówzrealizowanych dzięki globalnemu kapitałowi wartowymienić przedsięwzięcia takie jak Rondo 1 (w częścizajmowane przez E&Y), New City, Mokotów Nova i Senator.

Nowe inwestycje w infrastrukturę umożliwiają efektywnąekspansję centrum i „otwierają” lokalizacje uważane wcześniejza niedostępne. Szczególne znaczenie ma budowa drugiejlinii metra, pozwalająca na rozpoczęcie następnego etapubudowy biurowców wokół kilku nowych stacji. Do innychprojektów odgrywających rolę katalizatora należą południowaobwodnica miasta i dwie nowe linie tramwajowe, dzięki którymodległe tereny na północnym wschodzie stolicy znajdą sięw obrębie sieci komunikacji miejskiej. Dużym wyzwaniem jestzharmonizowanie tych projektów z działalnością deweloperską.

Rysunek 13. Pierwsza i druga linia warszawskiego metra z uwzględnieniem ich potencjalnego przyszłego wydłużenia


Rozbudowa lotniska powoduje stopniowe ożywienieokolicy, która może przekształcić się w dużą „strefęokołolotniskową” o ogromnym potencjale biznesowym.Aktywność w pobliżu lotniska, zlokalizowanego bliżejcentrum niż większość europejskich portów lotniczych,przyczynia się do realizowania nowych projektówbudowlanych w popularnych dzielnicach, takich jakMokotów, gdzie ilość dostępnej powierzchni mieszkanioweji biurowej stale się zwiększa. Należą do nich takieinwestycje, jak Postępu 14, Nestle House, ParkDevelopment II czy Karolkowa Business Park.

Duzi właściciele gruntów w roli liderów. Współpracamiędzy największymi właścicielami gruntów w Warszawiei deweloperami komercyjnymi zaczyna pozytywnie wpływaćna tempo transformacji w mieście. Do największychwłaścicieli gruntów w stolicy należą Polskie KolejePaństwowe, które podejmują obecnie działania na rzeczprzekształcania niewykorzystywanych w pełni obiektówdworcowych w ośrodki handlowo-biurowe. Ze względu narozległość lokalizacji jest to duże wyzwanie dla miejskichplanistów. Już osiągnięte postępy świadczą jednak o tym,że warszawscy deweloperzy posiadający większe działki sąw stanie zapewnić wielofunkcyjność zabudowy.

Życie miejskie i kreowanie atmosfery miejsca.Przez wiele lat mieszkańcy Warszawy nie czuli silnychemocjonalnych związków z materią miejską, ale obecniepowoli odkrywają główne ulice stolicy. Jest to konsekwencjąodrodzenia się gastronomii, branży kosmetycznej i handluodzieżą. Nowy Świat, plac Trzech Krzyży i modne Powiśle stałysię nowym wzorcem miejsc przyjaznych dla pieszych, pełnymgwarnych sklepów, restauracji i kawiarni.

Nie brak jednak przeszkód utrudniających rozprzestrzenianiesię tego modelu. Witryny sklepów stanowiących własnośćpubliczną nie są odpowiednio urządzane, co zmniejszawizualną atrakcyjność ulicy w porównaniu z zadbanymipodmiejskimi galeriami handlowymi, które w efekcie cieszą siędużą popularnością wśród wielu grup dochodowych. W stolicyznajduje się też zbyt wiele samochodów, przez co nie jest onaprzyjazna dla pieszych. Korki i zanieczyszczenie powietrzasą zjawiskami tolerowanymi, podobnie jak parkowaniew miejscach niedozwolonych i na chodnikach. Nie ulegawątpliwości, że śródmieście przyciąga coraz więcej ludzi, alejego prawdziwy potencjał (i zapotrzebowanie na niego) sąprawdopodobnie ograniczane przez niedogodności związanez koniecznością poruszania się pieszo.

Wpływ funduszy europejskich Warszawa jest ważnym beneficjentem nowego cyklu finansowania rozwoju przezKomisję Europejską w okresie 2014–2020. Polska otrzymuje najwięcej środków(ponad 90 mld EUR), które są przekazywane między innymi na inwestycjew zrównoważony transport, w tym nowe tramwaje przystosowane do potrzeb osóbstarszych i niepełnosprawnych, a także zmodernizowane autobusy i pociągi27.Możliwe także, że wydłużenie drugiej linii metra o 3 km na zachód i wschód będziezależeć od sukcesu w ubieganiu się o fundusze unijne28. Projekty te zwiększą popytna komunikację publiczną i jej wykorzystanie, co jest ważnym katalizatorem dla„otwierania” nowych lokalizacji i optymalizacji wykorzystania terenów w mieście.

Spójna intensyfikacja zabudowy na dużą skalęPolskie Koleje Państwowe prowadzą aktywne działania na rzecz wykorzystaniaterenów wokół dużych warszawskich dworców. Dworzec Warszawa Zachodniai „Centralna Park” to planowane obiekty wielofunkcyjne, realizowane przez grupęPKP za pośrednictwem spółki zależnej o nazwie Xcity Investment. Projekt „CentralnaPark” zakłada budowę 200-metrowego wieżowca oraz zintegrowanych przestrzenipublicznych i terenów zieleni dla pasażerów i pracowników. Warszawa Główna byław przeszłości najważniejszym dworcem kolejowym stolicy — obecnie PKP wyszłyz inicjatywą budowy nowego kompleksu biurowo-handlowego, którego ukończeniemiałoby zbiec się w czasie z ponownym otwarciem stacji dla ruchu pasażerskiego.

Jednocześnie w okolicy dworca Warszawa Gdańska powstaje nowoczesnykompleks biurowy i centrum handlowe połączone z nowym budynkiem stacji.Ten ambitny projekt stwarza szczególną szansę na zwiększenie równowagi międzyrejonami północnymi i południowymi. Dzięki tym realizacjom Warszawa będzie mogłapokazać, jakie możliwości otwiera spójne zarządzanie dużymi działkami.


OgraniczeniaMożliwości realizacji. Wolne tempo zabudowy pustychdziałek w centrum wynika z niezwykle skomplikowanychkwestii związanych z własnością gruntów (zob. Rozdział 3).Po 1990 r. proces zwrotu majątków dawnym właścicielomzdecydowanie przyspieszył, ale status prawny wielu działekpo dzień dzisiejszy pozostaje niejasny29. Niepewność tazniechęca deweloperów do inwestowania w terenyzagospodarowane wcześniej — preferują oni nowe działki.W konsekwencji zabudowa została „wypchnięta” dosąsiednich dzielnic, co skutkuje brakiem masy krytycznej.Do innych czynników negatywnie wpływających namożliwości realizacji projektów inwestycyjnych należąobawy na temat zacienienia i ograniczania widoczności,a także duże zapotrzebowanie na miejsca parkingowe, costanowi problem w przypadku inwestycji mieszkalnychi wielofunkcyjnych.

Planowanie, przywództwo i nadzór. W efekcie brakudoświadczenia w zarządzaniu rozbudową miastaw warunkach rynkowych i oporów wobec „planowania”z powodu skojarzeń z komunizmem na początku XXI w.Warszawa zmagała się z deficytami planowania30. Próbypokierowania rozbudową i określenia jej ram nie przyniosłyefektów. Choć w dzielnicach śródmiejskich dostępnychbyło wiele wolnych działek, działalność deweloperówkoncentrowała się na nowych rejonach31.

Na zdolność Warszawy do lepszego pokierowaniaintensyfikacją zabudowy pozytywnie wpłynęła reformaadministracyjna z 2002 r., ustanawiająca jednolitą gminęmiejską. Ukształtowało się podejście planistyczne,w którym uwzględniono potrzebę zintegrowanegopolicentrycznego rozwoju, uznając go za sposób napoprawę jakości życia w mieście i zwiększenie jegokonkurencyjności32

Warszawa wciąż jednak nie ma kompleksowego planuzagospodarowania przestrzennego, a znaczne obszarypozbawione są szczegółowych planów miejscowych. BiuroArchitektury i Planowania Przestrzennego m. st. Warszawyokreśla, dla którego obszaru opracowany zostanie kolejnymiejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.Prawie połowę inwestycji realizuje się na terenach bezmiejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.Dotyczy to na przykład części biznesowej dzielnicy Wola.W sytuacji braku aktualnego planu miejscowego procesubiegania się o pozwolenia na budowę jest niespójnyi nieprzejrzysty. Utrudnia to kształtowanie miejskiejnarracji, niezbędnej, aby przekonać mieszkańców dokorzyści płynących z intensyfikacji zabudowy.

Panuje też przekonanie, że centralizacja kompetencjidecyzyjnych na poziomie magistratu ogranicza możliwościwładz dzielnic dotyczące inicjatyw na rzecz kreowaniaatmosfery miejsca i zwiększania intensywności zabudowy.

Modele własności budynków. Ze względu na dużywkład wymagany do zakupu nieruchomości w Warszawiebardzo wiele (około 80%) nieruchomości jest zajmowanychprzez ich właścicieli. Taki system osłabia mobilność.Rozwój sektora prywatnych budynków na wynajemzwiększyłby możliwości wyboru, ale wymaga to wsparciaze strony miasta i instytucji.

Finansowanie. Warszawa jest częścią większego, znaczniemniej zamożnego od niej regionu Mazowsze, dlatego zmagasię ze znacznym odpływem podatków netto. W 2013 r. regionogłosił bankructwo, co zwiększyło presję na miasto, abywyprzedawać strategiczne tereny publiczne34. Choć na mocyprzepisów prawa stolica ma obowiązek udostępniaćinfrastrukturę społeczną, brakuje jej środków na kompleksowąrealizację działań w tym zakresie. To wpływa ujemnie naatrakcyjność projektów intensyfikacji zabudowy, nawet jeślizostaną formalnie zatwierdzone.

Ograniczona współpraca na szczeblu metropolitalnym.Mimo że granice Warszawy są znacznie bardziej rozległe niżobszar zurbanizowany, zarządzanie i planowanie na poziomiemetropolitalnym pomogłoby w koordynacji części inwestycjiwykraczających poza granice stolicy. Wspólne forumopracowywania polityki dla liderów regionalnych, projekto nazwie „Programowanie Rozwoju Obszaru MetropolitalnegoWarszawy”, zachęca do wykonania kroku w tym kierunku, comoże skutkować efektywniejszym wykorzystaniem terenów35.Warszawa nie zdoła jednak rozwiązać wyzwań związanychz intensyfikacją zabudowy i zagospodarowaniemprzestrzennym w izolacji od sąsiadów, zwłaszcza wobecproblemów z redystrybucją podatków36.


Wydajna i dobrze skomunikowana intensywna zabudowaŚródmiejska dzielnica Wola ma szczególny potencjał, aby stać się gwarnym centrum biznesowym o zróżnicowanejfunkcji zabudowy. Stała się ona nowym skupiskiem biur i siedzib firm, a jednocześnie od 15 lat jest najszybciejrozwijającym się rejonem mieszkalnym w Warszawie33. Do niedawna Wola była zdominowana przez fabryki,magazyny i bloki z wielkiej płyty z rozległymi opustoszałymi przestrzeniami.

Miasto i deweloperzy osiągnęli tu duże sukcesy w przezwyciężaniu nękających centrum miasta trudności związanychz reprywatyzacją gruntów. Mimo pewnego braku udogodnień socjalnych, wynikającego z niewystarczającychregulacji planistycznych, w wielu projektach udało się skonsolidować różne rodzaje funkcji. Przy ulicy Grzybowskiejwzniesiono współużytkowane wieżowce o wysokości 80–100 m, w których znalazły się biura, hotele i mieszkania.Bliskość centrum handlowego Wola Park stanowi dla mieszkańców zachętę, aby robić zakupy na miejscu, zamiastodbywać dalekie podróże do podmiejskich hipermarketów. Planowana druga linia metra przyczyni się do ożywienialokalnych inwestycji deweloperskich, zwłaszcza na osiedlu Odolany.

Rysunek 14. Panorama Woli, widok z Pałacu Kultury i Nauki

Fot. Boston9. Licencja: CC-BY-SA-3.0.


Warszawskie przykłady „dobrej” i „złej”intensyfikacji zabudowy

Po popełnieniu licznych błędów i wyciągnięciu z nichwniosków Warszawa ma do zaoferowania wiele obiecującychobszarów, gdzie kształtuje się obecnie intensywna zabudowalub ożywione życie miejskie. Śródmieście staje się corazbardziej przyjazne dla pieszych, a przekształcenie brzegówWisły w przestrzeń rekreacji i życia nocnego zwiększa apetytna mieszkanie w mieście.

W niektórych miejscach już widać, że Warszawa możetętnić życiem przez 24 godziny na dobę. Do niedawnatrudno było to osiągnąć z powodu dominacji samochodów,zatłoczenia i odległości między ośrodkami rozryweka terenami mieszkalnymi37. Dzielnice przodującew intensyfikowaniu zabudowy i różnicowaniu jej funkcjiprzyczyniają się do udziału Warszawy w gospodarceinnowacji przynoszącej wyższe korzyści38.

Charakter wyzwań związanych ze „złą” intensyfikacjązabudowy w Warszawie różni się w zależności odpołożenia (w centrum lub na przedmieściach):• W dzielnicach śródmiejskich głównym problemem jest

często monotonna lub monofunkcjonalna zabudowa.Na Służewcu Przemysłowym, zwanym potocznieMordorem, wzniesiono wiele obiektów biurowych bezplanu zagospodarowania przestrzennego, a budynkimieszkalne pojawiły się znacznie później.

• Monofunkcjonalny charakter okolicy zmuszapracowników poszukujących zróżnicowanych formspędzania czasu do dojeżdżania do centrum stolicy.

Podobnie wygląda sytuacja na Żoliborzu Południowym(dawniej — Przemysłowym), gdzie dynamiczna rozbudowai wzrost liczby mieszkańców nie są uregulowane przezustalenia miejscowego planu zagospodarowaniaprzestrzennego. Również przy ulicy Grzybowskiej,z powodu jej położenia w centrum, jak — nomen omen —grzyby po deszczu wyrastają wysokościowce pełniącefunkcję handlową i biurową. Tu także brak jednakkoordynacji z ogólną infrastrukturą, co wynika z brakuplanu miejscowego.

• W dzielnicach podmiejskich problemy wiążą sięz budową dużych osiedli mieszkaniowych na pustychdziałkach na peryferiach, niepodłączonych do siecikomunikacyjnej. Typowym przykładem są inwestycjefirmy Dom Development na Białołęce, gdzie rozwójinfrastruktury nie dotrzymuje kroku tempu budowynowych mieszkań. Niektóre z tych projektów podobająsię mieszkańcom i trudno je przekształcić lubintensywniej zabudować; obserwuje się także lokalnysprzeciw wobec intensyfikacji zabudowy mieszkalnej,zwłaszcza jeśli w grę wchodzą mieszkania socjalne.

Aby umożliwić kształtowanie wydajniejszego modeluintensywności zabudowy, konieczna może się okazaćrestrukturyzacja stołecznej gospodarki przestrzennej.Obecnie wielu pracowników jest skupionych nastosunkowo małym obszarze, co powoduje nasycenieprowadzących tam dróg43. We wszystkich grupachdochodów obserwuje się silną zależność od samochodów:w latach 1995–2009 liczba samochodów służących docodziennego dojazdu do pracy zwiększyła się o 300 tys.44.Jedna czwarta warszawskiej siły roboczej pochodzi spozamiasta, co powoduje znacznie obciążenie arteriidojazdowych45. Taki stan rzeczy ma oczywistekonsekwencje dla wydajności, zdrowia i środowiska.

W 2015 r. w rankingu gęstości ruchu drogowego opracowanym przez firmę TomTomWarszawa znalazła się na dziewiątym miejscu na liście najbardziej zakorkowanychmiast na świecie. Stolica wyróżnia się wyjątkowym natężeniem ruchu, zarówno naautostradach, jak i zwykłych drogach. Spośród miast Unii Europejskiej prześcignął jątylko Bukareszt.

Przykłady zrealizowanych w Warszawie udanych i popularnych projektów o średniej i dużej intensywności zabudowy

Miasteczko Wilanów Planowane od 1992 r. — wysokiej jakości przestrzenie publiczne i atmosfera miejsca, mimo braku komunikacji publicznej,szkół i przedszkoli.

Powiśle Tereny nadrzeczne cieszące się popularnością wśród młodych ludzi; ożywione przez całą dobę, do czego przyczynia siębliskość uniwersytetu i instytucji kulturalnych (zob. ramka).

Saska Kępa Założone w latach 20. XX w. osiedle na Pradze, które zachowało dawny urok i odrębność.

Warszawa Wileńska,Praga

Nowa zabudowa o zróżnicowanej funkcji.

Wola Ośrodek biznesowy o różnicującej się funkcji zabudowy i szybkim tempie jej intensyfikowania.


Atrakcyjna intensywna zabudowa inspirująca młodych: Powiśle WarszawskiePowiśle to jeden z najbardziej udanych przykładów ożywionej intensyfikacji zabudowy w ostatnim czasie. Ta rozciągająca się pod zabytkowymmostem Poniatowskiego dzielnica została zniszczona podczas drugiej wojny światowej i do niedawna była zaniedbaną częścią miastazdominowaną przez bloki z wielkiej płyty i opustoszałą lekką infrastrukturę przemysłową, z niewielką liczbą sklepów.

Katalizatorami rozwoju tych terenów stały się nowa biblioteka Uniwersytetu Warszawskiego i Centrum Nauki Kopernik. Odważnie zaprojektowanygmach biblioteki z betonu i szkła przyciąga wzrok, a z urządzonego na dachu ogrodu roztacza się intrygująca panorama. W atmosferę miejscawpisał się także lokal o nazwie Czuły Barbarzyńca, który zainicjował modę na księgarnio-kawiarnie, będące dla młodszych czytelników doskonałąalternatywą wobec dużych wielofunkcyjnych obiektów w centrum. Stopniowo i naturalnie okoliczne ulice stały się centrum nowej modnej dzielnicy,z kawiarniami i otaczającą je zabudową mieszkalną.

Podczas realizacji projektów adaptacji, na przykład pawilonu dawnej stacji kolejowej, starano się zachować spójność ich charakteru z dawnązabudową modernistyczną. W efekcie Powiśle stało się symbolem rewitalizacji życia kulturalnego w nowej Warszawie. Wiele nowych obiektówwyróżnia się wystrojem wnętrza łączącym estetykę lat 60. z elegancją XXI w. Odnowiona Poniatówka stała się kultową miejską plażą. Od 2013 r.firma Mercedes Benz każdego lata stawia na Powiślu sezonowy pawilon i salon wystawowy o nazwie Stacja Mercedes.

Obecnie Powiśle to jeden z pierwszych w postkomunistycznej Warszawie atrakcyjny teren nadrzeczny w śródmieściu. Wieczorem i w weekendyprzybywają tu tłumy młodych ludzi. Dla innych dzielnic to ewidentny przykład korzyści, jakie wiążą się z całodobowym ożywieniem przyciągającymlokalnych mieszkańców i gości. Zachęca to deweloperów, aby w nowej zabudowie w większym stopniu uwzględniali historyczny charakter miejsca.Przykładem może być realizowana przez Hochtief Development inwestycja EC Powiśle, nowy wielofunkcyjny kompleks o powierzchni 42 tys. m2,zlokalizowany na terenie dawnej elektrowni w pobliżu linii kolejowych i metra. Znajdą się tam luksusowe mieszkania i biura.

Rysunek 15. Powiśle — kultowe miejsce spotkań (z lewej) 40 i nowe budynki (z prawej) 41

Niektóre odległe przedmieścia i dzielnice handlowe wciąż nie są w pełni podłączone do sieci usług komunalnych51.Niedobory te zwiększają koszt wdrażania i utrzymywania infrastruktury miejskiej oraz świadczenia usług, a także obciążająśrodowisko i pogłębiają podziały (stratyfikację społeczną). Puste działki pozostają niezagospodarowane z powodukomplikacji i kosztów związanych z reprywatyzacją. W efekcie wiele nowych dużych obiektów handlowych w Warszawie, naprzykład Galeria Północ na Białołęce, 10 km na północ od centrum, to inwestycje o niewielkiej intensywności zabudowyz tysiącami miejsc parkingowych. Warszawa musi więc podjąć zaangażowane działania, dzięki którym nie „ugrzęźnie”w modelu zabudowy, który jest nieefektywny, a w przyszłości może stać się niekonkurencyjny.


„Autentyczna” intensyfikacja zabudowyZaledwie kilometr od Stadionu Narodowego powstaje Nova Praga, alternatywna dzielnica kreatywna specjalizującasię w sztuce, filmie, gastronomii i życiu nocnym. Tereny te nie uległy zniszczeniu w czasie wojny, a w okresieodbudowy w czasach komunizmu większość z nich pominięto. Dzielnica, niegdyś nazywana warszawskim Bronksem,przeżywa obecnie okres rozkwitu ze względu na niskie czynsze i walor autentyczności46.

Intensywna zabudowa projektu Novej Pragi jest możliwa dzięki inwestycjom publicznym w połączenia komunikacyjneprzez Wisłę, pozwalające zintegrować te rejony z centrum. W ramach planowanego na lata 2014–2022 ProgramuRewitalizacji teren ten może otrzymać nawet 1,4 mld zł (330 mln EUR) na poprawę stanu infrastruktury publiczneji podniesienie standardu usług47, 48.

Podobnie jak na Powiślu, katalizatorem aktywności w Porcie Praskim jest nieodległe nowe muzeum (MuzeumWarszawskiej Pragi). Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zakłada powstanie trzech wysokościowcóworaz zabudowy średniej wysokości. Obszar będzie zabudowywany wzdłuż czterech osi:

• Doki: zabudowa mieszkalna i wielofunkcyjne obiekty handlowo-rekreacyjne• Park Mediów: kompleks kulturalno-rekreacyjny połączony z Centrum nauki Kopernik.• „Stara Praga”: zabudowa mieszkaniowa zintegrowana estetycznie ze starą tkanką miejską• City: zabudowa biurowa zlokalizowana w pobliżu metra z bezpośrednim połączeniem do centrum.

Dzięki wyciągnięciu wniosków z istniejącego w wielu dzielnicach stolicy rozdziału funkcji zabudowy Port Praski ma szansę stać się naprawdę wielofunkcyjnym ośrodkiem łączącym obiekty mieszkalne, biurowe, multimedialne,kulturalne i handlowe. Tego rodzaju nowy model funkcjonalności jest obecnie bardzo pożądany w Warszawie.Miasto stoi w teraz obliczu wyzwania związanego z koniecznością zachowania charakteru i atrakcyjnościmieszkaniowej dzielnic oraz połączenia tych aspektów z odpowiednią ofertą komercyjną i handlową. To pozwoliwspierać zamiast wypierać innowacje. Niezbędna jest także poprawa dostępności50.

Rysunek 16. Wizualizacja Portu Praskiego49

© JEMS Architekci


Perspektywy na przyszłość i droga do „dobrej”intensyfikacji zabudowy

Warszawa ma możliwości i potencjał, aby stać się znaczniewiększym miastem. Po wdrożeniu nowego zestawu reform,zasad i projektów mogłaby stać się ośrodkiem liczącym trzymiliony mieszkańców, skoordynowanym w obrębie swoichgranic. W porównaniu z innymi miastami o tej samejwielkości i trajektorii rozwoju oraz podobnym znaczeniuWarszawa cierpi obecnie na brak wielu fundamentalnychelementów pozwalających na planowanie, koordynacjęi kształtowanie dobrej intensywności zabudowy (zob. Rys. 17).

Pojawiają się jednak pozytywne oznaki reurbanizacji.Realizowane obecnie projekty obwodnic i mostów zmieniąpromienistą strukturę miasta, a druga linia metra już terazzaczyna wpływać na ożywienie rozbudowy centrum,koncentrującej się wokół węzłów komunikacyjnych.Projekty dotyczące autobusów, tramwajów i rowerów(np. Warszawski Rower Miejski) przyczyniają się dozmniejszenia obciążenia promienistej sieci ruchemsamochodowym. Niektóre podmiejskie centra handlowewzbogacają natomiast zakres oferowanych funkcji52.W miarę jak warszawskie tereny przemysłowe wkraczająw nowy etap rozwoju i ulegają przekształceniu, pojawia sięwiele możliwości na łączenie starego z nowym, co sprzyjapowstawaniu nowych, atrakcyjnych przestrzeni.

Warszawa musi istotnie wpłynąć na pozytywnepostrzeganie intensyfikacji zabudowy.W konsekwencji nieskoordynowanych zmian urbanistycznychw ostatnich 20 latach wielu mieszkańcom Warszawykoncepcja intensywności zabudowy kojarzy się z kolejnymiwieżowcami, czyli tzw. dubaizacją. Równie chłodne uczuciabudzi narzucony w połowie XX w. model blokowisk z wielkiej

płyty — monotonnej intensywnej zabudowy mieszkalnej(zob. Rys. 18). W Warszawie obserwuje się silną chęć, abykorzystać z zalet stolicy, a następnie „uciekać z miasta” —próby intensyfikacji zabudowy i różnicowania jej funkcjikończą się bowiem niepowodzeniem już od trzech czyczterech pokoleń. Pojawiają się też jednak oznaki lokalnejdumy: coraz więcej młodych ludzi mówi o swoich uczuciachdla miasta i jego rzeki.

Bez przejrzystej, atrakcyjnej i budzącej zaufanie wizji miastaWarszawie trudno będzie kształtować zapotrzebowanie naintensyfikację zabudowy i zdobywać dla niej poparcie. Mimooczywistych zalet i sukcesu gospodarczego stolica cierpi nabrak pomysłów lub planów określających kształt miastaw roku 2030 czy 2040. Brak przywództwa skutkujezachowaniem status quo, w którym mieszkańcy mająniewiele powodów, aby popierać intensyfikację zabudowy.

Aby Warszawa stała się policentrycznym miastem o dużejgęstości zaludnienia, niezbędne są:

• Nowa strategia rozwoju miasta obejmująca dłuższyokres. Warszawa potrzebuje przede wszystkim szybkiegoprzyjęcia planu określającego główne obszary rozbudowyoraz dostępne narzędzia i ustalenia. Właściwe podejściedo rozwoju przestrzennego wymaga planówzagospodarowania obejmujących całe terytoriumWarszawy, zapewniających spójność i przejrzystośćprocesu decyzyjnego.

Rysunek 17. Podstawy sukcesu „dobrej” intensyfikacji zabudowy w Warszawie

*** Wprowadzone ** Częściowo widoczne * Słabo widoczne lub niewprowadzone

Długookresoweplanowanie miasta

Autonomiai elastycznośćpodatkowa

Strategia rozwojuukierunkowana natranzyt

Planowaniemetropolitalneponad granicamimiasta

Agencjedzielnicowei korporacjedeweloperskie

Planowanieogólnokrajowei krajowa politykadotycząca miast

Warszawa * * * * * *


Rysunek 18. Perspektywy intensyfikacji zabudowy w Warszawie

• Znacznie efektywniejsze zarządzanie na szczebludzielnicowym56, zapewniające integrację projektówz dzielnicami poprzez odpowiednie planowanie i interakcjesąsiedzkie. Warszawa nie ma charakteru „miasta wiosek”.Struktura osiedli skupionych wokół atrakcyjnych centrówdzielnic to klucz do stworzenia miasta przyjaznego dlapieszych, co zmieni nastawienie mieszkańców do życiaw intensywnej zabudowie miejskiej.

• Strategia tranzytu metropolitalnego z nadzoremwykraczającym poza granice stolicy.

• Specjalistyczne agencje deweloperskiez szerokimi uprawnieniami do zakupu gruntów i lepszejkoordynacji procesu rewitalizacji w niektórych spośródkluczowych dzielnic, takich jak Wola i Praga.

• Możliwość sprzedaży dodatkowych praw dozabudowy. Wiele innych miast znajdujących się w tymsamym co Warszawa cyklu rozwoju sprzedajedodatkowe prawa do zabudowy (tzw. „air rights”), abysfinansować ważną infrastrukturę. Obecnie w polskimprawie nie istnieją przepisy, które by to umożliwiały.W innych krajach narzędzie to pozwala na bardziejefektywne wykorzystanie zasobów prywatnych orazzrównoważenie rozkładu kosztów i korzyści. Przetargina certyfikaty (dot. takich praw) można przekształcić

w udzielanie pozwoleń na budowę obiektów powyżejokreślonego wskaźnika intensywności zabudowyw wyznaczonych obszarach. Dzięki takiemu modelowideweloperzy zyskują możliwość intensyfikowaniazabudowy, a miasto zdobywa fundusze na inwestycjeinfrastrukturalne jeszcze przed ich rozpoczęciem. Jestto jedna z form czerpania korzyści, która w Warszawiemoże okazać się bardzo obiecująca.

• Ogólnokrajowa polityka w zakresie podkreślaniai wykorzystywania roli Warszawy i wiodącychobszarów metropolitalnych. Tego rodzaju inicjatywybyły wielokrotnie blokowane z powodu powszechniepromowanej idei równości poszczególnych regionówPolski.

• Śmiałe podejście do kształtowania pozytywnegopostrzegania intensyfikacji zabudowy. Należyzwrócić uwagę na inicjatywy edukacyjne stymulującezmiany zachowania dotyczące wykorzystaniakomunikacji i przestrzeni publicznych oraz na projektyprzedstawiające i promujące zalety kontrolowanejintensyfikacji zabudowy.

Wyciągajmy wnioski z przeszłości„Najpopularniejsze i najdroższe rejony Warszawy — Stary Żoliborz, SaskaKępa, Mokotów i zabytkowa odbudowana część stolicy — wyróżniają siędużą intensywnością zabudowy i wysoką jakością zagospodarowania ulici placów. Z powojennego okresu Warszawy możemy wyciągnąć ważnewnioski na temat intensyfikowania zabudowy”.

— Maciej M. Mycielski, MAU (Mycielski Architecture & Urbanism)

Optymalizacja istniejącej tkanki miejskiej„Nie będzie już takich projektów jak Ursynów lub Bemowo, ale nie możemycałkiem zrezygnować z osiedli składających się z większych lub mniejszychbloków. To jedyny rodzaj budynków gwarantujący racjonalne pod względemekonomicznym zwiększanie gęstości zaludnienia i odpowiednią jakośćżycia. Domy jednorodzinne generują ogromne koszty związanez zapewnianiem rozległym obszarom komunikacji i infrastruktury”.

— Radosław Gajda, architekt53

Różnicowanie zasobów mieszkaniowych„W wyniku powojennej odbudowy powstało miasto o krajobraziezdominowanym przez bloki. Dlaczego nasze miasto zostało odbudowanew ten sposób? Czy naprawdę nie ma możliwości ucieczki z bloku?”

— Janek Gleń, Twarze Warszawy, 2015 54

Najpierw planowanie„Prawo do działki nie jest jednoznaczne z prawem do jej zabudowania.Planowanie przestrzenne jest sposobem godzenia sprzecznych interesówjednostek i społeczeństwa. »Niewidzialna ręka wolnego rynku« nie zastąpiświadomego i racjonalnego planowania przestrzennego.

— arch. Grzegorz A. Buczek, Politechnika Warszawska / EuropeanProperty Institute 55


1 Magdalena Staniszkis. (2012). „Continuity of Change vs. Change of Continuity: A Diagnosis and Evaluation of Warsaw’s Urban Transformation”, w:Chasing Warsaw: Socio-Material Dynamics of Urban Change since 1990. Campus Verlag: Frankfurt.

2 Tamże.

3 Joanna Kusiak (2012). „The Cunning of Chaos and Its Orders: A Taxonomy of Urban Chaos in Post-Socialist Warsaw and Beyond”, w: Chasing Warsaw:Socio-Material Dynamics of Urban Change since 1990. Campus Verlag: Frankfurt.

4 https://en.wikipedia.org/wiki/Supersam_Warsaw#/media/File:SuperSam_Warszawa_1969.jpg

5 Magdalena Staniszkis. (2012). „Continuity of Change vs. Change of Continuity: A Diagnosis and Evaluation of Warsaw’s Urban Transformation”; Pichler-Milanovic, N. (2009), „The Process and Patterns of Residential Sprawl in Post-Socialist cities: A story of Leipzig-Ljubljana-Warsaw”, Sociologica¸ Tom 1; M.st. Warszawa (2007): Polityka przestrzenna m. st. Warszawy.

6 Magdalena Staniszkis. (2012). „Continuity of Change vs. Change of Continuity: A Diagnosis and Evaluation of Warsaw’s Urban Transformation”.

7 Magdalena Górczyńska (2014), „Unique or Universal? Mechanisms and processes of social change in post-socialist Warsaw”, Hungarian GeographicalBulletin, 63(3), 255–270; Magdalena Staniszkis (2012). „Continuity of Change vs. Change of Continuity: A Diagnosis and Evaluation of Warsaw’s UrbanTransformation”; M. st. Warszawa (2007): Polityka przestrzenna m. st. Warszawy.

8 www.urbanity.pl/mazowieckie/warszawa/saska-residential-estate,b5819

9 http://warszawa.wyborcza.pl/warszawa/1,34889,15815758,Praga_Poludnie_kusi_nowymi_mieszkaniami__Gdzie_je.html

10 http://warszawa.wyborcza.pl/warszawa/1,34889,17355100,Mieszkaja_na_pierwszym_pietrze__nie_moga_sie_umyc_.html;http://fotopolska.eu/osiedla,408,20/woj.mazowieckie.html

11 M. st. Warszawa (2007), Polityka przestrzenna m. st. Warszawy; M. st. Warszawa (2014), Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowaniaprzestrzennego Warszawy; M. st. Warszawa (2005), Strategia rozwoju m. st. Warszawy do 2020 r.

12 M. st. Warszawa (2010), Strategia zrównoważonego rozwoju systemu transportowego Warszawy do 2015 roku i na lata kolejne.

13 M. st. Warszawa (2006): Polityka przestrzenna m. st. Warszawy (Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego).

14 Ostrożne szacunki, zob. Śleszyński P. (2011) „Oszacowanie rzeczywistej liczby ludności gmin województwa mazowieckiego z wykorzystaniem danych”.ZUS, Studia Demograficzne, 2, ss. 35–57.

15 Grzegorz A. Buczek (2015). „The Spatial Planning Situation at the City of Warsaw”.

16 Magdalena Górczyńska (2014), „Unique or Universal? Mechanisms and processes of social change in post-socialist Warsaw”, Hungarian GeographicalBulletin, 63(3), 255–270; Pichler-Milanovic, N. (2009), „The Process and Patterns of Residential Sprawl in Post-Socialist cities: A story of Leipzig-Ljubljana-Warsaw”, Sociologica¸ Tom 1; Joanna Kusiak (2012). „The Cunning of Chaos and Its Orders: A Taxonomy of Urban Chaos in Post-SocialistWarsaw and Beyond”; Bertaud, A. i Bertaud, M. (2000), The Spatial Development of Warsaw Metropolitan Area: Comments on „Warsaw DevelopmentStrategy until the year 2010”.

17 Magdalena Górczyńska (2014), „Unique or Universal? Mechanisms and processes of social change in post-socialist Warsaw”, Hungarian GeographicalBulletin, 63(3), 255–270; Magdalena Staniszkis (2012). „Continuity of Change vs. Change of Continuity: A Diagnosis and Evaluation of Warsaw’s UrbanTransformation”.

18 Bank Światowy (2010). „Poland — Public land and property asset management in Warsaw: strategic opportunities”. Washington, DC: Bank Światowy

19 www.bpcc.org.pl/en/article/q22-deloitte’s-new-headquarters%5B2010701%5D.html

20 www.wsj.com/articles/in-warsaw-changes-in-altitudes-1435620242 ;www.ey.com/Publication/vwLUAssets/The_Polish_Real_Estate_Guide_2015/$FILE/RE_Guide_2015.pdf

21 www.administrator24.info/artykul/id7715,warszawa-wola-stanie-sie-nowym-centrum-biznesowym-stolicy

Przypisy


22 Magdalena Staniszkis. (2012). „Continuity of Change vs. Change of Continuity: A Diagnosis and Evaluation of Warsaw’s Urban Transformation”; Pichler-Milanovic, N. (2009), „The Process and Patterns of Residential Sprawl in Post-Socialist cities: A story of Leipzig-Ljubljana-Warsaw”, Sociologica¸ Tom

23 OECD (2011), OECD Urban Policy Reviews: Poland 2011, OECD Publishing.

24 http://warszawa.wyborcza.pl/warszawa/1,34862,17867625,Miasteczko_Wilanow__zbuduja_mieszkania_przy_samej.html

25 OECD (2011), OECD Urban Policy Reviews: Poland 2011, OECD Publishing; Magdalena Staniszkis. (2012). „Continuity of Change vs. Change ofContinuity: A Diagnosis and Evaluation of Warsaw’s Urban Transformation”.

26 OECD (2011), OECD Urban Policy Reviews: Poland 2011; Magdalena Staniszkis. (2012). „Continuity of Change vs. Change of Continuity: A Diagnosisand Evaluation of Warsaw’s Urban Transformation”.

27 https://ec.europa.eu/commission/2014-2019/cretu/announcements/eu293-million-regional-funds-sustainable-transport-cities-warsaw-lodz-szczecin-and-poznan_en

28 www.thenews.pl/1/12/Artykul/218423,Warsaw-applies-for-EUR-1-bln-funds-for-metro-extension

29 Joanna Kusiak (2012). „The Cunning of Chaos and Its Orders: A Taxonomy of Urban Chaos in Post-Socialist Warsaw and Beyond”.

30 Walter, M. (2006), w: Spatial Planning and Urban Development in the new EU Member States, Ashgate: Aldershot.

31 Magdalena Górczyńska (2014), „Unique or Universal? Mechanisms and processes of social change in post-socialist Warsaw”, Hungarian GeographicalBulletin, 63(3), 255–270

32 Magdalena Staniszkis. (2012). „Continuity of Change vs. Change of Continuity: A Diagnosis and Evaluation of Warsaw’s Urban Transformation”; M. st.Warszawa (2007), Polityka przestrzenna m. st. Warszawy; Bertaud, A. i Bertaud, M. (2000), The Spatial Development of Warsaw Metropolitan Area:Comments on „Warsaw Development Strategy until the year 2010”; M. st. Warszawa (2005), Strategia rozwoju m. st. Warszawy do 2020 r.

33 Ludność zwiększyła się prawie dwukrotnie, od 55 tys. mieszkańców w 2002 r. do 98 tys. w roku 2012).

34 www.forbes.pl/fiskus-zajmie-konta-mazowsza-wojewodztwo-bliskie-bankructwa,artykuly,172003,1,1.html

35 http://omw.um.warszawa.pl/en/programowanie-rozwoju-obszaru-metropolitalnego-warszawy/koncepcja/

36 www.um.warszawa.pl/aktualnosci/programowanie-rozwoju-obszaru-metropolitalnego-warszawy

37 Magdalena Staniszkis. (2012). „Continuity of Change vs. Change of Continuity: A Diagnosis and Evaluation of Warsaw’s Urban Transformation”;www.ft.com/cms/s/2/6f1e01c4-30fb-11e3-b478-00144feab7de.html

38 M. st. Warszawa (2007), Polityka przestrzenna m. st. Warszawy

39 www.centrala.net.pl/our-work/powisle

40 www.garnek.pl/stanisl/14545231/warszawa-powisle

41 http://bi.gazeta.pl/im/b6/eb/fa/z16444342Q,EC-Powisle.jpg

42 www.hochtief-development.pl/fileadmin/media/pdf//ECP_PL.pdf

43 ESPON (2013), „Best Metropolises: Best Development Conditions in European Metropolises: Paris, Berlin and Warsaw”.

44 Bertaud, A. and Bertaud, M. (2000), The Spatial Development of Warsaw Metropolitan Area: Comments on „Warsaw Development Strategy until the year2010”; M. st. Warszawa (2010), Strategia zrównoważonego rozwoju systemu transportowego Warszawy do 2015 roku i na lata kolejne.

45 M. st. Warszawa (2005), Strategia rozwoju m. st. Warszawy do 2020 r.

46 www.welt.de/reise/staedtereisen/article138301716/In-Warschau-gibt-es-mehr-Hipster-als-in-Berlin.html

47 www.warszawa.pl/biznes/14-mld-zl-zostanie-zainwestowane-w-rewitalizacje-pragi/; www.propertynews.pl/tereny-inwestycyjne/warszawska-praga-przed-rewitalizacja,36608.html; http://warszawa.gazeta.pl/warszawa/1,34887,17677526,Praga_bedzie_srodmiejska__Ratusz_planuje_wydac_1_4.html

48 www.um.warszawa.pl/en/Highlights/warsaw-mipim-2014?page=0,2;http://rewitalizacja.um.warszawa.pl/sites/rewitalizacja.um.warszawa.pl/files/zalaczniki/artykul/zalozenia_do_zpr_na_lata_2014-2022_wersja_angielska_0.pdf


49 www.muratorplus.pl/inwestycje/inwestycje-komercyjne/port-praski-miasto-w-miescie-nowa-przestrzen-prawobrzeznej-warszawy_71021.html

50 http://poland-today.pl/magazine/all-issues/poland-today-magazine-10/praga-revitalise-but-be-wise

51 Jacek Malasek (2012). „Greening Warsaw’s Transport System by sustainable urban planning”, w: Sustainable City VII: Urban Regeneration andSustainability, WIT Press: Southampton.

52 M. st. Warszawa (2010), Strategia zrównoważonego rozwoju systemu transportowego Warszawy do 2015 roku i na lata kolejne.

53 www.twarzewarszawy.pl/radoslaw-gajda-od-bloku-nie-ma-ucieczki-1759

54 Tamże.

55 Grzegorz A. Buczek (2013). „The Spatial Planning System — The Transition from a centrally planned to a market economy. The Case Study — Poland— 1989–2013”. Raport dla Banku Światowego.

56 M. st. Warszawa (2006), „Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego m. st. Warszawy”.


Niniejszy dokument jest przeznaczony wyłącznie dla profesjonalistów, nie do ogólnej dystrybucji publicznej. Wszelkie założenialub wyrażane opinie dotyczą stanu na dany dzień lub (jeśli nie podano daty) na dzień publikacji raportu i mogą ulec zmianie.Dotyczy to zwłaszcza aktualnych uwarunkowań podatkowych i prawnych, które mogą ulec zmianie w przyszłości. Dokumentmoże zawierać informacje lub szacunki „wybiegające w przyszłość”, które nie mają charakteru czysto historycznego.Mogą one obejmować przewidywania i prognozy opracowane w celach poglądowych. Nie ma gwarancji, że tego rodzajuprzewidywania i prognozy się sprawdzą. Inwestowanie na rynku międzynarodowym wiąże się z ryzykiem, w tym ryzykiemzwiązanym z walutami obcymi, ograniczoną płynnością, zwłaszcza jeśli aktywa bazowe obejmują nieruchomości, a takżewęższym zakresem regulacji rządowych w niektórych jurysdykcjach i możliwością znacznej zmienności ze względu naniekorzystny rozwój sytuacji w polityce, gospodarce lub w innych dziedzinach. Wyniki historyczne nie gwarantują wynikówprzyszłych. Wartość inwestycji i dochód z nich mogą zarówno spadać, jak i rosnąć i nie są gwarantowane. Kursy wymianywalut mogą powodować wzrost lub spadek wartości inwestycji. Preferencje podatkowe podlegają ustawodawstwupaństwowemu i z tego względu mogą się zmienić. Wycena nieruchomości jest zazwyczaj kwestią opinii wyceniającego, niefaktem. Kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości może być niższa niż jej wycena.Żadne informacje zawarte w niniejszym dokumencie nie powinny być traktowane jako porada. Dokument nie stanowirekomendacji na temat sprzedaży lub zakupu żadnych inwestycji. Nie stanowi on również części umowy sprzedaży anizakupu żadnych inwestycji. TH Real Estate to nazwa, pod którą Henderson Real Estate Asset Management Limited oferujeprodukty i usługi inwestycyjne. Wydane przez firmę Henderson Real Estate Asset Management Limited (nr rej. 2137726;założona i zarejestrowana w Anglii i Walii, adres oficjalnej siedziby: 201 Bishopsgate, London EC2M 3BN), upoważnioną przezbrytyjską Komisję Nadzoru Finansowego (Financial Conduct Authority) do oferowania produktów i usług inwestycyjnych.Rozmowy telefoniczne mogą być rejestrowane i monitorowane.

COMP201500299

korzyści związane z intensyﬁkacją zabudowy: rozwiązania ... · kreowanie marki realizacja...

Documents