LA RESERVA – LA SEÑA

BOLETO DE COMPRAVENTA

INMOBILIARIA

• Al analizar la cuestión de “Las clausulas de `reserva` y otras cuestiones en la compra y venta inmobiliaria” se tratan diferentes aspectos relacionados con las reservas de venta dentro del ámbito inmobiliario., tales como ; la venta de cosa ajena, la validez de la utorizacion de venta, el reclamo de escrituracion, la devolucion de reserva en caso de frustración de la celebración del contrato, etc.

• En este trabajo nos centraremos en los dos temas que consideramos mas importantes dentro de la actividad inmobiliaria, no solo por la utilización habitual de los mismos sino también por su importancia jurídica. Por un lado, evaluaremos la relación que existe entre la reserva de compra y el boleto de compraventa, y por otro lado, la relación entre la reserva de compra y la seña.

FIRMAMOS RESRVA O SEÑA??

• En el primer caso el interrogante o problema por resolver es el siguiente: ¿que ocurre si al firmar una reserva estamos en realidad realizando un contrato de compraventa? En este caso nos encargaremos de mostrar las diferencias jurídicas existentes entre ambos contratos resaltando los elementos que son propios de un boleto de compraventa y que, en caso de figurar en la reserva, estarían cambiando la modalidad y los alcances del contrato.

• El segundo interrogante es el de las similitudes y diferencias que podemos encontrar entre la reserva y la seña. Fundamentalmente nos centraremos en las cosencuencias-efectos, que existen según si se firma una reserva o una seña.

La reserva inmobiliaria y el boleto de compraventa

• La reserva inmobiliaria y el boleto de compraventa

• Veamos en primer lugar la naturaleza propia del contrato para saber que elementos deben conformarla y las partes que la realizan.

• La reserva inmobiliaria es un tipo de contrato que se establece entre un interesado en adquirir un inmueble y el propietario del inmueble o el agente inmobiliario que lo representa.

• Por esta razón suelen aparecer en la practica inmobiliaria numerosos problemas al momento de realizar una reserva.

• Distinto es el caso de la firma de un boleto de compraventa donde se establece con mayor claridad los elementos constitutivos infaltables en su conformación, como mas adelante veremos. En el caso de la reserva suelen quedar muchos puntos confusos librados a la suerte de las partes teniendo en cuenta los inconvenientes que puede traer, no solo en las relaciones jurídicas emergentes entre las partes sino también teniendo en cuenta la parte pecuniaria concomitante.

• En definitiva, al momento de interpretar la reserva hay que hacerlo en referencia a lo que se quiso estipular en cada caso. Hay que mirar en primer lugar a la voluntad de las partes y su verdadera intención ya que es un contrato nacido de la autonomía de la voluntad, enmarcada por la buena fe y con las limitaciones que le imponen la moral, las buenas costumbres y el orden publico. Lo que las partes hayan incorporado al documento voluntariamente y habiendo dado consentimiento al firmar se transforma en ley para las partes y es exigible su cumplimiento.

• Es una modalidad contractual atípica -un contrato innominado-. No esta regulada por nuestra legislación y a causa de esto no existe una modalidad exigida según la forma para su realización, salvo la exigencia de que estén firmados y realizados en doble ejemplar. De este modo los distintos agentes inmobiliarios junto con la parte interesada incorporan los elementos que consideran necesarios para la realización de la reserva. Pero estos elementos pueden varias según las circunstancias lo que hace que existan diferentes tipos de reservas según la situación.

• El sentido fundamental de la reserva, es el de un contrato en el que se entrega una suma de dinero, generalmente de escaso monto, a fin de obtener por un plazo necesariamente breve que se retire de la venta un bien determinado, -“que se saque la oferta de la vidriera , que se retire por un plazo la foto del inmueble”-, lapso durante el cual no se concretara la operación con otro interesado permitiendo a los firmantes del documento ajustar los detalles de la venta y realizar las averiguaciones para finiquitarla.

• En este sentido la reserva esta subordinada a la celebración del posterior contrato de compraventa definitivo y en caso de no darse este ultimo la reserva de venta caduca automáticamente. Funciona como una condición suspensiva y la no realización del boleto de compraventa se considera que la obligación nunca hubiera surgido.

QUE PASA CON EL DINERO ENTREGADO ????

• Sobre este punto veremos a continuación que ocurre con el dinero entregado y las diferencias que en este punto la reserva tiene respecto de la seña.

• Pero ingresemos dentro del primer aspecto que es el de establecer una distinción entre la reserva y los boletos de compraventa a partir de los elementos que los componen. Debemos aclarar que entendemos que ambos tipos de contratos tienen fines distintos y se celebran con vistas a establecer diferentes relaciones contractuales.

• En el primer caso, por lo visto anteriormente por medio de la reserva el reservante busca asegurarse la prioridad de poder negociar sobre el bien evitando que el propietario lo venda a un tercero. En el caso del boleto de compraventa, la relacion es distinta pues en este ultimo ya se esta realizando la venta.-

• Mas allá de los distintos fines que diferencian a los contratos es importante atender los elementos que los componen. Por lo tanto al momento e realizar la reserva deberán observase en cada caso las cláusulas que lo componen pues en caso de incorporar otros elementos estaremos frente a un contrato de compraventa.

• Si se incorporan sobre todo el precio y la cosa (en el primer caso siendo dinero y serio y en el segundo, determinada) estamos frente a un boleto de compraventa definitivo. Pueden aparecer además otros elementos que, según el caso, podrán acentuar que se esta en presencia de un contrato de compraventa y no de una reserva.

• Es probable que las partes pensaran que estaban ante una reserva de compra o un boleto provisorio o pre-boleto, pero la incorporación de estos elementos constituye en realidad un boleto de compraventa y los efectos que este produce es el de realizar la venta siendo un principio de ejecución de contrato. Y de este modo queda regulado por las normas que gobiernan este tipo de contratos como por ejemplo el pacto comisorio.

• Más aun, si nos encontramos frente a un documento que contiene todos los elementos necesarios para realizar una venta, podemos afirmar que existe también el derecho a reclamar la escrituración correspondiente e incluso, frente a la resistencia de una de las partes, el juez podrá firmarla en nombre de la parte que se niega a hacerlo.

• En definitiva, no importa entonces el nombre que las partes le den a la reserva sino mas bien el contenido que la compone y es este el que debe mirarse en primer lugar para establecer la naturaleza cierta del contrato. De modo preciso se ha afirmado en un fallo que “el hecho de que un documento este intitulado `compromiso de compra` no quita de manera alguna el valor asignado de una verdadera compraventa, si de común acuerdo figura allí el bien que se vende, la forma de pago del precio y el compromiso de compra y vender, que representan los elementos esenciales del contrato de compraventa”

SEGUNDA CUESTION:La reserva inmobiliaria y la seña.• Nos queda por resolver la segunda cuestión que

es la de establecer las principales diferencias entre la reserva y la seña para arribar a los efectos que producen cada una de estas modalidades contractuales.

• Frente a lo que acabamos de ver podemos afirmar en primer lugar que en el caso de que la reserva tenga todo los elementos necesarios, estaremos ante un boleto de compraventa y no de una reserva. En este caso el documento firmado podrá tener los efectos y los alcances de una seña.

• Sin embargo los contratos llevan nombres distintos y en algo buscan identificarse. En caso de hablar de reserva no se podría aplicar (salvo que los elementos la identifiquen con la seña) el art. 1202 del Cod. Civil sino que deberá evaluarse la voluntad de las partes que se manifiestan en el contrato.

• Sí cuando se habla de seña ya que allí puede aplicarse el mencionado articulo (salvo que los elementos que la conforman no sean conformes a la naturaleza de una seña sino más bien el de una reserva).

Es importante el nombre del contrato o el contenido???

• Por lo tanto, como hemos visto al hablar de la relación con el boleto de compraventa, si bien es importante la denominación que las partes le den al documento la naturaleza jurídica del mismo viene dada por los elementos que lo componen.

• Por eso es importante para su distinción observar primeramente lo que las partes han querido establecer al firmar el instrumento (tanto para saber si es reserva o seña, como para saber si es penitencial o confirmatoria). Más allá de ello, en algunos casos se ha identificado el sentido de reserva con el de seña

• Del mismo modo deberá observarse también la cantidad de importe entregado, ya que en el caso de la reserva se hace entrega de una suma de dinero, generalmente de escasa significación. Pero en el caso de que la cantidad sea elevada, puede esta suponer que no se estaba frente a un documento provisorio (reserva) sino frente a un boleto definitivo y por lo tanto dicho monto entregado podra ser comprendido como la entrega de una seña.

• Al entregar un monto elevado cuando no es necesario hacerlo en una reserva puede entenderse como una confirmación de las obligaciones contraídas o incluso como principio de ejecución.

• Uno de los puntos sobre los que versa la importancia de esta distinción esta en establecer que ocurre con el dinero entregado en calidad de reserva o seña. Este es un problema importante con el que se encuentra el agente inmobiliario si la operación se frustrara en este punto.

• En la seña, según afirma el art. 1202 del Cod. Civ., las partes pueden arrepentirse y en caso que se arrepienta el oferente perdera el importe entregado.

• Pero ocurre también que en algunos casos el dinero entregado en calidad de reserva puede tener los alcances de una seña y por lo tanto se perdera el importa si se frustrara la celebración del contrato proncipal.

• Si es el oferente quien se arrepiente, perderá este el monto entregado y en caso de ser el aceptante, deberá restituir al oferente el monto recibido mas otro tanto. En el caso de que el arrepentimiento provenga del oferente es lógico que este pierda el importe entregado sino se beneficiaria al reservar sin una contraprestación de su parte.

• Si es el oferente quien se arrepiente, perderá este el monto entregado y en caso de ser el aceptante, deberá restituir al oferente el monto recibido mas otro tanto. En el caso de que el arrepentimiento provenga del oferente es lógico que este pierda el importe entregado sino se beneficiaria al reservar sin una contraprestación de su parte.

• Este arrepentimiento de las partes podrá darse cuando no haya habido un principio de ejecución del contrato, es decir que si cualquiera de las partes ha empezado a cumplir con las prestaciones no puede por lo tanto arrepentirse puesto que el cumplir la prestación es una manera de confirmar el contrato.

• Seria contradictorio que al cumplir el contrato una de las partes quisiera arrepentirse. Por eso cuando la seña se entrega bajo la cláusula “en concepto de seña y como principio de ejecución del contrato….

• Queda en muchos casos a criterio del agente inmobiliario si debe devolverse el monto entregado como seña o no. La mayor parte de las empresas inmobiliarias tiende a devolver la reserva en caso de no concretarse el negocio siempre y cuando exista una causa justificada correspondiente al comprador o a la empresa que impidiera llevar a cabo la operación.

• Sin embargo en muchos casos las empresas no devuelven el monto entragado como reserva provocando un inconveniente entre las partes.

• En nuestra opinión, hay que ser cautelosos con este tema ya que es sencillo a simple vista afirmar que la reserva debe devolverse en caso de no hacerse la operación.

• Sin embargo, en muchas casos puntuales aparecen, impuestas por las partes, causas simuladas o excusas que impiden la realización de la operación y a través de ellas se busca la devolución de la reserva. En estos casos puede ocurrir que las partes hayan decidido realizar la operación sin la intermediación pactada con la inmobiliaria, buscando ahorrarse la comisión.

• También debemos aclarar que en algunos casos pueden existir gastos originados en la emisión de la reserva (por ejemplo, sacarlo de la venta, poner la franja de “reservado” en el cartel, etc).

• Si por alguna razón la operación no llegara a darse, la parte que originara el obstáculo en el negocio deberá hacerse cargo de los gastos surgidos del retiro de venta del inmueble siempre y cuando esto este aclarado de algún modo expreso entre el agente inmobiliario y las partes. En caso de que se tratara del oferente, el gasto se podrá descontar al momento de devolver la reserva.

Clarín.com  »  Edición Miércoles 30.09.1998  »  Sociedad

  »  •  Algunas inmobiliarias se quedan con

la reserva que deja la genteCOMPRAVENTA DE PROPIEDADES: DENUNCIA DE LA CAMARA INMOBILIARIA ARGENTINA

• Algunas inmobiliarias se quedan con la reserva que deja la genteEl 10% de los reclamos que recibe la Cámara es por la falta de devolución de la reserva, una vez que se frustra la operación

• · Por operar en forma irregular, la semana pasada la Cámara expulsó a 2 inmobiliarias

• A raíz de las denuncias que está recibiendo, la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) recomienda a los futuros compradores de viviendas que se asesoren antes de dejar dinero de reserva. Según dicen, el 10 por ciento de los reclamos que reciben es de gente a la que la inmobiliaria no le devolvió la plata de la reserva cuando no se concretó la operación.Es más, la Cámara -que agrupa al 25 % de las casi 5.000 inmobiliarias que hay en la Capital Federal- acaba de expulsar a dos empresas por operar con ardides que no se corresponden con una buena inmobiliaria, dijo el abogado Héctor DOdorico, flamante titular de la Cámara.Lamentablemente estamos padeciendo un pequeño porcentaje de delincuentes que trabajan ensuciando al mercado, dijo.

• Ocurre que desde hace unos cinco años las inmobiliarias están pidiendo una suma que ronda los mil pesos a modo de reserva, en el caso de que alguien que busca casa manifieste interés por una propiedad y realice una contraoferta (por ejemplo, oferte menos de lo que pide el vendedor).

• A diferencia de la reserva, que simplemente es una propuesta de compra, la seña significa el inicio de ejecución de la venta. Y si el comprador después desiste, la pierde.La reserva es una modalidad habitual que se hace con los fines de tener certeza de que la preferencia (por el inmueble) es concreta, explicó Jorge Toselli, de la inmobiliaria Toselli y Fuentes, con 35 años en el mercado.

• De no haber acuerdo -en la rebaja del precio, el ejemplo apuntado-, las inmobiliarias tienen la obligación de restituir el dinero. La fórmula de reserva, así se llama el trámite, contempla que la devolución se debe hacer a las 24 horas de no concretada la operación.Pero esto no siempre sucede.

• Hay inmobiliarias, las menos, claro, que en este punto estafan a la gente. Además toman reservas que no son exclusivas. ¿Qué hacen con el dinero? Buscan capitalizarse. Toman la reserva de uno, de otro, de diez personas y ponen el dinero a trabajar, sostiene Toselli.Las trampas que buscan estas inmobiliarias marginales, tal como las denomina la Cámara, radica en confundir al comprador o comprometerlo con una firma aprovechando su ignorancia en el aspecto legal o inmobiliario.Lo cierto es que muchas personas desisten en el reclamo, otras caen en la trampa de la letra chica y las menos denuncian sus experiencias

• En este último caso, siempre y cuando la operación se haya frustrado porque el vendedor no aceptó la contrapropuesta, los compradores deben pelearla para recuperar la plata porque estos estafadores estiran la situación hasta las últimas consecuencias, dice Toselli, que integró el directorio de la Cámara durante 12 años

• Por lo general reaccionan luego de recibir una carta documento, agrega quien asegura haber conocido entre siete y ocho firmas que hacían una suerte de sociedad con las reservas y, como mínimo, se quedaban con los intereses.¿Por qué sucede esto? Para la Cámara hay una razón: existen muchas inmobiliarias en el mercado porteño y no todas están en condiciones de competir con lealtad.

• Por todo esto y para jerarquizar la actividad, la Cámara puso a disposición un teléfono (300-2272) donde se evacuan dudas y se ofrece asesoramiento gratuito.FragilidadLa devolución de las reservas -reconoce DOdorico- es el costado más frágil. Aunque no entró en detalles, el titular de la Cámara sostuvo que las dos inmobiliarias desafectadas respondían a casos realmente patológicos.

• Más allá de su buena voluntad, lo cierto es que tanto las inmobiliarias expulsadas como otras que no están asociadas a la CIA operan libremente y se convierten en anzuelos atractivos para los interesados

• Por caso, una inmobiliaria que tiene sus oficinas en Barrio Norte y pidió la reserva del nombre, señaló: No es costumbre devolver la reserva. Es más, el 90 por ciento de las inmobiliarias no lo hace, afirmó su dueño. Parado en la vereda de enfrente, Toselli argumenta que no debe haber más de un 10 por ciento de firmas que hagan esto, aunque reconoce que las inmobiliarias tramposas suelen tomar reservas no exclusivas.¿Qué quiere decir? Piden las señas a varios oferentes

• y eligen el mejor postor. Mientras, hacen trabajar la plata. Era una operatoria muy común en otros tiempos.Con menos de 10 días en su cargo, DOdorico planea instrumentar una campaña para promocionar el asesoramiento en materia inmobiliaria. Pretendemos que antes de dejar una propuesta, la gente nos consulte para evitar posteriores inconvenientes, sobre todo en el caso de ignorar la trayectoria de la inmobiliaria.