mangunharjo mangrove resort
TRANSCRIPT
MANGUNHARJO MANGROVE RESORT
Disusun Guna Memenuhi Tugas Mata Kuliah Studio Perancangan dan Pembangunan Kota
(TKP 430P)
Oleh : Kelompok 3A
Ariani Suwandi Lidia Simanjuntak Anggi Aran Putra T. Yosephine Purba Dwitantri Rezkiandini Prima Dea Arijani Januarta Dwi K. Agung Adji
21040112120005 21040112130023 21040112130029 21040112140041 21040112130071 21040112140115 21040112140135 21040112140137
JURUSAN PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA FAKULTAS TEKNIK UNIVERSITAS DIPONEGORO
SEMARANG 2015
ii
KATA PENGANTAR
Alhamdulillah, puji syukur kami ucapkan kepada Allah SWT yang telah memberikan
kelancaran, kemudahan, serta kesabaran kepada penulis dalam penyusunan laporan akhir
mata kuliah Studio Perancangan dan Pembangunan Kota ini. Dalam terselesaikannya
laporan akhir ini tidak lepas dari pihak-pihak yang telah mendukung dan membantu baik
secara langsung maupun tidak langsung. Oleh karena itu, penulis mengucapkan terima
kasih kasih kepada:
1. Dr. Mussadun, ST, MT, Ir. Nurini, MT, Diah Intan Kusumo Dewi, ST, M.Eng, dan Novia
Sari Ristianti, ST, MT selaku tim dosen pengampu yang telah memberikan
bimbingan dan arahan dalam penyusunan laporan akhir ini;
2. Orang tua yang selalu memberikan dukungan, semangat dan doa untuk
menyelesaikan penyusunan laporan akhir ini;
3. Serta masih banyak lagi pihak yang telah membantu dalam penyusunan laporan
akhir ini yang tidak dapat disebutkan satu per satu.
Penulis juga menyadari bahwa laporan akhir ini masih jauh dari sempurna. Oleh karena itu,
penulis mengharapkan kritik dan saran dari pembaca demi perbaikan laporan akhir ini.
Semarang, Juli 2015
Penulis
Kelompok 3A Studi Perancangan
dan Pembangunan Kota
iii
DAFTAR ISI
Kata Pengantar ................................................................................................................................ ii
Daftar Isi ..................................................................................................................................... iii
Daftar Gambar ............................................................................................................................... vii
Daftar Tabel .................................................................................................................................... ix
BAB I PENDAHULUAN ....................................................................................................................... 1
1.1 Latar Belakang ...................................................................................................................... 1
1.2 Rumusan Masalah ................................................................................................................ 2
1.3 Tujuan dan Sasaran............................................................................................................... 4
1.3.1 Tujuan ....................................................................................................................... 4
1.3.2 Sasaran ..................................................................................................................... 4
1.4 Ruang Lingkup ...................................................................................................................... 4
1.4.1 Ruang Lingkup Wilayah ........................................................................................... 4
1.4.1.1 Justifikasi Pemilihan Wilayah Studi ................................................................. 4
1.4.1.2 Deliniasi Wilayah Studi....................................................................................9
1.4.2 Ruang Lingkup Materi ........................................................................................... 13
1.5 Kerangka Pikir Penelitian ................................................................................................... 14
1.6 Sistematika Penulisan ......................................................................................................... 15
BAB II KAJIAN TEORI ...................................................................................................................... 16
2.1 Pengertian Wilayah Pesisir ................................................................................................. 16
2.2 Teori Sustainable Coastal Development ............................................................................ 16
2.3 Teori Ecotourism ................................................................................................................ 17
2.4 Teori Perancangan Kota ..................................................................................................... 19
BAB III PROFIL KAWASAN PERANCANGAN ................................................................................... 23
3.1 Deliniasi Wilayah Studi........................................................................................................ 23
3.2 Kondisi Fisik Alamiah .......................................................................................................... 24
3.2.1 Topografi ................................................................................................................ 24
3.2.2 Litologi ................................................................................................................... 24
3.2.3 Klimatologi ............................................................................................................. 25
3.2.4 Kesesuaian Lahan .................................................................................................. 26
3.3 Kondisi Non Fisik................................................................................................................. 27
3.3.1 Kependudukan ....................................................................................................... 27
3.3.2 Perekonomian ........................................................................................................ 28
3.4 Kondisi Jaringan Prasarana ................................................................................................ 29
3.4.1 Aksesibilitas ............................................................................................................ 29
3.4.2 Persampahan ......................................................................................................... 30
3.4.3 Listrik ...................................................................................................................... 30
3.4.4 Air Bersih ................................................................................................................ 31
3.4.5 Sanitasi ................................................................................................................... 31
3.4.6 Drainase ................................................................................................................. 32
3.5 Kondisi Sarana .................................................................................................................... 33
iv
3.6 Kondisi Penggunaan Lahan ................................................................................................ 35
3.7 Kondisi Sistem Ruang Terbuka .......................................................................................... 36
3.7.1 Ruang Terbuka Hijau .............................................................................................. 36
3.7.2 Ruang Terbuka Non Hijau ...................................................................................... 36
3.8 Review Kebijakan ............................................................................................................... 37
3.9 Potensi .............................................................................................................................. 37
3.10 Permasalahan ..................................................................................................................... 39
BAB IV KONSEP PERANCANGAN KAWASAN ................................................................................. 41
4.1 Konsep Pengembangan Kawasan Bahari yang Berkelanjutan ......................................... 41
4.2 Konsep Sustainable Coastal Development ....................................................................... 44
4.3 Konsep Sustainable Coastal Development .......................................................................... 45
4.4 Justifikasi Konsep Wilayah Studi ....................................................................................... 46
4.5 Indikator Konsep Wilayah Studi ........................................................................................ 46
4.6 Best Practice Wilayah Studi ................................................................................................ 47
4.7 Penerapan Konsep Wilayah Studi ...................................................................................... 50
BAB V ANALISIS PERANCANGAN KAWASAN ................................................................................ 55
5.1 Analisis Aktivitas dan Kebutuhan Ruang ........................................................................... 55
5.1.1 Analisis Karakteristik Aktivitas dan Pengguna ...................................................... 55
5.1.2 Analisis Kebutuhan Ruang ..................................................................................... 58
5.1.3 Analisis Hubungan Antar Kelompok Aktivitas ...................................................... 63
5.1.4 Analisis Organisasi Ruang ...................................................................................... 63
5.2 Analisis Tapak ..................................................................................................................... 65
5.2.1 Analisis Konstelasi Wilayah .................................................................................... 65
5.2.2 Analisis Lingkungan .............................................................................................. 66
5.2.3 Analisis Topografi ................................................................................................. 68
5.2.4 Analisis Aksesibilitas ............................................................................................. 69
5.2.5 Analisis Kebisingan ................................................................................................ 70
5.2.6 Analisis Drainase .................................................................................................... 72
5.2.7 Analisis Vegetasi .................................................................................................... 73
5.2.8 Analisis View ........................................................................................................... 75
5.2.9 Analisis Arah Angin dan Lintasan Matahari ........................................................... 76
5.2.10 Zoning Kawasan ..................................................................................................... 77
5.3 Analisis Penyediaan Infrastruktur ...................................................................................... 78
5.3.1 Analisis Jaringan Air Bersih .................................................................................... 78
5.3.2 Analisis Pengelolaan Sampah ................................................................................ 79
5.3.3 Analisis Sanitasi ...................................................................................................... 79
5.3.4 Analisis Jaringan Listrik ......................................................................................... 80
5.4 Analisis Kriteria Terukur ..................................................................................................... 81
5.4.1 Koefisien Dasar Bangunan ..................................................................................... 81
5.4.2 Ketinggian Bangunan ............................................................................................ 82
5.4.3 Garis Sempadan Bangunan .................................................................................... 82
5.4.4 Jarak Antar Bangunan .......................................................................................... 86
5.5 Amplop Bangunan .............................................................................................................. 87
v
5.6 Analisis Kriteria Tak Terukur .............................................................................................. 89
5.6.1 Access .................................................................................................................... 89
5.6.2 Compatibility ......................................................................................................... 90
5.6.3 View ........................................................................................................................ 91
5.6.4 Identity ................................................................................................................... 93
5.6.5 Sense ..................................................................................................................... 94
5.6.6 Liveability ............................................................................................................... 95
5.7 Analisis Elemen Citra Kota ................................................................................................. 96
5.7.1 Path ....................................................................................................................... 96
5.7.2 Edge........................................................................................................................ 97
5.7.3 Landmark .............................................................................................................. 98
5.7.4 District ................................................................................................................... 99
5.7.5 Nodes ................................................................................................................... 100
5.8 Analisis Elemen Rancang Kota .......................................................................................... 101
5.8.1 Tata Guna Lahan ................................................................................................... 101
5.8.2 Bentuk dan Massa Bangunan .............................................................................. 102
5.8.3 Ruang Terbuka ..................................................................................................... 106
5.8.4 Sirkulasi dan Parkir ............................................................................................... 107
5.8.5 Penanda (Signage) ............................................................................................... 108
5.8.6 Jalur Pejalan Kaki ................................................................................................. 109
5.8.7 Aktivitas Pendukung ............................................................................................. 110
5.9 Analisis Elemen Estetika .....................................................................................................111
5.9.1 Porsi ........................................................................................................................111
5.9.2 Hirarki .................................................................................................................... 113
5.9.3 Balance .................................................................................................................. 114
5.9.4 Irama ..................................................................................................................... 115
BAB VI URBAN DESIGN GUIDE LINES ............................................................................................ 116
6.1 Peruntukan Kawasan ........................................................................................................ 116
6.2 Pola dan Tata Massa Bangunan ....................................................................................... 126
6.3 Fasilitas Skala Lingkungan ................................................................................................ 130
6.4 Pengaturan Street Furniture ............................................................................................ 140
6.5 Isometri ............................................................................................................................. 142
BAB VII MANAJEMEN PEMBANGUNAN KAWASAN .................................................................... 144
7.1 Logical Framework ........................................................................................................... 144
7.2 Konsep Manajeman .......................................................................................................... 148
7.2.1 Konsep Pengelolaan ............................................................................................ 148
7.2.2 Linier Responsibility .............................................................................................. 155
7.3 Project Network Planning.................................................................................................. 158
7.4 Analisis Menejemen Pembiayaan Pembangunan ............................................................ 160
7.4.1 Economic-Sosial Analysis ..................................................................................... 160
7.4.2 Analisis Kelayakan Sosial Ekonomi ...................................................................... 165
7.4.3 Financial Analysis ................................................................................................. 170
7.4.4 Analisis Kelayakan Finansial .................................................................................200
vi
BAB VIII PENUTUP ........................................................................................................................ 207
DAFTAR PUSTAKA ........................................................................................................................ 208
vii
DAFTAR GAMBAR
Gambar 1.1 Struktur Masalah ........................................................................................................... 3
Gambar 1.2 Peta Administrasi Wilayah Studi ................................................................................. 10
Gambar 1.3 Peta Administrasi Kawasan Perancangan ................................................................... 12
Gambar 1.4 Kerangka Penelitian .................................................................................................... 14
Gambar 2.1 Konsep Eco-Tourism ................................................................................................... 18
Gambar 2.2 Kerangka Kerja Eco-Tourism ...................................................................................... 19
Gambar 2.3 Concept Plan 1971 ....................................................................................................... 20
Gambar 2.4 Concept Plan 1991 ....................................................................................................... 20
Gambar 2.5 Concept Plan 2001 ........................................................................................................ 21
Gambar 2.6 Kunci Fokus Concept Plan ........................................................................................... 21
Gambar 2.7 Marina Bay ................................................................................................................. 22
Gambar 2.8 Pulau Semakau .......................................................................................................... 22
Gambar 3.1 Peta Deliniasi Wilayah Studi, Kelurahan Mangunharjo .............................................. 23
Gambar 3.2 Peta Topografi Wilayah Studi ..................................................................................... 24
Gambar 3.3 Peta Jenis Tanah Wilayah Studi .................................................................................. 25
Gambar 3.4 Peta Klimatologi Wilayah Studi .................................................................................. 26
Gambar 3.5 Peta Kesesuaian Lahan Wilayah Studi ....................................................................... 27
Gambar 3.6 Piramida Penduduk Kelurahan Mangunharjo ........................................................... 28
Gambar 3.7 Persentase Jumlah Penduduk Menurut Mata Pencaharian Kelurahan
Mangunharjo .............................................................................................................. 29
Gambar 3.8 Aksesibilitas Jalan Laut Mangunharjo ....................................................................... 30
Gambar 3.9 Persampahan di Sekitar Wilayah Studi ...................................................................... 30
Gambar 3.10 Jaringan Listrik di Sekitar Wilayah Studi ................................................................... 31
Gambar 3.11 Sumber Air Bersih di Permukiman Sekitar Kawasan Perancangan ........................... 31
Gambar 3.12 Kamar Mandi di Salah Satu Rumah Sekitar Kawasan Perancangan ........................ 32
Gambar 3.13 Drainase di Permukiman Sekitar Kawasn Perancangan .......................................... 32
Gambar 3.14 Pasar Mangkang di Sekitar Wilayah Studi ................................................................ 33
Gambar 3.15 Sarana Pendidikan di Sekitar Wilayah Studi ............................................................. 34
Gambar 3.16 Masjid di Sekitar Wilayah Studi ................................................................................. 34
Gambar 3.17 Peta Deliniasi Wilayah Studi, Kelurahan Mangunharjo ............................................ 35
Gambar 3.18 Area Tambak di Wilayah Studi .................................................................................. 35
Gambar 3.19 Tanaman Mangrove di Wilayah Studi ....................................................................... 36
Gambar 3.20 Lapangan di Wilayah Studi ....................................................................................... 37
Gambar 3.21 Peta Potensi Wilayah Studi ....................................................................................... 39
Gambar 3.22 Peta Masalah Wilayah Studi ..................................................................................... 40
Gambar 4.1 Bagan Konsep Makro.................................................................................................. 41
Gambar 4.2 Bagan Konsep Meso ................................................................................................... 42
Gambar 4.3 Bagan Konsep Mikro .................................................................................................. 43
Gambar 4.4 Avani Sepang Goldcoast Resort .................................................................................. 47
Gambar 4.5 Sepeda untuk Mobilisasi Pengunjung di Avani Sepang Goldcoast Resort ................ 48
Gambar 4.6 Papua Paradise Eco Resort, Raja Ampat ..................................................................... 48
viii
Gambar 4.7 Penginapan di Atas Air, Taman Wisata Alam Angle Kapuk ....................................... 49
Gambar 4.8 Jalan Setapak, Taman Wisata Alam Angke Kapuk .................................................... 50
Gambar 4.9 Contoh Konsep Floating Cottage di Thailand dan Fiji ................................................ 52
Gambar 4.10 Penerapan Konsep Walkable dan Non-Motorize pada Kawasan Terapung ............ 53
Gambar 4.11 Penerapan Konsep Mangunharjo Mangrove Resort pada Kawasan Terapung ........ 54
Gambar 5.1 Hubungan Antar Kelompok Aktivitas ......................................................................... 63
Gambar 5.2 Organisasi ruang ......................................................................................................... 64
Gambar 5.3 Zoning Kawasan ......................................................................................................... 77
Gambar 5.4 Amplop Bangunan ...................................................................................................... 88
Gambar 7.1 Network Planning Analysis Mangunharjo Mangrove Resort .................................... 160
ix
DAFTAR TABEL
Tabel I.1 Skoring Pemilihan wilayah ................................................................................................. 6
Tabel V.2 Carrying Capacity ............................................................................................................. 54
Tabel V.3 Kebutuhan Ruang........................................................................................................... 55
Tabel V.4 Konstelasi Kawasan Perancangan ................................................................................. 62
Tabel V.5 Analisis Lingkungan ....................................................................................................... 66
Tabel V.6 Analisis Topografi .......................................................................................................... 68
Tabel V.7 Analisis Aksesibilitas ....................................................................................................... 69
Tabel V.8 Analisis Kebisingan ......................................................................................................... 70
Tabel V.9 Analisis Drainase ............................................................................................................ 72
Tabel V.10 Analisis Vegetasi ........................................................................................................... 73
Tabel V.11 Analisis View .................................................................................................................. 75
Tabel V.12 Analisis Arah Angin dan Lintasan Matahari ................................................................. 76
Tabel V.13 Kebutuhan air bersih ..................................................................................................... 78
Tabel V.14 Jumlah Septic Tank yang dibutuhkan kawasan perancangan ..................................... 80
Tabel V.15 Kebutuhan daya listrik .................................................................................................. 81
Tabel V.16 Perhitungan KDB Kawasan Perancangan .................................................................... 81
Tabel V.17 Perhitungan Ketinggian bangunan kawasan perancangan......................................... 82
Tabel V.18 Lebar pada jalan lingkungan dan lingkungan .............................................................. 82
Tabel V.19 Analisis Jarak Sempadan Pada Jalan Lokal dan Lingkungan ....................................... 83
Tabel V.20 Lebar Jalan Lingkungan dan Setapak .......................................................................... 83
Tabel V.21 Analisis Jarak Sempadan pada Jalan Lingkungan dan Setapak ................................... 84
Tabel V.22 Lebar Jalan setapak dan Setapak ................................................................................. 85
Tabel V.23 Analisis Jarak Sempadan pada Jalan setapak dan Setapak......................................... 85
Tabel V.24 Jarak antar bangunan kawasan perancangan ........................................................... 86
Tabel V.25 Ringkasan perhitungan analisis kriteria terukur .......................................................... 87
Tabel V.26 Access ............................................................................................................................ 89
Tabel V.27 Compatibility ................................................................................................................. 90
Tabel V.28 View .............................................................................................................................. 91
Tabel V.29 Identity .......................................................................................................................... 93
Tabel V.30 Sense ............................................................................................................................. 94
Tabel V.31 Liveability ....................................................................................................................... 95
Tabel V.32 Path ............................................................................................................................... 96
Tabel V.33 Edge ............................................................................................................................... 97
Tabel V.34 Landmark ...................................................................................................................... 98
Tabel V.35 District ........................................................................................................................... 99
Tabel V.36 Nodes .......................................................................................................................... 100
Tabel V.37 Tata Guna Lahan .......................................................................................................... 101
Tabel V.38 Bentuk dan Masa Bangunan ...................................................................................... 102
Tabel V.39 Ruang Terbuka ........................................................................................................... 106
Tabel V.40 Sirkulasi dan Parkir ..................................................................................................... 107
Tabel V.41 Penanda (Signage) ...................................................................................................... 108
x
Tabel V.42 Jalur Pejalan Kaki ........................................................................................................ 109
Tabel V.43 Aktivitas Pendukung ................................................................................................... 110
Tabel V.44 Porsi .............................................................................................................................. 111
Tabel V.45 Hirarki .......................................................................................................................... 113
Tabel V.46 Balance ......................................................................................................................... 114
Tabel V.47 Irama ............................................................................................................................. 115
Tabel VI.1 Karakteristik aktivitas dan pengguna .......................................................................... 116
Tabel VI.2 Pola dan tata massa bangunan .................................................................................. 126
Tabel VI.3 Fasilitas skala lingkungan ........................................................................................... 130
Tabel VI.4 Pengaturan street furniture ....................................................................................... 140
Tabel VII.1 Logical Framework Kawasan Pariwisata Mangunharjo Mangrove Resort ................. 144
Tabel VII. 2 Konsep Pengelolaan BOT ............................................................................................152
Tabel VII. 3 Linier Responsibility dengan Konsep BOT ................................................................. 155
Tabel VII.4 Project Network dengan Konsep BOT ........................................................................ 158
Tabel VII.5 Social-Economic Cost..................................................................................................... 161
Tabel VII. 6 Social-Economic Benefit .............................................................................................. 162
Tabel VII. 7 Cash Flow Social Economic Kawasan Mangunharjo Mangrove Resort ..................... 165
Tabel VII.8 Cash Flow Kawasan Mangunharjo Mangrove Resort ................................................ 168
Tabel VII.9 NPV dan BCR Social Economic Kawasan Mangunharjo Mangrove Resort ................ 168
Tabel VII.10 Asumsi Cost Pra Kontruksi ........................................................................................ 170
Tabel VII.11 Asumsi penyediaan resort besar ................................................................................. 171
Tabel VII.12 Asumsi penyediaan resort sedang .............................................................................173
Tabel VII.13 Asumsi penyediaan resort kecil ..................................................................................175
Tabel VII.14 Asumsi penyediaan musholla .................................................................................... 176
Tabel VII.15 Asumsi penyediaan toilet umum ............................................................................... 178
Tabel VII.16 Asumsi penyediaan bakery, coffee shop, ice cream, kedai mie ................................. 179
Tabel VII.17 Asumsi penyediaan spa center .................................................................................. 180
Tabel VII.18 Asumsi penyediaan bakery, ice cream shop (dalam) ................................................. 181
Tabel VII.19 Asumsi penyediaan pos keamanan ........................................................................... 182
Tabel VII.20 Asumsi penyediaan gedung sewa sepeda ............................................................... 183
Tabel VII.22 Asumsi penyediaan front office dan information centre .......................................... 184
Tabel VII.22 Asumsi penyediaan klinik .......................................................................................... 185
Tabel VII.23 Asumsi penyediaan dermaga dalam ......................................................................... 186
Tabel VII.24 Asumsi penyediaan dermaga luar............................................................................. 186
Tabel VII.25 Asumsi penyediaan IPAL ........................................................................................... 187
Tabel VII.26 Asumsi penyediaan persampahan ............................................................................ 187
Tabel VII.27 Asumsi penyediaan topelebaran jalan ...................................................................... 187
Tabel VII.28 Asumsi penyediaan parkir ......................................................................................... 188
Tabel VII.29 Asumsi penyediaan jalan kayu .................................................................................. 189
Tabel VII.30 Asumsi penyediaan taman dalam penginapan ........................................................ 190
Tabel VII.31 Asumsi penyediaan pipa air bersih ............................................................................ 190
Tabel VII.32 Asumsi penyediaan kabel listrik ................................................................................. 191
Tabel VII.33 Asumsi penyediaan landmark .................................................................................... 191
xi
Tabel VII.34 Asumsi penyediaan mangrove .................................................................................. 191
Tabel VII.35 Asumsi penyediaan pemadam api ............................................................................. 191
Tabel VII.36 Asumsi penyediaan alat kebersihan ......................................................................... 192
Tabel VII.37 Asumsi pengadaan tukang ........................................................................................ 192
Tabel VII.38 Asumsi pasca kontruksi ............................................................................................ 192
Tabel VII.39 Analisis finansial cost ................................................................................................. 195
Tabel VII.40 Analisi finansial benefit ............................................................................................. 196
Tabel VII.41 Benefit Flow Financial Kawasan Mangunharjo Mangrove Resort ............................200
Tabel VII.42 Cost Flow Financial Kawasan Mangunharjo Mangrove Resort ................................ 202
Tabel VII.43 NPV dan BCR Financial Kawasan Mangunharjo Mangrove Resort ......................... 205
1
BAB I
PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
Sumber daya pesisir dan lautan memiliki arti penting bagi pembangunan nasional, baik
dilihat dari aspek ekonomi, aspek ekologis, aspek pertahanan dan keamanan, serta aspek
pendidikan dan pelatihan. Berbagai potensi dan kekayaan sumber daya alam dapat
dimanfaatkan oleh manusia dan makhluk hidup lainnya. Di sisi lain, terdapat beberapa
permasalahan yang ditemukan di kawasan pesisir antara lain kemiskinan kawasan pesisir,
eksploitasi sumber daya alam tanpa memperhatikan kelestarian lingkungan, dan rendahnya
kesadaran mengenai arti penting pengelolaan sumber daya di kawasan pesisir.
Kondisi tersebut juga terjadi di kawasan pesisir Kota Semarang, khususnya di Kelurahan
Mangunharjo, Kecamatan Tugu. Kelurahan Mangunharjo, Kecamatan Tugu, Kota Semarang
memiliki berbagai permasalahan akibat pembangunan dan pencemaran. Kondisi tersebut
memberikan dampak terhadap budidaya tambak di kawasan pesisir Kelurahan Mangunharjo.
Pendapatan masyarakat pembudidaya tambak semakin menurun akibat adanya pencemaran
(Dinas Kelautan dan Perikanan Jawa Tengah, 2009). Untuk mengembangkan ekonomi lokal
Kecamatan Tugu seharusnya dilakukan pengembangan kawasan bahari tepadu dengan tetap
memperhatikan peruntukan kawasan dalam RTRW Kota Semarang yaitu sebagai kawasan
pariwisata.
Dalam mengembangkan potensi dan mengatasi permasalahan kawasan pesisir
Kelurahan Mangunharjo, maka diperlukan penerapan konsep Sustainable Coastal
Development yang berbasis pada teori Neighbourhood Unit. Konsep Sustainable Coastal
Development mengandung beberapa aspek yang menjadi indikator ketercapaian konsep
tersebut anara lain, aspek housing, recreation, transportation, community, dan economy.
Pada kawasan perancangan pesisir Kelurahan Mangunharjo, akan dikembangkan konsep
Mangunharjo Mangroves Resort yang menekankan pada aspek ekonomi dan transportasi.
Aspek ekonomi terkait dengan penyediaan resort bagi pengunjung kawasan pesisir
Kecamatan Tugu yang nantinya akan dikembangkan sebagai kawasan wisata mangrove.
Penyediaan resort direncanakan pada bagian belakang pada kawasan perancangan dan
terbagi menjadi 3 resort dengan kelas yang berbeda. Aspek transportasi terkait dengan
penyediaan lahan parkir, kawasan walkable dan penyediaan dermaga. Lahan parkir akan
diletakkan pada bagian depan dari kawasan pariwisata Kecamatan Tugu. Lahan parkir
komunal akan dihubungkan dengan dermaga, kawasan perdagangan dan jasa, information
center serta front office dari mangrove resort. Penyediaan parkir komunal ini akan
mendukung konsep walkable dan non-motorize di kawasan perancangan. Dengan konsep
Mangunharjo Mangrove Resort, diharapkan kawasan pesisir Kecamatan Tugu dapat
berkembang sebagai kawasan bahari terpadu yang dapat meningkatkan ekonomi lokal
kawasan tersebut maupun Kota Semarang melalui aktivitas pariwisata.
2
1.2 Rumusan Masalah
Berdasarkan struktur masalah wilayah studi, wilayah studi memiliki isu permasalahan
utama yaitu terhambatnya pereknomian masyarakat di Kelurahan Mangunharjo. Hal ini
dilihat dari belum adanya prioritas dari pemerintah dalam pengembangan kawasan pesisir
sehingga berdampak pada tidak adanya tempat pengumpulan sampah, pengelolaan
drainase yang buruk, dan kurangnya kontrol dari pemerintah terhadap alih fungsi lahan.
Tidak adanya tempat pengumpulan sampah menyebabkan masyarakat membuang sampah
ke sungai, sehingga mengakibatkan terjadinya pendangkalan sungai. Pengelolaan drainase
yang buruk dilihat dari lebar drainase yang sebesar kurang dari 1 meter dan drainase yang
tertimbun sampah, sehingga pada musim hujan drainase tidak dapat menampung air.
Dengan adanya drainase yang tidak dapat menampung air pada saat musim hujan dan sungai
yang mengalami pendangkalan menyebabkan banjir yang kemudian dapat menghambat
aktivitas ekonomi masyarakat sehingga produktifitas masyarakat menurun.
Sedangkan kurangnya kontrol terhadap alih fungsi lahan menyebabkan terjadinya
peningkatan alih fungsi hutan mangrove menjadi area tambak sehingga komposisi antara
hutan mangrove dan tambak tidak seimbang dapat mengakibatkan meningkatnya tingkat
abrasi yang pada akhirnya akan menyebabkan hasil produk tambak menurun. Sehingga
dengan hasil produk tambak menurun dan produktifitas masyarakat menurun menyebabkan
terhambatnya perekonomian masyarakat di Kelurahan Mangunharjo. Terhambatnya
perekonomian masyarakat di Kelurahan Mangunharjo dapat mengakibatkan rendahnya
pendapatan masyarakat dan terbatasnya masyarakat dalam memperoleh kualitas hidup yang
baik, sehingga jika hal tersebut dibiarkan akan mengakibatkan dampak yang lebih luas yaitu
rendahnya kesejahteraan hidup masyarakat pesisir.
Berdasarkan masalah-masalah tersebut maka diangkatlah konsep Mangunharjo Mangrove
Resort yang menekankan pada indikator economy dan transportation dimana dengan
indikator economy berupa pengembangan resort, perdagangan dan jasa, serta parkir
diharapkan dapat memberikan lapangan kerja baru bagi masyarakat sekitar sehingga dapat
meningkatkan tingkat perekonomian dan daya beli masyarakat disekitar kawasan
perancangan. Indikator transportation berupa parkir, dermaga perahu antar kawasan dan
jalur sepeda antar kawasan diharapakan dapat memberikan aksesibilitas dan mobilitas yang
baik bagi kawasan perancangan maupun kawasan disekitarnya. Dengan pemikiran tersebut,
maka konsep Mangunharjo Mangrove Resort dirasa cocok untuk diterapkan di kawasan
perancangan karena mampu menjawab isu-isu permasalahan yang terdapat di kawasan
perancangan. Berikut struktur masalah pada kawasan perancangan.
3
Sumber : Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
Gambar 1.1
Struktur Masalah
Belum Adanya Prioritas Pengembangan Kawasan Pesisir
Tidak Adanya Tempat
Pengumpulan Sampah
Sampah Dibuang ke
Sungai
Drainase Tidak Mampu
Menampung Air Hujan
Rendahnya Tingkat Perekonomian Masyarakat di Kawasan Perancangan
Kurangnya Kontrol
Terhadap Alih Fungsi
Lahan
Terhambatnya Aktivitas
Masyarakat
Rendahnya Kesejahteraan Hidup Masyarakat Pesisir
Pengelolaan Drainase
yang Buruk
Terjadi Pendangkalan
Sungai
Banjir
Produktivitas
Masyarakat Menurun
Pendapatan Masyarakat
Rendah Keterbatasan Masyarakat dalam
Memperoleh Kualitas Hidup Yang Baik
Alih Fungsi Hutan
Mangrove Menjadi
Tambak
Tingginya Tingkat Abrasi
Tidak Seimbangnya
Lahan Mangrove dan
Tambak
Produksi Tambak
Menurun
4
1.3 Tujuan dan Sasaran
1.3.1 Tujuan
Tujuan dari studio perancangan ini adalah untuk mendesain dan menyusun
manajemen pembangunan kawasan pariwisata pesisir Kecamatan Tugu khususnya di
Kelurahan Mangunharjo dengan konsep Mangunharjo Mangrove Resort berdasarkan 2
aspek, yaitu transportation dan economy
1.3.2 Sasaran
Dalam mencapai tujuan dari studio perancangan dan manajemen pembangunan ini,
maka sasaran-sasaran yang akan dicapai antara lain :
Melakukan justifikasi dan deliniasi kawasan perancangan.
Mengidentifikasi potensi dan permasalahan kawasan perancangan sehingga
dapat melakukan problem solving di kawasan perancangan.
Menentukan dan menyusun konsep perancangan.
Melakukan analisis aktivitas dan analisis perhitungan kebutuhan ruang, analisis
tapak, analis kriteria terukur, analisis kriteria tak terukur, analisis elemen
perancangan kota, analisis elemen citra kota, analisis elemen estetika, analisis
tapak meliputi analisis konstelasi wilayah dan analisis fisik dan non fisik ruang
pada wilayah studi.
Melakukan desain kawasan perancangan dalam bentuk site plan.
Melakukan desain kawasan perancangan dalam bentuk Urban Design Guidelines
(UDGL).
Menyusun analisis manajemen pembangunan yang terdiri dari analisis manajemen
pengelolaan pembangunan dan analisis manajemen pembiayaan.
1.4 Ruang Lingkup
1.4.1 Ruang Lingkup Wilayah
1.4.1.1 Justifikasi Pemilihan Wilayah Studi
a. Makro
Kota Semarang merupakan ibukota Provinsi Jawa Tengah sekaligus kota
metropolitan terbesar kelima di Indonesia. Kota Semarang memiliki posisi
geografi yang sangat strategis karena berada pada jalur lalu lintas ekonomi
Pulau Jawa dan merupakan koridor pembangunan Jawa Tengah yang terdiri
dari empat simpul pintu gerbang yakni koridor pantai utara, koridor selatan
ke arah kota-kota dinamis seperti Kabupaten Magelang, Surakarta yang
dikenal dengan koridor Merapi-Merbabu, koridor timur ke arah Kabupaten
Demak/Grobogan dan barat menuju Kabupaten Kendal. Dalam
perkembangan dan pertumbuhan Jawa Tengah, Semarang sangat berperan
terutama dengan adanya pelabuhan, jaringan transportasi darat (jalur kereta
api dan jalan) serta transportasi udara yang merupakan potensi bagi simpul
transportasi regional Jawa Tengah dan kota transit regional Jawa Tengah.
Sebagai ibu kota provinsi, Kota Semarang juga berperan sebagai pusat
pertumbuhan ekonomi di Jawa Tengah. Kota Semarang merupakan bagian
dari Kawasan Kedungsepur yang direncanakan sebagai pusat pertumbuhan
nasional. Kota Semarang memiliki pelabuhan besar yaitu Pelabuhan Tanjung
5
Emas yang yang menjadi gerbang untuk sektor ekonomi. Akan tetapi dari
berbagai potensi yang ada tersebut Kota Semarang juga memiliki beberapa
permasalahan sektor ekonomi, sosial dan lingkungan yang saling berkaitan.
Salah satu permasalahan yang terjadi di Kota Semarang adalah masalah
lingkungan yang diakibatkan masalah infrastruktur. Permasalahan
infrastruktur tersebut misalnya terbatasnya penyediaan air bersih oleh
pemerintah sehingga dalam pemenuhan kebutuhan air bersih, warga
melakukan pengambilan air dalam tanah yang dapat mendorong terjadinya
penurunan tanah di pesisir. Selain itu sistem pengelolaan sampah yang tidak
dilakukan dengan optimal menyebabkan tumpukan sampah dan
menyebabkan saluran drainase tersumbat sehingga tidak dapat berfungsi
maksimal. Adanya penurunan tanah dan permasalahan drainase yang
diakibatkan permasalahan infrastruktur tersebut menyebabkan masalah
lingkungan lain seperti rob dan banjir yang mengganggu kualitas hidup dan
lingkungan masyarakat Kota Semarang.
Selain masalah infrastruktur juga terdapat permasalahan sosial berasal
dari kualitas sumber daya manusia masyarakat yang diakibatkan oleh
rendahnya tingkat pendidikan masyarakat, yang memberikan pengaruh
terhadap sektor ekonomi yaitu rendahnya pendapatan masyarakat.
Rendahnya pendapatan masyarakat ini juga dipengaruhi karena produksi
ikan di pesisir Kota Semarang yang menurun karena berbagai faktor, salah
satunya berkurangnya lahan tambak karena abrasi pantai dan berkurangnya
tanaman pelindung pantai. Perancangan kawasan pesisir yang tepat akan
dapat menyelasaikan berbagai permasalahan di pesisir Kota Semarang.
Permasalahan ekonomi, sosial dan lingkungan tersebut salah satunya dapat
diselesaikan dengan penataan kawasan pesisir Kota Semarang yang
berkelanjutan.
b. Meso
Lokasi studi terletak pada kawasan pesisir Kota Semarang. Kawasan
pesisir Kota Semarang sendiri terbagi menjadi empat bagian kecamatan yaitu
Kecamatan Tugu, Kecamatan Semarang Barat, Kecamatan Semarang Utara
dan Kecamatan Genuk. Kawasan pesisir Kota Semarang ini memiliki cukup
banyak permasalahan yang perlu diatasi. Menurut Perda Kota Semarang No
14 tahun 2011, kawasan pesisir Kota Semarang yang termasuk dalam BWK III
(Kecamatan Semarang Barat dan Semarang Utara), BWK IV (Kecamatan
Genuk), dan BWK X (Kecamatan Tugu). Menurut Perda, keempat Kecamatan
tersebut diperuntukan sebagai kawasan garis pantai yang berpotensi untuk
pengembangan rekreasi, ekonomi perikanan, dan kehidupan nelayan. Tidak
hanya itu, khusus untuk Kecamatan Tugu dan Genuk diperuntukan sebagai
kawasan peruntukan industri yang didukung oleh sarana prasarana yang
memadai dan dilalui oleh jalur Pantura.
6
Tabel I.1
Skoring Pemilihan Wilayah
INDIKATOR SUB-
INDIKATOR TUGU
SEMARANG
BARAT
SEMARANG
UTARA GENUK SKOR
SKOR
SKOR
TUGU
SKOR
SEMARANG
BARAT
SKOR
SEMARANG
UTARA
SKOR
GENUK
Economy
Angka
Pengangguran 3 5 4 2 0,012 0,036 0,060 0,048 0,024
Penduduk Pra
Sejahtera 5 3 4 2 0,038 0,190 0,114 0,152 0,076
Terbatasnya
Pelayanan
Fasilitas
Koperasi
5 1 3 4 0,017 0,085 0,017 0,051 0,068
Adanya
Pengolahan
Perikanan
5 1 2 1 0,102 0,510 0,102 0,204 0,102
Adanya
Pelayanan
Fasilitas
Pemasaran
Hasil Tangkap
3 1 5 2 0,087 0,261 0,087 0,435 0,174
Adanya
Masyarakat
Bertambak
5 2 1 1 0,048 0,240 0,096 0,048 0,048
Adanya
Masyarakat
Nelayan
5 1 4 1 0,065 0,325 0,065 0,260 0,065
Memiliki Areal
Pertambakan 5 1 1 1 0,054 0,270 0,054 0,054 0,054
Housing
Kepadatan
Penduduk 1 1 2 1 0,078 0,078 0,078 0,156 0,078
Terbatasnya
Pelayanan
Fasilitas SD
5 4 4 4 0,018 0,090 0,072 0,072 0,072
Terbatasnya
Pelayanan
Fasilitas
Kesehatan
Puskesmas
1 1 1 1 0,013 0,013 0,013 0,013 0,013
Pelayanan
Fasilitas MCK
Masih Belum
Memenuhi
Sebagian Besar
Masyarakat
5 3 5 2 0,088 0,440 0,264 0,440 0,176
Ada Abrasi 5 3 5 5 0,082 0,410 0,246 0,410 0,410
Rob 2 4 5 4 0,100 0,200 0,400 0,500 0,400
Lahan Kosong 5 5 3 2 0,039 0,195 0,195 0,117 0,078
Transportation
Terbatasnya
Pelayanan
Fasilitas
Pendaratan
Ikan
5 5 1 5 0,009 0,045 0,045 0,009 0,045
Kemudahan
Akses ke Pusat
Perekonomian
4 5 5 4 0,015 0,060 0,075 0,075 0,060
Jalan Sebagian 5 3 2 1 0,024 0,120 0,072 0,048 0,024
7
INDIKATOR SUB-
INDIKATOR TUGU
SEMARANG
BARAT
SEMARANG
UTARA GENUK SKOR
SKOR
SKOR
TUGU
SKOR
SEMARANG
BARAT
SKOR
SEMARANG
UTARA
SKOR
GENUK
Besar Rusak
Recreation
Terdapat
Pantai
Berhutan
Mangrove
5 3 1 3 0,034 0,170 0,102 0,034 0,102
Community
Terbatasnya
Pelayanan
Fasilitas
Kelembagaan
Masyarakat
2 2 2 2 0,019 0,038 0,038 0,038 0,038
Terbatasnya
Pelayanan
Fasilitas
Pelatihan
Keterampilan
4 4 4 4 0,058 0,232 0,232 0,232 0,232
JUMLAH 4,008 2,427 3,396 2,339
Sumber: Hasil Analisis Kelas A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
Salah satu permasalahan yang ada pada kawasan pesisir Kota Semarang
ialah pada bagian infrastrukturnya seperti pengelolaan sampah yang buruk
serta kurangnya infrastruktur persampahan, sehingga banyak ditemukan
sampah yang menumpuk dan dibuang pada saluran drainase maupun di
lahan kosong secara sembarangan. Tidak hanya masalah persampahan, air
juga menjadi salah satu permasalahan yang ada di kawasan pesisir Kota
Semarang karena banyak masyarakat pada kawasan pesisir Kota Semarang
tidak membatasi pengambilan air tanah yang dapat menyebabkan
penurunan tanah. Banyak kawasan pesisir Kota Semarang juga sering
menebang tanaman mangrove yang dapat menyebabkan abrasi pantai yang
pada akhirnya dapat menyebabkan rob dan banjir. Tidak hanya masalah
infrastruktur, masyarakat yang memiliki tingkat pendidikan rendah
berdampak pada banyaknya penduduk yang miskin dan berpenghasilan
rendah. Kedua masalah yang telah disebutkan seperti rob dan banjir serta
penduduk miskin menyebabkan kawasan yang kumuh. Kawasan pesisir Kota
Semarang yang tergolong kumuh juga menyebabkan kawasan dengan
kualitas hidup yang rendah.
Berdasarkan rencana tata ruang Kota Semarang, mayoritas wilayah pesisir
diarahakan pengembangannya sebagai lahan tambak dan industri. Dari segi
kependudukan, mayoritas penduduk juga bergantung pada banyaknya lahan
tambak yang ada. Hal ini dapat diketahui dari banyaknya penduduk yang
bermatapencaharian sebagai nelayan dan petani tambak. Selain itu, terdapat
industri pendukung kegiatan pesisir yang dilakukan penduduk seperti adanya
pengolahan ikan berupa kegiatan pengasapan ikan dan pelelangan ikan.
Terlepas dari potensi yang dapat menjadi dasar pengembangan wilayah,
untuk kawasan pesisir juga terdapat permasalahan yang dapat mengganggu
kegiatan masyarakat. Masalah yang biasa timbul adalah adanya potensi
8
terbentuknya permukiman kumuh. Hal ini biasanya terjadi akibat kurangnya
penanganan terhadap sarana dan prasarana yang ada, seperti sarana
persampahan dan jaringan drainase yang tidak terkelola dengan baik.
Permasalahan sampah dan drainase yang buruk dapat berpotensi
menyebabkan banjir. Masalah rob juga menjadi masalah tersendiri bagi
wilayah pesisir Kota Semarang. Pada umumnya, masalah rob terjadi akibat
tingginya sedimentasi laut, penurunan permukaan tanah dan abrasi pantai
yang terjadi akibat kurangnya penanangan terhadap pohon mangrove.
Aksesibilitas peduduk juga terganggu akibat persentase jalan rusak yang
cukup tinggi, contohnya di Kecamatan Tugu yang mempunyai persentase
jalan rusak mencapai 34,6%. Dari segi non fisik, masalah kemiskinan sering
terjadi dengan rata-rata penduduk miskin sebesar 9,7%. Masalah kemiskinan
terjadi akibat rendahnya tingkat pendidikan penduduk yang rendah yang
berlanjut pada rendahnya tingkat pendapatan. Dengan demikian, diperlukan
penataan kawasan pesisir yang berkelanjutan untuk mengatasi masalah –
masalah tersebut.
c. Mikro
Bahari merupakan suatu kawasan pantai yang memiliki sektor perikanan
dan kelautan, sektor pariwisata, sektor perhubungan laut sebagai sektor
unggulan dan sektor cipta karya melalui penataan lingkungan dan
perumahan dengan wujud bantuan dari masyarakat, pengusaha serta peran
pemerintah. Berdasarkan Peraturan Daerah Kabupaten Purworejo Nomor 11
Tahun 2004 tentang Kawasan Bahari Terpadu, kawasan bahari terpadu (KBT)
adalah wilayah peralihan interaksi antara ekosistem darat dan laut melupti
sumber daya pantai yangg terdiri dari sumber daya hayati dan non hayati.
Dalam perspektif keruangan, kawasan bahari yang berkaitan dengan
infrastruktur menjadi faktor penting yang berpengaruh besar dalam
perkembangan suatu kawasan. Permasalahan persampahan dan sanitasi di
kawasan bahari Kota Semarang berbanding lurus dengan peningkatan
jumlah penduduk yang terkena penyakit dan peningkatan frekuensi banjir di
kawasan bahari Kota Semarang atau pada titik-titik kawasan bahari tertentu
yang memiliki sungai yang sempit dan banyak ditumpuki sampah.
Kawasan bahari Kota Semarang memiliki peran penting dalam penggerak
perekonomian dengan adanya Pelabuahan Kota Semarang yaitu Pelabuhan
Tanjung Emas. Selain itu, kawasan bahari Kota Semarang juga memiliki
potensi pariwisata yang besar seperti wisata mangrove dan pemancingan.
Namun, hal ini tidak didukung dengan infrastruktur serta sarana dan
prasarana yang menunjang potensi pariwisata di kawasan bahari Kota
Semarang. Hal inilah yang menyebabkan terhambatnya pengembangaan
pariwisata di kawasan bahari Kelurahan Mangunharjo.
Acuan utama dalam proses mendesain Mangunharjo Mangrove Resort
adalah isu utama di Kelurahan Mangunharjo yaitu terhambatnya
perekonomian masyarakat di Mangunharjo. Berdasarkan RTRW dan RDTR
9
Kota Semarang Tahun 2011 – 2031, wilayah studi termasuk kedalam BWK X
yang difungsikan sebagai pengembangan industri (Wijayakusuma),
permukiman berkepadatan sedang yakni memiliki sarana prasarana 40% dari
keseluruhan luas lahan, pendidikan, pertanian, perikanan tangkap,
pengembangan budidaya perikanan, pengolahan perikanan dan
pengembangan wisata bahari. Berdasarkan rencana pola ruang Kota
Semarang tahun 2011-2031, wilayah studi deperuntukan sebagai kawasan
pariwisata dan permukiman. Selain itu, wilayah studi juga merupakan
kawasan sempadan pantai dan berhutan bakau/mangrove.
Dengan adanya fungsi tersebut dalam RTRW dan RDTR Kota Semarang
Tahun 2011 – 2031 maka diperlukan infrasturktur yang dapat menunjang
aktivitas kawasan bahari sehingga dapat meningkatkan perekonomian
masyarakat di Kelurahan Mangunharjo melalui pengembangan pariwisata.
Jadi diperlukan data-data mendukung yang mencerminkan kondisi dan
karakteristik pariwisata di wilayah studi agar dapat mengahasilkan output
perancangan dan manajemen pambangunan yang mampu
mengembangakan wilayah bahari.
1.4.1.2 Deliniasi Wilayah Studi
a. Makro
Kota Semarang merupakan salah satu kota yang berada di kawasan
pesisir utara Jawa. Dengan luasan wilayah 373 km2. Kota Semarang terbagi
atas 16 kecamatan.
10
Sumber : Bappeda Kota Semarang, 2011
Gambar 1.2
Peta Administrasi Kota Semarang
Batas-batas administrasi Kota Semarang adalah sebagai berikut:
Sebelah Utara : Laut Jawa
Sebelah Selatan : Kabupaten Semarang
Sebelah Timur : Kendal
Sebelah Barat : Kabupaten Demak
b. Meso
Ruang lingkup wilayah studi yang akan dikaji dalam penataan kawasan
bahari terpadu melalui konsep Sustainable Coastal Development ini adalah
Kecamatan Tugu dengan luas 31,29 km2 dan Semarang Utara dengan luas
10,46 km2. Batas-batas administrasi kecamatan Tugu adalah sebagai berikut:
Sebelah Utara : Laut Jawa
Sebelah Selatan : Kecamatan Ngaliyan
Sebelah Timur : Kecamatan Semarang Barat
Sebelah Barat : Kabupaten Kendal
11
Sedangkan batas-batas administrasi untuk Semarang Utara adalah
sebagai beikut:
Sebelah Utara : Laut Jawa
Sebelah Selatan : Semarang Tengah
Sebelah Timur : Kecamatan Genuk dan Semarang Timur
Sebelah Barat : Kecamatan Semarang Barat
Sumber : Bappeda Jawa Tengah, 2010
Peta 1.3
Peta Administrasi Kecamatan Tugu dan Kecamatan Semarang Utara
12
c. Mikro
Ruang lingkup wilayah studi adalah 10,45 ha dan merupakan bagian
wilayah dari Kelurahan Mangunharjo. Sebagian besar wilayah studi mikro
(kawasan perancangan) merupakan lahan tambak dan mangrove. Kawasan
perancangan ini berada pada RW I Kelurahan Mangunharjo.
Sumber: Google Earth, 2015
Gambar 1.3
Peta Administrasi Kawasan Perancangan
Berikut ini adalah batas administrasi kawasan perancangan:
Sebelah Utara : Area Tambak
Sebelah Selatan : Jl. Laut Mangunharjo
Sebelah Barat : Area Tambak
Sebelah Timur : Jl. Laut Mangunharjo
13
1.4.2 Ruang Lingkup Materi
Ruang lingkup materi yang akan dibahas dalam laporan ini adalah sebagai berikut:
Analisis Aktivitas dan Kebutuhan Ruang
Analisis ini meliputi analisis aktivitas dan pengguna, analisis kebutuhan ruang,
analisis hubungan antar kelompok aktivitas dan analisis organisasi ruang.
Analisis Tapak
Hal-hal yang harus dianalisis dalam melakukan analisis tapak anatara lain analisis
konstelasi wilayah (analisis ini dilakukan untuk mengetahui keterkaitan antara
kawasan perancangan dengan lokasi disekitarnya), analisis lingkungan, analisis
topografi, analisis aksesibilitas, analisis view, analisis vegetasi, anlisis arah angin
dan lintasan matahari, analisis drainase, analisis kebisingan yang akan
menghasilkan rencana zoning suatu kawasan.
Analisis Penyediaan Infrastruktur
Analisis penyediaan infrastruktur terdiri dari analisis jaringan air bersih, jaringan
persampahan, jaringan sanitasi, dan jaringan listrik.
Analisis Kriteria Terukur
Analisis kriteria terukur digunakan untuk menganalisis KDB (Koefisien Dasar
Bangunan), ketinggian bangunan, GSB (Garis Sempadan Bangunan), dan jarak
antar bangunan.
Analisis Amplop Bangunan
Untuk menganalisis KDB (Koefisien Dasar Bangunan), KLB (Ketinggian Bangunan)
dan GSB (Garis Sempadan Bangunan) yang merupakan standarisasi bangunan
didalam kawasan perancangan.
Analisis Kriteria Tak Terukur
Analisis kriteria tak terukur digunakan untuk menganalisis access, compability,
view, identity, sense, dan liveability yang terdapat pada kawasan perancangan.
Analisis Elemen-elemen Citra Kota
Analisis elemen-elemen citra kota digunakan untuk menganalisis elemen-elemen
citra kota seperti path, edge, landmark, district, dan node.
Analisis Elemen-elemen Perancangan Kota
Analisis elemen-elemen perancangan kota digunakan untuk menganlisis elemen-
elemen rancang kota seperti tata guna lahan, bentuk dan massa bangunan, ruang
terbuka, sirkulasi dan parkir, signage, jalur pejalan kaki, dan aktivitas penunjang.
Analisis Elemen-elemen Estetika
Analisis elemen estetika digunakan untuk menganalisis elemen-elemen estetika
seperti proporsi dan skala, hirarki, balance, dan irama.
Urban Design Guidelines (Panduan Rancang Kota)
Disusun dengan tujuan menjembatani hasil rancangan ke dalam suatu panduan
rancang yang spesifik yang berisi peruntukan kawasan, pola dan tata massa
bangunan, pengaturan fasilitas pendukung, pengaturan street furniture, dan
isonometri. Sifat UDGL ada 2 yakni prescriptive merupakan panduan untuk
memberikan ketentuan-ketentuan dan mencoba untuk membuat suatu
batasan/kerangka yang harus dipatuhi perancang sebagai limitasi dan
14
performance merupakan panduan yang menyediakan berbagai ukuran dan kriteria
untuk perancang dan bersifat tidak mengikat.
Manajemen Pengelolaan dan Pembiayaan Rancangan Desain
Untuk menstrukturkan tata kelola pengembangan kawasan perancangan serta
menyusun pembiayaan yang akan dikeluarkan selama proses pembangunan
maupun biaya operasional dan maintenance kawasan setelah selesai dibangun.
1.5 Kerangka Pikir Penelitian
Sumber: Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
Gambar 1.4
Kerangka Pikir Penelitian
Literatur Review
Site Plan
3D Perancangan Kawasan
Urban Design Guidelines
Logical Framework (Guidance Perancangan dan
Pembangunan Kawasan)
PEMBANGUNAN KAWASAN Manajemen Pengelolaan
Kawasan
Manajemen Pembiayaan
Kawasan
Analisis Aktivitas dan Kebutuhan
Ruang Analisis Penyediaan Infrastruktur
Analisis Elemen Perancangan Kota
Analisis Elemen Estetika
Analisis Elemen Citra Kota
Analisis Kriteria Tidak Terukur Zoning
Analisis Tapak
Analisis Kriteria Terukur
Amplop Bangunan
Analisis Perancangan Wilayah
Studi
Tema Kelas Literatur Review Best Practice
Isu Masalah
Deliniasi Wilayah Studi
Identifikasi Potensi dan
Permasalahan Wilayah Studi
Konsep Perancangan Best Practice
15
1.6 Sistematika Penulisan
Sistematika dari penulisan laporan studio perancangan dan pembangunan kota adalah
sebagai berikut:
BAB I PENDAHULUAN
Pada bab ini berisi latar belakang, rumusan masalah yang ada di wilayah studi, tujuan dan
sasaran dari penyusunan laporan studio perancangan dan pembangunan kota, ruang lingkup
wilayah dan ruang lingkup materi, kerangka pikir penelitian, dan sistematika penulisan.
BAB II KAJIAN TEORI
Bab ini membahas kajian teori mengenai pengertian wilayah pesisir, teori sustainable coastal
development, teori ecotourism, dan best practice.
BAB III PROFIL KAWASAN PERANCANGAN
Bab ini membahas mengenai deliniasi wilayah studi, kondisi fisik alamiah yang terdiri dari
topografi, litologi, klimatologi, dan kesesuaian lahan, kondisi non fisik yang terdiri dari
kependudukan dan perekonomian, kondisi jaringan prasarana dan sarana, kondisi
penggunaan lahan, kondisi sistem ruang terbuka, review tentang kebijakan dan potensi serta
masalah wilayah studi.
BAB IV KONSEP PERANCANGAN
Bab ini membahas mengenai konsep perancangan yang meliputi justifikasi konsep, indikator
konsep, best practice, dan penerapan konsep di wilayah studi.
BAB V ANALISIS PERANCANGAN KAWASAN
Bab ini membahas mengenai analisis aktivitas dan kebutuhan ruang, analisis tapak, analisis
penyediaan infrastruktur, analisis kriteria terukur, analisis amplop bangunan, analisis kriteria
tak terukur, analisis elemen-elemen citra kota, analisis elemen-elemen perancangan kota dan
analisis elemen estetika.
BAB VI URBAN DESIGN GUIDE LINES
Bab ini membahas mengenai peruntukan kawasan, pola dan tata massa bangunan,
pengaturan fasilitas pendukung, pengaturan street furniture, dan isonometri.
BAB VII MANAJEMEN PEMBANGUNAN KAWASAN
Bab ini membahas mengenai proses perencanaan, pengelolaan serta fisibilitas pembangunan
Mangunharjo Mangrove Resort.
BAB VIII PENUTUP
Bab ini berisikan kesimpulan dari analisis yang telah dilakukan.
16
BAB II
KAJIAN TEORI
2.1 Pengertian Wilayah Pesisir
Menurut Undang-Undang No 1 Tahun 2014 tentang Perubahan Atas Undang-Undang No
27 Tahun 2007 Tentang Pengelolaan Wilayah Pesisir dan Pulau-Pulau Kecil, Wilayah Pesisir
adalah daerah peralihan antara ekosistem darat dan laut yang dipengaruhi oleh perubahan di
darat dan laut. Karakteristik dari ekosistem pesisir adalah mempunyai beberapa jumlah
ekosistem yang berada di daerah pesisir. Contoh ekosistem lain yang ikut kedalam wilayah
ekosistem pesisir adalah ekosistem mangrove, ekosistem lamun (seagrass), dan ekosistem
terumbu karang.
Menurut Sain dan Krecth, Pengelolaan Pesisir Terpadu (P2T) adalah proses yang dinamis
yang berjalan secara terus menerus, dalam membuat keputusan-keputusan tentang
pemanfaatan, pembangunan dan perlindungan wilayah dan sumberdaya pesisir dan lautan.
Bagian penting dalam pengelolaan terpadu adalah perancangan proses kelembagaan untuk
mencapai harmonisasi dalam cara yang dapat diterima secara politis.
Pengelolaan Pesisir Secara Berkelanjutan adalah suatu kegiatan dikatakan keberlanjutan,
apabila kegiatan pembangunan secara ekonomis, ekologis dan sosial politik bersifat
berkelanjutan. Berkelanjutan secara ekonomi berarti bahwa suatu kegiatan pembangunan
harus dapat membuahkan pertumbuhan ekonomi, pemeliharaan capital (capital
maintenance), dan penggunaan sumberdaya serta investasi secara efisien. Berkelanjutan
secara ekologis mengandung arti, bahwa kegiatan dimaksud harus dapat mempertahankan
integritas ekosistem, memelihara daya dukung lingkungan, dan konservasi sumber daya
alam termasuk keanekaragaman hayati (biodiversity), sehingga diharapkan pemanfaatan
sumberdaya dapat berkelanjutan. Sementara itu, berkelanjutan secara sosial politik
mensyaratkan bahwa suatu kegiatan pembangunan hendaknya dapat menciptakan
pemerataan hasil pembangunan, mobilitas sosial, kohesi sosial, partisipasi masyarakat,
pemberdayaan masyarakat (dekratisasi), identitas sosial, dan pengembangan kelembagaan
(Wiyana, 2004).
2.2 Teori Sustainable Coastal Development
Pembangunan berkelanjutan (Salim, 1990) bertujuan untuk meningkatkan kesejahteraan
masyarakat, untuk memenuhi kebutuhan dan aspirasi manusia. Pembangunan yang
berkelanjutan pada hekekatnya ditujukan untuk mencari pemerataan pembangunan antar
generasi pada masa kini maupun masa mendatang. Menurut Kementerian Lingkungan Hidup
(1990) pembangunan (yang pada dasarnya lebih berorientasi ekonomi) dapat diukur
keberlanjutannya berdasarkan tiga kriteria yaitu : (1) Tidak ada pemborosan penggunaan
sumber daya alam atau depletion of natural resources; (2) Tidak ada polusi dan dampak
lingkungan lainnya; (3) Kegiatannya harus dapat meningkatkan useable resources ataupun
replaceable resource.
Konsep keberlanjutan merupakan konsep yang sederhana namun cukup kompleks untuk
diwujudkan, sehingga pengertian keberlajutan pun sangat multidimensi dan multi-
interpretasi. Menurut Heal (1998), konsep keberlanjutan ini paling tidak mengandung dua
dimensi: Pertama adalah dimensi waktu karena keberlanjutan tidak lain menyangkut apa
17
yang akan terjadi dimasa yang akan datang. Kedua adalah dimensi interaksi antara sistem
ekonomi dan sistem sumber daya alam dan lingkungan. Pezzey (1992) melihat aspek
keberlajutan dari sisi yang berbeda. Dia melihat bahwa keberlanjutan memiliki pengertian
statik dan dinamik. Keberlanjutan dari sisi statik diartikan sebagai pemanfaatan sumber daya
alam terbarukan dengan laju teknologi yang konstan, sementara keberlanjutan dari sisi
dinamik diartikan sebagai pemanfaatan sumber daya alam yang tidak terbarukan dengan
tingkat teknologi yang terus berubah. Karena adanya multidimensi dan multi-interpretasi ini,
maka para ahli sepakat untuk sementara mengadopsi pengertian yang telah disepakati oleh
komisi Brundtland yang menyatakan bahwa “Pembangunan berkelanjutan adalah
pembangunan yang memenuhi kebutuhan generasi saat ini tanpa mengurangi kemampuan
generasi mendatang untuk memenuhi kebutuhan mereka.”
Haris (2000) melihat bahwa konsep keberlajutan dapat diperinci menjadi tiga aspek
pemahaman yaitu:
1) Keberlajutan ekonomi yang diartikan sebagai pembangunan yang mampu
menghasilkan barang dan jasa secara kontinu untuk memelihara keberlajutan
pemerintahan dan menghindari terjadinya ketidakseimbangan sektoral yang dapat
merusak produksi pertanian dan industri.
2) Keberlajutan lingkungan: Sistem keberlanjutan secara lingkungan harus mampu
memelihara sumber daya yang stabil, menghindari eksploitasi sumber daya alam dan
fungsi penyerapan lingkungan. Konsep ini juga menyangkut pemeliharaan
keanekaragaman hayati, stabilitas ruang udara, dan fungsi ekosistem lainnya yang
tidak termasuk kategori sumber-sumber ekonomi.
3) Keberlajutan sosial, keberlanjutan secara sosial diartikan sebagai sistem yang
mampu mencapai kesetaraan, penyediaan layanan sosial termasuk kesehatan,
pendidikan, gender, dan akuntabilitas politik.
Apabila dikaitkan dengan kawasan pesisir yaitu ‘Sustainable Coastal Development’,
memiliki pengertian yaitu konsep yang menyelaraskan antara pemusatan kegiatan pesisir
sebagai pusat pertumbuhan perekonomian dan sosial dengan tetap memperhatikan
kelestarian lingkungan bahari. UU No. 26 tahun 2007 tentang Penataan Ruang (UU PR),
mengharuskan penyelenggara negara memasukan laut sebagai bagian yang sangat penting
dan terintegrasi, bahkan di subordinatkan dalam manajemen pemanfaatan ruang. Sehingga
tujuan menjamin kelangsungan hidup manusia dan mahluk hidup lainnya.
2.3 Teori Ecotourim
Berdasarkan Undang-undang Republik Indonesia Nomor 9 Tahun 1990 tentang
Kepariwisataan, wisata adalah kegiatan perjalanan atau sebagian dari kegiatan tersebut yang
dilakukan secara sukarela serta bersifat sementara untuk menikmati obyek dan daya tarik
wisata. Pariwisata adalah segala sesuatu yang berhubungan dengan wisata, termasuk
pengusahaan obyek dan daya tarik wisata serta usaha-usaha terkait di bidang tersebut.
Kepariwisataan adalah segala sesuatu yang berhubungan dengan penyelenggaraan
pariwisata.
Ekowisata disebut sebagai bentuk perjalanan wisata bertanggung jawab. Ekowisata juga
merupakan suatu perpaduan dari berbagai minat yang tumbuh dari keprihatinan terhadap
lingkungan, ekonomi dan sosial. Dengan kata lain, ekowisata tidak dapat dipisahkan dengan
konservasi. Dengan demikian ekowisata sangat tepat dan berdaya guna dalam
18
mempertahankan keutuhan dan keaslian ekosistem di areal yang masih alami. Bahkan
dengan ekowisata pelestarian alam dapat ditingkatkan kualitasnya karena desakan dan
tuntutan dari para eco-traveler.
Gambar 2.1
Konsep Eco-Tourism
Ekowisata pertama kali diperkenalkan oleh organisasi The Ecotourism Society (1990),
ekowisata adalah suatu bentuk perjalanan wisata ke area alami yang dilakukan dengan
tujuan mengkonservasi lingkungan dan melestarikan kehidupan dan kesejahteraan
penduduk setempat. Semula ekowisata dilakukan oleh wisatawan pecinta alam yang
menginginkan di daerah tujuan wisata tetap utuh dan lestari, disamping budaya dan
kesejahteraan masyarakatnya tetap terjaga. Namun dalam perkembangannya ternyata
bentuk ekowisata ini berkembang karena banyak digemari oleh wisatawan. Wisatawan ingin
berkunjung ke area alami, yang dapat menciptakan kegiatan bisnis. Ekowisata juga
didefinisikan sebagai bentuk baru dari perjalanan bertanggung jawab ke area alami dan
berpetualang yang dapat menciptakan industri pariwisata (Eplerwood, 1999). Dari kedua
definisi ini dapat dimengerti bahwa ekowisata dunia telah berkembang sangat pesat. Hal ini
dilihat dari beberapa destinasi dari taman nasional berhasil dalam mengembangkan
ekowisata.
Pemanfaatan areal alam untuk ekowisata menggunakan pendekatan pelestarian dan
pemanfaatan. Kedua pendekatan ini dilaksanakan dengan menitikberatkan pelestarian
berbanding lurus dengan pemanfaatan. Kemudian pendekatan lainnya adalah pendekatan
pada keberpihakan kepada masyarakat setempat agar mampu mempertahankan budaya
lokal dan sekaligus meningkatkan kesejahteraannya.
Mengembangkan ekowisata dilaksanakan dengan cara pengembangan pariwisata pada
umumnya. Ada dua aspek yang perlu dipikirkan. Pertama, aspek destinasi, kemudian kedua
adalah aspek market. Untuk pengembangan ekowisata dilaksanakan dengan konsep product
driven. Meskipun aspek market perlu dipertimbangkan namun macam, sifat dan perilaku
obyek dan daya tarik wisata alam dan budaya diusahakan untuk menjaga kelestarian dan
keberadaannya.
19
Gambar 2.2
Kerangka Kerja Eco-Tourism
Mencegah dan menanggulangi dampak dari aktivitas wisatawan terhadap alam dan
budaya, pencegahan dan penanggulangan disesuaikan dengan sifat dan karakter alam dan
budaya setempat salah satunya dengan pendidikan konservasi lingkungan. Proses
pendidikan ini dapat dilakukan langsung di alam sehingga dapat memberikan pendapatan
langsung untuk kawasan. Mengatur agar kawasan yang digunakan untuk ekowisata dan
manajemen pengelola kawasan pelestarian dapat menerima langsung penghasilan atau
pendapatan. Retribusi dan conservation tax dapat dipergunakan secara langsung untuk
membina, melestarikan dan meningkatkan kualitas kawasan pelestarian alam. Selain itu, juga
harud terdapat partisipasi masyarakat dalam perencanaan yaitu masyarakat diajak dalam
merencanakan pengembangan ekowisata.
2.4 Best Practice
Singapura merupakan kota atau negara yang sangat kecil, jauh lebih kecil dari kota
Jakarta, tetapi mempunyai manajemen kota yang sangat baik, sehingga sekarang ini
Singapura termasuk kota atau negara yang maju dalam segala bidang. Singapura mempunyai
dasar visi yang jauh ke depan sebagai dasar konsep bagi seluruh sepak terjangnya. Keinginan
sangat besar dalam menyenangkan seluruh warganya, walau kendala lahan yang terbatas
sangat mengganggu aktifitas kota atau negara itu.
‘The Concept Plan’ merupakan strategi pemerintah untuk membangun Singapura sejak
tahun 1971, dilanjutkan pada tahun 1991, tahun 2001 dan yang terakhir pada tahun 2011.
20
Gambar 2.3
Concept Plan 1971
Concept Plan 1971 (CP 1971) mengadopsi struktur 'Ring Plan'. Rencana tersebut
divisualisasikan dengan pengembangan cincin kota-kota satelit kepadatan tinggi baru di
sekitar daerah pusat, dengan masing-masing kota dipisahkan oleh ruang hijau, sistem taman
dan ruang terbuka. Perumahan dengan kepadatan rendah sampai sedang akan dibangun di
samping kota-kota ini dan akan ada ketentuan untuk kawasan industri.
Gambar 2.4
Concept Plan 1991
21
Concept plan 1991 (CP 1991) membentuk kota yang balance antara work, play, culture dan
commerce sebagai strategi mengembangkan kota.
Gambar 2.5
Concept Plan 2001
Concept plan 2001 (CP 2001) bertujuan untuk memberikan kualitas lingkungan hidup yang
tinggi, dengan berbagai pilihan-pilihan perumahan dan jenis perumahan untuk memenuhi
kebutuhan gaya hidup yang berbeda dan aspirasi rakyat. Fokus concept plan menekankan
pada 6 kunci diantaranya housing, community, transport, economy dan recreation.
Gambar 2.6
Kunci Fokus Concept Plan
Salah satu proyek yang dikembangkan menggunakan konsep dasar ‘Living the Next Lap’,
mempunyai visi bahwa satu pusat pelayanan masyarakat (meliputi perkantoran,
perdagangan, transportasi, pendidikan dan sebagainya) harus dapat melayani 800.000
orang dan kompleks hunian harus dekat dengan pusat kegiatan tersebut. Untuk fasilitas
22
perkantoran, lifestyle dan kehidupan malam, telah terbentuk di Marina Bay. Desainnya yang
‘futuristik’ dan konsep lifestyle megopolitan, membuat Singapura menjadi salah satu kota
atau negara terkemuka di Asia bahkan dunia.
Gambar 2.7
Marina Bay
Sedangkan rekreasi dan budaya meliputi taman dan pemeliharaan alam, berada dalam
daerah Pulau Semakau. Pulau Semakau menjadi prioritas pemerintah Singapura untuk taman dan
pemeliharaan alam. Walau Singapura melakukan reklamasi besar-besaran untuk memenuhi
kebutuhan lahannya, Singapura tetap memelihara dan membuat hutan ‘mangroves’. Daerah
terumbu karang di Pulau Semakau mulai untuk di lestarikan. Konsep ini bisa mendapatkan
kehidupan yang layak bagi ikan-ikan di laut sekitar ini, karena terumbu karang merupakan ‘rumah
ikan’ yang berguna bagi kehidupan manusia.
Gambar 2.8
Pulau Semakau
23
BAB III
PROFIL KAWASAN PERANCANGAN
3.1 Deliniasi Wilayah Studi
Wilayah perancangan terletak di Kelurahan Mangunharjo merupakan wilayah
pertambakan yang memiliki luas sebesar 10,45 Ha. Deliniasi wilayah studi berdasarkan
potensi dan permasalahan kawasan cocok dikembangkan sebagai pariwisata. Berdasarkan
peta deliniasi wilayah perancangan Kelurahan Mangunharjo, diperoleh batas – batas wilayah
studi sebagai berikut :
Utara : Area tambak;
Barat : Area Tambak;
Timur : Jalan Laut Mangunharjo dan permukiman penduduk;
Selatan : Jalan Laut Mangunharjo, permukiman penduduk dan area pertambakan.
Sumber: Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
Gambar 3.1
Peta Deliniasi Wilayah Studi, Kelurahan Mangunharjo
24
3.2 Kondisi Fisik Alamiah
3.2.1 Topografi
Kelurahan Mangunharjo merupakan salah satu kelurahan yang ada dalam
Kecamatan Tugu yang secara umum memiliki bentuk permukaan datar di seluruh
daerahnya. Kawasan perancangan yang luasnya 10,45 Ha dari Kelurahan Mangunharjo
juga mempunyai topografi yang datar dengan kemiringan 0-2% . Hal ini dipengaruhi oleh
letak daerahnya yang berbatasan langsung dengan Laut Jawa. Ketinggian Kecamatan
Tugu berkisar antara 0-15 di atas permukaan laut. Daerah yang memiliki ketinggian paling
terjal biasanya terdapat pada selatan Kecamatan Tugu, yaitu pada daerah yang
berbatasan dengan Kecamatan Ngaliyan.
Sumber: Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
Gambar 3.2
Peta Topografi Wilayah Studi
3.2.2 Litologi
Pada Kelurahan Mangunharjo terdapat dua jenis tanah yakni aluvial dan aluvial
kelabu. Namun, kawasan perancangan hanya memiliki satu jenis tanah yakni jenis tanah
aluvial. Tanah aluvial adalah tanah yang terbentuk dari endapan lumpur sungai yang
mengendap di dataran rendah. Tanah aluvial memiliki struktur tanah yang pejal dan
tergolong liat atau liat berpasir dengan kandungan pasir kurang dari 50%. Jenis tanah yang
seperti ini bagus untuk tanaman karena banyak mengandung mineral-mineral. Tanah
aluvial sangat cocok untuk tanaman padi, holtikultura, dan tanaman tahunan.
25
Sumber: Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
Gambar 3.3
Peta Jenis Tanah Wilayah Studi
3.2.3 Klimatologi
Kawasan perancangan mempunyai intensitas curah hujan sebesar 22,7-34,8
mm/tahun. Intensitas curah hujan yang seperti ini tergolong tinggi karena kawasan
perancangan merupakan dataran rendah. Suhu di kawasan perancangan juga banyak
dipengaruhi oleh angin pantai sehingga membuat suhu di kawasan ini sedikit lebih
hangat. Suhu maksimum adalah 32OC, suhu minimum adalah 21OC, dan suhu rata-ratanya
adalah 26,5OC.
26
Sumber: Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
Gambar 3.4
Peta Klimatologi Wilayah Studi
3.2.4 Kesesuaian Lahan
Berdasarkan hasil skoring kawasan perancangan termasuk dalam kawasan
budidaya. Dengan topografi yang tergolong datar serta jenis tanah aluvial membuat
kawasan ini dapat dikembangkan dalam berbagai arah pembangunan. Namun, karena
keseluruhan kawasan perancangan merupakan lahan tambak, maka pembangunan yang
akan dilakukan pada kawasan ini adalah dengan konsep terapung (floating).
27
Sumber: Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
Gambar 3.5
Peta Kesesuaian Lahan Wilayah Studi
3.3 Kondisi Non Fisik
3.3.1 Kependudukan
Kelurahan Mangunharjo memiliki jumlah penduduk sebesar 5.590 jiwa yang terdiri
dari 2.814 penduduk laki-laki dan 2.776 penduduk perempuan dengan kepadatan
penduduk 883 jiwa/km2. Berdasarkan ketentuan dalam data Departement Kimpraswil
2001 untuk kepadatan penduduk <1000 termasuk ke dalam wilayah dengan kepadatan
rendah. Berikut piramida penduduk Kelurahan Mangunharjo :
28
Sumber: Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
Gambar 3.6
Piramida Penduduk Kelurahan Mangunharjo
Komposisi terbesar penduduk Kelurahan Mangunharjo adalah penduduk dengan
usia 15 sampai 19 tahun. Hal tersebut menunjukkan bahwa tingginya penduduk usia
sekolah di Kelurahan Mangunharjo.
Berdasarkan hasil wawancara dengan Raqib selaku petani tambak, “Jumlah petani
tambak pada Kelurahan Mangunhrjo hanya sebesar 25% dari jumlah penduduk yang bekerja
selebihnya bekerja sebagai nelayan dan buruh industri. Selain itu, penduduk perempuan
(ibu-ibu) di Kelurahan Mangunharjo bekerja di industri pengolahan rumahan berupa
makanan ringan maupun hasil kerajinan tangan seperti batik mangrove, kerupuk mangrove,
puding mangrove, kue mangrove, kerupuk udang, otak-otak dan bandeng presto”.
3.3.2 Perekonomian
Perekonomian di Kelurahan Mangunharjo terdapat beberapa sarana pendukung
seperi pasar, toko/kios dan rumah makan/warung makan. Hal ini dapat menjadi dasar
untuk menentukan tingkat ekonomi masyarakatnya. Selain sarana pendukungnya,
perekonomian juga dikaitkan dengan mata pencaharian penduduk. Penduduk di
Kelurahan Mangunharjo sebagian besar bekerja di bidang jasa dengan jumlah 3.431 jiwa.
Berikut disajikan persentase jumlah penduduk menurut mata pencaharian :
400 200 0 200 400
0-4
5-9
10-14
15-19
20-24
25-29
30-34
35-39
40-44
45-49
50-54
55-59
60-64
65-69
70-74
75+
Penduduk Perempuan
Penduduk laki-laki
29
Sumber: Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
Gambar 3.7
Persentase Jumlah Penduduk Menurut Mata Pencaharian Kelurahan Mangunharjo
Berdasarkan hasil wawancara dengan Hambali selaku ketua kelompok tani
tambak di Kelurahan Mangunharjo, “Kondisi perekonomian pada wilayah studi yang
merupakan lahan tambak yang digunakan untuk budidaya ikan bandeng dapat melakukan
penen sebanyak 2 kali dalam setahun dengan hasil 3 ton ikan bandeng untuk luas lahan 2 Ha.
Ikan bandeng tersebut dijual ke Pasar Kobong dengan harga Rp. 20.000 - 22.500/bandeng,
sehingga penghasilan yang didapat petani tambak pada saat panen sekitar 6 – 8 juta per
panen. Sedangkan untuk tambak udang membutuhkan waktu selama 4 bulan untuk siap
panen. Selain mendapatkan penghasilan dari tambak, petani tambak juga mendapatkan
penghasilan dari industri pengolahan hasil tambak yang dilakukan oleh ibu-ibu untuk
dijadikan makanan ringan maupun kerajinan tangan. Harga jual lahan tambak pada wilayah
studi sebesar 70.000 – 80.000/m2. Namun, lahan tambak yang terdapat di wilayah studi 60%
sudah dimiliki oleh pihak investor yaitu PT. IPU”.
3.4 Kondisi Jaringan Prasarana
3.4.1 Aksesibilitas
Kawasan perancangan ini memiliki aksesbilitas yang baik. Aksesbilitas yang baik ini
ditunjukkan dengan kemudahan masyarakat mencapai tempat-tempat penting melalui
Jalan Laut Mangunharjo (menghubungkan antara jalan arteri dengan Kelurahan
Mangunharjo) dengan kondisi yang baik tanpa mengurangi produktivitas ekonominya.
Adapun lokasi penting di sekitar kawasan perancangan seperti kantor kelurahan (berjarak
± 250 meter) , masjid (berjarak ± 100 meter), tempat usaha kerajinan Batik Mangrove
(berjarak ± 185 meter), tempat usaha kerupuk udang (berjarak ± 15 meter), pertambakan
dan lain-lain.
4%
3% 4% 1%
4% 3%
1% 1%
0%
79%
Nelayan
Petani Buruh
Petani Sendiri
Pengusaha
Buruh Industri
Buruh Bangunan
Usaha Pengangkutan
PNS/ABRI
Pensiunan
Jasa/Lainnya
30
Sumber: Dokumentasi Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
Gambar 3.8
Aksesibilitas Jalan Laut Mangunharjo
3.4.2 Persampahan
Kondisi sistem persampahan wilayah studi buruk karena sebagian besar
masyarakat membuang sampah di lahan kosong kemudian dibakar, selain itu masyarakat
kerap membuang sampah sembarangan di bibir/sempadan sungai dan drainase. Sampah
yang dibuang di sempadan sungai maupun di drainase kerap menyebabkan banjir jika
hujan datang.
(a) Sampah yang dibakar di Lahan Kosong (b) Sampah yang dibuang di Sempadan
Sungai
Sumber: Dokumentasi Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015 Gambar 3.9
Persampahan di Sekitar Wilayah Studi
3.4.3 Listrik
Kondisi jaringan listrik di kawasan perancangan telah teraliri listrik semuanya.
Daya listrik rata-rata yang digunakan oleh masyarakat sebesar 450 watt. Masalah
31
kelistrikan seperti pemadaman listrik secara bergilir jarang terjadi di sekitar kawasan
perancangan.
Sumber: Dokumentasi Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
Gambar 3.10
Jaringan Listrik di Sekitar Wilayah Studi
3.4.4 Air Bersih
Berdasarkan hasil dokumentasi, rumah-rumah yang terletak di sekitar kawasan
perancangan menggunakan air bersih yang bersumber dari air tanah. Terdapat sumur dan
tandon air yang digunakan untuk menampung air bersih.
Sumber: Dokumentasi Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
Gambar 3.11
Sumber Air Bersih di Permukiman Sekitar Kawasan Perancangan
Namun, kualitas air bersih di rumah-rumah di sekitar kawasan perancangan
terbilang kurang baik. Hal tersebut dikarenakan air tanah yang sudah bercampur dengan
air laut sehingga air memiliki rasa asin.
3.4.5 Sanitasi
Sistem sanitasi di permukiman di sekitar kawasan perancangan belum dikelola
secara optimal. Limbah rumah tangga yang memiliki jenis grey water (air limbah non
kakus) dibuang ke saluran drainase sehingga saluran drainase menimbulkan bau yang
32
tidak sedap. Sedangkan limbah yang berjenis black water (air limbah kakus) dibuang atau
ditampung ke tangki septik (septic tank).
Sumber: Dokumentasi Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
Gambar 3.12
Kamar Mandi di Salah Satu Rumah Sekitar Kawasan Perancangan
3.4.6 Drainase
Kondisi drainase di permukiman sekitar kawasan perancangan memiliki kondisi
yang buruk. Selain untuk menampung air hujan, drainase juga digunakan sebagai tempat
pembuangan air limbah berjenis grey water dari rumah-rumah penduduk. Di sisi lain,
drainase memiliki dimensi yang kecil. Hal tersebut menyebabkan drainase tidak mampu
menampung air pada saat terjadi hujan. Kondisi tersebut menyebabkan banjir di
permukiman di sekitar kawasan perancangan.
Sumber: Dokumentasi Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
Gambar 3.13
Drainase di Permukiman Sekitar Kawasan Perancangan
33
3.5 Kondisi Sarana
Pada kondisi eksisting, di kawasan perancangan tidaklah terdapat sarana perekonomian.
Namun dalam sudut pandang pelayanan atas sarana tersebut, kawasan perancangan dilayani
oleh beberapa sarana yang berada di sekitarnya. Salah satu sarana perekonomian yang
sangat menunjang kegiatan sehari-hari masyarakat adalah pasar mangkang yang ada di
sekitar jalan arteri. Pasar yang ini merupakan satu-satunya sarana perdagangan yang
terdekat yang dapat dijangkau oleh masyarakat. Untuk menyiasati hal tersebut, di sekitar
kawasan perancangan terdapat beberapa warung yang dapat memenuhi sedikit kebutuhan
masyarakat. Sementara sarana perekonomian lain yang tergolong dengan sarana umumnya
berada di sekitar jalan arteri, dan merupakan satu-satunya pelengkap kebutuhan masyarakat,
seperti bank, ATM, dan swalayan. Berikut sarana perekonomian berupa pasar di sekitar
wilayah studi.
Sumber: Dokumentasi Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
Gambar 3.14
Pasar Mangkang di Sekitar Wilayah Studi
Sarana lainnya seperti sarana kesehatan, pendidikan dan peribadatan tidak ditemukan di
kawasan perancangan. namun untuk memenuhi kebutuhan tersebut, terdapat beberapa
sarana sosial seperti kebutuhan kesehatan, pendidikan dan peribadatan masyarakat
memenuhi kebutuhan tersebut di daerah sekitarnya yang masih menjadi jangkauan sarana
tersebut. Untuk sarana kesehatan dan pendidikan umumnya masyarakat hanya
mendapatkan fasilitas sarana dengan hierarki yang rendah, seperti posyandu, puskesmas
dan SD. Jarak terdekat menuju lokasi sarana-sarana tersebut adalah yang berada di sekitar
Kelurahan Mangkang Wetan, dengan kondisi bangunan yang baik (berlantai keramik, dan
beratap genteng). Berikut sarana pendidikan berupa sekolah dan paud di sekitar wilayah
studi.
34
(a) Pos Paud di Sekitar Wilayah Studi (b) Perpustakaan dan SD di Sekitar Wilayah Studi
Sumber: Dokumentasi Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
Gambar 3.15
Sarana Pendidikan di Sekitar Wilayah Studi
Sementara sarana lain yang umum ditemukan di sekitar kawasan perancangan adalah
mushala dan masjid. Di sekitar kawasan perancangan terdapat beberapa masjid yang
memenuhi kebutuhan peribadatan masyarakat muslim yang ada di sekitar kawasan
perancangan. sementara untuk sarana peribadatan lain seperti gereja hanya terdapat di
Kelurahan lain dari kawasan perancangan. Berikut sarana peribadatan burupa masjid di
sekitar wilayah studi.
Sumber: Dokumentasi Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
Gambar 3.16
Masjid di Sekitar Wilayah Studi
35
3.6 Kondisi Penggunaan Lahan
Sumber: Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
Gambar 3.17
Peta Deliniasi Wilayah Studi, Kelurahan Mangunharjo
Penggunaan lahan di Kelurahan Mangunharjo, Kecamatan Tugu didominasi oleh lahan
tambak. Selain lahan tambak, penggunaan lahan di Kelurahan Mangunharjo untuk lahan
permukiman dan sawah. Di kawasan perancangan, penggunaan lahan secara keseluruhan
digunakan untuk lahan tambak. Lahan untuk tambak di kawasan perancangan seluas
103.290,14 m2. Dominansi lahan tambak ini berpengaruh pada aktivitas dan mata pencaharian
penduduk Kelurahan Mangunharjo maupun penduduk Kecamatan Tugu sendiri.
Sumber: Dokumentasi Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
Gambar 3.18
Area Tambak di Wilayah Studi
36
Area tambak ini dimanfaatkan warga untuk budidaya ikan bandeng, udang dan kepiting.
Hasil dari aktivitas pertanian tambak ini akan diolah di industri rumahan oleh penduduk
setempat dan kemudian dipasarkan.
3.7 Kondisi Sistem Ruang Terbuka
3.7.1 Ruang Terbuka Hijau
Kawasan perancangan merupakan kawasan pesisir Kota Semarang yang berada di
Kelurahan Mangunharjo, Kecamatan Tugu. Kawasan perancangan didominasi untuk lahan
tambak, disekitar area tambak, ditanami tanaman mangrove yang berfungsi sebagai
ruang terbuka hijau. Selain sebagai ruang terbuka hijau, tanaman mangrove ini berfungsi
untuk mengurangi dampak abrasi oleh air laut. Namun pada area permukiman, ruang
terbuka hijau masih minim karena yang tersedia hanya berupa taman-taman kecil yang
berada di halaman rumah dan tidak semua rumah memiliki ruang terbuka hijau privat.
Sumber: Dokumentasi Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
Gambar 3.19
Tanaman Mangrove di Wilayah Studi
3.7.2 Ruang Terbuka Non Hijau
Ruang terbuka non hijau dikawasan perancangan berupa lapangan yang berada di
tengah permukiman penduduk. Kondisi lapangan ini kurang terawat, dapat dilihat dari
kondisinya yang kotor dan terdapat tumpukan sampah disekitar lapangan sehingga
lapangan kurang berfungsi dengan maksimal.
37
Sumber: Dokumentasi Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
Gambar 3.20
Lapangan di Wilayah Studi
3.8 Review Kebijakan
Berdasarkan Peraturan Daerah Kota Semarang Nomor 14 Tahun 2011 tentang Rencana
Tata Ruang Kota Semarang Tahun 2011 – 2031, Kota Semarang memiliki tujuan penataan
ruang yaitu terwujudnya Kota Semarang sebagai pusat perdagangan dan jasa berkala
internasional yang aman, nyaman, produktif dan berkelanjutan. Hal ini didukung dengan
pengembangan pelayanan pelabuhan laut dan bandar udara sebagai pintu gerbang nasional
dan pengembangan pusat perdagangan modern dan tradisional berskala international.
Berdasarkan Peraturan Daerah Kota Semarang Nomor 14 Tahun 2011 tentang Rencana
Tata Ruang Kota Semarang Tahun 2011 – 2031 dan RDTR Kota Semarang tahun 2011-2031,
wilayah studi termasuk kedalam BWK X yang difungsikan sebagai pengembangan industri
(Wijayakusuma), permukiman berkepadatan sedang yakni memiliki sarana prasarana 40%
dari keseluruhan luas lahan, pendidikan, pertanian, perikanan tangkap, pengembangan
budidaya perikanan, pengolahan perikanan dan pengembangan wisata bahari. Berdasarkan
rencana pola ruang Kota Semarang tahun 2011-2031, wilayah studi deperuntukan sebagai
kawasan pariwisata dan permukiman. Selain itu, wilayah studi juga merupakan kawasan
sempadan pantai dan berhutan bakau/mangrove.
3.9 Potensi
Pada kawasan perancangan terdapat potensi – potensi wilayah yang dibagi berdasarkan
aspek fisik, aspek kependudukan, sarana dan prasarana, serta kebijakannya.
a. Aspek Fisik
Kawasan perancangan memiliki tingkat kelerengan datar (0-2 %) yang berpotensi
untuk dikembangkan sebagai lahan permukiman, perkantoran, dan perdagangan.
Jenis tanah yang dimiliki berupa tanah aluvial dan asosiasi aluvial kelabu yang cocok
digunakan untuk lahan pertanian, pertambakan, dan permukiman. Selain itu,
kawasan perancangan tidak berpotensi untuk terjadi bencana seperti amblesan
tanah yang ekstrim, maupun terjadinya gerakan tanah dan merupakan kawasan
sempadan pantai dan berhutan bakau/mangrove.
b. Aspek Kependudukan
38
Mayoritas masyarakat yang berada di sekitar kawasan perancangan bermata
pencaharian sebagai nelayan, namun ada pula yang bekerja sebagai buruh tani
tambak. Hal ini dapat mendorong pemanfaatan dan pengelolaan tambak secara
optimal. Selain itu terdapat juga beberapa kelompok kegiatan warga seperti
kelompok petani tambak, perkumpulan nelayan, maupun perkumpulan ibu – ibu
seperti PKK dan pengrajin olahan mangrove serta tambak.
c. Aspek Sarana dan Prasarana
Dari aspek saran dan prasarana kawasan perancangan memiliki sungai yaitu Sungai
Beringin yang dapat dimanfaatkan sebagai jalur transportasi air menggunakan
perahu yang memuat ± 10 orang.
d. Aspek Kelembagaan
Terdapat kelompok masyarakat khususnya ibu – ibu yang mengolah bahan
makanan dari hasil tambak, seperti keripik mangrove, keripik udang, dan olahan
bandeng. Tidak hanya olahan makanan saja, tetapi terdapat pula batik mangrove
yang dapat menjadi ciri khas kawasan pesisir Kota Semarang khususnya di
Kecamatan Tugu, bahkan dari hasil – hasil olahan tambak ini telah terbentuk sentra
batik mangrove, sentra keripik udang dan keripik mangrove, dan sentra olahan
bandeng.
e. Kebijakan
Berdasarkan pola ruang, kawasan perancangan diperuntukkan sebagai kawasan
pariwisata dan permukiman. Hal ini sangat mendukung konsep yang akan
diterapkan pada kawasan perancangan yaitu sebagai tempat penginapan berupa
cotage dan pemanfaatan tambak sebagai salah satu upaya pengembangan kawasan
pariwisata. Selain itu kawasan perancangan termasuk ke dalam BWK X yang
difungsikan sebagai pengembangan industri (Industri Wijayakusuma), perumahan
berkepadatan sedang (sarpras 40% dari keseluruhan luas lahan), pendidikan,
perikanan tangkap dan pertanian, pengembangan budidaya perikanan, pengolahan
perikanan dan pengembangan wisata bahari.
39
Sumber: Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
Gambar 3.21
Peta Potensi Wilayah Studi
3.10 Permasalahan
Permasalahan yang sering terjadi di kawasan perancangan adalah banjir. Banjir yang
terjadi di kawasan ini disebabkan beberapa hal. Yang pertama, tingginya tingkat abrasi air
laut yang terjadi. Abrasi terjadi karena adanya erosi yang dipengaruhi oleh tenaga air laut
sehingga mengakibatkan pengikisan pantai oleh tenaga gelombang laut dan arus laut yang
bersifat merusak. Hal ini alasan mengapa banyak ditemukan tanaman mangrove di kawasan
perancangan karena salah satu cara untuk mengatasi masalah abrasi. Kemudian penyebab
banjir yang kedua adalah buruknya kondisi saluran drainase di sekitar kawasan perancangan.
Untuk lebar dari saluran drainase yang berada di kawasan perancangan sudah sesuai dengan
SPM dengan lebar 30-40 cm dengan kedalaman 1 meter. Namun, yang membuat saluran
drainase di kawasan ini dalam kondisi buruk adalah sampah yang belum terkelola dengan
baik dan benar karena masih banyak sampah yang dibuang sembarangan di pinggir jalan
ataupun di tanah kosong dan di buang ke dalam saluran drainase sehingga membuat
Aspek Fisik:
Kelerengan datar (0-2 %) berpotensi untuk
lahan permukiman, perkantoran, dan
perdagangan
Jenis tanah: Aluvial dan Asosiasi aluvial
kelabu cocok untuk lahan pertanian,
pertambakan, dan permukiman.
Kawasan sempadan pantai dan berhutan
mangrove
Aspek Kependudukan:
Mayoritas masyarakat
bermata pencaharian
sebagai nelayan dan
sebagian buruh tani
tambak.
Aspek Sarana dan
Prasarana:
Memiliki sungai yang dapat
dimanfaatkan untuk jalur
transportasi air dengan
perahun max ± 10 orang.
(DAS Kali Beringin)
Aspek Kelembagaan:
Kelompok ibu – ibu pengolah
hasil tambak, seperti sentra
olahan bandeng, sentra
keripik mangrove, sentra
keripik udang, dan sentra
batik mangrove.
Aspek Kebijakan:
Berdasaarkan pola ruang
sebagai kawasan
pariwisata.
Termasuk BWK X yang
difungsikan sebagai
pengembangan industri,
perumahan berkepadatan
sedang (sarpras 40% dari
keseluruhan luas lahan),
pendidikan, perikanan
tangkap dan pertanian,
pengembangan budidaya
perikanan, pengolahan
perikanan dan
pengembangan wisata
bahari.
40
salurannya tergenang sampah. Ketika intensitas curah hujan tinggi diikuti dengan abrasi dari
laut serta meluapnya kali beringin yang ada di sekitar kawasan maka terjadilah banjir.
Seringnya terjadi banjir di sekitar kawasan perancangan menyebabkan jalan rusak dan
berlubang pada beberapa titik. Selain itu, banjir juga membuat permukiman warga yang ada
di sekitar kawasan perancangan terkesan kumuh. Berdasarkan hasil wawancara dengan
salah satu pemilik tambak di kawasan peracangan mengatakan bahwa abrasi air laut yang
terjadi juga ternyata mempengaruhi produktivitas tambak miliknya yakni produktivitas
kepiting dan udang.
“Sedangkan air tambak sudah banyak yang tercemar oleh limbah industri yang ada di
sekitar lahan tambak dan juga terkontaminasi dengan abrasi air laut yang mengakibatkan
udang dan kepiting jarang dijumpai karena udang dan keptiting sangat peka terhadap
air”(Hambali, 2015).
Sumber: Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
Gambar 3.22
Peta Masalah Wilayah Studi
Sampah yang belum terkelola dengan
baik dan benar karena masih banyak
sampah yang dibuang sembarangan di
pinggir jalan ataupun di tanah kosong dan
di buang ke dalam saluran drainase
sehingga membuat salurannya tergenang
sampah.
Seringnya terjadi banjir
menyebabkan lingkungan
tempat tinggal masyarakat
menjadi kumuh dan kotor serta
terkesan berantakan.
41
BAB IV KONSEP PERANCANGAN
4.1 Justifikasi Konsep Perancangan
Sumber: Hasil Analisis Kelas A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015 Gambar 4.1
Bagan Konsep Makro
Secara makro, permasalahan utama yang terjadi pada wilayah perancangan yaitu
penurunan kualitas lingkungan hidup masyarakat pesisir. Untuk itu konsep sustainable coastal
development ditawarkan guna menyelesaikan permasalahan serta memaksimalkan
pengelolaan wilayah pesisir di Kota Semarang. Dengan prinsip utama konsep sustainable
coastal development yang berlandaskan pada 3 pilar utama pembangunan berkelanjutan yakni
ekonomi, sosial dan lingkungan yang kemudian terdapat 5 turunan indikator yaitu housing,
economy, community, transportation dan recreation diharapkan mampu menyelesaikan
permasalahan makro.
Konsep makro kemudian dibagi kedalam 2 konsep meso guna memudahkan penerapan
perencanaannya, yaitu Bringin Riverside Area di Kecamatan Tugu dan Coastal Based Economic
di Semarang Utara. Masing-masing konsep tersebut dibagi kedalam 4 konsep mikro yang
saling terintegrasi dilihat dari segi indikator. Sentra Apung Mangkang Wetan, Bringin Natural
Court, Mangunharjo Mangrove Resort, dan Mangunharjo Mangrove Park yang merupakan
bagian dari konsep Bringin Riverside Area. Sedangkan Liveable Industrial Port Housing, E-
Fishery District of Tambak Lorok, Eco-Industrial Riverfront Village, dan Permadani Tambak
Lorok yang masuk dalam konsep Coastal Based Economic.
42
Sumber: Hasil Analisis Kelompok Beringin Riverside Area Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
Gambar 4.2
Bagan Konsep Meso
Bringin Riverside Area di Kecamatan Tugu dibagi kedalam 4 konsep mikro yang saling
terintegrasi dilihat dari segi indikator yaitu, Sentra Apung Mangkang Wetan, Bringin Natural
Court, Mangunharjo Mangrove View Ressort, dan Mangunharjo Mangrove Park. Kemudian
pada masing-masing konsep mikro memiliki penerapan yang berbeda-beda namun saling
terkait dengan konsep mikro lainnya di Kecamatan Tugu guna menciptakan kawasan
pariwisata Tugu yang sustainable seperti pada bagan dapat terlihat bahwa terdapat
keterkaitan yang menonjol khususnya di bidang transportasi, rekreasi, serta ekonomi untuk
mempercepat perkembangan Kawasan Pariwisata Tugu.
43
Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
Gambar 4.3
Bagan Konsep Mikro
Berdasarkan potensi tambak dan mangrove serta permasalahan terhambatnya
perekonomian masyarakat dibutuhkan konsep turunan dari ke 5 indikator untuk
menyelesaikan permasalahan dan mengembangkan potensi yang ada di Kelurahan
Mangunharjo yaitu Mangunharjo Mangrove Resort. Indikator yang akan digunakan pada
konsep detail wilayah perancangan adalah economy dan transportation. Dengan upaya
memaksimalkan ke 2 indikator tersebut maka wilayah perancangan akan dapat lebih
berkembang karena indikator tersebut sudah mewakili aspek contain and container dari suatu
kawasan. Economy menjadi elemen contain dimana dengan pengembangan indikator tersebut
di dalam suatu kawasan maka akan turut memicu perkembangan kawasan pada elemen
pendukung lainnya. Kemudian dengan adanya indikator transportation diharapkan akan dapat
tercipta suatu akses yang baik dalam menyeimbangkan antara perkembangan di satu aktivitas
dengan aktivitas lainnya.
Melalui dasar pemikiran tersebut diharapkan wilayah perancangan yang akan
dikembangkan dapat menjadi kawasan yang berkembang secara optimal, terpadu serta
berkelanjutan melalui konsep Mangunharjo Mangrove Resort yang memiliki 4 penerapan yaitu,
pengembangan resort, dan fungsi komersil untuk penerapan economy, sedangkan parkir
komunal dan port sebagai penerapan transportation. Pengembangan resort akan dibagi ke
dalam 3 tipe yaitu, resort besar, resort sedang, dan resort kecil. Fungsi komersil dalam konsep
Hubunga
n
Kelompok 4 “Mangunharjo
Adventure Park”
Kelompok 2 “Beringin
Natural Court”
Kelompok 1 “Sentra Apung
Mangkang Wetan”
Komersil Resort Parkir
Komunal
Resort Besar
Resort Sedang
Resort Kecil
Bakery
Ice cream
Coffee Shop
Spa Center
Parkir Bus,
Mobil, Motor
Gedung Parkir
Sepeda
Economy
Indikator
Port
Transportation
Terhambatnya Perekonomian Masyarakat
MANGUNHARJO MANGROVE RESORT
44
yang akan diterapkan berupa bakery, ice cream, coffe shop, dan spa center. Parkir komunal
terdiri dari 2 pembagian, yaitu parkir bus, mobil, dan motor serta gedung untuk parkir sepeda
dan port berupa dermaga dan perahu merupakan penerapan yang dibutuhkan Beringin
Riverside Area guna menunjang aksesibilitas kawasan Kecamatan Tugu. Dengan perpaduan 4
penerapan tersebut diharapkan konsep Mangunharjo Mangrove Resort mampu menyelesaikan
permasalahan terhambatnya perekonomian masyarakat sehingga terciptanya lingkungan
yang sustainable.
Penerapan Mangunharjo Mangrove Resort memiliki keterkaitan dengan 3 kelompok di
Kawasan Wisata Kecamatan Tugu terutama pada penerapan parkir komunal yang nantinya
akan melayani kebutuhan parkir pada Kawasan Wisata Kecamatan Tugu. Selain parkir
komunal, Kelompok 1 yaitu Sentra Apung Mangkang Wetan akan mengolah sampah yang
telah melalui proses pemilahan dari Mangunharjo Mangrove Resort. Kelompok 4, yaitu
Mangunharjo Adventure Park memiliki keterkaitan yang sangat erat dikarenakan adanya
hubungan sirkulasi berupa jalur sepeda dan desalinasi air bersih yang dibutuhkan oleh
Mangunharjo Mangrove Resort. Kelompok 4 merupakan kelompok yang memiliki hubungan
yang sangat erat jika dibandingkan dengan Kelompok 1 dan Kelompok 2. Dengan adanya
penerapan dari masing-masing kelompok di Kawasan Wisata Kecamatan Tugu maka
diharapkan mampu menciptakan Kawasan Wisata Kecamatan Tugu yang saling terintegrasi
sebagai wujud dari konsep Sustainable Coastal Development.
4.2 Konsep Pengembangan Kawasan Bahari yang Berkelanjutan
Konsep makro yang menjadi fokus pengembangan kawasan bahari di Kota Semarang
yakni konsep neighborhood unit yang terpadu. Konsep neighborhood unit yang terpadu
menitikberatkan pada penciptaan lingkungan fisik perumahan dalam kota dengan batasan
yang jelas, tersedia pelayanan fasilitas sosial untuk tingkat rendah, untuk melayani sejumlah
penduduk, dimana terdapat hubungan kerjasama yang dilandasi oleh kontrol sosial dan rasa
komunitas (Porteus, 1977). Prinsip-prinsip yang menjadi konsep neighborhood unit ada 6 yang
terdiri dari size (ukuran), boundaries (batas), local shops (pertokoan setempat), open space
(ruang terbuka), institution sites (area institusi), internal street system (sistem jalan internal).
Dalam konsep neighborhood unit, aspek kebutuhan sosio-psikologis yang diperhatikan
yakni 1) kedekatan Fisik (luas wilayah, jumlah penghuni, tingkat kepadatan bangunan), syarat
ini dapat mempengaruhi kemudahan bersosialisasi tiap individu dalam suatu lingkup wilayah,
2) ketersediaan fasilitas sosial, dapat menjadi media terjadinya interaksi antarmasyarakat guna
meningkatkan ikatan sosial yang ada. 3) jaminan keselamatan lingkungan, berkaitan dengan
adanya rasa keamanan dan kenyamanan bagi masyarakat dalam melaksanakan berbagai
kegiatan dalam lingkungannya. Kelebihan dari konsep neighbourhood unit membuat interaksi
sosial diantara penghuni lingkungan permukiman, penataan fisik lingkungan untuk memenuhi
kebutuhan sosio-psikologis penghuni serta memberikan pembatasan yang jelas terhadap
pusat perumahan (diukur dari keefektifan jarak jangkau pejalan kaki, terjadinya kontak
langsung individual dan ketersediaan fasilitas pendukung kebutuhan dari pemukiman).
Sedangkan kekurangan dari konsep ini terlalu ditekankan sebagai sebuah gagasan fisik dan
sedikit dilebihkan sebagai fakta sosial (seberapa pun lengkapnya pelayanan suatu lingkungan,
setiap orang memiliki dunia pribadi mereka sendiri, dimana terdapat suatu jaringan individu
45
yang menyangkut tempat-tempat pribadi dan adanya jalan-jalan yang akan jauh melintasi
batas fisik permukiman mereka).
4.3 Konsep Sustainable Coastal Development
Konsep dari kawasan meso yaitu “Sustainable Coastal Development” adalah konsep yang
menyelaraskan antara pemusatan kegiatan pesisir sebagai pusat pertumbuhan perekonomian
dan sosial dengan tetap memperhatikan kelestarian lingkungan bahari. UU No. 26 tahun 2007
tentang Penataan Ruang (UU PR), mengharuskan penyelenggara negara memasukan laut
sebagai bagian yang sangat penting dan terintegrasi, bahkan di subordinatkan dalam
manajemen pemanfaatan ruang. Sehingga tujuan menjamin kelangsungan hidup manusia dan
mahluk hidup lainnya.
Konsep tersebut terbangun atas tiga subtansi pokok yaitu, penataan ruang yang
berkelanjutan, perairan pesisir, dan hak nelayan. Selain itu, dapat juga diartikan sebagai:
1. Konsep diterapkan untuk mengembangkan kawasan pesisir Kecamatan Semarang
Utara dan Kecamatan Tugu sebagai pusat pertumbuhan ekonomi dengan fokus
utama perdagangan yang berkelanjutan dan terkoneksi antar wilayah.
2. Konsep wilayah pesisir di Kecamatan Semarang Utara dan Kecamatan Tugu memiliki
peluang untuk menjadi produsen (exporter) sekaligus sebagi simpul transportasi laut
di Jawa Tengah, serta berpeluang meningkatkan pemasaran produk-produk sektor
industri Kota Semarang yang tumbuh cepat.
3. Konsep yang dikembangkan menerapkan aspek-aspek sustainable development
(ekonomi, sosial, dan lingkungan). Konsep berkelanjutan dalam aspek ekonomi
berarti bahwa suatu kegiatan pembangunan harus dapat membuahkan
pertumbuhan ekonomi, pola konsumsi dan produksi yang berkelanjutan,dan
penggunaan sumberdaya serta investasi secara efisien.Konsep berkelanjutan dalam
aspek sosial bahwa pembangunan hendaknya dapat menciptakan pemerataan hasil
pembangunan, mobilitas sosial, partisipasi masyarakat, pemberdayaan masyarakat
(dekratisasi), identitas sosial, penghapusan kemiskinan, dan pengembangan
kelembagaan.Konsep berkelanjutan dalam aspek lingkungan berarti bahwa kegiatan
harus dapat mempertahankan integritas ekosistem, memelihara daya dukung
lingkungan, dan konservasi sumber daya alam termasuk keanekaragaman hayati
(biodiversity), sehingga diharapkan pemanfaatan sumberdaya dapat berkelanjutan.
4. Kawasan pesisir Semarang Utara dan Tugu yang dilalui jalur nasional dan provinsi
akan menciptakan potensi berkembangnya kawasan bahari yang berkelanjutan
dapat berjalan dengan mudah. Integrasi antar wilayah pesisir dengan sistem
transportasi yang memadai.
Dari penjelasan diatas, dapat kita ketahui bahwa pembangunan pesisir berkelanjutan
adalah konsep penting sebab pesisir merupakan wilayah yang langsung terkena dampak
bencana atau lingkungan yang kurang baik di kawasan tersebut. Sehingga dengan konsep ini
diharapkan permasalahan di pesisir dapat diminimalkan dan potensi kawasan pesisir dapat
menjadi penopang utama kawasan berkelanjutan.
46
4.4 Justifikasi Konsep Wilayah Studi
Kelurahan Mangunharjo merupakan salah satu kelurahan yang berada di kawasan pesisir
Kota Semarang dengan penggunaan lahan di dominasi oleh lahan tambak. Di kelurahan ini
terdapat berbagai jenis tambak antara lain tambak untuk budidaya udang, ikan bandeng, dan
kepiting yang menjadi sumber pendapatan masyarakat lokal. Namun, budidaya tambak yang
paling dikembangkan adalah budidaya ikan bandeng karena ikan bandeng dapat hidup dalam
berbagai jenis air. Selain itu, penanaman mangrove juga dilakukan di area tambak untuk
meminimalisir abrasi pantai yang sering menyebabkan banjir.
Keberadaan tambak dan mangrove pada kawasan perancangan berpotensi untuk
dikembangkan menjadi kawasan wisata. Untuk menjadikan kawasan ini sebagai salah satu
tujuan wisata perlu dilakukan pengembangan kawasan yang dilengkapi dengan sarana dan
prasarana pendukung seperti penginapan, parkir, jalur sepeda, jalur pejalan kaki, dan jalan
transportasi air. Oleh karena itu, konsep yang paling tepat diterapkan adalah “Mangunharjo
Mangrove Resort”. Terdapat 2 Indikator konsep Mangunharjo Mangrove Resort yakni economy
dan transportatation. Penerapan konsep ini diharapkan mampu meningkatkan pendapatan
masyarakat lokal maupun Kota Semarang dengan adanya beberapa sarana ekonomi yang
akan disediakan seperti penginapan dan lahan parkir. Konsep ini juga diharapkan dapat
meningkatkan aksesibilitas masyarakat dengan menyediakan jalur pejalan kaki dan jalur
sepeda serta menyelesaikan permasalahan yang ada pada kawasan perancangan.
4.5 Indikator Konsep Wilayah Studi
Konsep yang akan diterapkan di kawasan perancangan ini adalah Mangunharjo Mangrove
Resort. Indikator konsep yang dipakai di kawasan perancangan ini adalah economy dan
transportation.
1. Economy
Prinsip utama pengembangan indikator ekonomi didalam konsep Mangunharjo
Mangrove Resort adalah memanfaatkan seluruh potensi yang ada berupa
view/pemandangan pertambakan dan mangrove untuk dijadikan penyumbang devisa
terutama dalam hal peningkatan ekonomi wilayah setempat melalui pembangunan
akomodasi komersil
Akomodasi komersil merupakan akomodasi yang dibangun atau didirikan dengan
tujuan semata-mata utnuk memperoleh keuntungan atau komersil dan secara murni
untuk mencari keuntungan (profit making). Akomodasi komersil dalam konsep yang akan
diterapkan berupa penginapan. Fasilitas penginapan adalah usaha jasa pelayanan
penginapan sebagai akomodasi dalam rangka kegiatan pariwisata dengan tujuan untuk
rekreasi, memperluas pengetahuan dan pengalaman serta tujuan lainnya. Dalam
akomodasi komersil juga akan dibangun fasilitas penunjang penginapan berupa
perdagangan dan jasa (coffee shop, bakery, ice cream shop dan spa center).
2. Transportation
Pengembangan indikator transportasi menitikberatkan pada integrerasi antar
elemen transportasi atau integrated transportation yang ada di kawasan pesisir
Kecamatan Tugu. Adanya sistem transportasi yang terintegrasi antara satu tempat ke
tempat lain seperti penyediaan pendukung fasilitas walkable, dimana setiap orang dapat
berpindah dari satu tempat ke tempat lain tanpa menggunakan kendaraan bermotor
secara nyaman dan mudah, fasilitas lahan parkir (ditujukan untuk memakirkan
47
kendaraan/tempat transit sesorang dari penggunaan kendaraan bermotor ke area
pedestrian), dan fasilitas dermaga (sebagai pendukung terintegrasinya moda transportasi
dari satu tempat ke tempat lain dengan memanfaatkan kondisi alam sekitar berupa
sungai).
4.6 Best Practice Wilayah Studi
Kawasan perancangan akan dikembangkan menjadi kawasan pariwisata bahari dengan
spesialisasi indikator di kawasan mikro adalah economy dan transportation. Indikator
economy dititikberatkan pada perancangan penginapan untuk wisatawan. Sementara itu,
indikator transportation dititikberatkan pada penyediaan lahan parkir untuk pengunjung dan
jaringan transportasi untuk mobilisasi pengunjung di kawasan perancangan. Best practice
yang digunakan adalah sebagai berikut:
a) Avani Sepang Goldcoast Resort
Penginapan ini terletak di pesisir sebelah selatan dari Kuala Lumpur. Avani Sepang
Goldcoast Resort (atau semula dikenal dengan nama Golden Palm Tree Resort and Spa)
ini dibuka secara resmi pada tahun 2011 dan memiliki 392 villa di atas air. Kamar-
kamar dilengkapi dengan fasilitas dasar seperti televisi LCD, wifi, teras dengan
pemandangan laut, dan ruangan keluarga. Kawasan penginapan ini menerapakan
konsep carfree ride atau bebas kendaraan bermotor. Pengunjung menggunakan
sepeda untuk berkeliling di penginapan.
Sumber: Price of Travel, 2014
Gambar 4.4
Avani Sepang Goldcoast Resort
48
Sumber: Price of Travel, 2014
Gambar 4.5
Sepeda untuk Mobilisasi Pengunjung di
Avani Sepang Goldcoast Resort
b) Papua Paradise Eco Resort, Raja Ampat
Sumber: pegipegi.com, 2014
Gambar 4.6
Papua Paradise Eco Resort, Raja Ampat
Papua Paradise Eco Resort terdapat di Pulau Birie, Raja Ampat. Arsitektur resort ini
terinspirasi oleh bungalow yang dibangun di atas air, menggunakan material tradisional Raja
Ampat. Setiap bungalow memiliki beranda kayu, sehingga bisa langsung menikmati
pemandangan terumbu karang cantik di bawah jernihnya air. Selain itu, pengunjung
mendapatkan pemandangan Laut Pasifik di kejauhan. Desain dan struktur bangunan
tradisional memastikan keramahan Papua Paradise terhadap lingkungan. Operasionalnya pun
diperhatikan sedemikian rupa sehingga ramah lingkungan. Semua bungalow dilengkapi
dengan mini bar, kelambu, dan meja yang menghadap ke lautan.
c) Taman Wisata Alam Angke Kapuk
Taman Wisata Alam Angke Kapuk memiliki luas 99,82 ha. Kawasan ini didominasi lahan
basah (danau) dengan vegetasi utama mangrove. Pada mulanya, kawasan ini merupakan
tambak dan telah direhabilitasi tanaman mangrove seluas 40%.
Kawasan wisata yang dikelola oleh swasta, yaitu Jakarta Mangrove Resort, ini juga
menyediakan paket penginapan dan rekreasi keluarga. Terdapat pondok terbuat dari kayu
49
yang berbentuk prisma seperti tenda berjejer. Pondok tenda mungil ini muat untuk 2 orang
dengan lokasi kamar mandi di luar. Untuk keluarga, disediakan pondok yang lebih besar
dengan berbagai fasilitas. Beberapa pondok ini dibangun di atas danau.
Selain pondok, terdapat lapangan yang bisa digunakan untuk api unggun. Di tengah
kawasan, berdiri menjulang 2 menara yang digunakan untuk aktivitas bird watching.
Terdapat pula jembatan gantung yang melintasi danau. Jika ingin berkeliling danau, tersedia
juga perahu-perahu, mulai dari perahu motor, perahu kayu, hingga kano yang bisa disewa.
Taman Wisata Alam Angke Kapuk juga menyediakan paket wisata menanam mangrove.
Berikut ini adalah harga penginapan di Taman Wisata Alam Angke Kapuk:
Rumah tenda (camping ground) di atas tanah memiliki harga Rp 300.000/malam,
dengan kamar mandi luar dan penghuni maksimal dua orang;
Rumah tenda di atas air tanpa AC memiliki harga Rp 450.000/malam, dengan kamar
mandi luar dan penghuni maksimal dua orang;
Rumah tenda di atas air dengan AC memiliki harga Rp 600.000/malam, dengan kamar
mandi luar dan penghuni maksimal dua orang;
Villa bervariasi memiliki harga dari Rp 1.300.000 hingga Rp 6.000.000 per malam.
Sumber: Matriphe, 2014
Gambar 4.7
Penginapan di Atas Air, Taman Wisata Alam Angke Kapuk
50
Sumber: Matriphe, 2014
Gambar 4.8
Jalan Setapak, Taman Wisata Alam Angke Kapuk
4.7 Penerapan Konsep Wilayah Studi
Kecamatan Tugu merupakan salah satu Kecamatan yang berada dalam bagian wilayah
kota Semarang termasuk kedalam BWK X. Kecamatan yang penggunaan lahannya
didominasi oleh tambak dan industri dan merupakan salah satu kecamatan yang dilalui oleh
jalan nasional yaitu jalan arteri primer pantai utara Jawa. Dalam Perda RTRW Kota Semarang
No. 14 Tahun 2011, fokus pengembangan Kecamatan Tugu dalam 20 tahun ke depan salah
satunya adalah sebagai kawasan pengembang budi daya perikanan di Kota Semarang. Selain
itu pada Perda yang sama, Kecamatan Tugu diberlakukan program untuk mengurangi
tingkat masalah di Kecamatan Tugu seperti pengurangan air tanah, serta pembangunan sea
wall disepanjang garis pantai di Kecamatan Tugu.
Berdasarkan Rencana Perda RTRW Kota Semarang No. 14 Tahun 2011, kawasan
perancangan merupakan salah satu kawasan yang difungsikan sebagai kawasan peruntukan
wisata. Selain itu juga berdasarkan RDTRK Kota Semarang Tahun 2000-2010, fokus
pengembangan BWK X salah satunya adalah sebagai fungsi tambak yakni pada bagian utara
Kecamatan Tugu, dalam hal ini wilayah studi merupakan salah satu daerah yang akan
dikembangkan sesuai dengan fungsi tersebut.
Kondisi eksisiting kawasan perancangan secara keseluruhan merupakan lahan tambak
yang keseluruhan dimanfaatkan oleh masyarakat sebagai salah satu sumber mata
pencaharian utama masyarakat, meskipun kepemilikan atas tambak dimiliki oleh pihak
perusahaan swasta. Permasalahan di kawasan perancangan pada dasarnya merupakan
permasalahan umum yang ada di Kecamatan Tugu. Salah satu permasalahan utamanya
adalah infrastruktur yang belum menunjang aktivitas masyarakat dan permasalahan
lingkungan alamiah di Kecamatan Tugu seperti abrasi dan banjir kiriman.
51
Penerapan konsep Mangunharjo Mangrove Resort secara umum bertujuan untuk
mengakomodasi rencana pemerintah Kota Semarang yang merencanakan kawasan
perancangan sebagai kawasan wisata. Konsep Mangunharjo Mangrove Resort merupakan
salah satu bentuk penjabaran dari konsep besar bagi kawasan pesisir Kota Semarang, yakni
Sustainable Coastal Development. Dari beberapa indikator yang membangun Sustainable
Coastal Development concept, Mangunharjo Mangrove Resort fokus terhadap pengembangan
tiga indikator utama yakni ekonomi dan transportasi. Dengan pengembangan resort dan
beberapa fasilitas penunjang pariwisata lainnya di kawasan perancangan yang berwawasan
lingkungan, diharpakan permasalahan yang ada di kawasan perancangan dapat direduksi
serta dapat membawa manfaat positif terhadap lingkungan, masyarakat serta daerah-
daerah di sekitarnya. Berikut adalah penerapan konsep dari kedua indikator yang
membangun konsep Mangunharjo Mangrove Resort :
a. Indikator Ekonomi
Dalam penerapan indikator ekonomi ini ditekankan pada aspek penginapan
wisatawan, perdagangan dan jasa (komersil) dan penyediaan lahan parker komunal untuk
kebutuhan wisatawan. Pada aspek penginapan khusus wisatawan ini, akan dirancang
sebagai tempat singgah bagi wisatawan yang nyaman dengan didukung oleh kelestarian
lingkungan sekitar seperti hutan mangrove. Penginapan bagi wisatawan ini didesain
menyerupai cottage/rumah panggung yang unik dengan bahan dasar yang berasal dari
kayu.
Konsep penginapan ini juga dirancang bangunan ramah lingkungan yang dikelilingi
oleh hutan mangrove. Kawasan penginapan yang akan direncakanan dibagi menjadi 3
kelas, yaitu kelas besar, menengah dan kecil. Penginapan kelas besar ditujukan untuk
wisatawan yang ingin menginap dengan ukuran rumah tipe besar dengan harga yang
relatif lebih tinggi dibandingkan dua kelas lainnya. Penginapan kelas menegah ditujukan
untuk wisatawan yang ingin menginap dengan ukuran rumah tipe sedang dengan harga
relatif terjangkau dan penginapan kelas kecil ditujukan untuk wisatawan yang ingin
menginap dengan ukuran tipe rumah kecil dengan harga yang terjangkau bagi semua
kalangan wisatawan. Satu rumah dengan rumah lainnya dalam kawasan penginapan ini
dihubungkan dengan jalan berupa seperti pelantar yang berasal dari kayu. Jalan ini
berperan penting sebagai aksesbilitas wisatawan untuk bisa berkeliling di kawasan
penginapan. Berikut contoh konsep floating cottage.
52
Sumber: www.pattayaphotos.net
Gambar 4.9
Contoh Konsep Floating Cottage di Thailand dan Fiji
Selain itu terdapat beberapa fasilitas lain yang dapat menunjang aktivitas wisatawan
seperti parkir komunal yang terdiri dari bus, mobil, motor, penyewaan sepeda dan
dermaga perahu serta perdagangan dan jasa seperti coffee shop, barkery, ice cream, dan
SPA center. Parkir komunal pada kawasan perancangan akan dikelola oleh pengelola
kawasan yaitu masyarakat sebagai bentuk retribusi yang bisa meningkatkan
perekonomian kawasan perancangan. Selain itu, perdagangan dan jasa (komersil) yang
akan disediakan pada kawasan perancangan berupa makanan atau hidangan yang
sebagian besar bukan berasal dari laut ataupun tambak sehingga para wisatawan yang
tidak menyukai makanan tersebut masih dapat menikmati wisata di kawasan
perancangan.
b. Indikator Transportasi
Penerapan indikator transportasi dalam konsep Mangunharjo Mangrove Resort
merupakan indikator pendukung dalam kawasan ini. Konsep pengembangan
transportasi yang digunakan adalah walkable dan non-motorize. Fokus utama dari kedua
konsep ini adalah larangan untuk menggunakan kendaraan bermotor pada Kawasan
Wisata Pesisir Tugu. Indikator transportasi yang akan dikembangkan pada konsep ini
ada 4 yaitu lahan parkir, jalur pejalan kaki, jalur sepeda dan jalur transportasi air
(perahu).
53
Sumber: www.pattayaphotos.net
Gambar 4.10
Penerapan Konsep Walkable dan Non-Motorize pada Kawasan Terapung
Pertama yaitu lahan parkir yang disediakan di kawasan ini dipergunakan untuk parkir
para wisatawan yang ingin berkunjung di Kawasan Wisata Pesisir Tugu, selain itu
penyediaan lahan parkir ini juga untuk mendukung konsep non-motorize di Kawasan
Wisata Pesisir Tugu. Penyediaan lahan parkir di kawasan perancangan didesain berupa
parkir terbuka khusus kendaraan roda empat/lebih sedangkan khusus roda dua didesain
berupa parkir yang dilengkapi kanopi dengan bahan utamanya berupa tiang-tiang dengan
atasnya berupa dedaunan rimbun. Dalam penyediaan lahan parkir juga akan dirancang
penyediaan jasa persewaan sepeda yang bertujuan sebagai moda transportasi utama
pengunjung wisatawan mangrove sekaligus untuk menjaga kelestarian lingkungan dari
polusi udara dan menciptakan udara sejuk sehingga membuat nyaman bagi pengunjung
dan warga yang tinggal.
Kedua yaitu jalur pejalan kaki yang merupakan sarana utama bagi wisatawan dalam
melakukan pergerakan. Jalur pejalan kaki ini disediakan saling terintegrasi antar titik
lokasi wisata, bertujuan untuk memudahkan pergerakan para wisatawan. Ketiga jalur
sepada yang disediakan sebagai alternatif lain bagi wisatawan untuk menikmati dan
mengunjungi tiap titik lokasi wisata. Ke-empat yaitu jalur taransportasi air menggunakan
perahu sampan. Penggunaan jalur transportasi air ini merupakan salah satu bentuk
pemanfaatan aliran sungai yang ada di kawasan wisata Tugu. Jalur transportasi air ini
akan melewati seluruh titik lokasi wisata pada satu kawasan. Pada kawasan perancangan
ini akan disediakan port sebagai pemberhentian awal perahu sampan yang akan
berkeliling di kawasan wisata Tugu.
54
Sumber: Hasil Analisis
Kelompok 3A Studio
Perancangan dan
Pembangunan Kota, 2015
Gambar 4.11 Penerapan Konsep
Mangunharjo Mangrove Resort pada Kawasan
Perancangan
Parkir
Taman
Aktif
Dermaga
Penginapan
tipe kecil
Penginapan tipe
sedang
Penginapan tipe
besar
Sarana Perdagangan
dan jasa
TPS
IPAL
Taman
Aktif
Information
Center
Front
Office
55
BAB V
ANALISIS PERANCANGAN KAWASAN
5.1 Analisis Aktivitas dan Kebutuhan Ruang
5.1.1 Analisis Karakteristik Aktivitas dan Pengguna
Kawasan perancangan terletak pada Kelurahan Mangunharjo, Kecamatan Tugu. Luas
kawasan perancangan sebesar 10,45 Ha dengan penggunaan lahan sebagian besar untuk aktivitas
pertanian tambak. Dalam RTRW Kota Semarang tahun 2012-2031 kawasan perancangan
diperuntukkan sebagai kawasan pariwisata.
Tabel V.1
Karakteristik Aktivitas dan Pengguna
Kelompok Aktivitas Jenis Aktivitas Jenis Ruang Pengguna
Ruang Terbangun
A. Aktivitas Utama
Penginapan Penginapan
Resort Besar
Pengunjung Kawasan
Mangunhargo
Mangrove Resort
Resort Sedang
Pengunjung Kawasan
Mangunhargo
Mangrove Resort
Resort Kecil
Pengunjung Kawasan
Mangunhargo
Mangrove Resort
B. Aktivitas Penunjang
Peribadatan Ibadah umat islam Musholla Pekerja dan Pengunjung
Beringin Riverside Area
Kesehatan Pelayanan kesehatan pengunjung Klinik Pekerja dan Pengunjung
Beringin Riverside Area
Sanitasi Pembuangan Toilet Umum Pekerja dan Pengunjung
Beringin Riverside Area
Perdagangan dan Jasa
Reklaksasi Spa center Pengunjung Beringin
Riverside Area
Penjualan makanan minuman
ringan
Bakery Pengunjung Beringin
Riverside Area
Coffee shop Pengunjung Beringin
Riverside Area
Ice cream shop Pengunjung Beringin
Riverside Area
Cafe Pengunjung Beringin
Riverside Area
C. Aktivitas Pelayanan
Parkir
Memarkirkan Mobil Lapangan parkir Pekerja dan Pengunjung
Beringin Riverside Area
Memarkirkan Motor Lapangan parkir Pekerja dan Pengunjung
Beringin Riverside Area
Memarkirkan Bus Lapangan parkir Pengunjung Beringin
56
Kelompok Aktivitas Jenis Aktivitas Jenis Ruang Pengguna
Riverside Area
Penyewaan Sepeda Gedung
penyewaan sepeda
Pekerja dan Pengunjung
Beringin Riverside Area
Keamanan Penjagaan kawasan Pos keamanan Pekerja Beringin
Riverside Area
Tiketing Penjualan Tiket Front Office Pekerja dan Pengunjung
Beringin Riverside Area
Persampahan Pembuangan sampah Bak Sampah Pekerja dan Pengunjung
Beringin Riverside Area
Transportasi Penungguan perahu Port/Dermaga Pengunjung Beringin
Riverside Area
Sanitasi (Limbah) Pengolahan limbah IPAL -
Information Informasi kawasan Information ceter Pengunjung Beringin
Riverside Area
D. Sirkulasi
Ruang Non Terbangun
RTH Aktif
Rekreasi Taman Besar Pengunjung Beringin
Riverside Area
Rekreasi Taman Kecil Pengunjung Beringin
Riverside Area
Barrier Pembatas antar aktivitas pada
kawasan resort dan perdagangan Barrier
Pengunjung Beringin
Riverside Area
Area tambak dan
mangrove Rekreasi
Area tambak dan
mangrove
Pengunjung Beringin
Riverside Area
Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
1. Fungsi Utama
- Penginapan
Kawasan perancangan termasuk dalam BWK X yang diarahkan kepada kawasan
pariwisata. Untuk mendukung tercapainya arahan tersebut maka kawasan
perancangan ini direncanakan sebagai penginapan untuk memfasilitasi pengunjung
kawasan pariwisata mangrove. Penginapan atau resort yang disediakan dengan
berbagai kelas dengan luas dan fasilitas yang berbeda sesuai dengan kebutuhan
pengunjung.
2. Fungsi Penunjang
Fungsi penunjang merupakan fasilitas atau sarana prasarana pendukung kegiatan dan
fungsi utama kawasan perancanngan sebagai penginapan dan restaurant. Fungsi
penunjang terbagi menjadi beberapa kelompok aktivitas, yaitu:
- Peribadatan
Sarana peribadatan yang direncanakan pada kawasan perancangan yaitu berupa
mushalla. Sarana peribadatan ini merupakan sarana untuk mengisi dan memenuhi
kebutuhan rohani. Mushalla yang disediakan di kawasan perancangan ini
diperuntukkan bagi pengunjung dan pekerja.
- Kesehatan
57
Sarana kesehatan yang direncanakan di kawasan perancangan ini merupakan balai
kesehatan yang berfungsi untuk melayani pengunjung maupun pekerja di kawasan
resort.
- Perdagangan dan Jasa
Area perdagangan dan jasa yang direncanakan di kawasan perancangan berupa
penjualan makanan minuman ringann (coffee shop dan bakery) dan tempat relaksasi.
Cofee shop dan bakery ini dapat menjadi sarana untuk berkumpul bagi pengunjung,
beristirahat serta dapat menjadi tempat untuk menunggu perahu atau sampan yang
akan menuju ke kawasan lainnya. Sedangkan spa center berfungsi untuk memberikan
fasilitas lebih yang nyaman untuk menikmati kawasan pariwisata mangrove.
- Sanitasi
Sanitasi di kawasan perancangan berupa toilet-toliet umum. Toilet umum ini
berfungsi untuk melayani pekerja dan pengunjung yang tidak menginap di resort dan
pengunjung yang hanya ingin ke restaurant ataupun hanya menunggu perahu atau
sampan.
3. Fungsi Pelayanan
Fungsi pelayanan di kawasan perancangan berfungsi sebagai pendukung kedua dari
aktivitas fungsi utama yaitu sebagai penginapan dan restaurant.
- Parkir
Parkir di kawasan perancangan diperlukan untuk menampung kendaraan
pengunjung kawasan pariwisata Kecamatan Tugu serta untuk mendukung konsep
walkable di dalam kawasan perancangan.
- Keamanan
Aktivitas pelayanan keamanan ditandakan dengan adanya pos keamanan yang
ditempatkan di bagian depan pada kawasan resort yang berguna memberikan rasa
aman bagi pengunjung.
- Tiketing
Pada kawasan perancangan direncanakan berbagai fasilitas untuk mendukung
terwujudkan kawasan bahari terpadu. Salah satu fasilitas yaitu pembangunan resort
dan transportasi air. Untuk dapat menggunakan fasilitas tersebut maka disediakan
front office yang menyediakan berbagai informasi dan penjualan tiket.
- Persampahan
Pada kondisi eksisting di kawasan perancangan sistem persampahan masih
tergolong buruk. Hal ini ditunjukkan dengan adanya sampah-sampah yang dibuang di
lahan kosong dekat area tambak. Sehingga diperlukan penyediaan bak sampah untuk
menjaga nilai kebersihan dan estetika di kawasan perancangan.
- Transportasi Air
Pada kawasan perancangan direncanakan konsep walkable. Untuk mendukung
konsep tersebut selain penyediaan parkir komunal, perbaikan dan peningkatan
fungsi transportasi air juga dilakukan dengan cara pembangunan dermaga.
Transportasi air berfungsi untuk menghubungan antar kawasan pada area pariwisata
mangrove di Kecamatan Tugu.
- Sanitasi (IPAL)
58
Instalasi Pengolahan Air Limbah direncanakan pada kawasan perancangan berfungsi
untuk mengolah limbah cair yang diproduksi pada kawasan perancangan untuk
mencegah pencemaran.
- Information Center
Pada kawasan perancangan akan direncanakan sebuah tempat yang menyediakan
berbagai informasi terkait kawasan perancangan. Contohnya yaitu maps dan
informasi lebih lanjut mengenai setiap tempat. Penyediaan tempat informasi ini
berupa information center yang ditempatkan dekat pintu masuk kawasan
perancangan yang bertujuan untuk memberikan informasi awal mengenai kawasan.
5.1.2 Analisis Kebutuhan Ruang
Kebutuhan ruang merupakan perhitungan antara jumlah dengan luas ruang yang
dibutuhkan pada setiap aktivitas yang akan diwadahi dalam kawasan perancangan dengan
memperhatikan jumlah penduduk atau pengguna. Proporsi lahan terbangun dan non terbangun
memiliki proporsi 70:30, yang artinya 70% lahan dialokasikan untuk lahan terbangun, sementara
30% lahan sisanya diperuntukkan untuk lahan non terbangun Sirkulasi memuat proporsi
peruntukan jaringan seperti jaringan jalan dan jaringan drainase. Berikut adalah perhitungan
carrying capacity dan kebutuhan ruang didalam kawasan perancangan.
Tabel V.2
Carrying Capacity
Fungsi Ruang Persentase Luas (m2)
Luas Kawasan - 104500
Luas Lahan Tidak Terbangun 30 % Dari Luas Kawasan Perancangan 31350
Luas Lahan Terbangun 70% Dari Luas Kawasan Perancangan 73150
Luas Sirkulasi 30% Dari Luas Lahan Terbangun 21945
Luas Fungsi Terbangun 70% Dari Luas Lahan Terbangun 51205
Carrying Capacity 10 m2/ Orang (Luas Fungsi Terbangun
(m2)/ 10 m2/ Orang) 5120 Jiwa
Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancanngan dan Pembangunan Kota, 2015
Kawasan perancangan akan direncanakan sebagai kawasan resort sebagai tempat istirahat
pengunjung di kawasan pariwisata mangrove Kecamatan Tugu dengan tetap memperhatikan
kondisi eksisting dan tidak merusak tambak serta tanaman mangrove yang ada di kawasan
perancangan. Lahan yang akan digunakan sebagai fungsi terbangun pada kawasan “Mangunharjo
Mangrove Resort” ini hanya 20% dari luas lahan. Berdasarkan best practice kawasan mangrove
Pantai Indah Kapuk dan carrying capacity dari setiap kawasan di wisata mangrove Kecamatan
Tugu ini maka didapatkan jumlah pengunjung perhari yang akan datang di kawasan perancangan
Kecamatan Tugu ‘Beringin Riverside Area” sebanyak 1400 jiwa, namun untuk pengunjung yang
menginap di penginapan “Mangunharjo Mangrove Resort” sebanyak 650 jiwa pada saat peak hour
seperti pada saat libur nasional, libur hari besar dan pada saat weekend karena berdasarkan best
practice, jumlah pengunjung pada suatu kawasan wisata tidak semua akan menginap pada
penginapan yang telah disediakan, hanya sebesar 45% dari total pengunjung yang akan menginap
pada penginapan. Untuk hari biasa (weekdays), jumlah pengunjung yang akan ditampung sebesar
300 jiwa. Pada tahun awal pembangunan resort, jumlah pengunjung yang akan ditampung
sebanyak 35.000 jiwa/ tahun (19.400 jiwa pada weekend dan 19.600 pada weekdays) karena pada
59
tahun awal hanya sebagian resort yang akan dibangun dan akan meningkat 15% per tahun.
Berdasarkan perhitungan carrying capacity untuk jumlah pengunjung maksimal yang dapat
ditampung oleh kawasan perancangan yaitu sebanyak 5.120 jiwa.
60
Tabel V.3
Kebutuhan Ruang
Kelompok Aktivitas Jenis Aktivitas Jenis Ruang Pengguna Jumlah
Pengguna standar Sumber
Jumlah
(unit)
Luas
(m2) Ket.
Ruang Terbangun
A. Aktivitas Utama
Penginapan Penginapan
Resort Besar Pengunjung 150 jiwa 1 resort/ 80 m2 Best Practice 15 1200 Rencana
Resort Sedang Pengunjung 200 jiwa 1 resort/ 64 m2 Best Practice 30 1920 Rencana
Resort Kecil Pengunjung 300 jiwa 1 resort/ 30 m2 Best Practice 75 2250 Rencana
B. Aktivitas Penunjang
Peribadatan Ibadah umat islam Musholla Pekerja dan
Pengunjung 30 jiwa 1 musholla/ 100 m2
SNI 03-1733-
2004 tentang
tata cara
perencanaan
lingkungan
perumahan
1 100 Rencana
Kesehatan Pelayanan kesehatan
pengunjung Klinik
Pekerja dan
Pengunjung 30 jiwa 1 klinik/ 100 m2 Analisis 1 100 Rencana
Sanitasi Pembuangan Toilet Umum Pekerja dan
Pengunjung 6 jiwa 1 toilet/ 1.5 m2
Perpustakaan
PU 4 6 Rencana
Perdagangan dan Jasa
Reklaksasi Spa center Pengunjung 20 jiwa 1 spa center/ 100 m2 Best Practice 1 100 Rencana
Penjualan makanan minuman
ringan
Coffee Shop Pengunjung 100 jiwa 1 bakery/ 100 m2 Best Practice 3 300 Rencana
Bakery Pengunjung 100 jiwa 1 coffee shop/ 100
m2 Best Practice 1 100 Rencana
Bakery
(dalam
kawasan
resort)
Pengunjung 100 jiwa 1 coffee shop/ 50
m2 Best Practice 4 200 Rencana
Ice cream
shop Pengunjung 100 jiwa
1 ice cream shop/
100 m2 Best Practice 1 100 Rencana
61
Kelompok Aktivitas Jenis Aktivitas Jenis Ruang Pengguna Jumlah
Pengguna standar Sumber
Jumlah
(unit)
Luas
(m2) Ket.
Ice cream
shop (dalam
kawasan
resort)
Pengunjung 100 jiwa 1 ice cream shop/ 50
m2 Best Practice 4 200 Rencana
Kedai Mie Pengunjung 100 jiwa 1 kedai mie/ 100 m2 Best Practice 1 100 Rencana
C. Aktivitas Pelayanan
Parkir
Memarkirkan Mobil Lapangan
parkir
Pekerja dan
Pengunjung 90 mobil 1 mobil/ 10 m2 Analisis 1 900 Rencana
Memarkirkan motor Lapangan
parkir
Pekerja dan
Pengunjung
350
motor 1 motor/ 2 m2 Analisis 1 700 Rencana
Memarkirkan Bus Lapangan
parkir Pengunjung 5 bus 1 bus/ 50 m2 Analisis 1 250 Rencana
Penyewaan Sepeda Gedung parkir Pekerja dan
Pengunjung
200
sepeda 1 sepeda/ 0.75 m2 Analisis 1 200 Rencana
Keamanan Penjagaan kawasan Pos
keamanan Pekerja 2 jiwa 1 pos/ 12 m2
SNI 03-1733-
2004 tentang
tata cara
perencanaan
lingkungan
perumahan
1 12 Rencana
Tiketing Penjualan Tiket Front Office Pekerja dan
Pengunjung 1400 jiwa
1 front office/
100m2 Analisis 1 100 Rencana
Persampahan Pembuangan Sampah Bak Sampah Pekerja dan
Pengunjung 650 jiwa 1 TPS / 30 m2
SNI 03-1733-
2004 tentang
tata cara
perencanaan
lingkungan
perumahan
1 30 Rencana
Transportasi Penungguan perahu Dermaga Luar Pengunjung 1400 jiwa 1 dermaga/ 200 m2 Analisis 1 200 Rencana
62
Kelompok Aktivitas Jenis Aktivitas Jenis Ruang Pengguna Jumlah
Pengguna standar Sumber
Jumlah
(unit)
Luas
(m2) Ket.
Dermaga
Dalam Pengunjung 650 jiwa 2 dermaga/ 100 m2 Analisis 3 300 Rencana
Sanitasi (Limbah) Pengolahan limbah IPAL - - 1 IPAL/ 300 m2 Best Practice 1 300 Rencana
Information Informasi kawasan Information
ceter Pengunjung 1400 jiwa
1 information
center/ 100 m2 Analisis 1 100 Rencana
Luas Fungsi Terbangun 9768 Rencana
D. Sirkulasi (30%) 21945 Rencana
Luas Lahan Terbangun 31713
Ruang Non Terbangun
RTH Aktif
Rekreasi Taman Besar Pengunjung 650 Jiwa 1 Taman Besar/ 150
m2 Best Practice 1 150 Rencana
Rekreasi Taman Kecil Pengunjung 650 Jiwa 1 Taman kecil/ 60
m2 Best Practice 1 60 Rencana
Barrier
Pembatas antar aktivitas pada
kawasan resort dan
perdagangan
Barrier - - - Analisis - 5422 Rencana
Sempadan Sungai Pembatas antara sungai dengan
kawasan perancangan
Sempadan
sungai - - - -
329 m x
5 m Rencana
Area tambak dan
mangrove -
Area tambak
dan
mangrove
- - - Analisis - 65510 Eksisting
Luas Lahan Tidak
Terbangun 72787
Total Kebutuhan Ruang 104500
Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancanngan dan Pembangunan Kota, 2015
63
5.1.1 Analisis Hubungan Antar Kelompok Aktivitas
Letak kelompok-kelompok aktivitas direncanakan dengan pertimbangan
hubungan keeratan tiap kelompok aktivitas yang ada sebagai sebuah konsep resort yang
nyaman dan tenang. Setiap kelompok aktivitas juga dicoba untuk saling dihubungkan
sehingga dapat menjadi acuan lokasi mana sebaikanya dalam desain kawasan suatu
kelompok aktivitas tersebut didesain untuk dibangun. Contohnya penginapan yang
memilki keeratan hampir dengan semua kelompok aktivitas. Hal tersebut disebabkan
karena penginapan merupakan fungsi utama dari kawasan ini. Kelompok-kelompok
aktivitas lainnya muncul sebagai fungsi penunjang dan pelayanan dari pengembangan
resort tersebut.
Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancanngan dan Pembangunan Kota, 2015
Gambar 5.1
Hubungan Antar Kelompok Aktivitas
Penginapan dan informasi center memiliki hubungan antar semua kelompok
aktivitas yang erat, artinya penginapan dan informasi center yang direncanakan akan
diletakan dekat dengan semua kelompok aktivitas sehingga semua kelompok aktivitas
dapat dijangkau oleh penginapan dan informasi center secara langsung. Contohnya
penginapan dengan air bersih memiliki hubungan yang erat sehingga diletakan
berdekatan untuk memudahkann dalam penyupalaian air bersih ke penginapan.
5.1.2 Analisis Organisasi Ruang
Organisasi ruang merupakan pengalokasian ruang berdasarkan pembagian
kawasan di wilayah studi atau bisa diartikan sebagai keterikatan antara sarana pendukung
dan hunian yang akan dirancang. Sarana yang memiliki hubungan erat lokasinya
diperdekat, sedangkan yang tidak memiliki hubungan maupun memiliki hubungan yang
tidak erat maka lokasinya diperjauh.
Dalam organisasi ruang kawasan perancangan, kawasan penginapan dibuat
dengan dekat dengan sarana dan prasarana yang menunjang seperti prasarana parkir,
perdagangan dan jasa dan transportasi air. Kawasan penginapan didekatkan dengan
semua prasarana yang memiliki hubungan ang kuat ke semua kawasan yang dirancang.
Berikut organisasi ruang yang terdapat pada kawasan perancangan.
64
ME
SE
Pos Coffe Shop, Bakery,
Ice Cream, Toilet,
Mushola, Klinik
Spa
Center
Resort
sedang
Resort
sedang
Taman
kecil
Taman
kecil
Taman
kecil
IPAL
Desalinasi air
bersih
Resort besar Front Office Taman besar
Dermaga
Information
Center Parkir
Resort
kecil
Resort
kecil
Taman
kecil
Taman
kecil
Mangrove Adventure Park
Beringin Natural Court
R.P.Sampah
Penyewaan
Sepeda
Jembatan
Penghubung
Mangunharjo Green Wetropolis
Sumber: Hasil Analisis
Kelompok 3A Studio
Perancanngan dan
Pembangunan Kota, 2015
Gambar 5.2
Organisasi Ruang Mangunharjo Green Wetropolis
65
5.2 Analisis Tapak
5.2.1 Analisis Konstelasi Wilayah
Kawasan perancangan yang terletak di Kelurahan Mangunharjo, Kecamatan Tugu akan dikembangkan sebagai kawasan penginapan (resort)
dan parkir komunal yang mendukung pengembangan pariwisata di kawasan pesisir, sehingga akan memberikan dampak terhdap bentuk konstelasi
terhadap wilayah yang lebih luas, yaitu Kelurahan Mangunharjo, Kecamatan Tugu dan Kota Semarang.
Tabel V.4
Konstelasi Kawasan Perancangan
Konstelasi Kawasan Perancangan terhadap Kelurahan Mangunharjo, Kecamatan Tugu dan Kota Semarang
Kecamatan Tugu termasuk ke dalam BWK X yang difungsikan sebagai
pengembangan industri, perumahan berkepadatan sedang,
pengembangan budaya perikanan, pengolahan perikanan, dan
pengembangan wisata bahari.
Hubungan antara Kecamatan Tugu dengan Kota Semarang dilihat
berdasarkan pola ruangnya diperuntukkan sebagai kawasan pariwisata dan
permukiman.
Kelurahan Mangunharjo merupakan kelurahan di Kecamatan Tugu dengan
luas 461 ha, kelurahan ini memiliki peran yang cukup besar terhadap
perekonomian Kecamatan Tugu karena hampir sebagian besar wilayahnya
adalah tambak yang menjadi sumber ekonomi bagi masyarakat. Di
Kelurahan Mangunharjo terdapat sentra batik mangrove, sentra kerupuk
udang, sentra kerupuk mangrove, dan sentra olahan bandeng.
Kawasan perancangan merupakan area tambak 10,45 ha yang terdapat di
Kelurahan Mangunharjo. Kawasan perancangan merupakan salah satu
sumber penghasilan masyarakat yang memanfaatkan hasil tambak untuk
dijadikan barang produksi. Keberadaan kawasan perancangan mampu
mendorong perekonomian yang ada di Kelurahan Mangunharjo.
Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancanngan dan Pembangunan Kota, 2015
66
5.2.2 Analisis Lingkungan Tabel V.5
Analisis Lingkungan
DATA RENCANA
Kawasan yang berada di sekitar kawasan perancangan:
A = Sentra Keripik Udang dan Olahan Bandeng dengan jarak 50 m
B = Sentra Betik Mangrove dengan jarak 30 m
C = Sentra Keripik Mangrove dengan jarak 20 m
Zona Perdagangan dan Jasa
Diletakkan di lokasi yang berdekatan dengan jalan utama akses menuju
kawasan dan berdekatan dengan sentra – sentra permukiman penduduk
untuk memudahkan aksesibilitas. Zona ini merupakan kawasan yang bersifat
publik, sehingga dapat diakses oleh semua pengunjung maupun penghuni
resort.
Zona Penginapan (Privat)
Lokasi zona privat berada di antara zona komersial dengan zona RTH, hal ini
Zona Perdagangan dan Jasa Zona Penginapan Barier Zona Penunjang
A B
C
A B
C
67
DATA RENCANA
dimaksudkan untuk memudahkan aksesibilitas kawasan dengan tetap
mempertimbangkan tingkat kebisingan yang ada sehingga meningkatkan
kenyamanan penghuni, zona penginapan yang dimaksud berupa resort atau
penginapan. Selain itu juga diletakkan jauh dari sentra – sentra industri yang
sudah ada (lokasi permukiman eksisting).
Barier
Fungsi utama barier adalah untuk mengurangi dampak dari adanya polusi dan
kebisingan yang ditimbulkan dari kendaraan yang berasal dari aktivitas parkir
selain itu juga sebagai estetika kawasan dan pemisah/pembatas anat aktivitas
di kawasan perancangan.
Zona Penunjang
Zona Penunjang terdiri dari kesehatan dan peribadatan yang diletakkan di
berdekatan dengan zona perdagangan dan jasa sehingga dapat mudah di
akses oleh pengunjung.
Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancanngan dan Pembangunan Kota, 2015
68
5.2.3 Analisis Topografi Tabel V.6
Analisis Topografi
DATA RENCANA
Kontur Interval 1m
Pada kondisi eksisting kawasan perancangan memiliki topografi datar yaitu
dengan kemiringan 0 – 2 %. Tingkat kelerengan tersebut berpotensi untuk
dimanfaatkan sebagai lahan permukiman, perkantoran dan perdagangan.
Zona Terbangun
Berdasarkan peta di atas, diketahui bahwa seluruh kawasan
perancangan dapat dijadikan sebagai zona terbangun. Hal ini didukung
dengan kontur kawasan perancangan yang datar (0 – 2 %). Zona terbangun
yang akan dikembangkan pada lokasi ini adalah penginapan panggung di atas
tambak, fasilitas penunjang (coffe shop, bakery, mushola, klinik, toilet umum,
dan spa center), dan fasilitas pelayanan (parkir komunal)
Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancanngan dan Pembangunan Kota, 2015
69
5.2.4 Analisis Aksesibilitas Tabel V.7
Analisis Aksesibilitas
DATA RENCANA
Zona Akses Rendah
Zona akses rendah merupakan kawasan tambak dan mangrove
Zona Akses Tinggi
Pada zona ini, lebar jalan yang direncanakan adalah 5 meter. Waktu
yang dibutuhkan untuk mencapai kawasan komersil dari parkir
komunal adalah ± 3 menit (jarak 63 m dengan kecepatan rata-rata
0.93 m/dtk berdasarkan Trans and Traffic Eng. Handbook). Pada zona
ini akan diberi barrier berupa vegetasi untuk meredam kebisingan,
karena akan berbatasan dengan beberapa penginapan dan dermaga
sebagai sarana transportasi utama.
Zona Akses Rendah
Pada zona ini direncanakan untuk hunian berupa resort atau
penginapan yang bersifat privat (hanya dapat diakses oleh
pengunjung tertentu) sehingga membutuhkan ruang dengan tingkat
Zona Akses Tinggi Zona akses tinggi merupakan jalan eksisting yang ada pada kawasan perancangan dan sungai Beringin
70
DATA RENCANA
aksesibilitas dan mobilitas rendah yang mengutamakan
kenyamanan dan ketenangan penghuninya dengan lebar jalan yang
direncanakan adalah 3 meter. Waktu paling ideal untuk menempuh
resort ± 15 menit dari parkir komunal (jarak 773 m dengan kecepatan
rata-rata 0.93 m/dtk berdasarkan Trans and Traffic Eng. Handbook).
Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancanngan dan Pembangunan Kota, 2015
5.2.5 Analisis Kebisingan Tabel V.8
Analisis Kebisingan
DATA RENCANA
Zona Kebisingan Tinggi Zona Kebisingan Tinggi
71
DATA RENCANA
Dibagian timur dan selatan kawasan perancangan terdapat jalan lokal serta
sungai yang menyebabkan daerah ini mempunyai tingkat kebisingan yang lebih
tinggi dibandingkan dengan daerah lain. Volume kendaraan pada jalan lokal ini
tergolong tinggi karena terdapat banyak aktivitas masyarakat dengan adanya
permukiman warga. Kendaraan yang masuk dan melalui jalan lokal ini adalah
mobil, motor, sepeda dan pick up.
Zona Kebisingan Rendah
Di bagian dalam kawasan perancangan hanya terdapat jalan setapak karena
keseluruhan kawasan merupakan lahan tambak dan mangrove sehingga tingkat
kebisingannya rendah. Volume kendaraan di dalam kawasan perancangan
sangat rendah karena hanya dapat dilalui dengan berjalan kaki sehingga
kendaraan tidak dapat masuk.
Dibagian timur dan selatan kawasan perancangan akan tetap mempunyai tingkat
kebisingan yang lebih tinggi karena merupakan jalur transportsi utama yang
dilalui kendaraan yaitu jalan lokal dan sungai. Pada zona ini akan diberi barrier
berupa vegetasi untuk meredam kebisingan yang ditimbulkan dari jalur
transportasi utama yang berbatasan dengan zona kegiatan publik ini
dimanfaatkan untuk berbagai hal yang melibatkan orang banyak karena akan
dibangun coffee shop, parkir untuk pengunjung dan juga dermaga. Namun,
volume kendaraan pada kawasan perancangan akan tetap rendah karena jalan
lingkungan tersebut hanya dapat dilewati dengan berjalan kaki dan
menggunakan sepeda.
Zona Kebisingan Rendah
Zona yang berwarna biru merupakan zona yang mempunyai tingkat kebisingan
rendah. Hierarki jalan pada zona ini adalah jalan lingkungan. Jalan ini hanya dapat
dilalui dengan berjalan kaki menuju penginapan sehingga tingkat kebisingannya
rendah. Pada zona ini terdapat aktivitas pengianpan yang bersifat privat dan
perdagangan dan jasa yang hanya dilewati jalan lingkungan sehingga memiliki
tingkat kebisingan rendah.
Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
72
5.2.6 Analisis Drainase Tabel V.9
Analisis Drainase
DATA RENCANA
Saluran Drainase Primer Arah aliran saluran drainase
Saluran Drainase Sekunder
Jenis saluran drainase di kawasan perancangan adalah drainase primer dan
sekunder. Saluran drainase primer terdapat pada bagian timur kawasan
perancangan, sedangkan drainase sekunder hanya terdapat di pinggiran
kawasan perancangan. Saluran drainase primer merupakan kali beringin dan
kondisinya cukup baik. Sedangkan kondisi saluran drainase sekunder di
beberapa tempat dipenuhi sampah karena belum terdapat tempat sampah di
kawasan permukiman masyarakat sehingga sampah dibuang sembarangan.
Saluran Drainase Primer Arah aliran saluran drainase
Saluran Drainase Sekunder
Sistem drainase hanya ada di pinggiran kawasan perancangan karena
kawasan perancangan yang akan dikembangkan dengan bangunan
panggung.
Sistem saluran drainase primer dan sekunder di sekitar kawasan
perancangan merupakan jenis sistem saluran terbuka, dimana air hujan jika
jatuh akan langsung mengalir ke saluran drainase.
Sistem pengaturannya: Saluran drainase sekunder akan membawa air hujan
73
DATA RENCANA
menuju ke saluran drainase primer, dan pada akhirnya dari saluran drainase
sekunder akan dibuang menuju ke sungai sebagai saluran drainase primer.
Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancanngan dan Pembangunan Kota, 2015
5.2.7 Analisis Vegetasi Tabel V.10
Analisis Vegetasi
DATA RENCANA
RTH
Vegetasi RTH yang terdapat di kawasan perancangan berupa mangrove karena
kawasan perancangan merupakan kawasan pesisir sehingga ditanami mangrove
disekitar tambak untuk mencegah abrasi.
Mangrove Pohon Ketapang Kencana Tanaman teh-tehan
- Kawasan perancangan merupakan kawasan pesisir sehingga akan banyak
dilakukan penanam mangrove. Penanaman mangrove menjadi pilihan
utama sebagai salah satu cara meminimalisir abrasi. Mangrove akan ditanam
74
DATA RENCANA
di sepanjang penginapan dan juga dibelakang sarana perdagangan dengan
jarak tanam antar pohon adalah sebesar 1 meter.
- Untuk di lahan parkir akan ditanami dengan pohon ketapang kencana
dengan jarak tanam antar pohon sebesar 8 meter sebagai pohon peneduh
kendaraan karena rantingnya membentuk payung. Pohon ini juga akan
ditanami di sepanjang sempadan sungai karena pohon jenis ini biasanya
ditanam di tepi sungai maupun di tepi jalan sebagai pohon pelindung
dengan jarak antar pohon sebesar 5 meter. Penanaman pohon ini juga
menjadi salah satu langkah untuk meminimalisir terjadinya abrasi.
- Di antara penginapan tipe besar dan sedang akan dibuat taman aktif dengan
luas 150 m2. Vegetasi pada taman ini adalah jenis tanaman teh-tehan.
- Selain itu, disamping penginapan akan dibuat tanaman dalam pot berupa
bunga anggrek sehingga menambah keindahan penginapan.
Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancanngan dan Pembangunan Kota, 2015
75
5.2.8 Analisis View Tabel V.11
Analisis View
DATA RENCANA
Pohon Mangrove
View yang ada di kawasan perancangan merupakan view to site. Masyarakat
dapat menikmati keindahan pemandangan pohon mangrove di sekililing tambak
dari luar kawasan tepatnya dari kawasan permukiman dan jalan lokal.
Pohon Mangrove Penginapan Panggung
Main Entrance
View akan diadakan di kawasan perancangan tetap view to site. Namun view
yang akan ditambah adalah penginapan yang dibangun dengan model
panggung sehingga menambah nilai estetika kawasan perancangan. Selain itu,
pada main entrance akan ada gapura dengan tulisan Mangunharjo Mangrove
Resort yang dilengkapi dengan lampu sorot sehingga menjadi view menarik saat
pengunjung memasuki kawasan perancangan.
Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancanngan dan Pembangunan Kota, 2015
76
5.2.9 Analisis Arah Angin dan Lintasan Matahari Tabel V.12
Analisis Arah Angin dan Lintasan Matahari
Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancanngan dan Pembangunan Kota, 2015
DATA RENCANA
Arah Matahari
(Dari Timur ke Barat)
Arah Angin
(Dari utara ke selatan)
Arah bangunan perumahan sebaiknya diletakkan berada dalam garis arah angin
dan lintasan matahari atau arah perpotongan mata angin karena sangat baik
kondisinya untuk menghindari terpaan angin yang kecang ataupun sinar
matahari yang berlebihan. Dengan kondisi yang seperti ini tentunya akan
memberikan kenyamanan yang optimal bagi penduduk yang tinggal di dalam
perumahan tersebut.
Arah Bangunan
77
5.2.1 Zoning Kawasan
Analisis Zoning kawasan merupakan hasil overlay dari analisis lingkungan, analisis topografi, analisis aksesibilitas, dan analisisi kebisingan, berikut adalah hasil
dari masing-masing analisis yang akan di overlay menjadi zoning kawasan lokasi perancangan
Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancanngan dan Pembangunan Kota, 2015
Gambar 5.3
Zoning Kawasan
Keterangan: Zona Privat
Zona Publik
RTH
ME
SE
78
Berdasarkan analisis lingkungan, maka lokasi perancangan tapak terbagi menjadi 2, yaitu
zona publik dan zona privat
Berdasarkan analisis topografi yang menunjukkan bahwa lokasi perancangan masuk kedalam
zona terbangun memiliki topografi datar dan berkontur renggang cocok untuk permukiman
dan perdagangan-jasa.
Berdasarkan analisis aksesibilitas dan analisis kebisingan, maka lokasi perencanaan tapak
terbagi menjadi 2, yaitu zona kegiatan publik dan zona kegiatan privat
Analisis yang telah dilakukan menghasilkan zonasi sebagai berikut :
Zona privat terdiri dari fungsi hunian, barier area, dan taman aktif.
Zona Publik yang terdiri dari kawasan perdagangan, parkir, dan dermaga
5.3 Analisis Penyediaan Infrastruktur
5.3.1 Analisis Jaringan Air Bersih
Pada kawasan perancangan, penyediaan air bersih berasal dari desalinasi air laut. Desalinasi
merupakan teknologi penyulingan air laut untuk menghilangkan kadar garam berlebih pada air
sehingga menghasilkan air tawar yang dapat dikonsumsi dengan hasil produksi tinggi tetapi
menggunakan energi yang murah dan ramah lingkungan (Direktorat Pendayagunaan Pulau-pulau
Kecil, 2013). Menurut Bani, Tony dalam academia.edu, desalinasi adalah proses pemisahan yang
digunakan untuk mengurangi kandungan garam terlarut dari air garam hingga level tertentu
sehingga air dapat digunakan. Desalinasi juga mempunyai manfaat lain untuk konservasi sumber
air minum tawar yang beberapa waktu ini mengalami degradasi.
Metode desalinasi air laut ini digunakan karena belum tersedianya instalasi air bersih yang
dapat memenuhi kebutuhan air bersih pada kawasan perancangan. Selain itu, air tanah yang
berada kawasan perancangan sudah terkena intrusi air laut. Berikut adalah analisis air bersih yang
dibutuhkan pada kawasan perancangan : Tabel V.13
Kebutuhan Air Bersih
Sektor Nilai Satuan
Sekolah 10 Liter/ murid/ hari
Rumah Sakit 200 Liter/ bed/ hari
Puskesmas 2000 Liter/ unit/ hari
Masjid 3000 Liter/ unit/ hari
Kantor 10 Liter/ pegawai/ hari
Pasar 12000 Liter/ pegawa/ hari
Hotel 150 Liter/ bed/ hari
Rumah Makan 100 Liter/ orang/ hari
Komplek Militer 60 Liter/ bed/ hari
Kawasan Industri 0.2 - 0.8 Liter/ detik/ hektar
Kawasan Pariwisata 0.1 - 0.3 Liter/ detik/ hektar
Sumber : Kriteria Perencanaan Ditjen Cipta Karya Dinas PU, 1996
Berdasarkan tabel kebutuhan air bersih diatas, dapat diketahui bahwa kawasan
perancangan yang termasuk kawasan pariwisata membutuhkan air bersih sebesar 0,1-0,3 liter/
detik/ hektar. Kawasan perancangan memiliki luas sebesar 10,45 Ha, jadi air bersih yang
diperlukan sebesar 270,9 liter/ hari.
79
5.3.2 Analisis Pengelolaan Sampah
Produksi sampah pada kawasan Mangrove View Resort berasal dari sampah permukiman
penduduk dalam hal ini cottage dan tempat umum seperti perdagangan dan jasa. Menurut
standar produksi sampah Bank Dunia, setiap penduduk diperkirakan menghasilkan timbuan
sampah sebesar 2 liter per hari/orang. Total pengunjung perhari sebesar 1400 sehingga jumlah
produksi sampah perhari dapat dijelaskan sebagai berikut :
Jumlah Produksi Sampah per Hari = jumlah pengunjung x 2 liter per hari/orang
Jumlah Produksi Sampah per Hari = 1400 orang x 2 liter per hari/orang
Jumlah Produksi Sampah per Hari = 2800 liter per hari
Dikaitkan dengan kebutuhan dump truck pengangkut sampah dengan kapasitas 6 m3/unit
atau setara dengan 6000 liter, maka kebutuhan akan ketersediaan dump truck adalah sebesar :
Kebutuhan Dump Truck = jumlah produksi sampah
6000 unit/liter
Kebutuhan Dump Truck = 2800 liter
6000 unit/liter
Kebutuhan Dump Truck = 0,46
Dari perhitungan diatas, maka dapat disimpulkan kawasan wisata Mangrove View Resort
hanya membutuhkan 1 buah truck pengangkut sampah menuju tempat penguraian sampah
sebelum di olah pada tempat yang telah disediakan diluar kawasan Mangrove View Resort.
5.3.3 Analisis Sanitasi
Pada kondisi eksisting kawasan perancangan secara keseluruhan merupakan lahan tambak
dan sama sekali tidak terdapat septic tank. Direncanakan jumlah penduduk yang akan dilayani
pada kawasan perancangan adalah sebanyak 1400 Jiwa. Untuk memenuhi kebutuhan pengolahan
air limbah akan disediakan septic tank fiber. Pemilihan septic tank jenis ini untuk menghindari
tercemarnya air tambak dan ekosistem tambak. Setiap penginapan akan disediakan masing –
masing 1 jamban dan juga terdapat toilet yang berada di dekat sarana perdagangan dengan
jumlah jamban 10 yakni 5 untuk toilet wanita dan 5 untuk toilet pria. Jamban tersebut akan
dihubungkan langsung dengan septic tank fiber dari dalam air menuju IPAL yang berada di ujung
sebelah barat kawasan perancangan dengan ukuran 60 m2.
Menurut Study JICA 1990, rata – rata produksi air limbah dari aktivitas rumah biasa adalah
120 liter/orang/hari (0,12 m3/orang/hari) sedangkan untuk aktivitas perdagangan jenis pertokoan
jumlah produksi air limbahnya sebesar 0,08 m3/orang/hari. dengan kapasitas 1 septic tank 60 m3.
Dengan demikian jumlah septic tank yang dibutuhkan pada kawasan peracangan adalah sebagai
berikut :
Tabel V.14
Jumlah Septic Tank yang dibutuhkan Kawasan Perancangan
Jumlah Septic tank untuk penginapan = Jumlah pengunjung x rata – rata produksi air
limbah/ 5m3
= 600 orang x 0,12 m3/orang/hari / 60m3
= 1 Septic Tank
80
Jumlah septic tank untuk sarana
perdagangan
= Jumlah pengunjung x rata – rata produksi air
limbah/ 5m3
= 600 orang x 0,08 m3/orang/hari / 60m3
= 1 Septic Tank
Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancanngan dan Pembangunan Kota, 2015
Jumlah pengunjung yang diperkirakan adalah 600 jiwa yaitu sejumlah pengunjung di
penginapan. Dengan demikian jumlah septic tank yang dibutuhkan untuk menampung air limbah
dari penginapan dan sarana perdagangan sebelum dialirkan ke IPAL adalah 2 buah. Sedangkan,
IPAL memilki 3 saluran penyaringan sehingga air yang dikerluarkan dari IPAL menuju sungai
merupakan air bersih sehingga air sungai tidak tercemar.
5.3.4 Analisis Jaringan Listrik
Dalam memenuhi kebutuhan energi sesuai dengan perkembangan kota, maka secara
umum kebutuhan energi dibagi menjadi empat jenis (berdasarkan Laporan Akhir Master Plan
Kawasan Tampo-Lore, Kabupaten Poso, Propinsi Sulawesi Tengah), yaitu:
Rumah Tangga
Kebutuhan listrik untuk rumah tangga diasumsikan memerlukan kebutuhan listrik 1.100
watt/KK
Perdagangan, industri dan perkantoran
Standar yang digunakan untuk kebutuhan listrik maksimum 40 watt/m2 atau 25% dari
kebutuhan rumah tangga.
Kegiatan sosial dan pelayanan umum
Kebutuhan sumber daya listrik untuk kegiatan sosial adalah pendidikan, kesehatan dan
peribadatan. Sedangkan pelayanan umum berupa perkantoran pemerintahan dan
rekreasi olahraga. Kebutuhan listrik unsur seluruh kegiatan tersebut maksimum adalah
40 watt/m2, atau 25 % dari seluruh kebutuhan rumah tangga.
Penerangan jalan.
Pemakaian listrik bagi penerangan jalan mempergunakan standar maksimum 18 kw/km
atau 10% dari kebutuhan rumah tangga.
Perkiraan kehilangan energi listrik dalam tranmisi diperkirakan sebesar 15% dari seluruh
kebutuhan energi listrik.
Sehingga dapat diperoleh kebutuhan daya listrik di kawasan perancangan adalah sebagai
berikut.
Tabel V.15
Kebutuhan Daya Listrik Kawasan Perancangan
No. Uraian Kebutuhan
Standar
Pelayanan
(Watt)
Kebutuhan Total Kebutuhan
1
Hunian, Perdagangan,
Industri , dan
Perkantoran
40 watt/m2
Kamar tipe kecil = 40 watt/m2 x 30 m2/unit x 75
unit
= 90.000 watt
90 kw
Kamar tipe
sedang
= 40 watt/m2 x 64 m2/unit x 30
unit
81
No. Uraian Kebutuhan
Standar
Pelayanan
(Watt)
Kebutuhan Total Kebutuhan
= 76.800 watt 76,8 kw
Kamar tipe besar = 40 watt/m2 x 80 m2/unit x 15
unit
= 48.000 watt 4 kw
Pertokoan = 40 watt/m2 x 1100 m2
= 44.000 watt 44 kw
2 Penerangan Jalan 18 kw/km Jalan lokal dan
jalan apung
= 18 kw/km x 3 km
= 54 kw
3 Kegiatan sosial 40 watt/m2 Musholla = 40 watt/m2 x 100 m2 x 1 unit
= 4000 watt 4 kw
4 Perkiraan kehilangan
energi listrik dalam
tranmisi
15 % dari total kebutuhan energi
listrik
Total = 272.8 kw, maka
15% x 272.8 kw
= 40,82 kw
Total 313,72 kw
Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancanngan dan Pembangunan Kota, 2015
Berdasarkan perhitungan diatas, maka dapat disimpulkan bahwa kebutuhan listrik
Mangunharjo Mangrove Resort adalah sebesar 313,72 kw.
5.4 Analisis Kriteria Terukur
5.4.1 Koefisien Dasar Bangunan
Tabel V.16
Perhitungan KDB Kawasan Perancangan
Perhitungan KDB Kawasan Perancangan:
1) Menentukan Koefisien Pengambilan Air Tanah
( )
⁄
⁄
2) Menentukan Debit Infiltrasi Air Tanah ( )
⁄
⁄
3) Menentukan Debit Infiltrasi Untuk Tanah
Seluas 1 Ha ( )
( )
( )
⁄⁄
4) Menentukan Luas Open Space (OS)
5) Menentukan Koefisien Dasar Bangunan (KDB)
(( ) )
(( ) )
82
Perhitungan KDB Kawasan Perancangan:
Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancanngan dan Pembangunan Kota, 2015
5.4.2 Ketinggian Bangunan
Tabel V.17
Perhitungan Ketinggian Bangunan Kawasan Perancangan
Perhitungan Ketinggian Bangunan Kawasan Perancangan:
6 lantai (24 m)
Berdasarkan perhitungan ketinggian dasar bangunan dengan menggunakan KDB, diketahui bahwa rasio
FAR adalah 1,386 yang artinya ketinggian maksimal bangunan yang bisa diterapkan di kawasan
perancangan adalah 6 lantai (24 meter).
Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancanngan dan Pembangunan Kota, 2015
5.4.3 Garis Sempadan Bangunan
Garis sempadan pada jalan lingkungan dan lingkungan
Tabel V.18
Lebar pada Jalan Lingkungan dan Lingkungan
Jalan Lebar Jalan
(m)
Lebar Trotoar
(m)
Kecepatan Kendaraan
(km/jam)
Jalan Laut Mangunharjo (Jalan
Lokal Primer Rencana)
4 - 10
Jalan Lingkungan Sekunder
(Rencana)
4 - 10
Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancanngan dan Pembangunan Kota, 2015
Da = Jarak mengerem secara aman kendaraan pd ruas jalan lokal
Db = Jarak mengerem secara aman kendaraan pd ruas jalan lingkungan
Va = kecepatan kendaraan pada ruas jalan lokal
= 10 km/jam = 6,25 mil/jam ---> dibagi 1,6
Vb = kecepatan kendaraan pada ruas jalan lingkungan
= 10 km/jam = 6,25 mil/jam ---> dibagi 1,6
a1 = Jarak kendaraan hingga trotoar pada ruas jalan lokal
= ½ lebar badan jalan + lebar trotoar jalan lokal
= 2 m + 0 m = 2 m
b1 = Jarak kendaraan hingga trotoar pada ruas jalan lingkungan
= ½ lebar badan jalan + lebar trotoar jalan lingkungan
= 2 m + 0 m = 2 m
ta = Waktu reaksi untuk mengerem kendaraan di jalan lokal
83
= 0,785 detik
tb = Waktu reaksi untuk mengerem kendaraan di jalan lingkungan
= 0,785 detik
Tabel V.19
Analisis Jarak Sempadan pada Jalan Lingkungan dan Lingkungan
Maka,
Da = 0,063 (Va)² + 1,47 (ta) (Va) + 16
Da = 0,063 (12,5)² + 1,47 (0,785) (12,5) + 16
= 2,46 + 7,21+ 16
= 25,67 feet
= 7,82 m ---> dibagi 3,28
Vb = (Db-16) (Va) / Da
6,25 = (Db-16) (6,25) / 25,67
Db = 41,67 feet
= 12,7 m ---> dibagi 3,28
Jika b2=0, Maka a2 adalah
Db = a (Da)
Da – b
= (a1+a2)(Da)
Da – (b1 + b2)
12,7 = (2 + a2) 7,8
7,8 – (2 + 0)
12,7 = (2 + a2) 7,8
5,8
(12,7)(5,8) = (2+a2)
7,8
9,4 = 2 + a2
a2 = 7,4
Jika a2=0, maka b2 adalah
Db = a (Da)
Da – b
= (a1+a2)(Da)
Da – (b1 + b2)
12,7 = (2 + 0) 7,8
7,8– (2 + b2)
12,7 = 15,6
7,8 – (2 + b2)
7,8 – (2+ b2) = 15,6
12,7
7,8 – (2+ b2) = 1,23
– (2+ b2) = 1,23 – 7,8
– (2+ b2) = – 6,57
b2 = 4,57
Garis sempadan pada jalan lingkungan = a
a = a1 + a2
= 2 m + 7,4 m
= 9,4 m
Garis sempadan pada jalan lingkungan = b
b = b1 + b2
= 2 m + 4,57 m
=6,57 m
Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancanngan dan Pembangunan Kota, 2015
Garis sempadan pada jalan lingkungan dan setapak
Tabel V.20
Lebar pada Jalan Lingkungan dan Setapak
Jalan Lebar Jalan (m) Lebar Trotoar (m) Kecepatan Kendaraan (km/jam)
Jalan Lingkungan Sekunder (Rencana) 4 - 10
Jalan Setapak 3 - 5
Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancanngan dan Pembangunan Kota, 2015
Da = Jarak mengerem secara aman kendaraan pd ruas jalan lingkungan
Db = Jarak mengerem secara aman kendaraan pada ruas jalan setapak
Va = kecepatan kendaraan pada ruas jalan lingkungan
= 10 km/jam = 6,25 mil/jam ---> dibagi 1,6
Vb = kecepatan kendaraan pada ruas jalan setapak
= 5 km/jam = 3,125 mil/jam ---> dibagi 1,6
84
a1 = Jarak kendaraan hingga trotoar pada ruas jalan lingkungan
= ½ lebar badan jalan + lebar trotoar jalan lingkungan
= 2 m + 0 m = 2 m
b1 = Jarak kendaraan hingga trotoar pada ruas jalan setapak
= ½ lebar badan jalan + lebar trotoar jalan setapak
= 1,5 m + 0 m = 1,5 m
ta = Waktu reaksi untuk mengerem kendaraan di jalan lingkungan
= 0,785 detik
tb = Waktu reaksi untuk mengerem kendaraan di jalan setapak
= 0,7725 detik
Tabel V.21
Analisis Jarak Sempadan pada Jalan Lingkungan dan Setapak
Maka,
Da = 0,063 (Va)² + 1,47 (ta) (Va) + 16
Da = 0,063 (6,25)² + 1,47 (0,785) (6,25) + 16
= 2,46 + 7,21 + 16
= 25,67 feet
= 7,82 m ---> dibagi 3,28
Vb = (Db-16) (Va) / Da
3,125 = (Db-16) (6,25) / 25,67
Db-16 = (3,125) (25,67) / (6,25)
Db-16 = 12,835
Db = 28,835 feet
= 8,79 m ---> dibagi 3,28
Jika b2=0, Maka a2 adalah
Db = a (Da)
Da – b
= (a1+a2)(Da)
Da – (b1 + b2)
8,79 = (2 + a2) 7,8
7,8 – (1,5 + 0)
8,79 = (2 + a2) 7,8
6,3
(8,79)(6,3) = (2+a2)
7,8
7,09 = 2 + a2
a2 = 5,09
Jika a2=0, maka b2 adalah
Db = a (Da)
Da – b
= (a1+a2)(Da)
Da – (b1 + b2)
8,79 = (2 + 0) 7,8
7,8– (1,5 + b2)
8,79 = 15,6
7,8 – (2 + b2)
7,8 – (2+ b2) = 15,6
8,79
7,8 – (2+ b2) = 1,77
– (2+ b2) = 1,77 – 7,8
– (2+ b2) = – 6,03
b2 = 4,03
Garis sempadan pada jalan
lingkungan = a
a = a1 + a2
= 2 m + 5,09 m
= 7,09 m
Garis sempadan pada jalan setapak =
b
b = b1 + b2
= 1,5 m + 4,03 m
=5,53 m
Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancanngan dan Pembangunan Kota, 2015
85
Garis sempadan pada jalan setapak-jalan setapak
Tabel V.22
Lebar pada Jalan Setapak dan Setapak
Jalan Lebar Jalan (m) Lebar Trotoar (m) Kecepatan Kendaraan (km/jam)
Jalan setapak a 3 - 5
Jalan setapak b 3 - 5
Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancanngan dan Pembangunan Kota, 2015
Da = Jarak mengerem secara aman kendaraan pada ruas jalan
setapak a
Db = Jarak mengerem secara aman kendaraan pada ruas jalan
setapak b
Va = kecepatan kendaraan pada ruas jalan setapak a
= 5 km/jam = 3,125 mil/jam ---> dibagi 1,6
Vb = kecepatan kendaraan pada ruas jalan setapak b
= 5 km/jam = 3,125 mil/jam ---> dibagi 1,6
a1 = Jarak kendaraan hingga trotoar pada ruas jalan setapak a
= ½ lebar badan jalan + lebar trotoar jalan setapak a
= 1,5 m + 0 = 1,5 m
b1 = Jarak kendaraan hingga trotoar pada ruas jalan setapak b
= ½ lebar badan jalan + lebar trotoar jalan setapak b
= 1,5 m + 0 m = 1,5 m
ta = Waktu reaksi untuk mengerem kendaraan di jalan setapak a
= 0,7725 detik
tb = Waktu reaksi untuk mengerem kendaraan di jalan setapak a
= 0,7725 detik
Tabel V.23
Analisis Jarak Sempadan pada Jalan Setapak dan Setapak
Maka,
Da = 0,063 (Va)² + 1,47 (ta) (Va) + 16
Da = 0,063 (3,125)² + 1,47 (0,7725)
(3,125) + 16
= 0,615 + 3,54 + 16
= 20,155 feet
= 6,14 m ---> dibagi 3,28
Vb = (Db-16) (Va) / Da
3,125 = (Db-16) (6,25) / 20,155
Db-16 = (3,125) (20,155) / (6,25)
Db-16 = 10,0775
Db = 26,0775 feet
= 7,95 m ---> dibagi 3,28
Jika b2=0, Maka a2 adalah
Db = a (Da)
Da – b
Jika a2=0, maka b2 adalah
Db = a (Da)
Da – b
= (a1+a2)(Da)
Da – (b1 + b2)
7,95 = (2 + 0) 6,14
6,14– (1,5 + b2)
7,95 = 12,28
7,8 – (2 + b2)
7,8 – (2+ b2) = 12,28
7,95
7,8 – (2+ b2) = 1,54
– (2+ b2) = 1,54 – 7,8
– (2+ b2) = – 6,26
b2 = 4,26
Garis sempadan pada jalan setapak = a
a = a1 + a2
= 2 m + 4 m
86
= (a1+a2)(Da)
Da – (b1 + b2)
7,95 = (2 + a2) 6,14
6,14 – (1,5 + 0)
7,95 = (2 + a2) 6,14
4,64
(7,95)(4,64) = (2+a2)
6,14
6,007 = 2 + a2
a2 = 4,007
= 6 m
Garis sempadan pada jalan setapak = b
b = b1 + b2
= 1,5 m + 4,26 m
=5,76 m
Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancanngan dan Pembangunan Kota, 2015
5.4.4 Jarak Antar Bangunan
Tabel V.24
Jarak Antar Bangunan Kawasan Perancangan
Perhitungan Jarak Antar Bangunan Kawasan Perancangan
B = 6 lantai, dengan tinggi setiap lantai
adalah 5 meter
1. Perhitungan Jarak Antar Bangunan
Berdasarkan ALO
2. Perhitungan Jarak Antar Bangunan
Berdasarkan Ketinggian Bangunan
Jarak Antar Bangunan
Tinggi
Banguna
n (m)
Jarak Bangunan
(m)
0 s.d. 8 3
8 s.d. 14 3-6
14 s.d. 40 6-8
>40 >8
Sumber: Departemen Pekerjaan Umum, 1987
Sehingga jarak antar bangunan
minimal adalah 6 sampai 8 meter.
Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancanngan dan Pembangunan Kota, 2015
87
5.5 Amplop Bangunan
Berdasarkan analisis kriteria tak terukur, berikut ini adalah ringkasan hasil perhitungan yang telah dilakukan:
Tabel V.25
Ringkasan Perhitungan Analisis Kriteria Terukur
No. Analisis Kriteria Terukur Besarnya
1 Koefisien Dasar Bangunan (KDB) 72%
2 Ketinggian Bangunan 6 lantai (24 meter)
3
Garis Sempadan Bangunan:
Garis sempadan jalan lingkungan dan lingkungan (rencana) a= 9,4 m dan b= 6,57 m
Garis sempadan jalan lingkungan dan setapak (rencana) jalan lingkungan; a= 7,09
dan jalan setapak; b= 5,53
Garis sempadan jalan setapak dan jalan setapak (rencana) a= 6 m dan b= 5,76 m
4 Jarak antar bangunan 6-8 m
Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
88
Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
SKALA 1:500
Gambar 5.4
Amplop Bangunan
Zona Resort: KDB = 72% KLB = 6 lantai JAB = 6-8 meter
Sempadan Sungai 5 m
Sempadan Jalan setapak-setapak
a= 6 m b= 5,76 m
Sempadan Jalan lingkungan-lingkungan
a= 9,4 m b= 6,57 m
Sempadan Jalan lingkungan-setapak
a= 7,09 m b= 5,53 m
89
5.6 Analisis Kriteria Tak Terukur
5.6.1 Access
Tabel V.26
Access
DATA RENCANA
Jalan setapak yang hanya terbuat dari tanah yang dijadikan sebagai akses
utama masyarakat untuk beraktivitas di sekitar tambak
Jalan lingkungan yang langsung terhubung dengan jalan arteri primer di
Kecamatan Tugu. Akses jalan ini tidak terintegrrasi dengan baik, dan tidak
menyediakan fasilitas penunjang seperti lampu jalan ataupun vegetasi yang
berfungsi sebagai peneduh dan penambah nilai estetika
Pada jalan setapak di sekitar tambak, akan dikembangkan konsep
floating road, artinya jalan yang terapung dengan lebar sekitar 2m yang
dikhususkan pejalan kaki.
Jalan lingkungan yang ada di sekitar daerah perancangan akan
dilebarkan guna menunjang akses menuju kawasan wisata di Kecamatan
Tugu. Selain itu penambahan fasilitas penunjang seperti lampu jalan akan
90
DATA RENCANA
menambah kenyamanan akses pada malam hari, serta tanaman di sekitar
jalan yang menambah nilai estetika serta sebagai peneduh.
Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
5.6.2 Compatibility
Tabel V.27
Compatibility
DATA RENCANA
Keseluruhan kawasan perancangan yang ada dimanfaatkan sebagai lahan
tambak oleh masyarakat, yang menurut masyarakat akan meningkatkan
nilai ekonomi lahan tersebut lebih tinggi. Namun hal ini akan memberikan
nilai kurang dari segi arsitektural dan segi fungsinya berdasarkan rencana
pemerintah Kota Semarang yang mengalokasikan kawasan perancangan
Pada kawasan perancangan akan dikembangkan beberapa bangunan yang
difungsikan sebagai cottage atau tempat menginap sementara bagi para
wisatawan, dengan konsep bangunan berupa rumah panggung yang akan
terkesan seperti rumah apung di atas air. Bangunan ini akan memberikan
keuntungan yang lebih besar bagi pengelola tambak. Karena selain masih dapat
91
DATA RENCANA
sebagai kawasan wisata.
mengelola tambak dan mengambil keuntungan dari tambak, mereka masih dapat
mendapat keuntungan dari bangunan cottage tersebut. Selain itu bangunan yang
ada tidak akan mengurangi fungsi lokasi yang semula merupakan tambak
Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
5.6.3 View
Tabel V.28
View
DATA RENCANA
1
2
1
2
92
DATA RENCANA
Merupakan view to site dari luar kawasan perancangan. View yang sangat
dominan dari luar site ke dalam site adalah tambak. Untuk merubah nilai visual
yang monoton dari kawasan perancangan, maka dibutuhkan penambahan
fungsi dari kawasan perancangan ini sendiri
Sementara untuk view dari dalam site yang akan sangat menonjol adalah
sungai yang ada di samping kawasan perancangan. Aliran sungai beringin ini
akan tampak sangat berbeda dibandingkan dengan wilayah sekitarnya yang
sangat didominasi oleh tambak. Oleh karenanya, aliran sungai ini harusnya
dimanfaatkan agar dapat memberikan kesan yang lebih terhadap sungai
beringin di sekitar kawasan perancangan.
View to site yang menampilkan tambak pada kondisi eksisting akan
ditata dengan menambahkan beberapa vegetasi mangrove serta
pembangunan bangunan-bangunan terapung yang akan memberikan kesan
tropis pada lokasi perancangan. Selain itu pembangunan jalur-jalur pejalan
kaki dengan model terapung akan memperjelas pembeda antar kawasan di
dalam lokasi perancangan
Aliran sungai beringin yang berada tepat di batas kawasan
perancangan akan dimanfaatkan sebagai jalur transportasi air menggunakan
perahu motor kecil, serta penambahan port kecil yang berfungsi sebagai
dermaga. Selain itu manajemen daerah sekitar aliran sungai dengan
memperlebar aliran akan menambah kesan bersih pada sungai, serta
mencegah meningkatnya intensitas banjir di aliran sungai ini.
Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
93
5.6.4 Identity
Tabel V.29
Identity
DATA RENCANA
Identity merupakan kriteria tak terukur yang memberikan ciri tersendiri bagi suatu
kawasan dan harus mempunyai suatu hal yang jelas (mudah dikenal), mudah diiingat,
menarik perhatian). Kelurahan Mangunharjo khususnya kawasan perancangan memiiki
identity berupa area tambak yang sangat luas. Terdapatnya tanaman mangrove di
sekeliling kawasan tambak menambah nilai identity untuk kawasan perancangan ini.
Main entrace yang diletakkan di depan area resort menjadi identity pada kawasan
perancangan, karena main entrance ini ditunjukkan dengan adanya papan nama dari
kawasan perancangan yaitu “Mangunharjo Mangrove Resort”. Selain itu, kawasan resort
juga dapat menjadi identity dari kawasan perancangan karena merupakan satu-satunya
resort dengan suasana mangrove di Kota Semarang.
Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
Kawasan Tambak Main Entrance
Kawasan Resort
94
5.6.5 Sense
Tabel V.30
Sense
DATA RENCANA
Sense merupakan kesan atau suasana yang ditimbulkan oleh suatu kawasan,
pertama kali dapat timbul dengan melihat tampilan fisik suatu obyek. Suasana yang
ditimbulkan di kawasan perancangan erat dengan aktivitas pertanian tambaknya
pada pagi hari. Hal ini juga diperkuat dengan adanya aktivitas industri pengolahan
skala rumah tangga di sekitar kawasan perancangan yang mengolah hasil tambak
maupun olahan mangrove. Sedangkan pada siang sampai malam hari suasana
Sense dari kawasan perancangan yaitu terlihat dengan penyediaan sebuah kawasan
penginapan dengan nama “Mangunharjo Mangrove Resort. Dengan adanya kawasan
resort ini dapat menciptakan 24 hours activity sehingga kawasan ini akan tetap hidup dan
ramai. Pada pagi hari pengunjung dapat berjalan kaki menyusuri kawasan resort dengan
pemandangan area tambak dan mangrove, siang hingga malam hari pengunjung dapat
bersantai di coffee shop, cafe ataupun mengadakan acara privat keluarga.
Kawasan Tambak ( Sense of Mangunharjo) Sense of Mangunharjo
95
DATA RENCANA
kawasan perancangan terkesan sepi karena tidak ada aktivitas pertanian tambak
maupun industri rumah tangga.
Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
5.6.6 Liveability
Tabel V.31
Liveability
DATA RENCANA
Kriteria ini terkait erat dengan aspek kenyamanan dari tempat atau bangunan yang
direncanakan. Pada kondisi eksisting kawasan perancangan terdapat tumpukan
sampah rumah tangga yang dibuang oleh penduduk setempat karena minimnya
Pada kawasan perancangan akan direncanakan sebuah pengembangan kawasan
pariwisata dengan pembangunan resort dengan fasilitas pendukungnya.
Pembangunan resort akan dilakukan dengan tetap mempertahankan identitas utama
Kawasan Tambak Mangunharjo Penataan parkir
pengunjung
Penyediaan
fasilitas umum
Kawasan resort
Pedestrian ways
96
DATA RENCANA
ketersediaan tempat sampah dan kebiasaan penduduk yang membuang sampat
pada lahan kosong sekitar area tambak, sehingga hal ini menimbulkan rasa tidak
nyaman bagi yang berkunjung ke kawasan tersebut. Rasa tidak nyaman juga timbul
karena sulitnya akses menuju area tambak dan mangrove yang disebabkan oleh
rusaknya pematang dan satu-satunya akses menuju ke area tambak dan mangrove
dengan menggunakan sampan.
kawasan ini dengan cara pembangunan di atas tambak menggunakan tiang-tiang
pancang dan tetap memperhatikan kelestarian lingkungan. Pembangunan jalur
pejalan kaki, jalur sepeda, jalur transportasi air, penyediaan kantung parkir serta
penyediaan tempat sampah menjadi fokus utama untuk menciptakan rasa nyaman
dan aman bagi pengunjung kawasan ini.
Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
5.7 Analisis Elemen Citra Kota
5.7.1 Path
Tabel V.32
Path
DATA RENCANA
Jalan Laut Mangunharjo sebagai path di kawasan perancanggan, Kelurahan
Mangunharjo berfungsi sebagai jalur utama yang digunakan untuk masuk ke kawasan
tersebut. Path di kawasan ini terbentukan karena adanya kebutuhan masyarakat di
samping kanan path ini merupakan tambak sedangkan bagian kiri path merupakan
Pada kawasan perancangan direncanakan terdapat path berupa jalan terapung
yang menggunakan kayu sebagai bahan dasarnya. Path pada kawasan
perancangan difungsikan sebagai pemisah antar satu aktivitas dengan aktivitas
lainnya.
97
DATA RENCANA
permukiman penduduk.
Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
5.7.2 Edge
Tabel V.33
Edge
DATA RENCANA
Edge pada kawasan perancangan berupa jalan yaitu Jalan Laut Mangunharjo. Jalan
Laut Mangunharjo berfungsi sebagai penghubung antara kawasan permukiman
penduduk dengan kawasan tambak pada lokasi perancangan.
Edge pada kawasan perancangan, Kelurahan Mangunharjo berupa barrier yaitu
tanaman mangrove. Barrier berupa tanaman mangrove berfungsi sebagai
pemisah antara zona kawasan perancangan dengan kawasan permukiman di
sekitar kawasan perancangan.
Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
98
5.7.3 Landmark
Tabel V.34
Landmark
DATA RENCANA
Pada kawasan perancangan tidak terdapat landmark.
Landmark pada kawasan perancangan berupa tulisan branding
kawasan perancangan yaitu Mangunharjo Mangrove Resort yang
bertujuan agar mudah dilihat oleh orang laian dan dapat menarik
perhatian pengunjung yang akan berwisata di kawasan perancangan.
Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
99
5.7.4 District
Tabel V.35
District
DATA RESPON
Pada kawasan perancangan terdapat pemisah antar aktivitas permukiman
penduduk dengan tambak yang berupa jalan lokal, yaitu Jalan Laut Mangunharjo.
Barier
Selain dipisahkan oleh Jalan Laut Mangunharjo, kawasan perancangan yang
berupa tambak dan permukiman akan dipisahkan dengan barier berupa
mangrove dan tanaman trembesi di sekeliling kawasan perancangan. Fungsi
mangrove dan trembesi adalah untuk membatasi kawasan perancangan dengan
kawasan permukiman dan berfungsi sebagai estetika. Tanaman trembesi akan
diletakkan di sepanjang jalan yang membatasi tambak dengan permukiman
sedangkan mangrove diletakkan mengelilingi kawasan perancangan.
Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
100
5.7.5 Nodes
Tabel V.36
Nodes
DATA RESPON
Pada kawasan perancangan tidak terdapat nodes (simpul)
Pada kawasan perancangan akan dibangun node pada gerbang masuk menuju
kawasan dengan adanya boulevard yang memisahkan jalan masuk dengan jalan
menuju area parkir, selain itu juga terdapat pada titik pertemuan antara jalan dari
mushola dan SPA center, yaitu di front office.
Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
101
5.8 Analisis Elemen Rancang Kota
5.8.1 Tata Guna Lahan
Tabel V.37
Tata Guna Lahan
DATA RESPON
Tambak
Berdasarkan RTRW Kecamatan Tugu masuk ke dalam BWK X yang diperuntukkan
sebagai kawasan industri dan permukiman dengan kepadatan sedang. Selain itu
kecamatan ini juga diperuntukkan sebagai pertambakan dan pengolahan ikan.
Pada kawasan perancangan di Kelurahan Mangunharjo termasuk ke dalam fungsi
pertambakan dan pengolahan ikan.
Tata guna lahan rencana pada kawasan perancangan terdiri dari kawasan
permukiman, komersial, RTH, dan parkir.
Kawasan permukiman akan didesain sebagai cotage atau penginapan terapung
yang mendukung konsep Manngunharjo Mangrove Resort dengan memanfaatkan
view tambak dan mangrove di sekelilingnya. Sedangkan untuk parkir diletakkan
dekat dengan pintu masuk utama, kawasan komersial berupa coffe shop, bakery,
dan SPA center. Sisanya dijadikan sebagai kawasan RTH berupa hutan mangrove
dan barier.
Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
Zona Permukiman
Zona RTH
Zona Parkir
Zona Komersial (Coffe shop, SPA center, bakery)
102
5.8.2 Bentuk dan Massa Bangunan
Tabel V.38
Bentuk dan Massa Bangunan
DATA RENCANA
Keseluruhan kawasan perancangan merupakan lahan tambak dan mangrove
sehingga tidak terdapat unsur bentuk dan massa bangunan.
Ketinggian Bangunan
Untuk rencana desain perancangan kawasan akan dibangun penginapan dengan
3 kelas ukuran yakni besar dengan ketinggian 8 meter (2 lantai), ukuran sedang
dan kecil dengan ketinggian 4 meter (1 lantai). Selain itu, akan dibangun spa &
relaxation dan coffee shop dengan ketinggian bangunan yang sama yaitu 4 meter
(1 lantai)
Koefisien Dasar Bangunan (KDB)
Berdasarkan analisis didapatkan bahwa KDB yang akan diterapkan dalam desain
Penginapan Besar
Penginapan sedang dan kecil
Coffee Shop
103
DATA RENCANA
perancangan kawasan adalah 72 % yang berarti bahwa 72 % dari luas kawasan
yani 7,52 Ha dapat ditutupi dengan bangunan.
GSB (Garis Sempadan Bangunan)
- Garis Sempadan pada Jalan Lokal (Jalan Laut Mangunharjo) 7,5684 m
- Garis Sempadan Pada Jalan Lingkungan (jalan di dalam kawasan
perancangan) 6,885 m
- Garis Sempadan Pada Jalan Setapak 5,157 m
KLB (Koefisien Lantai Bangunan )
Penentuan Ketinggian Bangunan dan KLB ditetapkan dengan jumlah luas lantai
bangunan dan luas persil pada setiap fungsi lahan.
1) Rumah/Penginapan maksimal 2 lantai dan KLB 1,2
2) Pertokoan/Coffee Shop dan bakrey serta SPA Center, maksimal 2 lantai dan
KLB 1,2
3) Peribadatan, maksimal 3 lantai dan KLB 1,5.
4) Kesehatan, maksimal 3 lantai dan KLB 1,5.
Pengaturan Kaveling atau Letak Lahan
Bentuk penginapan dan sarana yang akan dibangun di kawasan perancangan
adalah model panggung. Namun, akan ada pemisahan blok penginapan ukuran
besar, sedang dan kecil. Penginapan akan diletakkan di zona dengan tingkat
kebisingan rendah sedangkan coffee shop dan bakrey serta SPA Center dan parkir
akan diletakkan di zona dengan tingkat kebisingan tinggi.
104
DATA RENCANA
Pengaturan Bangunan
Orientasi Orientasi bangunan pada kawasan perancangan bangunan ke
arah tenggara dan barat laut. Bangunan akan menghadap ke arah tambak
dan tanaman mangrove sehingga menambah view kawasan perancangan.
Sosok Penampilan bangunan pada kawasan perancangan dirancang
dengan gaya tradisional dengan model panggung. Namun untuk kawasan
perdagangan seperti coffee shop dan bakrey serta SPA Center akan di
desain dengan bangunan bergaya modern.
Ekspresi ekspresi atau pesan yang ditimbulkan dari bangunan dalam
kawasan perancangan yaitu perdagangan dan jasa sesuai dengan
peruntukan kawasan perancangan.
Tekstur Tekstur menggambarkan halus kasarnya permukaan benda,
baik yang dapat dilihat maupun diraba. Tekstur kawasan perancangan
disesuaikan dengan bangunan yang ada di lokasi tersebut. Banyaknya
bangunan menggambarkan tekstur kasar yang timbul dari kawasan
tersebut.
105
DATA RENCANA
Warna Warna dapat memperkuat bentuk dan kesan bagi manusia yang
melihatnya. Warna menentukan karakter dari suatu hal, warna juga
mampu menciptakan suasana yang diharapkan. Warna bangunan yang
terdapat di kawasan perancangan memiliki warna yang beragam dengan
adanya tambak, pohon mangrove, penginapan dan sarana lainnya yang
akan dibangun di kawasan perancangan.
Material Material yang dimaksud berkenaan dengan komposisi visual
dalam perancangan. Untuk material bangunan yang direncanakan di
kawasan perancangan akan terbuat dari bahan non permanen yaitu kayu.
Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
106
5.8.3 Ruang Terbuka
Tabel V.39
Ruang Terbuka
DATA RENCANA
Ruang terbuka hijau (Mangrove)
Ruang terbuka biru (Tambak)
Ruang terbuka yang ada di dalam kawasan perancangan adalah ruang terbuka
hijau berupa tanaman mangrove dan ruang terbuka biru berupa tambak yang
merupakan budidaya ikan bandeng, kepiting dan udang.
Ruang terbuka hijau (Mangrove)
Ruang terbuka biru (Tambak)
Ruang terbuka hijau yang berupa tanaman mangrove dan ruang terbuka biru
yang berupa tambak akan tetap dipertahankan karena pengembangan kawasan
perancangan tidak akan mereklasmasi lahan tambak dan mangrove yang ada
karena model bangunannya adalah panggung.
Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
107
5.8.4 Sirkulasi dan Parkir
Tabel V.40
Sirkulasi dan Parkir
DATA RENCANA
Keseluruhan kawasan perancangan merupakan lahan tambak dan mangrove
sehingga tidak terdapat lahan parkir. Sedangkan sirkulasi di dalam kawasan
perancangan hanya terdapat jalan setapak yang lebarnya ½ meter. Selebihnya.
nelayan biasanya menggunakan sampan untuk mengelilingi tambak.
Lahan Parkir Coffee Shop Dermaga
Jalur sepeda mengelilingi kawasan perancangan.
Jalur pejalan kaki menuju cottage
Jalur pejalan kaki menuju dermaga
Akan disedikan lahan parkir untuk bus, sepeda dan mobil di kawasan
perancangan. Sedangkan untuk memperlancar sirkulasi di dalam kawasan,
disediakan jalur pejalan kaki menuju cottage dan jalur menuju dermaga jika ingin
melanjutkan perjalanan ke tempat wisata lainnya menggunakan perahu. Selain
itu, disediakan jalur pejalan kaki dan jalur sepeda di pinggiran kawasan
108
DATA RENCANA
perancangan untuk memberi kenyamanan bagi para pengunjung yang ingin
menikmati pemandangan dan yang ingin mengunjungi kawasan wisata lainnya
menggunakan sepeda.
Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
5.8.5 Penanda (Signage)
Tabel V.41
Penanda (Signage)
DATA RENCANA
109
DATA RENCANA
Penanda jalan yang terdapat di wilayah studi hanya berupa nama jalan lokal
yaitu Jalan Mangkang Wetan – Mangunharjo dan gapura sebagai tanda masuk
jalan perkampungan yang ada di wilayah studi tetapi belum terdapat petunjuk
arah jalan. Tidak terdapat penanda komersial seperti baliho, spanduk, papan
iklan perumahan, maupun papan nama toko di sepanjang jalan utama
disebabkan minimnya sarana perekonomian pada wilayah studi.
Pada lokasi perancangan akan terdapat penunjuk jalan agar pengguna jalan
tersebut mengetahui arah yang jelas menuju lokasi tujuan. Hal tersebut juga
memudahkan orang-orang pendatang atau hanya lewat daerah tersebut. Selain
itu juga terdapat pengaturan pemasangan papan iklan dan papan nama lokasi-
lokasi yang wajib dikunjungi seperti caffee, bakrey, cottage, spa center agar
mudah diketahui oleh masyarakat dan tidak mengganggu fungsi utama jalan.
Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
5.8.6 Jalur Pejalan Kaki
Tabel V.42
Jalur Pejalan Kaki
DATA RENCANA
Pedestrian dan Jalur sepeda
Menurut hasil pengamatan, sebagian ruas jalan pada wilayah studi sudah dibatasi oleh
saluran air namun belum terdapat jalur yang dikhususkan bagi pejalan kaki. Saluran air
dapat ditemukan di sepanjang jalan lokal yang menjadi batas antara Kelurahan
Pada lokasi perancangan akan terdapat pedestrian ways bersamaan
dengan pengadaan jalur sepeda. Dengan pembuatan pedestrian ways
yang menarik, aman, nyaman, dan juga ditambah banyaknya street
110
Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
5.8.7 Aktivitas Pendukung
Tabel V.43
Aktivitas Pendukung
DATA RESPON
Terdapat aktivitas pendukung seperti sarana perekonomian serta sarana peribadatan yang Perancangan wilayah studi untuk pendukung aktivitas, seperti
Mangunharjo dengan Kelurahan Mangkang Wetan. Penduduk memanfaatkan bahu jalan
sebagai akses berjalan kaki, khususnya siswa SD pada Kelurahan Mangunharjo yang
berjalan kaki menuju lokasi sekolah.
furniture seperti pepohonan di pinggir jalan akan menarik masyarakat
untuk lebih memilih berjalan kaki daripada menggunakan kendaraan
bermotor untuk jarak dekat. Fungsi lainnya dari pedestrian ways ini
juga dapat menekan penggunaan kendaraan bermotor yang dapat
menimbulkan polusi di kawasan wisata ini.
111
DATA RESPON
mewadahi masyarakat untuk beribadat. Lokasi Perancangan merupakan salah satu lokasi
strategis untuk dijadikan sebagai lokasi wisata didukung dengan adanya aktivitas yang cocok
pada wilayah studi seperti aktivitas kerajinan nelayan dan mangrove.
contohnya aktivitas perdagangan dan jasa serta fasilitas
pendukungnya akan dijadikan dalam satu zona.
Akan dikembangkan cottage dengan 3 tipe menurut ukurannya yaitu
small, medium, dan large sebagai pusat penginapan kawasan. Selain
itu, akan direncanakan adanya coffee shop, bakrey, dermaga, dan spa
center bagi pengunjung yang datang ke lokasi.
Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
5.9 Analisis Elemen Estetika
5.9.1 Porsi
Tabel V.44
Porsi
DATA RENCANA
Proporsi kawasan perancangan didominasi oleh lahan pertambakan yang
Dalam perencanaan, kawasan perancangan akan dirancang menjadi area penginapan,
Penginapan Kecil
Penginapan Besar
Dermaga
112
Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan, 2015
diselingi oleh hutan mangrove. Proporsi lahan pertambakan lebih luas
daripada hutan mangrove. hutan mangrove berada di pinggir area
pertambakan. Lokasi perancangan tidak terdapat area permukiman.
daerah konservasi (pertambakan dan mangrove), coffee shop, bakrey, SPA center dan
dermaga. Bangunan yang direncanakan untuk penginapan adalah bangunan dengan
bentuk rumah panggung yang terbuat dari kayu, bangunan yang direncanakan untuk
coffee shop adalah bangunan kayu dengan bentuk gazebo. Penginapan yang akan
direncanakan terdiri dari 3 kelas yaitu penginapan tipe kecil, sedang dan besar.
Proporsi penginapan kecil dengan sedang dibuat seimbang, sedangkan antara
penginapan kecil, sedang dengan besar dibuat berbeda. Penginapan besar akan
direncanakan rumah panggung berlantai 2.
Proporsi hunian penginapan dengan coffee shop dibuat berbeda dimana coffee shop
akan dibuat lebih besar daripada bentuk untuk hunian. Zona dermaga juga memiliki
proporsi yang berbeda terhadap zona penginapan dan Coffee shop, dimana zona
dermaga akan dirancang memiliki menara menyerupai mercusuar yang digunakan
untuk memantau pergerakkan perahu pergi ataupun menuju kawasan perancangan.
113
5.9.2 Hirarki
Tabel V.45
Hirarki
DATA RENCANA
Penggunaan lahan di kawasan perancangan terdiri atas lahan pertambakan
dan sebagian hutan mangrove sehingga hirarki terbesar dimiliki oleh lahan
pertambakan lalu disusul oleh hutan mangrove.
Hirarki paling tinggi yang ditonjolkan di kawasan perancangan ini adalah zona
penginapan besar. Adapun design yang akan direncanakan adalah rumah panggung
berlantai dua yang ramah lingkungan dan energi. Design yang unik ini ditujukan untuk
memberikan rasa nyaman untuk tinggal yang tinggi terhadap para penyewanya.
Hirarki yang kedua yang menonjol adalah zona coffee shop. Pada zona ini para
wisatawan dapat menikmati beberapa menu makanan ringan dan aneka kopi dengan
nuansa yang nyaman dan mempunyai view menghadap ke arah tambak dan
mangrove. Secara berurutan hirarki selanjutnya adalah penginapan sedang,
penginapan kecil, dermaga dan lahan parkir.
Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
Penginapan Besar
Coffee Shop
Penginapan kecil dan sedang
Dermaga
114
5.9.3 Balance
Tabel V.46
Balance
DATA RENCANA
Balance yang terdapat di kawasan perancangan ini hanya terdapat lahan
pertambakan dan mangrove di setiap bagian wilayah. Aktivitasnya pun
berkaitan dengan pertambakan dan tempat konservasi berupa hutan
mangrove yang difungsikan sebagai tempat tinggal ikan dan penahan
daratan untuk mengurangi abrasi.
Di dalam kawasan perancangan ini direncanakan akan tercipta suatu balance.
Adapun balance yang akan diterapkan sebagai berikut:
1) Pada zona 1 terdapat area yang diperuntukan sebagai lahan parkir dan coffee
shop, dan bakery. Aktivitas yang terdapat di lahan parkir berupa transportasi
dan tempat parkir 5 bus, mobil, motor dan sepeda. Parkir sepeda ini,
diperuntukan bagi wisatawan yang ingin berkeliling kawasan menggunakan
sepeda dapat menyewa di lahan parkir ini. Aktivitas coffee shop yang akan
direncanakan berupa penyediaan gazebo-gazebo kecil dengan view yang
diarahkan menuju ke lahan pertambakan.
2) Pada zona 2 terdapat area yang diperuntukan sebagai penginapan kelas kecil,
sedang, besar dan spa & relaxation dimana aktivitas utama yang akan
disediakan berupa tempat tinggal dan relaksasi.
3) Pada zona 3 terdapat area dermaga perahu atau sampan di sungai. Aktivitas
Penginapan Besar Coffee Shop dan lahan parkir
Penginapan kecil dan sedang
Dermaga
1
2
3
Spa & Relaxation
115
DATA RENCANA
yang terdapat zona ini adalah titik awal transportasi sungai untuk menuju ke
daerah lain menggunakan perahu kecil bermesin.
Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
5.9.4 Irama
Tabel V.47
Irama
DATA RENCANA
- Irama merupakan suatu bentuk konfigurasi massa bangunan yang
menimbulkan perasaan keteraturan bagi pengamat. Elemen ini dapat
ditunjukkan dengan adanya suatu bentuk yang diulang baik ukuran atau
warna atau bentuk.
- Di kawasan perancangan hanya terdapat tambak dan mangrove dengan
irama yang datar.
- Irama yang direncanakan yakni keberadaan penginapan dengan irama yang
teratur.
Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
116
BAB IV
URBAN DESIGN GUIDE LINES
6.1 Peruntukan Kawasan dan Pengaturan Aktivitas
Tabel VI.1
Karakteristik Aktivitas dan Pengguna
Peruntukan
Kawasan/Fungsi
Aktivitas
Design Guide Lines
Keterangan Prescriptive Performance
Kawasan Resort:
- Resort Tipe Besar
- Resort Tipe Sedang
- Resort Tipe Kecil
Resort tipe besar berjumlah 15
unit dengan luas per unit 80
m2 dan total luas lahannya
1200 m2. Ketinggian bangunan
maksimal 24 meter atau 6
lantai. Jarak antar bangunan
sebesar 6-8 meter. Resort
besar terdiri atas 2 (dua) lantai
meliputi 4 kamar tidur, 1 ruang
keluarga, 2 toilet, 1 dapur, dan
balkon.
Resort tipe besar
diperuntukkan bagi
pengunjung dengan jumlah 150
jiwa, resort tipe sedang
sebanyak 200 jiwa, dan resort
tipe kecil 300 jiwa. Resort tipe
ini didesain sebagai bangunan
tradisional-modern yang
memiliki karakteristik ruang
yang tenang dan nyaman
karena terletak berjauhan
dengan kawasan komersial dan
parkir.
117
Peruntukan
Kawasan/Fungsi
Aktivitas
Design Guide Lines
Keterangan Prescriptive Performance
Resort tipe sedang berjumlah
30 unit dengan luas per unit
64 m2 dengan total luas lahan
1920 m2. Ketinggian bangunan
maksimal 24 meter atau 6
lantai. Jarak antar bangunan
sebesar 6-8 meter. Resort
sedang terdiri atas 1 (satu)
lantai meliputi 2 kamar tidur, 1
ruang keluarga, 1 toilet, dan 1
dapur.
Resort tipe kecil berjumlah 75
unit dengan luas per unit 30
m2 dengan total luas lahan
2250 m2. Ketinggian bangunan
maksimal 24 meter atau 6
lantai. Jarak antar bangunan
sebesar 6-8 meter. Resort kecil
terdiri atas 1 (satu) lantai
meliputi 1 kamar tidur, 1 ruang
keluarga, 1 toilet, dan 1 dapur.
118
Peruntukan
Kawasan/Fungsi
Aktivitas
Design Guide Lines
Keterangan Prescriptive Performance
Kawasan Perdagangan
dan Jasa:
- Coffee Shop
- Spa Center
- Ice Cream Shop
- Bakery
Bangunan coffe shop
berjumlah 2 unit diletakkan di
kawasan komersial yang
berdekatan dengan area
parkir dan di taman yang ada
di kawasan resort. Luas
masing – masing bangunan
adalah 100 m2. Ketinggian
bangunan maksimal 24 meter
atau 6 lantai. Jarak antar
bangunan sebesar 6-8 meter.
Coffee shop di kawasan
komersial berfungsi untuk
melayani pengunjung yang
datang maupun yang
meninggalkan kawasan
pariwisata di Kecamatan Tugu.
Coffee shop di kawasan resort
berfungsi untuk melayani
penghuni resort saja.
Coffee shop memiliki bentuk
bangunan yang alami dan
terbuat dari kayu untuk
menambah estetika alamiah di
kawasan perancangan.
Spa center terletak di kawasan
komersial dengan luas 200 m2.
Ketinggian bangunan
maksimal 24 meter atau 6
lantai. Jarak antar bangunan
sebesar 6-8 meter.
Spa center berfungsi sebagai
sarana penunjang atau tempat
relaksasi aktivitas pengunjung
kawasan, baik penghuni resort
maupun pengunjung lain.
Spa center memiliki bentuk
bangunan modern untuk
meningkatkan kesan mewah
terhadap bangunan spa center.
119
Peruntukan
Kawasan/Fungsi
Aktivitas
Design Guide Lines
Keterangan Prescriptive Performance
Ice cream shop terletak di
kawasan komersial dengan
luas 100 m2. Ketinggian
bangunan maksimal 24 meter
atau 6 lantai. Jarak antar
bangunan sebesar 6-8 meter.
Pada kawasan perancangan
dibuat ice cream shop sebagai
sarana penunjang penjualan
makanan dan minuman ringan
dengan skala pelayanan seluruh
kawasan, yaitu untuk penghuni
resort maupun pengunjung
lainnya. Ice cream shop memiliki
bentuk bangunan yang alami
dan terbuat dari kayu untuk
menambah estetika alamiah di
kawasan perancangan.
Satu unit bakery diletakkan di
kawasan komersial dengan
luas 100 m2. Ketinggian
bangunan maksimal 24 meter
atau 6 lantai. Jarak antar
bangunan sebesar 6-8 meter.
Penyediaan bakery pada
kawasan perancangan dengan
skala pelayanan seluruh
kawasan, yaitu untuk penghuni
resort maupun pengunjung
lainnya.
Bakery memiliki bentuk
bangunan yang alami dan
terbuat dari kayu untuk
menambah estetika alamiah di
kawasan perancangan.
120
Peruntukan
Kawasan/Fungsi
Aktivitas
Design Guide Lines
Keterangan Prescriptive Performance
Parkir komunal
Parkir komunal dibangun pada
kawasan perancangan, yaitu
terletak di bagian depan
kawasan setelah main
entrance dengan luas 1300 m2.
Lapangan parkir dibagi
menjadi 3, yaitu parkir mobil
seluas 500 m2, parkir motor
seluas 400 m2, dan parkir bus
seluas 250 m2. Pola parkir pada
kawasan perancangan
memiliki pola parkir menyirip
dengan sudut 45 derajat.
Parkir komunal disediakan
dengan jangkauan pelayanan
seluruh kawasan. Pada area
parkir akan ditanami tanaman
peneduh yaitu pohon ketapang
kencana.
Gedung sewa sepeda
Gedung sewa sepeda terletak
di kawasan area parkir dengan
luas bangunan 200 m2.
Ketinggian bangunan
maksimal 24 meter atau 6
lantai. Jarak antar bangunan
sebesar 6-8 meter.
Gedung sewa sepeda
menyediakan sepeda bagi
pengunjung yang ingin
mengelilingi kawasan dan
didalamnya dilengkapi dengan
Gedung sewa sepeda memiliki
bentuk bangunan yang alami
dan terbuat dari kayu untuk
menambah estetika alamiah di
kawasan perancangan.
121
Peruntukan
Kawasan/Fungsi
Aktivitas
Design Guide Lines
Keterangan Prescriptive Performance
tempat ticketing.
Information center
Information center berada di
antara kawasan parkir
komunal dengan area menuju
kawasan resort. Luas
bangunan information center
adalah 60 m2. Ketinggian
bangunan maksimal 24 meter
atau 6 lantai. Jarak antar
bangunan sebesar 6-8 meter.
Information center berfungsi
untuk menyediakan informasi
bagi pengunjung mengenai
kawasan pariwisata yang
terdiri dari resort, resto olahan
tambak, sentra pengasapan
ikan, dan adventure park yang
dilengkapi dengan ticketing
untuk seluruh kawasan
pariwisata di Kecamatan Tugu.
Information center memiliki
bentuk bangunan modern
untuk meningkatkan kesan
mewah terhadap bangunan
information center.
122
Peruntukan
Kawasan/Fungsi
Aktivitas
Design Guide Lines
Keterangan Prescriptive Performance
Front office
Front office terletak di depan,
yaitu di pintu masuk ke
kawasan resort dengan luas
bangunan 100 m2. Pada front
office terdapat lobby berupa
ruang tunggu dan check in ke
resort bagi pengunjung pada
kawasan perancangan.
Ketinggian bangunan
maksimal 24 meter atau 6
lantai. Jarak antar bangunan
sebesar 6-8 meter.
Front office memiliki bentuk
bangunan modern untuk
meningkatkan kesan mewah
terhadap bangunan front office.
Mushola
Mushola diletakkan dekat
dengan spa center yang
berada di bagian depan
kawasan dengan luas 100 m2.
Ketinggian bangunan
maksimal 24 meter atau 6
lantai. Jarak antar bangunan
sebesar 6-8 meter.
Mushola berfungsi sebagai
tempat beribadah bagi
pengunjung yang beragama
muslim yang dapat digunakan
oleh pengunjung resort
Musholla memiliki bentuk
bangunan yang minimalis dan
terbuat dari kayu berwarna
coklat untuk memberikan
kesan alamiah pada kawasan
perancangan.
123
Peruntukan
Kawasan/Fungsi
Aktivitas
Design Guide Lines
Keterangan Prescriptive Performance
maupun pengunjung lainnya.
Klinik
Klinik terletak di dekat
information center diantara
kawasan area parkir komunal
dengan area resort yang
memiliki luas 100 m2.
Ketinggian bangunan
maksimal 24 meter atau 6
lantai. Jarak antar bangunan
sebesar 6-8 meter. Klinik
diletakkan tidak jauh dari area
resort dengan tujuan untuk
memudahkan pengunjung
terutama yang menginap
mengakses sarana tersebut.
Klinik digunakan untuk
pengunjung di kawasan
perancangan maupun di luar
kawasan perancangan. Klinik
memiliki bentuk bangunan yang
minimalis dan berwarna putih
untuk memberikan kesan
bersih dan nyaman.
Pos Satpam
Pos satpam diletakkan setelah
pintu masuk resort dengan
luas bangunannya 12 m2.
Ketinggian bangunan
maksimal 24 meter atau 6
lantai. Jarak antar bangunan
sebesar 6-8 meter.
Post satpam memiliki bentuk
bangunan yang minimalis dan
berwarna coklat untuk
memberikan kesan alamiah.
124
Peruntukan
Kawasan/Fungsi
Aktivitas
Design Guide Lines
Keterangan Prescriptive Performance
Taman
Taman berada di area resort,
yaitu ditengah-tengah yang
dikelilingi oleh bangunan
resort kecil dan besar dengan
luas 150 m2.
Taman dilengkapi dengan coffe
shop untuk penghuni resort
baik kecil, sedang, dan besar
serta tempat untuk live music
berupa floating keroncong.
Tempat Pengumpulan
Sampah
Tempat pengumpulan sampah
diletakkan di belakang
kawasan perdagangan dan
jasa luas 30 m2.
Tempat pembuangan sampah
sementara memiliki bentuk
berupa dump truck yang dapat
menampung sampah pada
kawasan perancangan.
IPAL
IPAL diletakan di ujung lokasi
perancangan yang memiliki
titik terendah pada kawasan
perancangan dengan luas 300
m2. Sistem IPAL yang
digunakan yaitu sistem IPAL
menggunakan fiber glass. IPAL
dibagi menjadi dua, yaitu IPAL
untuk kotoran cair dan IPAL
untuk tinja yang masing-
masing memiliki 20 tandon.
IPAL berbentuk tabung-tabung
tertutup untuk menghindari
bau yang dihasilkan dari proses
pengelolaan IPAL tersebut.
125
Peruntukan
Kawasan/Fungsi
Aktivitas
Design Guide Lines
Keterangan Prescriptive Performance
Dermaga
Dermaga terdapat dua tipe
yang didalam kawasan resort
digunakan untuk pengunjung
resort seluas 200 meter,
menampung 10 perahu dan
terdapat 3 dermaga di masing-
masing kelas resort. Sedangkan
dermaga diluar resort
dipergunakan untuk wisatawan
yang berkunjung ke kawasa
wisata Tugu maupun
pengunjung yang terdapat di
dalam resort memiliki luas 300
meter.
Dermaga berbetuk memanjang
dengan bahan dasar yang
digunakan terbuat dari kayu.
Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancanngan dan Pembangunan Kota, 2015
126
6.2 Pola dan Tata Masa Bangunan
Tabel VI.2
Pola dan Tata Masa Bangunan
Peruntukan
Kawasan/Fungsi
Aktivitas
Design Guidelines Keterangan
Prescriptive Performance
Bentuk Bangunan
- Bentuk resort memanjang
dan terbagi menjadi 3 zona
yaitu resort besar, sedang
dan kecil
- Resort besar memiliki luas
80 m2, resort sedang 64 m2
dan resort kecil 30 m2.
- Bentuk bangunan yang
dirancang berupa kawasan
resort untuk mendukung
kegiatan pariwisata
- Semua bangunan yang ada
di kawasan perancangan
baik resort maupun toko
perdagangan dan jasa
terbuat dari kayu
- Bentuk penginapan dan
sarana yang akan dibangun
di kawasan perancangan
adalah model panggung
127
Peruntukan
Kawasan/Fungsi
Aktivitas
Design Guidelines
Keterangan Prescriptive Performance
Koefisien Dasar
Bangunan
- Berdasarkan perhitungan
KDB untuk kawasan
perancangan adalah 72%.
- Pada kawasan perancangan,
sisa dari luas persil lahan
digunakan untuk ruang
terbuka hijau dan ruang
terbuka non hijau
- Ruang terbuka hijau terdiri
dari taman besar dan taman
kecil
- Ruang terbuka non hijau
terdiri dari parkir komunal
128
Peruntukan
Kawasan/Fungsi
Aktivitas
Design Guidelines
Keterangan Prescriptive Performance
Ketinggian Bangunan
Berdasarkan perhitungan,
ketinggian bangunan untuk
resort dan perdagangan dan
jasa maksimal yaitu 6 lantai
(24 meter)
Bangunan dengan ketinggian
maksimal 24 meter diletakkan
di kawasan resort serta
kawasan perdagangan dan jasa
Jarak Antar
Bangunan
Berdasarkan perhitungan,
jarak antar bangunan untuk
resort dan perdagangan dan
jasa maksimal yaitu 6-8 meter.
- Bangunan dengan jarak
antar bangunan maksimal 6-
8 meter diletakkan di
kawasan resort serta
kawasan perdagangan dan
jasa
- Kawasan resort berada pada
bagian belakang kawasan
perancangan
- Kawasan perdagangan dan
jasa berada pada bagian
depan kawasan
129
Peruntukan
Kawasan/Fungsi
Aktivitas
Design Guidelines
Keterangan Prescriptive Performance
perancangan
Garis Sempadan
Bangunan
GSB (Garis Sempadan
Bangunan) pada kawasan
perancangan terbagi menjadi
3 yaitu
- Garis Sempadan Pada Jalan
Lingkungan 6,57 m
- Garis Sempadan Pada Jalan
Setapak 5,53 m
- Garis sempadan pada jalan
lingkungan yaitu jalan yang
terletak di kawasan
perdagangan dan jasa.
- Garis sempadan pada jalan
setapak yaitu jalan yang
terletak di dalam kawasan
resort.
Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancanngan dan Pembangunan Kota, 2015
130
6.3 Fasilitas Skala Lingkungan
Tabel VI.3
Fasilitas Skala Lingkungan
Peruntukan
Kawasan/Fungsi
Aktivitas
Desain Guide Line
Keterangan Prescriptive Performance
Kawasan
Perdagangan dan
Jasa:
- Coffee Shop
- Spa Center
- Ice Cream Shop
- Bakery
Bangunan coffee shop
berjumlah 2 unit
diletakkan di kawasan
komersial yang
berdekatan dengan area
parkir dan di taman yang
ada di kawasan resort.
Luas masing – masing
bangunan adalah 100 m2.
Ketinggian bangunan
maksimal 24 meter atau 6
lantai. Jarak antar
bangunan sebesar 6-8
meter. Coffee shop
dirancang dengan
bangunan terpung yang
terbuat dari kayu
Coffee shop di kawasan
komersial berfungsi untuk
melayani pengunjung yang
datang maupun yang
meninggalkan kawasan
pariwisata. Bentuk
bangunan coffee shop
tradisional modern, warna
yang digunakan untuk
bangunan coffee shop yaitu
warna yang bersahabat
dengan alam seperti coklat.
131
Peruntukan
Kawasan/Fungsi
Aktivitas
Desain Guide Line
Keterangan Prescriptive Performance
Coffee shop di kawasan
resort berfungsi untuk
melayani penghuni resort
saja.
Bentuk bangunan coffee
shop tradisional modern
dan terbuka.
Spa center terletak di
kawasan komersial
dengan luas 200 m2.
Ketinggian bangunan
maksimal 24 meter atau 6
lantai. Jarak antar
bangunan sebesar 6-8
meter.
Spa center digunakan untuk
pengunjung kawasan, baik
penghuni resort maupun
pengunjung lain. Bentuk
bangunan modern, dan
menggunakan warna
bangunan yang cerah
seperti putih.
132
Peruntukan
Kawasan/Fungsi
Aktivitas
Desain Guide Line
Keterangan Prescriptive Performance
Ice cream shop terletak di
kawasan komersial
dengan luas 100 m2.
Ketinggian bangunan
maksimal 24 meter atau 6
lantai. Jarak antar
bangunan sebesar 6-8
meter.
Pada kawasan
perancangan dibuat ice
cream shop sebagai sarana
penunjang penjualan
makanan dan minuman
ringan dengan skala
pelayanan seluruh
kawasan, yaitu untuk
penghuni resort maupun
pengunjung lainnya.
Bentuk bangunan ice cream
modern, warna yang
digunakan untuk bangunan
ice cream yaitu warna cerah
dan atap bangunan berupa
bentuk ice cream.
Satu unit bakery
diletakkan di kawasan
komersial dengan luas 100
m2. Ketinggian bangunan
maksimal 24 meter atau 6
lantai. Jarak antar
bangunan sebesar 6-8
meter.
Penyediaan bakery pada
kawasan perancangan
dengan skala pelayanan
seluruh kawasan, yaitu
untuk penghuni resort
maupun pengunjung
lainnya. Bentuk bangunan
bakrey tradisional modern,
warna yang digunakan
untuk bangunan bakrey
133
Peruntukan
Kawasan/Fungsi
Aktivitas
Desain Guide Line
Keterangan Prescriptive Performance
yaitu warna yang
bersahabat dengan alam
seperti coklat.
Parkir komunal
Parkir komunal dibangun
pada kawasan
perancangan, yaitu
terletak di bagian depan
kawasan setelah main
entrance dengan luas 1300
m2. Lapangan parkir
dibagi menjadi 3, yaitu
parkir mobil seluas 500 m2
untuk menampung 90
mobil, parkir motor seluas
400 m2 untuk menampung
350 motor, dan parkir bus
seluas 250 m2 untuk
menampung 5 bus.
Parkir komunal disediakan
dengan jangkauan
pelayanan seluruh
kawasan. Pada area parkir
akan ditanami tanaman
peneduh yaitu pohon
ketapang kencana.
134
Peruntukan
Kawasan/Fungsi
Aktivitas
Desain Guide Line
Keterangan Prescriptive Performance
Gedung sewa sepeda
Gedung sewa sepeda
terletak di kawasan area
parkir dengan luas
bangunan 200 m2 untuk
menampung 150 sepeda.
Ketinggian bangunan
maksimal 24 meter atau 6
lantai. Jarak antar
bangunan sebesar 6-8
meter.
Gedung sewa sepeda
menyediakan sepeda bagi
pengunjung yang ingin
mengelilingi kawasan dan
didalamnya dilengkapi
dengan tempat ticketing.
Bentuk bangunan gedung
sewa bangunan modern,
warna yang digunakan
untuk bangunan gedung
sewa bangunan yaitu
warna yang bersahabat
dengan alam seperti coklat.
Information center
Information center berada
di antara kawasan parkir
komunal dengan area
menuju kawasan resort.
Luas bangunan
information center adalah
60 m2. Ketinggian
bangunan maksimal 24
meter atau 6 lantai. Jarak
antar bangunan sebesar
Bentuk bangunan
information center modern
- minimalis, warna yang
digunakan untuk
information center
bangunan yaitu warna yang
cerah seperti putih.
135
Peruntukan
Kawasan/Fungsi
Aktivitas
Desain Guide Line
Keterangan Prescriptive Performance
6-8 meter.
Information center
berfungsi untuk
menyediakan informasi
bagi pengunjung
mengenai kawasan
pariwisata yang terdiri
dari resort, resto olahan
tambak, sentra
pengasapan ikan, dan
adventure park yang
dilengkapi dengan
ticketing untuk seluruh
kawasan pariwisata di
Kecamatan Tugu.
Front office
Front office terletak di
depan, yaitu di pintu
masuk ke kawasan resort
dengan luas bangunan
100 m2. Ketinggian
bangunan maksimal 24
meter atau 6 lantai. Jarak
antar bangunan sebesar
6-8 meter.
Front office merupakan
tempat pelayanan bagi
Bentuk bangunan front
office modern - minimalis,
warna yang digunakan
untuk front office
bangunan yaitu warna yang
cerah seperti putih.
136
Peruntukan
Kawasan/Fungsi
Aktivitas
Desain Guide Line
Keterangan Prescriptive Performance
pengunjung yang akan
menginap di resort. Pada
front office terdapat lobby
berupa ruang check in dan
ruang tunggu.
Mushola
Mushola diletakkan dekat
dengan spa center yang
berada di bagian depan
kawasan dengan luas 100
m2. Ketinggian bangunan
maksimal 24 meter atau 6
lantai. Jarak antar
bangunan sebesar 6-8
meter.
Mushola berfungsi
sebagai tempat beribadah
bagi pengunjung yang
beragama muslim yang
dapat digunakan oleh
pengunjung resort
maupun pengunjung
lainnya.
Bentuk bangunan mushola
minimalis, terbuat dari kayu
dengan warna bangunan
yaitu warna coklat yang
bersahabat dengan alam.
137
Peruntukan
Kawasan/Fungsi
Aktivitas
Desain Guide Line
Keterangan Prescriptive Performance
Klinik
Klinik terletak di dekat
information center
diantara kawasan area
parkir komunal dengan
area resort yang memiliki
luas 100 m2. Ketinggian
bangunan maksimal 24
meter atau 6 lantai. Jarak
antar bangunan sebesar
6-8 meter.
Klinik diletakkan tidak jauh
dari area resort dengan
tujuan untuk memudahkan
pengunjung terutama yang
menginap mengakses
sarana tersebut. Bentuk
bangunan klinik minimalis,
warna yang digunakan
untuk klinik bangunan yaitu
warna putih.
Pos Satpam
Pos satpam diletakkan
setelah pintu masuk
resort dengan luas
bangunannya 12 m2.
Ketinggian bangunan
maksimal 24 meter atau 6
lantai. Jarak antar
bangunan sebesar 6-8
meter.
Pos satpam sebagai
sarana pelayanan
berfungsi untuk menjaga
keamanan kawasan
resort.
Pos satpam diletakkan di
pintu masuk tempat
penginapan. Bentuk
bangunan pos satpam
minimalis yang terbuat dari
kayu dengan warna coklat
yang memberikan kesan
alamiah di kawasan
perancangan.
138
Peruntukan
Kawasan/Fungsi
Aktivitas
Desain Guide Line
Keterangan Prescriptive Performance
Tempat Pembuangan
Sampah Sementara
Tempat pembuangan
sampah sementara
diletakkan di belakang
kawasan perdagangan
dan jasa yang memiliki
luas 30 m2. Ketinggian
bangunan maksimal 24
meter atau 6 lantai. Jarak
antar bangunan sebesar
6-8 meter.
Bentuk tempat
pembuangan sampah
sementara berupa dump
truck yang dapat
menampung sampah di
kawasan perancangan.
Tempat pembuanagan
sampah sementara
berwarna orange.
IPAL
IPAL diletakan di ujung
lokasi perancangan yang
memiliki titik terendah
pada kawasan
perancangan dengan luas
300 m2. Sistem IPAL yang
digunakan yaitu sistem
IPAL menggunakan fiber
glass.IPAL dibagi menjadi
dua, yaitu IPAL untuk
kotoran cair dan IPAL
untuk tinja yang masing-
masing memiliki 20
tandon.
IPAL berbentuk tabung-
tabung tertutup untuk
menghindari bau yang
dihasilkan dari proses
pengelolaan IPAL
tersebut.
139
Peruntukan
Kawasan/Fungsi
Aktivitas
Desain Guide Line
Keterangan Prescriptive Performance
Dermaga
Dermaga terdapat dua
tipe yang didalam
kawasan resort digunakan
untuk pengunjung resort
seluas 200 meter,
menampung 10 perahu
dan terdapat 3 dermaga di
masing-masing kelas
resort. Sedangkan
dermaga diluar resort
dipergunakan untuk
wisatawan yang
berkunjung ke kawasa
wisata Tugu maupun
pengunjung yang
terdapat di dalam resort
memiliki luas 300 meter.
Dermaga berbetuk
memanjang dengan
bahan dasar yang
digunakan terbuat dari
kayu.
Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancanngan dan Pembangunan Kota, 2015
140
6.4 Pengaturan Street Furniture
Tabel VI.4
Pengaturan Street Furniture
Peruntukan
Kawasan/Fungsi
Aktivitas
Desain Guideline
Keterangan Prescriptive Performance
Lampu jalan Diletakkan disepanjang jalan
yang ada di kawasan wisata
Mangunharjo Mangrove Resort.
Lampu jalan berfungsi sebagai
penerang jalan ketika malam
hari dan berfungsi menambah
estetika kawasan.
Lampu jalan pada kawasan
perancangan memiliki bentuk
yang alami dan terbuat dari
kayu sehingga menambah
kesan alamiah pada kawasan
perancangan.
Memiliki ketinggian 3 m dan
jarak antar lampu 20 m pada
jalan lokal.
Memiliki ketinggian 1.5 m pada
jalan apung resort.
Signage Papan petunjuk jalan dan
petunjuk bagi pengunjung
berupa papan lokasi coffee
shop, ice cream, spa center dan
berbagai fasilitas lain yang
terdapat dalam kawasan
perancangan.
Papan petunjuk jalan terbuat
dari kayu memiliki lagam
modern dengan warna coklat
dan tulisan disesuaikan dengan
fasilitas atau sarana yang akan
dituju.
Memiliki tinggi 2.5 m dan
diletakkan di beberapa
persimpangan jalan.
141
Peruntukan
Kawasan/Fungsi
Aktivitas
Desain Guideline
Keterangan Prescriptive Performance
Tempat Sampah Tempat sampah diletakkan di
tempat yang sering dilewati dan
banyak orang berkumpul.
Jarak antar tempat sampah
pada kawasan perancangan
sebesar 30 m.
Terdapat 2 tipe tempat
sampah, yaitu tempat sampah
organik dan anorganik.
Tempat sampah organik
berwarna hijau dan anorganik
berwarna kuning.
Gerbang Resort Berada tepat pada jalan masuk
resort sebagai tanda
ketadatangan pada kawasan
perancangan.
Gerbang resort memiliki bentuk
yang elegan dan menarik
sehingga mudah di lihat dan
menarik perhatian pengunjung
atau masyarakat yang akan
berkunjung.
Memiliki tinggi sekitar 5 m dan
panjang 9 m.
Gerbang resort bertuliskan
branding kawasan perancangan
yaitu Mangunharjo Mangrove
Resort.
Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancanngan dan Pembangunan Kota, 2015
142
6.5 Isometri
SEBELAH SELATAN
SEBELAH BARAT
143
SEBELAH UTARA
SEBELAH TIMUR
144
BAB VII
MANAJEMEN PEMBANGUNAN KAWASAN
7.1 Logical Framework
Logical framework adalah suatu sistem manajemen perencanaan yang disusun secara logis dengan kategori-kategori yang sangat
eksplisit dan sistematis, seperti penggunaan goal, purpose, output, dan input serta menggunakan indikator yang jelas. Selain itu, logical
framework juga dapat digunakan sebagai pendekatan untuk perencanaan, penilaian, monitoring, dan evaluasi. Penyusunan logical
framework membutuhkan alat analisis sebagai tools sehingga matriks logical framework dapat dibentuk. Analisis yang digunakan
berupa analisis data dan permasalahan, analisis strategi (cara-cara praktis untuk mencapai goal), analisis stakeholder, serta analisis risk
dan asumsi. Berikut adalah logical framework kawasan pariwisata Mangungharjo Mangrove Resort :
Tabel VII.1 Logical Framework Kawasan Pariwisata Mangunharjo Mangrove Resort
Narrative Summary Assumption Indicators Measure of Verification
Goals
Mewujudkan Kawasan
Pariwisata Mangunharjo
Mangrove Resort dengan
konsep Eco Tourism
Pelestarian potensi mangrove
sebagai ciri khas kawasan
Adanya tindakan pencegahan
abrasi dengan penanaman
mangrove yang ditanam dipinggir
kawasan
Data sekunder terkait laporan
pembangunan kawasan
pariwisata tahun 2015-2034 dari
developer
Kawasan sudah menerapkan
resort dan infrastruktur
berwawasan lingkungan
Adanya pembangunan sempadan
sungai beserta beton untuk
mencegah banjir dan rob
Data sekunder terkait laporan
pembangunan kawasan
pariwisata tahun 2015-2034 dari
developer
145
Narrative Summary Assumption Indicators Measure of Verification
Terdapatnya sistem transportasi
berupa dermaga, jalur sepeda,
dan lahan parkir
Data sekunder terkait laporan
pembangunan kawasan
pariwisata tahun 2015-2034 dari
developer
Adaptif terhadap bencana alam
yakni membuat sistem apung
dengan adanya tiang-tiang
pancang disetiap bangunan
Data sekunder terkait laporan
pembangunan kawasan
pariwisata tahun 2015-2034 dari
developer
Purpose
Mewujudkan kawasan
pariwisata dengan mangrove
plantation, beroperasinya
lahan parkir, terbangunnya
zona perdagangan dan jasa,
serta penginapan type kecil
Kesadaran masyarakat untuk
menjaga kelestarian
lingkungan
Terwujudnya resort type kecil
yang sesuai dengan analisis arah
mata angin dan lintasan matahari
dengan area mangrove sebagai
viewresort
Data sekunder terkait laporan
pembangunan kawasan
pariwisata tahun 2015-2034 dari
developer
Pelaksanaan reklamasi lahan
disetujui oleh dinas terkait
Terwujudnya lahan parkir yang
dapat menampung kebutuhan
parkir pada kawasan pariwisata
Data sekunder terkait laporan
pembangunan kawasan
pariwisata tahun 2015-2034 dari
developer
Developer yang
mengedepankan
pembangunan berkelanjutan,
tidak hanya berorientasi
Terwujudnya zona perdagangan
dan jasa sebagai indikator
pendukung stabilitas ekonomi
kawasan
Data sekunder terkait laporan
pembangunan kawasan
pariwisata tahun 2015-2034 dari
developer
146
Narrative Summary Assumption Indicators Measure of Verification
keuntungan
Tidak terjadi bencana alam
dalam skala besar
Data sekunder terkait laporan
pembangunan kawasan
pariwisata tahun 2015-2034 dari
developer
Output
Mangrove plantation
Masyarakat yang kooperatif
terhadap pembangunan
kawasan pariwisata
Penanaman hutan mangrove dan
area tambak di sekeliling resort
Data sekunder terkait laporan
pembangunan kawasan
pariwisata tahun 2015-2034 dari
developer
Reklamasi Pembangunan dilakukan
dengan mengedepankan
kualitas lingkungan
Penyediaan lahan parkir yang
dapat menampung 5 buah bis, 90
buah mobil, 35 buah motor, dan
sebanyak 1 buah gedung
penyewaan sepeda yang
menampung sebesar 200 buah
sepeda
Data sekunder terkait laporan
pembangunan kawasan
pariwisata tahun 2015-2034 dari
developer
Integrated Transportation
Data sekunder terkait laporan
pembangunan kawasan
pariwisata tahun 2015-2034 dari
developer
147
Narrative Summary Assumption Indicators Measure of Verification
Walkable Neighbourhood
Pengawasan yang dilakukan
oleh pemerintah secara
intensif terkait proses
pembangunan
Data sekunder terkait laporan
pembangunan kawasan
pariwisata tahun 2015-2034 dari
developer
Floating Shop
Pembangunan yang dilakukan
secara transparan dan
akuntable
Terdapat 1 unit spa center, 1 unit
bakery, 1 unit coffee shop, dan 1
unit ice cream
Data sekunder terkait laporan
pembangunan kawasan
pariwisata tahun 2015-2034 dari
developer
Floating Resort Konsistensi pembangunan resort
type kecil sejumlah 75 unit
Data sekunder terkait laporan
pembangunan kawasan
pariwisata tahun 2015-2034 dari
developer
Green Infrastucture
Penyediaan 1 unit IPAL serta 1 unit
taman besar dan 1 unit taman
kecil
Data sekunder terkait laporan
pembangunan kawasan
pariwisata tahun 2015-2034 dari
developer
Input
Lokasi kawasan yang
strategis (memiliki jarak
kurang dari 2,5 km dengan
jalan nasional)
Pembebasan lahan berjalan
dengan lancar
Pembebasan lahan berlangsung
tidak lebih dari 1 tahun
Data sekunder berupa sertifikat
kepemilikan tanah oleh
pemerintah tahun 2016 yang
dikeluarkan oleh BPN
148
Narrative Summary Assumption Indicators Measure of Verification
Lahan yang cocok untuk
dikembangkan mangrove
Kerjasama pemerintah, swasta,
dan developer yang terjalan
dengan baik
Adanya developer yang
menangani proyek pembangunan
kawasan
Data sekunder berupa perjanjian
kerjasama tahun 2014 yang
didapatkan dari notaris
Investasi dari pihak swasta
berupa bantuan dana, tenaga
ahli, serta peralatan
pendukung proses konstruksi
Lancarnya investasi yang
ditanamkan investor di
kawasan pariwisata
Terjalinnya kerjasama dengan
dinas terkait selama proses
pembangunan dan pengoperasian
yang berjalan selama 20 tahun
Data sekunder berupa perjanjian
kerjasama tahun 2014 yang
didapatkan dari notaris
Dinas terkait
Pemanfaatan sumber daya
secara optimal
Peraturan yang mendukung
pengembangan kawasan
pariwisata
Sumber Daya Manusia yang
terampil
Sumber : Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
7.2 Konsep Manajemen
7.2.1 Konsep Pengelolaan
Public Private Partnership merupakan konsep pengelolaan Mangunharjo Mangrove Resort. Dengan konsep PPP ini maka
akan memungkinkan adanya kerja sama antara pemerintah dan pihak swasta. Jenis pengelolaan dari PPP yang digunakan adalah
jenis pengelolaan Built Operate Transfer. Jenis pengelolaan yang biasa disingkat BOT ini disebut di dalam Surat Edaran Kementerian
149
Dalam Negeri tentang kerjasama antar daerah, menyebutkan pengertian BOT ialah bangun, kelola dan alih milik yang dicirikan
dengan adanya investasi swasta, pembangunan sarana, biaya rendah, kualitas tinggi, menguntungkan, efisiensi tinggi, cocok
dilakukan pada kondisi ekonomi yang baik. Tujuan utama dari BOT ini adalah guna mengurangi beban anggaran dalam proses
pembangunan dan pengelolaan suatu aset. Selain itu alasan yang lain yaitu kurangnya sumber daya manusia sehingga proses
pembangunan sebuah usaha/fasilitas yang layak operasi dan profitable yang hanya bisa dilaksanakan oleh pihak swasta yang
kompeten di bidangnya. Ini dinamakan sebagai proyek yang profitable dengan risiko yang nyaris nol. Dengan BOT, sektor swasta
berperan dalam hal mendesain, menyediakan keuangan, membangun dan mengoperasikan fasilitas untuk kemudian akhirnya,
setelah masa konsesi tertentu, kepemilikan ditransfer kepada pemerintah.
Pada Mangunharjo Mangrove Resort, penerapan BOT ini dimulai dari tahapan pembebasan lahan yang harus dilakukan oleh
pemerintah. Pemerintah harus membebaskan lahan yang dikuasai oleh masyarakat dan perusahaan swasta. Hal ini perlu dilakukan
karena besarnya kemungkinan perusahaan swasta yang memiliki hak legal atas tanah akan memanfaatkan lahannya sebagai
kegiatan lain di luar kegiatan pariwisata. Setelah pemerintah memiliki hak legal atas lahan maka selanjutnya pemerintah dapat
menerapkan sistem BOT ini. Pada tahapan awal, pemerintah harus melakukan lelang proyek terkait pengelola Manghunharjo
Mangrove Resrot yang akan dibangun. Setelah didapatkan perusahaan yang akan menjalankan proyek ini, maka pemerintah akan
menyetujui kontrak konsesi dengan perusahaan swasta yang akan mengelola Mangunharjo Mangrove Resort. Kontrak ini
mencakup keseluruhan proses BOT, mulai dari tahap desain awal Mangunharjo Mangrove Resort hingga transfer terakhir kembali
ke pemerintah. Konsep BOT yang akan diterapkan dalam pengelolaan Mangunharjo Mangrove Resort memiliki keuntungan bagi
pemilik proyek, pelaksana proyek serta masyarakat. Dimana keuntungan secara umum yaitu untuk menarik modal swasta dalam
pembangunan proses pembangunannya. Dalam konsep ini dapat mengurangi pasar dan resikonya kecil bagi pihak swasta karena
150
pemerintah adalah pengguna tunggal, pengurangan resiko disini berhubungan dengan apabila ada permasalahan tidak cukupnya
permintaan dan permasalahan kemampuan membayar.
Sementara bagi pemilik proyek (pemerintah), keuntungan yang didapatkan diantaranaya adalah pemerintah tidak harus
menanggung resiko dalam perubahan nilai kurs. Kemudian keuntungan bagi pelaksana proyek (swasta) dapat melakukan ekpansi
usaha yang mempunyai prospek menguntungkan serta dapat memanfaatkan lahan strategis yang dimilki pemilik
proyek(pemerintah) disisi lain saat proses pembangunan Mangunharjo Mangrove Resort ini untuk beberapa fasilitas dapat
melakukan kerja sama dengan beberapa pemerintah, sehingga pada saat pembiyayan bisa meminimkan pengeluaran dari pihak
pelaksana proyek (swasta). Keuntungan dalam konsep BOT untuk pelaksana proyek juga dapat meningkatkan profesionalisme dan
meningkatkan daya saing perbangkan. Sedangkan untuk masyarakat dengan adanya peran swasta dalam pengelolaan makan
masyarakat lebih terjamin dengan kualitas pelayananya. Penerapan model BOT ini kelak dapat memberikan kemudahan bagi kedua
belah pihak. Pemerintah dapat mereduksi resik yang mungkin terjadi sementara swasta dapat mendapatkan keuntungan yang
lebih besar.
Berikut adalah bagan konsep pengelolaan di Mangunharjo Mangrove Resort:
151
Konsep Managemen Pengelolaan Kawasan Mangunharjo Mangrove Resort
BOT
Pemerintah • Bappeda Kota Semarang
dan Provinsi Jawa Tengah • Dinas Pekerjaan Umum • Dinas Perikanan dan
Kelautan • Badan Lingkungan Hidup • Dinas Pendidikan dan
Pariwisata • BPMD Kota Semarang dan
Provinsi Jawa Tengah
Swasta • Investor • Developer/Kontraktor
Mangunharjo
Mangrove Resort
Konstruksi • Penanaman
Pra- Konstruksi • AMDAL
Pasca-Kontruksi • Promosi
152
Tabel VII.2 Konsep Pengelolaan BOT
Konsep Pengelolaan Zona
(aktivitas) Aset Pemilik Aset Pengelolaan Investasi Modal Resiko Jangka Waktu
BOT Penginapan Resort Besar
Secara keseluruhan lahan yang ada merupakan aset yang dimiliki oleh pemerintah yang sebelumnya telah dibebaskan dari pemiliknya
Dalam pengelolaan, pemerintah yang berhak ikut dalam perencenaan pembangunannya karena pemerintah memiliki hak eksklusif dalam BOT
Pemerintah menginvstasikan lahan untuk pembangunan Mangunharjo Mangrove Resort
Pemerintah masih harus bertanggung jawab terhadap pembebasan lahan di awal pembangunan. Selain itu resiko lainnya adalah pemerintah kehilangan monopoli atas aset yang ada di atas tanah miliki pemerintah. setelah masa kontrak berakhir seluruh tanggung jawab atas aset menjadi tanggungan pemerintah
Kontrak kerjasama dengan perusahaan swasta adalah selama 20 tahun. Setelah itu seluruh aset yang ada di Mangunharjo Mangrove Resort dapat diambil alih kembali oleh pemerintah
Resort Sedang
153
Konsep Pengelolaan Zona
(aktivitas) Aset Pemilik Aset Pengelolaan Investasi Modal Resiko Jangka Waktu
Resort Kecil
Perusahaan swasta yang bertindak sebagai developer, investor dan pengelola Mangunharjo Mangrove Resort, pihak swasta menanggung setiap resiko terkait pembangunan dan pengoperasian ditanggung hingga masa kontrak berakhir. Seperti aadanya kenaikan bahan baku di pasaran
Front Ofice
Information Center
IPAL
Tambak
Kawasan Mangrove
Keseluruhan bangunan yang ada di atas lahan miliki pemerintah, serta seluruh fasilitas yang ada merupakan milik
154
Konsep Pengelolaan Zona
(aktivitas) Aset Pemilik Aset Pengelolaan Investasi Modal Resiko Jangka Waktu
perusahaan swasta selama masa kontrak perjanjian dengan pemerintah
Perdagangan dan Jasa
Spa Center
Coffee Shop
Bakery
Ice Cream Shop
Perusahaan swasta yang ditunjuk oleh pemerintah memiliki hak dan bertanggungjawab dalam pengoperasian dan pengelolaan seluruh bangunan dan fasilitas yang ada di Mangunharjo Mangrove Resort
Klinik
Toilet Umum
Parkir Lapangan Parkir
Selama proses pembangunan, pengoperasian dan pengelolaan Mangunharjo Mangrove Resort swasta memiliki tanggung jawab untuk membiayai seluruh prosesnya. Perusahaan swasta
155
Konsep Pengelolaan Zona
(aktivitas) Aset Pemilik Aset Pengelolaan Investasi Modal Resiko Jangka Waktu
adalah pemilik modal terbesar selama pembangunan dan pengelolaan Mangunharjo Mangrove Resort
Dermaga
Perahu
Tempat Penyawaan Sepeda
Sepeda
Persamapahan
TPS
Gerobak Sampah
7.2.2 Linier Responsibillity
Linear responsibility adalah pembentukan susunan yang berfungsi untuk menjelaskan tugas dari masing-masing stakeholder
dalam proyek perancangan ini nantinya. Tabel VII.3
Linier Resposibillity dengan Konsep BOT
Developer Dinas Pariwisata BAPPEDA Dinas PU BLH PLN Pemilik Lahan Petani Tambak Investor
Pengajuan izin pengembangan kawasan wisata
N E S - - - C - -
AMDAL E - - - S/N - C - -
Sosialisasi E S/N C - - - - - -
156
Developer Dinas Pariwisata BAPPEDA Dinas PU BLH PLN Pemilik Lahan Petani Tambak Investor
Penanaman mangrove E S - - S/C - - N -
Penyediaan lahan parkir melalui reklamasi
E C - S/N - - - - -
Penyediaan jalur transportasi antar kawasan pariwisata Kecamatan Tugu
E N/C - S - - - - -
Penyediaan jaringan jalan kawasan Mangunharjo Mangrove Resort
E C - S - - - S/N -
Penyediaan jaringan listrik S - C - - E/N - - -
Penyediaan jaringan air bersih
E - C S/N - - - - -
Penyediaan jaringan sanitasi
E - C S/N - - - - -
Penyediaan IPAL E - - - S/C - - - -
Penyediaan penyewaan gedung sepeda
E - - C - - - - S
Penyediaan jaringan drainase
E - - C - - - - S
Penyediaan zona perdagangan dan jasa
E - S C - - - - S
Penyediaan Landmark E - - C - - - - S
Penyediaan information center
E - S C - - - - S
Penyediaan front office E - S C - - - - S
157
Developer Dinas Pariwisata BAPPEDA Dinas PU BLH PLN Pemilik Lahan Petani Tambak Investor
Penyediaan penginapan tipe kecil
E C/N S C - - - - S
Penyediaan penginapan tipe sedang
E C/N S C - - - - S
Penyediaan penginapan tipe besar
E C/N S C - - - - S
Penyediaan toilet umum E - S C - - - - S
Penyediaan mushola di zona perdagangan dan jasa
E - S C - - - - S
Penyediaan mushola di zona penginapan
E - S C - - - - S
Penyediaan taman E - S C - - - - S
Penyewaan gedung di zona perdagangan dan jasa
E - S - - - - - S
Pengeloaan parkir S - - - - - - - S
Penyewaan sepeda S - - - - - - - S
Penyewaan penginapan E - S - - - - - S
Pemeliharaan kawasan S C/N S - - - - - N
Sumber : Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
Keterangan :
E = Executive Responsibility
S = Supervising Responsibility
C = To Be Consulted (Before Action)
N = To Be Notified (After Action)
158
7.3 Project Network Planning
Project Network atau Jaringan Proyek merupakan sebuah alat yang digunakan untuk perencanaan, penjadwalan, dan pengawasan
perkembangan suatu proyek. Jaringan ini dikembangkan dari informasi yang dikumpulkan untuk WBS dan merupakan grafik diagram alir
untuk rencana pekerjaan proyek. Jaringan proyek menampilkan aktivitas proyek yang harus diselesaikan, urutan logisnya, ketergantungan
satu aktivitas dengan aktivitas lain, juga waktu penyelesaian suatu aktivitas dengan waktu start hingga finish, serta jalur yang terpanjang di
dalam suatu network. Dengan demikian, jaringan proyek adalah kerangka sistem informasi proyek yang akan digunakan untuk membuat
keputusan menyangkut waktu, biaya, dan kinerja.
Tabel VII.4 Project Network Planning dengan Konsep BOT
No. Sebelum Aktivitas Kode Aktivitas Durasi (bulan) Setelah Aktivitas
1
Pra Konstruksi
None A AMDAL 4 B
2 A B Sosialisasi 12 C
3 B C Pembebasan lahan 12 D
4 C D Izin mendirikan bangunan 4 E,F,G
5
Kontruksi
D E Penanaman mangrove 1 H
6 D F Pelebaran jalan + drainase 5 H
7 D G Reklamasi 7 H
8 E,F,G H Penyediaan parkir + drainase 2 I
9 H I Penyediaan jalan kayu kawasan Mangunharjo Mangrove Resort 1 J,K,L,M,N
10 I J Penyediaan street furniture (pohon) 1 O,P,Q
11 I K Penyediaan taman 1 O
12 I L Penyediaan landmark 1 O,P,Q
13 I M Penyediaan gedung sewa sepeda 1 O,P,Q
14 I N Penyediaan information centre 1 O,P,Q,R
15 J,K,L,M,N O Penyediaan jaringan listrik (parkir, lampu jalan) 3 R,S
159
No. Sebelum Aktivitas Kode Aktivitas Durasi (bulan) Setelah Aktivitas
16 J,K,L,M,N P Penyediaan jaringan air bersih (pipa) 3 R,S
17 J,K,L,M,N Q Penyediaan jaringan sanitasi (pipa+IPAL) 3 R,S
18 O,P,Q R Penyediaan front office 1 T,U,V,W,X
19 O,P,Q S Penyediaan zona perdagangan dan jasa (spa centre, ice cream shop, bakery, coffee shop, musholla, dan toilet)
2 T,U,V,W,X,JJ
20 R,S T Penyediaan transportasi antar kawasan (dermaga dan perahu) 1 U
21 T U Penyediaan penginapan tipe sedang (10 unit) 2 Y,HH,JJ
22 R,S V Penyediaan penginapan tipe kecil (12 unit) 3 Y,HH,JJ
23 R,S W Penyediaan jaringan persampahan 1 Y,HH
24 R,S X Penyediaan penginapan tipe besar (5 unit) 3 Y,HH,JJ
25 U,V,W,X Y Penyediaan jaringan transportasi internal 1 Z,AA.BB
26 V Z Penyediaan penginapan tipe kecil Tahap 2 (22 unit) 3 CC,HH,JJ
27 U AA Penyediaan penginapan tipe sedang Tahap 2(10 unit) 2 DD,HH,JJ
28 X BB Penyediaan penginapan tipe besar Tahap 2 (5 unit) 3 EE,HH,JJ
29 Z CC Penyediaan penginapan tipe kecil Tahap 3 (22 unit) 3 FF
30 AA DD Penyediaan penginapan tipe sedang Tahap 3 (10 unit) 2 GG,HH,JJ
31 BB EE Penyediaan penginapan tipe besar Tahap 3 (5 unit) 3 GG,HH,JJ
32 CC FF Penyediaan penginapan tipe kecil Tahap 4 (19 unit) 2 GG,HH,JJ
33 FF GG Penyediaan sarana perdagangan dan hiburan di internal penginapan
2 HH,II,JJ
34 FF HH Penyediaan pemadam api ringan 1 II,JJ
35 Pasca Kontruksi
A-GG II Promosi 6 JJ
36 U,V,X,Z,AA,BB,CC,DD,EE,FF,GG,HH,II JJ Operasional & Maintenance kawasan 172 None
Sumber : Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
160
Sumber : Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
Gambar 7.1
Network Planning Analysis Mangunharjo Mangrove Resort
7.4 Analisis Menejemen Pembiayaan Pembangunan
7.4.1 Economic Social Analysis
Analisis ekonomi sosial adalah analisis yang berupa dampak pembangunan kawasan Mangunharjo Mangrove Resort
terhadap masyarakat, swasta ataupun pemerintah. Analisis tersebut terbagi menjadi benefit dan cost dalam lingkup sosial
ekonomi. Benefit terkait dengan keuntungan yang diterima masyarakat, swasta dan pemerintah dalam pembangunan kawasan
industri. Sedangkan cost tekait dengan kerugian yang diterima masyarakat karena pembangunan kawasan Mangunharjo Mangrove
Resort. Pra konstruksi terkait dengan tahap sebelum pembangunan kawasan Mangunharjo Mangrove Resort yakni berupa dampak
pada proses sosialisasi ataupun pembebasan lahan. Konstruksi terkait dengan tahap pembangunan kawasan baik zona
161
perdagangan ataupun zona penginapan. Sedangkan tahap pasca konstruksi terkait dengan tahap setelah pembangunan yakni
berupa pengoperasian kawasan Mangunharjo Mangrove Resort.
Tabel VII.5 Social Economic Cost
Tahapan Price/
Unprice Aktivitas Asumsi
Jangka
Waktu Sumber Asumsi Rincian Dana Total
Pra
Konstruksi Price
Konflik yang
ditimbulkan
akibat dari
pembebasan
lahan
Masyarakat dan PT IPU selaku
pemilik lahan di daerah tambak
dan sebagian pinggir jalan
mengalami kekecewaan akibat
dari adanya pembebasan lahan
untuk reklamasi. Biaya
kekecewaan mereka, diasumsikan
1 orang = Rp200.000. Terdapat 20
Rumah yang diperkirakan terkena
dampak dari adanya reklamasi.
4 bulan RumahDijual.com
(http://rumahdijual.com/semarang/821976-
tanah-strategis-di-mangkang-buruan-
sebelum-kehabisan.html)
4x 20 x
Rp200.000
=Rp16.000.000
Rp16.000.000
Konstruksi
Price
Biaya
gangguan
kebisingan,
polusi udara,
lingkungan
sekitar
yang
diakibatkan
dari
pengerjaan
proyek
Pengerjaan proyek pasti
menimbulkan banyak gangguan
diantaranya: polusi udara,
penurunan kualitas sekitar
kebisingan suara mesin proyek,
polusi udara hal ini dapat
berujung pada ketidak
produktifan warga dalam bekerja.
Biaya yang dihitung:
- biaya gangguan pernapasan =
100
bulan =
9 tahun
http://www.tribunnews.com/bisnis/2013/07/31 148 orang x 9
tahun x
400.000
=
Rp532.800.000,
sehingga untuk
1 tahun total
biaya
gangguannya
adalah
Rp59.200.000
162
Rp300.000 per orang
- biaya gangguan kebisingan
penyakit THT di Kota Semarang =
Rp100.000 per orang
biaya diasumsikan total dari
dampak tersebut yaitu: 1 rumah =
Rp400.000/tahun, dengan total
rumah yang berada pada radius
50 meter dari jalan utama
kawasan perancangan sebanyak
37 rumah. Diasumsikan lagi 1 kk =
4 orang maka 37 x 4 = 148 orang
Rp59.200.000
Tabel VII.6 Social Economic Benefit
Tahapan Price/
Unprice Aktivitas Asumsi Jangka Waktu
Sumber Asumsi
Durasi Rincian Dana/Bulan Total
Kontruksi Price
Munculnya warung makan untuk para pekerja
Menambah pendapatan masyarakat sekitar kawasan perancangan dengan membuka warung untuk 80 pekerja. Akan berdiri sekitar 5 warung dengan perkiraan 1 warung untuk 20 orang. Dalam 1 hari pekerja 2 kali makan dengan rata-rata Rp 15.000 untuk 1 kali makan
100 bulan Economy.
okezone.com Tahun ke 2-10
Keuntungan bagi penjual warung, Rp
5.000 x 5 warung x 2 kali dalam sehari x 80 pekerja x 12 bulan=
Rp48.000.000
Rp48.000.000
163
Price
Membuka lapangan pekerjaan baru sebagai penanam pohon mangrove untuk kawasan Mangunharjo Mangrove Resort
mangove yang akan di tanam sebanyak 30.000 mangrove. Penanaman mangrove akan melibatkan 3 orang pekerja untuk menanam mangrove selama 1 bulan. Dalam 1 hari 1 orang diperkirakan akan menaman 12 mangrove. 1 orang pekerja mendapatkan Rp50.000/bulan. Keuntungannya bersih karena pekerjanya adalah masyarakat yang tidak jauh dari kawasan perancangan.
1 bulan http://www. Gajimu.com/
Tahun ke 2 Rp50.000 x 3 orang pekerja x 26 hari =
Rp3.900.000 Rp3.900.000
Price
Membuka lapangan pekerjaan baru sebagai perawat pohon mangrove untuk kawasan Mangunharjo Mangrove Resort
Mangrove yang telah ditanam membutuhkan perawatan hingga umur mangrove 10 tahun. Perawatan ini melibatkan 3 orang pekerja. Dalam 1 bulan masing - masing pekerja akan diberi upah Rp1.300.000 Keuntungannya bersih karena pekerjanya adalah masyarakat yang tidak jauh dari kawasan perancangan.
228 bulan http://www. Gajimu.com/
Tahun ke 2-20
3 orang pekerja x Rp500.000/bulan x 12
bulan= Rp18.000.000/bulan
Rp18.000.000
164
Pasca Kontruksi
Price
Peningkatan harga lahan setelah pembangunan kawasan Mangunharjo Mangrove Resort
Dengan adanya pembangunan kawasan Mangunharjo Mangrove Resort dapat meningkatkan ketertarikan investor untuk menanamkan modal dengan potensi pariwisata di Kelurahan Mangunharjo. Harga lahan akan mengalami peningkatan sebesar 15 % pada setiap tahunnya. Harga lahan pada tahun sebelumnya adalah 80.000/m²
108 bulan
Hasil wawancara dengan pak Roqib, salah satu petani tambak di kawasan
perancangan
Tahun ke 11-20
15% x 80.000 = 12.000, sehingga rata-rata
kenaikan harga lahan di sekitar kawasan
Mangunharjo Mangrove Resort
adalah sebesar 12.000/tahun
80.000
Unprice
Peningkatan rasa nyaman terhadap masyarakat lokal setelah pembangunan kawasan Mangunharjo Mangrove Resort
Setelah proses pembangunan kawasan Mangunharjo Mangrove Resort dapat meningkatkan aksesibilitas masyarakat lokal sekitar kawasan karena diadakannya pelebaran jalan menuju Kelurahan Mangunharjo.
108 bulan
Tahun ke 11-20 _ _
Meningkatkan Pendapatan Asli Daerah Kota Semarang
Terjadi peningkatan PDRB Kota Semarang pada sektor pariwisata
108 bulan
Tahun ke 11-20 _ _
165
7.4.2 Analisis Kelayakan Sosial Ekonomi
Tingkat suku bunga yang digunakan sebagai perbandingan adalah 12 % sesuai dengan tingkat suku bunga Bank Indonesia. Untuk
cash in dan cash out yang digunakan dalam perhitungan adalah biaya yang didapatkan atau dikeluarkan oleh pihak swasta/developer saja,
tidak termasuk biaya dan pendapatan pemerintah. Berikut adalah perhitungan IRR, NPV, B/C ratio dan payback period dilengkapi dengan
cash in flow dan cash out flow:
Tabel VII.7 Cash Flow Social Economic Kawasan Mangunharjo Mangrove Resort
No
Rencana Program
Tahun ke-
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
CASH IN
Konstruksi
1
Munculnya warung makan untuk para pekerja
Rp0
Rp 48.00
0.000,00
Rp 48.00
0.000,00
Rp 48.00
0.000,00
Rp 48.00
0.000,00
Rp 48.00
0.000,00
Rp 48.00
0.000,00
Rp 48.00
0.000,00
Rp 48.00
0.000,00
Rp 48.00
0.000,00
Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0
2
Membuka lapangan pekerjaan baru sebagai penanam pohon mangrove untuk kawasan Mangunharjo Mangrove Resort
Rp0
Rp 3.900.000,0
0
Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0
3 Membuka lapangan
Rp0 Rp 18.00
0.000,
Rp 18.000.000
Rp 18.000.000
Rp 18.000.000
Rp 18.000.000
Rp 18.000.000
Rp 18.000.000
Rp 18.000.000
Rp 18.000.000
Rp 18.000.000
Rp 18.000.000
Rp 18.000.000
Rp 18.000.000
Rp 18.000.000
Rp 18.000.000
Rp 18.000.000
Rp 18.000.000
Rp 18.000.000
Rp 18.000.000
166
No
Rencana Program
Tahun ke-
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
pekerjaan baru sebagai perawat pohon mangrove untuk kawasan Mangunharjo Mangrove Resort
00
Pasca Kontruksi
14
Peningkatan harga lahan setelah pembangunan kawasan Mangunharjo Mangrove Resort
Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0
Rp 80.00
0
Rp 92.000
Rp 104.000
Rp 116.000
Rp 128.000
Rp 140.000
Rp 152.000
Rp 164.000
Rp 176.000
Rp 188.000
TOTAL
Rp0 Rp 69.900.000,
00
Rp 66.000.000,
00
Rp 66.000.000,
00
Rp 66.000.000,
00
Rp 66.000.000,
00
Rp 66.000.000,
00
Rp 66.000.000,
00
Rp 66.000.000,
00
Rp 66.000.000,
00
Rp 18.080.000,
00
Rp 18.092.000,
00
Rp 18.104.000,
00
Rp 18.116.000,
00
Rp 18.128.000,
00
Rp 18.140.000,
00
Rp 18.152.000,
00
Rp 18.164.000,
00
Rp 18.176.000,
00
Rp 18.188.000,
00
CASH OUT
1
Pra-Konstruksi
Konflik yang ditimbulkan akibat dari pembebasan
Rp16.000.000
Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0
167
No
Rencana Program
Tahun ke-
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
lahan
2
Konstruksi
Biaya gangguan kebisingan, polusi udara, lingkungan sekitar yang diakibatkan dari pengerjaan proyek
Rp59.200.0
00
Rp59.200.0
00
Rp59.200.0
00
Rp59.200.0
00
Rp59.200.0
00
Rp59.200.0
00
Rp59.200.0
00
Rp59.200.0
00
Rp59.200.0
00
Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0
TOTAL
Rp16.000.000
Rp59.200.0
00
Rp59.200.0
00
Rp59.200.0
00
Rp59.200.0
00
Rp59.200.0
00
Rp59.200.0
00
Rp59.200.0
00
Rp59.200.0
00
Rp59.200.0
00 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0
NET CASH FLOW
(Rp16.000.00
0)
Rp10.700.0
00
Rp6.800.00
0
Rp6.800.00
0
Rp6.800.00
0
Rp6.800.00
0
Rp6.800.00
0
Rp6.800.00
0
Rp6.800.00
0
Rp6.800.00
0
Rp18.080.0
00
Rp18.092.0
00
Rp18.104.0
00
Rp18.116.0
00
Rp18.128.0
00
Rp18.140.0
00
Rp18.152.0
00
Rp18.164.0
00
Rp18.176.0
00
Rp18.188.0
00
168
Tabel VII.8 Net Cash Flow Social Economic dan IRR Kawasan Mangunharjo Mangrove resort
TAHUN CASH IN FLOW CASH OUT FLOW DF (12
%) NET CASH FLOW
IRR
1 Rp0 Rp16.000.000 0,8929 Rp (16.000.000)
52%
2 Rp 69.900.000 Rp59.200.000 0,7972 Rp 10.700.000
3 Rp 66.000.000 Rp59.200.000 0,7118 Rp 6.800.000
4 Rp 66.000.000 Rp59.200.000 0,6355 Rp 6.800.000
5 Rp 66.000.000 Rp59.200.000 0,5674 Rp 6.800.000
6 Rp 66.000.000 Rp59.200.000 0,5066 Rp 6.800.000
7 Rp 66.000.000 Rp59.200.000 0,4523 Rp 6.800.000
8 Rp 66.000.000 Rp59.200.000 0,4039 Rp 6.800.000
9 Rp 66.000.000 Rp59.200.000 0,3606 Rp 6.800.000
10 Rp 66.000.000 Rp59.200.000 0,3220 Rp 6.800.000
11 Rp 18.080.000 0,2875 Rp 18.080.000
12 Rp 18.092.000 0,2567 Rp 18.092.000
13 Rp 18.104.000 0,2292 Rp 18.104.000
14 Rp 18.116.000 0,2046 Rp 18.116.000
15 Rp 18.128.000 0,1827 Rp 18.128.000
16 Rp 18.140.000 0,1631 Rp 18.140.000
17 Rp 18.152.000 0,1456 Rp 18.152.000
18 Rp 18.164.000 0,1300 Rp 18.164.000
19 Rp 18.176.000 0,1161 Rp 18.176.000
20 Rp 18.188.000 0,1037 Rp 18.188.000
JUMLAH Rp153.831.900.000 Rp54.948.350.000 Rp 230.440.000
Tabel VII.9
Cash Flow Social Economic Kawasan Mangunharjo Mangrove resort
TAHUN CASH IN FLOW CASH OUT FLOW DF (12
%) PV benefit Pv cost
1 Rp0 Rp16.000.000 0,8929 Rp0 Rp (6.607.460)
2 Rp 69.900.000 Rp59.200.000 0,7972 Rp 5.198.000 Rp 47.194.240
3 Rp 66.000.000 Rp59.200.000 0,7118 Rp 4.644.216 Rp 42.138.560
4 Rp 66.000.000 Rp59.200.000 0,6355 Rp 4.149.437 Rp 37.621.600
5 Rp 66.000.000 Rp59.200.000 0,5674 Rp 3.706.534 Rp 33.590.080
6 Rp 66.000.000 Rp59.200.000 0,5066 Rp 3.311.986 Rp 29.990.720
7 Rp 66.000.000 Rp59.200.000 0,4523 Rp 2.958.634 Rp 26.776.160
8 Rp 66.000.000 Rp59.200.000 0,4039 Rp 2.642.931 Rp 23.910.880
9 Rp 66.000.000 Rp59.200.000 0,3606 Rp 2.361.320 Rp 21.347.520
10 Rp 66.000.000 Rp59.200.000 0,3220 Rp 2.110.234 Rp 19.062.400
11 Rp 18.080.000 Rp0 0,2875 Rp 1.886.096 Rp0
12 Rp 18.092.000 Rp0 0,2567 Rp 55.724.280 Rp0
13 Rp 18.104.000 Rp0 0,2292 Rp 46.978.800 Rp0
14 Rp 18.116.000 Rp0 0,2046 Rp 41.943.000 Rp0
15 Rp 18.128.000 Rp0 0,1827 Rp 37.448.400 Rp0
16 Rp 18.140.000 Rp0 0,1631 Rp 33.435.600 Rp0
169
17 Rp 18.152.000 Rp0 0,1456 Rp 29.851.800 Rp0
18 Rp 18.164.000 Rp0 0,1300 Rp 26.657.400 Rp0
19 Rp 18.176.000 Rp0 0,1161 Rp 23.799.600 Rp0
20 Rp 18.188.000 Rp0 0,1037 Rp 21.252.000 Rp0
JUMLAH Rp153.831.900.000 Rp54.948.350.000 Rp 350.060.266,80 Rp 275.024.700,00
Berdasarkan tabel-tabel diatas, maka hasil analisis kelayakan sosial ekonomi adalah:
a. IRR = 52%, Nilai tersebut lebih dari tingkat bunga yakni 12% sehingga proyek layak.
b. NPV = ∑ (PVB – PVC)
= ∑ (Rp 350.060.266,80 – Rp 275.024.700,00) = Rp75.035.566,8, nilai tersebut bernilai positif sehingga proyek layak.
c. B/C Ratio = ∑ PVB
∑ PVC
= ∑Rp350.060.266,80
∑Rp275.024.700,00
=1,27, nilai tersebut lebih dari 1 sehingga proyek layak.
Secara keseluruh analisis kelayakan pada sosial ekonomi, proyek pembangunan kawasan
Mangunharjo Mangrove Resort layak untuk dilaksanakan.
170
7.4.3 Financial Analysis
Analisis finansial berupa benefit dan cost dalam proses pra konstruksi, konstruksi dan pasca konstruksi. Benefit dan cost merupakan
keuntungan dan biaya yang diperoleh ataupun dikeluarkan oleh developer yang membangun kawasan Mangunharjo Mangrove Resort. Berikut adalah
cash in (benefit) dan cash out (cost) kawasan Mangunharjo Mangrove Resort.
a. Asumsi Cost Pra Konstruksi Tabel VII.10
Asumsi Cost Pra Konstruksi
Aktivitas Asumsi Perhitungan Total Sumber
AMDAL Tidak ada besaran biaya standar yang diperlukan untuk menyusun suatu dokumen AMDAL. Biaya tersebut umumnya ditentukan oleh konsultan AMDAL dan tergantung dari beberapa faktor seperti lingkup studi, kedalaman studi, lama studi, para ahli pelaksana studi, dsb.
Rp200.000.000/amdal Rp200.000.000 www.kalimantan-news.com (Biaya penyusunan AMDAL sekian ribu hektar kebun sawit di Kalimantan)
Sosialisasi Sosialisasi dilakukkan 5 kali Rp3.000.000/sosialisasi untuk 100 orang (konsumsi + sound system). Rp3.000.000 x 5 = Rp15.000.000
Rp15.000.000 kabarmedan.com (Sosialisasi KTR (Kawasan Tanpa Rokok) di Medan)
Pembebasan lahan
Harga lahan tambak Rp75.000/m2, luas yang akan dibebaskan 104500 m2
Rp75.000 x 104500 m2 = 7.837.500.000
Rp7.837.500.000 http://agromaret.com/jual/136036/dijual_tambak_bandeng_di_semarang
Izin mendirikan bangunan
Fungsi bangunan sebagai fasilitas usaha dengan klasifikasi B (bagus) untuk gedung tidak bertingkat Rp1.000.000/m2, sedangkan untuk bertingkat Rp1.150.000/m2. Fasilitas ibadah tidak bertingkat kualitas B Rp700.000/m2. Fasilitas non ibadah tidak bertingkat kualitas B Rp900.000/m2. Prasarana bangunan berupa septic tank Rp1.000.000/unit. Indeks satuan tepi jalan lingkungan 1,0. Indeks bangunan 2 lantai 1,090.
Retribusi bangunan 1 lantai untuk fasilitas usaha (penginapan dan perdagangan): 0,6% x Rp1.000.000 x 5482 m2 x 1 = Rp32.892.000. Retribusi bangunan 2 lantai untuk fasilitas usaha (penginapan dan perdagangan): 0,6% x Rp1.150.000 x 1400m2 x 1 x 1,090 = Rp10.529.400. Retribusi untuk fasilitas ibadah tidak bertingkat 0,6% x Rp700.000 x 100 x 1 = Rp420.000. Retribusi untuk fasilitas non ibadah tidak bertingkat 0,6% x Rp 900.000 x 300 x 1 = Rp1.620.000. Prasarana septic tank Rp1.000.000 x 3 = Rp3.000.000.
Rp48.461.400 Dinas Tata Kota dan Perumahan Semarang (http://dtkp.semarangkota.go.id/retribusi-imb/)
Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
171
b. Asumsi Cost Konstruksi Tabel VII.11
Asumsi Penyediaan Resort Besar
Elemen Bahan atau Spesifikasi Asumsi Harga/satuan Kebutuhan Total Sumber
Lantai kamar Kayu ulin Rp16.000.000/80 m2 sehingga Rp16.000.000 : 80 = Rp200.000/m2
Rp200.000/m2 72 m2 Rp14.400.000 rajawaliparket.com
Cat lantai Cat kayu 2 pelapisan membutuhkan 6 m2/liter Rp100.000/liter 72 m2 : 6 m2 = 12 liter
Rp1.200.000 tipsdesainbangunan.com
Dinding kamar Kayu ulin Rp16.000.000/80 m2 sehingga Rp16.000.000 : 80 = Rp200.000/m2
Rp200.000/m2 180 m2 Rp36.000.000 rajawaliparket.com
Cat dinding Cat kayu 2 pelapisan membutuhkan 6 m2/liter Rp100.000/liter 180 m2 : 6 m2 = 30 liter
Rp3.000.000 tipsdesainbangunan.com
Tiang kayu untuk kamar
Kayu jati 1 tiang (diameter 0,25 m dan tinggi 8 m) memiliki volume 1,57 m3
Rp3.000.000/m3 6,28 m3 Rp18.840.000 hargabahanbangunan.co
Lantai kamar mandi
Beton K300 NFA (sesuai SNI pengecoran pada dak lantai beton)
- Rp88.000/m2 8 m2 Rp704.000 signalreadymix.co
Rangka kamar mandi
Beton K300 NFA (sesuai SNI pengecoran pada dak lantai beton)
1 tiang (diameter 0,25 m dan tinggi 8 m) memiliki volume 1,57 m3
Rp880.000/m3 6,28 m3 Rp5.526.400 signalreadymix.co
Keramik kamar mandi
Batu alam andesit abu-abu polos (p x l x t = 20cm x 20cm x 1 cm)
1 m2 membutuhkan 25 buah keramik Rp3200/keramik sehingga Rp3200 x 25 = Rp80.000/m
2
8 m2 Rp640.000 harga-batualam.com
Dinding kamar mandi
Batu alam andesit basalto hitam finishing bakar
1 m2 membutuhkan 25 buah keramik Rp4000/keramik sehingga Rp4000 x 25 = Rp100.000/m2
80 m2 Rp8.000.000 harga-batualam.com
Bata merah (32 bata/m2) 1 m2 membutuhkan 32 buah bata merah
Rp425/bata merah sehingga Rp425 x 32 = Rp 13.600/m2
80 m2 Rp1.088.000 bangunrumahkpr.com
hargabahanbangunan.co
Atap Genteng tanah liat 1 m2 membutuhkan 18 buah genteng Rp2500/genteng sehingga Rp2500 x 18 = Rp45.000/m2
80 m2 Rp3.600.000 jualgentengmurah.com
Plafon Kayu lambersering momala - Rp 150.000,-/m2 80 m2 Rp12.000.000 rajawaliparket.com
Pintu Kayu jati (daun pintu panel kotak) ukuran 2m x 1m untuk 1 buah
- Rp1.000.000/buah 2 buah Rp2.000.000 hargabahanbangunan.co
172
Elemen Bahan atau Spesifikasi Asumsi Harga/satuan Kebutuhan Total Sumber
Jendela Kayu jati (daun jendela polos + kaca polos) ukuran 2m x 2m untuk 1 jendela
- Rp500.000/buah 8 buah Rp4.000.000 hargabahanbangunan.co
Closet Flush dan shower - Rp3.000.000/buah 2 buah Rp6.000.000 kamarmandiku.com
Shower Quarter round shower - Rp4.500.000/buah 2 buah Rp9.000.000 kamarmandiku.com
Wastafel Wastafel keramik - Rp1.000.000/buah 2 buah Rp2.000.000 kamarmandiku.com
Cermin Cermin bundar diameter 1 m - Rp200.000/buah 2 buah Rp400.000 lazada.co.id
Kasur Latex 200 cm x 200 cm - Rp10.000.000/buah 2 buah Rp20.000.000 hargaspringbed.com
Lemari Lemari kayu - Rp400.000/buah 2 buah Rp800.000 lazada.co.id
Meja+kursi luar Meja dan kursi kayu - Rp800.000/set 1 set Rp800.000 lazada.co.id
Telepon Telepon kabel - Rp100.000/buah 2 buah Rp200.000 lazada.co.id
AC ½ PK - Rp2.500.000/buah 2 buah Rp5.000.000 lazada.co.id
Lampu tidur Lampu meja - Rp60.000/buah 2 buah Rp120.000 lazada.co.id
Meja kamar Meja kayu - Rp200.000/buah 2 buah Rp400.000 lazada.co.id
Lampu biasa LED 9 watt - Rp20.000/buah 10 buah Rp200.000 lazada.co.id
Sofa 3 kursi - Rp5.000.000/buah 1 buah Rp5.000.000 lazada.co.id
TV Full HD LED TV 40” - Rp3.200.000/buah 1 buah Rp3.200.000 lazada.co.id
Kulkas Kulkas 2 pintu - Rp2.500.000/buah 1 buah Rp2.500.000 lazada.co.id
Bak cuci piring 2 bak stainless steel - Rp2.600.000/buah 1 buah Rp2.600.000 kamarmandiku.com
Kompor Kompor gas 2 tungku - Rp300.000/buah 1 buah Rp300.000 lazada.co.id
Pemanggang Pemanggang bentuk silinder - Rp500.000/buah 1 buah Rp500.000 lazada.co.id
Kitchen set Kitchen set kayu - Rp1.500.000/buah 1 buah Rp1.500.000 lazada.co.id
Home theatre Home theatre 5.1 - Rp2.000.000/buah 1 buah Rp2.000.000 lazada.co.id
Tirai Ukuran 2m x 2m untuk 1 set - Rp150.000/set 8 set Rp1.200.000 lazada.co.id
173
Elemen Bahan atau Spesifikasi Asumsi Harga/satuan Kebutuhan Total Sumber
Instalasi listrik untuk 900va
- - Rp850.000/pekerjaan 1 pekerjaan Rp850.000 PLN
TOTAL Rp175.568.400
Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
Tabel VII.12
Asumsi Penyediaan Resort Sedang
Elemen Bahan atau Spesifikasi Asumsi Harga/satuan Kebutuhan Total Sumber
Lantai kamar Kayu ulin Rp16.000.000/80 m2 sehingga Rp16.000.000 : 80 = Rp200.000/m2
Rp200.000/m2 60 m2 Rp12.000.000 rajawaliparket.com
Cat lantai Cat kayu 2 pelapisan membutuhkan 6 m2/liter Rp100.000/liter 60 m2 : 6 m2 = 10 liter
Rp1.000.000 tipsdesainbangunan.com
Dinding kamar Kayu ulin Rp16.000.000/80 m2 sehingga Rp16.000.000 : 80 = Rp200.000/m2
Rp200.000/m2 160 m2 Rp32.000.000 rajawaliparket.com
Cat dinding Cat kayu 2 pelapisan membutuhkan 6 m2/liter Rp100.000/liter 160 m2 : 6 m2 = 25 liter
Rp2.500.000 tipsdesainbangunan.com
Tiang kayu untuk kamar
Kayu jati 1 tiang (diameter 0,25 m dan tinggi 8 m) memiliki volume 1,57 m3
Rp3.000.000/m3 6,28 m3 Rp18.840.000 hargabahanbangunan.co
Lantai kamar mandi
Beton K300 NFA (sesuai SNI pengecoran pada dak lantai beton)
- Rp88.000/m2 4 m2 Rp352.000 signalreadymix.co
Rangka kamar mandi
Beton K300 NFA (sesuai SNI pengecoran pada dak lantai beton)
1 tiang (diameter 0,25 m dan tinggi 8 m) memiliki volume 1,57 m3
Rp880.000/m3 3,14 m3 Rp2.763.200 signalreadymix.co
Keramik kamar mandi
Batu alam andesit abu-abu polos (p x l x t = 20cm x 20cm x 1 cm)
1 m2 membutuhkan 25 buah keramik Rp3200/keramik sehingga Rp3200 x 25 = Rp80.000/m2
4 m2 Rp320.000 harga-batualam.com
Dinding kamar mandi
Batu alam andesit basalto hitam finishing bakar
1 m2 membutuhkan 25 buah keramik Rp4000/keramik sehingga Rp4000 x 25 = Rp100.000/m2
40 m2 Rp4.000.000 harga-batualam.com
Bata merah (32 bata/m2) 1 m2 membutuhkan 32 buah bata merah
Rp425/bata merah sehingga Rp425 x 32 = Rp 13.600/m2
40 m2 Rp544.000 bangunrumahkpr.com
hargabahanbangunan.co
174
Elemen Bahan atau Spesifikasi Asumsi Harga/satuan Kebutuhan Total Sumber
Atap Genteng tanah liat 1 m2 membutuhkan 18 buah genteng Rp2500/genteng sehingga Rp2500 x 18 = Rp45.000/m2
64 m2 Rp2.880.000 jualgentengmurah.com
Plafon Kayu lambersering momala - Rp 150.000,-/m2 64 m2 Rp9.600.000 rajawaliparket.com
Pintu Kayu jati (daun pintu panel kotak) ukuran 2m x 1m untuk 1 buah
- Rp1.000.000/buah 1 buah Rp1.000.000 hargabahanbangunan.co
Jendela Kayu jati (daun jendela polos + kaca polos) ukuran 2m x 2m untuk 1 jendela
- Rp500.000/buah 4 buah Rp2.000.000 hargabahanbangunan.co
Closet Flush dan shower - Rp3.000.000/buah 1 buah Rp3.000.000 kamarmandiku.com
Shower Quarter round shower - Rp4.500.000/buah 1 buah Rp4.500.000 kamarmandiku.com
Wastafel Wastafel keramik - Rp1.000.000/buah 1 buah Rp1.000.000 kamarmandiku.com
Cermin Cermin bundar diameter 1 m - Rp200.000/buah 1 buah Rp200.000 lazada.co.id
Kasur Latex 120 cm x 200 cm - Rp5.000.000/buah 2 buah Rp10.000.000 hargaspringbed.com
Lemari Lemari kayu - Rp400.000/buah 1 buah Rp400.000 lazada.co.id
Meja+kursi luar Meja dan kursi kayu - Rp800.000/set 1 set Rp800.000 lazada.co.id
Telepon Telepon kabel - Rp100.000/buah 1 buah Rp100.000 lazada.co.id
AC ½ PK - Rp2.500.000/buah 1 buah Rp2.500.000 lazada.co.id
Lampu tidur Lampu meja - Rp60.000/buah 1 buah Rp60.000 lazada.co.id
Meja kamar Meja kayu - Rp200.000/buah 1 buah Rp200.000 lazada.co.id
Lampu biasa LED 9 watt - Rp20.000/buah 5 buah Rp100.000 lazada.co.id
Sofa 1 kursi - Rp2.000.000/buah 1 buah Rp2.000.000 lazada.co.id
TV LED TV 24” - Rp1.500.000/buah 1 buah Rp1.500.000 lazada.co.id
Tirai Ukuran 2m x 2m untuk 1 set - Rp150.000/set 4 set Rp600.000 lazada.co.id
Instalasi listrik untuk 900va
- - Rp850.000/pekerjaan 1 pekerjaan Rp850.000 PLN
TOTAL Rp117.609.200
Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
175
Tabel VII.13 Asumsi Penyediaan Resort Kecil
Elemen Bahan atau Spesifikasi Asumsi Harga/satuan Kebutuhan Total Sumber
Lantai kamar Kayu ulin Rp16.000.000/80 m2 sehingga Rp16.000.000 : 80 = Rp200.000/m2
Rp200.000/m2 26 m2 Rp5.200.000 rajawaliparket.com
Cat lantai Cat kayu 2 pelapisan membutuhkan 6 m2/liter Rp100.000/liter 26 m2 : 6 m2 = 5 liter
Rp500.000 tipsdesainbangunan.com
Dinding kamar Kayu ulin Rp16.000.000/80 m2 sehingga Rp16.000.000 : 80 = Rp200.000/m2
Rp200.000/m2 110 m2 Rp22.000.000 rajawaliparket.com
Cat dinding Cat kayu 2 pelapisan membutuhkan 6 m2/liter Rp100.000/liter 110 m2 : 6 m2 = 20 liter
Rp2.000.000 tipsdesainbangunan.com
Tiang kayu untuk kamar
Kayu jati 1 tiang (diameter 0,25 m dan tinggi 8 m) memiliki volume 1,57 m3
Rp3.000.000/m3 6,28 m3 Rp18.840.000 hargabahanbangunan.co
Lantai kamar mandi
Beton K300 NFA (sesuai SNI pengecoran pada dak lantai beton)
- Rp88.000/m2 4 m2 Rp352.000 signalreadymix.co
Rangka kamar mandi
Beton K300 NFA (sesuai SNI pengecoran pada dak lantai beton)
1 tiang (diameter 0,25 m dan tinggi 8 m) memiliki volume 1,57 m3
Rp880.000/m3 3,14 m3 Rp2.763.200 signalreadymix.co
Keramik kamar mandi
Batu alam andesit abu-abu polos (p x l x t = 20cm x 20cm x 1 cm)
1 m2 membutuhkan 25 buah keramik Rp3200/keramik sehingga Rp3200 x 25 = Rp80.000/m2
4 m2 Rp320.000 harga-batualam.com
Dinding kamar mandi
Batu alam andesit basalto hitam finishing bakar
1 m2 membutuhkan 25 buah keramik Rp4000/keramik sehingga Rp4000 x 25 = Rp100.000/m2
40 m2 Rp4.000.000 harga-batualam.com
Bata merah (32 bata/m2) 1 m2 membutuhkan 32 buah bata merah
Rp425/bata merah sehingga Rp425 x 32 = Rp 13.600/m2
40 m2 Rp544.000 bangunrumahkpr.com
hargabahanbangunan.co
Atap Genteng tanah liat 1 m2 membutuhkan 18 buah genteng
Rp2500/genteng sehingga Rp2500 x 18 = Rp45.000/m2
30 m2 Rp1.350.000 jualgentengmurah.com
Plafon Kayu lambersering momala - Rp 150.000,-/m2 30 m2 Rp4.500.000 rajawaliparket.com
Pintu Kayu jati (daun pintu panel kotak) ukuran 2m x 1m untuk 1 buah
- Rp1.000.000/buah 1 buah Rp1.000.000 hargabahanbangunan.co
176
Elemen Bahan atau Spesifikasi Asumsi Harga/satuan Kebutuhan Total Sumber
Jendela Kayu jati (daun jendela polos + kaca polos) ukuran 2m x 2m untuk 1 jendela
- Rp500.000/buah 2 buah Rp1.000.000 hargabahanbangunan.co
Closet Flush dan shower - Rp3.000.000/buah 1 buah Rp3.000.000 kamarmandiku.com
Shower Quarter round shower - Rp4.500.000/buah 1 buah Rp4.500.000 kamarmandiku.com
Wastafel Wastafel keramik - Rp1.000.000/buah 1 buah Rp1.000.000 kamarmandiku.com
Cermin Cermin bundar diameter 1 m - Rp200.000/buah 1 buah Rp200.000 lazada.co.id
Kasur Kasur busa 200cm x 160cm - Rp1.200.000/buah 1 buah Rp1.200.000 jakartaoutdoor.com
Lemari Lemari kayu - Rp400.000/buah 1 buah Rp400.000 lazada.co.id
Telepon Telepon kabel - Rp100.000/buah 1 buah Rp100.000 lazada.co.id
AC ½ PK - Rp2.500.000/buah 1 buah Rp2.500.000 lazada.co.id
Lampu tidur Lampu meja - Rp60.000/buah 1 buah Rp60.000 lazada.co.id
Meja kamar Meja kayu - Rp200.000/buah 1 buah Rp200.000 lazada.co.id
Lampu biasa LED 9 watt - Rp20.000/buah 3 buah Rp60.000 lazada.co.id
Tirai Ukuran 2m x 2m untuk 1 set - Rp150.000/set 2 set Rp300.000 lazada.co.id
Instalasi listrik untuk 900va
- - Rp850.000/pekerjaan 1 pekerjaan Rp850.000 PLN
TOTAL Rp78.739.200
Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
Tabel VII.14
Asumsi Penyediaan Musholla
Elemen Bahan atau Spesifikasi Asumsi Harga/satuan Kebutuhan Total Sumber
Lantai tempat sholat
Kayu ulin Rp16.000.000/80 m2 sehingga Rp16.000.000 : 80 = Rp200.000/m2
Rp200.000/m2 96 m2 Rp19.200.000 rajawaliparket.com
Cat lantai tempat sholat
Cat kayu 2 pelapisan membutuhkan 6 m2/liter Rp100.000/liter 96 m2 : 6 m2 = 16 liter
Rp1.600.000 tipsdesainbangunan.com
177
Elemen Bahan atau Spesifikasi Asumsi Harga/satuan Kebutuhan Total Sumber
Dinding tempat sholat
Kayu ulin Rp16.000.000/80 m2 sehingga Rp16.000.000 : 80 = Rp200.000/m2
Rp200.000/m2 200 m2 Rp40.000.000 rajawaliparket.com
Cat dinding tempat sholat
Cat kayu 2 pelapisan membutuhkan 6 m2/liter Rp100.000/liter 200 m2 : 6 m2 = 35 liter
Rp3.500.000 tipsdesainbangunan.com
Tiang kayu untuk tempat sholat
Kayu jati 1 tiang (diameter 0,25 m dan tinggi 8 m) memiliki volume 1,57 m3
Rp3.000.000/m3 6,28 m3 Rp18.840.000 hargabahanbangunan.co
Lantai tempat wudhu
Beton K300 NFA (sesuai SNI pengecoran pada dak lantai beton)
- Rp88.000/m2 4 m2 Rp352.000 signalreadymix.co
Rangka tempat wudhu
Beton K300 NFA (sesuai SNI pengecoran pada dak lantai beton)
1 tiang (diameter 0,25 m dan tinggi 8 m) memiliki volume 1,57 m3
Rp880.000/m3 6,28 m3 Rp5.526.400 signalreadymix.co
Keramik tempat wudhu
Batu alam andesit abu-abu polos (p x l x t = 20cm x 20cm x 1 cm)
1 m2 membutuhkan 25 buah keramik Rp3200/keramik sehingga Rp3200 x 25 = Rp80.000/m2
4 m2 Rp320.000 harga-batualam.com
Dinding tempat wudhu
Batu alam andesit basalto hitam finishing bakar
1 m2 membutuhkan 25 buah keramik Rp4000/keramik sehingga Rp4000 x 25 = Rp100.000/m2
60 m2 Rp6.000.000 harga-batualam.com
Bata merah (32 bata/m2) 1 m2 membutuhkan 32 buah bata merah
Rp425/bata merah sehingga Rp425 x 32 = Rp 13.600/m2
60 m2 Rp816.000 bangunrumahkpr.com
hargabahanbangunan.co
Atap Genteng tanah liat 1 m2 membutuhkan 18 buah genteng
Rp2500/genteng sehingga Rp2500 x 18 = Rp45.000/m2
100 m2 Rp4.500.000 jualgentengmurah.com
Plafon Kayu lambersering momala - Rp 150.000,-/m2 100 m2 Rp15.000.000 rajawaliparket.com
Pintu Kayu jati (daun pintu panel kotak) ukuran 2m x 1m untuk 1 buah
- Rp1.000.000/buah 2 buah Rp2.000.000 hargabahanbangunan.co
Jendela Kayu jati (daun jendela polos + kaca polos) ukuran 2m x 2m untuk 1 jendela
- Rp500.000/buah 4 buah Rp2.000.000 hargabahanbangunan.co
Lampu LED 9 watt - Rp20.000/buah 12 buah Rp240.000 lazada.co.id
Keran Keran besi - Rp200.000/buah 10 buah Rp2.000.000 lazada.co.id
178
Elemen Bahan atau Spesifikasi Asumsi Harga/satuan Kebutuhan Total Sumber
Cermin Cermin bundar diameter 1 m - Rp200.000/buah 4 buah Rp800.000 lazada.co.id
Instalasi listrik untuk 900va
- - Rp850.000/pekerjaan 1 pekerjaan Rp850.000 PLN
TOTAL Rp123.544.400
Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
Tabel VII.15
Asumsi Penyediaan Toilet Umum
Elemen Bahan atau Spesifikasi Asumsi Harga/satuan Kebutuhan Total Sumber
Lantai Beton K300 NFA (sesuai SNI pengecoran pada dak lantai beton)
- Rp88.000/m2 6 m2 Rp528.000 signalreadymix.co
Rangka Beton K300 NFA (sesuai SNI pengecoran pada dak lantai beton)
1 tiang (diameter 0,25 m dan tinggi 8 m) memiliki volume 1,57 m
3
Rp880.000/m3 3,14 m3 Rp2.763.200 signalreadymix.co
Keramik Batu alam andesit abu-abu polos (p x l x t = 20cm x 20cm x 1 cm)
1 m2 membutuhkan 25 buah keramik Rp3200/keramik sehingga Rp3200 x 25 = Rp80.000/m2
6 m2 Rp480.000 harga-batualam.com
Dinding Batu alam andesit basalto hitam finishing bakar
1 m2 membutuhkan 25 buah keramik Rp4000/keramik sehingga Rp4000 x 25 = Rp100.000/m2
95 m2 Rp9.500.000 harga-batualam.com
Bata merah (32 bata/m2) 1 m2 membutuhkan 32 buah bata merah Rp425/bata merah sehingga Rp425 x 32 = Rp 13.600/m2
95 m2 Rp1.292.000 bangunrumahkpr.com
hargabahanbangunan.co
Atap Genteng tanah liat 1 m2 membutuhkan 18 buah genteng Rp2500/genteng sehingga Rp2500 x 18 = Rp45.000/m2
6 m2 Rp270.000 jualgentengmurah.com
Plafon Kayu lambersering momala - Rp 150.000,-/m2 6 m2 Rp900.000 rajawaliparket.com
Pintu Pintu PVC - Rp250.000/buah 6 buah Rp1.500.000 pusatpintu.com
Lampu LED 9 watt - Rp20.000/buah 6 buah Rp120.000 lazada.co.id
Closet Flush dan shower - Rp3.000.000/buah 6 buah Rp18.000.000 kamarmandiku.com
Wastafel Wastafel keramik - Rp1.000.000/buah 6 buah Rp6.000.000 kamarmandiku.com
179
Elemen Bahan atau Spesifikasi Asumsi Harga/satuan Kebutuhan Total Sumber
Cermin Cermin bundar diameter 1 m - Rp200.000/buah 6 buah Rp1.200.000 lazada.co.id
Instalasi listrik untuk 900va
- - Rp850.000/pekerjaan 1 pekerjaan
Rp850.000 PLN
TOTAL Rp43.403.200
Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
Tabel VII.16 Asumsi Penyediaan Bakery (Luar), Coffee Shop (Luar dan Dalam), Ice Cream Shop (Luar), Kedai Mie
Elemen Bahan atau Spesifikasi Asumsi Harga/satuan Kebutuhan Total Sumber
Lantai Kayu ulin Rp16.000.000/80 m2 sehingga Rp16.000.000 : 80 = Rp200.000/m2
Rp200.000/m2 100 m2 Rp20.000.000 rajawaliparket.com
Cat lantai Cat kayu 2 pelapisan membutuhkan 6 m2/liter Rp100.000/liter 50 m2 : 6 m2 = 8 liter
Rp800.000 tipsdesainbangunan.com
Dinding Kayu ulin Rp16.000.000/80 m2 sehingga Rp16.000.000 : 80 = Rp200.000/m2
Rp200.000/m2 150 m2 Rp30.000.000 rajawaliparket.com
Cat dinding Cat kayu 2 pelapisan membutuhkan 6 m2/liter Rp100.000/liter 150 m2 : 6 m2 = 25 liter
Rp2.500.000 tipsdesainbangunan.com
Tiang kayu Kayu jati 1 tiang (diameter 0,25 m dan tinggi 8 m) memiliki volume 1,57 m
3
Rp3.000.000/m3 6,28 m3 Rp18.840.000 hargabahanbangunan.co
Atap Genteng tanah liat 1 m2 membutuhkan 18 buah genteng Rp2500/genteng sehingga Rp2500 x 18 = Rp45.000/m2
50 m2 Rp2.250.000 jualgentengmurah.com
Plafon Kayu lambersering momala - Rp 150.000,-/m2 50 m2 Rp7.500.000 rajawaliparket.com
Pintu Kayu jati (daun pintu panel kotak) ukuran 2m x 1m untuk 1 buah
- Rp1.000.000/buah 1 buah Rp1.000.000 hargabahanbangunan.co
Jendela Kayu jati (daun jendela polos + kaca polos) ukuran 2m x 2m untuk 1 jendela
- Rp500.000/buah 2 buah Rp1.000.000 hargabahanbangunan.co
Gazebo 1 meja kayu, 2 kursi kayu, kanopi Rp400.000/meja, Rp400.000/kursi, Rp600.000/set Rp2.200.000/set 10 set Rp22.000.000 kjmembran.com
180
Elemen Bahan atau Spesifikasi Asumsi Harga/satuan Kebutuhan Total Sumber
kain, tiang besi kanopi, Rp800.000/pipa besi hitam (diameter 10 cm, tinggi 3 m)
hargabahanbangunan.co
Lampu LED 9 watt - Rp20.000/buah 8 buah Rp160.000 lazada.co.id
Instalasi listrik untuk 900va
- - Rp850.000/pekerjaan 1 pekerjaan Rp850.000 PLN
TOTAL Rp106.900.000
Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
Tabel VII.17
Asumsi Penyediaan Spa Centre
Elemen Bahan atau Spesifikasi Asumsi Harga/satuan Kebutuhan Total Sumber
Lantai ruangan Kayu ulin Rp16.000.000/80 m2 sehingga Rp16.000.000 : 80 = Rp200.000/m2
Rp200.000/m2 96 m2 Rp19.200.000 rajawaliparket.com
Cat lantai ruangan
Cat kayu 2 pelapisan membutuhkan 6 m2/liter Rp100.000/liter 96 m2 : 6 m2 = 16 liter
Rp1.600.000 tipsdesainbangunan.com
Dinding ruangan Kayu ulin Rp16.000.000/80 m2 sehingga Rp16.000.000 : 80 = Rp200.000/m2
Rp200.000/m2 200 m2 Rp40.000.000 rajawaliparket.com
Cat dinding ruangan
Cat kayu 2 pelapisan membutuhkan 6 m2/liter Rp100.000/liter 200 m2 : 6 m2 = 35 liter
Rp3.500.000 tipsdesainbangunan.com
Tiang kayu untuk ruangan
Kayu jati 1 tiang (diameter 0,25 m dan tinggi 8 m) memiliki volume 1,57 m
3
Rp3.000.000/m3 6,28 m3 Rp18.840.000 hargabahanbangunan.co
Lantai kamar mandi
Beton K300 NFA (sesuai SNI pengecoran pada dak lantai beton)
- Rp88.000/m2 4 m2 Rp352.000 signalreadymix.co
Rangka kamar mandi
Beton K300 NFA (sesuai SNI pengecoran pada dak lantai beton)
1 tiang (diameter 0,25 m dan tinggi 8 m) memiliki volume 1,57 m3
Rp880.000/m3 6,28 m3 Rp5.526.400 signalreadymix.co
Keramik kamar mandi
Batu alam andesit abu-abu polos (p x l x t = 20cm x 20cm x 1 cm)
1 m2 membutuhkan 25 buah keramik Rp3200/keramik sehingga Rp3200 x 25 = Rp80.000/m2
4 m2 Rp320.000 harga-batualam.com
Dinding kamar mandi
Batu alam andesit basalto hitam finishing bakar
1 m2 membutuhkan 25 buah keramik Rp4000/keramik sehingga Rp4000 x 25 = Rp100.000/m2
60 m2 Rp6.000.000 harga-batualam.com
Bata merah (32 bata/m2) 1 m
2 membutuhkan 32 buah bata Rp425/bata merah sehingga Rp425 x 60 m
2 Rp816.000 bangunrumahkpr.com
181
Elemen Bahan atau Spesifikasi Asumsi Harga/satuan Kebutuhan Total Sumber
merah 32 = Rp 13.600/m2 hargabahanbangunan.co
Atap Genteng tanah liat 1 m2 membutuhkan 18 buah genteng Rp2500/genteng sehingga Rp2500 x 18 = Rp45.000/m2
100 m2 Rp4.500.000 jualgentengmurah.com
Plafon Kayu lambersering momala - Rp 150.000,-/m2 100 m2 Rp15.000.000 rajawaliparket.com
Pintu Kayu jati (daun pintu panel kotak) ukuran 2m x 1m untuk 1 buah
- Rp1.000.000/buah 2 buah Rp2.000.000 hargabahanbangunan.co
Jendela Kayu jati (daun jendela polos + kaca polos) ukuran 2m x 2m untuk 1 jendela
- Rp500.000/buah 4 buah Rp2.000.000 hargabahanbangunan.co
Lampu LED 9 watt - Rp20.000/buah 8 buah Rp160.000 lazada.co.id
Instalasi listrik untuk 900va
- - Rp850.000/pekerjaan 1 pekerjaan Rp850.000 PLN
TOTAL Rp120.664.400
Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
Tabel VII.18
Asumsi Penyediaan Bakery (dalam), Ice Cream Shop (dalam)
Elemen Bahan atau Spesifikasi Asumsi Harga/satuan Kebutuhan Total Sumber
Lantai Kayu ulin Rp16.000.000/80 m
2 sehingga Rp16.000.000 : 80 =
Rp200.000/m2 Rp200.000/m2 50 m2 Rp10.000.000 rajawaliparket.com
Cat lantai Cat kayu 2 pelapisan membutuhkan 6 m2/liter Rp100.000/liter 25 m2 : 6 m2 =4 liter
Rp400.000 tipsdesainbangunan.com
Dinding Kayu ulin Rp16.000.000/80 m2 sehingga Rp16.000.000 : 80 = Rp200.000/m2
Rp200.000/m2 100 m2 Rp20.000.000 rajawaliparket.com
Cat dinding Cat kayu 2 pelapisan membutuhkan 6 m2/liter Rp100.000/liter 100 m2 : 6 m2 = 16 liter
Rp1.600.000 tipsdesainbangunan.com
Tiang kayu Kayu jati 1 tiang (diameter 0,25 m dan tinggi 8 m) memiliki volume 1,57 m3
Rp3.000.000/m3 6,28 m3 Rp18.840.000 hargabahanbangunan.co
Atap Genteng tanah liat 1 m2 membutuhkan 18 buah genteng Rp2500/genteng sehingga Rp2500 x 18 = Rp45.000/m2
25 m2 Rp1.125.000 jualgentengmurah.com
182
Elemen Bahan atau Spesifikasi Asumsi Harga/satuan Kebutuhan Total Sumber
Plafon Kayu lambersering momala - Rp 150.000,-/m2 25 m2 Rp3.750.000 rajawaliparket.com
Pintu Kayu jati (daun pintu panel kotak) ukuran 2m x 1m untuk 1 buah
- Rp1.000.000/buah 1 buah Rp1.000.000 hargabahanbangunan.co
Jendela Kayu jati (daun jendela polos + kaca polos) ukuran 2m x 2m untuk 1 jendela
- Rp500.000/buah 1 buah Rp500.000 hargabahanbangunan.co
Gazebo 1 meja kayu, 2 kursi kayu, kanopi kain, tiang besi
Rp400.000/meja, Rp400.000/kursi, Rp600.000/set kanopi, Rp800.000/pipa besi hitam (diameter 10 cm, tinggi 3 m)
Rp2.200.000/set 5 set Rp11.000.000
kjmembran.com
hargabahanbangunan.co
Lampu LED 9 watt - Rp20.000/buah 4 buah Rp80.000 lazada.co.id
Instalasi listrik untuk 900va
- - Rp850.000/pekerjaan 1 pekerjaan Rp850.000 PLN
TOTAL Rp69.145.000
Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
Tabel VII.19
Asumsi Penyediaan Pos Kemanan
Elemen Bahan atau Spesifikasi Asumsi Harga/satuan Kebutuhan Total Sumber
Lantai Kayu ulin Rp16.000.000/80 m2 sehingga Rp16.000.000 : 80 = Rp200.000/m2
Rp200.000/m2 12 m2 Rp2.400.000 rajawaliparket.com
Cat lantai Cat kayu 2 pelapisan membutuhkan 6 m2/liter Rp100.000/liter 12 m2 : 6 m2 = 2 liter
Rp200.000 tipsdesainbangunan.com
Dinding Kayu ulin Rp16.000.000/80 m2 sehingga Rp16.000.000 : 80 = Rp200.000/m
2
Rp200.000/m2 50 m2 Rp10.000.000 rajawaliparket.com
Cat dinding Cat kayu 2 pelapisan membutuhkan 6 m2/liter Rp100.000/liter 50 m2 : 6 m2 = 8 liter
Rp800.000 tipsdesainbangunan.com
Atap Genteng tanah liat 1 m2 membutuhkan 18 buah genteng Rp2500/genteng sehingga Rp2500 x 18 = Rp45.000/m2
12 m2 Rp540.000 jualgentengmurah.com
Plafon Kayu lambersering momala - Rp 150.000,-/m2 12 m2 Rp1.800.000 rajawaliparket.com
183
Elemen Bahan atau Spesifikasi Asumsi Harga/satuan Kebutuhan Total Sumber
Pintu Kayu jati (daun pintu panel kotak) ukuran 2m x 1m untuk 1 buah
- Rp1.000.000/buah 1 buah Rp1.000.000 hargabahanbangunan.co
Lampu LED 9 watt - Rp20.000/buah 2 buah Rp40.000 lazada.co.id
Jendela Kayu jati (daun jendela polos + kaca polos) ukuran 2m x 2m untuk 1 jendela
- Rp500.000/buah 1 buah Rp500.000 hargabahanbangunan.co
Instalasi listrik untuk 900va
- - Rp850.000/pekerjaan 1 pekerjaan Rp850.000 PLN
TOTAL Rp18.130.000
Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
Tabel VII.20
Asumsi Penyediaan Gedung Sewa Sepeda
Elemen Bahan atau Spesifikasi Asumsi Harga/satuan Kebutuhan Total Sumber
Dinding Kayu ulin Rp16.000.000/80 m2 sehingga Rp16.000.000 : 80 = Rp200.000/m2
Rp200.000/m2 300 m2 Rp60.000.000 rajawaliparket.com
Cat dinding Cat kayu 2 pelapisan membutuhkan 6 m2/liter Rp100.000/liter 300 m2 : 6 m2 = 50 liter
Rp5.000.000 tipsdesainbangunan.com
Atap Genteng tanah liat 1 m2 membutuhkan 18 buah genteng Rp2500/genteng sehingga Rp2500 x 18 = Rp45.000/m2
200 m2 Rp9.000.000 jualgentengmurah.com
Plafon Kayu lambersering momala - Rp 150.000,-/m2 200 m2 Rp30.000.000 rajawaliparket.com
Pintu Kayu jati (daun pintu panel kotak) ukuran 2m x 1m untuk 1 buah
- Rp1.000.000/buah 2 buah Rp2.000.000 hargabahanbangunan.co
Jendela Kayu jati (daun jendela polos + kaca polos) ukuran 2m x 2m untuk 1 jendela
- Rp500.000/buah 4 buah Rp2.000.000 hargabahanbangunan.co
Lampu LED 9 watt - Rp20.000/buah 16 buah Rp320.000 lazada.co.id
Sepeda Sepeda untuk dewasa - Rp2.000.000/buah 200 buah Rp400.000.000 lazada.co.id
184
Elemen Bahan atau Spesifikasi Asumsi Harga/satuan Kebutuhan Total Sumber
Instalasi listrik untuk 900va
- - Rp850.000/pekerjaan 1 pekerjaan Rp850.000 PLN
TOTAL Rp509.170.000
Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
Tabel VII.21
Asumsi Penyediaan Front Office dan Information Centre
Elemen Bahan atau Spesifikasi Asumsi Harga/satuan Kebutuhan Total Sumber
Lantai Kayu ulin Rp16.000.000/80 m2 sehingga Rp16.000.000 : 80 = Rp200.000/m2
Rp200.000/m2 100 m2 Rp20.000.000 rajawaliparket.com
Cat lantai Cat kayu 2 pelapisan membutuhkan 6 m2/liter Rp100.000/liter 100 m2 : 6 m2 = 16 liter
Rp1.600.000 tipsdesainbangunan.com
Dinding Kayu ulin Rp16.000.000/80 m2 sehingga Rp16.000.000 : 80 = Rp200.000/m2
Rp200.000/m2 200 m2 Rp40.000.000 rajawaliparket.com
Cat dinding Cat kayu 2 pelapisan membutuhkan 6 m2/liter Rp100.000/liter 200 m2 : 6 m2 = 35 liter
Rp3.500.000 tipsdesainbangunan.com
Tiang kayu Kayu jati 1 tiang (diameter 0,25 m dan tinggi 8 m) memiliki volume 1,57 m3
Rp3.000.000/m3 6,28 m3 Rp18.840.000 hargabahanbangunan.co
Atap Genteng tanah liat 1 m2 membutuhkan 18 buah genteng Rp2500/genteng sehingga Rp2500 x 18 = Rp45.000/m2
100 m2 Rp4.500.000 jualgentengmurah.com
Plafon Kayu lambersering momala - Rp 150.000,-/m2 100 m2 Rp15.000.000 rajawaliparket.com
Pintu Kayu jati (daun pintu panel kotak) ukuran 2m x 1m untuk 1 buah
- Rp1.000.000/buah 2 buah Rp2.000.000 hargabahanbangunan.co
Jendela Kayu jati (daun jendela polos + kaca polos) ukuran 2m x 2m untuk 1 jendela
- Rp500.000/buah 6 buah Rp3.000.000 hargabahanbangunan.co
Lampu LED 9 watt - Rp20.000/buah 8 buah Rp160.000 lazada.co.id
Instalasi listrik untuk 900va
- - Rp850.000/pekerjaan 1 pekerjaan Rp850.000 PLN
TOTAL Rp109.450.000
Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
185
Tabel VII.22 Asumsi Penyediaan Klinik
Elemen Bahan atau Spesifikasi Asumsi Harga/satuan Kebutuhan Total Sumber
Lantai Kayu ulin Rp16.000.000/80 m2 sehingga Rp16.000.000 : 80 = Rp200.000/m2
Rp200.000/m2 100 m2 Rp20.000.000 rajawaliparket.com
Cat lantai Cat kayu 2 pelapisan membutuhkan 6 m2/liter Rp100.000/liter 100 m2 : 6 m2 = 16 liter
Rp1.600.000 tipsdesainbangunan.com
Dinding Kayu ulin Rp16.000.000/80 m2 sehingga Rp16.000.000 : 80 = Rp200.000/m2
Rp200.000/m2 200 m2 Rp40.000.000 rajawaliparket.com
Cat dinding Cat kayu 2 pelapisan membutuhkan 6 m2/liter Rp100.000/liter 200 m2 : 6 m2 = 35 liter
Rp3.500.000 tipsdesainbangunan.com
Tiang kayu Kayu jati 1 tiang (diameter 0,25 m dan tinggi 8 m) memiliki volume 1,57 m3
Rp3.000.000/m3 6,28 m3 Rp18.840.000 hargabahanbangunan.co
Atap Genteng tanah liat 1 m2 membutuhkan 18 buah genteng Rp2500/genteng sehingga Rp2500 x 18 = Rp45.000/m2
100 m2 Rp4.500.000 jualgentengmurah.com
Plafon Kayu lambersering momala - Rp 150.000,-/m2 100 m2 Rp15.000.000 rajawaliparket.com
Pintu Kayu jati (daun pintu panel kotak) ukuran 2m x 1m untuk 1 buah
- Rp1.000.000/buah 2 buah Rp2.000.000 hargabahanbangunan.co
Jendela Kayu jati (daun jendela polos + kaca polos) ukuran 2m x 2m untuk 1 jendela
- Rp500.000/buah 6 buah Rp3.000.000 hargabahanbangunan.co
Lampu LED 9 watt - Rp20.000/buah 8 buah Rp160.000 lazada.co.id
Obat-obatan P3K
Sesuai dengan permenkertrans No. PER.15/MEN/VIII/2008
Lemari p3k untuk 100 orang seharga Rp 2.300.000 sehingga untuk 650 orang dikalikan 6,5
Rp2.300.000/100 orang Untuk 650 jiwa Rp14.950.000 distributor-kursi-roda.com
Kasur pasien Examination table knock down - Rp1.800.000/buah 2 buah Rp3.600.000 distributor-kursi-roda.com
Instalasi listrik untuk 900va
- - Rp850.000/pekerjaan 1 pekerjaan Rp850.000 PLN
TOTAL Rp128.000.000
Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
186
Tabel VII.23 Asumsi Penyediaan Dermaga Dalam
Elemen Bahan atau Spesifikasi Asumsi Harga/satuan Kebutuhan Total Sumber
Atap Kayu ulin Rp16.000.000/80 m2 sehingga Rp16.000.000 : 80 = Rp200.000/m2 Rp200.000/m2 100 m2 Rp20.000.000 rajawaliparket.com
Tiang Kayu jati 1 tiang (diameter 0,25 m dan tinggi 8 m) memiliki volume 1,57 m3 Rp3.000.000/m3 6,28 m3 Rp18.840.000 hargabahanbangunan.co
Lantai Kayu ulin Rp16.000.000/80 m2 sehingga Rp16.000.000 : 80 = Rp200.000/m2 Rp200.000/m2 100 m2 Rp20.000.000 rajawaliparket.com
Lampu LED 9 watt - Rp20.000/buah 8 buah Rp160.000 lazada.co.id
Tempat duduk Kursi kayu panjang - Rp900.000/buah 10 buah Rp9.000.000 lazada.co.id
Perahu Perahu mesin - Rp15.000.000/buah 20 buah Rp300.000.000 fishyforum.com
Instalasi listrik untuk 900va - - Rp850.000/pekerjaan 1 pekerjaan Rp850.000 PLN
TOTAL Rp368.850.000
Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
Tabel VII.24
Asumsi Penyediaan Dermaga Luar
Elemen Bahan atau Spesifikasi Asumsi Harga/satuan Kebutuhan Total Sumber
Atap Kayu ulin Rp16.000.000/80 m2 sehingga Rp16.000.000 : 80 = Rp200.000/m2 Rp200.000/m2 200 m2 Rp40.000.000 rajawaliparket.com
Tiang Kayu jati 1 tiang (diameter 0,25 m dan tinggi 8 m) memiliki volume 1,57 m3 Rp3.000.000/m3 6,28 m3 Rp18.840.000 hargabahanbangunan.co
Lantai Kayu ulin Rp16.000.000/80 m2 sehingga Rp16.000.000 : 80 = Rp200.000/m2 Rp200.000/m2 200 m2 Rp40.000.000 rajawaliparket.com
Lampu LED 9 watt - Rp20.000/buah 16 buah Rp320.000 lazada.co.id
Tempat duduk Kursi kayu panjang - Rp900.000/buah 20 buah Rp18.000.000 lazada.co.id
Perahu Perahu mesin - Rp15.000.000/buah 35 buah Rp525.000.000 fishyforum.com
Instalasi listrik untuk 900va - - Rp850.000/pekerjaan 1 pekerjaan Rp850.000 PLN
TOTAL Rp643.010.000
Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
187
Tabel VII.25 Asumsi Penyediaan IPAL
Elemen Bahan atau Spesifikasi Asumsi Harga/satuan Kebutuhan Total Sumber
Bak instalasi
Tabung IPAL fiber - Rp150.000.000/tabung 3 tabung Rp450.000.000 biofiltertank.com
Pipa PVC wavin standar diameter 10 cm
Panjang jalan 1553 m. Jumlah bangunan 127 bangunan. 1 bangunan memerlukan pipa sepanjang 200 m.
Rp20.000/meter (1553 m + (127 x 200 m)) x 2 = 53906 m
Rp1.078.120.000 pipajaya.com
TOTAL Rp1.528.120.000
Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
Tabel VII.26
Asumsi Penyediaan Persampahan
Elemen Bahan atau Spesifikasi Asumsi Harga/satuan Kebutuhan Total Sumber
Bak penampungan Daya tampung 660 liter, berbahan fiber
1 hari menghasilkan 2500 liter sampah
Rp4.000.000/bak 2500 liter : 660 liter = 4 bak Rp16.000.000 tempatsampah.org
Tong sampah Daya tampung 50 liter, berbahan fiber, pemisahan organik dan anorganik
Terdapat 150 bangunan sehingga memerukan 150 tong sampah
Rp780.000/buah 150 buah Rp117.000.000 tempatsampah.org
Reklamasi jalan menuju bak penampungan sementara
- Panjang jalan 155 m, lebar jalan 4,5 meter
Rp600.000/m2 697,5 m2 Rp418.500.000 muteknologi.musmuin.com
Aspal Batu makdam, batu split, kotingan aspal bakar, abu batu
Panjang jalan 155 m, lebar jalan 4,5 meter
Rp80.000/ m2 697,5 m
2 Rp55.800.000 jasa-aspal-murah.com
Drainase tertutup Semen, pasir Lebar drainase 1 m, kedalaman drainase 1 m, panjang jalan 155 m
Rp250.000/m3 Volume yang dibutuhkan = 1 m x 1 m x 155 m x 2 (kiri dan kanan ) = 310 m3
Rp77.500.000 eprints.undip.ac.id
TOTAL Rp684.800.000
Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
Tabel VII.27 Asumsi Pelebaran Jalan
Elemen Bahan atau Spesifikasi Asumsi Harga/satuan Kebutuhan Total Sumber
Reklamasi - Panjang jalan 390 m, lebar 10 Rp600.000/m2 3900 m2 Rp2.340.000.000 muteknologi.musmuin.com
188
Elemen Bahan atau Spesifikasi Asumsi Harga/satuan Kebutuhan Total Sumber
Drainase tertutup
Semen, pasir Lebar drainase 2 m, kedalaman drainase 1 m, panjang jalan 155 m
Rp250.000/m3 Volume yang dibutuhkan (hanya untuk 1 sisi) = 2 m x 1 m x 155 m = 310 m3
Rp77.500.000 eprints.undip.ac.id
Aspal Batu makdam, batu split, kotingan aspal bakar, abu batu
Panjang jalan 390 m, lebar jalan 5 meter
Rp80.000/ m2 1950 m2 Rp156.000.000 jasa-aspal-murah.com
Lantai pedestrian way
Batu alam andesit bintik bakar 20 cm x 20 xm
Lebar 2 m, panjang 390 m. Untuk 1 m2 dibutuhkan 1 m2 : 0,04 m2 = 25 buah lantai
Rp4.000/buah sehingga Rp4.000 x 25 = Rp100.000/m
2
780 m2 Rp78.000.000 hargabatualam.com
Lampu jalan LED 22 watt Ada di setiap 10 m Rp650.000/set 39 set Rp25.350.000 lampuutamaelektrik.indonetwork.co.id
Pohon Pohon ketapang kencana Ada di setiap 10 m, ada di 3 baris Rp2.000/bibit (390 : 10) x 3 = 117 bibit Rp234.000 indonetwork.co.id
Rumput Rumput gajah - Rp15.000/m2 5 m x 390 m = 1950 m
2 Rp29.250.000 gardenmatrial.com
Rambu-rambu
Alumunium (1 m x 2 m) Rambu-rambu berada di setiap persimpangan jalan, terdapat 4 persimpangan
Rp220.000/buah 4 buah Rp880.000 jualo.com
Instalasi PJU - - Rp100.000/lampu 39 lampu Rp3.900.000 PLN
TOTAL Rp2.711.114.000
Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
Tabel VII.28
Asumsi Penyediaan Parkir
Elemen Bahan atau Spesifikasi Asumsi Harga/satuan Kebutuhan Total Sumber
Reklamasi - - Rp600.000/m2 7100 m2 Rp4.260.000.000 muteknologi.musmuin.com
Drainase tertutup
Semen, pasir Lebar drainase 2 m, kedalaman drainase 1 m, panjang jalan 405 m
Rp250.000/m3 810 m3 Rp202.500.000 eprints.undip.ac.id
Aspal Batu makdam, batu split, kotingan aspal bakar, abu batu
7100 (luas reklamasi) – (20 x 40) (luas taman) – (405 x 6) (luas pedestrian way dan jalur hijau) = 3870 m2
Rp80.000/ m2 3870 m2 Rp309.600.000 jasa-aspal-murah.com
189
Elemen Bahan atau Spesifikasi Asumsi Harga/satuan Kebutuhan Total Sumber
Lantai pedestrian way
Batu alam andesit bintik bakar 20 cm x 20 xm
Lebar 2 m, panjang 390 m. Untuk 1 m2 dibutuhkan 1 m2 : 0,04 m2 = 25 buah lantai
Rp4.000/buah sehingga Rp4.000 x 25 = Rp100.000/m2
405 m x 4 m = 1260 m2 Rp126.000.000 hargabatualam.com
Lampu jalan LED 22 watt Ada di setiap 10 m Rp650.000/set 405 m : 10 = 41 buah Rp26.650.000 lampuutamaelektrik.indonetwork.co.id
Pohon Pohon ketapang kencana Pada taman setiap 25 m2, pada jalan setiap 10 m2
Rp2.000/bibit
Taman
Rp146.000 indonetwork.co.id
800 m2 : 25 m2 = 32 pohon
Jalan
405 m : 10 = 41 pohon
Rumput Rumput gajah - Rp15.000/m2 (20 m x 40 m) + (405 m x 2 m) = 800 m2 + 810 m2 = 1610 m
2
Rp24.150.000 gardenmatrial.com
Rambu-rambu
Alumunium (1 m x 2 m) Rambu-rambu berada di setiap persimpangan jalan, terdapat 13 persimpangan
Rp220.000/buah 13 buah Rp2.860.000 jualo.com
Instalasi PJU - - Rp100.000/lampu 41 lampu Rp4.100.000 PLN
TOTAL Rp4.956.006.000
Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
Tabel VII.29 Asumsi Penyediaan Jalan Kayu
Elemen Bahan atau Spesifikasi
Asumsi Harga/satuan Kebutuhan Total Sumber
Papan Kayu ulin Rp16.000.000/80 m2 sehingga Rp16.000.000 : 80 = Rp200.000/m2 Rp200.000/m2 1553 m x 5 m = 7765 m2 Rp1.553.000.000 rajawaliparket.com
Pancang Kayu jati Tiang pancang setiap 100 meter. 1 tiang (diameter 0,25 m dan tinggi 8 m) memiliki volume 1,57 m3
Rp3.000.000/m3 1,57 m3 x 160 = 251,2 m3 Rp753.600.000 hargabahanbangunan.co
190
Elemen Bahan atau Spesifikasi
Asumsi Harga/satuan Kebutuhan Total Sumber
Rambu Alumunium (1 m x 2 m)
Rambu-rambu berada di setiap persimpangan jalan, terdapat 30 persimpangan
Rp220.000/buah 30 buah Rp6.600.000 jualo.com
Lampu Lampu sorot 10 watt
Ada di setiap 10 m, kiri dan kanan jalan Rp220.000/buah 1553 m : 10 = 160 x 2 (kiri dan kanan) = 320 buah
Rp70.400.000 lazada.co.id
Instalasi lampu taman
- - Rp50.000/lampu 320 lampu Rp16.000.000 PLN
TOTAL Rp2.399.600.000
Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
Tabel VII.30
Asumsi Penyediaan Taman di Dalam Penginapan
Elemen Bahan atau Spesifikasi
Asumsi Harga/satuan Kebutuhan Total Sumber
Air mancur Stone art Air mancur dengan diameter 1 m seharga Rp 650.000 sehingga diameter 14 m seharga Rp650.000 x 14 = Rp9.100.000
Rp9.100.000/buah 2 Rp18.200.000 airmancurtaman.blogdetik.com
Lampu Lampu sorot 10 watt
Ada di setiap 10 m, kiri dan kanan jalan Rp220.000/buah 5 x 2 = 10 Rp2.200.000 lazada.co.id
Instalasi lampu taman
- - Rp50.000/lampu 10 lampu Rp500.000 PLN
TOTAL Rp20.900.000
Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
Tabel VII.31
Asumsi Penyediaan Pipa Air Bersih
Elemen Bahan atau Spesifikasi Asumsi Harga/satuan Kebutuhan Total Sumber
Pipa PVC wavin standar diameter 10 cm
Panjang jalan 1553 m. Jumlah bangunan 127 bangunan. 1 bangunan memerlukan pipa sepanjang 200 m.
Rp20.000/meter 1553 m + (127 x 200) = 26953 m
Rp539.060.000 pipajaya.com
Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
191
Tabel VII.32 Asumsi Penyediaan Kabel Listrik
Elemen Bahan atau Spesifikasi
Asumsi Harga/satuan Kebutuhan Total Sumber
Kabel Eterna NYM 4×10 Panjang jalan 1553 m. Jumlah bangunan 146 bangunan. 1 bangunan memerlukan pipa sepanjang 500 m.
Rp40.000/m 1553 m + (146 x 500) = 74553 m
Rp2.982.120.000 hargabahanbangunan.co
Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
Tabel VII.33
Asumsi Penyediaan Landmark
Elemen Bahan atau Spesifikasi Asumsi Harga/satuan Kebutuhan Total Sumber
Semen Beton K300 NFA (sesuai SNI pengecoran pada dak lantai beton) - Rp880.000/m3 112 m3 Rp98.560.000 signalreadymix.co
Lampu Lampu sorot 10 watt Ada di setiap 10 m, kiri dan kanan jalan Rp220.000/buah 10 buah Rp2.200.000 lazada.co.id
Instalasi lampu taman - - Rp50.000/lampu 10 lampu Rp500.000 PLN
TOTAL Rp101.260.000
Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
Tabel VII.34
Asumsi Penyediaan Mangrove
Elemen Bahan atau Spesifikasi Asumsi Harga/satuan Kebutuhan Total Sumber
Bibit Bibit mangrove jenis rhizophora mucronata (dalam polybag siap tanam) tinggi 50-70 cm
1 bibit mangrove membuthkan lahan 1 m2, sehingga dibutuhkan 30000 batang bibit mangrove
Rp1.700/batang 30000 Rp51.000.000 nusa-palapa-group.indonetwork.co.id
Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
Tabel VII.35
Asumsi Penyediaan Pemadam Api
Elemen Bahan atau Spesifikasi Asumsi Harga/satuan Kebutuhan Total Sumber
APAR Alat pemadam api ringan kapasitas 6 kg tipe ABC Terdapat 150 bangunan sehingga membutuhkan 150 unit APAR Rp1.500.000 150 unit Rp225.000.000 alat-pemadam-kebakaran.co.id
Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
192
Tabel VII.36
Asumsi Penyediaan Alat Kebersihan
Elemen Bahan atau Spesifikasi Asumsi Harga/satuan Kebutuhan Total Sumber
Janitor trolley Berbahan plastik Terdapat 15 petugas kebersihan sehingga membutuhkan 15 trolley Rp1.200.000/buah 15 buah Rp18.000.000 distributor-kursi-roda.com
Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
Tabel VII.37
Asumsi Pengadaan Tukang
Elemen Bahan atau Spesifikasi
Asumsi Harga/satuan Kebutuhan Total Sumber
Gaji tukang - Terdapat 80 tukang bekerja selama 30 bulan. Rp80.000 x 80 x 900 hari = Rp5.760.000.000
Rp80.000/tukang/hari 80 tukang Rp5.760.000.000 hargabahanbangunan.co
Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
c. Asumsi Cost Pasca Konstruksi
Tabel VII.38 Asumsi Pasca Konstruksi
Aktivitas Asumsi Harga Perhitungan Total (untuk 1
tahun) Sumber Asumsi
Tenaga parkir Terdapat 3 orang tenaga parkir untuk parkir motor, parkir mobil, dan parkir bus.
Rp1.700.000/orang/bulan Gaji tenaga parkir untuk satu tahun Rp1.700.000 x 3 x 12 = Rp61.200.000/tahun
Rp61.200.000 http://www.gajimu.com/
Tenaga keamanan Terdapat 12 orang tenaga keamanan (4 di dalam penginapan, 4 di dermaga, 2 di zona perdagangan luar penginapan, 1 di pos, dan 1 di lapangan parkir).
Rp1.800.000/orang/bulan Gaji tenaga keamanan untuk satu tahun Rp1.800.000 x 12 x 12 = Rp259.200.000/tahun
Rp259.200.000 http://www.gajimu.com/
Tenaga kebersihan penginapan
Terdapat 6 orang tenaga kebersihan penginapan dan 120 penginapan (1 orang membersihkan 20 penginapan).
Rp1.900.000/orang/bulan Gaji tenaga kebersihan penginapan untuk satu tahun Rp1.900.000 x 6 x 12 = Rp136.800.000/tahun
Rp136.800.000 http://www.gajimu.com/
Tenaga kebersihan toilet di zona perdagangan
Terdapat 2 orang tenaga kebersihan toilet (1 toilet wanita dan 1 toilet pria).
Rp1.700.000/orang/bulan Gaji tenaga kebersihan toilet untuk satu tahun Rp1.700.000 x 2 x 12 = Rp40.800.000/tahun
Rp40.800.000 http://www.gajimu.com/
193
Aktivitas Asumsi Harga Perhitungan Total (untuk 1
tahun) Sumber Asumsi
Tenaga kebersihan luar penginapan
Terdapat 2 orang tenaga kebersihan di luar penginapan (1 di zona perdagangan dan jasa dan 1 lapangan parkir).
Rp1.900.000/orang/bulan Gaji tenaga kebersihan di luar penginapan untuk satu tahun Rp1.900.000 x 2 x 12 = Rp45.600.000/tahun
Rp45.600.000 http://www.gajimu.com/
Tenaga front office (resepsionis)
Terdapat 2 orang tenaga resepsionis untuk melayani 650 pengunjung.
Rp2.500.000/orang/bulan Gaji tenaga front office untuk satu tahun Rp2.500.000 x 2 x 12 = Rp60.000.000/tahun
Rp60.000.000 http://www.gajimu.com/
Tenaga information centre
Terdapat 4 tenaga information centre untuk melayani 1400 pengunjung.
Rp2.500.000/orang/bulan Gaji tenaga information centre untuk satu tahun Rp2.500.000 x 4 x 12 = Rp120.000.000/tahun
Rp120.000.000 http://www.gajimu.com/
Tenaga pelayan tamu (bell boy)
Terdapat 8 orang tenaga pelayan tamu untuk melayani 650 pengunjung.
Rp2.000.000/orang/bulan Gaji tenaga pelayan tamu Rp2.000.000 x 8 x 12 = Rp192.000.000/tahun
Rp192.000.000 http://www.gajimu.com/
Tenaga kesehatan Terdapat 2 tenaga kesehatan. Rp3.000.000/orang/bulan Gaji tenaga kesehatan Rp3.000.000 x 2 x 12 = Rp72.000.000/tahun
Rp72.000.000 http://www.gajimu.com/
Tenaga pengendara perahu
Terdapat 90 orang pengendara perahu Rp1.700.000/orang/bulan Rp1.700.000 x 90 x 12 = Rp1.836.000.000/tahun
Rp1.836.000.000 http://www.gajimu.com/
Petugas perawatan mangrove
Terdapat 3 orang tenaga untuk merawat mangrove
Rp40.000/orang/hari Rp40.000 x 3 x 365 = Rp43.800.000/tahun
Rp43.800.000 http://www.gajimu.com/
Solar 1 liter untuk 3 km untuk 1 hari. Terdapat 200 perahu. Harga solar Rp6.900/liter.
Rp1.700.000/orang/bulan 200 unit x Rp6900 x 3 liter x 365 hari = Rp1.511.100.000/tahun
Rp1.511.100.000 http://katadata.co.id/berita/2015/01/02/harga-bbm-turun-inflasi-2015-bisa-di-kisaran-3-5-persen
Perawatan kebersihan
Pembersih lantai (1 buah untuk 1 bulan untuk 1 bangunan)
Rp20.000/buah Rp20.000 x 12 x 146 = Rp 35.040.000/tahun
Rp35.040.000 http://supermetroemall.com/
Pembersih kloset (1 buah untuk 1 bulan untuk 1 bangunan bertoilet)
Rp18.000/buah Rp18.000 x 12 x 123 = Rp26.568.000/tahun
Rp26.568.000 http://supermetroemall.com/
Pembersih lantai kamar mandi (1 buah untuk 1 bulan untuk 1 bangunan bertoilet)
Rp20.000/buah Rp20.000 x 12 x 123 = Rp29.520.000/tahun
Rp29.520.000 http://supermetroemall.com/
Pembersih kaca (1 buah untuk 1 bulan untuk 1 bangunan)
Rp6.000/buah Rp6.000 x 12 x 146 = Rp10.512.000/tahun
Rp10.512.000 http://supermetroemall.com/
194
Aktivitas Asumsi Harga Perhitungan Total (untuk 1
tahun) Sumber Asumsi
Sikat lantai kamar mandi (2 buah untuk 1 tahun untuk gedung bertoilet)
Rp40.000/buah Rp40.000 x 2 x 123 = Rp9.840.000/tahun
Rp9.840.000 http://supermetroemall.com/
Sikat kloset (2 buah untuk 1 tahun untuk gedung bertoilet)
Rp20.000/buah Rp20.000 x 2 x 123 = Rp4.920.000/tahun
Rp4.920.000 http://supermetroemall.com/
Sapu (1 buah untuk 1 tahun untuk 1 bangunan)
Rp30.000/buah Rp30.000 x 146 = Rp4.380.000/tahun
Rp4.380.000 http://supermetroemall.com/
Pel (1 buah untuk 1 tahun untuk 1 bangunan)
Rp60.000/buah Rp60.000 x 146 = Rp8.760.000/tahun
Rp8.760.000 http://supermetroemall.com/
Pengelap kaca (1 buah untuk 1 bulan untuk 1 bangunan)
Rp10.000/buah Rp10.000 x 12 x 146 = Rp17.520.000/tahun
Rp17.520.000 http://supermetroemall.com/
Lap meja (1 buah untuk 1 bulan untuk 1 bangunan)
Rp10.000/buah Rp10.000 x 12 x 146 = Rp17.520.000/tahun
Rp17.520.000 http://supermetroemall.com/
Peralatan kesehatan P3K (1 set untuk 1 tahun) Rp300.000/set Rp300.000/tahun Rp300.000 distributor-kursi-roda.com
Air bersih 1 hari orang membutuhkan 3 liter air bersih
Rp70/liter/hari Rp70 x 3 liter x 365 hari x 1400 pengunjung = Rp107.310.000/tahun
Rp104.664.000 Analisis kelompok 4A
Persampahan 1 hari orang memproduksi sampah 0,4 liter
Rp200/liter Rp200 x 0,4 liter x 365 hari x 1400 pengunjung = Rp40.880.000/tahun
Rp398.720.000 Analisis kelompok 1A
Listrik Terdapat 146 bangunan, 340 lampu dengan daya 10 watt, dan 80 lampu dengan daya 22 watt. 3 lampu 10 watt memiliki tarif Rp100.000/bulan sehingga Rp40.000/bulan/lampu. 3 lampu 22 watt memiliki tarif Rp200.000/bulan sehingga R70.000/bulan/lampu
Rp200.000/bangunan/bulan, Rp40.000/bulan/lampu untuk lampu 10 watt, Rp70.000/bulan/lampu untuk lampu 22 watt
Rp200.000 x 146 bangunan x 12 bulan = Rp350.400.000. Rp40.000 x 340 lampu x 12 = Rp163.200.000. Rp70.000 x 80 x 12 = Rp67.200.000
Rp580.800.000 PLN
Grand opening Grand opening menampilkan artis, menyediakan konsumsi, dan mengundang masyarakat untuk melihat langsung kawasan Mangunharjo Mangrove Resort
Rp150.000.000 Rp150.000.000 Rp150.000.000 Rancangan Proposal Pengeluaran Pensi SMAN 15 Surabaya 2011
Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
195
d. Analisis Finansial Cost Tabel VII.39
Analisis Finansial Cost
Aktivitas Durasi Jangka Waktu Total Penanggung Jawab Keterangan
PRA KONSTRUKSI
AMDAL 4 bulan Tahun ke-1 Rp 200.000.000 Pemerintah Sosialisasi 12 bulan Tahun ke-1 sd Tahun ke-2 Rp 15.000.000 Pemerintah Pembebasan lahan 12 bulan Tahun ke-2 sd Tahun ke-3 Rp 7.837.500.000 Pemerintah Izin mendirikan bangunan
4 bulan Tahun ke-3 Rp 48.461.400 Pemerintah KONSTRUKSI
Tukang bangunan 30 bulan Tahun ke-3 sd Tahun ke-6 Rp 5.760.000.000 Swasta
Penanaman mangrove 1 bulan Tahun ke-3 Rp 51.000.000 Swasta
Pelebaran jalan 5 bulan Tahun ke-3 Rp 2.711.114.000 Swasta
Penyediaan parkir 9 bulan Tahun ke-3 sd Tahun ke-4 Rp 4.956.006.000 Swasta
Penyediaan jalan kayu 1 bulan Tahun ke-4 Rp 2.399.600.000 Swasta Penyediaan pos keamanan 1 bulan Tahun ke-4 Rp 18.130.000 Swasta Penyediaan information centre 1 bulan Tahun ke-4 Rp 109.450.000 Swasta
Penyediaan gedung sewa sepeda 1 bulan Tahun ke-4 Rp 509.170.000 Swasta Penyediaan landmark 1 bulan Tahun ke-4 Rp 101.260.000 Swasta
Penyediaan sanitasi 3 bulan Tahun ke-4 Rp 1.528.120.000 Swasta
Penyediaan air bersih 3 bulan Tahun ke-4 Rp 539.060.000 Swasta
Penyediaan listrik 3 bulan Tahun ke-4 Rp 2.982.120.000 Swasta
Penyediaan klinik 1 bulan Tahun ke-4 Rp 128.000.000 Swasta
Penyediaan front office 1 bulan Tahun ke-4 Rp 109.450.000 Swasta
Penyediaan sarana perdagangan luar penginapan 2 bulan Tahun ke-4 Rp 715.212.000 Swasta
Penyediaan jaringan persampahan 1 bulan Tahun ke-4 Rp 684.800.000 Swasta
Penyediaan transportasi antar kawasan 1 bulan Tahun ke-4 Rp 643.010.000 Swasta
Penyediaan transportasi internal penginapan 1 bulan Tahun ke-5 Rp 368.850.000 Swasta
Penyediaan penginapan tipe kecil 11 bulan Tahun ke-4 sd Tahun ke-5 Rp 5.905.440.000 Swasta
196
Aktivitas Durasi Jangka Waktu Total Penanggung Jawab Keterangan
Penyediaan penginapan tipe sedang 6 bulan Tahun ke-4 sd Tahun ke-5 Rp 3.528.276.000 Swasta
Penyediaan penginapan tipe besar 9 bulan Tahun ke-4 sd Tahun ke-5 Rp 2.633.526.000 Swasta
Penyediaan sarana perdagangan dan taman dalam penginapan 2 bulan Tahun ke-5 sd Tahun ke-6 Rp 787.860.000 Swasta
Penyediaan APAR dan alat kebersihan 1 bulan Tahun ke-5 Rp 243.000.000 Swasta
PASCA KONSTRUKSI
Promosi 1 hari Tahun ke-6 Rp 150.000.000 Swasta
Maintanance 180 bulan Tahun ke-6 sd Tahun ke-20 Rp 5.627.564.000 Swasta Naik 3% setiap tahun
Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
e. Analisis Finansial Benefit
Tabel VII.40 Analisis Finansial Benefit
Aktivitas Durasi Jangka Waktu
Biaya Asumsi Perhitungan Total (untuk 1
tahun) Sumber Asumsi Keterangan
Sewa penginapan kecil 180 bulan Tahun ke-6 sd Tahun ke-20
Rp600.000/malam Di PIK, rumah di atas air dengan AC memiliki tarif Rp 300.000/malam (kamar mandi luar, maksimum 2 orang). Mangunharjo Mangrove Resort memiliki fasilitas yang lebih baik yaitu maksimum 4 orang, kamar mandi di dalam, konstruksi kayu dan beton (2 kali lipat lebih baik) sehingga harga sewa dua kali lipat.
75 unit x 365hari x Rp. 600.000/malam = 16.425.000.000/tahun
Rp16.425.000.000 matriphe.com Kenaikan 3% setiap tahun
Sewa penginapan sedang 180 bulan Tahun ke-6 sd Tahun ke-20
Rp900.000/malam Penginapan sedang memiliki biaya konstruksi 50% lebih mahal dari penginapan kecil, sehingga harga sewa 50% lebih mahal dari penginapan kecil.
30 unit x 365 hari x Rp. 800.000/malam = 8.760.000.000/tahun
Rp8.760.000.000 matriphe.com Kenaikan 3% setiap tahun
197
Aktivitas Durasi Jangka Waktu
Biaya Asumsi Perhitungan Total (untuk 1
tahun) Sumber Asumsi Keterangan
Sewa penginapan besar 180 bulan Tahun ke-6 sd Tahun ke-20
Rp1.350.000/malam Penginapan besar memiliki biaya konstruksi 50% lebih mahal dari penginapan sedang, sehingga harga sewa 50% lebih mahal dari penginapan sedang.
15 unit x 365 hari x Rp. 1.200.000 = 6.570.000.000/tahun
Rp6.570.000.000 matriphe.com Kenaikan 3% setiap tahun
Sewa sepeda 192 bulan Tahun ke-5 sd Tahun ke-20
Rp75.000/12 jam Kawasan wisata di Jogja memiliki penyewaan sepeda untuk dewasa dengan harga sewa Rp75.000/12 jam, hal ini sama dengan Mangunharjo Mangrove Resort yang merupakan kawasan pariwisata.
200 unit x Rp75.000 x 365 hari = Rp 5.475.000.000/tahun
Rp5.475.000.000 sewasepedajogja.com Kenaikan 3% setiap tahun
Sewa coffee shop luar penginapan 192 bulan Tahun ke-5 sd Tahun ke-20
Rp75.000.000/tahun Harga ruko dengan luas bangunan 70 m2, terletak di pinggir jalan Rp75.000.000/tahun. Lokasi resort sangat menjanjikan seperti di pinggir jalan sehingga harganya sama.
Rp75.000.000/tahun Rp75.000.000 rumahdijual.com Kenaikan 3% setiap tahun
Sewa bakery luar penginapan 192 bulan Tahun ke-5 sd Tahun ke-20
Rp75.000.000/tahun Harga ruko dengan luas bangunan 70 m2, terletak di pinggir jalan Rp75.000.000/tahun. Lokasi resort sangat menjanjikan seperti di pinggir jalan sehingga harganya sama.
Rp75.000.000/tahun Rp75.000.000 rumahdijual.com Kenaikan 3% setiap tahun
Sewa ice cream shop luar penginapan 192 bulan Tahun ke-5 sd Tahun ke-20
Rp75.000.000/tahun Harga ruko dengan luas bangunan 70 m2, terletak di pinggir jalan Rp75.000.000/tahun. Lokasi resort sangat menjanjikan seperti di pinggir jalan sehingga harganya sama.
Rp75.000.000/tahun Rp75.000.000 rumahdijual.com Kenaikan 3% setiap tahun
Sewa kedai mie 192 bulan Tahun ke-5 sd Tahun ke-20
Rp75.000.000/tahun Harga ruko dengan luas bangunan 70 m2, terletak di pinggir jalan Rp75.000.000/tahun. Lokasi resort sangat menjanjikan seperti di pinggir jalan sehingga harganya sama.
Rp75.000.000/tahun Rp75.000.000 rumahdijual.com Kenaikan 3% setiap tahun
198
Aktivitas Durasi Jangka Waktu
Biaya Asumsi Perhitungan Total (untuk 1
tahun) Sumber Asumsi Keterangan
Sewa spa centre 192 bulan Tahun ke-5 sd Tahun ke-20
Rp90.000.000/tahun Harga ruko dengan luas bangunan 70 m2, terletak di pinggir jalan Rp75.000.000/tahun. Lokasi resort sangat menjanjikan sama seperti di pinggir jalan dan konstruksi spa centre beberapa ruangan terbuat dari beton sehingga memiliki harga konstruksi lebih tinggi 20% sehingga harga sewa juuga lebih tinggi 20%.
Rp90.000.000/tahun Rp90.000.000 rumahdijual.com Kenaikan 3% setiap tahun
Sewa coffee shop dalam penginapan 178 bulan Tahun ke-6 bulan ke-3 sd Tahun ke-20
Rp50.000.000/tahun Harga ruko dengan luas bangunan 70 m2, terletak di pinggir jalan Rp75.000.000/tahun dengan peluang pengunjung 1400 jiwa, sedangkan di dalam penginapan peluang jumlah pengunjung 650 (setengah dari zona perdagangan di luar), sehingga harga sewa juga setengah dari harga sewa zona perdagangan di luar, selain itu harga dipengaruhi juga oleh luas bangunan
Rp50.000.000/tahun x 2 = Rp100.000.000/tahun
Rp100.000.000 rumahdijual.com Kenaikan 3% setiap tahun
Sewa bakery dalam penginapan 178 bulan Tahun ke-6 bulan ke-3 sd Tahun ke-20
Rp30.000.000/tahun Harga ruko dengan luas bangunan 70 m2, terletak di pinggir jalan Rp75.000.000/tahun dengan peluang pengunjung 1400 jiwa, sedangkan di dalam penginapan peluang jumlah pengunjung 650 (setengah dari zona perdagangan di luar), sehingga harga sewa juga setengah dari harga sewa zona perdagangan di luar, selain itu harga dipengaruhi juga oleh luas bangunan
Rp30.000.000/tahun x 4 = Rp120.000.000/tahun
Rp120.000.000 rumahdijual.com Kenaikan 3% setiap tahun
199
Aktivitas Durasi Jangka Waktu
Biaya Asumsi Perhitungan Total (untuk 1
tahun) Sumber Asumsi Keterangan
Sewa ice cream shop dalam penginapan 178 bulan Tahun ke-6 bulan ke-3 sd Tahun ke-20
Rp30.000.000/tahun Harga ruko dengan luas bangunan 70 m2, terletak di pinggir jalan Rp75.000.000/tahun dengan peluang pengunjung 1400 jiwa, sedangkan di dalam penginapan peluang jumlah pengunjung 650 (setengah dari zona perdagangan di luar), sehingga harga sewa juga setengah dari harga sewa zona perdagangan di luar, selain itu harga dipengaruhi juga oleh luas bangunan
Rp30.000.000/tahun x 4 = Rp120.000.000/tahun
Rp120.000.000 rumahdijual.com Kenaikan 3% setiap tahun
Naik perahu antar kawasan 192 bulan Tahun ke-5 sd Tahun ke-20
Rp60.000/perahu Tarif untuk 1 orang adalah Rp10.000 dengan kapasitas perahu untuk 6 orang.
35 unit x Rp60.000 x 24 kali x 365 = Rp18.396.000.000/tahun
Rp18.396.000.000 matriphe.com Kenaikan 3% setiap tahun
Parkir bus 192 bulan Tahun ke-5 sd Tahun ke-20
Rp50.000/unit Parkir untuk bus di kawasan wisata PIK sebesar Rp50.000/unit. Hal ini juga sama dengan Mangunharjo Mangrove Resort yang merupakan kawasan wisata mangrove.
5 unit x Rp50.000 x 365 = Rp91.250.000/tahun
Rp91.250.000 matriphe.com Kenaikan 3% setiap tahun
Parkir mobil 192 bulan Tahun ke-5 sd Tahun ke-20
Rp10.000/unit Parkir untuk mobil di kawasan wisata PIK sebesar Rp10.000/unit. Hal ini juga sama dengan Mangunharjo Mangrove Resort yang merupakan kawasan wisata mangrove.
90 unit x Rp10.000 x 365 = Rp328.500.000/tahun
Rp328.500.000 matriphe.com Kenaikan 3% setiap tahun
Parkir motor 192 bulan Tahun ke-5 sd Tahun ke-20
Rp5.000/unit Parkir untuk bus di kawasan wisata PIK sebesar Rp5.000/unit. Hal ini juga sama dengan Mangunharjo Mangrove Resort yang merupakan kawasan wisata mangrove.
350 unit x Rp5.000 x 365 = Rp638.750.000/tahun
Rp638.750.000 matriphe.com Kenaikan 3% setiap tahun
Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
200
7.4.4 Analisis Kelayakan Finansial
Tingkat suku bunga yang digunakan sebagai perbandingan adalah 7,5% sesuai dengan tingkat suku bunga Bank Indonesia.
Untuk benefit dan costt yang digunakan dalam perhitungan adalah biaya yang didapatkan atau dikeluarkan oleh pihak
swasta/developer saja, tidak termasuk biaya dan pendapatan pemerintah. Berikut adalah perhitungan IRR, NPV, B/C ratio dan
payback period dilengkapi dengan benefit flow dan cost flow: Tabel VII.41
Benefit Flow Financial Kawasan Mangunharjo Mangrove Resort
No Rencana Program
Tahun Ke-
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
Pasca Konstruksi
1
Sewa penginapan kecil
Rp16.425.00
0.000
Rp 16.917.750.000
Rp 17.425.282.500
Rp 17.948.040.975
Rp 18.486.482.204
Rp 19.041.076.670
Rp 19.612.308.970
Rp 20.200.678.240
Rp 20.806.698.587
Rp 21.430.899.544
Rp 22.073.826.531
Rp 22.736.041.327
Rp 23.418.122.566
Rp 24.120.666.243
Rp 24.844.286.231
2
Sewa penginapan sedang
Rp8.760.000
.000
Rp 9.022.800.000
Rp 9.293.484.000
Rp 9.572.288.520
Rp 9.859.457.176
Rp 10.155.240.891
Rp 10.459.898.118
Rp 10.773.695.061
Rp 11.096.905.913
Rp 11.429.813.090
Rp 11.772.707.483
Rp 12.125.888.708
Rp 12.489.665.369
Rp 12.864.355.330
Rp 13.250.285.990
3
Sewa penginapan besar
Rp6.570.000
.000
Rp6.570.000.
000
Rp6.570.000.
000
Rp6.570.000.
000
Rp6.570.000.
000
Rp6.570.000
.000
Rp6.570.000
.000
Rp6.570.000
.000
Rp6.570.000
.000
Rp6.570.000
.000
Rp6.570.000
.000
Rp6.570.000
.000
Rp6.570.000
.000
Rp6.570.000
.000
Rp6.570.000
.000
4
Sewa sepeda
Rp5.475.000.
000
Rp5.475.000
.000
Rp5.475.000.
000
Rp5.475.000.
000
Rp5.475.000.
000
Rp5.475.000.
000
Rp5.475.000
.000
Rp5.475.000
.000
Rp5.475.000
.000
Rp5.475.000
.000
Rp5.475.000
.000
Rp5.475.000
.000
Rp5.475.000
.000
Rp5.475.000
.000
Rp5.475.000
.000
Rp5.475.000
.000
5
Sewa coffee shop luar penginapan
Rp75.000.000
Rp75.000.00
0 Rp75.000.000
Rp75.000.000
Rp75.000.000
Rp75.000.000
Rp75.000.00
0
Rp75.000.00
0
Rp75.000.00
0
Rp75.000.00
0
Rp75.000.00
0
Rp75.000.00
0
Rp75.000.00
0
Rp75.000.00
0
Rp75.000.00
0
Rp75.000.00
0
6
Sewa bakery luar penginapan
Rp75.000.000
Rp75.000.00
0 Rp75.000.000
Rp75.000.000
Rp75.000.000
Rp75.000.000
Rp75.000.00
0
Rp75.000.00
0
Rp75.000.00
0
Rp75.000.00
0
Rp75.000.00
0
Rp75.000.00
0
Rp75.000.00
0
Rp75.000.00
0
Rp75.000.00
0
Rp75.000.00
0
7
Sewa ice cream shop luar penginapan
Rp75.000.000 Rp75.
000.000
Rp75.000.000
Rp75.000.000
Rp75.000.000
Rp75.000.000
Rp75.000.00
0
Rp75.000.00
0
Rp75.000.00
0
Rp75.000.00
0
Rp75.000.00
0
Rp75.000.00
0
Rp75.000.00
0
Rp75.000.00
0
Rp75.000.00
0
Rp75.000.00
0
8
Sewa kedai mie
Rp75.000.000
Rp75.000.00
0 Rp75.000.000
Rp75.000.000
Rp75.000.000
Rp75.000.000
Rp75.000.00
0
Rp75.000.00
0
Rp75.000.00
0
Rp75.000.00
0
Rp75.000.00
0
Rp75.000.00
0
Rp75.000.00
0
Rp75.000.00
0
Rp75.000.00
0
Rp75.000.00
0
9 Sewa spa centre
Rp90.000.000
Rp90.000.00
Rp90.000.000
Rp90.000.000
Rp90.000.000
Rp90.000.000
Rp90.000.00
Rp90.000.00
Rp90.000.00
Rp90.000.00
Rp90.000.00
Rp90.000.00
Rp90.000.00
Rp90.000.00
Rp90.000.00
Rp90.000.00
201
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
10
Sewa coffee shop dalam penginapan
Rp100.000.0
00
Rp100.000.00
0
Rp100.000.00
0
Rp100.000.00
0
Rp100.000.00
0
Rp100.000.0
00
Rp100.000.0
00
Rp100.000.0
00
Rp100.000.0
00
Rp100.000.0
00
Rp100.000.0
00
Rp100.000.0
00
Rp100.000.0
00
Rp100.000.0
00
Rp100.000.0
00
11
Sewa bakery dalam penginapan
Rp120.000.0
00
Rp120.000.00
0
Rp120.000.00
0
Rp120.000.00
0
Rp120.000.00
0
Rp120.000.0
00
Rp120.000.0
00
Rp120.000.0
00
Rp120.000.0
00
Rp120.000.0
00
Rp120.000.0
00
Rp120.000.0
00
Rp120.000.0
00
Rp120.000.0
00
Rp120.000.0
00
12
Sewa ice cream shop dalam penginapan
Rp120.000.0
00 Rp120.000.00
0
Rp120.000.00
0
Rp120.000.00
0
Rp120.000.00
0
Rp120.000.0
00
Rp120.000.0
00
Rp120.000.0
00
Rp120.000.0
00
Rp120.000.0
00
Rp120.000.0
00
Rp120.000.0
00
Rp120.000.0
00
Rp120.000.0
00
Rp120.000.0
00
13
Naik perahu antar kawasan
Rp18.396.000
.000
Rp18.396.00
0.000
Rp18.396.000
.000
Rp18.396.000
.000
Rp18.396.000
.000
Rp18.396.000
.000
Rp18.396.00
0.000
Rp18.396.00
0.000
Rp18.396.00
0.000
Rp18.396.00
0.000
Rp18.396.00
0.000
Rp18.396.00
0.000
Rp18.396.00
0.000
Rp18.396.00
0.000
Rp18.396.00
0.000
Rp18.396.00
0.000
14
Parkir bus
Rp91.250.000
Rp91.250.00
0 Rp91.250.000
Rp91.250.000
Rp91.250.000
Rp91.250.000
Rp91.250.00
0
Rp91.250.00
0
Rp91.250.00
0
Rp91.250.00
0
Rp91.250.00
0
Rp91.250.00
0
Rp91.250.00
0
Rp91.250.00
0
Rp91.250.00
0
Rp91.250.00
0
15
Parkir mobil
Rp328.500.00
0
Rp328.500.0
00
Rp328.500.00
0
Rp328.500.00
0
Rp328.500.00
0
Rp328.500.00
0
Rp328.500.0
00
Rp328.500.0
00
Rp328.500.0
00
Rp328.500.0
00
Rp328.500.0
00
Rp328.500.0
00
Rp328.500.0
00
Rp328.500.0
00
Rp328.500.0
00
Rp328.500.0
00
16
Parkir motor
Rp638.750.00
0
Rp638.750.0
00
Rp638.750.00
0
Rp638.750.00
0
Rp638.750.00
0
Rp638.750.00
0
Rp638.750.0
00
Rp638.750.0
00
Rp638.750.0
00
Rp638.750.0
00
Rp638.750.0
00
Rp638.750.0
00
Rp638.750.0
00
Rp638.750.0
00
Rp638.750.0
00
Rp638.750.0
00
Total Rp -
Rp -
Rp -
Rp -
Rp 25.319.500.000
Rp 57.414.500.000
Rp 58.170.050.000
Rp 58.948.266.500
Rp 59.749.829.495
Rp 60.575.439.380
Rp 61.425.817.561
Rp 62.301.707.088
Rp 63.203.873.301
Rp 64.133.104.500
Rp 65.090.212.635
Rp 66.076.034.014
Rp 67.091.430.034
Rp 68.137.287.935
Rp 69.214.521.573
Rp 70.324.072.220
Bagi Hasil ke Pemerintah (20%)
Rp -
Rp -
Rp -
Rp -
Rp 5.063.900.000
Rp 11.482.900.000
Rp 11.634.010.000
Rp 11.789.653.300
Rp 11.949.965.899
Rp 12.115.087.876
Rp 12.285.163.512
Rp 12.460.341.418
Rp 12.640.774.660
Rp 12.826.620.900
Rp 13.018.042.527
Rp 13.215.206.803
Rp 13.418.286.007
Rp 13.627.457.587
Rp 13.842.904.315
Rp 14.064.814.444
Akumulasi Total Cash Flow Rp -
Rp -
Rp -
Rp -
Rp 20.255.600.000
Rp 45.931.600.000
Rp 46.536.040.000
Rp 47.158.613.200
Rp 47.799.863.596
Rp 48.460.351.504
Rp 49.140.654.049
Rp 49.841.365.670
Rp 50.563.098.641
Rp 51.306.483.600
Rp 52.072.170.108
Rp 52.860.827.211
Rp 53.673.144.027
Rp 54.509.830.348
Rp 55.371.617.259
Rp 56.259.257.776
Sumber : Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
202
Tabel VII.42 Cost Flow Financial Kawasan Mangunharjo Mangrove Resort
No Rencana Program
Tahun Ke-
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
Pra Konstuksi
1
AMDAL
Rp 200.000.000
2
Sosialisasi
Rp 7.500.000
Rp 7.500.000
3
Pembebasan lahan
Rp 3.918.750.000
Rp 3.918.750.000
4
Izin mendirikan bangunan
Rp 48.461.400
Konstruksi
5
Tukang bangunan
Rp 1.440.000.000
Rp 1.440.000.000
Rp 1.440.000.000
Rp 1.440.000.000
6
Penanaman mangrove
Rp 51.000.000
7 Pelebaran jalan
Rp 2.711.114.000
8 Penyediaan parkir
Rp 2.478.003.000
Rp 2.478.003.000
9
Penyediaan jalan kayu
Rp 2.399.600.000
10
Penyediaan pos keamana
Rp 18.130.000
203
n
11
Penyediaan information centre
Rp 109.450.000
12
Penyediaan gedung sewa sepeda
Rp 509.170.000
13
Penyediaan landmark
Rp 101.260.000
14
Penyediaan sanitasi
Rp 1.528.120.000
15
Penyediaan air bersih
Rp 539.060.000
16 Penyediaan listrik
Rp 2.982.120.000
17 Penyediaan klinik
Rp 128.000.000
18 Front office
Rp 109.450.000
19
Penyediaan sarana perdagangan luar penginapan
Rp 715.212.000
20
Penyediaan jaringan persampahan
Rp 684.800.000
21
Penyediaan transportasi antar kawasan
Rp 643.010.000
204
22
Penyediaan transportasi internal penginapan
Rp 368.850.000
23
Penyediaan penginapan tipe kecil
Rp 2.952.720.000
Rp 2.952.720.000
24
Penyediaan penginapan tipe sedang
Rp 1.764.138.000
Rp 1.764.138.000
25
Penyediaan penginapan tipe besar
Rp 1.316.763.000
Rp 1.316.763.000
26
Penyediaan sarana perdagangan dan taman dalam penginapan
Rp 393.930.000
Rp 393.930.000
27
Penyediaan APAR dan alat kebersihan
Rp 243.000.000
Pasca Konstruksi
28 Promosi
Rp 150.000.000
29 Maintanance
Rp 5.627.564.000
Rp 5.627.564.000
Rp 5.627.564.000
Rp 5.627.564.000
Rp 5.627.564.000
Rp 5.627.564.000
Rp 5.627.564.000
Rp 5.627.564.000
Rp 5.627.564.000
Rp 5.627.564.000
Rp 5.627.564.000
Rp 5.627.564.000
Rp 5.627.564.000
Rp 5.627.564.000
Rp 5.627.564.000
Total Rp 207.5
Rp 3.926.
Rp 10.647.
Rp 20.419.
Rp 8.479.
Rp 7.611.
Rp 5.627.
Rp 5.627.
Rp 5.627.
Rp 5.627.
Rp 5.627.
Rp 5.627.
Rp 5.627.
Rp 5.627.
Rp 5.627.
Rp 5.627.
Rp 5.627.
Rp 5.627.
Rp 5.627.
Rp 5.627.
205
00.000
250.000
328.400
006.000
401.000
494.000
564.000
564.000
564.000
564.000
564.000
564.000
564.000
564.000
564.000
564.000
564.000
564.000
564.000
564.000
Sumber : Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
Tabel VII.43 Perhitungan NPV BCR dan IRR Kawasan Mangunharjo Mangrove Resort
TAHUN COST BENEFIT NET CASH FLOW DISC. FAKTOR 7,5% NET CASH FLOW (DF) 7,5% PV COST PV BENEFIT IRR
1 Rp 207.500.000 Rp - Rp (207.500.000) 0,93023 Rp (193.023.256) Rp 193.023.256 Rp -
61%
2 Rp 3.926.250.000 Rp - Rp (3.926.250.000) 0,86533 Rp (3.397.512.169) Rp 3.397.512.169 Rp -
3 Rp 10.647.328.400 Rp - Rp (10.647.328.400) 0,80496 Rp (8.570.679.533) Rp 8.570.679.533 Rp -
4 Rp 20.419.006.000 Rp - Rp (20.419.006.000) 0,74880 Rp (15.289.762.510) Rp 15.289.762.510 Rp -
5 Rp 8.479.401.000 Rp 20.255.600.000 Rp 11.776.199.000 0,69656 Rp 8.202.813.070 Rp 5.906.399.964 Rp 14.109.213.033
6 Rp 7.611.494.000 Rp 45.931.600.000 Rp 38.320.106.000 0,64796 Rp 24.829.954.072 Rp 4.931.955.210 Rp 29.761.909.282
7 Rp 5.627.564.000 Rp 46.536.040.000 Rp 40.908.476.000 0,60275 Rp 24.657.784.397 Rp 3.392.041.781 Rp 28.049.826.178
8 Rp 5.627.564.000 Rp 47.158.613.200 Rp 41.531.049.200 0,56070 Rp 23.286.552.042 Rp 3.155.387.703 Rp 26.441.939.745
9 Rp 5.627.564.000 Rp 47.799.863.596 Rp 42.172.299.596 0,52158 Rp 21.996.374.484 Rp 2.935.244.375 Rp 24.931.618.860
10 Rp 5.627.564.000 Rp 48.460.351.504 Rp 42.832.787.504 0,48519 Rp 20.782.208.429 Rp 2.730.459.884 Rp 23.512.668.313
11 Rp 5.627.564.000 Rp 49.140.654.049 Rp 43.513.090.049 0,45134 Rp 19.639.336.831 Rp 2.539.962.683 Rp 22.179.299.514
12 Rp 5.627.564.000 Rp 49.841.365.670 Rp 44.213.801.670 0,41985 Rp 18.563.347.208 Rp 2.362.755.984 Rp 20.926.103.192
13 Rp 5.627.564.000 Rp 50.563.098.641 Rp 44.935.534.641 0,39056 Rp 17.550.111.420 Rp 2.197.912.543 Rp 19.748.023.963
14 Rp 5.627.564.000 Rp 51.306.483.600 Rp 45.678.919.600 0,36331 Rp 16.595.766.811 Rp 2.044.569.808 Rp 18.640.336.619
15 Rp 5.627.564.000 Rp 52.072.170.108 Rp 46.444.606.108 0,33797 Rp 15.696.698.636 Rp 1.901.925.402 Rp 17.598.624.038
16 Rp 5.627.564.000 Rp 52.860.827.211 Rp 47.233.263.211 0,31439 Rp 14.849.523.663 Rp 1.769.232.932 Rp 16.618.756.595
17 Rp 5.627.564.000 Rp 53.673.144.027 Rp 48.045.580.027 0,29245 Rp 14.051.074.889 Rp 1.645.798.077 Rp 15.696.872.965
18 Rp 5.627.564.000 Rp 54.509.830.348 Rp 48.882.266.348 0,27205 Rp 13.298.387.282 Rp 1.530.974.955 Rp 14.829.362.237
19 Rp 5.627.564.000 Rp 55.371.617.259 Rp 49.744.053.259 0,25307 Rp 12.588.684.488 Rp 1.424.162.749 Rp 14.012.847.237
20 Rp 5.627.564.000 Rp 56.259.257.776 Rp 50.631.693.776 0,23541 Rp 11.919.366.424 Rp 1.324.802.557 Rp 13.244.168.981
Total Rp 130.076.875.400 Rp 781.740.516.989 Rp 69.244.564.075 Rp 320.301.570.753
Sumber : Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
206
Berdasarkan tabel-tabel diatas, maka hasil analisis kelayakan finansial adalah:
a. IRR = 61%, Nilai tersebut lebih dari tingkat bunga yakni 7,5% sehingga proyek layak.
b. NPV = ∑ (PVB – PVC)
= ∑ (Rp 69.244.564.075 – Rp 320.301.570.753)
= Rp251.057.006.667,80, nilai tersebut bernilai positif sehingga proyek layak.
c. B/C Ratio = ∑ PVB
∑ PVC
= ∑Rp69.244.564.075
∑Rp320.301.570.753
=4,63 , nilai tersebut lebih dari 1 sehingga proyek layak.
Secara keseluruh analisis kelayakan pada finansial, proyek pembangunan kawasan Mangunharjo Mangrove Resort layak
untuk dilaksanakan.
207
BAB VIII
PENUTUP
8.1 Kesimpulan
Kawasan pesisir di Kelurahan Mangunharjo, Kecamatan Tugu, Kota Semarang memiliki isu
utama yaitu rendahnya tingkat perekonomian masyarakat yang akan menyebabkan
permasalahan yang lebih luas yaitu rendahnya kesejahteraan hidup masyarakat pesisir. Untuk
mengatasi isu utama yang terjadi di kawasan perancangan maka kawasan ini akan dikembangkan
menjadi kawasan bahari terpadu dengan konsep Sustainable Coastal Development, yang
menitikberatkan pada 3 aspek yaitu transportation dan economy. Pada kawasan perancangan
akan dibangun kawasan resort dengan nama “Mangunharjo Mangrove Resort”, yang diharapkan
mampu menjawab isu-isu permasalahan yang terdapat di kawasan perancangan.
Pembangunan Mangunharjo Mangrove Resort akan dibangun dengan menggunakan sistem
pengelolaan BOT (Built Operate Transfer), Dengan konsep BOT ini pemrintah, swasta dan
masyarakat mendapatkan keuntungan yang berbeda. Pemerintah tidak harus menanggung
resiko dalam perubahan nilai kurs dan dapat meminimalisir penggunaan dana APBD, swasta
dapat melakukan ekpansi usaha yang mempunyai prospek menguntungkan. Sedangkan untuk
masyarakat di sekitar Mangunharjo Mangrove Resort, masyarakat akan mendapatkan dampak
positif seperti adanya peluang kerja dan peluang membuka usaha yang dapat meningkatkan
kemampuan ekonomi masyarakat sekitar.
8.2 Rekomendasi
Rekomendasi yang dapat diberikan antara lain pihak pengelola kawasan resort dapat
menciptakan peluang lapangan usaha kepada masyarakat sekitar kawasan Mangunharjo
Mangrove Resort agar masyarakat yang tadinya berprofesi sebagai petani tambak tidak
kehilangan pekerjaan atau menganggur serta pihak swasta selaku pelaksana proyek diharapkan
tetap melakukan kerjasama dengan pemerintah dalam pembangunan kawasan Mangunharjo
Mangrove Resort agar pembangunan yang dilakukan tetap terkontrol dan sesuai dengan rencana
pengembangan Kelurahan Mangunharjo sebagai kawasan wisata bahari sebagaimana tercantum
dalam RTRW dan RDTR Kota Semarang Tahun 2011 – 2031.
208
DAFTAR PUSTAKA
Harris, Jonathan M. 2000. Global Development and Environment Institute, Working Paper No. 00-04: “Basic Principles of Sustainable Development”. Tufts University, USA.
Heal,G. 1998. Valuing the Future: Economic Theory and Sustainability. Columbia University Press. New York.
Pegipegi.com. 2014. “Ini Dia 6 Penginapan Eco Friendly di Indonesia” dalam pegipegi.com. http://www.pegipegi.com/travel/ini-dia-6-penginapan-eco-friendly-di-indonesia/. Diunduh Senin, 6 April 2015.
Pezzey, John. 1992. “Sustainability: An Interdisciplinary Guide” Enviromental Values 1, No. 4: 321-362.
Price of Travel. 2014. “24 Cheapest Overwater Bungalow Resorts in TheWworld in 2015” dalam Price of Travel. http://www.priceoftravel.com/992/the-11-cheapest-overwater-bungalow-resorts-in-the-world/. Diunduh Senin, 6 April 2015.
Salim, Emil. 1990, Konsep Pembangunan Berkelanjutan. Jakarta.