Маркетинговое исследование рынка ... - pwc в России...pwc...

Маркетинговое исследование рынка жилой недвижимости(Челябинск)

Подготовлено совместно с Avito

www.pwc.ru

Май 2018

PwC

Май 2018

1 Челябинск 4

1.1 Социально-экономическое положение 5

1.2 Краткий обзор рынка недвижимости 6

1.3 Продажа. Анализ структуры спроса и предложения для первичного и вторичного рынков жилья

8

1.4 Аренда. Анализ структуры спроса и предложения для вторичного рынка жилья

15

1.5 Анализ динамики цен продаж 21

1.6 Анализ динамики ставок аренды 1-к квартиры

23

1.7 События, влияющие на рынок жилья 24

1.8 Анализ динамики спроса по России 27

1.9 Анализ динамики спроса по городу 31

2 Приложение 33

Содержание

2

Маркетинговое исследование рынка жилой

недвижимости (Челябинск)

PwC

Май 2018

Аннотация

3



Целью данного исследования является маркетинговый анализ рынка жилой недвижимости города. В результате работы были определены рыночные тренды в разрезе различных сегментов и типов жилья, а также выявлено влияние политических, макроэкономических и геопространственных факторов на спрос на жилую недвижимость.

В рамках подготовки исследования основным источником информации по спросу и предложению являлись данные компании Авито (ООО «КЕХ ЕКОММЕРЦ») об объявлениях по продаже и аренде жилья, размещенных на сайте avito.ru в границах города в период с 01.01.2014 по 31.12.2017. Качество, полнота и достоверность этих данных гарантируется ООО «КЕХ ЕКОММЕРЦ», PwC не несет ответственности за эти данные.

Также использовались следующие источники информации:

• собственная база данных PwC;

• информация из открытых источников

Основные этапы анализа:

1. Краткий обзор рынка жилой недвижимости города и социально-экономического положения города

2. Анализ структуры спроса и предложения в разрезе административного деления города, по аренде и продаже, по типу жилья и количеству комнат

3. Анализ динамики бюджета покупки, средней стоимости кв. м и средней цены аренды квартиры

4. Построение тепловых карт распределения спроса, предложения, стоимости кв. метра и среднего бюджета аренды квартиры

5. Сбор информации о рыночных, геопространственных, экономических и политических факторах и событиях, влияющих на рынок жилья. Выявление тренда, сезонности и влияния макроэкономических и географических факторов, политических событий в спросе на недвижимость как в целом по России, так и по городу.

Настоящее исследование или его часть содержит отчеты, подготовленные ООО «ПрайсвотерхаусКуперс Консультирование» (PwC), в отношении ООО «КЕХ ЕКОММЕРЦ» («Отчеты PwC»). Отчеты PwC были подготовлены по поручению ООО «КЕХ ЕКОММЕРЦ» и только в его интересах. Вы соглашаетесь, что PwC, ее партнёры и сотрудники не несут перед вами каких-либо обязательств в связи с предоставлением вам копии Отчетов PwC. Указанные лица также не несут перед вами какой-либо ответственности за любые убытки, которые могут возникнуть в связи с использованием вами Отчетов PwC или в связи с предоставлением вам копии Отчетов PwC, за исключением случаев, когда такая ответственность не может быть ограничена в силу положений закона. В Отчетах PwC не отражены какие-либо события, которые могли иметь место после даты отчетов, и их последствия, если таковые были, а также информация, которая могла быть выявлена после даты составления отчетов.

«Жилье - это тот самый сегмент, на котором держится весь рынок - ведь даже в кризис оно остается флагманом стабильности. Однако несмотря на достаточно длительную историю существования, актуальных данных по спросу на рынке в динамике практически не было.

В данном исследовании мы применили алгоритмы машинного обучения для прогнозирования спроса и выявления факторов влияния, проанализировали геоданные и соответствующее изменение спроса с привязкой к конкретной локации.

Мы смогли также проследить, насколько существенное влияние на спрос оказывают экономические и политические события для каждого города.»

Олег МалышевПартнер, Оценка и корпоративные финансы

PwC

Май 2018

4



1 ЧелябинскЧелябинск

PwC

Май 2018

Социально-экономическое положение

5



1.1 Социально-экономическое положение

Численность населения, чел.

СтроительствоПромышленность и инвестиции

Уровень жизни населения

400 000

200 000

0

1 200 000

1 000 000

120

100

40

800 000

60 600 000

20

80

0

103,3

2012 2017201620152014

94,1

115,2

99,7

2013

97,092,8

Индекс объема работ, выполненных по виду деятельности «строительство» (по области), в % к предыдущему году

Ввод в эксплуатацию жилых домов, кв. м

40

80

0

250 000

100 00060

120

200 000

50 000

0

20

100

150 000

104,0101,7 99,9

20132012 201620152014

105,398,0 96,4

2017

Объем инвестиций в основной капитал (по области), млн руб.

Индекс промышленного производства (по области), в % к предыдущему году

1 200 000

0

1 170 000

1 180 000

1 160 000

1 190 000

1 210 000

2014 2015 201720132012 2016

38 266 руб.

Среднемесячная начисленная

заработная плата

25 кв. м

Общая площадь жилых помещений, приходящаяся в

среднем на одного жителя

1 205 324человека*

Население города

112600 000

300 000

200 000

0

100 000

110

108

104

500 000

0

400 000

106

2012

104,9

111,9

106,3

2014

108,7

2015 2016

106,5

2013

112,0

109,9

105,4

111,8

107,5

102,3

104,8

2017

Оборот розничной торговли (по области), млн руб.

Индекс потребительских цен (по области), декабрь к декабрю предыдущего года, %

Среднемесячная начисленная номинальнаязаработная плата работников организаций,

в % к предыдущему году

ЧелябинскАдминистративно-территориальное

деление

Центр города

* на 1 января 2018 года Источник: Росстат, анализ PwC

Челябинск

PwC

Май 2018

Краткий обзор рынка недвижимости

6



1.2 Краткий обзор рынка недвижимости

Предложение

В 2017 году в Челябинске введено к эксплуатацию 702,3 тыс. кв. м общей площади многоквартирных жилых домов, что на 25% выше показателей прошлого года. Общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного городского жителя, составляла 25,01 кв. м.

Лидером по количеству предложений в новостройках является район Курчатовский (29%).

Из-за низкой рентабельности первичного рынка жилья Челябинска на рынок выходит минимальное количество новых проектов, наибольшая доля в структуре предложения приходится на сегмент стандартного жилья.

Спрос

По данным Росреестра, за 12 месяцев 2017 года в Челябинской области зарегистрировано 8 586 договоров участия в долевом строительстве (ДДУ). Это приблизительно на 46% меньше аналогичного показателя 2016 года (15 875 регистраций ДДУ). Среди причин снижения спроса отмечаются большое количество долгостроев и высокий уровень ипотечных ставок в регионе в 2016 году.

Ключевые объекты, введенные в 2017 г.

Структура предложения по географическому признаку, %

№ Объект Класс АдресПлощадь,

кв. м

1

ЖК

«Александровский»

(дом 5)

стандарт ул. Бейвеля, 22 24 750

2ЖК «Северные

шершни»стандарт

Университетская наб., 94

(секция Г)13 507

3ЖК «Ленинские

высотки» (д. 76)стандарт

ул. Бобруйская (ул.

Агалакова,76)11 520

4 ЖК «Парковый-2» стандарт Новоградский тракт, 21 8 880

5 ЖК «Подсолнухи» стандарт ул. Чичерина, 40-в 8 214

6 ЖК «Ярославский» стандарт ул. Кузнецова, 15а 6 660

7 ЖК «Радуга» стандарт

мкр. 51, Курчатовская

площадка, ул. Генерала

Мартынова, дом 9

6 060

8 ЖК «Кировский» стандартул. Братьев Кашириных, 8-А

(стр. 19)5 453

9ЖК «Тополиная

аллея»стандарт

ул. Братьев Кашириных,

164А5 244

10 ЖК 47 мкр. стандарт мкр. 47, ул. Бейвеля, 11 3 552

Источник: анализ PwC


Челябинск

24%

26%

8%

29%

13%

Калининский Центральный

Советский Курчатовский

Ленинский

PwC

Май 2018

7



1.2 Краткий обзор рынка недвижимости

Диапазоны цен на первичном рынке в зависимости от класса и района, руб./кв. м

Средние цены предложений на вторичном рынке, руб./кв. м

Коммерческие условия

В 4-го кв. 2017 года стоимость кв. м жилья в новостройках варьируется: для элит-класса – от 51,0 тыс. руб. до 101,5 тыс. руб.; для бизнес-класса –от 34,1 тыс. руб. до 64,7 тыс. руб.; для стандарт/комфорт-класса – от 30,5 тыс. руб. до 57,3 тыс. руб. Для вторичного рынка цены предложений варьируются от 38,2 до 52,0 тыс. руб.

По итогам 4-го кв. 2017 г. цены на жилье в Челябинске по сравнению с аналогичным периодом 2016 года снизились на 5%. При этом цены на первичном рынке снизились на 4%, а на рынке вторичного жилья – на 6%.

Стоит отметить, что в Челябинске стоимость кв. м – одна из самых низких среди всех городов-миллионников страны.

Инвестиции и прогнозы

В условиях роста объема нового жилья и сокращения спроса на рынке накопилось большое количество нереализованных квартир, которые застройщики отдают по сниженным ценам для нужд федеральных социальных программ. При этом на рынке представлены в основном старые серии домов, что снижает качество строящихся объектов.

В среднесрочной перспективе на рынке жилой недвижимости продолжится стагнация, ожидается сохранение тенденции к снижению цен, в первую очередь в сегменте вторичного жилья, для новостроек уже можно говорить о некоем ценовом дне.

Краткий обзор рынка недвижимости


Источник: анализ PwC0

10 000

20 000

30 000

40 000

50 000

60 000

0 50 000 100 000

Центральный

Тракторозаводский

Советский

Металлургический

Ленинский

Курчатовский

Калининский

стандарт/комфорт

бизнес

элит

Челябинск

PwC

Май 2018

Анализ структуры спроса

8



1.3 Продажа. Анализ структуры спроса и предложения

для первичного и вторичного рынков жилья

Структура спроса по районам, 2017 г.

В структуре спроса по географическому распределению преобладают Курчатовский и Калининский районы, доля которых составляет в среднем 29% и 23% соответственно. Калининский район – самый крупный по численности населения и жилому фонду среди районов Челябинска. Район характеризуется удобным расположением и транспортной доступностью: часть района относится к центру города. Курчатовский район является одним из престижных районов города с хорошей экологической обстановкой. Этот район характеризуется активной жилой застройкой, в нем расположено около 29% новостроек. Квартиры в данном районе сочетают оптимальное качество жилья с хорошей транспортной доступностью до центра города.

Наименьшим спросом пользуются Центральный и Металлургический районы (по 7%), что объясняется в свою очередь низкой долей предложения.

Район 2014 2015 2016 2017

Калининский район 24% 24% 23% 23%

Курчатовский район 21% 23% 25% 29%

Ленинский район 15% 17% 13% 12%

Металлургический район 9% 8% 8% 7%

Советский район 9% 9% 10% 9%


район15% 12% 14% 3%

Центральный район 6% 7% 7% 7%

Динамика спроса по районам

Челябинск

23%

29%

12%

7%

9%

3% 7%

Калининский район Курчатовский район

Ленинский район Металлургический район

Советский район Тракторозаводский район

Центральный район

PwC

Май 2018

Анализ структуры предложения

9





В структуре предложения по географическому распределению преобладают Курчатовский и Калининский районы, доля которых составляет в среднем 28% и 22% соответственно.

Наименьшим объемом предложения характеризуются Центральный и Металлургический районы (7-8%). Центральный район – это административный, культурный, деловой центр города, он застроен объектами деловой и торгово-развлекательной инфраструктуры. Новая жилая застройка практически не ведется. Металлургический район расположен на севере Челябинска, на удалении от центра города и представляет собой совершенно обособленное поселение. Район характеризуется большим количеством промышленных предприятий.

Структура предложения по районам, 2017 г.Динамика предложения по районам

Район 2014 2015 2016 2017






Тракторозаводский район 13% 13% 15% 13%


Челябинск

22%

28%

12%

7%

10%

13%

8%





PwC

Май 2018

Анализ структуры спроса и предложения по количеству комнат

10





В структуре спроса по количеству комнат около 40% запросов приходится на 1-к квартиры. В то же время доля предложения в данном сегменте составляет 36%.

Для 2-к квартир отмечается баланс спроса и предложения на уровне 40% от общего объема.

Доля 3-к квартир составляет около 17%, что на 3 п. п. ниже доли предложения в данном сегменте.

Наименьшим спросом пользуются многокомнатные квартиры –всего порядка 3% от количества запросов. Предложение, в свою очередь, составляет порядка 4%. Таким образом, можно сделать вывод о балансе спроса и предложения в данном сегменте.

Структура спроса по количеству комнат

Структура предложения по количеству комнат

Челябинск

2% 2% 3% 3%

13% 17% 16% 17%

40%40% 39% 40%

45% 41% 42% 40%

2014 2015 2016 2017

4% 4% 4% 4%

21% 20% 21% 20%

39% 39% 40% 40%

36% 37% 35% 36%

2014 2015 2016 2017

Кол-во комнат: 1 и студия 2 3 4 и более

PwC

Май 2018

Анализ структуры спроса и предложения по типу жилья и количеству комнат

11





Структура спроса по типу жилья и количеству комнат

Структура предложения по типу жилья и количеству комнат

Для новостроек в 2017 году в сегменте 1-к квартир отмечается превышение предложения над спросом на 2 п. п. В сегменте 3-к квартир, наоборот, спрос превышает предложение. Для данного типа жилья с 2014 года в структуре спроса характерно увеличение доли 2-к квартир на 5 п. п., а в структуре предложения отмечается значительное увеличение доли 1-к квартир (на 10 п. п.) и существенное снижение доли 3-к квартир (на 9 п. п.). Это свидетельствует об изменении застройщиками квартирографии новых объектов в сторону увеличения доли 1-к квартир, что за счет низкого бюджета покупки приводит к сокращению сроков реализации объекта.

Для вторичного жилья, наоборот, для 1-к квартир отмечается превышение спроса над предложением на 5 п. п. В сегменте 2-к квартир спрос и предложение сбалансированы. Сегмент 3-к и многокомнатных квартир менее популярен, поэтому предложение здесь превышает спрос. Для вторичного жилья с 2014 года характерно снижение спроса на 1-к квартиры (на 6 п. п.) и увеличение спроса на 3-к квартиры (на 5 п. п.), при этом структура предложения существенно не менялась.

Челябинск

5% 1% 4% 1% 5% 1% 5% 1%

23%22% 21%

12%

21%14%

21%13%

39%41% 43%

45%

40%

41%

40%

40%

33% 36% 32%42%

34%44%

34%46%

Вторичка Новостройка Вторичка Новостройка Вторичка Новостройка Вторичка Новостройка

2014 2015 2016 2017

2% 2% 3% 2% 3% 1% 3% 1%

13% 15% 17% 15% 17%13%

18%13%

40% 37%40%

38%39%

43%40%

42%

45% 46%40% 45% 41% 43% 39% 44%

Вторичка Новостройка Вторичка Новостройка Вторичка Новостройка Вторичка Новостройка

2014 2015 2016 2017


PwC

Май 2018

Тепловая карта распределения спроса

12





Челябинск

min max

• Максимальным спросом пользуются предложения в Курчатовском и Калининском районах.

• Наименьшим спросом пользуются Центральный и Металлургический районы.

PwC

Май 2018

Тепловая карта распределения предложения

13





Челябинск

min max

• Наибольший объем предложения сосредоточен в Курчатовском и Калининском районах.

• Пики предложения отмечаются в местах концентрации жилой застройки.

PwC

Май 2018

Тепловая карта распределения стоимости кв. м

14





Челябинск

min max

• Максимальные значения стоимости кв. м отмечены в Центральном и Курчатовском районах. Для Советского района характерна концентрация предложения в непосредственной близости от Центрального района, в связи с чем в этом районе также зафиксирована высокая стоимость кв. м.

• Доступным жильем характеризуются Металлургический и Тракторозаводский районы.

PwC

Май 2018

Анализ структуры спроса

15



1.4 Аренда. Анализ структуры спроса и предложения

для вторичного рынка жилья

Челябинск

В структуре спроса на аренду по географическому распределению преобладают Калининский и Курчатовский районы, доля которых составляет в среднем 28% и 22% соответственно. Наименьшим спросом на аренду пользуется Металлургический район (около 7%). Распределение структуры спроса является прямой функцией от предложения, т. е. повторяет распределение структуры предложения по городу.

Структура спроса по районам, 2017 г.Динамика спроса по районам

Район 2014 2015 2016 2017








28%

22%12%

7%

10%

12%

9%





PwC

Май 2018

Анализ структуры предложения

16





Челябинск

Динамика предложения по районам Структура предложения по районам, 2017 г.

В структуре предложения на аренду по географическому распределению преобладают Калининский и Курчатовский районы, доля которых составляет в среднем 27% и 22% соответственно. Районы характеризуются хорошим расположением, благоприятной экологической ситуацией и плотной жилой застройкой.

Наименьшее предложение по аренде характерно для Металлургического района (около 7%). Этот район является промышленным, расположен на окраине города и характеризуется наименее качественным жильем, цена кв. м которого почти на 30% ниже средних показателей по городу.

27%

22%

11%

7%

12%

11%

11%





Район 2014 2015 2016 2017








PwC

Май 2018

Анализ структуры спроса и предложения по количеству комнат

17





В структуре спроса на аренду по количеству комнат около 70% запросов приходится на 1-к квартиры, которые традиционно пользуются наибольшим спросом. Доля 2-к квартир составляет 26%. Доля 3-к и более квартир минимальна.

В структуре предложения также преобладают 1-к квартиры, на долю которых приходится 57%, доля 2-к составляет около 33%.

В соотношении спроса и предложения отмечается значительное превышение спроса над предложением на 1-к квартиры (на 13 п. п.). А для 2-к квартир, наоборот, – превышение предложения над спросом на 6 п. п.

Структура спроса по количеству комнат

Структура предложения по количеству комнат

Челябинск


1%2% 3%3%

4%

25% 26% 27% 26%

73% 71% 69% 70%

2014 2015 2016 2017

1% 1% 2%4% 5% 7% 8%

30% 32%34% 33%

65% 63% 58% 57%

2014 2015 2016 2017

PwC

Май 2018

Тепловая карта распределения спроса

18





min max

Челябинск

• Максимальным спросом на аренду пользуются квартиры, расположенные в Калининском и Курчатовском районах.

• Минимальный спрос на аренду отмечен в Металлургическом районе.

PwC

Май 2018

Тепловая карта распределения предложения

19





Челябинск

min max

• Наибольшим объемом предложения характеризуются Калининский и Курчатовский районы. Максимальные значения предложений отмечаются на территориях с плотной жилой застройкой.

PwC

Май 2018

Тепловая карта распределения средней стоимости аренды

20





Челябинск

min max

• Средняя стоимость аренды квартиры в Челябинске распределена равномерно и отличается в районах не более чем на 10-11% от средних показателей по городу.

• Максимальная стоимость аренды отмечена в Центральном районе.

• Доступными ставками аренды характеризуются Металлургический и Тракторозаводский районы.

PwC

Май 2018

Анализ динамики цен продаж

21



1.5 Анализ динамики цен продаж

Динамика среднего бюджета покупки жилья Динамика средней стоимости кв. м жилья

Средняя стоимость одного кв. м жилья по итогам 2017 года составила 39 508 руб. Центральный район является наиболее дорогим – средняя стоимость составляет 48 282 руб./кв. м, самыми доступными являются Металлургический и Тракторозаводский районы, где средняя цена кв. м на 11–14% ниже средних показателей по городу.

В период с 2014 года средняя динамика стоимости кв. м жилья составила -13%. Максимальное снижение отмечено в Курчатовском районе (-17%), минимальное – в Центральном районе (-6%). Отрицательная динамика отмечается с 2014 года и составляет от -1% (в 2015 году) до -6-7% (в 2016–2017 гг.).

Средний бюджет покупки отражает динамику стоимости одного кв. м и в период с 2014 года снизился на 13%.

Челябинск

PwC

Май 2018

Анализ динамики цен продаж

22



1.5 Анализ динамики цен продаж

Таблица динамики среднего бюджета покупки жилья

Таблица динамики средней стоимости кв. м жилья

Район 2014 2015 2016 2017Динамика 2017 г. к

2014 г.

Калининский район 47 231 47 082 44 378 41 362 -12%

Курчатовский район 47 115 46 637 42 874 38 913 -17%

Ленинский район 42 262 40 160 38 221 36 631 -13%

Металлургический район 39 735 39 655 36 696 33 920 -15%

Советский район 47 848 47 788 43 813 42 118 -12%

Тракторозаводский район 41 334 41 113 37 721 35 328 -15%

Центральный район 51 346 52 175 49 824 48 282 -6%

Район 2014 2015 2016 2017Динамика 2017 г. к

2014 г.

Калининский район 2 637 546 2 659 146 2 511 648 2 398 827 -9%

Курчатовский район 2 544 093 2 522 730 2 357 803 2 101 971 -17%

Ленинский район 2 152 689 2 001 838 1 858 831 1 795 865 -17%

Металлургический район 1 954 581 1 936 641 1 759 204 1 672 928 -14%

Советский район 2 791 840 2 723 231 2 413 131 2 353 013 -16%

Тракторозаводский район 2 091 549 2 044 863 1 887 019 1 759 470 -16%

Центральный район 3 415 465 3 309 842 3 080 610 3 184 211 -7%

Динамика средней стоимости кв. м жилья

Динамика среднего бюджета покупки жилья По итогам 2017 года самыми дорогими являются многокомнатные квартиры (бизнес-класс, например, ЖК «Северные шершни»): средняя стоимость кв. м составляет 41 828 руб.

Средняя стоимость кв. м в 1-к квартирах и студиях составляет 40 044 руб./кв. м, в 2-к – 38 465 руб./кв. м, в 3-к – 39 147 руб./кв. м.

В период с 2014 года ниже всего опустилась стоимость кв. м 1-к квартир – на 16%.

Челябинск

PwC

Май 2018

Анализ динамики ставок аренды 1-к квартиры

23



1.6 Анализ динамики ставок аренды 1-к квартиры

Динамика средней стоимости аренды 1-к квартиры по районам

Средняя стоимость аренды 1-к квартиры составила 10 960 руб. в месяц*. Центральный район является наиболее дорогим: средняя стоимость аренды составляет 13 345 руб./мес., самыми доступными являются Металлургический и Тракторозаводский районы, где средняя стоимость аренды составляет 9 657 руб./мес., что на 11% ниже средних показателей по городу.

В период с 2014 года наибольшее снижение стоимости аренды 1-к квартир отмечено в Металлургическом и Тракторозаводском районах – -13% и -12% соответственно. При этом на 6% выросла стоимость аренды в Центральном районе, в первую очередь за счет ввода в эксплуатацию современных жилых комплексов.

* Без учета депозита, комиссионных и прочих расходов

Динамика средней стоимости аренды по количеству комнат

Значительной динамики стоимости аренды в зависимости от количества комнат (внутри одного класса) не отмечено. Скачкообразное изменение кривой для многокомнатных квартир, скорее всего, обусловлено выбытием/пополнением нового предложения.

Район 2014 2015 2016 2017

Динамика

2017 г. к

2014 г.

Калининский район 12 174 11 600 11 273 11 366 -7%

Курчатовский

район11 976 11 222 10 879 10 759 -10%

Ленинский район 10 939 10 326 10 125 10 022 -8%

Металлургический

район10 903 10 100 9 539 9 565 -12%

Советский район 12 194 11 564 11 294 11 915 -2%


район11 206 10 525 10 070 9 750 -13%

Центральный

район12 555 12 400 12 617 13 345 6%

Челябинск

PwC

Май 2018

События, влияющие на рынок жилья

24



1.7 События, влияющие на рынок жилья

Программа «Жилье для российской семьи» (2014–2017 гг.)

2014, 2-й кв.

Введение санкций

2014, 1-й кв.

Черный декабрь –обвал рубля

2014, 4-й кв.

Расчет налога на имущество по кадастровой стоимости

2015, 1-й кв.

Запущена программа льготной ипотеки

2015, 1-й кв.

Продление программы до конца 2016 года

2016, 1-й кв.

Поправки к ФЗ-214 о долевом строительстве

2017, 2-й кв.

Президент поручил отказаться от долевого строительства и перейти к проектному финансированию через 3-5 лет

2017, 3-й кв.

2015, 2-й кв.

Изменение ФЗ о материнском капитале

2015, 4-й кв.

Ожидание окончания программы льготной ипотеки

Челябинск

Трехстороннее соглашение о сотрудничестве по реализации проекта высокоскоростной железнодорожной магистрали (ВСМ) «Челябинск – Екатеринбург»

2016, 3-й кв.

PwC

Май 2018

Описание событий, влияющих на рынок жилья

25




Дата Событие Описание

2014, 1-й кв.

Введение санкций Присоединение Крыма, введение санкций и осложнение отношений с западным миром спровоцировали первую волну ажиотажа на рынке недвижимости. В равной мере повысилась активность как инвестиционных покупателей, так и людей, поспешивших побыстрее купить квартиру для собственных нужд.

2014, 2-й кв.

Программа «Жилье для российской семьи» (2014–2017 гг.)

Программа «Жилье для российской семьи» реализуется в рамках государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» на основании Постановления Правительства РФ от 05 мая 2014 г.

2014, 4-й кв.

Черный декабрь – обвал рубля

Обвальное падение рубля по отношению к доллару США и евро 16 декабря 2014 года. Этот и предыдущий день относят к проявлениям нового финансового-экономического и валютного кризиса в России. Данное событие спровоцировало вторую волну ажиотажа на рынке недвижимости, когда население старалось спасти денежные средства от девальвации.

2015, 1-й кв.

Запущена программа льготной ипотеки

Постановление о субсидировании ставки по ипотечным кредитам было подписано 13 марта 2015 года. Государство компенсирует разницу между ставкой банка, которая не должна быть выше, чем ключевая плюс 3,5 п.п., и ставкой для конечного заемщика, которая не должна превышать 12%. Программа действует для кредитов, выданных с 1 марта 2015 года до 1 марта 2016 года.

2015, 1-й кв.

Расчет налога на имущество по кадастровой стоимости

ФЗ № 284 от 04.10.14 о внесении изменений в Налоговый кодекс. В соответствии с п. 1 ст. 402 инвентаризационная оценка для расчёта стоимости недвижимости заменяется на кадастровую стоимость объекта. Величина налога на имущество увеличивается.

2015, 2-й кв.

Изменение ФЗ о материнском капитале

Средства материнского капитала теперь можно направлять на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по займам, в том числе обеспеченным ипотекой.

2015, 4-й кв.

Ожидание окончания программы льготной ипотеки

На фоне ожиданий, связанных с окончанием программы льготной ипотеки, отмечено повышение спроса на рынке жилья.

2016, 1-й кв.

Продление программы до конца 2016 года

Программа льготной ипотеки была продлена до конца 2016 года.

Челябинск

PwC

Май 2018

Описание событий, влияющих на рынок жилья

26




Дата Событие Описание

2016, 3-й кв.

Трехстороннее соглашение о сотрудничестве по реализации проекта высокоскоростной железнодорожной магистрали (ВСМ) «Челябинск –Екатеринбург»

Проект строительства высокоскоростной железнодорожной магистрали, соединяющей столицы-миллионники двух уральских регионов, включен в стратегию социально-экономического развития до 2020 г. Проведена предварительная проработка концепции проекта. В первом приближении от создания магистрали прогнозируются значительные агломерационные, социально-экономические эффекты.

2017, 2-й кв.

Поправки к ФЗ-214 о долевом строительстве

Закон устанавливает повышенные требования к застройщикам, которые привлекают средства граждан в строительство жилья, и предполагает создание специального государственного компенсационного фонда долевого строительства.

2017, 3-й кв.

Президент поручил отказаться от долевого строительства и перейти к проектному финансированию через 3–5 лет

Президент России В.В. Путин поручил утвердить дорожную карту по поэтапному замещению в течение трех лет средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов, банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан.

Челябинск

Региональные события

Федеральные события

PwC

Май 2018

Выявление тренда, сезонности и влияния макрофакторов в спросе на недвижимость по России

27



1.8 Анализ динамики спроса по России

При анализе спроса важно выявить тренд и сезонность. Как видно из верхнего графика, спад активности приходится на новогодние праздники, а максимальный пик – на конец января – начало февраля.

По графику тренда мы видим устойчивый рост с 2016 года, обусловленный восстановительным ростом экономики после кризиса и улучшением условий по ипотечным займам.

Пик сезонности спроса по аренде приходится на сентябрь. Возможно, это связано с приездом студентов и поиском квартир для аренды. Спад активности посетителей сайта приходится на новогодние праздники, как и в случае с поиском квартир для покупки.

Что касается тренда, то мы видим рост до 2015 года. После 2015-го наблюдается коррекция, и с 2016-го –вновь рост с замедлением в 2018-м.

Спрос на аренду и спрос на покупку квартир реагируют с одинаковым знаком на внешние шоки. Например, при росте ставки по ипотеке оба спроса снижаются. Однако взаимного влияния двух видов спроса друг на друга не наблюдается.

Мгновенное влияние роста* ставки по ипотеке на спрос на покупку

дата

янв. апр. июль окт. янв. янв. апр. июль окт. янв.

месяц

год

тре

нд

спр

оса

се

зон

но

сть

спро

са

месяц

се

зон

но

сть

спро

са

тре

нд

спр

оса

год

1 комната,

студия2 комнаты 3+ комнат В целом

1 комната,


* Изменение в одно стандартное отклонение.

Тренд и сезонность спроса по арендеТренд и сезонность спроса на покупку

Отрицательное влияние

Положительное

влияние

Изменение ставки по ипотеке в кризисное время не влияет на спрос на покупку и на аренду недвижимости, а в обычное время увеличение ставки по ипотеке 0,16 п. п.* приведет к мгновенному влиянию (только в первый месяц), результаты которого представлены в таблице ниже.

Мгновенное влияние роста* ставки по ипотеке на спрос на аренду

Челябинск

PwC

Май 2018

28



Анализ динамики спроса на покупку недвижимости по России

* Пересекающиеся во времени события были объединены в одно событие. События, не имеющие влияния, не вынесены в таблицу


Влияние событий на спрос на покупку

квартир *

События1 комната,


программа «Жилье для

российской семьи»,

введение санкций

обвал рубля

налог по кадастровой

стоимости,

программа льготной

ипотеки

материнский капитал

можно направлять на

погашение ипотеки

- -

окончание и продление

льготной ипотеки- - -

поправки к ФЗ о

долевом строительстве

1) Обвал рубля существенно, но временно повлиял на спрос на покупку квартир. Ухудшение макроэкономической ситуации и угроза кризиса стимулировали потребителей к инвестированию в надежные активы.

2) Программа льготной ипотеки увеличила спрос на недвижимость в целом, открыв к ней доступ для населения.

3) Возможность направить материнский капитал на погашение основного долга и уплату процентов по ипотечным займам повлияла только на сегмент одно- и двухкомнатных квартир.


Положительное влияние

* *

Выводы

Челябинск

PwC

Май 2018

29



Анализ динамики спроса на покупку в новостройках по России



квартир *






обвал рубля


стоимости,


ипотеки




- - -


льготной ипотеки

1) Обвал рубля существенно, но временно повлиял на спрос на покупку новостроек. Ухудшение макроэкономической ситуации стимулировало инвестиции в надежные активы.

2) Программа льготной ипотеки увеличила спрос на все типы квартир в новостройках, поскольку данное событие увеличило доступность такого типа жилья.

3) Ожидание окончания программы льготной ипотеки негативно сказалось на спросе на новостройки.

* Пересекающиеся во времени события были объединены в одно событие. События, не имеющие влияния, не вынесены в таблицу.



Выводы

**

Челябинск

PwC

Май 2018

30



Анализ динамики спроса на аренду недвижимости по России



квартир *







стоимости,


ипотеки





льготной ипотеки- -

поправки к ФЗ о

долевом строительстве

1) Программа льготной ипотеки коррелирована со снижением ставок по всем кредитам в целом. Поскольку населению стали доступны более дешевые кредиты, увеличился спрос на аренду квартир в целом.

2) Поправки к ФЗ о долевом строительстве оказали одинаковое негативное влияние как на аренду, так и на продажу.

3) Цены на аренду достаточно стабильны, поэтому прочие события не повлияли на спрос.

* Пересекающиеся во времени события были объединены в одно событие. События, не имеющие

влияния, не вынесены в таблицу.



* *

Выводы

Челябинск

PwC

Май 2018Маркетинговое исследование рынка жилой


1.9 Анализ динамики спроса по городу

31

Выявление тренда, сезонности и влияния макрофакторов в спросе на недвижимость по городу

Челябинск

При анализе спроса важно выявить тренд и сезонность. Как видно из верхнего графика, спад активности приходится на новогодние праздники, а максимальный пик – на конец января – начало февраля.

По графику тренда мы видим устойчивый рост с 2016 года, обусловленный восстановительным ростом экономики после кризиса и улучшением условий по ипотечным займам.

Изменение ставки по ипотеке в кризисное время не влияет на спрос на покупку квартир. В кризис люди вкладываются в недвижимость из-за большей надежности такого вида активов. В обычное время увеличение ставки по ипотеке на 0,16 п. п.* приведет к существенному падению спроса в следующих месяцах. Через 6 месяцев эффект от увеличения ставки нивелируется. Изменение спроса в каждом месяце отражено на графике ниже.

Пик сезонности спроса по аренде приходится на сентябрь. Возможно, это связано с началом делового и учебного сезона. Спад активности посетителей сайта приходится на новогодние праздники, как и в случае с поиском квартир для покупки.

Что касается тренда, то мы видим рост до 2015 года. После 2015-го наблюдается коррекция, и с 2017-го – вновь рост, но медленный.

Изменение ставки по ипотеке в кризисное время не влияет на спрос на аренду квартир, а в обычное время увеличение ставки по ипотеке 0,16 п. п.* приведет к падению спроса на аренду квартир в следующих месяцах, однако данное падение будет ниже, чем снижение спроса на покупку квартир. При этом эффект от увеличения ставки закончится раньше – через 5 месяцев.

Спрос на аренду и спрос на покупку квартир реагируют с одинаковым знаком на внешние шоки. Например, при росте ставки по ипотеке оба спроса снижаются. При этом в среднем спрос на покупку квартиры реагирует на 53,8% сильнее спроса на аренду. Однако взаимного влияния двух видов спроса друг на друга не наблюдается.

количество месяцев с изменения ставки количество месяцев с изменения ставки

спро

с,%

спро

с,%

дата

янв. апр. июль окт. янв янв. апр. июль окт. янв.

месяц

год

тре

нд

спр

оса

се

зон

но

сть

спро

са

месяц

се

зон

но

сть

спро

са

тре

нд

спр

оса

год

Спрос

Изменение ставки

Спрос

Изменение ставки

Тренд и сезонность спроса по арендеТренд и сезонность спроса на покупку

* Изменение в одно стандартное отклонение

0

2.5

5

0

2.5

5

Влияние роста* ставки по ипотеке на спрос на аренду

Влияние роста* ставки по ипотеке на спрос на покупку

PwC

Май 2018Маркетинговое исследование рынка жилой


1.9 Анализ динамики спроса по городу

32

Выявление влияния региональных событий на спрос на недвижимость

Челябинск

Влияние региональных событий на спрос на аренду

Влияние региональных событий на спрос на покупку

1 1

Событие Влияние

1. Трехстороннее соглашение о сотрудничестве по реализации проекта высокоскоростной железнодорожной магистрали (ВСМ) «Челябинск –Екатеринбург».

Подписание соглашения не оказало влияния на динамику спроса на покупку и аренду.

2014 2015 2016 2017 2018 2014 2015 2016 2017 2018

PwC

Май 2018

Приложение

33



2 Приложение

PwC

Май 2018

1. Для анализа социально-экономического положения города использовались официальные данные, опубликованные на сайтах Управления Федеральной службы государственной статистики муниципального образования, а также данные с официальных сайтов городов.

Для всех городов-миллионников, за исключением Москвы и Санкт-Петербурга, данные по индексам потребительских цен, промышленного производства, объема работ, выполненных по виду деятельности «строительство», обороту розничной торговли, объему инвестиций в основной капитал представлены в формате областных показателей. Данные по среднемесячной начисленной заработной плате и вводу в эксплуатацию жилых домов представлены по городу. Для Москвы и Санкт-Петербурга все показатели проанализированы по городу.

2. В рамках раздела «Краткий анализ рынка жилой недвижимости» использовалась информация, полученная из официальных данных и открытых источников. Под предложением в данном разделе подразумеваются представленные на рынке города объекты нового строительства. Коммерческие условия для первичного и вторичного рынков анализировались исходя из диапазонов цен предложений, представленных в открытых источниках. Под спросом в обзоре подразумевается количество зарегистрированных договоров долевого строительства и их динамика по отношению к предыдущему году по данным, официально публикуемым Федеральной службой государственной регистрации Росреестр в разрезе муниципальных образований.

3. В разделе анализа структуры спроса и предложения первичного и вторичного рынка жилья для аренды и продажи использовались данные, предоставленные компанией Авито. В анализе использовались только объявления с корректно указанным адресом, которые не были заблокированы. В данном разделе исследования под предложением подразумевается количество объявлений, размещенных на территории города, под спросом - среднее количество запросов контактов по каждому объявлению в день. При анализе динамики цен продаж и средней стоимости кв. м использовались данные, указанные пользователем в объявлении. Для цен продажи и стоимости аренды проводилась корректировка, исключающая максимальные и минимальные выбросы по стоимости кв. м и ставке аренды.

Методология

34




PwC

Май 2018

4. При создании тепловых карт распределения спроса, стоимости кв. м и стоимости аренды использовалась пространственная интерполяция, метод обратных взвешенных расстояний (IDW). Интерполяция позволяет использование известных значений той или иной величины в определенных точках для оценки неизвестных значений в неизвестных точках. Метод обратных взвешенных расстояний однозначно предполагает, что объекты, которые находятся поблизости, более подобны друг другу, чем объекты, удаленные друг от друга. Наиболее близкие к проинтерполированному местоположению измеренные значения оказывают большее влияние на прогнозируемое значение, чем удаленные от него на значительное расстояние.

5. Для описания событий, которые могут повлиять на рынок жилья, использовались данные из открытых источников: сайты администраций, новостные порталы, отчеты брокеров и консультантов. События делились на федеральные и региональные.

6. При определении влияния геопространственных параметров на изменение спроса на недвижимость, для каждого геофактора (открытие станции метро, реновация промзоны, перенос аэропорта и др.) строилась соответствующая буферная зона. В рамках данной зоны оценивалось изменение спроса в момент наступления события.

Методология

35




PwC

Май 2018

36




Подход к моделированию

Целевая переменная

Используемые модели

1) Prophet – робастный метод прогнозирования временных рядов с выделением тренда и сезонности.Плюсы:

+ есть регуляризация,+ есть кросс-валидация,+ автоматизирован выбор изломов в тренде.

Минусы:- не автоматизирован выбор лаговых значений.

2) VAR – векторная авторегрессия. Позволяет выявить взаимное влияние переменных, нелинейное во времени.Плюсы:

+ учитывается взаимное влияние переменных друг на друга,+ автоматический выбор количества запаздывающих значений

переменных.Минусы:

- нет встроенной регуляризации.

Общие характеристики

• средняя стоимость квартиры за неделю

• стандартное отклонение от среднейстоимости

• доля вторички• средняя площадь

Макроэкономические показатели

• индекс потребительских цен• ключевая ставка• курс доллара• курс евро• 5 показателей по ипотечному

кредиту (ставка, сумма, длительность, кол-во и др.)

Политические события

• введение санкций• обвал рубля• программа «Жилье для российской

семьи» • материнский капитал• окончание и продление льготной

ипотеки• поправки о долевом строительстве• расчет налога по кадастровой

стоимости

Итого ~ 13 параметров и 7 событий

В рамках одного города быливыделены отдельные группы объявлений по продаже и аренде, а также по количеству комнат.

• 1, студия• 2• 3+

Для Москвы и Санкт-Петербурга будут выделеныдополнительные подгруппы по округам.

Итого ~ 840 групп.

Выделение групп схожих объектов

Суммарное количество уникальных человек, совершивших запрос контакта любого типа за 1 неделю (далее спрос) внутри каждой группы квартир.

Итого ~200 наблюдений (за каждую неделю на протяжении 4 лет).

Входные параметры

• макроэкономические показатели только в разрезе месяца

• не учитывается влияние VAS (Value Added Services)

• не учитываются характеристики недвижимости

Ограничения

Основные этапы

Корреляционный анализ и логарифмирование спроса

Выявление тренда и сезонности (Prophet)

Оценка значимости событий на остатках (Prophet)

Построение модели и получение коэффициентов значимости параметров (VAR)

Интерпретация результатов

PwC

Май 2018

37



Первичный анализ данных

Анализ факторов влияния на спрос по объектам недвижимости

Для анализа нами были использованы как макроэкономические показатели, так и политические события, включая события, касающиеся исключительно рынка недвижимости.

На графике слева представлены параметры, имеющие значимые выбросы. Заметим, что общеполитические события тесно связаны с этими макроэкономическими факторами, что в дальнейшем создает некоторые трудности в правильной интерпретации первопричин изменения спроса.

Взаимосвязь используемых параметров для моделирования

На графике слева – корреляционная матрица, показывающая наличие и степень зависимости между имеющимися параметрами. С целевой переменной (спрос) больше всего коррелированы 3 параметра: ИПЦ, курс доллара и евро.

Для корректной работы модели необходимы параметры с взаимной корреляцией меньше < 0,4 по модулю. Таким образом, в модель попали только 3 параметра: средняя цена, ИПЦ, ипотечная ставка.

Однако будем иметь в виду, что параметры, имеющие высокую корреляцию с параметрами, используемыми в модели, также будут являться значимыми / не значимыми.

Макроэкономические факторыи политические события

Подготовка данных

В связи с общим ежегодным увеличением объема спроса на объекты недвижимости увеличивается дисперсия (разброс) спроса. Чтобы нивелировать данный эффект, спрос был прологарифмирован, что положительно сказалось на качестве модели.

Обвал рубля

Jan2014 Jul2014 Jan2015 Jul2015 Jan2016 Jul2016 Jan2017 Jul2017

0

20

40

60

80

100

120

140

160

Санкции

Корреляционная матрица

спрос

спрос

спрос

спрос


Маркетинговое исследование рынка ... - pwc в России...pwc...

Documents