office market report -...

Office Market Report

2012. 1st Quarter

SERVEONE

CONTENTS

본 자료에 수록된 내용은 서브원의 Resource 및 기타 신뢰할 수 있는 출처로부터

작성되었으나, 당사는 그 정확성 및 완전성에 대하여 보증하지 않습니다.

서브원 현황

경제 동향

SUMMARY

권역별 분석

1. 도심 권역(CBD)

2. 강남 권역(KBD)

3. 여의도 권역(YBD)

4. 서울기타 권역

5. 분당 권역

6. 종합 시장 분석

7. 신규 공급 동향

02

03

04

05

서브원은 고객가치를 창출하는

글로벌 종합 서비스 기업으로 성장하고 있습니다.

회사명 주식회사 서브원 대표이사 박규석

종업원 수 2,048명 (2012년 3월 31일 기준) 자본금 250억원

매출액 4조 6천억원 (2011년 기준)

부동산 관리규모 : 633개 사업장 (13,320,893㎡)

사업분야 자산관리 서비스 임대차 및 부동산 매입·매각 서비스

리서치 서비스 부동산 컨설팅 서비스

투자자문 서비스 빌딩 안전진단

빌딩 경영관리 서비스 BTL/BTO 운영·관리 사업

에너지 사업 리모델링 서비스

오피스, 공장, 연구시설 건설 및 CM 리조트 소유 및 운영 (골프장, 스키장, 콘도)

MRO구매 아웃소싱 서비스

Company Overview

Contact Point주소 : 서울특별시 종로구 새문안로 58 LG광화문빌딩

Market Report 관련 문의전화 : 02) 6924-5654 E-mail : [email protected] : fm.serveone.co.kr

조사 개요

지방 오피스 시장

매입매각 동향

부동산 간접투자시장

13

15

16

18

부동산 정책 동향

부동산 개발 동향

LG경제연구원 건설 인프라, 선진국 수준에 근접

서브원 뉴스

21

22

23

29

주요 관리 대상

임대안내

30

32

경제 성장률

• ’11. 4Q 국내총생산(실질GDP)은 전기 대비

0.3% 상승함. 12분기 연속 성장세를 보였

지만, 상승폭은 줄어든 것으로 나타남.

60.0 2.6

2.1

1.4 1.3

0.7 0.50.9

0.5 0.30.1 0.2

3

2

1

0

(1)

(2)

50.0

40.0

30.0

20.0

10.0

0.0

10.0

-20.0

-30.0

-40.0

’09.1 ’09.3 ’09.5 ’09.7 ’09.9 ’09.11 ’10.1 ’10.3 ’10.5 ’10.7 ’10.9 ’10.11 ’11.11 ’11.3 ’11.5 ’11.7 ’11.9 ’11.11 ’12.1

수출증감률(좌측) 수입증감률(좌측) 경제성장률(우측)

(전년동기대비,%) (전기대비,%)

경기 동행 및 선행 지수

•현재의 경기상황을 나타내는 경기동행지수

(동행지수순환변동치)는 ’12. 2월 100.1를

기록해, 작년 연말이후 상승세를 보임.

•향후 경기국면을 예고해주는 경기선행지수

(선행지수순환변동치) 역시 건설수주액,

구인구직 비율 등이 증가하여 ’12.2월 기준

99.8로 전월대비 0.5p 상승함.

• ’12. 1Q 국내경제 지표는 전반적으로 개선됨.

이는 기저효과와 복지정책 확대에 따른 정책

효과도 더해진 것으로 판단됨. 정부의 재정집행이

상반기에 집중 되어 지표는 2Q에도 호전될

것으로 예측되나, 세계 경기 둔화, 고유가 등을

감안할 때 본격적인 경기 회복을 판단하기 어려움.

금리 & CPI증감률

• ’12. 3월 소비자물가지수는 전년동월대비

2.6% 상승한 106.0(2005=100)을 기록함.

지난 12월 4.2%를 기록한 이후 3개월

연속 하락함.

• 국제유가 급등 및 공공요금 인상 등으로

물가 불안 요인이 잠재함에도 불구하고

물가상승률은 낮아지고 있음.

• 연초 소비자물가 상승률이 크게 하락한 데는

정책효과가 주 요인으로 작용함. 아동 보육료

지원, 등록금 인하, 무상급식 확대 등의

복지정책이 연초에 집중적으로 반영됨.

소비자물가(전년동기대비증감) 국고채(3년) 회사채(3년, AA-)

8.0

7.0

6.0

5.0

4.0

3.0

2.0

1.0

0.0’09.1 ’09.3 ’09.5 ’09.7 ’09.9 ’09.11 ’10.1 ’10.3 ’10.5 ’10.7 ’10.9 ’10.11 ’11.1 ’11.3 ’11.5 ’11.7 ’11.9 ’11.11 ’12.1 ’12.3

( % )

금리 / CPI증감률 추이

<자료출처 : 한국은행, LG경제 연구원>

96

97

98

99

100

101

102

103

104

105

'10.1'10.2'10.3'10.4'10.5'10.6'10.7'10.8'10.9

'10.10

'10.11

'10.12 '11

.1'11.2'11.3'11.4'11.5'11.6'11.7'11.8'11.9

'11.10

'11.11

'11.12 '12

.1'12.2

동행지수순환변동치 선행지수순환변동치

(단위 : 지수)

경기 동행 및 선행 지수 추이

2 0 1 21st

QUARTER 4

경/ 제/ 동/ 향Economic Trends

OFFICEMARKETREPORT5

권역별 종합정보

• ’12. 1Q 서울지역 평균 공실률은 지난 분기와 보합세로, 5.4%를 기록함. 작년 하반기 이후 서울 평균 공실률은 보합세를 보이고 있음.

• CBD, YBD에서는 신축 빌딩을 중심으로 공실이 해소되는 모습을 보임.

• KBD와 서울기타권역은 중소형 오피스를 중심으로 공실이 증가함.

• ’12. 1Q 서울지역 평균 환산임대가는 지난 분기 대비 1.1% 상승한 89.1천원을 기록함.

• 시장 전반적으로 임대료와 관리비를 인상하는 흐름이 나타나 모든 권역에서 환산임대가가 상승함.


• ’12. 1Q 신규 설정된 부동산 펀드는 총 10건이며, 설정규모는 4,041억원임.

• 이번 분기 설정 규모가 가장 컸던 펀드는 피에스자산운용에서 설정한 ‘피에스KORIF사모부동산투자신탁 7호’임.

이는 명동 소재 상업시설인 눈스퀘어에 투자하는 펀드로 설정액은 총 1,264억원임.

회사명 펀드명 설정월 국내외 설정액(억원) 투자대상

피에스자산운용 피에스KORIF사모부동산투자신탁 7 3 국내 1,264 서울 명동 소재 눈스퀘어

미래에셋맵스자산운용 미래에셋맵스프런티어브라질월지급식부동산투자신탁 1 2 해외 800 브라질 호세베라타워

파인트리자산운용 파인트리사모부동산투자신탁 1 1 국내 620 서울 동대문 소재 쇼핑몰(케레스타)

리치먼드자산운용 마이어사모내포공동주택부동산투자신탁 3 국내 500 충남 홍성 내포신도시 소재 아파트 개발 PF 대출

주요 부동산펀드 현황

• ’12. 1Q 서울지역 주요 오피스빌딩 거래는 CBD, KBD를 중심으로

9건이 있었으며, 총 거래면적은 122,189m²임.

• 이번 분기에는 국내 기업들이 실 수요 목적으로 중소형빌딩을

매입한 사례가 두드러졌던 것으로 조사됨.

Transaction Issue

CBD명동센트럴타워 19,434

케리스빌딩 15,301

KBDKTB네트워크빌딩 32,686

하이트진로사옥 10,012

서울기타 미래에셋빌딩 14,467

거래면적(m²)빌딩명권역

주요 매매사례

Summary 오/ 피/ 스/ 시/ 장

서울시 환산임대가와 공실률 추이

(단위 : 천원/3.3㎡, ↑: ’11. 4Q 대비 상승,↓: ’11. 4Q 대비 하락, - : 변동 없음)

서울 평균 5.4% ( - ) 89.1 ( 1.1%↑)

CBD 8.6% (0.7%p↓) 103.4 (0.8%↑)

KBD 4.1% (1.5%p↑) 92.5 (1.3%↑)

YBD 2.7% (0.7%p↓) 73.8 (1.2%↑)

서울기타 3.8% (0.3%p↑) 68.1 (1.6%↑)

환산임대가공실률구분

서울시 권역별 종합정보

60

70

80 90

100

110 120

130

140

150

(단위 : 천원/3.3㎡)

'10.1Q '10.2Q '10.3Q '10.4Q '11.1Q '11.2Q '11.3Q '11.4Q '12.1Q

환산임대가 공실률

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

85.1 85.0 84.9 85.4 86.4 86.7 87.0 88.1 89.1

4.4%5.0% 4.9%

6.3%

5.2%4.9%

5.4% 5.4% 5.4%

2 0 1 21st

QUARTER 6

권역별 분석

임대기준 대형 빌딩 중심으로 공실 해소

• ’12. 1Q 환산임대가는 103.4천원으로 ’11. 4Q 대비 0.8% 상승함.(전년 동기 대비 2.5% 상승)

- 연초 임대료 정기 인상 시기에 따라 환산임대가가 상승한 것으로 추정됨.

• 권역별로는 Main Market인 광화문/세종대로, 종로, 을지로의 환산임대가가 지난 분기 대비 각각 1.1%, 1.3%, 0.1% 상승함.

• 주요 임대료 변동 사례 : 연세세브란스빌딩(6.0%↑), 순화빌딩(6.9%↑), 삼성생명 에스원(5.9%↑), HSBC빌딩(4.8%↑), 명동 T빌딩(8.7%↑)

도심 권역(CBD)

80

90

100

110

120

130

140

150

(단위 : 천원/3.3㎡)


0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

10.1Q 10.2Q 10.3Q 10.4Q 11.1Q 11.2Q 11.3Q 11.4Q 12.1Q

98.1 97.7 98.5 99.2 100.8 101.4 101.2 102.5 103.4

5.2% 6.0%

4.7%

10.3%

8.2% 8.4%9.2% 9.3%

8.6%

환산임대가 및 공실률 추이


5.5%

광화문/세종대로 을지로 종로 도심기타80

90

100

110

120

130

140

150

(단위 : 천원/3.3㎡)

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

16%

18%

20%

3.0%

19.0%

7.6%

Main Market Sub Market

130.1

108.1

129.9

93.6

세부권역별 환산임대가와 공실률

공실률, 임대료 현황Key Leasing

공실률 대형 신축 오피스 중심으로 공실 해소

• ’12. 1Q CBD 평균 공실률은 ’11. 4Q 대비 0.7%p 하락한 8.6%로 조사됨. (전년 동기 대비 0.4%p 상승)

- 스테이트타워남산, 을지로 미래에셋타워, 교보생명 빌딩 등 최근 공급된 신축 오피스를 중심으로 공실이 해소됨.

• CBD 내부수요가 1Q 공실해소의 주 요인으로 나타남.

- 호텔로 리모델링하는 관훈빌딩의 입주해 있던 레드캡투어, 맥도날드 등의 이전이 있었고, 공간 확장 및 통합이전 수요로

SK건설, 법무법인 세종 등이 신축빌딩으로 이전한 것으로 조사됨.

• 세부 권역별로는, CBD Main Market 중 하나인 을지로 공실률이 지난 분기 대비 5.6% 하락한 19%를 기록해 가장 큰 변화를 보였으며,

Sub Market인 남대문로 및 순화동 소재 빌딩에서 공실이 증가해 도심기타권역 공실률은 전분기 대비 0.5%p 상승한 7.6%를 기록함.

을지로 미래에셋타워

(파인애비뉴A동)SK건설 65,008.0

파인애비뉴B동 레드캡투어 3,763.4

KT&G서대문타워에이스생명보험/법무법인

지평지성/KB생명보험21,481.7

스테이트남산 법무법인 세종/서울보증보험 24,101.7

시그니처타워베올리아워터코리아/미디컴/

우리원헬스케어11,035.6

웨스트게이트 NH농협생명/NH농협손해보험 7,839.0

빌딩명 임차인 면적(m²)


CBD

* 환산임대가 : (연 보증금 X 회사채금리(AA-,3년))/12개월 + 월임대료 + 관리비

공실률 환산임대가 관리비 전환률보증금

보증부월세

임대료

평균 8.6% (0.7%p↓) 103.4 (0.8%↑) 699.1 (0.5%↑) 69.7 (0.6%↑) 31.1 (0.9%↑) 12.3% ( - )

PRIME

A

B

C

16.6% 150.3 986.6 105.4 41.4 11.5%

5.3% 125.0 862.7 85.6 36.1 11.6%

6.5% 100.2 667.5 66.5 31.2 12.7%

3.7% 82.6 545.9 55.1 25.9 12.6%

OFFICEMARKETREPORT7

강남 권역(KBD)

공실률, 임대료 현황Key Leasing (단위 : 천원/3.3㎡, ↑: ’11. 4Q 대비 상승,↓: ’11. 4Q 대비 하락, - : 변동 없음)

89.6 89.2 88.6 88.7 89.7 89.5 90.0 91.3 92.5

4.5%4.7%

5.6%

4.6%3.8%

2.7%

3.6%3.1%

4.1%

(단위 : 천원/3.3㎡)

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

'10.1Q '10.2Q '10.3Q '10.4Q '11.1Q '11.2Q '11.3Q '11.4Q '12.1Q80

90

100

110

120

130

140

150



(단위 : 천원/3.3㎡)

테헤란로강남대로 강남기타 송파

98.0 101.1

83.7

90.5

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

80

100

120

140


3.4% 3.2%

5.8%

2.9%



공실률 공실률 4.1% 기록

• ’12. 1Q KBD 평균 공실률은 ’11. 4Q 대비 1.0%p 상승한 4.1%로 조사됨. (전년 동기 대비 0.3%p 상승)

• Prime, A등급의 공실률은 1.3%, 2.8%를 기록하였으나, B, C등급 빌딩은 각각 6.1%, 10.0%의 공실률을 보여 등급별 공실률 차이가

크게 나타남.

• 세부 권역별로는 약 48,000㎡의 신규공급이 있었던 강남기타권역 공실률이 지난 분기 대비 2.4%p 상승한 5.8%를 기록해

가장 높은 수준을 보임. 1Q 신규 공급된 빌딩은 적극적인 사전 마케팅으로 평균 임대율이 37%로 나타남.

• 향후 삼성엔지니어링이 강동구 사옥으로 이전하면서 공실이 발생해 KBD 공실률은 소폭 상승할 것으로 예상됨.

임대기준 환산임대가 1.3% 상승

• ’12. 1Q 환산임대가는 92.5천원으로 11. 4Q 대비 1.3% 상승함.(전년 동기 대비 3.1% 상승)

• 모든 등급에서 환산임대가가 상승했으며, Main Market인 강남대로, 테헤란로의 환산임대가가 지난 분기 대비 각각 1.8%, 1.5% 상승한

것으로 나타남.

• 주요 임대료 변동 사례 : *그레이스타워(16.7%↑), 글라스타워(8.5%↑), 골든타워(6.3%↑), 나라빌딩(9.0%↑), 캐피탈타워(4.4%↑)

*그레이스타워 : 전용률 상향 조정(54% → 56%)하면서 기준 임대료를 조정

플래티넘타워현대시멘트/현대오토에버/

성우종합건설9,435.2

신사ICT타워인터컨스텍/위즈디자인솔루션/

라이엇게임즈3,032.6

섬유센터빌딩 농협 523.0

해성1빌딩 한국실리콘 1,733.0

태일빌딩 한국과학창의재단 6,019.2

마스터스729 Mirus 3,399.7


KBD



보증부월세

임대료

평균 4.1% (1.0%p↑) 92.5 (1.3%↑) 686.1 (1.2%↑) 61.1 (1.4%↑) 28.0 (0.8%↑) 15.7% ( - )

PRIME

A

B

C

1.3% 121.0 862.1 82.7 34.7 12.6%

2.8% 102.7 719.5 67.6 31.7 14.3%

6.1% 90.1 630.3 58.3 28.6 16.1%

10.0% 81.9 606.4 54.4 24.0 16.8%

권역별 분석

2 0 1 21st

QUARTER 82 0 1 21st

QUARTER


• ’12. 1Q 환산임대가는 73.8천원으로 ’11. 4Q 대비 1.2% 상승함.(전년 동기 대비 6.0% 상승)

• 세부권역별로는 Sub Market인 서여의도와 마포권역에서 환산임대가가 지난 분기대비 각각 2.3%, 1.2% 상승했으며, Main Market인

동여의도권역은 지난 분기 대비 0.8% 상승한 것으로 나타남.

• 주요 임대료 변동 사례 : SIMPAC빌딩(8.3%↑), 부국증권빌딩(8.9%↑), 삼성생명 동여의도빌딩(6.0%↑)

여의도 권역(YBD)

50

70

90

110

130

150

170

10.1Q 10.2Q 10.3Q 10.4Q 11.1Q 11.2Q 11.3Q 11.4Q 12.1Q

(단위 : 천원/3.3㎡)


0%

1%

2%

3%

4%

5%

68.2 68.7 68.2 68.4 69.6 69.2 70.2 72.9 73.8

1.9% 2.0%2.4% 2.4% 2.3%

1.7%

3.8%

2.7%2.4%


환산임대료 공실률

0%

1%

2%

3%

4%

5%

동여의도 서여의도 마포

(단위 : 천원/3.3㎡)

50

70

90

110

130

150

170


82.0

59.8 69.7

2.8% 2.8%

1.9%


공실률 동여의도권역 공실해소로 공실률 2.7% 기록

• ’12. 1Q YBD 평균 공실률은 ’11. 4Q 대비 0.7%p 하락한 2.7%로 조사됨.(전년 동기 대비 0.4%p 상승)

• YBD 공실률은 Prime, A 등급을 중심으로 하락한 것으로 나타남.

- 지난 분기 신규 공급되었던 One IFC와 케이플레이스 공실이 대폭 해소됨.

• 1Q 이동이 있었던 주요 임차인은 YBD에 기반을 두고 있는 금융업종 및 CBD에서 유입된 대기업인 것으로 조사됨.

• 세부 권역별 공실률은 YBD Main Market인 동여의도권역이 지난 분기 대비 1.2%p 하락한 반면, 서여의도 및 마포권역은

지난 분기 대비 각각 0.3%p, 0.5%p 상승한 것으로 나타남.

공실률, 임대료 현황Key Leasing

케이플레이스미래에셋증권/NH캐피탈/

지정연구원 4,694.9

One IFC LG화학/LG MMA 6,919.0

대한생명63빌딩 기술보증기금 4,631.4

두레빌딩 하이투자증권 942.2

삼성생명 동여의도빌딩메리츠화재/MSI Partners/

코리모컨설팅760.8



YBD



보증부월세

임대료

평균 2.7% (0.7%p↓) 73.8 (1.2%↑) 478.4 (1.6%↑) 47.6 (0.9%↑) 24.3 (1.4%↑) 12.4% ( - )

PRIME

A

B

C

3.4% 111.5 755.2 75.5 33.3 11.8%

3.0% 88.8 589.5 59.4 27.4 12.2%

1.8% 73.9 457.6 46.8 25.4 12.3%

2.0% 55.8 352.7 34.8 19.5 12.7%

OFFICEMARKETREPORT9 OFFICEMARKETREPORT



• 세부 권역별로는 구로·영등포권역에서 환산임대가가 지난 분기대비 각각 1.5%, 상승해 가장 높은 상승률을 보였으며,

용산권, 상암·합정권이 각각 1.2%, 1.1% 상승함.

• 주요 임대료 변동 사례 : 두산타워(10.0%↑), 서부금융센터(2.1%↑), 송파 K빌딩(10.0%↑)

서울기타 권역

공실률 공실률 소폭 상승

• ’12. 1Q 서울기타권역 평균 공실률은 ’11. 4Q 대비 0.3%p 상승한 3.8%로 조사됨.(전년 동기 대비 0.6%p 하락)

• 구로·영등포권이 6.9%로 서울기타권역에서 가장 높은 공실률을 기록하고 있으며 용산권이 1.1%로 안정적인 공실률을 보임.

- 디큐브시티, 서부금융센터에서 신규 임차인을 유치해 구로·영등포권의 공실률은 지난 분기 대비 1.2%p 하락함.

- 상암·합정권 공실률은 KGIT센터에서 신규 공실이 발생해 지난 분기 대비 1.4%p 상승함.

10.1Q 10.2Q 10.3Q 10.4Q 11.1Q 11.2Q 11.3Q 11.4Q 12.1Q

(단위 : 천원/3.3㎡)


0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

8%

60

70

80 90

100

110

120

130 140

150

5.2%

6.7%6.0%

5.2% 4.4%5.2%

3.9%3.5%

3.8%

50

65.1 65.3 64.6 64.9 65.6 66.0 66.1 67.0 68.1


78.3

66.6 66.1

(단위 : 천원/3.3㎡)

상암·합정권구로·영등포권용산권0%

1%

2%

3%

4%

5%

7%

6%

50

60

70

80

90

100

110

120

130

140

150

1.1%

6.9%

3.1%



이레빌딩 에이젤렌터카/효성 ITX 2,802.0

서부금융센터 씨만텍 코리아 2,597.1

예전빌딩 국민연금/하나생명 2,069.0

동보빌딩 국동 2,122.3

디큐브시티 서울보증보험 1,534.3

빌딩명

Key Leasing

임차인 면적(m²)

관리비 전환률임대료

평균3.8%

(0.3%p↑)

68.1

(1.6%↑)

456.2

(1.1%↑)

42.1

(1.3%↑)

23.8

(2.0%↑)

12.9%

( - )


공실률, 임대료 현황 (단위 : 천원/3.3㎡, ↑: ’11. 4Q 대비 상승,↓: ’11. 4Q 대비 하락, - : 변동 없음)

서울기타 공실률 환산임대가보증금

보증부월세

권역별 분석

2 0 1 21st

QUARTER 10

10.1Q 10.2Q 10.3Q 10.4Q 11.1Q 11.2Q 11.3Q 11.4Q 12.1Q

(단위 : 천원/3.3㎡)

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

50

60

70

80

90

100

110

120

130

140

150

67.0 66.6 66.4 66.3 66.9 66.6 66.6 67.3 67.6

5.5% 5.2%5.1%

10.8%10.0%

7.7%

5.8% 6.1% 6.1%



0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

50

60

70

80

90

100 110

120

130

140 150

야탑역 서현역 수내역

(단위 : 천원/3.3㎡)

60.3

72.265.2

1.0%

12.7%

6.8%

환산임대료 공실률


분당 권역

공실률 공실률 보합세

• ’12. 1Q 분당권역 평균 공실률은 지난 분기와 보합세를 보이며 6.1%를 기록함.(전년 동기 대비 3.9%p 하락)

• 수내역 공실률이 지난 분기 대비 3.3%p 하락하였으나, 서현역 및 야탑역 공실률이 각각 2.2%p, 1.0%p 상승해 평균 공실률은

보합세를 보임.

• 수내역에서는 BS타워(구 수내빌딩) 및 서영빌딩(구 초림빌딩)을 중심으로 공실이 해소됨.

• 서현역에서는 퍼스트타워, 금화빌딩 등에서 신규 공실이 발생한 것으로 조사됨. 서현역은 분당스퀘어, 퍼스트타워, 센트럴타워 등

대형 오피스를 중심으로 30% 이상의 높은 공실률을 보이고 있어 평균 공실률이 가장 높게 나타남.



• 분당권역은 서울 주요권역 대비 환산임대가 상승폭이 비교적 작았으며, 이는 판교권역의 대량 공급의 영향으로 분당권역 공실이

불안정한 것이 주 요인으로 판단됨.

• 주요 임대료 변동 사례 : 서영빌딩(구 초림빌딩)(7.1%↑), 금화빌딩(7.5%↑), 흥국생명빌딩(9.1%↑)

분당 BS타워 성남세무서 4,455.2

분당 휴맥스빌리지 코리아나화장품 3,408.6

빌딩명

Key Leasing

임차인권역 면적(m²)관리비 전환률

임대료

평균6.1%

( - )

67.6

(0.6%↑)

460.6

( - )

42.8

(0.6%↑)

22.9

(0.5%↑)

11.9%

( - )


공실률, 임대료 현황 (단위 : 천원/3.3㎡, ↑: ’11. 4Q 대비 상승,↓: ’11. 4Q 대비 하락, - : 변동 없음)

YBD 공실률 환산임대가보증금

보증부월세

OFFICEMARKETREPORT11

종합 시장 분석

60.0

65.0

70.0

75.0

80.0

85.0

90.0

95.0

100.0

105.0

110.0

'10.1Q '10.2Q '10.3Q '10.4Q '11.1Q '11.2Q '11.3Q '11.4Q '12.1Q

서울평균 CBD KBD YBD 서울기타

(단위 : 천원/3.3㎡)

99.5 99.1 99.5 100.2 101.6 102.2 102.0 102.5 103.4

90.2 89.8 89.3 89.4 90.3 90.2 90.7 91.3 92.5

69.1 69.4 68.7 68.8 69.7 69.9 70.9 72.9 73.8

65.1 65.3 64.6 64.9 65.6 66.0 66.1 67.0 67.8

85.1 85.0 84.9 85.4 86.4 86.7 87.0 88.1 89.1

0

200,000

400,000

600,000

800,000

1,000,000

1,200,000

CBD KBD YBD 서울기타 공실률

10.1Q 10.2Q 10.3Q 10.4Q 11.1Q 11.2Q 11.3Q 11.4Q 12.1Q

(단위: ㎡)

7.0%

6.0%

5.0%

4.0%

3.0%

2.0%

1.0%

0.0%

4. 4%

5.0% 4.9%

6.3%

5. 2%4.9%

5.4% 5.4% 5. 4%

환산임대가 추이

60.0

65.0

70.0

75.0

80.0

85.0

90.0

95.0

100.0

105.0

110.0

'10.1Q '10.2Q '10.3Q '10.4Q '11.1Q '11.2Q '11.3Q '11.4Q '12.1Q

서울평균 CBD KBD YBD 서울기타

(단위 : 천원/3.3㎡)

99.5 99.1 99.5 100.2 101.6 102.2 102.0 102.5 103.4

90.2 89.8 89.3 89.4 90.3 90.2 90.7 91.3 92.5

69.1 69.4 68.7 68.8 69.7 69.9 70.9 72.9 73.8

65.1 65.3 64.6 64.9 65.6 66.0 66.1 67.0 67.8

85.1 85.0 84.9 85.4 86.4 86.7 87.0 88.1 89.1

0

200,000

400,000

600,000

800,000

1,000,000

1,200,000

CBD KBD YBD 서울기타 공실률

10.1Q 10.2Q 10.3Q 10.4Q 11.1Q 11.2Q 11.3Q 11.4Q 12.1Q

(단위: ㎡)

7.0%

6.0%

5.0%

4.0%

3.0%

2.0%

1.0%

0.0%

4. 4%

5.0% 4.9%

6.3%

5. 2%4.9%

5.4% 5.4% 5. 4%

권역별 공실면적 추이

• ’12. 1Q 서울지역 평균 공실률은 지난 분기와 보합세를 보이며, 5.4%를 기록함.

• CBD, YBD 공실률이 지난 분기 대비 0.7%p 하락했으나, KBD, 서울기타권역에서 1.5%p, 0.3%p 상승해 평균 공실률은

지난 분기와 동일한 수치를 기록함.

• CBD는 권역내부 이전 수요로 신축 대형 빌딩을 중심으로 공실이 해소되는 모습을 보임.

• YBD에서도 지난 분기 신규 공급된 One IFC와 케이플레이스를 중심으로 공실이 해소되었으며, 주요 임차인은 권역내 주요 임차인인

금융업종과 대기업인 것으로 조사됨.

• KBD는 중소형 오피스를 중심으로 공실이 증가하였고, 서울기타권역은 상암·합정권역에서 공실이 신규 발생한 것으로 나타남.

• ’12. 1Q 서울지역 평균 환산임대가는 지난 분기 대비 1.1% 상승한 89.1천원으로 조사됨.(전년동기 대비 3.5% 상승)

• 시장 전반적으로 임대료와 관리비를 인상하는 흐름이 나타나 모든 권역에서 환산임대가가 상승한 것으로 나타남.

특히 서울기타권역 환산임대가는 지난 분기 대비 1.6% 상승해 가장 높은 상승률을 보임.

세부 권역별 종합 정보

구분 서울 평균 CBD KBD YBD 서울기타 분당

공실률 5.4% ( - ) 8.6% (0.7%p↓) 4.1% (1.5%p↑) 2.7% (0.7%p↓) 3.8% (0.3%p↑) 6.1% ( - )

환산임대가 89.1 (1.1%↑) 103.4 (0.8%↑) 92.5 (1.3%↑) 73.8 (1.2%↑) 68.1 (1.6%↑) 67.6 (0.6%↑)

보증금 617.4 (1.1%↑) 699.1 (0.5%↑) 686.1 (1.7%↑) 478.4 (1.6%↑) 456.2 (1.1%↑) 460.6 ( - )

임대료 58.7 (1.0%↑) 69.7 (0.6%↑) 61.1 (1.4%↑) 47.6 (0.9%↑) 42.1 (1.3%↑) 42.8 (0.6%↑)

관리비 27.7 (1.0%↑) 31.1 (0.9%↑) 28.0 (0.8%↑) 24.3 (1.4%↑) 23.8 (2.0%↑) 22.9 (0.5%↑)

전환률 13.8% ( - ) 12.3% ( - ) 15.7% ( - ) 12.4% ( - ) 12.9% ( - ) 11.9% ( - )



권역별 분석

2 0 1 21st

QUARTER 12

’12. 1Q 주요 신규 공급 오피스

권역 빌딩명 주소 연면적 규모

KBD

마스터스729 서울시 강남구 논현동 4,770㎡ 15F, B2

태일빌딩 서울시 강남구 삼성동 6,593㎡ 14F, B3

SB타워 서울시 강남구 논현동 29,492㎡ 15F, B4

진영빌딩 서울시 강남구 역삼동 7,195㎡ 15F, B4

서울기타 삼성생명 당산동 사옥 서울시 영등포구 당산동 27,957㎡ 17F, B8

0

CBD KBD YBD 서울기타

10.1Q 10.2Q 10.3Q 10.4Q 11.1Q 11.2Q 11.3Q 11.4Q 12.1Q

77,136

(단위: m2)

50,000

100,000

150,000

200,000

250,000

300,000

350,000

400,000

450,000

500,000

공급 수요 공실률

10.1Q 10.2Q 10.3Q 10.4Q 11.1Q 11.2Q 11.3Q 11.4Q 12.1Q

(단위: m2)

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

0

50,000

100,000

150,000

200,000

250,000

300,000

350,000

400,000

450,000

500,000

4.4%

5.0% 4.9%

6.3%

5.2% 4.9%

5.4% 5.4% 5.4%

수요, 공급, 공실률 추이

0

CBD KBD YBD 서울기타

10.1Q 10.2Q 10.3Q 10.4Q 11.1Q 11.2Q 11.3Q 11.4Q 12.1Q

77,136

(단위: m2)

50,000

100,000

150,000

200,000

250,000

300,000

350,000

400,000

450,000

500,000

공급 수요 공실률

10.1Q 10.2Q 10.3Q 10.4Q 11.1Q 11.2Q 11.3Q 11.4Q 12.1Q

(단위: m2)

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

0

50,000

100,000

150,000

200,000

250,000

300,000

350,000

400,000

450,000

500,000

4.4%

5.0% 4.9%

6.3%

5.2% 4.9%

5.4% 5.4% 5.4%

권역별 오피스공급면적 추이

신규 공급 동향

• ’12. 1Q에는 총 면적 76,000㎡, 5개 동의 신규 오피스가 시장에 공급되었으며, 이는 지난 분기 대비 73.8% 감소한 수준임.

• 권역별로는 KBD에 4개동 약 48,000㎡, 서울기타권역에 1개동 28,000㎡가 공급됨.

• 2Q에는 약 360,000㎡ 규모의 신규 공급이 예정되어 있으며, 주요 공급예정 오피스는 서울기타권역의 삼성엔지니어링 사옥,

상암동DMC B5-1 글로벌미디어콘텐츠센터(팬엔터테인먼트 사옥) 등이 있음.

조사개요


권역별 오피스 빌딩 개수(총 640개)

0

50

100

150

200

250

300

CBD KBD YBD 서울기타 분당

PRIME A B C Total

권역별 오피스 빌딩 개수

178

251

98 88

25

0

5

10

15

20

25

30

35

Prime A B C 평균

분당

서울기타

YBD

KBD

CBD

1,000,000 2,000,000 3,000,000 4,000,000 5,000,000 6,000,000

25

15 16

CBD KBD YBD 서울기타 분당

22

(단위 : 개)

11

(단위 : ㎡)

조사개요

서울 및 분당 소재 연면적 3,000㎡ 이상의 빌딩으로, 오피스텔 및 층별 분양빌딩은 조사 대상에서 제외함.

2012. 3. 5 ~ 2011. 3. 23

- 도심권역(CBD : Central Business District) : 종로구, 중구 및 서대문구(충정로) 일대

- 강남·송파권역(KBD : Kangnam Business District) : 서초구, 강남구, 송파구(잠실) 일대

- 여의도·마포권역(YBD : Yeouido Business District) : 여의도, 마포 일대

- 서울기타권역 : 상기 3대 권역 이외의 서울시 소재지 일대(용산, 상암, 합정, 구로, 영등포 등)

- 분당 : 야탑역 서현역, 수내역 일대

조사대상

조사기간

조사권역

조사 대상 빌딩 건축 정보

• 건축 년수

- 조사빌딩 가운데 서울의 평균 건축 년수는 18년임.

• 건축 연면적

- 권역별 연면적을 살펴보면 CBD는 5,752,495㎡,

KBD는 5,731,846㎡, YBD는 2,761,422㎡, 기타권역 2,199,053㎡,

분당권역 619,889㎡로 조사됨.

조사개요

2 0 1 21st

QUARTER 14

등급 분류 기준

- 임대료에 영향을 미치는 항목을 물리적 특성, 입지적 특성으로 나누어 각 항목별 배점 기준을 산정함.

평가 기준

연면적 건축 연면적이 클수록 높은 점수 부여

건축연한 건축 연한이 짧을 수록 높은 점수 부여

관리비 관리비가 높을 수록 높은 점수 부여

Main 권역 입지CBD(신문로, 세종대로, 을지로, 청계천로)/KBD(강남대로, 테헤란로) /

YBD(동여의도) 입지빌딩에 가산점 부여

전후면 전면에 입지한 빌딩에 가산점 부여

지하철역과의 거리 지하철 역에서 가까운 빌딩에 가산점 부여

도로차선 전면 도로차선이 넓은 빌딩에 가산점 부여

사거리 사거리 교차로에 입지한 경우 가산점 부여

빌딩 등급 정보

- 등급 분류 기준에 따라 각 항목별 점수의 총점을 기준으로, 점수대별로 Prime, A, B, C등급으로 분류.

등급 Prime A B C

등급 확정 기준각 항목별 종합 점수

상위 10% 이상

각 항목별 종합 점수

상위 11%~30% 이상


상위 31%~60% 이상


상위 61%~100%

▶ 환산임대가

- 임차인이 임대인에게 1개월 단위로 부담하는 최소한의 실질 임대료. 보증금과 월 임대료 비율이 서로 다른

빌딩간의 임대료 비교에 용이함.

- 산정방법 : (연 보증금 x 회사채금리)/12개월 + 월 임대료 + 관리비

- 회사채 금리(AA-, 3년) : 해당분기 조사 월의 10일자 금리를 기준으로 사용.

▶ 보증부 월세와 전월세

- 보증금 대비 월세의 비율이 10% 이상인 것은 전월세로, 10% 미만인 것은 보증부 월세로 구분함

용어정리


지방오피스 시장

▶ 환산전세가

- 보증금과 월 임대료에 전환률을 적용하여 전세가로 환산한 금액 - 산정방법 : 보증금 + (월 임대료 X 12) ÷ 전환률

용어정리

지방 오피스 시장 개요 및 분석

- 6대 광역시 소재 연면적 1,000㎡ 이상의 빌딩

- 단, 오피스텔 및 층별 분양빌딩은 조사대상에서 제외됨

조사 대상

- 2012 3. 12 ~ 2012. 3. 16

조사 기간

등급 대형 중소형

기준각 지역 건축 연면적 상위

30% 이상

각 지역 건축 연면적 상위

31%~100%

빌딩 등급 정보

권역별 오피스 빌딩 개수(총 165개)

대형 중소형

0

5

10

15

20

25

30

35

40

광주 대구 대전 부산 울산 인천

(단위 : 천원/3.3㎡)

32개31개

24개

54개

10개14개

지역별 현황(단위 : 천원/3.3㎡, ↑: ’11. 4Q 대비 상승,↓: ’11. 4Q 대비 하락, - : 변동 없음)

인천 공실률 환산전세가 관리비

평균 3.6% (0.4%↓) 2,964.9 (0.7%↑) 19.5 (0.4%↑)

대형 2.0% 3,313.9 22.7

중소형 8.8% 2,703.2 17.1

대전 공실률 환산전세가 관리비

평균 11.3% (0.1%↓) 2,220.8 (0.9%↑) 18.5 ( - )

대형 10.8% 1,877.3 19.5

중소형 12.0% 2,362.3 18.0

광주 공실률 환산전세가 관리비

평균 7.6% (1.4%p↑) 2,202.4 (3.3%↑) 15.9 (0.3%↑ )

대형 3.7% 2,692.9 17.9

중소형 13.2% 1,979.5 14.9

부산 공실률 환산전세가 관리비

평균 2.6% (0.1%p↑) 2,679.8 (1.7%↑) 16.7 (1.1%↑)

대형 2.0% 3,172.6 21.3

중소형 4.3% 2,412.4 14.1

울산 공실률 환산전세가 관리비

평균 3.4% (0.3%p↓) 2,464.5 (1.0%↑) 13.3 ( - )

대형 3.5% 2,997.0 13.7

중소형 3.2% 2,236.3 13.2

대구 공실률 환산전세가 관리비

평균 4.1% (0.1%p↓) 2,296.8 (1.7%↓) 18.0 (0.1%↓)

대형 2.5% 2,653.2 21.7

중소형 8.6% 2,071.6 15.7

매입매각 동향

2 0 1 21st

QUARTER 16

매매 사례 현황

• ’12. 1Q 서울지역 주요 오피스빌딩 거래는 CBD, KBD를 중심으로 9건이 있었으며, 총 거래면적은 122,189㎡임.

• 독일계 투자펀드인 DEKA가 소유하고 있던 CBD 명동센트럴빌딩은 ㈜제이알제8호위탁관리부동산투자회사에서 비즈니스호텔로

사용할 목적으로 878억원에 매입함.

• 한국교육학술정보원 소유의 케리스 빌딩은 캠코 온비드를 통해 청화기업의 단독 입찰로 410억원(낙찰가율 101.6%)에 낙찰됨.

• ’11. 2Q에 한신저축은행이 매입했던 KTB네트워크빌딩은 삼성생명보험㈜이 3.3㎡ 당 19,520천원에 매수함.

• 하이트 진로는 재무구조 개선을 위해 서초동 사옥을 벤틀리포브스에쿼티2호에 약 1,707억원에 매각함.

벤틀리포브스는 미국캘리포니아의 상업용부동산 투자회사임.

• 도곡동 대신증권사옥은 야드엘파이낸스가 3.3㎡ 당 약 21,600천원에 매입함.

• 청석엔지니어링이 사옥으로 사용하고 있는 가락동 청석빌딩은 일이종합건설외 3인에게 210억원에 매각됨.

• ㈜EG는 기존 사업을 확대하고 신규 성장사업을 발굴하는 등 효과적인 업무환경을 확보하기 논현동 소재 남서울빌딩을 약 214억원에 매입함.

• 미래에셋생명보험은 관계사인 미래에셋자산운용투자자문㈜으로부터 여의도 소재 미래에셋빌딩을 850억원에 매입함.

권역 빌딩명 소재지 매도자 매수자 거래면적(㎡)

비고

CBD

명동센트럴빌딩 서울 중구 명동1가 명동리얼에스테이트㈜(DECA)

(주)제이알제 8호위탁관리부동산투자회사

19,434

리츠, 비즈니스 호텔로 리모델링후

운용 예정

케리스빌딩 서울 중구 쌍림동 한국교육학술정보원 청화기업 15,301

KBD

KTB 네트워크빌딩 서울 강남구 역삼동 ㈜한신저축은행 삼성생명보험㈜ 32,686

*하이트진로사옥 서울 서초구 서초동 하이트진로 벤틀리포브스에쿼티2 10,012본관, 별관 및

테니스장, 주차장 면적 일괄 매각

도곡동 대신증권사옥 서울 강남구 도곡동 대신증권 야드앨파이낸스 9,938

청석빌딩 서울 송파구 가락동 개인 일이종합건설 및 개인 8,848

유현빌딩 서울 강남구 논현동 개인 개인 8,050

남서울빌딩 서울 강남구 논현동 남서울실업 (주)EG 3,454

YBD 미래에셋빌딩 서울 영등포구 여의도동 미래에셋자산운용투자자문 미래에셋생명보험 14,467

* 하이트진로사옥은 본관 및 별관, 기타 부대시설을 일괄 매각한 것으로 개별 건물 거래면적과 연면적이 일치하지 않음

<자료출처 : DART, 보도자료, 등기부등본>

Key Transaction


매매 사례 분석

• ’12. 1Q 주요 오피스 거래는 총 9건(122,189㎡)으로,

’11. 4Q 대비 57.5% 감소한 것으로 나타남.

• 연초 투자자들의 관망세로 인해 지난 분기 대비 거래가

저조했던 것으로 판단됨.

• ’12. 1Q에는 투자 목적 거래가 59.0%, 기업의 실 수요 목적

거래가 34.4%를 차지함.

• 1Q에는 국내 기업들이 실 수요 목적으로 중소형빌딩을

매입한 사례가 두드러졌던 것으로 조사됨.

• 투자목적 거래는 59.0%로 가장 높은 비율을 차지하였으나,

펀드 및 리츠로 매입한 사례는 1건 (㈜제이알 제 8호 위탁

관리리츠)에 불과한 것으로 나타남.

• ’11. 2Q에 ㈜한신저축은행에 매입되었던 KTB네트워크빌딩은 1년도 채 지나지 않아 매각 수익률 6.7%로 삼성생명보험㈜에 매각됨.

• 명동개발주식회사는 2000년 명동센트럴빌딩 매입 5년 만에 연평균 27.2%의 높은 매각 수익률로 명동리얼에스테이트㈜에 매각함.

명동리얼에스테이트㈜는 매입 7년만에 명동센트럴빌딩을 제이알자산관리의 ‘(주)제이알 제8호 위탁관리리츠’에 매각하였으며,

연평균 매각수익률은 6.2%임.

• 제이알자산관리는 명동센트럴빌딩을 매입하여 비즈니스호텔로 용도 변경하여, 운용할 예정임.

빌딩명 소재지 거래면적(㎡) 매매년도 매매가(천원/㎡) 매도자 매수자

KTB네트워크빌딩 강남구 역삼동 32,686

2000 2,049.9 진솔물산 KTB네트워크㈜

2003 2,310.0 KTB네트워크㈜HSB프로퍼티쓰리인베스트먼트

유동화전문유한회사

201 1 5,536.2HSB프로퍼티쓰리인베스트먼트

유동화전문유한회사㈜한신저축은행

2012 5,904.7 ㈜한신저축은행 삼성생명보험㈜

명동센트럴빌딩 중구 명동1가 19,434

2000 1,337.8 거평그룹 명동개발주식회사

2005 3,155.6 명동개발주식회사 명동리얼에스테이트㈜(DECA)

2012 4,518.6 명동리얼에스테이트㈜(DECA) (주)제이알제8호위탁관리리츠

<자료출처 : DART, 보도자료, 등기부등본>

거래면적 지난 분기 대비 57.5% 감소

실수요 목적 매수 강세

주요빌딩 매매분석

'09.1Q '09.2Q '09.3Q '09.4Q '10.1Q '10.2Q '10.3Q '10.4Q '11.1Q '11.2Q '11.3Q '11.4Q '12.1Q

'09.1Q '09.2Q '09.3Q '09.4Q '10.1Q '10.2Q '10.3Q '10.4Q '11.1Q '11.2Q '11.3Q '11.4Q '12.1Q

(단위 : ㎡) (단위 : 건)

거래면적(㎡) 건수

0

2

4

6

8

10

12

14

16

18

50,000

0

100,000

150,000

200,000

250,000

300,000

350,000

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

기업 투자 개인

'09.1Q '09.2Q '09.3Q '09.4Q '10.1Q '10.2Q '10.3Q '10.4Q '11.1Q '11.2Q '11.3Q '11.4Q '12.1Q

'09.1Q '09.2Q '09.3Q '09.4Q '10.1Q '10.2Q '10.3Q '10.4Q '11.1Q '11.2Q '11.3Q '11.4Q '12.1Q

(단위 : ㎡) (단위 : 건)

거래면적(㎡) 건수

0

2

4

6

8

10

12

14

16

18

50,000

0

100,000

150,000

200,000

250,000

300,000

350,000

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

기업 투자 개인

거래 면적 및 거래건수 추이

거래면적 기준 매수자 구성 추이


2 0 1 21st

QUARTER 18

회사명 펀드명 설정월 국내외설정액

(억원)투자대상

파인트리자산운용 파인트리사모부동산투자신탁 1 1 국내 620 서울 동대문 소재 쇼핑몰(케레스타)

동양자산운용 동양잠실오피스텔사모부동산투자신탁 1 1 국내 50 잠실 오피스텔 PF 대출

미래에셋맵스자산운용 미래에셋맵스프런티어브라질월지급식부동산투자신탁 1 2 해외 800 브라질 호세베라타워

유진자산운용 유진드림스퀘어사모부동산투자신탁 2 2 국내 75 분당 소재 오피스텔 개발 PF 대출

에스크베리타스자산운용 베리타스아팔루사사모부동산투자신탁 1 2 국내 56 서울 영등포 소재 삼덕빌딩

피에스자산운용 피에스KORIF사모부동산투자신탁 7 3 국내 1,264 서울 명동 소재 눈스퀘어

리치먼드자산운용 마이어사모내포공동주택부동산투자신탁 3 국내 500 충남 홍성 내포신도시 소재 아파트 개발 PF 대출

더커자산운용 더커주택시장안정사모부동산투자신탁 1 3 국내 488 우투하우징 제1호 CR리츠

KTB자산운용 KTB칸피던스사모부동산투자신탁 40 3 국내 112 경기도 안성 소재 물류창고

KTB자산운용 KTB칸피던스사모부동산투자신탁 41 3 국내 77 경기도 시흥 소재 아파트 개발 PF 대출

부동산 펀드 현황

• ’12. 1Q 신규 설정된 부동산 펀드는 총 10건이며, 총 설정규모는 4,041억원임.

• 1Q 설정 규모가 가장 컸던 펀드는 피에스자산운용에서 설정한 ‘피에스KORIF사모부동산투자신탁 7호’임.

이는 명동 소재 상업시설인 눈스퀘어에 투자하는 펀드로 설정액은 총 1,264억원임.

• 1Q 국내 오피스에 투자한 유일한 펀드는 에스크베리타스자산운용에서 설정한 ‘베리타스아팔루사사모부동산투자신탁 1호’ 임.

해당 펀드는 영등포 소재 삼덕빌딩에 투자하며, 설정액은 총 56억 규모임.

• 파인트리자산운용은 동대문 소재 상업시설인 케레스타에 투자하는 ‘파인트리사모부동산투자신탁 1호’를 620억원 규모로 설정함.

파인트리자산운용은 케레스타를 비즈니스호텔로 용도 변경해 운용할 계획임.

• 미래에셋자산운용은 브라질 호세베라타워에 투자하는 ‘미래에셋맵스프런티어브라질월지급식부동산투자신탁 1호’를 800억원 규모로 설정함.

• 유진자산운용은 분당 소재 오피스텔 개발에 투자하는 ‘유진드림스퀘어사모부동산투자신탁 2호’를 75억원 규모로 신규 설정함.

• 더커자산운용은 미분양아파트에 투자하는 ‘우투하우징 제1호 CR리츠’에 투자하기 위해 ‘더커주택시장안정사모부동산투자신탁 1호’를

488억원 규모로 설정함.

• KTB자산운용은 경기도 안성 소재 물류창고와 시흥 소재 아파트 개발에 투자하는 펀드를 각각 112억, 77억원 규모로 설정함.

(자료출처 : 금융투자협회 및 각 자산운용사)


부동산 펀드 분석

부동산펀드 신규 설정액 65.7% 하락

• ’12. 1Q 부동산펀드 신규 설정액은 4,041억원, 설정 건수는 10건으로 조사됨.

• 1Q 부동산펀드는 설정액 기준으로 지난 분기 대비 65.7% 감소하였으며, 연초 투자자들의 관망세의 영향으로 펀드 설정이

상대적으로 부진한 것으로 추측됨.

• ’12. 1Q(3월말 기준) 부동산펀드 누적 설정액은 164,871억원으로 ’11. 4Q(12월 기준) 보다 0.7% 상승한 수준임.

• 전체 펀드 설정액 대비 부동산 펀드 설정 비율은 5.4%로 ’11. 4Q 대비 0.1%p 하락한 수준임.

상업시설 설정비율 70.9% 차지

• 투자대상별로는 상업시설이 70.9%를 차지하며 가장 높은 비율을 차지하였으며, 주거시설이 14.3%로 그 뒤를 이음.

• 1Q 상업시설에 투자한 펀드를 살펴보면, 오피스 보다는 눈스퀘어, 케레스타 등 대형 리테일에 대한 설정 비율이 컸던 것으로 나타남.

• 대부분 운용사들은 1건 이하의 부동산 펀드를 설정한 것으로 조사됨. KTB자산운용에서는 2건의 펀드를 설정하였으나,

설정액 규모는 총 189억에 그침.

기타 복합시설 산업시설 상업시설

'09.1Q '09.2Q '09.3Q '09.4Q '10.1Q '10.2Q '10.3Q '10.4Q '11.1Q '11.2Q '11.3Q '11.4Q '12.1Q0%

10%

20%

30%

40%

50%

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70%

80%

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100%

0

1

2

3

0

200

400

600

800

1,000

1,200

1,400설정액 설정건수 (단위: 억원)(단위: 개)

미래에셋맵스자산운용

유진자산운용

더커자산운용

피에스자산운용

KTB자산운용

파인트리자산운용

에스크베리타스자산운용

동양자산운용

리치먼드자산운용

기타 복합시설 산업시설 상업시설

'09.1Q '09.2Q '09.3Q '09.4Q '10.1Q '10.2Q '10.3Q '10.4Q '11.1Q '11.2Q '11.3Q '11.4Q '12.1Q0%

10%

20%

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1

2

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0

200

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600

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1,000

1,200

1,400설정액 설정건수 (단위: 억원)(단위: 개)

미래에셋맵스자산운용

유진자산운용

더커자산운용

피에스자산운용

KTB자산운용

파인트리자산운용

에스크베리타스자산운용

동양자산운용

리치먼드자산운용

투자대상별 설정비율 추이

0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

50

'09.1Q '09.2Q '09.3Q '09.4Q '10.1Q '10.2Q '10.3Q '10.4Q '11.1Q '11.2Q '11.3Q '11.4Q '12.1Q

(단위: 억원) (단위: 개)

설정액 설정건수

0

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

(단위: 억원)

부동산펀드누적설정액 부동산펀드설정비율

3.0%

3.5%

4.0%

4.5%

5.0%

5.5%

6.0%

120,000

125,000

130,000

135,000

140,000

145,000

150,000

155,000

160,000

165,000

170,000

'11.1 '11.2 '11.3 '11.4 '11.5 '11.6 '11.7 '11.8 '11.9 '11.10 '11.11 '11.12 '12.1 '12.2 '12.30

5

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15

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25

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'09.1Q '09.2Q '09.3Q '09.4Q '10.1Q '10.2Q '10.3Q '10.4Q '11.1Q '11.2Q '11.3Q '11.4Q '12.1Q

(단위: 억원) (단위: 개)

설정액 설정건수

0

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

(단위: 억원)

부동산펀드누적설정액 부동산펀드설정비율

3.0%

3.5%

4.0%

4.5%

5.0%

5.5%

6.0%

120,000

125,000

130,000

135,000

140,000

145,000

150,000

155,000

160,000

165,000

170,000

'11.1 '11.2 '11.3 '11.4 '11.5 '11.6 '11.7 '11.8 '11.9 '11.10 '11.11 '11.12 '12.1 '12.2 '12.3

부동산 펀드 신규 설정액 및 설정 건수 추이 부동산펀드 월별 누적 설정액 추이

운용사별 펀드설정 현황

2 0 1 21st

QUARTER 20


2 0 1 21st

QUARTER 202 0 1 21st

QUARTER 20

REITs

• ’12. 1Q에 신규 영업인가를 획득한 리츠는 기업구조조정 리츠 3건, 자기관리 리츠 3건, 위탁관리 리츠 1건으로 총 7건으로 조사됨.

• 1Q 신규 상장한 케이탑 자기관리리츠는 부산 쥬디스 태화빌딩에 투자하는 것으로 1월 31일 공모가 5,500원

(액면가 5,000원)으로 상장했으나, 그 후 하락세를 보이며 3월 말 기준 30% 이상 하락한 3,660원 수준을 기록함.

• 지난 1월 영업인가를 받았던 디에스아이호텔, 오피스, 리테일 기업구조조정리츠는 디큐브시티 인수 협의과정에서 계약이

무산되었으며, 디큐브시티 오피스 부분은 대성산업가스에서 매입함.

• 1Q 설정된 자기관리 리츠(한미에셋, 경인, 빌드)는 모두 도시형생활주택 및 오피스텔에 투자하는 개발전문 리츠임.

• 제이알 제8호는 명동 센트럴빌딩에 투자하는 리츠로 해당 오피스빌딩을 비지니스호텔로 용도 변경해 운용할 계획임.

(자료출처 : 증권거래소)

0

2,000

4,000

6,000

8,000

10,000

12,000

14,000

16,000

18,000

'11.4 '11.5 '11.6 '11.7 '11.8 '11.9 '11.10 '11.11 '11.12 '12.1 '12.2 '12.3

코크렙8호 코크렙15호 골든나래 광희리츠 이코리아리츠 케이탑리츠 KOSPI

(단위 : 원)

리츠 주가 동향

(자료출처 : 국토해양부 및 전자공시시스템(DART), 보도자료)

구분 회사명 투자대상

신규영업인가

기업구조조정 리츠

(주)디에스아이호텔 기업구조조정 리츠 서울 구로구 구로동 소재 대성 디큐브시티 타워동(숙박시설)

(주)디에스아이오피스 기업구조조정 리츠 서울 구로구 구로동 소재 대성 디큐브시티 타워동(업무시설)

(주)디에스아이리테일 기업구조조정 리츠 서울 구로구 구로동 소재 대성 디큐브시티 타워동(판매시설)

자기관리 리츠

(주)한미에셋 개발전문 자기관리 리츠 서울 동작구 상도동 소재 도시형 생활주택 및 오피스텔 개발

(주)경인 개발전문 자기관리 리츠 서울 영등포구 영등포동 소재 주상복합개발사업

(주)빌드 개발전문 자기관리 리츠 경기도 의정부시 의정부동 소재 도시형생활주택 개발

위탁관리 리츠 (주)제이알제8호 위탁관리 리츠 서울 중구 명동1가 센트럴빌딩

영업인가신청 위탁관리 리츠(주)케이비와이즈스타 제 4호 위탁관리 리츠 서울시 영등포구 여의도동 소재 솔로몬투자증권빌딩

(주)펨코로지스틱 제 3호 개발전문위탁관리 리츠 충남 천안시 풍세 산업단지내 창고

신규 영업인가(신청) 리츠

케이탑 자기관리리츠

•인가일 - 2011년 2월 24일

•상장일 - 2012년 1월 31일

•투자대상 – 부산 부전동 소재 쥬디스 태화빌딩

신규 상장 리츠

OFFICEMARKETREPORT21 OFFICEMARKETREPORT21

주요 정책 변화

OFFICEMARKETREPORT21 OFFICEMARKETREPORT21

국토해양부는 지구단위계획구역 지정대상 확대 등을 주요 내용으로 하는 국토계획법 시행령 및 시행규칙 개정안을 발표함.

(12년 1월부터 시행)

• 모자형리츠 : 국민연금 등이 50%를 초과하여 투자한 리츠(모리츠)가 다른 리츠(자리츠)에 50%를 초과하여 투자하는 경우 자리츠의 공모의무를 면제하는 등 규제를 일부 완화하는 제도

• 기대효과 : 국민연금 등 기관투자자들의 리츠 투자가 활성화되고 자기관리리츠의 운영부담이 완화되는 등 리츠 시장이 선진화되는

계기가 될 것으로 기대

< 참고 : 모자형리츠의 투자구조 >

국토해양부는 둘 이상의 용도지역에 걸치는 대지의 적용기준을 변경하는 국토계획법 개정안을 공포함. (12년 12월부터 시행)

• 적용대상 : 하나의 대지가 둘 이상의 용도지역에 걸치는 경우로서 용도지역으로 구분되는 면적 중 가장 작은 부분이

일정 규모 이하(330㎡ 이하, 노선상업지역은 660㎡)인 대지

• 주요내용 : 둘 이상의 용도지역에 걸치는 대지에 대한 적용기준 개선

- (현행 기준)가장 큰 면적이 속하는 용도지역 규정 적용▶(변경 기준)각 지역에 해당하는 건폐율, 용적률의 가중평균치를 적용

• 기대효과 : 유리한 규정을 적용 받기 위하여 비정상적으로 토지를 분할ㆍ합병하는 것을 방지하고, 합리적인 건축계획으로 도시경관 향상에

이바지할 것으로 전망

국토해양부는 도심 내 대규모 부지개발을 활성화하기 위해 지구단위계획구역 지정대상 확대 등을 주요내용으로 하는

국토계획법 시행령 및 시행규칙 개정안을 입법 예고함.(12년 4월부터 시행)

• 주요 내용 :

- 지구단위계획구역 지정대상 확대 및 지구단위계획을 통한 용도지역 변경 일부 허용

- 용도지역을 시가화·유보·보전 용도로 구분하고 개발행위허가 기준 차등화

- 장기 미집행 도시계획시설 해제권고 제도 절차 마련

- 도시계획시설 사업시행자 지정요건 완화 등

• 기대효과 : 지구단위계획구역의 정형화 및 계획적 개발이 가능해지고 도시계획시설사업이 원활하게 추진될 것으로 전망

규제 사항 리츠에 대한 규제 내용(현행) 모자형리츠 완화 내용(개정)

공모 의무 리츠 발행주식총수의 30%를 일반청약에 제공모리츠(국민연금 등이 50% 초과 투자)가 50%를 초과

하여 자리츠에 투자시 자리츠는 공모의무가 면제

1인당 주식소유한도투자자 1인은 리츠 발행주식총수의 30% 초과하여

소유할 수 없음

모리츠(국민연금 등이 50% 초과 투자)는 자리츠 발행

주식총수의 30% 초과 소유 가능

자산의 구성리츠 자산은 부동산 70% 이상, 부동산과 부동산 관련 증권 80% 이상으로 구성되어야 함

자리츠 주식에 대한 모리츠의 투자금액도

부동산으로 간주

증권에 대한 투자 제한리츠는 총자산의 5%를 초과하여 동일인이 발행한 증권에

투자할 수 없음

모리츠 총자산의 5%를 초과하여 자리츠 주식에

투자 가능

[기관투자자가 투자하는 모자형 리츠 제도 도입]

[둘 이상의 용도지역에 걸치는 대지의 적용기준 변경]

[지구단위계획으로 용도지역 변경 일부 허용]

국민연금, 공제회 등

모리츠

부동산 1

부동산 2

부동산 3

부동산 4

리츠 1

리츠 2

리츠 3

리츠 4

자리츠

50% 초과 50% 초과

기타 금융 투자자

현행 변경

지정 대상 허용 범위 지정 대상 허용 범위

도시지역 세분된 용도지역간 변경만 가능 <추가>도시 지역 중 복합용도개발이 필요한 지역, 유휴토지 및 대규모

시설 이전부지

용도지역간 변경 허용

(주거지역↔상업지역↔공업지역↔녹지지역)

2 0 1 21st

QUARTER 22

부동산 개발 동향

용산구 아모레퍼시픽 본사 재건축 도시계획심의 통과

사업명 용산 국제빌딩 주변 제 1구역

위치 서울특별시 용산구 한강로 2가 159-5 일대

대지면적 26,897㎡

연면적 178,762㎡

용적률/건폐율 850% / 60%

규모 23F, B6

용도 업무시설, 근린생활시설, 문화및집회시설(미술관)등

사업주체 아모레퍼시픽

비고 사업지내 대지면적 1,703.8㎡에는 용적률 250%를 적용받은 40m 높이의

공공청사와 3,075.9㎡ 규모의 어린이공원, 2429.5㎡규모의

가로공원이 함께 조성될 예정

<조감도>

판교 알파돔시티 자금조달 성공, 4월 착공 예정

사업명 판교 알파돔시티

위치 성남 판교지구 택지개발사업 특별계획구역 중심상업용지

대지면적 138,000㎡

연면적 약 1,220,000㎡

용도 주거시설 , 근린생활시설, 업무시설 등

사업 주체 ㈜알파돔시티

향후 계획 2018년 준공 예정

비고 백화점과 상업시설을 현대백화점과 대한지방행 정공제회에 선매각,

LH는 토지대금 대신 오피스용 빌딩을 현물로 대신 받기로 합의

<조감도>

세종로2구역 호텔로의 용도 변경안 도시계획 심의 통과

사업명 세종로2구역 제 2지구 도시환경정비구역

위치 서울특별시 종로구 당주동 29 일대

대지면적 4,117.2㎡

연면적 64,400㎡

용적률/건폐율 1,061% / 60%

규모 26F, B6

용도 관광숙박시설

사업주체 미래에셋맵스자산운용

향후 계획 8월 착공 및 2015년 준공예정

비고 업무시설에서 관광숙박시설로 변경함

동자동 8구역 용도 변경안(숙박시설추가) 도시계획 심의통과

사업명 동자동 제 8구역 도시환경정비구역

위치 서울특별시 용산구 동자동 37의 85 일대

대지면적 7,995㎡

연면적 91,233㎡

용적률/건폐율 1,000% / 55%

규모 30F, B7 (2개동)

용도 업무시설(35.1%), 오피스텔(34.5%), 관광숙박시설(21.7%), 근린생활시설(8.7%)

사업주체 동자프로젝트금융회사

향후 계획 2013년 하반기 준공예정

비고 당초 23층 규모의 업무시설이 들어설 예정이었으나 관광숙박시설을 추가함.

<조감도>

<조감도><자료출처 : 서울시 및 언론 보도자료>

LG경제연구원

건설 인프라,

선진국 수준에 근접

고성장을 이끌어 왔던 건설투자 부진이 장기간 이어지고 있다.

건설투자 자본스톡을 추정해 본 결과 과잉공급 수준으로 보기는 어렵지만 선진국 평균에 근접한 것으로 나타난다.

그동안 빠른 속도로 자본의 양을 축적해 왔기 때문에 건설투자 증가율은 당분간 경제성장률을 하회할 것으로

판단된다. 경제에 부정적 충격을 줄일 수 있는 정책적 고려가 필요할 것이다.

강중구 책임연구원 [email protected]

2 0 1 21st

QUARTER 24

건설투자의 부진이 장기화 되고 있다. 부동산 경기침체 속에 주거용 건설투자는 2006년 이후 마이너스 성장을 지속하고 있으

며, 토목 건설투자도 글로벌 금융위기시 일시적으로 크게 늘어난 이후 저성장 기조이다. 건설투자는 70~80년대 높은 상승률로

증가하면서 우리나라의 경제성장을 이끌어 온 바 있다(<표 1> 참조). 그러나 외환위기 이후 건설투자 증가율이 연평균 2% 이하

로 크게 낮아졌다.

장기적인 부진이 이어지면서 구조적인 공급과잉 우려가 제기되고 있다. 가장 큰 근거가 GDP 대비 건설투자 비율이 매우 높다

는 점이다(<그림 1> 참조). 우리나라의 GDP 대비 건설투자비율은 90년대 20%를 넘어서기도 하였으며 2010년에는 11.6%로 낮아

졌지만 여전히 선진국 보다는 높은 수치를 보이고 있다. 미분양 주택의 장기간 적체현상, 교통량이 적은 지방의 신설도로, 지방

공항의 난립, 유사 구간에 있어 국도와 고속도로의 중복투자 등이 과잉공급의 대표적인 사례들로 지적된다.

공급과잉에 대한 우려를 진단해 보기 위해서는 투자율과 같은 축적속도뿐 아니라 경제 내의 건설자본의 양(이하 건설 자본스

톡)이 우리 경제수준에 비해 적정한지도 살펴볼 필요가 있다. 만약 현재의 건설 자본스톡이 적정량보다 적은 수준이라면 높은

투자율은 자연스러운 결과이며 좀더 지속 가능한 수준일 수 있기 때문이다.

건설 자본스톡, 선진국 평균에 근접

건설 자본스톡의 추계는 OECD 국가 중 주택건설투자와 토목 및 상업, 공업용 건축을 포함한 비주거용 건설투자로 구분해 자

료획득이 가능한 17개국을 대상으로 하였으며, 영구재고법을 이용하였다(35페이지 참조). 또한 각 국가의 경제규모에 따라 자본

스톡의 크기도 달라질 것이므로 GDP 대비 배율 수치를 구해 비교하였다. 물론 국가간 산업구조나 인구밀도, 소득 수준 등 다양

한 요인에 있어 적정 자본량은 달라질 수 있을 것이다. 그러므로 추정된 결과를 해석함에 있어 이러한 요소들을 함께 고려하여

야 할 것이다.

추정된 건설 자본스톡은 1980년도에는 GDP 대비 1.6배로 선진국 평균의 50%에 불과하였으나, 2009년에는 2.5배로 선진국의

87% 수준에 이른 것으로 나타난다(<그림 2> 참조). 70~90년대 건설 자본스톡이 과부족 상태였기 때문에 이 부문에 자원을 집

중하는 성장전략을 취해왔고 투자 증가를 통해 빠른 속도로 자본축적이 이루어졌음을 확인할 수 있다.

다만 건설투자 중에서도 주택건설과 토목건설은 서로 상이한 흐름을 보이고 있어 별도로 추계할 필요가 있다. 외환위기 직전

까지는 주택건설과 토목건설 모두 가파르게 증가하였으나, 외환위기 이후 주택건설은 실물경기에 민감하게 반응하면서 마이너

스 성장을 하는 등 큰 폭의 조정이 있었다(<그림 3> 참조). 반면 토목건설투자의 경우 외환위기 이후에도 증가속도가 완만해지긴

하였으나 지속적인 상승세를 보이고 있는 것이다.

0

5

10

15

20

25(%)

1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005

선진국 평균

한국

<그림 1> 선진국 대비 높은 건설투자율 지속

주 : GDP 대비 건설투자 비율임. 실질 기준, 선진국 평균은 OECD 중

자료획득이 가능한 17개국의 자료를 이용해 GDP 비중으로 가중

평균한 값임. 한국은 제외

자료 : OECD, LG경제연구원

<표 1> 건설투자의 성장기여도가 크게 하락

주 : 연평균 기준

자료 : 한국은행, LG경제연구원

경제성장률(%)

건설투자증가율(%)

건설투자의 성장기여도(%p)

1971~1980 8.8 12.1 2.1

1981~1990 10.0 14.6 3.1

1991~2000 6.2 2.0 0.4

(1991~1997) 7.1 6.1 1.5

2001~2010 4.2 1.8 0.3

건설 자본스톡이 빠르게 축적되면서

선진국의 87% 수준에 이르렀다.

LG경제연구원


건설 인프라, 선진국 수준에 근접

높은 건설부문 투자율은 비주거용 건설투자가 주도

경제규모 대비 건설 자본스톡이 선진국 수준에 근접한 것은

비주거용 건설투자 때문이다. 비주거용 건설부문의 자본스톡

을 추계하여 보면 2006년 이후로 이미 선진국 평균 수준에 이

른 것으로 나타난다(<그림 4> 참조). 이는 GDP 대비 비주거용

건설투자가 10%를 상회하는 수준으로 이루어졌기 때문이다.

GDP 대비 토목 자본스톡 비율이 1980년 1.2배에서 가파르게

상승하여 2010년에는 1.9배로 크게 높아진 것이다.

자본스톡 비율 이외의 다른 지표에서도 이와 유사한 결론을

내릴 수 있다. SOC 자본스톡 규모를 알 수 있는 도로밀도(=도

로연장/국토면적)와 같은 단순 물리지표를 이용하여 보면 우리

나라의 규모는 선진국 중 중위권에 속하는 것으로 나타난다(<

그림 5> 참조). 2007년 기준 국토면적당 도로연장은 1.05㎞/㎢

으로 총 34개국 중 19위에 속하는 것으로 나타났으며, 철도 밀도는 0.03㎞/㎢으로 32개국 중 18위에 위치하였다.

선진국 평균

1.0

1.5

2.0

2.5

3.0

3.5(배)

1980 1985 1990 1995 2000 2005

한국

<그림 2> 건설 자본스톡, 선진국 수준에 근접

주 : GDP대비 건설 자본스톡의 비율임. 점선은 한국의 감가상각률이 과거

선진국보다 1%p 컸고 점차 수렴한 것으로 가정했을 경우를 나타냄.


0

20

40

60

80(조원)

1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010

<그림 3> 외환위기 이후 상이한 흐름을 보이는 주택건설과 토목건설투자

자료 : 한국은행

비주거용건물 건설

주택건설

토목건설

도로 및 철도밀도를 통해 본 우리나라의

SOC 자본스톡은 선진국 중위권 수준이다.

1.01.21.41.61.82.02.22.4(배)

1980 1985 1990 1995 2000 2005

<그림 4> 비주거용 건설 자본스톡 추이

주 : GDP대비 비율임.


선진국 평균

한국

0

2

4

6

1 6 11 16 21 26 31

일본(3.28)

한국(1.05)

독일(1.85)

영국(1.74)미국(0.71)

0. 0

0. 1

0. 1

0. 2

1 6 11 16 21 26 31

일본(0.055)한국(0.034)

독일(0.097)

영국(0.067)

미국(0.025)

<그림 5> SOC 자본스톡은 선진국 중위권 수준

주 : 국토면적 대비 도로 및 철도 연장 자료 : Wor ld Bank WDI 2010

(도로밀도 ㎞/㎢) (철도밀도 ㎞/㎢)

2 0 1 21st

QUARTER 26

비주거용 건설부문, 경제성장률보다 낮은 증가율 당분간 지속 예상

과거 부족한 자본스톡을 축적하기 위해 상대적으로 높은 투자율이 유지되어 온 것이기 때문에 비주거용 건설투자 부문이 과

잉투자라고 볼 수는 없을 것이다. 또한 우리나라와 같이 제조업 비중이 높고, 수출 중심의 성장을 해온 경제구조를 가질 경우 물

류 등 적정 SOC 규모가 다른 국가들에 비해 높을 가능성이 존재한다. 이를 감안하면 일부 과잉투자의 징후가 있긴 하지만 전반

적인 규모가 과잉이다라고 보기는 어려운 것으로 판단된다.

비주거용 건설투자가 과다 공급되어 있는 대표적인 국가로 일본을 들 수 있다. 일본의 도로밀도는 세계적으로 높은 수준이며,

1980년 기준 비주거용 건설 자본스톡 비율은 GDP 대비 4.1배나 되었다. 일본의 비주거용 건설부문은 부동산 버블 붕괴 직후까

지 높은 투자증가율이 이어졌으나, 1992년부터 지속적으로 마이너스 성장을 하는 등 장기침체에 빠져 있다.

우리의 경우에는 일본처럼 과도한 투자가 이루어진 것으로는 보이지 않기 때문에 이와 같은 급격한 조정이 일어나지는 않을

것으로 판단된다. 다만 경제규모 대비 자본스톡이 어느 정도 갖추어짐으로써 현재와 같은 높은 투자율이 지속될 수는 없을 것이

다. SOC 자본스톡이 부족했던 시기에는 투자 대비 높은 경제적 효과를 기대할 수 있기 때문에 정책적으로 투자율을 높게 유지

할 필요가 있었다. 그렇지만 어느 정도 자본스톡이 갖추어져 감에 따라 투자 대비 효과는 점차 낮아질 수 밖에 없다. 투자상품으

로 본다면 수익률이 떨어지는 자산이 되어가고 있는 것이다.

앞으로 비주거용 건설투자 증가율은 경제성장률을 하회하는 모습을 이어갈 것으로 예상된다. 향후 우리 경제가 2000년대 평

균성장률인 4%로 성장한다고 가정할 경우, 비주거용 건설투자는 이보다 약 1%p 낮은 수준으로 증가해야지 GDP 대비 자본스톡

비율이 유지되는 것으로 나타났으며, 투자율은 2030년에는 7% 수준으로 낮아지는 것으로 계산되어진다.

주택건설 자본스톡은 선진국 수준을 하회

주택건설은 토목건설부문과는 다른 양상을 보인다. 수도권의 신도시 조성, 연간 200만호 건설 등 정부의 대규모 주택공급정

책이 있었던 90년대를 제외하면 주택건설 투자율은 항상 선진국 평균보다 낮은 수치를 보였다(<그림 6> 참조). GDP 대비 주택

자본스톡 비율도 선진국 평균에 크게 못 미치는 수준인 것으로 나타난다. 1990년대 대규모 주택공급으로 GDP 대비 자본스톡

비율이 상승하긴 하였으나 외환위기 이후에는 거의 정체되면서 선진국과의 격차를 해소하지 못하고 있다. 2009년 기준 주택 자

본스톡은 GDP 대비 0.65배로 추정되어, 선진국 평균(1.05배)의 약 62% 수준에 머물러 있다(<그림 7> 참조).

이러한 수치는 다른 주거지표를 통해서도 확인해 볼 수 있다. 우리나라의 주택보급률(=주택수/가구수)은 전국평균 101.9%로

LG경제연구원

비주거용 건설투자 증가율은

경제성장률을 하회하는 모습을 이어갈 것이다.

0123456789(%)

1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005

한국

선진국 평균

<그림 6> 주택건설투자율은 선진국 수준을 하회


<표 2> 주요국 주거수준 비교

자료 : 국민은행, 국토해양부

주택보급율

(%)

1천명당 주택

(호)

주택가격/소득

(PIR, 배)

한국 101.9(’10) 364(’10) 7.7(’09)

일본 115.2(’08) 439(’05) 5.7(’04)

미국 111.4(’08) 410(’10) 4.8(’07)

영국 106.1(’07) 439(’09) 3.4(’03)

프랑스 120.5(’04) 509(’05) 5.1(’99)

독일 100.6(’03) 488(’08) 6.0(’02)


건설 인프라, 선진국 수준에 근접

100%를 넘어선 것으로 나타나지만 여전히 주요 선진국 대비

낮은 수준인 것으로 나타난다(<표 2> 참조). 일본의 주택보급

률은 115.2%(’08년 기준), 미국 111.4%(’08년 기준)로 우리보

다 높은 수치를 보인다. 다른 주거지표인 인구 천명 당 주택

수도 우리나라는 2010년 기준 363.8호로 주요 선진국 대비

80% 수준에 불과하다.

자본스톡은 OECD에서 제공하는 국민계정 중 부문별 건설투자액 자료를 취할 수 있는 국가를 대상으로 추

계하였으며 기본적인 방법은 다음과 같은 영구 재고법을 이용하게 된다 1.

자본스톡의 추계치는 자료 획득의 한계로 인해 초기자본스톡의 크기, 감가상각률 등의 일정 가정이 필요하기 때

문에 정밀한 수치 측정에는 분명 한계가 있다. 초기 자본량에 대한 추정은 OECD 매뉴얼과 Kamps(2004)2의 방법

론을 참조하였다. Kamps는 초기투자액에서 4%의 투자증가율을 가정하여 가공의 과거 자료를 생성한 후 추계에

이용하는 방법과 장기 투자증가율을 이용하여 정상상태의 평형식을 기초로 초기자본량을 계산하는 방법을 가정

하였다. 여기서는 후자를 기준으로 하되 두 방법을 모두 적용하여 비교하여 보았다. 시계열 자료의 한계로 일부 국

가들은 두 방법이 크게 차이가 나 제외하였으나 대부분의 국가들은 자본량 추계에 있어 10% 미만의 오차를 보여

논의를 이끌어가는데 큰 무리는 없는 것으로 보인다.

감가상각률도 일정 수치를 가정할 수 밖에 없다. 건설부문에 대한 감가상각률은 문헌에 따라 1.5~4%까지 다양한

비율을 적용하고 있다. 여기서는 미국 BEA에서 제공하는 감가상각률 수치를 참조하여 주택건설은 2.5%, 비주거용

건설은 이보다 작은 1.5%의 비율을 가정하였다3. 이보다 높은 수치를 적용할 경우 방향성은 크게 차이가 나지 않

으나, 비교대상이 되는 선진국 수준이 낮아지게 되는데, 이런 점에서 본문에서 제시한 결과치는 다소 보수적인 결

과일 수 있다. 또한 한국의 경우 다른 선진국에 비해 보다 높은 감가상각률을 지닐 가능성이 높다. 초기 감가상각

률이 1%p 차이가 날 경우를 함께 추계하여 비교하였는데 이 경우 기존치에 비해 다소 낮은 계열이 생성되었다.

1. OECD, “Measuring Capital : OECD Manual”, 2001

2. C. Kamps, “New Estimates of Government Net Capital Stocks for 22 OECD Countries 1960-2001”, IMF Working Paper(WP/04/67), 2004

3. 미국 BEA에서 제시하는 주거용 건물의 감가상각률은 1.14 ~ 4.55%였으며 단순평균치는 2.8%였다. 이 수치에는 비중은 낮지만 감가상각률이 높은 대규모

보수 주택이나 이동식 주택도 포함되어 있어 평균치보다는 낮은 수치를 적용하였으며, 토목건설의 경우 대부분 1.52%로 나와 이 수치를 기준으로 삼았다.

건설 자본스톡의 추계

Kt = (1-δ)Kt-1 + It

(여기서, K는 자본스톡, I는 투자액, δ는 감가상각률을 나타냄.)

00.20.40.6

0.81.01.2(배)

1980 1985 1990 1995 2000 2005

한국

<그림 7> 주택 자본스톡 추이

주 : GDP대비 비율임.


선진국 평균

인구밀도 등을 고려하면 주택자본스톡이

선진국보다 낮은 것은 어느 정도 불가피한 현상이다.

2 0 1 21st

QUARTER 28

고비용 구조가 주택 공급량을 제약

선진국 대비 주택 자본스톡이 충분히 쌓이지 않은 것은 상대적으로 높은

지가 등 주택공급의 고비용 구조가 균형 공급수준을 낮추었기 때문인 것으

로 판단된다. 타 선진국 대비 인구밀도가 높으며, 수도권 집중현상도 두드

러져 상대적으로 지가가 매우 높은 수준이다. 높은 지가로 인한 택지의 부

족, 택지조성에 있어 과도한 규제로 인한 비용상승 등으로 고정비용이 선진

국 대비 높은 것으로 알려져 있다. 이는 선진국에 비해 같은 비용으로 훨씬

작은 수의 주택을 공급할 수 밖에 없으며 이에 따라 균형 공급량은 선진국

보다 작게, 균형 가격은 높게 형성되게 된다. 실제 국가별로 인구밀도와 주

택 자본스톡 비율간의 관계를 구해보면 뚜렷한 역관계가 성립하는 것으로

나타난다(<그림 8> 참조). 소득 대비 주택가격 비율(PIR)이 7.7배(2009년 기

준)로 타 선진국에 비해 높은 것에서도 이러한 사실을 유추해 볼 수 있다.

인구밀도가 높은 나라들은 상대적으로 택지가 부족해서 주택당 면적이나 1

인당 주거면적 등이 낮게 나타나고 주택자본스톡 비율도 낮다는 것이다. 결

국 우리나라의 특성상 주택자본스톡이 선진국보다 낮은 것은 어느 정도 불

가피한 현상이라 생각된다.

건설부문의 장기부진 대비해야

전반적인 건설 자본스톡이 과잉공급은 아니지만 빠른 속도로 건설자본을 늘려오는 과정에서 특히 비주거용 건설부문을 중심

으로 건설관련 생산능력은 크게 높아져 있는 것으로 판단된다. 건설 및 부동산 부문의 관련 인력과 장비들이 지금까지는 빠른

투자가 이루어져 필요했지만 증가속도가 둔화된다면 생산능력 역시 조정이 필요하게 될 것이다. 최근 건전성이 크게 낮아지고

있는 건설기업들에 비추어볼 때 집중되어 있는 생산요소 및 자원을 다른 부문으로 효율적으로 이전될 수 있도록 하는 정책적 배

려가 필요해 보인다. 건설기업들의 구조조정을 통해 경쟁력을 높이고, 산업부문간 노동 이동에 따른 부작용을 최소화할 수 있어

야 할 것이다.

더욱이 경제구조가 안정된 선진국에서도 소득 대비 건설자본의 양이 지속적으로 낮아지는 모습을 보인다. 선진국들의 건설자

본스톡 비중은 1980년 GDP 대비 평균 3.3배 수준이었으나 이후 점차 감소하여 2009년에는 2.9배까지 낮아져 있다. 소득이 높

아지고 인구고령화가 진전되면서 서비스업 비중이 증가해 온 점, 사회복지지출의 증대로 SOC 재정지출의 감소 등에 기인했기

때문인 것으로 판단된다. 우리나라 역시 인구고령화, 사회복지지출 수요 증가 등으로 인해 건설 투자율이 더 크게 조정 받을 가

능성도 존재한다.

주택건설에 대한 공급정책은 유지되어야 할 것이다. 주택 자본스톡이 여전히 선진국대비 낮은 상황이기 때문이다. 물론 균형

주택자본스톡 자체가 선진국보다 낮을 수 있다는 점, 인구고령화, 가구형태 변경과 같은 수요측 요인도 함께 고려되어야 할 것

이다. 주택 자본스톡의 균형수준이 선진국 대비 낮은 것은 지가 등 고정비용이 선진국 대비 높은 수준 때문인 것으로 보인다. 원

형지 공급과 같은 택지공급방식에서의 비용 절감, 토지은행제도의 적극적 활용, 용적률 등 규제완화를 통한 비용인하 방안 등을

지속적으로 검토해 나가 주택공급의 균형수준을 높이는 노력도 계속되어져야 할 것이다.

LG경제연구원

<그림 8> 인구밀도에 따른 고비용이 주택 자본스톡을 낮게 형성

주 : 인구밀도는 2008년 기준, 주택자본스톡 비율은 2009년 기준임.

자료 : World Bank, LG 경제연구원

y =-1.23x+1.36

(GDP대비 주택자본스톡, 배)

0

1

2

3

0 0.2 0.4 0.6

한국

일본

독일

미국

영국

(인구밀도, 천인/㎢)

건설기업들의 구조조정을 통해 경쟁력을 높이고,

산업부문간 노동 이동에 따른 부작용을 최소화할 수 있어야 할 것이다.


SERVEONENEWS서 /브 /원 /뉴 /스

러시아 <LG사하센터> 건물경영관리 컨설팅 수행

상암동DMC B5-1

글로벌미디어콘텐츠센터(팬엔터테인먼트 사옥) FM수주

JFMA FORUM 2012 참가 “서브원 감성 FM” 발표

서브원 FM사업부는 지난 2011년 연말까지 4개월간 러시아 사하공화국

야쿠츠크의 LG사하센터 건물경영관리 컨설팅을 진행하였다. 연면적

6,150㎡, 8층 구조인 LG사하센터는 사하공화국 최초의 한국기업 비즈니스

건물로 사하공화국내 자원 개발사업의 교두보적 역할을 담당하게 되는

헤드쿼터 빌딩이다.

서브원은 환경적 특성, 건물 형태, 빌딩운영 조건 등을 고려한 최적

운영방안 컨설팅을 진행하였으며 그 성과를 인정받아 감사패를 수여

받았다. 금번 컨설팅은 서브원의 해외 첫 컨설팅이자 한국FM의

선진화된 건물경영관리 기법을 해외에 전수/소개한 좋은 사례로서,

서브원은 이를 바탕으로 향후에도 국내외 교류를 확대해 나갈 계획이다.

서브원은 4월 준공 예정인 글로벌미디어콘텐츠센터 (팬엔터테인먼트

사옥)에 시설관리 서비스를 제공한다. 팬엔터테인먼트 사옥은 상암동

DMC 내에 위치하고 있으며, 총 연면적 19,822㎡, 지상 13층, 지하

5층 규모의 최첨단 인텔리전트 빌딩이다. 팬엔터테인먼트는 해당

사옥의 3개층을 사용할 예정이며, 나머지 층은 외부 임대를 계획하고

있다. 서브원은 상암동 DMC내 기관리 중인 ‘전자회관, LG CNS 상암

IT센터’등 과의 연계를 통해 운영 효율을 극대화하고자 한다.

지난 2월 8일~10일 일본에서

개최된 ‘2012 JFMA FORUM’에

서브원이 한국 대표로 참석

하여 주제 발표 하였다.

각계인사 2,700여명이 참석한

금년 JFMA FORUM은 “일본

대지진 1 년, FM의 역할을

생각한다" 라는 대주제 하에

일본 설비관리협회(JFMA)과

일본 국토경제산업성, 일본

경제 신문사 후원으로 개최

되었으며, 시설관리전시회,

세미나, 특별강연 프로그램이

진행되었다. 이번 포럼에서

서브원은 서브원의 감성 FM이라는 주제로 서브원만의 독특한 FM서비스

체계를 소개했으며 서비스 사례 및 성과를 발표했다.

서브원은 FM업계 최초로 CS전문조직인 CRM팀을 신설운영중이며, 관련

사례와 FM의 미래를 담은 단행본 ‘빌딩을 지배하라’ 를 출판하여 많은

관심과 호응을 받은 바 있다.

2 0 1 21st

QUARTER 30

■ PM 서비스 제공 빌딩

LG 광화문 사옥주소 : 서울시 종로구 신문로2가 91-4

위치 : 5호선 광화문역

연면적 : 51,265㎡

규모 : 14F, B5

건물주 : ㈜LG

준공연도 : 2010년 9월

LG가산디지털센터주소 : 서울시 금천구 가산동 459-9

위치 : 1, 7호선 가산디지털단지역

연면적 : 74,987㎡

규모 : 13F, B1

건물주 : ㈜LG

준공연도 : 2009년

LG트윈타워주소 : 서울시 영등포구 여의도동 20번지

위치 : 5호선 여의나루역

연면적 : 157,835㎡

규모 : 35F, B3(2개동)

건물주 : ㈜LG, ㈜LG상사


서울스퀘어주소 : 서울시 중구 남대문로5가 541

위치 : 1, 4호선 서울역

연면적 : 132,806m²

규모 : 23F, B2

건물주 : KR리츠


GS타워주소 : 서울시 강남구 역삼동 679

위치 : 2호선 역삼역

연면적 : 141,552㎡

규모 : 38F, B6

건물주 : ㈜GS


Central Place주소 : 서울시 중구 중림동 419

위치 : 2,5호선 충정로역

연면적 : 34,125m²

규모 : 17F, B6

건물주 : 신한BNP파리바자산운용㈜

준공연도 : 2010년 10월

페럼타워주소 : 서울시 중구 수하동 66

위치 : 2호선 을지로입구역

연면적 : 55,695㎡

규모 : 28F, B6

건물주 : 동국제강


남산 트라팰리스 LG U+타워주소 : 서울시 중구 남대문로5가 716


연면적 : 41,598㎡

규모 : 28F, B6

건물주 : 마이다스에셋자산운용㈜


SI Tower(구 ING타워)주소 : 서울시 강남구 역삼동 679-4

위치 : 2호선 역삼역

연면적 : 66,202㎡

규모 : 24F, B6

건물주 : KB자산운용㈜


S-OIL 사옥주관처 : S-OIL

주소 : 서울시 마포구 공덕동 473-30

연면적 : 39,933㎡

규모 : 23F, B7

건물주 : S-OIL


YTN타워주소 : 서울시 중구 남대문로5가 6-1


연면적 : 42,322㎡

규모 : 20F, B6

건물주 : ㈜YTN


외환은행 전국 지점주소 : 전국분포

규모 : 전국 44개 지점

건물주 : ㈜외환은행

주요 관리대상


■ BTL, BTO 관리현황

전자회관(마포구 상암동)

JS타워

(강남구 삼성동)

대한제지빌딩 (광진구 광장동)

제일약품 사옥(서초구 서초동)

LG전자 가산 R&D캠퍼스(금천구 가산동)

LG마포빌딩(마포구 공덕동)

LS타워(안양시 동안구)

LG패션(강남구 신사동)

IFC Seoul(영등포구 여의도동)

서울스퀘어(중구 남대문로5가)

로이어즈타워(서초구 서초동)

신한카드 역삼사옥(강남구 역삼동)

서울대학교 기숙사 (관악구 관악로 - BTL)

UNIST(울산광역시 울주군 - BTL)

건국대학교 기숙사

(광진구 화양동 - BTO)서울예술대학 기숙사 (안산시 단원구 - BTO)

■ FM 서비스 제공 주요 빌딩

임대안내

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QUARTER 32

파인에비뉴 B동

빌딩정보

주소 : 서울시 중구 을지로2가 145

위 치 : 2,3호선 을지로 3가역 지하연결

빌딩규모 : 25F / B6

연면적 : 64,168㎡

준공년도 : 2011년

기준층면적 : 전용 - 1,335㎡

전용율 : 52~57.4%(기준층)

엘리베이터 : 12대

주차공간 : 604대

위치

Contact Point •심정원 팀장 : 010-2370-4785 / 02-6924-5658 •안준희 파트장 : 010-3241-5337/02-6924-5657

시그니쳐타워

빌딩정보

공실현황

임대조건

주소 : 서울특별시 중구 청계천로 100(수표동)

위 치 : 2, 3호선 을지로3가역 도보 5분


연면적 : 99,991㎡


기준층면적 : 전용 - 469.89평

전용율 : 54.17%(기준층)



평면도

위치

해당층East West

전용면적 임대면적 전용면적 임대면적

6~14층 2,685 4,930 234 428

저층 BASE 연결

해당층 전용면적 임대면적

3~5층 1,396 2,474

합 계 4,314 7,832

층 보증금 임대료 관리비

기준층 950,000 95,000 42,000

평면도

공실현황

임대조건


기준층 950,000 95,000 38,000

해당층 전용면적 임대면적 입주가능시기

2~6, 8~18, 20~21층 6,020 10,861즉시

층당 면적(기준층) 404 725

(단위 : 원/3.3㎡)

(단위 : 원/3.3㎡)

(단위 : 3.3㎡)

(단위 : 3.3㎡)



9층 438.06 966.14

즉시8층 438.06 966.14

7층 438.06 966.14

5층 450.42 988.58

4층 244.85 537.45

•김현경 과장 : 010-5100-5929/02-6924-5661 •구경민 대리 : 010-4321-2460/02-6924-5663

공실현황 (단위 : 3.3㎡)

임대조건 (단위 : 원/3.3㎡)


6층 119.00 194.00즉시

2층 101.86 186.46


기준층 720,000 72,000 31,000

아남타워

빌딩정보

주소 : 서울시 강남구 역삼동 702-10

위 치 : 2호선 선릉역 5번 출구 도보 3분


연면적 : 44,083㎡


기준층면적 : 전용 - 1,253㎡

전용율 : 54.63%(기준층)



평면도

위치

공실현황 (단위 : 3.3㎡)

임대기준 (단위 : 원/3.3㎡)


기준층 400,000 40,000 미정

판교유스페이스 T-4

빌딩정보

주소 : 성남시 분당구 삼평동 SD-1 T-4

위치 : 신분당선 판교역 도보 7분 거리

빌딩규모 : 10F, B4

연면적 : 83,639㎡

준공년도 : 2012년 3월(예정)

기준층면적 : 전용 - 1,489㎡

전용율 : 45.56%(기준층)


주차공간 : 1,656대

평면도

위치

* 임대가 협의 가능

서브원은기업의 경영환경을 생각합니다.기업의 코스트 절감, 자산 유동화를 통한 경영 리스크 최소화, 고객서비스의 향상으로 기업의 경영환경을 개선합니다.

시기 적절한 경영환경 개선은 기업의 이익과 성장을 가져오고, 마침내 기업의 경쟁력이 강화됩니다.

Property Management Service적정 인력구성을 통한 지출비용의 절감과 자산가치의 Value-Add 활동을 통한 수입비용의 증가로

부동산 운영에 따른 수익률을 극대화 합니다.

•Value-Add활동을 통한 자산가치 증대

•인력운영 효율화 방안 수립

•OPEX·CAPEX 검토 및 계획

•자산운용 최적화 방안 수립

•각종 법률대응

1

Leasing Management Service안정적인 부동산의 운영을 위한 필수조건인 임차인유치!

전문가 집단의 권역분석 및 적정 임차인 구성 등을 통하여 장기적인 관점으로

부동산의 안정적인 운영에 기여합니다.

•적정 임대가 산출

•임대활성화 방안 수립

•Office & Retail 시설의 MD 재구성

•시장동향 분석을 통한 장·단기 임대 Plan 수립

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2

제공 서비스 소개

Contact Tel : 02)6924-5664 E-Mail : [email protected]

Consulting Service부동산 투자결정과 수익률 개선을 위한 효율적인 운영안을 각 분야별 전문가 집단의 시스템화된

진단으로 명확한 개선방안을 제시합니다.

•Leasing Strategy Consulting

•Property Management Consulting

•Due Diligence Consulting

3

경영환경

개선

<컨설팅 구성>

중·대형 중심의 PM 실적

고객 Needs를 최우선으로 하는 LM Service

Office Market Report

110-062 서울특별시 종로구 새문안로 58 LG광화문빌딩

TEL 02) 6924-5654 FAX 02) 6924-5777 fm.serveone.co.kr

Total Solution Provider

SERVEONE

office market report -...

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