oslo kommune plan- og bygningsetaten - auberg.org · oslo kommune plan- og bygningsetaten lindøya...

Oslo kommune

Plan- og bygningsetaten

Lindøya , Nakholmen og Bleikøya3 reguleringsforslag til bystyret

Områdene foreslas regulert til:

Spesialområde - friluftsomrade på land og i sjø, friluftsomrade/bevaring (fritidspytter),naturvernområde, brygger, bevaring (bolig, båtbyggeri,kulturaktivitet /landskap)

Friområde (park)Offentlig trafikkområde (havn)

Spesialområde friluftsområde foreslås hovedsakelig opprettholdt og SOm ut i sjøen tillegges itråd med kommunedelplan for fjorden . 26 hytter og Bleikoyplassen foreslås regulert tilbevaring. Noen delområder skilles ut som friområder og verneområder.Plan- og bygningsetaten anbefaler forslaget.

Forslagsstiller : Plan- og bygningsetaten

I 6,r, -0- Hovedøya

Lindøya Bleik

Gressholmen

N Oslo fjordRam rgøya Bunnfjord

0 250 Ø 750 1000

Innhold:Sammendrag side 4 Bydel 1 Gamle OsloForslag til vedtak side 18,23.29 Gnr. 205 bnr. I n1. flere

Utdypende saksfremstilling vedlegg I Mappe nr: 200404465Kopi bemerkninger vedlegg 2 Dokument nr: 125

Plan rg Mvginesetaten Postadresse Telek n. _3 49 10 ((0 Bankgiro 6003((_ 5 9'_UR s: ur, senteret Boks 3(64 Sentrum

((10' OSLO Tel lak_ '3491001 Or, nr 071040 S'

eposr po,tmrnt4k_, tiheoalokonnnun c ti

Eksisterende situas'on - delomrade Lindova

°. -'.

3

Eksisterende situas 'on - delområdene Bleikova o° Nakholmen

4

SAMMENDRAG

PLANFORSLAGET

BakgrunnEt planforslag for Lindoya, Bleikøya og Nakholmen ble først utlagt til offentlig ettersyn 25.05.99.Ettersynet og gjennomgang av byggesøknader i planområdet forte til at etaten ikke kunne anbefale såstore endringer som forespeilet. Forslaget, med vesentlige deler av dagens regulering opprettholdt, bleoversendt til politisk behandling 12.06.2003. 01.12.03 ble saken returnert Plan- og bygningsetaten forinnarbeiding av vern av naturområder og forslag til friområder, samt ny vurdering av autentiskbebyggelse'. Revidert planforslag hvor dette er innarbeidet ble utlagt til offentlig ettersyn i perioden15.11.2004-05.01.2005 og med begrenset horing av alle festere i perioden 18.04-09, 05.2005.

Kommunens strate ilke val /overordnede laverLindoya, Nakholmen og Bleikøya er både viktige natur- og friluftsområder og har et særpregetbygningsmiljø med enkeltbytter. Noen få hytter har tidligere fungert som boliger. Hyttene som i dagfremstår i tilnærmet kolonihagestil, har utviklet seg fra telt og lemmeskur. En del av disse hyttene ervesentlig påbygget''. Gjeldende regulering forutsetter ingen ytterligere bebyggelse verken på land ellerut i sjøen bortsett fra nye felles bryggeanlegg.

De senere årene har det vært større press fra festere på øyene både med hensyn til endringer av hytter,landskap og oppføring av brygger. Kommunens strategi for utvikling av øyene er forankret irikspolitiske retningslinjer i Oslofjjordområdet som synliggjøres i kommuneplan 2004 ogkommunedelplan for fjorden og fjordområdet av 07.04.95. Reguleringsplan for Lindoya, Bleikøya ogNakholmen av 20.04.77 med formål friluftsområde, ble vedtatt i tråd med overordnede intensjoner forå begrense utbygging i strandsonen og opprettholdelse av øyene som grunne og tilgjengelige for

allmennheten.

Øyenes grønne preg, biologiske mangfold og muligheter for rekreasjon i forhold til fortetting ibyggesonen synes nå ytterligere aktualisert. En avklaring av bruken av øyene gjennom regulering erpåkrevet for å sikre en helhetlig utvikling i tråd med overordnet intensjon. Øyene er på lik linje medmarka forutsatt til friluftsområde, og defineres utenfor byens byggesone. Området ligger sentralt ogbetraktes som en del av indre bys rekreasjonsareal. Ved Fjordbyutviklingen der strandlinjen åpnes foroffentligheten fra Ornisund til Frognerkilen, aktualiseres problemstillingen ytterligere ved at"fjordparken' får et større fokus i forhold til utsyn, tilgjengelighet og som kontrast til den tette byen.

Friluftsetaten har parallelt med utarbeiding av reguleringsforslaget utarbeidet en oversikt overbiologiske forekomster i området som det er naturlig å følge opp gjennom planvedtak. Samtidig haretaten gjort en gjennomgang i forhold til rekreasjon og friluftsliv som gir grunnlag for en revurderingav planforslaget i forhold til friområderegulering (park), kulturlandskap og naturvernområde der detteikke er sikret gjennom statlig vern`.

Hyttene var tenkt opprettholdt i friluftsområdet og ikke til fortrengsel for dette.' Etter hvert harendring av hytter og opparbeidelse av hageareal fått et slikt omfang at både reelt friluftsareal ogopprinnelig vegetasjon har blitt fortrengt. En del privatisering av utearealet har medført at øyeneoppfattes som et mindre tilgjengelig av allmennheten.

Bystyresak 417, vedtatt 06.1 1.02. gir grunnfag for kommunens behandling av reguleringsplaner i forhold til naturtyper og biologiskmangfold ''For urvalgte lokaliteter (de mest verneverdige og truede områdene) utarbeides egne reguleringsplaner med formål sikring.2

Jf vedlagt flyfoto fra 1947 og ortofotohegistrering 2000 og byantikvarens vurdering der 26 av 600 hytter foreslas regulert til bevaring.l

Jf illustrasjoner kart naturvern : forslag til verneplan Indre Oslofjord og forslag reguleringsplan4

Jf 5-2223 av 20.04.77

5

Politiske for in 'er - historikkFra Stortinget vedtok midlertidig lov om forbud mot bygging mv. i strandområder ved sjøen 25.06.65,har det vært generelt byggeforbud i 100-metersbeltet langs sjøen. På de aktuelle øyene ligger nestenalle hyttene innenfor 100 uteters sonen. Denne bestemmelsen ble tatt inn i plan- og bygningsloven av14.06.85. Forbudet er bl.a. begrunnet i at allmennheten skal sikres tilgang til strandområder og atområdene ved sjøen så langt som mulig skal holdes frie for bebyggelse. For å ivareta lokalt selvstyreer det i lovverket gitt muligheter for å gjøre unntak fra byggeforbudet i kommuneplaner og forområder som omfattes av reguleringsplaner, eventuelt ved å gi dispensasjon fra byggeforbudet dersom"særlige grunner" foreligger. Slike saker skal oversendes Fylkesmann til uttalelse.

Fylkesmannen har ansvar for å påse at kommunen tar hensyn til vernet av I00-metersbeltet.Miljøverndepartementet har ansvar for oppfølging av regelverk, retningslinjer og veiledning.Undersøkelse utført av Riksrevisjonen 2001-2002, viser at departementets oppmerksomhet og signalerpå utbygging i 100-metersbeltet har variert de siste 20 år, men at signalene har gått i retning av en merrestriktiv holdning de siste årene. Departementet har først og fremst fokusert på dispensasjoner (jfRikspolitiske retningslinjer i Oslotjordområdet og St.meld.nr 29 (1996-97), regional planlegging ogarealpolitikk, "strandsonebrevet" av 11.1 1.99, årlige tildelingsbrev og kravet om registrering avdispensasjon i 100-metersbeltet). Et nytt strandsonebrev av 08.03.02, fra Miljøverndepartementet,gjentar innskjerpingen i det første brevet og er fulgt opp med veileder "Juss i strandsonen" oghalvårige rapporteringer av dispensasjoner i I00m-beltet til departementet.

Ut fra dette kan man se at nye utvidete festeavtaler (1982) for hyttene på øyene tidsmessig fallersammen med en mindre restriktiv holdning fra departementet. "Ja-rundskriv" av 1982 T-13/82 åpnetfor flere dispensasjoner. Kommunen har på bakgrunn av dette gitt langt flere dispensasjoner ennintensjonen nok har vært fra departementet. Senere er krav til dispensasjoner betydelig skjerpet (jf.ovennevnte).Departementet drøfter i strandsonebrevet overføring av dispensasjonsmyndighet tilFylkesmannen. Kommunen skulle i alle saker ha vurdert både om det foreligger særlige grunner til åfravike byggeforbudet, og om det ut fra helhetsvurderinger knyttet til den konkrete sak bør gisdispensasjon. I tillegg til fravær av friluftsinteresser, naturverninteresser og landskapsinteresser, skaldet gjøres en helhetsvurdering samt vise til særlig grunn for den enkelte utbygger. I forhold tilgjeldene plan og ovennevnte overordnede retningslinjer synes det ikke å kunne gis ytterligeredispensasjoner for verken nybygg, tilbygg eller private brygger.

Gjeldende reguleringsplan stadfestet 20.04.1977, diskuterte to alternative utviklinger for vedtak,hvorav det siste ble vedtatt:• Et alternativ der hyttene kunne reguleres til kolonihagehytter/hus• Et alternativ spesialområde - friluftsområde

Det var ingen diskusjon om de ubebygde områder som i begge alternativ var forutsatt tilfriluftsområde. Trass i vedtaket til friluftsområde, inngikk staten nye avtaler om feste med 40 år ogmed 5 års automatisk forlengelse i 1982. 1 1983 ble strandareal fra 13 festetomter fradelt.Byttestørrelsen ble fremforhandlet mellom hytteeiere og Staten fra 25m2 med hems og 35m2 på etplan til henholdsvis 32 og 40m2. Forslaget ble fremlagt for bygningsrådet, som ikke kunne fatte vedtakbasert på private avtaler.

Problemstillin er i forhold til videre utviklinKommunen må ta stilling til:

• I hvilket omfang og hvordan utviklingen skal fortsette for å sikre overordnet intensjon omgrønne og tilgjengelige arealer for allmennheten som er nedfelt i overordnede planer.

• Hvordan og i hvilket omfang samtidig sikre vern av biologisk stangfold og kulturminner,spesielt Bleikoyplassen og hyttemiljøet.

6

Alternativer for utviklin

Kommunens oppfølging av strategiske valg nedfelt i overordnede planer, kan ivaretas så lengebebyggelse og bruk ikke fortrenger opprinnelig vegetasjon og allmenn bruk. Alternativer for utvikling

kommunen mnå ta stilling til er:

• Utvikling av nøkterne hytter til hytter med boligstandard.• Viderefere dagens plangrunnlag/fryse dagens situasjon/bevaring.• Opprettholde antall hytter, men omplassere enkelte hytter for å styrke allmennhetens

tilgjengelighet.• Reduksjon av eksisterende hyttebebyggelse og styrking av den grønne profilen.

En regulering til bevaring kan kombineres med friluftsområde. Formålet vil være avgjørende for omfriluftsområdet vil kunne nyttes etter intensjonen. Ved omplassering av hytter som ikke er regulert tilbevaring, er det for eksempel mulig å fristille store deler av et 25 meters belte langs strandsonen.Boligformål vil medføre en nier intensiv bruk av området, større privatisering, krav til atkomst, vei,vann- og avløp. Dette er ikke et reelt alternativ, ergo er det de tre andre alternativeneplanmyndighetene må ta stilling til.

PlanområdetØyene ligger i Oslofjorden , ca. tre km fra sentrum, og kan nås med rutebåt. Totalt areal er ca. 670 da,hvorav Lindøya har 410, Nakholmen 137 og Bleikøya 125 da. Ut over dette omfa tter planen en sonepå 50 in. som vist på kart, i sjøen rundt øyene.

Øyene har et rikt planteliv med tildels sjeldne arter da de ligger i krysspunkt mellom nord-syd- og øst-vestvekstsone. Øyenes geologi er tilsvarende verdifull med sine vulkanske bergarter i sammenpressedeformasjoner og fossiler.

På øyene er det til sammen nærmere 600 sommerhytter. Hyttene er forholdsvis små og utgjør etsærpreget bygningsmiljø. Bygningsmiljøet på de enkelte øyer er også til dels forskjellig. På Bleikøya

finnes øyenes eneste bolighus, Bleikøyplassen som er fredet. Utenfor denne ligger Bleikøykalven somer et viktig hekkeområde for sjøfugl. På Lindoyas midtre del finnes et barskogsområde som er vernetsom naturreservat. Deler av Nakholmen er vernet som naturminneområder med fossiler i grunnen.Disse områdene er vernet etter naturvernloven.

7

I

Oslos byggesone

øyene, med en del av fjorden sett i forhold til den tette buen

EierforholdØyene eies av staten og forvaltes av Statsbygg. De fleste sommerhyttene er oppført med basis i privateavtaler mellom eier og fester. Festepunktene er ikke tinglyst og koordinatfestet. Noen få tomter erutskilt og tinglyst , disse er også festetomter.

PlanstatusGjeldende regulering er spesialområde - friluftsområde (S -2223, stadfestet20.04.77). Skogområdet på Lindøya er i tillegg fredet som naturreservat av 09.07.93 og deler avNakholmen er fredet som naturminne av 15.1 88 i henhold til naturvernloven . Bleikøyplassen påBleikøya er fredet (dat. Riksantikvaren 28.6.85 ) i henhold til kulturminneloven . Øyene omfattes avkommunedelplan forfjorden ogfjordområdei (godkjent 07.04.95 av Miljøverndepa rtementet). Herforutsettes det at sjøområdet rundt øyene reguleres til naturvern/friluftsområde. Nybygging ogutvidelse av småbåthavn og båtopplag må reguleres . I hovedretningslinjene forutsettes størrenatur/friluftsområder i offentlig eie opprettholdt for friluftslivet . Det tilrettelegges for bading ogturveistier , samt besøksb rygger i tillegg til sikring av offentlig transport. Småbåthavner opprettholdesog effektiviseres . Det skal vises ekstra varsomhet ved anleggelse av nye småbåthavner og eventuelleutvidelser fordi strandlinjen skal holdes åpen . Mens eksisterende regulering opprettholdes, søkes

8

bevaringsverdig bebyggelse vedlikeholdt og bevart som fritidsboliger . Ny besoksbrygge anbefales pånordsiden av Lindoya (jf kart kdp fjorden og fjordområdet). Antikvariske og naturvernmyndigheterskal uttale seg . Øyene omfattes videre av Rikspolitiske retningslinjer;jnr plaarlegging i kysa- ogsjoomrader i Osloljor ciregionen (RPR-O) av 1993. Strandsoneproblematikken er også omhandlet iSt.meld, nr 39 (2000-2001 ) l ih fasliv, der et av de viktigste tiltakene er videreforing avstrand sonesatsinge n.

PlanforslagetForslaget viser følgende hovedformål:• Spesialområde - friluftsområde opprettholdes hovedsakelig på land.• En 50-tveters sone rundt øyene reguleres til spesialområde - friluftsområde i sjø. Bryggeanlegg

henvises til områder regulert til spesialområde - brygger/ flytebrygger. Det sikres offentlig atkomstmed bryggeanlegg for dette formål.

• Bolighus på Bleikøya er fredet etter kultunninneloven og foreslås regulert til bevaring sammenmed omkringliggende anlegg. Verne- og fredningsbestemmelser følger reguleringsbestemmelsersom vedlegg og områdene er markert på reguleringskart.Utvalgte enkeltbytter innenfor friluftsområdet foreslås i tillegg regulert i kombinasjon tilspesialområde - friluftsområde/bevaring (fritidshytter)

• Enkelte områder tilknyttet strandsonen avsettes til friområde- park.• Noen naturområder av nasjonal verdi er tidligere vernet etter naturvernloven. I denne planen

foreslås i tillegg viktige hekkeområder for fugl og viktige naturtyper regulert til spesialområde -naturvern etter plan- og bygningsloven.

Endrin 'er etter offentli etters n 15.1 12004 til 05.01.2005 med hørin av festere 18.04.05 - 09.05.05.• Bleikøyplassen er med bakgrunn i bemerkning fra Byantikvaren, Fylkesmann, Friluftsetaten,

Forbundet kysten og fester endret til spesialområde bevaring (bolig, båtbyggeri,

kulturaktivitet/landskap)• Spesialområde brygger i syd på Lindøya er med bakgrunn i bemerkninger og tekst i

reguleringsforslag der etaten ber om vurdering, endret til utvidelse i ost på Lindoya.• Med bakgrunn i hytteeieres bemerkning, er det tillagt setning om gjenoppbygging av hytter ved

brann eller naturkatastrofe i bestemmelsene. Hytter regulert til bevaring og hytter som ikke erregulert til bevaring har i forhold til gjennoppbygging samme rettigheter. Bevarings-vurderingener knyttet til den enkelte bygning/hytte og ikke til spesifikk beliggenhet. Grunnlaget for bevaringav nettopp denne hytta er ikke lenger tilstede dersom bygningen ikke finnes.

• Med bakgrunn i bemerkning fra Fellesforbundet for orienterings- og bevegelseshemmede er dettillagt bestemmelse om handikaptoalett.

• Opplagstiden for båter er utvidet pga vanntilgang.• Det er med bakgrunn i uttalese fra friluftsrådet gitt mulighet til å ha bøyer rundt badeplass.• Med bakgrunn i anbefaling om offentlighet fra bydeler og allmennhet er det forutsatt at

bryggeanleggene skal ha en minimumsandel av båtplassene avsatt til besøkende . Gjenståendeenkeltbrygger skal være åpne og tilgjengelige for lek, opphold og bading.

• Avgrensing offentlig havn er trukket ut gjennom friluftsområdet i sjøen som vist på revidert kart.• Med bakgrunn i uttalelse fra Helsevernetaten og Vann- og avløpsetaten er det tillagt bestemmelse

om forbud mot innlagt vann.6• Formålsgrenser mellom frilufts- og naturvernområde er endret til å være i tråd med varslet

verneplan for Oslofjorden.

6 Til § Vann/aviop.Med -innlagt vann ' nienes vann fra vannverk . brunn cisterneanlegg og lignende som gjennom rør eller ledning er rørt innendørs. Storinnvendig vanntank eller cisterne omfattes også av begrepet innlagt vann. uavhengig av hvordan tanken eller cisternen fylla, ettersomutslippet kan fore til forurensning. (jf brev fra hyrådsavd for miljo og samferdsel av 19 6 02 (ref 200103953- 2), brev fra Fylkesmanneni Oslo og Akershus av 09 .0501 (01/07173) og Fylkesmannen i Oppland 06 04.01 (2000/1301

9

KonsekvenserPlanforslaget opprettholder tilgjengelighet for allmennheten, styrker den grønne profilen og vern avnaturverdier, samtidig som bygningsmiljøet opprettholdes. Planen sikrer offentlig fergeatkomst,rekreasjonsområde og bademuligheter svært nær indre by. Det legges til rette for etablering avoffentlige toaletter. En andel av båtplassene avsettes for besøkende. Oyene inngår som en del av"fjordparken' som er en av Oslos hovedattraksjoner sammen med marka både for turister og egneinnbyggere.

Planen stiller krav til opprettholdelse av eksisterende terreng og vegetasjon slik at øyenes grønne preg,biologiske mangfold og geomorfologiske forhold kan ivaretas og styrkes. Planen endrer ikkeforutsetning for at viktige elementer i eksisterende bygningsmiljø opprettholdes. Planen åpner ikke fornybygg eller påbygg av bebyggelse.

Ved rett til gjennoppbygging etter brann eller naturkatastrofe, sikres hytteeiere mulighet til å kunnesøke om gjennoppbygging innenfor planens rammer uten å søke dispensasjon. Kommunen gismulighet til å revurdere plassering av ny hytte. Antallet hytter holdes dermed konstant, men det ermulighet til å omplassere hytter som ligger uheldig til i forhold til terreng, ferdsel min.

Planen sikrer barn og unge et sentralt natur- og rekreasjonsområde med bademuligheter kun femminutter med båt fra sentrum. Båtene anløper nå Vippetangen. At flere områder avsettes tilnaturvernområder, sikrer barn og unge direkte tilgang til kunnskap om geomorfologiske og biologiskeforhold i Oslo som er spesielle kunnskapsbaser internasjonalt innenfor disse feltene. Badebryggeropprettholdes og brygger for øvrig som ligger innenfor frilufts- og naturvernområdene uten egetpunktfeste, er tilgjengelige for lek, bading og opphold. Besøkende sikres tilgang til bryggene.

Bevegelses- og orienteringshemmede er sikret atkomst til øyene og toalett-tilgjengelighet. Deler avgangveisystemet er tilgjengelig for rullestolbrukere.

Ved regulering av Bleikoyplassen til bevaring (bolig, båtbyggeri, kulturaktivitet/landskap), sikres

mulighet for bruk og aktivitet i tilknytning til fredet bygning.

Reguleringen har ingen økonomiske konsekvenser for kommunen bortsett fra eventuell drift ogtilrettelegging av friområdene. Dersom Friluftsetaten skal ha en rolle knyttet tilopparbeiding/tilrettelegging og drift av nye regulerte friområder, tua det inngås avtale med eierv/Staten.

Se utd ende saksfremstillin ka ittel 1.

10

BEMERKNINGER VED OFFENTLIG ETTERSYN OG HØRING AV FESTERE

Det er innkommet 91 bemerkninger ved offentlig ettersyn og 12 bemerkninger ved høring av festerespesielt. Bemerkningene er samlet i vedlegg nr 2.

Offentlige instanser og eier, samt friluftsorganisasjonene anbefaler forslaget med de endringer som ergjort. Hytteeierne er delte, de tleste mener dagens situasjon er bra bortsett fra usikkerhet i forhold tilbrann og ønsker å opprettholde denne, mens andre i tillegg ønsker sine rettigheter utvidet i forhold tildagens situasjon med hensyn til utvidelse av bebyggelse , begrenset ferdsel og bruk av private brygger.

Hovedtemaene i bemerkningene er:

• Alternative utviklingsmodeller• De tre nyenes forhold til de andre øyene i indre Oslofjord• Allmenn tilgjengelighet• Natur- og rekreasjonsverdi• Kulturminneverdier/bevaring :Bleikøyplassens spesielle kulturverdier. "Privatens" og

"slipp/båtverksted/opplag, bebyggelse og kulturverdi og "Bypyttenes" kulturverdi og grunnlag forgod oppvekst

• Støy• Vann/avløpsforhold

• Reguleringsplanens forhold til status på eksisterende hytter, innbefattet festekontrakter somomfatter byggereglement med mer.

• Hytteeiernes forslag til utvidelse av rettigheter f eks sikkerhet med hensyn til oppbygging av hytteetter brann, mulighet for endring og utvidelse med mer. Samt hytteeiernes forskjelligeutgangspunkt.

• Reguleringsplanens forhold til ulovligheter, vedlikehold, eksisterende bebyggelse ogbyggesøknader, felles og enkeltbrygger, offentlig og privat.

• Merking og skilting• Hvordan planforslaget ivaretar barn og unge

• Hvordan planforslaget ivaretar bevegelses- og orienteringshemmede.

• Offentlig toalett og soppelavhending• Justering av formålsgrenser• Skjøtsel• Forhold til annet lovverk• Okonomiske konsekvenser• Saksfremstilling• Medvirkning


PLAN- OG BYGNINGSETATENS VURDERING OG KONKLUSJON

Forslaget er i tråd med kommuneplan for Oslo, der intensjonen om byen mellom marka og fjorden ogOslos blå-grønne preg skal ivaretas. Planen tydeliggjør avgrensningen mot den tette byen ogsignaliserer at videre utvikling på øyene skal være i tråd med natur- og friluftsområdeintensjonene.Eksisterende bebyggelse er forenlig med friluftsområdet så lenge den ikke begrenser adgangen tilområdet eller fører til hage/parkopparbeidelse som fortrenger opprinnelig vegetasjon.

Forslaget er en oppfølging av kommunedel lan or 'ordområdet. Sjuområdet rundt øyene regulerestil naturvern- og friluftsområde. Nybygging og utvidelse av småbåthavn og båtopplag foreslås regulert.

II

Biologisk mangfold og geologiske forekomster ivaretas ved opprettholdelse av regulering tilfriluftsområde og tilføyelse av verneområder. Større natur/friluftsområder i offentlig eie sikresopprettholdt og tilrettelegges for friluftslivet. Det tilrettelegges for mulighet for bading og turveistier,samt besøksbrygger i tillegg til offentlige brygger. Småbåthavner opprettholdes og effektiviseres.Anleggelse av nye småbåthavner, eventuelle utvidelser foreslås samtidig som strandlinjen er forutsattholdt åpen. Bebyggelse og miljø anbefales bevart ved regulering til bevaring av et utvalg hytter og vedå ikke anbefale ytterligere utvidelser. Eksisterende reguleringsformål opprettholdes i tråd medkommunedelplanen. Ny besoksbrygge anbefales i (jordbruksplanen på nordsiden av Lindoya. Dettesynes lite hensiktsmessig i forhold til naturvernområde, terreng og frenikontmelighet. Bryggene ersåledes søkt plassert nier hensiktsmessig i forhold til bruk, selv om dette begrenser noe åpenhet istrandsonen på sydsiden, spesielt på Lindøya.

Forslaget er også i samsvar med riks olitiske retnin slin'er for Osloforden.I vurderingen etter tidligere offentlig ettersyn er det tatt ytterligere hensyn til Miljøverndepartementetsinnskjerping i forhold til strandsonen. Reguleringsbestemmelsene legger tilrette for at både terreng ogvegetasjon bevares. Forslaget er så langt mulig samordnet med Fylkesmannens forslag til ny verneplanfor Indre Oslofjord med høringsfrist iljuli 2005.

Øyene har et iniingsmilio som det er ønskelig å ta vare på. Etaten mener på bakgrunn avoverordnede retningslinjer og planer at der det er konflikt mellom friluftsområde, vern av natur ogbebyggelse, bor grønt preg, vernete områder og friluftsinteresser prioriteres.Det er gjennom årene foretatt en del endringer på hyttene. Miljøet fremstår fremdeles som homogent,selv om hver enkelt hytte ikke nødvendigvis er bevaringsverdig. Noen av hyttene er imidlertidvurdert så vidt autentiske at de er foreslått regulert til bevaring og er identifiserbare på kart. Tillegg ibestemmelsene sikrer mulighet for gjenoppbygging ved brann eller naturkatastrofe.

Det tilrettelegges for ferdsel for allmennheten på øyene. Unntak er driftsenheter der det kan være farefor liv og helse. Universell utforming bor tilstreber der dette er mulig uten ar det går utoverrekreasjons- og naturverdier. Størstedelen av hyttene har privat avtale med eier om punktfeste.Hagebeplantning bidrar til å privatisere arealene rundt hyttene. Hytteeierne ønsker mest mulig privateutearealer, mens friluftsinteressene tilsier mest mulig tilgjengelig for allmennheten. Tillegg ibestemmelsene gir mulighet for ny plassering av hytte for å styrke allmennhetens tilgjengelighet.

Det må tas hensyn til opprinnelig vegetasjon, slik at denne ikke fortrenges av "hageplanter" (jfrapport-registrering av botanisk mangfold i indre Oslofjord).

Alle øyene har i dag ett eller flere samlete brygget anlegg i tillegg til flere mindre brygger. Plan- ogbygningsetaten mener det ikke er ønskelig å bygge ut flere enkeltbrygger. Det er ønskelig at privateenkeltbrygger fjernes for det etableres nye bryggeanlegg og dette er sikret i rekkefolgebestemmelse.Bryggeanlegg bor hovedsakelig konsentreres mot nord eller nord-ost der det er mulig. Bryggeanleggmot syd på Lindøya minskes mot at bryggeanlegget mot nordost øker sitt omfang tilsvarende. Detlegges inn krav om besøksplasser.

Plan og hygningsetaten mener planforslaget gir et godt grunnlag for å kunne ivareta bygningsmiljøetgjennom bevaring av enkelthytter, landskapstrekk og natur innbefattet vernede områder ogallmennhetens interesser i friluftsområdet. For øvrig opprettholdes hyttetniljoet ved en "konservering"av bygningsmiljøet ved at friluftsområderegulering opprettholdes og det dermed ikke gis adgang tilytterligere bygging eller påbygging i friluftsområdet. Endringer på hytter som ikke er regulert tilbevaring kan vurderes i uttrykk og ikke i volum. På bakgrunn av registrering høst 2000, viste det segat mange enkeltbygninger var så ombygget at de har mistet mye av sitt særpreg.

Det kom ikke inn en eneste bemerkning fra allmennheten til forrige offentlige ettersyn, selv omalle øyene i dag er regulert til friluftsområde og forutsatt brukt i tråd med regulering. Vi vet ikkehva dette skyldes. Manglende tilrettelegging generelt samt at etatene og Staten ikke har prioritert

12

planområdet synes å ha innvirkning ved at disse oyene ikke tydelig oppfattes som tilgjengelige foroffentligheten. Ved nytt offentlig ettersyn viste denne tendensen å gjenta seg. Av bydelene somuttalte seg (7 stk), mener alle at oyene må være tilgjengelige for allmennheten. Alle bydeleneunntatt en (en bydel mener at alt 3 må velges ved at den grunne profilen styrkes) mener athyttebebyggelsen må holdes innenfor gjeldene rammer. Friluftsorganisasjonene mener det mååpnes for ferdsel i strandsonen. og at hekker, gjerder og andre stengsler bor fjernes. Forslagetlegger til rette for dette, men Plan- og bygningsetaten anbefaler at skilting/merking utoverinformasjon gitt ved bryggene i minst mulig grad skal etableres. For naturvernområdene vernetetter naturvernloven har Fylkesmannen myndighet til å skilte.

Etaten mener det er viktig å fremme dette planforslaget og synliggjøre at eksisterende bebyggelse ikkeforutsettes endret og for å sikre sjusonen. Etter en grundig gjennomgang er etaten av den oppfatning atgjeldende plan på landområdet sikrer overordnet mål både i forhold til ivaretakelse av natur- ogkulturverdier og allmennhetens tilgjengelighet.


SAKSGANG

KunngioringIgangsetting av planarbeidet ble kunngjort 03.1 1.97 i Aftenposten og Arbeiderbladet Dagsavisen.Grunneiere, rettighetshavere og berørte organisasjoner og etater ble samtidig varslet ved brev.

Vurderin iht. forskrift om konsekvensutredninPlanforslaget er vurdert iht. plan- og bygningslovens kapittel VII "Konsekvensutredninger', medtilhørende forskrift. Tiltaket faller ikke under forskriftens oppfangskriterier.

Offentlig ettersReguleringsforslaget lå ute til offentlig ettersyn fra 25.05.99 til 24.06.99. Det har vært enkontinuerlig prosess etter offentlig ettersyn med registrering og dokumentasjon som har værtnødvendig for vurderinger i saken etter offentlig ettersyn.

Re istrerin = o vurderin av b nin er i forhold til bevarinDet ble i samarbeid med Statsbygg og Byantikvaren utført en fotoregistrering av alle bygninger påøyene med registrering og nummerering på kartverk. Byantikvaren gjennomgikk siden alleregistreringer med hensyn til bevaring.

G'ennom an, av festekontrakterPå grunn av uoverensstemmelser mellom regulering og private avtaler/festekontrakter har det værtgjort en enkel gjennomgang av disse forhold. Det bemerkes imidlertid at det her kan ligge forhold avprivatrettslig karakter som etaten ikke har til oppgave å se nærmere på. Etaten mener imidlertid atdette bor være forhold som kun vil få konsekvenser for eier og fo rvalter.

Forvaltnin friluftsområde/friområdeDet er avholdt møter med Friluftsetaten for å avklare naturfaglige forhold, friluftsinteresser ogforvaltning av området. Etaten har nå en øytjeneste som ivaretar drift av friområder på øyene.Friluftsetaten planlegger å innpasse offentlige toaletter i foreslåtte friområder.

Forvaltnin' av vann- o kloakkDet er avholdt mote med Vann- og avløpsetaten. Så lenge det ikke er helsemessige konsekvenserbemerket av Helsevernetaten, mener Vann- og avløpsetaten at de ikke har ansvar for å gripe inn ieventuelle ulovligheter.

13

Forvaltnin * av beb elseDet er avholdt møte med Statsbygg for å avklare forvaltningsmessige forhold kontra Plan- ogbygningsetatens ansvar for å fore tilsyn . Statsbygg hadde tidligere en fast tilsynsmann på øyene somhvert år kontrolle rte bebyggelsen . Denne ordningen er opphø rt. Plan- og bygningsetaten har ikkeressurser til å føre en slik kontinuerlig kontroll og er avhengig av innspill fra publikum/brukere.Tilsyn føres uavhengig av reguleringsplanvedtak.

Søknads rosedvre for endring n b inn re i terren o s'obunnI møter med Statsbygg, velforeninger og eiere som ikke er tilkny ttet velforeningene ersøknadsprosedyrer tatt opp. I festeloven forutsettes det at eier underrettes om søknad. Velforeningenehar tradisjon for å gi råd i forhold til søknader. Dette er blant enkelte søkere blitt misforstått slik atsøknader ikke har kommet til Plan- og bygningsetaten. I møter og brev er det blitt understreket at allesøknader om endringer skal behandles av Plan- og bygningsetaten, og oversendes. Fylkesmannen, evtHavnevesenet for anlegg i sjøen og Byantikvaren for bevaringsverdig bebyggelse og inngrep isjøbunnen.

Bygge- og deleforbudDet er 07.06.01 blitt nedlagt bygge- og deleforbud for ovennevnte øyer i påvente av utarbeidelse av nyreguleringsplan. Dispensasjoner som ble gitt i forhold til eksisterende plan og byggeforbudet istrandsonen, var såpass utvidet at det fra kommunens side var behov for et nytt politisk vedtak for åsynliggjøre endring i forvaltning og å følge opp overordnet plan og departementets endrederetningslinjer.

Nytt offentlig ettersyn

Planforslaget ble 12.06.2003 oversendt for politisk behandling. 01.12.03 ble saken returnert Plan- ogbygningsetaten for utleggelse til nytt offentlig ettersyn. Planforslaget skulle bearbeides i forhold tilautentiske bygg og miljø, utvidet vern av naturområder og forslag til friområder.

Friluftsetaten har utarbeidet kart som viser anbefalte verneområder og friområder med tilhørende teksti samarbeid med Fylkesmannen. Byantikvaren har vurdert bevaringsverdig bebyggelse på nytt.Hytteeiere har innkommet med bemerkninger til hva de mener bor sikres.

Forslaget ble delt i tre forslag (et for hver øy) og utlagt til offentlig ettersyn fra 15.1 1.2004 til05.01.2005. Med bakgrunn i innkomne bemerkninger ble det i tillegg avholdt en begrenset høring slikat alle 600 festere ble varslet direkte fra 18.04.05 til 09.05.05. det ble avholdt informasjonsmøte30.11.2004 hos Plan- og bygningsetaten.

Forholdet til verne lan for indre Oslof ord.Plan- og bygningsetaten har avholdt møte med Fylkesmannen slik at planforslaget er i samsvar medverneforslag utlagt på høring med høringsfrist lokalt 25.juli og sentralt 31.juli 2005. Det har medførtjustering av noen formålsgrenser.

Planfa li e avklarin er i forhold til bestemmelser o, kart.Det er gjort en planfaglig gjennomgang i forhold til innkomne bemerkninger temavis. Det vises tilavsnitt om planforslaget og endringer etter offentlig ettersyn over.

07.04.05- 18.04.05 Det er avholdt moter med Helsevemetaten , Friluftsetaten , Byantikvaren , Statsbyggog Fylkesmannen for å kvalitetssikre bestemmelsene . For vann- og avløpsforholdene er det skreveteget notat i samarbeid med Vann- og avløpsetaten (jf dok. 123).

14

Forminsket re°ulerin skart - delområde Lindø a

'I'wji ,,;

ig?'y,4it91!I? E 1110

Is

REGULERINGSBESTEMMELSER FOR LINDOYA. GNR 205, BNR 1-23

§ I Avgrensing

Det regulerte området er vist på plankart merket RAP 2004 04465A, av 25.10.2004 rev. 14.06.2005med reguleringsgrense.

§ 2 Formal

- Offentlig trafikkområde - havn- Friområde - park- Spesialområde - friluftsområde- Spesialområde - friluftsområde /bevaring (hytter)- Spesialområde - friluftsområde i sjø- Spesialområde - naturvernområde- Spesialområde - naturvernområde i sjø- Spesialområde - brygger/ flytebrygger

§ 3 GenereltTerrengoppfylling eller annen endring eller fjerning av landskapselementer tillates ikke. Skjøtsel avvegetasjon skal godkjennes av forvaltningsmyndigheten.

Eksisterende stier og tråkk opprettholdes og det kan foretas opparbeidelse av stier med enkel standardfor å kanalisere ferdselen til mindre sårbare områder. Det tillates ikke oppført gjerder eller andrestengsler som kan hindre fri ferdsel i planområder.

Ved tiltak i grunnen innenfor planområdet på land og i sjøbunnen , må Byantikvaren varsles for arbeidigangsettes.

Det tillates kun enkel naturtilpasset skilting

Hyttene inngår i planen i den grad volum, høyde og areal kan dokumenteres allerede godkjent etterplan- og bygningsloven.

Hyttene kan kun ved brann eller naturkatastrofe tillates gjenoppbygget. Gjennoppbygget hytte skalbegrenses til det volum, høyde og areal som opprinnelig lå til grunn for hyttebebyggelsen. Hytter kanvurderes flyttet av hensyn til allmennhetens tilgjengelighet.

§ 4 Spesialområde -friluftsområdeEtter anvisning fra forvaltningsmyndigheten kan det inpasses offentlige toaletter. Opplagsplasser forbåter kan i begrenset omfang tillates på anviste plasser fra 15.september til l.mai.

§ 5 Spesialområde -frill/isområde/bevaring (hytter)Hytter innenfor friluftsområdet på eiendom gnr. 205, bnr. 1 l (2 hytter), 14, 15, 21, 23 (hytte nr. 306),gnr. 205, bnr. 1, hytte nr 8, 20, 120, 128, 149, 197c, 232, 237, 253, 303 som avmerket påreguleringskart, reguleres til bevaring. Det vises i tillegg til illustrasjonskart datert 30.05.2005.

Alle fasadeendringer, melde- og søknadspliktige tiltak skal forelegges Byantikvaren for det gistillatelse til endring/arbeid igangsettes.

Eksisterende bygninger tillates ikke revet eller fjernet. Bygningnenes eksteriør med hensyn tilmålestokk, form, detaljering og materialbruk skal opprettholdes. Bygningene kan tilbakeføres til etmer opprinnelig utseende under forutsetning av at tidligere situasjon kan dokumenteres.

§ 6 Spesia1oniråcfe -friluftsområde isjoBrygger, flytebrygger, oppankring og bøyer til fortøying av båter tillates ikke. Bøyer som hindrerbåttrafikk til badeområder er tillatt.

16

§ 7 Spevialonmude naturvernområdeOmråder er avsa tt for å sikre biologisk mangfold , og spesielt flora. Åpne og halvåpne arealer borholdes åpne ved skjotsel. Bygninger , midle rtidige og transportable konstruksjoner, opplag av båt ellerlagring av annet utstyr tillates ikke.

§ 8 Spesialområde naturvowonu •åde isjoDet må ikke iverksettes tiltak som kan endre naturmiljøet. Brygger. flytebrygger og boyer tillates ikke.

§ 9 Friområde - parkOmrådene utvikles som bade- og oppholdsplasser. Det tillates oppsatt toaletter og badebrygger.Tiltakene skal tilpasses orienterings- og bevegelseshemmede.

§ I 0 Offentlig trafikkområde - havn1 området tillates kun brygger for rutebåttrafikk. Bryggene skal tilpasses terreng og omgivelser. Detskal avsettes plass for ruteinformasjon og informasjon om oyene og det kan innpasses toalett som ertilpasset orienterings - og bevegelseshemmede.

§ I I Spesialområde - bygger, llytebryggerI områdene kan det innpasses bryggeanlegg for småbåter.Minst 20% av båtplassene skal avse ttes til besøksparkering.

Sammen med søknad om rammetillatelse, skal det vedlegges plan for fjerning av eksisterende bryggerfor fortøyning av båter i friluftsområdene, friområdene og naturvernområdene.

§ 12 Vann- og av/apDet tillates ikke innlagt vann i hyttene . Det er kun tillatt å føre vann frem til lm fra hyttevegg. Avløptillates ikke.

§ 13 RekkefolgebestennnelseFor det gis igangsettingstillatelse til nye eller utvidelse av gamle bryggeanlegg innenfor spesialområdebrygger/ flytebrygger, skal det fjernes brygger med tilsvarende antall nye båtplasser innenfor regulertfriområde, friluftsområde på land og i sjø.

Vedlegg til reguleringsbestemmelser:I . Illustrasjonskart for hytter foreslått regulert til bevaring, datert 30.05.2005.

17

Vedlegg I til reguleringsbestemmelser for Lindoya : Illustrasjon ac hytter foreslatt regulert tilbevaring, her merket med blått .

18

FORSLAG TIL VEDTAK

Oslo bystyre vedtar med hjemmel i Plan- og bygningslovens §28 nr. I jf. 27-2 nr.l :

endret reguleringsplan med reguleringsbestemmelser for Lindoya, som omreguleres fra spesialområde- friluftsområde og uregulert område til:

• Offentlig trafikkområde - havn• Friområde - park

• Spesialområde - friluftsområde• Spesialområde - friluftsområde /bevaring (hytter)• Spesialområde - friluftsområde i sjø• Spesialområde - naturvernområde• Spesialområde - naturvernområde i sjø• Spesialområde - brygger/ flytebrygger

som foreslå tt av Plan- og bygningsetaten, vist på kart merket RAP 2004 04465A og datert Plan- ogbygningsetaten 25.10.2004, rev. 14.06.2005.

PLAN - OG BYGNINGSETATEN , AVDELING FOR OMRÅDEUTVIKLING . DEN., ./.. ./ £

St mund Omang Gro Taugbolf g. avdelingsdirektor avdelingsenhetsleder

Saksbehandler: Marianne de Caprona. seniorarkitekt

UTRYKTE VEDLEGG

I.Reguleringska rt i målestokk 1:1500.

19

Forminsket re ulerin skart - delområde Nakholmen

20

REGULERINGSBESTEMMELSER FOR NAKHOLMEN, GNR. 201, BNR. 1-3,14,15

§ I Avgrensing

Det regulerte området er vist på plankart merket RAP 2004 04465B, av 25.10.2004, rev. 14.06.2005med reguleringsgrense.

§ 2 Forrnål

- Offentlig trafikkområde - havn- Friområde - park- Spesialområde-friluftsområde- Spesialområde-friluftsområde/bevaring(hytter)- Spesialområde - friluftsområde i sjø- Spesialområde - naturvernområde- Spesialområde - naturvernområde i sjø- Spesialområde - brygger/ flytebrygger


Eksisterende stier og tråkk opprettholdes og det kan foretas opparbeidelse av stier med enkel standardfor å kanalisere ferdselen til mindre sårbare områder. I planområdet skal det ikke oppføres gjerde ellerandre stengsler som kan hindre fri ferdsel.

Ved tiltak i grunnen innenfor planområdet på land og i sjøbunnen, må Byantikvaren varsles før arbeidigangsettes.

Det tillates kun enkel naturtilpasset skilting.


Hyttene kan kun ved brann eller naturkatastrofe tillates gjennoppbygget. Gjennoppbygget hytte skalbegrenses til det volum, høyde og areal som opprinnelig lå til grunn for hyttebebyggelsen. Hytter kanvurderes flyttet av hensyn til allmennhetens tilgjengelighet.

§ 4 Spesialområde -friluftsområdeEtter anvisning fra forvaltningsmyndigheten kan det innpasses offentlige toaletter. Opplagsplasser forbåter kan i begrenset omfang tillates på anviste plasser fra 15.september til 1.mai.

§ 5 Spesialområde -frilu/ isornråde /bevaring (hytter)Bygninger innenfor friluftsområdet gnr. 201, bnr. I, hytte nr. 28, 35, 55, 96 og gnr. 201, bnr. 3, hyttenr. 183, som avmerket på reguleringskart, reguleres til bevaring . Det vises i tillegg til illustrasjonskartdatert 30.05.2005.

Alle fasadeendringer, melde- og søknadspliktige tiltak skal forelegges Byantikvaren før det gistillatelse til endring/arbeid igangsettes.

Eksisterende bygninger tillates ikke revet eller fjernet. Bygningenes eksteriør med hensyn tilmålestokk, form, detaljering og materialbruk skal opprettholdes. Bygningene kan tilbakeføres til etmer opprinnelig utseende under forutsetning av at tidligere situasjon kan dokumenteres.

21

§ 6 Spesialotnriide -friluftsområde isjoBrygger, flyteb rygger , oppankring og boyer til fo rtøying av båter tillates ikke. Boyer som hindrerbåttrafikk til badeområder er tillatt.

§ 7 Spesialområde -nuturverno,nrudeOmrådet på Nakkeskjær forutsettes til hekkeområde for sjufugl. Ferdsel er forbudt i hekkeperioden fraI5.april til 15juli. Øvrige områder er avsatt for å sikre biologisk mangfold, og spesielt flora. Åpne oghalvåpne arealer bor holdes åpne ved skjøtsel. Bygninger, midlertidige og transportablekonstruksjoner, opplag av båt eller lagring av annet utstyr tillates ikke.

§ 8 Spesialområde - naturvernområde isloDet må ikke iverksettes tiltak som kan endre naturmiljøet. Brygger, flytebrygger og boyer tillates ikke.

§ 9 Friområde-park

Områdene utvikles som bade- og oppholdsplasser. Det tillates oppsatt toaletter og badebrygger.Tiltakene skal tilpasses orienterings- og bevegelseshemmede.

§ 10 Offentlig trafikkområde - havn1 området tillates kun brygger for rutebåttrafikk. Bryggene skal tilpasses terreng og omgivelser. Detskal avse ttes plass for ruteinformasjon og informasjon om øyene og det kan innpasses toalett som ertilpasset orienterings- og bevegelseshemmede.

§ I I Spesialområde - brygger/flvtebrvggerI områdene kan det innpasses bryggeanlegg for småbåter.Minst 20% av båtplassene skal avse ttes til besøksparkering.


§ 12 Vann- og avløpDet tillates ikke innlagt vann i hyttene. Det er kun tillatt å fore vann frem til I m fra hyttevegg. Avløptillates ikke.

§ 13 Rekkefølge best emmelseFer det gis igangsettingstillatelse til nye eller utvidelse av gamle bryggeanlegg innenfor spesialområdebrygger/flytebrygger, skal det Fjernes brygger med tilsvarende antall nye båtplasser innenfor regulertfriområde. friluftsområde på land og i sjø.

Vedlegg til reguleringsbestemmelser:1. Illustrasjonskart for hytter som er foreslått regulert til bevaring, datert 30.05.2005.

22

Vedlegg 1 til reguleringsbestemmelser for Nakholmen:Illustrasjonskart for hytter foreslått regulert til bevaring, her merket med blått.

Hytter som reguleres til bevaring

ILLUSTRASJONSKART - BEVARING

NAKKHOLMEN

w maom

Oslo kommune y wn-ogvtIa gee 1 012' oie[. 5-.~ n YJ loce :•.'! ~ingmUbn

23

FORSLAG TIL VEDTAKOslo bystyre vedtar med hjemmel i Plan- og bygningslovens §28 nr. I jf. 27-2 nr. 1:

endret reguleringsplan med reguleringsbestemmelser for Nakholmen som omreguleres fraspesialområde - friluftsområde og uregulert område til:

• Offentlig trafikkområde - havn• Friområde - park• Spesialområde - friluftsområde• Spesialområde - friluftsområde /bevaring (hytter)• Spesialområde - friluftsområde i sjo• Spesialområde - naturvernområde• Spesialområde - naturvernområde i sjo• Spesialområde - brygger/ flytebrygger

som foreslått av Plan- og bygningse taten, vist på kart merket RAP 2004 04465B, og datert Plan- ogbygningsetaten 25.10.2004, rev. 14.06.2005.

PLAN- OG BYGNINGSETATEN, AVDELING FOR OMRÅDEUTVIKLING, DEN ........

Sig and Omang / Gro Taugbolfu g. avdelingsdirektør avdelingsenhetsleder

Saksbehandler: Marianne de Caprona. seniorarkitekt

UTRYKTE VEDLEGG

I.Reguleringskart i målestokk 1:1500.

24

Forminsket re ulerin skart - delområde Bleiko a

ø;

25

REGULERINGSBESTEMMELSER FOR BLEIKOYA, GNR. 200 BNR. 1-4

§ I AvgrensingDet regulerte området er vist på plankart merket RAP 2004 04465C, av 25.10.2004 rev.14.06.2005med reguleringsgrense.

§ 2 Formål- Offentlig trafikkområde - havn- Friområde - park- Spesialområde-friluftsområde- Spesialområde - friluftsområde /bevaring (hytter)- Spesialområde - friluftsområde i sjø- Spesialområde - naturvernområde- Spesialområde - naturvernområde i sjø- Spesialområde - brygger/ flytebrygger- Spesialområde - bevaring (bolig, båtbyggeri, kulturaktivitet/landskap)


Eksisterende stier og tråkk opprettholdes og det kan foretas opparbeidelse av stier med enkel standardfor å kanalisere ferdselen til mindre sårbare områder. I planområdet skal det ikke oppføres gjerde ellerandre stengsler som kan hindre fri ferdsel.

Ved tiltak i grunnen innenfor planområdet på land og i sjøbunnen. må Byantikvaren varsles førarbeider igangsettes.

Det tillates kun enkel naturtilpasset skilting.


Hyttene kan kun ved brann eller naturkatastrofe tillates gjennoppbygget. Gjennoppbygget hytte skalbegrenses til det volum, høyde og areal som opprinnelig lå til grunn for hyttebebyggelsen. Hytter kanvurderes flyttet av hensyn til allmennhetens tilgjengelighet.

§ 4 Spesialområde - friluftsområdeEtter anvisning fra forvaltningsmyndigheten kan det innpasses offentlige toaletter. Opplagsplasser forbåter kan i begrenset omfang tillates på anviste plasser fra 15.september til l.mai.

§ 5 Spesialområde - bevaring (bolig, båtbyggeri, kulturaktivitet/landskap)Alle meldings- og søknadspliktige tiltak skal forelegges Byantikvaren for det gisrammetillatelse/tillatelse til tiltak.

Det tillates båtopplag i forbindelse med virksomheten

Bygningens eksteriør med hensyn til målestokk, fonn, detaljering og materialbruk skal opprettholdes.Bygningen kan tilbakeføres til opprinnelig utseende under forutsetning av at tidligere situasjon kandokumenteres.

Dersom bevaringsverdig bebyggelse på grunn av brann eller andre årsaker må erstattes av nybygg,tillates det oppført bebyggelse så langt mulig tilbakeført til opprinnelig utseende.

26

§ 6 Spesialområde - fi•iluftsonnv(ie/bevaring (hriter)

Bygninger innenfor frilu ftsområdet på eiendom gnr. 200, bnr. 1, hytte nr. 7, 41, 53. 85, 101. somavmerket på reguleringskart, reguleres til bevaring. Det vises i tillegg til illustrasjonskart av30.05.2005.

Alle fasadeendringer, melde- og soknadspliktige tiltak skal forelegges Byantikvaren for det gistillatelse til endring/arbeid igangsettes.

Eksisterende bygninger tillates ikke revet eller fjernet. Bygningnenes eksteriør med hensyn tilmålestokk, form, detaljering og materialbruk skal opprettholdes. Bygningene kan tilbakeføres til etmer opprinnelig utseende under forutsetning av at tidligere situasjon kan dokumenteres.

§ 7 Spesialotråde - friluftsområde isjoBrygger, flytebrygger , oppankring og bøyer til fortøying av båter tillates ikke. Boyer som hindrerbåttrafikk til badeområder er tillatt.

§ 8 Spesialområde - naturvernområdeOmrådet på Bleikoykalven og Daggerskjær forutsettes til hekkeområde for sjøfugl. Ferdsel er forbudt ihekkeperioden fra 15.april til I5 juli. Øvrige områder er avsatt for å sikre biologisk mangfold, ogspesielt flora. Åpne og halvåpne arealer bor holdes åpne ved skjøtsel. Bygninger, midlertidige ogtransportable konstruksjoner, opplag av båt eller lagring av annet utstyr tillates ikke.

§ 9 Spesialområde - nat urvernomrade i sjø

Det må ikke iverksettes tiltak som kan endre naturmiljøet. Brygger, flytebrygger og boyer tillates ikke.

§ 10 Friområde - parkOmrådene utvikles som bade- og oppholdsplasser. Det tillates oppsatt toaletter og badebrygger.Tiltakene skal tilpasses orienterings- og bevegelseshemmede.

§ I I Offentlig trekkområde - havnI området tillates kun brygger for rutebåttrafikk. Bryggene skal tilpasses terreng og omgivelser. Detskal avsettes plass for ruteinformasjon og informasjon om øyene og det kan innpasses toalett som ertilpasset orienterings - og bevegelseshemmede.

§ 12 Spesialområde - brygger/ flytebryggerI områdene kan det innpasses bryggeanlegg for småbåter.Minst 20% av båtplassene skal avsettes til besøksparkering.


§ 13 Fann- og avlol)Det tillates ikke innlagt vann i hyttene. Det er kun tillatt å fore vann frem til I nn fra hyttevegg. Avløptillates ikke.

§ 14 RekkefrlgebestenmelseFør det gis igangsettingstillatelse til nye eller utvidelse av gamle bryggeanlegg innenforspesialområde brygger, flytebrygger, skal det fjernes brygger med tilsvarende antall nye båtplasserinnenfor regulert friområde, friluftsområde på land og i sjø.

Vedlegg til reguleringsbestemmelser:I.lllustrasjonskart for hytter som foreslås regulert til bevaring, datert 30.05.2005.

27

Vedlegg I til reguleringsbestemmelser for Bleikøya:Illustrasjonskart for hytter som er foreslått regulert til bevaring , her merket med blått.

28

FORSLAG TIL VEDTAKOslo bystyre vedtar med hjemmel i Plan- og bygningslovens §28 nr. I jf. 27-2 nr.1:

endret reguleringsplan med reguleringsbestemmelser for Bleikoya, som omreguleres fra spesialområde- friluftsområde og uregulert område til:

• Offentlig trafikkområde - havn• Friområde - park• Spesialområde - friluftsområde• Spesialområde - friluftsområde /bevaring (hytter)• Spesialområde - friluftsområde i sjø• Spesialområde - naturvernområde• Spesialområde - naturvernområde i sjø• Spesialområde - brygger/ flyteb rygger• Spesialområde - bevaring (bolig. båtbyggeri, kulturaktivitet/landskap )

som foreslått av Plan- og bygningsetaten , vist på kart merket RAP 2004 04465C og datert Plan- ogbygningsetaten 25.10.2004, rev. 14.06.2005-

PLAN- OG BYGNINGSETATEN. AVDELING FOR OMRÅDEUTVIKLING. DEN .........

Sipryiund Omang Gro Taugbolfung.avdelingsdirektor avdelingsenhetsleder

Saksbehandler: Ma rianne de Caprona, seniorarkitekt

UTRYKTE VEDLEGG

I.Reguleringska rt i målestokk 1:1500

Oslo kommune

Plan- og bygningsetaten

UTDYPENDE SAKSFREMSTILLING VEDLEGG I

INNHOLD

KAPITTEL 1: PLANFORSLAGENE1.1 Bakgrunn side I1.2 Beskrivelse av planområdene side 21.3 Eiendomsforhold side 61.4 Planstatus side 6

1.5 Beskrivelse av planforslagene side 161.6 Konsekvenser av planforslagene side 17

KAPITTEL 2: BEMERKNINGER VED NYTT OFFENTLIG ETTERSYN OGBEGRENSET HORING AV FESTERE

2.1 Liste over innkomne bemerkninger ved nytt offentlig ettersyn side 212.2 Sammendrag av bemerkningene ved nytt offentlig ettersyn side 232.3 Plan- og bygningsetatens kommentarer til bemerkningene ved o.e. side 412.4 Liste over bemerkninger ved begrenset horing av festero side 562.5 Sammendrag av bemerkningene ved begrenset boring side 572.6 Plan- og bygningsetatens kommentarer til bemerkningene side 60

KAPITTEL 3: PLAN- OG BYGNINGSETATENS VURDERING OGKONKLUSJON side 64

VEDLEGG Fredningsbestemmelser etter kml og nvl side 66

KAPITTEL 1: PLANFORSLAGENE

Sakens bakgrunn , planområdet , eierforhold , planstatus , forslag til reguleringsplan ogkonsekvenser av forsla ene.

1.1 BAKGRUNNLindoya, Nakholmen og Bleikøya er viktige frilufts- og naturområder og har et særpregetbygningsmiljø med hytter hovedsakelig i kolonihagestil.

Noen få av hyttene ble tidligere brukt som boliger i forbindelse med fiske eller annen drift tilknyttetøyene. De første hyttene i kolonihagestil ble oppført i 1920-årene. I festekontrakten mellom staten somgrunneier og hytteeierne. inngår begrensning av størrelse og formål. 11977 da øyene ble regulert tilfriluftsområde, lå allerede mange av hyttene på øyene. Etter utstedelse av nye festekontrakter i 1982.ble det av bygningsmyndigheten imidle rtid gitt flere dispensasjoner for nyoppforing og utvidelser avhytter.

m Plan- og bygningsetaten Postadresse ' Telefon: 223 49 10 00 Bankgiro: 6003.05 58920•I • • • Ressuo senteret Boks 364 Sentrum•••NE 0 1112 OSLO Telelaks. 2349 1001 Org.nr.' 97104118'_3000,0 :.

epost : (wca nottaka he pdo. kommune no

7

De senere årene har det vært større omsetning av hyttene , og det er registrert større press på øyenebåde med hensyn på til- og påbygg , riving og oppføring av hytter, fortrengsel av naturlig vegetasjonsaint på oppføring av brygger og småbåthavner.

Øyene er i dag regulert til friluftsområde, og sjøområdet rundt øyene er uregulert og kan ikke hindreutbygginger i sjøen.Eksisterende bebyggelse kan i dag bare endres ved dispensasjon fra gjeldende friluftsområdereguleringog byggeforbud i strandsonen. Dispensasjoner ble tidligere vanligvis gitt til tiltak i samsvar medreglement knyttet til festeavtalene. Tiltak i sjøen er også meldepliktige.

Utviklingen de senere årene tilsier at med mindre det utarbeides et klart grunnlag for behandling avbyggetiltak på øyene, kan øyene og bebyggelsen raskt skifte karakter.

Plan- og bygningsetaten fremmer forslag til endret reguleringsplan for Lindøya, Nakholmen ogBleikøya med sjuområde. Samtidig er det gjort en gjennomgang av overordnede retningslinjer ogpraksis i forhold til behandling av byggesøknader og dispensasjoner.

1.2 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDENEBeliggenhet , størrelse og avgrensingLindoya, Nakholmen og Bleikøya ligger i Oslofjorden, ca. 3 kin. fra Oslo sentrum. Øyene kan nåsmed rutebåt, som har faste ruter fra sentrum til alle øyene.

Øyene dekker totalt et areal på ca 670 da, hvorav Lindøya har ca 410 da, Nakholmen ca 137 da ogBleikova ca 125 da. Ut over dette omfatter planene også en sone på 50 m i sjøen rundt øyene.

Kort historikkGeologisk inngår øyene i Oslofeltet mens fastlandet ligger utenfor. Feltet er et innsunket område avjordskorpen, avgrenset av nord-sorgående forkastninger. Grunnen til at Oslofeltet er blittverdensberømt er at en her finner usedvanlig mange og egenartede bergarter og geologiske fenomenersamlet på et lite, lett tilgjengelig område og at det her er gjort en rekke arbeider av betydlige forskere.

Sammen med geomorfologiske forhold har det spesielle klimaet lagt grunnlag for en særegenvegetasjon (jf rapporter laget i forbindelse med planlagt verneplan for Indre Oslofjord)

Øygruppen lå for reformasjonen i 1537 under Hovedøya kloster. Etter reformasjonen gikk øyene overtil kronen, og Lindoya, Nakholmen og Bleikøya har siden vært i statens eie. Etter at munkene bledrevet bort var øyene ubenyttet i nesten 200 år.

Lindoyas eldste bygning, stamhuset, ble bygget av en fisker tidlig på 1700-tallet. Huset ble senerebenyttet som kro, og ble utvidet og ombygget med tommer.Fra midten av 1800-tallet og frem til 1948 ble deler av Lindøya benyttet til skytebane.

På Nakholmen ble det fra 1850-årene drevet gartneri. Øyas eldste bygning er en tømmervilla i 2 etasjerfra 1865.

På Bleikøya var det kystsanatorium for barn fra 1885 - 1926. Sanatoriet er siden flyttet, mendoktorboligen står fremdeles på øya. Gården Bleikøya er bebodd av samme familie siden 1721.

Bleikova 1947

C•' .

R4

Nakholmen 1947

4

,*I

lø

Lindoya 1947

k,

I

Opprinnelig hyttetype Opprinnelig h}ttetypeLindm,a tillatt utvidet 15+ 10 m' Nakholmen . 27.5 m'

5

Siden tidlig i dette århundre har Lindoya og Bleikøya vært benyttet til friluftsliv, særlig av folk fraøstkanten, som rodde ut til øyene. Mange satte opp telt på faste plasser, og dette utviklet seg gjerne tilmidlertidige lemhytter som ble tatt ned hver host. Hyttebebyggelsen på øyene er hovedsakelig satt oppi 1920-årene. Tillatelse til hyttebygging ble gitt til mange av dem som tidligere teltet, men også tilandre folk fra samme deler av Oslo. Hyttene har, inntil nylig, i stor grad forblitt i samme familiers eie.

11950-årene ble det ført vannledning fra byens vannett til øyene. Velforeningen har ført vannet tilutsiden av hver enkelt hytte. Noen n av hyttene har tilgang til brønner. Brønnvannet er av ujevnkvalitet, og brønnene er tildels nyttet som sisterner.

Topografi og vegetasjonØyene er kuperte, med koller og flatere partier. Øyene har tydelig "indre Oslofjordretning" i sinegeologiske sammenpressede formasjoner. Øyene har et grønt preg, men har varierende grad avtrevegetasjon. Floraen er typisk for øyene i indre Oslofjord.Lave hekker og beplantning rundt hyttene er sted på å karakterisere "kolonihytteområdene". Noenarter av "hagevegetasjonen' må holdes under kontroll for at den ikke skal fortrenge artsmangfoldet.

På Lindøyas midtre og nordre del ligger et barskogsområde som er fredet som naturreservat. Gjennomområdet går en kraftledning. Kraftloven gir forvalter av kraftledningen anledning til å hugge et beltelangs strekket gjennom vernet område etter naturvernloven. Området har en bratt skrent mot en størredalsenkning mot syd.I nordvest finnes et våtmarksområde. Romertoppen har høyde på 23 m og er et markert utsiktspunkt.

Nakholmen er noe lavere, og har større sammenhengende flatere partier, og mindre vegetasjon.

Bleikøya har et høydedrag i øyas lengderetning . Her er også koller på opp til 24m. På Lindøya finnesOslos meridianpunkt . Øya har rikelig vegetasjon.

Bruk og bebyggelsePå øyene er det ca 600 sommerpytter.

De fleste hyttene er basert på privat avtale om punktfeste, med reglement som har begrenset areal-størrelsen til uraks. 32 og 40 m`, avhengig av byttetype. De fleste av hyttene er bygd av tre medsaltak, noen med takknekk, og store deler av bebyggelsen har et " kolonihage preg.

På alle øyene er det noen utskilte festetomter. De fleste av hyttene på disse tomtene er bygd somhelårsboliger og oppført noe senere enn resten av hyttebebyggelsen. Hyttene på de utskilte tomtene harnoe varierende størrelse, og er gjennomgående noe større enn hyttene for øvrig. Noen få er byggettidligere. Her skiller Bleikøyplassen seg ut, som fra 1700-tallet var knyttet til forvaltning av Bleikøya.

Gjennom bebyggelsen går et nett av gangveier fra rutebåtens kaianlegg.Før hyttebebyggelsen var Lindøya og Bleikøya populære utfartssteder. Områdene er imidlertid i daglite benyttet som mål for dagsturer. som først og fremst skjer på andre nærliggende øyer.

Lindona har totalt ca. 300 hytter. 21 av disse ligger på utskilte tomter, de øvrige har avtale omfestepunkt. Festepunktene er ikke kartfestet og tinglyst.

På Lindøya finnes det ellers forretning/ vellokaler, båtverksted og et område for båtopplag. Det eranlagt et større bryggeanlegg i syd.Et omsøkt anlegg for 46 båter i nordvest er etter klage på vedtak sendt fylkesmannen til vurdering.Fylkesmannen gikk imot anlegget. For øvrig er det satt opp en rekke mindre brygger og flere separatebryggeanlegg rundt øya.

6

Nakholmen har totalt ca. 180 fritidspytter, hvorav I på utskilt tomt. Ova har butikk og veihus i egnebygninger.

[nordost er det anlagt et større bryggeanlegg, ellers er det bare noen mindre brygger. de fleste påøstsiden av øya.

Bleikøya har ca. 90 hytter. 6n hytte ligger på utskilt tomt. I ost ligger en større eiendom.Bleikoyplassen, som i dag er øyenes eneste boligeiendom, og denne er fredet.

Bleikøya har forretning/ veihus i en større trebygning, opprinnelig bygd som sommerbolig, senere somdoktorbolig til det tidligere sanatoriet. Vellet har et bryggeanlegg for 40 båter og i tillegg et nyliganlagt bryggeanlegg for 25 båter.Ut over dette er det bare noen mindre brygger på sydsiden av øya.

Frednings- og bevaringsinteresserPå Lindøya er barskogsområdet sentralt på øya fredet i henhold til kongelig resolusjon av 09.07.93.

På Bleikøya er bolighuset fra 1721 fredet.-Bleikoykalven og Dageskjær er viktige hekkeområder for sjofuglkolonier.

På Nakholmen er det fredete områder med fossiler i grunnen.

Verneområdene ønskes utvidet med bakgrunn i at alle de tre øyene har helt spesiellevegetasjonsforhold og biotoper ønskes ivaretatt.

Byantikvaren har etter offentlig ettersyn på bakgrunn av registrering av byggelsen gjort en detaljertvurdering i forhold til bevaringsverdi og foreslått noen enkeltbygninger regulert til bevaring.Of vedlagte kart hvor hytter er avmerket med blått som etter Byantikvarens vurdering har så storkulturhistorisk eller arkitektonisk verdi at de bor søkes bevart.)

1.3 EIERFORHOLDØyene tilhører staten og forvaltes av Statsbygg.De fleste sommerhyttene er basert på privat avtale om punktfeste gitt i 1920-årene. Utskilte tomter erogså festetomter.Festetiden er fra 1982 utvidet fra I år til 40 år, med 5-års automatisk fornyelse.

1.4 PLANSTATUS

Gjeldende reguleringLindøya, Nakholmen og Bleikøya er i dag regulert til spesialområde - friluftsområde (S - 2223,stadfestet 20.4.77). Planen omfatter ikke områder i sjøen. Det foreligger ikke bestemmelser til planen.

Kommunedelplan for fjorden og fjordområdetØyene omfattes også av KDP for fjorden og fjordområdet (vedtatt av bystyret 19.6.91 og godkjent avdepartementet 7.4.95).

I forbindelse med kommunedelplanen ble det gjort følgende bindende vedtak:• For Nakholmen, Lindøya og Bleikøya båndlegger et 50-meters belte i sjøen rundt øyene med sikte

på regulering til naturvernområde/ friluftsområde.Da slik reguleringsplan ikke ble fremmet innen tidsfristen, er båndleggingen nå opphørt.

Følgende retningslinje r ble vedtatt:• Øyene opprettholdes som karakteristiske grønne landskapstrekk i Oslofjord-bildet.• Øyene opprettholdes som viktige rekreasjonsområder både for dagsturer og for ferie/ helgeopphold.

7

• Hyttebebyggelsen på Lindoya, Nakholmen og Bleikøya opprettholdes som i dag. Restriksjonene påhyttebygging opprettholdes via reguleringsbestennnelser og privatrettslige avtaler.

Kommuneplan for Oslo 2004Planen har en overordnet intensjon om at Oslo skal fremstå som en blågrunn by, der den tette byenfremstår klart mellom fjorden og marka. Nærhet til sjø og skog tilbyr beboere og besøkende en unikmulighet for rekreasjons- og naturopplevelser. Dette er et av Oslos attraktive lokaliseringsfortrinn somskal bevares og styrkes.

Rikspolitiske retningslinjerØyene omfattes også av RPR for planlegging i kyst- og sjuområder i Oslofjord-regionen. Disseforutsetter at natur-, kulturminne- og rekreasjonsverdier forvaltes som en ressurs av nasjonalbetydning.

Andre vedtakBehandlin av b esakerI og med at området er regulert til friluftsområde, forutsetter godkjenning av hyggesaker dispensasjonfra reguleringen.

Fort for stadfestelsen av gjeldende regulering vedtok bygningsrådet (18.2.76, sak 46/ 76) atadministrasjonen ved behandling av byggesaker (påbygg og nybygg) i størst mulig grad skulle væreinnstilt på å gi dispensasjoner innenfor de til enhver tid gjeldende arealbegrensninger. Dispensasjonerskulle gis dersom økonomiske og byggetekniske årsaker gjorde reparasjoner ikke tilrådelige, og derdet for øvrig ikke fortrengte allmennhetens interesser.

Det har skapt forvirring at det som en del av festekontrakten mellom Statsbygg og hytteeierne, erfastsatt et reglement hvor hytte med hems skal ha maks. grunnflate 32 m2 og maks mønehøyde 4,8 m,mens hytte uten hems kan ha maks. grunnflate 40 m2 og maks mønehøyde 3,6 m. Plan- og

bygningsetaten har vært forespurt i dette arbeidet, men det foreligger ikke noe vedtak i saken.Bygningsrådets vedtak av 18.2.76, sak 46/76 er ikke gyldig, fordi det ikke kan fattes vedtak somhenviser til private avtaler. Jf uttalelse fra Fylkesmannen i Oslo og Akershus.

Andre lover som ivaretar /berører forholdene på øyene:

Naturvernloven av 19. uni 1970 nr. 63.

I henhold til kap. II deles vern av naturområder og naturforekomster opp i;I. Nasjonalparker - naturmiljøet skal vernes dette gjelder først og fremst statens grunn2. Landskapsvernområder - bevaring av egenart eller vakker natur- eller kulturlandskap.3. Naturreservat - urørt natur eller tilnærmet urørt natur eller utgjør en spesiell naturtype som

etter sin egenart har særskilt vitenskapelig eller pedagogisk betydning eller som skiller seg utved sin egenart.

4. Naturminne - geologiske, botaniske og Zoologiske forekomster som har vitenskapelig ellerhistorisk interesse.Vedtak fattes av Miljøverndepartementet og forvaltes av Fylkesmannen.

Delområder på øyene omfattes av pkt 2 og 3 over. Supplerende verneplan for hekkeområderfor sjøfugl i Oslo og Akershus. Jf Nakkeskjær. Forslag til verneplan for Oslofjorden er utlagttil offentlig horing juni/juli 2005.

Kulturminneloven av 9. uni 1978 nr. 49.Loven skiller mellom automatisk fredede kulturminner (opplistet i lovens § 4) - kulturminner fra forår 1537 og fredning ved enkeltvedtak (fredning av bygninger, anlegg eller deler av dem avkulturhistorisk eller arkitektonisk verdi. Vedtak fattes av kulturminnemyndigheten.

8

Bygning på Bleikøya er fredet etter kulturminneloven og forvaltes av Riksantivarern (delegertmyndighet til Byantivaren).

Alle tiltak på land og inngrep i sjøbunnen innenfor planområdet skal varsles Byantikvaren for arbeidiverksettes.

Lov om friluftsliv Friluftsloven av 28. uni 1957.Formålet er å verne friluftslivets naturgrunnlag og å sikre allmennheten rett til ferdsel, opphold m.v. inaturen

Når det gjelder rett til ferdsel må det skilles mellom innmark og utmark.(friluftslovens kap. I.Innmark: Gårdplass, hustomt, dyrket mark, engslått, kulturbeite og skogplantefelt sanst lignendeområder hvor allmennhetens ferdsel vil være til utilbørlig fortrengsel for eier eller bruker.Utmark:. Udyrket mark som ikke regnes som innmark

KraftllovenFormålet er å sikre kraftbehovet. Loven gir energiselskapene der de har konsesjon til oppforing avkraftledning, anledning til å fjerne vegetasjon innenfor en bestemt avstand fra ledningene.Forvaltningsmyndigheten v/Fyikesmannen skal kontaktes ved skjøtsel i naturvernområder ogfriluftsområder.

Kommunehelses enestelovenPå øyene er det hovedsakelig kun anledning til å ha vann en meter frem til bygning. Vann- ogavløpsetaten har således intet ansvar for utslipp, som dersom det er uforsvarlig eller til sjenanse skalBydelsoverlegen påse at det ikke er helsefarlig.

TomtefestelovenFestere har krav på innløsning hvis de ønsker det etter 50 år fra 1981. (jf betenkning fraJustisdepartementet til Statsbygg ang. festekontrakter).

9

Eiendomsskisser

,-.esc-

,u :O ViIAt'75Wm 17

! TEGNFORKLARING

m

IleYk

6cn5ve

5 l ,Mylitr

+IwouIu m i[o •.c4 :m )m.+

•..j„•.

v•r: ,5; ,: .' ' •.

c̀°'+ .+ ..1•l',+ . „«R •1 .!R w•

Z

/,r. • %"'J'%

Li d

: ?• • .M

.'•' f l ,•, •'t

,',

! f •.'j -.v. I • 1r -

:!f . .

••o ....i,,•: y 1 T s„l, • ! t . 1,:^r" .( - -. • ( f . S v ! .%. GL.-,f..-.:z,-. ;1'

.... y

/ '1. ;q..• ..,. r

iyiti5 }.s • u • .a.sk., f • .._-'• ;,^1yy

•_;r • .3/... l % •. o; 'j .;" •

n oyai

Y .

. " >/!' • t

t

I1

Illustras'on av området o

I

lanforsla et - delområde Nakholmen o Bleikovn

O

Nakholmen/

-•r g• •

*i . øl;

• ly-c - P ti •fi

}, .

,. rs sR

•i& ' 1 't

• y S

=f i %H wy.- :r ! • .) I

( . 1. *•%Zr b.•. 1:::r

•J: ,fi .....

• I

.!r. •

•.±

•;• ̀ - • y'ei, ?* •:•

.s:•='

t ,i•`.,. Lj

3 ' -

L

i,

Illustras'onavoniriideto lanforslavet - bilder

i

l I';al*ii- .

II i_ i

LINDØYA

Spesialområde - friluftsområde = 240 400

Spesialområde - naturvernområde = 60 568

® Friområde - pork = 19 036

Fredning etter naturvernloven = 90 139

Tofall 410 143

Anol • 90139

Spesialområde - naturvernområde i sjø = 11 455

14

Nakkholmen

-l


Spesialområde - naturvernområde = 22 695Friområde - park = 9952

Fredning etter naturvernloven = 20 833

Totalt 137 145

4704

136

2836

Spesialområde - friluftsområde i sjø = 12 115

Bleikøya


Spesialområde - naturvernområde = 60 928

Friområde - pork = 4510

Totott 124 030

6656

Spesialområde - naturvernområde i slø = 32 636

16

1.5 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGENE

Planområdene består av tre områder: Lindøya, Nakholuten og Bleikøya, alle med et område på 50m uti sjøen rundt øyene. t områdene foreslås hovedsakelig eksisterende friluftsområde opprettholdt ogutvidet i sjøområdet med unntak av der hvor etan utvider naturvernområdene. Eksiterende bebyggelsehensyntas ved avgrensninger av naturvernområdene og enkelte bygg/anlegg foreslås til bevaring

Forslaget viser følgende hovedformål:• Spesialområde - friluftsområde opprettholdes hovedsakelig på land.• Spesialområde - friluftsområde i sjø. En 50-uteters sone rundt øyene . Bryggeanlegg henvises til

områder regulert til spesialområde - brygger/ flytebrygger. Det sikres offentlig atkomst medbryggeanlegg for dette formål.

• Spesialområde- naturvern . Noen naturområder av nasjonal verdi er tidligere vernet etternaturvernloven. I denne planen foreslås viktige hekkeområder for fugl og viktige naturtyperregulert til naturvern i tillegg.

• Spesialområde - bevaring . Bolighus på Bleikøya er fredet etter kulturntinneloven og foreslåsregulert til bevaring sammen med omkringliggende anlegg.

• Spesialområde - friluftsområde/bevaring (fritidspytter ) Utvalgte enkelthytter innenforfriluftsområdet foreslås regulert i kombinasjon med friluftsområde til bevaring(fritidshytter).

• Friområde - park . Enkelte områder tilknyttet strandsonen avsettes til friområde- park.

Reguleringsbestemmelsene fastsetter at både naturområder, terreng og vegetasjon skal søkes bevart. Itillegg til allerede vernede områder etter naturvernloven avsettes områder til hekkeområde for sjøfuglog områder som vist på reguleringskart til naturvern. Bleikøyplassen/gården og tilliggende områdeforeslås til bevaring med underformål bla kulturlandskap. Verneområdene er avpasset i forhold til

verneplan for Indre Oslofjord (utlagt til offentlig ettersyn med høringsfrist 31. juli 2005)

Reguleringsforslaget "overlapper " ikke statlig vern eller fredning. På grunn av bedre koordinering ogkartoppgradering er statlig vern og fredning avmerket på kommunens reguleringskart og tekstenvedlagt bestemmelsene. Det synes da unødvendig å regulere etter plan- og bygningsloven i tillegg der

det ikke gir ytterligere bestemmelser utover det som allerede er vedtatt.

I fri/frilufts-området med hyttebebyggelse, ivaretas bebyggelsen ved at enkelte hytter reguleres tilbevaring og at det foreligger et varig forbud om bygging i strandsonen. Forbudet omfatter ogsåendringer og tilbygg. Rivesøknader oversendes Byantikvaren til uttalelse. Hyttene skal kunnevedlikeholdes, utskifting av bærekonstruksjoner er søknadspliktig. Hyttene kan gjennoppbygges etterbrann eller naturkatastrofe.

Planen omfatter områder i sjøen, i en sone på 50 m ut fra land. Størstedelen av tilliggende sjøområdereguleres til spesialområde - friluftsområde i sjø. Her tillates ikke oppført bryggeanlegg. Bryggeanlegghenvises til områder regulert til spesialområde - brygger/ flytebrygger. l tillegg reguleres områderomkring kaier for rutebåter til spesialområde - trafikkområde - havn. Noe sjøområde reguleres tilnaturvernområde i tilknytning til naturvernområde på land.

Planforslaget omfatter også noen delområder avsatt til friområde for å tilrettelegge bedre for bading ogopphold på avgrensede områder.

Bestemmelsene legger til rette for etablering av offentlige toalett. Toalettene skal være tilrettelagt fororienterings- og bevegelseshemmede.

Bryggene skal ha en minimumsandel besøksplasser og være offentlig tilgjengelige.

17

1.6 KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGENE

Planforslagets konsekvenser for fjordområdet og byenPlanen sikrer øyene opprettholdt som grønne og tilgjengelige i fjordområdet med nær tilknytning tilOslo indre by. Det er tilrettelagt for fortsatt offentlig fergeatkomst og nye besøksplasser ved bryggene.At det legges til rette for at de aktuelle nyenes egenart kan opprettholdes innenfor fjordparkensoverordnede rammer styrker området og gjør det nier attraktivt.

Konsekvenser for natur og miljøPlanen vil sikre at øyenes natur- og kulturverdier opprettholdes. Reguleringsformålet friluftområdesikrer natur- og rekreasjonsverdier. Planen gir rom for tilrettelegging av gangstier ol.Planen begrenser utbygging av bryggeanlegg til avgrensede områder. Planen stiller krav tilopprettholdelse av eksisterende terreng og vegetasjon slik at øyenes grønne preg bevares og kanforsterkes bl.a. langs skipsleiene slik at øyene ved innseiling til Oslo fremstår som grønne.Regulering til spesialområde - friluftsområde innebærer at det fortsatt vil være fri ferdsel på øyene.Eksisterende innretninger innen regulert friluftsområde, så som båthus, slipper og festplass med boder,vil fortsatt kunne opprettholdes og det vil kunne foretas nødvendig vedlikehold på disse. Likeledes vileksisterende hytter innen fri/frilufts- og naturvernområdet kunne opprettholdes selv om disse ikke ervist med egen regulering. Det vil ikke være anledning til å endre disse.Ved drift og vedlikehold av strømnett og lignende i naturvern og friluftsområdene måforvaltningsmyndighet v/Fylkesmannen varsles.

Konsekvenser for hyttebebyggelsen og kulturminneverdiene.Planforslaget endrer ikke situasjonen for eksisterende hytter, bortsett fra at det sikres mulighet forgjennoppbygging etter brann eller naturkatastrofe. Søknad om nye tiltak, som går ut over beståendehyttes fotavtrykk og form, vil være i strid med reguleringsforslaget. Det er i kommunens og denenkelte hytteeiere interesse at hyttene vedlikeholdes. Det kan gjøres eksteriørmessige endringer medmindre hyttene faller inn under formålet, spesialområde-bevaring. Alle meldepliktige og

søknadspliktige tiltak på hytter regulert til bevaring skal sendes Byantikvaren for uttalelse.Det kan søkes dispensasjon fra formålet. Hensynet til allmennheten og naturverninteressene tilsier enrestriktiv holdning til dispensasjonssøknaden. Dette er ikke en konsekvens av planen direkte, men enkonsekvens av overordnede føringer og retningslinjer for strandsonen generelt, og spesielt i områdersom grenser til tett befolkede områder. En konsekvens av den restriktive holdningen til endringer avbebyggelsen vil være at hyttebebyggelsen kan opprettholdes innenfor friluftsområdet.

Økonomiske konsekvenserPlanen har ingen økonomiske konsekvenser for kommunen. Reguleringsformålene åpner ikke formulige tidsbegrensede krav om innløsning av arealer. Friluftsetaten vil imidlertid ved eventuellovertakelse av friområdene, måtte påregne noen utgifter til drift og vedlikehold. Kommunen står forøvrig fritt til å fremforhandle avtale med Staten om drift og vedlikehold av øyene. Allerede etablertøytjeneste, vil kunne utvides til også å omfatte de tre aktuelle øyene.

Juridiske konsekvenserReguleringsforslaget medfører ingen direktejuridiske konsekvenser. Registreringer ved utarbeiding avplanforslaget, har medført bedre oversikt over hyttebebyggelsen og dermed en tydeligerebehandlingsgrunnlag med hensyn til behandling av bygge- og dispensasjonssøknader.

Konsekvenser for barn og ungePlanen sikrer barn og unge et sentralt friluftsområde med bademuligheter kun 5 min med båt frasentrum.

Konsekvenser for funksjonshemmedePlanforslaget opprettholder dagens regulering på land. Eksisterende tilgang opprettholdes ved atforslaget sikrer tilrettelegging for offentlig rutebåttrafikk. Toalett som etableres skal være tilrettelagtfor orienterings- og bevegelseshemmede.

LINDØYA

Noturvernområde som vorslet av Fylkes-

mannen i verneplanen for Oslofjorden

Noturvernområde som Oslo kommune i

tillegg foreslår i dette planforslaget

efter plan- og bygningsloven r7

z

NAKKHOLMEN

Naturve rnområde som varslet av Fylkes-


Naturvernområde som Oslo kommune i tillegg foreslår

i dette planforslaget etter plan- og bygningsloven

BLEIKØYA

Naturvernområde som varslet av Fylkes-


Naturvernområde som Oslo kommune i

tillegg foreslår i dette piontorsloget

etter plan- og bygningsloven

21

KAPITTEL 2: BEMERKNINGER

Bemerkninger innkommet ved nytt offentlig ettersyn og høring av (estere er listet oppnedenfor , referert , kommentert og gjengitt i forminsket kopi som uttrykt vedlegg.

2.1 LISTE OVER BEMERKNINGER ETTER VED NYTT OFFENTLIG ETTERSYN15.11.2004-05.01.2005

Liste over innkomne bemerkninger:

1. Statsbygg2. Kystverket sørost

3. Fylkesmannen i Oslo og Akershus4. Helse og velferdsetaten

5. Vann- og avløpsetaten6. Samferdselsetaten7. Byantikvaren8. Eiendoms- og byfornyelsesetaten9. Friluftsetaten10. Oslo Havn KF11. Undervisningsbygg Oslo KF (barns og unge, konsekvenser utredet)12. AS Oslo Sporveier13. Hafslund nett AS14. Bydel Gamle Oslo

15. Bydel Ullern16. Bydel Stovner17. Bydel Griinerløkka18. Bydel Frogner19. Bydel Nordstrand20. Bydel Bjerke21. Oslofjordens friluftsråd22. Oslo og omland friluftsråd23. Norges Handikapforbund Oslo ring/møte sivark Sofie Hoelsbrekken/ Tore Amblie

Bjørback24. Kystlaget Viken25. Akerselvens båtforening26. Bleikøya båthavn I27. Ole Christian Gulbrandsen på vegne av Christian Gulbrandsen Bleikøya (jf kom BYA,

Kysten og Bjørn Veidal)28. Bjørn Veidal på vegne av Gulbrandsen, Bleikøya (avklarer med Statsbygg og

friluftsetaten)29. Fellesstyret for statens øyer i indre Oslofjord Bleikøya, Lindøya og Nakholmen

v/Anna-Marie Normann30. Nakholmen vel v/styret v/ Trine Tveter3 1. Kjersti Emholdt og Lasse Karlsson H60 Nakholmen32. Even Vargmo H145 Nakholmen33. Morten Asklie H170 Nakholmen34. Øyvind Martinsen H104 Bleikøya35. Lindøya vel v/Anna -Marie Normann36. Agnes Steen Lindøya hl A, rl

22

37. Unni Teichmann h IA,rl38. Pål. Rune og Helene Lorenzen, henholdsvis hytte nr 23 og 7 på Lindøya39. Terje Hansen, hytte nr 19, rode 2. Lindoya40. Per Andsten H29 R2 Lindøya41. Grete Hansen H49. r4 Lindøya42. Svein Hansen H49 r4 Lindoya

43. Terje Bernum på vegne av H53 og 59 i r4 Lindøya44. Marit Ellingsen Lindøya H54 R445. Turid Ofstad Lindoya H55 r446. Egil Skau Lindøya h6347. Tone Gutterud H65 Lindøya48. Grete Berguro h71 Lindøya49. Sven Boye Lindøya h73 r550. Liv Karin Vargmo H 75 Lindøya51. Per Amund Riseng Lindøya h 82 r552. Monica Aursøy Lindøya h 8853. Torill Ekstrøm, Jan Orv ille Ekstrøm H 91 Lindoya54. Ingrid og Bente Ask H96b R6 Lindøya55. Berit og Øistein Kjus Lindøya 1197 R656. Svein Løken. Lindøya h 98

57. K. Nilsen på vegne av Laia Magnussen H 101 R6 Lindøya58. Marlen Foseid og Olav Reikerås HI 12 R6 Lindøya59. Kari Hammergren Lindøya hi 15 r660. Per Hoff Olsen Lindøya hl 16 r761. Francis de Jose Lindøya hl 22 r762. Tove G. Hansen og Jan E. Hansen Lindoya H127c r7

63. Bente H. Thomassen og Nina Strøm Lindøya hl3264. Janicke og Are Kristensen Lindøya hl 36 r865. Richard Gulbrandsen Lindøya H 137 R866. Reidar Karlsen H 138. R8 Lindøya67. Jan Åge og Anne Line Ringlund HI 43 r8 Lindøya68. Marianne Røneid h 156 r9 Lindøya69. Rigmor Berntzen H 159 r9 Lindøya70. Anna Habberstad Lindøya hl 65 r971. Inger-Lise og Thom Christensen H172 r972. Birgitte, Kjetil, Karina og Kristian Riise H190 rl073. Bjørn Flatland, Einar Jungaard hl97B r1 1A74. Erik Lorenz Rynning. Lindøya h 20675. Hans Raastad på vegne av Lindøya h 236 r 12 Hilde Wærness Jensen, Roger Jensen,

Lill Wærness Raastad og Hans Raastad76. Sonja Boeck Lid og Gaute Lid Larsen, Lindøya h 24977. Bjørn Richard Gutterud Lindøya H26578. Einar Heide Magnussen Lindøya H268r1479. Ola Normann Lindøya h 28080. Lindøya beboerforening v/Tom Engebregtsen81. Advokatene Benin, Brataas & Fjeldheim mna på vegne av Lindøya Slipp AS gnr 205

bnr 6 og 7?(ønsker møte/dialog)82. Dag Sverre Johnsen Lindøya gnr 205 bnr 12 (Cuba) Of BYA Alnes bevaring?)83. Sverre Reikvam (barnas rettigheter)84. Familien Tesli v/Liv Tesli Flaugen Lindøya bnr205 gnr 15

23

85. Odd Myran Lindøya gnr 205 bnr 1686. Knut Hasvold Lindoya gnr205 hnr 1787. Sindre Holm gnr 205 bnr 20 Holms båtverft88. Ulla og Rolf Løvstrøm Lindøya gnr205/bnr 2189. Kirsti Berg og Nils Chr. Tommerås Lindøya h 306 (vaktstua) gnr 205 bnr 23

2.2 BEMERKNINGER VED NYTT OFFENTLIG ETTERSYN-SAMMENDRAG

STAT /EIER

1. Statsbygg er grunneier på Lindøya. Bleikøya og Nakholmen. Statsbygg samarbeider medFriluftsetaten i Oslo kommune og øyenes vel foreninger om bevaring av øyenes grønnepreg og kulturlandskap. Statsbygg forvalter festeforhold på øyene, herunder ca 600festeforhold.Statsbygg er positive til å gjøre øyene mer tilgjengelige for allmennheten, sikre og styrkeallmennhetens adkomst, gangmulighet og bademulighet på øyene.Statsbygg støtter formålsinndeling der man i hovedsak viderefører regulering tilspesialområde -friluftsområde på land med tillegg av en 50msone rundt øyenespesialområde -friluftsområde i sjø.Vedrorened regulering til spesialområde-naturvernområde pa Bleikøya gnr 200 hnr Imener statsbygg at festers næringsvirksomhet bor sikres videre enten ved et tillegg ireguleringsbestemmelsene innenfor spesialomradet eller på annen male.Statsbygg påpeker at det vil tilkomme kostnader til oppsetting av toaletter og søppelbøttteri friområdene og i havneområdene.Statsbygg ønsker en reguleringsplan som er klar og entydig vedrørende nybygg,tilbygg og/eller brygger.Statsbygg ser frem til videre samarbeide om reguleringsplan frem til oversendelse til

byrådet, og ber om at PBE tar kontakt med Statsbygg Ost dersom det skulle værespørsmål i saken.

2. Kystverket sørøstKystverket har ingen spesielle merknader til forslaget, men gjør oppmerksom på at

anlegging av faste og flytende brygger, samt eventuelle andre utbyggingstiltak utenforhøyvannslinjen' , krever tillatelse etter havne- og farvannsloven ,¢18 annet ledd, av OsloKavrrevesen.-

FYLKE

3. Fylkesmannen i Oslo og Akershus Planen er vesentlig forsterket når det gjelder vern avnaturområder, friområder og vurdering av bebyggelse omfattet av verneinteresse, samt atplanen gir sterke signaler om en restriktiv holdning når det gjelder dispensasjoner som kanuthule formålet.

Hoyvannslinjen er "spring høyvannslinje " dvs alt vannareal og alle tiltak som kommer i berøring med vann.Nordnorge er noen steder untatt pga langgrunn og stor forskjell mellom flo og tjære, dette gjelder ikkeOslofjorden.2 Havne og farvannsloven av 8.juni 1984, trådde i kraft 1985. For gjaldt Havneloven av 1933. For var det mindrepraktisert at lovverket ble benyttet i forhold til private brygger.

24

Det bes om reguleringsformål spesialotnråde-naturvernområde sumsvares med./redningsforslag med forslag til verneplan for Oslofjorden der. fredningsforslaget ikkeligger innenfor naturvernområdet. Reguleringsbestemmelsene for spesialoinrade-naturvernområde vil i noen av tilfellene erstattes av verneforskrifter etter naturvernloven.

I disse områdene er det uheldig å gi en generell adgang til skjøtsel. Skfotsel må ha enfaglig begrunnelse som godkjennes av forvaltningsmyndigheten.

Merknad til utsagn s 42 i planen. Dersom det er nodvendig å fjerne vegetasjon i fredeteområder vil det sont regel kreves ett dispensasjon fra{freciningsfm-skriften. Det er derforsvært viktig atforvaltningsmyndigheten kontaktes for det settes i gang tiltak underkraftlinjer i fredete områder.

ETATER, KOMMUNALE FORETAK OG AKSJESELSKAP

4. Helse- og velferdsetatenFor å sikre øyene mot virksomhet og installasjoner sont medtorer forstyrrende stav, borplanområdene defineres som stille områder (-grunn sone '), med stoygrenser slik de erdefinert for nærfriluftsområder ved sjo og vassdrag i (forslag til) ny planretningslinje forstoy. 3

Helse- og velferdsetaten anbefaler at forbudet mot innlagt vann nedfelles ireguleringsbesternmelsene.4

Etaten mener det er uheldig i forhold til rekreasjon og nærmiljø dersom en utvikling medøkt privatisering fortsetter. Øyene er bypære områder med stor verdi for rekreasjon og

friluftsliv.

Ved tiltak i sjøen må det tas hensyn til at sedimentene kan være forurenset.

5. Vann - og avløpsetatenØyene er i dag tilknytet offentlig vannforsyning via separate sjøledninger. Vann ti lhy ttene er godkjent ', men kun frem til lm fra hy ttevegg , det vil si at det ikke er tillattmed innlagt vann i hyttene. Gråvann skal slås ut utendørs og det er etablert fellestoalettermed privat tømming. Det er ikke anledning til å søke om separatutslipp. Eventuelleureglementerte forhold må følges opp i forbindelse med reguleringsarbeidet. VAV ser detsom riktig at dagens bestemmelser med hensyn til vann opprettholdes. Bestemmelsen omat det kun er tillatt å øre vann frem til I m fra hyttevegg må derfor klart fremgå i de nyereguleringsbestemmelsene.

6. Samferdselsetaten har ut fra foreliggende materiale ingen kommentarer.

7. Byantikvaren

3Stille områder er definert i planretningslinjer som omhandler den tette byen jf Tore Mauseth som helleranbefaler konkrete bestemmelser.

Reguleringsformål tar ikke stilling til vanninntak . Jf kommentar fra VAV som også mener at forbud motvanninnta

oslo kommune plan- og bygningsetaten - auberg.org · oslo kommune plan- og bygningsetaten lindøya...

Documents