IZOBRAŽEVANJE NEPREMIČNINSKIH POSREDNIKOV

OSNOVNE NEPREMIČNINSKE EVIDENCE

ZEMLJIŠKI KATASTER KATASTER STAVB

Matjaž GRILC, univ.dipl.geod.

Digi data d.o.o.

Ljubljana, maj 2007

DOF

DIGITALNI

ORTOFOTO

NAČRT

FOTOGRAFIJA

HIŠE

KAJ PA JE ZEMLJIŠKI KATASTER ? »Je temeljna evidenca podatkov o zemljiščih. Zemljiški kataster je sestavljen iz zadnjih vpisanih podatkov o zemljiščih ter iz zbirke listin in podatkov, ki omogočajo historični pregled sprememb.« (Zakon o evidentiranju nepremičnin, Ur.l.RS št. 47/2006 – 4. in 15. člen) Je edina uradna evidenca, ki povezuje stvarne pravice na nepremičninah z lokacijo v prostoru – umesti lastnino v prostor oziroma prostor poveže z lastnikom. FOTOGRAFIJA HIŠE nam prikaže osnovne značilnosti hiše. POSNETEK IZ ZRAKA nam prikaže umeščenost hiše v okolje, oddaljenost od prometnic, gostoto poselitve - imenujemo ga ortofoto načrt ali skrajšano DOF. RAZLIČNE EVIDENCE ali KATASTRI nam prikažejo lastnosti prostora, kot so:

geološka sestava tal, na katerih stoji hiša nevarnost stoletnih voda naravovarstvene režime v okolici hiše namensko rabo zemljišč določenih v prostorskih aktih potek komunalnih vodov v bližini objekta dejansko izrabo prostora ..........

Kljub vsem naštetim podatkom o konkretni hiši, ki smo jih zbrali iz različnih evidenc, pa še vedno ne vemo, čigava ta hiša je. Še vedno nam je velika neznanka LASTNIŠTVO ter hiše. Na grafičnem prikazu parcel v zemljiškem katastru poiščemo obravnavano hišo z zemljiščem. Ugotovimo, da je parcela, na kateri leži obravnavano zemljišču, parcela s številko 161/6, ki leži v katastrski občini Rupa.

ZKV

ŠTEVILKA

ZEMLJIŠKOKATASTRSKEGA

VLOŽKA

DKN

DIGITALNI

KATASTRSKI

NAČRT

V zemljiškem katastru, poleg grafičnega prikaza parcele, lahko dobimo tudi ostale opisne podatke o tej parceli. Zapisan je tudi lastnik parcele, vendar se je potrebno zavedati, da je ta podatek prevzet iz zemljiške knjige. Podatek o lastniku je v zemljiškem katastru samo »informativni podatek«. Uradni in s tem v danem trenutku veljavni podatek o lastniku, je zapisani le v zemljiški knjigi. Čeprav sta evidenci fizično ločeni in jih vodita dve različni inštituciji (Geodetska uprava in Vrhovno sodišče), sta v praksi močno povezani. Za potrebe povezave obeh evidenc, vodimo v zemljiškem katastru za vsako parcelo tudi povezovalni element med obema evidencama, to je številka zemljiškoknjižnega vložka (ZKV). Na podlagi podatka o ZKV lahko na zemljiški knjigi pridemo do uradnih podatkov o lastnikih.

ZKV

ŠTEVILKA

ZEMLJIŠKOKNJIŽNEGA

VLOŽKA

PARCELNA ŠTEVILKA

Zemljiškoknjižni vložek – list A in list B Za zaključek tega dela lahko na kratko povzamemo kako ugotovimo lastnika nekega zemljišča oz. kako prostor povežemo z lastnikom.

1. Na prikazu parcel (katastrskem načrtu) poiščemo obravnavano parcelo ali hišo s pripadajočim zemljiščem

2. Odčitamo identifikator parcele (parcelno številko) 3. Odčitamo še ostale relevantne opisne podatke o parceli, ki so shranjeni v evidenci

zemljiškega katastra 4. Prečitamo številko povezovalnega elementa – zemljiškoknjižnega vložka (ZKV) 5. Poiščemo uradni podatek o lastniku (na osnovi ZKV) v zemljiški knjigi.

KAJ PA JE KATASTER STAVB? Zemljiški kataster je evidenca, ki združuje oz. prikazuje zemljišča ali parcele. KATASTER STAVB pa je ločena evidenca, v kateri se evidentirajo STAVBE in DELI STAVB. Torej zemljiški kataster in kataster stavb, sta dve osnovni evidenci o prostoru, ki se vodita ločeno. Zemljiški kataster ima že dolgo zgodovino, kataster stavb pa je nova evidenca, ki jo je vzpostavil šele Zakon o evidentiranju nepremičnin, državne meje in prostorskih enot v letu 2000. Kataster stavb je temeljna evidenca podatkov o stavbah oziroma delih stavb, v kateri se vodijo identifikacijske oznake (identifikacijske številke stavbe in delov stavbe) in podatki o fizičnih lastnostih stavb in delov stavb. Uporaba enotnih identifikacijskih oznak v drugih evidencah omogoča

povezljivost teh evidenc s katastrom stavb ter njihovo medsebojno povezljivost. V katastru stavb se vodijo tudi podatki o lastnikih delov stavb (verjetni lastniki oz. prevzeti lastniki iz Zemljiške knjige)

SESTAVINE KATASTRA STAVB STAVBA Stavba je zgradba, v katero lahko človek vstopi in je namenjena njegovemu stalnemu ali občasnemu prebivanju, opravljanju poslovne in druge dejavnosti ali zaščiti ter je ni mogoče prestaviti brez škode za njeno substanco. DEL STAVBE Del stavbe je stanovanje, poslovni prostor ali drug prostor oziroma skupina prostorov v stavbi, ki je lahko samostojen predmet pravnega prometa. Kot del stavbe se v katastru stavb evidentirajo tudi skupni prostori.

PODATKI, KI SE EVIDENTIRAJO V KATASTRU STAVB Združitev podatkov, ki zagotavljajo pravno varnost pri vpisu lastništva in drugih stvarnopravnih pravic s podatki, ki omogočajo enostaven in učinkovit zajem podatkov o vseh stavbah in delih stavb v eni evidenci pogojuje vzpostavitev evidence, v kateri se bodo za posamezno vrsto podatka o stavbi in delu stavbe vodili dvojni podatki:

»katastrski podatki«, ki se evidentirajo izključno na zahtevo lastnika in po postopku, ki ga predpisuje zakon o evidentiranju nepremičnin, državne meje in prostorskih enot – KATASTRSKI VPIS

»registrski podatki«, ki se lahko pridobijo po prijavi lastnika, upravljavca stavbe, investitorja ali občine, lahko pa jih ugotovi tudi geodetska uprava sama – REGISTRSKI VPIS

»tehnični podatki«, ki se pridobijo iz drugih javnih evidenc, in dostopnih podatkov – nastavila jih je Geodetska uprava zaradi popolnitve evidence (NUSZ, podatki o elektro števcih, podatki upravnikov večstanovanjskih stavb........) PODATKI ZAČASNEGA ZAJEMA

Da bi napisano lažje razumeli, je potrebno poznati nekaj zgodovinskih dejstev o nastanku evidence zemljiškega katastra in katastra stavb. Poznavanje dolgoletne zgodovine evidence in različnih postopkov njenega vzdrževanja nam pomagajo razumeti in pravilno interpretirati podatke, ki jih evidenci vsebujeta.

IZ ZGODOVINE ZEMLJIŠKEGA KATASTRA

GRAFIČNI KATASTER Grafični kataster na našem ozemlju je nastal na podlagi davčne reforme cesarja Franca I v letih od 1818 do 1828, na območju Prekmurja pa v letih od 1856 do 1867. Zato različni zgodovinski zapisi ta kataster imenujejo tudi Franciskejski kataster. Eden od ciljev davčne reforme je bil pridobiti dobro osnovo za obdavčenje. Zato je bila potrebna čim bolj pravilna evidenca zemljišč. Pridobiti je bilo potrebno podatke o legi, obliki, površini in rabi zemljišč. Te podatke pa se lahko verodostojno pridobili le z izvedbo katastrske izmere na terenu. Za prvo nastavitev so uporabili metodo grafične izmere. Odtod tudi ime grafični kataster. Izmera se je izvajala s pomočjo merske mize z dioptrom, ki je omogočala izdelavo načrtov kar na terenu, hkrati z merjenjem. Tako posamezne mejne točke parcel (mejniki) niso imele na podlagi meritev izračunanih koordinat, ampak so bile na grafičen način določene kar neposredno na terenu. Osnovna enota zajema in prikazovanja podatkov je pri tej vrsti izmere list načrta. Meritve so bile povezne s fiksnimi točkami trigonometrične mreže, ki so bile stabilizirane na terenu in na ta način postavljene v prostor. Točke trigonometrične mreže so bile določene v okviru vnaprej določenega koordinatnega sistema. Ozemlje Slovenije je pripadalo trem koordinatnim sistemom. Pomembno je tudi vedeti, da površine parcel niso bile izračunane iz koordinat mejnih točk, ampak so bile določene grafično z metodo planimetriranja.

PRIKAZ MERJENJA Z MERSKO

MIZO IN DIOPTROM

IDENTIFIKACIJSKA SKICA

ali

GRAFIČNI NAČRT

V času nastanka grafične izmere metrski sistem še ni bil uveljavljen. Dolžine so merili v sežnjih, površine pa v oralih. Manjše enote seženskega merskega sistema so čevelj (1 seženj ima 6 čevljev) in palec (1 čevelj ima 12 palcev). Če en seženj pretvorimo v metrski merski sitem, je njegova vrednost 1,896 m. V grafičnem katastru je bilo merilo podano na osnovi razmerja 1 palec na načrtu je 40 sežnjev v naravi. Tako pridemo do razmerja 1:2880 (40 x 6 x 12) in s tem do merila 1:2880, ki je sinonim za grafični kataster.

KOORDINATNI KATASTER Leta 1927 so na območju Kraljevine SHS uvedli nov uradni koordinatni sistem. Z njim se začenja »poslavljanje« od grafičnega katastra. Na prehod v koordinatni sistem pa je bilo potrebno počakati še kar nekaj desetletij, saj je razvoj tehnologije šele v osemdesetih letih prejšnjega stoletja omogočil intenzivnejši razvoj koordinatnega katastra. Značilnost koordinatnega katastra je, da ima vsaka mejna točka parcele (mejnik) določeno svojo pozicijo v prostoru s koordinatami v državnem koordinatnem sistemu. Katastrski načrti niso več nastajali na terenu, temveč je geodetski strokovnjak izvedel meritve parcel, ki jih je izračunal v državnem koordinatnem sistemu. Podatki meritev so bili osnova za izračun koordinat mejnih točk. Na podlagi izračunanih koordinat so se izdelali katastrski načrti in izračunale površine parcel. Območje zajema podatkov (meritev) ni bil več katastrski načrt ampak katastrska občina, način prikazovanja podatkov pa je še vedno ostalenak - list katastrskega načrta na papirju.

DIGITALNI KATASTRSKI NAČRTI - DKN Vzpostavitev digitalnih katastrskih načrtov pomeni prehod iz klasičnega prikaza parcel na papirju na nov, sodobnejši medij. Začetki nastanka DKN za posamezna območja segajo v 90 leta prejšnjega stoletja. Celotna Slovenija pa je bil pokrita z digitalnimi katastrskimi načrti

SKANIRANJE

TRANSFORMACIJA

KATASTRSKI

NAČRT

DIGITALNI

KATASTRSKI

NAČRT

leta 2004. Osnovna značilnost tega prehoda je, da osnovna enota prikazovanja ni več list načrta, temveč celotno ozemlje države, ki se lahko za določene namene omeji s postopki, ki jih omogoča digitalna tehnologija. Na nov medij smo torej prenesli ves slovenski grafični in koordinatni kataster z vsemi njegovimi značilnostmi. Torej vzpostavitev digitalnih katastrskih načrtov pomeni novo kvaliteto v uporabi podatkov zemljiškega katastra, v pogledu vsebine pa žal še vedno odraža stanje, kot je bilo prikazano na papirnem mediju. S tem smo podedovali zelo raznoliko dediščino, ki pa jo je pri uporabi digitalnih podatkov zemljiškega katastra potrebno dobro poznati. V postopku nastajanja DKN so si sledile naslednje faze:

zajem podatkov zemljiškega katastra transformacija v državni koordinatni sistem usklajevanje meja med posameznimi katastrskimi občinami

ZAJEM PODATKOV ZEMLJIŠKEGA KATASTRA Klasične prikaze ali načrte smo najprej skenirali in jih s pomočjo ekranske digitalizacije pretvorili iz rastrskih v vektorske podatke. To smo naredili za vsak list prikaza ali načrta posebej. Nato smo liste načrtov združevali v okviru ene katastrske občine.

TRANSFORMACIJA V DRŽAVNI KOORDINATNI SISTEM Pri orisu zgodovine smo omenili, da večina mejnih točk nima izračunanih koordinat. Če želimo tudi te mejne točke in načrte prikazovati v enotnem sistemu za celotno državo, je bilo potrebno te načrte prenesti v enotni državni koordinatni sistem – potrebno jih je bilo transformirati. Na podlagi identičnih točk, za katere smo imeli podane koordinate terenskih meritev in smo jih lahko tudi na zemljiškokatastrskem prikazu nedvoumno definirali, smo izračunali transformacijske parametre. Postopek smo poimenovali transformacija v državni koordinatni sistem. Na podlagi transformacijskih parametrov smo izračunali nove koordinate vsem lomnim točkam parcel in tako postavili v prostor celotno katastrsko občino – vse parcelne meje. USKLAJEVANJE MEJA MED POSAMEZNIMI KATASTRSKIMI OBČINAMI V postopku usklajevanja smo usklajevali meje posameznih katastrskih občin in tako celotno ozemlje Slovenije zvezno prekrili s grafičnim prikazom parcel. POSEBNOSTI Postopek nastajanja digitalnih katastrskih načrtih na območjih, kjer smo imeli koordinatni kataster se nekoliko razlikuje od zgoraj opisanega. Pri opisu koordinatnega katastra smo povedali, da je značilnost le-tega, da ima vsaka mejna točka parcele (mejnik) določeno svojo pozicijo v prostoru z izračunanimi koordinatami v državnem koordinatnem sistemu. To pa pomeni, da za zemljiškokatastrske načrte koordinatnega katastra postopek transformacije ni bil potreben.

O NASTANKU KATASTRA STAVB Kot je bilo že omenjeno, je zgodovina katastra stavb mnogo krajša – uvedel ga je šele leta 2000 Zakon o evidentiranju nepremičnin, državne meje in prostorskih enot. Geodetska uprava RS se je lotila nastavitve evidence katastra stavb sistemsko, skozi več faz. zadnja faza nastavitve se te dni končuje s projektom POPIS NEPREMIČNIN, ki se končuje konec junija. Faze nastavitve so bile naslednje:

- fotogrametrični zajem podatkov o stavbah – podatki o obliki, velikosti in lokaciji stavbe

- zajem opisnih podatkov o stavbah iz različnih evidenc (začasni zajem) in povezava z grafiko

- razgrnitev podatkov o stavbah – POPIS NEPREMIČNIN Osnovo za izvedbo tega postopka dal Projekt posodobitve evidentiranja nepremičnin, ki je v letih 2000 do 2002 izvedel FOTOGRAMETRIČNI ZAJEM PODATKOV O STAVBAH za celo področje Slovenije in v letih 2004 in 2005 izvedel še uparitev grafičnih in opisnih podatkov o stavbah.

FOTOGRAMETRIČNI ZAJEM PODATKOV O STAVBAH:

zajeti podatki o geolokaciji vseh stavb (v Gaus Krugerjevem koordinatnem sistemu) dodeljeni enolični identifikatorji vsem stavbam vzpostavljena je povezava stavbe z zemljiškim katastrom in registrom prostorskih enot

(EHIŠ) nastavljeni so bili atributi stavbam (višina kapi, višina slemena, višina fundusa...)

S pomočjo fotogrametričnega zajema stavb so identificirali v Sloveniji cca 1.400.000 stavb.

POVEZAVA GRAFIČNIH IN OPISNIH PODATKOV Torej povedano bolj preprosto – fotogrametrični zajem nam daje sliko in položaj stavbe v prostoru, podatki iz različnih evidenc pa nam to stavbo detajlno opišejo.

Osnovni podatki, ki so jih navezali na stavbe so bili prevzeti iz naslednjih javnih evidenc:

Podatki centralne baze katastra stavb Podatki zemljiškega katastra Podati registra prostorskih enot Poslovni register Slovenije Podatki evidenc za izračun nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča (NUSZ) Centralni register prebivalstva Register uporabnikov in plačnikov električne energije

RAZGRNITEV PODATKOV O STAVBAH - POPIS NEPREMIČNIN Večina podatkov o stavbah je bila za področje Slovenije zbrana na opisan način – torej brez sodelovanja ali prijave lastnika. Le m anjši del stavb je vpisan na katstrski način, s posredovanjem lastnikov. Zato je potrebno tehnično zbrane podatke pregledati, dopolniti in verificirati. To želi Geodetska uprava narediti skozi POPIS NEPREMIČNIN, kjer bo lastnik z podpisom jamčil za pravilnost posredovanih podatkov.

OSNOVNI POJMI - DEFINICIJE

DIGITALNI KATASTRSKI NAČRT Prikazuje meje parcel in parcelnih delov ter parcelne številke. Podatki so v Gauss-Kruegerjevem koordinatnem sistemu. Natančnost je odvisna od vrste katastra, načina izmere, merila katastrskega načrta, ki je bil vir za izdelavo DKN. Vzpostavljeni so za celotno Slovenijo. Na območjih grafičnega katastra so bili v digitalno obliko pretvorjeni zemljiškokatastrski prikazi, na območju koordinatnega katastra pa večinoma zemljiškokatastrski načrti.

DIGITALNI ORTOFOTO Je skeniran aeroposnetek (posnetek iz zraka), ki je, z upoštevanjem centralne projekcije posnetka in modela reliefa, transformiran (razpačen – po matematičnih postopkih obdelan in razporejen) v državni koordinatni sistem. Slovenija je bila z ortofoto načrti (DOF5) v celoti prvič pokrita avgusta 2001. Oznake za posamezen list DOF-a so identične razdelitvi na liste temeljnih topografskih načrtov (TTN).

KATASTRSKA OBČINA Je osnovna enota za vodenje podatkov v zemljiškem katastru. Vsi podatki zemljiškega katastra so na območju Republike Slovenije enotno definirani s šifro katastrske občine in z identifikatorjem podatka znotraj katastrske občine.

MEJA PARCELE So daljice, ki tvorijo zaključeno celoto in razmejujejo zemljišče parcele od sosednjih parcel. V zemljiškem katastru se meja evidentira s koordinatami zemljiškokatastrskih točk.

MEJA V NARAVI Je skupek linij, ki razmejujejo sosednja zemljišča v naravi.

PARCELA Je osnovna enota zemljiškega katastra. Leži znotraj ene katastrske občine. V zemljiškem katastru je evidentirana z mejo parcele in označena s parcelno številko.

PARCELNA ŠTEVILKA Je identifikacijska oznaka parcele. V zemljiškem katastru se pojavlja v naslednjih oblikah: 99.................zemljiška parcela brez poddelilke 105/1............zemljiška parcela s poddelilko *15...............stavbna parcela brez poddelilke *17/1............stavbna parcela z poddelilko Stavbna parcela je v zemljiškem katastru označena z *. Taka oznaka je ostanek oštevilčbe parcel v preteklosti in je pomenila parcelo ki je zajemala zemljišče pod stavbo – fundus ali pa zemljišče z funkcionalnim zemljiščem (vrsta rabe stavbišče v katastru). Na določenih območjih Slovenije je ne zasledimo več. Kjer pa se pojavlja vsebinsko ne odgovarja zgodovinski opredelitvi (lahko nastopa kot katerakoli vrsta rabe v zemljiškem katastru). Z uveljavljanjem novega zakona se bodo te oznake odpravile.

POVRŠINA PARCELE

Je podana v m2 in je enaka seštevku površin posameznih delov parcele (posameznih vrst rab), ki sestavljajo parcelo.

TERENSKA MERITEV Je del postopkov urejanja in spreminjanja mej parcel, ki se izvaja na terenu.

UREJENA MEJA Je meja parcele, ki je v zemljiškem katastru evidentirana na podlagi dokončnega upravnega akta ali pravnomočne sodne odločbe. Točke (zemljiškokatastrske točke), ki jo definirajo, so določene s predpisano natančnostjo.

UREJENA PARCELA Je parcela, ki ima urejeno parcelno mejo in na podlagi podatkov urejene meje izračunano površino.

ZEMLJIŠKOKATASTRSKA TOČKA Je točka, ki definira mejo parcele in ima koordinate v državnem koordinatnem sistemu.

ZEMLJIŠKOKATASTRSKI NAČRT Je grafični prikaz mej parcel, ki so evidentirane s koordinatami zemljiškokatastrskih točk s predpisano natančnostjo. V preteklosti se je ta pojem uporabljal za vse katastrske načrte na papirju, ne glede na vrsto in vsebino zemljiškega katastra.

ZEMLJIŠKOKATASTRSKI PRIKAZ Je slika oblike in medsebojne lege parcel in se ne sme uporabljati za ugotavljanje poteka meje po podatkih zemljiškega katastra. Je zgolj informativen prikaz.

NESKLADJA ZEMLJIŠKEGA KATASTRA Z uporabo sodobnih informacijskih sredstev in modernizacijo nepremičninskih evidenc, so postali podatki zemljiškega katastra ter ostali nepremičninski podatki lažje dostopni in široko uporabljani. Dodano uporabno vrednost predstavlja možnost kombiniranja različnih podatkovnih virov in evidenc, kar je omogočilo razcvet geografskih informacijskih sistemov, katerih nepogrešljivi del je tudi evidenca zemljiškega katastra, ki nam različne lastnosti zemeljskega površja poveže z lastnikom. Tu pa se lahko začnejo problemi. Skupna značilnost težav pri uporabi podatkov so:

- podatki so nastali v različnih časovnih obdobjih

- podatki so bili zajeti v različnih prostorskih projekcijah

- podatki so bili izmerjeni (zajeti) z različno natančnostjo Nemalokrat se zgodi, da med seboj primerjamo podatke, ki jih zaradi različnih lastnosti sploh ne bi smeli, če pa že, pa bi rezultate morali znati pravilno in enotno interpretirati. Po domače bi lahko rekli, da med seboj mešamo jabolka in hruške. Največje težave nastopajo ponavadi takrat, ko fotografijo zemeljskega površja iz zraka (ortofoto načrt), prekrijemo s podatki digitalnega zemljiškega katastra (DKN). Pri prekrivanju

PROBLEMI

KATASTRSKI

PRIKAZ

NA PAPIRJU

DIGITALNI

ORTOFOTO

NAČRT

TEREN -

DEJANSKO STANJE

DIGITALNI

KATASTRSKI

NAČRT

NESKLADJA

161/6

HIŠAOBLIKA

PARCELE V

NARAVI

PRIKAZ NA

NAČRTU

PRIKAZ NA DIGITALNEM

KATASTRSKEM NAČRTU

SKUPNI PRIKAZ

DOF in DKN

lahko pride do odstopanj, tako po obliki, kot tudi po položaju nekaterih karakterističnih oblik (parcel). Takšna neskladja so logična posledica zgodovinskega nastanka in vodenja podatkov, vendar so lahko podatki kljub neskladju ob pravilni interpretaciji še vedno zelo uporabni. Situacijo na gornji sliki lahko ponazorimo na prikazu konkretne hiše in parcele na vseh naštetih medijih:

100

101

SLIKA V ZEMLJIŠKOKATASTRSKEM PRIKAZU PRED PARCELACIJOZAHTEVA SE UREDITEV MEJA NA SEVERNI IN JUŽNI STRANI

STANJE PRED PARCELACIJO

100/1

100/2

101/1

101/2

IZMERA NA TERENU IN KARTIRANJE IZMERJENIH TOČK

PARCELACIJA NA TERENU

100

101

100/1

100/2

101/1

101/2

VKLOP KARTIRANE IZMERE V ZEMLJIŠKOKATASTRSKI PRIKAZ

VKLOP

100/1

100/2

101/1

101/2

OBODNIH MEJA PARCELE NISMO SPREMINJALI ZARADI OKOLIŠKIH PARCEL, KI SE NISO SPREMINJALE

KONČNO STANJE PO VKLOPU

PARCELA NA NAČRTU NI

ENAKE OBLIKE KOT V

NARAVI

Na zgornjih slikah in skicah so prikazi iste parcele na različnih medijih, ki so se skozi zgodovino spreminjali. V nadaljevanju želimo pokazati dva tipična in najbolj pogosta neskladja pri uporabi podatkov zemljiškega katastra na različnih medijih in kombinaciji različnih podatkovnih osnov. Uporaba teh podatkov se je v zadnjem času močno povečala, vendar uporabniki velikokrat ne poznajo vzrokov za neskladja in zato uradne podatke velikokrat napačno interpretirajo.

1. NESKLADJE: PARCELA NA ZEMLJIŠKOKATASTRSKEM PRIKAZU NI ENAKA OBLIKI PARCELE V NARAVI

Zemljiški kataster se je od svojega nastanka nenehno spreminjal. Spremembe so se ponavadi izvajale parcialno in ne na večjih površinah ali kompleksih parcel skupaj. Ponavadi se je zaradi dedovanja, odprodaje, zidave ali česa podobnega, spremenila ena sama parcela. Takšno parcelo smo na terenu v geodetskem postopku s sodobnimi inštrumenti izmerili in jo natančno izrisali na načrt. Problem nastopi, ko je potrebno natančno sliko obravnavane parcele vklopiti v katastrski načrt, ki je bil izmerjen in narisan že davno – ta načrt danes imenujemo zemljiškokatastrski prikaz. Zaradi različnih tehnik izdelave celotnega zemljiškokatastrskega prikaza in slike spremenjene parcele, le-ta ponavadi ne »paše« direktno na staro mesto, zato jo je potrebno vklopiti v zemljiškokatasterski prikaz. Vklop parcele pomeni, da smo morali parcelo:

rotirati (zavrteti) raztegovati ali krčiti pozicijsko premikati …

Postopek vklopa smo izvajali zato, da smo čim manj posegali v obliko sosednjih parcel, ki se z geodetskimi postopki niso v celoti spreminjale.

URADNA

POVRŠINA PARCELE

Opisani primer nam odkrije pomembno dejstvo: Parcela na zemljiškokatastrskem prikazu ne odraža absolutno pravilne oblike in velikosti konkretne parcele v naravi. Je le približna slika te parcele, ki mi ob poznavanju metod in natančnosti izmere prikaže približno pozicijo in obliko. Je torej samo slika – informativni prikaz – dejanskega stanja v naravi. Zato na takšnem načrtu ni dovoljeno merjenje dolžin oziroma računanje površin parcele. Rezultati so lahko zaradi prej opisanih vklopov zelo napačni. Edini verodostojni podatki o konkretni parceli so:

Podatek o površini, ki je podan v opisnih podatkih o parceli (če je bila parcela izmerjena na terenu in na podlagi terenskih meritev izračunana površina)

Podatki v elaboratu konkretne meritve, kjer obstajajo vsi rezultati meritev, zapisniki,

potrdila, natančno kartiranje parcele in odločba o pravilnosti podatkov, ki jo je izdal organ za geodetske zadeve.

Vsaka rekonstrukcija podatkov za konkretno parcelo mora potekati na osnovi podatkov, ko so shranjeni v elaboratu meritve na pristojni geodetski upravi.

Če povzamemo:

parcela je na zemljiškokatastrskem prikazu prikazana zgolj informativno in nima nujno absolutno pravilne oblike in velikosti

merjenje dolžin na zemljiškokatastrskem prikazu in računanje površin praviloma da napačne rezultate

veljavna površina je v opisnem delu zemljiškega katastra in ta površina je tudi pravilna, če je bil za parcelo predhodno izvedena ustrezna meritev

pravilni podatki o obliki in legi parcele so v elaboratu terenske meritve, shranjenem na geodetski upravi

DOF + DKN

DIGITALNI KATASTRSKI NAČRT

PRIKAZAN NA

DIGITALNEM ORTOFOTO NAČRTU

2. NESKLADJE: SLIKA PARCELE NA DIGITALNEM KATASTRSKEM NAČRTU NE PADE NA USTREZNO MESTO NA ORTOFOTO PRIKAZU TERENA

Prvi primer je pojasnil, zakaj oblika parcele na zemljiškokatastrskem prikazu ni vedno enaka obliki parcele na terenu. V nadaljevanju pa bomo poskušali pojasniti, zakaj v sodobnih informacijskih GIS orodjih, kjer pregledujemo več različnih podatkov skupaj, slika parcele pozicijsko odstopa od pravilne lege v naravi. Včasih, ko še nismo uporabljali računalnikov kot glavnega orodja pri našem delu, so v zemljiškem katastru obstajali fizični listi – katastrski načrti. Enota prekrivanja z drugimi podatki je bil en list načrta. Katastrski načrt je bil lahko narisan (prerisan) tudi na prozorno folijo, tako da ga je bilo možno položiti preko kakšnih drugih načrtov – fotografije terena, prostorskega plana, topografske karte – seveda če so bili vsi narisani v istem merilu. Z lokalnim prilagajanjem posameznih tematik smo lahko vsebine idealno prekrili in lokalno izničili vse težave z različnimi projekcijami, v katerih so posamezne tematike nastajale. V dobi informatizacije evidence zemljiškega katastra, ko smo vse načrte digitalizirali in povezali v en enoten sloj za celotno državo, smo iz enote posameznega lista za prekrivanje podatkov naenkrat prešli na enoto celotne katastrske občine oz. celotnega ozemlja države. Odpadla je možnost lokalnega prilagajanja posameznih delov terena. Pojavile so se težave zaradi neskladja katastrske vsebine in fotografije terena. Izključni vzrok teh težav je v različnih izvornih projekcijah izmere in izdelave načrtov. Kot smo zapisali, je bila večina slovenskega zemljiškega katastra izmerjena in kartirana v grafičnem koordinatnem sistemu, ostale evidence pa skoraj brez izjeme v Gauss-Krugerjevem koordinatnem sistemu, ki je še danes naš osnovni državni koordinatni sistem. Izhodišča obeh koordinatnih sistemov žal niso enaka, tako da enostavna matematična pretvorba iz enega v drug koordinatni sistem ni mogoča. Digitalizirano sliko katastrskih parcel smo lahko umestili na pravilno pozicijo v naravi le na osnovi identičnih točk, ki smo jih našli na fotografiji terena in na grafičnih načrtih. Iz množice takšnih točk smo izračunali parametre transformacije in

celotno vsebino zemljiškega katastra iz grafičnega koordinatnega sistema preračunali v državni koordinatni sistem. Transformacija ni bila linearna, zato se je lahko deloma tudi spremenila oblika in velikost posamezne parcele. Rezultat, ki smo ga dobili, je optimalen, upoštevajoč dejstvo, da smo praktično izvajali zgolj matematične metode in postopka transformacije nismo kombinirali še s terenskimi meritvami oz. določevanjem identičnih točk na terenu. Opisani postopek pojasnjuje vzrok zamika meja katastrskih parcel v primerjavi z digitalnim fotografskim prikazom terena. Prikazane katastrske meje (določene in dobljene z uporabo različnih GIS računalniških orodij) je torej potrebno pravilni razumeti in interpretirati. So dragocena informacija, ki pa je ne smemo uporabiti kot absolutno, temveč moramo za vsako bolj poglobljeno uporabo poiskati pomoč strokovnjaka oziroma uradne osebe na geodetski upravi. Rešitev omenjenega problema obstaja, a je izjemno draga in dolgotrajna. Potrebna je namreč nova izmera celotnih področij ali katastrskih občin, najprej tistih, kjer so najbolj intenzivna območja in na katerih se izvaja največ prometa z zemljišči. Do takrat pa je obstoječa informacija o parcelnih mejah edina in zato najboljša. Tudi takšne informacije so lahko v veliko pomoč, če se s skupnimi močmi naučimo pravilno interpretirati digitalne parcelne meje.

GEODETSKE STORITVE Že v prejšnjem poglavju, ko smo spoznavali kakovost grafičnega prikaza zemljiškega katastra, smo spoznali, da lahko natančno določitev mej parcele, ali pa njihovo spreminjanje, izvajamo izključno s postopki meritev na terenu. Tem postopkom pravimo GEODETSKE STORITVE. Izvajajo jih za to pooblaščena geodetska podjetja, končne izdelke pa obvezno potrdi odgovorni geodet, registriran pri Inženirski zbornici Slovenije v matični sekciji geodetov. Postopke izvajamo v večini primerov na zahtevo lastnikov parcel, zakon pa jih deli na naslednje geodetske storitve:

1. urejanje meja 2. spreminjanje meja 3. sprememba vrste rabe

Postopki se v splošnem izvajajo na terenu, kjer geodetsko podjetje, ki ima dovoljenje za izvajanje geodetskih storitev, izvede t.i. tehnični del postopka, ki ga zaključi z izdelavo elaborata geodetske storitve, in na geodetski upravi, ki izpelje upravni del postopka in izda ustrezni upravni akt.

Postopki urejanja meja so kompleksni. Ločijo se glede na končni namen in količino parcel v obdelavi. Med te postopke prištevamo določitev meje, označitev meja v naravi, novo izmero večjih kompleksov zemljišč in postopke urejanja meja, kadar so bile meje že predhodno urejene na osnovi veljavne zakonodaje. Postopki spreminjanja meja se delijo na parcelacijo, kjer parcelo razdelimo ali združimo, izravnavo meje in komasacijo. Komasacija je postopek, ki obdeluje večje komplekse (ponavadi kmetijskih površin) in katere rezultat je bolj racionalna razdelitev parcel. Postopki spremembe vrste rabe pridejo v poštev v tistih primerih, ko lastnik želi spremembo vrste rabe izvesti na parceli. Postopek je specifičen v primeru, ko obdelujemo kmetijsko ali gozdno zemljišče. V tem primeru je potrebno sodelovanje uni. dip. inženirja granomske ali gozdarske stroke, ki ima pooblastilo geodetske uprave za katastrsko klasifikacijo kmetijskih zemljišče oziroma gozdov. V primeru, da se sprememba vrste rabe izvaja na parceli, ki ni kmetijsko ali gozdno zemljišče, tehnični del spremembe vrste rabe izpelje geodetsko podjetje. Lastnik parcele mora izvajanje ene od opisanih storitev naročiti pri pooblaščenem geodetskem podjetju, ki izvede tehnični del postopka in vse meritve na terenu. Rezultat tega dela je elaborat geodetske storitve, ki pa še nima pravne veljave, saj je potrebno izvesti še upravni del tega postopka. Zato lastnik, po pooblastilu lahko tudi geodetsko podjetje, preda elaborat pristojni geodetski upravi, ki postopek dokonča in ga zaključi z ustreznim pravnim aktom (odločba, sklep …). V nadaljevanju bomo opisali osnovne značilnosti posameznih postopkov, predvsem z vidika potrdil in soglasij, ki jih potrebujemo za začetek izvajanja geodetske storitve.

POSTOPKI UREDITVE MEJA

UREDITEV MEJE Kdaj naročimo to geodetsko storitev? Lastnik parcele naroči ureditev meje v naslednjih primerih:

1. ko ne ve natanko, kje v naravi potekajo meje njegove parcele 2. ko si želi urediti in z mejniki označiti meje svoje parcele

1445

1446

1450

14511452

14531454

1455

1472

1475

1445

1446

1450

14511452

14531454

1455

1472

1475

MEJA, KI SE UREJA V

POSTOPKU

LASTNIKI PARCEL, KI

SODELUJEJO V POSTOPKU

Ta postopek lahko poteka samo za del meje, samo za eno mejo med parcelo in eno ali več parcelami ali pa za vse meje parcele. Katere meje se bodo urejale je v izključni pristojnosti lastnika parcele, ki takšno storitev naroči. Za začetek postopka lastnik ne potrebuje nobenega soglasja mejašev oziroma lastnikov sosednjih parcel. Mejo uredi geodetsko podjetje na osnovi vseh razpoložljivih podatkov zemljiškega katastra. Kot stranke v postopku urejanja meje (na terenu) in v postopku evidentiranja meje (upravne del postopka) nastopajo lastniki parcel, med katerimi se meja ureja, kot tudi lastniki parcel, ki se samo v eni točki dotikajo meje parcele (tro ali večmeja parcele). V primeru nestrinjanja kateregakoli lastnika parcele s potekom meje (na terenu ne podpiše zapisnika), geodetska uprava naknadno izvede ustno obravnavo v pisarni, s katero skuša doseči sporazum med mejaši glede poteka meje. V kolikor sporazum ni dosežen, geodetska uprava pozove lastnika parcele, ki se ne strinja s potekom meje, da v tridesetih dneh pri pristojnem sodišču sproži nepravdni postopek za ureditev meje. Če v predpisanem roku postopka ne sproži, se smatra, da se z mejo strinja. O ureditvi mej geodetska uprava izda odločbo vsem mejašem, katerih meje so se urejale. Ko postane odločba pravnomočna, dobijo meje parcele, ki so bile urejene s to odločbo, status urejene meje. Za urejeno mejo je v upravnem smislu značilno, da načelno o tej meji ne bi smelo biti več spora, saj je odločba postala pravnomočna. Urejena meja pa je zanesljiva tudi v tehničnem smislu, saj jo lahko geodetska služba kadarkoli obnovi tako rekoč na centimeter natančno. V primeru, da so bile z ureditvijo meje urejene vse meje parcele, geodetska uprava po uradni dolžnosti izračuna površino parcele. Če se tako izračunana površina razlikuje od površine parcele, ki se trenutno vodi v zemljiškem katastru, evidentira novo površino in o tem obvesti lastnika parcele in zemljiško knjigo. Parceli, ki ima urejene vse meje parcele, pravimo urejena parcela. Primer: Lastnik parcele 1446 želi urediti mejo med svojo parcelo (1446) in sosednjimi parcelami 1450, 1451 in 1452. Stranke v postopku ureditve meje in v postopku evidentiranja meje so neposredni lastniki parcel, katerih meja se ureja (1446, 1450, 1451 in 1452), ter lastniki parcel, ki se samo v eni točki dotikajo meje (1445, 1453).

Po zaključku postopka (ko bo odločba pravnomočna) bo urejen del meje med parcelo 1446 in parcelami 1450, 1451, 1452. OZNAČITEV MEJE V NARAVI Postopek označitve meje v naravi se največkrat izvede istočasno z ureditvijo meje, saj so lastniki parcel največkrat naročili ureditev meje z namenom, da bo meja tudi označena z mejniki. Če lastniki v postopku ureditve nasprotujejo označitvi meje z mejniki, se meja ne označi. Označitev meje v naravi pa je lahko tudi samostojni postopek, ki ga pri geodetskem podjetju sproži lastnik parcele za meje, ki so že urejene, vendar v naravi niso označene (obnova meje). K označitvi mej geodetsko podjetje povabi lastnike sosednjih parcel, označi mejo na podlagi podatkov iz zemljiškega katastra in izdela tehnično poročilo o označitvi meje. Geodetsko podjetje pošlje tehnično poročilo lastniku parcele, katere meja je bila označena, lastnikom sosednjih parcel in geodetski upravi. NOVA IZMERA Nova izmera je postopek urejanja mej na širšem območju (na območju, ki zajema najmanj deset parcel, ali na območju, večjem od treh hektarjev) in se izvede po uradni dolžnosti ali na podlagi prijave naročnika nove izmere. V postopku nove izmere se uredijo samo meje s katerimi mejaši soglašajo. Če se lastniki niso udeležili mejne obravnave ali če ne soglašajo s potekom meje ali če se pokazana meja razlikuje od meje po podatkih zemljiškega katastra, se meja parcele v novi izmeri ne uredi. Pred izvedbo nove izmere so lastniki parcel na območju, kjer se bo izvedla nova izmera, običajno vabljeni na skupni uvodni sestanek, kjer jih geodetsko podjetje, ki bo izvajalo novo izmero, natančneje seznami s postopkom in potekom nove izmere.

POSTOPKI SPREMINJANJA MEJA

PARCELACIJA Pojem parcelacije v zemljiškem katastru označuje dva postopka in sicer postopek delitve parcele, ko iz ene parcele nastaneta dve ali več parcel, ter postopek združitve parcel, ko iz več parcel istega lastnika nastane ena sama parcela. DELITEV PARCELE Postopek delitve parcele se največkrat izvaja, ko želi lastnik parcele del parcele odprodati. V tem primeru je potrebno parcelo razdeliti, da dobimo dva dela parcele, vsakega s svojo parcelno številko. Delitev parcele se lahko izvaja tudi za namene razlastitve. V takem primeru se delitev parcele izvede na podlagi akta državnega organa ali organa samoupravne lokalne skupnosti. Pred izvedbo delitve parcele morajo biti obvezno urejene vse tiste meje, ki se jih nova meja dotika. Kadar tega ni, moramo istočasno z delitvijo parcele izvesti tudi postopek ureditve meje. Postopek ureditve meje se izvede po pravilih opisanih v prejšnjem poglavju. Stranka v postopku delitve parcele je lastnik parcele. Delitev parcele in določitev nove meje se izvedejo na željo lastnika parcele. V primerih, da se delitev parcele izvaja za namene

1445

1446

1450

14511452

14531454

1455

1472

1475

PREDLOG DELITVE PARCELE

LASTNIKI PARCEL, KI

SODELUJEJO V POSTOPKU

1445

1446

1450

14511452

14531454

1455

1472

1475

PREDHODNO UREJENA MEJA

1446/1

1446/2

razlastitve ali na podlagi akta pristojnega organa, je pri določitvi novih mej parcel potrebno upoštevati pogoje tega akta. V upravnem postopku, na podlagi elaborata parcelacije, ki ga je izdelalo geodetsko podjetje, geodetska uprava izda odločbo in v zemljiški kataster vpiše nove parcele in nove meje, ki so nastale z delitvijo parcele. Primer: Lastnik parcele 1446 želi razdeliti parcelo na dva dela (kot prikazuje črtkana linija na sliki). Pred izvedbo parcelacije morajo biti urejene meje, ki se jih nova meja dotika (meja med parcelo 1446 in 1454 ter 1446 in 1472). Če so te meje pred izvedbo parcelacije že urejene, potem se parcelacija lahko izvede. Stranka v upravnem delu postopka je le lastnik parcele 1446. V tehničnem delu izvedbe postopka parcelacije, ki ga izvede geodetsko podjetje, pa sta o parcelaciji obveščena tudi lastnika parcel 1454 in 1472. Če meje med parcelo 1446 ter parcelama 1454 in 1472 še niso urejene, se istočasno s parcelacijo opravi tudi ureditev mej. V tem primeru so stranke v postopku lastnik parcele 1446 in lastniki mejnih parcel 1454, 1472 (neposredni mejaši s parcelo 1446) ter lastniki parcel 1453, 1455, 1475 (ki se samo v eni točki dotikajo meje, ki se ureja). Po izvedeni parcelaciji so urejene meje, ki so na sliki odebeljene in obarvane modro. V zemljiškem katastru se evidentirata dve novi parceli 146/1 in 1446/2. Parcela 1446, ki se je delila, se ukine. ZDRUŽITEV PARCEL Združitev parcel se izvede na podlagi elaborata združitve parcel, ki ga izdela geodetsko podjetje. Združijo se lahko le parcele, ki imajo enako pravno stanje glede lastninske pravice, kar z drugimi besedami pomeni, da ne moremo združevati parcel različnih lastnikov. Združena parcela dobi novo parcelno številko. Geodetska uprava v upravnem postopku, ki je uveden na zahtevo lastnika, združi parcele in izda odločbo.

1445

1446

1450

14511452

14531454

1455

1472

1475

PREDLOG ZA IZRAVNAVO MEJE

1445

1446

1450

14511452

14531454

1455

1472

1475

STANJE PO IZRAVNAVI MEJE

IZRAVNAVA MEJE Izravnava meje je postopek, ko se mejaša (lastnika) na delu meje, ki se izravnava, sporazumeta o izravnavi meje. Izravna se lahko le urejena meja. V primeru, da del meje, ki se izravnava, še ni urejen, se istočasno s postopkom izravnave meje izvede tudi postopek ureditve meje. Pri izravnavi meje ni nujno, da se izravnava glede površine izvede v razmerju 1:1. Z izravnavo meje lahko posamezni lastnik poveča oziroma zmanjša svojo površino parcele. Omejitve pri izravnavi meje so vezane na zakonsko določena pogoja, ki kljub soglasju lastnikov o izravnavi meje ne dovoljujeta izravnave, če se površina manjše parcele, ki se dotika meje, ki se izravnava, spremeni za več kot 5 % ali za več kot 500 m2. Upravni postopek se na geodetski upravi prične na zahtevo lastnika parcele, katere meja se je izravnavala. Zahtevi mora biti priložen elaborat izravnave meje, ki ga je izdelalo geodetsko podjetje, in izjave lastnikov o soglasju k izravnanemu delu meje. V kolikor so izpolnjeni pogoji glede izravnave meje, ki jih določa zakon, geodetska uprava o izravnavi meje izda odločbo. Na podlagi dokončne odločbe o evidentiranju izravnanega dela meje se izravnana meja evidentira kot dokončna. Evidentira se tudi sprememba površine, o čemer geodetska uprava obvesti lastnika in zemljiško knjigo. Izravnava meje se ne šteje za pravni promet z zemljišči, kar pomeni, da lastnikom parcel, katerih meja se je izravnala, ni potrebno sklepati pravnih poslov, v kolikor so se z izravnavo mej spremenile površine parcel. Primer: Lastnika parcel 1446 in 1454 sta se dogovorila, da bosta izravnala mejo med parcelama, kot prikazuje črtkana linija na sliki. Površina parcele 1446 znaša 6373 m2, površina parcele 1454 pa 2061 m2. Izravnava se lahko izvede, kadar o izravnavi obstaja sporazum med lastnikoma, da se meja izravna, ter da sta izpolnjena zakonska pogoja, da se površina manjše parcele (v našem primeru parcela 1454), ki se dotika meje, ki se izravnava, ne spremeni za več kot 5 % in ne več kot za 500 m2. V našem primeru se površina manjše parcele (1454) spremeni (poveča) za 74 m2 (površina večjega trikotnika znaša 85 m2, manjšega pa 11 m2, torej je razlika 74 m2). Ker parcela 1454 meri 2061 m2, bi se njena površina pri izravnavi lahko spremenila za največ 103 m2 (5 %). Ker se bo z izravnavo površina manjše parcele 1454 spremenila za 74 m2, kar je v dopustnih mejah 5 %, je izravnava glede na sprejeti sporazum strank možna. Stranki v postopku izravnave sta tudi lastnika parcel 1453 in 1455, ki se samo v eni točki dotikata meje, ki se izravnava.

Po pravnomočnosti odločbe o izravnavi meje bo izravnana meja urejena. Na sliki je izravnana meja odebeljena un izrisana v modri barvi. KOMASACIJA Komasacijo imenujemo tudi zložba zemljišč. Laično to pomeni, da na nekem fizično zaokroženem območju lastniki dogovorno združijo (zložijo) vse parcele skupaj, »pobrišejo« vse parcelne meje in na osnovi projekta komasacije določijo nove meje parcel. Postopek izvajamo v primerih, ko imajo lastniki svoje parcele zelo razdrobljene in ponavadi še fizično ločene med seboj. Končni rezultat za posameznega lastnika je združena parcela, ki je ponavadi vsota vseh v komasacijo vloženih parcel. Na tak način dobimo manjše število parcel, ki so površinsko večje in za obdelavo mnogo bolj racionalne. Veljavna zakonodaja pozna več postopkov komasacije (pogodbena, upravna in komasacija na območju lokacijskega načrta) katerih skupna značilnost je, da na nekem širšem območju, ki je predvideno za komasacijo, lastniki zemljišč zložijo parcele in nato po izvedbi komasacije dobijo nove parcele. Pri oblikovanju novih parcel se upošteva pogodba med lastniki ali načela določena pri upravni komasaciji oziroma pogoje lokacijskega načrta). Pred izvedbo komasacije morajo biti urejene meje oboda komasacijskega območja.

POGODBENA KOMASACIJA Tehnični del postopka pogodbene komasacije izvede geodetsko podjetje, ki izdela elaborat pogodbene komasacije. Zahtevo za izvedbo upravnega dela pogodbene komasacije lahko pri pristojni geodetski upravi vloži eden od podpisnikov pogodbene komasacije. Zahtevi je potrebno predložiti elaborat pogodbene komasacije in pogodbo o komasaciji. Geodetska uprava o novih parcelah in njihovih površinah odloči z odločbo, ki jo prejmejo vlagatelj zahteve in vsi podpisniki pogodbe o komasaciji. Parcele in njihove meje se evidentirajo v zemljiškem katastru kot urejene. UPRAVNA KOMASACIJA Upravna komasacija se uvede na podlagi odločbe upravne enote. Predlog za uvedbo podajo lastniki zemljišč, vendar pod pogojem, da imajo v lasti več kot 80 % zemljišč, ki bodo v predvideni komasacijski masi. Pravna podlaga za upravno komasacijo je podana v Zakonu o kmetijskih zemljiščih. Tehnični del postopka upravne komasacije izvede geodetsko podjetje, ki izdela elaborat upravne komasacije. Upravni del postopka izvede pristojna upravna enota, ki izda odločbo o komasaciji. Evidentiranje upravne komasacije v zemljiškem katastru izvede pristojna geodetska uprava na podlagi dokončnega sklepa o evidentiranju upravne komasacije. KOMASACIJA NA OBMOČJU LOKACIJSKEGA NAČRTA Komasacija se uvede na podlagi sprejetega programa priprave lokacijskega načrta, če to predlagajo lastniki zemljišč na območju lokacijskega načrta, ki imajo v lasti najmanj 67 % površine zemljišč na predvidenem komasacijskem območju. Tehnični del postopka komasacije izvede geodetsko podjetje. Pri razdelitvi zemljišč iz komasacijskega sklada se zemljišča delijo tako, da je nova razdelitev zemljišč v skladu s predlogom prostorske ureditve obravnavanega območja. Odločbo o novi razdelitvi zemljišč izda občinski upravni organ. Po pravnomočnosti odločbe o novi razdelitvi zemljišč geodetska uprava vpiše na zahtevo občinskega upravnega organa nove parcele z novimi mejami v zemljiški kataster.

1445

1446/1 1446/2

1450

14511452

14531454

1455

1472

1475

EVIDENTIRANJE ZEMLJIŠČA POD

STAVBO

POSTOPKI SPREMEMBE VRSTE RABE

V zemljiškem katastru vodimo tudi podatke o vrsti rabe zemljišč (katastrske kulture, zemljišča pod gradbenimi objekti, razen za zemljišča pod stavbami, zelene površine in nerodovitna zemljišča). Za katastrske kulture se vodi tudi podatek o katastrskih razredih. Predvidoma bo v letu 2007 geodetska uprava pripisala k posameznim parcelam, z vrsto rabe katastrska kultura, tudi podatek o boniteti zemljišča. Ta podatek se bo določil na podlagi izbranih vzorčnih parcel, na podlagi podatkov o katastrskih kulturah in razredih kmetijskih in gozdnih zemljišč ter podatkov o sestavi gozda iz gozdnogospodarskih načrtov. Geodetska uprava je dolžna tudi po letu 2007 še pet let v evidenci voditi podatke o vrsti rabe zemljišč. V tem času bo izvajala tudi spremembe vrste rabe na zahtevo strank. SPREMEMBA VRSTE RABE Za spremembo podatkov o vrsti rabe je potrebno predložiti elaborat spremembe vrste rabe, kulture in razreda, ki ga izdela geodetsko podjetje. Strokovna dela v zvezi s katastrsko klasifikacijo kmetijskih zemljišč in gozdov lahko izvaja kmetijski oziroma gozdarski strokovnjak z najmanj visoko stopnjo strokovne izobrazbe. Stranka v postopku spremembe vrste rabe, katastrske kulture in razreda je lastnik parcele. EVIDENTIRANJE ZEMLJIŠČA POD STAVBO Evidentiranje zemljišča pod stavbo se izvede z namenom, da je zemljišče pod stavbo evidentirano v zemljiškem katastru, pri tem se vzpostavi tudi povezava stavbe, ki stoji na tem zemljišču s katastrom stavb. To je najbolj pogost postopek spremembe vrste rabe, ki bi ga moral izvesti vsak lastnik novozgrajene hiše takoj po koncu gradnje. Elaborat za evidentiranje zemljišča pod stavbo izdela geodetsko podjetje. Zemljišče pod stavbo se v zemljiški kataster evidentira na zahtevo lastnika zemljišča, imetnika stavbne pravice ali investitorja. Če na zemljišču stoji večstanovanjska stavba, lahko zahtevo za evidentiranje zemljišča pod stavbo vloži tudi lastnik dela stavbe, fizična ali pravna oseba, ki ima del stavbe v uporabi, ali upravnik stavbe. Geodetska uprava o evidentiranju zemljišča pod stavbo izda sklep, ki ga vroči vlagatelju zahtevka, lastniku zemljišča in lastniku stavbe oziroma dela stavbe. O evidentiranju zemljišča pod stavbo v zemljiškem katastru geodetska uprava obvesti zemljiško knjigo. Primer: Lastnik parcele 1446/2 želi na tej parceli evidentirati zemljišče pod stavbo.

Stranka v tehničnem in upravnem delu izvedbe postopka evidentiranja zemljišča pod stavbo je lastnik zemljišča parcele 1446/2. O evidentiranju zemljišča pod stavbo geodetska uprava izda sklep. Istočasno z vložitvijo zahteve za evidentiranje zemljišča pod stavbo, mora lastnik parcele 1446/2 vložiti tudi zahtevo in elaborat za evidentiranje stavbe. Na podlagi tega elaborata se stavba evidentira tudi v katastru stavb.

VPOGLEDOVALNIKI V NEPREMIČNINSKE EVIDENCE

Zelo pomemben mejnik pri uporabi podatkov nepremičninskih evidenc je leto 2004, ko sta Geodetska uprava in Vrhovno sodišče omogočili vpogled v svoje digitalne baze podatkov preko svetovnega spleta. Zunanji uporabniki teh podatkov, so končno dobili možnost neposrednega ali on line vpogleda v ažurne podatke zemljiškega katastra, katastra stavb in zemljiške knjige, kar pri njihovem delu pomeni veliko racionalizacijo.

Geodetska uprava ima sistem za vodenje podatkov zemljiškega katastra in katastra stavb razdeljen na produkcijski in distribucijski del. Produkcijska baza je vzpostavljena na geodetski upravi in je namenjena vsakodnevnemu delu vseh Izpostav geodetske uprave. V to bazo zaradi varnosti niso omogočeni vpogledi, zato je bila na Ministrstvu za javno upravo (bivši CVI), vzpostavljeno distribucijsko okolje, ki se ažurira enkrat dnevno iz produkcijskih baz podatkov. Za vpogled v podatke distribucijskega okolja so bili narejeni spletni vpogledovalniki, ki so jih na geodetski upravi poimenovali PREG moduli.

Vpogled v geodetske podatke je zaenkrat možen na treh nivojih:

- vpogled v geodetske podatke za registrirane uporabnike (potreben spletni certifikat)

- javni vpogled v podatke o nepremičninah

- vpogled v podatke o nepremičninah v lasti posamezne osebe

Vsi trije načini imajo možnost vpogleda v grafične in atributne podatke, razlikujejo se le v možnosti pregledovanja osebnih podatkov

Prikaz podatkov zemljiškega katastra in katastra stavb

Prikaz nepremičninskih podatkov v kombinaciji s topografskimi podatki prostora (digitalni ortofoto načrt)

Distribucijsko okolje pa se bo v naslednjih letih izpopolnjevalo še z vključitvijo nekaterih drugih prostorskih baz podatkov, ki jih na osnovi različnih zakonov vodijo resorji ali ministrstva, kar je razvidno iz spodnje slike.

Zakon o urejanju prostora

Zakon o vodah

Zakon o nepremičninskem

posredovanju

Zakon o vrednotenju nepremičnin

Zakon o graditvi

objektov

Stanovanjski zakon

Zakon o kmetijstvu

Zakon o kmetijskih

zemljiščih

Registerprostorskih

enot

Zemljiškikataster

Katasterstavb

Zemljepisnaimena

Državnekarte

Osnovnigeodetskisistem

Digitalniortofoto

GEODETSKA UPRAVA

RS

ZBIRKA PODATKOV O

UPRAVNIH AKTIH

REGISTER VODNIH ZEMLJIŠČ

EVIDENCA TRGA

NEPREMIČNIN

GOSPODARSKA JAVNA

INFRASTRUKT.

ZBIRKA PRAVNIH REŽIMOV

GOZDNO GOSPODARSKI

NAČRTI

KATASTER TRAJNIH NASADOV

DEJANSKA RABA

PROSTORA

Ciljno stanje distribucijskega okolja

EVIDENCA TRANSAKCIJ NEPREMIČNIN

Osnova za nastavitev te evidence je bil Zakon o nepremičninskem posredovanju, ki je uzakonil nastavitev Skupne baze podatkov o sklenjenih poslih v prometu z nepremičninami. Bazo vodi in vzdržuje Geodetska uprava RS na podlagi posredovanih podatkov iz evidence o sklenjenih poslih posamezne nepremičninske družbe, ki posreduje podatke o:

Vrsti pravnega posla

Vrsti nepremičnine

Identifikacijski oznaki nepremičnine

Tehničnih podatkih o nepremičnini

Pogodbeni ceni oziroma najemnini

Geodetska uprava vsakemu pravnemu poslu določi centroid in ga tako poveže z grafičnimi podatki katastra stavb.

Za vodenje skupne baze je bila narejena spletna aplikacija ki omogoča vnos podatkov o posamezni transakciji, pregled vseh transakcij in generiranje prenosnih datotek. Vpogledi v skupno bazo so javni (proti plačilu), nepremičninski posredniki pa tiste vpise, ki so jih skreirali sami, lahko pregledujejo brezplačno.

Pregledovalnik skupne baze transakcij nepremičnin

VPOGLEDOVALNIK V PODATKE ZEMLJIŠKE KNJIGE

Zemljiška knjiga se je informatizacije svoje evidence lotila kasneje kot Geodetska uprava in sicer v letu 2004. V sistemu se vodijo le opisni podatki. Do danes je praktično opravljeno že vse delo pri vnosu in uskladitvi podatkov. Ostalo je še nekaj nerešenih zadev pri večjih sodiščih. Digitalizacija zemljiške knjige se je izvajala hkrati z uskladitvijo podatkov, tako da so digitalni podatki zemljiške knjige ne samo lažje uporabni, ampak tudi kvalitativno boljši. Za dostop do teh podatkov imamo danes več možnosti. Lahko se priključimo in vpogledujemo v bazo na računalnikih, ki so inštalirani na sodiščih, lahko pa tudi preko svetovnega spleta s pomočjo posebej za to zasnovanega vpogledovalnika, preko katerega lahko gledamo v digitalizirano glavno knjigo. Plačilo se izvaja preko sistema Moneta in omogoča tudi naročanje neoverjenih izpiskov po elektronski pošti.

Vrhovno sodišče in Geodetska uprava torej omogočata neposreden elektronski dostop do podatkov, vendar le v obliki posameznih vpogledov, zemljiška knjiga pa omogoča tudi naročilo izpiskov.

Elektronski izpisek iz informatizirane zemljiške knjige

Informacijsko sta sistema Vrhovnega sodišča in Geodetske uprave v celoti neodvisna in trenutno tudi nista neposredno elektronsko povezana. Pretok podatkov med sistemoma je še vedno na nivoju papirne izmenjave. Povezava ne obstaja niti na nivoju neposredne izmenjave podatkov, niti na nivoju nudenja skupnih storitev uporabnikom. V obeh sistemih se izgrajujejo ločeni in neodvisni mehanizmi ter rešitve za nudenje e-storitev, za upravljanje uporabnikov, plačevanje storitev ipd.