plan parcial proscenio unidad de actuacion …

PLAN PARCIAL PROSCENIO UNIDAD DE ACTUACION

URBANISTICA 1

DOCUMENO TÉCNICO DE SOPORTE

Presentado por: CAMILO SANTAMARÍA

Arquitecto Urbanista

Presentado a: SECRETARÍA DISTRITAL DE PLANEACIÓN

Bogotá D.C., Junio de 2012

CAMILO SANTAMARIAArquitectura - Urbanismo

P L A N P A R C I A L P R O S C E N I O – U.A.U 1 BOGOTÁ D.C.

CAMILO SANTAMARIA Arquitectura - Urbanismo

DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE

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P L A N P A R C I A L

“P R O S C E N I O”

UNIDAD DE ACTUACION URBANISTICA 1





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INDICE PÁGINA

1. INTRODUCCION – ESTUDIOS TECNICOS 5 1.1 Topografía y levantamientos prediales 1.2 Estudio de Títulos 1.3 Censo Socio-Económico 1.3.1 Metodología 1.3.2 Calculo de los reconocimientos sociales 1.3.3 Cronograma de gestión social 1.3.4 Conclusiones 1.4 Esquema Básico

6 6 7 8 9

12 12 15

2. MODELO FINANCIERO 16 2.1 Datos de entrada modelo financiero 2.1.1 Cronograma estimado 2.2 Viabilidad Financiera 2.3 Alternativas de vinculación propietarios actuales 2.3.1 Marco Legal 2.3.2 Aporte voluntario del suelo a la asociación gestora 2.3.3 Venta directa a la asociación gestora 2.3.4 Adquisición de predios por motivos de utilidad pública e interés social

16 17 19 20 20 21

24 25

3. REPARTO DE CARGAS Y BENEFICIOS UAU 1 29 3.1 Valor comercial de los inmuebles antes de la actuación urbanística 3.2 Cálculo del valor total de las cargas y los costos de construcción 3.3 Cálculo de beneficios o aprovechamientos 3.4 Cálculo valor residual suelo 3.5 Participación en plusvalías 3.6 Recursos de capital aportados por inversionistas 3.7 Participación de los involucrados en las cargas y los beneficios 3.8 Ente gestor

29 33 37 38 39 39

41 44

4. SOLICITUD DELIMITACION UNIDAD DE ACTUACIÓN 1 46

ANEXOS

Anexo 1 Certificados de existencia y representación de Fiduciaria Bogotá S.A. y Fiduciaria Fiducor S.A.

Anexo 2

Poderes otorgados por Fiduciaria Bogotá y Fiduciaria Fiducor para presentar ante la Secretaría Distrital de Planeación la delimitación de la unidad de actuación, en virtud de ser los propietarios de 40 inmuebles de la respectiva unidad de actuación.

Anexo 3 Plancha IGAC - 1:2000

Anexo 4 Relación e identificación de los predios incluidos en la propuesta de delimitación con sus respectivos folios de matrícula.




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Anexo 5 Manzana Catastral - 1:1000

Anexo 6 Relación de direcciones de titulares de derechos reales de la unidad de actuación propuesta. - Plano Delimitación U.A.U 1 1:750

Anexo 7 Topografía y levantamientos prediales – Copia impresa y magnética. - Plano Topográfico del Área de Redesarrollo 1:500

Anexo 8 Estudio de títulos

Anexo 9 Censo Socio-Económico y Acta reunión propietarios UAU 1

Anexo 10 Proyecto de Decreto Delimitación U.A.U. 1

Anexo 11 Avalúos comerciales 2011

Anexo 12 Metodología valuatoria

Anexo 13 Presupuesto obras de urbanismo

Anexo 14 Presupuestos de los costos de construcción

Anexo 15 Metodología Reparto de Cargas German Moreno Anexo 16 Calculo de beneficios equivalentes a los aportes

Anexo 17 Cotizaciones de servicios fiduciarios

Anexo 18 Estudio de mercado




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1. INTRODUCCION Con la motivación de iniciar la ejecución de PROSCENIO que se constituyó en el

primer plan parcial de renovación urbana aprobado por la ciudad, y de generar un

detonador de desarrollo y cultura en este importante sector, un grupo de

propietarios de la Unidad de Actuación Urbanística 1 del plan parcial

PROSCENIO, ha impulsado la gestión para la delimitación de ésta y pone a

consideración de la Secretaría el presente documento con la certeza de que con

esta gestión se empezará a dar forma a la renovación urbana en Bogotá.

En virtud de lo anterior se adjuntan los poderes otorgados con este fin a los

doctores Paul Lehoucq, abogado, y Camilo Santamaría, arquitecto urbanista, por

parte de los representantes legales de FIDUCIARIA BOGOTÁ S.A. y FIDUCIARIA

FIDUCOR S.A. como voceras de los patrimonios autónomos de los fideicomisos

FIDUBOGOTA – CHAID NEME HERMANOS S.A. propietario de 22 predios y

FIDUCOR 732-1012, propietario de 18 predios de la unidad de actuación uno

respectivamente. Así mismo se adjuntan los certificados de existencia y

representación expedidos por la Superintendencia Financiera de Colombia para

las dos entidades antes mencionadas. (Anexos 1 y 2)

En cumplimiento de lo establecido en el capítulo sexto del decreto 2181 de 2006,

los promotores de la Unidad de Actuación Urbanística 1 del Plan Parcial Proscenio

acopiaron la información legal y cartográfica y realizaron los estudios topográfico y

de títulos exigidos. Adicionalmente, y aunque no son requisito del decreto, se

adelantaron también el censo socioeconómico, los avalúos de la tierra y las

edificaciones y un esquema básico de ocupación con el fin de plantear opciones

de participación para los actuales dueños de los predios vinculados a la

mencionada Unidad, todo lo anterior para presentar ante la Secretaría de

Planeación el proyecto de delimitación de la Unidad de Actuación Urbanística uno

(1) del mencionado plan parcial y que es el objeto de este documento.

Los estudios realizados son los siguientes:




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1.1 TOPOGRAFÍA Y LEVANTAMIENTOS PREDIALES (VER ANEXO 7) 1.1.1 Metodología:

• Levantamiento Topográfico del Urbanismo general de la manzana.(ver

plano 2)

• Levantamiento Predial Individual. (ver Anexo 2)

• Consultas a Entidades como La Unidad Administrativa Especial de

Catastro Distritál y la Secretaria Distritál de Planeación.

• Consulta a protocolo en Notarías.

• Comparación de la información, análisis y elaboración de la tira

topográfica predial (Loteo de la manzana).

• Elaboración de los registros topográficos. (ver Anexo 2)

1.1.2 Conclusiones:

• Se encontraron 41 lotes de terreno dentro de los cuales hay 9

propiedades horizontales debidamente constituidas, para un total de 126

unidades prediales.

• Se encuentra consistencia entre las áreas de terreno, las áreas del

levantamiento topográfico, el plano urbanístico y los títulos de los

inmuebles.

• Área total del terreno en la manzana: 12.426,34 m².

• Área total construida en la manzana: 19.375,23 m².

1.2 ESTUDIO DE TÍTULOS (VER ANEXO 8)

Es el examen respecto de la tradición de un inmueble, que se realiza con el

análisis de los documentos inscritos en el folio de matrícula inmobiliaria de la

oficina de instrumentos públicos, con el fin de determinar el estado de libertad

o de restricción del mismo para su negociabilidad, así como para determinar la




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titularidad de la propiedad y demás derechos reales sobre el respectivo bien.

La totalidad de los estudios para las 126 matriculas inmobiliarias que

conforman la unidad de actuación se presentan en el anexo No. 3

1.2.1 Metodología:

• Se obtiene el certificado de matrícula inmobiliaria.

• Se buscan todos los documentos que aparecen inscritos en el folio

(escrituras públicas, restricciones como hipotecas).

• Se confronta cada uno de los documentos inscritos para determinar la

identidad del inmueble, que sus linderos coincidan y que exista una

cadena ininterrumpida de propietarios.

• Se verifica si existen o no restricciones al derecho de propiedad, como

también si existe una repartición de derecho de uso, goce o disposición,

si existen embargos o no.

• Para el estudio de títulos hay que examinar detenidamente cada

documento para verificar si corresponde al mismo inmueble.

• Se efectúa también la conformidad de los linderos del inmueble con el

registro topógrafo correspondiente.

• Se verifica el número catastral y el chip del inmueble, para determinar su

conformidad o inconformidad, lo que en el caso particular se realizó en

la Notaria 39 de Bogotá.

1.3 CENSO SOCIO- ECONÓMICO (VER ANEXO 9)

Aunque no es un requisito del Decreto Nacional 2181 de 2006, se consideró

necesario adelantar un censo socio-económico más detallado del sector

vinculado a la unidad de actuación urbanística 1, con el fin de determinar con

más precisión los elementos a incluir en el modelo financiero, que garantizaran

el manejo de la comunidad, mediante la identificación de población vulnerable

(censo socioeconómico), la realización del respectivo diagnóstico




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socioeconómico, y la formulación de un Plan de Gestión Social, recogiendo para

tal efecto los criterios y parámetros establecidos por los Decretos Distritales e

296 de 2003 y 329 de 2006). Para ello se contrató la firma Gestión A.R.H., la

cual realizó el estudio social y de opinión, con el propósito de diseñar el PLAN

DE GESTIÓN SOCIAL de la unidad de actuación urbanística No. 1 del Plan

Parcial de Renovación Urbana “Proscenio”, durante los meses de Noviembre del

2010 hasta la fecha, de acuerdo con los parámetros definidos en los Decretos

Distritales ya referidos que establecen las acciones y actividades a realizar.

La información fue obtenida a partir de la revisión documental, de información

sectorial, geográfica y comercial por el proceso de observación de la zona,

visitas de reconocimiento y reuniones de presentación del equipo social, la

identificación de líderes relevantes y la aplicación de 23 encuestas socio-

demográficas a propietarios y 39 a arrendatarios. En la zona se identificaron un

total 51 propietarios y 41 arrendatarios por lo que las encuestas se hicieron

sobre una muestra superior al 50% de la población.

1.3.1 Metodología:

• Encuesta Social: Buscando conocer el perfil socioeconómico de la

población, sus opiniones y expectativas sobre el Plan Parcial y a su vez

poder determinar las diversas posiciones de la comunidad, se aplicó una

encuesta a 62 personas, 23 de propietarios residentes, propietarios con

renta o propietarios que operan negocios y 39 a arrendatarios de

vivienda o negocio. Las conclusiones y recomendaciones que se

presentan al final del estudio, se espera que contribuyan, junto con un

plan social, para hacer viable la participación de la comunidad durante

la ejecución del Proyecto de Renovación Urbana, particularmente en

cuanto se refiere a la ejecución de la unidad de actuación urbanística

No.1.




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• Fichas por Unidad: Como resultado del proceso de observación, el

levantamiento de las bases de datos por predio y la información de las

encuestas de los residentes de la Unidad, se elaboró un consolidado que

permitiera la lectura general de 21 lotes que no se han vinculado y algunas

de las variables fueron:

o Ficha de caracterización social y económica de la unidad.

o Ubicación urbanística del lote.

o Información general de cada unidad social y económica.

correspondiente a los lotes.

o Caracterización social de la unidad.

o Estas fichas se realizaron para negocios, viviendas y oficinas de

forma independiente y contienen datos que Incluye información

general de los establecimientos, perfil comercial, perfil operativo.

• Socialización de los resultados de los estudios para la unidad de actuación: Finalmente, una vez culminados los estudios que se describen en el

presente documento, se realizó una reunión citando a la totalidad de los

vecinos con el fin de presentar los resultados e informar de la consecuente

radicación de la delimitación de la unidad de actuación ante la SPD, el acta

de esta reunión junto con la asistencia a la misma se presentan como

anexo 9.

1.3.2 Cálculo de los reconocimientos sociales: De acuerdo con lo establecido

en los Decretos 296 de 2003 y 329 de 2006 y al trabajo de investigación

documental sustentado en los registros en la Cámara de Comercio para la

expedición y renovación de matrícula, certificados de matrícula inmobiliaria,

informes de estados financieros publicados por la Superintendencia de

Sociedades, avalúos de los predios, los indicadores económicos y

financieros publicados por revistas especializadas por sector. El trabajo de

observación que permite determinar el número de empleados, número de




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puestos de servicio, los promedios de ocupación y los datos ofrecidos por

los entrevistados, se han calculado los siguientes reconocimientos sociales

RECONOCIMIENTO BENEFICIARIOS Movilización 1 SMMLV Residentes

2 SMMLV residentes con actividad productiva y/o titulares de actividad productiva

Pérdida de ingresos por actividad productiva

Tres (3) veces el valor de la Utilidad Neta Mensual Promedio de los últimos doce (12) meses, que no sea menor de 1 y no mayor a 22 SMMLV

Pérdida de ingresos por renta Tres (3) veces el valor del canon mensual pactado en el contrato de arrendamiento que no sea menor de 1 y no mayor a 22 SMMLV

Traslado de arrendatarios Tres (3) veces el valor del canon de arrendamiento mensual del inmueble que no sea menor de 1 y no mayor a 3 SMMLV

El resultado para los inmuebles por vincular dio los siguientes resultados:




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Las cuantías más importantes de los reconocimientos sociales después de

los reconocimientos por perdida de ingresos por renta, están destinadas al

reconocimiento por tramites. Esta cifra esta seguida muy de cerca por el

valor correspondiente al reconocimiento por pérdida de ingresos por utilidad

neta, valores que son correspondientes con la naturaleza de usos del

sector. Tal como se veía en la información anterior esta perdida de ingresos

por utilidad neta tiene una preponderancia sobre el uso de renta, lo cual

confirma la vocación de usos de la manzana que está definitivamente

orientada a la renta.

Este análisis se realizo sobre 22 lotes que no se han vinculado al Proyecto

hasta el momento, los cuales generan unos reconocimientos sociales por el

valor de $ 913.012.308 pesos. Con base en esta información podríamos

deducir que el valor de los reconocimientos sociales de los 19 lotes que ya

están vinculados pero siguen siendo ocupados por arrendatarios podrían

estar generando unas cargas sociales de $ 788 millones de pesos, es decir

que las cargas de mitigación están de los 1.700 millones de pesos, es decir

que están dentro del orden de magnitud de los previstos en las cargas de

mitigación del plan parcial y por tanto hay viabilidad para su atención.

1.3.3 Cronograma de gestión social: Además de las actividades

previamente adelantadas, una vez se de inicio a la ejecución de la unidad

de actuación se trabajarán las siguientes actividades, cronograma que está

inserto dentro del que se presenta en el numeral 2.1.1 del presente

documento, en las actividades 6 y 8.




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1.3.4 Conclusiones:

• Usos unidad de actuación 1 - predios por vincular al proyecto

• Los usos identificados en la manzana se clasifican en: Local Comercial con

29 unidades que representan el 41% de los usos, Vivienda al que están

dedicados 16 de las unidades sociales que corresponde a un 23%,

Oficinas, 14 unidades sociales que corresponden a un 20%, se encuentran




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desocupados 10 que corresponden al 14% y 2 unidades dedicadas a la

hotelería que corresponden al 3%.

• Utilización de las unidades por vincular al proyecto:




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• Tipos de actividad comercial de las unidades por vincular al proyecto dedicadas al uso comercial:

• El carácter de las unidades sociales y económicas es de tipo familiar y

unipersonal.

• El uso de vivienda es muy bajo, predominando las actividades comerciales,

con su tradición de más de 15 años y un ingreso que no la identifica como

población vulnerable.

• Los propietarios y arrendatarios tienen un conocimiento general del

Proyecto de Renovación Urbana y se han enterado de ello a través de la

Promotora del proyecto y la prensa principalmente.

• Las necesidades mencionadas por propietarios y arrendatarios en su gran

mayoría coinciden con los aspectos sociales que contemplan el Decreto

296 de 2003 y el Decreto 329 de 2006.

• Así mismo propietarios y arrendatarios manifiestan su agrado por

desarrollar sus actividades en el barrio, dada su ubicación, los clientes

que manejan y las relaciones con los vecinos.




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1.4 ESQUEMA BASICO Con el fin de tener una implantación más detallada del proyecto para adelantar

una viabilidad financiera, y teniendo en cuenta la importancia de este proyecto

para la ciudad, por formar parte del primer Plan Parcial de Renovación Urbana y

por la intención de darle la mayor importancia a la calidad de la arquitectura así

como al entorno cultural, se contrató a la firma inglesa Foster and Partners que es

una de las tres más importantes a nivel mundial para que adelantara un esquema

básico de acuerdo con la norma aprobada por el plan parcial.

Con las áreas y usos resultantes del esquema básico se realizó el modelo

financiero y se aplicó la metodología de reparto de cargas y beneficios en planes

parciales de renovación urbana1 que permitió definir algunos parámetros

fundamentales de la propuesta de negocio como se presenta en el numeral 2.3 del

presente documento. Es claro que por estar a nivel preliminar este modelo se

podrá ajustar en el momento del desarrollo de la unidad de actuación, y una vez

se tenga el proyecto definitivo, no obstante el modelo de negocio diseñado con

base en la viabilidad financiera será la base del desarrollo del proyecto.

A continuación se presentan unas imágenes del desarrollo conceptual del

esquema básico diseñado por la firma Foster and Partners, las imágenes son

ilustrativas y podrán cambiar a medida que avancen los diseños del proyecto. 2

1 Metodología desarrollada por el arquitecto Germán Moreno Galindo para la Secretaría Distrital de Planeación. 2 Las imágenes son ilustrativas y podrán cambiar a medida que avancen los diseños del

proyecto.




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• Áreas esquema básico: 3 Las áreas del esquema básico se presentan a continuación, sobre estas se

desarrolló el modelo financiero:

USO AREA CONSTRUIDA

AREA VENDIBLE

Comercio y servicios en plataforma 7.580,1 6.891,0 Teatro 10.389,0 10.389,0 Teatro restaurante último piso 900,0 900,0 Escuela artes escenicas 5.668,0 5.668,0 Oficinas 10.300,6 8.957,0 Hotel 10.329,6 8.608,0 Vivienda 16.135,7 14.031,0 Estacionamientos 38.610,0 TOTAL AREAS ESQUEMA BÁSICO 99.912,9 55.444,0

2 . MODELO FINANCIERO 2.1 Datos de entrada modelo financiero: Terminados los estudios anteriores y teniendo como insumos los valores

comerciales de los predios, la estimación de los costos sociales, la estimación

3 Estas áreas corresponden al esquema básico diseñado, por lo que tanto las áreas como los

usos podrán ajustarse a medida que avancen los diseños del proyecto, cumpliendo con las

normas establecidas por el plan parcial.




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de las cargas establecidas en el plan parcial, las áreas y usos del esquema

básico, el estimativo de los costos directos e indirectos, el cronograma

aproximado de la gestión de la unidad de actuación y la metodología de

reparto de cargas y beneficios sugerida por la Secretaría Distrital de

Planeación, se desarrolló el modelo financiero que se presenta a continuación:

2.1.1. Cronograma estimado:

Para efectos del modelo se estimó el siguiente cronograma de actividades:

El cronograma de 36 meses a partir de la obtención de la delimitación de la

unidad de actuación, contempla las actividades a adelantarse para dar inicio a

la construcción:

Conformación del grupo gestor: se estima en seis meses e incluye la

conformación del fideicomiso gestor, elaboración de los estatutos de




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acuerdo con los lineamientos del presente documento, divulgación de

acuerdo con los parámetros definidos en el cronograma de gestión

social, gestión de vinculación de inversionistas interesados en participar

y aportar recursos para la ejecución e inicio de la vinculación de

propietarios del suelo.

Integración inmobiliaria: esta actividad tiene un tiempo estimado de un

año, durante la cual se continua con la gestión social, divulgación y

vinculación de los propietarios actuales del suelo, incluye las eventuales

compras por motivo de utilidad pública, caso en el cual debe hacerle la

gestión con la ERU y también la gestión con los arrendatarios.

Diseños y Licencia de Urbanismo: las siguientes actividades están

encaminadas a completar los diseños necesarios y obtener la licencia

de urbanismo que permita realizar las obras previstas en las cargas del

plan parcial para obtener el nuevo suelo neto para el proyecto.

Cumplidas las actividades anteriores el cronograma del proyecto pasa a ser

igual al de un proyecto tradicional de construcción, en el cual se adelantan

preventas de metros cuadrados o de derechos fiduciarios según se decida al

interior del ente gestor y se desarrollan las actividades propias de la

coordinación técnica, construcción y entrega del proyecto, el cual podrá

desarrollarse por etapas de acuerdo con las condiciones del momento en

términos económicos y de mercado.




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2.2. Resumen viabilidad financiera: 4

4 Estas cifras corresponden a precios de 2011 tomando como base el esquema básico diseñado, por lo que se ajustará durante la ejecución de la unidad de actuación. La estructura de presentación corresponde a la propuesta en la metodología del Dr. Germán Moreno Galindo en la guía para el reparto de cargas y beneficios en planes parciales de renovación urbana. (Anexo 15)

55.444 489.009.650

COSTOS DIRECTOS DE CONSTRUCCIÓNComercio y servicios en plataforma 7.580 1.500 11.370.150Teatro 10.389 7.700 79.995.300Teatro restaurante último piso 900 6.000 5.400.000Escuela artes escenicas 5.668 2.550 14.453.400Oficinas 10.301 1.400 14.420.770Hotel 10.330 1.700 17.560.320Vivienda 16.136 1.600 25.817.040Parqueaderos 38.610 1.100 42.471.000Reajustes y otros 25.378.558COSTO CONSTRUCCION 83.777 236.866.538 48,44%AMOBLAMIENTO HOTEL 269 45.000 12.105.000 2,48%INDIRECTOS de ventas 103.501.275 21,17%FINANCIEROS de ventas 3.783.606 0,77%UTILIDAD 44.503.699 9,10%

Calle 86 A Calzada 567,4 440 249.656Separador Calle 86 265,0 132 34.976Intervención Kr. 14 1.622,3 440 713.830Construccion Andenes 165,3 132 21.820Redes A LL A.N. 575 1034 594.550Redes acueducto 505 176 88.880Cargas de gestión 1,2% 5.868.116Carga mitigacion de impactos 3% 1.674.866TOTAL CARGAS (sin cesión de terrenos) 9.246.693 1,9%

TOTAL TERRENO (AVALUOS CON CONSTRUCCIONES) 55.828.856 11,4%MAS BENEFICIOS APORTES TIERRA (nota 1) 19.881.495 4,1%MAS BENEFICIOS POR APORTES CARGAS (nota 1) 3.292.886 0,7%TOTAL TERRENO 79.003.238 16,2%

82%

16%

2%C

ON

STR

UC

CIO

N E

DIF

ICIO

U

RB

AN

ISM

OPR

EDIO

S

Valor Metro

cuadrado (miles)

CIFRAS EN MILES

Area total proyecto %

TOTAL VENTAS




20

2.3. ALTERNATIVAS DE VINCULACIÓN PROPIETARIOS ACTUALES: 2.3.1 MARCO LEGAL De conformidad con lo previsto por el artículo 36 de la Ley 388 de 1997, las

actuaciones urbanísticas públicas, entendiendo por tales, la parcelación,

urbanización, y edificación de inmuebles, pueden ser desarrolladas, de las

siguientes maneras: i) por propietarios individuales en forma aislada; ii) por grupo

de propietarios voluntariamente o de manera obligatoria a través de unidades de

actuación urbanística; iii) directamente por entidades públicas; iv) mediante

formas mixtas de asociación público privadas.

Por su parte, el artículo 34 y siguientes del Decreto Distrital 334 de 2010, para

efectos de desarrollar las actuaciones urbanísticas cuya concreción pretende el

Plan Parcial de Renovación Urbana “Proscenio” estableció que su ejecución se

llevará a cabo mediante la gestión asociada de propietarios, a través de tres (3)

Unidades de Actuación Urbanística independientes, a las que le asignó el

tratamiento de renovación urbana en la modalidad de redesarrollo.

De acuerdo a lo señalado por el artículo 44 de la Ley 388 de 1997, el desarrollo de

cada unidad de actuación implica la gestión asociada de los propietarios de los

predios que la conformen, o por lo menos de los propietarios que representen el

51% del área comprometida; para tal efecto, se constituirá por cada unidad de

actuación urbanística una asociación gestora en la que participarán los titulares de

derecho de dominio que opten por aportar voluntariamente sus predios, así como

los inversionistas privados que deseen vincularse en la ejecución de la respectiva

unidad, y de ser el caso, la Empresa de Renovación Urbana, Empresa Industrial y

Comercial del Distrito Capital, entre otros.

Sobre el particular, es necesario señalar que, según lo definido por el Ministerio de

Ambiente Vivienda y Desarrollo Territorial, en el Concepto 3100-2-016786 del 17

de Marzo de 2010, el término área comprometida, al que alude el artículo 44 de la

Ley 388 de 1997, “(…) se refiere al voto favorable de los propietarios que




21

representen el cincuenta y uno por ciento (51%) del área comprometida, para se

pueda iniciar la ejecución de la unidad de actuación urbanística, debe entenderse

que se trata de la superficie (área de terreno) únicamente,

independientemente que la misma de encuentra construida o no, puesto que

ni siquiera para el tratamiento de renovación urbana la ley hace tal distinción (…)”

Ahora bien, tomando en consideración que por consagración legal, la ejecución de

proyectos urbanísticos a través de Unidades de Actuación Urbanística, impone la

gestión asociada de los propietarios, en los términos del artículo 44 de la Ley 338

de 1997, a fin de lograr que éstos concurran en forma voluntaria al desarrollo de la

Unidad de Actuación Urbanística 1 del Plan Parcial Proscenio, se han definido las

siguientes alternativas de aporte de los inmuebles vinculados a ésta, para lo cual

se tuvo en cuenta, tanto lo consagrado en el Documento Técnico de Soporte del

Plan Parcial Proscenio, que forma parte integrante del mismo a voces del artículo 3

del Decreto Distrital 334 de 2010, como los resultados del modelo financiero que se

anexa al presente documento y al cual nos referimos anteriormente.

2.3.2. APORTE VOLUNTARIO DEL SUELO A LA ASOCIACIÓN GESTORA: Como se explicó anteriormente, el desarrollo de unidades de actuación

urbanística requiere la gestión asociada de propietarios que por lo menos

representen el 51% del área que compone cada unidad; por ésta razón, y

tomando en consideración que el Plan Parcial “Proscenio” se llevará a cabo

mediante la modalidad de asociación de propietarios a través de unidades de

actuación urbanística, es necesario que estos conozcan integralmente el

proyecto con el objeto de lograr su vinculación voluntaria al momento de la

ejecución de la Unidad de Actuación Urbanística 1.

Esta primera alternativa, permite que los propietarios, al vincularse al ente

gestor con sus inmuebles, sean participes del beneficio del valor residual del

suelo al realizarse la integración, para lo cual se ha adoptado la metodología

de reparto de cargas y beneficios desarrollada para la Secretaría Distrital de

Planeación que pretende lograr la participación de los propietarios de los




22

inmuebles durante la integración urbanística y si ellos así lo eligen, también en

la ejecución de los proyectos urbanísticos que se adelantarán en la Unidad de

Actuación Urbanística 1 del Plan Parcial “Proscenio” de acuerdo lo previsto por

el Decreto Distrital 334 de 2010.

Para tal fin, se plantea que los propietarios que quieran hacer parte del

proyecto inmobiliario que se adelantará, aporten su derecho de dominio, a la

entidad gestora que se constituya para efectos de la ejecución de la Unidad de

Actuación Urbanística 1, en los términos del artículo 44 y siguientes de la Ley

388 de 1997.

En el presente caso, como se verá, se tiene previsto que la entidad gestora sea

un fideicomiso (patrimonio autónomo), al reconocer los beneficios en términos

de transparencia y gobernabilidad que ofrece este esquema, no solo para el

aporte del suelo, sino para la ejecución de proyectos urbanísticos, la aplicación

de esquemas fiduciarios.

Tomando en consideración que la ejecución de proyectos urbanísticos a través de

unidades de actuación urbanística, solo podrán ejecutarse una vez se haya

realizado la integración inmobiliaria a la que se refieren los artículos 45 y 46 de la

Ley 388 de 1997, el beneficio que obtengan los propietarios que aporten a la

entidad gestora sus inmuebles, estará condicionada a la obtención del 100% del

área que compone la Unidad de Actuación Urbanística 1 del Plan Parcial

Proscenio, situación que se logrará mediante la aplicación, además de las

alternativas de gestión que con posterioridad se explican.

A continuación se hace referencia a las condiciones y términos en los que se

realizará el aporte voluntario al que nos referimos:

a. Al realizarse el aporte a un patrimonio autónomo, el propietario que

decida optar por esta alternativa, cambiará su derecho real, por

derechos fiduciarios en el patrimonio autónomo, que representan su

aporte.




23

b. Mantendrá la tenencia y el usufructo del inmueble hasta que se dé la

integración inmobiliaria.

c. Los costos que genere la transferencia, así como las comisiones

fiduciarias serán de cargo de los promotores.

Una vez obtenida la integración inmobiliaria y con las áreas definitivas del

anteproyecto arquitectónico, el propietario tendrá derecho a:

a. Vender sus derechos fiduciarios a los inversionistas del proyecto

incluyendo la proporción que le corresponda del valor residual del suelo

de acuerdo con la metodología de reparto de cargas y beneficios

propuesta por la Secretaria Distritál de Planeación, actualizando áreas y

valores según situación del mercado inmobiliario en ese momento es

decir que el valor de cada inmueble será:

Valor = avalúo + Indexación IPC + % valor residual del suelo.

b. Convertirse en beneficiario de metros cuadrados o derechos fiduciarios

del proyecto final, caso en el cual se tomará el valor de los derechos

como se describió en el literal a, y los metros se tasaran al valor

comercial de la lista de precios del uso en que esté interesado o del

costo de los derechos de participación en el proyecto final.

c. Convertirse en beneficiario respecto del resultado final del fideicomiso

de desarrollo, tomando como aporte el valor de los derechos establecido

en el literal a, en este caso tendrá derecho a los resultados en las

mismas condiciones de los demás inversionistas.

Es de notar que una vez se soliciten licencias urbanísticas y la Secretaria

Distritál de Planeación realice el estudio técnico para determinar si hay

participación en plusvalía, dicho cobro se descontara del valor residual del

suelo.




24

De conformidad con lo ordenado por el artículo 42 del Decreto Distrital 190 de

2004, los aportes en suelo a los planes parciales y unidades de actuación

urbanística u otros sistemas de gestión asociada se realizarán teniendo en

cuenta de manera exclusiva la normatividad urbanística vigente antes de la

formulación del Plan Parcial, en cualquiera de sus modalidades.

Esta previsión normativa se deberá aplicar al elaborar los avalúos comerciales

mediante los cuales se determine el valor de los inmuebles aportados en forma

voluntaria.

2.3.3 VENTA DIRECTA A LA ASOCIACIÓN GESTORA: No obstante que la ejecución de unidades de actuación urbanística implica la

gestión asociada de los propietarios, en el evento en que éstos no deseen

participar mediante el aporte voluntario de sus bienes, la asociación gestora

podrá proponer la adquisición directa del derecho real de dominio a su favor,

mediante el ofrecimiento del valor comercial como precio de compraventa.

Para lo anterior se toma como referencia el avalúo comercial realizado para

este estudio más el IPC a la fecha de la compra.

En aras de garantizar el principio constitucional de igualdad, y de acuerdo a lo

dispuesto por el artículo 42 del Decreto Distrital 190 de 2004, al igual que

ocurre con la valoración de los inmuebles aportados voluntariamente, el avalúo

comercial que defina el valor del inmueble en el marco de la presente

alternativa, tomará en consideración, de manera exclusiva, la normatividad

urbanística vigente antes de la formulación del Plan Parcial de Renovación

Urbana “Proscenio”.

El ofrecimiento de compra directa que realice la asociación gestora se regirá

por las disposiciones del derecho privado, y en esta aplicará el principio de

autonomía de la voluntad de las partes, razón por la cual de no lograrse un




25

acuerdo para la adquisición la transferencia de la propiedad no se llevará a

cabo.

Los recursos necesarios para pagar el valor de las compras directas de

inmuebles podrán ser aportados por inversionistas o directamente por la

asociación gestora respectiva.

2.3.4 ADQUISICIÓN DE PREDIOS POR MOTIVOS DE UTILIDAD PÚBLICA E INTERÉS SOCIAL.

De conformidad con lo dispuesto en el Literal L del artículo 58 de la Ley 388 de

1997, constituye motivo de utilidad pública e interés social “(…) la ejecución de

proyectos de urbanización, redesarrollo y renovación urbana a través de la

modalidad de unidades de actuación, mediante los instrumentos de reajuste de

tierras, integración inmobiliaria, cooperación o los demás sistemas previstos en

esta ley”;

En consecuencia, y según el artículo en comento, la adquisición de los inmuebles

requeridos para efectos de ejecutar los proyectos de renovación urbana en la

modalidad de unidades de actuación urbanística, se debe adelantar de acuerdo al

procedimiento de adquisición predial por motivos de utilidad pública e interés

social, regulado por el Capítulo III de la Ley 9 de 1989 y los Capítulos VII y VIII de

la Ley 388 de 1997, y que encuentra su fundamentación constitucional en el

artículo 58 Superior5, en virtud del cual, y solo si no se logra la enajenación

voluntaria de bien requerido6, se procederá a acudir a la expropiación, a fin de

5 Constitución Política Artículo 58 Inciso Final. “Por motivos de utilidad pública o interés social definidos por el legislador, podrá haber expropiación mediante sentencia judicial e indemnización previa. Este se fijará consultando los intereses de la comunidad y del afectado. En los casos que determine el legislador, dicha expropiación podrá adelantarse por vía administrativa, sujeta a posterior acción contenciosa-administrativa, incluso respecto del predio” 6 El Artículo 61 en concordancia con el artículo 68 de la Ley 388 de 1997, establece un término de 30 días hábiles a partir de la oferta de compra para lograr la enajenación voluntaria del predio requerido para la ejecución de la obra declarada de utilidad pública e interés social, al cabo de los cuales se debe iniciar la expropiación, ya sea judicial o administrativa, según el caso.




26

lograr la transferencia del derecho real de dominio y la destinación del inmueble

expropiado al motivo de utilidad pública, esto es renovación urbana mediante

unidades de actuación urbanística, logrando de esta manera la prevalencia del

interés general sobre el particular.

La utilización del proceso de adquisición predial por motivos de utilidad pública e

interés social, para destinarlos a la ejecución de proyectos de renovación urbana a

través de unidades de actuación urbanística, específicamente aquéllos derivados

del Plan Parcial “Proscenio”, tiene el mismo fundamento que permite expropiar

predios para destinarlos a la construcción de vías arteriales o para la construcción

y funcionamiento del sistema integrado de transporte masivo Transmilenio7, esto

es, que los tres constituyen motivos de utilidad pública e interés social, ya que en

estos, por expreso mandato legal, se persigue la consecución del interés general y

no la satisfacción de intereses individuales.

De acuerdo a lo establecido en el artículo 44 de la Ley 388 de 1997, cuando la

renovación urbana se realice bajo la modalidad de unidades de actuación

urbanística8, solo se podrá adelantar el proceso de adquisición predial por motivos

de utilidad pública e interés social, al que nos venimos refiriendo, cuando la

ejecución de la respectiva unidad sea aceptada por lo menos por el 51% del área

comprometida, o en otras palabras, solo podrá adquirirse por motivos de utilidad

pública e interés social, el derecho de dominio de los propietarios renuentes a

participar en la ejecución de la respectiva unidad de actuación urbanística que

representen máximo el 49% del suelo comprometido.

En efecto, el artículo 44 de la norma en cita consagra:

Art. 44 Ejecución de las unidades de actuación urbanística. El desarrollo de las unidades de actuación urbanística implica la gestión asociada de los propietarios de los predios que conforman su superficie, mediante sistemas

7 Ver Artículo 58 Literal E de la Ley 388 de 1997. 8 Es de señalar que la renovación urbana se puede realizar mediante programas y proyectos de renovación urbana, sin que se requiera la utilización de Unidades de Actuación Urbanística, según lo indicado en el literal C del Artículo 58 de la Ley 388 de 1997.




27

de reajuste de tierras o integración inmobiliaria o cooperación, según lo determine el correspondiente plan parcial. La ejecución de la unidad de actuación se iniciará una vez se definan las bases para la actuación, mediante el voto favorable de los propietarios que representen el cincuenta y uno por ciento (51%) del área comprometida. Los inmuebles de los propietarios renuentes serán objeto de los procesos de enajenación voluntaria y expropiación previstos en esta Ley por parte de las entidades municipales o distritales competentes, quienes entrarán a formar parte de la asociación gestora de la actuación, sin perjuicio de que puedan transferir tales derechos a la misma. (Resaltado fuera de texto).

De otra parte, el artículo 59 de la Ley 388 de 1997, enuncia las entidades

competentes para adelantar procesos de adquisición predial por motivos de

utilidad pública e interés social, señalando entre otras, a las empresas industriales

y comerciales del estado (…) de orden nacional, departamental o municipal, que

estén expresamente facultadas por sus propios estatutos para desarrollar alguna o

alguna de las actividades previstas por el artículo 58 de la Ley 388 de 1997 (sic)

(…)”

Sobre el particular es de indicar que la Empresa de Renovación Urbana, empresa

industrial y comercial Distrito Capital, encargada de gestionar, liderar, promover y

coordinar los programas y proyectos de renovación urbana en el Distrito Capital, y

está facultada, por su acuerdo de creación (Acuerdo Distrital 033 de 1999), para

“…adquirir por enajenación voluntaria o mediante los mecanismos legales de

expropiación judicial o administrativa, los inmuebles que requieren para el

cumplimiento de su objeto(…)9”.

En igual sentido, los estatutos de la Empresa de Renovación Urbana (acuerdo 001

de 2004 de la Junta Directiva de la ERU), en su artículo 6, al referirse a sus

funciones, prevé que:

9 Acuerdo Distrital 033 de 1999 Artículo 4 Literal D.




28

“ARTICULO 6.- FUNCIONES.- La EMPRESA DE RENOVACIÓN URBANA DE BOGOTA D.C., en desarrollo de su objeto tendrá las siguientes funciones:

(…) f) Adquirir por enajenación voluntaria o expropiación, los predios vinculados a Unidades de Actuación Urbanística, y aportarlos o enajenarlos a la entidad gestora respectiva, cuando sus propietarios rehúsen a hacerlo por su propia cuenta o, en general, cuando ello sea necesario para garantizar el reajuste de tierras o la integración inmobiliaria de la respectiva Unidad de Actuación, conforme a la ley (…)”.

La utilización del proceso de adquisición predial por motivos de utilidad pública e

interés social, como alternativa de gestión del suelo, no menoscaba los derechos

de los propietarios que no deseen aportar y/o vender directamente a la entidad

gestora, los inmuebles de su propiedad, ya que en su desarrollo, dando

cumplimiento al ordenamiento positivo, se reconocerá a su favor el precio

comercial de los respectivos inmuebles o precio indemnizatorio; simplemente es la

concreción del principio constitucional y legal de “Prevalencia del Interés General

sobre el Particular” contenido en el Artículo 1 de la Constitución Política y en el

Artículo 2 de la Ley 388 de 1997.

En desarrollo del proceso de adquisición por motivos de utilidad pública e interés

social, y previa oferta de compra, el propietario renuente tiene la posibilidad de

enajenar voluntariamente su inmueble mediante la suscripción de la

correspondiente escritura pública de compraventa y posterior registro en el Folio

de Matrícula Inmobiliaria respectivo, y solamente en el evento en que no se logre

el acuerdo mencionado, se procederá a iniciar el procedimiento de expropiación

administrativa, en el cual se debe garantizar el reconocimiento de una

indemnización justa y previa, así como el derecho de defensa, mediante la

interposición de recursos en la vía gubernativa y la posibilidad posterior de acudir

a la rama judicial.




29

3. REPARTO DE CARGAS Y BENEFICIOS El presente punto tiene como objetivo precisar las condiciones y los datos

involucrados del reparto equitativo de cargas y beneficios entre los agentes

involucrados en el desarrollo inmobiliario de la Unidad de Actuación Urbanística de

acuerdo con la metodología que se presenta en el anexo 15. Esta información es

base para la participación de los titulares de derechos reales sobre la superficie de

la unidad de actuación propuesta y de sus vecinos colindantes.

El reparto se estructurará con base en los siguientes elementos de entrada:

1. Valor comercial de los inmuebles antes de la actuación urbanística

2. Cálculo del valor total de las cargas urbanísticas determinadas en los

decretos 334 de 2010 y 271 de 2011 y su costo estimado de

construcción.

3. Cálculo del valor de los beneficios o aprovechamientos

4. Cálculo del valor residual suelo

5. Participación en plusvalías

6. Recursos de capital aportados por los inversionistas

7. Participación de los involucrados en las cargas y los beneficios

3.1 VALOR COMERCIAL DE LOS INMUEBLES ANTES DE LA ACTUACIÓN URBANÍSTICA

Para establecer el valor inicial de los inmuebles que conforman la unidad de

actuación urbanística No. 1 el promotor del plan parcial presentará un avalúo

comercial realizado por una de las entidades o personas señaladas en el artículo

61º de la ley 388 de 1997. En caso de que haya alguna objeción, el propietario

que no esté de acuerdo presentará su propio avalúo, bajo las condiciones

definidas en el articulo 42 del decreto 190 de 2004 con el fin de dirimir el

desacuerdo. Este avalúo incluirá suelo y construcción.

Como referencia, en los anexos 11 y 12 se presentan los avalúos comerciales

corporativos elaborados por la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá con fecha del




30

11 de febrero de 2011 y la descripción de la metodología valuatoria utilizada. Los

valores resultantes son los siguientes:

PREDIO Nº

MATRICULA INMOBILIARIA

VALOR COMERCIAL DE LOS INMUEBLES

(pesos de 2011)

% DE PARTICIPACIÓN EN EL TOTAL DEL

VALOR COMERCIAL DE LOS INMUEBLES QUE

CONFORMAN LA UAU 1 03 50C-1076115 $99.600.000 0,15%03 50C-1076114 $94.740.000 0,15%03 50C-1076116 $123.720.000 0,19%03 50C-1076117 $95.387.000 0,15%03 50C-1076118 $66.550.750 0,10%03 50C-1076119 $88.876.000 0,14%03 50C-1076120 $82.042.000 0,13%03 50C-1076121 $64.940.000 0,10%03 50C-1076122 $61.846.000 0,10%03 50C-1076123 $88.876.000 0,14%03 50C-1076124 $82.042.000 0,13%03 50C-1076125 $64.940.000 0,10%03 50C-1076126 $61.846.000 0,10%04 50C-169528 $1.568.925.000 2,41%12 50C-130893 $1.374.638.000 2,11%16 50C-46563 $1.660.422.500 2,55%17 50C-435706 $1.768.395.000 2,72%18 50C-76796 $1.487.429.000 2,29%19 50C-302344 $3.815.481.600 5,86%21 50C-433617 $1.575.000.000 2,42%22 50C-354678 $562.500.000 0,86%26 50C-457124 $750.000.000 1,15%30 50C-462684 $831.120.000 1,28%

07 50C-01205370 $351.240.000 0,54%

07 50C-1205482 $315.875.000 0,49%08 50C-0146824 $237.456.000 0,36%08 50C-0146826 $237.456.000 0,36%

09 50C-00243770 $257.392.000 0,40%

10 50C-1147941 $1.235.330.000 1,90%11 50C-248228 $1.228.155.450 1,89%29 50C-4741 $1.116.194.400 1,72%




31

31 50C-532675 $750.000.000 1,15%32 50C-558033 $750.000.000 1,15%33 50C-696804 $750.000.000 1,15%34 50C-0813146 $235.828.000 0,36%34 50C-0813147 $70.794.000 0,11%34 50C-0813148 $95.266.000 0,15%34 50C-0813151 $104.766.000 0,16%34 50C-0813153 $83.752.000 0,13%35 50C-26993 $842.287.000 1,29%38 50C-979784 $843.600.000 1,30%01 50C-134167 $624.000.000 0,96%02 50C-365764 $960.000.000 1,48%

05 50C-00564235 $518.280.000 0,80%

05 50C-00176745 $100.020.000 0,15%

05 50C-0376879 $241.927.000 0,37%

05 50C-00588448 $241.927.000 0,37%

05 50C-00272736 $280.041.000 0,43%

06 50C-868324 $1.012.840.000 1,56%

07 50C-01205368 $297.000.000 0,46%

07 50C-1205367 $190.080.000 0,29%07 50C-1205366 $85.980.000 0,13%

07 50C-01205369 $210.780.000 0,32%

07 50C-1205371 $315.875.000 0,49%07 50C-1205374 $315.875.000 0,49%07 50C-1205372 $315.875.000 0,49%07 50C-1205373 $315.875.000 0,49%07 50C-1205375 $315.875.000 0,49%08 50C-0146822 $494.640.000 0,76%08 50C-0146823 $346.530.000 0,53%08 50C-0146825 $237.456.000 0,36%

09 50C-00231713 $155.220.000 0,24%

09 50C-0239054 $201.720.000 0,31%

09 50C-00243791 $141.800.000 0,22%

09 50C-0243783 $314.992.000 0,48%




32

09 50C-0243756 $257.392.000 0,40%

13 50C-01197680 $266.750.000 0,41%

13 50C-01197679 $258.500.000 0,40%

13 50C-01197684 $62.160.000 0,10%

13 50C-01197683 $62.160.000 0,10%

13 50C-01197682 $62.160.000 0,10%

13 50C-01197681 $62.160.000 0,10%

13 50C-01197685 $823.460.000 1,27%

13 50C-1197686 $823.460.000 1,27%

13 50C-01197687 $823.460.000 1,27%

14 50C-1083829 $1.923.100.000 2,96%15 50C-1083831 $2.058.607.500 3,16%20 50C-0954340 $599.760.000 0,92%20 50C-0954341 $304.430.000 0,47%20 50C-0954342 $80.560.000 0,12%20 50C-0954343 $110.840.000 0,17%20 50C-0954344 $68.080.000 0,10%20 50C-0954345 $113.160.000 0,17%20 50C-0954346 $113.160.000 0,17%

20 50C-00954347 $96.720.000 0,15%

20 50C-0954348 $110.320.000 0,17%20 50C-0954349 $103.760.000 0,16%20 50C-0954350 $80.560.000 0,12%20 50C-0954351 $98.840.000 0,15%20 50C-0954352 $68.040.000 0,10%20 50C-0954353 $113.160.000 0,17%20 50C-0954354 $113.160.000 0,17%20 50C-0954355 $96.720.000 0,15%20 50C-0954356 $110.320.000 0,17%20 50C-0954357 $103.760.000 0,16%20 50C-0954358 $80.560.000 0,12%20 50C-0954359 $110.840.000 0,17%20 50C-0954360 $68.000.000 0,10%




33

20 50C-0954361 $113.160.000 0,17%20 50C-0954362 $113.160.000 0,17%20 50C-0954363 $96.720.000 0,15%20 50C-0954364 $110.320.000 0,17%20 50C-0954365 $103.760.000 0,16%20 50C-0954366 $328.130.000 0,50%20 50C-0954367 $371.210.000 0,57%23 50C-348282 $733.921.250 1,13%24 50C-381488 $703.777.500 1,08%25 50C-469796 $734.831.250 1,13%

27 50C-00763587 $372.970.000 0,57%

27 50C-00763590 $112.100.000 0,17%

27 50C-00753588 $59.660.000 0,09%

27 50C-00763589 $73.150.000 0,11%

27 50C-00763591 $274.930.000 0,42%

27 50C-00763592 $596.600.000 0,92%

27 50C-00763593 $274.930.000 0,42%

28 50C-1205218 $2.073.892.000 3,19%34 50C-0813145 $90.820.000 0,14%34 50C-0813149 $67.792.000 0,10%34 50C-0813150 $86.640.000 0,13%34 50C-0813152 $42.028.000 0,06%34 50C-0822922 $75.848.000 0,12%36 50C-49673 $1.043.120.000 1,60%37 50C-111536 $1.516.150.000 2,33%39 50C-44096 $216.500.000 0,33%40 50C-326817 $742.800.000 1,14%41 50C-408915 $262.500.000 0,40%

TOTAL $55.828.856.200 100,0% 3.2 CÁLCULO DEL VALOR TOTAL DE LAS CARGAS Y LOS COSTOS DE

CONSTRUCCIÓN Las cargas a ser valoradas en la presente Unidad de Actuación Urbanística son

las definidas en el capítulo III del decreto 334 de 2010 y el articulo 21 del decreto




34

271 de 2011 que establecen las cargas locales de suelo-cesiones, construcción de

vías locales y cargas de gestión y mitigación de impactos. Los costos fueron

estimados sobre el esquema básico realizado por los arquitectos y presentado en

el numeral 1.4 del presente documento. El resumen de costos es el siguiente:

a. Costos de urbanización, En el anexo 13 se presenta el estimativo del costo

de las cargas de construcción de vías locales, andenes y redes.

Calle 86 A Calzada 567.4 m2 440.0 249,656Separador Calle 86 265.0 m2 132.0 34,976Intervención Kr. 14 1,622.3 m2 440.0 713,830Construccion Andenes 165.3 m2 132.0 21,820SUBTOTAL VIAS LOCALES 1,020,281

Redes A LL A.N. 575.0 m 1034.0 594,550Redes acueducto 505.0 m 176.0 88,880SUBTOTAL REDES 683,430

TOTAL CARGAS POR VIAS Y REDES 1,703,711

CARGAS UAU 1 Area un Valor unitario (miles) CIFRAS EN MILES

b. Cargas de Gestión: estas cargas fueron definidas por los decretos 334 de

2010 y 271 de 2011, en concordancia con lo señalado en el articulo 35 del

decreto distrital 190 de 2004, y tasadas para la unidad de actuación No. 1 en el

1,2% de las ventas previstas para la unidad de actuación No. 1, que se

reconocen a la Corporación Niños Cantores, identificada con NIT 860524591-0,

en su condición de Promotora del Plan Parcial de Renovación Urbana

Proscenio10, que se encargó de coordinar, promover y coordinar las actividades

tendientes a lograr su a´probación y adopción. Estos recursos no solo

reconocen la gestión realizada sino cubre los costos asociados a la formulación

del plan como son entre otros los derivados de las siguientes actividades:

• Solicitud y obtención de las determinantes para la formulación del

plan.11

10 De acuerdo con el artículo 39 del decreto 334 del 9 de Agosto de 2010. 11 Art. 5 decreto 2181 de 2




35

• Formulación del plan parcial que incluyó la generación de los siguientes

documentos12: Memoria plan parcial, condiciones, pertinencia, procedencia, objetivos y criterios.

Planteamiento urbanistico Presentación del planteamiento urbanístico proyectado

con la definición de los sistemas del espacio público y los espacios privados;

Presentación de la estrategia de gestión y financiación y de los instrumentos

legales aplicables para el efecto;

Cuantificación general de la edificabilidad total según uso o destino y cuantificación

financiera de la intervención.

Cartografía en escalas 1:2000 o 1:5000 incluyendo planos del diagnóstico, plano

topográfico del área de planificación, señalando los predios con sus folios de

matricula inmobiliaria, plano de localización de los sistemas generales o

estructurantes proyectados y existentes.

Planos normativos de la formulación:

Plano general de la propuesta urbana o planteamiento urbanístico.

Plano de la red vial y perfiles viales.

Plano de espacio público y de la localización de equipamientos.

Plano del trazado de las redes de servicios públicos.

Plano de usos y aprovechamientos.

Plano de asignación de cargas urbanísticas.

Plano del proyecto de delimitación de las unidades de actuación urbanística y/o de

gestión.

Plano de localización de las etapas de desarrollo previstas.

Plano de delimitación de las zonas o subzonas beneficiarias de las acciones

urbanísticas que permitan determinar el efecto de plusvalía, cuando a ello hubiere

lugar.

La propuesta del proyecto de decreto que adopta el plan parcial con sus normas

urbanísticas.

El proyecto de delimitación de las unidades de actuación urbanística.

La factibilidad para extender o ampliar las redes de servicios públicos y las

condiciones específicas para su prestación efectiva.

• Elaboración y gestión para aprobación ante la SDM del estudio de

tránsito

12 Articulo 7 decreto 2181 de 2006




36

• Estudios técnicos preliminares de obras de urbanismo y sus

presupuestos

• Estudios sociales preliminares, análisis y balanceo de cargas y

beneficios

• Diseño esquema básico e implantación del proyecto urbanístico.

• Obtención de la documentación requerida: boletines catastrales,

matrículas inmobiliarias, manzanas catastrales, Cartografía IGAC, etc.

• Elaboración de avalúos comerciales preliminares.

• Estudio de mercado

• Levantamiento de Registros topográficos lote a lote y el levantamiento

topográfico general de las 3 manzanas de redesarrollo.

• Coordinación de la elaboración del plan parcial, reuniones con las

entidades de orden distrital y con los propietarios y vecinos entre 2004 y

2011.

Para efectos ilustrativos en el anexo 19 se presenta un listado de los costos de

los gastos rembolsables incurridos por el promotor, aparte de su gestión.

c. Cargas de mitigación de impactos: estas cargas fueron definidas por los

decretos 334 de 2010 y 271 de 2011 como el 3% del valor de la tierra, y tienen

como propósito cubrir los costos asociados a la gestión social. En el

desarrollo del estudio socioeconómico, el grupo de gestión social hizo un

estimativo de costo con base en los decretos distritales 296 de 2003 y 329 de

2006 cuyas conclusiones se presentan en el numeral 1.3.2 del presente

documento.

Por tanto la suma de las cargas (literal a, b y c) es la siguiente:




37

Calle 86 A Calzada 567.4 m2 440.0 249,656Separador Calle 86 265.0 m2 132.0 34,976Intervención Kr. 14 1,622.3 m2 440.0 713,830Construccion Andenes 165.3 m2 132.0 21,820SUBTOTAL VIAS LOCALES 1,020,281

Redes A LL A.N. 575.0 m 1034.0 594,550Redes acueducto 505.0 m 176.0 88,880SUBTOTAL REDES 683,430

CARGAS DE GESTIÓN 1.20%Ventas estimadas gl 489,009,650 5,868,116TOTAL CARGAS DE GESTION 5,868,116

MITIGACIÓN DE IMPACTOS 3.00%Valor de la tierra gl 55,828,856 1,674,866 1,674,866

TOTAL CARGAS 9,246,693

Area un Valor unitario (miles) CIFRAS EN MILESCARGAS UAU 1

d. Costos directos e indirectos de construcción. Adicionalmente se calcularon

los costos directos indirectos y financieros derivados de la construcción de las

edificaciones resultantes de la Unidad de Actuación Urbanística (ver anexo No. 14 “Presupuestos de los costos de construcción”).

COSTOS DIRECTOS DE CONSTRUCCIÓNComercio y servicios en plata 7,580 m2 1,500 11,370,150Teatro 10,389 m2 7,700 79,995,300Teatro restaurante último pis 900 m2 6,000 5,400,000Escuela artes escenicas 5,668 m2 2,550 14,453,400Oficinas 10,301 m2 1,400 14,420,770Hotel 10,330 m2 1,700 17,560,320Vivienda 16,136 m2 1,600 25,817,040Parqueaderos 38,610 m2 1,100 42,471,000Reajustes y otros 25,378,558COSTO CONSTRUCCION 83,777 236,866,538

AMOBLAMIENTO HOTEL 269 un 45,000 12,105,000

INDIRECTOS 103,501,275

FINANCIEROS 3,783,606

TOTAL COSTOS DIRECTOS INDIRECTOS Y FINANCIEROS 356,256,419

CONSTRU

CCION EDIFICIO




38

3.3 CÁLCULO DE BENEFICIOS O APROVECHAMIENTOS

Los beneficios o aprovechamientos se refieren a la edificabilidad vendible total, de

acuerdo con los usos establecidos de manera concreta, dentro del conjunto de

usos autorizados en el plan parcial y los definidos para la Unidad de Actuación

Urbanística a través del estudio de mercado: (ver anexo No. 18- Estudio de mercado)

USO Área

vendible proyecto

(m2)

Valor Metro cuadrado en miles (pesos

2011)

CIFRAS EN MILES

(pesos 2011)

Comercio y servicios en plataforma 6.891 $11.000 $75.801.000

Teatro 10.389 $13.000 $135.057.000Teatro restaurante último piso 900 $11.800 $10.620.000Escuela artes escénicas 5.668 $7.850 $44.493.800Oficinas 8.957 $6.550 $58.668.350Hotel 8.608 $8.500 $73.168.000Vivienda 14.031 $6.500 $91.201.500

TOTAL VENTAS 55.444 $489.009.650 3.4 CÁLCULO VALOR RESIDUAL SUELO El valor residual del suelo útil final es el máximo valor que estaría dispuesto a

pagar un constructor por el suelo útil listo para construir los proyectos definidos en

el plan. Es el valor máximo en que se podrían comercializar las manzanas útiles

resultantes del diseño urbano del plan. El valor residual útil inicial se refiere al

máximo valor que se puede pagar por los predios existentes del plan en su estado

actual, este se obtiene restando del valor residual final del suelo útil, los valores de

las cargas y las construcciones existentes. Para este caso y dados los

aprovechamientos indicados en el punto anterior se calculó el máximo valor del

suelo útil teniendo en cuenta las consideraciones de la guía de reparto.




39

BENEFICIOS (VENTAS)Comercio y servicios en plataforma 6,891 m2 11,000 75,801,000 23.00% 17,434,230Teatro 10,389 m2 13,000 135,057,000 19.00% 25,660,830Teatro restaurante último piso 900 m2 11,800 10,620,000 21.00% 2,230,200Escuela artes escenicas 5,668 m2 7,850 44,493,800 17.00% 7,563,946Oficinas 8,957 m2 6,550 58,668,350 17.00% 9,973,620Hotel 8,608 m2 8,500 73,168,000 16.00% 11,706,880Vivienda 14,031 m2 6,500 91,201,500 15.00% 13,680,225Estacionamientos Privados (660)

TOTAL VENTAS 55,444 489,009,650 88,249,931

Area total proyecto (1)

Valor Metro cuadrado (miles) (2)

CIFRAS EN MILES % valor del suelo útil

Valor suelo útil enmiles

Teniendo el valor que se podría pagar por el suelo útil, se hace la comparación

con el costo inicial del terreno mas las cargas para sacar el mayor valor del suelo

generado por la integración inmobiliaria:

VALOR INCIAL SUELO MAS CONSTRUCCIONES 55,828,856

VALOR CARGAS SIN CESIÓN DE TERRENO 9,246,693

TOTAL VALOR INICIAL SUELO Y CARGAS 65,075,549

VALOR RESIDUAL SUELO UTIL FINAL 88,249,931

MAYOR VALOR 23,174,382

% VALOR 26.3%

Al valor residual antes de la participación en plusvalías, se le descontará el monto

correspondiente a la plusvalía o mayor valor generado por la actuación

urbanística. El monto de la participación será establecido mediante Resolución de

la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital. El mayor valor se

distribuirá teniendo en cuenta el valor de aporte en tierra y el de aporte en cargas

tal como se observa en el cuadro “CALCULO DE BENEFICIOS EQUIVALENTES

A LOS APORTES” (ANEXO 16)




40

3.5 PARTICIPACIÓN EN PLUSVALÍA Toda vez que en el cálculo del valor residual del lote se evidencia el mayor valor

del suelo, generado por los beneficios de la norma una vez descontadas las

cargas que permiten obtener tal beneficio, al momento de realizar el reparto entre

los actores de la unidad de actuación, se deberá descontar la eventual

participación en plusvalía, de acuerdo con el cálculo que realice en su momento la

Secretaria Distrital de Planeación.

3.6 RECURSOS DE CAPITAL PARA EL DESARROLLO DEL PROYECTO Con base en la información anterior, se evidencia la necesidad de recursos de

capital para poder llevar a cabo la ejecución de las cargas que son requisito para

la generación del suelo útil final que representa la integración de la Unidad de

Actuación Urbanística 1.

Estos recursos de capital pueden provenir de los mismos propietarios de los

inmuebles involucrados en la Unidad o de otros inversionistas.

ALTERNATIVAS DE FINANCIACION El modelo desarrollado para el proyecto se basa en una mezcla de inversionistas,

preventas y crédito bancario.

INVERSIONISTAS: El modelo contempla la vinculación de inversionistas al proyecto, tanto externos:

fondos de inversión o terceros interesados en el negocio, como internos: es decir

los mismos propietarios actuales de terrenos en la unidad de actuación. Al hacer la

simulación tradicional de preventas y obtención de punto de equilibrio de acuerdo

con las necesidades financieras del proyecto. Las cifras se afinarán en la medida

que se avance con la ejecución de la unidad de actuación.

PREVENTAS: Esta modalidad, que consiste en vincular compradores mediante un encargo

fiduciaria de preventas con el fin de obtener un cierre o punto de equilibrio




41

financiero antes de iniciar la construcción, ha sido una fuente de estabilidad en el

negocio de la construcción y es una medida de mitigación respecto del riesgo de

fracaso del proyecto. En el modelo financiero se supone que se logra un cierre

financiero cuando se obtengan recursos de preventa que sumados a los aportes

de los promotores e inversionistas y al un eventual crédito bancario, sean

suficientes para llevar a término el proyecto. Este esquema funciona tanto para la

modalidad de venta de metros cuadrados como para el caso en que se decida

comercializar derechos fiduciarios sobre el inmueble, lo cual se definirá en la etapa

de ejecución de la unidad de actuación.

CRÉDITO BANCARIO: En este tipo de proyectos es viable obtener una financiación en la modalidad de

crédito constructor hasta por un 70% de los costos del proyecto. Dada la ubicación

del proyecto y la necesidad de los fondos de inversión de encontrar proyectos de

la calidad del que se está proyectando en PROSCENIO, se estima que en caso de

optarse por una financiación bancaria el requerimiento no supere el 30% del valor

del proyecto. Tradicionalmente estos créditos se cancelan con la subrogación a

largo plazo de los compradores.

3.7 PARTICIPACIÓN DE LOS INVOLUCRADOS EN LAS CARGAS Y LOS BENEFICIOS

Tal como se presento en el numeral 3.4, el mayor valor del suelo calculado por el

método del valor residual, se repartirá equitativamente entre los aportantes del

suelo y los aportantes de las cargas necesarias para la generación del nuevo

suelo. De acuerdo a la Ley, quienes decidan participar en el negocio inmobiliario

deberán constituir una entidad gestora que garantice el desarrollo conjunto de la

unidad. En todo caso los inmuebles involucrados en la UAU estarán afectados al

cumplimiento de las cargas y al pago de los gastos de urbanización en los

términos establecidos en la presente Ley.

Tal como se indicó en el numeral 2.3.2 los propietarios de los inmuebles podrán:




42

• Vender directamente a la entidad gestora o al promotor del proyecto sus

inmuebles al valor comercial inicial de los inmuebles.

• Vincularse de manera voluntaria al negocio inmobiliario mediante el aporte

de sus inmuebles

• Vincularse de manera voluntaria al negocio inmobiliario mediante el aporte

de recursos de capital. En el caso en el que los propietarios decidan

vincularse como inversionistas los porcentajes de participación variarán a

prorrata de dichos aportes.

Los propietarios que decidan vincularse al negocio inmobiliario y los

inversionistas, una vez conformada la entidad gestora y obtenida la integración

inmobiliaria, tendrá derecho a:

a) Vender su participación (ya sea como derecho fiduciario u otro mecanismo

acordado) incorporando la proporción que le corresponda del valor residual

del suelo de acuerdo con la metodología del reparto de cargas y beneficios.

b) Convertirse en beneficiario de metros cuadrados de construcción o

derechos fiduciarios del proyecto final, y los metros se tasarán al valor

comercial de la lista de precios del uso en que esté interesado.

c) Convertirse en beneficiario de las utilidades monetarias respecto del

resultado final del proyecto inmobiliario. En este caso tendrá derecho a los

resultados en las mismas condiciones de los demás inversionistas.

Las opciones planteadas en los numerales anteriores resumen en el siguiente

cuadro:

TIPO DE VINCULACIÓN

CONDICIONES ETAPA

CRONOGRAMA

COMPRA DIRECTA

Valor del avalúo comercial indexado

(IPC)

Cuando se obtenga el

decreto de Unidad de

Actuación Urbanística




43

APORTE A FIDEICOMISO

Mantiene tenencia y usufructo y a la

integración inmobiliaria puede tomar

cualquiera de las siguientes

opciones:

INTEGRACIÓN

INMOBILIARIA

OPCION 1

VENTA DERECHOS FIDUCIARIOS

Avalúo comercial indexado (IPC) +

proporción del valor residual del

suelo (*)

INTEGRACIÓN

INMOBILIARIA

OPCION 2

CANJE METROS CUADRADOS O POR DERECHOS SOBRE EL PROYECTO

Valor a canjear = avalúo comercial

indexado (IPC) + proporción del

valor residual del suelo (*)

Área M2 o participación = Valor a

canjear / valor de mercado proyecto

INTEGRACIÓN

INMOBILIARIA

OPCION 3

APORTE A RIESGO

Valor a invertir = avalúo comercial

indexado (IPC) + proporción del

valor residual del suelo (*)

Utilidad=Resultado final del

fideicomiso de desarrollo en mismas

condiciones de los demás

inversionistas

INTEGRACIÓN

INMOBILIARIA

COMPRA POR MOTIVO DE UTILIDAD PUBLICA

Valor comercial del inmueble + lucro

cesante + daño emergente

Cuando se obtenga el

decreto de

delimitación de la

unidad de actuación y

los promotores hayan

depositado los

recursos a la ERU




44

• NOTA: Para la definición del valor residual del suelo se aplicará

nuevamente la metodología propuesta por la Secretaria Distritál de

Planeación, actualizando áreas y valores según situación del mercado

inmobiliario en ese momento y descontando, en caso que aplique, la

plusvalía que llegara a determinar el distrito.

3.8 ENTE GESTOR

Los promotores del proyecto han planteado que el ente gestor sea una sociedad

fiduciaria que reúna y regule los intereses de quienes se vinculen (los actores del

proceso), es decir: los promotores, los propietarios de la tierra, los inversionistas y

los futuros compradores, es decir, estructurar un esquema asociado, que

garantice la ejecución de la Unidad de Actuación Urbanística 1 tal como prevé la

ley (Arts. 44, 45 y 46 Ley 388 de 1997).

En el anexo 17 se presenta el detalle de las propuestas recibidas con motivo de

los acercamientos con entidades fiduciarias para la estructuración del ente gestor

de la Unidad de actuación.

A continuación se presentan las ventajas de este tipo de asociación, aspectos que

ya se han socializado con los actuales propietarios de la unidad de actuación:

A través de fideicomisos los propietarios y desarrolladores y demás actores,

pueden:

• Unir las distintas personas que quieren participar en el proceso, a través de

un mecanismo que cuente con reglas claras de juego.

• Asegurar la vinculación de predios al proceso de renovación de una zona

específica, mediante la transferencia a un fideicomiso.

• Facilitar el desarrollo del Plan Parcial, con la participación de un gestor

designado para el efecto.




45

Adicionalmente permite:

• Confidencialidad: la vocera del patrimonio es la fiduciaria.

• Seguridad Personal: los inmuebles están a nombre del patrimonio

autónomo por tanto la confidencialidad es también una garantía de

seguridad personal.

• Seguridad y Planeación tributaria: es una entidad vigilada que cumple

con todos los requisitos tributarios y cuenta con tratamiento especial para

algunos tributos como el establecido para renovación urbana para

proyectos desarrollados por motivos de utilidad pública e interés social (Art

207-2 ET)

• Ahorrar costos: no se incurre en los costos de constitución y liquidación

de sociedades, la fiduciaria adelanta directamente aspectos contables y

administrativos, etc.

• Generar esquemas de confianza: un fideicomiso tiene reglas de juego

claras y órganos de gobierno para su funcionamiento, la fiduciaria es

garante de que se cumplan los requisitos establecidos en los contratos y

facilita la asociación entre personas de diversos tipos (jurídicas, naturales,

inversionistas, compradores, beneficiarios, etc.)

• Garantía y fuente de pago de créditos: el patrimonio puede garantizar

obligaciones ante terceros cuando los constituyentes la han autorizado

para hacerlo.

• Promesas de cumplimiento: garantiza mediante los contratos de

vinculación que los actores del proyecto (promotores, dueños de la tierra,

beneficiarios, etc) cumplan con las condiciones estipuladas

• Realizar ajustes normativos y fiscales: hacer autoavalúos, solicitar

licencias, etc.

• Realizar englobes de terrenos

• Terminar regímenes de propiedad horizontal.




46

• Estructurar mecanismos de toma de decisiones: mediante el

establecimiento de un comité fiduciario que represente a todos los actores.

El Fideicomiso ente gestor deberá contemplar dentro de su clausulado como

mínimo lo siguiente:

a. Las condiciones para los propietarios de la tierra de acuerdo con lo

planteado en los numerales 2.1.2 a 2.1.4 del presente documento y en

particular la aplicación de la metodología de la guía de reparto de cargas

y beneficios en planes parciales de renovación con el fin de determinar

el valor residual del suelo y definir su reparto entre los participantes.

b. Los órganos de gobierno y de toma de decisiones.

c. Las obligaciones de los promotores en términos de:

i. Asumir los gastos del fideicomiso.

ii. Gestionar la obtención de licencias y permisos.

iii. Gestionar la obtención del cierre financiero del proyecto.

4. SOLICITUD DELIMITACION UNIDAD DE ACTUACIÓN 1

Presentado lo anterior, cumpliendo en un todo con lo establecido en el

capítulo VI del Decreto Nacional 2181 de 2006, solicitamos a esa Secretaria

respetuosamente continuar el trámite de Delimitación de la Unidad de

actuación 1 del Plan Parcial PROSCENIO.

plan parcial proscenio unidad de actuacion …

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