planbeskrivelse gnr 166 bnr 1764 m.fl.. kalfarveien. … · 2017-02-20 · i kommunedelplan for...

Oppdragsgiver

Bergen Fjellsiden AS

Rapporttype

Planbeskrivelse til detaljregulering

2017-01-16

PLANBESKRIVELSE

GNR 166 BNR 1764

M.FL.. KALFARVEIEN.

GAMLE BETANIEN

GNR 166 BNR 1764 M.FL.. KALFARVEIEN. GAMLE BETANIEN 2 (53)

PLANBESKRIVELSE

GNR 166 BNR 1764 M.FL.. KALFARVEIEN. GAMLE

BETANIEN

Oppdragsnr.: 1350009085

Oppdragsnavn: Detaljregulering Gamle Betanien

Dokument nr.:

Filnavn: Planbeskrivelse 08.02.17.docx

Revisjonsoversikt

Revi-

sjon

Dato Revisjonen gjelder Utarbei-det av Kontrol-

lert av

Godkjent av

00 16.01.17 Opprinnelig planbeskrivelse Rambøll/SPACEGROUP KRJ/OAV Bergen

Fjellsiden AS

01 08.02.17 Justering kap. 8.5 Rambøll Bergen

Fjellsiden AS

Rambøll

Folke Bernadottes vei 50

Postboks 3705 Fyllingsdalen

NO-5845 Bergen

T +47 55 17 58 00

Epost: [email protected]

www.ramboll.no


Ramboll

INNHOLD

1. SAMMENDRAG ......................................................................... 5

2. NØKKELOPPLYSNINGER .......................................................... 6

3. BAKGRUNN FOR PLANARBEIDET ............................................. 7 3.1 Bakgrunn .................................................................................. 7 3.2 Hensikten med planen ................................................................ 7

4. PLANPROSESSEN .................................................................... 8 4.1 Oppstart og historikk .................................................................. 8 4.2 Varsel om oppstart .................................................................... 10

5. PLANSTATUS OG RAMMEBETINGELSER ................................. 11 5.1 Statlige planer og føringer .......................................................... 11 5.2 Regionale planer ....................................................................... 11 5.3 Kommunale (overordnede) planer ............................................... 12 5.4 Gjeldende reguleringsplan .......................................................... 14 5.5 Omkringliggende planer ............................................................. 14 5.6 Temaplaner, analyser og utredninger .......................................... 14

6. EKSISTERENDE FORHOLD ..................................................... 15 6.1 Beliggenhet .............................................................................. 15 6.2 Avgrensning ............................................................................. 15 6.3 Tilstøtende arealers bruk/status .................................................. 16 6.4 Eksisterende bebyggelse ............................................................ 17 6.5 Topografi/landskapstrekk ........................................................... 19 6.6 Solforhold ................................................................................ 20 6.7 Veg og trafikkforhold ................................................................. 20 6.8 Vegetasjon, dyreliv og andre naturforhold .................................... 20 6.9 Grønne interesser ..................................................................... 20 6.10 Kulturminneverdier ................................................................... 21 6.11 Barns interesser ........................................................................ 21 6.12 Offentlig kommunikasjon/kollektivdekning ................................... 21 6.13 Energi...................................................................................... 21 6.14 Støy/luftforurensning................................................................. 21 6.15 Vann og avløp .......................................................................... 21 6.16 Grunnforhold ............................................................................ 22 6.17 Universell tilgjengelighet ............................................................ 22 6.18 Privat og offentlig servicetilbud ................................................... 22 6.19 Risiko og sårbarhet ................................................................... 22 6.20 Privatrettslige bindinger ............................................................. 22

7. UTREDNINGER IHHT FORSKRIFT OM KONSEKVENSUTREDNINGER 23

4 (53) GNR 166 BNR 1764 M.FL.. KALFARVEIEN. GAMLE BETANIEN

Rambøll

8. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET ....................................... 23 8.1 Innledning................................................................................ 23 8.2 Reguleringsformål ..................................................................... 24 8.3 Byggeformål ............................................................................. 25 8.4 Lek/uteoppholdsareal ................................................................ 31 8.5 Parkering/garasje(r) .................................................................. 33 8.6 Trafikkareal .............................................................................. 34 8.7 Støytiltak ................................................................................. 35 8.8 Avfallshåndtering/miljøstasjon .................................................... 36 8.9 Universell utforming .................................................................. 36 8.10 Vann og avløp .......................................................................... 36 8.11 Nettstasjon .............................................................................. 37 8.12 Risiko og sårbarhet ................................................................... 38

9. KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET ................................... 40 9.1 Overordnede planer og vedtak .................................................... 40 9.2 Eksisterende reguleringsplaner ................................................... 40 9.3 Estetikk ................................................................................... 41 9.4 Konsekvenser for naboer ........................................................... 42 9.5 Trafikk og parkeringsforhold ....................................................... 42 9.6 Kulturminner ............................................................................ 42 9.7 Friluftsaktivitet, naturområder, barn og unges interesser i nærmiljøet42 9.8 Privat og offentlig servicetilbud ................................................... 43 9.9 Risiko og sårbarhet ................................................................... 43 9.10 Infrastruktur ............................................................................ 43 9.11 Natur mangfold ......................................................................... 43 9.12 Konsekvenser for næringsinteresser ............................................ 44 9.13 Juridiske/økonomiske konsekvenser for kommunen ....................... 44

10. MEDVIRKNING ...................................................................... 45 10.1 Varsel om oppstart .................................................................... 46

11. AVSLUTTENDE KOMMENTAR FRA FORSLAGSSTILLER ............ 52

12. VEDLEGG ............................................................................... 53


Ramboll

1. SAMMENDRAG

Dette dokumentet beskriver forslag til ny detaljreguleringsplan for gnr. 166 bnr. 1764.

Kalfarveien 20 m.fl.

Forrige reguleringsplan for området (plan-ID 19090000) ble vedtatt februar 2011. Gjennom

påfølgende anbuds- og rammesøknadsfase viste det seg at planen var vanskelig å realisere både

som følge av utfordrende teknisk gjennomførbarhet og mangel på økonomisk bæredyktighet,

samtidig som planen inneholder feil og unøyaktigheter som kompliserte byggesaken.

I kommunedelplan for Fjellsiden sør (2001), er området delvis vist som offentlig formål, delvis

som boligområde. Planområdet ligger som område for bebyggelse og anlegg og sentrumsformål

(S8) i KPA 2010-2021. I gjeldende plan fra 2011 er området regulert til bolig, kontor og

forretning.

Området omfatter eldste del av Betanien sykehus (Gamle Betanien). Bygningen har verneverdier,

men i svært dårlig forfatning. Bakfløyene i Gamle Betanien ble revet høsten 2015. Forskjønnelsen

4 som i dag står tomt, og Kalfarveien 22, et hybelbygg fra 1966, ligger også innenfor

planområdet.

Eiendommen bærer preg av forsøpling, skadedyr, ulovlig opphold og forfall. Gamle Betanien

fremstår i dag som svært sjenerende i Kalfarveien.

Flere aktører har det siste tiåret forsøkt å utvikle området, uten hell. Forslagsstiller, Bergen

Fjellsiden AS, kjøpte tomten i 2013 med formål å utvikle området til et attraktivt, sentrumsnært

bomiljø som utnytter den flotte tomtens beliggenhet.

I januar 2014 ble det varslet reguleringsendring med hensikt å rette opp/justere plan 1909 0000,

men etter hvert som utbyggingskonseptet ble bearbeidet ble avvikene fra opprinnelig plan av så

stor betydning at Bergen kommune stilte krav om utarbeiding av en helt ny detaljreguleringsplan

for området. Hovedgrunnen for at saken kjøres som ny full regulering er at det legges opp til

endring av formål fra kontor til bolig for hele området.

Formålet med ny plan for området er å legge til rette for etablering av nye leiligheter, som er

teknisk gjennomførbart, estetisk tiltalende og tilfredsstiller krav til bokvaliteter og utforming. Ny

plan vil erstatte plan 1909 0000 i sin helhet.

Foreliggende planforslag legger til rette for at de to kulturhistoriske byggene Forskjønnelsen 4 og

Gamle Betanien omgjøres til boliger og rehabiliteres med sine historiske fasader. I bakkant av

Gamle Betanien planlegges et nybygg med ni etasjer som tar opp høydeforskjellene i området.

Nybygget vil få et moderne uttrykk som samtidig viderefører landskapets grønne elementer med

takhage og fasadebeplantning. Nye boenheter i området vil være spesielt tilrettelagt for

barnefamilier og ha gode bokvaliteter og uteoppholdsarealer. Parkering løses i en felles

parkeringskjeller.

Planen faller ikke inn under vilkårene for konsekvensutredning. I forbindelse med planarbeidet er

det gjort en rekke delutredninger, blant annet innen støy, luftforurensning og ingeniørgeologi.

Planbeskrivelsen hører sammen med plankart og bestemmelser for tiltaket.


Rambøll

2. NØKKELOPPLYSNINGER

Plannavn Bergenhus, gnr. 166 bnr. 1764 mfl. Gamle

Betanien - Kalfarveien

PlanID 64650000

Saksnummer 201516380

Bydel Bergenhus

Gårdsnavn (adresse i sentrum) Forskjønnelsen 4

Gårdsnr./bruksnr. Gnr. 166, bnr. 1764 m. fl.

Gjeldende planstatus (regulerings-/kommune(del)pl.)

KPA: Sentrumsformål og område for

bebyggelse og anlegg

KDP: Offentlig bygning, bolig, LNF og

vegformål.

Forslagstiller Bergen Fjellsiden AS

Grunneiere (sentrale) Bergen Fjellsiden AS

Plankonsulent Rambøll Norge AS

Arkitekt

Space Group Company AS

Ny plans hovedformål Boligutbygging og rehabilitering

Planområdets areal i daa 4,67

Grad av utnytting Planområdet (samlet): 181 %-BRA

Vertikalnivå 1: 100 %-BRA

Vertikalnivå 2: 200 – 515 %-BRA

Ant. nye boenheter/ nytt næringsareal (BRA)

42 nye boenheter, med følgende fordeling:

Nybygg, BBB1: 32 leiligheter.

Gamle Betanien, BBB2: 6 leiligheter.

Forskjønnelsen 4, BBB3: 4 leiligheter.

Aktuelle problemstillinger (støy,

byggehøyder, o. l.) Støy, terrenginngrep, luftforurensning,

geotekniske forhold.

Foreligger det varsel om innsigelse (j/n) Nei

Konsekvensutredningsplikt (j/n) Nei

Kunngjøring oppstart, dato 07.05.2015

Fullstendig planforslag mottatt, dato

Informasjonsmøte avholdt.(j/n) Nei


Ramboll

3. BAKGRUNN FOR PLANARBEIDET

3.1 Bakgrunn

Kalfarveien 20, Gamle Betanien, har stått tomt i en årrekke. Bygget er i svært dårlig forfatning

og eiendommen har vært tungt belastet av hjemløse, skadedyr og forsøpling. Området fremstår i

dag som forfalt og svært lite tiltalende. Situasjonen har vært så ille at den til stadighet har vært i

medias søkelys.

Området har flere gode kvaliteter. Gode utsikts- og solforhold, sentrumsnært, og nærhet til natur

og fjell er noen av dem.

Det er et overordnet ønske om å pusse opp området og flere eiere har forsøkt å utvikle området.

Området er regulert i plan vedtatt 2011, men planen er basert på et utbyggingskonsept som er

urealistisk å gjennomføre. Videre er fasaden på Gamle Betanien vernet, som setter

begrensninger på hva som kan gjøres med bygget. Rammesøknad fra 2013, basert på gjeldene

reguleringsplan, ble følgelig ikke godkjent.

Bergen Fjellsiden AS, som er denne sakes forslagsstiller, kjøpte tomten høsten 2013 med det

formål å utvikle og oppgradere eiendommen. Utviklings- og utredningsprosessene har synliggjort

at området er komplisert og kostbart å bygge ut. I et marked hvor kontor- og næringslokaler for

tiden er lite attraktivt, er det en forutsetning for forslagsstiller at området reguleres utelukkende

til boligformål. Dette for å sikre økonomisk bæredyktighet og grunnlag for at utbygging kan

settes i gang. Videre er det et stort behov for sentrumsnære boliger i Bergen.

Forslagsstiller har brukt betydelige midler på å utrede muligheter for å etablere både permanente

og ikke-permanente boliger i prosjektet. Ettersom krav om stille side for samtlige hybelenheter

er ufravikelig, er det ikke mulig å tilrettelegge for tilstrekkelig antall hybler i området. . Det er

gjennomført en omfattende medvirkningsprosess og behovsanalyse som har avdekket stor

etterspørsel etter leiligheter som gjør det mulig for blant annet barnefamilier å bo bynært (se

kapittel 10. medvirkning). Planforslaget er et direkte resultat av medvirkningsprosessen, og det

legges til grunn et konsept med store leiligheter.

3.2 Hensikten med planen

Planområdet består av Forskjønnelsen 4 samt Kalfarveien 20 (Gamle Betanien) og Kalfarveien

22. Gamle Betanien har de siste årene forfalt og området bærer breg av at det trenger

opprustning. Forslagsstiller ønsker å etablere et nybygg i bakkant av Gamle Betanien, samtidig

som Gamle Betanien skal oppgraderes slik at bygningene kan benyttes til leiligheter.

Forskjønnelsen 4 skal videreutvikles som boligformål.

Planen skal regulere nye boliger og sikre tilfredsstillende bokvalitetet, herunder sol- og

lysforhold, uteoppholdsarealer, parkering, trafikksikkerhet samt støy- og luftforurensning.

Prosjektet skal bidra til å ruste opp området i form av å skape nye, attraktive og sentrumsnære

leiligheter med en utforming spesielt tilrettelagt for barnefamilier og seniorer.


Rambøll

4. PLANPROSESSEN

4.1 Oppstart og historikk

Gjeldende reguleringsplan ble vedtatt i februar 2011. Drøye to år senere, i 2013, ble det søkt om

rammetillatelse for utbygging av området, basert på gjeldende plan. Rammesøknad ble avvist,

blant annet grunnet avvik fra reguleringsplan.

I første omgang var det ønskelig å justere gjeldende planen gjennom en mindre

reguleringsendring. Det ble varslet om oppstart av reguleringsendring i januar 2014. Ettersom

markedet i Bergen endret seg, og behov for kontorareal er redusert, ønsket forslagsstiller å

omregulere kontorformålet i Gamle Betanien til bolig. Dette er ansett som en forutsetning for

økonomisk realiserbarhet for prosjektet.

Siden utbyggingskonseptet ble endret underveis i løpet av prosessen (endring av formål og

formålsgrenser) ble det våren 2015 påkrevd av kommunens planavdeling at det skulle

igangsettes ny full regulering, der ny plan skal erstatte gjeldende plan i sin helhet.

Undervegsmøte ble avholdt 13. mars 2015, der møtet også fungerte som et oppstartsmøte for ny

plan. I møtet var saksbehandler, byggesaksavdeling og byantikvar representert. Et påfølgende

drøftingsmøte med byantikvar ble avholdt 8. juni 2015.

Med bakgrunn i områdets utfordringer knyttet til blant annet støysituasjon, knapphet på

utearealer og parkering, foreslo kommunen at det burde utredes ikke-permanente boliger i form

av studenthybler. Studenthybler har ikke et eget reguleringsformål, men kommunen kan likevel

godkjenne planer som legger opp til dette, gitt at det foreligger en intensjonsavtale med

Studentskipnaden i Bergen (SiB).

Forslagsstiller var positiv til innspillet, og prosess med tilrettelegging for både hybler og

leiligheter ble satt i gang. Det ble avholdt møter med SiB hvor rammebetingelser ble fastlagt. En

av forutsetningene til SiB var at overtakelse fordrer et minimum antall hybler (50-60 enheter).

Det ble utarbeidet et konsept der Gamle Betanien, samt deler av et nytt bygg i bakkant, ble

planlagt som studenthybler. Arbeidet ble presentert for Bergen kommune i underveismøte

24.09.2015. Tilbakemeldingene fra kommunen var blant annet at skissert bebyggelse var for

omfattende og at støysituasjonen ikke var tilfredsstillende.

Videre bearbeiding av konseptet viste at hybelformålet var vanskelig å få til. I dialog med

Fylkesmann og etat for helsetjenester, samt praksis fra en liknende plansak for Reperbanen

(plan-ID 6389 0000), ble det tydeliggjort at samtlige studenthybler skal ha soverom med stille

side, der stille side mot atrium ikke er tillatt. Akustiske beregninger gjennomført av Sweco viste

at problematikken var vanskelig å løse, både for Gamle Betanien og nybygget. I kombinasjon

med andre forutsetninger, som krav til antall enheter, hybelstørrelse, branntekniske forhold,

samspill med permanente leiligheter og salgspris per hybel ble konseptet skrinlagt i desember

2015.

I januar 2016 ble det på nytt satt i gang arbeid med utvikling av tomten. For å komme frem til et

forslag som både svarer på kommunale mål og samtidig tilfredsstille etterspørsel i markedet, har

det blitt gjennomført en omfattende medvirkningsprosess med blant annet naboer, potensielle

kjøpere, planmyndigheter, byantikvaren og øvrige innbyggere Bergen. Planforslaget som

foreligger, der fokus har vært leiligheter og store uterom, er et direkte resultat av denne

prosessen.


Ramboll

Plangrep og konsept har blitt drøftet og avstemt i samråd med plan- og bygningsetaten og

byantikvaren gjennom en serie av arbeidsmøter, 12.02.2016, 08.03.2016, 08.04.2016 og

27.10.2016.

Et viktig tema i dialogen med plan- og bygningsetaten og Byantikvaren har vært nybyggets

framtoning og volum. Etaten har underveis i planprosessen anbefalt at effektene av å trekke

tilbake de to øvre etasjene av nybygget ble utredet med tanke på fjernvirkninger, opplevd høyde

og tilpasning til eksisterende bygninger. I planarbeidet er det gjort en grundig vurdering av

virkningene tilbaketrekking av byggets øverste etasjer vil medføre. En sammenstilling av fordeler

og ulemper viser at fulle etasjer vil være det beste alternativet i et helhetsperspektiv, og er

derfor videreført i planforslaget. For mer om dette vises det til kapittel 8.3, beskrivelse av

planforslaget.


Rambøll

4.2 Varsel om oppstart

Varsel om oppstart av

reguleringsarbeider ble annonsert på

Rambølls nettsider samt i Bergens

Tidende den 7. mai 2015.

Det ble sendt ut varsel til berørte

eiendommer og regionale myndigheter

etter adresselister fra Bergen

kommune. Frist for uttalelser var satt

til 19. juni 2015.

Det kom inn 10 skriftlige

høringsuttalelser, alle fra offentlige

instanser:

- Hordaland fylkeskommune

- Statens vegvesen

- NVE

- BIR

- Grønn etat

- Trafikketaten

- VA-etaten

- Byantikvaren

- Fylkesmannen

- Bergen Brannvesen

I januar 2014 ble det varslet om

reguleringsendring for området. I den

forbindelse kom det inn noen

merknader som fortsatt har relevans

for planarbeidet.

Høringsinnspillene er oppsummert i

kapittel 10 «Uttalelser og merknader»

8 sammen med forslagsstillers

kommentarer. Merknadene er også

oppsummert og kommentert i eget

vedlegg til reguleringsplanen (vedlegg

1).


Ramboll

5. PLANSTATUS OG RAMMEBETINGELSER

5.1 Statlige planer og føringer

Statlig planretningslinje for klima- og energiplanlegging i kommunene.

Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging

Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen.

5.2 Regionale planer

Fylkesplan for Hordaland 2005-2008

”Fylkesplan for Hordaland 2005-2008 gir visjon, mål og strategier for utviklinga i fylket, og

visjonen for miljø-, areal- og transportpolitikken er som følger:

”Hordaland skal utvikla levedyktige regionar og attraktive lokalsamfunn, med eit nett av

vekstkraftige sentra og Bergen som landsdelsenter. Areal- og naturressursane skal nyttast på ein

berekraftig og langsiktig måte. Eit heilskapleg og samanhengande transportsystem skal byggjast

ut med tilfredsstillande standard. Universell utforming skal leggjast til grunn.”

I henhold til regional planstrategi 2012-2016 er fylkesplanen forlenget inntil videre gjennom

Planstrategi for Hordaland 2010-2012. Mål, strategier og retningslinjer blir erstattet ved vedtak

av nye planer mens arealpolitiske retningslinjer videreføres som nettpublikasjon.

Klimaplan for Hordaland 2014-2030

Klimaplanen ble vedtatt 11. juni 2014 og tar for seg følgende tema:

- Klimaendringer og klimagassutslipp

- Samarbeid og virkemidler

- Energi

- Forbruk og avfall

- Bygninger

- Arealbruk og transport

- Teknologi og klimautfordringer

- Klimatilpassing

Regional plan for folkehelse 2014-2025

Regional plan for folkehelse utarbeidet av Hordaland fylkeskommune ble vedtatt i fylkestinget

den 11.03.14. Planen erstatter fylkesdelplanen «Deltaking for alle- universell utforming».

I den regionale planen er det valgt ut fem temaområder og innsatsen i folkehelsearbeidet skal

rettes mot disse temaområdene.

1. Helhetlig folkehelsearbeid og universell utforming

2. Lokalsamfunn, nærmiljø og boliger

3. Oppvekst og læring

4. Arbeid og arbeidsplassen

5. Aktivitet og sosial deltakelse

Handlingsprogrammet fastsetter strategier og delmål for dem fem tema områdene.


Rambøll

5.3 Kommunale (overordnede) planer

Klima og energihandlingsplan Bergen kommune

Planen ble vedtatt i Bergen bystyre den 21. september 2016 og fastsetter mål og klima og

energiområder samt at den omtaler grønn strategi for Bergen og vurderer hva som må til for at

Bergen skal bli bla. annet fossilfri i 2050. Planen omfatter både pågående og nye tiltak for å

redusere klimagassutslipp i kommunen.

Det er i handlingsplanen satt mål for utslippskutt, energieffektivisering og konvertering i egne

(kommunale) bygg, energibruk i kommunen og energiforsyning og energiproduksjon

Planen viser til tiltak innenfor fire hovedområder; areal og transport, stasjonær energi, avfall og

forbruksmønster og klimatilpassing.

Retningslinjer for overvannshåndtering i Bergen kommune

Utbygging av nye områder og fortetting i eksisterende bebygde områder vil ved fortsatt bruk av

tradisjonelle overvannsløsninger gi økt overflateavrenning. En fremtidsrettet og bærekraftig

overvannshåndtering må baseres på å fordrøye og redusere/infiltrere overflateavrenning ved

lokal håndtering av overvannet. God overvannshåndtering i urbane strøk kan oppnås gjennom

løsninger som i størst mulig grad opprettholder den naturlige vannbalanse i området.»

Det overordnede målet er som følger: Det skal benyttes løsninger for overvannshåndtering som

ikke medfører skade på miljø, bygninger og konstruksjoner. Lokal overvannshåndtering (LOH)

skal benyttes der dette er mulig.»

Arkitektur og byformingspolitikk for Bergen 2011-2017

Arkitektur- og byformingspolitikken ble vedtatt 2. mai 2011 vil inngå som en del av

programmerings- og rulleringsarbeidet med kommuneplanens arealdel, og for øvrig nedfelles i

private og offentlige reguleringsplaner.

Det settes målsettinger innenfor tre ulike nivå:

- Nivå 1 setter mål for Bysamfunnet knyttet til kulturhistoriske verdier, bærekraftige

lokalsamfunn og barn.

- Nivå 2 setter mål for Byrom, fellesareal og hverdagslandskapet.

- Nivå 3 setter mål for Bygg, anlegg og klimatilpasning.

I tillegg er det i nivå 4 valgt ut tre spesielle fokusområder som er knyttet til vann som ressurs,

byromsmøblering og universell utforming.

Kommuneplan

Kommuneplanens arealdel 2010 – 2021

Planområdet ligger som sentrumsformål (S1) og område for bebyggelse og anlegg i

kommuneplanens arealdel 2010-2021. I møtet 13.03.2015 ble opplyste seksjon for private planer

at hele området vil bli behandlet som om det ligger i sentrumsformål.

Området er omfattet av følgende hensynssoner i kommuneplanens arealdel:

- Gul sone luftkvalitet

- Rød og gul sone støy

- Konsesjonsområde fjernvarme


Ramboll

Figur 6.2.1 - Kommuneplanens arealdel 2010 – 2021. Planområdets omtrentlige plassering er markert med rød ring

Kommuneplanens samfunnsdel 2010 – 2021

«Bergen 2030» vedtatt i Bergen bystyre 240615, sak 164-15.

Kommunedelplan

Kommunedelplan for Fjellsiden sør 2001

Planområdet er regulert til bolig, offentlig bygning, veiareal og LNF-område i gjeldende

kommunedelplan for Fjellsiden sør. Se figur 6.2.2.

Figur 6.2.2 – KDP Fjellsiden sør. Planområdets omtrentlige plassering er markert med blå ring


Rambøll

5.4 Gjeldende reguleringsplan

Gjeldende reguleringsplan, plan 1909 0000, ble vedtatt 21.02.2011. Området var ikke tidligere

regulert. Planen åpner for kontorformål i Gamle Betanien, samt et mindre kontorbygg på

parkeringsplassen til Kalfarveien 22. Det er avsatt areal til et nybygg i bakkant av Gamle

Betanien med kombinert formål (kontor/bolig).

Planen regulerer området i to vertikalnivåer (bakkeplan +parkeringskjeller).

Ny plan vil erstatte denne planen. Forskjønnelsen 4 og Kalfarveien 22 skal videreføres som bolig,

mens Kalfarveien 20 (Gamle Betanien +nybygg) skal omreguleres til bolig. Kontorformål a_K2,

vil fjernes.

Figur 6.2.2 – Gjeldende reguleringsplan fra 2011

5.5 Omkringliggende planer

PLANID PLANNAVN VEDTAKS-

DATO

4800000 Bergenhus. Nygårdstangen,

veg/trafikk/arealdisposisjonsplan.

21.06.1979

15540200 Bergenhus. Gnr 164, 166, Nygårdstangen,

reguleringsendring.

Under arbeid

5.6 Temaplaner, analyser og utredninger

Trafikksikkerhetsplan for Bergen, 2014 - 2017


Ramboll

6. EKSISTERENDE FORHOLD

6.1 Beliggenhet

Området ligger sentralt i Bergen, ca. 600 meter øst for Lille Lungegårdsvannet. Planområdet

ligger ved Kalfarveien og grenser inntil nordsiden av grøntbeltet «Forskjønnelsen». Planområdet

er totalt 4,75 dekar. Se figur 7.1.1 for oversiktskart.

Figur 7.1.1 - Planområdets (rød ring) beliggenhet i Bergen sentrum. Kilde kartgrunnlag: Atlas.no

6.2 Avgrensning

Planens begrensning er i all hovedsak den samme som for gjeldende plan.

Planområdet omfatter gnr. 116, bnr. 1167 (Forskjønnelsen 4), 1764 (Gamle Betanien), 1120

(Kalfarveien 20). I hovedsak følger reguleringsgrensen disse tomters eiendomsgrenser, men ved

varsel om oppstart ble det også inkludert følgende areal:

En mindre del av bnr. 1169 for å sikre fleksibilitet ifm. utvikling av Forskjønnelsen 4. I etterkant

er bnr. 1169 utelatt fra planen i sin helhet, da det ikke var behov arealerverv eller midlertidige

inngrep i denne tomten.

Tilkomst til Forskjønnelsen 4, en liten del av bnr. 22. Denne delen er også regulert i gjeldende

plan.

Reguleringsgrensen i vest berører bnr. 1119, Betanien sykehjem.


Rambøll

6.3 Tilstøtende arealers bruk/status

Planområdet ligger langs Kalfarveien og grenser mot spredt boligbebyggelse fra rundt 1900 i

nord og øst. Mot vest ligger Gamle Betanien sykehus, nå Kalfaret sykehjem, og eksisterende

lavblokker. Sykehuset og blokkene ligger på nivå med Kalfarveien mens de eldre villaene ligger

høyere i terrenget. Sør for Kalfarveien ligger et område regulert til spesialområde friluftsområde.

Se figur 6.3.1 for oversikt.

Figur 6.3.1 – Tilstøtende funksjoner og infrastruktur, omtrentlig planområde markert med rød sirkel.

Kilde ortofoto: Atlas.no

Tabellen gir en oversikt over hvilke eiendommer/deler av eiendommer planområdet består

av/berører, slik det fremkommer i kommunens eiendomsregister. Planområdet omfatter i

hovedsak tre tomter.

Tunnelinnslag

Park/kirkegård

Kalfarveien

Forskjønnelsen

Kalfaret

sykehjem

Domkirke-

hjemmet

Tidl. Bergen

Handelsgymnasium

Stadsporten


Ramboll

GNR/BNR EIER

166/22 Bergen kommune

166/1120 Kalfarveien 22 Borettslaget

166/1167 Bergen Fjellsiden AS

166/1169 Seksjonert eiendom

166/1764 Bergen Fjellsiden AS

6.4 Eksisterende bebyggelse

Innenfor planområdet ligger det tre eksisterende bygninger, som ligger på hver sin tomt;

Forskjønnelsen 4 (bnr. 1167), Kalfarveien 20 (Gamle Betanien, bnr. 1764) og Kalfarveien 22

(bnr. 1120).

Kalfarveien 20 og 22 ligger langs Kalfarveien på nivå med vegen. Nr. 22 er et hybelhus fra 1966

med 28 boenheter. Nr. 20 omfatter den eldste delen av Betanien sykehus og ligger nordvest i

planområdet.

Både Kalfarveien 20 og Forskjønnelsen 4 står i dag tomme og er i dårlig forfatning. Det er

utarbeidet tilstandsanalyse/antikvarisk rapport for begge byggene.

Gamle Betanien

Bygget ble oppført som bolig til amtmann Jens Schytz i 1843. I 1914 ble bygningen kjøpt av

Betanien hospital. Betanien flyttet til Fyllingsdalen i 1991 og bygget står nå tomt. Bygget består

av grunnmur av naturstein med laftevegger med kledning. Fasaden er vernet. Forslagsstiller

kjøpte eiendom gnr. 166, bnr. 1764 av Løbergssvingen 19 AS 07.10.2013. Løbergssvingen kjøpte

eiendommen av Bergen kommune 09.02.2006.

Søknad om rivningstillatelse for bakfløyene på Gamle Betanien ble innsendt sommeren 2015, og

godkjent september samme år. Høsten 2015 ble bakløyene revet.

Tilkomst fra Kalfarveien.

Figur 6.4.1 – Gamle Betanien, februar 2016.


Rambøll

Forskjønnelsen 4 (Villa Balconen)

Oppført i 1895 med et lite tilbygg i betong i én etasje mot nord fra 1961. Stor villa med

arkitektonisk uttrykk som er typisk for villaer fra århundreskiftet. Bygningen har hatt funksjon

som søsterhjem for Betanien, pensjonat m.m. Bygget har en høy antikvarisk miljøverdi og også

en sjeldenhetsverdi da det ikke finnes mange sveitservillaer igjen i Bergen. Villaen er i dag

ubebodd og bærer preg av forfall. Bygget består av grunnmur av gråstein med laftevegger med

kledning. Huset er godt eksponert og synlig fra sørlige deler av Bergen sentrum. Villaen har

status som verneverdig. Tilkomst fra Forskjønnelsen.

Figur 6.4.2 – Forskjønnelsen 4, februar 2016.

Kalfarveien 22

Kalfarveien 22 er et hybelbygg fra 1966 som er i full bruk. Tilkomst fra Kalfarveien, med

overflateparkering i forkant av fasade.

Figur 6.4.3 – Kalfarveien 22, februar 2016.


Ramboll

6.5 Topografi/landskapstrekk

Planområdet er en del av den visuelt sammenhengende Fjellsiden. Her er både enkeltstående

villaer fra rundt 1900, klyngebebyggelse av mindre trehus, større bygningskompleks ned mot

Kalfarveien/ Kong Oscarsgate. I Kalfarområdet er det omkring 250 enkeltbygninger fordelt på

201 adresser. Av disse er 182 villaer, seks murgårder, to tregårder og seks uthus med egne

adresser.

Planområdet er karakterisert av flaten mot Kalfarveien og fjellskrenten i bakkant av bebyggelsen

langs vegen. Fjellskrenten har en serie av hyller på tippen om går videre over i det øvrige

hyllelanskapet i Fjellsiden.

Det er i dag en overgrodd tidligere hage nord for Forskjønnelsen 4. I skråningen mellom nedre

plan og Forskjønnelsen 4 er det overgrodd med varierende vill vegetasjon, en sti/trappeforløp går

fra mellomrommet mellom Betanien og Kalfarveien 22, opp mot nordenden av Forskjønnelsen 4.

Forskjønnelsen 4 har et fundament av en markant tørrmur. Bakgrunnen for planavgrensningen er

blant annet fjellsidens vegetasjon og bebyggelse, samt grøntalmenningen «forskjønnelsen».

Figur 6.5.1 – Skråfoto før rivning av bakføyer på Gamle Betanien Gamle Betanien i forgrunnen og

Forskjønnelsen 4 øverst i bildet


Rambøll

6.6 Solforhold

Planområdet er eksponert mot sør, og har i utgangspunktet gode solforhold.

Eksisterende bebyggelse har i dag ingen nære hinder for sol. Det vises til planforslagets vedlegg

3 for soldiagrammer som viser eksisterende situasjon.

6.7 Veg og trafikkforhold

Forskjønnelsen 4 har i dag tilkomst via Forskjønnelsen, mens Kalfarveien 20 og 22 har innkjørsel

fra Fylkesveg 585 Kalfarveien.

Figur 6.7.1 - Vegsystem. Kilde kart.finn.no

6.8 Vegetasjon, dyreliv og andre naturforhold

Planområdet består av tre bygninger, fordelt i vest, øst og sør. Mellom Forskjønnelsen 4 og

Kalfarveien 22 ligger et parkdrag. I planområdets nordvestre del er en fjellskjæring med noe

vegetasjon på toppen.

I artskart er det en registrering av den rødlistede arten parkmose Habradon perpusillus (status:

Sårbar) på et lønnetre ved «nedre inngang til Forskjønnelsen». Registreringen er imidlertid fra

1875. Det er utover dette ingen grøntfaglige registreringer i det aktuelle planområdet, verken i

kommunens grøntkart eller i de nasjonale databasene Artskart og Naturbase.

Det er foretatt en utsjekk i Naturbasen til Direktoratet for naturforvaltning og i Artsdatabankens

artskart. Det er ikke registrert verneområder, artsfredning eller annen fredning, viktige

artsforekomster eller trekkveier i planområdet.

6.9 Grønne interesser

Balconen park ligger innenfor planområdet, og planområdet grenser mot grøntallmenningen

Forskjønnelsen i øst. Tilgangen til friområdet er svært god.

Tilkomst fra

Forskjønnelsen

Tilkomst fra

Kalfarveien


Ramboll

6.10 Kulturminneverdier

Kalfarveien 20 og Forskjønnelsen 4 har verneverdi. Eksisterende gangsti fra Forskjønnelsen 4 ned

til Kalfarveien (ved nr. 22) har også verdi som kulturminne. Gamle Betanien og Forskjønnelsen 4

er veldokumentert gjennom tidligere plan- og byggesaksbehandling.

6.11 Barns interesser

Planområdet er i dag lite tilgjengelig og direkte farlig for barn og unge med bla. store

nivåforskjeller i landskapet.

6.12 Offentlig kommunikasjon/kollektivdekning

Planområdet ligger svært gunstig til i forhold til kollektivtilbud. Jernbanestasjonen ligger ca. 350

meter unna, og Bergen busstasjon (med blant annet bybanestopp) er ca. 400 meter sørvest for

området (luftlinje). Kalfarveien har i dag bussrute 2, 3 og 11 som hovedruter. Busstopp ligger

innenfor 100 meter fra planområdet for linjer i begge retninger.

6.13 Energi

Området ligger innenfor konsesjonsområde for fjernvarme, og det er tilknytningsplikt. Kalfarveien

20 er allerede tilknyttet fjernvarme. For Forskjønnelsen 4 må det gjennomføres beregning i

forhold til kapasitet og hensiktsmessighet, om bygningen kan kobles til eksisterende

kundesentral i Kalfarveien 20.

6.14 Støy/luftforurensning

Området ligger eksponert rett mot vest og er noe utsatt for forurensning og støy fra Kalfarveien

og motorveginnslaget til Fløyfjellstunnelen.

Nedre del av planområdet mot Kalfarveien ligger i rød støysone. Bakre og øvre del ligger i gul

sone. Planområdet har stor støybelastning først og fremst fra Kalfarveien og motorveien inn mot

Fløyfjellstunnelen.

Området omfattes av gul sone luftkvalitet.

6.15 Vann og avløp

Alle eksisterende bygg har offentlig vannforsyning og avløp i dag. Offentlig vannforsyning i

området i Kalfarveien består av en DN 550 mm vannledning i grått støpejern fra 1886 og en DN

300 vannledning i grått støpejern fra 1865. Begge ligger i trykksone 1. Området vannforsynes fra

Svartediket. Det er 2 stk. brannhydranter og 3 stk. ventilkummer med brannventil i området, så

brannvannsdekningen er meget god.

Det er en kommunal felles spill- og overvannsledninger (AF-ledning) DN 225 i PVC i Kalfarveien

som eksisterende bygg er tilknyttet. Sandfang langs vei i området er tilknyttet samme ledning. I

tillegg går det en DN 800 AF ledning i sydøstre hjørne av planområdet. Noe overvann fra

planområdet går til denne ledning. Spillvann fra området har avløp til Holen kloakkrenseanlegg

Overvann fra området blir delvis infiltrert til grunnen i dag og går via sandfang til AF-ledninger

som går gjennom området. Området bak planområdet er stort sett bebygd med eneboliger og

vegetasjon består i stor grad av løv- og barskog. Bakenforliggende nedslagsfelt følger bekk som

kommer ned øst for planområdet. Denne bekken går inn på AF 500 ledning som krysser

Kalfarveien. Murer langs vei i Forskjønnelsen avskjærer overvann fra nedslagsfelt.


Rambøll

6.16 Grunnforhold

Eksisterende bebyggelse antas å være fundamentert på berg, eller på et tynt avrettingslag av

sprengstein over berg. Opparbeidede arealer rundt byggene antas å bestå av tilbakefylte masser

av sprengstein over berg. Detaljer rundt fundamentering av eksisterende bygg og tilsluttede

arealer er ikke kjent. Det antas tynt løsmassemektighet over bergskrentene der det skal gjøres

terrenginngrep for nybygg.

Berggrunnskartet på www.ngu.no viser at berggrunnen i det undersøkte området hovedsakelig

består av amfibolitt og gneis.

6.17 Universell tilgjengelighet

Det er universell tilkomst til Kalfarveien 20 og Kalfarveien 22 fra Kalfarveien. Gangstien gjennom

balconen park er bratt og tilfredsstiller ikke krav til universell utforming.

6.18 Privat og offentlig servicetilbud

Planområdet ligger ikke langt fra Bergen sentrum. I det umiddelbare nærområdet finner man

blant annet dagligvarebutikk, barnehage, helsetjenester og flere øvrige sentrumsfunksjoner.

Nærmeste barnehager er Kalfarveien barnehage (kommunal), Marken barnehage (kommunal),

Fagertun barnehage (privat), Domkirken barnehage (privat), Starefossen barnehage (privat) og Nubben barnehage (privat.). Det forventes en svak økning i barnetallet i hele prognoseperioden frem mot 2024. Skansemyren barnehage (offentlig) med plass til 60 barn åpner høsten 2017. Det foreligger flere muligheter for nye barnehager som kan etableres etter 2015 (kilde: Plan for barnehageutbygging 2012-2014). Planområdet ligger nært sentrum, hvor det ligger flere skoler for alle alderstrinn.

6.19 Risiko og sårbarhet

Bygningsmassen i planområdet (Kalfarveien 22 ekskludert) står til forfall og området i bakkant av

Gamle Betanien er preget av søppel, bygningsmaterialer og skrot. Det er farlig å ferdes på bnr.

1764 og området er i dag avstengt med enkle gjerder. Løse bygningsdeler o.l. kan løsne som

følge av sterk vind og nedbør.

Planområdet er utsatt for støy og partikkelforurensning fra vegtrafikk.

Det er en stor skjæring i bakkant av Gamle Betanien, hvor løse gjenstander kan falle ned.

6.20 Privatrettslige bindinger

Ingen kjente.


Ramboll

7. UTREDNINGER IHHT FORSKRIFT OM

KONSEKVENSUTREDNINGER

Det er vurdert om det er behov for konsekvensutredning i forbindelse med planarbeidet, jamfør

Forskrift om konsekvensutredninger av 1. januar 2015 med vedlegg. I Vedlegg 1 og 2 til forskrift

om KU angis hva som automatisk fører til konsekvensutredning og hva som skal vurderes om bør

konsekvensutredes.

Planen er vurdert til ikke å utløse krav til konsekvensutredning.

8. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET

8.1 Innledning

Planforslaget legger opp til å skape et urbant boligområde for ulike aldergrupper tett på

kollektivknutepunktet og bygger opp om kommuneplanens ambisjoner når det gjelder å skape en

tettere og mer velfungerende by der dagliglivets gjøremål kan løses med sykkel og gange.

Planforslaget tilbakefører to historiske bygninger og utnytter kutt i landskapet til å fortette på en

måte som gir både bo- og landskapskvaliteter og tilfører et nytt arkitektonisk utrykk. Som en del

av reguleringsarbeidet er det blitt gjennomført nabolagsdialog og behovsanalyse. Denne

innsikten har vært retningsgivende for utformingen av planforslaget og leilighetstørrelsene.

Undersøkelsen har vist at det er stor underdekning av større leiligheter som gjør det mulig for

barnefamilier å bo i sentrum av Bergen. Det er også et sterkt ønske fra flere seniorer som

allerede bor i Fjellsiden å flytte til en enklere planløsning og med mindre hageforpliktelser og mer

urban karakter, men uten å miste panoramautsikten som fremheves som en av Fjellsidens

viktigste kvaliteter. Planforslaget legger opp til å etablere 42 relativt store leiligheter i intervallet

60 -160 m2 som kan gjøre det mulig for flere barnefamilier å bo sentralt. Planforslaget gir stor

variasjon i arkitektur, boligstørrelse, boligtyper, grøntarealer og uterom og kan oppsummeres i

fem hovedgrep:

1. Restaurering av Forskjønnelsen 4 og etablering av fire rekkehusleiligheter. Et

tilbygg rives for å tilbakeføre byggets opprinnelige form.

2. Tre av ytterveggene til helårsboligen til Amt-mann Schydtz (Gamle Betanien) i

Kalfarveien 20 skal bevares og i bygget skal det etableres seks leiligheter.

3. Restaurering av Balconen park og etableringen av en felles takhage på nybygget i

forlengelsen av eksisterende landskapsdrag.

4. Etablering av Betanientunet, felles garasjeanlegg for boder, sykkel og bil og felles

utomhusgrep med Betanien og Kalfarveien 22.

5. Etablering av et nybygg som har to ulike arkitektoniske utrykk for å megle

mellom to ulike landskaps og nabolagssituasjoner. Høyden på nybygget defineres

av den bakenforliggende terrengformasjonen og muliggjør tilkobling til vei og

tilstøtende hageanlegg.


Rambøll

8.2 Reguleringsformål

REGULERINGSFORMÅL

(PBL §12-5)

BETEGNELSE

(jf. Kart)

STØRRELSE

(daa)

Nr. 1 Bebyggelse og anlegg

Energianlegg (trafo) BE 0,02

Nr. 2 Samferdselsanlegg og infrastruktur

Parkeringshus/-anlegg SPH 0,96

Vertikalnivå 1, under grunnen

REGULERINGSFORMÅL

(PBL §12-5)

BETEGNELSE

(jf. Kart)

STØRRELSE

(daa)

Nr. 1 Bebyggelse og anlegg

Boligbebyggelse – blokkbebyggelse BBB1-4 1,99

Renovasjonsanlegg BRE 0,02

Uteoppholdsareal BUT 0,23

Gårdsplass BGP1-2 0,79

Annet uteoppholdsareal BAU 0,09

Nr. 2 Samferdselsanlegg og infrastruktur

Veg SV 0,08

Fortau SF1-2 0,01

Gatetun SGT 0,14

Annen veggrunn – tekniske anlegg SVT1-2 0,09

Annen veggrunn - grøntareal SVG1-2 0,01

Parkeringsplasser SPP 0,33

Nr. 3 Grønnstruktur

Grøntstruktur G1-2 0,90

PBL §12-6 Hensynssoner

Frisikt H140 0,01

Bevaring kulturmiljø H570 0,68

Vertikalnivå 2, over grunnen


Ramboll

8.3 Byggeformål

BBB1 – Nybygg, Kalfarveien 20

Det legges til rette for et nybygg som erstatter det som i dag er en fjellskrent, med leiligheter

som også blir fundamentet for en stor felles takhage. Nybygget består av to bygg med ulik

arkitektonisk utforming og materialbruk som er koblet sammen med en mellometasje. Høyden på

nybygget defineres av terrenglinjen. Fasaden får en todelt utforming der nedre del relaterer seg

til høyden på eksisterende bygningsvolumer (Betanien hospital og Kalfarveien 22) og danner den

fjerde fasaden for et tun (Betanientunet). Deler av fasaden er utformet etter sagtannsprinsippet

for å redusere refleksjonsstøy mot Betanientunet. De to øverste etasjene av bygget får et

fasadeskift og en annen materialbruk som gjør at proporsjonene relaterer seg til villabebyggelsen

ovenfor (Forskjønnelsen 4 og Forskjønnelsen 6). Nybygget har klare referanser til

villabebyggelsen og integreres godt i det store landskapsrommet samtidig som det bidrar til

fortetting og nyskapende arkitektur uten at dette går på bekostning for nabobebyggelsen.

Utvikling av konseptet

Følgende diagrammer viser premissene som ligger til grunn for utformingen av arkitektonisk

konsept for nybygget.

Eksisterende situasjon

Nybyggets volum

Nybyggets volum er definert av åtte meters minimumsavstand eksisterende bebyggelse.

Volumets høyde defineres av terrengformasjon og gir overgang til eksisterende platå i

forlengelsen av Forskjønnelsen 6 beholder fri utsikt. Mot Forskjønnelsen 4 blir nybygget lavere

enn gesimshøyden og det dannes et intimt uterom.

Rødt felt markerer største tillatte utbyggingsareal. Høyden er definert av terrengformasjonen og

underordner seg gesimshøyden til Forskjønnelsen 4. Volumet er deretter bearbeidet for å sikre

bedre utsikt, sol- og støyforhold spesielt i relasjon til Forskjønnelsen 4 hvor det skapes et intimt

uteoppholdsareal som er skjermet for vind fra tre sider.


Rambøll

Nybygget ligger ved skråning mot sør-vest. Solforholdene er derfor meget bra og nybygget

påvirker i svært liten grad nabobyggene.

Nybygget danner den fjerde fasaden til Betanientunet. Etter tett dialog med nabobebyggelse

legges det opp til et felles løft på utomhusarealene mot Kalfarveien som inkluderer felles

renovasjonsløsning og parkeringsanlegg (for BBB1-3) under bakken. Gavlveggen mot Kalfarveien

22 vil beplantes med klatreplanter. Betanientunet vil få en utforming som sikrer lokal

overvannshåndtering i form av regnbed og overflater med evne til fordrøyning.

Nybygget er oppdelt i to hovedvolumer for å sikre skalatilpasning til to ulike situasjoner og får

ulik arkitektonisk utforming.


Ramboll

Det arbeides med å gi prosjektet en gjennomgående grønn profil både når det gjelder

materialbruk, drift og eksteriør der det arbeides med flere ulike grønne flater. 1) Betanientunet,

2) Fasade nybygg, 3) Hage Forskjønnelsen 4) Takhage.

Terrenglinjen brukes både til å definere byggets høyde og skape nytt grøntareal i form av en

felles takhage/hyllepark på 770 m2. Plasseringen gir spektakulær utsikt og gode sol- og støy-

forhold og med best mulig plassering med hensyn på NO2 og svevestøv nivå i område. For a sikre

tilgjengelighet til takhage etableres det heisforbindelse mellom Kalfarveien og takhagen i tillegg

til sti/vei via Forskjønnelsen 4. Takhagen tilfredsstiller uteoppholdskrav for alle 42 leiligheter i

prosjektet og har lekeplass, felleshage med blomsterbed, lysthus, hage bod og sti til

forskjønnelsen. Det er også avsatt privat uteoppholdsareal for de seks leilighetene i Gamle

Betanien/Amt-mann Schydtz boligen (BBB2). Takhagen vil prosjekteres på en måte som gjør at

overvann absorberes og brukes lokalt.

Deler av fasaden på nybygget er utformet etter sagtansprinsippet for å redusere refleksjonsstøy

og øke kvaliteten for uterommet og sikre stille side for de seks leilighetene i Amt-mann Schydtz

boligen. Fasaden for etasje 1-6 på nybygget får kabling og integrert beplantning. Kablingen vil

også sikre at klatreplanter som allerede fins på fjellkant kan vokse videre på bygningsfasaden.


Rambøll

Nybyggets form defineres av omgivelsene og ambisjonen om å fortette på en måte som øker

bokvaliteten i nabolaget. Bygningsmassen brukes aktivt til å reparere landskapet og bedre

støysituasjonen for nabobebyggelsen og det arkitektoniske utrykket oppleves integrert i det store

landskapsrommet og kontrastfylt og nyskapende i det nære med en strekt grønn profil.

Bygget er planlagt med fulle etasjer (med unntak av 7. etasje), slik at byggets øvre del ikke

trappes inn mot fjellveggen. I designfasen ble det gjennomført en analyse av effektene ved å

trekke byggets to øverste etasjer lenger inn mot fjellskjæringen.

I utgangspunktet er hovedargumenter for tilbaketrekking knyttet til forhold til eksisterende

omgivelser og opplevd utrykk/volum/høyde både fra nær og fjern avstand. Det er utarbeidet

illustrasjonsperspektiver som viser både med og uten tilbaketrekking, se bilde under og vedlegg

14.

Planforslaget Illustrasjon som viser toppetasjer tilbaketrukket

Illustrasjonene og studiene viser tydelig at de visuelle virkningene vil være minimale, både for de

nærmeste omgivelsene og for det større landskapsrommet i sin helhet. Heller ikke sol- og

siktforhold for omkringliggende områder vil påvirkes i betydelig grad.

Tilbaketrekking vil derimot medføre flere ulemper for prosjektet og omgivelsene for øvrig:

- Det er arealknapphet i området. Av den grunn vil takterrassen være spesielt viktig for å

sikre store og anvendelige utearealer for nye beboere i området - ikke bare for nybygget,

men også for Gamle Betanien og Forskjønnelsen 4. Takterrassen har svært gode sol- og


Ramboll

utsiktsforhold, er skjermet for trafikk og er et viktig element for å oppnå høy bokvalitet i

området - særlig for barn og unge. Inntrekning av toppetasjene vil medføre en betydelig

reduksjon av takhagens størrelse og vil således være uheldig for bomiljøet.

- Store, sentrumsnære leiligheter er mangelvare i Bergen. En av planens hovedintensjoner

er å legge til rette for barnefamilier som søker permanent etablering. For å kunne trekke

barnefamilier til området er det en forutsetning at leilighetene oppnår visse størrelser.

Tilbaketrekking vil føre til at leilighetsstørrelsene reduseres og planløsninger blir mindre

gunstige, noe som vil begrense boligprosjektets attraktivitet blant mennesker i

etableringsfasen.

- Byggets 7. etasje er planlagt noe tilbaketrukket i forhold til øvrige etasjer. Dette gir

nybygget et særpreget arkitektonisk uttrykk, i form av en «todeling» av

bygningsmassen. Tilbaketrekking vil svekke den arkitektoniske utformingen som er

foreslått.

- Området er støyutsatt. Nybyggets volum vil bidra til å dempe støypåvirkningen fra

vegsystemet på eksisterende bebyggelse som ligger høyere i terrenget. Tilbaketrekking

vil redusere byggets barrierevirkning mht. støyspredning oppover i skråningen.

- Inntrekking av etasjer vil gi en mindre arealeffektiv utnyttelse av byggefeltet. De

naturgitte forutsetningene i Kalfarveien 20 representerer en sjelden mulighet til å fortette

innenfor det som defineres som «gåbyen» uten at det medfører negative konsekvenser

for nabobebyggelse eller kulturhistoriske verdier.

- Tilbaketrekking kan redusere den tekniske gjennomførbarheten for prosjektet, gitt

byggets hovedbæresystemer og -akser.

Ulempene tilbaketrekking vil medføre i forhold til fulle toppetasjer, sett opp mot de begrensede

positive virkningene inntrekning vil tilføre prosjektet, tilsier at tilbaketrekking ikke er det beste

grepet for dette bygget.

I nybygget er det planlagt 32 boenheter, med fem toroms, syv treroms og 20 fireromsleiligheter.

Feltstørrelse er ca. 990 m2, og totalt BRA er ca. 4 350 m2. Utnyttelsesgrad er satt til (4 350

m2/990 m2)*100 % = 439 % -> 440 %-BRA.

Byggehøyde er satt til k +42,5. Reguleringsbestemmelsene åpner for at det kan etableres gjerder

og takoppbygg til heis og trappeføring samt lysthus som overstiger regulert byggehøyde.

Det vises for øvrig til planforslagets vedlegg 11, designrapport for nybygget.

BBB2 – Gamle Betanien, Kalfarveien 20

Gamle Betanien er omregulert til fra kontor til boligformål. Vernet fasadeuttrykk skal videreføres.

Bygget er planlagt med to etasjer +loftsetasje, og skal inneholde seks boligenheter hvorav tre

treroms og tre fireromsleiligheter.

Gjenoppbygging av helårsboligen til Amt-mann Schydtz fra 1843, Kalfarveien 20

Gamle Betanien skal tilbakeføres til boligformål og foreslås ombygget til seks leiligheter.

Tiltakshaver har til formål å bevare deler av Kalfarveien 20 gjennom antikvarisk istandsetting og

gjennom ny bruk. Husets potensiale for formidling av selve Kalfarveien og bygningens historie,

både opplevelse- og kunnskapsmessig, anses som positivt og styrkende for hele prosjektet og for

bydelens identitet og særpreg.

I samråd med Byantikvaren og Gamle 3 Hus er demontering og gjenoppbygging valgt som den

mest rasjonelle løsningen for å behandle og restaurere bygningens eksteriør.

Arkitekt Ole Petter Riis Høegh har oppført en rekke bygninger i Bergen, men bare to privathus. Et

til han selv i Nygaten som er ombygget og helårsboligen til Amt-mann Schydtz i Kalfarveien 20


Rambøll

som ble oppført i 1843. 173 år senere er det igjen ønske om å bo i Kalfarveien 20. Planforslaget

legger opp til å bevare yttervegg mot Kalfarveien og gavlveggene etter Arkitekt Ole Petter Riis

Høegh sine originaltegninger. Fasaden mot Betanientunet vil få en moderne utforming. Vedlagt

illustrasjon viser ombyggingene fra 1843 og frem til i dag.

Byggets hoveform fra 1843 skal videreføres og eksisterende høyde eksisterende høyde skal

videreføres.

Det vises for øvrig til planforslagets vedlegg 7, tiltaksplan for Kalfarveien 20, vedlegg 12,

designrapport for Amtmann Schydtz-boligen, samt vedlegg 15, tilstandsbeskrivelse Kalfarveien

20.

Feltstørrelse er ca. 320 m2, og totalt BRA er ca. 725 m2. Utnyttelsesgrad er satt til (725 m2/320

m2)*100 % = 227 % -> 230 %-BRA.

Byggehøyde er satt til k +27,0.

BBB3 – Forskjønnelsen 4

Forskjønnelsen 4, Villa Balconen, er oppført i 1895 av Fredrik / Thorvald Beyer og fungerte som

søsterhjem for Betanien hospital fra 1904 til 1954. Bygget har en høy antikvarisk miljøverdi og

også en sjeldenhetsverdi da det ikke finnes mange sveitservillaer igjen i Bergen. Det er i de

senere år oppført et tilbygg, dette vurderes å forringe originalutrykket og tillates derfor revet.

Det legges opp til vertikal deling i fire rekkehusleiligheter. Slik unngår man behov for felles heis

og trappehus med korridorer. Dette gjør det lettere å bevare byggets opprinnelige karakter og

utforming, samtidig som man oppnår effektive planløsninger leiligheter tilpasset dagens behov.

Det er av Rambøll utarbeidet historisk bygningsdokumentasjon etter NS3424. Denne

dokumentasjonen har ligget til grunn for prosjektering og vil brukes ved videre

detaljprosjektering og utføring.


Ramboll

Forskjønnelsen 4 videreføres som boligformål. Vernet fasadeuttrykk skal videreføres. Bygget er

planlagt med to etasjer +loft og underetasje, og skal inneholde fire boligenheter hvorav ett

fireroms og tre femromsleiligheter.

Det ble 24.10.2016 søkt om rammetillatelse for igangsetting av tiltaket. Feltstørrelse er ca. 330 m2, og totalt BRA er ca. 650 m2. Utnyttelsesgrad er satt til (650 m2/330

m2)* 100% = 196 % -> 200 %-BRA.

Utnyttelsesgraden er satt til 200 %-BRA

Byggehøyde er satt lik eksisterende høyde, til k +49,5.

Det vises for øvrig til planforslagets vedlegg 13, designrapport for Forskjønnelsen 4, samt

vedlegg 16, tilstandsbeskrivelse Forskjønnelsen 4.

BBB4 – Kalfarveien 22, eksisterende bebyggelse

Planen foreslår ingen endringer for dette bygget. Bygget videreføres med utnyttingsgrad som

tidligere regulert, 515 %. Byggehøyde er satt lik dagens høyde, k +29,0.

Sammenstilling utnyttelsesgrad

Formål Utnyttelsesgrad Max. BRA

BBB1 – 990 m2 440 % 4 360 m2

BBB2 – 320 m2 230 % 740 m2

BBB3 – 350 m2 200 % 700 m2

BBB4 – 330 m2 515 % 1 670 m2

f_SPH - 100 % 960 m2

Sum BRA 8 430 m2

Samlet maks. utnyttelse for planområdet 181 % (8 430 m2/ 4 670 m2)

8.4 Lek/uteoppholdsareal

Det skal ihht. Kommuneplanens bestemmelser legges til rette for minimum 7 m2 privat

uteoppholdsareal og 15 m2 felles uteoppholdsareal per boenhet. Dette gir et minstekrav på 630

m2 felles uteoppholdsareal for de 42 ny enhetene. Kravet oppfylles gjennom flere differensierte

og varierte uteareler.

Felles uteoppholdsareal er planlagt løst på takterrassen til nybygget samt på felles takhage

mellom nybygget og Forskjønnelsen 4. Støyskjermet takterrasse, ekskl. private parseller og

takoppbygg, vil få en nettostørrelse på ca. 650 m2. Støyskjermet takhage vil gi ytterligere 75 m2.

Solforholdene ved vårjevndøgn klokken 15 er veldig gode.

Totalt vil det være over 720 m2 felles uteoppholdsareal tilgjengelig, som tilfredsstiller

kvalitetskrav ift. stigning, sol, støy og luftforuresning. I tillegg vil nye enheter ha tilgang til

gårdsplass og Balconen park.

Privat uteoppholdsarel er løst for samtlige enheter.

Nybygget vil etableres med balkonger skjermet for støybelastning.

Forskjønnelsen 4 vil få private terrasser mot nord, kombinert med rømningstrapp. Grunnet

fasadens verneverdi er det ikke mulig å legge privat oppholdsareal mot sør.


Rambøll

På grunn av støysituasjonen ved Gamle Betanien vil det ikke være mulig å etablere privat

utendørs med tilfredsstillende støyskjerming. Gamle Betanien vil derfor få parseller på

takterrassen til nybygget som private takhager.

På nybygget, BBB1, vil det etableres en stor og kvalitetsrik takhage som er tilgjengelig for BBB1-

BBB3. Takhagen vil få en naturlig tilkobling til naturområdet i bakkant, f_BUT. Her vil det være

mulig å etablere lysthus, sittegrupper, lekestativer m.m. Svært gode solforhold og utsikt.

Det er lagt opp til en uteplass mellom BBB1 og BBB2, f_BAU1. Denne vil være lett tilgjengelig for

Forskjønnelsen 4.

På bakkeplan vil det etableres en gårdsplass, f_BGP1, på ca. 400 m2, mellom Gamle Betanien

BBB2 og nybygget BBB1. Kun deler av tunet vil få tilfredsstillende støyforhold, jf. kap. 8.7.

Hovedtilkomst til disse byggene vil være fra tunet. Tunet skal sikres mot støypåkjenning. Tunet

kan også benyttes som oppstillingsplass for Brannbil.

Figur 8.4.1 – Uteoppholdsarealer

Takhagen på nybygget og uteoppholdsareal i bakkant, f_BUT

Fjellsiden er kjennetegnet av svært bratt topografi og relativt små uteoppholdsarealer. Nybygget

brukes som fundament for å etablere en stor felles takhage som kommer alle naboene til gode.

Dette blir en svært solrik takhage med panoramautsikt over Bergen by. Det har vært dialog med

Forskjønnelsen 6 for å sikre en god sammenkobling og overgang til eksisterende hageanlegg og

tilkomst via Forskjønnelsen 4. Heis og trappeoppgang i nybygget kobles til takhagen og sikrer

effektiv tilgjengelighet for alle brukergrupper. Takhagen vil også inneholde privat

uteoppholdsareal for de seks leilighetene i Gamle Betanien ettersom eneste mulighet for privat

uteoppholdsareal ellers ville vært på nordfasaden. For å øke bruken av takhagen også når det

regner, vil det bli etablert et fellesareal i form av en glasspaviljong (lysthus) i tiknytning til heis


Ramboll

og trappesjakt som kan brukes til ulike fellesaktiviteter og leies ut som selskapslokale for

beboerne. Det etableres også en redskapsbod for å fasilitetere vedlikehold av takhagen mm.

Takhagen vil inneholde lekeapparater og dedikerte soner for barn. Det legges opp til å bruke

topografi og møblering til å skape underdeling og flere varierte oppholdssoner i ulik skala slik at

flere aktiviteter og generasjoner kan oppholde seg der parallelt. Det legges opp til

beplantningsskjema bestående av stauder som sikrer en estetisk opplevelse også når de ikke

blomstrer. I forlengelsen av takhagen er det tilgang til flere store sammenhengende turområder

på byfjellene.

Takhagen må støyskjermes med 1,5 meter høyt gjerde langs kantene, jf. kap. 8.7.

Balconen park, f_G2 Forskjønnelsen, som opprinnelig het Lassen Minde, var byens første offentlig parkområde og ble

opparbeidet i 1799. Parken ble brukt som utsiktsavstikker fra promenadegaten Kalfarveien.

Planforslaget bygger videre på de historiske referansene og etablerer et finmasket nett av stier

og tilkomstveier mellom byggene og til omkringliggende veier for å legge til rette for mange ulike

oppholdsarealer og opplevelser. Parken er regulert med hensynssone bevaring naturmiljø.

Forskjønnelsen 4, f_BAU1

Mellom forskjønnelsen 4 og nybygget etableres det et felles uteoppholdsareal tilrettelagt for barn

som blir et svært lunt landskapsrom med vindbeskyttelse fra tre sider. Utearealet får direkte

tilgang både fra Forskjønnelsen 4 og Nybygget. Må støyskjermes, jf. kap. 8.7.

Betanientunet, f_BGP1

Bilene har altfor lenge fått dominere i Kalfarveien som allerede har god tilgang til utslippsfri

kollektivtransport. En mer restriktiv bilpolitikk i kombinasjon med fortetting langs Kalfarveien vil

sikre at de myke trafikantene gradvis gjenerobrer og skaper liv i det som en gang var byens

fornemste promenadegate.

Betanientunet blir hovedatkomst og en møteplass med en mer urban karakter for kortere

opphold og samtaler mellom naboene i hverdagen. Plassen vil hovedsakelig utformes for

fotgjengere og syklister og får en kjørerampe delvis integrert i nybygget ned i et underjordisk

garasjeanlegg for sykler og biler. Klatreplanter både på nybygget og Kalfarveien 22 gjør at to av

fasadene som definerer tunet vil bli grønne. Det legges til grunn et dekke av høy kvalitet som er

kjøresterkt med tanke på at brannbil og flyttebiler skal kunne kjøre inn på tunet. Tunet skal

utformes på en måte som sikrer tilgjengelighet for alle brukergrupper.

Samlet sikrer disse fire uterommene en stor variasjon i opplevelse og bruk og kvaliteter.

8.5 Parkering/garasje(r)

All ny parkering skal løses under bakken. I planforslaget er det vist en parkeringskjeller som

ligger under BBB2, gårdstunet f_BGP1 og delvis under BBB1. Anlegget er regulert i vertikalnivå

1, og er gitt en utnyttingsgrad på 100 %. Parkeringskjelleren vil bli et sentralt anlegg for hele

nybygget, Gamle Betanien og Forskjønnelsen 4. Kjelleren er ikke ferdig prosjektert, men antas å

ha kapasitet til mellom 20 og 25 biloppstillingsplasser. Tilkomst til anlegget blir via rampe fra

plass ved siden av Kalfarveien 22.

Bergen kommunes parkeringsbestemmelser i kommuneplanens arealdel 2010 tilsier at det skal

etableres 1-1,2 plasser pr. 100 m2 boligformål i sentrumsområdene. I planforslaget er det satt en

begrensning på maksimum 0,45 parkeringsplasser pr. 100 m2 BRA bolig. Med denne

dekningsgraden vil parkeringsdekningen være lavere enn kravet i bestemmelsene. En lav


Rambøll

parkeringsdekning er lagt til grunn med bakgrunn i prosjektområdets sentrumsnære beliggenhet,

tilgang til offentlig transport, begrensning av trafikkmengde og oppfølging av kommunes visjoner

om å redusere bilbruk og stimulere overgang til alternative transportmidler.

Som kompensasjon for lav bilparkeringsdekning skal det tilrettelegges for innendørs

sykkelparkering med lademuligheter og vask som en del av garasjeanlegget. Sportsboder vil

også bli plassert her.

Min. 5 % av parkeringsplassene skal være universelt utformet.

Parkering for Kalfarveien 22 videreføres som i dag, med overflateparkering foran fasade, SPP.

Forslagstiller og Kalfaret Sykehjem er enige om at det legges opp til en ekstra nødutgang for

sykehjemmet gjennom det nye garasjeanlegget. Garasjeanlegget blir derfor bygget helt bort til

sykehjemmet, slik at pasienter blir fraktet ut via deres kjeller og ut gjennom det nye

garasjeanlegget.

Figur 8.5.1 – Illustrasjon parkeringskjeller

8.6 Trafikkareal

Planforslaget legger i liten grad opp til nytt trafikkareal. Eksisterende innkjørsel fra Kalfarvegen

skal videreføres, men vil betjene flere funksjoner enn tidligere; parkeringsplass for Kalfaveien 22,

innkjøring til rampe til parkeringskjeller samt innkjørsel til gårdstun for utrykningskjøretøy.


Ramboll

I planforslaget er det lagt inn stengning av sekundæravkjørsel mot Kalfarveien, etter dialog med

Statens vegvesen.

8.7 Støytiltak

Støysituasjonen i området tilsier at det må gjennomføres avbøtende tiltak for å sikre at

uteoppholdsarealer får tilfredsstillende støynivå og at samtlige boenheter får soverom mot stille

side.

Det vises til vedlegg 4, støyrapport fra Sweco 2016, som gir en grundig gjennomgang av

støysituasjon og avbøtende tiltak.

Uteoppholdsarealer

Gulvnivå til takterrassen på nybygget ligger på kote +42,3. Med tett rekkverk får den største

delen av takterrassen tilfredsstillende støynivå. Rekkverket må være 1,5 m høyt og tett, også

mot fundament.

Fellesareal på f_BAU ligger på kotehøyde +35,8, mellom nybygget og Forskjønnelsen 4. For å få

tilfredsstillende støynivå på arealet er det nødvendig med 2,0 m høyt og tett rekkverk.

Rekkverket kan være helt eller delvis i glass.

Deler av tunet mellom Gamle Betanien og nybygget, f_BGP_1, har støynivå som ikke overskrider

Lden = 55 dB.

Nybygget

Leiligheter med fasade mot nord-vest får stille side på den fasaden. Støynivå er Lden = 55 dB

eller lavere i alle etasjer. Leiligheter med fasade mot sørøst må få stille side ut på åpen altan på

fasade sørøst.

Forutsetninger for at disse åpne altanene mot sørøst skal oppnå stille side-kvalitet:

- Altanen må være minst 2 m dyp.

- Sidevegger og tak må kles inn med lydabsorberande materialer.

- Vindu ut på den åpne altanen må plasseres på den bakre veggen.

Altaner på fasade sørvest må innglasses for å få tilfredsstillende støynivå. Disse har ikke stille-

sidekvaliteter pga. begrenset luftemuligheter.

Gamle Betanien

I Gamle Betanien er det planlagt seks leiligheter, to i hver etasje. Leilighetene har stue mot

Kalfarveien og soverom mot tunet mellom Gamle Betanien og nybygget. Støynivå ved fasade mot

tunet må derfor ikke overskride Lden= 55 dB for at leilighetene skal oppfylle stilleside-kravet.

Slik situasjonen er i dag er det ikke tilfredsstillende støynivå på tunet til å oppfylle kravet om

stilleside.

Det er ikke ønskelig med en støyskjerm mellom Gamle Betanien og Kalfarveien 22 pga. tilgang

for brannbiler etc. For å oppnå stille side-kvaliteter på tunet, uten støyskjerm, må refleksjonene

fra nybygget dempes. Dette er foreslått løst med en utforming av fasaden på nybygget som

reflekterer lyden tilbake mot vegen og ikke inn mot tunet.

Fasaden får en ‘sagtannutforming’ som er vinklet slik at sett fra vegen så er fasaden loddrett på

lydbølgene. Lyden blir reflektert med samme vinkel som den kom inn og vil derfor gå tilbake mot

vegen istedenfor inn mot tunet mellom byggene.


Rambøll

Med en 6 m lang sagtannfasade blir høyeste støynivå ved fasade mot tunet Lden = 56 dB. Dette

punktet ligger i tredje etasje. Etasjene under har støynivå under Lden = 55 dB. Skal en oppnå

ytterligere reduksjon i støynivå slik at også dette siste punktet får støynivå som ikke overskrider

Lden = 55 dB må sagtannfasaden forlenges til totalt ca. 8,5 m.

Bredden på sagtennene må være minst 1,2 m.

Forskjønnelsen 4

Rehabilitert Forskjønnelsen 4 inneholder fire leiligheter. Leilighetene går over fire etasjer med

kjellerstuer i underetasje, stuer og kjøkken i første og andre etasje og soverom hovedsakelig på

loft.

Alle etasjer har stille side mot nord-øst. Alle leilighetene har minst ett av to soverom med vindu

mot nord-øst og alle leilighetene tilfredsstiller dermed kravet om minst halvparten og minimum

ett soverom med vindu mot stille side.

Oppsummering

I plansaken er det utredet og synliggjort at det er mulig å gjennomføre foreslåtte prosjekt slik at

gjeldende støykrav overholdes. I dette ligger det at samtlige leiligheter kan oppnå soverom med

vindu mot stille side og privat og felles uteoppholdsarealer kan få støynivå under 55 dB.

For å imøtekomme kravene må det derimot gjennomføres særskilte avbøtende tiltak. Forslag til

tiltak er utredet i vedlegg 4, og reguleringsbestemmelsene sikrer at støysituasjonen er

tilstrekkelig håndtert før det gis tillatelse til tiltak.

8.8 Avfallshåndtering/miljøstasjon

Det legges opp til at området skal bygges ut med nedgravde containere for restavfall, papp/papir

og plast. Disse vil være med komprimering.

De nedgravde containerne blir plassert mellom Kalfarveien 20 og Kalfarveien 22. Tømming av

avfall skjer ved at renovasjonsbil rygger inn fra Kalfarveien på gårdsplassen jf. skisse med

sporingskurver for lastebil (L), (N100), Statens vegvesen, vedlegg 3.

Det er utarbeidet renovasjonsteknisk avfallsplan som følger planforslaget som vedlegg 9.

8.9 Universell utforming

Prinsippet om universell utforming er lagt til grunn for nye bygg. Gangsti gjennom Balconen park

vil ikke klare kravet til universell utforming.

8.10 Vann og avløp

Det forutsettes at byggene i planområdet tilknyttes kommunalt vann- og avløpsnett som ligger i

området. Eksisterende bygg som skal bestå i planområdet vil beholde den VA-tilknytning de har i

dag. VA-ledninger for nybygg vises fram til garasjekjeller. Derfra føres ledninger åpent gjennom

parkeringskjeller og fram til boligblokk.

Dimensjonerende vannmengde for hele området er ca. 0,9 l/s. Dimensjoner på ledninger vil bli

avklart i forbindelse med den videre detaljprosjektering. All utførelse vil skje i samsvar

med Bergen kommunes VA-norm.

Det foreslås å tilknytte nybygget til eksisterende DN 150 som ligger syd-øst for Kalfarveien

20. Det avsluttes med ventilkum utenfor bygg, og i ventilkum monteres brannventil. I ventilkum

splittes vannledning til ny boligblokk i vannforsyning til sprinkler og til forbruksvann.

Eksisterende bygg som skal rehabiliteres vil beholde dagens VA-tilknytning, men tilstanden på

dagens rørsystem må kontrolleres og eventuelt utskiftes. Ved trasevalg er det tatt hensyn til at

det er underjordisk parkeringsanlegg. Overdekning oppå garasjedekke er liten, og dette


Ramboll

vanskeliggjør å føre ledningsanlegg over her. Ledninger går derfor åpent gjennom

parkeringskjeller.

Brannvann tas fra drikkevannssystemet. Byggene i planområdet planlegges sprinklet. Vannbehov

til dette må bestemmes av RIB brann, men vannbehovet vil ikke være det dimensjonerende. Det

er 2 stk. brannhydranter i nærliggende område i dag, samt 3 stk. brannventiler i vannkummer.

Disse vil bli opprettholdt. Brannvannsdekningen i området er således tilfredsstillende. I ny

ventilkum vil det bli montert nytt brannvannsuttak i form av brannventil ihht. Bergen kommunes

VA-norm. Vannledning fram til slukkevannsuttak skal ha innvendig dimensjon minimum 150 mm.

Det forutsettes at VA-etaten overtar utendørs brannvannssystem.

Eksisterende bebyggelse som skal bestå, vil beholde den spillvannstilknytning som den har i dag.

Ved trasevalg for ny blokk er det tatt hensyn til at det er underjordisk parkeringsanlegg.

Overdekning oppå garasjedekke er liten, og dette vanskeliggjør å føre ledningsanlegg over her.

Spillvannsledning fra ny boligblokk føres derfor åpent gjennom garasjekjeller. På grunn av

områdets topografi, vil det ikke være behov for å pumpe spillvannet. Spillvannet tilknyttes det

eksisterende kommunale spillvannssystem, og det monteres kummer i tilknytningspunkt.

Spillvann og overvann vil bli separert så langt fram som mulig. Spillvannsledninger tilknyttes den

kommunale DN 225 AF ledning som ligger i Kalfarveien, pkt. A.

Det er i utgangspunktet ikke tillatt å slippe økte overvannsmengder inn på offentlig avløpsnett.

Det planlegges derfor ikke å føre noe mer overvann fra området til det offentlige

overvannssystem enn det som gjøres i dag. Overvannet må håndteres lokalt i tråd med VA-

normen for Bergen kommune, ‘’ Retningslinjer for overvannshåndtering’’. ‘’ Det må

dimensjoneres så naturlige bunnpunkt følges og belastninger på arealer nedstrøms planområdet

ikke får økt belastning sammenlignet med dagens situasjon’’. Overvann fra området innfiltreres

mest mulig i grunn via infiltrasjonssandfang og permeable overflater. I Kalfarveien er det i dag et

overvannsystem som føres til offentlig AF fellesledning. Dette system vil bli opprettholdt slik det

er i dag.

Overvann vil ikke bli ledet ut på tilstøtende områder, utenfor planområdet. Takvann fra nybygg

vil håndteres lokalt med bla. via fordrøyningsbasseng, og for eksisterende bygg ut på terreng for

infiltrasjon til grunn. Fordrøyningsbasseng vil også bli brukt som rekreativt innslag i utformingen

av Betanientunet.

Grunnvannstand i området må sikres slik at den ikke senkes dersom dette kan medføre

setningsproblemer på omkringliggende bygg og installasjoner. Registrering av eksisterende

grunnvannvannstand og fundamentering av eksisterende bygg må avklares før man

bestemmer om ny parkeringskjeller skal dreneres eller skal være vanntett. Det er ikke tillatt å

føre drensvann fra bygg inn på det kommunale overvannssystemet. Hvor det er fare for store

vannføringer langs grøftetraseer, vil det bli etablert grøftesteng. Bekken som renner øst for

området må renskes og sikres både mot oversvømmelse og mot at den tar nye veier ved en

eventuell flom. Hvor åpen bekk går over til lukket rørsystem må det sikres slik at vann ikke

renner på utside av rør slik at elven ikke undergraver veier. Likeså må elven sikres på en slik

måte at det ikke er fare for at den kan undergrave bebyggelse. Bebyggelse ligger et godt stykke

unna bekken, så risikoen for dette synes liten.

8.11 Nettstasjon

Nettstasjon, o_BE, er foreslått plassert i parkeringskjeller. BKK var på befaring på eiendommen

21.11.2013, og plassering av nettstasjon i kjelleranlegg er avstemt med BKK. BKK kan få

tilkomst til kjelleren ved eget nøkkelsystem.


Rambøll


Permanente risikoforhold/faktorer som er identifisert er i området er støybelastning,

luftforurensning, trafikkulykker, skred/steinsprang, brann, forurensning på tomten.

Planlegging av tiltak har tatt høyde for disse risikoene. I anleggsfasen er det risiko forbundet

med utsprengning og grunnarbeider. Avbøtende tiltak er foreslått i ROS-analysens kapittel 3.2 og

i delutredninger som følger planforslaget.

ROS-analysen har avdekket øvrige risikoforhold som vurderes som så lite omfattende at det ikke

er nødvendig med avbøtende tiltak.


Ramboll

Konsekvens

Sannsynlighet

Ubetydelig/Ufarlig

Mindre alvorlig/ En

viss fare

Betydelig/Kritisk

Alvorlig/ Farlig

Svært alvorlig/

Katastrofe

K1 K2 K3 K4 K5

En hendelse oftere enn hvert 20 år

S5

3.Flom i

vassdrag

8. Ekstrem

nedbør

9.Ekstrem vind

18.Strøm-brudd

19.Brudd på

telekom.

12.Trafikksikker

het g/s-veg

13.

Trafikkulykker

24. Sårbare

objekter

(kulturminner)

31.Støy

32.

Luftforurensning

En hendelse per 20-200 år

S4

20.Brudd på

VA-system

27.Forurenset

grunn

7.Steinspran

g/

sprengning


S3

4.Løsmasse-

skred

11.Skog-brann/

brann


S2

10.Radon

En hendelse sjeldnere enn

5000 år S1

6.Snøskred

Tabell 8.11.1 – Oppsummering risikomatrise


Rambøll

9. KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET

9.1 Overordnede planer og vedtak

Intensjonen med planforslaget er i tråd med overordnede føringer som fortetting, utvikling av

sentrumsnære boliger og samordnet areal og transportplanlegging. Gamle Betanien ligger som

offentlig bygning i KDP Fjellsiden, men denne planen er gammel og utdatert. Planforslaget

samsvarer med kommuneplanens arealdel.

Planforslaget legger opp til å endre formål fra næring og bolig til bolig. Planforslaget vil bidra til å

oppfylle bystyrets ambisjon om å skape en aktiv og attraktiv by og bidrar spesielt til å oppfylle

kommuneplanens målsettinger om å utvikle gåbyen ved å fortette innenfor sentrumssonen og

tett på kollektivknutepunkter. Prosjektet har en gjennomgående grønn profil og tilfører et

mangfold av ulike uteoppholdsarealer og vertikale grøntanlegg som stimulerer til sosiale møter,

samhandling og muliggjør dyrking. Prosjektet er utviklet gjennom aktiv dialog med naboer og

planmyndigheter med særlig fokus på å utvikle gode mellomrom og overganger til eksisterende

og omkringliggende bebyggelse. Planforslaget tilbakefører to historiske bygninger til sitt

originalutrykk og gir de et moderne innhold som gjør de til attraktive boliger. Nybygget tilfører

området ny arkitektur og utformingen er gjort på en måte utsikt og lys i leilighetene og forbedre

bokvalitetene for de to historiske bygningene som restaureres. Nybygget bidrar til å heve

livskvaliteten i nabolaget generelt spesielt med tanke på å redusere støy og tilføre mer

fellesuteoppholdsareal. Oppsummert bidrar planforslaget til å nå kommuneplanens fire

satsingsområder på følgende måte:

1. Kompakt; Bygge opp om den kompakte gåbyen der det er lett å leve miljøvennlig og ved

å fortette på allerede bebygget mark tett på eksisterende kollektivknutepunkt. 2. Mangfoldig; Tilrettelegge for at unge barnefamilier kan bo i bysentrum og kombinere

dette med seniorenes behov for bomiljøer som tilrettelegger for sosial interaksjon. 3. Trygg; generøse lekeområder skjermet for biltrafikk og en leilighetsutforming som både

gir mulighet for utsyn og skjerming. Seniorer og unge har en døgnrytme som skaper

overlappende aktivitet. 4. Særpreget; Tilbakeføringen av to historiske bygninger gir både særpreg til

kulturlandskapet og utformingen av leilighetene. Nybygget tilfører området et nytt moderne formspråk og brukes aktivt til å forbedre bokvalitet både innvendig gjennom lys

og utsikt og utvendig med støyreduksjon og varierte ute oppholdsarealer.

9.2 Eksisterende reguleringsplaner

Gjeldende reguleringsplan er benyttet som utgangspunkt for planforslaget, men det er gjort noen

endringer:

Gamle Betanien endrer reguleringsformål fra kontor til bolig.

Nybygget endrer formål fra kombinert bolig/forretning/kontor til rent boligformål,

blokkbebyggelse.

Byggelinjer for nybygget er justert for å maksimere bokvalitet.

Parkeringskjeller videreføres, men kun i én underetasjeetasje, med nedkjøring via rampe

kontra bilheis.

Planområdets størrelse er omtrent likt for begge planene. Det er ca. 4 670 m2.

I gjeldende reguleringsplan åpnes det for (B/F/K 777 m2 * 510 % + K1 286 m2 * 440 % + B1

247 m2 * 405 % + f_P 1095 m2 * 195 % + Kalfarveien 22, 325 m2 * 515 %) = (3 960 m2 + 1

260 m2 + 1000 m2 + 2130 m2 + 1670 m2) = ca. 10 000 m2 bruksareal. Dette gir en samlet

utnyttelse for området på 8 350 m2 / 4 670 m2 = ca. 215 %.


Ramboll

Nytt planforslag medfører at den samlede potensielle utnyttelsen for planområdet reduseres med

ca. 35 % fra 215 % til 181 %.

I gjeldende reguleringsplan er nybygget regulert med differensierte byggehøyder, med en

tredeling fordelt med byggehøyde angitt til c+32,0, c+36,5 og c+38,5 (inntrapping av bygget).

Planforslaget legger til rette for at byggehøyde for nybygget økes til c+42,5 for hele

bygningsmassen. Dette har blant annet sammenheng med at omriss av nybygget er endret

(trukket innover både fra nordvest og sørøst). Konsekvenser av økningen i byggehøyde er

vurdert gjennom planforslaget, jf. kap. 9.4.

9.3 Estetikk

Store positive konsekvenser. Området framstår i dag som et forfalt, nedslitt og utrivelig sted.

Realisering av planforslaget vil medføre at eiendommen utvikles til et moderne boligområde med

gode arkitektoniske verdier. Fasaden til Gamle Betanien skal oppusses og videreføres med sitt

naturlige uttrykk. Tilsvarende gjelder for Forskjønnelsen 4.

Planforslaget tilbakefører to historiske bygninger til sitt originalutrykk og tilfører et nybygg som

reparerer et sår i landskapet og skaper bokvalitet og helhet på det som i dag er en lite attraktiv

og krevende tomt. Nybygget leses som to volumer grunnet forskjellig arkitektonisk utforming og

en tilbaketrukket mellometasje. I det større landskapsrommet er kun de øverste to etasjene

synlige og nybygget leses som en del av villabebyggelsen. Et fasadeskift gjør at høyre del av

nybygget har samme proporsjoner som Forskjønnelsen 4, mens venstre del av nybygget

relaterer seg til proporsjonene i Forskjønnelsen 6. På nært hold får nybygget en mer

fremtredende karakter som tydelig kontrast til de historiske bygningene og signaliserer Bergens

behov for fortetting i sentrumssonen og det å bygge opp om Kalfarveien som en strøksgate med

nyskapende arkitektur og høy bokvalitet.

Figur 9.3.1 – Nybyggets fjernvirkninger i det store landskapsrommet


Rambøll

9.4 Konsekvenser for naboer

Etablering av boliger vil danne grobunn for et nytt beboermiljø som gir større sosial kontroll og

vedlikehold av området. Opplevelsen av eiendommen vil endres, men negative konsekvenser i

form av innsyn og skygge er vurdert som begrenset.

Det har gjennom planprosessen vært aktiv dialog med naboenene for å skape et plangrep som

tilfører området flere kvaliteter enn det belaster. Nybygget reparerer det som i dag er et sår i

landskapet og forbedrer støy og rekreasjonsmulighetene for tilstøtende naboeiendommer.

(Kalfaret Sykehjem, Kalfarveien 20 og 22 og Forskjønnelsen 4 og 6).

Utsikt; Nybyggets høyde defineres av terrenglinjen og forlenger landskapsrommet for

Forskjønnelsen 6. Nybygget er lavere enn gesimshøyden på Forskjønnelsen 4 og opparbeidelsen

av uterommet mellom de to bygningene sikrer en skalatilpasning.

Innsyn; Mot Betanientunet som får en mer urban karakter vil det være mye innsyn både fra

Nybygget og Amt-mann Schydtz boligen dette anses som positivt for å skape sosial kontroll og

interaksjon mellom byboerne. Hagen mellom Nybygget og Forskjønnelsen 4 vil også ha direkte

tilgang Takhagen og Balkonen park vil være mer skjermet for innsyn.

Solforhold/lys: Nybygget er plassert på en måte som ikke forringer sol og lysforhold for

nabobebyggelse.

Støy; Nybyggets utforming bidrar til å redusere støybelastningen på Amt-mann Schydtz boligen

og Forskjønnelsen 6. Grønne fasader både på nedre del av nybygget og gavlveggen på

Kalfarveien 22 vil i tillegg bidra til å redusere støybelastningen på Betanientunet.

9.5 Trafikk og parkeringsforhold

Planforslaget vil i liten grad endre dagens trafikk og parkeringsforhold. Innkjørsel blir fremdeles

fra Kalfarveien, men med noe økt belastning i forhold til dagens bruk. Planforslaget legger opp til

færre parkeringsplasser enn i gjeldende reguleringsplan fra 2011.

Ankomsten til planområdet vil bli opprettholdt og vil medføre noe økning i trafikkmengde.

Intervjuundersøkelsene tyder på stadig sterkere preferanser for gange og sykkel. Det legges opp

til en parkeringsdekning på maks 0,55 per leilighet med mulighet for lavere andel. P-kjeller

inneholder sportsboder og sykkelparkering og vil kunne reduseres dersom etterspørsel blir lavere

enn 0,55.

9.6 Kulturminner

Planforslaget tilbakefører to kulturhistoriske bygninger. Tiltaket vil få positive konsekvenser for

kulturminnene Gamle Betanien, Forskjønnelsen 4 og gangstien fra Kalfarveien 22 til

Forskjønnelsen. Ved utvikling av området vil de vernede fasadene kunne rehabiliteres og

vedlikeholdes. Se ellers separat rapport for kulturminner.

9.7 Friluftsaktivitet, naturområder, barn og unges interesser i nærmiljøet

Planforslaget vil få positive konsekvenser for barn og unge og friluftsaktivitet. Slik området er i

dag kan det ikke benyttes til lek og uteopphold. Med takhage, gårdsplass og uteplasser har

planforslaget lagt til rette for at området får kvaliteter som ivaretar utomhusaktiviteter.


Ramboll

Planforslaget tilfører nye rekreasjonsarealer som er skjermet for trafikk og støy og derfor spesielt

egnet for barn og unge. Et historisk parkanlegg (Balconen park) rustes opp og det etableres nye

gangforbindelser slik at uteområdene tilgjengeliggjøres og kobles på eksisterende veier og

turnettverk. Det sikres tilgjengelighet for alle brukergrupper gjennom heis i nybygg til takhagen.

9.8 Privat og offentlig servicetilbud

Planforslaget ligger ikke opp til nytt servicetilbud.

Planforslaget tilrettelegger for 42 leiligheter, men vil ikke utløse behov for nye servicetilbud da

kapasiteten i nabolaget og sentrum vurderes som god.

Realisering av planforslaget vil føre til flere sentrumsnære boliger. Leilighetsstørrelsene muliggjør

etablering for barnefamilier som har behov for barnehage- og skoletilbud. Det er en kommunal

ambisjon om at det skal etableres flere boliger i eller nær Bergen sentrum. Dette vil kreve at

nødvendig infrastruktur oppgraderes i tråd med boligutvikling. Skole- og barnehagekapasitet er

et overordnet forhold som planforslaget ikke rår over. I reguleringsbestemmelsene er det sikret

at skole- og barnehagekapasitet skal dokumenteres ved søknad om tiltak.


Overordnet risiko- og sårbarhet i området vil i liten grad påvirkes av tiltaket. Det blir noe økning i

trafikkvekst. Se ellers separat ROS-analyse.

9.10 Infrastruktur

Planforslaget legger opp til å ta ut noe masser fra fjell samt for graving av kjeller. Det vil i

samarbeid med entreprenør bli utredet hvordan disse massene kan bearbeides og gjenbrukes på

stedet som tilslag i sement og for oppbygging av takhagen og øvrige uteområder.

Takhagen vil ha betydelig kapasitet til å håndtere overvann og det vil bli etablert regnbedd på

tun. I tillegg arbeides det med en strategi for naturlig vanning av vertikale grøntfasader.

Planforslaget har en gjennomgående grønn karakter som vil bedre de lokalklimatiske forholdene

både når det gjelder det landskapsopplevelse, luftkvalitet og støy.

I forhold til gjeldende reguleringsplan medfører utkast til ny plan en bedring i infrastrukturen. Vi

legger opp til færre p-plasser og vi opparbeider en felles renovasjonsløsning med Kalfarveien 22.

Ny renovasjonsløsning er godkjent av BIR og medfører at renovasjonsbilen kan bytte containere

uten å rygge. Vi bruker eksisterende avkjørsel men strammer den opp for å bedre kurvaturen.

Noe av eksisterende mur må tas ned for å sikre optimale sikt og adkomstforhold.

9.11 Natur mangfold

Planforslaget legger ikke opp til inngrep i parkområdet mellom Kalfarveien 22 og Forskjønnelsen

4, som er det grøntområdet med høyest kulturell og biologisk verdi i planområdet. Nybygget vil

etableres i planområdets nordvestre del, hvor det i dag er en fjellskjæring med trær på toppen.

Dette området bærer preg av tidligere tiltak, og området er regulert til bebyggelse i gjeldende

plan.

Planlagte tiltak vil ikke påvirke økosystemer, arter eller naturtyper. Landskapet på toppen av

skjæringen vil bearbeides, men vil i hovedtrekk videreføres som uteoppholdsareal som


Rambøll

supplement til ny takterrasse. Den samlede belastningen for naturmangfoldet som følge av

realisering av planforslaget er vurdert som minimal.

9.12 Konsekvenser for næringsinteresser

Ingen negative konsekvenser. Planforslaget vil bidra til å forsterke næringsgrunnlaget for

eksisterende tilbud i sentrum.

9.13 Juridiske/økonomiske konsekvenser for kommunen

Ingen konsekvenser.


Ramboll

10. MEDVIRKNING

Planforslaget er et resultat av en omfattende medvirkningsprosess med naboer, potensielle

kjøpere, planmyndigheter, byantikvaren og innbyggere generelt i Bergen.

Det ble tidlig i konseptfasen gjennomført dybdeintervjuer av personer som allerede bodde i

nærområdet og det ble rekruttert intervjuobjekter på gaten i Bergen. Formålet med intervjuene

har vært å gjennom samtaler og observasjon danne oss en forståelse av situasjonen i byområdet

og identifisere konkrete behov hos potensielle beboere/kjøpere og naboer som kan gi føringer for

leilighetsdesign og arkitektonisk utrykk.

Prosjektet har til nå vist seg vanskelig å realisere av økonomiske og plantekniske årsaker og det

var derfor viktig å identifisere potensielle kjøpere tidlig i designfasen for å kunne utvikle et mest

mulig treffsikkert konsept. Tilnærmingen sikrer også at designprosessen ikke blir en

skrivebordsøvelse utelukkende for å realisere økonomisk gevinst, men setter de menneskelige

behov i sentrum for designprosessen. En empatisk tilnærming til design ivaretar faktorer utover

form, funksjon og brukervennlighet. Den ivaretar også kultur, mentalitet og psykologi.

Intervjuene avdekket stor underdekning av store leiligheter for barnefamilier som følte seg

«tvunget» til å flytte ut av bysentrum. I tillegg ble det avdekket stor interesse fra naboer som

allerede bodde i Fjellsiden til å flytte til en leilighet med enklere planløsning og mindre

hageforpliktelser, men uten å miste utsikten og gjerne med mulighet for å møte flere likesinnede.

Det ble identifisert tre hovedmålgrupper og prosjektet er designet på bakgrunn av disse:

Modne og Frie; Par 55+ som flytter ut av familiehuset og inn i en leilighet på et plan, gjerne

nærmere byen for å slippe å gå opp bakkene. Utsikt er svært viktig for denne målgruppen. Etasje

8 og 9 i nybygget er designet for denne målgruppen).

Barnefamilier; Det finnes nær sagt ikke noen alternativer i markedet for barnefamilier som

ønsker å bo urbant i sentrumskjernen. Disse var opptatt av tilgang til leke og turområder

(Forskjønnelsen 4, etasje 7 i nybygget og Amt-mann Schydtz boligen er designet for denne

målgruppen).

God start; Nyetablerte par som selger førstegangsleilighetene og ønsker en størrelse med

mulighet for å ha barn på sikt. (Etasje 1-6 i nybygget er designet for denne målgruppen).


Rambøll

Mange av respondentene fremhevet kvaliteten med å kunne bo i gangavstand til alle kulturtilbud

i byen, men samtidig ha tilgang til natur og grøntområder som viktig.

Mulighet for å være en del av et nabolag med flere i samme livssituasjon med mulighet for å dele

erfaringer og kunne avlaste hverandre med barnevakt og fritidsaktiviteter i hverdagen ble

fremhevet som en kvalitet med å bo mer urbant.

Utomhusplanen er en svært viktig del av prosjektet og er blitt til gjennom aktiv dialog med

nabolaget spesielt Forskjønnelsen 6 og Kalfarveien 22. Det knytter seg store forventninger til

denne fra potensielle kjøpere og naboene.

10.1 Varsel om oppstart

Varsel om oppstart av regulering er gjennomført i to ganger. Første gang i januar 2014, da

tiltaket ble betraktet som en reguleringsendring, deretter i mai 2015 da planen ble varslet som

en ny full detaljreguleringsplan. Hovedtrekkene i begge varslene var like, og derfor er både

merknader ved oppstart av reguleringsendring og oppstart av ny plan medtatt i oppsummeringen

under.

Avsender Hovedpunkt i merknad/uttalelse Forslagsstillers kommentar

Uttalelser fra offentlige høringsinstanser NVE v/Toralf Otnes 05.06.2015

Planområdet ligger innenfor aktsomhetsområde for snøskred. Dette må være et tema i ROS-analysen og det må gjøres en konkret og etterprøvbar vurdering om skredfaren er reell. Viser til NVE retningslinje 2/2011 «Flaum og skredfare i arealplanar».

Tatt til følge. Det er utarbeidet en forprosjektrapport for ingeniørgeologi hvor blant annet snøskredfare er utredet. En samlet vurdering av terrengform, mangel på tidligere snøskredhendelser hendelser og snømengdene i Bergensområdet tilsier at sannsynligheten for snøskred med skadelig potensiale fra skråningene over tomten er meget lav. Sannsynligheten for snøskred vurderes som mindre enn 1/5000 og tomten innehar tilstrekkelig sikkerhet mot snøskred uten videre tiltak.


Ramboll

Bergen Brannvesen 27.05.2015

Generell merknad som omtaler tilkomst, slokkevann og sprinkling.

Tatt til følge. Det er utarbeidet brannteknisk konsept for nye bygninger. Avstand mellom bygg er minimum 8 meter. Tilkomst til gårdstunet vil muliggjøre oppstilling av brannbil foran fasade, men grunnet arealmangel kan ikke brannbilen snu inne på tunet.

BIR v/Stein Ivar Heltveit 23.06.2015

BIR har ikke tidligere gitt uttale til planarbeidene. Ber om at det legges inn krav om utarbeidelse av en renovasjonsteknisk avfallsplan (RTP) i planbestemmelser til planen, herunder rekkefølgekrav om ferdigstilling av avfallsanlegg før ferdigattest. RTP skal utarbeides i samsvar med renovasjonsteknisk veileder, og skal være godkjent av BIR før innsending av søknad om tiltak (rammetillatelse). Avfallsløsning skal vises på situasjon/illustrasjon/utomhusplan. Etablering av returpunkt (glass/metallem.) og innsamling av farlig avfall/grovavfall skal vurderes som del av RTP. Avfallshåndtering skal være del av eventuell utbyggingsplan.

Nærområdet til planområdet skal vurderes for eventuell utarbeiding av felles avfallsplan/avfallsløsning.

Tatt til orientering. Tatt til følge. Planforslaget legger opp til en oppgradering av renovasjonssystemet for både eksisterende og fremtidige brukere i planområdet i form av nedgravde containere. BIR har vært involvert i prosessen gjennom befaring og valg av løsning Renovasjonsteknisk avfallsplan er utarbeidet, og BIR har godkjent denne. Avfallsløsning fremgår av illustrasjonsplan. Reguleringsplanen avsetter areal til nedgravde containere.

Staten Vegvesen v/Sindre Lillebø og Odd Høydalsvik 12.05.15 og 07.02.14

Viser til merknad ifm. varsel om reguleringsendring fra januar 2014.

Ut fra de forhold som ble drøftet i møte den 22.01.14, gjelder reguleringsendringen endringer av bygningsmassen først og fremst i østre del av planområdet. Dette er forhold som i mindre grad vil beføre Statens vegvesen sine interesser som forvalter av fylkesveg 585 forbi planområdet. Statens vegvesen forutsetter at de trafikale forhold til fv. 585 ikke blir endret ved endring av den tidligere godkjente reguleringsplanen.

Tatt til følge. I forhold til gjeldende reguleringsplan vil ikke planforslaget medføre negative virkninger på vegsystemet. Det legges opp til en konservativ parkeringsdekning, som vil medføre liten trafikkvekst i området. Til sammenlikning var det i gjeldende plan lagt opp til 14 parkeringsplasser mer enn i foreliggende planforslag.

BKK v/Siren Ådland 21.02.14

Minner om tilknytningsplikt for fjernvarme i konsesjonsområdet. Ber om at dette tydelig fremgår av bestemmelsene, forslag til ordlyd "Innenfor planområdet skal alle nye bygg, anlegg og hoved ombygninger tilknyttes fjernvarme."

Tatt til følge. Nye bygg vil tilkobles fjernvarmesystem, og dette er sikret i reguleringsbestemmelsene. Ny nettstasjon er foreslått plassert i kjelleranlegg, tilsvarende som i gjeldende reguleringsplan. BKK

har vært medvirkende ved valg av løsning.


Rambøll

Hordaland fylkeskommune v/Sigrid Bjercke 24.06.2015

Både kontor og bustadføremål er ønskeleg i Bergenhus. Kvalitet i bustad er meir utfordrande i sentrum enn elles, og bustader i sentrumsområdet må vurderast nøye med omsyn til lys, støy og forureining. Tilgang til gode uteareal og tilrettelegging for barn og unge, er også ein utfordring. Bustader i sentrum vil ha nærleik til hovudtyngden av arbeidsplassar og kunne bygge opp under handel og

tenestetilbod. Det er også stor grunn til å utnytte fortettingspotensialet i sentrum fullt ut for å minske transportbehovet. I det vidare planarbeidet vil vi legge særleg vekt på plantema som senterutvikling, barn og unges interesser og folkehelse, i tillegg til kulturminne som vert utdypa under. Kulturminne: Det må gjerast særskilt greie for kulturminneinteressene knytt til det som er regulert til omsynssone bevaring. Dersom ein må vurdere endringar, store eller små, for kulturminna i desse omsynssonene, er det viktig at ein rådfører seg med Byantikvaren slik at ein ikkje kjem i konflikt med nasjonale kulturminneinteresser knytt til kulturminna som har omsynssone. Viser til tidligare fråsegn til reguleringsplan ID 19090000, der vi ser positivt på tilbakeføring av Betanien til trepalé. Dette bør gjerast særskilt greie for. Vi har også merknader i høve til Forskjønnelsen 4. Viser til tidligare fråsegn til reguleringsplan ID 19090000 også for vurdering av kulturminneverdiar i planområdet, og held fast ved vurderingane. I planområdet er Gamle Betanien, «Balconen» og gangvegen regulert til omsynssone bevaring H570. Vi ber om at denne reguleringa vert vidareført med gjeldande eller betre tilpassa føresegner, dersom det vert endringar. Dersom planarbeidet kjem i vesentleg konflikt med nasjonale og regionale kulturminneinteresser knytt til trepaléet Kalfarveien 20, «Balconen» og gangvegen, kan Hordaland fylkeskommune vurdere å fremje

motsegn.

Tatt til følge. Utbyggingskonseptet har blitt formet gjennom en lang planleggingsprosess hvor det er søkt optimale løsninger for bokvaliteter og utvikling av eiendommen. Planforslaget slik det foreligger legger opp til store leiligheter med flott utsikt, gode solforhold og kvalitetsrike

uteoppholdsarealer. Samtidig er støy- og luftforurensning utredet i planarbeidet og nødvendige avbøtende tiltak er planlagt. Det vises til planbeskrivelse og delutredninger. Plangrepet er i tråd med overordnede ambisjoner og mål og bærekraftig transport- og arealbruk, i form av fortetting og utvikling av sentrumsnære eiendommer. Nye boliger i planområdet vil ha svært kort avstand til arbeidsplasser i Bergen sentrum Kulturminner har vært et sentral tema i planarbeidet, og det er nedlagt mye arbeid i dokumentering og planlegging av strategi for videreføring. De to kulturhistoriske bygningene Gamle Betanien og Forskjønnelsen 4 vil rehabiliteres og Balconen park vil fremdeles vernes gjennom hensynssone i reguleringsplanen.

Fylkesmannen i Hordaland, E-post frå Torgeir Flo datert 30.06.2015

Fylkesmannen legger til grunn at planarbeidet er i samsvar med overordnet plan og ikke i strid med nasjonale føringer.

Det vises til naturmangfoldsloven og akseptkriterier for ROS-analyse.

Peker på utfordringer knyttet til å sikre

Tatt til etterretning. Planforslaget

er vurdert etter

naturmangfoldloven og ROS-

analyse er utarbeidet i henhold til

gjeldende akseptkriterier. Vedr. kvalitet til bomiljø, se kommentar til Hordaland fylkeskommunes merknad.


Ramboll

tilfredsstillende kvalitet på bomiljø, særlig pga. trafikkstøy.

Grønn Etat, Bergen kommune v/Anders Søyland 19.05.15

I artskart er det en registrering av den rødlistede arten parkmose Habradon perpusillus (status: Sårbar) på et lønnetre ved «nedre inngang til Forskjønnelsen». Registreringen er imidlertid fra 1875. Det er utover dette ingen grøntfaglige registreringer i det aktuelle planområdet, verken i kommunens grøntkart eller i de nasjonale databasene Artskart og Naturbase.

Ettersom registreringen av parkmose er så gammel er det usikkert om denne fortsatt finnes innenfor planområdet. Som med alle reguleringsplaner som berører natur, må imidlertid eventuelle konsekvenser for biologisk mangfold vurderes i henhold til naturmangfoldslovens §§ 8-12. Når det gjelder barn og unges interesser, krav til uteoppholdsarealer og grønnstruktur vises det til kommuneplanens bestemmelser og retningslinjer (vedlagt merknaden)

Tatt til følge. Planforslaget legger ikke opp til inngrep i parkområdet mellom Kalfarveien 22 og Forskjønnelsen 4, som er det grøntområdet med høyest kulturell og biologisk verdi i planområdet. Nybygget er planlagt i planområdets nordvestre del, hvor det i dag er en fjellskjæring med noe vegetasjon/trær på toppen. Dette området bærer preg av tidligere tiltak, og området er regulert til bebyggelse i gjeldende plan. Landskapet på toppen av skjæringen vil bearbeides noe som følge av etablering av nybygget, men vil i hovedtrekk videreføres som uteoppholdsareal som supplement til ny takterrasse. Planlagte tiltak vil ikke påvirke økosystemer, arter eller naturtyper. Den samlede belastningen for naturmangfoldet som følge av realisering av planforslaget er vurdert som minimal.

Det er lagt stor vekt på å skape kvalitetsrike uteoppholdsarealer, med gode solforhold, fantastisk utsikt og med møblement og apparater som kan benyttes av barn og unge.

Byantikvaren, Bergen kommune v/Rigmor Huus 18.06.15/21.02.14

Ber om at volumer og høyder tilpasses slik at eksisterende grøntdrag opprettholdes.

Byantikvaren ber om at gjeldende reguleringsbestemmelser knyttet til kulturminner videreføres i endringen av reguleringsplan. Kulturminnedokumentasjonen utarbeidet for gjeldende reguleringsplan er tilfredsstillende for videre planarbeid. Byantikvaren ber om at denne blir lagt ved planen og implementert i planarbeidet.

Nybygget er planlagt med en utforming som tilpasser seg eksisterende landskap og grøntdrag. Grønt tak og fasade vil bidra til å minimere fjernvirkninger og fremheve områdets grønne preg.

De to kulturhistoriske bygningene Gamle Betanien og Forskjønnelsen 4 skal rehabiliteres. Balconen park skal videreføres slik den er i dag, og reguleres med hensynssone bevaring kulturmiljø. Dette er ivaretatt i bestemmelsene.

Gjennom planprosessen har det vært løpende dialog med byantikvaren, og nødvendig dokumentasjon av kulturminner er utarbeidet.

Trafikketaten, Bergen kommune

Trafikkreguleringer på offentlig veg skal følge vegtrafikklovens bestemmelser.

Trafikketatens merknader er tatt

til etterretning. Som nevnt i


Rambøll

v/Helge Skibenes 16.06.15

Eventuelt ønske om spesielle reguleringer krever omtale, og særlig godkjenning.

Dersom planen nødvendiggjør bygging av konstruksjoner eller andre forhold som vil gi særlige utfordringer med tanke på fremtidig drift og vedlikehold, skal også dette komme tydelig frem i planen.

Planen skal inneholde rekkefølgebestemmelser som fastsetter når gjennomføring mht. opparbeidelse

og/eller utbedring av kommunale vegområder skal skje.

Trafikksikkerhet skal beskrives i eget punkt, med fokus på myke trafikanter og universell utforming.

Det må utarbeides rigg og sikringsplan for byggeperioden. Restriksjoner for anleggstrafikk og tidsrom for gjennomføring må påregnes.

Ved endringer på kommunal veg skal Trafikketaten ha tilsendt detaljerte tekniske planer til godkjenning før søknad om igangsettelse sendes.

Avkjørsler fra offentlig veg skal vises i planen og skal følge gjeldende karv til frisikt, svingradius og lengdeprofil jf. Statens vegvesens Håndbok 017 o g264. Frisiktsoner må sikres tilstrekkelig areal på plankartet. Tallet på avkjørsler fra offentlig vei må tilstrebes holdt på et minimum. Det kan ikke påregnes varig avkjørsel fra f_G2, men adkomst for vedlikeholdskjøretøy kan anbefales. Parkeringsplasser må i sin helhet ligge på privat grunn og fysisk adskilles fra den offentlige vegen. Samlokalisering av parkeringsareal ansees som positivt da dette reduserer antallet avkjørsler.

kommentar til vegvesenets uttalelse vil ikke planforslaget legge til rette for endrede trafikkforhold i forhold til gjeldende reguleringsplan. Tvert i mot vil trafikkmengden i området ved endt utbygging være mindre enn realisering av eksisterende plan. Trafikkveksten etter endt utbygging vil være moderat. Med unntak av offentlig fortau

langs fylkesvegen regulerer ikke planforslaget offentlige trafikkområder. Det er lagt inn i reguleringsbestemmelsene at det skal utarbeides rigg- og sikringsplan før tiltak kan settes i gang. Parkering er løst på privat grunn og frisiktlinjer for innkjørsel er lagt inn i reguleringsplankartet.

Vann- og avløpsetaten, Bergen kommune v/Per Atle Gill 12.06.15/ 04.03.14

Viser til tidligere godkjent VA-rammeplan og uttalelse i forbindelse med søknad om rammetillatelse 19.12.13. Det påpekes at kravene for hva som skal dokumenteres i forhold til overvann er endret siden VA rammeplanen ble godkjent i 2010, og VA rammeplanen må som følge revideres.

Det vises til hva VA-rammeplanen skal inneholde.

Det må i reguleringsbestemmelsene stilles krav om at VA rammeplanen skal legges til grunn for videre detaljprosjektering og byggesaksbehandlingen. VA rammeplanen skal sendes direkte til VA-etaten for uttalelse og komplett VA- rammeplan skal vedlegges planforslaget til 1. gangs behandling.

Tatt til følge. Det er utarbeidet en ny VA-rammeplan for reguleringsplanen, og krav om VA-rammeplan er lagt inn i reguleringsbestemmelsene.


Ramboll

PRIVATE MERKNADER

Advokat Lars Nygaard på vegne av Tom og Kai Nolting Forskjønnelsen 6

Datert 25.02.14

Motsetter seg planarbeidet da det forutsetter bruk av deres eiendom. Bruk av deres arealer er ikke ønskelig med mindre det er avklart med grunneierne.

Tatt til følge. Areal på nabos eiendom ble innlemmet i planområdet som følge av diskusjon i oppstartsmøtet. I etterkant er plangrensen trukket tilbake slik at bnr. 1169 ikke berøres.

Petter Espeland Kalfarveien 22

E-post datert 06.02.14

Styreleder i borettslaget stiller spørsmål ved forhold knyttet til deres tomt:

- Skal K2 viderføres da denne ligger på deres eiendom?

Hva må til for at det kan oppføres nye boder i tilknytning til Kv 22.

Kontorformål K2, som er regulert på Kalfarveien 22s parkeringsplass i gjeldende plan er fjernet i sin helhet i planforslaget. Planforslaget vil ikke få konsekvenser for planlagte boder i bakkant av Kalfarveien 22. Planforslaget tilrettelegger for en felles renovasjonsløsning med nedgravde containere. Dette vil medføre at en av borettslagets parkeringsplasser saneres. Gjennom planprosessen har forslagsstiller vært i dialog med styreleder.

Joseph Laicata Forskjønnelsen 6

E-post datert 28.02.14

Opplyser om at han har vært på reise og derfor ikke kommet med merknad innenfor fristen. Ber om å få oversendt eksisterende og ny plan for å se de to i sammenheng før han kan komme med uttalelse.

Merknadsstiller vil få anledning til å gjennomgå planforslaget slik det foreligger ved offentlig ettersyn. Det vil da være anledning å komme med innspill og merknader.


Rambøll

11. AVSLUTTENDE KOMMENTAR FRA FORSLAGSSTILLER

I dialogmøter underveis har plangrep og konsept blitt drøftet og avstemt i samråd med plan- og

bygningsetaten og Byantikvaren gjennom en serie av arbeidsmøter, 12.02.2016, 08.03.2016,

08.04.2016 og 27.10.2016. Planmyndighetene og Byantikvaren har dermed vært aktive parter i

utviklingen av prosjektet.

Sammenliknet med tidligere planforslag har utbyggingsarealet blitt betydelig redusert, spesielt

for å ivareta de to kulturhistoriske bygningene på en bedre måte. Nybygget er like mye et

landskapsgrep som arkitektur, og tilfører et nytt moderne forspråk der leilighetene drar maksimal

fordel av lys og utsikt uten å forringe kvaliteten til nabobebyggelsen.

Sol og skyggediagrammer viser at nybygget utelukkende tilfører positive kvaliteter i form av

felles takhage store planløsninger og støyskjerming for omkringliggende bebyggelse. Løsningen

med en todeling sikrer at bygget integreres svært godt i det store landskapsrommet og leses som

en del av villabebyggelsen. Samtidig tilføres det et nytt formspråk i det nære landskapsrommet

der arkitekturen er en direkte respons på innbyggernes ønske og lokale forutsetninger.

Kommunedelplanen nevner fortetting i sentrumsområdet som et av de viktigste strategiske

verktøyene for å redusere transportbehov og bygge opp om sentrumstilbudene. I tillegg nevnes

nyskapende arkitektur og gode fellesarealer som stimulerer til møter og sosial samhandling som

viktig.

Planavdelingen ønsket underveis i planprosessen at forslagstiller utredet et alternativ der øverste

del av nybygget var noe mer tilbaketrukket. Forslagstiller har sett på konsekvensene av

tilbaketrekking og mener at det svekker det arkitektoniske utrykket med en todeling av bygget,

og ikke tilfører prosjektet eller nabolaget noen nye kvaliteter i form av lys mm. Tvert om

reduseres bokvalitet i form av størrelse på takhage og leiligheter, noe som er i strid med

målgruppens preferanser. Tilbaketrekking av toppetasjer er illustrert i planforslagets vedlegg 14,

men forslagstiller mener at bokvalitet i form av størrelse på takhage og leilighetsstørrelser

tilpasset barnefamilier må gå foran hensynet til opplevd høyde som vil være en naturlig

konsekvens av kommuneplanens ambisjon om økt fortetting. Forslagstiller mener at forslaget slik

det foreligger nå representerer en forbilledlig måte å fortette på i tråd med kommuneplanens

målsettinger samtidig som to viktige kulturhistoriske bygg rehabiliteres.

Forslagsstillers oppfatning er at konseptet slik det foreligger er blitt tilpasset og har hensyntatt

vesentlige tilbakemeldinger fra plan- og bygningsetaten og byantikvaren, og mener forslaget

uten tilbaketrekking i størst grad ivaretar kommuneplanens ambisjon om økt fortetting og

nyskapende arkitektur.


Ramboll

12. VEDLEGG

I tillegg til planbeskrivelse med tilhørende plankart og reguleringsbestemmelser er det utarbeidet

flere vedlegg og delutredninger som følger saken. Under følger en opplisting av det komplette

planmaterialet.

Vedlegg 1 – Merknadsskjema. Rambøll, 12.12.2016

Vedlegg 2 - ROS-analyse Rambøll, 12.12.2016

Vedlegg 3 – Illustrasjonsmateriale (illustrasjonsplan, snitt, perspektiv, sol-skygge, fjernvirkning

m.m.). SpaceGroup Company AS, 16.01.2017

Vedlegg 4 – Rapport: Støy. Sweco AS, 16.01.2017

Vedlegg 5 – Rapport: Luftforurensning. Sweco AS, 30.06.2015

Vedlegg 6 – Rapport: Ingeniørgeologi. Sweco AS, 05.12.2016

Vedlegg 7 – Tiltaksplan Kalfarveien 20. Gamle 3 Hus AS 2016

Vedlegg 8 – VA-rammeplan. Asplan Viak AS, 08.12.2016

Vedlegg 9 – Renovasjonsteknisk avfallsplan. Bergen Fjellsiden AS, 05.12.2016

Vedlegg 10 – Gebyrgrunnlag, 12.12.2016

Vedlegg 11 – Designrapport nybygg, SpaceGroup 12.12.2016

Vedlegg 12 – Designrapport Gamle Betanien/Amtmann Schydtz-boligen, SpaceGroup 12.12.2016

Vedlegg 13 – Designrapport Forskjønnelsen 4, SpaceGroup 12.12.2016

Vedlegg 14 - Fjern- og nærvirkninger av tiltaket, SpaceGroup 12.12.2016

Vedlegg 15 – Tilstandsbeskrivelse Kalfarveien 20, Norconsult, 12.04.2016

Vedlegg 16 – Tilstandsbeskrivelse Forskjønnelsen 4, Norconsult, 12.04.2016

planbeskrivelse gnr 166 bnr 1764 m.fl.. kalfarveien. … · 2017-02-20 · i kommunedelplan for...

Documents