polska - knight frank...akademiki oraz domy opieki. podobnie jak w przypadku mieszkań, wymienione...
TRANSCRIPT
RESEARCH
RYNEK INWESTYCYJNY2016
POLSKA
RYNEK INWESTYCYJNY W POLSCE RESEARCH
2 32
WZROST PKB 2,8% (2016, GUS)
LOTNISK PASAŻERSKICH 15
STOPA BEZROBOCIA W POLSCE
(Styczeń 2017, GUS)8,6%
POLSKA JEST NAJWIĘKSZYM KRAJEM CZŁONKOWSKIM UE WŚRÓD KRAJÓW EUROPY ŚRODKOWO-WSCHODNIEJ
38,5 mln
INFLACJA 2,1% (Luty 2017, GUS)
DANE STATYSTYCZNE
PROGNOZA WZROSTU PKB
2017
2018
3,2% 3,1% (KOMISJA EUROPEJSKA)
2016SPECJALNYCH STREF
EKONOMICZNYCH
14
LICZBA MIESZKAŃCÓW
DOCHÓD ROZPORZĄDZALNY NA OSOBĘ
EUR 12.309
EUR 330
PKB PER CAPITA (2016):
iW KRAJACH
EUROPY ŚRODKOWO
-WSCHODNIEJ
W EUROPIE
1MIEJSCE 7MIEJSCE
POLSKA JAKO NAJWIĘKSZY BENEFICJENT FUNDUSZYEUROPEJSKICH W LATACH2016-2020 (105 MLD EUR)
POD WZGLĘDEM LICZBY PROJEKTÓW FDI
RYNEK INWESTYCYJNY W POLSCE RESEARCH
4
W minionym roku polskie nieruchomości
przyciągnęły inwestycje opiewające na ponad
4,5 mld EUR, co stanowiło 11% wzrost
w porównaniu z rokiem 2015 (4,1 mld EUR).
To również drugi najwyższy wynik w historii
polskiego rynku, gdzie poprzedni rekord na
poziomie 5,1 mld EUR odnotowany został
w 2006 roku.
Polska jako najbardziej atrakcyjny kraj
w Europie Środkowo-Wschodniej stanowi
doskonałą alternatywę dla rynków Europy
Zachodniej. Posiada bogatą ofertę
nowoczesnych aktywów każdej kategorii,
dzięki czemu z roku na rok zwraca uwagę
coraz większej grupy nowych nabywców.
Inwestorzy są zainteresowani pozyskaniem
zarówno pojedynczych aktywów, jak również
całych portfeli, umożliwiających szybkie
zwiększenie ekspozycji na krajowym rynku.
Rok 2016 obfitował w tego typu transakcje,
w szczególności na rynku biurowym oraz
magazynowym. Najlepszym przykładem jest
5
WOLUMEN TRANSAKCJI INWESTYCYJNYCH W POLSCE2004 - 2016
Źródło: Knight FrankŹródło: Knight Frank
Magazyny Hotele PozostałeHandelBiura
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
6
5
4
3
2
1
0
mld
EU
R
Magazyny Handel Biura
17%
40%
43%
STRUKTURA INWESTYCJIWEDŁUG SEKTORÓW
2016
W 2016 roku zanotowaliśmy drugi
najwyższy wynik wolumenu
transakcji inwestycyjnych
w sektorze nieruchomości
komercyjnych w ostatnich 10 latach.
jedna z największych transakcji w historii
krajów Europy Środkowo-Wschodniej
- przejęcie 75% udziałów w portfelu Echo
Prime Properties przez południowoafrykański
fundusz Redefine Properties. Do innych
znaczących transakcji portfelowych w zeszłym
roku należały nabycia dużych portfeli
magazynowych przez Hines, CBRE GI,
czy też GIC.
RYNEK INWESTYCYJNY W POLSCE RESEARCH
6
ransakcje w sektorze biurowym skoncentrowały się głównie w Warszawie, w przeciwieństwie do roku poprzedniego, kiedy to inwestorzy skupiali swoją
uwagę przede wszystkim na miastach regionalnych, co było spowodowane głównie ograniczoną ofertą dobrze wynajętych aktywów dostępnych do sprzedaży poza stolicą kraju. Na stołecznym rynku zainwestowano 1,15 mld EUR, czyli ponad 63% wszystkich środków ulokowanych w minionym roku w sektorze biurowym w Polsce. Do największych przeprowadzonych trans-akcji pod względem wolumenu zaliczyć można m.in.: zakup biurowca Q22 przez Invesco (273 mln EUR), przejęcie przez Savills Investment Management części
SEKTORBIUROWY
SEKTORHANDLOWY
T
7
kompleksu Gdański Business Centre (186 mln EUR), nabycie Konstruktorska Business Centre (120 mln EUR) przez Golden Star czy zakup Prime Corporate Centre przez Warburg-HIH Invest Real Estate (91 mln EUR). Warszawski sektor biurowy przyciąga nowych inwestorów. W ubiegłym roku Skanska sprzedała budynek Atrium 2 do niemieckiego funduszu Hansa Invest, co było pierwszą inwestycją tego inwestora w Polsce. Nieruchomości biurowe w miastach regionalnych również były w kręgu zainteresowań inwestorów. Wśród znaczących transakcji należy wymienić zakup budynku Aleja Pokoju 5 w Krakowie przez Warburg-HIH Invest Real Estate czy nabycie przez GTC dwóch budynków od Hines – Sterlinga Business Center w Łodzi oraz Neptun Office Center w Gdańsku.Najbardziej poszukiwanym produktem w sektorze biurowym są nowowybudowane, w pełni wynajęte budynki położone zarówno w Warszawie jak i w centrach największych
Najbardziej pożądanymi aktywami w sektorze były centra handlowe z dominującą pozycją w regionie, parki handlowe, a także centra typu outlet. Zainteresowaniem inwestorów cieszyły się zarówno obiekty w głównych miastach regionalnych, ale także w mniejszych ośrodkach, pozwalające na bezpieczną alokację kapitału. Zakup krakowskiego centrum Bonarka City Centre przez Rockcastle za 361 mln EUR to największa sfinalizowana transakcja handlowa w 2016 roku. Ponadto, inwestor ten zakupił jeszcze Galerię Warmińską w Olsztynie, Focus Mall w Zielonej Górze oraz Focus Mall w Piotrkowie Trybunalskim. Do istotnych transakcji w ostatnim roku należy również zakup NoVa Park w Gorzowie Wielkopolskim (88,5 mln EUR) przez MAS RE, jak również nabycie portfela
8 skwerów handlowych przez fundusz Arcona za 21 mln EUR. Obie transakcje zostały zawarte przez podmioty do tej pory nieobecne w Polsce. W 2017 na rynku centrów handlowych spodziewamy się napływu kapitału pochodzącego z dwóch źródeł. Z jednej strony część funduszy aktywnych na pol-skim rynku poszukuje najlepszych aktywów o stabilnej pozycji, będących często przed-miotem zakupów długoterminowych. Z drugiej strony natomiast obserwujemy rosnące zainteresowanie obiektami wymagających rekomercjalizacji, zmiany pozycji na rynku, bądź dodatkowych nakładów finansowych. Tego typu obiekty są bardzo często odsprzedawane po zakończeniu założonego cyklu inwestycyjnego.
WOLUMEN INWESTYCJI w sektorze handlowym
1,9 mld EUR
WOLUMEN INWESTYCJI w sektorze biurowym
(32% wzrost r-d-r)
1,8 mld EUR
miast Polski. Inwestorzy coraz chętniej rozważają akwizycje w regionach, głównie ze względu na dobre wyniki sektora najmu utrzymywane dzięki silnemu rozwojowi segmentu BPO/SSC (nowoczesnych usług dla biznesu). Różnica w wycenie za najlepsze budynki w Warszawie w porównaniu do Krakowa czy Wrocławia sięga zaledwie ok. 100-150 punktów bazowych, odnotowując zauważalną kompresję w ciągu ostatnich dwunastu miesięcy. Świadczy to o wzmacnia-jącej się pozycji rynku biurowego w głównych miastach regionalnych w oczach nabywców instytucjonalnych. W Warszawie ostatni rok przyniósł z kolei dalszy wzrost różnicy w wycenie za najlepsze oraz drugorzędne aktywa, sięgając na rynku biurowym ok. 200-250 punktów bazowych. Z jednej strony przyczynił się do tego spadek postrzeganego ryzyka za najlepsze budynki, z drugiej natomiast nieznaczny wzrost stóp kapitalizacji w segmencie ‘secondary’.
38%
62%
STRUKTURA INWESTYCJIWEDŁUG SEKTORÓW
HANDEL
Pojedyncze transakcje Portfolio
18%
21%
61%
BIURA
Pojedyncze transakcje (Warszawa)
Pojedyncze transakcje (Rynki regionalne)
Portfolio
STRUKTURA INWESTYCJIWEDŁUG SEKTORÓW
Źródło: Knight FrankŹródło: Knight Frank
RYNEK INWESTYCYJNY W POLSCE RESEARCH
Ilmet, Skanska Property Poland, Warszawa
Pixel, GTC, Poznań
RYNEK INWESTYCYJNY W POLSCE RESEARCH
8
SEKTORMAGAZYNOWY
9
zynnikiem, który w znaczącym stopniu zachęca inwestorów do alokacji kapitału na rynku magazynowym jest wzmacniająca się pozycja Polski na europejskiej
mapie logistycznej. Jest to spowodowane głównie znaczącą poprawą sieci autostrad, co zdecydowanie skraca czas dojazdu do największych rynków zbytu. Nie bez znaczenia pozostaje również rozwój sektora e-commerce oraz relatywnie niższe koszty prowadzenia działalności w porównaniu do wielu krajów Europy Zachodniej. W 2016 roku w sektorze magazynowym sfinalizowano co prawda najmniej transakcji na rynku inwestycyjnym, jednak w porównaniu do poprzedniego roku odnotowano 66% wzrost wartości zainwestowanego kapitału. Najbardziej pożądanymi aktywami logistycznymi były portfele nowoczesnych obiektów
magazynowych, które przyciągnęły ponad 70% kapitału zainwestowanego w tym sektorze. Znaczące przejęcia na rynku to m.in.: zakup portfela Hillwood przez CBRE GI, przejęcie portfela P3/TPG przez GIC oraz nabycie przez Hines portfela NBGI. Ze względu na efekt skali, zakup całego portfela stanowi bardzo atrakcyjną okazję dla wielu funduszy. Zdywersyfikowany dostęp do lokalizacji na terenie całego kraju umożliwia stworzenie interesującego produktu dla operatorów logistycznych oraz sieci spożywczych działających w skali ogólnopolskiej.
NOWEOBSZARY INWESTYCJISEKTOR MIESZKANIOWY Zupełnie nową tendencją jest wzrost zainteresowania rynkiem mieszkaniowym wśród graczy instytucjonalnych. Przykładem tego typu inwestycji było nabycie apartamentów przy Złotej 44 przez fundusz Catella, czy też zakup budynku przy Pereca 5 przez Bouwfonds. Obie transakcje dotyczyły obiektów w Warszawie, jednak zwiększone zainteresowanie segmentem mieszkaniowym jest obserwowane również w dużych miastach regionalnych. Fundusz Mieszkań na Wynajem prowadzony przez BGK stale powiększa swoją ofertę, a podobne inwestycje zapowiedział również Griffin, budujący fundusz Resi4Rent. Atrakcyjne stopy zwrotu w tym segmencie przyciągają wielu międzynarodowych graczy, z doświadczeniem na rynkach Europy Zachodniej, gdzie rynek najmu instytucjonalnego jest dużo bardziej rozwinięty. PRYWATNE AKADEMIKI I DOMY OPIEKI Zupełnie nowym obszarem zainteresowania na polskim rynku inwestycyjnym są prywatne
akademiki oraz domy opieki. Podobnie jak w przypadku mieszkań, wymienione obszary stanowią popularne źródło aktywów dla funduszy działających na rynkach Europy Zachodniej. Dzięki zmianom demograficznym oraz wyraźnemu wzrostowi liczby studentów zagranicznych spodziewamy się zwiększenia znaczenia obu segmentów także i w Polsce. Pierwsze inwestycje zostały już rozpoczęte przez takie fundusze jak Orpea czy Griffin, a kolejni gracze, tacy jak Anderson Holding już od dłuższego czasu zgłaszają zainteresowanie polskim rynkiem.
RYNEK HOTELOWY Zwiększona aktywność inwestorów dotyczyła również rynku hotelowego. W ostatnim roku, segment przyciągnął zarówno graczy już obecnych na rynku, jak również zupełnie nowe podmioty, takie jak katarski holding Al Sraiya, który nabył pięciogwiazdkowy hotel The Westin Warsaw hotel w centrum Warszawy.
Hotel The Westin Warsaw, Al Sraiya Group, Warszawa
C
STOPY KAPITALIZACJI
27%
73%
STRUKTURA INWESTYCJIWEDŁUG SEKTORÓW
MAGAZYNY
Portfolio Pojedyncze transakcje
Źródło: Knight Frank
WOLUMEN INWESTYCJI w sektorze magazynowym
774 mln EUR(66% wzrost r-d-r)
Źródło: Knight Frank
2004 - 2016
Biura MagazynyHandel
10%
9%
8%
7%
6%
5%
4%
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Distribution Park Żerań, Hines, Warszawa
Stabilne poziomy czynszów w każdym segmencie nieruchomości komercyjnych oraz niskie stopy kapitalizacji za najlepsze aktywa, pozwalają inwestorom zagranicznym
Warszawa – CBD 5,25%-5,50% Warszawa - poza - CBD7,00%-7,50% Miasta regionalne6,25%-7,00%
5,25%-5,50%
6,75%
postrzegać Polskę jako lokalizację umożliwiającą dywersyfikację ryzyka oraz gwarantującą stabilne zyski z inwestycji w dłuższym okresie.
SEKTOR BIUROWY
SEKTOR HANDLOWY
SEKTOR MAGAZYNOWY
RYNEK INWESTYCYJNY W POLSCE RESEARCH
STOPY KAPITALIZACJI
RYNEK INWESTYCYJNY W POLSCE RESEARCH
1110
RYNKI KAPITAŁOWE omimo coraz bardziej ograniczonej liczby najlepszych obiektów dostępnych na sprzedaż, aktywność inwestorów
pozostaje bardzo wysoka. Poszukiwane są aktywa inwestycyjne we wszystkich sektorach nieruchomości położone nie tylko w najbardziej prestiżowych lokalizacjach. Atrakcyjność Polski jako lokalizacji dla inwestycji potwierdza liczba nowych inwestorów aktywnych na rynku. W 2016 roku na rynku pojawili się tacy gracze jak
południowoafrykański fundusz Redefine Properties, niemieckie fundusze Warburg-HIH Invest Real Estate, Hansa Invest, singapurski państwowy fundusz majątkowy GIC czy nowy gracz z Południowej Afryki MAS RE. Rynek inwestycyjny w Polsce pozostaje bardzo atrakcyjny dla inwestorów szukających bezpiecznej lokaty kapitału, oferując zwrot na poziomie nawet 125-175 punktów bazowych wyższym w porównaniu do krajów Europy Zachodniej. Całkowity wolumen transakcji w 2016 przekroczył
P
Spodziewamy się dalszego napływu kapitału na krajowy rynek, zarówno ze strony podmiotów już obecnych w Polsce, jak również od zupełnie
nowych graczy.
Jesteśmy wiodącym zespołem doradców specjalizujących się w finansach nieruchomości i inwestycjach. Mamy wiedzę, kwalifikacje i ekspertów, którzy sprostają wymaganiom nawet najbardziej wymagających klientów.
Usługi, które świadczymy to m.in: Doradztwo inwestycyjne Analizy due diligence Doradztwo deweloperskie i finansowe
Marcin Purgal Director
Capital Markets
[email protected]+48 668 382 482
[email protected]+48 695 662 756
[email protected]+48 511 945 272
Krzysztof Cipiur Associate Director
Capital Markets
Katarzyna LaszkowskaAssociate Director
Capital Markets
prognozy z początku ubiegłego roku. W 2017 spodziewamy się dalszego napływu kapitału na krajowy rynek, zarówno ze strony podmiotów już obecnych w Polsce, jak również od zupełnie nowych graczy. Planowane regulacje procedur podatkowych oraz nowe przepisy w zakresie funduszy typu REIT powinny utrzymać wolumen inwestycyjny w 2017 na podobnym poziomie co w zeszłym roku przy podobnym poziomie kapitalizacji za najbardziej atrakcyjne aktywa.
© Knight Frank Sp. z o.o. 2016Knight Frank nie ponosi odpowiedzialności za ewentualne szkody poniesione na skutek działań podjętych na podstawie zawartości niniejszego raportu. Pomimo przeprowadzenia szczegółowych badań i zachowania należytej staranności Knight Frank nie gwarantuje ani nie zapewnia, że informacje zawarte w raporcie są prawdziwe lub że nie uległy dezaktualizacji. Powielanie części lub całości opracowania tylko za zgodą Knight Frank.
NASZE NAJNOWSZE PUBLIKACJE:
Kontakty w Polsce:
+48 22 596 50 50 www.KnightFrank.com.pl
RESEARCH
Elżbieta Czerpak [email protected]
ASSET MANAGEMENT
Monika A. Dębska-Pastakia [email protected]
ASSET MANAGEMENT - OFFICE AND LOGISTICS
Maja Meissner [email protected]
ASSET MANAGEMENT - RETAIL
Małgorzata Szychułda [email protected]
CAPITAL MARKETS
Joseph Borowski [email protected]
COMMERCIAL AGENCY - OFFICE
Izabela Potrykus-Czachowicz [email protected]
COMMERCIAL AGENCY - RETAIL
Paweł Materny [email protected]
PROPERTY MANAGEMENT
Aneta Rogowicz-Gała [email protected]
PROPERTY MANAGEMENT COMPLIANCE
Magdalena Oksańska [email protected]
VALUATIONS
Grzegorz Chmielak [email protected]
Kontakt w Londynie:
INTERNATIONAL RESEARCH
Matthew Colbourne [email protected]
Raporty Knight Frank są dostępne do pobrania na stronie KnightFrank.com.pl/badanie-rynku/
Rynek komercyjny w Polsce 2016
Służewiec. Życie nie ogranicza się do biura.
Rynek biurowy w Warszawie: IV kw. 2016
Miejsca Spotkań. Kulinarna mapa Warszawy: 2016
Jako jeden z największych i najbardziej doświadczonych zespołów monitorujących rynek nieruchomości w Polsce, świadczymy usługi doradcze, opracowujemy prognozy oraz diagnozujemy wszystkie sektory rynku nieruchomości.
Naszym klientom, do których należą m.in. deweloperzy, fundusze inwestycyjne, instytucje finansowe, przedsiębiorstwa oraz inwestorzy indywidualni, oferujemy:
doradztwo strategiczne,
niezależne prognozy i analizy dostosowane do specyficznych wymogów klientów,
prezentacje na indywidualne zapotrzebowanie/zamówienie.
Prowadzimy kwartalnie aktualizowane bazy danych, obejmujące wszystkie sektory rynku nieruchomości komercyjnych (biurowy, handlowy, magazynowy, hotelowy) w głównych miastach i regionach Polski (Warszawa, Kraków, Łódź, Poznań, Śląsk, Trójmiasto, Wrocław). Dzięki naszym oddziałom w tych lokalizacjach, posiadamy wiedzę o lokalnych rynkach, którą wykorzystujemy w przygotowywaniu raportów.