Илиян Сарандалиев

Проблеми и грешки при

изготвянето на оценителски

доклади

Втора научно-приложнаконференция с международно участие„Управление на проекти в строителството“

Основни проблеми

1. Цел на оценителските доклади

2. Съответствие с Международните оценителски

стандарти);

3. Датата, към която важи стойността;

4. Датата на оценителския доклад;

5. Оценката по различни подходи и методи се различава

с повече от 20 %;

6. Норма на дисконтиране (капитализация);

7. Информация за използваните допускания;

8. Анализ на чувствителността.

Цел на оценителските доклади

1. Оценка на активи за обезпечение на кредити

2. Оценка на активи за целите на финансово-

счетоводната отчетност

3. Оценка на активи за други цели

Съответствие с Международните

оценителски стандарти (МОС)

Оценката е изготвена в съответствие със

Стандартите за бизнес оценяване,

Европейските оценителски стандарти или

стандартите на RICS (Royal Institute of

Charted Surveys, Англия) – съгласно

решение на КНОБ, взето в средата на

2013 г., от 01.01.2014 г. оценките се

извършват в съответствие с

Международните оценителски стандарти,

като Стандартите за бизнес оценяване се

отменят

Датата, към която важи

стойността

Съгласно изискванията на МОС в оценката на

активи следва да се посочи датата към, която е

оценена стойността на актива.

Като пример за коректно представяне на датата на

оценката 31.12.2014 г. Примери за некоректно

посочване на датата на оценителския доклад –

например декември 2014 г.

Датата на оценителския доклад

Датата на издаване на оценителския доклад следва да

е след датата, към която е определена стойността.

Съгласно Международните оценителски стандарти

не може да се прави оценка към бъдеща дата.

Това означава, че не може докладът да е издаден на

15.12.2014 г., а определената стойност да е към

31.12.2014 г.

Оценката по различни подходи

и методи се различава с повече

от 20 %Не би следвало стойността по отделните методи да

се различава повече от 20 % и въпреки това

стойностите от всички методи да се претеглят за

получаване на финалната стойност (например

по вещен метод (подход на активите) стойността е

1 000 хил. лв, а по сравнителен метод е 2 000 хил. лв.

и средно 1 500 хил. лв.). При такива случаи следва

един или няколко от методите да се изключат като

неприложими при определяне на финалната

стойност на оценявания актив.

Норма на дисконтиране

(капитализация)За икономическата реалност в България по

отношение на недвижимите имоти, норма на

дисконтиране от 5%, 6%, 7% е абсолютно

необоснована. Съгласно пазарните анализи на

водещите оценителски компании в света дисконтовата

норма е поне 10 % за София и централните части на

големите градове и нараства за малките градове и

предградията на малките градове. Това води до

изключително надценяване на недвижимите имоти.

За да се прецени ефектът от изменението на нормата

на дисконтиране е добре да се изготвя анализ на

чувствителността.

Информация за използваните

допусканияОценките на недвижими имоти са базирани на

математически модели, в които следва да се въведат

изходни данни. Изходните данни (допускания)

следва да са обективно определени и да доказани на

база наличната пазарна, икономическа и правна

информация.

Съгласно изискванията на МОС всички допускания

следва да са описани в доклада и да е представен

източникът на информация, който е използван за

определянето им.

Оценителските доклади следва да дават информация

на потребителя дали стойността е определена на

база на пазарна или непазарна информация.

Информация за използваните

допускания (продължение)Пример за основни допускания при оценката на

недвижими имоти:

- Норма на капитализация

- Заетост на сградите / Вероятност за отпадане на

наема

- Разходи за ремонт и поддръжка на сгради

- Площ, която се отдава под наем

- Строителна себестойност

- Разходи за финансиране на строителството

- Норма на печалба на предприемача

- Продажна цена на кв. м.

- Наемна цена на кв. м.

За да се прецени ефектът от изменението на

различните допускания е добре да се изготвя анализ

на чувствителността.

Анализ на чувствителността

Анализът на чувствителността е мощно средство за

оценка на ефекта на изменението на отделни

допускания вложени в моделите за оценка.

Пример

Норма на капитализация 8% 9% 10% 11% 12%

Наем (EUR/кв. м./месец) 10 10 10 10 10

Стойност 1 500 1 333 1 200 1 091 1 000

Разлика 300 133 -109 -200

Анализ на сценариите

Анализът на сценариите дава възможност за по-

детайлна оценка на ефекта от изменението на

съвкупност от допускания.

Пример

Сценарий Б А Основен В Г

Норма на

капитализация 8% 9% 10% 11% 12%

Наем (EUR/кв.

м./месец) 13 11 10 9 9

Стойност 1 950 1 467 1 200 982 900

Разлика 750 267 -218 -300

Оповестявания, съгласно

Международните оценителски

стандартиМинимални оповестявания, съгл. МОС 105:

1. Идентификация и статут на оценителя

2. Идентифициране на възложителя и други

предвидени ползватели

1. Цел на оценката

2. Идентифициране на оценявания актив

3. База на стойността

4. Дата на оценката

5. Обхват на проучванията

6. Вид и източник за използваната информация

Оповестявания, съгласно

Международните оценителски

стандарти (продължение)Минимални оповестявания, съгл. МОС 105:

9. Допускания и специални допускания

10. Ограничения относно използването,

разпространението или публикуването

11. Декларация, че оценката е изготвена

в съответствие с МСО

12. Използван подход за оценяване и мотиви

13. Стойност на оценката и приложима валута

14. Дата на оценителския доклад

Илиян Сарандалиев

Благодаря Ви за

вниманието