radom - siła w precyzji - serwis pl - strona główna · web viewlp. wspÓlnik liczba udziaŁÓw...

Memorandum Informacyjne

„Rewitalizacja” Sp. z o.o.

Listopad 2015 r.

„Rewitalizacja” Sp. z o.o. Memorandum Informacyjne

SPIS TREŚCI

Memorandum Informacyjne..........................................................................................................................0

„Rewitalizacja” Sp. z o.o............................................................................................................................... 0

SPIS TREŚCI............................................................................................................................................... 1

1 Cel i Zastrzeżenia................................................................................................................................ 1

1.1 Cel Memorandum Informacyjnego................................................................................................2

1.2 Zastrzeżenia................................................................................................................................. 2

1.3 Kontakt......................................................................................................................................... 3

2 Spółka.................................................................................................................................................. 4

2.1 Informacje ogólne......................................................................................................................... 4

2.2 Analiza finansowa Spółki..............................................................................................................7

3 Analiza rynku i otoczenia Spółki.........................................................................................................18

3.1 Otoczenie prawne i regulacyjne..................................................................................................18

3.2 Rynek nieruchomości w Polsce..................................................................................................18

3.3 Lokalny rynek nieruchomości......................................................................................................21

4 Przedsięwzięcie................................................................................................................................. 24

4.1 Wstęp......................................................................................................................................... 24

4.2 Przesłanki realizacji Przedsięwzięcia..........................................................................................24

4.3 Projekt I....................................................................................................................................... 26

4.4 Projekt II...................................................................................................................................... 27

4.5 Projekt III..................................................................................................................................... 28

1


1 Cel i Zastrzeżenia

1.1 Cel Memorandum Informacyjnego

Niniejsze Memorandum Informacyjne („Memorandum”) dotyczące realizacji 3 projektów inwestycyjnych

z zakresu rewitalizacji na cele mieszkalne i usługowe w Radomiu (dalej łącznie jako „Przedsięwzięcie”)

zostało opracowane przez spółkę „Rewitalizacja” Sp. z o.o. („Spółka”), która jest sponsorem

Przedsięwzięcia wyłącznie w celach informacyjnych, z zamiarem przedstawienia informacji

o Przedsięwzięciu inwestorom zainteresowanym współfinansowaniem realizacji Przedsięwzięcia ze

Spółką („Inwestorzy”).

1.2 Zastrzeżenia

„Rewitalizacja” Sp. z o.o. zamierza podjąć negocjacje z podmiotami zainteresowanymi inwestycją

w Spółkę dla celów realizacji Przedsięwzięcia. Niniejsze Memorandum nie stanowi oferty w rozumieniu

ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o ofercie publicznej i warunkach wprowadzania instrumentów finansowych

do zorganizowanego systemu obrotu oraz o spółkach publicznych, jak również nie stanowi oferty

w rozumieniu Art. 66 Kodeksu Cywilnego ani zaproszenia do sprzedaży lub zakupu udziałów, akcji ani

żadnych aktywów opisanych w niniejszym dokumencie i nie może stanowić podstawy do zawarcia

jakiejkolwiek umowy. Informacje przedstawione w niniejszym Memorandum mają charakter wyłącznie

informacyjny i nie należy ich traktować jako wiążących dla żadnych celów.

Celem niniejszego Memorandum jest jedynie ułatwienie Inwestorom podjęcia decyzji o zainteresowaniu

udziałem w transakcji, a także przygotowania do przeprowadzenia własnego badania Spółki

i Przedsięwzięcia, zmierzającego do podjęcia ewentualnej decyzji inwestycyjnej.

Zainteresowane podmioty powinny przeprowadzić własne badania i analizy Spółki i Przedsięwzięcia oraz

opierać podejmowane przez siebie decyzje związane z inwestycją w Spółkę wyłącznie na wynikach tych

badań. Przedstawiając niniejsze Memorandum Spółka nie zaciąga żadnych zobowiązań w zakresie

udostępnienia odbiorcom żadnych dodatkowych informacji, ani też do sprostowania przedstawionych

informacji.

Dane oraz stwierdzenia dotyczące przyszłości zawarte w Memorandum są z konieczności oparte na

licznych założeniach i subiektywnych szacunkach. Ponadto, stwierdzenia dotyczące przyszłości opierają

się na założeniach dotyczących przyszłych decyzji, które to decyzje mogą ulec zmianie. W żadnym

2


wypadku nie można zagwarantować realizacji szacunków dotyczących przyszłości. „Rewitalizacja”

Sp. z o.o. nie ponosi żadnej odpowiedzialności za niezrealizowanie szacunków, niepodjęcie przyszłych

decyzji, zmiany decyzji ani zmiany okoliczności. Zwracamy uwagę, że zmiany i wydarzenia następujące

po dacie Memorandum, mogą wpłynąć na jego treść i prawdziwość wniosków w nim zawartych.

Memorandum nie może być traktowane jako dokument zawierający kompletne i ścisłe informacje,

wystarczające do podjęcia decyzji inwestycyjnej.

1.3 Kontakt

„Rewitalizacja” Sp. z o.o.

ul. Mała 3

26-600 Radom

Osoba kontaktowa: Mariusz Mróz – Prezes Zarządu

tel.: (48) 383 08 55 ; email: [email protected]

3

mailto:[email protected]


2 Spółka

2.1 Informacje ogólne

● Zakres działalności Spółki i jej model biznesowy1. Przedmiotem działalności Spółki jest rewitalizacja Miasta Kazimierzowskiego w Radomiu.

2. Spółka może także:

1/ przygotowywać i realizować proces rewitalizacji poza obszarem Miasta Kazimierzowskiego w Radomiu.

2/ pozyskiwać środki finansowe na projekty rewitalizacji.

3/ sprawować funkcję inwestora zastępczego.

4/ obracać nieruchomościami stanowiącymi majątek Spółki.

5/ zarządzać nieruchomościami stanowiącymi majątek Spółki.

6/ zarządzać nieruchomościami na zlecenie właścicieli.

7/ wynajmować lokale użytkowe i mieszkalne znajdujące się w budynkach stanowiących własność Spółki.

8/ realizować zadania własne Gminy Miasta Radomia na terenie Miasta Kazimierzowskiego w zakresie

koniecznym do realizacji Lokalnego Programu Rewitalizacji dotyczące między innymi:

a) ładu przestrzennego,

b) gminnych ulic, placów oraz organizacji ruchu drogowego,

c) ochrony zabytków i opieki nad zabytkami,

d) promocji,

e) gminnego budownictwa mieszkaniowego,

9/ koordynować zadania wynikające z Lokalnego Programu Rewitalizacji w sferach gospodarczej

i społecznej.

3. Przedmiotem działalności Spółki zgodnie z Polską Klasyfikacją Działalności opisanym w ust. 1 jest:

1/ Roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych (PKD

41.20.Z)

2/ Realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków (PKD 41.10.Z)

3/ Rozbiórka i burzenie obiektów budowlanych (PKD 43.11.Z)

4/ Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek (PKD 68.10.Z)

5/ Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (PKD 68.20.Z)

6/ Zarządzanie nieruchomościami wykonywane na zlecenie (PKD 68.32.Z)

7/ Działalność w zakresie architektury (PKD 71.11.Z)

8/ Badania naukowe i prace rozwojowe w dziedzinie nauk społecznych i humanistycznych (PKD 72.20.Z)

9/ Pozostałe sprzątanie (PKD 81.29.Z)

4


10/ Działalność historycznych miejsc i budynków oraz podobnych atrakcji turystycznych (PKD 91.03.Z).

● Struktura udziałowa

Lp. WSPÓLNIK LICZBA UDZIAŁÓW

WARTOŚĆ JEDNEGO UDZIAŁU

w PLN

WARTOŚĆNOMINALNA W PLN/PROCENTOWA

UDZIAŁÓW RAZEM

1 Gmina Miasta Radomia 27.945 1.000,00 27.945.000,00 / 90,30%2 Radomskie Towarzystwo

Budownictwa Społecznego „Administrator” Spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąw Radomiu

2.101 1.000,00 2.101.000,00 / 6,79%

3 Wodociągi Miejskiew Radomiu Spółkaz ograniczoną odpowiedzialnością

200 1.000,00 200.000,00 / 0,65%

4 Radomskie Przedsiębiorstwo Energetyki Cieplnej „RADPEC” Spółka Akcyjna

300 1.000,00 300.000,00 / 0,97%

5 Przedsiębiorstwo Produkcyjno Usługowo Handlowe „RADKOM” Spółkaz ograniczoną odpowiedzialnością

400 1.000,00 400.000,00 / 1,29%

RAZEM UDZIAŁY 30.946.000,00 / 100%

5


● Wielkość zatrudnienia

L.p. Wyszczególnienie

Przeciętnaliczba

zatrudnionychna 30.12.2014r.

Kobiety Mężczyźni

1 Pracownicy ogółem 16,40 12,40 4

2 Pracownicy umysłowi 15,40 11,40 4

3 Pracownicy fizyczni 1 1 -

● Krótki opis najważniejszych wydarzeń w historii Spółki

RYS HISTORYCZNY SPÓŁKI

„Rewitalizacja” Sp. z o.o. została powołana w 2003 roku w celu realizacji jednego z największych wyzwań,

które stoją przed miejskim samorządem – przywrócenia świetności i dawnej rangi Miastu

Kazimierzowskiemu, które przed wiekami było centrum kulturalnym i politycznym Radomia, a przez wiele

lat zaniedbań zostało zdegradowane pod względem technicznym, społecznym i ekonomicznym.

Celem spółki jest ożywienie tej najpiękniejszej dzielnicy miasta Radomia poprzez odtworzenie

radomskiego „Magicznego miejsca”, gdzie znajdą się galerie, antykwariaty, puby, kawiarnie – miejsce

niedzielnego wypoczynku mieszkańców.

Inicjatywa taka z pewnością ożywi już dziś miejsce atrakcyjne, a – mamy nadzieję – wkrótce wizytówkę

Radomia.

● Projekty, które Spółka dotychczas zrealizowała lub jest w trakcie realizacji (poza projektami objętymi Przedsięwzięciem)

Inwestycje zrealizowane:

1. 2004r. – Remont elewacji kamienicy przy ul. Rwańskiej 16 w Radomiu.



4. 2004 - 2005r. - Rewitalizacja budynku przy ul. Rwańskiej 10 w Radomiu.

5. 2004 - 2005r. - Rewitalizacja budynku przy ul. Grodzkiej 2 w Radomiu.

6


6. 2006 – 2007r. – Rewitalizacja kwartału budynków przy ul. Grodzka – Mała – Wałowa w Radomiu.

7. 2007 – 2008r. – Rewitalizacja „Kamienicy Artystycznej” przy ul. Rwańskiej 7 w Radomiu.

(dofinansowanie z funduszy unijnych ZPORR 2004 - 2006).

8. 2006 – 2009r. – Rewitalizacja budynku przy ul. Wałowej 8 w Radomiu.

9. 2009 – 2010r. – Rewitalizacja budynku przy ul. Wałowej 22 w Radomiu.

10. 2009 - 2010r. – Rewitalizacja budynku przy ul. Szewskiej 10 w Radomiu.

11. 2011 – 2012r. – Rewitalizacja budynku przy ul. Grodzkiej 8 w Radomiu.

(dofinansowanie z funduszy unijnych EFRR RPO 2007 – 2013).

12. 2010 – 2012r. – Rewitalizacja budynku przy ul. Kusocińskiego 13 w Radomiu.

(dofinansowanie z funduszy unijnych EFRR RPO 2007 – 2013 oraz z WFOŚiGW w Warszawie).

13. 2012 – 2014r. – Rewitalizacja budynków przy ul. Rwańskiej 16 i ul. Wałowej 4 w Radomiu.

(pomoc zwrotna EFRR RPO 2007 – 2013, inicjatywa JESSICA).

14. 2013 – 2014r. – Rewitalizacja Skweru Unii Wileńsko-Radomskiej w Radomiu.

2.2 Analiza finansowa Spółki

2.2.1. Analiza historycznych wyników finansowych Spółki (za okres 3 ostatnich lat), obejmująca przede

wszystkim analizę przychodów, kosztów, rentowności, bilansu, płynności Spółki.

Rachunek Zysków i Strat za okresy historyczne

Wyszczególnienie na dzień 31.12.2014r na dzień 31.12.2013r na dzień 31.12.2012r

Przychody za rok obrotowy 1.230.529,76 1.194.507,84 877.236,62

Koszty za rok obrotowy 1.111.175,68 1.110.476,56 839.558,77

Zysk brutto za rok obrotowy 119..354,08 84.031,28 37.677,85

Zysk netto za rok obrotowy 96.986,08 51.848,28 27.471,85

7


Bilans za okresy historyczne

Aktywa

Lp. Wyszczególnienie na dzień 31.12.2014r na dzień 31.12.2013r na dzień 31.12.2012r

A Aktywa Trwałe 37.004.300,3333.342.178,03

32.894.491,31

I Wartości niematerialne i prawne 830,76 1.542,846.544,74

II Rzeczowe Aktywa Trwałe 30.219.458,87 26.277.498,9524.988.500,80

III Należności Długoterminowe 0,00 0,000,00

IV Inwestycje Długoterminowe 6.784.010,70 7.063.136,247.899.445,77

V Długotermin. Rozliczenia Międzyokres. 0,00 0,000,00

B Aktywa Obrotowe 433.737,33 791.405,01213.775,38

I Zapasy 0,00 0,000,00

II Należności Krótkoterminowe 258.032,23 513.224,58187.804,25

III Inwestycje Krótkoterminowe 165.083,75 267.227,1812.064,29

8


IV Krótkotermin. Rozliczenia Międzyokres. 10.621,35 10.953,2513.906,84

Aktywa Razem 37.438.037,66 34.133.583,0433.108.266,69

Pasywa

Lp. Wyszczególnienie na dzień 31.12.2014r na dzień 31.12.2013r na dzień 31.12.2012r

A Kapitał Własny 30.303.448,1529.706.462,07

27954.613,79

I Kapitał Podstawowy 29.946.000,0029.046.000,00

27.746.000,00

II Kapitał Zapasowy 1.377,70 1.377,70 1.377,70

III Kapitał Rezerwowy 259.084,37 607.236,09 179.764,24

IV Zysk / Strata netto 96.986,08 51.848,28 27.471,85

B Zobowiązania i Rezerwy na zobowiąz. 7.134.589,51 4.427.120,97 5.153.652,90

I Rezerwy na Zobowiązania 0,00 0,00 0,00

II Zobowiązania Długoterminowe 3.966.647,22 1.975.283,44 2.473.471,17

III Zobowiązania Krótkoterminowe 1.379.954,20 609.594,80 881.181,56

9


IV Rozliczenia Międzyokresowe 1.787.988,09 1.842.242,73 1.799.000,17

Pasywa Razem 37.438.037,66 34.133.583,04 33.108.266,69

Analiza wskaźnikowa za okresy historyczne

Wskaźniki rentowności

Wyszczególnienie Miernik 2014r 2013r 2012r

Rentowność netto procent 7,88 % 4,34 % 3,13 %

Rentowność majątku procent 0,26 % 0,15 % 0,08 %

Rentowność kapitału własnego procent 0,32 % 0,17 % 0,10 %

Wskaźniki płynności finansowej


Wskaźnik płynności finansowej I stopnia krotność 0,31 1,30 0,24

Wskaźnik płynności finansowej II stopnia krotność 0,31 1,28 0,23

Wskaźnik płynności finansowej III stopnia krotność 0,12 0,44 0,01

Wskaźnik handlowej zdolności rozliczeniowej krotność 4,67 3,62 1,31

Złota reguła bilansowania i finansowania

10



Złota reguła bilansowania procent 86,58 % 94,46 % 90,44 %

Złota reguła finansowania procent 424,74 % 671,01 % 542,42 %

Rachunek Zysków i Strat oraz Bilans za przyjęte okresy historyczne sygnalizuje zwiększenie efektu

ekonomicznego na osiągniętym zysku netto w porównaniu rok do roku oraz przyrost wartości bilansowej,

co pozytywnie wpływa na stabilność gospodarczą Spółki.

Z przedstawionej analizy wskaźnikowej wynika, że rentowność Spółki osiąga wartości dodatnie

mieszcząc się w ramach tzw. wskaźników bezpiecznych.

Złota reguła bilansowania potwierdza poprawność finansowania aktywów trwałych kapitałem własnym, a

wskaźniki płynności bieżącej wskazują na terminowe regulowanie zobowiązań.

Wskaźnik handlowej zdolności rozliczeniowej, który znacznie przekracza wskaźnik 1,0 będący

wskaźnikiem bezpiecznym sygnalizuje, że całość zobowiązań wobec dostawców ma pokrycie

w należnościach od odbiorców.

Z powyższego wynika, że jednostka zachowuje nie tylko stabilność gospodarczą, ale również równowagę

finansową.

2.2.2. Kluczowe aktywa Spółki, w tym przede wszystkim grunty i nieruchomości.

● Wykaz nieruchomości

Lp. Adres Numer i nazwa lokalu

Usytuowanie

lokalu Powierzchnia w m²

1 Grodzka 2 Lokal mieszkalny nr 5 Poddasze

49,98 lokal

4,19 komórka

2 Grodzka 2 Lokal mieszkalny nr 7 Poddasze

54,40 lokal

4,08 komórka

3 Szewska 10 Lokal użytkowy U1 Parter 48,68

11


4 Szewska 10 Lokal użytkowy U2 Parter 138,42

5 Szewska 10 Lokal użytkowy U3 I piętro 65,00

6 Szewska 10 Lokal użytkowy U4 I piętro 81,92

7 Szewska 10 Lokal użytkowy U5 Poddasze 29,30

8 Szewska 10 Lokal użytkowy U6 poddasze 59,64

9

Rwańska 7

Kamienica Artystyczna Lokal użytkowy U1 piwnica 133,95

10

Rwańska 7

Kamienica Artystyczna Lokal użytkowy U2 Parter 64,08

11

Rwańska 7

Kamienica Artystyczna Lokal użytkowy U3 Parter 75,71

12

Rwańska 7

Kamienica Artystyczna Lokal użytkowy U4 I piętro 85,67

13

Rwańska 7

Kamienica Artystyczna Lokal użytkowy U5 I piętro 80,65

14

Rwańska 7

Kamienica Artystyczna Lokal użytkowy U6 Poddasze 62,55

15

Rwańska 7


16

Rwańska 7


17 Wałowa 8 Lokal użytkowy U1 Parter 78,73


19 Wałowa 8 Lokal mieszkalny nr 11 Poddasze

29,72 lokal

5,75 komórka

12


20 Wałowa 8 Miejsce postojowe G6

Garaż

podziemny 17,89

21 Rwańska 16 Lokal użytkowy U1 Parter 33,82

22 Rwańska 16 Lokal użytkowy U2 Parter 87,53

23 Rwańska 16 Lokal użytkowy U3 I piętro 144,01

24 Rwańska 16 Lokal użytkowy U4 Poddasze 69,23

25 Rwańska 16 Lokal użytkowy U5 Poddasze 59,75



28 Wałowa 4 Lokal użytkowy U3 I piętro 84,43

29 Wałowa 4 Lokal użytkowy U4 I piętro 67,39

30 Wałowa 4 Lokal użytkowy U5 Poddasze 74,48

31 Wałowa 4 Lokal użytkowy U6 poddasze 54,92

32 Rynek 12 Lokal mieszkalny nr 1 Parter 32,11

33 Rynek 12 Lokal mieszkalny nr 2 I piętro 37,90



13









43 Rynek 12 Lokal mieszkalny nr 15 II piętro 57,12





48 Rynek 12 Lokal mieszkalny nr 1A I piętro 33,45




14



53 Rynek 12 Lokal mieszkalny nr 2B I piętro 20,00


55 Rynek 12 Lokal użytkowy Parter 16,00




59 Mała 1 Lokal użytkowy U1 parter 62,13




63 Wałowa 16/18 Lokal użytkowy U2 parter 34,59

64 Grodzka 8 Lokal użytkowy Parter 35,79

65 Grodzka 8 Lokal użytkowy

I piętro

+ poddasze 287,17

66 Kusocińskiego 13 Lokal użytkowy parter 394,62

67 Żeromskiego 41 Lokal użytkowy 44% udziałów 535,59

15


● Wykaz gruntów

Tereny zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego mają przeznaczenie pod: obiekty wielobranżowych usług, drobnej wytwórczości, rzemiosła, obiekty produkcyjne, obiekty usług technicznych, parkingi strategiczne, motele, zajazdy, niezbędne elementy infrastruktury technicznej i komunikacji wewnętrznej dojazdowej, zieleń towarzysząca urządzona.

Nr DZIAŁKI POWIERZCHNIA

2/9 1 ha 9526 m²

2/13 1 ha 0422 m²

2/14 1 ha 0963 m²

2/16 2 ha 3082 m²

2/17 7683 m²

2/18 1 ha 3393 m²

2/19 9336m²

2/21 9006 m²

2/22 2 ha 0192 m²

2/25 7831 m²

2/26 1 ha 5903 m²

2/27 1 ha 0202 m²

2/28 7835 m²

2/29 8697 m²

16


2/30 1 ha 3192 m²

2/7 7802 m²

17


3 Analiza rynku i otoczenia Spółki

3.1 Otoczenie prawne i regulacyjne

Najważniejsze akty prawne oraz przepisy regulujące i wpływające na działalność Spółki oraz realizację

Przedsięwzięcia:

● Strategia Miasta Kazimierzowskiego

● Lokalny Program Rewitalizacji Miasta Radomia

● Miejscowe Plany Zagospodarowania Przestrzennego

● Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego

● Ustawa o rewitalizacji

● Ustawa o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami

3.2 Rynek nieruchomości w Polsce

Analiza ogólnych trendów występujących na rynku nieruchomości w Polsce (wynajem i sprzedaż),

szczególnie pod kątem kształtowania się cen oraz popytu i podaży. Wyniki analiz procesów zachodzących

na rynkach nieruchomości w 2014 r., w tym na rynkach lokalnych 16 miast wojewódzkich oraz Gdyni

potwierdzają, że sytuacja mieszkaniowa tych ośrodków poprawiła się. W największych miastach

obserwowano znaczny wzrost popytu i podaży na rynku pierwotnym, co było wynikiem zarówno

czynników fundamentalnych, jak też obniżek stóp procentowych. Rozwojowi rynku nieruchomości na

rynkach lokalnych badanych miast sprzyjały zmiany czynników ekonomicznych, głównie za sprawą

wzrostu wynagrodzeń, spadku bezrobocia oraz silniejszego niż w roku poprzednim wzrostu PKB.

Wskaźniki demograficzne tj. przyrost naturalny, saldo migracji i liczba nowo zawieranych małżeństw

nieznacznie poprawiły się w części miast, co wpływało na wzrost popytu mieszkaniowego. Wskaźniki

obciążenia demograficznego oraz liczba ludności zmniejszyły się, co mogło ograniczać popyt. Podaż

nowych mieszkań rosła, deweloperzy elastycznie dopasowywali projekty inwestycyjne do preferencji oraz

możliwości nabywczych klientów. Pozwalało to deweloperom utrzymywać wysoką marżę na budowaniu

mieszkań i wysokie stopy zwrotu z projektów. Na wzrost podaży wpływało też otoczenie regulacyjne

(projekty zmian ustawy deweloperskiej). W części miast odnotowano niewielkie wzrosty cen ofertowych

m kw. mieszkania na rynku pierwotnym. Nie odnotowano istotnych zmian cen transakcyjnych m kw.

mieszkań zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. W Raporcie przedstawiono procesy, które

18


obserwowano w Polsce w 2014 r. w sektorze nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych.

Szczegółowa analiza prowadzi do następujących wniosków:

Na rynkach pierwotnym i wtórnym 6 największych miast wojewódzkich oraz w Warszawie

najwyższe ceny m kw. odnotowano dla nieruchomości małych (o powierzchni do 40 m kw. oraz 1

pokojowych) oraz dużych (o powierzchni 80 m kw. i więcej oraz 4 pokojowych i więcej). Natomiast

na rynku pozostałych 10 miast najwyższe ceny m kw. miały mieszkania o niewielkiej liczbie pokoi

i małe metrażowo.

Obserwowano wzrost popytu oraz podaży na pierwotnym rynku mieszkaniowym. Zwiększyła się

liczba inwestycji oraz wzrosła liczba mieszkań wprowadzanych na rynek przez deweloperów.

Wysoki popyt na mieszkania był konsekwencją wzrostu wynagrodzeń gospodarstw domowych,

utrzymywania się historycznie niskich stóp procentowych oraz wprowadzenia programu

subsydiów Mieszkanie dla Młodych. W konsekwencji obserwowano znaczące przyspieszenie

zakupów mieszkań deweloperskich dla celów własnych oraz inwestycyjnych, finansowanych

zarówno kredytami jak i środkami własnymi nabywców, których udział w strukturze finansowania

rósł.

Wypłaty kredytów w 2014 r. były względnie stabilne, pomimo historycznie niskich stóp

procentowych. Może to być wynikiem częściowego zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych oraz

ostrożnego zachowania zarówno kredytobiorców oraz kredytodawców. Potwierdzają to wyniki

ankiety do przewodniczących komitetów kredytowych. Saldo należności od gospodarstw

domowych z tytułu kredytów mieszkaniowych wzrosło w 2014 r. o 19,9 mld zł w porównaniu

z 2013 r., do 350,7 mld zł.

Wydłużył się nieznacznie czas sprzedaży mieszkania, zarówno na rynku pierwotnym (na skutek

wprowadzenia dużej liczby nowych kontraktów na budowę mieszkań), jak i na wtórnym,

w konsekwencji silnej konkurencji ze strony mieszkań nowych. Wyjątkiem była tu Warszawa –

najbardziej rozwinięty rynek w Polsce. Nowe inwestycje mieszkaniowe są nowoczesne

technicznie, lepiej dostosowane metrażowo do potrzeb nabywcy, mają garaż oraz coraz lepszą

lokalizację, jednak wymagają wkładu finansowego i czasu na dostosowanie ze standardu

deweloperskiego do własnych potrzeb.

Obserwowano nieznaczne wahania średnich stawek najmu (ofertowych i transakcyjnych). Po

stabilizacji na początku 2014 roku, od drugiej jego połowy, wzrosty stawek najmu odnotowano w 6

największych miastach. Niewielki wzrost stawek najmu obserwowano w Warszawie, zaś w 10

pozostałych miastach ich poziom był stabilny. Może to skłaniać zamożniejsze gospodarstwa

domowe do zakupu mieszkania na wynajem.

19


Przy obecnym poziomie stawek czynszów podmioty inwestujące w mieszkania na wynajem

osiągnęły wyższe stopy zwrotu niż przy inwestycji w obligacje lub depozyty bankowe oraz

podobny zwrot, jak przy inwestycji w nieruchomości komercyjne. Należy jednak podkreślić istotną

różnicę w płynności i kosztach transakcyjnych lokaty w banku, względem inwestycji w mieszkanie

na wynajem.

Istotny wzrost popytu na rynku mieszkaniowym wpłynął pozytywnie na sytuację finansową firm

deweloperskich. Negatywnie na sytuację deweloperów oddziaływał natomiast powiększający się

zasób niesprzedanych projektów mieszkaniowych oraz niepewność związana z zapowiadaną

zmianą zapisów w ustawie o ochronie klienta dewelopera.

Szacowany udział zysku deweloperskiego w cenie nowych mieszkań utrzymywał się na wysokim

poziomie. Czynnikami umożliwiającymi firmom deweloperskim osiągnięcie wysokich stóp zwrotu z

kapitału własnego były: dobre dopasowanie struktury oferowanych mieszkań do preferencji oraz

finansowych możliwości nabywców (mieszkania mniejsze), nieznaczne spadki cen robót

budowlano-montażowych oraz utrzymująca się wysoka liczba sprzedanych mieszkań.

Wartość zadłużenia firm deweloperskich z problemami finansowymi zaczęła się zmniejszać.

W strukturze pasywów firm deweloperskich w 2014 r. zmalał udział kredytów, natomiast wzrósł

udział kapitału własnego.

W styczniu 2014 r. rozpoczął funkcjonowanie rządowy program dopłat do kredytów

mieszkaniowych Mieszkanie dla Młodych, mający na celu poprawę sytuacji mieszkaniowej

gospodarstw domowych. Pomoc przeznaczona była wyłącznie na nieruchomości nabywane na

rynku pierwotnym, spełniające warunki przyznania wsparcia. Program ten dotychczas miał

nieznaczny wpływ na wzrost popytu mieszkaniowego.

Na rynku nieruchomości komercyjnych obserwowano narastające nierównowagi, zwłaszcza na

rynku biurowym. Rosnąca podaż powierzchni komercyjnych zaczęła wywoływać dostosowania

czynszowe, co będzie wpływać na dochody właścicieli oraz może utrudnić im spłaty zobowiązań.

Nie stanowiło to jednak problemu dla stabilności systemu bankowego w Polsce, gdyż na rynku

nieruchomości komercyjnych dominowali inwestorzy zagraniczni, finansujący się poza Polską.

W 2014 r. czynsze transakcyjne w budynkach biurowych klasy A (notowane w euro/m kw./m-c) na

wszystkich analizowanych rynkach wykazywały stagnację lub spadki, natomiast w budynkach

biurowych klasy B (notowane w zł/m kw./m-c) w Warszawie nieznacznie wzrosły. Czynsze

20


transakcyjne w centrach handlowych mierzone w euro/m kw./m-c wykazywały lekki spadkowy

trend.1

3.3 Lokalny rynek nieruchomości

Charakterystyka rynku nieruchomości w Radomiu wraz z odniesieniem do rynku ogólnopolskiego

(wybrane miasta) w zakresie właściwym dla Projektów w ramach Przedsięwzięcia, w tym przede

wszystkim:

- szacowany popyt i podaż

- najważniejsze realizowane projekty

- poziom cen.

Biorąc pod uwagę, że Spółka osiąga przychody zarówno ze sprzedaży, jak i z wynajmu nieruchomości,

analizie poddano oba obszary, jednak z większą koncentracją na rynku sprzedaży nieruchomości, który

jest kluczowy z punktu widzenia Przedsięwzięcia.

1. Lokalizacja.

Obszar Miasta Kazimierzowskiego, na którym położone są przedmiotowe nieruchomości, jest w całości

objęty ochrona konserwatorską i wpisany do rejestru zabytków decyzją nr 410/A/89. Ochronie podlega

cały zespół urbanistyczno-architektoniczny obejmujący najważniejsze fazy rozwojowe miasta Radomia, od

wczesnośredniowiecznej osady grodowej „Piotrówka”, poprzez średniowieczny regularny zespół „Miasta

Kazimierzowskiego” oraz XIX-wieczną regulację wynikającą z rozwoju przemysłu.

2. Opis Przedsięwzięcia ze względu na lokalizację i uwarunkowania komunikacyjne.

Miasto Radom znajduje się w centralnej części kraju, w odległości 100 km od Warszawy, połączone ze

stolicą drogą ekspresową. Nieruchomości objęte Przedsięwzięciem stanową fragment centrum Radomia

i znajdują się w sąsiedztwie Rynku, z bardzo dobrym dostępem komunikacyjnym. W wyniku realizacji

Przedsięwzięcia powstaną obiekty, które zostaną wykonane w technologii zgodnej z istniejącymi

przepisami w zakresie norm budowlanych oraz energetycznych. W lokalach usługowych możliwe będzie

podjęcie działalności handlowo-usługowej lub gastronomicznej. Przedmiotowe projekty wpisują się w

proces przemian przestrzennych, społecznych i ekonomicznych „Miasta Kazimierzowskiego”,

przyczyniając się do poprawy jakości życia mieszkańców, przywrócenia ładu przestrzennego oraz do

ożywienia gospodarczego, jak również odbudowy więzi społecznych. Dzięki realizacji Przedsięwzięcia

1 Źródło: Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2014 r.

Wrzesień 2015r., Narodowy Bank Polski21


powstaną nowe miejsca pracy. Uporządkowanie przestrzeni przyczyni się do poprawy poziomu

bezpieczeństwa zarówno mieszkańców, jak i przybywających do miasta turystów.

3. Poziom cen z odniesieniem do rynku ogólnopolskiego.

W 2014 r. na rynku mieszkaniowym, po sześciu latach stabilizacji, zanotowano wzrost zarówno popytu,

jak i podaży. Zwiększyła się zarówno sprzedaż mieszkań już wybudowanych, jak też liczba mieszkań

wprowadzanych na rynek przez deweloperów, jednak ich ceny pozostały stabilne. Wzrosła również liczba

nowych projektów inwestycyjnych.

Na rynku nieruchomości komercyjnych, tj. powierzchni handlowo-usługowych, biurowych oraz

magazynowych, podobnie jak w ubiegłych latach, obserwowano narastające nierównowagi. Następował

bardzo szybki przyrost majątku trwałego, finansowany głównie kapitałem zagranicznym. Rosnąca podaż

zaczęła wywoływać dostosowania cenowe, które mogą negatywnie oddziaływać na kondycję

kredytodawców i inwestorów na tym rynku.

Analiza rynkowa cen nieruchomości w Radomiu ( 2015 rok )

Lokale mieszkalne, komórki lokatorskie, lokale użytkowe, miejsca postojowe/garaże podziemne

INWESTOR COUNTRY HOMES

COUNTRY HOMES

AIG LINCOLN RTBS ADMINISTRATOR

INTERSOL ROSA INVEST RGK

Lokalizacja inwestycji

ul. Okulickiego„Stary Ogród”

ul.Radomskiego 5 Osiedle Słoneczne

Radomskiego/Wyścigowa

ul. Zbrowskiego„Symfonia”

ul. Warsztatowa„4 Pory Roku”

ul. Rwańska 8

Ilość kondygnacji 5 6 4 4 4 5 4

Standard deweloperski deweloperski deweloperski deweloperski deweloperski deweloperski deweloperski

Średnia cena lokalu

mieszkalnego/m²

3.370,00 – 3.890,00 zł/m2

- 4.300,00 – 4.600,00 zł/m2

3.720,00 zł/m2 Parter 3.850,00 zł/m2

(z ogródkiem)I i II p. 3.800,00

zł/m2III p. 3.750,00

zł/m2

3.800,00 zł/m2 5.000,00 zł/m2

Średnia cena komórki

lokatorskiej/m²

1750,00 zł/m2 - 1.200,00 zł/m2 (w blokach istniejącychz I etapu)

w cenie w cenie 4.000,00 zł/szt. -

Średnia cena lokalu

użytkowego/m²

- 6.027,00zł/m2 - - - - 6.150,00 zł/m2

Średnia cena miejsca

postojowego/szt.

garaż podziemny 29.397,00 –

35.547,00 zł/szt.

-garaż

podziemny29.800,00 zł/szt.

(w blokach

miejsce post.6.100,00 zł/szt.

miejsce post.w cenie

garaż podziemny

18.000,00 zł/szt.

garaż Wałowa 8 25.000,00 zł/szt.

m.post. wynajem

22


istniejących z I etapu)

123,00 zł/m-c

Analiza rynkowa cen nieruchomości w odniesieniu do wybranych miast ( 2015 rok )

Lokale mieszkalne, lokale użytkowe

LokalMiasto

Lokal mieszkalny(cena za m kw. w PLN)

Lokal użytkowy(cena za m kw. w PLN)

RADOM 3300,00 – 5000,00 5000,00 – 7000,00KIELCE 3600,00 – 4700,00 4500,00 – 6000,00OLSZTYN 4000,00 – 4500,00 5000,00 – 7000,00RZESZÓW 4500,00 – 4800,00 4000,00 – 6000,00BIAŁYSTOK 3600,00 – 4500,00 5000,00 – 7000,00

23


4 Przedsięwzięcie

4.1 Wstęp

Przedsięwzięcie zakłada realizację przez Spółkę 3 projektów inwestycyjnych („Projekty”) dotyczących

rewitalizacji nieruchomości na terenie „Miasta Kazimierzowskiego” w Radomiu oraz w bezpośrednim jego

sąsiedztwie.

Niniejszy rozdział prezentuje przesłanki dla realizacji Przedsięwzięcia, a także zawiera prezentację

podstawowych informacji na temat każdego z Projektów nim objętych.

4.2 Przesłanki realizacji Przedsięwzięcia

● Cel i uzasadnienie realizacji Projektu, w tym oddziaływanie Przedsięwzięcia na gospodarkę Radomia

Jednym z podstawowych wyzwań rewitalizacji stało się dążenie do wzmocnienia potencjału rozwojowego

danego obszaru oraz dążenie do przeciwdziałania marginalizacji obszarów, na których nasiliły się

negatywne zjawiska społeczne i ekonomiczne oraz ulega degradacji zabudowa miejska i przestrzeń

publiczna. Efektem postępującej degradacji tkanki urbanistycznej miasta jest nasilająca się degradacja

gospodarcza i społeczna, przejawiająca się na zdegradowanych terenach miejskich kumulacją

negatywnych zjawisk, tj. wysoki poziom ubóstwa i wykluczenia, wysoki stopień przestępczości, niski

poziom aktywności gospodarczej, wysokie bezrobocie, wyższe niż w innych rejonach natężenie

występowania zjawisk patologicznych oraz negatywny odbiór społeczny. Ze względu na występowanie na

wyodrębnionych obszarach miasta wyżej wymienionych problemów, konieczne jest podejmowanie działań

rewitalizacyjnych, które z jednej strony przyczyniają się do odnowy zdegradowanych obszarów, a z drugiej

strony uwzględniają aspekt społeczny, zmierzający do przeciwdziałania negatywnym zjawiskom i dający

szanse na ożywienie społeczno-gospodarcze.

„Rewitalizacja” Sp. z o.o., wychodząc naprzeciw wymogom zintegrowanego rozwiązywania problemów

gospodarczych, społecznych i środowiskowych oraz zapobiegania destrukcji tkanki urbanistyczno-

architektonicznej miasta Radomia, aktywnie włącza się w realizację projektów mających realizować

powyższe założenia.

Celem projektów jest odnowa obszarów zdegradowanych i zagrożonych marginalizacją.

Sfera gospodarcza:

- tworzenie warunków do dynamicznego rozwoju działalności gospodarczej w obszarze turystyki,

24


- rozwój przedsiębiorczości na lokalnym rynku produktów i usług,

- działania na rzecz wzrostu rozpoznawalności i atrakcyjności obszaru, tworzenie wizerunku miejsca

przyjaznego inwestorom,

- tworzenie miejsc pracy będących efektem bezpośrednim i pośrednim inwestycji, szczególnie

w obszarach gospodarki związanych z turystyką i obsługą ruchu turystycznego,

- zwiększenie atrakcyjności turystycznej terenu; powstanie nowych podmiotów gospodarczych.

Sfera społeczna:

Rewitalizacja wskazanych obszarów Przedsięwzięcia przyczyni się do niwelowania problemów

szczególnie uciążliwych dla społeczeństwa obszaru ścisłego Centrum miasta Radomia.

Cele:

- poprawa bezpieczeństwa publicznego poprzez zapewnienie odpowiedniego oświetlenia

rewitalizowanego terenu,

- poprawa estetyki przestrzennej miasta Radomia w wyniku zlikwidowania przestarzałej i zniszczonej

tkanki urbanistycznej,

- wprowadzenie na analizowanym obszarze atrakcyjnego zagospodarowania terenu i utworzenie

przestrzeni przyjaznej mieszkańcom i turystom,

- propagowanie wśród mieszkańców zdrowego trybu życia i zachęta dla rezygnacji z transportu

samochodowego i autobusowego poprzez np.: montaż stojaków na rowery,

- zmiana dotychczasowego wizerunku obszaru i nadanie mu charakteru nie tylko miejsca prestiżowego,

ale również terenu ukierunkowującego w pożądany sposób aktywność turystyczną,

- promocja i wzrost dostępu do regionalnych obiektów dziedzictwa kulturowego ze względu na ich

bezcenną wartość,

- wprowadzenie na terenie objętym rewitalizacją ładu ekologicznego oraz niwelacja zagrożeń

środowiskowych.

Korzyści:

- wzrost aktywności gospodarczej i turystycznej miasta,

- likwidacja barier architektonicznych dla osób niepełnosprawnych,

- nadanie obiektom charakteru nie tylko miejsca prestiżowego, ale również terenu ukierunkowującego

w pożądany sposób aktywność turystyczną i wpłynie na poprawę estetyki przestrzennej miasta

Radomia,

- podniesienie poziomu bezpieczeństwa na terenie miasta.

25


4.3 Projekt I

4.3.1 Informacje ogólne i zakres rzeczowy

Ogólny opis Projektu, w tym:

- lokalizacja i obowiązujące plany zagospodarowania terenu

„Miasto Kazimierzowskie” w Radomiu.

- przeznaczenie nieruchomości budowanej / rewitalizowanej w ramach Projektu

Funkcja mieszkalno – usługowa.

- podstawowe dane techniczno-użytkowe budynków (powierzchnia zabudowy, kubatura, powierzchnia

użytkowa, technologia wykonania, liczba kondygnacji, itp.)

Inwestycja w ścisłej strefie ochrony konserwatorskiej i archeologicznej. Budynki usytuowane pomiędzy

dwiema ulicami (bezpośredni dostęp) o zwartej zabudowie, z wewnętrznym dziedzińcem, w tym istniejąca

kamienica do generalnego remontu i budowa nowoprojektowanego budynku, połączone oficynami wzdłuż

granic działki. Budynki 3 kondygnacyjne z poddaszem użytkowym i 2 kondygnacyjne z poddaszem

użytkowym, podpiwniczone.

Na poziomie parteru zlokalizowane są lokale użytkowe, na kondygnacjach wyższych - lokale mieszkalne,

w poziomie piwnic garaż podziemny wraz z komórkami lokatorskimi.

Technologia wykonania – tradycyjna zgodna z wytycznymi Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków.

Dane według projektu koncepcyjnego:

Powierzchnia zabudowy ………………………..521,31 m²

Powierzchnia użytkowa………………………..1878,17 m²

Kubatura…………………………………………7523,86 m³

Ilość lokali usługowych 4 PU = 293,65 m²

Ilość lokali mieszkalnych 10 PU = 914,35 m²

Ilość miejsc garażowych 9 PU = 233,09 m²

4.3.2 Harmonogram

Termin realizacji projektu: I kwartał 2016r. – II kwartał 2017r. (oddanie do użytku)

Sprzedaż wytworzonego majątku: od III kwartału 2017r.

26


4.3.3 Budżet projektu

Szczegółowy budżet Projektu oraz harmonogram ponoszenia poszczególnych nakładów inwestycyjnych

udostępniony będzie zainteresowanym Inwestorom podczas prowadzonego dialogu.

Szacowany koszt wytworzenia Projektu: 6.263.000,00 PLN

4.4 Projekt II





Funkcja mieszkalno-usługowa.

- podstawowe dane techniczno-użytkowe budynku (powierzchnia zabudowy, kubatura, powierzchnia


Inwestycja w ścisłej strefie ochrony konserwatorskiej i archeologicznej. Kompleks budynków

usytuowanych pomiędzy dwiema ulicami (bezpośredni dostęp), o zwartej zabudowie z wewnętrznym

dziedzińcem, w tym istniejąca kamienica do generalnego remontu i nowoprojektowane budynki. Budynki

4-kondygnacyjne i 3-kondygnacyjne z poddaszem użytkowym, podpiwniczone. Na poziomie parteru

zlokalizowane są lokale użytkowe, na kondygnacjach wyższych - lokale mieszkalne, w poziomie piwnic

garaż podziemny wraz z komórkami lokatorskimi.



Powierzchnia zabudowy ……………………….1061,83 m²

Powierzchnia użytkowa…………………………4691,03 m²

Kubatura………………………………………...19669,90 m³


Ilość mieszkań 27 PU = 2277,91 m²


27


4.4.1 Harmonogram

- Szacowany harmonogram realizacji Projektu wskazujący główne kamienie milowe oraz związane z nimi

terminy (przygotowanie, realizacja, uzyskanie zgód / pozwoleń, sprzedaż, itp.)

Termin realizacji projektu: II kwartał 2016r. – IV kwartał 2019r. (oddanie do użytku)

Sprzedaż wytworzonego majątku: od IV kwartał 2020r.





4.5 Projekt III





Funkcja mieszkalno-usługowa.

- podstawowe dane techniczno-użytkowe budynku (powierzchnia zabudowy, kubatura, powierzchnia


Inwestycja w ścisłej strefie ochrony konserwatorskiej i archeologicznej. Kompleks budynków

usytuowanych pomiędzy dwiema ulicami (bezpośredni dostęp). Całość inwestycji to nowoprojektowane

budynki o zwartej zabudowie. Budynki 3-kondygnacyjne, podpiwniczone.

W poziomie parteru usytuowane będą lokale użytkowe, na kondygnacjach wyższych - lokale mieszkalne,

w poziomie piwnic garaż podziemny wraz z komórkami lokatorskimi.



Powierzchnia zabudowy …………………………998,68 m²

Powierzchnia użytkowa…………………………3702,97 m²

Kubatura…………………………………………15725,15 m³


28


Ilość lokali mieszkalnych 20 PU = 1544,32 m²


4.5.1 Harmonogram

- Szacowany harmonogram realizacji Projektu wskazujący główne kamienie milowe oraz związane z nimi

terminy (przygotowanie, realizacja, uzyskanie zgód / pozwoleń, sprzedaż, itp.)

Termin realizacji projektu: II kwartał 2016r. – IV kwartał 2019r. (oddanie do użytku)

Sprzedaż wytworzonego majątku: od IV kwartału 2019r.





Prezes Zarządu

Mariusz Mróz

29

radom - siła w precyzji - serwis pl - strona główna · web viewlp. wspÓlnik liczba udziaŁÓw...

Documents