SỐ 14 – THÁNG 12/2012

16

2

Văn phòng cho thuê

Khách sạn

Mặt bằng Bán lẻ

Căn hộ dịch vụ

Tác động đến các Dự án

BĐS của GMD

CHUYÊN SAN BẤT ĐỘNG SẢN

16

3

Thị trường cao ốc văn phòng TPHCM: Bối cảnh khó khăn,

vẫn… “sống khỏe”! (17/12/2012)

Thống kê của nhà quản lý BĐS hàng đầu VN – Cty CBRE – cho biết: Hiện

nay tại TPHCM, giá chào thuê của cao ốc hạng A trong Quý III/2012 là

khoảng 641.760 đồng/m2/tháng (tương đương với 30,56USD/m2/tháng) và giá

chào thuê của cao ốc hạng B là khoảng 362.250 đồng/m2/tháng (tương đương

với 17,25USD/m2/tháng). Tỉ lệ trống tại cao ốc hạng A là 15,3% và hạng B là

11,8%. So với thị trường năm 2011, năm 2012 có sự thay đổi đáng kể về nhu

cầu của khách thuê đặc biệt trong bối cảnh của nền kinh tế trong nước và toàn

cầu không chắc chắn, đầu tư trực tiếp nước ngoài FDI tiếp tục giảm; đồng thời

số lượng văn phòng mới thành lập tại VN cũng giảm xuống.

Tuy nhiên, vẫn xuất hiện những DN, gồm cả Cty 100% vốn nước ngoài và Cty

có vốn trong nước đang mở rộng thị trường tại VN, như các Cty dược, luật,

dầu khí... Điều này tác động tốt đến thị trường cao ốc văn phòng cho thuê ở

TPHCM. Kết quả cho thấy các cao ốc văn phòng hạng A giữ vững giá thuê

cũng như tỉ lệ lấp đầy cao & ổn định trong suốt 12 tháng qua. Nổi bật là những

cao ốc như: Kumho Asiana Plaza, Metropolitan, Sun Wah Tower, Diamond

Plaza, Saigon Centre, Saigon Tower, Centec đã duy trì tốt tỉ lệ lấp đầy trên

95% trong suốt 12 tháng qua.

Tương tự, tỉ lệ lấp đầy khá tốt cũng xuất hiện tại các cao ốc hạng A mới. Thí

dụ như: Vincom Center đạt 51% tại Quý IV/2011, nay đã đạt 75%, là kết quả

đáng kể của việc cho thuê các khách hàng mới. Cao ốc Bitexco Financial

Tower đã đẩy mạnh tỉ lệ lấp đầy từ 40% (Quý IV/2011) lên thành 68% tại Quý

IV/2012.

Ngân sách thắt chặt, thận trọng tìm kiếm văn phòng mới là xu hướng của năm

2012. Năm 2013, sẽ là năm mà nhu cầu gia tăng cho khu vực lân cận trung

tâm, đáp ứng được ngân sách thuê, với giá vừa túi tiền. Và, cũng là năm của

những cao ốc hạng A mới, mà khách thuê sẽ có nhiều lựa chọn, với vị trí và

tiện nghi tốt hơn.

VĂN PHÒNG CHO THUÊ

THÔNG TIN THỊ TRƯỜNG

16

4

Thị trường khách sạn Việt Nam: Rút vốn hay tháo chạy? (12/12/2012)

Mặc dù nằm trong nhóm bất động sản, nhưng khách sạn

được xem là lĩnh vực ít chịu ảnh hưởng của thị trường

này, mà phụ thuộc vào du lịch nhiều hơn. Thị trường du

lịch Việt Nam trong những năm qua vẫn tăng trưởng

đều, nhưng vì sao nhiều nhà đầu tư ngoại vẫn rút lui?

Ngày 29.11.2012, tờ Financial Times loan tin, Công ty Quản

lý quỹ VinaCapital rao bán cổ phần trong Metropole Hà Nội,

một trong những khách sạn nổi tiếng nhất tại Việt Nam.

Theo tờ báo, Quỹ Vietnam Opportunity, niêm yết tại thị

trường chứng khoán London, của VinaCapital đã ủy quyền

cho Công ty Môi giới Bất động sản Jones Lang LaSalle, rao

bán cổ phần 50% trong Metropole Hà Nội. 50% cổ phần còn lại hiện do Tổng Công ty Du lịch Hà Nội nắm

giữ.

Chuyển nhượng từ Bắc vào Nam

Không chỉ có Metropole Hà Nội, trước đó 2 tuần, tại Hội nghị Đầu tư và Quản lý Bất động sản Du lịch Việt

Nam 2012, diễn ra tại khách sạn Legend - nơi VinaCapital cũng đang nắm giữ phần lớn cổ phần, ông

Raymond Clement, Giám đốc Điều hành khối Tư vấn khách sạn Savills, khu vực châu Á Thái Bình Dương

cho biết, Savills cũng đang làm môi giới để chuyển nhượng phần lớn cổ phần tại khách sạn Sheraton Nha

Trang Hotel & Spa và Movenpick Saigon.

Theo ông Clement, chủ đầu tư khách sạn Sheraton Nha Trang Hotel & Spa có thể sẽ chuyển nhượng đến

82,39% cổ phần ở khách sạn này cho các nhà đầu tư. Trong khi con số này ở Movenpick Saigon là 70%.

Sheraton Nha Trang Hotel & Spa là dự án do Công ty Cổ phần Đầu tư Du lịch Địa ốc Đông Hải làm chủ đầu

tư, khởi công từ quý III/2008 với tổng vốn 1.210 tỉ đồng, đã chính thức đón khách từ tháng 3.2010. Dù

không cung cấp con số chính xác, nhưng VinaCapital xác nhận mình nắm giữ cổ phần lớn tại khách sạn này.

Movenpick Saigon thì là khách sạn Omni Saigon. Năm

2007, thông qua Vina Hospitality, VinaCapital đã mua lại

70% cổ phần của khách sạn Omni Saigon với giá 21 triệu

USD, từ Công ty A-1 International (Việt Nam) và đổi tên

thành Movenpick Saigon.

Vì sao tháo chạy?

Ông Andy Ho, Giám đốc Điều hành VinaCapital, cho biết

hoạt động đầu tư và rút vốn của các quỹ diễn ra rất thường

xuyên; mỗi 6 tháng, danh mục đầu tư sẽ được xem xét và có

thể được cơ cấu lại nếu thấy cần thiết.

THÔNG TIN THỊ TRƯỜNG

BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH

16

5

Khách sạn là lĩnh vực không chịu ảnh hưởng của việc thị trường bất động sản bị đóng băng mà của thị trường

du lịch. Và du lịch Việt Nam thì đang hoạt động khá tốt; lượng khách du lịch quốc tế vẫn tăng đều.

Theo Tổng cục Thống kê, trong 9 tháng đầu năm nay, Việt Nam đã đón trên 4.853.000 lượt khách quốc tế,

tăng 13% so với cùng kỳ năm trước. Do đó, việc rút vốn cùng một lúc tại một số khách sạn của VinaCapital

cũng như của các doanh nghiệp khác là một dấu hiệu không bình thường.

Tuy nhiên, ông Sử Ngọc Khương, Trưởng bộ phận đầu tư của Savills Việt Nam, lại nhận định: “Tôi cho

rằng, đó chỉ là sự trùng hợp ngẫu nhiên”. Theo ông, động thái của VinaCapital không khó hiểu khi nhìn vào

cách thức vận hành của các quỹ đầu tư.

Thông thường một quỹ hoạt động trong khoảng 5 năm; nếu có gia hạn thì cũng chỉ thêm được 2 năm.

VinaCapital hay Indochina Capital là những quỹ đã vào Việt Nam khá sớm, từ năm 2004-2005. Hiện nay,

nếu họ rút vốn khỏi các dự án để đóng quỹ cũng là chuyện bình thường.

Bên cạnh đó, có thể thấy rằng, trong bối cảnh nhiều quỹ đầu tư chuyên về thị trường Việt Nam liên tục được

giao dịch với mức giá thấp hơn nhiều so với giá trị tài sản ròng, các nhà quản lý quỹ đã chịu áp lực của cổ

đông, buộc phải tìm cách bán đi tài sản. Gần đây, một quỹ khác của VinaCapital là VinaLand đã vượt qua

được cuộc bỏ phiếu để tiếp tục hoạt động, sau khi cam kết không đầu tư thêm và phân phối toàn bộ số tiền

mặt thặng dư do nhà đầu tư trong vòng 3 năm tới.

Tuy nhiên, báo cáo của Grant Thonton, công ty chuyên về kiểm toán và tư vấn, về xu hướng đầu tư vào

ngành du lịch và dịch vụ khách sạn Việt Nam cho thấy một lý giải hợp lý hơn.

Khi nhận xét kết quả hoạt động và triển vọng của ngành du lịch khách sạn từ năm 2012, Báo cáo cho rằng thị

trường khách sạn 5 sao đang có dấu hiệu chững lại. Điều này thể hiện ở gía phòng bình quân và công suất

thuê phòng bình quân giảm và lượng cung phòng tăng. Ngoài ra, đã có sự thay đổi trong cơ cấu khách du

lịch: chủ yếu là khách trong khu vực và thường chỉ đặt phòng khách sạn 3-4 sao.

Theo báo cáo, sức hấp dẫn về đầu tư của ngành du lịch và khách sạn đã giảm mạnh trong quý IV/2012,

xuống 38% so với 50% hồi năm 2011. Phân tích các Điểm Mạnh (Strengths), điểm Yếu (Weaknesses), Cơ

hội (Opportunities) và Rủi ro (Threats) (gọi là phương pháp SWOT) về đầu tư cho thấy, mặc dù có ngành

này có nhiều điểm mạnh và cơ hội, nhưng điểm yếu và nguy cơ cũng không ít.

16

6

Thị trường mặt bằng bán lẻ: Thành công sẽ chỉ tới với những ai có chiến lược hợp lý

(4/12/2012)

Tỷ lệ trống của mặt bằng bán lẻ tăng ở cả khu vực

trung tâm và ngoài trung tâm, do nhiều khách thuê

đóng cửa và người tiêu dùng vẫn thắt chặt chi tiêu.

Xu hướng đóng cửa nhiều hơn mở mới vốn đã

xuất hiện từ vài quý trước vẫn tiếp diễn trong quý

này. Trong số 168 cửa hàng mở mới, đóng cửa

hay đang hoàn thiện; số lượng đóng cửa chiếm tới

48% trong khi số lượng mở mới chỉ đạt 39%. Kết

quả là tỷ lệ trống tại khu vực trung tâm tăng xấp xỉ

5 điểm phần trăm so với quý trước. Tại khu vực

ngoài trung tâm, tỷ lệ trống tăng nhẹ 1 điểm phần

trăm, lên mức 16,8%. Nguyên nhân chính cũng là

do IPH mới khai trương nên vẫn còn tỷ lệ trống

tương đối lớn.

Dự đoán thị trường sẽ đón nhận thêm khoảng

650.000 m² mặt bằng bán lẻ từ nay cho tới cuối

năm 2013, cạnh tranh mạnh với các dự án đang

hoạt động. CBRE dự đoán những dự án mới hơn,

đặc biệt là những dự án ở các khu vực ngoài trung

tâm sẽ còn phải đối mặt với khó khăn trong 2 hoặc

3 năm đầu, do áp lực cạnh tranh gay gắt cũng như

xu hướng thắt chặt chi tiêu của người tiêu dùng dự

đoán vẫn còn tiếp diễn trong thời gian tới.

Một tín hiệu vui là dù còn những thách thức như

trên, các nhà bán lẻ nước ngoài vẫn tiếp tục đẩy

mạnh kế hoạch mở rộng kinh doanh. Một vài ví dụ

là Parkson vừa ký kết hợp đồng với C.T Group để

khai trương trung tâm thương mại mới tại Léman

C.T Plaza tại TP. Hồ Chí Minh vào tháng 6/2013,

và tập đoàn AEON cũng cam kết đầu tư 109 triệu

USD để xây dựng Trung tâm thương mại AEON -

Tân Phú Celadon (TP. Hồ Chí Minh) vào năm

2014. Vì vậy, có thể thấy rằng, thành công sẽ chỉ

tới với những ai có chiến lược hợp lý và tầm nhìn

dài hạn để vững vàng vượt qua những khó khăn

trước mắt.

MẶT BẰNG BÁN LẺ

THÔNG TIN THỊ TRƯỜNG

16

7

Thuê nhà để ở, xu hướng mới tại TP. HCM (03/12/2012)

Thay vì mua nhà, xu hướng phổ biến hiện nay

của những người trẻ tuổi tại TP. HCM là đi thuê

nhà để ở.

Khó khăn của thị trường bất động sản TP. HCM

tiếp tục kéo dài, để tìm ra lối thoát, thời gian qua,

giới kinh doanh địa ốc đã chuyển hướng những dự

án văn phòng, căn hộ cao cấp để bán, sang căn hộ

cho thuê. Phân khúc này đang trở thành một xu

hướng lựa chọn khá phổ biến hiện nay.

Ngã rẽ ngoài dự tính

Theo tìm hiểu của ĐTCK, việc chuyển hướng từ

căn hộ để bán sang cho thuê ở TP. HCM đã diễn ra

từ năm 2011 và xu hướng này càng ngày càng nở

rộ. Phần lớn sự chuyển hướng của các chủ dự án

xuất phát từ câu chuyện khó khăn về đầu ra của thị

trường và dường như nằm ngoài kế hoạch ban đầu.

Tiên phong trong việc chuyển đổi từ căn hộ cao cấp

để bán sang căn hộ dịch vụ cho thuê là Dự án Ben

Thanh Luxury Apartment (quận 1, TP. HCM), do

CTCP Đầu tư địa ốc Bến Thành làm chủ đầu tư. Kế

hoạch ban đầu của chủ đầu tư là thực hiện dự án

căn hộ cao cấp để bán, song gần 2 năm chào bán,

Dự án gặp khó khăn về đầu ra, chủ đầu tư mới tính

đến chuyện thay đổi thiết kế 30 căn hộ để bán sang

căn hộ cho thuê.

“Việc chuyển đổi từ căn hộ bán sang căn hộ cho

thuê xuất phát từ nhiều lý do, trước hết là thị trường

gặp nhiều khó khăn, theo đó việc bán căn hộ là

không dễ dàng. Hơn nữa, xu hướng đầu tư căn hộ

hiện nay đang có nhiều tiềm năng và hiệu quả”, ông

Nguyễn Cao Trí, Tổng giám đốc CTCP Đầu tư địa

ốc Bến Thành cho biết.

Sau Ben Thanh Luxury Apartment, nhiều dự án cao cấp khác cũng bắt đầu dành một phần căn hộ để bán

chuyển sang cho thuê. Chẳng hạn như tại quận 2, Dự án căn hộ cao cấp The Vista đã dành 250 căn hộ để

cho thuê. Dự án căn hộ Đảo Kim Cương, chủ đầu tư là Công ty Bình Thiên An dành hẳn block A và C làm

căn hộ cho thuê. Dự án căn hộ cao cấp XI Riverside Palace do Công ty GS (Hàn Quốc) làm chủ đầu tư cũng

dành 40 căn hộ để cho thuê.

Theo ghi nhận của ĐTCK, không chỉ các chủ đầu tư chuyển hướng từ căn hộ để bán sang căn hộ cho thuê,

mà ngay cả với các nhà đầu tư thứ cấp, trước đây mua căn hộ với mục đích “lướt sóng” kiếm lời, nhưng vì

THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ DỊCH VỤ

THÔNG TIN THỊ TRƯỜNG

16

8

bị “mắc cạn” nên quyết định giữ lại để cho thuê, làm cho phân khúc thị trường này càng thêm sôi động. Đơn

cử như tại Dự án Hoàng Anh River View (phường Thảo Điền, quận 2), do Hoàng Anh Gia Lai làm chủ đầu

tư. Có 3 doanh nghiệp đầu tư thứ cấp mua sỉ 270 căn hộ của dự án này gồm: Công ty Đại Tín Á Châu, An

Bình Land và CTCP Đầu tư và phát triển Sacom. Mới đây, hai công ty Đại Tín Á Châu và An Bình Land đã

chấp nhận giảm giá bán lỗ hơn 3 triệu đồng/m2 để bán ra 200 căn hộ, còn CTCP Đầu tư và phát triển Sacom

quyết định giữ lại 70 căn hộ để cho thuê.

Thậm chí, các dự án cao ốc văn phòng cho thuê cũng đã bắt đầu rục rịch chuyển hướng sang phân khúc căn

hộ cho thuê. Mới đây, chủ dự án cao ốc văn phòng cho thuê DB Court trên đường Điện Biên Phủ (quận 3,

TP. HCM) đã chính thức công bố chuyển đổi công năng cao ốc này thành căn hộ cho thuê. Từ một cao ốc

văn phòng đã được xây dựng hoàn chỉnh, nhưng việc cho thuê văn phòng không hiệu quả, chủ đầu tư đã

thay đổi thiết kế, chuyển thành 38 căn hộ cho thuê có diện tích từ 50 - 85 m2.

Theo báo cáo mới đây từ Công ty Nghiên cứu thị trường Savills Việt Nam, tính đến quý III/2012, TP. HCM

có khoảng 3.330 căn từ 63 dự án căn hộ dịch vụ cho thuê, tăng 3% so với quý trước. Kết quả cho thuê của

phân khúc này tương đối tốt, với công suất cho thuê trung bình đạt khoảng 85%, tăng nhẹ so với quý trước,

với giá thuê trung bình khoảng 500.000 đồng/m2. Savills dự báo, trong vòng 4 năm tới sẽ có 20 dự án căn

hộ dịch vụ gia nhập thị trường, tổng nguồn cung của các dự án này hơn 3.700 căn hộ.

Như vậy, nhìn ở góc độ thực tế, việc chuyển hướng từ căn hộ cao cấp, văn phòng cho thuê thành căn hộ dịch

vụ đã và đang tăng nhanh. Một khảo sát của Công ty Nghiên cứu thị trường CBRE cho biết, quý I/2011,

nguồn cung căn hộ dịch vụ ở TP. HCM có chưa đến 70 căn và đa phần là dự án có quy mô nhỏ. Song đến

nay, đã có hàng chục dự án tham gia phân khúc này, với số lượng căn hộ tăng lên rất nhanh. CBRE dự báo,

đến cuối năm 2015, thị trường căn hộ dịch vụ sẽ đón nhận thêm 3.869 căn.

Ngoài ra, theo ghi nhận của ĐTCK, một lượng không nhỏ căn hộ do các nhà đầu tư thứ cấp mua để cho thuê

(chưa có số liệu thống kê chính thức), với giá cho thuê khá cạnh tranh, cũng đang trở thành xu hướng phổ

biến.

Tại một hội nghị về đầu tư căn hộ dịch vụ Việt Nam do Công ty Irving Seminar&Training và Lean Media tổ

chức năm ngoái, các chuyên gia đã nhận định, không thể phủ nhận phân khúc căn hộ dịch vụ có nhiều tiềm

năng để phát triển, nhưng phân khúc này đang gặp phải một số vướng mắc. Cụ thể, Việt Nam thiếu các số

liệu nghiên cứu về thị trường căn hộ dịch vụ, dẫn đến thiếu thông tin dự báo cung cầu để phát triển. Bên

cạnh đó, một số chính sách, hướng dẫn về thủ tục, giấy phép không rõ ràng cũng là trở ngại lớn cho thị

trường này.

16

9

QUY ĐỊNH MỚI VỀ BẤT ĐỘNG SẢN

Quy định mới về cấp GPXD: Đã khó nay càng khó hơn!!!

(21/11/2012)

Nghị định 64/2012 của Chính phủ quy định về cấp giấy phép

xây dựng (GPXD) đã có hiệu lực thi hành tròn 1 tháng. Thế

nhưng, nhiều người dân đi làm thủ tục xin cấp GPXD đều

phải lắc đầu do thủ tục, quy định đánh đố.

Lẽ ra thời điểm hiện nay đang nhộn nhịp vào mùa xây dựng nhà

đón tết, nhưng người dân ở các nơi chưa có quy hoạch 1/500 đều

không được cấp GPXD.

Phải nằm trong quy hoạch 1/500

Theo ông Phan Thành, Giám đốc Công ty Đo đạc Phan Gia (Thủ

Đức, Tp.HCM), quy định về cấp GPXD theo Nghị định 64/2012

chẳng những không cải tiến thủ tục hành chính mà lại còn gây

phiền hà, khó khăn hơn cho người dân. Theo quy định mới, điều

kiện để được cấp GPXD đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị là phải

phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng, những trường hợp nằm

trong quy hoạch 1/500 mới được cấp GPXD.

Quy định ngặt nghèo này đã khiến nhiều gia đình phải ngậm ngùi, vỡ mộng xây nhà đón tết, bởi thực tế ngay

tại Tp.HCM, trừ các quận ở trung tâm, còn hầu hết các quận ven và huyện ngoại thành vẫn còn đang phấn

đấu để hoàn tất quy hoạch 1/2000. Chỉ có các dự án xây dựng khu dân cư mới mới có quy hoạch chi tiết

1/500. Quy định mới về cấp GPXD lại đòi hỏi phải nằm trong quy hoạch 1/500, khiến phần lớn người dân ở

vùng ven như Gò Vấp, Thủ Đức, quận 7, 9, 12… đều không thể xin cấp GPXD. Sự “cải lùi” trong việc cấp

GPXD thể hiện rõ nhất ở việc đòi hỏi phải nằm trong quy hoạch 1/500 mới được xét cấp GPXD, trong khi

theo quy định trước đây, đối với những dự án khu dân cư đã có quy hoạch chi tiết 1/500 thì người dân được

xây nhà theo quy chuẩn chung mà không cần phải xin GPXD.

Ông Nguyễn Quân Ngọc, thầu xây dựng ở quận Thủ Đức cho biết: “Nhiều hộ đã chuẩn bị kinh phí, ký hợp

đồng thuê thầu xây dựng nhà, nhưng rồi phải hủy bỏ vì không xin được GPXD. Trước đây, để được cấp

GPXD, người dân có thể sử dụng 17 loại giấy tờ nhà đất được cấp trước và sau năm 1975. Đối với những

trường hợp chưa có giấy chứng nhận nhà đất, nhưng địa chỉ nhà đất xin cấp giấy chứng nhận nằm trong khu

dân cư ổn định, không có tranh chấp là được xem xét để cấp GPXD. Bây giờ, theo quy định mới, điều kiện

đầu tiên là phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất. Đây là điều

kiện khó đối với nhiều hộ dân các quận vùng ven.

Chính quyền lúng túng

Việc ban hành quy định mới về cấp GPXD nhằm nâng cao chất lượng công tác cấp GPXD, tăng cường quản

lý phát triển đô thị. Tuy nhiên, mục đích của việc cấp GPXD, quản lý phát triển đô thị là nhằm phục vụ

người dân, nên quy định mới phải trên cơ sở giảm bớt thủ tục, tạo điều kiện thuận lợi dễ dàng cho mọi người.

Thế nhưng, những quy định mới về cấp GPXD đã không sát thực tế, thực sự gây khó cho người dân lẫn

chính quyền cơ sở.

16

10

Trong thời gian qua, để tạo điều kiện cho người dân tạo lập chỗ ở, UBND Tp.HCM đã đưa ra nhiều chính

sách mới, năng động, thoáng trong việc cấp GPXD và mang lại hiệu quả rất tốt. Cụ thể như người dân ở các

khu quy hoạch treo, đường dự phóng, lộ giới vẫn được cấp GPXD tạm với quy mô tối đa 5 tầng, nhưng sẽ

không được đền bù kiến trúc khi giải tỏa. Mặc dù quy định này chưa làm thỏa mãn nhu cầu chính đáng của

người dân ở vùng quy hoạch treo nhưng phần nào cũng góp phần giải quyết khó khăn trước mắt về chỗ ở cho

nhiều hộ dân.

Mới đây, UBND Tp.HCM còn đề xuất cho phép người dân ở các quận vùng ven được xây dựng tạm trên đất

nông nghiệp. Đây là đề xuất được nhiều người ủng hộ. Ngoài ra, UBND Tp.HCM cũng đã có những cải cách

trong thủ tục hành chính, giảm bớt các quy định nhằm tạo thuận lợi cho người dân khi làm thủ tục xin cấp

GPXD. Chính vì thế, việc áp dụng quy định mới về cấp GPXD không sát thực tế đã gây khó cho cả chính

quyền. Việc cấp GPXD ở các quận, huyện hầu như bị ngưng trệ.

Sở Xây dựng Tp.HCM cũng nhận xét: Điều kiện cấp GPXD cho nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải phù hợp với

quy hoạch chi tiết 1/500 hay quy chế quản lý kiến trúc đô thị, thiết kế đô thị do cơ quan nhà nước có thẩm

quyền phê duyệt là quy định khó, bởi Tp.HCM còn đang phấn đấu để phủ kín quy hoạch 1/2.000. Được biết,

trước quy định bất cập này, UBND Tp.HCM đã có văn bản gửi Bộ Xây dựng đề nghị sớm có thông tư hướng

dẫn tháo gỡ. Trong thời gian này, những người dân có nhu cầu xây dựng nhà vẫn phải tiếp tục chờ.

16

11

Căn hộ cao cấp còn “đất sống”? (07/11/2012)

Dự báo năm 2013-2016 chỉ còn 8.774 căn hộ cao cấp. Như vậy từ năm 2013 trở đi phân khúc căn hộ

cao cấp đã giảm gần 30% về số lượng.

Thị trường bất động sản vẫn luôn nhắc đến sự bão hòa của căn hộ cao cấp, và cho rằng đây là phân khúc mà

có nguồn cung dư thừa lớn. Tuy nhiên, đó là câu chuyện của những năm về trước, nhận thấy được quy luật

đó, DN kinh doanh bất động sản Tp.HCM nhạy bén rất nhanh và chuyển ngay sang phân khúc bình dân.

Chình vì thế khoảng hơn một năm nay khi người ta nhắc đến sự bão hòa của mảng căn hộ cao cấp thì theo

quy luật tự nhiên, đến nay nguồn cung phân khúc này lại đang dần bị lãng quên. Thế nên, thị trường có

những đặc trưng của riêng nó, nhất là xét về quy luật cung cầu.

Nếu lấy yếu tố cung cầu làm căn bản để tính cho chiến lược kinh doanh cho những năm kế tiếp thì nhiều

chuyên gia nhận định căn hộ cao cấp sẽ có đất sống, nhất là trong giai đoạn 2013-2016.

Sẽ khan hiếm nguồn cung?

Báo cáo của Sở Xây Dựng TP.HCM gửi UBND TP.HCM (tháng 10/2012) về khảo sát tình hình thực hiện

dự án bất động sản tại TP.HCM cho thấy căn hộ hạng A (cao cấp)hiện khá khan hiếm.

Theo báo cáo này thì căn hộ cao cấp giá từ 30 triệu đồng trở lên hình thành trong giai đoạn 2005-2008 là

7.173 căn, giai đoạn 2009-2012 là 12.226 căn và năm 2013-2016 chỉ còn 8.774 căn. Như vậy từ năm 2013

trở đi phân khúc căn hộ cao cấp đã giảm gần 30% về số lượng.

Còn theo nghiên cứu của công ty tư vấn độc lập Savills Việt Nam, trong Q3/2012 vừa qua, thị trường căn hộ

tại Tp. HCM hoạt động tốt hơn với tỉ lệ hấp thụ đạt 8%. Trong đó phân khúc căn hộ hạng A hoạt động tốt

hơn với tỷ lệ tăng 10%, mức cao nhất của phân khúc này kể từ Q3/2011.

Cũng theo Savills, cạnh tranh gay gắt trên thị trường căn hộ tiếp tục đào thải các nhà đầu tư nhỏ lẻ, ngắn

hạn. Thay vào đó, đối tượng sử dụng cuối cùng hiện đang dẫn dắt thị trường.

Chủ đầu tư vẫn lạc quan

Cho dù hiện tại căn hộ cao cấp đang phải đối mặt với nhiều khó khăn nhất kể từ trước đến nay. Tuy nhiên,

không phải vì thế mà nhiều chủ đầu tư phân khúc này nhụt chí. Nhiều dự án vẫn đảm bảo được tiến độ và

chất lượng thi công, bàn giao nhà đúng thời hạn cho khách hàng. Đơn cử như dự án Sunrise City tại

Tp.HCM hiện đã đi vào bàn giao nhà cho các khách hàng. Tháng 7/2012 vừa qua chủ dự án đã công bố bàn

hoàn thành xong 6 tòa tháp thuộc giai đoạn 1.

Bà Võ Thúy Anh, Phó Tổng giám đốc Novaland, chủ dự án Sunrise City vẫn tỏ ra lạc quan khi cho rằng,

của sống của căn hộ cao cấp vẫn rộng mở, doanh nghiệp vẫn tin vào sức mua của thị trường. Bà Thúy Anh

16

12

lấy ví dụ điển hình như căn hộ cao cấp Phú Mỹ Hưng hình thành cùng các dịch vụ, tiện ích, cộng đồng thì

giá trị ngày càng gia tăng.

Một yếu tố khác là nguồn cung trong tương lai sẽ khan hiếm và đây là lợi thế. Vì hiện tại nhiều doanh

nghiệp bất động sản đã chuyển hướng sang xây dựng phân khúc căn hộ trung bình. Mặt khác nhiều dự án

lạm dụng từ cao cấp để mị khách hàng sẽ khó hoàn thành sản phẩm do thiếu vốn, và khó ở đầu ra…

“Chúng tôi rất tự tin rằng căn hộ cao cấp còn đất sống khá rộng. Vì chỉ cần hình dung TP.HCM, hay Hà Nội

vài năm nữa sẽ ra sao nếu không có căn hộ cao cấp phục vụ cho nhu cầu doanh nhân, chuyên gia, trí thức,

người có thu nhập cao trong xã hội an cư” Bà Thúy Anh đưa ra nhận định.

Tuy nhiên, để kích cầu mua nhà ở thực nhiều chủ đầu tư hiện cũng đang phải tìm hướng để quay dòng tiền.

Đã có nhiều chủ đầu tư, hay nhà đầu tư thứ cấp công bố giảm giá bán căn hộ như dự án Hoàng Anh River

View, dự án Thanh Bình tại quận 7,…

Bà Võ Thúy Anh cho rằng: “căn hộ cao cấp phải hội đủ các điều kiện về vị trí, thiết kế, và nhất là chất

lượng. Ví dụ dự án Sunrise City vị trí hội tụ đủ ba yếu tố: “nhất cận thị, nhị cận giang, tam cận lộ”. Chất

lượng xây dựng được bảo chứng bởi 2 nhà thầu hàng đầu nước ngoài: Bachy Soletance (Pháp) và Kumho

E&C (Hàn Quốc).”

16

13

Bất động sản du lịch: Bên tháo chạy, bên nhập cuộc (25/12/2012)

Khách sạn, khu nghỉ dưỡng... lâu nay được xem là miếng bánh của các nhà đầu tư lớn, dồi dào tài

chính. Tuy nhiên, trong một thị trường bất động sản (BĐS) đóng băng còn tù mù lối thoát, hàng loạt

dự án đã treo biển rao bán vì nhà đầu tư cạn tiền.

Rao bán "lúa non"

Những nhà đầu tư non vốn do không thể cầm cự lâu

hơn được, buộc phải buông tay khỏi những tài sản

mà trước đây họ phải tranh giành để "xí phần".

Trên trang vietnamproperties, một vài thông báo tìm

nhà đầu tư (NĐT) lớn để bán lại dự án các khu nghỉ

dưỡng (resort) ở miền Trung được đăng tải khá đầy

đủ và chi tiết.

Cụ thể như tin tìm NĐT cho resort 5 sao 17 ha ở

quận Ngũ Hành Sơn (TP. Đà Nẵng), gần các khu

Crown Casino và Furama Resort.

Đây là dự án đã được giao đất từ năm 2007 nhưng

đến nay vẫn chưa triển khai. Dự án được chia thành hai khu: khu 5,1 ha (chiếm 30% diện tích) được sở hữu

vĩnh viễn, NĐT có thể xây biệt thự để bán như Indochina Park Hyatt hoặc Ocean Villa của VinaCapital; phần

thứ hai có quy mô 11,9 ha được thuê trong thời hạn 50 năm (có thể gia hạn thêm 20 năm nữa) để xây resort.

Chủ sở hữu của dự án này mong muốn tìm đối tác để cùng phát triển hoặc là bán lại toàn bộ với mức giá 850

tỷ đồng và cam kết sẽ trả "hoa hồng" cao cho người nào giới thiệu bên mua thành công.

Ông Nguyễn Huy Thăng, trợ lý Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư Du lịch Hà Nội Non Nước, cho

rằng, trong tình hình khó khăn như hiện nay, không ít dự án BĐS du lịch ở Đà Nẵng phải giãn tiến độ hoặc

trì hoãn.

Ngay như doanh nghiệp của ông đang sở hữu dự án khu phức hợp nghỉ dưỡng ở quận Ngũ Hành Sơn, nếu có

NĐT quan tâm, doanh nghiệp sẵn sàng "bắt tay" để triển khai dự án hoặc NĐT muốn mua toàn bộ dự án vẫn

có thể thương lượng.

Tình hình rao bán dự án và gọi vốn đầu tư vào các khách sạn, khu nghỉ dưỡng cũng đồng thời diễn ra ở

TP.HCM, Bà Rịa - Vũng Tàu (BR - VT), Hà Nội và dĩ nhiên là không thể thiếu "thủ phủ resort" Bình Thuận.

Trên các sàn mua bán dự án trực tuyến, du lịch - nghỉ dưỡng là lĩnh vực đứng thứ hai (sau các BĐS về nhà ở)

về tìm đối tác mua.

16

14

Theo tìm hiểu của chúng tôi, năm 2012 là thời

điểm mà thị trường BĐS du lịch có nhu cầu bán

nhiều hơn hết. Lý do là bởi các dự án này có quy

mô về vốn lớn, đòi hỏi các chủ đầu tư phải đảm

bảo về năng lực tài chính.

Điều này gây khó cho NĐT nhỏ hoặc các doanh

nghiệp có mục đích "xí phần" tìm cơ hội để sang

nhượng lại.

Cơ hội "ở đáy"

Cơ hội "săn mua" và "săn bán" được chia đều trong một thị trường bất động sản giảm giá gần như đã chạm

đáy.

Các quỹ niêm yết ở nước ngoài đã chứng kiến sự xuống dốc về kinh tế của Việt Nam do lạm phát cáo, nợ

xấu tăng vọt, giá BĐS tụt dốc và thị trường chứng khoán ế ẩm.

Nhiều quỹ đầu tư chuyên về thị trường Việt Nam liên tục được giao dịch với mức giá thấp hơn nhiều so với

giá trị tài sản ròng, các công ty quản lý quỹ đã và đang chịu áp lực từ cổ đông khiến họ buộc phải tìm cách

thoái vốn khỏi các dự án, dù còn nhiều tiềm năng.

Một số quỹ niêm yết tại London được cổ đông cho phép tiếp tục duy trì hoạt động sau khi cam kết sẽ không

thực hiện thêm các giao dịch đầu tư mới và chuyển lại toàn bộ tiền mặt thặng dư cho các nhà đầu tư trong

vòng ba năm tới.

Vì vậy, không chỉ resort, khách sạn còn nằm trong "kén", các thương vụ mua bán khách sạn, khu nghỉ dưỡng

5 sao đang hoạt động luôn được "chăm sóc" kỹ lưỡng.

Đầu tháng 12 này, thị trường xôn xao chuyện tờ Financial Times đăng tin "VinaCapital rao bán 50% cổ phần

đang sở hữu tại khách sạn Sofitel Metropole, Hà Nội thông qua Jones Lang LaSalle làm môi giới".

Cũng như thương vụ bán 70% cổ phần tại khách sạn 5 sao Hilton Hà Nội vào năm 2009, việc bán tài sản này

của Tập đoàn VinaCapital khiến giới nhà đất "đoán già đoán non" là tại sao VinaCapital bán vào thời điểm

thị trường đang xuống?

Đối tượng mua mà công ty môi giới tiếp cận sẽ là một nhà đầu tư nước ngoài hay sẽ lặp lại màn giằng co như

thời Hanel và Lotte "chạy đua" mua lại khách sạn Daewoo Hà Nội? Metropole được cho là có giá trị trên 80

triệu USD, vậy giá bán sẽ đạt ngưỡng nào?

Cổ phần trong khách sạn Metropole Hà Nội là khoản đầu tư lớn thứ nhì của Vietnam Opportunity, Quỹ hiện

có giá trị vốn hóa thị trường ở mức khoảng 550 triệu USD.

Liên quan đến vấn đề này, ông Don Lâm, Tổng giám đốc Tập đoàn VinaCapital, cho biết, trước hết,

VinaCapital là quỹ đầu tư, việc thoái vốn ở khoản đầu tư này để đầu tư vào nơi khác là chuyện bình thường.

"Tiền không đi đâu hết mà để tái đầu tư”, ông nói.

Một số NĐT nước ngoài đã và đang tìm kiếm cơ hội mua các tài sản là bất động sản bị giảm giá ở Việt

Nam.Theo một nhà môi giới, hiện nay, tuần nào cũng có các nhà đầu tư từ Singapore hay Nhật Bản tới tìm

16

15

hiểu các dự án đang rao bán. Tuy nhiên, họ vẫn chần chừ trước cơ cấu sở hữu phức tạp và thực trạng bất ổn

về pháp lý liên quan đến BĐS cao cấp tại Việt Nam.

Bơi trong dòng tiền cạn

Cơ hội mười mươi trước các tài sản 5 sao bán tháo nhưng khi dòng tiền đã cạn thì bên bán vẫn áp đảo bên

mua.

Năm 2007, trong tất cả các phân khúc của thị trường BĐS, cầu luôn vượt cung, nhưng hai năm gần đây, xu

hướng này bị đảo ngược. Chẳng hạn, trên các sàn giao dịch dự án trực tuyến, tại TP.HCM, nếu bên chào bán

có 200 dự án thì bên tìm mua chỉ cán mức hơn 40.

Sự chênh lệch này cũng phần nào phản ánh được tình hình giao dịch trên thị trường. Giá cả luôn là tiêu chí

quan trọng để bên mua và bán gặp nhau. Tuy nhiên, ngay trong thời điểm này, đặc tính của tài sản lại được

ưu tiên.

Theo TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc Bộ phận Đầu tư thuộc Công ty Savills Việt Nam, dù bên mua là NĐT

nước ngoài hay trong nước thì khi tiến hành thương vụ mua một BĐS du lịch, họ đều quan tâm đến các tài

sản đang có doanh thu.

Tuy dự án được chào bán khá nhiều và có nhiều mức giá khác nhau nhưng việc bắt đầu với một dự án mới sẽ

trải qua nhiều quy trình và có thể gặp một số khó khăn và rủi ro trong giai đoạn phát triển dự án.

Trong khi đó, với bên bán, chuyện bán đi tài sản không hẳn đã nói lên họ đang có vấn đề về mặt tài chính,

mà đôi khi bản chất của họ là NĐT, thấy có cơ hội ở nơi khác thì sẽ thoái vốn nơi này để đầu tư thêm.

Bên mua các khách sạn hay resort đang hoạt động thường chú ý đến các yếu tố như: hiệu quả kinh doanh, thu

nhập ròng, mật độ sử dụng phòng, tiền thuê phòng và phân loại khách (tỷ lệ khách nội địa và quốc tế, phân

khúc khách hàng...). Ngoài ra, với các khách sạn tiêu chuẩn 5 sao, do phải thuê đất nên bên mua cũng quan

tâm thời hạn mà khách sạn này còn hoạt động là bao lâu...

16

16

SỐ 13 – THÁNG 11/2012

13 – THÁNG 11/2012

GEMADEPT CORPORATION