sÅdan fÅr du en sikker bolighandel eller k3-skader. det vigtigste er, at du forholder dig til,...

SÅDAN FÅR DU EN SIKKER BOLIGHANDEL

JURIDISKE TIPS OG GODE RÅD NÅR DU KØBER BOLIG

SIDE 2TEMA: SIKKER BOLIGHANDEL SIDE 2TEMA: SIKKER BOLIGHANDEL

Du bestemmer selv, hvor sikker din bolighandel skal være. I princippet kan du godt sørge for det meste selv, hvis du gerne vil det. Men der er meget at holde styr på i en bolig-handel – og særligt hvis du er førstegangskøber, er det let at overse potentielle faldgruber.

Samtidig er en bolighandel måske den største investering i dit liv – og derfor anbefaler vi, at du allierer dig med en uvildig rådgiver, der kan sikre, at der ikke går noget galt undervejs.

I denne E-bog får du overblik over alt det, du skal have styr på i de forskellige faser i en bolighandel – lige fra boligjagten går i gang, til du er klar til at afgive bud, og du skriver under på købsaftalen – og frem til du overtager boligen.

Vi kan hjælpe dig hele vejen eller blot noget af vejen. Det væl-ger du. Men jo tidligere du allierer dig med en boligadvokat, jo mere sikker bliver din bolighandel.

Rigtig god læselyst og held og lykke med dine boligdrømme.

SIDE 3TEMA: SIKKER BOLIGHANDEL

$

HVAD KAN JEG KØBE FOR?

BANK

HVAD ER MINE BEHOV?

TIL SALGÅBENT HUS

HVAD KAN JEG FÅ?

INFO OM BOLIGEN

UNDERSKRIVE KØBSAFTALE

KR.

AFTALE LÅN

OK

TINGLYSNING

FORHANDLE VILKÅR?OVERTAGELSESDATO, PRIS M.M.

VELKOMMEN TILDIT NYE HJEM

OPGØRELSE

REFUSIONSOPGØRELSE

2.000.000!

AFGIVE BUD

KØBS-AFTALE

FORTRYDELSES RET

KR. SÆLGER

SIDE 4

SIDE 6SIDE 10

SIDE 8

SIDE 12


NÅR DU SØGER BOLIG - FÅ STYR PÅ ØKONOMI OG BEHOV

D et allerførste du skal have styr på, når du overvejer at købe bolig, er din økonomi. Du skal vide, hvor meget du kan købe for. Det afhænger bl.a. af din indtægt, og om du har

en opsparing, du kan bruge.

Som reglerne er i dag, skal du minimum selv finansiere 5 procent af købsprisen, og de resterende 95 procent kan du få finansieret i ban-ken og realkreditinstituttet.

Samtidig skal du være opmærksom på, at de fleste banker stiller krav til, at du skal have et bestemt rådighedsbeløb hver måned.

Afklar ønsker og behovDu skal også have afklaret dine ønsker og behov. Vil du fx gerne købe et hus eller en lejlighed sammen med en kæreste, og planlægger I at få børn i den nærmeste fremtid, så er det en god idé at tænke det ind allerede fra starten. Skal der fx være et eller to børneværelser? Vil I gerne have en have? Og vil I gerne bo tæt på institutioner og skole? Din aktuelle situation og planer for fremtiden er med andre ord vigtige i forhold til antallet af kvadratmetre, boligens indretning og beliggenheden.

Undersøg markedetFor nogle er det en lang proces at få økonomi og ønsker til boligen til at gå op i en højere enhed – for andre går det hurtigere. Måske har du

behov for at tage ud og se på nogle forskellige områder og holde øje med, om der er åbent hus-arrangementer på boliger, som er interes-sante for dig. Undersøg eventuelt også hvad andre lignende boliger tidligere er blevet solgt for. Det kan hjælpe dig med at få et realistisk billede af, hvad du får for dine penge. På bolighandel.dk finder du en boligprisberegner, hvor du kan se, hvad andre boliger i området er handlet til.

Tag en byggesagkyndig med til fremvisningFinder du en bolig, som matcher dine behov, kan det det være en god idé at tage en håndværker eller byggesagkyndig med til en fremvisning. Han eller hun kan hjælpe med at afklare, om der er noget ved tagkon-struktionen, murværket eller andet, du skal være opmærksom på.

Kontakt en boligadvokatPå dette tidspunkt kan det også være en god idé at kontakte en boli-gadvokat. Boligadvokaten kan fx hjælpe dig med at vurdere, om pri-sen på boligen er rimelig i forhold til den typiske m2-pris i området, i forhold til boligens liggetid og i forhold til de eventuelle skader, som fremgår af tilstandsrapporten. Boligadvokaten kan også tage med til fremvisningen.

TJEKLISTE – NÅR DU SØGER BOLIG

DINE OPGAVER: ADVOKATENS OPGAVER:

• Tale med banken – hvor meget kan du/I købe for?

• Afklare ønsker og behov

• Undersøge markedet og området

• Kommunikere med mægler om fx fremvisning

• Evt. gennemgang af bolig med byggesagkyndig

• Gennemgang af tilgængelige dokumenter

• Kritisk stillingtagen til m2-priser

• Vurdering af pris i forhold til liggetid

• Kan tage med til fremvisning af bolig

• Vurdering af pris i forhold til skader i tilstands- og el-installationsrapport


Finder du en bolig, som matcher dine behov, kan det det være en god idé at tage en håndværker eller byggesagkyndig med til

en fremvisning.


NÅR DU SKAL AFGIVE BUD – ER PRIS OG VILKÅR TIL FORHANDLING?

H ar du helt styr på, hvad du kan købe for, og har du fundet en bolig, som matcher både din økonomi og dine behov, er det tid til at afgive et bud på boligen. Men inden du afgiver

dit bud, er det en god idé at tage stilling til, om udbudsprisen er den rigtige, eller om der er grundlag for at forhandle om prisen.

For at du kan vurdere, hvad den rigtige pris er på boligen, skal du ind-hente alle de oplysninger, der er tilgængelige om boligen. Du bør fx læse tilstandsrapport, el-installationsrapport og energimærkningen grundigt igennem. Rapporterne giver dig en fornemmelse af boligens stand og omfanget af skader.

Hvad står der i tilstandsrapporten?Tilstandsrapporten udarbejdes af en beskikket byggesagkyndig, når boligen sættes til salg, og den er en forudsætning for, at du kan tegne en ejerskifteforsikring. En tilstandsrapport må maksimalt være 6 måneder gammel.

Tilstandsrapporten er ikke er nogen garanti for, at der ikke er andre skader end dem, der er omtalt i rapporten. Der kan være skader, som den byggesagkyndige har overset eller ikke har haft mulighed for at opdage, fordi de for eksempel er skjult i lukkede konstruktioner.

I rapporten får skaderne forskellige anmærkninger alt efter, hvor alvorlige de er:

• KO = Kosmetiske skader

• K1 = Mindre alvorlig skade

• K2 = Alvorlig skade

• K3 = Kritisk skade

Anmærkningerne fortæller ikke noget om, hvad det koster at udbe-dre skaden. Som køber skal du derfor ikke kun have fokus på K2- og K3-skader. K1-skader kan nemlig godt være dyrere at udbedre end K2- eller K3-skader. Det vigtigste er, at du forholder dig til, hvad skaden drejer sig om, og hvad det indbefatter at få den udbedret.

Hvad står der i el-installationsrapporten?El-installationsrapporten udarbejdes af en autoriseret elinstallatør efter en stikprøve af boligens synlige elinstallationer. Formålet er at dokumen-tere, i hvilket omfang bygningens elinstallationer er funktionsdygtige og lovlige. El-installationsrapporten er gyldig i 1 år, efter den er udarbejdet.


El-installationsrapporten ligner en tilstandsrapport, og der anvendes overordnet samme karaktersystem som i en tilstandsrapport.

Hvad står der i energimærkningen?Energimærkning er et dokument, der fortæller om en boligs energi-forbrug, og den giver et godt indblik i, hvor energiøkonomisk huset er, og hvad det vil koste i varme-, el- og vandforbrug at bo i huset. Energimærket ranglister huses energiforbrug fra A til G, hvor A er mest energivenligt.

Er energimærkningen udarbejdet efter 1. februar 2011, gælder den som udgangspunkt i 10 år.

Hvad med servitutter og lokalplan?Hvis du på forhånd ønsker at undersøge, om der er særlige bestem-melser eller begrænsninger på boligen - såkaldte tinglyste servitutter, og om der står noget i lokalplanen, som har betydning for din råderet over boligen, kan du finde oplysningerne på tinglysning.dk. Ellers får du først udleveret disse oplysninger efter, at der er skrevet under på en købsaftale.

Sammenlign salgspriserNår du skal forhandle prisen på boligen, er det en god idé at se på, hvad andre lignende boliger er blevet solgt for i området. Vær også

opmærksom på, hvor længe den bolig, du vil byde på, har været til salg, og om den er blevet sat ned i pris i salgsperioden. Den type oplys-ninger kan du finde på fx bolighandel.dk, boligsiden.dk, boliga.dk – og de er også tilgængelige på nogle ejendomsmæglersider.

Forhandl om andet end prisDer kan også være andet end prisen at forhandle om. Mange gange har du mulighed for at forhandle om fx overtagelsesdatoen, om der skal følge havemøbler med i handlen, eller om sælger fx skal sørge for at skifte vinduer, inden du overtager boligen.

Vil du selv forhandle, eller har du brug for hjælp?

Du kan vælge selv at forhandle pris og vilkår med sælger. Men du kan også få en boligadvokat til at hjælpe dig. En boligadvokat har erfaring med at læse og forstå indholdet i tilstands- og el-installati-onsrapporterne og kan hurtigt sætte sig ind i, hvad en rimelig m2-pris er i området. Samtidig kender boligadvokaten processen, når man skal afgive et bud på en bolig.

Skal du eksempelvis byde på en bolig i en budrunde, kan det være en for-del at have en rådgiver med på sidelinjen, så du ikke kommer galt afsted.

TJEKLISTE – NÅR DU AFGIVER BUD


• Indhente alle relevante oplysninger på boligen

• Afgive bud og forhandle vilkår

• Kan hjælpe med at afgive bud og forhandle vilkår

• Kan hjælpe med kritisk gennemgang af tilstands-rapport, servitutter, lokalplan mm. og få klarlagt om der er noget i dokumenterne, der bør påvirke prisen på boligen


NÅR DU SKRIVER UNDER PÅ KØBSAFTALEN – HUSK ADVOKATFORBEHOLDET!

L ige så snart du er blevet enig med sælger om pris og vilkår, skriver I under på en købsaftale. Købsaftalen er den juridiske kontrakt i en bolighandel. Den er udarbejdet af sælgers ejen-

domsmægler og indeholder fx oplysninger om kontantpris, udbeta-ling, finansiering, overtagelsesdato og tidsfrister.

Kend din fortrydelsesretNormalt vil du som køber skrive under først, og indtil sælger også har skrevet under, er købsaftalen et tilbud fra dig om at købe boligen. I den periode kan du godt trække dit tilbud tilbage, hvis du fortryder.

Når sælger også har skrevet under på købsaftalen, er I begge bundet af jeres underskrifter. Lovgivningen giver dog dig som køber en frist på 6 hverdage til at fortryde din underskrift. Fristen løber fra dét tids-punkt, hvor både du og sælger har underskrevet købsaftalen. Vil du bruge fortrydelsesretten, skal du betale en godtgørelse til sælger på 1 procent af købesummen.

Indsæt et advokatforbehold – og undgå at betale godtgørelseSørger du for at få indsat et advokatforbehold i købsaftalen, kan du fortryde dit køb, uden at du skal betale godtgørelse. Fristen aftales typisk til 6 hverdage men kan også godt være længere.

Et advokatforbehold giver dig mulighed for at overveje købet på ny, når du har hørt advokatens syn på sagen. Advokatforbeholdet bety-der, at handlen falder bort, hvis advokaten har indvendinger mod købsaftalen, og du vælger at trække dit tilbud tilbage.

Gennemgå købsaftalen med en advokatLangt de fleste vælger at få en boligadvokat til at gennemgå købsaf-talen og handlens øvrige dokumenter. Advokaten vil bl.a. se på de konkrete formuleringer i købsaftalen, forholde sig kritisk til købspri-sen, indholdet i tilstandsrapporten og eventuelle servitutter og lokal-plan. Med andre ord vil advokaten sikre, at du får fuldstændig klarhed over, hvad du køber, og at alle formaliteter er i orden.

Køber du bolig sammen med din kæreste, vil du også få rådgivning om fordelene ved at oprette samejeaftale og testamente. Køber du bolig med din ægtefælle kan det også være aktuelt at oprette en ægte-

pagt. Og køber du en ejerlejlighed som et forældrekøb, vil advokaten rådgive dig om, hvad der skal stå i lejekontrakten til dit barn.

Her er de typiske dokumenter i en bolighandel:

• Købsaftale

• Finansieringsforslag

• Tilstandsrapporter

• El-installationsrapport

• Refusionsopgørelse

• Dokumenter fra ejerforening eller grundejerforening

• Husforsikring

• BBR-meddelelse

• Servitutter og lokalplaner

• Ejerskifteforsikring

• Energirapport og energimærkning

• Fortrydelsesret og advokatforbehold


Sørger du for at få indsat et advokatforbehold i købsaftalen, kan du fortryde dit køb, uden at

du skal betale godtgørelse. Fristen aftales typisk til 6

hverdage men kan også godt være længere.


KLAR TIL OVERTAGELSE – FÅ STYR PÅ FORSIKRINGER, LÅN OG TINGLYSNING

N år advokaten har gennemgået købsaftalen og alle de øvrige dokumenter, går handlen ind i den sidste fase. Det er her, du som køber får styr på forsikringer og aftaler det endelige

lån med banken. Samtidig bliver handlen berigtiget, og det betyder bl.a., at skødet tinglyses, så du får ejendomsretten til boligen, og at sælger får sine penge.

Tegn ejerskifteforsikringDet er frivilligt, om du som køber vil tegne en ejerskifteforsikring, men det er en rigtig god idé at gøre det. Ejerskifteforsikringen dækker nemlig, hvis det viser sig, at boligen har skader, som ikke er omtalt i tilstandsrapporten eller el-installationsrapporten.

Vælger du at tegne en ejerskifteforsikring, skal den være tegnet, inden du overtager boligen og gælde senest fra den dag, du får nøglerne.

Køber du en ejerlejlighed, vil der oftest ikke blive udarbejdet tilstands- og el-installationsrapporter, og derfor kan du som regel heller ikke tegne en ejerskifteforsikring.

Hvis der kan tegnes ejerskifteforsikring, får du med købsaftalen et tilbud på en ejerskifteforsikring, som sælger betaler halvdelen af. Hvis du ønsker en anden og dyrere ejerskifteforsikring fx ved udvidet dækning over en længere årrække, skal du selv betale merudgiften. Prisen på ejerskifteforsikringen afhænger af, hvor stor boligen er.

Der er en række lovmæssige krav til, hvad en ejerskifteforsikring skal dække, men forsikringsselskaberne har mulighed for at lave særlige undtagelser. Derfor kan der være meget stor forskel på dækningen fra de forskellige selskaber. Det betyder, at du som boligkøber skal være meget opmærksom på vilkårene i den ejerskifteforsikring, du vælger – og ikke kun se på prisen.

Køber du hus, vil du også på dette tidspunkt skulle tegne en husfor-sikring, som skal træde i kraft, når du overtager nøglerne.

Aftal endelige lån med bankenAllerede i den indledende fase havde du et møde med banken om,

hvor meget du kan købe bolig for – og dermed også hvor meget du kan låne i henholdsvis bank og realkreditinstitut.

Det næste du skal have afklaret med banken, er, hvordan den endelige finansiering skal skrues sammen – og dermed også hvilke konkrete lån, du skal optage, og hvornår banken skal hjemtage lånene. Hvad der er bedst for dig, afhænger af din økonomiske situation og din risikovillighed. Banken kan rådgive dig om fordelene og ulemperne ved de forskellige låntyper.

Det er altid en god idé at indhente flere forskellige lånetilbud.

Hvis du bruger en ejendomsmægler som køberrådgiver, skal du være opmærksom på, at ejendomsmægleren ofte får provision for at sælge lån fra bestemte pengeinstitutter og realkreditinstitutter til boligkøber. Derfor er det vigtigt at få en uvildig vurdering af låne-tilbuddet, så du ikke risikerer at sige ja til et lån, som ikke passer til din økonomiske situation.


Få tinglyst skødet

Inden boligen officielt er din, skal der udarbejdes et skøde på boligen.

Skødet er handlens officielle dokument og fungerer som en kvittering på det, du har købt. Skødet skal tinglyses og dermed fortælle omver-denen, at boligen har skiftet ejer. Skødet sikrer dig ejendomsretten over boligen.

Som køber er det som udgangspunkt dit ansvar, at der udarbejdes skøde. De fleste får en boligadvokat til at gøre det som et led i handlens

berigtigelse. Advokaten sender udkast til skødet til godkendelse hos sælger. Det godkendte skøde signeres digitalt med NemID af køber og sælger på tinglysning.dk.

Hvor meget du skal af med i tinglysningsafgift, afhænger af købspri-sen på boligen. Du skal nemlig betale 0,6 % af ejerskiftesummen + et gebyr på 1.660 kr. (2016).

TJEKLISTE – NÅR DU SKRIVER UNDER OG FREM TIL OVERTAGELSE


• Underskrive købsaftale – husk advokatforbehold

• Tegne ejerskifteforsikring

• Tegne øvrige relevante forsikringer

• Aftale det endelige lån og hvornår det skal hjem-tages med banken

• Gennemgå købsaftale og salgsopstilling

• Rådgive om tinglyste servitutter, lokalplan mm.

• Gennemgå tilstandsrapport, el-installationsrap-port og energimærke

• Rådgive om ejerskifteforsikring

• Rådgive om eventuelle forureningsforhold

• Rådgive om samejekontrakt, testamente, ægtepagt og eventuel lejekontrakt

• Godkende købsaftale

• Koordinere med banken om bankgaranti

• Rådgive om indfrielse af ejerpantebrev på boligen

• Koordinere med banken om deponering af købesum

• Sørge for betaling af berigtigelsesomkostninger

• Digital tinglysning af skøde


NÅR DU OVERTAGER BOLIGEN – ER ALT SOM AFTALT?

N år skødet er tinglyst, og sælgers lån på boligen er aflyst, overgår ejendomsretten til dig som køber. Herefter bliver købesummen frigivet til sælger. Det sker tidligst

på overtagelsesdagen.

Gennemgå boligenI forbindelse med at du får udleveret nøglerne til din nye bolig, skal du sammen med ejendomsmægleren gennemgå hele ejendommen og sikre dig, at alt er som aftalt.

Er det fx aftalt, at der følger hårde hvidevarer med i handlen, skal du sørge for at tjekke, om de fungerer, som de skal. Gør de ikke det, skal sælger hurtigst muligt have besked, så vedkommende kan få styr på det.

Det kan også være, at I som en del af forhandlingen har aftalt, at sæl-ger skulle skifte en hoveddør eller et vindue – og hvis det er tilfældet skal du på overtagelsesdagen sikre dig, at det faktisk er sket, som I har aftalt.

Samtidig skal alle målere aflæses, og du skal sikre, at forsyningsselska-berne har fået besked om ejerskiftet. Du skal huske at melde flytning til folkeregistret og Post Danmark. Begge dele kan du gøre på borger.dk. Og endeligt skal du sørge for at ændre din forskudsopgørelse hos SKAT med hensyn til rentefradrag og ejendomsværdiskat.

Advokaten kan hjælpeHvis du har krav til sælger efter overtagelsen, kan du vælge selv at stå for det. Men er der meget, som ikke er, som I har aftalt, kan det være en fordel at få hjælp fra en advokat. Advokaten kan også hjælpe med at anmelde eventuelle krav til ejerskifteforsikringen.

På dette tidspunkt udarbejdes der også en refusionsopgørelse, som er det endelige regnskab mellem dig og sælger. Refusionsopgørelsen indeholder en oversigt over de poster, som sælger har betalt forud, og som køber skal dække efter overtagelsesdatoen.

Det kan fx være:

• Ejendomsskatter

• Vand-, varme- og elforbrug

• Ejerskifteforsikring

• Udgifter til grundejerforening

• Renovations og skorstensfejning

En refusionsopgørelse skal udarbejdes senest 30 dage efter ejendom-mens overtagelse.

TJEKLISTE – NÅR DU OVERTAGER BOLIGEN


• Modtage nøgle og flytte ind

• Gennemgang af eventuelle mangler

• Aflæse el, vand og varme

• Melde flytning

• Ændre forskudsopgørelse hos SKAT mht. rente-fradrag og ejendomsværdiskat

• Udarbejde refusionsopgørelse

• Frigive købesum til sælger

• Hvis der er mangler, kan advokaten hjælpe med at lave reklamation over for sælger eller ejerskifteforsikringen.


SAMLET TJEKLISTEDINE OPGAVER: ADVOKATENS OPGAVER:

NÅR DU SØGER BOLIG

• Tale med banken – hvor meget kan du/I købe for?

• Afklare ønsker og behov

• Undersøge markedet og området

• Kommunikere med mægler om fx fremvisning

• Evt. gennemgang af bolig med byggesagkyndig

• Gennemgang af tilgængelige dokumenter

• Kritisk stillingtagen til m2-priser

• Vurdering af pris i forhold til liggetid

• Kan tage med til fremvisning af bolig

• Vurdering af pris i forhold til skader i tilstands- ogel-installationsrapport

NÅR DU SKAL AFGIVE BUD

• Indhente alle relevante oplysninger på boligen

• Afgive bud og forhandle vilkår

• Kan hjælpe med at afgive bud og forhandle vilkår

• Kan hjælpe med kritisk gennemgang af tilstandsrapport,servitutter, lokalplan mm. og få klarlagt om der er noget idokumenterne, der bør påvirke prisen på boligen

NÅR DU SKRIVER UNDER OG FREM TIL OVERTAGELSE

• Underskrive købsaftale – husk advokatforbehold

• Tegne ejerskifteforsikring

• Tegne relevante forsikringer

• Aftale det endelige lån og hvornår det skal hjemtagesmed banken

• Gennemgå købsaftale og salgsopstilling• Rådgive om tinglyste servitutter, lokalplan mm.• Gennemgå tilstandsrapport, el-installationsrapport

og energimærke• Rådgive om ejerskifteforsikring• Rådgive om eventuelle forureningsforhold• Rådgive om samejekontrakt, testamente, ægtepagt og

eventuel lejekontrakt• Godkende købsaftale• Koordinere med banken om bankgaranti• Rådgive om indfrielse af ejerpantebrev på boligen• Koordinere med banken om deponering af købesum• Sørge for betaling af berigtigelsesomkostninger• Digital tinglysning af skøde

NÅR DU OVERTAGER BOLIGEN

• Modtage nøgle og flytte ind

• Gennemgang af eventuelle mangler

• Aflæse el, vand og varme

• Melde flytning

• Ændre forskudsopgørelse hos SKAT mht. rentefradragog ejendomsværdiskat

• Udarbejde refusionsopgørelse

• Frigive købesum til sælger

• Hvis der er mangler, kan advokaten hjælpe med at lave

reklamation over for sælger eller ejerskifteforsikringen


Find flere gode råd om en sikker bolighandel på:

ADVODAN.DK/BOLIG

Her kan du læse om forskellige boligtyper, se videoguides og finde din

lokale ADVODAN-advokat.

sÅdan fÅr du en sikker bolighandel eller k3-skader. det vigtigste er, at du forholder dig til,...

Documents