IL SETTIMANALEde il Quotidiano Immobiliare

2669 febbraio 2019

Workshop ilQIQuando

la tecnologiainnova il building

l’intervista all’ad AlexeI DAl pAstro

covivio guardaal futuro

AnteprImAScopri i contenuti

del convegno ilQidel 14 febbraio

rubriche

editoriale

report

qitv

2S

articoli

le strategie di coviviopagina 10

sommario

SoMMario

“atterraggio morbido” sul mercatopagina 18

convegni de ilQi: si ricominciapagina 26

È un anno cruciale perl’area europea

pagina 32

impianti sportivi, modelli di housing,procedure d’appalto, innovazione

tecnologicaAl real estate servono innovazione, regole e modelli di costruito per investire. L’immobiliare produce risultati

economici solo con l’integrazione di sistemi industriali diversi che producono qualità permanente

GiOvedì 14 febbraiO - Innovation Campus Milano

sCoprI dI pIù

CoNVEGNoilQI ilQI

1. l’evoluzione del prodotto immobiliare:impianti sportivi, student housing, senior housing

2. aeroportomarco polo di venezia:presentazione progetto

Mario AbbadessahineS italY

Piero AlmientoSda bocconi

Fabio BandiraliSportiuM

Angelo VibigeWiSS

AlessandroPasquarelli

Yard

Paolo BolesoinveStire Sgr

Federico RossicaMpluS

Giulio De Carlione WorKS

Emilio Faroldipolitecnico di Milano

3. le “altre” formule per gli appalti privati,dall’open book al project partnering

Marco Claudio Grilloabitare in

Guido Alberto Inzaghibip - belvedere inZaghi

& partnerS

Roberto PreticonStructorS

Roberto MangiavacchiaSSiMpredil ance

sponsor

4. humanitas university campus di pieve emanuele (mi):presentazione progetto

Filippo Taidellifta - filippo taidelli architetto

7. conclusioni: conversazione con

Valeria FalconebaringS

5. l’apporto della tecnologia come fattoredi valorizzazione del building

Gian Luca MondovìhuManitaS Spa

GianfrancoSassi

granitifiandre

Maurizio MilanMilan ingegneria

Marco Baldinitractebel

MicheleMasnaghetti

bnp paribaS repd

Massimo SalmasoMitSubiShi

electric europe

Enrico CervellatiuniverSità ca’ foScari

6. stadio della roma,presentazione progetto

Stefano De CerchioSce proJect

5Seditoriale

editOriale di Guglielmo Pelliccioli

gli italiani dovrebberocambiare casa (per disperazione)Quanti sono gli italiani che cercano casa? almeno 60 milioni, cioè tutti. Se le famiglie potessero ve-dere con occhi realistici lo stato delle loro attuali abitazioni o i rischi del territorio su cui insistono, si precipiterebbero a cercare una nuova sistemazio-ne. di questa realtà occorrerà prima o poi (meglio prima che poi) rendere edotti i cittadini, con co-raggio ma senza ipocrisie. l’italia residenziale è in rovina e rischia di abbattersi sui sogni di ricchez-za dei suoi proprietari, convinti di abitare in una cassaforte piena d’oro, anziché in un cassonetto dell’immondizia come è allo stato dei fatti. forse un po’ brutale, ma questa è la diagnosi del nostro patrimonio. i 6.000 miliardi, che si stima possa valere l’insieme delle case degli italiani, sono una

6Seditoriale

cifra da libro dei sogni, più o meno come quando uno di notte immagina nel sonno di aver vinto alla lotteria. poi però si sveglia…Sono anni che chiediamo agli italiani di guardare con realismo dentro le loro case e non ascoltare le voci interessate di chi per mestiere deve dire che va tutto bene e che i loro risparmi nel mattone sono al sicuro. l’unica cosa sicura è che stanno perdendo valore mese dopo mese, anno dopo anno. come si fa a fermare questa emorragia? allo stesso modo di quando siamo malati: non si spera in un mira-colo ma si va dal medico e si prendono le medicine o i rimedi che ci prescrive. anche le case vanno curate, assistite e tenute sotto controllo, perché non deperiscano o diventino col tempo incurabili. adesso siamo in questa fase di cronicità.

La Banca d’Italia intende alienare l’immobile sito in Milano, Corso Sempione 55-57, con una procedura di vendita senza base d’asta. L’asset costituisce una porzione di un com- plesso di grandi dimensioni composto da 2 e- difici e un corpo di collegamento tra gli stessi, posto all’interno dell’isolato delimitato da Cor-so Sempione, Via Frà Girolamo Savonarola, Via Domodossola e Via Giovanni da Procida. L’edificio di proprietà della Banca si apre all’angolo tra Via Savonarola e Corso Sempio- ne, con una superficie lorda di circa 14.500 mq e si sviluppa su 2 piani interrati (dove sono localizzati gli archivi, gli spazi tecnici, le auto- rimesse) e 6 piani fuori terra.

L’edificio è stato costruito nel 1987. La struttura in calcestruzzo armato ha consentito una di- stribuzione interna a pianta libera e l’inserimento di ampie vetrate su tutti i lati, contribuendo a creare spazi interni luminosi e ad alleggerirne le facciate. Il tetto piano è calpestabile e delimitato da balaustra. L’immobile è locato.

Classe Energetica: DIndicatore di prestazione Energetica - EPGL 40.61 KWh/m3a

Il termine per la presentazione delle manifestazioni d’interesse è il 21 marzo 2019.

LA BANCA D’ITALIA AVVIA LA VENDITADI UN IMMOBILE SITO IN MILANO,

CORSO SEMPIONE 55-57, SENZA BASE D’ASTA

Per maggiori informazioni e dettagli, www.bancaditalia.it/chi-siamo/beni-immobili

report 8S

L’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa ha realizzato questa analisi prendendo a rife-rimento il valore medio della tipologia immobiliare “medio usato” rilevato nel primo semestre del 2018 (sono quindi esclusi i top prices). Si sono considerate tutte le dieci grandi città. la metropoli nella quale si compra l’appartamento più piccolo è roma, dove con 200 mila € si può acquistare un’abitazione di 67 mq, conseguenza di un prezzo medio che si attesta su 2966 € al mq. Se poi si volesse vivere nel centro della capitale bisognerebbe accontentarsi di una casa di soli 38 mq.a seguire Milano che, con la stessa cifra a disposizione, offre la possibilità di avere qualche metro quadro in più rispetto alla capitale, e cioè 70 mq.terzo posto tra le città più costose spetta a firenze dove con 200 mila € si acquista in media un immobile di 76 mq, che diventano 59 mq in centro. Se poi si desiderasse comprare casa a napoli la media della città è di 93 mq. più economiche in assoluto, quindi con la possibilità di avere un immobile più spa-zioso, sono palermo e genova che, avendo rispettivamente un prezzo medio di 1.160 e 1200 € al mq, permettono di acquistare ben 172 e 167 mq.

report a cura ditecnocasa

i PREZZi dEllE casE nEllE gRandi cittàA Palermo e Genova la casa è più spaziosa

Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa

valori medi in € al mq

67 70 76 93

103 104

139 139 141

167 172

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

200

ROMA

MILANO

FIRENZE

NAPOLI

BOLOGNA

NAZIONALE

TORINO

VERONA BARI

GENOVA

PALERMO

La Banca d’Italia intende alienare il com- plesso immobiliare S.A.Di.Ba. sito in Perugia, Strada San Marco n. 54, con una procedura di vendita senza base d’asta. Gli immobili erano adibiti a Scuola di Automa-zione per Dirigenti Bancari (S.A.Di.Ba.). La proprietà è sita nel Comune di Perugia (PG) in Strada San Marco n. 54, con accesso secondario da via Quintino Sella n. 2. L’area è ubicata in zona semicentrale, in località San Marco, geograficamente situata al limite nord-ovest del territorio comunale. Composto da n. 8 corpi di fabbrica oltre vari accessori, ha un’area di pertinenza esclusiva avente una superficie catastale complessiva di circa sei ettari (Ha 6.37.69) di cui più di cinque (Ha 5.92.80) destinati a parco dove sono presenti due piscine, un campo da tennis, un bocciodromo e una cisterna per raccolta acque piovane con relativa cabina idrica. Nel comprensorio è presente anche un terreno agricolo per una superficie di un ettaro circa (Ha 0.77.98) dove è presente una serra ad uso agricolo. L’area di pertinenza degli immobili risulta completamente recintata e dotata di n. 4 accessi carra-bili di cui uno ad uso principale, uno ad uso secondario, uno ad uso di servizio della palazzina “E” e l’ultimo a servizio del terreno agricolo. La S.A.di.Ba. presenta un’ulteriore potenzialità edificatoria.Classe Energetica: G - Indici di prestazione energetica: da 73.997 KWh/m3anno a 80.789 KWh/m3anno (edifici non residenziali); 373.543 KWh/m2anno (edifici residenziali).

Il termine per la presentazione delle manifestazioni d’interesse è il 21 marzo 2019.

LA BANCA D’ITALIA AVVIA LA VENDITADI UN IMMOBILE SITO IN PERUGIA,

STRADA SAN MARCO 54, SENZA BASE D’ASTA

Per maggiori informazioni e dettagli, www.bancaditalia.it/chi-siamo/beni-immobili

al CErsaIE sI VEdE l’INdustrIa ItalIaNa dEl futuro

Alexei Dal Pastro parla dello sviluppodi questa nuova realtà

di Guglielmo Pelliccioli

le strategiedi covivio

10SlE stratEGIE dI CoVIVIo

covivio da gennaio 2019 è il nuovo nome di beni Sta-bili SiiQ, una realtà nata dalla fusione per incorpo-razione di quest’ultima in foncière des régions. per capire come questa nuova società si posizionerà sul mercato, le strategie di crescita, le asset class di ri-ferimento e la visione su temi legati all’evoluzione del settore, abbiamo intervistato alexei dal pastro, ad italia di covivio.

Dott. Dal Pastro, ad inizio gennaio avete presentato i piani crescita di Covivio in alcune città europee: ci può illustrare quali sono i vostri obiettivi di cresci-ta? i pilastri strategici su cui fa leva la nostra crescita futura sono tre, ovvero seguire l’evoluzione della do-manda, anticipando le esigenze della nostra cliente-la, che è sempre stato nel dna di covivio; la scelta di essere operativi in singole città europee (anziché su interi mercati-paesi), in coerenza con il trend mon-diale di concentrazione del business nelle città più dinamiche; infine, lo sviluppo immobiliare, da inten-dersi come la creazione e la gestione di prodotto im-mobiliare sostenibile dal punto di vista ambientale e innovativo dal punto di vista delle esigenze degli oc-cupier. a livello di gruppo abbiamo una pipeline di ol-tre €5 mld di sviluppi immobiliari, in Italia alla fine del

11SlE stratEGIE dI CoVIVIo

alexei dal pastro

persona

12SlE stratEGIE dI CoVIVIo

2018 €420 mln con un obiettivo di crescita del 50% entro la fine del 2019. Siamo un operatore integrato, che oltre a essere un gestore del proprio portafoglio e servicer nel property e facility management con re-valo, siamo anche e soprattutto uno sviluppatore. in questo Milano è strategica per l’italia e per il gruppo, alla fine del 2015 abbiamo annunciato in Italia una strategia che prevedeva la concentrazione dei nostri investimenti a Milano, siamo saliti dal 48% a oltre il 70% in questi due anni e mezzo e abbiamo l’obietti-vo di arrivare al 90% del totale delle nostre attività in italia su Milano.  È importante che in Italia si torni a fare sviluppo e che un gruppo come il vostro creda in questa vo-lontà di creare non solo opere immobiliari ma anche lavoro concreto. Cosa serve per rilanciare il settore in Italia e dare il via a una vera crescita?grazie all’esperienza maturata nei principali mercati europei, e al nostro track record in italia, lo sviluppo immobiliare per noi costituisce un driver di crescita importantissimo. nella nostra strategia lo sviluppo è centrale e si fonda su innovazione e sostenibilità: il 100% dei nostri sviluppi per uffici è costituito da edifici sostenibili, sia per l’ambiente che per la sa-lute degli occupanti, ed è nostro obiettivo contribu-ire in tutti i modi possibili a rendere anche le città

covivio

società

in cui operiamo, prima fra tutte Milano, più “verdi”, accessibili e vivibili. i nostri principali progetti su Mi-lano, Symbiosis e the Sign si basano su tecnologia, sostenibilità, servizi al cittadino e qualità del vivere, rispondono cioè a un modello di immobiliare “vivo”, contemporaneo, confortevole e flessibile, caratteriz-zato da soluzioni che facilitano la vita quotidiana e lavorativa dei singoli.lo sviluppo urbano è sicuramente un forte stimolo per la crescita economica e sociale di Milano e dell’intero paese, rimangono tuttavia diversi ostacoli da rimuo-vere per far ripartire l’industria immobiliare. le noti dolenti del sistema real estate rispetto alle istituzioni locali e nazionali sono essenzialmente burocrazia e fiscalità: per rilanciare il settore in Italia sono priori-tari i temi della semplificazione degli iter autorizza-tivi e dell’alleggerimento fiscale. È infatti importan-te potersi avvalere di strutture efficienti dal punto di vista fiscale per rendere possibile il coinvolgimento di investitori internazionali su progetti locali, senza i cui capitali diventa difficile realizzare interventi di dimensioni significative. Ad esempio, un regime fi-scale meno penalizzante per le stabili organizzazioni (come nel nostro caso) agevolerebbe molto gli inve-stimenti in italia da parte dei grandi gruppi quotati europei con conseguente accelerazione sul mondo dello sviluppo.

13SlE stratEGIE dI CoVIVIo

Avete anche concluso due deal in UK e Spagna: quali sono i mercati europei dove, in prospettiva, pensate di espandervi?i colleghi della practice hotel sono stati molto attivi negli ultimi anni e immagino continueranno a esserlo anche nel futuro. recentemente hanno investito sia in Spagna sia in uK e stanno guardando con atten-zione ulteriori mercati in europa, tra cui l’italia dove lo scenario del settore alberghiero risulta piuttosto vivace con prospettive decisamente positive, dal momento che la domanda costante di turismo nel nostro Paese infonde fiducia al comparto. in ogni caso il nostro focus è su parigi, Milano e ber-lino; continueremo sicuramente a monitorare le prin-cipali città più dinamiche in europa per individuare ulteriori opportunità, ma ad oggi abbiamo ancora parecchio da fare su questi mercati.

Hotel, ma non solo: quali sono le asset class dove Covivio ha le carte migliori per esprimersi? covivio punta a sviluppare la propria attività in tre segmenti principali: uffici, hotel e residenziale. tuttavia, l’attuale periodo storico sta vedendo sem-pre più delinearsi un linguaggio della progettazione “misto” che è frutto di un insieme di nuove aspet-tative da parte degli utenti nel loro modo di vivere e di pensare gli spazi. diventa prioritario per il nostro gruppo, quindi, cogliere questa tendenza e proporre al mercato un mix efficace fra uso lavorativo, alber-ghiero e residenziale degli spazi, per rispondere alla sempre maggiore richiesta di sinergia tra gli utilizzi. gli spazi alberghieri e del lavoro, un tempo distinti e con una loro specifica identità, si contaminano con la dimensione dell’intrattenimento, della ristorazio-ne, del benessere, della cultura e con molte altre: gli

“Il nostro focus è

su Parigi, Milano e

Berlino; continueremo

a monitorare le

principali città più

dinamiche in Europa

per individuare

ulteriori opportunità,

ma ad oggi abbiamo

ancora parecchio da

fare su questi mercati

14SlE stratEGIE dI CoVIVIo

spazi comuni negli alberghi sono studiati per ricre-are una dimensione domestica, in modo da far sen-tire gli ospiti “a casa”, mentre i luoghi del lavoro di-ventano meno standardizzati e più flessibili, perché si può lavorare ovunque senza necessitare dell’uffi-cio tradizionale. Sul capoluogo milanese, per esem-pio, l’attenzione è concentrata sul nuovo progetto di pro-working che vedrà entro la fine dell’anno la na-scita del primo sito Wellio in via dante.Wellio è il brand della nostra offerta di spazi flessibili per il co-working, destinati non solo ai grandi gruppi, ma anche alle piccole e medie aziende e ai freelance, che combina tutte le comodità e il livello di servizio degli hotel con la tecnologia e la possibilità di fruizio-ne degli spazi propri degli uffici più moderni.

C’è un tema che a noi de ilQi sta particolarmente a cuore: l’integrazione della filiera immobiliare. In questa ottica da quattro anni stiamo creando nuo-vi rapporti di conoscenza tra le imprese fornitrici e produttrici di impianti e componenti e le società di real estate. Anche con Covivio ci piacerebbe che i rapporti divenissero più proattivi nel senso di una sempre più concreta conoscenza, nel rispetto ov-viamente della libera concorrenza. Secondo lei cosa si può fare per apportare sempre più innovazione nel costruito?nell’ambito della rivoluzione che ha visto entrare con sempre maggiore prepotenza internet nello spazio fisico – lo spazio delle nostre città e dei nostri edifici, è emersa una nuova maniera di fare real estate che

“Sul capoluogo

milanese, per

esempio, l’attenzione

è concentrata sul

nuovo progetto di

pro-working che

vedrà entro la fine

dell’anno la nascita

del primo sito Wellio

in via Dante

15SlE stratEGIE dI CoVIVIo

considera l’ambiente in cui operiamo sempre più un ibrido fatto di materiali fisici e insieme di linguaggio binario. infatti, oggi si parla molto sia di industria 3.0 sia di industria 4.0, un’industria, quest’ultima, inter-connessa e automatizzata, basata sull’iot e sui dati. credo che al mondo d’oggi il sapersi reinventare uti-lizzando tecniche innovative e competenze di ultima generazione possa aprire le porte del futuro e soprat-tutto il mondo delle costruzioni, che ragiona con lo-giche spesso ancora tradizionali, ha in questo ampi margini di crescita. lato nostro c’è grande apertu-ra e disponibilità a farci parte attiva in questa logica di collaborazione con produttori e fornitori, anzi per noi il dialogo è da considerarsi obbligato se vogliamo cogliere le sfide del cambiamento climatico e dell’ef-ficientamento energetico, perché dobbiamo sempre valutare lato offerta il meglio che offre il mercato. Ma è importante anche guardare oltre, e alimentare la nostra vocazione all’innovazione coinvolgendo per esempio nuovi attori giovani rappresentanti del mon-do start up che oggi decidono di investire su progetti riguardanti l’architettura, il design e le costruzioni e il real estate con buoni risultati.

16SlE stratEGIE dI CoVIVIo

focusqispeciale mipim 2019

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18S“attErraGGIo MorbIdo” sul MErCato

“atterraggio morbido” sul mercato

Il Workshop de ilQI su Tecnologia e Real Estate

di Cristina Giua

19S“attErraGGIo MorbIdo” sul MErCato

pochi settori hanno nel loro dna il gene delle novi-tà tecnologiche e pochi settori vivono di innovazio-ne come il real estate. un’innovazione di prodotto e di processo che arriva spesso e volentieri da mondi contigui, ma che dall’immobiliare vengono adottati. Per la filiera del Real Estate si tratta di una sfida con-tinua, soprattutto dal punto di vista della “messa a terra” di tutte quelle novità che partono dalle aziende e arrivano sul mercato, dove devono essere per così dire “metabolizzate” sia in termini di committenza/clienti che chiedono ai progettisti building innovati-vi, sia dal punto di vista di utenti finali che in quel building dovranno abitare, lavorare, passare il tempo libero. per parlare di questi temi il Quotidiano immobiliare ha organizzato questa settimana, nella sua sede di trescore balneario (bg), un Workshop dal titolo Tec-nologia e real estate, dove i 12 relatori invitati hanno discusso sui temi forti che il settore sta affrontan-do in questo momento. Quattro i panel in cui è stata strutturata la mattinata di lavori, a partire dal primo

andrea maffei

persona

sara canepa

persona

giuseppe dibari

persona

20S“attErraGGIo MorbIdo” sul MErCato

dedicato agli aspetti innovativi del building high tech che ha visto ospiti in studio Giuseppe Dibari, head of real estate & airports Sustainability di deerns, Andrea Maffei, founder di andrea Maffei architects e Sara Canepa, energy Manager di Prelios integra. da sottolineare, tra gli argomenti della discussione, il ruolo delle industrie che investono in innovazione e il processo di progettazione e innovazione nei materiali e nelle forniture. Tra gli obiettivi da raggiungere figu-ra senza dubbio l’ottimizzazione della qualità e della fruizione degli spazi all’interno degli immobili. Senza però dimenticare il ruolo della tecnologia a sostegno all’architettura e della progettazione, in un passaggio che permette di realizzare edifici esteticamente belli, ma allo stesso tempo efficienti e performanti.passiamo quindi al secondo panel del Workshop, dove a fare da protagoniste sono state le tecnolo-gie iot (internet of things), declinate nei due ambiti della fruizione e della manutenzione degli edifici. Il controllo in remoto e il “dialogo” tra impianti impat-ta infatti sia sugli utilizzatori del building, sia sulla

fabiano forte

persona

massimo villa

persona

fabrizio vimercati

persona

manutenzione dell’edificio. Ed è proprio su questo punto che ci si sta preparando ad una vera e propria rivoluzione “copernicana”: dall’attuale manutenzio-ne reattiva, dove si interviene “a danno accaduto” a quella predittiva, che mira ad intervenire “in antici-po”. a discutere davanti alle telecamere della Qitv di innovazione e impianti sono stati Fabrizio Vimercati, responsabile Marketing & communication di Otis; Massimo villa, responsabile Sviluppo real estate di BTicino; Fabiano Forte, business developer applied di daikin. al rapporto tra sviluppi immobiliari e mercato è de-dicato il terzo panel del Workshop, che ha visto la presenza in studio di Marco Clerici, Managing direc-tor di World Capital; Andrea Costa, Managing direc-tor R2M Solution e Referente del Comitato Efficien-za energetica di GBC (green building council) italia; lorenzo valeri, coordinatore del progetto futur-e di enel (da segnalare in particolare l’intervento di valeri, che ha parlato di un’importante iniziativa del colosso dell’energia per riqualificare aree di proprietà su tutto

21S“attErraGGIo MorbIdo” sul MErCato

andrea costa

persona

lorenzo valeri

persona

marco clerici

persona

il territorio italiano). riflettori accesi anche sulle cer-tificazioni, dove si sta passando dalla certificazione del progetto finito a quella della gestione e della per-formance nel lungo periodo (con grande attenzio-ne a temi come il recupero e il riciclo dei materiali in un’ottica di economia circolare e condivisa).Quarto e ultimo panel dedicato a innovazione e ma-teriali, dove a discutere di design e funzionalità sono intervenuti Eugenio Cecchin, amministratore de-legato di ideal standard italia, Adriano Obino, re-sponsabile divisione progetti di Florim Ceramiche e Riccardo Gasparini, Managing director & export Ma-nager di resstende. i relatori hanno inoltre approfon-dito aspetti come le nuove linee di prodotti, gli stabi-limenti 4.0 dedicati alla produzione della ceramica, la lavorazione di grandi lastre ultrasottili in materiale ceramico e la progettazione di modelli customizzati di tende.

22S“attErraGGIo MorbIdo” sul MErCato

eugenio cecchin

persona

adriano obino

persona

riccardo gasparini

persona

23S“attErraGGIo MorbIdo” sul MErCato

Assoimmobiliare, da sempre, pone gran-de attenzione al tema delle nuove tecnolo-gie a servizio dell’immobiliare. In particolare, attraverso il lavoro della Presidente, del Di-rettore Generale e dei Comitati tutti, è stato dato un grande impulso alla diffusione di ap-procci metodologici nuovi che tengano con-to del mutato contesto del Real Estate ita-liano. Specificamente, l’attività del Comitato

nuovi strumenti per gli immobilidi andrea Migliore

di Gestione Tecnica ha riguardato la promo-zione di strumenti di analisi, condivisibili da parte di tutta la comunità immobiliare, che consentano una migliore conoscenza del parco immobiliare nazionale, oggetto di ge-stione tecnico-manutentiva, come punto di partenza (e non di arrivo) per impostare una corretta attività predittiva. Il tutto nella pre-minente ottica di valorizzazione degli assets,

andreamigliore

persona assoimmobiliaresocietà

24S“attErraGGIo MorbIdo” sul MErCato

di riduzione degli impatti ambientali e di ri-duzione dei costi correlati alla costruzione, gestione ed alla manutenzione immobiliare, mediante approcci metodologici gestionali di ultima generazione in grado di portare il “mercato Italia” all’utilizzo consapevole delle più recenti tecnologie (BIM, Nuvola di Pun-ti, IoT etc). Nell’ambito di tali attività è stata data grande attenzione alle peculiarità del contesto del parco immobiliare italiano (ve-tustà, vincoli storico architettonici e paesag-gistici), unico nel suo genere. Questa sensibile modifica degli strumenti e degli approcci utilizzati sia per la progetta-zione che per la gestione degli immobili ha visto reagire il nostro mercato ancora, pur-troppo, con evidenti differenze legate al con-testo territoriale ed economico-finanziario. Il Comitato ha posto, inoltre, particolare at-tenzione al tema della efficienza energetica nell’immobiliare, analizzando gli aspetti ca-ratterizzanti gli interventi di efficientamento dei fabbricati alla luce dell’attuale quadro nor-mativo, al fine di proseguire una fattiva colla-borazione con le istituzioni e con gli operato-ri del settore per conseguire gli obiettivi della SEN (Strategia Energetica Nazionale) entro le

tempistiche contenute nelle norme europee e nazionali. La nostra personale convinzio-ne è che la semplificazione ha contribuito e contribuirà al raggiungimento degli obiettivi di un percorso di efficienza energetica ormai non più procrastinabile.Da ultimo, in tale contesto, risulta di partico-lare interesse anche la recente nascita, for-temente voluta dalla Presidente Silvia Maria Rovere, della partnership con SDA Bocconi che ha visto la genesi di REInnovation Lab e REInnovation Academy, una piattaforma di ricerca e formazione dedicata al settore del Real Estate. In particolare, parte integrante del Lab è REInnovation Academy program-ma di formazione manageriale ed econo-mico-finanziaria per creare professionisti junior in grado di essere direttamente inse-riti dalle Aziende Partner dell’Academy.Il confronto con ilQI, che da lungo tempo ha posto particolare attenzione al tema delle nuove tecnologie e dell’approccio lean alle gestioni e manutenzioni immobiliari, pro-muovendo tavoli di confronto con i mag-giori operatori del settore, costituisce per Assoimmobiliare elemento di costante ar-ricchimento.

i video su qitv

la tecnologia È il driverdell’immobiliareGiuseppe Dibari - Deerns

Sara Canepa - Prelios IntegraAndrea Maffei - Andrea Maffei Architects

modera: Marco Luraschi

la connettivitÀa portata di building

Fabrizio Vimercati - OTISFabiano Forte - Daikin

Massimo Villa - BTicinomodera: Cristina Giua

il mercato e l’innovazione:certificazioni e qualitÀ

dell’assetMarco Clerici - World Capital

Andrea Costa - R2M Solution, GBC ItaliaLorenzo Valeri - Enelmodera: Marco Luraschi

quando l’esteticapremia l’innovazioneRiccardo Gasparini - Resstende

Eugenio Cecchin - Ideal Standard ItaliaAdriano Obino - Florim Ceramiche

modera: Cristina Giua

25S“attErraGGIo MorbIdo” sul MErCato

di Pietro Zara

Primo appuntamento il 14 febbraiocon asset alternativi, appalti e tecnologia

convegni de ilQi:si ricominciaPrimo appuntamento il 14 febbraio

con asset alternativi, appalti e tecnologia

26SCoNVEGNI dE IlqI: sI rICoMINCIa

era il novembre del 2018 quando si è chiuso l’ultimo convegno de ilQi. Sono passati tre mesi, ma finalmente ripartono gli appuntamenti de il Quotidiano immobiliare con i professionisti del settore. nel mezzo non ci è passata solo la pausa natalizia, ma anche una reimpostazione comple-ta di struttura e contenuto degli eventi, cambiamenti basati su due con-cetti: trasversalità e concretezza. in che senso? Scendiamo nel pratico e scopriamo il primo dei nuovi convegni de ilQi: l’appuntamento del 14 febbraio.

27SCoNVEGNI dE IlqI: sI rICoMINCIa

prima di tutto, la location non cambia. Salvo eventi speciali legati a manifestazioni esterne, gli appunta-menti con le conferenze de il Quotidiano immobiliare rimangono all’innovation campus Milano di peschie-ra borromeo, il cui auditorium ospiterà il 14 febbraio l’appuntamento dal titolo “impianti sportivi, Modelli di housing, procedure di appalto, innovazione tecno-logica”.la domanda più spontanea che può sorgere è “come si fa a combinare tutti quei temi e farne un approfon-dimento degno di un convegno?” la risposta è sem-plice: il titolo non è una combinazione di argomenti, ma un elenco di temi che saranno affrontati in tavole rotonde indipendenti. ecco quindi la prima rivoluzio-ne: la trasversalità. affrontare temi molto diversi in un’unica mattinata permetterà a soggetti tra loro di-stanti di incontrarsi e trovare un punto di contatto

“Il primo passaggio sarà centrato sugli impianti sportivi, una tipologia di struttura che nel nostro Paese risulta spesso obsoleta, non solo nella matericità ma anche nella capacità di rispondere alle nuove esigenzedi chi vive lo sport

28SCoNVEGNI dE IlqI: sI rICoMINCIa

in quello che è il vasto mondo del nuovo real estate, fatto non più di sole compravendite ma soprattut-to di riqualificazione, tecnologia, nuova domanda e conseguente nuova offerta.la prima tavola rotonda sarà un’ampia riflessione condivisa sull’evoluzione del prodotto immobiliare, organizzata in due momenti. il primo passaggio sarà centrato sugli impianti sportivi, una tipologia di strut-tura che nel nostro paese risulta spesso obsoleta, non solo nella matericità ma anche nella capacità di rispondere alle nuove esigenze di chi vive lo sport. Si passerà quindi al residenziale alternativo, un settore finalmente scoperto anche in Italia dagli investitori e che si sviluppa soprattutto nei comparti di student housing e senior housing.la seconda tavola rotonda proporrà un confronto sulle formule alternative per gli appalti privati, con un’attenzione particolare all’open book, uno stru-mento ancora poco diffuso in italia ma che in molte situazioni può rivelarsi utile grazie alle sue caratteri-stiche di flessibilità.

terza tappa della mattinata sarà la tecnologia come strumento di valorizzazione del building, un tema va-stissimo che parte dal BIM, passa per la finanza e la gestione dell’energia e si concretizza in un fattore forse poco misurabile ma che rappresenta uno degli aspetti oggi imprescindibili per il successo di un’i-niziativa immobiliare: il benessere delle persone che vivranno lo spazio costruito.

in apertura si era accennato anche alla concretezza come secondo pilastro dei convegni 2019 de ilQi. il lato concreto del real estate è rappresentato dagli svi-luppi immobiliari: ogni convegno avrà degli spazi de-dicati alla presentazione di specifici progetti immobi-liari in fase di realizzazione o da poco completati.tre i progetti in programma per la mattinata del 14 febbraio: l’aeroporto Marco polo di venezia, illustra-to da giulio de carli di one Works; l’humanitas uni-versity campus, presentato da gian luca Mondovì di humanitas Spa e filippo taidelli di fta - filippo taidelli architetto; lo Stadio della roma, spiegato da Stefano de cerchio di Sce project.

“Il lato concreto

del real estate è

rappresentato dagli

sviluppi immobiliari:

ogni convegno avrà

degli spazi dedicati

alla presentazione

di specifici progetti

immobiliari in fase

di realizzazione o da

poco completati

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Il tutto si concluderà con la consueta conversazione finale tra il fondatore de ilQI guglielmo pelliccioli e un personaggio di spicco del real estate italiano. in que-sto primo convegno l’ospite d’onore sarà valeria falcone, responsabile per l’italia dell’investitore internazionale barings, insieme alla quale si cercherà di capire il nuovo orientamento della domanda, vale a dire l’insieme delle nuove esigenze che stanno trasformando il modo di realizzare immobili.

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lo sport, oltre che ad assolvere la funzione di aggregatore sociale e propulsore di benessere collettivo (in Italia sono oltre 20 milioni le persone che praticano sport, in modo continuo o saltuario), sta sempre di più acquisendo notevoli dimensioni dal punto di vista economico.

Molteplici sono gli interessi che ruotano intorno al sistema sport, che sta sempre più trasforman-do l’Utente in Cliente. In un mercato in cui le strutture degli impianti sportivi sono ormai obsolete e inadeguate dal punto di vista della sicurezza, della funzionalità e, più in generale, non idonee a rispondere alla sempre più diversificata domanda del mercato, la nuova dimensione dello sport rappresenta uno dei driver per lo sviluppo di un real estate “alternativo”.L’evoluzione di questa cultura sportiva passa anche attraverso la riqualificazione e la creazione di nuove strutture, oltre che da una loro gestione proficua ed efficiente. Strutture che devono essere concepite come spazi polifunzionali adeguati a diverse esigenze di entertainment che compren-dono anche aspetti sociali, ricreativi, ambientali (riqualificazione di aree) e architettonici (valoriz-zazione del paesaggio urbano). Spazi che non si limitino a ospitare eventi sportivi, ma che siano frequentemente vissuti, diventando dei veri e propri hub per la vita del contesto urbano e non solo.Per quanto riguarda GEWISS, garantire impianti sicuri ed efficienti dove esercitare lo sport signi-fica contribuire allo sviluppo di strutture accoglienti, funzionali e sicure, in grado di rispondere a tutte le esigenze di chi le utilizza e le gestisce.

angelo vibiMembro del CDA GEWISS

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roberto pretiPresidente Constructors

Il contratto Open book (OBA – Open Book Accounting) che possiamo definire come un contratto a rimborso dei costi+fees, prevede il completo coinvolgimento del Committente nella gestione dei su-bappalti, condividendo in totale trasparenza tutte le informazioni riguardanti i costi. La contabilità di progetto è liberamente auditabile dal Committente.Il contratto deve essere necessariamente a libri aperti, in quanto il Committente deve sempre poter monitorare e distinguere i costi dei servizi prestati dall’impresa dai costi delle opere che l’impresa si impegna a realizzare a seguito di gare di subappalto.I contratti Open Book sono generalmente da preferire, rispetto al tipico contratto a corpo (Lump Sum), quando la progettazione non è ancora definitiva/esecutiva o quando il cliente desidera moni-torare l’avanzamento del progetto rispetto ai costi e poter introdurre modifiche, anche tecnologiche, durante l’esecuzione dell’opera.Nei contratti open book sia l’impresa che il committente hanno obbiettivi convergenti; l’impresa, di-fatti, dichiara fin da inizio progetto il costo delle proprie prestazioni e il ricarico, sotto forma di mark-up fee, sui subappalti, impegnandosi a rispettare il budget concordato con il Committente sul valore di ogni singola componente del progetto. Questo porta l’Impresa a ottimizzare il costo delle opere nel rispetto delle tempistiche e del budget prefissato; ad anticipare le problematiche tecnico-proget-tuali tenendo sempre aggiornato la committenza e permettendo alla stessa di prendere decisioni in completa trasparenza ed autonomia.I pro di questa tipologia di contratto si possono riassumere in:• Il progetto può ancora non essere definitivo al momento dell’appalto;• Tempo totale di esecuzione [progetto + cantiere] comprimibile per sovrapposizione delle fasi• Know How dell’appaltatore da apportare già in fase di definizione del progetto;• Facile gestione delle modifiche in corso d’opera, in quanto meglio definibili come nuove attività

per semplice sostituzione di quanto previsto nel progetto di partenza;• Controllo sulla scelta dei subappaltatori;• Monitoraggio costante dei costi e contabilità di cantiere (costante controllo del budget);• Possibilità di risparmi sul budget iniziale a favore del Committente o da re-investire in innovazio-

ne tecnologica o arricchimento del progetto. I contro possono riassumersi in un maggiore coinvolgimento del Committente o delle Strutture Tec-niche delegate, in quanto deve autorizzare di volta in volta la scelta degli appalti e le possibili modifi-che di progetto.I contratti open book permettono un ulteriore vantaggio, normalmente poco evidenziato, verso le scelte tecnologiche del progetto. Difatti, potendo il Committente monitorare costantemente l’avan-zamento del progetto, lo stesso può intervenire in modo strategico nelle decisioni progettuali, co-struttive e tecnologiche in corso d’opera.

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gva redilco è una delle società di advisory che è cresciuta maggiormente negli ultimi anni con un au-mento del fatturato esponenziale che punta ora ai 20 milioni di euro, lavorando principalmente nei contesti di Milano e roma e con i principali operatori nazionali e internazionali. Questa crescita ha portato all’aper-tura di nuovi canali di attività in parallelo con il con-solidamento delle aree storiche della società come l’office, la logistica e il retail high street. Sentiamo il commento di Giuseppe Amitrano, ceo di Gva redil-co, che chiude il bilancio 2018 e traccia alcune previ-sioni per l’anno appena iniziato tra alcune incertezze macroeconomiche.

Il 2018 è stato un anno di consolidamento in alcuni contesti.il 2018 si è da poco chiuso con la conferma delle previsioni fatte alla fine del primo semestre circa i principali indicatori di settore. rispetto allo scorso anno, da una parte abbiamo registrato la flessione del volume degli investimenti ma dall’altra, sono au-mentati take-up e pipeline di nuovi sviluppi con par-ticolare riferimento ai settori Uffici, Logistica e High Street Retail. 

È un anno cruciale per l’area europea

Cresce l’interesse per il settore living

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di Giuseppe Amitrano

Come vedi il 2019 che è iniziato da poco e con non molte certezze?il contesto sociopolitico e macroeconomico italiano e internazionale non consente di fare previsioni di medio-lungo periodo e in particolar modo, gli aspetti che più preoccupano i mercati in questo momento riguardano il rallentamento della crescita delle prin-cipali economie mondiali, inclusa la cina, e la con-trazione in alcuni settori chiave quali hi tech e au-tomotive. per quanto riguarda il mercato dei capitali e degli investimenti, a essere stato maggiormente colpito vi è il settore finanziario e le Borse mondiali sono state caratterizzate da altissima volatilità che ha causato cali generalizzati praticamente su tutti i principali listini internazionali. guardando al 2019, sarà oggettivamente un anno cruciale in area euro per via di brexit e di elezioni molto incerte nell’unio-ne europea che potranno spostare nuovamente gli equilibri, tuttavia secondo me i principali indicatori real estate confermano l’attitudine di questo settore, sviluppata negli ultimi anni, a gestire meglio e con maggiore cautela questa fase di incertezza che ha generato forti turbolenze e oscillazioni sui mercati finanziari.

giuseppe amitrano

persona

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gva redilco

società

Qual è la vostra situazione in questo contesto?dal nostro punto di vista, il mercato immobiliare italia-no beneficia di una ormai consolidata fiducia da par-te dei principali investitori, nazionali e internazionali, che continuano a guardare con interesse al nostro paese e alle opportunità di investimento che offre. Nell’ambito dei settori in cui siamo presenti - Office, retail, logistics e living - le aspettative sono positi-ve verso un anno che stimiamo in linea con i dati di investimento dello scorso anno e di stabilizzazione anche per quanto riguarda i volumi di assorbimento. nel 2018 Milano ha registrato un livello di take-up Uffici da record pari a circa 400.000 mq. Da sottoli-neare una crescente componente di assorbimento, sia per Milano che per roma, da parte di operato-ri che stanno rivoluzionando l’intero settore, su tutti iWg e WeWork, per quanto riguarda spazi coworking e flexible office. Resta comunque molto sostenuta la domanda di nuovi spazi di qualità da parte delle grandi Corporate, che finalmente trovano risposta adeguata grazie all’arrivo sul mercato di numerose iniziative di riqualificazione e nuova costruzione di grado a. anche il livello dei canoni è in crescita, regi-strando valori prime pari a circa 580 euro/mq/anno

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con trend in crescita verso la soglia dei 600 euro/mq/anno. la dinamicità delle locazioni rappresen-ta uno dei fattori che alimenta la domanda di nuovi investimenti di tipo Value Add e Core Plus, in par-ticolare da parte di investitori stranieri, e dà fiducia agli acquirenti core, tra cui troviamo una importante componente di investitori italiani - prevalentemente fondi pensione e privati – oltre ai principali fondi in-ternazionali che nel 2018 ha visto l’ingresso anche di nuovi operatori, tra cui ricordiamo Swisslife con l’acquisizione di un portafoglio di due immobili a Mi-lano per oltre 150 milioni di euro. il prime net yield in questo momento si attesta in un range tra il 3,5 – 3,75% per gli uffici e fino al 3% per High Street Retail mentre la logistica ha visto una ulteriore compres-sione fino a sfiorare il 5,25 – 5,5%.

Come GVA avete aperto a nuovi settori come il “li-ving” mentre tira sempre la logistica.È certamente in crescita l’interesse per i settori Living e healtcare, in cui come gva redilco abbiamo inizia-to a operare dallo scorso anno registrando numero-se transazioni di compravendita di immobili, anche da parte di investitori istituzionali, da convertire ad uso residenziale (sia destinati alla locazione che alla

vendita frazionata) e Student accomodation, in particolare a Milano, oltre ad operazioni a reddito aventi come sotto-stante rSa. devo dire che pro-segue anche il trend positivo del mercato immobiliare de-dicato alla logistica. il take-up annuo di immobili di grade-a

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ha superato la soglia di 1,5 milioni di mq, raddop-piando quindi la media annua storica di settore. la domanda di mercato continua ad essere trainata dai big player dell’e-commerce, fashion e food retailer – che stanno ridisegnando la propria supply chain - nonché da società appartenenti al settore express courier. Si sta infatti affermando sempre con mag-gior prepotenza una nuova asset class di immobili logistici dedicati all’attività di “last mile distribution”, che rispetto ai classici immobili da logistica sono caratterizzati da una ubicazione nelle adiacenze se non addirittura all’interno del tessuto cittadino. la pipeline degli sviluppi in essere a fine 2018 supera il milione di mq, di cui la novità è rappresentata dal fatto che la componente di sviluppo “speculative” ha raggiunto la quota del 20%. Questo trend di investi-mento, seppur maggiormente rischioso rispetto ad un’operazione di costruzione su commessa, è giu-stificato dall’ormai quasi totale assenza di prodot-to immobiliare vacant sul mercato. il vacancy rate a livello nazionale è infatti ormai inferiore al 2,5% e in alcune zone “core” addirittura nullo. i canoni di loca-zione sono in ripresa con un aumento del 5%-10% del prime rent nelle location “core”.

Nel settore logistico la pipeline degli sviluppi in essere a fine 2018 supera il milione di mq, di cui la novità è rappresentata dal fatto che la componente di sviluppo “speculative” ha raggiunto la quota del 20%. 

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l’analogia tra un immobile e un organismo è ormai evi-dente, specialmente quando si parla di immobili com-plessi come i centri commerciali. l’impiantistica per la distribuzione dei fluidi di utenza è paragonabile al siste-ma circolatorio dell’edificio e riveste pertanto un ruolo vi-tale per il funzionamento del building. in questa puntata di e-learning per il retail real estate giovanni cipolla di nupi industrie italiane ci mostra l’impiego dell’impianti-stica in prolipropilene nei centri commerciali.

centri commerciali e distribuzionedei fluidi di utenzacopernico 40

formazione

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È stata presentata oggi a Milano la nona edizione di MADE expo che si conferma l’appuntamento più rilevante in italia per creare dialogo e interazione di business tra le diverse componenti della filiera dell’edilizia; oltre 900 espositori, con una vasta rappresentanza delle eccellenzenel mondo delle costruzioni, dell’architettura e dell’interior design, e più di centomila visitatori professionali attesi dall’italia e dall’estero.

made expo 2019: rafforzare le connessionidi sistema per rilanciare l’ediliziamilano

servizi

Riqualificazione del territorio, efficientamento energeti-co, innovazione tecnologica saranno solo alcuni dei temi presenti all’interno della nona edizione del Made expo, la fiera internazionale dell’architettura e delle costruzioni. intervenuto ai microfoni de ilQi, Marco dettori presidente di assimpredil ance, si è soffermato in particolare sulla rigenerazione e messa in sicurezza delle nostre città, vero punto cruciale in un paese moderno e attento ai bisogni dei propri cittadini. per fare questo è però necessario che pubblico e privato lavorino di concerto, aiutati da una poli-tica che deve necessariamente accorgersi delle necessità e delle potenzialità esprimibili dal comparto delle costru-zioni.

dettori, assimpredil ance: necessario rigenerare il patrimonio urbano del nostro paesemilano

interviste

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alla presentazione della 9° edizione del Made expo, la manifestazione dedicata al mondo dell’architettura e del costruito è intervenuto ai microfoni de ilQi giovanni gras-si, direttore generale di Made expo, per una panoramica sui contenuti di questa edizione. tanti i temi che verranno affrontati nel corso di una manifestazione che ad ogni ap-puntamento accresce il numero di espositori e visitatori, coinvolgendo non solo attori nazionali ma anche realtà europee interessate al mercato italiano. ci saranno inoltre momenti di formazione e approfondimento dedicati alle nuove tecnologie e ai nuovi materiali che stanno modifi-cando il modo di lavorare e di fruire questo nuovo mondo del costruito.

grassi, made expo: spazio a tecnologia, rigenerazio-ne e sicurezza per il nuovo mondo del costruitomilano

interviste

un mercato in espansione, quello dell’architettura e delle costruzioni in legno, che guarda a manifestazioni come il Made expo per creare una nuova cultura di settore col-laborando e facendo sistema con altre realtà che opera-no all’interno della filiera del costruito. emanuele orsini, presidente di federlegnoarredo, è intervenuto a margine della presentazione della nona edizione di Made expo per parlare della presenza dell’associazione all’interno della manifestazione e delle aspettative per un’edizione dai numeri in crescita e che può essere un volano per il settore.

orsini, federlegno arredo: al made possibilitÀdi fare sistema con altre realtÀ del settoremilano

interviste

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la spinta che arriva da un settore in crescita come l’e-commerce, ma anche uno stock immobiliare che non è in grado di rispondere ai cambiamenti della logistica attuale e deve essere quindi ripensato. nasce da questo mix di elementi il successo di una società come prolo-gis che ha presentato, nel corso della conferenza stampa dal titolo prologis focus italia, i risultati dell’anno appena concluso (ovvero il 2018).

la logistica anti-crisi di prologismilano

servizi

il risultati 2018 (in termini di dismissioni e nuovi sviluppi) e le previsioni 2019: parte da queste due domande l’inter-vista fatta da ilQi a Sandro innocenti, country Manager prologis, in occasione della conferenza stampa in cui si è parlato di “prologis focus italia”. Sotto la lente anche le strategie sul mercato nazionale, che vedono la società impegnata sul fronte tecnico con una nuova iniziativa proposta ai clienti mirata ad aumentare l’efficientamento energetico degli immobili.

innocenti, prologis: fase ideale per lo sviluppodi nuovo prodottomilano

interviste

Edilizia efficiente ed energia sostenibile, sono stati questi i protagonisti della fiera veronese ECO House 2019, che ha mostrato al pubblico le innovazioni in ambito green. dal-la progettazione alla gestione dell’edificio, passando per i nuovi materiali e impianti il cui obiettivo è migliorarne l’efficienza, e quindi anche il valore e il BIM.

la sostenibilitÀ si lega all’immobiliare verona

servizi

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nel corso del suo intervento al convegno del green building council italia “digitalizzazione ed automazione per l’edilizia sostenibile” svoltosi all’interno di eco house 2019, alessandro lodigiani, country Manager italia di r2M Solutions e segretario chapter lombardia di gbc italia, ha analizzato il tema delle tecnologie digitali in am-bito di sostenibilità nel mondo immobiliare. in particolare il sistema biM, che può essere un sistema per migliorare le fasi di progettazione e gestione dell’edificio.

lodigiani, r2m e gbc italia: il bim per migliorareil ciclo di vita degli edifici

interviste

le nuove normative europee e l’attenzione dell’italia nei confronti con una politica più sostenibile, con obiettivi già fissati per i prossimi decenni. Partendo dallo scenario pre-sente Gianni Silvestrini, Direttore Scientifico di Kyoto Club, spiega come l’immobiliare sta effettuando la sua svolta green attraverso nuove scelte nei materiali e soprattutto con l’apporto delle nuove nelle tecnologie digitali.

silvestrini, kyoto club: il real estatesta guardando alla sostenibilitÀ

interviste

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Nel corso della fiera ECO House 2019 Rubner Haus ha mostrato i vantaggi delle costruzioni residenziali in legno. con l’arch. eliana rossi si entra nel dettaglio non solo di questa azienda fortemente legata al territorio veneto ma anche di questi vantaggi, a partire dalla rapidità in fase di costruzione per arrivare all’efficienza di una struttura.

rossi, rubner haus: il legno al serviziodel residenziale

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Alla fiera veronese di eco House 2019 Giuliano Mondin di viessmann spiega le nuove tecnologie dell’azienda tede-sca di impianti termici, non solo per il settore immobiliare, ma anche in funzione della mobilità elettrica, ambito nel quale si è appena inserita la società. il mercato delle ener-gie rinnovabili che secondo Mondin rappresenta il futuro del settore.

mondin, viessmann: l’evoluzionepassa dalla sostenibilitÀ

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