Załącznik nr 1 do Listy dokumentów wymaganych w ramach Pożyczki Miejskiej

Wytyczne dla Inwestora w zakresie sporządzania Studium Wykonalności

STUDIUM WYKONALNOŚCI

przedsięwzięcia inwestycyjnego pn. „…”

Gdańsk, październik 2019

Spis treści

1. Uwagi ogólne i cele Studium Wykonalności...................................................................................4

2. Streszczenie Studium Wykonalności...............................................................................................5

3. Informacje o Inwestorze.................................................................................................................5

3.1. Podstawowe dane Inwestora.................................................................................................5

3.2. Struktura organizacyjno-prawna Inwestora............................................................................5

3.3. Sytuacja finansowa Inwestora................................................................................................6

3.4. Inne istotne inwestycje Inwestora..........................................................................................9

4. Opis przedsięwzięcia inwestycyjnego.............................................................................................9

4.1. Charakterystyka przedsięwzięcia............................................................................................9

4.2. Uzasadnienie potrzeby inwestycyjnej...................................................................................10

4.3. Cele Przedsięwzięcia Inwestycyjnego...................................................................................10

4.4. Zakres rzeczowy realizacji Przedsięwzięcia Inwestycyjnego.................................................10

4.5. Oddziaływanie na środowisko..............................................................................................10

5. Uwarunkowania prawne realizacji Przedsięwzięcia Inwestycyjnego............................................11

6. Analiza rynku................................................................................................................................12

6.1. Analiza branży/ obszaru działalności....................................................................................12

6.2. Analiza konkurencji...............................................................................................................12

6.3. Przewagi konkurencyjne.......................................................................................................13

6.4. Analiza i prognoza popytu....................................................................................................13

7. Analiza strategiczna......................................................................................................................13

7.1. Analiza SWOT.......................................................................................................................13

7.2. Analiza ryzyka.......................................................................................................................14

8. Strategia biznesowa i marketingowa............................................................................................15

8.1. Model biznesowy/ działalności operacyjnej.........................................................................15

8.2. Polityka cenowa....................................................................................................................15

8.3. Strategia informacji, promocji i reklamy...............................................................................15

9. Zarządzanie Przedsięwzięciem Inwestycyjnym.............................................................................16

10. Analiza finansowa.........................................................................................................................16

10.1. Założenia ogólne...............................................................................................................16

10.1.1. Metodyka obliczeń...........................................................................................................17

10.1.2. Założenia makroekonomiczne..........................................................................................17

10.1.3. Założenia ogólne do projekcji finansowej.........................................................................17

10.2. Harmonogram rzeczowo-finansowy.................................................................................17

10.3. Nakłady inwestycyjne.......................................................................................................18

2

10.4. Źródła finansowania przedsięwzięcia inwestycyjnego......................................................18

10.5. Zabezpieczenie spłaty pożyczki.........................................................................................18

10.6. Prognozy przychodów operacyjnych................................................................................18

10.7. Prognozy kosztów operacyjnych.......................................................................................18

10.8. Prognozy przychodów finansowych..................................................................................19

10.9. Prognozy kosztów finansowych........................................................................................19

10.10. Kapitał obrotowy..............................................................................................................19

11. Analiza opłacalności inwestycji.....................................................................................................19

12. Analiza ekonomiczna inwestycji...................................................................................................19

13. Analiza wrażliwości.......................................................................................................................20

14. Załączniki......................................................................................................................................21

3

1. Uwagi ogólne i cele Studium Wykonalności

Celem niniejszego dokumentu jest ujednolicenie sposobu (forma wytycznych) przygotowania Studium Wykonalności (dalej Studium) dla Przedsięwzięć Inwestycyjnych realizowanych z udziałem pożyczek w ramach Produktu Finansowego – Pożyczka Miejska (dalej: „Pożyczka”) oferowanego przez Pomorski Fundusz Rozwoju spółka z o.o. (dalej: „PFR”).

Zadaniem wytycznych jest pomoc Inwestorom w sporządzeniu Studium, tak aby dokument ułatwiał ocenę Wniosku o Pożyczkę Miejską oraz podjęcie decyzji o udzieleniu Pożyczki.

Wytyczne nie są podręcznikiem przygotowania studium, a jedynie zbiorem wskazówek, co do zawartości i sposobu przygotowania Studium. W związku z tym, nie należy traktować wszystkich elementów poszczególnych modułów za bezwzględnie obowiązkowe – należy zastosować tylko te elementy, które dotyczą konkretnych typów Przedsięwzięć Inwestycyjnych oraz Inwestorów.

Przygotowane wytyczne oparte są na założeniu, że sporządzający Studium dysponuje wiedzą na temat analizy opłacalności inwestycji.

Wymagania dotyczące zawartości Studium nie odbiegają od typowych oczekiwań instytucji finansowych zajmujących się finansowaniem projektów o długim okresie zwrotu, w formie inwestycji bezpośrednich lub pożyczek. Dodatkowym elementem wytycznych jest analiza ekonomiczna Inwestycji (analiza efektów społecznych).

Oczekiwania dotyczące zawartości Studium dość zasadniczo odbiegają od wymagań dotyczących podobnych dokumentów przedkładanych w różnych programach operacyjnych finansowanych ze środków Unii Europejskiej. Różnica ta jest spowodowana faktem, iż Pożyczka Miejska nie jest instrumentem o charakterze dotacyjnym, lecz zwrotnym.

Celami szczegółowymi Studium Wykonalności są:

1. Zdefiniowanie Przedsięwzięcia Inwestycyjnego, w tym produktów/usług, które będą sprzedawane/świadczone w wyniku jego realizacji.

2. Przedstawienie wiarygodnych prognoz sprzedaży produktów/usług określonych w ramach Przedsięwzięcia Inwestycyjnego.

3. Oszacowanie nakładów inwestycyjnych na środki trwałe, kapitał obrotowy oraz kosztów eksploatacyjnych.

4. Ocena opłacalności Przedsięwzięcia Inwestycyjnego z punktu widzenia Inwestora ze wskazaniem dźwigni finansowej uzyskanej dzięki finansowaniu ze środków Pożyczki.

5. Ocena społecznych kosztów i korzyści Przedsięwzięcia Inwestycyjnego.

6. Uwiarygodnienie możliwości spłaty Pożyczki z przepływów pieniężnych generowanych przez Przedsięwzięcie Inwestycyjne.

Załącznikiem do rozdziałów od 10 do 13 będą arkusze obliczeniowe w formacie Excel.

Wszystkie arkusze obliczeniowe powinny być otwarte, posiadać funkcjonujące formuły i funkcje oraz pozwalać oceniającemu na jednoznaczną identyfikację i analizę wszystkich pozycji obliczeniowych.

Wszystkie założenia dotyczące prognoz rynkowych i finansowych powinny być szczegółowo opisane, umotywowane i udokumentowane.

4

W przypadku, gdy poszczególne rozdziały / punkty Studium nie są adekwatne do zakresu realizowanego Przedsięwzięcia Inwestycyjnego należy to zaznaczyć (np. wykazać „nie dotyczy” lub dodać nowy rozdział / punkt) oraz uzasadnić.

W przypadku gdy PFR uzna, iż przedstawione w Studium Wykonalności informacje i dokumenty nie są wystarczające do dokonania oceny Przedsięwzięcia Inwestycyjnego wezwie Inwestora o uzupełnienie informacji lub dokumentów.

2. Streszczenie Studium Wykonalności

Celem streszczenia jest pokazanie ogólnego obrazu i podstawowych parametrów realizowanej Inwestycji.

Streszczenie Studium Wykonalności ma mieć charakter streszczenia menedżerskiego, tj. w sposób zwięzły opisywać całość dokumentu, wskazując na podstawowe, najważniejsze elementy planowanej Inwestycji oraz wyniki analiz, w tym parametry finansowe.

Odbiorca powinien dzięki streszczeniu uzyskać ogólny obraz planowanego Przedsięwzięcia Inwestycyjnego oraz jego efektywności. Streszczenie powinno zawierać się na maksymalnie 2 stronach A4.

3. Informacje o Inwestorze

3.1.Podstawowe dane InwestoraDane teleadresowe Inwestora:

1. Pełna nazwa Inwestora,

2. Skład Zarządu,

3. Sposób reprezentacji,

4. Osoba do kontaktu (Imię, nazwisko, stanowisko, e-mail, tel.),

5. Opis działalności (skrócony), w tym główne źródła przychodów.

3.2.Struktura organizacyjno-prawna InwestoraCelem jest prezentacja Inwestora pod względem formalno-prawnym, organizacyjnym i przedmiotowym.

W opisie struktury organizacyjno-prawnej Inwestor przedstawia:

1. Formę prawną Inwestora,

2. Jednostkę nadrzędną – formę zależności,

3. Jednostki podrzędne – formę zależności,

4. Schemat struktury organizacyjnej i jej ocenę,

5. System zarządzania (czy występują systemy zarządzania, np. ISO, inne),

5

6. Czy i w jakim zakresie przedmiot Przedsięwzięcia Inwestycyjnego jest zgodny z zakresem działania Inwestora,

7. Kwalifikacje kadry kierowniczej, czas związania z Inwestorem.

3.3.Sytuacja finansowa InwestoraCelem rozdziału jest ustalenie obecnej i historycznej sytuacji finansowej Inwestora na podstawie dokumentów finansowych i uproszczonej analizy finansowej.

1. Dla Inwestorów prowadzących pełne księgi rachunkowe.

Należy zaprezentować sprawozdania finansowe – w tym rozdziale w formie skróconej, kopie w załączeniu.

W formie syntetycznej prezentowane są: Rachunek zysków i strat, Bilans, rachunek przepływów pieniężnych.

W przedmiotowym punkcie, powinien znaleźć się również krótki opis sytuacji finansowej Inwestora, głównych źródeł przychodów i kosztów, tendencji i zjawisk jakim podlegały te wartości w analizowanym okresie.

Sprawozdania finansowe prezentowane są za trzy ostatnie pełne okresy obrachunkowe (licząc od roku poprzedzającego rok złożenia Wniosku) oraz zamknięte półrocze roku, w którym jest składany Wniosek.

Załącznikiem powinny być również sprawozdania z badania sporządzone przez firmę audytorską za ostatnie trzy okresy obrachunkowe.

Analiza wskaźnikowa

Należy na podstawie informacji zawartych w sprawozdanych finansowych obliczyć (za trzy ostatnie zamknięte okresy obrachunkowe) podstawowe wskaźniki analizy ekonomiczno-finansowej w następujących grupach:

Wskaźniki rentowności Wzór wskaźnika

Wskaźnik rentowności kapitałów własnych (ROE) Zysk netto / Kapitał własny x 100

Wskaźnik rentowności aktywów (ROA) Zysk netto / Aktywa ogółem x 100%

Wskaźnik rentowności operacyjnejZysk z działalności operacyjnej / (Przychody ze sprzedaży + Pozostałe przychody operacyjne) x 100%

Wskaźnik rentowności sprzedaży (ROS) Zysk netto / Przychody ze sprzedaży x 100%

6

Wskaźniki sprawności zarządzania Wzór wskaźnika

Wskaźnik rotacji należności w dniachPrzychody ze sprzedaży x 360 / Przeciętny stan należności

Wskaźnik rotacji zapasów w dniachPrzychody ze sprzedaży x 360 / Przeciętny stan należności

Wskaźnik rotacji zobowiązań w dniachPrzychody ze sprzedaży x 360 / Przeciętny stan należności

Wskaźnik poziomu kosztów operacyjnychKoszty działalności operacyjnej / Przychody ze sprzedaży

Wskaźnik poziomu kosztów finansowych Koszty finansowe / Przychody ze sprzedaży

Wskaźniki zadłużenia Wzór wskaźnika

Wskaźnik zadłużenia ogólnego Zobowiązania ogółem / Aktywa ogółem

Wskaźnik zadłużenia kapitałów własnych – dźwignia finansowa

Zobowiązania / Kapitały własne x 100%

Wskaźnik zadłużenia długoterminowego Zobowiązania długoterminowe / Kapitał własny

Wskaźnik pokrycia zobowiązań rzeczowymi aktywami trwałymi

Rzeczowe aktywa trwałe / zobowiązania długoterminowe x 100%

Wskaźnik zadłużenia netto do EBITDA(Zobowiązania ogółem – środki pieniężne) / (zysk operacyjny + amortyzacja)

Wskaźnik zastosowania kapitału stałego Wzór wskaźnika

Wskaźnik zastosowania kapitału stałego Kapitały stałe / Aktywa trwałe

7

Wskaźniki płynności Wzór wskaźnika

Wskaźnik płynności bieżącejAktywa obrotowe / Zobowiązania krótkoterminowe

Wskaźnik płynności szybkiej(Aktywa obrotowe – Zapasy – Krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe) / Zobowiązania krótkoterminowe

Wskaźnik płynności natychmiastowejInwestycje krótkoterminowe / Zobowiązania krótkoterminowe

2. Dla Inwestorów nie prowadzących pełnych ksiąg rachunkowych, w tym prowadzących Książkę przychodów i rozchodów, Ryczałt ewidencjonowany, opodatkowyanych w formie Karty podatkowej - Zestawienie przychodów, kosztów, dochodu i podatku (w sposób umożliwiający identyfikację poszczególnych pozycji).

3. Dla Inwestorów będących podmiotami sektora finansów publicznych.

Dołączyć należy sprawozdanie z wykonania budżetu jednostki za ostatni rok budżetowy wraz z uchwałą odpowiedniej instytucji akceptującej (np. Rada Miasta, Rada Gminy, Rada Powiatu, Sejmik Województwa).

W przedmiotowym punkcie powinien znaleźć się również krótki opis sytuacji finansowej Inwestora, głównych źródeł dochodów i wydatków, tendencji i zjawisk jakim podlegały te wartości w analizowanym okresie.

W przypadku gdy Inwestor nie dysponuje na etapie składania Wniosku, uchwałą Regionalnej Izby Obrachunkowej w sprawie opinii o możliwości spłaty Pożyczki albo przedmiotowa opinia została wydana z uwagami lub zastrzeżeniami należy zamieścić niżej określoną analizę wskaźnikową.

Analiza wskaźnikowa

Na podstawie informacji zawartych w sprawozdanych finansowych należy obliczyć podstawowe wskaźniki określające sytuację finansową w następujących grupach:

Wskaźniki budżetowe:

wskaźnik udziału dochodów bieżących w dochodach ogółem; wskaźnik udziału dochodów własnych w dochodach ogółem; udział nadwyżki operacyjnej w dochodach ogółem; udział wydatków majątkowych w wydatkach ogółem; obciążenie wydatków bieżących wydatkami na wynagrodzenia i pochodnymi od

wynagrodzeń; udział nadwyżki operacyjnej i dochodów ze sprzedaży majątku w dochodach ogółem; wskaźnik samofinansowania.

Wskaźniki na 1 mieszkańca:

transfery bieżące na mieszkańca; nadwyżka operacyjna na mieszkańca; zobowiązania ogółem na mieszkańca; zobowiązania ogółem bez zobowiązań na projekty unijne na mieszkańca.

Wskaźniki dla zobowiązań według tytułów dłużnych:

udział zobowiązań ogółem w dochodach ogółem, zobowiązania ogółem bez zobowiązań na projekty unijne w dochodach ogółem,

8

obciążenie dochodów ogółem obsługą zadłużenia, obciążenie dochodów ogółem obsługą zadłużenia bez rat kapitałowych na projekty

unijne, obciążenie dochodów własnych obsługą zadłużenia, obciążenie dochodów bieżących wydatkami bieżącymi i obsługa zadłużenia, udział zobowiązań wymagalnych w zobowiązaniach ogółem, udział zobowiązań wymagalnych wobec ZUS, KRUS, NFZ w dochodach ogółem, udział zobowiązań wymagalnych wobec ZUS, KRUS, NFZ w zobowiązaniach ogółem.

4. Pozostali Inwestorzy (w tym kościoły i związki wyznaniowe)

W przypadku prowadzenia zestawień przychodów i kosztów oraz dysponowania środkami pieniężnymi na rachunkach bankowych – kopie tych dokumentów za trzy ostatnie pełne okresy obrachunkowe (licząc od roku poprzedzającego rok złożenia Wniosku) oraz zamknięte półrocze roku, w którym jest składany Wniosek.

W przypadku kościołów należy dołączyć dokumenty potwierdzające wypłacalność danej instytucji, takie jak np. zaświadczenia Biskupa danej diecezji, w obrębie której znajduje się Inwestor, inne.

3.4.Inne istotne inwestycje InwestoraCelem rozdziału jest wskazanie innych istotnych inwestycji Inwestora.

Należy wskazać i krótko opisać inne istotne pod względem finansowym inwestycje Inwestora:

zakończone w okresie poprzedniego roku obrotowego; będące w trakcie realizacji; planowane do rozpoczęcia w okresie obecnego lub przyszłego roku obrotowego.

Opis powinien wskazywać na zakres i charakter inwestycji oraz odpowiednio rzeczywiste albo szacowane koszty.

4. Opis Przedsięwzięcia Inwestycyjnego

4.1.Charakterystyka Przedsięwzięcia InwestycyjnegoPodstawowe informacje na temat planowanego Przedsięwzięcia Inwestycyjnego (przedmiot, lokalizacja, okres realizacji, wpływ na otoczenie).

W punkcie tym należy opisać:

1. Tytuł / nazwę Przedsięwzięcia Inwestycyjnego;

2. Przedmiot Przedsięwzięcia Inwestycyjnego (krótki opis);

3. Lokalizację Przedsięwzięcia Inwestycyjnego (powiat, gmina, miasto, ulica, nr domu, w przypadku gruntów niezabudowanych – nr działek);

9

4. Wpływ Przedsięwzięcia Inwestycyjnego na otoczenie (ekonomiczny, społeczny, techniczny, środowiskowy itp.);

5. Okres realizacji Przedsięwzięcia Inwestycyjnego (okres realizacji nakładów rzeczowych);

6. Oznaczenie Przedsięwzięcia Inwestycyjnego na planie;

7. W przypadku posiadania koncepcji architektonicznej (wizualizacji) możną ją zamieścić.

4.2.Uzasadnienie potrzeby inwestycyjnejWskazanie konieczności realizacji Przedsięwzięcia Inwestycyjnego w ujęciu rzeczowym, finansowym i społeczno-gospodarczym. Opis korzyści płynących z realizacji Przedsięwzięcia Inwestycyjnego (np. generowanie dochodów, oszczędności, rozwój społeczno-gospodarczy).

Należy wskazać i opisać czynniki uzasadniające konieczność realizacji Przedsięwzięcia Inwestycyjnego z punktu widzenia: np. rzeczowego, finansowego, społeczno-gospodarczego, środowiskowego i innych (wskazać jakich).

Należy opisać jakiego typu korzyści przyniesie Przedsięwzięcie Inwestycyjne, w tym m.in: dochody, oszczędności, rozwój społeczno-gospodarczy, efekt ekologiczny i inne (wskazać jakie).

4.3.Cele Przedsięwzięcia InwestycyjnegoWskazanie celów Przedsięwzięcia Inwestycyjnego oraz uzasadnienie spójności jego celów z celami aktualnej Strategii Rozwoju Województwa Pomorskiego.

Należy wskazać i opisać, jakie cele ma do osiągnięcia realizowane Przedsięwzięcie Inwestycyjne.

Należy uzasadnić spójność celów Przedsięwzięcia Inwestycyjnego z celami aktualnej Strategii Rozwoju Województwa Pomorskiego poprzez jeden z Regionalnych Programów Strategicznych.

4.4.Zakres rzeczowy realizacji Przedsięwzięcia InwestycyjnegoW punkcie tym należy zaprezentować opis Przedsięwzięcia Inwestycyjnego, w tym m.in.:

uzasadnienie spójności przedsięwzięcia z rodzajami Przedsięwzięć Inwestycyjnych wskazanych w § 6 Regulaminu Naboru;

opis technologiczny / techniczny inwestycji.

Należy zamieścić opis inwestycji pod względem technicznym i technologicznym, w tym m.in.: opis terenu pod Przedsięwzięcie Inwestycyjne, planowane do przebudowy / budowy budynki, budowle, obiekty, instalacje – ich parametry, funkcje, przeznaczenie, opis pozostałych prac.

4.5.Oddziaływanie na środowiskoW ramach analizy oddziaływania Przedsięwzięcia Inwestycyjnego na środowisko należy opisać:

10

1. wpływ i ocenę oddziaływania Przedsięwzięcia Inwestycyjnego na środowisko;

2. w przypadku, gdy Przedsięwzięcie Inwestycyjne wymaga sporządzania dokumentacji środowiskowej, przedstawić, jakie zgody i dokumenty są wymagane (z wyszczególnieniem zgód i dokumentacji już posiadanej oraz koniecznej do uzyskania, w tym wyniki procedury oceny oddziaływania na środowisko, umowy warunkowe itp.).

Jeżeli Przedsięwzięcie Inwestycyjne nie wymaga przeprowadzenia powyższych analiz, należy to opisać i uzasadnić.

4.6.Pomoc publiczna lub pomoc de minimis w ramach Przedsięwzięcia Inwestycyjnego

W ramach opisu Przedsięwzięcia Inwestycyjnego należy odnieść się do zagadnień związanych z występowaniem pomocy publicznej lub pomocy de minimis. Dopuszczone w ramach Naboru programy pomocowe określono w Regulaminie Naboru.

W zakresie objętym pomocą publiczną lub pomocą de minimis należy wykazać spełnienie wymagań wynikających z wybranego programu pomocowego.

5. Uwarunkowania prawne realizacji Przedsięwzięcia Inwestycyjnego

W rozdziale tym należy dokonać uzasadnienia możliwości prawnych realizacji Przedsięwzięcia Inwestycyjnego, w tym przeanalizować:

dostępność terenów pod Przedsięwzięcie Inwestycyjne;

zgodność z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego;

posiadane pozwolenia, zezwolenia, decyzje w zakresie planowanego Przedsięwzięcia Inwestycyjnego.

W opisie należy wskazać uwarunkowania prawne realizacji Przedsięwzięcia Inwestycyjnego z odniesieniem się do odpowiednich dokumentów, w tym:

1. Wskazać tytuł prawny do dysponowania nieruchomością będącą przedmiotem Przedsięwzięcia Inwestycyjnego,

2. Uzasadnić, że Przedsięwzięcie Inwestycyjne jest zgodne z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego,

3. Wskazać, jakie dokumenty formalne są niezbędne do realizacji Przedsięwzięcia Inwestycyjnego, z podziałem na posiadane i do realizacji (wskazać prawdopodobny czas uzyskania),

4. Jeżeli nieruchomość jest własnością Inwestora - przedstawić czas, sposób i okoliczności jej nabycia,

5. Jeżeli nieruchomość nie jest własnością Inwestora należy szczegółowo przedstawić stan własnościowy nieruchomości oraz prawa Inwestora do jej użytkowania.

Ważne:

11

Jeżeli Przedsięwzięcie Inwestycyjne jest realizowane w ramach partnerstwa publiczno-prywatnego, należy szczegółowo opisać formułę prawną partnerstwa z uwzględnieniem następujących elementów:

podstawa prawna użytkowania nieruchomości; podział ryzyk w projekcie pomiędzy partnera publicznego i partnera prywatnego; podział kosztów prowadzenia projektu pomiędzy partnera publicznego

i partnera prywatnego; horyzont i sposób zakończenia projektu (przejęcie własności, zwrot nieruchomości

właścicielowi publicznemu itd.).

6. Analiza rynku

6.1.Analiza branży / obszaru działalnościW punkcie tym należy przedstawić analizę rynku, na którym działa Inwestor, w tym:

informacje na temat branży Przedsięwzięcia Inwestycyjnego – opis;

tendencje rynkowe branży, w tym prognozy dla branży.

Należy wskazać i opisać branżę, w ramach której będzie realizowane Przedsięwzięcie Inwestycyjne (PKD główne i dodatkowe).

Inwestor powinien wskazać jak wygląda obecna oraz prognozowana sytuacja rynkowa branży, w ramach której jest realizowane Przedsięwzięcie Inwestycyjne. Jakie występują tendencje, kierunki, cechy charakterystyczne, nisze rynkowe itp. (w tym celu można posłużyć się istniejącymi opracowaniami, danymi statystycznymi i prognozami).

Celem jest wykazanie, że Przedsięwzięcie Inwestycyjne ma uzasadnienie rynkowe – o ile dotyczy. Sytuacja w branży analizowana jest na obszarze oddziaływania Przedsięwzięcia Inwestycyjnego (np. lokalnie, regionalnie, krajowo, międzynarodowo).

6.2.Analiza konkurencjiW punkcie tym należy dokonać analizy konkurencji, w tym:

wskazanie głównych konkurentów oraz zakresów/obszarów konkurowania;

pozycja konkurencyjna Przedsięwzięcia Inwestycyjnego / Inwestora w obszarze realizowanego Przedsięwzięcia Inwestycyjnego.

Należy wskazać głównych obecnych i potencjalnych konkurentów dla Przedsięwzięcia Inwestycyjnego wraz z opisem ich działania. Należy wyszczególnić obszary działania, w których występuje i może występować zjawisko konkurencji.

Ponadto należy dokonać oceny pozycji konkurencyjnej w dwóch perspektywach:

1. pozycja konkurencyjną obecnie zajmowana przez Inwestora;

2. pozycja konkurencyjna uzyskana po zrealizowaniu Przedsięwzięcia Inwestycyjnego.

12

6.3.Przewagi konkurencyjneW punkcie tym należy opisać główne przewagi Przedsięwzięcia Inwestycyjnego / Inwestora w obszarze realizowanego Przedsięwzięcia Inwestycyjnego.

Wskazanie i ocena przewag konkurencyjnych odbywa się w dwóch perspektywach:

1. przewagi konkurencyjne posiadane przez Inwestora,

2. przewagi konkurencyjne posiadane przez realizowane Przedsięwzięcie Inwestycyjne.

Przewaga konkurencyjna oznacza osiągnięcie przez podmiot wysokiej pozycji na rynku wobec większej liczby konkurentów. Pozwala na zaoferowanie klientowi / odbiorcy ostatecznemu usług lub produktów odpowiadających jego oczekiwaniom, jednak w wyższej jakości produktu, niższej cenie i lepszej obsłudze, kompleksowym zaspokojeniu potrzeb klienta niż oferta konkurencji.

6.4.Analiza i prognoza popytuW punkcie tym należy opisać popyt na produkty/usługi Przedsięwzięcia Inwestycyjnego oraz elementy go budujące:

uwarunkowania społeczno-gospodarcze realizacji Przedsięwzięcia Inwestycyjnego;

bieżący i przyszły popyt zgłaszany przez rynek (w podziale na grupy odbiorców).

Należy wskazać i opisać uwarunkowania społeczne i gospodarcze realizowanego Przedsięwzięcia Inwestycyjnego, tj. m.in. do jakiej grupy społecznej / segmentu klientów skierowane jest Przedsięwzięcie Inwestycyjne, jakie efekty gospodarcze zostaną zrealizowane.

Należy wskazać jak wygląda sytuacja popytowa na rynku (branży), w którym realizowane jest Przedsięwzięcie Inwestycyjne – obecnie i w przyszłości. Analiza i prognoza popytu powinny obejmować poszczególne grupy odbiorców Przedsięwzięcia Inwestycyjnego.

7. Analiza strategiczna

7.1.Analiza SWOTW punkcie tym należy przeprowadzić analizę strategiczną SWOT w oparciu o posiadaną wiedzę o Przedsięwzięciu Inwestycyjnym oraz jego otoczeniu.

Inwestor powinien zidentyfikować i opisać silne i słabe strony Przedsięwzięcia Inwestycyjnego oraz szanse i zagrożenia, jakie stwarza dla planowanego Przedsięwzięcia Inwestycyjnego otoczenie (analiza SWOT).

Każdy z zidentyfikowanych czynników należy rangować, nadając mu odpowiednią dla Przedsięwzięcia Inwestycyjnego kategorię ważności i istotności.

Silne i słabe strony odnoszą się do samego Przedsięwzięcia Inwestycyjnego. Natomiast szanse i zagrożenia to czynniki zewnętrzne mające wpływ na Przedsięwzięcie Inwestycyjne.

Każdemu z czynników należy nadać rangę istotności w skali od 1 do 10.

13

Przykładowa tabela analizy SWOT

Silne strony Ranga Słabe strony Ranga

.

.

.

Szanse Ranga Zagrożenia Ranga

.

.

.

7.2.Analiza ryzykaW punkcie tym należy ustalić jakie występują ryzyka dla realizacji i eksploatacji Przedsięwzięcia Inwestycyjnego poprzez:

identyfikację grup/obszarów ryzyka;

wskazanie czynników ryzyka w ramach obszarów;

scharakteryzowanie czynników ryzyka;

ustalenie czynników mitygujących ryzyko;

opracowanie matrycy ryzyka.

Celem analizy ryzyka jest zbadanie trwałości finansowej Przedsięwzięcia Inwestycyjnego poprzez ustalenie i ocenę wpływu czynników ryzyka na płynność finansową Przedsięwzięcia Inwestycyjnego.

Analizę ryzyka należy przeprowadzić przy użyciu matrycy, np. przy zastosowaniu poniższego przykładu.

Ryzyko zidentyfikowane w projekcie może mieć niską, średnią bądź dużą istność dla jego realizacji, która mierzona jest jako iloczyn prawdopodobieństwa wystąpienia danego ryzyka (P), zgodnie z przyjętą skalą i wagi skutku wystąpienia ryzyka (S), również przedstawionym w odniesieniu do przyjętej skali.

Ryzyko „R” Prawdopodobieństwo „P” Skutek „S”

Nazwa Skala Nazwa Skala Nazwa Skala

14

Niskie 1-2 Małe 1 Znikomy 1

Średnie 3-5 Średnie 2 Zauważalny 2

Wysokie 6-9 Wysokie 3 Decydujący 3

Lp.Czynnik ryzyka

CharakterystykaRyzyko Prawdopodobieństwo

wystąpieniaSkutek Mitygacja

.

.

.

Dodatkowo należy opisać w jaki sposób Inwestor będzie zarządzał niezidentyfikowanymi czynnikami ryzyka w przypadku ich wystąpienia.

8. Strategia biznesowa i marketingowa

8.1.Model biznesowy/ działalności operacyjnejW punkcie tym należy opisać model biznesowy / działalności operacyjnej Przedsięwzięcia Inwestycyjnego, czyli sposób działania Przedsięwzięcia Inwestycyjnego, sposób powiązań z dostawcami i odbiorcami.

Inwestor powinien opisać model biznesowy Przedsięwzięcia Inwestycyjnego, tj. sposób jego funkcjonowania wewnętrznie oraz relacje z szeroko rozumianym otoczeniem (interesariuszami).

Ponadto Inwestor powinien wskazać czynniki sukcesu (np. niska kosztochłonność, wysoka jakość itp.).

8.2.Polityka cenowaW punkcie tym należy opisać metody ustalania cen na produkty Przedsięwzięcia Inwestycyjnego w podziale na grupy odbiorców i inne czynniki (jeśli dotyczy).

Należy opisać metodykę ustalania cen na produkty Przedsięwzięcia Inwestycyjnego z uwzględnieniem grup odbiorców, rynków i innych czynników. W jaki sposób ustalono ceny dla produktów Przedsięwzięcia Inwestycyjnego i jakie czynniki wpływają na poziom cen.

8.3.Strategia informacji, promocji i reklamyW punkcie tym należy opisać metody i techniki informowania rynku o produktach Przedsięwzięcia Inwestycyjnego, w tym metody promocji i reklamy

15

Należy wskazać jakie metody i kanały promocji Przedsięwzięcia Inwestycyjnego będą wykorzystywane.

Należy wskazać jakie metody i kanały reklamy Przedsięwzięcia Inwestycyjnego będą wykorzystywane.

Inwestor powinien oszacować koszty / nakłady na działania informacyjne, promocyjne i reklamę.

9. Zarządzanie Przedsięwzięciem Inwestycyjnym

W rozdziale tym należy opisać sposoby zarządzania Przedsięwzięciem Inwestycyjnym na etapie inwestycyjnym oraz eksploatacyjnym.

Należy wskazać umiejscowienie Przedsięwzięcia Inwestycyjnego w strukturze organizacyjnej (jeżeli będzie oddzielna struktura to ją opisać) oraz sposób zarządzania Przedsięwzięciem Inwestycyjnym na etapie inwestycyjnym i operacyjnym (eksploatacyjnym).

10. Analiza finansowa

W rozdziale tym należy przeprowadzić analizę finansową Przedsięwzięcia Inwestycyjnego, tj. przygotować prognozy finansowe oraz dokonać ocenę ekonomicznej efektywności inwestycji.

10.1.Założenia ogólneZałożenia ogólne do analizy finansowej:

analizę finansową należy sporządzić w oparciu o ceny stałe (czynnik inflacyjny zostaje pominięty);

prognozę należy sporządzić na okres od początku realizacji Inwestycji do momentu spłaty Pożyczki Miejskiej;

ocenę opłacalności finansowej inwestycji należy przeprowadzić przy zastosowaniu metody DCF, bazując na wskaźnikach efektywności Inwestycji (NPV, IRR);

wartość rezydualna będzie równa wartości nieumorzonych składników majątku na koniec okresu prognozy. Wartość ta uwzględnia już wpływ realizowanych nakładów inwestycyjnych odtworzeniowych na wartość aktywów trwałych, na koniec okresu prognozy;

stopa dyskonta ustalana jest ustalana indywidualnie przez Inwestora w zależności od struktury kapitałów zaangażowanych w finansowanie Przedsięwzięcia Inwestycyjnego. Inwestor zobowiązany jest do wskazania zastosowanej metodyki wyznaczania stopy dyskonta, przy czym:

o w przypadku angażowania w Przedsięwzięcie Inwestycyjne kapitałów własnych Inwestora w wysokości powyżej 20% całkowitego kosztu Przedsięwzięcia Inwestycyjnego, preferowane jest obliczenie kosztu tego kapitału przy zastosowaniu modelu wyceny aktywów kapitałowych CAPM (Capital Asset Princing Model);

16

o do wyliczenia całkowitego kosztu kapitału preferowane jest zastosowanie średniego ważonego kosztu kapitału wg modelu WACC (Weighted average cost of capital);

o w przypadku gdy udział Pożyczki Miejskiej w całkowitym koszcie Przedsięwzięcia Inwestycyjnego wyniesie 80% i więcej możliwe jest zastosowanie stopy dyskonta wynikającej z Komunikatu Komisji Europejskiej w sprawie zmiany metody ustalania stóp referencyjnych i dyskontowych (Dz.U. UE C 14 z 19.1.2008 r.);

o niezależnie od przyjętego modelu wyznaczania stopy dyskonta, nie może być ona niższa niż wynikająca z Komunikatu Komisji Europejskiej w sprawie zmiany metody ustalania stóp referencyjnych i dyskontowych (Dz.U. UE C 14 z 19.1.2008 r.).

10.1.1. Metodyka obliczeńMetodyka obliczeń:

obliczenia należy sporządzić w arkuszu Excel;

wszystkie obliczenia i analizy mają mieć charakter otwarty, tzn. arkusze nie mogą być hasłowane, formuły i funkcje muszą być aktywne, arkusz musi umożliwiać identyfikację poszczególnych obliczeń;

wskaźniki analizy ekonomiczno-finansowej należy obliczyć przy wykorzystaniu podanej metodyki.

10.1.2. Założenia makroekonomiczneZałożenia makroekonomiczne:

Analiza nie uwzględnia danych makroekonomicznych takich jak inflacja, wskaźnik wzrostu płac;

Inwestor indywidualnie określa prognozowany popyt i podaż na produkty Przedsięwzięcia Inwestycyjnego;

Stawki podatku VAT oraz podatku dochodowego ustalane są adekwatnie do rodzaju Przedsięwzięcia Inwestycyjnego.

10.1.3. Założenia ogólne do projekcji finansowejPrognozę finansową należy sporządzić w okresach rocznych (jeżeli zjawisko sezonowości ma istotny wpływ na popyt lub podaż, należy to opisać).

Prognoza finansowa sporządzana jest na okres od początku realizacji Przedsięwzięcia Inwestycyjnego do momentu spłaty Pożyczki Miejskiej;

W prognozie należy uwzględnić i wyszczególnić źródła finansowania realizowanego Przedsięwzięcia Inwestycyjnego.

17

10.2.Harmonogram rzeczowo-finansowyPrzedsięwzięcie Inwestycyjne powinno być w tej części Studium Wykonalności zobrazowane w sposób graficzny, np. w postaci wykresu Gantta z uwzględnieniem rozłożenia wydatkowanych środków w czasie (etap inwestycyjny, etap eksploatacyjny). Harmonogram rzeczowo-finansowy powinien być zgodny z zakresem rzeczowym wskazanym w pkt. 4.4.

10.3.Nakłady inwestycyjneNakłady niezbędne do realizacji Przedsięwzięcia Inwestycyjnego należy wskazać w układzie umożliwiającym identyfikację poszczególnych składników Przedsięwzięcia Inwestycyjnego w układzie księgowym. W prognozie należy uwzględnić również nakłady odtworzeniowe.

10.4.Źródła finansowania przedsięwzięcia inwestycyjnegoInwestor powinien wskazać oraz opisać źródła finansowania Przedsięwzięcia Inwestycyjnego.

W przypadku wykorzystania instrumentów dłużnych, innych niż Pożyczka Miejska, należy wskazać:

rodzaj instrumentu dłużnego (np.: pożyczka, kredyt, obligacje)

kwotę instrumentu dłużnego;

oprocentowanie instrumentu dłużnego;

okres spłaty instrumentu dłużnego;

czy finansowanie zostało już przyznane.

10.5.Zabezpieczenie spłaty pożyczkiNależy wskazać proponowane prawne zabezpieczenia spłaty Pożyczki Miejskiej, zgodne z katalogiem określonym w Regulaminie Naboru.

Zabezpieczenie spłaty pożyczki powinno zostać szczegółowo opisane.

Jeżeli występują koszty zabezpieczenia spłaty pożyczki należy je umieścić w prognozie finansowej.

10.6.Prognozy przychodów operacyjnychInwestor wskazuje wszystkie źródła przychodów operacyjnych realizowanego Przedsięwzięcia Inwestycyjnego, w układzie umożliwiającym dokładną identyfikację przychodów z perspektywy iloczynu wielkości (ilości) sprzedaży oraz ceny jednostkowej dla każdego produktu oddzielnie.

W przypadku Przedsięwzięć Inwestycyjnych nie generujących sprzedaży, należy wskazać pozostałe przychody operacyjne (np. dotacje, subwencje, opłaty za dostępność itp.)

18

10.7.Prognozy kosztów operacyjnychInwestor prezentuje koszty operacyjne szczegółowo w układzie rodzajowym, pozwalającym na dokładną identyfikację każdej pozycji kosztowej (iloczyn jednostki kosztu i jej ceny).

Należy wykazać wszystkie pozycje kosztowe układu rodzajowego.

Pozostałe koszty operacyjne należy wskazać, o ile występują.

10.8.Prognozy przychodów finansowychNależy przygotować prognozę przychodów finansowych w całym okresie prognozy, wraz z opisem poszczególnych pozycji przychodowych, o ile występują.

10.9.Prognozy kosztów finansowychNależy przygotować prognozę kosztów finansowych w całym okresie prognozy, wraz z opisem poszczególnych pozycji kosztowych.

10.10. Kapitał obrotowyKapitał obrotowy dla Przedsięwzięcia Inwestycyjnego należy oszacować zarówno na etapie realizacji Inwestycji, jak i w trakcie jej eksploatacji.

Obliczenia należy wykonać na bazie prognozowanych należności, zobowiązań oraz zapasów w poszczególnych okresach prognozy.

11. Analiza opłacalności inwestycji

Ocenę opłacalności ekonomicznej inwestycji należy przeprowadzić przy zastosowaniu metody DCF, bazując na wskaźnikach efektywności inwestycji (NPV, IRR).

12. Analiza ekonomiczna inwestycji

Przedmiotem analizy ekonomicznej jest ocena społeczno-ekonomicznych (niefinansowych) efektów związanych z Przedsięwzięciem Inwestycyjnym

opis metodyki analizy kosztów i korzyści,

analiza kosztów Inwestycji z punktu widzenia społeczności (ilościowa i jakościowa),

analiza korzyści Inwestycji z punktu widzenia społeczności (ilościowa i jakościowa).

Celem analizy kosztów i korzyści (analizy ekonomicznej) jest określenie czy występuje i jaki jest wpływ Przedsięwzięcia Inwestycyjnego na dobrostan społeczeństwa poprzez określenie efektów społecznych i gospodarczych, jakie jej realizacja będzie miała dla określonej społeczności.

19

Analiza ekonomiczna może przybrać formę analizy ekonomiczno-finansowej, w której koryguje się wyniki analizy finansowej o efekty fiskalne, efekty zewnętrzne oraz ceny rozrachunkowe.

Oszacowanie kosztów i korzyści ekonomicznych wykonywane jest, podobnie jak w analizie finansowej, przy zastosowaniu metody DCF.

Do oceny ekonomicznej Inwestycji należy wykorzystać następujące wskaźniki efektywności:

ekonomiczną wartość bieżącą netto (ENPV), jest różnicą ogółu zdyskontowanych korzyści i kosztów związanych z Przedsięwzięciem Inwestycyjnym. Uznaje się, że projekt jest efektywny ekonomicznie, jeżeli wskaźnik ekonomicznej bieżącej wartości netto jest dodatni. W przypadku projektów, w których ze względu na ich specyfikę nie jest możliwe określenie ENPV, istnieje możliwość przeprowadzenia analizy efektywności kosztowej która powinna być większa od zera,

ekonomiczną stopę zwrotu (EIRR), która powinna przewyższać przyjętą stopę dyskontową, Ekonomiczna wewnętrzna stopa zwrotu z inwestycji (EIRR) określa ekonomiczny zwrot z projektu. W przypadku, gdy wartość ENPV wynosi zero, tzn. bieżąca wartość przyszłych korzyści ekonomicznych jest równa bieżącej wartości kosztów ekonomicznych projektu, EIRR jest równe przyjętej stopie dyskontowej. W przypadku, gdy EIRR jest niższe od przyjętej stopy dyskontowej, ENPV jest ujemne, co oznacza, że bieżąca wartość przyszłych korzyści ekonomicznych jest niższa niż bieżąca wartość kosztów ekonomicznych projektu. Jeżeli ekonomiczna wewnętrzna stopa zwrotu jest mniejsza od zastosowanej stopy dyskontowej, wówczas projekt nie jest efektywny ekonomicznie nie powinien zostać zakwalifikowany do dofinansowania.

relację zdyskontowanych korzyści do zdyskontowanych kosztów (B/C), która powinna być wyższa od jedności. Wskaźnik B/C (korzyści/koszty) ustala się jako stosunek sumy zdyskontowanych korzyści do sumy zdyskontowanych kosztów generowanych w okresie odniesienia. Uznaje się, że inwestycja jest efektywna, jeżeli wskaźnik B/C jest większy od jedności, co oznacza, że wartość korzyści przekracza wartość kosztów inwestycji.

Zaleca się, aby te czynniki społeczno-gospodarcze, których nie da się wyrazić w wartościach pieniężnych, zostały opisane ilościowo i jakościowo z uwzględnieniem wszystkich istotnych społecznych, ekonomicznych i środowiskowych skutków realizacji zaleca się aby analiza ekonomiczna została przeprowadzona w sposób uproszczony i opierała się na oszacowaniu ilościowych i jakościowych skutków (środowiskowych, gospodarczych i społecznych) realizacji Inwestycji. W przypadku Przedsięwzięć Inwestycyjnych, których koszt całkowity jest wyższy niż 5 mln PLN, wykonywana jest pełna analiza ekonomiczna.

13. Analiza wrażliwości

Przedmiotem analizy wrażliwości jest:

ustalenie czynników ryzyka;

zbadanie wpływu czynników ryzyka na wskaźniki finansowe i ekonomiczne oraz efektywność Przedsięwzięcia Inwestycyjnego i jego trwałość finansową;

wskazanie czynników krytycznych i ustalenie ich wartości progowych.

20

Celem analizy wrażliwości jest zbadanie, jak zmiany w wartościach czynników ryzyka Przedsięwzięcia Inwestycyjnego wpłyną na wartości wskaźników efektywności finansowej i ekonomicznej projektu.

W praktyce analizę wrażliwości wykonuje się poprzez:

1. zidentyfikowanie zmiennych krytycznych;

2. zmianę pojedynczych zmiennych o określoną procentowo wartość;

3. analizę występujących w rezultacie zmiany zmiennych wahań w finansowych i ekonomicznych wskaźnikach efektywności ekonomicznej Przedsięwzięcia Inwestycyjnego.

Zgodnie z metodyką jednorazowo zmianie poddawana być powinna tylko jedna zmienna, podczas gdy inne parametry pozostają niezmienione.

14. Załączniki

1. Studium Wykonalności wraz z załącznikami obliczeniowymi do rozdziałów 10 – 13 (format Excel) w wersji elektronicznej.

2. Inne – wynikające z treści Studium Wykonalności lub z Listy dokumentów wymaganych w ramach Pożyczki Miejskiej, stanowiącej załącznik nr 4 do Regulaminu Naboru.

21