studija trzista nekretnina final sa slikama i predgovorom i

7/31/2019 Studija Trzista Nekretnina Final Sa Slikama i Predgovorom i

1/119


2/119

2

STUDIJA TRITA NEKRETNINA

IZDAVA:

REPUBLIKA HRVATSKAMinistarstvo pravosuaDravna geodetska uprava

Za izdavaa - urednik:

Igor Kreitmeyer, zamjenik voditeljice projektaProjekt sreivanja zemljinih knjiga i katastraJedinica za provedbu projektaNazorova 50 10 000 Zagrebwww.uredjenazemlja.hr

Studiju izradio:

Zagreb nekretnine d.o.o.Nova Ves 17 10 000 Zagreb

Tisak:

LDK promet d.o.o.2010. godina

Naklada: 530

CIP: 739355

ISBN: 978-953-7761-01-1


3/119

3

SADRAJ

1.UVOD ................................................................................................................................... 5

1.1. Ciljevi studije..............................................................................................................6

1.2. Saetak studije...........................................................................................................7

1.3. Metodologija analize trita nekretnina................................................................. 101.3.1. Desk istraivanje ........................................................................................................... 101.3.2. Dubinski intervjui na ciljanim relevantnim skupinama................................................... 111.3.3. Evaluacija provedenih aktivnosti................................................................................... 13

2.OPI PODACI.................................................................................................................... 16

2.1. Podaci o demografiji, zaposlenosti, kuanstvima i sl.......................................... 162.1.1. Osnovni demografski podaci......................................................................................... 162.1.2. Osnovni pokazatelji gospodarske aktivnosti ................................................................. 21

2.2. Statistika katastra i zemljinih knjiga .................................................................... 26

3.ZAKONSKI OKVIR ............................................................................................................ 33

3.1. Zakoni koji reguliraju pravo vlasnitva i druga stvarna prava nadnekretninama te evidenciju tih prava............................................................................ 33

3.1.1. Zakon o vlasnitvu i drugim stvarnim pravima.............................................................. 333.1.2. Zakon o obveznim odnosima ........................................................................................ 343.1.3. Zakon o zemljinim knjigama........................................................................................ 34

3.1.4. Zakon o dravnoj izmjeri i katastru nekretnina ............................................................. 353.2. Zakoni koji reguliraju podruje graditeljstva .............................................................. 36

3.2.1. Zakon o prostornom ureenju i gradnji ......................................................................... 363.2.2. Zakon o postupanju i uvjetima gradnje radi poticanja ulaganja.................................... 373.2.3. Zakon o arhitektonskim i inenjerskim poslovima i djelatnostima u prostornomureenju i gradnji (NN 152/08)................................................................................................ 383.2.4. Miljenje o uestalosti mijenjanja zakona koji reguliraju graditeljstvo .......................... 38

3.3. Ostali zakoni ........................................................................................................................ 403.3.1. Zakon o poljoprivrednom zemljitu ............................................................................... 403.3.2. Zakon o igralitima za golf ............................................................................................ 403.3.3. Zakon o posredovanju u prometu nekretnina ............................................................... 41

4. TRITE NEKRETNINA...............................................................................................................424.1. Statistiki podaci podruje graevinarstva ............................................................. 42

4.1.1. Izdana odobrenja za graenje, vrijednost izvrenih graevinskih radova, brojizgraenih graevina i graevinska veliina izgraenih graevina (stambene zgrade,nestambene zgrade i ostale graevine).................................................................................. 42

4.1.2. Transakcije nekretninama ............................................................................................. 544.1.3. Kratki prikaz trendova u razliitim segmentima trita nekretnina................................ 59

4.2. Sustav registracije nekretnina u katastru i zemljinim knjigama .......................... 654.2.1. Parcelacija graevinskog zemljita ............................................................................... 654.2.2. Evidencija novogradnje u katastru ................................................................................ 664.2.3. Evidencija nekretnina izgraenih bez vaee dozvole za gradnju i nekretnina

izgraenih po gra

evinskim dozvolama izdanim prije stupanja na snagu Zakona oprostornom ureenju i gradnji ................................................................................................. 68


4/119

4

4.2.4. Brzina i sloenost postupka upisa vlasnitva, hipoteka i dr. vrsta upisa u zemljineknjige....................................................................................................................................... 68

4.2.5. Problemi u praksi zbog neusklaenosti podataka u katastru i zemljinim knjigama .... 704.2.6. Utjecaj neuredno evidentiranih podataka u zemljinim knjigama na cijenu nekretninei openito na odluku o kupnji nekretnine................................................................................. 71

4.3. Utjecaj provedbe postupka etairanja i voenja knjige poloenih ugovora napitanja vlasnitva ....................................................................................................................... 72

4.4. Porezi vezani za podruje nekretnina (usporedba s EU, podaci porezneuprave) .......................................................................................................................................... 76

4.4.1. Porez na promet nekretnina.......................................................................................... 764.4.2. Porezi koji terete vlasnitvo nekretnina......................................................................... 79

4.5. Sustav doprinosa i komunalnih djelatnosti................................................................. 81

4.6. Postupak donoenja prostornih planova..................................................................... 88

4.7. Stambeni krediti i stambena tednja ............................................................................. 944.7.1. Stambeni krediti ............................................................................................................ 944.7.2. Stambena tednja ......................................................................................................... 964.7.3. Kamatne stope na kredite i depozite u Hrvatskoj ......................................................... 97

4.8. Trite nekretnina za najam i zakup ............................................................................ 1004.8.1. Trite najma stambenog prostora ............................................................................. 1004.8.2. Trite zakupa poslovnih prostora .............................................................................. 101

4.9. Dostupnost podataka vezanih za trite nekretnina ............................................... 103

4.10. Procjena uinkovitosti trita nekretnina sa stajalita stranih investitora ..... 107

4.11. Prikaz formalnih i neformalnih odnosa sudionika na tritu nekretnina ........ 1104.11.1. Pozicija institucija i proces registracije nekretnina.................................................... 1104.11.2. Institucionalno mapiranje tipskih situacija pri kupoprodaji nekretnina ...................... 111

5. PREPREKE RAZVOJU UINKOVITOG TRITA NEKRETNINA I UINCIMAPROVEDBE PROJEKTA UREENA ZEMLJA TE PREDLAGANJE SMJEROVARAZVOJA UINKOVITOG TRITA NEKRETNINA ............................................................... 115

5.1. Utvrivanje prepreka razvoju uinkovitog trita nekretnina i uincimaprovedbe projekta Ureena zemlja...................................................................................... 115

5.2. Prepreke vezane za uinke projekta Ureena zemlja ............................................. 116

5.3. Predlaganje smjerova razvoja u svrhu stvaranja uinkovitog trita

nekretnina................................................................................................................................... 1166. POPIS LITERATURE ..................................................................................................................118


5/119

5

1. UVOD

U posljednjih petnaest godina zabiljeen je veliki rast trita nekretnina u tranzicijskim zemljama. Rasttrita nekretnina uz promjene zakonodavne regulative stvorio je snaan pritisak sustav registracijenekretnina u Republici Hrvatskoj, katastar i zemljine knjige, koji je s obzirom na povijesno naslje estanja evidencije i nizak stupanj tehnoloke opremljenosti, postao prepreka nesmetanom razvojutritu nekretnina.

Prepoznajui potrebe i znaaj reforme za osiguranje pravne drave i razvoj hrvatskog gospodarstva,Ministarstvo pravosua i Dravna geodetska uprava u posljednjih 8 godina zajedniki i sustavnoprovode aktivnosti u cilju sreivanja stanja registracije nekretnina i modernizacije zemljineadministracije u Republici Hrvatskoj.

Pored redovnih aktivnosti te brojnih bilateralnih projekata svakako najznaajniji dio reforme je samProjekt sreivanja zemljinih knjiga i katastra financiran zajmom Svjetske banke, dravnim

proraunom i darovnicama Europske unije, s osnovnim ciljem izgradnje uinkovitog sustava zemljineadministracije u svrhu razvoja uinkovitog trita nekretnina.

Tijekom 2001. i 2002. godine, u fazi pripreme Projekta, izraena je prva Studija trita nekretnina kojaje uz ostale analize zadala smjernice djelovanja Projekta. Ugovor o Zajmu potpisan u sijenju 2003.godine formalno zavrava 30. lipnja 2010. godine, stoga je krajem 2009. godine izraena nova Studijetrita nekretnina.

Studija je rezultat je neovisne strune ocjene u sklopu aktivnosti zavrnih procjena uinkovitosti,djelotvornosti i odrivosti Projekta, a ujedno ukazuje na smjernice nastavka reforme zemljineadministracije u Republici Hrvatskoj.

Vizualni identitet Projekta Ureena zemlja koji zbog prepoznatljivosti u javnosti i strunim krugovimapostaje sinonim cjelokupne reforme u studiji se takoer odnosi na sveobuhvatne aktivnosti koje

provode Ministarstvo pravosua i Dravna geodetske uprave, a koje utjeu na trite nekretnina.


6/119

6

1.1. Ciljevi studije

Cilj Studije trita nekretnina je bio razmotriti status trita nekretnina u svjetlu ispunjavanja sljedeihProjektnih ciljeva: izgradnje uinkovitog sustava zemljine uprave sa svrhom razvoja tritanekretnina, poveanje sigurnosti u pravnom prometu nekretnina, a prema tome i investicija ustanovanju, poljoprivredi, trgovini, proizvodnji i uslugama.

Cilj istraivanja je izrada komparativne analize trita nekretnina u svrhu mjerenja napretka na tritunekretnina uvjetovanog aktivnostima u okviru projekta Ureena zemlja.

Komparativna analiza usmjerena je na sljedea podruja: izgradnja uinkovitog sustava zemljine uprave sa svrhom razvoja trita nekretnina kvaliteta, uinkovitost i djelotvornost usluga zemljine administracije koje pruaju katastarski

uredi i zemljinoknjini odjeli poveanje sigurnosti u pravnom prometu nekretnina poveanje investicija u stanovanju, poljoprivredi, trgovini, proizvodnji i uslugama

Analizom smo se usredotoili na ocjenu uinkovitosti trita nekretnina sa stajalita ulagaa, vlasnika idrugih nositelja vlasnikih prava na nekretninama.

U sklopu studije su prikupljeni relevantni opi podaci, primjerice broj stanovnika, prihodi po glavistanovnika, prihodovna struktura i izvori proraunskog financiranja i sl. Prikupljene su i relevantneinformacije o uinku sigurnijih vlasnikih prava i katastarskih izmjera na jedinice lokalne samouprave idruge kljune korisnike, uinke bre obavljenih transakcija na trite nekretnina i sl.

Analiza je obuhvatila sljedee aspekte: definiranje opsega, dimenzija, sudionika, statusa i ogranienja trita nekretnina u Hrvatskoj, auriranje osnovnih aktivnosti vezanih uz trine cijene i informacije o cijenama, istraivanje razvoja trita, definiranje statusa aktivnosti razliitih pruatelja usluga i njihova utjecaja te nerijeenih pitanja

u svezi stvaranja uinkovitog trita nekretnina (posrednici, procjenitelji, banke i strunjaci zaulaganja),

procjenu uinkovitosti trita sa stajalita stranih investitora, utvrivanje prepreka razvoju uinkovitih trita nekretnina, predlaganje smjernica razvoja u svrhu stvaranja uinkovitog trita nekretnina.


7/119

7

1.2. Saetak studije

Studija trita nekretnina predstavlja analizu stanja na tritu nekretnina, s posebnim naglaskom napodruja trita nekretnina koja su pod direktnim utjecajem aktivnosti provedenih u okviru projektaUreena zemlja, dakle, obujam prometa nekretninama openito te pravna sigurnost u prometunekretninama.

U okviru istraivanja prikazani su podaci koje nepobitno ukazuju na injenicu da je u ta dva segmentapostignut znaajan napredak, i to naroito u sljedeim elementima:

(a) bitno je unaprijeen rad zemljinoknjinih odjela i u smislu rjeavanja zaostataka iz proteklihvremena i u smislu rjeavanja novih predmeta,

(b) provedena je digitalizacija zemljinih knjiga, a uz stavljanje podataka zemljine knjige i pisanihpodataka katastarskog operata na Internet olakan je pristup podacima i provjera stanjaevidencije nekretnina to dokazuju viemilijunske pretrage navedenih podataka,

(c) kroz provedene nove katastarske izmjere, ali i drugim metodama, uinjeni su znaajni pomaci

u ujednaavanju podataka o nekretninama izmeu katastarske evidencije, zemljinih knjiga istvarnog fizikog stanja,(d) bitno je ubrzana uknjiba nekretnina te prava na nekretninama, to je preduvjet za porast

prometa na tritu nekretnina, posebno u dijelu kupnje nekretnina hipotekarnim kreditima,(e) uslijed aktivnosti informiranja javnosti u okviru projekta Ureena zemlja o znaaju upisa

nekretnina, uoen je povean broj zahtjeva za uknjibu i ostale upise postojeih nekretnina teinicijative graana oko usklaivanja stanja evidencija na nekretninama na ovo je dodatnoutjecalo skraenje vremena za provedbu slubenih procedura vezanih za ovaj segment,

(f) novim pozitivnim propisima u velikoj mjeri onemoguena je bespravna gradnja, i na kraju,premda ne najmanje vano,

(g) uslijed aktivnosti provedenih u okviru projekta Ureena zemlja stvoren je pozitivan predznakinae sivom tritu nekretnina koji je inicirao snaan zamanjak rasta i razvoja trita.

U prikupljanju informacija za ovu analizu, oslanjali smo se na podatke prikupljene od stranerelevantnih institucija, bilo da je rije o prethodno objavljenim i publiciranim podacima, ili su podacipripremljeni upravo za svrhu ove analize. Drugi nain prikupljanja podataka bio je kroz dubinskeintervjue s unaprijed dogovorenim ciljanim relevantnim skupinama, te su kroz dubinske intervjuetestirani trendovi na koje upuuju prethodno prikupljeni podaci. Ukupno je intervjuirano 60 ispitanika,na 5 lokacija Zagreb, Rijeka, Zadar, Split i Osijek.

U provedbi dubinskih intervjua za potrebe istraivanja trita nekretnina dva su fenomena snanoutjecala na prezentirane rezultate. Prvi fenomen odnosi se na injenicu da je trite nekretnina zbogglobalne ekonomske krize u drugoj polovici 2008. te tijekom cijele 2009. biljeilo snaan padaktivnosti, probleme u prodaji postojeih nekretnina, te potpuno zaustavljanje novih projekata,kronian nedostatak kapitala na tritu, te openito vrlo negativne trendove. U razgovoru sispitanicima bilo je vrlo teko preusmjeriti tijek razgovora od trenutnog stanja na tritu nekretnina na

neke druge trendove koji su se deavali proteklih godina, a koji su nam bili bitni da bi mogli prikazatiobjektivne informacije znaajne za ovu studiju. Taj efekt vidljiv je u prikazanim miljenjima ispitanika.

Drugi fenomen koji se javio dok smo kroz razgovore s ispitanicima pokuali raspoznati kako videefekte projekta Ureena zemlja, bila je injenica da danas sudionici na tritu nekretnina pozitivnepromjene koje je donio ovaj Projekt doivljavaju zdravo za gotovo, dakle same po sebi razumljivima, irijetki se uope sjeaju perioda unatrag desetak i manje godina, kada je podrka koju bi trebale nuditizemljine knjige i katastar bila gotovo pa nepostojea, odnosno slikovito reeno, za najjednostavnijepostupke kao to je vaenje vlasnikog lista bio je potreban vietjedni angaman i openito je procesbio neusporediv s razinom usluge koju institucije pruaju danas.

No, kako je ljudskoj prirodi neprekidno i stalno traiti unapreenja i jo vee pomake u kvaliteti usluge,lako se zaboravlja kako su stvari izgledale prije i postajemo prekritini oko toga kako stvari izgledaju

danas, pa ih nismo u mogunosti objektivno ocijeniti. To se najvie vidi upravo kod najjednostavnijih


8/119

8

postupaka koje vie uope nisu tema kada se raspravlja o proceduri registracije nekretnine, budui dasu te transakcije postale zaista jednostavne, efikasne i cjenovno prihvatljive.

Imajui u vidu gore navedeno, u izradi ove studije ipak smo se trudili objektivno prikazati tritenekretnina u njegovoj cjelovitosti, posebno s naglaskom na trite stambenih nekretnina, budui da jeisto najvie direktno vezano uz efekte projekta Ureena zemlja, odnosno upravo u tom segmentutrite je doivjelo najvei rast.

Kroz studiju prezentirani su opi podaci o Hrvatskoj, relevantni za trite nekretnina, detaljno je opisanzakonski okvir koji, u irem smislu, regulira trite nekretnina, prezentirani su statistiki podaci vezanidirektno za trite nekretnina te su dane odreene preporuke oko smjerova razvoja u svrhu stvaranjauinkovitijeg trita nekretnina, a opisane su i prepreke koje takav razvoj prijee.

U izradi analize posebno detaljno obraen je zakonski okvir, s obzirom na to da je prema naemmiljenju isti glavna platforma za definiranje trendova na tritu nekretnina, a posebno zato jer je kroz

razgovore s ispitanicima uoeno da su njihova stajalita oko primjene zakonskih propisa kojareguliraju trite nekretnina vrlo ujednaena, i ukratko se mogu svesti na to da sudionici na tritunekretnina smatraju da je zakonski okvir presloen, esto nepotpun, te da su odreeni zakonski akti uodreenoj mjeri u konfliktu jedni s drugima.

U Studiji takoer su s puno detalja obraeni sustav registracije nekretnina u katastru i zemljinimknjigama, te utjecaj provedbe etairanja na pitanje vlasnitva, budui da je rije o osnovnimelementima stvaranja pravne sigurnosti na tritu nekretnina, a posebno je to vezano i za aktivnostiprovedene u okviru projekta Ureena zemlja. Kroz podatke prikupljene u tom dijelu jasno je vidljivnapredak i postignuta unapreenja.Obraen je i segment trita nekretnina za najam i zakup, kao dio trita na kojem do sada nijeiskoriten ukupan potencijal te je iznoenjem injenica u okviru analize pokazano da je na tom tritumogue ostvariti bitno vee efekte.

U okviru analize ocijenjena je i dostupnost podataka vezanih uz trite nekretnina te su prikazaniformalni i neformalni sudionici na tritu.

Izraena je i analiza procjene uinkovitosti trita nekretnina sa stajalita stranih investitora, i dani sukomentari o razmiljanjima stranih investitora o ulasku na trite nekretnina u RH, te su navedeneprepreke takvim investicijama.

U nalazima studije prikazano je da unazad desetak godina, kao posljedica ubrzanog ekonomskograsta, urbanizacije i modernizacije veih gradova, povoljnijih uvjeta kreditiranja i vee platene moistanovnitva, glavna gradska sredita Republike Hrvatske, poglavito grad Zagreb, biljee izniman rasttrita nekretnina.

Kroz ope podatke o Republici Hrvatskoj relevantne za trite nekretnina, vidljivo je da glavnina

podataka vezanih za kretanje stanovnitva pokazuje pozitivne trendove za trite nekretnina, posebnou veim gradovima. Posebno je to vidljivo u kretanju broja zaposlenih, gdje je do 2008. vidljiv stabilantrend rasta koji je sigurno pozitivno utjecao i na rjeavanje stambenih potreba veeg broja ljudi,odnosno u dijelu poslovnih nekretnina taj trend sugerira rast tvrtki i potreba za veim i kvalitetnijimposlovnim prostorom. To potvruje i rast broja tvrtki openito.

Na isti nain pozitivan trend koji utjee na trite nekretnina, vidljiv je i iz kontinuiranog porastaprosjene isplaene neto plae, te obrazaca vezanih za potronju graana.

Pozitivni trendovi vidljivi su i iz podataka o udjelu graevinarstva u BDP te podaci vezani za brojizdanih graevinskih dozvola.

U prikazanim statistikama zemljinoknjinih odjela jasno je vidljiv pozitivan trend u rjeavanju

zemljinoknjinih predmeta, te skraivanju broja dana potrebnih za uknjibu razliitih prava uzemljinoknjinim odjelima, pa je tako vidljivo da je broj dana potreban za uknjibu hipoteke na razini


9/119

9

RH gotovo 4 puta manji u odnosu na 2004. godinu, a broj dana za uknjibu prava vlasnitva na raziniRH smanjen je za treinu. Ovi podaci jasno sugeriraju utjecaj ovog segmenta na rast trita openito,

posebno u dijelu nekretnina financiranih kroz hipotekarne kredite, gdje je brzina rjeavanja upisazaloga i pravna sigurnost openito osnovni preduvjet za ulazak banaka na hipotekarno trite. Podovim pozitivnim utjecajem veina komercijalnih banaka odustala je od tradicionalno uvrijeenogpristupa osiguranja stambenih kredita sustavom jamaca i sudunika, te je danas veini banaka kaojedini instrument osiguranja kredita prihvatljiv zalog na nekretnini.

Upravo slijedom navedenog, rast trita nekretnina u proteklih 10-tak godina posebno je vidljiv usegmentu rezidencijalnih nekretnina, prvenstveno nekretnina za stalno stanovanje, ali i u dijelunekretnina za povremeno stanovanje, odnosno odmor.

Dodatno su na rast trita nekretnina utjecale donesene pravne regulative koje su znatno olakaleposlovanje na tom tritu, a to su licenciranje posrednika u uslugama trgovine nekretninama,reduciranje birokracije pri izdavanju potrebnih dozvola, decentralizacija dravnog aparata nadlenog

za izdavanje istih te licenciranje izvoaa graevinskih radova po pojedinim segmentima trita.

Utjecaj na rast imalo je i otvaranje trita prema lanicama EU i nove pravne regulative koje su potakleliberalizaciju trita te je u Studiji u dijelu u kojem su opisana stajalita stranih investitora o tritunekretnina u RH detaljno opisan znaaj aktivnosti provedenih u smislu unapreenja uinkovitostielemenata na tritu nekretnina potrebnih za poticanje stranih ulaganja u tom segmentu, ali suopisana i stajalita stranih investitora iz kojih je vidljiv njihov stav da jo uvijek nije uinjeno dovoljno.Budui da se pretpostavke pozitivnog kretanja trita nekretnina u sljedeim godinama temelje upravona poveanju direktnih stranih ulaganja u tom segmentu, neophodno je dalje razvijati elemente tritakoji najvie utjeu na odluke stranih investitora o ulaganjima u trite nekretnina, a to sutransparentnost ishoenja graevinske dokumentacije, fiskalni tereti te beneficije koje e seprimjenjivati u poduzetnikim zonama i podrujima posebne dravne skrbi i sl.

U Studiji su opisani i oekivani budui trendovi na tritu nekretnina. Dio trita u kojem se oekujedaljnje znatnije ulaganje u projekte je segment industrije i logistike, prvenstveno velikih organiziranihlogistikih centara, te projekata izgradnje industrijskih pogona te relativno nerazvijen segment tzv.leisure nekretnina, dakle nekretnina namijenjenih zabavi i slobodnom vremenu, pa se i u tom dijelupredvia bitniji pomak u nadolazeim godinama, prije svega u projektima izgradnje zabavnihkompleksa s razliitim sadrajima, od kinodvorana, dvorana za igranje video igara, igara na sreu,trgovakih sadraja, do velikih sportskih objekata, objekata namijenjenih rekreaciji, wellnessu i sl.

Jednako tako, veliki pomaci oekuju se i na podruju hotelske industrije i tzv. MICE segmenta, daklesegmenta odravanja konferencija, seminara, sastanaka i drugih razliitih skupova, gdje je hrvatskotrite tek u zaecima, a s obzirom na izvrsnu geografsku poziciju Hrvatske, potencijali u tom dijeluizuzetno su veliki.

Kao to je ve prije navedeno, trite nekretnina u Hrvatskoj trenutno se nalazi u velikoj stagnaciji, a uodreenim segmentima i padu, a pod utjecajem globalne svjetske krize jedna od refleksija na naemtritu je korekcija kamatnih stopa/cijene kapitala, dakle bitno poveanje istih te nedostatak kapitalaopenito. Navedeno ve utjee, i utjecat e, i na investitore i na kupce nekretnina, odnosno na daljnjitijek razvoja trita nekretnina openito te je u Studiji u Prikazu formalnih i neformalnih odnosasudionika na tritu nekretnina izmeu ostalog opisan snaan utjecaj banaka na ukupno tritenekretnina, odnosno banke su ocijenjene kao pogonska snaga tog trita, ime je dodatnoapostrofiran znaaj ureenog vlasnikog statusa na nekretninama, budui da je takvo stanje osnovnipreduvjet za ulazak banaka na trite nekretnina.

Na samom kraju Studije, dana su razmiljanja ispitanika koji su sudjelovali u istraivanju, kao irazmiljanja tima koji je izradio studiju, oko prepreka razvoju trita nekretnina openito i posebnovezano za projekt Ureena zemlja te prijedlozi smjernica za razvoj uinkovitijeg trita nekretnina.


10/119

10

1.3. Metodologija analize trita nekretnina

Kako bi se dolo do ciljeva istraivanja primijenjena su dva istraivaka postupka:1. Desk istraivanje prikupljanje sekundarnih podataka2. Dubinski intervjui na ciljanim relevantnim skupinama

1.3.1. Desk istraivanje

Desk research ili istraivanje za stolom jest prikupljanje sekundarnih podataka od interesa.Sekundarni podaci su podaci koji nisu bili prikupljeni, obraeni i publicirani u svrhu ovog projektaevaluacije, ve su postojali od ranije.

U sklopu ovog istraivanja provela su se dva desk istraivanja:a) prikupljanje sekundarnih opih podataka

b) prikupljanje sekundarnih posebnih podataka vezanih uz trite nekretnina.

Prikupljeni sekundarni opi podaci su podaci koji se odnose na relevantne ope, demografskeinformacije o tritu nekretnina. Rije je o podacima koji u prvom redu sugeriraju veliinu tritanekretnina i njezin potencijal, tj. okvire u kojima trite nekretnina ustvari funkcionira.

Neki od podataka koji su prikupljeni u ovom dijelu su: za segment rezidencijalnog trita: kretanje broja stanovnika, vitalni indeks stanovnitva,

bilanca migracija, usporedba dobnih struktura i sl. za segment uredskog trita nekretnina: broj registriranih tvrtki, broj zaposlenih, struktura

zaposlenja prema veliini tvrtke, prosjena neto plaa i sl. za segment poljoprivrednog trita nekretnina: broj poljoprivrednih kuanstava, raspoloiva

povrina poljoprivrednog zemljita po kuanstvu i sl.

Desk research u kojem su se prikupljali sekundarni posebni podaci vezani uz trite nekretninausredotoio se na podatke o kretanjima na tritu nekretnina broj transakcija (kupoprodaja), iznoseuplaenog poreza iz naslova transakcija s nekretninama, broj i vrste sudionika na tritu nekretnina isl.

Dok se prvi desk research odnosio na openite podatke kojima je cilj dobiti dojam o veliini,potencijalu i snazi trita nekretnina, drugi desk research daje egzaktnije podatke koliko je tritenekretnina zaista veliko (u financijama, broju kupoprodajnih transakcija, strukturi transakcija), tko susudionici i sl.

Podaci su prikupljani na dvije razine:a) podaci za cijelu Hrvatsku;b) podaci za 5 lokacija od interesa: Zagreb, Zadar, Rijeka, Split i Osijek.

Desk research ili analiza sekundarnih podataka je provedena na temelju konzultacija sa sljedeimizvorima koji posjeduju podatke od interesa:

a) Dravni zavod za statistiku (DZS) - dostupni podaci o stanovnitvu, segmentu graevinarstva,ekonomskim pokazateljima, poljoprivredi, izdanim odobrenjima za graenje i sl. Konzultiranesu dostupne publikacije, podaci sa internet stranica i upueni su slubeni upiti za ciljanimpodacima.

b) Hrvatska gospodarska komora (HGK) - podaci o broju poduzea i njihovoj strukturi. Izvren jeuvid u internet stranice HGK-a i upueni su slubeni upiti za ciljanim podacima.

c) Ministarstvo zatite okolia, prostornog ureenja i graditeljstva podaci o prostornimplanovima. Izvren je uvid u internet stranice institucije.

d) Hrvatska narodna banka podaci o bankarskom sektoru (krediti, kamate). Izvren je uvid uinternet stranice i upueni su slubeni upiti za ciljanim podacima


11/119

11

e) jedinice lokalne samouprave podaci o strukturi prorauna, prihodima, komunalnimdoprinosima, komunalnim naknadama i sl. Upueni su slubeni upiti za ciljanim informacijama.

f) Interna baza podataka Zane d.o.o.g) ostali izvori - podaci raznih institucija, strukovnih udruenja, publicirani podaci i ostali podacidostupni na internetu.

Kao to moe razluiti iz ranije navedenog, postojala su dva naina pristupa podacima:a) koritenje dostupnih podataka publiciranih na internetu ili u obliku knjiga, asopisa ili novinab) traenje podataka od strane institucija za koje je pretpostavljeno da bi takve podatke mogli imati.

Proces prikupljanja podataka i njihove elaboracije do konanog uvrtavanja u izvjetaj istraivanjaprolazio je kroz nekoliko etapa:

1. Prikupljanje podataka iz dostupnih izvora2. Analiza podataka koja se odvijala u nekoliko koraka:

o uoavanje nepotpunih ili neloginih podataka te nastavak prikupljanja podataka kako bi se

podaci upotpunili ili uklonile neloginosti,o uklanjanje dupliciranih podataka prikupljenih iz razliitih izvora,,o procjena vanosti svih prikupljenih podataka,o selekcija najvanijih podataka,o grupiranje podataka u smislene cjeline,o uvrtavanje podataka u preliminarnu formu izvjetaja u standardiziranom obliku u smislu

fonta, tablica, grafikih prikaza i sl. teo davanje komentara o podacima gdje se pokazalo potrebnim.

Dio prikupljenih podataka prikazan je baznim indeksom kojim se definira relativna promjena nekeveliine. Bazni indeks je izraunati pokazatelj koji promjenu u odreenom razdoblju iskazuje u odnosuna odabrano bazno razdoblje. Indeks poprima vrijednosti od 100 (poetna vrijednost, nema promjeneu odnosu na bazno razdoblje) prema vrijednosti 0 (oznaava postotni pad mjerene pojave) ili prema

vrijednosti veoj od 100 (oznaava postotni relativni rast mjerene pojave). Vrijednost porasta ili pada upostocima jednostavno se izrauna kao apsolutna vrijednost razlike iznosa indeksa u odreenomrazdoblju i broja 100 koji oznaava referentnu toku.

1.3.2. Dubinski intervjui na ciljanim relevantnim skupinama

Dubinski intervjui imaju dva cilja:1. Upotpuniti podatke dobivene prikupljanjem sekundarnih podataka (desk istraivanja). Ti su

podaci esto nepotpuni, nedostupni ili je potrebno provjeriti njihovu pouzdanost ili tonost.Sudionici na tritu nekretnina mogu dati podatke koji upotpunjuju prikupljenu grau.

2. Procjena faktora koji nisu jednostavno mjerljivi i dostupni u publikacijama na temelju iskustvasudionika na tritu nekretnina. Pri tom se misli na: zadovoljstvo aktera na tritu pojedinim

odrednicama trita, utvrivanje prepreka (zakonodavnih, kulturolokih, politikih i sl.) razvojuuinkovitog trita nekretnina, percepcija vremena potrebnog za kupoprodajne transakcije iregistraciju nekretnina, percepcija utjecaja sustava zemljine administracije na hrvatsko tritenekretnina, evaluacija neformalnih odnosa (drutvene moi, financijskog utjecaja i sl.) i njihovutjecaj na trite nekretnina i sl.

Dubinskim se intervjuima dobila jasna, potpuna i zaokruena slika o tome kako izgleda hrvatsko tritenekretnina, kakvi su trendovi i perspektive te to je sve potrebno i mogue uiniti da se stanje popravi.Bez provedbe dubinskih intervjua i intervjuiranja sudionika na tritu nekretnina ne bi se mogla datiopa procjena stanja trita i suvisla interpretacija prikupljenih podataka.


12/119

12

Ukupno je intervjuirano 60 ispitanika iz osam skupina rasporeenih na pet lokacija (Zagreb, Rijeka,Zadar, Split i Osijek). Skupine obuhvaene istraivanjem su kako slijedi:

vlasnici nekretnina: osobe koje su kupile barem jednu nekretninu u posljednje tri godine iimaju neposredna iskustva s procesom kupnje nekretnine i registracijom vlasnitva; odvjetnici: odvjetnici iz odvjetnikih ureda koji su specijalizirani i zastupaju stranke u podruju

od interesa, s barem pet godina radnog iskustva u podruju; ovlateni geodeti: ovlateni geodeti iz geodetskih ureda, s barem pet godina radnog iskustva u

podruju; graevinski investitori: veliki investitori na odabranim lokacijama, vlasnik poduzea ili glavni

direktor / predsjednik uprave, s barem pet godina iskustva u investiranju u nekretnine; bankari: zaposlenici banki zadueni za problematiku kredita za kupce nekretnina, graevinske

investitore i sl., s pet godina radnog iskustva na poslovima vezanim uz trite nekretnina; posrednici u prometu nekretnina: vlasnici, direktori ili ostali zaposlenici koji imaju barem pet

godina radnog iskustva u podruju i rade sa ukljuenim stranama; zaposlenici Dravne geodetske uprave: geodeti s najmanje pet godina radnog iskustva u

DGU, upoznati s katastarskim sustavom; zaposlenici lokalne samouprave: zaposlenici s pet godina rada u jedinicama lokalne

samouprave na poslovima koji su bliski podruju istraivanja.

Tablica 1. Struktura ispitanika

LokacijaZagreb Zadar Rijeka Split Osijek

UKUPNO

Vlasnici nekretnina 3 3 3 3 3 15

Odvjetnici 1 0 1 1 1 4

Ovlateni geodeti 1 1 1 1 1 5

Graevinski investitori 1 2 1 1 1 6

Bankari 1 1 1 1 1 5

Posrednici u prometunekretnina

1 1 1 1 1 5

Zaposlenici Dravnegeodetske uprave

3 3 3 3 3 15

Zaposlenici lokalne

samouprave 1 1 1 1 1 5

UKUPNO 12 12 12 12 12 60

Regrutacija ispitanika se obavljala na dva naina:1. Metodom tzv. snjene grude: Rije je o postupku kojim se meu poznatim osobama dolazi do

izabranih ispitanika. Metoda je koritena kod pronalaska vlasnika nekretnina, te sporadinokod ostalih skupina ispitanika.

2. Telefonska regrutacija iz splitskog ureda agencije Puls d.o.o.. Koritena je za sve ostaleskupine ispitanika osim za vlasnike nekretnina.

Dubinske intervjue su provodili posebno educirani moderatori agencije Puls d.o.o.. Rije je o

moderatorima koji imaju iskustva u voenju dubinskih intervjua, koji su proli bazine edukacije o tometo su dubinski intervjui, koja su pravila provoenja dubinskih intervjua (nepristranost, ne davanje


13/119

13

sugestija, propitivanje nedovoljno eleboriranih, a vanih navoda koje daje ispitanik, zadravanje tokarazgovora da se razgovor ne bi udaljio od teme istraivanja i sl.) i koji su bili posebno educirani od

strane svih sudionika istraivakog projekta kako bi se upoznali sa problematikom trita nekretnina,osnovnim pojmovima i nainom funkcioniranja trita.

Dubinski intervjui su se provodili u terminu i na mjestu koje je odgovaralo ispitaniku. Na po etkuintervjua, moderator se ukratko predstavio te objasnio temu i cilj istraivakog procesa. Tijekomprovedbe intervjua moderator je ispred sebe imao vodi za razgovor kojega se okvirno drao, akompletan tijek razgovora se snimao. Dubinski intervjui su trajali izmeu 30 i 60 minuta.Nakon provedbe dubinskih intervjua na terenu, napravljeni su transkripti svih razgovora. Transkriptirazgovora su temelj za kvalitativnu analizu prikupljenih podataka.

Glavni principi analize navoda i donoenja zakljuka su sljedei: Oni navodi koji su se pojavljivali kod vie ispitanika su posebno bitni i predstavljali su osnovne

zakljuke za ispitanike iz dane skupine/lokacije ili za cijelo trite.

Intervjui ispitanika koji su dali veu koliinu informacija, bolje elaborirali svoje navode iopenito pokazali veu razinu poznavanja situacije i mogunost sagledavanja iste iz vieperspektiva su izdvojeni u procesu analize odgovora i njihovim se navodima dala veavanost.

Poseban aspekt analize je bio vezan uz provjeru nekonzistentnih navoda. Provjeravalo sekoliko je takvih navoda u pogledu nekog aspekta izreenih u jednom smjeru, a koliko usuprotnom smjeru, kolika je razina upuenosti tih ispitanika, postoje li neke kontekstualnevarijable (npr. lokacija, skupina ispitanika, segment trita i sl.) koje mogu objasniti razlike urazliitim miljenjima. Nakon provedene takve analize donijeti su zakljuci to sa proturjenimnavodima ili ocjenama ispitanika i konano se stajalite uvrstilo u izvjetaj. Uglavnom sukontekstualne varijable (lokacija i segment ispitanika i specifina iskustva) bila bitna zarazumijevanje naoko nekonzistentnih odgovora.

1.3.3. Evaluacija provedenih aktivnosti

Desk research

Dravni zavod za statistiku se pokazao najvanijim izvorom podataka. Velik dio podataka od interesabio je dostupan na internet stranicama, a podaci o graevinarstvu na pojedinim lokacijama ustupljenisu na zahtjev u relativno kratkom roku. Iz tog smo razloga bili u mogu nosti prikupiti vrlo detaljneindikatore graevinske aktivnosti na razini pojedinih gradova, poput ukupne vrijednosti gradnje, brojaizdanih odobrenja za graenje, povrine izgraenog prostora i slino.

Hrvatska gospodarska komora na internet stranicama objavljuje malo podataka, tako da je bilopotrebno izravno se obratiti za pokazatelje vezane uz gospodarski razvoj pojedinih upanija i trite

nekretnina. Podaci su ustupljeni vrlo brzo i u pogodnom formatu, tako da ih se, unato tom to nisudostupni na internetu, moe smatrati lako dostupnima.

Ministarstvo zatite okolia, prostornog ureenja i graditeljstva na svojim internet stranicama nudiobilje podataka o donoenju prostornih planova, vrlo detaljne i pregledno razraene na razini Hrvatskei na razini upanija. Iz tog razloga nije bilo potrebno izravno kontaktirati instituciju.

Internet stranice Hrvatske narodne banke sadre mnotvo podataka o bankarskom sektoru, urazliitim oblicima: iste podatke, publikacije koje izlaze periodiki te detaljne analize pojedinih dijelovabankarskog sustava koje izlaze povremeno. Svaki od tih izvora podataka bio je znaajan, a slubeniciHrvatske narodne banke su brzim odgovorima pomogli da se razjasne neke nedoumice vezane uzdostupne podatke.

Prihodi prorauna jedinica lokalne samouprave pokazali su se kao podaci koje je bilo relativno tekoprikupiti. Dio prorauna objavljen je na internet stranicama nekih gradova, ali rijetko unatrag vie


14/119

14

godina. Kao vrijedan izvor pokazali su se slubeni glasnici gradova, ije su arhive dostupne i viegodina unatrag te sadre podatke o proraunima. Za dio podataka upueni su slubeni zahtjevi, ali su

ih slubenici esto ignorirali. Jedinice lokalne samouprave su kontaktirane telefonom, zatim sudostavile podatke, neki samo parcijalne. Bilo je potrebno punih mjesec dana da bi se prikupili svipodaci o proraunima koji su predstavljeni u izvjetaju.

Kad govorimo o teko dostupnim podacima, valja napomenuti da su kvalitetni podaci o tritunekretnina rijetki, a gotovo nikad lako javno dostupni. Jedna od iznimki je CentarNekretnine, koji svojindeks cijena nekretnina objavljuje mjeseno na svojoj internet stranici i iji su nam djelatnici ljubaznoustupili ove podatke.

Dubinski intervjui

Regrutacija ispitanika za dubinske intervjue trajala je u periodu od 7. listopada do 3. studenog 2009.

Ukupno je na postupak pozivanja i dogovaranja intervjua utroeno 50 radnih sati ili u prosjeku 65minuta po intervjuu (45 intervjua je regrutirano telefonski). Rije je o vremenu koje je utroeno natelefonske pozive to ukljuuje pozivanje, predstavljanje zahtjeva, traenje ciljanog ispitanika, dogovortermina intervjua, opetovano pozivanje u sluaju da je dogovoreni termin intervjua otkazan i pokuajeponovnog dogovaranja.

Od naruitelja istraivanja potvren je popis ispitanika koji su, procijenjeno je od strane naruiteljaistraivanja, relevantni odgovarati na pitanja o danoj tematici.

Tablica 2. Prikaz broja osoba kontaktiranih u sklopu regrutacije ispitanika po skupinama

Ukupan brojkontaktiranihosoba

Odbijanja

Ostali razlozi nesudjelovanja nemogunost kontakta

prave osobe, nemogunostdogovaranja termina,

otkazivanje dogovorenihtermina i sl.

Realiziraniintervjui

Predstavnici jedinicalokalne samouprave ijedinica

14 6 3 5

Predstavnici banaka 5 0 0 5

Predstavnici Dravnegeodetske uprave

33 8 10 15

Ovlateni geodeti 29 6 18 5

Graevinski investitori 21 10 5 6

Posrednici u prometunekretnina

18 10 3 5

Odvjetnici 10 6 0 4

Opi dojam regrutera je da regrutacija bila iznimno zahtjevna. Bilo je nekoliko odgoenih terminaintervjua, relativno dosta pozivanja dok bi se dogovorio i realizirao intervju. Razlozi koji su bili upozadini dugotrajnog i zahtjevnog procesa regrutacije su:

Trajanje intervjua. Planirano je trajanje intervjua od 30 do 45 minuta. Svi potencijalniispitanici imaju dosta obaveza i zauzeti su da bi se moglo jednostavno dogovoriti termin

intervjua.


15/119

15

Ispitanik nije siguran smije li davati bilo kakve informacije. Traena su doputenja, tekstpitanja koja e biti postavljana. Davanje pojanjenja i slanje dopisa olakalo je regrutaciju.

Sumnja ispitanika u vlastitu relevantnost. Dosta je pitanja o razliitim aspektima utjecajaProjekta sreivanja zemljinih knjiga i katastra (utjecaj Projekta na broj transakcija na tritunekretnina, gospodarske utjecaj u cjelini, utjecaj na punjenje prorauna i sl.) pa su ispitaniciesto i objektivno smatrali kako ne mogu u nekim dijelovima ponuditi relevantno miljenje i/ilipodatke.

Zasienost anketama. Stav prema anketama openito je negativan zbog osjeaja pritiska dase stalno sudjeluje u nekim anketama, istraivanjima i sl.

Dvije su injenice pozitivno djelovale na sam proces regrutacije i spremnost ispitanika da pristupeistraivanju, a to su pozivanje na naruitelja istraivanja i dopis o provedbi istraivanja sastavljen odstrane naruitelja te osjeaj drutvene koristi od sudjelovanja u istraivanju.

Dubinski intervjui su provedeni u periodu od 15. listopada do 5. studenog 2009. Svi transkripti su

napravljeni do 9. studenog 2009., a ukupno su sadravali vie od 300 stranica teksta (A4 format,veliina fonta 10, jednostruki prored).

Regruteri su imali razliita iskustva s razliitim tipovima ispitanika ovisno o njihovoj spremnosti dasudjeluju u istraivanju.Kod predstavnika jedinica lokalne samouprave bilo je najvie potekoa, bilo je ispitanika koji su htjelipoziv za sudjelovanjem prebaciti na "vie" ili na "nie" razine. Povoljno je bilo to su mogli preporuitisuradnike koji bi mogli sudjelovati i to smo imali relativno iru bazu kontakata koji su mogli bitikontaktirani. U tom je segmentu bilo izrazito teko uope doi do potencijalnog ispitanika sa popisa,tajnice i ostali suradnici davali su naputke kada i koga zvati, uz vlastite procjene o relevantnosticiljanog ispitanika za temu istraivanja. I kod preporuka suradnika uvijek se u pravilu ponavljalaprocedura pozivanja (teko pristupanje ispitaniku, nemogunost dogovora, slanje dopisa oistraivanju, daljnje preporuke o relevantnim ispitanicima).

Graevinski investitori, odvjetnici, ovlateni geodeti i posrednici su skupine koje je tee bilo pridobiti zaintervju, a glavni razlog tome je trajanje intervjua, veini ispitanika iz tih skupina je i 5 minuta zasudjelovanje u intervjuu previe.Predstavnici banaka su vrlo brzo predlagali termine za intervjue. im bi se dolo do njih, lako je bilodogovoriti intervju.Predstavnici Dravne geodetske uprave iskazali su odreenu rezervu u pogledu toga jesu likompetentni odgovarati na pitanja i imaju li sve ovlasti za davanje podataka.


16/119

16

2. OPI PODACI

U ovom dijelu prikupljeni su podaci koji se odnose na relevantne ope, demografske informacije otritu nekretnina. Rije je o podacima koji u prvom redu sugeriraju veliinu trita nekretnina i njezinpotencijal, tj. okvire u kojima trite nekretnina ustvari funkcionira.

2.1. PODACI O DEMOGRAFIJI, ZAPOSLENOSTI, KUANSTVIMA I SL.

Republika Hrvatska je europska drava, zemljopisno smjetena na prijelazu iz srednjeg u jugoistonidio Europe.Prema popisu stanovnitva iz 2001. godine Hrvatska ima 4.437.460 stanovnika. Kopnena povrinaiznosi 56.542 km, a povrina teritorijalnog mora 31.067 km, to Hrvatsku svrstava meu srednjevelike europske zemlje.Glavni grad je Zagreb koji je gospodarsko, kulturno i politiko sredite zemlje.

2.1.1. Osnovni demografski podaci

Tablica 3. Kretanje broja stanovnika u Republici Hrvatskoj i odabranim upanijama u razdoblju od2003. do 2007. godine

Izvor: Dravni zavod za statistiku, http://www.dzs.hr/Hrv/Publication/2009/7-1-1_1h2009.htm

Grafikon 1. Kretanje broja stanovnika u odabranim upanijama u razdoblju od 2003. do 2007. bazni indeks (baza = 2003.)

95

96

97

98

99

100

101

102

103

104

105

2003 2004. 2005. 2006. 2007.

Godine

Iznosindek

sa

Republika Hrvatska

Primorsko-goranska upanija

Zadarska upanija

Osjeko-baranjska upanija

Splitsko-dalmatinska upanija

Grad Zagreb

Izvor: Dravni zavod za statistiku, http://www.dzs.hr/Hrv/Publication/2009/7-1-1_1h2009.htmIzraun indeksa: Puls d.o.o.

2003. 2004. 2005. 2006. 2007.Republika Hrvatska 4.440.290 4.439.353 4.441.989 4.440.022 4.435.982Primorsko-goranska upanija 305.089 305.125 305.109 305.083 304.738Zadarska upanija 165.774 167.045 169.151 171.201 172.982Osjeko-baranjska upanija 328.857 327.631 326.275 324.466 322.327Splitsko-dalmatinskaupanija

471.049 473.993 477.382 479.474 480.696

Grad Zagreb 779.945 781.632 783.455 784.211 785.866


17/119

17

Gornji grafikon jasno prikazuje tendencije kretanja broja stanovnika. Tako je na prvi pogled vidljivo daje Zadarska upanija biljeila najvei porast broja stanovnika u razdoblju od 2003. do 2007. godine,

slijede Splitsko-dalmatinska upanija te Grad Zagreb. Primorsko-goranska te Osjeko-baranjskaupanija suoavaju se s padom broja stanovnika u istom razdoblju.

Vitalni indeks stanovnitva je pokazatelj prirodnog kretanja stanovnitva, a rauna se kao brojivoroenih osoba na 100 umrlih osoba. Indeks se tumai tako da iznos iznad 100 znai pozitivanprirodni prirast, a indeks ispod 100 negativan. U ovom sluaju, jedino Splitsko-dalmatinska upanijaima pozitivan prirodni prirast u svim razdobljima. Zadarska upanija, koja je pokazala najvei porastbroja stanovnika, ima nii prirodni prirast, ali je kod nje snanije izraen utjecaj migracija.

Tablica 4. Vitalni indeks stanovnitva odabranih upanija i Republike Hrvatske (2002. - 2007.)

2002. 2003. 2004. 2005. 2006. 2007.Republika Hrvatska 79 75 81 82 82 80

Primorsko-goranskaupanija

66 66 73 69 71 68

Zadarska upanija 96 89 97 105 102 93

Osjeko-baranjska upanija 79 69 75 77 75 69Splitsko-dalmatinskaupanija

113 101 118 110 114 109

Grad Zagreb 86 85 91 90 92 92


Grafikon 2. Vitalni indeks stanovnitva odabranih upanija i Republike Hrvatske

0

20

40

60

80

100

120

140

2002. 2003. 2004. 2005. 2006. 2007.

Godine

Iznosv

ita

lnog

inde

ksa

Primorsko-goranska

upanija

Zadarska upanija


Splitsko-dalmatinska

upanija

Grad Zagreb

Republika Hrvatska



18/119

18

Tablica 5. Bilanca migracija u promatranim gradovima (2004. 2008.)

Zagreb Split Osijek Rijeka Zadar

2004. 3.078 -1.142 -62 -1.142 2402005. 1.102 -1.235 -267 -1.067 2252006. 2.160 -1.583 -467 -944 2362007. 2.461 -1.400 -640 -1.501 1502008. 2.385 -1.467 -86 -1.116 105

Izvor: Podaci ustupljeni na zahtjev od odjela migracija Dravnog zavoda za statistiku

Podaci o migracijama dostupni su i prema pojedinim gradovima. Struktura kretanja broja stanovnitvanaznaena u prethodnim grafikonima ovdje se potvruje. Zagreb i Zadar su jedini gradovi u kojima jeukupan broj migranata pozitivan (tj. vie se ljudi uselilo nego iselilo iz njih).

Grafikon 3. Usporedba dobnih struktura svih odabranih upanija i Republike Hrvatske

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

0% 2% 4% 6% 8% 10%

Udio dobnih skupina u populaciji pojedinih upanija i RH

Dob

Primorsko-goranska upanija Zadarska upanija Osjeko-baranjska upanijaSplitsko-dalmatinska upanija Grad Zagreb Republika Hrvatska

Izvor podataka za sve grafikone koji opisuju dobne strukture: http://www.dzs.hr/Hrv/Publication/2009/7-1-1_1h2009.htm


19/119

Grafikon 4. Prikaz udjela dobnih skupina u populaciji za Republiku Hrvatsku, Grad Zagreb i Splitsko-dalma


20/119

Grafikon 5. Prikaz udjela dobnih skupina u populaciji za Osjeku-baranjsku, Zadarsku i Primorsko-goransk


21/119

21

Jasan pregled dobne strukture prema upanijama dobiven je usporedbom dobne strukture pojedinihupanija s cijelom Hrvatskom. Oito je odstupanje dobne strukture Primorsko-goranske upanije u

odnosu na cijelu Hrvatsku, ali i veinu drugih upanija. Razlika se odnosi na nii udio mla

ih dobnihskupina (do 20 godina) te na vii udio dobne skupine izmeu 50 i 60 godina.

Druga uoljiva razlika je u dobnoj strukturi grada Zagreba: u odnosu na ostale upanije i Hrvatsku,grad Zagreb ima vei udio stanovnitva izmeu 30 i 40 godina.

2.1.2. Osnovni pokazatelji gospodarske aktivnosti

Jedan od osnovnih pokazatelja gospodarske aktivnosti je kretanje broja zaposlenih. Kretanje brojazaposlenih pokazuje slian trend u svim promatranim upanijama, osim u Gradu Zagrebu. Tako jeporast broja zaposlenih do 2007. godine stabilan, a u 2008. slijedi vidljiv pad od oko 5 postotnihpoena. Vee oscilacije, ali u istom smjeru zabiljeila je Zadarska upanija, dok se u Gradu Zagrebunije pojavio pad broja zaposlenih, ve samo usporavanje rasta.

Tablica 6. Broj zaposlenih u Republici Hrvatskoj i odabranim upanijama (2004.-2008.)

2004. 2005. 2006. 2007. 2008.

Republika Hrvatska 810.630 834.992 868.711 920.173 876.055

Grad Zagreb 325.311 337.551 351.173 359.080 360.278

Primorsko goranska upanija 56.791 58.814 61.196 64.759 62.089

Zadarska upanija 16.218 16.649 17.531 19.533 16.808

Splitsko dalmatinska upanija 66.760 68.833 71.025 77.235 73.720

Osjeko baranjska upanija 42.905 43.362 45.542 49.205 46.196

Izvor: podaci ustupljeni na zahtjev od Hrvatske gospodarske komore

Grafikon 6. Kretanje broja zaposlenih u odabranim upanijama bazni indeks (baza = 2004.)

95

100

105

110

115

120

125

2004. 2005. 2006. 2007. 2008.

Godine

Iznosindeksakretanjabrojazaposlenih

Grad Zagreb

Primorsko - goranska

Zadarska

Splitsko - dalmatinska

Osjeko - baranjska

Republika Hrvatska

Izvor: podaci ustupljeni na zahtjev od Hrvatske gospodarske komoreIzraun indeksa: Puls d.o.o.


22/119

22

Broj tvrtki u upanijama i u Hrvatskoj otprilike prati kretanja broja zaposlenih, indicirajui na taj nainubrzavanje i usporavane gospodarske djelatnosti u pojedinim upanijama i u cijeloj Hrvatskoj.

Primjetno je da je dinamika djelomino druga

ija i da je u 2008. godini dolo do usporavanja rastabroja tvrtki, ali trend nije negativan (osim u Osjeko-baranjskoj upaniji) kao u veini promatranih

upanija kad je u pitanju broj zaposlenih.

Tablica 7. Broj tvrtki u Republici Hrvatskoj i odabranim upanijama (2004.-2008)

2004. 2005. 2006. 2007. 2008.Republika Hrvatska 68.731 73.271 78.034 83.532 83.187

Grad Zagreb 23.916 25.503 26.864 27.469 28.198Primorsko goranska upanija 6.346 6.845 7.272 7.891 7.924Zadarska upanija 1.726 1.909 2.080 2.355 2.393Splitsko dalmatinska upanija 7.139 7.669 8.350 9.225 9.521

Osjeko baranjska upanija 3.146 3.249 3.315 3.535 3.326Izvor: podaci ustupljeni na zahtjev od Hrvatske gospodarske komore

Grafikon 7. Broj tvrtki u Republici Hrvatskoj i odabranim upanijama, bazni indeks (baza =2004.)

Broj poduzea po upanijama - bazni indeks (Baza = 2004)

75

85

95

105

115

125

135

145

2004. 2005. 2006. 2007. 2008.

Godine

Iznos

inde

ksa

kre

tan

jabro

ja

tvrt

ki

Grad Zagreb

Primorsko - goranska

Zadarska

Splitsko - dalmatinska

Osjeko - baranjska

Republika Hrvatska

Izvor: podaci ustupljeni na zahtjev od Hrvatske gospodarske komoreIzraun indeksa: Puls d.o.o.

Na razini Republike Hrvatske, najvie je zaposlenih u malim poduzeima (45%), slijede velikapoduzea (36%) te srednja poduzea (19%). Najvee odstupanje od ove strukture pokazuje GradZagreb, u kojem neto vie od polovice zaposlenih radi u velikim poduzeima. Suprotni primjer jeZadar, gdje tek 15% zaposlenih radi u velikim poduzeima, oko etvrtina zaposlenih radi u srednjimpoduzeima, a preostalih 60% radi u malim poduzeima.


23/119


24/119

24

Grafikon 9. Prosjena isplaena neto plaa u Republici Hrvatskoj i odabranim upanijama (2002. -2007.)

3.000

3.500

4.000

4.500

5.000

5.500

6.000

2002. 2003. 2004. 2005. 2006. 2007.

Godine

Iznosukunama Primorsko-goranska

Zadarska

Osjeko-baranjska


Grad Zagreb

Republika Hrvatska

Izvor: podaci ustupljeni na zahtjev od Dravnog zavoda za statistiku

Udio graevinarstva u bruto dodanoj vrijednosti Hrvatske pokazuje blagi porast od 2002. do 2006.godine, od oko 6% do oko 8%. Ovaj trend blagog porasta prate i ostale promatrane upanije, osimZadarske upanije gdje je prosjeni udio graevinarstva u dodanoj vrijednosti vii nego u ostalimupanijama, a pokazuje i vea odstupanja (2003. godine popeo se ak do 14%). Grad Zagrebpokazuje konzistentno nii udio graevinarstva u bruto dodanoj vrijednosti nego ostale upanije i

Hrvatska, ali je obrazac rasta isti.Grafikon 10. Pregled udjela graevinarstva u bruto dodanoj vrijednosti za Republiku Hrvatsku i

odabrane upanije (2002. - 2006.)

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

16%

18%

20%

2002. 2003. 2004. 2005. 2006.

Godine

Udio

Republika Hrvatska

Primorsko-goranska

Zadarska

Osjeko-baranjska


Grad Zagreb

Izvor: Dravni zavod za statistiku


25/119

25

Iz Popisa poljoprivrede Dravnog zavoda za statistiku preuzeti su indikatori koritenja poljoprivrednogzemljita u pojedinim upanijama. Povrina poljoprivrednog zemljita promatrana u odnosu na broj

poljoprivrednih kuanstava znatno varira od upanije do upanije. Najve

a je raspoloiva povrinapoljoprivrednog zemljita po poljoprivrednom kuanstvu u Osjeko-baranjskoj upaniji, a s gotovo

dvostruko manje raspoloivog zemljita slijede Zadarska upanija i Primorsko-goranska upanija.Grad Zagreb i Splitsko-dalmatinska upanija raspolau s manje od 1 hektara povrine popoljoprivrednom kuanstvu.

Tablica 9. Broj poljoprivrednih kuanstava i koriteno poljoprivredno zemljite u RepubliciHrvatskoj i odabranim upanijama (2003.)

Broj kuanstavaUkupno koriteno

poljoprivredno zemljite(ha)

Republika Hrvatska 448.532 860.195,20

Osjeko-baranjska upanija 41.103 95.986,72Zadarska upanija 14.392 18.987,44

Primorsko-goranska upanija 10.111 12.571,73Grad Zagreb 14.121 13.230,58Splitsko-dalmatinska upanija 31.953 20.054,39

Izvor: Dravni zavod za statistiku, Popis poljoprivrede 2003. http://www.dzs.hr/Hrv/censuses/Agriculture2003/census_agr.htm

Grafikon 11. Ukupno raspoloiva povrina poljoprivrednog zemljita (ha) po poljoprivrednomkuanstvu za Republiku Hrvatsku i odabrane upanije u 2003. godini

1,9

2,3

1,31,2

0,9

0,6

0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

3,0

3,5

4,0

ha/kuanstvo


Zadarska upanija

Primorsko-goranska upanija

Grad Zagreb

Splitsko-dalmatinska upanija

Republika Hrvatska

Izvor: Dravni zavod za statistiku, Popis poljoprivrede 2003. http://www.dzs.hr/Hrv/censuses/Agriculture2003/census_agr.htm


26/119

26

2.2. STATISTIKA KATASTRA I ZEMLJINIH KNJIGA

Hrvatski sustav registriranja nekretnina i prava na njima zasniva se na dva registra katastru izemljinoj knjizi.Katastar evidentira tehnike karakteristike nekretnina (poloaj, oblik, povrinu, nain iskoritavanja) iposjednika. Evidencija katastra na podruju RH datira od sredine 19.stoljea, u vrijeme vladavineAustrougarske monarhije, kada su napravljene prve katastarske izmjere kao baza za skupljanjeporeza od poljoprivrede. Od navedenog razdoblja razliiti dijelovi Republike Hrvatske bili su u sustavurazliitih drava, pa su na nekim podrujima raene naknadne katastarske izmjere u razliitimvremenskim razdobljima i razliitim metodama.

Slika 1 Katastarski plan Staroga Grada (Hvar) iz 1831. godine (Muzej Staroga Grada)

Izvor: izvorni znanstveni rad Kartografija Staroga Grada na Hvaru, B. Stani, M. Lapaine, Kartografija i geoinformacije,2009/11

Zemljine knjige su javne knjige u koje se upisuju nekretnine, vlasnitvo i druga stvarna prava i nekaobvezna prava na nekretninama te odreeni drugi odnosi relevantni za pravni promet nekretninama. Upoecima su katastar i zemljine knjige bili pod zajednikom nadlenou, no u zadnjoj etvrtini 19. st.te su institucije odvojene. Otada svaka od institucija nekoordinirano vodi podatke o katastarskimesticama.U sustavu drutvenog vlasnitva, itavu polovicu prolog stoljea, uloga privatnog vlasnitva, aposredno i zemljine knjige, sustavno je zanemarivana, dok se istovremeno poticala evidencijapromjena samo u katastru. Osim toga, u prolosti je zakonskim normama bila propisana zabranaupisa i prijenosa stvarnih prava prije naplate poreza na promet nekretnina, pa stjecatelji u svrhuizbjegavanja poreza nisu upisivali svoja prava u zemljine knjige.Navedeno je jedan od glavnih razloga zato je dolo do neusklaenosti podataka u katastru izemljinim knjigama, kao i neusklaenosti evidentiranih podataka sa stvarnim stanjem.
http://hr.wikipedia.org/wiki/Vlasni%C5%A1tvohttp://hr.wikipedia.org/wiki/Stvarno_pravohttp://hr.wikipedia.org/wiki/Obvezno_pravohttp://hr.wikipedia.org/wiki/Obvezno_pravohttp://hr.wikipedia.org/wiki/Stvarno_pravohttp://hr.wikipedia.org/wiki/Vlasni%C5%A1tvo


27/119

27

Slika 2 Stanje pojedinih zemljinih knjiga u Zemljinoknjinom odjelu Opinskog suda u Splitu

Izvor: Slobodna Dalmacija

Promjenom politikih i socijalnih prilika u zadnjem desetljeu prolog stoljea dolo je do ukidanjadrutvenog vlasnitva, povrata nacionalizirane imovine i razvoja trita nekretnina, a time i do izraenepotrebe za usklaenjem podataka evidentiranih u katastru i gruntovnici i evidencijom stvarnog stanja.Projektom sreivanja zemljinih knjiga i katastra Ureena zemlja nastoje se postii odreene koristikoje izmeu ostalog ukljuuju: bru registraciju nekretnina u katastarskom i u zemljinoknjinomsustavu, racionalizaciju oba sustava i pojednostavljenje poslovnih procesa, usklaenje podataka izdvaju sustava i poboljanje odnosa s korisnicima te brzine i kvalitete pruanja usluga.

U sklopu modernizacije zemljinih knjiga provedena je potpuna digitalizacija zemljinih knjiga: podaciiz runo voene zemljine knjige prepisani su u elektronsku zemljinu knjigu (EOP), dok je procesverifikacije, tj. kontrole uloaka u digitalnom obliku s aktivnim stanjem u runo voenoj knjizi u nekimopinskim sudovima zavren, a u nekim je jo uvijek u tijeku. Nakon izvrene verifikacije zemljinoknjini uloak u runo voenoj knjizi se zatvara te se uloak nadalje vodi samo elektronikom obradompodataka.Podaci su postali dostupni javnosti na slubenim web stranicama Ministarstva pravosua, to je uodnosu na vrijeme runo voenih zemljinih knjiga znaajno olakalo pristup informacijama. Osimtoga, u svrhu ubrzanja procesa uknjibe i smanjenja broja zaostalih predmeta, uveden je sustavovlatenih zemljinoknjinih referenata i angairani su dodatni referenti na odreeno vrijeme.

Tablica 10. Postotak digitaliziranih i verificiranih zemljinoknjinih uloaka u Republici Hrvatskoj i

Zagrebu u razdoblju od 2004. do 2009.2004. 2005. 2006. 2007. 2008. 2009.*

% ZK uloaka digitaliziranih u dravi 22% 56% 93% 98% 99% 100%

% ZK uloaka digitaliziranih u Zagrebu 70% 100% 100% 100% 100% 100%% ZK uloaka digitaliziranih iverificiranih u dravi 1% 9% 27% 40% 52% 80%% ZK uloaka digitaliziranih iverificiranih u Zagrebu 17% 58% 95% 98% 100% 100%

Izvor: Ureena zemlja, * podaci obraeni do studenog 2009.


28/119

28

Ostvareni rezultati vidljivi su iz tablica 11. i 12. Iz tablice 11. vidljivo je da je broj dana potreban zauknjibu hipoteke na razini drave gotovo 4 puta manji u odnosu na 2004. godinu, a uknjiba hipoteke

na podruju zemljinoknjinog odjela u Zagrebu traje dvostruko vie u odnosu na dravni prosjek. Brojdana za uknjibu prava vlasnitva na razini drave smanjen je s 88 (2004.) na 67 (2009), dok su u

Zagrebu vidljiva znaajna odstupanja u odnosu na dravni prosjek: broj dana za uknjibu pravavlasnitva smanjen je sa 255 (2004.) na 155 dana (2009.).

Tablica 11. Broj dana potrebnih za uknjibu hipoteke i prava vlasnitva u zemljinoknjinim odjelimau Zagrebu i Hrvatskoj

2004. 2005. 2006. 2007. 2008. 2009.*

Broj dana za uknjibu hipoteke u ZKO u Hrvatskoj 23 4 11 8 7 6

Broj dana za uknjibu hipoteke u ZKO u Zagrebu 30 8 15 10 14 12Broj dana za uknjibu prava vlasnitva u ZKO u

Hrvatskoj 88 25 63 72 78 67

Broj dana za uknjibu prava vlasnitva u ZKO uZagrebu 255 65 141 181 194 155

Izvor: Ureena zemlja, * podaci obraeni do lipnja 2009.

Tablica 12. Pokazatelji radnih uinaka zemljinoknjinih odjela za razdoblje od 2004. do 2009.

2004. 2005. 2006. 2007. 2008. 2009.*Broj zaprimljenih (novih) ZK predmeta u

cijeloj dravi 416.228 457.075 528.348 550.415 540.901 260.064

Broj zaprimljenih (novih) ZK predmeta uZagrebu 53.462 69.669 85.724 81.721 75.194 34.514

Broj rijeenih ZK predmeta u cijelojdravi 450.637 571.040 593.523 576.296 561.182 268.913

Broj rijeenih ZK predmeta u Zagrebu 57.540 114.579 111.876 89.383 90.870 38.794

Broj zk predmeta u radu (rjeavanje utijeku) u cijeloj dravi 318.650 214.528 149.214 122.501 105.123 99.025

Broj zk predmeta u radu (rjeavanje utijeku) u Zagrebu 125.640 80.718 54.566 46.904 31.228 26.948

% rijeenih ZK predmeta u cijeloj dravi 108% 125% 112% 105% 104% 103%

% rijeenih ZK predmeta u Zagrebu 108% 164% 131% 109% 121% 112%

Broj ZK sudaca 112 112 173 198 225 253

Broj stalno zaposlenih referenata 647 712 695 659 675

Izvor: Ureena zemlja, * podaci obraeni do lipnja 2009.

Tablica 13. Broj zaprimljenih (novih) zemljinoknjinih predmeta u Republici Hrvatskoj i odabranimgradovima za razdoblje od 2003. do 2008.

2003. 2004. 2005. 2006. 2007. 2008.

Rep. Hrvatska 357.914 416.228 457.075 528.348 550.415 540.901

Zagreb 48.882 53.462 69.669 85.724 81.721 75.194

Zadar 10.182 12.561 14.979 16.623 16.864 15.929

Rijeka 14.660 17.458 18.575 20.035 21.322 20.443

Split 10.919 15.482 19.740 21.141 19.695 20.644

Osijek 13.110 13.717 14.560 16.387 17.550 15.092

Izvor: Ureena zemlja


29/119

29

Grafikon 12. Kretanje broja zaprimljenih (novih) zemljinoknjinih predmeta u Republici Hrvatskoj iodabranim gradovima bazni indeks (baza = 2003.)

0

50

100

150

200

250

2003. 2004. 2005. 2006. 2007. 2008.

Godine

Bazniindeks

Republika Hrvatska

Zagreb

Zadar

Rijeka

Split

Osijek


Tablica 14. Broj rijeenih zemljinoknjinih predmeta u Republici Hrvatskoj i odabranim gradovimaza razdoblje od 2003. do 2008.

2003. 2004. 2005. 2006. 2007. 2008.Hrvatska 351.293 450.637 571.040 593.523 576.296 561.182Zagreb 42.541 57.540 114.579 111.876 89.383 90.870Zadar 10.715 14.995 21.427 17.170 16.767 16.798Rijeka 22.857 25.247 35.960 24.455 21.484 20.104Split 10.971 24.688 36.594 36.172 23.112 22.791Osijek 13.097 14.181 14.362 16.617 17.744 15.045


Grafikon 13. Kretanje broja rijeenih zemljinoknjinih predmeta u Republici Hrvatskoj i odabranimgradovima bazni indeks (baza = 2003.)

0

50

100

150

200

250

300

350

400

2003. 2004. 2005. 2006. 2007. 2008.

Godine

Bazn

iinde

ks

Republika Hrvatska

Zagreb

Zadar

Rijeka

Split

Osijek



30/119

30

Tablica 15. Postotak rijeenih zemljinoknjinih predmeta u Republici Hrvatskoj i odabranimgradovima za razdoblje od 2003. do 2008.

2003. 2004. 2005. 2006. 2007. 2008.

Hrvatska 98% 108% 125% 112% 105% 104%

Zagreb 87% 108% 164% 131% 109% 121%

Zadar 105% 119% 143% 103% 99% 105%

Rijeka 156% 145% 194% 122% 101% 98%

Split 100% 159% 185% 171% 117% 110%

Osijek 100% 103% 99% 101% 101% 100%


Grafikon 14. Kretanje postotka rijeenih zemljinoknjinih predmeta u Republici Hrvatskoj iodabranim gradovima

50%

70%

90%

110%

130%

150%

170%

190%

2003. 2004. 2005. 2006. 2007. 2008.

Godine

Udio

Republika Hrvatska

Zagreb

Zadar

Rijeka

Split

Osijek


Tablica 16. Postotak digitaliziranih i verificiranih zemljinoknjinih uloaka u Republici Hrvatskoj iodabranim gradovima za razdoblje od 2003. do 2008.

2003. 2004. 2005. 2006. 2007. 2008.Hrvatska 0% 1% 9% 27% 40% 52%

Zagreb 0% 17% 58% 95% 98% 100%

Zadar 0% 0% 24% 65% 89% 94%

Rijeka 0% 0% 4% 27% 93% 100%

Split 0% 0% 5% 26% 27% 37%

Osijek 0% 0% 9% 70% 100% 100%



31/119

31

Grafikon 15. Napredak procesa digitalizacije i verifikacije zemljinoknjinih uloaka u RepubliciHrvatskoj i odabranim gradovima

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%100%

2003. 2004. 2005. 2006. 2007. 2008.

Godine

Udio

Republika Hrvatska

Zagreb

Zadar

Rijeka

Split

Osijek


U sklopu modernizacije katastra izvrene su nove katastarske izmjere u nekim opinama i formiran jeinternet preglednik katastarskih podataka na kojem su javnosti dostupni podaci o katastarskimesticama i posjedovnim listovima.U svrhu obnove, kontrole i modernizacije postojeih katastarskih evidencija u tijeku je digitalna obrada(vektorizacija) katastarskih planova. Digitalizirani katastarski planovi svih opina init e zajednikusredinju bazu podataka. Do kraja rujna 2009. u bazi podataka - u slubenoj upotrebi je 78%katastarskih planova, a procjenjuje se da bi postupak vektorizacije katastarskih planova za svekatastarske opine mogao biti dovren u 2010. godini.

Ostvareni rezultati na podruju modernizacije katastra vidljivi su iz tablice 17: Pokazatelji radnihuinaka razvoja katastarskog sustava.

Tablica 17. Pokazatelji radnih uinaka razvoja katastarskog sustava za razdoblje od 2004. do 2009.

2004. 2005. 2006. 2007. 2008. 2009.*

Broj izdanih podataka odkatastarskih ureda u dravi

1.423.409 1.506.668 950.135 978.963 1.251.697 557.663

Broj izdanih podataka odkatastarskih ureda uZagrebu

173.269 82.505 76.438 71.011 99.562 39.930

Broj podataka koje

katastarski uredi dnevnoizdaju u dravi

5.694 6.027 3.801 3.885 4.967 4.426

Broj podataka kojekatastarski uredi dnevnoizdaju u Zagrebu

693 330 306 282 395 317

Broj katastarskih opina svektorizacijom katastarskihplanova u tijeku

214 775 436 1.122 1.076 1.132

% katastarskih opina savektoriziranim katastarskimplanovima i vektorizacijom utijeku (% ukupnog broja3.315 - opina)

11,80% 35,18% 48,33% 82% 100% 100%

*podaci obraeni do lipnja 2009.



32/119

32

Slika 3 Ureaj za skeniranje dimenzija s povrinom skeniranja 1.6m x 1.05m

Izvor: www.procaptura.com


33/119

33

3. ZAKONSKI OKVIR

U ovom poglavlju obraen je najbitniji dio vrlo irokog zakonskog okvira kojim je regulirano tritenekretnina. U svrhu analize zakonskog okvira zakoni su podijeljeni na one koji reguliraju ostvarivanjeprava vlasnitva i drugih stvarnih prava nad nekretninama i evidenciju tih prava, zakone koji regulirajupodruje graditeljstva i ostale zakone. Podjela je samo formalna, napravljena u svrhu lakegrazumijevanja teme.

3.1. Zakoni koji reguliraju pravo vlasnitva i druga stvarna prava nad nekretninama teevidenciju tih prava

3.1.1. Zakon o vlasnitvu i drugim stvarnim pravima

Zakon o vlasnitvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/96, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08 i38/09) (dalje ZV) je osnovni pravni propis koji, izmeu ostalog, ureuje problematiku prava vlasnitva i

svih drugih stvarnih prava.

Navedeni zakon definira sam pojam prava vlasnitva te propisuje nain stjecanja prava vlasnitva kaoi drugih stvarnih prava.

Kada govorimo o nekretninama vano je napomenuti da se na pravni sustav temelji na naelujedinstva nekretnina (superficies solo cedit), prema kojem nekretninu ini estica zemlje ukljuujui isve to je s njom razmjerno trajno povezano na njezinoj povrini ili ispod nje. Navedeno na elouvedeno je donoenjem ZV-a (NN 91/96), koji je stupio na snagu 01.01.1997., te je isto iskazano ulanku 9. ZV-a.

Od bitnijih novosti koje je donio ZV, u odnosu na prijanje propise (Zakon o osnovnimvlasnikopravnim odnosima) je definiranje vlasnitva posebnih dijelova nekretnine (etano vlasnitvo)

koje je shodno naelu jedinstva nekretnine neodvojivo povezano sa odgovarajuim suvlasnikimdijelom cijele nekretnine koja se sastoji od zemljita sa zgradom. Odredbama ZV-a su propisni na ini iprocedura pod kojom se uspostavlja vlasnitvo posebnog dijela nekretnine i upisuje u zemljine knjige.

Kako je cilj prometa nekretnina da kupac tj. stjecatelj nekretnine postane vlasnikom nekretnine koja jepredmet stjecanja, za promet nekretnina su izrazito bitne odredbe koje reguliraju nain stjecanja pravavlasnitva ne nekretninama.

Potrebno je naglasiti kako je u hrvatskom zakonodavstvu usvojeno pravno naelo temeljem kojeg se,u sluaju stjecanja ne temelju pravnog posla, pravo vlasnitva na nekretninama stjee upisom uzemljine knjige (osim ako zakonom za pojedine sluajeve nije drugaije odreeno). To drugimrijeima znai da kupac nekretnine nee postati vlasnikom iste nekretnine u trenutku sklapanjaugovora ili plaanja kupoprodajne cijene, ve tek upisom prava vlasnitva u svoju korist u zemljinimknjigama.Iz navedenog razloga je posebno bitno da zemljine knjige dobro funkcioniraju te da se predmetirjeavaju brzo i struno, kako bi se uspostavila pravna sigurnost i osiguralo to efikasniji prometnekretninama.

U posljednjih nekoliko godina u ovaj zakon unesene su odreene izmjene od kojih su najvanijeslijedee:

a) Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o vlasnitvu i drugim stvarnim pravima iz srpnja 2006. (NN79/06) je izmeu ostalog izmijenio odredbu iz lanka 73. Zakona te je propisao da potvrda nadlenogtijela (koja je preduvjet za uspostavu vlasnitva posebnog dijela nekretnine etanog vlasnitva) morasadravati popis i opis posebnih dijelova nekretnine i da su izgraeni u skladu s dozvolom nadlenogtijela. To drugim rijeima znai da vie nije mogue etairati zgradu tj. pojedine posebne dijelovenekretnine, koji su sagraeni bez graevinske dozvole ili protivno graevinskoj dozvoli, to je u


34/119

34

svakom sluaju veliki pomak u smislu sigurnosti pravnog prometa, budui da su relativno esti bilisluajevi u praksi da se zgrada koja nema graevinsku dozvolu etaira, ili da se etairanje provede u

suprotnosti s projektnom dokumentacijom iz gra

evinske dozvole.

b) Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o vlasnitvu i drugim stvarnim pravima iz prosinca 2006.(NN 141/06), odgaa primjenu naela povjerenja u zemljine knjige (zatita povjerenja u istinitost ipotpunost zemljinih knjiga) za nekretnine na kojima je bilo upisano drutveno vlasnitvo do01.01.2010. uz iznimku za nekretnina za koje je otvorena EOP zemljina knjiga kao i za nekretninekoje su prema posebnim odredbama ZZK-a unesene u bazu zemljinoknjinih podataka.

c) Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o vlasnitvu i drugim stvarnim pravima iz prosinca 2008.(NN 146/08), izmeu ostalog, liberalizira stjecanje nekretnina za fizike i pravne osobe iz dravalanica Europske unije, koje poevi od 01.02.2009. mogu stjecati nekretnine na podruju RepublikeHrvatske pod istim uvjetima kao i hrvatski graani. Jedino ogranienje odnosi se na poljoprivrednozemljite odreeno posebnim zakonom i zatiene dijelove prirode prema posebnom zakonu, na

kojima strani dravljani ne mogu stei pravo vlasnitva.

3.1.2. Zakon o obveznim odnosima

Zakon o obveznim odnosima (NN 35/05 i 41/08) (dalje ZOO) ureuje osnove obveznih odnosa teugovorne i izvan-ugovorne obvezne odnose, te kao takav ne ureuje direktno stvarna prava nitinjihovo stjecanje.Ipak, ZOO je takoer kljuan propis s aspekta prometa nekretnina, budui da isti definira i ureujepravne poslove koji pak predstavljaju pravnu osnovu za stjecanje prava vlasnitva (i drugih stvarnihprava). ZOO definira razne ugovore kojima je cilj stjecanje prava vlasnitva kao to su npr.: Ugovor okupoprodaji, Ugovor o zamjeni, Ugovor o darovanju, Ugovor o doivotnom uzdravanju i Ugovor odosmrtnom uzdravanju.

3.1.3. Zakon o zemljinimknjigama

Zakon o zemljinim knjigama (NN 91/96, 114/01, 100/04, 107/07 i 152/08) (dalje: ZZK) je propis kojiizmeu ostalog propisuje ulogu i sadraj zemljinih knjiga te ureuje njihovo funkcioniranje.ZZK je dakle propis koji propisuje nain na koji postupaju zemljinoknjini odjeli pri opinskimsudovima, te definira vrstu upisa u zemljinim knjigama kao i uvjete pod kojim e se pojedini upisidopustiti u zemljinim knjigama.Za promet nekretninama posebno su bitne pretpostavke za uknjibu prava vlasnitva u zemljinimknjigama, to je takoer definirano Zakonom o zemljinim knjigama.Pored ZZK postoje i drugi propisi nieg ranga koji relevantni za zemljinoknjine postupke i radzemljinoknjinih odjela kao to su: Pravilnik o unutarnjem ustrojstvu, voenju zemljinih knjiga i

obavljanju drugih poslova u zemljinoknjinim odjelima sudova (Zemljinoknjini poslovnik) (NN 81/97,109/02, 123/03, 153/02 i 14/05), Pravilnik o mjerilima za rad zemljinoknjinih slubenika (NN 97/05),Pravilnik o polaganju strunog ispita i imenovanju ovlatenih zemljinoknjinih referenata (NN 136/05)i Pravilnik o obrascima u zemljinoknjinom postupku (NN 123/04). Ovdje valja spomenuti i Pravilnik oustrojstvu i djelovanju baze zemljinoknjinih podataka (NN 90/04) koji regulira ustrojstvo bazezemljinoknjinih podataka, ali ista baza podataka u praksi za sada jo uvijek nije zaivjela.

Zakon o zemljinim knjigama je od 2003. godine tri puta mijenjan. Vezano uz izmjene ZZK-a donesenje ili izmijenjen i vei broj podzakonskih propisa.

a) Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o zemljinim knjigama iz srpnja 2004 (NN 100/04) donio jeitav niz izmjena ija je svrha bila poboljanje uinkovitosti rada zemljinoknjinih odjela. Od izmjenakoje su donesene potrebno je istaknuti slijedee:

o predvianje obrazaca za podnoenje zemljinoknjinih prijedloga (Pravilnik o obrascima uzemljinoknjinom postupku je objavljen u NN 123/04),


35/119

35

o propisivanje da e se neuredni i nepotpuni prijedlozi odbaciti (to je rezultiralo rjeavanjuvelikog broja predmeta na nain da su prijedlozi jednostavno odbaeni),

o uvoenje ovlatenih zemljinoknjinih referenata kojima je omogu

eno donoenje rjeenja uzemljinoknjinom postupku, ime se ubrzalo rjeavanje predmeta na nain da je povean

broj osoba koje mogu donositi rjeenja.

b) Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o zemljinim knjigama iz listopada 2007. (NN 107/07)donosi slijedee bitne izmjene:

o doputa mogunost zemljinoknjinog suda da pozove predlagatelja nepotpunog prijedloga danadopuni prijedlog i dostavi isprave koje ne predstavljaju tabularne isprave,

o pojednostavnjuje se postupak brisanja hipoteka koje su upisane do 25.12.1958. godine,o predvia osnivanje Zajednikog informacijskog sustava (ZIS) koji e initi baza

zemljinoknjinih podataka (BZP) i baze digitalnih katastarskih planova,o propisuje se mogunost pojedinanog preoblikovanja zemljinih knjiga u EOP zemljinu

knjigu.

c) Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o zemljinim knjigama iz prosinca 2008. (NN 152/08)propisuje da se na ispravama koje su osnova za stjecanje knjinih prava mora biti naveden osobniidentifikacijski broj (OIB) svih stranaka u postupku.

3.1.4. Zakon o dravnoj izmjeri i katastru nekretnina

Zakon o dravnoj izmjeri i katastru nekretnina (NN 16/07) je propis kojim se izmeu ostalog ureujedravna izmjera, katastar nekretnina, nadlenost nad poslovima dravne izmjere i katastra nekretninate obavljanje tih poslova.Uloga samog katastra je u pravnom prometu nekretnina vrlo vana budui da se u katastru vodievidencija estica zemlje, koja predstavlja bazu podataka i za zemljine knjige.

Pored Zakona o dravnoj izmjeri i katastru nekretnina postoji i velik broj propisa nieg ranga tj.provedbenih propisa vezanih za katastar kao to su: Pravilnik o sadraju i obliku katastarskog operatakatastra nekretnina (NN 142/08), Pravilnik o parcelacijskim i drugim geodetskim elaboratima (NN86/07 i 25/09), Pravilnik o katastru zemljita (NN 84/07), Pravilnik o katastarskoj izmjeri i tehnikojreambulaciji (NN 147/08) i dr.Zakon o dravnoj izmjeri i katastru nekretnina (NN 16/07) je zasigurno propis ije donoenje je udirektnoj vezi s provoenjem projekta Ureena zemlja.Isti propis je definirao nova podruja aktivnosti i odgovornosti za Dravnu geodetsku upravu, a to jetakoer vrlo bitno uveden je pojam katastra nekretnina, koji bi trebao zamijeniti postojei katastarzemljita.

Sukladno odredbama zakona donesen je vei broj podzakonskih propisa kao to su:o Pravilnik o topografskoj izmjeri i izradbi dravnih karata (NN 109/08)o Pravilnik o sadraju i nainu voenja evidencije dravne granice (NN 109/08)o Pravilnik o sadraju i obliku katastarskog operata katastra nekretnina (NN 142/08)o Pravilnik o katastarskoj izmjeri i tehnikoj reambulaciji (NN 147/08)o Pravilnik o odreivanju visine stvarnih trokova uporabe podataka dokumentacije i dravne

izmjere i katastra nekretnina (NN 148/08)o Pravilnik o katastru vodova (NN 71/08)o Pravilnik o registru prostornih jedinica (NN 37/08).

Nadalje, radi reguliranje prijelazne situacije dok katastar zemljita nije prebaen u katastar nekretninadonesen je i Pravilnik o katastru zemljita (NN 84/07).Usko vezano uz katastar donesen je i Zakon o obavljanju geodetske djelatnosti (NN 152/08), koji,izmeu ostalog, ureuje obavljanje djelatnosti, geodetsku komoru, licenciranje i obavljanje poslova odstrane stranaca.


36/119

36

3.2. Zakoni koji reguliraju podruje graditeljstva

Pitanja prostornog ureenja i gradnje do 2007. bila su regulirana zasebnim zakonima: Zakonom oprostornom ureenju (NN 30/94,68/98, 61/00, 32/02, 100/04) i Zakonom o gradnji (NN 52/99, 75/99,117/01, 47/03, 175/03, 100/04), a isti su ukinuti stupanjem na snagu Zakona o prostornom ureenju igradnji (NN 76/07, 38/09), osim manjeg dijela odredbi koje su zadrane za prijelazno razdoblje.

3.2.1. Zakon o prostornom ureenju i gradnji

Zakon o prostornom ureenju i gradnji(NN 76/07 i 38/09) donio je bitne izmjene u sferu prostornogureenja i gradnje, a svrha mu je, izmeu ostalog, bila i ubrzanje procedure za dobivanje potrebnihodobrenja za gradnju.U tu svrhu je za graevine ija graevinska (bruto) povrina nije vea od 400 m2 i za zgrade zaobavljanje iskljuivo poljoprivrednih djelatnosti ija graevinska (bruto) povrina nije vea od 600 m2,

umjesto do tada potrebna dva upravna akta - lokacijske i graevinske dozvole, propisano ishoenjejednog upravnog akta rjeenja o uvjetima graenja. Za graevine koje ne spadaju u gornjukategoriju i dalje je potrebno ishoditi lokacijsku dozvolu, a zatim i potvrdu glavnog projekta, osim zagraevine od dravne vanosti za koje se nakon lokacijske dozvole izdaje graevinska dozvola.Propisani su i novi uvjeti vezani za graevinske estice na kojima se ishodi odobrenje za graenje, toje detaljnije obraeno u poglavlju Sustav doprinosa i komunalnih djelatnosti.S aspekta prometa nekretnina vrlo je bitno uvoenje odreenih restrikcija prilikom upisa zgrada ukatastar i zemljite knjige, ija je intencija da se upis u katastar i zemljine knjige omogui samo onimgraevinama koju su legalno sagraene i to tek nakon ishoenja uporabne dozvole ili zavrnogizvjea nadzornog inenjera. Dodue, predvien je prijelazni reim za one graevine za koje jegraevinska dozvola izdana prije stupanja na snagu zakona, upis kojih je neto liberalniji, ovisno otome kada je graevinska dozvola izdana.

U istraivanju je analizirano stajalite ispitanika o potivanju zakonskih rokova za ishoenje akata zagraenje. Prevladava dojam da se zakonski rokovi za ishoenje akata za graenje u praksi ne potuju,iako su zakonom propisani rokovi prihvatljivi.Iznesena su iskustva u kojima se za ishoenje akata za graenje eka od est mjeseci do ak etirigodine. Na zadarskom podruju situacija je najtea, dok u Rijeci i u okolici Zagreba (Zaprei)nadlene slube uspijevaju napraviti svoj posao u predvienom periodu ili s minimalnim zakanjenjem.Posljedica takve situacije su u prvom redu gubici graevinskih investitora, budui da je brzinaodvijanja procesa temeljni aspekt evaluacije kvalitete odvijanja procesa na tritu nekretnina kod tzv.praktiara. Ako nema brzine u realizaciji graevinskih projekata, njihova isplativost je naruena, samimtime i zadovoljstvo investitora i ostalih sudionika na tritu nekretnina (posrednici, krajnji kupci), kao inamjera investitora za daljnjim investicijama. Ovaj aspekt je vaan i za strane investitore koji dugimprocedurama ishoenja dozvola za graenje nikako nisu zadovoljni.U ovakvoj situaciji postavlja se pitanje o razlozima kanjenja pri ishoenju dozvola, tj. probijanja

zakonski definiranog roka, a dobiveni odgovori mogu se podijeliti u dvije skupine. Praktiari smatrajuda je rije o birokraciji i o ljudima koji jednostavno nemaju dovoljno interesa i pravog uvida u potrebe ipotekoe onih koji od trita nekretnina ive, dok s druge strane, eksperti nude manje generalne, avie specifine odgovore:

o Problemi u imovinsko-pravnim odnosima predstavljaju najvei problem. Kada bi potrebnadokumentacija bila konkretna i kada bi imovinsko-pravni odnosi bili rijeeni dozvole bi seizdavale u maksimalnom zakonski predvienom roku, moda bi se isti neznatno krio.

o Postoje kadrovski nedostaci nema dovoljno kvalitetno educiranih ljudi za toliki obujam posla;o Ukljuenost velikog broja ljudi i institucija u proces: U toku ishoenja dozvola potrebne su

razne suglasnosti (komunalna poduzea, npr.) na koje se zna dugo ekati, referenti koji izdajudozvole nisu jedini u cijelom procesu i ne mogu kontrolirati sami provedbu procesa.

o Nerealnost samih rokova - mogue je da je samo posljedica ranije navedenih razloga, a neapsolutni stav.


37/119

37

Graevinskim investitorima posebno teko pada dugaak proces ishoenja dozvola. Dre da bi trebaloubrzati taj postupak ako je ikako mogue, u suprotnom ekanje na dozvole postaje preteak teret za

investicije. Dodatni problem je to dugotrajni postupak ishoenja dozvola predstavlja idealno podru

jeza pojavu nepotizma i korupcije.

Vezano uz sam postupak ishoenja navode se dvije konkretne stvari koje predstavljaju problem:o Kompliciranost postupka: Miljenje je da je postupak vrlo kompliciran, da ima prostora za

pojednostavljenje i da se trai previe dokumentacije. Navode se i miljenja da je posebnageodetska podloga (koja je sastavni dio lokacijske dozvole) postala samo dokument kojipredstavlja viak i da zapravo niemu ne slui.

o Nepostojanje jednoobraznosti: Postoje miljenja da opseg i sadraj dokumentacije potrebanza ishoenje dozvola nije dovoljno jasno definiran, nedostaje standardizacije, pa je cijelipostupak izloen zapravo improvizacijama projektanata.

Osim potivanja rokova, ispitano je i stajalite o sloenosti postupka. Kljuno pitanje kod evaluacijesloenosti postupka ishoenja dozvola jest pitanje imovinsko-pravne situacije. Ako je situacija

sreena, postupak ishoenja dozvola nije sloen, a dozvole se mogu ishoditi u zakonskim rokovima.Problem nastaje kada imovinsko-pravna situacija nije jasna jer je za postupak ishoenja potrebnadokumentacija koju je tada nemogue prikupiti (npr. dokaz vlasnitva).Kao pozitivan pomak istaknute su izmjene vezane za ishoenje dozvola za objekte povrine do 400m koji vie ne moraju prolaziti procedure ishoenja potrebne za vee objekte. U tim je situacijamaprocedura ishoenja potrebnih dozvola pojednostavljena i bre se odvija.

Jedan od propisa koji je zadran iz Zakona o gradnji jest propis koji omoguuje vlasnicima i nositeljimadrugih stvarnih prava na nekretnini koja neposredno granii s nekretninom za koju se izdaje dozvolamogu utjecati na izdavanje dozvole pokretanjem albe na postupak.Kako su nega

studija trzista nekretnina final sa slikama i predgovorom i

Documents