universit© victor segalen bordeaux 2
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Année 2013
Thèse n°
THÈSE pour le
DOCTORAT EN COTUTELLE
UNIVERSITÉ BORDEAUX 2
UNIVERSITÉ DE BUCAREST
École Doctorale SP2 - Sociétés, Politique, Santé Publique
École Doctorale « Simion Mehedinţi », Faculté de Géographie
Mention : Sociologie
Présentée et soutenue publiquement
Le 16 Septembre 2013
Par Lilian CÎRNU
Né le 31 Octobre 1984 à Focşani, Roumanie
LES FORMES DE TERRITORIALISATION DE L’EXODE
URBAIN DANS L’ESPACE MÉTROPOLITAIN
BUCARESTOIS. Membres du Jury
Mlle. Laura COMÃNESCU, Professeur de géographie, doyenne de la Faculté de
Géographie, Université de Bucarest, Président
M. Pierre FRANKHAUSER. Professeur de géographie, Institut Universitaire de France,
Université de Franche-Comté, Rapporteur
M. Silviu NEGUŢ. Professeur de géographie, Académie d‟Études Économiques, Bucarest,
Rapporteur
Mme. Cristina de ARAUJO LIMA, Professeur d‟urbanisme, Université Fédérale de Paraná,
Centre Polytechnique- Le département d‟Architecture et urbanisme - Curitiba, Brésil
M. Cătălin SÂRBU, Maître de conférences en urbanisme, l‟Université d‟Architecture et
urbanisme « Ion Mincu », Bucarest
Mme. Liliana DUMITRACHE, Professeur de géographie, Faculté de Géographie,
Université de Bucarest, Directrice de la thèse
M. Guy TAPIE, Professeur de sociologie, École Nationale Supérieure d'architecture et de
paysage de Bordeaux, Directeur de la thèse
1
REMERCIEMENTS
La réalisation de cette thèse n’aurait pas été possible sans le soutien et les conseils de ceux
qui ont été proches de moi et qui ont encadré cette démarche.
Je voudrais remercier pour cela aux coordonnateurs de cette thèse, à Mme. le
Professeur Liliana DUMITRACHE et à M. le Professeur Guy TAPIE qui m’ont partagé leur
expérience et m’ont dirigé vers l’obtention des résultats escomptés
Je tiens également exprimer ma reconnaissance vers M. le Professeur Pierre
FRANKHAUSER, qui a eu l’amabilité et la patience de me recevoir dans le cadre du laboratoire
ThéMA (Théoriser et Modéliser pour Aménager) pour m’expliquer les principes de l’analyse et de
la modélisation fractale.
Je remercie aux membres du jury qui ont accepté lire et évaluer ce manuscrit.
Aux collectifs des structures d’enseignement et de recherche qui m’ont accueilli pendant
ces trois années –L’École Doctorale „Simion Mehedinţi”, Faculté de Géographie, Université de
Bucarest et l’École Doctorale SP 2 (Sociétés, Politique, Santé Publique), Laboratoire PAVE
(Profession Architecture Ville et Environnement), École Nationale Supérieure d'architecture et de
paysage de Bordeaux- je veux aussi transmettre ma reconnaissance pour leurs suggestions et
pour leur support.
De plus, je veux remercier à tous ceux qui, en France ou en Roumaine m’ont aidé avec
leurs interventions et leurs conseils. Je suis reconnaissant à ceux qui ont servi d'intermédiaire
auprès des principaux acteurs et à la fois, à ceux qui m’ont fourni les matériaux et les
informations nécessaires.
Enfin et surtout j’exprime mes remerciements auprès de ceux qui tout ce temps-là m’ont encouragé en étant près de moi. À mes chers parents, à mes sœurs Valerica, Firica et Sandina, à Cristina, Otilia et Daniel.
2
„On a du mal à imaginer le bonheur d’une société vivant dans une ville de gratte-ciels, avec des
hommes robots, étouffés par les soucis quotidiennes dans une lutte perpétuelle pour la vie que
dans une ville où l’individualité peut retrouver un endroit pour y vivre et pour contempler la
nature. La ville la plus recherchée reste de cette manière celle capable d’offrir le cadre de vie
approprié à toute façon de manifestation de la génie humaine »
Cincinat Sfinţescu, 1929, Comment systématiser Bucarest
„Fericirea societătii la care trebuie să contribuie şi un plan de amenajare urbană, ne-o
imaginam mai greu într-un oraş de zgârie nori ocupat de oameni-maşini-tip şi sugrumati de griji
în lupta vietii, decât într-unul în care individualitatea îşi poate găsi loc spre a trăi în parte şi spre
contemplarea naturii. Oraşul cel mai căutat rămâne deci acela care poate oferi mijloc de trăi, la
toate felurile de manifestare a geniului omenesc”
Cincinat Sfintescu, 1929, Cum să sistematizăm Bucureştiul
3
Table des matières
Table des matières .................................................................................................................................. 3
Introduction générale. L’exode urbain : un enjeu d’actualité de la dynamique urbaine actuelle .......... 5
Approches scientifiques sur l’exode urbain ....................................................................................... 6
Quelles formes de territorialisation de l’exode urbain dans l’espace métropolitain bucarestois ? 11
Méthodologie de la recherche ......................................................................................................... 13
La structure de la thèse .................................................................................................................... 16
Première partie :EXODE URBAIN : ÉLÉMENT COMMUN DE LA DYNAMIQUE URBAINE
CONTEMPORAINE AU CONTEXTE INTERNATIONAL .............................................................................. 18
Introduction de la première partie........................................................................................................ 19
Chapitre 1. Entre rural et urbain : la définition d’une nouvelle réalité spatiale ................................... 22
Chapitre 2. « The middle-class suburbs » aux États-Unis ...................................................................... 30
Chapitre 3. La gestion de l’exode urbain en Grande Bretagne ............................................................. 40
Chapitre 4. L’exode urbain dans le contexte français ........................................................................... 47
Chapitre 5. Le modèle hollandais .......................................................................................................... 59
Chapitre 6. L’exode urbain dans le cadre du système urbain polycentrique allemand ........................ 63
Chapitre 7. Le modèle de la ville post communiste dans l’Europe Centrale et de l’Est ........................ 72
Chapitre 8. L’émergence des déplacements urbain-rural dans le contexte roumain ........................... 77
Chapitre 9. L’exode urbain : causes, caractéristiques et implications générales ................................ 101
Conclusion de la première partie ........................................................................................................ 116
La deuxième partie :L’EXODE URBAIN ET SES FORMES DE TERRITORIALISATION DANS L’ESPACE
MÉTROPOLITAIN BUCARESTOIS PENDANT LA PÉRIODE 1990-2010 ................................................... 118
L’introduction de la deuxième partie. ................................................................................................. 119
Chapitre 1. Le choix du périmètre d’étude. L’échelle métropolitaine comme périmètre adéquat
d’analyse. ............................................................................................................................................. 120
Chapitre 2. La dynamique spatiale de l’exode urbain ......................................................................... 129
Chapitre 3. Pantelimon-deux décennies d’extension urbaine ............................................................ 154
Chapitre 4. Les logiques économiques d’action. ................................................................................. 186
Chapitre 5. Interactions et jeu d’acteurs au cours des étapes de production immobilière ............... 208
Chapitre 6. Qui sont ceux qui choisissent quitter la ville ? Motivations et aspirations. ..................... 221
La conclusion de la deuxième partie. .................................................................................................. 235
4
La troisième partie :LA PERSPECTIVE FRACTALE DU TISSU URBAIN PÉRIURBAIN BUCARESTOIS ENTRE
1990-2010 ........................................................................................................................................... 237
Introduction de la troisième partie ..................................................................................................... 238
Chapitre 1. Vers une dimension fractale du tissu urbain. ................................................................... 239
Chapitre 2. Analyse fractale du tissu urbain ....................................................................................... 249
Chapitre 3. Polycentrisme et coulées vertes ....................................................................................... 263
Conclusion de la troisième partie ........................................................................................................ 282
CONCLUSION GÉNÉRALE:Les particularités de territorialisation de l’exode urbain dans la zone
métropolitaine bucarestoise ............................................................................................................... 283
De l’urbanisation de l’espace rural à la désurbanisation de l’espace urbain ................................. 283
Éléments engendreurs : mécanismes qui ont encouragé le développement du tissu périurbain 284
Le rapport du périurbain bucarestois au contexte international .................................................. 287
La perspective fractale sur le développement du tissu périurbain ................................................ 288
Bibliographie ....................................................................................................................................... 290
Liste des figures ................................................................................................................................... 316
Liste des tableaux. ............................................................................................................................... 323
Liste d’abréviations ............................................................................................................................. 325
Liste des annexes ................................................................................................................................. 326
ANNEXES .............................................................................................................................................. 329
SOMMAIRE .......................................................................................................................................... 361
5
Introduction générale. L’exode urbain : un
enjeu d’actualité de la dynamique urbaine
actuelle
Les modifications récentes dans la dynamique urbaine roumaine des deux premières
décennies de la période post-communiste (1990-2010) ont mis en évidence un nouveau
phénomène socio-économique ayant un impact majeur sur l‟évolution de l‟espace bucarestois
et non seulement : la migration des citadins vers des localités limitrophes. La chute du régime
communiste en décembre 1989 a entraîné toute une série de transformations dans la société
roumaine, transformations qui se sont réfléchi également sur la préférence de certains types de
logement.
Le logement individuel, perçu antérieurement comme « vieillot », la marque d‟une
ascendance rurale1 commence à être revalorisé, signe de réussite sociale et de garantie d‟une
qualité d‟habitation supérieure aux logements collectifs de grands ensembles, spécifiques à la
période communiste.
L‟abrogation de la Loi n°58/1974 concernant la systématisation du territoire et des
localités urbaines et rurales et du Décret n°68/1976 concernant le changement de domicile
dans les villes déclarées conformément à la loi comme de grandes villes, le 27 décembre
1989, a ouvert de nouvelles perspectives dans la politique de développement urbain au niveau
national. Les mesures restrictives qui prévoyaient l‟extension urbaine sont devenues
obsolètes2. Ce vide législatif a continué jusqu‟en 2001, permettant ainsi l‟ouverture à
l‟urbanisation des surfaces, de plus en plus grandes. Le document qui a freiné partiellement
cette tendance a été élaboré en février 2011 (O.G.U. 7/2011). Cette période de grandes
déficiences dans la gestion de l‟extension urbaine a été choisie comme période d‟analyse dans
une approche temporelle-spatiale.
Les effets sur la morphologie urbaine des espaces périurbains n‟ont pas tardé à
apparaître, en s‟affirmant dans un espace intermédiaire entre celui dense, aux caractéristiques
1 Vintila Mihailescu. (2009). Etnografii urbane.Bucuresti, Polirom, p.54
2 Suditu, B. (2009) Urban Sprawl and Residential Mobilities in The Bucharest Area – Reconfiguration of a New
Residential Geography. Human Geographies – Journal of Studies and Research in Human Geography, 3, 79-93.,
p.79
6
urbaines et celui rural. En grande majorité, les villes roumaines ont manifesté des tendances
appréciables de croissance à l‟horizontale. Lors des deux dernières décennies les seules qui se
sont encadrées dans ce qui pourrait s‟appeler « rétrécissement urbain » sont les villes mono
industrielles des anciennes zones minières3 (ex. Vallée du Jiu, Caraş Severin etc.).
Ce développement du phénomène à l‟échelle nationale s‟intègre dans un contexte
européen et international plus large. En 2006, l‟Agence Européenne de l‟Environnement4
attirait l‟attention sur l‟ampleur de l‟expression spatiale de ce phénomène et de l‟impact que
ce phénomène implique sur la consommation des terrains à destination agricole ou sur
l‟augmentation de la durée des déplacements quotidiens en voiture personnelle. Des effets sur
la dégradation des espaces naturels en résultent.
Si l‟évolution de ce processus sur les continents européen et nord-américain, se
déroule tout au long de plus d‟un siècle, dans l‟espace urbain roumain, ce phénomène ne se
produit qu‟après 1989.
Afin de mieux cerner ce processus et de comprendre sa complexité, un regard critique
sur l‟évolution de la réflexion et des recherches scientifiques dans le domaine s‟impose.
Approches scientifiques sur l’exode urbain
État actuel de la recherche en Roumanie
La problématique de l‟exode urbain, par sa spécificité interdisciplinaire a représenté le
domaine de recherche des plusieurs disciplines académiques. Dans le contexte national, vu la
relative nouveauté du phénomène, la littérature roumaine de spécialité est relativement pauvre
se limitant souvent à une approche descriptive, et non analytique du phénomène.
L‟approche géographique du phénomène est axée surtout sur l‟analyse des aspects
spatiaux et des relations établies entre le centre urbain et sa zone d‟influence. L‟initiative de la
recherche systématique sur la question des villes, initiée lors de la première moitié du XXème
siècle par Simion Mehedinţi5 a trouvé un grand écho parmi ses collaborateurs. Les travaux de
3 Bogdan Suditu, A. G., Ana Muică, Crenguţa Iordăchescu, Amalia Vârdol, Bogdan Ghinea (2010) Urban
Sprawl Characteristics and Typologies in Romania. HUMAN GEOGRAPHIES – Journal of Studies and
Research in Human Geography, 4, 79-87v., p.81
4 Agency., E. E. 2006. Urban sprawl in Europe.The ignored challenge. 60. Copenhague: EEA Report.
5 Nicolae, I. 2002. Suburbanismul ca fenomen geografic in România. Bucuresti: Meronia, 397 p., p. 62
7
Vintilă Mihăilescu sur l‟évolution de l‟espace bucarestois présentent la confirmation de cette
démarche. Publiées initialement en 1915, ses observations sur Bucarest vont connaître la
consécration par l‟ouvrage Evolutia geografică a unui oraş. Bucureşti (Évolution
géographique d’une ville. Bucarest), paru en 1937 et réédité jusqu‟en 2003, ce qui lui montre
son actualité scientifique. Vintilă M. Mihăilescu apporte en premier plan tant des observations
de nature spatiale (étapes d‟extension urbaine) que d‟ordre fonctionnel, en cherchant les
causes du processus. L‟étude de 1922 sur la ville de Călăraşi (située
à 130 km de Bucarest), est
éloquente.
Sans faire une présentation exhaustive de toutes les contributions scientifiques sur
cette thématique, nous mentionnons pour la période 1950-1989, l‟apport de Vasile Cucu, par
ses travaux sur les relations fonctionnelles entre les villes de rang différent et l‟espace
périurbain. Il est à mentionner également la thèse de doctorat d‟Ion Iordan, publiée en 1973,
Zona periurbană a Bucureştilor (Zone périurbaine de Bucarest), un premier ouvrage dédié
exclusivement aux relations entre la capitale et l‟espace périurbain, en utilisant une
méthodologie claire de délimitation de l‟espace périurbain. Par son travail il touche une large
gamme d‟aspects, des caractéristiques démographiques de la zone périurbaine aux relations
d‟interdépendance qui existent entre les localités et les centres urbains polarisants.
Dans la même démarche, s‟inscrivent les travaux d‟Alexandru Ungureanu, dont
l‟objectif était de déterminer les zones d‟influence urbaine et d‟hiérarchisation urbaine,
d‟analyse des causes et des modes de manifestation de la mobilité de la population. Nous
mentionnons comme exemples seulement deux de ses travaux : Podişul Moldovei - natură,
om, economie (1980), et Oraşele din Moldova - studiu de geografie economică (1980).
Ioan Ianoş par sa thèse de doctorat, publiée en 1987, Oraşele şi organizarea spatiului
geografic (Les villes l’organisation de l’espace géographique), développe les approches
antérieures et apporte des éléments de détermination des zones d‟influence urbaine et
d‟analyse de la dynamique du système de localités.
La période ultérieure à 1989, surtout la première décennie du XXIème siècle apporte
dans l‟attention des géographes la problématique de la périurbanisation et de l‟exode urbain.
Ainsi, en 2002 la thèse de doctorat de Ion Nicolae est publiée, Suburbanismul ca fenomen
geografic în România (L’urbanisme périphérique comme phénomène géographique en
Roumanie), un ouvrage complexe qui suit d‟une manière chronologique la manifestation
spatiale du développement des zones périphériques, dans l‟espace urbain roumain de
l‟Antiquité jusque pendant la période post communiste.
8
La dynamique urbaine de la zone métropolitaine bucarestoise a récemment fait l‟objet
de plusieurs thèses de doctorat en géographie en touchant de divers aspects : écologique (Ioja
I, (2008), Metode şi tehnici de evaluare a calitătii mediului în aria metropolitană a
municipiului Bucureşti, Nită M. R. (2011) Dinamica rezidentialului în zona metropolitană a
municipiului Bucureşti şi proiectia ei în starea mediului) ou économique (Cepoiu A.L., 2009,
Rolul activitătilor industriale în dezvoltarea aşezărilor din spatiul metropolitan al
Bucureştilor, Pintilii R., 2009, Rolul ariilor de atractie turistică din zona de influentă a
Municipiului Bucureşti în dezvoltarea integrată a acesteia Simion G., 2010, Zona
Metropolitană Bucureşti: geografia agriculturii prin utilizarea tehnicilor GIS, Vânau G.O.
(2011), Interfata spatial functională dintre Municipiul Bucureşti şi teritoriul suport al
acestuia.
Un essor important est donné par la thèse de Bogdan Alexandru Suditu, Mobilitatea
rezidentială a municipiului Bucureşti (La mobilité résidentielle à Bucarest) (2006), la
première approche complexe sur la mobilité résidentielle de la capitale. Cette démarche a été
continuée par B. Suditu entre 2009, 2010 et 2012 par des recherches sur la dynamique urbaine
et le phénomène de périurbanisation dans l‟espace bucarestois, mais également à l‟échelle
nationale, en dépassant le cadre descriptif du phénomène.
Au fur et à mesure que l‟exode urbain et ses formes de territorialisation deviennent des
aspects de l‟agenda public, cette question évolue vers un objet d‟étude interdisciplinaire.
L‟exode urbain est traité lors de la dernière décennie par des architectes, du point de vue du
type de produit installé dans la zone périurbaine (Cătălin Sârbu, 2005, Habitatul uman în
extensiune periurbană) mais également dans la perspective de la preception de l‟habitat
pavillonnaire (Tudora Ioana, B. (2009). La curte: grădină, cartier, şi peisaj urban în
Bucureşti). D‟une manière tangentielle, la problématique des processus développés dans le
périurbain bucarestois a été débattue également par des sociologues et des anthropologues,
comme par exemple un chapitre de l‟ouvrage de Liviu Chelcea publié en 2008, Utilizările
actuale ale spatiilor industriale şi noul peisaj al oraşului. "Casele pe pământ" şi dispersiile
rezidentiale extraurbane în Bucureştiul postindustrial. Memorie, dezindustrializare şi
regenerare urbană.
Dans le domaine de la cyclicité du développement des zones périphériques de la
Capitale, il semble essentiel de mentionner les ouvrages des historiens, Constantin Giurescu,
reed. 2009, Istoria Bucureştiului şi Adrian Majuru, 2003, Bucureştii mahalalelor. Il s‟agit de
vrais repères de l‟histoire des villes.
9
Ces recherches nationales doivent être analysées dans un contexte plus large, celui des
recherches internationales qui influencent directement leur évolution.
État actuel de la recherche au niveau international
Dans l‟espace nord-américain, la problématique de la recherche du phénomène
périurbain trouve son origine dans les travaux des sociologues et des anthropologues qui ont
constitué ce qu‟on appelle lors de première partie du XXème siècle : «L‟École de Chicago ».
Elle est gouvernée par les figures marquantes de Robert Parck, Georg Simmel (dans le
domaine de l‟écologie urbaine et de l‟étude des communautés humaine dans le milieu urbain),
Ernest Burgess (les cycles de croissance de la ville, l‟organisation et la désorganisation
sociale suite au processus de croissance physique de la ville).
Cette problématique connait une grande importance après la crise du pétrole des
années 1970 lorsque ce mode d‟évolution urbaine commence à être remis en question. Parmi
les travaux qui proposent une approche historique de l‟évolution du phénomène aux États
Unis, s‟affirment les travaux Kennet K. Jackson, 1985, Crabgrass frontier. The
suburbanization of the United States, Fishman Robert, 1987, Bourgeois Utopias. The rise and
fall of the suburbia. Cette approche est complétée par des points de vue descriptifs du
phénomène, par le biais des ouvrages plus récents de Dolores Hayden, 2003, Building
Suburbia : Green Fields and Urban Growth, 1820-2000 et Robert Bruegmann, 2005, Sprawl :
a compact history.
Sur le continent européen, le noyau de l‟Institut de Sociologie Urbaine (Paris, France)
a fait l‟objet d‟une étude axée sur l‟analyse de l‟habitat individuel et du mode d‟appropriation
de celui-ci. À partir de 1966, sur la base de l‟analyse du mode de vie pavillonnaire, l‟équipe
coordonnée par Nicole Haumont et Henri Raymond va commencer la production scientifique
de plusieurs travaux qui vont longtemps rester des repères bibliographiques dans le
domaine Raymond H., Haumont N., Raymond M.-G., Haumont A., L'habitat pavillonnaire ;
Haumont N., Les pavillonnaires. Étude psychosociologiques d'un mode d’habitat ; Raymond,
Marie-Geneviève., La politique pavillonnaire.
Avec l‟intensification du phénomène dans la région parisienne dans les années 1970,
la périurbanisation acquiert une place remarquable parmi les préoccupations des urbanistes,
sociologues et géographes français. Les travaux de Gérard Bauer de cette période (La
rurbanisation ou la ville éparpillée, 1976 ; Un Urbanisme pour les maisons, 1979) reprennent
l‟actualité du sujet et analysent la durabilité dans le temps de cette démarche.
10
Cette problématique gagne de la popularité dans le monde scientifique et les
perspectives d‟analyse du sujet de l‟extension urbaine se diversifient. Certains auteurs se
concentrent sur des questions liées à l‟habitat périurbain (ex Philippe Bonin, Roselyne de
Villanova, 1996, D’une maison à l’autre ; Daniel Pinson, 2001, La maison en ses territoires.
De la villa à la ville diffuse ; Guy Tapie, 2005, Maison individuelle, architecture, urbanité), et
d‟autres vont traiter l‟extension urbain en tenant compte du contexte politico-économique et
du jeu d‟acteurs existant (Jean-Michel Roux, 2005, Des villes sans politique). Certains auteurs
vont adopter une vision technique sur les mécanismes foncières et économiques qui favorisent
l‟extension urbaine de manière diffuse (Joseph Comby, 1993, L’articulation du foncier et de
l’immobilier ; CERTU, 2000, La forme des villes. Caractériser l'extension urbain et réfléchir
à de nouvelles modalités d’action ; Jean Charles Castel, 2005, Le marché favorise-t-il la
densification ? Peut-il produire de l'habitat alternatif à la maison individuelle ?). Beaucoup
de spécialistes vont essayer d‟adopter une perspective holistique dans leurs travaux sur cette
problématique (Bernard Dezert, Alain Metton, Jean Steinberg, 1995, La périurbanisation en
France ; Pierre Merlin, 2009, L'exode urbain). Il est important de souligner l‟attention prêtée
à l‟analyse des mécanismes économiques de ce phénomène et de l‟impact que l‟extension
urbaine a sur les finances locales (Cavailhès Jean, Peeters Dominique, Sékeris Evangelos,
Thisse Jacques-François, 2002, La Ville périurbaine ; Alain Guengant, 1992, Les coûts de la
croissance périurbaine, l’exemple de l’agglomération rennaise)
Cette problématique dépasse le domaine des sciences spatiales et interfère avec le
domaine des mathématiques et de la physique par des méthodes d‟analyse et de modélisation
fractale de la périurbanisation, méthodes proposées par Pierre Frankhauser et ses
collaborateurs (Pierre Frankhauser, 1994, La fractalité des structures urbaines ; Frankhauser,
P., H. Houot, et al., 2007, Vers des déplacements péri-urbains plus durables : propositions de
modèles fractals opérationnels d’urbanisation)
En même temps, en Grande Bretagne, Pays-Bas, Allemagne ou Belgique il y a eu des
préoccupations similaires (Lawless, P. and F. Brown (1986). Urban growth and change in
Britain: an introduction; Waller, P., Ed., 2000, The English Urban Landscape; Wild, T.,
1983, Urban and rural change în West Germany, Andreas Faludi (1994). Rule and order
Dutch Planning Doctrine în the Twentieth Century, Benedicte Grosjean, 2010, Urbanisation
sans urbanisme : Une histoire de la "ville diffuse"). Après la chute du communisme,
l‟installation de l‟économie du marché et l‟émergence du phénomène de périurbanisation dans
les États de l‟Europe Centrale et de l‟Est, la littérature de spécialité a commencé à se
développer au fur et à mesure que le phénomène est devenu un élément d‟actualité (Andrusz,
11
G., M. Harloe, et al., 1996, Cities after Socialism. Urban and regional change and conflict în
post-socialist societies).
Ainsi, cette problématique se généralise dans l‟espace européen. Lors de la dernière
décennie, il y a eu même des travaux à l‟échelle du continent européen, au-delà des limites
nationales, signe d‟une préoccupation soutenue à l‟échelle internationale (Richardson, H. W.
and C.- H. C. Bae, Eds., 2004, Urban sprawl în Western Europe and the United States,
Agence Européenne de l’Environnement, 2006, Urban sprawl în Europe. The ignored
challenge; Couch, C., L. Leontidou, et al., 2007, Urban sprawl în Europe: landscapes, land-
use change & policy).
On observe ainsi, une certaine différenciation au niveau national et international du
type d‟approche de l‟extension urbaine. En Roumanie, le phénomène commence à se
manifester après 1990. On remarque l‟intention de récupérer cette différence (ex. articles
publiés par Bogdan Suditu ou Gabriel Simion) et d‟apporter le niveau de l‟étude de nouvelles
formes d‟urbanisation au même niveau que dans d‟autres pays où la périurbanisation se
manifeste déjà depuis plusieurs décennies.
Un autre élément qui apparaît suite à cette analyse est la perspective multiple par
laquelle ce phénomène peut être analysé, de l‟anthropologie culturelle et la psychosociologie
à la physique fractale. Ceci dénote la complexité du phénomène de la migration des citadins
vers le milieu rural aux alentours de la ville. Pour être étudiée, cette complexité doit bénéficier
des instruments et des méthodes spécifiques aux domaines d‟analyse des sciences spatiales,
sociales, économiques, ou doivent avoir au caractère interdisciplinaire. Une vision restreinte à
une seule perspective, descriptive – géographique, se montre insuffisamment adaptée à une
telle démarche.
Dans ce contexte, l‟objectif de cette thèse de doctorat est de dépasser, dans la limite du
temps disponible aux recherches doctorales, la dimension simpliste, l‟approche descriptive du
phénomène, par son inscription dans un contexte interdisciplinaire et par l‟analyse des
particularités qui l‟individualisent.
Quelles formes de territorialisation de l’exode urbain dans
l’espace métropolitain bucarestois ?
Dans un essai d‟expliquer ce phénomène relativement récent dans l‟espace
bucarestois, tant dans le discours politique que dans le discours scientifique, il y a des erreurs
12
qui sont faites en assimilant les événements similaires de l‟espace nord-américain ou
européen, comme éléments de comparaison pour le contexte roumain. Il y a de grandes
différences même entre le processus existant à l‟échelle nationale et ce qui se passe autour de
la Capitale, où la dynamique économique de Bucarest, comme pôle urbain central, offre une
autre perspective sur ce processus.
Il y a des discordances considérables, mais également des similitudes avec les modèles
développés dans l‟espace nord-américain ou en Europe. Bucarest a eu comme objectif de
devenir une « cité-jardin » pendant la période d‟entre deux-guerres, mais il est passé à
l‟expérimentation des lotissements défectueux dans l‟extension urbaine6. Avant 1947, on
pouvait associer à la Capitale un développement urbain similaire sous beaucoup d‟aspects à
d‟autres capitales européenne. Pourtant, la gestion des déplacements de la population vers
l‟extérieur de la ville prend une forme radicalement différente pendant la période communiste,
aux éléments législatifs restrictifs et projets de systématisation des localités rurales
limitrophes. La ville qui visait au statut de capitale occidentale, a vu ainsi son modèle
d‟aménagement détourné vers le modèle soviétique.
La fin de cette période, après 1989, coïncide à une période de transition assez
incertaine, pendant laquelle les nouvelles dynamiques socio-économiques déterminent une
nouvelle attitude par rapport au milieu urbain et à l‟habitat individuel. Ces deux décennies qui
ont suivi à ces changements majeurs cherchent à trouver un équilibre pour un développement
particulier, aux nuances ponctuellement chaotiques des manifestations spatiales de l‟exode
urbain.
Dans ce contexte émerge l’hypothèse sur les formes de territorialisation de ce
phénomène dans l’espace métropolitain bucarestois, une territorialisation perçue par une
double perspective. Il s‟agit d‟une part de l‟identification des modalités spatiales, physiques,
par l‟intermédiaire desquelles l‟exode urbain se manifeste sous la forme des produits
immobiliers et du type de tissu urbain récemment construits, et de l‟autre part, la
territorialisation est interprétée comme un mode d‟appropriation de l‟espace, de motivation
subjective, pour choisir un cadre résidentiel différent de celui de la ville. Dans cette
perspective, la détermination des formes de territorialisation de l‟exode urbain incite au
développement d‟autres directions sous-jacentes à la problématique centrale et qui la
complètent. Analyser les formes de territorialisation de l‟exode urbain bucarestois suppose
l‟étude des caractéristiques du phénomène par rapport aux modèles nord-américain et
6 Sfinţescu, C. I. (1929) Cum să sistematizăm Bucureştiul. revista Institutului Social Roman, 8, 29., p.5
13
européen, en distinguant les éléments communs et différents. Celle-ci suppose l‟avancement
de la question des causes et des mécanismes qui ont généré et entretenu cette tendance : des
logiques spatiales, économiques et politiques, ainsi que les aspirations et les motivations de
ceux qui ont choisi de quitter la ville.
L‟hypothèse qu‟on lance est celle que l’exode urbain dans l’espace métropolitain
bucarestois traduit par ses formes spatiales le passage d’une production du tissu urbain du
type fordiste à un type post-fordiste, spécifique à la société capitaliste. Le changement de
régime politique a eu un impact décisif, en menant à une série de changements socio-
économiques et spatiaux.
Dans ce contexte, les déplacements de la population de la Capitale vers les communes
voisines ont plusieurs explications. D’une part, cette tendance a été le résultat d’un retour des
habitants à leurs communes d’origines, suite à des changements dans le profil économique de
la Capitale, à cause de la reconversion du secteur industriel. Ce phénomène est visible
surtout pour les communes situées à une distance plus importante par rapport à la capitale
(20-30 km). D’une autre part, il s’agit d’une affirmation de la classe sociale moyenne ou aux
revenus considérables, à la recherche d’une meilleur cadre de vie et qui voient dans le
logement individuel le signe d’une réussite sociale. Sous la pression du marché immobilier,
dans l’absence d’une législation conforme et faute d’instruments réglementaires adéquats, les
services techniques des communes se sont retrouvés face à un nouveau phénomène, sans être
capables de le gérer d’une manière efficace. Ainsi, la qualité de ce nouveau tissu urbain dont
la figure centrale est la maison individuelle, reste discutable, tant du point de vue fonctionnel
que de point de vue esthétique.
Méthodologie de la recherche
Pour atteindre les objectifs déjà mentionnés et pour vérifier l‟hypothèse lancée dans
cette introduction, on va utiliser une méthodologie de recherche complexe, interdisciplinaire,
qui combinera des méthodes spécifiques aux sciences sociales et aux sciences spatiales. Ainsi,
on associe au travail de bureau (étude bibliographique, études des archives, des documents
réglementaires, élaboration des cartes) le travail de terrain, indispensable.
Une première catégorie de méthodes est représentée par une démarche incontournable,
l’étude de la littérature de spécialité. Cette étape consiste dans une approche de définition des
notions d‟exode urbain”, et de „périurbanisation”, afin de mettre en évidence les particularités
du chaque terme en fonction du contexte géographique et scientifique dans lequel il s‟est
14
affirmé. Afin d‟encadrer d‟une manière pertinente le phénomène développé autour de la
capitale roumaine, dans un contexte international, mais aussi pour avoir des éléments de
comparaison, on va analyser quelques modèles d‟évolution et de gestion des déplacements
urbain – rural. On va prendre en compte l‟exemple de l‟espace nord-américain, où
l‟expression spatiale de ce phénomène – la suburbia de la classe moyenne a eu une évolution
en étroite liaison avec l‟évolution de la société nord-américaine même, en étant le résultat
d‟une idéologie anti-urbaine. De l‟espace nord-américain on va ensuite s‟orienter vers le
continent européen, où le phénomène apparaît d‟une manière générale comme réaction à la
ville industrielle, au manque de confort de celle-ci, comme expression du refus d‟une forme et
d‟une densité urbaine spécifique au courent fonctionnaliste. On va se diriger (de l‟ouest à
l‟est) sur l‟étude du phénomène en Grande Bretagne, en France, aux Pays Bas, en Allemagne
et en Hongrie, pour s‟approcher progressivement de la situation qui existe au niveau national
et plus particulièrement au niveau de notre périmètre d‟étude. Ces observations vont servir de
support pour souligner les principales caractéristiques des déplacements urbain-rural.
Ce cadre sera complété par une description des prémisses qui ont préparé l‟émergence
de l‟exode urbain du point de vue de la législation nationale et des méthodes d‟aménagement
adoptées avant 1989 au niveau de la Capitale.
Partiellement lié à cette méthode, nous mentionnons l’étude des documents et des
matériels cartographiques. Cette méthode de travail est axée sur l‟étude des documents
législatifs qui ont influencé le déclanchement et le maintien des déplacements urbain et rural.
En plus, nous avons analysé des documents d‟urbanisme : PUG (Plan Général d‟Urbanisme)
et le PUZ (Plan Zonal d‟Urbanisme), et les extraits de cadastre au niveau de l‟étude de cas à
divers moments, afin d‟identifier d‟une manière précise (à l‟échelle de la parcelle) les
modifications survenues pendant l‟intervalle 1990-2010. Les informations seront complétées
par les orthophotosplans afférents. Il s‟agit d‟une approche temporelle et analytique.
Ces informations ont été complétées par des matériaux de la presse écrite et audio-
visuelle au sujet de la problématique étudiée.
Analyse spatiale représente une autre méthode de travail appliquée dans un premier
temps à l‟échelle métropolitaine et ultérieurement au niveau de l‟étude de cas choisi. Cette
démarche sera réalisée par le biais des données statistiques obtenues (Institute National de
Statistique, La Chambre de Commerce et d‟Industrie Bucarest-Ilfov, mairie de Pantelimon) et
de leur utilisation dans la cartographie dynamique des évolutions du périmètre de la zone
métropolitaine de Bucarest. A ce but on utilisera des méthodes spécifiques aux systèmes
d‟information géographique (à l‟aide du logiciel ArcGIS) .Ce traitement des données
15
statistiques permettra la mise en évidence d‟une étude de cas représentative au niveau de
laquelle les observations seront analysées dans le détail, afin de comprendre ce phénomène.
Nous allons identifier les zones urbanisées pendant la période 1990-2010, en utilisant
la cartographie rétrospective, afin d‟effectuer ultérieurement des observations et des analyses
de la morphologie urbaine. Nous nous intéresserons également aux caractéristiques des
produits immobiliers installés dans cette zone. Nous allons utiliser des indicateurs de
l‟analyse morpho-typologique7.
Dans l‟objectif d‟obtenir des informations qui explique les formes de territorialisation,
on va initier une enquête sociologique basée sur la technique de l‟entretien semi directif.
Ces interviews vont être appliquées auprès de ceux qui ont choisi de quitter la Capitale
afin de s‟installer dans des zones limitrophes. L‟objectif de cette démarche est d‟identifier les
raisons, les attentes et les besoins initiaux des interviewés, le parcours résidentiel et les
évaluations survenues après la matérialisation de leurs intentions. Dans la mesure du possible,
une grille d‟enquête semblable a été appliquée auprès des acteurs impliqués dans la création
de nouvelles zones construites : promoteurs immobiliers, élus locaux, représentants des
services d‟urbanisme, architectes, urbanistes, constructeurs. Les informations obtenues suite à
ces enquêtes vont être associées aux principales théories économiques de la localisation
résidentielle et des types d‟utilisation du terrain. Pour les promoteurs immobiliers nous allons
essayer une formule des logiques d‟actions présentant en parallèle le modèle qui fonctionne
dans l‟espace français, celui du « compte à rebours »8.
Les méthodes de l’analyse et de la modélisation fractale. Dans l‟objectif d‟obtenir une
vision plus détaillé sur les caractéristiques du tissu urbain développé dans la localité choisie
comme étude de cas, nous avons fait appel à la méthode de l‟analyse fractale, effectué par
l‟intermédiaire du programme Fractalyse.
En effectuant une rétrospective sur le jeu d‟acteurs, sur la base des principes fractales,
nous allons chercher des modèles ou une solution de compromis entre la ville dense et la ville
diffuse. Ce faisant, une alternative viable est offerte pour ceux qui sont à la recherche d‟un
cadre de vie intermédiaire entre le milieu urbain et le milieu rural. Dans ce sens, nous allons
faire appel à la modélisation du potentiel d‟extension urbaine à base d‟une logique fractale, à
l‟aide du programme MUP City.
7 Budisteanu, I. and T. David (2009). Proiectarea urbanistica- o introducere -. Bucuresti, Editura CDCAS.
8 Comby, J. & V. Renard. 1996. Les politiques foncières. Paris: Presses universitaires de France
16
Sans avoir la prétention de trancher définitivement cette question, l‟utilisation de la
modélisation fractale ouvre de nouvelles directions de recherche, en laissant la possibilité de
développement de cette perspective – alternative entre la ville dense et la ville diffuse- pour
des démarches de recherche ultérieure.
La structure de la thèse
En accord avec les objectifs de la recherche et de la méthodologie appliqués, cette
thèse de doctorat sera structurée en trois parties principales, chacune ayant son propre élément
de définition.
Ainsi, la première partie se constitue dans une approche majoritairement théorique.
L‟objectif est de situer la problématique et les hypothèses dans le contexte international. Cette
partie comprend sept premiers chapitres qui analysent la question de la terminologie, les
notions utilisées, mais aussi les modèles et les types de gestion des déplacements urbain-rural
au niveau des différents territoires géographiques (SUA, Grande Bretagne, France, Pays-Bas,
Allemagne, Hongrie). Le chapitre 8 est consacré à l‟émergence du phénomène de l‟exode
urbain dans le contexte roumain. Cette démarche sera accomplie à l‟aide d‟une approche
rétrospective sur le cadre réglementaire au niveau national et de la Capitale, et sur le mode
dans lequel les transformations d‟après la chute du communisme ont influencé la dynamique
urbaine contemporaine. Le dernier chapitre de cette partie est réservé à l‟extraction des
caractéristiques générales de l‟exode urbain, du point de vue des raisons qui ont favorisé la
distribution spatiale et du point de vue des implications générales engendrées.
La deuxième partie représente une approche fondamentalement empirique qui se
concentre exclusivement sur le périmètre d‟étude, au niveau de la zone métropolitaine de
Bucarest et au niveau de la commune de Pantelimon. Les 6 chapitres analysent les
modifications sociodémographiques, les dynamiques du marché immobilier survenues au
niveau des localités pendant les années 1990 -2010, le type de tissu urbain généré, ainsi que
les mécanismes d‟ordre économique, réglementaire, psycho-social, qui ont contribué à la
création des nouvelles extensions urbaines.
La troisième partie est représentée par la perspective fractale sur l‟espace urbain, par
le transfert d‟une méthode spécifique au domaine de la physique dans l‟analyse urbaine9.
Nous souhaitons souligner ainsi la nécessité de l‟utilisation des modalités de description du
9 Frankhauser, P. (1994). La fractalité des structures urbaines. Paris, Anthropos.
17
tissu urbain, plus proches de la réalité du terrain, du caractère discontinu des espaces
périurbains.
Le premier chapitre est destiné à l‟explication des principes de l‟analyse fractale et à la
compréhension de la place de cette méthode dans le contexte des théories similaires du
domaine de la physique et des mathématiques de la deuxième moitié du XXème siècle. Le
deuxième chapitre est axé sur les méthodes d‟analyse effectives du tissu urbain de
Pantelimon, dans une approche comparative, temporelle, spatiale et analytique entre 1990 et
2010, pour que la dernière section soit dédiée à l‟élaboration des scénarios d‟évolution du
tissu urbain conformément à la logique fractale, en utilisant l‟état des lieux de 2010 sur le
périmètre de l‟étude de cas.
18
Première partie :
EXODE URBAIN : ÉLÉMENT COMMUN DE
LA DYNAMIQUE URBAINE
CONTEMPORAINE AU CONTEXTE
INTERNATIONAL
19
Introduction de la première partie
Cette première partie sera consacrée à la présentation théorique du contexte de l‟exode
urbain. La nécessité d‟une telle approche vient du fait que les déplacements urbain-rural et la
périurbanisation qui leur est associée, représentent des éléments relativement récents dans la
société roumaine. Pour expliquer ces éléments, il se fait souvent appel à des modèles déjà
consacrés dans d‟autres zones géographiques, sans tenir compte du spécifique du contexte de
l‟évolution de ces processus ou du mode de manifestation dans l‟espace. Le modèle nord-
américain développé ex-nihilo devient anachronique en association au modèle périurbain
développé dans l‟espace européen. L‟idéologie des cités-jardins de l‟espace britannique se
différencie de la dynamique urbaine spécifique aux villes post-communiste. L‟intention de
clarifier ces aspects se concrétisera par une approche analytique du champ sémantique des
notions fréquemment utilisées et par une analyse comparative dont l‟objectif est d‟identifier
les origines et les modes de gestion de l‟exode urbain dans l‟espace nord-américain et celui
européen.
Pour identifier les particularités de chaque notion utilisée nous allons souligner le
moment et l‟espace géographique dans lesquels ces notions se sont affirmées. Nous nous
intéresserons aux différences et aux nuances spécifiques qui existent. Dans l‟essai de
souligner la dimension internationale de l‟exode urbain, on va présenter ces différentes formes
à l‟échelle internationale, en mettant en évidence les contextes spécifiques de l‟espace nord-
américain (Les États-Unis), de l‟Europe centrale et de l‟ouest (Grande Bretagne, France,
Pays-Bas, Allemagne) et dans l‟espace ex-communiste (Hongrie, Bulgarie). On va s‟intéresser
aux moments et surtout aux causes qui l‟ont fait émerger, à l‟apogée de ces déplacements et à
la manière dont l‟initiative privée ou l‟intervention au niveau central ont contribué à
l‟évolution et à la gestion de ce phénomène. Même si la pertinence de l‟élaboration des
modèles spécifique reste discutable, vu les particularités existantes au niveau de chaque État
et même au niveau de chaque ville, du point de vue de son évolution historique et spatiale, des
caractéristiques distinctives de ce processus peuvent être identifiées et considérées comme
indicateurs types pour une certaine zone géographique.
Ainsi, l‟évolution de l‟espace urbain a connu diverses formes de manifestation, pour
que la dynamique urbaine des deux dernières décennies mette en évidence, parfois en
contradiction, deux orientations majeures dans l‟aménagement des villes : la ville dense,
développées en verticale et la ville caractérisée par son extension à l‟horizontale. Ces
concepts vont être mis en valeur dans un premier temps, par le biais des modèles pré-
20
urbanistiques10
s‟appuyant sur une conception dont les origines se retrouvent dans l‟idéologie
politique de l‟époque, dans le contexte de la croissance démographique et des critiques
apportées à la ville industrielle. Ces idées vont se concrétiser ponctuellement par la
conception rationnelle des axes de circulation et des gares ferroviaires.
Les adeptes des idéologies pré-urbanistiques ont été les progressistes Charles Fourier,
Robert Owen, etc., qui soutenaient l‟idée socialiste des logements standards, collectifs, mais
avec une intégration de l‟espace construit dans la nature, les culturalistes (John Ruskin,
William Morris, etc.) qui mettaient en avant les principes du malthusianisme foncier et les
représentants de l‟idéologie anti-urbaine nord-américaine (Thomas Jefferson, Henry David,
Thoreau James Sullivan), qui visaient un retour aux origines rurales.
Pendant les courants urbanistiques proprement dits, les villes sont conçues par des
spécialistes, souvent des urbanistes et non par des hommes politiques ou économistes. Les
idées en cause sont axées sur les besoins de l‟individu et moins sur l‟idéologie politique. La
mise en pratique de ces idées a été faite de manière différente par les représentants des
idéologies qui commencent à s‟individualiser dans l‟urbanisme vers le début du XXème
siècle. Les progressistes (Tony Garnier, Le Corbusier, Walter Gropius, constructivistes
russes, etc.) promouvaient l‟architecture rationaliste moderne, à un zonage précis, au tissu
urbain modérément dense, mais développés en verticale.
Comme réponse à cette rationalisation de la vie urbaine et de l‟adaptation de la vie au
cadre construit, le courant culturaliste s‟affirme, une réinvention du modèle pré-urbaniste
antérieur, qui a comme représentants Ebenezer Howard, Camillo Sitte et Raymond Unwin.
Leur modèle est celui des cités jardins, caractérisées par une délimitation claire de l‟espace
urbain par des ceintures vertes, un espace urbain dense mais sans avoir une densité trop
importante des habitants. Le modèle anti-urbain pré-urbaniste trouve son correspondant dans
le modèle urbanistique naturaliste de Frank Lloyd Wright qui soutient l‟idée du logement
individuel et le lien entre la nature et les caractéristiques du site. Vers la seconde moitié du
XXème siècle, des orientations aux nuances extrêmes apparaissent. Parmi celles-ci on compte
la technotopie (aménagement urbain détaché de la réalité immédiate, tissu urbain dense, avec
des exagérations des solutions techniques) ou anthropolis (la ville comme lieu exclusivement
de socialisation).
Le mode dans lequel ces idéologies en matière d‟urbanisme vont être appliquées dans
différents espaces géographiques représente l‟élément de différenciation entre la ville
10 Choay, F. 1979. L' urbanisme utopies et réalités une anthologie. Paris: Éditions du Seuil., 445 p., 89
21
européenne, qui bénéficie d‟un long historique et dont l‟évolution a été fréquemment
encadrée, en subissant un impact de la périurbanisation plus réduit que son équivalent nord-
américain11. La ville américaine représente un espace développé sur la base des mécanismes
économiques, des initiatives privées et dans laquelle l‟autorité centrale a eu une contribution
minimale.
Nous allons essayer de présenter les origines et les modes de gestion de la
périurbanisation dans les trois espaces (États Unis, Europe de l‟Ouest, Europe Centrale et de
l‟Est) pour en extraire les éléments communs et également les éléments d‟individualisation.
Sans essayer de retracer l‟histoire détaillée de ce processus, nous allons nous limiter à la
présentation des éléments considérés comme définitoires pour chaque espace géographique
étudié.
Une démarche similaire sera réalisée au niveau national, en s‟axant cette fois ci sur
l‟évolution de la législation en urbanisme, sur les modifications socio-économiques et
spatiales par lesquelles les villes roumaines et la Capitale sont passées, pour identifier les
éléments de contexte favorables à l‟affirmation des déplacements urbain-rural et de la
périurbanisation de l‟espace roumain.
Les deux approches : nationale et internationale, seront utiles dans la détermination
des caractéristiques générales de l‟exode urbain, de ses formes de territorialisation et des
conséquences de ce phénomène sur ceux qui choisissent de s‟installer dans ces espaces, sur
leurs budgets et leurs modes de vie. Ces approches vont créer le cadre nécessaire pour extraire
les éléments qui particularisent le mode de manifestation de l‟exode urbain dans l‟espace de la
ZMB.
11 Anas, A., R. Arnott & K. A. Small (1998) Urban Spatial Structure. Journal of Economic and Planning A,
1143-1179.
22
Chapitre 1. Entre rural et urbain : la définition d’une nouvelle
réalité spatiale
Le départ de ceux qui vivaient dans l‟espace « intra-muros » et leur installation dans
les espaces ruraux limitrophes représente dans le contexte de la ville roumaine, un phénomène
socio-spatiale relativement récent qui emprunte les caractéristiques des modèles déjà
consacrés dans l‟ouest de l‟Europe ou dans l‟espace nord-américain, en gardant sa propre
spécificité. Le vocabulaire est riche, issu parfois des emprunts lexicaux des zones où ce
phénomène s‟est longtemps manifesté. Nous observons pourtant une certaine ambiguïté de
ces notions qui sont parfois utilisées d‟une manière erronée pour l‟espace bucarestois. Ainsi,
une clarification de ces notions s‟impose, d‟autant plus qu‟aucun syntagme n‟a pas été inventé
pour exprimer la réalité de la Roumanie postcommuniste.
La notion d‟urbanisation diffuse même contient un certain paradoxe dans l‟analyse du
contenu sémantique qui met en relation la : « concertation accélérée de la population des
villes (dans le passé) ou des agglomérations urbaines (dans le présent) »12
et l‟idée de
dispersion.
D‟abord pour définir les relations strictement fonctionnelles entre un centre polarisant
et les alentours, une série de notions a été employée dans la littérature de spécialité roumaine :
« zone d‟approvisionnement », « zone d‟influence », « zone préurbaine », « zone
suburbaine », « zone périurbaine »13
.
Actuellement, plusieurs termes sont utilisés qui peuvent être regroupés en 4 grandes
catégories : suburbanisation, périurbanisation, métropolisation, et ville diffuse. On va refaire
brièvement le champ sémantique du phénomène en présentant les définitions le plus
éloquentes pour en extraire les caractéristiques de chaque catégorie.
12 Merlin P., Choay Fr. (coord), 2010(1988), Dictionnaire de l’urbanisme et de l’aménagement, Paris, Presse
Universitaire de France, p. 796-797
13 Nicolae, I. (2002). „Suburbanismul ca fenomen geografic in România”. Bucuresti, Meronia, p.55
23
1.1. Suburbanisation
Cette notion a été utilisée surtout aux États Unis, pour décrire le type de quartier
développé dans le tissu urbain continu dans la périphérie de la ville, à partir des années 1950,
en même temps que la hausse du degré de motorisation des ménages14
.
Un concept similaire, celui de „suburbs/outskirts” est plus ancien, utilisé pour définir
les quartiers développés dans la périphérie des centres urbains. On précise que la
suburbanisation décrit ainsi un certain type de développement pavillonnaire, à la périphérie
des villes ou d‟autres quartiers périphériques, mais en tissu urbain continu. L‟installation de
nouveaux résidents est accompagnée par l‟installation de nombreux équipements ou services
de proximité (centres commerciaux, hôpitaux, universités, etc.).
On peut regrouper au même terme plusieurs phénomènes, spécifiques aux dynamiques
urbaines nord-américaines qui expriment une extension urbaine apparue par la juxtaposition
progressive et la translation des éléments actifs vers la périphérie, en quittant la zone centrale
de la ville. Initialement, la population aisée se déplace vers les périphéries, suivie par les
classes moyennes et par les activités commerciales, pour qu‟en final dans les années 1970 –
1980 le secteur tertiaire poursuit la même tendance15
.
Dans le contexte américain, la notion de suburbia implique deux caractéristiques
principales. Tout d‟abord, cela fait référence aux espaces récemment urbanisés sur des
terrains vierges, et moins à des actions de densification du tissu urbain déjà existant. Ainsi, la
suburbanisation se différencie de la dynamique urbaine européenne qui modèle l‟extension
urbaine par l‟intensification des flux et des densités urbaines sur un territoire déjà urbanisé. La
périphérie américaine réactualise ses origines de limes, rappelant les premières formes
apparues aux États-Unis, durant la seconde moitié du XIXème siècle16
. La seconde
caractéristique essentielle est le fait que la périphérie peut représenter l‟ensemble de la ville,
comme une entité urbaine en soi17
qui par rapport à la périurbanisation, n‟implique pas une
diminution de la densité et aucune centralité par rapport à laquelle elle dépend.
14 Merlin, P. 2009. L'exode urbain. Paris: La documentation française., p.9
15 Robert, F. (1987). Bourgeois Utopias. The rise and fall of the suburbia. New York, Basic Books Inc.Publishers.
16 Jackson, K. K. (1985). Crabgrass frontier. The suburbanization of the United States. New York, Oxford
University Press.
17 Grosjean B., 2010, Urbanisation sans urbanisme. Une histoire de „la ville diffuse”, Wavre, Editions Mardaga,
p.20
24
La notion devient ainsi incomparable avec la réalité du tissu urbain discontinu,
fragmenté.
1.2. Périurbanisation
La périurbanisation est une notion de plus en plus utilisée dans le vocabulaire de
spécialité. Cette notion vient du français, où elle était constamment utilisée depuis les années
1960. La périurbanisation, dans un rapport du Centre d'études sur les réseaux, les transports,
l'urbanisme et les constructions (CERTU) de 2007 est définie comme le « processus
d’urbanisation développé à la périphérie de la ville (…) sans continuité au tissu urbain
existant, dans des zones où la densité est faible. »18
. Celle-ci correspond à une urbanisation du
tissu existant ou comme une nouvelle urbanisation, surtout le long des axes de circulation. La
classe sociale visée est la classe moyenne qui rêve d‟une individualisation et d‟une
amélioration du cadre de vie. La discontinuité de la périurbanisation est due à une logique
spéculative du marché foncier qui détermine des trous d‟urbanisation. Une autre définition,
plus synthétique apparaît dans le Dictionnaire de l‟urbanisme et de l‟aménagement (2010
(1998)), en décrivant la périurbanisation comme une urbanisation périphérique autour de
l‟agglomération urbaine19
.
Par son propre nom, la « périurbanisation », par rapport à la suburbanisation, introduit
l‟idée d‟une urbanisation de la périphérie d‟un centre, d‟un pôle, d‟une urbanisation
dynamique qui commence dans le centre et qui se diffuse de plus en plus loin, au fur et à
mesure que l‟intensité diminue. On associe à cette dynamique périurbaine, d‟autres notions
comme « ville éparpillée », « ville éclatée », « déferlement urbain », « dissémination
urbaine », « desserrement urbain ».
Il s‟agit d‟un territoire qui se définit moins par ses caractéristiques statistiques et plus
par ses relations dynamiques, par les flux de population et les activités qui s‟établissent entre
le milieu périurbain et la ville, le pôle central. L‟idée de centre implique l‟image d‟une
urbanisation radio - concentrique, par des anneaux concentriques, de plus en plus denses qui
constitue la « couronne périurbaine ».
L‟expression avec laquelle on fait fréquemment la confusion est celle d’étalement
urbain qui, bien au contraire, fait référence à une densification des territoires situés de plus en
18 Potier, F. (avril 2007). "Le périurbain-Quelle connaissance? Quelles approches?", CERTU, Lyon, p.17
19 Merlin, P. & F. Choay. 2010. Dictionnaire de l'urbanisme et de l'aménagement coordination générale Pierre
Merlin. Paris: Puf.
25
plus loin du centre-ville, dans un tissu urbain continu20. L‟étalement urbain est similaire à la
notion de suburbanisation, spécifique à la ville nord-américaine.
La rurbanisation est fréquemment confondue à la périurbanisation. Dans la vision de
Pierre Merlin21, elle est synonyme à l‟urbanisation de l‟espace rural qui contrairement à la
périurbanisation, constitue une intercalation de l‟espace récemment construit et du tissu rural
ancien. La similitude consiste dans le caractère discontinu du tissu urbain dû cette fois-ci, non
nécessairement au marché foncier, mais à la présence d‟un tissu urbain déjà construit avec
lequel les nouvelles constructions cohabitent. Gérard Bauer, le premier qui introduit cette
notion en 1967, affirme que la rurbanisation résulte de la dissémination et l‟étalement des
villes dans l‟espace rural22, en représentant ainsi une transformation de l‟espace rural sous
l‟influence d‟un pôle urbain. Par cela, la rurbanisation s‟inscrit dans la même démarche que la
périurbanisation, les deux phénomènes ayant lieu souvent en même temps ou la
périurbanisation avant la rurbanisation.
La notion du vocabulaire anglo-saxonne, « urban sprawl » a été utilisée pour la
première fois en 1958 par William H. Whyte aux États Unis. David C. Soule23
définit cette
notion comme l‟expansion urbaine dans un tissu moins dense, à la périphérie des centres
urbains, sous l‟impact de l‟économie foncière, surtout vers des zones agricoles. Le
phénomène est fragmenté, à des tendances de discontinuité.
Dans l‟espace allemand, à partir de 1997 on mentionne la notion de Zwischenstadt24
–
une traduction approximative étant « l‟entre villes »-ni ville, ni milieu urbain. La réalité
décrite par Thomas Sieverts s‟approche de celle de l‟espace anglais, mais l‟initiateur de cette
notion conçoit cet espace émergent comme une transition vers un modèle indéfini.
Zwischenstadt est dominé par des systèmes isolés qui apparaissent à l‟échelle d‟un territoire,
aux limites extensives et irrégulières qui englobent des zones construites et des espaces vides,
entre lesquels s‟établissent des relations d‟interdépendance, aux effets directs sur l‟attractivité
résidentielle. La vision de Thomas Sieverst sur la réalité périurbaine s‟explique par la
distribution fractale des éléments situés à la limite entre la ville et les espaces voisins. Cette
20 Julien, C. P. (Septembrie 2007). "Analyse critique de la pertinence de l’aire urbaine pour étudier l’étalement
urbain.", CERTU, Lyon, p.7
21 Merlin, P. 1999. Les banlieues. Paris: Presses Universitaire de France.
22 Gerard, B. and J.-M. Roux (1967). La rurbanisation ou la ville eparpillee. Paris, Editions du Seuil, p.13
23 Soule, D. C. 2006. Urban sprawl : a comprehensive reference guide. Westport, Conn.: Greenwood Press.
24 Sieverts, T., (trad., J.-M. Deluze & J. Vincent. 2004. Entre-ville une lecture de la Zwischenstadt. Marseille:
Éd. Parenthèses.
26
zone de transition devient un nouvel espace où ceux qui s‟installent, peuvent expérimenter de
nouveaux modes d‟habitation et de comportement (ni rural, ni urbain), sans être soumis à des
rigueurs institutionnelles sévères (règlement d‟urbanisme moins stricte, tolérance de la part
des pouvoirs publics locaux etc.)
1.3. Métropolisation
La métropolisation fait référence en essence à l‟apparition de plusieurs pôles urbains
dominants et aux relations existantes entre ces pôles. Si la périurbanisation mettait l‟accent
sur les relations entre les pôles urbains et leurs zones d‟influence, la métropolisation se
concentre sur les logiques de concurrence et d‟attractivité entre les centres, à une échelle
supra-territoriale. Sasakia Sassen25
parle des villes globales qui sortent de leurs propres
territoires et se positionnent comme des acteurs mondiaux, comme les anciennes polis
grecques.
François Ascher met en avant la notion de „métapole26”, qui structure le territoire en
réseaux et nœuds de connexion, les flux et les échanges se réalisant entre ces nœuds – pôles
métropolitains sans inclure les autres entités territoriales présentes. Nous observons ainsi que
le processus de métropolisation touche indirectement la question de l‟extension urbaine et des
flux centre-périphérie, en se concentrant sur l‟étude des connexions entre les centres.
1.4. La ville diffuse
La ville diffuse est une notion qui s‟approche de celle de périurbanisation, mais qui
bénéficie d‟une spécificité suite au processus de densification progressive du tissu urbain
local existant, par des actions d‟auto - promotion immobilière et d‟intervention sur la structure
parcellaire. La construction par la propre initiative des habitants n‟a pas été générée par la
présence des infrastructures et des réseaux édilitaires, ceux-ci étant installés ultérieurement27
.
La notion apparaît sous la forme de „città diffusa” à partir de 1990, moment où
Francesco Indovina coordonne la démarche de recherche sur la délimitation de l‟espace
métropolitain de Vénice.
La ville diffuse présente cinq principales caractéristiques :
25 Sassen, S. ((1991) 1996). La ville globale. New York. Londres.Tokyo. Paris, Descartes & Cie.
26 Ascher, F. (1995,2010). Métapolis ou l'avenir des villes. Paris, Odile Jacob.
27 Grosjean, B. 2010. Urbanisation sans urbanisme: une histoire de la "ville diffuse". Wavre: Mardaga.
27
La diffusion exponentielle de la mobilité individuelle et des communications, élément
qui tient des relations entre les individus et leurs territoires. Par rapport à l‟ « urban
sparwl » de l‟espace américain, la croissance de la mobilité ne domine pas le mode de
vie des habitants. L‟urbanisation de la ville diffuse n‟est pas induite par l‟apparition de
l‟infrastructure.
L‟absence d‟une vision de planification d‟ensemble ou la fragmentation exagérée au
niveau micro-territorial. On remarque aussi une vision sectorielle, différents groupes
d‟acteurs intervenant séparément (habitants, promoteurs immobiliers, ingénieurs de
voirie, acteurs publics, etc.), sans aucune vision commune.
L‟absence d‟une organisation par rapport au pôle central d‟influence, ce qui la
distingue de périurbanisation. Le polycentrisme, bien existant, n‟est pas structuré et
hiérarchisé au niveau du territoire, les déplacements ne se faisant pas nécessairement
en fonction de ces pôles urbains.
L‟isotropie des réseaux, avec des relations de type « horizontal » entre les localités et
non vertical comme dans le cas des zones métropolitaine. Il y a une multi-direction des
flux contrairement aux mono-directions vers la métropole.
Le caractère de limite urbain-rural, aux densités réduites, similaire quelque part à la
notion de rurbanisation.
1.5. L’exode urbain et ses formes de territorialisation
Dans l‟essai de s‟approcher des réalités de la dynamique urbaine bucarestoise, sans
exclure l‟aspect spatial ou socio-économique, on va adopter une notion récemment apparue
dans le vocabulaire de spécialité, celle d‟exode urbain. Cette notion est avancée par Pierre
Merlin28
pour définir le processus de départ des citadins vers les communes rurales, en
général à proximité des zones urbaines, sans que ce départ soit accompagné par un
changement du mode de vie urbain. L‟exode urbain comprend tant les caractéristiques de la
périurbanisation que celles de la rurbanisation, en mettant en premier plan, l‟aspect social du
phénomène migratoire. La notion d‟exode fait référence conformément aux DEX
(Dictionnaire Explicatif de la Langue Roumaine) à un départ en masse de la population d‟un
pays ou d‟un territoire.
Du point de vue quantitatif, cette notion présente la difficulté d‟établir un seuil
quantifiable qui puisse définir à quel moment une migration devient un exode. Dans le
28 Merlin, P. 2009. L'exode urbain. Paris: La documentation française., p.12
28
Dictionnaire de l’urbanisme et de l’aménagement (Merlin P., Choay Fr. (coord), 2010(1988)),
cette notion est introduite seulement dans l‟édition rééditée et révisée de 2010 (p.338), en
faisant référence à des notions de « périurbanisation » ou « rurbanisation ».
Il y a des opinions (professeur Ioan Ianoş) qui considèrent que la migration de la
population d‟une ville, d‟un taux annuel de plus de 5 %, doit être considérée comme le seuil
minimum pour pouvoir parler de l‟exode urbain. Si on prend en compte une série de plusieurs
années où on constate une perte constante de population, alors un taux cumulé de 10% en 5
ans s‟impose. Pourtant, il n‟y a pas encore de littérature de spécialité pour définir clairement
les seuils de l‟exode urbain.
La notion d‟exode a une forte connotation, évoquant un phénomène majeur, de masse.
L‟exode urbain vient en contrepoids de la notion d‟exode rural, un des événements socio-
économiques majeurs de la Roumanie des années 1960 – 1970 et qui plusieurs décennies plus
tard a eu un rôle important dans le début du déplacement de la population, cette fois-ci au sens
inverse, urbain-rural.
Cette notion permet l‟avancement d‟une perspective plutôt sociologique sur
l‟extension urbaine pour converger au final vers des aspects spatiaux, des formes de
territorialisation de l‟exode urbain.
La territorialisation trouve son origine dans la notion de « territoire »29
, ce qui inclue
la vie sociale. Elle combine les dimensions de la vie concrète, matérielle, des objets et celles
idéales, des représentations (images, symboles, etc.). Yves Barel30
soutenait que chaque
élément n‟entre pas dans la composition d‟un territoire qu‟après avoir passé par un processus
de symbolisation qui le dématérialise. Le territoire devient un « géo symbole » qui est créé par
l‟intermédiaire de l‟imaginaire collectif. Il s‟agit d‟un espace géographique structuré et
approprié par des pratiques socio-économiques. Ainsi, la territorialisation de l‟exode urbain,
l‟action par laquelle un territoire prend contour et identité, représente l‟expression spatiale de
l‟exode urbain. Ce phénomène peut être analysé par deux perspectives : celle de l‟individu, en
analysant le mode personnel d‟appropriation du territoire, en s‟axant sur le logement
individuel et celle de la communauté, l‟échelle d‟analyse étant cette fois-ci celle du quartier et
de l‟unité administrative. Ainsi, les formes de territorialisation de l‟exode urbain prennent en
compte deux éléments. D‟un côté il s‟agit d‟une dimension micro-territoriale, la manière dont
29 Di Meo, Guy; Buleon, Pascal, (2005) L’espace social.Lecture geographique des societes, Paris, Ed. Armand
Colin, p.79
30 Barel, Yves (1984), La societe du vide, Paris, Ed. Le Seuil, p.56
29
la migration des citadins vers les zones périphériques de la ville se fait en se matérialisant
sous la forme de la maison individuelle. De l‟autre côté elle vise le mode de structuration du
nouveau tissu urbain et la façon dont celui-ci s‟intègre à l‟échelle locale.
30
Chapitre 2. « The middle-class suburbs » aux États-Unis
2.1. Les étapes d’évolution de la suburbia nord-américaine
Les opinions sur l‟origine de ce phénomène diffèrent. D‟une part, on considère que les
relations centre – périphérie se sont formées dans le contexte d‟une idéologie définie comme
anti-urbaine, avec un développement massif des périphéries, des voitures individuelles et
comme réaction au milieu insécuritaire de la ville31. De l‟autre part, cette conception est
nuancée, le développement de la périphérie étant positionné dans le cadre d‟une société avec
de fortes traditions rurales qui a accepté de devenir urbaine, sans rompre avec le type de
logement traditionnel, comme symbiose avec la nature32
. Ceci a été complété par l‟attitude par
rapport au centre urbain, perçu comme une concentration de corruption et de chaos social.
Dans le développement de la périphérie américaine on peut identifier plusieurs étapes
distinctes, en fort lien à la valorisation de la maison individuelle. Ainsi, les premières formes
de cristallisation de la périphérie américaine apparaissent dans la première moitié du XIXème
siècle (1820-1850) sous la forme de borderlands33, des communautés rurales situées à la
périphérie des villes, qui au fur et à mesure des transformations de la société rurales et des
déplacements accentués campagne-ville, deviennent des suburbias en phase précoce34
. La
ville garde sa forme de „walking city”, la ville de courte distance.
Dans la même période, on assiste à la promotion des modèles culturels qui vont
assurer l‟affirmation et la pérennisation de la suburbia. Si pendant le XVIIIème siècle, la
famille gagne en importance, en devenant le refuge de la vie privée, durant le siècle suivant, le
logement individuel devient le paradigme de la classe moyenne, symbole de la stabilité et
d‟un certain statut social. Dans la création d‟un modèle culturel de la maison individuelle, on
remarque l‟influence majeure des pasteurs protestants (Henry Ward Beecher et Catharine
Beecher), des architectes (Calvert Vaux) ou des paysagistes (Andrew Jackson Downing).
31 Merlin, P. 2009. L'exode urbain. Paris: La documentation française.
32 Ghorra-Gobin, C. 1997. La ville américaine de l'ideal pastoral à l'artificialisation de l'espace naturel. In Les
Annales de La Recherche Urbaine, 69-75. Paris: MELTT.
33 Jackson, K. K. 1985. Crabgrass frontier. The suburbanization of the United States. New York: Oxford
University Press.
34 Cîrnu L. (2012), Origini şi modele de gestiune ale periurbanizării în SUA, Europa de Vest şi Europa Centrală
in Analele Asociatiei Geografilor Romani, vol. 3, No.3 p.31-42
31
Dans le domaine de la littérature et de la philosophie, la pensée américaine anti-
urbaine trouve son expression dans les œuvres des auteurs comme William Dean Howells,
Henry George, Edward Bellamy et Jacob Riis qui ont cultivé l‟aversion contre le milieu
urbain, vu comme décadent et ont glorifié le logement individuel et l‟esprit pionnier35
.
Dans le contexte de cette idéologie, vers la deuxième moitié du XIXème siècle, les
classes sociales aux revenus importants commencent à rechercher un cadre de vie en accord
avec leur statut social et avec la vision de l‟époque. Entre 1850 et 1870 les quartiers
pittoresques se développent36
, des quartiers élitistes, aux grandes parcelles et logements
imposants.
Ainsi, Llewellyn S Haskell, par son architecte paysagiste Alexandre Jackson Devis fait
construire le quartier Llewellyn Park, (New York). Frederick Law Olmsted et son partenaire
Calvert Vaux ont monté 16 quartiers périphériques dont la plus connue reste Riverside,
Chicago (Fig.1) - un modèle d‟aménagement pour le XIXème siècle, aux réseaux projetés
dans le moindre détail, et aux espaces publics généreux (parc intérieur de 64.7 ha, plus
d‟autres parcs secondaires), et Alexander T. Steward démarre Garden City – le projet de
35 Hayden, D. 2003. Building Suburbia: Green Fields and Urban Growth, 1820-2000. New York: Pantheon
Books.
36 Ghorra-Gobin, C. 2003. Villes et societé urbaine aux Etats-Unis. Paris: Armand Colin.
Figure 1 Logement spécifique au lotissement Riverside, Chicago.
Source: Dennis Rodkin, Chicago magazine
32
construction le plus ample du XIXème siècle.
Le développement des voies de communication a donné naissance ultérieurement
(1870-1920) à la périphérie développée sur la base des techniques de transport37
, qui par
rapport aux quartiers pittoresques deviennent accessibles à la classe moyenne.
Trois éléments ont été déterminants pendant cette période :
le développement du réseau ferroviaire (1865-1900) grâce aux investissements privés
des grandes villes qui s‟équipent en infrastructures leur assurant la connexion aux
grands centres urbains proches ou aux zones rurales périphériques
le développement des réseaux des tramways par l‟intervention des « the robber
barons » - des investisseurs dans le domaine du transport urbain électrique travaillent
en collaboration avec les promoteurs immobiliers. Le coût de l‟investissement était
indirectement amorti par la vente de nouveaux lotissements du type „street car”,
desservies par des transports en commun
les investissements dans le réseau des chaussées selon le modèle européen (ex. Detroit
était connecté par 6 axes majeurs à Pontiac, Toledo, Lansing, Windsor, Ann Harbor et
Port Huron) et l‟accessibilité de l‟usage de la voiture (Modèle T Henry Ford).
Vers le début du XXème siècle de nouvelles techniques de construction ont commencé
à apparaître (maisons pré – construites), qui ont généré „mail-order ou self-built suburbs”.
Pour limiter le développement anarchique et la déconcentration des activités commerciales et
industrielles, une série de mesures a été prise, d‟abord ponctuellement et puis au niveau
national. En 1909 New York va adopter le zonage extensif des terrains et en 1916, d‟après le
modèle allemand, le zonage en hauteur et l‟utilisation combinée des terrains.
La période d‟entre les guerres est marquée par deux éléments : la modélisation de la
société américaine par l‟utilisation de la voiture et pour la première fois dans l‟histoire des
États-Unis, l‟intervention de l‟État dans le marché immobilier. Le premier élément se
concrétise par le début de l‟utilisation à grande échelle de la voiture et par la mécanisation de
l‟agriculture. Ainsi, la population qui travaille dans ce secteur descend de 32% en 1900 à 23%
en 1940 et 3% en 198038
.
37 Hayden, D. 2003. Building Suburbia: Green Fields and Urban Growth, 1820-2000. New York: Pantheon
Books. 38
Bruegmann, R. 2005. Sprawl: a compact history. Chicago: Chicago University Press.
33
La grande récession économique a fait que le taux de nouvelles constructions baisse de
95% et celui des frais de réparation de 90%. Pour la première fois39
l‟État fédéral intervient
pour donner un coup de pouce à la construction résidentielle. Sous l‟influence de National
Association of Home Builders, administration Hoover démarre le 22 juillet 1932 un
programme pour encourager le marché immobilier Federal Home Loan Banck Act.
L‟administration Roosvelt reprend cette question et adopte un programme Green Belt town
program, en créant 2 organismes : The Home Owners Loan Corporation (13 avril 1933) et
Federal Housing Administration créé par National Housing Act (27 juin 1934) agence
gouvernementale qui a mis son empreinte sur la société américaine pendant un demi-siècle.
The Housing Act a été adoptée en 1937. Par ses mesures fiscales encourageantes a fait
que la périphérie gagne de plus en plus de terrain. Comme effet secondaire, on peut citer la
ségrégation sociale et raciale qui s‟est accentuée (ceux qui sont restés dans la ville ne se
permettant pas un logement en suburbia). La période suivante correspond à un nouveau boom
immobilier, l‟accent étant mis sur le développement des périphéries qui arrivent à se
développer jusqu‟aux limites des ressources disponibles, comme dans le cas des villes
Phoenix ou Los Angeles, dont l‟extension urbaine a été limitée par le manque de la ressource
en eau.
En plus de la croissance économique, on assiste à une extension de la suburbanisation
comme résultat et réponse à la demande de plus en plus grande de logements bon marché de
la part des vétérans rentrés dans le pays et comme conséquence de la forte natalité, un vrai
« baby-boom ». Quatre aspects semblent être décisifs pour le développement massif de la
suburbia américaine lors de cette période :
le développement de l‟infrastructure routière : en 1944, le Congrès adopte la Loi de
l‟Aide fédérale pour les autoroutes et en 1956, une nouvelle loi au contenu similaire
la procédure de la division parcellaire
le financement dans des conditions avantageuses Federal Housing Authority (1949).
Une grande partie de cet effort financier s‟est dirigée vers la périphérie, ce qui a
favorisé leur développement, beaucoup plus rapide que dans les centres urbains
(hausse de 45,9% pour les périphéries, contre 11,6% pour les centres).
Un nouveau mode de production des logements : l‟extension du mode industriel de
construction de logement standard, à bas coût et court délais. Par exemple, on cite le
39 En exceptant l‟initiative de juin 1918 lorsque le Gouvernement USA investit 110mil $ pour construire des
logements pour les ouvriers de l‟industrie d‟armement
34
projet réalisé en 1948 dans la ville Hampstead, Long Island par le promoteur
immobilier William Jaird Levitt, considéré comme le fondateur de la suburbia nord-
américaine contemporaine. Il fait émerger Levittown, un projet de 17 000 logements,
en offrant la perspective d‟un espace locatif pour 82 000 personnes, à des prix
d‟acquisition inférieurs au marché immobilier, connu sous le nom de „sitcom
suburbs” (Fig. 2).
L‟extension de l‟espace suburbain et les dynamiques urbaines ont conduit à
l‟affirmation entre 1950 et 1980 d‟une société modelée par la voiture, „Drive-in culture”.
Pendant cette période, la population des États-Unis a augmenté de 50%, alors que le nombre
de voiture de 200 %. En plus, la population suburbaine accroît de 36 à 74 millions
d‟habitants, 83 % de la croissance démographique étant enregistré dans les milieux suburbains
(Fig.3).
Figure 2 Cape Code cottage à Levittown
Source: Levittown Public Library, via Associated Press
35
L‟essor de la construction des autoroutes a conduit indirectement à l‟apparition des
parcs de camping-cars, drive-in theater, stations d‟essence, centres commerciaux. La ville
américaine est devenue une ville sans centralité, avec une délocalisation rapide du secteur
tertiaire vers les périphéries. L‟approchement du lieu de résidence et les embouteillages ont
déterminé les grandes entreprises à déplacer leur activité vers les périphéries.
Ainsi, vers la moitié des années 199040, à l‟échelle des 20 premières villes des États-
Unis, 41 % de la population habitait l‟intra-muros, alors que 59% aux alentours. Ce processus
a continué, les vieux espaces suburbains étant abandonnés en faveur d‟autres secteurs de plus
en plus éloignés des centres urbains, dans la recherche d‟un meilleur cadre de vie. En 2000, le
parc locatif était représenté dans une grande proportion par la maison individuelle (Fig.4).
40 Ghorra-Gobin, C. 2003. Villes et societé urbaine aux Etats-Unis. Paris: Armand Colin.
Figure 3 Evolution du pourcentage des habitants (1880-2000) dans les différentes zones urbaines et
ériurbaines aux Etats Unis
Source: Beauregard, R. A. 2006. When America became suburban. Minneapolis: University of Minnesota Press.p.42
36
Figure 4 La structure du parc locatif aux Etats-Unis en 2000
Source des données: American Housing Survey for The United States, march 2011
Cîrnu L. (2012), Origini şi modele de gestiune ale periurbanizării în SUA, Europa de Vest şi Europa Centrală in
Analele Asociatiei Geografilor Romani, vol. 3, No.3 p.31-42
2.2. L’impact des migrations ethniques sur le développement de la
suburbia nord-américaine contemporaine
Cette extension considérable de la suburbia est due également à une massive migration
ethnique, qui a radicalement modifié les structures sociales à l‟intérieur de la ville nord-
américaine. Après la seconde guerre mondiale, les États-Unis sont le terrain de trois grandes
migrations : un déplacement des travailleurs afro-américains et de leurs familles du sud, vers
des villes industrielles du nord, un déplacement des familles blanches des zones centrales des
villes vers les espaces « extra-muros » et une importante migration des populations d‟origine
hispanique (Puerto Rico, Mexique, Cuba) ou asiatique (China, Taiwan, Corée, Hong Kong,
Vietnam et Philippine).
Les nouveaux arrivés se sont établis dans les zones centrales à proximité des
installations industrielles. Comme l‟État fédéral ne s‟est pas impliqué jusqu‟aux années 1970
dans le domaine de l‟espace locatif pour les nouveaux arrivés, ceux-ci ont occupé d‟abord les
37
zones moins valorisées des villes, là où le niveau des loyers ou des prix d‟acquisition étaient
plus faibles. Ultérieurement, ces zones sont devenues des ghettos ethniques, en menant à une
dévalorisation des quartiers résidentiels situés à l‟intérieur des villes. Seulement pendant les
années 1970, en s‟inspirant du modèle britannique, sur la base du partenariat privé-public, le
gouvernement fédéral initie des projets de construction de quelques entités urbaines du type
« villes nouvelles » destinées à ces catégories de population41
.
Ainsi, par exemple, en 2010, la ville de Detroit avait un pourcentage de 84%
d‟habitants afro-américains, Baltimore 65%, Washington 60 %, Philadelphia 44 % et Chicago
37 %. La population hispanique représentait 46% (1,7 mil.) de la population de la ville de Los
Angeles et 27% (2,1 mil.)42
à New York.
2.3. Les facteurs décisionnels et les caractéristiques de la planification à
l’échelle nationale
En plus des éléments présentés antérieurement, de nature économiques et sociale, le
rôle de la planification urbaine reste crucial. En tant qu‟État fédéral, les États-Unis disposent
d‟un gouvernement fédéral, des gouvernements des États et des facteurs décisionnels à
l‟échelle locale. L‟implication de l‟État fédéral dans les questions qui tiennent de
l‟aménagement à l‟échelle locale est extrêmement réduite, limitée souvent à des incitations de
nature fiscale. Comme preuve, le correspondant du ministère du logement et du
développement urbain (the Department of Housing and Urban Development (HUD)) a été
créé seulement en 1966. Avant ce moment, il n‟y avait aucun organisme chargé de la gestion
du développement des villes. De l‟autre part, à l‟échelle locale, la gestion de l‟espace urbain
est destinée à une multitude de commissions constituées ad-hoc, dans un seul but (ex.
Commission de Planification, Commission d‟Assainissement). Une vision transversale est
difficile à réaliser.
Une autre particularité de l‟aménagement urbain des États-Unis est représentée par la
manière dont la planification urbaine et le zonage urbain sont appliqués. En 1968 il y avait
10.000 municipalités avec un département de planification (planning board). La plupart ne
comprenaient pas de spécialistes. Les plans d‟urbanisme adoptés ne comprenaient pas
41 Hall, P. 2002. Urban and regional planning. London ; New York: Routledge.
42 Sonya Rastogi, Tallese D. Johnson, Elizabeth M. Hoeffel & J. Malcolm P. Drewery (2011) The Black
Population: 2010. 2010 Census Briefs. U.S. Department of Commerce Economics and Statistics
Administration.U.S. CENSUS BUREAU.
38
d‟instrument de coexercice efficients. En réalité, le contrôle sur l‟utilisation des terrains aux
États-Unis n‟est pas réalisé par des plans d‟urbanisme, mais par le zonage. Le système de
planification et les commissions afférentes sont séparés du système de zonage. La commission
de zonage prennent rarement en compte les plans d‟urbanisme existants et se concentrent
presqu‟exclusivement sur la gestion d‟un certain type d‟usage du terrain. Ainsi, le zonage est
soumis aux abus de la part des promoteurs immobiliers. Des dérogations sont possibles et
faciles à obtenir.
Ainsi, les plans d‟urbanisme inefficaces et un système de zonage partiellement stable
mènent à un contrôle extrêmement difficile de la croissance urbaine. Il y a eu aussi des
initiatives gouvernementales, comme par exemple The State of California’s Williamson Act,
qui, par l‟intermédiaire des dispositifs fiscaux ont essayé de réduire les tendances de
croissance extensive des villes. Le texte de loi prévoyait des indemnisations supplémentaires
pour les agriculteurs qui gardaient leurs terrains en dehors des développement résidentiels
dans les 10 ans à venir, pour qu‟en 1980, ce dispositif soit complété par des articles qui
visaient à la nécessité des participants privés aux budgets locaux pour compenser les dépenses
indirects que les nouveaux projets résidentiels43
.
2.4. Le mouvement “New urbanism” et “smart growth” – une nouvelle
perspective sur la croissance urbaine ?
Le mouvement „New Urbanism” trouve ses racines dans les années 1970, quand un
groupe d‟urbanistes essaie de promouvoir les principes de la ville compacte dans la société
américaine. Le courent se développe à grande échelle dans les années 1990, jusqu‟en 1999, en
réussissant à promouvoir plus de 100 textes de loi au niveau de 27 états. L‟impact de ce
courent reste pourtant assez réduit. Entre 1981 et 1999, aux États-Unis 27,3 mil de logements
neufs ont été construits, dont 80-85% situés dans les périphéries44
. Beaucoup de nouveaux
urbanistes appliquent le concept de « croissance intelligente », dans ces zones de la suburbia,
ce qui constitue une croissance urbaine non-viable, en promouvant indirectement ce mode
d‟extension et de dépendance de la voiture individuelle.
43 Cullingworth, J. B. & R. W. Caves. 2009. Planning in the USA : policies, issues, and processes. London ;
New York: Routledge.
44 Duany, A., E. Plater-Zyberk & J. Speck. 2000. Suburban nation the rise of sprawl and the decline of the
American dream. New York: North point press.
39
2.5. Les caractéristiques de la suburbia nord- américaine
Aux États-Unis, la suburbia apparaît et se développe dans le cadre d‟une idéologie
anti-urbaine. Elle est devenue un élément indissociable de l‟identification à la classe moyenne
américaine, avec une forte connotation ethnique. La figure centrale de ce phénomène est le
logement individuel, considéré comme le produit immobilier optime pour développer une vie
de famille dans un environnement sain du point de vue hygiénique et moral.
La suburbia constitue une tradition de l‟espace urbain nord-américain, favorisée par
l‟attitude des autorités centrales et locales dans l‟encadrement de ce phénomène. On remarque
le degré limité d‟implication des pouvoirs centraux dans la gestion du développement urbain,
celui-ci étant le produit direct des initiatives privées (ex. Lewitown). Ce mode de
développement urbain a commencé être remis en question dans le contexte de l‟épuisement
des réserves de combustibles fossiles45
.
45 Greene, G., B. Silverthorn, B. Zwicker & Electric Wallpaper Company. 2004. The end of suburbia oil
depletion and the collapse of the American dream 1 DVD (78 min) : son., coul.; 12 cm. Toronto: Electric
Wallpaper Co.,.
40
Chapitre 3. La gestion de l’exode urbain en Grande Bretagne
Le modèle britannique de développement des zones périurbaines commence à
s‟affirmer vers la fin du XIXème siècle, comme réaction au cadre urbain existant. La ville
industrielle anglaise est profondément marquée par les caractéristiques de la révolution
industrielle, avec toute sa série d‟éléments.
La pollution de l‟air et de l‟eau sont présentes dans les quartiers ouvriers, où le confort
est réduit (Fig. 5). Le surpeuplement est un problème récurrent, comme le souligne le
recensement britannique de 1901. Par exemple, dans le quartier londonien Finsbury, 45% des
familles habitaient dans des logements d‟une à deux pièces46
. En plus des conditions socio-
économiques qui ont généré ce type d‟urbanisation, les textes réglementaires ont eu un impact
majeur. Ainsi, Public Health Act, adoptée en 1875, contrairement à ses intentions initiales
(insertion des conceptions hygiénistes dans l‟aménagement urbain, pour une meilleure
aération des quartiers), donne un essor aux promoteurs immobiliers vers la construction des
« maisons en terrasses » (Fig. 6). Ces maisons sont collées les unes sur les autres et ont des
superficies habitables réduites.
46 Hall, P. (2002). Cities of tomorrow an intellectual history of urban planning and design in the twentieth
century. Malden (Mass.), Blackwell publ.
Figure 5 Paysage type de ville industrielle britannique
(logements collés et petite cour commune). Londres
vers la moitié du XIXème siècle
Source : Benevolo, L. & C. Peyre. 1994. Histoire de la ville
trad. de l'italien par Catherine Peyre. Marseille: Éd.
Parenthèses.
Figure 6 Ensemble de logements ouvriers „en
terrasse”, vers la fin du XIXème siècle
Sursa:www.independent.co.uk
41
L‟affirmation de la classe moyenne et des petits entrepreneurs vers la fin du XIXème
siècle a fait qu‟un nouveau paradigme apparaisse dans le domaine de la préférence
résidentielle.
La fin de la période victorienne et la régné du prince Edward est considérée comme la
période d‟affirmation de la périurbanisation en Grande-Bretagne47, même si fréquemment, le
début de ce phénomène est associée à la période d‟entre les deux guerres.
3.1. Début des déplacements vers l’extérieur de la ville
Pour résoudre le problème des quartiers insalubres et le manque de logements, les
villes anglaises ont commencé à se développer à l‟horizontale. Le conseil départemental de
Londres (London County Concil), par le Comité pour le Logement, a pris la décision de
commencer un vaste programme de construction de nouveaux quartiers résidentiels à la place
des anciens faubourgs à l‟intérieur de la ville, mais aussi à l‟extérieur. Par exemple, jusqu‟en
1870, la densité urbaine de Londres augmentait sur un rayon de 5 km du centre (distance
moyenne parcourue par un travailleur dans une ville qui ne disposait pas de transport en
commun). Plus tard, la densité connaît une baisse. Le moteur principal de cette démarche est
l‟électrification du tramway et les travaux d‟amélioration des infrastructures de transport.
Entre 1870 et 1914, presque toutes les villes britanniques se sont dotées des systèmes de
transport en commun, surtout des lignes de tramway. Par les décisions du Comité pour les
Logement, entre 1900 et 1914, un nombre considérable des logements a été construit (17000
pièces à l‟intérieur du territoire administratif et 11000 à l‟extérieur). Ces nouvelles
constructions ont été occupées par les artisans et les petits fonctionnaires, sans que la situation
des ouvriers soit améliorée.
Sous aspect législatif, cette initiative a été soutenue par l‟adoption, le 3 décembre
1909, de Housing, Town Planning Bill, une loi qui visait à limiter le développement des
faubourgs insalubres, par l‟interdiction des constructions improvisées et par l‟encouragement
des autorités locales d‟adopter les plans d‟urbanisme pour les zones susceptibles d‟être
propices aux projets résidentiels dans le voisinage des territoires administratifs. Dans ces
conditions, le mouvement « des cités jardins » s‟affirme.
47 Lawless, P. & F. Brown. 1986. Urban growth and change in Britain: an introduction. London: Harper & Row,
Publishers.
42
3.2. Le mouvement des « cités jardins »
Initié à partir de 1898 par Ebenezer Howard, en même temps que la publication de son
ouvrage « To-morrow: a Peaceful Path to Real Reform », ce modèle culturaliste en urbanisme
se proposait que les nouvelles villes créées dans les espaces ruraux soient limitées par des
ceintures vertes (greenbelts) et qu‟elle contienne en mode proportionnel des superficies
destinées à l‟habitation, aux activités industrielles et à l‟agriculture. Les cités jardins n‟ont pas
été pensées comme des quartiers-dortoir des grands centres urbains mais comme des entités
urbaines indépendantes qui puissent répondre par leurs propres ressources aux besoins des
habitants. Le modèle idéal prévoyait 32 000 habitants qui occupaient 2.400 ha de terrain. Il
s‟agit d‟un modèle concentrique d‟espaces ouverts, parcs publics et 6 boulevards, large de 37
m qui partent du centre. À une échelle plus importante, Howard cherchait à créer une
agglomération urbaine, des pôles secondaires, le lien se faisant par un réseau de chemins de
fer et de chaussées48
.
Le mouvement de Ebenezer Howard n‟a pas été une simple utopie. Par son
programme, il a réussi à convaincre des investisseurs à mettre en pratique ses idées : dans le
Hertfordshire, région East of England : Letchworth (1903) (Fig. 7) et Welwyn Garden City
(1920). Celles-ci serviront comme exemple au gouvernement britannique pour la conception
et la réalisation des « villes nouvelles » après la seconde guerre mondiale
48 Parsons, K. C. & D. Schuyler. 2002. From garden city to green city : the legacy of Ebenezer Howard.
Baltimore: Johns Hopkins University Press.
Figure 7 Logement spécifique de Letchworth, Grande Bretagne
Source: http://letchworthgardencity.com/
43
Le développement économique de la société britannique a fait qu‟une partie des
ouvriers devienne des « cols blancs » et occupe des emplois en dehors des usines. Les revenus
ont augmenté, beaucoup d‟entre eux ont pu acquérir ainsi des logements individuels. Ainsi,
Londres et les communes périphériques avaient en 1914 une population d‟environ 6,5
millions d‟habitants et en 1939- 8,5 millions. Pour la même période, la zone construite de
l‟agglomération a triplé.
3.3. La campagne de Protection de la Grande Bretagne Rurale : une
première réaction à la périurbanisation
Contemporaine au mouvement des cités jardins, « the Campaign to Protect Rural
England » ou « The Council for the Protection of Rural England-CPRE », une organisation
d‟actions charitables et de lobby, créée en 1925, milite pour limiter l‟extension de
l‟urbanisation en diffus et pour la conservation des valeurs paysagère de l‟espace rural. La
figure principale de cette initiative est le professeur et l‟urbaniste Patrick Abercrombie, celui
qui va projeter le plan d‟aménagement de Londres en utilisant les ceintures vertes comme
barrières à la périurbanisation. Les actions de la CPRE seront concentrées dans la direction de
la sensibilisation de l‟opinion publique et de la promotion des principes soutenues à tous les
niveaux. CPRE continue à exister même à présent sous le nom de Conseil pour la Protection
de l‟Angleterre Rurale49
.
Les pressions de cette organisation ont fait qu‟en 1934, la notion de ceinture verte soit
proposée comme principe d‟aménagement par Herbert Morrison, le président du Conseil
départemental Londonien. Ce concept a été repris par le Conseil régional d‟Aménagement et
inclus en 1944 dans le Plan d‟Aménagement de Londres. En 1935 la Loi de la restriction du
Développement Fragmenté (the Restriction of Ribbon Development Act) a été adoptée par
laquelle toute construction à une distance de 220 pieds (67,05 m) face à un axe d‟accès est
soumise à une inspection des organismes de contrôle.
L‟effet secondaire de cette initiative, contrairement aux intentions de CPRE va être
visible plus tard, suite à la valorisation de l‟image de l‟espace rural anglais. Pendant les
années 1970 les habitants ont voulu s‟y installer, en quittant les zones centrales des villes.
49 Dejllouli, Y., C. Emelianoff, A. Bennasr & J. Chevalier. 2010. L'étalement urbain. Un processus
incontrôlable? Rennes: Presses Universitaires de Rennes.
44
3.4. The Town and Country Planning Act – le document majeur dans la
gestion de la périurbanisation en Grande Bretagne
La loi de la Planification Nationale et Urbaine (the Town and Country Planning Act)
de 1947 a été améliorée en 1955, avec des prévisions sur les ceintures vertes. Les villes
doivent introduire dans les documents d‟urbanisme des articles sur l‟aménagement et la
gestion des ceintures vertes. La loi n‟a pas souffert de modification importante jusqu‟à l‟heure
actuelle, en étant seulement consolidée en 1990 par „the Town and Country Planning Act
1990 (TCPA 1990)”.
L‟initiative législative de 1947, améliorée par les amendements ultérieurs a généré
trois effets majeurs 50
:
Limiter la croissance urbaine périphérique chaotique par l‟institution des ceintures
vertes, au-delà desquelles, le développement urbain soit concentré dans des communes
et des pôles urbains secondaires.
La périurbanisation apparaît comme le résultat de l‟éloignement des zones
résidentielles des lieux de travail et l‟amplification du phénomène de déplacements
quotidiens. En mode paradoxal, les nouveaux habitants de l‟espace périphériques
étaient satisfaits du nouveau mode de vie et de la durée des déplacements quotidiens,
leurs intentions étant d‟habiter plus proche du milieu rural.
Inflation de la valeur des terrains et des propriétés.
Par ce projet de loi, l‟obligation du permis de construire a été imposée, la propriété du
terrain n‟étant plus le seul critère. Le nombre d‟organismes qui concevaient les plans
d‟urbanismes pour les communes a été limité à 145 (initialement 1400). Une évaluation de
cette politique faite dans les années 1970 a montré que les principaux bénéficiaires de ces
réglementations ont été les communes rurales qui ont conservé leur valeur paysagère et le
style de vie. Les nouvelles zones résidentielles ont connu un développement remarquable,
surtout en ce qui concerne l‟espace périurbain destiné aux ménages aux revenus supérieurs.
Les habitants des quartiers de logements individuels de la périphérie de la ville destinés aux
familles aux revenus modestes, sans être bien desservis en termes de transport en commun, se
sont retrouvés dans une situation sensible, étant obligés d‟utiliser leurs voitures personnelles.
Les seuls perdants semblent être ceux qui ont choisi de rester à l‟intérieur de la ville, en
bénéficiant des superficies de plus en plus réduites et des prix de plus en plus élevés.
50 Hall, P. 2002. Urban and regional planning. London ; New York: Routledge.
45
Les textes législatifs de 1963, 1971 et 1990 ont renforcé cette loi en menant en 1990 à
l‟adoption de l‟actuel texte central dans l‟aménagement urbain - the Town and Country
Planning Act 1990 (TCPA 1990)
Durant les années 1950, L‟État prend l‟initiative de constituer des zones
métropolitaines standard (Standard Metropolitan Areas) pour structurer hiérarchiquement le
système urbain national. Ceci impliquait l‟existence d‟une ville centrale qui devait dépasser
50000 habitants et des communes limitrophes dont la population active travaillant dans le
secteur agricole ne devait pas dépasser plus de 25%. Le minimum de densité établi était de
150 habitants/mile²51
.
3.5. L’influence de la politique du gouvernement Thatcher sur la gestion
de la périurbanisation
Au début des années 1980, pendant la gouvernance des conservateurs, un cadre plus
flexible a vu le jour dans l‟aménagement urbain, par l‟élimination du zonage, considéré
comme dépassé dans le contexte des dynamiques actuelles. L‟implantation des nouvelles
constructions dans certaines zones a été laissée à la décision des pouvoirs locaux qui
négociaient avec le propriétaire les conditions dans lesquelles de nouveaux projets résidentiels
pouvaient être implantés sur les terrains acquis. Sans avoir la certitude de pouvoir développer
chaque terrain acquis, celui-ci était obligé d‟acquérir plusieurs terrains et de négocier pour
chacun d‟entre eux afin de réduire les coûts de viabilisation.
Le principe a été repris par la Loi de la Planification Urbaine Nationale de 1990 Town
and Country Planning Act 1990 (TCPA 1990). Dans la section 106 de ce texte, il est prévu
clairement le concept d‟entente (agreements-"planning obligation agreements") par lequel le
promoteur est soumis à des négociations et restrictions de la part des pouvoirs locaux
concernant les conditions minimales qui doivent être accomplies pour le développement d‟un
périmètre ou par rapport aux participations financières qu‟ils doivent verser au budget local
comme compensation des effets ultérieurs du projet sur la communauté. La section 106 avait
le rôle de limiter par voie fiscale l‟extension non contrôlé des zones résidentielles dans
l‟espace agricole, par la reprise d‟une part considérable de plus-value de la transformation du
type d‟usage du terrain.
51 Hall, P. & D. Hay. 1980. Growth centres in the European urban system. London: Heinemann Educational
Books.
46
3.6. Les caractéristiques du modèle britannique
Le modèle britannique d‟évolution et de gestion des déplacements entre la ville et les
zones rurales avoisinantes et caractérisé par l‟apparition précoce du phénomène. C‟est le
modèle qui a trouvé des solutions raisonnables dont l‟objectif était d‟offrir un cadre viable
sous la forme des « villes-jardins » (idéologie qui collabore la demande sociale et les règles
d‟aménagement urbain). On remarque dans le cas britannique, le mode dans lequel l‟initiative
individuelle (Bottom=>Top) se mêle aux aspects réglementaires (Top=>Bottom), qui ont une
stabilité appréciable (The Town and Country Planning Act- valable jusqu‟à l‟heure actuelle
avec certains amendements). Cette stabilité indique une constante de la position de l‟État sur
la question, les aspects réglementaires étant complétés par des mesures fiscales.
47
Chapitre 4. L’exode urbain dans le contexte français
Le développement de la périurbanisation en France se positionne dans le contexte plus
large de l‟extension de l‟exode urbain dans l‟espace ouest européen, en gardant certaines
caractéristiques particulières qui tiennent de la position de la France en tant que zone
d‟interférence entre l‟Europe du Nord et l‟Europe du Sud. Ceci se reflète par le fait qu‟en
dépit d‟une périurbanisation qui se manifeste relativement tard par rapport au Nord de
l‟Europe, l‟impact de ces dynamiques urbaines a été plus profond. Pourtant, le phénomène ne
s‟est pas appuyé sur une idéologie anti-urbaine, mais sur la force de polarisation des centres
urbains. À cela s‟ajoutent les caractéristiques du système urbain français. Moins dense que
dans les pays du nord et l‟Allemagne ; dû à une industrialisation relativement tardive, le
système urbain français est en revanche plus dense que dans l‟espace nord-américain52
.
4.1. Des faubourgs à l’„exode urbain” français
L‟évolution des déplacements du milieu urbain vers les zones rurales limitrophes a
connu en France de multiples formes, antérieures à la ville préindustrielle.
Ainsi, nous parlons dans un premier temps, de l‟apparition des faubourgs (etim.
Hors/hors les murs), le correspondant des « mahale » de l‟espace roumain. Ces espaces
représentent des croissances de la ville préindustrielle, au-delà de l‟intra-muros, où une série
d‟activités économiques ou catégories sociales indésirables se sont localisées.
En même temps que la démolition des remparts l‟espace extra-muros devient un lieu
de prédilection pour l‟installation de l‟infrastructure industrielle et des hébergements pour les
employés. Pendant la seconde moitié du XIXème siècle, la périphérie industrielle apparaît, la
banlieue industrielle, qui complète les discontinuités laissées antérieurement par les
faubourgs, l‟extension urbaine en s‟effectuant dans un tissu continu, « en tâche d‟huile », ou
en « doigts de gant », tout au long des axes majeurs de transport. Des quartiers d‟ouvriers
apparaissent. Ils ont un degré réduit de confort, souvent inesthétiques, en contraste avec les
nouveaux quartiers centraux issus de la systématisation haussmannienne53
.
Vers la fin du XIXème siècle, en même temps que l‟essor d‟une bourgeoisie aisée, la
périphérie pavillonnaire - Banlieue pavillonnaire émerge Elle prend vie grâce aux intentions
52 Richardson, H. W. & C.-H. C. Bae. 2004. Urban sprawl in Western Europe and the United States. 325.
Aldershot: Asgate Publishing Limited.
53 Merlin, P. (1999). Les banlieues. Paris, Presses Universitaire de France, p.10
48
des classes sociales aux revenus importants de construire des résidences secondaires en
dehors de la ville, à la recherche d‟un cadre résidentiel qui combine des éléments urbains et
naturels. Ultérieurement, vers la fin du XIXème siècle (1870-1914), par l‟extension des
activités industrielles en dehors de la ville intra-muros, apparait la banlieue industrielle et
ouvrière près des canaux d‟eau et de chemins de fer. Ces banlieues ressemblent aux
faubourgs, en se densifiant dans le temps et en devenant des parties des villes.
L‟entre deux guerres (1919-1939), les ouvriers sont encouragés à acquérir des terrains
et de construire en dehors des villes, en générant ainsi, de lotissements défectueux (Fig. 8).
L‟exemple classique dans ce sens est représenté par les lotissements de la région parisienne,
développés dans le contexte d‟une crise de l‟espace locatif pour les classes populaires54
.
54 Naissance d‟une banlieue. Mort d‟un village. (Goussainville), 2000 , 52' , couleur , documentaire, Conception :
Olivier Millot,Pierre Gaudin,Sidney Jézéquel. Réalisation : Sidney Jézéquel. Production : Les films Roger
Leenhardt
Figure 8 « Lotissements défectueux », au début du XXème siècle, près de Paris
Source: Kaleski, B,Urbanisme et volupté,2010
49
La croissance démographique remarquable de Paris, dans la première partie du
XXème siècle et le surpeuplement des arrondissements périphériques font qu‟en 192155
, dans
les arrondissements 13, 19 et 20, plus de 50% des habitants vivaient dans de mauvaises
conditions. Les lotisseurs, les promoteurs immobiliers et les grands propriétaires fonciers
voient dans cette situation une opportunité en absence des règles d‟urbanisme (Loi du 15
février 1902 ne spécifie pas la nécessité d‟une autorisation de construction que pour les
communes qui dépassent 20 000 habitants). Les communes autour de Paris connaissent une
explosion du nombre d‟habitants. Par exemple Drancy comptait 1247 habitants en 1901 et
31489 en 1926 (soit une croissance de 2425%). Seulement en 1943, la situation des
lotissements sans dotations en VRD est résolue par l‟obligation du permis de construire sur
l‟ensemble du territoire français, peu importe la taille de la commune, bien qu‟en 1919, la Loi
Cornudet du 14 mars 1919, (complétée en 1924) essayait de limiter ce phénomène.
Malgré tout cela, après la seconde guerre mondiale, la France a connu une croissance
urbaine modeste. La croissance démographique urbaine globale entre 1901 et 1936 est de 3%,
la France restant un pays agricole et rural. La situation change radicalement dans les années
1950, 1960 et 1970, quand le taux de la croissance urbaine dépasse celui des pays
développés56. Le contexte politique de l‟après seconde guerre mondiale mène à l‟essor de la
construction des logements sociaux et à l‟apparition des grands ensembles de logements. Il
s‟agit de deux types de rations : de nature interne et externe. Les motivations à l‟échelle
national dépendent de la croissance de l‟espérance de vie et du taux migratoire (l‟exode rural
accentué lors de l‟industrialisation accélérée du pays – les Trente Glorieuses), ont été
doublées par les pertes du secteur résidentiel, déterminées par les destructions de la guerre
(environ 20 % du fond des logements a été détruit). En 1946, parmi les 12,6 millions de
logements existants en France, un tiers était surpeuplé et la moitié sans alimentation en eau
courante. A Paris, 42% des habitants occupaient des logements insalubres et surpeuplés57
.
Les motivations externes tiennent des effets de la politique de décolonisation de
l‟Empire colonial français des années 1950-1960, l‟impact le plus important étant la
déclaration d‟indépendance de l‟Algérie, en 1962, ce qui a produit le retour dans la métropole
des 2 millions de citoyens français, l‟État devait assurer de nouveaux logements.
55 Fourcaut, A. (1993). "Du lotissement au quartier. Le cas de la banlieue parisienne dans l'entre-deux-guerres."
Mélanges de l'Ecole française de Rome. Italie et Méditerranée 105(2): 441-457. 56
Charmes, E. 2005. La vie périurbaine face à la menace des gated communities. Paris: l'Harmattan, ---. 2011.
La ville émiettée. Paris: Presse universitaire de France.
57 Bezert, B., A. Metton & J. Steinberg. 1991. La Périurbanisation en France. Paris: Sedes.
50
Ainsi, pour répondre à la demande de plus en plus importante de logements, pendant la
période 1950-1970 la solution de la construction de grands ensembles résidentiels collectifs a
été choisie par l‟adoption de deux modalités : la mise en œuvre en 1958 des ZUP (Zone
d’urbanisation Prioritaire) et la création des nouvelles villes - des villes satellites à proximité
des pôles urbains au potentiel de développement. La procédure des ZUP fonctionne entre
1958 et 1967, en permettant la création de nouveaux quartiers dans des espaces non urbanisés
auparavant, aux fonctions mixtes (logements, services, équipements publics).
Une autre solution pour contrôler et équilibrer l‟urbanisation a été l‟initiative de la
création de villes nouvelles, une politique adoptée à partir de 1965 jusqu‟au moment de la
crise économique mondiale du pétrole de 1973-1974. Ainsi, de nouvelles villes ont vu le jour
en France, comme des entités urbaines autonomes. La plupart était à proximité de la capitale,
dans la région Ile de France : Cergy-Pontoise (1969), Évry (1969), Saint-Quentin-en-Yvelines
(1970), Marne-la-Vallée (1972) et Sénart (1973). D‟autres ont été édifiées à proximité de Lille
(Lille-Est appelé maintenant Villeneuve-d'Ascq 1969), Lyon (L'Isle-d'Abeau, 1972),
Marseille (Étang de Berre, 1973), Rouen (Vaudreuil, devenu ultérieurement Val-de-Reuil,
1972).
Ces villes nouvelles se distinguent du modèle britannique qui met l‟accent sur
l‟installation de tels services au plus loin des centres urbains existants, cette distance étant
beaucoup plus réduite dans le cas français. Ainsi, malgré leur conception en tant
qu‟organismes autonomes, elles se trouvent constamment en relation de dépendance des
grands centres urbains à proximité desquels elles se situent. Plus tard, dans la région
parisienne, ces villes ont été connectées par le réseau RER au pôle urbain principal.
Tant la procédure des ZUP que la politique des villes nouvelles visent à l‟utilisation
rationnelle du foncier urbain disponible, en limitant autant que possible le gaspillage. Les
formes urbaines de prédilection développées suite à ces politiques centrales ont été les
bâtiments collectifs : des tours et des barres (Fig. 9) au confort réduit, mais qui assuraient une
qualité de la vie nettement supérieure aux logements de l‟époque d‟entre les deux guerres ou
du milieu rural. Plus de 1000 logement étaient organisés dans un seul quartier (parfois même
10000). Cette orientation dans la politique du logement, au-delà des pratiques exposées ci-
dessus s‟explique aussi par une forte nuance idéologique, le logement collectif étant une
priorité des gouvernements de gauche qui se sont succédés tout au long de cette période.
51
Les années 1970 sont marquées par le changement du positionnement officiel dans la
réalisation de grands ensembles. L‟attitude de Albin Chalandon (Ministère des Travaux
Publics et du Logement (1968-1972) est axée sur la participation des investisseurs privés dans
la construction des logements et met en place des mesures qui encouragent la construction des
logements individuels. En 1969 un concours international d‟architecture pour la réalisation de
maisons individuelles. Suite à ce concours 70 000 logements individuels sont réalisés,
nommés ultérieurement des chalandonnettes (Fig.10).
Figure 9 Tours et barres dans le quartier La Duchère, périphérié Lyon
Réalisation: L. Cîrnu,2008
52
Pendant cette période, en même temps que l‟élaboration de la LOF (Loi d‟Orientation
Foncière), les SDAU (Schéma Directeur d‟Aménagement et d‟Urbanisme) sont mises en
pratique, pour la première fois (1967) les petites communes rurales devant aussi se doter des
documents réglementaires. Ces politiques publiques, les mesures fiscales favorables (mesures
d‟encouragement à la propriété initiées par Raymon Barre58
en 1977), le développement des
infrastructures de transport et même des problèmes de plus en plus visibles dans les grands
ensembles collectifs déterminent une réaction de concertation des intentions d‟implantation
des ménages dans les zones « extra-muros ». Le périurbain, développé par l‟implantation des
58 Raymond Barre (1924-2007), économiste, homme politique, premier ministre (1976-1890) sous Valéry
Giscard d'Estaing,
Figure 10 Maison type” Chalandonette”, quartier Malartic, Gradignan, en périphérie de Bordeaux
Réalisation: L. Cîrnu, 2012
53
banlieues sous la forme des grands ensembles en plaine zone agricole est remplacé par un
périurbain développé par le pavillonnaire diffus59
.
4.2. Le rôle du Plan d’Occupation du Sols dans le développement de la
périurbanisation
Pendant plus de 30 ans, le POS (Plan d'occupation des sols) a représenté l‟instrument
réglementaire principal de l‟aménagement urbain qui a coordonnée le développement des
communes françaises. Introduit par la LOF en 1967, il a été remplacé en 2000 par le PLU
(Plan Local d’Urbanisme) suite à l‟adoption de la loi SRU (Solidarité et Renouvellement
Urbain).
Dans le cadre de ce document quatre grandes zones (FU, devenue NA – zone
d‟urbanisation future, AU - zone urbanisée, NC – zone agricole et NU - zone protégée) sont
définies. Dans ce cadre de ces zones, il y a des sous-catégories aux caractéristiques
spécifiques. Ce zonage a permis le développement de l‟urbanisation en diffus et l‟extension
des zones construites en défaveur des zones agricoles. Ainsi, la zone NA a été conçue comme
zone à l‟intérieur de laquelle les aménagements futurs puissent être implantés. Le POS
n‟offrait pas pour ces zones que le périmètre et rarement la fonction. Tout ce qui concernait
l‟urbanisme ou les formes urbaines de ces zones était laissé à la charge des pouvoirs locaux
qui élaboraient une ZAC (zone d‟aménagement concernée) en fonction des potentialités
existantes. Ce règlement d'urbanisme intérieur était adopté comme dérogation au POS. Ainsi,
les pressions de certains investisseurs ou promoteurs immobiliers étaient considérables, les
négociations avec les élus locaux générant fréquemment des déviations de l‟axe des principes
d‟un urbanisme de qualité60
.
La zone NB (sous-zone de l‟AU) du POS (urbanisation à l‟intérieur des espaces
naturels) était connue sous le nom de « zone d‟urbanisation diffuse » en définissant surtout les
zones rurales agricoles. Ces zones tampon entre la ville et l‟espace agricole ont été pensées
comme un élément de transition entre ces deux catégories de milieux, en lui attribuant le rôle
de conservation des espaces agricoles sous la pression de l‟urbanisation. Contrairement à ces
intentions, l‟effet était opposé. En même temps que le déclin des activités agricoles, beaucoup
de propriétaires ont vendu leurs terrains pour être utilisés comme foncier constructible. Les
zones NB avaient la particularité qu‟elles ne permettaient que la division en deux des
59 Roux, J. M. 2006. Des villes sans politique. Nantes: Gulf Stream Editeur
60 Vilmin, T. 1999. L'Aménagement urbain en France. Lyon: CERTU.
54
parcelles existantes, les divisions en résultant ne pouvant pas être inférieures à 1000 m²
(fréquemment à 2000, 4000 et même 10.000m²). Le caractère strict des réglementations des
POS en dehors des dérogations prévues dans la zone NA se montrait faiblement flexible61
. Ce
faisant, le tissu urbain pavillonnaire a avancé de plus en plus vers les zones rurales voisines au
détriment des espaces agricoles.
4.3. Les dimensions du développement de l’exode urbain en France
Les politiques publiques initiées dans les années 1970, l‟évolution de l‟économie
nationale et les aspects d‟ordre règlementaire ont fait que la période 1970-2000 représente
l‟intervalle pendant lequel ce phénomène social aux conséquences spatiales a connu son
apogée. Les communes rurales, par le bilan migratoire positif (situation unique après l‟exode
rural massif de la fin du XIXème siècle et d‟après la seconde guerre mondiale) ont été
revitalisées. En 1990, les espaces périurbains contiennent 41% de la population urbaine, par
rapport à 1975 quand le pourcentage était de 30%. La population des espaces périurbains a
augmenté de 25%, alors que la population urbaine restait stable pendant la même période62
.
Les données offertes par le recensement de 1999 ont montré une relative stagnation de
l‟exode urbain, sans entrer pour autant en phase de déclin.
Seulement en 1990, l‟INSEE élabore une méthodologie nécessaire au recensement des
communes périurbaines63
. Celles-ci sont définie par un indicateur lié à leur fonction
(minimum 40% de la population active résidente dans une commune ait un emploi en dehors
de la commune, mais à l‟intérieur de l‟agglomération urbaine) et à un indicateur paysager
(zone construite séparée d‟un pôle urbain par une ceinture non-construite d‟une largeur qui
dépasse 200m).
Ainsi, P. Merlin64
appréciait qu‟entre 1986 et 2009 1,6 millions d‟habitants ont quitté
l‟espace « intra-muros » pour s‟installer dans des communes rurales. Il s‟agit du solde positif
de la rurbanisation qui a connu son apogée entre 1999 et 2006 (moyenne nationale de 100 000
personnes).
61 "Les règles et servitudes définies par un plan d'occupation des sols ne peuvent faire l'objet d'aucune dérogation
à l'exception des adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou
le caractère des constructions avoisinantes"( Code de l'urbanisme, art L 123-1 dans sa rédaction issue de la Loi
N°76-1285 du 31 décembre 1976)
62 Séquence 12-HG11, Cned – Académie en ligne,"Une urbanisation irrésistible entre périurbanisation,
rurbanisation et polarisation des grandes villes." 63
Charmes, E. ( mars-avril 2009). "L‟explosion périurbaine." études foncières n°138(n°138): 25-35. 64
Merlin, P. (2009). L'exode urbain. Paris, La documentation française.,p. 53
55
Pendant la période 1990-1999, les croissances annuelles moyennes du nombre des
habitants étaient de 0,12% dans les centres urbains, 0,42% dans les banlieues et 1,03% dans
les communes périurbaines65
. Ainsi, en 1999, il y avait en France environ 15000 communes
périurbaines avec plus de 12 mil habitants. En 2000, on apprécie que ce chiffre a augmenté à
20.000 (16 mil. habitants)66. Ces communes étaient peu urbanisées (80% du territoire était
occupé par les espaces agricoles et les espaces naturels) et avaient un nombre réduit
d‟habitants (une moyenne de 820 habitants/commune et 90% de ces communes avaient une
population inférieure à 2000 habitants).
4.4. Les zones privilégiées de l’exode urbain
Pendant cette période, il y a eu des aires géographiques où la territorialisation de ce
phénomène s‟est manifestée en mode évident. En principe, ces zones périphériques
s‟attachent aux principales villes françaises à tradition industrielle et qui ont connu une longue
dynamique urbaine expansive. Ils forment des agglomérations urbaines qui dépassent
fréquemment 1 million d‟habitants et qui ont un aspect de conurbations. Cinque grandes
zones se sont affirmées 67
:
L‟agglomération parisienne, étendue jusqu‟à Havre, y compris l‟agglomération de la
ville de Rouen (10 millions d‟habitants sur une distance de 200 km). La création du
projet « Grand Paris » initié en 2007 vise à la transformation de cette conurbation en
métropole mondiale.
L‟agglomération constituée autour de la ville de Lille et de son bassin minier (2
millions d‟habitants)
L‟agglomération Lyon-St Etienne – agglomération constituée par la force d‟attraction
de la ville de Lyon, aux fonctions industrielles et de services complexes (environ 2
millions d‟habitants)
Le littoral provençal : la Côte d‟Azur- Marseille-Toulon-Nice : une concentration
d‟environ 3 millions d‟habitants attirés par les fonctions industrielles et portuaires de
la zone (entre Marseille et Toulon) et par le potentiel touristique (valeur paysagère et
climat méditerranéen).
65 Bessy-Pietri, P. (2000) Les formes récentes de la croissance urbaine. ÉCONOMIE ET STATISTIQUE N° 336
35-53.
66 Charmes, E. 2011. La ville émiettée. Paris: Presse universitaire de France.
67 Bezert, B., A. Metton & J. Steinberg. 1991. La Périurbanisation en France. Paris: Sedes.
56
Alsace – l‟agglomération construite autour des centres urbains Strasbourg, Colmar,
Mulhouse et Belfort-Montbéliard représentent 1 millions d‟habitants. Le
développement du phénomène périurbain dans cette zone est dû aux caractéristiques
de la région, avec une longue tradition industrielle, où l‟influence allemande et suisse
ont profondément mis leur empreinte et où la pratique des paysans-ouvriers qui
venaient dans la ville pour travailler en pratiquant les trajets quotidiens était un mode
de vie ordinaire même avant les années 1970.
Au niveau des unités urbaines on remarque les couronnes périurbaines développées
autour des villes situées dans le sud-ouest de la France : Bordeaux et Toulouse et dans partie
ouest : Nantes et Rennes. Toutes ces unités urbaines ont connu une industrialisation
relativement tardive, après les années 1960, ce qui a attiré une force de travail qui s‟est
ultérieurement installée dans les zones rurales périphériques. Il s‟agit des centres tertiaires
(Bordeaux, Toulouse) qui ont attiré et attirent la main d‟œuvre qualifiée, les représentants de
la classe moyenne. L‟absence des centres urbains de taille comparables à proximité de ces
pôles urbains a favorisé l‟installation des ménages dans les zones rurales voisines.
En parallèle, le développement de ce phénomène a mené à l‟affirmation des pôles
urbains périphériques, dans la zone d‟influence des métropoles qui dépassent 100 000
habitants. 117 pôles de ce type ont été identifiés68
. Seulement, 10 zones urbaines parmi les 50
prises en compte bénéficiaient de plus de deux pôles (les villes qui ont le plus de pôles : Paris-
26, Lyon-5, Lille-5, Toulouse-4), ce qui montre l‟absence d‟une hiérarchisation du système
urbain à micro-échelle pour pouvoir contrôler le phénomène de la périurbanisation.
4.5. La position ambivalente de l’État face à la question du
développement de l’exode urbain
L‟année 2000 marque un moment de changement dans l‟attitude de l‟État face à la
gestion de la périurbanisation par la loi SRU (Loi Solidarité Renouvellement Urbain). On
remarque l‟intention de limiter l‟extension urbaine, en adoptant une série de mesures dans ce
sens, parmi lesquelles la transformation du POS en PLU et la disparition des zones NB. Il est
prévu, dans ce sens, la disparition des plans d‟aménagement de zone (PAZ), l‟instrument qui
permettait d‟obtenir des dérogations qui dépassent les paramètres fixés dans le POS, pour le
ZAC). Il prévoyait aussi de limiter aux autorités locales la possibilité de fixer une superficie
68 Richardson, H. W. & C.-H. C. Bae. 2004. Urban sprawl in Western Europe and the United States. 325.
Aldershot: Asgate Publishing Limited.
57
minimale des parcelles, instrument utilisé (ex. Côte d‟Azur) pour créer un filtre social. Cette
superficie se justifie seulement dans la situation de protection du spécifiques paysager ou de
la tradition urbanistique de la commune.
Il est stipulé le soutien d‟une densification rationnelle du tissu urbain existent et une
diversification des formes urbaines. Ces intentions affirmées ont été reconfirmées
ultérieurement par des textes législatives de Grenelle de l‟Environnement, concrétisées sous la
forme de plusieurs lois adoptées à partir de 2008 qui concernaient la gestion des émissions
polluantes et la préservation du potentiel naturel. Des aides financières accordées aux
investissements privés dans le domaine immobilier et les PTZ (Prêt à taux zéro) ont donné un
coup d‟élan à la construction et l‟acquisition des logements individuels neufs69
.
On mentionne les programmes „Scellier”, „Robien”, „Borloo”, „Borloo populaire”,
„de Robien recentré”, „maisons Borloo à 100000 €uros”. Par le dispositif „Maison Borloo à
100000 euros” par exemple, les ménages à situation matérielle modeste ont pu accéder à
propriété. Les mécanismes du marché immobilier et foncier ont déterminé en revanche que les
seuls produits immobiliers accessibles soient des logements individuels, souvent de qualité
modeste, situés de plus en plus loin des centres urbains, là où le prix du terrain permettait le
développement des projets au prix de livraison proche de 100000 euros. (Fig. 11)
69 Charmes, E. 2011. La ville émiettée. Paris: Presse universitaire de France.
Figure 11. Exemples de logements mitoyens réalisés par le programme „maisons Borloo à
100000 €uros”, Saint Jean de Thurigneux, à 30 de km nord de Lyon
Réalisation: L. Cîrnu, 2010
58
4.6. Les caractéristiques du modèle français
Par rapport au modèle américain, le modèle français se distingue par le rôle
extrêmement important de l‟État tout au long des différentes étapes d‟évolution. Des
politiques de planification presqu‟inexistantes avant la seconde guerre mondiale (sans
spécialistes dans le domaine, à l‟exception des architectes et des urbanistes) à la période
d‟après la guerre caractérisée par une conception anti-périurbanisation (l‟apparition du corps
des ingénieurs au rôle de planification, vision centralisée loin de la réalité du terrain), à la
période des années 1970-1980 (le renforcement du pouvoir de décision des acteurs locaux) et
la première décennie du XXIème siècle, les décisions législatives au niveau central sont celle
qui structurent le développement du phénomène d‟extension urbaine.
Ces décisions ont alterné pour des raisons diverses (politiques ou sociales) entre
l‟encouragement indirect de la périurbanisation et l‟intention de la maitriser, voir même la limiter.
Après la loi SRU on assiste à un vrai paradoxe né suite à l‟ambivalence de ce positionnement.
À cela s‟ajoute le caractère extrêmement fragmenté des unités territoriales françaises,
enregistrant un nombre de 36.571 communes en France Métropolitaine (dont 31.590 de moins
de 2 000 habitants). Même si la loi Chevennement de 1999 encourage la coopération et
l‟association entre ces communes, leur nombre fait que la gestion du phénomène de la
périurbanisation soit difficile au niveau local. La forme principale de manifestation spatiale de
ces déplacements vers les zones périphériques des villes a été la maison individuelle,
développée surtout par la procédure des lotissements.
59
Chapitre 5. Le modèle hollandais
Le modèle de l‟évolution de l‟exode urbain et de ses formes de territorialisation tient
des caractéristiques du territoire des Pays-Bas. Ce pays n‟a pas un foncier très généreux
(parmi les 41 526,28km² de son territoire, 7 643 km² sont couverts par l‟eau) et une
population de 16 655 799 habitants en 201070. Il s‟agit d‟un des états les plus urbanisés de
l‟Europe, ayant une densité moyenne de 157 habitants/km² en 1900 et 401 habitants/km² en
2011. Des concentrations plus importantes, qui dépassent 2000 habitants/km² s‟enregistrent
dans le secteur de la conurbation Randstad Holland
Le terrain destiné aux constructions est très limité, d‟autant plus que 60% des terrains
sont utilisés par l‟agriculture et 15% par l‟espace vert. Seulement 12% des terrains sont
occupés par des constructions. En plus, 40% de la superficie du pays est en dessous du niveau
de la mer, en nécessitant des efforts soutenus de drainage et d‟aménagement. Cette rareté du
terrain constructible a déterminé la mise en application des réglementations d‟urbanisme assez
restrictives pour une utilisation optimale du potentiel existant et pour éviter le gaspillage de
l‟espace. Les Pays-Bas représentent l‟État où le concept de « ville compact » a trouvé une
excellente illustration.
5.1. Vers le modèle de la ville compact
Les premières formes visibles de l‟extension urbaine apparaissent vers la fin du
XIXème siècle lorsque les villes hollandaises, dans le contexte de la révolution industrielle
(exode rural) et de la croissance naturelle de la population, deviennent très denses, la qualité
de la vie diminuant. Pour régulariser le départ des citadins vers les zones rurales périphériques
et pour encourager la construction des logements neufs en 1901 la Loi des Logements
(Housing Act) est adoptée. Elle encourageait aussi l‟initiative des associations privées pour
favoriser la construction des logements par l‟aide financière de la part de l‟État. Elle obligeait
aussi que les villes de plus de 10 000 habitants aient des plans d‟extension urbaine pour
installer les nouvelles constructions. Ces plans devaient être renouvelés tous les 10 ans. La
Loi des logements a eu un succès immédiat dans la société hollandaise, le numéro des
associations privées a augmenté du nombre de 14 en 1906 à 1341 en 192271
.
70 CBS Statistics Netherlands, 2011- http://www.cbs.nl
71 Donald I. Grinberg, 1977, Housing in The Netherlands 1900-1940, Delft University Press, Delft
60
En 1931, la loi est améliorée, en y ajoutant le niveau régional dans la prise des
décisions et le niveau national, ce qui fait qu‟à partir des années „60, les Pays-Bas
développent un cadre d‟aménagement sur trois niveaux72
.
Après la seconde guerre mondiale, dans le cadre de la croissance de la population la
politique des « villes nouvelles » est initiée pour contrebalancer la densité de plus en plus
importante des grands centres urbains. Ainsi, la migration de cette période n‟est pas du type
urbain-rural, mais urbain-urbain. Cette mesure fait que la ville d‟Amsterdam perde 150 000
habitants pendant la période 1965-1982. Contrairement à la tendance de périurbanisation
existante dans les villes de l‟Europe de l‟Ouest dans les années 1970-1980, dans le contexte
de l‟affirmation de la classe moyenne et des transformations économiques, aux Pays-Bas, on
assiste à un phénomène inverse, celui de « réurbanisation ».
En 1985 un ensemble de stratégies pour renforcer le pouvoir d‟attraction des grandes
villes est adopté pour limiter l‟exode urbain. Par exemple, Amsterdam adopte “De stad
centraal”, un plan d‟urbanisme qui a pour but l‟objectif de la « ville compacte ». Des
opérations de régénération urbaines sont démarrées dans les quartiers en difficultés et dans les
zones en friches urbaines. Le surplus de population est encouragé à s‟installer dans les centres
urbains secondaires autour de la capitale, conçus conformément au même principe que les
villes compactes (Fig.12).
72 Dolata, R. (2008) Social Housing in the Netherlands.
Figure 12 Logements individuels groupés. Amstelveen, périurbain d’Amsterdam
Réalisation : L. Cîrnu, 2012
61
En 1988, le principe de la ville compacte gagne le niveau national et en 1991 la notion
de développement durable est introduite dans les documents d‟urbanisme en visant à la
réduction de l‟utilisation de la voiture personnelle73
.
Le développement des centres urbains qui dépassent 50000 habitants est envisagé pour
les transformer dans des centres urbains polarisateurs, afin de renforcer la centralité du
système urbain hollandais. On met l‟accent sur la diversité des fonctions urbaines pour limiter
la fréquence et la durée des déplacements. En même temps, les districts ruraux doivent rester
ruraux et le cœur vert (l‟espace vert à l‟intérieur de Randstat est encadré par les principales
villes du pays) doit être conservé.
L‟instrument adopté pour la réalisation de ces objectifs est la politique ABC (1991),
qui a pour but la localisation des objectifs générateurs de déplacements dans un périmètre
optimal. Ainsi, le territoire est divisé en trois catégories 74
:
Catégorie A : des activités tertiaires et d‟équipement public localisés dans les zones
centrales des villes, ce qui attire des flux considérables de personnes, vont être
connectées par le réseau de transport en commun et par le réseau national de chemins
Catégorie B : des activités qui attirent des flux plus réduits de personnes, mais qui
doivent être accessibles à la voiture individuelle, dont la localisation doit être
relativement éloignée du centre et qui combine le réseau des transports en commun et
le transport individuel.
Catégorie C : des activités qui dépendent seulement du transport routier, à un nombre
réduit d‟employés, sans un support considérable au niveau des transports en commun.
L‟évaluation de cette politique n‟a pas offert les résultats attendus, plus précisément
conduisant à une légère amélioration de la fréquence d‟utilisation du transport en commun75
.
En revanche, l‟utilisation de la voiture personnelle est restée au même niveau qu‟avant, ce qui
représente un élément non-négligeable dans les conditions des évolutions nationales des deux
dernières décennies.
73 Centre de Prospective et de Veille Scientifique, Direction de la recherche et des affaires scientifiques et
techniques, Ministère de l’Equipement, des Transports et du Logement, septembre 1999, Nr.49, „Maîtrisser l’étalement urbain: une prémière évaluation des politiques menée dans quatre pays (Angleterre, Norvège, Pays-Bas, Hong-Kong), 53p. 74
Sunikka, M. & C. Boon. 2002. Housing associations and sustainable management : environmental efforts in
the Netherlands' social housing sector. Delft: DUP Satellite.
75 Schwanen, T., F. M. Dieleman & M. Dijst (2001) Travel behaviour in Dutch monocentric and policentric
urban systems. Journal of Transport Geography, 9, 173-186.
62
5.2. Les caractéristiques du modèle hollandais
L‟évolution de la périurbanisation aux Pays-Bas tient directement des caractéristiques
géographiques du pays. Pour cette raison, l‟apparition de ce phénomène vers la fin du
XIXème siècle a engendré une réaction rapide et efficace de la part des pouvoirs centraux.
Les Pays-Bas sont le premier pays à prendre une mesure réglementaire dans l‟objectif
d‟encadrer ce phénomène. Sans faire un enjeu de la densité exagérée et en gardant les
valences naturelles des espaces non-construits, l‟espace urbain des Pays-Bas continue à être
attractif en offrant une diversité de produits immobiliers à densité modérée (logements
individuels groupés, petit collectif, etc.) qui viennent répondre à la demande sociale pour des
logements plus spacieux et jardins, à proximité des centres de services et du commerce. Les
politiques qui visaient directement à encadrer la périurbanisation ont été dépassées par des
politiques qui avaient pour but la gestion de la mobilité urbaine.
63
Chapitre 6. L’exode urbain dans le cadre du système urbain
polycentrique allemand
La tradition urbaine des bourgs allemands a mis son empreinte sur le milieu rural, en
lui transférant certaines des caractéristiques de l‟espace urbain, tant au niveau des
équipements (VRD), qu‟au niveau de la densité du tissu urbain. La politique d‟aménagement
du territoire qui mettait l‟accent sur la ville compacte a représenté un plus dans le contrôle de
l‟exode urbain. Malgré ce fait, même l‟espace géographique de l‟actuelle Allemagne a été
marqué par ce phénomène, à partir de la moitié du XIXème siècle.
6.1. L’affirmation du concept des « cités jardins » en Allemagne
À partir de la seconde moitié du XIXème siècle, dans le contexte de la généralisation
de l‟industrialisation et l‟extension des capacités de production en dehors des villes, un
mouvement similaire aux cités jardins de l‟espace britannique apparaît. Le prédécesseur de ce
courant a été l‟idéologie des « quartiers pittoresques » des États-Unis qui a mené à
l‟élaboration des projets résidentiels amples pour la classe moyenne et riche dans la périphérie
des grandes villes. C‟est le cas du quartier Villenkolonie Lichterfelde-West créé dans la
périphérie de Berlin. Celui-ci a été développé à partir de 1870 par le promoteur immobilier
Johann Anton Wilhelm von Carstenn qui, après une visite en Grande Bretagne décide
d‟installer le style des villas anglais dans le paysage allemand. Après avoir développé
l‟infrastructure des quartiers par l‟extension du réseau routier et ferroviaire de Berlin, il
découpe le terrain en parcelles en imposant des règles strictes aux acheteurs pour sauvegarder
la valeur paysagère du site. Le quartier a commencé à être préféré par les élites prussiennes,
en étant doté d‟équipements publics comme la chapelle ou l‟usine de fabrication de bière en
1872. Même si les styles architecturaux sont éclectiques (Fig. 13), le quartier reste un repère
de l‟époque même aujourd‟hui.
Figure 13 Logements spécifiques au lotissement Lichterfelde-West
Source: http://www.chronik-berlin.de/pdf/Berlin-Lichterfelde.pdf
64
Un projet similaire est celui de Berlin-Grunewald, développé en 1880, suite à
l‟intervention personnelle du chancelier Otto von Bismark, lorsque 234 ha de forêt de l‟ancien
domaine de chasse de Grunewald, près de Berlin, ont été cédés à la Compagnie
Kurfürstendamm. Celle-ci était un consortium de banques dont l‟objectif était de construire un
quartier élitiste selon le modèle Villenkolonie Lichterfelde-West. En 1889, cette zone devient
le quartier le plus riche de la capitale, aux villas et aux habitants de l‟élite de Berlin (Fig. 14).
Semblables à ces deux quartiers pittoresques, présentés ci-dessus, les quartiers
Marienthal et Lassen ont été développés, à proximité de la ville d‟ Hambourg.
Vers la fin du XIXème siècle – le début du XXème siècle, après l‟étape des quartiers
résidentielles élitistes, pour répondre à la demande en espace locatif de la part des classes
ouvrières une nouvelle étape a été mis en place-la création des colonies résidentielles
ouvrières, mais conformément au principe des villes-jardins. Théodor Fritsch dans les années
1895-1896 écrit l‟ouvrage „Die Stadt der Zukunft.” (La ville de demain), trois ans avant les
travaux de Ebenezer Howard. Malheureusement, cet ouvrage n‟est publié qu‟en 1912.
Figure 6 Logement spécifique au lotissement Berlin-Grunewald
Source: http://www.flickr.com/photos/beschty/4618438055/
65
En 1902 Deutsche Gartenstadt-Gesellschaft (DGG) (La Société Allemande des Cités
Jardins) est constituée, un groupe de lobby qui va militer pour installer les principes de
Theodor Fritsch dans les quartiers ouvriers. Deux grands principes d‟aménagement sont
soutenus :
Des logements spatiaux et sains, avec accès à un jardin privatif, une gestion commune
des espaces de la copropriété
La propriété commune des terrains- selon le modèle des coopératives, les locataires
détiennent un quota du terrain de la copropriété, utilisé par tous les habitants du
quartier76
.
Conformément à ces principes une série de quartiers pour les classes ouvrières a été
développée à proximité de Dresde (Hellerau conçu en 1906, délivré en 1909), Nuremberg
(Nürnberg Garden City -1907) ou Margarèthe Krupp à Essen (1909) (Fig. 15)
76 Fritsch, Theodor: Die Stadt der Zukunft : Gartenstadt / Theodor Fritsch. - 2. Titel-Ausg. - Leipzig : Hammer,
1912. - 32 S.
Figure 15 Logements ouvriers de la ville-jardin Margarethe Krupp, Essen
Source: http://www.landsichten.de
66
Les principes de ce courent continuent à être mise en pratique dans d‟autres situations
(ex. Karlsruhe Rüppurr) jusqu‟au moment où la première guerre mondiale éclate. À la fin de
la guerre, dans le contexte de la crise du logement et de l‟absence de la main-d‟œuvre en
agriculture, des coopératives se créent pour construire des logements sur les terrains agricoles,
accessibles à un grand nombre de personnes. Ces maisons avaient des parcelles assez
généreuses (moyenne de 1200-1300m²) pour offrir l‟espace nécessaire à des cultures de
légumes et l‟élevage de petits animaux domestiques (lapins, poules), susceptible d‟assurer en
partie, l‟alimentation de la famille. Les membres de cette association de coopération
s‟impliquent directement dans la construction des logements pour diminuer les coûts de
production. Des matériaux bon marché ont été utilisé, souvent issus des démolitions
précédentes (ex. morceaux de bois comme des éléments d‟isolation thermique). Un tel
quartier est Berlin-Mariendorf, où des ensembles de maisons de type duplex R+2 ont été
construits pour héberger quatre familles.
6.2. Du „Gartenstadt” au „Stadtlandschaften “- une première perspective
nationale allemande sur la forme fractale du tissu urbain
L‟idéologie nazie a repris les idées de Theodor Fritsch sur l‟aménagement urbain et a
développé l‟idée de la nécessité d‟un espace urbain où les couloirs verts fassent le lien entre
les centres urbains et les zones rurales périphériques. La notion de « Stadtlandschaften »
(“Cityscape –Paysage urbain) a été introduite pour décrire les zones occupées à l‟Est.
Heinrich Himmler, en qualité de commissaire du Reich pour la consolidation de la nation
allemande affirmait 77
: "Les zones vertes doivent être conçues comme un système cohérent qui
coule du centre vers la zone ouverte [...]. Ultérieurement le réseau de chemins et de pistes
doit faire le lien entre les zones résidentielles et la forêt, les cours d’eau et d’autres parties
pittoresques de l’environnement ». La présence des coulées vertes à l‟intérieur de la ville avait
un double objectif : un objectif hygiéniste concernant une meilleure aération de l‟espace
77 „Die Grüngebiete sind als ein zusammenhängendes System auszubilden, das vom Stadtinneren in die freie
Landschaft überleitet. [...] Durch ein an die Wohngebiete anschließendes Netz öffentlicher Fuß- und Radwege
sind die innerstädtischen Grünflächen mit Wäldern, Wasserflächen und sonstigen landschaftlich schönen Teilen
der Umgebung in Verbindung zu bringen.“ - 30 Janvier 1942 – Le Discours de Heinrich Himmler „Lignes
directrices pour l’aménagement et la systématisation des villes dans les territoires de l’Allemagne annexés à
l’Est”
https://de.wikipedia.org/wiki/Gartenstadt
67
urbain et un objectif stratégique, en observant les effets des bombardements aériens sur les
villes compactes.
De cette dernière perspective, les villes allemandes ont été victimes de leur propre
ordre urbain. Contrairement aux affirmations de Hermann Göring, le leader des forces
aériennes allemandes du troisième Reich (-aucun avion ne réussira pas à jeter une bombe sur
le territoire des villes allemandes-), le bilan du conflit a été dramatique. On estime que 2
millions de tonnes de bombes ont touché les villes allemandes, d‟une manière même répétée :
Berlin 29 fois, Braunschweig 21 fois, Ludwigshafen et Mannheim - 19 fois, Kiel, Köln et
Frankfurt sur Main 18 fois. À Hambourg et Berlin environ la moitié du stock des logements a
été détruit.
D‟après le moment critique de la fin de la guerre et la division du pays en deux entités
territoriales en 1949, les deux états entrent dans une période de stabilité politique et
économique, chacun connaissant pourtant, une évolution différente.
6.3. La période de reconstruction
En Allemagne de l‟Ouest commence une vaste opération de reconstruction pour
assurer le déficit des logements suite aux destructions de la seconde guerre mondiale. En 1950
est adoptée Federal Housing Act qui soutient cette campagne. Ainsi, entre 1949-1972 198
logements neufs/ 1000 habitants ont été réalisés, en comparaison avec la France où ont été
réalisés 135/1000, UK 129/1000, ou les États-Unis 157/1000.
L‟essor de l‟industrie allemande et les vagues des immigrants du RDA78
ont fait que
vers la fin des années 1950 et le milieu des années 1960, la population se dirige vers les
franges urbaines. Autour de Stuttgart, Bonn, dans le territoire entre Frankfurt et Darmstadt
apparaissent des localités-dortoirs et se développent des conurbations79
. Le mouvement
„Bauhaus” et les architectes qui lui assurent la promotion, améliorent la qualité résidentielle
des logements construits en dehors de la ville, en les rendant accessibles à de nombreux
acheteurs.
Cette croissance des villes dans les périphéries a représenté un signal d‟alarme qui a
déterminé un changement dans la planification urbaine. La simple planification par
l‟intermédiaire des plans d‟aménagement a été complétée par des analyses sociales
empiriques et économiques profondes. La 11ème
Commission Générale du Congrès Allemand
78 RDA= La République démocratique allemande, également appelée Allemagne de l'Est
79 Wild, T. 1983. Urban and rural change in West Germany. Beckenham: Croom Helm Limited.
68
des Pouvoirs Municipaux (comité des membres de toutes les municipalités du RFA80) s‟est
réuni en 1960 sous la devise « Le Renouvellement de nos villes ». Le principe adopté suite à
cette réunion a été le développement de l‟esprit de la communauté par l‟intermédiaire de la
densification urbaine, par la concentration de l‟urbanisation dans les grandes villes du pays.
La politique des villes nouvelles "Trabantenstadte" a été initiée comme une alternative
à la périurbanisation et une série de mesures législatives ont été initiées. En 1968 la Federal
Building Law est adoptée qui donne aux élus locaux des pouvoirs supplémentaires dans le
contrôle de la périurbanisation. Un an plus tard deux autres lois été approuvées qui mettent en
place Verdichtungsraume (agglomérations urbaines-régions) et la création d‟un nouveau
modèle de plan de développement urbain s‟appuyant sur un modèle intercommunal.
Les principales formes urbaines adoptées ont été celles des logements collectifs,
spécifiques à une logique fonctionnaliste. Localisés vers la périphérie, ces quartiers
d‟habitations collectives étaient connectés aux centres urbains d‟une manière défectueuse,
motif pour lequel à court terme après avoir reçu les logements, ceux qui travaillaient dans le
secteur tertiaire et les ouvriers spécialisés ont quitté ces quartiers. Dans les années 1980, ces
quartiers arrivent sur le point de devenir des ghettos et font l‟objet de nombreuses critiques
sur la qualité architecturale.
Dans le contexte du développement des centres d‟affaires et de l‟augmentation du prix
foncier, l‟attention se dirige de plus en plus vers les périphéries. Le processus de
périurbanisation des années 1959 a continué à persister, les « villes dortoirs » évoluant vers
des formes plus complexes, des unités urbaines indépendantes. Il s‟agit d‟un facteur qui a
contrebalancé la tendance de croissance des villes de l‟Allemagne de l‟ouest. Dans
l‟Allemagne de l‟Est la systématisation de type soviétique a été imposée à partir des années
1970. Le modèle WBS 70 a été adopté - un modèle de construction de grands ensembles
collectifs (des tours et des barres). Ce programme a conduit à la création de 650.000
logements.
6.4. La réunification et la généralisation du système Lander
Après la réunification, la partie ouest de l‟Allemagne a enregistré un taux
démographique positif alors que dans sa partie orientale, il se produit un déclin dû aux
changements socio-économiques81. D‟une manière paradoxale, dans l‟ancienne RDA, le
80 RFA= République Fédérale d'Allemagne
81 OCDE. 1999. La politique de la ville en Allemagne. Vers un développement urbain durable. Paris: OCDE.
69
phénomène de périurbanisation a connu une évolution explosive. Malgré une chute de la
population de 10%, la consommation du foncier urbain a augmenté de 17%, phénomène
expliqué par une demande importante en logements individuels et la généralisation de la
voiture individuelle82
. Les transformations d‟ordre professionnel, démographique et l‟absence
de l‟expérience dans la gestion de tels phénomènes, complétés par un vide législatif ont
conduit après la réunification à un développement non-maîtrisé de l‟extension urbaine83
.
Entre 1990 et 1992 on assiste à l‟installation des grandes surfaces commerciales et des
infrastructures de production dans le contexte des mesures favorisantes de la part de l‟État. La
période 1992-1997 coïncide au développement massif des quartiers résidentiels qui
cherchaient la proximité des nouvelles infrastructures de production, pour qu‟après 1995, les
mesures adoptées se concentrent dans la direction de la limitation de ce phénomène. Basé sur
la relation Gouvernement fédéral-gouvernement régional (Lander- le système länder a été
créé en octobre 1990 : 11 anciens et 5 autres après la disparition du RDA, ce qui a consolidé
le caractère polycentrique du système urbain allemand), l‟aménagement urbain dans la partie
orientale du pays a adopté le concept d‟intercommunalité. Le système fédéral et la création
des länders ont fait que chacun ait une capitale propre et s‟organise en système urbain
hiérarchisé, avec des pôles urbains secondaires. En Allemagne, le phénomène de
métropolisation a eu une ampleur plus réduite que dans d‟autres états européens. Même en
Allemagne Orientale, après la réunification, dans les années 2000 ce phénomène perd de
l‟ampleur, toutes les villes incluses dans les zones de nouveaux « länder » enregistrent une
baisse de croissance de leurs périphéries. Pourtant, les prévisions expriment une croissance
dans les années à venir, 10 % pour la population localisée dans les périphéries, contre une
croissance de 2-4% dans les quartiers centraux84
.
6.5. Les particularité du système de planification urbaine allemande
Dans la limitation des tendances d‟ « explosion périurbaine », le caractère particulier
du système de planification a eu un rôle extrêmement important. Celui-ci se caractérise par
82 Schmidt, S. & R. Buehler (2007) The Planning Process in the US and Germany: A Comparative Analysis.
International Planning Studies, 12, 52-75.
83 Henning Nuissl, D. R. (2005) The „production‟ of urban sprawl in eastern Germany as a phenomenon of post-
socialist transformation. Cities, 22, 123–134.
84 Sieverts, T., (trad., J.-M. Deluze & J. Vincent. 2004. Entre-ville une lecture de la Zwischenstadt. Marseille:
Éd. Parenthèses.
70
deux traits essentiels : une structure décentralisée et un encadrement réglementaire strict85
qui
retrace ses origines dans l‟adoption en 1940 de la Grundgesetz (Lois de base). Les principaux
organismes impliqués sont le gouvernement fédéral (Bund), les 16 gouvernements régionaux
(länder), 114 régions et environ 14000 municipalités, auxquels s‟ajoute l‟échelle de l‟UE.
Comme éléments de réglementation s‟impose un plan local d‟urbanisme (Bauleitplanung) et
un Plan d‟Aménagement du territoire (Raumordnung) qui établit les directions spatiales
générales de développement.
Dans ce contexte, la planification est organisée comme un processus d‟influence
mutuelle entre le niveau national, fédéral et celui local : Gegenstromprinzip (Contrecourants).
Les municipalités sont représentées à l‟échelle régionale et les régions à l‟échelle nationale.
Les plans d‟aménagement sont de plus en plus détaillés au fur et à mesure que le niveau de
prise de décision s‟approche du niveau local. Le niveau de responsabilité et de prise de
décision augmente progressivement 86
(Fig. 16).
85 Thornley, A. & P. Newman. 1996. Urban Planning in Europe: International Competition, National Systems
and Planning Projects. ed. Routledge, 304. London and New York: Routledge
86 Hall, P. 2002. Urban and regional planning. London ; New York: Routledge.
Figure 16 Le système de planification et de prise de décions allemand
Sursa: Schmidt, S. and R. Buehler (2007). "The Planning Process in the US and Germany: A Comparative
Analysis." International Planning Studies 12(1): 52-75.
71
Ce système Top=>Down, Buttom=>Up offre la flexibilité aux décisions prises, dans
un cadre légal stricte.
6.6. Les caractéristique de l’espace allemand
Dans l‟espace allemand, le phénomène des déplacements des citadins vers les zones
périphériques trouve son origine vers la fin du XIXème siècle, avec deux moments de forte
intensité suite aux changements politiques et économiques majeurs. Pour l‟Allemagne de
l‟Ouest, il s‟agit de la période 1950-1960, dans le contexte d‟une ré industrialisation du pays.
Pour l‟Allemagne de l‟Est le moment coïncide avec la réunification de l‟Allemagne et
l‟apparition des structures de l‟économie du marché dans l‟espace ex-communiste. Même si à
partir des années 1959, ce phénomène a connu une progression constante, il a commencé à
être limité et mieux géré soit par des mesures dont l‟intérêt était à en offrir une alternative
dense, soit par une attention prêtée au niveau local d‟intervention. Dans ce sens, le modèle
Top=>Down, Buttom=>Up est décisif.
En plus, le caractère hiérarchisé du système urbain allemand, basé sur la théorie des
lieux centraux initiée par Walter Christaller a contribué à limiter les déplacements vers les
zones rurales. On remarque les principes des « coulées vertes » à l‟intérieur des centres
urbains, un développement fractal du tissu urbain qui offre une alternative à l‟accès des
espaces verts dans le cadre d‟un espace urbain à densité considérable.
72
Chapitre 7. Le modèle de la ville post communiste dans l’Europe
Centrale et de l’Est
Ce qui offre unicité au phénomène de déplacement urbain-rural dans l‟Europe centrale
et de l‟Est est le rôle décisif joué par le changement de régime politique. La systématisation
communiste à un fort accent sur les grands ensembles de logements collectifs, a favorisé la
concentration de la population vers les centres urbains, souvent des centres industriels
importants. En plus, les mesures restrictives adoptées pour la mobilité résidentielle de la
population et les modèles culturels ont contribué ultérieurement, en contrepoids à la diffusion
du phénomène de migration urbain-rural. La ville socialiste était différente de la ville
développée dans l‟Europe de l‟ouest. Le passage vers les zones rurales connectées était
marqué dans le paysage par des surfaces vides de toute construction qui délimitaient les
territoires administratifs. La périurbanisation ou la rurbanisation étaient en stade de début,
voire même inexistant vers l‟est de l‟Europe.
L‟élément qui a fait déclencher ce phénomène a été la modification du régime
politique totalitaire par un régime démocratique et l‟intégration au circuit de l‟économie de
marché. Les transformations majeures au niveau socio-économique engendrent un choix
résidentiel diversifié, une ouverture du marché immobilier aux investissements étrangers. Le
modèle de l‟habitation individuelle située en dehors de la ville devienne le choix préféré des
classes aux revenus importants et des classes moyennes en pleine affirmation. La
reconversion économique, surtout de l‟industrie a conduit à un effet inverse à l‟exode rural.
Souvent faiblement qualifiés, les nouveaux citadins issus de l‟exode rural ont rencontré des
difficultés à s‟intégrer dans les nouveaux marchés du travail, axés sur des activités tertiaires.
Ceux-ci ont pris la décision de rentrer dans les localités d‟origine et de reprendre les activités
agricoles de base.
L‟adaptation aux nouvelles dynamiques du marché immobilier s‟est fait d‟une manière
assez difficile, le cadre législatif n‟étant pas prêt à gérer ce nouveau phénomène. Ces périodes
ont été plus ou moins longues, en fonction des conditions internes. En Allemagne de l‟Est,
l‟essor de la périurbanisation et de la rurbanisation a été arrêté par des mesures soutenues, dès
la chute du communisme et la réunification, alors qu‟en Roumanie, par exemple, ces
démarches ont commencé à se développer seulement deux décennies après le changement de
régime de 1989.
73
7.1. Hongrie
7.1.1. Les phases du début des déplacements urbain-rural
Le développement du phénomène des déplacements du milieu urbain vers le milieu
rural en Hongrie trouve son origine dans l‟extension des chemins de fer au début du XXème
siècle : les lignes Budapest-Szentendre et Budapest-Csepel. Ces extensions des infrastructures
urbaines ont encouragé ceux qui avaient les ressources nécessaires de quitter la ville et de
s‟installer dans les localités rurales périphériques, là où le foncier offrait la perspective des
propriétés plus grandes que dans la capitale. Le phénomène de la navette rural-urbain
s‟amplifie dans les années 1970-1980, des localités périphériques vers la capitale, par
l‟intermédiaire des réseaux de transport en commun. Le degré réduit de motorisation des
ménages et le système de planification de Budapest a empêché par contre, un déplacement
considérable de la population de Budapest vers les communes limitrophes. L‟agglomération
urbaine de la capitale était formée de 23 localités dont 6 villes. Durant les années 1960-1970,
la majorité des nouvelles constructions qui avaient l‟objectif de loger une population arrivée
récemment suite à l‟exode rural ont été installées dans ces zones. Ainsi, les déplacements de
la population se sont déroulés en mode contrôlé de la capitale vers les autres localités, en
grande partie rurales.
Pourtant, pendant la période de libéralisation économique (1960-1970) plusieurs
tendances de développement du déplacement urbain-rural ont été observées87
. Les logements
périurbains étaient des maisons individuelles construites en régime auto-entrepreneur par des
ouvriers et des travailleurs non-qualifiés. Ces maisons avaient un degré de confort et des
équipements inférieurs aux logements construits par l‟État. L‟espace périurbain devient ainsi,
un espace dévalorisant, destiné à une population à caractère marginal.
7.1.2. Les changement de régime politique et l’impact sur la périurbanisation
Vers la moitié du XXème siècle, le rêve américain commence à se manifester dans les
périphéries des villes hongroises, la topographie du terrain (un relief plat, de plaine) étant un
facteur très favorable aux extensions diffuses. Avant 1990, la dynamique migratoire
principale était celle des villages vers les villes (un maximum entre 1970-198088). Après 1990
87 Kok, H. & Z. Kovfics (1998) The Process of Suburbanization in the Agglomeration of Budapest.
88 Bajmñcy, P. (2011) The Role of Borders in the Demographic Trends of Hungary. Forum geografic, X, 212-
219.
74
les villes commencent à enregistrer un taux migratoire négatif. De nombreux citadins ont
choisi de revenir dans les localités rurales d‟origine suite à la crise économique, au chômage
et à d‟autres problèmes sociaux. Dans un premier temps, ils ont migré vers des zones plus
pauvres (Szabolcs-Szatmár-Bereg et Borsod-Abaúj-Zemplén) ou vers des zones touristiques
(Balaton, Őrség).
Pendant la période 1990-2004, la population de grandes villes décroît alors que celle
des espaces périurbaines, des zones rurales et de petites villes commence à augmenter. Le
processus se manifeste avec certains degrés d‟intensité dans environ 30 villes. La dynamique
migratoire enregistre environ 340 localités autour de ces villes. La plupart de ces localités sont
situées autour de la capitale (150), où un grand nombre de nouveaux arrivés (77.000
personnes) a été enregistré, alors que les valeurs enregistrées dans d‟autres communes ont été
plus réduites (Győr-4.300, Pécs - 3.300, Debrecen-3.000, Székesfehérvár- 2.400, Szeged,
Szombathely, Miskolc, Veszprém, Dunaújváros et Tatabánya (1.000-2.000)89. Après 2004, la
tendance commence à s‟inverser à nouveau, la seule ville dont la périphérie enregistre des
croissances constantes étant la capitale Budapest (Fig. 17).
89 Bajmñcy, P. 2001. A Szuburbanizáciñ Motiváciñi Magyarországon. In Földrajzi Konferencia,. Szeged
http://geography.hu/mfk2001/cikkek/Bajmocy.pdf
Figure 7 Evolution du tissu urbain au nord-ouest de Budapeste, 1970, 1995, 2010
Source: Radvánszki Ádám, 2011
75
Le cas de la capitale est particulier, ce qui attire notre attention. Après 1989, suite aux
politiques de déconcentration, le pouvoir décisionnel dans l‟aménagement urbain est passé de
la charge du ministère de l‟Intérieur vers le niveau local. Ainsi, les 23 districts de la capitale
sont gouvernés par 44 unités décisionnelles, sans tenir compte de leur taille démographique
(des villes comme Erd, Dunakeszi et Budaors avec 20000 habitants ou des localités rurales
comme Csomad et Pocsmegyer, avec 500 habitants)90
. Ces instances décisionnelles
bénéficient d‟un grand degré d‟autonomie, chacune ayant sa propre stratégie de
développement urbain. Elles bénéficient également d‟une relative indépendance financière
avec un budget local propre. Une vision globale sur la gestion du phénomène de
périurbanisation après 1989 semble devenir difficile à appliquer. Ce fait a contribué en mode
essentiel au maintien et à la diffusion des déplacements de la capitale vers les communes
périphériques, surtout dans les premières années d‟après les modifications de régime
politique, moment quand des catégories de population au profil sociodémographique varié ont
quitté la capitale (Fig. 18).
90 Izsák, É. & F. Probáld (2003) Le développement de l‟agglomération de Budapest : l‟exemple de Budaörs
Revue Géographique de l'Est [En ligne], vol. 43 / 1-2 | 2003.
Figure 18 Apports et pertes de population au niveau de Budapest en 1996, par rapport à l’âge des
habitants.
Source Kok, H., Migration fromthe city to the countryside in Hungary and Poland. Géocarrefour, 1999
76
7.2. Bulgarie
La Bulgarie connaît une situation similaire d‟évolution du phénomène de migration
des citadins vers les zones rurales après 1990. À cause des conditions économiques
défavorables, le déplacement vers le milieu rural ne s‟est pas fait en gardant le mode de vie
urbain. Des centres de périurbanisation ou de rurbanisation sont apparus autour de la capitale,
surtout dans la zone du mont Vitosha, le district Poduyane, à l‟ouest de Sofia, où le cadre
naturel a attiré une population à la recherche d‟une qualité résidentielle supérieure. Ce
périmètre a enregistré après 1990 une croissance de la population de 13%, alors que la ville
« intra-muros » a connu une diminution de 1%. En plus, la croissance du nombre de maisons
individuelles a été de 53% dans la zone Vitosha, par rapport aux 12% au niveau de la
capitale91
.
Le modèle de périphérie développé n‟est pas un modèle homogène, continu, similaire
à la zone périurbaine ouest-européenne ou de la périphérie nord-américaine, mais plutôt une
zone de rurbanisation, où les logements anciens, au degré réduit d‟équipements, s‟entremêlent
aux logements des nouveaux arrivés. La territorialisation de la migration des citadins vers les
zones rurales situés aux pieds du mont Vitosha apparaît comme une forme hybride proto-
périurbaine, une reconfiguration fortuite postsocialiste de l‟espace urbain.
91 Hirt, S. (2007) Suburbanizing Sofia: Characteristics of Post-Socialist Peri-Urban Change. Urban Geography,
28, 755-780.
77
Chapitre 8. L’émergence des déplacements urbain-rural dans le
contexte roumain
Après l‟analyse des aspects qui tiennent de l‟apparition et la gestion du phénomène au
niveau international, nous allons nous concentrer dans ce chapitre sur la situation existante à
l‟échelle nationale roumaine, pour analyser le contexte d‟émergence des déplacements urbain-
rural. L‟exode urbain dans le contexte roumain représente un événement relativement
nouveau, conséquence directe des changements structurels de la société postcommuniste. Les
éléments qui ont préparé et créé le cadre favorable à l‟apparition de ce phénomène se
retrouvent même dans les moments antérieurs au décembre 1989, surtout au niveau législatif.
Étant donné qu‟il s‟agit d‟un pays qui a une lointaine tradition des décisions politiques
centralisées, on analysera le contexte réglementaire en urbanisme et son impact sur les
déplacements urbains et ruraux pour s‟approcher par la suite de l‟échelle de Bucarest et de ses
zones périphériques. On va mettre en évidence le passage vers une société capitaliste qui a eu
un fort impact sur la dynamique urbaine à m‟échelle nationale.
8.1. Le cadre réglementaire en urbanisme à l’échelle nationale. L’impact
sur l’évolution de l’exode urbain
Les aspects réglementaires sur le développement des villes dans l‟espace roumain sont
relativement récents, sans que des lois écrites existent dans ce sens avant le XVIIIème siècle.
8.1.1. L’apparition de la réglementation en urbanisme
Ce qui peut être caractérisé comme étape préparatoire92
d‟apparition des premières
formes de droit en urbanisme commencent seulement après le Traité de Kuciuk-Kainargi
(1774), sous la domination de divers phanariotes, à commencer par Alexandre Ipsilanti, qui
initie des essais d‟élaboration de quelques règles juridiques qui voulaient gérer le régime de
propriété. Celui-ci reprend les éléments du code général élaboré entre 1765 et 1766, sous
Stefan Racovita et les introduit dans le premier projet de code d‟urbanisme roumain (1775-
1777). Cette mesure s‟appuyait sur la reprise de quelques conceptions d‟aménagement urbain
byzantines, en traduisant en droit écrit des éléments de droit coutumier qui existaient déjà. Les
92 Dutu, M. 2010. Dreptul urbanismului. Bucuresti: Editura Universul Juridic.
78
éléments de droit s‟appliquent aux délimitations des périmètres des villes, des voiries et des
bâtiments.
On mentionne également la mesure adoptée en 1804 par Alexandre Ipsilanti
(concernant l‟obligation que les bâtiments « intra-muros » soient édifiées uniquement en
pierre pour éviter les incendies) et les règlements appliqués en 1831 (Valachie) et 1832
(Moldavie) qui traitaient le stratus des terrains urbains, de la fonction d‟architecte de la ville,
en faisant la première référence à l‟autorisation de construction.
Les premières réglementations modernes sous aspect juridique apparaissent durant la
régné d‟Alexandru Ioan Cuza. En 1864 la Loi communale est adoptée par laquelle les villages
se regroupent dans des communes rurales, plusieurs communes forment une « plasa » et
plusieurs « plasă » un « judet » (département). L‟administration du territoire national après
l‟Unification de 1859 reçoit un caractère unitaire.
L‟acheminement du processus de formation de la Roumanie moderne, sous roi Carol I,
se concrétise par l‟adoption de trois règlements de construction qui deviennent la base de
l‟aménagement urbain pour la future moitié de siècle. En 1878, dans le contexte de
l‟Independence et de l‟intention de s‟inscrire dans les tendances de l‟urbanisme occidental, le
Conseil Communal Bucarest adopte le Règlement pour constructions et alignements. Ce
règlement contient des éléments détaillés sur le droit de construire en fonction du degré de
viabilisation de la parcelle. Le deuxième Règlement d‟urbanisme traite la salubrité des
constructions et des logements -l‟obligation du raccordement au réseau d‟assainissement, la
construction des groupes sanitaires, etc.- selon le modèle hygiéniste haussmannien. Ces deux
règlements seront réunis en 1881 dans une seule mesure applicable à tous les centres urbains.
En 1890 est adopté le Règlement de constructions et d’alignements qui unifient les deux
règlements antérieurs. Ceux-ci seront utilisés jusqu‟en 1925, quand, dans le contexte d‟une
nouvelle configuration du territoire national après la Grande Guerre, la Loi d’unification
administrative est adoptée (14 juin), avec l‟obligation que les communes rurales et urbains
élaborent dans un délais de 4 ans des plans de systématisation (chapitre VIII art. 76 de la loi)
en fonction de l‟anticipation du développement qui aura lieu à l‟avenir et en fonction des
équipements disponibles. Cette loi est extrêmement importante pour une meilleure gestion du
foncier disponible, pour la détermination des limites de l‟extension de développement. Il
s‟agit en plus des démarches de contribution à la création des ceintures vertes du type „green
belts” londoniennes pour améliorer la qualité de l‟environnement. Les constructions qui ne
respectaient pas les paramètres imposés par la loi, pouvaient être démolies par l‟autorité
communale.
79
Les initiatives de connecter la législation nationale aux courants d‟aménagement
urbain internationaux ont continué par deux autres Règlement pour constructions et
alignements (1928), (1937), qui mettent en évidence les principes du zonage fonctionnel et le
type de construction qui peut être installée. Les procédures et les paramètres urbanistiques
(alignements, taux d‟occupation du sol) sont précisés en détail et pour la première fois est
mentionnée la procédure par laquelle le demandeur peut anticiper les droits de construire qui
peuvent être appliqués au terrain détenu- l‟ancêtre du certificat d‟urbanisme actuel.
Ces règlements restent valables jusqu‟au moment de l‟arrivée du régime communiste,
les seuls amendements étant apportés en 1943, avec quelques modifications concernant
l‟autorisation de construire.
8.1.2. Le “super urbanisme » de Cincinat Sfinţescu
Pendant la période d‟entre deux guerres se remarque la figure de Cincinat Sfinţescu
(1887-1955), ingénieur et urbaniste roumain, membre du Conseil Directeur de l‟Association
Internationale des Cités Jardins. Il a fait des études à l‟École des Ponts et Chaussées de
Bucarest et en obtenant une bourse de la part de l‟Académie Roumaine pour compléter sa
formation à Technische Hochschule, Cherlottenburg, en Allemagne en 1913 et ultérieurement
en France93
.
À côté de l‟activité pédagogique et celle de directeur général de la Direction des
Travaux Publics de la capitale, Cincinat Sfinţescu se remarque par le concept introduit en
1929, celui de „super urbanisme” ou d‟urbanisme national. Celui-ci fait référence à
l‟aménagement urbain de la perspective d‟une hiérarchie des localités. L‟aménagement du
territoire passe au-delà des limites administratives d‟une localité en prenant en compte
l‟ensemble des relations qui existent par exemple entre la métropole et les communes de la
zone d‟influence ou les relations établies entre les métropoles au niveau national.
Ses idées sur l‟aménagement intégré à l‟échelle nationale ont été présentées au congrès
international d‟Urbanisme de Rome en 1929, avec des repris lors du Congrès de Berlin en
1931 et Paris en 1937. La démarche était innovante pour cette période où il n‟y avait pas que
des études à l‟échelle régionale. Un autre domaine innovant est celui des programmes
proposés au niveau national pour la protection des zones et des paysages naturels, éléments
93 Petrişor, A.-I. (2010) The theory and practice of urban and spatial planning in Romania. SAJ (Serbian Journal
of Architecture), 2/2010, 139-154.
80
qui sont devenus des objets d‟intérêt général depuis la signature de la Convention Européenne
du Paysage à Florence en 2000.
Les raisons qui l‟ont conduit vers ce modèle d‟urbanisme national ont été le but d‟un
développement sans disparités du territoire national, la suppression des différences régionale
et l‟amélioration du standard de vie pour les habitants. La croissance de la cohésion des
provinces historiques devient de la perspective du « super urbanisme » un des éléments
décisifs dans le développement du territoire national94
.
8.1.3. L’aménagement du territoire pendant la période communiste
La planification territoriale pendant la période communiste devient un instrument
efficace dans l‟installation de ce nouveau type de société dans laquelle le contrôle centralisé
est au cœur des décisions de développement économique et spatial du territoire national.
L‟hypercentralisation administrative95
et un contrôle exclusif ont été les caractéristiques
principales de l‟aménagement du territoire. Progressivement le droit à la propriété est limité
par la mesure des expropriations. Ce faisant, la contribution de l‟initiative privée dans
l‟évolution des espaces urbains a été radicalement réduite.
Le décret n° 92 du 19 avril 1950 prévoyait la nationalisation des biens propriétés
privées, à l‟exception des propriétés des ouvriers, des fonctionnaires et petits artisans, des
intellectuels et des retraités. Il était précisé également l‟obligation des autorisations de
construction pour les nouveaux édifices situés dans le périmètre de capitale et des communes
suburbaines et des autres localités comprises dans un plan de systématisation. Le Décret n°
144/1958 rend cette obligation valable à l‟échelle de tout le pays.
Les documents de référence pour cette période sont la Loi n°58/1974 concernant la
systématisation du territoire et des localités urbaines et rurales et le Programme National de
systématisation du territoire et des localités urbaines et rurales. Ces documents souhaitaient
la limitation des surfaces occupées par des constructions et l‟augmentation de la densité
urbaine. Selon l‟art.3, Chapitre I, de la loi n°58/1974 concernant la gestion du fond foncier, la
diminution de la superficie agricole était interdite. Il était envisagé la diminution au minimum
des surfaces constructibles, la simplification et la rationalisation du réseau viaire communal,
le regroupement et l‟installation des lignes de télécommunications et de transport et la
94 Cristea, D. E. (2011) Ce uităm adesea în discuțiile despre amenajarea teritoriului. Dilema veche, nr. 365
95 Dutu, M. 2010. Dreptul urbanismului. Bucuresti: Editura Universul Juridic.
81
distribution de l‟énergie électrique96. Il s‟agit d‟une planification intégrée. En plus, les normes
de densité urbaine sont dirigées d‟une manière explicite vers la construction des logements
collectifs. Par exemple article 8, chapitre II précise que le régime d‟hauteur des nouvelles
constructions sera de 5 niveaux (l‟idéal) et pas moins de 2 niveaux, en fonction de la taille et
du profil économique de la ville, de la nature des terrains et la séismicité.97
La loi N° 59/1974 vient renforcer les lois antérieures, en interdisant la sortie des
terrains productifs du circuit agricole98. La mobilité résidentielle est aussi règlementée par le
Décret n° 68/1976 concernant le changement de résidence des communes vers des villes
déclarées conformément à la loi, des grandes villes. Les changements de résidence se font sur
la base des documents spéciaux et seulement en intérêt professionnel. L‟Article 4 mettait
l‟accent sur la distance acceptable pour des trajets quotidiens et pour que la résidence soit
gardée dans la commune d‟origine, soit 30 km.99
8.1.4. Les réglementations en urbanisme après 1989
Le passage vers une législation de type démocratique dans l‟aménagement urbain, se
fait seulement après le changement de régime politique de 1989, un premier pas étant la
suppression le 27 décembre 1989 de la Loi n°58/1974 concernant la systématisation du
territoire et des localités urbaines et rurales. Cette suppression a laissé un vide législatif dans
la réglementation au niveau national qui sera rempli seulement deux décennies plus tard. Il
s‟agit donc d‟une période favorable au développement urbain aux accents chaotiques. En
1991 a été adoptée la Loi n°18/1991 qui rétablit le droit à la propriété sur les surfaces
agricoles des anciens propriétaires ou de leurs descendants, en prévoyant en revanche les
conditions de changement d‟usage de ces terrains (agricole ou forestier) (Chap. VII, Art. 91,
92, 93). La Loi n° 50/1991 concernant l’autorisation de l’exécution des travaux de
construction (actualisée par divers amendements) encadre la méthodologie et les conditions
96 LEGE nr. 58 din 29 octombrie 1974 privind sistematizarea teritoriului si localitatilor urbane si rurale
97 idem
98 LEGEA nr. 59 din 29 octombrie 1974 cu privire la fondul funciar „Folosirea terenurilor agricole in alte scopuri
decit productia agricola vegetala este interzisa, amplasarea diverselor obiective de investitii si productie urmind sa se faca pe terenuri neproductive si in perimetrele construibile ale localitatilor. In cazuri exceptionale si bine justificate, terenurilor agricole le poate fi data o alta destinatie numai daca se aproba prin decret prezidential sau de catre Ministerul Agriculturii si Industriei Alimentare*, dupa caz. In aceste cazuri, pentru a nu se micsora suprafata agricola se prevede obligatia de a se recupera din terenurile neproductive o suprafata egala cu cea aprobata a fi scoasa definitiv din productia agricola.” 99
DECRET nr. 68 din 17 martie 1976 privind schimbarea domiciliului din alte localitati in orase declarate, potrivit legii, orase mari
82
de réalisation des travaux de construction, de démolition, d‟extension ou de réparation des
immeubles.
Cette loi complétée ultérieurement par la Loi 10/1995 concernant la qualité dans la
construction et la Loi 350/2001 concernant l‟aménagement du territoire et l‟urbanisme,
avancent le développement équilibré des régions et des localités en conformité avec le
principe du développement durable et le respect du spécifique local. Son objectif
d‟encadrement des procédures d‟urbanisme et aménagement du territoire dans le but
d‟éliminer des disparités régionales est évident. Elle est élaborée par des architectes, des
urbanistes et des ingénieurs en présentant des failles au niveau des formulations, en laissant
place à des interprétations ou des phrases qui ne peuvent pas être appliquées100
, tel est le cas
de l‟Art. 49, alin. 3 qui fait référence à l‟opposabilité des documents d‟urbanisme.
Malgré ces points faibles, la loi 350/2001 représente un progrès majeur, en étant la
première de ce type qui synthétise les démarches législatives antérieures et qui constitue une
loi-cadre dans le domaine. On lui reproche la possibilité d‟obtenir des dérogations dans le
sens de l‟extension des surfaces intra-muros des localités et le fait qu‟elle permet la demande
des dérogations d‟une manière non limitée par rapport au PUG (Plan Urbanistique Général).
Ce point faible a été révisé en partie, par l‟OG 27/2008 qui établit un plafond maximum de
20% par rapport aux paramètres urbanistiques de la zone, dans la limite desquels on peut
accorder des dérogations.
Le document le plus récent qui règlemente l‟activité d‟aménagement du territoire
complétant la Loi 350/2002 est l‟Ordonnance d‟Urgence 7/2011 qui se propose d‟encourager
l‟élaboration des stratégies de développement à l‟échelle métropolitaine et de gestion des
espaces périurbains. Celle-ci a l‟objectif d‟éviter l‟extension non-justifiée de l‟intra-muros et
la sortie du circuit agricole des surfaces considérables. Deux éléments méritent d‟être
mentionnés dans ce sens : l‟adoption d‟une surface minimale pour laquelle on peut solliciter
le changement de régime juridique des terrains (inclusion des parcelles en intra-muros) et
l‟initiative d‟élaboration d‟un PUZ.
Ainsi, l‟article 32 de cette ordonnance prévoit une surface minimale du terrain qui peut
être rendu constructible suite à des dérogations. Il s‟agit de 10.000m² à destination
résidentielle et 5.000m² à fonction industrielle ou mixte. Par ce fait, la division des parcelles
est limitée ainsi que le gaspillage du foncier agricole et les développements ponctuels.
L‟entrée sur le marché des petits entrepreneurs est également limitée. Souvent ils n‟avaient
100 Dutu, M. 2010. Dreptul urbanismului. Bucuresti: Editura Universul Juridic.
83
pas d‟expérience nécessaire, ni la vision d‟ensemble, des éléments indispensables pour
développer un projet résidentiel cohérent avec le système urbain existent.
L‟initiative de l‟élaboration des PUZ (Plans urbanistiques de zone) se fait
conformément au texte, seulement à l‟initiative des autorités locales (exception font les
promoteurs de projets résidentiels importants, de parcs industriels ou technologiques), qui
vont supporter les coûts liés à cette initiative. De l‟autre part, la pratique est limitée,
développée dans des communes exposées à une pression immobilière de la part des grandes
villes. Les maires votaient l‟élaboration d‟un PUZ, les efforts du budget local étant
inexistants, mais les conséquences appréciables (dépenses d‟infrastructures, la croissance de
la pression des réseaux publics etc.).
Malgré ces nouvelles perspectives qui semblaient limiter le développement anarchique
de la périphérie des villes, la loi adoptée le 20 février 2013 est un document plein
d‟ambiguïtés qui laissent place à de diverses spéculations et possibilité de non-respect des
restrictions et obligations prévues par la loi.
8.2. Mesures et décisions concernant la systématisation de la capitale et
ses relations aux zone périphériques
8.2.1. L’étape initiale
L‟évolution de la ville de Bucarest et ses relations aux zones périphériques sont en fort
relation au caractère plan du support physique et au facteur politique. Durant le Moyen Age,
la capitale ne bénéficie d‟aucune limite spatiale claire (des remparts) et de réglementations en
matière de gestion de l‟espace urbain, en se développant sans un contrôle strict. Les
mahalales (les faubourgs) s‟installent là où les conditions naturelles ou l‟existence des
chemins d‟accès la permettent. Elles se positionnent souvent autour d‟une église ou d‟un
couvent, ceux-ci ayant un rôle de centralité. En plus, des superficies importantes du foncier
disponible étaient la propriété de l‟Église, là où l‟intervention de l‟administration locale était
limitée. En 1798, Bucarest enregistrait 67 quartiers périphériques « mahalale » et plus de 6000
maisons, avec une extension spatiale considérable. Ces quartiers manquaient d‟infrastructure
urbaine (à l‟exception des quartiers centraux ou des petits artisans). Ils représentaient le
refuge pour une population ayant une situation matérielle modeste et qui construisait les
logements selon leurs propres règles sur le terrain disponible des églises ou des monastères101
.
101 George Ionescu Gion, Istoria Bucurescilor, Stabilimentul Grafic I.V.Socecu, Bucuresti, 1899, p. 333.
84
Les gestionnaires ne manifestaient aucune contestation contre cette installation
abusive qu‟à partir du moment où une bonne part du foncier était déjà occupée. À ce moment,
ils déposaient une réclamation auprès du Conseil Municipal et sous la menace de démolition
ils obligeaient ceux qui s‟étaient installés d‟une manière abusive de se reconnaître comme des
locataires « arendaşi (embaticari) » de l‟église et de payer un loyer annuel « (bezmăn) », établi
par l‟État. Cette coutume, d‟origine ottomane est restée jusqu‟à la moitié du XIXème siècle,
lorsque les fortunes des monastères ont été nationalisés, sous Al. I. Cuza, en 1864.
8.2.2. La période moderne
L‟influence occidentale dans la systématisation urbaine commence à se manifester à
partir du XIXème siècle, favorisée par des désastres comme le grand incendie de 1804 ou
celui de 1847. Par ce biais le foncier a été libéré et des projets visant la reconfiguration de la
trame viaire ont pu être mises en place.
La loi pour l’organisation des communes urbaines (31 juillet 1894) appliquée d‟abord
d‟une manière expérimentale au niveau de la Capitale prévoit l‟obligation de la conception
des plans de systématisation pour les villes. Suite à la même loi, Bucarest élargit ses
compétences administratives sur les communes suburbaines avoisinantes, en résultant une
agglomération d‟environ 2000 ha, sans avoir un document régulateur global. Ce phénomène a
conduit à l‟élaboration en 1900 par le Directeur de la Direction Techniques de la Mairie,
l‟ingénieur Alexandru Davidescu, du programme pour l‟élaboration du plan de
systématisation de la ville de Bucarest. Pour la première fois, le développement de la ville est
vu à l‟échelle plus large, impliquant les relations avec l‟extérieur du territoire administratif, en
fort lien avec la gestion des problèmes rencontrés déjà à l‟intérieur de la ville.
D‟après le modèle des „greens belts”, il était prévu l‟aménagement sommaire des
communes suburbaines situées dans un rayon de 12 km autour de Bucarest dans l‟objectif de
limiter l‟extension de la ville. Pour ce but des expropriations sur une largeur de 500-1000 m
sont proposées où il y aura des plantations pour créer un obstacle naturel dans l‟éventualité
des essais illégaux de non-respect de la loi en vigueur102. Le deuxième anneau circulaire, à un
rayon de 40 km comprend à ce qui était appelée la zone régionale de la ville, l‟accent étant
mis sur la réalisation d‟un réseau d‟artères circulaires et d‟espaces verts plantés. Le problème
majeur de la capitale au début du XXème siècle était le fait que la tradition rurale des
habitants a imprimé au niveau culturel, un certain type d'habitation spécifique aux zones
102 Panoiu A., 2011, Evoluţia oraşului Bucureşti, Bucuresti, Ed. Artifex
85
collinaires ou montagnardes : le logement isolé par des jardins et des espaces verts comme
dans un village diffus103
.
En 1919 le projet d‟expropriation pour la création d‟une ceinture verte (585 ha, dont
155 ha qui comprenaient des constructions) a été présenté au Conseil Communal. Par celle-ci
il était assurait à Bucarest une superficie de 5580 ha, 18,75 m² espace vert/habitant. Le
Conseil, par la Décision n°147 adoptée le 25 juin 1919 approuve cette initiative et sollicite la
délimitation de la ville par une chaussée circulaire qui sera placée à côté de la plantation
d‟arbres, à une largeur de 300 m. La concrétisation des principes soutenus par Alexandru
Davidescu s‟est fait en 1921, quand après les efforts soutenus à partir de 1906 (concours de
projets), la forme finale du plan de systématisation de Bucarest est approuvée. Le rôle décisif
dans l‟élaboration de ce document appartenait à l‟ingénieur Cincinat Sfinţescu.
Le cadre de ce plan de systématisation offre le potentiel de croissance de la population
pour les 50 ans à venir. En plus, il était prévu l‟étude des plans d‟aménagement des localités
suburbaines et la perspective d‟une urbanisation régionale, avec une zone de séparation entre
la capitale et les zones périphériques, marquée spatialement par une ceinture de plantations et
de zones agricoles vides de toute construction ou infrastructure industriel. À l‟intérieur de la
ville une offre variée de types d‟habitat pour les différentes classes sociales était assurée. La
vision d‟ensemble était celle des cités jardins capables à offrir des conditions d‟habitat dans
l‟esprit de ce courant pour 1.500.000 habitants dans la situation où Bucarest enregistre en
1919, 389.078 habitants104. Le territoire est structuré en quatre zones, aux densités différentes
105:
Une zone centrale, aux densités de 800 habitants/ha et des bâtiments à plusieurs
étages. Il s‟agit de 500 ha considérés comme une zone de travail106
. Bureaux de 5-6
étages et exceptionnellement des gratte-ciel étaient planifiés dans cette zone. Dans
l‟interprétation contemporaine, le projet de Cincinat Sfinţescu visait à la construction
d‟un Central Business District qui concentre les activités tertiaires dans la zone
centrale de Bucarest.
103 Sfinţescu, C. I. (1930) Delimitări în regiunea Municipiului Bucureşti : (zone de construcţii şi zone de
verdeaţă). Buletinul Societăţii Politechnice, 14/1930, 32.
104 Giurescu C.C., 2009, Istoria Bucurestilor, Editia a III-a revizuita, Bucuresti, Ed. Vremea
105 Panoiu A., 2011, Evoluţia oraşului Bucureşti, Bucuresti, Ed. Artifex
106 Sfinţescu, C. I. (1929) Cum să sistematizăm Bucureştiul. revista Institutului Social Roman, 8, 29.
86
Zone des bâtiments de rapport, collectifs destinés aux ouvriers, aux densités de 800
habitants/ha. Il s‟agit de 1000 ha de logements collectifs qui ne doivent pas dépasser 3
étages et qui soient irrigués par des espaces verts.
Zone médiane, de logements individuels du type R+1, aux densités de 200
habitants/ha : environ 2000 ha.
Zona périphérique des, „green-city”, aux densités de 100 habitants/ha : environ 2000
ha
De la perspective de ce plan, deux tiers de la capitale était destinés à la construction
des maisons individuelles, en répondant aux besoins de la classe moyenne en matière de
logement et en limitant en même temps, l‟extension non-contrôlé de l‟espace construit. Faute
de ressources financières pour la réalisation intégrale des expropriations, ce plan de
systématisation n‟a pas pu être intégralement appliqué. La Direction des Jardins Publics a été
créé le 21 mai 1923 au rôle d‟effectuer les plantations nécessaires à l‟intérieur de l‟espace
urbain (Fig. 19) et à l‟extérieur pour limiter l‟extension urbaine et renforcer la qualité
paysagère de l‟espace urbain, conformément à l‟idéologie des « cités jardins »107
.
107 Idem Sfinţescu, 1929
87
Figure 19 Cartographie des plantations vertes à l’intérieur de la Rocade de Bucarest
Source: Sfinţescu, C.I., Cum să sistematizăm Bucureştiul. revista Institutului Social Roman, 1929
88
Ultérieurement, par la Loi pour l’organisation de l’administration communale de la
ville de Bucarest (7 février 1926) deux zones administratives étaient constituées : la zone
centrale aux 4 arrondissements et la zone périphérique formée par les communes suburbaines
jusqu‟à la limite de la ligne de la Rocade. La création des arrondissements de la capitale en
1936 et le souhait des mairies d‟arrondissement d‟affirmer leur autonomie ont contribué à la
création des dérogations par rapport au plan directeur approuvé en 1921 dans le Conseil des
Ministres108
.
La loi du 1929 pour l’organisation de la municipalité de Bucarest définit une zone de
37 000 ha qui inclut outre la capitale, 14 autres localités périphériques dont la dynamique de
croissance est accélérée. Les interventions de Cincinat Sfinţescu se sont concentrées dans la
délimitation des zones non-construites et l‟identification des zones de croissance rationnelle
dans le territoire administratif des 14 communes, pour permettre l‟intégration des espaces
verts au plus proche du centre-ville. Sans exagérer, nous pouvons apprécier que cette vision
corresponde à un aménagement urbain conformément à une logique fractale du tissu urbain,
avec une hiérarchisation des zones construites et de celles libres. Cincinat Sfinţescu avait pour
but d‟ assurer de l‟espace vert aux enfants, du jardin aux passionnés par la nature, des espaces
aux sportifs („verdeata copilului”, „gradina iubitorului de natura”, „pajiştea sportivului” şi
„verdeata pentru camping”)109. Les espaces verts visaient à s‟insérer dans l‟espace construit
et à l‟encadrer (Fig.20).
108 Sfinţescu, C. I. (1929) Cum să sistematizăm Bucureştiul. revista Institutului Social Roman, 8, 29.
109 Idem Sfinţescu, C. I. (1930)
89
Figure 20 Le modèle schématique et le plan d’utilisation du sol de la capitale avec l’identification des
zones vertes qui devaient être préservées et développées (en pointillé sur la carte)
Source: Sfinţescu, C.I., Cum să sistematizăm Bucureştiul. revista Institutului Social Roman, 1929
90
Pour les localités suburbaines au rôle de centres secondaires de la capitale il était
anticipé une croissance démographique de 20000 habitants, avec un territoire administratif de
500 ha et une surface construite de 299 ha, entourée par une ceinture formée par des espaces
naturels et des espaces agricoles. On doit mentionner les premières études élaborées au niveau
national pour évaluer des coûts de l‟extension urbaine et la plus-value créée : Sfinţescu, C.I.,
Consideratiuni asupra plusvalutei terenurilor urbane NA, Bucureşti : Tipografia
"Cooperativă". 21 p., un court ouvrage qui introduit quelques méthodes qui captent une part
des plus-values des terrains par les efforts financiers des administrations locales, en suivant
des observations faites en Angleterre ou dans les Pays-Bas.
En 1935 le Plan Directeur de systématisation de Bucarest est finalisé mettant l‟accent
sur le zonage et sur la circulation à l‟intérieur de la ville. La systématisation devait se réaliser
de l‟extérieur vers l‟intérieur de la ville, avec un accent croissant sur la résolution des
problèmes de la périphérie bucarestoise, aux ensembles de logements insalubres qui devraient
être démolis. Bucarest est perçu comme une ville dont les périphéries connaissent un
développement anarchique110, dans le contexte de la spéculation foncière et sans une vision
d‟ensemble.
8.2.3. La période communiste
La période communiste impose un nouveau programme d‟aménagement de Bucarest,
les principes du super urbanisme et des cités jardins, de Cincinat Sfinţescu sont remplacés par
la Décision du Comité Central du Parti Communiste Ouvrier du 13 novembre 1952
concernant la construction et la reconstruction des villes et l’organisation de l’activité dans
le domaine de l’architecture. Ce texte législatif visait à la transposition dans le paysage urbain
de l‟idéologie communiste. La propriété de l‟État sur le foncier disponible, l‟élimination de la
participation privée à l‟aménagement urbain et la centralisation de la décision ont fait que la
transformation de la ville se fasse d‟une manière efficace.
L‟instrument de l‟expropriation et le statut incertain de la propriété particulière sur le
paysage urbain bucarestois ont facilité l‟implantation des grandes ensembles. Le plan général
de reconstruction socialiste de la ville de Bucarest a été adopté suite à cette décision qui
prévoyait dans le chapitre 2, l‟utilisation du modèle soviétique dans l‟organisation de l‟espace
110 Le Plan Directeur de Systématisation de Bucarest. Mémoire justificatif. Éditions de l’Institut Urbanistique
National, Bucarest, 1935 „une ville qui a grandi et qui s’est étendue au hasard, fruit de nôtre indifférence. Elle couvre une superficie anormalement élevée en se perdant dans une périphérie insalubre qui à son tour finit dans des alentours dépourvus de toute trace de civilisation, sans aucun réseau. (…) Cette ville se trouve dans une croissance continue, en s’étendant comme une tache d’huile”
91
urbain. Le chapitre II, Art. 9 mentionne un régime général d‟hauteur des bâtiments de 6
étages, le nombre pouvant même augmenter sur les avenues et les rues principales jusqu‟à 8-
10 niveaux. Dans les quartiers périphériques ce nombre reste à 4. Les constructions
pavillonnaires vont être installées dans des zones spécialement réservées et à l‟intérieur des
grands ensembles collectifs. Art 15 et 16 mentionnent la création d‟une zone de pâturage et
d‟espaces verts autour de la capitale et l‟aménagement d‟une zone péri-urbaine au rôle de
base agricole pour l‟approvisionnement de la population. Les constructions y seront
strictement réglementées. L‟identité de cité jardin que la ville de Bucarest a maintenu tout au
long de son histoire va être radicalement modifiée.
Entre 1955 et 1970, les ensembles collectifs ont été construits là où il y avait du
foncier disponible, vers la périphérie, ou tout au long des boulevards récemment tracés ; sans
que le centre historique ou les quartiers de logements individuels soient touchés. Le
développement des grands ensembles collectifs jusqu‟en 1977 est fortement connecté à
l‟installation des plateformes industrielles : Republica dans l‟est, IMGB au sud et l‟industrie
textile dans la zone de l‟ouest, sans qu‟il y a des démolitions majeures. L‟existence de ces
centres industriels et la demande de plus en plus importante de main d‟œuvre, corrélée au
processus de collectivisation de l‟agriculture ont conduit à un massif exode rural durant les
années 1960-1970. Si en 1941, la population de Bucarest était de 992.536 habitants, en 1966
celle-ci enregistre 1.511.388 et en 1977 atteignait 1.934.025 personnes.
En 1977, la population active était de 1.017.400 personnes, ce qui représentait 15% du
total national111. Nous pouvons parler d‟un des plus grands projets sociaux de l‟Europe. Des
quartiers résidentiels collectifs ont été construits à proximité des entreprises industrielles :
Titan, à l‟est de la capitale, 200.000 habitants, Drumul Taberei et Militari à l‟ouest, Berceni
au sud. Ces quartiers fonctionnaient comme des quartiers dortoirs, sans être connectés par un
réseau de voie de communications rapides. Ultérieurement, dans les années 1970, les grands
boulevards ont été tracés connectant ces quartiers ouvriers au centre la ville : Giurgiului, Iuliu
Maniu, Colentina ou Calea Moşilor.
Le programme national de systématisation de 1976-1980 va affecter la morphologie
urbaine bucarestoise et ses relations à l‟espace voisin. Le décret n° 11 du 29 janvier 1976
concernant le régime d‟hauteur des bâtiments à destination résidentielle, établit de nouveaux
paramètres dans l‟esprit de la croissance de la densité construite à l‟intérieur de la ville.
Conservée jusqu‟en 1977, le centre historique de Bucarest est tombé proie aux idées de
111 Giurescu C.C., 2009, Istoria Bucurestilor, Editia a III-a revizuita, Bucuresti, Ed. Vremea, p. 439
92
Nicolae Ceauşescu qui souhaitait l‟installation sur ce terrain de l‟ensemble administratif « La
Maison du peuple », connu aujourd‟hui en tant que Palais du Parlement. À partir de 1983, 19
000 logements ont été démolis et 40000 personnes relogés dans d‟autres quartiers. En 15 ans,
le centre de la capitale a reçu tout un autre visage que celui formé pendant le XIXème siècle
et la première partie du XXème siècle, de quartier bourgeois, dominé par des logements
individuels des fonctionnaires et des artisans installés dans le périmètre du quartier Uranus-
Dealul Arsenalului.
Le tremblement de terre du mars 1977 a offert l‟occasion d‟intervenir au niveau de la
ville entière. On a fait construire de grands ensembles résidentiels collectifs autour des grands
axes de circulation, mais aussi à l‟intérieur des quartiers, là où suite au tremblement de terre
ou pour d‟autres raisons les logements individuels étaient démolis et remplacés par des
constructions résidentiels à plusieurs étages (Tab.1)
8.2.4. La systématisation de l’espace rural. La rurbanisation
Par rapport au contenu lexical de cette notion dans l‟ouest de l‟Europe (fr. rur-
banisation= urbanisation de l‟espace urbain qui consiste à intercaler l‟espace récemment
construit avec le tissu rural existant), le régime communiste lui a donnée tout un autre sens.
Tableau 1 Quartiers de logements collectifs construits entre 1977 et 1990 à Bucarest
Source des données :Proiect București
Sursa datelor:Proiect București
93
Initialement, par la collectivisation forcée, la nationalisation des propriétés foncières et
l‟industrialisation massive des années 1950-1960, l‟État communiste a découragé l‟habitation
dans le milieu rural ce qui a conduit à un massif exode urbain vers les grands centres
industriels. Confronté dans les années 1970 à une arrivée massive de population à laquelle
s‟ajoute une croissance démographique favorisée par le Décret n° 770/1966112
, les villes
roumaines se retrouvent dans la difficulté d‟assurer l‟espace locatif nécessaire. Le pouvoir
central décide de prendre une série de mesures dont l‟objectif est de maintenir cette
population dans le milieu rural d‟origine par le décret n° 68/1976 limitant l‟installation dans
les grandes villes. Pourtant la navette était encouragée afin d‟assurer la main d‟œuvre
nécessaire à l‟industrie nationale. Une transformation radicale du village roumain a
commencé. Antérieurement, en novembre 1965, à l‟initiative de Nicolae Ceuşescu la
Commission centrale pour la Systématisation des Villages est créée, organisme en charge de
la projection et la systématisation des localités rurales, en vue de l‟usage efficace du potentiel
agricole existant. En 1973, ce programme a été initié dans les départements à proximité de la
Capitale (Ilfov, Călăraşi) et ensuite au niveau du pays entier.
Par le Programme national de Systématisation (1976-1980) il était envisagé, parmi
autres, la suppression des différences entre village et ville et la création de 300-400 nouveaux
centres urbains qui assurent un équilibre au niveau du réseau urbain existant. L‟intention en
soi n‟a pas été une sans pertinence, bien au contraire, les villages plus importants devaient
jouer un rôle de pôles urbains secondaires et représenter un niveau intermédiaire de la prise de
la décision. La zone d‟influence de ces centres est de 20 km, en étant dotés de tout
équipement et service nécessaire à une existence indépendante et en concentrant une
population de minimum 5000 habitants. La création des logements collectifs, de nouveaux
centres civiques et des infrastructures industrielles était aussi souhaitée. En réalité, le but était
l‟homogénéisation de la société socialiste. Le type d‟habitat devait être standardisé et par une
mesure forcée, les paysans devaient devenir des nouveaux citadins, de nouveaux ouvriers et
donc s‟adapter à la vie spécifique des villes communistes.
En 1988 ce processus de rurbanisation communiste ne fonctionne pas conformément
aux attentes des initiateurs et donc, la décision de faire disparaître 900 communes (d‟un total
112 Decret nr. 770/1966 din 01/10/1966, pentru reglementarea intreruperii cursului sarcinii, care stipula la Art.1
interzicerea întreruperilor voluntare de sarcina
94
de 2705) et de réduire le nombre des villages à 5000-6000 maximum (d‟un total de 13123).
Celles qui restaient devaient être démolies et reconstruites en proportion de 50-55%113
.
Ce plan devait être achevé jusqu‟en 2000. Les événements du décembre 1989 ont fait
que ces intentions ne soient pas menées à leur fin. Même s‟il y a eu des modifications dans la
morphologie de nombreux villages roumains, seulement 10 villages du département d‟Ilfov
ont été rasés entièrement.
8.2.5. La période de transition 1990-2010
La capitale post communiste est une ville marquée par la notion d‟ « urbanisme en
transition »114,
une ville soumise à une spéculation foncière et à une pression immobilière.
Une fois la Loi n°58/1974 concernant la systématisation du territoire et des localités urbaines
et rurales supprimée et le droit à la propriété réinstauré, la surface urbanisée est devenue de
plus en plus importante ; des constructions sont apparues là où l‟infrastructure édilitaire
n‟existait pas.
Les Plans Généraux d‟Urbanisme élaborés et réactualisés ont rarement pris en compte
la zone périurbaine de Bucarest, à cause de l‟absence d‟une entité administrative (zone
métropolitaine) qui couvre en mode global la zone d‟influence de la Capitale. Ces faits vont
avoir une influence sur la dynamique des localités voisines qui vont connaître une croissance
démographique remarquable sur la base de la migration interne et de l‟extension des zones
construites en défaveur de Bucarest.
8.3. L’évolution des villes roumaines dans le contexte socio-économique de
la période post-communiste
L‟affirmation de l‟exode urbain est fortement liée en Roumanie aux changements
d‟ordre politique, économique et social, survenus après 1989. Nous allons essayer de
synthétiser ces aspects en nous axant sur les indicateurs qui pourraient donner une image
d‟ensemble de la société roumaine postcommuniste.
La privatisation, la restitution des propriétés nationalisées, la restructuration de
l‟économie nationale ont eu des conséquences immédiates sur l‟économie nationale et ont
mené à des différences sociales entre les individus, ce qui se reflète en mode direct sur leurs
113 Berindei M., „Distrugerea satelor româneşti în arhivele Comitetului Central” in Revista 22, Editia din 30 iunie
2009 114
Derer P., « Urbanismul de tranzitie », in Revista 22, 2 octombrie 2008
95
revenus (Fig. 21). Ainsi, résultent de nouvelles catégories sociales : les patrons, les libre-
professionnels, les petits entrepreneurs, etc.115
.
Ces modifications structurelles à l‟échelle de l‟économie nationale ont conduit aux
effets sur la dynamique sociodémographique à l‟échelle nationale.
8.3.1. L’évolution naturelle et migratoire de la population
En ce qui concerne l‟évolution démographique des deux dernières décennies (1990-
2010), en même temps que la suppression du décret 777 de 1967 et le début de la période de
transition, les valeurs de l‟évolution naturelle de la population a commencé à enregistrer des
valeurs négatives, surtout au niveau de la population qui habite dans le milieu rural. L‟écart
maximum entre le milieu rural et le milieu urbain a été enregistré en 2010 (Fig. 22), sous le
fond du vieillissement de la population rurale, là où le taux de la mortalité enregistre des
valeurs plus importantes.
115Voicu, B. 2005. Penuria Pseudo-Modernă a Postcomunismului Românesc. Iasi: Expert Projects.
Proposé par l‟économiste Henri Theil, cet indice de distribution s‟appuie sur le concept d‟entropie- une mesure
de l‟état de désordre d‟un système qui augmente au fur et au mesure que le système s‟approche d‟un haut état de
désordre. L‟indice de Theil est une moyenne géométrique pondérée des revenus relatifs de chaque individu ou
group d‟individus.
Figure 8 Inégalités de revenus en Roumanie. L’ évolution de l’indicateur - Theil 1963-1994
Source: Voicu, Bogdan (2005), Penuria Pseudo-Modernă a Postcomunismului Românesc, Schimbarea socială şi acţiunile
indivizilor
96
Les valeurs du solde des départs et des arrivés deviennent favorables au milieu rural.
Le changement du profil de l‟économie nationale a entraîné le retour en grande partie de ceux
qui ont participé à l‟exode rural des années 1960-1970 (Fig. 23).
Le taux des changements de résidence continue à être favorable au milieu urbain, mais
ces valeurs commencent à diminuer (Fig. 24)
Dans ce contexte, tant la population urbaine que celle rurale ont enregistré des pertes,
visibles surtout dans le milieu rural (Fig. 25).
Figure 22 Le taux de la croissance naturelle, selon le milieu de résidence entre 1990 et 2010 au niveau
national
Source des données: INS, 2011
Figure 23 Le taux des changements de résidence en fonction des milieux entre 1990 et 2010
Source des données: INS, 2011
Figure 24 Taux des changements de résidence par milieu entre 1990 et 2010
Source des données: INS, 2011
97
Si nous ajoutons les valeurs de l‟espérance de vie, nous pouvons observer que du point
de vue de la croissance démographique naturelle, l‟espace rural se trouve en déclin (Fig.26).
8.3.2. La situation du fond locatif
La structure des ménages en fonction du type de logement montre la prédominance
nette du logement individuel dans le milieu rural, avec une consolidation de ce type d‟habitat
progressivement aussi dans le milieu urbain, là où le logement collectif reste la forme
prédominante d‟habitat (Tab.2)
Figure 25 La structure de la population par milieux entre 1990 et 2010
Source des données: INS, 2011
Figure 26 Durée moyenne d’espérance de vie par milieux entre 1996-2010
Sursa datelor: INS, 2011
98
Figure 27 Le nombre d’autorisations de construire pour bâtiments résidentiels (2002-2010)
Source des données: INS, 2011
Ce qui surprend est que, malgré la croissance naturelle négative dans le milieu rural, à
l‟échelle nationale, entre 2002 et 2010, le nombre d‟autorisations de constructions a été
supérieur en comparaison avec la situation existante dans le milieu urbain (Fig. 27), fait qui
doit être lié au taux de la migration interne. Les changements d‟ordre économique et les
licenciements massifs dans l‟industrie entre 1990 et 1992 ont engendré une première vague de
déplacements vers le milieu rural. Beaucoup de ceux installés en ville suite à l‟exode rural,
retournent dans les localités d‟origine. Une deuxième vague connaît son apogée entre 2007 et
2008, quand, dans le contexte des conditions de crédit avantageuses pour l‟achat d‟un
logement, de nombreux ménages se dirigent vers le choix d‟une commune à proximité des
grandes villes.
Anul 2007 Anul 2008 Anul 2009
Procente Procente Procente
Total Casa individuala separata 56 57,2 58,1
Casa individuala semi-separata 2,6 1,9 1,5
Apartament intr-un imobil cu mai putin
de 10 locuinte 3,9 4,1 3,5
Apartament intr-un imobil cu 10 sau mai
multe locuinte 37,3 36,7 36,8
Alt tip 0,2 0,1 0,1
Urban Casa individuala separata 26 26,9 27,8
Casa individuala semi-separata 2,5 2,3 2
Apartament intr-un imobil cu mai putin
de 10 locuinte 6,3 6,9 5,8
Apartament intr-un imobil cu 10 sau mai
multe locuinte 64,9 63,8 64,2
Alt tip 0,3 0,1 0,2
Rural Casa individuala separata 94,9 96,8 97,6
Casa individuala semi-separata 2,8 1,4 0,9
Apartament intr-un imobil cu mai putin
de 10 locuinte 0,8 0,4 0,3
Apartament intr-un imobil cu 10 sau mai
multe locuinte 1,4 1,3 1,1
Alt tip 0,1 : :
Medii de rezidenta Tipul locuintei
Ani
Tableau 2 La structure des ménages en fonction du type de logement, selon
les milieux de résidence
Source des données: INS, 2011
99
8.3.3. Évolutions spatiales dans la ville roumaine postcommuniste
Les évolutions spatiales des villes roumaines après la chute du communisme sont en
directe relation avec les dynamiques économiques des villes (Fig. 28). Nous assistons à deux
phénomènes différents : d‟une part à une réduction du développement urbain en espace (ou
une croissance réduite) et de l‟autre part à une extension massive des périmètres construites.
Dans la première catégorie s‟inscrivent les villes qui, après les changements de 1989,
ont perdu de l‟attractivité résidentielle, attractivité liée fréquemment à des activités
industrielles qui sont entrées en crise dans le contexte de la reconversion économique
nationale. Il s‟agissait fréquemment des villes de type mono industriel (ex. l‟industrie
extractive). Dans cette situation, se retrouvent des villes comme Petroşani, Anina, Reșita,
Brad, Baia de Arieş, Zlatna, Otelul Roşu116. Ces villes représentent environ 14% des villes
recensées117. La majorité des villes, 86% ont rapporté des croissances considérables des
superficies bâties. Ainsi des croissances importantes, entre 60 et 200% ont été enregistrées
116 Suditu, B., A. Ginavar, A. Muică, C. Iordăchescu, A. Vârdol & B. Ghinea (2010) Urban Sprawl
Characteristics and Typologies in Romania. Human Geographies – Journal of Studies and Research in Human
Geography, 4, 79-87v.
117 Entre 2008-2009, le Ministère du développement régional et l’administration Publique a initié l’application
d’un questionnaire au niveau des localités pour estimer le type de dynamique urbaine. D’un total de 2861 communes rurales ont répondu 2224, alors que des 319 villes ont répondu 250
Figure 28 Competitivité économique des villes roumaines en 2012
Source: World Bank Report: Romanian competitive cities 2012
100
pour 13,2% des villes, en général centres administratifs départementaux (ex Arad 60%, Satu
Mare 63,4%, Iaşi 73,7%, Suceava 76%), soit des villes situées sous l‟influence d „un centre
régional important (ex. Mihăileşti 106,3%, Bragadiru 114,6%, Buftea 106%, Ardud 99%,
Cisnădie 102%, Ocna Sibiului 72,5%).
8 villes ont enregistré des croissances exceptionnelles Întorsura Buzăului 297,4%,
Vişeul de Sus 288,8%, Dragomireşti 315,7%, Tăutii-Măgheruş 316,9%, Şomcuta Mare
492,13%, Borşa 527,3%, Miercurea Nirajului 478,8% şi Măgurele 872,4%118
, en grande
partie dues aux intentions des autorités de renforcer l‟attractivité résidentielle de ces localités.
118 Suditu, B., A. Ginavar, A. Muică, C. Iordăchescu, A. Vârdol & B. Ghinea (2010) Urban Sprawl
Characteristics and Typologies in Romania. Human Geographies – Journal of Studies and Research in Human
Geography, 4, 79-87v.
101
Chapitre 9. L’exode urbain : causes, caractéristiques et
implications générales
Après une courte présentation du contexte et de la manière dont le phénomène des migrations
a évolué dans quelques espaces géographiques représentatifs de l‟espace nord-américain et
européen, on peut en extraire les éléments qui se retrouvent comme des éléments communs du
phénomène de l‟exode urbain et de la périurbanisation.
9.1. Les transformations fonctionnelles de la ville
Le phénomène de migration des citadins vers les zones rurales n‟est pas un
phénomène nouveau. Il s‟est déroulé constamment tout au long de l‟histoire, les causes étant
différentes119. Le phénomène reçoit de l‟ampleur et commence à être évident au même temps
que le début de dédensification du tissu urbain. Jusqu‟à la moitié du XIXème siècle, la ville
dense était due aux déplacements pédestres et à l‟absence de moyens de transports en
commun. A ces éléments s‟ajoute l‟existence des remparts qui limitent l‟extension de la ville.
La conception hygiéniste et le mode d‟aménagement urbain mis en place par Georges-
Eugène Haussmann dans la systématisation de Paris, peuvent être considérés comme le
premier pas vers la dédensification des villes120
. Les boulevards larges, la disparition des
désordres causés par le surpeuplement des quartiers populaires, les modifications dans le
système défensif ouvrent la perspective d‟une extension urbaine à l‟horizontale et créent le
support nécessaire à l‟installation d‟un réseau efficace de transport en commun.
Vers la fin du XIXème siècle, la ville européenne ou nord-américaine améliore ou
généralise le réseau de transport en commun. En même temps que le développement du réseau
il y a une délocalisation des objectifs industriels vers la périphérie, ce qui encourage
l‟installation des quartiers ouvriers vers la périphérie des villes (en France, la „banlieue
industrielle”). À Los Angeles, cette périphérie s‟est étalée considérablement après la
construction des lignes de tramway121
. Ce faisant non seulement l‟initiative des ouvriers de
s‟y installer a été favorisée mais aussi les catégories sociales aux ressources financières plus
119 Benevolo, L. 1994. Histoire de la ville trad. de l'italien par Catherine Peyre. Marseille: Éd. Parenthèses.
120 CERTU. septembre 2000. La forme des villes. Caracterizer l'étalement urbain et reflechir à de nouvelles
modalités d'action. Lyon: CERTU.
121 Ghorra-Gobin, C. 1997. La ville américaine de l'ideal pastoral à l'artificialisation de l'espace naturel. In Les
Annales de La Recherche Urbaine, 69-75. Paris: MELTT.
102
importantes. Après la seconde guerre mondiale, l‟amélioration des conditions de vie
détermine une augmentation de la surface habitable. En même temps, l‟utilisation de
l‟automobile se généralise et donc la mobilité individuelle augmente. La relation entre la
diffusion du modèle Ford T et l‟extension de la suburbia nord-américaine, l‟installation d‟une
vraie „drive in culture”, représente un élément éloquent.
9.2. Facteurs macro et micro économiques
Le développement du phénomène périurbain correspond à des périodes de croissance
économiques, surtout à la fin de grandes conflagrations mondiales (ex. les cités-jardins en
Grande Bretagne ou Levitown aux États-Unis). Ces périodes de croissances économiques sont
corrélées aux périodes de croissance démographique remarquable, par des baby-booms mais
aussi à des événements politiques qui ont apporté des flux importants d‟immigrants (ex. la
disparition de l‟Empire colonial français et la croissance de la pression sur le fond locatif
existant déjà insuffisant, ce qui a généré le développement des banlieues).
La généralisation de la périurbanisation implique la globalisation d‟un style de vie i,
associé à des modifications structurelles majeures au niveau de la société qui renonce à un
certain paradigme économique. Ce fait est évident dans l‟espace urbain post communiste ou
dans les modifications apparues dans la société française des années 1970, en même temps
que l‟adoption des mesures libérales en économie. Un autre exemple dans l‟espace européen
est représenté par l‟adhésion à l‟UE, comme élément de généralisation d‟un style de vie et des
valeurs qui tiennent du caractère individuel de la vie privée. Ceci peut être observé surtout
dans le cas des pays de l‟ancien espace communiste intégrés dans l‟UE lors de la dernière
décennie.
Les facteurs micro-économiques s‟expliquent par la croissance du niveau de vie des
individus, (ex. l‟affirmation de la classe moyenne en Grande Bretagne au début du XXème
siècle) et la disponibilité des terrains agricoles à des prix raisonnables. Après la mécanisation
de l‟agriculture en France ou aux États-Unis, de plus en plus d‟agriculteurs constatent que
l‟activité agricole n‟est plus rentable sur de petites parcelles et donc ont choisi de valoriser
leurs propriétés par la vente des terrains aux promoteurs immobiliers.
Un autre élément à la même échelle d‟analyse est constitué par la compétition entre les
différentes municipalités de même importance en vue de la croissance de l‟attractivité
résidentielle, ce qui implique souvent du laxisme dans l‟encadrement réglementaire du
phénomène et l‟omission des effets générés à long terme sur les budgets locaux (dépenses
pour l‟extension des VRD, etc.)
103
9.3. Un contexte politique favorisant
Un autre élément important est représenté par les aspects qui tiennent du contexte
politique existent, y compris les modifications majeurs dans le régime politique, les
orientations dans le développement urbain et les mesures d‟encouragement de ce phénomène.
Ces éléments sont spécifiques à chaque État, mais leur impact ne peut pas être ignoré. On peut
distinguer des situations spécifiques à l‟Europe de l‟Ouest où le mode de vie spécifique à la
société capitaliste s‟est déroulé naturellement. L‟exode urbain a été favorisé par des mesures
de défiscalisation ou d‟encouragement de l‟accès à la propriété. Par contre dans Europe
centrale et de l‟Est l‟exode urbain a été déterminé par l‟absence d‟un encadrement législatif
cohérent.
En France, par exemple, à partir de la Loi Siegfried du 30 novembre 1894, L‟État
initie la construction des logements sociaux collectifs du type HBM (Habitation bon marché).
Après 1945, les orientations de gauche de la vie politique on conduit au soutien du
mouvement des HLM (Habitation à Loyer Modéré - en 1949 l‟appellation de HMB est
remplacée par celle d‟HLM). On assiste à la création des grands ensembles collectifs pour
répondre aux besoins en logements des nouveaux arrivés suite à l‟exode rural.
Par le changement de l‟orientation politique de 1977, Raymond Barre, premier
ministre de centre-droite, reforme le système de financement des constructions de logements
par la loi n°77-1 du 3 janvier 1977, en créant les prêts d‟accession à la propriété. L‟aide
donnée à la construction des logements en régime privé devient une priorité. Étant donné le
fait que ces mesures s‟adressent aux familles aux revenus modestes et que les logements
acquis devaient s‟encadrer dans un plafond maximum, le prix de production de ces immeubles
devait être réduit. Les seuls périmètres qui pouvaient supporter un prix réduit du foncier
étaient à l‟extérieur de l‟agglomération ou dans le périurbain lointain. Ce faisant, le logement
individuel en lotissements ou en diffus a connu une croissance remarquable.
On peut affirmer que l‟erreur de la France a été d‟adopter le modèle des grands
ensembles collectifs pour la classe moyenne122. Dès qu‟ils ont reçu une alternative aux
logements sociaux collectifs, l‟exode urbain a été observé. Les mesures concernant
122 CERTU. septembre 2000. La forme des villes. Caracterizer l'étalement urbain et reflechir à de nouvelles
modalités d'action. Lyon: CERTU.
104
l‟ascension à la propriété, se sont poursuivies par des dispositifs adoptés pendant les
gouvernements de droite de Jacques Chirac et Nicolas Sarkozy.
Dans l‟ancienne Allemagne d‟Est, la première moitié des années ‟90 est caractérisée
par le manque d‟instruments réglementaires censés à encadrer l‟extension urbaine123
. La
transition d‟une systématisation communiste vers une logique de projet a mis en évidence une
période où le manque de vision et le vide législatif ont donné un coup de pouce au
développement massif des logements individuels en périurbain. Ces défaillances ont été
complétées par le manque de l‟expérience des élus locaux et des services techniques dans la
négociation et la gestion des projets immobilières développés par les investisseurs étrangers.
Ces derniers ont saisi l‟immense potentiel de ces marchés récemment entrés dans le circuit
des économies de marché.
À ceux-ci on ajoute les programmes gouvernementaux et les instruments fiscaux
adoptés par le Gouvernement124
, conçus pour attirer les investisseurs et l‟influx du capital vers
les régions de l‟Allemagne de l‟Est. Toutes ces mesures n‟ont pris en compte les zones de
l‟implémentation de nouveaux espaces de services et la production. Ceux-ci ont été installés
avec prédilection dans les périphéries des villes, en étant entourés rapidement par les zones
résidentielles.
La situation de l‟ancienne Allemagne de l‟Est est représentative pour l‟espace ex-
communiste. La mise en place d‟un style de vie caractéristique à l‟économie de marché a été
complétée par l‟abrogation des réglementations qui visaient à l‟extension de l‟habitat
pavillonnaire (Roumanie) et l‟apparition de nouveaux acteurs sur le marché immobilier. Le
passage d‟un régime totalitaire vers un régime démocratique, a conduit à la diminution et
même à la disparition de l‟État sur le marché immobilier. Cela a conduit également à
l‟ouverture de nouvelles perspectives résidentielles pour les citadins, qui ont commencé à
prendre contact avec les modèles culturels de l‟ouest de l‟Europe ou des États-Unis.
123 Adam, B. (2002) Suburbanization Processes in Germany: Implications for Urban and Rural Areas. Built
Environment 28, 319-330.
124 Henning Nuissl, D. R. (2005) The „production‟ of urban sprawl in eastern Germany as a phenomenon of post-
socialist transformation. Cities, 22, 123–134.
105
9 .4. Pourquoi préférer la maison individuelle
Au-delà de ces éléments spécifiques au niveau décisionnel national ou des
transformations au niveau de la société, l‟exode urbain est le résultat d‟un arbitrage
individuel, influencé parfois par le contexte politique. Même si chaque ville évolue sous
l‟influence de quelques éléments caractéristiques, la décision individuelle se forme sous la
base d‟un complexe de facteurs particuliers à chaque individu125
. Nous allons essayer de
synthétiser les facteurs explicatifs de cet arbitrage entre vivre à l‟intérieur de la ville, souvent
dans des logements collectifs et le choix d‟une commune périurbaine- la perspective d‟une
maison individuelle. La maison individuelle représente la figure centrale de l‟exode urbain, ce
produit immobilier étant lié de manière indissociable de l‟installation des citadins dans les
communes à vocation résidentielle avoisinantes.
Le logement individuel représente le type d‟habitat préféré en grande majorité à
l‟échelle du continent européen. En France, par exemple, le choix est évident- 82% des
interviewés en manifestant une préférence pour ce type de produit immobilier126
. En plus, les
données statistiques fournies par l‟INSEE (Institut national de la statistique et des études
économiques) montrent qu‟entre 1990 et 2009, d‟un total de 6.569.100 logements neufs
construits par des investissements privés 56,2% étaient des maisons individuelles. En 2004, la
maison individuelle représentait plus de la moitié du parc résidentiel (56% soit 17 millions de
logements).
En Roumanie, la situation s‟inscrit dans la même tendance. En 2009, le parc national
des logements est composé en 59,6% par des logements individuels (logement individuel et
logement individuel groupé). Comment s‟explique-il ce choix ?
En fait, il ne s‟agit pas forcement du résultat d‟une réponse aux besoins matériels
immédiats. Ceci s‟explique également par la perception que les individus ont par rapport à ce
type de produit immobilier. Le logement individuel possède une dimension affective qui
permet à la famille en tant que groupe social d‟exister et de se manifester127
. C‟est la raison
pour laquelle, afin de comprendre les motivations de la demande, on doit prendre en compte
une large série d‟éléments, des aspects d‟anthropologie culturelle à la rentabilité économique
de la production de tels logements.
125 Frankhauser, P. & D. Ansel. 2012. La décision d'habiter Ici ou Ailleurs. Paris Anthropos.
126 Sondage réalisé par le Centre de recherche pour l'étude et l'observation des conditions de vie (CREDOC)
pour l’Union Nationale des constructeurs de maisons individuelles(UNCMI) en juin 2004 127
Tapie, G. 2005. Maison individuelle, architecture, urbanité. La Tour-d'Aigues: Éd. de l'Aube.
106
9.4.1. Un modèle culturel. Le mythe de l’habitat pavillonnaire
Le mental collectif est dominé par une série de stéréotypes cultivés par les mass
médias qui mettent l‟accent sur l‟image idéale de la maison individuelle. Le registre
publicitaire (des publicités aux produits de nettoyage, aux aliments ou bricolage) se focalise
sur la maison individuelle. Un procédé identique apparaît dans le cas des séries télévisées du
type „soap-opera” ou dans les dessins animés (ex. Les Simpsons, Les Griffins). L‟espace
périurbain et le logement individuel deviennent en soi des éléments de marketing128
. La
maison individuelle vend le produit promu juste par le corollaire d‟images idéales, souvent
fausses, qui lui est associées.
Dans des pays où l‟industrialisation s‟est produite relativement récemment chaque
habitant de la ville ou en grande majorité, ont une ascendance rurale ou de proches qui
habitent ou ont habité dans le milieu rural. La mémoire de cet espace vit dans la mentalité des
habitants du milieu urbain, comme référence à un passé idyllique, souvent dans un „illo
tempore”129
. Le ménage ou la ferme paysanne survit en mode tacite dans le mythe de l’éternel
retour130
. On peut rappeler la nostalgie d‟un passé idéal, le désir de symbiose avec la nature,
le besoin d‟individualisation, de reconnaissance de la part de la communauté, le besoin d‟un
refuge devant une civilisation dévastatrice. Ces aspects ressemblent aux idéologies anti-
urbaines nord-américaines du XIXème siècle.
Le cadre rural offre l‟alternative à la crise de la ville : pollution, insécurité, stress.
L‟affirmation du courant des cités jardins vient comme une réaction à la ville industrielle
britannique de la fin du XIXème siècle. La périurbanisation en France est une réaction à la
dégradation du cadre de vie à l‟intérieur des quartiers de logements collectifs, et dans l‟espace
ex-communiste, le phénomène apparaît comme réaction aux grands ensembles collectifs et à
leurs problèmes. Pourtant, le logement individuel et la parcelle de terrain de quelques
centaines de mètres sont loin d‟être le logement traditionnel paysan, même si parfois les
complexes résidentiels souhaitent promouvoir l‟image des villages modernes du point de vue
des relations interhumaines archaïques (Fig. 29).
128 Anne Bossé, L. D., Marc Dumont. 2007. Actualité des mythologies pavillonnaires. Le périurbain comme
quasi-personnage. In Les Annales de la recherche urbaine, 141-152. Paris: MEDAD, PUCA.
129 illo tempore=à une époque mythique, originelle
130 Eliade, M. 1992. Le Mythe de l'éternel retour archétypes et répétition. Paris: Gallimard.
107
Le logement ne représente pas l‟unité de production qui était la ferme paysanne, un
complexe qui réunissait des bâtiments destinés à l‟habitation, d‟autres au stockage des
produits agricoles, aux ouillages, etc. Dans le ménage traditionnel, la fonction d‟habitat n‟était
qu‟une des dimensions fonctionnelles et pas la seule.
La morphologie urbaine de ces nouveaux quartiers est différente du village
traditionnel, dont l‟intégration dans le paysage est le résultat d‟une continuité de l‟habitation
sur une période plus longue. La vie dans le périurbain est idéalisée, sure, calme, aux bonnes
écoles, plus proches de la nature... Pourtant les problèmes du logement collectif ne sont pas
tout à fait dépassés. Un voisin bruyant, les cris des enfants, le bruit des animaux de
compagnie, le claquement des portes etc…représentent autant de troubles potentielles.
D‟autant plus que les quartiers résidentiels de maisons individuelles englobent le maintien de
la proximité, la taille de la parcelle étant en général de quelques centaines de m².
Figure 9 Lotissement „Les hameaux de Fourchâteau”, localisés à proximité du domaine homonyme en
périphérie de la ville de Bordeaux (Merignac)
Réalisation: L. Cîrnu,2012
108
Le déplacement vers les zones à l‟extérieur de la ville détermine une transposition
d’un type de socialisation urbaine dans un territoire plutôt rural. Du point de vue des types
de solidarité sociale présentée par Émile Durkheim131
, la solidarité de type organique est
transférée vers un territoire dont les caractéristiques demi rurales favorisent une solidarité de
type mécanique. Cette situation peut impliquer une double fracture : une segmentation
spatiale, physique (la parcelle individuelle, la clôture, la limite de propriété) et une
segmentation sociale (les relations sociales ne sont pas favorisées et ne se retrouvent pas au
cadre d‟expression de la solidarité organique dans le milieu urbain).
La sensation de contrôler le milieu dans l‟habitant vit, le patrimoine immobilier et le
cadre social font que certains détails passent inaperçus. Dans la zone périurbaine, le nouveau
tissu urbain garantit la certitude d‟un milieu dans lequel les voisins ont un profil socio-
économique et des ressources similaires. L‟univers social des nouveaux quartiers offre un
monde au profil sociétal plus homogène par rapport à l‟habitat collectif, loin du hasard d‟un
voisinage incommode. Le logement individuel devient dans ce contexte la solution qui permet
la protection de la famille d‟un milieu social défavorable. Celle-ci est associée à la parcelle
entourée par une clôture, un espace intime qui fonctionne comme zone tampon par rapport à
l‟extérieur132
.
Le logement individuel reste l’expression de l’individualité. L‟acquisition ou la
construction d‟une maison sur une parcelle renforce la confiance en soi et représente un
indicateur de réussite sociale. Il y a une distance symbolique qui est mise en place entre le lieu
de travail et le domicile-une affirmation de l‟indépendance. L‟individu n‟habite plus en
collectif-il n‟est plus comme les autres-son espace résidentiel le différencie. Le logement est
une modalité de sortir de l‟anonymat et de la banalité du logement collectif. Le voisin devient
un élément de comparaison en fonction duquel l‟individu évalue son degré de réussite sociale.
Les valeurs symboliques de la maison individuelle ont souffert des modifications
concernant la temporalité de l‟usage. Le mythe de la maison individuelle, symbole d‟un
enracinement tout au long de la vie devient révolu. L‟acquisition d‟une maison individuelle
s‟inscrit dans une étape de vie. Celle-ci prend la forme d‟un bien d‟opportunité, nécessaire
dans une certaine phase de vie, en général lors de la période où les enfants apparaissent.
131 Durkheim, É. 1960. Emile Durkheim. De la Division du travail social . 7e édition. Paris: Presses
universitaires de France (Vendôme Impr. des P.U.F.).
132 Cîrnu L., Gautier F., Jouda S., Martin G., 2010, « Habiter le lotissement » : ajuster objectifs de planification
et attentes des habitants, Le Centre documentaire de l‟Agence d‟Urbanisme de Lyon
109
L‟habitat pavillonnaire répond aux besoins d‟espace, de calme et de protection du
groupe familial. Il offre souvent l‟illusion de l‟éducation des enfants selon les valeurs
traditionnelles. La maison individuelle s‟inscrit dans une trajectoire résidentielle. Elle et ne
marque pas forcément sa fin. Souvent, après le départ des enfants, les parents à ce moment
âgés recherchent de nouveau la proximité des transports en commun et des services publics,
en retournant dans la ville intra-muros. Au cas contraire, ils risquent de rester captifs dans
l‟espace périurbain.
9.4.2. Un produit adapté à une meilleure qualité de vie
La superficie de l‟espace résidentiel joue un rôle essentiel dans la construction de la
demande de logements individuels. En devenant de plus en plus spacieuse en termes de
superficie et nombre de chambres, la maison individuelle offre la certitude d‟une utilisation
plus complexe que l‟habitat collectif. L‟enquête sociologique sur les ménages en France de
2002, élaborée par l‟INSEE133
, montre que les maisons individuelles sont de plus en plus
spacieuses, alors que la superficie des appartements stagne.
Les maisons individuelles, situées de plus en plus fréquemment dans les zones rurales
ou dans la périphérie des villes enregistrent une évolution ascendante de la superficie
construite : 108m² en 2002, par rapport à 105 m² en 1996.
Il faut ajouter que le pavillonnaire dispose d‟une petite parcelle de terrain qui vient
compléter la surface construite. Le logement individuel offre une gamme plus diversifiée
d‟activités et un univers ménager plus complexe. Celui-ci bénéficie d‟une définition
symbolique propre, d‟une cosmologie de la maison construite autour de cinq éléments 134
majeurs : le toit (abri - symbole de la maison), la porte (limite intérieur/ extérieur), le four/la
cheminée (élément sacré de la maison, le lieu où le feu a été maîtrisé), l‟espace intime (les
chambres et les espaces communes) et le jardin135
.
La cour ou la présence d’un petit jardin constitue l‟une des motivations majeures du
choix de l‟habitat pavillonnaire. « Le jardin est la pièce la plus importante de la maison »
affirmait en 2010 l‟un des plus importants lotisseurs et promoteurs immobiliers du marché de
logements individuels de la région Rhône Alpes en France136. En général, un espace fermé, en
133 Jacquot, A. (2003) De plus en plus de maisons individuelles. INSEE. Première, 4.
134 Haumont, N. 2001. Les pavillonnaires.Etude psychosociologique d'un mode d'habitat. Paris: L'Harmattan.
135 Ibid.
136 Cïrnu L., Gautier F., Jouda S., Martin G., 2010, « Habiter le lotissement » : ajuster objectifs de planification
et attentes des habitants. Rapport sur l‟état du périurbain lyonnais, L‟Agence d‟Urbanisme de Lyon
110
séparant le cadre intime de l‟extérieur, la cour maintient l‟intimité familiale et offre à la fois la
possibilité de profiter de l‟animation de la rue.
Le principal avantage de la cour est celui de fournir aux enfants un espace facile à
surveiller. La cour ou le jardin représente un espace ambivalent qui peut être modulé en
fonction des besoins. La façade de la maison et le jardin représentent un secteur ouvert aux
regards extérieurs, où l‟affirmation de l‟originalité du propriétaire devient sa carte de visite
(fleurs, décorations diverses). Le derrière de la maison, la cour reste simple, utilisée parfois
comme potager, espace de jeux ou lieu d‟emplacement de la piscine, loin des regards
indiscrets de la rue. Pourtant, la réalité infirme les intentions initiales. Les dimensions réduites
des parcelles et le désir d‟un logement plus spacieux font que l‟espace vert soit remplacé par
des surfaces bétonnées ou par les places de parking137
.
La décision de quitter la ville en faveur d‟un milieu résidentiel de type périurbain ou
même rurbain est déterminée par la taille du ménage, l‟apparition des enfants. Le logement
individuel s‟adapte à de nombreux modes de vie et possède un potentiel de développement
matériel, patrimonial et symbolique. C‟est pour cela que les promoteurs adoptent des modèles
standard, le plus rationnels possible, sans espace inutile, sans espace de transition. Il s‟agit
d‟un produit qui répond aux besoins de la population. C‟est un produit qui par sa simplicité
est destinée à une évolution continue. Dès sa projection, des espaces libres sont prévus pour
des possibles extensions138
.
Pourtant, le confort du logement semble être la vraie motivation. Par rapport aux
changements d‟ordre social, l‟augmentation du pourcentage des familles monoparentales et la
réduction de la taille des ménages, on assiste paradoxalement, à une augmentation du nombre
de chambres par personne dans la résidence principale. Ce phénomène s‟observe tant en
France qu‟en Roumanie.
L‟évolution de ces indicateurs montre que les logements plus spacieux concernent des
familles plus petites. La famille moyenne française par exemple, comptait en 2001 139
2,4
personnes (2,5 en 1996 et 2,7 en 1984). Chaque membre de la famille disposait en moyenne
de 1,8 chambre dans l‟habitat individuel et de 1,4 dans le logement collectif et d‟une surface
moyenne de 41m² en logement individuel et de 31m² en appartement.
137 Mihailescu, V. 2009. Etnografii urbane. Bucuresti: Polirom.
138 Tapie, G. 2005. Maison individuelle, architecture, urbanité. La Tour-d'Aigues: Éd. de l'Aube.
139 Jacquot, A. (2003) De plus en plus de maisons individuelles. INSEE. Première, 4.
111
9.4.3. Un produit accessible du point de vue économique
En plus de son image favorable, le logement individuel attire par la relative
accessibilité du prix d‟acquisition. L‟acheteur potentiel, pour le même budget d‟achat a le
choix entre un logement à l‟intérieur de la ville, souvent dans des ensembles collectifs, ou un
logement en dehors de la ville en plein milieu rural, sur un terrain assez grand, mais loin du
centre et des services ou dans un complexe résidentiel dans le périurbain,
En Roumanie, pour Bucarest, en 2007 le rapport EVOLOCUINTA (2008) met en
évidence que dans le domaine immobilier d‟avant la crise, un appartement de catégorie
moyenne avait un prix qui variait entre 950 - 1,700 € (+TVA140
), alors que dans le secteur de
luxe, ce prix variait entre 1,500 €/m² - 2,800 €/m² (+TVA). Pour la même période, une maison
de type « villa » à l‟extérieur de la capitale se commercialisait pour le secteur moyen entre
900 - 1,600 €/m² (+TVA) et pour le secteur de luxe entre 1,000 - 2,100 €/m² (+TVA). Les
dimensions des parcelles sont comprises entre 800 et 1000m² et 350-500m².
9.5. Implications générales
L‟exode urbain comme phénomène socio-spatial, par sa complexité, entre dans la
sphère d‟analyse interdisciplinaire. Son impact sur le support physique et sur la vie des
périurbains prend plusieurs formes. In va essayer de souligner ces typologies, pour mettre en
évidence, en mode général, la relation entre ce phénomène et le territoire sur lequel il se
manifeste, en tentant de présenter ses points positifs et négatifs.
9.5.1. Implications économiques sur le budget des acheteurs
L’acquisition d’une maison individuelle est souvent une décision qui se prend une
seule fois dans la vie. L‟acquisition de ce type de produit immobilier a un impact à long terme
sur les financements du futur acheteur. Comme on l‟a démontré auparavant, la maison
individuelle semble plus intéressante du point de vue du prix d‟achat. Pourtant les efforts
financiers de l‟acheteur ne se réduisent pas seulement à cet aspect. Nous parlons des dépenses
supplémentaires liées à l‟entretien de la propriété, des coûts de déplacements, des coûts de
chauffage, etc.
Le choix du périurbain se justifie économiquement seulement dans le cas où les
différences de prix à l‟achat par rapport à un logement en ville est très important. L‟économie
140 TVA= Taxe sur la valeur ajoutée, d‟un montant standard de 24%
112
faite lors de l‟achat est trompeuse si on prend en calcul le coût du transport, le temps dépensé
et l‟effort de ceux qui habitent le périurbain141
.
Les coûts d’entretien. Conformément à l‟INSEE142
(Enquête Logement, 2009), habiter
une maison individuelle coûte plus cher (2844 €/an) qu‟habiter un appartement (2100€). Les
différences majeures se retrouvent au niveau de la consommation d‟énergie, plus élevée dans
le cas du logement individuel (1788€/an) par rapport au logement collectif (900€/an).
Les coûts liés à l’utilisation de la voiture personnelle. Les coûts de déplacements, dans
le contexte de la hausse des prix des carburants, deviennent un facteur clé. Localisés en
général dans les zones rurales, autour des centres urbains, parfois sans transport public
efficace, les logements individuels obligent le propriétaire à utiliser la voiture personnelle
pour presque tous ses déplacements quotidiens (emploi, courses, transport des enfants à
l‟école, etc.).
La hausse du prix des combustibles a un plus fort impact sur les familles qui vivent
dans des logements individuels (Tab. 3). Pour contrebalancer cette majoration, les
consommateurs sont obligés à diminuer la valeur de leurs dépenses pour d‟autres produits. Le
budget des déplacements passe avant le budget de d‟autres produits ou besoins.
Paradoxalement, les familles les plus vulnérables sont celles aux revenus réduits qui
ont choisi l‟alternative du périurbain. En mode concret, une famille aux revenus réduits à la
recherche d‟une maison en dehors de la ville sera censée à acheter un produit immobilier
moins cher. Le marché foncier offre la possibilité de la réalisation de ce desideratum, dans des
zones plus éloignées, là où le prix au mètre carré de terrain constructible est plus réduit. Or,
cette localisation accroît le besoin d‟utilisation de la voiture individuelle. Le budget de ces
141 Merlin, P. 2009. L'exode urbain. Paris: La documentation française.
Tableau 3 L’impact de l’augmentation des prix des carburants sur les budgets des ménages qui vivent
dans des logements individuels ou collectifs
Source "Un choc pétrolier assourdi", INSEE, note de conjoncture, décembre 2005.
113
familles est nettement affecté par l‟augmentation des prix, en risquant de se retrouver dans
une situation de devenir des « ghettos » à l‟horizontale, captifs de leur propre maison.
9.5.2. Implications économiques sur les budgets locaux
La pression économique de l‟exode urbain sur les collectivités locales est différente,
en fonction de la réglementation en urbanisme, spécifique à chaque pays. En mode général,
l‟exode urbain se manifeste en diffus, ce qui rend les dépenses du budget local extrêmement
élevées, vu la nécessité de création des réseaux publics jusqu‟à la limite de la parcelle.
L‟amortissement d‟un tel investissement est difficile, vue qu‟il s‟il s‟agit d‟un
investissement majeur pour peu de bénéficiaires. En revanche, dans le cas de la rurbanisation,
les efforts des collectivités sont minimales, vu l‟existence de ces réseaux. Une situation
similaire s‟enregistre au cas des lotissements, là où les réseaux sont réalisés aux dépenses des
investisseurs extérieurs, la participation des collectivités étant réduite. Une exception est la
situation dans laquelle le réseau des utilités doit être changé pour faire face au nouveau flux
migratoire.
L‟impact majeur s‟observe dans le cas des collectivités urbaines qui perdent une
source importante de revenus des taxes locales suite l‟exode urbain. Ces revenus se déplacent
vers les budgets des communes périurbaines ou rurales.
9.5.3. Implications sur la structure de la population
Les conséquences de l‟installation de l‟exode urbain sur les nouveaux territoires sont
favorables au sens d‟un apport supplémentaire de population, ce qui contribue au
développement des services au soutien de l‟économie locale (développement du commerce de
proximité, revitalisation des institutions d‟enseignement par l‟augmentation du nombre
d‟enfants, etc.) mais aussi un rajeunissement de la population rurale.
Comme nous l‟avons affirmé auparavant, la décision de partir vers des zones
périphériques à la ville est influencée en grande partie par l‟apparition des enfants au sein des
familles et par le besoin d‟un cadre spécifique en termes d‟espace utile, de confort et de cadre
social. L‟arrivée des ménages jeunes aux enfants, contribue à ce processus de renouvellement
de la population locale.
En plus de ces implications d‟ordre démographique, les conséquences socio-
professionnelles sont également visibles, le milieu rural diversifiant est profil professionnel.
Les occupations agricoles s‟entremêlent avec le secteur tertiaire dans lequel agissent les
représentants de la classe moyenne, les principaux acteurs de l‟exode urbain. Le cas de
114
l‟exode urbain des États-Unis a montré que le développement de la périurbanisation par la
migration de la classe moyenne vers les périphéries a contribué à la concentration de la
pauvreté à l‟intérieur de la ville143
. Celles-ci sont complétées par la diminution alarmante de la
qualité de l‟enseignement dans le milieu urbain et la migration des investissements vers les
zones périphériques.
9.5.4. Les impacts sociaux
Les conséquences sociales de ce phénomène s‟expriment par la mise en place d‟un
mode de vie urbain dans des espaces à dominante rurale. Ce phénomène emmène à une
demande importante de qualité pour les services publics, des équipements et des standards de
vie élevés. Le mode de vie périurbain signifie l‟intégration des standards typiques au milieu
urbain dans le milieu rural. Ainsi, le système d‟assainissement (individuel ou public) et celui
d‟alimentation en eau potable se généralisent, l‟exigence par rapports à la qualité de
l‟habitation augmente. Ces exigences se retrouvent dans la diversification des services,
publics ou privés. L‟augmentation du degré de motorisation fait que l‟utilisation de la voiture
se généralise et en défaveur du transport public. Ce phénomène peut avoir une incidence
négative sur la santé des habitants. En plus, tel que l‟on observe aux États-Unis144, l‟incidence
de l‟obésité est plus important dans les espaces périurbaines. La fréquence des accidents et
une série de troubles psychiques causés par l‟isolement social constituent aussi une marque de
l‟espace périurbain.
Un phénomène social actuel en pleine expansion surtout dans les pays en voie de
développement est celui de ségrégation sociale, accompagnée par une ségrégation spatiale au
niveau du périmètre construit, ce qui prend la forme des communautés fermés du type „gated
communities”.
Ce type de produit immobilier est issu suite à la nécessité croissante de sécurité et de
réduction des relations de socialisation des familles aisées. Les promoteurs immobiliers
cultivent ces tendances, en attachant aux produits l‟image d‟un endroit sécuritaire à l‟intérieur
du quartier, la garantie d‟une communauté restreinte. En réalité, le taux de la criminalité
n‟enregistre pas de différences majeures à l‟intérieur des gated communities145
. Le promoteur
143 Associates, R. J. April 1998. Who pays for sprawl? , 37. Philadelphia.
144 Fromkin, H. (Mai-June 2002) Urban Sprawl and Public health. Public Health Reports, 117, 201-217.
145 Goix, R. L. (3e trimestre 2006) Les gated communities aux Etats-Unis et en France : une innovation dans le
développement périurbain ? Hérodote, 122, 107-136.
115
immobilier vend une illusion, à l‟exception des situations réelles de conflit social (ex. Afrique
du Sud).
La diffusion de ces quartiers clos résulte d‟un partenariat entre les investisseurs et les
décideurs locaux. L‟exclusivité de l‟accès au site, aux équipements ou aux externalités
positives est laissée par la collectivité locale à la charge du promoteur.
9.5.5. Les conséquences écologiques
Les conséquences de l‟exode urbain touchent aussi le support physique. On lui
reproche souvent l‟impact négatif qu‟il puisse avoir sur l‟environnement. Il s‟agit tout d‟bord
d‟une consommation (parfois gaspillage) d‟espace constructible, un espace développé en
défaveur des zones agricoles. On y rajoute la destruction de la valeur paysagère des sites soit
par la dégradation du patrimoine naturel, soit par l‟introduction dans le paysage des éléments
architecturaux étrangers à la zone, fait complété par la dégradation de l‟environnement. La
hausse de la consommation d‟énergie est une autre conséquence de l‟exode urbain, les coûts
de chauffage étant en moyenne 30% plus élevés pour les logements individuels par rapport
aux logements collectifs146
.
146 Merlin, P. 2009. L'exode urbain. Paris: La documentation française.
116
Conclusion de la première partie
Le déplacement urbain-rural et la concrétisation de ce phénomène dans le paysage
urbain, le tissu périurbain, deviennent aujourd‟hui un élément commun à l‟échelle
internationale pour l‟espace nord-américain et européen, avec des particularités et des
similitudes caractéristiques147
.
Ainsi, cela se reflète au niveau du vocabulaire, par la multitude des notions qui
définissent ces réalités spatiales, un indicateur des caractéristiques du mode d‟évolution dans
ces espaces géographiques. La suburbia nord-américaine, la périurbanisation et la
rurbanisation européennes ou la ville diffuse définissent des réalités distinctes, apparues et
développées dans des conditions différentes, mais en ayant leur origine dans les déplacements
des citadins vers les zones périphériques des villes.
Une courte présentation des contextes d‟affirmation et des modes de gestion de ce
phénomène dans les États considérés comme représentatifs par leurs caractéristiques, ont mis
en évidence des éléments spécifiques à chacun d‟entre eux. On remarque la suburbia
américaine des classes moyennes, dont les origines se retrouvent dans la première moitié du
XIXème siècle, pour être ultérieurement favorisée par l‟idéologie anti-urbaine. Celle-ci
connaît une évolution ascendante et un apogée après 1945. Le rôle de l‟initiative privé a été
décisif. L‟État fédéral et le Gouvernement local ont eu une attitude de neutralité auprès de
cette question. Un facteur important a été l‟élément ethnique, la suburbia américaine ayant un
fort caractère ségrégationniste. Les différents courants dans l‟urbanisme du type ”New
urbanisme” apparus dans ce périmètre montrent difficilement leur efficacité par rapport à un
modèle cultural profondément enraciné dans la société américaine- Middle-class suburbs. La
figure centrale de ce modèle est la maison individuelle.
L‟espace européen est marqué par l‟idéologie des cités jardins au début du XXème
siècle, surtout en Grande Bretagne et en Allemagne. La Grande Bretagne se remarque par les
efforts coordonnés des pouvoirs centraux et l‟initiative individuelle dans le sens de la
conservation d‟une valeur paysagère de l‟espace rural et pour limiter les effets négatifs de la
périurbanisation, mais sans que le phénomène y soit complètement encadré.
147 Cîrnu L. (2012), Origini şi modele de gestiune ale periurbanizării în SUA, Europa de Vest şi Europa Centrală
in Analele Asociatiei Geografilor Romani, vol. 3, No.3 p.31-42
117
Le modèle français se remarque par la dépendance de l‟évolution de la
périurbanisation par rapport aux mesures adoptées au niveau central, l‟attitude de l‟État étant
le principal élément générateur. Les Pays-Bas restent le modèle incontestable de la mise en
place des réglementations dans l‟urbanisme et des mesures ayant pour but de réduire
l‟utilisation irrationnelle du foncier urbain. L‟Allemagne se distingue par son modèle de prise
de décision et par le polycentrisme du système urbain national. De cette manière,
L‟Allemagne a réussi tempérer le l‟exode urbain qui s‟est affirmé dans les années 1960 en
RFA et après l‟unification dans l‟espace de l‟ancien RDA.
Dans l‟Europe centrale et de l‟Est, au niveau des anciens pays communistes, après la
transition vers un régime politique démocratique, en même temps que l‟apparition des
mécanismes de l‟économie de marché, il y a eu des transformations socio-économiques
profondes qui ont influencé les dynamiques urbaines. Sous la pression des investisseurs et en
absence d‟un contexte réglementaire adapté, la périphérie urbaine se développe sur des
surfaces importantes, parfois au caractère anarchique.
Dans ce contexte s‟inscrit à son tour la réalité urbaine de la Roumanie
postcommuniste. Les villes s‟étalent de plus en plus à l‟horizontale, malgré les efforts menés
par les pouvoirs publics centraux. Après une connexion au courent des cités jardins pendant la
période d‟entre deux guerres, l‟arrivée du régime communiste a marqué un changement
radical dans la vision sur l‟aménagement urbain, avec une densification importante et une
standardisation des formes d‟habitat ce qui a entraîné après 1989 une réaction de rejet envers
le logement collectif.
Cette démarche d‟encadrement du phénomène roumain dans le contexte international
montre l‟ampleur du phénomène, en permettant d‟en extraire les caractéristiques générales qui
tiennent des transformations fonctionnelles de la ville du dernier siècle, de l‟importance du
facteur politique ou des motivations d‟ordre culturel, fonctionnel et économique. Ces
éléments peuvent être comparés ultérieurement afin de mieux analyser ce phénomène dans le
cas de la zone métropolitaine bucarestoise.
118
La deuxième partie :
L’EXODE URBAIN ET SES FORMES DE
TERRITORIALISATION DANS L’ESPACE
MÉTROPOLITAIN BUCARESTOIS
PENDANT LA PÉRIODE 1990-2010
119
L’introduction de la deuxième partie.
Après avoir présenté dans la première partie de la thèse le contexte et la manière dont
l‟évolution de l‟exode urbain et de ses formes de matérialisation se sont manifestées au niveau
national et international, afin d‟avoir une perspective plus détaillée sur ce phénomène et sur le
type de tissu urbain généré on va s‟appuyer dans la deuxième partie de la thèse sur une
approche quasi-empirique d‟analyse à l‟échelle de la zone métropolitaine bucarestoise.
Pour cela, les transformations sociodémographiques de ce périmètre durant les
premières deux décennies après la chute du régime communiste (1990-2010) sont analysées
ainsi que les modifications survenues au niveau des dynamiques résidentielles.
Ce tableau global des évolutions survenues donnera ensuite la possibilité de choisir
une étude de cas à l‟échelle de laquelle on peut observer et analyser d‟une perspective
morpho-typologique le tissu urbain récemment construit et le type des produits immobiliers
installés. Cette approche ne se limitera pas à une identification descriptive des périmètres
mais essayera ensuite de mettre en évidence les causes susceptibles d‟expliquer au niveau
local les nouvelles formes urbaines. Ce faisant, on prendra en compte, d‟un côté les logiques
d‟action du marché immobilier et du marché foncier, la perspective des différents catégories
d‟acteurs intervenant dans « la fabrication de la ville » au niveau local – lotisseurs et
promoteurs immobiliers, architectes-urbanistes, pouvoirs locaux- et de l‟autre côté les
opinions et les intentions de ceux qui ont choisi durant la période 1990-2010 l‟extérieur de la
Capitale comme lieu de domicile.
Cette approche est justifiée par la fréquence avec laquelle la maison individuelle
apparaît dans les nouveaux projets immobiliers, fréquence qui est le résultat de la manière
dont l‟offre et la demande interagissent. Si on analyse souvent la manière dont la demande se
concrétise et les motivations qui sont derrière celle-ci, le positionnement des promoteurs et de
ceux qui sont impliqués dans la production de la maison individuelle, lui aussi il est
important. Les relations entre le prix des terrains et le type de produit immobilier adopté
constituent également un facteur décisif pour la préférence des promoteurs à l‟égard de la
maison individuelle.
On essayera ainsi de souligner les conditions dans lesquelles le passage de la
rurbanisation communiste à l‟affirmation des nouvelles zones périurbaines résidentielles
autour de Bucarest s‟est produit.
120
Chapitre 1. Le choix du périmètre d’étude. L’échelle
métropolitaine comme périmètre adéquat d’analyse.
Dans l‟espace européen, à la différence de l‟urban sprawl nord-américain développé
en général sur des terrains non urbanisés antérieurement, le mouvement urbain-rural s‟est
manifesté dans un tissu urbain existent (communes rurales, anciennes fermes ou exploitations
agricoles etc.), ce qui fait apparaitre aussi la discordance morphologique fréquente avec ces
formes urbaines initiales.
Le déplacement de la population s‟accompagne d‟un déplacement vers la périphérie
des activités productives et des services, attirées par les coûts d‟implantations réduites. La
consolidation de ces espaces émergentes148
par l‟intermédiaire de ces nouveaux noyaux de
centralité crée de nouvelles perspectives sur les relations centre-périphérie.
Ceux qui s‟installent en dehors de la ville cherchent la proximité de la nature, d‟un
espace avec des caractéristiques rurales, en fuyant le bruit et la pollution de la ville. On assiste
de cette manière à une double construction territoriale. D‟un côté il s‟agit de l‟échelle de la
maison individuelle et de l‟autre côté de la construction d‟un territoire métropolitain, né suite
aux interactions entre la métropole et son aire d‟influence, relations qui se réfléchissent sur les
activités quotidiennes des individus.
Par conséquent, afin de saisir les caractéristiques de l'exode urbain autour de la
Capitale, au-delà des limites administratives des communes, on doit se concentrer sur l'espace
où les relations métropole -périphérie se produisent149
. Dans ce contexte, pour une telle
approche la géographie des régions métropolitaines est l'instrument le mieux adapté150
.
1.1. L’espace métropolitain bucarestois. Le cadre législatif.
L‟initiative de constituer des zones métropolitaines, en exceptant les intentions de
Cincinat Sfinţescu durant la période de l'entre-deux-guerres, apparaissent au niveau national
une fois avec la promulgation de la Loi no 350/2001 concernant l‟aménagement du territoire
et l‟urbanisme. Cette loi définit le territoire métropolitain comme « superficie située autour
des grandes agglomérations urbaines, délimitée par des études spécifiques, dans le cadre de
148 Dubois-Taine, G. & Y. Chalas. 1997. La ville émergente. La Tour-d'Aigues: Éd. de l'Aube.
149 Hall, P. 1965. Les Villes mondiales. Paris,: Hachette.
150 Jeannic, T. L. (1997) Trente ans de périurbanisation : extension et dilution des villes. Economie et statistique,
307, 21-41.
121
laquelle des relations réciproques d‟influence se manifestent dans le domaine des voies de
communication, économique, culturel, sociale et de l‟infrastructure VRD. En réglé générale,
la limite du territoire métropolitain dépasse la limite administrative de la commune et peut
dépasser la limite du département »
Ultérieurement, ce concept a été développé dans le Plant d‟Aménagement du
Territoire National qui précise que cette entité territoriale peut être constituée sur la base de
partenariat volontiers entre les grands centres urbains (la Capitale et la ville de Ier rang) et les
communes situées dans la proximité immédiate de celles-ci, à une distance de maximum 30
km.
1.2. Les variantes d’une zone métropolitaine bucarestoise
En dépit de ces textes législatifs relativement tardifs, les études et les intentions
consacrées à déterminer la mise en place d‟une possible échelle métropolitaine sont
antérieures aux années 2000. Ion Iordan publie en 1973 sa thèse de doctorat au sujet de la
zone périurbaine de Bucarest151
où il élabore des indicateurs précis pour quantifier l‟intensité
des interactions entre Bucarest et ses environs. I. Iordan identifie de cette manière une zone
périurbaine qui totalisait une superficie de 3543 ha, avec 77 communes, dont 70 communes
rurale et 7 villes de différente taille. Cette zone s‟inscrit dans le territoire administratif de cinq
départements (Fig. 30)
151 Iordan, I. 1973. Zona periurban a Bucures tilor. Bucures ti: Editura Academiei Republicii socialiste
România.
Figure 30 Le périmètre de la zone périurbaine bucarestoise délimitée par I. Iordan
Source: Iordan, I. (1973). Zona periurban a Bucures tilor. Bucures ti, Editura Academiei Republicii Socialiste România.
122
Ce scénario est conçu dans le contexte de l‟économie centralisée de la période
communiste, avec un prononcé phénomène de la navette. La principale fonction économique
des communes se trouvant autour de Bucarest était d‟un côté celle d‟approvisionnement avec
des produits fraîches les marchés de la Capitale et de l‟autre côté fournir la main d‟ouvre
nécessaire à l‟industrie bucarestoise.
Après ce premier pas, suite aux changements de régime politique et des modifications
socio-économiques qui ont remodelé les relations métropole-périphérie, plusieurs scenarii ont
été avancés. Les initiateurs de ceux-ci ont été surtout les représentants du monde académique,
en soulignant la nécessité de la mise en place d‟une nouvelle forme de gouvernance
administrative à l‟échelle d‟une zone métropolitaine.
Ainsi, entre 1998-1999 Ioan Ianoş et ses collaborateurs de la Faculté de Géographie,
Université de Bucarest démarre une étude des interactions/flux qui s‟établissent entre les
communes autour de la Capitale, identifiant une possible zone métropolitaine qui incluait 93
communes, dont 98 villes. Par rapport à la variante de 1973, l‟extension de cette zone est plus
importante (Fig. 31) sur le fond d‟une diminution de l‟importance des pôles urbains
secondaires ce qui a amené à une croissance de la dépendance des communes face à la
métropole. Aussi, le retour d‟une population considérable vers leurs communes d‟origine
après la reconversion de l‟industrie bucarestoise, retour qui s‟est produit en gardant une série
de relations avec Bucarest ont contribué à l‟extension de l‟influence que la Capitale exerçait
vers les zones limitrophes.
Figure 31 Le périmètre de la zone périurbaine bucarestoise délimitée par I.
Ianos en 1999
Source: Săgeată, R. (2006). Deciziile politico-administrative şi organizarea teritoriului
studiu geografic cu aplicare la teritoriul României. Bucureşti, Top form
123
En 2003 on mentionne d‟autres deux propositions. La première est celle du District
Bucarest (35 communes rurales et 5 villes, essentiellement le périmètre du département Ilfov)
proposé par le même professeur Ion Iordan qui entre 1996-2000 occupe la fonction de préfet
de la Capitale. Cette fois-ci le découpage territorial tient compte plutôt des limites
administratives départementales que de l‟intensité des interactions métropole-périphérie. (Fig.
32).
La deuxième proposition vient de la part de l‟ancien maire du Ier arrondissement de
Bucarest, Vasile Gherasim et concerne une zone métropolitaine développée en plusieurs
étapes. Au début, cette zone inclurait La Ville de Bucarest et le département d‟Ilfov, en
résultant 48 unités administratives à une superficie totale de 2.800 km² (Fig. 33). Dans une
deuxième étape cette zone comprendrait 62 communes et une superficie de 3.800 km² pour
qu‟au final cette zone compte 5.600 km². La région Bucarest-Ilfov sera coordonnée par un
Conseil de la Zone Métropolitaine composé de 105 conseillers. Le Gouvernement nommera
un gouverneur de cette région, fonction publique qui aurait correspondu à celle de préfet de la
Figura 32 Le District Bucarest délimité par I. Iordan en 2003
Source: Săgeată, R. (2006). Deciziile politico-administrative şi organizarea teritoriului studiu geografic cu
aplicare la teritoriul României. Bucureşti, Top form.
124
Capitale. En 2011, l‟initiateur de ce projet, a déposé en tant que député du Parlement National
un projet de loi, projet qui est resté jusqu‟au présent en phase d‟analyse.
On peut citer également les scénarios proposés par Radu Săgeată en 2006 (une zone
métropolitaine étendue avec 145 communes152) ou celui proposé par Loreta Cepoiu-Cercleux,
avec 108 communes153
.
Toutefois, dans la perspective de l‟actualité des données et de l‟expertise
multidisciplinaire employée, le périmètre délimité par le Centre de Projection Urbaine et
Métropolitaine Bucarest, service qui se trouve à l‟intérieur de La Ville de Bucarest, semble
être plus en accord avec les réalités du terrain. Entre 2004-2005, suite à une demande expresse
de la part de la Ville de Bucarest, cet organisme en collaboration avec la Faculté de
152 Săgeată, R. 2006. Deciziile politico-administrative şi organizarea teritoriului studiu geografic cu aplicare la
teritoriul României. Bucureşti: Top form.
153 Cepoiu, L. 2009. Rolul activitatilor industriale in dezvoltarea asezarilor din spatiul metropolitan al
Bucurestilor Bucuresti: Editura Universitara.
Figure 33 La région Bucarest-Ilfov poposée par Vasile Gherasim
Source: zmb.ro
125
Géographie, UB (les centres de recherche CICADIT-I. Ianoş et CCMESI-M. Pătroescu) et
avec l‟Académie Roumaine, par son Institut National d‟Économie et l‟Institute de Géo
économie ont identifié un périmètre métropolitain proche de celui répertorié en 1999 par I.
Ianoş. Cette zone inclue 94 communes, dont Bucarest et 13 autres villes (Budeşti, Fundulea et
Oltenita departement de Călăraşi/Bolintin Vale, Mihăileşti departement de Giurgiu/Buftea,
Bragadiru, Chitila, Măgurele, Otopeni, Pantelimon, Popeşti-Leordeni et Voluntari
département d‟Ilfov) et 80 communes rurales. Ce périmètre totalise une population d‟environ
2,5 mil. hab. (en 2005), avec une superficie de 5000 km² (Fig. 34)
En dépit du volume de travail appréciable et des ressources financières investies par la
Ville dans cette démarche de prospective, le contexte politique défavorable et les différents
intérêts obscurs des Conseillers Généraux ont empêché la mise en place effective de cette
initiative.
1.3. Les limites du périmètre d’études. Les communes composantes
L‟espace métropolitain ainsi délimité comporte des unités administratives appartenant à des
départements différents (Fig.35). Celui-ci inclue la Capitale avec ses 6 arrondissements et en
Figure 34 Périmètre de la ZMB, scénario CPUM Bucarest, 2005. Les communes selon leur statut
rural/urbain
126
totalité le département d‟Ilfov, communes du département Giurgiu, Calarasi, Dâmboviţa et la
commune Sinesti du département Ialomiţa (Fig.36). La limite sud et sud-ouest s‟étend
jusqu‟au Danube, sur l‟alignement des communes Mânastirea, Chiselet, Spantov, Oltenita, et
Chirnogi (département de Calarasi) et des communes Greaca, Hotarele, Gostinari, Comana,
Adunatii Copaceni (département de Giurgiu). A l‟ouest la limite suive les communes de
Darasti Ilfov (département Ilfov), Mihailesti, Buturugeni, Gradinari, Ogrezeni, Bolintin Vale,
Crevedia Mare, Vanatorii Mici, Gaiseni, Floresti Stoenesti, Ulmi, Joita (département de
Giurgiu). Au nord-ouest, la limite est marquée par les communes du département de
Dâmboviţa (Tartasesti, Ciocanesti, Butimanu, Niculesti), au nord par la limite du département
d‟Ilfov et à l‟est par la seule commune du département d‟Ialomiţa ( Sinesti) et les communes
Belciugatele, Fundulea, Tamadaul Mare, Ileana, Nicolae Balcescu, Valea Argovei, Frasinet
(département de Călăraşi)
Figure 35 Situation de la ZMB à l’échelle de la Roumanie
Figure 36 Les communes et les départements constituant la ZMB
127
Le système urbain de la Zone Métropolitaine composé de ses 14 communes urbaines
inclue une grande ville-métropole-Bucarest, deux villes de taille moyenne (Oltenita et
Voluntari) et onze autres villes de rang inférieur du point de vue de la taille démographique
(Tab.4).
Tableau 4 Population, ancienneté et position des villes de la ZMB
Source des données : INS, 2011
Exceptant Bucarest qui s‟affirme en tant que centre commercial et administratif depuis
le Moyen Age, Oltenita (ancien port du Danube, ville en 1853) et Buftea (1968) sont les
seules villes qui ont plus de 50 ans d‟existence en tant que unités administratives urbaines.
Les autres 11 petites et moyennes villes acquièrent ce rang les deux dernières décennies
(Tab.4). Elles ont acquiert leurs statut urbain grâce à leur rapprochement à la Capitale. Le
changement de statut est du soit à leur importance en tant que productrices de produits agro-
Ville
Population en 2010 Ville depuis… Position rang/taille dans le système urbain national
Bolintin Vale
12.473 2005 156
Bragadiru
10.464 1989 186
București
1.942.254 1459 1
Budești
7.178 1989 271
Buftea
21.445 1968 91
Chitila
13.148 2005 148
Fundulea
4.862 1989 399
Magurele
8.673 2005 224
Mihailesti
7.437 1989 261
Oltenita
27.170 1853 71
Otopeni
11.594 2000 168
Pantelimon
20.959 2005 93
Popesti-Leordeni
16.835 2004 115
Voluntari
34.560 2004 56
128
alimentaires fraiches pour Bucarest, soit à leur croissance démographique appréciable et à leur
importance en tant que pôles secondaires.
Pourtant la position inférieure qu‟elles occupent selon une classification rang/taille,
leur nombre d‟habitants et leur précarité en termes d‟infrastructure et réseaux publiques
remettent en question leur statut urbain.
129
Chapitre 2. La dynamique spatiale de l’exode urbain
Les déplacements urbain-rural laissent visiblement leur empreinte sur les territoires où
ils se manifestent. Des modifications d‟ordre sociodémographique à la dynamique des
constructions résidentielles et changements des types d‟utilisation des sols, l‟exode urbain
engendre de nouvelles dynamiques dans le cadre du système urbain bucarestois.
2.1. La dynamique spatiale des évolutions démographiques dans l’espace
de la Zone Métropolitaine de Bucarest
Les changements survenus dans la société roumaine après décembre 1989 se sont
réfléchis également dans les évolutions démographiques du milieu urbain roumain. Dans
l‟espace métropolitain bucarestois, les deux dernières décennies mettent en évidence un
phénomène distinct, le renversement de l‟exode rural des années ‟60-‟70, avec un
déplacement en masse des habitants de la Capitale vers les communes limitrophes.
Contrairement à une évolution démographique négative au niveau national, les
communes qui ont enregistré le plus important gain en terme d‟habitants sont les communes
rurales autour de la Capitale, quelques-unes devenus même villes durant cette période (Fig.
Figure 37 L’évolution démographique des communes de la ZMB entre 1990-2010 par rapport à la
situation existante en 1990
130
37). Les premières dix communes enregistrant un taux de croissance démographiques se
retrouvent à un temps de déplacement inférieur à 15 min (Fig.38). Bragadiru (117%), Otopeni
(65%), Mogosoaia (60%), Pantelimon (51), 1 Decembrie (46%), Popesti-Leordeni (41%),
Stefanestii de Jos (36%), Voluntari (34%), Corbeanca (28%) et Balotesti (28%) encadrent
Bucarest côtoyant pour la plupart des cas la rocade.
En analysant cette évolution au niveau des communes urbaines, on voit une nette
différenciation entre les communes rurales devenues villes les dernières deux décennies et les
villes ayant ce statut avant 1989 ( Fig.39).
Figure 38 Le temps moyen de déplacement Bucarest-communes de la ZMB
Figure 39. Le taux de croissance démographique des villes de la ZMB entre 1990-2010
Source des données: INS, 2011
131
Dans ce contexte, La Capitale a enregistré une baisse de 9% par rapport à 1990. Son
évolution n‟est pas uniforme suivant quelques moments importants (Fig. 40)
Jusqu‟en 1991 (maximum de population – 2.096.709 habitants) Bucarest continue son
trend ascendant dû à la fois à la croissance naturelle et à son attractivité en tant que principale
ville industrielle du pays. Entre 1991 et 2005 la ville enregistre une baisse spectaculaire de
196261 habitants. Après ce minimum Bucarest commence un faible redressement jusqu‟en
2008, moment où cette évolution se stabilisera.
En contrepartie les communes qui ont eu les plus importants taux de croissance
démographique manifestent cette tendance d‟une manière soutenue à partir de 1991, avec
quelques inflexions pour l‟intervalle 2000-2002 (Fig.41).
Figure 40 L’évolution démographique de Bucarest .1990-2010
Source des données: INS, 2011
Figure 41 L’évolution démographique des communes Bragadiru, Otopeni, Mogoşoaia
Source des données: INS, 2011
132
Pourtant, dans la nature de cette évolution démographique le bilan naturel et le bilan
migratoire ont des poids différents.
2.1.1. L’évolution de la part de la croissance naturelle et de la croissance
migratoire dans la croissance démographique générale
Pour la période analysée entre 1990-2009, en observant la situation existante au niveau
de la ZMB en 1990, 1995, 2000, 2005 et 2009, on saisit un changement progressif du poids
que ces indicateurs ont sur l‟évolution démographique générale.
Ainsi, pour le début de la période, en 1990 le bilan naturel enregistrait de valeurs
positives pour un nombre de 43 communes de la ZMB, y compris Bucarest (Fig. 42), avec des
valeurs plus importantes par rapport à leur population pour les communes rurales Belciugatele
(13,75%), Cascioarele, Nana, Frasinet et Luica. Les valeurs négatives, répertoriées pour les
autres 51 communes, avec un déficit minimal de -1,5% pour Oltenita.
Figure 42 Le taux de la croissance naturelle des communes de la ZMB par rapport à leur population
au niveau de 1990
133
En revanche, le bilan migratoire manifeste pour 1990 (Fig. 43) une tendance négative
pour l‟ensemble des communes ZMB, avec une moyenne de -7,78% et une médiane autour de
la valeur de -7,12%. Les communes perdent des habitants, les seuls qui gagnent étant les
villes Otopeni et Oltenita, avec un très faible taux et la Capitale, la ville la plus attractive de la
ZMB, avec un gain représentant 7,47% de sa population.
Un regard global sur ces deux indicateurs met en évidence également que pour le
début de la période post-communiste les communes de la ZMB le principal facteur de
l‟évolution démographique était le bilan naturel de la population. Les communes assuraient
leur croissance démographique essentiellement grâce à un bilan naturel positif, en exceptant
deux villes (Fig. 44). Bucarest, Oltenita et Otopeni assuraient leur croissance démographique
surtout grâce à un bilan migratoire positif, les seules même villes indiquant un bilan
migratoire positif.
Figure 43 Le taux du bilan migratoire des communes de la ZMB par rapport à leur population en 1990
134
En 1995, cette situation souffrira des modifications une fois avec les transformations
d‟ensemble de la société roumaine. Pour les communes de la ZMB on observe une baisse
généralisée du bilan naturel par rapport à leur population (Annexe 1), seulement 10
communes ayant un bilan positif, parmi celle-ci la seule commune urbaine étant à ce moment-
là, Bolintin Vale (ville depuis 1989). La moyenne de ces valeurs devienne 0% et la médiane
se place cette fois-ci plus vers -0,01%.
Le bilan migratoire devient positif pour plusieurs de communes (41), essentiellement
communes rurales périurbaines en 1995. Popesti Leordeni, 1 Decembrie, Voluntari et
Bragadiru ont enregistré le plus importante hausse en ce qui concerne les nouveaux arrivés
(Annexe 2). Mis à part les communes de la « première couronne » là où le processus a
commencé être plus évident, toutes les communes près des centres urbains de la ZMB ont eu
des valeurs positives. En ce qui concerne la distribution spatiale, celle-ci ne montre une
Figure 44 La proportion du bilan naturel et du bilan migratoire par rapport à la population des communes de
la ZMB en 1990
135
concentration dans un endroit précis, les communes gagnant d‟habitants étant réparties dans
tout le périmètre de la ZMB.
En contrepartie, Bucarest et Oltenita, manifestant en 1990 un bilan migratoire positif
enregistrent en 1995 un déficit tandis qu‟Otopeni diminue sensiblement son taux. Les
problèmes socio-économiques liés au chômage et à la reconversion économique ainsi que la
libéralisation des marchés fonciers après 1991 ont marqué le point de départ vers un
mouvement en quelque sort semblable à celui des années ‟60-‟70 mais inversé.
À partir de de la période de juste après la chute du régime communiste, l‟évolution du
bilan naturel continue sa pente descendante mais avec quelques caractéristiques spatiales
visibles. Ainsi en 2000 autour de la Capitale commence à s‟affirmer une couronne qui de plus
en plus va s‟individualiser en tant que la principale zone où se concentrera un bilan naturel
positif. Ce phénomène est plus visible pour la partie nord et nord-est de Bucarest (Annexe 3).
Le bilan migratoire suit cette tendance spatiale et progressivement les valeurs positives
de cet indicateur vont se concentrer elles aussi, autour de la Capitale et vers nord-est. Si on
met en relation le bilan migratoire et le bilan naturel, on observe qu‟autour de Bucarest il
existe une relation étroite entre les deux, le mouvement migratoire précédant le mouvement
naturel. Autrement dit, depuis les années „2000, lorsqu‟on observe une concentration des
valeurs positives vers certaines zones de la ZMB, c‟est généralement les jeunes couples qui se
déplacent vers ces zones et qui vont impulser la natalité de leurs communes d‟accueil
Figure 45 La proportion du bilan naturel et du bilan migratoire par rapport à la population des communes
de la ZMB en 2009
136
(Annexes 5-10).
D‟autant plus que la structure du bilan démographique (solde naturel et solde
migratoire) est radicalement modifiée par rapport à la situation existante en 1990 (Fig. 45).
Si juste après la chute du régime communiste Otopeni, Oltenita et Bucarest étaient les
seules communes pour lesquelles les valeurs du solde migratoire étaient supérieures à celles
du bilan naturel, en 2009, ces communes à l‟exception d‟Otopeni ont perdu leur même niveau
d‟attractivité. Les gagnants de ce changement sont les communes de la première couronne
autour de Bucarest et celles du nord-nord-est, les zones résidentielles de prédilection.
2.1.2. La perspective d’un exode urbain bucarestois
Pour toute cette période Bucarest passe d‟une croissance démographique sur la base
presqu‟exclusive du solde migratoire positif à une croissance appuyée sur un faible bilan
naturel positif (Fig 46).
On observe une chute évidente des valeurs du bilan migratoire juste après 1990, même
avec des valeurs négatives pour l‟intervalle 1995-1998. Cette tendance à la baisse se
poursuivra pour toute la période analysée, avec quelques inflexions marquant une légère
hausse en 2001 et 2006. Pour 2009 le solde migratoire était de 435 personnes ce qui
représentait 0,02% de la population de Bucarest. En 1990 la valeur de ce solde signifiait
7,47% (7,84% par rapport à la population de 2009).
Le solde naturel passe de 216 personnes en 1990 à 511 personnes en 2009, les seules
valeurs positives, après avoir enregistré uniquement des valeurs négatives durant l‟intervalle
1990-2009.
Figure 46 Evolution de la croissance naturelle et de la croissance migratoire de Bucarest entre 1990-2009
Source des données: INS, 2011
137
Les trois premières communes en termes de croissance démographique par rapport à
leur population Bragadiru (Fig.47), Mogosoaia (Fig.48), Otopeni (Fig.49) montrent une
tendance inversée en relation avec la Capitale.
.
Figure 47 Solde naturel et solde migratoire. Bragadiru, Ilfov
Source des données: INS, 2011
Figure 48 Solde naturel et solde migratoire. Mogoşoaia, Ilfov
Source des données: INS, 2011
Figure 49 Solde naturel et solde migratoire. Otopeni, Ilfov
Source des données: INS, 2011
138
Ces communes connaissent une hausse démographique s‟appuyant
presqu‟exclusivement sur la base de leur solde migratoire, leur solde naturel ayant des valeurs
négatives jusqu‟au niveau des années „2000 et des valeurs nettes inférieures à celles du solde
migratoire.
De cette manière, les deux dernières décennies, l‟ensemble de la zone métropolitaine
bucarestoise a connu un changement majeur en ce qui concerne la mobilité résidentielle de la
population. On voit tout d‟abord une chute nette en ce qui concerne l‟attractivité des villes
existantes en 1990. Bucarest, Bolintin-Vale, Budesti, Buftea, Fundulea, Mihailesti, Oltenita
ont enregistré toutes des valeurs négatives du solde migratoire et même des baisses
démographiques. En échange, « les villes récentes » (Bragadiru, Magurele, Otopeni,
Pantelimon, Popesti-Leordeni, Voluntari) ont eu parmi les plus importants gains de
population grâce à un solde migratoire positif. Ces anciennes communes rurales en bordure de
la Capitale ont reçu de manière constante de nouveaux arrivés, la plupart de personnes qui ont
quitté Bucarest. On y rajoute ici les communes de la première couronne périurbaine de
Bucarest et celles du nord de la Capitale.
Si juste après 1990, l‟ensemble des communes rurales de la ZMB ont gagné des
habitants qui ont quitté les villes cette tendance se tempera ensuite, se concentrant uniquement
pour les communes autour de Bucarest. La Capitale perd des habitants au fur et à mesure que
les communes de la première couronne enregistrent de manière constante des soldes
migratoires positifs, ce qui fait penser à un échange de population urbain-rural au niveau de la
relation Métropole-communes de la première couronne périurbaine. Ainsi, étant donnée
l‟ampleur et la durée du phénomène, cette mobilité de la population constitue un
renversement de l‟exode rural des années ‟60-‟70. Un renversement qui peut être qualifié dans
ce contexte d’exode urbain.
2.2. La dynamique des constructions résidentielles
En complément aux transformations d‟ordre démographique dans l‟espace de la ZMB,
les derniers deux décennies (1990-2010), la dynamique des constructions résidentielles
nouvelles réalisées en régie privée offre une perspective sur les caractéristiques du marché
immobilier et sur les principales directions vers lesquelles ces dynamiques se rendent.
139
2.2.1. La dynamique spatiale des permis de construire
La dynamique spatiale des permis de construire montre une évolution se concentrant
toujours autour de la Capitale et vers la direction nord-nord-est. Entre 2002-2010 cette
tendance s‟est fait construire progressivement (Annexes 11-19).
Dès le début de cette période, la concentration des communes enregistrant une légère
hausse du taux des permis de construire s‟est fait presqu‟exclusivement en fonction de leurs
positionnement par rapport aux axes de circulation routières nationaux et par rapport à leur
rapprochement de Bucarest.
Ainsi, en 2002, en exceptant Bucarest avec 1020 PC délivrés, les premières cinq
communes en termes de valeurs absolue ont été Voluntari, Chiajna, Mogosoaia, Corbeanca et
Popesti-Leordeni. (Tab.5).
En rapportant le nombre des PC à la population existente on observe une nette
différenciation au niveau de Voluntari, Corbeanca, Mogosoaia, Chiajna et Sinesti qui
présentent des valeurs comprises entre 11,7et 19,7 PC/1000 habitants.
Ce mouvement ascendant continue jusqu‟en 2008, quand, au pic de la boulle
immobilière Bragadiru, Domnesti, Popesti-Leordeni et Corbeanca se positionnent en tête du
classement en termes de nombre de PC délivrés (en exceptant toujours la Capitale avec 1455
PC). (Tab.6)
Tableau 5 Le classement des prémières cinq communes (en exceptant Bucarest) selon le nombre des PC
delivrés en 2002 (valeurs absolues)
Source des données: INS, 2011
Tableau 6 Le classement des prémières cinq communes (en exceptant Bucarest) selon le nombre des PC
delivrés en 2008 (valeurs absolues)
Source des données: INS, 2011
140
En prenant en compte leur taille démographique les premières places appartiennent à
Bragadiru, Dimnesti, Clinceni, Berceni, Corbeanca avec des valeurs entre 36,7-82,1 PC/1000
habitants.
Après la crise du marché immobilier, à partir de 2009 la configuration spatiale change
en quelque sorte, le nombre des PC délivrés étant en forte baisse, les seules communes
dépassant le seuil de 200 PC étant 1 Decembrie, Bragadiru, Domnesti et Crevedia, tandis que
pour 2010 aucune commune n‟a pas pu franchir ce seuil.
En terme de rapport PC/1000 habitants en 2009, 1 Decembrie, Domnesti, Bragadiru,
Clinceni, Berceni, Crevedia Corbeanca marquent valeurs entre 23,7-41,5 PC/1000 hab. et
pour 2010 seulement Corbeanca, Domnesti et Berceni dépassent le seuil de 23 PC/1000hab.
Les communes les plus touchées (en dehors de la Capitale -622 PC) par la crise de
l‟immobilier ont été Domnesti, Bragadiru, Pantelimon, Popesti-Leordeni et Corbeanca (Tab.
7).
La situation d‟ensemble de ces 8 ans montre les valeurs cumulées le plus importantes
pour les communes de Bragadiru, Pantelimon, Popesti Leordeni, Dobroesti et Chiajna (Tab.
8) et en corrélant ces chiffres avec la taille démographique des communes en 2010, les
rapports le plus importants sont enregistrés au niveau des communes Corbeanca, Mogosoaia,
Dobroiesti, Berceni, Bragadiru, Domnesti, Clinceni (Annexe 20). La commune Corbeanca
détient une place spéciale dans ce contexte, étant l‟une des communes qui ont enregistré
chaque année des valeurs parmi les plus importantes du nombre des PC/1000 habitants au
niveau de la ZMB.
Domnesti -287
Bragadiru -275
Pantelimon -243
Popesti-Leordeni -237
Corbeanca -205
Tableau 7 La diffrenece entre le nombre des PC delivrés en 2010 et celui des PC delivrés en 2008
Source des données: INS, 2011
Bucuresti 675020
Bragadiru 57156
Pantelimon 48451
Popesti-Leordeni 45838
Dobroesti 37322
Chiajna 33959
Tableau 8 Les prémières communes selon le nombre des PC delivrés entre 2002-2010 en valeurs absolues
Source des données: INS, 2011
141
2.2.2. La dynamique spatiale de nouveaux logements achevés
La délivrance d‟un permis de construire constitue en fait l‟accord de l‟administration
locale pour le démarrage des travaux. Elle atteste la conformité et la légalité du projet par
rapport au règlement existent, étant à la fois la preuve d‟une intention de bâtir de la part du
sollicitant. Il s‟agit d‟une intention qui peut ou non se matérialiser. Un autre indicateur qui
reflète mieux la réalité du terrain est le nombre de logements achevés/an.
Au niveau de nôtre périmètre d‟études, entre 1990-2010 le nombre des logements
achevés montre la même tendance de concentration dans la première couronne périurbaine de
Bucarest et vers sa partie nord-nord-est (Fig. 50)
Figure 50 Le nombre total de logements réalisés (valeurs absolues) dans le périmètre de la ZMB (1990-
2010)
142
Les premières places dans ce classement, à l‟exception de Bucarest sont occupées par
„les villes récentes” Voluntari, Popesti Leordeni, Bragadiru et Otopeni154
, auxquelles
s‟ajoutent les communes rurales Chiajna, Domnesti, Corbeanca et Snagov (Tab. 9).
Tableau 9 Les communes ZMB enregistrant le nombre le plus important de logements finalisés entre
1990-2010
Source des données : INS, 2011
Commune Logements nouveaux
BUCUREŞTI 54393
VOLUNTARI 5708
POPEŞTI LEORDENI 3710
BRAGADIRU 2519
OTOPENI 2393
Chiajna 1743
Domneşti 1431
Corbeanca 1410
Snagov 1406
En prenant en compte également la taille démographique des communes, la situation
change uniquement en ce qui concerne les premières positions, les directions de
développement des nouveaux constructions restant les mêmes (Fig. 51). On remarque cette-
fois ci Bragadiru, Domnesti, Clinceni (sud-ouest), Corbeanca et Snagov (Nord) et Popesti-
Leordeni (sud-ouest)
154 Cîrnu L. (2013), Residential exchange in the Bucharest metropolitan area between 1990-2010. Small and
medium sized towns as an alternative to the metropolis, colectiile CERAMAC (Le Centre d’Etudes et de
Recherches Appliquées au MAssif Central), Clermont-Ferrand, France –in curs de publicare
143
Cette concentration autour de la Capitale s‟est fait progressivement en plusieurs étapes 155
(Annexes 21-26) :
En 1990, juste après le changement de régime et de réglementation, la tendance
d‟évolution croissante des villes existantes s‟est poursuivie. Les seules communes qui
ont enregistré un taux plus important de nouveaux logements ont été Otopeni, Oltenita,
Bragadiru
En 1995, dans le contexte défavorable de la conversion de l‟économie d‟un côté et de
l‟émergence d‟un mode de vie libéral, les villes de la ZMB commencent perdre leur
attractivité, les communes où se construisent le plus se positionnant de plus en plus
loin des centres urbains. Snagov, Corbeanca, Branesti, Floresti-Stoenesti émergent en
tant que pôles de croissance
155 Cîrnu L. (2013), Dynamics of residential buildings in the Bucharest Metropolitain Area. An alternative to the
inner city, Lucrarile Seminarului International "Dimitrie Cantemir", No.35/2013, Ed. Universitatea “Al. I.
Cuza”, Iasi-în curs de publicare
Figure 51 Nombre total de logements achevés entre 1990-2010 au niveau des communes de la ZMB, par
rapport à la population de 2010
144
2000-2005 Une période qui marque une nette concentration des investissements vers le
nord de la Capitale, la seule zone avec un taux important de construction. Voluntari,
Mogosoaia, Snagov, Corbeanca sont les communes avec le plus important nombre de
logements nouveaux. Popesti Leordeni occupe également une position de leader (sud-
ouest de la Capitale)
2005-2010- On assiste à une concentration plus importante de nouvelles constructions
autour de la Capitale, dans les communes de la première couronne (Tab. 10)
Table 10 Les communes ZMB, en exceptant Bucarest, avec le plus important nombre de nouveaux
logements nouveaux, construites entre 2006-2010
Source des données: INS, 2011
Commune 2006 2007 2008 2009 2010
POPESTI LEORDENI 188 307 1697 469 473
OTOPENI 280 350 287 212 408
BRAGADIRU 187 377 635 572 296
VOLUNTARI 720 614 561 620 242
Corbeanca 155 144 211 246 191
Chiajna 193 292 279 208 161
Clinceni 114 202 253 146 160
PANTELIMON 16 133 398 222 154
Dobroesti 104 194 270 210 147
Berceni 49 93 169 118 133
Mogosoaia 136 169 209 215 129
2.2.3. La structure du parc locatif nouveau selon le type d’investissement.
L‟émergence de l‟économie du marché en parallèle avec le retrait du secteur public du
domaine de la construction résidentielle ont fait de telle façon que les deux dernières
décennies la majorité des nouveaux logements sois érigées par des investissements privés
(propres ressources de la population, crédits bancaires ou investissements des promoteurs
immobiliers) (Fig. 52).
145
Le secteur public a réalisé 17,3% des constructions résidentielles, l‟essentiel au niveau
de la Capitale, avec 26.369 logements ce qui représente 93,7% du total de 28139 logements.
Un autre zone avec une forte participation du secteur public est l‟extrémité sud-est de
la ZMB-les communes Spantov, Chiselet, Manastirea, affectées par les inondations du
Danube d‟avril-mai 2006 (Annexes 27-28).
La différence de 82,7% est répartie en pourcentage presqu‟égaux entre les logements
réalisés par les fonds de la population (41,7%) et par les investissements privés (40%).
Dans la catégorie des logements réalisés par l’intermédiaire des investissements de la
population entrent les logements érigés exclusivement grâce aux épargnes des ménages, sans
faire appel aux crédits bancaires. Les premières places en terme de valeurs absolue sont
détenues par Voluntari, Popesti Leordeni, Bragadiru et Otopeni, anciennes communes rurales
devenus villes site à leur dynamique urbaine. (Tab 11).
Figure 52 Le nombre total de logements réalisés pendant la période 1990-2010, selon le type
d’investissement
146
Par rapport à leurs tailles démographiques les plus importantes valeurs sont enregistrées par
Snagov et Corbeanca en Nord de la Capitale, Domnesti, Clinceni, Bragadiru en ouest et
Popesti Leordeni en sud-est (Annexes 29-30)
Tableau 11 Le nombre total (1990-2010) des logements réalisés grâce aux ressources de la population.
Source des données : INS, 2011
Dans la catégorie des logements réalisés par l‟intermédiaire des fonds privés, on
retrouve confondus les logements réalisés par les promoteurs immobiliers et les logements
construits par les propriétaires en faisant appel à des crédits bancaires.
La répartition spatiale des communes avec les plus importants nombre des logements
construits par ce type d‟investissement (Tab 12) est presqu‟identique avec la situation
précédente (Annexes 31-32)
Tableau 12 Le nombre total (1990-2010) des logements réalisés des investissements privés
Source des données : INS, 2011
MUNICIPIUL BUCURESTI 22764
ORAS VOLUNTARI 5640
ORAS POPESTI LEORDENI 3567
ORAS BRAGADIRU 2287
ORAS OTOPENI 2033
Chiajna 1727
Domnesti 1415
Corbeanca 1372
Snagov 1328
Dobroesti 1311
Clinceni 1256
MUNICIPIUL BUCURESTI 21416
ORAS VOLUNTARI 5567
ORAS POPESTI LEORDENI 3594
ORAS BRAGADIRU 2310
ORAS OTOPENI 2036
Chiajna 1743
Domnesti 1431
Corbeanca 1371
Snagov 1355
Clinceni 1301
Dobroesti 1301
147
2.3. Les changements d'occupation des sols
En contrepartie de la dynamique ascendante du marché immobilier de constructions
résidentielles, les deux décennies qui ont suivi la chute du régime communiste ont marqué des
modifications au niveau de l‟occupation des sols, surtout en ce qui concerne les terrains
agricoles. Comme conséquence de la Loi du Fond Foncier 18/1991 et des autres documents
législatifs ultérieures (La loi 1/200, La loi 10/2001) la plupart des biens immobiles
nationalisés par les autorités communistes, y compris les terrains agricoles ont été rétrocédés
aux anciens propriétaires. Les superficies compactes des anciennes CAP (Coopérative
Agricole de Production) ont été divisées dans des parcelles individuelles, la propriété privée
ayant un aspect extrêmement fragmenté156. Cette forte fragmentation des terrains, associée à
une faible dotation technique des petites exploitations agricoles ont fait en sorte que le type
d‟utilisation agricole ne soit plus rentable. Par conséquent, celui-ci a été vite change dans la
perspective des revenus plus consistants par la vente de ces terres agricole en vue d‟être
transformées en terrains constructibles.
Ce moment a coïncidé avec la décentralisation et la relocation des activités
productives de la Capitale157
, la zone métropolitaine avoisinante offrant de nombreux
avantages d‟implantation, y compris le prix du foncier et les mesures fiscales incitantes.
En suivant cette dynamique quelques aspects concernant les changements survenus
dans la structure du fond foncier méritent d‟être retenus.
2.3.1. Les nouveaux territoires administratives. L’évolution de la surface du fond
foncier
La reconfiguration des territoires administratifs a engendré des modifications pour la
plupart des communes de la ZMB au niveau du fond foncier. Par l‟inclusion ou par la sortie
de leur territoire administratif des unités territoriales (ex. la nouvelle commune Copăceni
séparée en 2005 de la commune 1 Decembrie) ou par des rectifications cadastrales de leur
territoire administratif, les étendues des communes ont manifesté quelques évolutions.
156 Simion, G. (2008) Geographical Analysis of the Land Fragmentation Process Based on Participatory
Mapping and Satellite Images. Case Studies of Ciorogârla and Vănătorii Mici From the Bucharest Metropolitan
Area. Human Geographies - Journal of Studies and Research in Human Geography, 2/2008, 83-94.
157 Cepoiu, A.-L. (2007) The dynamics of the industrial units within the Bucharest metropolitan area. Human
Geographies - Journal of Studies and Research in Human Geography 13-24.
148
Pourtant ces hausses ou baisses de superficie ne se concentrent dans des endroits précis de la
ZMB mais elles sont disposées de manière inhomogène. (Fig. 53)
Une grande partie des localités de la ZMB (34) ont enregistré des réductions de leurs
superficies. Les premières 5 communes de ce classement sont : Hotarele, Joita, Budeşti,
Vasilati et Ciorogârla (Tab. 13)
Tableau 13 L’écart exprimé en ha entre les superficies des communes en 1990 et 2010
Source des données : INS, 2011
Les autres 25 communes ont gardé intacte leurs superficies et le reste de 35 localités
ont augmenté leur territoire administratif. Bucarest, Ulmeni, Fundulea, Bolintin Vale,
Ştefăneştii de Jos (Tab. 14) ont enregistré les plus importantes augmentations.
Hotarele -5521
Joita -3008
Budeşti -2366
Vasilati -1898
Ciorogârla -950
Figure 53. L’évolution de la superficie du fond foncier des communes pendant la période 1990-2010,
par rapport à la situation existante en 1990
149
Tableau 14 L’écart exprimé en ha entre les superficies des communes en 1990 et 2010
Source des données : INS, 2011
2.3.2. Évolutions au niveau de la structure du fond foncier
Pour comprendre la dynamique de la périurbanisation dans la ZMB du point de vue
des changements de l‟occupation des sols, deux aspects sont relevantes : la hausse des
superficies urbanisées et la baisse des superficies agricoles.
BUCAREST 970
Ulmeni 466
Fundulea 448
Bolintin Vale 442
Stefanestii de Jos 439
Figure 54 Le pourcentage des terres agricoles par rapport au total de la superficie du fond foncier des
communes en 2010.
150
En analysant les évolutions des superficies des terrains agricoles (Fig 54) on observe
une diminution évidente de ceux-ci dans les zones limitrophes de la Capitale et au nord, dans
des communes qui ont concentré les principaux flux de personnes et entreprises. Si on élimine
les localités qui ont enregistré des réduction de leur territoire administratif et donc de leur
superficies agricoles, (Hotarele -4058 ha, Joita -2390 ha, Budeşti-1816, Vasilati-1412ha), les
communes qui occupent les premières positions en ce qui concerne la baisse de leurs foncier
agricole, exceptant Bucarest, sont Voluntari – 1225 ha, Moara Vlăsiei-859 ha, Afumati -818
ha, Otopeni -805 ha, Sineşti -786 ha, Chiajna -671 ha, Cernica -608 ha, Balotesti -597 ha.
Au niveau de 2010 on peut saisir une concentration du foncier non-agricole autour de
la Capitale (Voluntari, Chiajna, Pantelimon), au nord de la ZMB (Ciolpani, Snagov, Moară
Vlăsiei, Gruiu) et à l‟ouest (Bolintin Deal, Bolintin Vale, Găiseni, Crevedia Mare) (Fig. 55)
La situation des terrains occupés par des constructions au niveau de 2010 indique la
même tendance de se polariser autour des communes limitrophes de Bucarest.
Figure 55 Le pourcentage du foncier non-agricole des communes par rapport à leur fond foncier total en
2010
151
2.4. Le choix de l’étude de cas.
En vue d‟une approche plus détaillée de la question des formes de territorialisation et
des causes à l‟origine de l‟exode urbain il est nécessaire qu‟on fasse une réduction de l‟échelle
d‟analyse au périmètre de l‟étude de cas. Ce choix a été faite sur la base de plusieurs critères.
Le but principal a été celui d‟identifier une zone où ce phénomène s‟est manifesté avec
prédilection, de manière à pouvoir surprendre les différentes étapes d‟évolution et où l‟accès
aux informations nécessaires ne soit pas très difficile.
Ainsi, dans une première étape une évaluation empirique de la situation du terrain de
la ZMB a été faite, par une visite des communes et une observation initiale sur l‟ampleur du
phénomène (fréquence de nouveaux projets immobiliers, lotissements récentes, état des VRD
etc.). Suite cette démarche on a pu constater qu‟après 30 km de Bucarest (avec des exceptions
ponctuelles au long des principales artères de circulations nationales), les communes gardent
encore un aspect profondément rural, le déplacement urbain-rural diminuant en intensité (Fig.
56).
D‟autres situations particulières ont été identifiées. I y a eu des communes qui, en
dépit de la tendance d‟avant 1989 qui envisageait par la rurbanisation de les transformer en
villes, on perdu ultérieurement leur attractivité résidentielle. Dans ces communes lointaines, le
Figure 56 La commune rurale Gălbinaşi, département Călăraşi, à 34 km loin de Bucarest
Source: L. Cirnu, 2011
152
processus du déplacement urbain-rural s‟est arrêté juste après la reconversion de l‟économie
nationale au début des années ‟90.
Un exemple éloquent dans ce sens-là est celui de Sohatu, département de Călăraşi
(Fig. 57)
Ultérieurement, sur la base de ces informations initiales, le périmètre des communes
susceptibles de représenter des études de cas a été séré essentiellement au niveau du
département d‟Ilfov et de quelques localités des départements de Călăraşi et Giurgiu où la
présence du phénomène était plus prégnante (ex. commune Belciugatele département de
Călăraşi).
Une deuxième étape de la démarche consistait à corréler ces observations avec
l‟ensemble des données statistiques déjà travaillées concernant la dynamique démographique,
la dynamique des constructions résidentielles et les évolutions survenues au niveau de
l‟occupation des sols. Ce faisant, trois options ont été retenues : Corbeanca (nord), Pantelimon
(est), Bragadiru (sud-ouest) et Ciorogârla (ouest), des communes proches de Bucarest. De ces
quatre situations représentatives, seulement Pantelimon et Bragadiru manifestaient les
conditions exigées en matière de diversité sociale et des formes urbaines associant à la maison
individuelle l‟habitat collectif.
Figure 57 Logements collectifs au centre de la commune Sohatu, département Călăraşi,
degradés au présent
Réalisation : L. Cirnu, 2011
153
La limite de temps et l‟accès difficile aux informations ont déterminé que la balance
incline en faveur de Pantelimon. Cette commune répondait à la fois aux conditions de
représentativité, de diversité socio-économique et de formes urbaines ainsi que du point de
vue de l‟accès aux informations. Ce dernier aspect est un élément d‟ordre subjectif, étant
donné qu‟en Pantelimon plusieurs campagnes de presse se sont déroulées en mettant en
évidence certains côtés non conformes dans l‟aménagement urbain. Aussi le réseau de
relations interpersonnelles a eu un rôle décisif dans ce choix, plusieurs personnes connues s‟y
installant les dernières années, ce qui pourrait faciliter le contact avec les habitants et avec les
promoteurs immobiliers de ce périmètre.
154
Chapitre 3. Pantelimon-deux décennies d’extension urbaine
Durant la période 1990-2010 la commune Pantelimon a été l‟une des localités
limitrophes de Bucarest les plus dynamiques du point de vue de la croissance démographique
et surtout en ce qui concerne l‟extension de l‟espace bâti. L‟ampleur de ce phénomène
contribue en 2005 au passage de l‟ancienne commune rurale au statut de ville, en dépit des
manques au niveau de l‟infrastructure et des réseaux publics.
3.1. Pantelimon – une commune développée sur la base d’une étroite
relation avec Bucarest
La ville de Pantelimon se trouve au présent en immédiate proximité de la Capitale,
séparée par cette dernière d‟une limite administrative localisée à l‟est de Bucarest, au long du
côté sud du lac homonyme. Le développement du bourg a été marqué dès le début par une
étroite relation avec la métropole. Les premières documentes officielles attestant l‟existence
des quelques villages sur l‟actuel emplacement de Pantelimon datent depuis le XVIIème
siècle. Le village Obilesti est mentionné, nommé ultérieurement Floresti, sur la carte de la
Valachie rédigée en 1718 (Fig. 58).
Figure 58 Détail de la carte rédigée par Marco Antonio Gigli Veneto, en 1718
SSource: http://earth.unibuc.ro
155
En 1736, le prince Grigore Ghica II fait bâtir un monastère avec un hôpital pour
soigner les pauvres. L‟endroit choisi est sur l‟île du lac Pantelimon, là où il restera jusqu‟en
1987 lorsque l‟ensemble monastique sera démoli, le complexe touristique Lebada prenant sa
place. La commune prendra le nom du monastère dont le patron protecteur était Saint
Pantelimon158. Ceux qui se sont installés dans ce périmètre travaillaient en agriculture, surtout
dans le domaine horticole, approvisionnant la Capitale avec des fleurs fraîches.
À la fin du XIXème siècle (1884-1894), la localité fait partie du système défensif de
Bucarest, le Fort 7 Pantelimon et la Batterie d‟artillerie 7-8 étant positionnée dans ce
périmètre (Fig. 59).
En début du XXème siècle, Pantelimon jouera le rôle de centre administratif local pour
les communes rurales avoisinantes. En 1901 Pantelimon figurait comme résidence
158 Saint Pantelimon est considéré dans la tradition orthodoxe comme le protecteur des médecins et des malades
Figure 59 Le plan du système des forts construit autour de la Capitale entre 1882- 1894
Source: http://www.rumaniamilitary.ro/tag/centura-de-forturi-a-bucurestilor
156
administrative de la plăşii159
Dambovita-Mostistea du département d‟Ilfov160
. Cette commune
était formée des villages Aleși-Pasărea, Dobroești et Mărcuta. Ce dernier est maintenant
quartier de Bucarest, Dobroesti est commune indépendante, résidence de la commune
homonyme. Sa population comptait 685 habitants et la commune de Pantelimonul-Dobroești,
totalisait 1355 personnes.
Sur la Carte des Voies de Communication du département d‟Ilfov publié en 1897 (Fig.
60), Pantelimon apparait desservie, mis à part la voie ferrée et la rocade qui destinées au
système de fortifications, d‟une voie départementale qui le reliait avec l‟actuelle ville de
Budeşti.
Sur la carte autrichienne de 1915, Pantelimonul et le quartier Mărcuta sont bien
évidentes dans la partie est de la Capitale, pour que les Plans Directeurs de tir de l‟artillerie de
1943 montrent avec clarté la limite de l‟espace construit (Annexe 33).
159 Ancienne unité administrative roumaine, correspondante à une échelle intermédiaire de décision entre la
commune et le département.
160 Lahovari, George Ioan (1901). „Pantelimonul-Dobroești”. Marele Dicționar Geografic al Romîniei.
București: Stab. grafic J. V. Socecu. pp. 633.
Figure 60 Détail de la Carte des voies de communications du département d’Ilfov, Le Ministère des
Travaux Publiques, 1897
Source: http://earth.unibuc.ro
157
Durant la période d‟entre les guerres, Pantelimon a eu toujours le statut de résidence
administrative de la Plaşii homonyme qui englobait 43 villages161
.
Du point de vue administratif, le régime communiste a modifié son statut. En 1950 la
commune a été inclue dans la structure administrative de Bucarest pour qu‟en 1968 elle
devienne commune suburbaine de la Capitale162
. En 1981 Pantelimon fait partie de
l‟Arrondissement Agricole Ilfov163
. Grace à sa croissance démographique engendrée par le
déplacement des habitants de la Capitale vers celle-ci et suite à l‟importance de plus en plus
visible sur le marché immobilière, en 2005 Pantelimon devient ville
3.2. Les extensions de l’espace bâti en Pantelimon entre 1990-2010
La période 1990-2010 a marqué un développement appréciable des zones construites
et constructibles au niveau de Pantelimon, ce processus s‟inscrivant dans le contexte plus
large du département d‟Ilfov. Ce département est celui avec la plus importante hausse de la
superficie rendue constructible (l‟intra-muros) au niveau national, avec une évolution
ascendante de plus de 4445% (Fig. 61).
De cette manière, d‟une superficie cumulée de 423 ha en 1993, en 2009 la superficie
rendue constructible atteint des valeurs de 18.803 ha, avec une différence de 18.380 ha. On
identifie trois étapes importantes de cette évolution : les années 2000, 2003 et 2005-2006. Ces
moments sont reliés à la dynamique des constructions résidentielles, impulsée par
161 „Enciclopedia Regatului României: Județul Ilfov”. Disponibilă online la romaniainterbelica.memoria.ro.
Accesat la 15 noiembrie 2012 162
„Legea nr. 2/1968”. Monitoruljuridic.ro. Accesat la 15 noiembrie 2012 163
Le nom du département d‟Ilfov entre 1972 et 1997, conçu comme le 7ème
arrondissement de la Capitale, à
destination agricole
Figure 61 L’evolution de la superficie rendue constructible entre 1993-2009, département d’Ilfov
Source des données: INS, 2010
158
l‟amélioration de la situation économique au niveau national et par la croissance des montants
de crédits immobiliers pour les personnes physiques.
La commune rurale, ensuite ville de Pantelimon double en dix ans (2000-2009) la
superficie rendue constructible, sans pourtant couvrir cette extension avec une dotation en
terme de réseau adéquate. (Fig. 62).
Des données obtenues sur cette question (PUG 2000, INS, PIDU Pantelimon), on
observe que depuis 2000 jusqu‟en 2005 la superficie intra-muros n‟a pas des modifications
remarquables. De 2005 (1270 ha) à 2009 (2690 ha) la hausse est considérable, de 211%.
En accord avec l‟évolution des superficies intra-muros, en essayera d‟identifier les
principales périmètres des zones bâties pour établir ensuite les directions d‟extension.
3.2.1. Le périmètre construit. Pantelimon. 1990
De cette manière, au début de la période d‟analyse, la commune présentait une
superficie bâtie concentrée vers l‟ouest de son territoire administratif (Annexe 34). Les
conséquences des règlements restrictifs de la période communiste (La loi 58/1974 concernant
la gestion du fond foncier et La loi 59/1974) ont engendré une utilisation responsable du
terrain non-constructible (extra-muros), destiné exclusivement à des exploitations agricoles ou
pour y installer des objectifs à régime spécial (ex. l‟unité militaire qui se trouve sur la Rue
Rascoalei, aujourd‟hui désaffectée)
Un regard de détail sur le périmètre intra-muros de la commune en 1990, en utilisant
les plans de cadastre, échelle 1/2000 permet d‟identifier ces zones construites avec plus de
précision. Quelques noyaux, avec des destinations différentes se distinguent (Fig. 63).
Figure 62 L’évolution de la superficie intra-muros de Pantelimon entre 2000-2009
Source: INS, PUG 2000, PIDU
159
La plus importante zone construite en terme d‟étendue est celle avec une destination
résidentielle, concentrés à l‟ouest de Pantelimon, dans le périmètre du bourg ancien, là où on
peut distinguer une trame viaire spécifique d‟une évolution sans une systématisation
rigoureuse, avec des rues tortueuse et une trame orthogonale, spécifique aux zones urbanisées
durant la période communiste (Fig. 64).
Figure 63 Les périmètres construites de Pantelimon en 1990
Figure 64 Tissu urbain développé spontanément avant les années 50 (à gauche) et tissu urbain
systématisé pendant la période communiste (à droite)
Source: Plan de cadastre de Pantelimon, 1990
160
On remarque aussi l‟existence des logements collectifs construits vers la fin de la
période communiste, une première étape à l‟égard du nouveau statut urbain de Pantelimon. Le
première périmètre de ces logements est délimité par les rues Filimon Sârbu Sfântu Gheorghe
- Livezilor - Tractorului et une deuxième se trouve vers l‟entrée en localité depuis le
Boulevard Biruintei, d‟un côté et de l‟autre du Boulevard Eroilor, un projet mixte de
logements collectifs et bâtiments administratifs dont l‟évolution a été arrêté en abandonnant le
Programme National de Systématisation qui prévoyait parmi autres la standardisation du type
d‟habitat, même en milieu rural.
L‟ancienne ferme zootechnique Pantelimon se trouvait au nord de la commune,
aujourd‟hui espace occupe par le Centre Logistique de Pantelimon et par la Ferme
pédagogique Pantelimon.
À l‟est de la commune il y avait l‟ancienne entreprise « Acumulatorul » (entre la
Rocade et le Boulevard Biruintei) et les dépôts propriété de la CFR164
. Ces zones construites
sont encadrées par les pâturages et les vergers de l‟ancienne CAP165
Pantelimon.
3.2.2. L’évolution du périmètre construit de Pantelimon entre 1990-2000.
La période 1990-2000, une fois avec la restitution des propriétés et la libéralisation des
marchés des terrains, la superficie intra-muros de Pantelimon connait de nombreuses
modifications par l‟approbation des dérogations proposées par PUZ166
ou PUD167
voués à
changer le régime juridique des parcelles. Trois périmètres ont été identifiés pour ces
exceptions.
Un premier secteur se trouve en proximité du côté nord du lac Pantelimon, un endroit
recherché pour la qualité paysagère du site et pour sa discrétion. La destination de ces
parcelles sera exclusivement celle résidentielle, ici s‟installant avec prédilection des
logements de taille importante des hommes d‟affaires locaux ou des personnes impliquées
dans la vie politique.
On remarque ainsi la parcelle située en sud-est de Pantelimon, encadrée par le lac et un
terrain boisé, là où ultérieurement s‟installerai la résidence de l‟ancien préfet du département
d‟Ilfov Teodor Filipescu. Les autres trois périmètres s‟inscrivent dans le même registre.
164 CFR= Caile Ferate Române, Les voies Ferrées Roumaines, la compagnie nationale des transports ferroviaires.
165 CAP = Coopérative Agricole de Production
166 PUZ = Plan Urbanistique Zonal
167 PUD= Plan Urbanistique de Détail
161
Un autre secteur est celui positionné d‟un côté et de l‟autre de Şoseaua Cernica, où la
destination résidentielle s‟imbrique avec la fonction industrielle. Plus excentrées par rapport à
l‟intra-muros existent en 1990, on retrouve les dérogations accordées au long du Boulevard
Biruintei, vers Branesti, au-delà de la Rocade. On identifie un périmètre totalement excentré
de l‟intra-muros mais aussi des voies de circulation en nord-est de Pantelimon (Fig. 65).
3.2.3. Le périmètre construit de Pantelimon en 2000
Mis à part ces dérogations accordées la première décennie d‟après 1989, en 2000 lors
du renouvellement du PUG168
le Conseil Local a décidé d‟inclure dans la zone intra-muros
d‟autre superficies appréciables vers l‟est de la commune, d‟un côté et de l‟autre du
Boulevard Biruintei, en résultant une superficie de 1270 ha. Cette mesure a eu un impact
majeur sur la dynamique résidentielle de Pantelimon, en fournissant un excèdent de terrain
constructible au-delà des capacités de la Mairie de les desservir en terme de VRD.
Paradoxalement, cette offre consistante de terrains constructibles n‟a pas engendré
automatiquement une chute dramatique du prix/m², mais dans le contexte d‟un marché foncier
et immobilier en plein « boom », ceux-ci ont enregistré une tendance ascendante.
168 PUG= Plan Urbanistique Général, le correspondant du PLU français
Figure 65 L’évolution de la superficie intra-muros de Pantelimon entre 1990-2000
162
3.2.2. L’évolution du périmètre construit de Pantelimon entre 2000-2010
En dépit de cette extension impressionnante du périmètre intra-muros, les dérogations
ont continué même après 2000. Jusqu‟en 2010 celles-ci ont émergé sous forme insulaire, au
nord de la commune, greffées ou isolée de tissu urbain existent antérieurement (Fig. 66).
On remarque aussi la zone délimitée par le Boulevard Biruintei (nord), Şoseaua
Cernica (sud) et La Forêt Cernica (est) où à l‟extérieur de la zone déclarée constructible en
2000, là où de nombreuses constructions résidentielles s‟implanteront.
De cette façon, un regard rétroactif sur l‟extension spatiale de la zone construite entre
1990-2010 montre l‟évolution de celle-ci à partir d‟un noyau compacte, localisé au présent à
l‟ouest de la commune- l‟ancien bourg- vers une extension de type digital, prolongée au long
des principaux axes de circulation et au bord du lac Pantelimon. L‟espace délimité par ces
repères, toujours vers l‟est, a été occupé ultérieurement par des constructions résidentielles
individuelles.
Figure 66 L’évolution des superficies construites et du périmètre intra-muros de Pantelimon entre 1990-
2010
163
3.3. Forme et tissu urbain récemment construit. Éléments d’analyse
morpho-typologique.
Après avoir identifié spatialement les nouvelles extensions urbaines à destination
résidentielle de Pantelimon entre 1990-2010, on se concentrera sur l‟analyse de ce type de
tissu urbain pour en extraire les éventuelles modifications survenues au niveau de sa
morphologie. Pour les moments 1990, 2000 et 2010 on prend en considération les aspects
concernant la densité humaine et la densité du bâti, le système parcellaire et la trame viaire,
ainsi que la typologie des produits immobiliers.
3.3.1. Le tissu urbain à destination résidentielle en 1990
En 1990, le tissu urbain à destination résidentielle était concentré essentiellement dans
le périmètre de « l‟ancien village » (Fig. 67). À ce moment-là, le périmètre intra-muros
(constructible) avait une superficie de 361,8 ha, pour un territoire administratif de 6.716 ha.
Les principaux gradients de densité avaient les valeurs suivantes (Tab. 15) :
Figure 67 Constructions à destination résidentielle existantes en 1990 - maisons individuelles (noir)
et logements collectifs (rouge). Pantelimon, Ilfov
164
Tableau 15 Indices de densité calculés pour Pantelimon en 1990
Population 13 845
Nombre de logements propriété privée 3755
Superficie territoire administratif (ha) 6716
Superficie intra-muros (constructible) (ha) 361,8
Densité générale (hab. /km²) 206,15
Densité intra-muros (hab. /km²) 3826,70
Densité urbaine générale (logements/ha) 0,56
Densité urbaine intra-muros (logements/ha) 10,38
Coefficient d’aréalité général (m²/hab.) 4851
Coefficient d’aréalité intra-muros (m²/hab.) 261
Distance moyenne générale entre deux habitants (m)
58
Distance moyenne intra-muros entre deux habitants (m)
19
Avant de se lancer dans l‟analyse du tissu urbain à destination résidentielle, il faut
préciser que le périmètre dont la fonction est celle résidentielle et de services a une généalogie
différente. Ainsi, en utilisant la cartographie rétrospective, on a identifié un tissu urbain
développé avant la période communiste ( 1945), délimité au présent par les rues Dobrogeanu
Gherea, Duzilor (nord et nord-est), Miorita (nord-est), Margieni (est) et Boulevard Biruintei
(sud). Ce périmètre peut être considéré comme « le bourg ancien ».
Pour donner un aspect urbain à la commune, vers la fin des années ‟80 des mutations
au niveau du tissu urbain ont été entrepris dans cette zone. Le système parcellaire a été
reconfiguré et des logements collectives ont y été insérés, voués à augmenter le régime de
hauteur et le plafond de densité existantes. Le reste du tissu urbain est le résultat de la
systématisation de la période communiste. Ceci est la raison pour laquelle on choisira pour
analyse deux zones distinctes, spécifiques pour les deux étapes d‟évolution de l‟espace bâti
existant en 1990 : un tissu pavillonnaire traditionnel et un tissu systématisé, géométrisé.
Ainsi, un premier périmètre est celui délimité par les rues Horei, Mioritei, Popa Şapca
et le deuxième, caractéristique à la systématisation communiste par les rues Miorita, Valter
Mărăcineanu, Toporaşi et Sfântu Gheorghe.
La trame viaire du bourg ancien, avant les interventions de la fin des années ‟80 a un
caractère irrégulier, avec des rues qui ont ponctuellement un aspect sinueux, rappelant une
évolution rurale, spontanée de la zone respective. La trame viaire engendre des découpages en
165
« îles urbaines » avec des dimensions et formes en quelques sortes hasardées. La largeur des
rues passe de 6 m (rue Crisana) à 9 m (rue Mioritei).
De l‟autre côté, dans la zone systématisée durant la période communiste, la trame
viaire est rigoureusement organisé selon un modèle orthogonal, avec des rues rectilignes qui
font apparaître des îlots en forme rectangulaire, des rectangles de superficies égales (environ 2
ha chacune : 20.300-20.600 m²). La largeur des rues est identique, conçues pour desservir la
zone résidentielle et pour assurer une bonne circulation auto à double sens (largeur entre 10-
10,6 m). Ces dimensions sont la conséquence de la Loi no 59/1974 concernant la
systématisation du territoire et des communes urbaines et rurales, loi qui prévoyait par son
Article 20169
les règles pour améliorer l‟accès dans les zones résidentielles et l‟installation des
réseaux publiques.
La structure parcellaire du tissu urbain construit durant la période communiste est
marquée par les précisions de l‟article 7 de la même loi qui exigeait une superficie des lots
destinés aux logements et aux annexes de 200-250 m², avec une ouverture à la rue de
maximum 12 m, pour éviter une consommation exagérée du foncier urbain. Le parcellaire a
les caractéristiques d‟un parcellaire d‟intervention ou projeté170
.
Au nord et à l‟ouest du bourg ancien les dimensions des parcelles varient entre 190 m²
et 250 m², avec une ouverture à la rue en moyenne de 10 m. L‟accès sur la parcelle se fait
directement de la rue, les lotissements étant desservies par un réseau de voies de
communication calibré de manière adéquate. On mentionne l‟absence des voies d‟accès en cul
de sac ou en raquette, pour que l‟entrée vers sur la parcelle depuis une artère de circulation
principale ou secondaire soit facilitée.
La profondeur de la parcelle varie de 23 m pour les lotissements situés dans la partie
centrale à 37 m pour celles localisés vers la périphérie ouest du bourg ancien. La forme
dominante est celle rectangulaire.
Dans la zone du bourg ancien les dimensions des parcelles varient entre des intervalles
plus larges de 500 à 200 m², avec des formes irrégulières qui ont de profondeurs entre 18 et
28 m et ouvertures à la rue de 12-15 m. Il s‟agit d‟un accolage de lots d‟origine rurale.
L‟accès sur la parcelle se fait directement depuis la rue.
169 „Le but de la systématisation sera de solutionner de manière efficiente l’alimentation en eau potable, la
canalisation, ainsi que la circulation et le transport dans les zones rurales. Pour les rues, en exceptant celles qui
ont donnent vers les routes nationales et départementales, il sera prévu en règle générale une largeur
carrossable de 7 m, rigoles et trottoirs de 1,5 m de largeur.” 170
Budisteanu, I. & T. David. 2009. Proiectarea urbanistica- o introducere -. Bucuresti: Editura CDCAS.
166
On remarque également le parcellaire structuré dans le périmètre des quartiers de
logements collectifs, installés entre les actuelles rues Filimon Sârbu, Sfântu Gheorghe,
Mioritei, Tractorului, Livezilor. La superficie de celles-ci augmente de manière significative,
arrivant à l‟ordre de quelques ha (la parcelle délimitée par les rues Tractorului, Aleea
Livezilor, Miorita a 2,5 ha). Ces parcelles ont une forme rectangulaire, avec une structure
spécifique aux grands ensembles collectifs.
Mis à part le parcellaire occupé par des constructions résidentielles, vers la périphérie
du périmètre intra-muros on distingue des parcelles à destination agricole. Ces parcelles
s‟intercalent isolement dans le tissu bâtie et ont des formes allongées, avec des superficies
entre 350 et 500 m².
La maison individuelle c‟est le type d‟habitat de prédilection pour le tissu urbain à
destination résidentielle, en exceptant les bâtiments d‟habitat collectif finalisés les premières
années d‟après 1989.
Comme régime d‟hauteur celle-ci correspond à des logements unifamiliaux, avec un
seul niveau. Elles sont disposées à l‟intérieur de la parcelle en L (rue Trifoiului) ou en
rectangle (rue IC Frimu). Cet encadrement de la maison au niveau de la parcelle varie, d‟un
mode prédominant de disposition vers la rue, avec une limite d‟alignement de 2 mètres par
rapport à celle-ci, parfois collée sur l‟alignement pour laisser de la place à un petit jardin
potager jusqu‟à une disposition sur fond de parcelle, en respectant les limites de retrait
latérales, là où les dimensionnes de la parcelle n‟ont pas permis une autre solution. (Rue
Tractorului). Dans la zone du bourg ancien, on remarque la même disposition des
constructions vers la rue, afin de permettre l‟existence des cultures agricoles vers le fond de la
parcelle. Il existe aussi des maisons positionnées vers la partie latérale de la parcelle, tant pour
des raisons d‟ensoleillement que pour libérer l‟espace étroit de la cour. Accolées à ces
constructions résidentielles il a des annexes spécifiques de la zone rurale.
La distance entre les constructions est réduite, avec des fréquents cas de maisons
mitoyennes (rue Meiului).
Les maisons de type unifamilial duplex R+1 se trouvent au long de la rue Mioritei et
Sfantu Gheoghe, conçues en tant que modèles de transition de l‟habitat traditionnel aux
logements collectifs. (Fig. 68).
167
Leur disposition a été rigoureusement règlementée, avec un caractère répétitif.
L‟aspect répétitif vise à la fois le modèle architectural adopté (logements R+1, type duplex,
identiques en ce qui concerne l‟organisation interne de l‟espace et l‟esthétique extérieure) et
l‟encadrement au niveau de la parcelle. En occupant des parcelles plus généreuses (350 m²),
avec une empreinte au sol de forme rectangulaire, ces constructions sont disposées sur la
limite de l‟alignement ou avec un retrait d‟un mètre par rapport à la rue, avec l‟entrée et la
façade positionnées vers l‟axe de circulation. L‟espace libre de construction de la cour (220-
250 m²) est planté, utilisé en tant que cour intérieure ou pour des cultures agricoles.
Les logements collectifs ont y été implantées durant les dernières années du régime
communiste, au long des rues Livezilor, Sfântu Gheorghe et Eroilor suite aux mesures de
rurbanisation. Ces logements étaient initialement la propriété d‟ICRAL171
Bucarest pour
171 ICRAL= Întreprindere de Construcții, Reparații și Administrare Locativă (Entreprise de Constructions,
Entretien et Gestion Locative), correspondent des organismes HLM en France
Figure 68 Logements duplex R+1, disposés au long de la rue Sfântu Gheorghe, en tant que forme
intermediaire entre les maisons individuelles et es logements collectifs (rue Livezilor)
Source: Google Earth, 2013
168
qu‟ensuite ceux-ci soient vendus vers leurs propriétaires. Leur régime d‟hauteur varie entre
R+1 et R+3, caractéristique du « petit collectif ». Les formes architecturales adoptées sont des
constructions minimales, standardisées et répétables.
L‟accès des habitants se fait par un point d‟entrée unique, à partir duquel commence la
distribution intérieure vers les appartements du bâtiment. Le terrain libre autour de ces
bâtiments est détenu en copropriété.
3.3.2. Les caractéristiques générales du tissu urbain résidentiel en 1990.
Présenter les caractéristiques des zones à destination résidentielle de 1990 et les
indicateurs synthétiques correspondants nous permet d‟individualiser trois catégories de tissu
urbain : un tissu urbain résidentiel traditionnel, dans le périmètre du bourg ancien, un tissu
urbain rural systématisé dans le périmètre développé après 1945 (1974) et un tissu urbain
collage172
dans la zone des constructions collectives. Sur son ensemble, le tissu urbain se
distingue par son caractère compacte, en transition vers une forme continue (l‟exception est
constituée de noyaux –anciens hameaux- qui se développement au nord-est de la commune).
Le foncier intra-muros disponible est utilisé avec parcimonie, en dehors de la zone construite
existant encore de parcelles de terrain constructible à destination agricole.
3.3.3. Le tissu urbain à destination résidentielle en 2000
Tableau 16 Indices de densité calculés pour Pantelimon en 2000
172 Budisteanu, I. & T. David. 2009. Proiectarea urbanistica- o introducere -. Bucuresti: Editura CDCAS.
Population 14,220
Nombre de logements propriété privée 3834
Superficie territoire administratif (ha) 6716
Superficie intra-muros (constructible) (ha) 1270
Densité générale (hab. /km²) 211.73
Densité intra-muros (hab. /km²) 1119.69
Densité urbaine générale (logements/ha) 0.57
Densité urbaine intra-muros (logements/ha) 3.02
Coefficient d’aréalité général (m²/hab.) 4723
Coefficient d’aréalité intra-muros (m²/hab.) 893
Distance moyenne générale entre deux habitants (m)
57
Distance moyenne intra-muros entre deux habitants (m)
36
169
L‟année 2000 marque un moment décisif pour l‟évolution urbaine de la commune.
Sous la pression du marché immobilier et pour des raisons situées à la limite de la légalité, les
pouvoirs locaux ont décidé actualiser le PUG en vigueur en triplant la superficie rendue
constructible (Tab. 16)
La période 1990-2000, comme il a été précisé antérieurement, a été caractérisée par
l‟apparition des dérogations vouées à inclure dans le périmètre constructible les parcelles en
proximité du lac Pantelimon ou au long des principales voies de circulation. L‟analyse du
tissu urbain résidentiel développé durant cet intervalle temporel concernera ces parcelles et la
manière dont celles-ci ont évolué ultérieurement. Pour cela, les principaux documents
cartographiques employés ont été le PUG de 2000 et l‟orthophotoplan de 2010. Comme pour
l‟étape précédente, on prendra en compte seulement les dérogations accordées pour une future
destination résidentielle.
Il en résulte ainsi trois secteurs distincts (Fig. 69) : celui des dérogations au bord du
lac Pantelimon, celui des dérogations au long de Şoseaua Cernica et un troisième au long du
Boulevard Biruintei.
Figure 69 Les périmètres avec des dérogations accordées entre 1990-2000 (en jaune)
Source des données: PUG Pantelimon, 2000
170
Selon les données du PUG 2000, 4 périmètres situés au nord du lac Pantelimon ont
été incorporés au territoire administratif par l‟intermédiaire des dérogations accordées entre
1990-2000.
Le périmètre no 1 (Annexe 35), avec une superficie de 6,4 ha sera redécoupé ensuite
en parcelles de taille plus petite. Deux de ces parcelles abritera jusqu‟en 2010 deux
constructions résidentielles individuelles R+1. Ces parcelles sont desservies d‟une voie
d‟accès privé non pavée qui fait la connexion par rue Padurii avec Şoseaua Cernica. La trame
viaire n‟est pas définie. Les parcelles sur lesquelles il y a des constructions ont de dimensions
appréciables, de 1900 et 3600 m², de forme rectangulaire.
Les constructions s‟installent en milieu de parcelle, avec régime de hauteur R+1+
mansarde, avec une empreinte au sol de 350 m² et 550 m², encadrés par un espace planté, avec
une visibilité réduite depuis la rue. La maison située au nord-est du périmètre appartient à
l‟ancien préfet d‟Ilfov, mentionné dans les enquêtes du Parquet Ilfov dans le dossier des
attributions abusives de terrains en Pantelimon.
Le périmètre no 2 avec une superficie de 2,2 ha subira à son tour des redécoupages
ultérieurs (Annexe 36). En 2010, le périmètre respectif était en cours de construction. L‟accès
sur la parcelle se faisait par la rue Baile Herculane, non pavée. Les deux parcelles construites
ont des surfaces de 2400 et 3500 m². Les bâtiments se trouvent au milieu de la parcelle, avec
accès direct à la rue et au lac.
Le périmètre no 3, avec une superficie de 2 ha sera destiné tant à la fonction
résidentielle qu‟à celle de services/ production (Annexe 37). Ce périmètre est connecté à
Şoseaua Cernica par la rue Olanesti, non-pavée. Les bâtiments résidentiels, R+1, se trouvent
en milieu de la parcelle.
Le périmètre no 4, (4,8 ha) est occupé aujourd‟hui par la Zone d‟Agrément Cernica
(Annexe 38).
D’un côté et de l’autre de Şoseaua Cernica 5 secteurs ont été répertoriés, numéroté de
manière conventionnelle de 5 à 9 (Fig. 70). On fera une brève analyse au niveau de chaque
périmètre.
171
Le périmètre no 5, (1 ha) a été divisé en plusieurs parcelles entre 572 et 650 m² où
jusqu‟en 2010 12 maisons individuelles se sont installées. Les lots sont de forme
rectangulaire, l‟accès se faisant par une voie de circulation intérieure d‟une largeur de 7 m.
Les logements, disposées en milieu de parcelle ou retirées au fond de celle-ci ont un régime
de hauteur R+1+ mansarde, avec une empreinte au sol de 90-150 m². L‟ouverture à la rue
varie entre 13 et 19 m.
Le périmètre no 6, (12 ha) a été à son tour redécoupé en parcelles de 650 m². En 2009
commença la construction d‟une maison individuelle R + 1 + mansarde finalisée en 2012.
L‟accès se fait par rue Padurii et par l‟allée d‟accès intérieure du lotissement no. 5, dans la
perspective d‟une trame orthogonale en cours de consolidation.
Le périmètre no 7, (3,5 ha) est lui aussi conçu en tant que lotissement avec des
parcelles entre 1000 et 1150 m². Jusqu‟en 2010, 5 constructions R + 1+ mansarde
s‟installeront dans ce périmètre. Les bâtiments, avec une empreinte au sol de 150-200 m² sont
disposés en milieu de parcelle. Ces lots sont desservis par la rue Azuga et Sinaia qui forment
une trame orthogonale. Elles ne sont pas pavées mais seulement couvertes par une couche de
gravier. L‟ouverture à la rue varie entre 14 et 33 m.
Figure 70 Les cinq secteurs (5-9) rendus constructibles entre 1990-2000 par l’intermédiaire des
dérogations.
172
Le périmètre no 8 délimité de Şoseaua Cernica et la rue Sfântul Calinic a une
superficie d‟un hectare et est divisée en 4 parcelles dont les dimensions varient entre 650 et
1750 m². Sur ces dernières, positionnées en milieu de parcelle, il y a des maisons individuelles
R +1 + mansarde et même R+2. Le lotissement respectif est desservi par un réseau viaire qui
forme une trame orthogonale. Seulement Şoseaua Cernica, au sud du lotissement est couverte
avec une couche asphaltée, la rue Sfântul Calinic, d‟une largeur de 6 m est couverte seulement
d‟une couche de gravier.
Le périmètre no 9 – 2750 m², est occupé d‟une seule maison individuelle R +1 +
mansarde, avec une empreinte au sol de 110 m². Celle-ci est positionnée au milieu de la
parcelle, les limites latérales de la parcelle abritant les annexes du ménage.
Jusqu‟en 2000, quatre autres périmètres ont été introduites dans le territoire intra-
muros de Pantelimon, au long du Boulevard Biruintei.
Le périmètre no 10 (Annexe 39) est une parcelle rectangulaire avec une superficie de
2100 m² sur laquelle est bâtie une maison individuelle R + 1+ mansarde avec un accès à la
fois de la rue Sfântu Pantelimon et du Boulevard Biruintei. La construction (200 m² empreinte
au sol) est positionnée au milieu de la parcelle, entourée par un mur de clôture, doublé d‟une
haie plantée pour limiter la visibilité. La trame viaire qui l‟encadre a une structure
orthogonale. Le seul axe de circulation asphaltée est la Boulevard Biruintei. L‟ouverture à la
rue est de 20 m.
Le périmètre no 11 (Annexe 39) est une parcelle de 2500 m² sur laquelle il y a un
logement R + 1+ mansarde, avec une empreinte au sol de 250 m² (Fig. 71). Celui-ci se trouve
au milieu de la parcelle. L‟ouverture à la rue de la parcelle est de 22 m.
Figure 71 La parcelle développée dans le secteur du périmètre 11. Source : L. Cîrnu, 2011
173
Le périmètre no 12 a une superficie de 1,3 ha destiné à un projet immobilier de
maisons individuelles type duplex. Jusqu‟en 2010 le promoteur a initié la construction de 10
logements sans qu‟en 2013 aucun produit ne soit délivré (Fig. 72).
Le périmètre no 13 est un secteur dont la superficie initiale était de 12000 m², étant
ensuite reconfiguré. Une parcelle (5000 m²) a été occupée par l‟entreprise pharmaceutique
ADM Farm, le reste du foncier étant réservé pour des constructions résidentielles. Sur trois
parcelles (1000 m², 920 m² et 800 m², rue Rascoalei) ont été construites déjà des maisons
individuelles R + 1. Ces parcelles ont une ouverture à la rue entre 38 m et 26 m. L‟accès au
centre du lotissement devient extrêmement difficile, sinon impossible pour les équipages de
pompiers à cause de l‟allée d‟une largeur de seulement 4 m.
3.3.4. Les caractéristiques générales du nouveau tissu urbain résidentiel 1990-2000
Pendant la première décennie d‟après le changement de régime politique de décembre
1989, la dynamique du secteur résidentiel est relativement faible. On observe qu‟entre 1990-
2000 le nombre des logements en propriété privée a augmenté de 79 logements et le nombre
des logements finalisés durant cette-période a été de 114 (Tab. 17)
Tableau 17 Le nombre total de logements délivrés en Pantelimon, Ilfov, pendant la période 1990-2000
Source des données INS, 2011
Localitate total 1990 total 1991 total 1992 total 1993 total 1994 total 1995 total 1996 total 1997 total 1998 total 1999 total 2000 Total
ORAS
PANTELIMON 0 13 34 13 3 4 7 12 10 4 14 114
Figure 72 Le périmetre developée dans la zone du secteur 12
Réalisation: L. Cîrnu, 2013
174
Ces données doivent être intégrées dans le contexte de l‟échéance (1992-1993) des
projets immobiliers de logements collectifs du périmètre Sfantu Gheorghe-Livezilor et du
transfert vers la propriété privée des unités locatives gérées par ICRAL. Les parcelles bâties
pendant cette période s‟insèrent en continuité du tissu urbain du bourg ancien et respectent les
paramètres urbanistiques mis en place avant 1989.
Les éléments de nouveauté apparaissent dans la zone des dérogations accordées entre
1990-2000, même si le développement de ces périmètres s‟est fait ultérieurement. En
présentant brièvement les caractéristiques mopho-typlogiques de ces zones on peut en tirer
quelques conclusions sur la manière dont l‟urbanisation de ces secteurs a été pensée.
Ainsi, la trame viaire, là où celle-ci prend contour, respecte le principe orthogonal,
avec de gros problèmes concernant l‟aménagement de ces voies d‟accès. Ces déficiences
tiennent d‟un côté d‟une manque généralise de la couverture goudronnée ou des pavées,
remplacée au meilleur des cas par une couche de gravier, ce qui se justifie par le caractère
excentré de nouvelles dérogations et par les incapacités financières de la commune de
rattraper par des investissements en infrastructure ces distances. De l‟autre côté il s‟agit des
problèmes au niveau du dimensionnement de la voirie, comme c‟est le cas du lotissement
développé en proximité de ADM Farm et de la rue Rascoalei, là où la voie d‟accès de type cul
de sac a une largeur qui empêche l‟intervention des pompiers en bonnes conditions.
Des modifications apparaissent également au niveau du parcellaire. Il existe deux
situations concernant l‟évolution et la destination des périmètres inclus en « intra-muros ».
Une première situation vise les surfaces agricoles rendues constructibles pour la construction
d‟une maison individuelle personnelle ou un redécoupage ultérieur à la construction cette
maison à l‟égard d‟un profit supplémentaire. La deuxième situation consiste, dès le début,
l‟introduction du foncier en intra-muros pour être commercialisé comme parcelles
constructibles.
On remarque de cette façon la superficie considérable des parcelles. Des quelques 250
m² de la période communiste on arrive à des parcelles de 36000 m² (au bord du lac
Pantelimon) ou à 2500 m² en proximité du Boulevard Biruintei. Dans les lotissements destinés
à la commercialisation, ces parcelles sont plus réduites, dépassant cependant le plafond établi
en 1974 (250 m²), leur taille se situant autour de 650 m². Ces parcelles ont une forme
rectangulaire, avec une ouverture à la rue qui atteint 38 m, bien au-delà de la limite de 12 m
prévue durant la période communiste.
Les constructions résidentielles installées sur ces parcelles ont des dimensions
appréciables, parfois de vrais manoirs destinées à offrir une résidence discrète à des personnes
175
aisées. R +1 + mansarde, parfois même avec R+2+ mansarde, ces constructions ont plutôt le
rôle d‟affirmer un certain statut social que satisfaire un besoin d‟espace locatif. Les solutions
architecturales adoptées sont éclectiques, sans avoir un certain spécifique local. Les
constructions sont positionnées en milieu de parcelle, pour garantir un espace sécurisant par
rapport à des voisinages infortunés. La gestion du foncier ne pose pas de problèmes étant
donnée la taille des parcelles.
On voit ainsi le passage vers un tissu urbain discontinu, avec une densité résidentielle
réduite (3-20 logements/ha par rapport à 40-50 logements/ha dans le bourg ancien et une
hétérogénéité des formes urbaines, hétérogénéité qui se reflète surtout au niveau des solutions
architecturales adoptées.
Les nouvelles constructions résidentielles, excentrés par rapport au noyau bâti de la
commune sont desservies par des voies de communication dépourvues des installations
nécessaires. Le foncier disponible généreux, les constructions résidentielles sont disposées au
niveau de la parcelle, sans se poser le problème d‟une évolution ultérieure par un futur
redécoupage parcellaire.
Les extensions urbaines à destination résidentielle entre 1990-2000 sont loin de tenir
compte d‟une utilisation judicieuse du foncier urbain, ce fait étant plutôt une réaction en
contrepoids aux mesures restrictives de la période communiste.
3.3.5. Le tissu urbain à destination résidentielle en 2010
La période 2000-2010 constitue l‟apogée de l‟extension urbaine de Pantelimon dans le
créneau de tempes analysé. Un nombre total de 990 constructions résidentielles a été finalisé
(Tab. 18) et le fond locatif en propriété privée augmente de 1840 unités. Même si la superficie
intra-muros triple en 2000, ceci ne semble pas être suffisant, les constructions résidentielles
s‟installant au-delà de ce périmètre par l‟intermédiaire ses dérogations accordées par les
pouvoirs locaux.
Tableau 18 Le nombre total de logements finalisés en Pantelimon, Ilfov, entre 2000-2010
Source des données INS, 2011
Localitate total 2000 total 2001 total 2002 total 2003 total 2004 total 2005 total 2006 total 2007 total 2008 total 2009 total 2010 Total
ORAS
PANTELIMON 14 12 12 6 10 13 16 133 398 222 154 990
176
On distingue ainsi deux catégories de tissu urbain résidentiel : un tissu développé à
l‟intérieur de l‟intra-muros délimité par le PUG de 2000 et un tissu qui a évolué à l‟extérieur
de cette zone.
Le tissu urbain à destination résidentielle développé entre 2000-2010 à l’intérieur du
périmètre intra-muros de la commune est localisé de manière non-homogène autour du bourg
ancien , en complétant les parcelles agricoles constructibles, entre le bourg et la Rocade, au
nord de Boulevard Biruintei et de sous forme de doits de gant, au long des principales axes de
circulation (Boulevard Biruintei, Şoseaua Cernica) (Annexe 41).
Le tissu urbain à destination résidentielle développé autour du bourg ancien se trouve
au sud-ouest, ouest et l‟est du noyau principal.
Le périmètre de sud-ouest a un prononcé caractère isolé, ponctuel, les nouvelles
constructions s‟insérant dans l‟espace des anciennes parcelles agricoles libres. Les
caractéristiques géométrisées de la trame viaire sont conservées, ainsi que la structure
parcellaire de type agricole. Les dimensions de ces parcelles se situent en dessous de 200m², à
l„exception des deux parcelles qui ont appartenu au domaine publique (rue Barsei et
l‟intersection de la rue Dobrogeanu Gherea et Boulevard Biruintei). L‟ouverture à la rue des
parcelles varie entre 9 et 14m. Les constructions sont disposées vers la rue, à 1-3 m par
rapport à la limite d‟alignement, accolées du côté latéral de la parcelle pour y laisser place à
une cour, avec accès vers le lac Pantelimon. La hauteur (de R + 1 à maisons de plein pied), la
forme architecturale et la couleur des façades sont disparates.
Le périmètre situé à l’ouest de l’ancien bourg se présente sous la forme d‟une bande à
caractère continu qui se développe aux marges du noyau principal, au long de la limite de
l‟intra-muros. C‟est l‟endroit où la Mairie de Pantelimon a accordé fréquemment des
concessions, (y compris pour les ménages en difficulté) pour la construction des logements.
La trame viaire essaye de conserver son caractère orthogonal mais ceci est perturbé par la
défaillance des limites d‟alignement (rue Şoseaua Viilor et rue Brânduşei) qui donne un
aspect sinueux. C‟est un retour au caractère rural de la voirie. Les parcelles ont des superficies
entre 180 et 300 m², avec une ouverture de 12 m. La forme prédominante est celle
rectangulaire, signe d‟un découpage parcellaire systématisé. Toutefois les déviations
apparaissent lors de l‟emplacement des constructions comme on l‟a montré auparavant. Les
logements, maisons de plein pied ont un évident caractère rural, bâties en matériaux bon
marché. Elles sont disposées au fond de parcelle, pour laisser de la place à une cour vers la
rue.
177
Le périmètre développé entre 2000-2010 au nord de la commune évolue sur le terrain
agricole disponible entre l‟ancienne Avicola Pantelimon, aujourd‟hui parc logistique, et le
bourg ancien (Fig. 73).
La trame viaire va dans le sens de la continuité avec celle existante en 1990, par la
prolongation des principales artères de circulation qui croise les rues intérieures des
lotissements. Cette zone a été construite à son tour grâce aux concessions de terrains faites par
la Mairie. À la différence des lotissements développés à l‟ouest de la commune, habités
surtout par une population d‟ethnie tzigane, dans ce périmètre la structure ethnique varie, sauf
les rues Intrarea Ion Creanga et Anton Pan ou l‟ethnie respective reste majoritaire.
La superficie des parcelles est de 150 m² (rues Anton Pann, Intrarea Ion Creanga-où il
avait eu des concessions pour les ménages en difficulté) et 250-300 m² (rue Avicola, Sfânta
Maria, avec des ouvertures de 10-13 m).
Figure 73 Le périmètre développé entre 2000-2010 au nord de la commune Pantelimon,, Ilfov.
178
Les constructions, maisons individuelles de plein pied sont disposées au fond de
parcelle pour conserver une petite cour vers la rue. On remarque le même éclectisme dans les
solutions architecturales adoptées.
À l’est de la commune un tissu urbain structuré d‟une trame orthogonale se développe,
semblable à celui construit durant la période communiste, duquel il est séparé par le quartier
de logements collectifs. Les parcelles, entre 350 et 500 m² sont de forme rectangulaire, avec
une ouverture vers la rue de 10-12 m. Les constructions, pour la plupart de maisons de plein
pied, ont un aspect rural, disposées vers la rue pour faire de la place derrière à un petit verger
ou un jardin potager.
Le tissu urbain à destination résidentielle entre le bourg ancien et la Rocade inclue la
zone encadrée par la rue Tractorului, Boulevard Biruintei et la Rocade où on distingue trois
périmètres distinctes.
Le périmètre qui se trouve entre l’ancienne base militaire Pantelimon (sud) rue
Tractorul (ouest) et rue Rascoalei de la 1907 (est) représente une zone où les parcelles
concessions sur le domaine publique coexistent à côté des lotissements privés. La trame viaire
a l‟intention de s‟encadrer dans le modèle orthogonal, minée par des déviations concernant les
limites d‟alignement non respectés et un manque de perspective globale sur le développement
urbain. La largeur des voies d‟accès est sous-calibrée, inférieure aux 9 m nécessaires à la
circulation auto à double sens. La couverture goudronnée manque, avec seulement des
couches de gravier sur les rues Turda et Cluj.
Les dimensions des parcelles varient de 170 à 350 m, en fonction de l‟origine des
celles-ci, plus réduites pour les lotissements sur le domaine publique et plus étendues au cas
des lotissements privés. Pour la première situation, l‟ouverture à la rue est autour de 12 m
tandis que pour les parcelles commercialisées ces valeurs se situent entre 12 et 22 m. Les
constructions y installées sont exclusivement des maisons individuelles, de plein pied ou R +
1. Celles-ci sont disposées au fond de parcelle, pour garder un espace destinée à la cour vers
la rue.
On remarque l‟hétérogénéité des formes urbaines, résultat des interventions
ponctuelles. Il en y a pourtant quelques exceptions : le projet de 4 logements développés au
nord du périmètre (Fig. 74) et les logements installés sur le rues Cluj, Turda-homogènes par
les solutions architecturales adoptées, au niveau des formes et de la chromatique des façades
et toitures. Ce tissu surprend par son degré de fragmentation et son caractère discontinu.
179
Le tissu urbain à destination résidentielle en doits de gant, au long des principales
axes de circulation, d’un côté et de l’autre du Boulevard Biruintei et Şoseaua Cernica doit
son développement essentiellement à l‟accessibilité du site et à ses qualités paysagères (la
proximité de lac, manques des unités industrielles polluantes).
Ce périmètre s‟adresse surtout à ceux qui ont des revenues considérables, fait
matérialisé dans la taille des parcelles et les volumes construites (Fig. 75).
Figure 74 Ensemble résidentiel de petites dimensions sur la rue Calarsi, Pantelimon, Ilfov
Réalisation :L. Cîrnu, 2012, Image Google earth, 2012
180
La trame viaire, une combinaison de trame orthogonale et une trame „hybride” a
évolué vers des formes qui favorisent l‟isolation. Les superficies de parcelles varient entre
500 et 4100 m², avec des ouvertures vers la rue entre 15 et 45 m. En fonction de la superficie
des parcelles, les constructions sont localisées au milieu de celles-ci pour avoir un espace
privatif par raport à la rue et un espace domestique, intime, deriere la construction, là où il y a
souvent la piscine de la famille.
Les dimensions et les hauteurs des constructions varient de R + 1, avec une empreinte
au sol de 95 m² à R+2 avec une empreinte de 450 m² ( !). La hétéroclite des solutions
architecturales est doublée d‟un bon goût discutable des propriétaires qui adoptent des formes
avec des nuances de disnaylandisation (Fig. 76).
Figure 75 Tissu urbain résidentiel développé entre le Boulevard Biruintei et Soseaua Cernica
Source: Google Earth, 2013
181
Au sud de Şoseaua Cernica, il y a des opérations de dimensions plus importantes,
faisant le passage des opérations ponctuelles vers les opérations de promotion immobilière.
Même si par leurs dimensions sont généralement modestes, (Fig.77), celles –ci introduisissent
de l‟ordre et un certain registre esthétique.
Figure 76 Maison-chateau sur la rue Baile Herculane, Pantelimon, Ilfov
Source: L. Cîrnu, 2011
Figure 77 Ensemble résidentiel de dimmensions modestes sur la rue Venus, Pantelimon, Ilfov
Source: L. Cîrnu, 2011
182
L‟exemple représentatif est celui du lotissement « Swan Lake Village » qui propose
deux types de modèles de maisons individuelles R + 1 duplex et qui crée harmonie du point
de vue esthétique au niveau du quartier (Annexe 42).
À proximité de celui-ci des opérations ponctuelles sont greffées de manière parasitaire
qui tentent d‟adhérer aux modèles existantes à l‟intérieur du lotissement. Ces dernières ont
l‟avantage de bénéficier d‟un foncier généreux, avec des parcelles de 500 et 1200 m².
Dans ce contexte les projets immobiliers de logements collectifs font leur apparition,
comme les constructions R+3+ mansarde (rue Olanesti), R+2 (rue Olimp et rue Eforie)
(Annexe 43). À la différence des constructions collectifs érigées vers la fin de la période
communiste, il est surprenant de constater que le collectif développé est une création hybride
entre le résidentiel collectif et pavillonnaire. Son caractère hybride résulte de leur structure
parcellaire plus proche de celle des maisons individuelles. Ces bâtiments sont clôturés, avec
peu de places de parking et dépourvues de tout espace public, à l‟exception des voies de
circulation.
Les constructions résidentielles installées sur les terrains incluses par l’intermédiaire
des dérogations en intra-muros entre 2000-2010 sont disposés de manière fragmentée, soit
greffées à l‟intra-muros défini par le PUG 2000, soit excentré, dans le périmètre délimité par
le Boulevard Biruintei, Şoseaua Cernica, Forêt Cernica (Annexe 44).
Les superficies rendues constructibles par ces dérogations ont des milliers de m², la
documentation nécessaire pour obtenir ces exceptions étant assez coûteuses. Une superficie
réduite ne justifierait pas l‟investissement et ne fournirait pas la marge de profit anticipée. En
dépit du fait qu‟en principe les respectives dérogations sont adoptées sur la base d‟un projet
d‟aménagement d‟ensemble rigoureusement conçu, approuvés au niveau local et
départemental, les nouvelles extensions urbaines réalisées grâce à ces exceptions infirment
cette logique.
Ainsi, à l‟ouest-sud-ouest de la commune on observe des lotissements construites au
long de la rue Viilor I, où ceux qui ont y érigé leur maisons n‟ont pas tenu compte de
règlements d‟urbanisme, sans être pourtant pénalisés.
L‟aspect le plus visible est celui de la trame viaire qui, même si pensée selon le modèle
orthogonal, elle perde son caractère rectiligne par la violation de la limite d‟alignement (Fig.
78).
183
De plus des rues avec une circulation à double sens ont une largeur de seulement 5 m et les
rues qui finissent en cul de sac empiètent sur la fluidisation de la circulation.
Le parcellaire est représenté par des lots de forme rectangulaire ou même forme
irrégulière, de 180-200 m², avec une ouverture à la rue de 12 m. Les constructions sont
disposées en général sur le fond de la parcelle et ponctuellement vers la rue. Les maisons
individuelles de plein pied sont des formes architecturales simples, de forme rectangulaire,
avec une densité de 50-60 logements/ha. Les rues étroites provoquent dans ce contexte urbain
une sensation de labyrinthe, d‟entassement.
Une autre situation, plus fréquente que celle décrite antérieurement est celle des
lotissements composés d‟un nombre plus important de parcelles, lots construits directement
par le lotisseur qui agit en tant que promoteur, soit vendus en tant que terrains constructibles à
un autre investisseur. C‟est l‟exemple du projet construit sur la rue Dumitru N Dumitru, en
proximité du complexe zootechnique Pantelimon et des lotissements plus modestes à l‟ouest
et au nord de la commune.
La trame viaire est structurée selon le modèle déjà consacré pour les lotissements de
Pantelimon, de manière simpliste, autour d‟une voie d‟accès structurante située au milieu du
lotissement, avec des parcelles de 200-2010 m², d‟un côté et de l‟autre de cette axe, avec une
ouverture à la rue de 12 m. Les constructions sont des modèles architecturales répétitifs, type
R+1, R+mansarde, avec une empreinte au sol de 70-100 m², retrait en fond de parcelle.
(Fig. 79).
Figure 78 Tissu urbain résidentiel developpé entre 2000-2010 sur la base des dérogations au sud-ouest de
Pantelimon, Ilfov
Source: Google Earth, 20013
184
Le périmètre construit ponctuellement entre Şoseaua Cernica, Boulevard Biruintei et
la Forêt Cernica s‟inscrit dans la même catégorie des lotissements de grande taille, même si
leur construction était en phase de début (2009-2010).
La trame viaire était en cours de consolidation, l‟infrastructure d‟accès étant construite
par des lotisseurs au fur et à mesure que les parcelles sont vendues, sans attendre
l‟intervention de la Mairie. Les superficies des parcelles varient entre 400 m² et 600 m², avec
des ouvertures à la rue de 16-25 m. Les constructions, des maisons individuelles, sont
disposées en milieu de parcelle. Les solutions architecturales adoptées sont diversifiées et le
régime de hauteur général est R + 1.
3.3.6. Les caractéristiques générales du nouveau tissu urbain résidentiel 2000-2010
Le tissu urbain à destination résidentielle construit durant la période 2000-2010 à
Pantelimon a des caractéristiques variées, avec des formes et manifestations comprenant les
éléments d‟une urbanisation chaotique et celle d‟une systématisation rationnelle, isolement au
cas des projets immobiliers d‟ensemble.
Ainsi, la trame viaire continue à être conçue selon le règlement d‟urbanisme local,
sans pourtant que le résultat final soit toujours en accord avec les principes promus. On
remarque des violations des limites de retrait et par conséquent une perturbation du caractère
rectiligne des voies de circulation. On observe également une sous calibration des voies
d‟accès qui rendent pénible l‟intervention des pompiers ou des rues destinées à la circulation
auto à double sens avec de 5-6 m de largeur. Les entrées de type cul de sac ou en raquette sont
Figure 79 Ensemble résidentiel développé sur la rue Dumitru N Dumitru
Source: Google Earth, 20013
185
fréquentes, ce qui nuit aux flux de circulation. Les rues sont dépourvues de la couche
goudronnée ou pavage, couvertes au mieux par une couche de graviers.
En échange, pour les lotissements excentré du bourg ancien mais accolés aux axes de
circulation principale, on remarque une autre caractéristique- la répartition du modelé selon
lequel la circulation interne est structurée. Il s‟agit une voie d‟accès interne encadrée de deux
côtés par les parcelles constructibles. Ces axes intérieures soit sont laissées ouvertes pour être
connectées plus tard à une trame viaire en développement soit elles sont transformées en voies
d‟accès privatives en évoluant vers des entrées en cul de sac.
Faute d‟une perspective d‟ensemble, collaborée avec l‟intention des promoteurs de
maximiser le profit, les espaces publics à l‟intérieur de ces lotissements sont inexistants, les
seuls éléments étant qui s‟approche de cette définition étant les rues, destinées pourtant à la
circulation auto. Les seules exceptions sont les lotissements „Swan Lake Residence” et
„Cernica Residence” qui donnent une certaine attention à cet aspect sans exceller dans cette
démarche.
Le système parcellaire présente à son tour une diversité de formes, dispositions et
dimensions. On y rencontre des parcelles insérées en continuité du tissu urbain existant en
1990 qui respecte la forme rectangulaire, avec des ouvertures à la rue de 10-12 m et
superficies de 180-250 m² et des lots rendues constructibles par dérogations au sud-ouest de la
commune, avec des formes irrégulières ou des superficies qui dépassent 6000 m² et ouvertures
de 40 m au long du Boulevard Biruintei.
Les constructions sont variées, à partir des maisons individuelles à plein pied avec un
caractère rural, bâties en matériaux bon marché, jusqu‟ au petit collectif (R+ 3+ mansarde),
dont le parcellaire a été conçu cependant selon une logique caractéristique des maisons
individuelles.
Pour la période 200-2010 on a ainsi un tissu urbain défini par hétéroclisme sous tous
ses aspects ce qui reflète d‟un côté une diversité des filières de production immobilière et de
l‟autre côté un manque acute d‟une vision globale sur le développement urbain de la
commune.
186
Chapitre 4. Les logiques économiques d’action.
Suite à l‟analyse spatiale et morpho-typologique des nouvelles extensions urbaines on
a pu observer toute une série de formes urbaines spécifiques insérées dans un tissu urbain
périurbain dont les caractéristiques ont été présentées dans le chapitre précèdent. On essaiera
davantage expliquer leur apparition d‟une perspective des logiques économiques qui se
construisent dans ce périmètre entre les propriétaires de terrains, aménageurs-lotisseurs,
promoteurs immobiliers, acteurs publiques et acheteurs. On fera tout d‟abord une démarche
théorique pour appliquer ensuite ces rationalités au territoire de Pantelimon, sur la base des
informations obtenues sur terrain.
4.1. Théories économiques sur la relation entre le prix du terrain et le
type de produit immobilier.
À la différence des autres types de biens, le foncier se distingue par les caractéristiques
suivantes : c‟est une marchandise dont le stock est limité (il se refait mais à l‟échelle
géologique), son emplacement est fixe (cela ne peut être modifiée) et son type d‟utilisation a
un impact sur les terrains avoisinantes par les externalités positives ou négatives qu‟il
engendre.
De cette perspective, les théories de la rente foncière offrent une explication sur la
localisation des différents types de services et de fonctions urbaines dans un territoire et sur la
genèse de la morphologie urbaine. Ces principes se concentrent sur la compréhension du
rapport entre le type de fonction urbaine et la plus-value qui en résulte suite à un changement
dans l‟occupation des sols. En fonction du principal facteur considéré (le type
d‟occupation/utilisation du sol ou son prix), ces théories sont réparties en deux catégories : les
théories sociales et les théories économiques.
4.1.1. Les théories sociales
Les théories soi-disant « sociales » soutiennent l‟idée conformément à laquelle un type
d‟utilisation valorisant ou dévalorisant du sol engendre la hausse ou la baisse du prix du
terrain.
L‟une parmi les premières observations dans cette direction appartiennent à Maurice
Halbwachs qui en 1901 suite aux observations sur le marché foncier dans la région parisienne
entre 1860 et 1900 remet en question la relation classique demande-offre-prix. Conformément
187
à celle-ci, une hausse de la quantité des terrains disponibles aurait impliqué une baisse des
prix et à l‟inverse, une diminution de cette quantité aurait entrainé une hausse des prix.
Or, M. Halbwachs démontre que cette relation ne suffit pas pour expliquer les réalités
du marché. Le prix du terrain, selon lui, exprime en fait l‟ensemble des relations sociales qui
s‟exercent sur la situation de chaque quartier. L‟expression qui résume ce constat est celle que
« Le terrain a essentiellement une valeur de circonstance »173
. Pendant chaque époque, les
prix des terrains constructibles se définissent sur la base des anticipations des besoins des
acheteurs et sur les évolutions ultérieures de celles-ci et non selon les besoins réelles. Durant
le processus de négociation entre les acheteurs et les commerçants, chacun des acteurs fait des
calculs en fonction de la valeur que le terrain peut avoir ultérieurement, une fois avec
l‟évolution démographique et de l‟infrastructure, et non sur la valeur intrinsèque du foncier.
D‟où la tendance de faire des spéculations sur le prix. Les spéculateurs sont ceux qui
achètent un terrain à l‟intention de le revendre à un prix supérieur lorsque le contexte devient
propice-un contexte que parfois eux-mêmes le fabrique. Par mécanisme la spécule foncière ils
anticipent et surpassent la conscience collective. Les représentations collectives s‟inscrivent
dans ces types d‟utilisation en influençant à leur tour le prix du foncier.
Les modèles de l’école de Chicago sont développés durant l‟entre les guerres,
popularisés dans le domaine de la géographie urbaine.
En 1925 Ernest Burgess présente un modèle de dynamique urbaine en s‟appuyant sur
l‟étude des villes nord-américaines, notamment Chicago. Son modèle descriptif à comme
support la relation entre le statut socio-professionnel (niveau des revenus) des habitants et la
distance par rapport au centre. Il observe une relation inversement proportionnelle entre cette
distance et le niveau des revenus en élaborant une modèle mono centrique de la ville. Ce
modèle a six ceintures (zones) concentriques : le centre (bureaux, services, commerces), une
zone industrielle en pleine extension où s‟insèrent les zones résidentielles de la plus pauvre
couche sociale (souvent la première génération d‟immigrants), une quatrième ceinture des
quartiers ouvriers (à côté des zone industrielles), une cinquième destinée aux quartiers
résidentiels pavillonnaires et au-delà de celle-ci un zone de contacte urbain-rural. Dans cette
dernière ceinture de la ville il y a une alternance entre les propriétés étendues des classes
aisées et les maisons des navetteurs (Fig. 80). L‟évolution de la ville devra se poursuivre par
l‟extension continue de ces couronnes concentriques.
173 ADEF. 2004. Les mecanismes fonciers de la ségregation. Paris: ADEF-Association des études foncières.
188
Figure 10 Le modèle urbain concentrique d’E. Burgess inspiré par le type de développement urbain de
Chicago en 1920
Source: L. Cîrnu, 2012, d’après Burgess, E. W. & D. J. Bogue. 1967. Urban sociology. Chicago,: University of Chicago
Press.
En 1939, Homer Hoyt va plus loin, en proposant un modèle transversal de
développement, au long des axes de transport structurantes. Il s‟inspire toujours du cas de
Chicago, là où les quartiers résidentiels élitistes se sont installés au bord du lac Michigan,
tandis que l‟industrie a évolué vers le sud de la ville, au long des voies ferrées. In constate
également que les ménages modestes se localisent elles aussi en proximité de ces
infrastructures ferroviaires pour réduire les coûts des déplacements. H. Hoyt arrive à
conclusion que les villes ont eu une tendance de croissance sous formes de secteurs
transversales de centre-ville vers périphérie, au long des axes majeures de transport.
Un niveau plus important d‟accessibilité engendre un prix plus important des terrains,
ce qui fait que les fonctions commerciales sont restées au centre-ville, tandis que le centres de
production se sont localisées au long des axes structurantes. Ces activités, par leur marge
importante réalisée ont la possibilité de payer des prix considérables pour l‟acquisition du
foncier. Les zones résidentielles auraient suivi le même modèle transversal, avec des ménages
modestes à côté des centres de production (pour limiter les déplacements) et les ménages de la
189
classe moyenne et aisée le plus loin possible de ces centres industriels afin d‟éviter les
externalités négatives dues à la pollution ou au bruit (Fig. 81).
En 1945, deux géographes, Chauncy Harris et Edward Ullman observent que
beaucoup de villes américaines ne respectent ni les modèles concentrique ni celui transversal.
Par contre, les villes importantes développement des zones périurbaines appréciables, où s‟y
installent de différentes entreprises qui ensuite font que le périurbain devienne des centres
d‟affaires plus petits. Ces centres se spécialisent en fonction des potentialités de chaque zone.
Ils sont connectés entre eux et avec le centre principal.
Au cœur de ce modèle on retrouve le centre d‟affaire principal (Central Business
District), à proximité duquel il y a l‟industrie légère et le commerce de gros, au long des axes
de transport. L‟industrie lourde est positionnée vers l‟extérieur de la ville, encadrée par des
quartiers populaires. La suburbia et les centres d‟affaires et de services secondaires occupent
la périphérie urbaine. Les quartiers élitistes se trouvent loin des activités productives et au
plus proche possible de la zone d‟interférence urbain-rural. (Fig. 82).
Figure 81 Le modèle urbain transversal de H. Hoyt
Source: L. Cîrnu, 2012, selon Hoyt, H. 1966. Where the rich and the poor people live. Washington,: Urban Land Institute.
190
Les trois théories de l‟École de Chicago avancent, chacune d‟elles une division sociale
de l‟espace. Pourtant cette évolution n‟est pas suffisamment expliquée.
Walter Firey174, en 1947 soutiens la théorie conformément à laquelle les acteurs qui
agissent sur un territoire forment un système culturel qui devient un élément d‟identification
pour ce territoire. Ils envisagent la préservation des certaines valeurs communautaires, en
fonction desquelles ils font leur choix résidentiel. Pour W. Firey, les habitudes, les coutumes
et les valeurs morales d‟une société exercent une influence directe sur le type d‟utilisation des
sols. Le foncier devient un symbole, au-delà de son utilité immédiate. Par cela, le type
d‟utilisation des terrains anticipent les logiques du marché. Un périmètre avec un contenu
symbolique positif a par conséquent un prix de marché supérieur.
174 Firey, W. I. 1968. Land use in central Boston. New York,: Greenwood Press.
Figure 82 Le modèle urbain multimodale de Harris et Ullman
Sursa: L. Cîrnu, 2012, d’après http://en.wikipedia.org/wiki/File:Ulman2.png
191
Alain Lipietz développe le concept de division sociale et économique de l’espace175
.
Cette théorie explique le prix des terrains par le type d‟utilisation avant que les mécanismes
du marché soient déclenchés. Ces concepts sont ensuite repris par les sociologues marxistes
Michel Pinçon et Monique Pinçon-Charlot176. En étudiant les quartiers des classes aisées, ils
arrivent à la conclusion que les prix des biens immobiliers a été déterminés par l‟utilisation
existantes des sols et non l‟inverse. Toutefois, après que la division sociale et économique de
l‟espace soit bien définie, les mécanismes du marché retrouvent leur importance, l‟élément
qui régularise leur fonctionnement étant le prix.
4.1.2. Les théories économiques
À la différence des théories sociales, les théories économiques avancent les
mécanismes du marché en tant que principal générateur des prix fonciers et immobiliers, ce
qui conduit à un certain type d‟occupation des sols. Ces théories sont parmi les premières
apparues au sujet de la localisation des activités. Elles fournissent une perspective, rationnelle,
logique sur l‟utilisation des sols et leurs prix, sans pourtant se concrétiser dans un vrai
modèle177
.
Johann Heinrich von Thünen émet en 1826 une théorie qui deviendra un élément de
référence parmi les théories économiques de la localisation des activités pour plus d‟un siècle
et demi. Il est le premier à expliquer la localisation de activités agricole en construisant un
modèle dont la seule variable est la distance terrain agricole- marché. Dans cet espace
entièrement homogène le type de cultures agricoles se localise de manière à réduire les frais
de transport. Dans un marché avec un prix unique, la rente d‟un terrain devient égale à la
différence entre le prix de vente des produits et les rais de production et transports des biens.
Sous l‟impact de la concurrence l‟espace est structuré dans un certain nombre de cercles
concentriques chacun d‟eux avec un type de culture qui assure une rentabilité maximale, par
rapport à sa localisation. Cette théorie peut être transposée également dans un contexte urbain,
du marché immobilier. Les mécanismes du prix du foncier engendrent le produit immobilier
le plus adapté pour une rentabilité optimale.
Alfred Marshall (1890), établit pour la première fois que la valeur d‟un terrain est
égale à sa valeur agricole, à laquelle il s‟ajoute les avantages de la localisation. Les avantages
175 Lipietz, A. 1974. Le Tribut foncier urbain circulation du capital et propriété foncière dans la production du
cadre bâti. Paris: F. Maspero. 176
Pinçon M., Pinçon-Chariot M.,2000, Sociologie de la bourgeoisie, Paris, La Découverte 177
Polèse, M. 1994. Economie urbaine et régionale.Logique spatiale des mutations économiques. Paris: Editions
Economica.
192
de la localisation sont analysés ensuite par Richard Melanchthon Hurd (1903) et Robert M.
Haig (1927). Ils insistent sur le rôle de l‟accessibilité par rapport au centre-ville comme
élément clé de la décision des ménages dans le choix résidentiel ; le centre-ville étant l‟endroit
qui concentre la majorité des emplois. Dans ce contexte le propriétaire d‟un logement près de
centre peut imposer un loyer en contrepartie des économies concernant les déplacements au
travail.
Richard T. Ely et George S. Wehrwein (1928), en étudiant la relation entre les prix des
terrains et le type d‟utilisation démontrent que les différentes types d‟utilisations entre en
concurrence pour obtenir une location optimale. Les utilisateurs d‟un terrain qui fournissent
les services le plus chères/ unité de superficie (et par conséquent qui produisent la marge la
plus importante) sont ceux qui peuvent payer le prix le plus haut pour acheter ce terrain.
Richard U. Ratcliff (1949, 1961)178
continue ces réflexions sur la valeur du foncier
urbain. Comme chaque propriétaire cherche à maximiser le revenu en valorisant son bien
immobilier, pour chaque parcelle de terrain il hiérarchise les types d‟utilisation possible en
fonction du rendement potentiel. Pour chaque type d‟utilisation il existe une activité qui
permet d‟obtenir le prix ou le loyer le plus haut.
Durant les années ‟60 plusieurs auteurs ont intégré la question des prix et le type
d‟utilisation du sol urbain dans le cadre des théories néoclassiques179
. William Alonso (1960,
1964), Lowdon Wingo (1961), Richard F. Muth (1961,1969), Edwin S. Mills (1967) ont
réussi concentrer leurs efforts pour créer un modèle d‟explication des relations entre la
localisation résidentielle et e prix du foncier. Ce sont les modèles de base de la nouvelle
économie urbaine180. Parmi ces modèles on mentionne le modèle explicatif de W. Alonso.
Ce modèle dérive directement de la théorie de Von Thünen, en gardant les mêmes
hypothèses arbitraires sur l‟homogénéité de l‟espace, éloignées de réalité mais indispensable
pour démontrer un rationnement logique. Selon W. Alonso :
Il y a une ville mono centrique où se concentrent la plupart des emplois
Les transports en communs sont possibles en toutes les directions
Tout terrain urbain a les mêmes caractéristiques, sans contraintes réglementaires,
bâtiments existantes, externalités positives ou négatives.
178 Ratcliff, R. U. 1965. Modern real estate valuation: theory and application. Madison, Wis.,: Democrat Press.
179 ADEF. 2004. Les mecanismes fonciers de la ségregation. Paris: ADEF-Association des études foncières.
180 Polèse, M. 1994. Economie urbaine et régionale.Logique spatiale des mutations économiques. Paris: Editions
Economica.
193
Dans ce modèle, trois catégories d‟acteurs sont pris en compte : les ménages, les
entreprises et les agriculteurs. Les ménages cherchent dans ce contexte à maximiser leur
utilité (distance par rapport au centre, superficie du terrain occupé et accès aux biens et
services divers). Ils doivent trouver un niveau optimal d‟utilité/satisfaction entre ces éléments.
Ce faisant, les ménages, en se localisant plus proche ou plus loin de centre-ville, sont
obligés à faire un choix. S‟ils s‟établissent plus proches de centre-ville, la superficie de terrain
disponible sera plus réduite (pour un certain budget) et à l‟inverse une localisation en
périphérie fournira un terrain (pour le même budget) plus généreux.
Dans cet arbitrage, les ménages sont contraints par le niveau des revenus. Les
entreprises et les agriculteurs sont soumis au même rationnement. Comme le foncier urbain
est acheté par l‟offre la plus consistante, il en résulte une division du foncier urbain en
périmètres concentriques, en fonction de la capacité de différents acteurs d‟offrir un prix plus
important. De cette manière, à partir de centre-ville vers la périphérie il y aura les sociétés
commerciales/ entreprises, les zones résidentielles et les agriculteurs. La solution idéale dans
ce cas aurait été de trouver un logement avec un espace important à proximité du lieu de
travail. En réalité, il s‟agit d‟un arbitrage semblable à celui mentionné plus haut.
L‟arbitrage entre les deux catégories de biens (taille du logement et temps de
déplacement) est illustré par une courbe d‟indifférence (Fig. 83). La courbe respective montre
la tendance d‟un ménage de sacrifier la taille de l‟espace locatif (nombre de chambres) pour
gagner du temps pendant les déplacements domicile-travail. Les ménages conservent le même
niveau de satisfaction (utilité) au long de la longueur de la courbe, raison pour laquelle cette
coure s‟appelle courbe d‟indifférence.
Figure 83 L’arbitrage entre la taille du logement et le temps dédié aux déplacements quotidiens
Réalisation: L. Cîrnu, 2012, d’après Polèse, M. 1994. Economie urbaine et régionale.Logique spatiale des mutations
économiques. Paris: Editions Economica.
194
Le ménage aurait le même niveau de satisfaction pour un petit logement situé à 10
minutes de trajet (aller-retour) (point A) d‟un lieu de travail que pour un logement plus grand
qui demande une heure de déplacements quotidiennes (point B).
La taille du logement représente une question sensible pour la plupart des ménages.
Pour de raisons subjectives ou pour son utilité, certains ménages ont besoin des logements
plus grands ou plus petits. La taille d logement est liée au statut familial et aux étapes du cycle
des vies d‟une famille enfants étant le facteur déterminant. Dans la figure 84, on suppose que
les deux axes (temps de déplacement et la taille du logement) représentent des unités de
mesure comparables- l‟axe horizontale, les coûts mensuels des déplacements quotidiens ;
l‟axe verticale- le coût du logement/m². Pour chaque ménage on peut tracer une courbe qui
exprime la demande d‟espace résidentiel par rapport à la distance vers le centre-ville. On
suppose également des substitutions constantes. Chaque droite exprime une dépense globale
constante- les lignes en gras des dépenses plus importantes par rapport à celles en pointillées.
Figure 84 La demande d’espace résidentiel
Réalisation: L. Cîrnu, 2012, d’après Polèse, M. 1994. Economie urbaine et régionale.Logique spatiale des mutations
économiques. Paris: Editions Economica.
195
Pour un ménage sans enfants, la pente de la courbe est plus accentuée parce qu‟une
attention plus importante est accordée aux frais de déplacement. Les jeunes célibataires, les
retraités, les jeunes couples sont intéressés plutôt de localisation que de la taille du logement.
Ceux-ci se contenteront d‟un logement collectif plus proche de centre que d‟un logement en
périphérie. En contrepoids, la courbe pour les ménages avec des enfants est moins inclinée.
Ces familles sont plus sensibles à la taille du logement qu‟à la localisation par rapport au
centre-ville. Elles sont prêtes à dépenser plus pour les déplacements quotidiens pour qu‟en
échange elles bénéficient d‟un espace résidentiel plus généreux.
L‟espace résidentiel urbain est disposé ainsi en bandes concentriques, une explication
simpliste de ce rationnement en affirmant que les familles avec un nombre restreint de
membres sont localisées en centre-ville et les familles nombreuses vers la périphérie. Cette
simplification à l‟extrême connaît en fait toute une série de situations intermédiaires, en
fonction de la taille de la famille et des besoins en espace résidentiel.
Le rationnement de W. Alonso trouve son application dans le contexte urbain nord-
américain. Les représentants de la classe moyenne et ceux avec des ressources importantes
vont vers la périphérie, là où ils peuvent disposer de plus d‟espace résidentiel. Leurs revenues
les permettent de supporter les coûts supplémentaires de transport. En échange, les classes
pauvres s‟approches de centre-ville, dépourvues des ressources nécessaires pour couvrir les
frais de déplacements quotidiens de longue durée.
4.2. Les principes d’action lotisseurs-promoteurs immobiliers.
Après avoir analysé les différents modelés économiques de localisation des ménages,
y compris la manière dont la demande dépende de la taille des familles, on se concentrera sur
les logiques économiques qui fonctionnent au niveau des acteurs impliqués dans la création de
l‟offre immobilière- lotisseurs, constructeurs et promoteurs immobiliers.
4.2.1. Le bilan anticipatif de l’opération. Le compte à rebours à la française.
L‟acquisition d‟un terrain par un lotisseur ou par un promoteur immobilier est toujours
anticipée d‟un « compte à rebours », un bilan qui prend en compte toutes les variables d‟ordre
financier qui peuvent intervenir jusqu‟à la livraison des produits. Ces calculs se font par
rapport au prix anticipé de vente sur le marché du bien respectif. Comme les autres dépenses
sont généralement fixes et relativement constantes (le prix des matériaux, les coûts de la main
196
d‟œuvre, le montant des taxes et des impôts, les frais de commercialisation etc.), le prix
d‟acquisition des terrains constitue la clef de voûte d‟une opération immobilière.181
Étant donné qu‟il y a plusieurs clients potentiels pour le même terrain, le propriétaire
le vendra à celui qui offre la somme la plus importante pour son achat. La concurrence entre
les promoteurs fait en sorte que la marge nette réduise progressivement pour les terrains
destinés au même type de produit immobilier parce que chaque investisseur fait son propre
bina anticipatif.
Les discutions avec les promoteurs immobiliers de Pantelimon et de Popesti-Leordeni
ont démontré que pour chaque parcelle il y a un bilan anticipatif. En fonction du prix des
terrains et des paramètres urbanistiques qui s‟appliquent sur cette parcelle, ils choisissent un
type particulier de produit immobilier.
Cette logique anticipative fonctionne tant pour le lotisseur (celui qui change
l‟utilisation agricole initiale du terrain et le rend constructible) que pour le promoteur qui
achète le terrain et y développe un projet immobilier). Souvent, les deux filières se
confondent, la même personne jouant le deux rôles.
Pour illustrer mieux ces situations on utilisera les modèles théoriques que Joseph
Comby182
a conçus afin de décrire le bilan anticipatif pour les deux filières. On va adapter
cette méthode aux réalités du contexte bucarestois.
Pour le bilan anticipatif du promoteur on considère un terrain constructible viabilisé
de 2000 m² dans une zone urbaine avec un CUT183
de 2,5. Il en résulte une SHON nette de
5000 m² de plancher. Pour le promoteur la première étape consiste à calculer le prix de
livraison anticipatif du produit. Pour cela, il prospectera le marché de logements nouveaux qui
existe dans la zone respective. Ce prix est pondéré (en principe) avec les évolutions anticipées
au moment de la livraison de l‟opération.
On suppose un prix de livraison d‟environ 1000 euro/m² SHON nette, pour 50
appartements de 100 m² surface utile. On fait abstraction des espaces communs, voies d‟accès
pour simplifier la démarche. Il en résulte un chiffre d‟affaire brute de l‟opération de 5.000.000
euros.
181 Vilmin, T. 1999. L'Aménagement urbain en France. Lyon: CERTU.
182 Comby, J. 1993. L‟articulation du foncier et de l‟immobilier. In Articulation du foncier et de l'immobilier, ed.
ADEF. Paris: ADEF.
183 Coefficient Maximal d‟Utilisation du Terrain (CUT) – le rapport entre la superficie construite et la superficie
de la parcelle, qui détermine la superficie de plancher nette autorisée.
197
L‟étape suivante consiste à estimer les coûts de l‟opération. Ces coûts sont divisés en
deux catégories : celles qui sont quasi-indépendantes par rapport au prix de commercialisation
(le coût de la construction) et celles qui dépend du prix de livraison (frais d‟études et de
commercialisation, frais financières et fiscales). On suppose que le montant total des dépenses
fixes (de construction) s‟élève à 300 euros/m² et les frais variables représentent 35 % du prix
de commercialisation. On obtient ainsi 1.500.000 euro (300 €/m² X 5.000 m²) + 1.750.000€
(5.000.000 € X 35%) = 3.250.000 €.
À cela on rajoute le profit brut que le promoteur envisage, dans notre cas 20% du prix
de livraison, l‟équivalent à 1.000.000 €.
Dans ces conditions le prix maximal qu‟il peut offrir pour le terrain respectif est de :
5.000.000€- (3.250.000 € + 1.000.000€) = 750.000€.
Autrement dit 375€/m² viabilisé.
Pour le bilan anticipatif du lotisseur l‟accent tombe sur le terrain viabilisé, rend
constructible. Il commercialise en fait non seulement une parcelle de terrain mais les
paramètres urbanistiques qu‟il a obtenus par la viabilisation d‟une terre agricole.
Comme pour le promoteur, il s‟agit d‟abord d‟une prospection du marché de produits
similaires pour anticiper un prix de vente adéquat. Si pour l‟aménageur d‟un terrain destiné
aux logements collectif on parle d‟un prix à m², pour les fournisseurs de terrains destinés au
résidentiel individuel on raisonne plus souvent en terme de prix/parcelle. Pourtant
l‟acquisition du terrain brut se fait par rapport à l‟utilisation antérieure, au prix du terrain
agricole.
On considère une vente de la parcelle à 20.000€. Le lotisseur calculera le nombre de
parcelles qu‟il peut découper de la superficie de terrain en prenant en compte les restrictions
prévues dans le RLU (Le Règlement Général d‟Urbanisme – min. 150 m², avec une ouverture
à la rue de 12 m) ou imposées par les pouvoirs locaux (ex. la Mairie de Cluj Napoca exige une
taille minimale de la parcelle de 350 m²) et le pourcentage destiné aux voies d‟accès et aux
VRD (en principe 20 % de la superficie totale).
Le découpage d‟un ha de terrain en des parcelles de 1000 m², permet dans ces
conditions une livraison de 8 parcelles, d‟un montant total de 160.000 €.
L‟étape suivante consiste à estimer les coûts de viabilisation et division parcellaire (les
coûts techniques de viabilisation, l‟honoraire de l‟ingénieur géomètre, les taxes de connexion
198
aux réseaux etc.). Ces coûts dépendent de la qualité et la complexité de l‟aménagement des
espaces publics ou des voies d‟accès. On suppose un coût moyen de 6000€/ parcelle. À cela, il
s‟ajoute autres 40% (profit brut du lotisseur, frais de commercialisation, frais notariaux etc.)
qui représente 8.000€/parcelle.
Le montant maximal que le lotisseur peut payer pour l‟acquisition d‟un ha de terrain
brut dans cette situation est de :
160.000€- (48.000€+64.000€) = 48.000€.
Ce montant peut paraître exagéré lorsqu‟on parle d‟un terrain agricole brut
périphérique dont la valeur sur le marché des terrains agricoles ne dépasse pas 4000-5000€/
ha. Une telle différence s‟explique par la formation du prix en fonction de l‟anticipation de la
future destination des terrains. Il faut préciser également que, pour le contexte roumain, la
marge brute vers laquelle vise le lotisseur dépasse souvent les 20-30% de la valeur de
commercialisation du terrain viabilisé.
4.2.2. La relation foncier-immobilier.
Les deux schémas logiques d‟action font émerger la question sur la manière dont
l‟interaction foncier-produit immobilier évolue : c‟est le prix du terrain brut qui dicte la valeur
du terrain viabilisé ou l‟inverse ? Le prix du foncier influe sur le prix de commercialisation
des biens immobiliers ou l‟inverse ?
La diversité des situations rencontrée et des rationnements d‟action dans le périurbain
bucarestois laissent ces questions ouvertes. En dépit d‟offrir une réponse tranchante à ces
problèmes, le bilan anticipatif représente une solution logique, appliquée sous différentes
formes qui permet une meilleure compréhension du rationnement promoteur.
Le marché du foncier urbain est un marché de biens intermédiaires, qui ne peut être
décrite sans le mettre en relation avec le produit final184. Ce marché est dirigé par les deux
acteurs : le lotisseur/aménageur et le promoteur. Le prix d‟acquisition en filière lotisseur se
fait en fonction de l‟utilisation antérieure des terrains, le processus d‟aménagement étant celui
qui dégage de nouvelles valeurs des paramètres urbanistiques et un autre type d‟occupation
des sols. Il peut ajuster le plafond de l‟investissement par rapport à quota des participations
demandé par la commune et en fonction du CUT et de la SHON nette obtenue.
184 Vilmin, T. 1999. L'Aménagement urbain en France. Lyon: CERTU.
199
En filière promoteur, le CUT et les autres paramètres du PUG sont les éléments
essentiels en fonction desquels le type d‟opération immobilière sera choisi. À côté de ces
éléments externes on rajoute le prix de vente qui lui aussi est en général connu. Le seul
élément variable qui peut être réajusté devient dans cette situation le prix d‟acquisition du
terrain.
De cette manière dans les conditions dont le prix du produit immobilier augmente, les
coûts de viabilisation et de la construction restant constantes, un effet de levier185
sur le
marché foncier se produit. Cet effet est plus important vers la périphérie, là où le terrain a un
impact plus important sur l‟opération, pour la raison des paramètres urbanistiques moins
généreux que dans les zones denses du centre-ville.
Par exemple, une hausse de 20% du prix de commercialisation d‟un produit
immobilier qui coûtait avant 100.000€ engendre un prix de livraison de 120.000€. On
considère les frais de construction et la marge constante (75.000 €). Au début pour
l‟acquisition du terrain un prix de 25.000€ a été payé. Cette hausse de 20% peut déterminer
une offre maximale de 45.000€, autrement dit, une hausse de 45% pour le foncier. Le marché
foncier est de cette manière plus sensible, à une hausse du marché immobilier, les fluctuations
ascendantes des produits immobiliers s‟amplifiant plus rapidement au niveau du foncier.
En conditions défavorables, de crise du marché immobilier avec une chute des prix, le
marché foncier agit comme effet de cliquet186
, freinant cette chute, en partie grâce à sa
capacité de rétention plus importante. Les coûts de rétention sont moins importants pour les
terrains que pour les constructions (frais fiscaux, frais d‟entretien, charges). Cette capacité de
rétention foncière offre la possibilité d‟un temps d‟attente plus long jusqu‟au moment que les
prix reviennent à un niveau acceptable. Pourtant cet effet fonctionne en dehors des logiques
spéculatives.
4.2.3. Les logiques foncières spéculatives dans le périurbain bucarestois.
Lors des entretiens avec les lotisseurs/promoteurs de Pantelimon, on a pu constater
que leurs logiques d‟action sont tournées plutôt vers la spéculation du marché foncier et
moins vers une anticipation rationnelle de l‟évolution du marché. Les terrains constructibles
commercialisés ne tiennent pas compte des réalités du marché étant surévalués. Des terrains
qui dépassent 100€/m² en Pantelimon, à la limite sud-est du territoire administratif (vers
185 Ibid.
186 Ibid.
200
Cernica, excentrés du noyau principal), dépourvus de toute VRD (le régime juridique a été
changé sur la base d‟un projet d‟aménagement d‟ensemble en phase de plan) sont considérés
par les lotisseurs comme de « bonnes affaires »187
.
L‟évolution récente du marché foncier autour de Bucarest, même après la crise de
2008 confirme pleinement son caractère spéculatif. Conformément au rapport rendu public
par les analystes d‟imopedia .ro188
en 2012 les prix des terrains constructibles autour de la
Capitale ont perdu jusqu‟au 80% de leur valeur initiale. Les différences les plus importantes
ont été enregistrées pour les terrains localisés en proximité de la Rocade Ouest et Sud, les
zones le plus démunies en termes de réseaux publiques.
Ponctuellement, dans la zone périurbaine, à Pantelimon les prix se sont réduits de
54%, à Popesti Leordeni de 68% et à Domnesti de 69%. Les baisses les plus importantes ont
été enregistrées au niveau des terrains non-constructibles à l‟extérieur de la Capitale, avec une
diminution des prix de 94%.
À Bucarest, la baisse du prix du foncier en 2012 (par rapport à 2008) a été entre 48%
et 77%. Les zones le plus affectées par ces chutes ont été à leur tour celles localisées en
proximité de la Rocade Ouest et Sud (75%-77%). Des baisses significatives ont été
enregistrées dans les autres zones de la Capitale. En Bucureştii Noi les parcelles étaient
vendues en 2012 à moitié du prix de 2008, dans la zone nord de la Rocade, les prix ont chuté
de 65% et pour les terrains autour de Şoseaua Alexandriei les prix ont diminué de 69%. Vers
l‟est, sud-est de Bucarest la situation est identique –Prelungirea Ghencea –une baisse de 63%
et Şoseaua Giurgiului 54%.
Ces baisses spectaculaires sont les conséquences directes du boom immobilier des
années 2005-2008, lorsque dans le contexte d‟une hausse du plafond du crédit pour les
personnes physiques, les intermédiaires de terrains, devenus ad-hoc lotisseurs ont réalisé des
marges impressionnantes. À Pantelimon, S.M., ancien serrurier auto, promoteur immobilier
depuis environ 8 ans témoignait : « En 2004, j’ai acheté 13000 m² vers Cernica et j’ai payé
8€/m². Pour le rendre constructible j’ai mis encore 25.000-30.000€…l’architecte, les
autorisations, les « petit cadeaux ». Je l’ai découpé en parcelles et je l’ai vendu en 2007-2008
avec 90-120€/m². Maintenait les prix sont à tomber par terre. Mais si ça t’intéresse, j’ai
encore deux parcelles constructibles vers Branesti. L’une à 500m² et l’autre à 420m². 40-50
187 Cîrnu L. (2013), Single family house - a result between land resources and real estate interactions in
suburbia, Ed. Universitatea din Bucuresti-en cours de publication
188 http://media.imopedia.ro/stiri-imobiliare/terenurile-cel-mai-slab-segment-al-pietei-imobiliare-sunt-insa-
cateva-zone-unde-tranzactiile-se-fac-indiferent-de-pret-20605.html
201
€/m². Si tu ne construis pas maintenant, pas de problèmes…les prix ont commencé augmenter
de nouveau. C’est un investissement à long terme. Si tu veux, tu mets encore 20-30000€ pour
une maison et tu le vendras à 60-70.000 »
4.3. La détermination économique de la densité bâtie
On observe de cette manière que pour les promoteurs, le prix du terrain constructible
représente un élément essentiel pour le début et la livraison d‟une opération immobilière.
Chaque type de terrain, par son emplacement et ses paramètres urbanistiques amène vers un
type optimal de rentabilité de l‟investissement et détermine l‟implantation d‟un certain produit
immobilier. De plus, en périurbain, l‟acheteur ne paye pas uniquement un produit immobilier
mais à la fois un environnement particulier, souvent idéalisé. Le cadre social joue aussi un
rôle important189, l‟économie immobilière ayant la particularité d‟être dépendante
d‟externalités. Le prix d‟un logement comprend en égale mesure le prix « des conditions de
voisinage »190. A la recherche d‟une maximisation du profit, les investisseurs cherchent à
189 Charmes, E. 2007. Les périurbains sont-ils anti-urbains ? In Les Annales de la recherche urbaine, 7-17. Paris:
MEDAD,PUCA.
190 Castel, J.-C. Ibid.De l‟étalement urbain à l‟émiettement urbain. 89-96. MEDAD, PUCA.
Figure 85 Les coûts unitaires moyens de production pour les différentes types de produits immobiliers (sans
prix du foncier) en France
Source: J. Ch. Castel-Présentation „Détermination économique des densité », Institute d’Urbanisme de Lyon, le 10.12.2008
202
identifier le produit qui engendre une marge maximale avec des risques minimaux.
Il a été constaté qu‟il y a des intervalles de densité optimale pour un certain type de
produit immobilier et des seuils de densité au-delà desquels il est nécessaire de passer vers un
autre plafond de densité191
. Les analyses empiriques de Jean Charles Castel sur les études de
prospection à l‟égard de la mise en place des trois types de produits immobiliers (Fig. 85)
(individuel diffus, individuel groupé et collectif) montre une hausse des coûts de production et
une baisse de la marge brute une fois avec la hausse de la densité.
Il met en évidence de cette manière que l‟effort financier du promoteur augmente une
fois avec la densité. Les frais de production d‟un appartement sont de presque 50% plus
importantes que d‟une maison individuelle avec la même superficie de plancher. L‟une des
explications serait que ces coûts sont plus réduites suite au progrès technique et à
l‟industrialisation du mode de production immobilière des maisons individuelles (type
« catalogue »). Les constructions plus petites utilisent des solutions techniques plus simples,
accessibles aux entrepreneurs payés à des sommes inférieures aux grandes entreprises de
construction.
Cette différence est due également à un poids réduit des espaces communes (échelles
191 ---. 2005. Le marché favorise t-il la densification ? Peut-il produire de l'habitat alternatif à la maison
individuelle ? In Colloque ADEF du 14-10-05, 15. Paris.
Figure 86 Le taux de la marge nette sur la ciffre d’affaores pour chaque type de produits immobiliers.
Source: J. Ch. Castel-Présentation „Détermination économique des densité », Institute d’Urbanisme de Lyon, le 10.12.2008
203
intérieures, couloires etc.) qui ne sont pas inclues dans la SHON nette des logements collectifs
mais qui demandent des investissements importantes.
En contrepoids, le pourcentage du profit net du total du chiffre d‟affaire déroulée est
bien plus important pour les lotissements individuels que pour l‟individuel groupé ou les
logements collectif, en dépassant la limite de rentabilité de l‟opération. (Fig. 86).
La même conclusion est obtenue par Arnaud Bouteille192
qui en étudiant les types de
produits immobiliers avec certains densités élabore des modèles de calcul destinés à expliquer
cette relation entre le produit immobilier, la densité construite et la rentabilité des opérations.
Le produit immobilier le moins cher et qui dégage la plus importante marge nette/unité
de produit commercialisée correspond à la plus faible densité193, les promoteurs n‟ayant pas
forcement l‟intention d‟intensifier au maximum si le règlement d‟urbanisme local ne le
prévoit pas. On détaillera par la suite ce rationnement pour détailler la manière dont de la
perspective des promoteurs la maison individuelle représente la solution optimale dans la
zone périurbaine. Ce rationnement a été développé par Arnaud Bouteille194
4.3.1. La formation des coûts de production
On part de l‟idée que e coût total de production est formé essentiellement du prix du
terrain constructible (y compris les taxes et les honoraires payés pour son acquisition) et le
coût global des travaux :
Où :
Chf= coût/ m² du foncier
T= coût/ m² des travaux de construction
Dans ces conditions, le montant payé pour l‟acquisition du terrain (l‟incidence
foncière) est inversement proportionnelle avec la densité :
192 Morlet Olivier, 2001, Bouteille Arnaud, Comby Joseph, Coûts-avantages des basses densités résidentielles :
état des lieux, ADEF
193 A.Boutelle. (2008) Les déterminants économiques de la densité parcellaire, Etudes foncières, n°135,
septembre-octobre 2008, Paris, ADEF, p.6-10 194
Ibid.
204
F=prix/m² du foncier constructible
d=densité bâtie
Pourtant, une fois avec la hausse de la densité, le coût de la construction augmente,
avec des charges minimales pour les maisons individuelles en diffus ou en lotissement et des
charges qui montent au cas des logements collectifs. L‟exception apparait seulement lorsque
les maisons individuelles sont positionnées en pente forte ou les caractéristiques du sol
exigent des aménagements spéciaux.
En 2007, en France, en se respectant les normes en vigueur, le coût moyen de
production pour un m² de maison individuelle était de 900€ HT tandis que pour les logements
collectifs R+6, R+7 la valeur était de 1.800€ HT.195
Ainsi il en résulte une densité optimale
pour chaque opération immobilière :
a et b constantes
le coût/m² construit devient :
Cette densité optimale fait que le promoteur s‟arrête dans son projet à ce seuil de
densité. La densité optimale varie en fonction du prix du foncier. Pour chaque valeur F du
foncier il y a une densité d pour laquelle la fonction C passe par un minimum, lorsque sa
dérivée est nulle :
195 A.Boutelle. (2008) Les déterminants économiques de la densité parcellaire, Etudes foncières, n°135,
septembre-octobre 2008, Paris, ADEF, p.6-10
205
Cette observation est confirmée par les observations empiriques faites par J. Ch. Castel
pour un échantillon de 33 opérations immobilières en France, au début des années 2000. (Fig.
87)
4.1.2. La formation du prix du terrain
Selon le bilan anticipatif, chaque promoteur peut offrir un prix maximal pour un
terrain en fonction du prix de vente envisagé. Ce prix lui permettra de respecter la relation :
Où :
K=frais généraux +frais financière +frais de commercialisation+ TVA+ marge
Chaque operateur proposera un prix F qui dépend d‟un côté du prix de vente anticipé du
produit final, Pv et de l‟autre côté de la valeur de la densité d.
Figure 87 Les coûts de la construction en fonction du type de logement (€ HT/m²)
Source: J. Ch. Castel-Présentation „Détermination économique des densité », Institute d’Urbanisme de Lyon, le
10.12.2008
206
Pour chaque valeur du Pv il y a une densité optimale qui corresponde à une valeur maximale
de la parabole qui détermine un prix maximale F pour l‟acquisition du terrain.
Cette densité optimale représente une valeur d pour laquelle la dérivée de la fonction F
devient nulle. Si cette fonction F1
:
,
elle devient nulle si :
De cette manière, pour une valeur optimale de la densité on aura :
La densité optimale est une fonction linéaire du prix de vente sur le marché immobilier :
Le prix maximal que chaque opérateur peut offrir pour acheter le foncier Fm, qui correspond
à une densité optimale dopt devient ainsi :
207
Le graphique correspondant est une parabole. Cette fonction détermine une valeur maximale
de F pour les différentes valeurs de Pv. Fm est la valeur maximale pour laquelle l‟opérateur
peut payer un terrain avec une densité optimale par rapport au prix de vente.
En replaçant la formule antérieure avec :
On obtient :
Cette démarche théorique applicable au contexte français démontre que la production
immobilière le moins chère est localisée dans les zones à faible densité urbaine. Mais pour
atteindre ce seuil réduit de la densité, le prix du foncier doit être à son tour bas. Ces conditions
se retrouvent dans les zones périurbaines, là où, l‟acquisition des terrains (filière lotisseur) se
fait au niveau de terrains brutes à utilisation agricole. En effet, il est très difficile, sinon
impossible pour un promoteur de sortir sur le marché des produits immobiliers denses dans le
contexte d‟une concurrence qui dispose des terrains suffisantes à des prix raisonnables. De
cette manière les concurrents peuvent sortir sans difficulté sur le marché des maisons
individuelles en lotissement ou en diffus.
Les densités plus importantes trouvent les conditions favorables du point de vue
économique dans les zones centrales de la ville, là où la rareté du foncier et son prix haut
engendre le choix des densités optimales élevées capables à contrebalancer les frais
d‟acquisition du terrain constructible.
208
Chapitre 5. Interactions et jeu d’acteurs au cours des étapes de
production immobilière
Après l‟analyse des logiques économiques d‟action sur le marché foncier et
immobilier, on se concentrera sur la manière dont ces logiques sont réajustées au cours de la
production immobilière du point de vue des interactions entre acteurs.
Les relations interhumaines, comme dans tous les domaines d‟ailleurs, jouent un rôle
essentiel durant le processus de la fabrication de la ville, les textes réglementaires et les
rationalités économiques n‟étant pas suffisantes pour décrire le processus d‟émergence du
tissu périurbain bucarestois. Ce faisant, on présentera les principales étapes dans la production
foncière et immobilière en contexte national, afin d‟identifier les acteurs qui interviennent au
cours de chaque étape, pour insister ensuite sur les types de relations qui s‟établissent entre
ceux-ci.
5.1. La description des étapes de production immobilière
Comme on l‟a montré dans le chapitre précèdent, pour la production et la
commercialisation de la maison individuelle, de manière simpliste, il est besoin de deux
choses : une parcelle de terrain constructible et la construction proprement-dite. La production
de chaque élément est réglementée et doit suivre certaines étapes. Les principaux textes
juridiques qui encadrent cette démarche en Roumanie sont La loi no.50/1991 concernant
l‟autorisation des travaux de construction aves ses modifications ultérieures, La loi
no.10/1995 concernant la qualité dans le domaine des constructions, La loi no. 350/2001
concernant l‟aménagement du territoire et l‟urbanisme et l‟ordonnance gouvernementale
d‟urgence O.U.G.7/2011. Ce texte, adopté après 2010 (et donc en dehors de la période de
temps en discussion) a été pourtant prise en considération étant un élément qui marque un
changement majeur sur le devenir de l‟extension urbaine.
5.1.1. Les terrains constructibles.
Selon la réglementation roumaine, seulement les terrains qui se trouvent dans le
périmètre intra-muros de la commune peut être destinés aux constructions résidentielles. De
cette façon, un lotisseur/promoteur peut soit acheter directement un terrain inclus en intra-
muros par le PUG de la commune dans ce périmètre (au prix du terrain constructible), soit il
peut se procurer un terrain extra-muros (au prix proche du terrain agricole) et échanger
209
ensuite son régime juridique. Cette dernière est la solution la plus utilisée. De l‟acquisition du
terrain brut jusqu‟à son inclusion en intra-muros, plusieurs procédures doivent être respectées,
schématisées dans la figure 88.
En bref, le propriétaire du terrain agricole doit (si nécessaire) inscrire la superficie
respective dans le cadastre de la commune. Ensuite il dépose une demande auprès de la
Mairie (si celle-ci a son propre Service Urbanisme) ou après du Conseil Départemental pour
inclure son terrain en intra-muros. Il sollicité également l‟obtention d‟un certificat
d‟urbanisme. Ce document spécifique les avis nécessaires à une telle démarche (les avis
généraux et les avis spécifiques) et la nécessité d‟élaborer (le plus souvent) un PUZ-Plan
Urbanistique Zonal. Le propriétaire a aussi besoin d‟un avis d’opportunité d’investissement
positif de la part de la commune – un document qui approuve l‟extension de l‟intra-muros, par
rapport au PUG de la localité. Avec son accord positif, la commune assume cette extension
s‟engageant à couvrir cette nouvelle zone avec les éléments d‟infrastructure et réseaux
nécessaires. Après avoir obtenu le Certificat d‟Urbanisme et l‟avis d‟opportunité, l‟étape
Figure 11 Les principales étapes administratives de production du foncier constructible
210
suivante c‟est élaboration d‟un PUZ. Ce document (plan d‟aménagement d‟ensemble) est
réalisé à la demande de la Mairie, de ses propres ressources financières ou par celui qui a
initié la démarché. Le PUZ est conçu par un architecte-urbaniste inscrit à L‟Ordre des
Architectes Roumains et qui a le droit de signer ce type de documents de la part du Registre
des Urbanistes Roumains.
Le PUZ, accompagné d‟une série de documents et avises spécifiques (Le Règlement
Local d‟Urbanisme, Le Certificat d‟Urbanisme, les avis, le mémoire/ la proposition
d‟aménagement, l‟avis positif d‟ANIF196
) est analysé par la Commission Technique du
Conseil Départemental et approuvé par les Conseillers Départementaux. L‟avis à l‟échelle
départementale est transmis ultérieurement à la Commune qui délivre l‟avis final pour
l‟introduction du terrain en intra-muros. La Mairie délivre un autre Certificat d‟Urbanisme qui
atteste le nouveau statut juridique du terrain.
Cette extension du périmètre intra-muros peut se faire d‟une autre manière, en
élaborant un autre Plan General d‟Urbanisme (PUG), à l‟initiative de la Commune. Toutefois,
la périodicité avec laquelle l‟actualisation du PUG est règlementée (jusqu‟à 10 ans) fait que
cette procédure ne soit pas une solution viable pour ceux qui envisagent l‟introduction des
nouvelles superficies dans le périmètre constructible.
5.1.2. Le plan d’urbanisme zonal- outil dérogatoire à double incidence.
La clé de voute pour la transformation des terrains agricoles périphériques en terrains
constructibles semble être le Plan d‟Urbanisme Local. Sans présenter les détails concernant
son contenu et la méthodologie d‟élaboration décrite dans l‟Ordre no. 176/N/16.08.2000, on
mettra en évidence quelques aspects relevantes concernant son impact sur la morphologie
urbaine périurbaine.
On doit tout d‟abord précisé que le PUZ est essentiellement un projet de
développement d‟un périmètre. Son étendue a augmenté à une limite inférieure de 10.000 m ²
pour la destination résidentielle. Ce projet, sollicité par l‟initiative privée, constitue en effet un
accord mutuel d‟investissement entre Commune et investisseur. Il s‟agit pourtant d‟un accord
de principe. En échange le lotisseur/promoteur doit respecter les normes techniques
concernant les voies d‟accès et l‟infrastructure à l‟intérieur de son lotissement. La mairie
196 ANIF=Administration Nationale d‟Amélioration Foncière, organisme qui, parmi autres, donne l‟accord pour
la sortie des terrains constructibles du circuit agricole
211
s‟engage, elle aussi d‟emmener les réseaux jusqu‟à la limite de la parcelle. Si théoriquement
ce projet d‟investissement mutuel fonctionne bien, la réalité du terrain peut le contredire.
Concrètement, de manière fréquente, les Mairies (surtout les communes rurales) ne
disposent pas des ressources financières pour l‟extension de la voirie ou des réseaux divers ou
l‟extension se fait de façon préférentielle, comme au cas de Pantelimon : « Ça fait trois
années qu’il promène quelques bennes de gravier d’une rue à l’autre. Depuis des années, en
Pantelimon il y a plusieurs rues non-pavées, non-goudronnées et même sans gravier.
Pourquoi ? Parce que le maire et ses conseillers décident par leur propre volonté
d’aménager les rues qui mènent vers les périmètres où leurs amis ont des constructions ou
terrains à vendre pour augmenter leurs prix. J’ai eu un lotissement, il a fallu faire construire
moi-même une voie d’accès de 350 m en longueur, de la rue jusqu’au lotissement et d’y
mettre de l’éclairage public. Selon eux, je devais attendre des années et des
années…Personne n’y aurait pas acheté du terrain là-bas » S.M. lotisseur/promoteur à
Pantelimon.
Les dérogations approuvées par le PUZ sont reprises ensuite dans le budget
d‟investissement de la Commune. Le temps de réalisation de l‟infrastructure adéquate étant
long, les promoteurs préfèrent supporter eux-mêmes ces frais. Ces sont pourtant des situations
exceptionnelles par leur rareté. Généralement, ils se contentent d‟un simple aménagement des
lotissements, en attendant les investissements de la Mairie. Parfois, après avoir obtenu l‟avis
favorable de leur PUZ, ils ne font rien que vendre les parcelles constructibles qui en résulte,
en conservant les emplacements prévues pour les voies d‟accès à l‟intérieur du lotissement.
Comme on a précisé, le PUZ est juste un projet d‟aménagement et d‟investissement, sa
matérialisation dépendant de ceux deux partenaires.
Cette procédure explique la fréquence des lotissements dont les rues figurent
seulement sur les plans de cadastre. Une autre situation est celle des acheteurs de ces parcelles
qui supportent eux-mêmes les opérations d‟aménagement VRD pour lesquels le lotisseur a
juste réservé l‟emplacement sans initier pourtant les travaux qui s‟imposaient.
5.1.3. Le permis de construire
La deuxième composante du produit immobilier final est la construction proprement-
dite, dont la réalisation est étroitement lié à l‟obtention d‟un permis de construire (PC). Sa
délivrance est également encadrée e doit respecter quelques étapes précises :
212
La demande d‟un certificat d‟Urbanisme (CU) auprès de la Mairie/arrondissement où
le terrain est situé. Comme pour l‟introduction en intra-muros, ce document spécifiera
les documents et les avis nécessaires et les paramètres urbanistiques opposables.
L‟étude géotechnique. Cette démarche analyse la qualité et les caractéristiques du
terrain, afin de donner aux concepteurs du projet les informations nécessaires pour
calculer et dimensionner les fondations. Cette étape n‟est pas nécessaire pour les
constructions de plein pied ou R+1 si ces bâtiments se trouvent en milieu rural.
Le projet de la construction. Pour chaque domaine (architecture, structure de
résistance et installations) il y a des planches dessinées et une documentation écrite,
soumises à des autorisations séparément. Le projet d‟autorisation, appelé
« Documentation technique pour l‟autorisation des travaux de construction »
(D.T.A.C.), représente une forme simplifiée du projet technique (P.Th.). Le D.T.A.C.
contient les documents nécessaires pour obtenir l‟permis de construction (PC) mais
non pour l‟exécution des travaux.
Après avoir obtenu le PC, la documentation technique, le P.Th. et le D.E. (les détails
de l‟exécution), est élaborées par l‟architecte, l‟ingénieur BET structure et l‟ingénieur
d‟installations en tenant compte des coefficients prévus dans le certificat d‟urbanisme
et dans les règlement d‟urbanisme, ainsi que des caractéristiques du site.
Obtenir les avis et les accords stipulés dans le Certificat d‟urbanisme. Fréquemment,
par le CU la Mairie demande l‟avis d‟Environnement et ceux des fournisseurs de
réseaux publiques (électricité, eau, canalisation, gazes, salubrité etc.). Le nombre des
avises varie en fonction de l‟emplacement du site et de la nature de la construction
(plafond de SHON, destination etc.)
Solliciter l‟exécution des travaux. Le dossier complet d‟autorisation (l‟ensemble des
avises, les documents de propriétés) est déposé à la Mairie de la commune.
Après ce dernier avis, l‟exécution des travaux peut démarrer, soit en régie propre, soit
à l‟aide d‟une entreprise de profil. Pendant cette phase, il y a aussi des obligations légales à
respecter :
Annoncer la Mairie et L‟inspectorat d‟État en Constructions du démarrage des travaux
au moins 5 jours avant
Embauche d‟un dirigeant de chantier autorisé qui représente les intérêts du propriétaire
en relation avec le constructeur et qui veille au bon déroulement des travaux
213
Le vivre technique du bâtiment avec toutes les documents concernant la construction,
à partir du certificat d‟urbanisme jusqu‟à la réception finale des travaux
La réception finale des travaux, en présence du propriétaire, du dirigeant de chantier,
du concepteur et d‟un représentant du Service urbanisme /Service Technique de la
Mairie.
Il y a pourtant des conditions qui empêchent l‟obtention du PC, des éléments qui
concernent la taille de la parcelle et son emplacement :
pour les parcelles dont la superficie est inférieure à 150 m² (terrains non-
constructibles)
pour les parcelles dont l‟ouverture à la rue est en-dessous de 12 m. Dans cette situation
il est possible d‟obtenir une dérogation en base d‟un Plan Urbanistique de Détail,
procédure applicable également si les limites de retrait latérales ne peuvent être
respectées.
5.2. L’aménagement urbain-entre intérêt privé et intérêt public. Jeu
d’acteurs et enjeux territorial.
Au long du processus de production foncière/immobilière et ensuite pendant la
commercialisation il y a de nombreuses interactions entre les acteurs privés et les acteurs
publics. En dépit d‟un encadrement rigoureux au niveau législatif, ce processus implique un
permanent échange entre acteurs.
La loi 350/2001 prévoit la nécessité d‟un aménagement urbain durable, dans l‟esprit
de l‟intérêt public. E contrepoids, les réalités du terrain semblent être différentes de ce
desideratum. Les interactions observées en analysant le jeu d‟acteurs de Pantelimon offrent
une possible explication.
À côté de ces 35 interviews appliquées aux habitants de la commune, d‟autres grilles
d‟entretien semi-directif (Annexes 45, 46, 47, 48) ont été adressées aux autres acteurs
impliqués dans la fabrication de la ville- 2 architectes-urbanistes, 4 lotisseurs/promoteurs, 1
représentant du Service Technique de la Mairie Pantelimon et deux anciens élus locaux. Les
données obtenues ont été complétées par les informations disponibles dans la presse écrite et
audio-visuelle. En essayant de construire une analyse explicative de ces interactions, deux
catégories principales de relations ont été identifiées : public-privé et privé-privé.
214
5.2.1. Les interactions public-privé
Les interactions public –privé se déclinent à leur tour en trois sous-catégories :
pouvoirs publics locaux-habitants, pouvoirs publics locaux-investisseurs (lotisseurs/
promoteurs) immobiliers, pouvoirs publics locaux-architectes.
Les relations habitants-pouvoirs publics de Pantelimon, renvoient fréquemment aux
relations qui existent par rapport aux services publics de la ville ou en ce qui concerne les
interactions avec les fonctionnaires des différents départements. De cette manière, parmi les
nouveaux-arrivés il y a des frustrations évidentes à l‟égard de l‟accès à infrastructure. « Oui, il
y a de la boue…J’ai des voisins qui tirent l’eau de leur fontaine comme à la campagne…Peut-
être que mes attentes ne coïncident pas avec la réalité mais pour moi ça
va…c’est…disons…acceptable, même s’il en reste beaucoup à faire », appréciait une
habitante de la rue Turda, 38 ans.
L‟enquête sociologique de 2008, à l‟occasion de l‟élaboration du Plan Intégral de
développement urbain (PIDU) a mis en évidence que seulement 33,9% des habitants de
Pantelimon exprimait leur satisfaction par rapport à l‟état de la voirie et 47% de la population
exprimait son mécontentement à l‟égard du système de canalisation.
Surprenant est aussi le fait qu‟en 2008, 59,6% des répondants déclarait que la
principale source d‟eau potable était le puits individuel tandis que seulement 35,2% ont accès
à l‟alimentation en eau courante et 4,8% utilisaient les fontaines publiques. À cela s‟ajoutent
un mécontentement considérable par rapport à l‟éclairage public, considéré comme déficitaire
par 65,7% des répondants et les problèmes concernant la salubrité (58,4% des habitants
exprimaient un avis défavorable).
L‟insatisfaction liée à l‟état de l‟infrastructure urbaine s‟accompagne d‟un persistent
sentiment d‟insécurité. L‟incidence des infractions, surtout dans les périmètres avec de la
population d‟ethnie tzigane, reste appréciable, concrétisée par de vols ou actes de violence.
Des problèmes se manifestent aussi au niveau des relations directes avec les facteurs
décisionnels de la Mairie (le maire et les conseillers locaux), accusés de favoritismes vers des
tiers et même de la violation de la législation. Les références par rapport à la modalité dont la
concession des parcelles situées sur le domaine publique a été faite ressortent de manière
récurrente ainsi que les questions concernant la reconstitution du droit de propriété.
« Pourquoi n’a-t-il pas voulu me reconstituer le droit de propriété par l’Ordre du Préfet sur
l’ancien emplacement ? J’avais 3000 m² à côté du centre, là-bas, le m² vaut au moins
100€ /m². Je suis allé voir le maire et je lui ai dit : « Je te donne 1000m² mais donne-moi le
215
terrain sur l’ancien emplacement…T’as 100.000€ et tu ne fais pas aucune illégalité. » ; Il n’a
pas voulu. En échange il a donné des concessions sur le domaine public à tous les arnaqueurs
qui n’ont pas aucun droit. Ils n’ont pas jamais habité sur Pantelimon. L’astuce était qu’avant
il faisait par des interposés des précontrats de vente pour ces terrains, avec des clauses de
centaines de milliers d’euros. Après, par ces interposés c’était toujours lui qui les revendait»
M. S. habitant de Pantelimon.
Cette question des attributions illégales, est une question récurrente à Pantelimon,
perpétué au long des plusieurs mandates. Par exemple, l‟ancien maire (2000-2008) Petruş
Câmpulungeanu a été enquêté et ensuite condamné pour le transfert illégal de terrains de
domaine public vers le domaine privé, le profit obtenu par celui qui a bénéficié de cette
opération étant de 200.000€197. Le même maire était surpris en flagrant en 2005 dans une
affaire de pot de vin pour une question similaire. Le 17.09.2002 la Mairie de Pantelimon
délivre un acte de propriété pour une superficie de 8750 m² localisé dans le secteur cadastral
T34. Ces actes ont été délivrés pour le maire adjoint de la commune et pour autres deux
conseillers locaux. Les documents illégales de propriété portaient la signature de l‟ancien
préfet de Pantelimon, devenu ultérieurement sénateur d‟Ilfov, Teodor Filipescu. Il détient au
présent en Pantelimon, au bord du lac, une propriété imposante, loin des regards indiscrets.
Ces types de problèmes semblent y apparaître dès le début des années 90 lorsqu‟une
série de personnalités politiques ou de la scéne sportive nationale deviennent intéressées par le
potentiel immobilier de Pantelimon. Dan Ioan Popescu, l‟ancien ministre de l‟Économie entre
2000-2004, conformément à la presse d‟investigation de l‟époque198, est l‟un des
bénéficiaires. Il a reçu en 1993 un titre de propriété pour un terrain de 11.000 m² juste à côté
de la Rocade, sans avoir détenu, ni lui ni ses parents aucune propriété à Pantelimon. Ce terrain
valait en 2005, 280.000€. Sa valeur au présent s‟approche de 3.000.000€.
Les relations pouvoirs publics locaux-investisseurs immobiliers semblent évoluer à la
même limite de la légalité. Même si durant l‟étape d‟instruction des dossiers par les services
techniques il n‟a pas de difficultés majeures, les problèmes commencent apparaitre lors de
l‟obtention des autorisations de la part des facteurs décisionnels. « Donc…si tu veux un PC ou
même un certificat d’urbanisme…le pot de vin. Je ne me mêle pas dans des affaires comme ça
197 Stepanov, R. 3 februarie 2011. Fostul primar al oraşului Pantelimon, reţinut pentru abuz în serviciu. In
Evenimentul Zilei. Bucuresti.
198 Oprea, C. 7 Noiembrie 2005. Invartelile primarului din Pantelimon cu terenurile statului. In Romania Libera.
Bucuresti.
216
parce que j’ai peur de je ne sais pas quel flagrant organisé et ensuite j’ai des problèmes…Je
dis à l’investisseur ou au propriétaire à qui doit-il donner l’argent et lui, il va s’en charger ».
S.A., architecte-urbaniste, 29 ans.
« S’ils te donnent à faire un PUZ…je ne me complique plus parce que si tu veux qu’il
passe tu dois travailler avec l’urbaniste qu’ils vont te recommander. Il y’en a quelques-
uns…ça va te coûter deux ou trois fois plus cher que d’habitude mais tout l’argent ne reste
pas à eux… » E.A. promoteur immobilier local.
Au-delà de cette habitude, malheureusement largement répandue au niveau des
communes autour de la Capitale, on mentionne de plus des pratiques qui nuisent gravement le
budget local. E.A. promoteur immobilier local dévoilait l‟un des « artifices » entreprises de
l‟actuel maire de Pantelimon pour exonérer l‟un de ses proches de payer les impôts locaux :
« …Quelqu’un a construit un ensemble résidentiel de 30 villas, pour lesquels il devait payer
taxes d’environ 500.000€. Il a donné au maire 150.000€, celui-ci l’a déclaré citoyen
d’honneur de la commune et comme ça il a été exonéré de payer taxes et impôts locaux. Donc
ce bonhomme a fait une économie de 350.000€ et le budget local n’a pas touché une centime
de toute cette affaire… »
L‟attitude des pouvoirs locaux peut être cataloguée au moins de « permissive » …Le
même promoteur reconnaissait d‟avoir construit des maisons sur des terrains extra-muros, non
viabilisés durant le « boom immobilier », des opérations qui ont obtenu ensuite les
autorisations nécessaires de la part de la Mairie afin d‟être capable à commercialiser ces
propriétés. Les effets de ces décisions ont incidence sur la morphologie urbaine de la
commune, menant à des situations au moins bizarres. Deux exemples ont été sélectionnés
pour soutenir cette affirmation :
Les terrains concessions du domaine public de rue Brânduşei
La rue Brânduşei, située au nord de Pantelimon constitue l‟une des situations
paradoxales crée par la négligence des décideurs locaux. Une partie des habitants de la rue
respective ont reçu avant 2010 des terrains concessions dans ce périmètre pour y construire de
logements. Pourtant ces concessions ont été accordées partiellement sur des terrains privés199
.
199„Locuitorii unei străzi din oraşul Pantelimon trebuie să-şi mute casele”, publicat pe site-ul canalului de stiri pe
data de 24 Octombrie 2010, ora 13:03, http://www.realitatea.net/locuitorii-unei-strazi-din-orasul-pantelimon-
trebuie-sa-si-mute-casele_763625.html
217
Ce faisant, en 2010, lorsque les propriétaires de droit ont sollicité en justice la
résolution de ce litige, ceux qui y avaient construit leurs maisons ont risqué d‟être mis en
situation de les voir démolies.
„Le quartier fantôme » de Pantelimon200
« Le quartier fantôme » de Pantelimon a été construit durant la période de boom
immobilier, en proximité du lac homonyme, au sud-ouest de la commune. Ce projet
immobilier compte plus de 100 maisons individuelles, bâties illégalement, par la complicité
de l‟ancien maire Petruş Câmpulungeanu et des fonctionnaires publics locaux de l‟époque201
.
Concrètement, il s‟agit d‟un clan interlope, Tosataua qui a construit sur des terrains
privées appartenant aux autres propriétaires et qui ensuite ont commercialisé les biens
immobiliers respectifs. En dépit d‟avoir violé la législation en urbanisme, ils ont obtenus de la
partie des pouvoirs locaux les autorisations nécessaires à la vente de leurs maisons. De plus, le
même immeuble a été vendu plusieurs fois à des personnes différentes. Les personnes
impliquées dans cette escroquerie ont été arrêtés et condamne en 2010. Pourtant les
propriétaires de droit des terrains attentent encore d‟être dédommagés. De l‟autre côté, les
acheteurs de ces maisons risque de perdre leurs biens.
Le plus grave est que ceux qui ont y construit n‟ont pas respecté les normes en
urbanisme concernant la limite d‟alignement ou la largeur des voies de circulation, ce quartier
étant inaccessible en cas d‟incendie pour les équipages de pompiers. Pire, cette zone n‟est pas
desservie des réseaux publics d‟alimentation en eau courante.
Suite à des nombreuses dérogations accordées et au manque d‟intérêt par rapport à une
planification stratégique de la commune, le Service d‟Investissement de la Marie Pantelimon
n‟avait pas en 2013 une situation actualisée des réseaux d‟alimentation en eau, gaz ou
électricité au niveau de la commune. Les constructions autorisées en zone inondable ou qui
ont été réalisées sans assurer l‟accès au système collectifs de canalisation sont fréquemment
200„ A construit un cartier intreg pe pamantul altcuiva! Nimeni nu s-a sesizat”, publicat pe site-ul canalului de
stiri in octombrie 2009 http://stirileprotv.ro/stiri/eveniment/a-construit-un-cartier-intreg-pe-pamantul-altcuiva-
nimeni-nu-s-a-sesizat.html 201
Idem.
218
condamnées à supporter périodiquement les effets des inondations, les dernières étant celles
de 2012202
.
La relation entre les services de la Mairie et les architectes/urbanistes qui ont des
projets dans ce périmètre semblent être une de collaboration, sans pourtant dépasser le cadre
réglementaire en ce qui concerne les exigences en matière de qualité architecturale. Les
principaux obstacles en face d‟un déroulement optimal de ces relations sont la bureaucratie, et
parfois l‟incompétence et la corruption des fonctionnaires publics. « Pas forcement à
Pantelimon, mais il m’est arrivé dans les communes autour de Bucarest à sortir moi-même
les paramètres urbanistiques de PUG et RLU pour les noter dans le Certificat d’urbanisme
que j’avais sollicité. Il y a des fonctionnaires dans les Services d’Urbanisme de ces
communes qui ont comme formation un pauvre lycée technique et qui occupent des positions
clé. » S.A., architecte-urbaniste, 29 ans.
Mis à part ces défaut concernant le manque de professionnalisme des certains
fonctionnaires publics et le fait que leur statuts est soumis aux influences du politique, ce qui
empiètent également sur la genèse d‟un tissu urbain de qualité serait, dans la perspective des
professionnels, la réglementation en urbanisme inadéquate par rapport aux réalités du terrain.
Le manque d‟une pratique légale de la négociation entre les acteurs publics-privés ne
permet pas le réajustement d‟un projet au cours de l‟instruction pour que ceci soit
mutuellement avantageux. « On arrive parfois à des situation hilaires. J’avais une parcelle
qui était constructible du point de vue légal. Sa superficie respectait les limites en vigueur
ainsi que son ouverture à la rue. Pourtant cette parcelle était inconstructible en ce qui
concerne les limites de retrait en latérale et en fond e parcelle. Il m’a était impossible que
j’obtienne une approbation pour une dérogation sur la base d’un PUD. Le propriétaire a
payé 1000 € comme pot de vin, ils lui ont délivré un autre certificat d’urbanisme avec
d’autres limites de retrait et il a pu construire… » N. A., architecte-urbaniste, 32 ans.
5.2.2. Les interactions privé-privé
Ces interactions se déclinent en relations promoteurs-acheteurs et relations
investisseurs-architectes.
202 „Zeci de case inundate lângă Bucureşti. Apa atinge jumătate de metru”, publicat pe site-ul România TV pe
data de 24 mai 2012, 16:33 www.rtv.net/zeci-de-case-inundate-langa-bucuresti--apa-atinge-jumatate-de-metru-
video_29813.html
219
Les relations promoteurs-acheteurs tiennent des caractéristiques du processus de
production immobilière en « filière promoteur ». De cette manière, C. R., promoteur en
Pantelimon et aux alentours décrivait les premières étapes de la collaboration avec un
potentiel client. « Moi, je vends deux types de maisons. D’un côté ce sont des parcelles déjà
construites, avec un certain spécifique, lorsque j’en ai un stock. De l’autre côté, plus souvent
je fais bâtir à la commande d’un client sur un terrain que je lui vends. Le truc se passe de la
manière suivante : d’abord la personne me dit ce elle envisage. Je le promène en voiture en
Pantelimon et je lui montre ce que j’ai construit avant et ce que je peux faire. Ensuite je lui
montre les terrains que j’ai en vente. S’il cherche une autre zone, je lui cherche un terrain
dans cette zone-là, au prix du marché et je lui dis combien ça représente du prix final. Après
avoir convenu sur le montant du terrain, je cherche un entrepreneur. Ce choix se fait en
fonction de sa sérosité et du prix qu’il propose. Le travail de projet et d’autorisation je le
confie à un architecte. C’est lui qui faites toute la documentation nécessaire et qui obtient les
autorisations. À la fin, lorsque toute est fini, l’acheteur reçoit les clés. Durant la construction
il peut y avoir des petites modifications si on tombe d’accord sur le prix »
On observe de cette manière que dans la filière des petits promoteurs les interactions
entre les deux catégories d‟acteurs se réalisent en bonnes conditions.
Pourtant on ne peut pas affirmer les mêmes choses sur les opérations commercialisées
sans que les acheteurs puissent surveiller l‟avancement des travaux, lorsque le manque de
professionnalisme des promoteurs met en danger la vie même des futurs acheteurs. C‟est le
cas des problèmes survenus au niveau de la structure de résistance, lorsque, par un souci de
réduire les frais de construction, les promoteurs ne respectent pas les indications techniques
des ingénieurs.
Au sud-sud-ouest de la commune les constructions s‟implantent sur un terrain
instable, sur les anciens dépôts des débris formés après le nettoyage des dégâts du
tremblement de terre de Bucarest de 1977. Sur ces dépôts les promoteurs occasionnels
d‟ethnie tzigane de Pantelimon ont fait construire des maisons.
Ces escroqueries connaissent des formes aggravantes en ce qui concerne le
raccordement au réseau d‟alimentation en eau courante ou gaz. À Pantelimon il y a eu des
situations dans lesquelles des appareils électroménagers à base de gaz et les tuyaux de
raccordement dans la cour étaient montrées aux potentiels acheteurs, sans que dans le contrat
de vente, la question du raccordement au réseau de gaz soit spécifiée. Pensant que cette
connexion est déjà faite, acheteur ne fait pas d‟attention à ce « petit omission ». Pourtant peu
de temps après l‟achat de la nouvelle maison, il constate une panne de gaz. Il fait appel à
220
l‟équipe de Distrigaz203
qui arrive même si le sollicitant ne figure pas sur la liste de leurs
clients. Ils constatent au final qu‟il n‟y a pas de raccordement au réseau de distribution des
gazes et que toute cette question était une arnaque, les gazes provenant d‟une banale bouteille
de gaz enterrée dans la cour.
Ce type d‟incidents a contribué largement à une méfiance croissance par rapport aux
promoteurs immobiliers de Pantelimon. Cette méfiance fait que ceux qui envisagent s‟y
installer préfèrent acheter une parcelle de terrain et d‟entreprendre seuls, en collaboration avec
un artisan local la construction de leur logement. Ce fait contribue pleinement à
l‟hétérogénéité des formes architecturales.
Les interactions investisseur-architecte urbaniste, c‟est essentiellement une relation
entre le commanditaire et l‟exécutant d‟un service. A.S., architecte urbaniste appréciait que
« Pour un architecte, un projet signifie 10% consultation et 90% exécution ». Autrement dit,
la consultation sur la qualité architecturale du produit immobilier représente une partie infime,
ce qui compte le plus étant la conception et la livraison des produits assurant une rentabilité
financière maximale. Dans ce contexte, s'il veut résister sur le marché, en dépit de ses
compétences en ce qui concerne les aspects fonctionnels et esthétiques d‟un projet, il doit
faire des concessions. En effet, durant l‟instruction du dossier, aucun organisme ne lui
demande des efforts pour améliorer la qualité de son projet. Il suffit de respecter le règlement
en vigueur à la lettre, avec un minimum de coûts de production.
La qualité du tissu urbain sous point d’interrogation
Le manque d‟une vision d‟ensemble sur une stratégie de développement à moyen et
longue terme concernant le développement urbain engendre une approche sectorielle qui se
matérialise par un tissu déficitaire au niveau fonctionnel et esthétique. À cela toute une série
de facteurs humains et d‟ordre réglementaire contribuent, trop figés et sans pouvoir de
coercition adéquate. L‟intérêt politique ou privé qui prévaut sur l‟intérêt public, les illégalités
et les escroqueries diverses constituent un tableau sombre sur les relations entre les acteurs
impliqués dans la fabrication du nouveau tissu urbain de Pantelimon.
203 Societé de GDF SUEZ Energy România, chargé de la distribution de gaz naturel auprès des consommateurs et
de l‟entretien des réseaux.
221
Chapitre 6. Qui sont ceux qui choisissent quitter la ville ?
Motivations et aspirations.
Quelles ont été les logiques qui ont déterminé les habitants de Pantelimon s‟y installer
les dernières deux décennies (1990-2010) ? Pour quelles raison plusieurs habitants ont choisi
quitter Bucarest ou autres villes en faveur de cette commune périurbaine ? De quelle manière
l‟arbitrage entre l‟intra-muros et « la vie en dehors de la ville » s‟établit-il ?
Afin d‟essayer offrir quelques réponses à ces questions, on a tenté obtenir les
informations nécessaires de la part de ceux qui y sont emménagés entre 1990-2010 à
Pantelimon, en utilisant la méthode de l‟entretien semi-directif. On a adopté cette méthode en
défaveur du questionnaire parce que dans le traitement des informations on a mis l‟accent sur
les éléments qualitatifs, de perception. De plus la flexibilité des réponses a permis une plage
large de situations.
Le guide d‟entretien élaboré (Annexe 49) a eu pour but d‟identifier les raisons qui ont
impulsé la mobilité résidentielle vers périurbain, étant structuré en cinq grands thèmes : la
description du logement précèdent, le choix du logement actuel, la manière d‟acquisition du
logement actuel, accès à l‟infrastructure et services de proximité, identification
sociodémographique.
On a appliqué un nombre de 35 entretiens, 30 dans le tissu urbain construit après 2003
et le reste dans le tissu existant avant 1989 auprès des personnes qui ont acheté les propriétés,
en les modifiant ultérieurement.
6.1. Les trois vagues des représentants de l’exode urbain
On a déterminé ainsi trois étapes principales d‟arrivé des néo-ruraux de Pantelimon :
L’intervalle 1990-1997/2000- correspond à ceux qui, originaires de Pantelimon, dans
le contexte de restructuration de l‟économie nationale et de la hausse du chômage ont décidé
d‟y revenir.
La majorité a quitté Bucarest en essayant de trouver une source alternative de revenus
en périurbain. Certains ont vendu leurs propriétés et avec ce capital ils ont aménagé les
logements hérités ou ils ont acheté d‟autres propriétés dans le périmètre du bourg ancien.
Quelques-uns ont tenté même d‟ouvrir des petites affaires de famille, dans le secteur
commercial ou dans les domaines dont ils ont travaillé auparavant. L‟un des interviewé, T.M.,
53 ans témoignait : « En ’92 ils m’ont licencié de l’usine Turbomecanica. J’avais deux
222
gosses, un enfant de 2 et l’autre de 6 ans. Ma femme, de Pantelimon aussi. Ici on avait la
maison de vieux, des poules, des porcs, un lopin de terre…J’ai vendu l’appartement, j’ai
emprunté quelques argents d’un cousin parti à l’étranger avant 1989 et on est parti de
Bucarest. Que faire là sans bulot ? Habitués avec la vie en ville, au début il a été plus
difficile, mais progressivement…J’ai commencé avec quelques serres…j’allais au marché à
Bucarest, je vendais ma marchandise là où je pouvais…et j’ai épargné quelques sous. Après
j’ai ouvert ce magasin »
Les autres habitants ont gardé leurs propriétés à Bucarest pour leurs enfants et ils sont
de retour à Pantelimon, en préférant faire la navette vers leurs emplois. L‟une des
interviewées, 46 ans, se souviens du moment qu‟elle a décidé d‟emménager vers Pantelimon :
« Je n’ai pas voulu retourner à la campagne parce que j’avais su ce qu’il peut signifier- je
suis née dans un village de Călăraşi- mais on ne pouvait plus s’en sortir…les frais
d’entretien, les charges, la nourriture… On a eu de la chance qu’on a pu garder nos emplois.
Finalement on a déménagé à nos beaux-parents et on a loué notre appartement. Si on l’avait
vendu, qu’aurait-on pu laisser à nos enfants maintenant ? Il y a des microbus, on se
débrouille »
D‟autres, plus entrepreneurs ont vu de nouvelles opportunités en proximité de
Bucarest et ont décidé changer leur domicile une fois avec l‟activité professionnelle. I.R.,
mécanicien auto qui en 1997 ouvre son service auto à Pantelimon, y achète un terrain et fait
bâtir son atelier et son logement en déménageant de Buftea. Sa motivation est simple : « A
Buftea, rien de bougeait plus et à Bucarest je n’avais pas assez d’argent pour acheter quoi
que ce soit… Ici je suis tranquille…A côté de Bucarest, sur la route principale…je me plains
pas… »
L’intervalle 1997-2003. C‟est la période quand, à l‟intérieur du bourg ancien ou
greffées à celui-ci, des logements individuels de dimensions importantes appartenant à des
personnages de la vie politique ou économique nationale apparaissent de façon ponctuelle,
loin des regards indiscrets.
Actuels ou anciens hauts fonctionnaires, ministres, ou hommes d‟affaires trouvent à
Pantelimon une alternative viable au logement collectif bucarestois, sans pourtant renoncer
aux activités déroulées en Capitale. Le logement de Pantelimon devient en générale la
résidence principale. Au-delà de l‟aspect fonctionnel, cette propriété est chargée d‟un fort
message symbolique, par son étendue et par l‟emplacement le statut social étant affirmé
ouvertement.
223
L’intervalle 2003-2010- est caractérisé par la généralisation du phénomène de
déplacement de ville vers la campagne (Pantelimon est devenue ville en 2005). C‟est le
moment où, surtout après 2005, des opérations sous forme de lotissements commencent
apparaitre, en se passant des opérations strictement ponctuelles vers des opérations plus
amples. Ce changement est dû à la demande forte de la part de ceux désireux s‟installer en
périurbain de Bucarest.
Il se doit d‟insister particulièrement sur cette dernière catégorie, étant donné que
durant cet intervalle le bilan migratoire et le nombre des PC délivrés à Pantelimon connaissent
les valeurs le plus importantes (Tab. 19).
Ceci est la catégorie des personnes qui peuvent être considérées comme faisant partie
de la classe moyenne- petits entrepreneurs, cadres, employés du secteur privé avec des
revenus importantes, même des fonctionnaires publics, avec un niveau d‟éducation secondaire
ou universitaire. Plus réceptifs à un mode de vie libéral mais aussi pour des raisons pratiques,
ceux-ci choisissent l‟alternative de la « maison sur terre » comme espace résidentiel.
Leur profile sociodémographique est celui classique de ceux qui viennent s‟installer en
périurbain : (jeune) couple avec un-deux enfants (mineurs), l‟âge des parents étant de 30-45
ans. Majoritairement, ils ont habité avant à Bucarest, en logements collectifs, propriétaires et
locataires. Pourtant on a identifié également un certain nombre de nouveau propriétaires qui
ont habité avant à Pantelimon ou aux environs qui ont décidé d‟y rester grâce à la proximité
de Bucarest et de leur lieu de travail.
Tableau 19 La variation du nombre des PC pendant la période 2002-2010 au niveau de Pantelimon, Ilfov
Source des données: INS, 2011
224
De manière récurrente, ils quittent leurs anciens logements principalement pour deux
raisons : le désir d’être propriétaires ou un cadre de vie urbain en désaccord avec leurs
aspirations. Ce désaccord se traduit par un espace locatif insuffisant, le sentiment d‟insécurité
ou par des problèmes de voisinage « On a déménagé parce qu’on habitait avec les parents à
Bucarest et de plus on avait un enfant. Cinq personnes dans un T3. C’était insupportable »-32
ans, habitant de la rue Tractorului.
6.2. L’arbitrage urbain-périurbain
Le choix du périurbain est motivé par une large panoplie de motivations, parmi
lesquelles deux catégories sortent en évidence : celles qui tiennent de rationalités
économiques et celles déterminé par l‟aspect fonctionnel de la maison individuelle.
6.2.1. Les raison économiques
Les motivations économiques s‟affirment surtout en ce qui concerne le prix
d‟acquisition ou de construction de la propriété. Un habitant de la rue Tractorului, 34 ans
témoigne : « En 2007 j’ai décidé d’acheter un logement. À Bucarest j’habitais en location et
la petite fille venait d’être née. On avait besoin d’une maison à nous. À Bucarest, les prix
avaient commencé de grimper… Ici on a trouvé une maison à un prix deux fois moins cher
qu’un T 4 dans un ensemble résidentiel en ville. De plus, c’est plus grand … »
D‟autres habitants ont choisi de faire bâtir eux-mêmes la maison, même dans cette
situation l‟investissement total étant inférieur à l‟achat du collectif neuf à Bucarest. Maria P.,
habitante de la rue Intrarea Rascoalei décide en 2009, dans le contexte de la crise dans le
domaine immobilier et de la baisse des prix des terrains de s‟acheter une parcelle sur laquelle,
à l‟aide d‟un entreprise de construction, elle fait bâtir sa maison. Au final, sans prendre en
compte l‟effort physique et psychique dont la famille a été soumise, le bilan de
l‟investissement se montre plus avantageux à un logement collectif à Bucarest.
Ces remarques sont pleinement fondées si on prend en compte le fait qu‟une maison
dans la zone Tractorului, finalisée, type R+1, de 170 m² SHON nette et 250 m² de terrain
disponible était évaluée en 2012 à 70.000 €, autrement dit un prix de 412€/m², sans prendre en
compte le terrain disponible. En juin 2011, selon un rapport Colliers International204
la
valeur moyenne de vente d‟un appartement dans les ensembles résidentielles nouveaux de
204 Cuncea, C. 2 aug 2011. 550 de locuinţe noi, vândute de către dezvoltatori, în Bucureşti. Alte 4.000 îşi aşteaptă
cumpărătorii. In Mediafax. Bucuresti.
225
Bucarest était de 1.050€/m² (hors TVA), 45% moins qu‟en 2008, lorsque les prix ont atteint
les valeurs les plus hautes.
6.2.2. L’avantage fonctionnel de la maison individuelle
L‟avantage fonctionnel de la maison individuelle est précisé de manière récurrente, en
visant trois éléments : la cour, le garage/le lieu de parking et la capacité adaptative de l‟espace
résidentiel.
La cour, en dépit du fait que souvent dans les nouveaux lotissements a une superficie
relativement restreinte (250-350 m²), accomplit des fonctions multiples. C‟est l‟un des
éléments le plus mentionnés par les interviewés. Tout d‟abord c‟est un lieu de jeux sécurisant
pour les petits, loin des incertitudes de la rue. Il s‟agit aussi d‟un endroit qui peut être
surveillé facilement par les parents (Fig. 89).
Une habitante de la rue Rascoalei de la 1907 s‟installant en Pantelimon en 2009
disait : « J’ai choisi emménager dans une maison sur terre pour avoir mon morceau de cour.
Les gosses peuvent y jouer sans avoir peur qu’ils sortent dans la rue ou qu’ils fassent je ne
sais pas quel malheur. S’ils veulent jouer avec d’autres enfants, je les amène dans la cour
jouer ensemble. Je ne les laisse pas sortir dans la rue avec toutes les voyous »
Figure 89 L’espace de la cour –espace vert et lieu de jeux –rue Tractorului, Pantelimon, Ilfov
Réalisation: L. Cîrnu, 2012
226
Cet espace de jeux peut se transformer facilement en zone de pique-nique en weekend
ou espace de détente loin du tumulte de la ville. C‟est une oasis de tranquillité où on a
l‟impression, (même fausse et seulement sur 250m²), d‟un espace intime où la famille, mais
aussi l‟individu retrouve une partie de la sérénité de la maison. La preuve c‟est les essais de
« naturaliser » l‟espace de la cour, surtout le derrière de la maison, par des différents
arrangements végétaux ou des aménagements comme les kiosques ou pavillon de jardin.
Fréquemment, la construction est positionnée vers le bout de la parcelle opposé à la rue, pour
réserver, si possible 200-250 m² à la cour, ce qui démontre encore une fois de plus son
importance pour la maison individuelle (Fig. 90).
À la fois, la cour contribue à créer l‟illusion d‟un espace « semi-rural », « de la maison
à la campagne ». C‟est l‟espace des quelques m² qui en reste après avoir exclu l‟empreinte de
la construction et du garage ou de la place de parking. Ici c‟est l‟endroit où s‟installe le petit
jardin de fleurs ou quelques arbres, là où l‟espace est plus généreux. On remarque le fait
qu‟indifféremment des dimensions de l‟espace, même si les voies d‟accès sont toujours
bétonnées ou couvertes par du gravier, il y a un périmètre planté où le propriétaire essaie de
faire revivre les réminiscences d‟une occupation agricole illo tempore (Fig. 91).
Figure 90. Maisons individuelles à Pantelimon, rue Prahova et Bihor.
Réalisation: L. Cîrnu, 2012
227
En dépit de cela, la solution du gazon planté sur toute la superficie de la cour n‟est pas
mise en place. Le modèle nord-américain n‟est pas intégralement adopté pour les lotissements
de Pantelimon, en se préférant une alternance entre l‟espace vert et les superficies couvertes
de gravier (Fig. 92), là où la voiture de a famille est garée.
Figure 91 La cour transformée en espace végétalisé. Les rues Emil Cioran et Toporaşi, Pantelimon, Ilfov
Réalisation: L. Cîrnu, 2012
Figure 92 Alternance entre l’espace vert et la zoné bétonnée. Rue Tractorului,
Pantelimon, Ilfov
Réalisation: L, Cîrnu, 2012
228
La possibilité d‟avoir un garage ou deux lieux de parking, même si ceux-ci viennent
occuper l‟espace de la cour, constitue un élément qui renforce la préférence pour la maison
individuelle. Obligés par les distances domicile-travail, domicile-espace de services, les
habitants des lotissements situés à l‟est et sud-est de la commune détiennent au moins deux
voitures. Dans ces conditions, compte tenu de la pénurie de places de parking à Bucarest, le
périurbain montre l‟un de ses point forts « On a deux voitures. Une à moi, l’autre à mon
époux. Si on avait habité à Bucarest, je ne sais pas qu’est-ce qu’on aurait fait…Comma ça je
laisse une voiture à la porte et l’autre je la mets au garage », habitante de la rue Olimp,
Pantelimon, 36 ans.
Le garage remplit aussi la fonction d‟atelier de bricolage. C‟est l‟endroit qui peut
servir également pour déposer ou confectionner des éléments pour exécrer des loisirs comme
la pêche ou le jardinage. « La cour…oui…c’était l’un des éléments décisifs pour l’achat de la
maison. J’ai un jardin, un pavillon, un garage. (…) ça c’est mon coin. Ma femme ne me laisse
pas amener des vers vivants ou d’autre sorte d’appâts à la maison », habitant de la rue
Rascoalei din 1907, 43 ans.
Un autre élément qui renforce l‟argumentation en faveur de la maison individuelle est
sa capacité de s‟adapter aux différentes circonstances par sa superficie plus grande que
l‟habitation collective et par l‟existence de la cour qui peut accomplir différents rôles. Pour
une famille qui augmente progressivement le nombre de membres, la maison individuelle
représente une solution par la possibilité de changer la destination des chambres ou même
d‟extension. Il a aussi la possibilité d‟intervenir sur l‟aspect des façades ou l‟aménagement de
la cour. Par ces modifications l‟acheteur approprie l‟espace et renforce le sentiment de
propriété. La plupart des interviewés ont affirmé qu‟ils sont intervenus avec des modifications
ultérieures après l‟acquisition du logement, de simples interventions sur la cour jusqu‟à
l‟installation d‟une piscine.
À côté des raisons économiques et de la préférence pour la maison individuelle, on a
identifié d‟autres motivations, avec une fréquence plus réduite que les précédentes.
Premièrement, c’est la proximité par rapport à Bucarest. Les personnes qui s‟y sont installées
ont cherché avant d‟autres solutions dans le périurbain bucarestois. Entre 2003-2010,
Pantelimon offrait l‟une des offres les plus intéressantes en termes de prix de l‟immobilier et
du foncier et à la fois en terme de proximité/accessibilité par rapport à la Capitale. Cette
commune a l‟avantage d‟être desservie par un lien routier national directe avec le IIème
arrondissement de Bucarest, artère qui même agglomérée en heures de pointe, satisfait les
229
exigences de ceux qui se déplacent chaque jour vers leurs lieux de travail, souvent en
Capitale.
Un habitant de la rue Olimp, 41 ans, détaille cet aspect-là : « Avant de venir en
Pantelimon, j’ai cherché une année, une année et demi une maison côté de Bucarest. Mais
soit elles étaient trop chères, soit trop loin… J’avais trouvé quelque chose de convenable à
Domnesti, mais arriver de Domnesti chaque matin au boulot en centre-ville…c’est un casse-
tête. Ici n’est pas le bonheur non plus mais c’est mieux. Je prends la bagnole le matin, je la
dépose au parking de Cora et je prends le métro à Pantelimon205
»
On a recensé également des aspects culturels tenant de la recherche d‟un
environnement sécuritaire et des relations de voisinage « adéquates ». Ces éléments ressortent
surtout dans les zones moins denses, dans les périmètres développés au long de Şoseaua
Cernica et au sud de celle-ci, vers le lac Pantelimon « J’ai voulu que je n’aie rien à faire en
Militari206
, avec toute sorte de racailles qui me servaient chaque dimanche du scandale et
manele207. J’ai fait un effort et j’ai acheté une maison dans un quartier résidentiel. On a une
voie d’accès privative, les voisins sont ok… Je ne les dérange pas, ils ne me dérangent
pas…Mes enfants sont en sécurité. De toute façon on est loin du centre de Pantelimon. Ils
vont à l’école à Bucarest, je les amène chaque jour à la maison…c’est bon. »39 ans, habitante
de la rue Baile Herculane.
6.2. La modalité d’acquisition de l’habitation
Les interviews appliquées ont révélé trois moyens d‟acquisition de la maison
individuelle : l‟achat d‟une habitation déjà construite (en différentes état de finalisation),
l‟achat d‟une parcelle suive de la construction de la maison déléguée à une entreprise
spécialisée et même la construction en régie propre-les « maisons castor »
On a identifié de cette manière trois grandes filières de production immobilière, leur
répartition spatiale n‟étant pas homogène. Ces filières se superposent souvent au niveau du
même périmètre.
La filière « artisan »
205 Le quartier Pantelimon, le IIème arrondissement de Bucarest.
206 Militari-quartier du VIème arrondissement de Bucarest
207 Genre musical, mélange de musique tzigane et des influences de Balkans, écouté surtout par les personnes
moins instruites.
230
Cette filière concerne les propriétaires qui achète une parcelle constructible et font
bâtir leur maison en faisant appel à des artisans locaux ou à des accointances avec certaines
compétences en domaine. Les coûts de constructions sont plus réduites mais l‟effort des
propriétaires est plus important : « En 2007, j’ai acheté une parcelle ; un ami avait une
superficie de terrain plus grande e j’en ai pris moi aussi. En 2009, lorsque les prix des
matériaux et la main d’œuvre ont baissé, j’ai commencé à construire. Quel effort…les
surveiller pour que les matériaux ne disparaissent pas…une perte de temps terrible...La seule
chose qui m’arrange c’est que finalement j’ai eu ce que j’avais voulu », habitant de la rue
Olimp, 33 ans. Cette satisfaction ressorte de la possibilité de suivre chaque étape de la
construction et d‟y pouvoir intervenir, avec des indications auprès de l‟architecte concepteur
et auprès des artisans même au niveau des finissages. Il y a eu même deux situations quand
les nouveaux propriétaires ont témoigné qu‟ils gardent un album photo avec les différentes
phases de la construction, la construction de leur maison étant considérée comme un acte de
naissance d‟un membre de la famille.
La filière « constructeur »
Dans cette catégorie on retrouve les particuliers qui achètent un lot de terrain et qui font appel
à une entreprise pour réaliser la construction. C‟est une méthode qui offre une économie de
temps mais elle s‟avère plus onéreuse que la filière « artisan »
La filière « promoteur »
Cette filière implique l‟existence d‟un investisseur qui achète le terrain, le viabilise, fait la
division parcellaire et contacte une entreprise de construction pour réaliser les travaux.
Ultérieurement, celui-ci vend les constructions et les parcelles de terrain afférentes.
L‟acquisition d‟une maison déjà édifiée semble être la solution la plus facile, en dépit
de quelques inconvénients –« On a choisi d’acheter une maison finalisée pour ne pas
s’embêter avec les autorisations, les constructeurs et les matériaux. Je pense qu’on est sorti
moins cher comme ça », habitante de la rue Prahova, 28 ans. Ces habitations qui se trouvent
dans le cadre des opérations développées dans la zone est et sud-est de Pantelimon sont
généralement commercialisé directement par les promoteurs, lorsqu‟il s‟agit de quelques
logements et par l‟intermédiaire d‟une agence de profile, pour des opérations plus amples.
„On cherchait une maison et on a fouillé autour de Bucarest…dans des journaux, sur
internet. On a trouvé une annonce…directement au propriétaire-il avait plusieurs maisons en
vente. L’important est qu’il n’a pas été besoin de passer par des intermédiaires, pour payer
d’autres frais…Des charlatans » habitant de la rue Turda, Pantelimon, 37 ans.
231
La situation dans laquelle la maison est déjà édifiée, l‟acheteur n‟a plus la possibilité
d‟intervenir au moment de sa conception. Le système de vente sur plan, la VEFA (Vente en
état futur d'achèvement) n‟est pas popularisé sur le marché de logements individuels. Les
interventions sur la maison, se produisent après le moment de l‟acquisition, en se réfléchissant
principalement sur l‟aménagement de la cour.
6.3. L’accès à l’infrastructure et services de proximité.
Même si substituée par l‟utilisation de la voiture individuelle, la distance face aux
services de proximité reste un élément négatif au niveau de la perception des nouveaux-
arrivés en Pantelimon. Si le tissu ancien est « parsemé » de petits commerces, cabinets
médicaux ou unité d‟enseignement, dans le tissu pavillonnaire récent celles-ci sont très rares.
Pourtant, on remarque une tendance de « conquête » progressive de ces potentiels marchés.
Les cabinets médicaux (Fig. 93) ou les commerces de proximités (au long de la route
départementale DJ 301) commencent s‟y implanter.
Figure 93 Cabinet de stomatologie installé sur la rue Prahova, Pantelimon, Ilfov
dans une zone developpée à partir de 2007
Réalisation: L. Cîrnu, 2011
232
Dérangés par cette réalité, les habitants de ces périmètres ne semblent pourtant très
affectés par ces manques. Non, on n’a pas de magasin en quartier…cabinets médicaux non
plus…soit à Pantelimon, soit à Bucarest. Je fais mes courses à Cora ou à Selgros Pantelimon,
lorsque je rentre » habitante de la rue Rascoalei, 39 ans.
La difficulté avec laquelle les pouvoirs locaux récupèrent en termes
d‟infrastructure la dynamique urbaine récente semble être pire. Les périmètres développés
entre 2000-2010 ont, au mieux, de rues couvertes d‟une couche de gravier. Dans des
conditions météorologiques défavorables ces voies d‟accès se transforment en terrains d’off
road couvertes d‟eau (Fig. 94).
Figure 94 Rue Bihor, Pantelimon, Ilfov
Réalisation: L. Cîrnu, 2011
233
Le réseau d‟alimentation publique en eau et gazes existe uniquement au niveau du
noyau principal (d‟avant 1990)208. Dans les autres périmètres ce système est remplacé par des
solutions individuelles, y compris la gestion des eaux par des fosses septiques.
6.3. Attentes initiales et réalités du périurbain bucarestois.
Quelques années après l‟installation en Pantelimon, les opinions concernant le bilan
global de cette décision sont divisées. La plupart affirme qu‟ils ont pris la décision correcte
pour une certaine étape de leur vie, même s‟il y a des aspects qui ne concordent pas avec les
attentes initiales : l‟étendue de la cour, l‟état de la voirie ou le temps nécessaire aux
déplacements quotidiennes « En 10 ans...non, je ne pense pas que je changerai de maison.
Après…on verra (...) les attentes et les réalités, disons oui, elles coïncident sauf que la cour
est trop petite, mois de verdure que j’avais attendu...et les coûts, les charges…sont un peu
plus grandes : le chauffage, l’entretien de la cour…Temps et argents. » habitante de la rue
Rascoalei din 1907, 31 ans.
D‟autres habitants avancent les bénéfices de la vie en périurbain sans préciser rien sur
les coûts « Non, ni en 10 ans, ni en 20…on a trop voulu d’avoir une maison à nous pour le
vendre. Moi, je pourrais dire oui, les attentes coïncidentes avec la réalité. On a peut-être
quelque chose à faire dans la cour…le gazon…de petits trucs et tout est parfait », habitant de
la rue Turda, 37 ans.
Il y a pourtant des situations où la concordance entre les attentes de départ et les
réalités de Pantelimon différent beaucoup « Non…en 10 ans je ne déménageais pas parce que
j’aurai encore un crédit immobilier…Autrement, peut-être (…) Il y a pas mal de
problèmes…Des chiens errants partout, plus qu’en Bucarest, des rues mauvaises… de plus je
mets chaque jour une heure pour arriver au travail…une heure le matin, une heure le soir.
T’es à la campagne. Des carrosses, des tziganes, de la poussière…Quartier résidentiel, mon
c** ! J’attends que ma petite fille grandit et peut-être que je reviens à Bucarest lorsqu’elle va
au lycée. » habitant de la rue Tractorului, 34 ans.
En dépit de cette réaction désapprobatrice, sur l‟ensemble des entretiens, à l‟exception
de cet avis, il n‟y a pas eu des regrets par rapport au choix fait. « La vie à la campagne »
semble la solution idéale, contrairement aux certains aspects apparemment insignifiants. Les
208 Faute d‟une situation actuelle centralisée, la responsable du Service Investissement a indiqué comme zone
raccordée au réseau public de distribution de l‟eau la zone centrale de Pantelimon.
234
coûts supplémentaires par rapport à la vie dans un logement collectifs sont mentionnés
rarement, en se soulignant les avantages de ce type d‟habitation.
Un regard rétrospectif sur les réponses obtenues montrent des motivations plutôt
d‟ordre objectif, qui tiennent du prix d‟acquisition de la maison individuelle et de la SHON
nette disponible, plus le terrain de la cour. À cela s‟ajoute les aspects concernant le confort et
la sécurité de la famille. La proximité de Bucarest et le temps parcouru jusqu‟au lieu de travail
ont joué également un rôle essentiel. À l‟égard des motivations subjectives, le désir de devenir
propriétaire et d‟élever les enfants dans un cadre « sain » prévalent.
Cette brève présentation des motivations qui ont déterminé les « néo-ruraux » de
choisir Pantelimon dévoile le fait que cette préférence pour le périurbain ne se construit pas
forcement sur une tradition d‟une vie périurbaine comme pour le suburbia nord-américaine,
mais il s‟agit plutôt d‟une réaction par rapport à l‟environnement urbain bucarestois. Celui-ci
est considéré comme un cadre de vie hostile, avec de problèmes importants concernant les
relations de voisinage, pollution, manque des espaces pour les enfants et, en dessus de toutes
–un espace où le prix de l‟immobilier dépasse les capacités d‟acquisition des jeunes couples.
Le périurbain devient dans ce contexte pas nécessairement un desideratum en soi, mais
une alternative, avec ses avantages et ses désavantages. Même si conscientisés, ceux-ci sont
fréquemment édités. Le manque d‟une infrastructure routière adéquate, l‟éloignement de
centres de services ou le manque d‟un terrain suffisant pour matérialiser quelques aspirations
initiales sont en définitif des aspects assumés en échange du sentiment d‟être le propriétaire
de sa propre maison209
.
Les coûts à long terme de cette décision sont rarement pris en compte et la perspective
d‟un prochain déménagement n‟est même pas une option. Par rapport au logement collectif,
impersonnel, la maison individuelle est mise en relation directement avec la famille. C‟est un
élément de stabilité par l‟intermédiaire duquel les habitants peuvent exprimer leur
individualité, leur identité (l‟aménagement de la cour, de la façade etc.). Pour cette raison, la
mobilité résidentielle dans les quartiers résidentiels pavillonnaires n‟est pas un élément qui les
vise dans un avenir proche. Il faut pourtant tenir compte du fait qu‟il s‟agit de propriétaires
récents, en majorité habitants pour la première fois d‟une maison individuelle.
209 Cîrnu L. (2013), The single family home in the Bucharest suburbia -between illusion and practical utility, Ed.
Universitatea din Bucuresti-in curs de publicare
235
La conclusion de la deuxième partie.
Les deux décennies qui se sont succédées après le moment décembre 1989 se sont
concrétisées dans l‟espace de la ZMB par un changement radical de paradigme concernant les
flux de population. L‟exode rural, le principal fournisseur de main d‟œuvre pour l‟industrie
bucarestoise, une fois avec la reconversion économique des années ‟90, a été ralenti et s‟est
transformé dans un processus contraire-l „exode urbain. Alimenté au début par ceux qui ont
été de retour vers les communes rurales d‟origine autour de la Capitale, ce processus s‟est
poursuit par l‟intermédiaire « des néo-ruraux. »
Apparue initialement en nord de la ZMB, dans des zones considérées
traditionnellement comme zone résidentielles élitistes, cette tendance se développera
progressivement, une fois avec l‟amélioration des conditions de crédit immobilier au niveau
de toutes les communes limitrophes de Bucarest (20-30 km distance).
Les effets de ce phénomène sur le nouveau tissu urbain se sont matérialisés par
l‟apparition d‟un tissu avec des gradients de densité de plus en plus faibles, avec des défauts
de nature fonctionnelle et esthétique. Au niveau de l‟étude de cas choisi, Pantelimon, on a pu
observer le passage d’une rurbanisation de type communiste à un tissu périurbain, autrement
dit le passage de l’urbanisation de l’espace rural à une « désurbanisation » de l’espace
urbain. La caractéristique principale du tissu urbain développé durant la période 1990-2010 et
la diversité et l‟hétéroclisme, avec des formes qui comprennent à la fois les aspects d‟une
urbanisation chaotique et d‟une systématisation rigoureuse (isolement, au cas des projets
d‟ampleur). Les opérations ponctuelles, le laxisme des pouvoir locaux et la pression des
investisseurs ont mené à l‟apparition, en proximité de Bucarest, d‟une urbanisation dont la
viabilité est mise sous point d‟interrogation.
Un regard d‟ensemble sur les logiques d‟action économique et sur le jeu d‟acteurs a
démontré le fait que la fabrication du périurbain est le résultat conjugué entre la demande
sociale pour la maison individuelle et l‟offre des promoteurs. Pour eux, ce produit représente
la solution la plus rentable. Cette relation extrêmement simpliste est encadré par un cadre
réglementaire et par les pouvoirs locales et départementales qui auraient dû veiller à une
bonne mise en place des principes d‟un développement urbain cohérent, tel qu‟il est prévu
dans le texte législatifs en vigueur. Or, par la fragmentation de la décision politique au niveau
local, pour chaque commune, un phénomène d‟ampleur à l‟échelle métropolitaine est géré et
pensé à l‟échelle réduite de chaque localité. De plus, même à ce niveau, l‟intérêt général est
236
éludé pour des raisons obscures en faveur de l‟intérêt privé, par l‟intermédiaire des réseaux
d‟influence, à la limite de la loi et au-delà de celle-ci. (Annexe 50).
237
LA PERSPECTIVE FRACTALE DU TISSU
URBAIN PÉRIURBAIN BUCARESTOIS
ENTRE 1990-2010
La troisième partie :
238
Introduction de la troisième partie
La deuxième partie de la thèse a montré le caractère fragmenté du tissu périurbain et
l‟alternance entre les espaces construites et libres comme résultats d‟une vision ponctuelle sur
le développement urbain. Des indices de densité semblent dans ce contexte comme un
instrument insuffisamment adapté à la description de la réalité du terrain, parce que ceux-ci
fonctionnent conformément à la supposition que les éléments sont distribués d‟une manière
uniforme au niveau de la surface analysée.
Ainsi il est nécessaire d‟avoir accès à une méthode d‟analyse plus précise qui clarifie
le mode dans lequel les constructions sont distribuées dans le territoire, au niveau de la
localité, par rapport au centre de la ville ou les unes par rapport aux autres.
L‟instrument le plus adapté dans ce type de démarche c‟est celui de l‟analyse fractale
dont le principe de fonctionnement vise exactement la distribution des agrégats à des
différentes échelles d‟analyse et l‟étude de leurs rapports aux espaces libres.
Dans la deuxième partie on a présenté les perspectives des principales catégories des
acteurs sur le type des produits immobilières ou sur des modèles d‟extension urbaine, en
entrant en contradiction avec les dispositions des règlements d‟urbanisme au niveau local et
national. La conciliation de celles-ci dans l‟esprit d‟un développement urbain cohérent,
rational devient une question sensible. Une possible solution est représentée par une méthode
de simulation qui utilise à la fois la méthode de modélisation fractale et les techniques GIS,
qui trouve sa concrétisation dans le programme MUP City.
Trois types de scénarios seront élaborés pour offrir des variantes de développement
rational du tissu périurbain. Ces scénarios auront comme but la limitation de la fragmentation
du foncière urbain et des zones agricoles voisins. La réduction des dépenses pour la création
de nouvelles infrastructures routières en valorisant les voies de communication existantes est
une autre priorité, en préservant en même temps les zones vertes existantes et la pénétration
des espaces libres à l‟intérieur du tissu construit.
La perspective fractale vient en quelque sorte en contradiction avec le principe de la
ville dense, mais il peut constituer un compromis optimal entre celui-ci et la ville diffuse.
239
Chapitre 1. Vers une dimension fractale du tissu urbain.
1.1. La place de la géométrie fractale dans le contexte des théories
morphologiques et des théories dynamiques
L‟analyse et la théorie fractale s‟inscrivent dans un contexte plus vaste des théories
développées par les mathématiciens et les physiciens dans la deuxième partie du XXème
siècle qui visent l‟étude des capacités d‟auto organisation des systèmes, de la stabilité
structurale interne et de segmentation spatiale. Ces théories se concentrent sur la manière dont
un espace avec des traits inhomogènes exercent l‟influence sur l‟évolution périurbaine, sur la
hiérarchisation des systèmes urbains, sur le choix d‟un certain type de localisation ou sur la
distribution des formes et des fonctions urbaines dans l‟intérieur d‟une agglomération urbaine.
Les principales théories qui appartiennent à cette catégorie sont la théorie de la catastrophe, la
théorie des structures dissipatives, la théorie synergétique et la théorie des fractales.
La théorie de la catastrophe du René Thom (1968), fait partie de la topologie
différentielle qui explique l‟émergence, l‟évolution et la disparition morphologique d‟une
structure. Une „catastrophe” apparaît dans le moment dans lequel une variation continue de la
cause détermine une variation discontinue de l‟effet. Une catastrophe apparaît là où une
fonction change brusquement sa forme ou si l‟espace dans lequel se passe cette évolution est
isotrope, en modifiant continuellement ses propriétés. La théorie de la catastrophe est la
source des modèles mathématiques qui permet l‟analyse des morphologies abstraites, comme
les structures sémantiques et la syntaxe du langage ou des structures conceptuelles de la
perception et de la pensée.
La théorie des structures dissipatives (Ilya Prigogine) analyse le moyen d‟auto
organisation entre les individus en général identiques (molécules, cellules, agents
économiques etc.). Les structures dissipatives proviennent de l‟émergence spontanée d‟un
ordre interne à l‟intérieur d‟un agrégat d‟organismes soumis aux facteurs d‟origine externe.
Ces structures sont générées et stabilisées par des fluxes de matière et d‟énergie qui sont
transférés à l‟environnement externe. Celles-ci impliquent des ruptures de symétrie associées
aux ruptures de stabilité de l‟équilibre du système.
La théorie synergétique de Hermann Haken étudie l‟évolution spatio-temporelle des
systèmes composés de plusieurs sous-systèmes liés entre eux par des relations de coopération.
Cette théorie cherche à comprendre les répercussions des relations de coopération sur
l‟organisation spatio-temporelle du système globale. Elle explique le processus d‟auto
240
organisation qui caractérise, à l‟échelle microscopique, les interactions d‟entre les composants
du système. Par cela, la théorie synergétique reconstitue le processus générateur des structures
qualitatives nouvelles à l‟échelle macroscopique.
La théorie fractale étudie une catégorie des formes particulières. Le concept fait
allusion aux formes fragmentées, fractionnées, irrégulières. La géométrie fractale vise
l‟espace fracturé, discontinu. Les formes en cause sont douées d‟une irrégularité intrinsèque
qui se manifeste à toutes les échelles d‟analyse. La théorie fractale mène à l‟élaboration des
modèles qui permettent la classification de ces formes irrégulières pour mettre en évidence les
propriétés géométriques de celles-ci.
1.2. Courte démarche chronologique sur l’utilisation de la géométrie
fractale dans l’analyse du tissu urbain
La géométrie fractale a été développée grâce aux recherches effectuées par Benoit
Mandelbrot, qui se concentre sur les objets présentant des similitudes de structure aux
différentes échelles d‟analyse. Ces objets mathématiques ont été utilisés pour décrire des
formes et des relations qui dépassent la régularité de la géométrie euclidienne en étant
définies par l‟alternance des zones de continuité et rupture, concentration et diffusion.
La définition de DEX (Dictionnaire Explicatif de la langue roumaine) souligne sa
caractéristique qui vise l‟étude des formes dans la distribution desquelles existait un chaos
apparent „FRACTÁL. - Ă (‹ fr.; lat. fractus ‹ frango „ casser, briser, rompre”) adj.
Structures fractales = classe des structures (objets) mathématiques, physiques, biologiques
etc. Celles-ci ne peuvent pas être étudiées en utilisant des méthodes mathématiques
classiques. Elles ne peuvent pas être étudiées avec les méthodes de la géométrie euclidienne
et celles physiques avec les méthodes dynamiques de Newton) et qui, de leur point de vue,
sont considérées chaotiques ou même „pathologiques” (...)Les structures fractales se
trouvent partout dans la nature, à partir des essaims de galaxies aux structures orogéniques,
réseaux hydrologiques, la ramification des arbres, la ramification des branches et des
bronchioles, les flocons de neige etc. et jusqu’au micro cosmos des particules moléculaires. À
l’aide des classes spéciales de structure fractales des phénomènes diverses peuvent être
étudiées et modelées, comme la production des cellules rouges dans la moelle osseuse au
mouvement brownien, l’écoulement des fluides et jusqu’à la création de l’image artistique
(décorative) très utilisées dans l’industrie et dans d’autres domaines. La technique moderne
de calcul stimule les recherches qui visent les applications de ces structures dans la science,
la technique, l’art etc. ”
241
Cette nouvelle vision sur les objets et sur les relations d‟entre eux a été adoptée et
utilisée dès le début dans le domaine de la Géographie, dans l‟analyse de la ligne des côtes.
Les plus fréquentes applications de la géométrie fractale dans le domaine des sciences de
l‟espace fait référence à l‟analyse des caractéristiques du tissu urbain, particulièrement aux
relations asymétriques centre-périphérie.
Ainsi que, après la publication en 1977 de l‟œuvre210
de Benoît Mandelbrot, les
géographes Michael Batty şi Paul Longley, en 1986211
ont commencé à conduire des
recherches dans le sens de l‟étude du tissu urbain ayant pour objectif de simuler l‟extension
urbaine.
Une autre contribution remarquable dans ce domaine est représentée par l‟activité de
Pierre Frankhauser, qui à partir de 1991 commence à concentrer les démarches de recherche
sur cette dimension. Après avoir soutenu sa thèse de doctorat en physique et en géographie il
mettra les bases d‟un centre de recherche dans le laboratoire ThèMA, axé sur l‟analyse et la
modélisation du tissu urbain de la perspective de la géométrie fractale. À travers les résultats
de ces démarches Pierre Frankhauser combattra les principes de la ville dense, „régulière” et
prouvera l‟efficacité d‟une forme urbaine fractale. La ville est considérée comme un système
socio-spatial complexe, avec une dynamique qui se caractérise par des transferts de fluxes
(matière, énergie, information) sur une surface de type fractal, qui permet un maximum de ces
échanges. Celle-ci s‟adapte aux principes de la Charte d‟Athènes qui soutenait la croissance
de la densité humaine en offrant en même temps à chaque individu un accès facile aux
espaces libres, à l‟air et à la lumière.
Dans la même période, celle des années 1990 et dans décennie d‟après, une série des
chercheurs, indépendamment ou en collaboration avec Pierre Frankhauser ont approfondi
cette méthode de travail dans l‟étude des structures urbaines. On rappelle dans ce sens les
210 Mandelbrot, Benoît (1977) The fractal geometry of nature. San Francisco, Freeman.
211 Batty, Michael et Longley, Paul (1986) The fractal simulation of urban structure. Environment
and Planning A, vol. 18, n° 9, pp. 1143-1179.
242
contributions des Cyrille Genre-Grandpierre212
, Jean-Philippe Antoni213, Cécile Tannier et
Gilles Vuidel214
.
1.3. La géométrie fractale comme modèle de théorisation et d’analyse du
tissu urbain
1.3.1. Les principes d’analyse de la théorie fractale
Les principes de l‟application des modèles spécifiques de la physique dans l‟analyse
du tissu urbain ont été expliqués minutieusement par Pierre Frankhauser dans sa thèse de
doctorat, publiée ultérieurement dans l‟année 1994, „La Fractalité des structures urbaines”.
Sans reprendre la démarche théorique, on soulignera seulement les principes de base de cette
méthode, leur application étant mise en pratique dans le prochain chapitre.
La géométrie fractale propose une méthode de travail qui se situe en-dehors des
limites de la géométrie euclidienne. Durant l‟évolution des villes antiques et médiévales,
entourées par des remparts et avec une trame viaire souvent en forme orthogonale et tissu
construit continu i y a eu un moment de changement radical- la révolution industrielle. Celle-
ci a engendré d‟un côté une extension urbaine tentaculaire au long des axes de transport (ex.
lignes de tramway) et de l‟autre côté des discontinuités (lacunes) à l‟intérieur du tissu urbain.
À cause de cette fragmentation de l‟espace construit, l‟ensemble d‟une agglomération urbaine
semble sans forme, dépourvue de toute référence d‟analyse dans le domaine géographique.
Dans ce chaos apparent, une loi d‟ordre interne règne la manière dont l‟évolution et la
distribution dans l‟espace de ces agrégats se produit durant les différentes étapes de
croissances de l‟organisme urbain.
Ainsi, la géométrie fractale s‟appuie sur la répétition d‟un élément aux échelles
différentes d‟analyse, une répétition développée à l‟infini (Fig. 95).
212 Frankhauser, P. & C. Genre-Grandpierre (1998) La geometrie fractale - un nouvel outil pour evaluer le role
de la morphologie des reseaux de transport public dans l'organisation spatiale des agglomerations. Les Cahiers
Scientifiques du Transport, 41-78.
213 Antoni, J.-P. (2001) Urban sprawl modelling : A methodological approach. Cybergeo, 12.
214 Tannier, C., G. Vuidel & P. Frankhauser. 2008. Délimitation d‟ensembles morphologiques par une approche
multi-échelle.Application à la délimitation morphologique des agglomérations. In Huitièmes Rencont res de
Théo Quant. Besançon.
243
Pour une construction fractale simple deux éléments sont suffisants pour caractériser cette
structure :
la forme de la structure de base, nommée initiateur ou figure initiale, en générale un
objet spécifique de la géométrie euclidienne : cercle, un carré ou une ligne etc. L‟initiateur
joue un rôle périphérique dans la théorie fractale, en représentant la partie euclidienne de
l‟objet fractal. Il précise si un objet se ressemble plutôt à un carré, cercle etc. Celui-ci est
associé un paramètre non fractal, nommé facteur de forme.
la règle de répétition qui génère le système spatial hiérarchisé, appelé générateur du
fractal. Celle-ci constitue l‟élément essentiel dans la description de la dimension fractale parce
que cette règle définit la manière dont la structure passe d‟une échelle à l‟autre. Elle contient
des informations sur les paramètres qui caractérisent la superposition des échelles d‟analyse.
Dans la figure 95 les paramètres de cette règle de répétition sont représentés par le facteur de
réduction r et de nombre d‟éléments N.
Une construction fractale est générée en appliquant cette règle répétitive. On distingue
plusieurs étapes d‟itération, chaque étape ayant une structure constituée par des répliques de
la figure initiale- appelées les éléments occupés de la structure. L‟ensemble de ces éléments
forment la masse occupée d‟une structure fractale durant une certaine étape d‟itération.
En s‟appuyant sur ces observations, on peut entreprendre plusieurs analyses du tissu
urbain existent à des différentes échelles : l‟échelle du quartier, de la ville ou d‟une
agglomération urbaine.
L‟analyse fractale du tissu urbain est mieux adaptée aux réalités des espaces, étant
donné qu‟à travers son évolution, la ville a développé des zones avec de densité différente, en
Figure 95 Les premières trois étapes d’itération d’un tapis du Sierpinski, sur la base d’un carré avec un
facteur de réduction et un facteur nombre d’éléments
Source : Frankhauser P., 1994, p.52
244
alternant les zones construites avec les espaces libres, le tissu urbain ayant une distribution
non homogène dans l‟espace.
1.3.2. Le modèle de la ville dense versus le modèle de la ville fractale
Le modèle de la ville dense a été longtemps mis en avant comme solution à la
consommation exagérée d‟espace et d‟énergie, en favorisant l‟utilisation des moyens de
transport publique, l‟accessibilité aux centres de services et l‟interaction sociale. Celles-ci
sans souligner les effets négatives comme par exemple la congestion des axes de transport, la
réduction de l‟accès aux espaces vertes ou la croissance du prix des habitations dans les
conditions d‟un foncier urbain constructible réduit215
. La ville dense risque de faire
réapparaître la discussion des problèmes de la ville européenne confrontée pendant les siècles
XVIII-XIX avec le manque d‟une circulation adaptée des masses d‟air frais et de la lumière
naturelle. Une solution alternative sera un modèle proche de celui de la ville fractale.
L‟application des principes de la ville dense à l‟échelle d‟une agglomération urbaine
devient illogique dans le contexte de la réalité de l‟espace, où il y a de l‟alternance entre les
espaces construits et les espaces libres, une alternance qui existe au niveau du quartier et
même au niveau de l‟agglomération216. L‟existence des espaces vides entre les éléments
construits représente un élément qui facilite le déplacement des individus et la circulation des
masses d‟air frais. Si l‟accès des individus aux espaces périphériques dans une ville compacte
mais avec une surface construite réduite est un élément viable, au fur et à mesure que la
surface construite et la ville augmentent, la seule solution est de réintégrer les respectives
espaces vertes (zones de vide construit) à l‟intérieur de la ville. L‟exemple le plus connu est
celui présenté par T. Sievert217
qui précisait qu‟à la fin du XIXème siècle il était encore
possible d‟atteindre à pied ou à bicyclette les limites de la ville, ce qui a déterminé le
développement du tissu urbain compact.
Lors de la croissance de la ville industrielle, une extension tentaculaire s‟est produite
assurant un degré d‟accessibilité comparable aux espaces verts. En effet, l‟alternance entre
215 Pierre Frankhauser, C. T., Gilles Vuidel, Hélène Houot. 2007. Approche fractale de l‟urbanisation. Méthodes
d'analyse d‟accessibilité et simulations multi-échelles. In 11th World Conference on Transportation Research,
21. Berkeley.
216 Thomas, I., P. Frankhauser & C. Biernacki (2008) The morphology of built-up landscapes in Wallonia
(Belgium): A classification using fractal indices. Landscape and Urban Planning, 84, 99-115.
217 Sieverts, T., (trad., J.-M. Deluze & J. Vincent. 2004. Entre-ville une lecture de la Zwischenstadt. Marseille:
Éd. Parenthèses.
245
l‟espace construit et les zones vertes n‟est pas un phénomène nouveau de la dynamique
urbaine, cela existant même pendant l‟Antiquité (ex. les villas des patriciens autour de Rome)
et en continuant jusqu‟au XXème siècle en même temps que le mouvement des « cités
jardins » ou pendant les courants inspirés des principes de la Carte d‟Athènes.
De plus, une fois avec la diversité des activités professionnelles et la diversification des
trajectoires quotidiennes, les habitants ne se limitent pas à des déplacements domicile -
centres commerciaux - le travail mais ils incluent de plus en plus une demande accrue
concernant l‟accès vers les espaces vertes et vers les centres de loisirs autour des villes.
Cette tendance contribue à la complexité progressive des relations entre les espaces
construits et les espaces libres à l‟intérieur du tissu urbain ou en périphérie. L‟urbanisation
devient dans ce contexte un élément qui est en étroite relation avec ces espaces „vides”, un
procès d‟auto organisation, une urbanisation avec des espaces vides. Il faut faire la distinction
entre une urbanisation en „trous”, „saut de poux” (dans la littérature française) et „leapfrog
urban sprawl” (littérature anglophone) et la logique fractale. Le motif de l‟urbanisation en
utilisant les espaces libres résulte des intentions des habitants d‟avoir accès facilement à celui-
ci et non à cause des logiques foncières spéculatives.
Au présent, le principal défi dans l‟aménagement des espaces périurbaines est
constitué par la manière dont les aspirations des ceux qui veulent s‟installer au dehors de la
ville dans un cadre demi rural, peuvent être conciliées avec les intentions des facteurs
décisionnels qui envisagent de gérer durablement ces extensions.
Comment peut-on résoudre ce dilemme ? Une réponse possible peut arriver de la part
de l‟équipe coordonnée par Pierre Frankhauser dans le cadre du laboratoire ThéMa. Par
l‟intermédiaire des simulations de croissance urbaine ces chercheurs ont démontré les
avantages d‟une structure de type fractal par rapport au tissu urbain dense et en comparaison
avec un tissu pavillonnaire insuffisant encadré, développé surtout à l‟initiative ponctuelle de
ceux qui veulent s‟installer au-dehors de la ville „intra-muros”.
Pour étudier les caractéristiques des bordures urbaines et pour simuler les modèles de
croissance urbaine la figure du téragone a été adoptée comme modèle de prédilection. Celui-
ci a été généré sur la base d‟une figure représentée par une ligne droite soumise à des étapes
successives d‟itinéraire à base d‟un générateur (Fig. 96) avec :
246
La figure du téragone peut être interprétée comme une ville qui a une superficie
construite repartie d‟une manière homogène dans son intérieur. Chaque carré initial qui le
forme peut être interprété à son tour comme une ville avec un tissu urbain homogène. La ville
de forme carrée, comme figure initiale, offre peu de terrain constructible en bordure.
La prolongation progressive de cette bordure lors des étapes successives d‟itération
permet à un nombre de plus en plus important de potentiels acquéreurs d‟acheter des terrains
dans cette zone à la limite de l‟espace urbain. Ce faisant, ils bénéficient d‟un accès facile vers
les espaces ouvertes tant que ces coulées verts ne sont pas trop réduites. Pour chaque étape
d‟itération la surface disponible en bordure est doublée et à la fois, chaque étape d‟itération
favorise la pénétration des espaces verts de plus en plus proches de centre, à l‟intérieur du
tissu construit.
La distance minimale entre la bordure et le centre du téragone a la tendance d‟avoir
une limite égale à du côté du carré initial. La mesure de la structure générée ne dépasse pas
de cette longueur, distance maximale existante entre la bordure et le centre. Ainsi, comme la
Figure 96. Les premières deux étapes de construction de la bordure d’un teragon et de la figure complète,
similaire de la bordure urbaine
Source: Frankhauser (2000), p.19
247
superficie construite à l‟intérieur de la structure reste identique pour chaque étape d‟itération,
la superficie de terrain consommé à chaque étape reste constante218
.
Cette structure élargie diminue l‟accessibilité par rapport au centre. Dans ce sens P.
Frankhauser a analysé le gain d‟accessibilité par rapport à la bordure verte en comparaison à
la diminution de l‟accessibilité au centre219. Pour la première étape d‟itération il a constaté
une extension de 12% de la distance moyenne par rapport au centre mais une réduction de la
distance face à la bordure de 56%. L‟accessibilité à la bordure de ceux qui habitaient au
centre-ville s‟est améliorée grâce au fait que les espaces vertes arrivent à l‟intérieur de la
surface construite. Pour la deuxième étape d‟itération, les modifications diminuent : une
croissance de 4 % de la distance face au centre et une réduction de 9% de la distance à la
périphérie de la ville.
P. Frankhauser prouve que la forme tentaculaire représente un avantage par rapport à
la forme compacte du tissu urbain pour ceux qui veulent bénéficier du voisinage des zones
naturelles à proximité de la ville, sans s‟éloigner trop du centre220
. Ce relatif éloignement par
rapport centre-ville peut être compensé par l‟installation des centres commerciaux au niveau
des quartiers ou des services de proximité. La condition essentielle de ce développement de la
périphérie est que ce processus se développe d‟une manière contrôlée, rationnelle. En cas
contraire, l‟arborescence de la limite accroît excessivement, en supprimant l‟existence des
espaces verts. Cette situation apparaît fréquemment dans le contexte d‟une croissance urbaine
progressive et non-contrôlée, du type ponctuel dans un milieu semi-rural. En revanche, dans
la présence des lotissements de dimensions plus importants, on observe une bordure plus
claire, lise, qui permet la conservation des espaces verts qui s‟entremêlent au tissu urbain.
Ceci démontre les avantages d‟une structure étalée, au contexte d‟une évolution
encadrée. Une forme étalée consomme une surface identique à la forme compacte, mais offre
en revanche une meilleure accessibilité vers la limite de la ville, une fluidité du trafic et une
218 Tannier, C. (2009) Formes de villes optimales, formes de villes durables.Réflexions à partir de l‟étude de la
ville fractale. Espaces et sociétés, 3, 153-172.
219 Frankhauser;, P., H. Houot;, C. Tannier; & G. Vuidel. Septembre 2007. Vers des déplacements péri-urbains
plus durables :propositions de modèles fractals opérationnels d‟urbanisation. 115. Besançon: PREDIT -
Programme français de recherche et d‟innovation dans les transports terrestres.
220 Pierre Frankhauser, C. T., Gilles Vuidel, Hélène Houot. 2007. Approche fractale de l‟urbanisation. Méthodes
d'analyse d‟accessibilité et simulations multi-échelles. In 11th World Conference on Transportation Research,
21. Berkeley.
248
meilleure ventilation de la zone centrale. Il a été constaté221
que la distance maximale pour
atteindre la limite de la zone construite par rapport au centre est pour 90% des cas de 5,5 km
et ne dépasse jamais 6 km. L‟explication consiste dans la forte articulation entre les surfaces
construites et les zones d‟agrément ou les espaces verts.
À une échelle supérieure d‟analyse, celle de l‟agglomération urbaine, les structures de
type fractal montrent une viabilité par rapport à une forme compacte222
. Un tissu urbain
organisé conformément à une logique multi hiérarchique permet une meilleure accessibilité
aux externalités positives offertes par le centre et une meilleure accessibilité par rapport aux
pôles d‟activités secondaires localisés par exemple, dans les centres des villes de rang
inférieur de l‟agglomération, mais aussi une meilleure accessibilité par rapport aux zones
rurales ou agricoles en périphérie, tout en diminuant la fragmentation des espaces construits et
des espaces naturels. Le caractère hiérarchique du tissu urbain est défini comme le résultat de
l‟imbrication de deux composants d‟importance similaire : une hiérarchisation de taille au
niveau des agrégats construits et une répartition spatiale non – uniforme des constructions à
diverses échelles d‟analyse.
221 Ibid.
222 Thomas, I., P. Frankhauser & M.-L. De Keersmaecker (2007) Fractal dimension versus density of built-up
surfaces in the periphery of Brussels*. Papers in Regional Science, 86, 287-308.
249
Chapitre 2. Analyse fractale du tissu urbain
En suivant les relations entre les agrégats et leur distribution à l‟intérieur du tissu
urbain, dans une perspective fractale, en 2001 un nouvel outil d‟analyse a été développé. Ce
logiciel s‟appelle Fractalyse, conçu au sein du même laboratoire ThèMa, Université de Franche
Compté. Depuis 2001 il a été amélioré arrivant au présent à une version 2.4.
Ainsi, pour chacune de ces étapes d‟itération on prend en compte le nombre de pixels
compris dans le périmètre délimité. Chaque fois on modifie également le périmètre défini. Les
deux éléments principaux dans ce sens sont le nombre d‟éléments (les pixels noirs représentés
par l‟empreinte de la zone construite) –N, et la dimension du périmètre délimité ou de
l‟élément de référence (ε). On obtient une série de points sur l‟abscisse ε et l‟ordonnée N,
doublée par la relation N = εD ou N = ε-D, D représentant la dimension fractale223
. D
s‟encadre entre 2 et 0. La valeur de cette dimension caractérise le degré de concentré de la
masse construite dans une certaine zone du tissu urbain. Une valeur approchée de 2
correspond à une structure homogène, sans hiérarchie prononcée, et une valeur approchée de
0 correspond à une forte hiérarchisation au niveau des éléments, avec des concentrations de
masse dans certains points, concentrations isolées des autres éléments par des espaces vides.
Pour l‟étude de cas choisie (Ville de Pantelimon), à l‟aide de Fractalyse, on va
appliquer trois méthodes d‟analyse du tissu urbain pour les années 1990 et 2010 : l‟analyse
radiale et l‟analyse de dilation à l‟échelle de la ville et la méthode de l‟analyse de corrélation
spatiale à l‟échelle des différents périmètres sélectionnés. Dans cet objectif, on a choisi des
matériels graphiques qui redonnent l‟empreinte de la surface construite avec une résolution de
300 dpi.
223 http://www.fractalyse.org
250
2.1. L’analyse de dilatation
L‟analyse de dilation fonctionne par le remplacement les espaces vides à l‟intérieur
d‟une structure urbaine par la dilatation successive des carrés occupées antérieurement par des
constructions. Cette dilatation des pixels se poursuit jusqu‟à la disparition progressive des
grands espaces vides, notamment de la voirie. Par des expériences empiriques il a été
constaté224
que cette méthode est la plus stable dans la détermination de la dimension fractale
du tissu urbain, peu importe la taille de la fenêtre ou du centre de numérotation, cet indicateur
manifestant de faibles variations. Pour le tissu urbain existent en 1900 plusieurs étapes de
dilatation ont été appliquées, jusqu‟au moment de la formation d‟un cluster central et la
dilation des espaces vides à l‟intérieur (fig. 97)
On a envisagé une valeur élevée du coefficient de corrélation. Ainsi, on est arrivé à la
troisième étape de dilatation (Fig. 98), ayant une valeur de D=1,658 un coefficient de
corrélation de 0,999998, très proche de 1, ce qui représente un excellent ajustement de
l‟indicateur par rapport à la courbe idéale. Le nombre de clusters qui en résulte est 95 et celui
des lacunes 416. La superficie des limites extraites est de 453100 points.
224 Frankhauser, P. (2000). Morphologie des "Villes Émergentes" en Europe à travers les analyses fractales.
Besançon.
Figure 97 L’empreinte des construtions de Pantelimon (1990) dans la troisième étape de
dilatation
Réalisation: L. Cîrnu, 2013
251
Par contre, en 2010, ces trois étapes d‟itération n‟ont pas été suffisantes pour éliminer
les espaces non-construits de l‟intérieur du cluster central. À ce niveau on a obtenu D=1,606
et un taux de corrélation de 0,999998, avec 268 de clusters et 358 lacunes. La superficie des
limites extraites est de 596231 points.
Figure 98 Tissu urbain de Pantelimon (2010) lors de la troisième étape de dilatation
Réalisation: L. Cîrnu, 2013
Figure 99 Tissu urbain de Pantelimon (2010) lors de la sixième étape de dilatation.
Réalisation: L. Cîrnu, 2013
252
Après six étapes de dilatation (Fig. 99), D=1,606 et le taux de corrélation est très proche de 1
(0,999999). On obtient 137 clusters et 98 lacunes, avec une superficie des limites de 762984
points.
Même si l‟analyse par la méthode de la dilation trouve son applicabilité surtout dans
l‟analyse des agglomérations urbaines, les informations offertes par celle-ci au niveau de
Pantelimon vient en complément de l‟analyse du tissu urbain en utilisant les éléments
morpho-typologiques. Ainsi, on observe une faible différence entre les valeurs D de 1990 et
2010 ce qui dénote une sensible croissance du degré d‟hétérogénéité. Ce qui est le plus
important au niveau des informations offertes par cette méthode est la manière dont les
clusters se concentrent tout au long des étapes d‟itération et les modifications qui apparaissent
au niveau des longueurs des limites (Tab.20).
Ainsi, on observe une différence entre les longueurs des limites existantes au niveau
de l‟année 1990 et 2010 tant au niveau des éléments non – dilatés, qu‟au niveau de chaque
étape d‟itération, ce qui reflète la superficie plus grande occupée par des constructions au
niveau de l‟année 2010. Une limite plus longue au niveau de l‟année 2010 montre une faible
compacité du tissu urbain, avec une distribution des éléments dans l‟espace comprenant des
espaces non construits plus nombreuses. La pente plus accentuée, négative par rapport à 1990
indique l‟existence d‟un grand nombre d‟agrégats, suffisamment rapprochés les unes des
autres pour fusionner.
La manière dont les clusters se forment tout au long d‟une étape montre pleinement cet
aspect. En 1990, des 784 clusters on passe lors de la troisième étape de dilatation à 416
clusters, alors que deux décennies plus tard, de 928 clusters on passe à 358. Autrement dit, en
1990, le nombre des clusters lors de la troisième étape de dilatation a diminué de 46,9% tandis
Year Step Area Border Length Objects Clusters
0 248619 69351 1444 660 784
1 339331 54412 838 274 564
2 404743 41804 598 136 462
3 453100 32301 511 95 416
0 296366 98787 2528 1600 928
1 427225 80635 1459 634 825
2 523198 62998 1048 375 673
3 596231 52225 626 268 358
1990
2010
Tableau 20 Les caractéristiques de chaque étape de dilatation du tissu urbain bâti de Pantelimon
Réalisation: L. Cîrnu, 2013
253
qu‟en 2010 il a enregistré une baisse de 61,4%. Ces valeurs viennent démontrer qu‟en 2010 le
nombre des agrégats (les plus importants) se trouvent à des distances plus réduites les unes par
rapport aux autres, ce qui leurs permets de fusionner plus facilement-marque du processus de
périurbanisation. Il faut préciser qu‟en 1990 il y avait un noyau principal du tissu résidentiel et
d‟autres deux secondaires, séparés par des surfaces agricoles ou installations militaires. Jusqu‟en
2010 ces espaces libres de constructions ont été occupés majoritairement par un tissu résidentiel
qui a réduit les distances entre les respectifs boyaux et les agrégats récemment implantés.
2.2. La méthode de l’analyse radiale
L‟analyse radiale fait référence à un certain point dans le cadre du périmètre d‟étude
par rapport auquel la distribution des autres éléments est analysée225
. Ce point s‟appelle
« centre de comptage ». Ce centre est encadré par un carré ou un cercle dont le rayon est
progressivement augmenté, en déterminant chaque fois le nombre d‟éléments occupés par des
constructions à l‟intérieur du cercle. En ayant une précision d‟analyse plus grande que
l‟analyse par dilatation, la méthode vise surtout les éléments de microstructure du tissu urbain,
l‟échelle d‟analyse étant très précise. Grâce à cette méthode, on peut élaborer des
comparaisons entre les différentes zones de centralité.
Cette analyse permet l‟identification des sections/discontinuités dans la morphologie
du tissu construit et les limites entre les différents types de tissus urbains, en fonction de leur
degré d‟homogénéité. Des informations clé sont fournies également par l‟interprétation de la
courbe du comportement scalant.
Pour le tissu construit en 1990 de Pantelimon, on a choisi comme centre de comptage
l‟intersection des rues Sfântu Gheorghe, Mioritei et Tudor Vladimirescu, zone où se trouvent
la plupart des établissements et institutions publiques de la commune. À cause de l‟espace
non – construit qui sépare les zones édifiées, l‟analyse radiale ne retient que le périmètre du
noyau central.
Pour cette approche globale de distribution de la masse construite, la valeur D=0,7894
et le coefficient de corrélation 0,968662, valeur qui montre un faible ajustement de la relation
fractale par rapport à la situation idéale. En analysant le comportement de la fonction qui
coordonne cette distribution, On peut identifier des périmètres de valeurs de cet
indicateur(Fig.100).
225 Frankhauser, P. (1998). "La formalisation fractale des tissus urbains." Cahiers de géographie du Québec
42(117): 379-398.
254
Figure 100 La méthode de l’analyse radiale appliquée à l’échelle du tissu bâti entier de
Pantelimon de 1990
Réalisation: L. Cîrnu, 2013
Ainsi un premier seuil correspond à la limite de la rue Drumul Gării à l‟ouest et au sud et est
par l‟apparition des zones non-construites (Fig.101). Jusqu‟à ce seuil, l‟analyse radiale montre
une valeur D=1,905 et une corrélation=0,999823
Figure 101 Identification du premier seuil majeur d’inflexion au niveau du comportement scalant.
Pantelimon, 1990
Réalisation : L. Cîrnu, 2013
255
Un deuxième seuil correspond d‟un côté au passage des zones construites vers les
zones libres et de l‟autre côté au contact avec le noyau de logements individuels situé au nord-
est de la commune. Dans ce cas, D=1,326 et le coefficient de corrélation = 0,990747 (Fig.
102).
En revenant à la situation globale, on constate un dernier seuil situé là où le tissu
construit disparaît, en laissant place aux terrains à la destination agricole (Fig. 103).
Figure 102 Identification du deuxième seuil majeur d’inflexion au niveau des comportements scalants.
Pantelimon, 1990
Source : L. Cîrnu, 2013
Figure 103 Identification du dernier seuil majeur d’inflexion au niveau du comportement scalant.
Pantelimon, 1990
Réalisation : L. Cîrnu, 2013
256
Au niveau de l‟année 2010, le centre de comptage reste le même, les valeurs étant pourtant
différentes (Fig.104).
La dimension fractale est D=0,7308 mais le coefficient de corrélation a la valeur
0,9083054. Dans ce cas également on peut identifier à partir de l‟interprétation du
comportement scalant certains seuils dans la distribution de la masse construite. Un premier
seuil s‟affirme là où la fin du tissu construit continu se produit. A ce seuil D=1,731 et le
coefficient de corrélation est égal à 0,999134 (Fig.105).
Figure 104 La méthode de l’analyse radiale appliquée à l’échele du tissu bâti de Pantelimon en 2010
Réalisation: L. Cîrnu, 2013
Figure 105 Identification de premier seuil majeur d’influxion au niveau du comportement sclant.
Pantelimon, 2010
Réalisation: L. Cîrnu, 2013
257
Le deuxième seuil s‟impose dans la partie nord en délimitant le tissu bâti déjà existant
en 1990 et les zones développées ultérieurement. Dans ce cas, D=1,158 et le coefficient de
corrélation a la valeur de 0,992465 (Fig.106).
Un troisième seuil s‟affirme après l‟inclusion dans le périmètre des halles de
l‟ancienne Avicola et du tissu pavillonnaire situé à proximité du noyau principal. D=0,9052 et
le coefficient de corrélation 0,990381 (Fig.107).
Figure 106 Identification du deuxième seuil majeur d’inflexion au niveau du comportement scalant.
Pantelimon, 2010
Réalisation : L. Cîrnu, 2013
Figure 107 Identification du troisième seuil majeur d’inflexion au niveau du comportement scalant.
Pantelimon, 2010
Réalisation : L. Cîrnu, 2013
258
Un dernier seuil est représenté par la limite de la zone de comptage - une zone
ponctuellement construite entre les rues Răscoalei et Câmpului.
La méthode de l‟analyse radiale, tant pour le tissu urbain de 1990 que pour celui
existant en 2010 montre une variation de la valeur de la dimension fractale du centre vers la
périphérie, ce qui indique le mode de distribution de la masse construite. On remarque
également ses valeurs élevés et l‟indice de corrélation dans le périmètre du noyau central de la
commune, là où on observe tant pour les constructions individuelles que pour celles
collectives une similitude dans leur distribution. On remarque également l‟absence des
espaces vides importants imposant une certaine hiérarchisation à l‟intérieur du tissu urbain. Le
comportement scalant, par ses modulations, a permis l‟identification des seuils de
discontinuité, ce qui permet l‟individualisation des périmètres où on va appliquer la méthode
de l‟analyse de corrélation spatiale.
2.3. L’analyse de la corrélation spatiale
Analyse de la corrélation spatiale s‟appuie sur le comptage, en partant de chaque point
de l‟agrégat, du nombre de points situés à une certaine distance euclidienne inférieure à une
valeur ε qui varie pour chaque étape d‟itération226
.
Celle-ci offre une image sur la distribution des points/ périmètre occupés par des
constructions et s‟inscrivant dans une logique similaire à l‟analyse radiale. A la différence de
l‟analyse radiale, l‟analyse de corrélation spatiale fait le comptage des points occupés par des
constructions pour chaque point occupé situé à l‟intérieur d‟une fenêtre d‟analyse choisie.
L‟importance de l‟analyse de corrélation spatiale consiste dans la livraison d‟une information
précise sur la distribution des points occupés d‟un périmètre l‟un par rapport à l‟autre. Les
expériences empiriques effectuées par Pierre Frankhauser et l‟équipe coordonnée par celui-ci,
ont démontré que pour une interprétation correcte des valeurs de la dimension fractale,
l‟indice de corrélation pour cette analyse doit avoir les cinq premières décimales 9 (de forme
0,999991)227
.
Dans l‟application de cette méthode, on va s‟appuyer sur des périmètres identifiés
antérieurement suite à l‟application de l‟analyse radiale, mais aussi sur des zones choisies
d‟une manière arbitraire en fonction de leurs caractéristiques communes. Ainsi, en 1990, au
226 Frankhauser, P. (1997). "L'approche fractale. Un nouvel outil de réflexion dans l'analyse spatiale des
agglomérations urbaines." Population 4/52: 1005-1040. 227
Frankhauser, P. (2000). Morphologie des "Villes Émergentes" en Europe à travers les analyses fractales.
Besançon.
259
niveau du périmètre construit, la valeur de la dimension fractale est assez réduite D=1,42 et
l‟indice de corrélation de 0,999614 – inférieure à la valeur déclarée comme étant un minimum
nécessaire pour une analyse pertinente (Fig.108).
Ce résultat s‟explique par une approche globale de l‟ensemble des formes urbaines
(pavillonnaire individuel, résidentiel collectif, unité de production industrielle et agricole,
installations militaires) séparées par des zones non - construites. Un périmètre d‟analyse
homogène, identifié au niveau du premier seuil (Strada Drumul Gării à l‟ouest et à est
l‟apparition des zones non-construites) présente une valeur D=1,948 et une valeur de l‟indice
de corrélation=0,999997. Ces valeurs correspondent à un tissu urbain compact, sans espaces
importants entre ces points, points qui ont une distribution similaire, sans une hiérarchie
claire.
Un deuxième périmètre identifié par le deuxième seuil dans l‟analyse antérieure a une
une dimension D=1,72 et un indice de corrélation de 0,999843, ce s‟explique par l‟intégration
dans le périmètre d‟analyse du terrain non-construit situé au présent entre Strada Livezilor et
Strada Răscoalei, mais aussi des installations militaires ayant une distribution particulière
dans l‟espace.
En 2010, à l‟échelle de l‟ensemble du tissu bâti, D=1,605 et l‟indice de corrélation est
de 0,999861.
Figure108 La méthode de la corrélation spatiale appliquée à l’échelle du tissu urbain construit de
Pantélimon en 1990
Réalisation: L. Cîrnu, 2013
260
Au niveau des seuils identifiés, dans le premier périmètre on a enregistré une valeur
D=1,864 et un indice de corrélation de 0,999975 (Fig. 109). Ces valeurs montrent que le tissu
urbain annexé à ce qui existait déjà (zone comprise entre Străzile Livezilor et Tractorului), en
comparaison avec la situation existante au niveau de 1990, présente une grande diversité au
regard de la distribution des agrégats. Ce phénomène est dû au fait que l‟extension de cette
zone a été projetée en étroite liaison avec la morphologie urbaine existante en 1990,
l‟abrogation des lois au caractère restrictif laissant la place pour des négociations et des
déviations de ces règles strictes.
Au niveau de périmètre délimité par le deuxième seuil, la dimension fractale a la
valeur D=1,756 et l‟indice de corrélation =0,999938 alors que dans le cas du celui délimité
par le troisième seuil D=1,706 et l‟indice de corrélation=0,999910.
Un regard plus détaillé sur les zones choisies en mode arbitraire au niveau du tissu
urbain développé après 1990 offre des valeurs totalement différentes des indicateurs. Le
périmètre résidentiel qui est apparu entre la Forêt Cernica, la Rocade et le Boulevard
Biruintei, enregistre D=0,6997 et un indice de corrélation de 0,998253, autrement dit les
agrégats sont situés à des distances importantes l‟un par rapport aux autres, séparées par de
zones non- construites appréciables.
La zone délimitée par le Boulevard Biruintei, Şoseaua Cernica et la Rocade, D=1,658
et l‟indice de corrélation de 0,999951 ce qui dénote une distribution des éléments dans
l‟espace moins ordonnée par rapport aux éléments existants dans le périmètre du noyau
central.
Figure 109 Analyse de la corrélation spatiale appliquée à l’échelle du premier seuil identifié à l’aide de
l’analyse radiale. Pantelimon 2010
Réalisation: L. Cîrnu, 2013
261
Figure 110 Le graphique du comportement scalant obtenu suite à l’analyse de la corrélation spatiale pour
1990 et 2010, Pantelimon, Ilfov Réalisation: L. Cîrnu, 2013
Les tendances similaires du comportement scalant pour 1990 et 2010 (Fig.110), avec
des chutes soudaines pour les zones centrales, suivies par des période de relative stabilité,
s‟expliquent par l‟existence dans le centre-ville des bâtiments collectifs, entourés par des rues
et des zones en copropriété. La tendance de descente de ces indicateurs dénote l‟apparition
des espaces libres à l‟intérieur du tissu construit et une dédensification progressive de la
masse bâtie. Une comparaison entre les deux moments à l‟égard du comportement scalant met
en évidence une pente descendante plus accentuée au niveau de l‟année 2010, ce qui
correspond à une présence plus importante des espaces non-construits entre les points occupés
par des constructions, autrement dit « une urbanisation en trous », caractéristique au type
d‟évolution périurbaine.
L‟analyse de la corrélation spatiale offre des informations plus précises que l‟analyse
radiale, à l‟échelle micro urbaine, en offrant la possibilité d‟une meilleure compréhension de
la distribution des agrégats aux niveaux d‟analyses plus fines. Pourtant, les valeurs élevées de
l‟indice de corrélation nécessaires pour valider d‟une manière intégrale ces valeurs, élèvent
des obstacles pour une application dans des conditions optimales.
Les méthodes de l‟analyse fractale utilisées, par rapport aux indicateurs de densité
fréquemment utilisés qui supposent une distribution uniforme des éléments sur une unité de
surface, permettent une analyse au niveau de la distribution de ces éléments au niveau
individuel, en rapport avec la réalité du terrain. L‟utilisation de la méthode de la dilatation, de
262
l‟analyse radiale ou de corrélation nous fournit des informations complémentaires sur le
nombre de clusters, la longueur des limites, la distribution des éléments en fonction du centre
de comptage ou la distribution des agrégats à l‟intérieur d‟un certain périmètre. L‟utilisation
d‟une seule analyse devient insuffisante dans l‟étude du tissu urbain.
On doit mentionner que l‟analyse fractale permet de décrire la morphologie urbaine et
l‟organisation spatiale des agrégats urbaines. Pourtant, celle-ci doit être complétée par une
analyse de la réalité du terrain, par les méthodes déjà consacrées. Le comportement scalant,
par exemple, permet l‟identification des seuils de rupture au niveau de la distribution de la
masse construite au long du rayon, mais pour son interprétation il faut connaître le type de
tissu urbain, avec les formes urbaines spécifiques qui ont déterminé l‟apparition de ces seuils.
263
Chapitre 3. Polycentrisme et coulées vertes
3.1. Concilier la demande sociale et les exigences en matière de
développement urbain durable
De l‟analyse du développement spatial du phénomène et des motivations qui ont
conduit aux déplacements des habitants de la capitale vers les zones périphériques, plusieurs
aspects ont été mis en évidence par le biais de l‟étude de cas, afin de comprendre les
mécanismes du jeu d‟acteurs.
Ainsi, il existe une forte demande sociale pour l‟alternative au logement collectif, avec
toute la gamme de motivations détaillée dans le chapitre 3 et 6 de la deuxième partie de cette
thèse. Ceux qui s‟installent dans le périurbain bucarestois sont à la recherche d‟une qualité
d‟habitation supérieure, susceptible de leur assurer un espace résidentiel plus généreux qu‟un
appartement en ville, un espace sécurisé dans lequel la vie de famille peut se dérouler en toute
intimité et tranquillité.
De l‟autre côté, ils cherchent une zone semblable à un espace campagnard et la proximité
de la nature. Par les logiques de l‟économie foncière, ils sont forcés de s‟éloigner de plus en plus
des centres de services et de principaux axes de transport, contrairement à leurs intentions de
départ. Cet aspect apparaît fréquemment lors des entretiens auprès des nouveaux-arrivés de
Pantelimon. Il se reflète indirectement par les incapacités des pouvoirs locaux de supporter les
extensions des réseaux publiques pour ce tissu urbain nouveau qui s‟étale progressivement, en
discontinuité du centre ancien.
La solution de la ville compacte semble ne pas fonctionner, la décision pour laquelle
beaucoup de ceux qui ont choisi de s‟installer dans les zones périurbaines étant justement le
refus d‟une densité construite exagérée pendant l‟époque communiste. De plus, la densité
réduite a un impact considérable autant sur la santé des habitants228
que sur les relations de
voisinage229
et la valeur sur le marché immobilier230
.
228 Braubach, M. (2007) Residential conditions and their impact on residential environment satisfaction and
health: results of the WHO large analysis and review of European housing and health status (LARES) study.
International Journal of Environment and Pollution, 30, 384-403.
229 Andersen, H. (2008) Why do residents want to leave deprived neighbourhoods? The importance of residents‟
subjective evaluations of their neighbourhood and its reputation. Journal of Housing and the Built Environment,
23, 79-101.
230 Bolitzer, B. & N. R. Netusil (2000) The impact of open spaces on property values in Portland, Oregon.
Journal of Environmental Management, 59, 185-193.
264
La demande trouve sa correspondance dans l‟offre des promoteurs immobiliers pour
qui, le produit le plus profitable et le plus facile à monter, avec des risques réduits de rétention
est le logement individuel. Face à ces évidences, les pouvoirs locaux des communes
périurbaines Bucarest, soutiennent pleinement ce processus, pour des raisons différentes. Tout
d‟abord il s‟agit des raisons « objectives ». À Pantelimon, les élus désirent renforcer l‟aspect
urbain de la commune par l‟attraction d‟un nombre élevé habitants venus de Bucarest,
récemment installés. Les concessions des terrains publics à destination résidentielle ne se font
pas seulement pour ceux qui habitaient antérieurement l‟ancienne commune rurale.
Les interventions dans la presse locale des élus de Pantelimon231
démontrent
clairement l‟intention de réduire la surface agricole de la commune vue comme un stigmate,
un souvenir du profil agricole de l‟ancienne commune rurale. En plus, une infusion de
nouveaux arrivants, des ménages jeunes, avec des enfants mineurs entretiennent les
équipements publics de la ville et contribue au développement des nouveaux établissements
publics, comme fut le cas du “Rugby Club Pantelimon” formé avec les enfants de moins de
14 ans qui par les résultats obtenus, a contribué au prestige de la commune. L‟apport des
nouveaux habitants est ressenti au niveau du budget local, par l‟intermédiaire des taxes
perçues et indirectement, par le maintien des services et du commerce de proximité. La
structure sociale de la commune a passe aussi par une série de modifications, le pourcentage
de l‟ethnie tzigane et la population en situations de précarité étant à la baisse. L‟image
extérieure de Pantelimon change progressivement. Les élus locaux soutiennent le
développement du secteur immobilier de la commune, en comptant plus sur les ressources
obtenues par des autorisations que sur les investissements qu‟ils doivent effectuer en termes
d‟infrastructure. Un exemple concret est la décision du Conseil Local n° 4 du 23 janvier 2002
(deux ans après l‟approbation du nouveau PUG) qui prévoyait l‟augmentation de 300% de la
surface intra-muros, modifiait les paramètres urbanistiques prévus dans ce règlement, en
passant d‟un POT de maximum 20% à un POT de 45%, juste pour encourager le secteur
immobilier.
Il y a aussi des motivations considérées « subjectives », périphériques, qui décrivent
les relations situées à la limite de la légalité et même au-delà, entre les élus locaux,
Syme, G. J., D. M. Fenton & S. Coakes (2001) Lot size, garden satisfaction and local park and wetland
visitation. Landscape and Urban Planning, 56, 161-170.
Rosiers, F. D., M. Thériault, Y. Kestens & P. Villeneuve (2002) Landscaping and House Values: An Empirical
Investigation. Journal of Real Estate Research, 23, 139-162.
231 http://www.jurnaluldeilfov.ro/stiri-locale/pantelimon.html
265
l‟administration publique et les différents acteurs économiques aux intérêts sur le marché
immobilier de Pantelimon.
En contrepartie de l‟ensemble de ces relations qui mettent en évidence un soutien au
développement de la périurbanisation, avec ses faiblesses et ses problèmes on observe le
positionnement des organismes chargés de la gestion de ce phénomène au niveau national. Le
Ministère du Développement Régional et de l‟Administration Publique et les structures
subordonnées, conscientes des problèmes associés à la périurbanisation, par les textes
réglementaires (ex. O.G. 7/2011 destinée à limiter la fragmentation du foncier urbain et le
gaspillage d‟espace) et des actions dont l‟objectif est de sensibiliser les élus locaux sur ces
dynamiques urbaines essaient de mieux encadrer l‟extension urbaine et de favoriser
l‟apparition d‟un tissu urbain périurbain viable.
Dans une société démocratique, le processus de l‟exode urbain ne peut pas être ni
arrêté, ni interdit. Il s‟est exprimé et s‟exprime toujours dans divers zones géographiques avec
une certaine cyclicité. La solution consiste dans la recherche d‟un moyen destiné à améliorer
le déroulement de ce phénomène et de produite un tissu urbain de qualité.
Ainsi, il semble difficile de proposer des méthodes de conciliation de la demande
sociale concernant les espaces verts et la proximité des centres de services, la pression des
promoteurs immobiliers pour la construction des maisons individuelles, l‟intention des élus
locaux d‟attirer de nouveaux habitants et la limitation du gaspillage du foncier urbain ou des
ressources financières du budget local.
De cette perspective, il est nécessaire de canaliser les nouvelles zones urbanisées en
fonction du réseau routier existent et en fonction des centres de services constamment
fréquentés par les habitants. D‟un côté, ce fait réduirait les surfaces occupées par une
infrastructure routière supplémentaire et de l‟autre côté, ce fait optimiserait les déplacements
quotidiens. En même temps, il faut accorder de l‟attention à la demande sociale en matière
d‟accès aux espaces verts.
Pendant le XXème siècle, plusieurs modèles ont été adoptés. Ces modèles
s‟approchaient de ces exigences. On cite l‟exemple de la capitale du Danemark, dont la zone
construite alterne avec les zones vertes qui pénètrent sous la forme des couloirs jusqu‟à
proximité du centre-ville, en générant des formes qui ressemblent aux doigts d‟un gant
(Annexe 51).
En Allemagne, nous retrouvons l‟exemple du réseau de transports S-BAHN de la ville
de Stuttgart (fig. 111) qui favorise l‟avancement des zones vertes vers l‟intérieur de la ville ou
le principe de l‟aménagement de Berlin. On rappelle également le projet d‟aménagement de la
266
ville d‟Hambourg, projet proposé par Fritz Schumacher, sous la forme d‟une feuille de
palmier (Fig. 112).
Dans l‟espace nord-américain, on cite l‟exemple des quartiers résidentiels développés
en Floride (ex West Pasco, Florida- Fig. 113) où le relief des côtés et le désir des habitants
d‟avoir accès à la surface aquatique, ont déterminé l‟apparition des zones construites à
l‟intérieur desquelles les espaces verts pénètrent à l‟intérieur du tissu bâti.
Figure 112 Plan d’aménagement de la ville
d’Hambourg, proposé par Fritz Schumacher en1927
Source : Frankhauser 1994,p.231
Figure 113 Quartier résidentiel pavillonnaire dans la zone West Paco,
Florida
Source: Google Earth 2013 d’après Frankhauser 1994,p.223
Figure 111 Schéma du plan d’aménagement de la
ville de Stuttgart
Source : Frankhauser 1994,p.219
267
Au niveau national, on rappelle le Plan d‟aménagement de Bucarest proposé par
Cincinat Sfinţescu pendant la période d‟entre deux guerres (Fig. 20, Cap.8.2.2.- première
partie). Pourtant, la limitation des déplacements des habitants ne se limitent pas à l‟accès aux
espaces de récréation ou à une organisation axiale des transports. Il est nécessaire d‟avoir une
hiérarchisation des centres de service qui desservent les différents niveaux de la même
agglomération. Un tel principe a été appliqué en Grande Bretagne, pour l‟aménagement des
« villages urbains »232
. On arrive de cette manière à la théorie des lieux centraux de Walter
Christaller conçue durant les années 1930.
La perspective fractale sur la modélisation urbaine apporte des modifications sur cette
théorie, en introduisant la nécessité de la conservation des coulées vertes à l‟intérieur du tissu
urbain (Fig. 114)
3.2. Le logiciel MUP City. Principes de fonctionnement
À partir de cette perspective polycentrique fractale de l‟aménagement du territoire et
de l‟espace urbain, à l‟intérieur du même centre de recherche ThèMa, Université de Franche
Comté, un nouveau logiciel de modélisation a été développé en 2010. Celui-ci met l‟accent
sur l‟accès aux services en conservant les espaces verts à l‟intérieur du tissu construit et en
favorisant la réduction des déplacements.
232 Thomas, I., P. Frankhauser & D. Badariotti (2010) Comparing the fractality of European urban
neighbourhoods: do national contexts matter? Journal of Geographical Systems, 14, 189-208.
Figure 114 Réinterprétation de la théoie des lieux centraux par l’intégration des espaces verts
Source: Pierre Frankhauser, C. T., Gilles Vuidel, Hélène Houot (2007). Approche fractale de l’urbanisation.
Méthodes d'analyse d’accessibilité et simulations multi-échelles. 11th World Conference on Transportation
Research. Berkeley: 21
268
Les quatre principes majeurs selon lesquels MUP City fonctionne sont 233
:
assurer une bonne accessibilité aux services et aux espaces verts des habitants
éviter la fragmentation de l‟espace naturel ou agricole dans l‟objectif de conserver la
diversité biologique et paysagère du site. Cet élément favorise l‟efficacité du réseau de
transport en commun.
réduire l‟espace occupé par de nouveaux éléments d‟infrastructure, en dirigeant
l‟urbanisation à proximité du réseau déjà existant.
conserver et développer des pénétrations d‟espaces verts dans les zones construites
pour des raisons hygiénistes (favoriser la pénétration des masses d‟air frais des zones
vertes) et pour mettre en valeur la qualité paysagère du site.
Ces quatre principes majeurs sont complétés par la règle fractale d‟urbanisation et par
quatre règles supplémentaires d‟accessibilité.
La règle fractale d’urbanisation234
est basée sur une relation de type , où D
est la dimension fractale, N le nombre de cellules urbanisées et r est le facteur de réduction
des cellules de l‟échelle d‟analyse à une autre. Cette règle fractale impose pour les zones
récemment construites une auto - similarité statistique dans laquelle les agrégats et les espaces
vides (espaces naturels/espaces verts) soient distribués d‟une manière uniforme dans le
territoire. La décomposition dans un réseau fractal opéré par la même modélisation fait qu‟on
arrive à une auto - similitude presque totale des éléments. Suite à l‟application de ces règles
on peut connaître le nombre de cellules potentiellement urbanisables dans chaque « case » de
la grille de décomposition.
Les règles d’accessibilité.
Règle N°1 prévoit que la cellule urbanisée soit contiguë à une cellule construite
antérieurement. L‟urbanisation d‟une cellule ne doit pas limiter l‟accès au périmètre ouvert
pour d‟autres cellules construites. Cette règle se traduit par la simulation d‟une urbanisation
capable d‟assurer un accès direct aux espaces ouverts pour tous les habitants, en évitant en
même temps la fragmentation des espaces construits et de espaces non-édifiés.
233 Tannier, C. (2009) Formes de villes optimales, formes de villes durables.Réflexions à partir de l‟étude de la
ville fractale. Espaces et sociétés, 3, 153-172.
234 Tannier, C., G. Vuidel, et al. (2010). "Simulation fractale d'urbanisation. MUP-city, un modèle multi-échelle
pour localiser de nouvelles implantations résidentielles." Revue internationale de géomatique 20(3/2010): 303-
329.
269
Règle N°2 La cellule urbanisée doit se trouver à proximité du centre des services et
commerce de proximité à une fréquentation quotidienne.
Règle n°3 La cellule urbanisée doit être plus proche du centre de services ou du
commerce de proximité à une fréquentation hebdomadaire
Les règles 2 et 3 supposent un rapprochement de nouvelles zones urbanisées des
différentes catégories de centres générateurs de déplacements, en fonction de leurs degrés de
fréquentation.
Il y a trois niveaux d‟accessibilité établis par les concepteurs de ce programme suite
aux analyses effectuées sur les déplacements des habitants235
. Ainsi, le niveau 1 correspond
aux services et aux centres commerciaux fréquentés de manière quotidienne ou plusieurs fois
par semaine. Cette catégorie comprend les charcuteries, les centres de vente de presse, les
commerces alimentaires, les supermarchés, les écoles, les crèches etc.. Pour ce niveau, on
considère une distance acceptable des déplacements de 400m. Le Niveau 2 d‟accessibilité
correspond à une fréquence hebdomadaire de ces centres. On inclut dans cette catégorie les
marchés, les ateliers autos, les stations-service, les grandes surfaces, les bibliothèques, les
bureaux de poste, les pharmacies, les cabinets de médecine générale. Pour ce niveau, une
distance de 2000m doit être prise en calcul. Le niveau 3 inclut les centres commerciaux
fréquentés une fois par mois ou plus rarement, tels les salons de beauté, des unités
commerciales spécialisées (ex. les magasins de matériaux de construction), les banques, les
bars, les restaurants, les mairies, la préfecture, les laboratoires d‟analyses médicales et les
cabinets médicales spécialisés, etc. Pour ceux-ci une distance de 4000m doit être prise en
compte.
Règle N°4 : la cellule urbanisée doit être positionnée sur un seul élément
d‟infrastructure routière ou voies d‟accès existants, pour limiter la consommation d‟espace et
des ressources financières de la part des autorités publiques.
Conformément à ces 4 règles, chaque cellule urbanisable est évaluée séparément selon
les règles mentionnées antérieurement. Les valeurs de cette évaluation sont encadrées entre 0
et 1, 1 correspondant à une évaluation maximale. Ces quatre valeurs sont soumises à une
moyenne arithmétique qui offre à chaque cellule une évaluation synthétique.
235 Wiel, M. 1999. La transition urbaine ou le passage de la ville-pédestre à la ville-motorisée. Primont: Pierre
Mardaga.
270
3.3. Identification du potentiel d’extension urbaine dans une perspective
fractale
L‟analyse du potentiel d‟extension urbaine de Pantelimon en utilisant des logiques
fractales s‟est produite en plusieurs étapes. D‟abord, en utilisant comme base cartographique,
les feuilles de cadastre de de la commune de 1990 à une échelle 1:2000 et les
orthophotosplans de 2010 on a extrait l‟empreinte construite des bâtiments existants.
Ultérieurement, on a extrait la trame viaire existante et les rues en phase de projet mais
approuvées déjà par les PUZ de la période 2000-2010. Comme zones non-constructibles, on a
pris en compte trois catégories principales d‟espaces : la surface aquatique du lac Pantelimon
et les zones de forêt (Pădurea Cernica, Pădurea Pustnicu) pour la conservation de la
biodiversité. À cela on a rajouté le périmètre des installations militaires (La baterie d‟artilerie
7-8, Le fort VII Pantelimon, Le fort VII Cernica-en proximité de la Rocade, la base militaire
encadrée par les rues Tractorului et Răscoalei) qui, même désaffectées, se trouvent sur des
terrains appartenant au Ministère de la Défense étant donc inconstructible pour l‟implantation
des objectifs civils. On a identifié ensuite les centres de services et leur niveau d‟accessibilité.
Celles-ci ont été répertoriées partiellement par les déplacements de terrain, les informations
obtenues étant complétées à l‟aide des annuaires de spécialité (ex. Pages Blanches, Pages
Jaunes). Pour ces dernières, leur localisation a déterminé par l‟intermédiaire des services
wikimapia ou googleearth. On a établi trois niveaux de fréquence conformément à la
méthodologie décrite antérieurement. Ces centres de services et établissements publics ont été
codé en 20 catégories (Fig.115).
271
Toutes ces données ont été référenciées dans le système de coordonnées national
Stéréo 70, datum Dealul Piscului 1970.
Ces données ont été reprises sous MupCity, chaque layer, avec des informations
afférentes. Ultérieurement, on a lancé l‟option de la décomposition multi - hiérarchique de ces
couches, en prenant en compte un facteur de réduction de 1/3, avec une taille minimum de la
cellule de 20 m. La densité des cellules qui vont être urbanisées est zéro, autrement dit, le
programme ne va prendre en compte pour la simulation de l‟urbanisation que les cellules qui
ne contiennent aucun élément construit à présent (exception des voies de communications)
(Fig. 116). La taille maximale de la largeur des côtés des cellules suite à la décomposition du
périmètre d‟étude est de 1620 m.
Figure 115 Identification et codage des centres de services à l’aide du logiciel ArcGIS
Réalisation: L. Cîrnu, 2013
272
Après avoir réalisé ce carroyage, on a lancé plusieurs types de scénarii d‟évolution,
aux exigences diverses au niveau des conditions imposées.
3.3.1. Le scénario fractal strict d’évolution
Ainsi, au début on a élaboré un scénario fractal strict, à un nombre maximum de 5
cellules construites à l‟intérieur d‟une cellule de taille supérieure (Fig. 117). Pour une analyse
faite en utilisant une cellule dont le côté est de 540 m, les zones au potentiel urbanisable dans
une perspective de la logique fractale stricte sont positionnées comme prolongation du tissu
urbain existant de la zone centrale. Plus la nuance rouge est foncée, plus chaque cellule a une
évaluation plus proche de 1 et en conséquence, est plus intéressante pour l‟urbanisation.
Figure 116. Initiation de la construction de la grille d’analyse, ayant un facteur de réduction de 3(1/3), et
une taille minimale de la cellule de de 400 m²
Réalisation: L. Cîrnu, 2013
273
Au fur et à mésure qu‟on réduit la taille des cellules, l‟analyse devient de plus en plus
détaillée (fig.118)
Figure 117 Analyse du potentiel d’ubanisation pour le tissu urbain existant à une dimension de la cellule
de 540 X 540m². Pantelimon, Ilfov 2010
Réalisation: L. Cîrnu, 2013
Figure 118, Analyse du potentiel d’ubanisation pour le tissu urbain existant à une dimension de la cellule de
180 X 180 m² .Pantelimon, Ilfov, 2010
Réalisation: L. Cîrnu, 2013
274
A une taille des cellules urbanisables de 3600m² (l=60m), les détails deviennent plus
claires (Fig. 119) :
A une taille de la cellule de 400 m² (l=20m), qui correspond à une taille minimale de
Figure 119 Analyse du potentiel d’ubanisation pour le tissu urbain existant à une dimension de la cellule
de 60 X 60 m². Pantelimon, Ilfov, 2010.
Réalisation: L. Cîrnu, 2013
Figure 120 Analyse du potentiel d’ubanisation pour le tissu urbain existant de Pantelimon, Ilfov en 2010, à
une dimension de la cellule de20 X 20 m²
Réalisation: L. Cîrnu, 2013
275
la parcelle urbanisable (pour ne pas fragmenter d‟une manière exagérée le tissu de la zone
périurbaine), les détails obtenus sont très précis jusqu‟au point où on peut établir la position
optimale d‟implantation de chaque logement (Fig.120).
Par le géo-référencement de l‟image obtenue suite à l‟initiation de ce scénario et en la
superposant sur l‟orthophotoplan de 2010, on peut identifier clairement les zones
potentiallement urbanisables et les zones qui doivent être réservées pour les espaces verts à
l‟intérieur de la zone construite (Annexe 52).
3.3.2. Le scénario d’évolution non-fractale
La deuxième étape a consisté dans l‟utilisation du programme MupCity pour obtenir
un scénario de simulation non - fractal. Celui-ci est basé sur les codifications introduites
antérieurement. Cette fois-ci, la simulation non-fractale ne prend pas en compte une
distribution de type fractal des agrégats ou une hiérarchisation des espaces non-construits de
l‟intérieur du tissu urbain.
Pour le même périmètre d‟étude, à une longueur du côté de 540 m, lors
d‟identification des cellules au potentiel élevé d‟urbanisation, on observe une concentration
similaire des périmètres constructibles autour du centre (Fig. 121), situation similaire au
premier type de modélisation (Fig. 117)
Figure 121 Identification du potentiel d’urbanisation de Pantelimon, de la perspective d’une logique non
fractale, à une taille de la cellule de 540X540 m²
Réalisation: L. Cîrnu, 2013
276
À une échelle plus grande d‟analyse (20X20m, soit une surface de 400m²) on observe
des différences majeures entre les deux modèles proposés, dans ce cas il s‟agissant d‟une
urbanisation continue qui se déroule en exclusivité accolée aux constructions existantes et aux
réseaux de communications. Ce modèle, sans une loi fractale de référence, ne prend pas en
compte la préservation des zones vide (lacunes) pour offrir les espaces nécessaires aux
espaces verts pour s‟insérer à l‟intérieur du tissu construit (Fig. 122).
Dans le premier scénario, construit selon une règle fractale stricte d‟urbanisation, on peut
observer la manière dont la zone potentiellement urbanisable autour du centre commercial
Selgros s‟insère à la fois au tissu construit existant et au réseau de communication (Fig.123),
en ayant un aspect continu et en conservant les zones destinées aux espaces verts. Pour la
Figure 122 Identification du potentiel d’urbanisation à Pantelimon suite à une logique non – fractale, à
une taille de cellule de 20X20m²
Réalisation: L. Cîrnu, 2013
Figure 123 Identification du potentiel d’urbanisation suite à un scénarios fractal stricte (gauche) et à un scénario
non-fractal (droite) dans la zone commerciale Selgros Pantelion
Réalisation: L. Cîrnu, 2013
277
deuxième situation, on remarque une logique de greffage au tissu et à la voirie existente
antérieurement.
Ce qu‟on doit souligner pour les deux variantes de scénario est l‟identification des
zones propices au développement urbain résidentiel à proximité du centre principal de la
commune, mieux desservi en termes de services publics et de commerces de proximités. Cela
vient contredire les directions de développement envisagées par la Mairie de Pantelimon qui a
accordé des dérogations du règlement d‟urbanisme et des autorisations de construite dans les
périmètres situés au long de Şoseaua Cernica ou du Boulevard Biruintei, à des distances
appréciables de ces zones.
3.3.3. Le scénario interactif
Le désavantage de ces deux modèles de simulation abordés antérieurement est la
manière globale dont l‟urbanisation est envisagée, sans offrir la possibilité aux décideurs
d‟intervenir ou de se concentrer sur un certain périmètre du territoire d‟étude. Cette possible
absence est surmontée par la possibilité de l‟élaboration d‟une simulation d‟urbanisation
interactive, s‟appuyant sur une distribution de type fractal des éléments.
De même que pour la première situation de simulation fractale stricte, on a choisi
pour l‟élaboration du scénario interactif un nombre maximum de 5 cellules urbanisées à
Figure 124 Identification du potentiel d’extension urbaine conformément au scénario
interactif, à une dimension de la cellule de 180 X 180 m²
Réalisation: L. Cîrnu, 2013
278
l‟intérieur d‟une cellule de classe supérieure afin de favoriser l‟insertion des zones vertes.
A une taille des cellules de 180 X180 m² remarque certaines périmètres avec un
potentiel d‟urbanisation plus élevé. Ces périmètres sont marqués par des cellules dont la
couleur varie de rouge foncé jusqu‟au vert, pour les cellules avec un potentiel d‟urbanisation
élevé (Fig. 124).
Pour ce scénario interactif, on met en avance une situation hypothétique. On lance
ainsi la supposition qu‟après une période dont le processus d‟extension des zones construites
s‟est développé d‟une manière anarchique, on passe vers une gestion stricte de ce phénomène,
l‟attention des élus locaux se dirigeant vers le centre-ville, là où il y a un réseau dense de rues,
à proximité des centres de services et des commerces. La direction d‟urbanisation prioritaire
dans cette perspective devrait être vers l‟ouest de cette zone, en suivant une logique fractale
de distribution des zones récemment construites. On souhaite une extension de la zone
construite de 4 ha, ce qui devrait assurer le foncier nécessaire pour environ 100 logements
individuels. À l‟échelle d‟analyse précisée (180 X180 m²) on a identifié 4 cellules au potentiel
relativement élevé pour l‟urbanisation.
Toutes les cellules avec une évaluation favorable ne peuvent pas être construites parce
qu‟elles ne respectent pas les règles établis auparavant (caractère continu etc.). Le logiciel
affiche dans ce cas des messages d‟avertissement adéquates. (Fig. 125).
La logique fractale multi scalaire fait qu‟à l‟échelle inférieure (en termes de taille de la
cellule), celles-ci puissent être construites seulement si la cellule supérieure dans laquelle elle
Figure 125 Type d’avertissement de la part de MUP City dans la situation où les paramètres préétablis ne
sont pas respectés
Réalisation: L. Cîrnu, 2013
279
s‟insère, a été construite elle-même, pour empêcher la consommation inutile de foncier
urbain. Ainsi, parmi les 4 cellules potentiellement constructibles, seulement une cellule
respecte simultanément les conditions imposées. Celle-ci est marquée par une cellule de
couleur noire (Fig. 126).
En augmentant l‟échelle d‟analyse, le nombre des cellules intéressantes pour
l‟urbanisation dans le périmètre accroît à son tour (Fig. 127).
Figure 126 Identifier le périmètre avec un potentiel d’extension urbaine elevé (cellule de couleur noir) selon
un scénarion interactif, à une dimension de la cellule de la maille de 180 X 180 m²
Réalisation: L. Cîrnu, 2013
Figure127 Identifier les celulles constructibles à une taille de la maille de 60X60 m²
Réalisation: L. Cîrnu, 2013
280
À l‟échelle des cellules de 60X60 m², en plus de celles 5 cellules urbanisées
auparavant (une cellule avec une taille de180X180 m²=9 cellule de 60X60 m², avec un
nombre maximum de 5 cellules urbanisées) 11 autres cellules s‟ajoutent. Les autres cellules
manifestant un potentiel élevé d‟urbanisation n‟ont pas pu être construites à cause de
l‟existence des périmètres déjà édifiés en proximité ou à cause du dépassement du nombre
maximal des cellules bâties.
En même temps que la croissance de l‟échelle d‟analyse et la réduction des surfaces
des cellules à 20X20 m², on arrive à la dimension minimale d‟analyse établie et l‟échelle la
plus appropriée pour la réalisation des estimations nécessaires. 96 cellules ont été construites
à l‟ouest de la commune (Fig.128). Pour s‟approcher du seuil proposé, on a pris en compte
dans la simulation même les cellules à faible évaluation, mais pas inférieures à la valeur 0,1.
La moyenne des évaluations des cellules choisies est de 0,264. 96 cellules représentent une
superficie potentielle de construction de 38400 m², ce qui est près de l‟objectif établi
initialement.
Figure 128 Identification des cellules constructibles à l’échelle 20X20 m², soit une superficie de 38.400 m²
Réalisation : L. Cîrnu, 2013
281
Pourtant il faut retenir qu‟une logique fractale de distribution des agrégats dans
l‟espace, avec la conservation des espaces destinés aux coulées vertes, ne puisse pas se faire
que dans le cadre des opérations d‟ensemble et non par l‟intermédiaire des projets ponctuels.
Pour cela, la solution des lotissements semble la plus adaptée à ce but.
En superposant le scénario de simulation obtenu à la réalité du terrain, il en résulte
une image très claire des extensions proposées (Fig. 129), représentées par des carrés de
couleur noire.
On observe la manière dont les zones proposées urbanisables s‟inscrivent dans une
démarche de continuité des zones occupées par des constructions en 2010, pour limiter ainsi
le gaspillage du foncier disponible, en conservant les coulées vertes, la distribution des vides
et des agrégats construits conformément à une hiérarchie interne, selon une logique
fractale236
.
236 Cîrnu, L. (2013), The fractal urban fabric. Emptiness as a urban planning item in Proceedings Landscapes:
Perception, Knowledge, Awareness and Action, and in Geopolitics, History and International Relations,
Addleton Academics Publishers, New York, U.S.A-en cours de publication
Figure 129 Superposition du scénario interactif au tissu urbain de Pantelimon de 2010
Réalisation : L. Cîrnu, 2013
282
Conclusion de la troisième partie
L‟approche fractale de l‟analyse du tissu urbain représente une meilleure adaptation
aux réalités du tissu périurbain formé par l‟alternance des espaces construits et des espaces
verts. L‟analyse de dilatation, l‟analyse radiale et l‟analyse de la corrélation spatiale offrent
des informations supplémentaires sur la distribution des éléments à l‟échelle micro-urbaine,
en complétant ainsi les données obtenues par l‟application de l‟analyse morpho typologique.
On remarque ainsi une réduction progressive de la dimension fractale de centre vers la
périphérie de Pantelimon et aussi une réduction de cet indicateur en 2010 par rapport à 1990.
Cet élément indique une baisse du degré de similarité entre les éléments pris en calcul
(diversité plus importante des formes urbaine en 2010) et la multiplication des espaces
construits. Une croissance de la longueur de la bordure urbaine en 2010 corrélée à la manière
dont les clusters d‟agrégats se forment montre le caractère péri-urbain, fragmenté du tissu
urbain généré pendant les deux dernières décennies.
La modélisation fractale multi hiérarchique ouvre une nouvelle perspective sur
l‟aménagement des espaces urbains périphériques en offrant la possibilité de concevoir le
développement de nouvelles zones pavillonnaires en accord avec la demande sociale. Dans ce
contexte, au-delà des exigences consacrées au domaine de l‟aménagement urbain (réduction
des distances, diminution des coûts d‟infrastructure, etc. ;), un rôle clé est accordé à la
conservation des zones vertes à l‟intérieur du tissu construit. Ce fait permet à un plus grand
nombre d‟habitants d‟avoir accès aux externalités positives offertes par ces espaces,
l‟éloignement relatif de centre étant compensé par l‟amélioration de l‟accès à la bordure
urbaine.
La comparaison faite entre le scénario fractal strict et celui non-fractal montre une
identification meilleure des potentialités d‟extension urbaine de la perspective d‟une logique
fractale.
Même si au présent débattue seulement au niveau théorique, cette méthode pourrait
représenter un excellent instrument à la disposition des décideurs, en ouvrant l‟horizon vers
une approche transversale de l‟aménagement urbain qui prennent en compte tant les exigences
du tissu urbain de qualité que les réalités du marché immobilier ou la demande sociale.
283
CONCLUSIONS GÉNÉRALES
Les particularités de territorialisation de
l’exode urbain dans la zone métropolitaine
bucarestoise
Les transformations structurales de la société roumaine après 1989 ont créé le cadre
propice à l‟affirmation et à la diffusion d‟un phénomène social qui a modifié d‟une manière
décisive la structuration des espaces ruraux situés à proximité des centres urbains polarisants.
À l‟intérieur de l‟espace métropolitain bucarestois, ce processus s‟est concentré
surtout autour de la Capitale (20-30 km), les déplacements urbain-rural faisant naître pendant
la période 1990 et 2010 un nouveau tissu urbain. Le périurbain bucarestois récent fait la
transition de la rurbanisation communiste à la périurbanisation caractéristique d‟une société
basée par la promotion des valeurs individuelles.
De l’urbanisation de l’espace rural à la désurbanisation de
l’espace urbain
L‟étude de cas de la ville de Pantelimon a mis en évidence le fait que pendant ces deux
dernières décennies (1990-2010), la production du tissu urbain de type fordiste a été
remplacée par un nouveau paradigme, postfordiste237. La systématisation de l‟espace rural par
la reconfiguration de la trame viaire et les modèles d‟habitat collectif, résultats d‟une
conception centralisée sur l‟aménagement urbain, a été remplacée par une perspective plus
que tolérante des facteurs décisionnels locaux sur les nouvelles constructions résidentielles et
sur la qualité du tissu urbain.
Pendant les années 1990-2010, la superficie constructible de la commune a augmenté
plus que 7 fois. La dynamique des constructions résidentielles a suivi surtout l‟axe des
principales voies de communication, en lien avec le centre de la commune, afin de réduire les
237 Berque, A., P. Bonnin, et al. (2006). La ville insoutenable. Paris, Editions Belin.
284
dépenses de viabilisation des terrains. Le développement de ces zones construites excentrées
est dû essentiellement aux pressions des promoteurs immobiliers, les zones de lotissements
concessions sur le domaine public offertes par les autorités locales se trouvant en prolongation
des zones résidentielles proches du centre de la ville, le degré de densité étant similaires aux
zones construites avant 1989.
Globalement, les principaux gradients de densité du périmètre intra-muros ont connu
une chute progressive, en se matérialisant en terrain sous la forme d‟un tissu urbain
fragmenté, défini comme hétéroclite sous tous ses aspects, de le forme et les dimensions des
parcelles, jusqu‟à la trame viaire et les caractéristiques des produits immobiliers. Ces
extensions résidentielles ont comme élément central le logement individuel, avec un grand
degré d‟hétérogénéité des formes. Les seuls périmètres qui présentent une certaine uniformité,
sont les ensembles résidentiels développés en lotissements de grandes dimensions (ex. Swan
Lake Village ou le projet développé sur la rue Dumitru N. Dumitru) ou dans les zones cédées
par la Mairie.
Pour le reste des cas, faute d‟un cahier des charges imposé à l‟intérieur du lotissement,
les propriétaires ont pu laisser libre leur propre initiative à la limite de quelques paramètres
urbanistiques. On remarque, par contre, le passage ponctuel à des formes d‟habitat du type
collectif au fur et à mesure que le prix du foncier augmente, sans que ces bâtiments soient
conçus dans une logique différente de celle des logements individuels (encadrement à
l‟intérieur de la parcelle déficitaire, des espaces publiques insuffisants, etc.), en étant plutôt
des formes hybrides. De plus, on remarque le caractère déficitaire des équipements édilitaires
et le mode défectueux dont les élus locaux récupèrent la dynamique résidentielle par
l‟extension des réseaux et l‟aménagement des voies d‟accès.
Éléments engendreurs : mécanismes qui ont encouragé le
développement du tissu périurbain
Rapporter les déplacements urbain-rural et le tissu périurbain aux modèles développés
dans l‟espace nord-américain et européen rend nécessaire un regard critique sur les causes et
les mécanismes qui ont contribué à l‟émergence de ces phénomènes.
Le principal élément est celui d‟ordre politique et plus précisément le passage d’un
régime totalitariste à un régime démocratique, avec des répercussions sur la société
roumaine. Le moment à l‟origine de l‟exode urbain a été l‟abrogation le 27 décembre 1989
285
des lois au caractère restrictif qui limitaient la mobilité résidentielle et l‟extension des zones
construites.
Ultérieurement, la reconversion de l‟économie nationale et l’apparition des
différences de classes sociales et des revenus, comme résultat du passage d‟un modèle
communiste à un système capitaliste, a entraîné l‟apparition des préférences différentes pour
un certain type d‟habitat. Ce phénomène est corrélé à la libéralisation du marché immobilier
et la rétrocession des propriétés nationalisées pendant l‟époque communiste à leurs anciens
propriétaires. On a identifié ainsi trois catégories de citadins qui ont choisi quitter la ville en
faveur des zones rurales voisines à la Capitale.
Une première catégorie est celle des habitants arrivés à Bucarest grâce au phénomène
de l‟exode rural et qui, après la reconversion du secteur industriel, (le principal fournisseur
d‟emplois), faute des lieux de travail adaptés choisissent durant les années 1990 de revenir
vers les communes d‟origine, en reprenant les propriétés hérités sans apporter de
modifications considérables au tissu urbain existant.
Une deuxième catégorie est celle des « nouveaux riches » qui empruntent rapidement
le modèle occidental et choisissent la variante du périurbain bucarestois, surtout la partie nord
de la Capitale. Pour eux, les propriétés acquises deviennent des éléments de distinction
sociale. Les solutions adoptées fréquemment sont des propriétés de plusieurs milliers m², de
vrais domaines, devenues rapidement des repères pour les agents du secteur immobilier (ex. la
propriété de 1,2 ha de Mogoşoaia de l‟ancien maire de la capitale, Crin Halaicu238
).
Chronologiquement, le déplacement de cette catégorie vers l‟extérieur de la ville
commence immédiatement après le changement de régime politique, ces personnes étant
celles qui par le biais de leur profession (hauts fonctionnaires de l‟État, élus locaux, anciens
officiers de renseignements etc.) ou par l‟intermédiaire des cercles de relations ont réussi à
acquérir à des prix modiques de grandes surfaces de terrain. Après avoir construit leurs
habitations sur ces terrains, la plupart d‟entre eux se sont transformés en lotisseurs (ex.
l‟ancien maire Crin Halaicu dans le périmètre de Mogoşoaia), promoteurs immobiliers ou ils
ont gardé le terrain disponible (ex. l‟ancien préfet du département d‟Ilfov - Teodor Filipescu
Pantelimon) comme barrière sociale pour s‟assurer d‟un espace sécurisé, loin des regards
indiscrets.
238„Propriétaire, vends parcelles de terrain de 700-1000 m², à côté du Lac Mogosoaia (rue des Lilas) et de la forêt
Mogosoaia dans la zone résidentielle FRF-Crin Halaicu ”-exemple d‟annonce posté sur le site de transaction
immobilières - http://www.imobiliare-terenuri.ro
286
La troisième catégorie de citadins qui choisit de s‟établir à l‟extérieur de Bucarest,
plus nombreuse que la précédente est celle des personnes qui, en profitant d‟une hausse du
plafond du crédit immobilier de 2005, cherchent une alternative aux logements collectifs, plus
chers et moins spacieux par rapport aux produits immobiliers de la zone périurbaine. Leurs
raisons sont d‟ordre économique et fonctionnel et moins d‟ordre culturel. Les éléments qui
ressortent de manière récurrente des entretiens avec les habitants sont axés sur le prix
d‟acquisition/construction, la nécessité d‟un jardin et d‟un espace de jeu pour les enfants et un
espace locatif plus généreux.
L‟analyse des mécanismes qui ont entretenu et ont perpétué le développement urbain
périurbain a mis en évidence les relations existantes au niveau des acteurs impliqués dans la
« fabrication de la ville » et les aspects réglementaires qui ont permis l‟accession de ce
phénomène.
Ainsi, durant les années 1990-2010, à l‟intérieur de la ZMB, pour notre étude de cas,
la superficie rendue constructible a considérablement augmenté, résultat du désir express des
élus locaux qui envisageait renforcer l‟attraction résidentielle de l‟ancienne commune rurale
Pantelimon, devenue depuis 2005 commune urbaine. L‟explication de ces intentions reste
incertaine, faute de la possibilité de discuter ces questions avec le maire de Pantelimon. De
ses déclarations publiques et de celles des anciens maires il en résulte que cette décision a été
prise pour effacer l‟image considérée comme dévalorisante des espaces agricoles, pour
favoriser l‟installation d‟une population urbaine qui apporte un style de vie caractéristique. De
l‟autre côté, les procès de corruption qui ont impliqué certaines élus ou fonctionnaires locaux
et les enquêtes de presse sur les illégalités commises dans le cadre de différents projets de
développement immobilier remettent en question l‟intérêt général.
Pour des raisons obscures, situées à la limite de la légalité et au-delà de celle-ci, les
acteurs décisionnels gèrent la situation juridique du foncier urbain dans des conditions
subjectives, en profitant de la majorité détenue au sein du Conseil Local et des défaillances au
niveau de la législation. Les dérogations sont approuvées par la décision des conseillers
locaux qui pour la plupart des situations répondent à la commande politique du maire. Si on
prend en compte que pour beaucoup de communes périurbaines ces maires détiennent
occupent ces fonctions publiques depuis plusieurs mandates, on peut penser à la perpétuité de
ces pratiques.
La législation en urbanisme, d‟avant 2011, laissait la marge de manœuvre nécessaire à
l‟introduction dans l‟intra-muros à des surface de terrain fragmentés, situées à distance par
rapport au périmètre construit, en dépit de la Loi n° 350/2001 qui soutenait le développement
287
équilibré des localités et l‟introduction des aspects qui tiennent des principes de
développement durable. L‟Ordonnance Gouvernementale d‟urgence n° 7/2011 impose
comme limite inférieure des surfaces introduites en intra-muros, des parcelles compactes dont
taille minimale est de 10.000m² à destination résidentielle et 5000m² à destination de
production. L‟adoption de cette ordonnance en février 2013 a été réalisée d‟une manière
déficitaire, loin des intentions des initiateurs de ce document. Le texte de loi laisse la place à
des ambiguïtés susceptibles à favoriser de nouvelles dérogations et détours.
Le rapport du périurbain bucarestois au contexte international
Un regard rétrospectif sur les formes de territorialisation, les causes et les mécanismes
qui ont généré et entretenu les déplacements du milieu urbains vers le milieu rural dans
l‟espace ZMB pendant la période 1990-2010 nous permet de rapporter le développement de
ce phénomène aux modes d‟évolution de l‟espace nord-américain ou européen.
Ainsi, on peut observer que le développement généralisé du phénomène survient suite
à quelques changements d‟ordre socio-politique à un ample impact au niveau national, suite
auxquels s‟affirment des conceptions libérales sur l‟habitation. Il s‟agit des transformations
survenues après la seconde guerre mondiale aux USA, des modifications des politiques
d‟habitat du début des années 1970 en France ou l‟extension du phénomène dans l‟espace
communiste de l‟Europe Central et de l‟Est après les années 1990.
Un autre élément commun est la motivation de ceux qui choisissent de quitter la ville
en faveur de l‟espace périurbain pour trouver une alternative au milieu urbain dense, dominé
par un ensemble de problèmes (pollution, bruit, insécurité) et désavantages (prix élevé des
logements, espace locatif restreint). Cet aspect manifeste des aspects différents : de
l‟idéologie anti-urbaine nord-américaine jusqu‟au refus de la densité de la ville industrielle,
des banlieues et de grands ensembles collectifs communistes. L‟alternative la plus recherchée
est celle la maison individuelle. Le rôle du crédit immobilier ou des mesures fiscales
encourageantes constitue aussi un des mécanismes qui génèrent la majorité des situations
présentes.
Au-delà de ces similitudes, on peut distinguer des différences nettes par rapport aux
évolutions apparues dans les périmètres des autres espaces géographiques. Ainsi, la
territorialisation de l‟exode urbain bucarestois se différencie nettement du modèle du
périurbain américain, de la suburbia. Le phénomène développé autour de Bucarest les
ressemble seulement par sa densité réduite et par le rôle majeur des investisseurs privés. En
échange il n‟est pas né suite à une idéologie anti urbaine, le tissu périurbain n‟étant pas
288
développé ex nihilo. Le périurbain bucarestois, par rapport à l‟exemple américain n‟est pas,
non plus, doté d‟une capacité nécessaire à une existence autonome.
Par rapport au modèle ouest européen, marqué par l‟idéologie des villes-jardins (à
l‟exception de la France), malgré les intentions d‟adopter un modèle similaire pendant l‟entre-
deux-guerres, les zones développés dans l‟espace ZMB, à quelques exceptions, sont le résultat
des initiatives ponctuelles, dépourvues d‟une vision d‟ensemble, sans même parfois prendre
en compte l‟aménagement des espaces publics. La présence des espaces verts à l‟intérieur des
zones construites est négligée en dépit de la demande sociale.
Après 1989, l‟implication de l‟État dans la gestion de cette question a été minimalisée,
à la différence de l‟exemple hollandais ou britannique. Pour plus de deux décennies (27
décembre 1989-7 février 2011), la réglementation concernant l‟extension urbaine a été au
moins ambiguë, en favorisant à la fois le développement fragmenté des zones urbaines et t les
principes d‟un développement urbain cohérent. Le désir des autorités locales d‟accroître
l‟attractivité résidentielle de leurs communes en facilitant l‟implantation de nouveaux projets
résidentiels et l‟absence d‟un organisme administratif, capable d‟avoir une vision globale sur
le développement urbain (type zone métropolitaine), sur le fonctionnement des relations aux
alentours de la Capitale, ont conduit au développement d‟un tissu urbain hétéroclite, voire
même aux nuances anarchiques.
La perspective fractale sur le développement du tissu périurbain
La réalité complexe des zones périurbaines, aux alternances des espaces construites et
des espaces agricoles ou naturels, a imposé une nouvelle vision sur la vocation de ces espaces,
différente de celle de la ville dense.
La conciliation des intentions des principaux acteurs impliqués dans la création du
tissu périurbain dans l‟espace ZMB dans l‟objectif d‟obtenir un tissu viable de point de vue
qualitatif et esthétique montre une démarche extrême de difficile au contexte de la vision
(complètement) différente que ceux-ci ont sur la dynamique urbaine des localités, positionnés
entre l‟intérêt général et l‟intérêt privé. Du point de vue théorique, en analysant les opinions
de chaque catégorie d‟acteurs une solution envisageable est d‟aménager ces espaces
conformément aux principes d‟un développement rationnel, possible par l‟adoption de la
solution offerte par le programme MUP City239
.
239 Tannier, C. (2009). "Formes de villes optimales, formes de villes durables.Réflexions à partir de l‟étude de la
ville fractale." Espaces et sociétés 3(138): 153-172.
289
Les scénarios élaborés à l‟échelle de la commune de Pantelimon pourraient permettre
l‟ouverture à l‟urbanisation de nouvelles zones à destination résidentielle sans contribuer à la
fragmentation du tissu urbain ou à des investissements supplémentaires en termes
d‟infrastructure. Il a été envisagé également la préservation des espaces naturelles et la
pénétration des espaces verts à l‟intérieur du tissu bâti.
La condition essentielle pour que de tels principes soient mis en pratique reste dans le
cas du périmètre bucarestois, la création d‟un organisme décisionnel supérieur aux autorités
locales, ayant la capacité et l‟objectivité nécessaire pour gérer le développement résidentiel (et
non seulement), au nom de l‟intérêt général. Pourtant, insérer les espaces verts à l‟intérieur du
tissu urbain devient un objectif possible uniquement à l‟échelle des projets immobiliers
amples, dotés d‟une vision d‟ensemble, au périmètre d‟un quartier ou même d‟une localité.
Même réduite à une approche théorique, cette perspective fractale apparaît la plus
approprié en tant que synthèse des observations réalisées tout au long de mon travail de
recherche, en offrant une alternative rationnelle au développement périurbain bucarestois.
Approfondir ce type de modèle reste un sujet ouvert pour de nouvelles démarches de
recherche sur la modélisation des tissus périurbains et des systèmes urbains métropolitains. Il
nous semble intéressant d‟aborder d‟autres périmètres d‟étude similaires afin d‟appliquer des
méthodes de recherche semblable, vers d‟autres direction au sujet des dynamiques
périurbaines de la ville comme, par exemple, l‟organisation des transports en commun ou la
structuration polycentrique de l‟espace métropolitain Bucarestois.
290
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41. Mancebo, F. 2007. Accompagner les turbulences :une périurbanisation durable. In Les
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42. Michel Conan, J. F. 1997. Comment les villages devinrent des paysages. In Les
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44. Pellerin, J.-C. (1995) Le développement d'une ville nouvelle et de sa périphérie
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la recherche urbaine, 121-130. Paris: MEDAD,PUCA.
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Ou les relations ambiguës entre pollution atmosphérique et périurbanisation / Ozone
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Vănătorii Mici From the Bucharest Metropolitan Area. Human Geographies - Journal
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49. Suditu, B. (2009) Urban Sprawl and Residential Mobilities in The Bucharest Area –
Reconfiguration of a New Residential Geography. Human Geographies – Journal of
Studies and Research in Human Geography, 3, 79-93.
50. Suditu, B. (2012) Urban sprawl – the legal context and territorial practices in
Romania. Human Geographies – Journal of Studies and Research in Human
Geography, 6, 73-77.
51. Suditu, B., A. Ginavar, A. Muică, C. Iordăchescu, A. Vârdol & B. Ghinea (2010)
Urban Sprawl Characteristics and Typologies in Romania. Human Geographies –
Journal of Studies and Research in Human Geography, 4, 79-87v.
52. Tălângă, C., D. Zamfir & I. V. Stoica (2010) Urban-rural interface, polycentric
development andtransportation systems. Case study: Bucharest metropolitan area
Human Geographies – Journal of Studies and Research in Human Geography, 4, 47-
52.
53. Touati, A. mai-juin 2010. Histoire des discours politiques sur la densité. In Etudes
foncières, 24-26. Paris.
54. Vanier, M. 2009. Campagnes périurbaines : la dispersion est-elle derrière nous ? In
Pour, 180-184. GREP.
55. Williamson, T. (November 2008) Sprawl, Spatial Location,and Politics. How
Ideological Identification Tracks the Built Environment. American Politics Research,
Volume 36 Number 6, 903-935.
56. Wilson-Doenges, G. September 2000. An exploration of sense of community and fear
of crime in gated communities. In Environment and Behavior, 597-611. Sage
Publications.
II.3. Conférences:
1. Bajmñcy, P. 2001. A Szuburbanizáciñ Motiváciñi Magyarországon. In Földrajzi
Konferencia,. Szeged, 8 p.
2. Cîrnu, L., 15 septembre 2012- «Origini și modele de gestiune ale periurbanizării în
SUA, Europa de Vest și Europa Centrală » Simpozionul Stiintific al Doctoranzior
Facultătii de Geografie, Editia a V-a, Scoala Doctorala « Simion Mehedinti »,
Bucuresti, Romania
3. Cîrnu, L., 26-27 septembrie 2012-"Concepte și practici în planificarea urbana
integrată în Franta”, Workshop/Atelier "Planificare integrată şi cercetarea
interdisciplinară pentru dezvoltarea urbană durabilă şi competitivă a României",
306
Institutul National de Cercetare-Dezvoltare în Constructii, Urbanism şi Dezvoltare
Teritorială Durabilă „URBAN-INCERC”, Bucuresti, Romania
4. Cîrnu, L., 12 -14 octombrie 2012- –« Dinamica constructiilor rezidentiale în zona
metropolitană bucureşteană. Alternativa la Capitala intra-muros », Seminarul
Stiintific International « Dimitrie Cantemir », a-XXXII-a editie, Universitatea « Al. I.
Cuza », Iasi, Romania
5. Cîrnu, L., 10-12 Noiembrie 2012- « Urban exodus in the Bucharest Metropolitan Area
between 1990-2010”, Conferinta Internationala « Understanding Land, People and
Environment: Research and Teaching Perspectives in Geography », Bucuresti,
Romania
6. Cîrnu, L., 5-7 Decembrie 2012- „Residential changes in the Bucharest Metropolitan
Area between 1990-2010. Small and medium sized towns as an alternative to the
metropolis”, Conferinta international « The attractiveness of small and medium
towns: criteria, issues and strategies”, Cracovia, Polonia
7. Cîrnu, L., 17-18 mai 2013- -"Le passage de la rurbanisation à la périurbanisation
dans les communes périphériques de Bucarest, Roumanie." Conférence internationale
"Urban Metamorphoses: Landscapes of Power and Memory", Facultatea de Stiinte
Politice, Universitatea din Bucuresti, Romania
8. Cîrnu, L., 17-19 mai 2013 -"Le tissu urbain fractal. Le vide comme élément
d’aménagement urbain", Simozionul Geografic international „Landscapes:
Perception, Knowledge, Awareness and Action”, a V-a editie, Bucuresti-Giurgiu,
România
9. Cîrnu, L., 24-25 mai 2013-"La périurbanisation en tant qu’élément de la dynamique
urbaine de la ville post-communiste.La zone métropolitaine bucarestoise entre 1990-
2010.", Conferinta doctorala internationala “Challenges of Transition: the Post-
communist Experience(s)”, prima editie, Facultatea de Stiinte Politice, Universitatea
din Bucuresti, Romania
II.4. Rapports :
1. Centre de Prospective et de Veille Scientifique. Direction de la recherche et des
affaires scientifiques et techniques. Ministre de l‟Equipement, des Transports et du
Logement. septembre 1999. Maîtriser l'étalement urbain :une premiere evaluation des
politiques menées dans quatre pays (Angleterre, Norvège, Pays-Bas, Hong-Kong).
Paris, 53 p.
307
2. Cavailhès;, J., D. Peeters, E. Sékeris & J.-F. Thisse. 2002. La Ville périurbaine.
Rapport de recherche a financée par le Ministère de l‟éducation, de la recherche et de
la formation (Communauté française de Belgique). 24 p.
3. Cîrnu L., Gautier F., Jouda S, Martin G., 2010, « Habiter le lotissement » : ajuster
objectifs de planification et attentes des habitants, Centrul documentar al Agentiei de
Urbanism din Lyon., 160 p.
4. European Environnement Agency. 2006. Urban sprawl in Europe.The ignored
challenge. Copenhague, 60 p.
5. Potier, F. avril 2007. Le périurbain-Quelle connaissance? Quelles approches? , Lyon:
CERTU, 70 p.
6. DREAL. decembre 2009. Vulnérabilité et précarité énergétique des ménages
périurbains, à l’épreuve des comportements résidentiels et de mobilité.Aire
métropolitaine de Lyon élargie. Lyon DREAL Rhône Alpes, 120 p.
7. Lionel Rougé, S. B. juin 2008. Les « captifs » du périurbain 10 ans après. Toulouse:
CERTU, 87 p.
8. Gibert, M., H. Sanson & M. Meunierchabert. mai 2002. Planification et Gouvernance:
influence sur le périurbain? , Lyon: CERTU, 100 p.
9. Legrand, C. & N. Ortar. decembre 2008. Caracteristique de la surmobilité
professionnelle en périurbain. Lyon: LET, 67 p.
10. Moriconi-Ebrard, F. Mai 2008. Identification et dynamiques des espaces périurbains.
Paris: CERTU, 76 p.
11. Julien, P. Septembre 2007. Analyse critique de la pertinence de l’aire urbaine pour
étudier l’étalement urbain. Lyon: CERTU, 42 p.
III. Contributions scientifiques au sujet de la maison individuelle:
III.1. Livres:
1. Bonnin, P. & R. d. Villanova. 1999. D'une maison l'autre parcours et mobilités
résidentielles sous la dir. de Philippe Bonnin et Roselyne de Villanova postf. de Jean
Remy. Grâne: Creaphis, 371 p.
2. Bonnin, P. 2002. Communications EHESS-Manières d'habiter. Paris: Seuil, 264 p.
3. Bonvalet, C. & P. Merlin. 1988. Transformation de la famille et habitat. Paris: Institut
national d'études démographiques, 371 p.
4. Cartier, M., I. Coutant, O. Masclet & Y. Siblot. 2008. La France des "petits-moyens".
Enquete sur la banlieue pavillonnaire. Paris: Editions La Découverte, 317 p.
308
5. Catalin, S. 2005. Habitatul urban in extensiune periurbana. Bucuresti: Edirura
Universitara "Ion Mincu", 316 p.
6. Chelcea, L. 2008. Utilizarile actuale ale spatiilor industriale si noul peisaj al orasului.
"Casele pe pamant" si dispersiile rezidentiale extraurbane. în Bucurestiul
postindustrial. Memorie, dezindustrializare si regenerare urbana, ed. Polirom, p. 300-
307. Bucuresti: Polirom.
7. Daniel Pinson, S. T. 2007. Territoires de la maison en périurbain et métropolisation:
villas en campagne urbaine entre Aix et Marseiile. In La ville émergente, 47-57. Paris:
coédition CERTU/ PUCA.
8. Haumont, N. 2001 (reed.). Les pavillonnaires.Etude psychosociologique d'un mode
d'habitat. Paris: L'Harmattan, 150 p.
9. Ioana, T. 2009. La curte : gradina, cartier, si peisaj urban in Bucuresti. Bucuresti:
Curtea Veche, 196 p.
10. Lussault, M., T. Paquot & C. Younès. 2007. Habiter, le propre de l'humain : villes,
territoires et philosophie Paris: La Découverte, 292 p.
11. Maillard, L. & C. Louis-Victor. 1994. La maison des Français histoires de mieux-être.
Bordeaux: CLV développement, 329 p.
12. Mayoux, J. 1980. Demain l'espace. L'habitat individuel péri-urbain. Paris: La
documentation française, 323 p.
13. Merlin, P. 1990. La famille éclate, le logement s'adapte. Paris: Syros Alternatives, 223
p.
14. Moles, A. & E. Rohmer. 1998. Psychologie de l'espace. Paris: L'Harmattan, 158 p.
15. Pinson, D. & S. Thomas. 2001. La maison en ses territoires. De la villa à la ville
diffuse. Paris: L'Harmattan, 191 p.
16. Simondon, G. & B. Stiegler. 2007. L'individuation psychique et collective à la lumière
des notions de forme, information, potentiel et métastabilité Paris: Aubier, 293 p.
17. Tapie, G. 2005. Maison individuelle, architecture, urbanité. La Tour-d'Aigues: Éd. de
l'Aube, 251 p.
III.2. Articles:
1. Amérigo, M. & J. I. Aragonés (1990) Residential satisfaction in council housing.
Journal of Environmental Psychology, 10, 313-325.
309
2. Anne Bossé, L. D., Marc Dumont. 2007. Actualité des mythologies pavillonnaires. Le
périurbain comme quasi-personnage. In Les Annales de la recherche urbaine, 141-
152. Paris: MEDAD, PUCA.
3. Braubach, M. (2007) Residential conditions and their impact on residential
environment satisfaction and health: results of the WHO large analysis and review of
European housing and health status (LARES) study. International Journal of
Environment and Pollution, 30, 384-403.
4. Cailly, R. D. L. (2007) La diversité des modes d‟habiter des périurbains dans les villes
intermédiaires : différenciations sociales, démographiques et de genre. Norois, 4/205,
67-80.
5. Genestier, P. 2007. La question du pavillonnaire dans la société des individus. In Les
Annales de la recherche urbaine, 19-30. Paris: MEDAD, PUCA.
6. Jacquot, A. (2003) De plus en plus de maisons individuelles. INSEE. Première, 4.
7. Kestens, Y., M. Th‚riault & F. D. Rosiers (2004) The impact of surrounding land use
and vegetation on single-family house prices. Environment and Planning B: Planning
and Design, 31, 539-567.
8. Kweon, B. S., C. D. Ellis, P. I. Leiva & G. O. Rogers (2010) Landscape components,
land use, and neighborhood satisfaction. Environment and Planning B: Planning and
Design, 37, 500-517.
9. Magri, S. (1997) L'intérieur domestique. Pour une analyse du changement dans les
manières d'habiter. Genèses, 28, 146-164.
10. Rosiers, F. D., M. Thériault, Y. Kestens & P. Villeneuve (2002) Landscaping and
House Values: An Empirical Investigation. Journal of Real Estate Research, 23, 139-
162.
11. Syme, G. J., D. M. Fenton & S. Coakes (2001) Lot size, garden satisfaction and local
park and wetland visitation. Landscape and Urban Planning, 56, 161-170.
12. Vogt, C. A. & R. W. Marans (2004) Natural resources and open space in the
residential decision process: a study of recent movers to fringe counties in southeast
Michigan. Landscape and Urban Planning, 69, 255-269.
310
IV. Contributions scientifiques au sujet de l’économie urbaine. Production
foncière et immobilière.
IV.1. Livres:
1. ADEF. 2004. Les mecanismes fonciers de la ségregation. Paris: ADEF-Association
des études foncières, 280 p.
2. Bontron, J.-C. & B. Roudier. 2007. Les dynamiques territoriales de la construction,
1990-2004. Paris: la Documentation française, 72 p.
3. Comby, J. & V. Renard. 1996. Les politiques foncières. Paris: Presses universitaires de
France, 126 p.
4. Fujita, M. 1989,1990. Urban economic theory. Land use and city size. Cambridge:
Cambridge University Press, 366 p.
5. Fujita, M., P. R. Krugman & A. Venables. 1999. The spatial economy : cities, regions
and international trade. Cambridge, Mass.: MIT Press, 367 p.
6. Guengant, A. 1992. Les coûts de la croissance périurbaine l'exemple de
l'agglomération rennaise. La Défense: Adef, 155p.
7. Hallett, G. 1988. Land and housing policies in Europe and the USA : a comparative
analysis. London ; New York: Routledge, 216 p.
8. Polèse, M. 1994. Economie urbaine et régionale.Logique spatiale des mutations
économiques. Paris: Editions Economica, 400 p.
9. Sfintescu, C. I. NA. Consideratiuni asupra plusvalutei terenurilor urbane. Bucuresti:
Tipografia "Cooperativa", 21 p.
IV.2. Articles:
1. Anas, A., R. Arnott & K. A. Small (1998) Urban Spatial Structure. Journal of
Economic and Planning A, 1143-1179.
2. Berg, L. V. d. 1991. Devéloppement economiques et cycles urbains. Une approche
dynamique des cha,gements urbains. In L'avenir des villes, Lyon, ed. Programme
Rhône -Alpes. Recherches en Sciences Humaines, 33-44.
3. Bolitzer, B. & N. R. Netusil (2000) The impact of open spaces on property values in
Portland, Oregon. Journal of Environmental Management, 59, 185-193.
4. Castel, J.-C. 2007. De l‟étalement urbain à l‟émiettement urbain. In Les Annales de la
recherche urbaine, 89-96. Paris: MEDAD, PUCA.
5. Tyrväinen, L. & A. Miettinen (2000) Property Prices and Urban Forest Amenities.
Journal of Environmental Economics and Management, 39, 205-223.
311
IV.3. Conférences. Présentations publiques :
1. Castel, J.-C. 2005. Le marché favorise t-il la densification ? Peut-il produire de
l'habitat alternatif à la maison individuelle ? In Colloque ADEF du 14-10-05, 15. Paris.
2. Castel, J.-C. (2008) Détermination économique des densités. Institut d’Urbanisme de
Lyon., 06.12.2008, Lyon, Franta
V. Contributions scientifiques sur la modélisation de l’extension urbaine
V.1. Livres:
1. Frankhauser, P. 1994. La fractalité des structures urbaines. Paris: Anthropos, 291 p.
2. Frankhauser, P., C. Tannier, G. Vuidel & H. Houot. 2010. Une approche multi-échelle
pour le développement résidentiel des nouveaux espaces urbains. In Modéliser la ville.
Forme urbaine et politiques de transport, ed. Economica, 306-332. Paris.
V.2. Articles:
1. Alberti, M. & P. Waddell (2000) An integrated urban development and ecological
simulation model. Integrated Assessment, I, 215–227.
2. Badariotti, D. (2006) Des fractales pour l‟urbanisme? Quelques pistes de réflexion à
partir de l‟exemple de Strasbourg-Kehl. Cahiers de géographie du Québec, 49, 133-
156.
3. Barredo, J. I., M. Kasanko, N. McCormick & C. Lavalle (2003) Modelling dynamic
spatial processes: simulation of urban future scenarios through cellular automata.
Landscape and Urban Planning, 64, 145-160.
4. Boulanger, P.-P. (2006) Le chaos de la traduction et la traduction du chaos. META, 51,
119-130.
5. Desmarais, G. & G. Ritchot (1998) La modélisation dynamique en géographie
humaine Cahiers de géographie du Québec, 42, 329-332.
6. Enault, C. (2004) La dilution: note méthodologique pour l ‟analyse de l‟étalement
urbain. Espace Géographique, 241-255.
7. Frankhauser, P. & C. Genre-Grandpierre (1998) La geometrie fractale - un nouvel
outil pour evaluer le role de la morphologie des reseaux de transport public dans
l'organisation spatiale des agglomerations. Les Cahiers Scientifiques du Transport, 41-
78.
312
8. Frankhauser, P. (1997) L'approche fractale. Un nouvel outil de réflexion dans l'analyse
spatiale des agglomérations urbaines. Population, 4/52, 1005-1040.
9. Frankhauser, P. (1998) La formalisation fractale des tissus urbains. Cahiers de
géographie du Québec, 42, 379-398.
10. Frankhauser, P. (2005) La morphologie des tissus urbains et périurbains à travers une
lecture fractale. Revue Géographique de l'Est, 5 / 3-4, 145-160.
11. Frankhauser, P. noiembrie 2012. The Fractalopolis model - a sustainable approach for
a central place system, 19 p. – contributie în curs de publicare
12. José I. Barredo , M. K., Niall McCormick and Carlo Lavalle (2003) Modelling
dynamic spatial processes: simulation of urban future scenarios through cellular
automata. Landscape and Urban Planning, 3, 145-160.
13. Keersmaecker, M.-L. D., P. Frankhauser & I. Thomas (2004) Dimensions fractales et
réalités périurbaines .L‟exemple du Sud de Bruxelles. L’Espace géographique, 219-
240.
14. Tannier C., Pumain D., Fractals in urban geography : a theoretical outline and an
empirical example, Cybergeo : European Journal of Geography, Systèmes,
Modélisation, Géostatistiques http://cybergeo.revues.org/index3275.html, consultat la
data de 15.04.2012
15. Tannier, C. (2009) Formes de villes optimales, formes de villes durables.Réflexions à
partir de l‟étude de la ville fractale. Espaces et sociétés, 3, 153-172.
16. Tannier, C., G. Vuidel, P. Frankhauser & H. Houot (2010) Simulation fractale
d'urbanisation. MUP-city, un modèle multi-échelle pour localiser de nouvelles
implantations résidentielles. Revue internationale de géomatique, 20, 303-329.
17. Thomas, I. & P. Frankhauser (2013) Fractal dimensions of the built-up footprint:
buildings versus roads. Fractal evidence from Antwerp (Belgium). Environment and
Planning B: Planning and Design, 40, 310-329.
18. Thomas, I., P. Frankhauser & C. Biernacki (2008) The morphology of built-up
landscapes in Wallonia (Belgium): A classification using fractal indices. Landscape
and Urban Planning, 84, 99-115.
19. Thomas, I., P. Frankhauser & D. Badariotti (2010) Comparing the fractality of
European urban neighbourhoods: do national contexts matter? Journal of
Geographical Systems, 14, 189-208.
313
20. Thomas, I., P. Frankhauser & M.-L. De Keersmaecker (2007) Fractal dimension
versus density of built-up surfaces in the periphery of Brussels*. Papers in Regional
Science, 86, 287-308.
21. Thomas, I., P. Frankhauser, B. Frenay & M. Verleysen (2010) Clustering patterns of
urban built-up areas with curves of fractal scaling behaviour. Environment and
Planning B: Planning and Design, 37, 942-954.
V.3. Conférences. Présentations publiques:
1. Antoni, J.-P. 2001. Urban sprawl modelling : A methodological approach. In 12ème
Colloque Européen de Géographie Théorique et Quantitative. St-Valéry-en-Caux,
France, 12 p.
2. Antoni, J.-P., P. Frankhauser, C. Tannier & S. Youssoufi. 2008. Simulating and
assessing prospective scenarios. A comparative approach in urban planning. In 9th
International Conference on Design & Decision Support Systems in Architecture and
Urban Planning. Eindhoven, Netherlands, 16 p.
3. Bourgeois, M. & M. N. d. Oliveira. 2011. Scénarios d'urbanisation dans les espaces
périurbains. Favoriser l'accesibilité aux aménités vertes lors de la conception d'un
document d'urbanisme. In 9ème séminaire de l’observation urbaine. Paris, France, 42
p.
4. Caglioni, M. & R. Giovanni. 20-21 février 2003. Contribution to fractal Analysis of
cities : A Study of metropolitan Area of Milan. In 6èmes Rencontres de Théo Quant,
16. Besançon, France, 16 p.
5. Czerkauer-Yamu, C. & P. Frankhauser. 2010. A Planning Concept for a Sustainable
Development of Metropolitan Areas Based on a Multifractal Approach. In 15th
International Conference on Urban Planning and Regional Development in the
Information Society GeoMultimedia 2010 Viena, Austria 8 p
6. Pierre Frankhauser, C. T., Gilles Vuidel, Hélène Houot. 2007. Approche fractale de
l‟urbanisation. Méthodes d'analyse d‟accessibilité et simulations multi-échelles. In
11th World Conference on Transportation Research, 21. Berkeley.
7. Tannier, C., G. Vuidel & P. Frankhauser. 2008. Délimitation d‟ensembles
morphologiques par une approche multi-échelle. Application à la délimitation
morphologique des agglomérations. In Huitièmes Rencontres de Théo Quant.
Besançon, France, 14 p.
314
8. Tannier, C., G. Vuidel, P. Frankhauser & H. Houot (2008) An urban multi-scale
modeling using fuzzy evaluation of accessibility and morphological constraints. 48th
Congress of the European Regional Science Association - Culture, Cohesion and
Competitiveness - Regional Perspectives, Liverpool : United Kingdom, 14 p.
V.4. Rapports :
1. Frankhauser, P. & C. Tannier. 2010. Développement urbain fractal sous contraintes
d'accessibilités. Modèles et outils d'aide à la décision pour l'aménagement urbain.
Besançon: ThéMA UMR 6049 CNRS-Université de Franche-Comté et de Bourgogne,
PREDIT - Programme français de recherche et d‟innovation dans les transports
terrestres, 83 p.
2. Frankhauser, P. 2000. Morphologie des "Villes Émergentes" en Europe à travers les
analyses fractales, Besançon, PREDIT - Programme français de recherche et
d‟innovation dans les transports terrestres, 242 p.
3. Frankhauser;, P., H. Houot;, C. Tannier; & G. Vuidel. Septembre 2007. Vers des
déplacements péri-urbains plus durables: propositions de modèles fractals
opérationnels d’urbanisation. Besançon: PREDIT - Programme français de recherche
et d‟innovation dans les transports terrestres, 115 p.
VI. Textes législatifs :
1. Ordonanta de urgentă a Guvernului nr. 7/2011 pentru modificarea şi completarea
Legii nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului şi urbanismul, publicată în
Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 111 din 11 februarie 2011 prorogata până
la data de 31 decembrie 2015.
2. Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului si urbanismul- publicata in
Monitorul Oficial nr. 373 din 10 iulie 2001
3. Legea calitătii in constructii. Legea 10/1995 privind calitatea în constructii publicata
in Monitorul Oficial nr. 12 din 24.1.1995
4. Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de constructii - actualizată
la 18.05.2000, republicare în Monitorul Oficial, Partea I, nr. 933 din 13 octombrie
2004
5. Legea fondului funciar, Legea nr. 18/1991, republicata în anul 1998, in Monitorul
Oficial, Partea I nr. 1 din 05/01/1998
315
6. Legea Nr. 59 din 29 octombrie 1974 cu privire la fondul funciar, act emis de Marea
Adunare Natională, București: Buletinul Oficial Nr. 138 din 5 noiembrie 1974
7. Legea Nr. 58 din 29 octombrie 1974 privind sistematizarea teritoriului si localitătilor
urbane si rurale. ed. Marea Adunare Natională. București: Buletinul Oficial Nr. 135
din 1 noiembrie 1974.
VII. Matériels audio-visuels :
1. Langevine, G., M. Cantal-Dupart, J.-P. Fortin, A. Jolivet, R. Castro, S. Hanrot, A.
Sarfati & J.-P. Dumontier. 1985. Banlieue 89 (50 mn 35 s). In Sous les pavés la
banlieue 2. [Bry-sur-Marne] Paris: Institut national de l'audiovisuel,France 2.
2. LaborieJean-Paul & L. C. Sébastien. 2006. La péri-urbanisation en France (49 min.).
Toulouse: Université Toulouse II-Le Mirail
http://www.canalu.tv/video/canal_geo_universite_toulouse_ii_le_mirail/la_peri_urban
urbanis_en_france.842, consultat la data de 12.10.2010
3. Jézéquel, S. 2000. Naissance d'une banlieue, mort d'un village (53 min) Paris:
Betacam SP
4. Greene, G., B. Silverthorn, B. Zwicker & Electric Wallpaper Company. 2004. The end
of suburbia oil depletion and the collapse of the American dream 1 DVD (78 min) :
son., coul.; 12 cm. Toronto: Electric Wallpaper Co.
5. *** „Zeci de case inundate lângă Bucureşti. Apa atinge jumătate de metru”, publicat
pe site-ul România TV pe data de 24 mai 2012, 16:33 www.rtv.net/zeci-de-case-
inundate-langa-bucuresti--apa-atinge-jumatate-de-metru-video_29813.html
6. *** „Locuitorii unei străzi din oraşul Pantelimon trebuie să-şi mute casele”, publicat
pe site-ul canalului de stiri Realitatea TVpe data de 24 Octombrie 2010, ora 13:03,
http://www.realitatea.net/locuitorii-unei-strazi-din-orasul-pantelimon-trebuie-sa-si-
mute-casele_763625.html
7. *** „Evul mediu la pret de lux. Cum arata cartierele de 5 stele din Romania fara
apa,canalizare si asfalt” publicat pe site-ul Stirile Pro TV pe data de 1 iunie 2013
http://stirileprotv.ro/stiri/actualitate/evul-mediu-la-pret-de-lux-cum-arata-cartierele-de-
5-stele-din-romania-fara-apa-canalizare-si-asfalt.html
8. *** „ A construit un cartier intreg pe pamantul altcuiva! Nimeni nu s-a sesizat”,
publicat pe site-ul canalului Stirile Pro TV in octombrie 2009
http://stirileprotv.ro/stiri/eveniment/a-construit-un-cartier-intreg-pe-pamantul-altcuiva-
nimeni-nu-s-a-sesizat.html
316
Liste des figures
Figure 1 Logement spécifique au lotissement Riverside, Chicago. ....................................... 31
Figure 2 Cape Code cottage à Levittown ................................................................................. 34
Figure 3 Evolution du pourcentage des habitants (1880-2000) dans les différentes zones
urbaines et ériurbaines aux Etats Unis ..................................................................... 35
Figure 4 La structure du parc locatif aux Etats-Unis en 2000 .................................................. 36
Figure 5 Paysage type de ville industrielle britannique (logements acollés et petite cour
commune). Londres, vers la moitié du XIXème siècle ........................................... 40
Figure 6 Ensemble de logements ouvriers „en terrasse”, vers la fin du XIXème siècle ........ 40
Figure 8 « Lotissements défectueux », au début du XXème siècle, près de Paris ................... 48
Figure 9 Tours et barres dans le quartier La Duchère, périphérié Lyon .................................. 51
Figure 10 Maison type” Chalandonette”, quartier Malartic, Gradignan, en périphérie de
Bordeaux .................................................................................................................. 52
Figure 11. Exemples de logements mitoyens réalisés par le programme „maisons Borloo à
100000 €uros”, Saint Jean de Thurigneux, à 30 de km nord de Lyon .................... 57
Figure 12 Logements individuels groupés. Amstelveen, périurbain d‟Amsterdam ................. 60
Figure 13 Logements spécifiques au lotissement Lichterfelde-West ....................................... 63
Figure 12 Logement spécifique au lotissement Berlin-Grunewald .......................................... 64
Figure 15 Logements ouvriers de la ville-jardin Margarethe Krupp, Essen ............................ 65
Figure 16 Le système de planification et de prise de décions allemand .................................. 70
Figure 17 Evolution du tissu urbain au nord-ouest de Budapeste, 1970, 1995, 2010 .............. 74
Figure 18 Apports et pertes de population au niveau de Budapest en 1996, par rapport à l‟âge
des habitants. ............................................................................................................ 75
Figure 19 Cartographie des plantations vertes à l‟intérieur de la Rocade de Bucarest ............ 87
Figure 20 Le modèle schématique et le plan d‟utilisation du sol de la capitale avec
l‟identification des zones vertes qui devaient être préservées et développées (en
pointillé sur la carte) ................................................................................................ 89
Figure 21 Inégalités de revenus en Roumanie. L‟ évolution de l‟indicateur - Theil entre
1963-1994 ................................................................................................................ 95
Figure 22 Le taux de la croissance naturelle, selon le milieu de résidence entre 1990 et 2010
au niveau national .................................................................................................... 96
Figure 23 Le taux des changements de résidence en fonction des milieux entre 1990 et 201096
Figure 24 Taux des changements de résidence par milieu entre 1990 et 2010 ........................ 96
Figure 25 La structure de la population par milieux entre 1990 et 2010 ................................. 97
317
Figure 26 Durée moyenne d‟espérance de vie par milieux entre 1996-2010 ........................... 97
Figure 27 Le nombre d‟autorisations de construire pour bâtiments résidentiels (2002-2010) 98
Figure 28 Competitivité économique des villes roumaines en 2012 ....................................... 99
Figure 29 Lotissement „Les hameaux de Fourchâteau”, localisés à proximité du domaine
homonyme en périphérie de la ville de Bordeaux (Merignac) .............................. 107
Figure 30 Le périmètre de la zone périurbaine bucarestoise délimitée par I. Iordan ............. 121
Figure 31 Le périmètre de la zone périurbaine bucarestoise délimitée par I. Ianos en 1999 . 122
Figura 32 Le District Bucarest délimité par I. Iordan en 2003 .............................................. 123
Figure 33 La région Bucarest-Ilfov poposée par Vasile Gherasim ........................................ 124
Figure 34 Périmètre de la ZMB, scénario CPUM Bucarest, 2005. Les communes selon leur
statut rural/urbain ................................................................................................... 125
Figure 35 Situation de la ZMB à l‟échelle de la Roumanie ................................................... 126
Figure 36 Les communes et les départements constituant la ZMB ........................................ 126
Figure 37 L‟évolution démographique des communes de la ZMB entre 1990-2010 par rapport
à la situation existante en 1990 .............................................................................. 129
Figure 38 Le temps moyen de déplacement Bucarest-communes de la ZMB ....................... 130
Figure 39. Le taux de croissance démographique des villes de la ZMB entre 1990-2010 .... 130
Figure 40 L‟évolution démographique de Bucarest .1990-2010 ............................................ 131
Figure 41 L‟évolution démographique des communes Bragadiru, Otopeni, Mogoşoaia ...... 131
Figure 42 Le taux de la croissance naturelle des communes de la ZMB par rapport à leur
population au niveau de 1990 ................................................................................ 132
Figure 43 Le taux du bilan migratoire des communes de la ZMB par rapport à leur population
en 1990 ................................................................................................................... 133
Figure 44 La proportion du bilan naturel et du bilan migratoire par rapport à la population des
communes de la ZMB en 1990 .............................................................................. 134
Figure 45 La proportion du bilan naturel et du bilan migratoire par rapport à la population des
communes de la ZMB en 2009 .............................................................................. 135
Figure 46 Evolution de la croissance naturelle et de la croissance migratoire de Bucarest entre
1990-2009 .............................................................................................................. 136
Figure 47 Solde naturel et solde migratoire. Bragadiru, Ilfov ............................................... 137
Figure 48 Solde naturel et solde migratoire. Mogoşoaia, Ilfov .............................................. 137
Figure 49 Solde naturel et solde migratoire. Otopeni, Ilfov ................................................... 137
Figure 50 Le nombre total de logements réalisés (valeurs absolues) dans le périmètre de la
ZMB (1990-2010) .................................................................................................. 141
318
Figure 51 Nombre total de logements achevés entre 1990-2010 au niveau des communes de la
ZMB, par rapport à la population de 2010 ............................................................ 143
Figure 52 Le nombre total de logements réalisés pendant la période 1990-2010, selon le type
d‟investissement .................................................................................................... 145
Figure 53. L‟évolution de la superficie du fond foncier des communes pendant la période
1990-2010, par rapport à la situation existante en 1990 ....................................... 148
Figure 54 Le pourcentage des terres agricoles par rapport au total de la superficie du fond
foncier des communes en 2010. ............................................................................. 149
Figure 55 Le pourcentage du foncier non-agricole des communes par rapport à leur fond
foncier total en 2010 .............................................................................................. 150
Figure 56 La commune rurale Gălbinaşi, département Călăraşi, à 34 km loin de Bucarest 151
Figure 57 Logements collectifs au centre de la commune Sohatu, département Călăraşi,
degradés au présent ................................................................................................ 152
Figure 58 Détail de la carte rédigée par Marco Antonio Gigli Veneto, en 1718 .................. 154
Figure 59 Le plan du système des forts construit autour de la Capitale entre 1882- 1894 .... 155
Figure 60 Détail de la Carte des voies de communications du département d‟Ilfov, Le
Ministère des Travaux Publiques, 1897 ................................................................. 156
Figure 61 L‟evolution de la superficie rendue constructible entre 1993-2009, département
d‟Ilfov .................................................................................................................... 157
Figure 62 L‟évolution de la superficie intra-muros de Pantelimon entre 2000-2009 ............ 158
Figure 63 Les périmètres construites de Pantelimon en 1990 ................................................ 159
Figure 64 Tissu urbain développé spontanément avant les années 50 (à gauche) et tissu urbain
systématisé pendant la période communiste (à droite) .......................................... 159
Figure 65 L‟évolution de la superficie intra-muros de Pantelimon entre 1990-2000 ............ 161
Figure 66 L‟évolution des superficies construites et du périmètre intra-muros de Pantelimon
entre 1990-2010 ..................................................................................................... 162
Figure 67 Constructions à destination résidentielle existantes en 1990 - maisons individuelles
(noir) et logements collectifs (rouge). Pantelimon, Ilfov ...................................... 163
Figure 68 Logements duplex R+1, disposés au long de la rue Sfântu Gheorghe, en tant que
forme intermediaire entre les maisons individuelles et es logements collectifs (rue
Livezilor) ............................................................................................................... 167
Figure 69 Les périmètres avec des dérogations accordées entre 1990-2000 (en jaune) ........ 169
Figure 70 Les cinq secteurs (5-9) rendus constructibles entre 1990-2000 par l‟intermédiaire
des dérogations. ..................................................................................................... 171
319
Figure 71 La parcelle développée dans le secteur du périmètre 11………………..………..171
Figure 72 Le périmetre developée dans la zone du secteur 12 ............................................... 173
Figure 73 Le périmètre développé entre 2000-2010 au nord de la commune Pantelimon,,
Ilfov. ....................................................................................................................... 177
Figure 74 Ensemble résidentiel de petites dimensions sur la rue Calarsi, Pantelimon, Ilfov 179
Figure 75 Tissu urbain résidentiel développé entre le Boulevard Biruintei et Soseaua Cernica
............................................................................................................................... 180
Figure 76 Maison-chateau sur la rue Baile Herculane, Pantelimon, Ilfov ............................. 181
Figure 77 Ensemble résidentiel de dimmensions modestes sur la rue Venus, Pantelimon, Ilfov
............................................................................................................................... 181
Figure 78 Tissu urbain résidentiel developpé entre 2000-2010 sur la base des dérogations au
sud-ouest de Pantelimon, Ilfov .............................................................................. 183
Figure 79 Ensemble résidentiel développé sur la rue Dumitru N Dumitru ............................ 184
Figure 80 Le modèle urbain concentrique d‟E. Burgess inspiré par le type de développement
urbain de Chicago en 1920 ........................ Eroare! Marcaj în document nedefinit.
Figure 81 Le modèle urbain transversal de H. Hoyt .............................................................. 189
Figure 82 Le modèle urbain multimodale de Harris et Ullman ............................................. 190
Figure 83 L‟arbitrage entre la taille du logement et le temps dédié aux déplacements
quotidiens ............................................................................................................... 193
Figure 84 La demande d‟espace résidentiel ........................................................................... 194
Figure 85 Les coûts unitaires moyens de production pour les différentes types de produits
immobiliers (sans prix du foncier) en France ........................................................ 201
Figure 86 Le taux de la marge nette sur la ciffre d‟affaores pour chaque type de produits
immobiliers. ........................................................................................................... 202
Figure 87 Les coûts de la construction en fonction du type de logement (€ HT/m²) ............. 205
Figure 88 Les principales étapes administratives de production du foncier constructible ..... 209
Figure 89 L‟espace de la cour –espace vert et lieu de jeux –rue Tractorului, Pantelimon, Ilfov
............................................................................................................................... 225
Figure 90. Maisons individuelles à Pantelimon, rue Prahova et Bihor. ................................. 226
Figure 91 La cour transformée en espace végétalisé. Les rues Emil Cioran et Toporaşi,
Pantelimon, Ilfov ................................................................................................... 227
Figure 92 Alternance entre l‟espace vert et la zoné bétonnée. Rue Tractorului, Pantelimon,
Ilfov ........................................................................................................................ 227
320
Figure 93 Cabinet de stomatologie installé sur la rue Prahova, Pantelimon, Ilfov dans une
zone developpée à partir de 2007 .......................................................................... 231
Figure 94 Rue Bihor, Pantelimon, Ilfov ................................................................................. 232
Figure 93 Les premières trois étapes d‟itération d‟un tapis du Sierpinski, sur la base d‟un carré
avec un facteur de réduction et un facteur nombre d‟éléments ........... 243
Figure 96. Les premières deux étapes de construction de la bordure d‟un teragon et de la
figure complète, similaire de la bordure urbaine ................................................... 246
Figure 97 L‟empreinte des construtions de Pantelimon (1990) dans la troisième étape de
dilatation ................................................................................................................ 250
Figure 98 Tissu urbain de Pantelimon (2010) lors de la troisième étape de dilatation .......... 251
Figure 99 Tissu urbain de Pantelimon (2010) lors de la sixième étape de dilatation. ........... 251
Figure 100 La méthode de l‟analyse radiale appliquée à l‟échele du tissu bâti entier de
Pantelimon de 1990 ............................................................................................. 254
Figure 101 Identification de premier seuil majeur d‟infleion au niveau du comportement
sclant. Pantelimon, 1990 ........................................................................................ 254
Figure 102 Identification du deuxième seuil majeur d‟inflexion au niveau des comportements
scalants. Pantelimon, 1990 .................................................................................... 255
Figure 103 Identification du dernier seuil majeur d‟inflexion au niveau du comportement
scalant. Pantelimon, 1990 ...................................................................................... 255
Figure 104 La méthode de l‟analyse radiale appliquée à l‟échele du tissu bâti de Pantelimon
en 2010 ................................................................................................................... 256
Figure 105 Identification de premier seuil majeur d‟influxion au niveau du comportement
sclant. Pantelimon, 2010 ........................................................................................ 256
Figure 106 Identification du troisième seuil majeur d‟inflexion au niveau du comportement
scalant. Pantelimon, 2010 ...................................................................................... 257
Figure 107 Identification du deuxième seuil majeur d‟inflexion au niveau du comportement
scalant. Pantelimon, 2010 ...................................................................................... 257
Figure108 La méthode de la corrélation spatiale appliquée à l‟échelle du tissu urbain construit
de Pantélimon en 1990 ........................................................................................... 259
Figure 109 Analyse de la corrélation spatiale appliquée à l‟échelle du premier seuil identifié à
l‟aide de l‟analyse radiale. Pantelimon 2010 ......................................................... 260
321
Figure 110 Le graphique du comportement scalant obtenu suite à l‟analyse de la corrélation
spatiale pour 1990 et 2010, Pantelimon, IlfovEroare! Marcaj în document
nedefinit.
Figure 111 Schéma du plan d‟aménagement de la ville de Stuttgart ..................................... 266
Figure 112 Plan d‟aménagement de la ville d‟Hambourg, proposé par Fritz Schumacher
en1927 .................................................................................................................... 266
Figure 113 Quartier résidentiel pavillonnaire dans la zone West Paco, Florida .................... 266
Figure 114 Réinterprétation de la théoie des lieux centraux par l‟intégration des espaces verts
............................................................................................................................... 267
Figure 115 Identification et codage des centres de services à l‟aide du logiciel ArcGIS ...... 271
Figure 116. Initiation de la construction de la grille d‟analyse, ayant un facteur de réduction
de 3(1/3), et une taille minimale de la cellule de de 400 m² .................................. 272
Figure 117 Analyse du potentiel d‟ubanisation pour le tissu urbain existant à une dimension
de la cellule de 540 X 540m². Pantelimon, Ilfov 2010 ......................................... 273
Figure 118, Analyse du potentiel d‟ubanisation pour le tissu urbain existant à une dimension
de la cellule de 180 X 180 m² .Pantelimon, Ilfov, 2010 ........................................ 273
Figure 119 Analyse du potentiel d‟ubanisation pour le tissu urbain existant à une dimension
de la cellule de 60 X 60 m². Pantelimon, Ilfov, 2010. .......................................... 274
Figure 120 Analyse du potentiel d‟ubanisation pour le tissu urbain existant de Pantelimon,
Ilfov en 2010, à une dimension de la cellule de20 X 20 m² ................................. 274
Figure 121 Identification du potentiel d‟urbanisation de Pantelimon, de la perspective d‟une
logique non fractale, à une taille de la cellule de 540X540 m² ............................. 275
Figure 122 Identification du potentiel d‟urbanisation à Pantelimon suite à une logique non –
fractale, à une taille de cellule de 20X20m² .......................................................... 276
Figure 123 Identification du potentiel d‟urbanisation suite à un scénarios fractal stricte
(gauche) et à un scénario non-fractal (droite) dans la zone commerciale Selgros
Pantelion ................................................................................................................ 276
Figure 124 Identification du potentiel d‟extension urbaine conformément au scénario
interactif, à une dimension de la cellule de 180 X 180 m² .................................... 277
Figure 125 Type d‟avertissement de la part de MUP City dans la situation où les paramètres
préétablis ne sont pas respectés ............................................................................. 278
Figure 126 Identifier le périmètre avec un potentiel d‟extension urbaine elevé (cellule de
couleur noir) selon un scénarion interactif, à une dimension de la cellule de la
maille de 180 X 180 m² ......................................................................................... 279
322
Figure127 Identifier les celulles constructibles à une taille de la maille de 60X60 m²........ 279
Figure 128 Identification des cellules constructibles à l‟échelle 20X20 m², soit une superficie
de 38.400 m² .......................................................................................................... 280
Figure 129 Superposition du scénario interactif au tissu urbain de Pantelimon de 2010 ...... 281
323
Liste des tableaux.
Tableau 1 Quartiers de logements collectifs construits entre 1977 et 1990 à Bucarest ........... 92
Tableau 2 La structure des ménages en fonction du type de logement, selon les milieux de
résidence .................................................................................................................. 98
Tableau 3 L‟impact de l‟augmentation des prix des carburants sur les budgets des ménages
qui vivent dans des logements individuels ou collectifs ........................................ 112
Tableau 4 Population, ancienneté et position des villes de la ZMB ...................................... 127
Tableau 5 Le classement des prémières cinq communes (en exceptant Bucarest) selon le
nombre des PC delivrés en 2002 (valeurs absolues) ............................................. 139
Tableau 6 Le classement des prémières cinq communes (en exceptant Bucarest) selon le
nombre des PC delivrés en 2008 (valeurs absolues) ............................................. 139
Tableau 7 La diffrenece entre le nombre des PC delivrés en 2010 et celui des PC delivrés en
2008 ....................................................................................................................... 140
Tableau 8 Les prémières communes selon le nombre des PC delivrés entre 2002-2010 en
valeurs absolues ..................................................................................................... 140
Tableau 9 Les communes ZMB enregistrant le nombre le plus important de logements
finalisés entre 1990-2010 ....................................................................................... 142
Tableau 10 Les communes ZMB, en exceptant Bucarest, avec le plus important nombre de
nouveaux logements nouveaux, construites entre 2006-2010 ............................... 144
Tableau 11 Le nombre total (1990-2010) des logements réalisés grâce aux ressources de la
population. ............................................................................................................. 146
Tableau 12 Le nombre total (1990-2010) des logements réalisés des investissements privés
............................................................................................................................... 146
Tableau 13 L‟écart exprimé en ha entre les superficies des communes en 1990 et 2010 ..... 148
Tableau 14 L‟écart exprimé en ha entre les superficies des communes en 1990 et 2010 ..... 149
Tableau 15 Indices de densité calculés pour Pantelimon en 1990 ........................................ 164
Tableau 16 Indices de densité calculés pour Pantelimon en 2000 ........................................ 168
Tableau 17 Le nombre total de logements délivrés en Pantelimon, Ilfov, pendant la période
1990-2000 .............................................................................................................. 173
Tableau 18 Le nombre total de logements finalisés en Pantelimon, Ilfov, entre 2000-2010 175
324
Tableau 19 La variation du nombre des PC pendant la période 2002-2010 au niveau de
Pantelimon, Ilfov ................................................................................................... 223
Tableau 20 Les caractéristiques de chaque étape de dilatation du tissu urbain bâti de
Pantelimon ............................................................................................................. 252
325
Liste d’abréviations
Ac – Autorisation de construire, le correspondant roumain du permis de construire
PC- Permis de construire
ANIF – Agence Nationale d‟Améliorations Foncières
CCMESI – Centre de Recherche de l‟Environnement et des Études d‟Impacte
CERTU - Centre d'études sur les réseaux, les transports, l'urbanisme et les constructions
CICADIT – Centre Interdisciplinaire de Recherches Avancées sur la Dynamique Territoriale
CPUMB – Centre de Projection urbaine et Métropolitaine Bucarest
CU – Certificat d‟urbanisme
CUT – Coefficient d‟utilisation du terrain
D. E. – Détails d‟exécution
D. T. – Documentation technique
D.T.A.C. – Documentation technique pour l‟autorisation de l‟exécution des travaux de
construction
O.G.- Ordonnance Gouvernementale
OAR – L‟ordre des Architectes Roumains
P.Th. – Project technique
POT – Pourcentage d‟occupation du terrain
PUD – Plan Urbanistique de Détail
PUG - Plan Urbanistique Général
PUZ – Plan Urbanistique de Zone
RUR – Le Registre des urbanistes roumains
ZAC – Zone d‟Aménagement Concernée
ZMB – Zona Métropolitaine Bucarestoise
326
Liste des annexes
Annexe 1 Le pourcentage de la croissance migratoire par rapport à la population totale des
communes de la ZMB en 1995 ............................................................................ 329
Annexe 2 Le pourcentage de la croissance naturelle par rapport à la population totale des
communes de la ZMB en 1995 ............................................................................ 329
Annexe 3 Le pourcentage de la croissance naturelle par rapport à la population totale des
communes de la ZMB en 2000 ............................................................................ 330
Annexe 4 Le pourcentage de la croissance migratoire par rapport à la population totale des
communes de la ZMB en 2000 ............................................................................ 330
Annexe 5 Le pourcentage de la croissance naturelle par rapport à la population totale des
communes de la ZMB en 2005 ............................................................................ 331
Annexe 6 Le pourcentage de la croissance migratoire par rapport à la population totale des
communes de la ZMB en 2005 ............................................................................ 331
Annexe 7 Le pourcentage de la croissance naturelle par rapport à la population totale des
communes de la ZMB en 2008 ............................................................................ 332
Annexe 8 Le pourcentage de la croissance migratoire par rapport à la population totale des
communes de la ZMB en 2008 ............................................................................ 332
Annexe 9 Le pourcentage de la croissance migratoire par rapport à la population totale des
communes de la ZMB en 2009 ............................................................................ 333
Anexa 10 Le pourcentage de la croissance naturelle par rapport à la population totale des
communes de la ZMB en 2009 ............................................................................ 333
Annexe 12 Le nombre des PC delivrés en 2003 pour des constructions résidentielles en régie
privée au niveau des communes de la ZMB ........................................................ 334
Annexe 11 Le nombre des PC delivrés en 2002 pour des constructions résidentielles en régie
privée au niveau des communes de la ZMB ........................................................ 334
Annexe 14 Le nombre des PC delivrés en 2005 pour des constructions résidentielles en régie
privée au niveau des communes de la ZMB ........................................................ 335
Annexe 13 Le nombre des PC delivrés en 2004 pour des constructions résidentielles en régie
privée au niveau des communes de la ZMB ........................................................ 335
Annexe 16 Le nombre des PC delivrés en 2007 pour des constructions résidentielles en régie
privée au niveau des communes de la ZMB ........................................................ 336
Annexe 15 Le nombre des PC delivrés en 2006 pour des constructions résidentielles en régie
privée au niveau des communes de la ZMB ........................................................ 336
327
Annexe 18 Le nombre des PC delivrés en 2009 pour des constructions résidentielles en régie
privée au niveau des communes de la ZMB ........................................................ 337
Annexe 17 Le nombre des PC delivrés en 2008 pour des constructions résidentielles en régie
privée au niveau des communes de la ZMB ........................................................ 337
Annexe 20 Rapport entre la valeur totale des PC delivrés entre 2002-2010 et la population des
communes en 2010. ............................................................................................. 338
Annexe 19 Le nombre des PC delivrés en 2009 pour des constructions résidentielles en régie
privée au niveau des communes de la ZMB ........................................................ 338
Annexe 22 Le nombre total de logements réalisés en 1995au niveau des communes de la
ZMB .................................................................................................................... 339
Annexe 21 Le nombre total de logements réalisés en 1990 au niveau des communes de la
ZMB .................................................................................................................... 339
Annexe 24 Le nombre total de logements réalisés en 2005 au niveau des communes de la
ZMB .................................................................................................................... 340
Annexe 23 Le nombre total de logements réalisés en 2000 au niveau des communes de la
ZMB .................................................................................................................... 340
Annexe 25 Le nombre total de logements réalisés en 2008 au niveau des communes de la
ZMB .................................................................................................................... 341
Annexe 26 Le nombre total de logements réalisés en 2010 au niveau des communes de la
ZMB .................................................................................................................... 341
Annexe 28 Le nombre total de logements réalisés par des investissements publics entre 1990-
2010 au niveau des communes de la ZMB, par rapport à leur population en 2010
............................................................................................................................. 342
Annexe 27 Le nombre total de logements réalisés par des investissements publics entre 1990-
2010 au niveau des communes de la ZMB .......................................................... 342
Annexe 29 Le nombre total de logements réalisés par des investissements de la population
entre 1990-2010 au niveau des communes de la ZMB ....................................... 343
Annexe 30 Le nombre total de logements réalisés par des investissements de la population
entre 1990-2010 au niveau des communes de la ZMB, par rapport à leur taille
démographique en 2010 ...................................................................................... 343
Annexe 35 Périmetre no 1 qui a été introduit dans l‟intra-muros de Pantelimon entre 1990-
2000 par l‟intérmediaire des dérogations ............................................................ 346
Annexe 36 Périmetre no 2 qui a été introduit dans l‟intra-muros de Pantelimon entre 1990-
2000 par l‟intérmediaire des dérogations ............................................................ 346
328
Annexe 38 Périmetre no 4 qui a été introduit dans l‟intra-muros de Pantelimon entre 1990-
2000 par l‟intérmediaire des dérogations ............................................................ 347
Annexe 37 Périmetre no 3 qui a été introduit dans l‟intra-muros de Pantelimon entre 1990-
2000 par l‟intérmediaire des dérogations ............................................................ 347
Annexe 39 Les périmètres 10 et 11 localisés au sud de Boulevard Biruinței, Pantelimon, Ilfov
introduits dans l‟intra-muros de Pantelimon entre 1990-2000 par l‟intérmediaire
des dérogations .................................................................................................... 348
Annexe 41 Constructions réalisées entre 2000-2010 à l‟intérieur du périmètre intramuros
défini par le PUG de Pantelimon en 2000 ........................................................... 349
Annexe 42 Ensemble résidentiel Swan Lake, Pantelimon, Ilfov ........................................... 349
Annexe 43Ensembles de logements collectifs construites au sud de Șoseaua Cernica ......... 350
Annexe 44 Les périmètres construites à Pantelimon entre 2000-2010 par l‟intérmediaires des
derogations (couleur rouge) ................................................................................. 350
Annexe 45 Grille d‟entretien lotisseurs/promoteurs immobiliers .......................................... 352
Annexe 46 Grille d‟entretien architectes-urbanistes .............................................................. 353
Annexe 47 Grille d‟entretien élus locaux ............................................................................... 354
Anexa 48 Grille d‟entretien Services Techniques .................................................................. 355
Anexa 49 Grille d‟entretien habitants .................................................................................... 357
Annexe 50 L‟exemple d‟un lotisseur/promoteur immobilier de la ZMB qui est à la fois
Conseiller départemental, membre de la Commission pour L‟Aménagement du
Territoire, Urbanisme et Investissements. ……………………………………...358
Annexe 51 Alternance entre les zones construites et les espaces verts dans le modèle
d‟aménagement de la capitale dannoise .............................................................. 359
Annexe 52 Identification au niveau de l‟orthophotoplan des zones à haut potentiel
d‟urbanisation conformement à une logique fractale stricte. .............................. 360
329
ANNEXES
Annexe 2 Le pourcentage de la croissance naturelle par rapport à la population totale des communes de
la ZMB en 1995
Annexe 1 Le pourcentage de la croissance migratoire par rapport à la population totale des communes
de la ZMB en 1995
330
Annexe 3 Le pourcentage de la croissance naturelle par rapport à la population totale des communes de
la ZMB en 2000
Annexe 4 Le pourcentage de la croissance migratoire par rapport à la population totale des communes de
la ZMB en 2000
331
Annexe 5 Le pourcentage de la croissance naturelle par rapport à la population totale des communes de la
ZMB en 2005
Annexe 6 Le pourcentage de la croissance migratoire par rapport à la population totale des communes de la
ZMB en 2005
332
Annexe 7 Le pourcentage de la croissance naturelle par rapport à la population totale des
communes de la ZMB en 2008
Annexe 8 Le pourcentage de la croissance migratoire par rapport à la population totale des
communes de la ZMB en 2008
333
Anexa 10 Le pourcentage de la croissance naturelle par rapport à la population totale des communes de
la ZMB en 2009
Annexe 9 Le pourcentage de la croissance migratoire par rapport à la population totale des
communes de la ZMB en 2009
334
Annexe 12 Le nombre des PC delivrés en 2002 pour des constructions résidentielles en régie privée au
niveau des communes de la ZMB
Annexe 11 Le nombre des PC delivrés en 2003 pour des constructions résidentielles en régie privée au
niveau des communes de la ZMB
335
Annexe 14 Le nombre des PC delivrés en 2004 pour des constructions résidentielles en régie privée au
niveau des communes de la ZMB
Annexe 13 Le nombre des PC delivrés en 2005 pour des constructions résidentielles en régie privée au
niveau des communes de la ZMB
336
Annexe 16 Le nombre des PC delivrés en 2006 pour des constructions résidentielles en régie privée au
niveau des communes de la ZMB
Annexe 15 Le nombre des PC delivrés en 2007 pour des constructions résidentielles en régie privée au
niveau des communes de la ZMB
337
Annexe 18 Le nombre des PC delivrés en 2008 pour des constructions résidentielles en régie privée au
niveau des communes de la ZMB
Annexe 17 Le nombre des PC delivrés en 2009 pour des constructions résidentielles en régie privée au
niveau des communes de la ZMB
338
Annexe 20 Le nombre des PC delivrés en 2009 pour des constructions résidentielles en régie privée au
niveau des communes de la ZMB
Annexe 19 Rapport entre la valeur totale des PC delivrés entre 2002-2010 et la population des communes
en 2010.
339
Annexe 22 Le nombre total de logements réalisés en 1990 au niveau des communes de la ZMB
Annexe 21 Le nombre total de logements réalisés en 1995au niveau des communes de la ZMB
340
Annexe 24 Le nombre total de logements réalisés en 2000 au niveau des communes de la ZMB
Annexe 23 Le nombre total de logements réalisés en 2005 au niveau des communes de la ZMB
341
Annexe 25 Le nombre total de logements réalisés en 2008 au niveau des communes de la ZMB
Annexe 26 Le nombre total de logements réalisés en 2010 au niveau des communes de la ZMB
342
Annexe 28 Le nombre total de logements réalisés par des investissements publics entre 1990-2010 au
niveau des communes de la ZMB
Annexe 27 Le nombre total de logements réalisés par des investissements publics entre 1990-2010 au
niveau des communes de la ZMB, par rapport à leur population en 2010
343
Annexe 30 Le nombre total de logements réalisés par des investissements de la population entre 1990-2010
au niveau des communes de la ZMB, par rapport à leur taille démographique en 2010
Annexe 29 Le nombre total de logements réalisés par des investissements de la population entre 1990-2010
au niveau des communes de la ZMB
344
Annexe 32 Le nombre total des logements réalisés par des investissements privés entre 1990-2010 au
niveau des communes de la ZMB
Annexe 31 Le nombre total des logements réalisés par des investissements privés entre 1990-2010 au
niveau des communes de la ZMB, par rapport à leur taille démographique en 2010
345
Annexe 33 Détail du Plan Directeur de tir de l’Armée de terre, 1943
Source: http://earth.unibuc.ro
Annexe 34 Le territoire administratif de Pantelimon, 1990
346
Annexe 36 Périmetre no 2 qui a été introduit dans l’intra-muros de Pantelimon entre 1990-2000 par
l’intérmediaire des dérogations
Source des données: PUG 2000, Plan de cadastre 2009
Annexe 35 Périmetre no 1 qui a été introduit dans l’intra-muros de Pantelimon entre 1990-2000 par
l’intérmediaire des dérogations
Source des données: PUG 2000, Plan de cadastre 2009
347
Annexe 38 Périmetre no 3 qui a été introduit dans l’intra-muros de Pantelimon entre 1990-2000 par
l’intérmediaire des dérogations
Source des données: PUG 2000, Plan de cadastre 2009
Annexe 37 Périmetre no 4 qui a été introduit dans l’intra-muros de Pantelimon entre 1990-2000 par
l’intérmediaire des dérogations
Source des données: PUG 2000, Plan de cadastre 2009
348
Annexe 40 Le périmètre inclus dans l’intra-muros de la commune où s’installera la société pharmaceutique ADE
Farm et des constructions résidentielles
Annexe 39 Les périmètres 10 et 11 localisés au sud de Boulevard Biruinței, Pantelimon, Ilfov introduits
dans l’intra-muros de Pantelimon entre 1990-2000 par l’intérmediaire des dérogations
349
Annexe 41 Constructions réalisées entre 2000-2010 à l’intérieur du périmètre intramuros défini par le
PUG de Pantelimon en 2000
Annexe 42 Ensemble résidentiel Swan Lake, Pantelimon, Ilfov
Source de l’image: Google Earth, 2013
350
Annexe 50Ensembles de logements collectifs construites au sud de Șoseaua Cernica
Source des iamges: Google Earth, 2013
Annexe 51 Les périmètres construites à Pantelimon entre 2000-2010 par l’intérmediaires des derogations
(couleur rouge)
351
Promotor/Constructor:
Data :
Operaţiuni în localitatea:
Alegerea terenului:
- În funcţie de ce criterii aţi ales terenul favorabil investiţiei?
- Pe baza căror elemente aţi apreciat riscul investiţiei?
- Ce elemente v-au determinat să demaraţi respectivul proiect?
- Aţi făcut în prealabil un studiu de piaţă?
Obţinerea autorizaţiilor:
- Care au fost etapele succesive în obţinerea autorizaţiilor necesare?
- Care au fost raporturile cu serviciile Primăriei? Dar cu aleşii locali?
- Au contribuit aceştia în vreo măsură la elaborarea proiectului ori s-au delimitat la a avea un rol
de verificare şi control?
- Aţi întâmpinat obstacole în timpul autorizării proiectului? De ce natură?
Realizarea proiectului:
- Cum s-a stabilit modul de parcelare al terenului?
- Aţi avut modele deja aplicate în elaborarea proiectului?
- În momentul concepţiei a existat o consultare cu serviciile Primăriei?
- Ai delegat realizarea proiectului către alţi antreprenori sau s-a realizat în regie proprie?
- Cât timp a durat realizarea proiectului?
Comercializare:
- Cum realizaţi vânzarea produsului final? Există un ante contract înainte de realizare?
- Vă ocupaţi în mod direct de comercializare sau faceţi apel la intermediari?
- Care este timpul mediu de comercializare al unui proiect imobiliar?
352
- Au existat dificultăţi de comercializare?
Probleme şi aşteptări:
- Consideraţi că există în reglementările actuale sau în procedurile existente aspecte care vă
îngrădesc posibilităţile de intervenţie?
- Ce elemente consideraţi că ar fi necesare pentru îmbunătăţirea calităţii produselor imobiliare de
pe piaţă?
- În opinia dumneavoastră, care sunt perspectivele ce se întrevăd în sectorul construcţiei de
locuinţe individuale?
Annexe 52 Grille d’entretien lotisseurs/promoteurs immobiliers
Data:
Identificare:
De cât timp lucraţi în perimetrul localităţilor ZMB?
În ce localităţi aţi intervenit?
Asupra căror aspecte vă desfăşuraţi activitatea cu preponderenţă?
Comunicare:
- Care au fost raporturile cu promotorul în timpul analizei dosarului de autorizare? Au existat
consultări cu privire la modul de realizare al proiectului?
- Care au fost raporturile cu serviciul tehnic în timpul analizei dosarului de autorizare?
- Au existat contacte anterioare depunerii dosarului de autorizare (ex; în momentul obţinerii
certificatului de urbanism)?
- Care sunt cele mai frecvente obstacole pe care le întâlniţi din partea autorităţilor locale?
Politica funciară:
- Cum apreciaţi dinamica sectorului de construcţie a locuinţelor individuale din perimetrul ZMB?
- Care este orientarea în materie de amenajare a zonelor pavilionare din acest domeniu?
- Consideraţi că există o preocupare reală la nivelul actorilor locali pentru ameliorarea calităţii
ţesutului urban pavilionar? Cum se concretizează aceste intenţii?
353
Obţinerea autorizării:
- Există în mod frecvent dificultăţi în autorizarea anumitor dosare (ex. Încălcarea parametrilor
urbanistici, dosare incomplete, rea voinţă din partea autorităţilor locale etc.)?
- În afară constrângerilor reglementare s-a pus în discuţie problema calităţii arhitecturale a
caracteristicilor morfologice a proiectelor (ex; forma tramei stradale)
- Ar fi existat modificări notabile dacă autorizările s-ar fi făcut după OG 7/2011?
Aprecieri globale şi perspective:
- Consideraţi că actuala reglementare în urbanism răspunde în mod eficient cerinţelor în materie
de amenajare a zonelor urbane, periurbane, rurale?
- Cum apreciaţi dotarea edilitară a localităţilor în care vă desfăşuraţi activitatea?
- De ce mijloace dispuneţi pentru a aprecia în mod calitativ un proiect imobiliar?
- Care este ponderea intenţiilor promotorului în formă finală a proiectului?
- Îmbinarea dintre procedura reglementara/document de planificare este suficientă pentru
analiza satisfăcătoare a unui dosar de autorizaţie de construire/lotizare?
- Care ar fi în opinia dumneavoastră aspectele care pot fi ameliorate în procedura actuală?
- Ce aţi propune în materie de constrângeri sau măsuri incitative pentru a ameliora calitatea
ţesutului urban pavilionar?
- În măsura în care clientul este cel care formează cererea şi nu urbanistul, credeţi că lucrurile se
pot într-adevăr schimba?
- Care credeţi că este rolul aleşilor locali în garantarea unui ţesut urban de calitate?
Annexe 53 Grille d’entretien architectes-urbanistes
Dată:
Identificare:
- De cât timp în această poziţie?
- Numărul de mandate
- Profesia anterioară
Relaţiile cu promotorii:
- Ce tip de relaţii cu promotorii (colaborare, conflict)?
- Aleşii locali sunt consultaţi de către dezvoltatori înainte de a demara o operaţiune?
- Exista preferinţe pentru anumiţi dezvoltatori?
354
Relaţiile cu locuitorii:
- Care este gradul de integrare a populaţiei nou instalate în lotizări în comunitatea locală?
- Noii veniţi contribuie la păstrarea/consolidarea caracteristicilor comunei?
- Exista o cerere constantă din partea proprietarilor de terenuri agricole de a schimba regimul
juridic al terenurilor (trecerea în intravilan)?
- Care este reacţia aleşilor faţă de aceasta iniţiativa? Din ce motive?
Impactul asupra localităţii:
- Cum vedeţi viitorul comunei din punctul de vedere al dezvoltării urbane?
- Exista diferenţe între viziunea locuitorilor şi orientările regulamentelor de urbanism?
- Cum se conciliază aceste divergenţe?
- Sunt motive care vă fac să gândiţi ca fiind necesară extensiunea intravilanului localităţi?
- Consideraţi că localitatea este suficient echipată (reţele edilitare, infrastructura etc.) pentru a
răspunde presiunii imobiliare?
- Apariţia noilor lotizări are un efect pozitiv sau negativ asupra finanţelor locale?
- Există anumite preferinţe ale locuitorilor la nivelul formelor urbane (tip de locuinţe, talia parcelei
etc.)? Dar din partea dumneavoastră ca şi ales local?
- Ce credeţi despre calitatea actuală a lotizărilor din localitate?
- Care ar fi metodele prin care aţi anticipa ameliorarea ţesutului urban pavilionar/calitatea
lotizărilor?
Annexe 54 Grille d’entretien élus locaux
Serviciul tehnic:
Localitatea:
Comunicare:
- Care au fost raporturile cu promotorul în timpul analizei dosarului de autorizare? Au existat
consultări cu privire la modul de realizare al proiectului?
- Au existat contacte anterioare depunerii dosarului de autorizare (ex; în momentul obţinerii
certificatului de urbanism)?
Politica funciară:
- Cum apreciaţi dinamica sectorului de construcţie a locuinţelor individuale din perimetrul
localităţii?
- Care este orientarea în materie de amenajare a zonelor pavilionare din această localitate?
- Regăsiţi în mod frecvent aceeaşi promotori în perimetrul comunei?
355
Obţinerea autorizării:
- Există în mod frecvent dificultăţi în autorizarea anumitor dosare (ex. Încălcarea parametrilor
urbanistici, dosare incomplete etc.)?
- În afară constrângerilor reglementare s-a pus în discuţie problema calităţii arhitecturale a
caracteristicilor morfologice a proiectelor (ex; forma tramei stradale)
- Ar fi existat modificări notabile dacă autorizările s-ar fi făcut după OG 7/2011?
-
Aprecieri globale şi perspective:
- Consideraţi că actuala reglementare în urbanism răspunde în mod eficient cerinţelor în materie
de amenajare a zonelor urbane, periurbane, rurale?
- De ce mijloace dispuneţi pentru a aprecia în mod calitativ un proiect imobiliar?
- Îmbinarea dintre procedura reglementara/document de planificare este suficientă pentru
analiza satisfăcătoare a unui dosar de autorizaţie de construire/lotizare?
- Care ar fi în opinia dumneavoastră aspectele care pot fi ameliorate în procedura actuală?
- Ce aţi propune în materie de constrângeri sau măsuri incitative pentru a ameliora calitatea
ţesutului urban pavilionar?
- În măsura în care clientul este cel care formează cererea şi nu urbanistul, credeţi că lucrurile se
pot într-adevăr schimba?
- Care credeţi că este ponderea aleşilor locali în garantarea unui ţesut urban de calitate?
Anexa 55 Grille d’entretien Services Techniques
356
-
Universitatea din Bucureşti Facultatea de Geografie
Ţel. +40-21-314 35 08 int 189 +40-21-315 30 74 Fax +40-21-315 30 74
Http://geo.unibuc.ro
B-dul Nicolae Bălcescu Nr. 1 70 111 Bucureşti, Sector 1 România
Numele cartierului:
Localizare:
I. Descrierea locuinţei precedente:
o În ce localitate aţi locuit înainte de va instală în actuala locaţie?
o Locuinţa anterioară era o casă individuală sau o locuinţă colectivă (apartament la bloc)?
o Eraţi proprietari sau locatari?
o Care au fost motivele care v-au determinat să schimbaţi această locuinţă? (mediu rezidenţial
degradat/insuficienta spaţiului locativ/mărirea familiei etc)
I. Alegerea locuinţei actuale:
o De cât timp v-aţi mutat în actuala locuinţa?
o Aţi cunoscut această zonă înainte de v-aţi muta?
o Care au fost criteriile principale în funcţie de care aţi făcut această alegere? (preţul de
achiziţie, infrastructura, apropierea de Capitală, vecinătatea etc.)
II. Achiziţionarea locuinţei actuale:
o Cum aţi găsit această locuinţă? (agenţie, promotori, cunoştinţe)
o Locuinţa era gata în momentul în care aţi achiziţionat-o?
o Aţi intervenit în momentul concepţiei locuinţei?
o Aţi intervenit ulterior cu lucrări după cumpărarea acesteia?
o Prezenţa unei grădini/curţi a fost decisivă în alegerea făcută?
o
o Prezenţa unei grădini/curţi a fost decisivă în alegerea făcută?
357
III. Acces la infrastructură şi servicii de proximitate:
o Consideraţi că aveţi o ofertă de servicii de proximitate adecvată (magazine, farmacii, şcoli,
grădiniţe etc)?
o Sunteţi mulţumiţi ce infrastructura existenta? Ce ar trebui îmbunătăţit?
o Ce mijloc de transport utilizaţi cel mai frecvent?
o În comparaţie cu viaţa în oraş consideraţi cheltuielile mai mari sau mai mici?
o Aveţi intenţia ca în următorii 10 ani să schimbaţi actuala locuinţa?
o Au concis realităţile vieţii la curte cu ceea ce v-aţi propus iniţial?
IV. Date de identificare:
Situaţie matrimonială: căsătorit
Divorţat
Celibatar
Număr de copii:
Situaţia profesională:
Nivel de studii:
Anexa 56 Grille d’entretien habitants
358
Annexe 57 L’exemple d’un lotisseur/promoteur immobilier de la ZMB qui est à la fois Conseiller
départemental, membre de la Commission pour L’Aménagement du Territoire, Urbanisme et
Investissements. En exceptant ce conflit d’intérêt évident, il souligne sur sa page internet http://www.casa-
mihnea.ro/casa_mihnea.html qu’il fait les transactions foncières ou immobilières sans payer des taxes,
étant donné qu’il développe son affaire en dehors du cadre légal, en tant que personne physique.
« Mon nom est Mihnea Boerescu.
Je suis le plus important propriétaire des terrains résidentiels de la zone « West » de Bucarest. (…)
entre 2008-2012 j’ai été conseiller local de Bolintin Deal, département de Giurgiu, membre de la
Commission de Développement Régional, de la Commission d’Urbanisme et Investissements
à partir de 2012 je suis Conseiller Départemental de Giurgiu, membre de la Commission pour
l’Aménagement du Territoire, Urbanisme et Investissements
(…) Je n’ai jamais eu de société commerciale (…) Tous ceux qui achète chez moi, ne payent pas de TVA. »
359
Annexe 58 Alternance entre les zones construites et les espaces verts dans le modèle d’aménagement de la
capitale dannoise
Source: Naturstyrelsen (Nature Agency), Miljøministeriet (Ministry of the Environment) (2007) "Fingerplan 2007"（Finger
Plan 2007）www.naturstyrelsen.dk
360
Annexe 59 Identification au niveau de l’orthophotoplan des zones à haut potentiel d’urbanisation
conformément à une logique fractale stricte.
Sursa: L. Cîrnu, 2013
361
SOMMAIRE
Table des matières .................................................................................................................................. 3
Introduction générale. L’exode urbain : un enjeu d’actualité de la dynamique urbaine actuelle ......... 5
Approches scientifiques sur l’exode urbain .................................................................................. 6
État actuel de la recherche en Roumanie .................................................................................. 6
État actuel de la recherche au niveau international .................................................................. 9
Quelles formes de territorialisation de l’exode urbain dans l’espace métropolitain
bucarestois ?...............................................................................................................................11
Méthodologie de la recherche .................................................................................................... 13
La structure de la thèse ............................................................................................................... 16
Première partie :EXODE URBAIN : ÉLÉMENT COMMUN DE LA DYNAMIQUE URBAINE
CONTEMPORAINE AU CONTEXTE INTERNATIONAL .............................................................................. 18
Introduction de la première partie........................................................................................................ 19
Chapitre 1. Entre rural et urbain : la définition d’une nouvelle réalité spatiale ................................... 22
1.1. Suburbanisation ............................................................................................................ 23
1.2. Périurbanisation .............................................................................................................. 24
1.3. Métropolisation ............................................................................................................. 26
1.4. La ville diffuse ................................................................................................................ 26
1.5. L’exode urbain et ses formes de territorialisation ........................................................ 27
Chapitre 2. « The middle-class suburbs » aux États-Unis ...................................................................... 30
2.1. Les étapes d’évolution de la suburbia nord-américaine ............................................... 30
2.2. L’impact des migrations ethniques sur le développement de la suburbia nord-
américaine contemporaine ................................................................................................................... 36
2.3. Les facteurs décisionnels et les caractéristiques de la planification à l’échelle nationale
………………………………………………………………………………………………………………………………….37
2.4. Le mouvement “New urbanism” et “smart growth” – une nouvelle perspective sur la
croissance urbaine ? .............................................................................................................................. 38
2.5. Les caractéristiques de la suburbia nord- américaine ................................................... 39
362
Chapitre 3. La gestion de l’exode urbain en Grande Bretagne ............................................................. 40
3.1. Début des déplacements vers l’extérieur de la ville ..................................................... 41
3.2. Le mouvement des « cités jardins » .............................................................................. 42
3.3. La campagne de Protection de la Grande Bretagne Rurale : une première réaction à la
périurbanisation .................................................................................................................................... 43
3.4. The Town and Country Planning Act – le document majeur dans la gestion de la
périurbanisation en Grande Bretagne ................................................................................................... 44
3.5. L’influence de la politique du gouvernement Thatcher sur la gestion de la
périurbanisation .................................................................................................................................... 45
3.6. Les caractéristiques du modèle britannique ................................................................. 46
Chapitre 4. L’exode urbain dans le contexte français ........................................................................... 47
4.1. Des faubourgs à l’„exode urbain” français .................................................................... 47
4.2. Le rôle du Plan d’Occupation du Sols dans le développement de la périurbanisation . 53
4.3. Les dimensions du développement de l’exode urbain en France ................................. 54
4.4. Les zones privilégiées de l’exode urbain ....................................................................... 55
4.5. La position ambivalente de l’État face à la question du développement de l’exode
urbain………………………. ........................................................................................................................... 56
4.6. Les caractéristiques du modèle français ....................................................................... 58
Chapitre 5. Le modèle hollandais .......................................................................................................... 59
5.1. Vers le modèle de la ville compact ................................................................................ 59
5.2. Les caractéristiques du modèle hollandais ................................................................... 62
Chapitre 6. L’exode urbain dans le cadre du système urbain polycentrique allemand ........................ 63
6.1. L’affirmation du concept des « cités jardins » en Allemagne ....................................... 63
6.2. Du „Gartenstadt” au „Stadtlandschaften “- une première perspective nationale
allemande sur la forme fractale du tissu urbain ................................................................................... 66
6.3. La période de reconstruction ........................................................................................ 67
6.4. La réunification et la généralisation du système Lander............................................... 68
363
6.5. Les particularité du système de planification urbaine allemande ................................ 69
6.6. Les caractéristique de l’espace allemand ...................................................................... 71
Chapitre 7. Le modèle de la ville post communiste dans l’Europe Centrale et de l’Est ........................ 72
7.1. La Hongrie ...................................................................................................................... 73
7.1.1.Les phases du début des déplacements urbain-rural .......................................... 73
7.1.2.Les changement de régime politique et l’impact sur la périurbanisation ............. 73
7.2. La Bulgarie ...................................................................................................................... 76
Chapitre 8. L’émergence des déplacements urbain-rural dans le contexte roumain ........................... 77
8.1. Le cadre réglementaire en urbanisme à l’échelle nationale. L’impact sur l’évolution de
l’exode urbain. ....................................................................................................................................... 77
8.1.1. L’apparition de la réglementation en urbanisme…………………..………….77
8.1.2.Le “super urbanisme » de Cincinat Sfinţescu ..................................................... 79
8.1.3. L’aménagement du territoire pendant la période communiste .......................... 80
8.1.4.Les réglementations en urbanisme après 1989 .................................................. 81
8.2. Mesures et décisions concernant la systématisation de la capitale et ses relations aux
zone périphériques ................................................................................................................................ 83
8.2.1. L’étape initiale ................................................................................................ 83
8.2.2.La période moderne ........................................................................................ 84
8.2.3.La période communiste .................................................................................... 90
8.2.4.La systématisation de l’espace rural. La rurbanisation ........................................ 92
8.2.5.La période de transition 1990-2010 .................................................................. 94
8.3. L’évolution des villes roumaines dans le contexte socio-économique de la période post-
communiste……………. ............................................................................................................................ 94
8.3.1.L’évolution naturelle et migratoire de la population .......................................... 95
8.3.2. La situation du fond locatif .............................................................................. 97
8.3.3. Évolutions spatiales dans la ville roumaine postcommuniste ............................. 99
364
Chapitre 9. L’exode urbain : causes, caractéristiques et implications générales ................................ 101
9.1. Les transformations fonctionnelles de la ville ............................................................. 101
9.2. Facteurs macro et micro économiques ....................................................................... 102
9.3. Un contexte politique favorisant ................................................................................. 103
9 .4. Pourquoi préférer la maison individuelle .................................................................... 105
9.4.1.Un modèle culturel. Le mythe de l’habitat pavillonnaire .................................. 106
9.4.2.Un produit adapté à une meilleure qualité de vie ............................................ 109
9.4.3.Un produit accessible du point de vue économique ......................................... 111
9.5. Implications générales ................................................................................................. 111
9.5.1.Implications économiques sur le budget des acheteurs .................................... 111
9.5.2.Implications économiques sur les budgets locaux ............................................ 113
9.5.3. Implications sur la structure de la population ................................................. 113
9.5.4.Les impacts sociaux ....................................................................................... 114
9.5.5.Les conséquences écologiques ....................................................................... 115
Conclusion de la première partie ........................................................................................................ 116
La deuxième partie :L’EXODE URBAIN ET SES FORMES DE TERRITORIALISATION DANS L’ESPACE
MÉTROPOLITAIN BUCARESTOIS PENDANT LA PÉRIODE 1990-2010 ................................................... 118
L’introduction de la deuxième partie. ................................................................................................. 119
Chapitre 1. Le choix du périmètre d’étude. L’échelle métropolitaine comme périmètre adéquat
d’analyse. ............................................................................................................................................. 120
1.1. L’espace métropolitain bucarestois. Le cadre législatif. ............................................. 120
1.2. Les variantes d’une zone métropolitaine bucarestoise .............................................. 121
1.3. Les limites du périmètre d’études. Les communes composantes .............................. 125
Chapitre 2. La dynamique spatiale de l’exode urbain ......................................................................... 129
2.1. La dynamique spatiale des évolutions démographiques dans l’espace de la Zone
Métropolitaine de Bucarest ................................................................................................................ 129
2.1.1. L’évolution de la part de la croissance naturelle et de la croissance migratoire dans
la croissance démographique générale .................................................................... 132
365
2.1.2. La perspective d’un exode urbain bucarestois ................................................ 136
2.2. La dynamique des constructions résidentielles .......................................................... 138
2.2.1.La dynamique spatiale des permis de construire .............................................. 139
2.2.2.La dynamique spatiale de nouveaux logements achevés .................................. 141
2.2.3. La structure du parc locatif nouveau selon le type d’investissement. ............... 144
2.3. Les changements d'occupation des sols ...................................................................... 147
2.3.1. . Les nouveaux territoires administratives. L’évolution de la surface du fond foncier
………………………………………………………………………………………………………………………………..147
2.3.2. Évolutions au niveau de la structure du fond foncier ....................................... 149
2.4. Le choix de l’étude de cas............................................................................................ 151
Chapitre 3. Pantelimon-deux décennies d’extension urbaine ............................................................ 154
3.1. Pantelimon – une commune développée sur la base d’une étroite relation avec
Bucarest………………………………………………………………………………………………………………………………………….154
3.2. Les extensions de l’espace bâti en Pantelimon entre 1990-2010 ............................... 157
3.2.1. Le périmètre construit. Pantelimon. 1990 ...................................................... 158
3.2.2.L’évolution du périmètre construit de Pantelimon entre 1990-2000. ................ 160
3.2.3. Le périmètre construit de Pantelimon en 2000 ............................................... 161
3.2.2.L’évolution du périmètre construit de Pantelimon entre 2000-2010 ................. 162
3.3. Forme et tissu urbain récemment construit. Éléments d’analyse morpho-typologique. 163
3.3.1.Le tissu urbain à destination résidentielle en 1990 ........................................... 163
3.3.2.Les caractéristiques générales du tissu urbain résidentiel en 1990. ................... 168
3.3.3.Le tissu urbain à destination résidentielle en 2000 ........................................... 168
3.3.4.Les caractéristiques générales du nouveau tissu urbain résidentiel 1990-2000 .. 173
3.3.5.Le tissu urbain à destination résidentielle en 2010 ........................................... 175
3.3.6. Les caractéristiques générales du nouveau tissu urbain résidentiel 2000-2010 . 184
366
Chapitre 4. Les logiques économiques d’action. ................................................................................. 186
4.1. Théories économiques sur la relation entre le prix du terrain et le type de produit
immobilier. 186
4.1.1.Les théories sociales ...................................................................................... 186
4.1.2.Les théories économiques .............................................................................. 191
4.2. Les principes d’action lotisseurs-promoteurs immobiliers. ............................................ 195
4.2.1.Le bilan anticipatif de l’opération. Le compte à rebours à la française. .............. 195
4.2.2.La relation foncier-immobilier. ....................................................................... 198
4.2.3.Les logiques foncières spéculatives dans le périurbain bucarestois. .................. 199
4.3. La détermination économique de la densité bâtie ..................................................... 201
4.3.1. La formation des coûts de production ............................................................ 203
4.1.2.La formation du prix du terrain ....................................................................... 205
Chapitre 5. Interactions et jeu d’acteurs au cours des étapes de production immobilière ............... 208
5.1. La description des étapes de production immobilière ................................................ 208
5.1.1.Les terrains constructibles. ............................................................................. 208
5.1.2.Le plan d’urbanisme zonal- outil dérogatoire à double incidence. ..................... 210
5.1.3.Le permis de construire .................................................................................. 211
5.2. L’aménagement urbain-entre intérêt privé et intérêt public. Jeu d’acteurs et enjeux
territorial. 213
5.2.1.Les interactions public-privé ........................................................................... 214
5.2.2.Les interactions privé-privé ............................................................................ 218
Chapitre 6. Qui sont ceux qui choisissent quitter la ville ? Motivations et aspirations. ..................... 221
6.1. Les trois vagues des représentants de l’exode urbain ................................................ 221
6.2. L’arbitrage urbain-périurbain ...................................................................................... 224
6.2.1. Les raison économiques ................................................................................ 224
6.2.2.L’avantage fonctionnel de la maison individuelle ............................................. 225
6.2. La modalité d’acquisition de l’habitation .................................................................... 229
367
6.3. L’accès à l’infrastructure et services de proximité. ..................................................... 231
6.3. Attentes initiales et réalités du périurbain bucarestois. ............................................. 233
La conclusion de la deuxième partie. .................................................................................................. 235
La troisième partie :LA PERSPECTIVE FRACTALE DU TISSU URBAIN PÉRIURBAIN BUCARESTOIS ENTRE
1990-2010 ........................................................................................................................................... 237
Introduction de la troisième partie ..................................................................................................... 238
Chapitre 1. Vers une dimension fractale du tissu urbain. ................................................................... 239
1.1. La place de la géométrie fractale dans le contexte des théories morphologiques et des
théories dynamiques ........................................................................................................................... 239
1.2. Courte démarche chronologique sur l’utilisation de la géométrie fractale dans l’analyse
du tissu urbain ..................................................................................................................................... 240
1.3. La géométrie fractale comme modèle de théorisation et d’analyse du tissu urbain . 242
1.3.1.Les principes d’analyse de la théorie fractale ................................................... 242
1.3.2.Le modèle de la ville dense versus le modèle de la ville fractale ........................ 244
Chapitre 2. Analyse fractale du tissu urbain ....................................................................................... 249
2.1. L’analyse de dilatation ............................................................................................... 250
2.2. La méthode de l’analyse radiale ................................................................................. 253
2.3. L’analyse de la corrélation spatiale ............................................................................. 258
Chapitre 3. Polycentrisme et coulées vertes ....................................................................................... 263
3.1. Concilier la demande sociale et les exigences en matière de développement urbain
durable…………………….. ........................................................................................................................ 263
3.2. Le logiciel MUP City. Principes de fonctionnement .................................................... 267
3.3. Identification du potentiel d’extension urbaine dans une perspective fractale ......... 270
3.3.1. Le scénario fractal strict d’évolution ............................................................... 272
3.3.2. Le scénario d’évolution non-fractale .............................................................. 275
3.3.3. Le scénario interactif ..................................................................................... 277
Conclusion de la troisième partie ........................................................................................................ 282
368
CONCLUSION GÉNÉRALE.Les particularités de territorialisation de l’exode urbain dans la zone
métropolitaine bucarestoise ............................................................................................................... 283
De l’urbanisation de l’espace rural à la désurbanisation de l’espace urbain ........................... 283
Éléments engendreurs : mécanismes qui ont encouragé le développement du tissu périurbain
............................................................................................................................................................. 284
Le rapport du périurbain bucarestois au contexte international ............................................. 287
La perspective fractale sur le développement du tissu périurbain........................................... 288
Bibliographie ....................................................................................................................................... 290
I. Contributions scientifiques à caractère général : ................................................................ 290
I.1.Livres : .............................................................................................................. 290
I.2.Articles : ........................................................................................................... 294
I.3.Rapports : ......................................................................................................... 297
II. Contributions scientifiques sur le phénomène de l’extension urbaine : ........................... 297
II.1. Livres : ............................................................................................................ 297
II.2.Articles: ........................................................................................................... 301
II.3.Conférences: .................................................................................................... 305
II.4.Rapports : ........................................................................................................ 306
III. Contributions scientifiques au sujet de la maison individuelle: ........................................ 307
III.1. Livres: ............................................................................................................ 307
III.2.Articles: .......................................................................................................... 308
IV. Contributions scientifiques au sujet de l’économie urbaine. Production foncière et
immobilière. 310
IV.1.Livres: ............................................................................................................. 310
IV.2.Articles: .......................................................................................................... 310
IV.3. Conférences. Présentations publiques : ........................................................... 311
V. Contributions scientifiques sur la modélisation de l’extension urbaine ............................ 311
V.1.Livres: .............................................................................................................. 311
V.2. Articles: .......................................................................................................... 311
V.3. Conférences. Présentations publiques: ............................................................. 313
369
V.4.Rapports : ........................................................................................................ 314
VI. Textes législatifs : .............................................................................................................. 314
VII. Matériels audio-visuels : .................................................................................................. 315
Liste des figures ................................................................................................................................... 316
Liste des tableaux. ............................................................................................................................... 323
Liste d’abréviations ............................................................................................................................. 325
Liste des annexes ................................................................................................................................. 326
ANNEXES .............................................................................................................................................. 329
SOMMAIRE .......................................................................................................................................... 361