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POLITECNICO DI MILANO

VI Facoltà di Ingegneria - Scuola di Ingegneria Edile-Architettura

Corso di Laurea Magistrale in Ingegneria dei Sistemi Edilizi

Valutazione multi criterio di interventi di manutenzione ordinaria

sulla facciata del Palazzo Savoia Assicurazioni di Milano

Relatore: Prof. Fulvio RE CECCONI

Tesi di Laurea Magistrale di:

Martina ZUCCARO

Matricola 739597

Anno Accademico 2014-2015

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Non c'è nulla di nobile nell' essere superiore a qualcun'altro.

La vera nobiltà è essere superiore a chi eravamo ieri.

(E. H.)

3

INDICE

Abstract ....................................................................................................................................... 6

1. Introduzione ................................................................................................................................ 7

2. Life Cycle Cost e Life Cycle Cost Analysis ................................................................................. 9

3. Disponibilità degli spazi ............................................................................................................ 10

4. Estetica e danno di immagine .................................................................................................. 12

5. L’analisi multi criterio e il processo decisionale ........................................................................ 13

5.1 L’Analytic Hierarchy Process ....................................................................................................... 14

5. Descrizione dell’edificio e valutazione del degrado .................................................................. 17

6. Stato attuale e ipotesi di intervento .......................................................................................... 21

7. Ipotesi 1 – Nessun intervento ................................................................................................... 24

8. Ipotesi 2 – Messa in sicurezza della facciata ........................................................................... 27

9. Ipotesi 3 – Sostituzione del rivestimento esterno e dei serramenti .......................................... 33

10. Ipotesi 4 – Sostituzione del rivestimento esterno e dei serramenti e posa del cappotto ......... 36

11. Comparazione e valutazione dei dati ....................................................................................... 39

12. Analisi Multi criterio e scelta ..................................................................................................... 42

13. Conclusioni ............................................................................................................................... 44

Bibliografia ................................................................................................................................ 61

INDICE DELLE FIGURE

Figura 1 - Fotografia del palazzo Savoia Assicurazioni .......................................................................... 7

Figura 2 - Life Cycle Cost ...................................................................................................................... 10

Figura 3 - Vista del Palazzo Savoia Assicurazioni ................................................................................ 12

Figura 4 - Maciachini Business Center ................................................................................................. 12

Figura 5 - Diamond Tower in Porta Nuova Varesine ............................................................................ 13

Figura 6 - Vista del palazzo Savoia Assicurazioni ................................................................................ 17

Figura 7 - Planimetria generale del palazzo Savoia Assicurazioni ....................................................... 17

Figura 8 - Distacchi ed espulsioni ......................................................................................................... 18

Figura 9 - Efflorescenze superficiali ...................................................................................................... 19

Figura 10 - Spaccature, incisioni, perforazioni ...................................................................................... 19

Figura 11 - Fessurazioni e deformazioni ............................................................................................... 19

Figura 12 - Cavillature, scalfiture, screpolature ..................................................................................... 20

Figura 13 - Stratigrafia attuale ............................................................................................................... 21

Figura 14 - Stratigrafia con isolamento termico .................................................................................... 22

Figura 15 - Foto di un edificio di milano con pensilina parasassi .......................................................... 24

4

INDICE DELLE TABELLE

Tabella 1 - Scala semantica di Saaty .................................................................................................... 14

Tabella 2 - Valori di RI associati all'indice della matrice ....................................................................... 16

Tabella 3 - Trasmittanza termica della stratigrafia attuale .................................................................... 21

Tabella 4 - Trasmittanza termica della stratigrafia con isolante ............................................................ 23

Tabella 5 - Stralcio programma manutezione ipotesi 1 ......................................................................... 25

Tabella 6 - Consumi energetici nel ciclo di vita per ipotesi 1 ................................................................ 26

Tabella 7 - Calcolo piastrelle guaste al 42 anno di vita della facciaTA ................................................. 28

Tabella 8 - Andamento del guasto delle piastrelle sostituite al 42 anno di vita della facciata .............. 29

Tabella 9 - Sndamento del guasto delle piastrelle sostituite al 52 anno di vita della facciata .............. 29

Tabella 10 - Totale piastrelle da sostituire nel ciclo di vita per ipotesi 2 ............................................... 30

Tabella 11 - Stralcio programma manutezione ipotesi 2 ....................................................................... 31

Tabella 12 - Consumi energetici nel ciclo di vita per ipotesi 2 .............................................................. 31





Tabella 17 - Tabella riassuntiva LCC .................................................................................................... 39

Tabella 18 - Tabella riassuntiva perdite di incasso canone di locazione .............................................. 40

Tabella 19 - Matrice media delle interviste ............................................................................................ 42

Tabella 20 - Valori assegnati ai criteri per le ipotesi considerate .......................................................... 43

INDICE DEI GRAFICI

Grafico 1 - Diagramma di Glazer (Gennaio) per stratigrafia esistente .................................................. 22

Grafico 2 - Diagramma di Glazer (Gennaio) per stratigrafia con isolante ............................................. 23

Grafico 3 - Disposizione LCC su scala di valori .................................................................................... 39

Grafico 4 - Disposizione della diponibilita' degli spazi su scala di valori .............................................. 40

Grafico 5 - Disposizione dell’estetica su scala di valori ....................................................................... 41

Grafico 6 - Grafici ad aree ..................................................................................................................... 41

Grafico 7 - Media pesata delle ipotesi di intervento .............................................................................. 43

Grafico 8 - Andamento affidabilità nel ciclo di vita ................................................................................ 44

5

INDICE DEGLI ALLEGATI

Allegato 1 – Computo metrico estimativo Ipotesi 2 ............................................................................... 46



Allegato 4 – Computo metrico estimativo degli interventi di manutenzione ordinaria ........................... 52

Allegato 5 – Programmi di manutenzione ordinaria .............................................................................. 53

Allegato 6 – Matrici dei confronti a coppie ............................................................................................ 55

6

ABSTRACT Questa tesi ha lo scopo di analizzare alcuni interventi di manutenzione ordinaria di una facciata

attraverso l’uso di metodi e tecniche di confronto e scelta tra ipotesi progettuali differenti basate su

criteri multipli e più complessi rispetto al costo iniziale dell’intervento. Il caso di studio è il Palazzo

Savoia Assicurazioni di Milano, costruito nel 1971 e progettato dall’architetto Gio Ponti.

Sono stati analizzati i seguenti scenari: la messa in sicurezza ovvero la sostituzione delle sole

piastrelle pericolanti; la sostituzione integrale del rivestimento e dei serramenti; la sostituzione

integrale del rivestimento, dei serramenti e la posa del cappotto. Oltre a questi, è stato analizzato

anche il caso in cui non venga eseguita la manutenzione ordinaria.

I benchmark utilizzati sono il Life Cycle Cost (LCC), l’estetica e la disponibilità degli spazi (intesa come

impatto sull’attività lavorativa degli occupanti e perdita di disponibilità dei piani e di conseguenza del

canone di locazione per la proprietà che lo affitta).

Trattandosi di un immobile a reddito, di proprietà di un fondo si investimento immobiliare, per capire

come ci si orienta, nella pratica lavorativa, verso la scelta di un intervento come quello preso in

esame, si è deciso di utilizzate l’analisi multi criterio e nello specifico il metodo Analytic Hierarchy

Process ideato dal Saaty.

Il metodo prevede di assegnare a tutti i possibili abbinamenti a coppie dei benchmark considerati, una

valutazione di importanza in modo da avere, alla fine, il “peso” di ogni benchmark che concorrerà nella

scelta finale dell’intervento da eseguire. Il gruppo di persone intervistate rappresenta un campione

verosimile dei soggetti che sono coinvolti in decisioni di questo tipo dal punto di vista della proprietà

dell’immobile che poi, nella pratica, sostiene il costo dell’intervento.

Il risultato ottenuto, se da una parte è incoraggiante perché corrisponde all’attuale strategia

manutentiva adottata sull’immobile (a dimostrazione che il risultato ottenuto è corretto), dall’altra è

criticabile perché non corrisponde alla strategia manutentiva che dovrebbe essere scelta tenendo in

conto gli effetti sul lungo periodo.

7

1. INTRODUZIONE

FIGURA 1 - FOTOGRAFIA DEL PALAZZO SAVOIA ASSICURAZIONI

Il caso di studio di questo lavoro di tesi è il Palazzo Savoia Assicurazioni e Riassicurazioni in Via

San Vigilio, 1 a Milano. Nello specifico sarà presa in esame la sua facciata che non è mai stata rifatta

da quando è stato realizzato l’edificio e quindi ha oltre 40 anni di vita. Da qualche anno i segni del

tempo hanno iniziato a manifestarsi e hanno reso necessari degli interventi puntuali di messa in

sicurezza.

Saranno prese in esame tre possibili ipotesi d’intervento e sarà analizzata anche l’ipotesi di non

eseguire manutenzione ordinaria. Nello specifico:

• Messa in sicurezza ovvero sostituzione delle sole piastrelle pericolanti;

• Sostituzione integrale del rivestimento esterno e dei serramenti;

• Sostituzione integrale del rivestimento esterno, dei serramenti e posa del cappotto.

Nessuna delle soluzioni considerate comporta uno stravolgimento dell’aspetto attuale ovvero il

rivestimento finale sarà, per le soluzioni analizzate, uguale a quello esistente.

Sin dall’inizio, l’immobile è stato destinato al terziario e ha ospitato diverse compagnie assicurative; al

momento è locato alla società Cerved Group. La proprietà attuale è un fondo di investimento, come

anche le altre che l’hanno preceduta. Si tratta, quindi, di un immobile a reddito, sul quale si ricava

profitto dalla locazione. Questo aspetto è fondamentale per la chiave di lettura di questa tesi perché

su immobili di questo tipo gravitano diversi interessi legati a soggetti differenti.

8

Da una parte c’è la proprietà che, essendo un fondo d’investimento immobiliare, ha come obiettivo

principale quello di far guadagnare i suoi investitori con l’incasso del canone di locazione

dell’immobile. Dall’altra c’è il conduttore che, in questo caso, è il più importante information provider

d’Italia e una delle maggiori agenzie di rating d’Europa che ha l’esigenza di avere un immobile in

buono stato che non crei disagi ai dipendenti. Se iniziano a venir meno queste condizioni, il tenant può

chiedere una rinegoziazione del canone oppure decidere di trasferirsi in un altro immobile. Alla luce di

questo scenario, le ipotesi d’intervento considerate, saranno valutate sulla base del Life Cycle Cost,

dell’estetica della facciata e della disponibilità degli spazi interni.

Sia le scelte progettuali analizzate, sia i benchmark considerati, non sono necessari e sufficienti ma,

anzi, andrebbero ampliati in base alle esigenze e all’oggetto dell’indagine. In questo caso di studio,

sono state prese in esame le ipotesi plausibili d’intervento e i benchmark più significativi per casi di

studio come questo.

Il Life Cycle Cost (LCC) viene considerato perché sarebbe riduttivo basare una valutazione di questo

tipo solo sul costo iniziale di realizzazione dell’intervento manutentivo. E’ probabilmente scontato dire

che alcune scelte che appaiono economicamente vantaggiose, non si rivelano tali se si fa un’analisi

più approfondita e a lungo raggio. Una visione più ampia deve considerare i costi legati a tutto il ciclo

di vita, non solo in termini di denaro ma anche in termini di risorse della collettività. Non si possono

trascurare, quindi, gli aspetti manutentivi della soluzione tecnica, della durabilità e, di conseguenza,

anche dell’impatto ambientale.

Nel contesto descritto è riduttivo anche fermarsi a un’analisi del LCC, poiché esistono diversi interessi

legati all’immobile sia da parte della proprietà, sia da parte del conduttore. È considerata, quindi, la

disponibilità degli spazi, in termini di mancato incasso del canone di locazione e in termini di disagi per

il conduttore, costretto a inibire temporaneamente alcune o tutte le aree dell’immobile, per permettere

degli interventi manutentivi.

Infine, è doveroso considerare l’aspetto estetico della facciata che è il “biglietto da visita” di un

immobile, soprattutto se si tratta di una sede di rappresentanza. L’estetica, inoltre, concorre

nell’aumentare il valore del fabbricato, a tutto beneficio della proprietà.

Per mettere in relazione i benchmark considerati, che sono eterogenei e non possono essere espressi

in una stessa unità di misura, ci si è avvalsi dell’analisi multi criterio e, in particolare, del metodo

Analytic Hierarchy Process (APH). L’AHP permette sia di considerare aspetti eterogenei, sia di

coinvolgere nella decisione più soggetti che gestiscono l’immobile e che hanno competenze diverse.

Lo stesso Thomas Saaty ideò questo metodo per superare la difficoltà di comunicazione tra gli

scienziati e gli avvocati che si occupavano dei progetti della Disarmament Agency, presso l’U.S.

Department of State in cui lavorava.

L’Analytic Hierarchy Process è stato utilizzato sin da subito in campo edile e civile, per esempio per

valutazioni d’impatto ambientale di grandi opere e infrastrutture (Prof. Giangrande A.) e per lo studio

finalizzato al miglioramento delle prestazioni energetiche nell’edilizia storica (Lucchi E., Pracchi V.),

per citare solo alcuni esempi sui quali mi sono soffermata di più.

9

Nella valutazione conclusiva del caso di studio, sono state coinvolte circa venti persone. Sono

professionisti che operano nel Real Estate e nel Facility Management, oltre ad alcuni progettisti e

architetti. Il campione considerato rappresenta verosimilmente un team che potrebbe essere coinvolto

in una decisione di questo tipo.

2. LIFE CYCLE COST E LIFE CYCLE COST ANALYSIS

Con Life Cycle Cost (LCC) si intende il costo totale di una costruzione o di parti della stessa nell’arco

della sua vita, includendo i costi di pianificazione, progettazione, acquisizione, gestione, manutenzione

e dismissione, meno il valore residuo. (ISO 15686)

In generale, è una valutazione economica che considera tutti i costi (e ricavi), espressi in termini

monetari, originati dall’opera in un determinato periodo di analisi.

Life Cycle Cost Analysis (LCCA) è una tecnica che consiste nella valutazione comparativa di più LCC

relativi a diverse opzioni di progetto in un periodo di tempo definito.

I vantaggi di analizzare il LCC sono di poter valutare la bontà di un progetto per poterlo accettare o

rifiutare; nel caso in cui le soluzioni applicabili sullo stesso sistema possano risultare multiple, poter

valutare la scelta economicamente più vantaggiosa; definire le caratteristiche di un determinato

progetto per trarne il maggior profitto, ecc...

Le fasi temporali nella vita di un’opera che occorre considerare sono:

� Acquisizione Gestione

� Manutenzione

� Ristrutturazione o sostituzione di parti importanti

� Dismissione (vendita o demolizione)

Un modo di stimare il LCC è, infatti, quello di dividere le varie componenti della “formula” in diverse

tipologie:

�� = � + �� + �� + � + � + �&�

⋅ I = valore attuale degli investimenti iniziali

⋅ Repl = valore attuale dei costi di sostituzione

⋅ Res = valore attuale del valore residuo

⋅ E = valore attuale delle spese energetiche

⋅ W = valore attuale per il consumo di acqua

⋅ OM&R = valore attuale dei costi operativi, di manutenzione e di riparazione

La somma darà il valore del LCC espresso in euro. Tutti i flussi monetari considerati, andranno

attualizzati. Il Valore Attuale (Present Value), ovvero la somma delle spese future “scontate” al loro

valore attuale e che consente di confrontare soluzioni alternative che comportano costi in tempi

10

diversi. In pratica di confrontare grandezze omogenee. Il denominatore comune per rendere omogenei

i costi sostenuti in periodi temporali diversi è chiamato “tasso di sconto”.

Definita la struttura dei costi occorre procedere al calcolo del LCC

� definire le alternative del progetto;

� scegliere i parametri economici generali: periodo di analisi, tasso di sconto;

� stabilire i flussi di cassa nel tempo;

� progettare strategie e tempi per la costruzione;

� progettare le strategie ed i tempi per la manutenzione;

� stimare i costi di gestione;

� stimare i costi socio ambientali;

� calcolare il valore attuale per ciascuna delle opzioni;

� eseguire una analisi comparativa dei risultati;

� Adeguare o modificare le strategie di progetto se necessario.

Per ogni ipotesi di intervento che sarà analizzata

nel prosieguo, verrà quantificato il LLC

considerando, per i vari componenti che lo

compongono:

• per I, il costo dell’intervento di

rifacimento della facciata analizzato;

• per Repl, il costo di tutti gli interventi di

sostituzione che si dovranno sostenere

nel ciclo di vita considerato;

• per E il costo energetico in termini di

elettricità e gas naturale, necessari al

fabbisogno del fabbricato;

• per OM&R i costi di manutenzione

programmata necessari nel ciclo di vita;

• per Res si considererà un valore uguale a zero quindi questo parametro non concorrerà nel

calcolo del LLC, come neppure il costo dell’acqua W.

Un confronto tra i singoli valori che concorrono al calcolo del LLC, verrà comunque fatto nel capitolo

11 e, nei casi più significativi, approfondito.

3. DISPONIBILITÀ DEGLI SPAZI

La disponibilità degli spazi è un elemento molto importante da considerare quando si devono

affrontare interventi di manutenzione su edifici occupati, di qualunque tipologia si tratti, poiché questi

interventi influiranno sulla regolare fruizione dell’immobile. La tipologia dell’intervento, chiaramente,

FIGURA 2 - LIFE CYCLE COST

11

potrà causare disagi più o meno importanti e ogni edificio necessiterà di un approccio specifico

nell’affrontare il problema dell’organizzazione dello spazio per tutta la durata dell’intervento.

Per esempio, su immobili destinati ad uso terziario, che verosimilmente sono “abitati” in orario di

ufficio, interventi manutentivi complessi sono programmati in orario notturno o durante il fine settimana

o durante i periodi di chiusura aziendale. Se consideriamo, invece, un’attività commerciale come un

centro commerciale, il fine settimana non è il periodo adatto per eseguire manutenzioni invasive.

La disponibilità degli spazi, inevitabilmente, ha un risvolto economico legato al mancato incasso del

canone di locazione da parte della proprietà che affitta gli spazi; se alcune aree sono inutilizzabili non

possono essere affittate oppure il tenant potrebbe chiedere uno sconto sul canone annuale a titolo di

indennizzo per alcune aree che dovessero risultare inibite. Un altro risvolto economico è quello legato

al mancato incasso dell’attività insediata dell’immobile.

Nello specifico, per situazioni di immobili adibiti ad uso terziario, si dovrà considerare l’impatto

sull’attività lavorativa degli occupanti e tutto ciò che ne consegue: disagi, perdita di produttività dovuta

a spostamenti di personale in altri spazi dell’immobile o, in alcuni casi, trasloco di tutta l’azienda o le

aziende, a seconda che l’immobile sia mono o multitenant.

Nel caso del rifacimento di una facciata, trattandosi di un lavoro all’esterno del fabbricato, le attività

interne non sono compromesse a livelli critici; se però si considera anche la sostituzione dei

serramenti, (ipotesi che sarà considerata nel caso di studio della tesi), la fruibilità interna è

compromessa temporaneamente, rendendo di fatto inutilizzabili i piani interessati, anche se per un

tempo limitato alla durata dell’attività.

Il caso di studio ricade nel caso di immobile monotenant, ossia locato interamente ad una sola

società. Questo aspetto rappresenta sicuramente un vantaggio poiché il locatario ha a disposizione

l’intero immobile e quindi è molto più probabile che decida di organizzare il personale all’interno

dell’edificio stesso, durante i lavori più invasivi, senza necessariamente dover traslocare e disdire il

contratto di locazione in essere. Se si fosse trattato di edificio multitenant, lo scenario da analizzare

sarebbe stato certamente più complesso.

Per quantificare in qualche modo questo problema della (non) disponibilità degli spazi, volendo fornire

un’analisi il più possibile basata su dati “misurabili”, sarà calcolato il mancato incasso del canone di

locazione relativamente ai metri quadri inutilizzabili durante l’intervento. Questo dato è oggettivo

poiché ricavabile dall’andamento del mercato immobiliare che stabilisce un prezzo al metro quadro

per le varie tipologie di locazione. Più complicato sarebbe stato calcolare il danno economico causato

alla società che ha in affitto l’immobile.

Il mercato immobiliare stima il costo annuale al metro quadro, per uffici ubicati in zona Famagosta,

intorno a €200,00. Il corpo alto del Palazzo Savoia Assicurazioni ha una superficie complessiva di

6.440 m2, pertanto la locazione annuale si attesta intorno a €1.300.000,00.

12

4. ESTETICA E DANNO DI IMMAGINE

Tra gli aspetti di difficile quantificazione numerica, ci sono l’estetica e il danno di immagine come

conseguenza di una mancata manutenzione ordinaria e straordinaria di un immobile.

Gli immobili a reddito ad uso terziario costituiscono, infatti, il biglietto da visita per l’azienda che lo ha

affittato per stabilirci gli uffici

(spesso anche con funzioni di

rappresentanza). Se l’edificio inizia

a non avere più le condizioni

idonee, l’azienda che lo occupa

potrebbe rinegoziare il canone di

locazione o addirittura disdirlo per

spostarsi altrove. La proprietà

subirebbe una perdita o di una

parte o di tutto il canone. Esiste

quindi il rischio di perdere un

contratto di affitto per aver

rimandato un intervento

manutentivo importante. Questo

rischio potrebbe comportare un esborso maggiore di denaro per fare sia l’intervento manutentivo che

si è rimandato, sia altri interventi interni e agli impianti.

Nel territorio di Milano si è assistito, nell’ultimo decennio, a riqualificazioni importantissime di alcune

aree mediante piani integrati di intervento e convenzioni urbanistiche stipulate da fondi di investimento

immobiliare e il Comune di Milano. Sono rinati interi quartieri con edifici nuovi, viabilità strategica e

servizi che rappresentano valide alternative a molti palazzi e aree più vecchie che non sono mai state

riqualificate per reggere la

concorrenza.

Per fare alcuni esempi, a nord di

Milano, l’ex area “Carlo Erba”, sulla

quale sorgeva l’omonima industria

farmaceutica attiva fino al 1998, si

presenta ora come un business

center in cui convivono edifici ad

uso terziario e commerciale su un

area di 95 mila metri quadri e

moltissime importanti aziende

hanno trasferito lì le loro sedi.

Altro esempio è l’area di Porta Nuova che ha aperto al pubblico due anni fa e ha modificato una parte

della città che sembrava perduta a causa dell’alta frammentazione delle proprietà e della mancanza di

FIGURA 3 - VISTA DEL PALAZZO SAVOIA ASSICURAZIONI

FIGURA 4 - MACIACHINI BUSINESS CENTER

13

una regia complessiva.

L’area, a ridosso del

centro storico di

Milano, è stata per anni

uno degli “sterrati” più

importanti e irrisolti del

capoluogo lombardo e

ora ha ridisegnato lo

skyline di Milano con

edifici e grattacieli

destinati all’uso

abitativo, commerciale

e anche al terziario.

Stanno trasferendo lì le

loro sedi, molte

importanti banche, e

società italiane e internazionali.

Anche il danno di immagine, così come la disponibilità degli spazi, rappresenta, quindi, un rischio

concreto per la proprietà di perdere un contratto di locazione. Alla luce di questo, sembra doveroso

citare e considerare questo aspetto e farlo rientrare a pieni titoli tra i criteri di valutazione delle varie

ipotesi che saranno prese in esame.

5. L’ANALISI MULTI CRITERIO E IL PROCESSO DECISIONALE

L’analisi multi criterio per scopo decisionale (Multi Criteria Decision Analysis, MCDA) è una disciplina

orientata a supportare il decisore nella fase di organizzazione e sintesi di informazioni complesse e

spesso di natura eterogenea. Tale metodologia permette di analizzare e valutare diverse alternative,

monitorandone l’impatto sui differenti attori del processo decisionale.

Uno dei metodi MCDA più utilizzati è Analitical Hierarchy Process (AHP) che consente di assegnare

delle priorità ad una serie di alternative decisionali, mettendo in relazione valutazioni di tipo qualitativo

e quantitativo, altrimenti non direttamente confrontabili, e combinando scale multidimensionali di

misure in una singola scala di priorità. A tale scopo, vengono di seguito illustrati i principi qualificanti le

tecniche di analisi multi criterio ed il loro utilizzo a supporto dei processi decisionali.

Una decisione è la scelta di intraprendere un'azione, tra più alternative disponibili (opzioni), da parte di

un individuo o di un gruppo (decisore). Nel processo decisionale si possono distinguere tre fasi:

1. Formulazione di alternative o scenari;

2. Valutazione delle alternative, cioè delle conseguenze che hanno nel futuro. Tale valutazione

viene effettuata in base ad uno o più criteri, eventualmente quantificabili tramite indicatori;

3. Scelta, ossia la selezione di un'opzione, tra quelle prese in considerazione, in base all'esito

della valutazione effettuata.

FIGURA 5 - DIAMOND TOWER IN PORTA NUOVA VARESINE

14

Nel mondo reale, le decisioni sono spesso il risultato di un complesso processo decisionale,

caratterizzato da molteplici attori e con obiettivi e interessi contrastanti. Il primo passo fondamentale è

pertanto l’individuazione del problema decisionale, insieme alla comprensione dell’attuale processo di

decisione; l’identificazione degli stakeholders e delle loro responsabilità e interessi; i meccanismi legali

e di gestione, così come tutti i vincoli politici, istituzionali e socio-economici che stanno alla base del

processo decisionale.

5.1 L’ANALYTIC HIERARCHY PROCESS

L’Analytic Hierarchy Process è un metodo di aiuto alla decisione multi criterio sviluppato da Thomas

Lorie Saaty verso la fine degli anni 70.

Consente di assegnare una priorità ad una serie di alternative decisionali (stimoli) e di mettere in

relazione criteri qualitativi e quantitativi, quindi non direttamente confrontabili, combinando scale

multidimensionali di misure in una singola scala di priorità. Il metodo si basa su una serie di confronti a

coppie fra i criteri, attribuendo ad essi un punteggio di importanza relativa e termina con

l’assegnazione di un peso percentuale ad ogni criterio considerato. Naturalmente, la somma di tutti i

pesi percentuali deve essere pari al 100%.

Definiamo �� il singolo stimolo e �� il valore numerico risultante dal confronto fra i criteri �e � e

consideriamo un numero di criteri pari a � . Il risultato di tutti i confronti (in totale �(� − 1) 2⁄ ,

genererà la matrice �� che verrà poi utilizzata per creare il vettore dei pesi percentuali (priorità) di

ogni singolo criterio.

Saaty propone l’utilizzo di una scala di valori denominata Scala semantica di Saaty e ogni livello della

scala corrisponde alla seguente valutazione:

Valore � ! Interpretazione

1 i e j sono equamente importanti

3 i è leggermente più importante di j

5 i è più importante di j

7 i è molto più importante di j

9 i è estremamente più importante di j

2,4,6,8 Valori intermedi o di compromesso

1/3 i è leggermente meno importante di j

1/5 i è meno importante di j

1/7 i è molto meno importante di j

1/9 i è estremamente meno importante di j

1/2, 1/4, 1/6, 1/8 Valori intermedi o di compromesso

TABELLA 1 - SCALA SEMANTICA DI SAATY

15

I valori �� della matrice � sono caratterizzati dalle seguanti proprietà:

1. se �� = a, allora �� = 1/a, con a > 0;

2. se lo stimolo �� è giudicato essere di uguale intensità relativa ad �� , allora �� = �� = 1. In

particolare, la diagonale principale della matrice � è composta interamente da valori unitari.

Per maggior chiarezza occorre precisare che l’indice �rappresenta le righe della matrice dei confronti a

coppie, mentre l’indice � indica le colonne; in pratica vengono effettuati i confronti tra gli elementi della

regione triangolare superiore della matrice (in giallo) utilizzando poi i valori reciproci per la parte

triangolare inferiore (in celeste); gli elementi della diagonale sono tutti valori unitari (in verde). Di

seguito un esempio generico con una matrice 3x3:

1 a b

1/a 1 c

1/b 1/c 1

Ottenuta la matrice �dei confronti a coppie, per calcolare il vettore dei pesi percentuali da assegnare

ad ogni stimolo, basta determinare il massimo autovalore #e il relativo autovettore $% di � stessa.

Normalizzando l’autovettore $% in modo che la somma dei suoi elementi sia pari a 1, otteniamo il

vettore dei pesi percentuali o delle priorità relativi agli stimoli �� :

& =$%

∑ $%(�)��()

Occorre precisare che il vettore dei pesi mantiene l’ordine delle righe della matrice dei confronti a

coppie (impostato dal decisore).

Una volta determinato il vettore delle priorità, è importante capire se la matrice dei confronti a coppie è

consistente o meno, ovvero si cerca di “misurare” se i giudizi soggettivi del decisore ad ogni confronto

sono consistenti o meno. Nella pratica, il decisore non fornisce una matrice dei rapporti veri e propri

tra i pesi dei criteri, ma una matrice di stime di tali rapporti. Nella maggioranza dei casi le stime fornite

dal decisore non sono consistenti in quanto è difficile mantenere una coerenza di giudizio in tutti i

confronti a coppie. Obbligando il decisore ad essere perfettamente coerente nei suoi giudizi lo

costringeremmo implicitamente (o indebitamente) a rispettare il principio di transitività della preferenza

e dell’indifferenza che non dovrebbe mai essere imposto a priori.

L’autovettore normalizzato della matrice � delle stime, corrisponde al vettore dei pesi. In questa fase

del processo si deve verificare se i pesi ottenuti nella fase precedente sono fedeli ai giudizi espressi

dal decisore. Come dimostrato da Saaty #*+� è sempre più grande di � nelle matrici positive e

16

reciproche, ed è uguale ad � nelle matrici che, in aggiunta alle due proprietà sopracitate, risultano

anche essere consistenti.

Quindi si evince che la misura #*+� − � permette di poter calcolare quanto una determinata matrice

� sia consistente.

A questo fine, il metodo AHP definisce il seguente indice di consistenza CI (Consistency Index) che

permette di ottenere gli scarti tra i rapporti �� ⁄ e le sue stime ��:

�� =#*+� − �

� − 1

Definiamo adesso il Random Consistency Index (RI) i cui valori vengono ottenuti effettuando la media

dei valori di CI di numerose matrici reciproche dello stesso ordine, i cui coefficienti vengono generati in

modo casuale da un calcolatore. Nella seguente tabella, alla dimensione della matrice � è associato il

relativo valore di RI:

RI 0 0 0,58 0,9 1,12 1,24 1,32 1,41 1,45 1,49 n 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

TABELLA 2 - VALORI DI RI ASSOCIATI ALL'INDICE DELLA MATRICE

Infine, determiniamo il rapporto di consistenza Consistency Ratio (CR):

�� =��

��

Un valore dell’indice CR ≤ 0,1 è considerato ammissibile: infatti quando il valore di CI della matrice

compilata dall’esperto supera una soglia pari al 10% del valore di RI, la deviazione dalla condizione di

consistenza perfetta è ritenute inaccettabile. Secondo Saaty un valore di CI superiore alla soglia

denota scarsa coerenza e attenzione da parte del decisore che ha effettuato i confronti.

17

5. DESCRIZIONE DELL’EDIFICIO E VALUTAZIONE DEL DEGRADO

Il Palazzo Savoia Assicurazioni e Riassicurazioni in Via San Vigilio, 1 a Milano, fu progettato

dall’architetto Gio Ponti su committenza della Savoia Assicurazioni e terminato di costruire nell’anno

1971.

E’ composto da due corpi di fabbrica

denominati, anche dallo stesso

progettista, Corpo Basso e Corpo

Alto. I due corpi di fabbrica sono

indipendenti tra di loro e si collegano

al piano interrato in cui attualmente

sono ubicate le sale riunioni, alcuni

locali tecnici e l’autorimessa. Il Corpo

Basso ha due piani fuori terra è di

forma rettangolare e si estende lungo

la via San Vigilio. Originariamente

ospitava la casa del custode e la mensa, attualmente è stato interamente adibito ad uffici e la mensa è

stata spostata nel corpo alto in una porzione del piano terra. Il Corpo Alto, oggetto della tesi, si

estende per 9 piani fuori terra ed ha una forma irregolare e frastagliata. Stilisticamente, si presenta

come molti altri edifici progettati da Gio Ponti negli anni ’60 e ‘70, ovvero con un rivestimento di

facciata in piastrelle di gres porcellanato da lui stesso progettate e fatte produrre ad hoc.

Stilisticamente simili sono gli edifici “Trifoglio” e “Nave” del Politecnico di Milano. Nel caso specifico il

rivestimento è in piastrelle rettangolari a cuspide centrale di color verde acqua. I vari piani sono uffici

di tipo open space, ad accezione di una porzione del piano terra adibita a mensa e di una porzione

adibita a reception.

I problemi attualmente riscontrati sulla facciata

possono essere definiti gravi perché sussiste ormai

da tempo il rischio di caduta delle piastrelle

pericolanti, con danni possibili a chi transita intorno

all’edificio. Il perimetro dell’immobile, infatti, insiste

in parte direttamente sulla strada pubblica (Via San

Vigilio e Via Famagosta) e in parte sul cortile

interno dell’immobile sul quale transitano i fruitori

dello stabile; la restante parte insiste su zone non

adibite al passaggio pubblico, se non quello dei

manutentori e degli inservienti della mensa. In ogni

caso il rischio di lesioni è considerevolmente alto.

Ricordiamo anche che l’edificio è stato realizzato

nel 1971 e, fino ad oggi, la facciata non è stata

ancora rifatta. Solo di recente, in seguito ai primi

FIGURA 7 - PLANIMETRIA GENERALE DEL PALAZZO SAVOIA

ASSICURAZIONI

FIGURA 6 - VISTA DEL PALAZZO SAVOIA ASSICURAZIONI

18

distacchi, sono stati eseguiti (malamente) alcuni interventi tampone. Nell’analisi che seguirà, sarà

preso in considerazione sia il caso di non intervento, sia il caso di interventi di messa in sicurezza, con

cadenze stabilite, per il rifacimento delle parti pericolanti e altamente deteriorate, senza eseguire mai

un intervento integrale di sostituzione del rivestimento. Saranno anche considerate due ipotesi di

rifacimento integrale del rivestimento e dei serramenti.

Le patologie di degrado che possiamo riscontrare attualmente sulla facciata sono le seguenti:

DISTACCHI ED ESPULSIONI

FIGURA 8 - DISTACCHI ED ESPULSIONI

E’ un difetto grave che compromette l’insieme delle prestazioni dell’elemento. Si presenta con

distacco parziale o completo degli elementi, disgregazioni e formazione di cavità nel supporto,

cedimento e caduta di frammenti e parti del supporto.

19

EFFLORESCENZE SUPERFICIALI

FIGURA 9 - EFFLORESCENZE SUPERFICIALI

E’ un difetto minore che compromette le prestazioni legate all’aspetto del rivestimento.

Sono dovute a infiltrazioni di umidità negli elementi con formazione di aloni, efflorescenze e rugosità

superficiali.

SPACCATURE, INCISIONI, PERFORAZIONI

FIGURA 10 - SPACCATURE, INCISIONI, PERFORAZIONI

E’ un difetto serio che compromette le funzionalità del rivestimento. Si presenta con spaccature e

distacco dei frammenti.

FESSURAZIONI E DEFORMAZIONI

FIGURA 11 - FESSURAZIONI E DEFORMAZIONI

20

E’ un difetto serio che compromette le funzionalità del rivestimento. Si presenta con fessurazioni di

parti estese del rivestimento, deformazioni e instabilità degli elementi.

CAVILLATURE, SCALFITURE, SCREPOLATURE

FIGURA 12 - CAVILLATURE, SCALFITURE, SCREPOLATURE

E’ un difetto minore che compromette le prestazioni legate all’aspetto del rivestimento. Si presenta

con scriccature e crepe capillari negli elementi.

6. STATO ATTUALE

La stratigrafia della facciata è

un’intercapedine d’aria tra i due strati di laterizio.

utilizzata in Italia, a partire dagli anni 50

in Italia nel patrimonio edilizio esistente.

dell’isolante, trattandosi di un edificio realizzato

l’efficienza energetica era poco

arriva 20 anni dopo la realizzazione dell’edificio di Gio Ponti ed è

concetto di risparmio energetico

caso in cui l’isolante sia stato posato

passati più di 40 anni dalla sua posa.

Alla luce di queste considerazioni

avvalendosi dei software BIM, verrà considerata la seguente stratigrafia come esistente sul fabbricato:

Descrizione degli strati

Resistenza superficiale esterna

6 Piastrelle in porcellana

5 Intonaco esterno cemento e sabbia

4 Laterizio

3 Intercapedine d'aria

2 Laterizio

1 Intonaco di calce e gesso

Resistenza superficiale interna Spessore totale S [m]

Resistenza totale R [m2K/W]

Trasmittanza termica U [W/m

TABELLA

ATTUALE E IPOTESI DI INTERVENTO

è di tipo “a cassetta” e, in particolare, del tipo “a cassa vuota” ovvero con

tra i due strati di laterizio. La tipologia “a cassetta”

a partire dagli anni 50 in poi e costituisce una tipologia costruttiva

in Italia nel patrimonio edilizio esistente. E’ poco plausibile che nell’intercapedine sia stato posato

un edificio realizzato a cavallo tra gli anni 60 e 70. In quel

poco contemplata nella pratica costruttiva tant’è che

arriva 20 anni dopo la realizzazione dell’edificio di Gio Ponti ed è la prima legge che introduce il

armio energetico e i primi obblighi per le scelte progettuali e costrutt

stato posato, bisogna considerare una perdita del potere isolante, essendo

passati più di 40 anni dalla sua posa.

la luce di queste considerazioni, nelle analisi che seguiranno, anche e soprattutto quelle


FIGURA 13 - STRATIGRAFIA ATTUALE

Spessore [m] Conduttività λ [W/Km] Resistenza R [m

Resistenza superficiale esterna 0,040

0,005 1,300 0,004

Intonaco esterno cemento e sabbia 0,030 0,800 0,038

0,200 0,600 0,333

0,050 0,045 1,111

0,100 0,600 0,167

0,010 0,700 0,014

Resistenza superficiale interna 0,130 0,395

1,837

[W/m2K] 0,544

TABELLA 3 - TRASMITTANZA TERMICA DELLA STRATIGRAFIA ATTUALE

21

a cassa vuota” ovvero con

La tipologia “a cassetta” era abbondantemente

ologia costruttiva largamente diffusa

nell’intercapedine sia stato posato

a cavallo tra gli anni 60 e 70. In quel periodo,

tant’è che la legge 10/1991,

la prima legge che introduce il

e i primi obblighi per le scelte progettuali e costruttive. Anche nel

considerare una perdita del potere isolante, essendo

, nelle analisi che seguiranno, anche e soprattutto quelle eseguite


Resistenza R [m 2K/W]

0,040

0,004

0,038

0,333

1,111

0,167

0,014

0,130

Questo tipo di stratigrafia non presenta problemi di condensa superficiale ma presenta problemi di

condensa interstiziale, come si può vedere nel diagramma di Glasez sotto riportato, in cui è

rappresentata la situazione più sfavorevole che

d’aria (lo spessore equivalente più piccolo), la pressione di saturazione scende sotto il livello della

pressione parziale con conseguente formazione di condensa. Quest

successivi. Assistiamo a fenomeni di condensa interstiziale anche nei mesi di Novembre e Febbraio.

GRAFICO 1

L’aggiunta del cappotto, prima della posa di nuove piastrelle di rivestimento, sarà un’altra delle ipotesi

considerate tra le alternative.

cappotto, sarà considerata la seguente stratigrafia

dello strato isolante):



a la situazione più sfavorevole che si verifica nel mese di Gennaio.


pressione parziale con conseguente formazione di condensa. Questo avviene anche nei due strati

Assistiamo a fenomeni di condensa interstiziale anche nei mesi di Novembre e Febbraio.

1 - DIAGRAMMA DI GLAZER (GENNAIO) PER STRATIGRAFIA ESISTENTE

prima della posa di nuove piastrelle di rivestimento, sarà un’altra delle ipotesi

considerate tra le alternative. Per la valutazione del rifacimento di facciata con applicazione

la seguente stratigrafia che è uguale a quella di partenza ma con l’aggiunta

FIGURA 14 - STRATIGRAFIA CON ISOLAMENTO TERMICO

22



si verifica nel mese di Gennaio. Nell’intercapedine


o avviene anche nei due strati

Assistiamo a fenomeni di condensa interstiziale anche nei mesi di Novembre e Febbraio.

GRAFIA ESISTENTE

prima della posa di nuove piastrelle di rivestimento, sarà un’altra delle ipotesi

Per la valutazione del rifacimento di facciata con applicazione del

di partenza ma con l’aggiunta

Descrizione degli strati

Resistenza superficiale esterna

8 Piastrelle in porcellana

7 Collante (minerale ecocompatibile)

6 Isolante termico EPS

5 Intonaco per cappotto

4 Laterizio

3 Intercapedine d'aria

2 Laterizio

1 Intonaco di calce e gesso

Resistenza superficiale interna Spessore totale S [m]

Resistenza totale R [m2K/W]

Trasmittanza termica U [W/m

TABELLA

Questo tipo di stratigrafia non presenta problemi di condensa superficiale e neanche problemi di

condensa interstiziale, come si può vedere nel diagramma di Glasez sotto riportato

rappresentata la situazione più sfavorevole che si verifica nel mes

GRAFICO 2 - DIAGRAMMA DI GLAZER

Un risultato simile si ottiene anche per il mese di Dicembre mentre, per il resto dell’anno, la pressione

di saturazione e quella relativa n

Spessore [m] Conduttività λ [W/Km] Resistenza R [m

Resistenza superficiale esterna 0,040

0,005 1,300 0,004

Collante (minerale ecocompatibile) 0,005 0,700 0,007

0,060 0,035 1,714

0,030 0,900 0,033

0,200 0,600 0,333

0,050 0,045 1,111

0,100 5,000 0,020

0,010 0,700 0,014

Resistenza superficiale interna 0,130 0,45

3,277

[W/m2K] 0,305

TABELLA 4 - TRASMITTANZA TERMICA DELLA STRATIGRAFIA CON ISOLANTE


condensa interstiziale, come si può vedere nel diagramma di Glasez sotto riportato

rappresentata la situazione più sfavorevole che si verifica nel mese di Gennaio:

DIAGRAMMA DI GLAZER (GENNAIO) PER STRATIGRAFIA CON ISOLANTE


di saturazione e quella relativa non raggiungono mai situazioni critiche di “vicinanza”.

23

Resistenza R [m 2K/W]

0,040

0,004

0,007

1,714

0,033

0,333

1,111

0,020

0,014

0,130

ON ISOLANTE


condensa interstiziale, come si può vedere nel diagramma di Glasez sotto riportato in cui è

e di Gennaio:

GRAFIA CON ISOLANTE


critiche di “vicinanza”.

24

7. IPOTESI 1 – NESSUN INTERVENTO

La scelta di non fare nessun intervento comporta l’assunzione del rischio di caduta delle piastrelle

pericolanti con gravi danni possibili a chi transita intorno all’edificio. Il perimetro dell’immobile, infatti,

insiste, in parte, direttamente sulla strada pubblica e in parte sul cortile sul quale transitano i fruitori

dello stabile; la restante parte insiste su zone non adibite al passaggio pubblico, se non quello dei

manutentori e degli inservienti della mensa. In ogni caso il rischio di lesioni è considerevolmente alto.

Questa scelta, inoltre, deve tener conto dell’età della facciata che, ad oggi, si attesta sui 44 anni.

Nell’ipotesi peggiore di manutenzione con frequenza bassa, la letteratura consiglia una sostituzione

del rivestimento oltre i 30 anni di vita, lasso di tempo ormai abbondantemente superato. Si evince che

tale ipotesi progettuale è da considerarsi fattibile per poco tempo ancora e che un intervento si

renderà necessario a breve, poiché la facciata ha terminato il suo ciclo di vita.

FIGURA 15 - FOTO DI UN EDIFICIO DI MILANO CON PENSILINA PARASASSI

25

Procrastinando l’intervento di manutenzione, ci si dovrà necessariamente attrezzare per evitare il

transito delle persone nell’area di possibile caduta di piastrelle dall’alto. Questo comporterà quindi

l’adozione di escamotage come l’applicazione di mantovane parasassi e reti di protezione o recinzioni

lungo il perimetro con piante o casate. Per esempio, come si può vedere nelle foto riportare sopra, per

un hotel nei pressi della Stazione Centrale di Milano è stata adottata una soluzione simile. Mediante

l’installazione di una pensilina a ridosso della porzione di facciata sottostante il corpo di fabbrica, si

proteggono i fruitori dell’hotel da fenomeni di distacco del rivestimento.

Non sappiamo che tipo di valutazione sia stata fatta nel caso di questo hotel. Potrebbe essere una

soluzione temporanea in attesa di un imminente intervento risolutivo. Oppure potrebbe essere una

situazione di medio-lungo termine, per rimandare l’intervento il più possibile. E’ evidente, però, che

questo tipo di soluzioni, oltre ad essere anche dispendiose, creano un danno di immagine all’immobile

e una perdita del suo valore. Non possono essere considerate definitive in contesti di immobili

occupati, ad alta redditività e che necessitano anche di una immagine decorosa. Diverso è il caso di

immobili disabitati e in decadimento e in attesa di demolizione o rifacimento.

LIFE CYCLE COST (LCC)

Nel calcolo del LCC, molti dei costi che la compongono, sono pari a zero. Non c’è nessun

investimento iniziale (I); nessun costo di rifacimento (Repl) e nessun valore residuo (Res). Ci sarà,

però, il costo relativo alla manutenzione (OM&R) ed i consumi energetici (E).

Per quanto concerne la manutenzione, si sono ipotizzati: un intervento di pulizia, ogni due anni, della

facciata e dei serramenti esterni (nelle parti fisse non apribili); un intervento, ogni 5 anni, di revisione

dei serramenti (regolazione organi di manovra e sostituzione guarnizioni).

Ipotesi 1 - Programma di Manutenzione

Anno

Strategia Intervento Specifiche Cadenza

Man

uten

zion

e P

RE

VE

NT

IVA

P

RO

GR

AM

MA

TA

Pulizia esterna: lavaggio e spazzolatura

Pulizia del rivestimento con materiali appropriati e spazzolatura dall'altro verso il basso.

2 anni

Regolazione organi di manovra e sostituzione guarnizioni infissi.

Revisione infissi, regolazione chiusure, fissaggio ferramenta, lubrificazione cerniere, rimozione e sostituzione guarnizioni deteriorate.

5 anni

Costo TOTALE ATTUALIZZATO (PV TOT) € 503.094,99 PV Manutenzione € 503.094,99 PV Sostituzione € -

TABELLA 5 - STRALCIO PROGRAMMA MANUTEZIONE IPOTESI 1

Il calcolo dei costi energetici è stato fatto avvalendosi del Building Information Modeling (BIM) cioè

attraverso un modello virtuale dell’edificio realizzato con Revit® che ne simula le proprietà termiche e

fisiche.

26

TABELLA 6 - CONSUMI ENERGETICI NEL CICLO DI VITA PER IPOTESI 1

Attualizzando e sommando tutti i valori, si ottiene il seguente LCC espresso in euro:

I Repl Res E OM&R LCC 0 0 0 1.667.901,60 503.094,99 2.170.996,59

La produzione netta annuale di CO2 è stimata in 25,0 Mg che, per la durata del ciclo di vita

considerato, ammonterebbe a 1250,0 Mg .

DISPONIBILITÀ DEGLI SPAZI

Non effettuando nessun intervento, la disponibilità degli spazi interni è totale, Non si avranno quindi

problemi di fruibilità interna dell’edificio ne perdite di incasso per mancata locazione.

Per questa ipotesi di (non) intervento, si ottengono i seguenti risultati attualizzati relativi all’incasso del

canone di locazione:

Canone di locazione annuale € 1.300.000,00

Ricavi nel ciclo di vita da locazione € 37.443.923,88

ESTETICA

Non eseguendo nessun intervento manutentivo, l’estetica della facciata è destinata inesorabilmente a

peggiorare, presentandosi non uniforme e con pezzi senza rivestimento. L’assenza di rivestimento o

le grosse fessurazioni porterebbero ad una serie di conseguenze dovute alla perdita di requisiti

connotanti del sistema facciata. Per esempio la tenuta all’acqua sarebbe compromessa poiché l’acqua

si infiltrerebbe tra il rivestimento e il laterizio peggiorando sempre di più lo stato delle aree circostanti e

accentuando e accelerando il fenomeno del distacco.

Allo stato attuale, come abbiamo visto, la facciata si presenta già con questi problemi e un’altra

problematica è la mancanza di tenuta delle sigillature tra facciata e serramenti. I serramenti a filo

facciata, infatti, presentano già fenomeni di infiltrazione all’interno dell’edificio, dalla veletta superiore.

Il paramento dell’estetica, associato al danno di immagine e al disagio che ne consegue dal non

intervento, non può che assumere un valore negativo ai fini valutativi.

Utilizzo elettricità ciclo di vita KWh 40.505.200,00

Costo di un KWh €/KWh 0,018

Costo elettricità ciclo di vita € 729.093,60

Utilizzo carburante ciclo di vita m3 1.805.400,00

Costo di un m3 €/m3 0,520

Costo carburante ciclo di vita 938.808,00€

Ipotesi 1 - Consumi energetici

27

8. IPOTESI 2 – MESSA IN SICUREZZA DELLA FACCIATA

La messa in sicurezza prevede la battitura della facciata effettuata da tre coppie di uomini in fune, la

rimozione delle piastrelle pericolanti ed il ripristino con nuove. Per questa ipotesi di intervento, si

considera di non effettuare mai una sostituzione totale del rivestimento ma di operare, di volta in volta,

con interventi puntuali sulle piastrelle pericolanti.

Nello studio sarà considerata una percentuale del 30% di piastrelle pericolanti che andrebbero

rimosse e sostituite. Tale percentuale è stata stabilita a seguito di battiture eseguite sul alcune zone

della facciata, per saggiarne lo stato di conservazione.

Le parti che risulteranno senza rivestimento - rimosso perché pericolante o in stato di imminente

distacco - verranno ripristinate con nuove piastrelle uguali alle originali e fatte produrre ah hoc.

LIFE CYCLE COST (LCC)

Per l’analisi delle piastrelle da sostituire nel lasso temporale considerato (50 anni), si è proceduto

ipotizzando la facciata come un sistema composto da n elementi uguali (le piastrelle) ognuna con

comportamento proprio. Nella realtà chiaramente non è proprio così dato che le piastrelle fanno tutte

parte del sistema di facciata complessivo e il loro tasso di guasto è influenzato da molti fattori come ad

esempio la posizione in cui si trovano (esposizione). Questa è un’approssimazione che ci permette di

ricavare un andamento dell’affidabilità e del guasto delle piastrelle nel tempo e la si fa partendo da un

dato certo che è la percentuale di piastrelle staccate o in procinto di distacco, che si attesta attorno al

30% sul totale. Questa stima è frutto di indagine realmente eseguita sulla facciata, mediante uomini in

corda.

Definiamo la funzione densità di probabilità di guasto :

,(-) = # × �(/%0) (1)

Considerando costante il tasso di guasto (# = 12-. ), e integrando la funzione tra 0 e t possiamo

definire l’affidabilità R :

�(-) = 4 ,(-)5- = 4 #�(/%0)5- = # 4 �(/%0)5-0

6

0

6

0

6 (2)

�(-) = # ∗)

%�(/%0) − # ∗

)

%�(/%6) (3)

�(-) = �(/%0)(4)

Sapendo che al tempo t di 42 anni, il 30% della facciata risulta guasto, sostituendo nella (4):

1 − 0,3 = �(/%×;<)(5)

Quindi da (5) ricaviamo il tasso di guasto:

28

# = −ln(0,7)

42= 0,0085

A questo punto, avendo ricavato # (il tasso di guasto per questo specifico sistema di rivestimento)

possiamo analizzare l’andamento del guasto per gli anni successivi, ipotizzando, come già detto, di

non effettuare mai una sostituzione totale del rivestimento ma di operare, di volta in volta, con

interventi puntuali sulle piastrelle pericolanti.

Con una cadenza di dieci anni, sono definiti la quantità di piastrelle guaste che necessitano di

sostituzione e il relativo costo, che è stato inserito nel piano di manutenzione definito per questa

ipotesi di intervento.

t R(%) 1-R (%) m 2 totali m 2 da sostituire m2 residui € al m 2 costo totale

42 70% 30% 3786 1135,80 2650,20

228,17

259.155,49

52 64% 36%

946,10 1704,10

215.871,46

62 59% 41%

697,56 1006,54

159.162,74

72 54% 46%

460,42 546,12

105.054,83

82 50% 50%

273,93 272,18 62.503,73

92 46% 54%

147,57 124,61

33.671,45 TABELLA 7 - CALCOLO PIASTRELLE GUASTE AL 42 ANNO DI VITA DELLA FACCIATA

Non ci si può disinteressare, però, delle nuove piastrelle posate in sostituzione di quelle guaste.

Queste hanno un andamento dell’affidabilità differente per ovvie ragioni dovute al fatto che sono state

posate in un periodo successivo e sono nuove. Il loro ciclo di vita inizia dopo e finisce dopo, rispetto

alle piastrelle originali dell’edificio, ma sono soggette allo stesso tipo di degrado, secondo quando

assunto precedentemente.

Nel prosieguo saranno analizzate quelle posate al 42° anno di vita della facciata (1135,80 m2), quelle

posate al 52° anno di vita della facciata (946,10 m2) e quelle posate al 62° anno di vita della facciata

(697,56 m2). Nei costi di sostituzione (Repl) saranno sommate anche le sostituzioni di piastrelle

“nuove” (del 42°, del 52° e del 62° anno di vita della facciata), che si tenderanno a guastare nel corso

degli anni successivi alla loro posa.

Analizziamo l’andamento del guasto per le nuove piastrelle posate nel 42° anno di vita della facciata,

ovvero durante il primo intervento di messa in sicurezza. Nell’analisi si considererà lo stesso tasso di

guasto assunto per la prima analisi.

Con una cadenza di 10 anni, sono definiti la quantità di piastrelle guaste che necessitano di

sostituzione e il relativo costo. I costi sono stati inseriti nel piano di manutenzione, in corrispondenza

dell’anno stabilito per la sostituzione, in addizione ai costi emersi dall’analisi precedente, per

l’intervento di messa in sicurezza.

29

t R (%) 1-R (%) m 2 totali m 2 da sostituire m2 residui € al m 2 costo totale

10 92% 8% 1135,80 92,47 1043,33

228,17

21.099,57

20 84% 16%

162,97 880,35 37.185,43

30 78% 22%

197,99 682,36 45.176,49

40 71% 29%

196,53 485,83 44.841,32

50 65% 35%

168,09 317,75 38.352,50

60 60% 40%

126,85 190,89 28.943,92

TABELLA 8 - ANDAMENTO DEL GUASTO DELLE PIASTRELLE SOSTITUITE AL 42 ANNO DI VITA DELLA FACCIATA

Allo stesso modo si è analizzato l’andamento del guasto per le nuove piastrelle posate nel 52° anno di

vita della facciata, ovvero durante il secondo intervento di sostituzione.



dell’anno stabilito per la sostituzione, in addizione ai costi emersi dalle due analisi precedenti.


10 92% 8% 946,10 77,03 869,07

228,17

17.575,53

20 84% 16%

135,75 733,32 30.974,73

30 78% 22%

164,93 568,39 37.631,13

40 71% 29%

163,70 404,69 37.351,95

50 65% 35%

140,01 264,68 31.946,88

60 60% 40%

105,67 159,01 24.109,72

TABELLA 9 - ANDAMENTO DEL GUASTO DELLE PIASTRELLE SOSTITUITE AL 52 ANNO DI VITA DELLA FACCIATA

Allo stesso modo si è analizzato l’andamento del guasto per le nuove piastrelle posate nel 62° anno di

vita della facciata, ovvero durante il terzo intervento di sostituzione.



dell’anno stabilito per la sostituzione, in addizione ai costi emersi dalle due analisi precedenti.


10 92% 8% 697,56 56,79 640,77

228,17

12.958,49

20 84% 16%

100,09 540,68 22.837,77

30 78% 22%

121,60 419,08 27.745,56

40 71% 29%

120,70 298,38 27.539,71

50 65% 35%

103,23 195,15 23.554,54

60 60% 40%

77,91 117,24 17.776,18

30

L’indagine, ovviamente, potrebbe continuare all’infinito, considerando, di volta in volta, il ciclo di vita

delle piastrelle sostituite ogni dieci anni. Ci si ferma qui dato che le quantità che via via emergono,

sono sempre più trascurabili.

La tabella seguente riassume le quantità di piastrelle che necessitano di sostituzione, ogni 10 anni,

sommando quando emerso dall’analisi del guasto negli anni 42°, 52°, 62° e 72°, per il ciclo di vita

considerato di 50 anni.

Ciclo di vita di 50 anni

42° 52° 62° 72° 82° 92°

1° intervento (42° anno) 1135,80 946,10 697,56 460,42 273,93 147,57

2° intervento (52° anno) / 92,47 162,97 197,99 196,53 168,09

3° intervento (62° anno) / / 77,03 135,75 164,93 163,70

4° intervento (72° anno) / / / 56,79 100,09 121,60

MQ da sostituire 1135,80 1038,57 937,56 850,96 735,48 600,96 TABELLA 10 - TOTALE PIASTRELLE DA SOSTITUIRE NEL CICLO DI VITA PER IPOTESI 2

La cadenza decennale degli interventi di messa in sicurezza è un’ipotesi assunta per eseguire

l’analisi, ma potrebbe essere molto più reale il caso in cui la messa in sicurezza debba essere fatta più

di frequente dato che il rivestimento della facciata è in stato di degrado avanzato e il rischio di caduta

delle piastrelle è elevato. Questo, naturalmente, farebbe lievitare i costi dovendo cantierizzare l’area

con più frequenza e sostenere il costo degli uomini in corda, nel ciclo di vita, molto più spesso rispetto

a quanto ipotizzato (una volta ogni dieci anni).

Il costo dell’intervento di messa in sicurezza, eseguito al 42° anno di vita della facciata (I) è stimato di

circa € 275.000,00 come da computo metrico estimativo allegato (Allegato 1), secondo il listino prezzi

2014 del Comune di Milano. Per il calcolo è stato considerato il costo degli uomini in fune e il costo

della fornitura e posa delle piastrelle necessarie per i rappezzi.

Nel programma di manutenzione allegato (Allegato 5), si è provveduto ad inserire i seguenti interventi

di manutenzione preventiva programmata, in un arco temporale totale di 50anni:

• Sostituzione: rimozione delle piastrelle pericolanti e ripristino con nuove, con cadenza ogni 10

anni;

• Pulizia esterna lavaggio e spazzolatura: pulizia del rivestimento con materiali appropriati e

spazzolatura dall'altro verso il basso con cadenza ogni 2 anni;

• Ripristino dei giunti e delle sigillature: rimozione delle sigillature deteriorate e ripristino con

sigillanti e prodotti specifici. Stuccatura dei giunti degradati o mancanti con cadenza ogni 10

anni.

Il costo degli interventi di manutenzione programmata è riportato nel computo metrico allegato

(Allegato 4).

31

Ipotesi 2 - Programma di Manutenzione Anno

Strategia Intervento Specifiche Cadenza M

anut

enzi

one

PR

EV

EN

TIV

A

PR

OG

RA

MM

AT

A

Sostituzione Rimozione delle piastrelle pericolanti e ripristino con nuove.

10 anni

Pulizia e sterna: lavaggio e spazzolatura


2 anni

Ripristino dei giunti e delle sigillature

Rimozione delle sigillature deteriorate e ripristino con sigillanti e prodotti specifici. Stuccatura dei giunti degradati o mancanti.

10 anni



5 anni

Costo TOTALE ATTUALIZZATO (PV TOT) € 1.243.661,79

PV Sostituzione € 1.001.263,05 PV Manutenzione € 519.478,18




fisiche.


Attualizzando e sommando tutti i valori si ottiene il seguente LCC espresso in euro:

I Repl Res E OM&R LCC 274.299,49 1.001.263,05 0 1.667.901,60 519.478,18 3.462.942,32


considerato, ammonterebbe a 1250,0 Mg


La disponibilità degli spazi interni è totale poiché gli interventi sono eseguiti tutti dall’esterno, con

uomini in corda. Non si avranno quindi problemi di fruibilità all’interno dell’edificio ne perdite di incasso

per mancata locazione. La disponibilità degli spazi esterni sarà vincolata all’area di cantiere e

comunque non creerà problemi di fruizione dell’edificio. Il primo intervento, eseguito al 42° anno di vita

della facciata, ha una durata di circa 6 settimane. Si considera la stessa durata anche per gli interventi

di sostituzione successivi (ogni 10 anni).








32

Per questa ipotesi di intervento, si ottengono i seguenti risultati attualizzati relativi all’incasso del




ESTETICA

Con un intervento di messa in sicurezza e sostituzione parziale, si risanerebbero tutti quei problemi

descritti nell’ipotesi precedente. Per esempio sarebbero ridotti i problemi di distacco e i problemi

dovuti all’infiltrazione d’acqua tra il rivestimento e il laterizio, rallentando il fenomeno del distacco di

altre zone. Questo però varrebbe per un lasso di tempo limitato, fino al successivo intervento di messa

in sicurezza.

Operando in questo modo, si agisce periodicamente su zone di facciata guasta e l’effetto che ne

deriva è del tipo “a macchia di leopardo”. Pur utilizzando, per i rappezzi, delle piastrelle nuove fatte

produrre uguali alle originali, queste non sarebbero mai perfettamente identiche alle originali,

soprattutto per il colore che, per le piastrelle originali, ha subito nel tempo degli effetti sfumati dovuti

al’esposizione esterna.

Il parametro estetico, per questo caso, assumerà sicuramente un valore meno negativo dell’ipotesi di

non intervento ma non assumerà certamente con valore massimo.

33

9. IPOTESI 3 – SOSTITUZIONE DEL RIVESTIMENTO ESTERNO E

DEI SERRAMENTI

L’intervento prevede la demolizione totale del rivestimento attuale e la sua sostituzione con

rivestimento simile in piastrelle di gres porcellanato fatte produrre uguali alle originali.

E’ prevista, inoltre, la sostituzione dei serramenti. Attualmente sull’edificio sono installati serramenti

con doppi vetri termoisolanti con l’intercapedine riempita di gas argon e una delle due lastre è dotata

di un rivestimento basso-emissivo, a garanzia delle buone proprietà termiche dell’infisso. Per

migliorare ulteriormente i valori di isolamento termico si considera la sostituzione con tripli vetri per

aumentare l'effetto isolante.

LIFE CYCLE COST ANALYSIS (LCCA)

Il costo dell’intervento al 42° anno di vita della facciata è stimato di circa € 840.000,00 come da

computo metrico estimativo allegato (Allegato 2), secondo il listino prezzi 2014 del Comune di Milano.

Per il costo di questo intervento è stato considerato il costo del ponteggio, della rimozione di tutto il

rivestimento, della fornitura e posa del nuovo rivestimento e della fornitura e posa dei nuovi

serramenti.

Nel programma di manutenzione allegato (Allegato 5), si è provveduto a programmare i seguenti

interventi di manutenzione preventiva programmata, in un arco temporale totale di 50anni:





anni;

• Regolazione organi di manovra e sostituzione guarnizioni infissi: revisione infissi, regolazione

chiusure, fissaggio ferramenta, lubrificazione cerniere, rimozione e sostituzione guarnizioni

deteriorate con cadenza ogni 5 anni;

• Sostituzione: demolizione del rivestimento, ripristino del piano di posa e incollaggio del nuovo

rivestimento ogni 30 anni.


(Allegato 4).

34


Strategia Intervento Specifiche Cadenza M

anut

enzi

one

PR

EV

EN

TIV

A

PR

OG

RA

MM

AT

A

Sostituzione Demolizione del rivestimento, ripristino del piano di posa e incollaggio del nuovo rivestimento.

30 anni

Pulizia esterna: lavaggio e spazzolatura


2 anni



10 anni



5 anni

Costo TOTALE ATTUALIZZATO (PV TOT) € 1.032.410,90 PV Sostituzione € 819.512,20 PV Manutenzione € 497.912,43




fisiche.



I Repl Res E OM&R LCC 839.640,12 819.512,20 0 1.635.940,60 497.912,43 3.793.005,35




L’intervento complessivo dura circa 28 settimane (circa 7 mesi), quindi la disponibilità dello spazio

esterno sarà limitata per tutto questo periodo, avendo un ponteggio installato e un’area di cantiere.

I disagi maggiori saranno dovuti alla non totale disponibilità dei piani poiché, nelle fasi di rimozione del

rivestimento e sostituzione dei serramenti, il piano coinvolto non sarà fruibile. Per minimizzare i disagi

al conduttore, si è deciso di organizzare le fasi di lavorazione nel seguente modo: la demolizione del

rivestimento e la rimozione dei serramenti avviene dall'alto verso il basso coinvolgendo, via via, i piani

dall’ottavo fino al piano terra; terminata questa fase, si prosegue con la sostituzione dei serramenti in








35

modo da rendere il piano nuovamente agibile. Successivamente inizierà la posa del nuovo

rivestimento, dal basso verso l'alto.

Nello specifico, ogni piano sarà inagibile per circa tre settimane, pertanto i dipendenti di ogni piano

interessato, dovranno essere dislocati in altre postazioni. Si consiglierà al conduttore di individuare

una location al piano terra che possa ospitare di volta in volta le persone dei piani sovrastanti, dato

che il piano terra è l’ultimo ad essere coinvolto. L’idea sarebbe riuscire a dislocare le persone nel

corpo basso, dell’edificio, che non è coinvolto nell’intervento.





Perdite da mancata locazione € 74.205,76

Perdite nel ciclo di vita da mancata locazione € 146.601,63

Per il calcolo della perdita di incasso del canone di locazione, si è considerata la superficie di un piano

(circa 720 m2) cioè la superficie che diventa inagibile per consentire le operazioni di sostituzione dei

serramenti (diventa inagibile un piano alla volta). Si e moltiplicata questa superficie per il prezzo

annuale di affitto al m2 (circa 200 euro). Infine si è diviso il valore ottenuto per il numero di settimane

annuali e stabilita la perdita economica sulle 28 settimane di intervento.

I valore è stato quindi attualizzato sul ciclo di vita, considerando, dopo 30 anni, un intervento di

rifacimento totale e quindi una identica indisponibilità degli spazi.

ESTETICA

Con questa ipotesi di intervento, l’aspetto estetico della facciata tornerebbe come nuovo, andando a

posare un rivestimento in piastrelle tutte uguali e anche dei nuovi serramenti. Ai fini valutativi questo

paramento assume un valore certamente positivo e massimo.

36

10. IPOTESI 4 – SOSTITUZIONE DEL RIVESTIMENTO ESTERNO E

DEI SERRAMENTI E POSA DEL CAPPOTTO

L’intervento prevede la demolizione totale del rivestimento attuale e la posa in opere di un cappotto,

per aumentare l’efficienza energetica del fabbricato. Il cappotto sarà rivestito con piastrelle di gres

porcellanato fatte produrre uguali alle originali.

La posa in facciata di rivestimenti ceramici richiede un supporto meccanicamente resistente, requisito

che i pannelli utilizzati nei sistemi termo-isolanti a cappotto non sono solitamente in grado di garantire.

L’applicazione al settore dei rivestimenti di facciata dei materiali e delle competenze sviluppati

nell’ambito del rinforzo strutturale hanno consentito di mettere a punto sistemi di rivestimento e di

posa su pannelli in EPS o XPS caratterizzato da elevate resistenze meccaniche (a compressione e

trazione) e basso modulo elastico, in grado di sostenere il peso e le sollecitazioni generate dai

rivestimenti e dalle dilatazioni termiche.

Come per l’ipotesi precedente, è prevista la sostituzione dei serramenti. Attualmente sull’edificio sono

installati serramenti con doppi vetri termoisolanti con l’intercapedine riempita di gas argon e una delle

due lastre è dotata di un rivestimento basso-emissivo, a garanzia delle buone proprietà termiche

dell’infisso. Per migliorare ulteriormente i valori di isolamento termico si considera la sostituzione con

tripli vetri per aumentare l'effetto isolante.

LIFE CYCLE COST ANALYSIS (LCCA)

Il costo dell’intervento al 42° anno di vita della facciata è stimato di circa € 1.025.000,00 come da

computo metrico estimativo allegato (Allegato 3), secondo il listino prezzi 2014 del Comune di Milano.

Per il costo di questo intervento è stato considerato il costo del ponteggio, della rimozione di tutto il

rivestimento, della fornitura e posa del cappotto, della fornitura e posa del nuovo rivestimento e della

fornitura e posa dei nuovi serramenti.

Nel programma di manutenzione allegato (Allegato 5), si è provveduto a programmare i seguenti

interventi di manutenzione preventiva programmata, in un arco temporale totale di 50anni:





anni;

• Regolazione organi di manovra e sostituzione guarnizioni infissi: revisione infissi, regolazione

chiusure, fissaggio ferramenta, lubrificazione cerniere, rimozione e sostituzione guarnizioni

deteriorate cadenza ogni 5 anni;

• Sostituzione: demolizione del rivestimento, ripristino del piano di posa e incollaggio del nuovo

rivestimento cadenza ogni 30 anni;

37


(Allegato 4).



Man

uten

zion

e P

RE

VE

NT

IVA

P

RO

GR

AM

MA

TA

Sostituzione Demolizione del rivestimento, ripristino del piano di posa e incollaggio del nuovo rivestimento.

30 anni

Pulizia esterna: lavaggio e spazzolatura*


2 anni



10 anni



5 anni

Costo TOTALE ATTUALIZZATO (PV TOT) € 1.160.644,08 PV Sostituzione € 1.000.000,00 PV Manutenzione € 503.449,03




fisiche.



I Repl Res E OM&R LCC 1.025.000,00 1.000.000,00 0 1.538.918,90 503.449,03 4.067.367,93




L’intervento complessivo dura circa 30 settimane, quindi la disponibilità dello spazio esterno sarà

limitata per tutto questo periodo.

I disagi maggiori saranno dovuti alla non totale disponibilità dei piani poiché, nelle fasi di rimozione dei

rivestimento e sostituzione dei serramenti, il piano coinvolto non sarà fruibile. Per minimizzare i disagi








38

al conduttore, si decide di organizzare le fasi di lavorazione nel seguente modo: la demolizione del

rivestimento e la rimozione dei serramenti avviene dall'alto verso il basso coinvolgendo, via via, i piani

dal settimo fino al piano terra; terminata questa fase, si prosegue con la sostituzione dei serramenti,

un piano alla volta, in modo da renderli agibili. Successivamente inizierà la posa del cappotto e del

nuovo rivestimento, dal basso verso l'alto.

Nello specifico, ogni piano sarà inagibile per circa tre settimane, pertanto i dipendenti di ogni piano

interessato, dovranno essere dislocati in altre postazioni. Si consiglia al conduttore di individuare una

location al piano terra o, meglio ancora, nel corpo basso, che possa ospitare di volta in volta le

persone dei piani sovrastanti, dato che il piano terra è l’ultimo ad essere coinvolto.



Ricavi annuali da locazione € 1.300.000,00


Perdite annuali da mancata locazione € 79.506,17

Perdite nel ciclo di vita da mancata locazione € 157.073,17

Per il calcolo della perdita di incasso del canone di locazione, si è considerata la superficie di un piano

(circa 720 m2) cioè la superficie che diventa inagibile per consentire le operazioni di sostituzione dei

serramenti (diventa inagibile un piano alla volta). Si e moltiplicata questa superficie per il prezzo

annuale di affitto al m2 (circa 200 euro). Infine si è diviso il valore ottenuto per il numero di settimane

annuali e stabilita la perdita economica sulle 30 settimane di intervento.

I valore è stato quindi attualizzato sul ciclo di vita, considerando, dopo 30 anni, un intervento di

rifacimento totale e quindi una identica indisponibilità degli spazi.

ESTETICA

Con questa ipotesi di intervento, l’aspetto estetico della facciata tornerebbe come nuovo, andando a

posare un rivestimento in piastrelle tutte uguali e anche dei nuovi serramenti. Ai fini valutativi questo

paramento assume un valore certamente positivo e massimo.

11. COMPARAZIONE

Terminate le singole analisi

tramite l’analisi multicriterio, vale la pena soffermarsi su alcuni degli aspetti analizzati e fare una

comparazione.

Per quanto riguarda il LLC vediamo di seguito i valori per le quattro ipotesi considerate. I valori sono

stati arrotondati al migliaio e sono espressi in euro:

Ipotesi di interventoHp. 1 Hp. 2 Hp. 3 Hp. 4

Dalla tabella riassuntiva emerge che il valore degli interventi manutentivi

discriminante sul valore finale

tutte e quattro le ipotesi di intervento.

Il valore dell’investimento iniziale (I), invece, varia da un valore nullo nel caso di non intervento ad un

valore crescente man mano che nell’ipotesi considerata

facciata. E’ normale, quindi che per l

posa del cappotto (oltre ai nuovi serramenti che sono previsti anche nell’ipotesi 3).

Se si confrontano le ipotesi 3 e 4, si nota

185.000) è per la metà recuperat

Altro dato che balza agli occhi è il valore dell’ipotesi 2 relativo alla sostituzione (Repl): per la messa in

sicurezza periodica il valore è il più alto dei

all’inizio, richiede un esborso di denaro enorme per tutto il prosieguo del tempo considerato, con

l’aggravante di avere un risultato estetico pessimo.

Per quanto riguarda l’aspetto energetico, si nota

dell’isolamento e una lieve diminuzione tra l’ipotesi 2 e

doppio vetro a triplo vetro). La lieve differenza è data dal fatto che i serramenti attualmente esistenti

sono stati sostituiti circa 15 anni

(doppio vetro).

Collocando i valori di LCC, proporzionalmente,

valore minimo e 5 è il valore massimo),

OMPARAZIONE E VALUTAZIONE DEI DATI

Terminate le singole analisi sulle ipotesi prese in esame, prima di passare alla valutazione finale

icriterio, vale la pena soffermarsi su alcuni degli aspetti analizzati e fare una

vediamo di seguito i valori per le quattro ipotesi considerate. I valori sono

e sono espressi in euro:

Ipotesi di intervento I Repl E OM&R0 0 1.668.000 503.

275.000 1.002.000 1.668.000 520.840.000 820.000 1.636.000 498.

1.025.000 1.000.000 1.539.000 503.TABELLA 17 - TABELLA RIASSUNTIVA LCC

Dalla tabella riassuntiva emerge che il valore degli interventi manutentivi (OM&R)

finale del LCC dato che si è tenuto lo stesso programma di manutenzione per

e quattro le ipotesi di intervento.

iniziale (I), invece, varia da un valore nullo nel caso di non intervento ad un

valore crescente man mano che nell’ipotesi considerata aumentano gli elementi

rmale, quindi che per l’ipotesi 4 il valore sia più elevato, dato che è inclusa anche la

osa del cappotto (oltre ai nuovi serramenti che sono previsti anche nell’ipotesi 3).

Se si confrontano le ipotesi 3 e 4, si nota che il maggior costo dovuto alla posa

per la metà recuperato in termini di risparmio energetico (€ 97.000).


sicurezza periodica il valore è il più alto dei quattro. Questo intervento, economicamente vantaggioso


l’aggravante di avere un risultato estetico pessimo.

Per quanto riguarda l’aspetto energetico, si nota una diminuzione del costo con la posa

e una lieve diminuzione tra l’ipotesi 2 e 3 dovuta alla sostituzione dei serramenti

. La lieve differenza è data dal fatto che i serramenti attualmente esistenti

stati sostituiti circa 15 anni fa e hanno già delle caratteristiche accettabili

, proporzionalmente, su una scala di valori che va da 1 a 5 (dove 1

massimo), abbiamo la seguente situazione:

GRAFICO 3 - DISPOSIZIONE LCC SU SCALA DI VALORI

39

sulle ipotesi prese in esame, prima di passare alla valutazione finale

icriterio, vale la pena soffermarsi su alcuni degli aspetti analizzati e fare una

vediamo di seguito i valori per le quattro ipotesi considerate. I valori sono

OM&R LCC 503.000 2.171.000

.000 3.463.000

.000 3.793.000 503.000 4.067.000

(OM&R) non è un dato

del LCC dato che si è tenuto lo stesso programma di manutenzione per

iniziale (I), invece, varia da un valore nullo nel caso di non intervento ad un

gli elementi costitutivi della

il valore sia più elevato, dato che è inclusa anche la

osa del cappotto (oltre ai nuovi serramenti che sono previsti anche nell’ipotesi 3).

che il maggior costo dovuto alla posa del cappotto (€

€ 97.000).


quattro. Questo intervento, economicamente vantaggioso


una diminuzione del costo con la posa

dovuta alla sostituzione dei serramenti (da

. La lieve differenza è data dal fatto che i serramenti attualmente esistenti

e hanno già delle caratteristiche accettabili di isolamento termico

che va da 1 a 5 (dove 1 è il

L’ipotesi 1 assumerà un valore pari a 5 (minima LCC delle quattro);

2,5; l’ipotesi 3 assumerà un valore di 1,5 e l’ipotesi 4 assumerà un valore di 1

quattro).

Per ciò che concerne la disponibilità degli spazi

spazio all’interno dell’immobile e nessuna per

4, invece, assistiamo ad una perd

man mano che si sostituiscono i serramenti.

Nella tabella sotto riportata si riassumono

non disponibilità (seppur temporanea) di alcuni spazi:

Ipotesi di intervento

TABELLA 18

Collocando le disponibilità degli spazi, proporzionalmente, in una scala che va da 1 a 5 (dove 5

significa totale disponibilità di spazio e 1 significa maggiore

seguente situazione:

GRAFICO

Sia l’ipotesi 1 che la 2 assumeranno il valore massimo (5) poiché la non disponibilità degli spazi è

minima dato che tutto lo spazio è locabile e n

locazione. Le ipotesi 3 e 4 assumeranno rispettivamente il valore di 1,7 e 1.

Sia il LCC sia la perdita di incasso de

dell’immobile quindi si collocano tra le

contemplato solo il Residual Value

anche per questo motivo, è stata

circoscrivere la decisione ai parametri puramente monetari è limitante poiché sono in gioco fattori

come il rischio di perdere interamente un contratto di affitto o di doverlo rinegoziare a causa di

aggravio dell’estetica e del comfort dell’edificio.

Infine notiamo che gli interventi che subiscono un giudizio più negativo coi parametri precedenti (costi

maggiori e indisponibilità degli spazi), sono valutati positivamente secondo il parametro dell’

a tutto beneficio di proprietà e conduttore.

i 1 assumerà un valore pari a 5 (minima LCC delle quattro); l’ipotesi 2 assumerà un valore di

l’ipotesi 3 assumerà un valore di 1,5 e l’ipotesi 4 assumerà un valore di 1

disponibilità degli spazi , con l’ipotesi 1 e 2 non si creano indisponibilità di

spazio all’interno dell’immobile e nessuna perdita sui ricavi del canone di locazione. Con le ipotesi 3 e

, invece, assistiamo ad una perdita di incasso dovuta alla non disponibilità temporanea dei piani,

man mano che si sostituiscono i serramenti.

Nella tabella sotto riportata si riassumono le perdite nel ciclo di vita da mancata locazione dovuta alla

non disponibilità (seppur temporanea) di alcuni spazi:

Ipotesi di intervento Perdite canone di locazioneHp. 1 € 0,00

Hp. 2 € 0,00

Hp. 3 € 146.601,63

Hp. 4 € 157.073,1718 - TABELLA RIASSUNTIVA PERDITE DI INCASSO CANONE DI LOCAZIONE


significa totale disponibilità di spazio e 1 significa maggiore indisponibilità di spazio), abbiamo la

GRAFICO 4 - DISPONIBILITA' DEGLI SPAZI SU SCALA DI VALORI


lo spazio è locabile e non si verificano perdite di incasso del canone di

locazione. Le ipotesi 3 e 4 assumeranno rispettivamente il valore di 1,7 e 1.

di incasso del canone di locazione, rappresentano un esborso

si collocano tra le “uscite” in termini finanziari. Nel concetto di LCC, però è

Residual Value (Res) e quindi non è compresa questa perdita finanziaria che,

anche per questo motivo, è stata considerata nell’analisi del caso di studio.


come il rischio di perdere interamente un contratto di affitto o di doverlo rinegoziare a causa di

aggravio dell’estetica e del comfort dell’edificio.


maggiori e indisponibilità degli spazi), sono valutati positivamente secondo il parametro dell’

a tutto beneficio di proprietà e conduttore.

40

esi 2 assumerà un valore di

l’ipotesi 3 assumerà un valore di 1,5 e l’ipotesi 4 assumerà un valore di 1 (massima LCC delle

, con l’ipotesi 1 e 2 non si creano indisponibilità di

dita sui ricavi del canone di locazione. Con le ipotesi 3 e

ita di incasso dovuta alla non disponibilità temporanea dei piani,

te nel ciclo di vita da mancata locazione dovuta alla

Perdite canone di locazione

0,00

0,00

146.601,63

157.073,17 ANONE DI LOCAZIONE


indisponibilità di spazio), abbiamo la


perdite di incasso del canone di

ano un esborso per la proprietà

Nel concetto di LCC, però è

questa perdita finanziaria che,

nell’analisi del caso di studio. Si è visto, però, che


come il rischio di perdere interamente un contratto di affitto o di doverlo rinegoziare a causa di un


maggiori e indisponibilità degli spazi), sono valutati positivamente secondo il parametro dell’estetica ,

Se collochiamo i giudizi estetici su una scala di valori da 1 a 5 (dove 5 rappresenta il risultato ideale e

1 il risultato estetico peggiore) otteniamo:

Le ipotesi 3 e 4 assumono un valore massimo (5) mentre l’ipotesi 1 assume il valore minimo (1) dato

che non è previsto un intervento manutentivo.

legati al risultato finale non omogeneo di cui si è parlato precedentemente e anche per la mancata

sostituzione dei serramenti.

Schematizzando le quattro ipotesi secondo un grafico ad aree otteniamo:

Per una scelta tra le varie analizzate,

ciascun criterio di valutazione e poter

considerata.


peggiore) otteniamo:

GRAFICO 5 - ESTETICA SU SCALA DI VALORI


che non è previsto un intervento manutentivo. All’ipotesi 2 è stato assegnato un valore 2 per i motivi

finale non omogeneo di cui si è parlato precedentemente e anche per la mancata

Schematizzando le quattro ipotesi secondo un grafico ad aree otteniamo:

GRAFICO 6 - GRAFICI AD AREE

ta tra le varie analizzate, ci si avvale dell’analisi multi criterio per stabilire i “pesi” di

ciascun criterio di valutazione e poter calcolare una media pesata per ogni soluzione di intervento

41



All’ipotesi 2 è stato assegnato un valore 2 per i motivi

finale non omogeneo di cui si è parlato precedentemente e anche per la mancata

l’analisi multi criterio per stabilire i “pesi” di

una media pesata per ogni soluzione di intervento

42

12. ANALISI MULTI CRITERIO E SCELTA

Per eseguire l’analisi multi criterio sono stati intervistati 23 soggetti che operano nel settore Real

Estate e Facility & Property Management, e alcuni progettisti. Si è voluto attingere, quindi, ad un

gruppo di persone che, per eterogeneità dei ruoli, rappresenta un campione verosimile dei soggetti

che sono coinvolti in decisioni di questo tipo. Si sottolinea che il campione considerato rappresenta

solo il parere di scelta della proprietà e non, per esempio, degli utenti dell’immobile.

Per edifici di questo tipo e a reddito, nella maggior parte dei casi la proprietà è un fondo di

investimento immobiliare che possiede diversi immobili e si avvale di società terze per la gestione

degli stessi. Le decisioni, pertanto, non sono mai prese da una singola persona ma da diversi soggetti

che, per competenza (economico-finanziari, tecnica, amministrativa, ecc…) concorrono per la

definizione della scelta finale.

Ad ognuna delle persone intervistate è stato presentato il quadro generale del caso di studio ed è

stato richiesto di assegnare un valore ai seguenti abbinamenti a coppie:

• Quanto ritieni importante, nella valutazione finale, il "Costo del ciclo di vita" (LLC) rispetto

all'Estetica?

• Quanto ritieni importante, nella valutazione finale, il "Costo del ciclo di vita" (LLC) rispetto alla

Disponibilità degli spazi?

• Quanto ritieni importante, nella valutazione finale, l'Estetica rispetto alla Disponibilità degli

spazi?

La scala dei valori utilizzati è la Scala semantica di Saaty riportata nel capitolo 5. Tutte le matrici delle

singole interviste sono riportate nell’allegato (Allegato 6).

Raccolte tutte le valutazioni, è stata creata una singola matrice i cui valori �� di ogni abbinamento a

coppie, sono dati dalla media dei valori �� degli abbinamenti a coppie di ogni singola matrice:

Matrice dei confronti a coppie Matrice normalizzata LCC Estetica Disp. Spazi LCC Estetica Disp. Spazi Pesi % LCC 1 3 1/2 2 3/4 LCC 0,61 0,66 0,56 61% Estetica 2/7 1 1 1/5 Estetica 0,17 0,19 0,24 20% Disp. spazi 1/3 5/6 1 Disp. spazi 0,22 0,15 0,20 19% Somma 1,65 5,35 4,98 Somma 1,00 1,00 1,00 100% λmax 3,028 CI 0,014 RI 0,58 CR 2% Consistente

TABELLA 19 - MATRICE MEDIA DELLE INTERVISTE

La matrice così costruita è consistente e ci fornisce un peso per ogni singolo parametro considerato;

nello specifico, otteniamo che il LCC ha un peso ai fini della scelta finale del 61%. Segue l’estetica con

il 20% e, infine, la disponibilità degli spazi con il 19%.

Ottenuti i pesi percentuali per ogni parametro considerato, procediamo con

pesata per ogni ipotesi di intervento.

scala da 1 a 5 per i tre criteri di valutazione

Ipotesi di intervento

Hp. 1

Hp. 2

Hp. 3

Hp. 4TABELLA

A questo punto possiamo calcolare la media pesata per ogni ipotesi di intervento

C�D��+EF =

Considerando i pesi percentuali calcolati con

consistenti), otteniamo le seguenti

Ipotesi di intervento G�HIJJ ∗ KIJJ

Hp. 1 3,05

Hp. 2 1,53

Hp. 3 0,92

Hp. 4 0,61

Raffigurate graficamente nel grafico seguente:

GRAFICO

i pesi percentuali per ogni parametro considerato, procediamo con

ogni ipotesi di intervento. Riassumiamo, nella tabelle seguente, i valori assegnati su una

i tre criteri di valutazione considerati:

Ipotesi di intervento G�HIJJ G�HL MNOP Q H RàMN�T G�HHp. 1 5 5

Hp. 2 2,5 5

Hp. 3 1,5 1,7

Hp. 4 1 1 TABELLA 20 - VALORI ASSEGNATI AI CRITERI PER LE IPOTESI CONSIDERATE

possiamo calcolare la media pesata per ogni ipotesi di intervento

U�VWW ∗ &VWW + U�X�Y.Z[. ∗ &X�Y.Z[ + U�\Y0

percentuali calcolati con la matrice media di tutte le interviste (consistenti e non

, otteniamo le seguenti medie pesate:

IJJ G�HL M.]N. ∗ KL M.]N G�H^MR. ∗ K^MR.

0,95 0,20

0,95 0,40

0,32 1,00

0,19 1,00

graficamente nel grafico seguente:

GRAFICO 7 - MEDIA PESATA DELLE IPOTESI DI INTERVENTO

43

i pesi percentuali per ogni parametro considerato, procediamo con il calcolo della media

i valori assegnati su una

G�H^MR_R `� 1

2

5

5 SI CONSIDERATE

possiamo calcolare la media pesata per ogni ipotesi di intervento considerata:

\Y0. ∗ &\Y0.

la matrice media di tutte le interviste (consistenti e non

Media pesata

4,20

2,88

2,24

1,80

44

13. CONCLUSIONI

Secondo quanto emerso dall’analisi multi criterio con il metodo AHP, la soluzione di intervento che

dovrebbe essere scelta è quella di non eseguire la manutenzione sulla facciata, ovvero l’ipotesi 1.

Va sottolineato che le valutazioni sono state svolte da soggetti che rappresentano la proprietà

dell’immobile che poi, nella pratica, sostiene il costo dell’intervento. Un risultato sicuramente diverso,

per ciò che riguarda i pesi percentuali assegnati ai tre benchmark, sarebbe emerso se l’indagine fosse

stata svolta su un campione di utenti che fruiscono dell’edificio (tenants) oppure su un campione di

soli progettisti.

I pesi percentuali, calcolati con la matrice media delle singole valutazioni, stabiliscono che il LCC ha

un peso del 61%; questo valore è superiore alla somma del peso dell’estetica e del peso della

disponibilità degli spazi. Di conseguenza, le soluzioni che prevedono un LCC elevato sono

svantaggiate, e ricordiamo che, per caratteristiche del metodo, un confronto basato solo su LCC (o

Net Savings) generalmente privilegia interventi con un basso costo iniziale (I), nello specifico l’ipotesi

1 (non fare manutenzione) ha il costo iniziale minore (essendo nullo) tra le quattro ed è quindi favorita

in questo parametro che è il più importante secondo gli intervistati.

Alla luce del risultato emerso, consideriamo il grafico seguente:

GRAFICO 8 - ANDAMENTO AFFIDABILITÀ NEL CICLO DI VITA

Il grafico rappresenta l’andamento dell’affidabilità (linea blu) della facciata nel ciclo di vita considerato

(assunto per vero che il tasso di guasto calcolato al capitolo 8 rimanga invariato), in relazione a un

valore minimo di soglia assunto pari al 50% (linea arancione). Possiamo notare che, attorno

45

all’ottantesimo anno vita della facciata (più o meno tra 35 anni), la metà del rivestimento sarà

praticamente guasto e presumibilmente distaccato.

Come già detto nel capitolo 7, una mancata manutenzione può accelerare i processi di degrado già in

corso perché l’assenza di rivestimento e le grosse fessurazioni già presenti (capitolo 5),

permetterebbero all’acqua di infiltrarsi tra il rivestimento e il laterizio, peggiorando sempre di più lo

stato delle aree circostanti e accentuando e accelerando il fenomeno del distacco. Questo per dire

che il tasso di guasto potrebbe non rimanere costante ma aumentare, con la conseguenza di arrivare

ad avere la metà della facciata guasta molto prima di quanto calcolato con l’andamento

del’’affidabilità.

Concentrandoci sulle conseguenze della scelta di adottare l’ipotesi di intervento 1 non più dal punto di

vista tecnico, non si può non considerare che un “abbandono” del rivestimento di facciata comporta

una perdita del valore dell’immobile e che il risparmio economico imminente sarà poi “pagato”

successivamente, per esempio in caso di vendita dello stabile.

Altro aspetto già accennato al capitolo 4 è quello relativo al rischio di perdere (o di dover rinegoziare) il

canone di locazione dell’immobile, nel caso in cui la società che lo occupa decida di spostarsi in edifici

più nuovi.

Un’analisi come quella proposta in questo lavoro di tesi ha l’obiettivo (ma non la pretesa) di sviscerare

tutti quegli aspetti legati ad una scelta di intervento manutentivo importante, come può essere la

manutenzione ordinaria o straordinaria di una facciata, considerando l’edificio nel suo contesto reale;

l’analisi, infatti, è stata svolta tenendo conto della tipologia di fabbricato, della sua destinazione d’uso,

del suo scopo (investimento immobiliare da parte di un fondo immobiliare); dell’occupazione.

Lo scopo dell’analisi è stato quello di mostrare l’uso di metodi e tecniche di confronto e scelta tra

ipotesi progettuali differenti basate su criteri multipli e più complessi rispetto al tradizionale costo

dell’intervento, purtroppo ancora oggi frequentemente utilizzato come unico parametro di scelta.

Il risultato ottenuto, ossia che l’ipotesi di non intervenire è la migliore, è fortemente influenzato dal

campione di persone intervistato per determinare i pesi da utilizzarsi nell’analisi multi criterio ed è la

strategia manutentiva realmente adottata per l’edificio; questo è ancorché contestabile se si tengono

in conto gli effetti sul lungo periodo sopra discussi (perdita di valore dell’immobile, diminuzione del

canone di locazione, pericolo per l’incolumità degli utenti dell’immobile, ecc…).

46

Allegato 1 - Computo metrico estimativo Ipotesi 2

Voce Descrizione sintetica U.M. Quantità Prodotto Costo Unitario [€] Costo Totale [€]

BATTITURA FACCIATA CON UOMINI IN FUNE

1 Personalizzata.1

Verifica accurata dello stato di adesione delle piastrelle poste a rivestimento della facciata, eseguita mediante battitura con martello in gomma e/o legno, per l'individuazione degli elementi risultanti ammalorati e/o distaccati.

mq 3786,00 100% 4,00 15.144,00

RAPPEZZO DEL RIVESTIMENTO - POSA

2 2C.19.700.0010.a

Esecuzione di rappezzo di rivestimento in piastrelle di ceramica. Compresa rimozione del rivestimento ammalorato in modo da non rovinare il materiale adiacente al rappezzo, la preparazione e pulizia del piano di posa, la posa del nuovo materiale la cui fornitura è da compensare a parte, compreso il trasporto del materiale e la fornitura delle malte o di collanti idonei, la pulizia dell'ambiente interessato dai lavori, il trasporto a discarica dei materiali di risulta, l'utilizzo di eventuali piani di lavoro se necessari: rivestimenti in piastrelle con spessore fino a 12 mm

mq 3786,00 30% 128,17 145.575,49

RIVESTIMENTO IN PIASTRELLE - FORNITURA

3 Personalizzata.2

Rivestimento in piastrelle di gres fine porcellanato a superficie liscia di forma rettangolare a cuspide centrale 7,5x15 cm, fatte produrre uguali alle originali, spess. 8/10 mm, prima scelta.

mq 3786,00 30% 100,00 113.580,00

TOTALE 274.299,49

47



PONTEGGIO

1 NC.10.350.0010.a

Nolo ponteggio di facciata in struttura metallica tubolare. Compresi: il trasporto, il montaggio, lo smontaggio, la messa a terra, i parapetti, gli ancoraggi, le segnalazioni e tutte le misure ed accorgimenti atti a garantire la sicurezza degli operai e pubblica. Esclusi i piani di lavoro, i paraschegge. Misurazione in proiezione di facciata per i primi 30 giorni consecutivi o frazione, compreso montaggio e smontaggio. Dal PT al P.8°

mesi 4815,00 1 7,49 36.064,35

2 NC.10.350.0010.b per il mese successivo dal PT al P.7° mesi 4280,00 1 0,73 3.124,40 3 NC.10.350.0010.b per il mese successivo dal PT al P.6° mesi 3745,00 1 0,73 2.733,85 4 NC.10.350.0010.b per il mese successivo dal PT al P.5° mesi 3210,00 1 0,73 2.343,30 5 NC.10.350.0010.b per il mese successivo dal PT al P.4° mesi 2675,00 1 0,73 1.952,75 6 NC.10.350.0010.b per il mese successivo dal PT al P.3° mesi 2140,00 1 0,73 1.562,20 7 NC.10.350.0010.b per il mese successivo dal PT al P.2° mesi 1605,00 1 0,73 1.171,65 8 NC.10.350.0010.b per il mese successivo dal PT al P.1° mesi 1070,00 1 0,73 781,10 9 NC.10.350.0010.b per il mese successivo dal PT al P.T. mesi 535,00 1 0,73 390,55

RIMOZIONE RIVESTIMENTO FACCIATA E SERRAMENTI

10 1C.01.120.0010.a

Rimozione dei rivestimento di facciata in piastrelle di gres porcellanato con relativa malta di allettamento o collante. Compresi il carico, trasporto ed accatastamento delle macerie nell'ambito del cantiere; pulizia ed accatastamento del materiale riutilizzabile; il carico e trasporto agli impianti di stoccaggio, di recupero o a discarica. Esclusi gli oneri di smaltimento.

mq 3786,00 1 8,66 32.786,76

11 1C.01.150.0010.b

Rimozione di serramenti esterni in ferro o leghe, inclusi falsi telai, telai, imbotti, mostre, con abbassamento, separazione dei vetri, carico, trasporto ad impianti di stoccaggio, di recupero o a discarica.

mq 1029,00 1 15,82 16.278,78

48

RIVESTIMENTO IN PIASTRELLE - FORNITURA

12 Personalizzata.1


mq 3786,00 100% 100,00 378.600,00

RIVESTIMENTO IN PIASTRELLE - POSA

13 Personalizzata.2

Rivestimento in piastrelle di gres fine porcellanato a superficie liscia, spess. 8/10 mm, prima scelta, posato con colla su idoneo intonaco; compreso: la stuccatura dei giunti con cemento bianco o colorato, i pezzi speciali, la pulitura e le assistenze murarie: 7,5x15 cm

mq 3786,00 100% 25,00 94.650,00

POSA NUOVI SERRAMENTI

7 1C.22.300.0010.d

Serramenti monoblocco per portefinestre e finestre apribili ad una o più ante su cerniere o a vasistas o scorrevoli, con o senza parti fisse eseguiti con profilati estrusi in lega di alluminio anodizzato, a giunto aperto, spessore 50 ÷ 55 mm, completi di imbotti laterali, guarnizioni in EPDM o neoprene, manovra del telo con cinghia in tessuto. Fornitura e posa eventuale controtelaio ove necessario, tutte le assistenze murarie, il montaggio, i fissaggi, gli accessori d'uso. Dovranno inoltre essere certificati l'isolamento termico tra 1,9 e 1,4 W/m²K ed il potere fono isolante pari a 34 dB.

mq 1029,00 1 259,67 267.200,43

TOTALE 839.640,12

49



PONTEGGIO

1 NC.10.350.0010.a

Nolo ponteggio di facciata in struttura metallica tubolare. Compresi: il trasporto, il montaggio, lo smontaggio, la messa a terra, i parapetti, gli ancoraggi, le segnalazioni e tutte le misure ed accorgimenti atti a garantire la sicurezza degli operai e pubblica. Esclusi i piani di lavoro, i paraschegge. Misurazione in proiezione di facciata per i primi 30 giorni consecutivi o frazione, compreso montaggio e smontaggio. Dal PT al P.8°

settimane 4815,00 4 1,87 36.064,35

2 NC.10.350.0010.b per le settimane successive dal PT al P.8° settimane 4280,00 1 0,18 781,10 3 NC.10.350.0010.b per le settimane successive dal PT al P.7° settimane 4280,00 5 0,18 3.905,50 4 NC.10.350.0010.b per le settimane successive dal PT al P.6° settimane 3745,00 5 0,18 3.417,31 5 NC.10.350.0010.b per le settimane successive dal PT al P.5° settimane 3210,00 5 0,18 2.929,13 6 NC.10.350.0010.b per le settimane successive dal PT al P.4° settimane 2675,00 5 0,18 2.440,94 7 NC.10.350.0010.b per le settimane successive dal PT al P.3° settimane 2140,00 5 0,18 1.952,75 8 NC.10.350.0010.b per le settimane successive dal PT al P.2° settimane 1605,00 5 0,18 1.464,56 9 NC.10.350.0010.b per le settimane successive dal PT al P.1° settimane 1070,00 5 0,18 976,38

10 NC.10.350.0010.b per le settimane successive dal PT al P.T. settimane 535,00 5 0,18 488,19

RIMOZIONE RIVESTIMENTO FACCIATA E SERRAMENTI

11 1C.01.120.0010.a

Rimozione dei rivestimento di facciata in piastrelle di gres porcellanato con relativa malta di allettamento o collante. Compresi il carico, trasporto ed accatastamento delle macerie nell'ambito del cantiere; pulizia ed accatastamento del materiale riutilizzabile; il carico e trasporto agli impianti di stoccaggio, di recupero o a discarica. Esclusi gli oneri di smaltimento.

mq 3786,00 1 8,66 32.786,76

12 1C.01.150.0010.b

Rimozione di serramenti esterni in ferro o leghe, inclusi falsi telai, telai, imbotti, mostre, con abbassamento, separazione dei vetri, carico, trasporto ad impianti di stoccaggio, di recupero o a discarica.

mq 1029,00 1 15,82 16.278,78

50

ISOLANTE TERMICO - CAPPOTTO

13 1C.10.300.0020.a

Isolamento termico con sistema a cappotto realizzato con lastre in polistirene espanso sinterizzato, senza pelle, prodotte con materie prime vergini esenti da rigenerato; reazione al fuoco Euroclasse E; conformi alla norma UNI EN 13163, con marcatura CE, Classe 120 RF. Comprese le lastre fissate con adesivo a base di cemento e dispersioni sintetiche privo di solventi; la rete di armatura in vetroresina assicurata alle lastre con rasatura a due mani di adesivo; la chiodatura con tasselli ad espansione. Esclusi: i ponteggi esterni, gli intonaci di finitura. Per spessore di isolante 20 mm

mq 3786,00 1 44,86 169.839,96

14 1C.10.300.0020.b per ogni 10 mm in più di isolante mq x cm 3786,00 3 1,47 11.130,84 RIVESTIMENTO IN PIASTRELLE - FORNITURA

15 Personalizzata.1


mq 3786,00 100% 100,00 378.600,00

RIVESTIMENTO IN PIASTRELLE - POSA

16 Personalizzata.2

Rivestimento in piastrelle di gres fine porcellanato a superficie liscia, spess. 8/10 mm, prima scelta, posato con colla su idoneo intonaco; compreso: la stuccatura dei giunti con cemento bianco o colorato, i pezzi speciali, la pulitura e le assistenze murarie: 7,5x15 cm

mq 3786,00 100% 25,00 94.650,00

51

POSA NUOVI SERRAMENTI

17 1C.22.300.0010.d

Serramenti monoblocco per portefinestre e finestre apribili ad una o più ante su cerniere o a vasistas o scorrevoli, con o senza parti fisse eseguiti con profilati estrusi in lega di alluminio anodizzato, a giunto aperto, spessore 50 ÷ 55 mm, completi di imbotti laterali, guarnizioni in EPDM o neoprene, manovra del telo con cinghia in tessuto. Fornitura e posa eventuale controtelaio ove necessario, tutte le assistenze murarie, il montaggio, i fissaggi, gli accessori d'uso. Dovranno inoltre essere certificati l'isolamento termico tra 1,9 e 1,4 W/m²K ed il potere fono isolante pari a 34 dB.

mq 1029,00 1 259,67 267.200,43

TOTALE 1.024.906,97

52

Allegato 4 - Computo metrico estimativo degli inter venti di manutenzione ordinaria


FACCIATA E SERRAMENTI Pulizia esterna 1 Personalizzata.1 Uomini in fune per esecuzione intervento. mq 4815,00 100% 4,00 19.260,00

2 2C.24.770.0010.b

Pulizia di rivestimenti, serramenti, vetri, asportazione di macchie di pitture, vernici od altro, lavaggio con appositi detersivi sgrassanti, l'allontanamento dei materiali di rifiuto alle discariche autorizzate. Comprensivo dell'intervento prima e dopo l'esecuzione di pitturazioni in ambienti utilizzati.

mq 4815,00 100% 1,27 6.115,05

Ripristino dei giunti e delle sigillature 1 Personalizzata.1 Uomini in fune per esecuzione intervento. mq 4815,00 100% 4,00 19.260,00

2 Personalizzata.2 Rimozione delle sigillature deteriorate e ripristino con sigillanti e prodotti specifici. Stuccatura dei giunti degradati o mancanti.

mq 5.000,00

SERRAMENTI

Regolazione degli organi di manovra e sostituzione guarnizioni

1 2C.22.700.0010.b Revisione di infissi in metallo con regolazione della chiusura, revisione e fissaggio della ferramenta, lubrificazione delle cerniere.

mq 1029,00 100% 13,42 13.809,18

2 Personalizzata.3 Rimozione e sostituzione guarnizioni anche parzialmente deteriorate.

m 2700 100% 1,50 4.050,00

Anno 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21

Strategia Intervento Specifiche CadenzaPulizia esterna: lavaggio e

spazzolatura*

Pulizia del rivestimento con materiali appropriati e

spazzolatura dall'altro verso il basso.2 anni € 25.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00

Regolazione organi di

manovra e sostituzione

guarnizioni infissi.

Revisione infissi, regolazione chiusure, fissaggio

ferramenta, lubrificazione cerniere, rimozione e

sostituzione guarnizioni deteriorate.

5 anni € 10.000,00 € 10.000,00 € 10.000,00 € 10.000,00

€ 25.000,00 € 25.000,00 € 10.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00 € 35.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00 € 10.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00 € 35.000,00

Costo TOTALE ATTUALIZZATO (PV TOT) € 503.094,99 PV Manutenzione € 503.094,99 PV Sostituzione € -

Allegato 5 - Programmi di manutenzione ordinaria

Manutenzione

PREVENTIVA

PROGRAMMATA


Totale Manutenzione

PV Sostituzione € -

Anno 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21


SostituzioneRimozione delle piastrelle pericolanti e ripristino con

nuove.10 anni € 259.155,49 € 236.971,03

€ 259.155,49 € 236.971,03

Pulizia esterna: lavaggio e

spazzolatura*



Ripristino dei giunti e delle

sigillature

Rimozione delle sigillature deteriorate e ripristino con

sigillanti e prodotti specifici. Stuccatura dei giunti

degradati o mancanti.

10 anni € 5.000,00 € 5.000,00







5 anni € 10.000,00 € 10.000,00 € 10.000,00 € 10.000,00

€ 25.000,00 € 25.000,00 € 10.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00 € 40.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00 € 10.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00 € 40.000,00

Costo ANNUALE € 25.000,00 € 25.000,00 € 10.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00 € 299.155,49 € 25.000,00 € 25.000,00 € 10.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00 € 276.971,03 Costo TOTALE ATTUALIZZATO (PV TOT) € 1.243.661,79 PV Sostituzione € 1.001.263,05 PV Manutenzione € 519.478,18


*nella pulizia è compreso anche il costo degli uomini in fune che ovviamente nell'anno in cui sono previste altre attività, non viene ripetuto.


Manutenzione

PREVENTIVA

PROGRAMMATA

Totale Sostituzione

Totale Manutenzione

Anno 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21


SostituzioneDemolizione del rivestimento, ripristino del piano di

posa e incollaggio del nuovo rivestimento.30 anni


spazzolatura*




sigillature




10 anni € 5.000,00 € 5.000,00







5 anni € 10.000,00 € 10.000,00 € 10.000,00 € 10.000,00

€ 25.000,00 € 25.000,00 € 10.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00 € 40.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00 € 10.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00 € 40.000,00

Costo ANNUALE € 25.000,00 € 25.000,00 € 10.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00 € 40.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00 € 10.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00 € 40.000,00 Costo TOTALE ATTUALIZZATO (PV TOT) € 1.032.410,90 PV Sostituzione € 819.512,20 PV Manutenzione € 497.912,43

Anno 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21


Totale Manutenzione




Manutenzione

PREVENTIVA

PROGRAMMATA

Totale Sostituzione


SostituzioneDemolizione del rivestimento, ripristino del piano di

posa e incollaggio del nuovo rivestimento.30 anni


spazzolatura*




sigillature




10 anni € 5.000,00 € 5.000,00







5 anni € 10.000,00 € 10.000,00 € 10.000,00 € 10.000,00

€ 25.000,00 € 25.000,00 € 10.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00 € 40.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00 € 10.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00 € 40.000,00

Costo ANNUALE € 25.000,00 € 25.000,00 € 10.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00 € 40.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00 € 10.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00 € 40.000,00 Costo TOTALE ATTUALIZZATO (PV TOT) € 1.160.644,08 PV Sostituzione € 1.000.000,00 PV Manutenzione € 503.449,03


Totale Sostituzione

Totale Manutenzione

Manutenzione

PREVENTIVA

PROGRAMMATA

martina

Font monospazio

53

22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50

€ 25.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00

€ 10.000,00 € 10.000,00 € 10.000,00 € 10.000,00 € 10.000,00 € 10.000,00

€ 25.000,00 € 25.000,00 € 10.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00 € 35.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00 € 10.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00 € 35.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00 € 10.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00 € 35.000,00

22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50

€ 213.923,69 € 194.164,55 € 167.813,96

€ 213.923,69 € 194.164,55 € 167.813,96

€ 25.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00

€ 5.000,00 € 5.000,00 € 5.000,00

€ 10.000,00 € 10.000,00 € 10.000,00 € 10.000,00 € 10.000,00 € 10.000,00

€ 25.000,00 € 25.000,00 € 10.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00 € 40.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00 € 10.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00 € 40.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00 € 10.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00 € 40.000,00

€ 25.000,00 € 25.000,00 € 10.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00 € 253.923,69 € 25.000,00 € 25.000,00 € 10.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00 € 234.164,55 € 25.000,00 € 25.000,00 € 10.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00 € 207.813,96

22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50

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€ 25.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00

€ 5.000,00 € 5.000,00 € 5.000,00

€ 10.000,00 € 10.000,00 € 10.000,00 € 10.000,00 € 10.000,00 € 10.000,00

€ 25.000,00 € 25.000,00 € 10.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00 € 10.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00 € 40.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00 € 10.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00 € 40.000,00

€ 25.000,00 € 25.000,00 € 10.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00 € 840.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00 € 10.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00 € 40.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00 € 10.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00 € 40.000,00

22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50

€ 1.025.000,00

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€ 25.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00

€ 5.000,00 € 5.000,00 € 5.000,00

€ 10.000,00 € 10.000,00 € 10.000,00 € 10.000,00 € 10.000,00 € 10.000,00

€ 25.000,00 € 25.000,00 € 10.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00 € 15.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00 € 10.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00 € 40.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00 € 10.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00 € 40.000,00

€ 25.000,00 € 25.000,00 € 10.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00 € 1.040.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00 € 10.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00 € 40.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00 € 10.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00 € 40.000,00

martina

Font monospazio

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Allegato 6 – Matrici dei confronti a coppie

Intervista 1 Matrice dei confronti a coppie Matrice normalizzata

LCC Estetica Disp. Spazi LCC Estetica Disp. Spazi Pesi % LCC 1 5 2 LCC 0,59 0,45 0,63 56% Estetica 1/5 1 1/5 Estetica 0,12 0,09 0,06 9% Disp. spazi 1/2 5 1 Disp. spazi 0,29 0,45 0,31 35% Somma 1,70 11,00 3,20 Somma 1,00 1,00 1,00 100% λmax 3,071 CI 0,035 RI 0,58 CR 6% Consistente Intervista 2

Matrice dei confronti a coppie Matrice normalizzata LCC Estetica Disp. Spazi LCC Estetica Disp. Spazi Pesi % LCC 1 7 1 LCC 0,47 0,54 0,45 49% Estetica 1/7 1 1/5 Estetica 0,07 0,08 0,09 8% Disp. spazi 1 5 1 Disp. spazi 0,47 0,38 0,45 44% Somma 2,14 13,00 2,20 Somma 1,00 1,00 1,00 100% λmax 3,016 CI 0,008 RI 0,58 CR 1% Consistente


LCC Estetica Disp. Spazi LCC Estetica Disp. Spazi Pesi % LCC 1 1/5 1/3 LCC 0,11 0,02 0,23 12% Estetica 5 1 1/7 Estetica 0,56 0,12 0,10 26% Disp. spazi 3 7 1 Disp. spazi 0,33 0,85 0,68 62% Somma 9,00 8,20 1,48 Somma 1,00 1,00 1,00 100% λmax 4,118 CI 0,559 RI 0,58 CR 96% Non consistente


LCC Estetica Disp. Spazi LCC Estetica Disp. Spazi Pesi % LCC 1 7 5 LCC 0,74 0,86 0,33 65% Estetica 1/7 1 9 Estetica 0,11 0,12 0,60 28% Disp. spazi 1/5 1/9 1 Disp. spazi 0,15 0,01 0,07 8% Somma 1,34 8,11 15,00 Somma 1,00 1,00 1,00 100% λmax 4,259 CI 0,629 RI 0,58 CR 108% Non consistente

56


LCC Estetica Disp. Spazi LCC Estetica Disp. Spazi Pesi % LCC 1 1 5 LCC 0,45 0,43 0,56 48% Estetica 1 1 3 Estetica 0,45 0,43 0,33 41% Disp. spazi 1/5 1/3 1 Disp. spazi 0,09 0,14 0,11 11% Somma 2,20 2,33 9,00 Somma 1,00 1,00 1,00 100% λmax 3,036 CI 0,018 RI 0,58 CR 3% Consistente




LCC Estetica Disp. Spazi LCC Estetica Disp. Spazi Pesi % LCC 1 7 1 LCC 0,47 0,64 0,43 51% Estetica 1/7 1 1/3 Estetica 0,07 0,09 0,14 10% Disp. spazi 1 3 1 Disp. spazi 0,47 0,27 0,43 39% Somma 2,14 11,00 2,33 Somma 1,00 1,00 1,00 100% λmax 3,104 CI 0,052 RI 0,58 CR 9% Consistente


LCC Estetica Disp. Spazi LCC Estetica Disp. Spazi Pesi % LCC 1 7 5 LCC 0,74 0,54 0,81 70% Estetica 1/7 1 1/5 Estetica 0,11 0,08 0,03 7% Disp. spazi 1/5 5 1 Disp. spazi 0,15 0,38 0,16 23% Somma 1,34 13,00 6,20 Somma 1,00 1,00 1,00 100% λmax 3,305 CI 0,153 RI 0,58 CR 26% Non consistente

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LCC Estetica Disp. Spazi LCC Estetica Disp. Spazi Pesi % LCC 1 5 3 LCC 0,65 0,56 0,69 63% Estetica 1/5 1 1/3 Estetica 0,13 0,11 0,08 11% Disp. spazi 1/3 3 1 Disp. spazi 0,22 0,33 0,23 26% Somma 1,53 9,00 4,33 Somma 1,00 1,00 1,00 100% λmax 3,055 CI 0,028 RI 0,58 CR 5% Consistente


LCC Estetica Disp. Spazi LCC Estetica Disp. Spazi Pesi % LCC 1 1 5 LCC 0,45 0,33 0,71 50% Estetica 1 1 1 Estetica 0,45 0,33 0,14 31% Disp. spazi 0 1 1 Disp. spazi 0,09 0,33 0,14 19% Somma 2,20 3,00 7,00 Somma 1,00 1,00 1,00 100% λmax 3,356 CI 0,178 RI 0,58 CR 31% Non consistente




LCC Estetica Disp. Spazi LCC Estetica Disp. Spazi Pesi % LCC 1 9 5 LCC 0,76 0,88 0,45 70% Estetica 1/9 1 5 Estetica 0,08 0,10 0,45 21% Disp. spazi 1/5 1/5 1 Disp. spazi 0,15 0,02 0,09 9% Somma 1,31 10,20 11,00 Somma 1,00 1,00 1,00 100% λmax 4,049 CI 0,525 RI 0,58 CR 90% Non consistente

58


LCC Estetica Disp. Spazi LCC Estetica Disp. Spazi Pesi % LCC 1 1 1/3 LCC 0,20 0,25 0,18 21% Estetica 1 1 1/2 Estetica 0,20 0,25 0,27 24% Disp. spazi 3 2 1 Disp. spazi 0,60 0,50 0,55 55% Somma 5,00 4,00 1,83 Somma 1,00 1,00 1,00 100% λmax 3,022 CI 0,011 RI 0,58 CR 2% Consistente






LCC Estetica Disp. Spazi LCC Estetica Disp. Spazi Pesi % LCC 1 7 1/7 LCC 0,12 0,47 0,11 23% Estetica 1/7 1 1/7 Estetica 0,02 0,07 0,11 7% Disp. spazi 7 7 1 Disp. spazi 0,86 0,47 0,78 70% Somma 8,14 15,00 1,29 Somma 1,00 1,00 1,00 100% λmax 3,780 CI 0,390 RI 0,58 CR 67% Non consistente

59


LCC Estetica Disp. Spazi LCC Estetica Disp. Spazi Pesi % LCC 1 1 7 LCC 0,47 0,20 0,84 50% Estetica 1 1 1/3 Estetica 0,47 0,20 0,04 24% Disp. spazi 1/7 3 1 Disp. spazi 0,07 0,60 0,12 26% Somma 2,14 5,00 8,33 Somma 1,00 1,00 1,00 100% λmax 4,439 CI 0,720 RI 0,58 CR 124% Non consistente




LCC Estetica Disp. Spazi LCC Estetica Disp. Spazi Pesi % LCC 1 1/3 1/3 LCC 0,14 0,18 0,10 14% Estetica 3 1 2 Estetica 0,43 0,55 0,60 52% Disp. spazi 3 1/2 1 Disp. spazi 0,43 0,27 0,30 33% Somma 7,00 1,83 3,33 Somma 1,00 1,00 1,00 100% λmax 3,065 CI 0,033 RI 0,58 CR 6% Consistente


LCC Estetica Disp. Spazi LCC Estetica Disp. Spazi Pesi % LCC 1 9 1/5 LCC 0,16 0,47 0,15 26% Estetica 1/9 1 1/9 Estetica 0,02 0,05 0,08 5% Disp. spazi 5 9 1 Disp. spazi 0,82 0,47 0,76 68% Somma 6,11 19,00 1,31 Somma 1,00 1,00 1,00 100% λmax 3,492 CI 0,246 RI 0,58 CR 42% Non consistente

60




LCC Estetica Disp. Spazi LCC Estetica Disp. Spazi Pesi % LCC 1 1 1/5 LCC 0,14 0,20 0,13 16% Estetica 1 1 1/3 Estetica 0,14 0,20 0,22 19% Disp. spazi 5 3 1 Disp. spazi 0,71 0,60 0,65 66% Somma 7,00 5,00 1,53 Somma 1,00 1,00 1,00 100% λmax 3,043 CI 0,022 RI 0,58 CR 4% Consistente


LCC Estetica Disp. Spazi LCC Estetica Disp. Spazi Pesi % LCC 1 1 1 LCC 0,33 0,33 0,33 33% Estetica 1 1 1 Estetica 0,33 0,33 0,33 33% Disp. spazi 1 1 1 Disp. spazi 0,33 0,33 0,33 33% Somma 3,00 3,00 3,00 Somma 1,00 1,00 1,00 100% λmax 3,000 CI 0,000 RI 0,58 CR 0% Consistente

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