ИЗВЕШТАЈ

MK-RECRP-4768MK-CS-08-C4-CS14/4A/2

Пилот вежба за попис на државно земјиште во урбаниот дел од Струмица

ПОГОТВЕНО ОД:

GfK Skopje

Алфа Гепдет

ДАТУМ НА ПОЧЕТОК НА ПРОЕКТОТ: 01ви Мај 2009

ТРАЕЊЕ: 8 недели

ДАТУМ НА ИЗДАВАЊЕ НА ОВОЈ ИЗВЕШТАЈ: 30ти Јуни 2009

2

Содржина Впвед ...................................................................................................................................................... 4 Закпнска регулатива ............................................................................................................................. 4

Извештај за пппис.............................................................................................................................. 6 Метпдплпгија......................................................................................................................................... 6

Намена на земјиште .......................................................................................................................... 6 Лпкација на земјиште ....................................................................................................................... 8 Статус на земјиште ............................................................................................................................ 9 Метпди за пппис на земјиште ........................................................................................................ 10

Намена на земјиштетп ................................................................................................................ 10 Статус ............................................................................................................................................ 11 Лпкација ....................................................................................................................................... 11 Денаципнализација .................................................................................................................... 11 Узурпација .................................................................................................................................... 12

Ппдгптвителна фаза ........................................................................................................................ 12 Прпцес на рабпта ............................................................................................................................ 12 Мапираое ........................................................................................................................................ 13

Пппис на државнп земјиште – Главни резултати ............................................................................. 13 Претппставки и пграничуваоа ....................................................................................................... 13 Регистрирани вп Агенцијата за Катастар на Недвижнпсти .......................................................... 13 Лпкација на земјиште вп државна сппственпст вп Струмица ..................................................... 14 Намена на државнптп земјиште .................................................................................................... 15 Мпментален статус ......................................................................................................................... 15 Мпментална упптреба .................................................................................................................... 16 Узурпација ........................................................................................................................................ 16 Предмети на денаципнализација .................................................................................................. 17 Прпценки на парцелите вп државна сппственпст ........................................................................ 17

Заклучпци и преппраки ...................................................................................................................... 18 Предлпг за прпшируваое на прпцеспт на пппис на државнп земјиште ....................................... 19

Дпбиваое инфпрмации пд АКН ..................................................................................................... 19 Дпбиваое на ГУП пд сппдветната ппштина .................................................................................. 19 Теренски ппсети .............................................................................................................................. 19

Мпментален статус на земјиште ................................................................................................ 20 Мпментална упптреба ................................................................................................................ 20 Статус узурпација ........................................................................................................................ 20 Денаципнализација .................................................................................................................... 20

Време и трпшпци ............................................................................................................................ 20 Ппнатампшна примена на ппписпт на државнп земјиште ......................................................... 21

ПРИЛОГ: ПОПИС НА ДРЖАВНО ЗЕМЈИШТЕ - ОБРАЗЕЦ .................................................................... 22

ПРИЛОГ: ГРАФИЧКИ ПЛАН НА БЛОКОВСКАТА СТРУКТУРА НА ГРАДОТ СТРУМИЦА: ..................... 24 ПРИЛОГ: БИЛАНС НА ПОВРШИНИ ВО РАМКИ НА ГУП ...................................................................... 25 ПРИЛОГ: ЗОНИ ВО РАМКИ НА ГУП ..................................................................................................... 26

3

Кратенки

Агенција за Катастар на Недвижнпсти АКН

Генерален Урбанистички План ГУП

Министерствп за Трансппрт и Врски МТВ

Министерствп за Финансии МФ

Индивидуалнп Дпмуваое ИД

Кплективнп Дпмуваое КД

Кпмерцијалнп Делпвни Објекти КДО

Стппански Прпизвпдни Објекти СПО

Објекти на Јавни Институции ОЈИ

Објекти за Сппрт и Рекреација ОСР

Инфраструктурни Објекти ИО

4

Вовед Во рамките на Проектот “Катастар на недвижности и регистрација” превидено е спроведување на Студија за попис на земјиштето во државна сопственост. Пописот на државното земјиште е

прва фаза од поголемата Студија за управување со државното земјиште. Оваа фаза ќе биде

спроведена во две етапи. Првата е пилот вежба за попис на државното земјиште во општина Струмица (поточно нејзиниот урбан дел). Со оваа пилот вежба ќе треба да се развие и

методологија за спроведување на попис на државно земјиште на територијата на општина Струмица (урбан дел).

Законска регулатива Законот за сопственост и други стварни права го уредува правото на сопственост и “другите стварни права“. Овој Закон децидно кажува дека носители на правото на сопственост се

физички и правни лица, држава и единиците на локалната самоуправа, па според тоа во правниот систем на Р. Македонија постојат три облика на правото на сопственост: приватна,

државна и општинска (чл. 2). Овие облици на сопственост се рамноправни што подразбира

дека на пазарот нивните носители се третираат подеднакво.

Законот за сопственост и други стварни права, исто како и Уставот, ја гарантира правната заштита на сопственоста (чл. 6). Согласно членот 7 на Законот за сопственост и други стварни

права, заштитата на правото на сопственост се уредува со посебни закони. Во Р. Македонија покрај Законот за сопственост и други стварни права тоа се: Законот за парнична постапка од

2005 година (Сл. весник на РМ, бр. 79/05 и 110/08); Законот за вонпарнична постапка од 2008

година (Сл. весник на РМ, бр. 9/08) и Законот за извршување од 2005 година (Сл. весник на РМ, бр. бр. 35/05, 129/06 и 8/08). Покрај облиците на правото на сопсвеност, Законот за

сопственост и други стварни права ги уредува и трите подоблика на правото на сопственост: сосопственоста, заедничката сопственост и етажната сопственост каде постојат повеќе

носители на правото на сопственост на една иста ствар.

Другите стварни права (правото на службеност, залог и реален товар) детално се уредени во Законот за сопственост и други стварни права.

Правниот режим (начинот на користењето и отуѓувањето-пазарот) на градежното земјиште во

Р. Македонија е уреден со два закони: Законот за градежно земјиште од 2008 година (Сл.

весник на РМ, бр. 82/08 и 143/08) кој што го уредува пазарот на неизграденото градежно земјиште и Законот за приватизација и закуп на градежно земјиште во државна сопственост од

2005 година (Службен Весник на РМ, бр.4/05, 13/07 и 165/08), кој што го уредува пазарот на изграденото градежно земјиште.

Законот за градежното земјиште од 2008 година пропишува дека градежното земјиште во Р.

Македонија може да биде во државна и во приватна сопственост.

Градежното неизградено земјиште во приватна сопственост е во промет (чл. 8, ст. 1) и може да се продава според одредбите на Законот за облигационите односи од 2001 година. По

исклучок, на градежно земјиште во приватна сопственост на кое е планирано градење на објекти од јавен интерес за Републиката е предвидено право на првенствено купување во

корист на државата.

Градежното неизградено земјиште во сопственост на државата може да се продава, да се даде под концеција, да се даде под долготраен закуп, краткотраен закуп и на него да се востановат

други стварни права.

Приватизацијата на градежното земјиште во државна се спроведува согласно Законот за приватизација и закуп на градежно земјиште во државна сопственост (Сл. Весник на РМ, бр.

4/05) со што доаѓа до промет на пазарот на недвижностите.

Постапката за приватизација на градежното земјиште во државна сопственост е управна постапка која ја спроведува Управата за имотно-правни работи. Приватизацијата се спроведува

5

на барање на корисникот на градежно земјиште во државна сопственост. Во барањето за

приватизација корисникот на градежно земјиште во државна сопственост треба да ги наведе: основата на правото што се бара: (приватизација без обврска за плаќање надомест, односно

приватизација со обврска за плаќање надомест) и начинот на плаќање на надоместот. Кон барањето се приложуваат следните документи: доказ за идентификација на барателот или

неговите наследници (фотокопија од лична карта или патна исправа за физички лица) или

извод од Централниот регистар ако подносител на барањето е правно лице, актот врз основа на кој е стекнато правото на користење на градежното земјиште (закон, тапија, пресуда,

договор, решение, одлука на надлежен државен орган и друго), податоци за градежното земјиште прибавени од катастарот на недвижности (имотен лист или поседовен лист од

катастарот на земјиштето) копија од катастарски план и извод од урбанистички план и писмена изјава за непосредно фактичко владение на градежното земјиште. Во постапката за

приватизација надлежниот орган донесува решение врз основа на кое подносителот на

барањето за приватизација може да го запише своето право на сопственост во јавните книги.

Со Законот за денационализација на Р. Македонија од 1998 година (Сл. Весник на РМ, бр. 43/00 – пречистен текст, 42/03 и 44/07) е уреден начинот и постапката за враќање на одземените

имоти од периодот по 2 август 1944 година на домашните физички и правни лица.

Денационализацијата, односно враќањето на одземените имоти доведува до промет на пазарот на недвижностите. Врз основа на Законот за денационализација поранешните сопственици на

одземените имоти, или нивните законски наследници имаат право, да побараат нивно враќање или пак плаќање на паричен надомест во вредноста на одземениот имот (чл. 6). Ова право

сопствениците, односно нивните наследници можат да го остварат само доколку се државјани на Р. Македонија.

Одземениот имот се враќа доколку тој сеуште постои и во состојбата во која се наоѓа во моментот на донесување на Законот за денационализација. Ако вредноста на одземениот во тој

момент била поголема од неговата вредност во времето на одземањето, во тој случај барателот на денационализација може да избира помеѓу: враќање во сопственост на недвижноста, при

што е должен да ја плати разликата за зголемената вредност на недвижноста; воспоставување

сопственички дел до висината на првобитната вредност на недвижноста или давање надомест (чл. 21, ст. 1). Доколку вредноста на имотот била намалена тој има право на надомест во

висина на намалената вредност на недвижноста (чл. 22, ст. 1). Во определени случаи на барателот на денационализација не може да му биде вратен имотот

иако тој постои ако тој имот станал добро во општа употреба (улици, сообраќајници паркови

плоштади и сл.), ако служи за потребите на одбраната на Р. Македонија, ако на него се врши дејност од јавен интерес, како и во случај кога се работи за градежно неизградено земјиште на

кое е предвидена изградба на објекти од јавен интерес (чл. 10). Исто така на поранешните сопственици не може да им биде вратен имотот-недвижностите на кои право на сопственост

стекнало друго физичко или правно лице по пат на правно дело или со одлука на надлежен државен орган (чл. 11). За овој имот барателот на денационализација има право на надомест

во висина на вредноста која тој имот ја имал во моментот на одземањето (чл. 37, ст. 2).

Надоместот по основ на денационализација се дава со доделување во сопственост на друга недвижности или во државни обврзници (чл. 38, ст. 1).

Цели и основни информации за проектот

Целта на пилот вежбата е да се направи попис на земјиштето во државна сопственост на територијата на градот Струмица односно во границите на Генералниот Урбанистички План на

градот Струмица. Генералниот урбанистички план за град Струмица е донесен во 2002 година,

а измените и дополнувањата на истиот се донесени со одлука на Советот број 17-4826/1 донесена на 18.07.2006 година. Со измените и дополнувањата површината на град Струмица е

зголемена за 165 Ха и истата изнесува 1061 Ха.

6

Извештај за попис

Извештајот од пописот на државно земјиште се состои од следните документи:

• Векторски записи за границите на Генералниот Урбанистички План на Струмица

Индекс мапа за сите парцели во државна сопственост во Катастарска Општина

Струмица (урбан дел) во сразмер 1:1000. Оваа индекс мапа е доставена на хартија и во

дигитална форма;

• База на податоци со статусот за секоја парцела (правен статус, употреба, агенција која го управува) во Excel формат; и

• Предлог за проширување на пописот на државно земјиште на целата територија на Република Македонија.

Следните материјали се исто така составен дел на овој извештај:

Табела со жалби за денационализација доставена од страна на Министерство за

Финансии;

Правилник за купување и изнајмување на државно земјиште издадено од страна на

Владата на Република Македонија; и

Класификација на земјиштето во државна сопственост од страна на Министерството за

Транспорт и Врски, којашто се користи за утврдување на продажната цена на

државнотоземјиште во зависност од локацијата и намената. Овој попис го покрива само земјиштето.

Методологија

Намена на земјиште

Во урбанизамот, постојат различни класификации на намена на земјиште во зависност од

просторните планови на локално ниво. Сепак, со цел да се направи попис на земјиштето во државна сопственост којшто ќе има унифицирана категоризација на територијата на целата

држава, државното земјиште ќе се класифицира во секоја од наведените категории според табелата по уредбата за начинот и постапката на отуѓување, давање под долготраен закуп и

краткотраен закуп, на градежно земјиште сопственост на Република Македонија, со јавно

наддавање, по пат на прибирање на понуди и со непосредна спогодба, висината на трошоците на постапката за отуѓувањето и давањето под закуп, како и висината на цената на земјиштето

и на закупнината (Службен весник бр. 82/2008) на Министерството за транспорт и врски за класификација на земјиштето во државна сопственост. Според оваа Уредба, а врз основа на

Генералниот урбанистички план на општината се категоризира во следните категории:

1. Индивидуално домување (ИД) 2. Колективно домување (КД)

3. Комерцијални деловни објекти (КДО) 4. Стопански производни објекти (СПО)

5. Објекти на јавни институции (ОЈИ)

6. Објекти за спорт и рекреација (ОСР) 7. Инфрастуктурни објекти (ИО)

7

Овие шифри ќе бидат употребувани во “Прашалникот за пополнување на терен”, во делот бр.

2(4) кој се однесува на намена на земјиштето, според Министерството за транспорт и врски.

Во Законот за катастар на недвижности (Службен весник на Р.М. бр.40/08) и Правилникот за премер, обработка и обликување на податоците од премерот (Службен весник на Р.М.

бр.118/08 и измени и дополнувања Сл.в. бр.05/2009), употребата на земјиштето е дефинирана

со член 17, согласно кој, употребата на земјиштето се класифицира во следниве категории:

- ниви, - оризови ниви,

- градини, - овоштарници,

- лозја,

- ливади, - пасишта,

- шуми, - трстици и мочуришта,

- земјиште под стакленици (оранжерии),

природни неплодни земјишта: - долови,

- камењари, - плажа,

- други природни неплодни земјишта.

-вештачки неплодни земјишта:

- градежно неизградено земјиште, - градежно изградено земјиште:

- земјиште под зграда, - дворно место,

- патишта,

- мостови, - други вештачки неплодни земјишта.

Наведената употреба на земјиштето е унифицирана и се користи и во урбаниот и во руралниот

дел. Во оваа пилот вежба најчесто ќе се користи групата “вештачко изградено земјиште”.

Со истиот Правилник (член 20), зависно од намената, зградите и другите објекти се означуваат и категоризираат:

ДОМУВАЊЕ:

А1 – семејно домување во станбени куќи,

А2 – семејно домување во станбени згради,

А3 – групно домување,

А4 – времено домување.

КОМЕРЦИЈАЛНИ И ДЕЛОВНИ НАМЕНИ:

Б1 – мали комерцијални објекти,

Б2 – големи трговски единици,

Б3 – големи угостителски единици,

Б4 – деловни простори,

Б5 – хотелски комплекси,

Б6 – простори за собири.

8

ЈАВНИ ИНСТИТУЦИИ:

В1 – образование,

В2 – здравство,

В3 – култура,

В4 – државни институции,

В5 – верски институции.

ПРОИЗВОСТВО, ДИСТРИБУЦИЈА И СЕРВИСИ:

Г1 – тешка и загадувачка индустрија,

Г2 – лесна и незагадувачка индустрија,

Г3 – сервиси,

Г4 – стоваришта,

Г5 – инфраструктура.

ЗЕЛЕНИЛО И РЕКРЕАЦИЈА:

Д1 – парковско зеленило,

Д2 – заштотно зеленило,

Д3 – спорт и рекреација.

ДРУГИ ОБЈЕКТИ:

С- Стакленици (оранжерии),

СИ – силоси,

Р – резервоари и

ПО – помошни објекти (гаража, шупа, плевна и друго).

Од наведеното, може да се констатира дека извршено е усогласување на намената на

објектите/зградите помеѓу Агенцијата за катастар на недвижности и Министерството за

транспорт и врски.

Локација на земјиште

9

Според Уредбата за клaсификација на земјишето во државна сопственост на Министерството за

транспорт и врски, категориите на земјиште можат да се лоцирани во 3 зони во рамките на

Урбанистичкиот план на општината:

1. Централно подрачје

2. Вонцентрално подрачје

3. Населено место

Според Генералниот Урбанистички План (ГУП) на Струмица постојат 4 урбани зони. Првата зона е централното подрачје (код 1), втората зона е вонцентрално подрачје (код 2), додека

третата и четвртата зона се зметаат за населено место (код 3).

Статус на земјиште

Државното земјиште беше категоризирано врз основа на набљудуваната состојба на лице

место во една од следните категории:

1. Развиено земјиште

2. Повторно изградливо земјиште односно земјиште со потенцијал за повторно развивање

3. Слободно земјиште

Следејќи ја погоренаведената процедура, севкупното државно земјиште беше категоризирано

во согласност неговата употреба (намена), локација и моментална состојба. Дополнителни информации беа обезбедени во поглед на узурпација и деназионализација за

секоја парцела во државна сопственост.

10

Методи за попис на земјиште

Намена на земјиштето

Намената на парцелите во државна сопственост беше дефинирана според категориите дадени од Министерството за транспорт и врски и се базира на намената на површините

операционализирани во Генералниот Урбанистички План на општина Струмица (види Прилог 1: Биланс на површини). Подолу е дадено објаснување во која категорија од Уредбата на МТВ ќе

бидат сместени поединечните зони на намена од ГУП-от.

Индивидуално домување (ИД)

Според Генералниот Урбанистички план на Струмица во зони наменети за индивидуално

доумување спаѓаат семејните куќи (СК) и семејните објекти под заштита (ОЗ). Овие објекти беат категоризирани во Индивидуално Домување (ИД)

Колективно Домување (КД)

Парцелите на државно земјиште кои спаѓаат во површините означени со ЗО (заедничко

домување) во ГУП-от на општина Струмица беа сместени во категоријата Колективно Домување

(КД).

Комерцијални Деловни Објекти (КДО)

Државното земјиште кое спаѓа во површините наменети за комерцијални објекти (КО) во

планот беа класифицирани во категоријата Комерцијални Деловни Објекти (КДО). Тука спаѓаат објекти наменети за трговија, угостителство, услужни дејности, комунални дејности, сточен

пазар, ветеринарни станици.

Стопански Производни Објекти (СПО)

Површините наменети за стопански објекти (индустриски и други производни објекти,

стопанство) беа категоризирани како Стопанско Производни Објекти (СПО)

Објекти на јавни институции (ОЈИ)

Според ГУП-от површините наменети за јавни објекти (образование, здравство, администрација, и култура и споменици на културата) ќе бидат класифицирани во Објекти на

Јавни Институции (ОЈИ). Во оваа категорија ќе бидат вклучени и површините наменети за

духовна култура - христијански гробишта (ХГ), муслимански гробишта (МГ), цркви (Ц) и џамии (Џ).

Објекти за Спорт и Рекреација (ОСР)

Површините наменети за спорт и рекреација (СР) како и површините наменети за парковско зеленило (ПЗ) и заштитно зеленило (ЗЗ) се категоризирани во Објекти за Спорт и Рекреација

(ОСР).

ЗАБЕЛЕШКА: Бидејќи една катастарска парцела може да спаѓа во повеќе области наменети за различни содржини, можни се повеќе намени на една иста парцела. Оваа забелешка нема да се однесува само на инфраструктурните објекти.

11

Инфраструктурни Објекти (ИО)

Површините наменети за сообраќајна мрежа (улици, тротоари, коридор на железничка пруга) како и канали, суводолици ќе бидат категоризирани во Инфраструктурни Објекти (ИО).

Статус

Државното земјиште беше исто така дефинирано врз основа на моменталниот статус.

Развиено (изградено) градежно змнјиште

Покрај изграденото градежно земјиште како развиено се сметаше и она чијашто намена е за

објекти за јавни институции (пр. училиште) и објекти за спорт и рекреација (пр. паркови). Иако некои од овие парцели можеби сеуште не се со планираните објекти (на пр. сеуште нема

училиште), сепак нивната намена е од јавен интерес и поради тоа нема да можат да се користат за друга намена.

Повторно изградливо земјиште

Повторно изградливо земјиште односно земјиште коешто има потенцијал да се развива се

однесува на земјиште во државна сопственост кадешто има објект кој е стар и нема значајна пазарна вредност (објектот). Доколку соодносот помеѓу вредноста на земјиштето заедно со

објектот е еднаква или помала од 0.33 од вредноста на самото земјиште, тогаш ова земјиште се смета за повторно изградливо земјиште.

Слободно земјиште

Под слободно земјиште се подразбира земјиште во државна сопственост коешто се наоѓа во

рамките на генералниот урбанистички план на градот Струмица, нема објект на истото земјиште и истото не е наменето за објект од јавен интерес.

Локација

Локацијата на земјиштето беше одредена според реонизацијата направена од страна на

општината базирана на Генералниот Урбанистички план (види прилог 2). Постојат четири зони: зона 1 (централно), зона 2 (вонцентрално) и зони 3 и 4 (населено место).

Денационализација

Според информациите од Министерството за Финансии останати се уште 80 предмети за

денационализација на територијата на општина Струмица. Дополнителни 20 предмети се вратени по основ на жалба на разгледување во министерството. Министерството за финансии

ги обезбеди податоците за земјиштето во државна сопственост за кое се води некој предмет за

денационализација. Овие парцели се посебно означени во базата.

12

Узурпација

Следните категории узурпации се евидентирани:

1. Целосна узурпација

2. Делумна узурпација

3. Без узурпација

Степенот на узурпација беше проценет од страна на тимовите на терен и се базира на нивна

проценка. Не беше обезбедеба прецизна информација за степенот на узурпација.

Подготвителна фаза

Во фазата на подготовки, различни институции кои се надлежни за државното земјиште, на

различни нивоа, беа посетени и беа направени интервјуа со клучните лица.

Одделението за катастар во Струмица обезбеди информација за моменталната ситуација со земјиштето во државна сопственост на нејзината територија.

Претставниците на општината го доставија Генералниот Урбанистички План на Струмица,

вклучувајќи ги и зоните во рамките на градот Струмица. Детални урбанистички планови исто така ни бе доставени.

Од Министерството за Транспорт и Врски беше обезбеден Правилникот за намена на

државното земјиште според Генерален Урбанистички План вклучувајќи и информација за продажните цени на државното земјиште според локацијата и намената за сите 84 општини во

Република Македонија.

Министерството за Финансии обезбеди информации за бројот на предмети за денационализација во Струмица вклучително и информации кои катастарски парцели се

предмет на денационализација. Претставникот на МФ изјави дека до Јуни 2009, сите предмети

за денационализација треба да бидат разрешени.

Сите погоре наведени информации беа суштински за развоја на методологијата и спроведување на оваа пилот вежба во општина Струмица.

Процес на работа

Процесот на работа беше следниот:

1. Идентификација на парцелите во државна сопственост од базата на податоци обезбедена од агенцијата за катастар. Аквизицијата (собирањето) на просторните

податоци (X,Y) се вршеше од геореференцирани подлоги во растерски формат од актуелната катастарска евиденција, со процес на мануелна векторизација на

катастарските парцели кои се од интерес на овој проект. Геореференцирањето на подлогите кои беа користени во овој проект е извршено од страна на Агенцијата за

катастар на недвижности.

2. Категоризација на земјиштето во регистрирано (изложено) и нерегистрирано во

катастарската евиденција

3. Плотирање на идентификуваните парцели врз генералниот урбанистички план и нивна

категоризација според намената на површините во ГУП-от

13

4. Увид на лице место и утврдување на реалната состојба на парцелата во државна

сопственост, како и утврдување на евентуална узурпација

Податоците од одделението за катастар ги содржеше следните информации: број на катастарска парцела, површина (во квадратни метри), сопственик, и информација за тоа дали

парцелата регистриран (изложена).

Откако податоците беа преземени од катастар, беше спроведено мануелно векторирање на катастарските парцели. Потоа, катастарските парцели беа поставени врз ГУП-от на Струмица со

цел да се процени намената на површината за секоја катастарска парцела во државна соственост според ГУП-от. ГУП-от во дигитална форма беше добиен од страна на општина

Струмица, што овозможи плотирање и споредба на катастарската мапа со таа од ГУП-от.

Беа креирани 27 индекс мапи и поделени по области со јасно идентификувани парцели во државна сопственост според информациите од катастар.

Тимовите на терен ги посетија сите парцели во државна сопственост со цел да се процени

моменталниот статус на земјиштето, неговата употреба и дали има или не узурпација.

Мапирање

Мапирањето на парцелите во државна сопственост се изврши врз база на податоците од катастарската евиденција коишто беа плотирани врз деталните урбанистички планови на

градот Струмица со цел евиденција и категоризација на парцелите во државна сопственост.

Попис на државно земјиште – Главни резултати Врз основа на катастарската евиденција од Катастарската Општина Струмица, има 9526

парцели во рамките на ГУП на Струмица. Од ова, 1636 парцели беа идентификувани како

парцели во државна сопственост според катастарската евиденција со вкупна површина од

3.030.066 м2, што е приближно 30% од вкупната површина во рамките на ГУП на Струмица

(10.160.000 м2). За 60 парцели во државна сопственост нема податоци за површина. Има околу

450 парцели во државна сопственост со површина помала од 100м2, кои иако можеби се

слободни се премали за да се користат за понатамошно развивање освен за инфраструктурни

објекти.

Претпоставки и ограничувања

Податоците користени во пресметките се претпоставува дека се прецизни односно површината

на парцелите преземени од базата на АКН се смета дека соодветствува на реалната ситуација.

Бројките во овој извештај се засновани на регулации и планови за градот Струмица што

постоеа во времето кога се направени пресметките.

Регистрирани во Агенцијата за Катастар на Недвижности

Од вкупно 1636 парцели во државна сопственост, 405 (или една четвртина) се регистрирани

(изложени) во АКН. Вкупната површина која ја зафаќаат регистрираните парцели изнесува

1.262.834 м2, што изнесува 42% од вкупната површина на државно земјиште во урбаниот дел

на Струмица. 1224 парцели во државна сопственост (75%) со вкупна површина од 1.759.775 м2

(58% од вкупната површина) не се регистрирани.

14

Табела: Број на регистрирани парцели во државна сопственост

Парцели %

Површина

(м2)

РЕГИСТРИРАНИ ВО АКН Да 405 24.8% 1.262.834

Не 1.224 74.8% 1.759.775

Не знам/Нема одговор

(НЗ/НО) 7 .4%

7.457

Вкупно 1.636 100.0% 3.030.066

Локација на земјиште во државна сопственост во Струмица

Градот Струмица е поделен во 4 зони според ГУП. Зона 1 е централно подрачје, зона 2 е

вонцентрално подрачје а зони 3 и 4 припаѓаат на населено место. Најголем број на парцели во

државна сопственост има во зона 2 (вонцентрално подрачје). Во оваа зона има 1.037 парцели

(63%) со вкупна површина од 1.553.653 м2 (51%) кои се во сопственост на државата.

Табела: Локација на парцели во државна сопственост

Парцели %

Површина

(м2)

ЛОКАЦИЈА СПОРЕД ГУП Централно подрачје 221 13.5% 219.715

Вонцентрално подрачје 1.037 63.4% 1.553.653

Населено место 378 23.1% 1.256.698

Вкупно 1.636 100.0% 3.030.066

15

Намена на државното земјиште

Според намената на парцелите во државна сопственост, половината од нив (829) се наменети а

индивидуално домување во генералниот урбанистички план на Струмица. Вкупната површина

на овие парцели изнесува 355.432 м2, што е 12% од вкупната површина на државното земјиште

во градот Струмица.

Табела: Намена на земјиштето според ГУП Струмица

Парцели %

Површина

(м2)

НАМЕНА НА ЗЕМЈИШТЕ Индивидуално домување 829 50.7% 355.432

Колективно домување 115 7.0% 76.949

Стопански производни објекти

33 2.0% 56.454

Индустриски објекти 79 4.8% 298.747

Објекти од јавен интерес 77 4.7% 189.439

Објекти за спорт и

рекреација 21 1.3%

90.556

Инфраструктурни објекти

113 6.9% 360.072

Повеќе намени 369 22.6% 1.602.417

Вкупно 1.636 100.0% 3.030.066

Моментален статус

Во поглед на постоечкиот статус на земјиштето во државна сопственост, 1.345 парцели беа проценети како развиени односно има некаков објект на истите. Има 225 парцели кои се

проценети како слободни со површина од 636.554 m2, што претставува 21% од вкупното државно земјиште во Струмица.

Табела: Статус на државното земјиште

Парцели % Површина

(м2)

СТАТУС НА ЗЕМЈИШТЕ Развиено земјиште 1.345 82.2% 2.261.825

Повторно изградливо

земјиште 18 1.1%

73.341

Слободно земјиште 225 13.8% 636.554

НЗ/НО 48 2.9% 58.346

16

Моментална употреба

На повеќето парцели во државна сопственост има всушност куќи за индивидуално домување и

дворови. Само 130 парцели од 1.636 беа проценети како незафатени односно слободно земјиште.

Табела: Моментална употреба на државно земјиште

Парцели %

Двор 631 38.6%

Индивидуална куќа 608 37.2%

Пат 529 32.3%

Слободно земјиште 130 7.9%

Големопродажен објект 98 6.0%

Колективна зграда 83 5.1%

Поле 45 2.8%

Гробишта 33 2.0%

Парк 29 1.8%

Лозје 24 1.5%

Друго 178 10.9%

НЗ/НО 24 1.5%

Узурпација

Половина од парцелите во државна сопственост (824) со вкупна површина од 617.650 м2 се

целосно узурпирани. Ова изнесува 20% од вкупната површина на државно земјиште во

Струмица. Уште 158 парцели во државна сопственост (10%) имаат делумна узурпација. Овие

158 парцели зафаќаат површина од 669.471 м2 што е 22% од вкупната површина на државно

земјиште.

Табела: Степен на узурпација

Парцели %

Површина

(м2)

СТЕПЕН НА УЗУРПАЦИЈА Целосна узурпација 824 50.4% 617.650

Делумна узурпација 158 9.7% 669.471

Нема узурпација 601 36.7% 1.528.473

НЗ/НО 53 3.2% 214.472

Вкупно 1.636 100.0% 3.030.066

17

Предмети на денационализација

Според податоците од Министерството за Финансии има 72 парцели за кои се води

денационализација пред Комисијата за Денационализација при МФ за регионот во Струмица.

Вкупната површина на ова земјиште е 592.063 м2, што е 20% од вкупното државно земјиште во

Струмица.

Табела: Парцели во државна сопственост предмет на денационализација

Парцели %

Површина

(м2)

ПРЕДМЕТ НА ДЕНАЦИОНАЛИЗАЦИЈА Да 72 4.4% 592.063

Не 1564 95.6% 2.438.003

Вкупно 1.636 100.0% 3.030.066

Треба да се забележи дека во списокот со предмети за денационализација добиени од страна

на Министерството за Финансии постојат парцели со стари катастарски броеви. Овие парцели треба подетално да се проследат во катастарската евиденција со цел да се најде нивниот нов

катастарски број и да се провери моменталната состојба.

Комплетната листа на предемети на денационализација е во прилог на овој извештај.

Проценки на парцелите во државна сопственост

Кога се прави проценка на слободното државно земјиште по неколку параметри, коишто беа

користени во оваа пилот вежба заклучокот е дека поголемиот дел од државното земјиште има

некакви пречка која го спречува да се класификува во чисто слободно земјиште (на пр. да

може да се купи од страна на инвеститор).

Имено, бројот на парцели кои се регистрирани и слободни изнесува 59 со вкупна површина од

351.346 м2. Оваа површина е половината од слободното државо земјиште – 636.554m2 (и

регистрирано и нерегистрирано). Од овие парцели, само 38 немаат никаква узурпација со

вкупна површина од 131.701m2. 4 од овие 38 парцели се предмет на денационализација.

Останатите 34 парцели имаат површина од 86.842 м2. Повеќето од овие парцели се во втора и

трета зона на градот и нивната намена за индустриски објекти во рамките на ГУП Струмица.

Ако погледнеме во обете регистрирани и нерегистрирани парцели, бројот на слободни парцели

без никаква узурпација изнесува 143 со вкупна површина од 284.408m2. Во однос на намената

на површините според ГУП, 41 од овие парцели (со вкупна површина од 35.120м2) се наменети

за индивидуално домување, 6 парцели (5.930 м2) се наменети за колективно домување, 16

парцели (22.806 м2) се наменети за индустриски објекти, додека 2 парцели (7.708м2) имаат

намена за стопанско производни објекти. Останатите парцели, иако слободни, се наменети за

објекти од јавен интерес, спорт и рекреација, инфраструктурни објекти и други повеќекратни

намени.

Оваа пилот вежба не може да даде проценка колку од овие парцели може да се регистрираат и

што е потребно да една нерегистрирана парцела стане регистрирана

Она што треба да се напомене е дека постојат грешки во мапите со парцели дадени од страна

на АКН. Околу 500 парцели не се прецизно претставени на мапата и се коментирани од страна

тимовите на терен како несоодветни односно површината не се совпаѓа. Ова секако бара

ажурирање на мапите со парцели од страна на Агенцијата за Катастар со Недвижности.

18

Заклучоци и препораки Спроведување на попис на земјиште е труд кој одзема време и пари. Бидејќи мапите беа

обезбедени од АКН не беа во дигитална форма, мора да бидат прво дигитализирани пред да се

излезе на терен.

Ажурираните катастарки мапи во дигитална форма, коишто ќе обезбедат поголема прецизност

во пописот на државното земјиште, ќе биде од корист за идните проекти за попис на земјиште.

Бидејќи пописот за државно земјиште ќе се преземе постапно (односно општина по општина),

препорака е да се почне со оние општини кои имаат ажурирани дигитални мапи. Ова ќе ги

скрати трошоците и времето потребно за реализација на пописот.

Во поглед на собирањето на податоците, постојат неколку институции кои треба да се

контактираат со цел да се собират сите неопходни информации за државното земјиште во

одредена област: Министерство за Транспорт и Врски, Агенција за Катастар на Недвижности,

Минитерство за Финансии и општините. Еден попис на државно земјиште ќе ниде многу

посеопфатен доколку овие институции се посветени на процесот. Во спротивно, ваквата задача

ќе биде многу потешко остварлива.

Зонирањето и намените на земјиштето може да се разликува од општина до општина.

Препорачуваме да се користат зоните и намените на земјиште одредени од страна на

Министерството за Траснспорт и Врски, што ќе обезбеди споредба на ниво на државата и лесно

ќе може да се одреди продажната цена на државното земјиште. Во табелата од МТВ постои

ценовник на земјиштетото во зависност од тоа во која зона и за каква намена е земјиштето.

За моменталната употреба на земјиштето предлагаме да се користат категориите од

Правилникот за премер (Службен Весник бр. 118/08 и амандмани и дополнувања Службен

Весник бр. 05/2009). Категориите и подкатегориите во овој Правилник се исцрпни и сеопфатни.

Претпоставка е дека процесот на денационализација нема да претставува проблем за идните

пописни студии, бидејќи целокупниот процес треба да биде завршен до крајот на 2009 година.

Во меѓувреме, за предметите за денационализација постојат расположиви податоци во

Министерството за Финансии.

19

Предлог за проширување на процесот на попис на

државно земјиште Robert A. Clark во неговото дело “Одбрани референц за методи за попис на употреба на

земјиште” истакнува дека постојат 3 главни компоненти при попис на земјиште и неговата

употреба. Тоа се: место или некаква географска идентификација; мерка за квантитет или

интензитет како што е површина на парцела; и класификација на употреба на земјиштето

преку коден систем.

Следејќи ги овие препораки и врз основа на искуството стекнатто со оваа пилот вежба, со цел

преземање на попис на државно земјиште во целата држава, треба да се преземат следните

чекори:

Добивање информации од АКН

Таму кадешто е комплетиран катастарот на недвижности индекс мапа со сите парцели е

достапна како и информација за „сопственост“ на парцелите. Оттука, државното

земјиште може лесно да се идентификува.

Доколку катастарските мапи не се во дигитална форма (што е случај со повеќето

катастарки мапи), истите треба да бидат дигитализирани од страна на гедоетска фирма.

Информацијата за тоа дали одредена парцела е регистрирана исто така е достапна од

катастарската евиденција.

Информација за корисникот на државното земјиште (било да е тоа физичко или правно

лице) исто така е достапна од катастарската евиденција.

Добивање на ГУП од соодветната општина

ГУП-от обезбеден од страна на општината ќе биде плотиран врз катастарската мапа.

Зоните и намените во рамките на ГУП ќе помогнат во идентификација на локацијата и

намената на катастарските парцели.

Иако, различни општини може да користат различни зони во нивниот ГУП, сепак треба

да се ревидираат и да се сведат на трите зони развиени од страна на МТВ.

Намените на земјиштето исто така може да се разликуваат од општина до општина.

Препорачуваме да се користат постоечките намени во Правилникот развиен од страна

на МТВ.

За попрецизно одредување на намената на земјиштето, од општината може да се земат

и детални урбанистички планови.

Теренски посети

Посетите ќе ја откријат моменталната состојба на земјиштето, неговата евентуална

употреба и дали има или пак не узурпација на истото.

20

Моментален статус на земјиште

Постојат 3 различни категории на статус на земјиште кое предлагаме да се користат:

Равиено земјиште

Повторно изградливо земјиште

Слободно земјиште

Бидејќи постојат мали парцели, предлагаме сите парцели со површина помала од 100м2

да се сметаат за развиено земјиште.

Моментална употреба

Моменталната употреба на земјиштето треба да обезбеди прецизна и ажурирана

информација за одредена парцела во државна сопственост. Класификацијата на

државното земјиште треба да се направи со употреба на Правилникот за премер

(Службен Весник бр. 118/08 и амандмани и дополнувања Службен Весник бр. 05/2009).

Статус узурпација

Степенот на узурпираност може да се увиди на лице место од страна на обучени

евалуатори. Предлагаме да се бележат 3 степена на узурпација (потполна, делумна и

не постои узурпација).

Денационализација

Според претставникот на Минитерството за Финансии, се предвидува дека процесот на

денационализација ќе заврши скоро на територијата на цела држава, така што овој

проблем не би требало да се појави при спроведување на пописот во иднина.

Сепак, МФ треба да се контактира пред да се отпочне со теренската работа со цел да се

добијат информации за евентуални предмети на денационализација во односната

општина.

Време и трошоци

Врз основа на искуството со пилот вежбата, се проценува дека се потребни околу 270

денови труд за да се комплетира попис на државно земјиште во една општина со

слична големина како Струмица (т.е. околу 10,000 парцели вкупно во рамките на ГУП)

Векторирање и продуцирање на дигитални мапи: 5 лица вклучени; 20 работни

дена (вкупно 100 работни дена)

Проценка на лице место: 10 лица вклучени; 10 дена (100 работни дена)

Внес на податоци: 5 лица вклучени; 10 дена (50 работни дена)

Анализа: 2 лица вклучени; 10 дена (20 работни дена)

Трошоците за спроведување на попис на државно земјиште во една општина се

проценуваат на 25,000 EUR.

21

Векторирање и продуцирање на дигитални мапи (приближно 10,000 парцели) –

15.000 EUR

Проценка на лице место – 5.000 EUR

Анализа – 5.000 EUR

За да предложената методологија биде ефективна еден предуслов треба да биде

исполнет а тоа е да биде востановен катастар на недвижности во соодветната општина.

Понатамошна примена на пописот на државно земјиште

Општините може да имаат дополнителен бенефит од еден ваков попис. Бидејќи еден од

исходите на ваков попис се дигитални мапи, може да се креира GeoIS база на податоци која ќе

ги поврзе мапите и атрибутите во еден документ, правејќи го пребарувањето по парцели многу

полесно и поефикасно.

Трошоците за креирање на GeoIS база на податоци изнесуваат 5,000 EUR.

22

ПРИЛОГ: ПОПИС НА ДРЖАВНО ЗЕМЈИШТЕ - ОБРАЗЕЦ

ПОПИС НА ДРЖАВНО ЗЕМЈИШТЕ

ФОРМА НА ИЗВЕШТАЈ

Катастарска парцела број ________________

Прашалник за пополнување на терен

1. Површина __________ м2

2. Локација на земјиштето?

Централно подрачје 1

Вонцентрално подрачје 2

Населено место 3

3. Дали е регистрирано (изложено) во катастар?

Да 1

Не 2

НЗ/НО 9

4. Намена на земјиштето според Министерство за Транспорт и Врски

MОЖНИ СЕ ПОВЕЌЕ ОДГОВОРИ, ОСВЕН ЗА ИО

Индивидуално домување (ИД) 1 1 1

Колективно домување (КД) 2 2 2

Комерцијални деловни објекти (КДО) 3 3 3

Стопански производни објекти (СПО) 4 4 4

Објекти на јавни институции (ОЈИ) 5 5 5

Објекти за спорт и рекреација (ОСР) 6 6 6

Инфрастуктурни објекти (ИО) 7 7 7

5. Кој е статусот на земјиштето?

Развиено земјиште 1

Повторно изградливо земјиште 2

Слободно земјиште 3

23

6. Каква е постоечката употреба на земјиштето?

Индивидуална поединечна куќа 1

Колективна зграда за домување 2

Малопродажен објект 3

Деловен објект 4

Магацин 5

HORECA (хотел, ресторан, кафе бар) 6

Отворен пазар (зелен пазар, сточен пазар..) 7

Производствен капацитет (фабрика…) 8

Училиште 9

Здравствен објект (болница, поликлиника...) 10

Пат, улица, тротоар 11

Религиозен објект 12

Парк и зеленило 13

Дворно место 14

Градежно неизградено земјиште 15

Other, specify___________________

7. Колкав е степенот на узурпација?

Целосна узурпација 1

Делумна узурпација 2

Нема узурпација 3

НЗ/НО (не може да се процени) 99

8. Дали е земјиштето предмет на денационализација?

Да 1

Не 2

НЗ/НО (нема податок) 99

9. Коментари?

24

ПРИЛОГ: ГРАФИЧКИ ПЛАН НА БЛОКОВСКАТА СТРУКТУРА

НА ГРАДОТ СТРУМИЦА:

25

ПРИЛОГ: БИЛАНС НА ПОВРШИНИ ВО РАМКИ НА ГУП

26

ПРИЛОГ: ЗОНИ ВО РАМКИ НА ГУП