1

http://barancn.ir کافی نت باران

مستأجر و موجر روابط قانون

02/05/1356 مصوب

03/09/1358 تاریخ تا اصالحات آخرین با

کلیات -اول فصل

یا بشود در شدههر محلی که برای سکنی یا کسب یا پیشه یا تجارت یا به منظور دیگری اجاره داده – ۱ ماده

افع و یا هر عنوان با موجر یا نماینده قانونی او به عنوان اجاره یا صلح منصورتی که تصرف، متصرف بر حسب تراضی

شده باشد، نعادی تنظیم شده یا دیگری به منظور اجاره باشد اعم از اینکه نسبت به مورد اجاره سند رسمی یا

مشمول مقررات این قانون است.

:باشدنمی قانون این مقررات مشمول زیر موارد – ۲ ماده

تصرف ناشی از معامالت با حق استرداد یا معامالت رهنی. – 1

برداری از محصول ها و باغهایی که منظور اصلی از اجاره بهرهاراضی مزروعی محصور و غیر محصور و توابع آن – 2

ها باشد.آن

ز نکند اجاره سکونت عرفاً به طور فصلی برای مدتی که از شش ماه تجاوها و محلهایی که به منظور ساختمان – 3

شود.داده می

ها نی آنهایی که گواهی خاتمه ساختماها و در شهرککلیه واحدهای مسکونی واقع در محدوده خدماتی شهر – ۴

شود.صادر شده و می 135۴معامالت زمین مصوب سال االجرا شدن قانوناز تاریخ الزم

ه دولت یا بها و مؤسسات دولتی و وابسته های سازمانی و سایر محلهای مسکونی که از طرف وزارتخانهخانه – 5

در این مورد گیرد. ها قرار میحقوقی به مناسبت شغل در اختیار و استفاده کارکنان آناشخاص اعم از حقیقی یا

باشد. مابین میمخصوص به خود یا قرارداد فی رابطه متصرف با سازمان یا اشخاص مربوط تابع قوانین و مقررات

شد از تخلیه گاه متصرف خانه یا محل سازمانی که به موجب مقررات یا قرارداد مکلف به تخلیه محل سکونت باهر

شود که ظرف یک ماه طرف دادستان یا رییس دادگاه بخش مستقل به او اخطار میخودداری کند بر حسب مورد از

ا مؤسسه یا یمزبور تخلیه شده و تحویل سازمان همان مقام محل اید در صورت امتناع به دستورمحل را تخلیه نم

شود.اشخاص مربوط داده می

واحدهای مسکونی که پس از اجری این قانون به اجاره واگذار گردد. – 6

2

http://barancn.ir کافی نت باران

آن پرداخت ترتیب و بهااجاره میزان – دوم فصل

گاههر و شده قید نامهاجاره در که است همان بها اجاره میزان باشد شده تنظیم نامهاجاره که مواردی در – ۳ ماده

آن میزان که صورتی در و است شده عملی یا و مقرر طرفین بین که استمیزانی به باشد نشده تنظیم نامهاجاره

شود.ن میعادله روز تعیینرخوم نشود با رعایت مقررات این قانون از طرف دادگاه میزان اجاره بها به معل

میزان به تنسب نظر تجدید درخواست زندگی هزینه تنزل یا ترقی استناد به تواندمی مستأجر یا موجر – ۴ ماده

ن مستأجره یا از ز تاریخ استفاده مستأجر از عیا و شده منقضی اجاره مدت اینکه به مشروط بنماید، را بها اجاره

با جلب « دادگاه»تمام گذشته باشد، که بر تعیین یا تعدیل اجاره بها صادر شده سه سالتاریخ مقرر در حکم قطعی

ست.اشناس اجاره بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد. حکم دادگاه در این مورد قطعی نظر کار

در این صورت دادگاه التفاوت اجاره بها را ضمن دادخواست تعدیل نیز مطالبه نماید. تواند مابهمی موجر – ۵ ماده

وز صدور حکم، رالتفاوت از تاریخ تقدیم دادخواست تا ضمن صدور حکم راجع به تعدیل، مستأجر را به پرداخت مابه

ا به قرار دوازده خ قطعیت تا تاریخ اجرای حکم رنماید، دایره اجرا مکلف است خسارت تأخیر تأدیه از تاریمیمحکوم

اجاره بها تواند ضمن تقاضی تعدیلوصول و به موجر بپردازد مستأجر نیز میدرصد در سال احتساب و از مستأجر

فوق درخواست کند. التفاوت پرداخت شده را به انضمام خسارت تأخیر تأدیه به شرحرد مابه

ی خواهد بود.نماید نیز جارمواردی که دادگاه حکم به تعیین اجاره بها صادر می در ماده این مقررات –تبصره

المثلجرتا اجاره مدت انقضاء از پس و المسمیاجرت نامهاجاره در معین موعد در است مکلف مستأجر – ۶ ماده

ای نامهگاه اجارههر بپردازد و او قانونی نماینده یا موجر به روز ده ظرف اجاری ماه هرآخر المسمیاجرت میزان به را

آن معلوم نباشد شده و در صورتی که میزاندر بین نباشد اجاره بها را به میزانی که بین طرفین مقرر و یا عملی

به اه بعدمدهد برای هر ماه تا دهم المثل مبلغی که متناسب با اجاره امالک مشابه تشخیص میبه عنوان اجرت

شود سپرده و یمنونی او پرداخت یا در صندوق ثبت و یا بانکی که از طرف سازمان ثبت تعیین موجر یا نماینده قا

ای نامهده یا اجارهنامه عادی بوگاه اجارهکننده سند و هرنامه رسمی است به دفترخانه تنظیمقبض رسید را اگر اجاره

سید دریافت رتر رسمی نزدیک ملک تسلیم و فاددر بین نباشد قبض رسید را با تعیین محل اقامت موجر به یکی از

قانونی او اخطار کند دفترخانه باید منتهی ظرف ده روز به وسیله اداره ثبت محل مراتب را به موجر یا نمایندهدارد.

دفترخانه مزبور مراجعه نماید.که برای دریافت وجه تودیع شده به

نامهاجاره تنظیم در – سوم فصل

نامه تنظیم نشده یا اردی که بین موجر و کسی که ملک را به عنوان مستأجر در تصرف دارد اجارهمو در – ۷ ماده

نامه یا تعیین اجاره بها و شریط آن اختالف و طرفین راجع به تنظیم اجاره اگر تنظیم شده مدت آن منقضی گشته

3

http://barancn.ir کافی نت باران

نامه به بین نباشد( و تنظیم اجارهنامه درارهدر مواردی که اجتواند برای تعیین اجاره بها )داشته باشند هر یک می

کند، ولی این امر مانع صدور دادگاه مراجعه کند. دادگاه میزان اجاره بها را از تاریخ تقدیم دادخواست تعیین می

المثل زمان قبل از تقدیم دادخواست و خسارت تأخیر تأدیه آن نخواهد بود.نسبت به اجرت حکم

نامه جارهطرف موجر تقاضای تخلیه عین مستأجره شده باشد رسیدگی به درخواست تنظیم ا گاه ازهر – 1تبصره

مالک دادرسی در موضوع تخلیه خواهد بود این حکم در موردی که از طرفاز طرف مستأجر متوقف بر خاتمه

درخواست خلع ید از ملک شده باشد نیز جاری است.

خواهد بود.طرف مالک یا موجر دلیل بر تسلیم او به ادعای طرف ن از بها اجاره بابت وجه دریافت – ۲ تبصره

نامه درج در اجارهها و شریط مننامهنامه جدید را طبق شریط مرسوم و متعارف در اجارهدادگاه شریط اجاره – 8ماده

رد.کخواهد نامه تنظیم شده باشد( با رعایت مقررات این قانون تعیین اجاره در صورتی که قبالًسابق )

االجاره لی مالاین قانون و شریط قب 6 ماده طبق باید مستأجر است جریان در دادرسی که مدتی تمام در – ۹ ماده

نامه تنظیم کنند. هقطعی طرفین مکلفند ظرف یک ماه به ترتیب مقرر در حکم، اجاررا بپردازد و از تاریخ ابالغ حکم

نامه نظیم اجارهنامه تنظیم نشود به تقاضای یکی از طرفین دادگاه رونوشت حکم را جهت تگاه در این مدت اجارههر

نامه در دفترخانه کند که در روز و ساعت معین برای امضاء اجارهطرفین اخطار میاسناد رسمی ابالغ و به به دفتر

ک سال از طرف او نامه را به مدت یدادگاه اجارهنامه نشود نماینده گاه موجر حاضر به امضای اجارهحاضر شوند، هر

ورتیکه عذر صین شده حاضر به امضاء نشود دادگاه در روز از تاریخ تعی 15امضاء خواهد کرد و اگر مستأجر تا

ست.اکند و این حکم قطعی مستأجر را موجه نداند به تقاضای موجر حکم به تخلیه عین مستأجره صادر می

ل دهد یا واگذار نماید مگر اجاره را کالً یا جزاً یا به نحو اشاعه به غیر انتقا مورد منافع تواندنمی مستأجر – ۱۰ ماده

به غیر اجاره دهد مالک گاه مستأجر تمام یا قسمتی از مورد اجاره راهرشده باشد. اینکه کتباً این اختیار به او داده

در نماید. بیک از مستأجرین را با هرنامه تواند در صورت انقضاء مدت یا فسخ اجاره درخواست تنظیم اجارهمی

تواند در صورت فسخ صورتی که مستأجر حق انتقال مورد اجاره را به غیر داشته باشد هر یک از مستأجرین نیز می

یند.نامه را با مالک یا نماینده قانونی او بنمادرخواست تنظیم اجارهو یا انقضای مدت اجاره اصلی

ود نکات زیر را شمی مکلفند عالوه بر نکاتی که به موجب قوانین و مقررات باید رعایت رس اسناد تردفا – ۱۱ ماده

نامه تصریح بنمایند:در اجاره

شغل موجر و مستأجر و اقامتگاه موجر به طور کامل و مشخص. – 1

باشد مگر اینکه می رنشانی کامل مورد اجاره و قید اینکه از لحاظ رابطه اجاره این محل اقامتگاه قانونی مستأج – 2

تراضی نموده باشند.طرفین به ترتیب دیگری

۴

http://barancn.ir کافی نت باران

آن باشد و در صورتی که در تصرف مستأجر نیست تحویلعین مستأجره در تصرف کدام یک از طرفین می – 3

در چه مدت و با چه شرایطی صورت خواهد گرفت.

ر اینکه طرفین رسید هر قسط خواهد بود، مگمهلت مستأجر برای پرداخت اجاره بها منتهی ده روز از تاریخ سر – ۴

د گردد.مدت توافق کرده باشند که در این صورت ترتیب مذکور باید در سند قیبه ترتیب دیگری زاید برین

گاه به منظور اجاره به منظور سکنی یا کسب یا پیشه یا تجارت با تعیین نوع کسب و پیشه و تجارت و هر – 5

ر صریح.دیگری باشد قید آن به طو

مستأجر حق انتقال به غیر را کالً یا جزئاً یا به نحو اشاعه دارد یا خیر. – 6

یا تخلیه ملک المثل پس از انقضاء مدت و یا فسخ اجاره تا موقع تجدید اجارهتعهد مستأجر به پرداخت اجرت – ۷

المسمی.به میزان اجرت

مستأجره عین تخلیه و اجاره فسخ موارد – چهارم فصل

.کند درخواست دادگاه از را اجاره فسخ به حکم صدور تواندمی مستأجر زیر موارد در – ۱۲ ماده

قانون ۴15با رعایت ماده نامه قید شده منطبق نباشد. )در صورتی که عین مستأجره با اوصافی که در اجاره – 1

مدنی(.

موده و رفع عیب نآن را از قابلیت انتفاع خارج اگر در اثنای مدت اجاره عیبی در عین مستأجره حادث شود که – 2

مقدور نباشد.

در مواردی که مطابق شرایط اجاره حق فسخ مستأجر تحقق یابد. – 3

در صورت فوت مستأجر در اثناء مدت اجاره و درخواست فسخ اجاره از طرف کلیه ورثه. – ۴

شت و سالمت مضر بوده قابل تعمیر نباشد و یا برای بهداگاه مورد اجاره کالً یا جزئاً در معرض خرابی بوده و هر – 5

و باید خراب شود.

شده صادر اجاره فسخ حکم او تقاضی به که مواردی در یا اجاره مدت انقضاء علت به مستأجر گاههر – ۱۳ ماده

تحویل گرفتن آن امتناع کند مستأجر مکلف است به وسیله اظهارنامه از موجر از موجر و کند تخلیه را اجاره مورد

در صورتی که موجر ظرف پنج روز از تاریخ یا نماینده قانونی او تقاضا کند که برای تحویل مورد اجاره حاضر شود.

تأمین امل مورد اجاره راابالغ اظهارنامه حاضر نگردد مستأجر باید به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و تخلیه ک

شود و دفتر دادگاه ظرف از این تاریخ رابطه استیجاری قطع میدلیل نماید و کلید آن را به دفتر دادگاه تسلیم کند.

و دریافت کلید حاضر کند که برای تحویل گرفتن مورد اجارهساعت به موجر یا نماینده قانونی او اخطار می 2۴

نامه به ترتیب فوق عمل نکرده باشد تعهدات او به موجب مقررات این قانون و شرایط اجارهشود تا زمانی که مستأجر

برقرار است.

5

http://barancn.ir کافی نت باران

کند خواستدر دادگاه از را تخلیه یا اجاره فسخ حکم صدور مورد حسب تواندمی موجر زیر موارد در – ۱۴ ماده

ا متصرف اجرا ید و این حکم علیه مستأجر ینمامی صادر را اجاره مورد تخلیه دستور اجاره فسخ حکم ضمن دادگاه

و محل تخلیه خواهد شد.

ای در نامهجارهنامه و یا در موردی که ادر موردی که مستأجر مسکن بدون داشتن حق انتقال به غیر در اجاره – 1

ز طریق وکالت یا نمایندگی عمالً ابه هر صورتی که باشد به غیر واگذار نموده یا بین نباشد مورد اجاره را کالً یا جزئاً

قرار داده باشد.الکفاله قانونی خود و غیره در اختیار و استفاده دیگری جز اشخاص تحت

مستأجر آن در موردی که عین مستأجره به منظور کسب یا پیشه و یا تجارت خود مستأجر اجاره داده شده و – 2

این قانون با 19اده یره عمالً به غیر واگذار کند بدون اینکه طبق منمایندگی و غرا به عناوینی از قبیل وکالت یا

نامه تنظیم شده باشد.مستأجر الحق اجاره

به اینکه نامه محل سکنی حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد مشروطدر صورتی که در اجاره – 3

یا همسر خود ا برای سکونت اوالد یا پدر یا مادرمورد اجاره سکونت نماید و یا آن رخریدار بخواهد شخصاً در

د درخواست ملک برای تخلیه مراجعه ننمای تخصیص دهد. در این صورت اگر خریدار تا سه ماه از تاریخ انتقال

شود.تخلیه به این علت تا انقضای مدت اجاره پذیرفته نمی

اره برای ی مدت اجاره احتیاج به مورد اجدر صورتی که مورد اجاره محل سکنی بوده و مالک پس از انقض – ۴

بند فوق داشته باشد.سکونت خود یا اشخاص مذکور در

گاه مورد اجاره محل سکنی در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد.هر – 5

ردد.نامه قید شده استفاده گدر صورتی که از مورد اجاره محل سکنی بر خالف منظوری که در اجاره – 6

أجر بدون گاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده و مستمورد محل کسب و پیشه و تجارت هردر – ۷

دهد مگر اینکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد.رضای موجر شغل خود را تغییر

در صورتی که مستأجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده باشد. – 8

المثل خودداری االجاره یا اجرتاین قانون از پرداخت مال 6هلت مقرر در ماده در صورتی که مستأجر در م – 9

نامه عادی بوده یا در موردی که اجارهکننده سند اجاره یا اظهارنامه )تنظیمنموده و با ابالغ اخطار دفترخانه

نامه رسمی در این مورد اگر اجارهای در بین نباشد( ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد. نامهاجاره

گاه هرتواند از دفترخانه یا اجری ثبت صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره بها را درخواست نماید. باشد موجر می

کند ولی موجر بهای عقب افتاده را تودیع کند اجرای ثبت تخلیه را متوقف میپس از صدور اجرائیه مستأجر اجاره

گاه هرمستأجر از پرداخت اجاره بها از دادگاه درخواست تخلیه عین مستأجر را بنماید. تناد تخلفتواند به اسمی

تواند برای تخلیه عین مستأجره و وصول اجاره بها نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد موجر میاجاره

6

http://barancn.ir کافی نت باران

بهای معوقه صدی ر حکم دادگاه اضافه بر اجارهگاه مستأجر قبل از صدودر موارد فوق هربه دادگاه مراجعه کند.

شود و مستأجر به پرداخت حکم به تخلیه صادر نمیبیست آن را به نفع موجر در صندوق دادگستری تودیع نماید

تواند یک بار میگردد، ولی هر مستأجر فقط خسارت دادرسی محکوم و مبلغ تودیع شده نیز به موجر پرداخت می

فاده کند، حکم دادگاه در موارد مذکور در این بند قطعی است.از این ارفاق است

ین ماده اقدام ا 9در صورتی که مستأجر دو بار ظرف یک سال در اثر اخطار یا اظهارنامه مذکور در بند – 1تبصره

صندوق ثبت یا در برای بار سوم اجاره بها را در موعد مقرر به موجر نپردازد وبه پرداخت اجاره بها کرده باشد و

را نماید. حکم درخواست تخلیه عین مستأجرتواند با تقدیم دادخواست مستقیماً از دادگاه تودیع ننماید موجر می

دادگاه در این مورد قطعی است.

ز هر حیث تابع در صورتی که مورد اجاره به منظوری غیر از کسب یا پیشه یا تجارت اجاره داده شود ا – 2تبصره

سکنی خواهد بود.مربوط به اجاره محلمقررات

ت در مورد اجاره در مورد بند شش این ماده اگر مستأجر مرکز فساد که قانوناً دائر کردن آن ممنوع اس – 3تبصره

مورد اجاره وظیف قانونی خود به محض صدور کیفرخواست به درخواست موجردایر نماید دادستان عالوه بر انجام

دهد.قرار می را در اختیار موجر

ر در صورتی که مستأجر محل سکنی در شهر محل سکونت خود مالک یک واحد مسکونی باشد موج – ۴تبصره

اجاره تقاضی تخلیه مورد اجاره را بنماید. حق دارد پس از انقضای مدت

محل تخلیه ستدرخوا اجاره مدت انقضاء از پس نیز زیر موارد در قبل ماده در مذکور موارد بر عالوه – ۱۵ ماده

جائز است. کسب یا پیشه یا تجارت از دادگاه

ربوط ارائه تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید مشروط بر اینکه پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری م – 1

نظر اهی مورد صورت مراجعه مالک با رعایت مقررات مربوط پروانه ساختمان و یا گوها مکلفند درشود. و شهرداری

را صادر و به مالک تسلیم نمایند.

تخلیه به منظور احتیاج شخص موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت. – 2

ا اوالد یدر صورتی که محل کسب یا پیشه یا تجارت مناسب برای سکنی هم باشد و مالک برای سکونت خود – 3

م تخلیه به گانه فوق دادگاه ضمن صدور حکدر موارد سه درخواست تخلیه نماید. یا پدر یا مادر یا همسر خود

پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت نیز حکم خواهد داد.

گاه مالک حسب هر 1۴ماده ۴و 3 بند در مذکور موارد در همچنین و قبل ماده در مذکور موارد در – ۱۶ ماده

به ساختمان نکند یا حداقل مدت یک سال از محل مورد اجاره به نحوی که مورد تا شش ماه از تاریخ تخلیه شروع

المثل معادل یک سال اجاره بها یا اجرتادعا کرده استفاده ننماید به درخواست مستأجر سابق به پرداخت مبلغی

۷

http://barancn.ir کافی نت باران

اجاره گر آنکه ثابت شود تأخیر شروع ساختمان یا عدم استفاده از موردمورد اجاره در حق او محکوم خواهد شد م

در اثر قوه قاهره یا مبتنی بر علل و جهاتی خارج از اراده مالک بوده است.

را هاقسمت سایر تخلیه تقاضی موجر و باشند متعددی مستأجرین تخلیه مورد ملک در که صورتی در –تبصره

.شد خواهد شروع قسمت آخرین تخلیه تاریخ از فوق مهلت باشد نموده نیز

صورت 13ده رای حکم یا به ترتیب مقرر در مااج نتیجه در مستأجره عین تخلیه که مواردی تمام در – ۱۷ ماده

ثبت اجاره قید کننده سند اجاره اعالم شود تا در ستون مالحظاتدفترخانه تنظیمگیرد باید از طرف دادگاه به می

گردد.

تجارت یا پیشه یا کسب حق – پنجم فصل

نای اصول و میزان حق کسب یا پیشه یا تجارت که در این قانون و قوانین دیگر قید شده است بر مب – ۱۸ ماده

سیونهای های دادگستری و مسکن و شهرسازی تهیه و به تصویب کمیوزارتخانهنامه آن از طرف ضوابطی که آیین

گردد.رسید، تعیین میمربوط مجلسین خواهد

یر داشته نامه، حق انتقال به غدر صورتی که مستأجر محل کسب یا پیشه یا تجارت به موجب اجاره – 19ماده

گاه در هرهد. دمشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال همان شغل یا تواند برایباشد می

ه غیر نباشد باید در ی در بین نبوده و مالک راضی به انتقال بنامه اسلب شده یا اجارهنامه حق انتقال به غیر اجاره

تواند برای تنظیم سند کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر را بپردازد واال مستأجر میمقابل تخلیه مورد اجاره، حق

یر و تنظیم سند غفع مورد اجاره به انتقال مناانتقال به دادگاه مراجعه کند، در این صورت دادگاه حکم به تجویز

نباشد( نامه رسمی در بیناگر اجارهنامه سابق یا دفترخانه نزدیک ملک )کننده سند اجارهانتقال در دفترخانه تنظیم

مود، مستأجر ننماید و مراتب را به موجر نیز اعالم خواهد صادر و رونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال می

از تاریخ گاه ظرف شش ماههرمقام مستأجر سابق خواهد بود. شریط اجاره قائم ث نسبت به تمامجدید از هر حی

االثر خواهد لغیابالغ حکم قطعی منافع مورد اجاره با سند رسمی به مستأجر جدید انتقال داده نشود حکم مزبور م

بود.

ماید موجر حق د اجاره را به دیگری واگذار ندر صورتی که مستأجر بدون رعایت مقررات این ماده مور – 1تبصره

رد مستأجر داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستأجر اجرا خواهد شد. و در این مودرخواست تخلیه را خواهد

پیشه یا تجارت را خواهد داشت. یا متصرف حسب مورد استحقاق دریافت نصف حق کسب یا

جدید فقط همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستأجر ستأجرحق کسب یا پیشه یا تجارت به م – 2 تبصره

بود.با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد

8

http://barancn.ir کافی نت باران

تعمیرات – ششم فصل

قبیل از نآ در منصوبه عمده تأسیسات یا بنا اصل به مربوط که اجاره مورد اساسی و کلی تعمیرات – ۲۰ ماده

و ینتزئ همچنین و جزئی تعمیرات و است موجر عهده به باشد آسانسورو تهویه و مرکزی حرارت دستگاههای

میری که مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره باشد با مستأجر خواهد بود.تع

تعمیرات وجرم که صورتی در است دادگاه با تعمیرات به راجع مستأجر و موجر بین اختالف به رسیدگی – ۲۱ ماده

اند برای فسخ اجاره تومی مستأجر ندهد انجام شودمی تعیین دادگاه طرف از که مهلتیدر را دادگاه حکم مورد کلی

ا نظارت دا یره اجرا شود تعمیرات مزبور را ببه دادگاه مراجعه کند یا از دادگاه درخواست کند و به او اجازه داده

ر بگذارد.انجام داده مخارج آن را حداکثر تا معادل شش ماه اجاره بها به حساب موج

نعت ملزم و ضروری شود دادگاه مستأجر را به رفع مما تعمیرات انجام از مالک مانع مستأجر گاههر – ۲۲ ماده

تواند حکم به تخلیه موقت در صورت ادامه ممانعت دادگاه مینماید. تعیین میمهلت مناسبی برای انجام تعمیرات

عمیر بنا در هر حال حاضر مستأجر مسئول خسارتی است که در نتیجه ممانعت از تبنا برای مدت مذکور بدهد.

ده باشد. حاصل ش

ی صورت خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات دادرس 22و 21 مادتین در مذکور دعاوی به رسیدگی –تبصره

قطعی است. خواهد گرفت و حکم دادگاه

تخلیه به حکم دادگاه گاههر. نیست تعمیرات دعوای به رسیدگی مانع موجر طرف از تخلیه دعوای اقامه – ۲۳ ماده

لیه به ترتیب ادر نموده باشد و حکم مزبور قطعی نباشد حکم الزام به تعمیر در صورت فسخ حکم تخص اجاره مورد

قابل اجرا خواهد بود. 21ماده مقرر در

تأسیسات یا گاز یا تلفن یا برق یا آب انشعاب از استفاده حق اجاره مورد در مستأجر که صورتی در – ۲۴ ماده

روری آن را قطع رد تعمیرات ضتواند جز در موامثال آن داشته باشد موجر نمیر وآسانسو یا تهویه یا مرکزی حرارت

در ته باشد. را طبق شرایط اجاره نپرداخیا موجبات قطع آن را فراهم نماید مگر اینکه مستأجر بهای مصرف خود

ی قرار داده ا مورد رسیدگصورت تخلف، دادگاه به درخواست مستأجر فوراً بدون رعایت تشریفات دادرسی موضوع ر

تواند ظرف ده روز از دستور دادگاه بالفاصله قابل اجرا است. موجر میخواهد داد. عنداالقتضاء ترتیب وصل آن را

ادگاه قطعی شود و تصمیم دمیهمان دادگاه رسیدگی تاریخ ابالغ دستور دادگاه به آن اعتراض کند. اعتراض در

است.

ت قطع جریان برق یا آب یا تلفن و غیره بدهی موجر به سازمانهای مربوط بوده و اتصال مجدد گاه علهر – 1تبصره

باشد و همچنین در صورتی که اتصال و به کار انداختن مجدد تأسیسات فوق مستلزم مستلزم پرداخت بدهی مزبور

9

http://barancn.ir کافی نت باران

دازد و از اولین اجاره بها کسر وجوه مذکور را بپرتواند بر اساس قبوض سازمانهای مربوط هزینه باشد مستأجر می

نماید.

ها تابع مقررات تعمیرات تأسیسات و قسمتهای مشترک آپارتمانهای مشمول قانون تملک آپارتمان – 2تبصره

مربوط به خود خواهد بود.

یا ابیخر وجود امکان جهت از را ملک وضع بخواهد یا داشته را خود ملک فروش قصد مالک گاههر – ۲۵ ماده

اینده قانونی او و متصرف ملک مانع از رویت خریدار یا مالک گردد، مالک یا نمصان در آن مشاهده نماید نق و کسر

ادستان یا محل وقوع ملک مراجعه کند، دتواند برای رفع ممانعت به دادستان یا دادرس دادگاه بخش مستقل می

مالک به دهد تا خریدار وو یا مأمورین اجرا دستور می دادرس دادگاه حسب مورد به مأمورین شهربانی یا ژاندارمری

ر است.معیت مأمورین ملک را رویت نما یند. تشخیص ضرورت امر در حدود متعارف با مقام صادرکننده دستو

نباشد رستانشه دادگاه که نقاطی در و شهرستان دادگاه در قانون این موضوع دعاوی کلیه به رسیدگی – ۲۶ ماده

–شود می گاه شهرستان رسیدگیمگر دعاوی به دولت که منحصراً در دادید. می آقل به عملمست بخش دادگاه در

شده مقرر آن خالف که مواردی درمگر است، پژوهش قابل فقط و محسوب حضوری صورت هر در دادگاه حکم

.است داوری شورای صالحیت در کماکان استیجاری اتاقهای به مربوط دعاوی به رسیدگی باشد

دادگاه حکم باشدن ریال هزار چهار بر زائد ماهانه بهایاجاره تعیین تقاضی در خواسته میزان که موردی در –تبصره

.است قطعی

دو از و کمتر روز ده از که مهلتی حکم صدور ضمن دادگاه شودمی صادر تخلیه حکم که مواردی در – ۲۷ ماده

یتدار تأسیس . حکم تخلیه مدارسی که با اجازه رسمی مقامات صالحنمایدمی تعیین تخلیه برای نباشد بیشتر ماه

شده در تعطیالت تابستان اجرا خواهد شد.

های مذکور در شود مهلتدر مواردی که حکم تخلیه با پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت صادر می – 1تبصره

هد شد.پرداخت وجه مزبور شروع خوا این ماده از تاریخ تودیع یا

وز خواهد ر 15شود حداکثر مهلت در مواردی که حکم تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره بها صادر می – 2تبصره

بود.

قطعی و صادر تجارت یا و پیشه یا کسب حق پرداخت با مستأجره عین تخلیه حکم که مواردی در – ۲۸ ماده

معینه را در صندوق دادگستری تودیع یا وجه قطعی حکم ابالغ تاریخ از ماهسه ظرف است مکلف موجر شودمی

مگر اینکه طرفین به مدت بیشتری االثر خواهد بودترتیب پرداخت آن را به مستأجر بدهد واال حکم مزبور ملغی

گاه موجر ظرف یک سال از تاریخ ابالغ حکم قطعی تقاضی صدور اجرائیه توافق کرده باشند. در سایر موارد نیز هر

االثر است مگر اینکه بین موجر و مستأجر برای تأخیر تخلیه توافق شده باشد.حکم صادر شده ملغینماید.

10

http://barancn.ir کافی نت باران

مصوب رمستأج و مالک روابط قانون اجری زمان در که احکامی به نسبت فوق ماده در مذکور مدتهای –تبصره

شود.و قطعی گردیده از تاریخ اجری این قانون شروع میشاهنشاهی( صادر 2519) 1339

سال دو برای حداکثر قانون این اجرای منظور به را یا عده رسمی شناسانکار بین از دادگستری وزارت – ۲۹ ماده

مزبور شناسانکار از هادادگاه نیامده عمل به انتخاب تجدید که زمانی تا و نمایدمی معرفی هادادگاه به و انتخاب

نامه وزارت شناسان به موجب آیینالزحمه کارو میزان حق انتخاب شرایط و تعیین طرز. کرد خواهند استفاده

شناس معرفی ننماید طبق مقررات عمومی مربوط بهدر نقاطی که وزارت دادگستری کاردادگستری است.

شناسی عمل خواهد شد.کار

نون اتخاذ قا این مقررات اجرای از جلوگیری منظور به طرفین که مستقیم غیر یا مستقیم طرق کلیه – ۳۰ ماده

باطل اعالم خواهد شد.نمایند پس از اثبات در دادگاه بالاثر و

در آن 1339 شود که تاکنون قانون روابط مالک و مستأجر مصوب خرداداین قانون در نقاطی اجراء می – ۳۱ ماده

رای آن را مرحله اجراء گذاشته شده یا وزارت دادگستری یا جلب نظر وزارت مسکن و شهرسازی لزوم اجنقاط به

مستأجر بر اساس قوانین و مقررات عمومی خواهد بود.آگهی نماید در سایر نقاط رابطه موجر و

ین و مقرراتی و سایر قوان 1339 سال مصوب مستأجر و مالک روابط قانون قانون، این اجرای تاریخ از – ۳۲ ماده

شود.قانون است لغو میکه مغایر با این

زرو العاده فوِق جلسه در سنا مجلس قانون فوق مشتمل بر سی و دو ماده و هفده تبصره پس ازتصویب

.ملی رسید به تصویب مجلس شورای1356 ماه مرداد دوم یکشنبه روز العاده فوِق جلسه در ،22/۴/1356چهارشنبه

11

http://barancn.ir کافی نت باران

مستأجر و موجر روابط قانون

26/05/6۷13 تصویب تاریخ

29/05/13۷6 نگهبان شورای تایید تاریخ

روابط موجر و مستاجر – فصل اول

ل کسب و پیشه، االجرا شدن این قانون، اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محاز تاریخ الزم – ۱ماده

ادی منعقد می عدانشجویی و ساختمان های دولتی و نظایر آن که با قرارداد رسمی یا خوابگاههایاماکن آموزشی،

.واهد بودمقرر بین موجر و مستاجر خشود تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط

امضای موجر و مستاجر شود و به باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم قراردادهای عادی اجاره – ۲ماده

.عنوان شهود گواهی گردداعتماد طرفین به وسیله دو نفر افراد مورد برسد و به

ستاجره در اجاره مقام قانونی وی تخلیه عین مپس از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای موجر یا قائم – ۳ماده

قدیم و در اجاره با سند عادی ظرف یک هفته پس از ت ثبت ظرف یک هفتهبا سند رسمی توسط دوایر اجرای

.قضاییه انجام خواهد گرفتتقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی توسط ضابطین قوه

مشابه آن از الحسنه و یا سند تعهدآور وموجر مبلغی بعنوان ودیعه یا تضمین یا قرض در صورتی که – ۴ماده

کور به مستاجر تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند یا وجه مذه باشد تخلیه و مستاجر دریافت کرد

جر و یا عدم عین مستاجره از ناحیه مستاو یا سپردن آن به دایره اجراست. چنانچه موجر مدعی ورود خسارت به

و یا ات واردهمتقاضی جبران خساراالجاره یا بدهی بابت قبوض تلفن، آب، برق و گاز مصرفی بوده و پرداخت مال

دفتر شعبه های فوق از محل وجوه یاد شده باشد موظف است همزمان با تودیع وجه یا سند، گواهیپرداخت بدهی

ا تحویل نماید. در دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا به دایره اجردادگاه صالح را مبنی بر تسلیم

ی دادگاه و کسر خودداری و پس از صدور راوجه یا سند به مستاجر به همان میزان از تسلیم این صورت دایره اجرا

.مطالبات موجر اقدام به رد آن به مستاجر خواهد کرد

د ضمن اجرای چنانچه مستاجر در مورد مفاد قرارداد ارایه شده از سوی موجر مدعی هرگونه حقی باش – ۵ماده

ارات وارده حکم دادگاه صالح تقدیم و پس از اثبات حق مورد ادعا و نیز جبران خس ا بهدستور تخلیه شکایت خود ر

.شودمقتضی صادر می

12

http://barancn.ir کافی نت باران

سرقفلی – فصل دوم

از سرقفلی نتواند مبلغی را تحت عنواهرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می – ۶ماده

ی را از موجر تواند در اثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغمی مستاجرمستاجر دریافت نماید. همچنین

ز وی سلب شده اجاره حق انتقال به غیر ایا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد

.باشد

گذار نماید پس مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری وا چنانچه – ۱تبصره

.حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارداز پایان مدت اجاره مستاجر اخیر

لیه مستاجر که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل نماید، هنگام تخدر صورتی – ۲تبصره

.عادله روز را دارد به سرقفلی به قیمتحق مطال

حق افزایش هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود، تا زمانیکه عین مستاجره در تصرف مستاجر باشد مالک – ۷ماده

مان مبلغ به او نداشته باشد و متعهد شود که هر ساله عین مستاجره را به هاجاره بها و تخلیه عین مستاجره را

ای اسقاط حقوق مبلغی بعنوان سرقفلی بر تواند از موجر و یا مستاجر دیگرینصورت مستاجر می واگذار نماید در ا

.خود دریافت نماید

هر ساله آن وغیر مستاجر اجاره ندهد هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستاجره را به – ۸ماده

تخلیه محل تواند برای اسقاط حق خود و یاستاجر می واگذار نماید، مرا به اجاره متعارف به مستاجر متصرف

.مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت نماید

ینکه مستاجر کلیه چنانچه مدت اجاره به پایان برسد یا مستاجر سرقفلی به مالک نپرداخته باشد و یا ا – ۹ماده

.جره حق دریافت سرقفلی نخواهد داشتباشد هنگام تخلیه عین مستاحقوق ضمن عقد را استیفاء کرده

ه میزان آن باشد هرگاه بین طرفین نسبت بدر مواردی که طبق این قانون دریافت سرقفلی مجاز می – ۱۰ماده

.خواهد شدتوافق حاصل نشود با نظر دادگاه تعیین

.باشدمطالبه هرگونه وجهی خارج از مقررات فوق در روابط استیجاری ممنوع می – تبصره

و حسب مورد اماکنی که قبل از تصویب این قانون به اجاره داده شده از شمول این قانون مستثنی – ۱۱ماده

.بودمشمول مقررات حاکم بر آن خواهند

و های دادگستری و مسکننامه اجرایی این قانون ظرف مدت سه ماه توسط وزارتخانه آئین – ۱۲ماده

.خواهد رسیدتصویب هیات وزیران تهیه و به شهرسازی

13

http://barancn.ir کافی نت باران

۷۶ و ۵۶های سال در مستاجر و موجر روابط قانون

جاره )به او تفاوت دو قانون اصلی و حاکم برقراردادهای 13۷6و 1356قانون روابط موجر و مستاجر در سال

.دهیمادامه میاجارهاست عقد به مربوط مباحث تناسب زمان انعقاد اجاره( را که بخشی از

ود رابطه وجود قرارداد کتبی عادی یا رسمی شرط نیست و صرف وج 56در قانون روابط موجر و مستاجر سال -1

اشد (کفایت می استیجاری یا تصرفات ناشی از تراضی بعنوان اجاره )هر چند تحت سایر عناوین مانند صلح منافع ب

قانون الزامی عادی یا رسمی با شرایط مقرر دروجود رابطه استیجاری مکتوب به صورت ۷6کند ولی در قانون سال

.است

عمل در 56 الس ،قانون ها دستورالعمل و و سایر مصوبه ها 62با توجه به قانون روابط موجر و مستاجر سال -2

.است متفاوت 13۷6 سال قانون با حیث این از و شده معطوف تجاری های محل به

قانون اعتبار ماا( 10 ماده) است شده تصویب این قانون نیز سرایت دادهبه مکان های پیش از 56قانون سال -3

.دارد تسری تصویب از بعد به ۷6 سال

خود بر فزونا ۷6 سال قانون اما خود را تنها قانون حاکم بر قراردادهای اجاره دانسته است 56قانون سال -۴

.نافذ می داندروط مقرر در بین طرف ها را نیز ش و مدنی قانون ،مقررات

ایطی به صرف انقضای مدت اجاره باعث ایجاد حق تخلیه برای موجر نیست بلکه تابع شر 56در قانون سال -5

قرردرقانون به ،ایجاد حق تخلیه درصورت وجود شرایط م ۷6این قانون است اما از قانون سال 15و 1۴شرح موارد

.محض انقضای مدت مستفاد می شود

ضائی وطی تشریفات ،تخلیه بعد از پایان قرار داد اجاره نیازمند تقدیم دادخواست و رسیدگی ق 56در قانون سال -6

در اسناد عادی( )تخلیه با درخواست و تقاضای موجر بدون نیاز به دادرسی ۷6مربوط به آن است اما در قانون سال

.و یا از طریق دفترخانه )در اسناد رسمی( محقق می شود

۷6ا در قانون سال ،نگاه قانونگذار به اسناد اجاره عادی یا رسمی و یا شفاهی یکسان بوده ام 56ل در قانون سا -۷

نون خارج دانسته قانونگذار میان اجاره عادی و رسمی تفکیک قائل شده و اجاره غیرمکتوب را نیز کالً از شمول قا

.است

ترین تفاوت ها دو قانون روابط موجر و مستاجر هرچند تفاوت های دیگر نیز وجوددارد اما آنچه خوانده اید مهم

.است که نظرهای متفاوت قانونگذار را به خوبی مشخص و روشن می کند