מצגת כנס ים המלח 2016
TRANSCRIPT
מס רכישההרצאה מאת רו"ח דורית גבאי
– כנס ים המלח22.2.2016
"בית והון נחלת אבות"
מס רכישההרצאה מאת רו"ח דורית גבאי
– כנס ים המלח22.2.2016
"בית והון נחלת אובות"
מס רכישה מוטל על רכישת
זכות במקרקעין/ רכישת זכות באיגוד מקרקעין.
בסיס המס אחוז משווי הרכישה של הזכות במקרקעין ביום
הרכישה.
מהו שווי? מקרקעין 1סעיף מיסוי לחוק
– " "אותה ממכירת לו לצפות שיש הסכום פלונית זכות של , –שווי
שבמכירות ובלבד מרצון לקונה מרצון מוכר ידי על זכות
(1 )הזכות בעד התמורה כי המנהל שוכנע ושבהן בכתב שנעשו
שהושפעה ובלי לב בתום נקבעה באיגוד זכות בעד או , במקרקעין בעקיפין ובין במישרין בין לקונה המוכר בין מיוחדים יחסים ;מקיום כאמור– התמורה
(2; – )זה בחוק שנקבע כפי השווי אחרת זה בחוק נקבע שלגביהן
מהו שווי? מקרקעין 1סעיף מיסוי לחוק
– " "אותה ממכירת לו לצפות שיש הסכום פלונית זכות של , –שווי
שבמכירות ובלבד מרצון לקונה מרצון מוכר ידי על זכות
(1 )הזכות בעד התמורה כי המנהל שוכנע ושבהן בכתב שנעשו
שהושפעה ובלי לב בתום נקבעה באיגוד זכות בעד או , במקרקעין בעקיפין ובין במישרין בין לקונה המוכר בין מיוחדים יחסים ;מקיום כאמור– התמורה
(2; – )זה בחוק שנקבע כפי השווי אחרת זה בחוק נקבע שלגביהן
. רוכש משפחתי תא עיקרון
, זוגו: " ובן רוכש יראו ציטוטקבע בדרך הגר זוג בן למעטמלאו, שטרם וילדיהם בנפרד
, 18להם נשוי ילד למעט שנים"... אחד- כרוכש
המשפחתי לתא ראשון מצבפרט מגורים דירות אין
לנרכשת.
יש המשפחתי בתא שני מצבדירה יש הזוג מבני לאחד
בבעלותו.
קיים – שבו במקרה כי נקבע פלם הלכת , שאין הזוג לבן הזוג בני בין ממון הסכם
לגדר תיכנס הרכישה דירה בבעלותו." יחידה" דירה
הערר – – ועדת נוי במקרה פלם הרחבתאם גם כי וקובעת פלם הלכת את מרחיבה
, הדירה תיחשב עדיין ממון הסכם אין " " הזוג בן אצל יחידה דירה כ הנרכשת
השני.
מיהו רוכש?
משווי 6% – מס הרכישה הינו בשיעור של הכללחנות, למשל: הנרכשת. הזכות של הרכישה משמשת לא אשר מגורים דירת מחסן, קרקע,
(2013, יולי 75למגורים ועוד.)תיקון
לחוק9שיעורי המס – סעיף
דירת מגורים יחידה
משווי עד שווי שיעור המס
0 1,600,175 0%
1,600,176 1,898,005 3.5%
1,898,006 4,896,615 5%
4,896,616 16,322,055 8%
16,322,056 10%
דירת מגורים יחידהא. –חריגים
? מגורים דירת .מהי רכישה מס לצרכי מיוחדת מגורים דירת הגדרת
(:9סעיף :ג) – " "מאלה אחת כל מגורים דירת
(1 , )ובדירה למגורים לשמש המיועדת או המשמשת , דירה התחייבות עמה שאין דירה למעט נסתיימה טרם ;שבנייתה הבניה את לסיים המוכר מצד
(2 )נכס לגבי רכישה לקבוצת שנמכרה במקרקעין .זכות
למגורים לשמש המיועדת דירה שהוא
דירת מגורים נוספת
משווי עד שווי שיעור המס
0 4,896,615 8%4,896,616 10%
מגורים ב. דירתנוספת
מהי דירת מגורים?
הגדרת דירת מגורים מיוחדת לצרכי מס רכישה.)ג(:9סעיף
"דירת מגורים" – כל אחת מאלה:(1
( דירה המשמשת או המיועדת לשמש למגורים,
ובדירה שבנייתה טרם נסתיימה, למעט דירה שאין עמה
התחייבות מצד המוכר לסיים את הבניה;(2
( זכות במקרקעין שנמכרה לקבוצת רכישה לגבי
נכס שהוא דירה המיועדת לשמש למגורים.
חזקת דירת מגורים יחידה ביום הרכישה:• הדירה הנרכשת היא דירה יחידה
או• בנוסף לדירה הנרכשת, יש דירה נוספת שמושכרת בשכירות מוגנת למגורים לפני
1.1.1997או
• בנוסף לדירה הנרכשת, יש דירה נוספת אשר חלקו של הרוכש בה הוא פחות משליש
או• קיימת דירה קודמת )הישנה( אותה הרוכש
חודשים מיום הרכישה 24מתחייב למכור תוך חודשים 12של הדירה הנרכשת, או מתום
ממועד קבלת חזקה ברכישת דירה מקבלן על הנייר
או• סטאטוס דירות נוספות בהתאם לסעיף
ה)א( לחוק.49מהי דירת מגורים נוספת?
כל דירה אשר אינה דירת מגורים יחידה.
מהי דירת מגורים יחידה?
חזקת דירת מגורים יחידה ביום הרכישה:• הדירה הנרכשת היא דירה יחידה
או• בנוסף לדירה הנרכשת, יש דירה נוספת שמושכרת בשכירות מוגנת למגורים לפני
1.1.1997או
• בנוסף לדירה הנרכשת, יש דירה נוספת אשר חלקו של הרוכש בה הוא פחות משליש
או• קיימת דירה קודמת )הישנה( אותה הרוכש
חודשים מיום הרכישה 24מתחייב למכור תוך חודשים 12של הדירה הנרכשת, או מתום
ממועד קבלת חזקה ברכישת דירה מקבלן על הנייר
או• סטאטוס דירות נוספות בהתאם לסעיף
ה)א( לחוק.49מהי דירת מגורים נוספת?
כל דירה אשר אינה דירת מגורים יחידה.
מהי דירת מגורים יחידה?
פיתוח. עם מגרש א
הרכישה. חוזה פרשנות ב
" הנייר. " על דירה רכישת גהקבלן – ידי על שיפורים והוספת
ב" 8/92הו
על. – רכישה מס איזון תשלומי דהעודפים
הגדרת הזכות הנרכשת
פיסי פיצול מול אופקי פיצולהינו – הרכישה מס בלבד קרקע קונים אם
6%.
ישנה + – מגורים בית קרקע קונים אםלפיצול אופקי פיצול בין הבחנה
ה. מבחן השימוש הכלכלי – פיצול הנכס
פיצול אופקישווי הרכישה הכולל –
שווי בית המגורים – ₪.2,800,000 ₪, אך לפי 1,200,000
ז' לחוק – שווי בית 49תקרת הפטור שבסעיף המגורים לאחר כפל הפטור הינו
₪ )גובה התקרה(. 2,105,900לכן שווי הקרקע –
694,100.₪
פיצול פיסישווי הרכישה הכולל –
2,800,000.₪ שווי בית המגורים –
1,200,000 .₪ מכירים בכפל הפטור שבסעיף עושים פיצול פיסי של החלקה ולכן לא
ז' 49לחוק.לכן שווי הקרקע –
1,600,000.₪
