כנס החורף בים המלח לשכת רואי חשבון

17.2.2014

הרצאתה של דורית גבאי, רו"חמיסוי מקרקעין

17.2.2014כנס החורף בים המלח לשכת רואי חשבון

הרצאתה של דורית גבאי, רו"ח – מיסוי מקרקעין

17.2.2014כנס החורף בים המלח לשכת רואי חשבון

הרצאתה של דורית גבאי, רו"ח – מיסוי מקרקעין

אשר שבח מס לחישובי דוגמאות ארבע להלן יחולו במכירת דירת מגורים מזכה אשר נרכשה

ונמכרת 1.1.2014לפני יום המעבר – הוא יום לאחר מכן.

17.2.2014כנס החורף בים המלח לשכת רואי חשבון

הרצאתה של דורית גבאי, רו"ח – מיסוי מקרקעין

1.1.2014דוגמא א – מכירת דירת מגורים יחידה לאחר  

נתונים עיקריים: שנה חלפו מיום הרכישה של הדירה עד יום המעבר.15

שנה חלפה מיום המעבר.1 

6,500,000שווי מכירה 

(1)א49לפי סעיף 4.5שווי הפטור הוגבל ל-

₪4,500,000מליון  

31% = 2,000,0002000/6500שווי מכירה חייב 

ההנחה: שווי רכישה והניכויים 923,076שווי רכישה יחד מותאמים ליום המכירה

100% מיליון ₪ בגין 3הינו 3,000,000X31%הדירה.

1,076,923שבח ראלי כולל

  פטור15/1625% חייב במס 1/16

1/16X1,076,923=67,307X25%=16,827 ש"ח לתשלום16,827

17.2.2014כנס החורף בים המלח לשכת רואי חשבון

הרצאתה של דורית גבאי, רו"ח – מיסוי מקרקעין

( החדש שמחירה מושפע 2ב)49דוגמא ב – מכירת דירת מגורים יחידה לפי  1.1.2014מזכויות בניה נוספות החל מ

נתונים עיקריים:7.11.2001שנים עד יום התחילה 3

שנים וקצת...(10 )המדוייק זה 31.12.2011שנים עד יום השינוי 10שנים ממועד השינוי עד יום המכירה. 3

שנים.16תקופת השבח – 3,600,000שווי מכירהז49לפי סעיף

2,000,000שווי הבית לפטור44% = 1,600,0001600/3600שווי מכירה חייב

( ימוסה בלינארי 3א)ב48לפי סעיף"זכות אחרת"רגיל

ההנחה: שווי רכישה והניכויים 355,000שווי רכישה יחד מותאמים ליום המכירה

ש"ח 800,000הינם 44%X800,000 = 355,000 ש"ח

1,245,000שבח ראלי כולל ₪)*(112,000 שהם 48% ימוסה ב 1,245,000 מתוך 3/16

155,625₪ שהם 20%ימוסה ב 1,245,000 מתוך 10/16 58,359₪ שהם 25% ימוסה ב 1,245,000 מתוך 3/16

48%)*( שולי עד

₪ 341,539 סה"כ מס שבח לתשלום:

17.2.2014כנס החורף בים המלח לשכת רואי חשבון

הרצאתה של דורית גבאי, רו"ח – מיסוי מקרקעין

( החדש שמחירה מושפע 2ב)49דוגמא ג – מכירת דירת מגורים יחידה לפי סעיף   מיליון 4.5מזכויות בניה נוספות אולם שווי הבית במצבו הינו מעל

שלב ראשון: 7,600,000שווי מכירה

5,600,000שווי הבית לפטור26.3% = 2,000,0002000/7600שווי מכירה חייב

( ימוסה 3א)ב48לפי סעיף"זכות אחרת"בלינארי רגיל

והניכויים שווי רכישה ההנחה: 736,841שווי רכישה יחד מותאמים ליום המכירה

ש"ח 2,800,000הינם 26.3%X2,800,000 = 736,841 ש"ח

לפי לינארי רגיל1,263,159שבח ראלי כולל

113,684 48%ימוסה ב 1,263,159 מתוך 3/16157,895 20% ימוסה ב 1,263,159 מתוך 10/16

59,210 25% ימוסה ב 1,263,159מתוך 3/16

330,789סה"כ מס: ₪

17.2.2014כנס החורף בים המלח לשכת רואי חשבון

הרצאתה של דורית גבאי, רו"ח – מיסוי מקרקעין

( החדש שמחירה מושפע 2ב)49דוגמא ג – מכירת דירת מגורים יחידה לפי סעיף מיליון 4.5מזכויות בניה נוספות אולם שווי הבית במצבו הינו מעל

שלב שני: מיליון 4.5₪חישוב המס החל על עודף השווי מעל

5,600,000שווי מכירה4.5תקרת

4,500,000לשווי הפטור14.47% = 1,100,0001,100/7600שווי מכירה חייב

( ימוסה בלינארי 2א)ב48לפי סעיף מוטב

ההנחה: שווי רכישה והניכויים יחד 405,263שווי רכישה מותאמים ליום המכירה

ש"ח2,800,000הינם 14.47%X2,800,000= 405,263 ש"ח

לפי לינארי מוטב 694,737שבח ראלי כולל

₪ בגין חלק זה.10,855 – המס שישולם 25% ימוסה ב 694,737 מתוך 1/16

ש"ח341,644 = 330,789+10,855סה"כ מס שבח

– מחשבים גם חישוב מס על הסכום האינפלציוני 31.12.1993* חשוב לציין כי אם הרכישה של הזכות הינה לפני .10%החייב, וממסים ב

17.2.2014כנס החורף בים המלח לשכת רואי חשבון

הרצאתה של דורית גבאי, רו"ח – מיסוי מקרקעין

דוגמא ד – מכירת דירת מגורים יחידה על ידי תושב חוץ או "מרובה דירות" לאחר 1.1.2014

 נתונים עיקריים:

שנה חלפו מיום הרכישה של הדירה עד יום המעבר.15 שנה חלפה מיום המעבר עד יום המכירה.1 

6,500,000שווי מכירה 

ההנחה: שווי רכישה והניכויים 3,000,000שווי רכישה 3יחד מותאמים ליום המכירה הינו

הדירה. 100%מיליון ₪ בגין  

3,500,000שבח ריאלי כולל 

פטור15/1625% חייב במס 1/16

1/16X3,500,000=218,750X25%=54,687

ש"ח לתשלום54,687

17.2.2014כנס החורף בים המלח לשכת רואי חשבון

הרצאתה של דורית גבאי, רו"ח – מיסוי מקרקעין

דוגמא ד – מכירת דירת מגורים יחידה על ידי תושב חוץ או "מרובה דירות" לאחר 1.1.2014

 הסברים לדוגמא ד:

הדוגמה הזו חופפת בנתוניה לדוגמא א לעיל.תושב שהוא מוכר כלומר זכאי", "מוכר בגדר שאינו חוץ תושב המוכר. מעמד הוא היחיד ההבדל

לחוק 1ישראל או תושב חוץ שאין לו דירת מגורים במדינת התושבות שלו, לא נכנס לפרק חמישי מיסוי מקרקעין.

סעיף תוקן "תושב 49בחוק – נרשם במקרקעין..." הזכויות כל את המוכר "מוכר ובמקום א)א(, ישראל או תושב חוץ שאין לו דירת מגורים במדינה שבה הוא תושב, המוכר את כל הזכויות..."

ב, עלה סכום שווי המכירה על 49(: "על אף האמור בסעיף 1א)א49כמו כן, בחוק נוסף סעיף חדש ש"ח... יהיה המוכר זכאי לפטור ממס על חלק השווי שעד לסכום התקרה..."4,500,000

מליון ש"ח, תושב ישראל מקבל 4.5במילים אחרות, כאשר מוכרים דירה יחידה בשוווי הנמוך מסך את הפטור המוחלט שלו על מלוא השווי והשבח הריאלי שמחושב לו. כאשר תושב חוץ מוכר דירה

מיום החל ירושה דירת או מלוא 1.1.2014יחידה על מוטב ליניארי של מס בחישוב מחוייב הוא ,השבח הריאלי שמחושב.

מליון ש"ח אצל תושב ישראל – השבח הריאלי יחושב לאחר 4.5במקרה ששווי המכירה עולה על שנוטרלה התקרה, אצל תושב חוץ לא מנטרלים את התקרה כמו בדוגמא לעיל.