物業管理概論杜功仁台灣科技大學建築系溫琇玲中國文化大學...

2010/3/27 1

物業管理概論杜功仁台灣科技大學建築系溫琇玲中國文化大學建築及都市設計系吳韻吾中國科技大學建築系

建築設施組授課講義「物業管理概論」課程規劃與教學教材發表會

物業管理概論 2

簡報大綱

課程規劃理念與構想課程目標課程規劃與進度

– 十二個單元主題– 二次個案參訪– 二次作業簡報– 期中、期末考

十二個課程單元主題與綱要


壹、課程規劃理念與構想

「建築設施類」物業管理概論課程為「建築系所」學生所規劃之課程

– 選修課程；大四或研一介紹「物業與設施管理」之專業與價值

– 「物業管理」、「設施管理」是甚麼樣的專業？– 從事甚麼樣的工作？業務內容為何？– 需要甚麼樣的知識與專業能力？

介紹此新興行業，讓學生能有多一種的工作選項– 建築系學生對使用者環境需求、建築構造、與設備已有基本的認識與了解– 未來要從事甚麼行業：建築設計？營造施工？物業與設施管理？



課程目標甚麼是物業管理（物業管理者的服務對象、任務、業務內容）？

– 設施維修管理– 生活服務管理– 資產經營管理

從事物業管理需要哪些專業知識與能力？– 引進、參考 IFMA 九大專業職能

物業管理專業服務之供給與需求在哪裡？其價值何在？– 需求者：社區住宅設施、公眾建築設施– 需求者：物業管理公司、企業機構內部



物業管理者

建築設施

所有權者高階主管

使用者

生活服務資產管理

設施維修

目標 1 ：介紹物業管理的三大範疇釐清「物業管理者」之服務對象與任務

– 物業管理各個「要素」間之關係所有權人／業主（業）：資產管理

– 所有權者：住戶全體、管委會；企業；機構– 降低營運費用、創造高附加價值

使用者（人）：生活服務管理– 住戶、訪客；員工– 提供安全、健康、舒適、美觀、方便的環境品質

建築設施（物）：設施維修管理– 建築結構體、設備– 維持建築設施設備之穩定運轉


壹、課程規劃理念與構想目標 2 ：所需專業知識與能力

國際設施管理協會（美國）– 1982 年成立– 126 個分會； 19,000 個會員

參考 IFMA 之九大專業職能Nine competency areas

– Operations and maintenance– Real estate– Human and environmental factors– Planning and project management– Leadership and management– Finance– Quality assessment and innovation– Communication– Technology


壹、課程規劃理念與構想目標 2 ：所需專業知識與能力



目標 3 ：物業管理專業之供需類型需求者

– 社區住宅設施與業主– 公眾建築設施與業主

供應者– 物業管理公司：對外提供專業服務– 企業機構內部：自行管理

物業管理公司

企業機構內部百貨商場辦公大樓公寓大廈

醫療設施

供應端需求端教育設施



課程規劃與進度單元主題： 12 個

– 共通主題： 2 – 建築設施特色主題： 3 – 其他相關主題： 7 – 每個單元－ > 發展成一門課程

個案參訪： 2 次– 社區住宅物業管理案場– 公共建築設施設施案場

作業簡報： 2 次期中、期末考： 2 次

週別單元主題第 1週 1. 物業與設施管理的緣起與發展歷程第 2週 2. 物業與設施管理的產業發展現況第 3週 3. 設施維修與管理第 4週 4. 生活服務與管理第 5週作業簡報第 6週 5. 不動產經營與管理第 7週 6. 物業人力資源管理第 8週 7. 專案規劃與管理第 9週期中考第 10 週 8. 物業財務管理第 11 週 9. 物業管理資訊系統第 12 週 10. 物業管理法規第 13 週作業簡報第 14 週 11. 都市更新第 15 週 12. 永續建築第 16 週物業管理實務與個案參訪 1

第 17 週物業管理實務與個案參訪 2

第 18 週期末考

八大專業職

能


貳、十二個單元主題與綱要

一、物業與設施管理的緣起與發展歷程二、物業與設施管理的產業發展現況三、設施維修與管理四、生活服務與管理五、不動產經營與管理六、物業人力資源管理

七、專案規劃與管理八、物業財務管理九、物業管理資訊系統十、物業管理法規十一、都市更新十二、永續建築


單元一、物業與設施管理的緣起與發展歷程

目標為何會有這些產業？其發展歷程為何？

1-1 物業管理 vs. 設施管理物業管理之定義

– Property Management– 所有權人及其住宅、辦公建築設施– 著眼於生活服務、資產代管服務（投資獲利）

設施管理之定義– Facility Management– 企業機構與設施– 著眼於設施維修、資產管理與策略（有效管理）



1-2 物業管理之緣起與發展最早的物業管理：英國

– 1860 年代英國 Octavia Hill 女士– 於城市中大量興建出租集合住宅（工業革命、大量工人）– 工人欠缺公徳教育，產生嚴重衛生、治安、欠租金等問題– 公共居住環境品質之提升與保障– 制定一系列規章制度– 投資者、租戶雙方均獲得保障

物業管理的需求與發展– 兼顧投資者與住戶的權益（生活管理）– 城市房地產性質之變化（設施管理）– 信貸機構介入房地產（資產管理）



1-3 設施管理之緣起與發展設施管理名詞之出現：美國

– 1979– 美國密西根州的辦公家具商 Her

man Miller Inc– 聘請密西根大學教授

David L. Armstrong– 設立 FMI

Facility Management Institute – 軍方設施、政府機構、大學

設施管理的需求與發展– 景氣變動，石油危機，需要降低運轉成本– 國際化與競爭激化，企業併購，分公司林立– 產業構造變化，白領階級需要優質工作環境– 資訊化與智慧建築之誕生– 委外制度的興起


單元二、物業與設施管理的產業發展現況

目標了解各國物業與設施管理產業之發展現況

產業發展模式需求之出現專業組織之產生專業廠商之形成教育機構專業證照制度之建立



2-1 英國之物業管理 PM需求之出現專業組織之產生

– 英國特許房屋經理協會– Chartered Institute of Housing

(CIH), 1965 專業廠商之形成教育機構證照制度

– 由協會組織辦理授證– CIH

英國之設施管理 FM需求之出現專業組織之產生

– 英國設施管理協會– British Institute of Facility Man

agement (BIFM)專業廠商之形成教育機構證照制度

– 由協會組織辦理授證– BIFM



2-2 美國之物業管理 PM需求之出現專業組織之產生

– 美國房地產管理協會– Institute of Real Estate Manag

ement (IREM), 1933專業廠商之形成教育機構證照制度

– 由協會組織辦理授證– IREM

美國之設施管理 FM需求之出現專業組織之產生

– 美國設施管理協會– International Facility Management

Association (IFMA), 1980專業廠商之形成教育機構證照制度

– 由協會組織辦理授證– IFMA



2-3 台灣之物業管理需求之出現

– 公寓大廈管理條例， 1995專業組織之產生

– 中華物業管理協會， 1999– 台灣物業管理學會， 2006

專業廠商之形成– 喬信物業、千翔物業、信義之星等– 東京都、歐艾斯太平洋等

教育機構– 2 研究所、 3 學系– 3 學程、 2 組／班

專業證照制度之建立– 公寓大廈管理服務人員認可證



2-4 日本之物業與設施管理2-5 香港之物業與設施管理2-6 中國大陸之物業與設施管理

需求之出現專業組織之產生專業廠商之形成教育機構專業證照制度之建立


單元三、設施維修與管理

設施管理之功能：企業設施、社區住宅串連人、空間以及作業流程，讓工作環境更有效率

– 使用者 People– 空間 Place– 作業程序 Process

Goal ：設施運轉與維修管理之目標維持構造與設備之穩定運轉與性能延長建築設施之壽命降低耗能與成本

人空間流程工作環境

部門功能



3-1 何謂設施運轉與維修？何謂設施運轉？ Operation

– 設備開關、操作；– 提供所使用者需之物理環境、空間、家具設備– 廢棄物處理

何謂設施維修？ Maintenance– 清潔；– 維護保養；– 修理、更換零件；– 更新、汰舊換新


主題三、設施維修與管理

3-2 設施運轉維修之對象（建築物之構成）構造體：種類與優缺點設備系統室內空間與家具設備室外景觀設施



3-3 各類設施之運轉、維護、與管理事務設備、家具之採購、安裝、運轉、維護保養、修理更新、拆除能源與成本管理環境品質管理空間管理搬遷管理廢棄物管理緊急災害防治與應變措施



3-3 各類設施之性能診斷與評估方法構造體設備系統

3-4 各類設施常見之劣化問題與修繕方式構造體設備系統家具

3-5 建築能源管理


單元四、生活服務與管理

設施管理者

建築設施


使用者


設施管理

何謂「生活服務與管理」？提供使用者生活上、工作上所需的設施與服務

– 生活服務與協助– 提供符合機能之設施（空間、家具、設備等）– 提供安全、健康、舒適、美觀、方便的環境

服務對象– 使用者

設施管理者– 著眼於「使用者」與「管理者」間之互動– 「使用者」與「設施」間之介面– 提供者、服務者的角色



4-1 使用者的設施與服務需求使用者的生活需求

– 便利性；生活協助使用者工作上的設施需求

– 工作流程與空間關係– 設備需求– 空間與家具尺寸

使用者的環境需求– 物理環境品質（熱、光、音、空氣）

使用者的保全需求– 保全系統– 災害種類；災害防治與應變計畫



4-2 「生活服務與管理」之業務內容使用者的生活需求

– 溝通協調– 辦活動– 廠商／產品評選、議價

使用者工作上的設施需求– 設施需求之調查與擬定– 家具設備之採購、安裝– 空間規劃設計施工與廠商評選

使用者的環境需求– 環境品質標準之擬定– 各類設備系統之建置、運轉

使用者的保全需求– 保全系統建置：人、設備、措施– 災害防治與應變計畫之研擬

服務品質管理– 服務品質：服務滿意度調查– 環境設施品質：設施滿意度調查



4-3 「社區住宅」之生活服務與管理事務管理

– 財務收支與管理、籌備與召開會議、公告等社區生活服務

– 公共設施預約、代收信件包裹、叫車等– 食衣住行生活資訊

社區營造活動– 節慶活動、各類動態或靜態課程等

特約廠商專案– 宅急便、搬家、居家修繕、觀光旅遊等

實例



4-4 「企業機構設施」之生活服務與管理操作設備系統、確保優質的物理環境建置符合機能效率的工作環境、家具設備提供業務支援與附屬設施設備確保人身安全完善的災害防治與應變計畫持續改善服務品質實例


單元五、不動產經營與管理

5-1 不動產（資產）經營與管理服務對象：不動產所有權人

– 投資者、企業機構、投資個人不動產經營

– 經營以建築設施商品為主之事業– 著眼於創造收入與提升資產價值

不動產管理– 不動產投資策略與決策分析– 不動產之開發、買賣、出租、承租事務– （設施維修與管理、生活服務與管理）– 著眼於最佳投資策略（財務）與業務執行

設施管理者

建築設施


使用者


設施管理


單元五、不動產經營與管理5-2 各類不動產經營與管理模式

資產管理模式所有權人／業主不動產取得方式不動產功能所需資產管理服務模式一投資商自建營運自行經營管理模式二投資商自建營運委託經營管理模式三投資商自建營運／出租委託經營管理模式四投資商自建投資／出售鑑價；代銷；仲介模式五企業機構自建自用自行經營管理模式六企業機構置產自用投資顧問；自行或委託管理模式七企業機構置產投資／租售鑑價、顧問；代銷；仲介模式八企業機構承租自用租戶代理、委託管理模式九投資個人置產營運委託經營管理模式十投資個人置產投資／出租／出售代理房東；仲介



5-3 投資者的不動產經營與管理案例：台北 101所有權人不動產經營

– 辦公大樓– 觀景台– 購物中心

不動產管理– 自行管理– 租賃管理– 設施維修管理


單元五、不動產經營與管理5-4 企業機構的不動產經營與管理

案例：大陸工程擬取得不動產

– 抉擇：要開發？要買？還是要租？– 投資策略– 方案評估分析– 承租：租約議價– 不動產開發：基地評選與土地收購、籌組開發團隊、所有權與融資

已擁有不動產– 租賃管理– 設施服務管理– 不動產處置方式與程序



5-5 資產管理公司的業務內容以「世邦魏理士」為例

– 代理部– 估價及諮詢服務– 投資部– 研究部– 專案工程管理部– 策略顧問部– 資產服務部– 跨國企業服務部– 零售服務部


單元六、物業人力資源管理

應用籌組「物業管理公司」建置「企業機構內部 FM部門」

6-1 部門組織與規劃使命與任務組織架構、職位規劃職務規劃薪資福利制度考核獎勵制度人才招聘與培訓



6-2 部門業務管理工作事項

– 定期維護、臨時請修、整修建、採購人力派遣

– 人力協調、調度、與派遣標準作業程序

– 維修手冊等成本、進度、與品質之控管

– 工作日誌等



6-3 委外策略與管理委外策略

– 哪些工作或職務要委外？哪些要自辦？– 全部委外、多數委外、少數委外、不委外？

委外廠商之種類– 專業顧問 consultant ：建築師、機電技師等– 承包商 contractor ：環保、保全、機電維修等

委外之優缺點委外廠商之管理

– 優良廠商評選機制；委外廠商管理機制



6-4 服務品質管理建立顧客關係

– 溝通；了解顧客需要甚麼、抱怨甚麼？滿意度調查

– 實質環境品質– 生活服務品質– 設施維修品質

FM部門自我評鑑委外廠商評鑑全面品質管理



6-5 物業人力資源管理案例 -1某物業管理公司

– 組織結構– 人力佈署與職掌– 新資與獎勵制度– 人才聘雇培訓– 部門業務管理– 人事成本– 委外廠商管理– 服務品質管理

行政督導

業務工作

總經理辦公室財務部工程部管理部營運部

住宅社區管理處一住宅社區管理處二大廈管理處一大廈管理處二


單元六、物業人力資源管理 6-5 物業人力資源管理案例 -2

企業機構 FM部門：台大醫院– 組織結構– 人力佈署與職掌– 新資與獎勵制度– 人才聘雇培訓– 部門業務管理– 人事成本– 委外廠商管理– 服務品質管理


單元七、專案規劃與管理

專案規劃與管理之目標進行專案各階段之有效管理，以期在一定的時間、成本內，完成專案、並獲得最佳之品質與成果。

7-1 發展總體之設施規劃方案詮釋企業機構之營運目標及達成目標之策略發展短、中、長程設施規劃方案落實短、中、長程設施規劃方案定期評估短、中、長程設施規劃方案之適切性，並進行必要之修正



7-2 專案籌備階段專案內容之定義

– 新建– 整修建– 設備更新– 其他

籌組專案小組研擬各種可行策略經費與資源分配

7-3 「建築計畫」階段之專案管理使用單位之空間需求調查建築計畫書之擬訂

– 空間種類– 空間量– 空間機能與品質– 預估造價



7-4 「建築設計」階段之專案管理勞務採購

– 投標須知、招標文件之擬訂– 招標– 廠商評選– 議價、簽約

設計成果之檢討與修正施工圖說之繪製與估價設計進度、成本、與品質之控管

– 履約管理



7-5 「營造施工」階段之專案管理勞務採購

– 招標策略– 投標須知、招標文件之擬訂– 招標– 廠商評選– 議價、簽約

監造– 工程進度、成本、施工品質– 設計變更之控管– 履約管理

驗收與交屋


單元八、物業財務管理

8-1 財務管理的功能投資決策（投資能力）

– 如何使用公司的錢– 實質及金融資產

融資與支付決策（償債能力）– 公司如何取得資金– 負債、股東權益

管理決策（管理能力）事業尋找競爭力－看懂－運用

看出餘賠盈虧– 獨資、合夥經營事業– 投資理財

事業成績單– 服務公司財報－失業– 存錢銀行財報－積蓄



8-2 名詞解釋資產負債淨值收入、費用、與利潤固定資產與流動資產損益表資產負債表金融性資產

8-3 財務報表資產負債表（簡稱 B/S ）損益表（簡稱 I/S ）保留盈餘表現金流量表



8-4 財務管理之主要內容結合資產負債表與損益表的「財務分析與規劃」

– 財務結構– 償債能力– 經營能力– 獲利能力– 現金流量

資產負債表上半部的「營運資金管理」資產負債表左下方的「資本預算」資產負債表右下方的「長期融資」


單元八、物業財務管理8-5 資金運用與成本費用管理

成本費用之類型– 工資– 材料設備採購– 勞務採購– 聘工福利費– 折讓費– 利息支出– 稅金– 其他支出

資金運用控管方式– 按時間點區分：事前、事中、事後控制– 按機制區分：前饋性、防護性、反饋性控制

資金使用的控制程序1. 確定資金使用的標準和重點2. 制定預算方案3. 制定使用計畫4. 優先管理方案5. 設立專用帳戶6. 財務分析考核



8-6 物業財務管理案例以臺大醫院為例工務部門之財務控管

– 財務資料分析– 預算編列與管理– 有限資源之分配– 收益與支出之監控– 設施營運成本控管

財務報表：固定資產


單元九、物業管理資訊系統

9-1 電腦資訊系統於物業管理之應用中央監控系統社區住宅之生活資訊系統企業機構之設施管理系統



9-2 中央監控系統系統種類

– SMART-Q– ePMS （良源科技）– 建築能源管理系統– PLC監視控制信息傳遞方式

系統功能– 設備監視– 設備自動化控制– 建築能源管理



9-3 社區住宅之物業管理資訊系統系統種類

– LifeTOBE 生活服務平台– iMac e-home 智能控制系統

系統功能： LifeTOBE– 社區經營管理資訊– 生活服務預約– 商圈優惠訊息– 房屋租賃看版– 互動交流園地– 財務管理系統



9-4 企業機構之設施管理系統系統種類

– ArchiBus – Bentley Facilities– CAFM Explorer– ePMS （良源科技）

系統功能： ArchiBus– 空間管理– 家具與設備管理



9-4 企業機構之設施管理系統（續）系統功能（續）

– 工作派遣– 設施運轉與維修管理– 設施狀態評估– 電訊電纜管理– 不動產與租賃管理– 預算編列– 專案管理– 緊急事故之應變– 搬遷管理


單元十、物業管理法規

10-1 「生活服務與管理」相關法規綜合服務

– 公寓大廈管理條例– 老人住宅綜合管理要點 – 違章建築管理辦法

保全– 保全業法

共同服務– 第一類電信事業之相關管理規則– 電信法及第二類電信事業管理規則



10-2 「設施維修與管理」相關法規建築物（基地與結構）

– 建築技術規則建築設計施工編 – 營造業法– 室內裝修管理辦法– 工程技術顧問公司管理條例

環境管理維護（安裝與工程）– 自來水管承裝商管理辦法– 溫泉法及溫泉取供事業申請經營許可辦法– 燃氣熱水器及其配管承裝業管理辦法– 冷凍空調業管理條例– 各類場所消防安全設備設置標準規定

清潔– 營建廢棄物共同清除處理機構管理辦法

公共安全檢查– 建築物公共安全檢查簽證及申報辦法– 消防安全設備檢修專業機構管理辦法– 消防法

附屬設施設備檢修– 廣播電視法及電視增力機、變頻機及社區共同天線電視設備設立辦法



10-3 「資產經營與管理」相關法規不動產買賣、仲介、租賃

– 不動產經紀業管理條例– 不動產經紀業管理條例

投資管理– 國有非公用財產委託管理辦法– 金融機構合併法– 銀行法– 信託業法– 證券投資信託事業管理規則– 都市更新投資信託公司設置監督及管理辦法

開發租賃 – 都市更新條例

設施經營業務 – 殯葬管理條例– 電子遊戲場業管理條例規定– 高爾夫球場管理規則– 發展觀光條例



10-4 「物業管理服務業法」草案業者種類

– 綜合物業管理服務業– 專業物業管理服務業（行政、住宅）

物業管理專業人員– 物業管理師– 物業管理士：環境與設備、生活服務、資產


單元十一、都市更新

11-1 「都市更新條例」目的

– 促進都市土地有計畫之再開發利用– 復甦都市機能、改善居住環境、增進公共利益

更新地區之劃定都市更新事業之實施權利變換獎助


單元十一、都市更新 11-2 名詞定義

都市更新– 係指依本條例所定程序，在都市計畫範圍內，實施重建、整建或維護措施。

都市更新事業– 係指依本條例規定，在更新地區內實施重建、整建或維護事業。

更新單元– 係指更新地區內可單獨實施都市更新事業之分區。

實施者– 係指依本條例規定實施都市更新事業之機關、機構或團體。

權利變換– 更新地區內之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或實施者，提供土地、建築物、他項權利或資金，參與或實施都市更新事業，於都市更新事業計畫實施完成後，按其更新前權利價值及提供資金比例，分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金。


單元十一、都市更新 11-3 都市更新處理方式

重建– 係指拆除更新地區內原有建築物，重新建築，住戶安置，改進區內公共設施，並得變更土地使用性質或使用密度。

整建– 係指改建、修建更新地區內建築物或充實其設備，並改進區內公共設施。

維護– 係指加強更新地區內土地使用及建築管理，改進區內公共設施，以保持其良好狀況。



11-4 都市更新結合物業管理之模式更新類型

– 重建– 整建 + 維護

主導者– 民間主導– 政府主導

四種模式



11-5 各類都市更新案例政府主導 +群體建築之整修民間自發 +群體建築之整修大樓整建 + 維護更新計畫

– 外牆拉皮– 民間屋主住宅自主整建維護

都市更新事業之整建補助


單元十二、永續建築

12-1 智慧建築智慧建築設計理念智慧建築評估指標智慧建築標章申請辦法應用案例



12-2 綠建築綠建築設計理念綠建築九大評估指標綠建築標章申請辦法應用案例



12-3 綠建材綠建材種類

– 生態綠建材– 健康綠建材– 高性能綠建材– 再生綠建材

綠建材標章申請辦法應用案例



12-4 建築節能節能標章

– 節能產品種類能源管理

– 建築節能技術– 建築能源管理系統 BEMS

應用案例12-5 再生能源

太陽能熱水系統太陽能光電發電應用案例


感謝聆聽！

物業管理概論 杜功仁 台灣科技大學 建築系 溫琇玲 中國文化大學...

Documents

物業管理概論杜功仁台灣科技大學建築系溫琇玲中國文化大學...