04

報告說明寶龍商業管理控股有限公司（香港聯交所股票代碼：HK.9909）（「本公司」或「寶龍商業」）及其附屬公司（統

稱「本集團」）欣然發佈第一份《環境、社會及管治報告》（「本報告」）。

本報告詳細載述了本集團在環境、社會及管治（「ESG」）方面的表現及未來的規劃與目標。報告內容主要涵蓋

本集團兩大業務，包括商業運營服務及住宅物業管理服務。本集團在報告中亦盡量披露關鍵績效指標，並輔以說明，

以建立評估基準和便於比較。有關業務詳情，請參閱寶龍商業《二零一九年年報》。

報告時間範圍及組織邊界

確認與審批

報告獲取與反饋

報告準則

報告聲明

除非特殊說明，本報告的時間範圍覆蓋 2019 年 1 月 1 日至 2019 年 12 月 31 日（「本報告期」），部分內容向前

後適度延伸。本報告內容包括本集團旗下各業務板塊，並以運營控制權為基準。

本報告披露內容符合香港聯交所發佈的《主板上市規則》附錄二十七《ESG 報告指引》有關「不遵守就解釋」

的 ESG 信息披露要求。本報告於 2020 年 3 月 9 日經由董事會審閱、確認並批准。董事會對本集團的 ESG

戰略及報告承擔全部責任，並負責評估及釐定本集團的 ESG 相關風險，以及確保集團的 ESG 風險管理和內

部管控系統得到妥善和有效的實施。

本報告可在香港交易及結算所有限公司披露易網站查閱和下載。

本集團歡迎閣下透過電郵：boardteam9909@powerlong.com ，就本報告或本集團的 ESG 工作提出意見和建議。

本報告的編制遵循香港聯合交易所有限公司（「香港聯交所」）發佈的《香港聯合交易所有限公司證券上市規則》

（「《主板上市規則》」）附錄二十七《環境、社會及管治報告指引》（「《ESG 報告指引》」）。

本報告強調管理過程，注重報告的重要性、平衡性和一致性，以提供本集團的理念與政策概覽。本集團保證本報告

信息的可靠性、真實性、客觀性和及時性，希望通過發佈本報告，加強與利益相關方的溝通交流，進一步推動自身

的環境、社會與經濟可持續發展。本報告披露內容主要根據利益相關方參與而釐定，具體過程請參閱「責任溝通」一章。

05

集團概覽本集團作為寶龍地產控股有限公司（「寶龍地產」）的附屬子公司，以及一家中國領先的商業運營服務供應商，

多年來致力於國民生活品質的提升和推進中國的城市化進程。本集團自於 2007 年開始向零售商業物業的開發商、

租戶及業主提供商業運營服務，同時向住宅物業、辦公大樓及服務式公寓提供住宅物業管理服務，並於 2019 年

12 月 30 日在香港聯交所主板成功上市。

本集團深明積極管理 ESG 事務對本集團的可持續發展至關重要，並透過對環境、員工、客戶、商業伙伴及社區給

予應有的關懷及尊重，盡最大努力實現本集團「讓空間有愛」的使命。我們在整個業務運營的過程中嚴格遵守所

有適用的當地 ESG 相關法例法規，並透過定期檢視和評估其 ESG 表現，持續地尋求以創新的方式提升我們的 ESG

管理和實踐，實現環境及社會的可持續發展。

本公司將繼續秉承「讓空間有愛」的使命，用愛的心讓空間連結一切美好，使人與人更有愛、城市更有愛，為業主、

商家、消費者三方創造最佳體驗的空間和服務。

業主 商家

消費者

「讓空間有愛」

06

業務簡介

1 除非另有說明，本報告所指所有商業物業的「建築面積」均包含停車場的面積。

截至2019年12月31日

截至2019年12月31日

商業運營服務

本集團通過「寶龍一城」、「寶龍城」、「寶龍廣場」及「寶龍天地」四個品牌為業主提供高品質的商業運營服務。

本集團的商業運營服務涵蓋為購物中心及購物街提供定位、招商、開業、運營及

管理等的全鏈條服務，主要服務包括：

於零售商業物業開業前的準備階段向物業開發商或業主提供市場研究及

定位、租戶招攬及籌備開幕服務；

於零售商業物業運營階段向業主或租戶提供商業運營及管理服務；及

向位處購物街及商場的單位提供物業租賃服務。

本 集 團 的 品 牌 於 運 營

所 在 市 場 獲 得 廣 泛 認

可，並於2019年榮獲中

國融資「最佳品牌價值

獎」以及贏商網「商業

地產金坐標獎」等獎項。

住宅物業管理服務

本集團的物業管理服務範圍涵蓋住宅物業、辦公大樓及服務式公寓，涉及多個範疇，當中包括：

為物業開發商提供預售活動的預售管理服務，如預售示範單位及銷售辦公室的清潔、安保及維護；

為業主或業主委員會於交付後階段提供物業管理服務，如安保、清潔、園藝及維修及維護服務；及

為在管物業之業主、租戶或住戶提供其他增值服務，如交付前籌備及垃圾處理服務、公共區域、廣告位及

停車場管理服務。

本集團的經營團隊超過

5000 人已簽約零售商業物業

72 個

全國管理零售商業物業

51 處總在管（「建築面積」）1約

7.0 百萬平方米總合約建築面積為約

8.9 百萬平方米

在管物業

51 個總在管建築面積約

11.5 百萬平方米已簽約物業

86 個總簽約建築面積約

19.5 百萬平方米

07

憑藉本集團優秀的服務品質，本集團於本報告期內獲得多個獎項，對本集團的努力及成果作出肯定。

榮譽獎項

中購聯2019年度購物中心行業優秀管理公司獎

中國地產數字化領軍企業獎

2018-2019年度商業地產卓越企業

年度商業地產優秀運營商

最佳品牌價值獎

廈門寶龍一城獲得商業典範榜樣

頒獎單位：中購聯購物中心發展委員會

頒獎單位：中國智慧房產影響力排行榜

頒獎單位：商業地產金座標獎評選

委員會及贏商網

頒獎單位：贏商網及中國體驗式商業地產

發展論壇組委會

頒獎單位：中國融資

頒獎單位：鳳凰網

08

責任溝通

本集團十分注重與各主要利益相關方的溝通，通過多種渠道積極聽取並回應不同利益相關方的訴求，在優化

內部管理的同時，進一步實現本集團的可持續發展。

本集團重點通過以下三點判斷有關人士或群體是否為本集團的主要利益相關方：

利益相關方參與

是否已投資或將要投資本集團

是否對本集團的業務營運具有影響力

是否在本集團的業務、產品、服務及關係中佔有利益或受到影響

09

• 社區環境• 維護穩定• 和諧發展• 扶貧濟困

• 社會捐助• 社區建設• 社區活動• 精準扶貧

• 互利共贏• 公開平等• 及時溝通

• 入駐審核• 商家篩選• 商戶活動

主要利益相關方 期望訴求 溝通回應

• 政策執行• 納稅貢獻• 環境保護• 信息披露

• 接受政府監督和檢查• 主動納稅• 綠色運營• 定期進行信息披露

• 投資效益• 風險控制• 經營規範• 可持續發展

• 公告及通訊• 反貪污政策

• 薪酬福利• 職業健康• 職業發展• 平等機會

• 年會• 員工培訓• 員工體檢• 員工活動

• 產品與服務質量• 信息保護• 安全環保

• 客戶滿意度調查• 客戶隱私保護政策• 客戶互動活動

• 誠信經營• 互利共贏• 公開平等

• 招投標政策• 供應商篩選體系• 供應商審核中考慮環境及社會因素

商戶

社會與公眾

供應商 / 合作商

客戶

員工

投資者

政府

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第一步 第二步 第三步 成果

本集團明白優質的服務是業務可持續發展的關鍵。因此，本集團積極通過觀察各項運營細節，貼近客戶的需求，

提供優質而貼心的服務。為分析和了解各業務板塊不同客戶的需求情況，提升本集團產品及服務質量，本集團於

本報告期內進行了一系列客戶滿意度調查，包括但不限於以下方式：

作為中國領先的商業運營服務供應商，本集團以客戶的需求作為首要考慮，為客戶提供貼心的服務。在商業物業

的運營過程中，本集團始終將客戶對服務的滿意度放在第一位，並實施「客戶導向計劃」，持續聆聽和及時回應

客戶的訴求，與客戶保持緊密的關係。本集團商業運營中心亦會聘請第三方根據實際情況對各商業項目進行客戶

調查，結合客戶提出的管理和服務方面的意見和建議，採取糾正和預防措施，改善服務的內容和質量。

本集團提升商業物業運營效益流程：

本集團規定所有商業運營及物業管理業務的客服人員必須詳細記錄相關客戶的投訴建議和對相關服務的評價，並

根據《客服投訴受理流程》轉交有關部門及時跟進處理，以滿足客戶的合理需求。

優質客戶服務

商業運營

客戶滿意度調查

年度客戶滿意度調查

物業小區環境維護情況巡檢

上門及電話拜訪客戶

在客戶活動期間進行現場問卷調查

「神秘客」調查

• 社客戶消費 軌跡研究• 滿意度調查• 體驗式服務

• 整理並分析 客戶需求

• 針對性開發 相對應服務

• 促進招商• 提升運營效能

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賦能創新——致力發展「新商業」

智慧升級——攜手騰訊打造「數字商圈」

本集團自2018年底起與騰訊展開戰略合作，成立合資公司——上海寶申數字科技有限公司（「寶申科技」），

並聯合發佈「紐扣計劃」，利用騰訊的雲計算、微信支付、小程序、人工智能（AI）、位置服務及物聯網（IoT）

等技術能力，推進商業數字化，加速「新商業」理念落地。通過與騰訊的深入聯合研發，寶申科技於2019年

10月舉行「專攻．致用」商業化新品聯合發佈會，並在會上發佈4項產品，包括多用途精密客流系統、微信

小程度矩陣、無感積分台和LBS位置數據。本集團已於業務中全面應用4個全新產品線，分別建立「寶龍悠

悠」會員端、「寶龍商＋」用戶端等小程序，透過智能設備連接消費者及商家。另外，本集團亦利用多用途精

密客流系統和LBS位置數據等技術及系統，對消費者進行更準確的識別及分析。通過與騰訊的持續合作，

本集團構建行業領先的商業地產全體系數字化資產運營和管理平台，持續提升服務質量及優化客戶體

驗，為本集團未來的業務發展賦予強大的競爭力。

本集團自2018年起一直與騰訊在資源技術、商業經營、人工智

慧和大資料等領域進行深度合作。繼於10月發佈「紐扣計劃」4

項全新產品線後，本集團再度於2019年11月與騰訊舉行新聞發

佈會。作為「紐扣計劃」的延續，騰訊位置服務在本次位置大數

據項目合作中通過其在位置大數據方面的優勢，為本集團提供

全面的大數據支持，為本集團提供項目選址、籌建、招商、資管

運營和引流獲客等方面的數據作為戰略決策的依據，以數字化

助手的角色助力本集團的智慧升級。

騰訊位置服務旗下的數據魔方產品將幫助寶龍在項目策劃、招

商運營、經營管理以及市場營銷等方面更準確地掌握市場和趨

勢，從而提升招商效率和推廣投入產出，實現數據驅動運營，

達到降本增效的目的，共同打造數字化商圈。

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119消防實戰演習

汛期防控部署及現場排澇

在全國「119」宣傳日上開展冬季消防知識宣傳培訓及消防演練工作，以提高業主及員工的消防安全知

識和火災防範意識，切實保障廣大業主的生命及財產安全。

在汛情前展開嚴密的防控部署，排查相關風險，作好妥善的準備，並及時發佈汛情消息，進行現場排

澇，做好物業管理的責任。

在住宅物業管理方面，本集團積極提升物業管理質量，定期向業主收集服務意見與建議。部分物業管理團隊還通

過微信公眾號等平台向業主發送及時的社區信息，例如天氣預報、出行指南、供水及供電設施維護情況等。本集

團從業主的健康與舒適角度出發，努力優化基礎設施與社區環境。

除此之外，本集團在社區定期安排消防演習，加強業主應急處理能力，防患於未然。本集團社區更向業主提供各

式各樣的活動，為業主提供交流的平台，營造社區和諧氛圍。

物業管理

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國際兒童節活動

端午節社區活動

中秋博餅社區活動

在6月1日的國際兒童節上組織

親子運動會、社區文化活動及環

境教育活動等。

在端午節組織豐富多彩的社區文

化活動，包括送艾草、包粽子、摜蛋

大賽、社區理髮活動、獨居老人探

望等活動，助力建設和諧友愛的鄰

里關係。

在中秋佳節組織以「歡樂中秋節

共敘鄰里情」為主題的中秋博餅

社區活動，拉近業主之間的距

離，營造更融洽的生活環境。

本集團尊重客戶的個人私隱及知識產權。本集團在業務運營過程中所獲得的客戶信息與資料均僅用於為客戶提供

服務方面，絕不會未經客戶允許，透露給第三方機構或用作其他用途。除了嚴格遵守包括但不限於《中華人民共

和國消費者權益保護法》及《中華人民共和國刑法》等相關法律法規外，本集團在《檔案管理制度》、《檔案借

閱制度》、《客戶信息安全管理》等內部指引中闡明員工在處理重要文件時的程序及注意事項，要求員工嚴格保

密客戶資料。本集團的客戶資料由專人保管，只有獲授權的人士才可取閱，而用作存放紙質機密文件的儲存室亦

會上鎖，防止資料洩漏。另外，本集團亦定期對員工培訓，強化員工個人信息安全意識，防止員工非法使用、洩漏、

出售客戶資訊。

此外，本集團亦致力維護各供應商及合作方的專利，並竭盡所能，保密業務活動中獲得的資料，維護有關單位的

知識產權。為有效保護無形資產，本集團制定並執行知識產權管理制度，由集團法律事務部門負責管理知識產權

的有關事項。同時，本集團在新員工入職培訓中加入有關知識產權的內容，向員工介紹本集團履行知識產權情況

和管理辦法的情況，以提升員工知識產權保護意識。

維護客戶權益及知識產權

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供應商在本集團的商業運營業務及物業管理業務均扮演重要的角色。因此，本集團致力於甄選供應商的流程中全

面實現有效的供應鏈管理。

本集團以嚴格的準則挑選優質的供應商開展合作關係，只會採用滿足本

集團標準的供應商。本集團制定《成本工具書》、《內部監察審計制度規定》

及《供方入庫標準》等內部採購指引，明確列出挑選供應商入庫的標準，

並在供應商入庫前進行嚴格審查，供應商在評估中需達到 70 分以上方

可入庫，以嚴格的規定確保服務的質量水平。為進一步管理供應鏈中的

社會及環境風險，我們在挑選供應商時亦會優先考慮其環境和社會方面

的做法及措施比較突出，並符合本集團標準的供應商。

為確保供應商提供的服務及產品質量，本集團定期對供應商進行評估。

一旦發現供應商的產品或服務質量不合乎本集團的標準，本集團亦會要

求供應商馬上作出改善。同時，本集團建立多元化而可靠的溝通渠道，

與供應商保持密切的聯繫，在鞏固雙方合作關係的同時，確保一切可能

的重大延誤、衝突等狀態得到及時通報，以避免因供應鏈不穩而影響本

集團服務質量的事件發生。

本集團為供應商提供公平、公正及公開的平台，一切採購活動均須根據

本集團的招標制度進行。本集團恪守《中華人民共和國招標投標法》，

在合同內載有《廉潔管理協議書》，明確本集團與供應商雙方的廉潔管

理職責及處罰措施。另外，本集團亦在招標文件內列出本集團的監審投

訴電話，以鼓勵供應商及其他相關單位舉報一切腐敗行為。

供應鏈管理

嚴格的內部採購指引

定期對供應商進行評估

公平、公正及公開的採購平台

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本集團深明氣候變化對業務以及全球的潛在影響。為此，本集團積極引入可持續的運營模式，

落實各項內部節能減排政策與制度，致力節約能源、減少資源消耗及溫室氣體排放，共同應對

氣候變化。

綠色運營

節約能源

為降低運營過程中的資源使用，本集團積極改進項目的照明系統，在商業及物業管理項目內

以較高能源效益的 LED 燈代替傳統的燈泡，並分別於安裝聲控、紅外線或光控感應裝置及

時間控制器，自動調節照明系統。部分項目內的扶手電梯亦設有自動感應系統，在沒有人使

用的時候會進入閒置模式。

另外，本集團致力透過智能的方式降低運營過程中的資源使用。為此，本集團在商業項目安

裝樓宇自控系統，全面監控項目內的溫度及亮度，根據實際情況遙距控制照明及空調系統。

本集團亦積極強化設備管理和加強設備保養及清潔，使設備處在最高效率運行狀態，並減少

設備能耗，達到節能目的。

為更有系統及全面地監察本集團項目的環境績效，本集團亦要求項目每日紀錄空調能耗，並

根據數據進行分析，調整空調系統的運作模式，達到控制能耗的效果。

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節約用水

廢物分類

由於本集團的業務性質，運營過程中不涉及大規模用水，加之本集團所有持有的運營物業均使用市政用水，故不

存在求取適用水源的問題。儘管如此，本集團在運營中仍透過各項措施致力減少用水。

日後，本集團會繼續在運營過程中尋求提升用水效益的機會，履行作為可持續發展企業的責任。

在商業運營方面，本集團在

項 目 內 的 公 共 衛 生 間 分 別

安 裝 自 閉 式 水 龍 頭 及 感 應

式水龍頭，以及在如廁器具

配置自動沖廁系統。

在物業管理方面，本集團亦為業主改造消防灑水系統，採用比較節

水的設計。另外，本集團亦定期為消防及自來水管道進行檢查維護，

發現有「跑、冒、滴、漏」的情況亦會馬上安排進行維修，避免浪

費水資源。

本 集 團 不 時 在 區 內 進 行 環

保 教 育， 並 展 開 舊 衣 物 等

的 回 收 行 動， 以 提 升 社 區

的 環 境 保 護 意 識， 推 動 可

持續發展。

本 集 團 在 項 目 內 放 置 不 同

類型的分類回收箱，並為物

業 管 理 業 務 的 住 宅 公 寓 按

戶進行垃圾分類。

在廢棄物管理方面，本集團

與 合 資 格 的 廢 棄 物 回 收 處

置 的 公 司 建 立 長 期 合 作 關

係，對商業運營業務及物業

管 理 業 務 的 生 活 垃 圾 與 危

險 廢 棄 物 進 行 有 系 統 的 分

類及管理。

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本集團十分重視辦公室內的資源及能源節約，在全國各地的辦公室持續倡導「綠色辦公室」理念。本集團鼓勵員

工對紙張、墨水匣等辦公廢棄物採取減量、再用、回收的政策，以減少資源浪費。為強化員工的環境保護意識，

本集團制定指引及措施，並定期更新。

在午休和非辦公時間關閉照明系統，以節省能源消耗；

儘可能減少紙質記錄檔案，上傳文件至雲端儲存；

以電子文件替代紙質文件進行工作匯報，倡導無紙化辦公策略；

設有打印紙回收籃，供員工存放舊紙，倡導正反面用紙；

在打印機上張貼告示，提醒員工節約用紙；

進行視頻或電話會議，減少商務出行運輸產生的溫室氣體排放，並提高員工效率；

要求員工出差時優先使用公共交通工具，避免不必要的碳排放。

綠色辦公

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於本報告期內，本集團物業管理業務的辦公室內回收再利用以下物料：

通過在辦公室內有效實施綠色運營和綠色辦公政策，本集團期望提高員工對環境和氣候變化問題的意識，

並積極將可持續發展理念擴展至日常生活中。

塑膠 紙張10,035 20,202千克 千克

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優化僱傭管理

重視招賢納才

良好的薪酬福利

本集團堅持以「公開招聘、競聘上崗、擇優錄用、優化配置」的招聘原則招賢納才，為每位求職者提供平等機會。

為確保在招聘過程中充分考慮人才的能力，本集團結合自身情況建立評價系統，對應聘者進行客觀評估，擇優錄用。

本集團重視弘揚企業文化。因此，本集團在招聘過程中亦會考慮候選人與本集團企業文化的契合度。本集團相信，

只有員工了解企業文化、認同企業文化、融入企業文化，才能真正實現員工與企業的共同發展。

為維護勞工權益，本集團嚴格審查所有應聘者的年齡，嚴禁招募童工。受聘的員工可於試用期期間提出解除勞工

合同，但至少須提前三天提交書面報告。若於試用期間發現員工有不符合錄用條件、違反法律法規或違反本集團

規章制度及勞動紀律情形，本集團亦可單方面解除勞動合同。

於本報告期內，本集團未接獲任何關於僱用童工或強制勞工的個案 。

本集團致力為所有員工提供友好、公平的職場環境。本集團尊重員工的想法，並透過不同渠道盡可能滿足員工的

需求。本集團定期召開員工座談會，聽取員工意見，為員工在工作中遇到的問題排憂解難。同時，本集團為員工

提供具有競爭力的薪酬和福利，包括為員工安排食堂用餐，對特殊工種員工購買交通意外險，並提供生日賀禮、

結婚禮金、生育賀禮、慰唁金、探親機票與住宿補貼等特別福利。為保障員工的工作與生活平衡，本集團定期檢

視員工工作時數，對加班實行嚴格管理，加班須經過相關領導審批，而所有加班員工亦可申請後續調休，以確保

員工得到充足的休息，維持員工良好的工作精神和健康面貌。

本集團建立並執行《薪酬管理指引》，遵循「崗位報酬與崗位貢獻相一致」的原則，按照員工的實際能力與所承

擔責任輕重客觀給予不同職等的薪酬。除一般薪酬調整計劃外，本集團每年定期檢視員工薪酬，根據員工的能力、

績效、激勵等要素決定個人薪酬調整幅度。

此外，本集團每年對全體員工進行績效考核與評定，並依照每位員工的工作能力、績效等因素安排調薪及晉升。

對於考核連續不佳的員工，本集團會對其進行降職處理或調換崗位，如果考核仍未達標，本集團將與相關員工協

商解除勞動合同，並按法律規定支付其合理的辭退補償金。

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本集團持續為員工打造溫馨的工作環境，鼓勵員工之間建立互信、友愛的關係。本集團保持為員工慶祝生日會的

傳統，鼓勵員工參加各類家庭活動，並連續 9 年開展「快樂家庭日」主題活動，透過活動向每一名員工的家庭傳

遞本集團的祝福與支持。為進一步促進員工工作與生活的平衡，本集團積極舉辦多項娛樂活動，為員工提供彼此

交流的平台，並在大型節假日為員工營造幸福與節日的氛圍，讓員工放鬆心情。

第九屆員工家庭日活動 2019 中秋博餅主題活動

舒適的休憩空間

員工生日會

貼心溫暖的員工食堂

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安全工作環境及保障僱員避免職業性危害制度

職業衛生管理制度

員工的安全健康是本集團發展的基石。因此，本集團致力給予員工最全面的保障，在《中華人民共和國職業病防

治法》及《安全生產許可證條例》的基礎上制定了一系列制度。本集團在制度內列明安全防治與管理的多方面要求，

確保員工的健康及安全。於本報告期內，本集團未發生重大安全事故。

本集團堅持在發展業務的同時預防、控制和消除職業病危害、防治職業病以及保護勞動者健康，其中職業病防治

工作堅持以「預防為主，防治結合」為方針，實行分類管理及綜合治理。本集團組織員工每年進行統一體檢。

本集團從全方位為員工的職業安全健康進行防治。對新入職員工進行健康檢查並妥善安排職業禁忌症和過敏症患

者工作；對接觸有毒、有害物質的在冊員工定期進行健康檢查；並對已確診的職業病患者進行積極治療。

在日常運營中，本集團定期檢查消防設施與安全標識，以確保安全設備的效能。為增強員工的緊急應變能力，本

集團亦安排員工進行消防演習以及消防安全教育。另外，為保障員工在辦公室內的健康及安全，本集團亦為員工

準備口罩、消毒液、醫藥箱等，並每日早晚為辦公室進行消毒，以減低員工患病的風險。

保障職業健康與安全

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寶龍商學院團隊及運營保障機制

員工發展平台

臻龍人才發展計劃

蛟龍人才發展計劃

飛龍人才發展計劃

潛龍人才發展計劃

新員工融入營

業務精英訓練營

複盤工作坊

專題公開課

講師隊伍建設

導師隊伍建設

衛士隊伍建設

課程地圖建設

價值支持平台

企業文化研究和傳播基地

企業戰略規劃及人力資源戰略規劃

智慧共用平台

員工的發展是本集團規劃的重中之重。本集團建立專項培訓體系，針對不同專業與職位等級的員工提供由上至下

開展各類主題培訓。培訓體系主要由潛龍培訓、飛龍訓練營、臻龍訓練營、蛟龍人才會議及通用管理培訓等系列

組成。

全面職業培訓

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本集團培訓體系按照 ISO 10015 質量管理中闡明的國際標準項目管理流程運作，並實現閉環運行。

確定培訓需求

寶龍商學院每年年底將聯合各單位

培訓主管部門，開展年度培訓需求

調研及分析。調研方式包括面談、

電話訪談、調查問卷、關鍵事件分

析等，形成《培訓需求分析報告》，

作為制定培訓中長期規劃的參考。

除了綜合員工培訓外，本集團亦為各業務板塊的員工提供專門培訓，以提升其

專業知識。為提升物業管理的服務質量，本集團為物業管理業務板塊建立「中

心、城市、項目」的三級培訓體系。三級培訓體系要求各地服務團隊根

據日常運營情況及主要工作部署，並結合《寶龍物業十大標準》和《住

宅物業管理制度》，制訂每日「30 分鐘培訓」課題，為各單位進

行授課和組織現場實操，從而保障本集團的日常運營與服務品質。

為增加培訓效率，本集團亦設立線上培訓平台，定期為員工組

織各類業務視頻培訓。

制定培訓計劃

在寶龍商學院中長期培訓規劃基

礎上，寶龍商學院與各單位培訓主

管部門結合《培訓需求分析報告》，

分別制定年度培訓計劃和預算，上

報寶龍商學院審核。

培訓交付實施

各單位培訓主管部門按照年度培訓

計劃實施各類培訓項目或課題。

培訓評估跟蹤 確定培訓需求

制定培訓計劃培訓交付實施

項目

城市

中心

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潛龍培訓

潛龍培訓旨在促使認同寶龍文

化、學業優秀的應屆畢業生對

本 集 團 有 更 全 面 及 深 入 的 認

識，儘快進入工作角色，加強

培訓的互動性與及時性，各事

業部及項目支持配合潛龍人才

項目輪崗導師、關鍵任務安排，

提升受訓員工的業務能力和自

我管理能力。

本集團於 2019 年 7 月於寶龍艾美酒店舉辦潛龍集訓營。在為期 18 日的潛龍集訓營內，「潛龍」們進

行了多項行政人事、財務、招商、營運、企劃、工程物業 6 個方面相關的課程，並到濱江寶龍城、七

寶寶龍城、七寶萬科、萬象城、長寧來福士等優秀項目實地考察，加強對本集團運作情況的了解。同時，

潛龍集訓營亦安排歷屆潛龍畢業生親臨培訓現場，傳授實戰經驗，解答參加者的疑問，做到薪火相傳。

為了解一眾「潛龍」的工作及學習情況，本集團於 2019 年 11 月在上海總部舉辦人才會議及集訓。

繼 7 月參加潛龍集訓營，「潛龍」們再度聚首一堂，分享其工作體驗，並參與營運管理課程專項培訓，

透過案例分析，了解「四全」商業營運管理體系，受益匪淺。此次集訓亦安排「潛龍」進行一系列

集體挑戰遊戲，在放鬆身心的同時促進團隊精神。本集團的行政人事中心總經理在活動上提出對「潛

龍」的要求及期望，寄望「潛龍」要付出 200% 的努力，並積極提出對集團有益的改善意見，共同

推動集團業務發展。

32

新進HR提升集訓

「POWER ON激活企劃力」培訓大會

本集團於2019年8月在上海總部舉行2019新進行政人事經理集訓營，來自全國各地40多位新入職及

新晉升的行政人員均有參加此次歷時2日的集訓。本集團為一眾學員精心定制一系列課程，內容圍繞

行政人事須掌握的核心理念、專業能力、規章制度及實操技能，旨在提升行政人事條線人員專業技能，

優化工作理念，並促進團隊交流，從而助力業務經營。學員在培訓中積極與本集團的副總經理及行政

人事中心總經理等講師互動交流，並在培訓結束後參與現場考試，鞏固培訓結果。

本集團於2019年5月在廈門為來自全國南北中三大區域共95位企劃人員組織「POWER ON激活企劃力」

培訓大會。此次培訓大會聚焦企劃宣貫、區域分享、營銷實戰、形象塑造、團健活動、標竿考察六大板塊進

行集中式的全方位培訓，旨在達到激活執行、激活企劃、激活團隊、激活信心的目的。本集團的管理層在

大會上就集團下半年品牌推廣有關的年度重點工作進行講解，並就一個優秀的企劃人需要具備的「五講

四美三熱愛」的能力進行形象而生動的解讀，以及宣講本集團的品牌傳播策略及理念，為參加者之後的

工作帶來新的方向，獲益良多。本次培訓大會亦安排各地區的負責人分享其與品牌推廣、企業管理等相

關的經驗，同時在廈門、深圳等地的商場考察，並分析多個案例和進行模擬實戰演習。通過此次培訓，各

項目企劃人得以「激活企劃力」，並將企劃力傳遞給商戶及顧客，推進本集團的業務發展。

33

賦能團隊，進無止境——寶龍商業2019年度行政人事大會成功舉行

2019年11月，以「賦能團隊，進無止境」為主題的寶龍商業2019年度行政人事大會在上海寶龍麗笙酒

店成功舉行。本次會議旨在「統一思想、明確標準、堅定目標」，總部、區域及來自41個商業公司及10個

物業城市公司的120位行政人事主要骨幹人員均參加了此次會議。

在此次會議上，多位集團的管理層向行政人事員工發表講話，除了講解集團對人力資源部員工的

要求及期望外，同時亦總結分析本集團2019年的工作，並對2020年度的行政人事工作作出詳細的

規劃。另外，各業務板塊的負責人亦在會上就招聘規範和技巧、績效管理、人事和薪酬規範、行

政管理、法務風險管控等範疇進行分享及培訓，並結合實際的工作情況進行專題研討，提升員工

的能力。

會議最後，本集團的副總經理寄語行政人事團隊要堅守「用心尋找同路人」的理念，以集團的戰

略發展為指導方向，與業務部門緊密合作，共同推進本集團的業務發展。

寶龍商學院將整體的企業文化建設與個體的員工培訓發展有機結合，以本集團企業文化引領員工培訓發展。本集團

期望員工成長能為企業文化發展帶來新的思路，以期逐步實現企業與員工共同發展、共同成長的良性循環。2019 年，

本集團進一步加強企業文化建設與宣貫，開展多項企業文化宣傳與培訓活動，希望加強員工對企業的認同感。

強化團隊文化

本集團

員工

共同發展共同成長

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外雖高溫酷暑 內心清涼喜悅

酷暑三伏，寶龍物業管理中心各城市公司總經理，走訪一線崗位，對堅守值崗的員工，送去防暑降溫慰

問品，感謝每位員工的真誠付出，真摯服務。各城市公司總經理帶領平台職能部門同事按計劃走訪轄

區內各項目，所到之處均第一時間與項目負責人共同走訪基層崗位，親赴一線對員工的工作成績予以

嘉許，並送上各種防暑降溫的物資。在這樣的組織氛圍帶動下，進一步提升了員工的凝聚力與滿意度，

營造了「積極向上」的工作氛圍。

各城市公司總經理自發開展以「員工關係管理」為軸線的夏季慰問活動，體現了平台對員工關懷

的重視，也體現出各級管理人員「走動式管理」的落地。

本集團以最高標準的職業道德和商業誠信運營，並要求每一位員工在日常工作過程中做到廉潔自律。本集團遵守《中

華人民共和國刑法》及《中華人民共和國反洗錢法》等法律法規，並制定了《員工廉潔自律行為規定》，明確要

求所有員工嚴格遵守，堅決抵制任何形式的賄賂、勒索、稅務欺詐、洗錢等行為。

為建設和維護本集團內部的廉潔環境，本集團設立監審部，負責企業運行風險的監控和審計工作，並由公司高級

管理層人員之一張繼民先生領導。新員工入職時必須進行廉潔自律教育，以增強員工的反貪腐意識。所有部門經

理以上人員、採購部及招標部全體員工均須簽署《員工廉潔自律承諾書》，同時所有相關供應商及承包商在投標

和承接業務前亦須簽署《廉潔守法保證書》，以確保一切招標採購合法合規。

為杜絕一切不當及舞弊行為，本集團建立清晰的內部投訴和舉報渠道（包括內部舉報熱線及郵箱）和專門的信訪

系統，並開通了「400 陽光熱線」，專門負責投訴及舉報。員工可以提交關於集團內部的投訴或意見，以此加強

本集團內部的相互監督。本集團根據相關法律制訂了保護政策，確保所有信訪及投訴過程獨立及保密，以保證舉

報人不會因合法舉報行為或參與調查而受到不法報復或歧視。如果員工認為自己受到了任何上述不法報復或歧視，

可以通過前述舉報方法提出控訴，本集團將嚴肅處理對其採取報復或歧視的人士。於本報告期內，本集團未曾接

獲任何有關本集團及其員工的違規事項或貪污訴訟案件。

職業道德和商業誠信

35

36

37

38

齊獻愛心

匯聚各方愛心 共獻上海力量

2019年9月9日，由騰訊公益、騰訊大申網主辦，上海市慈善基金會、本集團協辦的「暖城公益在行動——

上海力量99公益日發佈會」在七寶寶龍城舉行。上海市慈善基金會副理事長吳秋珍、上海市民政局社

會組織服務處副處長錢綺青、騰訊大申網副總裁尹婷、騰訊大申網總編輯王娟娟、本集團副總經理潘

嘯濤、上海市慈善教育培訓中心主任徐佩莉以及各公益項目代表、愛心企業代表共同出席本次發佈

會。上海東方衛視中心節目主持人劉彥池主持活動。現場發佈並分享了今年99公益日力推的公益項

目，號召全社會共同參與公益事業。

39

集合各方力量 為愛益起走

作為「壹基金海洋天堂計畫」的愛心

伙伴，本集團在2019年10月1日國

慶節當天啟動全國性公益活動「為

愛益起走」。本集團希望通過此次

活動，喚起大眾對特殊兒童的關注，

同時還希望鼓勵活動參與者多做運

動，造就健康體魄。參加者通過手機

微信「運動捐步數」，以手機系統記

下的步數換算成相應金額的善款，

捐贈予「壹基金海洋天堂計畫」，為

特殊兒童和家庭撐起一片天空。

此次活動

11

3044

100

天為期

個城市横跨

個項目及

支參與隊伍

50 萬的路程行走10 萬元人民幣捐款達成

+

40

41

42

指標 2019 年 單位

商業板塊平均客戶滿意度 94.38 %

物管中心平均客戶滿意度 79.78 %

指標 2019 年 單位

營運涉嫌安全與健康的訴訟案件 0 宗

營運涉嫌侵犯知識財產權的案件數目 0 宗

因洩露客戶信息而遭到投訴件數 0 例

客戶滿意度

營運表現

綠色發展

優質客戶服務

排放物

大氣污染物排放 3：

3 大氣污染物排放數據是根據排放源及各燃料的消耗量及中國內地《道路機動車的大氣污染排放清單編制技術指南

（試行）》和《非道路移動污染源排放清單編制技術指南（試行）》，以及美國國家環境保護局的有關轉換因數計算。

指標 2019 年 單位

氮氧化物（NOx） 694.53 公噸

硫氧化物（SOx） 4.27 公噸

一氧化碳（CO） 582.71 公噸

TPM 52.66 公噸

PM2.5 0.014 公噸

PM10 0.013 公噸

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指標 2019 年 單位

產生有害廢棄物總量 41,567.53 千克

電子廢棄物 25,705.36 千克

電池 6,703.05 千克

含水銀的燈管 7,413.57 千克

打印機墨水匣 623.25 千克

化學品容器 1,122.30 千克

每千元人民幣物業租金及管理服務收入的有害廢棄物產生量 0.026 千克

指標 2019 年 單位

產生無害廢棄物總量 21,105,752.18 千克

生活垃圾 18,025,366 千克

廚餘垃圾 3,080,386.18 千克

每千元人民幣物業租金及管理服務收入的無害廢棄物產生量 13.03 千克

產生的有害廢棄物數量 7：

產生的無害廢棄物數量：

溫室氣體排放：

指標 2019 年 單位

溫室氣體總排放量 4 366,339.56 公噸二氧化碳當量

直接排放量（範圍一） 21,282.37 公噸二氧化碳當量

間接排放量（範圍二） 345,277.88 公噸二氧化碳當量

持有樹木溫室氣體減排量 5 220.69 公噸二氧化碳當量

每千元人民幣物業租金及管理服務收入 6 的溫室氣體排放總量

0.23 公噸二氧化碳當量

4 在溫室氣體統計及匯報方面，本公司採用「營運控制權」法來界定其組織範圍。範圍一及範圍二溫室氣體排放數據

是根據排放源及各燃料的消耗量及中國內地《陸上交通運輸企業溫室氣體排放核算方法與報告指南》、《工業其他

行業企業溫室氣體排放核算方法與報告指南》和《24 個重點行企業溫室氣體核算報告指南》的有關轉換因數計算。

5 此處指本公司持有的 5 米及以上的樹木減除溫室氣體總量。減除溫室氣體總量數據是根據《香港建築物（商業、

住宅或公共用途）的溫室氣體排放及減除的核算和報告指引》的有關轉換因數計算。

6 該類收入來自投資物業租金及物業管理服務。

7 有害廢棄物分類參考香港聯交所《如何準備環境、社會及管治報告？》附錄二《環境關鍵績效指標匯報指引》。

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8 能源消耗量數據是根據外購電力及各燃料的消耗量及國際能源署提供的有關轉換因子計算。

9 總用水量包括市政水（自來水）用量及循環水（中水及冷卻水）用量。

10 總耗水量指扣除經自行預處理達標後排入自然環境的水量的總用水量。

水消耗量：

指標 2019 年 單位

總用水量 9 7,600,029.85 立方米

市政水（自來水）用量 7,348,304.40 立方米

循環水（中水及冷卻水）用量 251,725.45 立方米

經自行預處理達標後排入自然環境的水量 1,912,965.48 立方米

總耗水量 10 5,687,064.37 立方米

每千元人民幣物業租金及管理服務收入的耗水總量 3.51 立方米

指標 2019 年 單位

廢水排放總量 5,118,357.94 千克

廢水排放：

指標 2019 年 單位

涉及非法向環境排放污染物的案件 0 宗

排放合規情況：

資源使用

能源消耗量 8：

指標 2019 年 單位

能源消耗總量 472,234.27 兆瓦時

天然氣 36,213.11 兆瓦時

汽油 171.54 兆瓦時

柴油 119.42 兆瓦時

外購電力 435,730.21 兆瓦時

每千元人民幣物業租金及管理服務收入的能源消耗總量 0.29 兆瓦時

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11 請查閱本公司發佈於香港交易及結算所有限公司披露易網站的《二零一九年年報》，以了解更多信息。

減少自然環境影響

營運過程中回收的廢棄物數量：

環境綠化：

指標 2019 年 單位

回收紙張 439,196.02 千克

回收塑料瓶 33,131.03 千克

回收金屬 27,598.85 千克

回收玻璃瓶 98,716.54 千克

指標 2019 年 單位

持有 5 米或以上的樹木 20,636 棵

指標 2019 年 單位

涉及對自然環境造成破壞的案件 0 宗

指標 2019 年 單位

工資及薪金 449,070 人民幣千元

社會保險支出 76,239 人民幣千元

房屋福利 20,690 人民幣千元

其他僱員福利 12,259 人民幣千元

環保合規情況：

關愛員工僱傭

員工福利開支 11：

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指標 2019 年 單位

員工人數 5,019 人

按性別劃分

男員工 3,209 人

女員工 1,810 人

按年齡劃分

50 歲以上 197 人

41 歲至 50 歲 990 人

31 歲至 40 歲 2,232 人

21 歲至 30 歲 1,579 人

20 歲及以下 21 人

按學歷劃分

研究生及以上 68 人

本科 1,237 人

大專 1,575 人

中專 807 人

其他 1,332 人

按地區劃分

中國內地 5,019 人

香港 0 人

員工組成：

47

發展與培訓

員工培訓：

職業道德和商業誠信

指標 2019 年 單位

僱員職業發展相關接受培訓人數

男僱員 4,271 人

女僱員 2,645 人

高層人員 448 人

中層人員 1,001 人

基層人員 5,405 人

指標 2019 年 單位

僱員職業發展相關接受培訓人均時數

男僱員 19.47 小時

女僱員 22.19 小時

高層人員 23.07 小時

中層人員 29.42 小時

基層人員 19.53 小時

指標 2019 年 單位

涉及關於賄賂、勒索、欺詐及洗錢案件 0 宗

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香港聯交所《環境、社會及管治報告指引》內容索引

主要範疇、層面、一般披露及關鍵績效指標（指標） 披露位置或備註

A. 環境

A1 排放物

一般披露

有關廢氣及溫室氣體排放、向水及土地的排污、有害及無害廢棄物

的產生等的：

(a) 政策；及

(b) 遵守對發行人有重大影響的相關法律及規例的資料。

綠色發展 – 綠色運營

綠色發展 – 綠色辦公

A1.1 排放物種類及相關排放數據。

綜合績效表現

A1.2溫室氣體總排放量（以噸計算）及（如適用）密度 （如以每產量

單位、每項設施計算）。

A1.3所產生有害廢棄物總量（以噸計算）及（如適用）密度（如以每

產量單位、每項設施計算）。

A1.4所產生無害廢棄物總量（以噸計算）及（如適用）密度（如以每

產量單位、每項設施計算）。

A1.5 描述減低排放量的措施及所得成果。

綠色發展 – 綠色運營

綠色發展 – 綠色辦公

由於本集團未有對本報告期前的排

放量和有害及無害廢棄物產生量進

行完整統計，故暫不披露本集團措

施的所得成果。本集團將考慮在未

來披露有關數據。

A1.6 描述處理有害及無害廢棄物的方法、減低產生量的措施及所得成果。

A2 資源使用

一般披露 有效使用資源（包括能源、水及其他原材料）的政策。綠色發展 – 綠色運營

綠色發展 – 綠色辦公

A2.1按類型劃分的直接及╱或間接能源（如電、氣或油）總耗量（以

千個千瓦時計算）及密度（如以每產量單位、每項設施計算）。 綠色發展 – 綠色運營

綠色發展 – 綠色辦公A2.2 總耗水量及密度（如以每產量單位、每項設施計算）

A2.3 描述能源使用效益計劃及所得成果。綠色發展 – 綠色運營

綠色發展 – 綠色辦公

由於本集團未有對本報告期前的能

源總耗量及總耗水量進行完整統計，

故暫不披露本集團措施的所得成果。

本集團將考慮在未來披露有關數據。A2.4

描述求取適用水源上可有任何問題，以及提升用水效益計劃及所

得成果。

A2.5製成品所用包裝材料的總量（以噸計算）及（如適用）每生產單

位佔量。

由於本集團的業務性質，有關包裝

材料事宜對本集團而言不適用。

A3 環境及天然資源

一般披露 減低發行人對環境及天然資源造成重大影響的政策。綠色發展 – 綠色運營

綠色發展 – 綠色辦公A3.1描述業務活動對環境及天然資源的重大影響及已採取管理有關影

響的行動。

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主要範疇、層面、一般披露及關鍵績效指標（指標） 披露位置或備註

B. 社會

僱傭及勞工常規

B1 僱傭

一般披露

有關薪酬及解僱、招聘及晉升、工作時數、假期、平等機會、多元化、

反歧視以及其他待遇及福利的：

(a) 政策；及

(b) 遵守對發行人有重大影響的相關法律及規例的資料。

關愛員工

關愛員工 – 優化僱傭管理

B1.1 按性別、僱傭類型、年齡組別及地區劃分的僱員總數。 綜合績效表現

B1.2 按性別、年齡組別及地區劃分的僱員流失比率。 將考慮於未來披露有關數據。

B2 健康與安全

一般披露

有關提供安全工作環境及保障僱員避免職業性危害的：

(a) 政策；及

(b) 遵守對發行人有重大影響的相關法律及規例的資料。 關愛員工 – 保障職業健康與安全

B2.1 因工作關係而死亡的人數及比率。

B2.2 因工傷損失工作日數。

由於本集團未完整統計相關數據，

此項暫不披露，並將考慮於未來披

露有關數據。

B2.3 描述所採納的職業健康與安全措施，以及相關執行及監察方法。 關愛員工 – 保障職業健康與安全

B3 發展及培訓

一般披露有關提升僱員履行工作職責的知識及技能的政策。描述培訓活

動。關愛員工 – 全面職業培訓

B3.1按性別及僱員類別（如高級管理層、中級管理層等）劃分的受訓

僱員百分比。綜合績效表現

B3.2 按性別及僱員類別劃分，每名僱員完成受訓的平均時數。

B4 勞工準則

一般披露

有關防止童工或強制勞工的：

(a) 政策；及

(b) 遵守對發行人有重大影響的相關法律及規例的資料。

關愛員工 – 優化僱傭管理B4.1 描述檢討招聘慣例的措施以避免童工及強制勞工。

B4.2 描述在發現違規情況時消除有關情況所採取的步驟。

50

主要範疇、層面、一般披露及關鍵績效指標（指標） 披露位置或備註

B. 社會

營運慣例

B5 供應鏈管理

一般披露 管理供應鏈的環境及社會風險政策。 客戶為本 – 供應鏈管理

B5.1 按地區劃分的供應商數目。

由於本集團未完整統計相關數據，

此項暫不披露，並將考慮於未來披

露有關數據。

B5.2描述有關聘用供應商的慣例，向其執行有關慣例的供應商數目、以

及有關慣例的執行及監察方法。客戶為本 – 供應鏈管理

B6 產品責任

一般披露

有關所提供產品和服務的健康與安全、廣告、標籤及私隱事宜以及

補救方法的：

(a) 政策；及

(b) 遵守對發行人有重大影響的相關法律及規例的資料。

客戶為本 – 優質客戶服務

客戶為本 – 商業運營

客戶為本 – 物業管理

客戶為本 – 維護客戶權益及知識產權

B6.1 已售或已運送產品總數中因安全與健康理由而須回收的百分比。由於本集團業務性質，此項對本集

團而言不適用。

B6.2 接獲關於產品及服務的投訴數目以及應對方法。 將考慮於未來披露有關數據。

B6.3 描述與維護及保障知識產權有關的慣例。 客戶為本 – 維護客戶權益及知識產權

B6.4 描述質量檢定過程及產品回收程序。由於本集團業務性質，此項對本集

團而言不適用。

B6.5 描述消費者資料保障及私隱政策，以及相關執行及監察方法。 客戶為本 – 維護客戶權益及知識產權

B7 反貪污

一般披露

有關防止賄賂、勒索、欺詐及洗黑錢的：

(a) 政策；及

(b) 遵守對發行人有重大影響的相關法律及規例的資料。

關愛員工 – 職業道德和商業誠信

B7.1於匯報期內對發行人或其僱員提出並已審結的貪污訴訟案件的數目

及訴訟結果。綜合績效表現

B7.2 描述防範措施及舉報程序，以及相關執行及監察方法。 關愛員工 – 職業道德和商業誠信

社區

B8 社區投資

一般披露有關以社區參與來了解營運所在社區需要和確保其業務活動會考慮

社區利益的政策。 回饋社會

B8.1 專注貢獻範疇（如教育、環境事宜、勞工需求、健康、文化、體育）。

B8.2 在專注範疇所動用資源（如金錢或時間）。 將考慮於未來披露有關數據。

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