(2007 11)도시재생전략의 도입을 통한 경상남도 도시지역 경쟁력 강화방안

도시재생전략의 도입을 통한

경상남도 도시지역 경쟁력 강화방안

2007. 10

연 구 진

연구책임

정재희 박사(경남발전연구원 도시 ‧지역연구실)

발 간 사

최근 들어 도시재생(Urban Regeneration)이라는 용어가 새롭게 주목을 받고 있

습니다. 그 동안 도시재정비의 주된 수단이었던 도시재개발‧재건축과는 달리 도시

재생은 물리 인 공간환경의 재개발을 넘어선 지역경제 재건‧지역문화 부흥 그리

고 도시 생활양식의 구축으로 이어지는 새로운 개념의 도시정책입니다.

따라서, 도시재생은 구도심 활성화와 같은 도시공간의 물리 기능재편에 한 요

구뿐만 아니라, 장기 으로는 출산 고령화 등 도시사회의 구조 변화와 경제환경

변화에 등 다양한 미래변화에 한 응 략으로서 다루어져야 할 것입니다.

경남 지역에서도 마산‧진주 등 일부 도시지역에서 도시재생과 련된 논의가 이

루어지고 있고, 자발 주민 의체가 구성되는 등 본격 인 도시재생 시 가 도래

하고 있는 상황입니다.

본 연구는 새로운 도시발 정책의 하나로 등장하고 있는 도시재생이 경남의 도

시지역이 지니고 있는 내부 문제 을 개선하고, 장기 으로 도시성장의 활력소

로 작용하기 해 필요한 과제들을 검토한 것으로서, 앞으로 지역민과 행정 당국

에 도움을 수 있기를 기 합니다.

2007년 10월

경남발 연구원장 안 상 근

요약 및 정책제언

요약 및 정책제언 iii

Ⅰ. 요약

○도시재생은 구도심 활성화와 같은 도시공간의 물리 기능재편에 한 요구뿐만

아니라, 장기 으로는 출산 고령화 등 도시사회의 구조 변화와 경제환경 변화

등 다양한 미래변화에 한 응 략으로서 다루어져야 함

○이러한 요성을 인식하여 앙정부 차원에서 ‘도시재정비 진에 한 특별법’을

제정하고, 도시재생사업단을 출범시키는 등 도시재생에 한 제도 정비가 진

행 에 있고, 서울‧경기‧ ‧인천 등 여러 지역에서 도시재생을 표방한 많은

로젝트들이 추진되고 있음

○경남의 경우, 도시의 역사가 도시재생이 활발하게 시도되고 있는 서구나 우리나

라 도시의 그것에 비해 오래되지 않고, 도시규모 역시 큰 차이를 보이고 있는 등

기본 인 여건이 다름에서 비롯될 수 있으나, 체 으로는 도시재생이 도시 차

원의 큰 틀에서 논의되기 보다는 아직까지 재개발‧재건축 등 단 재개발사업에 머

무르고 있는 실정임

○비록, 지 은 마산이나 진주 등 일부 지역에서만 도시재생에 한 심이 높아져

가고 있는 상황이지만, 5～10년이 경과하는 시 에 이르면 경남 지역 부분의 도

시지역에서 재생사업이 추진되어야 하는 상황이 도래할 것으로 상되고 있음

○도시재생의 해외사례를 통해 살펴 본 결과 국과 일본은 도시재생을 단순한 물

리 환경의 재생으로 한정지어서 규정하지 않고, 도시의 경제‧문화‧사회 등 종

합 인 기능재편과 활력부여를 유도하는 종합 수단으로 이해하고 있으며, 따라

서, 제한된 도시계획 수단뿐만 아니라 경제와 사회 범 의 정책수단들이 동

시에 개입하고 있음

○ 한, 국가가 정책 의지를 가지고 도시재생정책에 여하고 있고, 주민과 지방

자치단체, 민간의 력과 참여가 필수 인 요소로 작동하고 있음. 국이 지역

심의 지역개발청과 도시재생공사를 설립하고, 일본에서 공공‧민간 트 쉽이 강

조되고 있는 것은 자칫하면 도시재생사업이 국가 심의 도시개발 혹은 민간자본

심의 도시개발을 한 통로로 활용될 가능성이 높기 때문으로 볼 수 있음

도시재생전략의 도입을 통한 경상남도 도시지역 경쟁력 강화방안iv

Ⅱ. 정책제언

○새로운 도시발 정책의 하나로 등장하고 있는 도시재생이 경남의 도시지역이 지

니고 있는 내부 문제 을 개선하고 장기 으로 도시성장의 활력소로 작용하기

해서는, 지역의 실정과 여건을 고려한 경남형 도시재생사업 추진, 경제‧사회‧

문화‧커뮤니티 회복을 한 통합 근, 공공의 역할과 지원방식에 한 새로

운 모색 등이 필요할 것으로 보여짐

○ 재 만들어진 도시재생 련 법률과 건교부가 주도하고 있는 도시재생 로젝

트는 그 근 에 도시 주의 사업추진이라는 기본인식을 바탕으로 하고 있기

때문에 앙정부 차원의 정책지원에 한 문제제기와 함께 보다 극 인 정책

참여가 요구되고 있음

○최근 도시재정비 진을 한 특별법의 개정에 따라, 그 동안 규모나 유형 측면

에서 재정비의 필요성에도 불구하고 유형구분 기 에 미달하여 지구지정이 이루

어질 수 없는 한계가 해소되었음. 따라서, 마산 등 기존 주택재개발 주의 범

한 재개발 요구가 발생하고 있는 지역에 해 도시재정비 진계획 수립과 함

께, 해당사업의 시행을 한 비를 시작하여야 할 것임

○재정환경이 열악한 지방 소도시의 경우 국가 차원에서의 도시재생사업 지원

도 요하게 작용하겠지만, 그에 못지않게 조례제정 등 지역차원의 가능한 지원

방안을 모색하는 것도 필요할 것임

목 차 v

－목 차－

제1장 서 론 ····································································································· 1

제1절 연구배경과 목적 ························································································· 3

제2절 연구범위와 방법 ························································································· 4

제2장 도시재생 의의와 관련제도 고찰 ················································· 5

제1절 뉴패러다임으로서 도시재생의 정책적 함의 ·············································· 7

제2절 도시재생 관련 법률체계 ··········································································· 10

제3장 경남의 도시재생 현황과 전망 ··················································· 19

제1절 노후주택 현황 ··························································································· 21

제2절 인구 및 도시구조 ····················································································· 23

제3절 정비계획 수립과 재개발 추진현황 ·························································· 29

제4장 국내외 도시재생 사례와 시사점 ·············································· 31

제1절 해외 도시재생사례와 시사점 ··································································· 33

제2절 국내 도시재생사례와 시사점 ··································································· 47

제5장 결론 및 경남의 도시재생 정책방향 ········································ 53

제1절 결론 ··········································································································· 55

제2절 국가적 차원에서의 도시재생전략 추진방향 ············································ 56

제3절 경남의 도시재생정책 추진방향 ································································ 62

참고문헌 ··············································································································· 67

도시재생전략의 도입을 통한 경상남도 도시지역 경쟁력 강화방안vi

－표 목 차－

(표 1) 도시 및 주거환경정비법 시행의 전후 비교 ·························································· 11

(표 2) 재정비촉진사업에 대한 특례조치 ·········································································· 14

(표 3) 재정비촉진지구 지정현황 ······················································································ 15

(표 4) 도시재생사업단의 사업로드맵 ··············································································· 17

(표 5) 경상남도의 연도별 ‧유형별 주택현황 ····································································· 21

(표 6) 경상남도 도시지역 건설연도별 주택현황 ····························································· 22

(표 7) 노후주택 비율 ········································································································ 22

(표 8) 경상남도의 시군지역 인구증가율 ·········································································· 24

(표 9) 경상남도 시군별 노령화 지수와 경제활동인구비 ················································· 28

(표10) 경상남도의 재건축 ‧재개발사업 추진현황 ······························································ 30

(표11) 일본의 도시규모별 도시재생정책 목표 ································································· 57

(표12) 영국의 지역쇠퇴지수 조사항목과 데이터 ······························································ 58

(표13) 동경도의 도시재생사업 심사기준 ·········································································· 61

(표14) 대전광역시 원도심 활성화 및 지원 등에 관한 조례 ············································ 65

－그림목차－

(그림 1) 도시재생의 정의 ··································································································· 8

(그림 2) 도시재생 관련 법률체계 ····················································································· 10

(그림 3) 경상남도의 읍면동별 인구현황 ·········································································· 23

(그림 4) 경상남도의 읍면동별 인구증감 추세 ································································· 24

(그림 5) 마산시 내부인구의 이동패턴 ············································································· 25

(그림 6) 마산시의 도심부 현황 ························································································ 27

(그림 7) 마산시의 개발가능지 분석결과 ·········································································· 27

(그림 8) 도시재생사업의 구조 ·························································································· 36

(그림 9) 대규모 개발시 특별조치법 적용에 의한 도시계획절차 단축효과 ···················· 38

(그림10) 영국 도시재생의 체계 ························································································· 46

(그림11) 서울시 뉴타운사업지구 ······················································································· 48

(그림12) 인천시 도시재생사업 ·························································································· 49

(그림13) 런던의 지역별 쇠퇴지수 ····················································································· 59

제1장 서 론

제1절 연구배경과 목적

제2절 연구범위와 방법

제1장 서 론 3

제1장 서 론

제1절 연구배경과 목적

최근 들어 그 동안 사용되었던 재개발이나 재건축을 신해서 도시재생(都再生

‧Urban Regeneration)이라는 용어가 우리 곁에 새롭게 다가오고 있다.

서울‧인천을 비롯한 도시는 물론, 마산‧진주 등 경남의 소 규모도시에 이르

기까지 많은 도시에서 재생사업을 표방한 재개발이 진행되고 있고, 앙정부 차원

에서도 련 법률 제정과 더불어 도시재생 담사업조직을 발족하는 등 개발시 의

긴 터 을 빠져나온 한국의 도시들에게 거스를 수 없는 시 흐름처럼 도시계획

의 핵심사업으로 자리잡고 있다.

이러한 도시재생의 확산은 도시화와 경제성장을 이루는 과정에서 발생한 문제

에 그 원인이 있다고 보는 것이 일반 인 시각이다. 즉, 시가지의 교외화 상이 나

타남과 동시에, 기존 심시가지 노후화와 경제 환경 열악으로 인해 공동화‧상

업기능 쇠퇴 그리고 투자감소에 의한 기반시설의 노후화 등 다양한 도시문제가 복합

으로 발생하고 있다. 한, 국토균형발 정책의 추진에 따라 새롭게 기업도시‧ 신

도시 등 기존 도시에 연계한 다양한 신도시 개발이 부가되면서 이러한 기존의 도심

부에 있어서의 쇠퇴문제를 더욱 가속화시키고 있다.

그러나, 이상과 같은 제반 환경의 변화와 정책 환 등 도시재생을 둘러싼 많은

논의가 진행되고 있고 한 도시재생을 표방하는 사업들이 각 지역에서 추진되고 있

음에도 불구하고, 기존 재개발‧재건축사업과의 개념 차이가 불분명하고 도시

주의 재생정책으로 인해 경남과 같이 소도시의 도시내부 문제를 해결하기 한 직

인 도구로서 사용되기에는 아직 많은 한계를 지니고 있는 것 한 사실이다.

따라서, 도시재생에 한 정확한 이해와 개념의 정립 그리고 도시 주로 진행

되고 있는 재의 정책 흐름속에서 경남지역에 합한 도시재생 정책의 방향을

모색하는 작업이 필요하다고 사료된다.

본 연구는 이상과 같은 문제의식에 기 하여 재 추진되고 있는 국내외 도시재

도시재생전략의 도입을 통한 경상남도 도시지역 경쟁력 강화방안4

생 정책의 특징과 시사 을 살펴보고, 경남지역 소도시의 경쟁력 강화를 해 필

요한 효과 인 도시재생 정책의 안을 모색하는 것을 그 목 으로 한다.

제2절 연구범위와 방법

본 연구에서는 앞서 언 한 연구목 에 따라 재 논의되고 있는 국내외 도시재

생에 한 개념정립과 도시재생 련제도 고찰과 문제 검토, 국내외 도시재생 사

례연구, 경남지역에 한 도시재생정책 도입방향 등의 순으로 연구를 진행하 다.

따라서, 체 으로 연구의 방법은 기존 연구결과를 심으로 한 문헌조사의 방

법을 사용하 으며, 경남지역의 황을 악하기 해 일부 토지이용, 인구 등 통계

자료를 활용하 다.

제2장도시재생 의의와

관련제도 고찰

제1절 뉴패러다임으로서 도시재생의 정책적 함의

제2절 도시재생 관련 법률체계

제2장 도시재생 의의와 관련제도 고찰 7

제2장 도시재생 의의와 관련제도 고찰

제1절 뉴패러다임으로서 도시재생의 정책적 함의

1. 도시재생의 개념

재 격하게 진행되고 있는 도시재생을 한마디로 정의하는 것은 재 이를 둘

러싼 제반 환경조건을 통해 나타나고 있는 주체와 논의의 다양성에 비추어 볼 때

그리 쉬운 일은 아니며, 특히 우리나라의 경우 그 동안 추진되어 왔던 재건축‧재개

발사업 등 유사한 개념들과의 혼동으로 인해 아직까지 그 명확한 개념정의가 불분

명한 상황에 놓여 있다.

그러나, 재 진행되고 있는 련 연구와 정부정책 등을 통해 개념화되고 있는 도

시재생의 정의를 종합하여 보면 체로 사 의미에 기 하여 ‘도시의 생기를 되

살려내기’ 즉, 도시 재활성화를 뜻하는 것으로 는, 활력을 잃거나 시 에 뒤처진 도

시의 일부 혹은 체를 으로 수술해 새로운 생기를 불어넣는 것으로 해석되

고 있다.

도시재생의 개념이 먼 정착된 선진국의 경우를 살펴보면, 1950년 의 도시재

건(Urban reconstruction), 1970～80년 의 도시재개발(Urban renewal) 등 도시정

비사업의 한계를 치유하는 정책 안으로, 혹은 도시경제 회복을 통한 경쟁력 확

보 측면에서 다루고 있다. 즉, 도시재생은 정비사업을 통해 도시의 물리‧환경, 산

업‧경제, 사회‧문화 측면의 다양한 요소를 부흥시킨다는 포 의미의 개념으로

정의되고 있다.

이와 련하여, 건설교통부는 도시재생사업단을 발족하면서 도시재생이란 ‘산업

구조의 변화와 신도시‧신시가지 주의 도시 확장으로 인해 상 으로 낙후되고

있는 기존 도시에 해 새로운 기능을 도입‧창출함으로써 경제 ‧사회 ‧물리

으로 부흥시키는 것’으로 정의하고 있다.

따라서, 그동안의 재개발‧재건축과는 달리 도시재생은 물리 인 공간환경의 재

개발을 넘어선 지역경제 재건‧지역문화 부흥 그리고 도시 생활양식 구축으로 이


어지는 새로운 개념의 도시정책으로 보는 시각이 지배 이라 할 수 있다.

그리고, 이상의 정의들을 제도 틀에 입할 경우, 재 논의되고 있는 도시재

생사업은 기성시가지를 상으로 하는 도시 주거환경정비법과 도시재정비 진

을 한 특별법에서 규정하고 있는 각종의 사업을 모두 망라하는 포 의미의 사

업으로 정의될 수 있다.

자료)한국건설기술평가원, 도시재생사업단 사 기획연구, 2006.11.

(그림1) 도시재생의 정의

2. 도시재생과 재개발 ‧재건축

도시재생은 사회경제 변화와 공간환경의 상호 계를 제로 한다는 에서 종

의 재개발과 큰 차이를 보이고 있다. 재개발은 불량하거나 낙후한 주거지역 등을

면 으로 철거하고 새로운 주거시설 등을 설치하기 때문에 일견 도시재생과 비슷

하게 볼 수 있으나, 도시재생은 특정공간의 물리 재편뿐만 아니라, 도시를 에워싼 사

회‧경제 변화에 극 으로 응하면서, 지구화시 도시경쟁력을 새롭게 창출하

기 해 도시의 경제‧사회

‧환경 반을 극 인 방

식으로 개선하는 것이다.

따라서 그 추진방법에 있

어서도 많은 차이를 보이고

있다. 즉, 종 의 재개발이나


재건축이 주로 물리 환경개선에 역 을 두면서, 공공 혹은 민간 등 특정 주체가

주도하는 것과 비교해서, 도시재생은 거시 인 사회‧경제 변화에 한 도시차원의

응이란 의미를 띠는 신 ‧미래지향 인 도시개발사업으로서 주로 민 력을

통한 추진을 특징으로 하고 있다1).

3. 도시재생의 배경과 정책적 함의2)

그 다면, 지 이시기에 왜 도시재생에 한 국가 ‧지역 심이 집 되고 있

는 것인가?

그 배경에는 세계화와 신자유주의 물결이 몰고 온 ‘도시간 경쟁력 심화’와 ‘포스

트모더니즘’이 가져온 반 인 사회가치 그리고 도시개발 패러다임의 환3)이라

는 거 한 흐름을 부인할 수 없으며, 이러한 시 변화의 산물로 탄생한 도시재

생은 다음에서 논하고 있는 바와 같은 다양한 정책 함의를 지니고 있다.

첫째, 도시재생은 도심부 쇠퇴 상의 극복수단으로 다루어지고 있다. 선진국

도시의 표 병폐인 도심공동화 상은 산층의 교외이주‧도시시설 노후화 그

리고 도시정부의 재정 궁핍의 소산으로 인해 도심부 재구조화(gentrification)를

통해 활력을 잃어버린 도심을 되살리고자 하고 있다.

둘째, 도시재생은 규제완화와 민간 활력을 이용하여 도시의 매력과 자산가치를

높여 도시경쟁력을 강화하기 한 경제시책으로 활용되고 있다. 일본의 경우에도

‘버블붕괴’ 이후 폭락한 부동산 가격을 끌어올려 부실채권을 해소하고 구조 인 불

황을 탈출하려는 숨은 의도가 내포되어 있었다.

셋째, 도시재생정책 도입의 근 에는 민간투자에 의한 재활성화를 담고 있다. 정

부 주도의 도시개발만이 우월 지 를 독 하고 있는 그동안의 도시계획체계에서

벗어나, 민간활력의 극 인 참여를 유도하고 있다.

1)조명래, 지구화시 경제사회의 변화와 도시재생의 요성, 월간국토 305호.2)권원용, 사회경제 여건변화와 도시재생의 의미, 월간국토 305호, 재구성.3)지속가능한 도시, 자원순환형 생태도시, 시민이 주체가 되는 공동체 도시, 통경 과 보행자가 존 받는 도시, 유비쿼터스 도시 등


제2절 도시재생 관련 법률체계

아직까지 우리나라는 일본의 경우와 같이 국 인 범 를 상으로 하는 도시재

생에 한 특별법은 제정되어 있지 않은 상태에 있다4).

그동안 재개발, 도시정비 등 도시재생과 련된 주요 제도의 입법화 과정은 경

제성장과 도시개발과정에서 나타난 문제 들을 개선하기 한 차원에서 개되어

왔다. 1973년 주택개량 진에 한임시조치법 제정을 시작으로, 1976년 도시재개발

법, 1989년 도시 소득주민의주거환경개선을 한임시조치법, 2002년 도시 주거환

경정비법, 2005년 도시재정비 진을 한특별법 등이 차례로 제정되면서 기존 제도

를 보완해왔다.

재는, 그 동안 재개발과 재건축사업을 통합하는 법률로서 제정되었던 도시 주

거환경정비법과, 서울 등 도시지역에서 추진되었던, 이른바 뉴타운사업을 지원하기

한 목 으로 제정된 도시재정비 진을 한 특별법이 도시재생을 리하는 근거법

률로서 활용되고 있다.

(그림2) 도시재생 련 법률체계

4)도시재생특별법은 건교부 도시재생사업단의 주요 과제 의 하나로 포함되어 있음.


1. 도시 및 주거환경정비법

도시 주거환경정비법은 도시기능의 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지

역을 계획 으로 정비하고, 노후‧불량건축물을 효율 으로 개량하기 하여 필요한

사항을 규정함으로써 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이는데 이바지함을

목 으로 하고 있다.

이를 해 재개발‧재건축‧주거환경개선사업 등 종래의 기성시가지 정비를 통한

주택공 련법령 사업체계를 모두 통합하고, 정비사업‧정비기본계획‧정비구

역‧정비계획 등의 계획개념 도입과 함께, 주택재건축, 주택재개발, 도심재개발, 주

거환경개선사업을 정비사업으로 분류하고 있다.

시 행 시 행 후

련법 사업방식 련법 사업방식

주택건설 진법

민 주택

주택법

민 주택

지역‧직장조합 지역‧직장조합

공공주택 공공주택

주택재건축사업

도시재개발법

주택재개발사업

도시 주거환경정비법

주택재건축사업

도심재개발사업 주택재개발사업

공장재개발사업 도시환경정비사업

주거환경개선사업

도시개발법 도시개발사업 도시개발법 도시개발사업

(표1) 도시 주거환경정비법 시행의 ‧후 비교

도시 주거환경정비법은 크게 두가지 측면에서 제도 의미를 가지고 있다. 첫

째, 개별화되어 있었던 도시재정비제도를 단일법으로 통합한 이며, 둘째 각 도시

정비사업이 갖는 문제 들을 도시 리의 측면에서 근하고자 하 다는데 그 의의

를 둘 수 있다.

우선 도시재정비제도의 단일화라는 측면에서 보면, 도시 주거환경정비법은 과

거의 도시재개발법에 의한 도심재개발사업과 주택재개발사업 그리고 주택건설 진

법에 의한 재건축사업과 도시 소득주민의주거환경개선을 한임시조치법의 주거환


경개선사업을 단일법으로 통합한 법률이다.

특히, 주택재개발사업이나 주택재건축사업‧주거환경개선사업의 경우는 기성시가

지의 주택공 주거환경개선이라는 유사한 목 에도 불구하고, 개별법에 의해 서

로 다른 차에 따라 시행되면서 주민들의 혼란을 야기시켰기 때문에 통합 그 자체

로서도 큰 의의가 있다.

즉, 주택재개발사업‧주택재건축사업‧주거환경개선사업으로 세분화되었던 것을 주

거환경사업으로 일원화하고, 기존의 도시개발법에 의한 도심재개발과 공장재개발사

업을 도시환경정비사업으로 재분류하고, 도시 주거환경정비법에 의한 도시정비

사업은 주거환경정비사업과 도시환경정비사업으로 이원화하 다.

두번째로, 도시 주거환경정비법에서는 기존의 재개발‧재건축사업이 지나치게

수익성 주의 민간사업으로 추진되면서 나타났던 난개발과 투기문제, 형 주

의 주택건설 공 에 따른 소형주택물량의 감소문제에 한 응방안을 담고 있다5).

2. 도시재정비 촉진에 관한 특별법

1) 서울시 지역균형발전지원에 관한 조례

서울시가 지난 2002년부터 추진한 뉴타운사업과 균형발 진지구 개발은 기존

도시 주거환경정비법의 법 한계를 벗어나는 역 도시재생사업의 한 유형

으로 볼 수 있다.

따라서, 지역균형발 계획의 수립과 사업의 실질 추진을 한 제도 장치를

마련하여 종합 이고 체계 으로 추진할 필요성이 뉴타운사업의 시행 기부터 지

속 으로 요구되었다. 이러한 요구에 응하기 해 서울시 차원의 독자 인 지

원방안으로 2003년 3월 자치조례로서 ‘지역균형발 지원에 한조례’를 제정하 으

며, 동 조례는 지역균형발 사업을 실효성있게 추진할 수 있는 각종 행‧재정 지

원방안을 구체화하 으며, 뉴타운사업에 한 정의와 지역균형발 사업에 소요되는

재원에 한 내용 등을 포함하고 있다.

그러나, 뉴타운사업을 추진하는 과정에 다음과 같은 문제 과 한계가 노정되었으

5)윤 경, 뉴타운사업 련제도의 황과 과제, 한국도시설계학회 심포지엄, 2006.10.


며, 이는 결국 새로운 법률 제정의 배경이 되었다.

즉, 시 조례에 근거하여 사업을 시행하는 과정에서 련 법령과 복된 차를 이

행해야 했기 때문에 사업추진이 늦어졌고, 둘째, 재정‧세제 등 공공지원의 근거가 미

비하여 낙후된 주거환경을 개선하고, 도로 등의 역 기반시설을 확충하는데 한계

가 있었다. 셋째, 주택시장에 유연하게 응하고 다양한 개발방식을 효과 으로

용하기 어렵다는 등이 한계로 지 되었다6).

2) 도시재정비 촉진을 위한 특별법

□ 특별법의 주요 내용

본 법률은 도시재정비 진을 한 특별법은 서울시의 뉴타운사업을 추진하는

과정에서 조례에 의한 시차원의 행재정 지원으로서는 한계가 노정되어 그 안으

로 제정된 법률로서, 뉴타운사업의 법 근거를 확보하고 역 기반시설의 체계

정비를 목 으로 2005년 12월 제정되었다7).

도시재정비 진을 한 특별법에서는 낙후된 구시가지의 주거환경개선과 기반

시설 설치 도시기능 회복을 하여 개별법에 의한 사업구역을 포 할 수 있는 재

정비 진지구와 아울러 련 사업의 종류, 재정비 진계획 재정비 진구역에

해 명시하고 있다.

재정비 진사업은 낙후된 기존 구시가지의 재개발 등 각종 정비사업을 보다

역 인 범 를 상으로 계획함으로써 개발의 효율성을 기할 수 있는 체계를 확립

하고, 필요한 도시기반 시설을 획기 으로 개선함으로써 기존 도시에서의 주택공

확 와 도시의 균형발 을 도모하고 국민의 삶의 질 향상에 기여하는 것을 목 으

로 하고 있다.

도시재정비 진지구는 다음과 같은 두가지 유형으로 지정할 수 있다. 먼 , 주거

지형으로서 이는 노후‧불량주택과 건축물이 집한 지역을 상으로 하며(50만㎡ 이

상), 주로 주거환경의 개선과 기반시설의 정비가 필요한 지구가 해당된다.

6)최창식, 뉴타운특별법 제정의 필요성과 제정방안, 서울시 뉴타운사업의 효율 인 추진을 한 제도개선방안 연구, 서울시정개발연구원, 2005.

7)서울시의 요청에 해 한나라당은 뉴타운 특별법을, 건교부는 도시구조개선특별법을, 당시 열린우리당은 균형개발특별법을 발의하 으며, 이들 세 특별법안에 한 국회에서의 논의과정에서 통합법률로서 도시재정비 진을 한 특별법이 탄생하 음.


두번째 유형인 심지형은 상업지역‧공업지역 는 역세권‧지하철역‧간선도로의

교차지 등으로서(20만㎡ 이상) 토지의 효율 이용과 도심 는 부도심 등의 도시

기능의 회복이 필요한 지구가 해당된다.

재정비 진지구로 지정된 지역에 해서 기 자치단체장은 재정비 진계획을 수

립하여 이를 역자치단체장에게 결정신청을 하여야 한다.

한, 이들에 한 주요 지원제도로서는 재정비 진계획 수립시 도시 주거환

경정비법‧도시개발법과 국토의 계획 이용에 한 법률 등 련법에 따른 계획의

수립‧변경을 의제 처리하여 사업추진을 용이하게 하고 있으며, 기반시설 확충과 민간

투자유치를 활성화하기 해 일단의 기반시설 부지를 상으로 문화‧복지시설 등 생

활권시설을 민간투자사업으로 시행할 수 있다.

국토의계획 이용에 한법률◦용도지역 변경◦용도지역‧용도지구의 건축제한 외◦조례의 건폐율‧용 율 상한 외

도시 주거환경정비법◦주택규모‧건설비율 완화◦구역 지정요건 완화

도시개발법◦토지소유자의 입체환지 허용◦체비지 외 토지 상 입체환지 계획가능

수도권정비계획법 ◦과 부담 면제

지방세법 ◦취득세‧등록세 감면

등교육법‧주택법‧주차장법◦ 심지형 재정비 진지구에 해 학교시설과 주차장 설치기 완화

교육환경 개선

◦학교부지 매수계획 수립 의무화 : 교육감◦ 등교육법의 특례 학교유치조치 의무화 : 교육감◦지자체의 학교용지 매입 가능◦공유지를 사립학교 설립운 자에게 수의계약 공 가능

(표2) 재정비 진사업에 한 특례조치

사업시행방식으로는 련 사업법에 의한 시행자(주민조합)가 시행하는 것을 원칙

으로 하고 있으며, 과반수 이상의 주민동의가 있을 경우 공공시행도 가능하도록 되

어 있다.


시‧도 지 구 면 (천㎡) 유 형 지 정 일

서울시

①은평 은평 3,495

주거지형

2006.10.19

②성북 길음 1,249

③용산 한남 1,095

④노원 상계 643

⑤은평 수색 877

⑥서 문 북아 821

⑦ 천 시흥 634

⑧ 등포 신길(시범지구) 1,469

⑨동작 흑석 898

⑩ 악 신림 537

⑪송 거여 738

⑫동 문 이문‧휘경 1,001

⑬성북 장 (시범지구) 1,851

⑭ 랑 상 505

심지형⑮ 진 구의‧자양 385

강동 천호‧성내 277

종로 세운상가(시범지구) 438

랑 화 510

주거지형2006.12.21

양천 신정 700

강서 방화 511

동작 노량진 762

종로 창신‧숭인 846 2007.4.30

시 ㉓동구 역세권(시범지구) 887

심지형

2006.12.29

인천시

㉔서구 가좌 676 2007.2.5

㉕남구 제물포역세권 944 2007.3.12

㉖동구 동인천역 291 2007.5.21

경기도

㉗부천 소사(시범지구) 1,567주거지형

2007.3.12㉘부천 고강 1,775

㉙부천 원미 676 심지형

㉚구리 인창‧수택 2,072

주거지형

2007.6.4

부산시

㉛서구 충무 1,005 2007.5.23

㉜ 정구 서‧ 사 1,508 2007.5.23

㉝진구 시민공원주변 895 심지형 2007.5.23

㉞ 도구 도제1(시범지구) 1,189주거지형

2007.5.23

구시 ㉟동구 동 구역세권(시범지구) 1,085 2007.5.21

자료)도시재생사업단 홈페이지(http://www.kourc.or.kr/)

(표3) 재정비 진지구 지정 황


한, 재정비 진지구내 재정비 진사업의 활성화와 주택공 의 확 를 해 구

역지정요건 완화, 용 률‧층고 제한 완화, 소형평형 의무비율, 지방세 감면, 과

부담 면제, 특별회계 설치 등의 특례를 부여하고 있다.

사업시행을 한 융지원으로는 기반시설의 설치에 소요되는 비용의 부 는

일부에 해 국가 등이 산이 확보된 범 안에서 일정기 에 해당하는 경우 이

를 지원하거나 건설교통부장 이 국민주택기 을 융자할 수 있다.

도시재정비 진특별법은 서울시에서 시작한 뉴타운사업의 법 근거 확보가 법

제정의 주된 목 이었기 때문에 기본 으로는 공동주택 등의 주거지형 개발에 치

우쳐 있다. 따라서, 주택개발을 한 사업의 원활한 진행에 이 맞추어져 있고,

기성시가지에 개발되는 규모의 택지개발사업의 개념으로 근하고 있다.

3. 건교부 도시재생프로젝트

□ 도시재생사업단 출범

건설교통부는 정부 차원에서 도시재생사업을 지원하기 해 ‘도시재생사업단’

을 2007년 1월 23일 조직하 다. 사업단은 앞으로 7년 동안 1,500억원의 연구개발

(R&D) 비용을 투입해 산업구조의 변화에 따라 쇠퇴한 도시에 새로운 기능을 불

어넣어 물리 ‧사회 ‧경제 으로 재활성화하는 사업을 추진하게 된다.

건교부는 도시정비 련 시장규모를 향후 200조원에 달할 것으로 추산하고 있으

며, 따라서 사업단은 자체 기술확보를 통해 외국기술의 무분별한 도입을 막는 한편,

물리 정비 주의 재건축‧재개발사업과 뉴타운사업을 한단계 향상시키는 성과를

목표로 하고 있다.


1단계

(2007～2008)

◦기본목표 : 정책기반 구축 핵심기술 개발모형 완성

∘도시재생 유형별 정책제도 개발

∘도시재생 핵심기술의 개발방향 설정

∘각 핵심기술별 개발모형 완성

∘가칭 도시재생특별조치법(안) 제시

2단계

(2009～2010)

◦기본목표 : 정책 핵심기술 1차 개발 완료

∘도시재생 유형별 사업방식 정비수법 개발

∘지역특성에 부합한 수요창출형 도시마 기법 개발

∘사회 약자를 한 주거모델 입체복합공간 모델개발

∘기타 핵심기술별 1차 기술 완성

∘Test Bed 용모델 핵심기술 도출

∘Test Bed 사업지 선정 참여자 조체제 구축

∘가칭 도시재생특별조치법(안) 입법화 추진

3단계

(2011～2012)

◦본표 : Test Bed 실 성과측정

∘핵심기술 Test Bed 용

∘핵심기술별‧사업단계별 성과측정

∘정책‧제도‧기술 건설요소별 융복합에 의한 Test Bed 실

∘핵심기술별 특허 신기술 출원

4단계

(2012～2013)

◦본목표 : 국가 종합 략 개발

∘도시재생 진단을 한 련 자료의 산화 방안

∘국가‧지자체‧공공기 의 역할모델 개발 가칭 도시재생기구

설립(안)

∘도시재생 문인력 양성 로그램 개발

∘핵심기술별 성과분석(산업‧경제 측면의 효과)

(표4) 도시재생사업단의 사업로드맵

4. 국내 도시재생 관련 제도 ‧정책의 한계와 시사점

앞서 언 한 바와 같이, 도시 주거환경정비법과 도시재정비 진을 한특별법 등

이 제정되면서 기존 재개발 심의 제도 문제 에 한 많은 보완이 이루어졌다.

그러나, 도시기능 쇠퇴지역에서 발생하는 경제 ‧사회 ‧물리 재생이라는 포

문제를 해결하기 해서는 많은 한계 을 지니고 있다.

이는 기존 제도 틀속에서 이루어지는 부분의 정비사업들이 서울 등 도시

의 기성시가지에서 부족한 주택공 의 문제를 해결하기 한 수단으로 활용되어 왔

고, 련 법과 제도들이 주거기능 주의 정비사업에 이 맞추어져 왔기 때문이


다. 따라서, 앞으로 다음과 같은 정책 변화가 필요할 것으로 보여진다.

첫째, 물리 ‧경제 ‧사회 측면을 고려한 종합 성격의 도시재생사업을 도모

하기 해 재와 같은 규제 심의 내용에서 활성화를 유도‧ 진할 수 있는 내용으

로 개선이 필요하다. 도시재생사업의 공공성을 높이기 해 공공은 종합 인 재생

계획을 세우고 다양한 참여자들이 한 방식으로 참여할 수 있는 계획 개발체

를 도입할 필요가 있다.

둘째, 도시 주거환경정비법은 앙정부 차원에서 국 으로 활용하는 법률로서

지역 특성에 따라 융통성 있게 용할 수 있는 여지가 매우 다. 그 결과로 기

존 법률의 내용이 서울 등 수요자가 풍부한 도시지역에서 도시재생사업을 추진하

는데는 어려움이 으나, 지방의 소도시에서는 법에 명시된 내용만으로는 실질

인 도시재생사업을 개하는데 많은 어려움이 있다.

셋째, 재개발 는 정비가 필요한 일단의 토지에 해서는 상 토지의 주된 특

성에 따라 주거환경정비사업이나 도시환경정비사업‧시장정비사업 등으로 구분하여

구역을 지정하고, 정비사업을 시행하고 있는데, 일부지역의 경우 복합 인 정비를 요

구하고 있음에도 불구하고 정해진 틀에 맞추어 정비를 추진해야 하는 어려움이 있다.

넷째, 정책지원 로그램의 측면에서 보면 사회‧경제 여건변화에 응할 필요

가 있다. 주택정책 부문에서의 가장 큰 변화는 주택보 율 상승‧소득수 향상

그에 따른 삶의 질에 한 요구증가에 응하여 쾌 한 환경을 조성할 수 있는 계

획의 공공성이 요해 지고 있다. 한 증가하는 빈부격차에 해 각종 개발에 따

른 사회 약자의 주거안정을 한 렴한 주택의 새로운 공 방안에 한 요구도

강조되고 있다8).

8)한국건설기술평가원, 도시재생사업단 사 기획연구, 2006.11, p.161.

제3장 경남의 도시재생 현황과 전망

제1절 노후주택 현황

제2절 인구 및 도시구조

제3절 정비계획수립 현황과 재개발 추진현황

제3장 경남의 도시재생 현황과 전망 21

제3장 경남의 도시재생 현황과 전망

제1절 노후주택 현황

2005년 재 경남의 주택은 약 88만호로 집계되고 있다. 그 단독주택이 약 44%,

아 트가 약 49%로 부분을 차지하고 있으며, 1985년을 기 으로 아 트 건설량

이 단독주택을 과하여 표 주거유형으로 자리잡고 있다.

건설연도별 주택 황을 살펴보면, 1990년도 이후에 지어진 주택이 체의 약 65%

로 나타나, 비교 신규 건축물이 많은 비 을 차지하고 있는 것으로 나타났다.

구 분1959년 이

1960～1969

1970～1979

1980～1984

1985～1989

1990～1994

1995～1999

2000～2005

합 계

단독주택 52,884 26,009 53,759 41,605 44,882 59,902 62,998 46,363 388,402

아 트 - - 7,220 20,502 38,728 131,723 110,005 116,399 424,577

연립주택 - - 1,132 5,945 3,874 4,844 4,713 3,679 24,187

다 세 주 택 8 - 80 53 833 4,115 8,951 7,524 22,064

비거주용건 물 내주 택

331 399 1,390 1,955 2,108 3,363 3,619 3,420 16,585

합 계 53,223 26,408 63,581 70,560 90,425 203,947 190,286 177,385 875,815

자료)통계청, 인구주택총조사, 2005.

(표5) 경상남도의 연도별‧유형별 주택 황 (단 :호)

그러나, 그 재건축‧재개발의 상이 되는 이른바 노후불량주택은 도시 주거

환경정비법 동시행령, 경남도 도시 주거환경정비조례, 마산시 재개발‧재건축

정비계획 수립지침, 경기도 도시 주거환경정비조례 등을 참고로 하여 경과년도

20년과 30년의 두가지 시 을 기 으로 할 경우9), 2005년 재 약 11만호(1975년

이 건축물)에서 약 27만호(1985년 이 건축물)가 해당되어, 향후 상당한 재건

축‧재개발의 수요가 상된다.

9)①도시 주거환경정비법 시행령에서는 노후‧불량건축물의 시간 범 를 공된 후 20년 이상으로 하고 이를 시‧도조례로 정하도록 임하고 있음. ②마산시 재개발‧재건축 정비계획 수립지침에서는 아 트의 경우 경과년수 20년을 물리 기 의 하나로 설정하고 있음. ③경기도 도시 주거환경정비 조례에서는 공시 을 기 으로 20년에서 40년까지를 물리 기 으로 정하고 있음.


이를 지역별로 살펴보면, 표6과 표7에서 같이 인 수치로는 마산과 진주가

가장 노후주택이 많은 지역으로 나타났으며, 체 주택재고 에서 차지하는 비율도

상당히 높은 수 으로 나타났다. 다만, 양의 경우 체 호수 3만7천호 1975년

이 건축물이 22%, 1985년 이 건축물이 34% 이상을 유하고 있어, 매우 높은

노후도를 보이고 있다.

구 분1959년 이

1960～1969

1970～1979

1980～1984

1985～1989

1990～1994

1995～1999

2000～2005

합 계

창 원 913 474 5,103 10,879 22,710 41,905 23,453 11,328 116,765

마 산 2,876 2,469 13,706 14,485 10,744 19,535 22,637 21,005 107,457

진 주 3,750 2,379 7,865 8,368 10,427 20,208 20,232 13,647 86,876

진 해 1,807 1,076 3,638 2,908 2,987 9,206 7,139 12,697 41,458

통 2,736 1,179 3,041 3,292 5,077 7,766 7,820 7,259 38,170

사 천 2,298 1,366 2,832 3,086 3,541 8,549 7,497 6,025 35,194

김 해 2,553 1,239 3,103 3,504 6,563 23,137 32,205 44,369 116,673

양 4,953 1,799 3,294 2,795 4,038 8,447 7,743 4,101 37,170

거 제 1,685 698 2,189 6,449 5,759 11,781 13,609 14,616 56,786

양 산 1,202 547 1,663 2,462 3,323 21,164 14,615 16,297 61,273

자료)통계청, 인구주택총조사, 2005.

(표6) 경상남도 도시지역 건설연도별 주택 황 (단 :호)

구 분 1975년 이 (%) 1985년 이 (%) 구 분 1975년 이 (%) 1985년 이 (%)

창 원 3,939( 3.4) 17,369(14.9) 사 천 5,080(14.4) 9,582(27.2)

마 산 12,198(11.4) 33,536(31.2) 김 해 5,344( 4.6) 10,399( 8.9)

진 주 10,062(11.6) 22,362(25.7) 양 8,399(22.6) 12,841(34.5)

진 해 4,702(11.3) 9,429(22.7) 거 제 3,478( 6.1) 11,021(19.4)

통 5,436(14.2) 10,248(26.8) 양 산 2,581( 4.2) 5,874( 9.6)

(표7) 노후주택 비율


제2절 인구 및 도시구조

2005년 재 경남지역 읍면동별 인구 황을 보면, 군지역 부분의 읍면이 1만명

이하로 나타났고, 시지역에서도 상당수의 동이 그에 해당되는 것으로 나타났다. 기

단 별 인구수가 상 으로 많은 곳은 부분 창원‧김해‧양산 등 시지역에 분포

하고 있으며, 가장 인구가 많은 동은 창원시 용지동으로 18만5천명으로 나타났다.

(그림3) 경상남도의 읍면동별 인구 황(2005년)

도시확산과 도심쇠퇴 상을 알아보기 해 인구변화 추세를 추 한 결과, 경남

체로 보면, 시지역의 인구는 2005년까지 감소추세를 보이지는 않고 있으나, 차

그 증가추세가 둔화되고 있으며, 군지역의 경우는 평균 2～3% 정도의 지속 인 인

구감소 추세를 보이고 있다.


구 분 1970～75 1975～80 1980～85 1985～90 1990～95 1995～00 2000～05

시지역 3.45 2.58 3.06 2.67 2.15 1.19 0.87

군지역 -0.97 -3.98 -2.63 -3.78 -2.69 -1.73 -2.27

경 남 1.61 0.18 1.40 1.15 1.28 0.76 0.47

(표8) 경상남도의 시군지역 인구증가율(1970～2005) (단 :%)

이를 다시 읍면동별로 살펴보면, 1990년까지는 창원‧마산‧김해‧양산 등 심도

시지역의 부분 지역에서 인구가 증가하는 것으로 나타났으나, 1990년 이후 교외

지역의 신개발로 인해 시가지의 외연 확산 상이 뚜렷하게 나타나고 있다.

(그림4) 경상남도의 읍면동별 인구증감 추세


즉, 마산‧진주 등 과거 경남의 지역성장을 견인했던 도시의 도심부에 해당되는 지

역의 인구가 1990년을 기 으로 감소추세로 환되었으며, 이러한 경향은 2005년까

지 지속 으로 이어져 오고 있다.

이러한 변화는 마산시의 내부 인구이동 양상을 추 해 보면 더욱 더 명확하게 나

타나, 아래 그림에서 보는 바와 같이 내서읍과 월 동을 심으로 인구구조의 재편

상이 나타나고 있다. 특히, 내서읍은 부분의 구시가지로부터 고른 인구이동을 나

타내고 있어, 규모 택지개발로 인한 교외인구의 이동이 가속화되고 있다. 월 동

은 진동면‧문화동 등 인 지역에서의 이동이 주를 이루고 있다10).

순이동 입 과지역은 내서읍을 비롯한 구산면‧진 면‧가포동 등 외곽지역이 상

당한 비율을 하고 있다.

(그림5) 마산시 내부인구의 이동패턴

10) 김석순‧하창 , 마창진 역도시권의 내부 인구이동 특성, 경남발 지, 2007.5.


마산시 도심지역의 쇠퇴 상을 조사분석한 최근의 연구결과11)를 보면, 지난 10년

간 마산시의 연평균 인구증가율은 마산시 -0.33%로 경남의 도시지역 가장 심각

한 인구감소 상을 보이고 있으며, 특히 장기 에서 도시의 질 성장과 직

인 계가 있는 65세 이상의 노령인구 비 14세 이하의 인구비율인 노령화 지

수도 21.0%(1995)에서 37.9%(2005)로 노령화가 속하게 진행되고 있다.

이러한 마산시의 인구감소는 1990년 반 공공기 과 기업들의 창원시로의 이

으로 유추되며, 특히 도심지역인 창동상권에 입지해 있는 동서동‧오동동의 상주인구

가 지속 으로 감소하는 것으로 조사되었다. 그 결과, 도심지역 인구비도 1985년 6.0%

에서 2005년 3.5%로 비 이 크게 낮아지고 있다.

도심지역내 건축물의 용도기 의 토지이용 황을 분석해 본 결과, 재의 창동

지역 등 이른바 구도심지역은 지역이 상업지역으로 지정되어 있어, 건축물의 용

도를 주거‧상업‧숙박(요식)‧업무‧ 융‧문화(종교)‧공공‧교육(체육)‧의료‧공업‧기타

로 분류했을 때, 체 건축물 1,541동 상업용도의 비 이 가장 높게 나타났다. 그

러나, 도심지역내 건축물 층수 황을 보면 70.5%가 2층 이하이며, 5층 이상은 3.0%

에 불과함으로써 개발 도가 하게 낮은 것을 알 수 있으며, 다수의 공 포가 조

사되는 등 도심상권의 활력이 매우 낮은 것으로 나타났다.

물리 노후지표로 사용되는 건축물의 노후도 역시 부분의 도심건축물이 20년

이상으로 나타나, 노후화된 건축물로 구성되어 있었다.

그러나, 장기 도시 리의 에서 볼 때, 마산시의 도심지역이 차지하는 공간

구조 요성은 상당히 높다고 보여지는데, 일부 해안지역과 연결된 평탄지역을 제

외하면 부분의 시역이 산지로 구성되어 있고 도시내부를 통하는 개발제한구역

으로 인해 실제 규모의 개발이 가능한 지역이 으로 나타나고 있는바, 재 추

진하고 있는 산업거 개발과 더불어 향후 도심지역의 재생을 통한 공간구조의 개편

이 도시의 미래발 을 가늠할 요한 요소로 작용할 것으로 사료된다.

11)김 (2007), 지방도시 도심쇠퇴 상 분석과 도시재생방, 2007 도시재생추계포럼, 건설교통부.


(그림6) 마산시의 도심부 황

(그림7) 마산시의 개발가능지 분석결과

이상과 같은 마산시의 도심기능의 하는 비단 마산에 국한된 것은 아닌 것으로

보여진다. 아래표에서 보는 바와 같이 경남지역의 창원‧김해 등 일부 도시지역을 제


외하면 부분의 도시지역에서 고령화 상이 심각해지고 있는 것으로 나타나, 장

기 으로 도시 체의 활력 하로 이어질 가능성이 매우 높은 실정이다.

구 분1970 1980 1990 2000 2005

A B A B A B A B A B

창원시 18.39 53.90 10.19 79.48 8.92 69.47 12.98 68.62 19.42 72.62

마산시 4.55 56.46 7.86 67.06 12.18 70.16 28.83 74.55 45.07 74.45

진주시 8.00 53.93 10.99 61.86 19.59 69.53 33.90 71.87 51.62 71.42

진해시 6.03 56.58 9.02 63.71 16.92 68.59 32.65 72.13 40.99 70.05

통 시 9.70 53.55 11.64 57.93 13.57 66.01 42.58 73.14 62.43 70.19

사천시 9.95 51.52 13.96 58.51 30.54 67.00 54.53 71.21 81.10 66.28

김해시 9.99 55.18 13.98 63.13 20.19 68.68 20.15 68.45 24.80 68.94

양시 9.47 53.29 16.74 61.55 35.52 66.67 70.17 70.86 121.13 65.14

거제시 11.48 51.63 14.54 58.70 19.62 65.25 26.45 69.37 31.07 70.16

양산시 11.75 54.22 15.65 62.83 17.93 68.39 20.85 69.01 32.64 69.83

의령군 9.58 49.32 19.63 57.71 63.94 71.09 159.53 37.21 267.24 55.64

함안군 10.44 51.26 19.55 61.03 51.25 67.70 75.04 69.21 119.50 62.92

창녕군 9.17 51.83 18.48 61.93 47.26 68.00 98.47 69.36 176.57 60.80

고성군 10.99 51.38 18.14 58.24 48.72 65.85 102.67 69.84 170.77 61.15

남해군 14.05 48.85 22.93 57.12 62.32 64.53 142.95 66.31 235.53 56.19

하동군 11.13 48.11 17.79 54.48 48.90 64.61 107.93 68.42 178.60 57.19

산청군 10.00 48.15 17.66 56.03 55.58 67.27 137.98 69.53 240.54 57.74

함양군 10.02 48.91 17.05 55.48 50.88 66.33 116.01 68.13 194.98 57.15

거창군 10.38 49.64 18.08 58.12 45.44 67.18 85.68 68.40 132.71 61.36

합천군 9.13 49.32 18.60 57.15 58.15 65.91 135.95 68.26 254.67 55.73

경 남 9.75 52.56 13.15 62.37 20.39 67.94 31.55 70.54 45.89 69.99

주)A=노령화 지수, B=경제활동인구비자료)통계청, 인구주택총조사 보고서(1970‧1980‧1990‧2000‧2005)

(표9) 경상남도 시군별 노령화 지수와 경제활동인구비(1970～2005)


제3절 정비계획 수립과 재개발 추진현황

1. 도시 ‧주거환경정비기본계획 수립현황

행 도시 주거환경정비법에서는 재건축‧재개발 등 정비사업의 추진을 한 상

계획으로서 도시·주거환경정비기본계획(이하 기본계획)의 수립에 한 사항을 규정

하고 있다.

기본계획은 인구 50만 이상의 시를 상으로 하는 의무 규정으로, 경남의 경우 창

원시만 재 해당이 되고 있으며, 이에 따라 지난 2006년 창원시 기본계획은 수립이 된

바 있다.

다만, 동법 시행령에서 50만 미만의 시에 해서도 도지사가 수립이 필요하다고

인정되는 경우에는 수립하도록 할 수 있는 조항에 의거하여 재, 마산시와 진주시

가 기본계획 수립을 진행 에 있다.

2. 재건축 ‧재개발 추진현황

2007년 재, 경남지역에서 도시 주거환경정비법에 의해 재건축‧재개발사업을

추진 에 있는 곳은 63개 지구에 달하고 있는 것으로 나타났다.

부분의 사업추진지구가 창원시와 마산시에 집 해 있으며, 특히 마산시의 경

우 오래된 도시의 역사를 반증하듯이 40개소 이상의 지구에서 사업이 추진되고 있

다. 그 정비구역 지정고시를 득한 사업 추진지구는 창원시가 5개 지구, 마산시가

8개 지구, 진해시와 사천시가 1개 지구 등 총 15개 지구로 악되어, 앞으로 사업

추진을 둘러싼 다양한 과제가 산 해 있다고 보여진다.


(표10) 경상남도의 재건축‧재개발사업 추진 황

지 역 지 구 수기존주택

공년도

세 수

기 존신 축

계 분 양 임

경남 체 63지구 　 36,754 47,083 45,236 1,847

창 원 시 11지구(재건축11) 1979～1983 11,352 12,174 12,174 -

마 산 시 41지구(재개발23‧재건축18) 1969～1985 20,335 27,782 26,049 1,733

진 주 시 2지구(재건축2) 1979～1982 118 198 198 -

진 해 시 4지구(재개발4) - 2,629 3,994 3,880 114

사 천 시 재건축1 1983 430 570 570 -

김 해 시 재건축1 1980 80 358 358 -

거 제 시 재건축1 1985 620 817 817 -

거 제 시 재건축1 1985 560 560 560 -

양 산 시 재건축1 1989 630 630 630 -

자료)경상남도 주택과.

제4장국내외 도시재생 사례와

시사점

제1절 해외 도시재생사례와 시사점

제2절 국내 도시재생사례와 시사점

제4장 국내외 도시재생사례와 시사점 33

제4장 국내외 도시재생사례와 시사점

제1절 해외 도시재생사례와 시사점

1. 일본12)

1) 도시재생의 시작

□ 도시재생의 도입배경

일본의 도시재생이 국가정책으로 추진된 것은 2001년 고이즈미내각 시기로서, 추

진배경은 버블경제의 붕괴로 인한 불량채권의 처리, 일본 도시의 국제 경쟁력 강

화, 낙후된 도시기반시설의 정비 지진 응 등에 있다.

특히, 버블경제의 붕괴로 인한 도시의 지가하락은 은행권의 불량채권( 기업 담

보부동산 불량화) 문제로 이어져, 은행권의 경 상태 악화 → 기업의 연쇄도산 등

경제 문제와 더불어, 공공사업의 경부부양 책이 그 효과를 거두지 못하면서 한

계에 다다르게 되었다. 이러한 상황을 타개하기 해 일본 정부에서는 도시재생정

책을 통해 기업의 본사가 집 한 동경 등 도시의 토지가격을 높이고, 이를 통

해 불량채권으로 락한 토지를 구제하고자 하 다.

따라서, 민간활력을 활용한 일본의 도시재생정책은 경제활성화라고 하는 경제정

책 요인을 내포하고 있다고 할 수 있다.

□ 도시재생의 전개과정

2000년 도시재생정책 추진간담회를 통해 도시재생에 한 본격 인 논의가 시작

된 이후, 2001년에는 총리를 본부장으로 하는 앙정부 차원의 추진조직인 도시재

생본부가 설치되었으며, 2002년에는 도시재생특별조치법이 제정되었다.

2003년에는 도시지역뿐만 아니라 지방도시 등 국 차원에서 도시재생사업

을 추진할 수 있도록 국 도시재생 모델조사 사업이 시행되었고, 2004년에는 이를

지원하는 마 쯔꾸리 보조 제도가 도입되었다.

12)주택도시연구원(2006)의 ‘일본의 도시재생사례와 시사 ’과 양재섭(2006)의 ‘도시재생정책의 국제비교 연구: 국과 일본을 심으로’에서 요약 발췌.


2) 도시재생 지원조직

일본의 도시재생조직은 첫째, 앙정부 차원의 도시재생본부, 둘째, 공공시행 코

디네이터의 역할을 수행하는 도시재생기구, 셋째, 민간사업을 지원하는 민간도시개

발기구와 도시재생펀드법인, 넷째, 도시재생 련단체 등으로 구성되어 있다.

□ 도시재생본부

도시재생본부는 2001년 5월 설치되었으며, 총리를 본부장으로 하고 있다. 도시

재생본부의 역할은 ①도시재생기본방침의 작성 시행, ②도시재생긴 정비지역을

지정하는 정부령의 입안, ③지역정비방침의 작성 추진, ④도시재생 주요 시책을

기획‧입안‧조정하는 역할을 수행한다. 따라서, 도시재생본부는 앙정부 차원에서 일

본 체의 도시재생정책을 총 으로 기획‧ 리하는 추진체로 볼 수 있다.

□ 도시재생기구

도시재생기구는 도시기반정비공단과 지역진흥정비공단의 지방도시개발부문을 통

합하여 발족한 독립행정법인으로서 그 설립목 은, 첫째 도시 지방도시의

심시가지에 한 환경정비와 임 주택의 공 을 통해 도시재생사업을 지원하고, 둘

째 도시기반정비공단으로부터 승계한 임 주택의 리를 통해 안정 주거기반을

확보하는 것이다.

도시재생사업의 지원을 해 도시재생기구는 ①산업구조의 환에 따른 규모

토지이용 재편, ②도시에서의 생활‧교류‧경제거 형성, ③도시의 방재력 향상

집시가지 개선, ④민간 임 주택의 공 지원을 통한 양호한 주택시가지의 형성,

⑤기존 임 재고를 활용한 지역생활거 의 정비사업 등을 시행한다.

한, 도시재생기구는 도시재생사업의 추진과정에서 코디네이터 혹은 사업시해자

로 참여하면서 민간의 도시재생사업을 지원하며, 원활한 사업의 시행을 해 민간

과의 트 쉽을 형성하기도 한다.

□ 민간도시개발기구

민간도시개발기구는 민간사업자의 원활한 도시개발을 지원하기 해 1987년 설


립된 재단법인으로서, 자 의 일부를 국가로부터 지원받아 민간사업자가 시행하는

도시개발사업에 해 자 과 정보를 지원하는 역할을 수행한다. 민간이 시행하는 도

시재생사업에 해 무이자 출‧출자‧채무보증 등을 담당하며, 그 외에도 민간사

업에 참여하거나 융자를 지원하는 업무‧토지취득 양도‧재개발 업무 등을 수행

한다.

민간도시개발기구가 사업의 자 을 지원하는 요건은, ①도시재생 긴 정비지구

내 사업이면서, ②민간사업자가 수행하는 도시재개발사업, ③사업면 이 1ha 이상

이면서 국토교통 신(우리나라의 건설교통부장 에 해당)이 민간도시재생사업으로

인정한 사업, ④민간도시개발기구가 융지원을 하는 것이 합하다고 단하는

사업 등이다.

□ 도시재생펀드 투자법인

도시재생펀드 투자법인은 2003년 민간도시개발기구가 출자(500억엔)하여 설립한

기 으로서, 도시재생 로젝트에 출자하거나 민간자본을 유치하여 사업자 의 조

달을 지원하는 역할을 수행한다.

즉, 도시재생특별조치법에 의해 인정받은 민간사업자가 발행하는 유가증권에 투

자함으로써 민간개발업자의 사업소요 자 을 지원하는 것이다. 민간사업자는 도시

재생펀드의 보완 인 자 제공을 받아 민간 융기 이나 투자가로부터 사업자 을

원활하게 조달할 수 있게 된다.

□ 도시재생 관련 지역단체

일본의 표 주민참여형 도시계획인 마 쯔꾸리는 지역사회의 다양한 단체들의

활동을 기반으로 진행되어 왔다. 그러나, 기 도시재생사업에는 사업의 신속하고 원

활한 추진을 해 지역주민들의 동의와 참여가 배제되었으며, 이로 인해 앙정부

와 민간사업자 주의 사업추진이라는 비 이 제기되었다.

이에 따라 최근의 도시재생사업에는 지역사회 련 단체들의 참여를 유도하기

한 많은 움직임들이 나타나고 있다.

2006년 7월의 도시재생본부 회의에서는 도시재생 련단체와의 연 를 강화하여


도시재생사업을 추진할 것을 강조한 바 있다. 도시재생 련단체란 지역사회의 다

양한 커뮤니티 조직을 의미하며, 자치회‧상 회‧상공회‧비 리 민간단체‧ 학‧개

발사업자 등이 해당된다.

도 시재생사업의 추진과정에서 이들 련단체와의 연 를 강화하기 해서는 ①다

양한 마 쯔쿠리 련단체와의 네트워크 구축, ②마 쯔꾸리 련단체의 변확

(법 개정 등), ③마 쯔꾸리 련단체들을 지원하는 기 과의 연 강화 활동

진 등의 방안이 재 논의되고 있다.

3) 도시재생 지원제도

일본의 도시재생사업은 도시재생특별조치법을 근거로 추진되고 있다. 이 법에서

는 도시재생에 한 기본방침을 정하고, 도시재생이 필요한 지역을 도시재생긴 정

비지역과 도시재생특별지구로 지정하여 도시계획의 특례를 부여하고 있다.

(그림8) 도시재생사업의 구조


□ 도시재생긴급정비지역

도시재생긴 정비지역이란, 도시재생의 거 으로서 도시개발사업 등을 통해 긴

하게 시가지정비를 추진해야 하는 지역이다. 도시 도심부 혹은 부도심지역 등

기존 시가지의 심지역에 범 하게 지정된다.

도시재생긴 정비지역은 체로 도시 도심부와 부도심 등 기성시가지의 심

지역에 범 한 계획범 를 가지고 지정되고 있으며, 2002년 7월 제1차로 17개 지

역이 지정된 이래 국 으로 64개 지역이 지정되었다(수도 동경에는 8개 지역이 지

정).

□ 도시계획제안제도

도시계획제안제도란, 2002년 도시계획법 개정과 도시재생특별조치법을 통해 도입

된 도시계획제도로서, 기존의 도시계획 규제를 면 백지화한 상태에서 민간사업자

의 창의성을 최 한 발휘할 수 있도록 하는 제도이다.

즉, 도시재생긴 정비지역내 도시재생사업자가 ①도시재생사업(0.5ha 이상)을 포

함하는 토지에 해, ②도시계획구역의 정비‧개발 보 의 방침 등 도시계획에

한 기 에 합하고, ③토지소유자 3분의 2 이상의 동의를 얻을 경우, 도시재생사업

과 련된 도시계획을 제안할 수 있는 제도이다. 사업자가 제안한 계획안은 별도의

심사를 거쳐 6개월 이내에 허가를 하여야 한다.

이 제도는 행정과 민간이 등한 입장에서 도시계획을 논의할 수 있고, 민간의

활력을 극 화할 수 있다는 에서 의의가 있다. 한, 도시계획 결정의 신속성, 기

존 법 한계를 넘어선 다양한 계획이 가능하게 하는 사업추진을 한 에서의

정 효과를 거둘 수 있는 한편, 공공의 도시계획이 민간사업에 의해 좌우될 수

있는 근원 문제를 발생할 우려가 크다.

□ 도시재생특별지구

도시재생특별지구는 도시재생긴 정비지역내에 지정되는 개별 사업지구로서, 특

별지구로 지정되면 기존의 모든 용도지역 등 도시계획규제를 배제한 상태에서 민간


도시개발사업자가 도시계획을 제안하는 것이 가능하다. 한, 도시재생사업의 시행

과정에서 인허가 기간을 명시함으로써 사업시행과 련된 시간을 이고, 신속하게

사업을 시행할 수 있도록 하 다.

도시재생특별지구로 지정되면 기존 용도지역과 상 없이 용도‧용 율‧사선제한

‧높이제한 등에 한 외를 용받게 되는데, 이를 해서는 지역정비방침과 도시

계획구역 마스터 랜과의 정합성, 주변환경에 한 고려, 도시기반과의 균형, 도시재

생의 공헌도 등에 한 검토가 제된다.

약 2년

약 8개월

약 6개월

실제 현황

지방공공단체와 사업자에의한 사전조정

도시계획초안의 작성

설명회,공청회

관련 행정기관과의 조정

도시계획안의 작성

도시계획안의 고시,공람

도시계획심의회

도시계획의 결정,고시

시가지재개발사업의 인가등의 신청

사업계획 등의 심사

사업계획 등의 공람

사업계획 등의 인가,공고

약 2년 8개월

신법 가정시

토지소유자의 2/3 동의에의한 도시계획초안 작성

도시재생특별지구

민간사업자에 의한 제안 및 시가지재개발사업 등에관한 인가의 신청

도시계획안의 작성 사업계획 등의 심사

관련 행정기관과의 조정

도시계획안의 공고,공람

도시계획심의회

도시계획의 결정,고시

사업계획 등의 공람

사업계획 등의 인가,공고

6개월 이내

(그림9) 규모 개발시 특별조치법 용에 의한 도시계획 차의 단축효과

4) 일본 도시재생정책의 특징

앞서 언 한 바와 같이 일본의 도시재생정책은 특별한 목 을 지니고 추진된 국

가정책의 하나로서, 도시재생특별조치법을 제정하여 법률 으로 지원하는 한편, 우

리나라의 토지공사‧주택공사에 해당하는 성격의 도시재생공사를 설립하여 도시

지방도시의 도시재생사업을 지원하고 있다.

도시재생특별조치법에서는 도시재생의 거 으로서 긴 하게 정비해야 할 지역을


도시재생긴 정비지역과 도시재생특별지구로 지정하여 기존 도시계획 체계의 근간

을 흔들 정도의 격 인 도시계획 특례를 부여할 수 있도록 하고 있다13).

뿐만 아니라, 지정된 사업의 경우 민간 도시재생사업에 한 인정제도를 통해

무이자 부‧출자 등의 융지원까지도 허용하고 있다.

도시재생특별법이 규정하고 있는 다양한 도시재생 지원제도 도시계획제안제도

는 상당히 독특하면서 의미있는 제도로 볼 수 있는데, 이 제도는 기존의 도시계획

규제를 백지화한 상태에서 사업자와 주민조직이 창의성을 살려 도시계획안을 제안

할 수 있는 제도로서, 민간의 자본과 창의성을 도입하는데 큰 역할을 담당하고 있

다.

특히 사업주체의 경우 일본은 민간참여를 활성화시키기 한 각종 지원책을 제시

함으로써 표면 인 사업주체는 민간이지만 앙정부 지방정부가 사업에 함께 참

여하는 구조를 취하고 있다.

일본의 도시재생정책과 비교해서 볼 때 우리나라의 경우는 재정비 진사업의 주

된 주체를 ‘공공’으로 규정하고 있다. 따라서, 재와 같이 토지가격이 매우 높은 상

황에서는 토지비 부담이 높은 도시지역의 개발사업에 공공이 주도 인 역할을 하기

해서는 막 한 재원조달에 한 책이 필요하다.

이러한 공공부문 주의 도시재생사업들은 공공부문의 경제 부담을 더욱 증

시키고 반 로, 민간 건설경기의 축과 연동되어 실질 인 도시재생사업의 추진에

어려움을 겪게 된다. 특히, 개발압력과 개발로 인한 경제 효과가 서울 등 도시지

역에 비해 열악한 지방 소도시의 경우 그 상황은 보다 더 심각하게 나타나고 있다.

2. 영국

1) 도시재생의 시작14)

국 도시재생정책의 시작은 1980년 처수상의 보수당 정권으로 거슬러 올라

13)실제로 일본 내에서도 도시재생특별조치법에서 허용하고 있는 용 율 완화와 기존 도시계획의 배제 등 월 인 법 조치에 해서는 규모 도시개발사업의 효과 추진 등 단기 성과는 거둘 수 있을

지 몰라도 장기 으로는 여타의 정상 경제활동으로 인한 도시의 성장을 해하게 되고, 결국 다른 도시경제문제의 원인으로 작용할 수 있다는 비 이 높은 실정임.

14)박세훈, 선진국의 도시재생 략과 시사 , 월간국토 305호, 요약 발췌 재구성.


간다. 1980년 산업구조의 변화에 따라 사양산업으로 분류되는 일부 산업에 한

높은 의존도는 경제력 약화와 인구감소 등 도시 반의 활력감소로 이어져 많은 도

시문제를 야기하고 있었고, 도심공동화 문제 역시 이러한 지역문제의 일부로 인식

되었다. 따라서 지역활성화라고 하는 종합 인 정책의 틀 속에서 도시재생정책이 시

작되었다.

이후, 1990년 에 들어서 환경 으로 지속가능한 개발의 개념이 강조되면서 정부

의 정책기조가 변화하여 환경에 한 고려가 강조되었고, 문제지역 주의 근이

아닌 역 도시계획에 한 강조, 환경부와 교통부의 통합 등 련 부문간 력

계획과 지원체계를 통해 도시재생정책을 추진하게 되었다.

따라서, 재는 산업‧교육‧실업‧범죄‧인종 등 경제 ‧사회 ‧환경 인 문제를 모

두 포 하는 개념으로 근하고 있다.

2) 지원조직15)

국 도시재생정책의 큰 특징 의 하나로서는 앙정부와 지방정부간의 유기

력체계를 들 수 있다. 앙정부에 설치된 EP(English Partnership)와 역정부 차

원의 지역개발청(RDA), 도시와 지역차원에서 도시개발사업을 실제로 집행하는 도

시재생공사(URC) 등이 상호 조하에 도시재생정책을 실천하고 있다.

□ 도시개발공사(Urban Development Corporations)

도시개발공사는 1980년 설립된 표 도시재생추진기구로서, 효과 인 공공투

자와 신속한 의사결정을 통해 도시재생사업을 진하기 해 앙정부 차원의 강력

한 권한을 가진 형태로 설립되었다.

도시개발공사는 쇠퇴지역의 재생을 해 토지를 취득하여 기반시설을 정비한 후

민간개발업자에게 매각하거나 주택건설‧환경정비‧산업개발‧마 등을 통해 지역

내 거주와 고용을 진하는 역할을 수행해 왔다. 특히 도시개발지구(Urban Develop-

ment Area)로 지정된 곳에서는 토지수용권과 계획수립권‧개발허가권 등의 막강한

독 권한을 가지고 있다.

15)양재섭(2006), 게서, pp.47～60, 요약발췌.


도시개발공사는 총 13개사가 설립되었으며, 기에 설립된 공사는 법 존속기

간인 10년이 지나 재는 모두 해산되었으며, 그 자산은 지방자치단체와 EP 등으

로 승계되었다.

도시개발공사의 사업재원은 매년 정부로부터 투입되는 보조 이외에 토지와 건

물의 매각을 통해 얻는 수입을 추가 재원으로 활용하 으며, 도로 등의 교통인

라 건설과 상하수도 정비에 부분이 투입되었다.

종합 으로 보면, 도시개발공사를 통한 도시재생 략은 부동산개발이라는 한정

인 부문에서는 일정한 성과를 거두었으나, 지역사회 체의 재활성화라고 하는 측

면에서는 충분한 응이 되지 못하 고, 민간개발업자가 추구하는 단기 이익과는

직결되었으나, 지 주민과의 이익으로는 연결되지 못하 다는 지 을 받고 있다.

□ EP(English Partnership)

EP는 1993년 설립된 국가차원의 도시재생 추진 지원기구로서 도시재생사업

에 민간투자를 유도하기 해, 첫째 이용 혹은 미이용‧황폐지‧토양오염지 등의

개선과 기반시설의 확충, 둘째 략 로젝트에 한 종합계획 수립 자문조정

역할, 셋째 양질의 렴한 주택 공 , 넷째 민간사업에 한 보조 ‧ 출 ‧채무보

증 등의 형태로 재정을 지원하는 등 다양한 역할들을 수행하 다.

이를 해 EP는 필요한 경우 강제 혹은 의를 통해 토지를 매수하여 복잡한 토

지 계를 해결하며, 민간부문과의 연합을 통해 사업에 직 참여하기도 하 다. 특

히, 차액보조 제도를 통해 민간의 개발비용과 최종 시장가격간의 차액에 해 보

조 을 지 함으로써 민간사업자의 투자회수 부담을 경감시키는 역할을 수행하 다.

EP는 국 으로 사업을 시행하여 지역쇠퇴가 심각한 지역이나 주택수요가

증하는 지역에서 토지 합병‧기반시설 확충‧주택 공 등을 수행하 으며, 지방도

시의 재생사업에 해 자 을 지원하는 등 도시재생사업을 반 으로 지원하

다. 도시개발공사와 비교해 볼 때, 상 으로 지방의 여건을 시하면서 도시재생

사업을 실행하는 앙행정기구로서 평가되고 있다.


□ 지역개발기구(Regional Development Agency)

지역개발기구는 지방정부 정책의 통합성 결여, 기 과 기능의 복문제를 해소하

기 해 지역개발청법에 의거하여 1999년 설립된 기 으로, 지역개발기구는 이 의

도시재생과 련된 두개의 기 과 하나의 산제도, 즉 English Partnership‧통합

재생 산 지역개발 원회의 기능과 권한을 이어받아 재 지역개발에 한 략

기능과 함께 상당한 집행기능까지 보유하고 있기 때문에, 각종 지역개발사업 추

진에 있어 구심체 역할을 담당하고 있다.

1999년 정부 지방사무소가 있던 8개 지역에 설립된 것을 시 로, 2000년 런던개

발청(London Development Agency)이 설립되어 재 총 9개의 지역에서 운 되고

있다.

지역개발청은 10-20년의 장기계획인 지역경제 략(Regional Economic Strategy)

를 수립하며, 이를 근거로 지역의 우선추진과제, 산배분 공정표 등이 명시된

향후 3년간의 구체 인 실행계획을 마련하여 정부의 승인을 받은 후, 사업을 시행하

고 있다. 재, 차 으로 지역개발청의 산과 집행력이 증가하고 있는 추세에

있다.

□ 도시재생공사(Regional Regeneration Company)

한편, 도시재생공사는 1999년 Urban Task Force의 제안에 따라 설립된 지방정

부 차원의 도시재생사업 추진기구로서, 국가와 역차원의 조직(지역개발청), 그리

고 지방자치단체 3자의 트 십을 통해 설립‧운 되고 있다.

1999년 리버풀(Liverpool Vision)과 맨체스터(New Manchester), 2000년 셰필드

(Sheffield One) 등 3개 도시가 시범지역으로 선정되었으며, 2004년 재 총 23개의

지역에 도시재생공사가 설립되어 활동 에 있다.

도시재생공사는 상지역에 한 체 인 도시재생 마스터 랜을 수립하고 이

를 실 하기 해 각종 사업을 추진하는 조직이다. 정주인구 확보‧고용창출‧경제

활성화‧생활비지니스환경 개선‧민간투자 진 등을 목표로 하며, 낙후 공업지 재

생‧토지개발‧주택정비‧문화 산업시설 정비‧교통환경 개선‧공공공간 정비 등 다


양한 사업을 수행하고 있다.

이상과 같이, 국의 재생사업은 English Partnership이 국 차원에서의 도시재

생에 한 지침을 정하고, 실제 사업의 추진은 지역개발청과 도시재생공사가 담당하

고 있다.

3) 도시재생보조금 제도16)

국의 도시재생사업은 앙정부 차원에서 지원하는 다양한 보조 제도를 통해

운 되고 있다. 표 인 보조 제도로는 1980년 의 도시개발보조 , 1990년

반의 City Challenge와 통합재생 산, 1990년 후반의 커뮤니티 뉴딜기 과 근린지역

재생기 ‧통합 산 등이 있다.

□ 도시개발보조금(Urban Development Grant)

1982년 도입된 도시개발보조 (URG)는 특정지역 내에 사업성이 없는 도시개발

로젝트를 지원하기 한 것으로, 지방자치단체가 규모 자본투자를 계획하여 민

간투자를 유치하되, 민간의 사업리스크가 크고 투자비용의 회수가 곤란하다고 상

되는 경우 민간부문의 사업성을 보조(gap funding)17)하는 제도이다.

지방자치단체가 앙정부에 사업계획을 제출하면, 앙정부는 보조사업으로 인정

되는 경우 지방자치단체에 해당사업의 공공부문 투입비의 75%를 보조 으로 교부

하고, 나머지 25%는 지방자치단체가 부담하는 방식으로 운 되었다.

□ City Challenge

1991년 만들어진 City Challenge는 쇠퇴문제가 심각한 지역에 해 주택정책‧교

육 훈련‧환경개선‧범죄 책 등 사회‧교육‧문화 측면에서의 지원 보조 제도

이다.

City Challeng는 지방자치단체가 앙정부(환경부)에 제안서를 제출하여 심사를 통

16)양재섭, 게서, pp. 61～72, 요약발췌.17)실제 개발비용과 시장가치의 차이비용으로 그 비용은 English Partnerships(EU 약 5%, 국 정

부 95%)에서 부담함. Gap-funding 비율은 지역별 낙후도에 따라 차등 용(20～35%), 유병권(2006), 지역개발과 융, p.23.


해 채택된 사업에 해 보조 을 교부받는 제도로서, 공개경쟁방식(challenge fund)을

도입하고 트 쉽을 의무화했다는 에서 지역재생정책의 재정지원 시스템을 획기

으로 화하는 계기가 되었다.

□ 통합재생예산(Single Regeneration Budget)

통합재생 산(SRB)은 1994년 창설된 도시재생 보조 제도로서 지방자치단체‧민

간기업‧NPO 등이 신청할 수 있으며, 신청시 트 쉽을 제로 하고 보조 의 지

여부를 경쟁방식을 통해 결정하는 등 City Challeng와 유사한 부분이 있다.

통합재생 산의 지원목 은 ①지역의 고용창출과 주민 교육, ②장애자에 한 기

회 제공, ③주택 인 라 정비, 지속가능한 재생 유도, ④지역경제와 비즈니스의 지

원, ⑤범죄와 마약 책 등 다방면에 걸쳐 있다.

보조 의 지 기간은 5～7년 사이에서 결정되며, 보조 액 한 임의로 결정된다.

지원된 보조 에 해서는 지속 인 심사와 평가를 통해 후속 지원여부를 단하게

되는데, 계획결정과정에서의 지역커뮤니티의 참여여부와 로그램 진행후의 고용

자수‧주택개선 성과 등을 토 로 단하게 된다.

□ 커뮤니티 뉴딜기금(New Deal for Community)

커뮤니티 뉴딜기 (NDC)은 1998년 쇠퇴지구의 문제에 개별 으로 응하는 것

은 한계가 있고, 오히려 지역간 격차를 확 시킨다는 반성에서 출발한 보조 지

원제도이다. 이 기 은 쇠퇴상황이 심각한 근린지역내 행정서비스‧교육‧직업훈련‧

고용 주택 등의 문제해결을 지원하기 한 것으로 지역주민들의 극 인 참여

를 유도하여 쇠퇴지역의 여건을 변화시켜 나가기 한 재정지원제도이다.

지역주민이나 단체가 상호 트 쉽을 형성하여 지원이 필요한 근린지역의 제안

서를 작성하여 정부지방사무소에 제출하고 이것이 승인되면 실시계획을 제출함으

로써 교부 상으로 결정된다.

통합재생 산이 지역개발기구의 리를 통해 규모의 사업을 추진‧지원하고 있

는 것에 비해 커뮤니티 뉴딜기 은 지역의 트 쉽 조직이 소규모의 로그램을

독자 으로 리할 수 있도록 지원하는 성격의 보조 이라고 할 수 있다.


□ 근린지역 재생기금(Neighbourhood Renewal Fund)

근린지역 재생기 (NRF)은 2001년 만들어진 보조 으로 경제사회 으로 쇠퇴상

황이 심각한 지방자치단체를 집 으로 지원함으로써 해당 지역의 빈곤‧범죄‧의

료 교육 등의 문제를 해결하기 한 보조 제도이다.

이 보조 은 다른 보조 에 비해서 상당히 유연하게 운 된다. 즉, ①보조 의 지

출용도가 특별히 정해져 있지 않고, ②지방자치단체의 자원 사단체‧주민단체가 시

행하는 사업에 해서도 보조 의 이용이 인정된다, ③커뮤니티 뉴딜기 , 통합재

생 산 등과 같이 경쟁방식에 의한 신청이 아니라, 해당 지역의 인구‧실업률 등을

산정하여 보조 이 배분되며, ④다른 보조 과는 달리 매칭펀드(matching fund) 요

건이 부가되지 않는다는 특징을 가지고 있다.

근린지역 재생기 은 ①쇠퇴지역의 핵심문제를 집 으로 해결하고, ② 트

쉽을 통해 그 가능성을 극 화하며, ③기존 공공서비스의 개선을 강조하고, ④ 로

그램 추진에 있어서 지역주민과 지역사회 그룹이 심 역할을 수행한다.

4) 영국 도시재생정책의 특징

이상 살펴 본 바와 같이 국의 도시재생은 경제개발 → 지속가능한 개발로 쇠

퇴지구 문제해결 → 역 근‧ 앙정부 주도 → 지방정부와의 트 쉽 강조 등

의 기조로 변화하여 왔으며, 물리 환경개선과 더불어 지역사회의 경제 활력강

화와 교육‧문화 등 통합 개념으로 다루어지고 있다. 이에 따라 기 앙정부

차원에서 집행되던 도시개발공사와 EP의 역할이 차 축소되면서 지역개발기구 혹

은 도시재생공사와 같은 지역과 지방정부의 역할이 강화되고 있다.

특히 지방정부가 설립한 도시재생공사(URC)는 앙(EP)과 역차원의 지역개발

기구(RDA)‧지방정부 등 3자간 력체계하에서 쇠퇴지역의 문제를 해당지역의 시

각에서 악하며 해결해 나가고 있다.


(그림10) 국 도시재생 체계 자료)양재섭(2006), 도시재생정책의 국제비교 연구, 서울시정개발연구원, p.87.

3. 해외 도시재생정책의 시사점

국‧일본 도시재생정책의 특징과 시사 을 요약하면 다음과 같다. 첫째, 도시재

생에 한 시각 차이를 들 수 있다. 국과 일본은 도시재생을 단순한 물리 환

경의 재생으로 한정지어서 규정하고 있지 않다. 즉, 도시의 경제‧문화‧사회 등 종합

인 기능재편과 활력부여를 유도하는 종합 수단으로 이해하고 있으며 따라서, 제

한된 도시계획 수단뿐만 아니라, 경제와 사회 범 의 정책수단들이 동시에 개입

하고 있다.

둘째, 국가 앙정부의 역할의 요성을 들 수 있다. 국과 일본 모두 국가

가 정책 의지를 가지고 도시재생정책에 여하고 있어, 일본의 경우 2001년 지방

자치법의 개정에 의해 도시계획의 결정권한이 지방정부로 이 되었음에도 불구하고

앙정부 주도로 도시재생정책이 추진되고 있다. 그만큼 요한 사안, 즉 국가 사

업으로 이해하고 있는 것으로 볼 수 있다.


셋째, 주민과 지방자치단체, 민간의 력과 참여가 필수 인 요소로 작동하고 있

다. 국이 지역 심의 지역개발청과 도시재생공사를 설립하고, 일본에서 공공-민

간 트 쉽이 강조되고 있는 것은 자칫하면 도시재생사업이 국가 심의 도시개발

혹은 민간자본 심의 도시개발을 한 통로로 활용될 가능성이 높기 때문이다.

즉, 도시재생정책은 국가에 의해서 주도되고는 있으나 지역의 특수성과 지역 주

민의 의견을 충실히 반 하는 방향으로 진행되어야 함을 인식하고 있는 것이 그

특징으로 보여진다.

제2절 국내 도시재생사례와 시사점

1. 서울시

□ 뉴타운과 균형발전촉진사업

지난 2002년부터 시작된 서울시의 뉴타운사업과 균형발 진사업은, 이른바 강

남으로 집 된 도시기능의 분산과 이를 통한 지역균형발 의 차원에서 추진된 사업

으로, 우리나라 도시재생사업의 본격 인 효시로 볼 수 있는 사업이다.

뉴타운사업은 지역균형발 차원에서 노후한 주거지를 체계 으로 정비하기

한 서울시의 새로운 커뮤니티 정비모델로서, 2002년 1차 시범뉴타운 3개 지구의

지정을 시작으로 3차례에 걸쳐 모두 25개 지구에서 사업이 진행 에 있다.

한, 균형발 진사업은 서울시의 심지를 체계 으로 육성하기 해 도시공

간구조를 다핵화함으로써 지역주민의 생활편의를 제고하기 해 추진된 사업으로,

2차례에 걸쳐 8개 지구에 지정‧시행되고 있다.

이상의 사업추진을 바탕으로 2007년 재, 뉴타운사업‧균형발 진사업과 더불

어 구도심의 새로운 활력을 재생시키기 한 도심재창조 로젝트18)가 새로운 도심

재생사업으로 진행되고 있다.

18)서울의 구도심지역을 상으로 디자인‧패션 등 신성장 동력산업 집 육성‧도심명소 창출‧녹지축 복원‧역사문화 자원의 지속 복원을 구 하는 종합 도심재생계획으로 ①청계천축(동서)과 연계하여 도심을 4 축(남북)으로 구분‧ 정비, ②4 축을 역사‧ ‧녹지‧복합문화축으로 조성, ③명동‧북창동‧남 문‧동 문시장 략 활성화로 도심상권 부활, ④가로별 보행환경 개선 상권 활성화로 걷고 싶은 거리 조성, ⑤도심 녹지 확충 남산 친환경 보행로 조성을 통한 근성 개선 등의 세부계획으로 구성.


(그림11) 서울시 뉴타운사업지구

□ 도시재생 지원제도와 조직구성

사업 기에는 련 법률의 미비로 인해 앞서 언 한 바와 같이 자체 인 서울시

지역균형발 지원조례에 근거하여 추진하 으며, 이후 도시재정비 진에 한 특

별법 제정으로 법 근거가 마련되었다.

동 조례는 뉴타운과 균형발 진사업 지원을 해 기반시설 설치 사업비 지

원‧지방세 감면‧도시계획 규제완화 등을 주 내용으로 하는 지원제도들을 포함하고

있다.

뉴타운과 균형발 진사업을 효과 으로 지원하기 한 지원조직으로, 기에는

정규조직 신 국단 의 TF를 구성하여 응하 으나, 최근 민선 4기에 들어서는

뉴타운사업과 도심재창조 로젝트 등 물리 정비부문은 균형발 추진본부에서 담

당하고, 도심경제‧문화‧ 등 활성화시책은 경쟁력강화기획본부에서 담당하는 등

기능에 따라 역할을 분산‧추진하고 있다.


2. 인천시

□ 도시재생

인천시의 도시재생사업은 인천경제자유구역과 신시가지의 개발과정에서 상

으로 낙후된 기존 항만지역‧경인 철 경인고속도로 주변의 구도심지역을 략

으로 개발하기 해서 추진되고 있다.

재 추진 에 있는 인천시 도시재생사업의 사업으로는 1거 (인천내항) 2

축(경인고속도로‧경인 철축) 24개 사업19)으로, 경인고속도로 직선화, 역세권과 주

요 교차지의 입체 복합개발, 규모 유휴시설부지에 한 복합기능 도입, 근 역

사유 의 복원 네트워크 구축사업 등을 포함하고 있다.

(그림12) 인천시 도시재생사업

제도 지원을 한 방안으로 인천시 도시재생과 균형발 지원에 한 조례를

제정하여 련 사업에 한 지방세 감면‧사업자 융자‧용 율 완화 등의 지원을

시행하 으며, 2005년 도시재정비 진에 한 특별법 제정에 의해 새로운 지원조

례를 제정한 바 있다.

지원조직으로는 2005년 2월 도시균형건설국 산하에 도시재생사업과를 신설하여

도시재생과 련된 사업시행 차와 의를 행하고, 련 정보를 제공하는 등

19)2004년 “인천시 지역균형발 략 기본구상”을 상 계획으로 수립.


극 인 행정지원체계를 갖추고 있다.

3. 대전시

은 1999년 도심의 시청사 이 으로 인해 도심공동화가 우려되자 원도심활성

화 정책의 일환으로 도심재생이 논의되기 시작하 으며, 재는 뉴타운사업과 테마

거리 조성 등을 주요 내용을 하는 원도심 U-턴 로젝트가 추진되고 있다.

원도심 활성화사업은 침체된 원도심을 활성화하기 해 원도심권역을 설정하고,

원도심 활성화 사업기 을 활용하여 기성시가지 가로환경의 개선‧특화거리 조

성‧생태하천 조성‧도시 주거환경정비사업을 진하고 재래시장 활성화, 원도심

내 임 료 지원 등 재정지원사업까지 포함하고 있다.

제도 지원을 해 원도심 활성화 지원조례(2003)를 제정하여 한시 으로 운

한 바 있으며, 2006년 12월에는 도시재정비 진을 한 조례를 제정하여 6개소의

도시재정비 진지구를 지정한 바 있다.

도시건설방재국 산하 도시 리과가 지원조직의 역할을 담당하고 있으며, 각 사

업별로 주민 의체를 조직하여 주민들의 자발 인 참여와 활동을 유도하고 있다. 즉,

행정에서 일정비율의 세 을 해당지역의 기반시설 정비를 해 지원하고, 각종 홍

보활동 활성화 기 등은 해당지역의 소유주와 상 주 등이 부담토록 하여 책임

감과 주민의식을 갖도록 유도하고 있다.

4. 종합 및 시사점

□ 도시재생사업의 경향

이상 살펴 본 바와 같이 서울‧인천‧ 등 주요 도시의 도시재생사업은 도시

외곽에 규모의 신시가지가 개발됨에 따라 침체된 구도심의 경제 활력을 제고하

고, 노후화된 주거지를 역 으로 정비함으로써 도시내부의 신‧구시가지간 균형발

을 도모하기 한 목 으로 태동하 다고 볼 수 있다.

사업시행의 기에는 도시재생에 한 개념 정립과 법 기반이 취약한 상태에

서 출발하여 시 조례에 의한 행‧재정 지원조치로 시작하 고, 물리 환경정비에


치 하여 추진되고 있다는 공통 도 지니고 있다.

사업규모 역시, 도시재정비 진사업의 도입으로 인해 개별 단 사업 형태의 재개

발에서 종합 생활단 권 심의 역개발로 차 확장되어 가고 있다.

□ 국내사례의 시사점

도시가 주도하고 있는 국내 도시재생사업은 도시마다 기본구상과 략을 수립

하고, 도시기반시설을 정비하면서 역 으로 사업을 추진하고 있다는 에서 어느

정도의 성과를 거두고 있는 것으로 평가되고 있다.

다만, 최근에 들어서야 앙정부 차원에서 도시재생에 한 극 인 시각을 정

립하는 등 앙정부의 지원이 거의 없었으며, 주도의 계획수립에 따라 시민참여

부족 등 성공 인 도시재생의 모델 정립을 해서는 아직까지 많은 과제를 가지고

있다.

특히, 도시재정비 진사업의 시행으로 인해 개별 단 사업에서 차 종합 생활

권 단 사업으로 역화하고 있고, 규모 기반시설의 필요성에 따라 공공투자의 필

요성이 높아져 가고 있다.

마지막으로, 사례로 들고 있는 3 도시 서울시의 도시재생 략 변화에 주목

할 필요가 있다고 보여지는데, 사업 기에는 주택개발에 치 한 뉴타운사업으로 시

작하 으나, 최근에는 도심재창조 로젝트‧한강르네상스 로젝트 등을 통해 서울

체의 구조 재편 략, 국제 도시경쟁력 강화 략의 성격을 지닌 서구형 도시재생

사업으로 변모해 가고 있다.

제5장결론 및 경남의

도시재생 정책방향

제5장 결론 및 경남의 도시재생 정책방향 55

제5장 결론 및 경남의 향후 도시재생 정책방향

제1절 결 론

도시재생은 그 동안의 개발에 의한 재개발‧재건축 등 도시환경의 재정비를 면

으로 확 재생산하는 것은 결코 아니다. 그 지역이 지니고 있는 고유의 특성을

유지하면서 지역의 거주성과 경쟁력을 제고하기 함이 그 목 이며, 따라서 물리

측면의 환경정비, 사회경제 측면의 경제기반 회생, 거주민을 한 거주환경의

증진 등 다양한 요구를 종합 으로 수용하여야 하는 과제를 안고 있다.

그러나, 국내외 사례연구를 통해 살펴 본 바와 같이, 외국에 비해 우리나라의 경

우 도시재생에 한 별도의 이론 논의나 제도 고찰이 충분하게 이루어지지 않

은 채 재건축‧재개발사업을 통한 주거환경의 개선과 유사한 맥락에서 신개발의 반

개념으로 기성시가지 내외부의 정비‧개발로 이해되고 있는 실정이다.

도시재정비 진을 한 특별법 제정과 건교부의 국가 차원에서 진행되고 있는

도시재생 로젝트를 통해 최근들어 도시재생을 제 로 이해하고, 한국 상황에

합한 새로운 모델을 모색하는 일련의 정책 변화는 이러한 측면에서 매우 유의한

방향으로 볼 수 있다.

다만, 개발압력과 민간자본의 투입이 상 으로 용이한 서울 등 도시 주의

행 도시재생 련제도의 틀 하에서 경남의 도시지역들이 도시재생정책을 통한 새

로운 도시발 의 기를 마련하는 것은 결코 쉬운 일은 아닌 것으로 보여진다.

우리나라의 경우, 지방 소도시는 농어 지역의 모도시로서의 통 기능과 함

께 도시의 문제 들을 보완하는 등 다양한 역할을 수행하고 있는 매우 요한 지

역이다. 더욱이, 21세기 지방화‧세계화 시 를 맞아 지방 소도시의 공간기능 역

할 회복과 지속 발 은 재 추진되고 있는 국가균형발 정책과 더불어 국가발

략의 한 축을 담당할 만큼 요하다고 할 수 있다.

그러나, 최근 지방 소도시에서도 도시와 마찬가지로 시가지의 교외화 상과 함

께, 심시가지의 노후화‧사회경제 활력 하 등의 도시문제가 발생하고 있다. 이


러한 공간구조 문제 은 기업도시‧ 신도시 등 기존 도시에 연계한 다양한 신도시

개발이 추진되면서 한편으로는 기성시가지의 쇠퇴문제가 더욱더 심각해질 개연성을 내

포하고 있다.

따라서, 도시와 확연한 차이을 보이고 있는 지방 소도시의 여건이나 개발잠

재력을 고려한 지방 소도시형 도시재생 략의 모색이 앞으로 심도있게 논의될 필

요가 있을 것이다.

그 과정에서, 민간자본과 노하우를 도시재생으로 끌어들여 새로운 수요를 창출

하고 경제재생으로 연결시키는 일본의 도시재생정책과 공공부문의 역할을 강화하

여 쇠퇴한 기성시가지의 도시기능을 재편하고 도시경제를 재생하는 국의 도시재

생정책은 우리에게 시사하는 바가 매우 크다고 할 수 있다.

제2절 국가적 차원에서의 도시재생전략 추진방향

1. 지방 중소도시의 특성을 고려한 도시재생정책의 추진

재 우리나라의 도시재생정책은 도시와 소도시의 별도의 구분없이 동일하

게 용되는 법률체계 등 지방 소도시에 한 특별한 배려가 보이지 않는다. 따

라서, 동일한 성격의 사업들이 도시의 성격과 규모에 계없이 추진되고 있는 실

정이다.

지방을 배려하는 도시재생정책 추진을 해서는 먼 , 도시와 소도시간 재

생정책이 지향하는 목표를 달리 할 필요가 있다. 서울‧부산 등 도시의 경우에는

국제 에서 세계 일류도시와 경쟁하기 한 기반을 구축하는 것을 도시재생의

주된 목표로 설정하여 과감한 민간자본의 투자를 통해 도시기능의 재편을 유도하

는 한편, 지방 소도시는 도시의 역사성‧문화 가치 등 사람과 자연‧문화와 역사

가 상호 공생하는 삶의 가치를 높이는 방향으로 그 목표를 설정하는 것이 바람직할

것으로 사료된다.


도시권

(東京圈‧大阪圈 등)

◦국제 에서 볼 때 일본 도시의 도시기반 약화가

진행되고 있어 이에 한 근본 책이 요구되고 있음

(뉴욕‧런던 등 세계 일류 도시와의 경쟁력 지속이 요

구됨)

◦도시생활의 에서는 쾌 하며 도시의 활력이 넘쳐나

는 도시, 살고싶은 도시로의 재생이 요구됨

지방도시

◦사람과 자연의 공생

◦쾌 한 생활을 실 하는 마을만들기

◦시가지 심부의 재생

◦철도에 의한 시가지 분단의 완화 해소

(표11) 일본의 도시규모별 도시재생정책 목표

2. 도시재생사업에 대한 경제적 지원과 지방정부의 역할 강화

앞서 살펴 본 바와 같이, 국의 도시재생은 경제개발 → 지속가능한 개발로, 쇠

퇴지구의 문제해결 → 역 근‧ 앙정부 주도 → 지방정부와의 트 쉽 강

조 등의 기조로 변화하여 왔으며, 물리 환경개선과 더불어 지역사회의 경제 활

력강화‧교육문화 등 통합 개념으로 다루어지고 있다. 이에 따라 기 앙정부

차원에서 집행되던 도시개발공사와 EP의 역할이 차 축소되면서 지역개발기구 혹

은 도시재생공사와 같은 지역과 지방정부의 역할이 강화되고 있다.

지방 소도시의 도시재생이 결실을 맺기 해서는 지방정부의 역할을 제고할

필요가 있다. 실 으로 지방정부가 직 사업에 개입하기에는 어려움이 많은 만

큼 국의 지역개발기구와 같은 앙정부의 지원을 받는 하부조직의 구성을 통해 간

으로 지방정부의 역할을 강화하는 안을 모색할 필요가 있으며, 그 과정에서

반드시 수반될 경제 지원을 해서는 커뮤니티뉴딜기 이나 근린지역 재생기 과

같은 국가 보조 지원제도의 도입도 검토될 필요가 있을 것이다.

3. 사회 ‧경제적 쇠퇴를 고려한 사업대상지역 선정기준 설정

재 우리나라의 도시재생 련제도에서는 재생사업이 필요한 지역선정의 기 이

건물의 노후도와 같은 물리 환경지표에 상당히 치우쳐 있다. 이러한 왜곡된 지표

로 인해 사회‧경제 활력제고라는 도시재생의 궁극 목표에 이 두어지기 보


다는, 주택재개발과 같은 개별 단 사업을 통한 물리 환경개선사업이 주된 사업

을 구성하고 있다.

따라서, 국과 일본의 사례를 참고로 하여 사회‧경제 활력제고를 한 새로운

지역환경의 평가기 설정이 필요하다고 보여진다.

이러한 사회‧경제 지표를 도시재생사업 선정의 주요지표로 사용할 경우, 상

으로 낙후되어 있는 지방 소도시에 한 재생사업의 우선순 가 달라질 수 있

을 것으로 사료된다.

조사항목 지표산출을 한 데이터 종류

수 입

◦성인 미성년 생활보호 수 세 수

◦성인 미성년 수입별 실업수당

◦성인 미성년 장애자수당 수 가정수

◦무수입‧무연 ‧장애자 세 면제자수

고 용

◦실업자수 평균

◦정부의 훈련서비스를 받고 있는 실업자

◦18～24세 가운데 정부의 New Deal에 의한 사업자 책자

◦16～59세 취업불능수당 수 자

◦16～59세 도장애수당 수 자

건강‧장애

◦65세 이하 남녀 사망률

◦ 인구 장애자수당 수 비율

◦16～59세 실업수당‧ 도장애자수당 수 자 비율

◦연령별‧성별‧장기질환자 비율

◦미숙아 비율

교육‧기술력

◦자격증이 없는 노동자수

◦16세 이상의 취학상황

◦ 등학교 취학상황

주 택

◦집없는 가족수

◦과 거주 실태

◦부 격 주택수

공공서비스

◦우체국‧식료품 에의 근성

◦의료서비스

◦ 등학교 서비스권

(표12) 국의 지역쇠퇴지수 조사항목과 데이터


국의 경우, 앞서 소개한 통합재생 산 지 을 한 평가기 으로 쇠퇴지수(Local

Deprivation Index: LDI)를 활용하고 있는데, 이에 사용되는 세부 인 지표로는 ①

소득, ②고용, ③건강 장애, ④교육‧기술력, ⑤주택, ⑥공공서비스시설에 한

근성, ⑦복합쇠퇴지수 등으로 구성되어 있다.

(그림13) 런던의 지역별 쇠퇴지수

일본의 경우에도, 도시재생긴 정비지역의 지정기 으로 삼고 있는 세부항목들이

단순한 물리 환경개선에 그치지 않고, 다음과 같이 도시 역의 구조개편에

을 맞추어져 있다20).

◦도시계획과 융서비스 등 향후 집 인 지원이 상되는 지역

◦조기실시가 상되는 도시개발사업을 포함하고 있는 지역

◦도시 체에 효과를 갖는 규모 토지이용 환사업이 상되는 지역

◦고도성장기를 견인했던 공업 산업기지

20)일본 도시재생본부 홈페이지(http://www.kantei.go.jp/jp/singi/tosisaisei/kettei/020719kihon.html).


◦역 등의 교통결 과 그 주변의 생활 교류거 이 형성될 지역

◦간선도로 등 기반시설이 정비된 시가지에서 건물의 갱신이나 공동화가 상되는

지역

◦방재 에서 볼 때 험한 집시가지에서 일체 ‧종합 재개발이 상되는

지역

◦기성시가지내 도로의 확장‧정비가 시행되는 지역 도로변의 일체 개발이

상되는 지역

◦버블경제시기에 투기자본에 의해 구입되었으나, 미개발되어 토지의 집약화와 효

율 이용이 필요한 지역

◦그 외 규모 민간 도시개발의 투자가 상되는 지역

한, 동경도의 경우에서처럼, 민간사업자의 도시재생사업 신청에 한 심사기

으로 단순한 사업성 이외에 다음과 같은 도시 체 차원에서의 효과성에 한 검

토기 도 참고가 될 수 있을 것이다.


심사기 내 용

도시정비방침과

도시계획

마스터 랜과의

정합성

◦국가가 정한 지역정비방침과 도시계획 마스터 랜과의 정합성을

유지하고 있는가?

◦도시 체의 종합 에서 본 해당 계획의 효과와 향에

해 사업자로서 어떻게 검토하 는가?

◦ 련 도시계획의 변경에 해서는 도시계획 에서 보아 그

변경이 합하지 않아도 사업자의 제안에 해서 충분히 검토

한 후 기정 도시계획과의 계를 새롭게 검토한 후 도시재생특

별지구 지정여부를 결정함

환경에 한

배려

◦제안내용이 바람‧소음‧진동 등 주변환경에 해서 검토하고, 필

요한 경우 그 책을 수립하 는가?

도시기반과의

조화

◦도시기반시설에 한 부하는 검토는 하게 이루어졌는가?

한 지장은 없는가?

◦주변 도시에 유사한 로젝트가 진행되는 경우, 그로 인한 복합

향에 한 검토는 충분하게 이루어졌는가?

도시재생에의

공헌

◦도시기능‧도시환경 개선과 지역경제 활성화 등에 기여하는 도시

재생의 효과에 해 다면 으로 평가

◦입지조건이나 지역특성 등을 효과 으로 고려하여 매력있는 도

시공간 창출‧독자 지역문화 발 등에 의해 도시재생 효과를

높일 수 있는 경우에는 극 으로 평가

용 율 완화

등의 설정

◦용 률의 상한은 미리 정하지 않고, 사업자가 제안하는 용 률

과 그 산정기 등이 도시재생에 얼마나 공헌하는지에 해 사

안별로 검토함

용도

◦새롭게 도입하고자 하는 용도가 기존 도시계획에서 정하는 용도

와 상충될 경우, 그로 인한 문제발생의 근본 인 책을 종합

으로 검토하여 도입의 타당성을 단

도시계획결정

이외의 사항

◦도시계획으로 결정되는 사항 이외의 것에 해서는 사업자와 결

정권자 혹은 공공시설 리자 사이에 정을 체결하여 제안내용

의 실 성을 담보토록 조치

※ : 지구내 공공시설‧오 스페이스의 장기 리 등

자료)동경도 홈페이지(동경도의 도시재생특별지구 운용에 하여) http://www.metro.tokyo.jp/INET/CHOUSA/2002/12/60CCO100.HTM

(표13) 동경도의 도시재생사업 심사기


제3절 경남의 도시재생정책 추진방향

지구화 시 에 돌입한 지 도시를 에워싼 사회‧경제 변화는 격하게 진행되

고 있다. 이에 응하지 못하면 해당 도시의 경제사회와 문화환경은 쇠퇴할 수밖에

없고, 나아가 도시민들의 삶의 질 악화는 물론, 궁극 으로 도시의 존립 자체를

하게 될 것으로 보여진다.

도시재생은 이러한 상황에 극 응하면서 쾌 하고 경쟁력 있는 미래 지향 도

시로 탈바꿈시키는 것을 궁극 인 목표로 하고 있다. 따라서, 도시재생은 도시의 생

기를 되살려낸다는 단순한 의미가 아니라, 도시를 둘러싼 사회경제 ‧문화환경 변

화와 도시간 경쟁을 이겨내기 한 극 인 의미로 이해되어야 할 것이다.

경남의 경우, 도시의 역사가 도시재생이 활발하게 시도되고 있는 서구나 우리나

라 도시의 그것에 비해 오래되지 않고, 도시규모 역시 큰 차이를 보이고 있는 등

기본 인 여건이 다름에서 비롯될 수 있으나, 체 으로는 도시재생이 도시 차

원의 큰 틀에서 논의되기 보다는 아직까지 재개발‧재건축 등 단 재개발사업에 머

무르고 있는 실정에 있다.

비록, 지 은 마산이나 진주 등 일부 지역에서만 도시재생에 한 심이 높아

져가고 있는 상황이지만, 5～10년이 경과하는 시 에 이르면 경남지역 부분의 도

시지역에서 재생사업이 추진되어야 하는 상황이 도래할 것으로 상되고 있다.

도시재생이 하나의 지나가는 유행처럼 다가온 것이 아니라 지역경제 활성화, 지

역 나아가서는 국가경쟁력 강화라는 구조 인 차원에서 요구되고 있는 시 상황

을 고려하여 미래 략의 하나로 도시재생정책을 극 으로 도입할 필요가 있다고

보여진다.

1. 경남형 도시재생사업의 모델 개발

도시재생정책을 도입하는 과정에서 요하게 다루어야 할 과제의 하나로, 우리 지

역이 안고 있는 지역 문제 과 여건을 고려하여 서울 등 도시와는 근방식과

안에서 차별화되는 이른바, 경남형 도시재생정책을 개발하고 추진해야 할 것이다.

도시재생의 에서 보면, 경남지역의 도시들은 도시공간의 기본구조‧성격‧형성


과정 등에 따라 매우 다양한 유형으로 구분이 될 수 있이다. 따라서, 재생 략의

안 역시 도시가 안고 있는 다양한 문제 과 발 가능성을 토 로 설정되어야 할

것이다.

지역의 실정과 여건을 고려한 도시재생사업을 추진하기 해서는, 우선 도심부와

노후시가지 등을 상으로 인구‧산업‧고용의 변화, 사회‧경제 활력, 역사문화 특

성, 기반시설 등 물리 여건, 거주계층과 커뮤니티 의식 등 해당 도시에 한 면

한 황 진단을 통해 재생이 필요한 지역과 그 방식을 정하는 작업이 선행되어야 할

것이다.

2. 경제 ‧사회 ‧문화 ‧커뮤니티 회복을 위한 통합적 접근 필요

앞서 살펴본 바와 같이, 서울‧ ‧인천 등에서는 도심 활성화와 노후시가지의 정

비를 통해 도심기능을 회복하고 낙후된 생활환경을 재정비하는 차원에서 도시재생

사업이 진행되고 있다.

그러나 물리 환경 외에 경제‧사회‧문화‧커뮤니티의 회복을 지향하는 외국 도시

재생정책의 통합 (integrated) 근방식과 비교할 때, 아직까지 여 히 물리 환경

정비에 치우쳐 있는 경향이 있다.

구도심 활성화를 해서는 도시기반시설과 물리 인 환경을 정비하는 것 외에 경

제(산업‧고용)‧문화‧역사 활력과 특성을 살려 나가는 것에 을 두어야 하며, 노

후주거지의 경우에는 소유주들의 투자의욕과 공공지원을 통해 지역을 정비해가는 자

율갱신 로그램 도입, 원주민 재정착과 커뮤니티 회복 등 사회통합에 을 두는

정책 등 통합 근이 필요할 것이다.

3. 도시재정비 촉진을 위한 특별법 개정에 따른 대응

최근 도시재정비 진을 한 특별법의 개정에 따라21), 그 동안 규모나 유형 측

면에서 재정비의 필요성에도 불구하고 유형구분 기 에 미달하여 지구지정이 이루

21)2007년 11월 22일 재정비 진지구 지정 최소면 을 50% 가량 완화하는 내용으로 도시재정비 진을 한 특별법이 개정되었음. 개정안은 재정비 진지구 면 을 통령령이 정하는 일정규모 이하의 역시 는 시에서는 주거지형의 경우 50만㎡에서 25만㎡ 이상으로, 심지형은 20만㎡에서 10만㎡ 이상으로 축소하 음.


어질 수 없는 한계가 해소되었다.

따라서, 마산 등 기존 주택재개발 주의 범 한 재개발 요구가 발생하고 있는

지역에 해 도시재정비 진계획 수립과 함께, 해당사업의 시행을 한 비를 시

작해야 한다.

4. 건교부 도시재생프로젝트에의 적극 참여

한, 건교부가 야심차게 추진하고 있는 도시재생 로젝트에도 극 으로 참여

하는 것이 필요하다. 지 까지 발표된 자료에 의하면, 도시재생 로젝트는 재생에 필

요한 기술과 제도를 개발하고 용가능성을 높이기 한 시범사업 성격이 강한 것

으로 보인다.

따라서, 본 로젝트의 결과가 향후 국가 체 도시재생정책의 방향을 결정할

요한 과업이 될 것이므로, 지 처럼 도시 주의 도시재생이 그 로 답습되지 않

도록 Test Bed 선정시 우리 지역의 도시들이 선정되어, 지역고유의 문제들을 개선

하고, 국가 도시재생정책의 한 축으로 지방도시들이 참여가능한 제도 기반을 마

련하여야 할 것이다.

5. 경남 차원의 도시재생 지원체계 구축

□ 도시재생 지원조례의 제정 검토

재정환경이 열악한 지방 소도시의 경우 국가 차원에서의 도시재생사업 지원

도 요하게 작용하겠지만, 그에 못지않게 지역차원의 가능한 지원방안을 모색하

는 것도 필요할 것으로 보인다. 역시의 경우에, 도시재생에 한 법률 근거

가 없는 상태에서 지난 2003년 원도심 활성화 지원 등에 한 조례를 제정하는

등 자치 인 재생지원제도를 확립한 바 있으며, 이러한 사례를 참고로 하여 경남지

역에 필요한 도시재생사업의 지원방안의 조례화에 해 추진할 필요가 있을 것이다.


조례 제정 ◦2003년 3월 18일

주요 골자

◦원도심 지역의 공간 범 설정(제3조)

◦지원내용 설정(제5조)

◦사업추진을 한 기 조성(제7조)

지원내용

행

정

◦건축 도 완화(건폐율‧용 율)

◦시내버스 무임승차 권역지정

◦지방재정 투융자사업의 우선순 반

◦각종 시범‧시책사업의 우선 발굴

재

정

◦기반시설 정비(도로‧공 주차장‧공원‧상하수도 등)

◦시가지 가로시설물 정비개선

◦재래시장 화와 편의시설 확충

◦지구교통개선사업‧임 료 지원

◦공공 문화교육시설‧복지시설 유치

◦도소매업에 한 운 자 융자지원

◦특화상품과 특화거리 육성

(표14) 역시 원도심 활성화 지원 등에 한 조례

□ 도시재생 지원조직 구성 및 주민참여에 의한 도시재생 추진

도시재생은 경험 으로 보아 주민과 상공인 그리고 이해 계자의 참여없이는 성

공하기가 힘들다. 과거의 공공주도 는 민간기업 주도의 재개발의 실패에서 나타

나듯이 주민과 상공인 는 건축주나 개발투자자의 력없이는 사업시행이 매우 어

렵다. 도시재생에서 무엇보다도 요한 것은 토지를 소유한 개인이나 기업의 지나친

희생을 강요하는 것이 아니라 이용자와 이해 계자 공동의 상생 인 력 계 구

축이다.

성공 인 도시재생을 해서는 특히 상인들과 건축주‧시민단체와 공공기 간의

력이 무엇보다 요하다. 필요시에는 함께 력계획(collaborative planning)을 통

하여 처음부터 함께 참여하는 계획시스템의 도입도 검토되어야 한다.

참고문헌

참고문헌 69

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2007년도 주요 연구보고서

기본연구과제

◦지방의회의 의정활동 활성화를 한 사무기구의 의정지원기능 개선방안: 경상남도의회를 심으로

◦지방공무원 국외훈련제도의 발 운 방안 연구: 경남도청 공무원을 심으로

◦경남의 유망 Sub-industry 발굴 육성방안

◦경남의 나노‧세라믹산업의 잠재력 분석과 육성방안

◦FTA의 개와 경남 제조업의 활성화 방안

◦지방공사 의료원의 시설‧장비 운 진단을 통한 발 방안

◦경남 농산물산지유통센터의 활성화 방안 연구

◦경남의 산업용지 수요 측

◦범죄로부터 안 한 도시만들기를 한 환경디자인 근

◦신항 배후단지의 효율 개발방안

◦시내버스 서비스평가모델 구축방안에 한 연구

◦육상기인 해양쓰 기 리 분담방안 연구: 낙동강 유역을 심으로

◦2008 람사르총회의 성공 개최를 한 에코경남 환경정비방안

◦ 략환경평가의 용과 이행방안

◦경남 안내체계 개선방안 연구: 안내소‧표지를 심으로

◦백의종군로 정비를 한 기 연구

◦문화재 발굴 장의 역사체험 화 방안

◦경남지역 한스타일 용 추진방안

◦경남남도 여성 직업훈련 활성화 방안

◦가정폭력 방지를 한 기 연구

현안연구과제

◦재경 학생 기숙사 설립 타당성 설립방안

◦도민만족도 제고를 한 콜센터 도입방안 연구

◦경상남도 부채의 정성 분석과 효율 리방안

◦부산‧진해경제자유구역의 효율 운 방안

◦경남 안 네트워크 구성 활용방안

◦살기좋은 지역만들기 세부추진 략 수립

◦Scenic byway 개발방안에 한 기 연구

◦부산항의 항만구역(항계) 재설정 연구

◦경남지역 조선산업의 지식경쟁력 강화방안: 조선해양 로벌 교육연구원 설립타당성 비검토

◦경남의 기업투자환경 실태와 발 방안

◦도시재생 략의 도입을 통한 경상남도 도시지역 경쟁력 강화방안

◦2010 국체육 회 발 방안

◦문화마 략을 통한 도시활성화 방안

2007년도 주요 연구보고서 71

◦경상남도 보육시설 평가인증 확 를 한 지원방안

◦경남문화콘텐츠개발센터 설립방안에 한 연구

◦WIC 로그램의 효과성 제고방안

이슈분석

◦2007년도 경남지역의 경제동향과 망

◦경남지역의 출산 실태와 응방향

◦동남권 신공항 건설에 한 경남도의 응 략

◦경남지역의 자살 황과 응방안

◦2008 람사르총회에 한 도민의식 조사와 정책 과제

◦경남의 취업구조 고령화와 정책 응방안

◦선진국의 장애인 고용정책과 시사

◦경남지역 거주 외국인노동자의 생활실태와 정책과제

◦경남지역 노인의 활동제약 실태와 정책과제

◦경남지역의 조선산업의 인력수 방안

◦경남지역의 창업과 부도실태 분석

◦우리나라의 지진실태와 경남의 응방향

◦경남지역 여성의 경제활동 실태와 정책방향

◦경남의 도시재생 략 도입방안과 과제

◦경남지역의 도시숲 분석과 정책방안 연구

◦도시계획시설의 집행실태와 리방향

◦경남지역의 문화산업 실태와 정책 과제

◦경남 로그램의 실태와 개선방안

◦진해 웅동지구 설토투기장 분쟁의 합리 해결방안

◦국내 자치단체의 기업지원 련조례의 실태와 시사

◦경남지역의 소득불균형 진단과 완화방안

◦경상남도 이미지 분석: 경남과 수도권의 인식 심으로

◦경남의 지역 융 황과 과제

경남정책Brief

◦노인수발보험제도 도입의 의미와 지자체의 과제

◦일본 자치단체(유바리시)의 산과 시사

◦아동발달지원계좌(CDA) 사업 시행에 따른 경남도의 발 과제

◦근로장려세제(EITC)의 시행 의미와 기 효과

◦아름다운 경 형성과 지역의 경쟁력: 경 법 제정의 의의와 경남의 정책방향

◦경남 여성결혼이민자 지원 황

◦범죄로부터 안 한 지역만들기를 한 CPTED의 의의와 경남의 정책방향

◦첨단의료복합단지의 추진동향과 경남의 응방안

◦ 학정보공시제와 학의 발 과제

도시재생전략의 도입을 통한 경상남도 도시지역 경쟁력 강화방안

2007년 10월 25일 인쇄

2007년 10월 31일 발행

발 행 인 안 상 근

발 행 처 경남발전연구원

경상남도 창원시 중앙로 152(우:641-060)

152 Joongang-ro, Changwon, Gyeongnam 641-060

Tel(055)239-0114. Fax(055)266-2079

Homepage : www.gndi.re.kr

ISBN 978-89-8351-143-0-93350

□ 이 책에 실린 내용은 출처를 명시하면 자유로이 인용할 수 있습니다. 그러나 무단

전재하거나 복사하면 법에 저촉됩니다.

□ 이 연구는 본 연구원의 공식견해와 반드시 일치하는 것은 아닙니다.

(2007 11)도시재생전략의 도입을 통한 경상남도 도시지역 경쟁력 강화방안

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