Exploring Retail Industry Innovationand Trends in Asia Pacific

探索全亚洲零售业创新思维

及发展趋势

072015 年 09 月

ICSC Asia Pacific ShoppingCenter Awards 2015 20-22

OC

TOBE

R 2

015 | GRAND HYATT TAIPEI

尊敬的 ICSC 中国会员：

很荣幸能够应 ICSC 亚太区执行总监 Sara 女士的邀请为本期《中国购物中心导览》中文杂志作序。本期杂志将围绕

RECon Asia-Pacific 全球商业地产亚太博览会主题展开，探索全亚洲零售业创新思维及发展趋势。

零售企业需要创新 ! 中国商务部研究报告显示：2013—2016 年，亚洲零售业拉动全球 6% 增长。2015 年年底，中

国电商规模将超过美国 ;2016 年年底，中国零售销售额将达到 25 万亿元人民币。在这样的一个巨大的市场背景下，

创新必将是推动零售业发展的根本 !

众所周知，零售行业最大的特点之一就是变化，即零售消费市场永远处于一个不断变化的过程中，如何捕捉变化、如

何驾驭变化、如何将变化转变为企业自身的竞争优势……，这一直是零售企业不断追求的目标，也是零售创新的重要

方向。

然而，目前零售行业多数企业都着急去做创新，但却忽略了创新的正确方式。这就出现了这样的现象，创新出新的业

务流程与原有的业务流程没有本质区别 ; 或者是原有的团队组织对创新新的东西的理念不认可，还只习惯于旧有的理

念。如果搞不清哪些创新方式、方法是正确的，所谓的创新也就成为空谈。

2015 RECon Asia-Pacific 全球商业地产亚太博览会的活动设计安排为来自亚太地区的零售业人士提供了绝佳机遇，

了解全球专家对相关议题的看法获得宝贵经验。其中包括全球零售创新，新兴零售技术，品牌定位和未来的行业发展

趋势和方向。

在未来的十年零售业如何通过创新来增加自己的竞争力，在市场的发展中获得用户的青睐，10 月 20 日即将在台北举

办的 2015 RECon Asia-Pacific 将会给大家带来更多的交流与分享 !

诚挚的！

EDIT

ORI

AL

Editorial 卷首语

ICSC Asia Pacific Shopping Centre Awards 2015

ICSC Research 调研日本购物中心适应市场变化面对老龄化的挑战 , 更多的竞争和电子商务

COVER STORY 封面文章Exploring retail industry innovation and trends in Asia Pacific 探索全亚洲零售业创新思维及发展趋势

Study Tour 考察RECon Asia-Pacific Study Tour

Education 教育ICSC CIRREEAPCREA

3

2624

34

42

45

5

9

12

13

4 22

Contents

NEXT GEN

RECon Asia-Pacific

Features 热点商业地产发展的基石——从运营管理做到资产管理智能化购物中心如何建立结合互联网 + 思维的零售创新购物中心安全管理

Personal opinion 个人观点中国商业地产的未来展望探索全世界和亚太区域的零售业创新趋势中国商业地产的发展趋势 – 崇邦模式

ICSC Internal Buzz!祝贺方玉珊女士升任 ICSC 亚太区执行总监NEW ICSC CEOICSC CLB 第四次会议

ICSC Events ICSC Asia-Pacific Events 2015

16主办单位

国际购物中心协会（ICSC）

亚太区执行总监 Sara Fang Horton

杂志主编 王龙珍 Charlie Wang

办公室经理 李明雨 Cici Lee

高级项目经理 孙洁 Monica Sun

会员及业务拓展经理 李响 Xiang Li

项目经理 - 活动及销售 曹涵 Annie Cao

Paul Yee余雄峰

ICSC CLB（China Leadership Board）Chairman

ICSC 中国行业领导委员会主席

Interview 专访好市多（Costco）将继续探索中国市场技术与零售空间的融合改变行为和创造业绩是营销战略的前提购物中心设计创新之处就在于将体验进行融合

3

Editorial 卷首语

ICSC 亚太购物中心大奖是对区域商业地产业内卓越表现和创新创意的最高认可，旨在表彰商业地产营销、社交媒体和设计开发领域的杰出成就。ICSC 亚太购物中心大奖将在 ICSC RECon Asia-Pacific 全球商业地产亚太博览会上颁发，以表彰营销和设计领域的卓越成就。ICSC 亚太购物中心大奖金奖得主将自动入围全球最高荣誉“Best of the Best”VIVA（Vision, Innovation,Value,Achievement）大奖评选。

2015 年 ICSC 亚太购物中心大奖入围名单（2015 ASIA PACIFIC SHOPPING CENTER AWARDS FINALISTS）

MARKETINGBusiness to Business

COFCO Commercial Operation and Management Walk-down SystemReport for AppraisalJOY CITYBeijing, China

The StandardMirvac Real Estate Pty LtdSydney, AustraliaOwner/Management Company: Cofco Land Limited

Cause Related Marketing

Laro CampaignAlabang Town CenterMuntinlupa, PhilippinesManagement Company: Ayala Land, Inc.Owner: Alabang Commercial Corporation

IDEA'YALAAyala MallsMakati City, Philippines

Chips for ChangeBarkly SquareBrunswick, AustraliaManagement Company: JLLOwner: ISPT

Botany Town Centre and Bellyful East Auckland Community GardenBotany Town CentreAuckland, New ZealandManagement Company: AMP Capital Shopping CentresOwner: PSPIB Waiheke Ltd

ANZAC Day 2015 and The Peace Poppy ProjectBotany Town Centre, Bayfair Shopping Centre and The Palms Shopping CentreAuckland, New ZealandManagement Company: AMP Capital Shopping Centre s

We Heart Heartkids

Full of Life - Stockland BaldivisStockland BaldivisBaldivis, AustraliaOwner/Management Company: Stockland

Integrated Digital Campaigns

Towning AroundAlabang Town CenterMuntinlupa, PhilippinesManagement Company: Ayala Land, Inc.Owner: Alabang Commercial Corporation

Karrinyup Swim & Resort Beach ParadesKarrinyup Shopping CentreKarrinyup, AustraliaManagement Company: AMP Capital InvestorsOwner: Uni Super

Metro City Plaza X PomPomPurin - Catch Purin If You Can!Metro City PlazaHong KongManagement Company: Goodwill Management Ltd.Owner: Henderson Land Group

LetterlandNorthland Shopping CentreMelbourne, AustraliaOwner/Management Company: Federated Centres

Shanghai Joy City Creates A Marketing Miracle of Smart Social PlatformWith Low Input and High ReturnsShanghai Joy CityShanghai, ChinaOwner/Management Company: Cofco Land Limited

The Mines Short Film CompetitionThe Mines Shopping MallEhsan, MalaysiaManagement Company: CapitaMalls Malaysia REIT Management Sdn. Bhd.Owner: CapitaMalls Malaysia Trust

Bride To Be ContestViviana MallThane west, IndiaManagement Company: Sheth Developers & Realtors I LtdOwner: Sheth Developers & Realtors I Ltd

Yantai Joycity Spring Festival Red Envelopes CampaignYantai JOY CITYYantai, ChinaManagement Company: Yantai JOY CITY Co. Ltd.Owner: COFCO Joy City Property Limited

Marketing Positioning and Brand Awareness

VITA @ Harbour City - The New Home of BeautyHarbour CityHong KongManagement Company: Wharf Estates LimitedOwner: The Wharf (Holdings) Limited

Siam Paragon - World Class ExperienceSiam ParagonBangkok, ThailandManagement Company: Siam Paragon Development and The Mall GroupOwner: Siam Piwat

This is Our VillageSt Marys Village Shopping CentreSt Marys, AustraliaOwner/Management Company: Mirvac Real Estate Pty Ltd

School CampStockland MerrylandsMerrylands, AustraliaManagement Company: Stockland

MerrylandsOwner: Stockland

Turn Up at U.P. Town CenterU.P Town CenterQuezon City, PhilippinesOwner/Management Company: Ayala Land Metro North Inc.

Kerrie Hess for WintergardenWintergardenBrisbane, AustraliaManagement Company: JLLOwner: ISPT

Public Relations and Events

Mompowerment MayAbreeza MallDavao City, PhilippinesManagement Company: Ayalaland Inc. SubsidiaryOwner: Accendo Commercial Corp.

The Gastronomy FestivalAyala MallsMakati City, Philippines

Burnside Village Market FeastBurnside VillageAdelaide, AustraliaOwner/Management Company: Cohen Group

Vivid Sydney at Central ParkCentral ParkChippendale, AustraliaManagement Company: JLLOwner: Frasers Property Australia and Sekisui House Ltd

Mambo: 30 Years of Shelf IndulgenceCentral ParkChippendale, AustraliaManagement Company: JLLOwner: Frasers Property Australia and Sekisui House Ltd

The 25th Anniversary of Crayon Shinchan-Chaoyang Joy CityChaoyang JoycityBeijing, ChinaManagement Company: Beijing Hong Tai Ji Ye Real Estate Co., LtdOwner: COFCO

Must Love Pets: A Valentine Pet SoireeEastwood MallQuezon City, PhilippinesOwner/Management Company: Megaworld Corporation

The Christmas of Hong Kong – “Harbour City Starry Christmas 2014”Harbour CityHong KongManagement Company: Wharf Estates LimitedOwner: The Wharf (Holdings) Limited

60 Years of Made in ItalyPavilion KLKuala Lumpur, MalaysiaManagement Company: Pavilion REIT Management Sdn BhdOwner: AmTrustee Berhad for Pavilion REIT

Impression Of HuiShenzhen Yitian Holiday PlazaShenzhen, ChinaManagement Company: Shenzhen Yitian Holiday Plaza Co., Ltd.Owner: YITIAN Group

The Balvenie Craft Fair & Winter PicnicStrand ArcadeSydney, AustraliaManagement Company: Ipoh Management Services Pty LtdOwner: GIC Real Estate

Hoops of Hope

Sunway Pyramid Shopping MallBandar Sunway, MalaysiaManagement Company: Sunway REIT Management Sdn BhdOwner: RHB Trustees Berhad

The Shoppes Luxury Re-launch: Discover Your Key to a World of LuxuryThe Shoppes at Marina Bay SandsSingaporeManagement Company: The Shoppes at Marina Bay SandsOwner: Las Vegas Sands Corporation

V city x Mini Cream World Cup CarnivalV cityHong KongManagement Company: Kai Shing Management Services Ltd.

Sales Promotion/Traffic Activation

The Big Day OffBirkenhead Point Outlet CentreDrummoyne, AustraliaManagement Company: Abacus Property Services and MirvacOwner: Mirvac

Broadway's Christmas Crusader CampaignBroadwayBroadway, AustraliaManagement Company: Mirvac Real EstateOwner: Mirvac Group / The Perron Group

Central Park becomes a Summer PlaygroundCentral ParkChippendale, AustraliaManagement Company: JLLOwner: Frasers Property Australia and Sekisui House Ltd

East Point City "Woolly Wonderland"East Point CityHong KongManagement Company: Sun Hung Kai Real Estate Agency LimitedOwner: Sun Hung Kai Properties

RM1.8Million Gifts of ProsperityPavilion Kuala LumpurKuala Lumpur, MalaysiaManagement Company: Pavilion REIT Management Sdn BhdOwner: AmTrustee Berhad for Pavilion REIT

Sunnybank $2 Food TrailSunnybank PlazaBrisbane, AustraliaManagement Company: Retail First Pty LtdOwner: YFG Shopping Centres Pty Ltd

Summer PunchThe GaleriesSydney, AustraliaManagement Company: Ipoh Pty LtdOwner: GIC Real Estate PTE LTD

Style WorkoutWestpoint Shopping CentreSydney, AustraliaOwner/Management Company: QIC

Wintergarden Christmas Gift BoxWintergardenBrisbane, AustraliaManagement Company: JLLOwner: ISPT

DESIGN/DEVELOPMENTNew Developments

Chengdu IFSChengdu, ChinaDeveloper: The Wharf (Holdings) LimitedDesign Architects: Benoy Ltd.Production/Executive Architects: LWK & Partners (HK) Ltd

China Overseas Plaza - Unipark

Broadmeadows Shopping CentreBroadmeadows, AustraliaOwner/Management Company: Federated Centres

Chifley Highriders Campaign 2015ChifleySydney, AustraliaManagement Company: Ipoh Management Services Pty LtdOwner: GIC

Pink Power InitiativeInorbit MallMumbai, IndiaOwner/Management Company: Inorbit Malls India Pvt. Ltd

Doggie World CupMikikiHong KongManagement Company: Sun Hung Kai Real Estate Agency Ltd.Owner: Sun Hung Kai Properties

“INCHEON 2014 Asian Para Games – Dare to Dream”Plaza HollywoodHong KongManagement Company: Plaza Hollywood LimitedOwner: The Wharf (Holdings) Limited

Future Architects @ SM Lifestyle CenterSM Lifestyle CenterXiamen, ChinaManagement Company: Xiamen SM City Co., LtdOwner: SM Prime Holdings

My Hervey Bay: Community PhotobookStockland Hervey BayPialba, Australia

Owner/Management Company: StocklandOne Man's WishSunway Pyramid Shopping MallBandar Sunway, MalaysiaManagement Company: Sunway REIT Management Sdn BhdOwner: RHB Trustees Berhad

A Kaleidoscope of ColoursUnited Square Shopping MallSingaporeOwner/Management Company: UOL Group Limited

Let's Exercise @ H.A.N.D.SThe Link Management LimitedHong Kong

Emerging Digital Technology

Three-Dimensional Social Media VideosAMP Capital Shopping CentresSydney, Australia

apm Jetso AppsapmHong KongManagement Company: Kai Shing Management Services LimitedOwner: Sun Hung Kai Real Estate Agency Limited

Festival Walk "U Card App' Campaign 2014Festival WalkHong KongManagement Company: Mapletree Greater China Property Management LimitedOwner: Mapletree Greater China Commercial Trust

Joy City Traffic Simulation and Forecast SystemJOY CITYBeijing, ChinaOwner/Management Company: Cofco Land Limited

Landmark North - "Create New Mode of WeChat Life"Landmark NorthHong KongManagement Company: Kai Shing Management Services LimitedOwner: Sun Hung Kai Properties

Hoppy Easter Augmented RealityMirvac Retail CentresSydney, Australia

Magic MomentsStockland Wetherill ParkWetherill Park, AustraliaManagement Company: Stockland Property ManagementOwner: Stockland Corporation Limited

Grand Opening, Expansion & Renovation

Explore... The New Cockburn Gateway Shopping CityCockburn Gateway Shopping CitySuccess, AustraliaManagement Company: JLLOwner: Perron Group

Emporium ReimaginedEmporium MelbourneMelbourne, AustraliaOwner/Management Company: Federated Centres

Immerse YourselfOcean Keys Shopping CentreClarkson, AustraliaManagement Company: AMP Capital Shopping CentresOwner: AMP Capital Investors

Orion Stage Two Construction CampaignOrion Springfield CentralSpringfield Central, AustraliaManagement Company: Mirvac Real EstateOwner: Mirvac

Robinsons Place Tacloban Re-Opening EventRobinsons Place TaclobanPasig City, PhilippinesManagement Company: Robinsons Land CorporationOwner: JG Summit Holdings, Inc.

Stanhope Village Stage 4 LaunchStanhope VillageStanhope Gardens, AustraliaManagement Company: Mirvac - Stanhope VillageOwner: Mirvac Real Estate Pty Ltd

Jinan, ChinaDeveloper: China Overseas Holdings, Ltd.Design Architects: JERDE, Callison (Interiors)

Fairview TerracesQuezon City, PhilippinesDeveloper: North Ventures Commercial CorporationDesign Architects: Benoy LtdProduction/Executive Architects: GF and Partners Architect, Co.

Lerthai CenterShijiazhuang, ChinaDeveloper: Lerthai Commercial Real Estate Group andDesign Architects: JERDE

The Ponds Shopping CentreSydney, AustraliaDeveloper: Australand PTY LTDDesign Architects: NH ArchitechtureProduction/Executive Architects: NH Architechture

V cityHong Kong, ChinaDeveloper: Sun Hung Kai PropertiesDesign Architects: Benoy Ltd.Production/Executive Architects: Ronald Lu & Partners (Hong Kong) Limited

Renovations/Expansions

Ayala Center CebuCebu, PhilippinesDeveloper: Cebu Holdings, Inc.Design Architects: Altoon + Porter ArchitectsProduction/Executive Architects: GF & Partners Architects

Lok Fu MarketHong KongDeveloper: The Link Management LimitedDesign Architects: Greig & Stephenson (UK)Production/Executive Architects: Fruit Design & Build Limited (HK)

Oyama Yuen Harvest WalkOyama-shi, JapanDeveloper: Japan Retail Fund Investment CorporationDesign Architects: JTQ Inc.Production/Executive Architects: NOMURA PRODUCTS Co., Ltd.

SM MegamallMandaluyong City, PhilippinesDeveloper: SM Prime Holdings Inc.Design Architects: ArquitectonicaProduction/Executive Architects: W.V.Coscolluela & Associates

New Retail ConceptsChaoyang Joy City-Joy YardBeijing, China

Liang Shi JuTianjin, China

2012 2013 2014 2015

ICSC Asia Pacific Shopping Centre AwardsICSC 亚太购物中心大奖将于 10 月 20 日在台北揭晓

4 5

Asia Pacific Shopping Centre Awards 亚太奖项 Asia Pacific Shopping Centre Awards 亚太奖项

WINNERS

Older people have more money, but they spend less. In particular, they do not buy clothes or food as much as they used to do, perhaps because their interest lies less in acquiring goods than in looking for services. They are more interested in making their lives meaningful.

Aeon Mall is one of the shopping center operators eager to develop “senior-friendly centers.” Their Funabashi Mall in the Greater Tokyo area has introduced such tenants as “Doctor Land” (a clinic mall), “Money Plaza” (a financial advisors’ office), pet shops, and other services which senior citizens might visit.

2) Keen Competition

The NLA of all shopping centers in Japan gained 62.6% from 2001 to 2014. During the same period, the total sales volume in yen grew 11.7%. Sales volume per unit space decreased by 30% over these years.

With new developments continuing to open, competition has become even fiercer, putting at risk those shopping centers that do not come in first in their markets.

3) E-Commerce

The e-commerce market is rapidly growing in Japan just as in other countries.

Nomura Research Institute estimates that the size of the Japanese e-commerce market, which was 12,800 billion yen in 2014, will reach 25,100 billion yen in 2020.2 A rapid shift from personal computers to mobile phones will even accelerate this movement.

NRI also states that ‘”showrooming,” in which a consumer finds and merchandise at a physical shop before purchasing the product online, comprised 20% of total Internet purchasing in 2012 and will grow more each year.

In this way, e-commerce is a serious threat for physical stores in shopping centers as they compete in a limited-demand environment. In this environment, many developers are creating their own e-commerce (virtual) shops, while offering omnichannel services. This will probably stimulate new demand in the market, and could help physical stores survive.

One advantage possessed by physical stores is that shopping is not just for buying goods for daily needs, but also offers a form of recreation for many people. Comfortable and pleasant amenities in well-designed centers can attract visitors and persuade them to stay and spend longer, especially Japan’s sizable cohort of relatively affluent mature shoppers. Some of the recently opened shopping centers are especially designed for this generation.

IV. Shopping Centers of Tomorrow

Many shopping center developers now regard their center not just as a place to shop, but also as a facility to enhance people’s lifestyles. Recently built shopping centers have fewer retailers but more service tenants. They are not focused on boosting expenditures on goods, but on encouraging customers to visit more often and stay longer, so that they become frequent buyers of services offered by the center.

The shopping center of tomorrow is unpredictable. The function of centers depends on the location, size and the type of service they offer. But one common success factor is that the center meets the market. The market needs change in the course of time, and as part of that process the center must engage in periodic renovation. The ”shopping center” business model can flexibly adapt to the needs and interests of customers, making it one of the commercial enterprises best equipped to manage change.

日本购物中心适应市场变化面对老龄化的挑战 , 更多的竞争和电子商务文 /Kazuhiro Shinohara

文摘 : 报告提供了一个在日本购物中心产业的概述。讨论了产业的结构 , 它的大小 , 和当前的挑战 , 包括日本的老龄化 , 更多的竞争从其他实体店消费美元 , 和电子商务。

尽管日本在过去的 10 年中通货紧缩 , 购物中心产业稳步增长 , 不像百货等零售类型或百货商店。这是由于购物中心的灵活地改变他们的商业模式按照市场的变化。

I. 简史和概况日本购物中心时代开始于 1960年代末 , 第一个成熟的欧式区域购物中心日本多摩川高岛屋购物中心 ( 如图 4 - 1 所示 ), 在 1969年开在东京郊区。

日本购物中心协会 (JCSC) 成立于1973 年当“购物中心”这一术语被正式定义。定义根据购物中心的进展进行修改和目前的一个是2008 年版“业务和服务设施的总

体规划 , 开发 , 持有和管理作为一个单一的实体 , 在许多情况下提供了一个停车场。它作为城市功能 ,作为一个设施满足社区居民的需要 , 提供多种选择 , 方便 , 设施和娱乐按照它的位置 , 规模和组成。”

虽然这个定义有点晚 , 但已经存在的各种商业设施完全符合其标准 : 火车站建筑和地下购物小巷。

丰桥项目作为第一个车站建筑建于 1950 年 , 东京中央车站作为

Japanese Shopping Centers Adapt to Market ChangesMeeting the Challenge of Aging Consumers, More Competition, and e-CommerceKAZUHIRO SHINOHARA

I. Brief History and Overview The shopping center era started in Japan in the late 1960’s, and the first full-fledged, European-style regional shopping center, Tamagawa Takashimaya Shopping Center (seen in Figure 4-1), opened on the outskirts of Tokyo in 1969.

The Japan Council of Shopping Centers (JCSC) was established in the year 1973 when the term “shopping center” was officially defined. The definition was revised according to the progress of SCs and the present one is a 2008 version which says “an aggregate of business and service facilities planned, developed, owned and managed as a single entity and in many cases provided with a parking area. It has a role as an urban function, being a community facility satisfying the needs of the residents by providing a variety of choices, conveniences, amenities and entertainment in accordance with its location, scale and composition.”

Even though this definition came late, there already existed various commercial facilities that perfectly fit its criteria: railway station buildings and underground shopping alleys.

The first station building, Toyohashi, was built in 1950, and the first underground alley, Tokyo Central Station, followed two years later. (See Figures 4-2 and 4-3, respectively.)

Another unique type of shopping center in Japan, the fashion building, specializes in apparel and other fashion goods such as footwear, bags, and other accessories, and is usually a small-scale, multi-floor building located in the center of a city. The first fashion building, Ikebukuro Parco, opened in 1969.

Since then, the shopping center industry has enjoyed relatively sound growth, with the total number of shopping centers reaching 3,169 by the end of 2014.

Besides these three types of shopping centers unique to the Japanese, there are also superregional, regional, community, and neighborhood shopping centers, as well as outlet centers. Recently, new types of developers have also entered the business. They are traditional department stores, airport buildings and service-area operators of super-express highways.

With a much longer history of shopping centers in the nation, department stores in Japan have also been considered superior in terms of merchandising and customer service level. However, their business model is now obsolete, and due to a high cost structure, they are trying to change. Some, by subletting space in their stores, are moving away from their traditional retail roots and toward more real estate businesses. Still others are converting their specialty stores so that they can become retailers in other shopping centers.

Airport buildings demonstrated their commercial potential in 2014 when one, Narita International Airport Building, became the Japanese shopping center with the highest sales volume as a single unit. Other airports are now trying to emulate Narita.

As an example of how service areas of super-express highways are changing from traditional rest spaces to places to enjoy shopping and food, Central Nippon Expressway Co. has made several of their service areas in Toumei Expressway (which connects Tokyo to Nagoya) fashionable shopping centers.

II. The Dimensions of the Industry in Japan The JCSC publishes an annual Shopping Center White Paper. The following graphs have been created from statistics compiled for the report.

The total number of shopping centers in Japan has grown from 2,603 in 2001 to 3,169 in 2014.

The number of new shopping centers opened each year has varied from a high of 97 in 2007 to a low of 35 in 2012.

In 2014, 55 shopping centers opened, six of which were large-scale centers, with (NLS) net lettable space of 50,000 square meters (sq m) or more, and 16 centers of the neighborhood type with small-scale floor size.

Chart 4-3 demonstrates how total shopping center net leasable area (NLA), or floor space, increased from 30.6 million square meters (sq m) in 2001 to 49.8 million sq m in 2014.

The average NLA for 2013 was 15,274 sq m, or about 165,000 square feet (sf). This figure, which is relatively small compared to the average space of other countries, is due to high land costs in Japan, especially in large cities.

Total sales of all shopping centers in Japan amounted to 28,921 billion yen in 2013, which is equivalent to 21% of the nation’s annual retail sales, as seen in Chart 4-5.

III. Problems Facing Japanese Shopping Centers 1. Demographic Change

Japan’s National Institute of Population and Social Security Research estimated in 2012 that the nation’s population will decrease to less than 120 million in the year 2026, less than 100 million in 2048, and 86.8 million in 2060.1 This means total purchasing power will decline even if spending per capita stays the same.

An even more serious challenge is the change in demographic structure. The percentage of the population 65 years or older, already at 23% in 2010, rose to 25.1% in 2013 and is predicted to reach 39.9% in 2060, as shown in Chart 4-7.

ABSTRACT: This report offers an overview of the shopping center industry in Japan. It discusses the structure of the industry, its size, and current challenges, including Japan’s aging population, more competition from other physical stores for the consumer dollar, and e-commerce.

In spite of deflation in Japan over the last 10 years, the shopping center industry has grown steadily, unlike such retail types as department stores or general merchandise stores. This is due to shopping centers’ flexibility in changing their business model in accordance with changes in the market.

Research调研

如图 4 - 1

Kazuhiro ShinoharaExecutive DirectorJapan Council of Shopping Centers (JCSC)

6 7

ICSC Research 调研 ICSC Research 调研

7

第一个地下建筑两年后随之而来。( 分别见图 4 - 2 和 4 - 3)。

日本另一个独特类型的购物中心 ,专门从事服装和鞋类等时尚商品 ,袋 , 和其他配件 , 通常是一个小规模的时尚建筑 , 坐落在城市的中心。Ikebukuro Parco 作 为 第 一个时尚建筑于 1969 年开业。

从那时起 , 购物中心行业有健康

发展 , 到 2014 年底购物中心的总数达到 3169。

在日本除了这三种类型的购物中心 , 也有区域、超区域、社区购物中心 , 以及奥特莱斯。最近 , 一些新型开发商也涉及了该业务。他们是传统的百货商店、机场建筑和超级快车高速公路服务区运营商。

作为具有较长购物中心发展历史的

成为了日本销量最高的购物中心。其他机场现在正试图效仿成田机场。

作为服务领域的案例超级快车高速公路正在改变传统的休息空间享受购物和食品，中央日本高速公路有限公司做了多种服务区域在 Toumei 时尚购物中心 ( 连接东京名古屋 )。

II. 在日本该行业的规模JCSC 一年一度的购物中心白皮书的发布。以下图表创建了从统计报告的编制。

购物中心在日本的总数从 2001 年的 2603 到 2014 年的 3169。

每年新开的购物中心的数量已经从 2007 年 97 家高点变化到 2012 年35 家。

2014 年 55 购物中心开业 , 六个是大规模的购物中心 , 并且 (NLS) 净面积达到 50000 平方米 ( 平方米 ) 或更多 , 并且有 16 个小规模的社区类型购物中心。

图 4 - 3 展示了购物中心总出租的净面积 , 从 2001 年的 3060 万平方米增加至 2014 年的 4980 万平方米。

2013 年平均 NLA 是 15274 平方米 , 约 165000 平方英尺。由于日本高昂的土地成本 , 尤其是在大城市，这个数字相对其他国家来说较低。

日本购物中心的总销售额在 2013 年达到 28.921 万亿日元 , 相当于全国21% 的年度零售额 , 见图 4 - 5。

III. 日本购物中心面临的问题1. 人口结构变化

2012 年日本国家人口和社会保障研究所估计 , 到 2016 年人口数量将减少到 1.2 亿 , 到 2048 将将不超过 1 亿 , 到 2060 将降低到 8680 万 . 这意味着如果人均开支保持不变总购买力将下降。

一个更加严重的挑战是人口结构的变化。65 岁或以上的人口比例已

国家 , 日本百货商店的销售和客户服务水平也被认为是卓越的。然而,他们的商业模式已经过时 , 由于高成本结构 , 他们试图改变。一些分包空间的店面正远离传统的零售并且转向房地产企业。还有一些人转变他们的专卖店 , 这样他们可以成为其他购物中心的零售商。

2014 年机场建筑展示了他们的商业潜力 , 成田国际机场建设 ,

如图 4 - 2 如图 4 - 3

如图 4 - 3

从 2010 年 达 到 23% 升 至 2013年 的 25.1%,2060 年 预 计 达 到39.9%, 如表 4 - 7 所示。

老年人虽然有更多的钱 , 但他们花费更少。特别是他们像以往一样不买衣服和食物 , 也许是因为他们的兴趣不在于获取商品。他们更感兴趣的是使自己的生活有意义。

永旺购物中心是一个购物中心运营商渴望开发的“senior-friendly centers.”他们的 Funabash 购物中心在大东京地区引入了“Doctor Land”( 一个诊所商场 ),“Money Plaza”( 一个金融顾问的办公室 ),宠物商店和其他服务 , 这吸引了老年人的光顾。

2) 激烈的竞争

从 2001 年到 2014 年日本所有购物中心的 NLA 上涨 62.6%。在同一时期 , 日元销售总量增长了 11.7%。单位空间销量下降了 30%。

随着新项目的开业 , 竞争变得更加激烈 , 那些没有率先进入市场的购物中心将面临风险。

3) 电子商务

电子商务市场的快速增长在日本

就像在其他国家一样。

野村综合研究所估计日本电子商务市场的规模 ,2014 年达到这是12.8 万 亿 日 元 ,2020 年 将 达 到25.1 万亿日元。个人电脑到手机迅速转换将加速这一趋势。

NRI 还指出“展厅”这一概念 , 消费者通过在实体店发现和浏览商品然后在网上购买产品 ,2012 年互联网采购总额达到 20%, 并且每一年将保持增长趋势。

这样 , 实体店购物中心因为在需求有限的环境中竞争导致电子商务成为一种严重的威胁。在这种

环境下 , 许多开发商创建自己的电子商务 ( 虚拟 ) 商店 , 同时提供omnichannel 服务。这可能会刺激市场新需求 , 并可能帮助实体店生存。

拥有实体店的一个优点是 , 购物不仅仅是为了每日所需购买商品 ,对许多人来说还是提供娱乐的一种形式。舒适和愉快的设施在精心设计的购物中心可以吸引游客和说服他们留下来 , 尤其是日本大群相对富裕的成熟消费者。一些近期所开设的购物中心是特别为这一代人设计的。

IV. 明天的购物中心

许多购物中心开发商现在认为他们的购物中心不仅仅是一个购物的地方 , 也是一个改善人们的生活方式的场所。最近建造的购物中心减少了零售商但为租户提供了更多的服务。他们不注重提高对商品的支出 , 但经常鼓励客户访问和逗留更长时间 , 使他们因为提供的服务成为忠实买家。

购物中心的明天是不可预测的。购物中心的功能取决于位置、大小和提供服务的类型。但一个共同的成功因素是满足市场的需求。市场需求随着时间的推移不断地变化 , 作为这一进程的一部分购物中心必须进行定期更新。“购物中心”的商业模式可以灵活地适应顾客的需求和利益 , 使它的一个商业企业管理变更的最佳装备。

如图 4 - 7

如图 4 - 5

8 9

ICSC Research 调研 ICSC Research 调研

Bunny APP for Easter

apm Jetso apps

Magic Moments—Stockland Wetherill Park

未来的零售业创新将更加依赖于技术创新并面向消费者 . 零售商只有重视消费者的独特需要和欲望 , 以各种新技术为基础 , 在满足政府管制和公众期望的前提下 , 借助知识密集型服务业 , 围绕零售产品和服务、新型业态、营销渠道、顾客沟通和客户关系管理 , 以及零售经营的其他方面进行创新 , 提供更有价值的购物体验 , 才能在激烈的市场竞争中实现盈利 .

亚洲一些国家用了 10 余年的时间走过了欧美国家 100 年的路程，尤其在中国，改革开放以来，中国零售业演绎出独特的发展轨迹，在与国外零售企业的碰撞和交汇中，伴随着新的理念和业态的引入和推广，中国零售业进行着一次又一次的创新。

亚洲零售业态的发展有两个显著特点：一是各种新型业态同时出现，没有明显的时间阶段性；二是大部分零售业态都是模仿外国或者国外引进的。中国零售业普遍存在“形象神不似”，很多超市缺乏“灵魂”。中国零售业面临的最大问题是“复制”过多，“自主创新”过少，自主创

新能力的缺失严重影响了零售企业的可持续发展。

亚洲零售企业面临的两大变革：业态创新与精细化管理

零售业是一个瞬息万变的行业。在消费者需求多样化、竞争越来越激烈的年代，亚洲本土零售企业必须增强创新意识，在改革创新中不断寻求发展。

业态创新——亚洲本土零售企业突围的利刃。西方零售革命的历程表明，不同零售业态的产生往往与不同的生产力发展水平相适应 , 欧美成熟业态模式未必都适合在亚洲发展，绝不能一味复制照搬 , 开发适合国情的零售业态是零售业未来发展的一种方向 , 这也是零售专业人士应该共同追求的。

精细化管理——亚洲零售企业可持续发展的关键。做零售业的人会讲两个非常重要的词，一个是单品管理、一个是品类管理。这都离不开今天所说的信息化。信息化是零售业实施精细化管理的重要抓手，但目前亚洲零售企业对 IT 的应用还停留在“办公自动化”水平，仍然满足于数据汇报，看不到真正的智能分析 。跨国零售企业的实践表明，IT 不只是单纯的管理工具，而是企业塑造竞争优势的关键因素之一，信息化在零售业发展当中是服务零售企业的。

零售业发展的趋势：深度专业化和专业化的集成

零售业的价值体现在“顾客的理念”，从物质取向走向精神取向。通过

探索全亚洲零售业创新思维及发展趋势

Karrinyup Shopping Centre Swim + Resort Beach Parades

购物的体验获得了一种享受，这是在国际上通用的共同的价值取向。在这种背景下，只有深度专业化和专业化的集成的企业才能成功。

英国《卫报》日前在其网站刊文表示，科技的发展对传统零售品牌造成了冲击，传统高街零售品牌规则被改写，大牌零售商被迫重塑。零售业若想继续在未来蓬勃发展，就要顺应变化。科技将决定未来零售业的主要发展趋势，其中就包括声控购物及社交购物等。

随着传统高街零售品牌的规则被科技所改写，零售业看似平静，实则暗流涌动，科技的发展迫使零售商在数字时代进行自我重塑。

零售商必须引入创新的店内体验

尽管越来越多消费者倾向于在线和移动购物，但是这并非表示他们放弃了对实体店良好购物体验的需求。调查显示，中国的消费者对于“在家购物并立即使用”的偏好比例为 41%（全球为 42%），而对于“查看、触摸和比较产品”的偏好比例占到 66%（全球比例为 53%）。因此，

摆在零售商面前的一个大好机会是转变商店体验。为了引导零售商营造各种超高相关度的体验，对涵盖购物之旅各个阶段的 19 个基于万物互联的购物概念测试结果显示，在 19 个概念中，对中国消费者的吸引力尤为突出的包括：针对性优惠、智能购物车、现实增强技术、移动支付、安全储物柜、基于智能手机的自助服务、店内免下车车道等服务。其中，中国的受访者对各种与“现实增强技术”有关的概念都表现出浓厚兴趣，这一技术通常显示在移动设备之上，比如：特别优惠、评论和产品信息、店内引导以及产品推荐系统等。

基于万物互联的概念在提高购物效率的同时，能提升个性化体验。实体零售商必须通过加快自身的创新速度，快速利用分析工具了解店内顾客，从而打造与习惯网购的消费者需求一致的店内体验。在提供优惠和解决方案的同时，根据购物者的喜好、兴趣和背景进行相应调整。

零售商可凭借店内传感器、无线网络和正确的分析解决方案，大幅提高购物者的参与度与满意度，并获得有效的客户反馈，通过让顾客更清楚地了解库存、结账拥塞情况、停车场客流量等，零售商能够以极大的灵活性应对任何情况，实时满足顾客的各种需求。构建动态基础设施同时能让零售商更快地发现市场动态，抓住瞬息万变的商机。

大型零售连锁店（包括跨国公司）可以通过与区域性企业建立合作伙伴生态系统来获得更多的顾客见解。这些连锁店通过将自身策略本地化，将能够获得对区域偏好的洞察，更好地挖掘主要城市区域之外的广阔市场。

Exploring retail industry innovation and trends in Asia Pacific

10 11

COVER STORY 封面文章COVER STORY 封面文章

12

COVER STORY 封面文章

如果传统零售商提供各种让中国消费者喜爱的基于万物互联的创新式体验，既让顾客查看、比较和试用真正的产品而非数字图像，又让顾客在店内外获得亲身体验，为他们提供相关信息和优惠，就能够实现单纯的在线竞争者所无法比拟的价值定位。随着解决方案部署到位以及必要的移动策略、动态的基础设施功能、合作伙伴生态系统的扩展，将实体店的亲身体验和移动购物的数字化优势相结合，中国传统零售商就有机会通过创新取得突破，可以在购物之旅的每一步更好的引导和吸引顾客。

中国零售市场的创新时机已经成熟

思科曾经发布了关于中国零售业的调查报告，以探索中国零售企业在万物互联时代的创新动力和发展方向。为此，思科在 10 个国家／地区对 6000 多名消费者（包括中国受访者 604 人）进行调查，中国的消费者为了获得更有吸引力的个性化服务体验，非常愿意分享自己的数据。61% 的中国受访者表示会分享他们的好恶、兴趣和爱好（全球为 43%）；54% 的受访者会分享他们所用产品的相关信息（全球为35%）； 38% 的受访者会将评论分享在社交媒体上（全球为 13%）。社交媒体确实是零售业成功的关键推动者。

iapm mall – High Heels Art Exhibition Catch Instant Reward Vouchers

中国的受访者对于基于万物互联的 19 个零售概念测试表现出的兴趣最为浓厚。报告指出：传统的零售商有机会依靠万物互联，通过为客户提供超高相关度体验来实现自己的颠覆性创新。中国零售市场的创新时机已经成熟。

高灵活度的中国消费者随时会改变零售业格局。55% 的中国智能手机用户使用手机支付，相比之下，美国这一比例仅占 12%。中国政府计划到 2020 年将 12 亿人（85% 的人口）连接到 3G 或 4G 移动互联网。该调查反映了这种快速的发展：在智能手机上使用独立购物应用、零售商特定的应用、网购以及手机购物等方面，中国受访者比例均高于全球。同时，中国客户还在偏好使用能提供便捷的娱乐、购物、电影、运输、支付等功能的大型应用，如微信等。

到 2018 年，中国将成为世界上最大的零售市场。传统零售商要在万物互联的时代抓住这个巨大的机遇，就必须认真思考数字化转型的道路，与精通技术的消费者建立更深厚的关系，获得新的收益。

传统的零售商有机会依靠万物互联，通过为客户提供超高相关度体验来实现自己的颠覆性创新。中国零售市场的创新时机已经成熟。

Shopping Centres Study Tour presenting the best of retail in Taipei台北购物中心考察

诚品生活松烟店誠品生活松菸店成立於 2013 年，位於松山文創園區，包含地下 2 樓及地上 1~3 層，總營業坪數 6,000 坪。Eslite spectrum Songyan Store was established in 2013 in Songshan Cultural and Creative Park.

台北 101 购物中心台北 101 購物中心 於 2003.11 月開幕， 地上樓層共有 101 層、另有地下 5 層，基地面積：9,159 坪 (30,277 平方米 ) 總樓地板面積：約114,737 坪 (3,793,296 平方米 ) 購物中心建物面積 ( 不含停車場 )：23,744 坪 (78,491 平方米 )辦公大樓建物面積：65,269坪(215,767平方米) Taipei 101 shopping center opening date November 2003 Site Area 30,277 square meters; Total Gross Floor Area 374,219.95 square meters; Mall Floor Area 185,806.51 square meters; Tower Floor Area 188413.44 square meters

美丽华百乐园美 麗 華 百 樂 園 開 幕 時 間 2004 年 11 月 19日，開幕時間 2004 年 11 月 19 日，基地面積 :75000 坪，樓地板面積 ( 不含停車場 )38000坪，商店總數 400 家Miramar entertainment park opening date :2004/11/19 site area:24787.5m2 shopping center floor area:125,590m2 N0. Of Tenants:400

Mega City 板桥大远百板桥大远百由远东集团 远东百货负责经营， 2011 年冬季开幕 . 总建筑面积：39,451 坪 ( 含停车场 ) 总营业面积：16,563 坪 ( 不含停车场 )Far Eastern Panchiao New City is operated and managed by Far Eastern Group – Far Eastern Department Store, Schedule to be opened in Autumn, 2011. Architecture floorage of 39,451 ping, Business floorage of 16,564 ping.

大江国际购物中心 Metrowalk大江國際購物中心於 2001 年 3 月開幕，基地面積為 50000 M2，為地上 5 層地下 2 層樓層規劃，商店總數為 350 家。Metrowalk shopping center opening date 2001/3 area of base:540 thousand square feet floors:5 floors above ground and 2 floors underground No. of Tenants:350

台茂购物中心台茂購物中心於 1999 年 7 月 4 日開幕，為台灣第一家大型購物中心基地面積 15125 坪樓地板面積 ( 不含停車場 ): 樓地板面積 ( 不含停車場 ):22852 坪，樓層規劃 : 地上 7 層地下 3 層 Taimall shopping center opening date:1999/7/4 site area:50000m2 shopping center floor area:75545m2 no of tenants:353 stores

加入考察请联系：Annie Cao 曹涵 +8610 65055103 转 107 email：acao@icsc.orgA 组 : 板桥大远百、台北 101 购物中心、诚品生活松烟店 或 B 组 : 大江国际购物中心、台茂购物中心、美丽华百乐园

13

Study Tour 考察

2015 年 7 月 17-19 日莱顿商学院成功举办国际购物中心协会中国零售地产教育学院（ICSC CIRREE）2015 年第 2 模板课程零售招商管理高阶课程。招商团队的专业技能对新购物中心以及旧物业的改造开发的成功至关重要，本课程向招商管理者提供零售地产招商全球最佳实践以及特定类别的零售或综合体类别的应用。来自迪拜的 ICSC 讲师Shane Elstrom 将其二十余年在北美及迪拜等国的国际大型商业地产机构和项目中的广泛经验与来自国内一线企业的学员无私分享，而来自前环球港高管范唯鸣的细致入微的剖析令学员大呼过瘾。

仅仅一周后，2015 年 7 月 24-26 日莱顿商学院在有“中国改革前沿第一线”美誉的深圳，这是 ICSC 首次在深圳开设 CIRREE 系列零售地产高阶课程。随着本次 ICSC CIRREE 零售招商管理高阶课程的成功举办，ICSC 中国零售地产学院迈出了在华南拓展坚实的第一脚步。招商租赁是关系一家购物中心成功与否的最关键因素。租赁决定购物中心

2015 ICSC CIRREE 购物中心高阶课程中国区排期表

的收入和产能。正如购物中心的成功取决于高回报的租赁一样，购物中心的管理成功也建立在有效、高回报的租户组合之上。租赁是一个长期过程，从规划定位购物中心的租户组合，设计制定租约和租金水平，到各种租赁策略制定和实施，达到客流稳步提升，进而收入稳定提升，租金稳步提升的良性连锁反应，从而使购物中心资产价值最大化。本次课程再次邀请 ICSC 资深讲师 Shane Eldstrom 和范唯鸣授课。课后收获这样的学员短评：“紧凑而充实，前两天迪拜老师的课程内容丰富，给我们一个全球的视角看待商业发展。而最后一天讲师结合实际工作，讲解专业，案例剖析生动，获益颇多！”

ICSC 与 APCREA 联合主办《购物中心管理运营》培训课程在京成功举行

由亚太商业不动产学院与国际购物中心协会与亚太商业不动产学院联合主办的 ICSC《购物中心管理运营》培训课程于 6 月 25 日至 28 日在北京如期举行，来自全国各地的购物中心产业链条上的数十位总经理参加了本次专项培训。

据介绍，此次培训把行业培训细分到某一个管理层或者执行层又做了一次新的尝试。究其原因，亚太商业不动产学院院长朱凌波认为这是行业发展的必然。他介绍，随着购物中心全程开发运营管理专业化程度更高要求的提升，规避同行同质化的竞争，寻求新的突破口，寻求差异化发展，寻求更有针对性的交流与合作，同行同级别交流会成为一种新常态。购物中心无论开发、招商还是运营管理，互相借鉴与相互学习也是行业发展的必然。

针对中国大陆开业的购物中心越来越多的特点，据悉，目前已经开业和持续运营的已接近 5000 家，为了适合这些购物中心总经理对目前购物中心发展所渴求的学习要求，亚太商业不动产学院与国际购物中心协会在原有购物中心课程的基础上进行了更具实操性和本土化的优化，浓缩课程精华，缩短上课时间，强调购物中心目前的发展创新要求，并具有

课程咨询ICSC 中国代表处：Cici Lee: 8610-65055103 转 103 email:clee@icsc.org亚太商业不动产学院：朱宏博 Michael 8610-62701758 email:654354711@qq.com

一定前瞻性，在较短时间内能学到目前行业发展最新的管理和实用理念。

管理创新是购物中心总经理的必修课，只有在管理上创新，才能体现总经理的价值。在此基础上，本次课程借鉴了美国购物中心成熟的专业技术管控模式，从而实现培养和塑造中国购物中心总经理在购物中心开业前后运营管理实操的综合能力；课程体系也紧紧围绕着作为一个购物中心高管所应具备的知识体系与能力要素，讲解了开发与再开发、招商与租赁、运营与设施、财务与资产管理、公共关系与危机管理及法律法务等多个专业领域的知识与技能，提供了可以马上应用到实际工作中的多种工具和大量案例，为购物中心总经理在购物中心的管理中的创新提供了基础。

本次课程特别邀请了 ICSC 国际购物中心协会认可的国内购物中心操盘手为授课师资，26 日上午课程由叶际屏先生就“项目开发前期的招商战略与营业后的租赁调整”主题为学院学员做精彩讲解。27 日凯德商用法务部张静总就“购物中心如何合理运用相关法务及法规”的主题为学院学员进行系统性的讲解。28 日世茂地产集团吴艳芬总为学院学员精讲“购物中心‘特色’租赁与商业化运作”。他们的专业度、影响力和认可度在行业内也是首屈一指的，深受上课学员的高度认可。

ICSC 中国零售地产教育学院招商高阶管理课程（ICSC CIRREE Leasing Program ）于上海和深圳成功举办

课程咨询：ICSC 中国代表处：Cici Lee: 8610-65055103 转 103 email:clee@icsc.org莱顿教育：8621-626912618 email:info@leiden.cn

Education教育

14 15

Education 教育 Education 教育

Richard Chang好市多（Costco）将继续探索中国市场

好市多亚洲高级副总裁（Senior Vice President - Asia）张嗣汉（Richard Chang）

好市多（Costco）是全世界销售量最大的连锁会员制的仓储批发卖场，成立以来即致力于以可能的最低价格提供给会员高品质的品牌商品。好市多持续引进新的有特色的进口商品以增加商品的变化性，随时反应厂商降价或进口税率的降低回馈给会员。目前好市多在全世界经营有数百家卖场，商品种类繁多，对待会员还有许多特别的会员专享的服务与权益，所做的一切都是为了使顾客在购物时保持愉悦的心情。现职好市多亚洲高级副总裁（Senior Vice President - Asia）张嗣汉（Richard Chang）此次接受了 ICSC 采访。

Can you introduce the situation of Costco in the Taiwan market in last year? Is there any reference data can show to us? （您能否简单介绍一下Costco 近些年在台湾市场的表现如何？有没有具体的参考数据？）

Richard Chang ：Costco experienced stable growth last year. Although, we didn't open any new warehouses, our comparative sales were consistent with previous years and our membership base grew by 11%. （Costco 去年经历了稳定增长。虽然 , 我们没有开设新的仓储店 , 但是通过与前几年销量的对比 , 我们的会员增长了 11%。）

What are problems encountered when Costco expand the Taiwan market? How to solve these problems? （Costco 在拓展台湾市场遇到的难题都有哪些？请问是如何解决这些难题的？）

Richard Chang ：Continue expansion challenges include the ability to acquire affordable land and the time it takes to rezone industrial to commercial usage. We're also facing a situation of cannibalization as we open warehouses in existing markets.（继续扩张的挑战包括能够获得廉价土地和商业使用的年限。

Interview 专访

当我们打算在现有市场开设仓储店的时候也面临着你死我活的局面。）

According to media reports, the Chinese second largest e-commerce group Jingdong is cooperating with Costco. Is this news true? （据一些媒体报道，中国第二大电子商务京东集团正在与Costco合作，这一消息属实吗？）

Richard Chang ：We do not have any relationship with Jindong, as we have our Costco China website on Tmall Global which was launched in Oct of 2014. That's the only official presence we currently have in China.( 我们与京东没有任何联系 ,2014 年 10 月我们在天猫商城启动了 Costco 中国网站。这是我们目前在中国大陆唯一官方存在的。)

How do you think of the trend of the development of the e-commerce? What are the differences do you think of online and offline?（您如何看待电子商务的发展趋势 ? 你认为线上与线下有什么不同之处 ?）

Richard Chang ：Ecommerce is here to stay. The convenience of shopping online has attracted many people and added pressure to offline retailers.

However, average spend is only a fraction of offline shopping and there's room to grow for both on and offline retailers. The challenge will be how to differentiate your product offering.（电子商务始终存在。网上购物的便利吸引了很多人 , 并增加了线下零售商的压力。然而 , 平均开销只是线下购物冰山的一角，线上和线下的零售商都有进一步发展的空间。面临的挑战是如何区分你的产品。）

Why Costco still didn't open stores in mainland China? What is the expansion plan of Costco in the next few years in mainland China?（为什么 Costco 一直没有在中国大陆开店？未来几年是否在中国大陆有一些拓展计划？）

Richard Chang ：We're assessing the feasibility of opening warehouses in China. We feel the tier one cities are ready for us to open, whereby their population and average per capita incomes are conducive for the success of Costco. Again, the challenge will be the ability to secure proper sites. More to come, but with our Tmall experience, we'll continue to explore the China market.( 我们正在评估在中国大陆开设仓储店的可行性。我们觉得一线城市已经准备好为我们开放 , 即他们的人口和人均收入有助于 Costco 的成功。能够正确的选址将再次成为挑战。但随着我们与天猫商城的合作经验 ,我们将继续探索中国市场。)

Come Join Us !

RECon Asia-Pacific Taiwan SpecialistRECon Asia-Pacific Taiwan Specialist

16 17

Interview 专访 Interview 专访

技术与零售空间的融合

Deborah WeinswigFung Business Intelligence Centre全球零售和技术主管

Can you introduce what emerging technologies have been applied in the shopping center in the past few years?（您能介绍一下在过去几年有哪些新兴技术被运用在购物中心？）

Deborah Weinswig:

1)Beacons and other location-based marketing tools can be used to improve the in-store retail experience. Beacons transmit a unique identifier via Bluetooth, which can be read by an app downloaded to the shopper’s smartphone. The retailer can then use this data to create personalized discounts and offers. Retailers have been evaluating beacon technology for quite some time and are on the verge of implementing it this year.

2)In-app mapping and geofencing for shopping centers are another possibility. Some shopping malls have developed mobile apps that can guide shoppers to specific stores and facilities or they can offer discounts or coupons that encompass several multiple stores. Data can be collected on shopper traffic and time spent throughout the mall, which is useful in determining the ideal composition of store type and location within the mall. In addition, offering the shortest path through the mall improves the efficiency of the shoppers’ trip, thereby increasing the likelihood of a return visit.

3)Retailers are increasingly using virtual and augmented reality technology to create applications such as magic mirrors, smart fitting rooms and other

interactive displays. There are many augmented reality apps for smartphones that enable the user to virtually try on makeup, clothing, or a new hairstyle.

4)Identification technologies such as RFID tags offer the promise of digital product identification, which can be combined with magic mirrors or used to improve an online experience. RFID technology also offers a means to track of inventory in real time, which is essential for an efficient omnichannel operation.

(1) 搭载智能传感器的信标技术以及其他基于定位功能的市场营销工具可以用来提高零售店内体验。信标技术通过蓝牙发射一个独有的识别码到顾客手机的 App 里面。零售商便可以使用这个数据来提供个性化的折扣及促销。零售商们已经对此项技术做了相当一段时间的评估检测，并很有可能与今年正式开始使用。

(2)App 内的针对购物中心的地图导航和地理防护功能将是另一种可能。一些购物中心已经开发出能够引导消费者到特定商店和设施的 App，并可提供多个商店的折扣和优惠券。这样一来，便可收集到顾客分布和购物时长的数据，以此来决定未来该开设哪些类型的商店及怎样分布他们的位置。另外，提供通过商场内的最快路径将会帮顾客节约时间，从而获得更多回头客。

(3) 还有一些零售商使用虚拟现实和增强现实技术创建出例如魔力镜子，智能试衣间等互动型的高科技手段。其他模拟程序还可以让顾客在手机上面试衣服，试装，或者试发型。

(4) 诸如电子标签的识别技术保证了对电子商品识别的成功率，同时可同魔力镜子一起使用提供更好的在线体验。RFID还可以提供实时库存跟踪，这项功能更是多渠道购物中不可或缺的。

Whether these emerging technologies play a very important role for shopping centers? ( 这些新兴技术是否为购物中心发挥非常重要的作用 ?)

Deborah Weinswig: Technology has historically not been a large focus for mall operators, however today they face a different world with competition from many fronts: from e-commerce, subscription services and from shopping via smartphone. Shopping centers need to adapt quickly to face this new wave of competition, and many shopping centers are adding food and entertainment outlets to make the mall more of a destination and an experience. New technologies are also useful as mall developers think about formats of shopping malls that offer new ways of interacting with customers both digitally and in stores. For example, the advent of omnichannel sales makes traditional mall productivity metrics (such as sales per sq. ft.) less relevant, so retailers have to develop new metrics. Since many retailers are increasing their capital spending budgets for e-commerce and IT infrastructure, the malls have to follow suit to remain relevant.

实体商店在过去的很长一段时间并没有在意科技的发展， 然而在当今的世界里电子商务，订阅服务，手机购物都是日渐增长的趋势。购物中心必须要面对这些变化所带来的竞争，很多购物中心已经增加了餐厅和娱乐场所，来吸引更多顾客。购物中心开发商们认为这些顾客与商场间互动的方式无论是线上线下的都是十分实用的。例如， 多渠道销售的出现使传统商店的销售额标准（如每平方英尺销售额）变得不准确，所以零售商们必须开发出新的指标。另外，由于很多零售商都增加了他们在电子商务和应用程序方面的预算，购物商场也必须跟上这一步伐。

Can you share some of your opinions about merging technology and the retail space? （关于技术和零售空间的融合，您是否能分享一些您的看法 ?）

Deborah Weinswig: Retailers are increasingly looking to technology to help drive sales and hold the line against competition from e-commerce and mobile. For example, retailers are developing their mobile commerce strategies, including developing their own apps to embrace increasing shopping on mobile devices. Today, consumers expect a seamless experience whether they are shopping on their PC, smartphone or tablet, or visiting the physical store. Many startup companies around the world are currently developing solutions to improve the customer experience and drive retail sales, as well as improve the efficiency of markets and processes. Leading retailers are increasing their capital spending budgets for IT and e-commerce, and in some cases, the CIO has been promoted to CEO.

越来越多的零售商们试图通过各种科技来提高销售量和应对电商带来的竞争，例如很多零售商已经开发出自己的 App 来顺应手机购物的潮流。如今的顾客希望通过实体店，手机，和电脑来得到一种无缝式体验。与此同时， 世界各地的各种初创企业也在研发可以提高顾客体验和自身市场竞争力的方案。零售商巨头们都已大大增加其在电子商务方面的预算和支出，有些公司的 CIO 甚至被提拔为 CEO。

In recent years the rapid development of electronic commerce affects shopping center in China, how to through technical innovations bring more consumers from online to offline? （近年来电子商务的快速发展对中国购物中心产生一定的影响 , 如何通过技术创新将更多的消费者从线上带到线下 ?）

Deborah Weinswig: Brick-and-mortar sales still account for the vast majority of retail sales in both the US and China, and e-commerce sales continue to grow much faster than aggregate retail spending. Exploring new store formats and offering compelling in-store experiences are important for bringing customers back into stores. Retailers need to make shopping fun again. Interestingly, we have seen some pureplay online retailers open brick and mortar stores, though it remains to be seen if these are just showrooms for the online business. In addition, seamless click-and-collect options are another way to bring customers

back into stores.

当今世界无论是在美国还是中国，实体商店仍是主流，但电商的销售额增长非常迅速。探索出新的店铺模式和提供更佳店内体验才能重新拉回流失的客户。零售商们必须让购物变得有趣。有些本是纯电子商务的品牌竟开始经营实体店，虽然此举被外界视为其网店的展销手段。另外，无缝式的网上选购店内提货是另一种可以将流失的顾客拉回店内消费的方法。

Can you give some suggestion about what needs to be improved about China's retail industry? （请您给出一些建议关于中国零售行业有哪些方面需要改进 ?）

Deborah Weinswig: Overall, I am very impressed by the development of China’s mobile commerce and mobile payment options. I see huge opportunities in second and third tier cities in inland China as the current urbanization trend continues. Retailers in China should explore online and physical store formats that benefit from this trend. In the future, more and more international retailers will seek to enter China, and domestic retailers increasingly need to prepare for international competition.

总体来说，我对中国的移动电子商务和手机支付方式的高速发展印象深刻。我认为，在城市化的发展趋势下，中国的二三线城市将有很大的发展空间。中国的零售商应该发掘这种趋势所带来的线上线下的各种机会。在未来，越来越多的国际零售商将会进入中国市场发展，那么国内零售商也要做好迎接来自这股国际力量竞争的准备。

随着技术的不断进步，购物中心发展越来越趋向智能化。消费者的联网和设备的融合继续挑战并颠覆消费市场，而新数字技术和数字平台的出现直接加快了颠覆的速度。对于购物中心而言，零售业的数字化转型并非都是坏消息，相反，它们在顾客的“购物决策之旅”中提供了新触点。来自 Fung Business Intelligence Centre 的 全 球 零 售 和 技 术 主 管Deborah Weinswig 女士在技术和零售空间融合方面有独到的见解。

RECon Asia-Pacific Technology Specialist

apm Jetso apps 上水广场

18 19

Interview 专访 Interview 专访

改变行为和创造业绩是营销战略的前提

Carol AngelosantoCEOMarketing Warehouse Pty. Ltd

过去十年里全球市场动荡不安，至今仍变化多端，购物中心行业也随之发生了天翻地覆的变化。虽然一些地区仍然没有明显的发展 , 但其他地区在新的机会下已经蓬勃发展并且增强了购物中心产品的需求。随着新媒体的蓬勃发展，国际品牌的诞生与扩张，购物中心发展产品的风格变得休闲和娱乐化，营销人员现在正面临着一个独特的机遇和挑战 ; 购物中心是否能适应他们的市场营销方法来开发与定位目标市场 ? 今天做的营销努力是否准确的定位购物中心以提升差异化竞争还是简单地延续陈旧的营销模式进行操作 ? 来自 Marketing Warehouse Pty. Ltd 首席执行官 Carol Angelosanto 女士在购物中心市场营销方面有着丰富的经验。

What is the role of marketing in the shopping center? ( 您如何看待市场营销在购物中心所扮演的角色？ )

Carol Angelosanto：The role of marketing in any Shopping Centre regardless of its size is vital to its short and long-term success. Effective marketing of a center should convey the centers brand image and be commensurate with its product offer; whilst facilitating engagement with the target audience. Shopping centers need to market themselves to multiple stakeholders including retailers, shoppers and often investors. So it is complex and often requires multi-layered strategy’s to effectively reach each stakeholder group.

营销的角色在任何购物中心无论其大小对其短期和长期成功至关重要。一个购物中心有效的营销应该是传达其品牌形象并且与其所提供的产品相对应 , 同时促进与目标受众的接触。购物中心需要营销与他们自己多个利益相关者包括零售商、消费者和投资者。所以很复杂 , 常常需要多层次的战略有效延伸到每个相关利益体。

What factors should be considered before make an effective marketing plan for shopping center?（制定一套行之有效的市场营销策略之前有哪些因素需要考虑？）

Carol Angelosanto：It is vital that center marketing and leasing work together to ensure that the centers product offer meets the wants and needs of its customers. It is also vital that a center determines its competitive differentiation over similar and neighboring competitive centers and knows as much as possible about its perspective customers.

To deliver an effective marketing plan all of these elements need to be considered so the actions and strategy’s that are contained in the plan are both relevant and capable of delivering the desired performance results.

购物中心的营销和租赁协同以确保所提供的产品满足客户的需求是至关重要的。一个购物中心与类似和相邻购物中心的竞争差异化也是至关重要的 , 要尽可能多地了解其客户的视角。

提供一个有效的营销计划需要考虑所有这些因素，以至于包含在计划中行动和战略的相关性以及达到所期望的结果

How do you think the electronic commerce development on the influence of the shopping center? What does the shopping center should do to put the consumers from online to offline?（您怎样看待电子商务的影响？如何将消费者从线上带到线下？）

Carol Angelosanto：Electronic commerce is a very effective way for shopping center’s to communicate with their customers directly in their homes and on portable devices. Electronic commerce has become an important element of the communications mix.

If shopping centers continue to offer improved and new experiences with enhanced services and precincts for their customers to enjoy; the threat of online will be largely negated. It is all about offering a superior in-center experiences and utilizing electronic commerce as a platform to speak directly with your customers.

电子商务是一个非常有效的方法为购物中心与客户直接在他们的家里使用便携设备进行沟通。电子商务已经成为沟通组合的一个重要元素。

如果购物中心持续提供改进并增强服务体验和提供客户专享区域 ; 线上的威胁将在很大程度上消除。这都是关于提供一个优越的体验配送中心和利

用电子商务平台直接与你的客户说话。

Is the Marketing of Shopping Centres Trapped in Tradition? How to innovation the Marketing of Shopping Centres?（购物中心现在是否困于传统的市场营销策略？怎样去创新？）

Carol Angelosanto：This is an interesting question to answer. The historical promotion based function of shopping center marketing, still continues to prevail in many centers across the world and this needs to change.

Market leaders who take a holistic view of their centers and engage marketing across all touch points of the product to implement effective positioning campaigns are proving to be the most successful.

Innovation requires determination and knowledge. It is vitally important that today’s marketers are aware of what is trending and what their customers are seeking from their shopping center experience. Constant reinvention and ensuring the centers brand image is relevant and connecting with customers is vital.

When armed with this knowledge marketers can make a difference to the performance of their centers by delivering campaigns that are effective and engaging.

Successfully connecting with your customers in a meaningful way that changes behavior and delivers results must be at the forefront of marketing strategies.

这是一个有趣的问题。历史上很多购物中心推广基于营销功能 , 并且这种方法仍然延续在世界各地许多购物中心 , 这需要改变。

市场领导者需要全盘考虑他们的购物中心并且参与营销产品的所有接触点来实现有效的定位活动被证明是最成功的。

创新需要决心和知识。它是至关重要对于今天的营销人员意识到未来的

趋势是什么 , 什么体验是客户正希望在购物中心寻求。不断重新改造 ,确保购物中心品牌形象和客户之间的联系是至关重要的。

当拥有这些知识，营销人员可以通过各种各样有效及迷人的营销活动来增强他们购物中心的绩效。

以一种有意义的方式成功地联系你的顾客并且要改变行为和创造业绩必将是营销战略的前提。

RECon Asia-PacificMarketing Specialist RECon Asia-PacificMarketing Specialist

20 21

Interview 专访 Interview 专访

Phil Kim购物中心设计创新之处就在于将体验进行融合

Jerde 建筑师事务所亚洲董事总经理Phil Kim 先生

目前 , 我国购物中心战略定位与规划设计方面存在着诸多问题 , 影响了购物中心的发展 . 但可以通过有效创新加以解决 , 如项目选址和市场调查要注重地段的商业价值 , 项目定位须有差异性 , 规划设计坚持创造高质量的商业空间 ,注重以人为本和强调文化含量。来自 Jerde 建筑师事务所亚洲董事总经理 Phil Kim 先生解读购物中心建筑设计的创新。

Shopping centers have become an integral part of city development. What are the key elements in planning, designing and building the shopping centers to blending perfectly into cityscapes, creating public spaces with attractive architectural design, and delivering maximum business performance? ( 购物中心已经成为城市发展的主要部分。在规划，设计以及建筑购物中心时，应当考虑哪些主要因素使购物中心能够完美的与城市景观相契合，并通过让人耳目一新的设计打造赏心悦目的公共空间，同时又如何能够使其商业运用表现达到最佳状态？ )

Phil Kim：Context and time matter more today in the process of planning and delivering projects. A solution in China two years ago, for instance, is vastly different to today, where a volatile economy, reductions in funding and projects, and an oversupply of copycat projects have created market inertia and doubt about what comes next. Whereas scale and speed were primary to decision-making previously in consumption market ready to devour any center halfway decent, we are today in much more of a world of extremes - the personality of a center has to be distinctive, utterly unique, and most importantly, accept the greater responsibility to replicate the role that a traditional piazza or town square plays, with modern format, offerings and technology. From a conceptual perspective, we are significantly closer to providing adaptive ways that cities and neighborhoods evolve to faster and more personalized needs of the people we aim to attract. Social sustainability is the foundation of planning, and translating this into economic performance for the long haul. The principles are not complicated – our business seeks to drive a clear path through complex financial and city needs – we seek deeply about what people want, and consider that

what they might desire that isn’t currently available to them. The fun part is the myriad of tools that are available to make the form, in beautiful ways, around a much more attuned series of functions and desires. One aspect which our industry still does a poor job of considering, is blurring the edges of shopping centers to truly engage the neighborhood and retain the urban patterns and movement systems that have existed for centuries.

现今，在规划和建造项目时，时机和背景不同以往，尤为重要。例如，中国两年前的解决方案放在今日将会格格不入。现今，经济动荡，资金短缺，项目缩减，同质化的项目过剩造成了市场活力萎缩，并对未来的发展迷茫不已。尽管在之前的消费市场，规模和速度是应当考虑的主要因素，哪怕是建造完成了一半的购物中心都惶恐不已，担心落后于快速发展的市场，而如今的世界倡导的是卓尔不同，脱颖而出。购物中心必须有鲜明的个性，独一无二，更为重要的是，我们在接受传统商场以及购物广场所扮演的角色的同时，需要用现代的形式，产品以及技术对其重新定义。从概念性的角度阐述，我们所提供的方式需要能够适应城市和社区不断的发展，以满足我们目标客群便捷和个性化的要求。社会可持续发展是一切规划的基石，并且我们需要将此转化为长期的经济表现。原则其实并不复杂，我们的事业需要将复杂的经济同城市的需要划清分明 - 我们深度挖掘人们的需求，并考虑他们现在渴望却不能实现的事物。比较有趣的是，我们以更加均衡的功能和期许为核心，可以使用无数种工具构建出更为美化的形式。我们的行业现在还有一方面考虑不周之处

在于购物中心的边界非常模糊，并不能真正的同社区紧密结合，并保留已经留存上百年的城市的生活方式和运动系统。

How to unleash the multiple values of retail space?（怎样释放零售空间的多重价值？）

Phil Kim：In today’s market, a retail space cannot be designed only for trading purposes. Apple is the premiere example of changing lives where they have no visible competition but their own universal view of how much they want to reach. Outside that stratosphere, we advise our clients to integrate between increasingly unique physical world, with online immersion, to create the ultimate O2O ecosystem. The real world never goes away, but in cities such as Kuala Lumpur and Bangkok, the final battleground of traditional concepts of retail malls is being played out. Size and predictable brands no longer the govern the rear view mirror of success. What matters now are adaptable formats that recall thousands of offers that are compressed into today’s time and space, and constantly moving. The idea of seasonality, for instance, has gone the way of fast design, simplicity, production closer to home and limited offer that enhance the value of scarcity over sameness. For our audience at ICSC, the most important factor by far is the Death of the Mall. To be clear, this is not the Death of Retail, but the end of the durable model invented in North Point Seattle or by Victor Gruen in the 1950s – a model that has evolved to the 21st century of shopping centers now acting again as main streets and town centers of almost every existing and emerging market city around the world. Our industry needs to respect the evolution of cities; that while leasing strategy never goes away, there will be far greater attention paid user experience and technology, merging with the fifty year old ideas of social villages espoused enduringly by Jane Jacobs in the 1960s.

在现今的市场环境，零售空间绝对不能够只以商业盈利为唯一目的。苹果公司就是鲜明的例子，他们改变了人们的生活方式，在此期间他们并没有任何竞争对手，然而能够取得今天的成绩，是因为他们一致认为需要探索公司所能取得最高的成就。如果想取得成功，我们建议我们的客户部署线上模式，以打造完备的 O2O 系统。实体店铺还会一直存在，但是诸如在吉隆坡和曼谷这样的城市，购物中心制胜之路，已经不再取决于传统的零售理念。店铺的规模和知名度已经不再是成功的保障。现今的商品成千上万，令人目不暇接，如何采取不断变化的最合适的形式来吸引客户才是当今的制胜因素。例如，季节性这一因素已经被快时尚、简洁、加工场地贴近市场以及限量供应所取代，上述因素增加了商品的稀缺性从而不至被同质取代。对于各位来说，到目前为止，最重要的因素是店铺卖场的日益消亡，但要明确的是，这并不意味着零售业已经走到了尽头，只是 Victor Gruen 在 20 世纪 50 年代所提出的持久发展模式已经不再适用，尽管这一模式铸造了购物中心在 21 世纪的迅猛发展 -在全球每一个成熟和新兴市场，购物中心已经处处可见。我们的行业需要同城市的发展相契合；尽管我们永远不能忽视租赁战略，但现在我们

更应当注重将客户体验，以及新兴技术同已经存续了 50 年之

久，由 Jane Jacobs 在 20 世纪 60 年代提出的社会城镇持续发展理论相结合。

Sustainability is more than just a novelty or passing trend; it is a critical strategy for success. Economic opportunities abound for both retailers and retail real estate owners and operators, such as realizing energy savings, reducing operating costs, maximizing water conservation and utilizing rapidly-developing alternative energy solutions. Whether Jerde will consider these factors when you do the design for shopping center?(可持续发展并不是一时出新或者过时的潮流，是制胜成功的关键策略。例如，减少能源消耗，缩减运营成本，节约水资源，并使用快速发展的替代能源解决方案，以上对于零售商和商业不动产业主二者而言，都是可贵的经济机遇。当 Jerde 为购物中心规划设计时，是否会考虑上述因素呢？ )

Phil Kim：Perhaps we’ll shift the focus of sustainability this way. Shopping centers operate everyday, non stop. And sustainable design can yield tremendous amount of savings (and contribute to bottom line profit) over the long haul. In Namba Parks, the terracing greens, thousands of plants and trees and lush foliage provide natural insulation to significantly reduce heating (in winter) and cooling (in summer), providing a 35% thermal comfort benefit that increases dwell time that makes visits pleasant and adds a consistent and intensely loyal audience of people who adopt the place as their own. The broader concept of sustainability includes social and economic values. Sustained success and the economics of our places is extraordinarily simple – it is built on repeat visits by people who love the place. They then connect others and deepen the social network exponentially, weaving their own new story about a place that is equally meaningful daily to that neighborhood, and draws inspiration from our globalized world. That we push the idea that retail can replicate civic functions is a key to creating diversity of life, promote walkability and lessen the use of private cars, making it easier to dwell in one neighborhood longer.

或许我们之后会将对于可持续发展的考量聚焦到上述因素。购物中心每天都要营业，从无休止。可持续设计从长远的角度看来能够节约难以计数的开支（并能够为公司盈利做出贡献）。在Namba Parks，阶梯状的绿地，数以千计的花草，树木以及郁郁葱葱的枝叶提供了自然的庇护，在夏日和冬日都能大幅度的减少调温的消耗，提供了 35% 的热舒适环境，让消费者长久驻足停留并倍感舒心，从而大幅增加了客户的忠诚度并以此为家。更为广泛的可持续发展的内涵还包括社会以及经济效益。我们购物中心持续成功和

MecenatpolisSanta Monica Place

22 23

Interview 专访 Interview 专访

稳健经济增长的秘诀其实非常简单，一切皆是由热爱这些购物中心并常来的消费者带来的。之后，他们在此相遇，在此相识，并以指数倍的形式扩展着他们的社交网络，并在此处编织着他们自己独特的故事，并推动社区的日常发展，并从我们全球化的世界获得灵感。我们一直倡导的观念在于，商业也具有社区功能，这一理念对于创造生活的多姿多彩，促进人们绿色出行，减少私家车的使用是至关重要的，并能够使人们更加喜爱自己的社区从而长期居住。

What are problems encountered when Jerde cooperate with China developers? How to solve these problems?( 当 Jerde 同中国开发商合作时都会碰到那些问题？这些问题又是如何解决的呢？ )

Phil Kim：Great design respects market analysis which sometimes operate on a rear view mirror, with a futurist view of how cities and people evolve. Big data and personal curiosity has pushed positioning and assumptions (type, size, positioning, tenant mix…etc) to current urban scripts that drive future demand. We see experts in specialized retail, cinema and entertainment and / or F&B, some others authority in themed park developments. Essentially, a deep dive into specialties is required these days, that we then choreograph and merge into an ecosystem that is designed with the idea that a tailor-made, hybrid world can be created with a unique DNA.

杰出的设计需要注重市场分析，有时这些分析比较超前，描绘了城市以及人们发展的前景。大数据以及个人偏好将购物中心的定位以及各种设定（种类、面积、区域、租户组合等等）在现代城市中所扮演的角色进行明确的定义，并且还能够拉动未来的发展。我们寻求各种专家的建议，领域包括零售，影院，娱乐餐饮，主题公园开发。从本质上说，在现在这个时代深度挖掘各领域的驱动力是非常必要的，之后将这些因素相融合编排，并置入到一个生态系统之中，由此构建了一个独特的 DNA 来打造一个个性化的，综合的全新世界。

So part of our challenge is matching up the real problem a developer faces, versus a standard design which solves yesterday’s

problems. The need for speed was a trend in the years of 9-10% GDP growth. We live in

a vastly different world now where only the smartest projects will survive the

flood of retail projects that exist, the onslaught of online retailing,

and a rapidly changing social and economic China world.

Working with developers to formulate a strategy

matching today’s level of complexity is the most difficult challenge today.

因此，我们所面临的部分挑战源于要从解决开发商现在真正面对的问题和用标准的设计来应对以往的问题。处于 GDP 增长率在 9-10% 的年代，速度是大家普遍的追求。而我们现在生活的世界已经大不相同，只有经过最细致规划的项目才能够战胜多如过江之卿的商业项目，应对电商的猛烈冲击，并在中国快速变化的社会和经济环境中不断发展。同开发商共同制定能够应对当今复杂局面的开发策略是我们现在面临的最大挑战。

How to enhance the customers experience through innovative design?( 怎样通过创新设计提升客户体验？ )

Phil Kim：People have aspirations, want to be inspired, and want lasting memories with the people they love most. How one designs the software of a place is a far more invigorating process than the formalism of shopping center design, although functionality, while changing, is equally important. Shopping centers tended to offer to the fat middle of potential customers. That has changed. Personalization and inclusion is necessary to tie specific experiences to a physical center, and one which isn’t necessarily built on in-store sales. Even brands are struggling or redefining the function of their stores, to act as a brand ambassador, to create memories associated with what they sell. How goods get delivered is flexible at the control of the customer. Innovation is how we merge those experiences and retain the relevance of a physical property.

人们都怀有一颗渴望之心，常常期待能够受到启发鼓舞，并能够同最爱之人拥有刻骨铭心的回忆。同购物中心的外形设计相比，怎样设计区域的软环境要更为激动人心，但从功能上来说，对于两者同样重要的是要多多变化，常做调整。购物中心往往趋于迎合讨好众多潜在的客户，这一点已经发生改变。想要将独一无二的体验链接到购物中心，个性化的内容必不可少，并且这些内容并不必须局限于店铺内的商品。甚至就连品牌都在重新定义他们店铺的功能，将店铺作为品牌的大使，用他们所销售的商品去创造令人难忘的回忆。商品如何完成销售过程，现在灵活

地掌握在消费者的手中。我们的创新之处就在于将这些体验进行融合，并和具体的店铺紧密相连。

首席赞助

余雄峰耐克商业 ( 中国 ) 有限公司高级零售开发总监Paul Yee Senior Director Real & Construction Greater China，Nike

王天兵黑石集团香港董事总经理Tim WangManaging Director,The Blackstone Group

潘丽君沃尔玛亚洲不动产中国区租赁和资产管理副总裁Laura DeSwart VP of Leasing & Asset Management, Walmart

商业地产行业下一代精英沙龙ICSC 国际购物中心协会于 8 月 27 日在北京朝阳悠唐皇冠假日酒店举行 Next Gen 商业地产行业下一代精英沙龙。Next Gen 下一代系列活动提供了一个独特的机会，与同行分享经验和交流互动。此次活动以嘉宾分享与交流酒会的形式举办。

Next Generation 商业地产下一代精英沙龙是 ICSC 针对从事商业地产专业人员，提供教育、社交和辅导的项目，旨在推进他们的职业发展。该项目提供很多交流的机会，在本地、不同城市和世界各地的同业交流。

•ICSC Next Generation Program

下一代活动自 2003 年在芝加哥举行今天在北美地区由 ICSC 会员已组成了 80+ 个

Next Generation 委员会及在欧洲、南北美洲和亚洲也组建了委员会。

•800+ 个活动已举行，共 66,000+ 位与会者。

•Next Generation 活动一般在 ICSC 的主要活动同期举行，每年夏天都会举行 Next Generation 大会。

25

Next Gen 下一代

24

Interview 专访

今年在台北举行的 RECon Asia-Pacific 全球商业地产亚太博览会将特设强大的活动阵容并邀请重量级演讲嘉宾 ! 焕然一新的 RECon Asia-Pacific 全球商业地产亚太博览会将把重心放在为参会者建立关系网络以及为亚太区零售地产行业专家以及零售商打造一场专业的会议。我们还变更了博览会的展览部分，专注于服务供应商以及零售商，为他们提供展示新产品和服务的机会。我们基于行业内所关注的各种讨论主题来承办此次大会 , 如 :

并且有机会根据去年活动的反馈来探索专业领域 , 比如市场营销、设计和开发及更深度的投资。

已确认演讲嘉宾及专题发言嘉宾 :

探索全亚洲的零售机遇和发展趋势2015 年 10 月 20-22 日 | 台北君悦酒店

这将成为您发掘亚太零售房地产市场的重要时机。希望在台北见到您。

更多信息请访问我们的网站。或打电话给 Elaine + 65 6532 3722 / Annie + 86 10 6505 5103( 分机 107)。展位预定 : 截至目前已经有超过 70% 的展位已经被预定 ! 如果您有兴趣来推广你的产品和服务向数百名开发人员、投资者、管理者、零售商和其他行业的专业人士 , 请不要错过这个机会。我们 2x2m 展位价格为 4500 美元。欲了解更多详情请尽快联系 Annie Cao+86 10 6505 5103( 分机 107)。

Dr Parag KhannaManaging Partner

Hybrid Reality

Shane TaylorHead of Asia Pacific

Strategy& Research

CBRE Global Investors

Kazuhiro ShinoharaSenior Adviser

Japan Council of Shopping Centres

Lucia Connor, CMDMarketing DirectorYorkdale Shopping

CentreOxford Properties

Group

Henry ChengCEO & Executive

DirectorChongbang Group

Richard ChangSenior Vice President-

AsiaCostco Wholesale Inc

Jeff TsaiChairman

Taroko DevelopmentCorporation

Gareth JudeRetail Industry

Executive, Global Industries

Telstra

Deborah WeinswigHead of Global Retail

& TechnologyFung Business

IntelligenceCentre

Tony ChaoGeneral Manager

JLLTaiwan

Carol AngelosantoCEO

Marketing Warehouse

Pty. Ltd

Andrew BrienChairman - ICSC Asia

PacificAdvisory Board

Executive Director - Suria KLCC

Lourens D VerweijGlobal Development

ManagerEbeltoft Group

Jack BackenDirector, InternationalProperty Economics

Urbis

Stephen LebovitzICSC Chairman

President and ChiefExecutive OfficerCBL & AssociatesProperties, Inc.

Benjack PhillipsExecutive Director

Shenzhen Architecture AECOM

John Yates QPMHead of Security

Westfield Corporation

Phil KimCo-CEO & Managing

Director AsiaThe Jerde Partnership

Sara Fang HortonManaging Director

Asia PacificICSC

Ruud van Winden Managing Director

P-SPACE

Rene TremblayPresident

Taubman Asia

Ferdinand Cheung Director

Benoy Limited

Adam Cook Head of Retail

APAC Project & Development

Services JLL

Taryn McGurk Group Marketing

ManagerIpoh Pty Ltd

Greg Clark CBEProfessional Moderator

David LangVice President

Design and Construction

Walmart Asia Realty

Tsukiyasu TakanoriSenior DirectorGARDE Co., LTD

Mike MorrisseyExecutive Vice

President and Chief Global

OfficerICSC

Rowena M. Tomeldan

Vice President & Chief Operating OfficerAyala Land, Inc.

In Association with

• 探索整个跨境地区内的机会 • 增加技术和零售空间的融合• 介绍 2015 年新的创新• 购物中心日趋商业化的机会

26 27

RECon Asia-Pacific RECon Asia-Pacific

购物中心是重资产行业，尽管我们都说要轻资产，最终一定要有人去做重资产，到底怎么解决资本的问题，或者资本方对于购物中心重资产有哪些要求？在中国的环境里，未来本土有什么金融创新的方面解决我们资本持有的问题，包括进入和退出？

商业地产发展的基石 ——从运营管理做到资产管理

消费者越来越关注价值，因为现在购物中心，不管竞争多激烈，始终要坚守给消费者提供更好的价值。购物中心，欧洲长期的回报率大概是5.5，基本上这是一个国际水平。为什么中国 NOI 要求会更高呢？一方面是发展中国家，风险会高，有一个风险溢价。还有整个利率环境相对偏高。当然还有很特殊的情况，就是中国土地使用权限造成我们对 NOI 要求比较高。长期来说，回报率逐步接近国际市场的标准。

对中国 NOI 的诉求可能在比较发达国家或其他地方相对不用那么高，为什么？最主要的一个原因是中国的增长会比别的国家要高。GDP7%，5% 也很好，零售的增长在过去几年里都是两位数，可支配收入的增长也是两位数，中国的消费水平在相对 GDP 百分比里面仍然是在 40% 以下，其他发达国家都是在 60% 以上，甚至印度、韩国都是在 50%-60%，所以在这个发展的空间上还是非常大的。同时中国中产阶级的数量是在一个迅速发展的水平，这给中国消费提供巨大的支撑。所以我们觉得中国的零售、消费有很大的潜力。

从购物中心或商业地产来讲，它的经营化分两个层面，一个是有形的，最终怎么通过运营、通过 NOI 的实现达到退出，盈利。国际上大概有一些惯例的俗成，对于国内来讲，低过 8%，可能谈的机会很少。作为地产开发商从拿地前期就做好经营模型的设计，对未来产品如何能够达到要求，如何能够跟资本市场对接是非常关键的。

无形资产，无非是我们能够更好的服务我们的顾客，我们能够更好的服务于我们的商户，这是最终能够让我们商业地产增值的部分。未来商业地产的经营化或我们购物中心的经营化不应该只局限于有形的，无形也是非常关键的，因为是提高我们 NOI，提高我们客户凝聚力非常关键的一点。

永正资本总裁王威认为：“购物中心还有几个大的关键环节，租户，品

牌商，还有消费者。在这个过程中同时要给我们租户、消费者提供类似金融手段以及其他一些服务，这是非常重要的一点。除了业主方，还要把租户、品牌商、消费者统统在这个产业链条上所有的环节都要考虑到，都要整合起来，这是我们行业未来的大趋势。“

对于投资回报的要求，以前都是要有一个所谓当期回报的概念，大家都非常纠结于当期，就是我投资的第一年、第二年当期回报要求很高，对于整个投资团队的要求也很高，比如第一年要达到 5%、5.5% 或 6%，当然每一年的数字是在变化的，这个变化跟整个保险资金的成本是有关系的，每一年保险资金的成本都在变化。但是这个当期回报很大限制住了过往多年来对于地产方面的一些投资，因为在当期就要实现，很难。商业地产有一个开发期、培育期、成长期、成熟期，不可能永远是一个成熟期再去介入投资，如果在成熟期介入投资就没有机会了，市场上有那么多优秀的投资者，哪有那么多的机会可以抓住，所以一定要往前去。

银泰置地 ( 集团 ) 有限公司副总裁吴镝：“从开发商角度来讲，商业地产是一个完全的闭环，如果未来要想做好商业地产，能在商业地产做得

更好、走得更远的话，一定要做到以终为始，最终我的目的是什么，只有了解我最终的目的，在开发之初才能做好包括资金、开发节奏等等一系列的安排，也就是说不能以终为始的企业，第一走不太远，第二也不会走得太好，这是对于开发商来讲节奏的考虑。”

中国这个市场是一个增长性的市场，在随后的一些年份里它的增长会远远超出原来一些预期，原来做得很多的模型，后来发现过了五年、十年之后，你的模型预测永远是保守的。所以这是一个很大的改变。

资产管理不等于运营管理，资产管理大于运营管理，但不是说运营管理是资产管理很重要的一部分，中国本土这么多公司包括万达在内的这些公司这几年大家偏重运营管理，缺少资产管理。中间最大的差别在哪？运营管理最终的指标关心的是开业率，关心的品牌，关心开业时间，但资产管理，还要加上收益率，加上 NOI 的考核。未来的资产管理，要平衡好你的开业率、品牌、开业时间和收益率之间的关系，在这方面凯德平衡的最好，不是搞资产管理就只盯着钱，但也不能说只关心开业率，不关心租金，不关心回报率，凯德两边都要考虑。要从运营管理做到资产管理，这是基石，有了这个基石之后，再做资本层面商业模式的战略，包括怎么做私募基金，需要做资本平台，最后能够像凯德一样既解决好资产管理问题，又把资本问题解决掉，这是未来大的发展趋势。

黑石集团香港董事总经理王天兵：“我们经常提

到的一个词，叫租售比，我们在研究财务模型的时候，看重的不仅仅是你今天的 NOI 租金收益，更重要的是看看你在租金占商户总销售的百分比，如果是一个健康的、能够稳定增长的，我们就觉得这是一个很好的投资。”

决定销售增长的主要是两个问题，第一个是市场本身的因素，这个地区的销售供需比，就是购物中心的供需比的问题，还有本身它的租金是否低于市场或者高于市场，我们在投资时要做一个判断。通过我们优秀的管理团队，是否有能力把这个商场的租金提升；第二个是商场的品质、位置，从硬件上来看，能不能通过我们能力把它提升起来，能够提供NOI、提升销售。

平安不动产有限公司北京分公司许良飞认为：“从目前再往后看的一个时点，中国利率一定是下行的通道，这种通道上，对于一个做商业地产的投资来说是非常非常难得的机会，现在百分之四点多，有很多人预计在 3%-4% 之间的利率水平，对于商业地产回报率来说要求就会好很多，做商业地产投资会有很大的机会。”

未来从商业地产来讲，可能还有一点是我们自身的发展，最主要的是商业地产要做好我们自己。无论商业地产未来的走势如何，相信商业地产在中国还有很长的路可以走，综合国际上所有的经验，没有看到哪个国家说商业地产已经倒掉了，发达国家商场地产现在也是如火如荼，对于中国这么高速的发展，商业地产一定会在未来占据主要的地位。如何通过运营，如何通过我们资产的管理，如何通过我们金融的手段，把我们自己做到最好，这可能是未来商业地产一个大的趋势。

Asset management

28 29

Features 热点 Features 热点

‘智慧购物中心很关键，可能是这个时代的一个热点命题。我们对它的理解一定要基于它的大背景下，我们一定要干一件事情，不是因为它热，还是要基于整个行业整个发展的趋势。消费者当前消费习惯基础之上建立起来智慧购物中心，他们很多叫智慧购物，其实智慧购物中心管理不是智慧购物，而是智慧体验，智慧满足消费者的需求。只有这样我们才能够获得收益的增长。’中粮置地总经理助理，北京公司总经理兼朝阳大悦城总经理周鹏如是说。

智能化购物中心如何建立

这个时代恰恰是消费者形成以智能终端产生极度依赖的时候，我们绝对不能回避，这就是被移动互联碎片化的消费者，消费者是碎片化的，消费者之间也越来越从原来的物理形成的群变成了多面化，越来越被撕裂了，变成一个很小的群体，不再是一个很大的群体，消费者的群体也面临碎片化。

互联网与新技术重构的渠道，真正改变我们生活。一是供应链的改变，取消了原来很多中间环节，二是 CRM，我们必须用移动互联的思维构建客户关系。对于移动互联，电商是锦上添花，从原来的 PC 端到现在的移动端，对实体商业是雪中送炭，把原来迫切解决掉的问题解决掉，我们每个人都揣着一个智能终端逛街的时候，真正做到的是雪中送炭。这是互联网新技术对渠道、资产运营深度的改变。

智慧是创新，无论如何创新都是强化自己的核心竞争力，商业地产核心

竞争力是什么，我们智慧购物也是强化核心竞争力，一个中心两个基本点，最基本就是你的实际核心就是地缘核心优势，你的智慧也是强化属地优势，做智慧，做任何东西都是为了强化这个。两个基本点，一是把体验做足，二是建立起从渠道思维变成平台思维，这样我们才能成为一个真正社区中心，属地中心。

智慧商城所有东西应该围绕刚才这几个背景，为什么干智慧商城？就是大平台的落脚点，我们要建立购物中心从渠道向平台的演变，强化我们的平台优势。

如何构建智慧购物中心，首先要数据化，其次是人性化，最后是平台化。核心竞争力最终是平台化，是属地优势，要建立一个平台，基于数据化和人性化基础之上来构建这个平台。最终形成一个以实体为体现形式，以虚拟为价值体现的平台。未来虚拟的平台价值，一定会大于实体平台的价值。之所以做智慧购物中心，是为了将来在虚拟平台上实现更大的价值，这才是我们做智慧购物中心的初衷所在。数字化是智慧商城的前提。

过去互联网时代是 IT 支撑的，未来互联网时代就是 DT 支撑的，DT 时代以消费者自画像，精准识别消费者，并且对消费者贴标签，然后深度挖掘的过程。数据化是智慧商城的一个前提。我们要建立大数据系统，是智慧商城的一个基础。现在很多人说已经完成了拥抱移动互联，有O2O 平台，这是无本之木，无源之水。从数据采集，到加工，到数据库，到数据应用，这个过程是必不可少的。

未来我们客群是主动的，而不是坐等的，而应该是实现顾客的猎取，共同建立一个块数据。块数据才是真正和属地相匹配的。为什么做大数据，这是消费者洞察、消费者识别的基础。

人性化，人性化是为了强化人性化的体验，人性化的基础就是为了借助我们的智能让服务智能化，让社交智能化，强化黏性，这块我们说到人性化的基础就应该是个性化和即时化，这是下一步作为智慧的基础。现在很多时候为了求一般性、统一性，但其实我们在未来智慧商城里面一定要解决个性，消费者越来越个性，个性是社会进步非常好的东西，未

来智慧服务所谓人性化，一定要个性化，在时间上有时间无限细分和个体无限细分，这是一个大的趋势。

LBS，基于动线的解决，让客户最便捷第一时间找到什么。

会员服务，目前便捷性，从被动登记式的会员到主动猎取式。

平台化，我们实现的是商业模式的创新，最后就是实现平台化，在平台上做交易，做消费者价值最大化。

购物中心基于这样背景下，智能化购物中心如何建立的过程，无论叫智慧也好，还是拥抱移动互联网 + 等等，现在很多的创新不都是互联网推动的。既然我们选择了不动产行业的，我们就是这块阵地的守望者，只要这个行业没有消失，我们就守着这个行业的核心走，这个行业的核心就是地缘属地，两个核心就是体验和平台，基于这两个做 O2O，只有这一个路径，找不到出来第二个路径，在未来若干年找不出来这样一个智慧的路径，数据化构建信息化，人性化，最后把购物中心加速从渠道向平台的转换，形成细分社群的社交场所，满足为他们细分社群提供高品质生活空间和生活服务，这才是我们智慧购物中心的智慧商城、智慧不动产的初衷。

Siam Paragon

Inside Retail—AMP Capital Shopping Centres

30 31

Features 热点 Features 热点

结合互联网

+思维的零售创新

互联网 + 时代，消费者的消费行为不断变化，购物时间更加碎片化，购物方式更加移动化，信息传播也是非常社交化。在所有这些变化当中，不管像红星集团做传统的家居零售行业向购物中心跨越转型，还是一些资本方跟中国地产商合作，投资一些可能像社区类的独特资产，包括品牌方都会在这些方面感受到一些变化。

我们提到互联网 +，就不得不提到互联网思维。可以看到现在越来越多的消费群体都在年轻化，我们所有的年轻化群体更多都是成长在互联网思维空间和时代里。我们就必然知道消费群体、客户所要的是什么，他在想什么，在做什么，诉求是什么，这样我们才能在传统零售业态里有更好的发展和拓展。

在传统运营来讲，互联网的思维是改变了我们运营模式，不是说等着你消费者来了再创造一个什么样的价值，或者买什么东西走。是我们用更多的互联网思维、社会化营销，用更多的渠道和手段，把你变成目标客群，来到我们的购物中心。

2014 年，实体零售商对互联网的理解有了新提升。很多企业发现，之前的网店业绩不佳，新的营销平台也没有达到预期效果。通过反思，他们认识到，互联网既不是竞争对手，也不是简单的营销渠道，而是一个万物共生的新生态环境。因此，不论实体零售商，还是电商都应融入其中，并找到自己的价值和生存方式。看看中国这些市场，就会看到单独做电商的品牌需要线下的店铺，线下的店铺肯定也需要电商，大家已经认可这个方式。对于实际运营设计店铺的零售商，现在怎么做零售，怎么把这些线下店铺客人拉到线上，线上的怎么拉到线下，这是典型的 O2O 全渠道的战略，但是还是有很多的挑战。

上海红星美凯龙商业管理有限公司总经理李嘉如是说：“用王石的一句话讲，学先进，傍大款、走正路。学先进，就是学习行业内的比较先进的模型。傍大款，如果你自己做不到，就找更好的合作伙伴或者业界联盟结合起来，去做得更好。走正路，你自身的修为，很多人认为房子盖好了以后，重要是的运营，你是否能到资本那一步，全看运营，运营做不好，就走不到资本那一步。”

东方藏山资产管理公司商业资产总经理陈慧鲜表示：“我常常问我自己，我去一个商场希望有什么东西，我希望的就是消费者希望的，纯招商时代慢慢过去了，其实我们跟百货有什么分别，你有餐饮，有其他的东西。未来开发商自己还要投入，投入是什么呢？可能在硬件方面也要有一些特别的东西让人家想要去。”

在“互联网＋”背景下，零售业、流通业的发展呈现三个趋势。首先，全渠道经营成为流通业新的营销模式。当前很多零售企业都在探索线上线下融合，“互联网＋零售”就是利用互联网技术、互联网思维和互联网营销手段，对零售业进行资源重组的过程。在未来的零售业态中，实体店、网店将高度融合，零售企业通过客户资源、商品资源和营销策略的分享，打造兼具网络舒适型和网络便利的购物体验。

其次，大数据成为零售业发展重要手段。在互联网时代，掌握大量的客户信息并有效开发利用，是智慧商业的核心所在。目前，一些零售企业已经将自己定位为基于大数据服务提供生活解决方案的服务商。国内外的成功事例表明，在大数据时代谁最了解消费者，谁能为消费者提供最好的服务，谁就能够在激烈的市场竞争中处于有利地位。

跨界经营成为零售业融合发展的方向。互联网打破了传统零售边界，商流、物流、信息流、资金流整合门槛大大降低，一些企业借助先进的信息化技术和物流体系实现了从生产到销售的全流通服务。

大家一直在谈论这个市场到底是越来越好，还是越来越坏了，相信市场总是不断变化了，如果我们随着市场而变，我们永远是面临一个好的市场，总是能另辟蹊径，找到我们的生存之道。在‘互联网＋’背景下，应用新技术、发展新模式、培育新业态、拓展新领域成为零售业转型创新的主要路径。

internet

sell retail

Integrated Digital Campaign—Northland Shopping Centre

32 33

Features 热点 Features 热点

电梯检修，电梯上到最高的时候是由一块铺板跟地面做衔接的，但检修完后，工作人员只铺了铺板，忘记上连接螺丝，这才导致人一踩上去就踩空了，瞬间被电梯卷进去的悲惨事件。

对于是否明确安全生产负责人及配备特种设备安全管理人员，是否建立特种设备安全责任制、制定特种设备安全规章制度、制定特种设备操作规程和应急预案，是否有完备的特种设备日常使用状态、维护保养、检查、故障和事故及定期检查整改记录等方面情况。

对排查出的安全隐患，立即停止使用存在隐患的特种设备，完善隐患排查整改制度，定期对企业整改状况进行回访检查，确保每一处安全隐患能及时发现并消除。

购物中心是一个人流密度比较大的公共场所，人数众多，人员的成分复杂，其建筑结构复杂、设备繁多，体量较大，由此产生的安全死角也会比较多。购物中心里商户的商品价值较高，防护要求相当严格。在时间要求上，购物中心的安防管理是一种全天候的管理。购物中心的安防管理工作又不具备强制性，而且以协调、沟通、一定程度管控的服务工作，这些都增加了管理难度。所以对于是否明确安全生产负责人及配备特种设备安全管理人员，是否建立特种设备安全责任制、制定特种设备安全规章制度、制定特种设备操作规程和应急预案，是否有完备的特种设备日常使用状态、维护保养、检查、故障和事故及定期检查整改记录等方面情况。对排查出的安全隐患，立即停止使用存在隐患的特种设备，完善隐患排查整改制度，定期对企业整改状况进行回访检查，确保每一处安全隐患能及时发现并消除等等方面都需要都相应的规章制度和应急管理措施。

购物中心作为多业态的商业集合场所，集中了人们日常生活相关的各项产品和服务，从餐饮、服饰、电子产品、奢侈品到电玩、观影、健身……一应俱全。而每种业态对于商铺的硬件要求、设施设备的配备、陈设以及其他房产要求均不相同，由此而产生的安全隐患种类也是大相径庭。对于管理机构来说，购物中心的业态越复杂，相应的安全管理就变得更加复杂，需要针对不同业态采取不同的管理举措。

在顾客的预期里，购物中心是一个必须提供高度安全保障的消费场所，同时又是一个十分人性化服务的场所。这两种心理期待，导致了他们在对待安全管理上的心理冲突和价值判断的失衡。需要安全保障的时候，他们启动的是对购物中心的安全期待，但一旦涉及到自身行为的纠正，他们又启动人性化服务的期待。这也是安全管理的难点所在。尺度把握

不好，就可能造成顾客对购物中心的品牌形象的负面判断。

不管是持有型还是部分产权分割的购物中心物业类型，购物中心安全管理需要通过管理手段的实施来事先保障购物中心的人身和财产安全，维护正常的经营秩序。 购物中心安全管理的根本任务就是：通过专业的技术、管理手段，分析、判断购物中心运营中存在的安全风险、隐患、重大安全危险源，采取人防、技防、物防多种防范形式，管控安全风险，最大程度的降低运营过程中的风险，减少、降低、消除自然、人为可能造成的损失，同时，在安全事故发生时，及时采取有效手段进行处理和善后，避免损失扩大，最大限度的保障人身和财产安全，维护正常的经营秩序，为购物中心的运行创造健康的、相对安全的环境，最终达到购物中心的保值、增值。

人是购物中心安全管理最重要的资源，也是安全管理实施的主体。安全管理最有效的方式就是“人人参与”。而全员参与原则实施的基础就是建立合理的组织机构，然后从安全意识、安全制度及知识、行为监督来发挥人的作用。

2015 年 7 月 26 日，荆州沙市安良百货内，一女子带着儿子搭乘商场内手扶电梯上楼时，遭遇电梯故障。在危险关头，她将儿子托举出了险境，自己却被电梯吞没后身亡。这起惨剧引起了公众对电梯安全隐患的高度关注。导致事故的直接原因是前沿板与中盖板之间连接松动，受害者踏在已松动翘起的中盖板最末端时盖板发生翻转。

安良百货商场是 2012 年元旦开业的，是当地档次最高的购物中心之一。之所以发生 26 日的“电梯吃人”事件，是因为商场在做

人是购物中心安全管理最重要的资源，也是安全管理实施的主体。安全管理最有效的方式就是“人人参与”。而全员参与原则实施的基础就是建立合理的组织机构，然后从安全意识、安全制度及知识、行为监督来发挥人的作用。

购物中心安全管理最有效的方式就是“人人参与”

34 35

Features 热点 Features 热点

一年前我在博鳌讲过一句话，零售业房地产，写字楼也是商业房地产，酒店业可以算是商业房地产，所以应该更准确地说是零售业房地产。

现在从我个人角度来看，在零售业房地产里最主要的一个现象就是关门。我认为在未来一两年会看到很多零售业房地产都是关门大吉。

无论是住宅房地产，还是商业房地产，都是长周期的一个资产。但是像中国以往二十年这样的发展在全世界也是很少有的，也就是说中国人太厉害了，有什么好东西的就一窝蜂的进去，结果好事就变成坏事了，太多人进去之后就不可能有好的回报。所以展望未来一两年，中国零售房地产最突出的特点就是“关闭潮”，很多商场都会关闭。

我很奇怪，有人问我一些莫名其妙的问题，但是这些问题确实在世界上不少的机构投资者都问，直到去年还有人问我这个问题，即你对百货业的模式和商场的模式怎么看？我绝对不客观，我自己是搞商场的，从来不搞百货业，百货业太困难了。但是在过往的二十年，在中国很大的争议就是百货店和商场的区别。看看世界其他国家的研究可以知道，百货业不可能有长久很大的发展，当然也不会完全消失，但不会有很大的发展空间。现在百货业往商场进化，变成又不是百货业又不是商场的东西，但无论如何都是非常不自然的东西，所以不可能太成功。

在天津以往这 6-8 个月关了 8 个大的商场，全部都是百货店。这就告诉我们一件事，要是你的商业模式不够强大的话，你的商业模式本身有缺点的话，市场一转，你是第一个倒下去的，商场基本上还撑得住，但是消费像以往两三年持续软弱下去的话，恐怕有不少商场也要关闭。

我今年年初到北京来，看了一个商场的地点相当不错，还是世界名师的设计，大多数名师设计的东西都是为了美观，为了他的名声，不是为了你商业的利益。最近去看了一下，说的客气一点是在找新的模式，有些人把它改作日租。现在李克强总理说“大众创业，万众创新”，鼓励年轻人创业创新，这是好事儿，但是如果你是商场的拥有者，花了那么多钱请大师来帮你设计，现在去做那个东西，不亏本才奇怪。

还有另外一批人专门收购这些东西的，收购那些失败的商场，然后把失败的商场改装。改装成为什么东西？很多人就以为你不懂商业所以你就不成功，我懂商业我就能把它搞成功。所以从一个不好的商场变成另外一个商场，我认为这有一个很基本的难处，就是没有搞清楚为什么商场会失败，商场失败最主要的原因是什么？商场最主要失败的原因不是软件、不是管理、不是招商，凡是说招商重要的人都是不懂做商业房地产的。你做得不好，所以你招商很困难，你做得好了，招商就不是太困难。商业房地产失败的主要原因不是软件，而是硬件。硬件不行，差不多早晚都要完蛋。硬件做好了，软件不行不要紧，换一个人、换一个团队，还有生存下去的机会。

如果你买一个商场过来，别人管理不好，你再去把它搞好，要是它的基因不行的话，恐怕你继续失败，成功机率不会太大。这又是一种模式，就是从一个业主变成另一个业主，以为改变一下软件就行，我认为很困难。

另外一种人干脆把它关掉。曾经有一家公司一年盖十几个商场，意气风发，都说要跟恒隆做竞争对手的，我说中国这么大，没有什么竞争对手，根本不需要打架的。结果几年下来，关闭的关闭，剩下来的那些就往下走，我说从五星级变成三星级是很危险的一件事，为什么？因为懂得做五星级的全国没几家，偌大一个市场，我一只手可以数出来谁能够制造一些五星级商场的，但是到了三星级的时候，很多人都懂得做三星级，你往下走的时候就碰到很多很多的竞争对手。所以要是你能干的话，绝对不要往下走，越往上走越少人懂得干。所以还是要回到根本的东西，即要尊重零售业房地产的基因，越往高走，需要的基因的要求就越高。

唯一的问题是你有没有竞争的能力，你有没有那个基因。展望未来，最大的一件事就是商业房地产、零售房地产的大洗牌已经开始，在一线城

市、二线城市，甚至于有些三线城市都已经在开始。

未来几年还会有那么多商场的出现吗？有一些是难免的，因为现在中国人口密度高，只能够盖综合体，综合体里面一定有一个商场在，不过那个商场也不可能太大，主要以附近邻居为主，这种购物中心会继续出现。但用西方语言来说那种比较大一点、辐射面广一点的大型商场，我相信未来几年这样新的大的商场出现会慢慢地慢下来。但是这也不能说就永远没有新的盖了。

最后一点，我们看到两方面的集中，第一是牌子的集中，第二是利润的集中。

牌子的集中，即从前 Prada 在一个城市里可能开 4-5 个，将来在一个城市里可能开 2-3 个，除非在北京、上海很大的城市，一般二线城市不可能开超过 2-3 个，所以在这个领域里，我的竞争对手非常轻微。如果你是 Prada，你是香奈儿、你是 LV，真正在一个二线城市里，有几个商场你愿意进去？没几个。要是没有好的也没办法，只能进次好的，当有好的出来的时候你就绝对不会进次好的。香奈儿如果去一个二线城市不可能有超过 2 个商场是你愿意进去的，如果你是其中一个的话，你的竞争对手就不是外面有 25 个商场、30 个商场，你的竞争对手根本不是他们，你的竞争对手就是 1-2 个好的商场是香奈儿愿意进去的。这就告诉我们会有很多大品牌集中在某些地方。如果你是最好的，它就到你那儿去。这是品牌的集中。

盈利的集中，这也是市场经济所无法避免的，市场经济就是这么残酷的一件事。所以你是强者你就通吃，当然不至于通吃，基本上赢者大赢，输者大输。但是要注意的是输的是 95%，赢的是 5%。问题你是不是那个 5%。

上海恒隆广场

无锡恒隆广场

无锡恒隆广场

沈阳皇城恒隆广场

天津恒隆广场

中国商业地产的未来展望（本文根据恒隆地产有限公司董事长陈启宗先生在 NOI+ICSC 中国资产管理研讨会的演讲整理）

恒隆地产有限公司董事长陈启宗先生Ronnie C ChanChairman Hang Lung Properties Limited

37

Personal Opinion 个人观点

36

Personal Opinion 个人观点

“未来一两年，中国零售房地产最突出的特点 就是‘关闭潮’”

The Shopper Comes First“Naturally, retail is about the store, products, visual merchandising and pricing, yet the key element remains the shopper – the constantly evolving part of the equation that makes it even more challenging to outpace the competition and succeed”.

Looking at the industry across the globe, there are clear indicators that retail is changing at an accelerated pace. The way consumers communicate and shop is shifting, m-commerce and e-commerce is gaining significant momentum, and the growing internationalization of brands and maturing Asian retailers further boosts the competitive landscape. As a result, we see retailers and shopping centers constantly refreshing their ideas in order to keep their concepts relevant for tomorrow´s shoppers and integrating innovation into their organization´s DNA.

Innovation is a Critical Success Factor“Innovation distinguishes between a leader and a follower.” – Steve Jobs

Over the last decade at Ebeltoft Group, we have closely monitored global developments in retail by compiling an annual study called Retail Innovations, a synthesis of the most relevant industry trends from around the world. With insight and case studies from our local teams in over 20 countries we cover the globe from Shanghai to Sydney and Sao Paulo. In our 10th annual innovations study, we have identified major global trends in retail innovation that will impact the future of retail:

1.Customization – Shoppers are increasingly seeking to personalize their products or shopping experiences either as a point of individualization or attachment to certain styles and ideas. With retail once predicated on scale (many SKUs in store and focused on pricing), we now witness retailers

-Birchbox

The US subscription-based retailer who recently opened their first physical store, now allows customers to Build Their Own Box of cosmetics, creating a customizable experience in their New York flagship store.

-The Australian Shoes of Prey, a women’s fashion brand, allows customers to design shoes online, where all shoes are handmade and delivered at an accordant price. The retailer recently partnered with Nordstrom to bring their digital offering into the physical store.

-Muji the Japanese retail giant, offers simple and free stamping in their stores to encourage personalization in keeping with their brand aspirations of simplicity and minimalism.

2.Hyper Local – The evolution of this trend proves the power of being truly local. Even with cultural differences across the globe, “local” remains a common aspect with strong ties to food, personally identifying with local products and ingredients and supporting the community. Examples in this category show how local, organic and meaningful retail can be.

-With the opening of Whole Foods Market’s Brooklyn flagship store, the US retailer leads the industry in energy efficiency (the store increased efficiency by 60%), and offers customers the freshest produce through a rooftop greenhouse that grows items that they sell in store. The concept also offers over 100 products that are exclusive to the neighborhood, including vendors that are within a two block radius of the store.

-Au Bout Du Champ in France elevates click and collect to a new level. Working exclusively with locally sourced, organic and fresh products, the

在数字时代的角色。通过提供产品演示和改变店面的陈列把每一季新的零售商召集在一起将零售的愿景变成现实。

在不久的将来看着这些趋势 , 市场将证明他们如何进一步成熟甚至更好零售概念的例子出现来提升行业 , 展示移动电子商务，科技，全渠道等的改进之处并保证购物中心能够不断发展。

即使在强劲的亚太地区零售市场 , 全球仍然倡导“保持创新和关注消费者的明天”。深入洞悉顾客 ( 谁是你的顾客 ?) 和整合创新是公司应对挑战的基本。

Lourens Verweij 来自全球零售专家经理联盟 Ebeltoft 集团。与全球零售咨询公司合作 , 他的工作由国际扩张发展和战略联盟组成。同时 ,Lourens 也进行全球零售，趋势和消费者洞察研究和出版物的合作。

“Exploring retail innovation trends around the world and in Asia Pacific”

Personal Opinion 个人观点

While Western markets show slowing retail growth rates and moderate shopping center traffic, the Asia Pacific markets lead the way in many respects as many parts of the region are showing tremendous growth. This, of course, comes with challenges as the markets attempt to align with rapidly changing customer expectations and competitive actions. When we look at the nature of some of these challenges from a global perspective, we can identify similarities in the challenges and responses across continents.

Shoes of Prey

Hyper Local BirchboxCustomization

who are leveraging the customization trend and reaching critical mass with examples from brick and mortar concepts and pure plays.

顾客第一“自然、零售商店、产品、视觉营销和定价 , 但关键因素是顾客——不断发展使其更具挑战性超越竞争对手并取得成功”。

透过全球范围来看整个行业 , 有明确的显示零售变化正在加速。消费者沟通和购物方式正在发生变化 , 移动商务和电子商务势头正变得越来越重要 , 越来越国际化的品牌和成熟的亚洲零售商进一步增强了竞争格局。结果 , 我们看到零售商和购物中心不断刷新自己的想法为了保持他们的概念符合明天的购物者并将创新融入到他们组织的 DNA。

创新是成功的关键因素“领袖和跟风者的区别就在于创新。”——史蒂夫 • 乔布斯

Ebeltoft 集团在过去的十年里已经密切关注全球零售业的发展，编译一个被称为零售创新的年度研究 , 合成了最相关的来自世界各地的行业趋势。从上海、悉尼到圣保罗，我们在全球超过 20 个国家的本地团队深入洞悉和进行案例研究。在我们第十刊的创新研究中 , 我们已经确定了全球主要零售创新趋势将影响未来的零售 :

1．定制——消费者越来越追求个性化产品或购物体验个性化或特定的风格和想法。零售一旦基于规模 ( 许多店内的库存和关注定价 ), 我们现在目睹零售商利用定制的趋势和达到临界质量的例子从实体店和专营店。

-Birchbox, 美国一家基于订阅的零售商最近开了他们的第一个实体店 , 现在允许客户建立自己的化妆品盒 , 创建一个可定制的体验在纽约的旗舰店。

-The Australian Shoes of Prey, 一个女性时尚品牌 , 允许客户在线设计鞋子 , 所有鞋子都是手工制作的并且保持一致的价格。零售商最近与Nordstrom 合作将他们的数字化引入到实体店。

- 日本零售巨头无印良品在店里提供简单和免费印花 , 鼓励个性化符合其品牌简约主义的愿景。

2．Hyper Local—这一趋势的发展证明了本地真正的力量。即使在全球各地文化差异 ,“本地”仍然是一个常见的方面 , 个人识别与当地产品，原料和支持社区息息相关。这类例子展示当地 , 有机和有意义的零售。

随着全食超市布鲁克林旗舰店的开幕 , 这家美国零售商领导行业能源效

率 ( 存储效率增加了 60%), 并通过屋顶温室生产和提供最新鲜的产品。这一概念也为社区提供了超过 100 个产品。

Au Bout Du Champ 在法国把在线点击提升到一个新的水平。只使用本地采购 , 有机和新鲜产品 , 零售商允许顾客网上购物并且在巴黎市中心的小型个人储物柜提取他们的货物。

3. 技术干预——技术在今天主导社会的许多方面 , 这一趋势将成为顾客的有利工具来体验店内解决方案，例如无缝检查和虚拟产品信息。

来自日本的 TeamLabHanger 可以在店内使用交互式服装衣架和通过演示如何应用技术为客户体验创造价值。

中国一号店发起一项转变消费者的购物方式的倡议。通过使用零售商的APP 增强现实技术的应用 , 一号店一夜之间设立超过 1000 间虚拟商店。此外 , 零售商推出了其他精明的科技举措包括虚拟商店 , 顾客在地铁站和其他地点通过二维码扫描产品墙。

4. 线上 / 线下融合——随着在线市场的崛起 , 如阿里巴巴和乐天 , 亚太市场很多的传统零售逐渐被超越 , 这也迫使零售商扩大他们的电子商务活动。一步一步集成所有的渠道通过创建在线和离线服务来提升客户体验。

英国零售品牌 Argos 创造了一个完美的产品展示厅，除了一些必要的实物产品在店内展示之外，完全通过数字化的平板电脑显示商品，对于一些缺货的产品还提供免费上门服务。

中国永辉超市推出了社交网络 myStore，利用日益增长的移动社交媒体趋势让消费者与社区零售商产生联系促进移动购物和店内挑选产品。

5．零售业体验——随着移动和电子商务增长并逐渐在全球普及、按需送货上门和低价格商品化已迫使零售商和购物中心重新思考他们的角色。在这个越来越虚拟的世界实体店的未来将是什么？

在德国 Bikini Berlin 通过其策划的精品店，概念店和多样化的餐馆为购物中心的概念提升了新的高度。两个创新的亮点是组装式的的 Bikini Berlin 框和 Supernova 店的概念。零售商可以使用这些地区建立一个新的品牌 , 评估新产品和目标群体 , 提高客户感知。商场还提供了一个新的零售概念称为 Supernova, 一个未来零售实验室旨在重新定义零售

探索全世界和亚太区域的零售业创新趋势 文 /Lourens

Lourens David VerweijGlobal Development ManagerEbeltoft Group

虽然西方市场显示零售增速放缓和购物中心客流量降低 , 亚太市场很多地区在许多方面都显示出有巨大的增长潜力。当然 , 随着市场试图结合快速变化的客户需求和竞争行为也带来了诸多挑战。当我们从全球的角度来看看其中的一些挑战的本质时 , 我们可以从中找出各个大洲所面临挑战的相似之处。

正佳广场

38

Personal Opinion 个人观点

retailer allows customers to shop online and pick up their groceries in small individual lockers in downtown Paris.

3.Technology Intervention – With the dominating presence of technology in many aspects of today´s society, this trend is an enabling tool that allows customers to have more access, choice and information than ever before, and experience in-store solutions such as seamless check outs and virtual product information.

-TeamLabHanger from Japan takes in-store communication to the next level using interactive clothing hangers and demonstrates how technology is applied to create value in the customer´s shopping experience.

-China´s Yihaodian launched an initiative to transform the way consumers shop. Through the use of augmented reality, only visible through the retailers´ app, Yihaodian set up over 1,000 virtual stores overnight. In addition, the retailer launched other tech savvy initiatives including virtual stores, where shoppers scan products via QR code walls in subway stations and other busy locations.

4. Online/Offline Mashup – With the rise of dominant online marketplaces such as Alibaba and Rakuten, pure players have leapfrogged traditional retail in many Asia Pacific markets, forcing retailers to expand their e-commerce activities. Best practice examples in this category take it one step further and integrate tools from their online and offline offerings to create the best possible customer experience across all channels.

-The UK catalogue retailer Argos created the perfect brick and mortar cross channel showroom, complete with digital ordering stations using tablets, only stocking essential products in-store and offering free home delivery on out of stock items.

-The Chinese hypermarket Yonghui launched the social network myStore, which allows shoppers to connect with the retailer´s community and facilitates mobile shopping and in-store pick up, leveraging the growing mobile, social media and click and collect trends.

5. Experiential Retailing – The global growth in popularity of mobile and e-commerce, on-demand home delivery and low price commoditization has forced retailers and shopping malls to rethink the role of their formats. What is the actual proposition of brick and mortar in this increasingly virtual world?

-Bikini Berlin in Germany brings the idea of concept shopping mall to new heights through its curated collection of boutiques, concept and flagship stores and diverse restaurants. Two innovative highlights are the modular Bikini Berlin Boxes and the Supernova store concept. The ground level

houses 19 wooden pop-up stores, located in modular boxes that can be adjusted for store operators and rented for a period of three to twelve months. Retailers can use these areas to establish a new brand, evaluate new products and target groups, and to improve

customer perception. The mall also offers an area for new retail concepts called Supernova, a future retail lab that aims to redefine the role of retail in the digital era. Every season new retailers are brought together to turn their vision of retail into reality by offering special editions, product presentations and changing store displays.

-The newest shopping center from South Korean giant Shinsgae Group, Emart Town, combines multiple large and specialty formats, including the dynamic Electro Mart and a globally inspired food court, Peacock Kitchen.

Looking at these trends in the near future, the market will prove how they further mature with even better examples of retail concepts, thereby raising the bar for the industry, and likely showing intensifying elements of mobile commerce, technology, omni-channel and ensuring a fit for the always evolving shopper.

Even with strong retail markets in the Asia Pacific region, the global mantra still remains, “keep innovating and remaining relevant to the consumer of tomorrow”. A thorough level of customer insight (who is your shopper?) and the integration of innovation in a company´s organization is essential for those embracing the challenge.

Lourens Verweij is Global Manager at Ebeltoft Group, a global alliance of retail experts. Working with retail advisory firms around the globe, his work is comprised of strategic alliance management and international expansion development. In parallel, Lourens also conducts and co-authors global retail, trend and consumer insight studies and publications.

Argos

Online/Offline Mashup

YihaodianTeamLabHangerTechnology Intervention

名额有限

>仅剩4席

尽快注册！！

40

Personal Opinion 个人观点

41

集团在成立之初，制定了三个发展阶段：第一阶段称之为“潜龙在野”，目标是打好基础和建立团队；第二阶段是“见龙在田”，目标是提速发展和扩大规模；第三阶段是“飞龙在天”，目标是成为市场公认的行业领袖之一。目前集团的发展约处于第二阶段的初阶。

筹划第二阶段的首要工作，是进一步巩固集团的财力资源。因此，集团在过去两年，以发行新股形式，先后引进了新加坡政府投资机构（GIC）、加拿大亿万豪剑桥集团（Ivanhoe Cambridge） 和 荷 兰汇盈投资集团 (APG)，与集团的始创成员，构成目前的股东组合，为

集团进一步的发展，提供所需资金和策略指导。此外，集团还将按实际需要，为个别项目引进单项的投资者或投资组合。

崇邦的发展目标和策略，建基于集团根深蒂固的企业使命和企业文化。前者源于崇邦二字的涵义。据辞海所述，崇字有三个意思：崇高、崇敬和美化修饰；邦字指国家。因此，崇邦的企业使命，是以“高水平和尊敬的态度来美化我们的国家。”

崇邦的企业文化，可归纳为“四个基本点”：（1）名利双收，力创多赢；（2）能人所未能，达人所

未达；（3）首重审时度势，首忌志大才疏；（4）居安思危，居危思安。“三条行动线”为：（1）统一思想；（2）规章制度；（3）人才培训。“两个层面”为：（1）自助；（2）人助。“一条心”是一颗青绿色的心；此为中国字的“情”字。崇邦人认为，只要我们对工作有热情、有激情，创意自然而来。

中国商业地产的发展趋势，离不开中国经济和社会发展的“新常态”。习近平主席于去年发表有关新常态的报告，可说是中国开放改革三十年的一次系统性的回顾与前瞻。崇邦认为，认识新常态、适应新常态、引领新常态、是企业持续发展的唯一选择。

新常态的九大领域，与中国商业地产的发展，息息相关：(1) 消费需求：个性化、多样化消费渐成主流；

(2) 投资需求：传统产业相对饱和，但基础设施与新技术、新产品、新业态、新商业模式互联互动的投资机会将大量增加；

(3) 出口和国际收支：高水平引进来，大规模走出去，同步发生；

(4) 生产能力和产业组织：生产小型化、智能化、专业化；企业兼并重组，生产相对集中将不可避免；

(5) 生产要素：经济增长将更多依靠人力资本的质量和技术提升；

(6) 市场竞争：质量型、差异化将成为竞争的主流；

(7) 资源环境的约束：必须顺应人民群众对良好生态环境的期待，推动形成绿色低碳循环的发展新方式；

(8) 经济风险：随着经济增速下调，各类隐性风险逐步显现，特别是高杠杆和泡沫化的风险，企业必须建立健全的风险预防与化解机制；

(9) 资源配置：必须全面把握供求关系的新变化，科学分析调控。

崇邦认为：新常态覆盖面广，影响深远，必将带来新挑战、新机遇。应对新挑战、抓住新机遇，必须有新模式；新模式包括新的理念、新的技术、新的产品、新的服务、新的管理、新的营运方式等，而新模式的规划、设计和实施，必须因地制宜、因时制宜、因人制宜，最重要的考虑因素是企业自身的能力和资源，首忌志大才疏。

郑秉泽先生现任香港崇邦集团总裁及常务董事，亦为该集团的始创人之一。崇邦集团成立于 2003 年，由香港和新加坡投资者联合一支具有丰富房地产开发经验的管理团队组成，专注在中国投资开发具商业功能的城市综合体项目。自成立以来，崇邦已参与投资开发七个具商业功能的城市综合体项目，其中五个在上海，一个在昆山（苏州），一个在余杭（杭州）。崇邦除了参与项目的投资开发外，还承担各项目的策划、管理、招商及营运。 郑先生具有 20 年的上海房地产投资开发经验，曾参与当地多个较为成功的房地产开发项目。在创办崇邦集团之前，郑先生任职香港瑞安集团执行董事及瑞安地产有限公司董事总经理、瑞安投资有限公司执行董事、瑞安集团建材部副董事总经理、建筑部董事等。郑先生目前居住和工作在上海。现任上海市浦东新区政协委员、美国城市土地学会中国大陆分会主席、上海购物中心协会副会长、闸北区工商联副会长等。

郑秉泽崇邦集团总裁及常务董事 中国商业地产的发展趋势

– 崇邦模式崇邦集团始创于 2003 年，由香港及新加坡投资者组成，总部设于上海，专注投资开发具商业功能的城市综合体。集团先后完成了位于上海闸北区的大宁国际商业广场、浦东新区的金桥国际商业广场、嘉定安亭的嘉亭荟城市生活广场和黄浦区的思南公馆等。目前在建项目包括在昆山的昆城广场、在杭州余杭的余之城生活广场和在上海虹口北外滩地区的城市生活广场等。

在具体实施方面，商业和商业房产的经营管理必须包括：

- 认识顾客和他们的亲友圈并成为他们互联网络的一部分；

- 为顾客提供个性化和多元化的服务；

- 拓展新领域：主要包括文化、旅游、科技、生态、环境；

- 创新能力必须提升至企业文化的层面，并落实到基层员工的日常工作；

-O2O 与 O+O：线上与线下二合为一，优势互补，相辅相成；

- 万变不离其宗之一： 在中国营商的 FACT (Focus 专注； A d a p t a b i l i t y 适应；Commitment承诺；Talent 人才 )；

- 万变不离其宗之二：一切从家开始，商场应是顾客家的延伸；

- 万变不离其宗之三：优胜劣败，适者生存！

金桥国际商业广场

大宁国际商业广场—Building facades are multifunctional

嘉亭荟城市生活广场

42

Personal Opinion 个人观点

43

Personal Opinion 个人观点

“他在客户服务和国际方面的经验对于遴选委员会是非常重要的素质”CBL 总裁兼 CEO，ICSC 2015-2016 届主席 Stephen D. Lebovitz 说。“他理解如何管理一个组织在全球不同的区域 , 包括不同规模的组织在不同的发展阶段。”

McGee 现年 48 岁，1989 年加入德勤 , 在成为副主席之前担任全球及美国的领导职务。这包括代理 CEO; 国家管理合伙人的合并和收购服务 ; 全球主任 ; 加入德勤全球和美国行政及运营领导委员会的会员。

沟通是有效管理的关键 ,McGee 说。目标需要易于理解并且传达到每个人。“清晰的战略和清晰的目标至关重要 ,”他说。“我喜欢每个人都觉得他们是团队的一部分 , 他们知道并重视他们对团队的重要性。”

McGee 的信念是让人们延伸到工作场所以外的区域 , 正如他参加大量的民间活动 , 慈善机构和学术组织。他将继任圣约之家国际主席为无家可归的年轻人提供住所和咨询 ; 纽约天主教基金会成员委员会和财务委员会的会员 ; 他的母校 Loyola Marymount 大学评议委员会的成员。

“我真的相信 , 每个人都应该得到一个机会 ,”他说。“并不是每个人都像我一样有好运气。”

麦格的父母和他的哥哥在 1950 年代从爱尔兰移民到美国 , 他的父亲作为一名公交车司机 , 他的母亲在一家干洗店。他们两人高度重视教育 , 为他的事业成功奠定了基础 , 他补充说。“我的父母非常相信美国梦。”

McGee 的媒体经验将帮助 ICSC 推广一些信息 ,Lebovitz 说。他曾出现在 CNBC, 彭博和福克斯商业 , 并且经常被引用在国家媒体 , 包括《华尔街日报》、《今日美国》和《首席财务官》杂志。Lebovitz 说。“他将是一个非常有效的购物中心产业倡导者。”

McGee 住在新泽西州的 Basking Ridge 和他的妻子 Charlene 和两个女儿。他在南加州长大 , 是一个狂热的体育迷 , 他支持湖人 , 并且是高尔夫的狂热粉丝。

McGee 是拥有 58 年历史 ICSC 的第四位领导人。他成功接任将于今年宣布退休的 Michael P. Kercheval 总裁兼首席执行官的职务。

NEW ICSC CEO

ICSCTom McGee

ICSC 已经选择曾任世界上最大的专业服务机构德勤的副总裁托马斯 • 麦吉 ( 汤姆 ) 担任 ICSC 总裁兼

首席执行官。McGee 的任命将于 9 月 21 日开始 , 它具有相当多的经验在一个复杂的全球性组织。德

勤公司在全球 150 多个国家拥有有 200000 名员工提供审计、风险管理和财务咨询、税务和其他服务。

在过去两年多的时间，方玉珊女士作为中国区首席代表兼执行总监负责ICSC 在中国区的发展、增长及提高情况。ICSC 中国代表处在她的带领下从 2013 年开始不断完成重建工作，首先在 2013 年 8 月开始筹备并创建中文网站，同年 8 月、10 月和 12 月第一届和第二届 CEO 高层峰会和首届商业地产女性专业小组会议在北京成功举办。

2014 年开始创办《中国购物中心导览》中文杂志服务于中国区会员，并且开始与亚太商业不动产学院（Apcrea）和莱顿教育（Leiden）在教育培训方面建立深度合作关系，把 ICSC 教育培训课程引进到中国。为了更好的服务于中国区会员，在同年四月中国行业领导委员会第一次会议（CLB）在上海举办，CLB 成员皆是来自中国商业地产行业的领军人物，成立的宗旨意在听取行业领导者的声音帮助 ICSC 改进并提升服务。并且从 2014 年开始在中国区增加行业会议及培训活动为中国商业地产行业从业者搭建交流学习平台。并且把 ICSC 在欧美的一些成功经验引入到中国，包括 SIG 行业专业小组会议等。

2015 年除了延续 2014 年的的各项举措之外，ICSC 国际购物中心协会中国办公室连同 ICSC 总部纽约办公室及全球各地代表处包括英国伦敦办公室、拉丁美洲地区墨西哥办公室、中东地区迪拜办公室、新加坡亚太办公室等，倾力汇聚世界各地零售商品牌参与四月举办的中国零售战略及趋势峰会。旨在为中国购物中心业主和来自海外的国际零售品牌搭建沟通的桥梁。为当前中国购物中心产业所面临的招商困境以解燃眉之急。并且在此次峰会上首次颁发 ICSC 中国购物中心大奖表彰中国商业地产行业的卓越成就。六月份中文版 ICSC 中国简报（ChinaBrief）开始每周定期推送给全球会员，该中文简报将包含一周内在中国区商业地产行业的重要新闻，这是另一个为全世界各地 ICSC 中国会员提供的一项服务。在她的带领下，ICSC 在中国的影响力不断壮大，中国区会员数量也大幅度提升，从 2013 年的 300 多升至目前的近 800 名。升任ICSC 亚太区执行总监之后，方玉珊女士将继续留在中国北京直接管理中国办公室和新加坡办公室，负责统筹整个亚太区的业务发展。

中国视野China Insights in ICSC's Quickstats

• Retail Motivators• Spending by Category• Purchase Plans• Internet Usage• Media Influence

Powered by Prosper Technologies, LLC

仅供 ICSC 会员 ...

1. 登录网址： http://quickstats.icsc.org/HomePage.aspx 进入 Quickstats.2. 点击顶部导航栏的 "InsightCenter" .3. 查找 "China Insights"

成为 ICSC 会员 , 请联系 Xiang Li 李响 (xli@icsc.org)

祝贺方玉珊女士升任ICSC 亚太区执行总监

ICSC WEBSITE NEW!

Congratulations to

Sara Fang Horton on her new role as Managing Director, Asia Pacific

ICSC Internal Buzz!

44 45

ICSC Internal Buzz!

ICSC WeChat

欲了解更多 ICSC 亚太区活动详细信息，请扫描二维码关注

ICSC 微信！

ICSC China Leadership Board 4th meetingICSC 中国行业领导委员会第四次会议时间：2015 年 8 月 27 日 地点：北京

由国际购物中心协会 ICSC 中国代表处主办的中国行业领导委员会第四次会议（ICSC China Leadership Board 4th meeting）在北京顺利举行。

ICSC CLB 的角色是提供洞察力和指导中国零售和购物中心产业 ,推进行业健康稳步发展。指导ICSC 中国区的培训教育、调查研究、会议论坛等工作。

CLB 成员

见习嘉宾

ICSC CLB Chairman

余雄峰Paul Yee

丁力业Leo Ding

印力集团首席执行官

Tony BudhraniG.T. Land首席运营官

竺海群Haiqun Zhu

印力集团首席运营官

龙凤祉Fong Cher Long坚力世纪国际软件（北京）有限公司

总裁

潘丽君Laura DeSwart

沃尔玛亚洲不动产副总裁

Joe Jaworski北京华联商厦股份有限公司首席运营官

陈懿璘Iz-Lynn Chan

北京华联商厦股份有限公司店铺管理部

总监

李嘉James Li

上海红星美凯龙商业管理有限公司总经理

王天兵Tim Wang

黑石集团（香港）有限公司董事总经理

耐克商业 ( 中国 ) 有限公司大中华零售市场高级开发总监

此次会议的参会嘉宾如下所示，除了有 CLB 成员参与之外，还特别邀请了几位业内专业人士作为此次会议的见习嘉宾。

2015

ICSC ChinaBrief 中国简报

2015 年 6 月 ICSC ChinaBrief（Retail Property This Week 本周零售地产）正式上线运行，这是继 ICSC 中文官方网站和中文杂志推出后，ICSC 总部为更好的服务位于中国会员提供的又一项服务。

ICSC ChinaBrief每周将以邮件的形式发送给ICSC全球近七万名会员，内容涵盖中国零售以及商业地产项目等实时新闻资讯及最新研究数据、企业动态等。

ICSC ChinaBrief 广告赞助机会：这将是一个绝佳的机会向所有 ICSC 中国会员来推广您的项目信息和企业动态，如欲了解详细的广告赞助费用及赞助形式。

请咨询：Una Gao 高改平电话：+8610 5128 0868 转 1009电邮：ugao@icsc.org

ICSC China Corporate Membership Plan - 2015/2016 2015/2016 年中国公司会员招募计划ICSC 中国区钻石会员 ICSC 中国区金牌会员 ICSC 中国区银牌会员 说明： 1. 此计划仅中国区执行，包括香港、台湾和澳门地区2. 如有赞助，将举办小型授奖仪式 3. 展位及赠送名额仅限上述提及的活动 4. 每个公司会员将会收到相应数量的会刊赠送：钻石会员 – 30 本金牌会员 – 20 本银牌会员 – 10 本联系人： Xiang Li 8610-65055103-105 email:xli@icsc.org本计划最终解释权归 ICSC 所有

ICSC China Gold Corporate Members

ICSC China Silver Corporate Members

Retail Property This Week 本周零售地产NEW!

Annie Cao 曹涵电 话：+8610 65055103 转 107 电邮：acao@icsc.org

46 47

Join ICSC today and start SAVING

SAVE MORE! Up to 70% on ICSC Events and Study Tours fees.

节省高达 70% 会议注册费和购物中心考察费Up to $1,000 saving on RECon Las Vegas registration.

节省高达 1,000 美元的全球商业地产博览会注册费

INSTANT CONNECTION! More than 70,000 members’ database at your fingertips.

超过七万名会员的数据库就在您指尖

Meet up with shopping center owners and retailers and expertsin one place on one day.在同日同地会见购物中心业主 / 运营商、零售商和业内专家。

HIGHER PRODUCTIVITY!ICSC is the one true retail real estate association to provide professional certifications, education seminars and training programs.

国际购物中心协会是一家真正的零售房地产行业协会为您提供专业认证，教育研讨会和培训项目。

Get all the industry data with ICSC Retail Property Insights and numerous other industry fact sheets.

获得 ICSC 全球零售房地产洞察调研报告和大量行业数据。

ICSC China Xiang Li Tel:+86 10 6505 5103 ext 105 Email:xli@icsc.orgICSC Asia Pacific Yan Yan Lye Tel:+65 6532 3722 Email:yylye@icsc.org.sg

加入 ICSC 即享回馈