2016 portugal hotel market

christie.com

El Mercado Hotelero de Portugal

14 November 2016

Portuguese Hotel Market

Introducción Introduction El presente informe analiza el mercado hotelero de los

destinos más turísticos de Portugal, tanto urbanos (Lisboa

y la zona norte) como de sol y playa (el Algarve).

La información presentada ha sido recogida de diversas

fuentes públicas, siendo la predominante la del Instituto de

Estadística luso (INE) que proporciona información de las

diferentes regiones.

Durante los últimos años, el mercado hotelero portugués

ha experimentado un crecimiento en la demanda, lo que a

su vez, ha resultado en una mejora de la rentabilidad y en el

crecimiento de la nueva oferta hotelera.

Los favorables indicadores macroeconómicos del conjunto

del país sustentan este crecimiento. El PIB creció un 3,4%

hasta alcanzar los 179M de euros en 2015 y la tasa de paro,

del 12%, descendió 2 puntos respecto al año anterior,

mostrando claros síntomas de recuperación de la economía

lusa.

La demanda en Portugal está siendo impulsada por varios

factores, que incluyen entre otros: un clima suave, tarifas

asequibles comparadas con otros destinos turísticos de

Europa Occidental (en particular, Francia, Italia y el Reino

Unido), que se suman a la actual inestabilidad en mercados

como el Norte de África o Turquía. Dichas condiciones

favorables están dando lugar a ocupaciones más altas que

permiten a los hoteleros subir las tarifas medias por

habitación.

Pese a que los datos de 2016 aún no están disponibles,

prevemos otro año de crecimiento récord, basándonos en

el incremento del número de turistas, tanto en destinos

urbanos como vacacionales, que se suma a los esfuerzos

que llevan a cabo las instituciones públicas para impulsar el

mercado.

Con todo, entendemos que este mercado tiene aún un

amplio margen de crecimiento y, en consecuencia, un gran

potencial como destino de inversión así como para el

desarrollo de nuevos productos a corto y medio plazo.

This report analyses the Portuguese hotel market covering

the main tourist destinations including Lisbon, the Algarve

and the north of Portugal.

The information presented is based on data from various

public sources; however, the predominant source is the

Portuguese Institute of Statistics (INE) that provides data

covering the different regions.

Over the past few years, the Portuguese hotel market has

experienced strong growth in demand. In turn, this surge is

resulting in increased profitability and fuelling growth in new

hotel supply.

Favourable country-wide macroeconomic indicators are

providing a fundamental base for this growth. GDP grew

3.4% to reach €179m in 2015 while unemployment declined

two points to 12%, pointing to a clear recovery in the

economy.

Demand in Portugal is also being driven by several other

factors including the mild weather, affordable room rates

compared to other tourist destinations in western Europe

(notably France, Italy and the UK), in addition to the current

instability in a number of North African and Turkish markets.

These favourable conditions are resulting in higher

occupancies and allowing hoteliers to push up average room

rates.

Although hotel performance and supply data is not yet

available for 2016, we expect another year of record growth,

based on more tourists visiting both urban and regional

tourist areas in addition to the efforts being put forth by

tourism bodies and institutions to boost demand.

We are of the opinion that this market is becoming a more

attractive investment proposition and there will be an

increased amount of hotel development opportunities in the

near future.

Christie & Co – El Mercado Hotelero de Portugal – Portuguese Hotel Market

3

Fuentes / Sources: INE Portugal, Deloitte Portuguese Hospitality Atlas

Nota: La información de esta página se refiere a los establecimientos hoteleros en

general, incluyendo aparthoteles, apartamentos turísticos y otros, por lo que los datos

pueden diferir de los presentados en las siguientes páginas

Note: The information on this page refers to hotel establishments in general, including

apartments, tourist apartments, guesthouses and others so the data may differ from

those provided in the following pages

15% 21%

Lisboa / Lisbon

23% 32%

Algarve / Algarve

21% 14%

Alentejo / Alentejo

8% 4%

Centro / Centre

22% 15%

Norte / North

RevPAR

€29.7 +22.0% /

2014

RevPAR

€23.9

+19.3% /

2014

RevPAR

€53.6 +11.9% /

2014

RevPAR

€41.1 +32.8% /

2014

RevPAR

€19.5

+19.9% /

2014

1,357

74%

195

11%

114

6%

79

4%

51

3%

38

2%

Hoteles / Hotels

Ap. Turíst. /Tourist Ap.

Ap. Hotel /Hotel Ap.

Hotel Rural /Rural hotel

Otros /Other

8%

37%

34%

16%

3%

(142)

(695)

(643)

(300)

(47)

1,854 Total Establecimientos Hoteleros Portugal / Total Hotel establishments Portugal (see below % per Area)

136,203 Total Unidades Alojativas Portugal / Total Accommodation units Portugal (see below % per Area)

El Mercado Hotelero Hospitality Market Overview

Núm. de establecimientos y % del total

Num. of establishments and % of total

Por categoría

By category

Por tipología

By type


Lodging Houses (37)

4

2%

Vila Turística /Touristic Village

Pasajeros / Passengers 6.436.881 (+4.4% vs 2014)

Vuelos / Flights 40.000

Destinos / Destinations 15

Aerolíneas / Airlines 40

Top países vuelos directos / Top countries – direct flights

Lisbon Portela Airport

(Lisboa) 2015

Faro Airport

(Algarve) 2015

Francisco Sá Carneiro Airport

(Porto) 2015

Fuentes / Sources: ANA - Aeroportos de Portugal

Conectividad Aérea Air Connectivity


Top aerolíneas/

Top airlines

3 aeropuertos comerciales en las

zonas seleccionadas / 3 main

commercial airports in the selected areas

con 34.615.039 pasajeros en 2015 /

with 34,615,039 passengers in 2015











0

5.000.000

10.000.000

15.000.000

20.000.000

25.000.000

2013 2014 2015

Lisboa/Lisbon Porto Faro

Evolución nº Pasajeros en los aeropuertos seleccionados/

Evolution number of passengers in the selected airports

5

16M 18M

20M

6,4M 8M

6,9M 6,4M 6M 6,2M

8

Lisboa / Lisbon Lisboa, capital y centro neurálgico del turismo urbano del país luso, ha vivido una explosión

turística en los últimos años. Los datos se han doblado desde 2009 y el incremento de las visitas

ha resultado en un aumento de los ratios de ocupación del 4,9% en dicho período, lo cual ha

resultado en un crecimiento del RevPAR acumulado del 6%. Por el contrario, los datos aislados

de 2015 muestran que los precios medios (hasta un 9,4% en 2014) son los que empujan ahora el

crecimiento del RevPAR, apuntando a un mercado de crecimiento más maduro. Otro factor que

contribuye ha sido que la planta hotelera ha mejorado significativamente en los últimos años,

siendo actualmente el 70% de las plazas de categorías 4 y 5 E.

Hay que destacar, pero, que hasta Mayo de este año se observa un ligero descenso en el número

de turistas alojados en hoteles, consecuencia de la oferta alojativa alternativa, como Airbnb,

que está resultando una opción muy popular para los visitantes de la ciudad. Además, el

Ayuntamiento de Lisboa y Airbnb colaboran para regular el 'home sharing', simplificando el pago

del impuesto turístico implantado en la capital (Airbnb cobra esta tasa en lugar del

Ayuntamiento, tal como hacen los hoteles), siguiendo el ejemplo de otras capitales europeas.

Lisbon, the capital and hub of urban tourism in Portugal, has experienced a dramatic increase in

tourist numbers in recent years. Figures have almost doubled since 2009 and more visitation has

resulted in an increase in occupancy rates- up 4.9% over the period. This was the main driver in

RevPAR growth which increased 6% cumulatively. Conversely, 2015 data in isolation shows that

average room rates (up 9.4% on 2014) are now driving RevPAR growth pointing to a more mature

growth market. Another contributing factor to higher average room rates is much of the bed stock

being upgraded to the four and five-star categories over recent years, now accounting for

approximately 70% of total supply.

It is of note that so far until May this year, there is a slight decline in guests staying in hotels. This is

likely due to replacement accommodation, such as Airbnb, becoming a more popular option for

guests in the city. In addition, the Lisbon City Council and Airbnb have been collaborating this year to

regulate 'home sharing' tourism by simplifying the payment of tax to Airbnb instead of City Hall,

mirroring the hotel industry and following the example of other European capitals.

6


Ocup./Occ.

57.1%

+2.7% / 2014

ARR

€100.4

+9.4% / 2014

RevPAR

€57.3

+12.4% / 2014

+4.9% CAGR /

2009

+6,1% CAGR /

2009

+0.2% CAGR /

2009

+8.4% CAGR /

2009

237 Hoteles

Hotels

≈51,200 Plazas

Beds +4.9% CAGR /

2009

Oferta hotelera

Hotel supply

2015

Rentabilidad hotelera

Hotel profitability

Fuentes /Sources: INE Portugal, Deloitte Portuguese Hospitality Atlas

Lisboa: Un Turismo en Auge / Lisbon: Tourism is Booming

4.7 m

2.9 m

2009 2016f

5*

22%

4*

47%

3*

21%

2* / 1*

10%

Plazas por categoría / Beds by category

2015

KPIs hoteleros / Hotel KPIs

2015

Top grupos hoteleros

Top hotel groups

Plazas

Beds

%

total

Sana Hotels 1,901 7%

VIP Hotels 1,835 7%

Accor Hotels 1,673 6%

Continental Hotels 968 3%

Vila Galé Hotels 896 3%

Otros / Other 21,158 74%

Demanda hotelera

Hotel demand

Huéspedes en hoteles / Hotel guests

2009-2016F

Top atractivos turísticos / top tourist attractions

• Mosteiro dos Jerónimos

• Oceanário de Lisboa

• Museu Nacional do Azulejo

• Castelo de São Jorge

• Praça do Comércio

Fuente/Source: Cifra estimada para 2016 según el informe “Staying power - European cities hotel forecast

for 2016 and 2017” de PWC / Estimated figures for 2016 by the report “Staying power - European cities

hotel forecast for 2016 and 2017” by PWC

Macro indicadores / Macro indicators 2015

• Población / Population: 2,812,678

• Tasa de paro / Unemployment rate: 13.1%

• IPC / Consumer price index: 0.37%

Pasajeros aeropuerto / Airport passengers 2015

• 20,090,418 (+10.7% / 2014)

Empresas principales / Main companies

• EDP-Energias de Portugal

• Galp Energia

• Jeronimo Martins

• Millenium BCP

• Banco Espirito Santo

Proyectos hoteleros clave / Key Hotel Projects

• Tourim Marqués Hotel 4*, 121 hab/rooms (Nov 2016)

• Eurostars Casi de Santarem 5*, 91 hab/rooms (Final 2016)

• Hotel Aereoporto de Lisboa 3*, 160 hab/rooms (Final 2016)

• Fenicius Charm Hotel 3* , 40 hab/rooms (2016)


7

8

Zona Norte: Porto / North Zone: Porto

El norte de Portugal comprende la ribera del Duero, la ribera del Miño en la frontera con

España y la zona interior, siendo Porto la segunda ciudad del país en importancia y el

corazón de la zona. En los últimos años, la urbe ha incrementado llamativamente su

atractivo turístico, apoyado por importantes esfuerzos de promoción desde las

instituciones públicas. Asimismo, la colaboración entre esta zona y Galicia en la difusión

de sus valores turísticos compartidos está brindando importantes beneficios.

El número de huéspedes en los hoteles se ha incrementado considerablemente desde

2009. Desde el punto de vista operativo, los hoteles en la zona están experimentando una

tendencia positiva con un crecimiento acumulado del 18,1% del RevPAR. Es de destacar

también que los hoteles en Porto operan a un nivel superior en comparación con otros

destinos de la zona. Por otro lado, el empleo en el sector también está creciendo, con el

consecuente impacto positivo en la economía de la región.

Northern Portugal comprises the Douro River, the Miño on the border with Spain and the interior

area, being Porto the second most important Portuguese city and the heart of this area. In recent

years, the city has remarkably increased its appeal as a popular tourist destination supported by

important promotional efforts from public institutions. Furthermore, collaborations between this

area and the Spanish Community of Galicia to promote its tourist values are providing significant

benefits.

The number of guests staying in hotels has increased significantly since 2009. From an

operational point of view, the hotels in the area are witnessing a positive trend with RevPAR

growth of 18.1% cumulatively over the period. Notably, performances of urban hotels in Porto

operate at a much higher level compared to other destinations in the area. As a whole,

employment in the sector is also growing and having a positive impact on the region’s economy.

8


Ocup./Occ.

41.8%

[71.1%*]

+8.9% / 2014

ARR

€76.6

[€71.4*]

+8.5% / 2014

RevPAR

€32.0

[€50.6*]

+18.1% / 2014

+13.2% CAGR /

2009

297 Hoteles

Hotels

≈35,570 Plazas

Beds +7.3% CAGR /

2009

Oferta hotelera

Hotel supply

2015 Norte / North [ Oporto] / [Porto ]


Hotel profitability Norte / North [ Oporto] / [Porto ]

Fuentes /Sources: INE Portugal, Deloitte Portuguese Hospitality Atlas, STR Global, PwC Cities Report 2016

3.9 m

1.6 m

2009 2016F


2015

5*

26%

4*

51%

3*

19%

2* / 1*

4%

Plazas

Beds

%

total

Accor Hotels 1,204 6%

Axis Hotéise Golfe 816 4%

HF HotéisFénix 776 4%

Hoti Hotéis / Meliá Hotels &

Resorts 655 3%

Inter Continental Hotels

Group – IHG 649 3%



2015

Top grupos hoteleros zona norte

Top hotel groups north zone

Demanda hotelera

Hotel demand

Huéspedes en hoteles /Hotel guests

2009-2016F

Zona Norte: Un Año Excepcional / North Zone: An Outstanding Year

+15.6% CAGR /

2009

64 Hoteles

Hotels

≈10,600 Plazas

Beds +7.7% CAGR /

2009

* No se disponen de datos para Oporto de años anteriores de la misma fuente ,por lo que no se indican los

crecimientos anuales ni acumulados desde 2009 / There are no data available for Porto from previous years

from the same source so the annual and accumulated growth rates since 2009 are not displayed.


• Población / Population: 1,781,206

• Tasa de Paro / Unemployment rate: 13.7%

• IPC / CPI: 0.74%


• 8,087,740 (+16.7% / 2014)


• Banco Comercial Português (Oporto)

• Banco BPI (Oporto)

• Sonae Investimentos

• Unicer - Bebidas de Portugal SGPS

• Cofina SGPS

Top atractivos turísticos / Top tourist attractions

• Se Catedral do Porto

• Ponte Dom Luis I

• Rio Douro

• Casi da Ribeira

• Estádio do Dragão

Proyectos hoteleros clave / Key hotel projects

• Eurostars Porto Douro 4*, 59 hab/rooms (2016)

• Eurostars Heroismo 4*, 151 hab/rooms (2016)

• Investment Corporation of Dubai compra/acquires:

Regent Porto Montenegro Hotel & Residences (5*, 86

hab/rooms)



for 2016 and 2017” de PWC / Estimated figure for 2016 by the report “Staying power - European cities hotel

forecast for 2016 and 2017” by PWC

9

8

Algarve / Algarve

El turismo desempeña un papel fundamental en la economía del Algarve y según el World

Travel Awards, el Algarve es el destino de golf líder en Europa, con más de 25 campos de

considerados de primera clase.

El alojamiento en el Algarve se extiende desde los grandes complejos turísticos en lugares

como Albufeira, a casas de huéspedes tradicionales en las pequeñas ciudades y pueblos

que rodean la costa. Aunque en los últimos años muchos turistas se han mudado de los

grandes resorts a las casas de huéspedes tradicionales, la demanda y la oferta hotelera

han mejorado significativamente desde 2009. En este período, el RevPAR ha crecido un

4,6% gracias a un aumento considerable tanto de la ocupación como de las tarifas.

Tourism plays a significant role in the Algarve’s economy and according to World Travel Awards; the

Algarve is Europe's Leading Golf Destination, with over 25 courses considered to be top-class.

Accommodation in the Algarve ranges from high-end resorts in destinations such as Albufeira to

traditional guesthouses in the small coastal towns and villages. Over the past few years there has

been a shift in consumer preferences with many tourists moving away from resort-style

accommodation to stay in traditional guesthouses. Despite this, both hotel demand and supply

have improved significantly since 2009. RevPAR is up 4.6% over the period supported by both

higher occupancy and increased average room rates.

10


Ocup./Occ.

56.3%

+6.0% / 2014

ARR

€94.7

+10.2% / 2014

RevPAR

€53.3

+16.9% / 2014

+3.5% CAGR /

2009

+4.6% CAGR /

2009

+1.1% CAGR /

2009

Oferta hotelera

Hotel supply

2015


Hotel profitability


2015

Huéspedes en hoteles / Hotel guests

2009-2016F

Fuentes /Sources: INE Portugal, Deloitte Portuguese Hospitality Atlas

1.9 m

1.1 m

2009 2016F

5*

22%

4*

47%

3*

21%

2* / 1*

10%


2015

+6.0% CAGR /

2009

129 Hoteles

Hotels

≈37,800 Plazas

Beds +5.1% CAGR /

2009

Plazas

Beds

%

total

Vila Galé Hotels 2,112 5%

Petsana Hotels & Resorts

/ Pousadas de Portugal 1,972 4%

Tivoli Hotels & Resorts 1,566 4%

NAU Hotels & Resorts 1,139 3%

Luna Hotels & Resorts 1,084 2%


Top grupos hoteleros

Top hotel groups

Demanda hotelera

Hotel demand

Algarve: Destino Europeo Líder / Algarve: Top European Destination


• Población / Population: 441,929

• Tasa de Paro / Unemployment rate: 12.5%

• IPC / Consumer Price Index 0.49%


• 6,436,881 (+4.4% / 2014


• Longevity - Active and Anti-Ageing, S.A.

• Parkalgar, S.A.

• Underline Concept

• Marope Algarve - Hotéis de Portugal, S.A.

• Somincor - Lundin Mining

Top Atractivos Turísticos / Top tourist attractions

• Parque Natural da Ria Formosa

• Museu e Centro Arqueológico do Cerro da Vila

• Cabo de São Vicente

• Ponta da Piedade

• Zoomarine

)

Proyectos hoteleros clave / Key hotel projects

• Pestana Alvor South Beach, 4*, 76hab/rooms (Abierto/

Opened 2015)

• Vila Monte Farm House , 4*, 55hab/rooms (Abierto/ Opened

2015)

• Onyria Palmares Beach Hotel, 5*, 20hab/rooms (Apertura /

Opening Ene / Jan 2017)

• Real estate investment firm Lone Star Funds acquired

Vilamoura Resort with 65 million square meters of buildable

land that Lone Star plan to construct hotels and more than

5000 apartments and houses on.

• Pestana Alvor South Beach, 4*, 76 hab/rooms (Abierto/

Opened 2015)



for 2016 and 2017” de PWC / Estimated figure for 2016 by the report “Staying power - European cities hotel

forecast for 2016 and 2017” by PWC

11

Oficina internacionales

International offices

Christie & Co hoy

Christie & Co today

More than 300 professionals

Leading valuers, consultants and advisers

32 offices in Europe & UK

Specialists in 9 Sectors

Pan-European multi-language team

500 hotel valuations completed yearly

More than 400 current hotel sale instructions

Launch of the Asia Desk in 2015

Introducción a Christie & Co Introduction to Christie & Co

Más de 300 profesionales

Líderes en compraventa, consultoría y valoración

32 Oficinas en Europa y Reino Unido

Especialistas en 9 Sectores

Equipo paneuropeo y multilingüe

500 valoraciones hoteleras realizadas al año

Más de 400 operaciones actuales de venta de hoteles

Lanzamiento del Asia Desk en 2015

12


Construimos tu negocio. Contigo. Business Built Around You

13


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Mercado Hotelero en España –

Los destinos urbanos más competitivos

– Visión general del mercado hotelero español

– Análisis de 7 de los destinos más importantes

– Previsión de proyectos hoteleros por categoría

Spanish Hotel Market Review –

Most Competitive Cities

– Overview of the hotel market in Spain

– Focus on 7 of the most important hotel markets

– Hotel pipeline according to star grading

El Mercado Hotelero

de las Islas Canarias

– Visión general del mercado hotelero de Canarias

– Análisis de las islas más importantes a nivel turístico

– Presente y previsión futura del mercado

Spanish Hotel Market Review –

The Canary Islands Hotel Market

– Overview of the hotel market in the Canary Islands

– Focus on the most important islands

– Present and future outlook

El Mercado Hotelero

de las Islas Baleares

– Actualización de Mercado 2015

– Analiza la recuperación del mercado doméstico

– Debate sobre la “Ecotasa” o “Tasa Turística”

Balearic Islands –

Hotel Market Snapshot

– High-level market update for 2015

– Focus on recovery of the domestic market

– Debate on “Eco Tax” or “Tourist Tax”

Las Claves de la Recuperación

del Mercado Hotelero Español

– Analiza el mercado hotelero español

– Resumen de transacciones relevantes de 2015

– Previsión de futuros proyectos hoteleros

The Keys to Spain –

Hotel Market Recovery

– Focus on the Spanish hotel market

– Overview of relevant transactions in 2015

– Outlook on the future hotel developments in Spain

Compartiendo Investigación & Conocimiento Research & Knowledge Sharing


14

El Equipo en España The Team in Spain


15

Inmaculada Ranera MRICS

Directora General España & Portugal

T +34 93 343 61 62

M +34 627 410 671

E [email protected]

Carlos Nieto

Director Asociado

T +34 91 794 26 40

M +34 686 991 351

E [email protected]

Xavier Batlle

Senior Consultant

T +34 93 343 61 67

M +34 670 823 315

E [email protected]

Íñigo Cumella de Montserrat

Hotel Broker

T +34 93 343 61 65

M +34 628 420 197

E [email protected]

Meritx ell Álvaro

Office Assistant & Media Relations

T +34 93 343 61 76

M +34 695 417 308

E [email protected]

África Amilibia

Office Intern

T +34 93 343 61 73

E [email protected]

mailto:[email protected]





https://es.christie.com/en-gb/about/senior-team/corporate-team/inmaculada-ranera/

https://es.christie.com/en-gb/about/senior-team/administracion/carlos-nieto/


https://es.christie.com/en-gb/about/senior-team/administracion/meritxell-alvaro/

https://es.christie.com/en-gb/about/senior-team/administracion/inigo-cumella-de-montserrat/


https://es.christie.com/en-gb/about/senior-team/administracion/africa/

https://es.christie.com/es-es/about/senior-team/administracion/xavier-batlle/

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Paseo de Gracia, 11

Escalera B, 4º 3ª

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T: +34 93 343 61 61

BARCELONA MADRID

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