台北市不動產估價師公會

2017年第1季

商用市場季報

研究發展委員會

主任委員：楊長達

副主任委員：李方正、連琳育、紀亮安、胡純純

聲明書

本季報內所載之相關資訊以2017年5月15日前蒐集調查或公佈為準，統計資料

部份依各資料類型其更新時間不同而異。內容凡涉及各項預測分析部份，皆建

立在各項合理假設之下，並以客觀的角度進行分析，所有該等陳述及預測，均

應被視為有關可能性之推論，而非完全確定之結果。由於不動產市場受整體經

濟環境變化之影響，任何一項因素之變動，均可能對預測結果產生影響，此本

季報不確保未來預測之正確性，預測結果僅供使用者參考。季報內容係針對特

定不動產市場及特定區域進行分析，於本分析範圍之外的市場與地區概不適

用。

季報內容之引用請務必標註相關資料來源及資料時間。

台北市不動產估價師公會

研究發展委員會

目錄壹、 總體經濟 ........................................................................................................................1

(一) 經濟分析 .................................................................................................................1

(二) 相關政策 .................................................................................................................4

貳、 不動產景氣 ....................................................................................................................6

(一) 大盤營建類股指數 ...................................................................................................6

(二) 銀行對營造業放款額 ...............................................................................................6

(三) 五大行庫放款與利率變動 ........................................................................................7

(四) 建物所有權買賣移轉 ...............................................................................................7

(五) 住宅建造執照核發 ...................................................................................................8

(六) 住宅使用執照核發 ...................................................................................................8

參、 投資市場 ........................................................................................................................9

肆、 辦公市場 ......................................................................................................................10

伍、 零售市場 ......................................................................................................................11

陸、 工業市場 ......................................................................................................................12

表目錄

表 1 買賣移轉棟數統計表 .......................................................................................................3

表 2 經濟指標.........................................................................................................................9

表 3 大宗成交案金額 ..............................................................................................................9

表 4 台北市主要商圈平均租金..............................................................................................11

表 5 工業經濟指標................................................................................................................12

表 6 西湖廠辦市場指標 ........................................................................................................13

圖目錄

圖 1 台灣近 10 年經濟成長率變化 ..........................................................................................1

圖 2 台灣近 10 年景氣指標變化..............................................................................................1

圖 3 台灣近 10 年物價指數年增率變化 ...................................................................................2

圖 4 台灣近 10 年貨幣市場指標變化.......................................................................................2

圖 5 台灣近 10 年外銷訂單金額變化.......................................................................................2

圖 6 台灣近 10 年台股加權指數走勢.......................................................................................3

圖 7 台灣近 10 個月營建類股指數趨勢圖 ...............................................................................6

圖 8 台灣近 10 個月銀行對營造業放款總計............................................................................6

圖 9 台灣近 10 個月五大行庫放款與利率變動 ........................................................................7

圖 10 台灣近 10 個月月買賣移轉件數變動 .............................................................................7

圖 11 台灣近 10 個月住宅類建築執照核發總樓地板面積 ........................................................8

圖 12 台灣近 10 個月住宅使用執照核發總樓地板面積............................................................8

圖 13 近年台北市辦公租金成交行情趨勢圖 ..........................................................................10

圖 14 西湖段廠辦租金及空置率 ............................................................................................12

1

壹、總體經濟

(一) 經濟分析

全球經濟延續2016年第四季的成長動能，持續帶動國內出口表現，2017年第一

季經濟成長維持在2.45%，雖未能優於去年第四季表現，但仍為近8季的次高記

錄，預期上半年台灣經濟發展仍可維持相當轉速。受到陸客來台觀光人數驟減影

響，觀光相關產業的帶動成效有限，若後續東南亞新增觀光客源能適度填補，將

不至於拖累後續總體市場發展；而薪資成長動能不足，成長幅度低於物價漲幅，

使得實質薪資下滑，將抑制民間消費的意願，均是後市的隱憂；景氣對策訊號連

六綠顯示近期國內景氣仍維持樂觀發展，惟分數小減4分，需觀察是否已進入景

氣轉折點。

圖 1 台灣近 10 年經濟成長率變化

信義房屋不動產企研室分析編輯

圖 2 台灣近 10 年景氣指標變化

信義房屋不動產企研室分析編輯

由於國際主要機構普遍預測今年全球景氣及貿易擴張力道將優於 2016 年，有助

於出口動能；但仍需密切關注美國新政府經貿政策走向、英國「硬脫歐」後續發

展，以及歐洲反體制政治風潮等影響。而第一季外銷訂單為 1,108.45 億美元雖季

減 13%，但較去年同期成長 12.6%。表現仍顯平穩；貨幣供給自 2015 年 9 月起

反轉，續呈黃金交叉走勢，再加上央行四度降息，短期內國內資金供給無虞。

2

圖 3 台灣近 10 年物價指數年增率變化

信義房屋不動產企研室分析編輯

圖 4 台灣近 10 年貨幣市場指標變化

信義房屋不動產企研室分析編輯

圖 5 台灣近 10 年外銷訂單金額變化

信義房屋不動產企研室分析編輯

第一季台股表現仍受惠於資金行情，受到外資積極匯入的推動，大盤再次上攻，

第二季可望挑戰萬點達陣。

3

圖 6 台灣近 10 年台股加權指數走勢

台灣證券交易所/信義房屋不動產企研室分析編輯

在房地產市場方面，由於房價修正已達一定程度，交易量能持續緩步回溫，由於

受到年節效應影響，2017 年第一季全台各都會區買賣移轉棟數較前一季縮減

14.2%，來到 59,713棟，但較去年同期增加近 4 成，略有擺脫去年低迷頹勢的氣

勢。其中新北年增近七成，台北、台中、台南及高雄年增均逾 3 成，而桃園則年

增約 25 個百分點。在價格方面，在經歷近 3 年的修正走勢後，北北桃房價已脫

離急跌期，由於政策不再強力調控，修正後房市將吸引部分遞延買盤回籠，但長

線仍未脫修正趨勢，預期後市將維持一段時間的盤整格局。

表1 買賣移轉棟數統計表

資料來源:內政部統計月報/信義房屋不動產企研室分析編輯

4

(二) 相關政策

實價登錄 歷史交易曝光

內政部實價登錄專區於2017年1月新增「歷次移轉交易明細」，同一物件，

只要在2012年8月實價登錄上路以後有兩次以上交易，所有的交易都會列出

成交價格明細。不動產業者表示此一資訊，在房市多頭時可能加快房價上漲，

但若處於空頭市場期間，對價格下跌也會雪上加霜。

修正「洗錢防制法」 不動產交易列為通報標的

2016年12月28日公布修正「洗錢防制法」，並自公布日後六個月施行。

修正後，新納入包括不動產經紀等非金融機構，也要負通報義務，對於房仲

業、民眾買房，都會有影響。房地產業者指出，以現金支付不動產各期款項、

及交易明顯高於行情，是過去不肖人士利用不動產洗錢兩大特性。地政士公

會榮譽理事長王進祥表示，「現金支付」和「交易金額不相當」是不動產洗

錢的特性，不少人以現金付款是為逃漏印花稅、擔心留下金流紀錄遭政府查

稅，但未來不動產交易每個流程盡量以支票、本票或匯款支付價款，避免以

現金支付款，即使因親友交易、償還負債或農村地區附近沒有銀行等因素，

地政士也都應註記以現金支付的原因。房仲公會全聯會副秘書長劉源隆表示，

劉源隆表示，國外洗錢防制流程會提供經紀業者各種可疑買方資料庫等查詢

管道，國內政府卻沒有提供任何工具給經紀業者，大型直營房仲公司或有能

力查證，但多數房仲業屬低資本額、人力精簡的經營權模式，難有足夠的查

證資源及能力。未來房仲業查證不動交易金流有哪些標準，如多少金額以上

交易需查證，仍未定案，尚待配套措施公布。

預告訂定「地政士及不動產經紀業防制洗錢辦法」

內政部預告訂定「地政士及不動產經紀業防制洗錢辦法」草案，將邀集地政

士、房仲、代銷、地方政府以及主管機關法務部開會討論辦法細節；經60日

預告後，將配合母法洗錢防制法，於6月28日施行。法務部為了加強防制洗

錢，研議推動大額交易無現金化，交易金額龐大的不動產也被列入其中。據

「地政士及不動產經紀業防制洗錢辦法」，地政士及不動產經紀業者應確認、

審查客戶身分，留存過程所得的客戶身分資料、必要交易紀錄，並將疑似洗

錢的交易向法務部調查申報。怎樣算是「疑似」洗錢？內政部於辦法第7條

訂出12大態樣：

1. 交易金額與客戶身分、收入顯不相當或與其營業性質無關。

2. 客戶均以現金支付各期價款，或由不正常資金來源、國外金融機構支

付。

3. 不動產成交價明顯高於市價或出賣人之售價，並要求在相關契約文件以

較低價記錄。

4. 要求多次或連續以略低本法第九條所定金融機構應申報之金額支付交易

金額。

5. 不合理要求將不動產登記在無關之第三人名下，未能提出任何關聯或說

明。

5

6. 不在意不動產標的現況、區位條件及交易金額，僅要求儘速完成交易支

付價款。

7. 客戶意圖使用假名、假冒他人名義或偽造身分證件從事買賣交易。

8. 交易完成後，發現客戶否認該委託事項、交易行為或其他有事實或證據

足認該客戶係被他人冒用。

9. 客戶為電視、報章雜誌或網際網路等媒體報導之重大特殊案件之涉案

人，且急於完成不動產交易或價格明顯高於市價。

10. 客戶或其受益人、家庭成員及有密切關係之人，為現任、曾任國內外政

府或國際組織重要政治性職務，且急於完成不動產交易或價格明顯高於

市價。

11. 客戶為法務部調查局公告之恐怖分子或團體，或國際洗錢防制組織認定

或其追查之恐怖組織。

12. 交易金額源自或將支付於國際防制洗錢組織所公告防制洗錢與打擊資助

恐怖分子有嚴重缺失或其他未遵循或未充分遵循國際防制洗錢組織建議

之國家或地區，且疑似與恐怖活動、恐怖組織或資助恐怖主義有關聯。

財政部修正「簡化評定房屋標準價格及房屋現值作業參考原則」

財政部2017年3月修正「簡化評定房屋標準價格及房屋現值作業參考原則」，

擬訂折舊率參考基準，並增訂依房屋現值變動調整免徵門檻，各縣市將依此

調高折舊率及免徵門檻，雙管齊下降低房屋稅。部分縣市並將追溯至今年5

月房屋稅開徵適用，民眾房屋稅負擔可望減輕。房產業者指出，折舊率調幅

過小，假設某戶房屋稅一萬元，即使該折舊率調高，每年僅少繳一七○元，

減稅幅度微乎其微；至於房屋稅免稅門檻調高，房產業者認為，可能是在保

障老屋不會因為稅基拉高而受到波及。

資料來源：自由電子報http://news.ltn.com.tw/news/business/paper/1087265

6

貳、不動產景氣

(一) 大盤營建類股指數

營建類股指數自2017年1月開始逐漸上漲，並於2017年3月上漲至269.73，達到

近10個月的高點。雖2017年上半年房市應仍循著2016的模式，房價可能呈現緩

跌的走勢。綜觀2016年，在房市長期不景氣下，營建類股表現卻依然亮麗，其變

動趨勢雖不若大盤指數，但仍有一半以上的個股呈現全面翻升的走勢，也說明了

2017年在國內房地產市場的發展態勢中，所呈現「量縮價穩」的情形趨於明顯。

圖 7 台灣近 10 個月營建類股指數趨勢圖

資料來源:台灣證劵交易所/台北市不動產估價師公會整理

(二) 銀行對營造業放款額

銀行對營造業放款額最新資料為2017年3月NT$3,050.19億元。本季2月總金額來

到最低點NT$3,033.37億元，與上季相比下跌1.98%，與去年同期相比微幅下跌

0.31%。

圖 8 台灣近 10 個月銀行對營造業放款總計

資料來源:中央銀行全球資訊網/台北市不動產估價師公會整理

7

(三) 五大行庫放款與利率變動

五大行庫2017年第一季承作之購屋貸款總金額為950.99億元，購屋貸款利率平均

為1.669%，總金額微幅下跌，應是農曆春節工作天數較少所造成的季節性調

整；放款總額較去年同期相比增加2.03%，較上季減少206.47億元，雖然央行大

幅鬆綁房市管制，全年新承作房貸總額估計仍很難看到大增的情形。

圖 9 台灣近 10 個月五大行庫放款與利率變動

資料來源:內政部統計月報/台北市不動產估價師公會整理

(四) 建物所有權買賣移轉

根據內政部統計，建物所有權買賣移轉總樓地板面積及棟數最新資料為2017年3

月的2,525,834平方米、22,838棟，本季買賣移轉棟數較去年同期增加38.28%，

移轉面積與去年同期相比增加32.04%；與上季相比，所有權買賣移轉之棟數及

樓地板面積各減少約14.22%及13.37%。基於一、二月工作日較少，買賣移轉動

數有所下跌應屬季節性調整。整體房市整盤已達兩年多，短期內價格應有機會築

底並找到支撐，雖無立即反轉向上的動能。不過整體買氣回籠，交易量回溫跡象

明顯，房地產仍可望從去年的底部反彈。

圖 10 台灣近 10 個月月買賣移轉件數變動

資料來源:內政部統計月報/台北市不動產估價師公會整理

1.620

1.640

1.660

1.680

1.700

1.720

1.740

0

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

6 7 8 9 10 11 12 1 2 3

金額

:百萬

元

金額 利率 線性(金額 ) 線性(利率)

8

(五) 住宅建造執照核發

根據內政部統計，建造執照核發總樓地板面積及件數最新資料為2017年3月，合

計本季為6,750,994平方米，核發5,812件。本季核發面積與上季相比增加

2.80%、核發件數減少-3.39%；與去年同期相比，核發面積增加9.98%、核發件

數增加11.64%。本季住宅類建造執照樓地板面積合計為3,170,093平方米，宅數

為19,163棟，占總樓地板面積46.96%，與去年同期相比減少13.81%。

圖 11 台灣近 10 個月住宅類建築執照核發總樓地板面積

資料來源:內政部統計月報/台北市不動產估價師公會整理

(六) 住宅使用執照核發

根據內政部統計，使用執照核發總樓地板面積及件數最新資料為2017年3月，合

計本季共6,582,635平方米，核發5,108件。本季核發面積與上季相比減少

19.12%、核發件數亦減少19.96%。本季住宅類使用執照樓地板面積合計為

3,461,299平方米，占總樓地板面積52.58%，與去年同期相比減少12.79%。

圖 12 台灣近 10 個月住宅使用執照核發總樓地板面積

資料來源:內政部統計月報/台北市不動產估價師公會整理

9

參、投資市場

鑒於內需產業如車市買氣續旺，帶動油品銷售穩健成長，且半導體業者持續擴充版

圖，帶動國內GDP之成長。2016年第四季國內生產總值為新台幣44,159.01億元,較去

年同期增加2.9%，預測2017年經濟成長率為1.92%。另三級產業GDP成長則較2015

年同期增加2.0%，CPI亦增長1.8%。

表2 經濟指標

Q3 16 Q4 16 過去一年走勢

GDP 成長 2.1% 2.9%

CPI 成長 0.7% 1.8%

央行基準放款利率 2.616% 2.616%(2 月)

資料來源: 行政院主計處

2017年第一季投資市場交易量(不含土地交易)約新台幣93.32億元，與去年同期交易量

相當。惟相較上季冷清市況，本季讓利認知逐漸增加、工業及廠辦自用剛性需求持續

支撐，交易量反彈成長81%。

內湖五期重劃區辦公市場及中和廠辦市場，為本季熱門交易區域，合計交易金額約佔

全季交易量35%。本季最大宗交易，由碩天科技以新台幣26億元取得台北市內湖五期

「太子國際企業總部」全棟自用。同時於新北市中和區遠東世紀廣場，本季亦有兩宗

約新台幣2~3億小額交易，賣方均為國內科技企業。

除自用型買盤持續增溫外，本季最受矚目的投資型買盤則是瀚星百貨，以新台幣22億

元收購位於台北市觀光熱區的西寧大樓。該大樓目前滿租，由於西門町為國際旅客必

到聖地，近年仍逆勢成長、觀光熱度不減，預期可持續穩定租金收益。

土地市場方面，本季以建商為主要買家，指標交易案以潤泰創新以新台幣35億元取得

台北市南港區1,599.82坪商業區土地，預計作為商辦開發之用。

表3 大宗成交案金額

數量(筆) 金額(新台幣 億元) 季變化(%)

辦公 2 30.50 100%

零售 2 27.88 799%

廠辦 2 5.79 -82%

工業地產 5 29.15 76%

旅館 0 0 0%

其他 0 0 0%

總計 11 93.32 81%

資料來源：戴德梁行研究部

中央銀行於三月下旬決議利率不作調整，整體投資市場仍處於低利率環境，國內主要

投資法人壽險業者的不動產最低收益率仍維持在2.345%。惟在不動產持有成本增加、

投資物件有限的情況下，預期自用型工業及廠辦地產，仍為市場主要買盤。

10

肆、辦公市場

2017年第一季A級辦公室平均市場租金每月每坪約新台幣2,592元，租金微幅成長

0.20%，空置率約8.10%，該季空置率較上季增加0.69個百分點。

本季A級辦公室市場交易呈現穩定，部分為遞延去年下半年開始進行的交易案，且多集

中於中小坪數面積，而商辦市場以租賃為主流交易，且使用用途轉租為售、轉售為租

的大樓增加，帶動租戶流動，預計租賃市場需求仍維持穩定。

敦南商圈的敦南金融大樓預計2020年進行都更，目前空置單位因租期短招租不易，加

上復興航空破產不再續租敦南信義大樓，使整體空置率微幅上升1.7個百分點。

南京復興商圈的宏盛國際金融中心由售轉租，拉抬整體租金與空置率，但該商圈交通

便捷，且為商圈少數新商辦，租金約新台幣每月每坪3,200元，租金為區域新指標，預

期未來租金將穩定成長。

本季B級辦公室平均市場租金每月 每坪約新台幣1,710元，較上季下跌1.16%，空置率

約4.99%，較上季上升1.48個百分點，信義商圈的全球人壽信義大樓重新招租使整體B

辦空置率上升。

該季新增供給為西區商圈的新光承德大樓，惟六成自用，且招租情況良好，西區空置

率持續下降。

圖 13 近年台北市辦公租金成交行情趨勢圖

資料來源：瑞普萊坊

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

07Q1

07Q2

07Q3

07Q4

08Q1

08Q2

08Q3

08Q4

09Q1

09Q2

09Q3

09Q4

10Q1

10Q2

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10Q4

11Q1

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12Q1

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13Q1

13Q2

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14Q1

14Q2

14Q3

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15Q1

15Q2

15Q3

15Q4

16Q1

16Q2

16Q3

16Q4

17Q1

元/坪/月

(新台幣)

A級 B級

11

伍、零售市場

觀察本季忠孝商圈雖有國際品牌進駐，填補大型空置店面，例如法國潮牌6xity 8ight及

星巴克等，但也有零售商撤出，顯示承租方對於租金仍有抗性，其中忠孝商圈及西門

商圈空置率分別較上季上升1個百分點及1.5個百分點。反之，相較於忠孝東路上高空

置率，巷內店面租金便宜，吸引服飾及咖啡輕食等業種進駐，相對較容易招租。其餘

商圈雖空置率亦略為上升，究其原因為店家自然汰換。同時位於中山北路二段LV旗艦

店於本季完成改裝，重新開幕。

隨著運動風潮從慢跑擴大到棒球及籃球等球類運動，本季全台第一間籃球體驗店「摩

曼頓花花 NIKE JORDAN 籃球體驗店」於西門町開幕，有別於過去僅止於銷售，新的

概念店結合各式體驗、經典鞋款展示及客製化服務等，提高集客力及顧客黏著度，亦

顯示國際運動品牌對台灣消費市場的企圖心。

台灣外食比例高，早餐經濟逐漸發酵，伴隨其快速、外帶及營業面積小等特性，百貨

公司隨之調整營業策略，鎖定各商圈上班族，將部分樓層提早營業，開賣早餐，期望

藉此提高營業額。例如位於交通節點的SOGO忠孝館及敦化館；與捷運站相連接統一

時代百貨等，目前包含有紐約早餐女王Sarabeth’s、添好運及TGI FRIDAY’S等餐飲品

牌開賣早餐。無獨有偶，各主要辦公商圈及交通轉運站的百貨公司如微風南京、微風

信義及微風台北車站等，亦逐漸跟上這波百貨公司早餐風潮。

近年來，國際快速時尚品牌陸續來台，往往造成搶購熱潮，百貨公司多以大面積及長

租約等利多條件吸引進駐，期望提高營收，然隨著快速時尚逐漸退燒，百貨公司已考

慮改變策略，調整對於快速時尚的租賃配套，在此嚴峻挑戰下，快速時尚品牌逐漸轉

型，積極發展網路購物，以縮小營業規模及降低營業成本因應之。

表4 台北市主要商圈平均租金

商圈空置率

(%)

租金範圍

(新台幣元/坪/月)未來一年走勢

忠孝商圈 5.1 15,000-20,000

站前商圈 5.8 9,000-13,000

中山南京商圈 6.2 8,000-13,000

西門商圈 2.6 15,000-20,000

資料來源：戴德梁行研究部

註 釋：只考慮主要商圈沿街店面，除非特別註明,所有的資料都是按照毛面積計算租

金不包括管理費及其他開支

12

陸、工業市場

本季內湖科技園區並無新供給，各段空置率均呈現小幅下降態勢。西湖段雖有生醫業

及軟體公司退租，但亦有娛樂業、生技業、貿易業及通信業進駐或增租，空置率微幅

下降至1.7%，其中東京企業總部B棟承繼前季大幅去化趨勢，本季已達滿租。

文德段本季去化情形仍為內科之首，瑞湖街亞太經貿廣場及欣恒科技大樓皆有超過500

坪去化量，上季大幅去化的BOSS世界特區亦有生技業大面積進駐，空置率再下降至

14.2%。舊宗段租賃去化則相對冷清，空置率小幅下降至23.1%。

本季內科各區租金水準皆呈持穩，西湖段、文德段及舊宗段每月每坪租金分別約1,260

元、 990元及930元。另售價則因買賣市場清淡，西湖段、文德段及舊宗段售價仍持

平，每坪各約50-60萬元、38-45萬元 及35-43萬元。

本季為自2015年第四季起連續五季後，內湖科技園區首度未有億元級以上大宗交易。

而於大內科地區，則有碩天科技以26億元購入太子建設潭美段整棟辦公室，其座落之

五期重劃區緊鄰舊宗段，與內科廠辦產品具一定比價效應。

圖 14 西湖段廠辦租金及空置率

資料來源：戴德梁行研究部

西湖段空置率雖變動不大，但租賃活動仍屬熱絡，企業縮編或遷出後之空置面積多能

於短時間消化，兩相互抵下，空置率仍處歷史低檔。在僧多粥少需求下，預期西湖段

租金仍具緩步上漲動能。文德段則受惠於西湖段供給飽和情形，在租金水準較低、仍

有相當量體可承接新租戶下，空置去化逐漸回穩，預料租金亦相對有撐。

表5 工業經濟指標

Q3 16 Q4 16 過去一年走勢

GDP成長 2.1% 2.9%

二級產業成長 4.5% 5.7%

CPI成長 0.7% 1.8%

資料來源：行政院主計處

13

表6 西湖廠辦市場指標

Q4 16 Q1 17 未來一年走勢

租金 (新台幣元/坪/月) 1,260 1,260

空置率 1.8% 1.7%

資料來源：戴德梁行研究部

舊宗段租賃變動情形仍屬三區最少，預期未來租金水準僅持平，惟在空地較多環境

下，較受企業自建自用青睞，目前有多棟企業總部興建中，未來可望逐漸提升區域發

展成熟程度。