- 34 -

권리금의 본질규명을 통한 손해배상 분쟁 해결방안 연구A Study on Solution to Compensation Conflicts of Premium By Essence Analysis

1)노 한 장*

No, Han Jang

目 次

Ⅰ. 서론

1. 연구배경과 목적

2. 연구범위와 방법

Ⅱ. 권리금의 본질

1. 학설

2. 판례

3. 현행법상 권리금의 개념

4. 검토

III. 권리금의 법적 보호 및 손해배상 분쟁

1. 권리금 보호 및 손해배상 책임

2. 권리금의 본질 오해 및 손해배상 분쟁

IV. 권리금 손해배상 관련 분쟁 해결방안

1. 권리금의 재산권성과 양도성 인정

2. 기여도에 따른 권리금 귀속

3. 양도대가와 이용대가 보호 차별화

4. 입법적 보완

Ⅴ. 결론

ABSTRACT

1. CONTENTS

(1) RESEARCH OBJECTIVES

This article is trying to seek a solution to acute conflicts about protection and

compensation for premium based on investigation of its essence.

(2) RESEARCH METHOD

This study was performed by theory analysis and re-interpretation of related laws

on premium. It also examined various cases of courts and articles.

(3) RESEARCH FINDINGS

A lot of disputes have happened related to protection and compensation for

premium. This study found that the severe conflicts about premium resulted from

* 주 저 자 : 단국대학교 부동산건설대학원 외래강사, 부동산학박사, nhjangnhj@naver.com

▷접수일(2018년 5월 4일), 수정일(1차:2018년 5월 20일, 2차:2018년 6월 8일, 3차:2018년 6월 11일), 게재확정일(2018년 8월 10일)

노 한 장 35

misunderstanding of premium essence and incomplete legislation system.

2. RESULTS

This study suggests that the essence of premium need to be traced deeply. It also

provided with some re-interpretational and legislative improvement methods.

3. KEY WORDS

∙Essence of Premium, Protection for Premium Collection, Range of Compensation,

Cost of Transfer and Use, Legislative Complementation, Appraisal Criterion

국문초록

임차인의 권리금회수 및 정당한 손해배상 확보를 위해서는 다음과 같은 해석적 및 입법적 보완이 이루어져야

한다. 우선, 해석적 측면에서 권리금의 사유재산권성 및 상가건물 임차권과 분리된 독자적 양도성을 인정해야 하며,

권리금은 바닥권리금, 영업권리금, 시설권리금 등 영업재산 형성의 기여도에 따라 정당한 소유자에게 귀속시켜야 한다.

또한, 권리금이 영업재산에 대한 양도대가(讓渡代價)로 지급되었는지, 이용대가(利用代價)로 지급되었는지에 따라 그

보호방법과 반환범위 등 취급을 달리해야 한다. 다음으로 입법적 측면에서 합리적 근거가 없는 권리금 회수 및 방해금지

기간 3개월(상임법 제10조의4, 제1항 본문)은 삭제되어야 하며, 상임법 제10조의4 제3항의 권리금 손해배상액 범위는

「임대차 종료 당시의 권리금」으로 수정하여 일원화해야 한다. 또한, 국토교통부장관이 고시한 「권리금 감정평가

기준」은 너무 추상적이므로 권리금 및 손해배상액 산정 등에 실질적인 기준이 될 수 있도록 구체적으로 보완되어야

한다.

핵심어: 권리금의 본질, 권리금회수보호, 손해배상의 범위, 양도대가와 이용대가, 입법적 보완, 감정평

가기준

Ⅰ. 서 론

1. 연구배경과 목적

권리금이 법으로 보호된다고 할 때 그 보호

대상이 무엇인지, 어느 범위까지 보호되는 것인

지, 권리금에 대한 침해행위가 있었는지 등 권리

금을 둘러싸고 일어나는 제반 문제를 올바로 해

결하기 위해서는 권리금이란 과연 무엇인지 그

본질부터 규명되어야 한다. 그 동안 상관습과 판

례에 맡겨져 상가임차인들이 권리금을 제대로

보호받지 못함으로써 재산적 손해를 입었을 뿐

만 아니라, 용산참사와1) 같은 사회적 문제까지

야기되어 이를 해결하기 위해 상가건물임대차보

호법(이하 특별히 필요한 경우 외에는 ‘상임법’이

라 한다.)을 개정하여 권리금을 법으로 보호하기

에 이르렀다. 그러나 권리금 법제화 이후 권리금

손해배상 관련 분쟁은 오히려 더욱 증가하고 있

1) 용산참사란 지난 2009년 1월20일 경찰이 재개발에 따른 적정 보상비를 요구하며 용산 재개발 건물을 점거하고 있던 상가세입자들을

진압하는 과정에서 6명이 숨지고 24명이 다친 사건을 말한다. 용산참사의 주요 원인 중 하나는 바로 '상가권리금' 문제였으며, 상가권리

금에 대한 보상이 포함되지 아니하여 철거민에게 지급된 보상액이 실제 시설투자비나 인테리어 비용보다 크게 낮았기 때문이다. (머니투

데이, 2014. 1. 29. ‘용산참사' 근본 원인도 '상가권리금').

36 권리금의 본질규명을 통한 손해배상 분쟁 해결방안 연구

으며, 그 원인은 권리금의 본질과 현행법을 체계

적으로 이해하지 못하는 데에 있다고 판단된다.

이를테면, 계약갱신요구권에 의해 5년 이상

계약기간 보장 후 임대인이 계약연장을 거절하

는 경우에도 임대인은 임차인에 대하여 권리금

회수 방해금지 의무를 부담하는가에 대하여 권

리금 거래시장, 판례, 학설 모두 첨예한 논쟁을

벌이고 있는 것도 그 원인은 권리금의 본질 규명

및 성격에 따른 올바른 처리를 하지 못하고 있기

때문이다. 영업재산은 그 형성에 기여한 사람에

게 귀속되는 고유의 사유재산이며, 이를 보호하

는 것은 헌법상 재산권 보장 원리에도 부합한다.

따라서 계약기간에 관계없이 영업폐지 당시 잔

존하는 영업재산이 있으면 당연히 권리금으로

보호되어야 하는 것이지, 보호여부를 고민하거

나 별개의 입법취지와 기능을 갖는 계약갱신요

구권 5년 보장 규정을 유추적용 할 것인지에 관

하여 불필요한 논쟁을 벌일 사안은 아닌 것이다.

그 외에도 임대차 계약 시 권리금을 수수한 경우

계약기간이 종료할 때 그 권리금을 반환해야 하

는지에 대한 많은 분쟁과 논란도 같은 맥락에서

일어나는 문제이다. 권리금을 수수한 이유에 따

라 영업재산에 대한 양도대가(讓渡代價)로 수수

된 것이면 당연히 양도인이 반환할 대상이 아니

며, 장차 양수인이 자기의 영업에 사용하든, 다

시 양도하든, 임대차로 빌려주든 알아서 할 일이

다. 권리금이 이용대가(利用代價)로 수수된 경

우에도 이는 영업재산 사용에 대한 대가로 지급

한 것이므로 역시 계약 종료 시 반환할 의무가

없으며, 비용처리로 끝내면 될 일이다. 다만, 이

경우 임대인의 귀책사유 등 특별한 사정으로 약

정한 기간을 채우지 못하고 영업이 종료되는 경

우에는 아직 미사용 비용은 예외적으로 잔존기

간에비례하여 반환하도록 하면 되는 것이다. 본

연구는 이러한 점에 착안하여 권리금의 본질을

규명하여 그 동안 이에 관한 오해 및 일률적 취급

으로 야기된 손해배상 관련 분쟁의 문제점을 분

석하고, 이에 관한 해석적, 입법적 해결방안을

제시하는 데 그 목적이 있다.

2. 연구범위와 방법

본 연구의 범위는 권리금 법제화 이후 오히

려 날이 갈수록 이론 및 실무상으로 논란이점점

커져가고 있는 상가권리금을 둘러싼 손해배상의

원인과 문제점이 무엇인지, 그 해결방안이 무엇

인지를 모색하는 데 있다. 따라서 본 연구에서는

권리금의 본질이 무엇인지 그 실체부터 규명하

기 위해 학설, 판례 및 현행법상 권리금의 개념과

내용을 살펴보았으며, 이를 바탕으로 권리금이

수수되는 이유와 구성요소, 법적 성질, 권리금

계약과 상가임대차계약의 관계, 임대차 종료 시

권리금의 반환대상 여부 등 권리금의 본질에 대

한 검토를 실시하였다. 이어서, 권리금의 법적보

호 내용 및 손해배상을 둘러싼 분쟁현황을 파악

하기 위해 상임법 규정내용을 분석하였으며, 권

리금의 본질에 대한 오해로 야기되고 있는 다양

한 분쟁이슈를 분석하였다. 이어서, 권리금 손해

배상 문제에 관한 분쟁과 혼란을 해결하기 위한

해석적 해결방안과 입법적 보완방안을 제시하는

순서로 연구를 진행하였다.

II. 권리금의 본질

1. 학 설

권리금은 보통 임대차 계약에 수반하여 수

수되는 금전적 대가이며, 학설은 주로 권리금의

개념 및 법적 성질, 수수 주체, 발생요인, 양도

가능성 여부, 권리금의 반환청구의 가부 등에 관

한 논의가 중심을 이루고 있다. 우선 권리금의

개념 내지 법적 성격에 관한 학자들의견해를 보

면, 권리금이란 기존점포의 고객과 영업방식을

이어받는 대가로서 일반적으로 부동산 임차권의

양도 등에 부수하여 임차인(양수인)과 임대인

(양도인) 사이에 수수되는 임대보증금이나 차임

등 임대료를 제외한 금전 기타 유가물을 의미한

다는견해가 있다. 또한 이러한 개념을 바탕으로

권리금은 그 유형에 따라 상업권내의 특수한 장

노 한 장 37

소적 환경 때문에 발생하는 무형의 재산적 가치

인 바닥권리금, 영업용 건물 내에 설치한 영업시

설이나 비품 등 유형물에 대한 대가인 시설권리

금, 임차인 자신의 노력에 의해 점포를 운영하면

서 형성한 재산적 가치인 영업궈리금, 임차인이

임차권의 양도 또는전대차를 할 수 있다는 조건

부로 지급하는 대가인 임차권 보장 권리금 등으

로 구분할 수 있다고 한다.2) 권리금은 부동산

자체를 사용하고 수익을 올리는 것과 별도의 위

치적 이익, 시설 등을 이용하는 이익, 부동산의

사용권에 대한 대가로 수수되는 프리미엄 혹은

웃돈으로 보는 견해도 있다.3)

다음으로 권리금의 발생요인에 대한 학설들

을 살펴보면, 권리금의 형성에는 일반적으로 다

음과 같은 다양한 요인들이 복합적으로 영향을

미치며, 권리금은 수요공급의 경제적 원칙에 따

라 도심의 중심상권과 같이 상가건물의 한정된

공급물량보다 수요량이 크게 초과하여 수급불균

형이 발생하는 경우, 시설비용, 인테리어 및 비

품구입 비용 등 시설투자를 하였을 경우 이에 대

한 회수, 그리고 권리금을 지급한 임차인이 그것

을 회수하려는 심리적 요인과허가 완화 및 강화

등 정책적 요인도 권리금 발생의 요인이 된다고

한다.4) 그 외에 권리금을 발생시키는 주된 요인

으로 대상인 부동산 자체가 임대차 목적을 달성

하기 위해 지니는 장소적 이익의 대가, 자연히

고객이 많이 확보되어 있다든가, 백화점, 아파트

상가, 동종 업종의 점포가 밀집되어 있는 곳 등

장소적 이익의 대가로서의 권리금, 임대차 목적

물을 개수 혹은 구조변경을 하였거나 내부에 설

치한 진열장, 냉난방설비 등 시설물의 대가로서

의 권리금, 기타 허가권의 대가, 기존의 권리금

의 대가, 부동산 사용권 자체의 대가로 지급되거

나, 임차권을 양도하거나 전대차를 약속하는 보

답으로 임차인이 임대인에게 권리금을 지급하는

사레가 있다고 보는 견해도 있다.5)

또한 권리금의 양도가능성 여부에 대한 학

설들을 보면, 권리금은 실제에 있어서 임차권과

더불어 양도하고, 그러함으로써 지급하였던 권

리금을 회수해 내려가는 것이 그 실정인 듯하나,

임차권의 양도는 임대인의 승낙이 없으면 완전

히 유효하지 않으므로 무의미하게 된다는 점을

지적하면서, 권리금을 회수하지 못한다고 하는

것은, 너무 가혹하므로, 이를 구제하기 위하여,

임대인은 고액의 권리금을 받음으로써 임차권을

양도할 권능을 임차인에게 준 것으로 새기는 것

이 적당하다는견해가 있다.6) 이에 반하여, 임차

인이 임차권을 양도하는 경우에는 임차인은 임

대인에게 지급한 권리금을 양수인으로부터 받아

냄으로써 회수하는 경우가 적지 않으나, 임차권

의 양도에는 임대인의 동의가 필요하므로 임대

인의 동의를 얻지 못하는 경우에는 사실상 권리

금의 회수가 불가능하게 된다는 점에서는 위 학

설과 입장을 같이 하면서도, 임대인이많은 금액

의 권리금을 받았을 경우에는 임차권 양도에 대

한 사전 동의가 있는 것으로 추정하는 것이타당

하다는 견해도 있다.7)

권리금반환청구권의 인정여부에 관하여 학

설은 대부분 이를 부인하는 경향을 보이고 있으

며, 권리금은 그 대상 부동산이 지니는 위치적

이점이나 점포가 갖는 영업상의 명성 등에 대하

여 지급되는 대가이므로 임대차가 끝난 때에 그

반환을 청구할 수 없다는 견해,8) 통상 권리금은

임차보증금과는 달리 임대인이 취득하고 임차인

에게 반환하지 않는 것이 거래의 관행이라는 주

장9) 등이 그것이다. 학설 중에는 원칙적으로 권

2) 김민주, “상가권리금 법제화 및 공법상 영업손실보상에 관한 검토”, 아주법학, 법학연구소, 2018. 2, 제8권 제4호, pp.349-353.

3) 민일영, 민법주해(XV) 채권(8), 박영사, 2009, pp.192-193.

4) 김안수, “상가권리금 법제의 개선방안”, 아주법학, 법학연구소, 2017.8, 제11권 제2호, pp.37-38.

5) 민일영, 전게서, pp.193-194.

6) 곽윤직, 채권각론(XV) 채권(8), 박영사, 2009, p.224.

7) 김주수, 민법개론, 제10판, 박영사, 2008, pp.838-839.

8) 양형우, 민법의 세계(이론과 판례), 제4판, 진원사, 2011, pp.1407-1408.

38 권리금의 본질규명을 통한 손해배상 분쟁 해결방안 연구

리금의 반환을 부정하지만, 일부 예외적인 경우

에는 그 반환을 인정해야 한다는 견해도 있다.

이러한 주장에 따르면, 권리금은 그 대상 건물이

갖는 장소적 유리함 등의 대가로 수수되는 것이

므로 임대차가 끝났다고 하여 그 반환을 청구할

수는 없으며, 또한 그것이 당사자의 의사 및 거래

관행에도 부합한다고 한다. 그러나 장기간에 걸

친 임대차를 예상하고 전차인이 전대인에게 권

리금을 지급하였는데, 도중에 건물주(임대인)의

명도요구로 전대차관계가 종료된 경우에는 권리

금을 안분하여 목적물을 사용할 수 없었던 기간

에 해당하는 부분은 부당이득으로 반환해야 한

다고 주장한다.10)

2. 판 례

권리금의 개념에 관하여, 대법원 판례는‘권

리금이란 비품과 영업설비 등 유형적 물건이나

그 점포가 지니는 거래처, 신용, 영업상의 노하

우 또는 상가의 입지에 따른 영업상의 이점 등

무형적인 재산적 가치의 양도대가 또는 일정한

기간 동안의 이용대가’라고 판시하여, 권리금은

유형·무형의 영업재산에 대한 ‘양도대가’로서 권

리금과 ‘이용대가’로서 권리금이 포함된다는 점

을 밝히고 있다.11) 또한 대법원은 권리금의 법

적 성질에 관하여, ‘영업용 건물의 임대차에 수반

되어 이루어지는 권리금의 수수는 임대차계약

자체의 내용을 이루는 것은 아니다’라고 판시하

여 건물의 임대차 계약은 권리금 계약과 별개의

계약으로 취급하고 있다.

계약기간 종료 후 권리금이 반환대상인지

여부에 관하여 판례는, 영업용 건물의 임대차에

수반되어 이루어지는 권리금의 수수는 임대차

계약 자체의 내용을 이루는 것은 아니고 권리금

은 영업시설이나 비품 등 유형적 물건이나 그 점

포의 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 점포의 입

지가 가지는 영업적 이점 등 무형적인 재산적

가치의 양도대가 또는 일정한 기간의 이용대가

이므로, 그 유형·무형의 재산적 가치의 양수 또

는 약정기간 동안의 이용이 유효하게 행하여졌

다면 임차인은 그 반환을 요구할 수 없다고 판시

하였다. 따라서 판례는 일단 지급된 권리금은 계

약 종료 시 반환대상이 아니라는 입장이지만, 임

차인은 당초의 임대차에서 반대약정이 없었다

면, 임차권의 양도 또는 전대차 기회를 이용하여

그로서도 다른 사람에게 그 재산적 가치를 양도

하거나 이용하게 함으로써 권리금을 지급받을

수 있을 것이라고 하였다. 따라서 임대인이 임대

차 종료 시 그 재산적 가치를 도로 양수한다거나

권리금 지급 후 일정기간 임대차의 존속을 약속

하였음에도 임대인의 귀책사유로 인하여 중도

해지함에 따라 약정한 기간만큼 계약기간을 유

지시켜 주지 못하였다는 등의 특별한 사정이 있

을 때에만 임대인은 그 권리금의 전부 또는 일부

를 반환할 의무가 있다고 판시하였다.12).

또한 권리금의 수수주체에 대해 판례는,

통상적으로 권리금은 새로 들어오는 신규임차

인한테만 받을 수 있을 뿐이고 임대인에게는 이

를 요구할 수 없는 것이라고 판시함으로써, 권리

금은 임차인이 신규임차인으로부터 지급받는 것

임을밝히는 한편, 임대인의 권리금 인정 특약에

대해서도, 설사 임대인이 ‘모든 권리금을 인정함'

이라는 기재를 하였다고 하더라도 임대차 종료

시 임대인 스스로 임차인에게 권리금을 돌려주

겠다는 약속으로 볼 것은 아니며, 단지 임대인은

임차인이 나중에 임차권을 승계한 자로부터 권

리금을 주고받는 것을 용인한 것으로 보아야한

다고 설시하여 임대인이 직접 권리금을 반환하

겠다는 약속으로 볼 수는 없다고 보고 있다.13)

9) 김준호, 민법강의, 제19판, 법문사, 2013, pp.1686-1687.

10) 민일영, 전게서, pp.196-197.

11) 대법원 2007. 7. 11. 선고 2016다261175 판결 [[손해배상(기)]

12) 대법원 2000. 9. 22. 선고 2000다26326 판결.

13) 대법원 2000. 4. 11. 선고 2000다4517,4524 판결

노 한 장 39

3. 현행법상 권리금의 개념

권리금 법제화를 위하여 개정된 상가건물임

대차보호법(법률 제13284호, 2015.5.13. 시

행)은 권리금에 대한 정의규정을두어 그 개념과

수수 주체 등을 명확히 하였다. 상임법 제10조의

3(권리금 계약 등) 제1항에 따르면, 권리금이란

임대차의 대상 물건인 상가건물에서 영업을 하

는 임차인 또는 영업을 하려는 신규임차인이 점

포의 비품이나 설비, 단골, 거래처 및 영업상 신

용, 노하우, 점포의 입지에 따른 이점등 유형·무

형의 재산적 가치를 양도하거나 이용하는 대가

로서 임대인 또는 임차인에게 지급하는 금전 등

의 대가로서 보증금과 차임을 제외한 것을 의미

한다. 이러한 권리금의 개념은 기존 관행 및 대

법원 판례를 통하여 규율되어 내려온 권리금에

대한 개념과 판례의 입장, 권리금 거래 관행 등을

반영한 것이다.

4. 검 토

권리금 손해배상 문제와 관련하여 발생하고

있는 거래시장의 실무적 분쟁과 학설·판례 등 이

론적 논란을 올바로 해결하기 위해서는 다음과

같은 권리금의 본질부터 올바로 규명하여 이를

바탕으로 접근할 필요가 있다. 이에 따라 첫째,

권리금이 수수되는 이유부터 살펴보면, 권리금

은 임차인의 노력으로 계약기간 중 형성된 유형

또는 무형의 재산적 가치, 이른바 영업재산에 대

한 매매대금 성격의 ‘양도대가(讓渡代價)’ 또는

그 사용에 대한 비용으로서 ‘이용대가(利用代

價)’로 수수되는 금전 등을 의미한다. 통상적으

로 권리금의 구성요소는, ① 바닥권리금(점포 위

치, 상권 등 장소적 이익을 토대로 형성) ②영업

권리금(점포의 신용과 명성, 거래처 등 무형자산

에 기초) ③ 시설권리금(점포설비 등의 유형물

에 대한 대가) 등 3가지 유형으로 구분된다.14)

둘째, 권리금의 법적 성질을살펴보면, 권리

금은 임차인의 영업활동 결과로 형성된 임대차

종료 당시 기준으로 평가된 유형 또는 무형의 자

산가치로서15) 사유재산권 보장의 대상이 되는

재산권이다. 권리금은 계약갱신요구권 유무, 계

약기간의 5년 초과 여부 등과 관계없이 임대차

기간 동안 발생된 전액을 보호해야 하며, 일부

기간으로 제한하는 것은 헌법상 재산권보장 원

리에 반한다. 권리금 계약은 채권적 성질을 가진

혼합계약으로 보는 것이 통설이지만, 채권계약

이냐 물권계약이냐에 따라 보호할지 여부가 달

라지는 것은 아니다. 재산권의 행사기간인 소멸

시효는 현행 민법 제162조(채권, 재산권의 소멸

시효)의 규정처럼입법정책에 따라 그 기간을 달

리 정할 수 있지만, 재산권을 보호해야 되는지

여부는 입법정책의 문제가 아니기 때문이다. 설

사 권리금보호 대상기간이 입법정책의 문제라고

양보하더라도 재산권의 내용과 한계는 법률로

정해야 하는 입법사항(헌법 제23조 제2항)이므

로 법률개정으로 해결할지언정, 유추해석으로

접근할 문제는 아니라고 판단된다.

셋째, 부동산임대차 계약과 권리금 계약의

관계를 살펴보면, 부동산 임대차는 임대인이 임

차인에게 부동산을 사용, 수익하게 하고 이에 대

한 대가로 차임을 지급하는 것이며(민법 제618

조), 권리금은 임차인이 신규임차인으로부터 유

형, 무형의 영업재산에 대한 양도 또는 이용 대가

를 지급하는 것으로서 그 내용과 수수주체가 다

른 별개의 법률행위다. 대법원 판례도 임차권 양

도계약에 수반되어 체결되는 권리금 계약은 임

차권 양도계약과는 별개의 계약이며, 특별한 사

유가 없는 한 두 계약은 불가분의 관계에 있는

것도 아니라는 입장이다.16) 따라서 권리금계약

은 임차인이 신규임차인을 주선하여 계약자유

원칙에 따라 체결하면 되는 것이며, 부동산 임대

차나 전대차와 달리 임대인의 동의는 필요한 요

14) 이성훈 등 3인, “상가건물임대차보호법상 권리금 규정의 문제점과 개선방안에 관한 연구”, 부동산학보, 한국부동산학회, 2017.12. 제71

집, p.131.

15) 제332회 임시국회 법제사법위원회 법안심사소위원회 회의록 제1호, 2015.4.24. p.18.

16) 대법원 2017, 7. 11. 선고 2016다261175 판결 손해배상(기).

40 권리금의 본질규명을 통한 손해배상 분쟁 해결방안 연구

건이 아니다.17) 국토교통부의 서식도 권리금 계약서의 당사

자는 임차인과 신규임차인이 되려는 자로 되어

있으며, 임대인의 동의는 요하지 않는다.18)

넷째, 임대차 종료 시 권리금이 반환대상인

지 여부를 살펴보면, 권리금이 양도대가로 지급

된 경우에는 매매대금 성격으로 수수하고 영업

재산에 대한 소유권을 넘겨받은 것이므로 종전

권리금 수령자에게 반환요구를 할 수 없다. 또한

이용대가로 권리금을 지급한 경우에도 영업재산

이용에 대한 비용을19) 수수한 것이므로 임대차

종료 시 권리금 반환을 청구할 수 없다. 다만,

영업재산의 양도대가를 지급한 임차인은 임대인

의 타인과의 부동산 임대차 또는 전대차 기회에

부수하여 자신도 그 잔존하는 영업재산을 양도

또는 임대하여 권리금을 회수할 수 있을 것이며,

이용대가로서 권리금을 지급한 임차인은 임대인

의 귀책사유로 인해 부동산 임대차가 중도에 해

지되어 약정한 기간을 채우지 못한 경우에 한하

여 그 잔존기간에 상응하는 권리금을 그 수령자

로부터 반환받을 수 있을 뿐이다. 대법원 판례도

임대인과 임차인 간에 수수한 권리금에 대해 이

와 같은 논리를 전개하고 있다.20)

III. 권리금의 법적 보호 및 손해

배상 분쟁

1. 권리금 보호 및 손해배상 책임

각고의 진통 끝에 권리금 법제화가 이루어

졌다는 점에서 상가임차인이나 일반 국민들은

그 보호내용과 정도에 대하여 상당한 관심과

기대를 모았던 것이 사실이다. 그러나 권리금

은 그 수수주체가 상가건물의 소유자인 임대인

이 아니라, 임차인과 신규임차인이라는 점에서

해당 상가건물이 경매 또는 공매로 처분될 경

우 상가건물의 임대차에서 보증금 보호를 위해

인정되는 대항력, 우선변제권 및 최우선변제권

등과 같은 직접적 보호조치는 아니라는 점에서

차이가 있다. 이러한 한계로 인해 권리금 보호

는 결국 임대인으로 하여금 임차인이 그가 주

선한 신규임차인으로부터 권리금을 회수할 수

있도록 기회를 보호하되, 이 과정에서 임대인

이 직·간접적으로 권리금 회수를 방해하는 경

우에는 그로 인해 임차인이 입은 권리금 손해

에 대한 배상책임을 부담하도록 하였다. 상임

법은 권리금 회수기회보호에 관하여 다음과 같

은 규정을 두고 있다.

우선, 임차인의 권리금회수기회 보호와 관

련 상임법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)

제1항 본문은 ‘임대인은 임대차기간이 끝나기 3

개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금 계약에

따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자

로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는

아니 된다’고 규정하여 임대인의 권리금 방해금

지 의무를 규정하고 있다. 상임법은 임대인의 방

해행위에 관하여 다음 네 가지 유형을 예시적으

로 열거하고 있는바(다만, 상임법 제10조 제1항

의 계약갱신요구권이 있는 경우는 제외), 1)임

차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권

리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인

이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위 2)

임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하

여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하

17) 국회회의록에도 권리금 계약을 임대인의 동의사항으로는 보지 않고 있다(국회 제332회 임시회 제1차 회의, 2015. 4. 24. p.17.)「현

실적으로 권리금 계약 체결과정을 살펴보면, 첫 번째는 권리금 계약이 임차인과 신규임차인 사이에서 체결이 되고 그 다음에 임차인이

임대인에게 신규임차인 희망자와의 신규임대차계약을 체결할 것을 요청하고, 그 다음에 신규임대차계약이 체결되고 권리금이 수수되는

3단계의 과정을 거칩니다. 이게 물론 동시에 이루어질 수도 있습니다. 심태규 국회 전문위원」

18) 법무부, “개정된 상가건물 임대차보호법 Q&A 40선”, 2015년 12월. pp.62-64.

19) 선행연구 중에도 권리금의 ‘비용적 성격’을 인정하는 사례가 있다(황규성·장형진, ”입지요인이 편의점 성과에 미치는 영향에 관한 연구-울

산지역·경남지역 중심으로 비교분석-”, 부동산학보, 한국부동산학회, 2016. 2. 제65집, pp.203-204.

20) 대법원 2001. 4. 10. 선고 2000다59050 판결 권리금 반환

노 한 장 41

는 행위 3)임차인이 주선한 신규임차인이 되려

는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변

상가건물의 차임 및 보증금, 그밖의 부담에 따른

금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을

요구하는 행위 4)그 밖에 정당한 사유 없이 임대

인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자

와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위.21) 권리

금 손해배상 책임의 범위 및 소멸시효와 관련,

상임법 제10조의4 제3항은 임대인이 제1항을

위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에

는 그 손해를 배상할 책임이 있으며, 이 경우 그

손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하

기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중

낮은 금액을 넘지 못한다는 규정 및 제3항에 따

라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대

차가 종료한날부터 3년 이내에 행사하지 아니하

면 시효의 완성으로 소멸한다고 하여 권리금 손

해배상책임의 근거, 범위, 소멸시효 등에 관한

규정을 두고 있다.

2. 권리금의 본질 오해 및 손해배상

분쟁 발생

권리금의 본질에 관하여 살펴본 바와 같이

(II-4), 권리금은 바닥권리금, 영업권리금, 시

설권리금 등 3가지 유형으로 분류할 수 있으며,

임대차 기간 동안 임차인의 노력으로 형성된 유

형, 무형의 재산적 가치에 대한 양도대가 또는

이용대가로 지급되는 것이다. 권리금의 법적 성

질은 사유재산권 보장의 대상이 되는 재산권이

다. 권리금 계약은 일종의 채권적 계약이지만,

보호가치가 있는 사유재산권이 존재하는 한 당

연히 그 전체가 보호대상이며, 그 재산권이 물권

적이냐, 채권적이냐에 따라 그 보호대상을 일부

기간만으로 제한할 수 있는 입법정책상 문제는

아니다. 그리고 권리금 계약과 상가건물의 임대

차 계약은 별개의 법률행위이며, 부동산 임대차

나 전대차와 달리 임대인의 동의를 받아야 하는

것도 아니다. 권리금은 계약종료 당시 잔존하는

유형·무형의 재산가치에 대한 매매대금(양도대

가) 또는 비용(이용대가)으로 수수된 것이므로

원칙적으로 반환대상도 되지 않는다. 권리금의

본질이 이러함에도 불구하고 그 동안 권리금을

주고받는 당사자는 물론 판례, 학설들까지 권리

금의 본질을 올바로 규명하지 못한 채, 형식적으

로 취급함으로써 권리금 보호 및 손해배상을 둘

러싼 첨예한 논란을 벌여왔다.

예를 들어, 계약갱신요구권에 의하여 5년

까지 영업기간을 보장 한 후 임대인이 계약을

거절하는 경우에도 임차인은 권리금회수기회를

주장할 수 있는가, 즉 임대인에게 권리금회수

방해금지의무 위반을 이유로 임차인이 손해배

상 책임을 물을 수 있는가에 대하여 전국 각지

에서 수십 건의 판결이 내려졌고, 학설과 판례

는 이를 긍정하는 입장과 부정하는 입장이 팽

팽하게 맞서고 있다. 그러나 계약기간이 5년을

초과했든, 미만이든 관계없이 계약종료 당시

임차인의 노력으로 형성된 유형·무형의 재산가

치(영업재산)가 남아 있다면, 이는 그 소유권

자에게 정당하게 귀속되어야 하는 것이지, 5년

또는 설사 10년 동안 영업기간이 지났다 하여

이유 없이 소멸되는 성질의 것이 아니다. 상권

이 활성화되어 있고 영업이 잘 되어 권리금이

거래되는 상가라면 오히려 영업기간을 오래 유

지하고 영업을 종료하는 상가일수록 누적된 영

업재산의 가치는 더욱 커질 것이기 때문이다.

대구고등법원의 판결이유에서도 적절히 설시하

고 있는 바와 같이, 설사, 영업이 번창하여 임

대차 기간 동안 임차인이 임대차 종료 시 상가

건물에 잔존하는 유형·무형의 재산적 가치 이

상의 이익을 취했다 하더라도, 임대차 종료 시

그와 같은 유형·무형의 재산가치가 그 건물에

21) 이어서, 상임법 제10조의4 제2항은 제1항 4호의 ‘정당한 사유’에 관하여 다시 네 가지 간주사유를 예시적으로 열거하고 있는 바, ①임차

인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우 ②임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임

차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우 ③임대차 목적물인 상가건물을

1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우 ④4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금

을 지급한 경우 등이 그것이다.

42 권리금의 본질규명을 통한 손해배상 분쟁 해결방안 연구

남아 있다면, 이는 여전히 임차인이 권리금으

로 회수를 해야지, 이를 임대인에게 귀속시키

는 것은 권리금보호의 입법취지에 반한다.22)

예컨대, 영업기간을 5년 넘게 보장한 후 임

대인이 계약갱신을 거절하는 경우, 임차인이 권

리금을 회수하지 못하고 점포를 떠난다면, 임대

인이 다른 임차인을 들이면서 그로부터 임대인

이 먼저 임차인이 쌓아 놓은 권리금을 고스란히

챙기게 될 것이며, 임대인이 직접 영업을 하는

경우에도 그 영업재산은 고스란히 임대인에게

돌아가게 될 것이다. 이러한 결과는 정부가 상임

법이 개정되면, 임대차 종료 시 임차인의 노력으

로 형성된 영업가치가 임대인에게 돌아가거나

소멸되는 것이 아니라, 정당한 회수기회가 임차

인에게도 보장되는 ‘상생’의 패러다임으로 바뀔

것이라 기대했던 권리금 법제화의 입법취지에

정면으로 배치되는 것으로 위법하고 부당하

다.23) 따라서 이 경우 전임차인은 반드시 권리

금의 회수 또는 피해에 대한 손해배상을 보호받

을 수 있어야 하며, 임대인은 스스로 기여하지

않은 불로소득에 대한 부당이득(민법 제741조)

을 취득해서는 아니 된다. 권리금의 본질 및 헌법

상 사유재산권 보장원리에 따라 권리금은 임차

인의 고유재산으로서 5년경과 후이든, 미만이든

잔존하는 한 당연히 보호되어야 한다. 이러한 의

미에서 권리금의 회수보호기간을 따로 정하지

않은 현행 상임법의 입법태도는 타당하며, 이를

두고 입법의 흠결이라 주장하며 계약갱신요구권

의 행사기간 5년을 유추적용하자는 등의 부당하

고 불필요한 논쟁은 불식되어야 한다.

다음으로 최근 들어 권리금 손해배상 문제

를 해결하기 위한 방안으로 계약갱신요구권을

10년까지로 확대하자는 상임법 개정안 및 학설

들이 등장하고 있으나, 이 또한 권리금의 본질을

잘못 이해한 데에서 기인하는 것으로서 타당하

지 아니하다. 권리금의 본질이 임차인에게 보장

되어야 하는 영업재산이고, 사유재산권 보장의

대상이라면, 계약갱신요구권에 의해 아무리 계

약기간을 10년, 더나아가 20년, 30년으로 확대

하더라도 임대차 계약종료 당시 현존하는 영업

재산에 대한 보호절차는 반드시 필요한 것이며,

권리금을 보호할 필요성은 오히려 영업기간이

길수록 더욱 커질 것이다. 결국 계약갱신요구권

은 임차인의 안정적인 영업을 위해 계약기간을

어느 정도까지는 보장해 주자는 제도이며,24) 권

리금 회수기회 보호는 지나간 영업활동으로 이

미 발생한 영업재산에 대한 권리를 임대인의 부

당한 침해로부터 보호하겠다는 것으로서 양 제

도는 차원을 달리하는 문제이며, 계약갱신요구

권 제도로 권리금 회수 및 손해배상 문제를온전

히 해결할 수 있는 문제는 아니다.

그리고 권리금이 계약 종료 시 반환대상인

지 여부에 대한 논쟁도 권리금의 본질을 오해하

여 체계적으로 취급하지 못하는 데에서 출발한

논쟁으로 타당하지 아니하다. 상임법 규정상 권

리금은 유형·무형의 영업재산에 대한 ‘양도대가’

로서의 권리금과 ‘이용대가’로서의 권리금으로

구분된다. 따라서 양도대가를 지불하고 영업재

산을 매수한 양수인은 그 영업재산의 소유자로

서 계약 종료 시점에 잔존하는 영업재산을 양도

하든, 임대차로 빌려 주든 본인이알아서 권리금

을 회수해야 한다.25) 이미 영업재산을 양도하고

점포를 떠난 권리금 수령자에게 권리금 반환을

요구하면 안 되기 때문이다. 또한 권리금이 이용

대가로 지급된 경우에도 영업재산의 소유권은

22) 대구고등법원, 2017. 10. 26선고, 2016나1770, 1787, 건물명도 손해배상(기)

23) 법무부는 임차인이 권리금을 제대로 회수하지 못하여 피해를 입고 있어 권리금 법제화를 추진하게 되었다는 대표적 사례로 다음의 사례

를 들고 있다(법무부, “상가건물임대차보호법 개정안 마련”, 보도자료, 2014. 9. 23. pp.1-2.

① 甲은 19년 동안이나 중국집 식당을 운영하였으나, 임대인이 과도하게 임대료 인상(300만원→800만원) 요구하여 견디지 못하고 나

가자, 수개월 뒤 임대인은 신규임차인으로부터 종전 수준의 임대료와 2억원의 권리금을 챙겻다(PD수첩,‘임대업이 꿈인 나라’)

24) 상임법상 게약갱신요구권의 기능에 대하여 「상임법은 5년 동안 계약갱신요구권을 인정하고 있으므로 실질적으로 차임증감청구권 및

월차임 전환이율에 대한 규제 기능을 하고 있다」는 견해도 있다(박상헌, “주택임대차의 존속보호와 전월세인상률 상한제에 관한 연구”, 부동산학보, 한국부동산학회, 2017. 12. 제71집, pp.252-253.)

25) 대법원 2001. 4. 10. 선고 2000다59050 판결 권리금 반환.

노 한 장 43

변동 없이 그 이용에 대한비용으로 ‘차임(부동산

에 대한 차임과 다름)’을 지급한 것이므로 당연히

계약 종료 시 반환대상이 아니라고 보아야 한다.

다만, 권리금이 일정 기간 영업보장을전제로 이

용대가로 수수되었으나, 임대인의 귀책사유로

그 기간을채우지 못하고 영업이 종료되는 등 특

단의 사정이 있는 경우에는 예외적으로 잔존기

간에 비례하는 미사용 권리금은 임차인에게 반

환하는 것이 마땅하고 공평의 원칙에도 부합할

것이다.

끝으로, 권리금의 양도가능성 여부와 관련

해서도, 권리금은 실제에 있어서 임차권과 함

께 양도하고, 임차권의 양도는 임대인의 승낙

이 없으면 완전히 유효하지 않으므로 무의미하

게 된다는 점을 지적하면서, 임대인이 고액의

권리금을 받은 경우에는 임차권을 양도할 권능

을 임차인에게 준 것으로 새기는 것이 적당하

다든지, 임차권 양도에 대한 임대인의 사전 동

의가 있는 것으로 추정하는 것이 타당하다는

등의 논의 역시 부동산 자체에 대한 임대차 계

약과 권리금의 양도 또는 이용계약은 비록 부

수적, 종속적 관계에 있을지언정 서로 별개의

계약이며, 임대인의 동의사항이 아니라는 점

등 권리금의 본질에 대한 오해에서 비롯된 것

으로 타당하지 아니하다.

IV. 권리금 손해배상 분쟁 해결

방안

1. 권리금의 재산권성과 양도성 인정

상임법은 권리금에 대하여 「유형·무형의

재산적 가치에 대한 양도 또는 이용 대가」라고

규정하고 있는바, 이는 권리금이 재산권성 및 양

도가능성을 갖는 권리라는 점과 재산권

(property right)에 대한 반대급부라는 점을

시사한다. 재산권은 그 소유자가 소유 자산을 사

용, 수익, 처분할 수 있는 권리이며, 특정 자산

전체의 소유와 자산으로부터의 가치 흐름에 대

한 소유로 구분할 수 있다. 이에 따라 권리금은

재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용

대가이므로 해당 부동산으로부터 분리된 가치의

흐름에 대한 소유로 이해할 수 있다.26) 재산권

의 행사 대상인 자산 혹은 자산으로부터 분리된

가치흐름은 그 기초가 되는 부동산 등 재산 자체

와 분리하여 이전(transfer)이 가능하며, 이는

시장에서의 매매와 임대의 형태를 취할 수 있다

는 의미를 갖는다. 결국 권리금은 영업기간 동안

임차인의 노력과 기여에 의해 형성된 유형·무형

의 재산적 가치이며, 헌법상 보장되는 사유재산

권이다. 그러나 권리금이라는 재산은 그 성격이

특수하여 그것이 당사자 간에 무엇에 대한 대가

(代價)로 수수되었는가에 따라 그 재산 및 법률

관계의 처리가 달라져야 한다. 이를테면, 권리금

이 영업재산에 대한 ‘양도대가(讓渡代價)’로 수

수된 것이라면 영업재산의 소유권은 신규임차인

에게 이전되며, 이 때 지급되는 대가의 성격은

매매대금이다. 따라서 권리금을 지급한 양수인

은 그 후영업재산의 소유자로서 이를 이용해 스

스로 영업을 영위하든, 아니면 다른 사람에게 양

도 또는 임대차를 할 수 있는처분의 자유가 있는

것이다.

2. 기여도에 따른 권리금 귀속

권리금은 과연 누구에게 귀속되어야 하는

것인가에 대한 해답을 구하기 위해서는 권리금

의 실체부터 규명해 볼 필요가 있다. 권리금이

과연 무엇이며, 무슨 이유로 거액의 돈이 수수

되는지를 알아야 누구에게 이 권리금을 갖도록

하는 것이 정당한 것인가를 올바로 판단할 수

있기 때문이다. 권리금이 무엇이냐 하는 문제

는 국회법제사법위원회 회의록에도 잘 나타나

있듯이 권리금 법제화 과정에서 가장 첨예하게

의견이 대립되었고 심도 있게 논의되었던 부분

이다. 국회 법사위는 결국 이러한 본질적인 문

26) 김정욱, “권리금에 대한 법경제학적 접근”, 한국개발연구원, 2010. 5. pp.7-8.

44 권리금의 본질규명을 통한 손해배상 분쟁 해결방안 연구

제에 대한 교통정리 필요성은 인식하였으나 미

봉책으로 임차인이 세 가지 유형의 권리금을

모두 회수해 가는 것으로 결정하여 우선 법률

개정안을 통과시켰다.27) 따라서 현재 권리금

을 둘러싼 귀속논쟁은 개정 상임법이 태생적으

로 예견하고 있었던 문제에 대한 논쟁의 연장

이라고 볼 수 있다. 대법원 판례 및 상임법의

권리금 정의에 따라 권리금의 구성요소 및 수

수주체들을 분해해 보면, 권리금은 일반적으로

그 특성에 따라 ① 입지적 이익(점포위치, 역세

권 등)을 기초로 형성되는 바닥권리금28) ② 점

포의 무형자산(영업상 노하우, 단골, 명성 등)

의 대가인 영업권리금 ③ 영업시설, 비품 등 유

형자산의 대가인 시설권리금 등 3가지 유형으

로 구분할 수 있다.29) 이러한 유형 및 무형의

자산들은 사유재산권의 대상이 되므로 그 자산

형성에 기여한 사람이 갖도록 귀속주체를 결정

하는 것이 합리적이고 공평할 것이다.

그렇다면 통상적으로 볼 때, 입지적 이점인

바닥권리금30)은역세권31) 등 장소적 이익을 바

라고 비싼 분양대금 및 매입자금을 투자한 임대

인에게 돌아가도록 하고,32) 영업권리금은 단골

유치와 품질관리 등 양질의 서비스로 영업가치

를 창출하는데 기여한 임차인에게, 그리고 영업

시설, 인테리어 등 시설에 대한 대가는 설치자금

을 투입한 설치자에게 귀속시키는 것이 타당할

것이다. 다만, 현실적으로는 감정평가 기술상의

한계로 통째로 묶어 권리금이 수수되기 때문에

권리금 유형에 따라 권리금을 분해할 수 없다는

데 한계가 있으며, 신속히 보완되어야 할 과제이

다.33)

3. 양도대가와 이용대가의 보호 차별화

권리금이 재산권성과 양도가능성을 갖는다

는 사실은 권리금이 존재하는 한 당연히 보장되

는 사유재산권이며, 처분의 자유가 인정되고, 정

당한 권리자에게 귀속되어야 함을 의미한다. 계

약기간이 장기이든, 단기이든, 그리고 그 수수

주체가 임차인이든, 임대인이든 그 논리는 다를

바 없다.(다만, 현행 상임법상으로는 권리금 계

약의 경우만 보호되므로 임대인이 받는 권리금

은 회수 보호대상에서 제외된다). 그러나 권리금

거래시장에서는 대부분 기존 임차인과 신규 임

차인 간에 권리금이 수수되는 것이 관행이므로,

고액의 권리금을 지불하고 영업재산을 양수한

신규 임차인은 이를 바탕으로 영업을 영위한 후

장차 자신도 영업을 접게 되는 경우 계약 종료

당시 존재하는 영업재산의 잔존가치에 따라 이

어서 들어오는 또 다른 신규임차인에게 영업재

산에 대한 ‘양도대가’를 받고 처분하거나, ‘이용

대가’를 받고 영업임대차를 하면 되는 것이다. 그

렇지만 권리금이 영업재산에 대한 ‘이용대가’로

수수되는 경우에는 영업재산에 대한 소유권은

여전히 양도인에게 남아있는 것이며, 이 경우 수

수되는 권리금은 그야말로 순수한 ‘비용’에 해당

되어 약정기간 동안 영업을 하였다면 반환대상

이 아니다. 다만, 임대차 계약의 중도해지로 인

해계약이 종료되면, 특별한 사정이 없는 한 수령

한 권리금을 경과기간과 잔존기간으로 비례 배

분하여, 잔존기간에 대응하는 부분만 반환할 의

무를 부담한다고 봄이 공평의 원칙에 합치된다

고 할 것이다.34)

27) 제332회 임시국회 법제사법위원회 법안심사소위원회 회의록 제1호, 2015.4.24.

28) 김홍중·이호병, “ 기관투자가 오피스빌딩 투자의사 결정요인에 관한 연구”, 부동산학보, 한국부동산학회, 2016.8, 제66집, pp.65-66.

29) 법무부, “개정된 상가건물 임대차보호법 Q&A 40선”, 2015년 12월. p.6.

30) ‘입지'란 특정한 부동산이 자리잡고 있는 툭정한 장소를 의미하며, 산업사회에서는 경제활동 상호 간 접근성이 토지가치를 좌우하게 되었

다(염상덕·노태욱, “ 물류창고 입지 결정요인에 관한 연구”, 부동산학보, 한국부동산학회, 2016.12, 제67집, pp.75-76.

31) 이윤홍, “지역활성화를 위한 역세권 복합개발 방향 및 프로그램 중요도 분석”, 부동산학보, 한국부동산학회, 2016.12, pp.213-214.

32) 법제사법위원회 법안심사 소위원회에서 서기호 위원은 "바닥권리금 중에는 임차인이 기여한 부분도 있을 수 있지만 임대인의 기여부분과

의 구분이 쉽지 않다는 점을 지적하였다(제332회 임시국회 법사위 법안심사소위 회의록 제1호, 2015.4.24. p.44.).

33) 제332회 임시국회 법제사법위원회 법안심사소위원회 회의록 제1호, 2015.4.24. pp.42-45.

34) 대법원 2001. 11. 13. 선고 2001다20394 및 20,40 판결

노 한 장 45

4. 입법적 보완

1) 권리금 방해기간 3개월 폐지

상임법 제10조의4(권리금 회수기회 보호

등) 제1항은 임대인으로 하여금 임대차 기간이

종료되기 3개월 전부터 임대차가 끝날 때까지

일정한 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라

임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부

터 권리금을 지급받는 것을 방해하지 못하도록

규정하고 있다. 이 규정에 따를 경우 임차인은

계약의 종료가 임박한 3개월 동안만 권리금 회

수를 할 수 있고, 이 기간 동안 신규 임차인을

주선하지 못하는 경우 그 권리금을 회수하지

못하는 손해를 입게 된다. 또한 이 규정을 반대

로 해석하면, 임대인도 이 기간에만 권리금 방

해 금지의무를 부담하며, 그 이외 기간에는 똑

같은 행위를 하더라도 권리금 침해가 아니며,

손해배상 책임도 없다는 이야기가 된다. 그러

나 권리금은 그 형성에 기여한 임차인의 고유

재산이며, 이러한 사유재산권은 정당하게 보호

되어야 하는바, 3개월이라는 짧은 기간 동안

권리금을 회수하지 못하였다하여 그 재산권을

박탈하는 것은 가혹하며, 그 결과 임대인이 바

로 신규임차인을 들이면서 거액의 불로소득을

챙기는 것 또한 부당하다. 따라서 권리금 회수

를 위한 주선기간 내지 방해금지기간 3개월은

임차인에게 임대인의 재산에 대한 임대차 주선

의무를 간접강제 하여 부담시키는 것으로서 부

당하며, 삭제되어야 한다.

2) 손해배상 범위 일원화

상임법 제10조의4(권리금 회수기회 보호

등) 제3항은 임대인이 권리금 방해금지 규정을

위반하여 임차인에게 손해를 가한 경우에는 그

손해배상 책임을 지도록 하고 있으며, 이 경우

그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지

급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권

리금 중 낮은 금액을 넘지 못하도록 규정하고

있다. 이처럼 상임법은 권리금의 손해배상 범

위에 대해 새로 입점할 예정인 신규임차인이

지급하겠다고 약속한 예정금액과 임대차 종료

당시의 권리금 가액을 비교하여 그 중에서 낮

은 금액을 한도로 제한하고 있다. 그러나 이는

타당하지 아니하며, 손해배상액은 ‘임대차 종료

당시의 권리금’으로 수정하여 일원화해야 한다.

임대인의 방해로 임차인이 권리금 손해를 입었

다면 권리금 평가기준에 의해서 평가된 ‘권리금

시가’가 피해액이며, 그에 대한 배상을 해 주는

것이 고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인

에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상하도록

규정한 민법상 불법행위책임(민법 제750조)

원리에 부합하고, 헌법 제23조가 보장하는 재

산권의 정당한 보상(배상) 원칙에도 부합하기

때문이다.

3) 권리금 세부 감정평가기준 마련

권리금 관련 손해배상 문제, 권리금을 그 유

형에 따라 바닥권리금, 영업권리금, 시설권리금

등으로 구분하여 그 기여도에 따라 정당하게 배

분하는 등 권리금 보호 및 손해배상 문제를 적절

하게 처리하기 위해서는 그 가치를 적정하게 평

가할 수 있는 감정평가기준이 필수적 전제이다.

현행 상임법 제10조의7(권리금평가기준의 고

시)은 국토교통부장관으로 하여금 권리금 감정

평가에 관한절차 및 방법 등에 관한 기준을 고시

할 수 있도록 규정하고 있다. 이에 따라 국토교통

부 장관은 ‘권리금 감정평가 기준’을 고시하여

2015. 6.11.부터 시행에 들어갔지만, 새로 마

련된 ‘권리금 감정평가기준’은 추상적인 실무기

준 수준의 내용이라서 한계가 있다. 따라서 바닥

권리금, 영업권리금, 시설권리금 등 권리금의 구

성요소별로 구분하여 감정평가를 할 수 있도록

구체적이고 실용성 있는 「권리금 감정평가 세

부기준」을 마련할 필요가 있다.35)

35) 변선보, “개정 상가건물임대차보호법에서의 권리금 보호”, 감정평가, 한국감정평가사협회, 2015 FALL, 119호, pp.34-35.

46 권리금의 본질규명을 통한 손해배상 분쟁 해결방안 연구

V. 결 론

권리금 회수 및 방해행위에 대한 손해배상

이 제대로 이루어져 임차인의 권리금을 온전히

보호하기 위해서는 다음과 같은 해석적, 입법적

개선이 이루어져야 한다, 첫째, 권리금은 유형

적, 무형적 재산 가치의 양도대가 또는 일정 기간

동안의 이용대가이다. 재산권의 행사 대상인 자

산 혹은 자산으로부터의 가치흐름은 그 기초가

되는 부동산, 임대차 등 재산 자체와 분리하여

이전(transfer)이 가능하며, 이는 시장에서의

매매와 임대의 형태를 취할 수 있다는 의미를 갖

는다. 이처럼권리금이라는 재산은 그 성격이 특

수하여 그것이 당사자 간에 무엇에 대한 대가(代

價)로 수수되었는가에 따라 그 재산의 성격과 법

적 처리가 달라져야 한다. 둘째, 권리금은 그 형

성에 기여한 정도에 따라 정당하게 배분되어야

하며, 통상적으로 바닥권리금은 역세권 등 장소

적 이익을 바라고 비싼 분양대금 및 매입자금을

투자한 임대인에게 돌아가도록 하고, 영업권리

금은 단골유치와 품질관리 등 양질의 서비스로

영업가치를 창출하는데 기여한 기존 임차인에

게, 그리고 영업시설이나 인테리어 등 시설에 대

한 대가는 그 설치자금을 투입한 설치자에게 귀

속시키는 것이 타당하며, 이는 권리금의 정당한

감정평가를 전제로 한다. 셋째, 임대차 종료 당

시 유형·무형의 재산적 가치에 대한 ‘양도대가’

또는 ‘이용대가’로서의 권리금은 그 성격이 다르

므로 반환범위 등 그 보호방법에 있어서 차별적

접근이 필요하다.

마지막으로 권리금 회수보호 및 정당한 손

해배상을 통한 임차인의 영업재산을 온전히 보

호하려면 몇 가지 입법적 개선이 뒷받침되어야

한다. 우선, 권리금 회수를 위한 주선기간 내지

방해금지기간 3개월은 임차인에게 임대인의 재

산에 대한 임대차 주선의무를 간접강제로 부담

시키는 것으로서 부당하며, 삭제되어야 한다. 판

례 및 학설은 모두권리금 계약이 임대차 계약과

별개의 계약임을 인정하고 있는바, 권리금은 재

산적 가치의 양도대가 또는 일정 기간 동안의 이

용대가이므로 해당 부동산(상가건물)으로부터

분리된 가치에 대한 소유권을 의미한다. 이런 점

에서, 영업의 양도 또는 영업의 임대차는 상가

부동산 자체의 임대차와 별도로 거래대상이 될

수 있으며, 임차인의 정당한 재산권 행사에 맡겨

져야 한다. 따라서 합리적 근거도 없이 권리금

회수를 위한 임차인 주선기간을 3개월로 제한하

는 상임법 제10조의4(권리금회수기회 보호 등)

제1항 해당 부분은 삭제되어야 한다.

또한, 임대인의 방해로 임차인이 입은 손해

액은 ‘권리금 시가’ 이며, 그에 대한 배상을 하는

것이 민법상 불법행위책임(민법 제750조) 및 헌

법상 재산권보장(제23조) 원리에 부합한다. 따

라서 권리금 손해배상 한도를 규정하는 상임법

제10조의4 제3항의 권리금 회수방해에 대한 손

해배상액이 신규임차인이 임차인에게 지급하기

로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중

낮은 금액을 넘지 못하게 양자를 비교하도록 되

어 있는 부분은「손해배상액은 임대차 종료 당

시의 권리금」으로 일원화하는 쪽으로 개정되어

야 한다.

그리고 권리금 관련 손해배상 문제, 권리금

을 그 구성요소에 따라 바닥권리금, 영업권리금,

시설권리금 등으로 구분하여 그 기여도에 따라

배분하는 등 권리금 문제를 제대로 처리하기 위

해서는 그 정당한 가치평가가 전제되어야 한다.

그러나 새로 마련된 ‘권리금 감정평가기준’은 추

상적인 내용이라서 한계가 있으며, 실제 권리금

감정평가를 할 때 권리금의 유형에 따라 세부 구

성요소별로 평가기준이 될 수 있도록 구체적이

고 실용성 있는「권리금 감정평가 세부기준」을

마련할 필요가 있다.

노 한 장 47

參考文獻

곽윤직, 채권각론(민법강의IV), 박영사, 2012.

김남근, “권리금회수 기회보호 거절에 대한 정당성 판단기준”, 인권과 정의, 대한변호사협회, 2016.2, vol.455.

김영두, “권리금 회수기회 보호와 영업보상 및 임대차기간보장의 관계”, 법조, 법조협회, 2017. 10, 통권 제725

호.

김민주, “상가권리금 법제화 및 공법상 영업손실보상에 관한 검토”, 아주법학, 법학연구소, 2018. 2, 제8권 제4

호.

김안수, “상가권리금 법제의 개선방안”, 아주법학, 아주대학교 법학연구소, 2017.8, 제11권 제2호.

김정욱, “ 권리금에 대한 법경제학적 접근”, 정책연구 시리즈 2011-04, KDI, 2011. 12.

김주수, 민법개론, 제10판, 박영사, 2008.

김형배, 민법강의, 제11판, 신조사, 2012.

김홍중·이호병, “ 기관투자가 오피스빌딩 투자의사 결정요인에 관한 연구”, 부동산학보, 한국부동산학회,

2016.8, 제66집.

박동규, “상가건물 임대차보호법상 권리금 회수방해에 의한 손해배상에 관한 소고”, 법조, 법조협회, 2017, 통권

제725호.

박상헌, “주택임대차의 존속보호와 전월세인상률 상한제에 관한 연구”, 부동산학보, 한국부동산학회, 2017.12,

제71집.

변선보, “개정 상가건물임대차보호법에서의 권리금 보호”, 감정평가, 한국감정평가사협회, 2015 FALL, 119호.

소륜·안동섭, 개정 상법해설, 제9판, 홍문관, 2012.

양형우, 민법의 세계-이론과 판례, 제4판, 진원사, 2011.

염상덕·노태욱, “ 물류창고 입지 결정요인에 관한 연구”, 부동산학보, 한국부동산학회, 2016.12, 제67집.

이성훈 등 3인, “상가건물임대차보호법상 권리금 규정의 문제점과 개선방안에 관한 연구”, 부동산학보, 한국부동

산학회, 2017.12, 제71집.

이윤홍, “지역활성화를 위한 역세권 복합개발 방향 및 프로그램 중요도 분석”, 부동산학보, 한국부동산학회,

2016.12, 제67집.

정동윤, 상법(상) 제4판, 법문사, 2009.

정찬형, 상법강의(상), 제15판, 박영사, 2012.

지원림, 민법강의, 제10판, 홍문사, 2012.

최기원, 상법학신론(상), 제16판, 박영사, 2006.

황규성·장형진, ”입지요인이편의점성과에미치는 영향에 관한 연구-울산·경남지역 중심으로 비교분석-”, 부동산

학보, 한국부동산학회, 2016. 2, 제65집.

편집대표 곽윤직, 민법주해(XV) 채권(8), 박영사, 2009.

법무부, 개정된 상가건물 임대차보호법 Q&A 40선, 2015. 12.

법무부, “상가건물임대차보호법 개정안 마련”, 보도자료, 2014. 9. 23.

국토교통부, “권리금 감정평가 기준’고시 6월 11일부터 시행”, 보도참고자료, 2015. 6.11.

제332회 임시국회 법제사법위원회 법안심사소위원회 회의록 제1호, 2015.4.24.

대법원 2017, 7. 11. 선고 2016다261175 판결 손해배상(기).

대법원 2001. 4. 10. 선고 2000다59050 판결 [권리금반환].

대법원 2000. 4. 11. 선고 2000다4517,4524 판결

대구고등법원 2017. 10. 26. 선고 2016나1770, 1787 건물명도 손해배상(기)

서울고등법원, 2017.4.12. 선고 2016나2074621본소 판결, 2016나2074638반소 판결

48 권리금의 본질규명을 통한 손해배상 분쟁 해결방안 연구

서울중앙지방법원 2017.1.11. 선고 2016가합544516본소 건물명도 임대차보증금 반환 및 손해배상 청구 판결

대전지방법원 2016. 9. 22. 선고 2015가단220228(본소) 건물명도, 2015가단35192(반소) 손해배상(기)

판결

서울서부지방법원 2016.5.26.. 선고 2015가합37405 판결.