センチュリ－21ハウスフィット　無料個別セミナー

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本セミナーの目的

契約する前に理解しておきたいポイント『重要事項説明』『瑕疵』『危険負担』・・「知らない」では取り返しがつかなくなります！価格交渉はむやみに言ってもダメ『取引件数』と『事前審査』が交渉の秘訣！諸費用が『１００万円』安くなるかも！未完成物件の賢い買い方がわかります！

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重要事項説明書編

不動産会社の内容（保証協会加盟かどうか？）権利関係（登記簿謄本記載内容の確認）都市計画法・建築基準法（どのような制限があるのか？）道路について（公道・私道・種類について）ライフラインの確認（上下水道・ガスなど）


重要ポイント

重要事項説明書とは？

不動産の契約において、買主が取引内容を十分理解して、安全な取引が行われるために、契約前に宅地建物取引主任者が契約上の重要事項について説明することで、宅地建物取引業法「35条」に基づき、「重要事項説明書（35条書面）」を交付して、宅地建物取引主任者が主任者証を明示して説明することが義務付けられています。

契約前に重要な事項について説明することで、

契約後のトラブルを未然に防ぐことが目的です。 Copyright (C) 2007 HouseFit Co.,Ltd.All Rights Reserved

取引態様売主物件を所有する法人、個人。（建築業者等）代理売主に代わって取引の交渉を行う法人、個人。

（原則仲介手数料はかかりませんが・・・）

媒介（仲介）売主と買主の間で取引の仲介をする。

取引が成立した時に、成功報酬として取引の当事

者双方から仲介手数料を得る。


供託所に関する説明

（社）不動産保証協会（社）全国宅地建物取引業保証協会 ○苦情の解決業務会員が行った宅地建物取引について、財産権の利害得喪の関する苦情の申し出があったとき、その解決に努めるものです。苦情の解決の受付は、各都道府県に設置した不動産無料相談所を経由して行っており、苦情を的確に、また少しでも早く解決するように努めています。 ○弁済業務苦情の申し出があった問題について、自主的な解決が不可能となり、また会員業務の責任が明らかになった場合に、協会が会員に代わって弁済する業務です。この弁済金の限度額は、宅地建物取引業法により、本店１０００万、１支店について５００万となっており、これにより取引の安全対策が整備されています。


登記簿に記載の内容

人間でいう戸籍のようなもの表題部でわかること場所・種類・登記の日付・面積など甲区でわかること所有者が載っている。過去の履歴も記載。差し押さえなども甲区に記載。乙区でわかること所有権以外の権利（抵当権・賃借権など）


都市計画法

市街化区域すでに市街地を形成している区域及び概ね１０年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域。市街化調整区域市街化を抑制すべき区域。宅地造成等や開発行為や一般の建築行為は厳しく規制されております。非線引区域市街化区域及び市街化調整区域に関する都市計画が定められていない区域。


用途地域市街化区域に指定されている１２の区域区分大きく分けると ① 住居系 ② 商業系 ③ 工業系の３つに分けることができる住居は「工業専用地域」を除くすべての区域で建築可能区域によっては建築制限があるので注意が必要です。


「建ぺい率」と「容積率」

「建築基準法」では、建築できる建物の大きさを「建ぺい率」と「容積率」で規制しています。「建ぺい率」と「容積率」は、用途地域ごとに設定されており、特に住宅の良好な環境を保護すべき地域ほど、これらの制限は厳しくなっています。


原則４ｍ以上の道路に２ｍ以上の接道が必要第４２条１項１号道路道路法による道路第４２条第２項道路前面道路の幅員が４ｍ未満の場合には、道路の中心から２ｍまで敷地境界を後退する必要あり（セットバック）

敷地と道路の関係その１


敷地と道路の関係その２

第４２条１項５号道路（位置指定道路）持分を必ず持つことたとえ１００分の１でも構わない持分がない時は「使用承諾書」が必要負担金の有無を確認埋設管を含む維持管理は所有者負担第４３条但し書き道路建物を建てるたびに道路として認められるかどうかの許可が要る特殊な道路です。あらためて申請してみると許可にならず、建築物の建築ができないという場合もあります。


都市計画道路

既存道路が拡幅または新設の場合アリ計画決定時期計画決定の場合許可が受けられる建築物（自治体による） ①都市計画に適合したもの ②階数が２以下で、地階を有しないこと ③主要構造部分が木造、鉄骨造、コンクリートブロック造、その他これらに類する構造であること ④容易に移転、除去することができるものであること事業決定新たに建築はできない


ライフライン

水道（公営水道）ガス（都市ガス・プロパンガス）新築一戸建てのプロパン消費設備はガス会社にあり。ガス会社を変更する場合は買取。汚水・雑排水（本下水・浄化槽）雨水地下水保全のため埼玉県の殆どの地域で宅内浸透式


売買契約書編

金額（金銭授受の内容）手付金危険負担契約違反の罰則ローン特約（期間・金額・借入先）瑕疵担保責任（売主が個人か法人か？）


重要ポイント

売買契約とは？売買契約とは？「売ります」「買います」という約束です。民法では、売主・買主の意思が一致した時点で成立売買契約書とは？不動産取引は高額な取引が多いため、必ず書面にて契約を交わすことが義務付けられております。


公簿売買・実測売買

公簿売買登記簿の表示面積で売買代金を確定し、万一測量後、その面積が変わっても金額を変更しない。現存する測量図と公簿面積が一致する場合にはこのケースが多い。実測売買 ○測量した面積に基づいた金額によって売買する。 ○測量時期が古い場合や分割しての売買。 ○差異が１㎡未満の場合は清算しないケースが多い。


手付金とは？

契約が予定通りに進めば、売買代金の一部となる。手付金の額（業法上物件価格の２０％以下）売買代金の５％～１０％程度が基本だが、実際には５０万円～２００万円程度（物件による）手付金の意義 ○契約成立の効力 ○解約手付け売主：預かった手付金に倍額の金額を支払って解除できる（倍返し）買主：支払った手付金を放棄して解除できる（手付放棄）


手付金にて解除が出来る場合

契約の履行に着手するまで ○住宅ローンの本承認が出るまで ○中間金の支払い ○材料発注や建築着工 ○所有権移転や表示登記の手続き個人間の契約では期日を指定するケースが多い契約後、約２週間のケースが多い


残代金

いつ？ ○平日の午前中（決済が出来ない日もあり） ○その日の内に管轄法務局に登記の申請どこで？ ○借り入れ銀行の支店誰が？ ○売主・買主・仲介会社・司法書士・銀行担当者どのように？ ○振り込み（振り込み手数料は買主負担）


売主の義務

抵当権等担保の抹消 ○所有権移転登記と同時か事前に抹消する抵当権抹消費用 ○抵当権の抹消にかかった費用は売主の負担境界の明示 ○測量図の交付または現地で境界杭を確認


所有権の移転

所有権移転登記の費用は買主の負担手続きは司法書士が行う（原則銀行または売主などが指定する司法書士にお願いします）残代金支払と鍵の受け取り（物件引渡）は原則同時中古物件で売主が買い替えの場合決済後、１週間程度引渡し猶予が付く場合もあります


公租公課等

固定資産税・都市計画税（1月1日現在の登記簿上の所有者に課税）

電気代、水道代その他物件の使用収益にかかわるもの１月１日時点で建物の登記がない場合、建物に課税は無いが土地の軽減の特例は無し引渡日の前日まで売主負担、引渡日当日から買主負担起算日は１月１日（関西圏は４月１日）

残代金授受と同時に精算金額が確定していない場合は前年度の金額にて精算（新築後４年目・マンションは６年目は要注意）


マンションの場合の精算管理費・修繕積立金 ○１ヶ月分を日割りで精算 ○口座振り替えの手続きが間に合わない場合は翌月分も一緒に精算管理費・修繕費滞納分は新所有者に支払い義務有り（引渡時に精算しなかった場合）売主は過去積み立てた分の返還を求めることはできない（新築時の修繕積立基金も同様）


危険負担

債務者主義 ○引き渡す義務を負う売主の負担 ○民法では全額買主負担のため、契約書に危険負担の条文がない場合には残金を支払わなければならない。修復可能な場合は修復して引き渡す ○引渡が遅れる場合は買主は了承すること。修復不可能な場合は解除が出来る ○白紙解約（手付金・仲介手数料の返金） ○無利息


契約違反期日までに買主が代金を支払ってくれない引渡期限がきても売主から土地・建物の引渡しがされない期限を延期しても約束が守られない場合、相手方に対して損害賠償や違約金を支払わなければならない。


違約金

契約に違反した場合、相手方に対し支払うと予め決めておいた金銭のこと。手付け解除期日以降の場合契約解除するには一定期間の催告が必要売買金額の１０～２０％不動産会社が売主の場合は２０％を超えてはいけない損害が違約金より大きくても小さくても、決められた金額支払う義務が生じる


融資利用の特約

ローンが組めない場合は白紙解約 ○白紙解約（手付金・仲介手数料の返金） ○無利息

契約後２～３週間（フラット35利用の場合も同様）虚偽の申請で否決した場合は手付解約記載内容以外でも借り入れは可能記載金額以上の借り入れが出来ない場合はローン特約は使えない売買契約前に事前審査有り


瑕疵担保責任

瑕疵（カシ）とは？ ○キズや欠陥のこと。調べたけれども（調べることが困難）分からなかったキズや欠陥を「隠れた瑕疵」という。

売主が不動産会社の場合は引渡後２年間の責任を負う新築の場合、主要構造部分については１０年間の責任民法では発見してから１年間個人が売主の場合は通常引渡後２ヶ月～３ヶ月間。免責の場合もあり。


瑕疵担保の種類・箇所 ① 建物構造上主要な部分 ○柱・梁・小屋組・土台・筋交い・基礎など ② 雨水の浸入を防ぐ部分 ○屋根・外壁・バルコニー等の防水部分 ③ シロアリの害 ④ 給排水管の故障 ⑤ 地中障害物 ⑥ その他 ①②は新築の場合１０年間責任を負うことが義務


住宅瑕疵担保履行法平成２１年１０月１日より「住宅瑕疵担保履行法」がスタートしました。この法律は、新築住宅を供給する事業者に対して、対象部分の瑕疵の補修等が確実に行われるよう、保険や供託を義務付けるものです。万が一事業者が倒産した場合等でも、２０００万円までの補修費用の支払いが保険法人から受けられます。


心理的瑕疵

既存建物を取り壊し、新たな建物を建築してこれを第三者に売却するための土地建物の売買契約において、売買契約の２年前に建物内で首吊り自殺があったことは、隠れた瑕疵にあたらないとしている。

（大阪地裁平成11年2月18日判決）

家族で居住するためのマンションを購入したけれども、そのマンションのベランダで売主の妻が６年前に自殺していたという事案では、売主の瑕疵担保責任が認められている。（横浜地裁平成元年9月7日判決）


心理的瑕疵の事例

大手分譲業者売主の手がけるさいたま市内の多区画分譲地内において、宅地開発される以前の雑木林だった 3年前に、首吊り自殺があったことが判明した。

（平成20年2月）

一般に販売されていた新築一戸建てにおいて、同物件のスグ近くの路上で、5年前に殺人事件があったが、売主からの告知は一切なかった。

（平成20年3月）


物件付帯設備表

設備等には、経年変化および性能の低下、キズ、汚れがあります。（現状有姿の売買が基本）「付帯の有無」の欄に「付」とした設備を引き渡します。「故障不具合」の欄に「無」とした設備は使用可能な状態で引き渡します。買主より撤去の希望も可能ゴミ・特に定めのない家具等は売主にて処分


物件状況確認書

心理的瑕疵（事件・事故・自殺）近隣の建築計画・騒音・振動・臭気など（電車・道路・店舗・上下左右の住戸）周辺環境に影響を及ぼす施設（火葬場・ゴミ処理場・暴力団事務所）過去の増改築の有無漏水・浸水・火災等の被害電波障害


１円でも安く購入するために編

重要ポイント価格交渉の最大の武器とは

今まで積み重ねた当社の「取引件数」

諸費用はここまで抑えることができる

価格交渉

「事前審査」は価格交渉の最大の武器です

●売主側に立った時に「買えるお客様」と

「買えるかわからないお客様」のどっちが

「間違いなく買えるか」判断してください

過去11年間での取引で蓄積したノウハウ

●売主も「売りたい物件と時期」があります。

その物件と時期の見極めもポイントです。

購入時に知っておきたい節約術ハウスフィットで購入する多くの方が実践して月々の負担を軽くする節約術は？知ってる方は総額「１００万円以上」の節約ができるチャンス！キーワードは「団体信用生命保険」と「今ご加入中の生命保険」です！


物件の選び方編

いい物件は「未完成」でも売れる安く購入するなら「完成物件」です安心できる不動産会社の見分け方



建築確認とは？

建築確認と呼ばれる設計審査各種設計図書を役所または指定検査機関に提出し各種法規に則った建物かどうかをチェックします。これが発行されると『新築住宅』として販売がはじまります。

建築確認

工事終了後に受ける完了検査工事完了後に建物の高さ、面積(建築面積・延べ面積)、用途等が適法かどうか等をチェックします。

完了検査

検査済証とは？


良い物件は「未完成」でも売れる販売開始後から条件が揃っている物件は１０棟以上の多棟現場でも、約１ヶ月で完売してしまうケースが多い。＜キーワード＞は

「場所」「広さ」「間取り」「価格」


「未完成物件」のメリット基礎や柱などの構造部が確認できるオプション工事が割安でできる欠陥住宅を掴むリスクを軽減できる建築会社によってはカラーセレクトが可能他の購入希望者との競合リスクが少ない

・・では「完成物件」のメリットは？


「完成物件」のメリット外観や間取りの現物確認ができる。契約後約１ヶ月で入居できる。値下げ交渉がしやすいケースが多く時間が経つほど値下げ幅が大きい。つまり上記が「未完成物件」のデメリットとも言え、逆に「未完成物件」のメリットが「完成物件」のデメリットと言えます。


未完成物件購入術４ヵ条設計資料・仕様書を用意してもらう。（設備のプレゼンシートがあれば尚良い）同じ建築会社が建てている物件を見る。完成物件があれば設備や内装の現物を確認するために業者に案内をしてもらう。大幅な値引きは期待できないので、近隣の成約価格事例を把握しておく。


不動産仲介業者とはもらった物件資料の会社名の近くに「媒介」の文字があったら仲介業者です。仲介業者がはいると「仲介手数料」が発生します。仲介物件の場合、契約前に必ず「申込書」をお客様に記入していただきます。お客様が安心して不動産取引が出来るようにサポートをするのが「仲介業者」です。


こんな業者には注意しましょう「仲介手数料はもらって当然」と言わんばかりに、まったく説明もないまま仲介手数料を見積書に計上。「気に入ってるから書いて送っちゃえ」書いた覚えがまったく無い購入申込書が勝手に売主へ送られていた。見学したその場で「今日契約しましょう」物件調査をせずに契約させようとする。


最後にマイホームは一生に一度の大きな買い物です。大きな金額が動く取引ですので、しっかりと事前の準備をしていただきたいという想いから、ゼロナビは無料セミナーを行っております。このセミナーが少しでもお役にたてたなら幸いです。ご清聴ありがとうございました。

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