การพัฒนาโครงการสถาปตยกรรม Architectural Project Development

สรุปแนวความคิดสําหรับสถาปนิก

คณะสถาปตยกรรมศาสตร มหาวทิยาลัยเกษตรศาสตร

21 สิงหาคม 2552

โดย ฐิติรัตน พานิช

อรรถกร เนตรเนรมิตรดี

2

การพัฒนาโครงการ

หลักการพฒันาโครงการปจจัยในการพฒันาโครงการ

การพัฒนาโครงการProject Development

3

ประเภทและแนวทางการพัฒนาโครงการType and Concept

4

เหมาะสมกัน

5

หลักการพัฒนาโครงการPrinciple of Project Development

ประเภทการพัฒนาโครงการSITE looking for USE

USE looking for SITE

ที่ดินที่ดินFunction ?

Function 1

Function 2

ที่ดิน 1

ที่ดิน 2

ที่ดิน 3…

FunctionFunction

6

ปจจัยสําคัญในการพัฒนาโครงการ

1.

2.

3.

ปจจัยในการพัฒนาโครงการKey Factor of Real Estate Development

LOCATION LOCATION = = ทําเลที่ตั้งโครงการ

LOCATIONLOCATION

LOCATIONLOCATION

ราคาทีด่ินการใชประโยชนที่ดนิ

(ผังเมือง)

ประเภทโครงการ•รูปแบบโครงการ

• Area Program• Design Concept

7

8

หลักการพัฒนาโครงการPrinciple of Project Development

8 Stages of project Development

1. เริม่ตนแนวคิดการพัฒนา Inception of an Idea

2. กลั่นกรองแนวทางการพัฒนา Refinement of an Idea

3. ศึกษาความเปนไปไดโครงการ Feasibility

4. การตอรอง และทําสัญญา Contract Negotiation

5. ดําเนินการตามขอตกลง Formal Commitment

6. การกอสรางอาคาร Construction

7. กอสรางแลวเสรจ็ และเปดใชอาคาร Completion and Formal Opening

8. การบริหารโครงการ Property, Asset, and Portfolio Management

Resource : Mike E. Miles, Gayle Berens and Marc A. Weiss, Third Edition. Washington D.C.: ULI-the Urban Land Institute, 2000.

9

การกําหนดแนวทางการพัฒนาโครงการProject Development

โครงสรางการพัฒนาโครงการ1. ความเปนไปไดทางกายภาพ และกฎหมาย

SITE ANALYSISSITE ANALYSISLAWS & REGULATIONSLAWS & REGULATIONS

2. ความเปนไปไดทางการตลาด(Market Analysis)

3. ความเปนไปไดทางการเงิน (Financial Analysis)Net Floor Area: NFA / Net Leasable Area: NLANet Floor Area: NFA / Net Leasable Area: NLAตนทนุคาพัฒนาโครงการคากอสราง งานโครงสราง และงานสถาปตยกรรมงานระบบอาคาร

คาบริการวิชาชีพ

การตลาดการตลาด

การเงินการเงินกายภาพกายภาพ และกฎหมายและกฎหมาย

10

การกําหนดแนวทางการพัฒนาโครงการProject Development

1. ความเปนไปไดทางกายภาพ และกฎหมาย SITE ANALYSISSITE ANALYSISทําเลที่ตั้งสภาพที่ดิน การใชงานปจจุบันกรรมสิทธิ์ที่ดนิ-โฉนด นส.3 นส.3กความกวางถนน

LAWLAWss & REGULATION& REGULATIONssกม.ผังเมืองรวม - สี, FAR,OSRกฎกระทรวงพระราชบัญัติขอกําหนด กทม.ขอบัญญัติเทศบาลกฎมายสิ่งแวดลอม (EIA)ใบขออนุญาตกอสรางอาคารกม.จัดสรร

ผังสี

ตวัอยางเอกสารสิทธิ์

11

ดานหลังโฉนดดานหนาโฉนด

ทิศ

SCALE

ขนาดที่ดิน

12

หลักการพัฒนาโครงการPrinciple of Project Development

2. ความเปนไปไดทางการตลาด (Market Analysis)กลุมลูกคา, ผูใชอาคาร

ตรงกับความตองการของผูใชอาคาร รูปแบบการดําเนินชีวิต รสนยิม คานยิมอํานาจการซื้อ

สงผลตองานสถาปตยกรรมลักษณะโครงการ รูปแบบสถาปตยกรรม

Architecture StyleDesign Concept

สิ่งอํานวยความสะดวกโถงอาคาร สวนตอนรับสระวายน้ําฯลฯ

คุณภาพวัสดุ

13

การกําหนดแนวทางการพัฒนาโครงการProject Development

3. ความเปนไปไดทางการเงิน (Financial Analysis)เจาของโครงการตองการผลตอบแทนสูงสุดและคุมคากับการลงทุนสรางรายได + ลดตนทุนผลตอบแทนจากการลงทุน (%) IRR, NPV, Payback Period

สงผลตองานสถาปตยกรรมพื้นที่อาคารรวม Gross Floor Area: GFAพื้นที่สรางรายได/พื้นทีใ่หเชาNet Floor Area: NFA / Net Leasable Area: NLAตนทนุคาพัฒนาโครงการคากอสราง สาธารณูปโภคงานโครงสราง และงานสถาปตยกรรมงานระบบอาคารภมูิสถาปตยกรรม

คาบรกิารวิชาชพี

14

บุคคลที่เกี่ยวของในการพัฒนาโครงการ

บุคคลที่เกี่ยวของระยะเวลาการพัฒนาโครงการ

15

บุคคลที่เกีย่วของ

กอนการพัฒนาแบบ ระหวางการพฒันาแบบ หลังการออกแบบ

เจาของโครงการ

นายทนุ – ธนาคาร, หุนสวน

ที่ปรึกษาในการพัฒนาโครงการ

สถาปนิก

วิศวกร

มัณฑนากร, ภมูิสถาปนิก

เจาหนาที่รัฐ

ผูรับเหมากอสราง

ผูบริหารโครงการ

ประเภทโครงการ

16

17

ประเภทโครงการType of Project

เพื่อการประกอบธรุกจิศูนยการคาอาคารสํานักงานโรงแรม, รีสอรทศูนยการประชมุสโมสร ClubhouseโรงพยาบาลShowroom, โกดังสินคาโรงงานอุตสาหกรรม

เพื่อการอยูอาศัยบานพักอาศัยแนวราบบานเดี่ยวบานเดี่ยวในโครงการจัดสรรบานแถว Town HouseHome Office

บานพักอาศัยแนวดิ่งอาคารชดุ (Condominium)Service Apartmentหอพัก

เพื่อสาธารณะ และอืน่ๆสนามบิน, ทาเรอื, สถานีขนสงศูนยกีฬา Sport clubสถานศึกษาเรือนจําพิพธิภณัฑ

18

สถาปตยกรรมเพื่อการประกอบธุรกิจCommercial Type of Architecture

ศูนยการคา Shopping CenterEnclosed Shopping Centerสวนพื้นที่ใหเชาสําหรับรานคา Retail Mallสวนศูนยการคา Department Store

• Community/ Neighborhood Mall• สวนพื้นที่ใหเชาสําหรับใหรานคารายยอยสวนพื้นที่ใหเชาสําหรับใหรานคาหลักAnchor Tenant

19

สถาปตยกรรมเพื่อการประกอบธุรกิจCommercial Type of Architecture

ศูนยการคา Shopping CenterDiscount Store ( Display+ Storage)ใหพื้นที่จัดวางสนิคาเปนหลักความสูง 1 – 2 ชั้นที่จอดรถ

Walking Street Mallยานการคา อาคารพาณชิยPedestrian network

Specialty Shopping Centerสินคาเฉพาะทาง เชน คอมพิวเตอร เฟอรนิเจอร

20

สถาปตยกรรมเพื่อการอยูอาศัยResidential Type of Architecture

ที่พักอาศัยแนวราบบานเดี่ยวบานเดี่ยวในโครงการจัดสรรบานแฝด - ลดการใชพื้นที่บานแถว (Town House)Home Office

• Location สวนใหญเปนชานเมือง• ขนาดที่ดินใหญพอที่จะทําจัดสรร• ราคาที่ดินตอไรไมแพงมากนกั • ประเภทขนอยูกบักําลังซื้อของลูกคา

21

22

สถาปตยกรรมเพื่อการอยูอาศัยResidential Type of Architecture

ที่พักอาศัยแนวดิ่งอาคารชุด (Condominium)หอพัก ApartmentServiced Apartment สวนผสมระหวาง หอพักและโรงแรม อยูระยะยาวแตไดการบริการใกลเคียงโรงแรม

• โครงการราคาแพง • Location อยูใจกลางเมืองและที่ใกลสถานี

รถไฟฟา• ใชที่ดินไมมาก• สรางใหไดพื้นที่ขายมากที่สุดเพื่อใหไดรายไดมาก

ที่สุด และพื้นสวนกลางนอยที่สุดเพื่อลดตนทุน

23

สถาปตยกรรมเพื่อการประกอบธุรกิจCommercial Type of Architecture

โรงแรม และรีสอรทHotel & Resort

City Hotelธุรกจิ Business / การทองเที่ยว Leisureใกลยานธุรกจิ หรือสถานที่ทองเที่ยวในเมืองระบบขนสงมวลชน

Convention Hotelเนนสวนประชุม สัมมนาหองจัดเลี้ยง หองอาหาร ที่จอดรถโดยสาร

24

สถาปตยกรรมเพื่อการประกอบธุรกิจCommercial Type of Architecture

โรงแรม และรีสอรท Hotel & ResortResort / Resort and SpaทรัพยากรธรรมชาติDesign Conceptสิ่งอาํนวยความสะดวก และกจิกรรม

Destination Spaทรัพยากรธรรมชาติเนนเรื่องสุขภาพDesign Concept

Motelที่จอดรถ

BREAK

Shopping Center

26

Key Factors of Shopping Centerทําเลที่ตั้ง เขาถึงสะดวก โดดเดน มีการสัญจรมาก ใกลแหลงชมุชน และกําหนด ประเภทและ Concept ของศูนยการคา

ขนาดทีด่ิน เหมาะกับศูนยการคาประเภทใด

รูปแบบอาคาร Facade โดดเดน นาสนใจ มองเหน็ระยะไกล landmark

Concept ทนัสมัย นาเดิน สนุก และตรงใจกลุมลูกคาเปาหมาย

Sense of Direction ออกแบบใหลูกคาไมเดินหลง มีจุด Land mark

ยืดเวลาในการเดินภายในศูนยการคาเพื่อจะไดซื้อของมากขึน้ โดยมีตําแหนงใหนัง่พักทั้งที่เปนรานคา หรือเกาอี้ริมทางเดิน

27

factors of Shopping CenterTenant Mix สวนผสมผูเชา(ประเภทรานคา)เหมาะสมกับความตองการของลูกคาเปาหมาย สามารถนาํมาใชในการออกแบบ เชน Zone ไหนขายอะไร จะมีรูปแบบอยางไรAnchor Tenant

เหมาะสมกับ concept ของหาง ตําแหนงของ anchor tenant และสัดสวนพื้นที่ตอพื้นที่เชาทั้งหมด ซึ่งจะสงผลถึงคาเชาทีจ่ะไดรับ

Net Leasable Area : NLA พื้นที่ใหเชา ตองการมากที่สุดเพื่อสรางรายไดที่สูงสุด

คาเชาตอตารางเมตรที่ไมเทากันในแตละตําแหนงและแตละชั้น มีผลตอการจัด zoning การวางตําแหนง Anchor Tenant

ถาทําเลดี และที่ดินมรีาคาแพง ทําศูนยการคาอยางเดียวอาจไมคุมกับคาที่ดิน อาจพัฒนาเปนอาคารสูงสวนลางเปนศูนยการคา สวนบนเปน สํานักงาน โรงแรม หรือ เซอรวิซอพารทเมน 28

Hotel And Resort

29

Business Model for Hotel and Resortเจาของโรงแรมบริหาเอง

เจาของโรงแรมให Hotel Chain มาบริหารHotel Chain จะชวยสถาปนิกในการออกแบบ และกําหนด concept และ Facilities

Lease Back : ทําโรงแรมออกขายหรือเชาระยะยาว แกรายยอย แลวเชาคืนระยะสั้นเพื่อนํามาขายเปนโรงแรม โดยการแบงเปอรเซ็น

Time Share : ขายสิทธิการใชโรงแรมในอนาคตเปนเจานของรวมกับคนอื่น

30

August 2008 31

Site Analysis

Guest Analysis

Completitors Analysis

HotelConcept

Type

Star

Facilities

Site Analysis Location

สนามบิน Airport Hotelธรรมชาติสวยงาม

Beach Mountain น้ําพุรอน สกี Resortโรงแรมน้ําแข็ง

ในเมืองที่สวยขนาดพอ โรงแรม 5 ดาว ที่ดินดีลองลงมาเปน 4 ดาว 3 ดาว budget hotelที่ดินมขีนาดเล็ก Boutique Hotel

Type / Star / Facilities ????

32

Guest Analysisชาวไทย / ชาวตางชาติ

แขก ไทย จีน ฝรั่ง Room RateFacilities จํานวนวันที่เขาพัก

Individual / Family / Group Activities –> Facilities

จุดประสงคของการพักโรงแรมพักผอน / ทองเทีย่ว (ภายนอก หรือ อยูในโรงแรม)อบรมสัมนารอการเดินทางตอทํางาน

กิจกรรมเมื่อเขาพักในโรงแรมType / Star / Facilities ????

33

Competitor Analysisจํานวนของโรงแรมในบริเวณ

ระดับดาวของโรงแรมในบริเวณ

ประเภทของโรงแรมในบริเวณ

Facilities ของโรงแรมในบริเวณ

Type / Star / Facilities ????

34

Hotel Facilities

35

Hardware

หองประชุมหองจดัเลี้ยงสระวายน้ําSpaGym..

Software

InternetRoom servicedAirport Transfer...

August 2008 36

International Hotel Operator Company

August 2008 37

Thai Hotel Operator Company

August 2008 Auttakorn Netneramitdee 38

Brand Positioning

5 Star

4 Star

3 Star

August 2008 Auttakorn Netneramitdee 39

Hotel Investment CostApproximate number

Land Cost : 20 % Construction Cost : 50%FF&E Cost : 15%Pre Opening Cost : 10%Other Cost : 10%

Total investment cost 100%

August 2008 40

Hotel Design Process

Input

By developer and hotel operator

-Concept-Function and Facilities-Area Program of the hotel

Master Plan &Architecture

By Architects

Interior, Landscape,Lighting &

Sign Design

Approve

By Designer teams

Approve

Construction Drawing

August 2008 Auttakorn Netneramitdee 41

August 2008 Auttakorn Netneramitdee 42

August 2008 Auttakorn Netneramitdee 43

August 2008 Auttakorn Netneramitdee 44

August 2008 Auttakorn Netneramitdee 45

August 2008 Auttakorn Netneramitdee 46

47

สถาปตยกรรมเพื่อการประกอบธุรกิจCommercial Type of Architecture

Boutique Hotelสรางความแตกตางในการออกแบบสถาปตยกรรม หองพัก สิ่งอํานวยความสะดวก และการใหบริการ จากโรงแรมที่มีตรามาตรฐานโรงแรม และเครือขายโรงแรมBoutique hotels differentiate themselves from larger chain/branded hotels and motels by providing personalized accommodation and services /facilities.

บางโรงแรมเรียก "design hotels" หรือ "lifestyle hotels"

โรงแรมแหงแรกๆเกิดขึน้ในปค.ศ. 1980 ในเมืองหลวงหรือเมืองธรุกิจ เชน ลอนดอน นวิยอรกและซานฟราซิสโก

การออกแบบทั่วไปจะมีการกาํหนด themed stylish แรงบันดาลใจจากบุคคล

มักจะมีขนาดเล็ก มีจํานวนหองตั้งแต 3 - 50 หองพัก

The Blakes Hotel South Kensington, London

48

Office Building

49

Office buildingLocation

Core CBD : ถนน สีลม สาธร วิทย ุราชดําริOuter CBD : ถนน สุขมุวิทชวงตน อโศก สุรวงศ Non CBD

Facilities ParkingSecurityRetail Space

Quality พื้นที่เชา Net Leasable Areaคาเชาตอตารางเมตรรูปแบบล้ําสมัย อาคารสูงแสดงถึงความเจริญของเมือง เทคโนโลยี อนาคตอาคารสูง : โครงสราง งานระบบทําไมตองเปนอาคารสูง ?

50

Housing

51

Housingแนวราบ / แนวดิ่งเชา / ซื้อขาดกฏหมาย : จัดสรร / นิติบคุคลอาคารชุดสวนผสม : Home OfficeLocation

CBD : ที่ดินแพง อาคารสูง Condominium หรือ Serviced Apartment ราคาแพงMass transit รถไฟฟา Condominium หอพัก ราคาสูงชานเมอืง หรอืในซอยลึก ทีด่ินราคาไมสูงมาก ที่อาศัยแนวราบ บานเดี่ยว ทาวเฮาส บานแฝด หรือเปน Condominium หอพักราคาไมแพง

กลุมลูกคาขึ้นอยูกับความสามารถในการผอนFunction ตอบสนองการอยูอาศยัของผูพักอาศัยรูปแบบ ปลอดภัย อบอุน นาอยู

52

53

แหลงขอมูลที่จําเปน

54

แหลงขอมูลสมาคมสถาปนสิยาม www.asa.or.th , http://www.asa.or.th/index.php?q=professional_landing

สํานักวางผังเมืองรวม

สมาคมผูประเมินคาทรัพยสินแหงประเทศไทยhttp://www.thaiappraisal.org/Thai/Value/Value.php

กรมโยธา

กทม.

สํานักงานกรมที่ดิน www.dol.go.th

กรมธนารักษ ( ราคาที่ดิน) http://landprice.treasury.go.th/