4차 산업혁명과 산업구조 변화에 따른 수도권 산업용지 이용...

4차 산업혁명과 산업구조 변화에 따른 수도권 산업용지 이용 변화

- 지식산업센터(오비즈타워) 사례

정운섭* 16

| 요약문 |

오비즈타워는 수도권에 입지한 공업지역의 제조용 공장을 지식산업센터로 개발한 사례다. 4차 산업혁명과

산업구조 변화에 따라 도심에 위치한 산업용지가 첨단산업과 지식기반산업의 수요가 증가하면서 산업용 부동산인

지식산업센터 개발수요도 함께 증가할 것으로 보인다. 오성제지가 기존 제조업을 폐지하고 분양 및 임대사업으로

전환하면서 오비즈타워 개발사업이 성공적으로 추진될 수 있었던 여러 가지 요인을 살펴보고 향후 지식산업센터의

역할확장 방향에 대해 모색해 보고자 한다.

주제어 | 지식산업센터, 오비즈타워, 산업구조변화, 수도권 산업용지, 토지이용변화

＊건국대학교 대학원 부동산학과 박사과정 수료 (현) 한국토지주택공사 부장

| 차례 |

제1절 사업 개요 ······························································································ 113

제2절 사례 관련 제도 및 현황 ······································································· 117

제3절 사례 관련 이론 및 사업의 핵심 사항 ················································· 121

제4절 연구 사례로서의 가치 및 학술적 기여 ············································· 128

제5절 질문 ······································································································ 128

제6절 답변 ······································································································ 129

제7절 결론 ······································································································ 137

참고문헌 ·········································································································· 139

제4장 4차 산업혁명과 산업구조 변화에 따른 수도권 산업용지 이용 변화 113

제1절 사업 개요

1. 서론

수원, 안양, 부천, 군포시 등은 1960~70년대에 형성된 수도권의 대표적인 공업지역

으로 우리나라 대표적인 수출기업들의 대규모 공장이 운영되던 지역으로 1990년대

산업구조조정과 수도권 대규모공장 입지제한정책, 도시성장에 따른 주거 등으로 용도전

환 압력을 받고 있는 지역이다. 공장 이전부지의 토지이용 방향에 대해서는 정부와

지자체 그리고 소유자간에 의견을 달리하고 있는 실정으로 정부는 수도권의 집중 억제와

지방 균형발전 측면에서 용도변경 허용을 통해 대규모 공장 지방이전을 유도하고 있는

실정이고 지자체는 산업기반 유지측면에서 기존 공업지역 용도지역을 유지를 원하고

있으며, 지역주민은 도시환경 개선측면에서 공원이나 주민편의 시설 같은 공공시설로

전환을 희망하고 있고, 소유자는 개발이익을 확보측면에서 주거나 상업 등으로 용도변경

을 희망하고 있다.

특히, 안양시의 공업지역과 같이 대도시 공업용지 중 산업단지로 지정되지 않고

용도지역상 공업지역으로만 관리되는 대도시 내 공업용지가 주거 및 상업 등 타 용도로

전환되면서 산업입지 기반이 축소됨에 따라 도시 내 제조업 일자리 감소와 산업단지라는

제도적 보호장치가 없는 공업지역에서 공업기능이 주거 및 상업기능과의 지대경쟁

과정에서 용도가 전환되는 개발압력이 높아지면서 가격이 상승함에 따라 기업의 비용부

담이 증가하고 타 용도전환에 따라 산업생태계가 붕괴되는 등 산업활동 기반의 약화를

제4장4차 산업혁명과 산업구조 변화에 따른수도권 산업용지 이용 변화- 지식산업센터(오비즈타워) 사례

2018 부동산개발 사례연구

114

초래한다.1 따라서 최근에는 안양시는 제조업 기반을 유지하고 지역경제 활성화를

위해 기본적으로 용도지역 변경을 허용하지 않고 있다. 따라서 안양시와 같이 현재

대부분 수도권 지역의 공업지역은 지자체의 용도지역 변경 제한정책을 수용하면서

도시화의 진전에 따른 지가 상승, 첨단산업과 지식산업의 수요가 증가하면서 주로

대도시 산업용지난 해소와 도시환경 정비 등을 만족하는 지식산업센터 형태로 개발되고

있다.

경기도및

시․군•제조업 생산기반 유지

•제조업 고용유지를 위한 일정수준의 공장용지 확보

중앙정부•지역균형발전 고려한 이전 촉진

•이전부지의 원활한 처분을 고려한 토지 이용

시․군및

주민•도시환경정비 기회

•시가지 환경정비 차원에서 공원, 문화시설 등 공공 기반시설 정비

출처: 민범식, ｢수도권 내 대규모공장 이전부지의 토지이용방향｣, 국토, p.22, 2006.

그림 1 공장이전부지 토지이용 방향

우리는 먼저 최근의 4차 산업혁명과 경제발전에 따른 산업구조 개편이 전통 제조업기

반의 오성제지와 같은 공장이 지식산업센터와 같은 지식산업기반의 스마트한 입체형

산업용 부동산으로 이용되는 배경과 둘째, 오비즈타워에 대한 개발개요와 자금조달은

어떤 방법으로 진행하였는지를 알아보고, 셋째, 지식산업센터의 산업용 부동산으로서

이용현황과 부동산으로서의 가치는 어떻게 변화되고 있는지를 알아보고, 아울러 몇

가지 중요한 질문을 통해 사례에 대한 좀 더 구체적인 사항을 살펴보고자 한다.

1 서연미, ｢대도시 공업용지 변화와 관리정책 방향｣, 국토정책 Brief, p.4, 2015. 1.


2. 사업 개요

2000년대 연평균 200억 원대의 매출을 올리던 오성제지는 2010년 9월 30일로

제조업을 중단하고 경기도 안양시에 있는 공장 부지에 지식산업센터 오비즈타워(O’BIZ

TOWER)를 신축해 분양 및 임대업으로 업종을 변경했다.

경기도 안양시 동안구 관양동 813번지 외 4필지 소재의 빌딩으로 기존 오성제지

사옥이 위치해 있던 자리이다. 대지면적 15,047.00㎡(4,551.72평), 건축면적 8,098.07㎡

(2,449.94평), 연면적 124,241㎡(37,538평)으로 2014년 6월 준공되었다. 사업관리는

피데스개발에서 맡았고 시공은 대우건설에서 맡았다.

구 분 내 용

사업명 오성제지 지식산업센터 개발사업

대지위치 안양시 동안구 관양동 813번지 외 4필지

용도 지식산업센터

대지면적 15,047.00㎡(4,551.72평)

건축면적 8,098.07㎡(2,449.94평)

연면적 124,241㎡(37,538평)

규모 지하 3층~지상 35층

전용률 50.15%

용적률/건폐율 523.16%/53.82%

주차대수 1,205대

표 1 안양 오비즈타워 개발 개요


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출처: 오비즈타워 홈페이지, www.obiztower.co.kr

그림 2 오비즈타워 위치 및 조감도

3. 자금조달구조

기존 오성제지 사옥의 부지로 사업주체는 오성제지에서 맡았으며 오성제지의 자본금

투자와 국민은행, 동양생명, 외환은행의 장기대출로 사업자금을 조성했고 대우증권과,

산은캐피탈의 단기자금 조달로 공사비를 충당했으며, 안양벤처밸리와 파트너십을 맺어

2%의 이자지원을 받았다. 지주 자체 사업으로 토지비가 소요되지 않았고 공동 시공으로

공사비를 절약하였으며, 매출 대비 6.5%의 저렴한 홍보비로 사업비용 절감을 도모하였

다. 준공 후 지식산업센터 37,718평과 업무지원 시설 2,867평을 구성하여 2,300억

원의 매출을 거두었다.


제2절 사례 관련 제도 및 현황

1. 지식산업센터의 정의 및 제도

1) 도입개요

우리나라의 지식산업센터는 도시 내 무질서한 제조업체들을 양성화하고 집단화하는

‘협동회사업(1979)’ 수단으로 아파트형공장사업을 시범적으로 실시하게 되었으며, 이후

아파트형공장 사업계획은 1988년 2월 ｢공업배치 및 공장설립에 관한 법률｣ 개정에

따라 그 설치근거가 마련되고 이후 산업구조가 제조업에서 고부가가치 서비스 산업

중심으로 전환되고 ‘벤처기업육성에 관한 특별조치법’ 등 각종 정책지원이 첨단산업,

연구개발 등에 집중되면서 아파트형 공장의 기능과 형태는 지식산업센터(오피스빌딩)

형태로 변화되었다.

공급특성 변화 과거(당초) 현재

수요대상 전환 영세 제조업체 대상첨단제조업, 지식기반산업, 서비스업 대상

공간이용형태 변화 작업장 형태의 아파트형공장 오피스 형태의 지식산업센터

건축양식 변화 저렴화, 집적화 고급화, 첨단화

관련정책 변화 협동화 정책 클러스터 정책

공급주체 변화 공공주도 민간주도

출처: 윤정란·이현주, ｢공공아파트형 공장 건립방안에 관한 연구｣, LHI Journal, Vol. 7, No. 4, p.210, 2016.10.

그림 3 아파트형공장(지식산업센터) 공급특성 변화

2) 정의 및 지정조건

‘지식산업센터’란 동일 건축물에 제조업, 지식산업 및 정보통신산업을 영위하는

자와 지원시설이 복합적으로 입주할 수 있는 다층형 집합건축물이며, 지상3층 이상의


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집합건축물로 공장, 지식산업 사업장, 정보통신산업 사업장이 6개 이상 입주할 수

있는 바닥면적(지상층만 해당한다)의 합계가 건축면적의 300퍼센트 이상이 되어야

한다(｢산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률｣).

정책목적 이슈사항 기대효과

용지난 해소 도심지 공업용지 부족 토지이용의 집약화 및 고도화(고층화)

도시환경 개선 중소규모 공장 난립으로 주거환경 훼손 및 도시기능 저해

공장의 집단화 및 공장의 미관 개선

자가공장의 확보임대공장으로 인한 기업의 작업여건 불안정

단독공장보다 저렴한 가격으로 자가공장 확보

지역경제 활성화도심의 제조기반 이탈로 도시영세민의 소득기반 상실

‧ 주거기능을 저해하지 않는 공장으로 직주근접 가능

‧ 대도시 내 공장입지로 기업의 노동력 공급기반 제공

중소기업 경쟁력 제고 영세기업의 부대시설 보유에 대한 부담‧ 부대시설 공동이용 가능‧ 시설의 일괄관리로 관리비 절감(규모의 경제)

기업 간 협력 및 정보교류 관련업체간 기술 및 정보교류 필요성공장집단화로 동업종 및 이업종 교류 가능

작업환경 개선대도시의 소규모 공장들이 지하에 있어 작업환경 열악

근대화된 시설로 작업환경 개선 및 생산성 향상

출처: 이원빈, ｢지식산업센터 활성화를 위한 제도개선방안 연구｣, 지역경제, p.25, 2011. 9.

표 2 지식산업센터의 정책목표 및 기대효과

3) 입주허용 업종

지식산업센터는 입주가 허용되는 시설이 제한되고 있는데 산업시설로 제조업, 지식

산업, 정보통신산업, 관리기관, 시장·군수·구청장이 인정하는 사업과 ｢벤처기업육성

에 관한 특별조치법｣에 따른 벤처기업을 운영하기 위한 시설이 입주가 가능하며, 지식산

업센터 내 입주업체의 생산 활동을 지원하는 지원시설도 입주가 가능하나 그 한도를

제한하고 있다. 지원시설은 판매시설, 근린생활시설 등 수익시설을 통해 사업성을

높일 수 있어 그 비율이 중요한데 산업단지에서 지원시설의 입주허용 한도는 지식산업센


터 건축연면적의 100분의 20 이내로 하고 있다. 산업단지 밖의 지식산업센터 지원시설

규모는 ｢수도권정비계획법｣에 따라 수도권 안은 건축연면적의 100분의 30, 수도권

밖은 건축연면적의 100분의 50 이내로 입주가 허용된다. 따라서 안양시 공업지역에

입지한 오비즈타워(O’BIZ TOWER)의 지원시설은 산업단지가 아닌 일단의 공업지역으

로 지원시설 규모를 100분의 30 이내로 조성하였다.

산업시설

제조업‧ 한국표준산업분류상 제조업(10~33번) 중 폐수 등의 환경유해물질을 배출하지 아니하는 도시형 공장 및 첨단업종

→음식료, 섬유/의복, 목재/종이/출판, 석유화학, 비금속 소재, 철간, 기계, 전기/전자 등

지식산업

‧ 지식산업: 산집법 시행령 제6조 제2항 규정에 의한 지식산업으로 연구개발업, 건축기술 및 엔지니어링 서비스업, 광고물작성업, 영화 및 비디오제작업, 오디오기록매체 출판업, 전문디자인업 등

정보통신

‧ 컴퓨터용의 시스템소프트웨어, 응용소프트웨어 및 게임용 소프트웨어 등 범용성 소프트웨어를 개발 및 공급하는 산업활동

→소프트웨어 개발 및 공급업, 자료처리업, 데이터베이스 및 온라인 정보제공업

지원시설

‧ 금융·보험·교육·의료·무역·판매업(입주자가 생산한 제품 판매) 시설‧ 물류시설, 입주기업의 사업을 지원하는 보육시설, 기숙사 등 종업원 복지증진 시설‧ 근린생활시설(제한면적 이내의 시설만 해당)‧ 문화 및 집회시설, 운동시설

출처: 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 요약정리

표 3 지식산업센터의 입주허용 업종

2. 지식산업센터의 현황

1) 지식산업센터 개발 현황

한국산업단지공단에 따르면 지식산업센터는 2016년 12월까지 계획 및 개별입지를

포함할 경우 812개소이나 이 중 설립완료 신고된 지식산업센터는 540개소이며, 미착공

또는 건축 중인 것은 272개소인 것으로 조사되었다. 그리고 개소당 평균 연면적은

34,446㎡, 대지면적은 8,318㎡로, 평균 용적률은 414%를 보이고 있어, 밀도가 높은


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것을 알 수 있다. 이는 지식산업센터의 입지가 용도지역상 공업지역이나 준공업지역,

준주거지역에 위치하고 있기 때문인 것으로 분석된다.

구분개별 계획 계

개소 연면적부지면적



~1990 2 58 26 8 80 113 10 138 139

1991~2000년

24 418 95 5 130 87 29 548 182

2001~2010

152 4,310 1,101 133 5,771 1,327 285 10,081 2,428

2011~2016

105 4,308 859 111 3,527 1,116 216 7,835 1,975

기타(미준공)

179 5,521 1,126 93 3,847 905 272 9,368 2,030

계 462 14,615 3,207 350 13,355 3,548 812 27,970 6,754

출처: 산업단지공단, 2017.

표 4 연대별 지식산업센터 설립현황 (단위: 개소, 천㎡)

2) 지식산업센터 지역별 분포현황

지식산업센터의 시도별 분포현황은 서울 293개소 11,292㎡, 경기 297개소 11,131㎡,

인천 48개소 1,550㎡, 부산 43개소 870㎡, 대구 24개소 367㎡, 경남 27개소 797㎡

등 주로 수도권에 78.6%, 광역시에 11.5% 분포하는 것으로 나타났다. 서울은 서울디지털

산업단지, 성수동, 문정동에 주로 분포되었으며, 경기도는 성남시, 부천시, 화성시,

안양시 등에 많이 분포된 것을 볼 수 있다. 이처럼 지식산업센터가 서울 등 수도권

중심으로 많이 분포된 것은 수도권이 지방도시에 비해 첨단 지식산업에 대한 수요가

충분하기 때문에 공급이 지속적으로 증가하고 있는 것으로 보인다. 그러나 지방 시·도

지역은 아직까지 전통 제조업 중심의 산업수요가 우세하기 때문에 그 비중이 수도권에

비해 상대적으로 적은 것으로 보인다.


구 분 개 소 연면적 부지면적비 중 비 중 비 중

서 울 293 36.1 11,292 40.4 1,714 25.4

부 산 43 5.3 870 3.1 324 4.8

대 구 24 3.0 367 1.3 210 3.1

인 천 48 5.9 1,550 5.5 396 5.9

광 주 9 1.1 106 0.4 170 2.5

대 전 12 1.5 336 1.2 115 1.7

울 산 4 0.5 259 0.9 53 0.8

세 종 1 0.1 19 0.1 10 0.1

경 기 297 36.6 11,131 39.8 2,699 40.0

강 원 10 1.2 200 0.7 115 1.7

충 북 14 1.7 153 0.5 59 0.9

충 남 4 0.5 107 0.4 60 0.9

전 북 9 1.1 314 1.1 122 1.8

전 남 8 1.0 278 1.0 145 2.1

경 북 7 0.9 132 0.5 68 1.0

경 남 27 3.3 797 2.8 476 7.1

제 주 2 0.2 59 0.2 18 0.3

합 계 812 100 27,970 100 6,754 100

출처: 산업단지공단, 2017.

표 5 지역별 지식산업센터 설립현황

제3절 사례 관련 이론 및 사업의 핵심 사항

산업구조 변화에 따라 산업용 부동산시장에서는 도시형 첨단산업이나 지식산업의

공간수요가 늘어나게 됨에 따라 기존의 전통제조업 형태의 공장에서 첨단산업이나

지식산업센터로 토지이용 변경 수요를 발생시킨다. 따라서 첫 번째 제4차 산업혁명에

따른 산업입지와 산업공간에 변화가 어떻게 진행되는지 살펴보자.

두 번째 산업구조 변화에 따른 저밀도의 제조업 공장이 고밀도의 첨단산업과 지식산업

의 용도로 이용되는 사유에 대하여 알아보자.


122

출 처 정 의

매일경제 용어사전기업 등이 제조업과 ICT기술을 융합해 작업 경쟁력을 제고하는 차세대 산업혁명을 가리키는 말로, ‘인더스트리 4.0’이라고 표현

다보스 포럼(2015. 3)

ICT기술 등에 따른 디지털 혁명에 기반을 두고 물리적 공간, 디지털 공간 및 생물학적 공간의 경계가 희미해지는 기술융합의 시대

니콜라스 데이비스(다보스 포럼, 2016)

기계가 지능이 필요한 작업을 수행하고, 인간 신체에 컴퓨팅 기술이 직접 적용되고, 기업/정부 및 수요자 간의 소통을 새로운 차원으로 향상시키는 등 기술이 사회에 자리 잡는 방식이 새로워지는 시대

제이콥 모건(Forbes, 2016. 12)

실제 세계(real world)와 기술 세계(technological world)의 구분을 모호하게 만드는 컨셉

ETRI(2016)초연결·초지능·초실감의 ICT 기술과 다양한 과학기술의 융합에 기반한 차세대 산업혁명으로, 인류의 사회·경제·문화에 걸쳐 새로운 대분기를 초래할 변혁

KIET(2017.5)

20세기 후반 이후 정보통신기술을 기반으로 한 인터넷 혁신과 정보처리 능력의 획기적 발전을 기초로 하며, IoT, 클라우드, 빅데이터 및 인공지능 등의 디지털화를 기반으로 물리적·생물학적 영역을 포함한 모든 영역의 경계가 없어지고 연결성이 극대화되는 한편, 융합이 가속화되어 기존과 완전히 다른 체계의 생산-소비 패러다임의 디지털 경계를 일컫는 것

출처: 유영신, 「4차산업혁명을 대비하는 중국의 ICT산업 및 정책 동향」, ICT SPOT ISSUE, p.6, 2017. 5.

표 6 4차 산업혁명의 개념

1. 4차 산업 혁명에 따른 산업 입지 및 공간 변화

제4차 산업혁명은 인공지능, 사물인터넷, 빅데이터, 모바일 등 첨단 정보통신기술이

경제·사회 전반에 융합되어 혁신적인 변화가 나타나는 차세대 산업혁명으로 초연결(hy

perconnectivity)과 초지능(superintelligence)을 특징으로 하기 때문에 기존 산업혁

명에 비해 더 넓은 범위(scope)에 더 빠른 속도(velocity)로 크게 영향을 끼친다. 제4차

산업혁명으로 소품종 대량생산을 전제했던 기존의 자본집약적 공장체제는 초연결성,

초지능화, 융합화 등을 기반으로 한 ‘온디맨드 경제(On-Demand Economy)’ 및 ‘공유경

제(Sharing Economy)’에 대응할 수 있는 대안적인 산업생산체계로 변화할 것으로

전망되고 있다.2


출처: 정보통신기술진흥센터 홈페이지

그림 4 산업혁명의 변천

최근 4차 산업혁명이 산업구조에 어떻게 영향을 미치는가에 대한 많은 연구가

되고 있다. 이에 따른 산업구조 변화는 곧 산업입지와 산업공간에 큰 영향을 줄 것으로

보인다. 4차 산업혁명에 따른 산업입지와 산업공간 변화를 살펴보면 첫 번째, 소비자의

다양한 욕구와 짧아지는 제품소비 패턴에 따른 다품종 소량생산의 생산체계와 소비자에

게 즉각적인 공급을 위해서는 소비자가 몰려있는 도시지역에 생산지를 두고 있어야

하기 때문에 산업입지가 도심으로 회귀할 것으로 보인다. 생산방식의 재편은 저렴한

생산부지의 필요성은 축소되는 반면 소비자와의 상호 작용이 더욱 중요해지면서 소비자

가 많은 대도시로의 산업공간 이동(metropolitan reindustrialization)이 촉진될 것으

로 예상된다. 이에 따라 도심지역의 빌딩공간에 소규모로 입지하는 맞춤형 공장이

제조업의 새로운 형태로 등장할 것으로 예상되며, 소비자들은 가까운 곳에 위치한

맞춤형 공장에 직접 찾아가거나 온라인 주문을 통해 자신의 필요에 맞는 개인화된

2 장철순, ｢제4차 산업혁명 시대의 신산업입지 공급방안｣, 국토 제424호, pp.31-32, 2017. 2.


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상품을 주문하고 직접 받아 사용할 수 있을 것이다.3 4차 산업혁명은 산업입지 도심회귀를

촉진하여 입체적이고 복합적인 토지이용을 더욱 활성화시킬 것으로 보인다.

시 기 19세기 20세기 초반 20세기 후반 21세기

패러다임 산업혁명(제조업2.0) 정보화혁명(제조업3.0) 디지털혁명(제조업4.0)

생산방식 대량생산 다품종소량생산 맞춤형생산

기업유형 대기업주도형 제조업+소프트웨어 협업형 소기업

입지방식 생산시설 생산+지원시설 생산+생활+문화 등 복합시설

인재상 숙련기술자 지식근로자 창의인재

공간유형물리적 공간(하드웨어)

디지털 공간(소프트웨어)

물리적 공간+클라우드 공간(하드웨어+소프트웨어)

출처: 장철순, ｢제4차 산업혁명 시대의 신산업입지 공급방안｣, 국토 제424호, p.35, 2017. 2.

표 7 제4차 산업혁명 시대의 미래형 산업입지

미국 캘리포니아대학교(UCLA) 앨런 스코트(Allen Scott) 교수는 경제구조가 제조

업 중심에서 지식경제로 전환되면서 지식근로자들이 메가시티에 모여 일하는 것이

경쟁력 측면에서 유리해졌고, 금융, 게임, 기술 산업의 50∼60%가 대도시권에 존재하는

경향은 심화될 것이라고 전망하였다.4

둘째, 4차 산업혁명은 산업입지를 물리적·인적 인프라 중심지로 이동시킬 것으로

보인다. 첨단산업과 지식기반산업에 종사하는 근로자는 고임금의 고도로 숙련된 인력으

로 이들은 고도로 숙련된 인력이 집적화된 지역에서 생산성이 높고, 정주여건이나

편의시설이 양호한 지역을 선호하기 때문이다. 최근 서울의 마곡·문정 지구와 성남·판

교지구가 첨단산업의 R&D 시설 입지로 인기를 끌고 있는 것은 이러한 배경에서 비롯된

것으로 볼 수 있다. 또한 수도권의 안양 등 공업지역도 신도시 인근에 입지하고 있어

정주여건이나 편의시설이 갖춰져 있어 지식근로자들의 근무지로 매우 매력적일 것이다.

3 장철순, ｢제4차 산업혁명 시대의 신산업 입지 공급방안｣, 국토 제424호, p.32, 2017. 2.4 조성호, ｢글로벌 지식경제시대의 산업입지 전략에 대한 제언｣, 국토 제434호, p.106, 2017. 12.


셋째, 업종 경계의 융합과 영역 중심으로 입지가 재편될 것으로 보인다. 개인에

필요에 맞춤화된 다품종 소량의 재화가 생산된 제4차 산업혁명 시대에는 제품을 생산하는

데 투입된 기술의 특징이 산업을 구분하는 중요한 기준이 될 것이다. 이러한 측면에서

McGrath(2013)는 제4차 산업혁명 시대의 사업체들은 ‘산업(industry)’이 아니라 ‘영역

(arena)’의 범주에서 경쟁할 것이라는 주장을 한다. 맥그라스(McGrath)가 정의하는

영역(arena)은 소비자들의 변화하는 욕구를 충족시키기 위해 업종과 기술의 경계에서

발생하는 산업의 구분으로서, 기존의 업종 경계에 비해 유동적이고 융합적인 성격을

가진다.5

도시는 과거와 달리 소비중심이라기보다는 제4차 산업을 주도하는 지식생산의 거점

으로서 중요성이 더 부각될 것이다. 과거의 생산함수가 자본과 노동, 기술에 의존하였다

면, 미래의 생산함수에는 공간이라는 요소가 지식근로자들의 생산성을 향상시키기

위한 핵심 투입요소로 작동할 것이다. 정보통신사회에서는 생산성 향상을 위한 공간의

역할이 구글 캠퍼스와 같은 사무실 단위로 한정되었지만, 지식산업사회에서는 도시단위

로 적용범위가 확대되고 있다. 뉴욕시 루즈벨트 아일랜드에 건설 중인 코넬대학 뉴욕

응용과학캠퍼스나 영국 런던의 텍시티(Tech City)6는 생산성 향상을 위해 토지이용만이

아니라 보헤미안 사회와 유사하게 직업과 직종의 공간 융복합이 시도되고 있는 현장이라

고 할 수 있다.7

따라서 수도권 산업용지의 토지이용이 현재까지는 단순한 지식산업센터로 개발되었

지만 앞으로는 일하는 공간과 쉬는 공간, 그리고 잠자는 공간이 함께 있고 근로자들을

위한 편의시설이 강조되는 복합개발이 등장할 것으로 보인다.

5 장철순, 위의 논문.6 런던 테크시티는 런던 중동부 지역에 위치한 첨단기술 기업들의 클러스터. 일명 실리콘 라운드어바웃(Silicon Roundabout)

라고도 하며, 쇼디치(Shoreditch)를 중심지역으로 동부런던에서 올드 스트릿(Old Street), 올림픽파크에 이르는 지역에 걸쳐 있으며, 샌프란시스코, 뉴욕에 이어 세계에서 세 번째로 큰 창업클러스터

7 정창무, ｢제4차 산업혁명 시대의 도시구조 변화전망과 정책과제｣, 국토 제424호, 915, 2017. 2.


126

출처: https://amp.businessinsider.com/images/536a7bfa69bedd5d6fd26826-750-562.jpg

그림 5 제4차 산업혁명 시대의 미래형 산업입지

2. 제조업에서 지식기반산업으로 발전에 따른 요구체제

제조업 중심의 자원기반 경제시대에서 산업경쟁력은 최소비용이 요구되는 입지에

공장을 이동시켜 제품을 대량생산하였으나 지식기반경제시대에는 암묵적 지식(tacit

knowledge)8이 넘쳐나는 인구가 밀집되고 정주여건과 편의시설이 양호한 지역이라야

기업하기 좋은 환경으로 간주된다. 입지적인 측면에서도 과거 기업들이 이윤극대화를

위한 입지결정을 하던 관점에서 지식기반경제시대에는 생존가능성을 극대화하는 방향

즉, 혁신하기 용이한 환경으로 입지결정을 하게 됨을 의미한다. 입지론은 사람 및

기업의 경제활동 형태의 변화에 따라 자원기반경제시대 폰 튀넨의 농업입지론에서

베버의 공업입지론, 크리스탈러의 중심지이론, 형태론으로, 그리고 지식기반경제로

이행하는 과정에서는 제품수면주기론, 장기파동이론, 산업지구론, 신산업지구론, 첨단

산업입지론 및 혁신환경론이 나타났다.

8 학습과 체험을 통해 개인에게 습득되어 있지만 겉으로 드러나지 않는 상태의 지식(Michael Polanyi, 1891~1976)


지식기반산업은 전통제조업에 비해 몇 가지 다른 특징을 가지고 있다. 먼저, 지식기반

산업은 변화의 속도가 빠르고 기업들이 안정된 이익을 얻기 어렵기 때문에 초기투자비용

(sunk cost)을 최소한으로 줄이려는 경향이 있다. 따라서 생산과정을 외부화 하려는

경향이 높고, 이로 인하여 관련 활동이 집적된 공간을 선호하므로 집적, 군집 및 체제가

중요한다. 특히 일부 산업의 경우는 기존(현) 주력산업이 집적된 지역에서 지식기반산업

이 성장하고 있다. 둘째, 지식기반산업은 신기술의 상품화를 통한 상품경쟁력을 추구한

다. 따라서 생산과정의 전문화를 요구하기 때문에 효율적이고 다양한 기업네트워크를

필요로 한다. 셋째, 지속적인 기술적 학습과 혁신 추구는 신기술의 학습과 유통 그리고

생산에 적합한 환경을 필요로 한다. 이러한 환경에는 관련 전문가들이 공간적으로

집적되어 있으며, 관련 분야 유수 대학들이나 연구기관들의 연구개발 역량과 결합을

추구할 수 있다. 넷째, 수명주기가 짧아진 제품변화에 신속히 대응할 수 있는 제품혁신

및 생산체계가 필요로 하기 때문에 관련부품 네트워크 구축이 요구된다. 다섯째, 고급인

력을 필요로 하는 한편, 인력활용이 단기적이기 때문에 관련 전문인력을 상시적으로

활용할 수 있는 유연한 노동시장을 요구한다.9

9 권오혁, 『첨단산업과 도시』, 한울출판사, p. 89, 2002.

출처: 권오혁, 첨단산업과 도시, 한울출판사, p.94, 2002.

그림 6 제조업에서 지식기반산업으로 발전에 따른 요구체계


128

자원기반사회에서 대량생산의 제조업은 도로, 항만, 공항 등 등 교통요인, 가용

토지 및 저렴한 노동력 확보의 용이성, 토지이용 확장성, 배후시장의 규모 등 산업의

하부구조 그리고 저렴한 임대료나 토지비용 등 주로 비용축소를 위한 경제적 요인이

전통제조업에서 지식기반산업으로 발전과정에서 성공요인이라고 할 수 있다. 그러나

기업의 생산성의 정체와 정보기술의 발달로 지식산업기반 기업들은 경제적인 비용축소

와 물적 인프라보다는 지식이 몰려있는 곳, 즉 지식인이 모여 있는 도시지역을 선호한다.

제4절 연구 사례로서의 가치 및 학술적 기여

4차 산업혁명과 산업구조 변화에 따른 ① 산업입지의 변화를 알아보고, ② 기존의

수도권의 전통제조업 중심 공장들이 도시형 첨단산업과 지식산업 수요 증가로 지식산업

센터로 건설되는 산업용부동산 용지의 이용변화를 파악함으로써, ③ 산업용 부동산으로

서 지식산업센터의 역할확장 방향과 개발방법을 이해할 수 있다.

제5절 질문

안양시는 대규모 제조업체 공장들이 입지한 수도권의 대표적인 공장 밀집지역이였으

나 최근 4차 산업혁명과 산업구조 변화가 안양시와 수도권 공업지역에 많은 변화를

준 것으로 보인다. 수도권의 산업용지의 이용변화와 이를 활용한 지식산업센터 같은

산업용 부동산 개발에 대한 성공적인 개발요소가 무엇인지를 구체적으로 살펴볼 필요가

있다.

질문 1 산업구조 변화에 따른 수도권 공업지역의 토지이용 변화를 알아보고, 왜 오성제

지는 공장용지를 오비즈타워 같은 지식산업센터로 개발했는가?


질문 2 오성제지는 왜 제조업을 포기하고 부동산 임대업으로 업종을 전환했는가?

질문 3 오성제지는 ‘갭펀드(Gap Fund)’를 통해 시공사 보증 없이 전체 사업비를

조달했다는 점이 특징이다. ‘갭펀드’가 무엇인가?

질문 4 개발사업에 경험과 전문적인 조직이 없는 오성제지가 어떻게 직접개발을 선택

할 수 있었나?

질문 5 오비즈타워의 입지는 일반공업지역으로 기준 용적률은 300%이나, 적용 용적

률은 525%에 최고층수를 35층 랜드마크로 개발한 이유와 어떻게 개발이

가능했는가?

제6절 답변

질문 1 산업구조 변화에 따른 수도권 공업지역의 토지이용 변화를 알아보고, 왜 오성제지는

공장용지를 오비즈타워 같은 지식산업센터로 개발했는가?

통계청의 제조업분야 경제활동 인구조사를 살펴보면 탈공업화, 지식기반화 등 우리

나라 경제산업구조 변화과정에서 제조업 취업자는 90년 이후 지속적으로 하락하는

추세이나 2000년대 중반 이후에는 오히려 상승추세를 보이고 있어 탈공업화는 지연되고

있는 것으로 보인다. 그 중에 지식기반제조업은 2000년 초반 이후 IT버블이 붕괴되면서

하락하다가 2010년 이후 회복되는 것을 볼 수 있다. 또한 지식기반서비스업 종사자는

2012년을 제외하면 꾸준한 증가세를 보이고 있다.

아울러 이 시기의 경기도 도심에 위치한 노후공업지역은 주로 안양시를 비롯한

군포시, 부천시, 의왕시 등 4개 지역에 입지하고 있는데 2008년 11,691천㎡에서 2016년

11,246천㎡으로 감소되었다.


130

연 도 2008 2012 2016

면적(천㎡) 11,691 11,630 11,246

출처: 문미성, ｢경기도 노후공업지역 진단과 과제｣, 이슈&진단(303), p.2, 2017. 12.

표 8 경기도 공업지역 면적 변화

수도권의 공업지역은 제조업 기능의 쇠퇴와 기반시설 노후화 등으로 2000년 후반까

지 일정면적을 지자체에 기부채납 하는 조건으로 공동주택단지로 용도변경을 허용하여

왔으나 그 이후에는 서울시를 비롯한 수도권의 대부분 지자체는 공업지역의 주거지화

정책을 제한하고 있어 현재는 지식산업센터 등으로 유도하고 있다.

또한 1960~70년대 수도권 공업지역은 그 당시 도시외곽에 입지하고 있었으나

도시 확장에 따라 현재는 공업지역 대부분이 도심에 입지하게 됨에 따라 수요중심,

경제논리에 따라 지대를 감당할 수 없는 전통 제조업 기능은 도심 외곽이나 산업단지로

이전되고 있다. 도심의 지대경쟁과정에서 높은 개발이익이나 임대료를 낼 수 있는

첨단산업이나 지식기반산업을 수용하는 공간구조가 재편될 수밖에 없다.

결과적으로 지자체는 공급중심의 계획논리에 따라 일정수준의 공업용지 비중을

유지하면서 주거기능과 상충되지 않는 지식산업센터 같은 첨단 도시형 산업으로 전환을

유도함으로써 지역 내 양질의 안정적인 일자리를 창출하고 도시환경을 개선함으로써

지역 경쟁력을 강화하는 효과를 얻을 수 있다.

경제적인 측면에서도 지식산업센터는 일반 오피스 대비 단위 공사비가 작아 분양가도

저렴할 뿐 아니라 입주기업에게 세금감면, 정책자금 등을 지원하고 있어 중소기업이나

창업기업에게는 유리하게 이용할 수 있다. 이에 반해 오피스텔은 단위 공사비가 상대적으

로 높을 뿐 아니라 시행자나 입주기업에게도 특별한 지원이 없어 창업자나 중소기업이

사무공간으로 이용하기에는 불리하다.


구 분 지식산업센터 오피스빌딩

법적 용도 지식산업센터 업무시설

세제*혜택

설립자취득세 50%재산세 37.5% 감면

없음

입주기업취득세 35%재산세 37.5% 감면

없음

부가세 환급 환급가능 환급가능

공간활용 발코니 서비스면적 추가가능 서비스면적 계획 불가

분양가 오피스 대비 낮음 지식산업센터 대비 높음

공사비 약 330~350만 원/평 약 400~550만 원/평

수요자 중소기업 대기업

분양성 공정률과 비슷한 추이 전체매각 혹은 운용사업으로 진행

*세제혜택: 지방세특례제한법에 의거 2019년 12월 31일까지 일몰기간 적용

표 9 지식산업센터와 오피스빌딩 세제혜택 비교

질문 2 오성제지는 왜 제조업을 포기하고 부동산 임대업으로 업종을 전환했는가?

금융감독원 전자공시시스템에 따르면 오성제지는 1979년 7월 25일 설립 후 골판지용

라이나원지의 제조와 판매를 하여 왔으나, 2010년 9월 30일로 제조업을 중단하고

회사부지에 지식산업센터(오비즈타워)를 신축하여 분양 및 임대사업으로 전환하였다.

2012년 28억 원의 영업 손실을 입은 오성제지는 2013년 40억 원의 흑자로 전환했고,

2014년 386억 원으로 이익이 늘어났다. 2012년에는 98억 원의 당기순손실이 났으나,

2013년 5.6억 원, 2014년 268억 원으로 당기순이익이 늘었다. 오비즈타워의 준공일은

2014년 12월이고, 2017년 말 기준 분양률은 82.77% 총분양수익(예상액)은 2,313억

원이고, 2017년말 기준 누적분양수익원 1,855억 원이다. 오성제지는 글로벌 금융위기를

전후해서 몇 년 간 지속적인 영업손실을 입었으나 2012년부터 오비즈타워의 분양수익이


132

나기 시작하면서 2013년 흑자 전환했다. 오성제지의 매출액(분양수입금)은 2012년

10억 원, 2013년 142억 원, 2014년 1,076억 원, 2015년 558억 원으로 기존에 제조업에

비해 매출액 등이 크게 상승하여 업종전환은 성공적이라 할 수 있다.

255

177 199

- 10

142

1,076

558

68 41

-4 -36 -35 -26 -28

40

386

171

7 8 -13 -43 -43

76

-98

6

267

151

4 12 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

매출액 영업이익 당기순이익

출처: 금융감독원, 2018.

그림 7 오성제시 실적 현황(최근 10년간)

오성제지는 30여 년간 제조업을 해오는 과정에서 외형적 매출이 관련업계에서 상위에

속했으나 영업이익이나 당기순익은 손실을 기록하는 등 그렇게 양호하지는 못했다.

기업가 입장에서는 보유 토지를 활용해서 지식산업센터를 건설하는 새로운 도전을

한 것으로 보인다.


질문 3 오성제지는 ‘갭펀드(Gap Fund)’를 통해 시공사 보증 없이 전체 사업비를 조달했다는

점이 특징이다. ‘갭펀드’가 무엇인가?

오비즈타워는 공사비 2,400억 원을 전부 갭펀드로 마련하였다. 갭펀드는 공공부문이

조성하는 펀드의 일종으로, 민간의 투자자본수익이 투자비용에 미치지 못하게 될 때

그 차이(Gap)를 보전할 수 있도록 정부 또는 지자체가 금융 시스템을 활용하여 지원하는

방안이다. 공공성이 높은 사업임에도 수익성이 낮아 사업비용이 초과되는 부분의 갭을

공공 재원으로 채워주는 제도로써 주로 SOC(사회기반시설)건설에 많이 사용된다.

대한건설협회가 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장의 잇단 부실로 위축된 민간투자사업을

활성화시킬 수 있는 방안으로 제안하여 민간개발에 처음으로 오비즈타워 개발에 적용되

었다. 그 당시 오성제지는 영업이익이 많지 않아 오비즈타워를 건설할 자금력이 여의치

않았다. 또한 오성제지는 공사대금을 충당할 여력이 없었고 지식산업센터의 분양특성

상 조기분양이 어려운 상황이었다.

n 일반적으로 분양률 상승이 완만하여 초기 수익의 극대화가 어려워 장기적이고 꾸준한 운영을 감안하여 진행

n 시행사와 분양대행사가 입주시점까지 입주업체 관리를 책임짐, 분양대행 수수료는 일반적으로 입주시에 30% 이상 지급됨

출처: 이현석 편저, “문정지구 지식산업센터 프로젝터”, 부동산개발사례연구, 피데스부동산개발사례연구센터, 2017 수정보완.

표 10 지식산업센터 분양 특성

사업관리를 맡은 피데스 개발은 이러한 문제점을 타계하기 위해 오비즈 타워의

공공성에 주목하였고 이를 안양시에 강조하였다. 오비즈 타워는 지리적 이점으로 안양

시내 인구 유입을 도모할 수 있고 낙후된 공단지역에 랜드마크를 조성할 수 있다는

장점, 안양벤처 밸리 내 위치한 오비즈타워의 일자리 창출 효과를 내세웠고 이를 공공성과

연관 시켜 갭펀드를 유치하였다.


134

그림 8 오비즈타워 사업추진구조도

토지는 오성제지가 제공하여 금융권이 토지 매입자금에 참여하지 않고, 공사비용

등에만 자금을 투입하였다. 기존 사업은 금융권이 PF자금을 끌어 모아 토지대금 등을

사용하고 공사비 등은 분양수입금에서 충당한다. 금융주관사는 국민은행, 동양생명,

외환은행이 맡았다. 대우증권과 산은캐피탈이 갭펀드를 기반으로 미분양 담보확약을

했고, 시공은 대우건설이 맡았다.

사업관리 맡은 김승배 피데스개발 대표는 당시 기자간담회에서 “지주는 부동산

자산, 금융은 공사비와 운영자금 리스크, 시공사는 지급보증 서는 것 없이 공사만

담당하는 새로운 형태의 개발 프로젝트”라며 “자산가치, 분양가 등이 하락하는 추세에서

적합한 사업구조”라고 강조했다. 갭펀드는 분양수입금이 공사비용을 감당하지 못할

경우 차액만큼을 조달해주고, 준공 이후 담보부대출을 통해 자금을 상환받게 된다.

PF사업에서 금융기관과 시공사의 리스크를 헤지할 수 있도록 구조화한 셈이다.


질문 4 개발사업에 경험과 전문적인 조직이 없는 오성제지가 어떻게 직접개발을 선택할 수

있었나?

오성제지는 전산용지나 박스, 신문용지를 제조하던 회사로 건설이나 개발사업에

대한 경험이 전무한 상태였다. 제조업을 중단하고 공장용지를 지식산업센터로 개발하는

것을 결정했을 때 오성제지를 대신하여 개발사업을 전적으로 책임 있게 관리해 줄

전문가가 필요했다. 거래 금융기관을 통해 개발분야에서 가장 신뢰가 높은 피데스개발을

추천 받고 사업관리 용역을 체결했다. 피데스개발은 사업전략수립부터 자금조달, 마케팅

등 사업전반에 대한 사업관리를 오성제지 대신 수행함으로써 사업이 성공적으로 마무될

수 있었다.

분 야 업무수행 내용

전략기획‧ 참여사 총괄업무 관리/참여사별 세부견적관리/사업마스터스 스케줄 수립/상품개발/원가절감 관리방안 수립/입주전략 및 잔금납부전략 수립/민원대응전략 수립 등

금융 ‧ 금융구조 전략 수립/PF대출 및 중도금 대출협의/대출상환 전략 수립 등

시공 ‧ 공사도급 계약체결 협의/시공관리/품질관리/원가관리/준공관리 등

인허가‧ 설계VE 지원/건축허가 업무지원/지구단위계획 전략 수립/수도권정비 심의전략 수립/사용승인 전략수립 등

마케팅 ‧ 시장분석/입주예정사 니즈 분석/프로슈머 마케팅 기획, 관리/분양전략 수립 등

광고, 홍보 ‧ 광고별 효과분석 수정 변경/홍보전략 수립, 홍보지원 등

표 11 오비즈타워 사업관리 분야 및 업무수행 내용

질문 5 오비즈타워의 입지는 일반공업지역으로 기준 용적률은 300%이나, 적용 용적률은

525%에 최고층수를 35층 랜드마크로 개발한 이유와 어떻게 개발이 가능했는가?

안양시에 건립된 지식산업센터는 1992년 준공된 유천팩토피아를 시작으로 2016년까


136

지 26개의 지식산업센터가 건립되었으며, 글로벌 금융위기 이전에 준공된 것이 16개,

이후에 준공된 것이 10개로 현재 입주업체 2,291개에 23,976인이 관련기업에 종사하고

있다.

구 분 부지면적(㎡) 건축연면적(㎡) 입주업체수(개) 종업원수(인)

계 206,934 1,149,023 2,291 23,976

출처: “지식산업센터 건립현황”, 안양시 홈페이지(www.anyang.go.kr), 2018.

표 12 안양시 지식산업센터 현황

지식산업센터의 층고는 2005년까지 준공된 13개 지구는 모두 10층 이하로 건축되었

으며, 이후에 건축된 대부분의 지식산업센터는 10~20층 내외로 건축되었다.


그림 9 랜드마크 관련 광고

사업관리를 맡은 피데스는 분양시기에 이미 주변에 다른 지식산업센터 프로젝트가

계획되어 있고, 많은 지식산업센터의 입주로 인한 수요 소진, 글로벌 금융위기 이후

분양환경이 열악한 상태 등을 고려하여 지역의 상징과 거점역할을 가지는 지식산업센터

를 개발함으로써 다른 지식산업센터와 차별성을 가지려고 했다.


따라서 오비즈타워를 35층 초고층의 랜드마크로 건설함으로써 주변의 다른 지식산업

센터와 차별화하는 방안을 추진하였다.

오비즈타워의 기준 용적률은 300%이었으나 공장부지 중 면적 7,491㎡(기부채납률

33.3%)를 도로, 소공원, 연결녹지로 기부채납을 통해 용적률(525%)과 층고(35층)를

모두 상향할 수 있었다. 또한 기부채납된 소공원을 통해 자연스럽게 입주자들 간 커뮤니티

가 형성되어 지역의 랜드마크가 될 수 있었다.

계 도로 소공원 연결녹지

7,491㎡ 1,856.9㎡ 4,385.2㎡ 1,248.9㎡

출처: 안양시 고시 제2014-177호, 2014.12.19.

표 13 오성제지부지 지식산업센터 기부채납에 관한 사항


그림 10 기부채납 소공원

제7절 결론

오비즈타워는 오성제지가 기존에 제조업을 포기하고 분양 및 임대사업으로 전환하면


138

서 개발한 사업이다. 4차 산업혁명과 산업구조개편에 따라 수도권지역(안양시)의 기존

산업용도의 토지이용 변화를 살펴보면 제조업에서 첨단산업과 지식기반산업의 수요가

증가하면서 오비즈타워 같은 지식산업형태로 26개가 개발되었다.

오비즈타워는 성공요소를 살펴보면 첫째, 수요에 기반한 사업추진이라 할 수 있다.

수도권의 도시 확장에 따라 서비스 경제 발달, 지식기반으로 경제활동 중심지가 도심으로

이동하고 있다. 이런 추세에 맞춰 수도권의 지식산업센터의 수요 증가가 오비즈타워의

분양성을 높인 것으로 보인다. 둘째, 금융조달에 있어 갭펀드(Gap Fund)를 활용하여

자금을 조달한 것으로 보인다. 시공사 보증 없이 2,400억 원의 시공자금을 조달한

것이 사업추진을 순조롭게 진행할 수 있었던 원동력이 된 것으로 보인다. 셋째, 오비즈타

워를 랜드마크화 하여 주변 지식산업센터와의 차별화 전략이 적중한 것으로 보인다.

마지막으로 개발사업 경험이 전무한 오성제지가 사업관리 용역을 통해 사업을 추진한

것이 사업을 성공시킨 요인으로 보인다.

앞으로 서울을 포함한 수도권의 산업용도의 토지는 4차 산업혁명과 산업구조 재편으

로 더욱더 활용도가 높아질 것으로 보이며, 입체적이고 복합적 개발을 통해 중소기업이나

청년창업자가 모여드는 산업공간으로 재탄생할 것으로 보인다.


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https://amp.businessinsider.com/images/536a7bfa69bedd5d6fd26826-750

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4차 산업혁명과 산업구조 변화에 따른 수도권 산업용지 이용...

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