Model Penilaian Barang Milik Negara dan Harga Limit Lelang Dalam Penentuan Nilai Tanah Dengan Menggunakan

Model Hedonik

enelitian ini dilakukan untuk menguji faktor-faktor yang mempengaruhi nilai

tanah di Kecamatan Bogor Barat. Variabel bebas yang diteliti sebanyak tiga

belas varibel, yaitu luas tanah, bentuk tanah, elevasi, jarak tempuh ke

Central Bussines District (CBD), jarak radius ke stasiun kereta api, bayaknya

angkutan umum yang melintasi, jarak tempuh ke jalan utama, jenis jalan,

lebar jalan, kemampuan ekonomi penghuni (resident), penataan lingkungan, ketersediaan

fasilitas mall dalam jarak dua km serta penggunaanya sebagai commercial property. Data

yang digunakan adalah data kerat silang (cross section). Metode penelitian yang digunakan

adalah dengan melakukan persamaan regresi berganda (multiple regression analysis)

dengan cara step wise regression. Model

penaksir terbaik dalam bentuk LOG-LOG

yang dapat menjelaskan hubungan

elastisitas antara 8 variabel bebas dengan

variabel terikat, yaitu luas tanah (13,9%),

bentuk tanah (12,8%), elevasi (4,6%), jarak

tempuh ke jalan utama (4,9%), jenis jalan

(13,4%), tingkat ekonomi penghuni (14,4%),

keberadaan fasilitas mall dalam jarak radius

2 km (17,3%) serta penggunaan bidang

tanah yang digunakan sebagai commercial

property (33,9%).

A. Latar Belakang Estimasi nilai tanah diperlukan untuk berbagai kepentingan dalam penilaian yang

dilakukan oleh Direktorat Jenderal Kekayaan Negara, misalnya untuk menentukan nilai

Barang Milik Negara, nilai limit lelang serta penilaian untuk kepentingan lainnya. Nilai tanah

tersebut kemudian dijumlahkan dengan nilai bangunan (apabila objek penilaian berupa

tanah dan bangunan) untuk mendapatkan nilai properti keseluruhan. Metode penilaian ini

P

Oleh Listiyarko Wijito Widyaiswara Muda

Pusdiklat KNPK

disebut penilaian dengan menggunakan pendekatan biaya. Menurut metode ini nilai tanah

dinilai dengan seolah-olah berupa tanah kosong (land as vacant). Nilai bangunan dilakukan

dengan pendekatan biaya, yaitu dengan menghitung biaya pembangunan baru (New

Reproduction Cost) dikurangi dengan penyusutan.

Apabila penilaian dilakukan dengan pendekatan biaya, penilaian tanah pada

umumnya dilakukan dengan menggunakan pendekatan data pasar. Cara yang dilakukan

adalah dengan melakukan penyesuaian (adjustment) harga terhadap harga transaksi objek

pembanding. Langkah pertama yang dilakukan adalah mencari data transaksi objek

pembanding. Langkah selanjutnya adalah melakukan penyesuaian (adjustment), yang dapat

diklasifikasikan ke dalam penyesuaian data transaksi, penyesuaian aspek internal objek

penilaian dan penyesuain aspek eksternal, serta aspek legal formal kepemilikan.

Salah satu kelemahan pendekatan data pasar adalah kemungkinan terdapat

kesalahan (tidak konsisten) dalam menerapkan persentase (atau jumlah rupiah) pada saat

melakukan penyesuaian. Kesalahan (tidak konsisten) dalam menentukan penyesuaian nilai

tanah dapat terjadi antara lain karena :

- Kesalahan dalam melakukan penyesuaian jenis data dan penyesuaian waktu atas

data objek pembanding

- Kurangnya data pembanding

- Banyaknya elemen penyesuaian yang harus dilakukan penyesuaiannya

- Kurangnya data yang dapat menjelaskan besaran penyesuaian tersebut, baik dalam

persentase maupun jumlah rupiah

- Kurangnya pengalaman penilai

- Kurangnya pemahaman penilai atas karateristik lokasi daerah penilaian.

Kesalahan (tidak konsisten) dalam menentukan penyesuaian data pembanding

dalam penerapan metode pendekatan data pasar pada akhirnya akan mempengaruhi

kualitas nilai tanah yang dihasilkan. Untuk mengurangi adanya kesalahan serta tidak

konsisten dalam melakukan penyesuaian terhadap

data pembanding tersebut, perlu dilakukan

pemodelan prediksi berupa persamaan regresi yang

dapat menghitung nilai tanah (variabel terikat) pada

suatu lokasi berdasarkan variabel yang secara teoritis

merupakan faktor-faktor pembentuk nilai tanah

(variabel bebas).

Apabila model prediksi nilai tanah berupa

persamaan regresi yang dihasilkan telah memenuhi

kaidah-kaidah pemodelan prediksi yang

Kesalahan (tidak konsisten) dalam menentukan penyesuaian

data pembanding dalam penerapan metode pendekatan data pasar pada akhirnya akan

mempengaruhi kualitas nilai tanah yang dihasilkan

dipersyaratkan, maka dapat diketahui hubungan antara faktor-faktor pembentuk nilai tanah

(variabel bebas) dengan nilai tanah (variabel terikat). Melalui model persamaan regresi

tersebut, selanjutnya dapat dilakukan prediksi suatu nilai tanah apabila unsur-unsur

pembanding data pasar telah diketahui.

B. Penilaian Tanah Menggunakan Model Hedonic Price Penilaian tanah dengan menggunakan teori Hedonic merupakan metode penilaian

dengan pendekatan data pasar. Terdapat 3 faktor utama yang berperanan dalam model nilai

tanah yang terdiri dari faktor struktur/fisik (S), faktor lingkungan (N) dan faktor lokasi (L).

Sehingga Harga Pasar dapat dituliskan dalam persamaan sebagai berikut

Pengaruh lokasi terhadap nilai properti menjadi tinjauan dalam berbagai studi dalam

kaitannya dengan atribut yang bersifat tetap atau relatif dari lokasi. Lokasi atribut yang

bersifat tetap dikuantitatifkan dengan penghargaannya terhadap keseluruhan area

perkotaan, salah satunya diukur dengan aksesibilitas (Follain & Jimenez, 1985; Oxford,

1988). Atribut relatif lokasi diukur dengan klas ekonomi sosial, komposisi rasial, atribut yang

bersifat estetik, tingkat polusi, serta proximity kepada prasarana lokal. (Dubin & Sung, 1990).

Berdasarkan Model Hedonic Price sebagaimana telah diuraikan diatas maka dapat

dirangkum variabel sub variable dan indikator penentu nilai tanah, sebagai berikut.

Faktor Variabel Sub Variabel Lokasi Aksesibiltas - Jarak Dengan Central Bussines District

(CBD) Pemandangan (view) - Jarak dengan fasilitas transportasi publik

(terminal / stasiun kereta api) - Banyaknya jenis angkutan yang lewat - Jarak ke jalan utama - Lebar Jalan Lingkungan - Lapangan golf/lembah/perbukitan

Struktural Luas Tanah Bentuk Tanah Ketinggian terhadap sepadan jalan

Lingkungan Status sosial ekonomi residents (+ / -) Keberadaan Sekolah (+) Keberadaan Rumah Sakit (+ / -) Keberaaan Masjid, gereja, kuil (+ / - ) Adanya kejahatan/ rasa tidak aman (-) Adanya noise dari Traffic/airport (-) Shopping centers(+) Hutan kota (+) Kualitas Lingkungan (landscape lingkungan,taman, tempat bermain) Kolam Renang/club house (+)

Tabel 2.1 Variabel Yang Mempengaruhi Nilai Tanah

P = f (L, S, N)

C. Penilaian atas Commercial Property Properti yang digunakan commercial property, nilainya

akan lebih tinggi dibandingkan dengan properti yang hanya

digunakan sebagai hunian. Pembeli yang membeli suatu

commercial property memang tidak ditujukan untuk

digunakan (sebagai konsumsi), namun mempertimbangkan

harapan akan manfaat yang dapat diperoleh pada masa yang

akan datang. Nilai properti yang dihasilkan merupakan

representasi atas semua manfaat yang akan diperoleh pada

masa yang akan datang, oleh karena itu pembeli bersedia

untuk memberikan kompensasi yang berlebih dalam

mendapatkan properti tersebut. Properti yang digunakan

sebagai commercial property akan meningkatkan nilai tanah.

D. Kerangka Pemikiran Kerangka pemikiran penelitian adalah sebagai berikut :

Properti yang digunakan commercial

property, nilainya akan lebih tinggi

dibandingkan dengan properti

yang hanya digunakan

sebagai hunian.

E. Definisi Operasional Variabel Variabel penelitian adalah :

Y = Nilai Tanah (per meter persegi)

X1 = Luas tanah

X2 = Elevasi

X3 = Bentuk

X4 = jarak dengan CBD

X5 = jarak dengan stasiun kereta

X6 = ketersediaan angkutan umum

X7 = jarak ke jalan utama

X8 = jenis jalan

X9 = lebar jalan

X10 = status ekonomi penghuni (resident)

X11 = penataan lingkungan yang baik

X12 = Jarak Shoping center

X13 = Penggunaan sebagai Commercial Property

Definisi operasional adalah suatu definisi yang memberikan penjelasan atas suatu

bentuk yang dapat diukur. Definisi ini memberikan informasi yang diperlukan untuk mengukur

variabel yang akan diteliti. Definisi operasional variabel dalam penelitian adalah sebagai

berikut.

1. Nilai Tanah, adalah nilai pasar

wajar dari suatu properti untuk

diperjualbelikan atau

ditawarkan pada pasar properti.

Dalam satuan Rupiah per

meter persegi.

2. Luas tanah adalah luas tanah

data transaksi. Dalam satuan

meter persegi.

3. Elevasi diukur dengan kontur tanah

pada daerah penelitian. Nilai skor (5) apabila merupakan daerah datar. Nilai skor (4)

apabila merupakan daerah yang sedikit bergelombang (kemiringan < 10 0) Nilai skor

(3) apabila merupakan daerah yang bergelombang sedang ( 10 0 < kemiringan

4. Bentuk tanah diukur dengan nilai skor (5) apabila merupakan segi empat yang

beraturan. Nilai skor (4) apabila merupakan segi empat yang tidak beraturan. Nilai

skor (3) apabila merupakan segi tiga. Nilai skor (2) apabila merupakan segi banyak.

Nilai skor (1) apabila merupakan segi banyak yang tidak beraturan

5. Jarak ke Central Bussines District (CBD) adalah jarak tempuh yang diukur dari lokasi

ke Central Bussines District. Yaitu diukur ke daerah sekitar Kebun Raya Bogor

dimana daerah terluarnya pada daerah penelitian adalah pada (a) Jl Cibalagung

(Pancasan) serta (b) Jl Dr. Sumeru, kemudian CBD pada (c) Jl Baru yang menerus ke

Jl Abdullah bin Nuh sampai dengan Giant Hipermart, serta CBD pada (d) kampus IPB

Dramaga Bogor. Diukur dalam satuan meter.

6. Jarak ke stasiun kereta adalah jarak tempuh yang diukur dari lokasi ke Stasiun Bogor

atau Stasiun Cilebut. Dalam Satuan Meter.

7. Ketersediaan angkutan umum diukur dengan apakah terdapat angkutan umum yang

melewati daerah tersebut berupa angkot, trans pakuan maupun bus metro mini. Nilai

skor sebesar (0) apabila tidak ada angkot yang melewati atau dalam jarak tempuh

50m jalan kaki dari lokasi. Nilai sebesar (1) apabila terdapat 1 jurusan angkutan yang

lewat. Nilai sebesar (2) apabila terdapat 2 jurusan/jenis angkutan yang lewat. Nilai

sebesar (3) apabila terdapat 3 jurusan/jenis angkutan yang lewat. Nilai sebesar (4)

apabila terdapat 4 jurusan/jenis angkutan yang lewat. Nilai sebesar (5) apabila

terdapat 4 jurusan/jenis angkutan yang lewat atau lebih.

8. Jarak ke jalan utama diukur dari jarak

tempuh dari lokasi ke jalan yang dilewati

angkutan umum (jalan protocol, jalan

bisnis atau jalan desa/lingkungan).

Dalam satuan Meter.

9. Jenis jalan merupakan kategori akses

jalan menuju ke lokasi bidang tanah.

Nilai skor sebesar 5 diberikan apabila

akses jalan menuju bidang tanah

merupakan jalan utama/jalan protokol,

mempunyai lebar di atas 8 m. Termasuk jenis jalan ini adalah Jl. Soleh

Iskandar yang menerus ke Jl. Baru, serta Jl. Abdulah bin Nuh yang menerus ke Jl.

Dramaga. Nilai skor sebesar 4 diberikan apabila akses jalan menuju bidang tanah

merupakan jalan bisnis, dengan lebar jalan 6 s/d 8 meter. Termasuk jenis jalan ini

adalah Jl Jenderal Ibrahim Adjie, menerus ke Jl Ishak Djuarsa, hingga menerus ke Jl.

Veteran dan Jl, Merdeka. Jl. Raya Semplak menerus ke Jl Semeru sampai dengan Jl

Merdeka, jalan Cifor, serta jalan Darul Quran yang menghubungkan Jl Raya

Sindangbarang dengan Jl. Dr Semeru juga termasuk kategori jenis jalan bisnis. Nilai

skor sebesar 3 diberikan apabila akses jalan menuju bidang tanah merupakan jalan

desa, jalan lingkungan atau jalan perumahan dengan lebar 3 s/d 6 meter. Nilai skor

sebesar 2 diberikan apabila akses jalan menuju bidang tanah merupakan jalan

pemukiman dengan lebar sampai dengan 3 meter. Nilai skor sebesar 1 diberikan

apabila akses jalan berupa gang.

10. Lebar jalan diukur dengan lebar jalan pada lokasi objek. Dalam satuan meter.

11. Status ekonomi penghuni (resident) diukur apakah pada umumnya resident

merupakan lapisan kelas bawah, campuran kelas bawah dan menengah, kelas

menengah, campuran kelas menengah dan kelas atas, atau seluruhnya kelas atas.

Nilai skor sebesar (1) apabila merupakan pemukiman yang dihuni pemulung atau

pemukim liar. Nilai skor sebesar (2) apabila merupakan pemukiman/ perkampungan

yang dihuni oleh buruh atau pekerja lainnya dengan penghasilan rendah. Nilai skor

sebesar (3) apabila merupakan pemukiman/perkampungan dengan penghuni bersifat

campuran (heterogen) dari berbagai strata ekonomi. Nilai skor sebesar (4) apabila

merupakan pemukiman/perumahan dengan penghuni bersifat strata menengah ke

atas. Nilai skor sebesar (5) apabila merupakan pemukiman/perumahan elit dengan

fasilitas penjagaan keamanan selama 24 jam melalui sistim cluster.

12. Penataan lingkungan yang baik diukur

dari landscape, keteraturan bangunan,

keberadaan taman/tempat barmain,

keberberadaan kolam renang/sport

center. Nilai skor sebesar (1) apabila

merupakan pemukiman kumuh (2)

apabila merupakan pemukiman/

perkampungan dengan penataan bangunan yang tidak teratur, pada umumnya

dengan tingkat kerapatan yang tinggi. Nilai skor sebesar (3) apabila merupakan

lingkungan yang cukup tertata. Nilai skor sebesar (4) apabila merupakan

pemukiman/perumahan dengan penataan yang bagus dengan siteplan yang jelas.

Nilai skor sebesar (5) apabila merupakan pemukiman/ perumahan dengan fasilitas

yang mendukung seperti taman tempat bermain, keberberadaan kolam renang, serta

sport center.

13. Keberadaan shoping center diukur dari radius 2 km ke lokasi bidang tanah,

merupakan variable dummy.

14. Penggunaan sebagai commercial property berupa ruko, kantor, showroom, kios

merupakan variable dummy.

F. Model Penaksir Regresi Berganda Penilaian Tanah Langkah pertama kami yang dilakukan adalah melakukan test apakah terdapat

hubungan/korelasi antar variabel bebas. Dengan memakai program Minitab, didapatkan

hubungan antar variabel bebas sebagai berikut.

Jenis Jalan Lebar Jalan Angkutan

Jenis Jalan 0.801 0.603

Lebar Jalan 0.801 0.592

Angkutan 0.603 0.603

Tata Lingkungan Ekonomi

Tata Lingkungan 0.79

Ekonomi 0.79

Tabel 2.2 Korelasi Antar Variabel Bebas

Berdasarkan uji korelasi tersebut, maka variabel lebar jalan dihilangkan karena

berkorelasi dengan jenis jalan, variabel penataan lingkungan dihilangkan karena berkorelasi

dengan tingkat ekonomi, dan variabel angkutan juga dihilangkan karena berkorelasi dengan

jenis jalan.

Kemudian dari 10 (sepuluh) variabel bebas yang tersisa dilakukan model persamaan

regresi dengan menggunakan metode step wise regression. Model terbaik penaksir harga

tanah berupa model LOG-LOG. Model ini lazim digunakan untuk mengetahui elastisitas

perubahan variabel X dengan varaibel Y. Persamaan regresi adalah sebagai berikut:

Berdasarkan koefisien dari masing-masing variable bebas dapat ditentukan

hubungan antara variabel bebas dengan nilai tanah, yaitu sebagai berikut :

1. Koefisen konstanta sebesar 4.59 (significant) yang menjelaskan bahwa apabila semua

variable bebas yang dianalisis sama dengan nol, maka nilai tanah rata-rata sebesar Rp

15.136,- (antilog 4.59) sebagai intercept persamaan model.

2. Apabila suatu bidang tanah bertambah luas sebesar 100%, maka nilainya akan

berkurang sebesar 13,9%. Koefisien ini dapat digunakan dalam melakukan penilaian

dengan penjelasan sebagai berikut. Misalkan pada suatu penilaian didapatkan data

pembanding atas objek pembanding seluas 2000 meter dengan nilai tanah sebesar Rp

1.000.000. Objek yang akan dinilai, mempunyai luas 500 meter letaknya berdekatan

lnNILAI = 4.59 - 0.139 logLUAS + 0.128 BENTUK + 0.0463 ELEVASI

- 0.0493 logJARAK + 0.134 JENIS + 0.144 EKONOMI + 0.173 MALL

+ 0.339 KOMERSIAL

dengan objek pembanding. Dengan asumsi bahwa faktor yang lain sama (ceteris

paribus). maka dilakukan penyesuaian sebagai berikut. Apabila luasan 2000 meter

diperbandingkan dengan luasan 1000 meter, maka nilai tanah akan meningkat 13.9%

atau menjadi sebesar Rp 1.139.000.-. Apabila luasan 1000 meter diperbandingkan

dengan luasan 500 meter, maka nilai tanah akan meningkat sebesar 13.9% x Rp

1.139.000 = Rp 158.459. Nilai tanah disesuakan menjadi Rp 1.139.000 + Rp 158.459 =

Rp 1.298.598.

3. Apabila suatu bidang tanah bentuknya meningkat sebesar 1 dari skala ordinal 1 s/d 5,

maka nilai tanahnya akan meningkat sebesar 12,8%. Koefisien ini dapat digunakan

dalam melakukan penilaian dengan penjelasan sebagai berikut. Misalkan didapatkan

data pembanding nilai pasar suatu bidang tanah sebesar Rp 1.000.000 dengan kondisi

bentuk tanah yang proporsional (skala 5). Apabila objek yang akan dinilai skalanya turun

menjadi 3, nilai tanahnya akan terkoreksi sehingga menjadi tinggal sebesar 76.02%,

atau Rp 760.020. Perhitungaannya adalah 100% - 12,8% = 87.2 % (skala 5 ke skala 4).

Kemudian sisa sebesar 87,2% dikalikan 12.8% = 11.16% (skala 4 ke skala 3), sehingga

nilai sisa menjadi sebesar 87.2% - 11,18% = 76.02%. Nilai tanah terkoreksi menjadi

sebesar Rp 760.200, atau terkoreksi sebesarRp 239.800.

4. Apabila suatu bidang tanah elevasinya meningkat sebesar 1 dari skala ordinal 1 s/d 5,

maka nilai tanahnya akan meningkat sebesar 4,6%. Penggunaan aplikasi koefisien ini

dalam melakukan penyesuaian nilai tanah sama sebagaimana butir 3.

5. Apabila suatu bidang tanah bertambah jaraknya dari jalan utama sebesar 1 meter, maka

nilai tanahnya akan terkoreksi berkurang sebesar 4,9%. Penggunaan aplikasi koefisien

ini dalam melakuan penyesuaian nilai tanah sama sebagaimana butir 2.

6. Apabila suatu bidang tanah mempunyai jenis jalan yang spesifikasi/kualifikasinya

meningkat sebesar 1 dari skala ordinal 1 s/d 5, maka nilai tanahnya akan meningkat

sebesar 13,4%. Penggunaan aplikasi koefisien ini dalam melakuan penyesuaian nilai

tanah sama sebagaimana butir 3.

7. Apabila suatu bidang tanah dihuni oleh pemukim (resident) yang tingkat ekonominya

meningkat sebesar 1 dari skala ordinal 1 s/d 5, maka nilai tanahnya akan meningkat

sebesar 14,4%. Penggunaan aplikasi koefisien ini dalam melakuan penyesuaian nilai

tanah sama sebagaimana butir 3.

8. Bidang tanah yang mempunyai fasilitas mall dalam jarak tempuh 2 km, nilai tanahnya

akan meningkat sebesar 17,3% dibandingkan dengan daerah yang tidak mempunyai

fasilitas mall.

9. Bidang tanah yang digunakan sebagai ruko, perkantoran, show room mobil, atau

kegiatan bisnis lainnya dapat meningkatkan nilai tanah hingga sebesar 39,9%.

Variabel bebas yang mempunyai elastisitas paling tinggi adalah penggunaan

properti yang didirikan diatas bidang tanah sebagai commecial property seperti ruko,

perkantoran, show room mobil, atau kegiatan bisnis lainnya. Keberadaan fasilitas mall pada

lingkungan juga mempengaruhi nilai tanah. Beberapa mall yang ada di daerah penelitian

misalnya Giant Hypermart, Mall Gunung Batu, pengaruh Mall Jogja di Jl Soleh Iskandar,

serta pengaruh dari komplek pertokoan di Jl merdeka dan Pusat Grosir Bogor (PGB).

Proyek mall yang baru dibangun adalah Mall Sinbad (Sindang Barang Dalam) di Bubulak.

Elastisitas varibel jenis jalan juga cukup tinggi, yaitu sebesar 13.4%. Apabila

spesifikikasi jalan misalnya dari jalan bisnis menjadi jalan desa/jalan lingkungan/jalan

perumahan, maka nilai tanahnya berkurang sebesar 13,4%. Demikian juga pemukiman yang

dihuni oleh penghuni (resident) dengan tingkat ekonomi yang lebih tinggi, nilai tanahnya

akan naik dengan elastisitas sebesar 14,4%. Sekelompok orang yang mempunyai

penghasilan tinggi, cenderung membeli properti yang menawarkan keamanan, kenyamanan

serta fasilitas pemukiman yang lengkap. Adanya kebutuhan (demand) tersebut mendorong

pengembangan kawasan perumahan elit, atau pengembangan sistem cluster yang

menawarkan fasilitas penjagaan keamanan selama 24 jam. Melalui pemasaran yang intensif

didukung staff marketing yang handal, maka penjualan atas properti yang dikembangkan

tersebut dapat cepat diserap oleh pasar.

Pengembang dalam mengembangkan suatu kawasan cluster atau kawasan pada

umumnya, akan mengestimasi peningkatan nilai tanahnya dari harga tanah mentah

terhadap harga jualnya dengan mempertimbangkan (a) peningkatan jenis jalan dan (b) daya

beli (purchasing power) pasar atau segmentasi pasar yang disasar untuk membeli properti.

Oleh karen itu, ketika melakukan penilaian kawasan cluster atau proyek pengembangan

kawasan baru, penilai dapat menerapkan penyesuaian atas jenis jalan (13.4 %) ditambah

dengan penyesuaian atas tingkat ekonomi penghuni (14.4%).

Total penyesuaian adalah sebesar 26,8%.

Peningkatan jenis jalan dilakukan oleh pengembang

dengan membebaskan jalan yang dapat menghubungkan jalan yang mempunyai spesifikasi

yang lebih tinggi menuju ke lokasi cluster, serta melakukan pembangunan konstruksi jalan.

Pasar yang disasar dalam pengembangan suatu cluster atau kawasan properti

pada umumnya, adalah pembeli yang mempunyai penghasilan tinggi atau yang akan

menggunakan properti tersebut sebagai alat investasi. Dalam melakukan analisis pasar,

pengembang menetapkan market area (cakupan pasar) tidak hanya bersifat lokal, namun

bersifat regional (wilayah Jabodetabek).

Sebagai perbandingan, bahwa dalam pengembangan apartemen, serta kawasan

hunian di Jakarta dan kawasan elit lainnya, pengembang sudah menerapkan market area

dengan membandingkan perkembangan properti di Singapura atau Australia. Pengembang

akan berusaha menjual properti pada tingkat harga yang bersaing dengan tingkat

kenyamanan hunian yang maksimal (dilihat dari lokasi/aksesiblitas dan lingkungan) dengan

harapan nilai tanah ke depan akan semakin tinggi. Ekspektasi nilai tanah ke depan yang

semakin tinggi tersebut akan menyebabkan pemilik properti dapat mendapatkan return yang

tinggi dari investasi properti, baik dilihat dari pendapatan tahunan (disewakan) serta capital

gain (apabila dijual harganya tinggi). Dalam konteks inilah pembeli akan mempertimbangkan

untuk lebih memilih investasi properti di Jakarta dibandingkan investasi properti di Singapura

atau Australia.

Besaran elastistas jarak tempuh ke utama adalah 4,9%. Apabila jarak tempuh dari

jalan utama bertambah 100%, maka nilainya akan turun sebesar 4.9%. Faktor fisik tanah

yang elastisitasnya cukup tinggi adalah luas tanah, dengan tingkat elastisitas sebesar 13.8%

serta bentuk tanah yang mempunyai tingkat elastisitas sebesar 12.8%. Besaran elastisitas

elevasi tanah adalah sebesar 4,6%.

DAFTAR PUSTAKA Adair, A.S., Berry, J. N& McGreal, W. S. (1996). Hedonic modeling, housing submarkets

and residential valuation, Journal of Property Research, vol. 13, pp. 67-83.

Gujarati, Damodar (1990). Basic Econometrics, 3, Mc Graw Hill. Inc. Singapore.

Kain, J. F. & Quigley, J. M. (1970). Measuring the value of housing quality, Journal of the

American Statistical Association, vol. 65, pp. 532-548.

Mok, H. M. K., Chan, P. P. K. & Cho, Y-S. (1995). A hedonic price model for private

properties in Hong Kong, Journal of Real Estate Finance and Economics, vol. 10,

pp. 37-48.

Nasucha Chaizi, 1995, Politik Ekonomi Pertanahan dan Sttrukur Perpajakan atas Tanah,

Jakarta, Mega Point.

DAFTAR PUSTAKA Oetomo (2005), Pengembangan Model Hedonic Sebagai Alat Untuk Menentukan Jaminan

Tanah Kredit Bank. Simpoisum Riset Ekonomi II, Surabaya

Siswanto, Edy. Analisis Pengaruh Jarak, Lebar Jalan dan Luas Tanah Untuk Penentuan

NJOP Bumi (Study kasus di Kelurahan Sukagalih, Kota Bandung). Thesis Master.

Teknik Geodesi, Institut Teknologi Bandung

Sirpal, R. (1994). Empirical modeling of the relative impacts of various sizes of shopping

centres on the value of surrounding residential properties, Journal of Real Estate