การวิเคราะห์ความเสี่ยง ......ประม...

143

การวเคราะหความเสยงโครงการกอสรางอาคารชด

ในรปแบบสญญา ออกแบบ-ประมล-กอสราง

Assessing the Contractual Risks : Case Studies of the Condominium

Projects Employing Design-Bid-Build Delivery System

สกลพฒน คมไพศาล* และ สรกานต รตนวฑรย**

Sukulpat Khumpaisal and Surakarn Ratanawitoon

บทคดยอ

บทความนน�าเสนอวธการวดประเมนความเสยงและแบบจ�าลองการวดผลกระทบของความเสยงทเกดขน

จากการเลอกรปแบบการด�าเนนการและสงมอบอาคาร ในกรณศกษาประเภทอาคารชดทพกอาศยขนาดใหญทมพนท

กอสรางตงแต 2,000 ตารางเมตรขนไป โดยไดท�าการศกษาเกยวกบชนดของตวรปแบบการด�าเนนการและขอสญญา

ซงไดศกษาครอบคลมไปถงขอไดเปรยบเสยเปรยบ เพอใชในการตดสนใจเลอกใชรปแบบการด�าเนนการและสงมอบ

โครงการ ทงนไดเลอกรปแบบการด�าเนนการสญญา Design-Bid-Build (ออกแบบ-ประมล-กอสราง) โดยมสมมตฐาน

ประกอบการวจยวา รปแบบสญญาสามารถสงผลกระทบตอโครงการกอสรางอาคารชดทงทางดานงบประมาณ เวลา

และคณภาพ ในขนแรก ท�าการเกบขอมลการวจยดวยแบบสอบถามเพอปรบปรงแกไขเกณฑความเสยงและท�าการ

เกบขอมลและวเคราะหขอมลดวยสถตเชงพรรณนา เพอแสดงใหเหนถงล�าดบความส�าคญ โอกาสทจะเกด และ

ผลกระทบ ในขนตอนตอไปท�าการประมวลผลทไดจากขนตอนวจยแรก และพบวาปจจยความเสยงในโครงการกอสราง

อาคารชดทเกดจากรปแบบการด�าเนนการและสงมอบโครงการระบบ ออกแบบ-ประมล-กอสราง ทส�าคญคอ

การเปลยนแปลงแบบจากเจาของโครงการ การเพมเตมงานทไมเกยวของกบสญญาและงานกอสรางทผดพลาดไป

จากแผนหรอก�าหนดการ งานศกษาชนนยงไดน�าเสนอมาตรวดความเสยงเพอใชประกอบการตดสนใจในการเลอกใช

รปแบบการด�าเนนการและสงมอบโครงการระบบออกแบบ-ประมล-กอสราง ไดอยางเหมาะสม

ABSTRACT

The risk assessment criteria and a model to assess the consequences of risks in the

procurement and delivery process of the high-rise condominiums projects were introduced in this

paper. The researcher investigated the provisions, advantages, drawbacks, and limitations of the risk

caused in the design-bid-build contract. The wrong selection of contract will affect to the overall

progress of high-rise and low rise condominium projects, as well as to selling stages, because of

those contractual risks will directly affect developers in terms of delay, budget overrun and the

* อาจารยประจ�าสาขาวชานวตกรรมการพฒนาอสงหารมทรพย คณะสถาปตยกรรมศาสตรและการผงเมอง มหาวทยาลยธรรมศาสตร** อาจารยประจ�าสาขาวชานวตกรรมการพฒนาอสงหารมทรพย คณะสถาปตยกรรมศาสตรและการผงเมอง มหาวทยาลยธรรมศาสตร Email: [email protected]

การวเคราะหความเสยงโครงการกอสรางอาคารชดในรปแบบสญญา ออกแบบ-ประมล-กอสรางสกลพฒน คมไพศาล และ สรกานต รตนวฑรย

144วารสารวชาการ คณะสถาปตยกรรมศาสตร มหาวทยาลยขอนแกนปท 14 ฉบบท 2 กรกฎาคม-ธนวาคม ประจ�าป 2558

quality of works. In the first phase, the researchers employed the small-scale questionnaires survey

to gather the developers’ perceptions of the contractual and delivery risks. The results analysed

by descriptive statistics shown that the contractual aspects (e.g. the misinterpretation of

contractual scope) was the highest impact risk, followed by the variation caused by the change of

the preliminary design and the contractors’ violation of the contract condition. The results showed

that the high risks of Design-Bid-Build are taken in the accont of the change of design by owner,

additional tasks that are not related to the contract and the errors of the construction plan,

respectively. Therefore, the final outcome of this research is the comprehensive risk assessment

criteria available to be implemented in Thailand’s construction industry.

ค�ำส�ำคญ: อาคารชด ระบบออกแบบ-ประมล-กอสราง ความเสยง

Keywords: Condominium, Design-Bid-Build Contracts, Risk

1. บทน�ำ อาคารชดหรอคอนโดมเนยม ถอเปนทอยอาศยทเปนทตองการของผบรโภคเนองจาก ท�าเลทตง ความสะดวก

สบายนในการเดนทางและคานยมทางสงคมในเขตเมอง อาคารชดจงเปนทตองการของผบรโภคอยางตอเนอง สงเกต

ไดจาก สวนแบงตลาดอสงหารมทรพยในสวนของอาคารชดมประมาณรอยละ 45 ของสวนแบงตลาดอสงหารมทรพย

ทงหมด ในป 2554 (โสภณ พรโชคชย, 2554) นอกจากน ตลาดอาคารชดยงไดรบความนยมสงมากในชวงไตรมาสท

4 ของป 2554 เนองจากปจจยหลกคอผซอทอยอาศยไดรบผลกระทบจากวกฤตการณมหาอทกภย จงแสวงหาทอย

อาศยทสามารถจะลดผลกระทบจากวกฤตการณดงกลาวได (บญญธร, 2555)

รปแบบการด�าเนนการและสงมอบโครงการ (Project delivery system) ถอเปนหวใจส�าคญในการกอสราง

อาคาร เปนตวก�าหนดรปแบบการด�าเนนการ ขนตอนการปฏบตงาน และสวนความรบผดชอบ รปแบบการด�าเนนการ

และสงมอบโครงการ จงเปนเหมอนระบบในการท�างาน และเปนเครองชวดความส�าเรจของโครงการประการหนง

(Khumpaisal, 2007)

Khumpaisal (2011) พบวาปจจยเสยงส�าคญประการหนงทสงผลกระทบตอชวงกอสรางโครงการ

อสงหารมทรพยในเขตกรงเทพมหานครและปรมณฑล คอ การจดซอจดจางผรบเหมาและแรงงานในการกอสราง

(Workforce availability) เนองจากปจจบน เกดปญหาขาดแคลนผรบเหมาและแรงงานทมประสบการณในการ

กอสรางอาคารชด ปจจยเหลานเปนปจจยทเกยวของกบรปแบบการด�าเนนการและสงมอบโครงการทส�าคญและ

สงผลกระทบตอเวลาในการด�าเนนการกอสราง งบประมาณโครงการและคณภาพของงานกอสราง ตามล�าดบ

จากความส�าคญของรปแบบการด�าเนนการและสงมอบโครงการดงกลาว จงกอใหเกดความเสยงทเกยวของ

กบรปแบบการด�าเนนการและสงมอบโครงการระบบ ออกแบบ-ประมล-กอสราง (Design-Bid-Build contract)

หลายประการ แตในบทความน ผศกษา บทความไดใหความส�าคญกบความเสยงทเกดขนจากรปแบบการด�าเนนการ

และสงมอบโครงการ โดยความเสยงทเกดขนสามารถเกดไดในทกขนตอนของโครงการทง ดานออกแบบ ดานเอกสาร

ดานองคกร การประสานงานภายในโครงการ ความขดแยงกนในเรองแบบ และความเขาใจในแบบของผรบเหมา

Assessing the Contractual Risks : Case Studies of the Condominium Projects Employing Design-Bid-Build Delivery SystemSukulpat Khumpaisal and Surakarn Ratanawitoon

145Academic Journal: Faculty of Architecture, Khon Kaen University

Volume. 14 No. 2: July-December 2015

การอนมตแบบและวสดในงานกอสราง และอนๆ ทสงผลกระทบตองบประมาณ เวลา และคณภาพ ซงเปนผลชวด

ความส�าเรจของโครงการ (ชตพงษ, 2552)

ดงนน บทความนจงน�าเสนอสาเหตทมาของความเสยงตางๆ ทเกยวของกบรปแบบการด�าเนนการสงมอบ

โครงการดงกลาว สามารถระบถงความเสยงในการตดสนใจในการเลอกใชรปแบบรปแบบการด�าเนนการและสงมอบ

โครงการ ออกแบบ-ประมล-กอสราง และเปนแนวทางใหเจาของโครงการไดเตรยมการควบคมความเสยงหรอบรหาร

และจดการความเสยงไดลวงหนาอกดวย โดยจะท�าการวเคราะหความเสยงทเกดกบโครงการกอสรางอาคารชดภายใต

สญญาระบบออกแบบ-ประมล-กอสราง โดยอาศยประสบการณของผตอบแบบสอบถาม เพอระบหาความเสยงท

เกยวของกบรปแบบการด�าเนนการและสงมอบโครงการระบบออกแบบ-ประมล-กอสรางและน�าความเสยงทได มาวด

คาความเสยงและ ประเมนผลกระทบของความเสยงนนๆ โดยใชวธการสงแบบสอบถามไปยงเจาของโครงการ และ

คณะทปรกษาโครงการเพอใหไดความเสยงของรปแบบการสงมอบทมาจากทศนคตและมมมองของเจาของโครงการ

2. รปแบบกำรสงมอบโครงกำรและกำรบรหำรจดกำรควำมเสยง ผศกษา ไดทบทวนวรรณกรรมและทฤษฎทเกยวของ รวมถงงานวจยทเกยวของกบหวขอบทความน ไดแก

ลกษณะของโครงการกอสราง (Construction project) ของอาคารประเภทอาคารชดพกอาศย รปแบบการด�าเนนการ

และสงมอบอาคารไปจนถงวธการประเมนความเสยงทนยมกนในปจจบนดวย

2.1 รปแบบกำรด�ำเนนกำรและสงมอบโครงกำร

พาสทธ หลอธรพงศ (2544) ไดใหค�าจ�ากดความของระบบออกแบบ-ประมลงาน-กอสราง วาระบบนแบง

การท�างานออกเปน 3 ขนตอน โดยเจาของโครงการจะท�าสญญา 2 ฉบบ ฉบบแรกท�าสญญากบบรษทออกแบบ

ในบางโครงการผออกแบบอาจครอบคลมบรการถงการเปนตวแทนเจาของโครงการในการควบคมงานกอสรางดวย

สญญาอกฉบบจะท�ากบผรบเหมากอสราง ซงมกใชสญญาประเภทเหมาจาย (Lump sum) ตวแบบทใชในการกอสราง

จะมความสมบรณเพยงพอทจะท�าการประมลคดเลอกผรบเหมา ผรบเหมาสามารถเสนอราคาได และจากนนเจาของ

โครงการจะท�าการเลอกผรบเหมาทเหมาะสมทสดโดยพจารณาจากราคากอสรางทผรบเหมาเสนอ

กว หวงนเวศนกล (2547) อธบายถงรปแบบสญญาวาจางรบเหมากอสรางทเหมาะสมในระบบออกแบบ-

ประมลงาน-กอสราง รปแบบสญญาวาจางควรเปน 2 รปแบบเพอสนบสนนการท�างานภายในระบบ ใหมความยดหยน

และประสทธภาพสงได ไดแก

1. การวาจางผออกแบบและผรบเหมากอสรางหลกแบบแยกสญญากน เจาของโครงการวาจางให

ผออกแบบท�าการออกแบบรายละเอยด เมอแบบเสรจสมบรณแลวจงด�าเนนการจดหาผรบเหมากอสราง โดยการ

ประกวดราคา ทงผออกแบบและผรบเหมาตางลงนามสญญากบเจาของโครงการโดยตรง ส�าหรบผออกแบบอาจเพม

เตมในสวนทเปนทปรกษาในระหวางคดเลอกผรบเหมา จดท�าเงอนไขสญญางวดงานและตรวจสอบงานกอสราง

เนองานบางสวนหรอบางรายการอาจถกตดออกไปแยกจางผรบเหมาช�านาญการ (specialists) เพอลดราคาคากอสราง

และไดงานกอสรางทมคณภาพมากขน แตเจาของโครงการตองลงนามสญญากบผรบเหมารายยอยหลายรายและ

อาจเกดความขดแยงกนระหวางผรบเหมา เจาของโครงการตองรบภาระในการเปนผประสานงานและแกปญหา

ความขดแยงทเกดขนดวยตนเอง (ภาพท 1)

2. การวาจางผออกแบบและผรบเหมากอสรางหลกแบบสญญาทวไป เปนสญญาแบบการวาจาง

ดงเดม โดยเจาของโครงการจะท�าการวาจางผออกแบบเพอชวยในการเปนทปรกษาในการคดเลอกผรบเหมา และ



จากนนจะท�าการคดเลอกผรบเหมาตามเงอนไขหรอมาตรการเลอก (Pre-qualification of tenderer) ซงจะไดผรบ

เหมาหลก (Main contractor) จากนนผรบเหมาหลกจะไปท�าการคดเลอกผรบเหมาชวง (Sub-contractors) ตอไป

ซงวธการตามสญญาน เจาของโครงการจะมขอจ�ากดในดานควบคมผรบเหมายอย เนองจากผรบเหมา

ยอยจะท�างานและรายงานตรงกบผรบเหมาหลก (Osipova,E.& Apleberger,L.2007) เทานน และจะกอใหเกด

ความเสยงในการประสานงานกนระหวางเจาของโครงการกบผรบเหมาตางๆ (Khumpaisal, 2011) (ภาพท 1)

เจาของโครงการ

ผออกแบบ

ผรบเหมายอย 3ผรบเหมายอย 2ผรบเหมายอย 1

ภำพท 1 สญญาจางแบบแยกสญญา (Divide contract)

2.2 รปแบบกำรด�ำเนนกำรและสงมอบโครงกำร

บทความนเนนการวเคราะหความเสยงตงแตชวงเรมด�าเนนการกอสราง (Pre-construction) ชวงด�าเนน

การกอสรางโครงการ (Construction) ไปจนถงชวงสงมอบอาคาร (Post construction) เนองจากเปนชวงทมความ

ส�าคญในโครงการ และมความเสยงมากกวาชวงขนตอนอนๆ เนองจากขนตอนทง 3 ชวงนจะตองใชทรพยากร วสด

เครองจกร จ�านวนมาก และน�าไปสการจดจางจดซอ และการท�าสญญากบผรบเหมาะ หรอผจดจ�าหนาย (vendor)

หลายราย หากมการขดแยงหรอไมเขาใจในรปแบบสญญาโดยฝายใดฝายหนงแลว อาจจะกอใหเกดปญหาตางๆ

ตามมาได (อรณ, 2555 และ Khumpaisal, 2007) ทงน Rittironk (2007) และ อรณ ศรจารสรณ (2555)

ไดแบงขนตอนการกอสรางตามขอบเขตหนาทของผรบผดชอบออกเปน 3 ระดบ คอ การบรหารโครงการ (Project

management) การบรหารการกอสราง (Construction management) และการจดการการกอสราง (Construction

administration) โดยการบรหารการกอสรางจะมบทบาทส�าคญในชวงการสงมอบโครงการ

Osipova, (2008) ไดแบงขนตอนการกอสรางโครงการ โดยใชเกณฑทแบงแยกหนาท รบผดชอบของผม

สวนเกยวของ โดยจะประกอบดวย 4 ชวงส�าคญ (ตามภาพท 2) ไดแก

1. ชวงโปรแกรม (Programme phase) เปนชวงทผประกอบการน�าเสนอแนวความคด (Concept)

และการวเคราะหความเปนไปไดของโครงการไปยงฝายตางๆ ทเกยวของ

2. ชวงออกแบบ (Design) คอขนตอนการออกแบบอาคาร งานสถาปตยกรรม งานโครงสราง และ

งานระบบประกอบอาคาร งานสขาภบาล ตางๆ โดยสถาปนกและวศวกรรวมกนท�าแบบรางตามความตองการของ

ผประกอบการ

3. ชวงจดซอจดจาง (Procurement) ผประกอบการจะท�าการจดจางผรบเหมากอสรางของโครงการ

โดยพจารณาจากรปแบบของสญญาวาจาง โดยสามารถแบบออกเปน 2 ชวงยอยๆ ดงน




3.1) ชวงโปรแกรม เปนสญญาวาจาง ออกแบบ-กอสราง

3.2) ชวงออกแบบ เปนสญญาวาจาง ออกแบบ-ประมล-กอสราง

4. ชวงการผลต (Production) เปนชวงทผรบเหมาจะเขาบรหารโครงการกอสราง

น�าเสนอแผนงาน

(Program)

การออกแบบ

(Design)

จดซอจดจาง

(Procurement-

DB)

การจดซอจดจาง

(Procurement-

DBB)

การผลต

(Production)

ภำพท 2 ล�าดบขนตอนของโครงการกอสราง

ทงน กระบวนการกอสราง (Construction process) จะประสบความส�าเรจไดตองประกอบดวย ผทมสวน

เกยวของกบโครงการกอสรางอนไดแก ผวาจางหรอเจาของโครงการ (Owner) ผรบจางกอสราง (Contractor) ผผลต

ผขาย ผออกแบบ วศวกร ทปรกษาโครงการ (Consultant) และองคกรทางการเงนเปนตน ซงยงมผเกยวของมาก

กจะยงมความซบซอนของโครงการมากขน (ชตพงษ, 2552)

จากการศกษาพบวาความเสยงทเกดจากระบบการด�าเนนการสงมอบอาคารมกจะสงผลกระทบในชวงการ

ท�าสญญา และชวงกอสราง หรอชวงการผลตของโครงการ เชน สงผลตอระยะเวลาด�าเนนการกอสราง ขนตอนในการ

ประกวดราคา ฯลฯ ดงนน ผศกษาจงด�าเนนการวจยโดยใหความส�าคญกบรปแบบการสงมอบโครงการ และในงาน

วจยชนน กลมตวอยางของงานวจยจะเปนกลมกลมผทเกยวของหลกๆ ของโครงการกอสราง คอ ผจดจางหรอเจาของ

โครงการ (Owner) และ ปรกษาโครงการ (Consultant)

2.3 ควำมหมำยของควำมเสยงของโครงกำรกอสรำงทเกดจำกรปแบบกำรด�ำเนนกำรและสงมอบ

โครงกำร

ปจจบน ขนตอนการระบความเสยง (Risk identification) ในโครงการกอสราง นยมการใชการรวมวเคราะห

(Panel discussion) หรออภปรายกบผมสวนเกยวของกบโครงการ และน�าขอมลทไดไปจดท�ารายการความเสยง

โดยพจารณาจากปจจยดานผลกระทบ (Consequence) ของความเสยงแตละตว (Khumpaisal, 2007)

ภานวฒน พงษพากเพยร (2546) ท�าการศกษาโครงสรางความเสยงในโครงการกอสรางอาคารสงในเขต

กรงเทพมหานคร และไดระบความเสยงทเกดภายในโครงการไว ผศกษาจงท�าการคดเลอกความเสยงทเกดจากรปแบบ

การด�าเนนการและสงมอบโครงการ และตรวจสอบกบผเชยวชาญในวงการการบรหารงานกอสราง เพอใหไดเกณฑ

ความเสยงทถกตอง และพบวารปแบบการด�าเนนการและสงมอบโครงการแตละระบบมความเสยงทใกลเคยงกน ยกเวน

แหลงทมาของความเสยงหรอปจจยทกอใหเกดความเสยง ความเสยงทเกดขนจากรปแบบการด�าเนนการและสงมอบ

โครงการสามารถสรปไดตามตาราง 1 ดงน



ตำรำงท 1 แสดงมาตรวดความเสยงเพอประกอบการวดความเสยงอนเกดจากระบบสงมอบโครงการแบบสญญา

ออกแบบ-ประมล-กอสราง ในโครงการอาคารชดพกอาศย

ขอ ความเสยง สาเหตหลกของความเสยง

1 สญญามความหมายยงยากตความไดยาก รปแบบสญญา

2 ผรบเหมาชวงไมท�าตามสญญากบทางผรบเหมาหลก ผรบเหมา และผรบเหมาชวง

3 การขาดการประสานงานในเรองสญญา องคกรโครงการกอสราง และ

รปแบบสญญา

4 ขาดความเขาใจในเรองเงอนไขสญญา องคกรโครงการกอสราง

5 การเขาไปแทรกแซงการท�างานของผรบเหมา ผประกอบการ

6 การเพมเตมงานทไมเกยวของกบสญญา ผประกอบการ / ผรบเหมา

7 ความไมเปนธรรมและไมสมเหตสมผลในขอก�าหนด รปแบบสญญา

8 ความไมชดเจนของสญญาในเรองของลายลกษณอกษร รปแบบสญญา

9 ขอบเขตงานทแตกตางจากสญญา รปแบบสญญา

10 การตความหมายของสญญาผดพลาดโดยขาดความรอบคอบ องคกรโครงการกอสราง

11 เจาของงานขาดความสามารถในการบรหารจดการ ผประกอบการ

12 ผจดการโครงการขาดความสามารถทางดานการบรหารงานกอสราง ผประกอบการ

13 ความไมเขาใจในบทบาทหนาทของทปรกษา ทปรกษาโครงการ

14 ระเบยบขอบงคบในการกอสรางทมากเกนไป รปแบบสญญา

15 การขาดการประสานงานทดระหวางผรบเหมา ทปรกษา เจาของงาน องคกรโครงการกอสราง

16 ขาดแบบรายละเอยดท�าใหประมาณราคากอสรางผดพลาด รปแบบสญญา

17 ความเขาใจผดจากแบบกอสรางและรายละเอยดประกอบแบบ ผออกแบบ

18 ขอมลทมความลาชาจากผออกแบบ ผออกแบบ

19 การออกแบบทขาดขอมลไมเพยงพอและไมชดเจน ผออกแบบ

20 การออกแบบทไมสมบรณมขอผดพลาด ผออกแบบ

21 แนวความคดในการออกแบบไมชดเจน ผออกแบบ

22 การเปลยนแปลงแบบบอย ผประกอบการ

23 งานกอสรางผดพลาดไปจากแบบและรายละเอยดประกอบแบบ ผรบเหมา

24 งานกอสรางทผดพลาดไปจากแผนหรอก�าหนดการ ผรบเหมา

ทมา: สรกานต รตนวทรย, (2555)




2.4 กำรวดคำควำมเสยง

โดยทวไปแลว ความเสยงจะสงผลกระทบในเชงลบกบโครงการ ทรพยสน หรอกระบวนการตางๆ ในโครงการ

พฒนาอสงหารมทรพย และความเสยงตางๆ สามารถเกดไดจากเหตการณตางๆ กนและสงผลกระทบตอโครงการ

พฒนาอสงหารมทรพยตางกน ซงความเสยงสามารถแบงไดใน 2 ลกษณะไดแก ความเสยงเชงนามธรรม (Subjective

risks) ซงไมสามารถวดหรอประเมนไดโดยใชเครองมอทางสถต และความเสยงเชงรปธรรม (Objective risks)

ซงสามารถพยากรณ วดประเมนไดดวยเครองมอทางสถตและคณตศาสตร (Khumpaisal, 2011)

ดงนน อญชล สมะเสถยร (2553) จงเสนอมตของการวด หรอประเมนความเสยง ซงจะตองด�าเนนการควบค

กนไปใน 2 มต คอ

1. มตทางมลคา (Value) โดยวดผลกระทบจากสาเหตหรอปจจยเสยง ในรปของความเสยหาย ขนาด

ความรนแรง ซงจะสงผลกระทบตอระบบการด�าเนนโครงการ

2. มตเวลา (Time) จะวดผลกระทบจากสาเหต หรอปจจยเสยงนนๆ ในรปแบบของความเปนไปได

หรอความถ (Frequency) ทจะเกดความเสยงนนๆ โดยสามารถแสดงผลออกมาเปนรปแบบตวเลข

สรกานต รตนวทรย (2555) ไดรวบรวมวธการวดความเสยงทนยมใชในธรกจกอสราง ม 3 วธไดแก

1. วธทางสถต เปนวธทสามารถประเมนความเสยงไดทงมตทางมลคาและมตเวลา เชน การน�าสถต

มลคาความเสยหายสงสดทเคยเกดขน มาเปนแนวทางในการก�าหนดเกณฑทใชประเมนระดบความรนแรง และระดบ

ความเสยหายทจะเกดขนในอนาคต หรอน�าสถตจ�านวนครงทเกดความเสยงใดๆ มาเปนแนวทางก�าหนดเกณฑประเมน

ความถ หรอโอกาสความเปนไปไดทจะเกดความเสยงนน วธทางสถตนจ�าเปนไดรบขอมลทถกตอง แมนย�า ครอบคลม

รายละเอยดครบถวน จงจะสามารถประเมนความเสยงโครงการไดชดเจนใกลเคยงความเปนจรง และผประเมนยงตอง

เลอกใชขอมลสถตทเหมาะสมกบบรบทขององคกรอกดวย

2. การวเคราะหผงการไหลของงาน เหมาะกบกจกรรมโครงการทไมซบซอน เปนการวเคราะหล�าดบ

ความสมพนธตามขนตอนปฏบตงานและระบบการควบคมการปฏบตเพอน�ามาใชประเมนระดบความเปนไปไดของ

ความเสยง

3. วธแบบสอบถามการควบคมภายใน (Internal control questionnaires: ICQ)

จงสามารถสรปได การความเสยงสามารถประยกตใชความสมพนธระหวาง ผลกระทบ (Impact) และ

ความถ (Frequency) หรอโอกาสทจะเกด ตามสมการท 1

Risk (R) = Consequence (C) X Frequency (F)

คาความเสยง = ผลกระทบ x โอกาสทจะเกด

สมกำรท 1 คำควำมเสยง

ผประเมนความเสยงจะพจารณาความเสยงทเกดขนทงในดานผลกระทบและโอกาสเกด จากนนจะ

กรอกผลการประเมนลงในตารางความเสยง แลวน�าคาทไดน�าไปจดต�าแหนง ในตารางขอมลสถานะความเสยงแลวน�า

คาทไดน�าไปไปจดต�าแหนงในตารางขอมลสถานะความเสยง (ดตาราง 2) เพอระบความส�าคญของความเสยง

และจดเรยงล�าดบความเสยงทเกดขน เพอน�าไปประกอบการตดสนใจในการบรหารและจดการความเสยง

(สรกานต, 2555 และอญชล, 2553)



ตำรำงท 2 ตารางการก�าหนดระดบของความเสยง (ผลกระทบ X โอกาสเกด)

โอกาสเกดนอยมาก

(1)

นอย

(2)

ปานกลาง

(3)

บอย

(4)

บอยครงมาก

(5)ผลกระทบ สงมาก (5) M M H VH VH

สง (4) L M H VH VHปานกลาง (3) L L M H Hต�า (2) VL VL L M Mต�ามาก (1) VL VL VL L L

ทมา: สรกานต รตนวทรย, (2555)

โดย VH = มความเสยงสงมาก

H = มความเสยงสง

M = มความเสยงปานกลาง

L = มความเสยงต�า

VL = มความเสยงต�ามาก

ดงนนขอบเขตของการศกษาครงน ไดก�าหนดกลมตวอยางคอโครงการอาคารชดพกอาศยทก�าลงกอสราง

อยจ�านวน 30 โครงการ โดยผใหขอมลจะเปนผทเกยวของกบโครงการกอสรางอาคารชดพกอาศยและมอ�านาจ

ตดสนใจเกยวกบความเสยงและรปแบบสญญา หรอรปแบบการสงมอบโครงการ

3. ขนตอนกำรเกบขอมลผศกษา มงศกษาความเสยงของโครงการกอสรางอาคารชดพกอาศยทใชสญญาระบบออกแบบ-ประมล-

กอสราง โดยมงเนนความเสยงทเจาของโครงการหรอผประกอบการไดรบผลกระทบ โดยใชกระบวนการวจยตามท

แสดงในภาพท 3 เนองจากงานวจยชนนเปนการวจยเชงบรรยาย (Descriptive research) และความเสยงทเกดขนใน

โครงการกอสรางอาคารชดพกอาศยสวนใหญเปนความเสยงเชงนามธรรม (Subjective risks) ซงไมสามารถวดคาใน

เชงตวเลขสถตได โดยตวแปรในงานวจยนคอ ระดบความเสยงโครงการกอสรางกอสรางอาคารชดทเกดจากตวรปแบบ

การด�าเนนการและสงมอบอาคารแบบออกแบบ-ประมล-กอสราง

ผศกษาไดสงแบบสอบถามดานการประเมนความเสยงและมาตรวดความเสยงไปยงเจาของโครงการ

ตวแทนเจาของโครงการ ผจดการโครงการ ผประสานงานโครงการ และทปรกษาโครงการจ�านวน 30 ตวอยาง

เพอเปรยบเทยบและรบรทศนคตทมตอความเสยงในโครงการกอสรางอาคารชดพกอาศยในมมมองของเจาของโครงการ

โดยผใหขอมลคอผประกอบการอสงหารมทรพยทงทจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยหรอไมจดทะเบยน และกลมบรษท

ทปรกษาโครงการ




ทบทวนวรรณกรรมทเกยวของ1. รปแบบสญญาในโครงการกอสราง2. การจดการองคกรโครงการกอสราง3. การจดการความเสยงในโครงการกอสราง4. ทฤษฎการวดความเสยง

1. ก�าหนดขอบเขตการวจยและก�าหนดกลมตวอยางในงานวจย

2. จดท�าเกณฑความเสยงเพอสรางแบบสอบถาม

จดท�าแบบสอบถามและสงไปยงกลมตวอยาง

วเคราะหและวดคาความเสยง

สรปผลการวจย

เปรยบเทยบระดบความเสยงระหวางโครงการอาคารชด Low rise และ High rise

ระดบคาความเสยงโครงการกอสรางอาคารชด

ภำพท 3 ล�าดบขนตอนการเกบและวเคราะหขอมล

4. กำรวเครำะหขอมลกลมผใหขอมล 30 คนอยในบรษททมต�าแหนงหนาทแตกตางกนในโครงการกอสรางอาคารชดพกอาศย

นอกจากนยงมต�าแหนงและอายแตกตางกน ซงผใหขอมลไดใชประสบการณในวชาชพในการใหคาความเสยงดงตาราง

ท 3

4.1 ขอมลเกยวกบตวผตอบแบบสอบถำม

ต�าแหนงหนาทในโครงการกอสรางมความส�าคญในการระบระดบความเสยง เนองจากระดบหนาทการงาน

สามารถบงบอกถงระดบความรบผดชอบตอโครงการและอ�านาจการตดสนใจในการรบรความเสยงและตดสนใจ

ดานความเสยง จากแบบสอบถามยงพบวาผตอบแบบสอบถามสวนใหญส�าเรจการศกษาระดบปรญญาตรขนไป

(รอยละ 53.3) สวนลกษณะองคกรทผตอบแบบสอบถามท�างานอยนน รอยละ 70 (21 จาก 30 คน) ท�างานในบรษท

ผประกอบการอสงหารมทรพย ขณะทรอยละ 30 (9 จาก 30 คน) ท�างานในบรษททปรกษาโครงการดานอสงหารมทรพย



ตำรำงท 3 ต�าแหนงหนาทของผใหขอมล

ต�าแหนงหนาทในปจจบน จ�านวน คดเปน (รอยละ)ผจดการโครงการ / ผอ�านวยการโครงการ 17 56.7ผประสานงานโครงการ 9 30.0วศวกรควบคมงาน 1 3.33สถาปนกควบคมงาน 2 6.66ผจดการทวไป 1 3.33รวม 30 100

ประสบการณการท�างานของผตอบแบบสอบถามมความส�าคญอยางมากในการระบความเสยง เนองจาก

ประสบการณในการท�างานสามารถชวยใหผตอบแบบสอบถามมมมมองในการระบล�าดบของความเสยง และยงมความ

สามารถในการบรหารจดการความเสยงเนองจากผานเหตการณความเสยงตางๆ หลากหลายรปแบบ (ตารางท 4)

ตำรำงท 4 ประสบการณในการท�างานของผใหขอมล

จ�านวนปประสบการณท�างานของผตอบแบบสอบถาม จ�านวน คดเปน (รอยละ)0-5 ป 6 20.06-10 ป 9 30.011-15 ป 8 26.716-20 ป 4 13.321 ปขนไป 3 10.0รวม 30 100

นอกจากนยงพบวาผตอบแบบสอบถามปฏบตหนาทในโครงการกอสรางอาคารชด แบงตามระดบความสง

ไดดงน

ตำรำงท 5 ชนดของอาคารชดแบงตามความสงอาคาร

ชนด จ�านวน รอยละอาคารชดสงมากกวา 23 เมตร 16 53.3อาคารชดสงนอยกวา 23 เมตร 14 46.7รวม 30 100

ถงแมจ�านวนของกลมผใหขอมลทมาจากแตละชนดอาคารไมแตกตางกนมาก แตอยางไรกตามความสงของ

อาคารจะเปนตวก�าหนดความยงยากซบซอนตางๆ และมความส�าคญเกยวของกบความเสยงของโครงการ ทงดาน

กฏหมายควบคมอาคาร ความปลอดภยในการกอสราง การประสานงานโครงการ และความขดแยงกนระหวาง

หนวยงานตางๆ ทเกยวของ (Khumpaisal, 2011)




4.2 ขอมลเกยวกบควำมเสยง

ผศกษาไดรวบรวมขอมลเกยวกบการรบรและประสบการณเกยวกบความเสยงตางๆ ทเกดขนในโครงการ

กอสรางอาคารชดทผตอบแบบสอบถามตอบ และท�าการวเคราะห โดยการหาคาเฉลยและคาเบยงเบนมาตรฐาน

ของความถและผลกระทบตอ งบประมาณ เวลา และคณภาพของแตละปจจยความเสยงโดยก�าหนดให 5 คอมากทสด

และ 1 คอนอยทสด โดยทางผวจยจะท�าการเนนสในชองทมคาเฉลยระดบโอกาส และผลกระทบทจะเกดกบงบประมาณ

เวลา และคณภาพ ทสงกวาคาเฉลยท 4.00 (ความเสยงสง-สงมาก) โดยมมาตรวดความเสยงทงสน 24 มาตรวด

(ภานวฒน, 2546 และสรกานต, 2555) ดงแสดงในตารางท 6

ตำรำงท 6 แสดงคาเฉลยเลขคณตของความเสยงในระบบสญญาออกแบบ-ประมล-กอสราง

ความเสยง คาเฉลยโอกาสเกด ผลกระทบ

คาเฉลย Std. งบประมาณ Std. เวลา Std. คณภาพ Std.

1.สญญามความหมายยงยากตความไดยาก 2.77 0.94 2.60 1.10 2.90 1.18 2.11 1.03

2.ผรบเหมาชวงไมท�าตามสญญากบทางผรบเหมาหลก 3.14 1.13 3.24 1.24 3.62 1.12 3.07 1.09

3.การขาดการประสานงานในเรองสญญา 2.86 0.92 2.62 1.15 2.90 1.11 2.50 1.20

4.ขาดความเขาใจในเรองเงอนไขสญญา 2.70 1.06 2.53 1.22 2.63 1.16 2.29 1.18

5.การเขาไปแทรกแซงการท�างานของผรบเหมา 3.13 1.04 2.79 1.21 3.23 1.28 2.79 1.24

6.การเพมเตมงานทไมเกยวของกบสญญา 3.80 0.71 3.87 0.78 4.03 0.81 2.86 1.09

7.ความไมเปนธรรมและไมสมเหตสมผลในขอก�าหนด 2.90 0.90 2.71 1.12 2.86 1.18 2.37 1.04

8.ความไมชดเจนของสญญาในเรองลายลกษณอกษร 2.50 1.01 2.83 1.34 2.97 1.27 2.55 1.12

9.ขอบเขตงานทแตกตางจากสญญา 2.90 1.06 3.69 1.11 3.52 1.06 2.89 1.31

10.การตความหมายของสญญาผดพลาดโดยขาดความรอบคอบ 2.52 1.02 3.00 1.19 3.00 1.28 2.44 1.22

11.เจาของงานขาดความสามารถในการบรหารจดการ 2.90 1.06 3.50 1.33 3.60 1.30 3.34 1.45

12.ผจดการโครงการขาดความสามารถทางดานการบรหาร

งานกอสราง2.60 0.93 3.37 1.22 3.67 1.21 3.38 1.29

13.ความไมเขาใจในบทบาทหนาทของทปรกษา 2.97 1.03 2.93 1.01 3.13 1.14 3.10 1.11

14.ระเบยบขอบงคบในการกอสรางทมากเกนไป 2.73 1.01 2.97 1.13 3.13 1.17 2.61 1.10

15.การขาดการประสานงานทดระหวาง ผรบเหมา,

ทปรกษา, เจาของงาน

3.33 1.09 3.53 1.14 3.73 1.20 3.41 1.18

16.ขาดแบบรายละเอยดท�าใหประมาณราคากอสรางผดพลาด 3.41 0.82 3.87 1.04 3.67 1.03 3.14 1.25

17.ความเขาใจผดจากแบบกอสรางและรายละเอยด

ประกอบแบบ

3.03 1.00 3.67 1.06 3.60 1.07 3.10 1.18

18.ขอมลทมความลาชาจากผออกแบบ 4.00 0.87 3.63 0.96 4.00 0.91 3.10 1.21

19.การออกแบบทขาดขอมลไมเพยงพอและไมชดเจน 3.37 1.07 3.83 0.87 3.67 0.99 3.10 1.18

20.การออกแบบทไมสมบรณมขอผดพลาด 3.43 1.14 3.80 0.96 3.90 1.06 3.33 1.09

21.แนวความคดในการออกแบบไมชดเจน 3.00 1.26 3.28 1.16 3.31 1.23 2.97 1.21

22.การเปลยนแปลงแบบบอย 4.03 0.93 3.97 0.93 4.07 0.91 3.47 1.25

23.งานกอสรางผดพลาดไปจากแบบและรายละเอยด

ประกอบแบบ

3.63 0.96 3.63 1.10 3.73 1.17 3.20 1.24

24.งานกอสรางทผดพลาดไปจากแผนหรอก�าหนดการ 3.47 0.90 3.20 1.00 3.43 1.04 3.20 1.03



สามารถสรปไดวา ความเสยงสวนใหญทเกดในโครงการกอสรางอาคารชดพกอาศย มกเกดขนกบสวนงาน

ออกแบบและประสานงานการออกแบบ โดยเฉพาะ การเปลยนแปลงแบบบอยครงจะสงผลกระทบกบระยะเวลาการ

ด�าเนนการโครงการมากทสด และการเปลยนแปลงแบบนยงมโอกาสเกดสงทสดในชวงการบรหารการกอสรางโครงการ

ดวย จากนนผศกษาจงใชวธการดานคณตศาสตรหรอสถตตางๆ เพอสนบสนนการวเคราะหความเสยงในการวจย

ครงน ดงทจะแสดงในสวนท 4.3 ตอไป

4.3 กำรวเครำะหเพอวดคำควำมเสยง

จากตารางท 6 ขางตนคา ความถทไดและผลกระทบยงไมสามารถวดระดบคาทแทจรงได เนองจากเปนเพยง

ระดบคาความคดเหนตอความเสยงปจจยตางๆ ของผใหขอมลเทานน ผศกษาจงไดประยกตสมการ ความเสยง =

ผลกระทบ x โอกาสทจะเกด (สมการ 1) โดยระดบของความเสยงสามารถจดแบงเปน 4 ระดบ จากนนจงท�าการหา

คาระดบความเสยงทเกดจากระบบ ออกแบบ-กอสรางและออกแบบประมลกอสรางและไดก�าหนดระดบความเสยง

ดงน

ตำรำงท 7 การจดแบงระดบความเสยง

ระดบความเสยง ระดบความเสยงระดบความเสยงต�า (Low) 1.00-6.00 คะแนนระดบความเสยงปานกลาง (Medium) 6.01-10.00 คะแนนระดบความเสยงสง (High) 10.01-16.00 คะแนนระดบความเสยงสงมาก (Extreme) 16.01-25.00 คะแนน

ทมา: แผนบรหารความเสยงส�านกงานคณะกรรมการวจยแหงชาตประจ�าปงบประมาณ พ.ศ. 2552

ผศกษาจงไดวเคราะหหาระดบคาความเสยงของปจจยตางๆ ทเกดจากสญญา จากตารางท 6 พบวา

ความเสยงของโครงการอาคารชดพกอาศยจะมความรนแรงต�าและสงปะปนกนในแตละปจจย ผศกษาจงเนนไป

ทความเสยงทมความส�าคญ (คาระดบความเสยงสง) โดยไดใชเกณฑการจดแบงระดบความเสยงเพอจดล�าดบ

ความเสยง (ตาราง 7) เพอใหงายตอการวเคราะหตอไป โดยผศกษาไดเนนสในชองทมคาความเสยงสงและสงมาก โดย

ก�าหนดเกณฑท 10.01 ขนไป และไดหาคาเฉลยของระดบความเสยงทมตองบประมาณ เวลา และคณภาพ โดยได

แสดงคาความเสยงรวมดวย เพอชวยการตดสนใจในการจดล�าดบความเสยงตอไป ซงสามารถแสดงในรปสมการท 2

คาความเสยงรวม = โอกาสเกด X (คาเฉลยผลกระทบตองบประมาณ + เวลา + คณภาพ)

3

สมกำร 2 คำควำมเสยงรวมทใชในกำรวจย

สมการดงกลาวชวยใหผศกษาสามารถจดล�าดบความเสยงไดสะดวกและงายตอการใชงาน ดงตารางท 8




ตำรำงท 8 ระดบความเสยงสญญาระบบออกแบบ-ประมล-กอสราง

ความเสยงระดบความเสยงทกระทบตอ คาความเสยงรวม

งบประมาณ เวลา คณภาพ

1.สญญามความหมายยงยากตความไดยาก 7.19 8.02 5.83 7.02

2.ผรบเหมาชวงไมท�าตามสญญากบทางผรบเหมาหลก 10.17 11.36 9.64 10.39

3.การขาดการประสานงานในเรองสญญา 7.50 8.29 7.16 7.65

4.ขาดความเขาใจในเรองเงอนไขสญญา 6.84 7.11 6.17 6.71

5.การเขาไปแทรกแซงการท�างานของผรบเหมา 8.75 10.13 8.75 9.21

6.การเพมเตมงานทไมเกยวของกบสญญา 14.69 15.33 10.88 13.63

7.ความไมเปนธรรมและไมสมเหตสมผลในขอก�าหนด 7.86 8.28 6.87 7.67

8.ความไมชดเจนของสญญาในเรองของวลและเงอนไขสญญา 7.07 7.42 6.38 6.95

9.ขอบเขตงานทแตกตางจากสญญา 10.70 10.20 8.39 9.76

10.การตความหมายของสญญาผดพลาดโดยขาดความรอบคอบ 7.55 7.55 6.15 7.09

11.เจาของงานขาดความสามารถในการบรหารจดการ 10.15 10.44 9.70 10.10

12.ผจดการโครงการขาดความสามารถทางดานการบรหารงานกอสราง 8.75 9.53 8.79 9.02

13.ความไมเขาใจในบทบาทหนาทของทปรกษา 8.70 9.30 9.21 9.07

14.ระเบยบขอบงคบในการกอสรางทมากเกนไป 8.11 8.56 7.13 7.93

15.การขาดการประสานงานทดระหวาง ผรบเหมา,ทปรกษา,เจาของงาน 11.78 12.44 11.38 11.87

16.ขาดแบบรายละเอยดท�าใหประมาณราคากอสรางผดพลาด 13.20 12.52 10.71 12.14

17.ความเขาใจผดจากแบบกอสรางและรายละเอยดประกอบแบบ 11.12 10.92 9.41 10.49

18.ขอมลทมความลาชาจากผออกแบบ 14.53 16.00 12.41 14.32

19.การออกแบบทขาดขอมลไมเพยงพอและไมชดเจน 12.91 12.34 10.44 11.90

20.การออกแบบทไมสมบรณมขอผดพลาด 13.05 13.39 11.44 12.63

21. แนวความคดในการออกแบบไมชดเจน 9.83 9.93 8.90 9.55

22.การเปลยนแปลงแบบบอย 16.00 16.40 13.98 15.46

23.งานกอสรางผดพลาดไปจากแบบและรายละเอยดประกอบแบบ 9.91 10.01 9.81 9.91

24.งานกอสรางทผดพลาดไปจากแผนหรอก�าหนดการ 13.20 13.56 11.63 12.80

จากการวเคราะหความเสยงโดยใชเกณฑของส�านกงานคณะกรรมการวจยแหงชาต พบวา ความเสยงท

เกยวของกบการออกแบบทตองตอบสนองตอความตองการของเจาของโครงการอาคารชดพกอาศย และเกยวของกบ

การเปลยนแปลงแบบ ทงการออกแบบ หรอวสดทใช ดงทแสดงในตาราง 8 พบวา ปจจยเรองการเปลยนแปลงแบบ

บอย (22) นนไดรบผลกระทบสงสด ทงในดาน งบประมาณ เวลา และคณภาพงาน โดยมคาคะแนนรวมของความเสยง

สงถง 15.46 ปจจยเรองความลาชาของขอมลการออกแบบเปนความเสยงระดบสงอกประการ โดยมคาคะแนนรวมท

14.32 และปจจยเสยงเรองงานเพมเตมทไมเกยวของกบสญญา (6) นนสงผลกระทบสงกบโครงการกอสรางเชนกน

โดยมคาคะแนนรวมท 13.63



4.4 ผลกำรศกษำ

จากการศกษาพบวา ปจจยความเสยงทเกยวของกบกจกรรมการออกแบบโดยสถาปนกและวศวกร โดย

เฉพาะการเปลยนแปลงแบบบอยตามความตองการของผประกอบการ สามารถสงผลกระทบตองบประมาณ เวลา และ

คณภาพเปนอยางมาก ทมผลกระทบตอโครงการกอสรางอาคารชด มรปแบบการด�าเนนการและสงมอบโครงการระบบ

ออกแบบ-ประมล-กอสราง มากทสด สวนปจจยเรองความลาชาของขอมล และการเพมเตมงานทไมเกยวของกบสญญา

นน สงผลกระทบดานความเสยงกบโครงการในล�าดบทรองลงมา ดงนนสามารถสรปผลศกษาไดวา หากเกดความลาชา

ความขดแยง หรอการเปลยนแปลงอนเกดกบกจกรรมการออกแบบโครงการกอสรางอาคารชดพกอาศยนน จะสงผล

กระทบกบความกาวหนาและงบประมาณของโครงการฯ อยางมาก สอดคลองกบผลงานวจยของ จตตสา เจรญพานช

(2555) ทพบวาปจจยเสยงทเกยวของการออกแบบทมขอมลไมเพยงพอหรอไมชดเจน ความขดแยงของแบบและ

รายละเอยดประกอบแบบ ความลาชาในการอนมตแบบ นนมระดบความรนแรงมาก และมความถในการเกดมาก

และสงผลกระทบตอความกาวหนาของโครงการกอสรางอาคารชดมากทสด

การศกษาครงนยงไดระบถงความเสยง อนเกดจากความขดแยงในการประสานงานกน ระหวางฝายตางๆ

ทเกยวของทง ผจดการโครงการ สถาปนก วศวกร ฯลฯ ถงแมจะไดคาความเสยงรวมจากการศกษาครงนไมสงนก

(11.87) แตเปนการยนยนผลการวจยทเกยวของ เชน Khumpaisal (2011) ความเสยงอนเนองจากความขดแยงใน

การประสานงานกนระหวางฝายตางๆ (Conflicts of project participants) เปนความเสยงในกลมเทคโนโลยท

สงผลกระทบอยางรนแรงกบการกอสรางโครงการอสงหารมทรพย

นอกจากนยงพบวา ผใหขอมลพจารณาวาปจจยความเสยงอนเนองมาจากความยงยากซบซอนของสญญา

เชน ความไมชดเจนของถอยค�าเงอนไขสญญา การขาดความเขาใจในสญญา ความไมเปนธรรมของสญญา ฯลฯ

รวมถงการขาดความสามารถในการบรหารโครงการของผจดการโครงการและทปรกษา ไมไดสงผลกระทบตอโครงการ

กอสรางอาคารมาก

5. สรปผลกำรศกษำและขอเสนอแนะ ความเสยงสวนใหญทเกดขนในโครงการกอสรางอาคารชดในรปแบบสญญา ออกแบบ-ประมล-กอสราง

จะเกดจากปจจยดานกจกรรมการออกแบบ เชนการเปลยนแปลงแบบบอยครง การขาดขอมลสนบสนนทเพยงพอ

หรอการเพมหรอลดงานตางๆ นอกเหนอจากแบบกอสรางโครงการ (Variation) ซงปจจยความเสยงเหลานสงผลกระ

ทบดานงบประมาณโครงการทอาจเพมขน หรอกระทบตอระยะเวลากอสรางโครงการ รวมถงปจจยอนๆ เชน การขาด

การประสานงานระหวางบคคลทเกยวของฝายตางๆ โดยสถาปนก ผออกแบบตกแตงภายใน วศวกรฝายตางๆ ท

เกยวของกบการออกแบบโครงการควรจะพจารณาตระหนกถงความส�าคญและผลกระทบจากปจจยเสยงเหลาน

เพอลดและบรรเทาความเสยงอนเกยวเนองกบกจกรรมการออกแบบตอไป

อยางไรกตาม การศกษาชนนสามารถเกบขอมลจากผเกยวของในกระบวนการกอสรางและพฒนาโครงการ

อาคารชดพกอาศยไดจ�านวนนอยมาก และผลการศกษาอาจจะไมสามารถระบถงทศนคตหรอมมมองของผประกอบการ

โครงการอสงหารมทรพยทมตอสญญารปแบบ ออกแบบ-ประมล-กอสราง ไดทงหมด อกทงการระบคาความเสยงเปน

ตวเลขของแตละบคคลนนยอมแตกตางกนตามประสบการณ หนาทความรบผดชอบในโครงการ ความรหรอ

ประสบการณในการบรหารสญญากอสรง ซงเปนเรองเฉพาะตวบคคลและเปนเรองนามธรรม ท�าใหการระบหรอ

ประเมนความเสยงในเชงคณตศาสตรท�าไดยากมาก ผศกษาขอเสนอแนะแนวทางในการวจยลกษณะเดยวกนในอนาคต




ควรระบเกณฑความเสยงยอยๆ ใหมความหลากหลายมากยงขน และสามารถน�าไปใชในโครงการกอสราง

อสงหารมทรพยไดจรง นอกจากจะท�าการวดหรอประเมนความเสยงแตละประเภทไดแลว ผวจยควรศกษาใน

รายละเอยดของการเกดความเสยงประเภทหรอปจจยนนๆ เพอสามารถทราบไดถงสาเหตการเกดความเสยง และ

สามารถจดท�าแนวทางการบรหารจดการความเสยงทเหมาะสมกบบรบทของโครงการนนๆ ไดตอไป

6. เอกสำรอำงองกว หวงนเวศนกล. 2547. กำรบรหำรงำนวศวกรรมกอสรำง. พมพครงท 1. กรงเทพฯ: ซเอดยเคชน.

จตตสา เจรญพานช. 2555. กำรวเครำะหควำมเสยงในกำรกอสรำงอำคำรประเภทอำคำรชดพกอำศย. วทยานพนธ

ปรญญามหาบณฑต สาขาวชานวตกรรมการพฒนาอสงหารมทรพย. คณะสถาปตยกรรมศาสตรและ

การผงเมอง มหาวทยาลยธรรมศาสตร.

ชตพงษ เหลยงกอบกจ. 2552. กำรศกษำแนวทำงกำรวำงกรอบกำรบรหำรควำมเสยงโครงกำรวำงระบบ ภำยใต

รปแบบสญญำวำจำงแบบสญญำออกแบบ-ประมล-กอสรำงและออกแบบ-กอสรำง. วทยานพนธ

ปรญญามหาบณฑต สาขาบรหารเทคโนโลย วทยาลยนวตกรรม มหาวทยาลยธรรมศาสตร.

บญญธร ศรสวาสด. 2555. “คอนโดมเนยม ตดลมบน รบอานสงสหลงน�าทวม Bangkok Property”. ใน โพสตทเดย

ฉบบพเศษ. กรงเทพฯ: โพสต พบลชชง. น.1-5.

พาสทธ หลอธรพงศ. รปแบบของระบบการจดท�าและสงมอบโครงการ. ใน กำรประชมวชำกำรวศวกรรมโยธำ ครง

ท 7. 17-18 พฤษภาคม 2544. จฬาลงกรณมหาวทยาลย. กรงเทพมหานคร. 2544. น. INV 43-50.

ภานวฒน พงษพากเพยร. 2546. กำรศกษำโครงสรำงควำมเสยงในโครงกำรกอสรำงอำคำรสงในเขต

กรงเทพมหำนคร. วทยานพนธปรญญามหาบณฑต สาขาวชาวศวกรรมและการบรหารการกอสราง คณะ

วศวกรรมศาสตร.มหาวทยาลยเทคโนโลยพระจอมเกลาธนบร.

โสภณ พรโชคชย. 2554. สรปสถำนกำรณตลำดทอยอำศย พ.ศ.2554. [ออนไลน] [อางเมอวนท 28 มกราคม 2555].

เขาถงไดจาก http://www.thaiappraisal.org/thai/market/market_view.php?strquery=market326.htm

สรกานต รตนวฑรย. 2555. ระดบควำมเสยงโครงกำรกอสรำงอำคำรชดทเกดจำกตวรปแบบกำรด�ำเนนกำรและ

สงมอบโครงกำรระบบ ออกแบบ-ประมล-กอสรำง ในมมมองของเจำของโครงกำร. วทยานพนธ

สถาปตยกรรมศาสตรบณฑต สาขาวชาสถาปตยกรรม คณะสถาปตยกรรมศาสตรและการผงเมอง

มหาวทยาลยธรรมศาสตร

ส�านกงานคณะกรรมการวจยแหงชาต. 2552. แผนบรหำรควำมเสยง ส�ำนกงำนคณะกรรมกำรวจยแหงชำต

ประจ�ำปงบประมำณ พ.ศ. 2552. กรงเทพฯ: ส�านงานคณะกรรมการวจยแหงชาต (วช.)

อรณ ศรจานสรณ. 2555. เทคนคเบองตนพฒนำอสงหำรมทรพย. พมพครงท 1. กรงเทพฯ: โฮมบายเออรไกด.

อญชล สมะเสถยร. 2553. กำรบรหำรควำมเสยง Risk Management. ปทมธาน: คณะสถาปตยกรรมศาสตร

และการผงเมอง มหาวทยาลยธรรมศาสตร.

Osipova. E. & Apleberger. L. 2007. “Risk management in different forms of contract and

collaboration - case of Sweden”. In Proceeding of CIB World Build Congress “Construction

for Development”. 14-17 May 2007. Cape Town: South Africa.



Osipova, E.. 2008. The impact of procurement options on risk management in Swedish

construction Project. Tutkimusraportti: Luulajan teknillinen yliopisto .

Khumpaisal, S. 2007. Risks in the Construction Project Procurement Process and the Mitigation

Methods. In Journal of Architectural/Planning Research and Studies. Volume 5.

pp. 133-145.

Khumpaisal. S. 2011. Analytic Approach to Risk Assessment in Thailand’s Real Estate

Development Industry. PhD. Thesis. School of the Built Environment, Faculty of

Technology and Environment, Liverpool John Moores University, Liverpool. UK..

Rittironk, S. 2007. CM Versus CA. In Journal of Architectural/Planning Research and Studies.

Volume 5. pp. 149-160.

การวิเคราะห์ความเสี่ยง ......ประม...

Documents