khÓa luẬn t nghiỆpi.vndoc.com/data/file/2015/thang06/16/bong-bong... · trƯỜng ĐẠi hỌc...
Post on 10-Sep-2020
3 Views
Preview:
TRANSCRIPT
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG
KHOA KINH TẾ VÀ KINH DOANH QUỐC TẾ
CHUYÊN NGÀNH KINH TẾ ĐỐI NGOẠI
-------***-------
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
Đề tài: Bong bóng bất động sản ở Mỹ giai đoạn
2001-3/2008 và bài học cho Việt Nam
Sinh viên thực hiện : Mai Phương Chi
Lớp : Nhật 1
Khoá : K43F
Giáo viên hướng dẫn : ThS. Lê Phương Lan
Hà Nội, 2008
1
MỤC LỤC
Lêi më ®Çu .................................................................................................. 1
Ch¬ng 1: Tæng quan vÒ bÊt ®éng s¶n vµ qu¶n lý bÊt
®éng s¶n ...................................................................................................... 5
I. Kh¸i niÖm vÒ bÊt ®éng s¶n vµ thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ........................... 5
1. Kh¸i niÖm bÊt ®éng s¶n .............................................................................. 5
1.1. §Þnh nghÜa bÊt ®éng s¶n ................................................................... 5
1.2. Ph©n lo¹i bÊt ®éng s¶n ....................................................................... 6
1.3. §Æc ®iÓm cña bÊt ®éng s¶n ................................................................ 7
1.4. §iÒu kiÖn ®Ó bÊt ®éng s¶n trë thµnh hµng hãa ................................ 9
2. ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n ........................................................................... 10
2.1. Kh¸i niÖm thÞ trêng bÊt ®éng s¶n .................................................. 10
2.2. §Æc ®iÓm cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ............................................ 12
II. Qu¶n lý thÞ trêng bÊt ®éng s¶n vµ qu¶n lý bÊt ®éng s¶n ................... 14
1. Qu¶n lý thÞ trêng bÊt ®éng s¶n .............................................................. 14
2. Qu¶n lý bÊt ®éng s¶n ................................................................................ 15
3. Vai trß cña viÖc qu¶n lý vµ ph¸t triÓn bÊt ®éng s¶n trong nÒn kinh tÕ
quèc d©n .................................................................................................. 17
3.1. Lµm t¨ng gi¸ trÞ ®Êt ®ai vµ thóc ®Èy s¶n xuÊt ph¸t triÓn ............... 17
3.2. Huy ®éng vèn cho nÒn kinh tÕ ......................................................... 18
3.3. T¨ng thu nhËp cho ng©n s¸ch Nhµ níc. ....................................... 19
3.4. Më réng c¸c thÞ trêng trong vµ ngoµi níc, më réng quan hÖ
quèc tÕ. ..................................................................................................... 20
3.5. T¹o c«ng ¨n viÖc lµm vµ n©ng cao ®êi sèng cña nh©n d©n. .......... 22
III. Mét sè kh¸i niÖm liªn quan ................................................................... 23
1. Kh¸i niÖm vÒ “bong bãng bÊt ®éng s¶n” ................................................ 23
2. Kh¸i niÖm vay thÕ chÊp vµ chøng kho¸n hãa ......................................... 24
2.1. Vay thÕ chÊp (hay cßn gäi lµ “vay tµi s¶n” hoÆc thÕ chÊp thø cÊp)
.................................................................................................................. 24
2.2. Chøng kho¸n ho¸ ............................................................................. 26
2.3. Mèi quan hÖ gi÷a thÞ trêng bÊt ®éng s¶n vµ thÞ trêng tµi chÝnh 27
CH¦¥NG 2: Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü ............................. 29
I. Tæng quan vÒ thÞ trêng bÊt ®éng s¶n Mü .............................................. 29
II. DiÔn biÕn bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001-3/2008 ......... 34
1. Giai ®o¹n 2001- 2005 ................................................................................. 34
1.1. VÒ gi¸ nhµ ......................................................................................... 34
1.2. VÒ khèi lîng giao dÞch ................................................................... 37
2. Giai ®o¹n 2005 – 3/2008 ............................................................................ 39
2.1. VÒ gi¸ nhµ ......................................................................................... 40
2.2. VÒ khèi lîng giao dÞch ................................................................... 42
2
III. Nguyªn nh©n dÉn ®Õn t×nh tr¹ng bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü ...... 44
1. Héi chøng “thÝch së h÷u nhµ” cña ngêi d©n Mü. ................................. 44
2. S¶n phÈm cho vay thÕ chÊp díi chuÈn .................................................. 45
3. Lîng tiÒn cho vay ®Þa èc gia t¨ng .......................................................... 47
4. Tû lÖ l·i suÊt liªn bang (Federal Fund Rate) thay ®æi liªn tôc. ............ 50
IV. HËu qu¶ cña bong bãng nhµ ®Êt t¹i Mü vµ ¶nh hëng tíi thÞ trêng
tµi chÝnh thÕ giíi ............................................................................................ 56
1. HËu qu¶ bong bãng nhµ ®Êt t¹i Mü ......................................................... 56
2. T¸c ®éng tíi thÞ trêng tµi chÝnh thÕ giíi ............................................... 60
CH¦¥NG 3: BµI HäC CHO VIÖt NAM ................................................ 64
I. Thùc tr¹ng thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ViÖt Nam giai ®o¹n 2001 -3/2008 vµ
nguyªn nh©n dÉn ®Õn thùc tr¹ng ®ã. ........................................................... 64
1. Giai ®o¹n 2001 – 2003: ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n bïng næ .................... 64
2. Giai ®o¹n 2003 - 2005: ThÞ trêng ®ãng b¨ng ........................................ 65
3. Giai ®o¹n 2005 - 3/2008: ThÞ trêng biÕn ®éng phøc t¹p. .................... 69
II. Mét sè bµi häc rót ra tõ khñng ho¶ng bÊt ®éng s¶n ë Mü cã thÓ ¸p
dông cho ViÖt Nam ........................................................................................ 73
1. So s¸nh biÕn ®éng thÞ trêng bÊt ®éng s¶n Mü vµ ViÖt Nam ............... 73
2. So s¸nh nguyªn nh©n dÉn ®Õn hiÖn tîng bong bãng bÊt ®éng s¶n t¹i
Mü vµ ë ViÖt Nam .................................................................................. 75
2.1. T©m lý ngêi d©n .............................................................................. 75
2.2. TÝn dông bÊt ®éng s¶n ..................................................................... 77
2.3. Lîng tiÒn cho vay ®Þa èc gia t¨ng .................................................. 79
2.4. ¶nh hëng cña c¸c chÝnh s¸ch tiÒn tÖ vÒ l·i suÊt .......................... 81
3. Bµi häc kinh nghiÖm rót ra tõ cuéc khñng ho¶ng bÊt ®éng s¶n ë Mü cã
thÓ ¸p dông cho ViÖt Nam ..................................................................... 84
3.1. Bµi häc vÒ t©m lý ngêi d©n ............................................................. 84
3.2. Bµi häc vÒ h×nh thøc tÝn dông bÊt ®éng s¶n: cho vay thÕ chÊp díi
chuÈn ........................................................................................................ 85
3.3. Bµi häc vÒ biÖn ph¸p t¨ng nguån vèn cho thÞ trêng bÊt ®éng s¶n
.................................................................................................................. 86
3.4. Bµi häc vÒ t¸c ®éng cña c¸c chÝnh s¸ch ®iÒu tiÕt cña Nhµ níc ... 87
III. C¸c gi¶i ph¸p ®Ò xuÊt ®Ó n©ng cao hiÖu qu¶ cña thÞ trêng bÊt ®éng
s¶n ViÖt Nam nh»m tr¸nh nguy c¬ vì “bong bãng” .................................. 88
1. Gi¶i ph¸p vÜ m« ......................................................................................... 88
1.1. æn ®Þnh t©m lý ngêi d©n, tr¸nh t×nh tr¹ng ®Çu c¬ b»ng c¸c quy
®Þnh hîp lý vµ sö dông cã hiÖu qu¶ h¬n c«ng cô tµi chÝnh trong qu¶n lý
Nhµ níc vÒ ®Êt ®ai ................................................................................. 88
1.2. T¨ng cung bÊt ®éng s¶n ................................................................... 91
1.3. Huy ®éng vèn tõ nhiÒu nguån cho thÞ trêng bÊt ®éng s¶n. ......... 91
3
1.3.1. Hoµn thiÖn hÖ thèng ph¸p luËt t¹o ®iÒu kiÖn cho c¸c doanh nghiÖp bÊt ®éng s¶n tiÕp cËn nguån vèn dÔ dµng h¬n. ......................... 92
1.3.2. Thu hót vèn ®Çu t trùc tiÕp níc ngoµi vµo lÜnh vùc bÊt ®éng s¶n ............................................................................................................... 92
1.3.3. Sö dông c¸c c«ng cô ®Çu t tµi chÝnh nh»m t¹o kªnh dÉn th«ng tho¸ng gi÷a thÞ trêng bÊt ®éng s¶n vµ thÞ trêng vèn. ........................ 93
2. Gi¶i ph¸p vi m« ......................................................................................... 94
2.1. VÒ phÝa c¸c ng©n hµng th¬ng m¹i ................................................ 94
2.1.1. Thùc hiÖn nghiªm tóc c¸c thñ tôc thÈm ®Þnh cho vay thÕ chÊp liªn quan ®Õn bÊt ®éng s¶n ........................................................................... 94
2.1.2. Th¸o gì víng m¾c trong cho vay cña ng©n hµng ®èi víi kinh doanh bÊt ®éng s¶n ............................................................................... 94
2.2. VÒ phÝa c¸c c«ng ty kinh doanh ®Þa èc ............................................ 95
2.2.1. “Chøng kho¸n ho¸” c¸c dù ¸n ®Çu t kinh doanh bÊt ®éng s¶n . 95
2.2.2. H×nh thµnh quü ®Çu t tÝn th¸c cho thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ....... 96
2.2.3. N©ng cao tr×nh ®é, t¨ng kh¶ n¨ng qu¶n lý cña c¸c doanh nghiÖp bÊt ®éng s¶n trong níc. ....................................................................... 96
KÕt luËn .................................................................................................... 98
Danh môc Tµi liÖu tham kh¶o ................................................... 100
Danh môc tõ viÕt t¾t ...................................................................... 104
Danh môc b¶ng biÓu ......................................................................... 105
Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam
Mai Ph¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 1
LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Bất động sản là một loại hàng hoá đặc biệt, và cũng vì những tính chất
đặc biệt mà nó đóng vai trò hết sức quan trọng trong nền kinh tế quốc dân.
Phát triển bất động sản và thị trường bất động sản sẽ góp phần làm tăng giá trị
đất đai và thúc đẩy sản xuất phát triển, huy động vốn cho nền kinh tế, mở
rộng các thị trường trong và ngoài nước, mở rộng quan hệ quốc tế, tạo công
ăn việc làm và nâng cao đời sống của nhân dân… Tuy nhiên, thị trường bất
động sản lại rất phức tạp và nhạy cảm nên việc quản lý và định hướng của các
cơ quan có thẩm quyền không hề đơn giản. Nhất là trong bối cảnh hiện nay,
mối liên thông giữa thị trường bất động sản và thị trường tài chính ngày càng
trở nên chặt chẽ.
Thị trường bất động sản Mỹ là một thị trường lớn và có lịch sử lâu đời.
Tuy nhiên, trong gần 10 năm trở lại đây, chính vì những khoản lợi nhuận kếch
xù mà người ta đã quên đi những nguy cơ đang tiềm ẩn để lao vào đầu tư
nhằm kiếm lời với sự tham gia của một loạt các ngân hàng, công ty địa ốc,
những nhà đầu tư… Một hệ thống khổng lồ được tạo ra, gắn kết chặt chẽ với
nhau, và chỉ cần một khâu trong hệ thống này gặp sự cố sẽ kéo theo sự sụp đổ
dây chuyền của cả hệ thống. Lãi suất giảm, người dân đua nhau đổ tiền vào
bất động sản, các ngân hàng thì không ngừng cho vay, mở rộng cả vào khu
vực những người có thu nhập thấp, đẩy giá nhà lên cao. Đến khi lãi suất tăng,
bong bóng xì hơi, nhiều người không có khả năng hoàn trả các khoản nợ cầm
cố vì giá nhà tụt xuống thấp, trong khi lãi suất tín dụng lại tăng cao. Việc mất
khả năng chi trả của họ kéo theo nguy cơ phá sản của các cơ sở cho vay. Tuy
nhiên, các cơ sở này đã chuyển chúng sang dạng trái phiếu, bán lại cho các
nhà đầu tư. Vậy là cuộc khủng hoảng trên thị trường bất động sản đã lan sang
cả thị trường chứng khoán và thị trường tài chính, và nó không còn nằm trong
Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam
Mai Ph¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 2
đất Mỹ mà đã trở thành một “cơn bão tài chính” trên toàn thế giới với những
hậu quả hết sức nặng nề.
Thị trường bất động sản Việt Nam hết sức phức tạp và luôn trong tình
trạng bất ổn định. Trong thời gian qua, diễn biến trên thị trường bất động sản
Việt Nam cũng có một số nét tương tự như ở Mỹ. Nhiều chuyên gia cũng
cảnh báo về nguy cơ bong bóng sẽ vỡ và hậu quả có thể sẽ rất nặng nề do tính
chất phức tạp riêng của thị trường nếu các cơ quan quản lý không có những
biện pháp kịp thời nhằm ổn định và hướng thị trường phát triển lành mạnh
hơn.
Vì những lý do trên, em quyết định chọn đề tài: “Bong bóng bất động
sản ở Mỹ giai đoạn 2001 – 3/2008 và bài học cho Việt Nam” cho khóa luận
tốt nghiệp của mình.
Em mong muốn rằng từ việc nghiên cứu cuộc khủng hoảng thị trường
bất động sản Mỹ giai đoạn 2001 - 3/2008 sẽ rút ra được một vài kinh nghiệm
cho thị trường bất động sản Việt Nam, một “con ngựa bất kham” cho tới nay
vẫn chưa thể thuần hoá.
2. Mục đích nghiên cứu
Cung cấp những lý thuyết cơ bản về bất động sản, thị trường bất
động sản, quản lý thị trường bất động sản và một số vấn đề liên quan.
Tìm hiểu tổng quan về thị trường bất động sản Mỹ, diễn biến bong
bóng bất động sản giai đoan 2001 – 3/2008, nguyên nhân bùng nổ và hậu quả.
Phân tích những nét chung về thị trường bất động sản Việt Nam
trong thời gian qua và những bài học kinh nghiệm có thể áp dụng từ khủng
hoảng bất động sản ở Mỹ.
3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam
Mai Ph¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 3
Đối tượng nghiên cứu của đề tài: hiện tượng bong bóng trên thị
trường bất động sản.
Phạm vi nghiên cứu của đề tài: Với mục đích tìm hiểu về diễn biến
trên thị trường bất động sản và những nguy cơ tiềm ẩn, đề tài tiến hành
nghiên cứu hai thị trường là thị trường bất động sản Mỹ và thị trường bất
động sản Việt Nam.
4. Phƣơng pháp nghiên cứu
Đề tài được thực hiện bằng các phương pháp: Phương pháp nghiên cứu
tại bàn, phương pháp lý luận kết hợp tìm hiểu và quan sát thực tế, phương
pháp thống kê phân tích, phương pháp so sánh, từ đó rút ra những luận cứ
logic nhất, tổng hợp và đánh giá đối tượng nghiên cứu.
5. Kết cấu của đề tài
Ngoài phần Lời mở đầu và Kết luận, đề tài được chia làm ba chương
chính:
Chương 1: Tổng quan về bất động sản và quản lý bất động sản
Chương II: Bong bóng bất động sản ở Mỹ giai đoạn 2001- 3/2008
Chương III: Bài học cho Việt Nam
§Ó cã thÓ hoµn thµnh khãa luËn nµy, tríc hÕt em xin ch©n thµnh c¶m
¬n trêng §¹i häc Ngo¹i Th¬ng, Khoa Kinh tÕ vµ kinh doanh quèc tÕ cïng
c¸c thÇy c« trong Khoa ®· tËn t×nh d×u d¾t em trong bèn n¨m häc võa qua vµ
®· hÕt søc t¹o ®iÒu kiÖn cho em ®îc thùc hiÖn bµi Khãa luËn nµy!
Em xin göi lêi c¶m ¬n s©u s¾c ®Õn Th¹c sü Lª Ph¬ng Lan ®· trùc tiÕp
chØ b¶o, híng dÉn cho em rÊt nhiÒu trong suèt qu¸ tr×nh thùc hiÖn vµ hoµn
thµnh Khãa luËn.
§ång thêi em còng xin ®îc göi lêi c¶m ¬n tíi sù ®éng viªn, gióp ®ì
cña gia ®×nh vµ b¹n bÌ trong qu¸ tr×nh thùc hiÖn bµi viÕt nµy.
Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam
Mai Ph¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 4
Víi sù h¹n chÕ vÒ kiÕn thøc còng nh kinh nghiÖm thùc tÕ, thêi gian vµ
c¸c ®iÒu kiÖn nghiªn cøu cßn h¹n hÑp nªn mÆc dï rÊt cè g¾ng nhng bµi viÕt
vÉn kh«ng tr¸nh khái nhiÒu thiÕu sãt. Em rÊt mong nhËn ®îc nh÷ng ý kiÕn
®ãng gãp quý b¸u cña quý thÇy c« ®Ó bµi viÕt ®îc hoµn thiÖn h¬n vµ cã ý
nghÜa thùc tiÔn nhÊt ®Þnh.
Hµ Néi, ngµy 23 th¸ng 6 n¨m 2008
Sinh viªn
Mai Ph¬ng Chi
Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam
Mai Ph¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 5
CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ
QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN
I. Khái niệm về bất động sản và thị trƣờng bất động sản
1. Khái niệm bất động sản
1.1. Định nghĩa bất động sản
Bất động sản (BĐS) là một khái niệm phổ biến ở nhiều quốc gia trên
thế giới. Trong tiếng Anh, người ta thường dùng từ real estate (hoặc real
property, realty) để nói về BĐS:
“Về mặt pháp luật, đó là khái niệm chỉ đất và hầu hết những thứ gắn
với nó, với quyền sở hữu từ dưới lòng đất đến không gian. Về mặt kinh tế, đó
là khái niệm chỉ các tài sản dưới dạng đất đai hoặc công trình xây dựng và
các hoạt động liên quan đến quyền sở hữu, sử dụng và chuyển nhượng các tài
sản này” [57]
Theo định nghĩa trên, bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong
lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người
trên mảnh đất. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng,
cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai,
những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất
động sản (BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên,
hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở
quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh
giữa hai khái niệm bất động sản và động sản”. Ở Việt Nam, Bộ Luật Dân sự
Việt Nam năm 2005 đã phân chia tài sản thành bất động sản và động sản.
Trong đó, điều 174 quy định:
“1. Bất động sản là các tài sản bao gồm:
Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam
Mai Ph¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 6
a) Đất đai.
b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà, công trình xây dựng đó.
c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
d) Các tài sản khác do pháp luật quy định.
2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản.” [6]
Trong khái niệm trên yếu tố không thể di dời được coi là tiêu thức đầu
tiên trong việc xác định BĐS. Khái niệm của Bộ Luật Dân Sự Việt Nam đưa
ra nhìn nhận BĐS một cách bao quát, phổ biến nhất là đất và vật kiến trúc
trên đất.
1.2. Phân loại bất động sản
BĐS được phân loại tùy theo mục đích nghiên cứu và cách tiếp cận:
- Theo kinh nghiệm của các nƣớc trên thế giới cũng nhƣ của Việt
Nam, về mặt quản lý xây dựng và phát triển BĐS, có thể chia BĐS thành
ba nhóm:
+ BĐS có đầu tƣ xây dựng: Gồm BĐS nhà ở, nhà xưởng, công
trình thương mại, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ
sở làm việc,…Trong nhóm này, BĐS nhà đất (gồm đất đai và các tài sản gắn
liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, có tính chất phức tạp và chịu ảnh
hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan.
+ BĐS không đầu tƣ xây dựng: BĐS ở nhóm này chủ yếu là
đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm đất nông nghiệp, đất
rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất hiếm…
+ BĐS đặc biệt: Là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc
gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đền chùa, nghĩa trang… [4]
Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam
Mai Ph¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 7
- Về mặt kinh tế, nhiều luật gia và nhà kinh tế trên thế giới đã phân
chia bất động sản thành 5 loại chủ yếu theo từng lĩnh vực:
+ Nhà ở là loại bất động sản được sử dụng làm nơi cư ngụ cho
các gia đình, cá nhân.
+ Bất động sản công nghiệp bao gồm nhà làm việc của các doanh
nghiệp, xưởng máy, nhà kho, các nhà máy điện, nhà máy nước…
+ Bất động sản nông nghiệp bao gồm các đồn điền, trang trại,
vườn cây lâu năm, rừng khai thác gỗ, trại chăn nuôi, đất canh tác rau quả, các
trại nuôi trồng thủy sản…
+ Bất động sản thương mại bao gồm các tòa nhà văn phòng,
trung tâm thương mại, căn hộ cho thuê, khách sạn, nhà hàng, các bãi đỗ xe,
các tiện nghi công ích, khu vui chơi, thể thao…
+ Bất động sản sử dụng cho mục đích chuyên biệt bao gồm giảng
đường, trường học, bất động sản thuộc nhà nước quản lý và sử dụng…
Dù phân loại theo cách nào cũng có thể thấy một cách hiểu phổ biến về
BĐS là: BĐS là những tài sản vật chất không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu
năm.
1.3. Đặc điểm của bất động sản
Bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt, do đó nó có những đặc
điểm khác biệt so với những hàng hóa khác:
- Tính cố định: là đặc trưng khác biệt của BĐS so với các loại hàng
hóa khác. Đặc tính này đòi hỏi phải có phương thức giao dịch và quản lý hoạt
động giao dịch khác với các thị trường hàng hóa khác. Hàng hóa BĐS không
thể di chuyển dễ dàng cũng như đem đi trưng bày ở nơi khác như các hàng
hóa khác mà thường phải được giới thiệu thông qua hình ảnh, bản vẽ hoặc các
Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam
Mai Ph¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 8
tài liệu, hình thức mô tả khác. Vì đặc điểm này mà việc quản lý BĐS có thể
được thực hiện dễ dàng hơn cho dù có thay đổi nhiều chủ sở hữu. Pháp luật
quy định việc giao dịch BĐS thông qua chứng từ, chứng thư về quyền sử
dụng và phải được đăng ký với cơ quan có thẩm quyền nhằm mục đích quản
lý chặt chẽ BĐS và bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu. Tính cố định còn làm
cho hàng hóa BĐS mang tính địa điểm khác nhau thì có những giá trị khác
nhau. Tính cố định này đã đặt ra vấn đề phải có sự điều tiết thị trường BĐS
khác so với các thị trường hàng hóa thông thường, thông qua dự báo và lập kế
hoạch tạo lập chủ động của chính quyền địa phương để điều tiết cung cầu.
- Tính cá biệt và khan hiếm: Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính
cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện
tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về
diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ…
Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên
hàng hoá BĐS có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ, kể cả hai BĐS
cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường BĐS khó
tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác
nhau, kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế.
- Tính chịu sự ảnh hƣởng lẫn nhau: BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau
rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt,
trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ
làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó. Trong
thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS
khác là hiện tượng khá phổ biến.
- Có vòng đời dài: Khi vòng đời vật lý chấm dứt, các kết cấu chịu lực
chủ yếu của công trình xây dựng bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục an
toàn cho việc sử dụng. Trong trường hợp đó, có thể tiến hành cải tạo, nâng
Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam
Mai Ph¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 9
cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới để kéo dài vòng
đời vật lý, đồng thời cũng kéo dài vòng đời kinh tế bắng cách tiếp tục khai
thác hoặc chuyển mục đích sử dụng. Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban
tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có
thiên tai, xói lở, vùi lấp, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau
khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn
tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích
khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn.
[5]
- Giá trị BĐS: BĐS thường được coi là tài sản có giá trị lớn và có thể
gia tăng giá trị (thông qua đầu tư, kinh doanh,…). Do đó, BĐS trở thành đối
tượng để đầu tư, bảo toàn giá trị đồng tiền tích lũy và cũng là đối tượng thu
hút đầu cơ. Giá trị BĐS đất đai có đặc thù rất khác biệt so với các BĐS khác.
Giá trị BĐS đất đai phụ thuộc vào mục đích sử dụng chúng, hay nói cách
khác, là phụ thuộc vào sự tác động của yếu tố con người làm tăng khả năng
sinh lời của BĐS.
1.4. Điều kiện để bất động sản trở thành hàng hóa
Theo định nghĩa của kinh tế học cổ điển, để của cải nói chung trở thành
hàng hóa thì xã hội phải có sự phân công lao động đến một mức độ nhất định,
đồng thời phải có sự cách biệt tương đối giữa các chủ thể sản xuất. Đối với
những hàng hóa đặc biệt thì phải có những điều kiện đặc biệt.
BĐS sẽ trở thành hàng hóa và là một hàng hóa đặc biệt nếu nó hội tụ
các điều kiện sau:
- BĐS phải là sản phẩm của lao động do con người bỏ công sức khai
phá, giữ gìn.
Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam
Mai Ph¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 10
- BĐS phải có chủ sở hữu cụ thể, phải được pháp luật cho phép và phải
có đủ điều kiện để giao dịch. Cụ thể như có xác nhận quyền sở hữu (có giấy
chứng nhận), không thuộc vùng cấm sử dụng, không nằm trong vùng quy
hoạch phải di dời hoặc thay đổi mục đích sử dụng theo kế hoạch của Nhà
nước và không gây ô nhiễm môi trường…[3]
2. Thị trƣờng bất động sản
2.1. Khái niệm thị trường bất động sản
Thị trường là một khái niệm thường xuyên được nhắc tới trong kinh
doanh. Một trong những khái niệm chung nhất về thị trường là: “Thị trường
là tập hợp các sự thỏa thuận thông qua đó người bán và người mua tiếp xúc
với nhau để trao đổi hàng hóa và dịch vụ” [1]. Hiện nay cũng chưa có một
khái niệm chính tắc nào được đưa ra cho thị trường BĐS. Tuy nhiên, do
những đặc điểm riêng của hàng hóa BĐS, từ khái niệm tổng quát có thể có
các cách hiểu về thị trường BĐS như sau:
- Thị trường BĐS là thị trường của hoạt động mua bán, trao đổi, cho
thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng BĐS theo các quy luật của thị
trường và sự quản lý của Nhà nước.
- Thị trường BĐS là tổng hòa các giao dịch về BĐS tại một địa bàn
nhất định, trong một thời gian nhất định.
- Thị trường BĐS là tổ chức các quyền có liên quan đến BĐS sao cho
chúng có thể trao đổi lấy giá trị giữa các cá nhân hoặc các chủ thể tham gia thị
trường. Các quyền này đôc lập với các tính vật chất của BĐS. Khái niệm này
nghiêng về thị trường BĐS như một mô hình, tổ chức để các quyền liên quan
đến đất được thực hiện một cách độc lập.
Tuy nhiên, các cách hiểu trên đều có một điểm chung khái quát về thị
trường BĐS, đó là tổng hòa các quan hệ giao dịch về BĐS được thực hiện
Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam
Mai Ph¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 11
thông qua các quan hệ hàng hóa tiền tệ. Cụ thể hơn, đó là tổng hòa các quan
hệ trao đổi hàng hóa BĐS (các quan hệ giao dịch giữa người mua và người
bán, giữa cung và cầu về BĐS) và thực hiện các quan hệ chuyển dịch về giá
trị BĐS. Trên thực tế, nội dung cơ bản của thị trường BĐS và cũng là cách
quan niệm phổ biến hiện nay về thị trường BĐS, đó là thị trường nhà đất vì
trong thị trường BĐS, thị trường nhà đất được hình thành rõ rệt nhất và vận
hành sôi động nhất. Thị trường nhà đất được hiểu là nơi diễn ra các hành vi
mua và bán hàng hóa quyền sử dụng đất đai, công trình xây dựng cũng như
dịch vụ gắn liền với hàng hóa đó. Quá trình trao đổi quyền sử dụng đất luôn
vận động và phát triển làm cho các phương thức giao dịch, trao đổi cũng diễn
ra nhiều dạng khác nhau.
Trong thị trường bất động sản tồn tại hai hình thức kinh doanh. Đó là
kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản:
- Kinh doanh bất động sản: Theo định nghĩa của Luật Kinh doanh BĐS
Việt Nam thì: “Kinh doanh BĐS là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận
chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi.” [7] Các đối tượng thực hiện
hoạt động này là các nhà đầu tư phát triển BĐS, các quỹ phát triển BĐS, các
nhà đầu cơ BĐS, các đối tác góp vốn trong dự án dưới các hình thức như tiền,
đất, công nghệ…
- Kinh doanh dịch vụ bất động sản: “Kinh doanh dịch vụ BĐS là hoạt
động hỗ trợ kinh doanh BĐS và thị trường BĐS, bao gồm các dịch vụ môi
giới BĐS, định giá BĐS, sàn giao dịch BĐS, tư vấn BĐS, đấu giá BĐS, quảng
cáo BĐS, quản lý BĐS”. [7] Tham gia vào hoạt động này có các công ty tư
vấn đầu tư, các công ty môi giới BĐS, các công ty quản lý BĐS, các đại lý
marketing, các công ty kiểm toán, đấu giá, công ty chứng khoán…
Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam
Mai Ph¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 12
Tuy là những khái niệm tách rời nhau nhưng hoạt động kinh doanh
BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS luôn luôn gắn liền nhau và có tác động qua
lại và ảnh hưởng tới nhau trong việc phát triển BĐS. Việc kinh doanh BĐS
không thể thành công được nếu như không có sự tồn tại của hoạt động kinh
doanh dịch vụ BĐS và ngược lại. Chính vì vậy, thị trường BĐS hoàn chỉnh
không thể chỉ là quan hệ giữa người mua và người bán về BĐS mà còn là nơi
diễn ra các giao dịch liên quan đến BĐS như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm hay
chuyển dịch quyền sử dụng BĐS,… và các giao dịch trên thị trường BĐS
cũng chịu tác động bởi quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh
tranh… như trên các thị trường hàng hóa khác.
Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản
Dưới góc độ kinh tế thương mại, thị trường BĐS được nhìn nhận trên
cơ sở tổng thể các yếu tố cấu thành thị trường này, bao gồm:
- Hàng hóa BĐS: đất đai, công trình trên đất…
- Các lực lượng tham gia thị trường BĐS: người mua, người bán, nhà
đầu tư, nhà quản lý, người trung gian, người thuê và cho thuê BĐS…
- Cơ sở vật chất hạ tầng của thị trường BĐS: nơi diễn ra các hoạt động
trao đổi, các phương tiện hỗ trợ cho việc trao đổi, mua bán, giao dịch, phương
tiện thông tin, cơ sở pháp lý…
- Cơ chế vận hành của thị trường: Sự quản lý của Nhà nước và sự điều
tiết của các quy luật trên thị trường.
2.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản
Bất động sản cũng là một loại hàng hóa, do đó thị trường bất động sản
cũng mang những đặc điểm giống với thị trường hàng hóa khác.
Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam
Mai Ph¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 13
- Thị trường BĐS cũng chịu tác động của các quy luật thị trường như
các thị trường hàng hóa khác như quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật
cạnh tranh… và chịu ảnh hưởng của các nhân tố cung, cầu về BĐS, số lượng
các giao dịch về BĐS, giá cả, cạnh tranh, các chính sách của Nhà nước và
chính quyền địa phương...
- Quyền sở hữu và quyền sử dụng BĐS được pháp luật bảo vệ. Đồng
thời, việc giao dịch và kinh doanh BĐS luôn yêu cầu cần sự minh bạch, công
khai.
Tuy nhiên, thị trường bất động sản cũng có những đặc điểm riêng như
sau:
- Phương thức chuyển nhượng đặc biệt: Do BĐS không phải là hàng
hóa thông thường, quyền sở hữu và quyền sử dụng BĐS bị tách rời nhau nên
khi mua bán, chuyển nhượng hàng hóa BĐS, phải có cơ chế để quyền sở hữu
được thực hiện về mặt kinh tế. Việc mua bán, chuyển nhượng BĐS luôn kèm
theo hợp đồng, chứng thư.
- Chi phí chuyển nhượng đặc biệt: Việc mua bán chuyển nhượng BĐS
luôn có các chi phí giao dịch BĐS như thuế trước bạ, phí quản lý, thuế giá trị
gia tăng, thuế chuyển nhượng, phí công chứng, phí luật sư, phí hoa hồng cho
môi giới, thông tin… Theo thông lệ thì tổng phí giao dịch BĐS hợp lý chiếm
khoảng 6% đến 8% giá mua bán, chuyển nhượng BĐS. Việc định giá khung
tổng hợp các chi phí giao dịch, dịch vụ và thuế là do các cơ quan chức năng
của Nhà nước thực hiện. Thuế sử dụng đất là thuế trả hàng năm tính theo hoa
lợi thu trên đất. Nhìn chung thì thuế sử dụng đất không ảnh hưởng nhiều đến
thị trường BĐS, nhưng trong việc định giá BĐS thì thuế sử dụng đất cũng
được xem là một yếu tố giúp định giá BĐS chính xác hơn.
Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam
Mai Ph¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 14
- Thị trường BĐS có liên quan mật thiết đến thị trường tín dụng BĐS.
Bởi vì muốn thị trường BĐS hình thành và phát triển thì phải có cơ chế tín
dụng BĐS như tín dụng cho người mua, tín dụng thế chấp, các khoản vay đầu
tư dài hạn… Ở các nước càng có thị trường BĐS phát triển thì lượng tín dụng
BĐS lại càng cao và có xu hướng hình thành những ngân hàng chuyên nghiệp
về tín dụng BĐS trong nền kinh tế.
II. Quản lý thị trƣờng bất động sản và quản lý bất động sản
Trong lĩnh vực BĐS, quản lý là quá trình thực hiện và phối hợp các
chức năng hoạch định, tổ chức, lãnh đạo và kiểm soát các hoạt động trong thị
trường BĐS trong sự tác động của hệ thống quản lý đến hệ thống bị quản lý
nhằm đạt được mục tiêu thông qua việc sử dụng các công cụ và chính sách
quản lý. Có thể chia hoạt động quản lý thành hai cấp độ:
1. Quản lý thị trƣờng bất động sản
Vai trò quản lý thị trường BĐS là thuộc trách nhiệm của Nhà nước.
Quản lý của Nhà nước đối với thị trường BĐS là một quá trình thực hiện và
phối hợp bốn loại chức năng: hoạch định, tổ chức, lãnh đạo và kiểm soát đối
với các giao dịch trên thị trường BĐS nhằm thúc đẩy sự phát triển tích cực
của thị trường này. Đối với thị trường BĐS, quản lý Nhà nước có những vai
trò sau:
- Định hướng: Nhà nước định hướng và hướng dẫn các doanh nghiệp
trong các hoạt động đầu tư và kinh doanh trên thị trường BĐS nhằm khai thác
mọi tiềm năng phát triển thị trường thông qua các chiến lược, quy hoạch, các
chương trình mục tiêu, các kế hoạch, chính sách và các quy định pháp luật.
- Tạo lập môi trường kinh doanh: Nhà nước tạo lập và cải thiện môi
trường kinh doanh cho các doanh nghiệp thông qua việc khai thông các quan
hệ thương mại trên thị trường BĐS và ban hành hệ thống pháp luật đồng bộ
Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam
Mai Ph¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 15
như ban hành Luật đầu tư, Luật kinh doanh bất động sản, Luật thuế…Nhà
nước cũng thông qua các quan hệ đối ngoại của mình để thu hút đầu tư, huy
động vốn cho việc phát triển thị trường BĐS.
- Hỗ trợ các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực BĐS: Trong quá
trình quản lý kinh tế và thương mại, Nhà nước luôn sử dụng quyền lực và khả
năng của mình để hỗ trợ các doanh nghiệp thông qua các chính sách xây
dựng, tín dụng, lãi suất, tỷ giá, các loại quỹ đầu tư…và các công ty tư vấn
pháp luật cho doanh nghiệp. Bên cạnh đó, Nhà nước cũng quan tâm phát triển
những lĩnh vực khác nhằm hỗ trợ cho các hoạt động của thị trường bất động
sản như thông tin, xúc tiến thương mại…
- Giải quyết các mâu thuẫn trên thị trường: Nhà nước chính là chỗ dựa
cho doanh nghiệp trong việc giải quyết những mâu thuẫn phát sinh trong giao
dịch trên thị trường như mâu thuẫn giữa các chủ thể kinh doanh với nhau,
mâu thuẫn trong việc thực hiện các quy định về thuế, thủ tục hành chính pháp
luật…thông qua hệ thống luật pháp, các quy định, chuẩn mực và bộ máy tổ
chức của mình nhằm lành mạnh hóa các quan hệ kinh tế, xã hội trong lĩnh vực
BĐS và tạo động lực phát triển kinh tế. Thị trường và doanh nghiệp không thể
tự mình giải quyết những mâu thuẫn này.
- Điều tíết thị trường bất động sản: Thị trường điều tiết cung cầu và giá
cả theo cả hai hướng tích cực và tiêu cực. Nhưng Nhà nước đóng vai trò chủ
đạo trong nhận thức và chủ động sử dụng các biện pháp công cụ để can thiệp
thị trường nhằm phát huy mặt tích cực và hạn chế mặt tiêu cực của nó. Nhà
nước không trực tiếp tham gia vào các nghiệp vụ kinh doanh BĐS mà chỉ tạo
ra môi trường thuận lợi giúp các chủ thể kinh doanh phát huy lợi thế so sánh,
khai thác nội lực và nâng cao hiệu quả hoạt động.
2. Quản lý bất động sản
Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam
Mai Ph¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 16
Bên cạnh việc quản lý của Nhà nước đối với thị trường bất động sản
còn có hoạt động quản lý BĐS của các chủ đầu tư của dự án BĐS hoặc các
công ty đứng ra quản lý BĐS thay mặt cho chủ đầu tư một dự án.
Trên thế giới, quản lý BĐS được hiểu là:
“Việc quản lý đất đai và các công trình xây dựng gắn liền với nó bằng
một loạt các chức năng liên quan đến đất đai và các công trình xây dựng đó,
bao gồm thu tiền thuê nhà, đất, thanh toán các chi phí, sửa chữa, bảo dưỡng
công trình, cung cấp các dịch vụ kèm theo, bảo hiểm, giám sát công việc của
các nhân viên, đàm phán với các khách hàng (thuê hoặc mua) hiện tại và
khách hàng tiềm năng…”[12]
Luật kinh doanh BĐS của Việt Nam cũng đưa ra quan điểm về dịch vụ
quản lý bất động sản như sau:
“Điều 66.
2. Nội dung kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản bao gồm:
a) Bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản theo uỷ quyền của chủ
sở hữu, chủ sử dụng bất động sản.
b) Cung cấp các dịch vụ bảo đảm duy trì hoạt động bình thường của bất động
sản.
c) Thực hiện bảo trì, sửa chữa bất động sản.
d) Quản lý, giám sát việc khai thác, sử dụng bất động sản của khách hàng
theo đúng công năng, thiết kế và hợp đồng.
đ) Thực hiện các quyền và nghĩa vụ đối với khách hàng, với Nhà nước theo uỷ
quyền của chủ sở hữu, chủ sử dụng bất động sản.” [8].
Như vậy, về cơ bản, quan điểm của Nhà nước Việt Nam về quản lý
BĐS cũng gần với những khái niệm được đưa ra trên thế giới.
Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam
Mai Ph¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 17
Về bản chất, quản lý BĐS cũng là một loại dịch vụ trong kinh doanh
BĐS. Dịch vụ này được cung cấp bởi những công ty chuyên nghiệp và đang
ngày càng chứng tỏ ưu thế của mình trong việc kinh doanh các dự án BĐS có
vốn đầu tư lớn, nhất là khi nó được cung cấp từ các công ty đã xây dựng được
thương hiệu hoặc uy tín cho mình.
3. Vai trò của việc quản lý và phát triển bất động sản trong nền kinh tế
quốc dân
Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh
tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn
cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị trong nền kinh tế quốc dân: Tỷ trọng
BĐS trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường
chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên
quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Theo đánh giá
của các chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong BĐS ở
các nước thuộc thế giới thứ 3 là rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều
lần tổng hỗ trợ ODA của các nước phát triển hiện dành cho các nước đang
phát triển trong vòng 30 năm qua. Do đó, việc quản lý và phát triển BĐS có
vai trò rất quan trọng trong nền kinh tê quốc dân.
3.1. Làm tăng giá trị đất đai và thúc đẩy sản xuất phát triển
Thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường
tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị
trường lao động... Theo phân tích đánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các
nước phát triển nếu đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng lên 1 USD thì sẽ có khả
năng thúc đẩy các ngành có liên quan phát triển từ 1,5 – 2 USD. Đó là do khi
thị trường bất động sản phát triển, số lượng các dự án đầu tư tăng lên, đặc biệt
là các dự án bất động sản thương mại, số lượng các công trình xây dựng tăng
Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam
Mai Ph¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 18
lên sẽ làm phong phú thêm các hình thức của tài sản bất động sản và làm tăng
giá trị của đất đai. Ví dụ khi có dự án xây dựng 1 khu đô thị, ta có thể thấy rõ
ràng rằng giá đất trong khu vực và các vùng lân cận tăng lên một cách nhanh
chóng. Việc phát triển các dự án BĐS sẽ kéo theo nhu cầu về vật tư, vật liệu
xây dựng, máy móc, trang thiết bị, công nghệ xây dựng, thông tin… Các
ngành sản xuất sắt thép, xi măng, gạch ốp lát, sơn… đến máy móc thiết bị như
máy phát điện, điều hòa, bơm nước… cũng có cơ hội phát triển.
Bên cạnh đó, các nhà đầu tư và các tổ chức kinh doanh bất động sản
nếu việc kinh doanh bất động sản phát triển, thu được lợi nhuận, họ sẽ tiếp tục
đầu tư, mở rộng kinh doanh hoặc sẽ dùng lợi nhuận thu được từ kinh doanh
bất động sản đầu tư vào lĩnh vực kinh doanh khác, đa dạng hóa danh mục đầu
tư để tăng khả năng sinh lời và giảm rủi ro. Từ đó, vốn sẽ chuyển dịch từ thị
trường BĐS sang thị trường khác và làm ngành sản xuất kinh doanh đó phát
triển. Phát triển và điều hành tốt thị trường BĐS sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng
trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các
công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc... để từ đó tạo nên chuyển dịch đáng kể
và quan trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi
cả nước
3.2. Huy động vốn cho nền kinh tế
Khi việc phát triển của dự án BĐS góp phần thúc đẩy sản xuất phát
triển thì bản thân nó đã là quá trình tăng vốn đầu tư cho phát triển kinh tế.
Nhu cầu về các sản phẩm và dịch vụ như vật liệu xây dựng, lao động, thông
tin… tăng lên sẽ hút nguồn vốn đáng kể đổ vào thị trường này. Bên cạnh đó,
sự phát triển của BĐS sẽ làm tăng thêm tài sản cố định của xã hội thông qua
việc xây dựng cơ sở hạ tầng, vật chất kĩ thuật và là nguồn vốn đầu tư dài hạn,
là nơi gom vốn và có thể chuyển vốn từ người này sang người khác thông qua
giao dịch mua bán. Vì BĐS có giá vốn trên thị trường, nên BĐS có thể được
Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam
Mai Ph¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 19
chuyển thành tiền thông qua việc bán hay vay vốn tín dụng bằng thế chấp.
Ngày nay, mối liên thông giữa thị trường bất động sản và thị trường tài chính
càng chứng tỏ sức ảnh hưởng mạnh mẽ lên toàn bộ nền kinh tế. Theo thống
kê kinh nghiệm cho thấy, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay
qua thế chấp bằng BĐS chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay. BĐS
là hàng hóa đặc biệt, có giá trị cao, kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ
bất động sản thường mang lại lợi nhuận lớn, do vậy sức hấp dẫn vốn đầu tư
vào BĐS lớn, thu hút được vốn đầu tư trong và ngoài nước. Khi việc vận
hành, quản lý và kinh doanh BĐS phát triển, tốc độ chu chuyển của vốn
nhanh hơn, đó chính là một cách bổ sung thêm vốn cho đầu tư phát triển. Các
giao dịch thế chấp BĐS để vay vốn, góp vốn liên doanh bằng BĐS là những
giao dịch làm tăng thêm vốn cho đầu tư phát triển. Trong kinh doanh BĐS,
khi thực hiện thế chấp BĐS, nguồn vốn được tăng lên gấp đôi vì nhờ đó, huy
động được vốn nhàn rỗi mà BĐS vẫn sử dụng phát huy được tác dụng. Góp
vốn liên doanh bằng BĐS chính là tạo vốn đối ứng để thu hút đầu tư nước
ngoài, góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển kinh tế. Vì vậy, phát triển
đầu tư, kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản
thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển Kinh tế - Xã
hội, đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế.
3.3. Tăng thu nhập cho ngân sách Nhà nước.
Hoạt động của các công ty quản lý và kinh doanh BĐS sẽ tác động tới
BĐS và mang lại những kết quả là:
- Làm tăng giá trị của BĐS: Từ một mảnh đất các nhà đầu tư bỏ vốn
xây dựng công trình, từ vận hành và khai thác công trình sẽ làm phát sinh
thêm doanh thu và lợi nhuận.
Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam
Mai Ph¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 20
- Kích thích các trao đổi hàng hóa BĐS trên thị trường, làm tăng các
quan hệ giao dịch về BĐS, khối lượng giao dịch cũng nhiều hơn do quá trình
mua đi, bán lại, thuê đi, thuê lại…
Những tác động đó đã góp phần tăng thu cho ngân sách Nhà nước
thông qua các loại thuế: thuế từ hoạt động xây dựng, tư vấn, thiết kế, thuế
mua bán BĐS, chuyển nhượng BĐS, thuế trước bạ, thuế kinh doanh môi giới
BĐS, thuế thu nhập doanh nghiệp (từ các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ
cho thuê BĐS), thuế chuyển lợi nhuận ra nước ngoài (đối với những dự án có
vốn đầu tư nước ngoài), thuế thu nhập cá nhân (với các doanh nhân nước
ngoài và những nhân viên Việt Nam có thu nhập cao từ hoạt động kinh doanh
BĐS), thuế chuyển nhượng cổ phần (với các doanh nghiệp chuyển đổi hình
thức đầu tư hoặc thay đổi đối tác)… Ngoài ra, Nhà nước sẽ có được thêm
doanh thu từ các ngành sản xuất kinh doanh phục vụ cho việc phát triển dự án
BĐS.
Kinh doanh và phát triển BĐS góp phần quan trọng trong việc khai thác
và sử dụng có hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai, tận dụng và phát triển BĐS
để đáp ứng nhu cầu của nhân dân, tăng nguồn thu ngân sách cho Nhà nước.
Những vùng đất giá trị thấp hoặc đang khai thác hiệu quả thấp, sau khi quy
hoạch sẽ có giá trị tăng lên, nhân dân được đáp ứng về nhu cầu cư trú, làm
việc. Khi nhu cầu tiêu dùng BĐS tăng lên (nhu cầu về nhà ở, văn phòng,
khách sạn…), nhu cầu về các tiện ích sinh hoạt cũng tăng lên như điện, nước,
gas, viễn thông… và Nhà nước sẽ có thêm nguồn thu lớn từ các dịch vụ tiện
ích này.
3.4. Mở rộng các thị trường trong và ngoài nước, mở rộng quan hệ quốc tế.
Thị trường chung của mỗi quốc gia là một thể thống nhất của các loại
thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường hàng hóa, thị trường BĐS. Do
Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam
Mai Ph¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 21
đó, sự phát triển của hoạt động kinh doanh BĐS có ảnh hưởng đến tất cả các
thị trường đó và thị trường chung của mỗi quốc gia. Khi thị trường BĐS phát
triển, nó sẽ yêu cầu thị trường vốn phải phát triển theo để đầu tư phát triển.
Nếu có nhiều giao dịch BĐS được thực hiện hoặc nhiều dự án đầu tư vào
BĐS để xây dựng, bán và cho thuê, vốn đổ vào thị trường sẽ tăng lên. Các
ngân hàng sẽ hoạt động tích cực hơn nhờ các nghiệp vụ cho vay, định giá, thế
chấp…, từ đó, vốn nhàn rỗi sẽ được đưa vào thị trường. Khi đó, thị trường
sức lao động và thị trường BĐS như vật liệu xây dựng, máy móc thiết bị vận
hành trong các tòa nhà, đồ trang trí nội thất, kỹ thuật công nghệ… cũng phát
triển theo tương ứng. Đồng thời, khi đưa một công trình xây dựng vào sử
dụng và kinh doanh, chẳng hạn một khách sạn 5 sao, sẽ đòi hỏi một loạt dịch
vụ đi kèm như: dịch vụ làm sạch, dịch vụ bảo dưỡng máy móc thiết bị (điều
hòa trung tâm, máy phát điện, hệ thống cung cấp nước, hệ thống cứu hỏa…),
dịch vụ cây cảnh, dịch vụ giặt là, dịch vụ an ninh bảo vệ… Như vậy, người
chủ của khách sạn này phải ký hợp đồng với một loạt các nhà cung cấp những
dịch vụ nói trên với chất lượng tương xứng với tòa nhà của mình. Khi nhiều
tòa nhà làm khách sạn được đưa vào sử dụng, chẳng những thị trường cho
thuê khách sạn phát triển mà sẽ kéo theo sự phát triển của các thị trường dịch
vụ phục vụ và sự phát triển này cũng có cạnh tranh, đặc biệt là khi các khách
sạn cũng cạnh tranh lẫn nhau về chất lượng dịch vụ. Điều đó cho thấy, khi thị
trường BĐS sôi động, nó kích thích những thị trường khác phát triển.
Trong hội nhập quốc tế, thị trường trong nước gắn chặt với thị trường
ngoài nước. Sự phát triển của các dự án BĐS góp phần tạo điều kiện cho các
chủ thể là người nước ngoài tham gia giao dịch và đầu tư vào phát triển BĐS
trong nước, đồng thời còn cho phép họ đầu tư phát triển sản xuất, đầu tư kinh
doanh các lĩnh vực khác và thậm chí có thể cư trú và sinh sống tại đó. Tại các
nước đang phát triển, đầu tư nước ngoài là một kênh huy động vốn vô cùng
Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam
Mai Ph¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 22
quan trọng. Nếu chỉ bằng các nguồn lực trong nước, bản thân các quốc gia
này không thể có được những công trình xây dựng có chất lượng cao, quy mô
lớn dùng cho các mục đích như làm khách sạn, văn phòng, căn hộ cao cấp,
trung tâm thương mại… Bất cứ nhà đầu tư nào khi quyết định đầu tư vào một
địa phương cũng đều cần đến địa điểm giao dịch, làm việc, cư trú, giải trí…
có chất lượng tốt. Nếu thị trường BĐS phát triển, sẵn sàng đáp ứng những yêu
cầu này thì nhà đầu tư sẽ thuận lợi hơn trong việc triển khai các dự án sản
xuất kinh doanh của mình. Thông qua đó mà mở rộng quan hệ quốc tế, tăng
sự hiểu biết lẫn nhau giữa các nước, các dân tộc, đẩy nhanh quá trình hội nhập
của quốc gia đó.
3.5. Tạo công ăn việc làm và nâng cao đời sống của nhân dân.
Các dự án kinh doanh và phát triển BĐS và các dịch vụ BĐS luôn thu
hút rất nhiều lao động tham gia, từ những công việc đòi hỏi lao động trí thức
như quản lý, tư vấn, tiếp thị, kỹ thuật… đến những công việc lao động chân
tay như làm sạch, chăm sóc cây cảnh, khuân vác…Vì vậy, việc phát triển các
dự án BĐS đã góp phần giải quyết công ăn việc làm cho rất nhiều lao động.
Về mặt xã hội, khi các dự án đầu tư vào BĐS tăng lên, bộ mặt của đô
thị cũng như nông thôn sẽ thay đổi. Một thành phố với nhiều công trình xây
dựng đẹp và chất lượng cao, được quy hoạch hợp lý sẽ khẳng định “đẳng cấp”
của quốc gia. Đồng thời, nó cũng góp phần quan trọng trong việc đáp ứng nhu
cầu ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị cho tới nông thôn. Thị
trường bất động sản phát triển buộc các nhà sản xuất hàng hóa đầu vào và
cung ứng các dịch vụ đi kèm phải không ngừng nâng cao trình độ khoa học
kỹ thuật, đổi mới công nghệ sản xuất hàng hóa và dịch vụ. Do đó, điều này
không những góp phần đáp ứng nhu cầu phát triển BĐS, phát triển sản xuất
mà còn đáp ứng tiêu dùng thông qua các công trình phục vụ cho các hoạt
động văn hóa, thể thao, vui chơi giải trí, giao tiếp cộng đồng… Xã hội ngày
Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam
Mai Ph¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 23
càng phát triển, quan niệm tiêu dùng của nhân dân ngày càng thay đổi theo
chiều hướng yêu cầu ngày càng cao lên. Ngày càng xuất hiện những cá nhân
có thu nhập cao, có điều kiện sử dụng những căn hộ tiện nghi cao cấp, các sự
kiện quan trọng cũng muốn tổ chức tại các khách sạn, nhà hàng lớn, ngày
nghỉ cuối tuần cần có nơi vui chơi, giải trí, mua sắm…, nhu cầu tiêu dùng cao
hơn nhu cầu tiết kiệm. Việc phát triển kinh doanh BĐS đáp ứng các nhu cầu
này và có thể mở ra những hạng mục mới, tiếp tục kích thích nhu cầu tiêu
dùng và mức sinh hoạt chung được nâng lên.
Tóm lại, thị trường BĐS là một bộ phận của thị trường xã hội, do đó,
sự phát triển của thị trường này sẽ tác động mạnh mẽ đến sự phát triển của thị
trường vốn, thị trường sức lao động, thị trường hàng hóa, và nói chung là tác
động tốt đến sự phát triển thị trường chung, đáp ứng các nhu cầu đa dạng của
con người, qua đó nâng cao đời sống của nhân dân.
III. Một số khái niệm liên quan
1. Khái niệm về “bong bóng bất động sản”
Hiện tượng bong bóng có thể được hiểu là:
- Một chu kỳ kinh tế đặc trưng bởi quá trình mở rộng nhanh chóng sau
một giai đoạn thị trường thu nhỏ trầm lắng.
- Hiện tượng giá tăng bùng phát, thường vượt ra ngoài giới hạn đảm
bảo của các hệ số tài chính cơ bản và xuất hiện ở một số ngành nhất định, tiếp
sau hiện tượng này là sự sụt giá rất nhanh và mạnh cùng làn sóng ồ ạt bán ra.
Bong bóng, xét trên khía cạnh tâm lý đầu tư là một hiện tượng thể hiện
điểm yếu nhạy cảm trong cảm xúc của con người. Theo từ điển Wikipedia,
bong bóng bất động sản được định nghĩa như sau: “A real estate bubble or
property bubble (or housing bubble for residential markets) is a type of
economic bubble that occurs periodically in local or global real estate
Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam
Mai Ph¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 24
markets. It is characterized by rapid increases in valuations of real property
such as housing until they reach unsustainable levels relative to incomes and
other economic elements.”[51]
Tạm dịch là: “Bong bóng bất động sản hay bong bóng tài sản (còn gọi
là bong bóng nhà đất trong thị trường nhà ở) là một loại của bong bóng kinh
tế xảy ra theo chu kỳ trong thị trường bất động sản khu vực hoặc thế giới. Nó
được đặc trưng bởi sự tăng lên nhanh chóng trong giá trị của những tài sản
thực như nhà cửa cho tới khi không thể chống đỡ được và có mối liên hệ với
thu nhập và các thành phần kinh tế khác”.
Như vậy, có thể hiểu bong bóng bất động sản là hiện tượng xảy ra khi
nhu cầu của nhà đầu tư lên quá cao, khiến cho giá trị giao dịch vượt qua giá
trị chính xác của chúng và cứ tiếp tục tăng cho đến khi giá đột ngột rơi vào tự
do, thị trường rơi vào khủng hoảng. Lịch sử đã chứng kiến nhiều cuộc khủng
hoảng là kết quả của một thời kỳ bong bóng kéo dài như khủng hoảng hoa
Tulip 1634 – 1637, khủng hoảng châu Á, và gần đây là khủng hoảng thị
trường bất động sản tại Mỹ…
2. Khái niệm vay thế chấp và chứng khoán hóa
2.1. Vay thế chấp (hay còn gọi là “vay tài sản” hoặc thế chấp thứ cấp)
Theo từ điển Wikipedia tiếng Anh, vay thế chấp được định nghĩa như
sau:
“A mortgage is the pledging of a property to a lender as a security for a
mortgage loan. While a mortgage in itself is not a debt, it is evidence of a
debt… In other words, the mortgage is a security for the loan that the lender
makes to the borrower.” [52]
Tạm dịch là: “Thế chấp là việc cầm cố tài sản cho người cho vay như
một sự bảo đảm cho khoản vay thế chấp. Bản thân sự cầm cố đó không phải
Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam
Mai Ph¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 25
là một khoản nợ, mà nó là một bằng chứng cho khoản nợ. Việc cầm cố cũng
kết thúc khi trách nhiệm được hoàn thành hoặc nếu không, người cho vay sẽ
tiến hành tịch thu tài sản”. Thế chấp tài sản thường diễn ra trong lĩnh vực bất
động sản hơn là trong các lĩnh vực khác, và trong một vài trường hợp, đất đai
cũng được đem ra để thế chấp. Nghiệp vụ cho vay thế chấp sẽ giúp cho các tổ
chức hoặc cá nhân có thể mua bất động sản dân sinh hoặc bất động sản
thương mại mà không cần trả toàn bộ tiền ngay lập tức.
Như vậy, vay thế chấp là khoản vay tiêu dùng được đảm bảo bởi một
đơn vị thế chấp thứ cấp, cho phép người sở hữu nhà được vay bằng tài sản họ
có trên cơ sở căn nhà sở hữu. Khoản vay này được xác định dựa trên khoản
chênh lệch giữa tài sản của người chủ sở hữu và giá trị thị trường ở thời điểm
hiện tại của căn nhà. Đơn vị thế chấp thứ cấp, trên cơ sở người vay phát hành
chứng khoán bảo đảm bằng tài sản, sẽ cung cấp một khoản vay thế chấp và lãi
suất của khoản vay này thường được miễn thuế. Nghiệp vụ vay thế chấp
thường đi kèm với những điều kiện tín dụng rất khắt khe và thận trọng, để
đảm bảo người đi vay có đủ khả năng thanh toán các khoản nợ khi đến hạn.
Tuy nhiên, trên thực tế vẫn tồn tại khái niệm “vay thế chấp dưới chuẩn” hay
còn gọi là “nợ dưới chuản”. Nợ dưới chuẩn được hiểu là các khoản cho vay
các đối tượng có mức tín nhiệm thấp. Những đối tượng đi vay này thường là
những người nghèo, không có công ăn việc làm ổn định, vị thế xã hội thấp
hoặc có lịch sử thanh toán tín dụng không tốt trong quá khứ. Những đối tượng
này tiềm ẩn rủi ro không có khả năng thanh toán nợ đến hạn và do đó rất khó
khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng truyền thống vốn chỉ dành cho
những đối tượng trên chuẩn. Chính vì vậy, nợ dưới chuẩn có mức độ rủi ro tín
dụng rất cao song bù lại có mức lãi suất cũng rất hấp dẫn [13]
Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam
Mai Ph¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 26
2.2. Chứng khoán hoá
Thị trường bất dộng sản và thị trường chứng khoán, ở một góc độ nào
đó, hiện đang cạnh tranh nhau về cơ hội đầu tư và nguồn vốn đầu tư. Qua
từng giai đoạn, chu kỳ của hai thị trường này lệch pha nhau, đi từ thái cực
“nóng” sang “lạnh” và ngược lại. Việc thiếu sự điều hòa của các thị trường
tạo ra những rủi ro rất lớn, không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến đối tượng tham
gia, mà còn có ảnh hưởng đến các thị trường khác trong đó có hệ thống tín
dụng. Một trong những biện pháp hữu hiệu để giải quyết tình trạng trên và
góp phần liên thông giữa hai thị trường chính là nghiệp vụ “chứng khoán
hóa”.
Chứng khoán hóa (CKH) hiện đại xuất hiện cách đây đã 30 năm nhưng
cho đến nay vẫn chưa có định nghĩa chính thức cho cụm từ này. Theo định
nghĩa của các nước thuộc khối OECD đưa ra năm 1995, chứng khoán hóa là
việc phát hành các chứng khoán có tính khả mại được đảm bảo không phải
bằng khả năng thanh toán của chủ thể phát hành, mà bằng các nguồn thu dự
kiến có được từ các tài sản đặc biệt. Chủ thể phát hành không còn là nhân tố
quyết định chất lượng của chứng khoán phát hành, mà khả năng sinh lời của
các tài sản dùng làm tài sản đảm bảo sẽ quyết định thu nhập và độ an toàn của
chứng khoán phát hành. Kết quả của quá trình chứng khoán hóa là các tài sản
có tính thanh khoản kém thành chứng khoán – một loại hàng hóa được giao
dịch trên thị trường vốn. [14] Do đó, với nghiệp vụ CKH mà người ta đã tạo
ra được những kênh huy động vốn nhanh chóng và hiệu quả. Chứng khoán
hóa là một trong những loại nghiệp vụ khá phổ biến trong hoạt động tài chính
- tiền tệ trên thế giới, đặc biệt ở các nước có nền kinh tế phát triển cao. Tại
Mỹ, qua huy động vốn theo cách này mà hàng năm người ta có thể huy động
được hàng trăm tỷ USD. Tại một số nước khác như Hàn Quốc, Nhật Bản,
Malaysia, Singapore… kỹ thuật CKH ngày càng được coi trọng.
Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam
Mai Ph¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 27
2.3. Mối quan hệ giữa thị trường bất động sản và thị trường tài chính
Thị trường bất động sản, bản thân nó không thể tự tồn tại độc lập mà nó
nằm trong mối quan hệ tổng hòa với các thành phần của nền kinh tế vĩ mô.
Nó chịu tác động của các yếu tố như: cung, cầu, các chính sách của Nhà nước,
và đăc biệt có mối liên hệ mật thiết với thị trường tài chính. Bất kỳ một sản
phẩm BĐS nào cũng đều được hình thành từ một nguồn tài chính nào đó, có
thể từ nguồn tích lũy, tiết kiệm của tổ chức, cá nhân, có thể từ nguồn vay
ngân hàng, vay tổ chức, vay cá nhân, gia đình, quỹ tín dụng… Như vậy, sản
phẩm và theo đó là thị trường BĐS được hình thành từ những nguồn tài chính
khác nhau của xã hội, trong đó có thị trường tài chính. Ngược lại, trong rất
nhiều trường hợp, sản phẩm BĐS lại là cơ sở để tạo ra các nguồn tài chính
mới thông qua các nghiệp vụ về cầm cố, thế chấp, bảo lãnh, các nghiệp vụ về
tín dụng và phát hành …Tại các nước có nền kinh tế thị trường phát triển thì
mối liên hệ này rất mật thiết. Chúng ta đã từng chứng kiến sự khủng hoảng tài
chính dẫn đến sự đổ vỡ của thị trường BĐS tại Thái Lan, Malaysia, Hàn
Quốc… vào những năm 1997, 1998. Do các giao dịch bất động sản có quy
mô chiếm tỷ trọng tương đối lớn so với nguồn thu nhập và năng lực đầu tư
nên các ngân hàng thương mại không thể bỏ qua thị trường tiềm năng này với
việc tung ra nhiều chương trình tín dụng bất động sản hấp dẫn. Điều này đã
làm tăng đáng kể nguồn vốn cho thị trường bất động sản và kích thích phát
triển, dẫn đến những cơn sốt bất động sản với khối lượng giao dịch và giá cả
tăng lên một cách nhanh chóng. Tuy nhiên, chính vì sức hấp dẫn với những
khoản lợi nhuận khổng lồ đã khiến cho các ngân hàng thương mại đầu tư quá
nhiều vào bất động sản cũng như nới lỏng chính sách tín dụng, khiến cho tỷ
trọng dư nợ tín dụng bất động sản trên tổng số dư nợ của ngân hàng tăng lên
đáng kể. Trong lịch sử, bất động sản từng là nguyên nhân gây ra sự phá sản
Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam
Mai Ph¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 28
của 4.800 ngân hàng của Hoa Kỳ trong giai đoạn 1931-1933, hàng trăm thành
phố và chính quyền địa phương bị vỡ nợ, mất khả năng chi trả.
Dấu hiệu của sự liên thông giữa thị trường bất động sản và thị trường
tài chính còn được thể hiện thông qua sự tham gia đông đảo của các tổ chức
kinh doanh bất động sản, các công ty có dư tiền vốn hoặc năng lực tín dụng
(có phần đóng góp quan trọng của các khoản thặng dư vốn cổ phần) vào lĩnh
vực bất động sản mặc dù đó không phải là ngành nghề kinh doanh chính.
Tiềm năng tăng trưởng của thị trường này cũng là yếu tố hấp dẫn nhiều nhà
đầu tư tài chính với nhóm cổ phiếu của doanh nghiệp bất động sản.
Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam
Mai Ph¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 29
CHƢƠNG 2: BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỸ
GIAI ĐOẠN 2001- 3/2008
I. Tổng quan về thị trƣờng bất động sản Mỹ
Thị trường bất động sản Mỹ là một thị trường có quy mô lớn và có lịch
sử phát triển từ lâu đời. Bất động sản ở Mỹ được chia làm 5 loại:
- Bất động sản dân sinh: gồm có nhà ở cho một hộ gia đình, nhà ở cho
nhiều gia đình, chung cư, nhà lưu động.
- Bất động sản bán lẻ.
- Bất động sản dành cho khu vực văn phòng.
- Bất động sản dành cho sản xuất.
- Kho bãi…
Năm 1990, tổng tài sản bất động sản có giá trị khoảng 8,8 nghìn tỷ
USD, chiếm 56 % tổng tài sản quốc gia. Trong đó, gần 70% là thuộc khu vực
bất động sản dân sinh với 6122 tỷ USD. Nếu xét trong khu vực bất động sản
dân sinh thì có tới 90% là thuộc khu vực nhà ở dành cho một hộ gia đình.
Giá trị bất động sản Mỹ năm 1990
Khu vực Tỷ USD Tỷ lệ %
BĐS dân sinh (Residential) 6122 69,8
Nhà ở cho gia đình gồm một thế hệ
(single-family homes)
5419 61,7
Nhà ở cho gia đình gồm nhiều thế
hệ (multifamily)
552 6,3
Chung cư (Condominiums) 96 1,1
Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam
Mai Ph¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 30
Nhà lưu động (Mobile Homes) 55 0,6
BĐS bán lẻ (Retail) 1115 12,7
BĐS dành cho khu vực văn phòng
(Office)
1009 11,5
BĐS dành cho khu vực sản xuất
(Manufacturing)
308 3,5
Kho bãi… (Warehouse) 223 2,5
Tổng cộng 8777 100
Hình 1: Giá trị bất động sản Mỹ năm 1990 [51]
Nguồn: IREM Foundation & Arthur Anderson 1991. “Managing the future –
Real estate in the 1990s” 28,31. From DiPas Quale & Wheaton: Urban
Economics & Real estate markets: Prentice – All 1996
Thị trường bất động sản Mỹ có khuynh hướng tập trung vào khu vực
bất động sản dân sinh. Theo số liệu được công bố bởi trưởng ban dự trữ liên
bang Mỹ, tổng tài sản trong khu vực bất động sản dân sinh (houshold real
estate assets) là khoảng 20,6 nghìn tỷ USD vào cuối năm 2006. Trong đó, vay
thế chấp là 9,8 nghìn tỷ USD. Như vậy, giá trị bất động sản ròng (Net housing
wealth) là vào khoảng 11 nghìn tỷ USD. Nếu xét tỷ lệ tài sản ròng này trong
GDP, ta có thể thấy nó biến động theo thời gian, giảm từ 78% vào năm 1987
xuống còn 60% sau 10 năm. Tỷ lệ này tăng cao nhất là vào năm 2005 với
85% và sau đó bắt đầu trượt dốc vào năm 2006.
Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam
Mai Ph¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 31
Hình 2: Tỷ lệ tổng số tài sản ròng danh nghĩa của khu vực bất động sản
dân sinh trong GDP giai đoạn 1952 - 2006 [51]
Nguồn: Board of Governors of the Federal Reserve System and author’s
calculation.
Bất động sản cũng đóng góp vào GDP một tỷ lệ đáng kể thông qua đồ
thị dưới đây:
Hình 3: Tỷ lệ của các ngành dịch vụ, hàng hoá và xây dựng trong GDP thực
tế giai đoạn 1950 - 2006 [51]
Nguồn: Bureau of Economic Analysis and author’s calculation.
Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam
Mai Ph¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 32
Tỷ lệ ngành xây dựng trong GDP thực tế từ năm 1950 chiếm khoảng
10% GDP trong vòng 25 năm. Tuy chỉ chiếm một tỷ lệ khiêm tốn so với
ngành dịch vụ và hàng hoá, nhưng ngành xây dựng lại là nền tảng và thúc đẩy
các ngành khác phát triển.
Trong nền kinh tế thị trường, lợi nhuận là dấu hiệu quan trọng cho thấy
sự hiệu quả của việc phân bổ các nguồn lực kinh tế. Khi một ngành có lợi
nhuận lớn, nó sẽ thu hút các nguồn vốn đầu tư chảy vào. Nếu xét theo tỷ lệ lợi
nhuận, trong số 7 ngành công nghiệp đạt tỷ lệ lợi nhuận lớn nhất là: ngành tài
chính và bảo hiểm, ngành sản xuất, quản trị doanh nghiệp, công nghiệp bán
lẻ, công nghiệp bán buôn, xây dựng và thông tin, đóng góp 75% tổng lợi
nhuận trong năm 2006 thì ngành xây dựng đứng thứ 6 với 5,13%. Từ năm
1998 đến năm 2005, thời điểm mà thị trường bất động sản bùng nổ, lợi nhuận
sau thuế của ngành công nghiệp xây dựng đã tăng trung bình khoảng
19%/năm, nhưng đã giảm 21% năm 2006 và tiếp tục giảm vào năm 2007.
2006 (%) 2002 (%) 1998 (%)
Finance & Insurance 20,32 22,00 10,29
Manufacturing 17,18 1,97 21,58
Management of Companies 10,70 21,04 10,37
Retail Trade 8,86 14,32 13,01
Wholesale Trade 7,81 9,82 9,58
Construction 5,13 10,06 8,42
Information 4,84 -3,12 -0,40
Total of Listed Categories 74,84 76,09 72,85
Hình 4: Tỷ lệ lợi nhuận của 7 ngành công nghiệp giai đoạn 1998-2006 [51]
Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam
Mai Ph¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 33
Nguồn: http://www.stlouisfed.org/news/speeches/2007/10_09_07.html
Nếu xét theo tỷ lệ nhân công, ta cũng có 7 ngành công nghiệp tư nhân
có tỷ lệ nhân công lớn nhất. Đó là dịch vụ giáo dục và y tế, dịch vụ kinh
doanh, công nghiệp bán lẻ, ngành sản xuất, giải trí, các hoạt động tài chính,
và ngành xây dựng. Bảy ngành công nghiệp này chiếm khoảng 70% tổng số
nhân công. Năm 2007, số lượng công việc trong ngành xây dựng là 7,7 triệu,
đứng thứ 7 và chỉ chiếm khoảng 5,5%. Trên thực tế, tỷ lệ trong ngành xây
dựng chỉ bằng một nửa ngành sản xuất và ít hơn 60% ngành giáo dục và dịch
vụ y tế.
2007 (%) 2002 (%) 1998 (%)
Education & Health Services 13,27 12,43 11,47
Profess & Business Services 12,97 12,26 12,03
Retail Trade 11,17 11,53 11,60
Manufacturing 10,22 11,71 13,95
Leisure & Hospitality 9,80 9,20 8,92
Financial Activities 6,14 6,02 5,93
Construction 5,56 5,15 4,88
Total of Listed Categories 69,13 68,29 68,77
Hình 5: Tỷ lệ nhân công trong 7 ngành công nghiệp tư nhân
giai đoạn 1998-2007 [51]
Nguồn: http://www.stlouisfed.org/news/speeches/2007/10_09_07.html
Tuy nhiên, thị trường bất động sản Mỹ là một thành phần của nền kinh
tế Mỹ, cũng mang tính chu kỳ. Thị trường bất động sản đã trải qua thời kỳ
khủng hoảng những năm đầu thế kỷ 20, và là một trong những nguyên nhân
dẫn đến “Đại suy thoái” trên toàn nước Mỹ. Cuộc khủng hoảng này bắt
Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam
Mai Ph¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 34
nguồn từ sự bùng nổ của bong bóng đầu cơ tại bang Florida và đã gây thiệt
hại lớn cho nền kinh tế Mỹ. Năm 1933, GDP của Mỹ giảm hơn 25%, sản
lượng công nghiệp giảm đến 50%. Mức thất nghiệp là khoảng 25% và duy trì
trên 14% vào những năm 1940. Số lượng ngân hàng tại Mỹ cũng giảm 35%
trong giai đoạn 1929 đến 1933.
Hiện nay, nước Mỹ cũng đang đứng trước nguy cơ rơi vào cuộc “Đại
suy thoái lần thứ 2” với những thiệt hại to lớn không chỉ với nước Mỹ mà còn
lan rộng ra trên toàn thế giới, mà nguyên nhân cũng bắt nguồn từ khủng
hoảng thị trường bất động sản.
II. Diễn biến bong bóng bất động sản ở Mỹ giai đoạn 2001-3/2008
1. Giai đoạn 2001- 2005
Năm 2001 đánh dấu sự hình thành của bong bóng nhà đất trên thị
trường Mỹ sau khi Cục dự trữ liên bang Mỹ (FED) 11 lần cắt giảm lãi suất từ
mức 6,5% xuống mức 1,75% nhằm vực dậy nền kinh tế Mỹ đang trên đà suy
thoái sau sự sụp đổ của ngành công nghiệp Dot – Com. Lãi suất thấp đã
khuyến khích người dân mua nhà từ nguồn cho vay cầm cố, khiến cho thị
trường bất động sản trở nên cực kỳ sôi động.
1.1. Về giá nhà
Năm 2000, giá trung bình của một căn nhà đang sử dụng là 139,000
USD thì sang đến năm 2001 đã đạt 139,700 USD và có xu hướng tăng cao
cho tới năm 2005. Dưới đây là bảng thống kê chỉ số giá nhà quốc gia của S/P
500:
YEAR QTR S&P/Case-Shiller U.S
National Home Price Index
2001 Q1 109,27
Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam
Mai Ph¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 35
2001 Q2 112,69
2001 Q3 115,50
2001 Q4 116,23
2002 Q1 118,00
2002 Q2 122,24
2002 Q3 126,13
2002 Q4 128,58
2003 Q1 130,48
2003 Q2 134,20
2003 Q3 138,41
2003 Q4 142,29
2004 Q1 146,26
2004 Q2 152,92
2004 Q3 158,53
2004 Q4 163,06
2005 Q1 169,19
2005 Q2 176,70
2005 Q3 183,08
2005 Q4 186,97
Hình 6: Bảng thống kê chỉ số giá nhà quốc gia của S/P 500. [52]
Nguồn:Theo Standard and Poors
Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam
Mai Ph¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 36
http://www2.standardandpoors.com/portal/site/sp/en/us/page.topic/i
dices_csmahp/0,0,0,0,0,0,0,0,0,1,1,,0.html
0
50
100
150
200C
hØ sè
2001 2002 2003 2004 2005
N¨m
BiÓu ®å biÓu thÞ chØ sè gi¸ nhµ theo S/P 500
Q1
Q2
Q3
Q4
Hình 7: Biểu đồ biểu thị giá nhà theo S/P 500. [52]
Nguồn:Theo Standard and Poors
http://www2.standardandpoors.com/portal/site/sp/en/us/page.topic/indices_cs
mahp/0,0,0,0,0,0,0,0,0,1,1,0.html
Từ biểu đồ trên có thể thấy giá nhà tăng cao liên tục từ năm 2001 cho
tới năm 2005 với tốc độ ngày càng nhanh với mức 219,600 USD năm 2005
đối với những căn nhà đang sử dụng và đạt mức kỷ lục vào quý 2 năm 2005.
Giá trung bình của những căn nhà đang sử dụng trên toàn nước Mỹ vào tháng
4/2005 là 206,000 USD, tăng 15,1% so với tháng 4 năm 2004 khi mà giá
trung bình ở mức 179,000 USD. Đây là mức tăng giá lớn nhất kể từ tháng 11
năm 1980, thời điểm mà khi đó giá nhà tăng 15,6% so với cùng kỳ năm trước.
Tuỳ từng khu vực mà có mức giá tăng khác nhau, trong đó, giá tăng cao nhất
ở phía Tây với 305,000 USD cho một căn nhà đang sử dụng, tương đương
21%.
Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam
Mai Ph¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 37
Khu vực Giá trung bình
những căn nhà đang
sử dụng tháng 4/2005
(USD)
Tỷ lệ tăng so với
tháng 4/2004 (%)
Phía Nam 176, 000 8, 0
Phía bắc sông Mississipi 166, 000 12, 9
Phía Đông Bắc 243, 000 15,2
Phía Tây 305, 000 21,0
Hình 8: Giá trung bình của những căn nhà đang sử dụng tháng 4/2005 theo
khu vực tại Mỹ. [53]
Nguồn:Theo National Association of Realtors
http://www.realtor.org/pressroom/news_releases/YEAR=2005&QUARTER=
4
Năm 2005 cũng là năm mà giá nhà ở các bang thuộc khu vực trung tâm
tăng đến mức kỷ lục. Trong quý 1 năm 2005, bang Florida dẫn đầu toàn liên
bang về tốc độ tăng giá nhà. ở Bradenton, giá nhà trung bình là 275,100 USD
(tăng 45.6% so với cùng kỳ năm 2004), tiếp theo là Sarrasota với 326,300
USD (tăng 36%) và khu vực West Palm Beach – Boca Raton – Delray Beach
với 362,800 USD (tăng 35,9%). Các bang Arizona, Califonia, Hawaii,
Nevada… cũng đạt mức giá kỷ lục, tăng 25% so với năm 2004. [43]
1.2. Về khối lượng giao dịch
Khối lượng giao dịch cũng tăng lên một cách nhanh chóng trong giai
đoạn này. Chỉ trong vòng 5 năm, lượng bán những căn nhà mới xây đã tăng
41,14%, từ 907,907 căn/tháng lên tới 1,283,000 căn/tháng. Còn khối lượng
Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam
Mai Ph¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 38
giao dịch những căn nhà đang sử dụng cũng tăng 33,56%, từ 5,298,095
căn/tháng đến 7,076,000 căn/tháng.
Năm Trung bình số nhà mới xây đã
bán trong một tháng
Trung bình số nhà đang
sử dụng đã bán trong một
tháng
2001 909,000 5,298,095
2002 972,000 5,563,000
2003 1,088,000 6,175,000
2004 1,203,000 6,778,000
2005 1,283,000 7,076,000
Hình 9: Trung bình số nhà mới xây và đang sử dụng đã bán trong 1 tháng
giai đoạn 2001- 2005 [54]
Nguồn: Theo Nation Association of Home Builders
http://www.nahb.org/search.aspx?txtkeyword=existing+home+sales&x=0&y
BiÓu ®å biÓu thÞ tæng khèi lîng giao dÞch
trung b×nh trong 1 th¸ng giai ®o¹n 2001 -
2005
8359
79817263
65356207
0
2000
4000
6000
8000
10000
2001 2002 2003 2004 2005N¨m
Sè
l
în
g n
hµ
(ng
h×n
c¸i)
Tæng
khèi
lîng
giao
dÞch
Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam
Mai Ph¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 39
Hình 10: Biểu đồ biểu thị tổng khối lượng giao dịch trung bình trong một
tháng giai đoạn 2001 - 2005 [54]
Nguồn: Theo Nation Association of Home Builders
http://www.nahb.org/search.aspx?txtkeyword=existing+home+sales&x=0&y
Tổng khối lượng giao dịch nhà đang sử dụng và nhà mới xây trung
bình trên thị trường tăng 2,102,000 căn/tháng từ năm 2001 đến 2005 (tương
đương 33,86%). Năm 2004 đã lập kỷ lục về số lượng những người sở hữu nhà
đạt tỷ lệ cao nhất ở mức 69,2%.
Bong bóng nhà đất kéo dài suốt giai đoạn 2001- 2005. Lãi suất giảm
làm giảm giá trị các khoản thanh toán cầm cố hàng tháng của người dân,
trong khi đó, giá nhà tăng giúp họ có được những khoản vay mới lớn hơn để
chi tiêu tiêu dùng, từ đó kích thích tăng trưởng. Do đó, sự bùng nổ thị trường
nhà đất giai đoạn này là một yếu tố quan trọng đóng góp vào sự phục hồi của
nền kinh tế Mỹ.
2. Giai đoạn 2005 – 3/2008
Sự phục hồi của nền kinh tế Mỹ cùng với nguy cơ lạm phát gia tăng từ
những yếu tố cung cầu đã dẫn tới sự e ngại trong tâm lý một số người dân do
người Mỹ có thói quen chi tiêu rất nhiều cho tiêu dùng. Do đó, Cục dự trữ
liên bang Mỹ đã quyết định tăng lãi suất trở lại, đến tháng 8/2005, lãi suất liên
ngân hàng định hướng của Mỹ đạt mức 3,75% và dự kiến sẽ còn tiếp tục tăng
nên không còn là mức lãi suất hấp dẫn với những người mua nhà. Cơn sốt nhà
tạm dừng lại. Bong bóng nhà đất bắt đầu xì hơi, kéo theo đó là sự sụt giảm
liên tục ở nhiều nơi trên đất Mỹ.
Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam
Mai Ph¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 40
2.1. Về giá nhà
Giá nhà vào những tháng cuối năm 2005 vẫn tăng nhưng với tốc độ
chậm lại. Giá trung bình những căn nhà đang sử dụng vào tháng 12/2005 là
211,000 USD, tăng 10,5% so với cùng kỳ năm 2004. Sang năm 2006, giá vẫn
tăng nhưng ở mức thấp hơn và có dấu hiệu chững lại.
BiÓu ®å biÓu thÞ gi¸ nhµ ë Mü giai ®o¹n
2006- 2007
185.
4188.
66
189.
94
183.
56
180.
31
189.
9
170.
64
187.
31
160165170175
180185190195
2006 2007 N¨m
Q1
Q2
Q3
Q4
Hình 11: Biểu đồ giá nhà ở Mỹ theo S/P 500 giai đoạn 2006 - 2007[52]
Nguồn:Theo Standard and Poors
http://www2.standardandpoors.com/portal/site/sp/en/us/page.topic/indices_cs
mahp/0,0,0,0,0,0,0,0,0,1,1,0.html
Từ biểu đồ trên, ta có thể thấy thị trường gần như đóng băng vào năm
2006. Giá tăng rất ít trong 3 quý đầu. Mức giá trung bình của các căn nhà
đang sử dụng dao động xung quanh mức 221,900 USD, tăng 5% so với năm
2005. Trong đó, giá cao nhất nằm ở khu vực phía Đông với 342,700 USD,
tăng 2,1% so với năm 2005 (năm 2005 là 335,300 USD). Tuy nhiên, đến cuối
năm 2006, thị trường đã có biểu hiện xuống dốc. Chỉ số S/P500 về giá nhà
quốc gia đã giảm 2,89 điểm từ 189,9 quý 3 xuống còn 187,31 vào quý 4 năm
2006. Lần đầu tiên trong vòng 10 năm, giá nhà ở San Diego năm 2006 giảm
Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam
Mai Ph¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 41
1% so với năm 2005. Diễn biến thị trường khá phức tạp, giá tăng và giảm
khác nhau ở một số khu vực. Những khu vực trước đây giá tăng nhiều thì bây
giờ cũng giảm nhiều, nơi nào giá tăng ít thì cũng giảm ít. Những khu vực
dưới đây được xếp loại theo mức độ an toàn:
DEAD ZONES DANGER ZONES SAFE ZONES
Boston Chicago Cleveland
Las Vegas Los Angeles Colombus
Miami New York Dallas
Washington D.C/
Northern Virginia San Francisco/ Oakland Houston
Phoenix Seattle Kansa City
Sacramento Omaha
San Diego Pittsburgh
Hình12: Những khu vực được xếp theo mức độ an toàn [55]
Nguồn:http://money.cnn.com/2006/05/news/economy/realestateguide_fortune
Năm 2007, giá trung bình của những căn nhà đang sử dụng là 219,000
USD, giảm 1,5% so với năm 2006. Đặc biệt, tháng 12 năm 2007, giá nhà chỉ
còn 207,000 USD, giảm tới 6% so với cùng kỳ năm 2006. Còn giá của những
căn nhà mới xây là 241,000, giảm 2,2%. [44]
Năm 2008, thị trường nhà đất của Mỹ vẫn tiếp tục những đợt sụt giá
liên tiếp trong tháng 1 và tháng 2 với mức giá 199,700 USD và 195,600 USD
cho một căn nhà đang sử dụng. Tuy nhiên, vào tháng 3 năm 2008, mức giá
Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam
Mai Ph¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 42
này đã tăng lên 200,700 USD. Đây là kết quả của những biện pháp cực mạnh
của FED nhằm cứu thị trường bất động sản đang trên đà suy thoái.
2.2. Về khối lượng giao dịch
Kể từ qúy 4 năm 2005, thị trường đã có dấu hiệu chững lại. Năm 2006,
trong khi giá nhà, đất tại nhiều nước tăng cao thì thị trường bất động sản ở
Mỹ lại khá trầm lắng. Số nhà mới xây trong tháng 2 năm 2006 giảm tới 4% so
với tháng 1, từ 882,000 nhà xuống còn 848,000 nhà, đây là mức giảm mạnh
nhất trong 6 năm qua. [45]
Số lượng giao dịch trung bình của các căn nhà mới xây là 1,051,000
căn/tháng, giảm 18,08%, của các căn nhà đang sử dụng cũng giảm 8,45%.
Đặc biệt, ở khu vực Arizona, một trong những khu vực từng được coi là điểm
nóng, số lượng nhà rao bán là trên 50,000, tuy nhiên, trong số đó, gần một
nửa vẫn chưa bán được. Tháng 10/2006, trên 14,000 ngôi nhà vẫn còn trống
người ở.
Hình 13: Biểu đồ biểu thị số lượng nhà rao bán ở Phoenix, Arizona
từ tháng 7/2005 đến tháng 3/2006 [48]
Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam
Mai Ph¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 43
Nguồn: Theo Wikipedia
http://en.wikipedia.org/wiki/United_States_housing_bubble
Doanh số bán nhà mới tại khu vực Đông bắc Mỹ giảm mạnh nhất với
26,8% và khu vực miền Nam giảm 7%. Số lượng giao dịch nhà đang sử dụng
tháng 7 năm 2006 là 6,33 triệu, giảm 4,1 % so với tháng 6/2006 và 11,2% so
với tháng 7/2005. Tháng 8/2006, chỉ số xây dựng nhà của Mỹ giảm hơn 40%
so với cùng kỳ năm 2005.
Năm 2007 tiếp tục một năm thị trường đi xuống, với số lượng giao dịch
các căn nhà mới xây trong một tháng giảm kỷ lục với 26,17%, từ 1,283,000
xuống còn 776,000 căn, các căn nhà đã xây cũng giảm tới 12,75%, từ
7,076,000 xuống còn 5,652,000.
BiÓu ®å thÓ hiÖn khèi lîng giao dÞch trung b×nh ë
Mü giai ®o¹n 2005-2007
707656526478
12831051
776
0
2000
4000
6000
8000
10000
2005 2006 2007 N¨m
Sè
l
în
g (
ngh
×n)
nhµmíix©y
nhµ®angsödông
Hình 14: Biểu đồ thể hiện khối lượng giao dịch trung bình ở Mỹ giai đoạn
2005-2007 [54]
Nguồn:Theo Nation Association of Home Builders
http://www.nahb.org/search.aspx?txtkeyword=existing+home+sales&x=0&y
Tháng 12 năm 2007, theo quán tính xuống dốc của thị trường bất động
sản, khối lượng giao dịch và giá nhà đều giảm nhanh. Theo số liệu của NAR,
Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam
Mai Ph¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 44
số lượng giao dịch các căn nhà đang sử dụng là 4,910,000 căn, trong đó, cao
nhất là khu vực phía Nam với 1,960,000 căn và thấp nhất là khu vực phía
Đông Bắc với 840,000 căn.
Năm 2008 lại tiếp tục đánh dấu sự xuống dốc trong thị trường nhà đất ở
Mỹ khi khối lượng giao dịch liên tục giảm xuống. Số lượng giao dịch nhà
đang sử dụng tiếp tục giảm trong tháng 1 với 4,890,000 căn. Tuy nhiên, sang
tháng 2, số lượng này lại tăng lên ở mức 5,030,000, tháng 3 lại giảm xuống
4,930,000, khối lượng giao dịch vẫn tập trung nhiều nhất ở khu vực phía Nam
[54]. Thị trường bất động sản đầu năm 2008 diễn biến thay đổi như vậy là do
đang bắt đầu có những phản ứng trước các biện pháp của FED .
* Nhận xét: Trong giai đoạn 2001-3/2008, mặc dù thị trường bất động
sản diễn biến khá phức tạp và khác nhau ở một số khu vực nhưng nhìn chung
vẫn thể hiện một sự bất ổn định bao trùm lên toàn bộ thị trường. Giá nhà được
đẩy lên cao với những cơn sốt điển hình từ năm 2001 - 2005, sau đó, thị
trường diễn biến khá trầm lắng và rơi vào khủng hoảng vào thời gian 2005 -
3/2008. Vậy, tình trạng này bắt nguồn từ đâu?
III. Nguyên nhân dẫn đến tình trạng bong bóng bất động sản ở Mỹ
1. Hội chứng “thích sở hữu nhà” của ngƣời dân Mỹ.
Niềm đam mê của người dân Mỹ đối với những căn nhà đã trở nên quá
quen thuộc và được nhiều người biết đến. Niềm đam mê đó được bắt nguồn từ
cái gọi là “American Standard” - “Tiêu chuẩn Mỹ”. Khẩu hiệu của tổng
thống G.Bush đưa ra vào năm 2004 “The ownership society” - Xã hội sở hữu
- đã cho thấy sự yêu thích của người Mỹ với việc sở hữu những căn nhà. Do
đó, mặc dù ở nhiều nơi trên đất Mỹ, giá thuê nhà một tháng (868 USD) chỉ
bằng một nửa tiền trả cho những khoản vay thế chấp để mua nhà (1,687 USD)
[48], nhưng người dân Mỹ vẫn sẵn sàng thế chấp để được sở hữu những căn
nhà của riêng mình. Tỷ lệ sở hữu nhà trên toàn liên bang đã tăng từ 64% năm
Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam
Mai Ph¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 45
1994 lên đến 69,2% năm 2004[48]. Thậm chí, nhiều người vay tiền ngân
hàng để mua nhà và lấy chính căn nhà đó làm vật thế chấp để vay tiền. Họ
chấp nhận đứng trước rủi ro sẽ bị tịch thu nhà và đẩy ra ngoài đường nếu
không có đủ khả năng trả lãi và thanh toán các khoản nợ đến hạn. Đây là
những khoản vay thế chấp rất mạo hiểm. Tỷ lệ này đã tăng 14,11% từ 1997
tới 2005 [48]. Hội chứng thích sở hữu nhà của dân Mỹ cũng khiến cho các
nhà đầu tư tin rằng “nhà đất sẽ là một sự đầu tư tốt”. Họ kỳ vọng rằng giá nhà
sẽ không giảm. Cuối năm 2005 và đầu 2006, ở Mỹ có rất nhiều chương trình
tivi nhằm mục đích khuyến khích đầu tư bất động sản. Thêm vào đó, có rất
nhiều cuốn sách viết về đầu tư bất động sản được phát hành trên toàn liên
bang như “Are you missing the real estate boom”, “Why the real estate boom
will not bursi- And how you can profit from it” của nhà kinh tế học David
Lereah được xuất bản vào tháng 2 năm 2005 [48]. Nền kinh tế Mỹ có lợi thế
là được sự tin tưởng của cả thế giới, nên tiền đổ vào để cho dân chúng đầu tư
và tiêu xài. Theo thượng nghị sỹ R. Menendez (bang New Jersey), có tới 1/3
người Mỹ không có tiền tiết kiệm kèm theo những khoản nợ trong tài khoản
không dưới 8,000 USD. Từ năm 2002 đến năm 2007, nợ tiêu dùng của người
Mỹ đã tăng 13%, nợ cầm cố tăng 23% [49]. Tiền tiết kiệm của dân chúng vào
năm 2006 chỉ có 34 tỷ USD, gần như bằng 0% GDP, và tỷ lệ tiết kiệm thấp
này chỉ khoảng 1-2% đã kéo dài từ chục năm nay. Do đó, khi có một sự biến
động nào đó, với tỷ lệ tiết kiệm thấp như vậy, người dân sẽ khó có khả năng
phản ứng kịp thời.
2. Sản phẩm cho vay thế chấp dƣới chuẩn
Một trong những nguyên nhân quan trọng dẫn đến sự sụp đổ trên thị
trường bất động sản Mỹ là: Sản phẩm cho vay thế chấp dưới chuẩn. Thông
thường, muốn vay nợ ngân hàng để trả góp mua nhà, người đi vay cần có một
số vốn để trả trước một phần trị giá căn nhà và đồng thời phải chứng tỏ khả
Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam
Mai Ph¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 46
năng tài chính để trả nợ đều đặn trong suốt thời gian đi vay. Ở Mỹ thường
dùng một công thức là “tỷ lệ 28:36” dựa vào mức thu nhập hàng tháng, trong
đó 28% được gọi là “front ratio” (tỷ lệ trước), 36% là “back ratio” (tỷ lệ sau).
Điều này có nghĩa là ngân hàng chỉ cho vay nếu số tiền trả góp hàng tháng (kể
cả thuế và tiền bảo hiểm ngôi nhà) không vượt quá 28% thu nhập hàng tháng,
nếu cộng thêm các khoản nợ khác (tiền trả nợ mua xe, trả học phí cho con
cái…) thì tất cả không được quá 36% thu nhập hàng tháng. Khi xét đơn vay
nợ, các ngân hàng Mỹ còn căn cứ vào “điểm tín dụng” (credit score) của
người đi vay. Đây là thang điểm do công ty Fair Isaac Corp thiết lập, gọi tắt là
điểm số FICO, từ 300 - 900 điểm. Điểm tín dụng này được thiết lập cho mỗi
cá nhân dựa trên năm yếu tố mà quan trọng nhất là “tiểu sử tín dụng”, người
nào xưa nay càng trả nợ trễ hạn bao nhiêu thì điểm tín dụng của người đó
càng thấp bấy nhiêu, Thông thường, người đi vay sẽ gặp khó khăn với điểm
tín dụng thấp hơn 620. Ở Mỹ, hầu hết những người đi vay có điểm tín dụng
thấp hơn 620 chiếm khoảng 25% dân số Mỹ. Tuy nhiên, do uy tín của người
đi vay thấp và tình hình tài chính không mấy sáng sủa nên cho vay thế chấp
dưới chuẩn có mức lãi suất rất cao. Sự hấp dẫn của các khoản lợi nhuận kếch
sù đã kích thích các ngân hàng đầu tư bơm vốn cho các công ty tài chính
chuyên làm nhiệm vụ cho vay thế chấp mua nhà hoặc thành lập các công ty
cho vay của riêng mình. Lợi nhuận cao kết hợp với lòng tham đã dẫn đến lạm
dụng việc cho vay dưới chuẩn. Các thủ tục thẩm định được các đại lý cho vay
thực hiện hết sức lỏng lẻo và việc tiếp cận vốn tín dụng mua nhà trở nên hết
sức nhanh chóng. Những người dân có thu nhập thấp ở Mỹ, đặc biệt là dân
nhập cư có thể sở hữu những căn nhà dễ dàng hơn bao giờ hết. Thị trường cho
vay thế chấp dưới chuẩn phát triển rất nhanh.
Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam
Mai Ph¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 47
Hình 15: Sự tăng trưởng của thị trường cho vay dưới chuẩn giai đoạn
1994 - 2006 [47]
Nguồn: http://news.bbc.co.uk/2/hi/business/7073131.stm
Biểu đồ trên cho thấy các khoản vay thế chấp dưới chuẩn tăng đột biến
từ năm 2003 và kéo dài cho tới năm 2006 với khoảng 25% tổng số thị phần
cho vay thế chấp toàn nước Mỹ. Thị trường vay thế chấp dưới chuẩn trở nên
sôi động đầu tiên ở Bắc Califonia, Arizona, Nevada, khu vực ngoại ô
Washington D.C, và thành phố New York. Sau đó, cho vay thế chấp mua nhà
dưới chuẩn lan nhanh ra toàn nước Mỹ. Năm 2002, doanh số cho vay dưới
chuẩn cung cấp cho thị trường khoảng 200 tỷ USD, năm 2003 là 320 tỷ, năm
2004 là 550 tỷ, năm 2005 - 2006, con số này là gần 700 tỷ hàng năm. [47]
3. Lƣợng tiền cho vay địa ốc gia tăng
Trước đây, nguồn vốn cho vay địa ốc hầu như đều do ngân hàng cung
cấp. Tuy nhiên, lượng tiền cho vay từ ngân hàng cũng có giới hạn. Ngoài
những ràng buộc về luật lệ hoạt động ngân hàng, lượng tiền cho vay của mỗi
ngân hàng phụ thuộc phần lớn vào số tiền gửi của khách hàng. Để quản lý rủi
ro thì chỉ một phần của tổng số tiền cho vay được dành cho địa ốc. Số người
đủ tiêu chuẩn để có thể vay tiền ngân hàng vì thế không nhiều, do đó, để giúp
dân chúng có nhà, Chính Phủ Mỹ đã có các biện pháp để tạo thêm nguồn tài
Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam
Mai Ph¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 48
trợ khác. Năm 1980, Đạo Luật giao dịch thế chấp tương đương (Alternative
Mortgage Transaction Parity Act) được ban hành, nới rộng những quy định
cho vay và khuyến khích việc thành lập những kênh tài trợ khác. Điều này đã
dẫn đến sự ra đời của một loạt các công ty địa ốc. Nhiều ngân hàng cũng
không muốn đứng ngoài cuộc, đã thành lập hoặc liên kết với các công ty tài
trợ địa ốc đẩy số kênh cho vay trả góp nhà tăng vọt. Không những thế, để
tránh tình trạng kẹt vốn trong ngân hàng với những món nợ cho vay địa ốc,
chính phủ Mỹ đã thành lập một số “Công ty do Nhà nước bảo trợ” mà hai tổ
chức lớn nhất là: Hiệp hội Quốc gia tài trợ bất động sản (Federal National
Mortgage Association) và Công ty Quốc gia tài trợ địa ốc (Federal Home
Loan Mortgage Corporation) để mua lại danh mục tín dụng từ các ngân hàng
đầu tư. Quy trình này được thực hiện như sau:
Hình 16: Quy trình cung cấp vốn cho thị trường bất động sản.
Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam
Mai Ph¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 49
Trước tiên, ngân hàng đầu tư tạm ứng nguồn vốn cho các công ty tài
chính hay các công ty tài trợ địa ốc chuyên về cho vay thế chấp mua nhà. Các
công ty này thực hiện việc thẩm định và cho vay mua nhà thông qua mạng
lưới các đại lý của mình. Sau đó, các công ty tài chính sẽ gom các khoản cho
vay lại thành một danh mục tín dụng và bán lại cho ngân hàng đầu tư mà thực
chất là để thanh toán số tiền ngân hàng đầu tư đã cung ứng trước cho công ty
tài chính. Ngân hàng đầu tư có thể bán lại danh mục tín dụng này cho các
công ty do Nhà nước bảo trợ hoặc tiến hành chứng khoán hoá để phát hành
trái phiếu bất động sản bán cho các nhà đầu tư khác. Các trái phiếu này được
gọi là CMO (Collaterized Mortgage Obligation). Trái phiếu được phân ra
thành nhiều gói được định mức tín nhiệm với các hệ số khác nhau, có mức độ
rủi ro khác nhau và cuống lãi suất khác nhau, ví dụ gói A, gói B, gói Z. Gói A
có hệ số tín dụng cao nhất, sau đó lần lượt đến gói B… và cuối cùng là gói Z
không được định mức hệ số tín nhiệm, rủi ro cao nhất do đó có tính chất
giống như cổ phiếu, nhưng khi danh mục tín dụng hoạt động tốt thì cũng có
lợi nhuận nhiều nhất và ngược lại. Như vậy, các nhà đầu tư có rất nhiều sự lựa
chọn gói trái phiếu hình thành từ chứng khoán hoá tuỳ theo sở thích rủi ro của
họ. Từ đó, các món nợ địa ốc được liên tục luân chuyển và thay thế bằng
những đồng vốn mới từ tiền bán những trái phiếu trên thị trường tiền tệ. Tuy
nhiên, rủi ro cũng theo đó được phân chia cho các chủ thể tham gia vào quá
trình này, và người chịu nhiều rủi ro nhất chính là các nhà đầu tư. Ngân hàng
đầu tư vừa thu lãi từ cung cấp vốn cho công ty tài chính, vừa thu lãi từ nghiệp
vụ chứng khoán hoá. Hàng loạt các chủ thể tham gia vào quy trình cho vay và
chứng khoán hoá như ngân hàng đầu tư, công ty tài chính, môi giới cho vay,
công ty định mức tín nhiệm, công ty quản lý … đều thu được những khoản lợi
nhuận khổng lồ. Mối liên kết này tạo thành một hệ thống gắn bó chặt chẽ với
nhau. Thị trường trái phiếu được đảm bảo bằng khoản vay thế chấp phát triển
rất sôi động. Cho tới nay, thị trường trái phiếu được đảm bảo bằng các khoản
Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam
Mai Ph¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 50
vay thế chấp đã lên tới 6,000 tỷ USD, chiếm 22,2% trong tổng giá trị 27,000
tỷ USD của thị trường trái phiếu Mỹ, thậm chí còn lớn hơn cả trái phiếu kho
bạc [47]. Điều này đã tạo nên một sự bấp bênh trên thị trường tài chính, vì
các CMO này chỉ có giá trị khi những người vay thế chấp có khả năng chi trả.
Nói chung, CMO có thể lành mạnh nếu chúng không phát triển ồ ạt vào
khu vực dân cư ít khả năng trả nợ. Tuy nhiên, vì những khoản lợi nhuận kếch
xù, các nhà đầu tư địa ốc đã mở rộng thị trường bất kể quyền lợi của người
tiêu dùng, gây vốn cho vay cả những người thu nhập thấp ít có khả năng trả
nợ. Ngân hàng, thay vì hoạt động môi giới giữa người gửi tiền và người đi
vay thì cũng lao vào đầu tư, mua giữ các CMO này. Chỉ trong vòng 6 tháng
đầu năm 2007, 8 ngân hàng lớn và công ty tài chính lớn của Mỹ như: Merrill
Lynch, Golden Sachs, City Group, JP Morgan Chase, Bank of America đã
phát hành 286 tỷ CMO dưới chuẩn. [47]
4. Tỷ lệ lãi suất liên bang (Federal Fund Rate) thay đổi liên tục.
Nguyên nhân tác động trực tiếp tới khủng hoảng nhà đất ở Mỹ, đó là
việc Cục dự trữ liên bang Mỹ FED liên tục thay đổi lãi suất liên bang.
Hình 17: Biểu đồ biểu thị sự thay đổi tỷ lệ lãi suất liên bang Mỹ giai đoạn
2003-2/2008 [56]
Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam
Mai Ph¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 51
Nguồn: Theo Cục dự trữ liên bang Mỹ: http://www.federalreserve.gov/
Sau cuộc khủng hoảng Dot-Com, để cứu vãn nền kinh tế Mỹ đang trên
đà suy thoái, FED đã 11 lần cắt giảm lãi suất từ 6,5% xuống còn 1,75%. Chỉ
số trên thị trường chứng khoán NASDAQ giảm 70% đã dẫn tới việc nhiều
người rút tiền ra khỏi thị trường cổ phiếu và quay sang mua bất động sản với
niềm tin rằng đây sẽ là một sự đầu tư an toàn hơn. Nay với mức lãi suất thấp
như vậy càng kích thích nhiều người đổ tiền vào thị trường nhà đất.
Như giá của những tài sản khác, giá nhà cũng chịu ảnh hưởng của lãi
suất liên bang. Mức lãi suất này ảnh hưởng trực tiếp tới tỉ lệ lãi suất ngắn hạn
như tiền gửi, các khoản vay ngân hàng, lãi suất vay thế chấp có điều chỉnh.
Từ năm 2000 đến năm 2003, lãi suất cố định cho khoản vay thế chấp có thời
hạn 30 năm đã giảm từ 8% xuống còn 5,5% [48]. Lãi suất thả nổi cho những
khoản vay thế chấp có thời hạn 1 năm giảm 3% (từ 7% xuống khoảng 4%).
Giảm lãi suất của các khoản vay thế chấp sẽ khiến cho nhiều người có cơ hội
vay tiền để mua nhà hơn, đẩy giá nhà tăng cao, đặc biệt ở những thị trường
mà hầu như dân chúng đều vay tiền để mua nhà như ở Mỹ.
Thời gian này, người dân Mỹ lại ưa thích những khoản vay thế chấp có
lãi suất thả nổi hơn, do sau mỗi năm, mức lãi suất này sẽ được xác định lại
dựa trên lãi suất liên bang. Do đó, việc FED cắt giảm lãi suất xuống mức thấp
đã khiến cho người dân ồ ạt đổ tiền vào bất động sản chứ không còn có tác
dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế như dự tính ban đầu của FED. Cũng nhờ lãi
suất thấp, các ngân hàng có thể vay nợ nhiều hơn để cho vay nhiều hơn. Do
đó, họ thu được nhiều lợi nhuận hơn nhưng cũng phải đối mặt với nhiều rủi ro
hơn. Một hệ thống khổng lồ “vay - cho vay” được tạo ra, ai trong số đó cũng
phải gánh chịu vô số rủi ro mà yếu tố quyết định là giá nhà. Thay vì phải duy
trì dự trữ để đề phòng tình huống xấu, các tập đoàn lại dốc hết vốn để đầu tư.
Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam
Mai Ph¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 52
Giá nhà và các giao dịch tăng lên một cách nhanh chóng trong giai đoạn 2001
- 2005:
Hình 18: Chỉ số giá nhà Mỹ giai đoạn 1996 - 2007
theo S/P 500 và OFEHO[47]
Nguồn: http://news.bbc.co.uk/2/hi/business/7073131.stm
Nhưng khi nền kinh tế có dấu hiệu tăng trưởng quá nóng, FED đột ngột
tăng lãi suất để kiềm chế lạm phát, mức lãi suất điều chỉnh của các khoản vay
thế chấp cũng vì thế mà tăng theo, thị trường không kịp phản ứng, những
người đi vay thế chấp để mua nhà, đặc biệt những người vay thế chấp dưới
chuẩn không có khả năng trả lãi và thanh toán các khoản nợ đến hạn. Giá nhà
tụt xuống một cách nhanh chóng. Các khoản nợ xấu thì tăng vọt, kéo theo các
khoản thâm hụt tài sản và thua lỗ, trong khi tính thanh khoản thì sụt giảm
Nghiệp vụ “chứng khoán hoá” từng đem lại những khoản lợi nhuận
kếch xù cho các công ty này, nhưng nay lại gây ra những thiệt hại rất lớn. Các
khoản cho vay thế chấp không có khả năng thu hồi và giá trị của những ngôi
nhà bị sụt giảm dẫn đến việc các gói trái phiếu bị đánh giá lại và giảm giá
Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam
Mai Ph¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 53
không phanh, đặc biệt là các gói trái phiếu có rủi ro cao. Các nhà đầu tư nắm
giữ trái phiếu từ chứng khoán nợ dưới chuẩn là người chịu hậu quả nặng nề.
Dự báo số tổn thất do giảm giá trị trái phiếu cho toàn thị trường lên tới
khoảng 220 tỷ - 450 tỷ USD. Điều này dẫn đến tình trạng một loạt các vụ xiết
nợ và phát mại tài sản lớn xảy ra trên toàn nước Mỹ. Nhiều người dân đứng
trước nguy cơ không có nhà ở. Nhằm cứu thị trường bất động sản, năm 2007
FED đã bắt đầu giảm lãi suất và bơm những khoản tiền khổng lồ vào thị
trường tài chính. Tuy nhiên, ở một góc nhìn khác, nhiều chuyên gia lại cho
rằng, biện pháp của FED sẽ mở đầu cho một chu kỳ bong bóng mới. Lãi suất
thấp sẽ làm cho nền kinh tế Mỹ tăng trưởng trở lại, giá bất động sản sẽ lại
tăng cao và áp lực lạm phát càng thêm mạnh mẽ.
Dưới đây là bảng liệt kê những lần FED thay đổi lãi suất từ năm 2000
đến tháng 3/2008.
Change (basis points)
Date Increase Decrease Level
(percent)
2008
March 18 ... 75 2.25
January 30 ... 50 3.00
January 22 ... 75 3.50
2007
Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam
Mai Ph¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 54
December 11 ... 25 4.25
October 31 ... 25 4.50
September 18 ... 50 4.75
2006
June 29 25 ... 5.25
May 10 25 ... 5.00
March 28 25 ... 4.75
January 31 25 ... 4.50
2005
December 13 25 ... 4.25
November 1 25 ... 4.00
September 20 25 ... 3.75
August 9 25 ... 3.50
June 30 25 ... 3.25
May 3 25 ... 3.00
March 22 25 ... 2.75
February 2 25 ... 2.50
2004
December 14 25 ... 2.25
November 10 25 ... 2.00
September 21 25 ... 1.75
Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam
Mai Ph¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 55
August 10 25 ... 1.50
June 30 25 ... 1.25
2003
June 25 ... 25 1.00
2002
November 6 ... 50 1.25
2001
December 11 ... 25 1.75
November 6 ... 50 2.00
October 2 ... 50 2.50
September 17 ... 50 3.00
August 21 ... 25 3.50
June 27 ... 25 3.75
May 15 ... 50 4.00
April 18 ... 50 4.50
March 20 ... 50 5.00
January 31 ... 50 5.50
January 3 ... 50 6.00
2000
May 16 50 ... 6.50
March 21 25 ... 6.00
Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam
Mai Ph¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 56
February 2 25 ...
Hình 19: Tỷ lệ lãi suất liên bang Mỹ giai đoạn 2000 - 3/2008. [56]
Nguồn: Theo Cục dự trữ liên bang Mỹ: http://www.federalreserve.gov/
* Nhận xét: Từ những nguyên nhân dẫn đến tình trạng khủng hoảng
trên thị trường bất động sản Mỹ, ta càng thấy rõ mối liên hệ mật thiết giữa thị
trường bất động sản và thị trường tài chính, nhất là trong thời đại toàn cầu hoá
ngày nay, khi mà thị trường toàn cầu có mối liên thông chặt chẽ với nhau. Do
đó, sự biến động trên thị trường bất động sản thời gian qua không những để
lại hậu quả nặng nề đối với thị trường tài chính Mỹ nói riêng mà chắc chắn sẽ
có ảnh hưởng không nhỏ tới thị trường tài chính thế giới nói chung.
IV. Hậu quả của bong bóng nhà đất tại Mỹ và ảnh hƣởng tới thị trƣờng
tài chính thế giới
1. Hậu quả bong bóng nhà đất tại Mỹ
Cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản ở Mỹ đã để lại hậu quả nặng
nề. Lãi suất tăng tạo nên gánh nặng trả nợ với những người thu nhập thấp, rủi
ro cho vay nợ dưới chuẩn bị ảnh hưởng nhanh nhất. Không trả được nợ, hàng
loạt người mua nhà bị xiết nợ và phát mãi tài sản. Cleverland (Ohio) là thành
phố đầu tiên châm ngòi cho cuộc khủng hoảng lan rộng ra toàn nước Mỹ.
Khoảng 1/10 số nhà tại Cleverland bị thu hồi để phát mại. Theo công ty
RealtyTraac Inc, chuyên theo dõi về thị trường thế chấp tín dụng cho biết, số
lượng nhà bị tịch thu do chủ nhà không đủ khả năng trả nợ trong tháng 1/2008
tăng tới 57% so với cùng kỳ năm 2007. Tính trên toàn liên bang, có tổng cộng
233,001 chủ nhân các ngôi nhà đã nhận được giấy báo tịch thu gán nợ so với
148,425 ngôi trong tháng 1/2007. Những người nhập cư với giấc mơ mua nhà
lại trở về tay trắng. Tháng 2/2007, ngành công nghiệp cho vay thế chấp dưới
Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam
Mai Ph¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 57
chuẩn sụp đổ dẫn tới một làn sóng tịch thu tài sản để xiết nợ với 1,3 triệu ngôi
nhà, tăng 79% so với năm 2006. [15]
Cùng lúc đó, hơn 70 hãng cho vay cầm cố ở Mỹ đã ngừng hoạt động
hoặc chờ rao bán. Hàng loạt các tổ chức cho vay thế chấp dưới chuẩn lớn nhất
nước Mỹ liên tiếp công bố các khoản lỗ, rao bán hoặc đệ đơn xin phá sản.
Ngày 2/4/2007, New Century Financial đệ đơn xin phá sản. Tiếp đó ngày
6/8/2007 là đến American Home Mortgage, từng nằm trong top 10 nhà cho
vay cầm cố lớn nhất nước Mỹ. Hai hãng Aegis (trụ sở ở Houston) và National
city (ở Cleverland) đồng thời tuyên bố ngừng tiếp nhận yêu cầu vay mới.
Ngày 16/8/2007, Countrywide Financial Corporation, tổ chức cho vay cầm cố
lớn nhất Mỹ, thừa nhận đang lâm vào khó khăn và cho biết đang cần hỗ trợ
11,5 tỷ USD để duy trì hoạt động và tránh nguy cơ bị phá sản. [16].
Hai tập đoàn tài chính khổng lồ là: Merrill Lynch và City Group Inc đã
phải chấp nhận hàng chục tỷ USD vốn đầu tư cứu trợ khẩn cấp của nước
ngoài. Merrill Lynch đã thiệt hại 7,9 tỷ USD trong qúy 3 năm 2007 và phải
cầu viện nguồn vốn từ bên ngoài để có thể tiếp tục hoạt động. Qúy 4 năm
2007, nợ xấu của City Group đã lên tới 49 tỷ USD [17] .
Theo dự tính, nợ của các ngân hàng lớn trong năm 2007 có thể lên tới
hàng chục tỷ USD, trong đó, dẫn đầu là Citybank với gần 90 tỷ USD, tiếp đó
là JP Morgan Chase và Bank of America với 80 và 60 tỷ.
Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam
Mai Ph¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 58
Hình 20: Nợ dự tính của các ngân hàng trong năm 2007. [53]
Nguồn:http://www.clickngomortgages.co.uk/news/bad-credit-mortgages-take-
down-wall-street/
Cuộc khủng hoảng tín dụng cũng đã buộc các ngân hàng trên phố Wall
cắt giảm khoảng 34,000 nhân viên tính từ tháng 6 năm 2006 đến tháng 3 năm
2008 và có thể còn tăng lên mức 90,000 nhân viên trong vòng 2 năm tới. City
Group đã sa thải 1,7% nhân công, Lehman sa thải 18%, Morgan Stanley
6,25% và Merrill Lynch là 4,5%. Tuy nhiên, con số này sẽ không dừng lại
trong thời gian tới. [21]
Tác động của cuộc khủng hoảng gây ra sự biến động mạnh trên các thị
trường trái phiếu, cổ phiếu và phái sinh. Giá trị thị trường của các công ty
trong những tháng đầu năm 2008 đã sụt mất 19,2%, tương đương 2,300 tỷ
USD so với tháng 10/2007. Trong đó, có một số cổ phiếu giảm giá mạnh. Cổ
phiếu Bear Stearns giảm hơn 90% giá trị, tương đương 16,7 tỷ USD. Những
cổ phiếu khác cũng giảm giá lớn do tâm lý lo ngại về các khoản nợ xấu của
giới đầu tư. Cổ phiếu của National City mất giá 76%, tương đương 12,4 tỷ
Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam
Mai Ph¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 59
USD. Hãng bảo lãnh trái phiếu Ambac Financial mất giá 75%, tương đương
5,24 tỷ USD, ngân hàng cho vay địa ốc Countrywide Financial mất giá
70.74%, tương đương 7,88 tỷ USD. Trong số 25 công ty có giá trị thị trường
sụt giảm trong chỉ số S&P, có tới 16 công ty trong ngành tài chính. Tuy
nhiên, ngoài cổ phiếu tài chính, không ít loại cổ phiếu khác cũng đã và đang
xuống dốc vì khủng hoảng, trong đó phải kể tới các cổ phiếu dịch vụ viễn
thông, công nghệ và y tế. [22]
Việc FED tiếp tục giảm lãi suất vào ngày 18/3/2008 xuống còn 2,25%
đã có tác dụng ít nhiều lên thị trường chứng khoán. Trong tuần giao dịch tính
đến ngày 20/3/2008, chỉ số công nghiệp trung bình Down Jones đã tăng 3,4%
lên 12,361.32 điểm. Chỉ số Nasdaq cũng tăng 2,1% lên 2,258.11 điểm. Chỉ số
S&P 500 tăng 3,2% và đóng cửa ở mức 1,329.51 điểm. Tuy nhiên, ông
George Shipp - chuyên gia đầu tư thuộc tổ chức Scott & Stringfellow, cho
rằng giới đầu tư vẫn tỏ ra chưa thực sự yên lòng với những diễn biến trên thị
trường tài chính. [19]
Các ngân hàng đầu tư trót nắm giữ các gói trái phiếu rủi ro mà chưa kịp
chuyển giao cho thị trường đã phải công bố các khoản tổn thất lên tới hàng
chục tỷ USD như Citi Group (21 tỷ USD), Merrill Lynch (25 tỷ USD), UBS
(18 tỷ USD), Morgan Stanley (10 tỷ USĐ), JP Morgan (2,2 tỷ USD), Bear
Stearns (2 tỷ USD), Lehman Brothers (1,5 tỷ USD), Goldman Sachs (1,3 tỷ
USD). [20]
Tiếp theo những ảnh hưởng lên thị trường tài chính, cuộc khủng hoảng
thị trường bất động sản có ảnh hưởng nặng nề tới toàn bộ nền kinh tế Mỹ.
Thiếu hụt cán cân thanh toán nước ngoài đã lên tới 811 tỷ USD năm 2006,
bằng 6% GDP. Năm 2007, đồng USD mất giá, có làm giảm mức thiếu hụt
734 tỷ USD nhưng vẫn ở mức rất cao. Tốc độ tăng GDP cả năm 2007 chỉ đạt
2,2% so với mức tăng 3,3% năm 2006. Đây là mức tăng GDP chậm nhất kể từ
Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam
Mai Ph¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 60
năm 2002. Nguyên nhân chủ yếu dẫn đến GDP tăng chậm là do lượng tiền chi
tiêu và đầu tư vào lĩnh vực bất động sản giảm mạnh, khối lượng hàng hoá của
các nhà máy, xí nghiệp cũng bị giảm. Nguy cơ suy thoái của nền kinh tế Mỹ
cũng ảnh hưởng nghiêm trọng đến thị trường lao động, Trong tuần lễ kết thúc
ngày 23/2/2008, số công nhân Mỹ nộp đơn xin bảo lãnh thất nghiệp vọt lên
370,000 người so với mức dự kiến 350,000 người. Đến ngày 16/2/2008, cả
nước Mỹ có khoảng 2,81 triệu công nhân bị thất nghiệp. Tháng 3/2008, tổ
chức nghiên cứu Conference Board (CB) cho biết chỉ số lòng tin tiêu dùng
(CCI) ở Mỹ giảm xuống 64, 5 điểm, so với mức 76,4 điểm trong tháng
2/2008. [21]
2. Tác động tới thị trƣờng tài chính thế giới
Thị trường tài chính thế giới cũng chao đảo do ảnh hưởng của cuộc
khủng hoảng tín dụng bất động sản ở Mỹ. Người dân lo sợ về các khoản lỗ
của ngân hàng trên thị trường bất động sản Mỹ nên đua nhau đi rút tiền, đặt
các ngân hàng đứng trước những tình thế cấp bách. Các định chế tín dụng xác
nhận các khoản lỗ đã lên tới 295 tỷ USD và 10% trong số tổn thất đó là của
các ngân hàng Đức. Tuy nhiên, IMF lại dự báo rằng tổn thất có thể lên tới 945
tỷ USD. Tại Đức, hầu hết các ngân hàng đều đã thừa nhận những tổn thất do
đầu tư vào thị trường Mỹ. Ngân hàng phát triển Đức đã công bố khoản lỗ 6,18
tỷ Euro trong năm tài chính 2007. Ngân hàng lớn nhất nước Đức Deustche
Bank cũng thừa nhận mất 2,5 tỷ Euro trong quý 1/2008. Tại Nhật, lợi nhuận
của 6 ngân hàng lớn nhất đã sụt giảm hơn 40% trong năm tài chính vừa kết
thúc vào tháng 3/2008 do những thua lỗ tại thị trường tín dụng thứ cấp của
Mỹ. Lợi nhuận của các ngân hàng sụt giảm chỉ còn 1,500 tỷ Yên so với 2,800
tỷ Yên một năm trước. Tại Thuy Sĩ, ngân hàng UBS đã phải chịu khoản lỗ lên
tới 37 tỷ USD. UBS đã thay gần như toàn bộ đội ngũ lãnh đạo. Tại Trung
Quốc, ngân hàng Trung Quốc BOC đã phải để ra một khoản 1 tỷ 295 triệu
Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam
Mai Ph¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 61
USD để bù vào khoản đầu tư ở thị trường thứ cấp Mỹ khoảng 282 triệu USD
dự phòng cho chi phí đầu tư liên quan.[22]. Ngân hàng châu Âu ECB đã liên
tục bơm tiền vào thị trường nhằm ổn định tâm lý của nhà đầu tư sau những
thiệt hại của cơn bão tín dụng bất động sản tại Mỹ, với 130 tỷ Euro giữa tháng
12/2007 và khoảng 75 tỷ Euro trong 3 tháng đầu năm 2008, và dự kiến sẽ
bơm thêm 150 tỷ Euro trong thời gian tới. [23]
Cuộc khủng hoảng thứ cấp đã tác động mạnh đến thị trường chứng
khoán thế giới với 5 nghìn tỷ USD đã bị quét khỏi thị trường chỉ trong 3 tuần
đầu tháng 1 năm 2008. Việc FED liên tục cắt giảm lãi suất xuống mức 2,25 %
và bơm 260 tỷ USD vào hệ thống ngân hàng dường như vẫn chưa cải thiện
được tình hình. Thị trường chứng khoán thế giới ngày 31/3/2008 vẫn rất ảm
đạm với sự sụt giảm ở hầu hết các thị trường. Trong đó, mức giảm lớn nhất là
ở thị trường Nhật Bản, chỉ số Nikkei 225 giảm 294, 93 điểm, tương đương 2,3
%. Chỉ số HangSheng của thị trường HongKong cũng giảm 436,75 điểm,
tương đương 1,88%. Mức sụt giảm thấp hơn cũng diễn ra ở một loạt các thị
trường lớn trên thế giới như chỉ số S&P 500 của thị trường New York giảm
0,8%. Chỉ số FTSE 100 của Anh giảm 0,43%. Chỉ số DAX C40 của Đức
giảm 1,46%.
TT Thị trƣờng (Chỉ số) Chỉ số đóng cửa +/- Thay
đổi
% Thay
đổi
1 Mỹ (DJI) 12.216,40 -86,06 -0,70
2 Mỹ (NASDAQ 100) 1.767,57 -10,32 -0,58
3 New York (S&P 500) 1.315,22 -10,54 -0,80
4 Anh (FTSE 100) 5.692,88 -24,59 -0,43
5 Đức (DAX C40) 6.464,43 -95,47 -1,46
Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam
Mai Ph¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 62
6 Pháp (CAC 40) 4.657,09 -38,83 -0,83
7 Nhật Bản (NIKKEI
225)
-12.525,54 -294,93 -2,30
8 Hồng Kông (Hang
Seng)
22.849,20 -436,75 -1,88
9 Thượng Hải (SSE B) 256,00 -5,49 -2,10
10 Hàn Quốc (KOSPI) 1.703,99 2,16 0,13
11 Singapore (STI) 3.007,36 -24,54 -0,81
12 Thái Lan (SETI) 817,03 -8,14 -0,99
Hình 21: Chỉ số chứng khoán trên một số thị trường vào ngày 31/3/2008. [21]
Nguồn: http://www.fpts.com.vn/VN/Tin-tuc/Quoc-te/2008/03/3B9B5EF5/
*Nhận xét: Cuộc khủng hoảng trên thị trường bất động sản Mỹ, mà
nguyên nhân chủ yếu bắt nguồn từ khủng hoảng tín dụng trên thị trường nhà ở
thứ cấp đã để lại hậu quả hết sức nặng nề với sự sụp đổ của hệ thống cho vay
thế chấp dưới chuẩn trên toàn nước Mỹ, các ngân hàng thì chao đảo với lượng
nợ xấu khổng lồ, những vụ tịch thu và phát mại tài sản diễn ra khắp nơi,
người dân Mỹ bị đẩy vào tình cảnh không có nhà ở. Thị trường chứng khoán
cũng theo đó mà lâm vào tình trạng sụt giảm trầm trọng. Nền kinh tế Mỹ
đứng trước nguy cơ xảy ra cuộc “Đại suy thoái lần thứ 2”. Tuy nhiên, đây đã
không còn là vấn đề của riêng nước Mỹ, mà cơn bão khủng hoảng này đã lan
ra và trở thành cuộc khủng hoảng tín dụng trên toàn thế giới. Thị trường tài
chính thế giới đã chứng kiến những thời khắc ảm đạm trên tất cả các thị
trường lớn. Điều này đã thúc đẩy không chỉ Cục dự trữ liên bang Mỹ mà cả
ngân hàng Trung ương của các nước cùng phối hợp để đưa ra những biện
pháp thật sự hiệu quả, nhằm ngăn chặn cuộc khủng hoảng đang lan rộng và
Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam
Mai Ph¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 63
nguy cơ suy thoái trên toàn thế giới. Mặc dù thị trường tài chính tiền tệ Việt
Nam chưa chịu tác động lớn nào của cuộc khủng hoảng, tuy nhiên, nếu cuộc
khủng hoảng tín dụng thế giới tiếp tục mạnh lên buộc ngân hàng trung ương
các nước phải can thiệp sẽ tác động vào mặt bằng lãi suất thế giới và khi đó sẽ
ảnh hưởng đến Việt Nam. Do đó, các nhà hoạch định chính sách cần theo dõi
sát diễn biến này để có những động thái phù hợp, đặc biệt trong bối cảnh thị
trường bất động sản Việt Nam luôn trong tình trạng bất ổn và thị trường
chứng khoán Việt Nam vẫn trên đà suy giảm và lạm phát trong nước tăng cao
như hiện nay.
Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam
Mai Ph¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 64
CHƢƠNG 3: BÀI HỌC CHO VIỆT NAM
I. Thực trạng thị trƣờng bất động sản Việt Nam giai đoạn 2001 -3/2008
và nguyên nhân dẫn đến thực trạng đó.
Từ đầu thế kỷ XXI cho đến nay, diễn biến thị trường bất động sản Việt
Nam khá phức tạp với những đợt nóng, lạnh thất thường. Nó biểu hiện một sự
bất ổn và luôn tiềm ẩn những rủi ro của thị trường vốn được coi là hết sức
nhạy cảm này.
1. Giai đoạn 2001 – 2003: Thị trƣờng bất động sản bùng nổ
Sau một thời gian dài bình lặng, từ năm 2000, giá nhà đất bắt đầu biến
động, sau đó tăng nhanh liên tục và đạt đỉnh cao vào quý 2 năm 2001, đặc biệt
tập trung tại những thành phố lớn như Hà Nội và Hồ Chí Minh. Tại Hà Nội,
năm 2002, giá đất tăng cao ở những khu vực triển khai dự án như xung quanh
dự án sân vận động Quốc gia Mỹ Đình. Năm 2000, giá đất ở đây mới chỉ
khoảng 1 triệu đồng/m2, tuy nhiên chỉ 2 năm sau đã tăng lên 5 triệu, 10 triệu,
thậm chí là 15 triệu đồng ở những khu vực ô tô có thể đi vào được. Theo
trung tâm giao dịch địa ốc - ngân hàng Á Châu, giá đất thổ cư ven đô thuộc
các quận huyện như: Thanh Trì, Gia Lâm, Đông Anh cũng liên tục biến động.
Tại Gia Lâm, đất dọc tuyến đê thuộc địa phận xã Ngọc Thu một năm trước
khoảng 2,5 đến 3 triệu đồng/m2, nay tăng lên 10 triệu đồng/m
2. Hơn nữa, mục
đích chuyển đổi 2000 ha đất nông nghiệp thành đất xây dựng, đô thị và nhà ở
càng đẩy giá đất xung quanh các khu đô thị nằm trong dự án tăng vọt. Tuy giá
đất bị đẩy lên cao nhưng lượng người tìm đến các trung tâm giao dịch địa ốc
tìm kiếm thông tin chưa có chiều hướng giảm. Nhà đất ở khu vực quận Hai
Bà Trưng, Thanh Xuân… giá tăng do mức tăng chung của thị trường nhà
đất.[24]
Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam
Mai Ph¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 65
Thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh cũng không kém phần
sôi động. Theo thống kê của hệ thống siêu thị địa ốc ACB, đầu năm 2002,
lượng người đổ đến các Trung tâm địa ốc để mua và bán nhà đất tăng lên gấp
đôi so với tháng 7 và tháng 8 năm 2001, thời điểm mua bán nhộn nhịp nhất.
Tuy nhiên, nhịp độ mua bán diễn ra sôi động nhất tập trung chủ yếu tại các
khu vực đang triển khai các dự án lớn. Khi có thông tin về việc khởi động dự
án khu đô thị mới Thủ Thiêm, giá đất nông nghiệp đã tăng lên 200000 –
250000 đồng/m2., trong khi theo khung giá, nếu có dự án được triển khai, mức
đền bù đối với đất nông nghiệp chỉ khoảng 80000 đồng/m2, cộng thêm các
khoản hỗ trợ khác thì tổng cộng khoảng 120000 - 150000 đồng/m2 [25]
.
Nguyên nhân gây ra những cơn sốt nhà đất trong thời gian qua là do
quỹ đất có hạn, người dân tuy không có nhu cầu sử dụng đất nhưng vẫn tìm
mọi cách huy động vốn mua đất để chờ thời cơ bán với giá cao. Nhiều chuyên
gia nhận định, cơn sốt trên thị trường nhà đất giai đoạn này chủ yếu bắt nguồn
từ nhu cầu ảo. Chính người mua đã tạo cho thị trường nhà đất vốn đã khan
hiếm lại càng khan hiếm hơn. Thêm vào đó là những điều chỉnh mới trong
cách đền bù, giải phóng mặt bằng và cho người Việt sống ở nước ngoài mua
đất ở Việt Nam.
2. Giai đoạn 2003 - 2005: Thị trƣờng đóng băng
Từ cuối năm 2003, thị trường bất động sản ở nước ta diễn ra khá trầm
lắng. Năm 2003, khối lượng giao dịch địa ốc giảm 28%, năm 2004 giảm 56%,
năm 2005 giảm 78% [26]. Ngay sau khi Cục dự trữ liên bang Mỹ tăng lãi suất
liên bang, các ngân hàng thương mại quốc doanh cũng đã kịp thời có những
động thái tăng lãi suất cho vay. Đầu tiên là ngân hàng Agribank tăng lãi suất
cho vay thêm 0,03%/tháng lên mức 1,03%/tháng. Ngay sau đó, ngân hàng
ngoại thương Việt Nam (Vietcombank) chi nhánh thành phố Hồ Chí Minh
cũng tăng lãi suất cho vay thêm 0,02%/tháng, đưa mức lãi suất cho vay ngắn
Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam
Mai Ph¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 66
hạn từ 0,8% - 0,82%/tháng, mức lãi suất cho vay trung và dài hạn từ 0,925% -
0,93%/tháng. Làn sóng tăng lãi suất cho vay của các ngân hàng khiến thị
trường bất động sản vốn chưa có dấu hiệu phục hồi nay càng trở nên ảm đạm
hơn. Giá nhà đất sụt giảm rõ nét, tuy diễn biến không đồng đều và khá phức
tạp. Nhà đất mặt đường ở một số huyện thuộc khu vực Vĩnh Tường, Yên Lạc
(Vĩnh Phúc), Phong Châu, Đoan Hùng (Phú Thọ), Yên Sơn (Bắc Ninh), Yên
Thi, Mỹ Văn (Hưng Yên)… năm 2004 giá là 700 - 800 triệu đồng/mảnh (trên
dưới 100 m2), thì nay chào giá 400 - 500 triệu đồng vẫn không có người mua.
Ở Hà Nội, khu vực Cổ Nhuế, Thanh Xuân Trung, Mỹ Đình, năm 2004, mức
giá rao bán phổ biến là trên 20 triệu đồng/m2, thì đến năm 2005 chỉ rao bán ở
mức trên dưới 15 triệu đồng/m2 mà vẫn khó bán [24]. Hiện tượng đóng băng
thị trường bất động sản giai đoạn này chủ yếu diễn ra trên thị trường chuyển
nhượng, mua bán bất động sản. Còn tính chất đóng băng trên thị trường đầu
tư xây dựng mới các công trình cơ sở hạ tầng và kỹ thuật thì lại nằm ở việc
kéo dài tình trạng bán thành phẩm. Các dự án chiếm giữ đất, nhưng không
đầu tư hạ tầng theo quy hoạch hoặc đầu tư dang dở. Ngay cả thị trường sôi
động nhất như thành phố Hồ Chí Minh cũng rơi vào tình cảnh ảm đạm. Theo
báo cáo của Hiệp hội bất động sản thành phố Hồ Chí Minh, giao dịch nhà đất
thành công trong thời gian này chỉ bằng 1/3 so với cùng kỳ năm 2004. Vào
thời điểm này, thành phố có gần 100 văn phòng giao dịch nhà đất quy mô nhỏ
đã phải ngừng hoạt động. Với mức lãi suất cho vay mua nhà hơn 1%/tháng
như hiện nay, rất ít người dám vay tiền của các ngân hàng. Tại trung tâm
thông tin Tài nguyên môi trường và đăng ký nhà đất, số hồ sơ mua bán
chuyển nhượng giảm 66%, thế chấp bảo lãnh giảm 51% so với năm 2004.
Tình hình giao dịch tại siêu thị địa ốc ACB năm 2005 cũng giảm 53% so với
năm trước [32].
Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam
Mai Ph¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 67
Không chỉ có thị trường nhà đất mà các căn hộ chung cư trên cả nước
nói chung và thành phố Hồ Chí Minh nói riêng cũng rơi vào tình trạng đóng
băng. Nguyên nhân chủ yếu là do những người mua căn hộ chung cư đều là
những người không có nhu cầu để ở mà chỉ muốn đầu cơ kiếm chênh lệch. Từ
đó hình thành một cơn sốt “ảo” về nhà chung cư trong thời gian này.
Việc thị trường bất động sản đóng băng đã gây ra những tác động tiêu
cực không nhỏ tới nền kinh tế. Nhiều doanh nghiệp và người dân khó trả lãi
ngân hàng. Theo nhận định của Hiệp hội bất động sản thành phố Hồ Chí
Minh, nếu cứ kéo dài tình trạng này thì sẽ có ít nhất hơn 30% doanh nghiệp bị
phá sản. Thành phố Hồ Chí Minh đã có tới 50% các doanh nghiệp kinh doanh
địa ốc trên địa bàn phải đóng cửa, 30% hoạt động cầm chừng, chỉ còn 20%
tiếp tục đi sâu kinh doanh [32]. Ở Hà Nội cũng xảy ra tình trạng tương tự.
Việc hàng loạt các doanh nghiệp bất động sản đổ bể làm nguồn thu ngân sách
Nhà nước bị giảm đáng kể và nghiêm trọng hơn sẽ đến lượt các ngân hàng
phải đối diện với các khoản nợ xấu.
Đánh giá một số nguyên nhân dẫn đến tình trạng đóng băng trong giai
đoạn này, ta có thể thấy một số điểm cần lưu ý như sau:
- Giá BĐS hiện đang được định giá ở mức quá cao so với thu nhập thực tế.
Thu nhập bình quân của tầng lớp khá giả ở các đô thị lớn khoảng 5000
USD/năm, trong khi giá phổ biến của một căn hộ trung bình là khoảng 50.000
USD, gấp mười lần mức lương trung bình. Đây là mức giá rất không bình
thường so với mặt bằng chung thế giới. Giá quá cao khiến cho cầu giảm
mạnh.
- Tâm lý chờ đợi của người dân: Vì giá bất động sản quá cao so với thu
nhập và mặt bằng chung thế giới, người dân kỳ vọng giá sẽ xuống trong thời
gian tới. Đồng thời do Nhà nước đã siết chặt hoạt động quản lý mua bán bất
Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam
Mai Ph¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 68
động sản và cơ chế chính sách về quản lý đất đai nên người dân có tâm lý chờ
đợi, chưa mua ngay.
- Nhu cầu đối với thị trường mua bán đất dự án giảm mạnh do Nhà nước
điều chỉnh giá đất: Ngày 1/1/2005, bảng giá đất mới được điều chỉnh theo
hướng sát với thực tế làm cho chi phí đền bù, giải toả lên cao (cao hơn 10 lần
so với trước kia theo quy định của luật đất đai). Các dự án gặp khó khăn, nên
đầu tư vào các khu đô thị giảm mạnh.
- Giá vàng liên tục tăng cao từ năm 2004: Trong khi giá bất động sản được
đánh giá là quá cao, mà các giao dịch chủ yếu vẫn được tính bằng vàng nên
việc giá vàng tăng mạnh mẽ trong năm 2005 cũng góp phần làm cho thị
trường BĐS đóng băng hơn.
- Giá BĐS Việt Nam được đánh giá là quá cao so với thực tế: Hiện nay,
theo đánh giá của các chuyên gia, giá chung cư cao cấp từ khoảng 10 -15 triệu
đồng/m2 đều cao gấp 3 - 4 lần giá trị thật, còn nếu xây dựng chung cư từ 10
tầng trở lên, giá đất chỉ khoảng 400.000 đồng/m2 và theo đơn giá xây dựng,
giá mỗi mét vuông nhà vào khoảng 3 – 4 triệu đồng, tạo ra lợi nhuận lớn cho
nhà đầu tư [27]. Điều này dẫn tới việc ngày càng có nhiều dự án được mở
rộng khiến nguồn cung tăng nhanh chóng. Tuy nhiên, lượng vốn để kinh
doanh bất động sản rất lớn, thị trường đang trong tình trạng đóng băng nên
tính thanh khoản kém, khả năng quay vòng vốn thấp nên lợi nhuận từ việc
kinh doanh bất động sản giảm mạnh. Trong khi đó, thị trường chứng khoán
lại phát triển mạnh mẽ. Chỉ tính trong năm 2005, chỉ số VN index tăng
khoảng gần 40%, đồng thời trên thị trường OTC, giá cổ phiếu của nhiều ngân
hàng tăng mạnh lên tới khoảng 200% – 500% nên đây là những điểm thu hút
vốn của các nhà đầu tư. Lãi suất vay ngân hàng cũng tăng lên khiến người dân
không dám vay tiền để mua nhà.
Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam
Mai Ph¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 69
- Do Nhà nước áp dụng các biện pháp nhằm hạ nhiệt thị trường bất động
sản với chỉ thị 17/2002/UB-CT về một số biện pháp cấp bách và tăng cường
quản lý đất đai, ngăn chặn, xử lý việc mua bán, chuyển nhượng, chuyển đổi
mục đích sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp trái pháp luật của thành
phố Hà Nội và chỉ thị 08/2002/CT-UB về chấn chỉnh và tăng cường quản lý
Nhà nước về nhà, đất của thành phố Hồ Chí Minh trong năm 2002. Đồng
thời, năm 2004, Chính phủ ban hành nghị định 181 về xử lý vi phạm hành
chính trong lĩnh vực đất đai, theo đó quy định “dự án phải xây dựng nhà xong
mới được bán”, không cho phép bán đất nền đã tác động mạnh đến thị trường
bất động sản. Thị trường đất nền dự án coi như bị tê liệt, bởi nhiều nhà đầu tư
khó có đủ lực thực hiện từ đầu đến cuối một dự án lớn, nhất là các nhà đầu tư
trong nước.
Chỉ sau vài tháng, cơn sốt nhà đất tại hai thành phố đã phần nào lắng
dịu. Giá nhà đất có dấu hiệu giảm, tình trạng vi phạm pháp luật đất đai như
chuyển nhượng, san lấp mặt bằng trái phép đã giảm nhiều, tình trạng đầu cơ
cũng lắng dần…
3. Giai đoạn 2005 - 3/2008: Thị trƣờng biến động phức tạp.
Tình trạng ảm đạm trên thị trường bất động sản kéo sang tận năm 2006.
Giá giảm ở nhiều nơi và chỉ tăng ở một số điểm có lợi thế kinh doanh hoặc
những khu vực có nhiều dự án lớn, những khu đô thị mới, trục đường giao
thông mới mở… Mức giảm phổ biến từ 5% - 20% chẳng hạn như ở Bắc Ninh
giảm từ 15% - 20%, Phú Yên giảm 5% - 10%, đất nông thôn ở Hoà Bình
giảm 15% - 20% [30]. Giá đất, nhà ở những khu vực xây dựng biệt thự, đất
chia lô, nhà chung cư cũng giảm khá nhiều. Trong đó, giá nhà chung cư giảm
mạnh nhất. Theo thông tin tổng hợp từ 17 địa phương xây dựng nhiều nhà
chung cư, giá căn hộ giảm từ 500 nghìn tới 1 triệu đồng/m2 so với thời điểm 2
năm trước. Mỗi suất mua nhà chung cư đã giảm từ 50 tới 100 triệu đồng [31].
Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam
Mai Ph¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 70
Tuy nhiên, giá giảm không phải do chủ đầu tư giảm giá mà phần lớn do giới
đầu cơ giảm phần chênh lệch giữa giá gốc và giá bán ra trên thị trường. Ngoài
ra, một nguyên nhân nữa cũng do các chủ đầu tư tìm mọi cách để kích cầu
như khuyến mại, giảm giá để nhanh chóng quay vòng vốn và trả lãi vay ngân
hàng. Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị đã giảm giá chung cư tại
khu đô thị mới Việt Hưng (quận Long Biên, Hà Nội) từ 6,7 triệu đồng/m2
xuống 6,2 triệu đồng/m2, tại khu đô thị Văn Quán (Hà Tây), giá nhà cũng
giảm từ 7,965 triệu đồng/m2 xuống còn 6,5 triệu đồng. Không chỉ có nhà
chung cư, giá đất biệt thự, nhà vườn liền kề… với diện tích trung bình 200 m2
tại nhiều khu đô thị mới cũng giảm giá từ 100 - 200 triệu đồng/lô nếu người
mua chịu thanh toán ngay. Tính trung bình, giá đất tại các khu nhà giảm từ 2 -
3 triệu đồng/m2 so với năm 2005 [36]. Tuy nhiên, giá giảm đã kích thích
những người thực sự có nhu cầu mua nhà để ở. Đồng thời, việc chính phủ cho
phép ghi nợ tiền sử dụng đất trên sổ đỏ và các quy định về thủ tục cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất đã cởi mở hơn rất nhiều khiến người dân có
thể yên tâm hơn khi tham gia vào thị trường. Qua số liệu khảo sát ở các tỉnh
và thành phố, Cục quản lý giá nhận thấy đã có những tín hiệu khả quan hơn ở
một số thành phố lớn. Đặc biệt từ tháng 5/2006 kể từ khi Nhà nước đưa ra
những chính sách tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp và các nhà đầu tư vào
thị trường bất động sản với nghị định 17/2006/NĐ-CP về việc sửa đổi, bổ
sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai. Thị
trường chung cư cao cấp có hạ tầng tốt lại diễn ra khá sôi động. Thị trường
văn phòng cho thuê ở Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh có giá rất cao, hiệu
suất sử dụng xấp xỉ 100%. Xét trên cả nước, giá chuyển nhượng quyền sử
dụng đất 6 tháng đầu năm 2006 so với năm 1995 khá ổn định. Thị trường bắt
đầu trở nên đặc biệt sôi động vào năm 2007. [29]
Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam
Mai Ph¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 71
Không giống như đợt sốt đất vào năm 2001 - 2003, đợt sốt lần này chỉ
diễn ra cục bộ ở 2 thành phố lớn là Hà Nội và Hồ Chí Minh, khởi đầu bằng
đợt tăng giá vào khoảng tháng 3 - 4/2007 và lên đến đỉnh điểm với sự kiện
tranh mua căn hộ The Vista và Sky Garden III ở thành phố Hồ Chí Minh. Tại
hai thành phố này, giá căn hộ cao cấp đã tăng trung bình 2 lần. Ở thành phố
Hồ Chí Minh có xu hướng tăng mạnh hơn, như khu The Vista quận 2, tăng
giá từ gần 1400 USD/m2 vào đầu năm lên đến 2800 - 3000 USD/m
2. Những
căn hộ trong dự án Sài Gòn Pearl cuối năm 2006 có giá 1500 USD/m2 nhưng
sang năm 2007 đã lên đến 2900 - 3000 USD/m2. Khi các dự án lớn mọc lên
thì giá đất nền ở các khu vực lân cận cũng tăng lên nhanh chóng. Đất nền ở
quận 9, đầu năm 2007 có giá 200,000 đồng/m2, cuối năm giá tăng lên 1 triệu
đồng/m2. Tại quận 2, đất thổ cư mua sang tay, diện tích lớn, giá tăng từ
200,000 – 400,000 đồng/m2 lên mức 1 - 1,5 triệu đồng/m
2 [31].
Tại Hà Nội, khu The Manor tăng từ hơn 1000 USD/m2 cuối năm 2006,
lên đến mức 1800 - 2000 USD/m2. Còn khu Ciputra cũng có giá lên đến 1500
- 1600 USD/m2 so với mức đầu năm là 800 - 900 USD/m
2. Nhưng tăng mạnh
mẽ nhất trong năm 2007 tại Hà Nội là đất khu vực Mỹ Đình thuộc quận Cầu
Giấy và huyện Từ Liêm. Đất biệt thự ở các khu Mỹ Đình I, II có giá rao bán
trên thị trường khoảng 70 - 80 triệu đồng/m2, tăng gấp đôi so với cuối năm
2006. Giá đất phân lô, đất thổ cư tại khu vực kế cận Nghĩa Tân, Cổ Nhuế,
Xuân Đỉnh cũng đồng loạt tăng 1,5 - 2 lần. Cuối năm 2007, khi giá đất ở khu
trung tâm Hà Nội bị đẩy lên quá cao thì giới đầu tư lại đổ sang các dự án khu
vực Hà Tây như Văn Quán, An Khánh… khiến thị trường nhà đất ở đây cũng
tăng mạnh. Giá đất nền biệt thự ở Hà Đông đã lên hơn 32 triệu đồng/m2
[38].
Bên cạnh đó, thị trường văn phòng cũng sôi động không kém. Vào quý
4/2007, giá văn phòng cho thuê hạng A hơn 35 USD/m2, tăng trung bình
12%. Văn phòng hạng B có giá khoảng 25 USD/m2, tăng trung bình 50% so
Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam
Mai Ph¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 72
với đầu năm. Hệ số sử dụng ở các văn phòng đều đạt xấp xỉ 100% [31]. Lĩnh
vực cho thuê khách sạn cũng diễn ra khá nhộn nhịp. Theo số liệu của Tổng
cục thống kê, lượng khách du lịch đến Việt Nam trong năm 2007 là 4,2 triệu
lượt người, tăng 18% so với năm 2006, hệ số sử dụng phòng tại các khách sạn
đều đạt ở mức cao, khách sạn 4 sao xấp xỉ 80%, khách sạn 5 sao khoảng 74%
[29]. Tình trạng giá nhà đất cao chóng mặt như vậy vẫn còn kéo dài đến
tháng 1/2008. Ở Hà Nội, văn phòng loại A tại khu vực trung tâm, giá bán và
cho thuê trung bình là 50 USD/m2, tăng 11,1% so với tháng 10/2007 và
31,58% so với tháng 10/2006. Tại một số điểm nóng khác như Mỹ Đình, Văn
Khê, Văn Quán, Ciputra… giá căn hộ vẫn tiếp tục tăng trung bình 1 - 3 triệu
đồng/m2. Khu Mỹ Đình I và II, tuỳ từng vị trí, giá rao bán khoảng 15 – 17
triệu đồng/m2. Giá chào bán ở khu Ciputra là 27 – 29 triệu đồng/m
2, khu The
Manor 32 – 34 triệu đồng/m2. Khu Golden Westlake đang đứng đầu bảng với
giá một căn hộ khoảng 48 – 51 triệu đồng/m2. [29]
Còn tại thành phố Hồ Chí Minh, thị trường vẫn tiếp tục nóng với những
đợt sốt giá dồn dập. Tại nhiều khu vực như quận 2, 7, 9… giá đất đã tăng 20%
- 100%. Dự án Him Lam – Kênh Tê (quận 7), mức giá nền đất nhà phố, biệt
thự vào tháng 2 được chào bán từ 50 – 70 triệu đồng/m2 tuỳ theo diện tích, vị
trí. Đất mặt tiền đường Nguyễn Thị Thập có nơi chào giá đến 90 triệu
đồng/m2. Nền đất ở nhiều dự án như Văn Minh, Huy Hoàng, Phú Nhuận…
cũng tăng rất cao. [33]
Bước sang tháng 3 năm 2008, thị trường nhà đất đã bắt đầu có dấu hiệu
hạ nhiệt. Đây là kết quả của các biện pháp thắt chặt tiền tệ của ngân hàng Nhà
nước. Các sàn giao dịch và các công ty môi giới địa ốc đã bắt đầu vắng khách.
Giá nhà đất cũng chững lại. Thị trường đứng trước nguy cơ đóng băng. Giá
nhà, đất hiện đã giảm ít nhất từ 15% – 20%. Số lượng rao bán tăng nhưng số
Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam
Mai Ph¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 73
lượng giao dịch thực tế không đáng kể. Các nhà đầu tư không vay được thêm
tiền từ ngân hàng. Người đầu tư cũng đã có động thái thận trọng hơn trong
các quyết định của mình.
*Nhận xét: Giai đoạn bong bóng ở Mỹ khi mà cả giá và khối lượng
giao dịch tăng cao kéo dài 5 năm nhưng ở nước ta, khoảng thời gian đó rất
ngắn, chỉ trong khoảng 3 năm như giai đoạn 2001 - 2003, thậm chí chỉ trong
vòng chưa đầy một năm, nếu quý 1/2007, thị trường còn đang lạnh và các
cuộc thảo luận của các chuyên gia đưa ra giải pháp cho thị trường chưa đến
hồi kết thì sang đến quý 2, thị trường đã trở nên “nóng” đột ngột. Như vây có
thể thấy thị trường bất động sản Việt Nam biến động hết sức thất thường.
II. Một số bài học rút ra từ khủng hoảng bất động sản ở Mỹ có thể áp
dụng cho Việt Nam
1. So sánh biến động thị trƣờng bất động sản Mỹ và Việt Nam
Bong bóng bất động sản là một loại của bong bóng kinh tế xảy ra theo
chu kỳ trong thị trường bất động sản khu vực và thế giới. Tuy nhiên, khoảng
thời gian xảy ra hiện tượng bong bóng lại khác nhau tuỳ theo điều kiện của
từng thị trường và các yếu tố tác động đến nó. Bong bóng bất động sản ở Mỹ
bắt đầu manh nha xuất hiện từ năm 2001 sau khi Cục dự trữ liên bang Mỹ 11
lần cắt giảm lãi suất từ mức 6,5 % xuống mức 1,75% nhằm vực dậy nền kinh
tế Mỹ đang trên đà suy thoái sau sự sụp đổ của ngành công nghiệp Dot –
Com. Thời kỳ bong bóng này kéo dài trong 5 năm, một khoảng thời gian khá
dài với những biến động rõ rệt về giá nhà và khối lượng giao dịch, trước khi
bước vào thời kỳ đóng băng và sụt giảm từ năm 2006 đến nay. Còn ở Việt
Nam, giai đoạn 2001 – 3/2008 cũng là một giai đoạn đầy biến động của thị
trường bất động sản. Năm 2001, thị trường bất động sản bùng nổ, nhưng giai
đoạn này cũng chỉ kéo dài trong khoảng 3 năm. Cuối năm 2003, thị trường
diễn ra khá trầm lắng và rơi vào tình trạng đóng băng, kéo dài cho tới năm
Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam
Mai Ph¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 74
2006 và bùng nổ vào năm 2007. Đặc biệt, cơn sốt đất lần thứ hai này thậm chí
còn diễn ra trong vòng chưa đầy một năm. Nếu quý 1 năm 2007, thị trường
mặc dù đã có dấu hiệu phục hồi nhưng vẫn còn lạnh và các cuộc thảo luận của
các chuyên gia để đưa ra giải pháp cho thị trường chưa đến hồi kết thì sang
đến quý 2, thị trường đã trở nên nóng đột ngột. Tuy nhiên, khoảng thời gian
đó lại không kéo dài được bao lâu. Bước sang năm 2008, mặc dù giá nhà đất
vẫn cao nhưng thị trường cũng đã bắt đầu có dấu hiệu chững lại. Như vậy, ta
có thể thấy thị trường bất động sản Việt Nam biến động hết sức thất thường.
Trong khoảng thời gian hơn 5 năm diễn ra hiện tượng bong bóng trên
thị trường bất động sản Mỹ, giá nhà và khối lượng giao dịch tăng lên rất
nhanh chóng trên phạm vi toàn nước Mỹ và tập trung nhiều hơn ở khu vực
phía Đông Bắc và phía Tây. Ở Việt Nam, do đặc điểm về kinh tế và dân cư
tập trung chủ yếu ở hai thành phố lớn là Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh
nên thị trường bất động sản trong thời kỳ bùng nổ cũng đặc biệt sôi động ở
hai khu vực này. Thị trường ở những tỉnh lân cận cũng có biến động nhưng
không đáng kể.
Thị trường bất động sản Việt Nam mặc dù không có quy mô lớn như
Mỹ nhưng giá nhà đất ở Việt Nam thì lại quá cao so với thực tế. Tốc độ tăng
giá vào thời điểm xảy ra những cơn sốt cũng lớn hơn nhiều lần so với ở Mỹ.
Thị trường bất động sản Mỹ vào thời điểm tăng cao nhất là năm 2005, giá
cũng chỉ tăng trung bình 25%. Một số khu vực được đánh giá là “sốt” nhất
như ở Bradenton (bang Florida) tăng 45,6%, Sarrasota tăng 36%. Trong khi
đó, ở Việt Nam, cơn sốt đất năm 2001 - 2003 đã chứng kiến sự tăng lên chóng
mặt trong giá nhà, đặc biệt ở những khu vực triển khai dự án như xung quanh
dự án sân vận động quốc gia Mỹ Đình, giá đất chỉ sau 1 năm đã tăng gấp 5,
10 thậm chí 15 lần tuỳ theo vị trí. Cơn sốt năm 2007 khởi đầu bằng những đợt
Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam
Mai Ph¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 75
tăng giá vào khoảng tháng 3/2007. Từng phân khúc thị trường có tốc độ tăng
giá khác nhau nhưng tăng nhiều nhất là thị trường nhà chung cư và đất biệt
thự ở các khu đô thị, mức tăng trung bình cũng khoảng 1,5 – 2 lần so với năm
trước. Đây là một vấn đề đáng lo ngại của thị trường bất động sản Việt Nam
do giá bất động sản vốn đã được định giá quá cao so với thu nhập thực tế, với
mức tăng chóng mặt như vậy, những người có nhu cầu thực sự càng khó có
khả năng mua nhà.
2. So sánh nguyên nhân dẫn đến hiện tƣợng bong bóng bất động sản tại
Mỹ và ở Việt Nam
2.1. Tâm lý người dân
Như đã phân tích trong Chương 2, niềm yêu thích đặc biệt đối với
những căn nhà đã trở thành hội chứng “thích sở hữu nhà” trong tâm lý người
dân Mỹ. Chính điều này đã khiến nhu cầu về nhà ở tăng lên nhanh chóng
trong giai đoạn 2001 – 2005, góp phần đẩy giá nhà lên cao. Đại bộ phận
những người dân này mua nhà với mục đích để ở do ở Mỹ có những sắc thuế
ngăn chặn bớt lòng tham của nhà đầu cơ. Ở Mỹ, sở hữu nhà thì phải đóng
thuế bất động sản cho chính quyền địa phương, thuế suất mỗi nơi một khác.
Ví dụ ở Houston, Texas, một căn nhà của một gia đình trung lưu có mức thuế
hàng năm chừng 8000 USD. Ngoài ra nếu bán căn nhà mua chưa đầy 2 năm
và có lãi thì phải đóng thuế thu nhập chừng 15%. Người mua nhà hòng kiếm
lời còn phải tính đến phí hoa hồng giao dịch, mua để cho thuê phải tính đến
phí kinh doanh nhà cho thuê…
Cũng giống như người Mỹ, người Việt Nam cũng có niềm yêu thích
với những căn nhà, tuy nhiên, không phải để ở mà để “đầu cơ”, mua đi bán lại
nhằm kiếm lợi nhuận chênh lệch. Trong giai đoạn thị trường bất động sản
bùng nổ ở Mỹ, theo một nghiên cứu của NAR, cứ 100 người mới chỉ có 3
người có ý định đầu cơ thì tại Việt Nam, tỷ lệ này gấp 20 lần so với ở Mỹ, đạt
Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam
Mai Ph¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 76
60%. Người dân có nhu cầu mua nhà rất khó có khả năng tiếp cận với các dự
án bất động sản khả thi. Họ chỉ biết đến khi nó đã bắt đầu khởi công xây dựng
và đồng nghĩa với việc đó là các dự án đã được mua trắng. Để mua được nhà,
người dân phải chấp nhận mua qua trung gian mà mức giá tuỳ thuộc vào sự
thoả thuận giữa hai bên và thường thường, người mua phải chịu mức chênh
lệch từ 1 - 2,5 triệu đồng/m2. Đặc biệt, với những khu đất nóng thì mức chênh
lệch này còn có thể lên tới 5 triệu đồng (đối với chung cư) và 8 triệu đồng
(đối với đất biệt thự, đất liền kề).
Đặc điểm nổi bật của thị trường bất động sản Việt Nam trong thơì gian
gần đây là “cung không đáp ứng đủ cầu”. Đó là do với xu hướng đô thị hoá,
tốc độ tăng dân số, tiềm năng phát triển kinh tế, mức tăng thu nhập cá nhân,
phong cách sống mới… thì nhu cầu nhà ở, đặc biệt là nhu cầu căn hộ dự án tại
các trung tâm kinh tế lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh và các khu vực
lân cận dự kiến sẽ vẫn tiếp tục tăng. Trong khi giá vật tư thì tăng mạnh dẫn
đến việc tăng chi phí xây dựng, nhà đầu tư lại khó vay vốn ngân hàng, nên
một số công ty đầu tư phát triển bất động sản có thể sẽ buộc phải nghĩ đến
việc chậm triển khai các dự án để chờ đợi vì khó huy động được vốn. Điều
này sẽ đẫn đến việc hàng tỷ đồng nằm ứ đọng trong các dự án. Thêm vào đó,
tỷ lệ đầu cơ cao khiến người dân càng khó có cơ hội mua nhà. Đó cũng là một
trong những nguyên nhân khiến cho thị trường bất động sản Việt Nam luôn
luôn trong tình trạng bất ổn.
Một đặc điểm trong tâm lý người dân Việt Nam, đó là người dân Việt
Nam có xu hướng “đám đông”. Không phải người dân nào cũng có kiến thức
đầy đủ và chính xác về thị trường cũng như các chính sách của Nhà nước.
Tuy nhiên, năm 2007 đã được đánh giá là “tăng giá kinh dị” do có cảnh người
mua xếp hàng chen lấn từ đêm hôm trước để đăng ký mua các căn hộ mới của
dự án The Vista và Sky Garden III tại thành phố Hồ Chí Minh. Điều đáng nói
Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam
Mai Ph¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 77
ở đây là họ không mua nhà để ở mà để bán lại với kỳ vọng thị trường tiếp tục
tăng. Bản chất thị trường địa ốc thường phát triển theo mô hình bậc thang. Có
những giai đoạn, thị trường nằm im trong một khoảng thời gian dài, nhưng
khi tăng lại tăng vọt lên với tốc độ chóng mặt. Mặc dù nhu cầu đang rất lớn
nhưng thị trường trong thời gian qua vận hành theo cơ chế đầu cơ hơn là cơ
chế cung cầu. Rất nhiều người đổ xô vào thị trường địa ốc, khiến giá tăng lên
vùn vụt.
2.2. Tín dụng bất động sản
Những vấn đề liên quan đến tín dụng bất động sản là nguyên nhân căn
bản nhất dẫn tới cuộc khủng hoảng bất động sản trên toàn nước Mỹ thời gian
qua. Nhìn thấy những khoản lợi nhuận kếch xù khi giá nhà tăng cao, các ngân
hàng đã không ngần ngại bơm tiền vào thị trường bất động sản thông qua
những hình thức tín dụng bất động sản hết sức hấp dẫn, đặc biệt còn mở rộng
ra với bộ phân dân cư có thu nhập thấp với những thủ tục thẩm định lỏng lẻo.
Thị trường cho vay thế chấp dưới chuẩn phát triển rất nhanh trong giai đoạn
này. Lượng nợ xấu của các ngân hàng cũng theo đó mà tăng vọt.
Ở Việt Nam, tình trạng này cũng bắt đầu manh nha. Từ nhiều năm qua,
thị trường địa ốc Việt Nam đặc biệt khác với thị trường quốc tế ở chỗ đa số
người dân mua nhà, đất bằng tiền riêng, rất ít người dùng đến vốn vay ngân
hàng. Tuy nhiên, chỉ vài năm trở lại đây, đặc biệt là từ năm 2007, khi thị
trường địa ốc đột ngột tăng lên chóng mặt, giá bất động sản tăng gấp đôi, gấp
ba chỉ trong một thời gian ngắn, các ngân hàng đã chạy đua trong việc cho
vay mua nhà và tín dụng thế chấp mua nhà. Các nhà đầu tư địa ốc liên kết với
ngân hàng, cho phép người mua thế chấp bất động sản được mua và vay 70%
giá trị bất động sản. Một số ngân hàng cho phép người mua vay đến 100% giá
trị bất động sản nếu người mua thế chấp bằng toàn bộ bất động sản có sẵn.
Điều kiện để mua bất động sản khá dễ dàng trong thời điểm cuối năm ngoái,
Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam
Mai Ph¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 78
không cần phải thế chấp bằng bất động sản có sẵn mà thế chấp bằng bất động
sản đi vay, với điều kiện là người vay chứng minh được thu nhập và khả năng
chi trả. Đây là phương pháp thẩm định phổ biến trên thế giới. Theo số liệu của
ngân hàng Nhà nước, dư nợ cho vay địa ốc của hệ thống ngân hàng thương
mại cổ phần hiện nay là khoảng 116.000 tỷ đồng, chiếm trên 10% tổng dư nợ
tín dụng [40]. Tuy nhiên, ở Việt Nam lại chưa có một hệ thống dữ liệu đáng
tin cậy để thẩm định lịch sử tín dụng của mỗi cá nhân. Các ngân hàng căn cứ
chủ yếu vào bản khai của người đi vay và điều tra, thẩm định dựa trên bản
khai đó. Do đó, ngân hàng không bao giờ có thể biết chắc chắn được người
vay có khai đúng không và thực sự đang có bao nhiêu khoản vay. Mặc dù đã
có cảnh báo từ phía ngân hàng Nhà nước về việc cho vay mua, kinh doanh bất
động sản nhưng các ngân hàng cũng không thể làm ngơ trước những khoản
lợi nhuận kếch xù.Theo ngân hàng Nhà nước, chi nhánh thành phố Hồ Chí
Minh, cho vay bất động sản chiếm 11% tổng dư nợ (khoảng 35.000 tỷ đồng)
[41]. Tuy nhiên có thông tin cho rằng con số thực tế cao hơn rất nhiều, bởi
các ngân hàng thương mại đang cố giấu thông tin, sợ bị xiết cho vay. Do tốc
độ tăng trưởng tín dụng năm 2007 tăng 40% nên có khả năng mức cho vay
bất động sản sẽ vào khoảng 100.000 tỷ đồng [37].
Cho vay kinh doanh bất động sản thường là những khoản vay lớn và
trong thời gian dài. Cho vay thời hạn càng dài thì rủi ro tiềm ẩn càng cao. Về
khách quan thì có rủi ro về kinh tế, chính sách, lãi suất và cả sức khoẻ của
người đi vay. Về chủ quan thì có rủi ro trong việc huy động vốn ngắn hạn
nhưng lại cho vay dài hạn. Tuy nhiên, hiện nay, đại đa số các ngân hàng
thương mại cổ phần Việt Nam có hơn 80% là huy động với kỳ hạn 12 tháng
trở xuống. Do đó, nếu dự án chậm thực hiện, vốn ngân hàng sẽ bị đọng trong
bất động sản, tính thanh khoản cũng bị giảm. ở Việt Nam, chưa có một thông
tin chính thức về việc có tồn tại hay không hình thức cho vay thế chấp dưới
Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam
Mai Ph¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 79
chuẩn, nhưng với những thủ tục thẩm định lỏng lẻo kết hợp với tỷ lệ dư nợ
bất động sản đang ngày càng tăng, theo phương thức “lấy ngắn nuôi dài”, làm
chúng ta liên tưởng đến việc mở rộng hình thức vay thế chấp dưới chuẩn ở
Mỹ – nguyên nhân căn bản dẫn đến khủng hoảng trên thị trường bất động sản
và rung chuyển toàn bộ hệ thống tài chính của Mỹ và thế giới trong thời gian
qua.
2.3. Lượng tiền cho vay địa ốc gia tăng
Ở Mỹ, nguồn vốn của thị trường bất động sản chủ yếu được vay từ các
ngân hàng. Tuy nhiên, để tránh tình trạng kẹt vốn, giảm rủi ro và thu được
những khoản lợi nhuận kếch xù, các ngân hàng đã kết hợp với các công ty tài
trợ địa ốc thực hiện một nghiệp vụ đặc biệt được gọi là nghiệp vụ “chứng
khoán hoá” danh mục tín dụng bất động sản. Nghiệp vụ này chính là sợi dây
kết nối giữa thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản thông qua việc
phát hành các trái phiếu dựa trên các khoản cho vay thế chấp. Thị trường trái
phiếu này càng phát triển thì nguồn vốn cho thị trường bất động sản càng
tăng.
Còn tại Việt Nam, mặc dù mối liên thông giữa thị trường bất động sản
và thị trường chứng khoán mới chỉ dừng lại ở việc các nhà đầu tư chứng
khoán “gửi tiền” sang địa ốc khi thị trường chứng khoán suy giảm, trong khi
đó, thị trường bất động sản đang rất nóng, hoặc khi những nhà đầu tư trên thị
trường chứng khoán kiếm được những khoản lợi nhuận lớn, mà chưa tiến
hành nghiệp vụ “chứng khoán hoá” danh mục tín dụng bất động sản. Tuy
nhiên, thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian vừa qua cũng đã
được cung cấp một lượng vốn dồi dào từ nhiều nguồn. Lợi nhuận kếch xù đã
thu hút rất nhiều công ty đổ tiền vào thị trường bất động sản thông qua việc
thành lập các công ty chuyên về bất động sản. Các công ty hoạt động trong thị
Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam
Mai Ph¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 80
trường bất động sản trước đây còn nhỏ bé, tiềm năng ít nhưng đến nay đã tăng
nhanh cả về số lượng, vốn, chất xám và kinh nghiệm. Các nhà đầu tư nước
ngoài tiềm năng cũng đã hướng tới thị trường bất động sản nước ta như một
sự đầu tư dài hạn. Do đó, lượng vốn đổ vào thị trường bất động sản cũng hết
sức dồi dào: vốn chủ đầu tư dự án, vốn vay ngân hàng, vốn huy động trước
của người mua, vốn đầu cơ và tích trữ trong nhà đất. Đặc biệt là sự bơm tiền
của hệ thống ngân hàng.
Thời điểm cuối năm 2007, các ngân hàng đua nhau cạnh tranh cho vay
đầu tư bất động sản. Sacombank trở thành ngân hàng có số lượng đối tác liên
kết lớn nhất như Phú Mỹ Hưng, công ty Phát triển nhà Thủ Đức… Ngân hàng
Eximbank cũng ký hợp đồng liên kết bất động sản với Phú Mỹ Hưng, Vạn
Phát Hưng và Intresco. Để thu hút khách hàng, các ngân hàng đưa ra lãi suất
khá hấp dẫn, chỉ 0,98% – 0,99%/tháng với thời hạn 15 – 25 năm, trong đó có
3 năm ân hạn [36]. Bên cạnh việc cho vay mua BĐS, các ngân hàng cũng đẩy
mạnh việc tài trợ cho các công ty BĐS để triển khai dự án. Nhiều ngân hàng
đã cho các doanh nghiệp vay vốn đầu tư vào thị trường bất động sản với một
hạn mức nhất định sau khi đã xem xét kỹ nhu cầu đầu tư và hiệu quả kinh
doanh của dự án. Thậm chí, ngân hàng nước ngoài cũng vào cuộc để giành thị
phần này, chẳng hạn như HSBC đã cho Phú Mỹ Hưng vay đến 21 triệu USD
để phát triển các dự án mới. Tổng dư nợ cho vay đầu tư vào bất động sản cuối
năm 2007 đã đạt 36.000 tỷ đồng. Không chỉ trong nước, tổng vốn đầu tư nước
ngoài trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh năm 2007 đạt hơn 2 tỷ USD thì có
đến 80% đầu tư vào bất động sản [37].
Sự đồng loạt đổ vốn vào kênh bất động sản đã đẩy giá nhà, đất trong
thành phố cũng như các khu vực lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa
– Vũng Tàu tăng bình quân 300% trong vòng chưa đến 15 tháng làm hình
thành bong bóng nhà đất trong thời gian vừa qua. Thị trường bất động sản
Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam
Mai Ph¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 81
trong thời điểm hiện nay đang thu hút khoảng 35.000 tỷ đồng vốn của ngân
hàng, tương đương khoảng 10% tổng dư nợ của hệ thống. Đến cuối năm
2007, dư nợ bất động sản của ngân hàng An Bình lên đến 1200 tỷ đồng,
chiếm trên 20% tổng dư nợ. Các ngân hàng Sài gòn Thương Tín, Kỹ Thương,
Á Châu… cũng có tỷ lệ dư nợ trong bất động sản từ 20% trở lên. Theo Bộ tài
nguyên và Môi trường, hiện số vốn đầu tư vào kinh doanh bất động sản ở
nước ta có tới trên 60% là tiền vay ngân hàng [28]. Mặc dù tỷ lệ dư nợ của
các ngân hàng về mảng tín dụng bất động sản chưa phải quá lớn trong toàn bộ
hệ thống tín dụng của ngân hàng nhưng nó cũng đưa ra một cảnh báo như
trong trường hợp của Mỹ, khi “bong bóng bất động sản” xì hơi sẽ kéo theo sự
sụp đổ dây chuyền của hệ thống ngân hàng, và có tác động không nhỏ đến
toàn bộ nền kinh tế.
2.4. Ảnh hưởng của các chính sách tiền tệ về lãi suất
Như chúng ta đã chứng kiến, việc thay đổi lãi suất liên tục của FED đã
có tác động lớn đến thị trường bất động sản của Mỹ. Năm 2001, sau khi FED
11 lần cắt giảm lãi suất từ 6,5% xuống còn 1,75% nhằm vực dậy nền kinh tế
đang trên đà suy thoái, thị trường bất động sản ngay lập tức đã nóng lên và
kéo dài tình trạng bong bóng cho tới giữa năm 2005. Nhưng khi nền kinh tế
có dấu hiệu tăng trưởng quá nóng, FED tăng lãi suất để kiềm chế lạm phát
khiến cho thị trường không kịp phản ứng, đặc biệt là những người vay thế
chấp dưới chuẩn không có khả năng trả các khoản lãi và nợ đến hạn. Bong
bóng bất động sản bị vỡ tung, kéo theo đó là sự sụp đổ của cả hệ thống cho
vay thế chấp khổng lồ của Mỹ. Các tổ chức tài chính cũng chịu thiệt hại nặng
nề.
Ở Việt Nam, mối liên hệ đó cũng không nhỏ. Cũng với mục tiêu kiềm
chế lạm phát, tháng 2/2008, ngân hàng Nhà nước đã đưa ra một loạt các chính
sách thắt chặt tiền tệ khá “mạnh tay”:
Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam
Mai Ph¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 82
- Quyết định tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc từ 10% lên 11%, mở rộng thêm
phạm vi tiền gửi dự trữ bắt buộc và ngân hàng Nông Nghiệp và Phát Triển
Nông Thôn cũng phải thực hiện tỷ lệ dự trữ bắt buộc. Theo đó, từ đầu tháng
2/2008, tổng cộng có gần 20000 tỷ đồng các ngân hàng thương mại phải nộp
dự trữ bắt buộc tăng thêm cho ngân hàng Nhà nước.
- Ngày 15/2/2008, ngân hàng Nhà nước công bố quyết định phát hành
20300 tỷ đồng tín phiếu ngân hàng bắt buộc. Các ngân hàng phải mua 20300
tỷ đồng tín phiếu cùng một lúc, gấp từ 20 – 40 lần so với mức 500 tỷ – 1000
tỷ đồng tín phiếu trong các phiên đấu thầu thường kỳ. Không những thế, nếu
như các tín phiếu trước đây được giao dịch trên thị trường mở với ngân hàng
Nhà nước để được vay tái cấp vốn thì quyết định lần này ngân hàng Nhà nước
nói rõ là không được vay tái cấp vốn. Do dó, các ngân hàng thương mại khi
thiếu hụt tạm thời thanh khoản cũng không thể sử dụng tín phiếu mình đang
sở hữu để vay tái cấp vốn ngắn hạn 1- 2 tuần tại ngân hàng Nhà nước. Kỳ hạn
của tín phiếu khá dài tới 364 ngày hay gần 1 năm.
- Từ tháng 2/2008, các loại lãi suất chủ đạo của ngân hàng Nhà nước
tăng cao hơn trước. Theo đó, lãi suất cơ bản tăng từ 8,25%/năm lên 8,75/năm,
lãi suất tái cấp vốn tăng từ 6,5%/năm lên 7,5%/năm và lãi suất chiết khấu tăng
từ 4,5%/năm lên 6,0%/năm. [34]
Trong bối cảnh cung tiền Đồng ngày một cạn dần bởi các chính sách thắt
chặt tiền tệ nhằm kiềm chế lạm phát của ngân hàng Nhà nước, còn cầu vốn
vẫn gia tăng theo độ nóng của thị trường bất động sản và vàng, các ngân hàng
đã buộc phải tăng lãi suất tiền gửi nhằm thu hút khách hàng. Chỉ trong vòng
một tuần đầu của năm 2008, đã có hơn 10 ngân hàng tăng lãi suất huy động
tiết kiệm lên mức 10%/năm. Trong đó có OCB, SCB, ACB, Techcombank,
Eximbank… Ngân hàng SHB bắt đầu từ 15/2/2008 cũng bắt đầu tăng lãi suất
tiền gửi VND trên toàn hệ thống. Theo đó, khách hàng gửi tiết kiệm kỳ hạn
Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam
Mai Ph¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 83
tại ngân hàng khu vực Đồng bằng sông Cửu Long là 0,795%, khu vực miền
Nam là 0,72%. SEA Bank cũng tăng lãi suất VND kể từ 15/2 với kỳ hạn 3
tháng là 9,12%, 6 tháng là 9,24% và 12 tháng là 9,9% [39]. Bảng lãi suất tiền
gửi VND của các ngân hàng tăng lên theo từng ngày dẫn đến một cuộc đua
huy động vốn hết sức sôi động. Ngoài ra, các ngân hàng còn tung ra những
sản phẩm rất hấp dẫn để thu hút thêm vốn VND như sản phẩm “tiền gửi bù
lạm phát” của VP Bank. Theo đó, khách hàng sẽ được ngân hàng bù thêm một
phần hoặc toàn bộ phần chênh lệch lãi suất khi tỷ lệ lạm phát thực tế lớn hơn
lãi suất ban đầu.
Những chính sách thắt chặt tiền tệ của ngân hàng Nhà nước khiến cho
toàn bộ hệ thống ngân hàng bị rung động, đặc biệt là với với các ngân hàng có
tỷ lệ dư nợ cho vay đầu tư bất động sản ở mức cao. Các ngân hàng bị đặt dưới
một áp lực nặng nề phải đẩy nhanh tiến trình thu hồi nợ cho vay nếu không
muốn bị đổ vỡ. Nhiều ngân hàng có tỷ lệ dư nợ cho vay BĐS lên đến 30% –
40% trên tổng dư nợ, thậm chí còn cao hơn. Chính việc đua nhau bơm vốn
cho thị trường bất động sản những tháng cuối năm 2007 đã nhanh chóng đẩy
giá nhà, đất tăng cao. Và rủi ro đối với các ngân hàng cũng rất cao, vì sức
nóng của thị trường BĐS chủ yếu là tăng ảo do đầu cơ kiếm lời.
Tình hình này đã tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản. Giá bất
động sản tăng đã góp phần làm tăng tốc độ lạm phát. Nhà đầu tư phát triển bất
động sản cũng sẽ gặp khó khăn, hoặc sẽ phải ngưng triển khai dự án vì không
gánh nổi tiền lãi ngân hàng, hoặc nếu cứ tiếp tục xây dựng thì sẽ phải tăng giá
đầu ra. Còn người mua nhà thì cũng sẽ sợ, không dám vay, hoặc đã vay rồi thì
lại gặp khó khăn hơn trong việc thanh toán. Người đầu tư kinh doanh bất
động sản chắc chắn sẽ buộc phải rút khỏi thị trường khi lãi suất tiền vay vượt
cao hơn cả mức lợi nhuận kinh doanh của họ. Điều này cũng giống như trong
trường hợp của Mỹ. Kiềm chế lạm phát là một điều thiết yếu. Tuy nhiên, với
Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam
Mai Ph¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 84
những biện pháp kiềm chế lạm phát như trên, thị trường bất động sản đã giảm
nhiệt, giá chững lại, khối lượng giao dịch cũng đã giảm. Bong bóng đang bắt
đầu xì hơi. Nếu trong thời gian tới, bong bóng vỡ, giá bất động sản giảm đột
ngột, những người đi vay mà chủ yếu là để đầu cơ kiếm lời không bán được,
không có khả năng thu hồi vốn, dẫn tới việc không thể trả lãi và thanh toán
những khoản nợ đến hạn, liệu có xảy ra một tình trạng tương tự như nước Mỹ.
Có lẽ sẽ không có cảnh những người dân bị xiết nợ, tịch thu và phát mại tài
sản, đẩy ra ngoài đường tràn lan như trên đất Mỹ, do ở Việt Nam chưa phát
triển hình thức cho vay thế chấp dưới chuẩn. Tuy nhiên, hậu quả chắc chắn sẽ
xảy ra với các nhà đầu cơ, các công ty nhà đất và các ngân hàng. Điều này ắt
hẳn sẽ kéo theo sự rung chuyển toàn bộ hệ thống tài chính và cả nền kinh tế.
3. Bài học kinh nghiệm rút ra từ cuộc khủng hoảng bất động sản ở Mỹ có
thể áp dụng cho Việt Nam
3.1. Bài học về tâm lý người dân
Khi thị trường bất động sản bùng nổ, người dân đua nhau mua nhà, tuy
nhiên, nguồn vốn chủ yếu lại từ các khoản vay mượn nên khi thị trường biến
động lớn, người dân sẽ gánh chịu nhiều rủi ro.
Người Việt Nam và người Mỹ đều có tâm lý thích mua nhà, nhưng
khác với người Mỹ đa phần mua nhà để ở và sinh sống, người Việt Nam lại
mua nhà để đầu cơ kiếm lời thông qua phần chênh lệch. Nhu cầu của người
dân có ảnh hưởng rất lớn đến giá cả và khối lượng giao dịch của thị trường.
Nhất là ở Việt Nam, khi mà tỷ lệ đầu cơ bất động sản rất cao, ở mức 60%.
Yếu tố đầu cơ ở một số giai đoạn đã tạo ra các khoản siêu lợi nhuận và chính
lợi nhuận đã tác động lớn đến tâm lý người dân, hút cả xã hội vào cuộc đua
kinh doanh, đầu cơ bất động sản. Sự sốt sắng của hàng vạn nhà đầu tư không
chuyên đã tạo ra sự đột biến về giá cả. Kết quả là sau mỗi lần quay vòng đổi
chủ, giá đất lại vượt xa hơn giá trị thực sự của nó, tạo nên tình trạng bong
Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam
Mai Ph¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 85
bóng trên thị trường. Điều này đã khiến cho thị trường bất động sản Việt Nam
mặc dù trong thời gian qua cầu tăng cao nhưng đa phần vẫn là cầu ảo. Những
người thực sự có nhu cầu thì lại khó có khả năng mua nhà. Việc mua nhà ở
Mỹ và Việt Nam mặc dù với mục đích khác nhau nhưng chủ yếu đều mua
bằng tiền đi vay mượn và thế chấp. Khi lãi suất cho vay của ngân hàng tăng,
người mua nhà dù với mục đích nào cũng sẽ gặp khó khăn trong việc trả lãi
và thanh toán các khoản nợ đến hạn. Do đó, để bình ổn tâm lý người dân, hạn
chế tình trạng đầu cơ, các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cần có các biện
pháp quy định hợp lý và sử dụng có hiệu quả hơn công cụ tài chính trong
quản lý nhà nước về đất đai.
3.2. Bài học về hình thức tín dụng bất động sản: cho vay thế chấp dưới
chuẩn
Việc mở rộng những hình thức tín dụng bất động sản không lành mạnh
(sản phẩm cho vay thế chấp dưới chuẩn) sẽ tạo nguy cơ về rủi ro thanh khoản
cho hệ thống ngân hàng, đe doạ đến toàn bộ thị trường tài chính và thị trường
chứng khoán.
Sản phẩm cho vay thế chấp dưới chuẩn có rủi ro cao, nhưng cũng vì thế
mà lãi suất cũng cao. Không những thế, thông qua nghiệp vụ chứng khoán
hoá, ngân hàng đã thực hiện việc “đóng gói” các khoản vay thế chấp này
thành những “gói trái phiếu” được giao dịch trên thị trường chứng khoán.
Ngân hàng càng mở rộng danh mục tín dụng bất động sản thì càng đóng được
nhiều gói, lợi nhuận cũng vì thế mà càng cao. Do đó, các ngân hàng đã không
ngần ngại mở rộng vào thị trường những người có thu nhập thấp nhằm thu
được nhiều lợi nhuận hơn và “đóng” được nhiều gói trái phiếu hơn. Lượng nợ
xấu trong các ngân hàng cũng theo đó mà tăng vọt. Tuy nhiên, khi những
người vay thế chấp dưới chuẩn này không có khả năng trả nợ, các ngân hàng
bị kẹt vốn, tính thanh khoản giảm do lượng nợ xấu đã quá lớn. Việc tịch thu,
Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam
Mai Ph¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 86
phát mãi tài sản chỉ bù đắp được một phần tổn thất do giá nhà lúc đó đã giảm
nhiều so với thời điểm cho vay. Thị trường chứng khoán cũng không tránh
khỏi ảnh hưởng. Khi danh mục tín dụng được đảm bảo bằng các khoản vay
thế chấp hoạt động không tốt, các gói trái phiếu này cũng theo đó mà giảm giá
trị. Không những thế, khi các ngân hàng đang gặp khó khăn về vốn và tính
thanh khoản do sự sụt giảm trên thị trường bất động sản cũng khó có khả
năng tiếp tục bơm tiền vào thị trường chứng khoán được như trước.
Hình thức cho vay thế chấp ở Việt Nam mới chỉ manh nha xuất hiện
vào nửa cuối năm 2007, tuy nhiên, từ bài học về cho vay thế chấp mua nhà ở
Mỹ có thể thấy khi thực hiện nghiệp vụ vay thế chấp phát sinh nhiều rủi ro
cho cả ngân hàng và người đi vay. Cho tới nay, mặc dù chưa có thông tin về
việc có tồn tại hay không hình thức cho vay thế chấp dưới chuẩn ở Việt Nam,
nhưng đã có những dấu hiệu về sự lỏng lẻo trong các thủ tục thẩm định. Do
đó, cần có những biện pháp để kiểm soát chặt chẽ các quy định về thẩm định
tín dụng, nhất là đối với tín dụng bất động sản, do đây thường là những khoản
vay lớn và nhiều rủi ro.
3.3. Bài học về biện pháp tăng nguồn vốn cho thị trường bất động sản
Việc liên kết và tham gia của nhiều tổ chức tài chính một mặt sẽ làm
tăng đáng kể nguồn vốn cung cấp cho thị trường bất động sản, nhưng mặt
khác cũng gánh chịu rủi ro là dễ rơi vào tình trạng “hiệu ứng dây chuyền”, vì
với mối liên thông chặt chẽ như vậy, chỉ cần một khâu gặp trục trặc sẽ dẫn
đến sự ngưng trệ của các khâu khác.
Để tăng vốn cho thị trường bất động sản, ngoài những khoản tín dụng
truyền thống, các ngân hàng đã kết hợp với các công ty tài chính, công ty tài
trợ địa ốc, các công ty đặc biệt và các nhà đầu tư chứng khoán để thực hiện
nghiệp vụ chứng khoán hoá danh mục tín dụng bất động sản. Nguồn vốn cho
Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam
Mai Ph¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 87
thị trường bất động sản bây giờ lại được tăng thêm từ vốn bên thị trường
chứng khoán thông qua các trái phiếu được đảm bảo bằng danh mục tín dụng
bất động sản. Mối liên kết này rất chặt chẽ và đã làm tăng đáng kể lượng vốn
cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, khi khách hàng là người đi vay để
mua nhà không có khả năng trả nợ, tất cả các thành phần của dây chuyền này,
từ công ty tài chính, công ty tài trợ địa ốc, ngân hàng, các nhà đầu tư trên thị
trường chứng khoán đều phải gánh chịu những tổn thất nặng nề.
Ở Việt Nam, việc cung cấp vốn cho thị trường bất động sản thời gian
gần đây chủ yếu là từ các khoản vay ngân hàng. Việc kết hợp các tổ chức và
thực hiện nghiệp vụ chứng khoán hoá mặc dù chưa phát triển ở Việt Nam
nhưng hiện đang là xu thế chung trên thế giới. Đây là một trong những biện
pháp hiệu quả để huy động vốn từ nhiều nguồn cho thị trường bất động sản.
Tuy nhiên, từ bài học của Mỹ, nếu Việt Nam muốn thực hiện biện pháp này
thì cần đảm bảo tất cả các thành phần trong hệ thống này phải hoạt động tốt
và lành mạnh để tránh gặp phải những rủi ro đáng tiếc có thể xảy ra.
3.4. Bài học về tác động của các chính sách điều tiết của Nhà nước
Các chính sách tài chính – tiền tệ có ảnh hưởng lớn tới thị trường bất
động sản. Nó có thể khiến cho thị trường nóng lên nhanh chóng rồi lại đột
ngột suy giảm.
Lãi suất liên bang ở Mỹ giảm khiến cho lãi suất vay thế chấp có điều
chỉnh cũng giảm. Người dân ồ ạt mua nhà bằng các khoản vay thế chấp, đẩy
giá nhà lên cao. Khi lãi suất tăng, mức lãi suất điều chỉnh của các khoản vay
này cũng vì thế mà tăng theo. Thị trường bất động sản sụt giảm, giá nhà rớt
xuống nhanh chóng. Những người đi vay thế chấp mua nhà, nhất là những
người vay thế chấp dưới chuẩn không có khả năng trả lãi và thanh toán các
khoản nợ đến hạn thì phải đối mặt với nguy cơ bị tịch thu nhà. Như vậy, việc
Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam
Mai Ph¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 88
cắt giảm lãi suất với mục tiêu phục hồi nền kinh tế đang trên đà suy thoái của
Cục dự trữ liên bang Mỹ đã làm xuất hiện bong bóng bất động sản. Và cũng
chính những tác động đến lãi suất với mục tiêu kiềm chế lạm phát thông qua
việc tăng lãi suất đã làm vỡ quả “bong bóng” đó. Thị trường bất động sản sau
một thời gian bùng nổ đã rơi vào khủng hoảng và để lại những hậu quả nặng
nề.
Ở Việt Nam, kể từ khi thị trường tín dụng bất động sản phát triển thì
ảnh hưởng của các chính sách tài chính – tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước
ngày càng rõ rệt. Trong bối cảnh lạm phát đang ở mức cao như hiện nay, việc
kiềm chế lạm phát là một điều thiết yếu. Tuy nhiên, cũng cần nhìn từ bài học
của Mỹ để thấy rằng, bất kỳ một sự tác động nào của Ngân hàng Nhà nước
cũng sẽ gây ảnh hưởng đến thị trường bất động sản trong ngắn hạn cũng như
dài hạn. Do đó, cần phải tính đến các khả năng có thể xảy ra đối với thị
trường khi đưa ra các biện pháp can thiệp.
III. Các giải pháp đề xuất để nâng cao hiệu quả của thị trƣờng bất động
sản Việt Nam nhằm tránh nguy cơ vỡ “bong bóng”
1. Giải pháp vĩ mô
1.1. Ổn định tâm lý người dân, tránh tình trạng đầu cơ bằng các quy định
hợp lý và sử dụng có hiệu quả hơn công cụ tài chính trong quản lý Nhà
nước về đất đai
Chính sách tài chính về đất đai cần được hoàn thiện để đảm bảo các
vấn đề xã hội, chống lãng phí đất và hạn chế đầu cơ. Ta có thể sử dụng chính
sách thuế và phí để điều tiết khối cầu. Thực ra, các chính sách thuế và phí có
tác dụng điều tiết cả khối cung lẫn khối cầu. Nhưng trong tình hình thị trường
bất động sản nước ta hiện nay, yêu cầu trước hết của chính sách tài chính đất
đai là điều tiết khối cầu, hạn chế hiện tượng đầu cơ nhà đất làm phát sinh “cầu
ảo”. Nghị quyết Trung ương 7 - Khoá IX đã yêu cầu xây dựng và thực hiện
Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam
Mai Ph¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 89
chính sách tài chính về đất đai đồng bộ với các chính sách khác nhằm lành
mạnh hoá và phát triển thị trường bất động sản, nhưng đến nay các chính sách
tài chính về đất đai chậm được ban hành. Các công trình hạ tầng kỹ thuật – xã
hội, nhà nước đầu tư nhằm chỉnh trang và phát triển đô thị, nâng giá trị quyền
sử dụng đất. Tuy nhiên, người hưởng lợi lại không chịu bất kỳ một nghĩa vụ
tài chính nào. Khi tiến hành quy hoạch, nảy sinh vấn đề sẽ có một số người
được lợi và một số người bị thiệt. Nhiều nhà đầu tư dự án xây dựng nhà ở của
các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cố tình kéo dài thời gian thực hiện
để chờ Nhà nước đầu tư các công trình giao thông kết nối và các công trình
phúc lợi công cộng khác để được hưởng lợi. Ở nhiều nước trên thế giới như
Mỹ, Nhật, Hàn Quốc, người ta sử dụng chính sách thuế và phí để giải quyết
sự bất hợp lý đó. Để chống hiện tượng đầu cơ nền nhà trong các quy hoạch
xây dựng nhà ở, phải quy định chặt chẽ về tiến độ và nội dung xây dựng,
dùng chính sách thuế để buộc nhà đầu tư phải bảo đảm kết cấu hạ tầng công
cộng được xây dựng hoàn thiện trước khi bán nền nhà cho người mua nền nhà
xây dựng nhà ở và đánh thuế bất động sản luỹ tiến để chống lại hiện tượng
mua nền nhà đất rồi bỏ hoang trong các khu đô thị, làm chậm tiến độ xây
dựng theo kế hoạch. Đối với các dự án đầu tư đô thị có quy mô lớn, nên
nghiên cứu cho phép tổ chức thành những cấp các nhà đầu tư khác nhau để
thực hiện việc xây dựng hạ tầng tổng thể của dự án theo quy hoạch, đồng thời
chuyển nhượng cho những nhà đầu tư thứ cấp thực hiện từng phân khu chức
năng theo quy hoạch cho đến khi tạo ra sản phẩm cuối cùng. Tuy nhiên, Nhà
nước phải quản lý chặt cấp các nhà đầu tư đầu tiên, tránh tình trạng buông
lỏng quản lý như vừa qua đã diễn ra ở nhiều dự án.
Các công cụ thuế và phí sẽ bổ sung và thay thế một số công cụ quản lý
hành chính như hiện nay. Nhà nước nắm quy hoạch và giám sát việc xây dựng
theo quy hoạch, chế tài vi phạm, chất lượng của dự án, tiến độ xây dựng công
Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam
Mai Ph¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 90
trình. Các công cụ thuế và phí sẽ dẫn dắt thị trường bất động sản và chính thị
trường sẽ tác động đến các nhà đầu tư bất động sản, dẫn dắt đầu tư. Cần sớm
xây dựng Luật kinh doanh bất động sản để thay thế Pháp lệnh thuế nhà, đất
hiện hành được ban hành từ năm 1992, bổ sung năm 1994 và đang quá bất
cập so với tình hình thực tế. Đồng thời, cần sớm ban hành Luật thuế bất động
sản vừa bảo đảm nguồn thu ổn định cho ngân sách, vừa tạo công bằng Xã hội.
Tuy nhiên, để có thể thực hiện có hiệu quả các biện pháp trên, Nhà
nước cần nắm rõ các thông tin về đất đai của từng địa phương và trên phạm vi
cả nước. Trong điều kiện khoa học kỹ thuật phát triển như hiện nay, việc ghi
nhận thông tin về đất đai cần được công nghệ hoá và có sự kết nối thông suốt
về dữ liệu thông tin địa chính trên toàn quốc. Có như vậy, chúng ta mới có thể
kiểm soát được việc tích tụ đất đai của các chủ thể sử dụng đất, làm cơ sở cho
việc hạn chế đầu cơ đất đai. Việc quản lý đất đai không chỉ dừng lại ở việc
quản lý hành chính đơn thuần mà phải gắn với việc tự điều tiết của thị trường
đất đai. Ngoài ra, việc thực hiện nghiêm túc pháp luật và xử lý nghiêm minh
những hành vi vi phạm pháp luật đất đai, nhất là với các giao dịch bất hợp
pháp, là biện pháp thiết thực nhất để ngăn chặn hành vi đầu cơ. Bên cạnh đó,
các thông tin về đất đai và thị trường bất động sản cần phải được minh bạch
và tiếp cận dễ dàng hơn, đặc biệt là thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất. Các cơ quan chức năng cần nâng cao khả năng lập quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất. Thông tin về tình trạng pháp lý của từng thửa đất cần được tìm
hiểu dễ dàng hơn để tạo điều kiện cho nhà đầu tư bình đẳng và dễ dàng tiếp
cận các dự án phát triển bất động sản, tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh
nhằm tăng cung cho thị trường. Thực hiện nghiêm quy định bắt buộc với các
tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán nhà và chuyển quyền sử
dụng đất tại các dự án phải thông qua sàn giao dịch bất động sản để mọi đối
tượng có nhu cầu tiếp cận trực tiếp các thông tin mua bán. Hàng hoá của các
Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam
Mai Ph¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 91
tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản nếu không bán công khai qua sàn
giao dịch sẽ không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, sở hữu. Đây là điều
kiện để tạo sự an tâm, mạnh dạn đầu tư cho cả doanh nghiệp cũng như khả
năng tiếp cận của những người thực sự có nhu cầu về nhà ở, góp phần làm
nâng cao chất lượng, phong phú hàng hoá cho thị trường bất động sản.
1.2. Tăng cung bất động sản
Thị trường bất động sản Việt Nam sốt giá và tình trạng đầu cơ cao
trong thời gian qua cũng bắt nguồn từ nguyên nhân cơ bản là cung không đáp
ứng đủ cầu. Việc Việt Nam gia nhập WTO đã mở cửa cho một loạt các công
ty và tổ chức nước ngoài vào đầu tư và làm việc tại Việt Nam. Nhu cầu sử
dụng nhà ở và các văn phòng cho thuê vì thế cũng tăng lên. Không những thế,
nhu cầu về nhà ở của người dân cũng tăng cao. Trong khi đó, nguồn cung thị
trường bất động sản vẫn còn hạn chế, nhiều dự án đã lên kế hoạch từ lâu
nhưng vẫn còn bỏ ngỏ do những vướng mắc về thủ tục pháp lý và vốn. Cung
không đáp ứng đủ cầu càng tạo điều kiện cho tình trạng đầu cơ. Do đó, việc
tăng cung bất động sản trong thời điểm hiện nay là một biện pháp cần thiết.
Các địa phương cần khẩn trương rà soát, lập danh mục theo thứ tự ưu tiên đầu
tư bất động sản, nhất là các dự án phát triển nhà ở, văn phòng cho thuê, khu
đô thị mới, khu công nghiệp, đẩy mạnh cải tiến thủ tục đầu tư, thủ tục giao
đất, giải phóng mặt bằng và có chế tài cụ thể với các tổ chức, cá nhân gây
chậm trễ trong việc giải quyết các thủ tục này.
1.3. Huy động vốn từ nhiều nguồn cho thị trường bất động sản.
Để tăng cung bất động sản cần phải tăng vốn bất động sản. Vấn đề đặt
ra hiện nay là ngoài những khoản tín dụng truyền thống từ ngân hàng thì cũng
cần phải huy động vốn từ nhiều nguồn để đảm bảo có một nguồn vốn ổn định
trong thời gian dài, đồng thời cũng để giảm bớt rủi ro khi nguồn vốn phụ
Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam
Mai Ph¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 92
thuộc quá nhiều vào hệ thống ngân hàng. Để việc huy động vốn có hiệu quả,
cần thực hiện các biện pháp sau:
1.3.1. Hoàn thiện hệ thống pháp luật tạo điều kiện cho các doanh nghiệp bất
động sản tiếp cận nguồn vốn dễ dàng hơn.
Hiện nay, Luật đất đai chưa quy định việc xử lý giá trị quyền sử dụng
đất thế chấp để thu hồi nợ, chưa có các quy định về căn cứ để xác định giao
dịch bất động sản hợp pháp để cho vay cũng như những quy định về việc xác
định giá trị tài sản là quyền sử dụng đất của các doanh nghiệp Nhà nước được
giao đất trước đây chuyển sang cho thuê… đã khiến nhiều doanh nghiệp gặp
khó khăn trong việc tiếp cận vốn vay từ ngân hàng. Do đó, cần phải sớm hoàn
thiện, chỉnh sửa và bổ sung một số quy định trong hệ thống pháp luật về bất
động sản để tạo điều kiện thuận lợi cho các hoạt động cho vay đầu tư, kinh
doanh vào bất động sản
1.3.2. Thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản
Đây sẽ là một kênh huy động vốn cũng như kêu gọi đầu tư vào bất
động sản khá hiệu quả nếu chúng ta biết tranh thủ thời cơ và tạo điều kiện
thuận lợi cho các nhà đầu tư nước ngoài. Các địa phương cần ban hành quy
chế thu hút đầu tư nước ngoài vào bất động sản để có thể đảm bảo hoặc thanh
toán chi phí xây dựng bên ngoài hàng rào, hỗ trợ giải phóng mặt bằng. Đặc
biệt, cơ quan quản lý phải công bố danh mục dự án phát triển bất động sản,
kêu gọi đầu tư trực tiếp nước ngoài, thành lập công ty phát triển quỹ đất, đảm
trách việc chuẩn bị nguồn đất và dịch vụ công về bất động sản. Đồng thời
phải thống nhất với các nhà đầu tư về mức đền bù, giải toả, tỷ lệ nhà được
bán, mức giá, trách nhiệm Xã hội. Tuy nhiên, cần xem xét lượng vốn nước
ngoài đầu tư vào bất động sản là bao nhiêu trên tổng vốn thông qua hệ thống
ngân hàng. Việc cân đối nguồn vốn trong và ngoài nước đầu tư vào thị trường
Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam
Mai Ph¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 93
bất động sản là rất quan trọng và cần thiết. Nếu nguồn vốn nước ngoài lấn át
nguồn vốn trong nước thì hệ quả trong 5 – 10 năm tới sẽ rất khó lường.
1.3.3. Sử dụng các công cụ đầu tư tài chính nhằm tạo kênh dẫn thông thoáng
giữa thị trường bất động sản và thị trường vốn.
Hiện nay, nhiều nhà đầu tư bất động sản gặp khó khăn khi thực hiện
quy định hạn chế huy động vốn khi mới bắt đầu triển khai dự án. Nguyên
nhân là do chúng ta chưa chú ý xây dựng các định chế nhằm tạo kênh dẫn
thông thoáng giữa thị trường bất động sản và thị trường vốn. Do đó, cần có
những định chế khai thông kênh dẫn vốn giữa hai thị trường này. Hiện nay,
phần lớn các công ty kinh doanh bất động sản thực hiện dự án dựa vào hai
nguồn vốn tiền ứng trước của người mua bất động sản và nguồn tín dụng của
ngân hàng thương mại. Nhưng cả hai nguồn này đang gặp khó khăn. Ngân
hàng thương mại chủ yếu huy động vốn ngắn hạn, trong khi thị trường bất
động sản lại cần nguồn vốn trung và dài hạn. Do đó, Ngân hàng Nhà nước cần
dỡ bỏ trần lãi suất 12% như hiện nay để tạo điều kiện cho các ngân hàng có
thể tự do lãi suất huy động vốn, tự chủ hơn trong các kế hoạch kinh doanh
giúp các ngân hàng thoát khỏi tình trạng khan vốn VND như trong thời gian
qua. Đồng thời, cũng cần cần phải khuyến khích phát triển các quỹ đầu tư, các
công ty đầu tư dưới hình thức công ty cổ phần để huy động vốn đầu tư của
công chúng và các nguồn đầu tư trong và ngoài nước cho thị trường bất dộng
sản. Chính các định chế đầu tư sẽ đóng vai trò trung gian giữa những nhà đầu
tư không chuyên nghiệp với các nhà đầu tư chuyên nghiệp. Đây cũng là con
đường để từng bước “chính quy hoá” phương thức và hình thức đầu tư vào thị
trường bất động sản, phù hợp với lộ trình hội nhập và cạnh tranh của nước ta.
Ngoài ra, trong điều kiện hiện nay, để huy động vốn phát triển các khu
đô thị mới, khu kinh tế tập trung mới… có thể áp dụng các hình thức khác
như mời các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tham gia đấu giá đổi đất
Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam
Mai Ph¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 94
lấy cơ sở hạ tầng, kêu gọi các hộ dân trong diện giải phóng góp đất, vốn theo
nghĩa như cổ đông trong các dự án kinh doanh bất động sản để hưởng cổ tức.
Bên cạnh đó, để tăng khả năng huy động vốn, cần có cơ chế cho phép các
doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được huy động vốn bằng cách bán sản
phẩm, dịch vụ theo hình thức thu tiền trước nhưng phả đăng ký với cơ quan
chức năng và do ngân hàng thương mại đảm nhận.
2. Giải pháp vi mô
2.1. Về phía các ngân hàng thương mại
2.1.1. Thực hiện nghiêm túc các thủ tục thẩm định cho vay thế chấp liên quan
đến bất động sản
Rủi ro tín dụng thế chấp đối với chủ nợ (ngân hàng) là rủi ro mà con nợ
không có khả năng thanh toán làm chủ nợ không thu được lợi nhuận kỳ vọng.
Nếu tính được khả năng xảy ra rủi ro này và mức tiền cho vay thế chấp thì
chủ nợ sẽ hết bị rủi ro, nếu có bị cũng ở mức thấp nhất. Các ngân hàng
thương mại cổ phần cần xây dựng một hệ thống đánh giá mức tín nhiệm của
người đi vay, đồng thời cần kiểm soát chặt chẽ các thủ tục thẩm định, đảm
bảo những người thực sự có nhu cầu và có khả năng mới được vay thế chấp.
Đặc biệt, rà soát lại các điều kiện cho vay của ngân hàng đối với thị trường
bất động sản. Nếu có hiện tượng cho vay dưới chuẩn, cần có những biện pháp
điều chỉnh tích cực và kịp thời. Ngoài ra, cần phối hợp chặt chẽ với các công
ty bảo hiểm để giảm thiểu rủi ro về tín dụng cầm cố ở mức thấp nhất.
2.1.2. Tháo gỡ vướng mắc trong cho vay của ngân hàng đối với kinh doanh
bất động sản
Trong bối cảnh thị trường tài chính nước ta hiện nay, tín dụng ngân
hàng vẫn sẽ là kênh cung cấp vốn chủ yếu cho các doanh nghiệp kinh doanh
bất động sản. Tuy nhiên, cho vay bất động sản với kỳ hạn dài và tỷ trọng lớn
Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam
Mai Ph¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 95
ở các ngân hàng thương mại thường gặp rủi ro về thanh khoản, do 80% - 90%
nguồn vốn huy động của các ngân hàng Việt Nam chỉ có kỳ hạn từ 12 tháng
trở xuống. Do đó, để việc huy động theo kênh này hiệu quả hơn cần phải tăng
cường huy động vốn trung và dài hạn của các ngân hàng bên cạnh việc nâng
tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn. Đồng thời, cần phải
thiết lập và nâng cao chất lượng các kênh thông tin về thị trường bất động sản
để làm cơ sở cho các ngân hàng thẩm định dự án, đánh giá khả năng chi trả
của các chủ đầu tư. Tuy nhiên, cần thường xuyên rà soát tỷ lệ cho vay đối với
thị trường bất động sản trên tổng dư nợ để có thể đưa ra các biện pháp điều
chỉnh kịp thời khi thị trường bất động sản có biến động.
2.2. Về phía các công ty kinh doanh địa ốc
2.2.1. “Chứng khoán hoá” các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
Hiện nay, lượng tiền nhàn rỗi trong dân cư rất lớn nhưng việc thu hút
đầu tư vào thị trường bất động sản vẫn còn hạn chế. Lý do là bởi sản phẩm
bất động sản có giá trị lớn, trong khi vốn nhàn rỗi của người dân lại thường
nhỏ lẻ nên khó có thể tham gia vào được. Do đó, giải pháp được xem là hữu
hiệu nhất trong việc huy động vốn nhàn rỗi chính là phải làm sao để “chứng
khoán hoá” các dự án bất động sản. Chứng khoán bất động sản là một loại
chứng khoán đặc biệt, kết hợp giữa hình thức đầu tư chứng khoán và đầu tư
bất động sản, được đảm bảo bằng giá trị bất động sản mà nó đại diện, đồng
thời cho phép nhà đầu tư kiếm lời trên biến động giá trị của bất động sản này,
nhưng không nhất thiết nắm giữ quyền sở hữu trực tiếp một phần hay toàn bộ
bất động sản đó trong suốt quá trình sở hữu chứng khoán. Phát hành chứng
chỉ bất động sản cũng là một biện pháp hiệu quả trong việc giúp các doanh
nghiệp thiếu vốn đầu tư thực hiện dự án nhà ở có được công cụ huy động vốn,
đồng thời tạo thêm kênh đầu tư mới cho các tầng lớp dân cư. Chứng chỉ bất
động sản sẽ được chuyển nhượng tự do để tăng tính thanh khoản và các ngân
Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam
Mai Ph¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 96
hàng sẽ đảm nhận việc giám sát giải ngân theo tiến độ thi công công trình.
Khi hoàn thành dự án, toàn bộ bất động sản sẽ được đưa ra bán đấu giá và
chia cho các nhà đầu tư theo tỷ lệ nắm giữ chứng chỉ. Chứng chỉ bất động sản
sẽ thu hút thêm nguồn vốn từ xã hội, nhất là các nhà đầu tư địa ốc chuyên
nghiệp để tập trung vào các dự án trọng điểm, khai thông nguồn vốn cho thị
trường bất động sản. Chứng chỉ bất động sản này là sợi dây kết nối giữa thị
trường bất động sản và thị trường tài chính, do đó, cần đảm bảo các chứng chỉ
này được phát hành dựa trên các dự án hoạt động tốt để tránh đem lại rủi ro
cho cả hai thị trường.
2.2.2. Hình thành quỹ đầu tư tín thác cho thị trường bất động sản
Đây là mô hình mà nhà đầu tư ủy thác cho công ty quản lý quỹ đầu tư
vốn vào bất động sản để kiếm lời. Quỹ sẽ hoạt động theo phương thức khai
thác thị trường bất động sản, tìm cách khai thác bất động sản để tạo thu nhập,
đồng thời có thể cho chủ sở hữu bất động sản hoặc những người khác vay tiền
hoặc cũng có thể mua lại các khoản nợ hoặc chứng khoán được đảm bảo bằng
bất động sản. Chứng chỉ quỹ đầu tư tín thác sẽ có tính chất nửa như trái phiếu,
nửa như cổ phiếu và người nắm giữ được nhận lợi tức định kỳ nhưng không
tham gia quản lý đầu tư.
2.2.3. Nâng cao trình độ, tăng khả năng quản lý của các doanh nghiệp bất
động sản trong nước.
Các doanh nghiệp bất động sản trong nước thường có số lượng lớn,
nhưng quy mô nhỏ. Do đó, đứng trước dự cạnh tranh ngày càng gay gắt của
các đồng nghiệp nước ngoài, các doanh nghiệp bất động sản trong nước cần
liên minh lại với nhau trên tinh thần hợp tác, cùng nhau phát triển. Đồng thời,
bản thân mỗi doanh nghiệp cần nâng cao năng lực triển khai dự án và trình độ
quản lý, nâng cao tính chuyên nghiệp trong việc thực hiện các dự án. Các nhà
Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam
Mai Ph¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 97
đầu tư trong nước cần đi vào những thị phần chuyên biệt, đầu tư nghiêm túc
vào lĩnh vực nghiên cứu – phát triển để nắm bắt xu hướng khách hàng. Để
làm được điều này, các doanh nghiệp cần cập nhật kỹ năng mới, ứng dụng
công nghệ mới, chuyên sâu trong từng công đoạn: quy hoạch, thiết kế, xây
dựng, quản lý dự án, tiếp thị, hậu mãi… Việc này có thể học hỏi từ cách làm
của các đối tác nước ngoài đang có mặt tại Việt Nam. Nhiều công ty chuyên
nghiệp kết hợp lại sẽ tạo thành chuỗi cung ứng sản phẩm dịch vụ chuyên
nghiệp cho toàn bộ quy trình phát triển dự án.
*Nhận xét: Các ngân hàng thắt chặt kiểm soát tín dụng bất động sản có
thể sẽ khiến nhiều nhà đầu tư lo lắng thiếu vốn để triển khai dự án, nguồn
cung bất động sản đã thiếu nay càng trầm trọng hơn. Tuy nhiên, đây là một
bước điều chỉnh có lợi cho thị trường. Bất động sản sẽ rơi vào tình trạng
“bong bóng” nếu tiếp tục bị thả nổi như trong thời gian vừa qua. Đây đồng
thời cũng là cơ hội để các chủ thể tham gia vào thị trường dừng lại để cân đối
các khoản thu chi, quyết định đầu tư… Bong bóng đang xì hơi. Tuy nhiên,
đây sẽ là tín hiệu tốt khi giá trị bất động sản quay về đúng giá trị và nếu chúng
ta biết áp dụng đồng bộ các biện pháp để ổn định thị trường trong dài hạn.
Nếu không, một khi bong bóng vỡ chắc chắn sẽ để lại những hậu quả nặng nề
như bài học từ thị trường bất động sản của Mỹ.
Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam
Mai Ph¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 98
KẾT LUẬN
Thị trường bất động sản là một thị trường hết sức phức tạp và có ảnh
hưởng lớn tới toàn bộ nền kinh tế quốc dân. Thị trường bất động sản Việt
Nam trong thời gian gần đây diễn biến rất thất thường, tạo ra những nguy cơ
tiềm ẩn. Điều này càng đòi hỏi các cơ quan có thẩm quyền cần có những biện
pháp kịp thời để lành mạnh hoá thị trường, ổn định trong dài hạn và hướng thị
trường đi đúng hướng. Vì vậy, khóa luận được nghiên cứu nhằm tạo dựng
những cơ sở lý luận và thực tiễn cho việc đề xuất các bài học cho thị trường
bất động sản Việt Nam từ kinh nghiệm của cuộc khủng hoảng trên thị trường
bất động sản Mỹ.
Trước hết khóa luận đã làm rõ những cơ sở lý luận về thị trường bất
động sản thông qua các khái niệm, nội dung cơ bản của bất động sản, thị
trường bất động sản và quản lý thị trường bất động sản. Thông qua đó, có thể
thấy vai trò quan trọng của thị trường bất động sản trong nền kinh tế quốc dân
và mối quan hệ của nó với các thị trường khác.
Trên cơ sở đó, khóa luận đi sâu vào phân tích diễn biến thị trường bất
động sản Mỹ giai đoạn 2001 – 3/2008, giai đoạn xảy ra bong bóng, để từ đó
tìm hiếu nguyên nhân dẫn đến cuộc khủng hoảng, những hậu quả của nó và
ảnh hưởng tới thị trường tài chính thế giới. Hiện nay, kinh tế Mỹ đang đứng
trước nguy cơ suy thoái, còn thị trường tài chính thế giới thì đang gánh chịu
những hậu quả nặng nề từ cuộc khủng hoảng trên thị trường bất động sản Mỹ,
mà nguyên nhân chủ yếu bắt nguồn từ những vấn đề về tín dụng. Đây chính là
một bài học cho Việt Nam, nhất là trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt
Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam
Mai Ph¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 99
Nam đang diễn biến rất phức tạp và có những biểu hiện tương tự như Mỹ.
Hơn thế nữa, thị trường bất động sản Việt Nam lại kém minh bạch và còn rất
nhiều bất cập. Do đó, vai trò của các cơ quan chức năng rất quan trọng trong
việc ổn định thị trường, tránh đi theo “vết xe đổ” của Mỹ, vì với tình hình thị
trường bất động sản Việt Nam như vậy, nếu xảy ra khủng hoảng, chắc chắn sẽ
để lại hậu quả rất nặng nề.
Tuy nhiên, đây là vấn đề không phải dễ đạt được trong thời gian ngắn.
Các bài học kinh nghiệm đưa ra hoàn toàn theo ý kiến chủ quan của em dựa
trên việc tìm hiểu tài liệu và tình hình thực tế. Do còn nhiều hạn chế bởi năng
lực và điều kiện nghiên cứu nên không tránh khỏi có nhiều khiếm khuyết. Bởi
vậy, em rất mong nhận được các ý kiến đóng góp và hi vọng để phát triển sâu
rộng hơn nữa đề tài này.
Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam
Mai Ph¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 100
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
I. Sách và các văn bản pháp luật tham khảo
1. David Begg (1995), Kinh tế học, Nhà xuất bản Giáo dục.
2. Đàm Văn Huệ(2006), Thuế đất đai – Công cụ quản lý và điều tiết thị trường
bất động sản, Nhà xuất bản Đại học Kinh tế Quốc dân.
3. Hoàng Văn Cường – Nguyễn Minh Ngọc – Nguyễn Thế Phán(2006), Thị
trường bất động sản, Nhà xuất bản Xây dựng.
4. Lê Xuân Bá (2003), Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản
trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam, Nhà xuất bản Khoa học và Kỹ thuật.
5. Nguyễn Thanh Trà - Nguyễn Đình Bồng(2005), Giáo trình thị trường bất
động sản, Nhà xuất bản Nông nghiệp.
6. Quốc hội nước cộng hoà Xã hội chủ nghĩa Việt Nam(2005), Bộ luật dân
sự, Nhà xuất bản chính trị quốc gia, điều 174.
7. Quốc hội nước cộng hoà Xã hội chủ nghĩa Việt Nam(2006), Luật kinh
doanh bất động sản, Nhà xuất bản Tài chính, điều 4, mục 2 – 3.
8. Quốc hội nước cộng hoà Xã hội chủ nghĩa Việt Nam(2006), Luật kinh
doanh bất động sản, Nhà xuất bản Tài chính, điều 66, mục 2.
9. Tôn Gia Huyên – Nguyễn Đình Bồng(2006), Quản lý đất đai và thị trường
bất động sản, Nhà xuất bản Bản đồ.
10. Thái Bá Cẩn – Trần Nguyên Nam(2003), Thị trường bất động sản: Những
vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt Nam, Nhà xuất bản nông nghiệp.
Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam
Mai Ph¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 101
11. Trần Dung Nhi(2007), Những điều cần biết về nhà, đất, Nhà xuất bản Tư
pháp
12. Houghton Mifflin, American Heritage Dictionary of English Language,
4th
edition.
II. Các Website tham khảo:
13.http://www.vneconomy.vn/?home=detail&page=category&cat_name=990
2&id=dbcdaacb80d7fc
14.http://www.vietstock.com.vn/Tianyon/Index.aspx?ArticleID=1837&Chann
elID=33
15. http://www.sggp.org.vn/thegioi/2008/2/144318/
16. http://www.fpts.com.vn/VN/Tin-tuc/Quoc-te/2007/08/3B9AFAC3/
17. http://www.thuvienphapluat.com/?CT=NW&NID=7175
18. http://www.fpts.com.vn/VN/Tin-tuc/Quoc-te/2008/03/3B9B5DBF/
19. http://www.fpts.com.vn/VN/Tin-tuc/Quoc-te/2008/03/3B9B5D2E/
20.http://vneconomy.vn/?home=detail&page=category&cat_name=9902&id=
dbcdaacb80d7fc&pageid=2539
21. http://www.fpts.com.vn/VN/Tin-tuc/Quoc-te/2008/03/3B9B5EF5/
22.http://www.bsc.com.vn:8080/EDMS/webcorannc.nsf/d0f9a4a4fe277f7b47
256b83003116c0/14f87c5589e75834472574390057640f?OpenDocument
23. http://www.kinhte24h.com/?page=news&id=29428
24. http://www.hanoi.gov.vn/hanoiwebs/baoxuan2004/dhpt_2004dnn.htm
25. http://vietbao.vn/Kinh-te/Thi-truong-bat-dong-san-mac-benh-
gi/30096704/87/
26. http://www.taichinhvietnam.com/taichinhvietnam/modules.php?name=Ne
ws&file=article&sid=1161
27. http://mofa.gov.vn/quocte/34,05/nha%20dat%20ktxh34,05.htm
Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam
Mai Ph¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 102
28. http://vietbao.vn/Kinh-te/Thi-truong-bat-dong-san-dang-dan-khoi-
sac/70054971/87/
29. http://nhadathaiphong.com/home/detail.php?p=news&id=114&cate_id=18
30. http://vietnamnet.vn/kinhte/thitruong/2006/08/598807/
31. http://nettra.com.vn/vn/nghiencuutt/10366/index.aspx
32. http://www.horea.org.vn/
33. http://dothi.net/News/Tin-tuc/Thi-Truong/2008/01/3B9ADAB9/
34. http://www.sbv.gov.vn/vn/home/index.jsp
35. http://www.doisongphapluat.com.vn/printContent.aspx?ID=8454
36. http://www.dnsc.com.vn/?epi=news&cat=&id=10342
37. http://vietbao.vn/Nha-dat/TPHCM-Bat-dong-san-hut-35000-ty-dong-von-
ngan-hang/75176158/507/
38. http://vietbao.vn/Xa-hoi/Bat-dong-san-Sot-tu-Ha-Noi-sang-Ha-
Tay/70113766/157/
39. http://www.chungkhoanotc.com/?act=ChungkhoanOTC_news&st=2&iden
=799
40. http://diaoconline.vn/web/tintuc/tintucdiaoc/2008/03/20/084634/6694/
41. http://vietnamnet.vn/kinhte/taichinh/2006/04/559238/
42. http://vietbao.vn/Nha-dat/TPHCM-Bat-dong-san-hut-35000-ty-dong-von-
ngan-hang/75176158/507/
43.http://www.realtor.org/press_room/news_releases/index?YEAR=2005&Q
UARTER=4
44. http://www.msnbc.msn.com/id/16825585/
45. http://www.nbcsandiego.com/news/9512588/detail.html
46. http://en.wikipedia.org/wiki/United_States_housing_bubble
47. http://news.bbc.co.uk/2/hi/business/7073131.stm
48. http://en.wikipedia.org/wiki/United_States_housing_bubble
49. http://en.wikipedia.org/wiki/Real_estate_bubble
Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam
Mai Ph¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 103
50. http://en.wikipedia.org/wiki/Mortgage
51. http://www.stlouisfed.org/news/speeches/2007/10_09_07.html
52..http://www2.standardandpoors.com/portal/site/sp/en/us/page.home/home/
0,0,0,0,0,0,0,0,0,0,0,0,0,0,0,0.html
53.http://www.clickngomortgages.co.uk/news/bad-credit-mortgages-take-
downwallstreet/54.http://www.nahb.org/search.aspx?txtkeyword=existing+ho
me+sales&x=0&y=0
55. http://money.cnn.com/2006/05/03/news/economy/realestateguide_fortune/
56. http://www.federalreserve.gov/
57. http://www.en.wikipedia.org/wiki/business
Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam
Mai Ph¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 104
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
STT Từ viết
tắt Từ đầy đủ
1 ACB Asia Commercial Bank
2 BĐS Bất động sản
3 CCI Consumer Confidence Index
4 CMO Collaterized Mortgage Obligation
5 FED Federal Reserve System
6 FICO Fair Isaac & Co
7 GDP Gross Domestic Product
8 IMF International Monetary Fund
9 NAHB Nation Association of Home Builders
10 NAR National Association of Realtors
11 NASDAQ National Association of Securities Dealers Automated
Quotation System
12 OCB Ocean Bank
13 OECD Organization for Economic Co-operation and
Development
14 OFHEO Office of Federal Housing Enterprise Oversight
15 QTR Quarter
16 RETI Real estate Transparency Index
17 S/P Standard & Poor’s
18 SCB Saigon Commercial Bank
19 SHB Saigon Hanoi Bank
Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam
Mai Ph¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 105
DANH MỤC BẢNG BIỂU
Hình Tên bảng Trang
Hình 1 Giá trị bất động sản Mỹ năm 1990 29
Hình 2 Tỷ lệ tổng số tài sản ròng danh nghĩa của khu vực bất
động sản dân sinh trong GDP giai đoạn 1952 - 2006 30
Hình 3 Tỷ lệ của các ngành dịch vụ, hàng hoá và xây dựng trong
GDP thực tế giai đoạn 1950-2006 30
Hình 4 Tỷ lệ lợi nhuận của 7 ngành công nghiệp giai đoạn 1998-
2006 31
Hình 5 Tỷ lệ nhân công trong 7 ngành công nghiệp tư nhân giai
đoạn 1998-2007 32
Hình 6 Bảng thống kê chỉ số giá nhà quốc gia của S/P 500 34
Hình 7 Biểu đồ biểu thị giá nhà theo S/P 500 35
Hình 8 Giá trung bình của những căn nhà đang sử dụng tháng
4/2005 theo khu vực tại Mỹ. 36
Hình 9 Trung bình số nhà mới xây và đang sử dụng đã bán trong
1 tháng giai đoạn 2001-2005 37
Hình 10 Biểu đồ biểu thị tổng khối lượng giao dịch trung bình
trong một tháng giai đoạn 2001-2005 37
Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam
Mai Ph¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 106
Hình 11 Biểu đồ biểu thị giá nhà ở Mỹ theo S/P 500 giai đoạn
2006 - 2007 39
Hình 12 Những khu vực được xếp theo mức độ an toàn 40
Hình 13 Biểu đồ biểu thị số lượng nhà rao bán ở Phoenix, Arizona
từ tháng 7/2005 đến tháng 3/2006 41
Hình 14 Biểu đồ thể hiện khối lượng giao dịch trung bình ở Mỹ
giai đoạn 2005-2007 42
Hình 15 Sự tăng trưởng của thị trường cho vay dưới chuẩn giai
đoạn 1994-2006 45
Hình 16 Quy trình cung cấp vốn cho thị trường bất động sản 47
Hình 17 Biểu đồ biểu thị sự thay đổi tỷ lệ lãi suất liên bang Mỹ
giai đoạn 2003-2/2008 49
Hình 18 Chỉ số giá nhà Mỹ giai đoạn 1996- 2007 theo S/P 500 và
OFEHO 50
Hình 19 Tỷ lệ lãi suất liên bang Mỹ giai đoạn 2000 - 3/2008 54
Hình 20 Nợ dự tính của các ngân hàng trong năm 2007 56
Hình 21 Chỉ số chứng khoán trên một số thị trường vào ngày
31/3/2008 60
top related