andrus bogdan cig 2009

5/26/2018 Andrus Bogdan CIG 2009

1/52

Academia de Studii Economice

Facultatea de Contabilitate si Informatica de Gestiune

Catedra de Analiza Economica si Financiara

Metode de evaluare a intreprinderii

LUCRARE DE LICENTA

Coordonator tiinific:Prof. univ.dr Ion Anghel

Absolvent:

Andrus Bogdan Catalin

Bucuresti 2009


2/52


3/52

Introducere

Economia de pia include mecanismele care ajut la formarea, micarea, transferul,fuziunea sau divizarea capitalului. Una din cea mai important operaie care privete capitaluleste evaluarea acestuia. Chiar dac este vorba de o entitate n ansamblul ei sau o parte din

activele sale, transferul de proprietate necesit evaluarea acestor elemente. Evaluarea st la baza

negocierii dintre vnztor i cumprtor, sau se constituie ca pre de pornire a licitaiilororganizate special pentru vnzare.

Estimarea adecvat a valorii proprietilor/ntreprinderilor i analiza competent acelorlalte aspecte aferente proprietilor conduce la decizii corecte referitoare la dispoziia ifolosina proprietilor respective.

Disciplina evalurii a devenit tot mai complexa odata cu aparitia unor noi situaii croratrebuie sa le fac fa. Evaluatorii utilizeaz tehnici moderne de culegere, analiz i utilizare ainformaiilor pertinente valorii proprietii i utilizatorii ei. Opiniile lor profesionale, inspirncredere i influeneaz deciziile persoanelor care detin, conduc, vnd, cumpr, investesc saumprumutbani asigura

i de propriet

i imobiliare.

Astzi se acorda tot mai mult importan evaluarii ca disciplin tiinific dar i caactivitate practic ea devenind un element important al funcionrii mecanismelor care ajuta laformarea, micarea, transferul, fuziunea sau divizarea capitalului. Cu toate ca nu are o istoriefoarte indeprtat(abia n anul 1868 s-a nfiinat n Anglia prima organizaie a evaluatorilor deproprieti imobiliare, renumita Royal Institution of Chartered Surveyors RICS), profesia deevaluator i-a castigat rapid respectul i locul potrivit in societate, fiind acceptat n ntregalume.

nceputul dezvoltrii teoriei valorii este considerat ca fiind n secolele XVII i XIX.

coala clasic este cea care a identificat pentru prima dat cei patru factori de producie

pmntul, capitalul, munca i coordonarea i a pus n discuie relaia ntre factorii de baz carecreaz valoarea i raportul cerere ofert pe pia. Tot in scoala clasica, fiziocratii au avut si ei o

contributie semnificativa, identificand importanta utilitatii si raritatii in determinarea valorii.


4/52

Pentru economiile n curs de dezvoltare, profesia de evaluator ofer o mare provocare

pentru cei care se dedicacestui domeniu, dar in acelasi timp investitorii sunt la fel de interesai

de oportunitile existente. Aceste piee sufer schimbri micro-economice majore, prindeschiderea lor ctre comer

ul

i investi

iile interna

ionale. Structura industrial se transform

intr-un ritm sustinut, iar cererea este n cretere. Investiiile strine i locale se inmultesc inaceste economii, cu scopul de a obine randamente extraordinare. Permanent are loc o realocare aresurselor; activele de afaceri trec rapid de sub controlul unei administrri mai puin calificatspre management mai eficient, spre acei conductori capabili s obin profituri mai mari, nmprejurri foarte competitive.

Referitor la evaluarea ntreprinderii se utilizeaz conceptul de valoare a afacerii (going

concern value) definit n dou moduri n Standardele Internaionale i cele Europene.

Definitia IVSC: Valoarea afacerii este valoarea global a unei ntreprinderi care va

continua s funcioneze i n care repartizarea acestei valori globale a afacerii, pe prile ei

componente, se face funcie de contribuia lor la afacerea total i nu funcie de valoarea de pia

nsumat a componentelor ei.

Definitia TEGoVA, dat n Ghidul Albastru: Valoarea afacerii (a unei ntreprinderi n

funcionare) este valoarea generat de activitatea ei comercial dovedit. Ea este expresie a unei

afaceri stabile i rezult din analiza cash-flow-ului actualizat sau din capitalizarea profiturilor,

care reflect cifra de afaceri i eventualele datorii viitoare condiionate. Valoarea astfel calculat

include contribuia terenului, cldirilor, mainilor, echipamentelor, goodwill-ul i alte

intangibile.1

Companiile i proiectele de investiie sunt obligate s se angajeze n jocul activ al cereriii ofertei, ca urmare a acestor dezagregri. Crete exponenial numrul fuziunilor i alachizi

iilor, ceea ce d burselor de valori un plus de energie. n aceste condi

ii, de o importan

crucial se dovedete a fi un mecanism bine pus la punct de evaluare al activelor;ntreprinztorii, conductorii, investitorii, ca i bncile toi s-au implicat n diferite afaceri i aumare nevoie de un astfel de mecanism. ntr-o economie n curs de dezvoltare, este critic s dispui

1Perfetcionarea metodelor de evaluare a patrimoniului, Frasineanu,Corina ed ASE,2004


5/52

de metode de evaluare potrivite. Folosirea metodelor de evaluare tradi ionale (care au fostinstituite pentru pieele dezvoltate) este limitat pentru pieele n curs de dezvoltare, deoareceacestea sunt mai puin mature - i deci mai putin eficiente din perspectiva financiar, dectpie

ele dezvoltate.2

CAPITOLUL I

2Perfetcionarea metodelor de evaluare a patrimoniului, Frasineanu,Corina ed ASE,2004


6/52

Standardul internaional GN 6 "Evaluarea Intreprinderii"

Pentru c evaluarea se refer n general la o ntreprindere, e bine s definim acest

concept. Mai multe standarde sau legi ofer o imagine asupra ntreprinderii. Atfel Standardul

Internaional de Raportare Financiar numarul trei (IFRS 3), Combinri de Intreprinderi, ofer

urmtoarea imagine asupra acestui concept:

"un ansamblu integrat de activitai i active organizate i adiministrate n scopul obinerii de:

(a) profituri pentru investitori; sau

(b) costuri mai mici sau alte beneficii economice, distribuite n mod direct i proporional

deintorilor de polie sau participanilor

n general o ntreprindere cuprinde aporturi, procese aplicate aporturilor i producia

rezultant, care sunt sau vor fi folosite pentru a genera venituri. "

Legea 143/1999 menioneaz: "prin ntreprindere se nelege orice persoan fizic sau

juridic, indiferent de forma de organizare, care desfaoar activiti n scop lucrativ, total sau

parial."

Curtea European de Justiie definete astfel ntreprinderea: " O ntreprindere este orice

entitate angajat ntr-o activitate economic, indiferent de forma sa juridic."

Analiznd toate aceste definiii, putem sintetiza i reine urmtoarea concluzie:

ntreprinderea este o entitate patrimonial ce deine active imobilizate i curente, realizeaz o

cifr de afaceri din vnzarea de mrfuri i bineneles dispune de un numr de angajai.

Raportndu-ne la reglementrile contabile, ntreprinderea poate avea raportri individuale sau

consolidate atunci cnd face parte dintr-un grup de ntreprinderi. Capitalul acionarilor poate fiievaluat, n integralitate sau fracionat, in funcie de scopul evalurii solicitate de ctre o persoan

care dorete s obin informaii n acest sens.

Aplicabilitatea standardului GN6 se rezum la evaluarea unei ntreprinderi in ansamblul ei

sau fracionat, respectiv un pachet minoritar, dar nu se aplic n cazul evalurii unui activ


7/52

separat. GN6 ofer o serie de definiii dintre care menionm cteva dintre ele considerate de

autori, ca fiind relevante n nelegerea acestui standard.

Evaluarea ntreprinderii: este actul sau procesul prin care se ajunge la o opinie sau la o

estimare a valorii unei afaceri sau ntreprinderi/entiti sau a unei participaii la aceasta. Rata de capitalizare: Orice divizor (de obicei exprimat in procente) care este folosit

pentru a transforma venitul in valoarea capitalului.

Rata de actualizare: O rat a rentabilitaii utilizat pentru a converti o sum de bani , de

pltit sau deprimit n viitor, n valoare actualizat.

Legtura standardului GN6 Evaluarea ntreprinderii cu Standardele de Contabilitate ajut

la evaluarea unor active n scopul stabilirii preului de achiziie al activului respectiv precum i la

reevaluarea i estimarea deprecierii anumitor active imobilizate.

Necesitatea aplicrii acestui standard derivdin faptul c un potenial investitor dorete s

afle preul cel mai corect pe care l poate oferi pentru achiziia integral sau a unei prti din

ntreprinderea evaluat. Insnu doar acesta este scopul evalurii. De exemplu o companie intra

n incapacitate de plat i urmeaz a fi lichidat; atunci activele companiei sunt evaluate n

scopul obinerii unei valori de lichidare cu care firma s i poat acoperi o ct mai mare parte

din datoriile existente la momentul respectiv. Un alt scop al evalurii ar fi n cazul n care exist

o fuziune sau o combinare de ntreprinderi.

Evaluatorilor de ntreprinderi le este recomandat s se bazeze pe informaiile primite de la

clieni dar i s verifice, de fiecare dat cnd au posibilitatea, sursa informaiilor primite.

Deasemenea evaluatorii mai primesc recomandarea de a pstra in form scris toate informaiile

acumulate.

Exist dou ipostaze din care se poate efectua evaluarea unei ntreprinderi: una n care

probabilitatea de reducere semnificativ a activitii sau chiar ncetrii este foarte redus la fel casi intenia conducerii de a lichida societatea- aceasta poate fi numit continuitatea activitii; iar

cea de-a doua ipostaz este ncetarea activitii firmei solicitat de catre teri, in spet creditorii

ei, caz n care se evalueaz valoarea de lichidare a ntreprinderii. Este evident faptul c valoarea

ntreprinderii in cazul continuitii activitaii este mai mare decat in cazul lichidrii forate,


8/52

deoarece in primul caz se ateapt beneficii viitoare. Odiferent foarte mare de valoare o are

fondul comercial,care n cazul lichidrii este 0.

Misiunea de evaluare, trebuie s aib trasate nc de la nceput coordonate bine definite

pentru ca evaluatorul s tie n permanen care este pasul urmtor n cadrul misiunii. Astfelputem enumera cteva elemente pe care standardul GN6 le recomand:

Identificarea ntreprinderii, a pachetului de aciuni sau a valorii mobiliare care trebuie

evaluate

Data efectiv a evalurii

Definiia valorii

Deintorul dreptului de proprietate

Scopul si destinaia evalurii.

Dup definirea acestor pai, evaluatorul trebuie s aprofundeze informaiile obinute astfel

ncat evaluarea ntreprinderii sa reflecte ct mai bine realitatea. De exemplu: existena dreptului

de proprietate privilegiat. Istoricul este de asemenea important pentru c poate influenta

ateptarile viitoare ale potenialului cumprtor, mediul economic, situaia financiara a

intreprinderii, tranzacii anterioare si binenteles mrimea participaiei ce trebuie evaluat. Nu n

ultimul rnd cotaiile aciunilor companiilor ce fac parte din acelai sector cu firma evaluat,

tranzacionate pe o pia reglementat.

Situaiile financiare trebuie analizate n vederea obinerii unor indicatori n urma crora s se

poat face comparaii cu ntreprinderi similare. Totodat este necesar ca rezultatele s fie

exprimate n termeni reali i nominali astfel ncat concluziile sa fie ct mai relevante. Se pot face

i corecii ale situaiilor financiare, cum ar fi:eliminarea veniturilor i cheltuielilor generate de

evenimente ocazionale ce nu se mai pot repeta n viitorul previzibil precum i a rezultatelor din

afara exploatrii, corectarea cheltuielilor aflate la discreia proprietarilor i perioada de timp

adecvat pentru efectuarea coreciilor.

1.1. Abordri n evaluarea ntreprinderii


9/52

1.1.1. Abordarea prin pia

- Abordarea prin pia compar ntreprinderea de evaluat cu alte ntreprinderi similare

cotate sau necotate precum si comparaii cu tranzacii anterioare relevante.

- n cazul ntreprinderilor cotate multiplul de evaluare este cel care face posibil

comparaia. Un multiplu important, raportul dintre preul de tranzacionare si profitul

net pe aciune, cunoscut i sub simbolul PER (price earning ratio) se aplic pentru

valoarea de piat a capitalului propriu, iar pentru capitalul investit, cel mai utilizat

multiplu este: valoarea de piata capitalului investit/EBITDA.

- Metoda comparaiei cu vnzari de ntrprinderi necotate este asemntoare cu

prima,diferenierea fiind facut de: valoarea de control i valoarea capitalului investit

deoarece o ntreprindere necotat este preluat in intregralitatea ei.

- Metoda comparaiei cu tranzacii anterioare poate fiaplicat n urma dobndirii unor

informaii suplimentare, cum ar fi: mrimea pachetului de ac iuni tranzacionate, data

tranzaciei, cauza tranzaciei sau modul n care a fost evaluat pachetul de aciuni

tranzacionat

1.1.2. Abordarea prin venit

- O metod este cea a cash-flow-ului net actualizat prin care se estimeaza anual

valoarea acestuia pe o perioad cuprins intre 5 si 10ani. Toate aceste valori sunt

actualizate la valoarea prezent in funcie de valoarea in timp a banilor precum si a

costului capitalurilor proprii sau mprumutate.

- Metoda capitalizrii venitului nu utilizeaz actualizarea, creterea ateptat a

venitului fiind inclusa n rata de capitalizare.

- Referitor la aceste metode, Shannon Pratt le sintetizeazastfel:

Difereta dintre modelul actualizrii si modelul capitalizrii const in modul in

care se trateaz modificrile ateptate n mrimea venitului viitor:


10/52

1) n actualizare, modificrile ateptate n venit, pe parcursul anilor viitori, suntincluse n numrtorul ecuatiei actualizrii.

2) n capitalizare, modificrile ateptate n venit, pe parcursul anilor viitori, suntinculse sub forma unei singure rate medii de modificare,iar aceast ratprocentual anualizat se scade (daca este pozitiv) din costul capitalului de la

numitor3

1.1.3. Abordareape bazde active

Conform acestui standard, principiul de baz este urmtorul: un activ nu valoreazamai

mult dect costul de nlocuire al tuturor prilor sale componente; iar o ecuatie simpla ce nepoate ajuta s aplicm metoda activului net este: valoarea de pia a capitalului propriu este

egal cu valoarea de piaa tuturor activelor minus valoarea de piaa datoriilor totale.

Exist dou metode de aplicare a abordrii pe baz de active, n funcie de posibilitatea

ntreprindeirii evaluate de a-i continua activitatea n perioada urmtoare, sau nu. Astfel, n cazul

n care se prezum c ntreprinderea i va nceta activitatea n perioada imediat urmtoare se va

determina activul net de lichidare la care trebuie adugate si costurile aferente lichidrii.

Binenteles c se va ncerca o valorificare ct mai bun a activelor existente (posibilitatea

gruprii unor mijloace fixe n cadrul unor ntreprinderi ce desfoar activiti similare prin

aplicarea metodei discounted cash flowDCF precum i ntocmirea unui tablou de creane astfel

nct s poat cuprinde i datoriile care nu se regsesc n bilan).

Standardul recomand ca metoda activului net corectat s nu fie singura modalitate de

evaluare deoarece s-ar ajunge la o valoare mult mai real dac ea ar fi coroborat cu alt metod,

aici intervenind i raionamentul evaluatorului, concluzia asupra valorii fiind rezultatul

raionamentului profesional al evaluatorului i nu n mod necesar rezultatul unui proces

matematic.

3 Ghid de interpretare si aplicare a GN6- Evaluarea Intreprinderii


11/52

Dat fiind faptul c raionamentul profesional al fiecrui evaluator poate oferi mai multe

rezultate, Agenia guvernamental din SUA care reglementeaz impozitarea: Internal Revenue

Service (IRS), face urmatoarele precizri: Deoareceevaluarile nu pot fi evaluate n baza unei

formule prestabilite, nu exist nici o cale prin care diferiii factori, specifici ntr-un caz particular

s poat fi redati n ponderi matematice pentru a detrermina valoarea de piata. Din acest motiv

nu calcularea unei medii a mai multor factori (de exemplu: valoarea contabil, capitalizarea

profitului i capitalizarea dividendelor) i fundamentarea evaluarii pe un astfel de rezultat nu

servete nici unui scop util. Un astfel de proces ar exclude o luare in considerare a altor factori

pertineni iar rezultatul final nu poate fi susinut pe baza influenei reale a faptelor semnificative

in cazul respectiv.


12/52

CAPITOLUL II

Abordarea pe bazde active

Asa cum spune i denumirea metodei de evlauare, abordarea pe bazde active presupune

evaluarea tuturor activelor ntreprinderii la valoarea lor de piaa. In funcie de continuitatea

activitaii firmei, se pot distinge doua tipuri de evaluri. Dac se prezum c intreprinderea i va

putea continua activitatea n viitor atunci se va aplica metoda activului net corectat (ANC), iar n

situaia n care ntreprinderea urmeaz sfie lichidata se va aplica activul net de lichidare(ANL).

Abordarea pe baz de active este bazat pe principiul substituiei. Un cumpartor nu va

plti pe un activ mai mult dect costul reconstituirii acelui activ cu aceeai utilitate. Bilanul

contabil trebuie ajustat in funcie de valoarea de piaa categoriilor evaluate.

1. Metoda activului net corectat (ANC)

In urma aplicrii principiului prudenei asupra bilanului contabil, unele active precum i

unele datorii ajung s fie subevaluate sau supraevaluate iar n cadrul evalurii trebuie fcute

anumite ajustri pentru ca ntreprinderea s aib o valoare ct mai apropiat de realitate. Formula

de calcul a acestei metode este dat de diferena dintre Active i Datorii plus sau minus ajustrilenecesare fiecrei categorii.

1.1. Evaluarea imobilizrilor necorporale

Conform Standardului internaional de contabilitate IAS 38, imobilizrile necorporale se

definesc astfel: O imobilizare este activ necorporal atunci cnd: (a) este separabil,adicpoate fi

separat sau desprit de entitate i vndut, transferat, brevetat, nchiriat sau schimbat, fie

individual fie impreun cu un contract, un activ sau o datorie aferent; sau (b) decurge din

drepturile contractuale sau din alte drepturi garantate de lege, indiferent dacacele drepturi sunt

transferabile sau separabile de entitate sau de alte drepturi i obligatii.4

4 Standarde Internaionale de Raportare Financiar, ediia 2007, pag 1764


13/52

Exemple de imobilizri necorporale: mrci de fabric, contracte cu clienii, tablouri si

fotografii, contracte de nchiriere, drepturi de exploatare, brevete de invenie, nume de domenii

internet etc.

Documentaia aferent evalurii trebuie s conin copii dup contractele ncheiate cuclienii, lista cu licenele acordate, brevetele de invenie si durata lor de via precum si

informaii necesare aplicrii metodei costurilor (costurile salariale orare, nivelul cheltuielilor

indirecte).

La baza evalurii imobilizrilor necorporale stau cteva principii care coordoneaza modul de

ntocmire a rapoartelor. n general activele se evalueaz concomitent cu ntreprinderea fiindu-le

atribuit un tip de valoare ( valoare de pia, valoare de achiziie, valoare de asigurare, valoare de

vnzare forat, valoare de investiie). Toate aceste tipuri se aplic in funcie de rezultatulstabilirii premiselor valorii. Cele patru premise sunt: premise de continuitate a utilizrii activului

necorporal, premisele valorii in funciune, premisele valorii de schimb n procesul de vnzare

normal si premisele valorii in procesul de vanzare forat.

Asupra activelor necorporale se pot aplica toate cele trei metode de evaluare ( pe baz de

cost, pe baz de venit si prin comparaie)

1.2. Evaluarea imobilizrilor corporale

1.2.1. Evaluarea terenurilor

Principiul care st la baz este cel al substituiei, conform cruia nici un cumprtor

prudent nu ar plti mai mult pe un amplasament dect pentru altul cu aceeai utilitate i aceleai

condiii de risc. Conform standardelor de evaluare, n cazul terenurilor se recomand urmatoarele

metode:

Metoda comparaiei vnzrilor poate fi aplicabil dac exist tranzacii similare recente

in pia i dac exist informaii suficiente i relevante (tranzaciile s poat fi comparabile).n

urma comparaiei se pot aplica corecii specifice fiecrui teren.

Metoda repartizrii (cunoscut i sub denumirea de metoda proporiei) poate fi

considerat o metod de rezerv a comparaiei vnzarilor, pentru c ea se aplic atunci c nd nu

exist tranzacii similare, principiul de baz fiind existena unui raport ntre teren si cldire. Cu


14/52

ct construcia este mai nou, cu att evaluarea este mai sigur. Odata cu trecerea timpului,

evaluatorului i va fi mai greu sdelimiteze valoarea terenului de cea a construciei.

Metoda parcelrii se aplic n cazul n care se estimeaz cea mai bun utilizare n acest

mod, in urma unor studii amanunite privind dimensiunea si utilitatea fiecrei parcele. Dacexist tranzacii similare atunci evaluarea devine mai accesibil.

Aplicarea metodei valorii reziduale se face atunci cnd nu exist informaii din pia,

problema care se pune i in acest caz este evaluarea ct mai corect a venitului generat de

proprietate.

Metoda capitalizrii rentei de baz(chirii)- se aplicin general pentru terenurile agricole

avnd la bazcapitalizarea veniturilor din chirii.

1.2.2. Evaluarea constructiilor

Binenteles c i n cazul construciilor trebuie separate construciile direct productive de

celelalte construcii. Principalii pai ce trebuie urmati sunt n acest caz mai mult de natur fizic,

n sensul c evaluatorul trebuie sinspecteze fizic starea activului evaluat, cea mai bun utilizare

i metode de mbunataire a ntrebuinrii construciei, iar n final va prezenta concluziile

evalurii. Toate cele trei abordri pot fi aplicate n cazul construciilor i n funcie de

particulariti se va determina metoda cea mai potrivit pentru evaluare. Trebuie avutin vedere

deprecierea acestora deoarece este un element foarte important, evaluatorul trebuind s

delimiteze deprecierile recuperabile de cele nerecuperabile.

1.2.3. Echipamentele tehnologice

Echipamentele sunt constituite din maini, ansambluri de maini, aparate, mecanisme

sau dispozitive, inclusiv elemente de legatur sau conexiune, care ndeplinesc o funcie ntr-un

proces tehnologic la o instalaie, la un utliaj sau ntr-o fabric.5

Echipamentele tehnologice se pot evalua prin toate cele trei tipuri de abordri.

5 Evaluarea ntreprinderii, ed IROVAL, coord Sorin V. Stan, pag 206.


15/52

n cadrul abordrii prin cost principala dificultate este aflarea costului de nlocuire brut.

Prin metoda identificrii se caut un produs asemntor pentru care exist informaii suficiente si

tranzacii recente. Metoda corelrii se aplic n cazul n care echipamentul evaluat nu se mai

produce pe pia, baza de estimare fiind alte utilaje cu caracteristici i tehnici constructive

asemntoare.

1.2.4. Evaluarea stocurilor, creanelor i disponibilitilor bneti

Stocurile sunt active:

(a)Deinute pentru a fi vndute pe parcursul desfsurrii normalea activitaii;

(b)n curs de producie in vederea unei vnzri in aceleai condiii ca mai sus;

(c)Sub form de materii prime, material i alte consumabile ce urmeaz a fi folosite in

procesul de producie sau pentru prestarea de servicii.6

Tot IAS 2- Stocuri precizeaz faptul cevaluarea acestora trebuie facutla valoarea cea mai

mica dintre cost i valoare realizabil net.

1.3.Evaluarea imobilizrilor financiare

Titlurile de participare reprezintcota parte din capitalul social al unei societi comerciale.

n cazul unei deineri majoritare se aplic o prim de control pe care societatea a platit-o la

momentul achiziiei celeilalte societi, iar pentru un pachet minoritar se va aplica un discount.

Daca societatea respectiv e cotat la burs atunci se poate aplica urmatoarea formul de

determinare a valorii pachetului deinut:

1.4.Evaluarea Datoriilor

IAS 37- Provizioane, datorii i active contingente ofera urmtoarea definiie: o obligaiecurent a unei entiti rezultat din evenimentele anterioare, a crei stingere se ateapt s

determine o reducere a resurselor concretizate in beneficiile economice ale entitaii. 7

6 Standardele Internaionale de RaportareFinanciar 2007, pag 870.

7Standardele Internaionale de Raportare Financiar 2007, pag 1731


16/52

Evaluatorul are datoria de a delimita datoriile certe de cele incerte (impozitul pe profit,

impozitul de cldiri) si sa ofere o estimare a viitoarelor obligaiuni.

2. Metoda activului net de lichidare

Acesta reprezinta un caz particular de evaluare, pentru societatile comerciale care i

inceteazactivitatea.

Lichidarea reprezint ansamblul operaiilor care, dup declararea dizolvarii unei societi,

au ca obiect realizarea elementelor de activ si plata datoriilor, in vederea partajarii valorii ramase

intre asociati.

Dizolvarea societii comerciale poate avea loc, de regula, n cteva cazuri, cum sunt:

- expirarea termenului prevazut in contractul de asociere;

- imposibilitatea realizrii obiectului de activitate;

- hotrrea adunrii generale;

- reducerea capitalului social sub 50 % sau micorarea lui substanial, dac asociaii nu

procedeaza la completarea lui.

Operaiunea de lichidare poate fi conceput in dou situaii:

- ntreprinderea este in dificultate i n conformitate cu procedura legal i nceteaz

activitatea. In acest scop se determin activul net de lichidare (ANL) ca diferent

intre valoarea evaluat a tuturor activelor i datoriile (inclusiv costurile lichidrii);

- intreprinderea este in dificultate temporar, dar este redresabil. Intr-o asemenea

situaie, se lichideaz ca firm, dar va continua s funcioneze, prin fuziune cu alt

firm sau la ali proprietari.

Poteniali cumprtori ai unor ntreprinderi aflate in dificultate financiarpot fi: firmele

concurente, care dispun de resurse financiare si doresc sa-i ntareasc poziia pe piat;

- investitori care urmresc creterea gradului de integrare pe vertical n vederea obinerii

unor profituri suplimentare;


17/52

- investitori care cumpar firma respectiv, urmnd s-i schimbe profilul de activitate n

conformitate cu interesele proprii.

CAPITOLUL III

Abordarea pe bazde venit

Cele dou metode care alctuiesc aceast abordare sunt: metoda cash flow-ului net

actualizat cunoscut i sub denumirea de discounted cash flow (DCF) si metoda capitalizrii

venitului. Binenteles c cele dou metode sunt asemntoare, iar dac sunt aplicate correct,

valorile rezultate trebuie s fie apropiate. Totui, fiecare metodare particularitaile ei.

Metoda DCF se aplic cel mai bine n cazul companiilor n plin dezvoltare deoarece

exist posibilitatea ca ntr-un an, respectiva companie sa obtina un rezultat negativ. In general

previziunea pentru aceastmetoda se face pe 5-10 ani.

n situaia n care o companie a ajuns la maturitate (rata de renatbilitate se aflla nivelul

ratei medii a sectorului n care ntreprinderea i desfsoaractivitatea) metoda care se impune

este cea bazatpe capitalizarea venitului.

Concepte de baz

n momentul n care vorbim de valoarea capitalului, ne putem referi la doua tipuri

de valori si anume: valoarea capitalului acionarilor i valoarea capitalului

investit;

Valoarea capitalului actionarilor reprezinta capitalizarea bursiera a companiei(in

cazul in care este cotata) sau valoarea capitalurilor proprii

Valoarea capitalului investit reprezintde fapt valoarea capitalului acionarilor la

care se mai adaugcreditele pe termen lung(cu scadenmai mare de un an)

Activele din afara exploatrii trebuie scoase din bilant i contul de profit si

pierdere pentru a fi evaluate separat la valoarea realizabil net.

Clasificarea activelor din afara exploatrii:


18/52

a) Mijloace bneti disponibile pe termen scurt (evaluate la valoarea nominal), echivalente

monetare(exigibile in maxim 90 zile, evaluate la costul de achiziie),investiii financiare

pe termen scurt (n general sunt evaluate la valoarea de piat la data evalurii)

b) Investiiile financiare pe termen lung. Conform IAS 39 Instrumente financiare

recunoatere i evaluare, n funcie de valoarea invetiiei, ntreprinderea evaluat poate

avea un anumit tip de influen i control. Ca metodde evaluare se recomand metoda

capitalizrii venitului i metoda cash-flow-ului actualizat

c) Investiiile imobiliare. n cazul acestor active, se recomand evaluarea de ctre

evaluatorii de priprieti imobiliare independent, deoarece sunt necesare cunotine

aprofundate referitoare la metoda de evaluare.

Contul de profit i pierdere necesit anumite ajustri n procesul de evaluare pentru a asigura

o mai bun comparabilitate cu ntreprinderi similare (corecii asupra cheltuielilor generate de

active din afara exploatrii, corecii asupra cheltuielilor efectuate de proprietari n nume propriu)

Toate aceste corecii trebuie aplicate n cazul n care au o pondere semnificativ in total i pot

influena rezultatul ntr-o proporie mare.

1. Metoda cash-flow-ului net actualizat (DCF)

Analiza cash-flow-ului se bazeaz pe previziunea veniturilor n perioada analizata (de regul

5-10ani) estimnd astfel capacitatea ntreprinderii de a genera profit. n domeniul evalurii se

utilizeazcel mai frecvent doua tipuri de cash-flow: valoarea capitalului acionarilor (VCA) si

valoarea capitalului investit (VCI), iar formula de aflare a valorii ntreprinderii calculat prin

metoda DCF este urmatoarea:


19/52

Previziunea DCF poate fi explicit (perioad limitat) sau nonexplicit (perioad

nelimitat). n ambele cazuri fiind necesardeterminarea valoarii reziduale (valoarea terminal)

la sfaritul ultimului an de previziune. Binenteles c fiecare ntreprindere are particularitile ei

n cadrul evalurii; de exemplu n cazul fuziunii, previziunea explicit trebuie s fie cel putin

egal cu timpul necesar consolidrii noii ntrperinderi.

Determinarea cash-flow-ului net este o problem foarte delicat pentru c se bazeaz pe

anticiparea evoluiei viitoare a ntreprinderii, de unde apare i o marj de eroare foarte ridicat .

Un exemplu elocvent este criza financiar i economicnceput n vara anului 2007 care nu a

fost luat n seam de foarte muli analiti dect atunci cnd a devenit mai mult dect evident,

oblignd astfel ageniile de raiting s reevalueze metodele de aplicare a acestor principii,

previziunile schimbandu-se radical n unele cazuri.

Previziunea cifrei de afaceri se poate face pe trei stadii de evoluie. n primul dintre ele

cifra de afaceri va creste ntr-un ritm rapid pe o perioad estimat de 2-4ani. Urmtorul stadiu

cifra de afaceri va creste ntr-un ritm inferior primei etape pnla finele perioadei de previziune

explicit. Stadiul de stabilitate economic este ultimul, situaie n care cifra de afaceri cre te n

acelai ritm cu PIB sau cu sectorul n care i desfaoaractivitatea.

Previziunea cheltuielilor aferente cifrei de afaceri care sunt grupate in cheltuieli fixe i

cheltuieli variabile primele avnd o influlen mai mare asupra cifrei de afaceri pentru c se

modific odat cu variaia produciei.

Valoarea rezidual (terminal) a intreprinderii. Este de fapt valoarea ntreprinderii la

sfaritul ultimului an de previziune explicit. Dac la sfaritul acestei perioade ntreprinderea i

nceteaz activitatea, atunci valoarea se calculeaz pentru lichidare, iar dac i va continua

activitatea, dup continuitatea activitaii. Pentru valoarea rezidualpot fi aplicate toate cele trei

abordri.

In cadrul abordrii patrimoniale, metoda valorii de lichidare este singura care se poate

aplica n momentul n care ntreprinderea i nceteaz activitatea, valoarea ei fiind dat de

ncasrile obinute n urma valorificrii activelor i plii datoriilor. Metoda costului de nlocuire

se apliccel mai bine n cazul ntreprinderilor care dein proprieti imobiliare n loca ii atractive

sau active financiare importante n capitalul altor firme.


20/52

Pentru abordarea pe baz de venit avem dou metode de evaluare. Metoda ratei

pre/profit net estimeaz valoarea rezidual a ntreprinderii n cazul previziunii nonexplicite.

Metoda ratei pre/activ net contabil se aplic sub prezumpia c valoarea rezidual a

intreprinderii reprezintun multiplu al activului net contabil n ultimul an de previziune. Ambele

metode pot avea un grad mic de credibilitate datorit conveniilor contabile de nregistrare a

activelor n situaiile financiare.

Metoda capitalizrii cash-flow-ului net face parte din abordarea pe baz de venit fiind cea

mai agreatde ctre evaluatori.

Rata anual constant pentru cresterea anual perpetu a cahs-flow-ului net n perioada

de previziune explicit(g) este indicatorul cel mai dificil de estimat. Pentru o aproximare ct mai

real se utilizeaz cresterea medie anualpe termen lung a produsului intern brut al rii. Totui,

n cazul anumitor sectoare se mai poate aplica un multiplicator asupra PIB, deoarece n cazul lor

se previzioneaz o crestere mai accelerat.

Costul capitalului (rata de actualizare k) reprezint rata minim a rentabilitaii pe care

trebuie sa o realizeze o investiie ntr-o ntreprindere, pentru a satisface cerinele de rentabilitateale acionarilor (costul capitalurilor proprii) i ale creditorilor ntreprinderii (costul capitalului

mprumutat).

2. Metoda capitalizrii venitului

Capitalizarea profitului (venitului) este o metod des utilizat de ctre investitori prin faptul

c este simpl i uor de neles. nsaplicabilitatea ei nu este aa de rspndit deoarece exist

metode mult mai relevante de evaluare a ntreprinderilor aflate in plin proces de dezvoltare sau

ntr-un proces important de dezinvestire. Cea mai bun evaluare pe care o poate oferi aceast

metod este n cazul ntreprinderilor care au o situatie relativ stabil a fluxurilor de venituri.

Relaia de calcul cea mai utilizat n cadrul acestei metode este urmatoarea:


21/52

c = rata de capitalizare (un divizor utilizat pentru a converti un venit n valoare)

Pentru a nelege mai bine diferena dintre rata de actualizare i rata de capitalizare vom

da urmtoarea definiie: Rata de capitalizare este utilizatpentru a converti un flux constant i

reproductibil n valoarea prezent a proprietaii, n vreme ce rata de actualizare este utilizatpentru a converti fluxuri viitoare diferite ca mrime i evoluie n valoarea prezent a societii

care genereazacele fluxuri.

Abordarea prin comparaie

Evaluarea prin comparaie este una dintre metodele cele mai eficiente de evaluare a unor

ntreprinderi avnd drept condiie principal existena unor entiti similare cu cea analizat

pentru a putea fi luate drept baz de comparaie. Pentru ca o ntreprindere s poat fi considerat

baz de comparaie, trebuie s ndeplineasc la rndul ei doua condiii: s fie similar i

relevant. Similar se refer la natura ntreprinderii, cuprinznd att elemente calitative ct i

cantitative, iar relevantse refer la condiiile impuse de cumprtorul potenial, respectiv gradul

de risc al firmei, performanele estimate a fi obinute precum i gradul de lichiditate al

ntreprinderii.

Pentru ca aceast metod s poat fi aplicat sunt necesare informaii suficiente de piaa,

credibilitatea metodei scznd direct proporional cu numrul de tranzacii efectuate cu firma

respectiv. Odat acumulate informaiile, ele trebuie grupate i organizate n anumite etape astfel

ncat sfie acoperite toate punctele importante ale unui proces de evaluare.

prima etap n parcurgerea unei evaluri corecte este alegerea multiplicatorilor. Este

destul de dificil de a alege un multiplicator pefrect, deoarece acesta nu exist, el fiind ales

de ctre evaluator fcndu-se apel la capacitatea acestuia de selectare;

detectarea firmelor relevante i similare se poate face cu mai mult usurin atunci cnd

unii indicatori economico-financiari sunt fcui publici de ctre societate, n funcie de

acetia lundu-se decizia asemnrii sau neasemnrii cu societatea evaluata;


22/52

existena unei baze comune de calcul pentru fiecare multiplu utilizat precum si calculul

unei valori pentru fiecare multiplicator, reprezint o a treia etap important n efectuarea

unei evaluri complete.

cea de-a patra etap presupune mai multe ajustri pentru obinerea unei valori a

intreprinderii evaluate, cum ar fi: ajustarea multiplicatorului pentru direfena de risc de

ar, ajustarea pentru riscul nesistematic, acestea fiind aplicate n funcie de contextul

pieei.

Conceptul de multiplicator sau rat de valoare se formeaz prin suprapunerea informaiilor

furnizate pe piaa de capital cu variabilele financiare fundamentale ale ntreprinderilor respective.

Astfel s-au creat diferii indicatori afereni cifrei de afaceri, profitului sau altor indicatori

economico-financiari.

1. Principalul indicator al profitului este:

preul aciunii/profitul net pe aciune. Cunoscut adesea sub simbolul PER (en. Price

Earning Ratio) este cel mai ntlnit i recunoscut pentru estimarea valorii de pia a unei

companii. Acest indicator se aplic numai n cazul n care firma nregistreazprofit.

2. Indicatorul principal al cifrei de afaceri i respectiv al profitului este:

PA/CA pe aciune: acest indicator se aplic n urmtoarele cazuri: exist o ndatorare

similara capitalului propriu, firmele baz de evaluare au o cifr de afaceri omogen isimilar cu cea a entitaii evaluate.

Datorit existenei unei diversiti de multiplicatori, se pune problema alegerii unui

multiplicator adecvat pentru a obine o evaluare corect.

Elementele de comparaie

reprezint acele caracteristici ale aciunii care stau la baza difereneleor de pre de

tranzacionare, cele mai importante evenimente fiind:

- dimensiunea firmei

- data tranzaciilor (trebuie s fie recent pentru a avea relevan corespunztoare)

- preul

- cantitatea (dimensiunea pachetului de aciuni evaluat)


23/52

Ratele de evaluare trebuie s fie consistente i comparabile, avnd urmtoarele

caracteristici:

trebuie s furnizeze informaii pertinente i de substanpentru valoarea firmei, modul de

calcul fiind exact i uniform;

informaiile de pre trebuie s fie valabile la data evalurii iar dac este necesar se vor

realiza corecii i ajustripentru asigurarea comparabilitii (utilizarea unor informaii cu

privire la o tranzacie efectuat n trecut, cu firma evaluata)

Principalele surse de informaii sunt:

- pieele financiare unde sunt tranzacionate participaii pentru ntreprinderi similare;

- piaa pe care activeaz firma evaluat;

- tranzacii anterioare cu aciuni ale firmei evaluate;

Alegerea unei baze de comparaie corespunztoare prin care s se ndeplineasc cerinele de

similaritate i relevanprecizate de standardele de evaluare, se face dup urmtoarele criterii:

- domeniul de activitate. Firmele comparabile trebuie s fac parte din acelai sector de

activitate i s aib aceleai variabile economice: piaa de desfacere, piaa de

aprovizionare.

caracteristicile cantitative. Este important ca ntreprinderile luate drept baz de

comparaie s aib n principiu dimensiuni similare ale capitalurilor proprii, cifrei de

afaceri sau volumului activelor

caracteristicile calitative. ntreprinderile comparabile trebuie s aibparametrii calitativi

(tehnici, economico-financiari) apropiai de ai firmei subiect evaluarii.

Avantajele si limitele abordrii prin comparaie:

a) avantaje:

este o metod foare relevant atunci cnd evalum firme ce urmeaz s intre pe piaa

financiar


24/52

asigur posibilitatea de a realiza comparaii credibile datorit multiudinii de informaii

publice caracteristice companiilor cotate, preul si multiplicatorii de piat sunt disponibili

n orice moment.

b) limite:

uneori este dificil s gsesti firme care s ndeplineasc cele dou condiii eseniale ale

metodei comparaiei: similare si relevante deoarece s-ar putea ca ele snu fie coatate.

exist riscul incadrrii unei firme ntr-un sector de activitate care este auxiliar sectorului

principal.

diferena dimensiunilor companiilor comparate poate afecta evaluarea prin faptul c una

din cele dou (de regul firma cotat) are un potenial mai mare de crestere dect cea

necotat.

CAPITOLUL V-studiul de caz-

Evaluarea entitiiImpact S.A.

1.Despre firm

n prezent, principalele categorii de servicii oferite de companie sunt dezvoltarea de

proiecte imobiliare complexe: ansambluri de locuine, cldiri de birouri moderne ct i spaii

destinate comerului sau platforme logistice. Totodat, Impact S.A. ofer soluii financiare


25/52

proprii i consultant de specialitate pentru contractarea imobilelor din oferta de produse a

companiei.

In cei 18 ani de activitate compania Impact S.A. a acionat n direcia diversificrii

tipurilor de servicii oferite, activitatea avnd ca direcii principale oferirea de soluii de locuire n

zone rezideniale i spaii de birouri prin construirea cldirii Construdava Business Centre. n

acelai timp, Impact S.A. a demarat programe de dezvoltare imobiliara pentru vile cu vnzarea n

rate adresate att tinerilor, ct i familiilor din clasa medie.

Impact S.A este cel mai mare dezvoltator imobiliar din Romania, realiznd pn n acest

moment 16 ansambluri rezideniale, peste 2000 de uniti locative construite n conformitate cu

standardele europene de calitate i un centru de afaceri de clasa A cu 17.230mp. Toate acestea,

alturi de cele 100 de distincii obinute i evoluia financiar, arat stabilitatea si calitatea

activittii companiei.

Anul 2008 a fost un an de inversare a trendului pieei imobiliare pe fondul crizei

financiare globale. La sfaritul anului 2007 i nceputul anului 2008 a nceput s se rasfrng i

pe piaa din romnia criza financiar, care i are originile n Statele Unite. Aceasta este i

perioada apariiei problemelor financiare pe piaa creditelor sub-prime care a atins mai ntai piaa

de capital, piaa bancar i ulterior piaa imobiliar din SUA, Asia de sud-est i ntr-o msur mai

mic Europa. Piaa imobiliar a fost printre primele sectoare n care s-a fcut resimit criza

financiar.Avnd n vedere contextul financiar global, managementul societii a avut ca int n

2008 finalizarea proiectelor ncepute i adaptarea strategiei de vnzare a produselor finite la

condiiile pieei prin identificarea unor modaliti variate de vnzare i plat, revizuirea

planurilor proiectate a fi lansate pn n trimestrul I 2009 prin mpartirea n subfaze pentru a

putea fi mai uor de ndeplinit.

Activitatea de baz a companiei a fost pn in 1995 nchirierea i mentenana vilelor de

lux n zone rezideniale i centrale din Bucuresti. n anul 1995 Impact S.A. a introdus pe piaconceptul de ansamblu rezidenial, odat cu demararea ansamblului Alfa. ncepnd cu anul

2007 activitatea companiei s-a focusat pe dezvoltarea de ansambluri imobiliare cu destinaii

mixte. Acestea includ att ample zone rezideniale, spaii de birouri, comerciale,uniti hoteliere

ct i sisteme de nvmnt (coli, grdinie) i uniti sanitare (cabinete medicale, policlinici).

Astfel, n dezvoltrile prezente i viitoare Impact se axeaza pe furnizarea de construcii


26/52

rezideniale in proporie de 80%, diferena de 20% fiind dat de spaiile comerciale, centre

conferinta, coli, grdinie, parcuri.

n ceea ce privete progresul proiectelor, la nceputul anului 2008, cele 9 proiecte

demarate au avut un grad minim de realizare de 5% (complexul Lotus din Oradea) i un grad

maxim de reaizare de 88% nregistrat n cazul ansamblului Blue.

La nceputul anului 2008 compania Impact avea in desfurare 8 proiecte att n

Bucureti (Rubin, Topaz, Onix, Blue care fac parte din ansamblul Greenfield), Ploieti (Roua) ct

i n Oradea (Europa si Lotus) i Constana (Boreal), iar n vara anului 2008 a fost demarat

construcia ansamblului Quartz (parte din proiectul Greenfield).Patru dintre aceste proiecte sunt

finalizate n proportie de 90% iar trei au fost finalizate n totalitate situaia la sfaritul anului

2008 prezentndu-se astfel:

ProiectRubin

Topaz

Onix

Blue

Quartz

Roua

Eurpoa

Lotus

Boreal

Progres in 2008 35% 35% 82% 88% 66% 38% 12% 5% 21%Grad de realizare 100% 100% 93% 88% 66% 99% 100% 98% 97%

Dupa cum se poate vedea, n 2008 s-a lucrat ntr-un ritm susinut, mai ales n

ansamblurile din Bucuresti. Tabelul de mai sus exprimfoarte bine acest fapt: patru dintre aceste

proiecte (Onix, Boreal, Roua1 si Lotus1) sunt finalizate in proporie de peste 90%, trei- Rubin,

Topaz i Europa- au fost finalizate n totalitate. La sfaritul anului 2008 ansamblul Blue are un

procent de finalizare de aproape 90%, de remarcat fiind faptul c a fost nceput tot n acest an.

Misiune

"Misiunea companiei Impact S.A. este de a transforma n realitate visele imobiliare ale

clienilor prin profesionalismul angajatilor. mbuntirea continu a proceselor interne se

bazeaz pe dezvoltarea profesional a angajatilor i este orientat ctre satisfacerea cerinelor

partilor interesate. Acordm o atenie deosebit calitii actului managerial, sntaii i securitii

n munc. De asemenea, o preocupare constant pentru noi este prevenirea polurii i

mbuntirea performanelor de mediu." 8

8 www.impactsa.ro


27/52

Aceasta inseamn ca Impact S.A. sidentifice un amplasament curat, legat de ora prin

drumuri modernizate, s ofere faade care s acopere o plaj ct mai larga a posibilitilor

financiare ale clientilor sai, s execute construcia i finisarea - trainic i de calitate, s ofere

garanii de buna execuie i mecanisme de plat ct mai flexibile, adaptate posibilitilor

clientului.

Pentru a impune respect i a depsi asteptrile pe piaa imobiliar, compania Impact S.A.

i promoveaz valorile, respectndu-le n orice activitate. Cultura organizationala a companiei

are la baz urmatorul set de valori:

Satisfactia clientilorse traduce prin orientarea ctre client prin oferirea unor produse de

calitate adaptabile la nevoile acestuia

Comunicarea:credem c, atunci cand este eficienta, comunicarea este esenta dezvoltrii Oamenii:grija pentru oameni se traduce prin preocuparea pentru reprezentarea intereselor

angajatilor si actionarilor

Pro-activitatea- sau alegerea progresului prin identificarea oportunitatilor de dezvoltare

Invatarea continuaeste parghia esentiala pentru a fi competitiv pe o piata in continua

dezvoltare

Etica in afacericonferind sigurant pentru clieni si furnizori

Sistemul de Management cel mai performant

Din anul 2004 s-a trecut la un nou sistem de management - de la managementul pe

obiective s-a trecut la managementul pe proiecte.

Managementul proiectelor reunete ansamblul proceselor i activittilor desfaurate pe

o perioad limitat n vederea solutionrii unor obiective complexe precis formulate cu grad

mare de motivaie i risc. Reunirea pe o perioad determinat ntr-o echip distinct condus de

un manager de proiect i diveri specialiti din cadrul organizaiei, conduce la o cretere aflexibilitii structurii funcionale i operaionale n relaie cu obiectivele.

Avantajele acestui sistem de management sunt urmtoarele: se pot urmri ndeaproape

stagiile proiectelor - avnd astfel posibilitatea de a interveni mai uor pentru rezultate mai

bune, se seteaza i se urmresc mai bine termenele limit, se aloc i se utilizeazmai eficient

resursele (resurse umane, ct si resurse materiale), se ncurajeaz munca n echip. Fiecare


28/52

investiie reprezintun proiect condus de un Project Manager care are alturi o echip format

din: proiectare, project leader, ingineri constructori, economiti. Project managerul gestioneaz

proiectul urmrind ncadrarea n buget (costuri, venituri), termen i calitate.

Dezvoltarea durabil - responsabilitatea sociala companiei

Impact S.A. o companie care ii desfasoaractivitatea prin prisma dezvoltrii durabile,

urmareste ca, n tot ceea ce face, fr a neglija oportunitile aprute n diverse momente, s aib

o abordare i o perspectivpe termen lung.

Doar n acest mod se pot crea adevratele valori astzi, fapt ce va sus ine durabil

dezvoltarea proiectelor pentru mine. Practic, se dorete ca prin orice aciune direct a companiei

sau susinut de compania Impact S.A. sating obiective i s mentinrezultate pe termen lung,

durabil. Un exemplu n acest sens l reprezint sustinerea organizaiilor non-guvernamentale.

Pentru a obine adevratul succes, orice companie trebuie s se dezvolte att ea ct i

comunitile n care activeaz. ncrederea i respectul membrilor comunitii afecteaz ntreaga

activitate a unei companii. Pentru ctigarea ncrederii i respectului, compania trebuie s

contribuie activ la dezvoltarea societii. Iniiativele de sprijinire a comunitii, aciunile

responsabile, durabile, ajutorul pe termen lung i mprtirea experientei ctigate conduc la

beneficii de durat.

Societate

Domeniul de activitate a permis companiei sdoneze materiale de construcii sinistrailor

din diferite regiuni ale rii. Pentru a sprijini dezvoltarea societii romneti, compania face

donaii ctre centrele de plasament.

2.Diagnosticul firmei

Diagnostic juridic


29/52

Impact S.A.. este o societate comercial pe aciuni, cu capital integral privat, ce activeaz

in domeniul dezvoltrii de proiecte imobiliare complexe. nfiintat in 1991, prin subscripie

public, Impact S.A. este din anul 1999 cotat la Bursa Roman de Valori Bucureti. n 2006

aciunile companiei au promovat la categoria I a Bursei, devenind astfel primul reprezentant al

sectorului de dezvoltare imobiliar i construcii .

Societatea pe aciuni este una din formele de societate comercial cu o larg

reglementare i implementare pe plan internaional si reprezinta acea societatea constituita prin

asocierea mai multor persone, care contribuie la formarea capitalului social prin anumite cote de

participare reprezentate prin titluri, numite aciuni, pentru desfurarea unei activiti comerciale,

n scopul impririi beneficiilor, i care raspund pentru obligatiile sociale numai in limita

aporturilor lor.

n Romnia reglementarea societilor pe aciuni este cuprins n Legea 31/1990privind

societile comerciale. Pentru a se putea constitui o societate pe aciuni sunt necesari minim doi

acionari (pn la modificarea Legii 31/1990 prin Legea 441/2006 erau necesari minim 5

acionari)i un capital social de 90.000 lei (pn n anul 2005 cerinele de capital social erau mult

mai modeste de numai 2.500 lei). Guvernul va putea modifica, cel mult o dat la 2 ani, valoarea

minim a capitalului social, tinnd seama de rata de schimb, astfel nct acest cuantum s

reprezinte echivalentul n lei al sumei de 25.000 euro.

n conformitate cu legislaia n vigoare i actul constitutiv al societii, AdunareaGeneral a Acionarilor este forul superior de conducere i decizie al companiei, care hotrte

asupra activitatii acesteia. Societatea este administrat de Consiliul de Administraie, format din

trei administratori: doi sunt persoane fizice, iar al treilea - persoana juridica. Membrii actuali ai

Consiliului au fost alei pentru un mandat de patru ani la 27 aprilie 2007 n cadrul Adunrii

Generale Ordinare. Reprezentantul permanent al administratorului persoan juridic ndeplinete

i funcia de preedinte al Consiliului de Administraie. Acesta conduce directorii executivi

Consiliul de Administraie este ajutat in luarea deciziilor de ctre Consiliul Consultativ,iar puterea executiv este exercitatde Consiliul Director al companiei. Acesta este format din

Directorul General, Directorul Economic-Dezvoltare, Directorul Resurse Umane, Directorul

Juridic Organizare, Directorul de Construcii.

Evoluia capitalului social


30/52

Capitalul social subscris i vrsat al societii la 31 Decembrie 2008 este de 200.000.000

RON, valoarea nominal a unei aciuni este de 0.1 RON.

Acionar Deinere

Popp Ioan Dan 28.06%Sndulescu Carmen Daniela 11.55%

Artio International Equity Found 8.45%East Capital Balkan Found 5.02%

Alte Persoane Fizice 23.03%Alte Presoane Juridice 23.89%

TOTAL 100.00%

Compania Impact este listatla Bursa de Valori din anul 1996, iar ncepnd cu anul 2006

aciunile sale, n numr de 2 miliarde, sunt cotate la categoria I. Cu o capitalizare bursier de

15.76mil euro i o pondere de 2.43 n indicele BET la sfarsitul anului 2008, Impact este singurul

dezvoltator imobiliar listat la categoria I a BVB.

La sfritul anului 2008, 64% dintre acionari erau investitori romni, 23% din UE, iar

restul de 14% din alte ri. Un numar de 60% din acionari sunt persoane fizice si 40% persoane

juridice.

Fata de anii precedenti n care existau chiar mai multe majorri de capital social, n anul

2008 datorit contextului economic existent, societatea a decis s nu emit aciuni noi, astfel c

la sfaritul anului capitalul social era n continuare de 200.000.000 RON.

Diagnostic Resurse umane

Impact S.A. avea la 31.12.2007 un numr mediu de salariai de 166, pentru ca la

31.12.2008 acesta sa ajungla 160.

Raporturile dintre management i angajai sunt reglementate de Contractele individuale

de munc i de fiele postului. Fiecare angajat negociaz separat cu managementul societii cu

privire la contractul i condiiile demunc.

Dezvoltarea angajatilor


31/52

Impact S.A. organizeazperiodic programe de instruire pentru a contribui la dezvoltarea

individual a angajailor.

Pentru a consolida relaiile profesionale, fiecare membru al echipei poate sugera o cauz

social n care compania ar putea sse implice. Dezvoltarea durabil reprezint un proces de

nvare i perfecionare permanent, de imbuntire continu.

Diagnostic commercial

Cota de piaa companiei Impact S.A.

La nivelul anului 2008 compania de dezvoltare imobilar Impact S.A. deinea n

Bucureti o cot de piat de 28.65% n ceea ce privete unittle locative n execuie i o cot de

pia de 9.5% dac ne raportm la unitile locative finalizate. Dac ne raportm la ntreaga tar,

cota de piat a Impact S.A. era de 1.49% n privina unitilor locative n execuie i de 2.86% n

ceea ce privete numrul unitilor locative finalizate. Experiena i profesionalismul angajailor

coroborat cu o bunstrategie a managementului companiei au facut din fiecare proiect imobiliar

un adevrat succes.

inta pentru anul 2009 n ceea ce priveste cota de pia n Bucureti este de 11%,

compania fiind dispus sa sacrifice o parte din profitul anului curent pentru a avea venituri

viitoare mai mari.

Furnizorii de materii prime si materiale

Cei mai importani furnizori de materii prime i materiale pentru Impact SA sunt

furnizorii de materiale de construcii de producie indigen, furnizori de utliti sau prestatori

servicii de construcii. Principalii furnizori sunt : Holcim Campulung SA, Raraul SRL, Distrigaz

Sud.

Situaia concurentialConcurentaconsta n principal din competitori cu fort financiar, de pe piaa extern

care au nceput s dezvolte proiecte n ar.

n domeniul construciei de ansambluri rezideniale mai exist cel puin 5 competitori

importani care ns ofer tipuri diferite de locuine. Concurena este n zona Bucureti-Ilfov , n

celelalte locaii neexistnd competitori.


32/52

Societatea nu depinde n msura semnificativde un client sau de un grup de clieni,

contractele fiind ncheiate cu persoane fizice sau juridice independente, fr legturi ntre ele.

Finanare

Sisteme de finanare actuale:

Plata integral:

La semnarea contractului, cu un discount de 3 % din valoarea total

Plata pe stadii:

Dobnda 0, cuplata pe stadii fizice de execuie a construciei i avans de minimum 20% la

semnarea contractului.

Plata in rate:

Find-L ( Finanare direct a locuintei) Plata n rate pe o perioad de maximum 6 ani cu dobnd

variabil in funcie de perioada.

*Dacpe parcursul perioadei de creditare intervin modificri n ceea ce privete resursele

financiare de care dispun clienii, existposibilitatea de a negocia i a reconfigura schema

financiar de care vor beneficia n continuare.

Finanare prin credit imobiliar/ipotecar sau leasing imobiliar

Cu adeverine de venit, rate pe o perioad de maximum 30 de ani i avans de 25- 30% la

semnarea contractului, prin bancile sau societatile de credit partenere ale companiei.

Finanare mixt

Plata ctre compania Impact S.A. a minimum 30% din valoarea investiiei (teren + construcie)

pn la finalizarea imobilului, urmat de un credit obinut de la banca/societatea de credit

ipotecar.

Dintre partenerii Impact SA fac parte:

Bnci

BCR, Bancpost, Banca Romaneasc, Piraeus Bank, Banc Post

Societi de credit ipotecar

Domenia Credit, Imobilia Credit, Finans Credit


33/52

Companii de leasing imobiliar

Motoractive, RCI Leasing

Gradul de uzur al proprietilor

Proprietile imobiliare deinute de societate sunt fie terenuri, fie imobile n curs de

execuie sau finalizate.

Celelalte mijloace de transport i utilaje pentru activitatea de construcii sunt achiziionate

n ultimii ani, avnd un grad sczut de uzur.

n ceea ce privete tehnica de calcul, daorituzurii morale rapide din acest domeniu, au

fost efectuate permanent imbuntiri ale sistemelor proprii, uzura acestora fiind n prezent foarte

mic.

Diagnostic financiar

Indicator 2007 2008 Variaia (%)Cifra de afaceri 108,645,733 151,688,180 39.62%Venituri din exploatare 158,641,682 233,600,410 47.25%Cheltuieli din exploatare 134,516,037 207,485,167 54.25%

Rezultat exploatare 24,125,645 26,115,243 8.25%Venituri Totale 182,079,265 254,418,276 39.73%Cheltuieli Totale 171,859,569 244,128,466 42.05%Profit Brut 10,219,696 10,289,810 0.69%Profit Net 8,584,545 8,643,440 0.69%

Imobilizri corporale 54,152,782 73,905,196 36.48%Active Imobilizate 59,413,125 125,657,275 111.50%Stocuri 235,097,417 277,886,645 18.20%

Active Circulante Total 499,568,834 455,856,563 -8.75%Total Activ 561,589,014 422,667,216 -24.74%Capitaluri Proprii 326,702,495 333,718,186 2.15%Datorii pe termen scurt 112,275,614 156,647,911 39.52%Datorii pe termen lung 112,953,404 87,706,265 -22.35%Total Datorii 225,229,018 244,354,176 8.49%


34/52

Se constato crestere a cifrei de afacerifaa de anul 2007 cu 39.62%. Aceeai tendin

au avut-o i veniturile totale care au nregistrat o cretere de 39.73%. Aceasta se explic prin

eficientizarea produciei i creterii gradului de valorificare a stocurilor.Cheltuielie totaleau crescut i ele fade anul 2007 cu 42%, mai mult dect veniturile

totale. n anul 2008 profitul brut s-a situat la acelai nivel cu cel din 2007 datorit cheltuielilor

mai mari nregistrate de companie n 2008. Acelai lucru l putem spune i de profitul net.

Imobilizrile corporaleau crescut cu 36.48%%, de la 54 milioane lei la 73 milioane lei,

datorit creterii imobilizrilor corporale n curs, precum i datorit vnzrilor mai mici

nregistrate in 2008.

Stocurile au nregistrat o cretere de la 235 milioane lei la 277 milioane lei, ceea ce

reprezint18.2%, n special datorit achiziiei de terenuri.

Activul total a sczut cu 24.74% datorit scderii Activelor circulante acestea din urm

fiind influenate de reducerea cu aproximativ 50% a disponibilitailor bnesti existente n cas i

conturile curente la bnci.

Datoriile totaleau crescut cu 8.5% fade anul precedent, de la 225 milioane lei la 244

milioane lei. La sfritul anului 2008 gradul de ndatorare era de 57.81%, fata de 40.1% la

sfarsitul anului 2007. Creterea a fost generat de mprumuturile bancare dar compania se

situeaz n parametrii sectorului n care i desfaoaractivitatea.Rata medie a profituluise calculeaz raportnd profitul net la cifra de afaceri. Aceasta a

sczut cu aproximativ 2%, ajungnd la 5.7% datorit creterii puternice a cifrei de afaceri

concomitent cu stagnarea profitului.

Activ 2007 2008 Pasiv 2007 2008Imobilizri 59,413,125 125,657,275 CPR 326,702,495 333,718,186>necorporale 90,163 420,202 PRCH 1,403,503 1,242,765

>corporale 54,152,782 73,905,196 DTL 112,953,404 87,706,265>financiare 5,170,180 51,331,877 >dat fin 79,681,000 86,336,874

ACR 499,568,834 455,856,563 DCR 112,275,614 156,647,911>stocuri 235,097,417 277,886,645 >furnizori 10,480,307 21,825,675>creane 98,715,103 110,523,608 >salariati+stat 7,765,298 7,533,837

>actionari 0 0


35/52

>Atz 165,756,314 67,446,310 >PTz 66,648,103 79,190,165CH Avans 2,607,055 2,438,141 Ven Avans 8,253,998 4,636,852Total Activ 561,589,014 583,951,979 Total Pasiv 561,589,014 583,951,979

Indicator 2007 2008SN=TA-TD 336,359,996 358,722,961

SN 22,362,965FR=CPR+DFIN-IMOB 346,970,370 294,397,785

FR=ACR-DCR=ACR nete 387,293,220 299,208,652FR -52,572,585

FRP=CPR-IMOB 267,289,370 208,060,911

FRI=FR-FRP=DFIN 79,681,000 86,336,874NFR=(ACR-ATz)-(DCR-PTz) 288,185,009 310,952,507

NFR=(STOCURI+CREANTE)-(FURNIZORI+SALARII+AVANSURI+OBLIGATIUNI)

288,185,009 310,952,507

NFR 22,767,498TN=FR-NFR 99,108,211 -11,743,855TN= Atz-PTz 99,108,211 -11,743,855

TN=CF=FR-NFR -75,340,083

Situaia netpozitiv i n cretere indico consolidare a averii proprietarilor

ntreprinderii, consecina unei gestiuni financiare eficiente.

Mrimea negativ a fondului de rulment reflect absorbirea unei pri din resursele

temporare pentru finanarea unor necesiti permanente, contrar principiului de gestiune

financiar: la necesiti permanente se aloca surse permanente, astfel alocrile pe termen lung


36/52

sunt finanate prin resurse pe termen scurt. Aceast situaie ar putea fi mai puin nefavorabil

dac firma ar duce o politic de investiii - o orientare spre dezvoltare - accentuat. n orice caz

fondul de rulment negativ are implicaii serioase asupra trezoreriei i a capacitii ei de plat.

Nevoia de fond de rulment, ce nregistreaz valori pozitive, reprezint o sintez a

realizrii echilibrului financiar, att pe termen lung, ct i pe termen scurt.

Trezoreria netnegativ(FRF


37/52

Lichiditatea

a) Lichiditatea curent

Exprim capacitatea societii de a-i onora obligaiile exigibile pe termen scurt, din

activele curente totale, exigibile.

n literatura de specialitate, se apreciaz cun raport de 1,2 asigur condiii normale de

desfurare a activitii.

Situatia este pozitiv,o mare parte din activele curente fiind acoperite din pasive stabile,

pe termen lung.

b) Lichiditatea imediat

Exprim capacitatea firmei de a-i onora obligaiile curente care pot fi transformate rapid

in lichiditi, artnd posibilitile societii de a-i .acoperi obligaiile pe termen scurtCa regul general, acest raport poate varia ntre 0,51.

Gradul de lichiditate al firmei este destul de mare. n cursul unui an de activitate acest

indicator a scazut aproape la jumatate ns ramne ntr-un perimetru stabil.

Diagnosticul Operaional (tehnic)

Imobilizri necorporale

Imobilizrinecorporale Amortizare Valoarenet01.01.2008 783,899 693,736 90,163Intrri 477,855 147,816Ieiri/Transfer 0 031.12.2008 1,261,754 841,552 420,202

In anul 2008 societatea Impact a decis s i eficientizeze procesele prin investiii n

software i hardware. Din totalul de 477,855 RON 20% reprezintinvestitii in software de

relaionare cu clientii, 20% software de management (ERP-Enterprise Resource Planning), 15%

licente de proiectare si 35% software de management IT.

Imobilizri corporale


38/52

Descriere TerenuriConstrucii

Instalaiitehnice,mijloacedetranspor

t

mobilier,aparatur, birotic

avansurisiimobilizricorporale

n curs

Total

COST

01.01.200811,582,08

4 9,322,3489,232,65

9 811,52931,015,56

061,964,18

0

Intrri 0 1,831,3612,024,89

0 17,65920,748,89

524,622,80

5

Ieiri/Transfer 91,379 2,073,7702,267,84

3 45,677 10,315 4,488,984

31.12.200811,490,70

5 9,079,9398,989,70

6 783,51151,754,14

082,098,00

1AMORTIZARE

01.01.2008 0 1,491,9586,058,65

7 260,783 0 7,811,398

Intrri 0 771,4381,646,91

1 136,802 0 2,555,151

Ieiri/Transfer 0 249,5241,900,67

0 23,550 0 2,173,744

31.12.2008 0 2,013,8725,804,89

8 374,035 0 8,192,805VALOARENET

01.01.2008

11,582,08

4 7,830,390

3,174,00

2 550,746

31,015,56

0

54,152,78

2

31.12.200811,490,70

5 7,066,0673,184,80

8 409,47651,754,14

073,905,19

6

Imobilizri financiare

Denumirea societiiValoareinvestiie2008

valoareinvestiie2009

Procent departicipare2008

1 Actual invest House SRL 4,950 4,950 99.00%2 Bipact 1995 SRL 975 975 63.00%3 BIZ-AIR SRL 0 190 95.00%4 Hobbit Intermediere Asigurari 94,602 94,602 95.00%5 Imobilia Credit SA 64,750 64,750 70.00%6 Investimob Development SRL 990 0 0.00%


39/52


40/52


41/52

dispoziie sume importante de bani ce au fost investite pe termen scurt n depozite bancare.

Astfel, soldul mediu al conturilor de trezorerie a fost de 86.7mil RON n anul 2007 fa de 118.4

RON n anul 2008.

Descriere 2007 2008 ProcentualCheltuieli privind dobnzile 12,510,887 15,326,608 22.51%Cheltuieli din diferene de cursvalutar 24,832,645 21,316,691 -14.16%Venituri din dobnzi 8,492,978 16,850,203 98.40%Venituri din diferene de curs valutar 14,679,923 3,822,761 -73.96%Alte venituri financiare 264,682 144,902 -45.25%

Profit/(Pierdere) -13,905,949 -15,825,433 13.80%

METODE DE EVALUARE A NTREPRINDERII

Etapele evalurii:

a) Identificarea ntreprinderii: SC Impact Developer&Contractor SA

b) Data efectiv a evalurii: 31 Decembrie 2008

c) Deintorul dreptului de proprietate: SC Impact Developer&Contractor SA

d) Scopul i destinaia evalurii: valoareade piaa companiei, destinaii interne.

1. Metoda activului net corectat (vezi Anexa 3)

ANC= Total Active CorectateTotal Datorii Corectate

Abordarea pe bazde active presupune evaluarea tuturor elelemtelor de activ i a tuturor

datoriilor pentru a obine activul net.

Fundamentul acestei abordri l reprezint principiul substituiei cel care spune c un

activ nu valoreaz mai mult dect costul de nlocuire al prilor sale componente.


42/52

innd cont de faptul c ntreprinderea i va continua activitatea ntr-un viitor previzibil

se aplic metoda activului net corectat (ANC) care presupune evaluarea activelor i datoriilor la

valoarea real sau alt valoare corespunztoare.

Aplicarea coreciilor s-a fcut dup urmtorul raionament:

Conform notelor explicative aferente situaiilor financiare la 31 decembrie 2008, ultima

reevaluare a activelor companiei a fost la data de 31.12.2006, nsa evolutia pietei a fost

de asa natur nct anumite ajustri sunt necesare n vederea determinrii valorii ju ste a

activelor respective

Cum princiala activitate a ntreprinderii este dezvoltarea de ansambluri rezideniale, iar

terenurile i cldirile au nregistrat deprecieri importante fa de anul trecut, vom

efectua urmtoarele ajustri. Preul pe metru ptrata sczut cu aproximativ 50% la terenuri i aproximativ 40% la

cldiri (in cazul cldirilor preul materialelor de construcii a sczut nesemnificativ,

taxele rmnnd constante )

Stocurile de materii prime,semifabricatele i produsele finite sunt alctuite n principal

din terenuri i construcii, iar ajustrile sunt la acelai nivel cu terenurile i constructiile

Mainile, utilajele i mijloacele de transport au avut deprecieri mai mici ele fiind mai

mult afectate de gradul de uzura al fiecreia

Aadar, conform metodei activului net corectat, valoarea companiei este de 42,45mil euro

Metoda pe bazde randament (DCF)

Vezi Anexa 4 si Anexa 5

Perioada de perviziune este de 5 ani. Se consideranul 2008 anul de baz, iar urmtoriiani reprezint anii de previziune. Anii 2006 si 2007 ne ajut s observm tendinele de

dezvoltare ale ntreprinderii.

Presupunem c CA va scdea n anul 2009 cu 40%, scderea drastic fiind ateptat n

urma blocajului financiar existent n pia, accesul la credite fiind mai greu astfel c


43/52

potenialii clieni nu vor mai avea o surs de finanare facil. Pentru anii 2010 si 2011

asteptm o cretere de 5% acesta fiind primul semn de revenire, in urmtorii ani urmnd

sasistm la o cretere mai susinut estimat n jurul procentului de 10%

Pentru previziunea veniturilor din exploatare am analizat evoluia acetora n anii

precedeni precum i evoluia fa de cifra de afaceri estimnd o valoare de 1.55 din cifra

de afaceri.

Cheltuielile de exploatare au fost previzionate prin aceeai metod de raportare la cifra de

afaceri, valoarea considerat fiind de 1.36, binenteles c o ajustare descrescatoare ar

duce la eficientizarea utilizrii resurselor ceea ce se va reflecta n rezultatul anual.

Previziunea produciei vndute, veniturilor din vnzarea mrfurilor,a variaiei stocurilor

i a altor venituri din exploatare a fost estimat ca procent din veniturile din exploatare, in

urma analizei evoluiilor anterioare acelai procedeu a fost aplicat i n cazul cheltuielilor cu materiile prime i materialele,

cheltuieli cu mrfurile, cheltuieli cu personalul i alte cheltuieli de exploatare, binenteles

n funcie de total cheltuieli de exploatare

am considerat c veniturile i cheltuielile financiare au o evolutie ce poate fi estimat n

funcie de cifra de afaceri (chiar dac unele venituri i cheltuieli au o parte fix ,

independent de cifra de afaceri i una variabil)

cheltuielile cu dobnzile au fost previzionate n funcie de valoarea creditelor contractate

i de scadenele acestora, ns am considerat c i in viitor compania i va menine

aproximativ acelai grad de ndatorare

rata de actualizare (k) a fost determinat n urma aplicrii CAPM, respectiv: randamentul

obligaiunilor de stat cu scadent de 5 ani(considerat rata fr risc) este de 11.25%;

coeficientul beta ce exprim variaia randamentului unei aciuni fa de evoluia general

a pieei a fost stabilit la valoarea de 1.45, iar rata medie a rentabilitii pe piaa bursier a

fost stabilit la nivelul de 18%

k= 11.25% +1.45(18%-11.25%)= 21%

pentru determinarea valorii reziduale am aplicat formula Gordon-Shapiro considernd o

cretere a cash-flow-ului pentru anul 2014 de 8% (acesta fiind n afara perioadei explicite

de previziune) fa de anul 2013.


44/52

VAN= valoarea actualizat net

= cash flow anualk= rata de actualizare

VR=valoarea rezidual

g= rata anual constant previzionat pentru creterea perpetu a cash-flow-ului net n perioada

de previziune non-explicit

VAN= =

148.328.515 lei.

Echivalentul in euro este: 148.328.515 / 3.9852= 37.219.842 euro.

Concluziile evaluarii:

Entitatea S.C. IMPACT Developer&Contractor S.A. este o societate care trece printr-o

perioada dificila, datorita conditiilor de piata existente,insa datorita unui management bun, va

trece cu bine peste aceasta criza care afecteaza direct compania intrucat activitatea ei de baza se

incadreaza in sectorul imobiliar.

In urma abordarii metodei activului net corectat si a metodei pe baza de venituri,intreprinderea analizata are o valoare pozitiva.

Pretul de pornire intr-o licitatie, propus de evaluator, in urma analizarii datelor

furnizate, este de: 42mil eur (fiind incluse si veniturile previzionate a se obtine in viitor).


45/52

CONCLUZII

Prin parcurgerea studiului despre evaluarea ntreprinderii, am reuit s-mi lrgesc

orizontul de cunoatere i s privesc n ansamblu conceptul de evaluare i gradul tot mai ridicat

de importan pe care l dobndete n economia de pia.

Pe lngmetodele clasice pe care le propune evaluarea, n fiecare moment se mai pot

aduga mbuntiri n scopul exprimrii unei opinii ct mai relevante i cre terii gradului de

credibilitate. Orice potenial investitor sau creditor dorete s cunoasc mai n detaliu situaia

unei companii apelnd la serviciile unui evaluator profesionist.

n urma ntocmirii acestei lucrri am dobndit mult mai multe informaii referitoare la

metodele de abordare a diferitelor categorii de active existente n patrimoniul ntreprinderilor

analizate, iar prin studiul de caz am reuit saplic o parte din cunotinele dobndite i s ajung

la o opinie n ceea ce privete valoarea companiei la un anumit moment.


46/52

ANEXE

Anexa 1

2007 2008

>rentabilitatea comercial 6.81% 5.44%profit net 7,401,076 8,258,687cifra de afaceri 108,645,733 151,688,180>rentabilitatea financiar 2.27% 2.47%profit net 7,401,076 8,258,687capital propriu 326,702,495 333,718,186

>rentabilitatea economic 1.82% 2.43%profit brut 10,219,696 10,289,810active totale 561,589,014 422,667,216

gradul de ndatorare 34.57% 26.28%capital imprumutat 112,953,404 87,706,265capital propriu 326,702,495 333,718,186>rata stabilitii financiare 78.29% 99.71%capital permanent 439,655,899 421,424,451total pasiv 561,589,014 422,667,216>rata autonomiei globale 58.17% 78.96%capital propriu 326,702,495 333,718,186total pasiv 561,589,014 422,667,216

>rata DTS 19.99% 37.06%DTS 112,275,614 156,647,911total pasiv 561,589,014 422,667,216

>rata datoriilor totale 40.11% 57.81%datorii totale 225,229,018 244,354,176total pasiv 561,589,014 422,667,216


47/52

Anexa 2

Solvabilitate 2007 2008>rata lichiditii curente 4.45 2.91ACR 499,568,834 455,856,563

DTS 112,275,614 156,647,911>rata lichiditii intermediare 2.36 1.14ACR 499,568,834 455,856,563Stocuri 235,097,417 277,886,645DTS 112,275,614 156,647,911

>rata lichiditii la vedere 1.48 0.43Disponibil 165,756,314 67,446,310InvFinTS 0 0DTS 112,275,614 156,647,911

>rata solvabilitii generale 2.49 1.73active totale 561,589,014 422,667,216datorii totale 225,229,018 244,354,176>rata solvabilitiipatrimoniale 0.69 0.67capitaluri proprii 326,702,495 333,718,186credite bancare 146,329,103 165,527,039


48/52

INDICATORIVALOAREACONTABIL

CORECIIVALOAREAAJUSTAT

TERENURI 11,490,705 -5,745,353 5,745,353

MOBILIER, AP SIBIROTIC 409,476 -81,895 327,581

CLDIRI 7,066,067 -2,826,427 4,239,640

MAINI, UTILAJE,MIJLOACE DETRANSPORT

3,184,808 -477,721 2,707,087

ALTE IMOBILIZRICORPORALE

51,754,140 -25,877,070 25,877,070

TOTAL

IMOBILIZRICORPORALE

73,905,196 -35,008,466 38,896,730

IMOBILIZRIFINANCIARE

51,331,877 51,331,877

IMOBILIZRINECORPORALE

420,202 -42,020 378,182

TOTAL ACTIVEIMOBILIZATE

125,657,275 -35,050,486 90,606,789

STOCURI DE

MATERII PRIME147,865,856 -73,932,928 73,932,928

SEMIFABRICATE,PRODUSE FINITE

124,667,734 -49,867,094 74,800,640

AVANSURI 5,353,055 5,353,055

CREANE 110,523,608 110,523,608

CONTURI LA BNCI 67,446,310 67,446,310

TOTAL ACTIVECIRCULANTE

455,856,563 -123,800,022 332,056,541

CHELTUIELINREG. N AVANS

2,438,141 2,438,141

TOTAL ACTIVE 583,951,979 -158,850,508 422,663,331

DATORII 244,354,176 244,354,176

ACTIV NET 339,597,803 178,309,155

ANEXA 3 MIL EURO 42,454,561


49/52


50/52

Anexa 5

2008 2009 2010 2011 2012 2013Venituri

din

exploatare-TOTAL

233,600,41

0

141,070,00

7

148,123,50

8

155,529,68

3

171,082,65

1

188,190,91

7

Cifra deafaceri

net

151,688,180

91,012,908 95,563,553100,341,73

1110,375,90

4121,413,49

5

Productievndut

138,345,429

81,001,488 85,051,563 89,304,141 98,234,555108,058,01

0Venituri

dinvnzare de

mrfuri

13,342,751 5,460,774 5,733,813 6,020,504 6,622,554 7,284,810

Variaiastocurilor 42,969,742 39,135,550 36,572,172 38,400,780 42,240,859 46,464,944

Altevenituri

dinexploatare

18,354,331 21,843,098 22,935,253 24,082,015 26,490,217 29,139,239

Cheltuielide

exploatare-TOTAL

207,485,167

123,777,555

129,966,433

136,464,754

150,111,230

165,122,353

Cheltuieli

cu materiiprime imateriale

13,452,509 8,191,162 8,600,720 9,030,756 9,933,831 10,927,215

Cheltuielicu mrfuri

9,973,256 5,642,800 5,924,940 6,221,187 6,843,306 7,527,637

Cheltuielicu

personalul6,256,009 3,276,465 3,321,411 3,398,713 3,452,440 3,554,200

Altecheltuieli

de

exploatare

179,698,905

100,114,199

105,119,909

110,375,904

121,413,495

133,554,844

Rezultatexploatare

26,115,243 17,292,453 18,157,075 19,064,929 20,971,422 23,068,564

Veniturifinanciare-TOTAL

20,817,866 13,651,936 14,334,533 15,051,260 16,556,386 18,212,024

Venituridin

16,850,203 9,556,355 10,034,173 10,535,882 11,589,470 12,748,417


51/52

dobnziAlte

veniturifinanciare

3,967,663 4,095,581 4,300,360 4,515,378 4,966,916 5,463,607

Cheltuieli

financiare-TOTAL 36,643,299 20,932,969 21,979,617 20,068,346 20,971,422 21,854,429

Cheltuielicu dobnzi

15,326,608 16,746,375 17,583,694 16,054,677 16,777,137 17,483,543

Altecheltuielifinanciare

21,316,691 4,186,594 4,395,923 4,013,669 4,194,284 4,370,886

Rezultatfinanciar

-15,825,433

-7,281,033 -7,645,084 -5,017,087 -4,415,036 -3,642,405

Rezultattotal

10,289,810 10,011,420 10,511,991 14,047,842 16,556,386 19,426,159

Impozit peprofit

2,031,123 1,601,827 1,681,919 2,247,655 2,649,022 3,108,185

Rezultatnet

8,258,687 8,409,593 8,830,072 11,800,188 13,907,364 16,317,974

Amortizri 9,034,357 8,464,200 8,887,410 9,331,781 10,264,959 11,291,455Cash flow 16,873,793 17,717,483 21,131,969 24,172,323 27,609,429

Valoarea rezidual229,370,63

8


52/52

Bibliografie

1. Arthur J. Keown - Financial Management, tenth edition, Editura Pearson Prentice Hall,2004;

2. Corpul Expertilor Contabili si Contabililor Autorizati din RomaniaStandardeleinternationale de Raportare Financiara (IFRSs) incluzand Standardele Internationale deContabilitate (IASs)/ Consiliul pentru Standardele Internationale de Contabilitate, Editiaa treia revizuita- Bucuresti, Editura CECCAR, 2007;

3. Damodaran, Aswath - Investment Valuation Tools and techniques for determining thevalue of any asset, 1996;

4. Dragota, Victor Management financiar vol II: Politici financiare de intreprindere,ditura Economica 2003;

5. Isfanescu, Aurel; Anghel, Ion - Ghid practic de evaluare a intreprinderii, Editura TribunaEconomica 2001;

6. McKinsey&CompanyValuation, Measuring and Managing the Value of Companies,third edition,2000;

7. Shannon P.PrattValuing, Small Business & Professional Practices,Third Edition, IrwinLibrary 1998

8. Stan, V Sorin Ghid de Interpretare si aplicare a GN6- Evaluarea Intreprinderii,ANEVAR 2007;

9. Stan,V Sorin (coord.) - Evaluarea intreprinderii, Editia a doua, Editura IROVAL 2006;

10.Stancu, Ion Finante, Editia a treia, Editura Economica,2002;

11.Valceanu,Gheorghe; Robu, Vasile - Analiza economico-financiara, Editia a doua, EdituraEconomica 2005;

12.Frasineanu, CorinaPerfectionarea metodelor de evaluare a patrimoniului, Editura ASE,2004;

13.www.bvb.ro14.www.cnvm.ro

15.www.impactsa.ro

16.www.ivsc.org

17.www.tradeville.eu
http://www.bvb.ro/http://www.bvb.ro/http://www.bvb.ro/http://www.cnvm.ro/http://www.cnvm.ro/http://www.cnvm.ro/http://www.impactsa.ro/http://www.impactsa.ro/http://www.impactsa.ro/http://www.ivsc.org/http://www.ivsc.org/http://www.ivsc.org/http://www.tradeville.eu/http://www.tradeville.eu/http://www.tradeville.eu/http://www.tradeville.eu/http://www.ivsc.org/http://www.impactsa.ro/http://www.cnvm.ro/http://www.bvb.ro/

andrus bogdan cig 2009

Documents