broker news9

ประจำเดือนมีนาคม 2556

BROKER NEWSwww.reba.or.th สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ 9

ชี้ถึงเวลาประเทศไทยมีกฎมายควบคุมธุรกิจอสังหาฯ มือสอง ตั้งคณะทำงานยื่นหนังสือทวงรัฐบาลออกพ.ร.บ.นายหน้า

• คำเตือน ! ก่อนตัดสินใจซื้อบ้านและที่ดิน


B R O K E R

4 9 รัตนาธิเบศร์ครองพื้นที่อสังหาฯ ขายดี 6 เดอะ เทรนดี้ ออฟฟิศ สุขุมวิท 13

สำนักงานให้เช่า ย่านใจการเมือง

พัฒนาการของวิชาชีพนายหน้าอสังหาฯ ไทย


BROKER NEWS� บท บ.ก.

จากการสำรวจของศูนย์ ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่าในขณะนี้มีโครงการที่หยุดการขายรวม 22,319 หน่วย รวมมูลค่า 56,354 ล้านบาท รวม 108 โครงการ แต่ยังถือว่าไม่ได้มีจำนวนมากจนวิตกมากนัก ในจำนวนที่อยู่อาศัย 22,319 หน่วยนั้นเทียบได้กับจำนวน 17% ของหน่วยขายที่เหลืออยู่ในขณะนี้ ซึ่งมีอยู่ทั้งหมด 128,934 หน่วย และในจำนวนมูลค่า 56,354 ล้านบาท เทียบได้กับ 13% ของมูลค่าเหลือขายอยู่ในขณะนี้ ซึ่งรวมทั้งหมดเป็นเงิน 433,336 ล้านบาท สำหรับในรายละเอียดพบว่า สินค้าที่หยุดการขายทั้งหมด 22,319 หน่วยนั้นประมาณ 43% หรือ 9,618 หน่วย เป็นห้องชุดพักอาศัย รองลงมาเป็นบ้านเดี่ยวจำนวน 6,091 หน่วย หรือ 27% ของทั้งหมด ส่วนกลุ่มที่สามคือ ทาวน์เฮ้าส์ ซึ่งหยุดการขายไป 3,922 หน่วย หากพิจารณาในรายละเอียดเพิ่มเติม ห้องชุดที่หยุดการขายไปเกือบครึ่งหนึ่งเป็นห้องชุดในราคา 1-2 ล้านบาท ส่วนบ้านเดี่ยวกลุ่มที่หยุดการขายมากที่สุดได้แก่บ้านเดี่ยวราคา 3-5 ล้านบาท และทาวน์เฮ้าส์ที่หยุดการขายมากที่สุดเป็นระดับราคา 1-2 ล้านบาทเกือบทั้งหมด สาเหตุที่หยุดการขายนั้นเป็นเพราะสถาบันการเงินไม่อำนวยสินเชื่อ 33 โครงการ จาก 108 โครงการ เป็นเพราะขายไม่ออกหรือรูปแบบสินค้าไม่เหมาะสม 24 โครงการ ไม่ผ่านการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม 12 โครงการ ปิดปรับปรุงเนื่องจากน้ำท่วม 12 โครงการ เปลี่ยนรูปแบบโครงการใหม่ 10 โครงการ แสดงให้เห็นว่าภาวะน้ำท่วม แม้จะส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์บ้างแต่ก็ไม่มากนัก มีข้อสังเกตว่าจำนวนโครงการที่หยุดขายลดลงจาก 120 โครงการ ณ กลางปี 2555 เหลือ 108 โครงการในขณะนี้แสดงว่า ผลกระทบจากปัญหาน้ำท่วมน่าจะคลี่คลายไปแล้ว และภาวะขณะนี้ก็มีผู้ซื้อบ้านและที่ดินอยู่พอสมควร โอกาสที่ตลาดจะฝืดและปิดโครงการจึงมีไม่มากนัก

โครงการที่อยู่อาศัยที่หยุดการขาย

BROKER NEWS

www.reba.or.th

�


BROKER NEWS

Contents/สารบัญ ประจำเดือนมีนาคม 2556 No.9

BROKER NEWSwww.reba.or.th

พัฒนาการของวิชาชีพนายหน้าอสังหาฯ ไทย 4

เดอะ เทรนดี้ ออฟฟิศ สุขุมวิท 13 สำนักงานให้เช่า ย่านใจการเมือง 6

ชี้ถึงเวลาประเทศไทยมีกฎมายควบคุมธุรกิจอสังหาฯ มือสอง 7

ตั้งคณะทำงานยื่นหนังสือทวงรัฐบาลออกพ.ร.บ.นายหน้า

- HBIRM ชี้ตลาดคอนโดฯ กลางเมืองขยายตัว 8

- รัตนาธิเบศร์ครองพื้นที่อสังหาฯ ขายดี 9

- ข่าวอสังหาริมทรัพย์ : ทิศทางตลาดที่อยู่อาศัย 2556 10

- สินค้า บริการ 17

- สุขภาพ : เผยเคล็ด 6 วีธีกินดีหนีแก่ช่วงตรุษจีน 18

- สุขภาพ : ศูนย์นมแม่ฯ เติมเต็มความรู้

“Breast Feeding Sick Babies” 19

- ดวงฮวงจุ้ย : การเบิกเนตรปี่เซีย ะ

(เคล็บลับเบิกเนตรปี่เซียะตามวิธีจีนโบราณ) 20

- เตรียมรถยนต์เข้าสู่ฤดูร้อน.........(ตอนที่ 2 ) 21

- ท่องเที่ยว : นมัสการพระบาทพลวง ที่ เขาคิชฌกูฏจันทบุรี 22

- สวนสวย ไม้งาม : กาสะลอง ไม้ดอกหอม ชวนหลงไหล 23

- คลินิกบ้าน 24

โครงการที่อยู่อาศัยที่หยุดการขาย

สำหรับสมาชิกที่ต้องการเผยแพร่ข่าวสารขององค์กร สามารถติดต่อสอบถามและส่งข้อมูลได้ที่

ฝ่ายประชาสัมพันธ์ สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์

คุณดรุณี รุ่งเรืองผล โทร. 081-625-6628, 02-679-3255 ([email protected])

4

6

19 17

20

22

§ ข่าวสารจากสมาคมฯ ข่าว


BROKER NEWS�

พัฒนาการของวิชาชีพนายหน้าอสังหาฯ ไทย โดย นายแพทย์สมศักดิ์ มุนีพีระกุล

นายกสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย ์

ในประเทศไทยมีคนพร้อมที่จะเป็นนายหน้าอสังหาฯ มากมาย เพราะว่าใครๆ ก็เป็นได้ ทำง่ายนิดเดียว แถมมีรายได้ดี เมื่อรู้ว่าใครจะขายบ้าน ที่ดิน คอนโดมิเนียม ตึกแถว ทาวน์เฮ้าส์ หรืออพาร์ตเม้นท์ ก็ไปบอกต่อกัน อาจจะเป็นร้านอาหารหรือร้านทำผม พอมีคนสนใจที่จะซื้อก็พาไปดูหรือชี้ ให้ ไปดู ชอบใจขึ้นมาก็ต่อรองราคากันเองสุดท้ายก็อาจจะขายได้หรือไม่ได้ หากขายได้ก็ได้ค่านายหน้าก้อนโตไป ดูช่างง่ายดายเสียจริง ตั้งแต่อดีตจนถึงปัจจุบันนี้ถนนทุกสายมุ่งสู่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะทำธุรกิจอะไรมาก่อนก็ตาม พอมีเงินก็มาสร้างบ้านขาย สร้างคอนโดมีเนียมหรือตึกแถวขาย แต่ปัจจุบันต้องพูดว่าถนนหลายสายมุ่งสู่ธุรกิจนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ แม้แต่บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ก็ตั้งบริษัททำธุรกิจนายหน้าอสังหาฯ ใหม่ๆ ก็คงขายทรัพย์ที่เหลือจากโครงการต่างๆ ของบริษัทตนเองก่อน ต่อไปก็คงขยายวงไปขายทรัพย์ของประชาชนทั่วไป ส่วนจะไปรอดหรือไม่ เป็นอีกเรื่องหนึ่ ง เพราะทุกคนมองว่าการเป็นนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ช่างง่ายดายเสียเหลือเกิน ไม่ต้องมีความรู้หรือประสบการณ์อะไรก็เป็นได้ ทำไปแล้วผู้ซื้อผู้ขายจะเป็นอย่างไร จะเสียหายหรือไม่ก็ไม่รับรู้ เพราะใครๆ ก็เป็นได้ พรุ่งนี้นึกอยากเป็นขึ้นมาก็ติดตั้งโทรศัพท์ โทรสาร ลงโฆษณา ติดป้าย ก็ทำได้แล้ว เพราะทุกคนที่เข้ามารับแต่ชอบแต่ไม่รับผิด เนื่องจากประเทศเรายังไม่มีกฏเกณฑ์ในการที่จะกำหนดว่า คนไหนเป็นนายหน้าอสังหาฯได้ คนไหนเป็นไม่ได้ แตกต่างจากหลายประเทศในกลุ่มอาเชียน หากไม่มีใบอนุญาตเป็นนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ แล้วกระทำตัวเป็นนายหน้าอสังหาฯ เจอคุกครับ เคยมีนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ชาวสิงคโปร์กลุ่มหนึ่งมาเที่ยวเมืองไทยและฟังคำ บรรยายเกี่ยวกับภาวะอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย พอบรรยายเสร็จเขา

§ �


BROKER NEWS

ถามว่า การจะเป็นนายหน้าอสังหาฯ ในประเทศไทยจะต้องมีหลักเกณฑ์ในเรื่องความรู้แค่ไหน ต้องมีการขอใบอนุญาตอย่างไร เพราะเขาคาดว่าคงยุ่งยาก เราอายที่จะตอบว่าไม่ต้องมีอะไรยุ่งยาก ถ้าอยากทำวันนี้หรือพรุ่งนี้ก็ทำได้เลย อาชีพนายหน้าอสังหาฯมีมาช้านาน นายหน้าสมัยก่อนก็เป็นที่ทราบกันอยู่ เป็น ลุง ป้า น้า อา ต่างๆ ทำกันไม่เป็นธุรกิจหรือเป็นอาชีพจริงจัง เพียงใช้บอกต่อกันไปเรื่อยๆ อย่างที่กล่าวแล้วแต่ปัจจุบันนายหน้าอสังหาฯ ได้พัฒนาไปมากแล้ว มีการจัดตั้งเป็นรูปนิติบุคคลประเภทต่างๆ มีการรวมตัวกันก่อตั้งเป็นสมาคมเพื่อดูแลกันเองในช่วง 10-20 ปีที่ผ่านมา ระดับความรู้ของนายหน้าอสังหาทรัพย์ของไทยสูงขึ้นเป็นอย่างมาก และสูงขึ้นในอัตราก้าวกระโดดเมื่อเทียบกับอาชีพอื่นๆ มีทั้งคนที่จบปริญญาตรี ปริญญาโท ปริญญาเอก แพทย์ เภสัชกร วิศวกร ตำรวจ ครู อาจารย์ เป็นต้น ถ้าย้อนหลังไปประมาณสัก 20 ปี มีตัวเลขแสดงไว้ว่า เวลาที่ประชาชนจะซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั้น มีการใช้บริการผ่านบริษัทตัวแทนนายหน้า

อสังหาฯประมาณ 2-3% แต่ปัจจุบันคาดว่าไม่น่าจะต่ำกว่า 30% หากพิจารณาจากตัวเลขดังกล่าว ถ้าจะบอกว่าประชาชนใช้บริการของนายหน้าอสังหาฯ มากก็ว่ามากเพราะขยับขึ้นมาถึง 30% แต่ถ้าจะบอกว่าน้อยก็ว่าน้อยเพราะยังขาดอีกตั้ง 70% เพราะในประเทศที่พัฒนามานานแล้วอย่างเช่นสหรัฐอเมริกา ประชาชนใช้บริการของนายหน้าอสังหาฯ เกือบ 100% ทั้งๆ ที่ ไม่มีกฏหมายว่าซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จะต้องซื้อขายผ่านนายหน้าฯ ทำไมจึงเป็นเช่นนั้น หากถามต่อว่าแล้วทำไมของประเทศไทยเราจึงยังมีแค่ 30 % นี่เป็นเรื่องที่เราต้องพูดกันต่อไป ปัจจุบันประเทศไทยมีผู้ประกอบอาชีพธุรกิจนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เป็นจำนวนมาก อยู่ในรูปแบบนิติบุคคลก็มี บุคคลธรรมดาก็มี เป็นคนไทย เป็นชาวต่างชาติ หรือเป็นการร่วมทุน โดยมากก็จะอยู่ในเมืองใหญ่หรือเมืองท่องเที่ยว เช่น กรุงเทพมหานคร พัทยา ภูเก็ต เกาะสมุย หัวหิน เชียงใหม่ เป็นต้น นายหน้าอสังหาฯที่ทำกันอยู่ก็มีทั้งที่เป็นสมาชิกของสมาคมนายหน้า อสังหาริมทรัพย์ซึ่งมีอยู่ประมาณ 120 บริษัท ที่ไม่ได้เป็นสมาชิกสมาคมฯอีกเป็น 1,000 บริษัท และในรูปบุคคลที่เป็นสมาชิกของสมาคมฯอีกประมาณ 300 คน ทั้งๆ ที่มีคนที่ทำอาชีพนายหน้าอสังหาฯ นับแสนหรืออาจจะถึงล้านคนซึ่งไม่มีใครคอยควบคุมคุณภาพ การศึกษา การทำงาน อันจะมีผลต่อความเสียหายของประชาชนผู้บริโภค ดังนั้น จึงมีความจำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องมีการพัฒนาวิชาชีพนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ของไทยอย่างต่อเนื่อง รวมทั้งการมีพระราชบัญญัตินายหน้าอสังหาริมทรัพย์เพื่อความเป็นมาตรฐานเทียบนานาอารยะประเทศ

นายแพทย์สมศักดิ์ มุนีพีระ

สำนักงานให้เช่า ย่านใจกลางเมือง

เดอะ เทรนดี้ อาคารสำนักงานย่านใจกลางเมือง เดินทางสะดวกสบาย ด้วย BTS, MRT และทางด่วน เพื่อหลีกหนีชีวิตประจำวันที่เคร่งเครียด และวุ่นวาย ที่เดอะเทรนดี้ คุณจะได้ผ่อนคลาย ด้วยบริการที่เหนือกว่าอาคารสำนักงานอื่นทั่วไป ฟรี! สระว่ายน้ำ ฟิตเนส หรือ เดินเล่นชิลๆ ช่วงเย็นย่ำ กับห้างสรรพสินค้าชั้นนำ ร้านอาหารเลิศรส ทั้งอาหารไทย และอินเตอร์ฟูด

เดอะ เทรนดี้ สุขุมวิท 13 สำนักงานแนวคิดใหม่ เน้นฟังก์ชั่นการใช้สอยให้คุ้มค่าพื้นที่ทุกตารางเมตร ด้วยขนาดเริ่มต้น 20 ตร.ม. ขึ้นไป ซึ่งจะทำให้ท่านประหลาดใจกับสำนักงานที่เน้นประโยชน์การใช้สอยจริงๆ และบรรยากาศในการทำงานที่รื่นรมย์ตลอด 24 ชั่วโมง

พบโปรโมชั่นใหม่ “ราคาเริ่มต้น 310

✱

บาท/ตร.ม.” ● ฟร ีค่าเช่า 1 เดือน ● ฟร ีห้องประชุม ห้องสัมมนา ● ฟร ีฟิตเนส สระว่ายน้ำ

ตั้งแต่วันนี้-31 มี.ค. 56 เท่านั้น ● เงื่อนไขอาจมีการเปลี่ยนแปลง


BROKER NEWS� ข่าวแนะนำโครงการ

สอบถามรายละเอียดเพิ่มเติมที่ 02 168 7444, 089 811 4486 www.thetrendyoffice.com

เดอะ เทรนดี้ ออฟฟิศ สุขุมวิท 13

�


BROKER NEWS


บทความ N

โดย นายแพทย์สมศักดิ์ มุนีพีระกุล

นายกสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย ์

สะกัดกั้นการฟอกเงินจากการค้ายาเสพติด แต่นายหน้าที่ไม่ได้เป็นสมาชิกของสมาคมมีจำนวนมาก ซึ่งอาจไม่เข้าใจเกี่ยวกับรายละเอียดของการปฏิบัติตาม พ.ร.บ.ป้องกันและปราบปรามการฟอกเงิน และหากประเทศไทยมี พ.ร.บ นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ก็น่าจะช่วยให้การป้องกันปัญหาการฟอกเงินมี ประสิทธิภาพมากยิ่งขึ้น นอกจากนี้แล้วการที่ประเทศไทยกำลังก้าวเข้าสู่ประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (AEC) หากประเทศไทยไม่มีกฎหมายควบคุมการทำงานของนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ เชื่อว่าในอนาคตจะส่งผลกระทบต่างๆ ตามมามากมาย หลังจากปี 2558 เป็นต้นไปการทำธุรกิจบ้านมือสองในประเทศจะมีชาวต่างชาติเข้ามาแข่งขันกับคนไทยมากขึ้น และจะทำให้ธุรกิจของคนไทยเสียเปรียบเนื่องจากไม่สามารถเดินทางไปทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มือสองในต่างประเทศได้ เนื่องจากไม่มีไลเซนส์และไม่มีกฎหมายรองรับ ในขณะที่ประเทศอื่นๆ อย่างเช่นมาเลเซียและสิงคโปร์มีกฎหมายควบคุมการทำงานของนายหน้า อสังหาริมทรัพย์ รวมทั้งมีการออกใบอนุญาตที่ถูกต้องตามกฎหมาย นายกสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไทยเปิดเผยถึง แนวทางในการผลักดันให้ภาครัฐเห็นความสำคัญของ พ.ร.บ.นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ว่า ทางสมาคมฯ ได้แต่งตั้งคณะทำงานในเรื่องนี้โดยเฉพาะ และคาดว่าใน เร็วๆ นี้จะดำเนินการยื่นหนังสือต่อกระทรวงการคลัง เพื่อชี้แจงให้เห็นถึงความสำคัญของการมีกฎหมายดังกล่าว ซึ่งจะส่งผลดีทั้งต่อภาพลักษณ์ของประเทศหลังจากก้าวเข้าสู่ประชาคมเศรษฐกิจ อาเซียน รวมทั้งยังเป็นกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจบ้านมือสองที่มีมูลค่าทางเศรษฐกิจสามารถขับเคลื่อนเศรษฐกิจของประเทศได้เป็นอย่างดี

สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไทยเดินเครื่องเร่งผลักดัน พ.ร.บ.นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ตั้งคณะทำงานเตรียมยื่นหนังสือต่อกระทรวงการคลัง ชี้หากไม่มีกฎหมายนายหน้าอสังหาฯ และไม่มีไลเซนส์ควบคุมการทำงานจะเสียเปรียบหลังเปิด AEC ย้ำเป็นการช่วยภาครัฐต้านปัญหาการฟอกเงินผ่านการซื้ออสังหาฯ นายแพทย์สมศักดิ์ มุนีพีระกุล นายกสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไทย เปิดเผยว่า ที่ผ่านมาสมาคมฯ มีนโยบายที่ชัดเจนในการผลักดัน พ.ร.บ นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ และเมื่อไม่นานมานี้ที่ประชุมของสมาคมฯ มีมติเห็นชอบในการเร่งผลักดันให้รัฐบาลเห็นความสำคัญของการพิจารณาให้ประเทศ ไทยมี พ.ร.บ นายหน้าอสังหาริมทรัพย์เข้ามาควบคุมการทำงานนายหน้าทั้งระบบ เนื่องจากถึงเวลาแล้วที่ธุรกิจดังกล่าวจะต้องมีกฎหมายเข้ามาควบคุม เพราะที่ผ่านมาจำนวนนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ได้เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว คาดว่าทั้งระบบน่าจะมีหลายแสนคนในจำนวนนี้มีทั้งผู้ที่ตั้งใจทำงานและผู้ที่สร้างปัญหาให้เกิดขึ้นกับผู้บริโภค ที่สำคัญเมื่อปี 2554 ได้มีการประกาศใช้ พ.ร.บ.ป้องกันและปราบปรามการฟอกเงินฉบับใหม่ที่บังคับให้ธุรกิจ 9 ประเภทที่อาจมีส่วนทำให้เกิดปัญหาการฟอกเงิน และต้องถูกตรวจสอบจากภาครัฐอย่างเข้มงวด และธุรกิจนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ก็เป็น 1 ใน 9 ประเภทที่ต้องเกี่ยวข้องกับธุรกรรมการซื้อ-ขายบ้านมือสองที่ต้องใช้เงินสด ตั้งแต่ 2 ล้านบาทขึ้น ซึ่งกฎหมายได้บังคับให้นายหน้าต้องทำหน้าที่รายงานการทำธุรกรรมดังกล่าวต่อสำนักงานป้องกันและปราบปรามการฟอกเงิน หากมีการวางมัดจำหรือซื้อด้วยเงินสดตั้งแต่ 2 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งทางสมาคมก็ได้แจ้งให้กับสมาชิกสมาคมฯไปแล้ว เพื่อเป็นแนวทางหนึ่งในการช่วยรัฐบาล


BROKER NEWS� บทความ N

HBIRM ชี้ตลาดคอนโดฯ กลางเมืองขยายตัว เผยการจัดเก็บค่าส่วนกลางยังเป็นปัญหาเรื้อรัง HBIRM เผยตลาดอสังหาริมทรัพย์ขยายตัวต่อเนื่อง ชี้เป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงไม่ใช่การเก็งกำไร ส่งผลให้เกิดความต้องการด้านบริหารและจัดการชุมชน ย้ำการจัดเก็บค่าส่วนกลางยังเป็นปัญหาการทำงานของนิติบุคคล เร่งจัดโครงการ “บริหารเพื่อให้เกิดผลตอบแทนในอาคารชุด” ทำหน้าที่บริการเช่าและซื้อ-ขาย สร้างรายได้ให้เจ้าของห้องและลดปัญหาหนี้คงค้างในอาคาร นายธนันทร์เอก หวานฉ่ำ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เอชบี อินเตอร์ เรียลตี้ แมเนจเม้นท ์ จำกัด (HBIRM) และอดีตนายกสมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย เปิดเผยว่า ปัจจุบันตลาดที่อยู่อาศัยในระดับกลางมีการขยายตัวอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมกลางเมืองหรือแนวรถไฟฟ้าที่ยังอยู่ในความสนใจจากผู้บริโภคค่อนข้างสูง เนื่องจากตอบโจทย์การอยู่อาศัยในเรื่องความสะดวกสบายทั้งด้านการคมนาคม รวมทั้งการตกแต่งที่สวยงามและทันสมัย ส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยกลางเมืองมีอัตราการขยายตัวเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว และส่วนใหญ่เป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงไม่ใช่การเก็งกำไร จึงทำให้เกิดสังคมในอาคารสูงจำนวนมากขึ้น ในขณะเดียวกันผู้ประกอบการได้ให้ความสำคัญกับการจัดกิจกรรมร่วมกับผู้อยู่อาศัยในรูปแบบต่าง ๆ ทั้งกิจกรรมเชื่อมความสัมพันธ์และกิจกรรมเพื่อสาธารณะ (CSR) จึงเกิดความต้องการด้านการบริหารและจัดการภายในชุมชนและอาคาร ซึ่งมีแนวโน้มว่าความต้องการจะเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง นายธนันทร์เอกกล่าวว่า จากประสบการณ์ในการบริหารชุมชนและอาคารชุด พบว่าในบางอาคารมีห้องว่าง เนื่องจากเจ้าของย้ายออกด้วยเหตุผลต่างๆ เช่น ย้ายเพราะลูกเรียนจบ หรือย้ายตามที่ทำงาน รวมทั้งที่ซื้อไว้แต่ไม่ได้เข้ามาอยู่ ฯลฯ จึงทำให้เกิดปัญหาเรื่องการเก็บค่าส่วนกลาง HBIRM จึงได้จัดโครงการ “บริหารเพื่อให้เกิดผลตอบแทนในอาคารชุด” เพื่อทำหน้าที่เป็นศูนย์กลางการให้บริการเกี่ยวกับการซื้อ-ขายและเช่าในอาคาร โดยจัดให้มีระบบบัญชีรายชื่อห้องว่าง รวมทั้งราคาเช่าและราคาขาย หากมีผู้ที่สนใจซื้อหรือเช่าก็จะประสานกับเจ้าของห้องเพื่อดำเนินการให้บริการต่อไป อย่างไร

และนำเข้าบัญชีของนิติบุคคลของอาคารนั้นๆ ซึ่งเป็นช่องทางที่ให้เกิดรายได้เพิ่มขึ้นอีกทางหนึ่ง” นายธนันทร์เอกกล่าวและเปิดเผยเพิ่มเติมถึงบริการดังกล่าวว่า ไม่ใช่เรื่องใหม่ที่เกิดขึ้นในอาคารชุด เนื่องจากที่ผ่านมามีบริการให้เช่าและการซื้อ-ขายอยู่แล้ว แต่ค่าคอมมิชชั่นไม่ได้ถูกจัดสรรเข้าส่วนกลางจึงถือว่าไม่เกิดประโยชน์ต่อส่วนรวม ทั้งนี้ การจัดโครงการบริหารเพื่อให้เกิดผลตอบแทนในอาคารชุดจะทำให้การซื้อ-ขายและให้เช่าเป็นบริการที่ โปร่งใส เนื่องจากการทำธุรกรรมต่างๆ จะมีการเปิดเผยต่อกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด เพื่อให้รับรู้ว่าเป็นบริการที่ช่วยลดปัญหาหนี้สินและเพิ่มรายได้ให้กับนิติบุคคล ทั้งยังสามารถช่วยเหลือเจ้าของห้อง 2 กลุ่ม คือกลุ่มที่ไม่ได้อยู่อาศัยและใช้ประโยชน์จากห้องที่ซื้อไว้ อีกกลุ่มหนึ่งคือเจ้าของห้องที่มีหนี้สินเรื่องค่าส่วนกลางกับนิติบุคคล หากจะดำเนินคดีและฟ้องร้องก็จะไม่คุ้มกับค่าใช้จ่าย จึงต้องหาทางออกด้วยการช่วยเหลือด้วยบริการดังกล่าว อย่างไรก็ตาม ที่ผ่านมามีคนจำนวนไม่น้อยเข้ามาเพื่อสอบถามเกี่ยวกับห้องเช่าหรือต้องการ ซื้อ การจัดให้มีบริการดังกล่าวจะสามารถช่วยให้เจ้าของห้องร่วมมีรายได้และมีเงินชำระค่าส่วนกลาง ซึ่งต้องมีการตกลงกันว่าค่าเช่าดังกล่าวจะชำระหนี้สินที่ค้างไว้กับนิติบุคคลทั้งหมด หรืออาจแบ่งบางส่วนชำระหนี้และส่วนหนึ่งเป็นรายได้ให้กับเจ้าของร่วม “การจัดทำโครงการบริหารเพื่อให้เกิดผลตอบแทนในอาคารเป็นบริการที่ไม่ได้แสวงหาประโยชน์ให้กับ HBIRM แต่จะเป็นการเพิ่มรายได้ให้กับนิติบุคคลและสร้างมูลค่ากับเจ้าของห้อง ที่ผ่านมาอาจมีบริการดังกล่าวอยู่แล้วแต่ทำกันเองโดยไม่เปิดเผย ซึ่งถือว่าเป็นบริการที่ไม่โปร่งใส สำหรับ HBIRM ต้องการให้บริการทุกอย่างชัดเจนและโปร่งใส และบริษัทมีกฎระเบียบห้ามพนักงานทุกคนกินหัวคิวหรือบวกราคาบริการอื่นๆ เกินจริง เพื่อต้องการให้บริการทุกอย่างมีความตรงไปตรงมา เนื่องจากหน้าที่เราต้องการรักษาผลประโยชน์ให้กับลูกค้า ทั้งนี้ ได้ให้ความสำคัญกับการปลูกฝังเรื่องจรรยาบรรณกับพนักงานทุกคนอย่างเคร่งครัด”

ก็ตาม การจัดให้มีบริการดังกล่าวในอาคารจะช่วยลดปัญหาเรื่องหนี้สินคงค้างที่เกิดจากการจัดเก็บค่าส่วนกลางไม่ได้ เพราะหากนิติบุคคลมีรายได้เพียงพอกับการบริหารจัดการก็จะทำให้ชุมชนในอาคารนั้นๆ มีบริการที่ดี สภาพแวดล้อมน่าอยู่อาศัย และมีความปลอดภัยสูง “ที่ผ่านมาโครงการอาคารชุดจำนวนมากประสบปัญหาเรื่องการจัดเก็บค่าส่วนกลาง เนื่องจากเจ้าของไม่ ได้อยู่อาศัยและไม่ ได้ปล่อยให้เช่า เชื่อว่าการจัดโครงการบริหารเพื่อให้เกิดผลตอบแทนในอาคารชุดจะสามารถช่วยเหลือเจ้าของห้องที่ไม่ได้อยู่อาศัย และช่วยลดปัญหาหนี้คงค้างจากการจ่ายค่าส่วนกลางของนิติบุคคลอาคารชุด นอกจากนี้แล้วบริการดังกล่าวจะทำให้เกิดเม็ดเงินหมุนเวียนในบัญชีนิติบุคคลอาคารชุด เนื่องจากค่าคอมมิชชั่นจากการเช่าหรือการขายจะถูกแบ่งเป็น 2 ส่วนคือ จ่ายค่านายหน้าให้กับเจ้าหน้าที่

จากประสบการณ์ในการบริหารชุมชนและอาคารชุด พบว่าในบางอาคารมีห้องว่าง เนื่องจากเจ้าของย้ายออกด้วยเหตุผลต่างๆ เช่น ย้ายเพราะลูกเรียนจบ หรือย้ายตามที่ทำงาน รวมทั้งที่ซื้อไว้แต่ไม่ได้เข้ามาอยู่ ฯลฯ จึงทำให้เกิดปัญหาเรื่องการเก็บค่าส่วนกลาง

“

”

�


BROKER NEWSข่าวอสังหาริมทรัพย์ U

รัตนาธิเบศร์ครองพื้นที่อสังหาฯ ขายดี

ในจำนวน 20 อันดับแรกเกือบทั้งหมดเป็นห้องชุด ยกเว้นทาวน์เฮ้าส์ราคา 1-2 ล้านบาท บริเวณบางนา-ตราด กม.1-10 จากการสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่าในจำนวนที่อยู่อาศัยทั้งหมดที่เปิดตัวในปีพ.ศ.2555 มีสินค้าที่ขายดี 20 รายการแรก โดยแยกตามประเภทที่อยู่อาศัย ระดับราคา และทำเล สินค้าเหล่านี้น่าจะเป็นที่ต้องการของตลาด หากผู้ประกอบการรายใดนำเสนอได้เหมาะสมกับภาวะตลาดก็น่าจะขายดีเช่นกัน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จึงยกมาเป็นกรณีศึกษาดังนี้ n อันดับที่ 1 ทำเล C1 : รัตนาธิเบศร์-จัสโก้ ห้องชุดระดับราคา 2.001-3.000 ล้านบาท มีทั้งหมด 642 หน่วย และมีอัตราการขายเดือนละ 72.9% n อันดับที่ 2 ทำเล C2 : ติวานนท์-กรุงเทพฯ นนท์ ห้องชุดระดับราคา 1.001-2.000 ล้านบาท มีทั้งหมด 518 หน่วย และมีอัตราการขายเดือนละ 64.9% n อันดับที่ 3 ทำเล C1 : รัตนาธิเบศร์-จัสโก้ ห้องชุดระดับราคา 3.001-5.000 ล้านบาท มีทั้งหมด 346 หน่วย และมีอัตราการขายเดือนละ 62.4% n อันดับที่ 4 ทำเล F2 : รัชโยธิน ห้องชุดระดับราคา 1.001-2.000 ล้านบาท มีทั้งหมด 660 หน่วย และมีอัตราการขายเดือนละ 61.9% n อันดับที่ 5 ทำเล H1 : บางนา-ตราด กม.1-10 ทาวน์เฮ้าส์ระดับราคา 1.001-2.000 ล้านบาท มีทั้งหมด 108 หน่วย และมีอัตราการขายเดือนละ 50.0% n อันดับที่ 6 ทำเล I2 : ปทุมวัน ห้องชุดระดับราคา 5.001-10.000 ล้านบาท มีทั้งหมด 368 หน่วย และมีอัตราการขายเดือนละ 42.8% n อันดับที่ 7 ทำเล B3 : แจ้งวัฒนะ ห้องชุดระดับราคา 0.500-1.000

ล้านบาท มีทั้งหมด 391 หน่วย และมีอัตราการขายเดือนละ 41.3% n อันดับที่ 8 ทำเล I2 : ปทุมวัน ห้องชุดระดับราคา 3.001-5.000 ล้านบาท มีทั้งหมด 138 หน่วย และมีอัตราการขายเดือนละ 39.9% n อันดับที่ 9 ทำเล I4 : ยานนาวา-สีลม ห้องชุดระดับราคา 3.001-5.000 ล้านบาท มีทั้งหมด 933 หน่วยและมีอัตราการขายเดือนละ 38.7% n อันดับที่ 10 ทำเล I4 : ยานนาวา-สีลม ห้องชุดระดับราคา 2.001-3.000 ล้านบาท มีทั้งหมด 749 หน่วย และมีอัตราการขายเดือนละ 38.0% อันดับที่ 11 ทำเล D4 : ลาดปลาเค้า-มัยลาภ ห้องชุดระดับราคา 1.001-2.000 ล้านบาท มีทั้งหมด 511หน่วย และมีอัตราการขายเดือนละ 37.9% n อันดับที่ 12 ทำเล C4 : บางซื่อ ห้องชุดระดับราคา 1.001-2.000 ล้านบาท มีทั้งหมด 964 หน่วย และมีอัตราการขายเดือนละ 34.9% n อันดับที่ 13 ทำเล C2 : ติวานนท์-กรุงเทพฯ นนท์ ห้องชุดระดับราคา 2.001-3.000 ล้านบาท มีทั้งหมด 851 หน่วย และมีอัตราการขายเดือน

ละ 33.8% n อันดับที่ 14 ทำเล F6 : เทพลีลา-มหาดไทย ห้องชุดระดับราคา 1.001-2.000 ล้านบาท มีทั้งหมด 391หน่วย และมีอัตราการขายเดือนละ 31.8% n อันดับที่ 15 ทำเล M2 : วงแหวน

รอบนอก-บางแวก ห้องชุดระดับราคา 1.001-2.000 ล้านบาท มีทั้งหมด 844 หน่วย และมีอัตราการขายเดือนละ 30.6% n อันดับที่ 16 ทำเล L1 : คลองสาน ห้องชุดระดับราคา 2.001-3.000 ล้านบาท มีทั้งหมด 366 หน่วย และมีอัตราการขายเดือนละ 30.3% n อันดับที่ 17 ทำเล D2 : สะพานใหม่ ห้องชุดระดับราคา 2.001-3.000 ล้านบาท มีทั้งหมด 250 หน่วย และมีอัตราการขายเดือนละ 30.0% n อันดับที่ 18 ทำเล I3 : สุขุมวิท-พระราม 4 ห้องชุดระดับราคา 10.001-20.000 ล้านบาท มีทั้งหมด 166 หน่วย และมีอัตราการขายเดือนละ 29.3% n อันดับที่ 19 ทำเล H2 : แบริ่ง-วัดด่าน ห้องชุดระดับราคา 1.001-2.000 ล้านบาท มีทั้งหมด 1,242หน่วย และมีอัตราการขายเดือนละ 29.1% n อันดับที่ 20 ทำเล I4 : ยานนาวา-สีลม ห้องชุดระดับราคา 5.001-10.000 ล้านบาท มีทั้งหมด 790 หน่วย และมีอัตราการขายเดือนละ 28.9% อาจกล่าวได้ว่าพื้นที่ที่เป็นที่นิยมมากที่สุดได้แก่บริเวณแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง และบริเวณใจกลางเมืองซึ่งมีรถไฟฟ้าวิ่งผ่าน แสดงให้เห็นว่า รถไฟฟ้ามีอิทธิพลต่อการตัดสินใจเลือกซื้อที่อยู่อาศัยเป็นอย่างยิ่ง อย่างไรก็ตามการซื้อที่อยู่อาศัยบริเวณรถไฟฟ้าสายสีม่วงอาจเหมาะสมสำหรับผู้ที่อยู่อาศัยและทำงานใกล้เคียงบริเวณดังกล่าว แต่หากเป็นผู้ที่จะเข้ามาทำงานในกรุงเทพมหานครอาจต้องทบทวนการตัดสินใจ เพราะการเดินทางด้วยรถไฟฟ้าในระยะทางไกลเช่นนี้อาจเสียค่าใช้จ่ายสูงมาก และใช้ระยะเวลาในการเดินทางนานพอสมควร

โดย คุณปัทมา จันทรานุกูล กรรมการผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย

บจก.เอเจนซี ่ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟรส์

บทความ

ผู้ แ ถ ล ง : ดร.โสภณ พรโชคชัย ([email protected]) ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ. 2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

ทิศทางตลาดที่อยู่อาศัย 2556 ทิศทางตลาดที่อยู่อาศัย 2556


BROKER NEWS10 N

การเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2555 คึกคักว่าในปี 2554 เป็นอย่างมาก นอกจากนี้หน่วยขายได้ในปี 2555 ยังมีมากกว่าหน่วยที่เปิดใหม่เสียอีก สำหรับคอนโดสถานการณ์ยังไม่น่าเป็นห่วง จากการสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ณ สิ้นปี 2556 พบว่ามีโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เปิดใหม่ทั้งหมด 419 โครงการ ประกอบด้วยจำนวนหน่วยขายทั้งหมด 103,481 หน่วย แยกเป็นโครงการที่อยู่อาศัยประมาณ 99% แต่หากตามมูลค่าโครงการที่อยู่อาศัยจะมีสัดส่วนประมาณ 98% ในจำนวนหน่วยทั้งหมดที่เสนอขายนี้เป็นห้องชุดถึง 60% หรือ 62,548 หน่วย รองลงมาคือทาวน์เฮ้าส์ 22,503 หน่วย หรือประมาณ 22% อันดับที่ 3 ได้แก่บ้านเดี่ยวจำนวน 12,720 หน่วย โดยมีสัดส่วน 12% นอกจากนั้นเป็นบ้านแฝดและอาคารพาณิชย์เพียงประมาณอย่างละ 2% เท่านั้น ในกรณีห้องชุดพบว่าระดับราคา 1-2 ล้านบาทมีมากที่สุดถึง 33,827 หน่วยหรือประมาณ 54% ของห้องชุดทั้งหมด และหากเทียบกับที่อยู่อาศัยทั้งหมดที่เปิดตัวก็เป็นประมาณ 1 ใน 3 ของที่อยู่อาศัยทั้งหมด ห้องชุดที่เปิดในอันดับรองลงมา ห้องชุดราคา 2-3 ล้านบาท ซึ่งมีประมาณ 12,124 หน่วย ถัดจากนั้นเป็นห้องชุดราคา 3-5 ล้านบาท จำนวน 7,719 หน่วย จะสังเกตได้ว่าห้องชุดราคาแพงระหว่าง 10-20 ล้านบาท มีเปิดตัวใหม่เพียง 633 หน่วย ยิ่งห้องชุดที่มีราคาตั้งแต่ 20 ล้านบาทขึ้นไป มีเปิดใหม่เพียง 58 หน่วยเท่านั้น แสดงให้เห็นว่าตลาดมีความต้องการห้องชุดราคาปานกลางค่อนข้างถูกเพื่อการอยู่อาศัยและการลงทุนเก็งกำไร สำหรับทาวน์เฮ้าส์ที่เปิดตัวในปี 2555 กลุ่มใหญ่ที่สุดเป็นระดับราคา 1-2 ล้านบาทเช่นกัน จำนวน 10,638 หน่วย อันดับสองคือระดับราคา 3-5 ล้านบาท จำนวน 5,671 หน่วย ส่วนอันดับสาม คือทาวน์เฮ้าส์ราคา 2-3 ล้านบาท จำนวน 3,766 หน่วย สำหรับกรณีบ้านเดี่ยวกลุ่มใหญ่ที่สุดเปิดขายในราคา 5-10 ล้านบาท จำนวน 4,651 หน่วย รองลงมาคือระดับราคา 3-5 ล้านบาท จำนวน 4,539 หน่วย

มูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่เปิดใหม่ทั้งหมดปี พ.ศ.2555 มีจำนวน 304,629 ล้านบาท ทั้งนี้ประมาณ 48% หรือ 146,221 ล้านบาท เป็นห้องชุด และที่เป็นบ้านเดี่ยวมี 80,208 ล้าน หรือ 26% ของทั้งหมด และอันดับสามคือทาวน์เฮ้าส์ จำนวน 56,092 ล้านบาท หรือประมาณ 18% ของทั้งหมด อาจกล่าวได้ว่าการเปิดตัวโครงการในปี 2555 นี้มีเป็นจำนวนมาก ซึ่งคงเป็นผลจากการฟื้นตัวหลังน้ำท่วมในปลายปี พ.ศ.2554 สำหรับราคาเฉลี่ยของบ้านประเภทต่าง ๆ ในปี 2555 เฉลี่ยโดยรวมเป็นเงินหน่วยละ 2.937 ล้านบาท สำหรับบ้านเดี่ยวเฉลี่ยหน่วยละ 6.306 ล้านบาท บ้านแฝดหน่วยละ 3.110 ล้านบาท ทาวน์เฮ้าส์หน่วยละ 2.493 ล้านบาท อาคารพาณิชย์หน่วยละ 5.215 ล้านบาท ห้องชุดหน่วยละ 2.338 ล้านบาท อาจกล่าวได้ว่าในปีพ.ศ.2555 มีที่อยู่อาศัยที่สามารถขายได้ทั้งหมด 107,412 หน่วย ซึ่งมากกว่าจำนวนหน่วยที่เปิด ณ ปีพ.ศ.2555 ที่จำนวน 102,080 หน่วย แสดงให้เห็นว่าภาวการณ์ขายค่อนข้างดี อย่างไรก็ตามหน่วยที่

ขายได้ในปีพ.ศ.2555 นั้นไม่ใช่เฉพาะหน่วยที่เปิดใหม่ในปีพ.ศ.2555 แต่หมายถึงหน่วยที่เปิดตัวมาก่อนหน้านี้ด้วย ณ สิ้นปี พ.ศ.2555 ยังมีหน่วยขายเหลืออยู่ 128,934 หน่วย แยกเป็นห้องชุด 32% หรือ 40853 หน่วย รองลงมาเป็นบ้านเดี่ยวประมาณ 30% จำนวน 38778 หน่วย และทาวน์เฮ้าส์ 38617 หน่วย หรือ 30% เช่นกัน นอกจากนั้นยังมีบ้านแฝดที่ยังเหลือขาย 7,937 หน่วย จำนวนหน่วยขายที่ยังเหลือขายทั้งหมดคาดว่าจะขายหมดภายในเวลา 12 เดือน อย่างไรก็ตามในกรณีห้องชุดคาดว่าจะขายหมดภายในเวลา 7 เดือน สำหรับกรณีทาวน์เฮ้าส์จะใช้เวลา 21 เดือน ส่วนบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดจะใช้เวลา 35 เดือนเท่ากัน ดังนั้นถึงแม้ว่าห้องชุดจะมีเหลือขายอยู่เป็นจำนวนมาก แต่ก็ไม่ต้องเป็นห่วงเพราะจะขายหมดได้ในเวลาอันรวดเร็วมาก โดยสรุปแล้วการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยในปี 2555 เพิ่มสูงกว่าปี 2554 ถึง 17% ในแง่มูลค่า และ 19% ในแง่จำนวนหน่วยการขายในปี 2555 ก็มีสูงถึง 107,412 หน่วย และยังมีหน่วยรอขายอยู่ 128,934 หน่วย ซึ่งคาดว่าจะขายหมดในเวลา 12 เดือน โดยเฉพาะห้องชุดที่เหลืออยู่ 408,53 หน่วย จะขายหมดในเวลา 7 เดือนเท่านั้น

ปาร์คเวนเชอร์ อีโคเพล็กซ์ บทพิสูจน์อาคารอนุรักษ์พลังงานระดับสูงสุดโดยรางวัลระดับเวิล์ดคลาส

11


BROKER NEWSN ข่าวอสังหาริมทรัพย์ U

ยูนิเวนเจอร์ ภูมิใจกับรางวัลอาคารอนุรักษ์พลังงาน สำหรับอาคารผสมผสาน (ระหว่างสำนักงาน โรงแรม และร้านค้า) ระดับสูงสุดแห่งแรกของประเทศไทย The first LEED® Platinum Mixed-use Building in Thailand นางอรฤดี ณ ระนอง ประธานอำนวยการ บริษัท ยูนิเวนเจอร์ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า “ตั้งแต่เราได้ที่ดินแปลงนี้มา เราก็มีความตั้งใจอยากทำอะไรที่แตกต่าง ถนนวิทยุ เป็นถนนสีเขียว ประกอบกับเรามีความคิดว่า เราอยากทำอาคารเขียว เพราะฉะนั้นเราจึงชัดเจนตั้งแต่แรกเริ่ม ตั้งแต่ออกแบบชื่อตึก สุดท้ายก็จบที่ “ปาร์คเวนเชอร์” เวนเชอร์ มาจาก ยูนิเวนเจอร์ หรืออาจหมายถึงการทำอะไรที่แตกต่าง แล้วก็ใช้คำว่า ปาร์ค ที่บอกถึงความเป็นสีเขียว พอชื่อชัด แนวคิดชัด ดีไซน์เนอร์ก็สามารถทำงานได้ชัดเจน ว่าเราต้องการมีพื้นที่สีเขียว เรามองว่า กลุ่มเป้าหมายของเราจะเป็น บริษัทข้ามชาติ หรือบริษัทในประเทศที่เห็นความสำคัญเรื่องของกรีน และเป็นความตั้งใจแต่ต้นที่อยากให้อาคารได้รางวัลของเรื่องกรีน จึงได้ศึกษาว่ามีสถาบันใดในโลก ที่ ได้รับการยอมรับเรื่องการประเมินอาคารเขียว ซึ่งเราก็ ได้เล็งเห็นถึงรางวัล ลีด (Leadership in Energy and Environmental Design : LEED) ของสภาอาคารเขียวสหรัฐอเมริกา (U.S. Green Building Council : USGBC) เราจึงได้ ไปศึกษาว่า ทางสถาบันดังกล่าว มีเกณฑ์การให้คะแนนอย่างไรบ้าง จึงได้เชิญที่ปรึกษาด้านอาคารเขียว มาช่วยดูแลตั้งแต่เริ่มออกแบบ ซึ่งเกณฑ์ดังกล่าวก็มีข้อกำหนด เช่น ต้องมีพื้นที่สีเขียวคิดเป็น 25% ของพื้นที่ทั้งหมด จึงเป็นเหตุผลให้เราต้องใส่พื้นที่สีเขียวมากขนาดนี้ สำหรับวัสดุที่ใช้ในการก่อสร้าง ทางลีด ก็จะกำหนดมาว่า ต้องใช้วัสดุอะไร ซึ่งเราต้องมาจัดสมดุลในด้านงบประมาณ และความคุ้มค่าของพลังงานที่ลดได้ โดยใช้แนวคิดทุกวัสดุอุปกรณ์ที่เราเลือกใช้ต้องเป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อม” ปาร์คเวนเชอร์ อีโคเพล็กซ์ เป็นโครงการอนุรักษ์พลังงานแห่งใหม่ใจกลางเพลินจิตซิตี้ ติดรถไฟฟ้าเพลินจิต บนพื้นที่กว่า 5 ไร่ ความสูง 34 ชั้น มีพื้นที่รวมทั้งสิ้น 81,400 ตร.ม. แบ่งพื้นที่ใช้สอยออกเป็นสามส่วนหลักๆ ได้แก่ สำนักงานให้เช่าระดับพรีเมี่ยม ตั้งแต่ชั้น 8-22 โรงแรมหรูระดับ 5 ดาว สัญชาติญี่ปุ่นชั้นนำของโลก ‘ดิ โอกุระ เพรสทีจ กรุงเทพฯ’ ชั้น 23-34 และพื้นที่ร้านค้า ชั้น 1-2 นับเป็นอาคารรูปแบบใหม่ที่มีการออกแบบอันโดดเด่นด้วยสถาปัตยกรรมที่ได้รับแรงบันดาลจาก การประนมมือไหว้ และดอกบัว สะท้อนถึงเอกลักษณ์ความเป็นไทยอันงดงาม อันแฝงด้วยความทันสมัย และมีระดับ คุณสมบัติของปาร์คเวนเชอร์ อี โคเพล็กซ์ ที่ทำให้ โครงการแตกต่างจากอาคารทั่วไป จนผ่านมาตรฐาน ลีด (Leadership in Energy and Environmental Design : LEED) ระดับสูงสุด คือ ● พื้นที่สีเขียวขนาดใหญ่ คิดเป็นร้อยละ 25 ของพื้นที่ภายในโครงการ ● ทำเลที่ตั้งโครงการ เชื่อมตรงจากรถไฟฟ้าสถานีเพลินจิต ช่วยลดปริมาณ การใช้รถยนต์ของผู้อยู่อาศัย

● กระจกอนุรักษ์พลังงาน เป็นกระจก 3 ชั้น (Laminated and Insulated Glass with Low E Coating) ที่มีช่องอากาศอยู่ระหว่างกลาง และเคลือบสารพิเศษที่มีคุณสมบัติช่วยลดปริมาณเสียง แสงแดด และความร้อนเข้าสู่ตัวอาคาร ● ระบบปรับอากาศที่ออกแบบเพื่อควบคุมปริมาณลมเย็นให้พอเพียงกับ ความร้อนในแต่ละพื้นที่ (Variable Air Volume Control System) ● ระบบควบคุมคุณภาพอากาศภายในอาคาร และลดมลพิษของอากาศภายในอาคาร (Indoor Air Quality) ● ระบบปรับระดับแสงภายในอาคารให้เหมาะสมกับแสงสว่างธรรมชาติ (Automatic Dimmer) จะช่วยหรี่แสงสว่างของไฟภายในตัวอาคารที่มากเกิน

ความจำเป็นโดยอัตโนมัติ ● การนำน้ำที่ใช้แล้วภายในอาคาร มาบำบัดและหมุนเวียน กลับมาใช้ใหม่ (Gray Water Reuse) รวมถึงรดน้ำต้นไม้ภายในโครงการ เพื่อลดปริมาณการใช้น้ำประปา ● ระบบอาคารอัตโนมัติ (Building Automatic System) ที่เชื่อมต่อ ควบคุม และบริหารจัดการทางวิศวกรรม งานระบบต่างๆ ภายในอาคาร รวมถึงช่วยในการตรวจวัด และควมคุมการใช้พลังงาน ● ระบบลิฟท์อัจฉริยะ (Intelligent Lift System) ที่จะช่วยบริหารจัดการ ให้ผู้ โดยสารสามารถเดินทางไปยังชั้นที่ต้องการได้รวดเร็วยิ่งขึ้น จึงช่วยประหยัดพลังงานได้มากถึงร้อยละ 30 จากระบบปกติ ลีด (Leadership in Energy and Environmental Design :

LEED) คือ เกณฑ์ประเมินความเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมของอาคารหรือสิ่งก่อสร้าง ที่ได้รับการยอมรับ และถูกนำมาใช้อย่างแพร่หลายมากที่สุดทั่วโลก เป็นระบบที่พัฒนาโดยสภาอาคารเขียวสหรัฐอเมริกา (U.S. Green Building Council : USGBC) มี โครงการทั่วโลก เข้ารับการประเมินมากกว่า 12,000 โครงการ บริษัท ยูนิเวนเจอร์ จำกัด (มหาชน) ประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหา ริมทรัพย์เป็นหลัก มีผู้ถือหุ้นหลักคือบริษัท อเดลฟอส จำกัด ซึ่งถือหุ้นโดยคุณฐาปน สิริวัฒนภักดี และคุณปณต สิริวัฒนภักดี บริษัทฯ พัฒนาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ภายใต้บริษัท เลิศรัฐการ จำกัด ซึ่งได้พัฒนา “ปาร์คเวนเชอร์ - ดิ อีโคเพล็กซ์ ออน วิทยุ” โครงการระดับไฮเอนด์สูง 34 ชั้น มีทั้งอาคาร สำนักงานเกรดพรีเมี่ยมและโรงแรมหรู 5 ดาว ตั้งอยู่มุมถนนเพลินจิต-วิทยุ โดยพื้นที่ส่วนสำนักงานรวมกว่า 27,000 ตารางเมตร และพัฒนาอาคารชุดพักอาศัย ในแบรนด์ “ยู ดีไลท์” และ “คอนโด ยู” ภายใต้บริษัทในเครือ คือ บริษัท แกรนด์ ยูนิตี้ ดิเวลล็อปเมนท์ จำกัด ปัจจุบันบริษัทฯ จดทะเบียนอยู่ ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ในหมวดธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ภายใต้ชื่อย่อ UV ด้วยทุนจดทะเบียนเรียกชำระแล้วมูลค่า 1,912 ล้านบาท

นางอรฤดี ณ ระนอง


BROKER NEWS1�

AP หรือ บริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) เผยแผนการดำเนินธุรกิจปี 2556 ย้ำจุดยืน ผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยที่ไวต่อการตอบสนอง “The Most Responsive Creator” รักษาความเป็นผู้นำตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในสินค้าแนวราบและแนวสูง พร้อมเปิดเกมส์รุกสู่ตลาดใหม่ วางเป้าเปิด 23 โครงการใหม่ มูลค่าประมาณ 24,740 ล้านบาท นายอนุพงษ์ อัศวโภคิน ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ AP เปิดเผยถึงภาพรวมการทำงานในปีที่ผ่านมา “ผลประกอบการธุรกิจในปี 2555 AP เติบโตอย่างแข็งแกร่ง ด้วยยอดขายที่ โตขึ้นกว่า 40 % มูลค่า 20,237 ล้านบาท จาก 42 โครงการ ครอบคลุมทุกพื้นที่ใจกลางกรุงเทพฯ และปริมณฑล โดยมีสินค้ารอรับรู้รายได้ (Backlog) ณ สิ้นปี 2555 อยู่ที่ 27,247 ล้านบาท แบ่งเป็นแนวสูง 24,228 ล้านบาท และแนวราบ 3,019 ล้านบาท ผลความสำเร็จนี้เกิดจากการปรับเปลี่ยนการทำงานภายในให้เกิดการรู้ลึก รู้จริง และความเข้มแข็งของแบรนด์ AP ที่ทำการสื่อสารไปยังกลุ่มเป้าหมายอย่างต่อเนื่อง” ในปีนี้ AP มีแผนเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ทั้งหมด 23 โครงการ สัดส่วน 50:50 ทั้งแนวราบและแนวสูง รวมมูลค่าทั้งหมด 24,740 ล้านบาท แบ่งประเภทการพัฒนาโครงการทาวน์เฮ้าส์ใหม่ 10 โครงการ มูลค่า 8,000 ล้านบาท โครงการคอนโดมิเนียม 8 โครงการ มูลค่ารวม 12,000 ล้านบาท และโครงการบ้านเดี่ยว จำนวนทั้งสิ้น 5 โครงการ มูลค่ากว่า 4,740 ล้านบาท โดยบริษัทได้ประมาณการณ์ตั้งเป้ายอดขายไว้แล้วที่ 23,000 - 25,000 ล้านบาท นายอนุพงษ์ กล่าวเพิ่มเติมว่า “ด้วยการย้ำจุดยืนการเป็นผู้พัฒนาอสังหาฯ ที่ไวต่อการตอบสนอง AP จำเป็นต้องดำเนินธุรกิจในเชิงรุกมากขึ้น ทั้งการเจาะเข้าไปในกลุ่มลูกค้าใหม่ๆ และนำเสนอสินค้าทุกเซ็กเมนต์ออกสู่ตลาดอย่างต่อเนื่อง เพื่อรักษาความเป็นผู้นำในตลาดทาวน์เฮาส์สำหรับคนเมือง และผู้นำตลาดคอนโดมิเนียมแนวรถไฟฟ้า อีกทั้งยังมองเห็นโอกาสใหม่ในการนำเสนอโครงการบ้านเดี่ยวในเมือง เพราะเชื่อว่าผู้บริโภคทุกวันนี้มีสไตล์การใช้ชีวิตที่ซับซ้อนและเฉพาะเจาะจงมากยิ่งขึ้น” โดยในไตรมาสแรก AP มีการเปิดตัวสินค้าที่รองรับความต้องการของลูกค้าทุกเซ็กเมนต์เพื่อตอกย้ำความเป็นผู้นำในตลาดอสังหาฯ ผ่านการนำเสนอสินค้าในรูปแบบใหม่ ที่มีดี ไซน์และฟังก์ชั่นที่เฉพาะเจาะจงมากยิ่งขึ้น ทั้งหมด 6

โครงการ แบ่งเป็น คอนโดมิเนียม 3 โครงการ ได้แก่ 1) คอนโดมิเนียมแบรนด์ใหม่ล่าสุด GALERIE rue de 39 ซึ่งถือโปรเจคไฮไลท์ และเป็นการเข้าสู่ตลาดไฮเอนด์ครั้งแรก ด้วยยูนิตเริ่มต้นที่ 100 ตารางเมตร (2 ห้องนอน) 2) โครงการ Aspire อุดรธานี โปรเจคแรกในการนำสินค้า AP สู่ตลาดต่างจังหวัด และ 3) โครงการ Aspire รัตนาธิเบศร์ 2 อีก 1 ทำเลทองที่ขายดีในปี 2555 ส่วนโครงการแนวราบจำนวน 3 โครงการ ประกอบด้วย 1) บ้านเดี่ยวโครงการใหม่ล่าสุดภายใต้แบรนด์ SOUL อีกหนึ่งโครงการไฮไลท์บ้านดีไซน์ใหม่ล่าสุด ที่มุ่งตอบโจทย์ความต้องการอยู่อาศัยบ้านเดี่ยวในเมือง 2) โครงการบ้านกลางเมืองพระราม 9 - มอเตอร์เวย์ ผ่านการนำเสนอบ้านดีไซน์ใหม่ ที่มีความเฉพาะตัวตอบโจทย์ครอบครัวคนเมือง และ 3) โครงการพลีโน่ วงแหวน - รามอินทรา ทาวน์เฮาส์ในทำเลศักยภาพ ทั้งนี้ AP จะมีสินค้าพร้อมขายในปี 2556 รวมทั้งสิ้น 65 โครงการ มูลค่า 52,849 ล้านบาท โดยเป็นสินค้าที่เปิดตัวใหม่ (New Launch) จำนวน 23 โครงการ มูลค่า 24,740 ล้านบาท และเป็นโครงการที่ดำเนินอยู่ (Ongoing Project) จำนวน 42 โครงการ มูลค่า 28,109 ล้านบาท นายอนุพงษ์ อัศวโภคิน ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร พร้อมด้วยคุณวิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการ บริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ AP แถลงข่าววางเกมส์รุก สู่ผู้นำตลาดอสังหาฯ ปูพรมโครงการพร้อมขายปี 56 มูลค่า 52,849 ล้านบาท

ข่าวอสังหาริมทรัพย์ U

“AP” ผู้นำในการพัฒนาที่อยู่อาศัยตอบโจทย์คนเมือง วางเกมส์รุกสู่ผู้นำตลาดอสังหาฯ ปูพรมโครงการพร้อมขายปี 56 มูลค่า 52,849 ล้านบาท

DRT ชี้ตลาดวัสดุก่อสร้างปี 56 เน้น ‘สินค้าสำเร็จรูป’ หวังลดต้นทุนก่อสร้าง รับมือค่าแรงพุ่ง

13

ประจำเดือนกุมภาพันธ์ 2556

BROKER NEWS

‘ผลิตภัณฑ์ตราเพชร’ ชี้แนวโน้มอุตสาหกรรมวัสดุก่อสร้างปี 56 จะมุ่งเน้นนำเสนอสินค้าสำเร็จรูปเพิ่มมากขึ้น หวังช่วยลดระยะเวลาก่อสร้างและต้นทุนแรงงาน รองรับกับการปรับเพิ่มค่าแรง 300 บาทและแรงงานภาคก่อสร้างขาดแคลน ระบุช่องทางขายผ่านร้านค้าวัสดุก่อสร้างขนาดใหญ่โตต่อเนื่อง หลังพฤติกรรมเลือกซื้อสินค้าของลูกค้าหนุน มั่นใจสินค้ากลุ่มกระเบื้องคอนกรีตและกลุ่มไม้สังเคราะห์ยังมาแรง หลังทำยอดขายเติบโตได้ดี นายสาธิต สุดบรรทัด รองกรรมการผู้จัดการสายการขายและการตลาด บริษัท ผลิตภัณฑ์ตราเพชร จำกัด (มหาชน) หรือ DRT ผู้ผลิตและจำหน่ายผลิตภัณฑ์ระบบหลังคา ไม้สังเคราะห์ พื้นไม้ลามิเนต แผ่นบอร์ด ยิปซัม และบริการหลังการขาย ภายใต้แบรนด์ ‘ตราเพชร’ เปิดเผยว่า แนวโน้มของตลาดวัสดุก่อสร้างในปี 2556 จะได้รับแรงกดดันจากนโยบายของภาครัฐที่มีการปรับขึ้นค่าแรงขั้นต่ำเป็น 300 บาทในทุกจังหวัดทั่วประเทศ ซึ่งจะส่งผลให้ต้นทุนก่อสร้างโดยรวมปรับตัวสูงขึ้น ขณะเดียวกันปัญหาขาดแคลนแรงงานในอุตสาหกรรมก่อสร้างที่รุนแรงขึ้น จะทำให้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในกลุ่มผู้รับเหมาก่อสร้างมองหาผลิตภัณฑ์วัสดุก่อสร้างสำเร็จรูป เข้ามาช่วยเพิ่มประสิทธิภาพการก่อสร้างให้เร็วขึ้น เพื่อลดการใช้แรงงาน ทำให้ต้นทุนก่อสร้างลดลง ในส่วนช่องทางจำหน่ายนั้น พบว่า การจำหน่ายผ่านร้านค้าปลีกวัสดุก่อสร้างขนาดใหญ่ยังขยายตัวได้ดี โดยผู้ประกอบการส่วนใหญ่มีแผนลงทุนขยายสาขาให้ครอบคลุมทั่วประเทศ ซึ่งเป็นโอกาสดีของตราเพชรในการนำเสนอผลิตภัณฑ์ที่หลากหลายไปยังกลุ่มผู้บริโภคโดยตรง ทั้งนี้ บริษัทฯได้เตรียมจัดกิจกรรมการตลาดและการทดลองใช้ผลิตภัณฑ์ผ่านช่องทางดังกล่าวไว้แล้ว เพื่อรองรับพฤติกรรมการซื้อสินค้าของลูกค้าที่นิยมเลือกซื้อวัสดุก่อสร้างผ่านร้านค้าปลีกวัสดุก่อสร้างขนาดใหญ่มากขึ้น “เรามองว่า ในปีหน้า ปัจจัยด้านต้นทุนแรงงานจะเข้ามากดดันทำให้ผู้รับเหมามองหาสินค้าวัสดุก่อสร้างที่ช่วยให้การก่อสร้างเร็วขึ้น เช่น เดิมใช้อิฐมอญก่อสร้างผนัง ก็จะปรับเปลี่ยนมาใช้อิฐมวลเบามากขึ้น เพื่อลดขั้นตอนการก่อและฉาบ หรือเลือกใช้ ไม้บอร์ดเข้ามาช่วยก่อสร้างผนังแทน ซึ่งจะใช้

แรงงานน้อยลง โดยในส่วนของตราเพชรนั้น เรามีความพร้อมด้านการผลิตและนำเสนอผลิตภัณฑ์ที่สามารถตอบโจทย์ดังกล่าว เพื่อเสริมความแข็งแกร่งให้แบรนด์ตราเพชรและสร้างยอดขายให้เติบโตขึ้น” นายสาธิตกล่าว รองกรรมการผู้จัดการสายการขายและการตลาด DRT กล่าวว่า ส่วนสินค้าวัสดุก่อสร้างที่คาดว่ายังมีอัตราการเติบโตที่ดีในปี 2556 ได้แก่ สินค้ากลุ่มกระเบื้องหลังคาคอนกรีตในรูปแบบลอนคู่และแบบเรียบหลัง ซึ่งในช่วง 11 เดือนแรก ตราเพชรทำยอดขายกลุ่มผลิตภัณฑ์ดังกล่าวเติบโตขึ้น 10-15% โดยปัจจัยสนับสนุนมาจากผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่มุ่งพัฒนาที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยวในตลาดต่างจังหวัดมากขึ้น เพื่อรองรับความต้องการซื้อของผู้บริโภค ขณะที่กลุ่มสินค้าไม้สังเคราะห์ถือเป็นสินค้าที่มีความโดดเด่น โดยมีอัตราเติบโต 15-20% โดยเฉพาะไม้ฝาที่นำมาใช้ ในงานก่อสร้างมากขึ้น “เรามองว่า การเติบโตของกระเบื้องคอนกรีตและกลุ่มไม้สังเคราะห์ของตราเพชรนั้น มาจากการนำเสนอผลิตภัณฑ์ผ่านช่องทางขายผ่านร้านค้าปลีกวัสดุก่อสร้างขนาดใหญ่ ที่สินค้าสามารถเข้าถึงกลุ่มผู้บริโภคได้ง่ายยิ่งขึ้น อีกทั้งแบรนด์ตราเพชรมีความแข็งแกร่งและได้รับความเชื่อมั่นจากผู้บริโภค ส่งผลให้ภาพรวมสัดส่วนการขายจากร้านค้าปลีกวัสดุก่อสร้างรายใหญ่ในปีนี้เพิ่มขึ้นเป็น 8-9% จากยอดขายทั้งหมด จากเดิมที่มีสัดส่วนยอดขายเพียงแค่ 2-3% เท่านั้น” นายสาธิต กล่าว

N ข่าวอสังหาริมทรัพย์ U

ข่าวอสังหาริมทรัพย์ U


BROKER NEWS14

ห้าห่วง เดินหน้าอัดแคมเปญ

“ห้าห่วง ฉลากเขียว ไม่มีฝุ่นใยหิน ปลอดภัยหายห่วง” ย้ำผู้บริโภคเลือก

หลังคาไม่มีแร่ใยหินที่ปลอดภัยต่อสุขภาพ ตั้งเป้าปี 56 ขอโตอีก 10%

นายปิยะพร กลันทกพันธุ ์รองผู้อำนวยการบริหารการตลาด บริษัทโอลิมปิคกระเบื้องไทย จำกัด เปิดเผยถึงแผนการทำตลาดของผลิตภัณฑ์หลังคา “ตราห้าห่วง” ในปี 2556 ที่จะถึงนี้ว่า จะมุ่งเน้นทำกิจกรรมการตลาด เพื่อสร้างความเชื่อมั่นและภาพลักษณ์ที่ดีให้เกิดขึ้นกับผลิตภัณฑ์ “ห้าห่วง ฉลากเขียว” โดยเฉพาะจุดขายหลัก...ไร้ใยหิน “บริษัทฯ วางแผนที่จะสร้างภาพลักษณ์สินค้า “ห้าห่วง ฉลากเขียว” ด้วยแคมเปญ “ห้าห่วง ฉลากเขียว ไม่มีฝุ่นใยหิน ปลอดภัยหายห่วง” โดยจะใช้งบประมาณทั้ งสิ้นกว่า 30 ล้านบาท ประชาสัมพันธ์ผ่านสื่อต่างๆ หลายช่องทาง ทั้งโฆษณาทางโทรทัศน์ หนังสือพิมพ์ และ ป้ายหน้าร้านค้า เพื่อสื่อสารให้ผู้บริโภคตระหนักถึงอันตรายของแร่ใยหิน ซึ่งคาดว่ากลยุทธ์การสร้างการรับรู้ของ

ห้าห่วง ฉลากเขียว ในเรื่องกระเบื้องหลังคาที่ปลอดภัย ไม่มีฝุ่นใยหิน จะสามารถสร้างการเติบโตของยอดขายขึ้นอีก 10% ในปี 2556 นี้” สำหรับผลิตภัณฑ์ “ห้าห่วง ฉลากเขียว” บริษัทฯ ได้มีการปรับกระบวนการผลิตโดยไม่ใช้แร่ใยหินมานานกว่า 2 ปีแล้ว ซึ่งในการเปลี่ยนกระบวนการผลิตนี้ พบว่าไม่ใช่เรื่องยุ่งยาก เพราะเป็นการเปลี่ยนเพียงส่วนเตรียมเยื่อวัตถุดิบเท่านั้นซึ่งใช้เวลาเพียง 6 เดือน โดยการเปลี่ยนแปลงครั้งนี้ เป็นการนำเสนอนวัตกรรมใหม่ๆ ที่ดีขึ้นให้แก่ผู้บริโภค และตัวแทนจำหน่ายสามารถมั่นใจได้ในเรื่องคุณภาพสินค้า ความปลอดภัยต่อสุขภาพ โดยได้รับการรับรองมาตรฐานผลิตภัณฑ์อุตสาหกรรม 1407-2540 นอกจากนี้ยังพบว่าเนื้อกระเบื้องมีความเหนียวเพิ่มขึ้น สามารถทนแรงกระแทกจากลูกเห็บได้มากกว่ารุ่นเดิมถึง 3 เท่า (ทดสอบโดยศูนย์ทดสอบผลิตภัณฑ์ไฟฟ้าอิเล็dทรอนิกส์ มหาวิทยาลัยเทคโนโลยีเจ้าคุณทหารลาดกระบัง) และจากการสำรวจตลาดในเบื้องต้นพบว่า กลุ่มผู้บริโภคส่วนใหญ่ในปัจจุบันคำนึงถึงความปลอดภัยและสุขภาพมากขึ้น ดังนั้น บริษัทฯ จึงยึดถือเรื่องนี้เป็นจุดสำคัญหลักในการดำเนินธุรกิจของบริษัทฯ ทั้งในเรื่องของความรับผิดชอบต่อสุขภาพที่ดีทั้งของพนักงาน ตัวแทนจำหน่าย ช่าง และผู้บริโภค

ตลอดจนสั งคมโดยรวม และสะท้อนถึงวิสัยทัศน์ในเรื่องของการไม่หยุดนิ่งในการทำธุรกิจที่ถือว่าบริษัทฯเป็นส่วนหนึ่งของสังคม โดยการนำเสนอสิ่งที่ดีขึ้น และปลอดภัยยิ่งขึ้นแก่ผู้บริโภค จึ ง ถื อ เ ป็ น พั น ธ กิ จ ข อ ง บริษัทฯ ซึ่งจะทำให้สามารถดำเนินธุรกิจได้อย่างยั่งยืน อย่างไรก็ตาม จาก

การประชุมครม.เมื่อ 12 เม.ย. 54 ได้เห็นชอบมติสมัชชาสุขภาพแห่งชาติ ครั้งที่ 3 พ.ศ. 2553 มาตรการ “สังคมไทยไร้ใยหิน” และองค์การอนามัยโลก (WHO) ได้มีการชี้แจงเกี่ยวกับเรื่องแร่ใยหินไครโซไทล์ ถูกใช้ผสมเป็นวัตถุดิบและเป็นส่วนผสมในผลิตภัณฑ์กระเบื้องหลังคา ยืนยันว่า แร่ใยหินทุกชนิด ซึ่งเป็นสารก่อมะเร็งในมนุษย์ทั้งสิ้น ดังนั้นวิธีที่จะขจัดโรคจากแร่ใยหินได้ คือ การยกเลิกการใช้แร่ใยหินทุกชนิด และสนับสนุนการใช้สารทดแทน ที่ปลอดภัยต่อสุขภาพ

± สัมภาษณ์

เตือนผู้บริโภคใช้สิทธิ์ตรวจสอบรายรับนิติบุคคล ก่อนตัดสินใจซื้อคอนโดฯ HBIRM ชี้หากผู้ประกอบการเลี่ยงกฎหมายส่อแววกระทบอาคารเสื่อมโทรม

15


BROKER NEWS

HBIRM เผยยังมีผู้ประกอบการคอนโดฯ เลี่ยงกฎหมายนิติบุคคลอาคารชุด ยืนยันกระทบคุณภาพชีวิตผู้อยู่อาศัย และอาคารเสื่อมโทรมส่อแววมูลค่าในอนาคตตกต่ำ เตือนผู้บริโภคใช้สิทธิ์ตรวจสอบรายรับนิติบุคคล ทั้งค่าส่วนกลางและเงินกองทุนก่อนตัดสินใจซื้อ นายธนันทร์เอก หวานฉ่ำ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เอช บี อินเตอร์ เรียลตี้ แมเนจเม้นท์ จำกัด (HBIRM) เปิดเผยถึงการตัดสินใจซื้อคอนโดมิเนียมของผู้บริโภคในปัจจุบันนี้ว่า จะต้องศึกษาถึงเรื่องผลประโยชน์ต่างๆ ที่มีส่วนเกี่ยวข้องกับการอยู่อาศัยในอาคาร โดยเฉพาะเรื่องรายรับและรายจ่ายที่นำมาใช้บำรุงและรักษาทรัพย์สินส่วนกลาง เนื่องจากนิติบุคคลอาคารชุดจะมีรายรับอยู่ 3 ประเภท คือ 1. เงินกองทุนซึ่งผู้ซื้อจะถูกเรียกเก็บครั้งเดียวตอนโอนกรรมสิทธิ์ เพื่อใช้ในการซ่อมแซมทรัพย์สินส่วนกลางที่มีมูลค่าแพงๆ หรืออุปกรณ์ต่างๆ ที่ใช้เงินจำนวนมาก 2. ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ซึ่งจะมีการจัดเก็บเป็นประจำทุกเดือน เพื่อเป็นค่าใช้จ่ายต่างๆ ทั้งหมดที่เกิดขึ้นในอาคาร และ 3. ค่าบริการที่ก่อให้เกิดรายได้ เช่น ค่าน้ำประปา ค่าเคเบิ้ลทีวี รวมทั้งอื่นๆ ที่เป็นบริการของนิติบุคคลอาคารชุด นายธนันทร์เอกกล่าวว่า ที่ต้องเน้นย้ำให้ผู้บริโภคศึกษาเรื่องดังกล่าว เพราะที่ผ่านมามีปัญหาที่เกิดขึ้นกับผู้ซื้อคอนโดมิเนียม เนื่องจากมีผู้ประกอบการที่ไม่สุจริตต่อลูกค้า เช่น การไม่รับผิดชอบค่าใช้จ่ายค่าส่วนกลางสำหรับห้องที่ยังไม่ได้ โอน ซึ่งตามกฎหมายระบุให้เป็นหน้าที่ของผู้ประกอบการต้องจ่ายเหมือนกับห้องอื่นๆ ทำให้เงินค่าส่วนกลางถูกเก็บไม่เต็ม 100% เมื่อต้องนำมาใช้จ่ายจึงทำให้บัญชีติดลบและมีปัญหาต่างๆ ตามมา เนื่องจากไม่สามารถจัดเก็บค่าส่วนกลางได้ทั้งหมด ในขณะที่ทุกโครงการได้มีการคำนวณค่าใช้จ่ายส่วนกลางไว้ตั้งแต่เริ่มต้นก่อสร้างแล้ว นอกจากนี้ยังมีปัญหาเรื่องเจ้าของโครงการไม่นำเงินกองทุนโอนให้กับนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งบางโครงการมีรายได้จากเงินกองทุนที่จัดเก็บจากผู้ซื้อไม่น้อยกว่า 10 ล้านบาท ทำให้นิติบุคคลสูญเสียรายได้ที่เกิดจากดอกเบี้ยซึ่งถือว่าเป็นจำนวนไม่น้อยเลยทีเดียว ที่ผ่านมาปัญหานี้เกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะโครงการขนาดเล็กที่มักเลี่ยงกฎหมายจึงทำให้เกิดปัญหาในการอยู่อาศัยตามมา ส่วนโครงการขนาดใหญ่ที่ให้ความสำคัญกับเรื่องภาพลักษณ์ของแบรนด์มักให้ความสำคัญกับการปฏิบัติตามกฎหมายอย่างเคร่งครัด “กว่าผู้อยู่อาศัยจะทราบว่าไม่ได้รับความเป็นธรรมและปัญหาต่าง ๆ เกิดขึ้นในอาคารที่ตนเองอาศัยอยู่ ส่วนใหญ่ใช้เวลาประมาณ 6 เดือน เนื่องจากต้องมีการจัดประชุมนิติบุคคลครั้งแรก หากผู้อยู่อาศัยไม่ทราบหรือไม่มีใครเปิดประเด็นเรื่องค่าใช้จ่าย จะไม่ทราบว่าเงินค่าส่วนกลางถูกใช้และจัดเก็บอย่างไม่เป็นธรรม ซึ่งไม่เป็นไปตามที่กฎหมายกำหนด ดังนั้น ผู้ที่จะได้รับประโยชน์จากการกระทำดังกล่าวมากที่สุดก็คือผู้ประกอบการหรือเจ้าของอาคารนั้นๆ และสาเหตุที่ไม่จ่ายค่าส่วนกลางห้องที่ยังไม่ได้โอนส่วนใหญ่อ้างว่าเป็นห้องที่ยังขายไม่ได้ หากไม่มีใครรู้เรื่องข้อกฎหมายก็จะไม่ทราบว่ากำลังถูกเอาเปรียบ” นายธนันทร์เอกกล่าวและเปิดเผยเพิ่มเติมว่า สำหรับโครงการคอนโดมิเนียมที่ผู้ประกอบการเลี่ยงกฎหมาย จะทำให้งบประมาณค่าส่วนกลางไม่สอดคล้องกับรายจ่ายที่เกิดขึ้นจริง เมื่อระบบสาธารณูปโภคมีปัญหาโดยเฉพาะอุปกรณ์หรือสิ่งอำนวยความสะดวกมีมูลค่าแพง จึงมีปัญหาเรื่องการซ่อมแซมและทำให้เกิดปัญหาการอยู่อาศัย สุดท้ายก็จะทำให้ชุมชนและอาคารชุดนั้น ๆ เสื่อมโทรมและไม่มีมูลค่าทางการตลาดในอนาคต อย่างไรก็ตาม จากประสบการณ์ในการเข้าไปบริหารโครงการอาคารชุดกว่า 100 โครงการที่ผ่านมาพบว่าผู้ประกอบการส่วนใหญ่ปฏิบัติตามกฎหมาย เนื่องจากต้องการรักษาชื่อเสียงและมีการพัฒนาโครงการต่อเนื่อง

จึงไม่เกิดปัญหาเรื่องการบริหารชุมชน แต่ก่อนตัดสินใจซื้ออาคารชุดไม่ว่าจะเป็นโครงการขนาดเล็กหรือใหญ่ก็ตาม ผู้บริโภคจะต้องทำความเข้าใจในสิทธิ์การอยู่อาศัยในอาคารชุด โดยจะต้องสอบถามถึงเรื่องเงินกองทุนและค่าส่วนกลางของห้องที่ยังไม่ได้โอนว่าทางโครงการรับผิดชอบหรือไม่ ซึ่งถ้าโครงการรับผิดชอบค่าใช้จ่ายดังกล่าวก็ถือว่าเป็นโครงการที่น่าอยู่อาศัย ทั้งนี้ โครงการที่ HBIRM จะเข้าไปบริหารจะต้องมีการตรวจสอบว่า ผู้ประกอบการปฏิบัติตามกฎหมายหรือไม่ หากพบว่าไม่ให้ความสำคัญกับเรื่องดังกล่าวก็จะหลีกเลี่ยงเนื่องจากไม่ต้องการหลอกลวงผู้บริโภค

นายธนันทร์เอก หวานฉ่ำ

เนื่องจากนิติบุคคลอาคารชุดจะมีรายรับอยู่ 3 ประเภท คือ 1. เงินกองทุนซึ่งผู้ซื้อจะถูกเรียกเก็บครั้งเดียวตอนโอนกรรมสิทธิ์ เพื่อใช้ในการซ่อมแซมทรัพย์สินส่วนกลางที่มีมูลค่าแพงๆ หรืออุปกรณ์ต่างๆ ที่ใช้เงินจำนวนมาก 2. ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ซึ่งจะมีการจัดเก็บเป็นประจำทุกเดือน เพื่อเป็นค่าใช้จ่ายต่างๆ ทั้งหมดที่เกิดขึ้นในอาคาร และ 3. ค่าบริการที่ก่อให้เกิดรายได้ เช่น ค่าน้ำประปา ค่าเคเบิ้ลทีวี รวมทั้งอื่นๆ ที่เป็นบริการของนิติบุคคลอาคารชุด

สาระความรู้ ù

ที่ดินประเภทไหนที่จะออกโฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ได ้


BROKER NEWS16

ประจำเดือนธันวาคม 2555

ในฉบับที่แล้วเราได้รู้จักเอกสารสิทธิที่เกี่ยวกับที่ดินประภทต่าง ๆ ไปแล้ว เอกสารสิทธิที่ถือว่าผู้ครอบครองมีสิทธิในที่ดินได้อย่างเต็มร้อยคือโฉนดที่ดินนั่นเอง และที่ดินประเภทไหนบ้างที่สามารถออกโฉนดหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ได้บ้าง ในฉบับนี้เราได้นำสาระความรู้ในส่วนนี้มานำเสนอ 1. ที่ดินที่จะออกหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน คือ โฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3, น.ส. 3ก., น.ส. 3ข.)ได้ จะต้องเป็นที่ดินที่มีลักษณะตามหลักเกณฑ์ที่กำหนดไว้ในกฎกระทรวง ฉบับที่ 43 (พ.ศ. 2537) ข้อ 14 กล่าวคือ จะต้องเป็นที่ดินที่ผู้มีสิทธิในที่ดินได้ครอบครองและทำประโยชน์แล้ว ไม่เป็นที่ดินที่ราษฎรใช้ประโยชน์ร่วมกัน เช่น ทางน้ำ ทางหลวง ทะเลสาบที่ชายตลิ่ง ที่เลี้ยงสัตว์สาธารณประโยชน์ ไม่เป็นที่ดินซึ่งได้หวงห้ามไว้เพื่อประโยชน์ตามพระราชบัญญัติว่าด้วยการหวงห้ามที่ดินรกร้างว่างเปล่า อันเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินพุทธศักราช 2478 ไม่เป็นที่ดินที่คณะกรรมการจัดที่ดินแห่งชาติสงวนและพัฒนาที่ดินเพื่อจัดให้แก่ประชาชน ไม่เป็นที่ดินของรัฐที่คณะกรรมการจัดที่ดินแห่งชาติสงวนหรือหวงห้ามเพื่อให้ประชาชนใช้ประโยชน์ร่วมกัน ไม่เป็นที่ดินที่คณะรัฐมนตรีสงวนไว้เพื่อรักษาทรัพยากรธรรมชาติหรือเพื่อประโยชน์สาธารณะอย่างอื่น 2. ที่ดินที่มีลักษณะดังต่อไปนี้ จะออกหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินได้จะต้องอยู่ในเงื่อนไข ดังนี ้ ที่เขา ที่ภูเขา และพื้นที่ที่รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยประกาศหวงห้ามตาม มาตรา 9 (2) แห่งประมวลกฎหมายที่ดินผู้ครอบครองที่ดินจะต้องมีสิทธิครอบครองโดยชอบด้วยกฎหมายตามประมวลกฎหมายที่ดิน ที่เกาะ จะต้องมีหลักฐานการแจ้งการครอบครอง (ส.ค. 1 ) ใบจอง, ใบเหยียบย่ำ, น.ค. 3, ก.ส.น. 5 หรือเป็นที่ดินที่คณะกรรมการจัดที่ดินแห่งชาติได้

อนุมัติให้จัดแก่ประชาชน หรือเป็นที่ดินซึ่งได้มีการจัดหาผลประโยชน์ตามมาตรา 10 และ 11 แห่งประมวลกฎหมายที่ดินโดยคณะกรรมการจัดที่ดินแห่งชาติได้อนุมัติแล้ว เขตป่าสงวนแห่งชาต ิ เขตอุทยานแห่งชาติ พื้นที่รักษาพันธุ์สัตว์ป่า พื้นที่ห้ามล่าสัตว์ป่า หรือพื้นที่ที่ ได้จำแนกให้เป็นเขตป่าไม้ถาวร จะต้องมีหลักฐานการแจ้งการครอบครอง (ส.ค. 1 ) หรือได้ออกใบจอง, ใบเหยียบย่ำ, ตราจอง ไว้ก่อนการ

สงวนหรือหวงห้ามที่ดิน ที่ดินที่อยู่ในเขตปฏิรูปที่ดิน ผู้ครอบครองที่ดินจะต้องมีหลักฐานการแจ้งการครอบครอง (ส.ค.1), ใบแจ้งความประสงค์จะได้สิทธิในที่ดิน ตามมาตรา 27 ตรี แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน หรือมีใบจอง, ใบเหยียบย่ำ หรือมีหลักฐาน น.ค.3, ก.ส.น.5 ก่อนประกาศเป็นเขตปฏิรูปที่ดิน พื้นที่ ที่ มีความลาดชันโดยเฉลี่ยร้อยละ 35 ขึ้นไป ตามที่กำหนดไว้ในนโยบายป่าไม้แห่งชาติ ผู้ครอบครองที่ดินจะต้องมีสิทธิครอบครองมาก่อนการบังคับใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน (ก่อน 1 ธันวาคม 2497) หรือมีหลักฐานแสดงว่าเป็นผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินโดยชอบด้วยกฎหมาย เช่น มีหลักฐานการแจ้งการครอบครอง (ส.ค.1)

สาระความรู้ สินค้า บริการ e

บริษัท คอนวูด จำกัด กลุ่มบริษัทปูนซีเมนต์นครหลวง จำกัด (มหาชน) แนะนำผลิตภัณฑ์กลุ่มตกแต่งผนัง ด้วยผลิตภัณฑ์ไม้ตกแต่งผนังคอนวูด รุ่นเซาะร่องยู ทางเลือกใหม่สำหรับงานผนัง ด้วยคุณสมบัติที่ออกแบบให้สามารถทนแดด ทนฝนและติดตั้งได้ง่าย เหมาะแก่การนำไปใช้ตกแต่งผนังได้ทั้งภายในและภายนอกอาคาร เพื่อเพิ่มความสวยงามเสมือนไม้จริง เติมเสน่ห์ให้แก่อาคารและที่พักอาศัย

ไม้ตกแต่งผนังคอนวูด รุ่นเซาะร่องยู

17


BROKER NEWS

เปิดประเดิมปฐมฤกษ์ความยิ่งใหญ่ต้อนรับศักราชใหม่ กับสุดยอดมหกรรมเอ็กซ์โปแห่งวงการเฟอร์นิเจอร์และของตกแต่งบ้านงานแรกของปี “Furniture Expo” เตรียมเปิดคลังผลิตภัณฑ์อุตสาหกรรมชั้นนำด้านเครื่องเรือนและอุปกรณ์แต่งบ้านครบวงจร บนพื้นที่ 20,000 ตารางเมตร ณ ศูนย์แสดงสินค้า อิมแพ็ค เมืองทองธานี มหกรรมเดียวที่รวบรวมสินค้าแต่งบ้านทุกประเภทที่ลูกค้าปรารถนา และนับเป็นอภิมหาโอกาสสำหรับผู้ประกอบการทั่วฟ้าเมืองไทยที่จะได้แสดงศักยภาพความเป็นผู้นำแถวหน้าในแวดวงอุตสาหกรรมเฟอร์นิเจอร์ พร้อมทั้งร่วมเป็นพลังขับเคลื่อนกระแสความ อลังการของมหกรรมของแต่งบ้านที่ครบวงจรที่สุดเท่าที่เคยมีมาในวันที่ 23 กุมภาพันธ์ - 3 มีนาคม 2556 ณ อิมแพ็ค เมืองทองธานี Hall 1 - 4

Furniture Expo 2556

ประเภทสินค้าที่เข้าร่วมแสดง เฟอร์นิเจอร์ชุดรับแขก เฟอร์นิเจอร์ชุดห้องน้ำ เฟอร์นิเจอร์ชุดรับประทานอาหาร เฟอร์นิเจอร์ชุดสำนักงาน เครื่องสุขภัณฑ์ และอุปกรณ์สุขภัณฑ์ วัสดุตกแต่งประดับบ้าน สินค้าหัตถกรรม เครื่องจักรสาน เฟอร์นิเจอร์หวาย อุปกรณ์เพื่อความปลอดภัยในบ้าน เครื่องใช้ ไฟฟ้า ติดต่อ : www.unionpan.com โทร. 0-2719-0408

โฮมโซลูชั่น เซ็นเตอร์ ศูนย์บริการและรวมสินค้าเรื่องบ้านครบวงจร พร้อมบริการให้คำแนะนำจากผู้ชำนาญการ ในธุรกิจ เอสซีจี ผลิตภัณฑ์ก่อสร้าง เปิดให้บริการ โซลูชั่นห้องน้ำ (Bathroom Solution) พร้อมบริการแบบครบวงจรตั้งแต่ต้นจนจบ โดยทีมผู้เชี่ยวชาญมืออาชีพ จากโฮมโซลูชั่น เซ็นเตอร์ ที่พร้อมจะเนรมิตห้องน้ำทั้งเก่าและใหม่ ให้ตอบสนองความต้องการของลูกค้า ที่ต้องการปรับแต่งห้องน้ำ ในแบบฉบับที่ต้องการได้สม ดั่งใจ ด้วยบริการออกแบบที่เป็นภาพสามมิติเสมือนจริง จากโปรแกรม 3D Web Design ฟรี ! สำหรับผู้ที่สนใจ ทางโฮมโซลูชั่น เซ็นเตอร ์ จะมีการจัดเสวนาและ เวิร์คช้อปเรื่อง “ทำห้องน้ำ นับจากศูนย์” ซึ่งไม่เสียค่าใช้จ่ายใดๆ สามารถสอบถามรายละเอียดเรื่องสถานที่ เวลา และรายละเอียดอื่นๆ เพิ่มเติมได้ที่ 0-2586-4141

ครบเครื่องเรื่องห้องน้ำ กับมืออาชีพ ที่พร้อมให้คำปรึกษาฟรี ที่โฮมโซลูชั่น เซ็นเตอร์

ทพ.ญ.เอมอร ฤทธี (คุณหมอนุ่น) ทันตแพทย์และผู้บริหารกรีนเด็นทัล คลินิค (รามคำแหง 41/1) กล่าวว่า “เด็กไทยส่วนใหญ่ที่มาหาทันตแพทย์ มักมีอาการปวดฟันหรือเหงือกเป็นหนอง เนื่องจากมีรากฟันผุๆ และจำเป็นต้องได้รับการรักษาโดยการถอนฟันออก เหตุเกิดมีน้อยรายนักที่ผู้ปกครองจะพาเด็กมาหาทันตแพทย์ เพื่อตรวจสุขภาพในช่องปาก ฟัน.. ธรรมชาติจะสร้างขึ้นมาให้มีลักษณะที่แข็งแรงกว่าส่วนอื่นๆ ของร่างกาย หน้าที่ทำการเคี้ยวได้ตลอดชีวิตอย่างมีประสิทธิภาพเและเพื่อสร้างรอยยิ้มให้เกิดความสวยงาม แต่ฟันก็ยังมีจุดอ่อนในตัวเองโดยธรรมชาติ กล่าวคือ ภายหลังกินอาหารทุกมื้อ มักจะมีเศษอาหารเล็กๆ ติดอยู่ตามซอกฟันหรือจับเป็นคราบอยู่ตามตัวฟัน หรือในช่องฟันที่มีเศษอาหารเหล่านั้นจะถูกเชื้อจุลินทรีย์ที่อาศัยอยู่ ในช่องปาก ทำการย่อยให้สลายตัวลงเพื่อเป็นอาหารของเหล่าจุลินทรีย์เหล่านั้น และจากการย่อยสลายเศษอาหาร โดยเฉพาะอย่างยิ่งพวกแป้งหรือของหวานชนิดต่างๆ โดยเชื้อจุลินทรีย์นี้เองจะมีสารประเภทกรดเกิดขึ้น กรดที่เกิดขึ้นนี้แม้จะเป็นกรดอย่างอ่อน แต่ก็มีความสามารถที่จะทำลายผิวเคลือบฟันและเนื้อฟันให้ผุกร่อนได้ และยิ่งหากฟันไม่เคยได้รับการเอาใจใส่ดูแลความสะอาดเลย หรือทำความสะอาดอย่างไม่ใส่ใจ ทำให้มีเศษอาหารตกค้างอยู่ตามซี่ฟันตลอดเวลาแล้วก็เท่ากับช่วยสนับสนุนให้การสร้างกรดโดยเชื้อจุลินทรีย์ภายในปากเกิดขึ้นได้ตลอดเวลา ซึ่งเด็กๆ ทุกคนสามารถป้องกันไม่ให้เกิดขึ้นด้วยตัวเราเองได้ด้วยวิธีการง่าย โดยต้นเหตุคือ ขจัดเศษอาหารไม่ให้หลงเหลืออยู่ภายในปากหลังกินอาหารแล้ว วิธีขจัดเศษอาหารจะทำโดยวิธีใด ใช้อุปกรณ์อย่างไร ก็แล้วแต่สภาพแวดล้อม แต่วิธีที่ดีที่สุดคือ การทำความสะอาดฟันทุกครั้งหลังกินอาหาร คือ การแปรงฟัน หรือบ้วนปาก

คุณหมอกรีนเด็นทัลชวนเด็กๆ ดูแลสุขภาพในช่องปากและฟันกันเถอะ

เด็กๆ ส่วนใหญ่กับการทำความสะอาดฟันตั้งแต่เมื่อฟันคู่แรกของเด็กขึ้นมาในปากเมื่อเด็กมีฟันขึ้นหลายซี่ควรหัดให้ เด็กชินกับการใช้แปรงสีฟันขนาดเล็ก การทำความสะอาดฟันเด็ก พ่อหรือแม่ควรเป็นผู้ทำให้ ไม่ควรให้เด็กทำเอง

จนกว่าเด็กจะโตมาก และเข้าใจวิธีการแปรงฟันและสามารถแปรงฟันได้ถูกต้อง การแปรงฟันนั้นดูจะเป็นของธรรมดา แต่เกือบจะทุกคนไม่เคยให้ความสำคัญและไม่ให้เวลาอย่างพอเพียง แปรงฟันแบบรีบๆ แล้วก็เสร็จไป แต่เศษอาหารก็มิได้ถูกขจัดให้หมดไป ดังนั้นโอกาสที่จะทำให้ฟันผุก็ยังเกิดขึ้นได้เสมอ ดังนั้นเด็กๆ เมื่อแปรงฟันควรแปรงอย่างถูกต้อง การแปรงฟันให้เด็กนั้นควรให้เวลายาวสักนิด เพราะระยะแรกๆ เด็กคงไม่ชอบเท่าใดนัก แต่พ่อและแม่ไม่ควรตามใจเด็ก ควรหัดให้เด็กเคยชินที่จะได้รับการแปรงฟันจนสะอาด ซึ่งจะได้ติดเป็นนิสัยเด็กตลอดไป แปรงสีฟันที่ใช้กับเด็กควรเลือกขนาดที่พอเหมาะกับปากของเด็ก และมีขนแปรงที่อ่อนนุ่ม ข้อสำคัญของการแปรงฟันที่ถูกต้อง อยู่ที่ว่าต้องแปรงที่ฟันทุกๆ ซี่ๆ ละหลายครั้ง และแปรงโดยวิธีที่ถูกต้อง วิธีที่ถูกต้องมีหลักง่ายๆ อยู่นิดเดียวเท่านั้นคือ ให้เริ่มแปรงด้วยการวางขนแปรงไว้บริเวณที่เหงือกต่อกับตัวฟัน แล้วแปรงโดยการปัดขนแปรงผ่านตัวฟันและซอกฟันเข้าหาส่วนบดเคี้ยวของตัวฟัน หรือจะจำง่ายๆ ว่าฟันบนปัดขนแปรงลงล่าง ฟันล่างปัดขนแปรงขึ้นบนการปัดขนแปรงโดยวิธีนี้จะทำให้เศษอาหารที่ติดอยู่บนตัวฟันและตามซอกฟันหลุดออกหมด สำหรับด้านบดเคี้ยวด้านบนของตัวฟัน ก็ใช้ขนแปรงถูไปถูมา หลายๆ ครั้ง เพียงเท่านี้ฟันและสุขภาพช่องปากของเด็กไทย ก็จะแข็งแรงมากขึ้น และมั่นเข้าพบทันตแพทย์ทุก ๆ 6 เดือน หรืออย่างน้อย ปีละครั้ง นะคะ เด็กๆ ควรรับประทานอาหารให้ครบ 5 หมู่ และ ดื่มน้ำเยอะๆ อย่างน้อย 8 - 10 แก้ว เพื่อสุขภาพอนามัยของร่างกาย และความแข็งแรงของฟัน พร้อมรอยยิ้มหวานๆ ของเด็กไทยค่ะ ถ้าต้องการสอบถามข้อมูลเกี่ยวกับฟันของเด็กๆ กับหมอนุ่น สอบถามได้ที่ www.facebook.com/greendentalthai นะคะ”


BROKER NEWS18 สุขภาพ

TCELS ส่งศูนย์เวชศาสตร์อายุรวัฒน์นานาชาติ เตือน 5 โรคร้ายอันตรายต่อชีวิตครู แนะเทคนิดดูแลสุขภาพแม่พิมพ์สไตล์อายุรวัฒน์ เผยเมนูเด็ดดูแลครูได้อย่างดีคือ น้ำพริกปลาทู แกงขี้เหล็ก น้ำใบมะตูม-ย่านาง-ใบบัวบก ในโอกาสวันครู ศูนย์ความเป็นเลิศด้านชีววิทยาศาสตร์ TCELS โดยศูนย์เวชศาสตร์อายุรวัฒน์นานาชาติ ขอส่งความห่วงใยไปยังแม่พิมพ์ของชาติทุกคน ด้วยคำแนะนำดีๆ ที่เตือนให้คุณครูระวังโรคร้ายที่อาจมากับความ รับผิดชอบในวิชาชีพของตัวเอง นพ.กฤษดา ศิรามพุช ผู้อำนวยการศูนย์เวชศาสตร์อายุรวัฒน์นานาชาต ิกล่าวว่า โรคร้ายแรงมีมากมายที่อาจจะบั่นทอนชีวิตของคุณครูผู้มีบุญคุณมากมายกับลูกศิษย์ที่ออกไปทำคุณประโยชน์ให้บ้านเมือง แต่ที่จะหยิบยกให้ทราบในทีนี้ คือ 5 โรคร้ายที่อาจทำอันตรายครูไทย คือ 1. โรคเครียด ไปจนถึงซึมเศร้า อาชีพครูเป็นอาชีพที่เหนื่อยและหนัก แต่ครูจะมีความสุขอยู่ในใจเสมอ ภาวะเครียดที่มาจากการที่ต้องรับผิดชอบทั้งลูกศิษย์และงานของครูอาจทำให้สมองล้าเป็นบางครั้งบางทีได้ แต่ถ้ายังมีแรงกดดันอยู่นานๆ เช่นมีเรื่องส่วนตัวและครอบครัวด้วยก็อาจทำให้ครูประสบภาวะทางอารมณ์ได้ อาจมีอารมณ์สองขั้วหรือซึมเศร้าได้ง่าย ทางแก้ง่ายคือให้คุณครู “ออกกำลังใจ” และกิน “อาหารร่าเริง” แบบง่ายๆ 2. โรคอ้วน มาจากเรื่องการรับประทาน, การดื่มแอลกอฮอล์,ออกกำลังกายน้อยและความเครียด ดังจะเห็นว่าแม่พิมพ์ของชาติที่ต้องตรากตรำทำงานทั้งสอนหนังสือและบริหารไปด้วยจะมีความเสี่ยงข้อนี้มาก ความเหนื่อยล้าของสมองกับร่างกายจะกระตุ้นให้การรับประทานมากขึ้นเป็นลำดับ เมื่อกลับถึงบ้านก็อยากพักผ่อนให้เต็มที่ ไม่อยากออกกำลังกายแล้วเพราะรู้สึกเหนื่อย เมื่อนั้นโรค “อ้วนลงพุงมฤตยู (Metabolic syndrome)” ก็จะถามหา โรคนี้ไม่ใช่แค่หุ่นไม่สวยอย่างเดียวนะครับแต่มันมีไขมันในเลือดสูง มันจุกตับและนำไปสู่ความดันสูง เบาหวานและโรคอื่นๆ ได้อีกมาก 3. โรคนอนดึก คุณครูหลายท่านจำต้อง “เข้าสังคม” ซึ่งสรุปง่ายคือต้อง นอนดึก,กินดึกและอยู่ดึก ทั้ง 3 ข้อเป็นไลฟสไตล์ที่เรียกโรคภัยไข้เจ็บเป็นอย่างยิ่ง ลำพังแค่การนอนดึกก็ทำให้ “อ้วนง่าย” กินน้อยแต่น้ำหนักขึ้นเร็ว ส่วนการรับประทานดึกก็ทำให้ร่างกายไม่ได้พักผ่อน การนอนหลับจะไม่สนิทดีนัก อาจทำให้เกิด “กรดไหลย้อน” ได้ ในกรณีที่น่าห่วงคือคุณครูที่มี โรคประจำตัวอยู่แล้วการนอนที่มีปัญหาอาจมีได้ตั้งแต่หลับไม่ลึก หยุดหายใจขณะหลับ โรคหัวใจกำเริบ เสี่ยงมะเร็งไปจนถึงไหลตายได้ 4. โรคนอนไม่หลับ ครูบางท่านอยากนอนเร็วหัวค่ำแต่สมองกลับไม่เป็นใจปล่อยให้นอนกลิ้งไปมาตากลมอยู่ทั้งคืน อย่างนี้น่าเห็นใจ โรคนอนไม่หลับอาจเกิดได้ในครูไทย เกิดได้จากเรื่อง “วัย” และเรื่อง “งาน” โดยคุณครูที่เข้าวัยทองจะมีปัญหานี้มากหน่อยแล้วส่งผลต่อการสอนในตอนเช้ามาก น่าเห็นใจคุณครูมากที่เรื่อง “งาน” ก็อาจนำความเครียดติดสมองไปทำให้นอนไม่หลับได้ มีเทคนิคง่ายสไตล์อายุรวัฒน์คือ “จัดระเบียบสมอง” วางความสำคัญก่อนหลังเช่น สำคัญที่สุดคืองานสอนและงานประกันคุณภาพ สำคัญถัดมาคืองานสังคม ส่วนสำคัญท้ายสุดคืองานที่ไม่เกี่ยวข้องกับศิษย์เรา แล้วจะเบาหัวเวลานอนได้มาก 5. โรคที่เกี่ยวกับการยืน เช่นข้อเข่าเสื่อม ปวดไขข้อและริดสีดวง ครูที่ท่านต้องยืนนานวันละหลายชั่วโมงนั้นต้องเอาใจใส่สุขภาพให้มากครับเพราะท่านมีความเสี่ยงที่จะข้อเข่าสึกได้มากกว่าคนทั่วไปโดยเฉพาะในท่านที่รูปร่างใหญ่ด้วย ขอให้เลี่ยงมาพักเข่าบ้างทุก 30 นาทีและเลี่ยงท่านั่งต่อไปนี้คือ พับเพียบ ขัดสมาธิ คุกเข่าหรือว่านั่งยอง ในโรงเรียนควรจัดให้มี “สุขานั่งห้อยขา” แทนที่สุขาแบบ “นั่งยอง” ไว้สำหรับครูผู้ใหญ่จะช่วยได้มากครับ ถัดมาคือเรื่อง “ริดสีดวง” ที่อาจมาระรานครูได้เวลายืนนานๆ หรือต้องกลั้นการขับถ่ายบ่อยๆ ขอให้คุณครูใช้วิธีดื่มน้ำให้มากและออกกำลังบ่อยๆ ครับจะทำให้ลำไส้ทำงานได้ปกติดี

เตือน 5 โรคร้ายทำลายชีวิตครู พร้อมแนะเทคนิดดูแลแม่พิมพ์ด้วยอาหารสไตล์อายุรวัฒน ์

นอกจากนี้ นพ.กฤษดา ยังแนะนำ 5 เทคนิคดูแลสุขภาพครูคือ 1. อาหารร่าเริงสำหรับคุณครู เป็นอาหารที่ช่วยบำรุงสมองและมีวิตามินที่ช่วยคลายเครียด นั่นคือ “น้ำพริกปลาทู” เพราะมีปลากับกะปิที่ช่วยบำรุงสมองไล่ลดการอักเสบที่เกิดจากธาตุเครียด (Cortisol) สะสม ส่วนท่านที่สะดวกแบบวิตามินเม็ดก็มี วิตามินบี น้ำมันปลา วิตามินเอ วิตามินดีและแร่ธาตุอย่างสังกะสีกับแมกนีเซียมครับ ที่จะช่วยรับมือกับอาการล้าที่เกิดจากความเครียดได้ 2. นิทราบำบัด การนอนเป็นอาหารสมองที่สำคัญสำหรับครู ถ้านอนไม่หลับสนิทลองรับประทาน “แกงขี้เหล็ก” “น้ำมะตูม” “น้ำใบบัวบก” “น้ำใบย่านาง” หรือดื่ม “ชาคาโมไมล์ใส่น้ำผึ้ง” ก็ ได้ครับ จะช่วยปรับ “ธาตุง่วง (Melatonin)” และ “เคมีสุข (Serotonin)” ในสมองก่อนนอน ช่วยกล่อมให้หลับสบายใจดี 3. สุขาคุณครู คุณครูผู้ใหญ่และคุณครูผู้มีร่างใหญ่เหมาะกับโถห้องน้ำแบบ “นั่งห้อยขา” ครับ จะช่วยเซฟข้อเข่าไว้ ไม่ให้สึกก่อนวัย คุณครูจะได้ ไม่ปวดขาเวลายืนสอนนักเรียนนานๆ การมีห้องน้ำเฉพาะสำหรับคุณครูจะช่วยสุขภาพครูได้ทั้ง “ข้อเข่า” และ “ริดสีดวง” ด้วย 4. ออกกำลังกาย ภารกิจที่รัดตัวทำให้คุณครูหลายท่านไม่อาจออกกำลังกายได้ดังหวัง ลำพังงานก็ทำให้กลับบ้านมืดค่ำ จึงขอให้ใช้เทคนิคออกกำลังกาย “ขยับในออฟฟิศ” ดังต่อไปนี้คือ ลุกนั่งกับเก้าอี้เป็นระยะ ลุกขึ้นยืนแล้วนั่งอย่างนี้ก็ช่วยได้แล้วครับ วันหนึ่งสัก 20 ครั้ง สลับกับ “แกว่งแขน” วันละ 500 ครั้ง นอกจากนั้นการ “เดิน” เริ่มต้นสักวันละ 1,000 ก้าวโดยใช้เครื่องนับก้าวช่วยก็ช่วยได้มาก อย่างน้อยให้คุณครูได้ออกกำลังแบบที่ว่ารวมๆ กันสักวันละ 30 นาทีก็เท่ากับกฏการออกกำลังมาตรฐานแล้ว 5. ออกกำลังสมองและใจ เวชศาสตร์อายุรวัฒน์เน้นเรื่องของ “ความสุข” ที่มาจากข้างในออกข้างนอก สำหรับครูต้องพิเศษหน่อยครับคือเน้นที่ “ทำได้เอง” อาจลองหากิจกรรมที่ ไม่เคยทำมาทำดูเช่น ทำอาหาร ทำขนม เล่นดนตรี เต้นลีลาศ โยคะ ส่วนเรื่องของจิตใจขอให้ใช้เทคนิค “เห็นดีได้ในทุกสิ่ง” แม้ในงานที่รู้สึกว่าหนักใจไม่อยากรับถ้ามองจนเห็นดีได้จะทำให้สบายขึ้นเยอะ หรือกับคนที่ ไม่ดีกับเราก็ตามถ้าเห็นดีได้ในคนนั้นแล้วจะทำให้ใจ เบาลง นี่คือการออกกำลังใจสร้างเมตตาแบบง่ายๆ

19


BROKER NEWSสุขภาพ

นพ.กฤษดา ศิรามพุช


BROKER NEWS20 ดวง&ฮวงจุ้ย ˇ

ปี่เซียะ สัตว์มงคลที่ทุกบ้านควรมีตามตำราจีน

ปี่เซียะ คือ เทพลก กวางสวรรค์มี 1 เขา มีปากไม่มีทวาร เชื่อกันว่าทรัพย์มีแต่เข้าไม่มีออก รูปลักษณะของปี่เซี๊ยะตามตำราเดิมเป็นสัตว์สี่เท้า ตัวเป็น กวาง แต่หางเป็นแมว มีเขา และปีก แต่บางแบบก็ไม่มีปีก เป็นสัตว์ศักดิ์สิทธิ์ ซึ่งคำว่า “ปี่เซียะ” เป็นสำเนียงจีนกลาง ถ้าจีนแต้จิ๋วเรียกว่า “ผี่ชิว” กวางตุ้งเรียก “เพเย้า” หรืออาจเรียกในชื่ออื่น ๆ เช่น เถาปก หรือ ฝูปอ นี้เป็นคำเรียกรวม ๆ ของ “สิ่งซิ้ว” สัตว์ศักดิ์สิทธิ์ตระกูลหนึ่ง ปี่ คือ ตัวผู้ ส่วน เซียะ คือ ตัวเมีย สองเขาจะเรียกว่าปี่เซียะ ส่วนเขาเดียวจะเรียกว่าเทียนลก ทางเหนือของจีนจะเรียกว่าปี่เซียะ ส่วนทางใต้จะเรียกว่าเทียนลก ถ้าเป็นตัวเดียวจะเป็นตัวเสี่ยงโชค แต่ถ้าเป็นคู่สำหรับวัตถุมงคล สำหรับขจัดสิ่งชั่วร้าย แต่เดิม ปี่เซียะ เป็นสัตว์มงคลที่มีอนุภาพในทางกำจัดปีศาจ และสิ่งชั่วร้ายรวมทั้งปกป้องจากคุณไสย และมนต์ดำต่าง ๆ กล่าวคือคำว่าปี่ หรือ ผี่ นั้น แปลว่า ปิด เร้นลับหลบซ่อน คำว่า ปี่เซี๊ยะ หรือ ชิว คือ อาถรรพณ์ สิ่งไม่ดี คุณไสย ภูติปีศาจ คำว่าปี่เซียะ หรือ ผี่ชิว จึงแปลได้ว่า ขจัดอาถรรพณ์ คนจีนสมัยก่อนจึงมักเขียนภาพหรือตั้งประติมากรรมรูปปี่เซียะไว้ตามประตูบ้านและสุสานทั่วไป บางทีก็ประดับไว้บนหลังคาพระราชวังต่างๆ เพื่อให้มันช่วยขจัดสิ่งอัปมงคลทั้งหลายนั้นเอง ว่ากันว่ามีพลังในการกำราบสิ่งชั่วร้าย

มีลักษณะ 8 ประการ คือ 1. อ้าปากรับทรัพย์ 2. หางยาวกวักโชคลาภ 3. ยกหัวข่มศัตรูคู่แข่ง 4. เท้าตะปบเงิน (หาเงินเก่ง รักษาทรัพย์ให้งอกงาม) 5. ก้าวขา-ก้าวหน้า 6. ลิ้นยาว ตวัดโชคลาภเงินทอง 7. องอาจน่าเกรงขาม 8. ไม่มีรูทวาร เงินทองเข้าอย่างเดียวไม่ไหลออก เบญจธาตุของปี่เซียะ ปี่เซียะเป็นสัตว์มงคลลูกผสม 5 ชนิด คือ มังกร (หลง) - ธาตุไม้ , พญาราชสีห์หรือสิงโต (ชีจื่อ) - ธาตุทอง, อินทรี (อิง) - ธาตุไฟ, กวาง (ลู่) - ธาตุ น้ำ, แมว (มาว) - ธาตุดิน อานุภาพพิเศษ สัมผัสกลิ่นของโชคลาภได้รวดเร็ว ชัดเจนและแม่นยำ คุณสมบัติของปี่เซียะคู่กับปี่เซียะเดี่ยว เทพปี่เซียะแบบเดี่ยว (ขุนพล) ใช้เรียกทรัพย์ สำหรับคนที่ทำอาชีพค้าขาย ธุรกิจ หรือต้องการให้เงินเข้า ไม่เป็นหนี้ เทพปี่เซียะแบบคู่ (เทพพิทักษ์) ใช้เฝ้าทรัพย์ สำหรับคนที่หาเงินมาได้แต่ไม่ต้องการให้เงินไหลออก (เก็บเงินไม่อยู่) การที่จะใช้ปี่เซียะคู่หรือปี่เซียะเดี่ยว ให้ดูหลักธรรมชาติ หลักความสมดุล หรือความสวยงามเป็นหลัก ฉบับหน้าเรามารู้จักเคล็บลับเบิกเนตรปี่เซียะตามวิธีจีนโบราณ

21


BROKER NEWSˇ การดูแลรักษารถยนต์ é

ลมหนาวผ่านไปอากาศร้อนก็เตรียมเข้ามาเยือนแล้ว ในฤดูร้อนที่จะถึงแม้อีกหลายเดือน ท่านผู้เป็นเจ้าของรถยนต์ก็อย่าประมาท ต้องให้การดูแลรักษาระบบระบายความร้อนของเครื่องยนต์ให้มีการทำงานได้เต็มประสิทธิภาพมากยิ่งขึ้น เพื่อการระบายความร้อนที่ดีของเครื่องยนต์ ระบบระบายความร้อนของเครื่องยนต์มีระบบระบายความร้อนอยู่ด้วยกัน 2 รูปแบบ คือ ระบบระบายความร้อนด้วยอากาศ และระบบระบายความร้อนด้วยน้ำหล่อเย็น ระบบระบายความร้อนด้วยอากาศเป็นระบบระบายความร้อนที่ใช้อยู่กับรถจักรยานยนต์ และในเครื่องยนต์การเกษตร การระบายความร้อนแบบอากาศจะใช้แรงลมภายนอกมาปะทะกับครีบระบายความร้อนที่ติดอยู่กับเสื้อสูบ เพื่อระบายความร้อนของเครื่องยนต์ ด้วยอากาศภายนอกที่ร้อนมากยิ่งขึ้น (30-40 องศา) ทำให้การระบบระบายความร้อนด้วยอากาศมีปัญหามาก มีการระบายความร้อนได้ ไม่เพียงพอ ทำให้ประเก็นต่างๆ ของเครื่องยนต์เกิดการเสื่อมสภาพเร็วมากยิ่งขึ้นและยังส่งผลทำให้เครื่องยนต์มีอายุการใช้งานที่สั้นลง การดูแลรักษาเครื่องยนต์ที่ใช้ระบบระบายความร้อนด้วยอากาศ ควรมีการเปลี่ยนถ่ายน้ำมันเครื่องยนต์อย่างสม่ำเสมอ น้ำมันเครื่องที่ ใช้หล่อลื่นเครื่องยนต์ควรเป็นน้ำมันเครื่องแบบสังเคราะห์ 100% เพื่อการหล่อลื่นที่ดีและช่วยระบายความร้อนของเครื่องยนต์ได้ดี ถ้าเครื่องยนต์มีพอร์ทที่สามารถติดตั้งชุดออยล์คลูเลอร์ควรที่จะทำการติดตั้งชุดออยล์คลูเลอร์เพิ่มเติม เพื่อการระบายความร้อนของน้ำมันเครื่อง ช่วยให้เครื่องยนต์มีการระบายความร้อนได้ดียิ่งขึ้น ในส่วนของระบบระบายความร้อนด้วยน้ำหล่อเย็น เป็นระบบระบายความร้อนที่ใช้อยู่ในเครื่องยนต์ที่มีขนาดใหญ่ ซึ่งเครื่องยนต์ที่ใช้อยู่ในรถยนต์ทั่วไปก็ใช้ระบบระบายความร้อนในรูปแบบน้ำหล่อเย็นเช่นกัน จุดเด่นของระบบระบายความร้อนแบบน้ำหล่อเย็นเป็นระบบระบายความร้อนที่ให้ประสิทธิภาพในการระบายความร้อนได้เป็นอย่างดี มีการหมุนเวียนน้ำหล่อเย็นเข้าไปในส่วนต่างๆ ของเครื่องยนต์เพื่อระบายความร้อน ด้วยประสิทธิภาพการระบายความร้อนที่ดีของระบบระบายความร้อนแบบน้ำหล่อเย็น ทำให้บริษัท ผู้ผลิตจักรยานยนต์ได้นำระบบระบายความร้อนแบบน้ำหล่อเย็นไปพัฒนาใช้กับรถจักรยานยนต์เพิ่มมากขึ้น ระบบระบายความร้อนแบบน้ำหล่อเย็นเป็นระบบระบายความร้อนที่มีชิ้นส่วนอุปกรณ์ที่ต้องทำงานร่วมกันอยู่ระบบระบายความร้อนด้วยกันหลายชิ้นส่วน ซึ่งประกอบด้วยเช่น หม้อน้ำ พัดลมระบายความร้อน ปั๊มน้ำ ท่อน้ำ และ วาล์วน้ำ ซึ่งแต่ละชิ้นส่วนมีการทำงานร่วมกันเป็นอย่างดี ฉะนั้นการดูแลรักษาระบบระบายความร้อนเครื่องยนต์แบบน้ำหล่อเย็นต้องมีการดูแลรักษาชิ้นส่วนอุปกรณ์ให้มีความสมบูรณ์ในทุกส่วน

สิ่งแรกที่ต้องดูแลรักษา คือ หม้อน้ำ หม้อน้ำที่ติดตั้งอยู่กับเครื่องยนต์ทำหน้าที่ระบายความร้อนของน้ำหล่อเย็นที่ออกมาจากเครื่องยนต์ ซึ่งการระบายความร้อนของน้ำหล่อเย็น ด้วยพัดลม

ระบายความร้อนที่ติดตั้งอยู่กับหม้อน้ำ ทำการดูดอากาศเย็นจากด้านหน้ารถยนต์เข้ามาผ่านแผงรังผึ้งหม้อน้ำเพื่อให้น้ำหล่อเย็นมีอุณหภูมิลดลง แล้วส่งน้ำหล่อเย็นกลับสู่เครื่องยนต์เพื่อระบายความร้อนเครื่องยนต์อีกครั้ง การดูแลรักษาหม้อน้ำให้มีประสิทธิภาพในการระบายความร้อนได้ดีควรมีการตรวจเช็กปริมาณน้ำในหม้อน้ำอย่างสม่ำเสมอ ถ้าน้ำหล่อเย็นในหม้อน้ำมีสีสนิมก็ควรที่จะทำการ

เปลี่ยนถ่ายน้ำหล่อเย็นใหม่ เพื่อการระบายความร้อนที่ดียิ่งขึ้น (น้ำหล่อเย็นที่สนิมปนเปื้อนจะให้การระบายความร้อนของเครื่องยนต์ได้ ไม่

ดีเพียงพอ เพราะผงสนิมที่ปนเปื้อนอยู่ในน้ำหล่อเย็นจะเป็นสื่อนำความร้อนที่เพิ่มมาก และยังจะทำให้รูน้ำภายในเครื่องเกิดการอุดตันขึ้นได้) การเปลี่ยนถ่ายน้ำหล่อเย็นเครื่องยนต์ สามารถทำได้โดยการคลายน็อตใต้หม้อน้ำปล่อยน้ำหม้อน้ำทิ้ง เติมน้ำเข้าสู่หม้อน้ำด้านบนให้เท่ากับปริมาณน้ำที่ออกจากหม้อแล้วทำการสตาร์ตเครื่องยนต์ให้เกิดน้ำหมุนเวียนไล่

สนิมที่ตกค้างอยู่ภายในเครื่องยนต์และหม้อน้ำออกมาจนหมด แล้วค่อยทำการเปิดนอตด้านล่างหม้อน้ำให้แน่นทำการเติมน้ำ

หล่อเย็นใหม่เต็ม ทำการติดเครื่องยนต์อีกครั้งเพื่อไล่อากาศที่อยู่ในระบบออกให้หมดทำการเติมน้ำให้เต็มอีกครั้งก็เป็นการเสร็จสิ้นการเปลี่ยน

ถ่ายน้ำหล่อเย็น สำหรับรถยนต์ที่มีหม้อพักน้ำเย็นก็ควรที่จะทำการล้าง หม้อพักน้ำเย็นอีกเช่นกัน นอกจากการล้างภายในของหม้อน้ำแล้ว การล้างภายนอกของหม้อน้ำก็ควรทำความสะอาดเช่นกัน ทำการล้างฉีดแผงรังผึ้งหม้อน้ำให้สะอาด เพื่ออากาศได้ไหลผ่านแผงรังผึ้งได้ดี ทำให้การระบายความร้อนดียิ่งขึ้น (การฉีดน้ำเพื่อล้างแผงรังผึ้งไม่ควรที่ทำการฉีดน้ำแรงมากๆ เพราะอาจจะทำให้ครีบระบายความร้อนของแผงรังผึ้งเกิดบีบพับ) ทำให้การไหลผ่านของอากาศเพื่อระบายความร้อนหม้อน้ำได้ดีไม่เพียงพอ (ฉบับหน้าเรามาเตรียมดูแลรถยนต์ก่อนเข้าฤดูร้อนกันต่อนะครับ)

เตรียมรถยนต์เข้าสู่ฤดูร้อน........(ตอนที่ 1)

ท่องเที่ยว


BROKER NEWS22

เที่ยวราชบุรี สมุทรสงคราม สัมผัสชีวิตแห่งลุ่มน้ำแม่กลอง ท่าจีน

สายลมหนาวได้พัดผ่านไปแล้ว เหลือไว้เพียงความอบอุ่นของแสงแดดที่สาดส่องลงกระทบผิวกาย เสื้อกันหนาวที่ต้องใส่เพื่อให้ความอบอุ่นกับร่างกาย ก็ไม่จำเป็นต้องใช้อีกแล้ว พับเก็บเข้าตู้เสื้อผ้า ใส่เสื้อแขนสั้นเดินรับแสงแดดยามเช้าเพื่อเติมวิตามินดีให้กับร่างกาย เตรียมเสื้อผ้าที่ โปรงสบาย รับอากาศอบอุ่นที่กำลังเข้ามาเยี่ยมเยือนในช่วงต้นปลายเดือนมกราคม ด้วยอากาศที่อบอ้าวอย่างฤดูร้อนนี้ทำให้ใครๆ หลายคนต่างหลบร้อนไปพักผ่อนตามสถานที่ท่องเที่ยวต่างๆ กันอย่างมากมาย ไม่ว่าจะเป็นทะเล น้ำตก ต่างได้รับความนิยมไปท่องเที่ยวกันอย่างมากมาย ในวันนี้คอลัมน์ ท่องเที่ยว ขอแนะนำสถานที่ท่องเที่ยวในฤดูร้อนที่ ไม่เหมือนใคร ใช้เวลาในการเดินทางไปท่องเที่ยวเพียง 1 ชั่วโมงเศษ ก็ ได้สัมผัสชีวิตที่อยู่สายน้ำแห่งลุ่มน้ำแม่กลอง และลุ่มน้ำท่าจีน ณ จังหวัดราชบุรี สมุทรสงคราม อิ่มอร่อยกับอาหารคาวหวาน และผลไม้หลากหลายชนิด ที่มี ให้ท่านเลือกรับประทานอย่างมากมาย นอนหลับพักผ่อนในแบบโฮมสเตย์ ชมความสวยงามของหิ่งห้อยยามค่ำคืน เพียง 2 วัน 1 คืน ก็ทำให้ชีวิตมีไฟกลับไปทำงานได้อีกต่อไป สถานที่ท่องเที่ยวแห่งแรก ที่อยากแนะนำให้ ไปท่องเที่ยวคือ “ตลาดน้ำดำเนินสะดวก” ตลาดน้ำดำเนินสะดวก ตั้งแต่บนคลองดำเนินสะดวกที่เชื่อมต่อกันระหว่างแม่น้ำท่าจีน และ แม่น้ำแม่กลอง ตามพระราชดำริของสมเด็จพระจอมเกล้าเจ้าอยู่หัว ด้วยทรงเห็นว่าการคมนาคมในท้องถิ่นนี้ ไม่มีถนนที่เชื่อมกับอำเภออื่นๆ ส่วนมากใช้เรือเป็นพาหนะ จึงให้ “สมเด็จพระยาบรมมหาศรีสุริยะวงศ์” เป็นผู้อำนวยการขุดเมื่อ พ.ศ. 2409 โดยคลองนี้จะเชื่อมแม่น้ำท่าจีน และแม่น้ำแม่กลอง เข้าไว้ด้วยกัน ใช้เวลาขุดประมาณ 2 ปี จึงแล้วเสร็จ เดิม” ตลาดน้ำดำเนินสะดวก ได้ชื่อเรียกกันว่า ตลาดน้ำคลองลัดพลี มีมานานกว่า 100 ปีเศษมาแล้ว ต่อมาได้เปลี่ยนชื่อเป็น “ตลาดน้ำดำเนินสะดวก” เพราะด้วยความสะดวกสบายในการคมนาคม ค้าขาย เป็นศูนย์รวมในการค้าขาย พืชผัก และผลไม้ตามฤดูกาลจากเรือกสวนไร่นาของเกษตรกรในย่านนี้ ในปัจจุบันตลาดน้ำดำเนินสะดวก เป็นตลาดน้ำที่ เป็นที่รู้จักของประชาชนชาวไทยและชาวต่างชาติเพิ่มมากขึ้น ในเดือนหนึ่งมีนักท่องเที่ยวแวะเวียนเข้าไปชมความสวยงามและสัมผัสบรรยากาศของตลาดน้ำดำเนินสะดวกอย่างไม่ขาดสาย ตลาดน้ำจะเริ่มเวลาประมาณ 06.00 น. -11.00 น. มีเรือน้อยใหญ่มาขายสินค้าผลไม้กันอย่างมากมาย อิ่มอร่อยกับก๋วยเตี๋ยวสูตรโบราณ ตบท้ายด้วยกาแฟโบราณที่รสชาติเข้มข้นหวานมันกำลังพอดี

เสร็จสิ้นจากการท่องเที่ยวชมตลาดน้ำดำเนินสะดวกแล้วก็ เดินทางไปชมความสวยงาม ณ อุทยาน ร.2 อุทยานพระบรมราชานุสรณ์พระบาทสมเด็จพระพุทธเลิศหล้านภาลัย เป็นโครงการเฉลิมพระเกียรติ พระบาทสมเด็จพระพุทธเลิศหล้านภาลัย ในพระบรมราชูปถัมภ์ เพื่อเป็นการสนองพระมหากรุณาธิคุณที่ได้พระราชทานศิลปะวัฒนธรรมอันงดงามไว้เป็นมรดกแก่ชาติ มีทั้งหมด 11 ไร่ ซึ่งที่บริเวณนี้มีความสำคัญเพราะเป็นที่พระราชสมภพของรัชกาลที่ 2 ภายในอุทยาน พระบรมราชานุสรณ์มีสิ่งที่น่าสนใจ ได้แก่ พิพิธภัณฑ์พระพุทธเลิศหล้านภาลัย เป็นอาคารทรงไทย 4 หลัง จัดแสดงศิลปะวัตถุในสมัยต้น

รัตนโกสินทร์ ความเป็นอยู่ของชาวไทยในสมัย ร.2 มีสิ่งที่น่าสนใจดังนี้หอกลาง ประดิษฐานพระบรมรูป ร.2 และโบราณวัตถุ หอนอนชาย แสดงให้เห็นลักษณะความเป็นอยู่ของชายไทย หอนอนหญิงแสดงให้เห็นลักษณะความเป็นอยู่ของหญิงโบราณชานเรือน จัดแสดงตามแบบบ้านไทยโบราณห้องครัว และห้องน้ำ แสดงลักษณะครัวไทยและห้องน้ำของชนชั้นกลาง นอกจากนี้ยังมี โรงละครกลางแจ้ง สวนพฤกษชาติ เป็น

สวนพันธุ์ไม้ในวรรณคดีนานาชนิด ที่ปลูกขึ้นสลับกันให้ความร่มรื่น เหมาะกับการไปนั่งพักผ่อน ช่วงเย็นไปสัมผัสวิถีชีวิต ณ ตลาดน้ำอัมพวาเขาเรียกว่าเป็น “ตลาดน้ำยามเย็น” ที่เริ่มติดตลาดเอาตอนบ่ายสี่ โมงไปยันค่ำ มีอาหารสารพัดให้เลือกชิมอย่างมากมาย เช่น หอยทอด ก๋วยเตี๋ยว กาแฟ โอเลี้ยง ขนมหวานต่างๆ และยังได้บรรยากาศห้องแถวเรือนไม้สองฟากคลองของเก่าแก่ให้ ได้ย้อนอดีตกลับไปชื่นชมกันด้วย เป็นตลาดริมคลอง ในยามค่ำคืนล่องเรือชมความสวยงามของหิ่งห้อยที่ใส่แสงระยิบระยับตลอดลำคลอง นอนหลับพักผ่อนในแบบโฮมสเตย์ พร้อมกับการใช้ชีวิตแบบชาวบ้าน อิ่มอร่อยกับรสชาติของอาหารแบบดั้งเดิม เพียงเท่านี้ก็ทำให้ท่านมีกำลังมีไฟที่จะไปทำงานได้ต่อไป สำหรับการเดินทางไปท่องเที่ยวเดินทางโดยทางรถยนต์ ใช้เส้นทาง ปิ่นเกล้า-นครชัยศรี (ทางหลวงหมายเลข 338) แยกขวาเข้าอำเภอดำเนินสะดวก หรือไปตามทางหลวงสายเพชรเกษม (ทางหลวงหมายเลข 4) ผ่านบางแค สวนสามพราน นครชัยศรี นครปฐม เลยกม.ที่ 83 ไปเล็กน้อย จะมีทางแยกซ้ายมือ ไปตามทางหลวงหมายเลข 325 อีก 25 กม. รวมระยะทาง 81 กม. หรือจากกรุงเทพฯ ไปตามสายธนบุรี-ปากท่อ (ทางหลวงหมายเลข 35) ผ่านสมุทรสาคร รวมระยะทาง 63 กม. จะมีแยกขวามือไปสมุทรสงคราม (ทางหลวงหมายเลข 326) สิ้นสุดที่ตัวเมือง ท่านก็สามารถเดินทางไปท่องเที่ยวครบทั้ง 3 สถานที่ ซึ่งอยู่ไม่ไกลกันมากนัก

สวนสวย ไม้งาม Q 23


BROKER NEWS

ไม้เลื้อยไม้เถา ส่วนมากจะปลูกไว้เพื่อเป็นไม้ประดับตามซุ้มประตู หรือทำเป็นพุ่มเป็นกอ จัดแต่งให้สวยงาม เวลาเป็นดอกไม้จะหอมและสวยไม้เป็นส่วนใหญ่ แต่ไม้เลื้อยในฉบับนี้ที่อยากแนะนำเป็นไม้ปลูกง่ายโตไว แพร่ขยายไปตามหลักที่เราต้องการขยายได้เร็ว ไม้เลื้อยที่พูดถึงนี้คือ “เล็บมือนาง” นั่นเองครับ เล็บมือนางเป็นไม้เถาเนื้อแข็ง มีชื่อวิทยาศาสตร์ว่า Quisqualis indica Linn. เป็นต้นไม้ขนาดกลาง มึความสูงประมาณ 5 เมตร จะแตกกิ่งก้านสาขามากจนหนาทึบ และตามลำต้นหรือบริเวณกิ่งอ่อนจะมีขนสีน้ำตาลอมเทาขึ้นปกคลุมอยู่ทั่วบริเวณ ต้นหรือกิ่งที่แก่แล้วผิวของต้นหรือกิ่งจะเกลี้ยงไม่มีขน การปลูกจะต้องหาหลักยึด หรือร้านให้ลำต้น หรือเถาเล็บมือนางยึดเกาะ เล็บมือนางเป็นไม้ใบเดี่ยว จะออกใบตรงข้ามกันเป็นคู่ๆ ลักษณะของใบจะเป็นรูปมน ขอบใบขนาน ปลายใบแหลม หรือปลายใบมนแล้วมีติ่งแหลม โคนใบจะเว้าเล็กน้อย ขอบใบเรียบ แต่บางใบก็จะเป็นคลื่นเนื้อใบจะบาง ดอกเล็บมือนางจะออกดอกเป็นช่อ อยู่บริเวณส่วนกลางยอดของลำต้นดอกจะมีลักษณะเป็นหลอดยาวประมาณ 4 นิ้ว ตรงปลายดอกจะแยกออกเป็น 5 กลีบ ดอกมีสีแดงอมขาว หรือสีชมพู หลอดของดอกจะโค้งเล็กน้อย และจะมีเกสรยาว ๆ ยื่นออกมาจากกลางดอก 5 อันออกดอกตลอดปี เล็บมือนางมีวิธีการปลูกโดยให้นำเอากิ่งที่ ได้จากการปักชำ มาปลูกลงดิน คนส่วนมากจะนิยมปลูกเล็บมือนางบริเวณรั้ว หรือซุ้มประตู หรือจะปลุกตามสวนสาธารณะ ก็จะดูสวยงามดี เล็บมือนางเป็นไม้กลางแจ้ง ที่ต้องการแสงมากพอสมควร เพราะหากได้รับแสงไม่เพียงพอ ก็จะเป็นผลต่อการสังเคราะห์แสงของใบ และจะทำให้ต้นเล็บมือนางไม่เจริญงอกงามเท่าที่ควร และดอกก็จะไม่สวย เล็บมือนางเป็นต้นไม้ที่มีความต้องการน้ำปานกลาง แต่หากเป็นในระยะแรกปลูก ควรรดน้ำทุกวัน วันละ 2 ครั้ง โดยรดในช่วงเช้า หรือ 2 วัน ต่อ 1 ครั้ง ก็ยังได้เล็บมือนางเป็นไม้ที่ขึ้นง่าย ไม่ค่อยมีปัญหาเรื่องดินปลูกมากนักแต่ถ้าจะให้เจริญงอกงามดี ก็ควรปลูกด้วยดินร่วนปนทรายที่มีการระบายน้ำได้ดี ปุ๋ยที่ใช้นั้นนอกจากใช้ปุ๋ยหมักหรือปุ๋ยคอก ในการผสมดินปลูกแล้ว หากต้องการให้ต้นและใบเจริญ

งอกงามยิ่งกว่านี้ ก็ควรรดด้วยยูเรีย สัปดาห์ละ 1 ครั้ง แต่ในช่วงที่เล็บมือนางให้ดอกไม่ควรรดยูเรีย ควรที่หันมาให้ปุ๋ยบำรุงดอกแทน สำหรับปัญหาของแมลงหรือโรดโดยส่วนใหญ่เท่าที่พบ จะไม่มี โรคและแมลงรบกวนมากนัก จึงไม่จำเป็นที่จะต้องใช้สารเคมีในการรักษา และป้องกันกำจัด เพียงแต่ให้ทำลายใบหรือส่วนอื่นๆ ของต้น ที่มีการร่วงหล่นลงมาอาจทำลายโดยการขุดหลุมฝัง หรือเอาไฟเสียจะเป็นการดีที่สุด การขยายพันธุ์จะใช้วิธีโดยการปักชำกิ่ง หากบำรุงรักษากันสม่ำเสมอรับรองว่า ออกดอกสวยเป็นพวงระย้าให้ชมทั้งปีครับ

เล็บมือนาง ไม้เถาเนื้อแข็ง ดอกสวยกลิ่นหอม

โดย หิรัญญิกา

คลินิกบ้าน @


BROKER NEWS24

การสร้างสรรค์สวนสวยๆ ให้ ได้อย่างมืออาชีพนั้น สิ่งที่สำคัญที่ควร

คำนึงถึงคือ การเลือกใช้วัสดุและการเลือกพันธุ์ไม้ให้เหมาะสมกับพื้นที่ ฉบับนี้

คนรักสวนมีเคล็ดลับดี ๆ สำหรับคนที่เริ่มต้นจัดสวนมาฝาก เพื่อใช้เป็น

แนวทางในการออกแบบสวนสวยด้วยฝีมือของเราเอง

สิ่งที่ควรคำนึงถึงอันดับแรก คือ ขนาดของพื้นที่ ปัจจุบันพื้นที่ในการอยู่

อาศัยมีขนาดเล็กลงเรื่อยๆ โดยเฉพาะในเมืองใหญ่ๆ ที่มีพื้นที่จำกัด ซึ่งการจัด

สวนสมัยใหม่ในพื้นที่จำกัดนั้น ทุกองค์ประกอบถือเป็นสิ่งสำคัญ สวนลักษณะ

นี้ ไม่นิยมใส่ต้นไม้หลายชนิดไว้ด้วยกัน เมื่อมีต้นไม้มากจะทำให้การดูแลรักษา

ยุ่งยาก มองดูรกไม่สบายตา ในส่วนการใช้วัสดุตกแต่งก็ไม่ควรใช้หลากหลาย

เช่นกัน เพราะจะทำให้อึดอัดดูแล้วไม่สบายตา ดังนั้น ก่อนการจัดสวนเจ้าของ

ก็ควรวางคอนเซ็ปต์สวนเบื้องต้นเสียก่อน เพื่อใช้เป็นแนวทางในการเลือก

ต้นไม้และอุปกรณ์ตกแต่งสวน เพื่อให้ ได้ความสมดุลพอดี ไม่มาก

หรือน้อยจนเกินไป

สำหรับคนที่มี ไอเดียสวนไว้แล้ว จำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้อง

ศึกษาลักษณะของพันธุ์ ไม้แต่ละชนิด ก่อนนำมาปลูกไม่ว่าจะเป็น

เรื่องของการเจริญเติบโต และการบำรุงดูแลรักษาเพื่อให้ ได้ต้นไม้ที่

เหมาะสมกับไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิตในเมืองของคุณได้

เรื่องของอุปกรณ์ตกแต่งที่อยากให้พิจารณาเลือกใช้ คือ

กระจกเงา ที่จะช่วยสร้างมิติและความน่าสนใจให้กับสวนมากขึ้น

คุณทราบหรือไม่ว่ากระจกยังมีประโยชน์ในเรื่องของการสะท้อน

แสงแดดได้อีกด้วย ทั้งยังช่วยลดปัญหามุมอับ แต่ที่สำคัญคือการ

เลือกกระจกจะต้องใช้ชนิดสำหรับภายนอก และสามารถทนแดดทน

ฝนได้ดี

สีก็มีส่วนสำคัญกับสวนเช่นกัน การทาสีในสวนควรเลือกใช้สี

โทนอ่อน ซึ่งจะช่วยเปิดพื้นที่ให้ดูโล่งสบายตา แต่หากใครต้องการสีสันที่ดู

สวยสดจะเลือกใช้สีแรงๆ ให้สวนมีรูปแบบสไตล์โมร็อคโกก็คงไม่ว่ากัน

การเลือกใช้ ไม้เพื่อเป็นองค์ประกอบในสวน ทั้งสีเข้ม สีอ่อน หรือมี

ลวดลาย มาตกแต่งกำแพง ทางเดิน ม้านั่ง หรือแม้แต่เตียงสำหรับใช้นอน

เล่น ก็เป็นอีกทางหนึ่งที่จะช่วยลดความเขียวขจีของสวนได้อย่างลงตัว

ไม้แขวน เป็นอีกชนิดที่จะช่วยเพิ่มความเก๋ ไก๋ให้กับสวน แต่หากจะเพิ่ม

ลูกเล่นอีกนิดก็ใช้ชั้นไม้ สำหรับวางไม้กระถางต้นเล็กสีสวย นำมาตั้งเรียงกันก็

ดูสดชื่นสบายตาแล้วค่ะ

หากมีเวลาว่างอย่าลืมนำเคล็ดลับเหล่านี้ไปช่วยในการออกแบบจัด

สวนสำหรับพักผ่อนของคุณ ให้มีสีสันและน่ามองมากขึ้น เพียงร่วมมือ

ลงแรงกันคนละนิดก็จะช่วยกระชับความสัมพันธ์ที่ดีในครอบครัวได้เยอะ

ทีเดียว

สวนสวยด้วยมือเรา (บนพื้นที่จำกัดของเมืองใหญ่)

broker news9

Documents