生活利便性からみた

大規模住宅団地の持続可能性評価に関する研究

0656086 横山千尋

平成21年度 卒業論文

- 大分市における開発規模5ha以上の住宅団地を対象として -

佐藤誠治・小林祐司 建築・都市計画研究室

第１章 序論

第２章 研究対象地域

第３章 人口構成及び周辺環境から見た住宅団地の特徴把握

第４章 住宅団地の持続可能性評価

第５章 総括

目次

背景

※新産業都市（昭和42年）

昭和39年 新産業都市に指定され、

工業化していきました。

※新産業都市（昭和42年）

(人)

人口

〈大分市の人口〉※国勢調査より

昭和40年以降

急増それを機に、

人口が急激に増加しました。

〈団地の計画戸数〉

昭和40年代

※登録簿台帳(09.03.31)

計画

戸数

それに伴い、

大規模団地開発が進んでいきました。

※城南団地（昭和36年代）

※明野団地（昭和44年代）

こうして、 大規模団地は、

誕生しました。

目的住民の暮らしやすさに左右されると考えられる指標の抽出

各住宅団地の

■現在と将来の人口構成

各住宅団地の徒歩圏域内にある

■施設立地状況

■公共交通利便性の現状把握

それらの３点を合わせて、居住環境の評価から類型化行う

大分市の住宅団地を対象

類型化から、今後、住宅団地が持続可能な課題を検討

対象団地

対象大規模住宅団地 60団地

① いくつかの行政庁で5ha以上の開発面積を

大規模開発として扱っていること

② 開発して5年以上経過していること

③ 人口変動で扱う平成21年3月の人口が集計できること

大分都市計画区域内の住宅団地 413団地

開発規模5ha以上の住宅団地 77団地

対象団地

大分駅

20歳以上65歳未満

人口変動

20歳以上65歳未満

コーホート要因法より

25年後の年齢階級別人口構成を算出

S37 - S50 開発

S51 - S63 開発

H1 以降 開発

H21の人口構成 H46の人口構成

※生残率・純移動率・出生性比 ‥‥国立社会保障・人口問題研究所の大分市の仮定値

※年齢別出生率 ‥‥ 全国と大分県の合計特殊出生率の比から算出した仮定値

25年後将来現在

人口変動

20歳以上65歳未満

H21の人口構成

36%

58%

H１以降の開発団地

各世代構成の平均割合をみると、

・20歳未満が36%

・20歳〜65歳未満が58%

と子育て世代が伺える。

S37 - S50 開発

S51 - S63 開発

H1 以降 開発

現在

人口変動

20歳以上65歳未満

H21の人口構成

27%S50以前の開発団地

各世代構成の平均割合をみると、

・65歳以上が27%

と高齢化が既に進んでいる。

S37 - S50 開発

S51 - S63 開発

H1 以降 開発

現在

人口変動

20歳以上65歳未満

H21の人口構成

このように、現在の人口構成は、開発年を経

過した団地ほど高齢化が進んでおり、住宅団

地の開発年によって世代構成が異

なることがわかった。

S37 - S50 開発

S51 - S63 開発

H1 以降 開発

現在

20歳以上65歳未満

人口変動

H46の人口構成

各世代構成の平均割合をみると、

・65歳以上が27%

と、高い割合を示す。

27%将来 H１以降の開発団地

S37 - S50 開発

S51 - S63 開発

H1 以降 開発

20歳以上65歳未満

人口変動

H46の人口構成

各世代構成の平均割合をみると、

・65歳以上が約40%と、

高い割合を示している。39%

38%

将来 S50以前の開発団地

S51〜S63の開発団地

S37 - S50 開発

S51 - S63 開発

H1 以降 開発

人口変動

20歳以上65歳未満

H46の人口構成

将来

このように、将来の人口構成は、どの開発年も高

齢者の割合が高く、開発年による違いは

みられなくなる。

S37 - S50 開発

S51 - S63 開発

H1 以降 開発

20歳以上65歳未満

人口変動

20歳以上65歳未満

H21の人口構成 H46の人口構成

将来将来

今後にあたり、人口減少、少子高齢化が深刻化していくことが予測される。

周辺環境

圏域設定各住宅団地内に立地する住居系建物の重心から

400m圏域を住民の徒歩圏と仮定する。

施設立地密度住宅団地の居住環境評価の指標の一つとして

最低限必要と考えられる施設の選定

※（財）日本地図センターの「暮らしやすさ」評価スコアのカテゴリを参考

各住宅団地の施設立地密度の算出

買い物機能 児童・高齢者福祉機能 金融機能健康維持機能

・スーパー

・薬店

・医療機関

・薬局

・金融機関

・郵便局

・福祉施設

・幼稚園

・保育園

(軒/10ha)

(m)

中心市街地からの距離

施設立地密度

中心市街地（大分市役所）からの距離と

各住宅団地の施設立地密度の関係

※施設立地密度が、0(軒/10ha)の場合は省く。

(軒/10ha)

(m)

12km

中心市街地からの距離

施設立地密度

※施設立地密度が、0(軒/10ha)の場合は省く。

12kmを超えると、施設立地がほとんど

みられないことから、郊外にいくほど施

設立地密度が低下している。

大分市役所

〈スーパーマーケット〉

郊外の住宅団地、高齢化率の高いいくつかの住宅団地でも、

スーパーが立地していない団地が存在しており、自家用車や公共

交通機関の利用が余儀なくされている。

高齢化率とスーパーの立地密度の分布図

公共交通利便性

高齢化率

団地NO

駅までの距離

1km

住宅団地から1km以内に駅のある住宅

団地は、６団地と少ない。

〈駅〉

※住宅団地と駅までの距離との関係

大分市役所

高齢化率

バス停がない住宅団地も存在しており、

自家用車に依存しなければならない

現状である。

〈バス停〉

※バス停の単位開発面積当たりの立地密度と

中心市街地（大分市役所）からの距離の関係

大分市役所

公共交通利便性

中心市街地からの距離

類型化

■平成21年の人口構成比

■施設立地密度

■公共交通利便性

主成分分析

クラスター分析

主成分分析

第１主成分

生活支援施設充実性

第２主成分

生活基礎施設充足性

第３主成分

居住者の世代交代

第４主成分

住宅団地の規模

第５主成分

中心部への交通利便性

〈軸の解釈〉

結果から、５つの主成分を得ることができました。

クラスター分析 (ward法)

公共交通利用型高齢化進行団地高齢化率23.4%

施設立地密度がやや低い

私的交通利用型生活団地20歳未満人口が39.5%

施設立地・バス停密度が低い

公共交通利用型高齢化団地

高齢化率32.3%

食を確保する施設立地密度が低い

徒歩型生活可能大規模団地

人口、開発面積が非常に高い

施設立地密度がやや高い

徒歩型生活可能団地20歳未満人口が30.2%

施設立地・バス停密度が高い自動車依存型郊外団地

中心市街地・駅までの距離が遠い

施設立地密度、バス停密度も低い

１クラスター

３クラスター

２クラスター

４クラスター

５クラスター

６クラスター

結果

クラスター 団地数 分類

1 26 公共交通利用型高齢化進行団地

2 8 私的交通利用型生活団地

3 11 自動車依存型郊外団地

4 5 公共交通型高齢化団地

5 3 徒歩型生活可能団地

6 7 徒歩型生活可能大規模団地

結果

大半以上の住宅団地は、「最低限の生活ができる環境が不十分」という考察か

ら、現状のままでは住宅団地の持続可能性は低いといえる。

特に人口減少、少子高齢化、団地内の個人商店の閉店など、あらゆる社会的な問題から住

宅団地で暮らしていく不安を煽るさまざまな兆候がみられた。

今後の課題・対策土曜市のような店舗出店主体が

食料品を販売するなどの

多様な形態といった

民間のボランティア

大分市が一部で行っている

交通の便の悪い地域に対しての施策である

「ふれあいタクシー」事業等の

行政サービス

検討、充実させることが、課題解決のひとつだと言える。