第3章 豊島区の住生活の実態 - toshima...第3章 豊島区の住生活の実態 33...
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第３章
豊島区の住生活の実態
1 人口と世帯
2 住宅ストック
3 住宅建設・住宅市場
4 分譲マンション
5 住環境
6 住まいに関する意識
7 地域別の特性
第３章 豊島区の住生活の実態
30
282,850
273,769
266,126
251,353
246,505
248,483250,967
263,212
275,507 279,094
268,042
251,969
236,009
232,763
234,638 235,357
244,637
253,891
220,000
230,000
240,000
250,000
260,000
270,000
280,000
290,000
S55 S60 H2 H7 H12 H17 H22 H27
人口（外国人含む） 人口（日本人のみ）
（人）
平成9年
１ 人口と世帯
１－１ 増加している人口
（１）人口の推移
一貫して減少を続けてきた豊島区の人口は、平成９年の246,505人を底に増加に転じ
ました。平成16年から17年にかけて減少しましたが、平成18年から再び増加に転じま
した。平成29年１月１日現在における人口は284,307人となっています。
図表3-1-1 人口の推移
資料：住民基本台帳・外国人登録（各年 1 月 1 日）
Ｈ29 年の人口
(日本人のみ)
257,247 人
Ｈ29 年の人口
(外国人含む)
284,307 人
第３章 豊島区の住生活の実態
31
0
10,000
20,000
30,000
40,000
50,000
60,000
S45 S50 S55 S60 H2 H7 H12 H17 H22 H27
社会増
社会減H28年中の
転出者数29,847
H28年中の
転入者数29,329
（人）
△ 244
12 81
1,541
4,538
1,208
△ 115 △ 121
17214 161 77
△ 41 △ 22 △ 31 △ 28 △ 27 △ 28 △ 25
-1,000
0
1,000
2,000
3,000
4,000
5,000
0～
4歳
5～
9歳
10～
14歳
15～
19歳
20～
24歳
25～
29歳
30～
34歳
35～
39歳
40～
44歳
45～
49歳
50～
54歳
55～
59歳
60～
64歳
65～
69歳
70～
74歳
75～
79歳
80～
84歳
85～
89歳
90歳
以上
（人）
転入ー転出
0
1,000
2,000
3,000
4,000
5,000
6,000
7,000
S45 S50 S55 S60 H2 H7 H12 H17 H22 H27
（人）
H28年中の
出生数2,224
H28年中の
死亡数2,403
自然減
自然増
（２）人口動態の推移
昭和45年から平成８年まで豊島区の人口は、社会減（転出超過）により減少してい
ましたが、平成９年以降に社会増（転入超過）に転じたことにより人口は増加してい
ます。
自然増（出生数）は、平成15年から増加傾向に転じました。しかし、自然減（死亡
数）は上昇傾向にあるため、平成２年には自然減（死亡数）が自然増（出生数）を上
回っています。
５歳階級別転入・転出の状況をみると、平成26年６月から平成27年５月までの１年
間の「転入」－「転出」のプラスが大きい年齢層は、「15～19歳」「20～24歳」「25
～29歳」です。
図表 3-1-2 社会動態の推移 図表 3-1-3 自然動態の推移
資料：住民基本台帳（各年 1 月 1 日） 資料：住民基本台帳（各年 1 月 1 日）
注１）平成 24・25 年の自然減が増加しているのは所在不明など整理実施のため。
注２）平成 26 年度より外国人住民数が含まれている。
図表3-1-4 5歳階級別転入・転出の状況（平成26年6月～平成27年5月）
資料：豊島区人口ビジョン
第３章 豊島区の住生活の実態
32
１－２ 進む少子高齢化
年齢５区分別※の人口の推移をみると、０～14歳の“子ども”や15～24歳の“若者”
は、減少が続いていましたが近年では増加に転じ、平成29年１月現在、０～14歳人口
割合は8.7％、15～24歳の人口割合は10.7％となっています。25～39歳人口は、平成７
年までは減少が続いていましたが、平成８年以降は増加に転じています。40～64歳人
口は、平成３年以降は減少傾向でしたが、平成17年を境に増加に転じています。65歳
以上の高齢者人口は増加を続けており、平成29年１月現在の65歳以上人口の割合は
20.2％となっています。
年齢階級別人口割合を東京都と比較してみると、豊島区は０～19歳までの人口割合
が低く、20～39歳までの人口割合が高くなっています。
注）年齢 5 区分：「0～14 歳」、「15～24 歳」、「25～39 歳」、「40～64 歳」、「65 歳以上」
図表3-1-5 年齢5区分別人口の推移 図表3-1-6 年齢階級別人口割合の推移
資料：住民基本台帳（各年 1 月 1 日） 資料：住民基本台帳（各年 1 月 1 日）
注）平成 25 年以降は、外国人住民数を含む
図表3-1-7 年齢階級別人口割合
資料：住民基本台帳（平成 29 年１月１日）
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
0～
4歳
5～
9歳
10～
14歳
15～
19歳
20～
24歳
25～
29歳
30～
34歳
35～
39歳
40～
44歳
45～
49歳
50～
54歳
55～
59歳
60～
64歳
65～
69歳
70～
74歳
75～
79歳
80～
84歳
85～
89歳
90歳
以上
豊島区 東京都
24,855
30,367
79,406
92,215
57,464
0
10,000
20,000
30,000
40,000
50,000
60,000
70,000
80,000
90,000
100,000
S45 S50 S55 S60 H2 H7 H12 H17 H22 H27
（人）
40～64歳
65歳以上
0～14歳
25～39歳
15～24歳
8.7%
10.7%
27.9%
32.4%
20.2%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
S45 S50 S55 S60 H2 H7 H12 H17 H22 H27
40～64歳
65歳以上
0～14歳
25～39歳
15～24歳
平成 29 年 平成 29 年
第３章 豊島区の住生活の実態
33
男女別年齢５区分別の人口の推移をみると、０～14歳の“子ども”や15～24歳の
“若者”は、男女とも減少が続いていましたが、近年では増加に転じています。25～
39歳人口は、男女とも平成７年までは減少が続いていましたが、平成８年以降は増加
に転じています。40～64歳人口の男性は、平成６年以降は減少傾向でしたが、平成15
年を境に増加に転じています。女性は、昭和64年から平成20年まで減少が続いていま
す。総人口が平成16年～17年にかけて、一旦減少した(P30参照)要因の一つになってい
ます。65歳以上の高齢者人口は男女とも増加を続けており、平成29年1月現在の65歳以
上人口の割合は男17.1％、女23.4％となっています。
図表3-1-8 男女別年齢5区分別人口の推移
男 女
資料：住民基本台帳（各年 1 月 1 日） 資料：住民基本台帳（各年 1 月 1 日）
注）平成 25 年以降は、外国人住民数を含む
12,228
14,848
37,150
43,708
32,981
0
10,000
20,000
30,000
40,000
50,000
S45 S50 S55 S60 H2 H7 H12 H17 H22 H27
（人）
40～64歳
65歳以上
0～14歳
25～39歳
15～24歳
12,627
15,519
42,256
48,507
24,483
0
10,000
20,000
30,000
40,000
50,000
S45 S50 S55 S60 H2 H7 H12 H17 H22 H27
（人）
40～64歳
65歳以上
0～14歳
25～39歳
15～24歳
平成 29 年
平成 29 年
第３章 豊島区の住生活の実態
34
人口構造の変化を見るため、平成29年の人口ピラミッドを、総人口がほぼ同じだっ
た昭和55年と比較してみます。
外国人を含む平成29年の男女別年齢別の人口構成をみると、男女ともに25～29歳の
人口が多いことと、団塊の世代を含む65～69歳人口がその前後の年齢よりも突出して
いることが特徴です。平成29年に対して昭和55年は、男女ともに65歳以上が少なく、
15歳未満が多くなっています。昭和55年は、男女とも20～24歳人口が多く、特に20～
24歳、25～29歳、30～34歳の男性人口が多いことが特徴です。昭和55年から平成29年
の40年間における人口構成の変化は、19歳以下の人口の減少、男性の40歳台の増加、
女性の65歳以上の増加が特徴です。
また、外国人を抜いた人口構成で比べてみると、昭和55年に対して平成29年は、男
女ともに20～24歳、25～29歳人口が減少しています。
図表3-1-9人口ピラミッド（昭和55年1月1日）：総人口 279,094人
資料：住民基本台帳（注）外国人住民数を含まない
図表3-1-10人口ピラミッド（平成29年1月1日）：総人口 284,307人
資料：住民基本台帳（注）外国人住民数を含む
7,142
8,119
7,665
8,195
14,505
12,926
12,666
11,055
10,373
10,138
9,393
7,930
6,447
5,315
4,108
2,904
1,520
552
129
7,516
8,561
7,933
9,083
16,908
16,388
14,422
10,969
9,151
8,358
7,478
5,469
4,619
4,360
3,214
2,103
1,105
301
74
-18,000-16,000-14,000-12,000-10,000-8,000-6,000-4,000-2,000 0 2,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,000
0～4歳
5～9歳
10～14歳
15～19歳
20～24歳
25～29歳
30～34歳
35～39歳
40～44歳
45～49歳
50～54歳
55～59歳
60～64歳
65～69歳
70～74歳
75～79歳
80～84歳
85～90歳
90歳以上
15,000 10,000 5,000 0 5,000 10,000 15,000
男性 女性
（人） （人）
4,546
3,880
3,520
3,807
7,008
11,248
12,494
12,319
12,190
11,067
8,790
7,402
6,925
8,389
5,712
4,450
3,128
1,781
798
349
196
136
843
3,861
3,461
1,680
1,054
662
574
439
262
196
106
50
29
17
16
7
4,430
3,772
3,390
3,851
7,096
10,595
10,691
10,184
10,407
9,876
7,911
6,652
6,263
8,194
6,458
6,204
5,349
3,787
2,683
287
186
163
708
3,193
3,092
1,570
1,018
739
684
580
337
259
112
61
50
40
29
14
-18,000-16,000-14,000-12,000-10,000-8,000-6,000-4,000-2,000 0 2,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,000
0～4歳
5～9歳
10～14歳
15～19歳
20～24歳
25～29歳
30～34歳
35～39歳
40～44歳
45～49歳
50～54歳
55～59歳
60～64歳
65～69歳
70～74歳
75～79歳
80～84歳
85～90歳
90歳以上
（人） （人）15,000 10,000 5,000 0 5,000 10,000 15,000
8,495
3,145
4,479
1,797
5,762
7,121
7,664
9,229
11,641
805
4,076
3,656
4,650
10,869
14,709
14,174
13,373
12,852
4,895
2,697
3,816
5,389
6,254
6,519
6,522
8,491
10,560
11,146
11,202
12,261
13,687
10,289
4,559
3,553
3,958
4,717
8,306
6,989
女性男性
第３章 豊島区の住生活の実態
35
１－３ 世帯構成の変化
平成17年から平成27年までの間に約３万３千世帯増加し、176,376世帯となりました。
世帯類型別にみると、特に単独（単身）世帯が多く、平成27年では111,692世帯で全
体の63.3％を占めています。年齢階層別単独（単身）世帯の割合は、若年に限らず、
40歳以上の年齢層は、世帯数の約半数を占めています。夫婦と子の世帯は、緩やかな
減少傾向でしたが、平成22年から増加に転じています。夫婦のみの世帯及びひとり親
と子の世帯は緩やかに増加しています。
ファミリー世帯※と単独（単身）世帯の割合を23区で比較すると、23区の中でも、フ
ァミリー世帯が少なく、単独（単身）世帯が多くなっています。
注）ファミリー世帯：夫婦と子の世帯、ひとり親と子の世帯、３世代世帯の合計
図表3-1-11 世帯数の推移
資料：国勢調査
図表3-1-12 年齢階層別単独（単身）世帯の割合
資料：国勢調査（Ｈ27 年）
87.8%
74.3%
62.9%57.0%
51.3%47.7%
45.3% 45.8%
46.1%
45.3%
47.6%
51.9%
58.9%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
0
5,000
10,000
15,000
20,000
25,000
15歳
未満
15～
19歳
20～
24歳
25～
29歳
30～
34歳
35～
39歳
40～
44歳
45～
49歳
50～
54歳
55～
59歳
60～
64歳
65～
69歳
70～
74歳
75～
79歳
80～
84歳
85歳
以上
（世帯）
一般世帯総数
単独（単身）世帯
72,716
109,469
125,451
134,233 135,021
128,740
127,530
127,607
125,563
134,646142,925
166,214 176,376
36,220
50,270
59,351 60,068 60,402 60,99464,462
75,197
70,122
101,067 111,692
41,085
40,838
37,490 33,590 30,874 27,999 25,237 24,213 22,455
24,922 25,907
17,41516,128 15,433 14,551 15,840 16,268
17,016 18,190 17,91521,165
22,850
8,130 7,588 6,992 7,088 7,548 7,488 7,522 7,962 8,180 9,631
9,742
0
20,000
40,000
60,000
80,000
100,000
120,000
140,000
160,000
180,000
200,000
S30 S35 S40 S45 S50 S55 S60 H2 H7 H12 H17 H22 H27
（世帯）
世帯総数
単独（単身）
夫婦と子 夫婦のみ
ひとり親 と子
第３章 豊島区の住生活の実態
36
図表3-1-13 世帯構成の変化
資料：国勢調査
図表3-1-14 単独（単身）世帯とファミリー世帯の割合（23区比較）
資料：国勢調査（平成 27 年）
千代田
中央
板橋
新宿
文京
台東
墨田
江東
品川
目黒 大田
世田谷
渋谷中野
杉並
北
荒川
港
練馬足立
葛飾
江戸川
区部平均
35
40
45
50
55
60
65
15 20 25 30 35 40 45
単独世帯割合
ファミリー世帯割合
豊島
（％）
（％）
豊島区
ファミリー世帯 21.1％
単独（単身）世帯 63.3％
単身
28.9
37.4
44.0
46.7
47.4
47.8
51.3
55.8
49.1
60.8
63.3
夫婦と子
32.7
30.4
27.8
26.1
24.2
21.9
20.1
18.0
15.7
15.0
14.7
夫婦のみ
13.9
12.0
11.4
11.3
12.4
12.7
13.6
13.5
12.5
12.7
13.0
ひとり親と子
6.5
5.7
5.2
5.5
5.9
5.9
6.0
5.9
5.7
5.8
5.5
その他
16.5
13.5
11.0
9.7
9.3
7.8
7.1
6.2
5.3
5.5
1.2
世帯不詳
0.1
0.5
0.6
3.8
1.7
0.5
11.6
施設等
1.5
1.0
0.5
0.2
0.2
0.1
0.2
0.1
0.1
0.1
0.2
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
S40
S45
S50
S55
S60
H2
H7
H12
H17
H22
H27
第３章 豊島区の住生活の実態
37
６歳未満や 18 歳未満の世帯員のいる世帯（子育て世帯）は、平成 17 年から平成 27
年にかけて増加しています。
図表3-1-15 18歳未満の世帯員のいる一般世帯数
資料：国勢調査
65 歳以上の高齢単身世帯と高齢夫婦のみ世帯数は、調査年ごとに増加しています。
平成 27 年において 65 歳以上単身世帯は 11.1％、高齢夫婦のみ世帯の割合は 5.2％で、
総世帯数が増加しているため、割合はほぼ横ばいですが平成 17 年よりも低く、また、
平成 27 年の 23 区平均よりも低くなっています。
図表3-1-16 住宅に住む一般世帯に対する高齢単身及び高齢夫婦のみ世帯の割合
資料：国勢調査
5,154 6,552
7,834
6,389
7,122
7,638 338
552
511
1,274
1,706
1,839
482
568
399
1,147
1,189
745
0
2,000
4,000
6,000
8,000
10,000
12,000
14,000
16,000
18,000
20,000
H17(14,784)
H22(17,689)
H27(18,966)
その他の世帯６～18歳未満の世帯員のいる一般世帯
その他の世帯６歳未満の世帯員のいる一般世帯
ひとり親と子世帯６～18歳未満の世帯員のいる一般世帯
ひとり親と子世帯６歳未満の世帯員のいる一般世帯
夫婦と子世帯 ６～18歳未満の世帯員のいる一般世帯
夫婦と子世帯 ６歳未満の世帯員のいる一般世帯
(世帯)
( )
( )
( )
( )
( )
( )
15,143
（12.3%）
17,370
（10.6%）
19,298
（11.1%）
535,873
（11.3%）
8,015
（6.5%）
8,293
（5.1%）
9,103
（5.2%）
343,418
（7.3%）
0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% 20%
H17(豊島区)
H22(豊島区)
H27(豊島区）
H27（区部平均）
高齢単身世帯 高齢夫婦世帯
第３章 豊島区の住生活の実態
38
高齢単身世帯及び高齢者夫婦のみ世帯の住宅所有関係別割合をみると、持ち家が最
も多くなっています。しかし調査年ごとに、持ち家の割合が減り、民営借家の割合が
増えています。
図表3-1-17 住宅に住む高齢単身世帯の住宅所有関係 図表3-1-18 住宅に住む高齢夫婦のみ世帯の住宅所有関係
資料：国勢調査 資料：国勢調査
図表3-1-19 住宅に住む高齢単身世帯の住宅所有関係別住宅の面積
資料：住宅・土地統計調査(平成 25 年)
持ち家
55.0%
49.5%
47.7%
50.3%
公営・ＵＲ・
公社借家
4.8%
4.3%
4.3%
14.5%
民営の借家
36.7%
42.0%
42.2%
33.0%
給与住宅
0.6%
0.6%
0.4%
0.5%
間借り
2.9%
3.6%
5.5%
1.7%
0% 20% 40% 60% 80% 100%
H17(豊島区)
H22(豊島区)
H27(豊島区)
H27(区部平均)23区平均
持ち家
81.2%
79.4%
78.0%
76.4%
公営・ＵＲ・
公社借家
3.4%
4.2%
4.0%
12.5%
民営の借家
13.6%
14.3%
15.8%
9.9%
給与住宅
0.7%
0.8%
0.7%
0.6%
間借り
1.1%
1.3%
1.6%
0.6%
0% 20% 40% 60% 80% 100%
H17(豊島区)
H22(豊島区)
H27(豊島区)
H27(23区平均)
0～29㎡
32.0%
10.0%
11.7%
77.2%
46.1%
100.0%
30～49㎡
21.5%
18.6%
50.7%
58.2%
12.9%
31.1%
50～69㎡
18.1%
24.5%
30.0%
41.8%
5.5%
12.6%
70～99㎡
14.7%
21.7%
7.5%
3.9%
8.9%
100～149㎡
8.7%
16.0%
0.5%
0.6%
150㎡以上
5.0%
9.2%
0.7%
0% 20% 40% 60% 80% 100%
住宅に住む高齢単身世帯
持ち家
公営の借家
都市再生機構・公社の借家
民営借家（木造）
民営借家（非木造）
給与住宅
第３章 豊島区の住生活の実態
39
１－4 収入と住宅
（１）収入と住宅
区全体では、「300～500万円未満」が24.1％と最も多く平均的な収入になっていま
す。住宅の所有関係別にみると、「持ち家」では「1,000万円以上」が22.4％で最も多
く、「民営借家」では、「300～500万円未満」が29.0％と最も多くなっています。
世帯の年間収入*別に住宅の延べ床面積をみると、収入が高い世帯では、延べ床面積
の広い住宅に住む世帯が多くなっています（P50参照）。
図表3-1-20 住宅の所有関係別世帯の年間収入別構成
資料：住宅・土地統計調査（平成 25 年）
資料：住宅・土地統計調査（平成 25 年）
200万円未満
14.9%
8.4%
59.1%
8.9%
22.5%
1.2%
200～
300万円未満
16.4%
13.1%
21.2%
17.9%
22.0%
6.0%
300～
500万円未満
24.1%
21.3%
29.5%
36.6%
29.0%
44.1%
500～
700万円未満
15.4%
19.5%
14.3%
22.3%
14.0%
21.5%
700～
1,000万円未満
8.9%
14.8%
5.6%
8.0%
5.1%
16.0%
1,000万円
以上
11.4%
22.4%
4.4%
3.6%
4.3%
8.2%
不詳
8.9%
0.5%
2.9%
1.8%
3.0%
3.0%
0% 20% 40% 60% 80% 100%
豊島区全体
持ち家
公営の借家
都市再生機構
・公社の借家
民営借家
給与住宅
第３章 豊島区の住生活の実態
40
（２）家賃の状況
民営借家の家賃は、豊島区全体で「７～10万円未満」35.6％が最も高い割合を占め
ています。10万円未満の割合を世帯類型別にみると、「単独（単身）世帯」83.0％、
「夫婦のみ」42.0％、「夫婦と子」26.4％、「ひとり親と子」51.4％となっています。
世帯の年間収入別に家賃をみると、「200万円未満」では「5～7万円」が34.0％、
「500～700万円未満」では「7～10万円未満」が48.7％と、収入が高くなるほど家賃は
高くなっています。
図表3-1-21 世帯類型別1か月の家賃（民営借家）
資料：住宅・土地統計調査（平成 25 年）豊島区特別集計
図表3-1-22 世帯の年間収入別１か月の家賃（民営借家）
資料：住宅・土地統計調査（平成 25 年） 豊島区特別集計
3万円未満
2.9%
2.9%
1.8%
3.9%
15.2%
1.8%
3～5万円未満
6.5%
8.6%
1.5%
3.4%
1.6%
0.5%
5～7万円未満
23.8%
31.5%
8.8%
3.1%
7.9%
10.0%
7～10万円未満
35.6%
40.0%
29.9%
16.0%
26.7%
33.5%
10～15万円未満
18.6%
10.6%
37.7%
36.2%
35.9%
33.0%
15～20万円未満
4.0%
1.8%
4.5%
18.2%
3.8%
5.3%
20万円以上
1.3%
4.4%
4.5%
0.6%
6.1%
不詳
7.0%
4.5%
11.3%
14.7%
7.9%
9.5%
0% 20% 40% 60% 80% 100%
凡例
豊島区全体
単独［単身］
夫婦のみ
夫婦と子
ひとり親と子
その他
3万円未満
2.9%
4.1%
3.0%
4.4%
1.3%
3.2%
1.5%
3～5万円未満
6.5%
11.6%
6.2%
6.6%
1.7%
2.1%
0.4%
5～7万円未満
23.8%
34.0%
35.7%
20.6%
12.2%
4.4%
3.0%
7～10万円未満
35.6%
31.4%
32.9%
40.6%
48.7%
27.1%
16.9%
10～15万円未満
18.6%
11.7%
12.8%
21.0%
22.4%
38.5%
25.7%
15～20万円未満
4.0%
1.2%
1.3%
2.4%
3.4%
11.3%
38.6%
20万円以上
1.3%
0.3%
0.6%
1.0%
1.6%
3.9%
9.4%
不詳
7.0%
5.8%
7.6%
3.4%
8.7%
9.6%
4.4%
0% 20% 40% 60% 80% 100%
凡例
豊島区全体
200万円未満
200～300万円未満
300～500万円未満
500～700万円未満
700～1,000万円未満
1,000万円以上
第３章 豊島区の住生活の実態
41
１－５ 外国人住民の増加
（１）人口の推移
豊島区の外国人住民数は、昭和60年から平成元年にかけて増加しましたが、その後
１万５千人前後で推移し、平成20年以降に再び増加しています。平成20年に15,913人
だった外国人住民数は、平成29年に27,060人となり、総人口の9.5％を占めるまでにな
っています。
図表3-1-23 外国人住民の推移
資料：住民基本台帳（各年 1 月 1 日）
（２）世帯の状況
外国人住民が属する世帯は22,280世帯です。
外国人住民が属する世帯の構成をみると、単身世帯が77.7％を占めています。
図表3-1-24 外国人住民の世帯状況
資料：住民基本台帳（平成 29 年 1 月 1 日）
混合世帯
2,264（10.2%）
外国人住民世帯主
709（3.2%） 日本人世帯主
1,555（7.0%）
外国人住民のみの世帯
2,699（12.1%）
外国人住民単身世帯
17,317（77.7%）
外国人住民の属する
世帯総数：22,280世帯
H2015,913
H2927,060
0
5,000
10,000
15,000
20,000
25,000
30,000
S55 S60 H2 H7 H12 H17 H22 H27
（人）
第３章 豊島区の住生活の実態
42
留学11,272 41.7%
技術・人文知識・国際業務3,217 11.9%
技能988
3.7%
特定活動920
3.4%
経営・管理608
2.2%
企業内転勤119
0.4%
家族滞在2,590 9.6%
永住者3,964 14.6%
特別永住者1,055 3.9%
日本人の配偶者等956
3.5%
定住者980
3.6%
その他391
1.4%
（３）在留資格と在留期間
外国人住民の在留資格は、「留学」が11,272人で41.7％、「永住者」が3,964人で
14.6％、「技術・人文知識・国際業務」が3,217人で11.9％となっています。
在留資格が｢留学｣の外国人住民の在留期間は、「6か月」が11.1％、「1年未満」が
20.0％、「1年3か月」が30.7%、「2年」が25.8%と2年未満が87.6%を占めています。
図表3-1-25 外国人住民の在留資格
資料：住民基本台帳（平成29年1月1日）
図表3-1-26 在留資格が留学の外国人住民の在留期間
資料：住民基本台帳（平成 29 年 1 月 1 日）
6か月11.1%
1年20.0%
1年3か月30.7%
2年25.8%
2年3か月8.3%
3年1.2%
3年3か月0.3%
4年2.6%
0% 20% 40% 60% 80% 100%
留学（Ｎ＝11,272）
以上
第３章 豊島区の住生活の実態
43
１－5 将来人口の予測
将来の豊島区の人口は、人口動態*や家族構成の状況から趨勢にまかせた場合のパタ
ーンＡに対し、戦略的な子育て支援策や定住策などを加味したパターンＢをめざすべ
き将来人口に設定しています。
めざすべき将来人口（パターンＢ）では、総人口はしばらく増加を続け、平成66
（2054）年の約30万３千人がピークとなります。平成72（2060）年の人口は、約30万
２千人です。
図表3-1-27 豊島区の将来人口
資料：豊島区人口ビジョン
第３章 豊島区の住生活の実態
44
２ 住宅ストック
（１）住宅数の推移
住宅・土地統計調査によると、豊島区の住宅数は年々増加しており、平成25年の住
宅数は、平成20年より約２万４千戸増加し、192,660戸となっています。内訳をみると、
居住世帯のある住宅が161,590戸、居住世帯のない住宅が31,060戸です。
居住世帯のない住宅は、全体の16.1％を占めています。居住世帯のない住宅は平成
20年まではほぼ横ばいで推移していますが、平成25年には大幅に増えています。居住
世帯のない住宅の内訳をみると、賃貸用の住宅が81.9％を占めています。
図表3-2-1 住宅数の推移
資料：住宅・土地統計調査
図表3-2-2 居住世帯なしの住宅の内訳
資料：住宅・土地統計調査（平成 25 年）
120,830
（87.0%）118,200
（86.0%）
124,740
（82.6%）124,940
（82.1％）
130,170
（83.2％）
141,130
（83.9％）
161,590
（83.9％）
3,710（2.7％）3,700（2.7％）5,990（4.0％）4,150（2.7％）
5,920（3.8％）
5,420（3.2％）
610
（0.3％）
13,800
（9.9％）14,290
（10.4％）
19,790
（13.1％）22,500
（14.8％）
20,120
（12.9％）
21,680
（12.9％）
30,370
（15.8％）
490（0.4％） 1,240（0.9％）
480（0.3％） 590（0.4％）180（0.1％）
20（0.0％）
80（0.0％）
0
20,000
40,000
60,000
80,000
100,000
120,000
140,000
160,000
180,000
200,000
S58138,830
S63137,420
H5151,010
H10152,190
H15156,390
H20168,250
H25192,660
（戸）
建築中
空き家
一時現在
者のみ
居住世帯
あり
ｎ＝31,060
居
住
世
帯 な
し
一時
現在者610
（2.0%）
二次的
住宅360
（1.2%）
賃貸用
住宅25,450
（81.9%）
売却用
住宅840
（2.7%）
その他
の住宅3,720
（12.0%）
建築中80
（0.3%）
第３章 豊島区の住生活の実態
45
持ち家40.9%
公営借家0.8%
ＵＲ・公社
借家0.7%
民営借家48.4%
給与住宅2.0%
不詳7.1%
（２）住宅の所有の関係
住宅の所有の関係をみると、持ち家が40.9％、借家が51.9％です。借家のなかでも
民営借家の割合が高く、23区と比較しても、持ち家が少なく借家が多くなっています。
一方、公的借家（公営借家及びＵＲ・公社借家）の割合は1.5％で、23区（6.8％）と
比較して割合が低くなっています。
図表3-2-3 住宅の所有の関係別住戸数の推移
資料：住宅・土地統計調査
図3-2-4 住宅ストックの所有関係別構成
＜豊島区＞ ＜23 区＞
資料：住宅・土地統計調査（平成 25 年）
39,590
（33.5％）
40,540
（32.5％）39,770
（31.8％）
49,120
（37.7％）49,570
（35.1％）
66,140
（40.9％）
820（0.7％） 1,250（1.0％） 1,830（1.5％）
2,430（1.9％） 1,700（1.2％）
1,270（0.8％）
1,240（1.0％） 830（0.7％） 550（0.4％）
490（0.4％） 3,010（2.1％）
1,120（0.7％）61,510
（52.0％）
67,720
（54.3％）
71,320
（57.1％）
66,390
（51.0％）
63,750
（45.2％）
78,230
（48.4％）4,740（4.0％）
6,540（5.2％）6,620（5.3％） 4,670（3.6％） 3,800（2.7％）
3,310（2.0％）
10,300（8.7％）7,860（6.3％） 4,850（3.9％）
7,070（5.4％） 19,300（13.7％）
11,520（7.1％）
0
20,000
40,000
60,000
80,000
100,000
120,000
140,000
160,000
180,000
S63118,200
H5124,740
H10124,940
H15130,170
H20141,130
H25161,590
（戸）
その他・所有関
係不明
給与住宅
民営借家
ＵＲ・公社借家
公営借家
持ち家
持ち家43.2%
公営借家3.7%ＵＲ・
公社借家3.1%
民営借家39.9%
給与住宅3.0%
不詳7.2%
第３章 豊島区の住生活の実態
46
（３）住宅の建て方
建て方別に住宅数をみると、80.2％が共同住宅です。近年は６階以上の共同住宅の
戸数が増加しています。
所有関係別に建て方をみると、持ち家では木造系（一戸建・長屋建）が20,880戸で
31.6％、非木造系（共同住宅等）が39,130戸で59.2％となっています。借家では、木
造系（一戸建・長屋建）は2,430戸で2.9％と少なく、木造系（共同住宅等）が14,380
戸で17.1％、非木造系（共同住宅等）が66,850戸で79.6％となっています。全体とし
ては共同住宅が多くを占めているなかで、持ち家については木造一戸建が多くの割合
を占めています。
図表3-2-5 建て方別住宅数の推移
資料：住宅・土地統計調査
図表3-2-6 所有関係別建て方別住宅数
資料：住宅・土地統計調査（平成 25 年）
29,110
（24.6％）25,910
（20.8％）
26,880
（21.5％）26,190
（20.1％）26,470
（18.8％）
28,230
（17.5％）
2,600（2.2％） 3,670（2.9％） 2,060（1.6％） 2,440（1.9％） 1,610（1.1％）3,230（2.0％）
41,440
（35.1％）43,270
（34.7％）35,500
（28.4％）30,530
（23.5％）28,960
（20.5％）
24,200
（15.0％）
27,140
（23.0％）
35,600
（28.5％） 37,020
（29.6％） 37,540
（28.8％）
42,890
（30.4％）
46,800
（29.0％）
16,450
（13.9％）
14,660
（11.8％）22,110
（17.7％）
32,150
（24.7％）
40,720
（28.9％）
58,570
（36.2％）1,450
（1.2％）
1,640
（1.3％）1,370
（1.1％）
1,330
（1.0％）
490
（0.3％）
580
（0.4％）
0
20,000
40,000
60,000
80,000
100,000
120,000
140,000
160,000
180,000
S63118,200
H5124,740
H10124,940
H15130,170
H20141,130
H25161,590
（戸）
その他
６階以上
３～５階
１・２階
長屋建
一戸建
共
同
住
宅
木造系（一戸建・長屋建）20,880 (31.6%)
木造系（一戸建・長屋建）2,430 (2.9%)
木造系（共同住宅等）2,200 (3.3%)
木造系（共同住宅等）14,380 (17.1%)
非木造系（一戸建・長屋建）3,940 (6.0%)
非木造系（一戸建・長屋建）260 (0.3%)
非木造系（共同住宅等）39,130 (59.2%)
非木造系（共同住宅等）66,850 (79.6%)
0 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 70,000 80,000 90,000
持ち家66,140(40.9%)
借家83,930(51.9%)
（戸）
第３章 豊島区の住生活の実態
47
（４）住宅の建築時期
住宅・土地統計調査の調査年ごとに住宅の建築時期をみると、古い住宅が減ってい
ます。
所有関係別に住宅の建築時期をみると、昭和45(1970)年以前のものが持ち家では
12.6％、借家では8.4％あり、持ち家は借家と比較して老朽化が進んでいると思われま
す。
図表3-2-7 建築時期別住宅数の推移
資料：住宅・土地統計調査
図表3-2-8 所有関係別建築の時期
資料：住宅・土地統計調査（平成 25 年）
～S45
8,350
（12.6％）
7,040
（8.4％）
S46～55
9,660
（14.6％）
10,650
（12.7％）
S56～H2
8,090
（12.2％）
16,330
（19.5％）
H3～7
3,140（4.7％）
5,860
（7.0％）
H8～12
7,390
（11.2％）
6,410
（7.6％）
H13～17
7,620
（11.5％）
8,260
（9.8％）
H18～22
7,240
（10.9％）
10,500
（12.5％）
H23～25.9
12,680
（19.2％）
5,620
（6.7％）
不詳
1,970（3.0％）
13,260
（15.8％）
0% 20% 40% 60% 80% 100%
持ち家66,140(40.9%)
借家83,930(51.9%)
～S45
43,400
（36.7%）
37,570
（30.1%）
25,890
（20.7%）
16,810
（12.9%）
16,130
（11.4%）
15,390(9.5%)
S46～55
30,370
（25.7%）
31,820
（25.5%）
28,470
（22.8%）
21,170
（16.3%）
17,060
（12.1%）
20,310(12.6%)
S56～H2
31,020
（26.2%）
36,950
（29.6%）
37,570
（30.1%）
28,390
（21.8%）
25,710
（18.2%）
24,420(15.1%)
H3～7
5,530（4.4%）
13,010
（10.4%）
11,530
（8.9%）6,890（4.9%）
9,000(5.6%)
H8～12
7,500
（6.0%）
14,760
（11.3%）
14,610
（10.4%）
13,800(8.5%)
H13～17
7,410（5.7%）
13,490
（9.6%）
15,870(9.8%)
H18～22
8,630（6.1%）
17,740(11.0%)
不詳
18,300(11.3%)
H23～25.9
13,410(11.3%)
12,870(10.3%)
12,500(10.0%)
30,100(23.1%)
38,610(27.4%)
26,760(16.6%)
0% 20% 40% 60% 80% 100%
S63118,200
H5124,740
H10124,940
H15130,170
H20141,130
H25161,590
第３章 豊島区の住生活の実態
48
（５）居住面積水準の状況
豊島区の居住面積水準をみると、最低居住面積水準*未満世帯の割合は20.8％となっ
ています。所有関係別にみると、持ち家は5.4％であるのに対し、借家は35.7％と高く、
特に民営借家は36.8％と非常に高くなっています。
23区平均と比べると、最低居住面積水準*未満が4.6ポイント高くなっています。
図表3-2-9 所有関係別居住面積水準の状況
資料：住宅・土地統計調査（平成 25 年）
図 3-2-10 居住面積水準
「住生活基本計画（全国計画）では、全ての世帯が世帯人数及びその特性に応じて、健康で文化的な住
生活を営む基礎として必要不可欠な住戸規模等を備えた住宅を確保できることを目指すとしており、その
規模が定められています。
算定式
子どもに
係る世帯
人数の換
算
世帯人数別の面積
（単位：㎡）
単身 ２人 ３人 ４人
最低居住面積水準*
①単身者：25 ㎡
②２人以上の世帯：10 ㎡×
世帯人数+10 ㎡
3 歳未満
0.25 人
3 歳以上
6 歳未満
0.5 人
6 歳以上
10 歳未
満
0.75 人
25 30 40
【35】
50
【45】
誘導居住面
積水準*
都市居住型
①単身者：40 ㎡
②２人以上の世帯：20 ㎡×
世帯人数＋15 ㎡
40 55 75
【65】
95
【85】
一般型
①単身者：55 ㎡
②２人以上の世帯：25 ㎡×
世帯人数＋25 ㎡
55 75 100
【87.5】
125
【112.5】
注１）子どもに係る世帯人数の換算により、世帯人数が２人に満たない場合は、２人とする。
注２）世帯人数が４人を超える場合は、５％控除される。
注３）世帯人員別の面積欄の【 】内は、４歳児が１名いる場合の例
最低居住面積水準未満
20.8
5.4
35.7
15.7
18.8
36.8
22.4
16.2
最低居住面積水準以上
誘導居住面積水準未満
36.8
33.5
44.6
59.8
41.1%
44.0
52.6
38.8
誘導居住面積水準以上
35.3
61.2
19.7
24.4
40.2
19.1
25.1
37.9
不詳
7.1
7.2
0% 20% 40% 60% 80% 100%
主世帯総数
持ち家
借家
公営借家
ＵＲ・公社借家
民営借家
給与住宅
23区平均
第３章 豊島区の住生活の実態
49
住宅の所有関係別に世帯人員と住戸面積の関係をみると、持ち家では 50 ㎡以上の住
戸が多く、１人世帯では 68.0％、２人世帯では 82.3％、３人世帯では 88.5％が 50 ㎡
以上の住戸に住んでいます。借家では、３人世帯でも 50 ㎡以上は 38.5％であり、同じ
世帯人員でも面積の狭い住宅が多くなっています。
世帯構成別に住戸面積をみると、「単独(単身)世帯」の 46.1％が 30 ㎡未満となって
います。
収入別にみると、「200 万円未満」の 52.5％が 30 ㎡未満となっており、収入が低く
なるにつれ、狭い面積になっています。
年齢別にみると、「25 歳未満」の 80.4％が 30 ㎡未満となっています。
図表3-2-11 住宅の所有関係別世帯人員別住戸面積
資料：住宅・土地統計調査（平成25年）豊島区特別集計
図表3-2-12 住宅の所有関係別世帯人員別住戸面積割合
資料：住宅・土地統計調査（平成 25 年）豊島区特別集計
12.0%
4.7%
3.6%
0.9%
0.4%
69.1%
25.1%
23.1%
8.0%
5.5%
19.9%
11.8%
7.2%
3.9%
7.1%
21.8%
43.9%
38.3%
20.3%
26.0%
33.4%
35.9%
17.9%
11.0%
9.6%
6.0%
15.8%
23.4%
31.5%
50.7%
19.9%
26.4%
47.1%
50.1%
25.8%
1.6%
7.4%
12.1%
35.0%
13.7%
9.5%
14.3%
15.8%
20.5%
31.7%
1.3%
5.1%
1.8%
4.5%
2.7%
5.3%
7.0%
8.4%
13.4%
25.0%
0.1%
2.8%
1.2%
0.6%
2.7%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
1人
2人
3人
4人
5人以上
1人
2人
3人
4人
5人以上
持ち家
借家
29㎡以下 30～49㎡ 50～69㎡ 70～99㎡ 100～149㎡ 150㎡以上
0 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000
1人
2人
3人
4人
5人以上
1人
2人
3人
4人
5人以上
持ち家
借家
(戸)
29㎡以下 30～49㎡ 50～69㎡ 70～99㎡ 100～149㎡ 150㎡以上
持ち家
借家
借家
持ち家
第３章 豊島区の住生活の実態
50
図表3-2-13 世帯構成別の延べ床面積割合
資料：住宅・土地統計調査（平成 25 年）豊島区特別集計
図表3-2-14 世帯の年間収入別住宅の延べ面積別構成
資料：住宅・土地統計調査（平成 25 年）豊島区特別集計
0～29㎡
30.5%
46.1%
13.5%
7.0%
13.7%
9.9%
14.6%
30～49㎡
19.6%
18.9%
25.2%
13.9%
28.4%
21.6%
12.2%
50～69㎡
16.9%
12.7%
27.9%
19.8%
20.0%
19.7%
4.7%
70～99㎡
15.2%
6.4%
18.2%
40.9%
20.6%
20.1%
3.8%
100～149㎡
7.0%
3.3%
11.2%
11.7%
7.7%
17.2%
150㎡以上
3.7%
1.5%
3.9%
6.7%
9.7%
11.5%
不詳
7.1%
11.1%
0.1%
0.1%
65.3%
0% 20% 40% 60% 80% 100%
豊島区全体
単独［単身］
夫婦のみ
夫婦と子
ひとり親と子
その他
不詳
0～29㎡
30.5%
52.5%
45.0%
36.8%
24.9%
12.0%
5.5%
30～49㎡
19.6%
21.1%
22.4%
25.5%
21.7%
17.2%
10.2%
50～69㎡
16.9%
11.3%
14.9%
15.6%
25.5%
31.9%
18.4%
70～99㎡
15.2%
7.9%
9.9%
10.7%
15.0%
21.8%
48.0%
100～149㎡
7.0%
5.4%
6.3%
6.7%
9.8%
10.3%
9.0%
150㎡以上
3.7%
1.7%
1.6%
4.7%
3.0%
6.6%
8.8%
不詳
7.1%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
凡例
豊島区全体
200万円未満
200～300万円未満
300～500万円未満
500～700万円未満
700～1,000万円未満
1,000万円以上
第３章 豊島区の住生活の実態
51
図表3-2-15 世帯主の年齢別住宅の延べ床面積別割合
資料：住宅・土地統計調査（平成 25 年）豊島区特別集計
0～29㎡
30.5%
80.4%
55.9%
46.9%
29.9%
42.4%
21.6%
19.7%
21.8%
24.2%
24.6%
21.3%
18.9%
30～49㎡
19.6%
13.3%
19.5%
33.8%
24.5%
21.3%
15.3%
21.3%
23.5%
18.4%
19.6%
20.4%
17.5%
50～69㎡
16.9%
2.8%
19.0%
10.2%
23.4%
18.4%
26.0%
21.9%
13.8%
18.6%
16.8%
14.5%
23.0%
70～99㎡
15.2%
0.9%
3.1%
3.3%
18.7%
13.2%
31.7%
25.1%
18.1%
23.0%
16.4%
17.7%
20.4%
100～149㎡
7.0%
2.5%
2.1%
4.8%
2.9%
3.7%
3.5%
8.4%
10.0%
8.9%
16.9%
15.2%
13.0%
150㎡以上
3.7%
0.5%
1.0%
0.6%
1.8%
1.8%
3.4%
12.4%
6.8%
5.9%
10.8%
7.1%
不詳
7.1%
0.2%
0.2%
0.1%
0% 20% 40% 60% 80% 100%
豊島区全体
25歳未満
25～29歳
30～34歳
35～39歳
40～44歳
45～49歳
50～54歳
55～59歳
60～64歳
65～69歳
70～74歳
75歳以上
第３章 豊島区の住生活の実態
52
（６）空き家の状況
豊島区の空き家率は 15.8％で、23 区中最も高くなっています。種類別にみると、賃
貸用の住宅の空き家が住宅総数の 13.2％を占め、特に高い割合になっています。その
他の住宅の空き家は 1.9％で 23 区平均より 0.3 ポイント低くなっています。
図表3-2-16 23区別空き家率の比較
資料：住宅・土地統計調査（平成 25 年）
2.2%
2.6%
1.4%
2.8%
2.1%
2.0%
1.6%
3.0%
0.3%
1.9%
2.0%
1.3%
3.9%
2.0%
1.8%
2.2%
1.9%
2.6%
2.5%
1.8%
2.0%
2.2%
1.9%
2.9%
8.1%
8.6%
6.5%
8.7%
9.2%
6.5%
6.8%
7.4%
6.0%
8.3%
7.3%
11.0%
6.1%
9.5%
11.4%
7.8%
13.2%
7.4%
6.7%
8.8%
7.0%
6.9%
8.5%
7.4%
0.8%
2.0%
1.4%
1.1%
0.7%
1.3%
1.0%
0.5%
1.6%
0.7%
0.4%
2.5%
0.3%
0.4%
0.5%
0.3%
0.4%
0.4%
0.7%
0.6%
0.4%
0.5%
0.7%
0.5%
0.2%
0.2%
1.3%
0.3%
0.1%
0.3%
0.2%
0.3%
0.5%
0.1%
0.1%
0.2%
0.1%
0.2%
0.2%
0.1%
0.1%
0.1%
0.1%
0.1%
0.1%
0% 5% 10% 15% 20%
23区平均
千代田区
中央区
港区
新宿区
文京区
台東区
墨田区
江東区
品川区
目黒区
大田区
世田谷区
渋谷区
中野区
杉並区
豊島区
北区
荒川区
板橋区
練馬区
足立区
葛飾区
江戸川区
その他の住宅 賃貸用の住宅 売却用の住宅 二次的住宅
第３章 豊島区の住生活の実態
53
豊島区の空き家実態調査は、空き家の補足を目的した全数調査です。区内全域の現
地調査を行い、建物の外観などから空き家だと思われるものを集計しています。住
宅・土地統計調査の空き家率と、区が行った空き家実態調査の空き家率には違いがあ
ります。住宅・土地統計調査は、居住実態を把握することが目的の標本調査です。調
査員の訪問時に居住実態がなければ、空き家・空き室と判断し集計します。
豊島区が平成 28 年度に実施した「空き家実態調査」によると、戸建て住宅は、区内
の戸建て住宅の総戸数のうち 2.1％が空き家と推定されます。また、民間賃貸住宅の総
戸数のうち 4.3％、分譲マンションの総戸数のうち 2.2％が空き家と推定されます。
戸建て住宅の空き家の特徴として、建物の構造は「木造」87.2％、「非木造（Ｒ
Ｃ・ＳＲＣ）構造」が 3.5％、「鉄骨造（Ｓ造）」が 0.5％となっており、ほとんどが
木造です（P156 参照）。
建物の破損箇所の有無は、「破損箇所あり」が 36.0％です。接道状況について、道
路幅員は「2ｍ以上 4ｍ未満」が 55.2％、「2ｍ未満」が 21.4％となっています。また、
接道間口は「狭い(2ｍ未満)」が 23.2％、「無接道」が 3.5％となっており、建て替え
に課題のある敷地が多くみられます。
所有者へのアンケート調査からは、空き家と判断した建物のうち 70.6％は何らかに
使用されており、「ご自身（親族等）の住宅」が 48.9％、「物置、倉庫として使用し
ている」が 20.5％、「事業用として貸し出している」が 11.4％となっています。
今後の利活用意向は、「活用したい」が 33.8％、「条件次第で活用を考えたい」が
20.3％、「利活用したくない」が 45.9％となっています。条件次第で活用を考えたい
場合の条件は、「良い借り手、買い手が見つかれば」「利活用により利益を確保でき
るなら」が多くなっています。
図表 3-2-17 空き家実態調査の結果概要
区分 総戸数 空き家戸数 空き家率
戸建て住宅 28,723 戸 594 戸 2.1％
民間賃貸住宅 106，882 戸 4,588 戸 4.3％
分譲マンション 45,119 戸 981 戸 2.2％
図表 3-2-18 戸建て空き家の破損箇所の有無（空き家実態調査結果 N＝594）
図表 3-2-19 戸建て空き家の接道道路幅員の状況（空き家実態調査結果 N＝594）
破損箇所なし64.0%
破損箇所あり36.0%
0% 20% 40% 60% 80% 100%
幅員 4ｍ以上23.4%
幅員2ｍ以上4ｍ未満55.2%
幅員2ｍ未満21.4%
0% 20% 40% 60% 80% 100%
第３章 豊島区の住生活の実態
54
図表 3-2-20 戸建て空き家の接道間口の状況（空き家実態調査結果 N＝594）
図表 3-2-21 戸建て空き家の使用状況（空き家所有者へのアンケート調査結果 N＝119）
図表 3-2-22 戸建て空き家の使用されている場合の使用用途（空き家所有者アンケート調査結果 N＝88）
図表 3-2-23 戸建て空き家の今後の利活用意向（空き家所有者アンケート調査結果 N＝74）
広い(4m以上確保)
36.2%
やや狭い(2m～4m)
37.0%
狭い(2m未満)
23.2%
無接道3.5%
0% 20% 40% 60% 80% 100%
使用している70.6%
使用していない29.4%
0% 20% 40% 60% 80% 100%
活用したい33.8%
条件次第で活用を考えたい
20.3%利活用したくない
45.9%
0% 20% 40% 60% 80% 100%
48.9%
0.0%
3.4%
9.1%
2.3%
11.4%
20.5%
4.5%
0% 20% 40% 60%
ご自身（親族等）の住宅
通勤のため平日のみ居住している
週末または休暇時に居住している
居住用として貸し出している
事業用としてご自身（親族等）が使っている
事業用として貸し出している
物置、倉庫として使用している
その他
第３章 豊島区の住生活の実態
55
３ 住宅建設・住宅市場
（１）住宅供給
①新設住宅着工数
新設住宅着工数は、平成16年に大きく増加しましたが、その後は減少し平成21年に
2,000戸台となりました。その後増減があるものの、3,000戸台が継続しています。
利用関係別にみると、分譲住宅の占める割合が高い状況が続いていましたが、平成
19年以降は、平成23年と翌年を除いて貸家の割合が高くなっています。
戸あたりの床面積は、平成9年以降は持ち家は100㎡を越えています。貸家は45㎡前
後で横ばい、分譲住宅では増減があるものの減少傾向にあります。
図表3-3-1 新設住宅着工数の推移
資料：建築統計年報
図表3-3-2 戸あたり床面積の推移
資料：建築統計年報
434 396 409 413 367 349 336 289 270 291 234 303 303 354 351 359 395 331 294
1,089 1,325 1,143 1,592
1,330 1,511 1,749
2,435
1,851 1,936
1,570
2,420
1,123 1,361 1,420 1,334
1,626 1,746 1,840
1,940 1,703
1,501
2,143
1,720 1,375
3,081
3,519
1,882 1,870
974
1,837
1,111
1,249 1,668
1,790 1,541 1,381 1,104
0
1,000
2,000
3,000
4,000
5,000
6,000
7,000
H9 H10 H11 H12 H13 H14 H15 H16 H17 H18 H19 H20 H21 H22 H23 H24 H25 H26 H27
（戸）
分譲住宅
給与住宅
貸家
持ち家
3,550 3,436
3,071
4,153
3,421 3,255
5,177
6,249
4,006 4,102
2,829
4,615
2,541
3,030
3,439 3,648
3,462 3,573 3,257
125.4118.6
43.239.8
69.457.2
0
50
100
150
200
H9 H10 H11 H12 H13 H14 H15 H16 H17 H18 H19 H20 H21 H22 H23 H24 H25 H26 H27
（㎡）
持ち家 貸家 分譲住宅
第３章 豊島区の住生活の実態
56
30㎡未満９戸以上
(税対象規模）34.1%
25.3%
30㎡以上50㎡未満26.8%
48.9%
50㎡以上39.1%
25.9%
0% 20% 40% 60% 80% 100%
H11年～15年の平均
H16年～28年の平均
②共同住宅の供給動向
共同住宅の供給動向は、戸あたり床面積で「30㎡以上50㎡未満」の住戸の占める割
合が高くなっています。
「狭小住戸集合住宅税」の対象となる「30㎡未満９戸以上」の住宅の割合は、「狭
小住戸集合住宅税」施行以前の５年間の平均が34.1％に対し、施行後の平成16年以降
の平均は25.3％となっており、僅かながら低下しています。「50㎡以上」の住宅につ
いては、施行以後の５年間の平均が39.1％なのに対し、施行後の平成16年以降の平均
が25.9％と減少しています。
図表3-3-3 住戸規模別共同住宅の供給数の推移
資料：豊島区
図表3-3-4 住戸規模別共同住宅の供給割合
資料：豊島区
774
1,298
737 758
1,777
518
953616
859 949
502
1,008
589861 915 950
442706
650
633
888 957
1,064
1,896
1,777
1,9811,662
1,145
896
1,179
1,135
1,148
1,756
1,221
1,7301,543
556
1,373
1,0381,096
2,063
1,795
452 692 868
540
1,168
1,000
961 492
801
355 474500
1,980
3,304
2,663 2,811
4,904
4,209
3,182 3,289
3,389
2,634 2,566
3,187
2,685
2,501
3,472
2,526 2,646 2,749
0
1,000
2,000
3,000
4,000
5,000
H11 H12 H13 H14 H15 H16 H17 H18 H19 H20 H21 H22 H23 H24 H25 H26 H27 H28
（戸）
50㎡以上
30㎡以上50㎡未満
30㎡未満９戸以上(税対象規模）
第３章 豊島区の住生活の実態
57
（２）不動産市場
①地価
バブル崩壊以降、下落を続けてきた地価は、平成17年を底に上昇に転じましたが、
平成20年を境に一度下落しました。近年は斬増傾向になり、平成29年は豊島区の住宅
地平均は519.5千円/㎡で、バブル期前の昭和60年前後の水準を上回っています。
図表3-3-5 豊島区の地価の推移（住宅地平均）
資料：地価公示
②民営借家の家賃
民営借家（専用住宅）の１㎡当たり家賃を23区で比較してみると、豊島区は2,732円
で、23区中10番目に位置し23区平均よりやや高くなっています。市場家賃でみると、
３LDK規模の場合、23区で８番目と順位が高くなっています。
図3-3-6 借家（専用住宅）の家賃（民営借家）（23区比較）
資料：住宅・土地統計調査（平成 25 年）
273.9
446.0
1,350.0
642.9
493.3
411.0
539.9 519.5
0
200
400
600
800
1,000
1,200
1,400
1,600
S55
S56
S57
S58
S59
S60
S61
S62
S63
H1
H2
H3
H4
H5
H6
H7
H8
H9
H10
H11
H12
H13
H14
H15
H16
H17
H18
H19
H20
H21
H22
H23
H24
H25
H26
H27
H28
H29
（千円/㎡）
3,584
2,7322,571
1,861
0
500
1,000
1,500
2,000
2,500
3,000
3,500
4,000
港区
千代田区
中央区
渋谷区
新宿区
目黒区
品川区
中野区
文京区
世田谷区
豊島区
杉並区
特別区平均
大田区
台東区
江東区
北区
板橋区
練馬区
墨田区
荒川区
江戸川区
足立区
葛飾区
（円/㎡）
２３
第３章 豊島区の住生活の実態
58
図表3-3-7 住宅のタイプ別市場家賃の比較
ワンルーム・1Ｋ･1ＤＫ 1ＬＤＫ･2Ｋ･2ＤＫ 2ＬＤＫ･3Ｋ･3ＤＫ 3ＬＤＫ･4Ｋ･4ＤＫ
賃料 物件数 賃料 物件数 賃料 物件数 賃料 物件数
千代田区 11.35 703 18.71 207 29.48 70 34.42 30
中央区 10.47 1,283 17.10 658 24.49 244 29.07 88
港区 11.89 2,075 22.26 790 31.44 365 36.90 164
新宿区 9.24 3,852 15.80 948 22.66 372 27.24 111
文京区 8.94 2,179 15.39 772 19.62 210 21.64 82
台東区 9.40 1,553 13.47 750 17.79 221 20.18 52
墨田区 8.26 2,108 12.62 720 14.74 182 15.87 48
江東区 8.77 2,586 12.51 907 17.90 360 19.35 206
品川区 8.87 3,462 16.39 969 24.85 281 23.63 101
目黒区 9.89 2,699 16.12 842 24.31 318 24.44 126
大田区 7.82 5,590 11.15 2,002 14.77 525 17.66 219
世田谷区 8.05 8,714 12.90 3,016 17.04 1,196 20.28 566
渋谷区 10.91 2,238 19.88 787 25.58 311 32.97 98
中野区 7.74 4,653 12.39 1,435 15.21 453 16.84 178
杉並区 7.49 7,597 11.90 2,290 15.30 788 19.00 441
豊島区 8.06 3,415 12.79 865 18.08 233 22.55 79
北区 7.49 3,509 10.87 1,124 15.40 332 15.80 73
荒川区 7.47 1,466 11.43 621 15.68 180 19.90 55
板橋区 7.00 5,114 9.64 1,907 11.68 661 14.13 248
練馬区 6.74 5,863 9.87 2,600 11.98 1,454 13.66 711
足立区 6.27 4,269 8.59 2,415 10.47 907 12.67 317
葛飾区 6.26 3,000 8.41 1,499 10.42 575 11.95 175
江戸川区 6.56 4,147 8.92 2,592 11.35 1,159 14.14 354
https://www.homes.co.jp/chintai/tokyo/city/price/
資料：ホームズ（平成 29 年 10 月 25 日現在）
第３章 豊島区の住生活の実態
59
図表3-3-8 住宅のタイプ別賃貸住宅流通量の比較
https://www.homes.co.jp/chintai/tokyo/city/price/
資料：ホームズ（平成 29 年 10 月 25 日現在）
69.6%
56.4%
61.1%
72.9%
67.2%
60.3%
68.9%
63.7%
71.9%
67.7%
67.1%
64.6%
65.2%
69.3%
68.3%
74.4%
69.7%
63.1%
64.5%
55.2%
54.0%
57.2%
50.3%
20.5%
28.9%
23.3%
17.9%
23.8%
29.1%
23.5%
22.3%
20.1%
21.1%
24.0%
22.4%
22.9%
21.4%
20.6%
18.8%
22.3%
26.7%
24.0%
24.5%
30.5%
28.6%
31.4%
6.9%
10.7%
10.8%
7.0%
6.5%
8.6%
6.0%
8.9%
5.8%
8.0%
6.3%
8.9%
9.1%
6.7%
7.1%
5.1%
6.6%
7.8%
8.3%
13.7%
11.5%
11.0%
14.0%
3.0%
3.9%
4.8%
2.1%
2.5%
2.0%
1.6%
5.1%
2.1%
3.2%
2.6%
4.2%
2.9%
2.6%
4.0%
1.7%
1.4%
2.4%
3.1%
6.7%
4.0%
3.3%
4.3%
0.0% 20.0% 40.0% 60.0% 80.0% 100.0%
千代田区
中央区
港区
新宿区
文京区
台東区
墨田区
江東区
品川区
目黒区
大田区
世田谷区
渋谷区
中野区
杉並区
豊島区
北区
荒川区
板橋区
練馬区
足立区
葛飾区
江戸川区
ワンルーム・1Ｋ･1ＤＫ 1ＬＤＫ･2Ｋ･2ＤＫ 2ＬＤＫ･3Ｋ･3ＤＫ 3ＬＤＫ･4Ｋ･4ＤＫ
第３章 豊島区の住生活の実態
60
４ 分譲マンション
平成29年10月末日現在、豊島区内の分譲マンションのストック数は1,164件52,873戸
となっています。
豊島区における分譲マンションの供給は、昭和39年頃から始まり、昭和53年からは、
年間に1,000戸前後と竣工戸数が増大し、多くのマンションが建設されました。その後、
昭和61年頃から地価高騰とバブルの崩壊により減少した時期がありましたが、平成８
年からは再び建設が活発になり、平成18年には年間竣工戸数が2,000戸を超えました。
近年のマンション建設戸数は、1,000戸程度で推移しており、100戸を超える規模のマ
ンションの建設がある一方で、小規模なマンションも建設されています。
昭和50年代に建設されたマンションは建築後30年を超え、今後、建替えを視野に入
れた検討が必要になってきています。
図表3-4-1 竣工年別マンション件数と戸数
資料：豊島区政策データブック
注１）ファミリータイプとは、住戸面積が 30 ㎡以上（平成 21 年以前は 29 ㎡以上）のものをいう。
注２）30 ㎡未満供給戸数は、平成 21 年以前は 29 ㎡未満の供給戸数の数値である。
注３）平成 29 年値は、10 月までの値
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
50
0
200
400
600
800
1,000
1,200
1,400
1,600
1,800
2,000
2,200
2,400
2,600
2,800
3,000
S39 S41 S43 S45 S47 S49 S51 S53 S55 S57 S59 S61 S63 H2 H4 H6 H8 H10H12H14H16H18H20H22H24H26H28
建設件数（件）供給戸数（戸）
ファミリータイプ供給戸数
30㎡未満供給戸数
マンション建設数
第３章 豊島区の住生活の実態
61
63
178
268
190 151 184
59 53 18 434
2,712
6,659 6,495
6,708
10,875
5,041
7,201 6,748
0
2,000
4,000
6,000
8,000
10,000
12,000
0
50
100
150
200
250
300
９戸以下 10～19 20～29 30～39 40～49 50～74 75～99 100～199 200戸以上
(戸)（棟）
棟数
戸数
348
518
281
17
9,033
18,929
20,291
4,620
0
5,000
10,000
15,000
20,000
25,000
0
100
200
300
400
500
600
5階以下 6～10階 11～20階 21階以上
（戸）(棟)
棟数
戸数
マンション１棟あたりの戸数規模をみると、20～29戸のマンションが多くなってい
ます。50戸未満の「小規模マンション」は850棟（73.0％）、50～199戸の「中規模マ
ンション」は296棟（25.4％）、200戸以上の「大規模マンション」は18棟（1.5％）で
す。また、階数についてみると、「６階～10階」が518棟（44.5%）と多くなっています。
図表3-4-2 戸数規模別マンション数
資料：豊島区
図表3-4-3 階数別マンション数
資料：豊島区
小規模(～49 戸)
850 棟
23,008 戸
中規模(50 戸～199 戸)
296 棟
23,117 戸
大規模(200 戸以上)
18 棟
6,748 戸
第３章 豊島区の住生活の実態
62
平成28年度に実施した、分譲マンション管理組合を対象としたアンケート調査結果
では、S46～S56年に建築されたマンションと29戸以下のマンションに課題が多いとみ
ることができます。
大規模修繕工事の検討にあたり困っていることは、「修繕積立金が不足している」
が最も多く、次いで、「賃貸化などで不在の区分所有者が多く修繕に関心が低い」、
「大規模修繕工事の知識や経験が少なく、技術的な判断が出来ない」と続いています。
図表 3-4-4 建築時期別マンション管理上の課題
（分譲マンション管理組合アンケート調査結果 N=265 複数回答可）
図表 3-4-5 戸数規模別マンション管理上の課題
（分譲マンション管理組合アンケート調査結果 N=265 複数回答可）
0
10
20
30
40
管理規約の内容が十分でない
不在の区分所有者が管理に非協
力的である
管理への関心が低く居住者が非
協力的である
役員が多忙もしくは知識経験が
少ない
管理会社（管理員）の対応に不満
がある
管理費・修繕積立金の滞納請求
が進まない
清掃・設備点検が十分に行われ
ていない
賃貸住戸が増加している
空室が増加している
居住者の高齢化が進んでいる
建物の老朽化が進んでいる
配管等の設備の老朽化が進んで
いる
改修等の問題を先送りしている
地震等に対する安全性に不安が
ある
入居者同士のトラブルがある
近隣住民とのトラブルがある
特段困っていない
29戸以下（129件）
30～49戸（69件）
50戸以上（97件）
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
管理規約の内容が十分でな
い
不在の区分所有者が管理に
非協力的である
管理への関心が低く居住者
が非協力的である
役員が多忙もしくは知識経
験が少ない
管理会社（管理員）の対応に
不満がある
管理費・修繕積立金の滞納
請求が進まない
清掃・設備点検が十分に行
われていない
賃貸住戸が増加している
空室が増加している
居住者の高齢化が進んでい
る
建物の老朽化が進んでいる
配管等の設備の老朽化が進
んでいる
改修等の問題を先送りして
いる
地震等に対する安全性に不
安がある
入居者同士のトラブルがあ
る
近隣住民とのトラブルがあ
る
特段困っていない
S45年以前
S46-S56年
S57-H2年
H3-H12年
H13年以降
第３章 豊島区の住生活の実態
63
図表 3-4-6 建築時期別大規模修繕工事の検討に当たり困っていること
（分譲マンション管理組合アンケート調査結果 N=202 複数回答可）
図表 3-4-7 建築時期別最も多い世帯主の年齢層
（分譲マンション管理組合アンケート調査結果 N=295）
0
5
10
15
20
25
30
区分所有者が修繕工事の必要性
を十分認識していない
賃貸化などで不在の区分所有者
が多く修繕に関心が低い
修繕工事の実施について区分所
有者の意見がまとまりにくい
大規模修繕を担当する（取りまと
める）役員等がいない
役員等が工事内容や必要性を十
分に検討できない
大規模修繕工事の知識や経験が
少なく、技術的な判断ができな
い
修繕積立金が不足している
一時金の徴収や借入れについて
区分所有者の合意が得にくい
適切の修繕工事業者の選定がむ
ずかしい
相談・アドバイスを受けられる
専門家等がいない
耐震化やバリアフリー対応など
の要望が多く、要望に対応でき
ない
まだ長期修繕計画が作成されて
いない
S45年以前
S46-S56年
S57-H2年
H3-H12年
H13年以降
30歳未満
2.6%
11.5%
6.9%
8.0%
6.1%
30～49歳
20.0%
26.0%
32.7%
25.9%
50.7%
15.4%
32.5%
50～64歳
35.0%
28.6%
30.8%
43.1%
13.3%
7.7%
27.5%
65～74歳
25.0%
28.6%
5.8%
5.2%
1.3%
15.4%
12.2%
75歳以上
5.0%
3.9%
1.9%
1.7%
2.0%
不明
15.0%
10.4%
17.3%
17.2%
26.7%
61.5%
19.7%
0% 20% 40% 60% 80% 100%
凡例
S45年以前
S46-S56年
S57-H2年
H3-H12年
H13年以降
不明
豊島区全体
第３章 豊島区の住生活の実態
64
５ 住環境
（１）土地利用の現況
平成23年での豊島区の土地利用の割合は、住宅用地（独立住宅及び集合住宅）が約
56％、商業業務用地（事務所、住商併用、その他商業用地）が約17％、公共用地が約
13％、工業用地が約3％、その他が約11％となっています。
商業施設や事務所が池袋駅周辺に多く、道路沿いでは、商業業務用地と住宅用地の
複合的な土地利用となっています。推移をみると、集合住宅用地の増加が顕著で、池
袋本町・上池袋周辺及び南部の工業系土地利用から変換が進んでいます。
図表3-5-1 土地利用現況図（平成23年）
資料：豊島区都市づくりビジョン（平成 27 年）
第３章 豊島区の住生活の実態
65
（２）豊島区内で住環境を重点的に整備すべき地域
東京都住宅マスタープランでは、23区全域を住生活基本法第17条第２項第６号に基
づく住宅の供給等及び住宅地の供給を重点的に図るべき地域（以下、「重点供給地域」
といいます。）として指定しています。このうち特に安全で快適な住環境の創出、維
持・向上、住宅の建替え、供給等に関する制度・事業を実施又は実施の見込みが高い
地区について、特定促進地区として指定しています。豊島区における特定促進地区は、
次のとおりです。
図表3-5-2 特定促進地区（東京都住宅マスタープラン 平成29年3月）
特定促進地区の名称 面積
（ha） 主な計画・整備手法 図面番号
池袋本町・上池袋地区 131
緊急木造住宅密集地域防災対策事業（完了） 住宅市街地総合整備事業＜密集型＞（事業中） 木造住宅密集地域整備事業（事業中） 地区計画（一部決定済） 都市防災不燃化促進事業（事業中） 防災生活道路整備・不燃化促進事業 不燃化推進特定整備地区
豊 ．1
染井霊園周辺地区 53
緊急木造住宅密集地域防災対策事業（完了） 住宅市街地総合整備事業＜密集型＞（完了） 木造住宅密集地域整備事業（完了） 地区計画（一部決定済） 都市防災不燃化促進事業（事業中） 防災生活道路整備・不燃化促進事業 不燃化推進特定整備地区
豊 ．2
東池袋四・五丁目地区 19
緊急木造住宅密集地域防災対策事業（完了） 住宅市街地総合整備事業＜密集型＞（事業中） 木造住宅密集地域整備事業（事業中） 地区計画（決定済） 市街地再開発事業（事業中） 防災生活道路整備・不燃化促進事業 不燃化推進特定整備地区
豊 ．3
雑司ヶ谷・南池袋地区 66
市街地再開発事業（一部完了） 再開発等促進区を定める地区計画（決定済） 住宅市街地総合整備事業＜密集型＞（事業中） 木造住宅密集地域整備事業（事業中） 地区計画（一部決定済） 都市防災不燃化促進事業（完了） 防災生活道路整備・不燃化促進事業 不燃化推進特定整備地区
豊 ．4
目白二丁目地区 1 機構住宅団地再生事業 豊 ．5
造幣局地区 4 市街地再開発事業 地区計画（決定済）
豊 ．6
長崎・南長崎地区 154
緊急木造住宅密集地域防災対策事業（完了） 住宅市街地総合整備事業＜密集型＞（一部完了） 木造住宅密集地域整備事業（一部完了） 地区計画（一部決定済） 都市防災不燃化促進事業（事業中） 防災街区整備事業 特定防災街区整備地区（一部決定済） 防災生活道路整備・不燃化促進事業 不燃化推進特定整備地区
豊 ．7
第３章 豊島区の住生活の実態
66
図表3-5-3 特定促進地区位置図
（３）未接道状況
平成25年の住宅・土地統計調査によると、幅員が４ｍ未満の道路に接する住宅は
36.5％となっています。敷地に接している道路幅員が４ｍに満たない場合は、建替時
に道路の幅員を確保する必要があります。
図3-5-4 敷地に接している道路幅員別住宅数の推移
資料：住宅・土地統計調査
道路に接して
いない
2,830（2.4%）
1,430（1.1%）
2,400（1.9%）
1,430（1.1%）
1,990（1.4%）
2,610（1.6％）
2m未満
12,210
（10.3％）
13,900
（11.1%）
15,670
（12.5％）
10,870
（8.4%）
12,840
（9.1%）
9,230
（5.7％）
2～4m
43,230
（36.6%）
46,970
（37.7%）
49,700
（39.8%）
44,980
（34.8%）
48,910
（34.7%）
47,240
（29.2％）
4～6m
30,750
（26.0%）
35,600
（28.5%）
34,130
（27.3%）
40,240
（31.1%）
42,440
（30.1%）
40,700
（25.2％）
6～10m
17,890
（15.1%）
16,690
（13.4%）
10,580
（8.5%）
17,080
（13.2%）
16,760
（11.9%）
25,760
（15.9％）
10m以上
11,280
（9.5%）
10,160
（8.1%）
12,470
（10.0%）
15,570
（12.0%）
18,190
（12.9%）
36,050
（22.3％）
0 20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 120,000 140,000 160,000 180,000
S63
H5
H10
H15
H20
H25
（戸）
124,940
118,200
124,740
130,170
141,130
161,590
第３章 豊島区の住生活の実態
67
（４）敷地面積の状況
一戸建て住宅の敷地面積をみると、平成25年では、「49㎡以下」が4,100戸(14.5％)、
「50～74㎡」が6,280戸(22.2％)、「75～99㎡」5,100戸(18.1％)となっており、敷地
面積100㎡未満が54.8％を占めています。
平成20年と25年を比較すると、一戸建て住宅は26,470戸から28,230戸へと1,760戸増
加しており、そのうち「49㎡以下」は760戸の増加、「50～74㎡」は490戸の増加とな
っています。一方では「100から149㎡」は80戸減少しており、敷地が分割されている
ことが推察されます。また、「200～299㎡」は270戸、「300㎡以上」は370戸増加して
いることから、広い一戸建て住宅も増えています。
図3-5-5 敷地面積別一戸建て住宅数の推移
資料：住宅・土地統計調査 豊島区特別集計
49㎡以下3,340 (12.6%)
4,100(14.5%)
50～74㎡5,790 (21.9%)
6,280(22.2%)
75～99㎡4,810(18.2%)
5,100(18.1%)
100～149㎡4,630(17.5%)
4,550(16.1%)
150～199㎡2,420(9.1%)
2,600(9.2%)
200～299㎡1,070 (4.0%)
1,340(4.7%)
300㎡以上760(2.9%)
1,130(4.0%)
不詳3,630(13.7%)
3,130(11.1%)
0 10,000 20,000 30,000
H20
H25
（戸）
第３章 豊島区の住生活の実態
68
6 住まいに関する意識
新たな住宅マスタープランを策定するにあたり、区民や区外居住者が豊島区の住
宅・住環境をどのように評価しているかなどについて、アンケート調査を実施し、把
握しました。
（１）豊島区住まいに関する意識調査
①豊島区に住むことの魅力
「豊島区に住むことについて、どのような魅力を感じていますか。」という問いに
対して、「多数の路線を使えるのでアクセス環境が非常に良く通勤・通学に便利」と
の回答が79.6％、次いで「24時間営業のスーパー、コンビニ、飲食店が多いので日常
生活が便利」が56.7％、「池袋という都内でも屈指の繁華街がある」が48.6％、「治
安が良い」が18.3％となっています。
図表3-6-1 豊島区に住むことの魅力（N=1,249）
注１）不明は、無回答を示す。
アンケートの概要
1．調査名
豊島区住まいに関する意識調査
２．調査の実施概要
（１）調査区域：豊島区全域
（２）調査対象：区内に在住する 20 歳以上の区民
（３）標本数：区民 5,000 人
（４）抽出方法：住民基本台帳から区内を５地域に分割し、各地域より 1,000 人を無作
為抽出
（５）調査方法：自記式調査票による郵送配布・郵送回収
３．調査時期
平成 29 年 7 月 12 日（水）～８月４日（金）
４．アンケートの回収結果
回収数 1,249 件 回収率 25.0％
79.6%
56.7%48.6%
18.3%12.6%
8.8% 7.8% 7.4% 7.2% 7.0% 6.6% 6.1% 5.5% 4.6% 4.4% 4.3% 3.8% 2.9% 1.8% 4.1%0.0%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
多数の路線を使えるのでアクセス環境が
非常に良く通勤・通学に便利
24
時間営業のスーパー、コンビニ、飲食店が
多いので日常生活が便利
池袋という都内でも屈指の繁華街がある
治安が良い
公共施設が充実している
文化・歴史が感じられる
地域のコミュニティがしっかりしている
福祉・医療・介護が充実している
教育環境が良い
働く場が多い
子育てがしやすい
街並みが美しい
自然環境が良い
史跡や文化財などの観光資源が多い
生涯学習の機会が多い
防災対策が充実している
商売・事業が営みやすい
国際化が進んでいる
区政への参画機会が多い
その他
不明
24
第３章 豊島区の住生活の実態
69
②現在の住まいに対する満足度
現在の住まいに対する満足度は、「満足している」が31.1％、「概ね満足している」
が29.9％で、61％が現在の住まいを好ましく思っています。
年齢別では、「65歳～74歳」では「満足している」が35.0％、「75歳以上」では
44.2％となっており、住まいに関する満足度は高齢者の方が高い傾向がみられます。
最も満足度が低いのは「30～39歳」で25.4％と、全体より5ポイント低くなっています。
図表3-6-2 豊島区に住むことの満足度（N=1,249）
31.1%
34.2%
29.4%
29.3%
25.4%
26.4%
30.7%
30.2%
35.0%
44.2%
33.3%
31.1%
29.9%
29.4%
30.1%
31.6%
35.2%
33.0%
30.7%
30.2%
25.8%
18.6%
44.4%
29.9%
26.6%
24.3%
27.9%
28.2%
28.7%
29.7%
29.6%
24.4%
25.2%
18.0%
11.1%
26.6%
7.2%
7.8%
7.0%
8.0%
4.9%
7.1%
5.3%
12.8%
6.7%
9.9%
7.2%
5.2%
4.4%
5.5%
2.9%
5.7%
3.8%
3.7%
2.3%
7.4%
9.3%
11.1%
5.2%
合計(N=1249)
男性(N=503)
女性(N=727)
20～29歳(N=174)
30～39歳(N=244)
40～49歳(N=212)
50～59歳(N=189)
60～64歳(N=86)
65歳〜74歳(N=163)
75歳以上(N=172)
不明(N=9)
合計(N=1,249)
満足している 概ね満足している やや不満な点がある 不満である 不明
N=1,249
第３章 豊島区の住生活の実態
70
③定住意向
定住意向は高く、転居意向は住まいへの不満が大きな要因になっています。
「できれば住み続けたい」が60.4％となっている一方、「できれば転居したい」が
12.0％、「いずれは転居せざるを得ない」が19.9％、「すぐにでも転居したい」が
2.0％となっています。
「できれば転居したい」「いずれは転居せざるを得ない」「すぐにでも転居したい」
理由は、「今住んでいる住宅に不安や不満がある」が35.0％で最も多く、次いで、
「老後の生活が不安」が17.5％、「転勤など勤務先の都合のため」17.0％、「住居費
（家賃や住宅ローン）の負担が苦しいため」が16.5％となっています。「その他」は
35.5％です。その内容には、実家・生家に戻るため、結婚、親の介護、子どもの成長、
騒音など環境の悪さ、現在の住まいが取り壊しされるためなどがあります。
図表3-6-3 定住意向（N=1,249）
図表3-6-4 「できれば転居したい」「いずれは転居せざるを得ない」「すぐにでも転居したい」理由（N=423）
できれば住み続けたい60.4%
できれば転居したい12.0%
いずれは転居せざるを得
ない19.9% すぐにでも転居したい
2.0%
不明5.8%
0% 20% 40% 60% 80% 100%
1
148
14 17
7470
24
4
27
72
39
150
0
20
40
60
80
100
120
140
160
今住んでいる住宅に不安や不満があ
る
通勤・通学に不便
買物や医療など日常生活が不便
老後の生活が不安
住居費（家賃や住宅ローン）の負担が
苦しいため
都市基盤（道路・公園等）などの生活環
境が悪い
公共交通の利便性が悪い
防犯や防災上の不安があるため
転勤など勤務先の都合のため
子どもの通園・通学のため
その他
実家・生家に戻るため、結婚、親の介
護、子どもの成長、騒音など環境の
悪さ、現在の住まいが取り壊しされ
るため等
第３章 豊島区の住生活の実態
71
④同居・近居
親子または兄弟などと同居又は近居※については「同居も近居もしていない」が
54.7％で最も多く、次いで「同居している」が19.7％、「近居している」が18.9％と
なっています。
住宅の種類別にみると、「持家一戸建（新築購入）」では、「同居している」が
38.6％、「持ち家一戸建（中古購入）」でも29.2％と全体よりも同居割合が高くなっ
ています。一方、「分譲マンション（新築を購入）」では9.4％、「分譲マンション
（中古を購入）」では12.8％と同居割合が低くなっています。「賃貸マンション・賃
貸アパート」では「同居している」は6.5％、「近居している」も12.1％に留まってい
ます。
世帯構成別にみると、「ひとり親世帯」では「同居している」が57.1％、「近居し
ている」が19.0％となっており、同居や近居している割合が高くなっています。「単
身者」は、「同居も近居もしていない」が78.8％、「シェア居住*（知人同士の同居）」
では「同居も近居もしていない」が77.8％となっており、親子または兄弟などと離れ
て暮らしている人が多くなっています。
同居又は近居をしていない人に対して、将来の同居・近居の意向を聞くと、「わか
らない」が39.8％で最も多く、「同居も近居もしたくない」が25.9％です。一方、
「近居したい」は25.3％、「同居したい」は4.7％で、同居・近居は、住まいの方の一
形態として、一定のニーズがあります（P72参照)。
世帯構成別にみると、「夫婦のみ世帯」「夫婦と子ども世帯」では、将来近居を希
望している割合が、それぞれ30.1％、27.2％となっています。また、「ひとり親世帯」
では27.3％が近居を希望しています。
注）近居：「概ね 15 分以内で行き来できる距離に住んでいる」として調査
図表3-6-5 住宅の種類別同居・近居の状況（N=1,249）
同居している
19.7%
38.6%
29.2%
31.6%
9.4%
12.8%
6.5%
25.0%
8.1%
39.8%
35.3%
近居している
18.9%
21.4%
27.8%
31.6%
22.2%
26.6%
12.1%
14.3%
5.4%
22.6%
23.5%
同居も近居もしていない
54.7%
34.3%
37.5%
36.8%
65.0%
54.1%
72.2%
46.4%
86.5%
30.1%
29.4%
不明
6.7%
5.7%
5.6%
3.3%
6.4%
9.2%
14.3%
7.5%
11.8%
0% 20% 40% 60% 80% 100%
合計
持ち家一戸建（新築を購入）
持ち家一戸建（中古を購入）
賃貸の一戸建
分譲マンション（新築を購入）
分譲マンション（中古を購入）
賃貸マンション・賃貸アパート
公的賃貸住宅
社宅・官舎・寮
その他
不明
第３章 豊島区の住生活の実態
72
図表3-6-6 世帯構成別別同居・近居の状況（N=1,249）
図表3-6-7 世帯構成別将来の同居・近居の意向（N=683）
同居している
19.7%
1.3%
2.4%
20.4%
57.1%
89.2%
75.0%
5.6%
76.3%
19.4%
近居している
18.9%
11.6%
25.3%
25.7%
19.0%
1.5%
8.3%
5.6%
5.1%
19.4%
同居も近居もしていない
54.7%
78.8%
65.0%
49.6%
17.5%
3.1%
16.7%
77.8%
16.9%
35.5%
不明
6.7%
8.4%
7.4%
4.3%
6.3%
6.2%
11.1%
1.7%
25.8%
0% 20% 40% 60% 80% 100%
合計
単身者
夫婦のみ（内縁関係を含む）
夫婦と子ども
ひとり親世帯
三世代同居
兄弟姉妹など親子以外の親族世帯
シェア居住（知人同士での同居）
その他
不明
同居したい
4.7%
6.9%
2.6%
3.1%
50.0%
21.4%
近居したい
25.3%
20.8%
30.1%
27.2%
27.3%
14.3%
20.0%
36.4%
同居も近居
もしたくない
25.9%
22.9%
26.4%
29.7%
9.1%
50.0%
100.0%
28.6%
20.0%
18.2%
わからない
39.8%
44.1%
36.8%
36.4%
54.5%
35.7%
60.0%
45.5%
不明
4.2%
5.3%
4.1%
3.6%
9.1%
0% 20% 40% 60% 80% 100%
合計
単身者
夫婦のみ（内縁関係を含む）
夫婦と子ども
ひとり親世帯
三世代同居
兄弟姉妹など親子以外の親族世帯
シェア居住（知人同士での同居）
その他
不明
第３章 豊島区の住生活の実態
73
⑤月額所得*と住居費
世帯の月額所得*は、「313,001円以上」が48.5％で最も多く、公営住宅*入居階層で
ある「158,001円」未満は12.3％となっています。
月額所得*と住居費との関係をみると、「104,001円～123,000円」は「払っていない」
が24.1％、「３万円未満」が27.6％、「５～７万円」が20.7％となっています。収入
金額が高くなると住居費も高くなる傾向があり、「313,001円以上」では、「10万円～
15万円未満」が25.1％、「15万円～20万円未満」が13.2％となっています。
図表3-6-8 月額所得（N=1,249）
図表3-6-9 月額所得別月額の住居費負担（N=1,249）
104,000円未満5.8%
〜123,000円2.3% 〜139,000円
1.5%
〜158,000円2.7%
～186,000円4.2%
〜214,000円6.1%
～259,000円9.7%
〜313,000円11.8%
313,001円以上48.5%
不明7.3%
22.7%
24.7%
24.1%
42.1%
32.4%
13.5%
27.6%
30.6%
18.2%
21.5%
18.7%
9.6%
24.7%
27.6%
21.1%
8.8%
17.3%
21.1%
9.1%
10.1%
5.1%
5.5%
7.7%
4.1%
10.3%
14.7%
19.2%
6.6%
5.8%
6.1%
7.6%
8.8%
7.2%
8.2%
20.7%
15.8%
14.7%
19.2%
9.2%
9.1%
10.1%
3.8%
4.4%
18.4%
23.3%
10.3%
10.5%
23.5%
21.2%
21.1%
28.9%
32.4%
12.7%
14.3%
17.2%
5.5%
6.9%
5.3%
2.9%
3.8%
11.8%
9.9%
16.2%
25.1%
8.8%
7.8%
1.4%
2.9%
1.3%
3.3%
5.4%
13.2%
3.3%
5.8%
2.7%
1.9%
1.3%
1.7%
1.4%
10.6%
1.1%
3.5%
5.5%
5.3%
3.8%
0.5%
35.2%
合計(N=1,249)
104,000円未満(N=73)
104,001〜123,000円(N=29)
123,001〜139,000円(N=19)
139,001〜158,000円(N=34)
158,001～186,000円(N=52)
186,001〜214,000円(N=76)
214,001～259,000円(N=121)
259,001〜313,000円(N=148)
313,001円以上(N=606)
不明(N=91)
払っていない ３万円未満 ３～５万円未満 ５万円～７万円未満 ７万円～10万円未満
10万円～15万円未満 15万円～20万円未満 20万円以上 不明
第３章 豊島区の住生活の実態
74
（２）区外居住者の住まいに関する意識調査
①豊島区への居住意向
区外居住者の住まいに関する意識調査では、「豊島区に定住したい」が0.6％、「豊
島区へ住んでみたい」が19.0％、「住みたくない」が36.7％となっています。
「豊島区に定住したい」「住んでみたい」への回答者へ「豊島区に住むことについ
て、どのような魅力を感じていますか。」をたずねたところ、「池袋という都内でも
屈指の繁華街がある」が48.7％、次いで「多数の路線を使えるのでアクセス環境が非
常に良く通勤・通学に便利」が48.2％、「24時間営業のスーパー、コンビニ、飲食店
が多いので日常生活が便利」が41.6％、「公共施設が充実している」が23.4％となっ
ています。
一方、「住みたくない」、「わからない」への回答者へ、住みたいと思わない理由
をたずねたところ、「今の住まいに満足している」が42.6％、「治安の悪さ」35.8％、
「地域・街のイメージの悪さ」が25.7％となっています。
図表3-6-10 豊島区への居住意向（N=1,007）
アンケートの概要
1．調査名
インターネット調査
２．調査の実施概要
（１）調査対象：新宿区、練馬区、板橋区、北区、文京区、都心 3 区（千代田区、中央区、
港区）にお住まいのモニター約 1,000 人
（２）調査方法：インタ―ネットによるモニターアンケート。地区および年齢層により 30 セ
ルを設定し、各セルからモニターを 30～50 人抽出。
３．調査時期
平成 29 年 7 月 10 日（月）～7 月 11 日（火）
４．アンケートの回収結果
回答数 1,007 票 回収率（回収予定数に対して）100.7％
豊島区に住んでみたい19.0%
豊島区に定住したい0.6%
住みたくない36.7%
わからない43.7%
第３章 豊島区の住生活の実態
75
図表3-6-11 豊島区に住む魅力（N=197）
図表3-6-12 豊島区へ住みたいと思わない理由（N=810）
48.7% 48.2%
41.6%
23.4%18.3%
9.6% 7.6% 6.6% 6.6% 6.6% 6.1% 6.1% 6.1% 5.6% 5.6% 5.6% 5.6%3.0% 2.5%
5.1%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
池袋という都内でも屈指の繁華街がある
多数の路線を使えるのでアクセス環境が
非常に良く通勤・通学に便利
24
時間営業のスーパー、コンビニ、飲食店
が多いので日常生活が便利
公共施設が充実している
働く場が多い
商売・事業が営みやすい
福祉・医療・介護が充実している
街並みが美しい
教育環境が良い
治安が良い
地域のコミュニティがしっかりしている
史跡や文化財などの観光資源が多い
国際化が進んでいる
防災対策が充実している
生涯学習の機会が多い
文化・歴史が感じられる
自然環境が良い
区政への参画機会が多い
子育てがしやすい
その他
24
42.6%
35.8%
25.7%
15.8%12.6% 10.5% 8.4%
6.0%3.2% 3.1% 3.0% 1.9% 1.6%
8.6%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
今の住まいに満足している
治安の悪さ
地域・街のイメージの悪さ
通勤・通学が不便
現在の住まいよりも家賃が高
くなる
自然環境が不足
防災上の不安
都市基盤などの生活環境の悪
さ
福祉・医療・介護環境が不十分
子育て環境が不十分
商業施設の不充実
教育環境が不十分
地域活動の不活発
その他
第３章 豊島区の住生活の実態
76
7 地域別の特性
豊島区は、地域ごとに住宅や住環境の特性があります。豊島区を５つの地域に区分
して地域特性をみていきます。
図表3-7-1 地域区分
東 部 北 部 南 部 西 部 中 央
駒込
巣鴨
北大塚
南大塚
1-7丁目
1-5丁目
1-2丁目
1-3丁目
西巣鴨
北大塚
池袋本町
上池袋
1-4丁目
3丁目
1-4丁目
1-4丁目
南池袋
西池袋
雑司が谷
高田
目白
3/4丁目
2/4丁目
1-3丁目
1-3丁目
1-5丁目
南長崎
長崎
千早
要町
高松
千川
1-6丁目
1-6丁目
1-4丁目
1-3丁目
1-3丁目
1-2丁目
東池袋
南池袋
西池袋
池袋
1-5丁目
1/2丁目
1/3/5丁目
1-4丁目
図3-7-2 地域区分図
第３章 豊島区の住生活の実態
77
7－1 東部
（１）地域の概要
図表3-7-3 位置図（東部）
人口と世帯数の動向
人口は平成29年1月1日現在59,865人、世帯数は36,036世帯です。国勢調査*人口をみ
ると、人口、世帯とも調査年ごとに増加傾向です。
年齢別構成は、「０～14歳」の割合は8.6％、「65歳以上」は20.2％とどちらも豊島
区全体(8.2％、19.7％)より高くなっています。
図表3-7-4 人口と世帯数の推移（東部）
資料：国勢調査・住民基本台帳(平成 29 年 1 月 1 日)
新庚申
大塚
駒込
巣鴨
都電荒川線
都営三田線
JR山手線
白山通り
南北線
文京区
北区
51,012 59,354 61,151
59,865
28,699 33,989 36,405 36,036
1.78 1.75 1.68
1.66
0.00
0.50
1.00
1.50
2.00
2.50
0
20,000
40,000
60,000
80,000
H17 H22 H27 H29
(人／世帯）（人･世帯）
人口 世帯数 １世帯当たり人員
塚
第３章 豊島区の住生活の実態
78
図表3-7-5 年齢3階層別構成比の推移（東部） 図表3-7-6 世帯の家族類型（東部）
（２）住宅ストックの特性
建て方別にみると、平成25年では「共同住宅」の３～５階建が26.7％ともっとも割
合が高く、平成20年から25年にかけて23.7％から26.7％へと増加しています。「共同
住宅」の６～10階建は平成20年から25年にかけて24.6％から22.8％へと減少していま
すが、区全体（14.3％）より高くなっています。「一戸建」は16.9％で横ばいです。
所有関係別にみると、平成25年では、「持ち家」が43.4％、「民営借家」が46.9％
となっており、区全体(40.9％、48.4％)より持家の割合がやや高くなっています。
敷地面積は、「50～74㎡」が27.8％、「75～99㎡」が23.0％と多くなっています。
図表3-7-7 建て方別構成比の推移（東部） 図表3-7-8 所有関係別構成比の推移（東部）
図表3-7-9 敷地面積別一戸建て住宅数（東部）
資料：国勢調査(平成27年)
資料：住宅・土地統計調査
資料：国勢調査
0～14歳
7.9%
8.3%
8.6%
8.2%
15～64歳
68.0%
70.9%
69.9%
70.7%
65歳～
19.6%
19.3%
20.2%
19.7%
不詳
4.6%
1.5%
1.4%
1.4%
0% 20% 40% 60% 80% 100%
H17年
H22年
H27年
H27 豊島区全体
一戸建
16.6%
16.9%
17.5%
長屋建
0.7%
2.0%
2.0%
（共同住
宅）
1・2階建
11.9%
9.5%
15.0%
（共同住
宅）3～5
階建
23.7%
26.7%
29.0%
（共同住
宅）6～
10階建
24.6%
22.8%
14.3%
（共同住
宅）11階
建以上
22.3%
21.4%
21.9%
その他
0.3%
0.8%
0.4%
0% 20% 40% 60% 80% 100%
H20年
H25年
H25年
豊島区全体
持ち家
41.6%
43.4%
40.9%
公営・都市再
生機構・公社
の借家
1.9%
1.7%
1.5%
民営借家
44.6%
46.9%
48.4%
給与住宅
2.6%
1.6%
2.0%
不詳
9.3%
6.4%
7.1%
0% 20% 40% 60% 80% 100%
H20年
H25年
H25年
豊島区全体
49㎡以下, 14.3% 50～74㎡, 27.8% 75～99㎡, 23.0%100～149㎡
12.1%
150～199㎡7.9%
200～299㎡, 2.1% 300～499㎡, 2.3%
500～699㎡, 0.4% 700～999㎡, 0.0%
不詳, 10.1%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
東部
4,974戸
資料：住宅・土地統計調査（平成25年）豊島区特別集計
単独(単身）
60.9%
63.4%
夫婦と子
15.5%
14.7%
夫婦のみ
14.3%
13.0%
その他
9.3%
8.8%
世帯不詳
0% 20% 40% 60% 80% 100%
東部
豊島区全体
第３章 豊島区の住生活の実態
79
（３）分譲マンションの特性
平成29年10月末における分譲マンションは317棟となっています。
戸数規模別にみると「小規模(50戸未満)」が77.0％、「中規模(50戸以上200戸未満)」
が22.1％となっています。
階数別にみると、「６階から10階」が54.6%と最も多く、区全体（44.5％）より高く
なっています。
図表3-7-10 戸数規模別マンション数（東部） 図表3-7-11 階数別マンション数（東部）
（４）住生活と居住に関する課題（区民意識調査結果）
住宅政策で重要と思う点は、他の地域と同様に「高齢者向け住宅の供給」が最も多
く、次いで、「空き家・空地の利活用」となっています。３番目に多いのは「住宅の
耐震診断・補強に対する支援」で、29.7％、４番目は「新婚、子育て世帯に対する家
賃助成」で、28.9％となっています。
居住継続意向については「できれば住み続けたい」が一番多く、57.8％となってお
り、区全体（60.4％）より少し低くなっています。
図表3-7-12 住宅政策で重要と思う点（東部） 図表3-7-13 居住継続意向（東部）
資料：区民意識調査（平成29年）
資料：豊島区
小規模
77.0%
73.0%
中規模
22.1%
25.4%
大規模
0.9%
1.5%
0% 20% 40% 60% 80% 100%
東部
豊島区全体
5階以下
16.7%
29.9%
6～10階
54.6%
44.5%
11～20階
27.8%
24.1%
21階以上
0.9%
1.5%
0% 20% 40% 60% 80% 100%
東部
豊島区全体
できれば
住み続けたい
57.8%
60.4%
できれば
転居したい
11.8%
12.0%
いずれは
転居せざるを
得ない
22.4%
19.9%
すぐにでも
転居したい
1.5%
2.0%
不明
6.5%
5.8%
0% 20% 40% 60% 80% 100%
東 部
豊島区全体
45.4%37.4%
32.4%26.8% 30.0%
40.3%35.4%
29.7% 28.9% 28.5%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
高齢者向け住宅の供給
空き家・空地の利活用
住宅の耐震診断・補強に対する
支援
新婚、子育て世帯に対する家賃
助成
段差解消・手すり設置など、高齢
者、障害者などのための住宅リ
フォーム支援
豊島区 東部
資料：豊島区
資料：区民意識調査（平成29年）
第３章 豊島区の住生活の実態
80
7－2 北部
（１）地域の概要
図表3-7-14 位置図（北部）
人口と世帯数の動向
人口は、平成29年1月1日現在53,408人、世帯数は32,275世帯です。国勢調査*人口を
みると人口、世帯とも調査年ごと増加傾向です。
年齢別構成は、「０～14歳」の割合は8.8％、「65歳以上」は19.9％とどちらも豊島
区全体(8.2％、19.7％)より高くなっています。
図表3-7-15 人口と世帯数の推移（北部）
資料：国勢調査・住民基本台帳(平成 29 年 1 月 1 日)
都電荒川線
都営三田線
JR山手線
明治通り
JR埼京線 東武東上線
池袋
北池袋
下板橋 板橋
北区 板橋区
新庚申
庚申
巣鴨新田
塚
46,444
51,969 54,389
53,408
25,737 29,473 32,163 32,275
1.80 1.76 1.69
1.65
0.00
0.50
1.00
1.50
2.00
2.50
0
20,000
40,000
60,000
80,000
H17 H22 H27 H29
(人／世帯）（人･世帯）
人口 世帯数 １世帯当たり人員
塚
第３章 豊島区の住生活の実態
81
図表3-7-16 年齢3階層別構成比の推移（北部） 図表3-7-17 世帯の家族類型（北部）
（２）住宅ストックの特性
建て方別にみると、「一戸建」は、平成20年から平成25年にかけて20.7％から
13.4％へと低下し、「共同住宅」は77.9％から85.4％に上昇しています。特に「共同
住宅」の「11階建以上」の割合が14.1％から45.0％へと大きく増加しています。
所有関係別にみると、「持ち家」は平成20年から平成25年にかけて41.2％から
55.5％へと増加し、区全体（40.9％）よりも高くなっています。「民営借家」は
41.1％から34.6％へと減少しています。
敷地面積は、「50～74㎡」が24.5％、「75～99㎡」が18.4％と多くなっています。
図表3-7-18 建て方別構成比の推移（北部） 図表3-7-19 所有関係別構成比の推移（北部）
図表3-7-20 敷地面積別一戸建て住宅数（北部）
資料：国勢調査(平成27年)
資料：住宅・土地統計調査
資料：国勢調査
0～14歳
7.6%
8.1%
8.8%
8.2%
15～64歳
65.9%
71.6%
70.0%
70.7%
65歳～
20.3%
19.2%
19.9%
19.7%
不詳
6.2%
1.0%
1.3%
1.4%
0% 20% 40% 60% 80% 100%
H17年
H22年
H27年
H27 豊島区全体
一戸建
20.7%
13.4%
17.5%
長屋建
1.4%
1.2%
2.0%
（共同住
宅）
1・2階建
20.9%
10.7%
15.0%
（共同住
宅）3～5
階建
33.4%
19.8%
29.0%
（共同住
宅）6～
10階建
9.5%
9.9%
14.3%
（共同住
宅）11階
建以上
14.1%
45.0%
21.9%
その他
0.4%
0% 20% 40% 60% 80% 100%
H20年
H25年
H25年
豊島区全体
持ち家
41.2%
55.5%
40.9%
公営・都市再
生機構・公社
の借家
2.3%
0.5%
1.5%
民営借家
41.1%
34.6%
48.4%
給与住宅
0.7%
2.0%
2.0%
不詳
14.7%
7.4%
7.1%
0% 20% 40% 60% 80% 100%
H20年
H25年
H25年
豊島区全体
49㎡以下, 17.7% 50～74㎡, 24.5% 75～99㎡, 18.4%100～149㎡
12.9%
150～199㎡8.7%
200～299㎡, 1.8% 300～499㎡, 0.9%
500～699㎡, 1.3% 700～999㎡, 0.3%
不詳13.5%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
北部
4,908戸
資料：住宅・土地統計調査(平成25年)豊島区特別集計
単独(単身）
62.2%
63.4%
夫婦と子
16.2%
14.7%
夫婦のみ
12.4%
13.0%
その他
9.3%
8.8%
世帯不詳
0% 20% 40% 60% 80% 100%
北部
豊島区全体
第３章 豊島区の住生活の実態
82
（３）分譲マンションの特性
平成29年10月末における分譲マンションは、189棟あり、戸数規模は、「小規模」が
73.5％、「中規模」が24.9％となっています。
また、階数は「６～10階建」が39.2％で最も多いものの、区全体（44.5％）より低
く、「５階以下」が33.3％で区全体（29.9％）より高くなっています。
図表3-7-21 戸数規模別マンション数（北部） 図表3-7-22 階数別マンション数（北部）
（４）住生活と居住に関する課題（区民意識調査結果）
住宅政策で重要と思う点は、他の地域と同様に「高齢者向け住宅の供給」が最も多
く、次いで、「空き家・空地の利活用」となっています。３番目に多いのは「子育て
世帯向け住宅の供給」で、30.2％、４番目は「新婚、子育て世帯に対する家賃助成」
で、27.6％となっています。
居住継続意向は、「できれば住み続けたい」の割合が63.8％で、５地域の中で最も
高い割合になっています。
図表3-7-23 住宅政策で重要と思う点（北部） 図表3-7-24 居住継続意向（北部）
資料：区民意識調査（平成29年）
資料：豊島区
小規模
73.5%
73.0%
中規模
24.9%
25.4%
大規模
1.6%
1.5%
0% 20% 40% 60% 80% 100%
北部
豊島区全体
5階以下
33.3%
29.9%
6～10階
39.2%
44.5%
11～20階
26.5%
24.1%
21階以上
1.1%
1.5%
0% 20% 40% 60% 80% 100%
北部
豊島区全体
できれば
住み続けたい
63.8%
60.4%
できれば
転居したい
9.5%
12.0%
いずれは
転居せざるを
得ない
19.4%
19.9%
すぐにでも
転居したい
3.0%
2.0%
不明
4.3%
5.8%
0% 20% 40% 60% 80% 100%
北 部
豊島区全体
45.4%37.4%
30.7%26.8% 28.5%
38.8%33.2% 30.2% 27.6% 25.4%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
高齢者向け住宅の供給
空き家・空地の利活用
子育て世帯向け住宅の供給
新婚、子育て世帯に対する家賃
助成
高齢者、障害者などに対する家
賃助成
豊島区 北部
資料：豊島区
資料：区民意識調査（平成29年）
第３章 豊島区の住生活の実態
83
7－3 南部
（１）地域の概要
図表3-7-25 位置図（南部）
人口と世帯数の動向
人口は、平成29年1月1日現在46,661人、世帯数は27,912世帯です。国勢調査*人口を
みると、調査年ごとに人口、世帯数ともに増加しています。
年齢別構成は、「０～14歳」の割合は8.9％で豊島区全体(8.2％)よりも高く、「65
歳以上」は18.2％で豊島区全体(19.7％)より低くなっています。
図表3-7-26 人口と世帯数の推移（南部）
資料：国勢調査・住民基本台帳(平成 29 年１月１日)
新宿区
文京区
JR山手線
西武池袋線
目白
副都心線
都電荒川線
雑司ヶ谷
学習院下
東池袋
目白通り
首都高速中央環状線
有楽町線
首都高速５号池袋線
41,883 47,614 48,762
46,661
23,828 27,537 29,033 27,912
1.76 1.73 1.68 1.67
0.00
0.50
1.00
1.50
2.00
2.50
0
20,000
40,000
60,000
80,000
H17 H22 H27 H29
(人／世帯）（人･世帯）
人口 世帯数 １世帯当たり人員
第３章 豊島区の住生活の実態
84
図表3-7-27 年齢3階層別構成比の推移（南部） 図表3-7-28 世帯の家族類型（南部）
（２）住宅ストックの特性
建て方別にみると、「一戸建」は、平成25年では19.6％で区全体(17.5％)より高い
割合にあるものの、平成20年から25年にかけて21.3％から19.6％へ減少しています。
「共同住宅」の「１・２階建」は17.4％で減少傾向ですが、「３階～５階」は38.4％
を占め、増加傾向で、区全体(29.0％)より高くなっています。
所有関係別にみると、「民営借家」は、平成20年から25年にかけて41.2％から
53.9％へと大きく増加し、区全体（48.4％）よりも高くなっています。「持ち家」も
38.2％から39.5％へ増加しています。
敷地面積は、「50～74㎡」が22.3％、「75～99㎡」が19.6％と多くなっています。
図表3-7-29 建て方別構成比の推移（南部） 図表3-7-30 所有関係別構成比の推移（南部）
図表3-7-31 敷地面積別一戸建て住宅数（南部）
資料：国勢調査(平成27年)
資料：住宅・土地統計調査
資料：国勢調査
0～14歳
7.9%
8.6%
8.9%
8.2%
15～64歳
66.3%
72.0%
71.2%
70.7%
65歳～
17.7%
17.7%
18.2%
19.7%
不詳
8.2%
1.7%
1.7%
1.4%
0% 20% 40% 60% 80% 100%
H17年
H22年
H27年
H27 豊島区全体
一戸建
21.3%
19.6%
17.5%
長屋建
1.1%
2.2%
2.0%
（共同住
宅）
1・2階建
21.0%
17.4%
15.0%
（共同住
宅）3～5
階建
34.9%
38.4%
29.0%
（共同住
宅）6～
10階建
13.3%
14.4%
14.3%
（共同住
宅）11階
建以上
8.1%
7.9%
21.9%
その他
0.4%
0.1%
0.4%
0% 20% 40% 60% 80% 100%
H20年
H25年
H25年
豊島区全体
持ち家
38.2%
39.5%
40.9%
公営・都市再
生機構・公社
の借家
1.9%
0.6%
1.5%
民営借家
41.2%
53.9%
48.4%
給与住宅
4.2%
0.7%
2.0%
不詳
14.5%
5.2%
7.1%
0% 20% 40% 60% 80% 100%
H20年
H25年
H25年
豊島区全体
49㎡以下, 10.7% 50～74㎡, 22.3% 75～99㎡, 19.6% 100～149㎡, 18.6%150～199㎡
12.6%
200～299㎡, 5.5% 300～499㎡, 2.0%
500～699㎡, 0.0% 700～999㎡, 0.6%
不詳8.2%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
南部
5,060戸
資料：住宅・土地統計調査 豊島区特別集計
単独(単身）
62.5%
63.4%
夫婦と子
16.1%
14.7%
夫婦のみ
13.1%
13.0%
その他
8.2%
8.8%
世帯不詳
0% 20% 40% 60% 80% 100%
南部
豊島区全体
第３章 豊島区の住生活の実態
85
（３）分譲マンションの特性
平成29年10月末における南部のマンションは、205棟あり、戸数規模は「小規模」
72.7％で、「中規模」が26.3％となっています。
また、階数は、「５階以下」が42.9％を占めており、区全体（29.9％）より高くな
っていて、階数の低いマンションが多いのが特徴です。
図表3-7-32 戸数規模別マンション数（南部） 図表3-7-33 階数別マンション数（南部）
（４）住生活と居住に関する課題（区民意識調査結果）
住宅政策で重要と思う点は、「高齢者向け住宅の供給」が最も多く、次いで、「空
き家・空地の利活用」となっています。３番目に多いのは「住宅の耐震診断・補強に
対する支援」で、33.9％と区全体（32.4％）よりも高くなっています。また、「段差
解消・手すり設置など、高齢者、障害者などのための住宅リフォーム支援」も30.4％
で、区全体（30.0％）より高くなっています。
居住継続意向は、「できれば住み続けたい」が63.2％で最も多く、区全体(60.4％)
よりも高くなっています。
図表3-7-34 住宅政策で重要と思う点（南部） 図表3-7-35 居住継続意向（南部）
資料：区民意識調査（平成29年）
資料：豊島区
小規模
72.7%
73.0%
中規模
26.3%
25.4%
大規模
1.0%
1.5%
0% 20% 40% 60% 80% 100%
南部
豊島区全体
5階以下
42.9%
29.9%
6～10階
37.6%
44.5%
11～20階
19.0%
24.1%
21階以上
0.5%
1.5%
0% 20% 40% 60% 80% 100%
南部
豊島区全体
できれば
住み続けたい
63.2%
60.4%
できれば
転居したい
11.1%
12.0%
いずれは
転居せざるを
得ない
19.6%
19.9%
すぐにでも
転居したい
1.4%
2.0%
不明
4.6%
5.8%
0% 20% 40% 60% 80% 100%
南 部
豊島区全体
45.4%37.4%
32.4% 30.0% 30.7%
43.2%
35.0% 33.9%30.4% 28.2%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
高齢者向け住宅の供給
空き家・空地の利活用
住宅の耐震診断・補強に対する
支援
段差解消・手すり設置など、高
齢者、障害者などのための住
宅リフォーム支援
子育て世帯向け住宅の供給
豊島区 南部
資料：豊島区
資料：区民意識調査（平成29年）
第３章 豊島区の住生活の実態
86
7－4 西部
（１）地域の概要
図表3-7-36 位置図（西部）
人口と世帯数の動向
人口は、平成29年1月1日現在72,468人、世帯数は43,377世帯です。国勢調査*人口を
みると人口は、平成22年から27年にかけて減少しました。世帯数は調査年ごとに増加
しています。
年齢別構成は、「０～14歳」の割合は8.2％で豊島区全体(8.2％)とほぼ同率、「65
歳以上」は22.4％で区全体(19.7％)より高くなっています。
図表3-7-37 人口と世帯数の推移（西部）
大江戸線
板橋区
中野区
丸ノ内線・有楽町線
椎名町
西武池袋線
要町
千川
東長崎
首都高速中央環状線
資料：国勢調査・住民基本台帳（平成 29 年１月１日）
首都高速５号池袋線
69,779 74,549 73,515
72,468
39,078 42,843 43,161 43,677
1.79 1.74 1.70 1.66
0.00
0.50
1.00
1.50
2.00
2.50
0
20,000
40,000
60,000
80,000
H17 H22 H27 H29
(人／世帯）（人･世帯）
人口 世帯数 １世帯当たり人員
副都心線・有楽町線
落合南長崎
第３章 豊島区の住生活の実態
87
図表3-7-38 年齢3階層別構成比の推移（西部） 図表3-7-39 世帯の家族類型（西部）
（２）住宅ストックの特性
建て方別にみると、平成25年では、「共同住宅」の「３～５階建」が30.2％で最も
多くなっていますが、平成20年から25年にかけて34.2％から30.2％へと減少していま
す。共同住宅の「１・２階建」についても減少しています。「戸建」は、平成20年か
ら平成25年にかけて25.5％から26.6％に増加していて、豊島区全体(17.5％)よりも高
くなっています。
所有関別にみると、「持ち家」は37.4％で、豊島区全体（40.9％）よりも低くなっ
ています。「民営借家」は52.7％で、区全体(48.4％)より高くなっています。
敷地面積は、「50～74㎡」が19.4％で最も多くなっており、次いで「100～149㎡」
が19.2％で２番目に多く、比較的余裕のある敷地がみられます。
図表3-7-40 建て方別構成比の推移（西部） 図表3-7-41 所有関係別構成比の推移（西部）
図表3-7-42 敷地面積別一戸建て住宅数（西部）
資料：国勢調査（平成27年）
資料：住宅・土地統計調査
資料：国勢調査
0～14歳
7.6%
7.8%
8.2%
8.2%
15～64歳
65.7%
70.0%
68.3%
70.7%
65歳～
20.7%
20.9%
22.4%
19.7%
不詳
5.9%
1.3%
1.1%
1.4%
0% 20% 40% 60% 80% 100%
H17年
H22年
H27年
H27 豊島区全体
一戸建
25.5%
26.6%
17.5%
長屋建
1.5%
3.4%
2.0%
（共同住
宅）
1・2階建
32.6%
24.5%
15.0%
（共同住
宅）3～5
階建
34.2%
30.2%
29.0%
（共同住
宅）6～
10階建
4.8%
11.0%
14.3%
（共同住
宅）11階
建以上
1.1%
4.0%
21.9%
その他
0.2%
0.3%
0.4%
0% 20% 40% 60% 80% 100%
H20年
H25年
H25年
豊島区全体
持ち家
32.7%
37.4%
40.9%
公営・都市再
生機構・公社
の借家
0.0%
0.2%
1.5%
民営借家
45.7%
52.7%
48.4%
給与住宅
4.5%
2.0%
2.0%
不詳
17.2%
7.8%
7.1%
0% 20% 40% 60% 80% 100%
H20年
H25年
H25年
豊島区全体
49㎡以下10.7%
50～74㎡19.4%
75～99㎡17.0%
100～149㎡19.2%
150～199㎡8.7%
200～299㎡. 6.9% 300～499㎡, 4.5%
500～699㎡, 1.4% 700～999㎡, 0.0%
不詳12.1%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
西部
10,032戸
資料：住宅・土地統計調査(平成25年)豊島区特別集計
単独(単身）
61.3%
63.4%
夫婦と子
15.6%
14.7%
夫婦のみ
13.3%
13.0%
その他
9.7%
8.8%
世帯不詳
0% 20% 40% 60% 80% 100%
西部
豊島区全体
第３章 豊島区の住生活の実態
88
（３）分譲マンションの特性
平成29年10月末日における西部地域のマンションは、179棟あり、戸数規模は「小規
模」が84.7％で、「中規模」が15.1%となっています。
また、階数では、「５階以下」が58.1％を占め、区全体（29.9％）よりも大きく高
く、低層のマンションの割合が高くなっています。
図表3-7-43 戸数規模別マンション数（西部） 図表3-7-44 階数別マンション数（西部）
（４）住生活と居住に関する課題（区民意識調査結果）
住宅政策で重要と思う点は、他の地域と同様に「高齢者向け住宅の供給」が最も多
く、次いで、「空き家・空地の利活用」となっています。３番目に多いのは「住宅の
耐震診断・補強に対する支援」で、41.6％となっています。
居住継続意向については、「できれば住み続けたい」が62.6％で、区全体（60.4％）
よりも高くなっています。
図表3-7-45 住宅政策で重要と思う点（西部） 図表3-7-46 居住継続意向（西部）
資料：豊島区
資料：区民意識調査（平成29年）
小規模
84.9%
73.0%
中規模
15.1%
25.4%
大規模
1.5%
0% 20% 40% 60% 80% 100%
西部
豊島区全体
5階以下
58.1%
29.9%
6～10階
35.8%
44.5%
11～20階
5.6%
24.1%
21階以上
0.6%
1.5%
0% 20% 40% 60% 80% 100%
西部
豊島区全体
できれば
住み続けたい
62.6%
60.4%
できれば
転居したい
13.2%
12.0%
いずれは
転居せざる
を得ない
16.0%
19.9%
すぐにでも
転居したい
2.5%
2.0%
不明
5.8%
5.8%
0% 20% 40% 60% 80% 100%
西 部
豊島区全体
45.4%37.4%
32.4% 30.0% 30.7%
55.6%
43.2% 41.6%37.0% 34.2%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
高齢者向け住宅の供給
空き家・空地の利活用
住宅の耐震診断・補強に対する
支援
段差解消・手すり設置など、高
齢者、障害者などのための住宅
リフォーム支援
子育て世帯向け住宅の供給
豊島区 西部
資料：豊島区
資料：区民意識調査（平成29年）
第３章 豊島区の住生活の実態
89
7－5 中央
（１）地域の概要
図表3-7-47 人口と世帯数の推移（中央）
人口と世帯数の動向
人口は、平成29年1月1日現在51,905人、世帯数は35,118世帯です。国勢調査*人口を
みると、調査年ごとに人口、世帯数は増加傾向です。
年齢別構成は、「０～14歳」の割合は6.5％で豊島区区全体(8.2％)よりも低く、
「65歳以上」は16.7％で豊島区全体(19.7％)より低くなっています。
図表3-7-48 人口と世帯数の推移（中央）
JR埼京線
丸の内線
JR山手線
東武東上線
明治通り
副都心線
池袋
有楽町線
西武池袋線
首都高速中央環状線
都電荒川線
東池袋
向原
資料：国勢調査・住民基本台帳（平成 29 年１月１日）
41,467
51,192 53,350 51,905
25,583 32,372 35,614 35,118
1.62 1.58 1.50
1.48
0.00
0.50
1.00
1.50
2.00
2.50
0
20,000
40,000
60,000
80,000
H17 H22 H27 H29
(人／世帯）（人･世帯）
人口 世帯数 １世帯当たり人員
首都高速５号池袋線
第３章 豊島区の住生活の実態
90
図表3-7-49 年齢3階層別構成比の推移（中央） 図表3-7-50 世帯の家族類型（中央）
（２）住宅ストックの特性
建て方別をみると、「共同住宅」の「３～５階建」が平成20年から平成25年にかけ
て 27.2％から 32.6％へと増加しています。「 11階建以上」が 28.4％で、区全体
（21.9％）より高くなっています。「一戸建」は10.2％で区全体（17.5％）より低く
なっています。
所有関係別にみると、「持ち家」は27.3％と、区全体（40.9％）より大きく低く、
「民営借家」も56.2％で区全体（48.4％）より低くなっています。
敷地面積は、「49㎡以下」が27.7％で最も多く、狭小宅地が多くなっています。
図表3-7-51 建て方別構成比の推移（中央） 図表3-7-52 所有関係別構成比の推移（中央）
図表3-7-53 敷地面積別一戸建て住宅数（西部）
資料：住宅・土地統計調査
資料：国勢調査
0～14歳
5.8%
6.2%
6.5%
8.2%
15～64歳
63.9%
74.9%
75.2%
70.7%
65歳～
19.0%
16.8%
16.7%
19.7%
不詳
11.3%
2.1%
1.6%
1.4%
0% 20% 40% 60% 80% 100%
H17(2005）年
H22(2010)年
H27(2015)年
H27 豊島区全体
資料：国勢調査（平成27年）
一戸建
9.2%
10.2%
17.5%
長屋建
1.0%
1.1%
2.0%
（共同住
宅）
1・2階建
14.0%
11.8%
15.0%
（共同住
宅）3～5
階建
27.2%
32.6%
29.0%
（共同住
宅）6～
10階建
22.4%
15.5%
14.3%
（共同住
宅）11階
建以上
25.3%
28.4%
21.9%
その他
0.8%
0.5%
0.4%
0% 20% 40% 60% 80% 100%
H20年
H25年
H25年
豊島区全体
持ち家
24.3%
27.3%
40.9%
公営・都市再
生機構・公社
の借家
11.3%
4.6%
1.5%
民営借家
50.9%
56.2%
48.4%
給与住宅
0.9%
3.7%
2.0%
不詳
12.5%
8.2%
7.1%
0% 20% 40% 60% 80% 100%
H20年
H25年
H25年
豊島区全体
49㎡以下, 27.7% 50～74㎡, 19.1%75～99㎡
10.9%
100～149㎡13.5%
150～199㎡8.5%
200～299㎡, 5.3% 300～499㎡, 3.4%
500～699㎡, 1.2% 700～999㎡, 0.0%
不詳,10.5%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
中央
3,256戸
資料：住宅・土地統計調査(平成25年)豊島区特別集計
単独(単身）
70.5%
63.4%
夫婦と子
10.4%
14.7%
夫婦のみ
11.6%
13.0%
その他
7.4%
8.8%
世帯不詳
0% 20% 40% 60% 80% 100%
中央
豊島区全体
第３章 豊島区の住生活の実態
91
（３）分譲マンションの特性
平成29年10月末における中央のマンションは、274棟あり、戸数規模は「小規模」が
60.6%で、「中規模」が35.8％です。
また、階数は、「６～10階建」が47.1％で最も多いですが、「11～20階」が34.3%あ
り、区全体（24.1％）より10.2ポイント高く、「11～20階建」のマンションが多く立
地しています。
図表3-7-54 戸数規模別マンション数（中央） 図表3-7-55 階数別マンション数（中央）
（４）住生活と居住に関する課題（区民意識調査結果）
住宅政策で重要と思う点は、他の地域と同様に「高齢者向け住宅の供給」が最も多
く、次いで、「空き家・空地の利活用」となっています。３番目に多いのは「子育て
世帯向け住宅の供給」で、35.4％となっています。
居住継続意向は、「できれば住み続けたい」が53.8％で、区全体（60.4％）より低
くなっており、５地区の中で比べて最も低くなっています。
図表3-7-56 住宅政策で重要と思う点（中央） 図表3-7-57 居住継続意向（中央）
資料：区民意識調査(平成29年）
資料：豊島区
住宅課
5階以下
15.0%
29.9%
6～10階
47.1%
44.5%
11～20階
34.3%
24.1%
21階以上
3.6%
1.5%
0% 20% 40% 60% 80% 100%
中央
豊島区全体
小規模
60.6%
73.0%
中規模
35.8%
25.4%
大規模
3.6%
1.5%
0% 20% 40% 60% 80% 100%
中央
豊島区全体
できれば
住み続けたい
53.8%
60.4%
できれば
転居したい
15.1%
12.0%
いずれは
転居せざるを得な
い
22.6%
19.9%
すぐにでも
転居したい
1.9%
2.0%
不明
6.6%
5.8%
0% 20% 40% 60% 80% 100%
中 央
豊島区全体
45.4%37.4%
30.7% 32.4%28.5%
49.5%42.9%
35.4% 33.0% 32.5%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
高齢者向け住宅の供給
空き家・空地の利活用
子育て世帯向け住宅の供給
住宅の耐震診断・補強に対する
支援
高齢者、障害者などに対する家
賃助成
豊島区 中央
資料：豊島区
住宅課
資料：区民意識調査(平成29年）
第３章 豊島区の住生活の実態
92