不动产登记与估价2016年12月2日，培训研讨班在中山...

2016年 12月2016年第四期（总第49期）

内部资料免费交流准印证号：（粤O）L0150173号

Real Estate Registration and ValuationReal Estate Registration and Valuation

GuangDong Real Estate Valuers and Agents Association


不动产登记与估价不动产登记与估价

省协会与中山局成功举办《土地估价报告》审核培训研讨班

近年来，土地估价在土地市场管理中

承载了越来越多的专业技术服务功能，与

之相关的政策法规更新较快，国土资源行

政管理部门工作人员在实际业务工作中亟

需系统梳理配套法规并针对性地学习估价

专业知识。广东省不动产登记与估价专业

人员协会联合中山市国土资源局（以下简

称中山局）近期在中山举办了一场如何审

核《土地估价报告》以及《土地估价报

告》使用中应掌握和注意的问题等估价政

策与技术培训与研讨班，取得了良好的效

果。

2016年12月2日，培训研讨班在中山

局八楼会议室举办，由中山市土地与矿业

权公开交易管理办公室副主任邝凤娟主

持，中山局李文君总工程师作开班动员，

涉及土地估价的中山局各科室工作人员约

50人参加了学习研讨。

（下接封三）

省协会谢戈力会长、薛红霞副会长兼秘书长、李胜胜副秘书长、郭志花秘书长助理、会

员部主任助理吴涛、协会专家陈智华参加了现场授课、答疑及研讨。

32016. 12

估价理论与实务

GDALVA

Real Estate Registration and Valuation

Appraisal Theory and Practice


广东省不动产登记与估价专业人员协会GuangDong Real Estate Valuers and Agents Association

Internal Data Free ExchangeDecember, 2016

内部资料免费交流2016年12月

不动产登记与估价

Business Guidance: Department of Land and Resources of Guangdong Province

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本单位、本行业、本系统内部

不动产登记与估价（季刊）

2016年12月第4期总第49期

政策解读与适用

《不动产登记暂行条例》条文理解与适用(一)（刘守君）………………………………………………2

行人弓箭各在腰 ——如何全面理解和贯彻实施资产评估法（唐剑波）………………………… … … … … … ……8


浅议营改增对评估方法测算的影响（黄荣真邱海波俞媚）……………………………………………17

浅谈国有土地使用权出让的评估方法（刘雪梅）……………………………………… … … … … … …21

浅析土地估价中的容积率修正问题（杨岳钊）…………………………………………… … … … … … 27

浅析经营性地下停车场用地的评估要点（梁胜仔）………………………… … … … … … … … … … …31

城市更新探讨

深圳城市更新集体资产评估在资产评估法下的规范性探讨（刘武刘柏平吴青童款强）……………35

地价、房价与租金

广州市地价、房价和租金关系实证研究（徐丽红）……………………………………………………41

土地财政研究

现代财政视角下“土地财政”的内在理路（刘润萍）……………………………………………………49

Real Estate Registration and Valuation(Quarterly)

December,2016 No.4 Serial No.49

Policy Interpretation and Application

Comprehension and Application of the Articles in Interim Regulation on Real Estate Registration (1) （LIOU Shou-jun）……………………………………………………………………………………………2

Soldiers on the March, Each With a Bow and Arrow at the Waist：How to Fully Understand and Implement Assets Appraisal Law（TANG Jian-bo）………………………………………………………8


Discuss the Impact on the Appraisal Calculation From Replace the Business Tax With the Value-added Tax（HUANG Rong-zhen QIU Hai-bo YU Mei）…………………………………………………17

Discussion on Evaluation Method of State - owned Land Use Right Transfer （LIU Xue-mei ）…………………………………………………………………………………………………21

Analysis of Land Valuation in the Volume Rate of Correction （YANG Yue-zhao ）……………………………………………………………………………………………27

A Brief Analysis on the Evaluation Essentials for the Land Use of the Operational Underground Parking（LIANG Sheng-zi）……………………………………………………………………………………31

Urban Renewal Discussion

Discussion on the Normalization of Urban Renewal of Collective Assets Evaluation in Shenzhen Under Assets Appraisal Law （LIU Wu LIU Bo-ping Wu qing TONG Kuan-qiang）…………………………………………………………35

Land Prices, Housing Prices and Rent

An Empirical Study on the Relationship Among Land Prices, Housing Prices and Rents in Guangzhou City （ XU Li-hong）………………………………………………………………………………41

Land Finance Research

Inner Logic of "Land Finance" from the Perspective of Modern Finance （ LIOU Run-ping）…………………49

2 不动产登记与估价

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政策解读与适用Policy Interpretation and Application

《不动产登记暂行条例》条文理解与适用(一)

摘要：《不动产登记暂行条例》的颁布，为全国不动产统一登记制度的建立提供了法规依据，是国家、社会生活中的一件大事。笔者站在不动产登记实务的角度，立足于《物权法》等准据法的规定，结合自己长期研习不动产登记理论和长期从事不动产登记积累的实务经验进行了思考，在此基础上对《不动产登记暂行条例》全部条文进行了解读。关键词：不动产登记；条例；理解与适用

刘守君

Comprehension and Application of the Articles in Interim Regulation on Real Estate Registration (1)

LIOU Shou-jun

Abstract: The promulgation of Interim Regulation on Real Estate Registration provides a legal basis for the establishment of unified registration system for real estate nationwide and marks a major event in the national and social life. Based on the real property registration practice, the regulation of Property Law and other proper laws, the author, drawing on the long-term acquired real estate registration theory and accumulated practice experience on real estate registration, makes a tentative study and interprets all the articles in the Interim Regulation on Real Estate Registration.Key words: real estate registration; regulations; comprehension and application

《不动产登记暂行条例》的颁布，为全国不动产统一登记制度的建立提供了法规依据，是国家、社会

生活中的一件大事。该条例颁布后，社会各界反响强烈，各界人士从不同的角度对条例内容进行了解读，

有的认为，该条例的颁布实施，有利于反腐工作的开展，为清理腐败官员不当取得的不动产提供方便；有

的认为有利于房产税的开征，提高国家税收的征收力度；有的认为有利于落实房地产市场调控中的限购政

策，为异地的银行、税务等机关核实所购房屋是否是“首套房”提供了便利，对平抑房价有积极作用等，

可谓仁者见仁，智者见智。笔者在对《不动产登记暂行条例》进行认真、仔细的研读后，站在不动产登记

实务的角度，立足于《物权法》等准据法的规定，结合自己长期研习不动产登记理论和长期从事不动产登

记积累的经验进行了思考，对《不动产登记暂行条例》全部条文作如下解读，供从事不动产登记的人士在

实务中参考，并对其中的不当之处敬请批评指正。

32016. 12Real Estate Registration and Valuation

GDALVAPolicy Interpretation and Application


第一章总则

第一条为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，根据

《中华人民共和国物权法》等法律，制定本条例。

理解与适用：

本条是关于制定本条例目的与依据的规定。

1、目的

（1）整合不动产登记职责。由于历史和体制原因，我国的房屋、土地、林权、海域使用权等不动产

权利登记职权分别由国土、住房和城乡建设、林业、海洋等相关机构承担，由于各个登记机构分别从事不

同的管理活动，负责不同的登记事务，因此，其根据自身的需要建立了不同的登记规则。这就使得登记制

度本身严重分散，极不统一，不能形成一套科学有效的登记规则。登记职能的分散也不利于当事人办理相

关登记，也不利于维护交易安全和交易秩序[1]。因此，为了方便当事人办理相关登记，也为了维护交易安

全和交易秩序，整合、统一不动产登记职责，建立一套科学有效的登记规则势在必行。

（2）规范登记行为。按本条例第6条规定，不动产登记属于行政行为，应当遵循“法无授权不可为”

的行政法原则，即不动产登记机构须依法履行法定的不动产登记职责，不得不作为，更不得滥用职权乱作

为；严格按照法定程序实施登记行为，确保登记程序完整、充分，保障登记行为的合法性、有效性和权威

性。规范登记行为，是“依法行政”理念在房屋登记中的具体体现，更是“依法治国”思想在房屋登记中

的贯彻落实。

（3）方便群众申请登记。此举旨在推进简政放权、减少多头管理、实行一个窗口和一个标准对外，

是体现便民、利民，服务社会、服务经济发展和维护社会和谐的有效举措，更是党的群众路线教育实践活

动效果在房屋登记中的具体体现。

（4）保护当事人的合法权益。当事人申请登记的不动产权利或事项，是基于民事活动取得或设立

的，登记机构应当依照法定职权判定、确认可否登记，依照法定程序实施登记，以保障当事人记载在登记

簿上的不动产权利或事项合法、有效，同时，也为欲与登记簿上记载的权利人进行交易的人提供合法、有

效的信息，切实维护交易秩序、保障交易安全，使保护当事人的合法权益得到落实。

2、制定本条例的法律依据

（1）主要法律依据：《物权法》；

（2）其他法律依据，如《担保法》、《房地产管理法》、《土地管理法》、《民法通则》等。

第二条本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于

不动产登记簿的行为。

本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。

理解与适用：

本条是关于不动产登记的定义的规定。

1、《物权法》第12条第1款第（三）项规定，如实、及时登记有关事项是登记机构应当履行的职责。

质言之，不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿是其法定职责。

2、前已述及，登记机构的登记行为属于行政行为，且登记机构须依照法定职权对当事人申请的不动

产权利或事项可否登记进行判定、确认，此处的判定、确认，是指登记机构对此权利或事项是否满足在登

记簿上记载的要求进行判定、确认，不是对此权利取得的真实性、合法性进行实质上的判定、确认。

3、不动产，是指依自然性质或者法律的规定不可移动的物，包括土地、土地定作物、与土地尚未脱

离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物[2]。本条例将不动产列举为土地、海

域以及房屋、林木等定着物。即不动产登记中以土地、海域、房屋、林木的登记为重点，但构筑物、用海


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设施等其他定作物也属于不动产登记的对象。

第三条不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封

登记等，适用本条例。

理解与适用：

本条是关于不动产登记类型的规定。

1、不动产登记机构在实施登记行为时，只能使用本条规定的这些登记类型，不得使用“过户登

记”、“补证登记”等非本条例规定的登记类型。至于适用何种登记类型，由登记机构的登记人员根据当

事人申请登记的权利或事项设立、变更、转移或消灭的原因予以决定。

2、本条规定的这些登记类型中，首次登记是原《房屋登记办法》、《土地登记办法》中没有规定的

登记类型，但是，按本条例第14条第2款第（一）项规定，首次登记是指登记机构应申请人的申请，依法

将申请人于民事活动中已经依法享有的不动产权利在登记簿上予以记载的行为。据此可知，本条规定的首

次登记本质上与原《房屋登记办法》、《土地登记办法》中规定的初始登记相同，但初始登记不是本条例

规定的登记类型，登记机构在实施登记行为时不得再使用。

3、查封登记属于嘱托登记，所谓嘱托登记，是指不动产登记机构按照有权的国家机关的嘱托在登记

簿上记载相关内容的登记类型。本条规定的查封登记，不是原《房屋登记办法》规定的登记类型，是《土

地登记办法》规定的登记类型，但《土地登记办法》规定的查封登记的嘱托主体仅指人民法院。按《人民

检察院刑事诉讼规则(试行)》第234条规定，人民检察院在侦查活动中发现的可以证明犯罪嫌疑人有罪、

无罪或者犯罪情节轻重的各种财物和文件，应当查封或者扣押。按《行政强制法》第2条和第9条第（二）

项规定，行政机关也可以依职权对公民、法人或者其他组织的财物实施查封等强制措施。因此，人民法

院、人民检察院、行政机关等有权的国家机关都是查封登记的嘱托机关。换言之，人民法院、人民检察院

和公安、监察、税务等有权的国家机关嘱托办理的查封登记，登记机构应当支持并及时办理。

4、本条规定中，变更登记是指不动产登记簿上记载的权利主体不变，权利客体和权利内容变动产生

的登记；转移登记是指不动产登记簿上记载的权利主体变动，但权利客体和权利内容不变产生的登记；注

销登记是指因法定的事由出现时产生的消灭登记簿上记载的权利或事项的登记；更正登记是指纠正登记簿

记载错误或瑕疵的登记；异议登记是指权利人或利害关系人对不动产登记簿上记载的事项有异议而导致的

登记，其目的是暂时击破登记簿的公信力，限制权利人处分物权，同时，警示欲与权利人为交易的人，慎

重为之；预告登记，即为保全一项以将来发生不动产物权为目的的请求权的不动产登记[3]。换言之，当事

人申请预告登记，旨在确保预告登记权利人实现请求权的目的而最终取得不动产物权，申言之，经过预告

登记的请求权具有准物权的效力。所谓准物权的效力，是指经过预告登记的被记载在登记簿上的不是不动

产物权，而是以取得不动产物权目的的债权，因为登记簿的记载而赋予其物权中的排他效力，从而使预告

登记的权利人能够实现债权目的取得不动产物权。

第四条国家实行不动产统一登记制度。

不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。

不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。

理解与适用：

本条是关于不动产统一登记制度、登记原则的规定。

1、《物权法》第10条第2款规定，国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登

记办法，由法律、行政法规规定。质言之，不动产登记制度的统一制度，就是指由一个登记机构统一负责

有关不动产的登记事务，并在登记范围内和登记规则、程序等方面实现统一[4]。即建立统一法律依据、统

一登记机关、统一登记效力、统一登记程序和统一权属证书的五统一制度[5]。

2、不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。其中，严格管理是对登记机构及其登记




人员的要求，也是对不动产登记申请人的要求，登记机构及其登记人员依法办理登记，文明办理登记，申

请人则是依法、文明申请登记。《物权法》第16条规定，登记簿是物权归属和内容的依据。据此可知，当

事人在民事活动中设立、变更、转移或消灭的不动产权利或事项，经过登记簿的记载而固定下来，处于相

对静止的状态，即登记簿保护的是不动产权利或事项静态的安全。因此，稳定连续，是指登记簿记载内容

应当相对稳定并体现相关内容变动前后的状况。方便群众，主要是让群众少跑路，不提交与申请的登记内

容无关的材料，更不重复提交相同或同类登记申请材料，并且能够在法定的期限内办结不动产登记。

3、按《物权法》第14条规定，基于法律行为取得的不动产物权，自记载于登记簿上时起产生效力。

质言之，基于法律行为取得的不动产物权，自记载于登记簿上时起，权利人才依法享有此不动产物权。据

此可知，本条例生效前，权利人基于法律行为取得的不动产权利或事项，经过申请登记并记载于登记簿上

的，仍然继续具有法律上的效力。按该法第28条、第29条和第30条规定，基于生效的法律文书和人民政

府的征收决定、继承或受遗赠、合法建造等非法律行为取得的不动产物权，自事实成就或行为完结时起，

权利人无须登记，也依法享有相应不动产物权。本条第3款规定：不动产权利人已经依法享有的不动产权

利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。此条规定中的不动产权利，应当是指权利人基于生效的

法律文书人民政府的征收决定、继承或受遗赠、合法建造等非法律行为取得的不动产物权。同时，也应当

包括本条例实施前，权利人经原登记机关登记生效而依法享有的不动产物权。所谓民事法律行为，《民法

通则》第54条规定，民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。

第五条下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：

(一)集体土地所有权；

(二)房屋等建筑物、构筑物所有权；

(三)森林、林木所有权；

(四)耕地、林地、草地等土地承包经营权；

(五)建设用地使用权；

(六)宅基地使用权；

(七)海域使用权；

(八)地役权；

(九)抵押权；

(十)法律规定需要登记的其他不动产权利。

理解与适用：

本条是关于不动产登记内容之不动产权利的具体规定。

1、《物权法》第16条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。质言之，不动产登记簿具有公

信力，公信力的基础就是登记簿记载内容的真实、合法、有效。不动产物权登记的公信力，指登记机关在

登记簿册上所作的不动产物权登记，具有使社会公众信其正确的法律效力。基于登记簿册的登记的公信

力，即便登记有错误或有遗漏，因相信登记正确而与登记名义人（登记簿上所记载的物权人）进行交易的

善意第三人，其所得的利益也受法律保护[6]。因此，登记簿记载的具体内容合法是前提。该法第2条第3款

规定，物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物

权。该法第5条规定，物权的种类和内容，由法律规定。概言之，不动产登记的权利中的物权，必须是法

定的不动产物权，即不动产登记的权利只能是法定的所有权、用益物权和担保物权。

2、本条规定的权利：①所有权：集体土地所有权，房屋等建筑物、构筑物所有权，森林、林木所有

权；②用益物权：建设用地使用权，宅基地使用权，海域使用权，地役权；③担保物权：抵押权。《物权

法》第16章规定中，将抵押权细分为一般抵押权和最高额抵押权，因此，本条规定的抵押权应当包括一般

抵押权和最高额抵押权，且包括在在建建筑物上设立的一般抵押和最高额抵押权；④法律规定的需要登记


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的其他权利。概言之，不动产登记的权利以物权为主。

3、本条例第2条规定，不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载

于不动产登记簿的行为。质言之，本条例将不动产登记内容分为权利和事项，本条是关于不动产登记内容

之权利的规定。登记事项是指法律、法规规定的应当在登记簿上记载的除权利以外的内容，如异议登记、

查封登记的内容等。

第六条国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。

县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并

接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。

理解与适用:

本条是关于不动产登记机构设立的规定。

1、不动产登记机构在国家的层面上为国土资源主管部门设立的不动产登记局，省及以下层面，由各

级政府按本条例的第1条规定自行决定设立形式。

2、目前，就不动产登记机构的设立，有三种观点：一是不动产登记机构在国家的层面上为国土资源

主管部门设立的不动产登记局，因此，便于政令畅通，增强执行力，上下应当对应，各级不动产登记机构

都应当是国土资源主管部门设立的不动产登记局或不动产登记中心；二是房屋登记机构是最早开展不动产

登记的机构，有成熟的登记程序、规则、技术和登记人员，也积累了丰富的登记经验，应当将其他登记职

能整合到房屋登记机构，即在房屋登记机构的基础上组建不动产登记机构；三是为了平衡原各登记机关的

职能整合矛盾，也为了突出不动产登记的重要性，便于不动产登记机构相对独立、依法行使登记职能，将

全部登记职能整合后，重新设立直属于各级政府的不动产登记机构。笔者支持第三种观点。

3、县级以上（包括县级）的行政区域内，只能设立一个登记机构负责本行政区域内的不动产登记事

务，各级不动产登记机构间无行政隶属关系，只存在业务指导和业务监督关系。

第七条不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政

府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。

跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，

由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理；协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管

部门指定办理。

国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，国务院批准项目用海、用岛，中央国家机关使用的

国有土地等不动产登记，由国务院国土资源主管部门会同有关部门规定。

理解与适用：

本条是关于不动产属地登记原则和发生与属地登记原则冲突的登记时解决机制的规定。

1、《物权法》第10条第1款规定，不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。质言之，不动产登

记实行属地登记原则，本条规定遵循了《物权法》的规定。

2、关于登记机构的设立，县级政府在本行政区域内设立一家登记机构，县级以下的乡、镇政府无权

设立不动产登记机构。设区的市，即地级以上的市（包括地级市）应当在本行政区域内只设立一家登记机

构，为了便于群众申请登记，可以授权区的某个机构或以设立派出机构的方式具体负责各区的登记事务，

区政府无权设立不动产登记机构。

3、本条第2款“跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不

能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理；协商不成的，由共同的上一级人民政府

不动产登记主管部门指定办理。”本款规定是对日本、我国台湾地区不动产登记法中相关规定的接收与创

新，也是本条例制定的一个亮点，如《日本不动产登记法》第8条第2款规定，不动产跨数个登记所的管

辖区域时，依法务省令所定，由法务大臣、法务局长或地方法务局长指定管辖登记所。《台湾地区土地




登记规则》第3条规定，建筑物跨越两个以上登记

机关辖区的，由该建筑物门牌所属的登记机关办

理登记。登记实务中，地方政府为了发展本地的

经济，联合搞跨行政区域的工业集中区，使得厂

房、仓库等房屋建在不同行政区域的土地上，虽

然登记机构可以协商达成由某一登记机构具体办

理，但因受制于属地登记原则和“法无授权不可

为”而使登记无法进行，有了此规定，此类问题

迎刃而解。

4、本条第4款中“国务院确定的重点国有

林区的森林、林木和林地，国务院批准项目用

海、用岛，中央国家机关使用的国有土地等不动

产”，这些不动产的登记，一般情况下，也应当

遵循属地登记原则，否则，有悖《物权法》第10

条第1款的规定。

刘守君，男，1969年9月出生，党校大学文化，高级经济师职称，中国注册房地产估价师和中国注册房地产经纪人资格。乐山市首批学术和技术带头人。原全国房屋登记官考试命题专家库成员，参加2011年全国房屋登记官考试命题，参加2012年、2013年全国房屋登记官考试审题。主要研究方向：民法物权，不动产登记。出版《不动产登记暂行条例实施条文理解与适用》等专著3本。在《中国不动产》等专业期刊上发表与不动产登记相关文章110余篇。E-mail: [email protected]

参考文献（References）：

[1] 王利民、尹飞、程啸:《中国物权法教程》,人民法院出版社2007年版,第101页.[2] 梁慧星:《中国民法典草案建议稿附理由·总则篇》,法律出版社2004年版,第125页.[3] 梁慧星:《中国民法典草案建议稿附理由·物权编》,法律出版社2004年版,第38页.[4] 王利民、尹飞、程啸:《中国物权法教程》,人民法院出版社2007年版,第101页.[5] 梁慧星:《中国民法典草案建议稿附理由·物权篇》,法律出版社2004年版,第20—21页.[6] 陈华彬:法律出版社:《物权法》,法律出版社2004年版,第160页,


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行人弓箭各在腰——如何全面理解和贯彻实施资产评估法

摘要：资产评估法第一次以法的形式通过严格的专业分工规范资产评估行为，保护资产评估当事人合法权益和公共利益，明文规定评估机构及其评估专业人员依法开展业务受法律保护。资产评估法是一部与国际接轨的、有中国特色的、专业的行业大法，将指导评估行业协会、评估机构和评估专业人员，在各自的专业领域，在有关评估行政管理部门的监督管理下，推动评估行业依法有序发展。同时，资产评估的门槛降低，将极大促进评估机构和人员的整合，也必将促进评估协会的互动与融合。关键字：资产评估法；专业分工；违法处罚；贯彻实施

唐剑波

（深圳市广衡房地产和土地估价有限公司，广东深圳，518040）

Soldiers on the March, Each With a Bow and Arrow at the Waist：How to Fully Understand and Implement

Assets Appraisal Law

Abstract: For the first time, the Asset Appraisal Law regulates asset appraisal behavior and protect the public interests and legal rights and interests of the parties concerned by means of strict professional division of labor and in the form of law and expressly stipulates that the evaluation agencies and their assessment professionals shall operate in accordance with law and be legally protected. The Asset Appraisal Law is a professional law which is in line with international standards with Chinese characteristics. It will guide the assessment industry associations, assessment agencies and assessment professionals, in their respective areas of expertise, under the supervision and administration of the relevant administrative departments for evaluation, to promote the orderly development of assessment industry in accordance with law. Meanwhile, the lower threshold of asset evaluation will greatly promote the integration of assessment agencies and personnel and will also promote the interaction and integration of evaluation associations. Key words: Assets Appraisal Law; specialty division; punishment of illegal; implement

TANG Jian-bo

（Shenzhen Goodhope Real Estate & Land Valuation Co.,LTD.,Shenzhen518040,China）

2016年12月1日，《中华人民共和国资产评估法》正式施行。不出意料，此前财政部出台的《资产评

估行业监督管理办法》（修订征求意见稿），仍是一部精致利己主义的自说自话体，既没有弥合与房地

产、土地等其他评估专业的分歧，也没有明确法律中未定条文的释义，故直到评估法施行日，国土资源

部、住房和城乡建设部才先后给出维护各自权益的解释，保险公估也出台了监督管理办法，甚至不在人大




释法之列的价格鉴定竟也想到借评估法来复活。正所谓“车辚辚马萧萧行人弓箭各在腰”，大家重新摆起

各自为政各自为战的架势。

《如何全面理解和贯彻实施资产评估法》是本人10月份前的旧作，现在看来仍有积极意义。本文试从

与国际接轨、分专业管理、禁止行为与违法处罚三个方面理解分析；并从依法守法、理顺资产评估法与现

行法律法规和部门规章的关系、评估机构整合等方面论述贯彻实施。

1 对资产评估法的理解

1.1 划分专业是与国际接轨

（1）美国评估行业

美国评估行业涉及的评估对象非常全面，包括了不动产、动产、企业价值、无形资产、珠宝、机电设

备等各类资产，是资产评估综合发展的代表，体现了全球资产评估行业的发展趋势。美国评估行业一直

存在多个评估协会，主要有7个，包括美国评估师协会（ASA）、美国评估协会（AI）等。1987年各协会

发起成立了美国评估促进会，1989年得到美国法律认可，并统一了评估准则（即专业评估执业统一准则

USPAP），作为美国公认的最低评估准则。随后制定不动产评估师、动产评估师资格标准。

美国评估行业协会有共同的专业称号，分不动产评估师、动产评估师等专业资格，有统一的评估准

则，但保持评估的各个专业学科标准。

（2）英国评估行业

2000年以前，英国的评估中介行业主要有三个行业自律组织，即英国皇家测量师学会（RICS）、估

价师与拍卖师联合会（ISVA）、税收评估师协会（IRRV），其中RICS占绝对主导地位，三家协会共同

发布全国统一的评估准则《估价与评估指南》。2000年RICS与ISVA成功融合，从根本上改变了RICS在

评估领域的执业范围，走向包括不动产评估和动产评估在内的全方位多目标评估。

英国评估行业协会有统一的评估准则，分专业自律管理。尤其已有140多年历史的RICS是世界上最大

的房地产、建筑、测量和环境领域的综合性专业团体，是为全球广泛认可的拥有“物业专才”之称的世界

顶级专业性学会。其专业领域涵盖了土地、物业、建造、项目管理及环境等20个不同的行业。

本次出台的资产评估法，不搞大一统的行业协会，突出了专业领域的分工，评估师有相应的专业类

别，评估行业协会分专业自律管理，国务院有关评估行政管理部门组织制定评估基本准则，开始与美英发

达国家的评估行业管理接轨。

1.2 分专业管理尊重了现行评估管理架构

（1）评估的定义

评估法第二条，“资产评估是指评估机构及其评估专业人员对不动产、动产、无形资产、企业价值、

资产损失或者其他经济权益进行评定、估算，并出具报告的专业服务行为”。

定义开宗明义，明确划分评估的专业类别，突出评估服务行为的专业特点。

（2）评估专业人员

评估法第八条、第十条，“评估师是指通过评估师资格考试的评估专业人员。国家根据经济社会发

展需要确定评估师专业类别”。“有关全国性评估行业协会应当在其网站上公布评估师名单，并实时更

新”。

我们看到一个形式上全国统一的“评估师”名称，并不是以原来的“资产评估师”来涵盖所有类别，

既不局限于某一专业，又可以加上专业前缀来区分专业类别，比如房地产评估师、土地评估师、矿业权评

估师、动产评估师、无形资产评估师、企业价值评估师、二手车鉴定评估师等等，在各自专业领域的全国

性评估协会网站上公示。

（3）评估机构


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评估法第十六条，“评估机构应当自领取营业执照之日起三十日内向有关评估行政管理部门备案。评

估行政管理部门应当及时将评估机构备案情况向社会公告”。有关评估行政管理部门即是有关评估专业领

域的主管部门。

评估法第二十条第七项，“评估机构不得聘用或者指定不符合本法规定的人员从事评估业务”，其人

员即是区分专业类别的评估专业人员。

（4）协会自律管理和行政监督管理

根据评估法第六条、第七条、第十三条第七项、第五章、第六章的有关规定，评估行业按照专业领域

依法设立全国性和地方性评估行业协会，实行自律管理，接受有关评估行政管理部门的监督。国务院和设

区的市级以上人民政府有关评估行政管理部门按照各自职责分工，对评估行业进行监督管理。评估机构、

评估专业人员加入有关评估行业协会，接受行业协会的自律管理，平等享有章程规定的权利，履行章程规

定的义务。

以上规定至少有三层意思：

一是评估行业协会必须按专业领域设立，基本上维持现有的土地评估协会、房地产评估协会、资产评

估协会等成熟运作多年的组织形式。

二是国务院和设区的市级以上人民政府有关评估行政管理部门，即当前不同专业领域的主管部门，如

国土、住建、财政等部（厅、局）行政管理部门，监督管理各自分管的评估行业。

三是评估机构和评估专业人员加入有关评估协会，即不同专业类别的评估师加入相应专业领域的评估

协会，接受自律管理，享有权利，履行义务。

（5）评估师资格考试

评估法第九条，“有关全国性评估行业协会按照国家规定组织实施评估师资格全国统一考试”。

全国性评估行业协会负责组织实施各自专业领域的评估师资格考试，评估师资格考试不可能是全国一

张试卷，将因专业不同，内容有别。

（6）评估准则

评估法第三十九条，“国务院有关评估行政管理部门组织制定评估基本准则和评估行业监督管理办

法”。

评估法第三十六条第二项，评估行业协会“依据评估基本准则制定评估从业准则和职业道德准则”。

因目前有关评估行政管理部门不同，组织制定全国统一的评估基本准则可能还需要较长一段时间，现

有的国家标准《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》和行业标准《资产评估准则》仍将是评估行业

的指导性规范和准则。如统一的评估基本准则确定，全国性评估行业协会还必须根据各自专业领域的不同

特点，制定适用于本专业领域的评估从业准则和职业道德准则。

（7）评估业务

评估法第四条，“评估机构及其评估专业人员开展业务应当遵守法律、行政法规和评估准则，遵循独

立、客观、公正的原则”。第十七条，“评估机构应当建立健全内部管理制度，对本机构的评估专业人员

遵守法律、行政法规和评估准则的情况进行监督”。

评估法第二十四条，“对受理的评估业务，评估机构应当指定两名以上评估专业人员承办”；第

二十八条，“评估机构开展法定评估业务，应当指定至少两名相应专业类别的评估师承办，评估报告应当

由至少两名承办该项评估业务的评估师签名并加盖评估机构公章”。

此即开展评估业务时，应当遵守相应专业领域的评估准则，由相应专业类别的评估专业人员承办，属

于法定业务的，应当指定相应专业类别的评估师承办，非本专业类别的评估师不能承办。

由上可见，资产评估法出台后，原分别由住房和城乡建设部、国土资源部、财政部、商务部、保监会

五个部门管理的房地产评估、土地评估、矿业权评估、资产评估、二手车鉴定评估、保险公估等六种专业




类别，评估师13万多人，尊重现行评估管理架构，按照专业领域实行分工管理，评估专业人员和评估机构

开展评估业务将依法有序。

1.3 禁止行为与违法处罚的汇总分析

资产评估法既从法律上确立评估行业的地位，又对评估行为进行约束规范，评估机构和评估专业人员

在合法享有权利的同时，应透彻理解法的禁止行为，及违法将受到的处罚。

（1）评估专业人员

①新增的权利义务等同于某些设定行为的禁止

评估法第十二、十三条，明确了评估专业人员享有的五个权利和应履行的八个义务。与以往评估管理

办法不一样的是，新增了查询权和核查义务：

评估法第十二条第(二)项“依法向有关国家机关或者其他组织查阅从事业务所需的文件、证明和资

料”；

评估法第十三条第(四)项“对评估活动中使用的有关文件、证明和资料的真实性、准确性、完整性进

行核查和验证”。

评估法设施前，评估专业人员总习惯于设定委托方提供的资料是真实合法的，不承担核实委托证明材

料真伪的法律责任，但评估法实施后，该设定行为已等同于禁止行为。

查询权赋予了评估专业人员类似于律师的权利，这既要求各级政府机关（主要是产权登记管理部门）

提供评估专业人员的查询便利，也要求评估专业人员应认真履行核查验证的义务，责任非常重大。当然，

评估成本也随之提高。

②八个禁止行为及违法处罚

表1 评估专业人员禁止行为与违法处罚

评估人员禁止行为（第十四条）违法情形违法处罚备注

(一)私自接受委托从事业务、收取费用;

第四十四条评估专业人员违反本法规定，有下列情形之一的

（一）~（六）同左

（第四十四条）评估行政管理部门予以警告，可以责令停止从业6个月-1年；有违法所得的，没收违法所得；情节严重的，责令停业1-5年；构成犯罪的，依法追究刑事责任

(二)同时在两个以上评估机构从事业务;

(三)采用欺骗、利诱、胁迫，或者贬损、诋毁其他评估专业人员等不正当手段招揽业务;

(四)允许他人以本人名义从事业务，或者冒用他人名义从事业务;

(五)签署本人未承办业务的评估报告;

(六)索要、收受或者变相索要、收受合同约定以外的酬金、财物，或者谋取其他不正当利益;

(七)签署虚假评估报告或者有重大遗漏的评估报告;

第四十五条详见（2）评估机构③

(八)违反法律、行政法规的其他行为。第四十九条、第五十条其他详见（2）评估机构④⑤

（2）评估机构

①登记备案与违法处罚

根据评估法第十六条，设立评估机构，应工商登记，向有关评估行政管理部门备案。评估法取消了行

政许可审批，评估机构只要满足第十五条的设立条件登记备案，即可合法开展评估业务。

第四十六条未经工商登记以评估机构名义从事评估业务的，工商部门责令停止违法活动，没收违法

所得，并处1-5倍罚款。

第四十七条第二款，评估机构未按本法规定备案或者不符合本法第十五条规定的条件的，由有关评估


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表2 评估机构禁止行为与违法处罚

行政管理部门责令改正；拒不改正的，责令停业，可以并处1-5万元罚款。

②禁止行为与违法处罚

评估机构禁止行为（第二十条）违法情形违法处罚备注

(一)利用开展业务之便，谋取不正当利益;

(二)允许其他机构以本机构名义开展业务，或者

冒用其他机构名义开展业务;

(三)以恶性压价、支付回扣、虚假宣传，或者贬

损、诋毁其他评估机构等不正当手段招揽业务;

(四)受理与自身有利害关系的业务;

(五)分别接受利益冲突双方的委托，对同一评估

对象进行评估;

第四十七条　评估机构违反本

法规定，有下列情形之一的：

（一）~（五）同左（第四十七条）

由有关评估行政管理

部门予以警告，可以

责令停业1-6个月；

没收违法所得，并

处违法所得1-5倍罚

款；情节严重的，由

工商行政管理部门吊

销营业执照；构成犯

罪的，依法追究刑事

责任

(六)出具虚假评估报告或者有重大遗漏的评估报

告;

(六)出具有重大遗漏的评估报

告的;

出具虚假评估报告的处罚详

见（2）③（第四十八条）

(七)未按本法规定的期限保存

评估档案的;

第二十九条，评估档案保存

期不少于15年，法定评估不

少于30年

(七)聘用或者指定不符合本法规定的人员从事评

估业务;

(八)聘用或者指定不符合本法

规定的人员从事评估业务的;

(八)违反法律、行政法规的其他行为。(九)对本机构的评估专业人员

疏于管理，造成不良后果的。

其他详见（2）④⑤（第

四十九、五十条）

③签署出具虚假评估报告的处罚

第四十五条评估专业人员违反本法规定，签署虚假评估报告的，责令停止从业2-5年；有违法所得

的，没收违法所得；情节严重的，责令停止从业5-10年；构成犯罪的，依法追究刑事责任，终身不得从

事评估业务。

第四十八条评估机构违反本法规定，出具虚假评估报告的，由有关评估行政管理部门责令停业六个

月以上一年以下；有违法所得的，没收违法所得，并处违法所得一倍以上五倍以下罚款；情节严重的，由

工商行政管理部门吊销营业执照；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

构成犯罪的，对接刑法第229条规定“承担资产评估、验资验证、会计、审计、法律服务等职责的中

介服务的人员故意提供虚假证明文件，情节严重的处五年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金”。

资产评估法加重了虚假评估报告的违法犯罪处罚，能有效震慑和打击评估行业弄虚作假行为。

④累计违法的处罚

第四十九条　评估机构、评估专业人员在一年内累计三次因违反本法规定受到责令停业、责令停止从

业以外处罚的，有关评估行政管理部门可以责令其停业或者停止从业一年以上五年以下。

⑤评估机构的代偿与追偿

第五十条　评估专业人员违反本法规定，给委托人或者其他相关当事人造成损失的，由其所在的评估

机构依法承担赔偿责任。评估机构履行赔偿责任后，可以向有故意或者重大过失行为的评估专业人员追

偿。

评估机构如何加强评估专业人员的管理，如何在资产评估法和《劳动法》之间取得平衡，保证代偿之

后追偿权的有效实现，是评估机构面临的重大难题。

（3）委托人

①委托人的自主选择权和评估机构、人员的拒绝权

评估法第二十二条，委托人有自主选择权。

同样，法律保护评估机构、人员有拒绝的权利：




第十二条第（三）项，拒绝委托人或者其他组织、个人对评估行为和评估结果的非法干预。

第十八条　委托人拒绝提供或者不如实提供执行评估业务所需的权属证明、财务会计信息和其他资料

的，评估机构有权依法拒绝其履行合同的要求。

第十九条　委托人要求出具虚假评估报告或者有其他非法干预评估结果情形的，评估机构有权解除合

同。

②委托人违法行为的处罚

第五十一条　违反本法规定，应当委托评估机构进行法定评估而未委托的，由有关部门责令改正；拒

不改正的，处十万元以上五十万元以下罚款；情节严重的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依

法给予处分；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五十二条　违反本法规定，委托人在法定评估中有下列情形之一的，由有关评估行政管理部门会

同有关部门责令改正；拒不改正的，处十万元以上五十万元以下罚款；有违法所得的，没收违法所得；

情节严重的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；造成损失的，依法承担赔偿责

任；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

(一)未依法选择评估机构的;

(二)索要、收受或者变相索要、收受回扣的;

(三)串通、唆使评估机构或者评估师出具虚假评估报告的;

(四)不如实向评估机构提供权属证明、财务会计信息和其他资料的;

(五)未按照法律规定和评估报告载明的使用范围使用评估报告的。

前款规定以外的委托人违反本法规定，给他人造成损失的，依法承担赔偿责任。

以上尤其值得一提的是第（二）项，委托人索要、收受或者变相索要收受回扣的行为是法律不允许

的，评估机构和人员可以理直气壮地向委托人说不。

2 资产评估法的贯彻实施

2.1 依法守法

资产评估法涉及的法律主体包括评估专业人员、评估机构、委托人、评估行业协会和评估行政管理部

门，详见下图。

图1 评估法关系图

评估机构及其评估专业人员开展业务应当遵守法律、行政法规和评估准则，遵循独立、客观、公正的

原则。委托人有权自主选择评估机构，委托开展法定评估业务，应当依法选择评估机构，评估机构亦有权

拒绝委托人的不合理要求和违法行为，有权解除合同（如上图双向箭头）。

评估专业人员从事评估业务，应当加入评估机构，并且只能在一个评估机构从事业务，评估专业人员

和评估机构应加入评估行业协会，评估行业协会实行自律管理（如上图红色箭头），评估行政管理部门负

责监督管理评估行业（如上图绿色箭头），对评估机构和评估专业人员的违法行为依法实施行政处罚，对


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有关评估行业协会实施监督检查，对委托人违法行为会同有关部门责令改正。

2.2 理顺资产评估法与现行法律法规和部门规章的关系

（1）关于评估行政管理的主要法律法规和部门规章

资产评估法自2016年12月1日起施行，需有配套的实施细则出台。根据《立法法》第八十八条“法律

的效力高于行政法规、地方性法规、规章”，第二十九条“同一机关制定的法律、行政法规、地方性法

规、自治条例和单行条例、规章，特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定；新的规定与旧的规定不

一致的，适用新的规定”，故原有规定与新法不一致的，需修改为适应新法的规定。

房地产、土地、资产等三大专业类别关于评估行政管理的法律法规和部门规章，如下表所示。

表3 现行三大专业评估法律法规和部门规章

类别专业名称理顺方式

法律

全部 1、中华人民共和国资产评估法（主席令第四十六号）

房地产

土地2、中华人民共和国城市房地产管理法（主席令第二十九号）

行政法规

房地产 1、国有土地上房屋征收与补偿条例（国务院令第590号）

房地产2、国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定（国务院令第412号，

110.房地产估价机构资质核准）

未取消核准

仍有效

资产 3、国有资产评估管理办法（国务院令第91号）

部门规章--住

房和城乡建设部房地产

1、注册房地产估价师管理办法（建设部令151号）

2、房地产估价机构管理办法（住建部令第14号）

3、关于进一步规范房地产估价机构管理工作的通知（建房[2013]151号）

4、住房和城乡建设部关于修改〈房地产开发企业资质管理规定〉等部门规章的

决定（住建部令第24号）

将按评估法

的有关规定

修改，出台

办法或细则

部门规章--国

土资源部/中国

土地估价师协会

土地

1、土地评估中介机构注册办法

2、土地评估中介机构资信评级办法（中估协发[2006]40号）

3、土地估价师执业登记工作实施细则（中估协函〔2012〕25号）

4、土地估价师实践考核与执业登记办法（中估协发〔2014〕2号）

5、国土资源部办公厅关于实行电子化备案完善土地估价报告备案制度的通知

（国土资厅发〔2012〕35号)

同上

部门规章--财

政部资产 1、国有资产评估管理若干问题的规定（财政部令第14号）同上

规范/标准/办

法/指引/指南/

规程/评估准则

房地产

1、房地产估价规范（GB/T50291-2015）

2、房地产估价基本术语标准（GB/T50899-2013）

3、国有土地上房屋征收评估办法（建房[2011]77号）

4、房地产投资信托基金物业评估指引(试行)(中房学[2015]4号)

相当于资产

评估法不同

专业类别的

评估准则

土地

1、城镇土地估价规程（GB/T18508-2014）

2、城镇土地分等定级规程（GB/T18507-2001）

3、土地利用现状分类（GB/T21010-2007）

4、国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）（国土资厅发﹝2013﹞

20号）

资产

1、资产评估准则--基本准则、资产评估职业道德准则--基本准则（财政部财

企[2004]20号）

2、资产评估准则--评估程序、机器设备、不动产、工作底稿(中评协[2007]189

号)；无形资产(中评协[2008]217号)；企业价值（中评协[2011]227号）；评估报告、

业务约定书（中评协[2011]230号）

3、资产评估职业道德准则—独立性(中评协[2012]248号)

4、企业国有资产评估报告指南（中评协[2011]230号）




（2）房地产评估管理办法的修订建议

《中华人民共和国资产评估法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》都是上位法，修订房地产评

估管理办法应遵从二法的规定。

《中华人民共和国城市房地产管理法》是1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会

议通过，2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修正，涉及房地产评估的规

定有三条：

第三十四条国家实行房地产价格评估制度。

第五十七条　房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。

第五十九条　国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。

根据以上二部法律，建议修订房地产评估管理办法部分内容如下表：

表4 房地产评估管理办法修订建议

项目原规定新规定修订理由

名称估价，估价师评估，评估师评估，评估师二法均为“评估”

评估机构设立

法定代表人：3年以上估价师；法定代表人：无要求

可修订

也可不修订

高于新规要求，没有违

反

出资：自然人，估价师不低于

60%；

出资：无要求，不排斥法人股

东

股东：3名以上估价师（合伙2

名），股东一半以上是3年以上

估价师

股东：2名以上，2/3以上为3

年以上评估师，只有2名的都

应是3年以上评估师

评估师人数三级3人，二级8人，一级15人公司形式8人以上，合伙形式2

人以上补足8人

评估机构资质

核准

等级：一级、二级、三级、暂

定三级

备案

无等级，无区域限制

可保留核准

可取消等级，或保留

一二级

行政许可

需要说明的是，根据《城市房地产管理法》

第五十九条“国家实行房地产价格评估人员资格

认证制度”，是不是所有的房地产价格评估均应

由房地产评估师完成，这也是房地产评估管理办

法配合资产评估法修订时需要明确的。

或者说，房地产评估机构所需要的8名评估师

是全部为房地产评估师，还是可以混合其他专业

的评估师？因房地产和土地均属于不动产，房地

不可分，两大评估专业具备互认及合并的基础。

2.3 评估机构整合

评估机构整合在于人员的整合和资质的整合

两大方面。

（1）人员的整合

目前很多评估师取得两个或两个以上的评估

资格证书，资产评估法出台后将杜绝一个评估师

将不同的资格证书同时挂靠在不同机构的违法行

为，多头挂靠将成为历史。

唐剑波，深圳市广衡房地产和土地估价有限公司董事长，资深土地估价师、房地产估价师、RICS会员。中国土地估价师与土地登记代理人协会、广东省不动产登记与估价专业人员协会、深圳市不动产估价协会评估专家。主要研究方向：不动产估价，集体土地咨询，城市更新咨询，企业价值评估，国家政策法律研究。

E-mail：[email protected]


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个人资格证书的集中便于机构对人员的管理。

不同专业的评估师整合到一个评估机构，有利于评估机构的做大做强。

（2）资质的整合

评估资质改核准为备案，降低了门槛，有利于评估机构对不同专业评估资质的追求和整合，方便业务

的开展，譬如大多数评估机构同时取得房地产估价和土地估价资质。

评估法出台后，预计大多数房地产土地评估机构将会寻求资产评估资质的备案，同时所有的资产评估

机构将会寻求房地产土地评估资质的备案。

而评估机构在不同评估资质上的完全整合，将极大促进评估协会的互动与融合。


[1] 袁杰,李承,魏莉华,等.中华人民共和国资产评估法释义[M].第1版. 北京:中国民主法制出版社,2016.[2] GB/T52091-2015,房地产估价规范[S].[3] GB/T18508-2014,城镇土地估价规程[S].[4] 资产评估准则.

172016. 12


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浅议营改增对评估方法测算的影响

摘要：营改增的全面施行是流转税的重大调整，对全国各大行业都带来深远影响。资产评估行业作为鉴定咨询服务行业，计税方式的重新调整，影响到评估项目中的税费计算，从而影响评估方法的测算过程。本文通过资产评估中不动产评估主要评估方法在营改增前后的测算差异对比，分析得出营改增对评估方法测算的影响，并在评估项目实践中做出相应调整。关键词：营改增；资产评估；评估方法；测算调整

黄荣真邱海波俞媚

（国众联资产评估土地房地产估价有限公司，广东深圳 518000）

Discuss the Impact on the Appraisal Calculation From Replace the Business Tax With the Value-added Tax

HUANG Rong-zhen QIU Hai-bo YU Mei

（GZL Appraisals Co., LTD., Shenzhen 518000,China）

Abstract: At present, fully implementing of business tax to value-added tax is the important adjustment of circulation tax reform and it brings far-reaching impact on the industries. As the consulting service industries, the taxes reform affects the appraisal calculation in the asset appraisal industry, thus affects the calculation process of the appraisal methods. In this thesis, we contrast the differences of the main appraisal methods in the real estate appraisal between business tax and value-added tax, analyze the impact on the calculation process of appraisal methods, and adjust accordingly the details on the appraisal project practices.Key words: the tax reform from business tax to value added tax; asset appraisal; appraisal methods; adjustment of appraisal process

随着《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）的出台，2016年5月1日起，

在全行业试行增值税试点工作，增值税采用逐环节征税的方式，不重复征税，可减轻企业税负，并为推行

供给侧结构改革提供良好的税务条件。

1 增值税对主要行业的规定

增值税是覆盖全行业的流转税，对房地产行业、不动产租赁行业及酒店行业等，提出更严谨的规定，

税费核算相对以前较为复杂。

1.1 对房地产开发行业的规定

考虑到房地产行业的复杂性，本次增值税分别制定了适用于房地产开发企业自行开发与非房地产开发

企业自行开发的两种不同纳税方式。


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估价理论与实务Appraisal Theory and Practice

1、房地产开发企业销售自行开发的房地产项目

根据国家税务总局关于公布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》

的公告（2016年第18号），房地产项目划分老项目与新项目，老项目可选择适用简易计税方式或一般计税

方式；新项目只能适用一般计税方式。

2、非房地产开发企业销售自行开发的房地产项目

根据国家税务总局关于公布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告（2016年第14

号），公告中将纳税人分为一般纳税人、小规模纳税人及个人，一般纳税人及小规模纳税人根据上述新老

项目的区分选择适用的计税方式，个人延续营业税的扣税方式。

1.2 对不动产经营租赁行业的规定根据《营业税改征增值税试点实施办法》，不动产租赁行业适用的税率为11%。另据国家税务总局关

于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告（2016年第16号），一般纳税

人根据上述新老项目的区分选择适用的计税方式；小规模纳税人出租不动产（不含住房），按照5%征收

率计算应纳税额；出租住房的，减按1.5%计算应纳税额。

1.3 对酒店行业的规定本次营改增对酒店行业的规定细则主要有：一是税费的规定：根据《营业税改征增值税试点实施办

法》第十五条，酒店行业大部分服务适用税率为6%，其他细项使用税率不同；二是进项可抵扣及不可抵

扣的规定：经营费用中的劳动成本、营业税金与非经营费用中的业主税金不能抵扣；三是应税行为的界

定：无偿提供视同销售。

2 对评估方法测算的影响营改增后，资产评估中需注意两个前提：一是纳税人类别：一般纳税人或小规模纳税人，由委托方确

定；二是评估价格内涵：依照增值税“价、税”分离的原理，价格内涵是不含税的价格加上增值税。根据

《资产评估准则》，本次论文分土地使用权与房地产两大方面进行阐述，土地使用权评估方法主要介绍成

本逼近法、剩余法，房地产评估方法主要介绍重置成本法、比较法、收益还原法。

2.1 土地使用权评估根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税（2016）36号），转让土地使用权，税率

为11%。关于土地使用权评估方法，主要讨论成本逼近法、剩余法。

1、成本逼近法

测算过程中，需注意土地取得费及土地开发成本环节，如取值是含税的，需要进行价税分离。

2、剩余法

(1）需关注的环节：

①房地产开发完成后的价值：采用比较法或者收益还原法时，均需留意成交价格的税费负担情况。

②建筑安装工程费用：取值如含税，需进行价税分离。

③销售税费：需进行增值税的计算，但注意土地价值测算时，由于测算中价格内涵为不含税价格，故

不能扣减增值税税额。

④增值税：假定其为房地产开发企业，销项税额以销售额作为计税基数，销售额=（全部价款和价外

费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）；进项税额包含建筑成本、前期专业费用及销售费用，其

中建筑成本的征收率为11%，前期专业费用的征收率为6%，销售费用的征收率为6%。

(2）营改增前后的测算差异对比：

①营改增前，土地价格=项目开发总价值-总建造成本-前期专业费用-管理费用-不可预见费-销售费

用-销售税费-利息-投资利润-土地取得税费-土地增值税；

②营改增后，土地价格=[（项目开发总价值÷（1+11%））-（总建造成本÷（1+11%））-前期专

业费用-管理费用-不可预见费-销售费用-增值税附加-利息-投资利润-土地取得税费-土地增值税]×

（1+11%）。

192016. 12


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对剩余法的测算影响

一是测算过程

①在房地产开发完成后价值、房屋建筑物的开发成本两个测算环节，需进行价税分离；

②销售税费中，调整原有的税种，因销项税额涉及到房地产开发完成后的含税价值及房屋建筑物的开发成本的含税价格，测算表中需同时体现含税价格及不含税价格；

二是市场价值增值税存在进项抵扣，税费比以前降低，土地使用权市场价值相比营改增前有所提高。

2.2 房地产评估根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税（2016）36号），销售不动产的税率为

11%。需留意①评估对象是否为房地产开发企业销售自行开发的房地产项目；②区分被评估单位是一般纳

税人或小规模纳税人；③区分计税方法是一般计税方法或简易计税方法；④区分评估对象不动产为取得或

自建。房地产评估方法中主要讨论重置成本法、假设开发法、比较法、收益还原法。

1、重置成本法


①建筑安装工程费用：留意单方工程造价的价格内涵。由于专业费用、城市基础设施配套费、公共配

套设施建设费是以建筑安装工程费用为基数进行计算，需统一价格内涵。

②销售税费：调整税费类型，其中增值税税率为11%。另外增值税需要留意销项税额、进项税额。

(2）营改增前后测算过程的差异对比：

①营改增前，评估价格=（开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润）×成新

率；

②营改增后，评估价格=[（开发成本÷(1+11%)）+管理费用+投资利息+销售费用+开发利润）]×成

新率+销售税费。

对重置成本法的测算影响

一是测算过程①在房屋建筑物开发成本环节需要进行价税分离；

②在销售税费环节，调整税种，增值税的测算包含销项税额及进项税额计算；

二是市场价值营改增后其房屋建筑物市场价值相比营改增前会降低。

2、比较法


选取比较案例时，需要关注比较案例成交价格时的税费负担情况，测算时需统一比较案例的价格内

涵。


①营改增前：评估价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易期日修正系数×区位状况修正系数

×实物状况修正系数×权益状况修正系数；

②营改增后：评估价格=[（可比实例价格÷(1+11%)）×交易情况修正系数×交易期日修正系数×区

位状况修正系数×实物状况修正系数×权益状况修正系数]×（1+11%）。

对比较法的测算影响

一是可比案例选取了解可比案例成交价格的税费负担情况，如果含税，需进行价税分离；

二是测算过程测算表格中增加价税分离的计算，体现含税与不含税的价格差异；

三是市场价值营改增后其房地产市场价值相比营改增前会降低。

20不动产登记与估价

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3、收益还原法

根据国家税务总局关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告

（2016年第16号），一般纳税人出租不动产，税率为11%；小规模纳税人（个体工商户及其他个人）出租

非住房，税率为5%；小规模纳税人（个体工商户及其他个人）出租住房，税率为1.5%。


①确定客观租金水平：需关注租金的价格内涵。

②计算增值税：按照一般计税方法，应纳税额=销项税额-进项税额。

A.计算销项税额：一般纳税人的销项税额=年租金收益×11%。

B.计算进项税额：收益还原法测算中进项税额包含原建构价、维修费及保险费，原建构价的税率为

11%，维修费的税率为17%，保险费的税率为6%。


征收类型增值税征收率备注

营改增前商业物业/住宅物业 5%无论物业类型，计算方式相同

营改增后

转让

a.一般纳税人、商业物业、含税租金、简易计税 5% 不可抵扣

b.一般纳税人、商业物业、含税租金、一般计税 11% 可以抵扣

c.小规模纳税人、商业物业、含税租金 5% 不可抵扣

d.小规模纳税人、住宅物业、含税租金 1.5% 不可抵扣

转租

e.一般纳税人、商业物业、含税租金、一般计税 11% 可以抵扣

f.一般纳税人、商业物业、含税租金、简易计税 5% 不可抵扣

g.一般纳税人、商业物业、含税租金、一般计税 11% 可以抵扣

h.一般纳税人、商业物业、含税租金、简易计税 5% 不可抵扣

从上述测算对比可知，营改增对收益还原法

的测算影响主要体现在测算表格中：营改增前，

测算表格不受物业类型及经济行为影响，营改增

后，针对转让或转租等经济行为不同，测算表格

设计也会不同；且在同一种经济行为下不同纳税

人类型，计税方式不同，其对应的税率不同，所

以测算表格也有差异，需对应做出调整。

3 结束语

营改增的全面实施，涉及税费计税方式的调

整，从而影响资产评估行业中不动产评估的税费

计算，进而影响评估方法测算的具体过程，本次

论文对主要评估方法的测算过程进行营改增前后

差异对比，并指出评估项目实践中应做出的调整

工作。

黄荣真，广东省普宁人，土地估价师、房地产估价师、房地产经纪人，现任国众联资产评估土地房地产估价有限公司董事、副总经理，主要研究方向为不动产估价。E-maol: [email protected]

212016. 12


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浅谈国有土地使用权出让的评估方法

摘要：国有土地使用权招拍挂的出让评估过程中，出让土地的类型不同，所在区域的土地及房地产市场活跃程度也不同，评估出让土地的方法也有不同。本文主要是剖析出让评估各种评估方法的技术难点，并提出解决方案。关键词：出让评估；评估方法选用；评估方法的难点及解决方法

Discussion on Evaluation Method of State - owned Land Use Right Transfer

LIU Xue-mei

Abstract: In the evaluation process of the transfer of land use right, the types of land to be sold are different, and the land and real estate market is also different in different areas. There are different methods to evaluate the land transfer. This article is mainly analyze the land evaluation of the technical difficulties of all kinds of evaluation methods and solutions are put forward. Key words: Transfer evaluation; evaluation method selection; evaluation method of the difficulties and solutions

刘雪梅

（广东世纪人土地与房地产评估咨询有限公司，广东深圳 518000）

（Guangdong Shijieren The Land And Real Estate Appraisal &Comsulting Co., LTD., 518000, China）

国有土地使用权出让评估，其评估金额巨大，社会关注度高，又会受到一些难以量化及非市场因素的

影响，并且会随着社会的发展不断的出现一些新问题、新难点。土地出让评估过程中，如何运用估价技术

推演出土地真正的客观价值，需要从更广泛、更深入的角度进行综合研判。

1 评估方法的选用

出让土地的类型不同，所在区域的土地及房地产市场活跃程度也不同，评估出让土地的方法也有不

同。针对国有土地使用权的出让评估，评估师应根据估价对象特点及项目的实际情况，尽力收集与估价土

地相关的信息，选取适宜的估价方法。根据《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》（国


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土资厅发[2013]20号）等相关评估技术规范要求，出让地价评估至少选用两种估价方法，且必须选用“收

益还原法、市场比较法、剩余法”之一，“成本逼近法、公示地价系数修正法”之一。

如出让土地为住宅，所在区域的土地及房地产市场交易较活跃，评估方法宜以剩余法、市场比较法为

主，基准地价系数修正法、成本逼近法为辅；如出让土地为商业，所在区域的土地交易较活跃，或房地产

市场租赁较活跃，评估方法宜以市场比较法、剩余法、收益还原法为主，基准地价系数修正法、成本逼近

法为辅；

如出让土地为工业，所在区域土地交易市场较活跃，建成后的房地产租赁市场较活跃，则其评估方法

宜以市场比较法、收益还原法为主，基准地价系数修正法、成本逼近法为辅；如出让土地为工业，所在区

域土地交易市场不活跃，则其评估方法宜采取收益还原法、基准地价系数修正法、成本逼近法。

如出让土地为经营性医疗卫生、养老院、幼儿园、学校及绿化等的公共管理与公共服务用地，或用于

电力、煤气及水的生产和供应配套设施用地等等，所在区域土地与房地产交易市场均较不活跃，则其评估

方法宜采取收益还原法、基准地价系数修正法、成本逼近法。

2 各种评估方法的技术难点及解决方案分析

2.1 市场比较法

估价方法定义公式

根据替代原理，将待估

宗地与具有替代性的，且在

估价期日近期市场上交易的

类似宗地进行比较，并对类

似宗地的成交价格进行差异

修正，以此估算待估宗地价

格的方法。

P=PB×A×B×C×D×E

式中：

P--待估宗地价格；

PB--比较实例价格；

A--待估宗地交易情况指数除以比较实例宗地交易情况地价指数；

B--待估宗地估价期日地价指数除以比较实例宗地交易日期地价指数；

C--待估宗地区域因素条件指数除以比较实例宗地区域因素条件指数；

D--待估宗地个别因素条件指数除以比较实例宗地个别因素条件指数；

E--待估宗地年期修正指数除以比较实例宗地年期修正指数。

1、难点一及解决方案：

(1）难点

市场比较法以替代原则为基础，如何正确选择土地比较案例、合理修正交易价格是保证结果准确性的

关键。

(2）解决方案

首先，在选择可比案例时，不采用趋于过度竞争的土地出让交易实例，将有助于避免估价结果偏离正

常市场价格，从而与《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》中多次强调的“正常市场”

这一基本要求相衔接，这也体现了出让地价评估中应当遵循的“审慎原则”。

其次，加强专项研究，认真收集、整理所在区域土地出让成交数据（比较案例交易时间与评估期日差

异一般不应超过3年）；认真分析地价的影响因素，全面合理选择可比因素。

2、难点二及解决方案：

(1）难点

对于某些特定用途的土地和一些特殊区域的确存在土地市场交易案例不足的困难。

(2）解决方案

广泛进行市场调查，尽力收集相似土地案例；对于某些特定用途的土地，可扩大调查范围，寻找相似

区域该用途的土地案例。

232016. 12


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3、难点三及解决方案：

（1）难点

某些土地的比较因素在修正过程中难以量化等情况。

（2）解决方案

对于修正过程中难以量化的因素，估价师要通过充分调查，做到贴近并充分反应土地市场状况。如面

积的修正，实际应用是应注意不同用途对面积的要求不同，不同地域对土地面积要求不同，应考虑地域因

素对面积要求不同的影响。如一块200方左右的住宅用地，在大城市可能不受欢迎，但在一些镇上，小地

的价格是大地的好几倍，因为那里的人喜欢盖私房，有天有地的独立的一栋房子才是大家所追求的；又如

坡度，大家一般认为平坦的土地会好一点，但如果是在一个山清水秀的地方，一块能依山而建的坡地查能

比一块平地更受欢迎。

2.2 收益还原法


收益还原法是指将待估宗地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原率还原，以此估算待估宗地价格的方法。

P=a/r[1-1/（1+r）n]

式中：P--土地收益价格；

a--土地纯收益（或地租），每年不变；

r--土地还原率，固定且大于零；

n--未来土地收益年期。

1、难点：

在实际操作中，收益还原法有一定的难度，集中难点是未来纯收益和土地还原率的确定，特别是土地

还原率的准确与否，将极大地影响到采用该方法所得出评估结论的真实性和客观性。

2、解决方案：

①加强土地、房地产市场的调查，掌握其市场趋势，合理取舍实例数据，客观租金的求取通常是采用

市场比较法, 在市场上收集同类土地的租赁价格, 然后对收集来的案例价格, 根据待估土地的实际情况进

行因素修正。

客观总收益的求取还需同时考虑租赁过程中衍生收益（即承租方所支付押金）、收益空置率及租金损

失问题等，空置率可根据待估土地所在区域的平均空置率来确定, 租金损失是指包括拖欠租金或不交租金

等情况，已保证所求取的客观总收益符合正常的市场地价水平；

②综合运用行业基准收益率加物价指数调整法、安全利率加风险调整值法、排序插入法、投资组合法

确定土地还原率。行业基准收益率加物价指数调整法确定土地的还原率，其前提是把土地作为一种投资来

看待。安全利率加上风险调整值法求取还原率时,一般选取的是一年期的定期存款利率作为安全利率, 然

后根据评估对象的具体情况确定风险调整值。排序插入法是调查、搜集所在地区的土地、房地产投资及相

关投资的报酬率和风险程度，并从低到高的排列，再综合考虑投资的风险程度、管理的难易、投资的流动

性以及作为资产的安全性等，确定估价土地对应的收益率。因土地投资的风险高于国债, 在投资收益率排

序上, 土地投资收益率应高于同期国债年利率。

2.3 剩余法


剩余法是指在测算完成开发后的不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税费等，以价格余额来估算待估宗地价格的方法。

P = A-B-C

式中：P--待估宗地价格；

A--不动产总价；

B--开发项目整体的开发成本；

C--客观开发利润。


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（1）难点

在合法的前提下，判断土地最有效的开发利用方式。

（2）解决方案

对待估宗地自身条件进行分析；对待估宗地规划条件进行分析；再对其所在区域及当时的房地产市场

进行分析；在合法的前提下，土地最有效的开发利用方式要考虑土地位置的可接受性及这种用途的社会需

要程度和未来发展趋势，运用最有效利用原则确定包括用途、建筑高度、建筑装修档次等土地最有效的开

发利用方式。

（1）难点

如何正确判断土地开发完成后房地产的售价?

（2）解决方案

加强房地产市场的调查，确定开发完成后的不动产总价可通过两个途径: 习惯出售的不动产采用市场

比较法, 习惯出租的不动产采用市场比较法和收益还原法，测算现时的房地产售价水平。


（1）难点

如何正确确定土地开发费用、正常利润和折现率水平等?

（2）解决方案

广泛认真的收集各种基础资料，积累大量工程造价及房地产开发市场的相关数据，运用合理的方法对

各种因素逐一论证和分析，综合确定土地开发费用、正常利润和折现率水平等。

2.4 成本逼近法


成本逼近法是指以取得和开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，加上客观的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益等确定土地价格的方法。

P=Ea+E

d+T+R

1+R

2+R

3

=PE+R

3

式中：P--土地价格； Ea--土地取得费；

Ed--土地开发费； T --税费；

R1--利息； R

2--利润；

R3--土地增值； P

E--土地成本价格。

1、成本法运用的注意问题：

按照有关规定，国家或地方从土地出让收入或土地出让收益中计提(安排)的各类专项资金，包括农业

土地开发资金、国有土地收益基金、农田水利建设资金、教育资金、保障性安居工程资金等，以及新增建

设用地土地有偿使用费，不得计入土地成本，也不得计入出让底价。因为上述所列各项属于从政府土地出

让收入（收益）中计提的专项资金，是土地有偿使用收入（收益）的支出和使用方向，并不是构成出让土

地成本的相关费用。在正常情况下，成本逼近法测算公式中的土地增值收益已经涵盖了政府出让土地时应

获取的纯收益。

2、难点：

①成本法中的土地取得费各项取费水平应是区域的平均、客观水平，而非待估宗地自身发生的、个案

性的水平，不可拿当地土地征收、房屋拆迁和安置补偿等标准作为土地取得费用依据（因为各地公布的征

地补偿标准的内涵及其执行情况存在较大差异，例如：存在最低保护价、实际执行价、是否包含社保费用

等多种情况。）因此，正确掌握土地取得费用构成是成本法的一大难点；

②土地开发费为该区域同类土地的客观开发成本费用水平，不能拿拟出让宗地开发费用水平的实际支

252016. 12


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出作为成本，客观确定土地开发费；

③确定土地开发利润；

④土地增值收益的确定。

3、解决方案：

①确定土地取得费用不能简单依据当地的政策标准取值，而是应掌握当地土地补偿及安置补助费标

准，调查分析当地土地补偿及安置补助费政策标准的实际执行情况，收集当地近期征地成本案例或位于市

区的国有土地相关拆迁成本数据，采用比较法测算，对比分析测算土地取得费用。

②收集当地土地开发费，根据土地开发状况及相应的开发费用标准，对比分析测算土地取得费用或可

参照当地基准地价的开发费；

③调查当地土地一级开发市场，了解土地的开发周期及对应的利润水平，收集整理相关资料，清晰界

定利润的内涵及计算基数，综合考虑评估土地的具体情况，确定土地的利润水平。

④充分考虑土地市场的供求关系、当地土地的历史征地成本和地价的关系，采用经过科学论证的土地

增值收益率，正确确定土地的增值收益。

2.5 公示地价系数修正法


公示地价系数修正法是指利用城镇基准地价（路线价）、标定地价等政府公示地价及其地价修正体系成果，按照替代原则，将待估宗地的区域条件和个别条件等与公示地价的条件相比较，进而通过修正求取待估宗地在估价期日价格的方法。公示地价系数修正法包括基准地价系数修正法、路线价法、标定地价法。

以基准地价系数修正法评估土地价格公式如下：

P = P1b×（1±ΣK

i）×K

j+D

式中：

P--宗地价格；

P1b--某一用途、某级别（均质区域）的基准地价；

ΣKi--宗地地价修正系数；

Kj--估价期日、容积率、土地使用年限等其他修正系数；

D--土地开发程度修正值

1、应用标定地价系数修正法有两个前提：

一是在按照国土部统一的技术要求开展了标定地价公示工作的城市，经向部进行标定地价体系备案

后，方可使用该方法。

二是应用标定地价系数修正法的具体步骤与要求，需按照相关技术标准或评估指导办法执行。


（1）难点

正确掌握当地公布基准地价的内涵标准

（2）解决方案

明确基准地价制定及公布时间、文件、估价基准日、设定开发程度、容积率、年期等，熟悉并能正确

使用基准地价表及修正体系。

3、难点二及解决方案：

（1）难点

测算基准地价所对应的价格基准日与估价时点上的土地市场价格差异

（2）解决方案

通过运用长期趋势法、回归分析法、地价水平的动态监测等科学方法测算不同基准日地价水平的差

异；也可参照市场比较法编制日期修正系数表，根据政府公布数据或通过各年政府公布的基准地价结合市

场交易推算。


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（1）难点

部分地区基准地价更新较慢

（2）解决方案

严格按照相关规定，提供有关证明、专家论证

等材料

3 结束语

作为服务于国有土地使用权出让评估的评估机

构及评估师，应针对出让土地的类型、所在区域土

地及房地产市场活跃程度，采用不同的评估方法；

针对不同的评估方法及其技术难点，做到具体问题

具体分析，模拟推演市场交易的过程，对出让土地

的客观价值做出合理的判断。


[1] GB/T 18508-2014,《城镇土地估价规程》,2014.12.[2] 李卉欣,《运用收益还原法评估土地价格探讨》,现代商贸工业,2009.6.[3] 刘雪梅,《浅谈国有土地使用权出让评估》,《中国房地产业》,2012.12.[4] 朱海银,《如何更好的运用剩余法进行土地评估》,内蒙古科技与经济，2001.10.[5] 国土资源部办公厅（国土资厅发[2013]20号）,《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》.

刘雪梅，女，汉族，工商管理硕士（MBA），注册房地产评估师、注册土地评估师、（投资）咨询工程师、注册造价工程师、二级注册建筑师、国际企业价值分析师（CVA）。主要研究方向：不动产评估及可行性研究。E-mail: [email protected]

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浅析土地估价中的容积率修正问题

摘要：容积率是影响地价的重要因素，而估价实践中，对容积率修正并未引起足够重视。本文从容积率定义出发，从收益机制与供求机制的角度，探索容积率对地价的影响过程，并在此在基础上，模拟容积率对地价的影响过程，将容积率的修正分成两个阶段，建立一种全新的容积率修正方法，以期提高容积率修正的科学性与准确性。关键字：容积率；修正方法；机制

杨岳钊

（深圳市国策房地产土地估价有限公司东莞分公司，广东东莞 523000）

Analysis of Land Valuation in the Volume Rate of Correction

Abstract: Volume ratio is an important factor affecting land prices, in land appraisal, the volume rate correction did not cause enough attention. This article from definition of the volume ratio, the income mechanism and the supply and demand mechanism, to explore the impact of the volume rate of land prices, and on the basis of this, simulate the impact of the volume rate on land price, the volume rate of correction is divided into two stages, establish a new volume ratio correction method, in order to improve the accuracy and scientificity of the volume correction.Key words: volume ratio; correction method; mechanism

容积率是影响地价的重要因素，然而，在估价作业中，估价师对容积率的修正却略显随意，有的在依

据不足的前提下编造修正指数，有的直接参考基准地价容积率修正体系，甚至直接套用来历不明的测算模

板，五花八门，不一而足。为了引起估价师们对容积率修正的重视并加强研究，笔者从容积率对地价的作

用机制及规律出发，提炼相关结论，并提出一种科学的容积率修正方法，供业界同仁参考。

容积率是以美国为代表的西方国家在20世纪初推行城市土地区划管理制度中所采用的一项重要指标。

美、日等国家称为Floor Area Ratio, 缩写为FAR。城市规划基本术语标准对容积率的定义是: 在一定

地块上，总建筑面积与地块面积的比值。容积率意味着开发强度，其与土地开发经营者利益密切相关；同

时，容积率大小也将影响城市面貌、城市环境以及城市交通等公共利益。因此容积率往往成为规划管理部

门与土地开发经营者之间矛盾的焦点。

1 地价与容积率的变化规律

据专家统计，影响地价的因素多达100多种，尽管种类繁多，但基本上须经过两个通道来实现，一是

YANG Yue-zhao

（Shenzhen Great strategy Real Estate Land Appraisal Co., LTD., Dongguan 523000, China）


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通过土地开发经营所产生的收益来影响地价，且称为收益机制；二是通过供求关系来影响地价，且称为市

场机制。土地价值很大程度上决定于土地提供的经济剩余量，而经济剩余量必须由开发经营者在土地市场

上通过投资、租赁、买卖等方式得以实现，市场供求关系使地价与经济剩余量的关系产生波动，使地价的

变化更趋复杂化。

1.1 收益机制下容积率对地价的影响

容积率作为影响地价的重要因素，其基本原理是容积率变化可导致土地利用收益发生变化，这种变化

主要是通过单位建筑面积分摊地价的变化实现的。假设商品房单位售价与单位建造成本不变，在此情况

下，提高容积率，在同面积土地上则能开发更多的建筑面积，从而降低单位建筑面积分摊地价，达到降低

开发成本，提高土地开发总收益的目的，进而获取更多的经济剩余量，使地价上升。反之，容积率下降，

土地开发收益降低，地价亦随之下降。在这种假设前提下，地价与容积率呈正相关。

然而，事实往往是复杂的。首先，建造成本是变化的。容积率增加的初始阶段，单位工程造价成本

（边际成本）减少，当容积率达到一定值时，由于地基加固、结构复杂化、建材标准提高等因素，单位工

程造价由下降转为上升；其次，单位售价是变化的。随着容积率的提高，公摊面积增加，得房率下降，开

放空间及绿地面积的减少，消费者愿意支付的单价随之下降。容积率、地价、售价三者这间的关系图如

下：

如图1所示，随着容积率的上升，单位地价成本下降；而建筑成本，在容积率上升初始阶段，建造成

本缓慢上升，达到D点时，建造成本快速上升，单位总成本在此点最低。

如图2所示，随着容积率的上升，环境质量下降，消费者愿意支付的价格越低，当容积率达到R点时，

单位售价与单位成本相等，土地开发经营者达到利润最大化，R为最佳容积率。

由此可见，容积率与地价呈正相关仅在某一临界点前呈现，超过该临界点后，错过了最佳容积率，开

发产品单位售价低于单位成本，利润开始下降，在收益机制的作用下，地价随之下降。

1.2 供求机制下容积率对地价的影响

前述分析的收益机制下地价随容积率变化规律，存在一个假设前提：即在土地市场十分规范且充分竞

争的条件下，每个土地投资者只能获得社会平均利润，而社会平均利润以外的经济剩余全部归土地所有者

所有，并以地价的形式表现出来。土地收益的变化只是为地价的变化提供了物质基础，这些收益转换为地

价，必须由投资者在土地市场上通过经营、租赁、买卖等方式得以实现。因此，土地所有者能否获得全部

的经济剩余量，得“依赖”土地开发经营者“积极性”。于是供求机制开始发生作用，地价与经济剩余量

的关系产生波动。

由于土地的不可移动性，土地在不同的区域市场之间不能“互通有无”，市场机制难以充分发挥其调

节作用，因此，地价与容积率的关系存在地域性。一般而言, 土地市场规范、区域经济活跃、土地需求量

292016. 12


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大、供求矛盾突出的区域，容积率对地价的影响程度愈大，愈接近土地收益机制作用下的地价变化规律。

相反，土地需求量少、供求矛盾不突出的区域，容积率对地价的影响程度则很小。下面主要从三个方面分

析容积率对地价作用程度的区域性：

1.2.1 容积率对地价的作用程度与城市规模成正相关

一般来说，城市规模越大，容积率对地价的作用越大。反之越小。大城市中，地价与容积率的关系，

等于或接近于土地收益机制下的作用规律，因此，大城市许多时候用楼面地价来衡量地价水平更直接，而

在小城市或落后城市，则很少使用楼面地价，甚至土地交易过程中并未涉及容积率这个控制指标。

大城市人口密度大、交通、供电、供水、供暖等基础设施完备程度高，投资者数量众多，容易形成卖

方市场，竞争激烈，迫使土地经营者只能获得社会平均利润，容积率的增加所产生的经济剩余，则通过地

价返还土地所有者。而小城镇，由于需求不足，经济剩余没有渠道通往土地所有者，表现为地价与容积率

关系不大。

1.2.2 同一城市不同位置容积率对地价影响不同

城市中心区域条件优越，土地集约利用、土地收益水平、土地需求量及稀缺程度均强于城市边缘区

域，在激烈的市场竞争中，更高的地价成本必须与更高土地开发强度相匹配，容积率与地价的关系更接近

于收益机制下的关系。

1.2.3 不同用地类型容积率对地价影响程度不同

商业地价对区位的反应最为敏感，因为商业用途只能布局在少数区位条件优越的沿街（路）区域，土

地的稀缺程度与供求矛盾更为强烈，众多用地者的竞争促使容积率增加的收益以地价的形式表现出来。住

宅用地对区位条件反映的敏感程度比商业弱但比工业强；工业用地很多情况下没有容积率限制。故相应

的，在同一城市中商业用地容积率对地价作用程度最大，住宅次之，工业最小。这一结论与国家关于集约

节约利用土地的相关政策相符，也与我们估价实践认识一致。

2 估价过程中如何进行容积率修正

容积率对地价的作用，总是绕不开上文所述的两种作用机制。在估价实践中，我们可分两个步骤来进

行容积率修正，首先，在单纯土地收益机制条件下进行修正，其次，增加供求机制作用下的修正。

2.1 土地收益机制条件下的修正

在土地估价过程中，往往会使用以下公式：

地面地价=容积率×楼面地价…… ①

楼面地价=商品房售价×地价系数…… ②

将②代入①，则可得：地面地价=容积率×商品房售价×地价系数…… ③

上述的公式可以这样解读，在单纯的收益机制作用下，容积率对地价的作用，必须通过地价系数这一

通道，这个通道的作用就如变压器，起着变压作用（此处主要是降压作用）。举例说明：

待估宗地用途为居住用地，周边区域同类型房地产售价7000元/平方米，根据剩余法测算经验，地价

系数为35%左右，宗地容积率及修正指数如下：

宗地名称待估宗地案例1 案例2 案例3

容积率 2.1 2.3 2.5 3.0

修正指数 100

在开发产品售价大致决定的前提下，地价系数也随之产生，因此，公式③中的“商品房售价”可不再

考虑。从公式③中可以得出，容积率上升1%，地价上升1%×35%，按该原理，可计算:

案例1的修正指数为：（2.3－2.1）÷2.1×35%×100+100=103


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案例2的修正指数为：（2.5－2.1）÷2.1×35%×100+100=106

案例3的修正指数为：（3.0－2.1）÷2.1×35%×100+100=115

另外，从以上的计算中可看出，容积率的修正过程中，地价系数的选取对修正准确性有决定性影响。

估价师应认真分析待估宗地开发完成后的商品房售价，从而确定不同的地价系数。

2.2 供求机制条件下的修正

供求机制在实际中表现为对收益机制的延缓作用，或变压作用。我们可通过分析城市规模、土地在城

市中所处区域、土地用途因素等因素，综合判断土地供求程度，并对不同的供求程度赋予不同系数，此处

称为“供求系数”，系数取值范围为0～1。对于土

地供不应求或供求平衡的取值为1，供过于求，容

积率对地价几乎不起作用的，取值为0，介于两者

之间的，取值于0与1之间。最后，将“供求系数”

与第一步修正指数之积即为最后修正系数。

3 结语

在采用市场比较法进行土地估价时，除容积率

以外的其它因素修正，一般都可按具体地量化指标

进行修正，修正起来虽然繁琐，但原理并不复杂。

唯独容积率修正，由于容积率与地价关系较复杂，

没有简单公式可套用，估价过程若只进行简单处

理，要么编造修正规则，要么参照基准地价修正体

系，结果，修正过程不科学，降低市场比较法的说

服力。上述修正方法，仅为笔者个人经验，内容深

度与准确度难免不妥之处，望请批准指正。


[1]单胜道,尤建新.容积率对地价的影响规律分析[A] 长安大学学报(社会科学版),2003，(3).

杨岳钊，男，广东汕尾人，注册土地估价师、注册房地产估价师，土地登记代理人，毕业于广东工业大学，土地资源管理专业，专业方向：土地及不动产估价、拆迁督导。E-mail：[email protected]

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浅析经营性地下停车场用地的评估要点

摘要：本文主要以经营性地下停车场用地为研究对象，着重从地下车位物业特殊性、估价方法选取及评估要点三方面进行分析，为经营性地下停车场用地评估提供参考。关键词：经营性地下停车场用地；评估方法；评估要点

梁胜仔

（广东中地土地房地产评估与规划设计有限公司，广州，510075）

A Brief Analysis on the Evaluation Essentials for the Land Use of the Operational Underground Parking

LIANG Sheng-zi

Abstract: This article, as an object for the operational underground parking lot, analyzes the special nature of underground parking property, the selection of valuation methods and the evaluation essentials to provide references for the evalution of the operational underground parking lot. Key words: land use of the operational underground parking lot; evaluation methods; evaluation essentials.

1 引言

2016年8月31日，国土资源部住建部联合推出新政《关于进一步完善城市停车场规划建设和用地政策

的通知》（建城〔2016〕193号），鼓励城市出让停车场用地，充分利用地下空间分层规划停车设施，逐

步缓解停车难问题。同时值得注意的是，近年来，广州、深圳等地也已出现独立地下停车场用地使用权出

让的情况，地下停车场用地开始逐渐入市，必然涉及出让地价评估等问题，因此，本文主要以经营性地下

停车场用地为研究对象，着重从地下车位物业特殊性、估价方法选取及评估要点三方面进行分析，探讨经

（Guang Dong Zhong Di Real-estate Appraisal&Planning Design Co.,LtD.,guangzhou, 510075, China）


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营性地下停车场用地使用权价值评估思路，以供参考。

2 地下车位物业特殊性分析

2.1 计量单位较为特殊

目前，普通房地产市场的物业计量单位大多采用平方米，而由于地下停车库物业的使用特殊性，市场

上习惯按车位个数来计量。

2.2 价格受服务半径内的地上物业影响较大

无论是从车位售价还是停车费的高低来讲，地下停车位的价格主要从属于其服务半径内的地上建筑物

的租售水平，如果地上物业的租售情况理想，则增加对车位的需求，地下停车位的租售情况也会相应较理

想。

2.3 单个车位分摊建筑面积较大

根据目前地下停车场建设经验，中高端/中端楼盘车位尺寸一般为2.4m×5.3m，高端楼盘车位尺寸

一般为2.7m×5.7m，则实际使用面积在12～15㎡之间，但地下停车库平均每车位建筑面积约37～47㎡，

分摊面积达到25～32㎡，分摊建筑面积较大，主要是因为地下车位的分摊面积涉及车行道、坡道、车库出

地面楼梯间、设备间等。

3 估价方法的选择

土地估价中常用的估价方法包括市场比较法、收益还原法、剩余法、基准地价系数修正法和成本逼近

法。

3.1市场比较法

对一般城市而言，地下停车场用地出让案例较少，难以选取合适的比较案例，市场比较法一般不适

用。

3.2 收益还原法

地下停车场用地出让时一般为空地，尽管可以以露天简易停车场来确定土地租金，但土地不能达到最

有效利用，因此也不适合采用收益还原法评估其地价。

3.3 基准地价系数修正法

一般城市的基准地价修正体系成果大多包含停车场用地的土地用途二级分类修正，故对于基准地价修

正体系满足评估需求的地区可采用基准地价系数修正法评估。

3.4 成本逼近法

与其他经营性用地类似，地下停车场用地经过开发后存在较高的增值收益，直接采用成本逼近法评估

较难体现其潜在价值，故一般不采用成本法。

3.5 剩余法

从假设开发的角度出发，由于地下停车库用地具备了经营性用地开发的特点，其开发模式基本上与其

他的房地产开发项目相类似，一般在取得土地后进行开发，而在开发完成后进行车位的租赁和销售，整个

开发模式可分析预测。因此，地下停车场用地最适合采用剩余法进行评估。

4 评估要点分析

根据以上分析，经营性地下停车场用地使用权价值评估最适用的方法为剩余法，以下根据剩余法的思

路简要分析地下停车场用地的评估要点：

4.1确定最有效经营模式的要点

332016. 12


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4.1.1经营收入来源

根据目前的法律法规，对于独立的经营性地下停车场其所有权归开发商所有，开发商可独立行使所有

权，但不能分割销售，故根据目前经营性地下停车场经营模式，其收入应主要来源于长期租赁（如停车月

保）或者按小时数计收停车费。

4.1.2车位配置总数

根据前述的车位物业特殊性分析来看，车位是以个数计价的，且单个车位建筑面积由于设计有所差

异，在实际评估中，容易造成项目总建筑面积相同而划分的车位个数不同的情况，但在不影响使用的前提

下，单个车位建筑面积对其租售价格影响较小。故需合理设定单个车位建筑面积，才能由停车位数量准确

推算开发后总价值。同时，车位数量配置需结合周边地上物业主体用途、车位市场容量及需求等因素进行

合理设定，以符合项目建成后的最有效经营。

4.1.3车位的利用方式

目前，在停车设备不断推陈出新的情况下，出现了机械式停车位，可以在传统的停车位基础上加装机

械结构进行改造，从而实现一个车位可停泊两辆车。如何在设计中合理安排非机械式车位及机械式车位的

比例，会直接影响可停泊车辆总数量，从而影响开发完成后的不动产总价的测算。

4.2开发完成后价值的核算要点

4.2.1停车费的确定

对于经营性的地下停车场，其主要收益来源为停车费，在核算经营收益水平过程中，要灵活结合估价

对象所在地段及所服务的地上物业类型，在符合当地停车场收费标准的前提下，对比类似区位条件的停车

场合理预设开发后的停车费定价范围。

4.2.2停车率的确定

由于停车场在白天、夜晚、工作日、节假日不同时段的停车率有所不同，在评估中需要切实结合停车

场服务对象类别，综合分析其出行特点，确定不同时段的停车率，从而更客观合理推断开发完成后的收益

水平。

4.3建安成本核算要点

4.3.1建安成本较地上建筑高

考虑到地下停车库建设过程中需要大量开挖

及运输土方，并大量采用剪力墙承重及防水设

计，故其建筑成本一般比地上建筑高；另外，如

果地下停车库涉及机械式车位的配置，其建安成

本亦会相对提高，故在核算成本需要注意加强成

本合理化设定。

4.3.2建安成本与开挖基坑深度、地质条件密切

相关

地下停车库由于需要开挖基坑，不同基坑深

度需要不同等级的施工安全措施，建安成本亦会

产生差异。同时，所在地区地质条件的不同，对

车库防水防震也会产生不同设计方案，建安成本

随之产生变化。

4.4开发利润确定要点

梁胜仔，男，广东广州人，本科（土地资源管理），主要从事方向：房地产与土地估价、课题研究。E-mail：[email protected]


GDALVA


目前，尚未有经营性地下停车场用地开发利润率的官方公布数据，可参考分析的建成项目较少，但地

下停车场项目的开发利润率可综合采用投资风险与投资收益综合排序插入法来确定，建议地下停车场开发

利润可比选类似风险行业或其他用途房地产项目的开发利润水平综合确定。

5 结语

在《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）的理论指导下，本文分析了经营性地下停车场用地

的评估适用方法及相关评估要点，为地下停车场用地评估提供参考，但在实际应用中，评估工作需要估价

人员在充分理解相关技术要求的前提下，结合具体问题具体分析，做出合理判断，才能合理推导经营性地

下停车场用地的客观市场价值，从而为客户解决问题。

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城市更新探讨


Urban renewal Discussion

深圳城市更新集体资产评估在资产评估法下的规范性探讨

摘要：深圳城市更新集体资产评估具有复杂性、技术性、创新性等特点，既涉及原村集体资产保值增值及可持续发展，又关系原村集体经济组织成员个人切身利益，涉及面广，影响程度高。但是，目前该类评估的评估内涵、委托主体、委托程序、评估机构采用的技术路线和评估方法、评估成果等各方面都未行成统一，评估报告差异较大。即将实施的资产评估法是评估行业的首部基本大法。本文对照资产评估法对评估性质、评估程序、法律责任等方面的相关规定，分析目前深圳集体资产评估操作方式，指出存在问题，探讨规范操作和正确评估技术路线，对于防范评估行业风险，积极推进集体土地二次开发利用、集体资产保值增值以及保障相关权益主体的利益，都具有非常积极的意义。关键词：资产评估法；城市更新；集体资产；评估；规范操作

刘武刘柏平吴青童款强

（深圳市格衡土地房地产评估咨询有限公司，广东深圳 518001）

Discussion on the Normalization of Urban Renewal of Collective Assets Evaluation in Shenzhen Under Assets

Appraisal LawLIU Wu LIU Bo-ping Wu qing TONG Kuan-qiang

Abstract: The renewal of collective assets evaluation in Shenzhen features complexity, technicality and innovation. It involves not only the preservation and appreciation of the original village collective assets and its sustainable development, but also the individual interests of the members of the original village collective economic organizations, exerting a wide and huge influence. However, at present, the technical route, evaluation method and result, adopted by the evaluation connotation, entrusting body, the commission procedure and evaluation agency of this kind of evaluation, are not unified with quite diversified evaluation report.The forthcoming Asset Appraisal Law is the first basic law to assess the industry. This paper analyzes the current operation mode of Shenzhen collective asset evaluation, points out the problems, discusses the standard operation and the correct evaluation of the technical route according to the relevant provisions of the nature of the evaluation, the evaluation procedure and the legal liability, which exerts a positive influence on prevention and assessment of industry risk, secondary development and utilization of collective land, preservation and appreciation of collective assets and protection of the interests of main stakeholders.Key words: Assets appraisal law; urban renewal; collective assets; assessment; normative operation

（Shenzhen Geheng Land &Real Estate Evaluation & Consulting Co., Ltd., shenzhen 518001,China）


城市更新探讨

GDALVAUrban renewal Discussion

1 深圳城市更新集体资产评估背景

深圳市土地总土地面积1952.84平方公里，土地资源紧缺，近年来大力开展城市更新，增加土地供

给。深圳实施的城市更新中，绝大部分属于旧村改造，主要涉及原农村集体的非农建设用地、征地返还用

地、旧屋村用地、未征（转）土地，大部分土地已建，部分土地还存在外卖行为，产权关系、利益分割较

为复杂。

深圳市、区出台了有关集体资产交易管理规定，例如：《深圳市镇村集体资产管理规定》，明确集体

资产拍卖、转让等需进行资产评估；《深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用

权交易若干规定》，明确在非农建设用地利用现状发生改变的，均应委托合法资产评估机构进行评估，施

行备案制度；《龙岗区社区股份合作公司集体用地开发和交易监管实施细则》还明确了资产评估内容、评

估基准日、评估复核制度等内容。

2013年中共中央十八届三中全会明确提出让市场在资源配置中起决定性作用，建立城乡统一的建设用

地市场，在此前提下，集体土地开发与交易逐步增多，相应的集体资产评估业务也大量增加，城市更新集

体资产评估便是其中之一，其评估结果一是满足备案需求，二是为集体资产参与城市更新提供参考依据，

该项工作十分必要，也十分紧迫。

2 深圳城市更新集体资产评估现状与存在问题

2.1 深圳城市更新集体资产评估的现状深圳城市更新集体资产评估始于2014年，目前仍处于自由发挥、“百花齐放”的阶段。鉴于政府相关

政策要求集体资产在城市更新过程中必须保值增值，但对于保值增值的内涵未做明确规定，早期个别项目

评估报告通过了备案审查，各区委托方现在往往要求评估机构参照模板进行评估。其典型做法是将城市更

新范围内的集体资产分为现状房地产、非农建设用地土地价值（增值部分）、非农指标价值三个部分分别

评估，并以三者之和与集体在城市更新中分配的收益进行比较，判断是否实现集体资产的保值增值，具体

如下：

1、现状房地产市场价值评估，评估对象为城市更新范围内集体物业现状利用下的市场价值。

2、非农建设用地土地价值（增值部分）评估，技术路线为：非农建设用地土地价值（增值部分）=非

农建设用地在城市更新专项规划条件下的市场价值-应补地价-非农指标价值-现状房地产市场价值-由开

发商实际支付的其他拆迁成本。

3、非农指标价值评估，一种做法是寻找相关案例，采用比较法进行评估；另一种做法是以非农建设

用地在城市更新专项规划条件下的市场价-应补地价-非农用地分摊的拆迁成本（城市更新中非农指标不

落地，拆迁成本按项目平均拆迁成本考虑）。

4、城市更新集体分配物业价值评估，评估对象为合作协议中明确的集体分配物业的市场价值。

5、可行性研究报告，主要论证项目的可行性，部分集体占主导权的项目要求提供。

2.2 深圳城市更新集体资产评估存在的问题上述集体资产评估方法，虽然目前实际业务中常见使用，具有一定的现实操作性，但笔者认为仍有以

下问题：

1、评估性质—鉴定性与咨询性不明确

现状各评估公司在开展集体资产备案评估过程中，都是以出具咨询报告的形式来操作，人为地将集体

资产备案评估项目设定为咨询性估价，以期降低评估公司的执业风险。但笔者认为该种做法值得商榷，一

是对鉴证性估价与咨询性估价的误读，鉴证性估价与咨询性估价的根本区别是估价报告的使用者是委托人

以外的第三方还是委托人自己，而不是仅依据报告的名称是估价报告还是咨询报告来区分；二是这种人为

的设定不具有法定效力，要么导致政府相关部门在备案过程中存在错误使用咨询性报告进行备案审查，要

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城市更新探讨



么是评估机构在评估报告中滥用评估假设限制条件。由于评估机构误认为出具的是咨询性报告而相应地减

轻其报告应负担的法律责任，报告的执业质量可能会受到市场主体的制约而影响其独立性、客观性和公正

性，不仅有可能导致集体资产流失，还会使政府相关部门工作人员承担行政执业风险，减缓城市更新项目

的进程，降低评估机构的社会公信力。

2、评估委托关系混杂

现状集体资产备案评估工作普遍由市场主体进行委托、付费，但合同主体往往是原农村集体经济组

织。混杂的评估委托关系，对评估机构的公正性提出了新的挑战，在实务中也难以应对审计及监察部门的

质疑。

3、评估对象及评估范围界定模糊

实际工作中，由于地上建筑物、土地、非农指标往往分属不同的主体，开发商在补偿谈判时分别进行

谈判补偿，相关权利主体有分别进行评估的诉求，因此前述将集体资产拆分评估的做法应运而生。但是，

该做法存在明显的缺陷，一是城市更新中集体土地并非全部为非农建设用地，少量未征（转）土地经处理

后也可以参与城市更新，因此，上述做法忽略了该部分未征（转）土地的价值；二是现状房地产市场价值

评估中已包含所占土地价值，与非农土地价值（增值部分）评估中有重复；三是非农指标不能合法交易，

将其土地分离作为独立的评估对象是否合理值得商榷。笔者在评估复核的实务工作中，就经常发现评估对

象及评估范围界定不正确的情况，如：缺失未征转用地，现状房地产价值只评估地上建筑物的重置成本，

现状房地产未经原农村集体经济组织核准，将禁止交易的非农指标作为估价对象进行以交易为估价目的的

价值评估。

4、价值内涵界定不准确

关于评估价值内涵的界定，笔者认为主要有三方面问题：一是现状房地产市场价值评估中，价值内涵

界定为城市更新范围内集体物业现状利用下的价值，根据《房地产估价基本术语标准》，价值内涵应界定

为现状价值；二是非农建设用地土地价值（增值部分），相关评估机构认为其价值内涵为城市更新中的土

地增值，笔者认为该公式没有实质意义，无法理解；三是非农指标的市场价值，深圳市现行法规明确禁止

非农指标交易，不存在合法的非农指标交易市场，笔者认为关于非农指标的市场价值说法是不准确的；四

是价值内涵混同，有评估机构将现状价值与非农指标价值、非农建设用地价值（增值部分）相加以期得到

集体资产的总价值，笔者认为这种做法是明显的价值内涵混同，应当是进行最高最佳利用分析，将现状价

值、假设为空地在城市更新专项规划指标下的土地价值进行比较分析以确定集体资产的最高最佳利用，而

非农指标的价值、非农建设用地的土地价值（增值部分）应当是不同权益主体对最高最佳利用前提下的集

体资产价值的再分配的一个过程。

5、价值时点确定不合理

深圳市城市更新项目往往历经较漫长的时间，要经过城市更新年度计划、专项规划的编制审批、补偿

谈判、确认实施主体、房屋拆除、产权注销及受让土地等过程，短则三五年，长则七八年。在实务工作中

存在“集体资产备案评估工作的价值时点原则上在交易双方拟备案时间点前一年内、评估报告从价值时点

起一年内报街道办审查有效”。这意味着一是在市场主体还没有和原农村集体经济组织谈判完成之前，市

场主体和原农村集体经济组织的谈判口径永远在发生变化；二是在谈判的时候就要具备预知未来的能力，

需要准确预测在一年内能够完成备案手续，否则还得一切重头来过、重新开始；三是评估报告的有效期从

价值时点起算；四是对该技术指引出台之前一年以上的所有项目全部否定，应当重新予以谈判补偿。笔者

认为这种做法将极大地阻滞城市更新项目的有效进程，和简政放权的思路大相径庭，甚至会扰乱经济秩

序，影响社会的稳定和谐。

6、评估技术路线不合理

当前典型做法是将集体资产分割为三部分分别评估，然后以三者评估值之和作为集体资产的价值，这


城市更新探讨


一思路得到的评估结果与以集体资产整体（指标+地上物+土地）为评估对象得到的评估结果并不相等，

主要有两方面原因：一是分割评估会遗漏部分未征（转）地的价值；二是城市更新中调入的非农指标不落

地，无法对地上物的拆迁成本进行准确核算，需以项目平均拆迁成本代替实际拆迁成本，由于项目平均拆

迁成本往往大于集体土地的实际拆迁成本，这一做法会导致集体资产流失。

3 深圳城市更新集体资产评估的思考

通过前述城市更新集体资产评估现状与问题的分析，对照资产评估法的要求，笔者认为现行评估做法

存在较大的技术风险。为完善集体资产评估技术体系，笔者进行了一些尚不成熟的思考，在此进行探讨：

3.1 关于评估项目性质依据资产评估法第三条规定，涉及国有资产或者公共利益等事项，法律、行政法规规定需要评估的为

法定评估。深圳市城市更新集体资产备案评估涉及原农村集体经济组织及广大村民和其他权利主体的经济

利益，且深圳市、区均有文件规定应进行评估。应界定为法定评估业务，评估机构应依据资产评估的有关

规定进行执业，确保评估执业的独立、公正、客观，为原农村集体经济组织提供价值参考、为相关部门提

供备案审查价值参考、为市场主体提供对价参考的客观数据和估价意见，不得滥用估价假设和限制条件，

不得以咨询性估价的形式掩盖鉴证性估价的本质。

3.2 关于评估委托资产评估法第三条规定，法定评估应当依法委托评估机构评估；第二十二条规定，评估事项涉及两个

以上当事人的，由全体当事人协商委托评估机构；委托开展法定评估业务，应当依法选择评估机构。深圳

市城市更新集体资产备案评估涉及原农村集体经济组织及广大村民和其他相关权利主体的利益，在评估机

构的选择上应由原农村集体经济组织召开股份大会或股东代表大会进行决议，授权原农村集体经济组织与

评估机构签订评估委托合同并承担支付评估服务费用的义务。这样，就理顺了评估委托关系，减少了评估

公司受市场主体对评估价格干预的可能，增加了评估公司执业的独立性，为有效实现集体资产保值增值奠

定了基础。

3.3 关于评估目的城市更新集体资产备案评估，本质上评估结果应为原农村集体经济组织确定城市更新中的利益分配比

例提供决策参考。实际工作中，评估目的仅仅为满足交易程序备案要求，为利益分配实现保值增值作背

书，并未真正体现评估工作的价值。从现实出发，笔者认为集体资产备案评估应兼顾二者需求，评估成果

既要反映集体资产价值，满足保值增值的监管要求，更要提出相关利益分配建议，满足集体的决策需求，

逐步体现评估的专业性、重要性，促进评估行业长远健康发展。

3.4 关于评估对象和评估范围由于集体土地普遍存在房、地、指标的权利主体不一致的现象，现行做法将三者分离评估虽然有一定

的现实意义，但不可避免地会出现重复、遗漏以及分离评估之和与整体评估结果不一致的现象。为准确评

估集体资产价值，笔者建议该类评估应先将集体土地上的所有资产作为一个对象整体进行评估，再扣除非

集体资产部分的价值。对于非农指标价值，则属于集体资产价值的内部再分配。

3.5 关于评估价值内涵笔者认为，城市更新集体资产评估中集体资产价值内涵应根据估价对象分别定义为现状价值、市场价

值。根据估价规范，评估市场价值时应进行最高最佳使用分析，分别分析保持现状、更新改造等前提下房

地产的价值，从而确定最高最佳使用方式。结合城市更新项目的实际情况及监管要求，笔者认为应分别从

保持现状、更新改造两个前提评估集体资产的市场价值：一是保持现状前提下，评估集体房地产的现状价

值，主要是现状物业的价值；二是更新改造前提下，评估集体土地的市场价值。通过最高最佳使用的分

析，以便确定在城市更新中判定集体资产的真实价值，作为利益分配的基数。

392016. 12

GDALVA

城市更新探讨



3.6 关于价值时点价值时点应根据估价目的来确定。城市更新集体资产备案评估的估价目的，在于为集体参与城市更新

进行利益分配提供价值参考，那价值时点应当是在利益分配的前提条件确定后，市场主体与原农村集体经

济组织补偿谈判的时点。利益分配的前提条件，在城市更新项目中主要包括集体拟投入的资源（房屋、土

地、其他补偿额）、城市更新专项规划、市场主体拟投入的资源等。集体拟投入的资源和市场主体拟投入

的资源均可在补偿谈判中由双方自行明确，而城市更新专项规划由政府审批，集体和市场主体无法控制，

具有不确定性。因此，价值时点原则上应当确定在城市更新专项规划经政府审批之后的某个时点，但前述

已经阐明城市更新项目历经周期较长，补偿谈判的时间也较长，对于原农村集体经济组织与市场主体在城

市更新专项规划之前已经就合作开发或参与城市更新有关事项达成意向，并通过集体召开股东大会或股东

代表大会进行表决通过的经济行为，可以理解为双方的经济行为已经发生，经济行为发生的时间点已经确

定，价值时点应当确定在经济行为发生时间，但利益分配的前提条件应当是城市更新专项规划下的有关前

提。这样，既解决了历史问题，也可以加快推进城市更新项目的进程，同时也确保根据城市更新规划指标

对之前的合作意向条件作出修改完善，在一定程度上保障了集体资产的保值增值，具有现实的可操作性和

灵活性。

3.7 关于评估技术路线对于集体房地产的现状价值，当前的评估技术路线较为成熟，笔者在此不再赘述；对于更新改造前提

下集体土地（毛地）市场价值，可以假设开发法为主要评估方法，先评估完全产权集体土地在城市更新规

划条件下的市场价值，再扣减应补地价以及实际由开发商支付的货币补偿成本（包括非集体物业的货币补

偿价值、清租费用、过渡费等）。

对于非农指标的价值，本质上属于集体资产价值的内部再分配，可在集体非农用地（毛地）市场价值

的评估的基础上，再扣减实际拆迁成本或项目平均拆迁成本。非农指标的调入不应降低接收非农指标的原

农村集体经济组织的既得利益。

3.8 关于集体利益分配比例的思考合理地确定集体分成比例是城市更新项目顺利进行的基础和前提，因此，需要评估机构给出利益分配

的相关建议，以供村集体决策参考。测算集体在城市更新中的利益分配比例，主要有以下四种算法：

第一种算法，以原集体土地上现状房地产价格为依据进行补偿和置换。这种做法只体现现状土地及地

上旧厂房、旧房屋的补偿，没有体现集体在城市更新项目中的增值收益分配。当集体资产在更新单元中所

占比例较小的情况下，往往采用这种算法。

第二种算法，以原集体土地上现状房地产价格为资本金作价入股分配未来物业。这种做法只关注村集

体现状土地及地上旧厂房、旧房屋的价值，并以此对比项目总投资作为分成比例，忽视了村集体作为土地

使用权人拥有土地在未来规划下的权益价值。

第三种算法，以规划前提下土地市场价格减应补地价减拆迁货币补偿资金（过渡费等）为原集体的资

本金作价入股分配未来物业，开发商以投入的建设成本、应补地价、货币补偿资金等为资本金入股分配未

来物业。换句话说：通过测算原集体的资本金占项目总投资的比例，就可以得到原集体的物业分成比例。

资本金以规划后的土地市场权益价格为依据。

第四种算法，以规划下土地市场价格为原集体的资本金作价入股分配未来物业减应补地价减货币补偿

资金（过渡费等），测算占总投资的比例。这种算法集体分成最大化，同时也意味着集体要承担所有拆迁

成本。

笔者认为，城市更新项目中村集体分成比例，应根据集体资产在更新单元内物业占比多少、拆迁补偿

的模式等不同情况，选择合适的方法确定，但应当要确保集体资产的保值增值，充分保障村民及其他权利

主体的经济利益。


城市更新探讨


4 小结

随着社会经济的发展，集体资产开发和交易评

估将越来越普遍，由于该类业务非常复杂、专业性

强，牵涉主体多，评估难度大，现行评估方法存在

许多不完善的地方，评估问题在未来一段时间可能

会逐步显现。鉴于资产评估法即将实施，建议由估

价行业协会牵头，尽快针对深圳城市更新集体资产

评估的特殊性和复杂性，依据资产评估法制定城市

更新集体资产评估技术指引，以便规范评估公司的

执业行为，对促进深圳市土地资源整合、加快城市

更新进程、实现集体土地二次开发利用、落实基础

设施及公共配套设施、保障资产资产保值增值和相

关权益主体的利益，具有非常重大的意义。评估机

构及评估从业人员应依法规范执业，提升评估行业

的社会公信力，使评估行业健康持续发展。

以上是笔者在实务工作中的一些思考。鉴于笔

者对政策的理解及水平的限制，文中难免有错误或

不当之处，敬请批评指正。


[1] 广东省人民政府,关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见 [Z].2009.[2] 深圳市人民政府, 深圳市城市更新办法 [Z].2009.[3] 深圳市人民政府, 深圳市城市更新办法实施细则 [Z].2012.[4]深圳经济特区股份合作公司条例 [Z].2011.[5] 中共深圳市委办公厅、深圳市人民政府办公厅转发市纪委等部门《关于加强股份合作公司资金资产资源管理的意见（试行）》的通知》[Z].2013.[6]GB/T50291一2015,《房地产估价规范》[S].[7] GB/T18508一2014,《城镇土地估价规程》[S].

刘武，男，江西高安人，土地估价师、房地产估价师、资产评估师、工程造价师、一级建造师、土地登记代理人、美国估价学会会员（MAI)、英国皇家特许测量师协会会员（RICS)，主要研究方向：不动产评估，土地二次开发利用，不动产投资及可行性分析，资产管理。E-mail：[email protected]


GDALVA

地价、房价与租金Land Prices, Housing Prices and Rent

摘要:本文主要对广州市六个区共18个样点楼盘于2009年1月至2014年1月期间的地价、房价及租金市场数据

以计量经济学方法开展地价与房价、房价与租金的变化情况及三者之间的互动关系和互动机制研究。得出的结

论如下：从长期来看，广州地价、房价和租金之间存在长期均衡关系，其中市郊区表现得最为突出；从短期来

看，郊区的地价变化带动房价的变化；而在中心城区，则主要表现为房价变化带动地价变化。同时，长期来看

租金与房价、地价的互动关系较弱，但三者间确实存在均衡关系；但短期内，郊区租金比中心城区的波动大。

关键词：地价；房价；租金；互动关系；相关性

徐丽红

（广东美佳联房地产与土地评估咨询有限公司，广州，510620）

An Empirical Study on the Relationship Among Land Prices, Housing Prices and Rents in Guangzhou City

XU Li-hong

（Guangdong Macalia Real Estate And Land Evaluation Consulting Co., LTD.,Guangzhou,510620,China）

Abstract: This paper focuses on the market data for land prices, housing prices and rents related to 18 real estate projects in six districts of Guangzhou city in the period from January 2009 to January 2014. This paper mainly studies the trends, the connections and the interaction mechanisms among land prices, housing prices and rents by the approaches of econometrics. The conclusion is, a long-term equilibrium relationship does exist in the housing prices, land prices, and rents in Guangzhou. And this is especially outstanding in the suburbs of Guangzhou. From a short-term point of view, changes of land prices lead to the changes of housing prices in the suburban area, whereas in city center, the housing prices changes lead to the land price changes. From a long-term point of view, the interaction among rents, housing prices, and land prices is weak, although the equilibrium relationship does exist. Further more, in the short term, the fluctuation of rental in the suburban area will have a stronger effect than city center.Key words: Land prices; housing prices; rents; interaction; correlation

广州市地价、房价和租金关系实证研究

1 研究意义

本文将地价、房价和租金市场数据调整至同质可比状态后再开展相互关系研究，突破了以往前人仅运

用整个城市的平均地价、平均房价和平均租金或地价价格指数、房价价格指数和租金指数进行研究的局限

性，实现了地价、房价和租金在同一时间、同一空间和同一价格内涵的基础上进行比较分析和研究，以点

对点数据进行研究，精确度更高，本次从时间、空间和价格三个层面研究住房价格的内在机制也是一种新

的尝试，为人们判断上述三种理论提供新的依据，在数据基础方面具有创新意义。

本文主要从学术角度研究地价、房价及租金之间的相互关系及互动机制，既有重要的理论意义，也有


GDALVA


深刻的现实意义。

2 研究方法

本次研究先从广州市选出六个有代表性的行政区，分别为越秀区、天河区、海珠区、白云区、番禺区

和花都区，其中前四个区代表中心城区，后两个区代表郊区，然后从六个区中各选取交易活跃的3个样点

楼盘，共计18个，再对其各季度的地价、房价和租金共1134个数据值进行评估调整，使其价格与设定的内

涵相匹配，达到同一时间、同一空间和价格内涵统一的状态，最后进行比较分析和研究。

本次实证研究主要采用计量经济学方法，采用Spss和Eviews等软件开展分析，在单位根检验基础上，

进行Johansen协整检验，对地价、房价和租金之间两两关系进行格兰杰因果关系检验，从而建立VAR条

件下的误差修正模型（VEC），并通过脉冲响应函数等分析地价与房价、房价与租金的变化情况及三者的

互动关系和机制。

3 广州市地价、房价和租金关系实证研究

3.1 广州市总体地价、房价和租金关系实证研究

1、广州市总体研究思路及数据分析

（1）广州市总体研究思路

本次研究通过建模分析，说明通过协整检验分析地价、房价和租金之间长期均衡互动关系，再运用

Granger检验分析地价、房价和租金两两变量间变动的因果联系，并建立基于VAR的误差修正模型，最后

运用脉冲响应函数分析短期效应的方法的可行性。

（2）广州市总体变量及数据处理

结合中心城区和郊区共六个区所收集的代表性楼盘调研数据，选取地价(LAND)、房价（HP）及租金

(RENT)三个变量作为研究对象；以季度为单位，选用了从2009年1月～2014年1月期间各季度的地价、房

价和租金共21组季度数据进行测算。

2、广州市总体模型建立及研究过程

（1）广州市总体单位根检验

在进行时间序列的单位根检验前，同样对所有数据取自然对数，减少异方差影响；选用ADF检验形

式，根据AIC原则及考虑季度数据确定滞后阶数，得到单位根检验结果如下表3-1：

变量检验类型

（C,T,K）ADF统计值 1%临界值 5%临界值 D-W值 P值结论

LnHP （C,T,0） -1.600339 -4.498307 -3.658446 1.577287 0.7561 不平稳

LnLAND （C,T,0） -1.830776 -4.498307 -3.658446 1.576042 0.6515 不平稳

LnRENT （C,T,0） -1.738778 -4.498307 -3.658446 1.947923 0.6954 不平稳

D(LnHP) （0,0,0） -1.990787 -2.692358 -1.960171 2.380167 0.0469 平稳

D(LnLAND) （0,0,0） -2.121628 -2.692358 -1.960171 2.405147 0.0357 平稳

D(LnRENT) （C,0,0） -3.234921 -3.831511 -3.02997 1.78634 0.0336 平稳

表3-1 广州市总体ADF平稳性检验结果

注：检验类型（C,T,K）中的C，T和K分别表示单位根检验方程中的截距项、时间趋势和滞后阶数。

上表结果显示，房价（HP）、地价(LAND)和租金(RENT)变量原序列都不能拒绝原假设，原序列非

平稳；而对序列进行差分处理后，一阶差分变量ADF统计值概率在1%水平下显著，均表现为平稳序列，


GDALVA


即一阶单整；符合进行协整检验的条件。

（2）广州市总体Johansen协整检验

采用Johansen协整检验方法分析广州市总体地价、房价及租金之间的协整关系，根据AIC和SC准则

将最优滞后期设定为3，检验结果如下表3-2：

原假设CE(s) 特征根迹统计量 5%的临界值 P值

None * 0.996211 115.0705 29.79707 0.0000

At most 1 * 0.535161 20.28362 15.49471 0.0088

At most 2 * 0.347594 7.260507 3.841466 0.0070

表3-2 广州市总体Johansen检验结果

注：*表示在1%、5%的显著水平下拒绝原假设

上表结果表明地价、房价和租金三个变量在1%、5%的临界值下可以拒绝原假设，地价、房价和租金

之间存在长期均衡协整关系是成立的；并能写出标准化的协整关系式：

LnHP=0.140427LnLAND+1.041027LnRENT

（0.00569）（0.02198）

[-24.6796] [-47.3625]

注：（）内数字为标准差，[ ]内数字为t统计量。

从关系式可以看出，房价（LnHP）、地价（LnLAND）和租金（LnRENT）之间都是存在相关的长

期均衡关系：地价每上升1%，房价就会上升0.14%；租金每上升1%，房价就会上升1.04%；且t统计量均

非常显著。

（3）广州市总体格兰杰因果关系检验

确定了房价、地价和租金之间存在短期波动和长期均衡的互动关系后，继续考虑两个变量之间的因果

作用方向，需要在协整检验的基础上对地价、房价和租金两两变量进行格兰杰因果关系检验，判断它们两

两之间的相互关系，结果如表3-3所示：

零假设滞后期卡方统计量 P值

D(LNLAND)不是D(LNHP)的Granger原因 2 3.8957 0.1426

D(LNHP)不是D(LNLAND)的Granger原因 2 1.914974 0.3839

D(LNLAND)不是D(LNRENT)的Granger原因 2 2.344018 0.3097

D(LNRENT)不是D(LNLAND)的Granger原因 2 1.796461 0.4073

D(LNHP)不是D(LNRENT)的Granger原因 2 0.830946 0.66

D(LNRENT)不是D(LNHP)的Granger原因 2 20.63357 0

表3-3 广州市总体Granger因果检验结果

从上表结果可以得出在广州市总体范围内，地价、房价和租金两两之间关系如下：

①地价D(LNLAND)是房价D(LNHP)的Granger原因，其 P值为0.14，但这种Granger原因并不显


GDALVA


著，不过仍能说明地价对房价的变动有一定影响。反之，房价D(LNHP)也是地价D(LNLAND)变动的

Granger原因，其P值在0.38，这种Granger原因并不显著，但仍能说明房价对地价的变动存在一定的解释

作用。

从以上两者的因果关系结果来看，广州市总体房价（HP）与地价（LAND）是一个相互作用影响的

关系，由于宏观经济、城市化进程、交通条件等多种外部因素的影响，Granger因果检验的结论表明得并

不显著，这是可以理解的。

② 地价D(LNLAND)不是租金D(LNRENT)的Granger原因，其P值为0.31，地价(LAND)的变动并能

不显著反映租金(RENT)的变化。反之，租金D(LNRENT) 也不是地价D(LNLAND)的Granger原因，其P

值为0.41，租金的变动并不能显著反映地价的变化。

③房价D(LNHP)不是租金D(LNRENT)的Granger原因，其P值为0.66，房价（HP）变动不能解释租

金(RENT)的变化。反之，租金D(LNRENT)是房价D(LNHP)的Granger原因，其P值为0，租金的变动可

以解释房价的变化。

上述结果表明，从广州市总体看，租金能够显著反映房价，但不能显著反映地价，对地价的影响程度

有限；另一方面，租金(RENT)的增长变动，应该是更多地受到城市化进程、人口因素、交通条件等方面

的影响，而非房价及地价。

（4）广州市总体误差修正模型（VEC）

在协整检验通过基础上，建立误差修正模型（VEC）进一步分析变量间的短期波动和长期协整的互动

关系，

对广州市总体情况拟建立的误差修正模型如下:

该误差修正项表达式与协整检验结果是一致的，只是加入了一个常数项，根据式（1）计算出误差修

正模型中的CointEq1变量，还得出完整的VEC模型。

模型中CointEq1变量系数估计值含义：系数-0.27表示，当地价（LAND）、租金(RENT)不变的情

况下，房价（HP）在第t期的变化可以消除前一期27%的非均衡误差；系数-0.01表示，当房价（HP）、

租金(RENT)不变的情况下，地价（LAND）在第t期的变化可以消除前一期1%的非均衡误差；系数0.05表

示，当房价（HP）、地价（LAND）不变的情况下，租金(RENT)在第t期的变化可以消除前一期5%的非

均衡误差。

从所建立的误差修正模型（VEC）拟合值来看，其R2=0.71，拟合效果较明显；说明模型能较好地表

现地价、房价和租金的三者间存在的短期的互动关系。

（5）广州市总体脉冲响应函数（IRF）

通过脉冲响应函数能够更直观地分析当一个误差项发生变化或模型受到冲击时对整个系统的短期动态

影响，从而看出在短期内，变量当前和未来变动的影响轨迹。

下图3-1是基于VAR模型所刻画的脉冲响应函数，其中横轴表示冲击作用的滞后期数，实线为脉冲响

应函数，结果如下：


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-.01

.00

.01

.02

.03

.04

.05

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Response of LNHP to LNHP

-.01

.00

.01

.02

.03

.04

.05

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Response of LNHP to LNLAND

-.01

.00

.01

.02

.03

.04

.05

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Response of LNHP to LNRENT

-.06

-.04

-.02

.00

.02

.04

.06

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Response of LNLAND to LNHP

-.06

-.04

-.02

.00

.02

.04

.06

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Response of LNLAND to LNLAND

-.06

-.04

-.02

.00

.02

.04

.06

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Response of LNLAND to LNRENT

-.004

.000

.004

.008

.012

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Response of LNRENT to LNHP

-.004

.000

.004

.008

.012

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Response of LNRENT to LNLAND

-.004

.000

.004

.008

.012

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Response of LNRENT to LNRENT

Response to Cholesky One S.D. Innovations

图3-1 广州市总体脉冲响应函数

上面轨迹图的第一部分显示，房价（LNHP）受到地价（LNLAND）一个冲击后，基本保持小幅度稳

定的波动，前5期处于下行并为负值，从第6期起上行并为正值，总体维持平稳趋势；因此总体上看，短期

内地价上升而房价却不见得也立刻上升，而是经过一年后才有稍微的响应。但短期内，房价（LNHP）受

到租金（LNRENT）的冲击却会出现较为剧烈的振动，在前4季里呈急速上升趋势，表明一年期，如果市

场普通租金价格上涨，房价也会受到影响；从第5期开始，这种正向推动变弱并持续下降，等到下一个冲

击来临后，又会对房价有新的冲击。可以认为，当租金（LNRENT）上涨，房地产市场表现景气，投资

环境处于较热状态，被普遍认为市场前景好，从而加速了房价上升。

图中第二部分内容为租金（LNRENT）、房价（LNHP）对地价（LNLAND）的冲击作用。两者表

现较为相似，当受到租金或房价的正向冲击，地价开始下行，且租金冲击的下行速度比房价冲击的速度

要快；这样的结果也与Granger因果检验中显示的房价、租金的变动并不能显著地影响地价的变动是一致

的。

轨迹图的第三部分可以看出，当受到房价（LNHP）的正向冲击后，租金（LNRENT）在前4期里表

现较为平稳，从第5期开始，出现小幅度上升，但总体的推动作用不强。可认为房价对租金存在滞后期，

当期房价的上涨，使得部分有意购置房地产的投资者持观望态度，带动交易市场发展放缓，进而推动租赁


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市场的短期繁荣。而当受到地价（LNLAND）正向一个冲击，租金（LNRENT）在前6期是逐渐上升；说

明一方面，政府提高土地出让价格会使得开发商企业有一定的顾虑，进而放缓开发速度，交易市场热度下

降，推动租赁市场发展；另一方面，政府释放地价提升信号，从侧面上可以看出，政府希望平衡整个房地

产市场，防止居民过度挤压交易市场，造成房地产业的非健康发展。这样的上升从第7期开始趋向平稳；

也就是说地价（LNLAND）上涨信号对租金（LNRENT）产生的推动作用是短期的，持续期在一年左

右。

3、广州市总体结论分析

通过协整检验结论显示广州市地价、房价和租金之间存在均衡关系，在不考虑其它因素影响的前提

下，从长期来看，地价每上升1%，房价就会上升0.14%；同时在短期内，地价会对房价产生正向推动作

用。但租金与房价、地价的互动关系表现得并不明显。房价与地价可以被认为是互为Granger原因作用关

系，在忽略其它影响前提下，房价的变动可以在一定程度上解释地价变动，同时地价的变化也能够中预测

房价变动。而处于房地产链末端的租金的解释能力在三个变量中表现较弱。

3.2 广州市中心城区地价、房价和租金关系实证研究

广州市中心城区的研究思路、数据分析、模型建立及研究过程与广州市总体同理。研究结论如下：

广州市中心城区地价、房价和租金之间存在长期均衡的互动关系；在不考虑其它因素影响的前提下，

房价与地价的相互推动较为明显，房价是地价的Granger原因，房价的变动会一定程度上反映到地价中。

从长期上看，地价每上升1%，房价也会跟着上升0.12%，反过来，地价对房价在短期内也会产生推动作

用。但房价、地价与租金的互动关系表现得并不十分明显，考虑到租金所受到的因素影响与房价、地价所

受的影响存在差异，这样的不明显是合理的；相比较而言，房价与租金的联系更为密切。由于中心城区经

济量所占比重最高，无论是从居住、办公或商业都是最为繁华的，也说明地价、房价及租金的变动除了相

互因素影响，还会受经济、投资、市场景气情况、供求关系、人口、交通便捷度、生活便利度、商业繁华

程度等多种因素综合影响。

3.3 广州市郊区地价、房价和租金关系实证研究

广州市郊区的研究思路、数据分析、模型建立及研究过程也与广州市总体同理。研究结论如下：

1、从所建立的协整关系式说明广州市郊区地价、房价及租金之间存在长期均衡关系，其中地价变动

对房价变化的推动明显；从长期上看，地价第上升1%，房价也跟着上升0.56%，由于郊区影响房价变动的

因素不复杂，主要是居民人均收入水平、银行贷款利率、房地产价格及土地价格等因素，所以地价实际发

挥的作用明显。短期，地价变动是房价变动的Granger原因，其P值为0.004，即地价能够显著解释房价增

长变化，而房价的变动却不能够显著预测地价的增长，由于房价与租金处于房地产链的两端，在经过多层

次传递后，房价与租金之间的互动会出现滞后反映。

2、通过脉冲响应函数所刻画的轨迹图也直观地反映出，在短期里，地价对房价的推动作用明显；租

金对房价和地价同样存在滞后的正向推动影响。

4 主要结论

4.1 广州市房价、地价和房租间存在着显著的关联，但地价和租金之间关联度较弱。

借助偏相关关系的协整检验分析，得出以下结论：

1、房价、地价和房租间存在着显著的关联；

2、房价和租金、房价和地价之间存在着显著的关联；

3、地价和租金之间存在着相对较弱的间接联系，通过房价及其它因素可使二者的联系得以构建。

4.2 广州市地价和房价之间存在长期协整关系，租金与地价的互动较弱。

经过对中心城区、郊区及城市总体状态的分部分析，得出地价、房价及租金之间确实存在长期协整


GDALVA


的关系；其中郊区表现得较为突出，若地价上升1%，房价就会上升0.56%，而在中心城区，若地价上升

1%，房价上升幅度只有0.12%。说明郊区房价影响因素较为单纯，其中地价的影响力比较大。同时，从所

建立的误差修正模型（VEC）来看，除中心城区由于影响房地产市场因素较为复杂外，拟合效果都较好，

三个变量也能表现出短期波动的互动作用效应。但在相互间推动作用结论分析中，三个部分相比较还是存

在一定的差异。

1、地价变化带动房价变化，这一表现主要发生在郊区。

通过脉冲响应函数可直观看出郊区房价受到地价的正向冲击后，在前5期内表现主急速上涨的趋势；

而在中心城区，其表现却较为平稳，没什么起伏动荡。相对于郊区，造成地价很难反映房价是存在多方面

原因的；一方面，广州市中心城区域作为华南地区较为重要的经济极，金融经济环境的繁盛吸引着大量人

流、商家、企业的进驻；另外，政府政策的倾向、投资环境前景被看好等一系列经济层面因素加剧了对土

地、房地产需求的竞争，进而推动着房价的上涨；另一方面，伴随着多年改革开放的发展，广州城市化发

展迅速，经济总量不断提升，城乡居民储蓄存款额、人均可支配收入也不断提高；其中2012年广州城镇居

民人均可支配收入比2000年增加了2.8倍，人民生活水平得到极大提升，对生活居住的需求也从原来的满

足基本生活需求走向享受体验生活需求阶段；而且由于产业结构等原因，庞大的人口基数巨大，加大了对

房地产市场的需求；最后，经过二三十年的城市建设发展，广州市中心区的土地资源已基本消化完全，可

开发的土地不多，政府、企业能在城市中心地段获得一块已然很难，中心城区进入寸土寸金的发展时期，

最近几年虽然政府通过“三旧改造”政策，内部挖掘盘活了部分土地，但仍不能满足需求。由于这些多方

面的原因引致，中心城区房价高居不下，已不仅仅是地价这样的单方面因素能影响的。

2、房价变化带动地价变化，这一结论在中心城区部分表现较为明显。

相对而言，在短期内房价变化有对地价解释的能力，虽然这种解释预测过程不显著；主要是由于地价

的变动更多会与政府政策、城市规划、土地利用规划等行政因素有关。从短期的脉冲响应图中看出，中心

城区受到房价信息冲击，前3期会呈下行趋势，从

第4期起持续上涨，说明了房价变化要带动地价变

化，使得地价上升，这个过程至少需要2到3期的时

间。房价带动地价变化在郊区不显著，从脉冲响应

图可以认为，短时期里，房价不能推动地价变化；

一方面由于郊区可利用地、农用地等土地储备较充

裕，区政府可根据行政区实际经济发展情况、土地

利用总体规划等条件来合理出让使用地块，受经济

环境影响相对偏弱；另一方面，郊区交通便利性，

日常生活商业气息不算特别浓厚，阻碍了房地产市

场的发展。

3、广州市租金与地价的互动较弱。

在三部分研究分析中，租金与房价、地价变量

都通过协整关系式检验，证明它们确实存在均衡关

系；但是这样的互动关系并不强，在短期内，郊区

租金的波动会比中心城区的租金波动影响大，是由

于郊区租金的影响因素较为单纯而中心区租金的影

响因素较复杂所导致的；另外，由于租金、房价及

地价可分别划分到房地产租赁市场、房地产销售市

场和土地交易市场中，三个市场相对独立，供求主

徐丽红，女，广东清远人，技术总监，中山大学经济学硕士，英国皇家特许测量师学会会员及考官、广东省国有资产评估项目评审专家、中国土地估价师与土地登记代理人协会及中国土地规划勘测院地价监测专家、广东省不动产登记与估价专业人员协会专家、广东省房地产估价师与房地产经纪人学会专家、广州市房地产评估专业人员协会学术委员会副主任、土地估价师、注册房地产估价师、房地产经济师、全国房地产经纪人。主要研究方向：房地产与土地法律、法规、政策及市场研究、房地产与土地评估及咨询、房地产项目可行性研究、投资决策分析以及房地产市场营销策等领域。 E-mail：[email protected]


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体也有所不同，因此各自的价格影响因素有较大差异。

4.3 本次以广州市为例的研究结果对北京、上海和深圳等一线城市同样具参考作用。

广州市作为一线城市，虽然在政治、金融、商贸及其他经济领域等方面与北京、上海和深圳有不同的

地方，但本次研究主要是希望通过一线城市具有的共性，如工作机会多、外来人口多、市场需求量大及房

地产有投资性功能等特点，使本次研究成果的应用更具有普遍性，并为未来同类型课题的研究起到抛砖引

玉的作用。


[1] Wu,J.J.,Adams,R.M.,& Plantinga,A.J.,Amenities in an urban equilibrium model:Residential in Portland,Oregon.Land Economics,2004,80(1),19-32.[2] Gallin,J..The long run relationship between housing prices and rents[R].Finance and Economics Discussion Series,Federal Reserve Board,Washington D.C,2004.[3] Jushua Gallin, The long run relationship between housing prices and rents[J]. Real Estate Economics, 2008(4): 635-658.[4] 刘琳,刘洪玉. 地价与房价关系的经济学分析[J].数量经济技术经济研究，2003.7:27-30.[5] 朱道林,董玛力.地价与房价的经济学分析[J].中国土地,2005.7:20-21.崔光灿. 上海市房价、地价和租金关系研究[J]. 中国房地产,2006.4:4-6.[6] 林莹,吕萍,周滔. 房价、地价和房屋租金关系研究——以北京市为例[J]. 价格理论与实践,2007.4:45-46.[7] 余华义，陈东. 我国地价、房价和房租关系的重新考察:理论假设与实证检验[J]. 上海经济研究,2009.4:11-20.[8] 徐小鹰. 我国城市住房价格泡沫问题研究——基于房价与地价、房租之间关系的分析[J].价格理论与实践,2012.7:45-46.


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土地财政研究Land Finance Research

摘要:“土地财政”是指一些地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出，它折射土地收益在各

级政府、政府的各部门、农民、城镇购房者之间的分配关系。随着“地王”的频繁出现，“土地财政”问题越

发成为关注的热点。本文试着从现代财政的视角，首先总结了相关学者对财政与国家发展的关系，阐述了土地

财政的本质实为土地融资；再从中国市场经济的建立与发展和国家治理思想的层面，探讨了土地财政的形成原

因；最后，从中国现代财政制度建设的角度，分析了解决“土地财政”问题的必要性。

关键词：土地财政；经济；税收；财政制度；中国

刘润萍

（广东国地资源与环境研究院，广州，510075）

Inner Logic of "Land Finance" from the Perspective of Modern Finance

LIOU Run-ping

（Guangdong Guodi Institute of Resource and Environment, Guangzhou,510075,China）

Abstract: "Land finance" refers to that the local government rely on the transfer of land use right to maintain local financial expenditure, which reflects the distribution relationship of land revenue among government at all levels, government departments, farmers and urban home buyers. As the "land kings"(mostly state-owned companies that have won auctions by paying record prices for prime sites) are frequently generated, "land finance" problem has gained more and more attention. The paper, from the perspective of modern finance, summarizes the relationship between finance and national development, expounds the essence of land finance as land financing, and then discusses the origin of land finance from the establishment and development of China's market economy and the ideology of state governance. Finally, from the perspective of the building of China's modern financial system, the paper analyzes the necessity of solving the problem of "land finance".Key words: land finance; economy; taxation; financial system; china

现代财政视角下“土地财政”的内在理路

“土地财政”关系到地方建设、产业结构、政经体制、财政收入、货币超发、地方债务、房价泡沫、

财富转型等诸多重大问题，已经日益成为事关中国改革方向和发展命运的重大问题，但同时又极其复杂，

不仅各个问题相互连结串联，牵一发而动全身；而且涉及众多学科，不同知识背景的学者相互争鸣，不同

利益群体，不同价值取向的人群各抒己见。十多年来，随着“地王”的不断出现，“土地财政”似乎成为

众矢之的。政府也从最初回避这个“概念”，到现在也不得不默认这个概念的存在。本文尝试用历史的眼

光并从现代财政的视角出发来考察“土地财政”问题，或许我们可以相对客观、全面、理性地来认识当前

的“土地财政”。


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1 “土地财政”在本质上是土地融资

一种基本的共识是“土地财政”是工业化和城市化进程中必然出现的现象，它涉及到诸如高涨的房

价、资本的扩张、市场的激荡和城市的建设等诸多问题。现阶段，在房价不断上涨的趋势下，地价也水涨

船高，“地王”的频现牵动着舆论的神经。在诸多纷繁复杂的表象中，如何认识“土地财政”的本质，是

一个亟需解决的问题。回到“土地财政”本身，表面上看它只是地方政府在土地一级市场转让土地资源使

用权所获得的收入，本质上看是地方政府为筹集公共服务建设资金而利用土地进行的融资。

财政是国家治理的基础和支柱。著名经济学家J·熊彼特曾经说过：“一个民族的精神、它的文化水

平、它的社会结构、它的政策所部署的行动，所有这些以及更多的东西都被写进它的财政史之中……谁懂

得如何倾听它的信使的声音，谁就能在这里比在其它任何地方更加明了地识别世界历史的雷鸣。”西方学

者很早就以国家财政收入取得的不同形式作为国家治理不同阶段的标志。熊彼特认为“从国家财政入手的

这种研究方法，在用于研究社会转折点时，效果尤为显著”，能使人们“洞悉社会存在和社会变化的规

律，洞悉国家命运的推动力量，同时也能洞悉具体的条件，特别是组织形式发展和消失的方式”。

熊彼特在《税收国家的危机》一书里，第一次提出现代国家起源于现代意义的税收制度，他按照国家

取得财政收入的制度基础和方法，将国家演变过程分为“领地国家”和“税收国家”两种类型。在熊彼特

看来，西欧国家之所以能从传统国家走向现代国家，是因为西欧国家在中世纪晚期成功实现了从领土国家

向税收国家的转型，即财政从主要依靠统治者个人的土地收益，转向常规化地征税于私人经济。按照他的

界定，领地国家是西欧中世纪时期，在封建制下，国王及各级诸侯的主要收入都是以对各自领地的土地的

所有权向土地的使用者征收的收入。国家财政的主要收入，一是国王的领地收入，一是诸侯的贡纳收入。

由于当时战争频繁，各国征战不休，战争费用不断增大，原有的领地收入完全无法维持军费膨胀的需要，

各国采取了多种方式谋求收入，带来了各国的一系列变法活动，甚至战争，也带动了官僚机构和征税制度

的改变。在各种斗争中，各国逐步建立起了代议制机构，君主取得税收必须获得代议机构的同意，现代税

收国家由此诞生。熊彼得认为“一旦税收成为事实，它就好像一个手柄，社会力量可以握住它，从而变革

社会结构”。

在熊彼特之前，德国著名社会学家韦伯已经将国家财政取得收入的形式与国家发展的不同类型联系起

来，将国家发展阶段分为“贡纳型”国家，“租金型”国家，“利润型”国家和“税收型”国家。韦伯的

分类也是以西欧历史为基础的，所谓“贡纳型”国家，就是在西欧封建社会早期，国家财政的主要收入来

源于下一层级的贡纳，这是建立在封建的依附关系之上的，缺乏必要的制度或者法律的约束，随意性大。

“租金型”国家，是指西欧国家在王权上升过程中，国家财政的主要收入来源于国家通过出租其垄断性资

源和权力而获得的收入。这一时期，西欧各国先后实现中央集权，君主代表国家对国家一切财产性和非财

产性特权形成实际垄断，并通过一定形式的出租获得相对稳定的统一性收入。“利润型”国家是指国家财

政主要收入以国营企业利润上缴形式取得，这是建立在生产资料国家所有制基础上的一种财政国家类型。

“税收型”国家是指国家财政主要收入形式以税收收入为主，这里的税收主要指的是现代税收制度下的税

收，不是广义的税收，而是税收的征收是建立在各种财产及个人权利得到充分保障的基础上，税收的各种

规定和征收方式都受到法律的有效约束，国家取得的税收必须用于公共需要。

以韦伯和熊彼特为发端，相关研究受到政治学、经济学、社会学的广泛关注，而且不断深化。也有了

更多分类的探讨，比如塔思奇斯根据国家收入来源不同将国家类型分为贡赋国家、关税国家、税收国家和

贸易国家。坎贝尔等人又加上两种，分为贡赋国家、租金国家、利润国家、税收国家、关税国家和公债国

家。利润型国家也被称作自产国家。此后，又有学者将现代国家财政类型分为“税收国家”和“预算国

家”两个阶段。总而言之，“税收国家”的概念目前以为国际财政学界、政治学界普遍接受并广泛使用，

作为分析国家财政的一个重要工具。

由此分析框架出发，我国目前地方财政以土地出让金收入为主要内容的“土地财政”还停留在“租


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金”国家阶段，虽然目前我国税收收入已经占国家财政收入的绝大比重，但是利润收入、租金收入仍占有

相当比重，所以我国目前即使可称为“税收国家”，但亦属非典型的“税收国家”。从税收占政府收入比

重，却呈现下降势头，2007年，税收收入占政府收入的64.3%，此后逐年下降，到2015年下降到51.7%。

从税收现代化的主要特征看，无论法定原则，还是公共性，都还有很大不足。近年来，各地土地出让金收

入迅速增长，在地方财政收入中的比重增长迅速。据官方数据显示，2001年，土地出让金收入仅占地方财

政收入的16.6%，到2003年已经上升到55%，到2010年已经飙升到76.6%，2011年后开始有所收缩，下降

到59.3%，此后持续下降，到2016年上半年，仍保持着30%左右。此外，以地方土地为依托的地方债，近

年来也保持着较快增长势头。

从土地财政的本质看，地方政府通过垄断土地一级市场，谋求财政收入。可以说在某种程度上还带有

“领地国家”、“租金财政”的色彩，这表明当前中国财政体制向现代财政转型并不彻底。西方著名政治

学家弗朗西斯·福山在《政治秩序的起源》中，认为中国是人类历史上最早确立现代国家制度的国家。的

确，我们可以看到中国自秦代以来就成功建立了科层制的官僚体系，建构了中央集权的治理体制等等，具

有现代政府的某些特征。但是在财政制度上，我们却始终停留在依靠土地租金的阶段，工商税制始终不发

达。虽然宋代中期工商税收入一度超过田租收入，但长期都是远远低于田租的比重，直到清朝末期，田租

收入还占到国家财政收入的70%以上。

亚当·斯密曾在《国富论》中指出：“能够维持政府的安全和尊严的，只有确实的、稳定的、恒久的

收入，至于不确实的、不经久的资本及信用，决不可把它当作政府的主要收入资源。”“土地是一种比较

确实和恒久的资源。所以一切越过了游牧阶段的大国的收入，都是以国有地地租为主要源泉。古代希腊及

意大利各共和国就是如此……而往时欧洲各国君主大部分的收入，亦在很长时间内取给于王室领地的地

租。” 但其缺点也是相对稳定性，在农业生产力没有明显提高下，很难有大幅提升。所以随着经济社会

的发展，必然带来财政危机。有时候经济越发展，财政危机越大。从英国早期财政收入看，王室财政收入

随着封赏臣下等因素而逐步缩小，1551年前后在16万镑以上，到1640年革命前只剩下12万镑左右。这样

就逼使各国君主在领地收入之外，不得不另开蹊径，因此带来了西方世界的一系列财政创新。对于税收国

家来说，国家财政收入是分享经济发展的红利，必然随着经济的发展而波动起伏，这就要求政府不断完善

经济发展环境。否则，财政危机可以预期，而英国光荣革命和法国大革命都是因财政危机而引发，最终打

开了了财政与国家治理现代化的路径。

中国目前的“土地财政”仍以土地地租作为财政收入来源之一，和亚当·斯密所说的“确定的、稳定

的和恒久的”财政收入还有很大区别。因为我们的土地财政制度是一次性收取一个租期内所有的地租，这

就使得该地租变得更有限，更“不确定”、“不经久”了。虽然一些地方尝试通过再规划等手段，希望使

之变成“确定的、稳定的和恒久的”收入来源，但这一变化必然带来更为严重的社会问题，也势必严重影

响国家社会经济发展的可持续性。

2 “土地财政”是中国转型经济的产物

始于1978年的改革开放，走出一条“摸着石头过河”的道路，改革的市场化取向也是在艰难的探索过

程中逐步明晰的。早期通过放权让利，激发基层活力和自主性，拉开了改革的序幕。中国改革的模式首先

是基于基层自发性的改革，然后中央再进行试点，最后是总结试点经验再推广。这一过程虽然也有以国外

相关经验为参照，但和西欧现代财政制度的自发性衍生过程不同的是，中国当代改革开放是政府主导下的

产物。虽然它绕开了体制中的难点，加快了改革的进程，同时实现了高速的经济增长和社会基本稳定。但

是不可否认，当初绕开的体制难点基本都还存在，并没有随着经济的发展而自动消失。也就是说体制的落

后性与经济发展的现代性同时并存，构成了中国当代经济的特殊环境，这也是“土地财政”的基本背景。

《资本论》将商品流通作为社会经济系统的表层结构，以劳动力为轴心的生产要素的配置所形成的社

会生产系统则是深层结构。中国渐进式的市场化改革，正是走了这样一条由表及里的稳定推进的道路。改


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革开放之初，本着先易后难的原则，改革从农村承包制开端，建立起农产品市场，然后通过个体经济与乡

镇企业逐步建立小商品市场，并逐步扩大到国企生产的消费品市场。《中共中央关于经济体制改革的决

定》提出应按计划配置要素，由市场调节商品生产的模式只能在短期内发挥作用。两种资源配置方式在经

济运行中，必然产生深刻的矛盾。在新的历史条件下，表层的商品市场化必然要求深层的生产要素的市场

化，这是中国市场经济发展的内在逻辑。

随着市场经济的建立，土地等自然资源的市场配置也随即展开。国有土地使用权的配置由改革开放初

期的无偿无限期使用，发展成为当今的土地使用权有偿有限期使用。土地要素的市场化过程，本质上是用

转化为资本的货币力量代替政府的行政权力，投入到生产系统中，进行扩大再生产以追求价值增值。生产

要素资本化，是中国社会经济体系深层结构改革的必然，既极大推动了中国市场经济的进程，也必然带来

一系列复杂而严重的问题。

随着中国工业化与城市化的发展，农村土地资本化是必然趋势，尽管国家出台很多扶持农业的政策，

但是当今中国三农问题还很多，如农村土地要素的市场化问题没有解决好。土地资本化是农业现代化的一

个必不可少的过程，通过土地资本化让土地资产盘活，使其进入良性发展的轨道，同时推动农业和农村经

济的发展。土地财政也是在土地资本化的过程中出现的,是在表层的市场经济基本架构已经形成，深层结

构的要素市场刚刚启动，还没有完全市场化的制度环境下形成的。

3 “土地财政”是中国传统国家治理思想的遗绪

现阶段，“土地财政”虽广受诟病，但其对经济增长的贡献、民生的改善以及城市化的启动有目共

睹，舆论界取得一致的共识：例如，“土地财政”带动房地产业等其他众多产业支撑中国经济高速增长；

“土地财政”丰富了地方财源、增强了地方财政实力，并有力地推动城乡公共服务的改善；“土地财政”

为城市化过程提供了初始资本，撬动了中国的城市化进程；等等。人们似乎很容易理出“土地财政”形成

的基本逻辑线索：首先，地方政府通过征收集体或国有土地，获得可以转让的土地使用权；其次，地方政

府通过垄断土地一级市场，并以“招拍挂”的形式将土地使用权转让出去；最后，地方政府获得转让土地

使用权的收入，形成“土地财政”。财政收入的有限与支出的无限始终是财政制度最大的矛盾，古今中外

概莫能外。有学者归结为三元悖论，其中一元就是要增加国家收入，化解财政危机；另一元则是减轻人民

税负，缓解阶级矛盾；再一元是扩大公共支出，促进经济生产。经济运行中这三元目标经常是相互冲突

的，难以协调，古今中外、中西各国都致力于协调这三元目标的困难。在中国古代传统治理中，找到了一

种方法，就是政府通过有限介入市场，即对部分资源或商品进行垄断专卖来增加政府收入，所谓“寓税于

价”，“通轻重法，以致国用”，实现“民不加赋而国用饶”。这在古代是一种理财智慧，政府只是借助

一定形式的垄断专利，就可以获得大量财政收入，有利推动救济贫困、兴修水利等政策目标。

新中国成立后，陈云等老一代理财家就认识到现代化建设需要大量资金，而我们又不能像西方大国崛

起时，靠殖民剥削落后国家那样筹集建设资金，就只能通过统购统销的计划经济手段，将各种要素资源控

制在国家手上，通过政府权力来配置全社会的资源，通过剪刀差等方式筹集大量建设资金，这种治国方略

极大推动了工业现代化进程。

随着经济的发展，货币发行量的增加不可避免，财政收入的增加就面临多收税还是多印发货币的问

题，在权衡各种利弊之后，增加货币发行量成为首选，但是增加货币发行量又有可能会带来通货膨胀等经

济问题。当时中央就采用了组织高价商品销售，迅速回笼货币的方式。既通过超发货币解决了建设资金，

又通过高价商品回笼货币稳定了市场物价。1989年，中央决定实施“价格闯关”策略，但遇到种种问题，

加上投资过热，通货膨胀已经到了十分严重的地步，CPI达到了13%-14%，价格问题成了社会上最受关注

的问题，这个时候推动“价格闯关”的风险无疑是巨大的。而当时储蓄存款加上社会闲散资金的现钞总数

达5500亿元，如何把这些消费资金变为生产基金，国家采取组织大量商品住宅销售回笼货币，在一定程度

上缓解了矛盾。


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改革开放以后，特别是改革转向城市后，地方经济发展需要大量资金，而地方政府没有相应的财力，

也缺乏必要的融资手段。而土地就成为地方政府掌握的重要资源，通过低地价，甚至零地价吸引外资，加

快当地发展。随着改革的深入，经济不断发展，地方政府需要更多的资金投入到经济发展中，其财政压力

越来越大。而在城市化的初期，不断频现土地征收乱象、产生大量的土地寻租行为，为遏制腐败，中央政

府推出土地招、拍、挂制度，有效减少了寻租行为，但也推高了土地价格，各地“地王”不断出现，放大

了地方政府的“土地财政”。“土地财政”不仅为地方政府开辟了新的财源，也为城乡获得了公共服务不

断完善等种种好处，让地方政府对土地财政喜爱有加使其陷入“土地财政陷阱”。

4 “土地财政”的退出是中国现代财政制度建设的必要前提

国外也有“土地财政”？这是否是工业化进程中的必然产物？

如果了解西方城镇化过程，我们可以知道，西方的“土地财政”恰好与中国的“土地财政”走出了一

条完全相反的道路。

先看看英国的“圈地运动”，圈地运动实际上是剥夺农民的土地产权，使农民长期失去土地，由此带

来了各种严重的社会问题，最终促使政府建立社会保障系统。但从长期的大趋势来看，它是扫除土地的封

建属性，带动了财富的重新分配，逐步淘汰了靠地租收益存活的封建主，以创新驱动为主要特征的商业资

本开始成为财富的主人，并由财富的积累取得更多的政治权利。政府并不直接取得土地收益，而是从土地

增值和经济发展中获得更多的税收，不仅充实了国家财政，也完全改变了国家财政制度，催生了现代财政

制度。

再看美国的“土地财政”，也就是美国建国后至内战前后，土地销售收入在国家财政收入中占较大比

例，最高曾达到48%。但我们也要看到，这是一个土地开发的过程。政府主要目的不是获得土地收益，而

是通过卖地的形式将从印第安人那里掠夺的大量土地合法地转移到新移民手上，推动土地开发。在土地出

售过程中，美国政府还颁布法令防止土地投机，将土地面积不断下调，防止大资本占有大量土地。售价也

是不断降低，甚至无偿赠予。美国政府还大量购买土地奖励给退伍军人。对于美国公民，只有象征性地付

出一部分申请费，就可以免费获得160英亩的土地，开发5年就能获得土地所有权。对于修路、兴办教育，

政府也大量捐赠土地。随着土地的开发、经济的发展，国家财政也有了很大增长，特别是将土地转化为私

有产权后，财产税构成了地方的主力税种，为地方财政提供了稳定持久的财力。

土地财政在当代中国的出现有其必然性，其存在的问题不仅仅是批评“土地财政”、完善财政体制就

能解决，或者打破地方土地垄断制度，更或者推出更严厉的限购措施就能解决，实际它直接关系到国家治

理的现代化理念，关系到财政制度的现代化进程。

中共十八届三中全会提出关于深化财税体制改革的系统部署，从国家治理现代化的高度，提出了建立

现代财政制度的财政改革目标，提出：“财政是国家治理的基础和重要支柱，科学的财税体制是优化资源

配置、维护市场统一、促进社会公平、实现国家长治久安的制度保障”。现代税收制度的建立无疑将是现

代财政制度建设的重要基石，构筑适当的地方税体系无疑将是实现地方治理现代化，摆脱“土地财政陷

阱”的重要基础。

但这绝不是说，通过改革消费税或者开征房地产税作为地方主体税种就能简单完成这种转型。从历史

现象观察，我们可以发现在传统财政制度向现代财政转型过程中，虽然在很多国家都发生过某些现代财政

因素，但是真正成功完成从传统国家财政向现代国家财政转型的并不多，很多国家多只是在形式上建立了

现代财政的框架，但在运行机制上还多停留在传统内涵之上。正如我们现在认识到的，财政是国家治理的

基础和重要支柱，现代财政制度从表象上看，是由现代预算制度、税收制度和财政体制构成，但在内在机

理上，财政不是简单的收收支支，它是现代国家治理的重要工具，是规范国家与市场、国家与社会、中央

与地方关系的基础。现代财政制度的演生过程是国家、社会、经济三维互动的过程，是随着国家形态、社

会形态、经济形态的变化而变化，现代财政制度既是国家形态、社会形态、经济形态变化的结果，也是推


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动三者变化和调整三者关系的重要工具。就西方历

史而言，首先是文艺复兴和宗教革命解决了“人”

和神的关系，从思想观点为打破“神授国家”创造

了条件，并由之产生了契约论和思想启蒙，从思想

观点上完成了国家形态的转变，在此基础上从新构

筑了国家治理结构，这也奠定了现代财政制度的理

论基础；其次是科学革命和后来的工业革命解决

了人和自然的关系，不仅极大创造了社会财富，打

造了现代财政形成的物质基础，而且改变了财富的

人为分配机制，带来了经济形态和社会形态的巨大

变化；其三是资产阶级革命通过一系列的博弈解决

了人和人之间的责权利关系，最终推动了财政现代

化的进程。财政现代化转型迟缓的国家，在很大程

度上就是这样三个关系没有解决好。中国自近代以

来，就开启了现代财政转型的进程，但是只是建立

了某种现代税制，但是还始终停留在表象，而作为

国家财政现代化的政治、经济、社会的某些要素，

往往还停留在传统阶段，这也是出现“土地财政”

的重要原因。

刘润萍，女，广东阳江人，硕士研究生，主要研究方向：土地管理政策、城市更新、国土规划。E-mail:[email protected]

德国财政社会学的先驱瓦格纳在他10卷本的《财政学》巨著中指出，整个社会是由政治体系、经济体

系和社会体系三个子系统构成的，而财政是连接这三个子系统的关键环节，或者说，三大子系统以财政为

媒介构成了整个社会。随着政治体系的变迁，经济体系的转型和社会结构的变动，财政制度也会发生相应

改革。

英国著名政治学家伯克指出：“一个国家争取自由的斗争从一开始正是主要围绕税收这个问题而展开

的”。无论英法等西欧国家，还是后起的美国，其国家治理现代化进程无一不是通过税收斗争引发的。在

这个抗争过程中，逐步完成了经济和社会形态的重塑，建立起了市场经济制度和扁平化社会基础。原来的

神授国家、自然经济、等级社会的根基一点点被侵蚀，逐渐建构起契约国家、市场经济和扁平社会，并将

财政与国家治理纳入法治的轨道。这也形成了现

代财政制度的基本制度环境，是由一系列的制度和

非制度组合成的。这也是近代很多国家现代化进程

缓慢甚至倒退的原因，它只是形式的架构了预算制

度和税收制度，而没有形成相互配合的政治、社会

基础。在这样的背景下，很多政策很可能被扭曲变

形。

事实上，我国现在的经济基础是不完全的市场

经济。在市场经济之外，还存在着计划经济的一

些支配因素。渐近化的改革道路还没有完成，特别

是城乡土地制度、财政税收制度。这是我们认识当

前中国经济问题的一个基本出发点，也是我们制定

政策的一个基本出发点。必须面对这个现实局限条

件，才能推进“土地财政”问题的解决。

研讨班首先由协会秘书长助理郭志花结合案

例就《土地估价报告》的审核与使用作集中授

课。内容主要包括五个方面：一是《资产评估

法》法条梳理，结合资产评估法赋予给国土资源

主管部门的职责，从11个方面梳理了具体条款；

二是土地评估的委托、受理与实施，根据资产评

估法，结合现有规定，对土地评估的委托、受理

与实施的相关程序、注意事项进行细致说明；三

是《土地估价报告》审核重点，从完整性、有效性、结果合理性判断、关键问题识别等方面，

结合案例具体剖析如何审核《土地估价报告》；四是《土地估价报告》的使用，结合案例，分

析报告使用注意事项；五是热点问题答疑，对中山局前期提出的在建工程或带建筑物的土地出

让评估、加气站等特殊用地评估、补地价评估等问题进行答疑。

接着是现场答疑环节。中山局审批服务办公室常务副主任谭嘉航在听完课后，接连提了9

个有关《土地估价报告》的审核与使用方面问

题，如：《土地估价报告》备案、估价结果的

合理性如何界定、技术审裁如何申请等等。土

地与矿业权公开交易管理办公室主任周婷也提

出了几个关键性问题，如同一区域相邻或附近

的两宗（或两宗以上）用地，不同评估公司出

具的评估结果相差悬殊，应如何审核把关？协

会领导及专家对上述问题都一一给予了详细解

答。

最后，协会谢戈力会长根据国土资源管理

新形势，结合土地估价行业的现状与发展作了

重要讲话。谢会长特别强调了《资产评估法》

出台后土地估价的法律地位和作用，全面阐析

了土地估价当事各方的权利义务，也与中山局

各位同志就行政监管职责以及作为委托人的义

务等方面作了深入探讨。

2016年 12月2016年第四期（总第49期）

内部资料免费交流准印证号：（粤O）L0150173号

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