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2

1

这期内刊绝大部分是我们经纪人的

来稿，也许不是文采飞扬，意趣高蹈，

但情感非常真实，讲述非常平实，也没

有什么惊天动地的故事。但是，假如你

仔细读完这些文字就会发现，哦，原来

我也可以做到。

没错，纪经人的工作实在是简单得不

能再简单了。跑商圈，发单，寻找房源，

推销房源，call客，无论春夏秋冬，无论

风霜雨雪，日复一日，年复一年，时光就

在这些琐细而繁杂的重复中飞逝。

似乎很突然，客户落单了。一单之

后，是另外一单，甚至是几单。有的客

户说“OK”的电话，几乎是在你绝望中

抵达。成功是多么的偶然。

不，成功从来都有其自身的逻辑。

所有的那些不具创造性的重复劳动，那

些你用大把掉落的头发换来的真实房

源、客户电话，才换来了今天的下定。

没有琐碎的杂务堆积，没有无限漫长的

煎熬与忍耐，就没有你站在领奖台上的

辉煌。

不幸的家庭各有各的不幸，幸福的

家庭却总是相似的。不知阁下从同仁的

讲述中领略了什么真谛，在我们看来，

至少有两项因素贯穿了成功者的核心：

真诚和细心。

真诚，简单地说，就是待人接物的态

度。说到底，经纪人做的都是服务工作，

即所谓第三产业。人们常说，将心比心。

其实，大家都不笨，你对他怎么样，只要

不是木头，都能感受得到，虽然他未必会

当面表现出来。

沟通的技巧固然重复，但真诚才是

经纪人服务的本质。欺骗或许可以获得

瞬间的收益，但从来没有听说，哪位成

功的大企业家是靠欺骗赢得百年基业。

你在这个行业能走多远，你的事业能走

多远，真诚是永远不可丢弃的根本。

细心，只是概而言之，它的同类词

还包括耐心、周到等等。生活中当然有

幸运，比如彩票中大奖，比如无意中接

到一个急需买房的电话而你手里恰好有

他所要的房源。但是，任何理性的成年

人都会明白，幸福从来不是寄托在幸运

之上。

曾听某售楼员讲到一个故事。他认识

某位老板后，坚持给他打电话，半年多时

间，接通后最多是说几个字就挂断。后

来，有天晚上居然讲了半个多小时，原来

老板住院了，这个长电话不过是孤独者的

正常反映。售楼员第二天立即飞到老板所

在的医院看望。

后面的事你已经猜出来了，老板通

过他买了一套又一套房，住宅和商业，

共有几个亿。而且，都挣钱了。因为售

楼员不是单独地忽悠老板掏钱，而是充

分体现了自己的专业水平，真正起到了

投资顾问的角色。信任就此产生。

有 朋 友 也 许 会 说 ， 我 待 人 也 很 真

诚，工作也很细心，为什么不能换来

客 户 的 回 馈 ？ 请 记 住 ， 永 远 不 要 抱

怨，如果是那样，一定是我们自己还

不够真诚，不够细心，以至于不足以

打动他，感动他。假如真有上帝，他

会告诉我们，这正是考验你耐心的时

候 。 也 许 就 在 你 转 身 离 去 的 一 秒 之

后，成功来敲门了。

当然，我们绝不是说，一个优秀的

经纪人，只需把真诚和细心挂在胸口就

够了。比如，上面那个小故事至少还显

示了专业度。

经历2011年痛苦的炼狱，才会收获

2012年的果实。倘若从2008年走过来的

同仁会更清楚地体会，放弃很容易，一

分钟就可以作出决定，但坚持是多么艰

难，尤其是，我们的坚持不能够有丝毫

的懈怠。

但请你相信，所有的坚守都会有报

答，所有的付出都会有酬谢，因为你选

择了一个光芒璀灿的行业。

用心和手托举的成功

21世纪中国不动产 21 CenturyIssue: 43 Jan, 2013

卷 首 语EDITORIAL COMMENT

2

21世纪不动产 21

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主 编：

设 计：

封 面：

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21世纪不动产中国总部

张 磊

考 拉

考 拉

北京光华路7号汉威大厦26A

zhanglei@century21cn.com

010-65617788转315

中国人民解放军第4210工厂

http://www.century21cn.com/news-magazine.asp

2013年1月 总第 43 期

102012年成都年会圆满落幕

聚焦

行业资讯

评 论

6 错位的城镇化方向

7 2013：中国改革最后窗口？

高层声音

8 不一样的年会，深入人心的主题

聚 焦

10 2012年成都年会圆满落幕

特别策划： 年会专题：与卓越同行

14 真诚服务 始终如一

14 成都之旅，与爱同行

15 不为失败找借口，只为成功找方法

15 努力+坚持=收获

16 怎样做好网络营销

16 无惧挑战，喜欢挑战

17 细节决定成败

17 踏着青春的步伐迎接成功的喜悦

18 平凡的我，不平凡的心

18 有付出，就有回报

3

19 培训也要更聪明 更大胆 更迅速

19 培训既是分享，也是自我提升

20 服务用心，回报超值

20 十年历程，始终如一

21 责任心与团队协作

21 一分耕耘一分收获

22 年会获奖榜单

总部新闻

24 品牌经纪金桥奖21世纪不动产满载而归

媒体看21世纪

26 北京二手房年成交量将破15.5万套

26 三大政策将影响2013年楼市

27 寒冬里的疯涨

前沿交流

28 捍卫梦想

29 新经纪人十大误区

30 成都房交会有感

31 没有人能随随便便成功

32 刘金勇：我相信，我坚持，我收获

32 寻找梦的起点，成就我的辉煌

33 迎难而上

34 授权，就是对加盟客户的风险教育

35 虚心、诚信、敬业

封面专题： 猜想2013

36 只要没有新政 必定量价齐升

38 2013年楼市的确定性与不确定性

40 主要城市去年成交好收成

观 察

42 成都欢迎你来掘金

43 海外置业不再是梦

44 京沪深二手房挂牌价上涨

44 新劳动法5周年：楼市限购效应减弱

45 两波行情撑起2012年北京楼市

45 限购限贷继续 楼市趋势未改

文 化

47 城市记忆

49 回味成都

52 传递母爱

53 完美团队 协同高效

54 书声碟影

体系新闻

4

三部委再发令清理整改开发区12月28日，国家发改委、国土

资源部、住建部等三部委联合发布

通知称，2003-2007年的开发区整治

初步解决开发区过多问题后，“近

年 来 ， 一 些 地 方 出 现 了 以 工 业 园

区、产业园、集中区等名义违规设

立开发区、随意圈占土地、扩大开

发区面积、擅自出台优惠政策、低

水平重复建设的苗头和倾向”。通

知称将会同有关部门对各类开发区

进行清理整改。

新型城镇化成投资热点据悉，由国家发改委主导的《促

进城镇化健康发展规划2011-2020年》

初稿已经编制完成，近期即将发布，

该规划称“城镇化将在未来10年拉动

40万亿投资”。这是2008年至今首次

单独把城镇化作为重点提出。包括券

商在内的几乎所有机构都将其作为未

来一年的重要投资主题。

发改委住建部会商房地产调控长效机制

目前，住建部已经将“配合有关

部门，加紧对建立金融、财税等手段

为主的房地产市场调控长效机制进行

研究”作为该部门2013年将要开展的

重点工作之一，而在2012年布置的八

项重点工作中，并不包含此项工作。

住建部部长姜伟新还表示，如果因为

放松调控而导致房价快速上涨，住建

部将会同监察部对这些城市进行约

谈，直至问责。

香港猪栏鸡棚也成廉租房香 港 政 府 去 年 连 续 出 招 平 抑 楼

市，二手房交易因而大跌，但楼价稳

住的同时，房租却快速上涨，甚至

“凶宅”、房中房、猪栏鸡棚有人

住，连无路可出的“死位”车位亦有

人买，空荡荡的天台也奇货可居。

郑州“房妹”全家31套房郑州90后最新消息：据官方称，1

月13日，“房妹”之父、郑州市二七区

房管局原局长翟振锋被检察机关决定

批捕；专案组经多方查证，翟振锋一家

每人均有两套户口，后增的户口已被

注稍；全家曾拥有31处房产(含2处在老

家的自建房，无房产证)，其中已出售7

套，现有24套，“无一套是经适房”。

清华大学教授预测2013年房价：大涨

清 华 大 学 教 授 曾 宪 斌 表 示 ， 越

来越多的人面对“地王”已经开始产

生房价上涨的预期，2013年房价的预

测就是两个字：大涨！房价大涨的驱

动逻辑，最重要就是十八大的三个关

键词：“城镇化”、“人均收入翻

倍”、“改革是最大的红利”。

“千亿俱乐部”成员增至3家 《 2 0 1 2 年 中 国 房 企 住 宅 销 售

TOP50》排行榜显示，万科以1418亿元

蝉联销售金额冠军；绿地集团和保利

地产则分别以1078亿元和1018亿元跻身

“千亿俱乐部”；中海地产、恒大地

产、万达集团也都超过了900亿元，分

别为935亿元、923亿元、905亿元。

海南推史上最严限价令限 价 令 最 大 的 亮 点 是 ， 除 了 套

房和别墅以外，标准客房最高限价为

5000元，同时规定客房价格比去年的

下降幅度不得低于10%。海南还对2013

年春节期间旅游饭店自助餐价格实行

临时干预，酒店自助餐早餐价格不超

过300元／位(含服务费)，中晚餐价格

不超过400元／位(含服务费)。

首都第二机场周边房价跳着涨首都第二国际机场选址最终确定

在大兴，和大兴一河之隔的固安房价再

次大幅反弹。在过去的几个月中，固安

主流大盘从均价4500元附近迅速反弹至

6300元附近，不少项目一房难求。

兰州新城：25%资金来自中东太平洋建设老板严介和称，目前

太平洋在建和即将动工的项目近1000

个，在兰州的投入将超过400亿元。兰

州新城一期投资总额约220亿元，兰

州新区总投资约200亿元。据严介和

介绍，其造城的资金主要由两部分组

成：75%为自有资金，主要是多年积累

的大量应收账款；25%为来自迪拜和塔

塔尔的政府养老基金。

3100亿房地产信托今年到期2012年12月，中融信托、中信信托

等旗下产品爆出兑付危机，均涉房地产

项目。据初步统计，目前已有11个房地

产信托爆出问题。2013年，将有3100亿

左右的房地产信托到期兑付。

行业资讯PROFESSIONAL INFORMATION

5

专家称房产税扩大试点时机已成熟中南财经政法大学房地产研究所

所长张东表示，房产税逐步扩大试点

的时机已成熟，但什么时候推出还要

看各方的利益权衡。“房产税最重要

的作用，不在于降房价，而在于增加

投机成本和投资成本，打击炒房。”

54城成交开门红今年年初的全国楼市迎来“开门

红”。据中介机构统计数据显示，全

国主要的54个城市，截至1月13日，新

建住宅签约套数达10.48万套，比12月

份前13天的12.50万套下调16%，但较

2012年同期的5.15万套上涨了103%。

另一份统计的40个城市，除上海、深

圳、重庆、武汉外，其他重点城市的

成交量涨幅均超过一倍。

百城房价7个月连涨百城住宅价格指数显示，2012年12

月份，全国100个城市（新建）住宅平

均价格为9715元/平米，环比11月上涨

0.23%，这是自2012年6月止跌后连续第

7个月环比上涨，只是涨幅有所缩小。

鄂尔多斯房价跌至3千元截至目前，鄂尔多斯市区尤其康

巴什，三四千元每平方米的房子已经

比比皆是，但一年前大多数项目的开

盘价都超过万元。

万达商业地产销售过千亿万达集团称，2012年集团收入达

1416.8亿元。在楼市调控的大环境下，

万达地产销售再创新高，其相关负责

人表示，2012年万达商业地产销售已

过千亿。

北京调整公积金二套房贷标准根据北京住房公积金管理中心发

布通知称，北京市统计局公布2011年

城镇居民家庭人均住房建筑面积为29.4

平方米。首套住房人均居住面积超过

29.4平方米的，购房者申请公积金二套

房贷将被拒。该中心称这是由于北京

人均住房面积增加的正常调整，与调

控政策的松紧无关。

北京保障房建设超额完成目标截至 2012年12月底，北京市已完

成新开工建设、收购各类保障性住房

16.3万套、竣工8万套、配租配售4.52

万套，超额完成既定目标。北京保障

房新开工套数占全市住房新开工套数

比重由2008年的27.6%提高到2012年的

66.7%。

2012年北京土地出让金下跌38.6%

根 据 北 京 土 地 整 理 储 备 中 心 公

布的数据统计，2012年北京共成交经

营性、工业地块164宗，土地出让金

647.92亿元，相比2011年的1055.41亿

元，下跌38.6%。其中2012年最后一

天，北京进行4个地块的现场拍卖，成

交总价达30.2亿元。

北京商住楼上演“最后的疯狂”截至2012年12月26日，2012年北

京市“商改住”项目共实现成交套数

26518套，成交面积183.16万平米，均

价19282元/平米。业内人士表示，总

体来看，2012年北京商住项目量涨价

跌，供应已近尾声，购房要从长远考

虑，警惕风险。

上海楼市1月预计17个项目入市

据上海搜房数据监控中心截至1

月5日统计，2013年1月预计开盘住宅

共计17个（公寓项目15个，别墅项目3

个，其中混合盘1个），环比12月34个

的最终开盘数下降了半数。此外，1月

还预计开盘1个商住项目，6个纯写字

楼项目，2个商铺项目。

中国房价最贵城市深圳居第一据中国房地产指数系统百城价格

指数数据，全国100个城市住宅平均

价格为8363元/平方米，86个城市价

格环比上涨，14个城市环比下跌。

中国房价最贵的15个城市，第1名为

深圳，住宅均价：24550元/平方米；

第2名为上海，住宅均价：23113元/

平方米；第3名为北京，住宅均价：

22161元/平方米。

绿城重奖销冠500万截至2012年12月31日12时，绿城

集团2012年的销售额达到547亿元(其

中合同销售509亿元，协议销售38亿

元)，创历史最高记录，超过2009年的

531亿元。与此同时，宋卫平也兑现了

年初时重奖经纪人的承诺，绿城今年

的销售冠军，一次性领到了税后500万

元奖金。

21世纪中国不动产 21 Century Issue: 43 Jan, 2013

6

错位的城镇化方向

我国的城镇化发展政策

过去一直强调大力发展小城

镇，限制大城市的人口增长。

而现实结果却是许多中西部的

小城镇建得很漂亮但却无人

去，而京、沪、广、深等大都

市外来人口却愈来愈多，导致

房价飚升，交通堵塞。这是错

位的城镇化政策导致的结果。

应该顺应现实中人口一直要往大中城

市、超大城市流动的现象，充分挖掘这

些大都市的发展潜力。

主流的话语口径好象是大都市都

已出现城市病，没有潜力了，应该大力

发展中小城镇，实现人口的就地转移。

这里存在一个很大的认识误区，那就是

就地转移能有就业机会吗？建一个小城

镇很容易，但如果人要在小城镇生活，

必须要有就业的机会。而就业机会的背

后是产业机会。那些当年逃离京上广的

人不少最后又逃了回来。原因是小城工

作难找，就业机会有限，发展空间更有

限。只有那些产业有竞争力的城镇才能

有就业机会。这也是为什么美国许多小

城镇建大学的原因了。美国大学的竞争

力全球第一，一个小城镇建一所大学，

靠这个大学产业，这些小城镇就活了。

我国大学都集中在大都市，大公司总部

也都迁往大都市，大都市公共品服务什

么都比小城镇好，却让小城镇去解决就

地转移，与实际差别太大。

中国大城市真的容不下人？北京

市常住外来流动人口800万，上海市常

住外来流动人口1000万，但这些大都市

却以城市承载力有限为借口，不解决外

来人口的住房、社保、流动儿童入学等

问题。中国的大都市是有不少城市病，

但这只能说明现行的城市管理制度太糟

糕。与其他国家相比，我国这些大都市

的发展潜力还远未发挥。城市管理者应

该去找出管理上的差距，认真学习，而

不是继续采取驱赶战术了事。

北京大学教授周其仁认为，“相比

纽约东京等国际大都市，中国的‘北上

广’人口聚集程度还远远不够”。他认

为，“大”而“密”的城市化发展，更

为符合中国的国情。谢国忠也认为，中

国建立20座各拥有5000万人口的超级大

城市，将能实现规模经济，突破经济增

长瓶颈。城市越大，失业率越低，还可

以提高国民收入，大城市的人均收入基

本上都比中小城市更高，如东京地区的

人均收入比日本平均水平高60％，纽约

和伦敦的情况也类似。里约热内卢、孟

买、上海等超大城市的平均收入，都

要 远 高 出 全 国 平 均 水 平 。

留 美 学 者 薛 涌 也 认 为 中 国

还 是 要 发 展 大 城 市 ， 增 加

密 度 ， 但 办 法 是 普 及 小 户

型 的 经 济 适 用 房 ， 比 如 三

口之家60平方米，覆盖95%

的 城 市 人 口 ； 同 时 加 强 公

交 建 设 ， 市 中 心 禁 绝 公 私

机 动 车 。 国 际 上 著 名 咨 询

公 司 麦 肯 锡 咨 询 指 出 ， 超

大 型 高 密 度 的 城 市 不 仅 经

济效率高，而且更加环保，对于中国

是一个更为可持续发展的模式。

珠三角已具有建超级大都市的基

础。有潜力成为超大城市的， 四大直辖

市当然是首选，北京、上海、天津、重

庆已经有基础，尤其是重庆市。大连、

青岛、深圳、武汉、宁波、苏州、成

都、南宁、昆明等都有潜力成为选择。

目前的小城镇化战略是个死棋。人

口转移到城市最大的困难是就业，那里

有就业，人口才能往哪里转。中西部的

不少小城市建在很漂亮，但一到晚上就

露馅了，因为几乎没有灯光，是一座空

城。为什么人们不愿意在此住，因为没

工作。没工作，因为产业没竞争力。小

城市的污染、规模不经济、难以形成产

业配套，缺少就业机会，不可能成为未

来中国提高城市化的人口集聚地。目前

遍地开发式的城镇化，试图想让成百上

千个城市同时追求快速增长也是不可能

的，应该挑选一些城市建立超大规模城

市。（作者系中国人民大学农业与农村

发展学院副院长）

文 | 郑风田

评 论COMMENT

7

巳蛇年。按照中国的历法，是

年天干为水，地支为火，意味动荡

与变化。

2013年经济如何走？ 2012年中国

经济走过了经济周期的萧条阶段，去库

存化基本完成，2013年可能步入经济复

苏期，进入短库存周期的上升段，各项

经济指标应该不会差。这从近期经济数

据可见一斑，中国12月汇丰制造业PMI

预览值为50.9，上月终值为50.5，创下

14个月最高水准，这表示经济步入恢

复，制造业活动在进一步扩张。

展望2013全年，经济增速将温

和回升，同时通货膨胀也维持温和，

对于经济业者，这几乎算是一个好年

景。但是值得注意的是，这可能是我

们安享的最后的“黄金时间”，将要

用尽过去改革红利、人口红利、入世

红利的最后剩余价值。如果无所作

为，2013将是我们未来颇为值得怀

念的“美好旧时代”。

更具有历史视野地考察，中国经

济当前状态几乎是前所未唯有的“感

觉良好”：相对高增长伴随相对低通

胀，但是这一状态注定不能持久。未

来中国，不仅应该习惯低于8%的常

规状态，而且应该习惯将增长果实更

多反馈民众。

从2011年末以来，中国消费对

于增长贡献开始超过投资，但按照官

方数据，中国当前个人消费仅占GDP

的35%左右，仍低于其他类似国家水

平。提升消费回馈公众，并不仅仅是

正义的体现，更是符合经济转型与效

率的必然路径。

当前中国，最可与之比拟当属旧

日苏联的辉煌时刻，但国强并不等于

民富。即使当时的苏联俾倪欧美，但

正如弗格森一针见血的点评：整个冷

战中的最大困惑或许是，苏联为什么

不能生产一条优质的蓝色牛仔裤？尽

管苏联能生产战斗机和氢弹，但他们

的牛仔裤却很糟。

没有消费的支撑，再多摩天大楼

也不过是钢筋水泥森林而已，经济转

型也是水中望月。经济必须能够回馈

民众，藏富于民的本质是放开管制，

无论对于民企还是民众，如此才能充

分激发民间经济的活力，构成中国社

会良性转型的基础与可能。

2013年是必须珍视的宝贵时间

窗口，一系列重大改革应该提上议事

日程，系统化的全面改革应该重启。

例如，在城镇化的口号之下，中国政

府应该努力推荐厘清市场与政府边界

的战略任务；例如，推动意义重大的

土地流转制度改革，推动服务型政府

转型；再例如，在推进利率市场化的

同时，强化对债务风险的控制，其中

的重点是对地方政府与国营企业债务

风险的控制，等等。

经济学家吴敬琏近些年一直为此

呼吁，他的新著《中国经济改革二十

讲》亦是重复强调“重启改革”。他

认为中国仍然是一种“半统制、半市

场”的混合体制，政府和国有经济虽

然已经不再囊括一切，但还是牢牢掌

握国民经济的一切“制高点”，主宰

着非国有经济的命运。

中共“十八大”报告讲强调“不

走封闭僵化的老路，也不走改旗易帜

的邪路”。那么，中国还有什么路？

吴敬琏断言未来只可能有两种发展前

途：其一，政府逐渐淡出对微观经济

活动的干预，加强自己在市场失灵的

领域进行监管和提供公共产品等方面

的职能，逐渐成长为在规则基础上运

转的现代市场经济；其二，不断强化

政府对市场的控制和干预，不断扩大

国有部门的垄断力量和对经济的“控

制力”，演变为政府控制整个经济社

会发展的国家资本主义体制。

法治的市场经济还是国家资本主

义体制，这是两条摆在中国面前的静

静的路，可以走上其中一条，把一条

留给下次，或许再也没有下次了，向

左走还是向右走？

绝望之为虚妄，正与希望相同。

或多或少，升斗小民，岁末总有几分

愿景。幸好，鲁迅还说过，“希望本

无所谓有，无所谓无的。这正如地上

的路：其实地上本没有路，走的人多

了，也便成了路。”（作者系知名财

经专栏作家）

2013：中国改革最后窗口？

文 | 徐 瑾

21世纪中国不动产 21 Century Issue: 43 Jan, 2013

8

高层声音VOICE OF MANAGEMENT TEAM

新年之际，本刊记者对集团副总裁

李璐璐女士以2012年21世纪不动产成都

年会为主题进行了专访。李总对年会主

题等作了精彩点评和深入解读。

不一样的年会

对于本次成都年会，李总的总体

评价是：内容务实，且体现了全球品

牌的优势。更重要的是，本次年会对

“SMARTER、BOLDER、FASTER”

（即“更聪明、更大胆、更迅速”）这

一主题给予了充分的诠释和彰显。

谈到21世纪不动产年会的特点，李

总说，从21世纪不动产全球体系来说，

21世纪不动产的年会更像是一场盛宴、

盛典，就像是奥斯卡颁奖典礼，而不单

单是一个年终总结和欢庆大会，它的内

涵更加丰满：

就其内容和形式而言，其特点体

现得则更加具体。第一，21世纪不动产

全球体系范围内的激励，具有多层次和

多维度的特点。每一个21世纪不动产的

团队和经纪人除了有机会在各自区域、

城市范围内用实力不断挑战和晋级，更

有机会在全国、乃至国际平台上追求荣

誉。奖项的维度除了业绩评比，还设有

服务类和科技创新类的嘉奖。这些奖项

以体系内公司、门店，或以经纪人为单

位，从不同维度激励团队和个人。

第二，激励没有封顶。对于那些每

年都能获奖和长期表现优秀的经纪人，

其荣誉在21世纪不动产全球体系内可以

进行递增和累计。比如在业绩方面，佣

金达到百万的，两百万的，甚至更高

的，不但会有百万经纪人奖，还会有双

百万和超百万奖，以递增形式激励大家

不断追求更高目标。对于一名在体系时

间更长的经纪人，体系通过奖项累计方

式，特别奖励那些长久在体系内工作并

且累计业绩达到一定水平的经纪人，他

们将进入21世纪不动产“名人堂”，获

得永久荣誉。

第三，21世纪不动产年会是一个

资源平台，这个资源包含有知识经验和

客户机会等多方面的内容。无论在美国

的年会上，还是在中国的年会上，很多

经纪人和与会者都会以多种方式彼此交

流，这也是一种获得客户机会的方法。

本次成都年会，成都区域公司的同事就

组织参会的优秀经纪人去参观当地一二

手联动项目，充分发挥我们年会的这一

资源平台功效。21世纪不动产的年会还

会有服务供应商的展示，这在美国体现

得多一些，以后在中国也会有，它也

是21世纪不动产的资源整合体现形式之

一，为体系内成员提供更有价值的服

务。另外，还有制式物品的展销，本次

成都年会会场大厅内的制式物品受到了

大家的追捧。

第四，年会对经纪人价值感的提

升。本次年会上我们请来了“肯德基

大叔”，一个加盟21世纪不动产40年

的美国老店东，他在讲述对事业的信

念与执着的同时，也让我们很多经纪

人对自身的价值感有了新的认识，这

不单是一份工作，也是一份事业。除

此之外，我们在年会上还会安排多场

的论坛、培训、演讲等等，很多参会

者在年会上给自己充电，为新一年的

工作做好准备。

李总说，有的时候年会让大家感

觉就像是一个大PARTY，只要你放松心

态，积极融入进来，就一定会有很不一

样的收获。多年来有机会参加在21世纪

全球年会和中国年会，以上几点是我的

感受，正是这些不同点，印证了我们体

系文化的与众不同。

深入人心的主题

年 会 主 题 ： “ S M A R T E R 、

BOLDER、FASTER”，即“更聪明、

更大胆、更迅速”，李总解释说，它虽

然来自美国，但也得到了我们体系内的

不一样的年会 深入人心的主题

文 | 本刊记者 张 磊

李璐璐集团副总裁

9

广泛认可，并期待它能够在21世纪中国

不动产体系内发扬光大。

对于这一主题的理解，李总说，

“SMARTER、BOLDER、FASTER”是

有一定的指向性的，对于经纪人，它要

求我们准确把握客户需求，敢于提出我

们的专业服务建议，并快速反应，快速

推进交易流程。而对于一个企业，那就

是——变革。“变革”就是要改变旧有

的做法，只有用新的做法，结果才会有

不同。如果要保持自己的核心竞争力，

就是要比别人学得更快。新任21世纪不

动产全球总裁兼首席执行官Rick Davidson

先生上任之初，就提出了“Growing or

Dying（不增长，便消亡）”，并进行了

大刀阔斧的变革，让公司运转得更有效

率。这就是对“更聪明、更大胆、更迅

速”的完美诠释。

李 总 进 一 步 谈 了 她 对 于 这 三 个

词应用在实际工作中的理解。“更聪

明、更大胆、更迅速”，是帮助我们

达成目标的态度或行为指南。“更聪

明”就是要明白目标是什么，并学会

最 大 可 能 地 发 挥 有 限 资 源 的 效 用 ；

“更大胆”就是要坚定信心，推动变

革；“更迅速”是要引领市场变化。

整体理解就是，我们要在明确目标的

前 提 下 ， 利 用 有 限 的 资 源 ， 坚 定 信

心，以推动变革、引领市场。

年会选择这一主题，就是因为这

一理念符合我们每一个人和每一个团

队的行为指导原则。它在告诉我们把

握方向，明确目标，如果没有一个清

晰而正确的目标，就会造成工作缺乏

效率、走弯路，甚至是犯错误。与此

同时，我们还必须学会利用有限的资

源，去达成目的，而不可天马行空。

只有“知行合一”，才是最可靠的变

革，最具可行性和现实的变革。 这就

是“更聪明”，它恰恰是“更大胆”

和“更迅速”的前提。

有了正确的方向和好的办法，接下

来就要推动实施，也就是变革的具体举

措。不但要有坚决的执行力，更要有坚定

的信心，它是成功的驱动力，一旦下定决

心，就要坚持到底，不可半途而废。往往

我们大多数事情的失败，都是主观犹豫，

缺乏信心而导致的。而“更大胆”就是在

告诉我们，拿出勇气和信心，去战胜成功

道路上一个又一个的困难。

推动变革不能没有时间表，一个

好的举措或办法，往往与时间有关，无

论是对于个人还是企业，都需要把握机

会，机会是成功的最后一关。对于变革

来说，它需要与时俱进，是随着环境、

市场、对手等多方面因素变化和改变

的。一方面我们要关注外部，同时我们

还要关注内部。这就有个时机的把握问

题，一旦机会出现，就绝不能轻易错

过，否则就会失去领先一步的机会。

“更迅速”对团队的要求更高，要求团

队要具备“合力”，这是快速反应力和

执行力的基础所在。

“更聪明、更大胆、更迅速”是我

们对待事情的综合行为指南，最后的成

功，一定是三者的完美结合，而非某一

词的单一体现。

2012年的年会虽然已经落幕，但

“SMARTER、BOLDER、FASTER”将

会继续指导我们努力前行。在新的一年

里，让我们一起以“更聪明、更大胆、

更迅速”的方式去实现我们的目标。

21世纪中国不动产 21 Century Issue: 43 Jan, 2013

10

聚 焦FOCUS

12月3日，以 “ S M A R T E R 、

BOLDER、FASTER”（即“更聪

明、更大胆、更迅速”）为主题的

21世纪不动产中国区2012年年会在

成都世纪城国际会议中心开幕。来

自体系内多个区域的，1500名金色

战友参加了此次大会，本届年会主题

鲜明、形式新颖，内容丰富，众多亮

点现在为大家简要回顾。

本次以4日颁奖大会为高潮，

为期五天，期间共组织多个主题及

专 场 活 动 ， 其 中 不 乏 多 个 创 新 内

容，从内容丰富度上为历届年会之

最。12月3日上午，来自19个区域

的60余名店东参观了成都优秀的

加 盟 店 的 代 表 —— 2 1 世 纪 不 动 产

成都区域瑞航特许加盟店和瑞都特

许加盟店，活动中大家热烈交流，

共享经验；3日下午，来自全国的

400余名优秀经纪人代表参加在成

都世纪城国际会议中心的《海外经

纪论坛》，在论坛上成都市房地产

交易中心吴昌宁主任致辞，来自美

国 “ 2 1 世 纪 不 动 产 体 系 肯 德 基 大

叔”、加盟体系40年的店东——迪

克麦克里兰先生及夫人、台湾的欧

阳诚先生做了重要的海外房产经纪

市场的主题分享。他们精彩的发言

不时被与会者打断，现场气氛热烈

非常。

随后安排的由美国嘉宾和台湾

SMARTER BOLDER FASTER2012年成都年会圆满落幕

文 | 本刊记者 张 磊

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嘉宾参加的优秀店东代表及中国海报

明星经纪人两场论坛环节更是将论坛

气氛推向了高潮，很多经纪人非常激

动，由衷地说此次论坛让他们在体系

内找到了成长的榜样和前进的力量。

为了让战友们能更好地领略成都

文化，3日晚上，年会项目组特别策

划了“成都宽窄巷微博寻宝活动”，

近300名战友前往宽窄巷参加了活

动，景区立刻成了金色的海洋，最后

本次的大奖被来自北京的经纪人团队

获得。

本届年会的高潮在12月4日上

午开启，即2012年嘉奖大会隆重开

幕，1500余名优秀经纪人参加，

大会共颁发27个奖项，上百名经纪

获奖，中国区副总裁张卫平先生在

大会上代表董事长张东纯先生做了

“Smarter Bolder Faster，——坚定

信心 创新变革”的主题发言，并向

全体系发出四点号召：第一，共同

呵护我们的品牌；第二，用文化提

升凝聚力和战斗力；第三，打造一

个团结、合作、协同的大家庭；第

四，坚定信心，创新变革；整场大会

热烈而震撼，年会主题“Smarter、

Bolder、Faster”也在不同环节渗透

中得到了升华。

12月4日下午，21世纪不动产中

国区高层峰会在会议中心召开，会上

特许事业部副总经理唐华对当前加盟

区域市场现状和未来市场挑战做了分

析，同时区域代表也对中国总部提出

了良好的建议，21世纪不动产成都区

域总经理凌敦平先生与区域代表分享

了一二手联动的经验，上古中国执行

董事吴疆先生现场关于新楼盘策划代

理的经验和共享的资源受到了参会区

域的好评，整个峰会在积极、务实的

氛围中圆满结束。

与此同时，年会的培训专场也

在国际会展中心举办，两个培训专场

21世纪中国不动产 21 Century Issue: 43 Jan, 2013

12

聚 焦FOCUS

的主讲嘉宾分别由来自美国的迪克先

生和来自台湾的欧阳先生担任，他们

将多年的执业经验与大家分享，受到

400多名经纪人及区域代表的广泛好

评。

12月5日，成都区域合作营销

中心以一二手联动为活动主题，组

织来自全国各地的121名经纪人参观

了成都的7个顶级精选豪宅和商业项

目，项目参观完后，晚上成都合作

营销中心团队请各地精英参与“友

谊给我们力量，合作让我们成长”

主题聚会，共享成都美食！这种项

目展的形式纳入年会尚属首次，也

是本次年会的协办区域-成都区域的

一次创新的实践，得到了与会者的

热烈欢迎。

12月5日至6日，总部年会项目

组特别为来自全国区域优秀经纪人和

单数前10名的精英经纪人策划了成都

两日游，此次精英游活动在年会史上

也属首次，代表们在游览乐山和峨眉

山的同时，不仅领略了四川的风土人

情，也增进了彼此间的了解，参加旅

游的精英对这次专门为他们打造的精

品旅游感到无比的自豪。

精彩纷呈的年会虽已结束，但是

“SMARTER、BOLDER、FASTER”

的口号声意犹在耳，并将此精神深深

烙在了每一个人的心中。

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SPECIAL PLAN特别策划

年会专题：与卓越同行

我加入21世纪不动产有3年的时间

了。最初接触这个行业，是因为自己买

房子，是宁波当地另外一家经纪公司给

我提供的服务。这个行业给我的初步印

象就是，从业人员除了很强的专业知识

以外，还需要非常综合的服务素养，才

能获得客户的认可，这是一个很具有挑

战性的行业。

2009年，我加入21世纪不动产立得

广厦店。作为一名新人，一切感到很陌

生，之前只是外行的直观感受，当转为现

实工作后，还是比较茫然的，主要是没有

自信，不知道从何做起，觉得自己距离最

后获得客户的认可，非常的遥远。我起初

不太敢和房东以及客户沟通，一是自己没

有底气，二是还不了解他们的需求，我能

给他们带来什么？但是我喜欢和形形色色

的人接触，也喜欢挑战，性格使然吧。有

的时候，做一件事情，一旦培养起了兴

趣，它的驱动力可以帮助你坚持，只要坚

持了，就一定会有收获。

很快，我在一单又一单的成交中

收获到了信心，也同样获得了宝贵的经

验。其实，面对客户，最重要，也是最

关键的，就是在专业的基础上真诚地服

务，以一种朴实无华的待人方式和真情

流露，来获得客户对你的信任。在所有

成绩的背后，都是无微不至的付出，尊

重客户，像对待自己朋友和家人一样地

对待他们，有了这些情感的付出，客户

就会看到，你是站在他们的角度上替他

们考虑问题。而真诚是纯粹的，无需添

加任何虚伪成份，这就是作为一名好的

经纪人最重要的素质。

在2012年成都年会上，我获得了

全国冠军经纪人奖。我要感谢宁波区域

的领导与同事给予我的帮助，还要感谢

那些信任我的客户们，是他们对我的认

可，让我逐步有了勇气和信心，让我有

机会站在全国年会的领奖台上，去感受

那份荣耀。

我现在已经回到了我的工作岗位，

一切又恢复到了平常，但我的真诚服

务，一定会始终如一地坚持下去。

成都这座城市给我留下了美好的记

忆，我期许着2013年的年会，还能和全

国优秀的经纪人站在一起。

很高兴作为北京安信瑞德单数最高

的经纪人，参加了21世纪中国不动产在

成都举行的2012年年度大会。

北京安信瑞德代表团的70多人中，

我还是非常特殊的一位。公司为了表彰

成绩名列前茅的员工，特意邀请了我的

两位家人——老公与姐姐与我一同，去

感受21世纪中国体系的年度盛宴。

在四川，我们参观了乐山的大佛，

逛了最具古朴民风的夜市，也观看了地

道的川剧表演。最让我兴奋的，还是公

司年会，因为我是第一次与家人一起参

加公司如此大型的会议。当我站在讲台

上，领取我获得的奖项时，我的老公、

姐姐都十分感动，他们为我所取得的成

绩也感到无比的自豪。这一刻，我觉得

公司大家庭与我自己的小家庭真真切切

地融合了。

感谢公司能够给我机会参加本次年

会，这种感觉真的是终生难忘。几天的

行程中，我学习了许多成都战友优秀的

营销方式，一定会在回到工作岗位以后

进行尝试。我们北京安信瑞德也要开年

会了，我一定要努力冲刺业绩，争取在

北京安信的年会上，再夺桂冠！

真诚服务 始终如一

成都之旅，与爱同行文 | 宁波区域 张梅贞

文 | 北京安信瑞德沙窝店 唐丽珍

冠军经纪人

优秀经纪人

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21世纪中国不动产 21 Century Issue: 43 Jan, 2013

加入21世纪不动产的团队已经8年

有余，每次参加年会看到同事站在高

高的领奖台上都让我羡慕不已，我一

直渴望有一天凭着自己的努力，能够

站上领奖台，被闪光灯、鲜花和彩带

包围。在2012年12月的成都，我终于

实现了自己的梦想，获得了21世纪不

动产2012授权之星的称号。

这个奖对我来说非常意外。虽然

我在工作尽了最大努力，严于律己，

但在21世纪不动产的大家庭中，有

着太多优秀的人才，有太多比我更努

力或勤奋的同事，和他们比起来总感

觉有很大的差距，所以我也从没有妄

想超越他们成为万众瞩目的获奖者。

但当我收到总部的获奖通知时，我一

下就呆了，原来幸福就是来得那么突

然，让人措手不及。老实承认，从接

到通知的那一刻起，我的热血就开始

沸腾，8年了，我终于证明了自己，

8年了，21世纪不动产终于给了我肯

定。年会上，当主持人念到我的名字

时，我迫不及待地冲上台，虽然心中

火热，但在和领导握手时，我发现我

的手竟然是冰冷的，想必定是万分激

动下已经让血液全都流向了大脑。这

短短的几十秒，仿佛定格般地烙印在

我的脑海中，我一辈子都不会忘记这

刹那时光。

我要真心感谢21世纪不动产杭

州区域分部的赵杭生董事长、陈国建

总裁，正是他们的耐心教导让我有了

今天的成绩；我还要感谢中国总部，

你们明灯般的引导，让我们踏准市场

的节奏，抢占市场先机；我更要感谢

21世纪不动产的金色品牌，它就如

同磐石般让我在何时何地都信任它、

依靠它。千言万语汇成两个字：感

谢！

努力 + 坚持 = 收获

文 | 杭州区域 周 晨

第一次参加21世纪不动产全国

年会，我的第一印象就是：盛大、壮

观。抬眼望去，一片金色，充分展示

着21世纪不动产所有战友的朝气和活

力。全国各地的精英聚集一堂，虽然

交流不多，但是他们身上所散发出的

自信与活力，也是这次年会上面的很

大一个亮点；2012年，成都区域收获

丰富，一举拿下多个大奖，我自己也

有小小的收获。

成 功 的 经 验 ？ 其 实 经 验 也 谈 不

上，因为对于每个成功的人来说，收

获的同时意味着付出了很多倍的努

力；取得成功之前，也会遇到很多的

挫折，成功永远都不会与失败成正

比。但任何时候，尤其是在失败的时

候，我们要的不是气馁，而必须以乐

观、自信的态度，去面对，把所有的

压力化作动力，努力地向前冲。

我一直比较喜欢这句话：“世界

上没有永远的失败者，也许今天的失

败是明天成功的起点，也没有永远的

成功者，就算你是传奇，也有可能被

打败的一天！”

所有的事情皆有可能，不要为失

败找借口，只为成功找方法。

不为失败找借口，只为成功找方法

文 | 成都区域 孙媛媛

授权之星

冠军经纪人、百万经纪人

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最开始使用网络，只是觉得方便

快捷。用网络的目的也很简单，只是

用来完成自己每一天的房源开发和客

户开发。

重视网络还得追溯到5年前。那时没

有愁过客户和房源，因为自己好多都是直

接从之前的公司系统内部去寻找。到了21

世纪不动产后，运营模式完全改变，于是

将客户和房源基本上瞄准了网络。这样盲

目寻找存在网络客户，毕竟数量有限。直

至在新乐城后才有了系统的网络发布，自

己的业绩才得以保持持续和稳定。

这 4 年 来 ， 我 使 用 了 搜 房 、 安 居

客、新浪、写字楼网、房东网，以及各

种的网站博客以及业主论坛。

网络需要用心。我使用最多的还

是搜房和安居客。要想让自己的房源靠

前，必须摸清楚每个网络的规律。自从

网络有了预约刷新的功能后，我每一次

都是把时间排列好了，然后自己再筛选

优质的房源推荐发布。时间长了，预约

刷新排列顺序也就成了习惯。每天都会

记录客户打进电话的时间、咨询房子的

类型，自己再据此总结规律。

网络需要坚持。如果心情好的时候

你去新增几套，心情不好的时候就不肯

新增，其实这是没有什么效果的。这是

一项培养自己耐心的工作。它就像一粒

种子，需要你不停地浇灌，才能结出丰

厚的果实。

网络需要一个良好的心态。如果你

把网络当成是一项苦闷的工作，势必得

不到你想要的效果。因为你每天都是在

为了完成任务而发布，你发布的房源自

然就没有灵性。所谓灵性就是房子本身

的优点就得不到很好的展示。

网络需要真实。应该毫不避讳地将

房子的优缺点呈现在客户的面前（房源

描述），因为青菜萝卜各有所爱，我们

不要把自己的感受完全凌驾于房源，因

为你认为是缺点的时候有可能在客户眼

里就是优点。只有越真实，才会更促进

成交。

网络也需要创新。俗话说“读死

书不如不读书”。既然用网络，必然要

结合当下最流行的语言以及最流行的交

流工具一并使用，这样才有事半功倍的

效果。

网络虽是被动的开发资源，当下成

为最主动有效吸引客户的工具，我们要

把被动变为主动。网络并非那么复杂，

只要你拥有良好的心态，用心、坚持、

真实加上自己的创新能力，你就可以成

为更聪明、更大胆、更迅速的经纪人。

我是2008年7月加入房产经纪人

行列的。当时的温州房地产市场非常

得 低 迷 , 我 是 抱 着 一 种 尝 试 的 心 态 去

面试。当时听说这个行业既富有挑战

性，也有可能带来丰厚的收入。我是

一个不怕挑战的且喜欢挑战的人，抱

着这种心态进入了新的行业。为期一

周的短暂培训后，就开始开展房屋买

卖的业务工作，工作一个多月后，和

房东签了个独家委托，用了不到10天

的时间卖掉了这套房子，之后我在二

手房中介事业上也越走越顺利。

2010年7月，我加入了21世纪不

动产温州区域。加入后的一个星期，

我就连续开了两单买卖。有了这个好

的平台和好的开始，加上自己的坚持

和努力，我的业绩一直非常得稳定，

也终于迎来了我经纪人事业的高峰。

21世纪不动产2012年全国优秀经

纪人，这个荣誉我非常珍惜，这是对

我多年努力和学习的最好的肯定。我

的成绩与21世纪温州区域和我所在店

的领导帮助是分不开的，我要感谢他

们。

辉 煌 的 成 绩 已 经 过 去 。 我 的 人

生格言是，成功需要靠自己的努力而

得，相信只要靠自己的努力就能打造

出属于自己的一片天地，加油！

怎样做好网络营销

无惧挑战喜欢挑战

文 | 成都区域 王 端

文 | 温州区域 彭习艺

SPECIAL PLAN特别策划

年会专题：与卓越同行

网络营销科技奖

优秀经纪人

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21世纪中国不动产 21 Century Issue: 43 Jan, 2013

成都之行，我们用了两天的时间去感悟蓉城的文化。时间虽然不长，却给此行的每一位金色伙伴留下极其深刻的印象，每一个参加人员都获益良多。相信随着时间的推移，这次成都旅行将会在每个人的职业生涯中日渐凸显更加重要的影响。参观成都年会的过程中，我们发现了成都区一些优秀的亮点值得我们借鉴，在此分享一下：

一、门店接待处包装

我们有幸参观了成都区域的一家门店，这家店的客户接待处的包装，给我们的视觉乃至心灵都带来极大程度的

震撼，也是给我们留下最深刻印象的内容之一。门店的接待处外部，一看就知道是花了心思的，每家门店在前台都有摆放绿色迎宾植物，让人还没进入门店内，便感到很舒服。

二、女性员工的妆容

我们注意到，参观的每家门店的女性置业顾问，职业妆均十分得体，尤其是眼睛和嘴唇部分，很到位地展现了清爽淡雅的职业女性形象。与成都相比，我们北京安信的女性置业顾问的化妆功底则有待加强。

这次成都之行，每一个随行人员的视野得到了开阔，见地得到了提升。在今后的工作中，我们会把此次成都之行

所学到的东西，实际应用到项目营销推广里，提出合理化建议，逐渐地改进我们的不足之处。

12月是收获的季节。从接到获得

2012年21世纪不动产优秀经纪人奖的通

知，到在成都年会颁奖台捧着小金人的

奖杯，我的心里一直美滋滋的。同时，

看见那些比我优秀的百万经纪人 ，我也

暗下决心，要向他们靠拢，下次也许就

轮到我了。

在成都两天由大会安排的精英团队旅

游的过程中，与体系同行相互交流业务知

识和心得，让我受益匪浅。比如，怎样有

效谈单，怎样帮客户做决定。学到了就要

做到最好，把工作当事业去做。

进入21世纪不动产虽然只有短短

半年的时间，但在有激情有活力的团体

中，我时刻提醒自己，一定要尽努力做

到最好。以下是我的两点工作体会：

每天早上到店里，上班前发布前

一天筛选出来的最新最优质的房源，发

布完后再做客户配对，做配对时就在第

一时间拜访了解房客源的真实性及其需

求性。接着，客户有时间就立即约客户

实地看房子，客户还没到之前，把房子

的具体情况汇总出来，房子的好与不好

自己心中详细清楚，把客户当作自己的

朋友或亲人一样对待。等到客户来了，

一边带他看房子一边给他介绍房子的情

况，心中有数说话就能直达要害，从而

实现快速签单。

房源开发是经纪人最重要的工作

之一。我们是销售人员，那就要进货，

只有货源不断，货源性价比高才会有成

交，才会有客户。我开发的房源，主要

是以刚建好的房子为主，直接找到管事

的人去商谈。

可能有人会问，怎么能轻易地去拿

到房源？我是这样做的：在项目建设的时

候就开始策划，怎么能接近这些管事的

人。也许刚开始只是熟悉基层的人员，但

去的时间长了，熟悉的人也就多了 ，慢

慢就接近核心人物了。有同仁会问，大部

分时间花费在在建房源上，没有业绩怎么

办？我的想法是，坚持一二手房联动，这

是一种简单快捷的签单方法。在收集新建

房源的时候，认真分析该小区与周边小区

的间接关系，将旧小区作为房源的补充，

如此，新建项目与旧房源搭配，可实现货

源（房源）不缺。

细节决定成败

踏着青春的步伐迎接成功的喜悦

文 | 北京安信瑞德中信城旗舰店 张立芝

文 | 昆明区域 尹志军

优秀店长

优秀经纪人

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我们在，幸福海岸

有付出，就有回报

“把每一件简单的事做好就是不简单，把每一件平凡的事做好就是不平凡。”这是海尔集团总裁张瑞敏说的一句话，这句话一直深深地影响着我。

大千世界，芸芸众生，我是多么平凡的一个。进入21世纪不动产之前，我是开美容美发店的，跟普通人一样谋生活求安稳，日子也过得舒舒服服。但幸运之神垂青于我，2007年一次偶然的机

会，我来到了宁波市，通过朋友推荐进入了21世纪不动产这个大家庭。从美容美发到房产销售，从陌生到熟练，从茫然到自信，从退缩到坚定，5年间我从一名普通员工做到了资深投资顾问，从一无所知到连续5年被公司、被总部授予边数奖。2007年获得了公司顶尖经纪人边数奖，2008年、2009年分别荣获21世纪不动产“全国经纪人边数奖”，2010年荣获“全国纪纪人边数冠军奖”， 2011年、2012年荣获21世纪不动产“全国经纪人边数奖”。

能够一次又一次站在领奖台上，我想说的是，我是一个平凡的人，但做了不平凡的事，这是一份值得付出的工作，也是值得我用毕生精力去投入，去追求的一份伟大事业。事实证明，我的选择是正确的，是21世纪不动产给我带来了幸运，带来了成就，这是品牌的力量，让我能够站在巨人的肩膀上展翅飞翔。

我们常常说，任何的成功都跟自己的辛苦付出是分不开的，没错，一份耕耘，一份收获，吃得苦中苦，方为人上

人，这些道理我们都懂，但是，一个真正优秀的经纪人，除了辛苦，还需要更聪明、更大胆、更迅速的一颗心。埋头苦干不讲究策略就变成了蛮干，守株待兔不知道主动出击，顶多只有一亩三分地，做事勤勤恳恳但不讲究效率，那是事倍功半，永远别想超越。作为21世纪新时代的经纪人，我们应该更聪明、更大胆、更迅速，这也是此次年会带给我的最大感触。

上门接待、陪看、磋商、洽谈、签约，每天重复着这些简单的工作，但我从未放过任何一个细节，从不忽视客户的每一句话，耐心、细心、真心做好每一步，每天坚持下来便是不简单，我永远怀着热情、热心、热爱之情，在这条平凡的道路上以一颗不平凡的心去体验去感悟。这是我的骄傲，也是我的方向。

昨天只代表过去，明天依旧灿烂。希望有更多更优秀的经纪人站到这个舞台，相信我们会更聪明、更大胆、更迅速。祝愿所有21世纪不动产的金色伙伴们再创佳绩，永夺第一，愿21世纪不动产的明天更辉煌。

2007年1月我有幸加入21世纪锐丰

这个大家庭中。在这6年中，我只是尽

量做好属于自己岗位上的工作，尽自

己最大的努力去完成每一次任务，总

结自己的经验，从经验中学习，向他

人学习，尽量争取将自己的工作一次

比一次做得更快更好，尽可能地提高

工作效率，与同事相处和睦，合作愉

快。2012年，我的付出得到了公司的

认可，深感无比的荣幸。公司这次评

选活动也再次向每位员工传达与说明

了一个平凡的道理：只要有付出，只

要做好了属于你的那份工作，就会有

回报。我也坚信，自己今后的工作一

定会做得更好。

过去的荣誉已成为过去，2013年我

将不断加强个人修养，努力提高工作水

平，扬长避短，发奋工作，力求把工作

做好得更好、更扎实。“新年伊始,万象

更新”,谨向一年来关心、支持帮助我的

各位领导和全体同事们致以新春的祝福

和诚挚的谢意。

文 | 宁波区域 严乖雪

文 | 上海区域 张 姬

SPECIAL PLAN特别策划

年会专题：与卓越同行

优秀经纪人

运营服务之星

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21世纪中国不动产 21 Century Issue: 43 Jan, 2013

培训也要更聪明 更大胆 更迅速

培训既是分享，也是自我提升

2 1 世 纪 ， 人 类 步 入 知 识 经 济 时

代，知识愈来愈重要，同时也愈来愈脆

弱——折旧率高，更新速度快，瞬息万

变的社会，给我们提出了新的挑战：快

速、多变、危机。那么怎样才是上策？

我们如何应对？

问渠哪得清如许，为有源头活水

来。知识是一切成功的来源，唯有学

习、改变、创新才能将知识化为成功的

力量。21世纪不动产正是看到了这种力

量，把学习放在第一位，重视培训，背

后拥有一个强大的培训体系，一支专业

有素的讲师团队，这是21世纪不动产最

大的财富。

2 0 1 2 年 成 都 年 会 的 主 题 ：

SMARTER BOLDER FASTER更聪明 更

大胆 更迅速，给我们提供了一个新的理

念与方向，这是顺应时代变化的主题，

也是21世纪未来发展的主题。

更聪明：培训讲究方法，授业懂

得技能。培训不再是简单的说教，不是

老师教什么，学员会什么的简单技能

训练，也不是学了就忘，忘了再学，

更不是念念课本、读读幻灯片。衡量培

训的真正品质，是建立一套科学的、实

用的、符合本企业有效的培训方法与体

系，授课懂得运用技巧，用聪明的方法

使学员更聪明，达到融会贯通、举一反

三的境界，真正提升学员的能力，进而

达到“授人以鱼，不如授之以渔”的培

训教学高度。

更大胆：培训需要大胆创新，寻求

改变。市场竞争日趋白热化，只有做到

“人无我有，人有我优”，实现差异化

竞争，才能立于不败之地。如果满足于

现状，墨守成规，也只有死路一条。只

有大胆引进一些先进的培训模式，尝试

不同的培训方法，不局限于教室，不局

限立竿见影速见成效的销售培训，如开

展户外拓展、心灵体验课程、成功经验

分享等，看似与工作无关的培训，其实

是从人性的角度出发，关注感情，关注

内心需求，注重学员的体验感受，是更

人性化、更有效的一种培训，也是突破

传统培训模式的一种创新。

更迅速：21世纪知识经济、信息

技术高速发展的时代，拼的就是速度。

如何更快地占领更多的市场份额？经

纪人如何快速成交？培训亦是如此，老

师如何教得快？学员如何学得快，吸收

得快？这给我们培训管理者对效率方面

提出了更高的要求。培训不仅要实施，

而且要快速有效。训前、训中、训后，

每一个环节都要做好意见调查、学员反

馈、监督评估，时时跟踪改进，从而让

培训不流于形式，更实际有效。

如果能够认认真真将“更聪明 更大胆

更迅速”付诸实施，培训也会走得更远。

当我再次踏上星光熠熠的舞台，

去领取全国年会最具人气讲师奖的时

候，心情非常激动。回想加入21世纪

不动产也有6年的时光了，一路走来公

司给予了很多的荣耀，我们只是付出了

应该付出的努力，作为公司的一个基层

管理者，我想得最多的是，将自己的所

学所识尽力教导给我们的员工，以便身

边的同事们可以更快地成长起来。授人

玫瑰，手有余香，培训既是一个分享的

过程，其实也是一个自我学习提升的机

会。希望在日后的工作当中可以有机会

再次将自己所学的浅薄管理知识与大家

共同分享，相信在未来的时间里我们21

世纪不动产一定可以走得更远，做得更

好。

文 | 宁波区域 全珠波

文 | 上海区域 孟 军

优秀培训管理

最具人气讲师

19

20

2012年，流行问一句话：你幸福

吗？忍不住也会想，在自己的工作中，

什么是幸福的？在21世纪不动产工作了

很多年，那么多的客户通过我们买到合

适的房子，住得开心舒适，很多年过

去，见面后依然热情地和你打招呼，这

对于我来讲，就是幸福的事。

平时的工作中，秉承一句话：“做

房产中介，工作无小事”。我经常和同

事讲，工作中看似是很平常的小事，对

于买卖房子的房主与客户来讲，都是大

事。不要让房主和客户在买房的过程中

担心受怕，要让客户有放心、安心、省

心的购房体验，那就必须把客户与房主

的事情当成自己的事情来办，你自己对

工作满意了，买卖双方也就满意了，自

然就把工作做好了。

在 工 作 中 我 会 使 用 “ 交 易 流 程

表”，来明确交易的细节。在客户下定

之前，我会分别和房主和客户沟通，了

解客户的购房资质和贷款细节，落实房

子的产权及税费问题，让买卖双方见面

签约的前提是排除掉可能存在的隐患，

使交易可以顺利地进行；签约后，我会

给双方一份交易流程表，把买卖双方需

要准备的资料和在规定时间内需要配合

的工作事项都列在表格中，让双方都知

道按时间节点来安排协调。这让我们的

工作显得既细致又透明并且顺畅，让双

方都能体会到21世纪不动产提供的服务

是专业的、安全的、诚实可信的，是值

得推荐给他们的朋友的。

我在工作中从不会用华丽的语言包

装自己，只会用实际的工作回馈客户，

让客户体会到21世纪不动产是值得信赖

的品牌中介，我和我的公司随时为他们

提供超值的房产相关服务。

2012年年会已在成都圆满落幕，

能获得“信息化及网络营销个人贡献

奖”，是公司对我工作的肯定与鼓励，

也是促进我在今后工作中坚定信心、努

力进取的动力。

SIS(Sales Information System) 销售

信息系统，是21世纪不动产体系信息化

建设中不可或缺的组成部分，也是提供给

加盟区域的重要工具之一，能加入到SIS

系统的开发维护团队中，是我的荣幸。

为加盟区域打造一款实用、好用、易用

的业务系统，是我们特许SIS项目组的目

标，我们为此一直坚持不懈地在努力。

从SIS1.0、SIS2.0到SIS2006、SIS2009，

直到如今的SIS2012，10年历程，留下了

我们的青春与奋斗的脚步。期间SIS受到

过区域的质疑与批评，我们没有气馁，虚

心接受意见，努力改造系统，使升级版本

逐渐受到了区域的好评。今后我们会更聪

明、更大胆、更迅速地为区域服务，根据

他们的业务需求调整、创新、丰富软件功

能，继续为我们的目标而努力，真诚服

务，始终如一。

获得这个奖不光是我个人的光荣，

也是我们团队的荣耀。感谢各级领导对

我们工作的支持，感谢各相关部门和区

域对我们的帮助，感谢一起奋斗过的同

事们。我会在21世纪不动产这个团结、

合作、协同的大家庭中，继续奉献自己

的力量。

服务用心，回报超值

十年历程，始终如一

文 | 青岛区域 潘爱莉

文 | 集团IT事业部 陈 勇

SPECIAL PLAN特别策划

年会专题：与卓越同行

5S质量服务明星

信息化及网络营销个人贡献奖

20

21

2012年全国年会上，我荣幸获得优

秀资深员工奖，惭愧之余，略表感想。

自2000年加入集团当时的MLS科技

公司，负责总部和几个分公司的网络基

础架构的管理工作，2002年调入集团总

部，负责总部网络管理、特许区域IT支持

等工作。随着集团的不断扩大，带领团队

负责起集团整个基础架构的搭建和管理工

作，并参与所有IT相关项目中的硬件及系

统的方案设计及搭建管理工作。

10年多来，我是和公司一起成长

的，是公司给予我一个不断扩大、不断

有新挑战新要求的平台，给予我一个可

以实践新知、鼓励创新的环境，给予我

极富才干、宽容的好领导，给予我不辞

辛苦、共同协作奋战的好同事，加上我

自己的一点点努力，幸运的获得今天的

这点成就，获得公司的认可。

说到心得，我认为除了辛勤努力之

外，首先更多的需要一份重重的责任心。

尤其是我们运维工作，非常繁复，仅仅加

强自己的技术能力是不够的，需要的是耐

心、细心和责任心，合理安排好所有事

物，并不断地完善、改进、创新，最后保

质保量顺利完成。其次，要依靠团队，协

作完成。个人的能力是非常有限的，一个

人的努力、责任心可以完成一件事、两

件事，但同一时间不可能完成10件事，

团队协作，发挥每个人所长，合理分工计

划，可以完成百件事，个人的成就离不开

团队的协作支持。

这个奖不仅仅是给予我个人的，应

该是给予我们整个团队的，它一定会不

断地鼓励着我们继续努力，让每一个人

都做 到优秀资深，那我们的企业一定会

是最优秀的企业。

俗话说：一分耕耘，一分收获。我

们在特殊的日子里回味春日的辛苦，秋

日的甘甜。

很荣幸，成为青岛区域的“优秀运

营之星”，这是一份荣誉，更是一份激

励。这份荣誉，不仅仅是属于我，也是

属于我的团队，没有团队的协作，任何

荣誉都无从谈起。

提起21世纪不动产青岛区域运营

部，任何加盟店的管理者或者是经纪

人，都会竖起大拇指称赞一番。不论风

霜雪雨，数九寒天，还是烈日炎炎，盛

夏酷暑，都阻止不了我们运营部为各加

盟店提供支持的步伐。青岛区域的50余

家加盟店，就是我们展示自我，成就人

生，塑造区域分部良好形象的舞台。在

每一个加盟店那里，都有我们运营部辛

勤的汗水，记录着我们的热情、坚定的

信念，平凡、真诚的付出。

在当今这个科技发展迅猛的时代，

我清楚地知道，只有不断地学习和突

破，才能在今后竞争日趋激烈的社会中

立于不败之地。不能仅局限于网络管

理员的岗位职责，不但要组织SIS的培

训，还要担负起各加盟店广告排版的培

训工作。在网络营销方面，通过不断培

训，使经纪人能更加规范和熟练地使用

网络端口。我们曾经在2011年组织网络

营销征文大赛，将比赛的优秀征文装订

印刷成册，使经纪人能够相互学习网络

营销的使用经验。在领导和同事的信任

与支持下，我始终保持勤奋刻苦的学习

状态和奋发有为的工作状态，向着工作

“多面手”这个目标不断前进。

回想这些工作经历，有收获、有成

绩，也有失落、矛盾和不安，总体来说

是进步的。工作不仅仅是一种技能，更

重要的是一种责任。一路的跌跌撞撞、

风风雨雨，换来的是收获、自信和成

熟，感恩在我身边曾经帮助过我的人，

感恩领导的信任支持、同事的协作，伴

我进步成长。

责任心与团队协作

一分耕耘一分收获

文 | 集团IT事业部 杨 潮

文 | 青岛区域 贺炯新

21世纪中国不动产 21 Century Issue: 43 Jan, 2013

优秀资深员工

优秀运营之星

21

22

SPECIAL PLAN特别策划

冠军加盟店

亚军加盟店

季军加盟店

佣金：北京安信瑞德中信城店

边数：成都温江加盟店

佣金：宁波立得旗舰店

边数：北京安信瑞德加州小镇店

佣金：成都温江加盟店

边数：宁波立得旗舰店

645万元

1222边

399万元

1034边

393万元

773边

1

1

2

2

3

3

奖项名称 名 次 门 店 业 绩

冠军经纪人

亚军经纪人

季军经纪人

百万经纪人

成都创杰加盟店

宁波立得广厦店

成都瑞航加盟店世纪城店

宁波立得盛世天城店

温州家友加盟店

大连伯运加盟店龙畔四期店

成都创杰加盟店

成都瑞航加盟店世纪城店

温州家友加盟店

孙媛媛

张梅贞

邓思远

叶海波

丁聪聪

孙爱丽

孙媛媛

丁聪聪

邓思远

108.35万元

229万元

105.37万元

206万元

104.2万元

200万元

108.35万元

104.08万元

104.2万元

1

1

2

2

3

3

1

2

3

奖项名称 名 次 门 店 姓 名 业 绩

22

2323

最佳区域 成都

优秀区域 济南，宁波

优秀授权开拓区域 济南，杭州，青岛

优秀直营区域 上海，石家庄

专项类 其他类

优秀加盟店

（佣金）

优秀培训单店

优秀加盟店

（边数）

优秀资深加盟店

西安丰源浐灞金街店

青岛源泉加盟店

北京安信瑞德中关村公馆店

宁波立得百丈加盟店

北京安信瑞德万达广场西南工商店

青岛天润加盟店

宁波立得盛世天城加盟分店

武汉诗邦加盟店

北京安信瑞德中泽家园店

北京安信瑞德云景东路店

成都新乐城加盟店家园店

青岛中天人和加盟店

北京安信瑞德东亚上北旗舰店

北京安信瑞德蓝调沙龙店

宁波立得兴裕加盟分店

宁波立得科技园区加盟分店

成都信驰加盟店

上海区域

宁波区域

青岛区域

济南区域

温州区域

北京区域

成都区域

北京安信

武汉区域

上海区域

宁波区域

济南区域

青岛区域

郑州区域

西安区域

北京区域

成都区域

安信瑞德昆泰国际中心店

成都中腾加盟店

北京安信瑞德中海馥园店

成都新乐城加盟店光华店

成都瑞都加盟店中华园店

成都中腾领馆区店

成都瑞航加盟店

成都瑞航加盟店世纪城店

上海锐丰新天地店

成都上达飞盛加盟店

成都创杰加盟店

成都双喜加盟店金沙店

成都天将加盟店

青岛天润加盟店

成都信驰加盟店

成都瑞都加盟店世纪城店

成都中腾加盟店紫荆店

上海锐丰大渡河路店

宁波立得广厦店

青岛中天人和加盟店

济南花园居加盟店

温州新田园加盟店

北京华宸巢业加盟店

北京信邦加盟店

成都温江加盟店

东北区营业部蓝筹名座店

汉口春天加盟店

上海东信加盟店

宁波立得百丈店

济南政和世纪加盟店

青岛鑫居加盟店

郑州弘业加盟店

郑州金厦加盟店

西安骏驰加盟店

西安佰立加盟店

北京中天大业加盟店

成都瑞都加盟店

奖项名称

奖项名称

奖项名称

奖项名称

门 店

区 域 区 域

门 店

评选结果 评选结果

21世纪中国不动产 21 Century Issue: 43 Jan, 2013

优秀网络推广区域 北京，上海，青岛

优秀SIS运营区域 北京、上海、昆明

优秀培训区域 宁波、济南、青岛

24

SPECIAL PLAN特别策划

年会专题：与卓越同行

优秀经纪人

（佣金）

优秀经纪人

（边数）

温州中心店

成都龙凯加盟店

宁波立得格兰春天店

上海锐丰大华三店

北京安信瑞德中信城店

上海锐丰大宁路店

上海锐丰中华路店

北京安信瑞德富力信然亭店

北京安信瑞德新世界店

上海锐丰闵行体育公园店

北京安信瑞德上京新航线店

北京安信瑞德青塔店

深圳泛城保利中心

成都新乐城加盟店光华店

上海锐丰大华三店

上海锐丰宜川路店

上海锐丰水清店

昆明天骄北麓店

宁波立得波波城店

宁波立得天一店

宁波立得石碶彩虹店

成都温江加盟店

宁波立得钱湖景苑店

成都温江加盟店

西安博林曲江六号加盟店

宁波立得华泰星城店

成都温江加盟店

宁波立得雍城世家店

成都温江加盟店

成都天将加盟店

北京安信瑞德青塔店

西安博林加盟店

西安博林高新南路加盟店

宁波立得格兰春晨店

宁波区域

郑州区域

温州区域

北京区域

成都区域

北京安信

石家庄区域

上海锐丰

厦门区域

宁波区域

青岛区域

济南区域

成都区域

青岛区域

北京安信

上海锐丰

北京安信

总部IT中心

总部酷房网

上海锐丰

成都区域

上海锐丰

上海锐丰

宁波区域

郑州区域

青岛区域

西安区域

温州区域

北京安信

武汉区域

上海锐丰

济南区域

青岛区域

郑州区域

西安区域

昆明区域

温州区域

成都区域

武汉区域

北京安信

济南区域

杭州区域

青岛区域

上海区域

宁波区域

青岛区域

郑州区域

西安区域

昆明区域

温州区域

总部运维部

成都区域

北京安信

宁波区域

青岛区域

济南区域

温州区域

成都区域

北京安信

石家庄区域

上海锐丰

网络营销

科技奖

信息化与网络营

销个人贡献奖

最具人气讲师

彭习艺

万志刚

屠亚娟

孙渊博

岳 玲

颜 疆

薛西锋

张红梅

云友春

胡 娟

周忠旺

唐丽珍

李保君

马 超

常志敏

戴良圆

苏 玲

尹志军

庄雪娟

徐信红

严乖雪

李春梅

卢春妹

向 宇

赵会军

张琴琴

代云洁

邬芬尔

丁韬哲

钟 伟

唐丽珍

张思源

张蓉蓉

张 宇

立得旗舰店店长

通泰店店经理

家友店店长&区域副总经理

华宸巢业加盟店

合作营销中心

西南区中信城店A组

安乔舍店

新古北店

VIP客服部经理

培训部

运营总监

培训总监

新乐城加盟店

天润加盟店

西南区乐府江南店A组

南区营业部闵行北区域万科店e组

北京安信网络科技部

中国总部IT中心

中国总部酷房网

网络科技部

区域分部总经理

区域总监

高级区域经理

区域经理

立得翠柏店

区域经理

天润加盟店

泰嘉凤城七路加盟店

田园店店长

东北区营业部朝阳门区

东北区营业部朝青区

乔宾利店

北区副总秘书

运营总监

运营部

信息部总监

行政经理

行政人事部经理

运营部专员

特许运营中心总监

培训部

人事部

授权经理

总裁助理

授权总监

工商事务经理

立得百丈店经纪人

天润加盟店

区域经理

市场部总监

培训部总监

人力资源部副经理

运维部

人力资源部

高级项目经理

立得关爱店

海岸线加盟店

花园居加盟店

家友加盟店经纪人

成都温江区域

成都新乐城加盟店

西北/中关村公馆

客服部

碧水店

场中路店

邱丽君

赵宗翔

叶柏峰

孔繁军

汤 浩

张立芝

刘 萍

韩赟娇

黄 蓉

全珠波

高 林

胡 玲

王 端

崔桂花

孙建华

李亚伟

康宏灿

陈 勇

颉海峰

严 凯

凌敦平

孟 军

胡明锋

李 栋

刘 杰

李 东

张 艳

从 飞

叶良金

冶芳云

李世震

刘文龙

张 姬

李成志

贺炯新

申 飞

周 婷

何玉勤

柯胡燕

米海燕

刘志锐

谢 晴

王晓敏

周 晨

时秋云

赵 璟

许婉飞

王秀梅

王 盛

何炜鹏

孙剑锋

吴小星

杨 潮

朱 敏

夏鹏鸽

袁东东

潘爱莉

邓文霞

金越洁

李春梅

刘定顺

郭亚如

李少伟

张贺巍

姜元清

奖项名称

奖项名称

奖项名称门店 / 部门

门店 / 部门

区 域 门店 / 部门

区 域

姓 名

姓 名

姓 名

个人业绩类

管理类

专项类

优秀单店

培训讲师

运营服务

之星奖

授权之星

优秀资深员工

5S质量

服务明星

优秀店长

分行经理

优秀培训

管理奖

25

第七届品牌经纪金桥奖由搜狐焦点网、搜狐焦点二手房网主办，于2013年1月7日在北京国家会议中心盛大开启。

21世纪不动产荣获金桥奖的三项大奖，分别是：

颁奖当天，还举办了行业论坛。以“与时代同行”为主题，分“稳中求胜的市场探讨及未来预测”、“城市领跑

者破解区域性发展迷局”、“新媒体下的企业变革及发展策略”三个话题，对中国地产经纪行业的发展现状、预测宏

观趋势进行了深入解读，并为地产经纪企业的可持续发展提供新思路、运筹新动力。

总部新闻HEADQUARTERS NEWS

品牌经纪金桥奖21世纪不动产满载而归

图为卢航等荣获卓越领袖人物奖（左起第二位：21世纪不动产副董事长、总裁，卢航先生）

◆ 21世纪不动产荣获品牌机构奖◆ 21世纪不动产副董事长、总裁卢航先生荣获卓越领袖人物奖◆ 21世纪中国不动产北京区域总经理寇海龙先生荣获领军人物奖

26

二手房市场一反年初的低迷，在年

末打了个翻身仗。数据显示，2012年北

京二手房成交量将突破15.5万套，同比

上涨53%。据21世纪不动产预计，2012

年，北京二手房交易均价在年底“翘

尾”的带动下接近2.4万元/平方米，同

比上涨4.3%；新房成交量有望突破12万

套，同比上涨62%，成交均价约为2.1万

元/平方米，同比下跌4.5%。

相比年初的惨淡，2012年北京楼市

经历了两个小高峰。第一个是在2012年

的6、7月份，主要是受到“限购”政策

影响的一部分刚性需求，在首套房房贷

利率下调等利好因素的推动下，3月份开

始谨慎入市，经过4-5月的持续发酵，新

房和二手房的月交易量均于6-7月抵达高

峰，之后逐步回落，直至“金九银十”

也未体现出传统旺季的成色。但到了10

月底，交易量又再次抬头，也就是第二

个小高潮的来临。

随着年底“翘尾”和“暖冬”的一

波行情推动，11月全国楼市“涨”声一

片。根据21世纪不动产市场研究中心数据

显示，11月北京、上海、深圳、成都等城

市交易量均达到高点，并延续到12月。

21世纪不动产分析师张磊认为，年内第二

波行情主要是由于市场对2013年走势普

遍看涨，促使需求提前出手所致。

由于政府对二手房缺乏直接有效的

管控手段，在回升的通道里，2012年二

手房价格上涨较为明显，这是眼见的事

实，但是，北京新房成交量大幅增长超

过6成，为何其成交均价却比去年下降了

4.5%？

张磊认为，2012年新房交易量大

增，但半数以上是五环及其以外的远

郊区楼盘，加之保障房数量增长，从

整体上摊薄了均价。拿年末房价与年

初价格相比，在2012年两波行情的推

动下，大部分热点楼盘的价格是上涨

的。另外，从近三年的价格来看，发

现一个有趣的现象，即交易量越低，

交易均价越高，交易量越高，交易均

价反而越低。

对于2013年房地产市场，张磊说，

现在表现出一片乐观的情绪，越是这

样，越需要谨慎，年底的“翘尾”现象

实际上是在透支2013年的市场，2013年

的楼市理论上是向好的，但实际上需要

冷静看待，不排除政策突然加重调控力

度。 （文/实习记者王烨）

住建部关于房地产调控不放松

的再度表态，并没有令市场人士感

到惊讶。业内人士认为，如果调控

力 度 不 加 大 ， 而 是 保 持 现 状 ， 那

么2013年的房地产市场将呈平稳走

势；但若房价涨幅过快，则不排除

出台新的调控政策的可能性。“住

建部对2013年房地产市场政策的表

态，完全在意料之中，措辞与以往

并无不同。”21世纪不动产分析师

张磊说。

他坦言，如果调控保持现状，

力度不再加大，那么2013年的房地产

市场有望保持平稳，新房和二手房

成交量都将继续增长，新房价格略

升，二手房价格涨幅高于新房。但

是，“若房价涨幅过快，则不排除

出台新的调控政策的可能性。”张

磊认为，开发商不应盲目乐观。

对此，记者注意到，住建部年度

工作会议上并没有提及房地产调控

具体储备政策，只表示要做好市场

监控工作，做好政策储备。这意味

着对于目前房地产市场状况，住建

部还在观察。

“楼市回暖是肯定的，整体价

格继续微涨也已成为定论。12月以

来，土地市场延续前两个月的活跃

态势。”中原地产市场研究中心总

监张大伟说。

住 建 部 政 策 研 究 中 心 主 任 秦

虹也认为，2013年楼市要看货币政

策、城镇化政策和房地产业三大政

策。但总的看来，中国房地产业还

有潜力。她认为，中国房地产市场

变化，更多要看货币政策的调整。

2013年货币政策预计不会过紧，因

此 对 房 地 产 市 场 而 言 ， 也 不 会 比

2012年更差。

北京二手房年成交量将破15.5万套2012-12-27 15:11:48 来源：新华网

三大政策将影响2013年楼市中国网 www.china.com.cn 2012-12-27 09:34

媒体看21世纪MEDIA VISAL

27

北京二手房价格在加速上涨，有的

房源两个月涨幅达30%。而且成交速度

在加快。

消息让学者感到担心。“假定北京

的库存一下子被吃掉这么多，如果没有

新的填补，就会引发一段时间内的供不

应求，有可能触发现在已经活跃起来的

房价继续上扬。”财政部财科所所长贾

康在12月13日召开的某论坛上称。华远

地产董事长任志强2012年以来一直预

言，由于供不应求，2013年3月，房价有

可能报复性上涨。

很快，有一些机构站出来辟谣。从

2010年开始，北京市统计局不再发布二

手房平均价格。由于避税等原因，二手

房网签价格低于实际成交价格，官方统

计数据严重失真。此后，大型房地产中

介便各自发布其监测的数据。

但真相被掩盖在纷乱的数据背后。

被掩盖的真相

北京的二手房房价究竟上涨了多

少，不同的中介会给出不同的答案。

根据机构数据统计，2012年北京

二手住宅成交均价为24594元/平方米，

比去年的房价上涨了8%，房价创历史

新高。21世纪不动产提供的数据显示，

2012年的成交均价是24000元/平方米，

同比上涨4.3%。由于交易量的数据来自

于北京市住建委的网签系统，各家中介

公布的数据中，交易量数据是相对一致

的数据。

如果说中介公布的数据缺乏准确

性，但或可反映一种趋势。基本确立的

是，2012年3月以来，二手房市场一直行

进在上扬通道里。

业内资深人士分析，2012年二季度

以来，二手住宅市场整体供不应求，面

对需求量的增长，业主纷纷提高报价，

推动了二手房价的持续上涨。21世纪不

动产分析师张磊回顾说，2012年北京二

手房走势两个高峰，第一个是在2012年

的6、7月份，第二个是10月底以后的年

底小高潮。

在21世纪不动产中国区副董事长

兼总裁卢航看来，二手房市场是市场

化程度最高的市场，而二手房业主也

是最容易受到心理影响的，他们不具

备操控楼市价格的能力。市场好时，

旁 边 拍 出 一 块 高 价 地 时 ， 他 们 都 会

涨价；市场不好时，他们可能率先崩

溃。而现在的提价行为，是预期的体

现，买房也会博弈。

不可忽视的是，在二手房市场，不

仅售价上涨，租金也在上涨。北京市统

计局公布的数据称，2012年11月份，北

京市住房租金同比上涨7.1%。但多个

大型中介机构的监测数据显示，二手房

租金同比涨幅远超20%。据本报记者早

前采访，燕莎新源里附近的小两居房租

已从去年的3000多元，涨至目前的接近

5000元。业内人士普遍预测，2013年的

房价上涨也几乎成为定局。

二手房该不该调控？

该不该任由二手房市场疯涨下去？

此轮房地产调控，对新房市场已

初显成效，房价已趋于稳定。但二手

房租售价格却频创新高。政府对二手

房市场的管控方法，除了在交易环节

征税外，主要是对交易秩序尤其是中

介的不规范交易行为进行管理。在卢

航等资深人士看来，对交易环节征税

影响了大量二手房入市，反而减少了

供应量。

早 在 去 年 3 月 ， 房 屋 租 赁 市 场

出 现 快 速 上 涨 现 象 时 ， 住 建 部 房 地

产 市 场 监 管 司 司 长 沈 建 忠 就 表 示 ，

将 把 租 金 调 控 作 为 房 价 调 控 的 一 部

分 。 但 除 了 禁 止 群 租 这 一 规 定 外 ，

未见其他举措。去年7月13日，北京

市 政 府 曾 发 布 《 北 京 市 房 屋 租 赁 管

理 若 干 规 定 》 ， 旨 在 通 过 对 租 金 过

快 上 涨 采 取 行 政 干 预 、 提 高 对 承 租

方 的 保 障 、 增 加 租 赁 房 源 供 给 、 遏

制 群 租 等 规 定 来 稳 定 租 赁 市 场 ， 但

租金也未控制住。

北京市房地产业协会秘书长陈志

在接受本报记者采访时表示，在很多

问题未厘清之前，并不赞成对二手房

市场进行调控。他认为，二手房牵涉

了很多社会问题，房价上涨的原因在

地产之外。但张磊认为政府应该采取

适当措施，对二手房市场尤其是租赁

市场进行调控。

寒冬里的疯涨 21世纪经济报道2012年12月20日

文 | 21世纪经济报道 荆宝洁

21世纪中国不动产 21 Century Issue: 43 Jan, 2013

28

前沿交流EXCHANGE

2010年2月，我毅然辞去了先前

稳定的工作，正式成为了一名房产经

纪人。工作开始，感觉很辛苦也很枯

燥：不断跑商圈，看不完的房子，打

不完的电话⋯⋯不停地重复做着很多

看似琐碎的事情。但实践证明，最后

的成单总是由前面很多琐碎的事情组

成的。

我接触到一些新加入的同行，打两

天电话就一下没了精神头儿了，专业的

电话术语成为了机械的条件反射,然后

害怕被拒绝，不愿继续⋯⋯这样下去，

完整的电话沟通越来越少，失败感不断

冲击着那点可怜的自信心。真替他们着

急,也让我回想起昔日的自己。

人都是情感动物，只要你选对时

间去做“电话陌拜”，你在电话这头

的一颦一语，电话那头是能够感觉到

的。后来，我改变了方式,每次打电话

我都用很高兴的语气和对方交谈，就

像与很久没有联系的老朋友沟通,给电

话那头的人带去愉悦感。怎么才能做

到用愉悦的心情和客户交谈？在打电

话前首先让心情放松下来，想想高兴

的事；接着让面部微笑起来；然后稍

微组织一下语言，想想自己大体要说

哪些点（初入行者可以在白纸上记下

将要沟通的要点）；然后用你觉得最

亲近的语气开始和对方的交流。这样

的好处是,调动起自己的情绪,即使被

拒绝也不会很难受。如果你能创造一

个良好的沟通氛围，认真聆听，不抢

话、语速放慢，有条理、不生硬地否

定对方, 记下那些你不能确定的问题，

并告知落实后会第一时间回复对方，

那么你和客户都会在良好的气氛下，

从对方那里得到自己需要了解到的信

息。 “电话陌拜”就会增加成功的机

率。这是我个人总结的一些小技巧，

希望能够帮助到那些对打电话感到厌

恶并且"条件反射性后怕"的新同行。

持续的客户开发是销售员的工

作重心。有经验的经纪人不会坐吃山

空。资源开发最快捷的途径是“客户

推荐”，通过售后服务挖掘“新客

户”。因为有过合作，他给你的信息

会更全面、准确。我从不把一个客户

成单当“一锤子”买卖来对待，就算

他暂时没有房产方面的需求，他周围

的人也可能会有。良好的沟通会让成

单客户“心甘情愿”为你和你的新客

户“牵线搭桥”，而且你不需要支付

“中介费”。老客户给你的信息，比

陌生拜访得到的信息更有效，针对性

也更强。所以，电话回访不只是针对

新客户，对老客户也要更加用心，与

之长久建立联系，这样你的工作会事

半功倍。在员工培训时经理就告诉我

们“客户推荐”的重要性，但有些经

纪人并未充分运用，常陷入老客户流

失，新客户难以拓展的窘境。

再就是坚持。近两年国家为了抑

制房价过快上涨，出台了很多政策。

于是有人觉着房地产不行了，估摸着

换个行业另谋出路。依我之见，换到

其他行业未必一定取得多大成绩。有

时并非他本身不适合，更多是他自己

轻易被外部左右，轻易放弃了。那些

依然坚守的人们，在熬过寒冬后，就

迎来了收获的秋天。

这个行业人来人往,或者曾经离

开的现在选择了回归。如果你正从事

这个行业；不管你被拒绝了多少次，

请你一定抱着成交就在下一个客户的

态度去打电话;不管你这个月有多背，

连连被爆单请你一定要坚持并收起

“苦瓜脸”，认真总结并面带微笑迎

接下一个客户。其实情况没你想的那

么糟，“二手房”属于朝阳行业，还

有很大的发展潜力。随着行业不断规

范，请相信"房地产经纪"是份好工作.

暮 然 回 首 ， 有 艰 辛 ， 有 欣

慰 ， 更 多 的 是 坚 定 。 作 为 专 业 的

“21”房地产经纪人，我们更应

该 不 断 提 高 自 己 的 业 务 水 平 和 综

合 素 质 ， 勇 敢 的 面 对 新 的 挑 战 ！

“如果你有梦想,那就捍卫它!”克

里 斯 · 加

德 纳 说 ：

“ 或 许 下

一 个 被 幸

福 敲 门

的 就 是

你！”

捍卫梦想

文 | 成都区域 朱苓尹

29

在我们的人事报表中，会有一个离

职人员的情况汇总。大家不难发现，很

多的同事在入职不到3个月的时间就离职

了。在我们这个二手房行业，3个月的时

间最多只是知道这个行业的“皮毛”而

已，这个阶段选择离开只能是遗憾。

2008年进入这个行业以来，我深深感

受到了一个刚入职的经纪人，要经历怎样

的一种心路历程。这几年我观察过很多新

入职同事的行为，也和他们聊天，了解他

们的心理感受，发现一些新同事由于对这

个业务的不熟悉，在日常的工作中会有很

多的误区，一旦心理上陷入误区就会给心

态带来很大影响。下面是我日常工作积累

中的一些观察体会。

第一个误区：做经纪人很难。

感觉做经纪人“很难”的人，就

会心生恐惧，从而不能坦然面对，发挥

就更加失常。我们的老祖宗说过“天下

事有难易乎，为着，则难者亦易矣，不

为，则易者亦难矣。”反之，有些同事

感觉做经纪人“很容易”也不是好现

象，这样的同事不能以“空杯”的心态

脚踏实地的学习，会失去很多机会并走

很多弯路。

第二个误区：做经纪人没“面子”。

这样想的人做什么都会感觉没面

子，因为他本人没有自信，大家想，小区

的保安一个月才挣多少钱？他的一声断喝

就让你止步不前？笑话！“面子”一文不

值！挣钱本身才是很有“面子”的事。

第三个误区：太自卑或太自信。

我们做经纪人需要和各行各业的

人打交道，很多时候需要别人认同我们

的观点，如果太自卑就没有办法得到别

人的认可。自卑感从何而来呢？在过去

的经历中，你受到过别人的欺负或有过

被人看不起的经历，你感觉自己不如别

人，如果不是这样，那为什么产生自卑

呢？“比较产生自卑”。在遇到一些事

情不自信时，你会将自己的某些不足之

处和别人比，以为不如别人，就会产生

自卑的情节。请记住，每个人都是独一

无二的，都是天赋潜能的，没有高低贵

贱之分，而每个人的命运把握在自己手

中，多一份努力就好！别人现在比我们

强可能是他起步比我们早，付出比我们

多。我们只要按照正确的方法不断努力

进取就一定可以取得成功，那怎样增加

自信呢？自律产生自信！

第四个误区：重技巧轻勤奋。

勤奋可以让你拥有更多的机会，

而技巧可以使你更好的把机会转化为成

交，孰轻孰重一目了然了。

第五个误区：只要真心对待客户就行，

不需要技巧。

你是房产交易的专业人士，就像

医生不能把做手术的细节都告诉患者一

样，我们也需要以成交为目的，有选择

地和客户沟通。何时、何地、何语、如

何语？都很重要，遵循之，结果很满

意；不遵循之，后果很严重。

第六个误区：我业绩好公司就应该以我

为主，处处照顾我。

你希望自己成为“特殊”但孤立的

那一个吗？

第七个误区：我业绩好，公司制度（考

勤）不用遵守。

告诉你个秘密：刘翔也要遵循奥运

会的规则。

第八个误区：这个客户对我很好，我一

定要处处偏向他。

我们的目的是为了更好的成交，一

切以此为准，否则会弄巧成拙。

第九个误区：感觉培训无用。

我为什么把这一条放在最后呢，

因为这一条最重要，感觉培训无用的人

可以认为是不善于学习，培训是“良

药”，抓了不吃是没有效果的！培训的

效果一定要以实践为支撑。

综上所述，所有的问题都可以用

“团队动势”来解决，一个团队如果有

动势的话，一切问题都会消失。动势

来源于哪里？来源于全体员工的“状

态”，每个从业人员的“状态”在业务

生涯中起到很重要作用，我经常说的一

句话是“状态不用掏钱买”，后经同事

们应用后又给补了个“下（下转30页）

新经纪人十大误区

文 | 郑州区域 李 东

21世纪中国不动产 21 Century Issue: 43 Jan, 2013

30

成都房交会有感

（上接29页）联”曰：“微笑不用掏钱

买”。

那“状态”从何而来呢？个人愚

见：来自好的心态。而好的心态又来自

于积极思维，即凡事朝积极方面想。举

个例子，如果有一天你走在街上，一个

小伙子骑车和你擦身而过，撞了你一

下，你很疼，他走了，喊他理论他已走

远，你也追不上，骂他听不见，咬他也

够不着了不是？你这个气呀，一天都在

为这个事愤不平，没心情工作，你自己

“创造”了糟透的一天。当然你也可以

两天、一周、一个月都放不下这个事，

没事拿出来把自己的心情搞的一团糟。

但你也可以淡淡一笑，“这家伙媳妇儿

丢了？这么急”，你就会拥有仍然灿烂

的一天。请问：是谁放过了谁呢？

人生在世，肯定会有不如意的事，当

遇到困难时能不能当做挑战，用全新的状态

去迎接呢，我们在工作中经常会经历磋商，

在磋商之前可不可以想“成了有业绩，不成

有经验”然后以平衡的心态去面对呢。

要想有状态就得有好心态，好心态

在于懂得“舍得”，舍小得大，舍的越

多得的越丰盛。我们在日常工作中也会

遇到很多的不如意，我们都要以积极的

心态来面对。

经常有人问我为什么总是充满激

情，我告诉他因为我有一个梦想：我要

让我们的经纪人达到人均月收入10000元

以上。我会为了这个梦想不懈努力，充

满激情创造每一天的奇迹！每个人一天

都有且只有24小时，我们为何不最大限

度的获取附加值。“能跑为何走？能飞

为何跑？超越自己，越飞越高！”

希望同事们信心满满，大步向前，

然后赚的盆满钵满。就像杨培安在《我

相信》中唱的一样：

想飞上天，和太阳肩并肩

世界等着我们去改变

想做的梦从不怕别人看见

在这里我们都能实现

成都2012年秋季房交会给我最深的

体会就是：团队合作及客户深度挖掘的

重要性。

团队合作在这次房交会期间得到了

充分体现。这次我们团队采用了分片区的

合作模式，针对房交会将人员划分了片

区，比如

有 东 片

区、西片

区 、 中

线片区；

然后我们

再将这三

个片区人

员打散分

组，每三

人一组，这样大大提高了各小组房源信息

量，不管遇到哪个片区的客户我们都可以

有效沟通，这就是我们团队针对房交会客

户的特点而制定的应对战略。

房交会期间有很多其他同行和开发

商请的“小蜜蜂”，这无疑增加了中介同

行间竞争的激烈程度。一个人的力量是有

限的，如果我们的竞争对手突然多来几个

人，就很可能将我们的客户拉走，导致我

们客户流失。针对这一点，我们特地部署

了三人小组。在主讲人讲解时，其他两人

可以配合协助，保证我们与客户有效沟

通，对客户需求了解更加详细。

其 间 还 有 很 多 体 现 团 队 合 作 的

细节。比如：帮同事拿拿《客户确认

单》、帮忙登记客户、帮忙安排看房车

等等。所以，这次房交会给我最深的感

受是：成交是大家的，我不是一个人在

战斗，我们是一个团队在战斗。

另一个感触是客户推荐真的很重要。

深度挖掘客户的真实需求，为客户提供

令人满意的服务；同时通过这些客户的推

荐，开发更多潜在客户，这些潜在客户现

在、或者将来都有可能在你的手中成交。

本次房交会战略部署时，我们的团队已经

认识到了这一点，通过一个客户发展更多

房客户，是我们客户开发的重要途径。

需要强调的是，获取客户推荐的

前提是要为你的客户提供优质服务，和

你的客户成为朋友，这样，他甚至会主

动跟我们讲起某某朋友也要买房或者卖

房，然后经纪人再以朋友的身份与推荐

客户沟通。这就是你收获更多客户资源

的时候了。一单房产服务的完成，正是

客户推荐开发的良好开端。这样就能更

长久，也能有更多的成交。

文 | 成都区域 张中陶

前沿交流EXCHANGE

31

深圳2012年的金九银十，比前几个

月暗淡了许多，但撇开我们共同遇到的

客观原因，自身的内因才是我们改变和

成就的原点，没有人能随随便便成功。

如果把我们每个人都比喻成一块璞玉，

那么我们还需要经历更多的雕刻、斧

凿、修饰和岁月的磨练，这样才会成为

一块价值不菲、发光发亮的美玉。

工商铺部保利中心分行业绩一直很

突出，继上次8月份采访李保君之后，

10月底第五组熊茂林喜开一份收佣101

万的买卖单。以下是他的介绍：

“我就是熊茂林，2012年8月份进

入到我们公司。其实早在2010年时我在

这呆过一阵，那时候心里老想着尝试更

多的行业，之后便离开做了很多工作，

后来辗转还是觉得自己适合现在的这份

工作。老实说，经历了多了人也变得踏

实多了，我始终相信只要自己努力，一

定会有一番成绩，如果不努力，一切都

只是空谈。之前我也在其他的地产中介

做过，住宅和商铺都有过接触：住宅面

对的客户群都是刚需性比较强，成交也

比较快；而商铺的客户群偏向投资性，

成交时间长，需要长时间的沟通和磨

合，因为商铺的买单和租赁对于客户和

业主来说考虑的决策性因素也比较多。

做商铺，有时候面对的客户对楼盘的了

解往往比我们自己还要专业，我们需要

有一个很好的心态，把客户放在心上，

诚信并不只是体现在你很重视他，更多

的是需要我们把自己和客户放在同一个

利益点上。让客户相信我们，对这个楼

盘，缺点和优点一并告知，当然说话必

须有技巧，要学会如何更隐晦地说缺

点，始终让优势成为谈话的主轴。

让我感悟深刻的另一点是：选择一

个好的领导。好的领导不仅可以更好帮

助自己成长，也会给这个团队不断注入

新的力量和激情。我和我们刘区（工商

铺部营业二部C区区经）也算是老相识

了，在这样的市场氛围下，刘区经常给

我们打气，他常说‘没业绩不要紧，最

重要的是我们真的在用心，在努力，市

场在变，但我们自身始终要保持一个很

好的心态，以不变应万变’。有了领导

的给力加油，我们也信心十足，就像每

次刘区和胡总（胡晓）与我们一起陪客

户看楼一样，我们需要学习他们的谈话

技巧和不同的处事经验，自信源自于信

心，信心则来自于无数次成功与失败的

沉淀，那是一种需要不断学习的气质。

非常感谢每一位领导的帮助和栽培，作

为一个‘新人’我学到很多。

在深圳辗转将近10年，我做过很多

不同的工作，哪怕是上街发传单、打街

霸，哪怕是走街串巷，其一点一滴都是

一份成长和蜕变，我一直都相信没有人

能随随便便成功。平常同事朋友们都开

我玩笑说我是个老实的人，其实外表看

上去有多老实多扎实不重要，最重要是

我们的心，如何退去华丽的外表找到自

己一颗安静的心，不急不躁扎实的走好

每一步，那才是视野所向。

和熊茂林的对话，让我想起了有这

样一个故事，山上的庙里有尊雕刻精美

的佛像，前来拜佛的人络绎不绝。铺在

山路上的石阶开始抱怨：“大家同是石

头，凭什么我被人踩来踩去，你却被人

供在殿堂？”佛像笑了笑：“当年，您

只挨六刀，做了一方石阶，而我经历了

千刀万凿之后，才有了现在的形状”，

不言而喻，我们今天的坎坷和努力都是

为自己的未来塑造着形象，没有人能随

随便便成功。

作者感悟：熊茂林曾经当过兵，

2002年退役后开始来到深圳打拼，他给

我的感觉是朴实无华，言语中透漏着真

诚与亲切。我们应该多多地关注身边的

彼此，我们可以学到很多，也可以感受

到很多。

没有人能随随便便成功

文 | 深圳区域 徐丽敏

21世纪中国不动产 21 Century Issue: 43 Jan, 2013

32

我是刘金勇，2012年4月份进入公

司，现在职于深圳福田区营业三部A区

东海尊豪分行。进入房地产行业之前，

我从事了两年的保险工作，发现需要给

自己找到另外一个方向的延伸，就这样

我选择了房地产行业，而且毅然地选择

了21世纪不动产。

刚进公司的几个月，我和很多伙伴

一样，没有业绩，如果持续没有业绩很

可能被公司fire（开除）。我没有放弃，

我相信在C21这样一个好的平台我可以

好好地展现自己的抱负。做保险的两

年，让我练就了一身电话销售的本领，

所以“call客”对于我来说没有任何问

题。每天call（打电话） 300个，一个月

就是9000个，大多数人认为如此狂轰滥

炸般的打电话会让人受不了，甚至是崩

溃。但换个思考方式请大家想想，若是

你一个月收入10万，那你的call客相当于

每个电话值10块钱，一个电话10块钱，

我想，用这样的角度去计算，相信再也

没有比这更划算更有意思的电话吧。从

时间上算，一天300个call，相当于一天

之中花了7个小时打电话，但就应如此

坚持，借用鲁迅的话诠释：“哪里有天

才，我只是把别人喝咖啡的功夫都用在

了写作上”，有量就会有质的突变。

当然我的call客是有计划和时间分

配的。周一至周四大海捞针的call，周五

集中call也就是重点突破。我很快就有了

收获，11月一举拿下了20万的业绩。这

给了我巨大的信心，在我的内心始终坚

信，只要我坚持，只要我始终相信我所

相信的，我会收获我要的结果。

有认识的人可能会好奇，为什么

我总是提着环保袋，无论什么场所，无

论什么时间段？其实袋子里是我们的传

单，随身携带，随手就传递了我们的信

息，谁知道呢，也许潜在客户就在这些

传单的受众中呢。在去上下班的路上，

去餐厅的路上，这些人流高峰阶段是派

发传单最好的时间点，甚至在8-9月这

两个月的晚上，我爱人都会和我一起在

街上派发传单，这让我很感动，同时也

让我信心倍增、充满战斗力。

有 了 业 绩 才 更 要 继 续 坚 持 和 努

力，都说“路遥知马力”，坚持可不是

体现在一天两天的事情，好的业绩需要

不断地保持和提升，在我们21世纪不动

产这样好的平台里，更应好好地把握。

还是那句话，我相信，我坚持，我收

获。

每个有着梦想的人，都会去寻找一

个能实现梦想的地方。我，自然也不例

外，我曾北上，期望着能在那片白雪皑

皑的净土上描绘出我人生的色彩；我曾

南下，期望着能在人流穿梭的国际化大

都市打拼出属于我的一片天地；可是，

一番闯荡，我回到了我的起点，回到了

这个绵延在长江两岸的城市。看清了外

面的喧嚣和灯红酒绿，我知道留下我的

梦想的种子的地方，就是这里，就是我

生长的地方。

“ 思 想 有 多 远 ， 我 们 就 能 走 多

远。”回到武汉，几番思量我终于知道

了答案，选择21世纪不动产作为我人生

的起点。自从进入这个全球五百强的

品牌体系后，我得到了很多，一个广阔

的平台，一个温暖的“家庭”，一群

可爱的同事和许多优秀的老师，我蓦然

发现，生存在这个社会里，需要的是特

长、是技能。此时我又会问自己，我会

做什么。从小到大，我就是家里的“孙

悟空”，十八般“武艺”不说样样精

通，但也是十之八九，从六岁开始练得

乒乓球、十岁学游泳、羽毛球、十六岁

学吉他、口琴，到十九（下转33页）

刘金勇：我相信，我坚持，我收获

寻找梦的起点，成就我的辉煌

文 | 深圳区域 徐丽敏

文 | 武汉区域 李 璐

前沿交流EXCHANGE

33

（上接31页）岁学的花样轮滑，这一系

列的技能见证的是时光的流逝、岁月的蹉

跎，直到现在我还是将自己定位在一个未

经社会磨练的初生牛犊的角色上，周围的

环境时刻影响着我，大学里做过不少兼

职，也吃过不少苦，尝过不少酸甜苦辣，

也算是尝到了一点生活的滋味，总结了一

个字——难！以现在我自身的能力与状

况，我告诉了自己要在销售行业走出一条

属于自己的路。我要在我人生职业道路

上，留下一步步坚实的脚印和一滴滴辛勤

的汗水。我不知道前方等待着我的是什

么，是光明大道，抑或是满地泥泞，但是

我坚信，选择正确的方式与态度走过这条

漫漫人生路才是成功的。

“勤劳一天，可得一日安眠；勤劳

一生，可永远长眠。”莎士比亚的这句

话时刻提醒着我，也时刻激励着我。今

天我选择了21世纪不动产，我就要在这

里学习、总结、收获，我要用这些财富

来成就一个蓄势待发的自我！我，就是

李璐！

多数人认为勇气就是不害怕，其实

不然，不害怕不是勇气，它是某种脑损

伤。勇气是尽管你感觉害怕，但仍能迎

难而上，尽管你感觉痛苦但直接面对。

没错，要的就是迎难而上。

困难、挫折时常伴随我们左右，

但是它的出现不是要摧毁一个人，而

是在塑造一个人。老话常说：困难像

弹簧，你强它就弱，你弱它就强。我

们要勇于接受困境，以稳定、平和的

心态来接受它的到来。迎难而上才是

自我提升的最佳办法，也是通往成功

之路的必要途径。

古人云：“有志事易，无志事难。

知难不畏，绝壁可攀”。凡是有志者事

竟成，燕雀之志的人处处重重碍手碍

脚；人要做到凡事未卜先知是不可能

的，但可以面对困境勇往直前而不退

缩，即使眼前就是悬崖峭壁也可以登攀

得上。如此人生若要登攀，一定要有果

敢勇气与坚定不屈的精神，因为高山挡

不住太阳，困难吓不倒硬汉。你，是那

个迎难而上的硬汉吗？

曾 经 看 过 一 篇 文 章 叫 《 鹰 的 重

生》，它是TCL集团总裁李东生先生写

的，可能文章的高深思想我没弄明白，

但我记得文章写到的鹰的故事。鹰是世

界上寿命最长的鸟类，它一生的年龄可

达70岁，要活那么长的寿命，鹰得在

它40岁时做出一个困难却重要的决定。

这个时候，它的喙变得又长又弯，几乎

碰到胸脯；它的爪子开始老化，无法有

效地捕捉猎物；它的羽毛长得又浓又

厚，翅膀变得十分沉重，使得飞翔十分

吃力。此时的鹰只有两种选择：要么等

死，要么更新——150天漫长的蜕变。

它必须很努力地飞到山顶，在悬崖上筑

巢，停留在那里，不得飞翔。鹰首先用

它的喙击打岩石，直到其完全脱落，然

后静静地等待新的喙长出来。再把爪子

上老化的趾甲一根一根拔掉，鲜血一滴

滴洒落。新的趾甲长出来后，鹰便用它

们把身上的羽毛一根一根拔掉。5个月

以后，新的羽毛长出来了，鹰重新开始

飞翔，再迎来30年的光辉岁月！

第一次看这篇文章时，觉得鹰蜕

变的过程很是残忍，老天对待鹰真不公

平。但回头一想，当鹰遇到困难时，它

选择的是迎难而上，经过长达5个月痛

苦的蜕变，获得了重生。这是挑战，挑

战自我，挑战困难，收获的就是升华和

飞跃。其实人最难的是超越自己，人最

美的也是超越自己，超越自己就需要迎

难而上。

工作中的问题、困难永远存在。

如果你的工作不需要解决任何问题，

那么这份工作就是毫无价值的机械劳

动。谈不上能够提高自己发展自己，

更谈不上有什么机会。房地产中介行

业是一个充满挑战和机遇的行业。一

线的经纪人，直接面对客户，毫无疑

问会遇到各种难题，当客户业主给你N

多挑战，你没有业绩，你没有方法，

甚至没有坚持下去的动力。困难就在

那里，没有人可以帮你，你只有想办

法去解决它才会消失，如若你视而不

见一味逃避，它永远就在那，你也永

远都得不到提高。未来的路是靠我们

自己走出来的，“世上本没有路，走

的人多了便成了路。什么是路？就是

从没路的地方践踏出来的，从只有荆

棘的地方开辟出来的。 ”

马云有句话很经典：今天很残酷，

明天更残酷，后天很美好，但绝对大部

分是死在明天晚上，所以每个人不要放

弃今天。我们要做的就是遇到困难坚持

不懈，赢在今天，解决问题在今天，迎

难而上在今天。

迎难而上

文 | 深圳区域 徐丽敏

21世纪中国不动产 21 Century Issue: 43 Jan, 2013

34

21世纪不动产自从2000年进

入中国市场以来，品牌影响力和知

名度逐年扩大，短短10多年里成

为了中国首屈一指的房地产综合服

务提供商。这一切靠的是什么？作

为一种成熟的商业模式，特许经营

的作用至关重要。授权是其中的关

键一环。我在21世纪不动产杭州

区域工作了8年，其中授权工作两

年，这里和大家分享授权岗位上的

一些想法。

授权也是一个销售工作，和我

们的中介服务一样。在门店中我们

的产品是我们掌握的信息量以及我

们的专业服务，在授权工作中我们

所销售的产品是品牌、是理念、是

模式、是统一的金色标准。

真正优秀的授权人员，必须上

知天文，下知地理，背得出成交行

情 ， 说 得 了 政 策 走 势 ， 嘴 皮 子 跑

得过火车，脸皮子扛得下炮弹。换

句话说，就是知识面一定要够广、

行业消息一定要灵通、对于政策要

第一时间了解而且最好有自己的解

读，不 论 遇 到 怎 么 样 的 客 户 都 要

淡 定 ， 从 容 面 对 。 同 时 ， 你 可 以

用 尽 一 切 营 销 技 巧 ， 但 绝 不 可 有

欺 骗 ， 真 诚 服 务 不 光 光 针 对 我 们

的 门 店 客 户 ， 授 权 人 员 更 应 该 第

一 个 去 履 行 这 句 承 诺 ， 授 权 客 户

也 是 客 户 ， 他 们 也 同 样 享 有 享 受

真诚服务的权利。

2 1 世 纪 不 动 产 的 加 盟 客 户 一

般来自两大人群。第一类是房地产

行 业 内 从 业 人 员 （ 包 括 一 手 ， 二

手），第二类是房地产投资人群。

他们都有着比较显著的特点。第一

类人群有经验、有团队、有信心，

但是没有强大的资金实力。第二类

人群有钱，以及对这个市场的投机

心态，但行业经验严重缺乏。我们

在和客户初次接洽时，首先要搞清

楚他的来历以及开店的规划，接着

就是对客户的“教育”。

所谓“教育”，这里专指“风

险教育”。介绍完品牌、系统、费

用 、 支 持 等 基 本 的 开 场 白 之 后 ，

“ 风 险 教 育 ” 就 是 必 须 的 了 。 要

针对客户的资历和背景将他开店所

需要面临的风险完全剖析给他。比

如，你的客户是一个行业经验丰富

的店长，你就应该告诉他，开店是

一个系统工程，作为一个投资方、

一 个 老 板 ， 还 需 要 了 解 公 司 的 成

本、法律风险、现金流的控制、税

务关系，每天店门需要承担多少费

用，以及经营收益方面的问题等，

都要非常细致地分析给客户听，告

诉他不要用以前的眼光来思考二手

房门店，以前的那些经验并不必然

给他带来成功。如果客户擅于投机

房地产，则要明白告诉他，现在是

投资做事业，而不是投机炒房子，

店 开 出 来 就 要 对 员 工 、 对 企 业 负

责，而不像炒房差不多就脱手。这

是一个非常辛苦的行业，不光要有

钱还得要有人帮你打理，如果没有

相 应 的 团 队 ， 一 定 要 慎 重 考 虑 开

店。总之，就是面对不同的客户一

定要将他所缺的要素，一针见血地

指出来，在描述中可以适当放大，

让他们严肃地面对开店所会面临的

一些问题。

第二步，要进一步细化风险。

客户开店的位置各不相同，都有优

缺点。优点可以一笔带过，缺点则

需要重点提示。2012年下半年，

我有一个客户计划将店开在某个大

型新兴版块，那里属于地铁版块，

可供营销的房源非常之多，潜力巨

大。我非常赞同他的这些观点，但

随即提醒他，这个版块内大多数房

源都为2010年销售的，购入价格要

比现在整整高20%左右，这些房源

真的会如预计那般流入市场吗？希

望在开店之前可以谨慎考虑。这位

店东后来也将这个问题摆在了营销

的首位，深耕地铁房租赁。

第三步“劝退机制”。经过了

以上两轮的打击，一些被楼市搞得

冲动异常的客户，脑子已经清醒了

很多，授权人员就应该适时的推出

第三个步骤“劝退”。可能很多同

事会骂我，人家好端端（下转35页）

授权，就是对加盟客户的风险教育

文 | 杭州区域 周 晨

前沿交流EXCHANGE

35

（上接34页）地拿着钱加盟你的品

牌，你却把人往门外推。要知道，加

盟客户也是我们的客户，我们理应以

诚相待。应该让客户清醒地了解他到

底是否需要加盟，加盟的意义何在，

能否带来实质性的帮助等，这些问题

一定要和客户说透，绝不可为了个人

的业绩将21世纪这金字招牌拿来忽悠

人，事实一定会教育你，这样做得不

偿失。如果这时你的客户纯粹是为了

加盟而加盟，对一些实质性的东西视

而不见，以为加盟就能够发大财的，

建议你第一时间劝其三思，甚至可

以建议其暂时不要加盟，尝试用自

己的品牌运行一段时间，待条件成

熟之后再来考虑这个问题。能够做

到这点的，才是一个优秀的以诚待

人的授权人员。这么做，既保护了

投 资 加 盟 者 的 利 益 ， 也 让 整 个 品

牌、体系运营的含金量更高，更重

要的是在我们授权人员身上，看到

了大气、诚恳、负责的企业态度和

企业文化，假以时日，将会对21世

纪不动产的发展带来极大的裨益。

2012年12月3日一个特殊的日

子，作为安信一名普通的员工，去

成 都 参 加 一 年 一 度 的 公 司 年 会 ，

心 中 充 满 了 喜 悦 ， 喜 悦 中 带 着 一

种淡淡的温馨。本次年会以“更聪

明·更大胆·更迅速”为主题，传

递出全新的理念，即做事讲方法，

沟 通 讲 技 巧 ； 自 我 突 破 ， 自 信 果

敢；快速反应，步步领先。

公司年会不仅是对一年的业务

和 运 行 做 一 个 回 顾 和 总 结 ， 将 公

司 的 下 一 年 的 目 标 以 及 企 业 文 化

灌 输 给 全 体 员 工 ， 更 主 要 的 是 ，

是 与 员 工 代 表 进 行 零 距 离 的 沟

通 ， 使 员 工 体 会 到 来 自 公 司 领 导

的 关 怀 ， 并 对 企 业 文 化 有 更 准 确

的 领 悟 。 公 司 年 会 也 是 领 导 和 员

工 相 互 增 进 了 解 的 平 台 ， 促 进 所

有 员 工 的 参 与 和 沟 通 ， 同 时 也 调

动 了 员 工 之 间 的 积 极 性 ， 也 能 加

深 员 工 对 企 业 的 认 知 程 度 。 年 会

中 聆 听 着 各 位 领 导 的 发 言 ， 我 的

思 绪 伴 着 激 昂 的 演 讲 声 ， 引 导 着

我 回 顾 公 司 走 过 的 不 平 凡 的 路 。

经 过 一 年 来 的 付 出 ， 我 们 从 遇 到

困 难 ， 解 决 困 难 ， 战 胜 困 难 到 取

得 的 成 就 ， 心 中 充 满 着 感 慨 。 因

为 我 们 知 道 ， 人 生 一 点 一 瞬 ， 都

会 留 下 奋 斗 的 影 子 ， 也 会 留 下 宝

贵 的 精 神 财 富 和 刻 骨 铭 心 的 回

忆。奋斗，是我们不变的理念。

从某种意义上来说，年会又是

播 种 机 ， 撒 播 着 春 天 的 希 望 ， 预

示 着 来 年 的 宏 伟 业 绩 ， 年 会 也 是

加 油 站 ， 积 蓄 力 量 ， 蓄 势 待 发 ，

让 你 在 前 进 的 路 上 迈 出 的 步 伐 更

坚 实 有 力 。 参 加 了 公 司 年 会 ， 我

倍 受 鼓 舞 ， 对 公 司 和 自 己 的 明 天

充 满 信 心 ， 觉 得 浑 身 有 使 不 完 的

力 量 。 我 深 深 地 感 受 到 公 司 年 会

不 仅 可 以 增 强 公 司 的 凝 聚 力 ， 鼓

舞 士 气 ， 为 来 年 计 划 的 实 施 有 着

很好的激励作用。

我们现在所做的一切工作，实

际上是在为自己以后的路做铺垫，

在我们所做的工作当中我们能够学

到很多的东西甚至是做人的道理；

要向周围的人学习他们的长处，弥

补自己的短处，古人云：三人行必

有我师焉，择其善者而从之，其不

善者而改之，只有这样才能更加提

高自己，向上看，更上一个台阶，

从而做到更好。而只有虚心，才能

够捣空自己不好的东西，去接受好

的、新生事物。

要做好工作，首先，做人要讲

诚信。不做虚假的事，才能真正得

到别人的认可。其次，要敬业。这

是心态问题，只有把工作当做是一

种 乐 趣 的 人 ， 那 他 就 一 定 是 敬 业

的。 回首往昔,公司的业绩让我们

都难以忘怀,它给予了我们希望、收

获，更重要的是给予了我们成长的

经历。

虚心、诚信、敬业

文 | 北京区域 吴月英

21世纪中国不动产 21 Century Issue: 43 Jan, 2013

36

封面专题COVER SPECIAL SUBJECT

据粗略估计，在已实行限购的城

市，90%以上是刚性需求。也就是

说，在限购限贷的严厉调控下，投机

性需求已基本挤出，投资性需求也占

极小的比例。这是此轮调控取得的初

步成效，业内对此基本达成共识。

刚需强劲

2012年的楼市反弹，幅度之大、

时间之长，超乎绝大多数人的意料。

尤其是11月和12月的这波所谓“翘

尾行情”，力度几乎逼近6-7月的年

内高峰。如果有关投机投资性需求基

本被限制的说法成立，那么，2012

年的楼市就主要是刚性需求（包括符

合限购条件的改善性需求）拉动的。

很显然，我国刚性需求的力量仍相当

强大。

2013年我国主要城市的购买需

求，仍主要由刚性需求担当，因为限

购、限贷的调控不可能放松。换句

话说，2013年现有调控政策的核心

（限购限贷）不会改变。很简单，一

旦放松，房价就会暴涨，没有人愿意

看到这种后果。

但张磊同时提出，如果政策只是

保持现状，即坚持现有调控政策不放

松，而没有新的政策出台，那么，

2013主要城市的房地产市场，必定

是量价齐升。

成交量会增长，是因为，符合购

房条件的居民（购房需求）在增加。

除北京外，其他城市限购令的条件一

般都是须提供一年社保或纳税证明。

限购令实施时已参加工作的居民，

2012年3月后基本都满足这个条件。

2013年亦不例外。

北京限购令的时限是5年。2008

年 1 月 1 日 起 施 行 的 新 《 劳 动 合 同

法》，要求用工单位为职工强制性缴

纳社会保险。到2002年底，新劳动

法实施已经5周年，这意味着，2013

年1月以后，北京市符合限购条件的

购房者数量会更多，它必然会对楼市

限购效应起明显减弱的作用。也就是

说，在其他因素不变的情况下，从理

论上看，2013年北京的购房需求将

会增加。

2012年二季度和年底的两波成交

高峰，都是由刚性需求主导，由此可

以推测，2013年增加的购房需求，

也将推动成交量增长。

根 据 一 般 价 值 规 律 ， 在 供 给

不 变 的 情 况 下 ， 需 求 的 增 加 ， 价

格有上涨的动力。由于2011年下

半年至2012年上半年近一年时间

内 ， 多 数 城 市 土 地 供 应 同 比 大 幅

下 滑 ， 从 而 将 对 2 0 1 2 年 年 底 至

2013年尤其是2013年上半年的商

品 房 供 应 产 生 影 响 ， 以 此 观 察 ，

2 0 1 3 年 上 半 年 的 新 增 商 品 房 供

应，很难高于2012年同期，如果

不 是 更 低 的 话 。 因 此 ， 在 成 交 量

增 长 的 压 力 作 用 下 ， 房 价 将 呈 现

上涨的趋势。

但是，由于2012年11月、12月

的年内第二波成交高峰，是在某种恐

慌性情绪下发生的，透支了2013年

的部分需求，因此，2013年1月、2

月将再现环比下滑的现象。2月是传

统春节，3月又逢全国两会，因此，

与2012年11-12月相比，2013年一

季度将呈现成交滑落的现象，价格也

不会有明显回升。

如果没有新的政策出台，2013年

二季度，商品房市场将重拾升势，量

价齐涨。但3月份全国两会将产生新

一届中央政府，房地产调控政策将不

可避免地成为新一届政府最重要的考

量目标之一。前面说了，现有调控政

策不会改变，但2013年4月以后，是

否会出台新的调控政策，加大调控力

度，一切还是未知数。

只要没有新政必定量价齐升

文 | 尤小舟

猜想2013

37

可供选择的调控手段

可以选择的调控手段，现实主义

地看，除行政限购之外，2013年房

地产最大的变量就是房产税了。财政

部和住建部都说要扩大房产税试点。

但如果是上海、重庆那样的房产税，

就别折腾了，费那么大的劲，多收那

么点税，毫无意义。

有业内资深人士建议，应如此征

收房产税：家庭第二套以上住房，或

人均70平方米以上住房，征收累进税

率的房产税（或叫房产奢侈税）。具

体细节可完善，譬如，单身家庭就一

套房，不管多大面积，都免征。

请你看清楚了，不是每个人都征

房产税。年轻白领们，哪怕你为便于

父母来帮你照顾孩子，刚凑钱买了第

二套房，按以上建议也是不征房产税

的。那些拥有10多套甚至几十套房产

的人反对，还能理解，你言辞激烈地

跟在后面反对，是想捍卫什么？

作为理性的经济人，为维护自

己 的 利 益 而 发 言 ， 无 可 厚 非 。 譬

如，有的央企每年利润上千亿，但

哪个董事长要是说这是其经营有方

的结果，人们肯定要笑掉大牙，因

为那些利润大多是垄断性溢价，企

业领导只要有一般智商就做得到。

既 然 名 义 上 是 全 民 所 有 制 企

业，央企或所有国企的分红比例提

高到30%，并非不合理。别拿扩大

再生产说事儿了，你们只是不想与

全民分享溢价罢了，除了高昂的年

薪和福利，央企们甚至连住房公积

金都是最高的。

要求提高国企的分红比例，减少

或限制央企们的高薪高福利，正如要

让多套房产持有者交税一样，他们找

出各种冠冕堂皇的理由反对，利益所

系，再正常不过了。请原谅我的心理

阴暗，我确实认为，除了盲从跟风

者，应该从利益的根本去寻找发言的

动机。

可是央企的话语权非一般民众

可比。瞧国资委列出的数据，每年

上 缴 利 税 多 少 ， 为 国 家 作 出 了 巨

大贡献。但那些利税，本就属于全

民，你们贪为己功罢了。央企对分

红限薪的话语权，就如同房产税是

否开征的话语权。

那我们可以寄予期望的，只有政

府这个公共利益的代言人。虽然也有

经济学家称政府也有自己的利益而不

可信，但那样想就太令人绝望了，我

宁愿相信政府还能代表公共利益，希

望它能从纷纭嘈杂的声音中，经过协

商甚至妥协，寻找实现公共利益最大

化的解决之道。

2013年4月中央政府部门还会观

察一段时间。如果随着成交量的攀

升，房价快速反弹甚至出现所谓的暴

涨，那么出台新的调控政策的可能性

就将大大增加。无论如何，新一届中

央政府仍会把房地产调控进行下去，

绝不会容忍房价暴涨。加大调控力度

的政策手段，无非有三种选择：一是

提升行政限购的条件，并扩大实行限

购的城市数量；二是提高限贷门槛，

对购房贷款和开发贷款都更加严格；

三是在更多的城市征收房产税，而且

税率可能高于现在试点的重庆、上

海。不过，政府不会轻易将行政调控

手段升级，而房产税要全面推开的迹

象至少目前还没有看到。

2013年对房地产市场还有一个

潜在的利好，就是降息。2013年经

济将继续回升，但通胀压力加大。为

释放流动性，降息是优先选择的手段

之一。在目前阶段，房地产总是降息

受益最大的行业之一。

总之，如果不加大调控力度，

2013年房地产市场将呈现量价齐升

的局面，良性的局面是成交增长，价

格平稳上升；而一旦价格上涨过快甚

至暴涨，新的调控的到来将不可避

免。

21世纪中国不动产 21 Century Issue: 43 Jan, 2013

38

政策走势：去投资化的限购、限

贷不可能本质上出现松动

毫无疑问，2013年房地产总的调

性是：将坚定不移地搞好房地产市场调

控，继续实行限购措施，坚决抑制投

机、投资性住房需求，支持合理自住和

改善性需求，继续严格实施差别化的住

房信贷、税收政策和限购措施。

中央经济工作会议定调2013年

货币政策仍以稳健为特征，货币政策

的稳健特征决定房地产市场的运行会

相对稳健，不会出现大起大落。从

当前政府表态及实际政策执行来看，

2013年房地产调控政策仍然会呈现

出“外紧内松”的市场特征，政策层

面“微调”定向宽松刺激刚需与坚持

房地产调控的不动摇的“双重标准”

会同时执行。

相当确定的是，未来10年，城镇

化是我国扩大内需的最大潜力所在，

伴随着城镇化的进一步推进，房地产

市场在城镇化过程中拉动内需的地位

也会日益突出出来，这将助推房地产

市场基本面持续回升与回暖，这有可

能会使房价继续坚挺，甚至出现房价

持续小幅上涨的现象。同时，在推进

城镇化过程中，一旦房价出现反弹风

险，政策层面尽管在执行力度上还有

可能再度有所收紧。

资金走势：流动性进一步宽松，

今年仍有购房机会

2012年以来，CPI增速放缓并且

呈现企稳态势，通货膨胀将得到进一

步缓解，在此基础上，楼市政策“微

调”，差别化的楼市调控政策导致市

场成交量逐步回暖。与此同时，在降

准与降息之下，市场流动性进一步宽

松，总体上也推动房地产市场逐步向

回暖靠近。

2012年6月以后，全国房价仍然

出现连续7个月上涨的现象，这一定

程度上说明，在未来货币政策走向定

向或定量宽松之时，市场面临的通胀

预期压力正在上升，无论是出于自住

购房目的，还是投资购房目的，防止

口袋中货币进一步贬值购买力降低成

为当务之急。

尽 管 当 前 由 于 楼 市 政 策 “ 微

调”，成交量逐步回暖，房价降幅正

在收窄，能够带来市场趋势性下跌的

市场基础环境并不存在，房价持续下

跌的动力正在逐步消失。虽然部分购

房者错过了2011年10月底至2012年

上半年之间的大幅降价的最佳购房

“时间窗”，但是，由于一些企业在

年度销售业绩指标、短期拿地资金需

求、回笼资金采购原材料及资金面的

压力下，短期内仍会进行策略性的促

销活动，因此，建议确有需求的购房

者抓住有利时机坚决入市，而不是持

续观望。

市场走向：将现真正意义回暖？

从整个市场“基本面”来看，全

国房地产投资已出现回升的迹象，开

发企业对于整个市场的信心转向谨慎

乐观，并将在成交量回升的之后继续

加大房地产投资、新开工面积，甚至

重拾土地市场拿地的热情，从而形成

市场真正意义的“回暖”。

2013年房地产市场基本面应该还

会在“微调”政策刺激下持续回升，

但不会出现大幅逆转行情，市场仍处

于大周期的低谷期的复苏与回升期，

保持“限速”中缓慢复苏与房企有限

制的扩张的行情将是2013年整体市

场基本面的特征。

在此阶段，伴随着城镇化的进一

步推进，房地产市场在城镇化过程中

拉动内需的地位也会日益突出出来，

这将助推房地产市场基本面持续回升

与回暖，这有可能会使房价继续坚

挺，甚至出现房价持续小幅上涨的现

象。在房价相对平稳的阶段，仍然是

自住需求、刚需一族相对合理的购房

时间“窗口”，在这个阶段，首套房

“自住需求”将继续支撑整个房地产

市场成交量回暖。

总体看，2013年房价不会出现所

谓暴涨，否则必将迎来中央的坚定回

击。不确定的只是，如果房价涨幅超

出中央预期，会以怎样的调控手段应

对。假如真的出台高税率的房产税，

对房地产经纪行业是前所未有的利

好，我们将迎来真正的黄金时期。但

预计2013年底以前全面推行房产税

的概率微乎其微，扩大试点的可能性

较大。

2013年楼市的确定性与不确定性

文 | 齐一鲁

封面专题COVER SPECIAL SUBJECT 猜想2013

39

40

截至2012年12月31日，北京新

房市场成交量同比去年大涨130%，

成交均价小幅上涨4.3%；上海上涨

22.6%，成交均价小幅上涨2%；深圳

上涨26%，均价则小幅下跌了0.4%。

据21世纪不动产分析师张磊说，深圳

的下跌主要是由于深圳住宅用地开发

逐步外延，以及2012年刚需盘占主打

地位所致。

在二手房方面，北京二手房成交

量同比大涨50%，上海上涨18%，深

圳则下跌11%，三地二手房挂牌价格

均有所上涨。对于深圳二手房成交量

的下跌，张磊分析说，这主要是由于

2011年7月份深圳执行了二手房评估

价征税政策，其后二手房市场陷入低

谷，直到2012年下半年才逐步回升。

北京二手房成交创新高

据统计，2012年北京新建商品

住宅总签约数为123033套，比2011年

90605套上涨了35.8%；二手房2012年

签约143630套，比2011年121512套上

涨了18.2%。估算2012年全年北京住

宅（剔除保障性住房）成交总套数为

26.6万套，比2011年全年15.9万套成

交总量大增67%。

根据北京住建委网站的网签数据

统计，2012年12月份北京全市二手住

宅网签量为17920套，环比11月上涨

24%。年底楼市交易量的翘尾，不仅使

得12月月度成交量创下了2012年年内的

新高，而且也创下了自2011年2月份调

控以来，近23个月的成交量新高。

北京房协2013年1月6日发布数据

显示：2012年，北京商品住房共签约

23万套，同比上涨36.9%；新建商品

住房成交均价2.07万元／平方米，比

2011年下降7.6%。

北京房协监测显示，2012年，

居民首次购房比重稳定在9成左右，

第二次购房也多为改善型需求，投

机投资性需求基本上被挤出。从结

构上看，2012年北京住房市场主要

呈现为：五环外成交量占86.5%，成

交均价1.76万元／平方米，同比下降

2.1%；140平方米以下户型成交量占

80.1%，成交均价1.73万元／平方米，

同比下降3.2%。

针对2012年年底北京楼市出现的

翘尾行情，北京房协秘书长陈志称，

货币政策的适度放松和政策趋稳预

期等综合作用导致去年11、12月份成

交翘尾，不过此类上涨是阶段性、波

段性的，不会持续。2013年的北京楼

市，北京房协认为依然以稳为基调。

继12月二手房住宅成交17920套

成为自2011年2月份以来的最高峰之

后，2013年元旦北京楼市仍保持着旺

盛的交易势头，假期3天二手房住宅

成交量达181套，同比增涨4倍，直逼

2011年。根据网签数据监测，2013年

1月1日至3日北京二手房网签209套，

网签面积17726.28平米，其中住宅网

签181套，网签面积16161.01平米，迎

来二手房市场新年的“开门红”。

上海去年成交上涨近三成

上海搜房数据监控中心统计，

2012年度上海楼市共计成交商品住宅

78257套，成交面积938.7万平方米，

签约均价22461元/平方米。全市17个

区县中大浦东以超过200万平方米的

签约量全市居首，嘉定、宝山2区的

成交面积也均超过了100万平方米，

分别为145.5万平方米和127.0万平方

米的签约面积位居二三位。

2012年度上海楼市共计成交商品

住宅78257套，共计成交面积938.7万

平方米，签约均价22461元/平方米。

全市17个区县中大浦东以超过200万

方的签约量全市居首，嘉定、宝山2

区的成交面积也均超过了100万平方

米，分别为145.5万平和127.0万平的

签约面积位居二三位。

上海二手房指数办公室发布的报

告显示，2012年12月，上海二手房指

数为2600点，环比上涨0.19%，涨幅

相比上月扩大0.04个百分点。2012年

主要城市去年成交好收成

文 | 尤 成

封面专题COVER SPECIAL SUBJECT 猜想2013

41

二手房价格呈现由跌转涨，从6月反

弹持续至年末，以涨幅出现突破，成

交量“翘尾”收官。

深圳去年二手房成交6.6万套

2012年，可谓是深圳二手楼市从

低迷走向复苏的一年，在年初政策预

期不断放宽的带领下，楼市信心逐

渐回复，市场走出一波量价齐升的

行情。全年过户量为65803套（含商

办），虽比去年下降11%，但成交呈

现前低后高的形势，上半年成交2.3

万套，下半年已经达到4.2万套，9月

份达到顶点，成交量超过8500套。

市场信心及成交量的回升，也刺

激了房价的上涨，2012年全市二手房

均价创下了“双新高”，全年均价

17671元/平方米，同比增4.4%，创下

历史年度新高；月度均价更是节节攀

升，12月均价首破1.9万元/平方米，

创下历史月度新高，相比全年1月份

的低点，最大增幅达到33%。

另据深圳市规划国土委数据，

2012年12月，深圳新房成交面积和套

数分别为4637套，43 .03万平方米，

双双创下全年新高，成交面积更是创

下26个月新高。据此计算，2012年度

深圳全市成交套数和面积分别达到

40190套和366.74万平方米，成为近3

年以来新高。

武汉去年新房成交超13万套

数据显示，2012武汉楼市全年

销量13.53万套，较2011年增加2.8万

套。武汉房管局数据显示，2012年武

汉全面房价万稳中有升，全年房价从

5月开始掉头上扬，涨幅最大的一个

月出现在12月，12月较11月房价上涨

95元/平米，而在此之前，全年房价

整体波动也仅仅只有72元/平米。

杭州二手房

去年成交量为上年近两倍

过去的一年，杭州二手房市场呈

现震荡上升的局面。从三四月份开始

回暖，再到七八月份达到成交量的

顶峰，转而又进入温吞的“金九银

十”，最后年末的翘尾行情，二手房

市场经历了从冷最终到暖的过程。

据 统 计 ， 2 0 1 2 年 杭 州 成 交 了

22823套二手房，是2011年成交量的

近两倍。二手房成交均价随之水涨船

高。2012年杭州主城区(除萧山、余

杭)成交均价为20696元/平方米。而2

月的成交均价仅为17898元/平方米，

比较之下，全年二手房成交均价比年

初涨了2798元/平方米。

南京去年商品房成交接近翻番

来自网上房地产统计数据显示，

截至2012年12月31日晚9点，去年南

京商品房共成交71815套，成交面积

756.37万平米，同比2011年的3.8万套

翻了近一倍，而房价也出现了持续8

个月的上涨。与此同时，南京商品房

4.4806万套的库存量也跌至新低。

2012年南京二手房成交套数为

55685套，较2011年多了17636套，月

平均成交量为4640套。

天津市二手房成交涨两成

据天津市国土资源和房屋管理局

显示信息统计，截至12月31日，天津

二手私产住宅12月成交总量5849套、成

交面积46.9万平方米，为2012年度单月

销量最高的月份。2012年天津市二手

房共成交55912套，年度上涨21.8%。

成都去年二手住宅成交57658套

据机构统计，2012年1月-12月，

成都市主城区商品住宅市场总体供应

面积为914.12万平方米。成交套数为

95717套，成交面积898.89万平方米。

2012年1月-12月，成都市主城区二手

住宅市场总体成交套数为57658套，

成交面积为498.53万平方米。其中，

12月成都二手住宅成交量为6698套，

成交持续走高，环比上涨8.05%。

21世纪中国不动产 21 Century Issue: 43 Jan, 2013

42

成都，一座来了便不想离

开的城市。

几百年前，古语即有云，

“年少不入川”，能让轻狂躁

动的年少人不舍离去之地，必

有其迷人之处，而今，这座西

部重镇，已成为一座活力四射

的国际化大都市。

“九天开出一成都，万户千门入画

图”，在中国偌大的历史版

图上，成都是惟一建城以来城址以

及名称从未更改的城市。三国时，诸葛

孔明苦心经营的蜀国之都，如今更不负

先人之望，被冠以更多美名。2009年获

得“世界优秀旅游目的地城市”称号。

2010年联合国授予成都“美食之都”称

号，成为亚洲首个世界“美食之都”，

同年荣膺“国际形象最佳城市”，在美

国权威杂志《福布斯》发布未来10年全

球发展最快城市中，成都名列第一。

成都，外国领馆数量西部第一；

私家车保有量全国第三，保有率全国第

一；奢侈品消费全国第六、西部第一；

世界500强企业237家，中西部第一；机

场吞吐量全国第四，中西部第一；会展

业发展全国第一（2011年）；中西部金

融机构最齐全、数量最多的城市；上市

公司数量中西部第一。

2012，21世纪不动产全国年会移

师蓉城，全国精英蜀山论剑。“天府之

国”、“熊猫之都”已经张开热情的臂

膀，欢迎来自五湖四海的你，这一行，

定然让你不舍离去。

这一次特别的盛会，为您呈上的不

只是书写21世纪不动产各路精英一年来

斐然成就的篇章，更将搭建一座分享、

合作、共赢为理念的业务联接之桥。成

都区域拥有独特的两大业务中心，新楼

盘中心与商业地产中心，两中心开展业

务超过六年，参与操作项目超过110个，

有完善的业务处理机制和项目操作能

力。目前代理及合作成都40多个房地产

项目，项目可售总标的超过600亿，其中

豪宅项目超过10个，高端商业地产项目

超过10个，我们将在本次年会中推出独

特的“成都豪宅品鉴行”和“成都商业

地产体验行”活动，目前确定参与本次

活动合作伙伴包括：花样年、金科、世

茂、合景泰富、大陆希望、东方希望、

天祥置业、宏达、招商、华侨城、建

发、协信、和记黄埔、复地、阳光等诸

多知名开发企业。

在过去的一年，由于政策调控的持

续，沿海房地产的投资市场遇到挑战，

而成都作为内地最具经济活力的城市和

西部桥头堡，享有众多利好政策。近几

年成都高端商业地产投资活

跃，借西部第一消费城市之

利，始终位居全国前四位，

我们接待了众多来自香港、

台湾、广东、北京、上海、

浙江、江苏等地的企业和投

资人士，也因此，我们相信

和各兄弟区域的合作空间巨

大，这也成为我们希望借助

此次年会，达成21世纪不动

产各区域业务联动、跨区整合的原动力。

亲爱的伙伴，这里有担担面、川

北凉粉、酸辣粉、叶儿粑、酸辣豆花、

赖汤圆、龙抄手、钟水饺，纷纭小吃让

你口水滴答；这里有蜀九香火锅、皇城

老妈火锅、重庆孔亮鳝鱼火锅、麻辣空

间火锅食府、大妙火锅、巴蜀大宅门火

锅、味道江湖火锅，翻江倒海让你辣的

过瘾；这里还有杜甫草堂、武侯祠、青

羊宫、文殊院、望江楼、琴台路、浣花

溪、金沙遗址、锦里、春熙路、宽窄巷

子，丰富的历史遗迹、时尚坐标让你

感受不一般的慢文化、茶文化、麻将文

化⋯⋯ 这里更有标新立异，极富潜力的

地产项目，让地产才俊、地产专家、地

产大师的你——大呼过瘾！不枉此行！

2012年的年会，不只是嘉奖的盛会，激

励的盛会，而且是成交的盛会，合作的

盛会，更加是精英们展现强劲实力的闪

亮舞台。

悠久文化的千年蜀地欢迎你，时

尚激情的西部都会欢迎你！成都区域

新楼盘中心（电话：028-85037721、

85037621 QQ群:257519685）

成都欢迎你来掘金

文 | 成都区域营销中心

观 察OBSERVR

43

2011年，海外投资者在美国购买了

900亿美元的物业，中国人成为美国房地

产的第二大买家，紧随加拿大之后。而

2010年则是第五位。（数据来源：NAR）

告诉您这样一组数据后，您有何感

想？如果提起海外投资房产、海外置业，

也许您并不陌生。因为，现在经常可以通

过网络、报纸等媒体看到在美国购房如

何、在欧洲置业又怎样的报道。甚至，我

们还可以看到或听到周围的朋友在国外买

了个别墅、也可能在海外投资个商铺。这

些消息已经不再是什么令人“震惊”的新

闻了。但是，如何才能“冲出国门、走向

世界”，却是困扰着我们在海外投资、置

业的最大问题。在这里我们会告诉您，21

世纪不动产及其全球体系如何帮助您实现

海外置业或投资的梦想。

提起21世纪不动产（CENTURY 21）

您可能并不陌生，也许您家的楼下、您所

住的小区周边就可以看到这个熟悉的品

牌。21世纪不动产于1971年在美国创立，

是美国Realogy公司旗下最大的不动产服务

体系。21世纪不动产2000年进入中国，经

过十余年发展，已成长为国内领先的房地

产综合服务提供商，业务涵盖从前端到末

端完整的房地产服务链条，包括二手房买

卖与租赁，商业地产、新楼盘的策划、销

售、租赁及咨询，房地产金融，房地产互

联网，房地产基金，海外置业和投资，以

及房地产品牌的特许加盟。我们专注于快

速增长但较为分散的二级房地产市场，并

为其提供我们的专业服务。这是21世纪不

动产在中国的发展状况。

21世纪不动产不仅在中国是行业中

的领跑者，在全球范围内CENTURY 21®也

是最大的房地产中介服务组织，21世纪不

动产目前遍布全世界71个国家和地区，拥

有7600多家门店和112,000优秀经纪人。

CENTURY 21®无论在国内还是海外享有良

好的声誉。与此同时，我们还必须要提

到的是21世纪不动产的母公司Realogy：在

Realogy旗下除了CENTURY 21®以外，还有

许多其它著名的品牌，如Coldwell Banker，

ERA，Sotheby’s（索斯比）等等。Realogy

其全部品牌已经覆盖到全球103个国家和

地区，拥有13,800家门店和241,000名经

纪人。我们的业务涵盖：包括但不限于住

宅地产和商业地产。其中住宅包括新房、

二手房、豪宅；商业地产包括商铺、写字

楼等等；其它与房地产相关的服务。 换

言之，您在全世界有103个国家和地区可

以选择21世纪不动产或Realogy旗下品牌为

您提供服务。

21世纪不动产海内外优秀的经纪

人将联手为您的海外置业提供完善的服

务。21世纪不动产也是目前国内房地产

市场上唯一一家可以提供海内外无缝对

接的房地产服务公司。我们不仅在21世

纪不动产全球体系内为客户提供服务，

还可以与Realogy旗下的品牌进行合作。我

们有着完善的CENTURY 21 Global Referral

Networks-CGRN（21世纪不动产全球客户

推荐网络）。它可以为客户在我们所能

覆盖到的国家和地区提供服务，无论是

亚洲、北美、欧洲，还是中东地区；无

论客户的需求是在住宅亦或是商业地产

方面；无论客户意欲投资或是自用；无

论客户的需求是普通住宅还是豪宅；我

们的全球体系都会竭尽全力为客户找到

满意的项目或物业。

我们的服务流程会遵照当地的实际

情况而定。但我们会为客户尽量挑选可

以讲流利汉语的经纪人，以帮助客户克

服在语言方面的第一道障碍；同时，我

们海外的经纪人均对当地市场堪称为专

家，他们会为客户在法律、政策、金融

以及交易流程等方面提供建议和意见。

在我们全球体系的共同努力下，客户有

可能足不出户即可完成房屋买卖的交

易。对客户只承诺我们做得到的服务和

支持，绝不“忽悠”客户。

如果您已经开始着手在海外寻找合

适的物业用于投资或自用，您可以致电

010-65617788转331或333，我们将竭诚

为您服务。

海外置业不再是梦

文 | 集团海外置业部

21世纪中国不动产 21 Century Issue: 43 Jan, 2013

44

观 察OBSERVR

进入12月以来，北京部分地区二

手房房源挂牌价格出现上涨。21世

纪不动产市场研究中心监测的7个区

域中，有6个区域内的二手房挂牌价

格出现上涨，一个持平；上涨的区域

中，有4个涨幅接近10%，这4个区

域分别为双井区域的富力又一城、建

国门外大街的万达广场、东城的新怡

家园、海淀的上地区域。此外，海淀

知春路和大兴亦庄则是小幅上涨，国

美第一城区域为基本持平。

21世纪不动产市场分析师张磊

介绍说，11月结束后，从21世纪不

动产二手房挂牌价格指数显示，北

京环比上涨5.7%、上海3.7%、深

圳4.7%，说明二手房挂牌价格的

上涨在国内的主要城市还是主流现

象。究其原因，张磊以北京的4个

上涨区域为例说，在4个上涨达到

10%的区域内，我们的门店经理都

有一个共同的认识，就是业主普遍

开始惜售，他们对来年的市场都比

较看好，有的项目现在甚至于已经

没有新增的房源。而这一情况的出

现，恰恰提供了一个比较好的售房

时机，张磊说，在可以预计的2013

年，无论是新房市场还是二手房市

场，都会有一个比较理想的预期，

这一共识一旦达成，必然导致供应

量的集中释放，反而使得价格不会

大幅度的上涨。

2012年年末主要城市房地产成交呈

现异常放大现象，房价上涨压力也随之

加大。虽然中央政府强调要继续加强房

地产调控，但一个新的因素正在发生微

妙的影响，那就是新劳动法效应。

《中华人民共和国劳动合同法》

即俗称的新劳动法，于2007年6月29

日第十届全国人民代表大会常务委员

会第二十八次会议通过，2008年1月1

日起施行。这部法律实施到2002年12

月31日正好5周年。

新劳动法对劳动者的最大保护，除

了正常情况下劳动合同应自动续签外，

就是要求用工单位为职工强制性缴纳社

会保险。也正是从2008年1月1日起，很

多职工第一次缴纳了社会保险。如果从

那时算起，迄今至少已有5年。

北 京 市 楼 市 限 购 的 年 限 就 是 5

年：即要求纳税或缴纳社会保险5年

以上。根据北京市住建委的解释，

“连续五年(含)以上在北京市缴纳个人

所得税”，缴纳年费不能中断，补缴

无效；“连续五年(含)以上在北京市缴

纳社会保险”，如有断月，补缴后有

效。很显然，提供社会保险证明，对

非京籍职工更有利。2008年以前一直

在北京工作的职工，如果想购房，一

般情况下（指单位按法律规定缴纳社

保）都能提供5年社会保险证明。

21世纪不动产分析师张磊据此

认为，到2012年年底，新劳动法实施

已经5周年，这意味着，2013年1月以

后，北京市符合限购条件的购房者数

量会更多，它必然会对楼市限购效应

起明显减弱的作用。也就是说，在

其他因素不变的情况下，理论上看，

2013年北京的购房需求将会增加。如

果供应不变，需求增加，房价上涨的

压力也会增大。

部分需求在提前兑现。据张磊了

解，2012年底有些购房者，要等到2013

年上半年才具备购房资格，因为害怕

房价上涨而提前买房，但在与开发商

签订购房合同时，往往要补签一个条

款，购房者须声明在2013年某个时间拿

到购房资格，再去申请房贷等。

只有北京市是限购5年，其他大

多是限购1年，但北京市房地产市场

对其他城市从来都有风向标的作用。

如果因为限购效应减弱而导致房价上

涨，这显然不是房地产调控部门乐意

看到的。这一点，应该引起有关部门

的重视。

鉴于少数城市的楼市已初现恐怖性

购房苗头，张磊建议，地方政府要采取

切实有效的措施，迅速加大土地的有效

供应，即有条件净地出让的立即净地出

让，切勿追求高地价也有意延迟卖地时

间。已出让土地，立即催促开发商加快

施工。能形成供应的，要求尽快开盘。

无故捂盘的，要予以处罚。

京沪深二手房挂牌价上涨

新劳动法5周年：楼市限购效应减弱

文 | 集团市场发展中心

文 | 集团市场发展中心

45

意外的惊喜席卷了2012年北京

楼市。据21世纪不动产预计，2012

年北京二手房成交量将突破15.5万

套，同比上涨53%，交易均价在年

底“翘尾”的带动下接近2.4万元/

每平方米，同比上涨4.3%；新房

成交量有望突破12万套，同比上涨

62%，成交均价约为2.1万元/每平方

米，同比下跌4.5%。

住建部部长姜伟新12月23日在全国

住房城乡工作会议上提出，2013年将继

续坚持房地产调控不动摇，落实地方政

府对房价调控的责任，严格实施差别化

住房信贷、税收政策，支持居民的合理

购房需求，优先保证首次购房家庭的贷

款需求。

21世纪不动产分析师张磊表示，

住建部对2013年房地产市场的表态，完

全在意料之中，措辞与以往并无不同。

房地产业内人士对2013年将继续实行以

限购、限贷为核心的房地产调控，早已

认同。但是，如果调控力度不加大，而

是保持现状，那么，2013年的房地产市

场将呈现平稳上升的趋势，新房和二手

房的成交量都将继续增长，新房价格略

升，二手房价格涨幅高于新房。同时，

若房价涨幅过快，则不排除中央出台新

的调控政策的可能。

12月25日沪深大盘放量上涨，房地产

板块涨幅居前。与上述表态有无关系？张

磊认为，住建部的表态与此前是一贯的，

不值得地产股为之兴奋。25日地产板块的

大涨，主要是投资者认为，未来城镇化的

巨额投资，房地产将是最大的受益行业之

一，主力找到了拉涨动力。当然，就业绩

而言，2012年绝大部分房企包括上市房企

的销售额，确实也要远高于2011年。

21世纪不动产分析师张磊认为，

2012年北京楼市经历了两个小高峰，第

一个是在2012年的6、7月份，主要是由

受到“限购”政策影响的一部分刚性需

求，在首套房房贷利率下调等利好因素

的推动下，3月份开始谨慎入市，经过4-5

月的持续发酵，新房和二手房的月交易

量均于6-7抵达高峰，之后逐步回落，直

至“金九银十”也未体现出传统旺季的

成色。但到了10月底，交易量又再次抬

头，也就是第二个小高潮的来临。随着

年底“翘尾”和“暖冬”的一波行情推

动，11月全国楼市“涨”声一片。根据

21世纪不动产市场研究中心数据显示，

11月北京、上海、深圳、成都等城市交

易量均达到高点，并延续到12月。张磊

表示，年内第二波行情主要是由于市场

对2013年走势普遍看涨，促使需求提前

出手所致。

由于政府对二手房缺乏直接有效的

管控手段，在回升的通道里，2012年二

手房价格上涨较为明显，这是眼见的事

实，但是，北京新房成交量大幅增长超

过6成，为何其成交均价却比去年下降了

4.5%？张磊分析说，2012年新房交易量

大增，但半数以上是五环及其以外的远

郊区楼盘，加之保障房数量增长，从整

体上摊薄了均价。以年末房价与年初价

格相比，在2012年两波行情的推动下，

大部分热点楼盘的价格是上涨的。另

外，从近三年的价格来看，发现一个有

趣的现象，即交易量越低，交易均价越

高，交易量越高，交易均价反而拉低。

对于2013年房地产市场，张磊说，现

在表现出一片乐观的情绪，越是这样，越

需要谨慎，年底的“翘尾”现象实际上是

在透支2013年的市场，2013年的楼市理论

上是向好的，但实际上需要冷静看待，不

排除政策突然加重调控力度。

两波行情撑起2012年北京楼市

限购限贷继续 楼市趋势未改

文 | 集团市场发展中心

文 | 集团市场发展中心

时间 二手房成交量 同比涨跌 成交均价（每平米） 同比涨跌

2012年 15.5万套（预计） 53% 2.4万元 4.3%

2011年 10.1万套 -29% 2.3万元 9.5%

2010年 14.3万套 -- 2.1万元 --

时间 新房成交量 同比涨跌 成交均价（每平米） 同比涨跌

2012年 12万套（预计） 62% 2.1万元 -4.5%

2011年 7.4万套 -26% 2.2万元 10%

2010年 10万套 -- 2万元 --

…………………………………………………数据来源：21世纪不动产市场研究中心………………………………………………

…………………………………………………数据来源：21世纪不动产市场研究中心………………………………………………

21世纪中国不动产 21 Century Issue: 43 Jan, 2013

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47

每个城市，犹如一个人，有着它独

特的味道。而承载这些味道的永远是寄托

人某种情感的特定象征物，或是历史、文

化、生活，又或是那些清浅的记忆。

宽宽的窄巷子蜿蜒,买卖吆喝声悠

长。抵拢，倒拐在尽头，庭院前,太婆

大爷“长城”砌的很是卖力，阳光下，

芙蓉花开正好。来成都读书是在一个炎

热的夏季末,从南充坐着绿皮慢火车来

到成都，坐了6，7个小时，感觉如此漫

长。出了火车北站的小门,人嚷,车喧，

一派车水马龙。同学的妈妈吐了一口唾

沫，旁边的老大爷以最快速度向我们亮

了一个小红本，没有看清楚是什么证，

只是很清楚的记得："公共场合,污染环

境,罚款100元"，大人们你来我往地争

辩,讨价声，还价声，声声刺耳，最后

是来接我们去学校的学长解了围，最后

交了50块钱才算了事。“呵!这算是成

都欢迎我们了吧”,我和同学互嘲.

学校寝室楼下的芙蓉花很是吸引

我，清香不腻,一日三变。晨粉白、昼

浅红、暮深红。白居易的诗说：“莫怕

秋无伴愁物，水莲花尽木莲开”.木莲

花就是芙蓉花，每年九至十一月百花凋

零，唯芙蓉花开得无比娇艳。成都那时

还很流行双层公交车，黄色或绿色的车

身，人总是很多。我们每每必是坐到最

上边那一层，贴着玻璃去看窗外的一

切，一圈又一圈乐此不疲。那时二环路

还很窄，塔子山公园还没有现在这么

大，天府广场是一片"大操场"（是好几

块绿荫荫的草地拼成的），春熙路、梨

花街的商家们一家比一家热情,一声"妹

儿呢进来看哈嘛"能让你骨头都酥掉。

已经好久没去"泰华"了,听说现在店家

们都改口了,直接叫"乖乖了”，无论你

是十来岁小妹儿还是中年的阿姨。成都

人深谙“热情，嘴甜”生财之道。每每

听到他们讲“33”，“好烦哦”，我总

会冷不丁的一酥，你就可以想像成都人

讲话是该有多“嗲”了。

北方的同学笑称成都是“盆儿”

底，冬天难得见到太阳，总是阴沉沉

的。如果赶上太阳出来，九眼桥河边

从来不缺一壶“三花”、人三五、摆

龙门阵谈生意的成都人。人们总说成

都是个休闲得板的城市，没有北上广

的快节奏。成都人将战场从“格子

间”搬到了茶桌上，他们不在乎茶馆

的茶叶有多名贵,只在乎是否在河边，

是不是能晒到太阳。有一位本土作家

曾经在他的书里这样写：成都的富人

不骄横跋扈，穷人不自卑消沉，他们

平等地坐在茶馆里，享受着这个城市

带给他们的舒适和安逸。

成都人对美食有着自己的执着。

曾几何时，在玉林七拐八拐的巷子里,

几张简单的桌子,烫锅里煮着各式菜品,

色彩浓烈，香味四溢,一伙人正吃得酣

畅淋漓，而店门前却难得见到显眼的招

牌，成都人嘴里的感觉便是招牌。前段

儿很热播的一部中国人饮食文化记录

片，里面“四川美食”画面停留太短,

为此我这个不是地道成都人的人遗憾了

好一阵子。还记得2008年地震那天，距

离地震发生4小时，18:00前后，吃饭的

文 | 成都区域信宇加盟店 赵 丹

CULTURE文 化

城市记忆

48

CULTURE文 化

点儿，神仙树片区街上全是人，特别

1楼的火锅店生意爆好。成都人烫着火

锅，等着余震。街边的电线桩摇的厉

害时，火锅店老板就大喊“撤”，稍适

平稳后人们又挨个回到桌前，如此反复

几回.地震那几日，成都的哥只要听说

是打车去献血的都不收车钱,成灌路上

全是打着应急灯去送物资的普通市民。

他们的日子在火锅里闲适、乐观而又热

血的翻滚着。每每在“火锅”店、还

有“冒菜”档口，总是看到排成长龙

的队伍。“好吃嘴儿”们很会总结：

“火锅是一群人的冒菜”，“冒菜是

一个人的火锅”。一个锅里煮着属性

不一、功效不同、最后滋味却能融合

得如此精妙的菜品，谁说这不是包容

呢？城市的小味道总会无声无息地告

诉你生活的大道理!

成都是一座水边长大的城市，“两

江抱城”的城市格局孕育了美景，也滋

养了美人。外地同学很是羡慕成都女生

吃火锅，辣椒花椒一样没少吃，皮肤还

是光滑粉嫩,面容姣好。还有一位骨灰

级美才女---唐代女诗人薛涛（虽然她

并非籍贯成都，但她自幼随父来到成都

并长居于此地），闻名遐迩的不仅是她

的诗,还有她的“薛涛笺”， 整个唐代

以及中国历史上，没有哪一位女人像薛

涛那么讲究诗的“载体”。这是十种不

同颜色的笺，薛涛可能根据馈赠对象的

不同或心情的不同，而选择用某一种颜

色的笺来写诗。 她之所以喜欢用“十

色笺”，并不是因为她对谁特别倾慕，

而是因为这个成都才女有这样的情调，

换句话说，她喜欢这么干，——这就是

成都女人的格调。我北方的同学告诉

我，站在成都街头仔细“打望”，他

发现成都女生的车除了外型比较时尚,

女性化以外,她们车里还摆了许多小饰

品，或可爱,活泼，或古怪，憨厚……

让你会盯着那辆车望上半天，然后怅然

若失地走掉，正如薛涛一样，她们就喜

欢这么干!

这座城从不是因为单一的"肤浅享

乐"而被人们熟记。

古蜀先民数千年的智慧早被定格在

“太阳神鸟”里，气势恢宏的“金沙音

乐剧”让更多的人了解到“神秘的东方

玛雅文化”，以及“金沙”所代表的成

都平原的文化神奇。

这是一座与三国文化密不可分的

城市。当年刘备在此称帝就注定会记录

下英雄们的点滴。可能城市发展太快，

又或许它们谙藏太深，除了武侯祠、惠

陵，我们似乎很难再找到多少印记。文

物保护工作者们曾找寻到一些被遗忘的

“三国遗迹”，虽说它们过于破败，过

于简陋，但它们是真实的，它们的建造

者是古人亦或岁月，它们或许能让三国

故都的故事更丰富一点……五块石，传

说是修建刘备陵墓时剩下的余料;洗面

桥，每逢过节,刘备都会来祭拜关羽，

当他行至庙前石桥时，便下马到桥下河

里洗脸净手，以示恭敬；营门口，传说

这里曾是老将黄忠驻军的衙门所在地；

九里堤，位于市区西北部，现仅存３８

米土埂，相传为诸葛亮所筑堤坝;玉泉

街关帝庙，祭祀关羽的庙宇，庙毁，仅

存街名;黄忠墓，位于营门口黄忠村，

传说是蜀汉大将黄忠的陵墓;诸葛亮丞

相府，刘备当政期间，诸葛亮没有修建

府邸．其丞相府离皇宫不远，约在今红

照壁一带……

讲到这座城,这个从读书到工作近

八年的地方，总有种迫不及待想与人分

享的冲动，正如说到“21世纪不动产”

一样。我们的品牌进入这座文化氛围浓

厚而又朝气蓬勃的城市是在2003年，

2008年我有幸进入"21"体系工作，因为

这份工作，我们能更加贴近的去感受城

市发展的脉搏,被印入脑海的便是岁月

痕迹的历久弥新。而每一个"21"人会多

一种城市记忆,那就是你我为之努力的"

金色梦想"!

今天,火车北站早已整修扩建和美

化；桐梓林到火车北站的距离因为有了

地铁时间缩短到25分钟；这个区域的房

屋单价早已破“万”；二环路正为着实

现双向6车道奋战ing ;天府广场装饰

建筑上雕梁画栋，浮雕向来此地的人

讲述着这里的历史和发展;南延线这条

“成都中轴线”上正诞生着城市“新生

命”：智能住宅、城市综合体、优化后

的交通路线……人们嗅到了充满活力、

时尚快速而又快乐的城市节奏。

洋洋洒洒，啰啰嗦嗦，却仍意犹未

尽！我还要为即将来到成都，加入“21

世纪不动产”体系的伙伴们送上一句：

欢迎加入！

49

如果谈起＂多雾的天气，悠闲

的生活，麻辣的火锅＂，你会想起哪

里？那就是美丽的蓉城-成都。

2012年21世纪不动产中国区年

会，就在这座让人留恋的天府之国

召 开 ， 我 很 幸 运 的 成 为 参 会 的 一

员，感受21世纪的体系文化，感受

成都的生活。

初到的那一天，成都并没有用

她湿冷的冬天迎接我们。阳光用她大

大的胸怀拥抱着你，四处环绕的银杏

树，仿佛为了我们的年会，特地将成

都装点成金色，让我们感受到特有的

熟悉与温暖。

锦里——成都的缩影

传说这里曾是历史上最古老、

最 有 商 业 气 息 的 街 道 之 一 。 这 里

浓缩了成都生活的精华：茶楼、客

栈、酒吧、戏台、风味小吃，处处

展现着成都的生活。如果你想快速

的了解成都的文化，锦里，绝对是

品味成都的第一站。你可以松弛的

在这里闲逛，可以停留在茶楼里品

茶看川剧变脸，也可以在院落中搓

麻聊天。蜿蜒曲折的街巷与别致的

院落完美的融合，石桥、荷塘让你

产生置身于江南的错觉。挂满锦囊

的银杏树，红与黄产生鲜明的对比

却又完美的结合，共同承载着人们

的美好的祝福。

武侯祠——一品三国

无论你是否了解三国的文化，武

侯祠都是必游之地。它如一本生动的

立体历史教科书，在游览的过程中学

习着三国的历史。祠中供奉着刘备、

诸葛亮的塑像，陈列着不同等级随从

的石像。诸葛亮的木牛、流马，都可

以在这里见到立体的模型。三国文化

陈列馆是一定要进的。馆中对三国时

期的经济、政治、军事、娱乐、生活

文化有着详尽的介绍。

我最喜欢的，莫过于陶说唱佣的

陶俑。看着它造型，你也可以感受到当

回味成都

文 | 集团法务部 王艺晓

21世纪中国不动产 21 Century Issue: 43 Jan, 2013

50

时愉快的气氛，可见它的生动与形象。

除了历史的陈列，祠中的景色也

让人流连忘返。红墙、绿树、黄叶、

小径，又是一幅美丽的画卷。

青城山——曲径通幽

青城山是道教名山，是道教的

的 发 源 地 之 一 。 这 里 的 道 观 、 亭

子，大多以树为梁建造，亭子上长

满了绿色的苔藓，无处不体现着天

人 合 一 的 道 家 思 想 。 ＂ 青 城 天 下

幽 ＂ 这 五 个 字 ， 将 青 城 山 的 景 色

概括得淋漓尽致。已经是12月的天

气，满山依旧林木青翠。绕山而行

的山路，时而上行，时而下行；时

而陡峭，时而平缓。你总不知道下

一个出现在眼前的是怎样的景色。

是亭子，是道观，是树林，还是峭

壁？曲径通幽，形容青城山，是再

也 恰 当 不 过 。

将 近 中 午 ， 好

天 气 逐 渐 离 我

们 而 去 。 青 城

山 笼 罩 在 云 雾

之 下 ， 多 了 份

神秘。

宽窄巷子

——老成都底片，新成都客厅

走进巷子，就像有一道隐形的

大门，隔离了城市的喧嚣。坐在清

代 风 格 的 建 筑 里 品 味 星 巴 克 的 咖

啡，大概是宽窄巷子的写照。这里

是宽与窄、古与今、中与外完美的

结合，比起锦里更多了份优雅。我

们 的 微 博 寻 宝 活 动 ， 就 在 这 里 进

行。一边寻找我们可爱的玩偶，一

边欣赏清朝遗留下来的古巷，随处

CULTURE文 化

51

可见的金色制服的战友，为这个陌

生的城市带来更多的亲切与温馨。

在这里，已经充满了年会的气氛，

是我们共同欢度的节日。

来到成都，不得不尝成都地道的

火锅。从油中捞出来，再蘸着油吃，

是最贴切的描述。

担担面、龙抄手、钟水饺、叶儿

耙、赖汤圆等特色小吃也不容错过。

Smarter Bolder Faster更聪明、

更大胆、更迅速

12月4号上午，年会的最激动人心

的时刻——2012年中国年会暨颁奖大会

在成都世纪城国际会议中心举行。1500

人的宴会厅座无虚席。会议开场前，成

都区域为我们准备了精彩的节目，专业

的乐队伴奏，专业的歌手，都证明着我

们是领域中最专业的团队之一！8点18

分，伴随着聚光灯的节奏，我们的颁奖

大会正式开始。在宽窄巷子中和我们合

照的熊猫玩偶，引领着嘉宾入场。卢总

也通过VCR致辞。

各区域摇旗亮相，将现场的气

氛带入高潮。现场随着摇旗欢舞，

在这里，你可以充分的感受到金色

的激情。

在颁奖环节中，每一个奖项的颁

发，会场就会响起一阵阵的掌声。这

掌声是祝福、更是鼓舞。鼓励我们，

做事讲方法，沟通讲技巧；自我突

破，自信果敢；快速反应，步步领

先。更聪明、更大胆、更迅速！

短短的四天，仅仅是对这座富有

历史的城市，这座优雅的城市，这座

繁华的城市的初次记忆，但这座城市

的内涵，如同我们21世纪的文化，值

得我们更为深刻的回味。

21世纪中国不动产 21 Century Issue: 43 Jan, 2013

52

文 | 集团市场发展中心 闫淑丽

传递母爱

夜 深 人 静 一 个 人 细 细 品 味 《 母

语》，在跟着电影哭了半小时后，电影结

束，但我被强烈触碰的心却一时无法平

复，默默感受着电影里无奈要离开孩子的

母亲的心情，泪水再次蒙住了我的双眼。

这部电影拍摄于今年，是一部根

据真人真事改编的电影，主演秦岚、方

中信、汪裴，导演俞钟。张磬（方中信

饰）和方韵（汪裴 饰）是一对常两地分

居的夫妇，虽然事业小有成就，生活优

越，但由于妻子终日忙于工作，不想因为

怀孕生子而影响事业，喜欢孩子的夫妻俩

却始终膝下无子，此事不仅令张磬的父母

分外焦急，也令这对夫妻忧心忡忡。在好

友的建议下，他们决定请人代孕。

起先这对夫妻认为只要孩子在血缘

上是自己的，那就和亲生的孩子并无两

样，但经历了一年的照料代孕妈妈李妍

（秦岚 饰）之后，妻子隐隐感觉到了一

丝失落，但由于经常工作在外，这丝失

落还没来得及被仔细分辨，他们的孩子

芳儿已经出生了。

刚刚出生的芳儿并不知大人世界的

交易，只凭本能地与怀了她10个月喂她

奶吃的“妈妈”李妍亲近，这让一直毫

不怀疑地认为自己才是芳儿妈妈的方韵

倍受打击，她通过穿李妍的衣服、用奶

瓶喂奶、跟孩子一起睡等方法想让孩子

明白自己才是她的妈妈，但无奈这些方

法都没有效果。转眼间合同约定的李妍

离开张家的时间马上就要到了，李妍试

着把孩子的生活习惯交待给张家请来的

保姆，“尿不湿每天用八片，三小时换

一次，换得勤了浪费，换得晚了孩子的

屁股会发红；粉盖子的奶瓶是喝奶的，

蓝盖子的是喝水的，另外两个是喝果汁

的⋯⋯”每一句叮嘱都饱含了一位母亲

对孩子的惦念与不舍。

在这期间，方韵到四川地震灾区采

访，碰到了一个在地震中失去父母的孤

儿，在眼神的交汇中，她突然觉得自己和

这个女孩有着母女间的依赖感，这种感觉

一下唤起了她的母性，这种感觉是在她与

跟自己有血缘关系但并未经历怀胎十月的

女儿芳儿身上没有感觉过的，于是她给这

个女孩取名张羌，并带回了自己的家。回

家后方韵看着由于不舍得这个家不舍得芳

儿而痛哭流涕依偎在张磬肩膀的李妍，她

突然意识到，她和张磬之间一直深信的爱

情其实在不知不觉间已经变成了一种习惯

性的保护和关心，并被一道不可逾越的鸿

沟隔断着再也回不到从前；她一直以来只

要有血缘关系的孩子就是自己亲生孩子的

想法也不再那么站得住脚，她意识到“十

月怀胎本来该自己做的事却找别人代劳，

是自己太自私了”。

母爱包含对生命孕育过程中的一切

痛苦、快乐、惊讶、欣喜的感受，没人能

代替，也没有捷径，对于任何一位母亲来

讲这种感觉都会永远铭记在心。但对于还

没有做母亲的人来讲，对孩子的这份感情

恐怕无论如何也不能理解得那么深刻。想

起最近频频发生的虐待儿童、拐卖儿童、

儿童被害等事件，想想这些孩子的母亲该

是怎样的撕心裂肺的痛苦，我想这种痛苦

是任何人无法体会的，作为幼儿园的老师

也好，作为为了钱而丧心病狂的人贩子也

好，作为心有怨恨无处发泄的愤青也好，

你们虽然不能体会做母亲的人的感受，但

请你们努力，就算不能像母亲一样爱孩

子，至少也不要伤害他们，更不要用残暴

的方式伤害他们，请尽量在母亲力所不能

及的地方帮助母亲照顾他们的孩子，因为

孩子就是他们的命。

影 评CULTURE文 化

53

有这样一个故事：在美国的一次

艺术品拍卖现场，拍卖师拿出一把小

提琴当众宣布：“这把小提琴的拍卖

起价是１美元。”还没等他正式起

拍，一位老人就走上台来，只见他二

话没说，抄起小提琴就竟自演奏起

来。小提琴那优美的音色和老人高超

的演奏技巧令全场的人听得入迷。

演奏完，这位老人把小提琴放回

琴盒中，还是一言不发地走下台。这

时拍卖师马上宣布这把小提琴的起拍

价改为1000美元。等正式拍卖开始

后，这把小提琴的价格不断上扬，

从2000美元、3000美元，到8000美

元、9000美元，最后这把小提琴竟

以10000美元的价格拍卖出去。 同样

的一把小提琴何以会有如此的价格差

异？很明显，是协作的力量使这把小

提琴实现了它的价值潜能。

一个人，一家公司，一个团队莫

不是如此。如果只强调个人的力量，

你表现得再完美，也很难创造很高的

价值，所以说“没有完美的个人，只

有完美的团队”。这一观点被越来越

多的人所认可。雅典奥运会上中国女

排在冠军争夺赛中那场惊心动魄的胜

利恰恰证明了这一点。2004年8月11

日，意大利排协技术专家卡尔罗里西

先生在观看中国女排训练后认为，中

国队在奥运会上的成败很大程度上取

决于赵蕊蕊。可在奥运会开始后中国

女排第一次比赛中，中国女排第一

主力、身高1.97米的赵蕊蕊因腿伤复

发，无法上场了。媒体惊呼：中国女

排的网上“长城”坍塌。中国女排只

好一场场去拼，在小组赛中，中国队

还输给了古巴队，似乎国人对女排夺

冠也不抱太大希望。 然而，在最终

与俄罗斯争夺冠军的决赛中，身高仅

1.82米的张越红一记重扣穿越了2.02

米的加莫娃的头顶，砸在地板上，宣

告这场历时2小时零19分钟、出现过

50次平局的颠峰对决的结束。经过了

漫长艰辛的20年以后，中国女排再次

摘得奥运会金牌。

中国女排凭什么战胜了那些世界

强队，凭什么反败为胜战胜俄罗斯

队？陈忠和赛后说：“我们没有绝对

的实力去战胜对手，只能靠团队精

神，靠拼搏精神去赢得胜利。用两个

字来概括队员们能够反败为胜的原

因，那就是忘我。”那是我对04年雅

典奥运会印象最深的一项赛事，很感

动也很震撼。

相传佛教创始人释迦牟尼曾问

他的弟子：“一滴水怎样才能不干

涸？”弟子们面面相觑，无法回答。

释 迦 牟 尼 说 ： “ 把 它 放 到 大 海 里

去。”

个人再完美，也就是一滴水；一

个团队、一个优秀的团队才是大海。

一个有高度竞争力的企业，不但要求

有完美的个人，更要有完美的团队。

这就是我们追寻和传播的企业文化，

有形即无形，紧紧凝聚在一起的永远

是我们团队共同的目标。

“文化”本身就是一个比较抽

象的概念，企业文化（Corporate

Cu l ture）相信伙伴们理解更为模

糊。大家都说三流企业做方法，二流

企业做品牌，一流企业做文化，那么

什么是企业文化？企业文化是一个企

业的产品定位，服务定位，企业发展

方向定位的一种精神灵魂，是企业的

法宝，不可复制的。企业文化可以体

现出企业的无限市场竞争力与影响

力，同时企业文化做大做强是企业与

品牌强有力的盾牌。

文 | 深圳区域 徐丽敏

完美团队 协同高效

21世纪中国不动产 21 Century Issue: 43 Jan, 2013

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书声碟影

《人再囧途之泰囧》

2012年12月12日上映

导演：徐峥

主演：徐峥 / 王宝强 / 黄渤

2012年4月5日徐铮在微博宣布了将自导

自编自演一部新作，《泰囧》。该片是徐峥

导演的第一部作品。没有人想到它会创下中

国国产电影的票房最高纪录，超过11亿元。

徐峥和王宝强泰国相逢，再遇囧事一

箩筐，徐峥饰演的成功商务男依旧对王宝强

充满鄙视。两人先后上演在寺庙遇到人妖和

电梯里误会美女的无奈事件。而黄渤饰演的

表情严肃黑衣男，与两人纠缠不休，三人更

是险些丧命……

《大上海》2012年12月22日上映

导演：王晶

主演：周润发 / 黄晓明 / 洪金宝 / 吴镇

宇 / 袁泉

电影本片根据二战之前，1920至1930年代

活跃在上海的一位黑帮老大的真实经历改

编。由博纳影业集团出品，刘伟强监制、

文隽策划、王晶执导，周润发、黄晓明、

洪金宝、吴镇宇、袁泉、袁莉、莫小棋、

冯文娟、童菲、高虎、辛柏青、戚迹等明

星，除了演绎乱世之下的江湖纷争外，亦

掺杂着错综的感情元素。

《血滴子》2012年12月20日上映

导演：刘伟强

主演：黄晓明 / 阮经天 / 井柏然 / 余文

乐 / 李宇春

影片讲述的是雍正年间，雍正为杀尽反

清人士得到西域武器血滴子，建立血滴子特

务团，吕四娘刺杀雍正的故事。《血滴子》

将演绎一群清朝时期“少年特攻队”青春阳

光，同时又杀机四伏的故事。监制陈可辛将

其定义为“中国版的《壮志凌云》”，导演

则由香港近年来最被看好的警匪片导演林超

贤担当。

《十二生肖》2012年12月20日上映

导演：成龙

主演：成龙 / 权相宇 / 廖凡 / 姚星彤 /

张蓝心 / 白露娜《十二生肖》是成龙出演的第100部电

影，这也可能是成龙的最后一部动作片。

杰克(成龙饰)为领取国际文物贩子劳

伦斯开出的巨额奖金，四处寻找“圆明园”

十二生肖中失散的最后四个兽首。在寻宝过

程中，他爱上了中国文物专家关教授的女儿

Coco。被关教授父女的爱国情怀所感动，一

向惜金如命的杰克在最后关头放弃了金钱，

转而帮助Coco全力挽救国宝，最终将寻回的

兽首归还中国。

《暴走吧女人》

导演：董董

主演：范文芳 / 李斯丹妮 / 范逸臣

/ 王莎莎 / 钟欣怡

讲述由五个女人野外暴走的故事，

牵引出了都市女性的高压生活状态。由范

文芳、“快女”李斯丹妮、人气演员刘添

月、台湾艺人钟欣怡、内地演员王莎莎等

人联合主演的五个都市女人，均有着不为

人知的苦恼和困惑。

CULTURE文 化

55

《日落之后》 作者：（美）斯蒂芬·金译者：任战

本书是斯蒂芬•金于二○○八年出版的短篇小说集。曾获选“斯托克奖”最佳短篇小说集，并获美国图书馆协会“亚力克斯奖”，是《纽约时报》、《出版人周刊》等 十二大畅销排行榜的上榜之作。书中收入十三个故事，除了《来自地狱的猫》是他一九七七年的旧作，其余均创作于2003年至2008年间。书中最长的一篇《N.》在新书出版之前，被改编成动画系

列剧在网络上播放，并引起热议。

读书

《天空的囚徒》作者：(西班牙)卡洛斯·鲁依斯·萨丰译者：李静

1957年的圣诞节，巴塞罗那阴云满天。达涅尔与费尔明刚解开《风之影》的谜题，准备回归平静的家庭生活，森贝雷父子 书店此刻却又遭遇史上最大的危机：书店生意惨淡，连电费都快付不出；达涅尔发现妻子贝亚与前男友巴布罗仍有联系；与此同时，一个神秘人物造访书店，给费尔明留下一条神秘的信息：“他从死人堆里爬出，拥有开启未来的钥匙。”达涅尔着手调查。很快，他发现了费尔明在内战时期不堪回首的往事，在那一段监狱生活中，有秘密、阴谋、欺骗、背叛，还有一笔神秘的财富。甚至，那段经历与达涅尔的母亲伊莎贝拉之死也有关联。

《他还未来你怎敢老去》作者：宁慧倩

如果没有亲身经历，对于人生，你永远不知道什么才是最重要。你，经历了爱情。在爱情面前，拥有或失去，已经不重要了。可你终究也只是赢了自尊，输了爱。爱情的降临，总是猝不及防，你们之间的故事，开始与结束，也从来不是他能决定。抛不开过去，放不下现在，每个人都会逐渐老去，时间更不会因为任何人、任何理由而停留。但你知道，他还未来，你怎敢老去？

《看见》作者：柴静

《看见》是知名记者和主持人柴静讲述央视十年历程的自传性作品，既是柴静个人的成长告白书，某种程度上亦可视作中国社会十年变迁的备忘录。十年前她被选择成为国家电视台新闻主播，却因毫无经验而遭遇挫败，非典时期成为现场记者后，现实生活犬牙交错的切肤之感，让她一点一滴脱离外在与自 我的束缚，对生活与人性有了更为宽广与深厚的理解。十年之间，非典、汶川地震、两会报道、北京奥运……在每个重大事件现场，几乎都能发现柴静的身影，而如华南虎照、征地等刚性的调查报道她也多有

制作。在书中，她记录下淹没在宏大叙事中的动。

《中国艺术》作者：【英】柯律格译者：刘颖

中国的艺术历史悠久且门类众多，但如此丰厚的传统以往并未获得西方学者足够的理解，比如他们多聚焦于欧洲文化所看重的绘画和雕塑，而忽视了像书法这类非常重要的艺术形式。这一情形近来才有所改观，柯律格的《牛津艺术史：中国艺术》正是该领域突破性的成果。

《走你》作者：春木/暴走漫画

这本书可以是旅游攻略，可以是深度导游，可以是妙趣横生的故事。当然“坑爹”也不单是含有“被欺骗、被出卖、被耍”意思的贬义词，它还是让人意想不到的、才华横溢的惊喜。海德格尔说：“思最恒久之物是道路。”一个宅女，终于踏出门槛。走了一路，“坑爹”了一路，也“思”了一路。那些著名的景点，到底如何“坑爹”，又坑了谁的“爹”呢？

21世纪中国不动产 21 Century Issue: 43 Jan, 2013

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三名巾帼跻身全国经纪人大赛十强经过2个月的报名阶段、城市赛阶段、全国赛阶段的激烈角

逐，以“寻找中国好经纪”为主题的第七届中国房地产经纪人大

赛全国赛，于2012年12月31日圆满收官，男女十强名单出炉。

来自全国 9个城市、16家经纪公司的20名经纪人入围男女十强。

其中，21世纪不动产北京公司李婉君勇夺女子组总冠军，上海区

域肖汉梅、北京区域张红梅跻身女子前十。21世纪不动产经纪人

已连续两年在搜房网举办的全国房地产经纪人大赛中夺魁。

河北区域：“国仕山”项目开盘大卖“国仕山”是21世纪不动产上古在石家庄操盘的重要

项目。2012年11月18日的开盘仪式，特邀著名艺人王刚

亲临现场会。几年未见的买房大排队，又在国仕山重现。

年轻蓬勃的上古销售精英，在帮客户选房后，需要跑着去

迎接一拨又一拨的等候客户。由于客户太多，上午的选房

工作直到1点40才结束。国仕山开盘当天近300套房源被换

购一空。

上海锐丰携手酷房网承诺真房源2012年11月15日，认证真房源“真房实价 假一赔百”

上海酷房网新闻发布会在上海环球金融中心隆重举行。上海

市房地产行业协会常务副会长兼秘书长方晨先生、解放报业

《房地产时报》总编宋心昌先生、21世纪中国不动产副总

裁及上海区域董事长张卫平先生、21世纪中国不动产副总

裁王雷先生、21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪先生等

高层以及50余家沪上知名媒体出席了发布会。

21世纪不动产上海锐丰房地产表示，企业的成长和行

业的发展,离不开“诚信”。认证真房源“真房实价 假一赔

百”，有利于改变目前网络房源虚假、混乱的现状，提升消

费者购房体验，消除消费者抱怨，促进行业的健康发展。

成都区域再次荣获十佳机构奖成 都 房 产 经 纪 行 业 年 度 优 秀 —— “ 银 杏 杯 ” 审 会 于

2013年1月5日下午隆重举行，各会长单位出席会议，21

世纪不动产成都区域再次获得2012年度十佳机构奖。“银

杏杯”是房地产经纪行业的最高奖项。

体系资讯SYSTEM INFORMATION

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北京区域：孔雀城加盟店即将开业随着北京国际化大都市的建设进程，京南在大兴第二

机场的规划建设下，将成为北京房地产市场的又一热土。

21世纪不动产北京区域，把握历史时机，以先入为主的经

营理念引导，促成曾在业内取得优秀业绩吕先生转化身份

成为京南第一店店东。孔雀城店地处京开高速起点，106

国道之间的大型河景社区永定河孔雀城内，是目前21世纪

不动产最南端的门店，店面面积达300平米。

北京安信全员营销突破200万在 集 团 、 兄 弟 公 司 和 安 信 后 台 的 大 力 支 持 下 ， 安 信

营业部全员营销创出精彩业绩。截至2012年12月10日，

2012年“全员营销”共有188位金色战友参与，推荐677

条房客源信息，成交共计81单，佣金突破200万。每个人

都是公司的中坚力量， 21世纪不动产的金色品牌在行业

内闪耀，依赖于每个员工的努力。

北京区域加盟店培训高潮迭起北京区域各加盟店年末积极组织参与各种培训，为春

节旺季储备能量，提振士气。

11月7号，北京区域21世纪不动产中天大业加盟店，

专 门 抽 出 时 间 ， 组 织 员 工 开 展 了 “ 商 务 礼 仪 ” 的 专 场 培

训，通过对商务礼仪法则的学习和待人接物习俗的温习，

增进了员工间的交流，也对自身素质，仪表产生了提高的

作用。

11月13日，北京区域部分门店的18名经纪人又齐聚

总部，在酷房网资深市场经理颉海峰的培训下，充分学习

了酷房网的使用要点，以及对门店的网络资源的整合运用

和如何进行门店网络的布阵对抗等。

融科创意中心开盘大卖2012年12月16日，由21世纪不动产上古新锐公司代

理的石景山融科创意中心开盘入市，开盘首日售楼处现场

人头攒动，座无虚席，销售场面异常火爆，创造了仅4小

时销售额就近3个亿的热销奇迹。目前，融科创意中心加

推产品的蓄客工作已经开始，每日来电来访客户众多，销

售团队士气高昂。

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