BI tp thc hnh

14TS. Nguyn Minh Hong - HVTC

13/11/2010

Hc vin ti chnh

B mn nh gi ti sn-------------------***---------------------T.S Nguyn minh hong10 bi tp mu

Mn hc nh gi ti sn(dng cho cc lp bi dng )

H ni 20. 08. 2005

I. Phng php so snh trc tip:

Bi s 4: c tnh gi th trng ca bit th Sao Mai vi cc thng tin sau:

- Bit th Sao Mai c din tch 400 m2, hp php v cc quyn i vi BS..

- Bit th A cnh bit th Sao Mai, ging Sao mai v nhiu mt, va b to n pht mi vi s tin l 5, 5 t ng.

- Bit th B trn cng mt ng vi bit th Sao Mai nhng c thm phn sn vn tr gi 0,2 t ng, hp php v quyn i vi BS, va c bn vi phng thc thanh ton: tr lm 5 t, mi t cch nhau 1 nm. Trong , tr ngay ln u 4,6 t ng, t hai 2,331.496.396 t ng, t ba 2,449.550.916 t ng, t bn 2,590.002.590 t ng, t cui 2,781.844.802 t ng.

- Bit th C c din tch v v tr tng t bit th Sao Mai, nhng ni tht km hn 0,4 t ng, khng c giy t hp l v quyn s dng t, khng c tranh chp, s dng n nh trc nm 1993, va c bn vi gi 9,6 t ng.

- Theo quy nh hin hnh:

+ Nh nc cp giy chng nhn QSD t cho din tch t khng c tranh chp v s dng n nh t trc 1993.

+ Gi t do Nh nc quy nh ti con ng ny l 10 triu ng/m2.

+ Hn mc s dng t theo quy hoch l 200 m2.

+ Tin thu v s dng t phi np cho Nh nc khi cp giy chng nhn quyn s dng t tnh bng 50% gi t do Nh nc quy nh i vi din tch t trong hn mc v 100% i vi din tch t vt hn mc.

+ Li sut tin gi Ngn hng k hn 1 nm 7%/nm; 2 nm 8%/nm; 3 nm 9%/nm; 4 nm 10%/nm.

- Cc yu t khc nh hng n gi tr cc BS coi nh tng ng.

-----------------------------------------------

p n bi s 4:

a. Phn tch cc iu kin v cc gi thit: 4/4.

- Mc ch ca nh gi:.

- Theo nguyn tc ch o:..- Phn tch cc chng c th trng:.b. Tnh ton c th: - Gi bn bit th B quy v iu kin tr tin ngay:

.

.

.

.

- Gi tr B iu chnh li cho ging vi Sao Mai:.

.

- Ngha v ti chnh v QSD t khi hp thc ho i vi bit th C.

.

- Gi tr bit th C sau khi hon chnh th tc php l v QSD t:

.

- Gi tr C iu chnh li so snh vi bit th A: .

..

- Kt lun: i chiu gi tr ca cc BS bit th B v C iu chnh: 12,58 t ng v 13 t ng c th xc nh GTTT ca bit th Sao Mai l: 12,79 t ng. Lm trn 12,8 t ng.------------------------------------------------------------Bi s 9:Mc tin cho thu mt bt ng sn l 40.000 USD/ nm, trong thi hn 30 nm. Tho thun c k trong hp ng l: sau 2 nm ngi cho thu phi b tin xy li cu thang vi chi ph 10.000 USD, sau 5 nm s sa cha li h thng iu ho khng kh ht 20.000 USD, v sau 8 nm phi xy li bc tng bao vi ph tn c tnh l 5.000 USD.

Yu cu:

1. Hy c tnh gi tr ca quyn cho thu bt ng sn, vi gi thit rng: bnh thng th ngi cho thu lun c kh nng to ra t sut sinh li trn s vn u t ca mnh l 13% mt nm?

2. D tnh sau 8 nm ch s hu c th bn bt ng sn vi gi 350.000 USD. Hy cho bit gi tr ca quyn s hu vnh vin bt ng sn ny, vi gi thit rng 13% mt nm l t sut sinh li trung bnh trn th trng vn u t?

-----------------------------------------------------------------

p n bi s 9:

a. Gi tr ca quyn cho thu BS:

- Gi tr hin ti ca khon thu nhp 40 nghn USD trong 30 nm:

------------------------------------------------------

- Gi tr hin ti ca cc khon chi trong tng lai:

-----------------------------------------------------------

-----------------------------------------------------------

-----------------------------------------------------------

= 279.815 USD.

b. Gi tr ca quyn s hu vnh vin:

----------------------------------------------------------- = 411.485 USD.--------------------------------------

Bi 11 ng John ang xem xt kh nng mua mt BS s hu vnh vin cho thu nhp v tin cho thu mi nm l 79.000 USD. Chi ph qun l thng xuyn vo khong 1.5% thu nhp hng nm. Cc chi psh giao dch ban u ngi mua phi b ra hon tt vic mua bn theo kinh nghim thng vo khong 2,75% gi tr giao dch. Nhng giao dch ngay ti a phng cho thy cc nh u t sn sng chp nhn li sut mi ri ro l 6.5%.

Yu cu: t vn cho ng John v mc gi c th chp nhn i vi BS.

----------------------------------------------------p n bi 11:

- Thu nhp thng xuyn v tin cho thu hng nm:

- Chi ph thng xuyn hng nm:

- Thu nhp rng hng nm:

- YP mc 6,5%:

- Gi mua c th chp nhn khi cha tnh n chi ph giao dch:

Gi mua c khi tnh c chi ph giao dch:

= 1.165.113 USD.----------------------------------------------------------III. Phng php chi ph gim gi:

Bi 13: c tnh gi tr bt ng sn A da trn thng tin sau:

1. Ti liu v bt ng sn A:

- Din tch t 300 m2, c y php l v quyn s dng t.

- Cng trnh xy dng trn t: nh 2 tng, kt cu b tng ct thp, din tch sn xy dng 120 m2.

- Hao mn ca cc kt cu chnh: mi 75%, tng 58,3%, sn 25,9%, mng 31,25%, cu thang 87,5%, ca 23,1%.

2. Cc thng tin c lin quan:

+ Mt l t trng bn cnh din tch 250 m2 khng c giy t hp l v quyn s dng t, khng c tranh chp, s dng n nh sau 15/10/1993 va c bn vi gi 225.000.000 .

+ Gi t quy nh ca Nh nc cng v tr l 1.200.000 /m2.

+ T l gi tr cc kt cu chnh trongtng gi tr cng trnh: mi 4%, tng 12%, sn 27%, mng 16%, cu thang 8%, ca 13%.

+ n gi xy dng mi nh c kt cu tng t 1.500.000 /m2.

+ Chi ph khc phc tnh trng lc hu v bp l 13.000.000 .+ Tin thu s dng t hon chnh v php l tnh bng 100% gi t NN quy nh.----------------------------------------------------------p n bi 13:

a. c tnh gi tr mnh t:

- S tin phi np hp php ho quyn s dng l t chng c l:

- GTTT c tnh khi hon chnh php l v quyn s dng l t trn:

- Gi 1m 2 t chng c khi hon chnh th tc php l:

- Gi th trng c tnh i vi mnh t mc tiu:

= 630 tr b. Gi tr CTXD trn t:

- T trng v gi tr ca cc kt cu chnh trong tng gi tr cng trnh:

- T l hao mn trung bnh ca cc kt cu chnh:

- T l mt gi ca cng trnh c tnh theo kt cu chnh:

- Chi ph thay th cng trnh:

- Mc mt gi c tnh cho cng trnh xy dng:

- Gi tr c tnh cho cng trnh xy dng (chi ph gim gi):

= 95 tr.C - Gi tr ca tr s lm vic:

= 725 tr.----------------------------------------------------------nh gi Doanh nghipBi 19:

Cng ty Kaphoter c 100 c phn, c cu s hu nh sau:

C ngABCDEFGTng cng

S c phn4721108554100

Yu cu: 1. Trn quan im ca c ng A, hy cho bit ng ta c th b ra s tin l bao nhiu nhn thm 5% quyn kim sot cng ty? Bit rng: gi tr ca cc c phiu s thay i nu phn trm kim sot thay i, c th nh sau:

- Gi tr ca 52% quyn kim sot l: 25 USD/ c phn.

- Gi tr ca 47% quyn kim sot l: 15 USD/ c phn.

- Gi tr ca 5% quyn kim sot l: 5 USD/ c phn.

2. C ng E ang mun bn 5 c phn. Hy cho bit mc gi lm c s c ng A v E s m phn vi nhau?

---------------------------------------------------------------

p n bi 19:

1.Mc gi ca 5% quyn kim sot m A c th tr:

- Gi tr ca 52% quyn kim sot:

- Gi tr ca 47% quyn kim sot::

. - Gi tr ca s ng gp: = 595 USD. 2 . Mc gi m A v E m phn:

- Gi tr trung bnh mt c phn A c th chp nhn l:.

- Mc gi th trng - gi ti thiu m E chp nhn:

..- Khong giao dch: 5 119 USD.

----------------------------------------------

Bi 20: Cng ty c phn ABC ang lu hnh 100.000 c phiu, gi bn trn th trng l 120.000 /cp. Li nhun sau thu dnh tr li tc c phn cho cc c ng trong 5 nm gn y, nh sau:

VT: triu ng.

N- 4N-3N-2N-1N

520530540550560

Trong nhng nm ti d tnh mc tr li tc c phn cho cc c ng s tng vi t l 2%/ nm. T sut li nhun trung bnh ca vn u t trn th trng c xc nh l 10%/nm.

Yu cu:

1. Trn quan im ca nh u t thiu s hy c tnh gi tr thc mt c phn ca cng ty ABC v cho nhn xt v mc gi c phiu ca ABC ang giao dch trn th trng? Gi nh rng, mi c phiu tng ng vi mt c phn.

1. ng John v b Rosie ang xem xt c hi u t vo cng ty ABC. T sut sinh li i hi ti thiu ca ng John l 8%, ca b Rosie l 12%. Hy cho bit quyt nh ca hai ngi khi gi c phiu ca cng ty h xung mc 68.850 /cp v 60.000/cp?

--------------------------------------------------

p n bi 20:

1. Gi tr c tnh mt c phn ca ABC trn quan im u t thiu s:

do = .d1 = ..V0 = Gi tr thc c tnh ca mt c phiu:

. = 68.850 USD.2. Quyt nh ca cc nh u t:

- i vi ng John:

--------------------------------------- = 9.180 USD.- i vi b Rosie:

------------------------------------------ = 5.508 USD.---------------------------------------------------Bi 21: Doanh nghip X c ti liu sau:

A. Bng cn i k ton ngy 31/12/N.

n v tnh: 1.000.000 ng.

Ti snS tinNgun vnS tin

A. TSL v u t ngn hn.

1. Tin.

2. Chng khon ngn hn.

3. Cc khon phi thu.

4. Hng tn kho.

B. TSC v u t di hn.

1. Gi tr cn li ca TSC.

2. TSC thu ti chnh.

3. u t chng khon vo

cng ty B: (2200 c phiu).

4. Gp vn lin doanh.

5. TSC cho thu. 500

30

120 100 250

1500

500

200

220

400

180A. N phi tr.

1. Vay ngn hn.

2. Cc khon phi tr.

3. Vay di hn.

B. Ngun vn ch s hu.

1. Ngun vn kinh doanh.

2. Li cha phn phi. 600

160

40

400

1400

1250

150

Tng ti sn2000Tng ngun vn2000

B. Vic nh gi li ton b ti sn ca doanh nghip cho thy c nhng thay i nh sau:

1- Mt s khon phi thu khng c kh nng i c l 40 triu ng. S cn li c xp vo dng kh i. Cng ty mua bn n cho bit h sn sng mua li khon ny vi s tin bng 30% gi tr ca khon tn dng.

2- Nguyn vt liu tn kho km phm cht, theo kt qu nh gi li gim 30 triu ng.

3- TSC hu hnh nh gi li theo gi th trng tng 150 triu ng.

4- Doanh nghip X cn phi tr tin thu TSC trong 10 nm, mi nm 20 triu ng. Mun thu mt TSC vi nhng iu kin tng t nh vy ti thi im hin hnh thng phi tr 25 triu ng mi nm.

5- Gi chng khon ca cng ty B ti S giao dch chng khon ti thi im nh gi l 105.000 ng/ c phiu.

6- S vn gp lin doanh c nh gi li tng 20 triu ng.

7- Theo hp ng thu ti sn, ngi i thu cn phi tr dn trong 20 nm, mi nm tr mt lng tin u nhau l 10 triu ng.

+ T sut li nhun vn trung bnh trn th trng l 20%.

Yu cu: c lng GTDN theo phng php gi tr ti sn thun.

-------------------------------------------------

p n bi 21: * Gi tr ca mt s ti sn c nh gi li nh sau:

1- Gi tr ca khon n kh i: ..2- Gi tr li th ca quyn thu ti sn: c tnh bng gi tr hin ti ca khon tin tit kim c trong 10 nm.

3- Gi th trng ca s chng khon u t vo cng ty B:

4- Gi tr ca s ti sn cho thu theo hp ng:

5. Tng gi tr ti sn ca doanh nghip sau khi nh gi li:

6. Gi tr doanh nghip: = 1.358,84 tr.-----------------------------------------------------Bi 22: Xc nh gi tr doanh nghip A da trn cc ti liu sau:

1. Trch bng cn i k ton ngy 31/12/N:

- Gi tr TSL: 3.500 tr ng .

- Nguyn gi TSC: 12.000 tr ng .

2. Trch bo co kt qu kinh doanh 31/12/N:

- Li nhun trc thu: 1.100 tr ng .

- Thu sut thu TNDN l 32% .

3. S tin trch khu hao hng nm l 1.200 triu ng, li nhun sau thu thu nhp tng bnh qun 2% mt nm.

4. Doanh nghip cn tip tc hot ng thm 7 nm.

5. c tnh, sau khi doanh nghip chm dt hot ng gi tr thanh l TSC c th thu hi c bng 4% nguyn gi, gi tr thu hi v TSL l khng ng k.

6. T sut sinh li trung bnh ca vn trn th trng l 10%/nm.

-----------------------------------------------------

p n bi 22:

- Gi tr thanh l TSC d tnh thu hi vo cui nm N +7 :

....- S tin khu hao thu hi hng nm: ..

- D kin thu nhp v li nhun rng 7 nm ti : Mi nm tng 2%.

Nm N =

N+1 =

N+2 =

N+3 =

N+4 =

N+5 =

N+6 =

N+7 =

- Gi tr doanh nghip = = 10.003, 69 tr.-----------------------------------------------------

Bi s 23: C ti liu v doanh nghip X, nh sau:

1. Kt qu kim k v nh gi li gi tr ti sn ngy 31/12/N:

VT: 1000.000 ng.

Ti snS tinNgun vnS tin

1. Ti sn lu ng 5.5001. Cc khon n 8.500

2. Ti sn c nh 14.5002. Ngun vn ch s hu11.500

Cng20.000Cng20.000

2. Vn v kt qu kinh doanh trong 3 nm gn nht: VT: 1 tr ng. Nm

Ch tiuN-2N-1N

Li nhun sau thu 2.700 3.200 3.570

Vn kinh doanh bnh qun 18.00020.00021.000

3. T sut LNST trn VKD ca cc DN trong nn kinh t l 12%/nm.

Yu cu : c tnh gi tr doanh nghip theo phng php GW?

p n bi 23:

- Gi tr ti sn hu hnh tnh theo gi tth trng:

. - T sut li nhun bnh qun ca doanh nghip: .

- Gi tr ca GW:

- Gi tr doanh nghip:

.. = 11.960 tr.-------------------------------------------------

Bi s 24: C ti liu sau v doanh nghip X:

1. Trch bo co kt qu kinh doanh trong 3 nm gn nht:

n v tnh: 1.000.000

Ch tiuN 2N 1N

1. Doanh thu thun. 2.1002.3002.500

2. Gi vn hng bn. 9901.1101.220

3. Chi ph bn hng. 210220240

4. Chi ph qun l. 250250260

5. Li nhun t hot ng kinh doanh. 650720780

6.Li nhun t HTC v li nhun khc. 203162132

7.Tng li nhun trc thu.853882912

8.Thu thu nhp phi np (32%).273282292

9. Li nhun sau thu. 580600620

2. Cc thng tin b sung:

- Cc khon thu nhp t hot ng ti chnh v cc hot ng khc pht sinh mang tnh bt thng, ngoi kh nng d bo ca doanh nghip.

- Doanh nghip ang cui chu k u t, khu hao l khng ng k.

- Kt qu iu tra trc nghim cho thy cc chuyn gia kinh t nh gi trng s sinh li ca cc nm: N-2; N-1 v N so vi tng lai ln lt l:1; 2 v 3.

- Chi ph s dng vn trung bnh trn th trng l 12%/nm.Yu cu: c tnh GTDN theo phng php hin ti ho li nhun thun.

p n bi 24:

- Xc nh li nhun rng v thu trn l thuyt:

+ Nm N-2: ..

+ Nm N-1: .

+ Nm N: - c tnh li nhun tng lai thu c hng nm:

.. - Gi tr doanh nghip: = 4.183 tr.

-------------------------------------------p s

bI 1: B : 375 tr , A: 225 tr.

bI 2: 200 tr.

bI 3: 400 tr.

bI 4: 12,8 t .

Bi 5: 740.000 v 786.750.

Bi 6: 2,4869.; 3,7908.; 4,3553 ; 497,38 ; 758,16 v 871,06 USD.

Bi 7: 12,1672tr USD.

Bi 8: a. = 16.144.788,7 USD. b, = 4.110,82 USD.

Bi 9: a, = 279.815 USD. b,= 411.485USD.

bI 10: a, 3.148,2 tr; b, 5.506,2 tr; c, 5 nm; d, 7nm 3 thng 5 ngy.

bI 11: 1.165,113 USD; bI 12: 1.325. tr; Bi 13: 725 tr.bI 14: 725 tr. Bi 15: 224.834 USD.

bI 16: 55.500 USD; 75.000 USD; bI 17: 21,6 tr.bI 18: a, I = 20%. b, ng ca nh my.

bI 19: m phn trong khong: 5 - 119 USD/ cp.

bI 20: a, 68.850 /cp. b, John < 91.800/cp ; Rosie < 55.080 /cp.

bI 21: 1.358,81 tr.

Bi 22: 10.003,69 tr.

Bi 23: 11.960 tr ngBi 24: 4.183 tr. ng

Bi 25: 375.000 / cp v 459.000 /cp.

Bi 26: 668.1 tr ng.

------------------------------------------------------

EMBED Equation.3

TS. Nguyn Minh Hong. B mn nh gi ti sn - Hc vin Ti chnh.

_1176193881.unknown