del viii gradbena pogodba - dashofer.skimg.dashofer.sk/cif_si/dokumenti/vos/2015_viii_1.pdf ·...
TRANSCRIPT
Del VIII Gradbena pogodba
Avtorji: Doc. dr. Janez Reflak, Rajko B. Javornik, mag. Andrej Kerin, dr. Igor Pšunder,
Metka Pavčič, Tatjana Vodlan, Carmen Dobnik, Peter Henčič, dr. Jana Šelih, Jaš
Ţnidarič, Aleksandra Velkovrh, Vesna Rebronja, Dida Volk, dr. Marjana Šijanec Zavrl,
mag. Emilija Bratoţ, Aleksandra Heinzer, Štefan Ţemva, Tanja Bohl, Aleš Budja, mag.
Irena Prodan, dr. Aleš Jug
www.odprojektadoobjekta.si
Verlag Dashöfer, zaloţba, d.o.o.Dunajska cesta 21
1000 Ljubljana
Brezplačna modra številka: 080 80 92
Urednik: Mihael Sket, [email protected]
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
2
Kazalo
Pojem in pravna narava gradbene pogodbe ......................................................................................................... 4
Odmik od načrta ...................................................................................................................................................... 6
Cena ........................................................................................................................................................................ 8
Cena določena s klavzulo "Ključ v roke" .......................................................................................................... 13
Razumevanje in nerazumevanje klavzule "ključ v roke", uporabljene v gradbenih pogodbah v slovenski praksi
.......................................................................................................................................................................... 14
Odgovornost za napake ......................................................................................................................................... 27
Odgovornost za gradbeni objekt ........................................................................................................................... 30
Odgovornost nadzora ............................................................................................................................................ 32
Dolţnost obvestitve in izguba pravice .................................................................................................................. 33
Zmanjšanje in izključitev odgovornosti ................................................................................................................ 33
Regres ................................................................................................................................................................... 34
Posebne gradbene uzance ...................................................................................................................................... 35
Podizvajalska pogodba .......................................................................................................................................... 38
Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb - opozorila za kupca in prodajalca ....................... 46
Institut skrbniškega računa ................................................................................................................................ 57
Kaj vse je potrebno vedeti o zemljiški knjigi ........................................................................................................ 68
Pravice in pravna dejstva, ki se vpisujejo v zemljiško knjigo ........................................................................... 71
Vrste vpisov v zemljiško knjigo ........................................................................................................................ 73
Stvarne napake pri izvedbi gradbe ........................................................................................................................ 81
Gradbena pogodba ............................................................................................................................................ 82
Splošno o napakah izpolnitve ............................................................................................................................ 83
Gradbena pogodba: obligacija uspeha ali obligacija prizadevanja .................................................................... 84
Stvarne napake .................................................................................................................................................. 85
Odgovornost izvajalca in projektanta za solidnost gradnje ............................................................................... 93
Pogodbena kazen ............................................................................................................................................... 98
Inominatni kontrakti v gradbeništvu ................................................................................................................... 101
Projektantska pogodba .................................................................................................................................... 102
Pogodba o nadzoru nad gradnjo ...................................................................................................................... 107
Kompleksni tipi pogodb v zvezi z gradnjo ...................................................................................................... 110
Vzpostavitev etaţne lastnine ............................................................................................................................... 111
Pravna narava in predmet etaţne lastnine ....................................................................................................... 113
Nastanek etaţne lastnine ................................................................................................................................. 115
Vpis etaţne lastnine v evidence ...................................................................................................................... 118
Problem neskladne in nelegalne gradnje ............................................................................................................. 123
Reševanje reklamacij v gradbeništvu - s sodno prakso ....................................................................................... 130
Gradbena in podjemna pogodba ...................................................................................................................... 132
Odgovornost za stvarne napake opravljenega dela ......................................................................................... 135
Določitev pripadajočega zemljišča stavbi ........................................................................................................... 144
Zavarovanje odgovornosti ................................................................................................................................... 148
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
3
Pooblaščeni inţenirji in avtorske pravice ............................................................................................................ 153
Katero delo je avtorsko delo? .......................................................................................................................... 154
Pooblaščeni inţenirji v smislu določil Zakona o graditvi objektov (ZGO-1) in avtorske pravice .................. 157
Avtorska pravica ............................................................................................................................................. 160
Ureditev avtorskega prava ............................................................................................................................... 166
Primernost uporabe mednarodnih splošnih pogojev za sklepanje gradbenih pogodb v slovenski praks ............ 168
Splošne značilnosti pojmov uporabljenih v FIDIC določilih za gradbene pogodbe ....................................... 169
Inţenir in nadzornik ........................................................................................................................................ 174
Trajna ali glavna dela in začasna dela ............................................................................................................. 175
Popis del s predračunom ali specifikacija del (Bill of Quantity) ..................................................................... 178
Cena za enoto, pavšalna cena, skupna cena, pogodbeni znesek ...................................................................... 179
Reţijska dela ali delo na dnevni osnovi (13.6 - Daywork) .............................................................................. 184
Plani in program (8.3 - Programme) ............................................................................................................... 184
Poročilo o poteku del in gradbeni dnevnik ...................................................................................................... 185
Zahtevki naročnika in izvajalca med potekom del .......................................................................................... 186
Odstop, prekinitev in zaustavitev pogodbe ..................................................................................................... 189
Prevzem del, odprava napak in garancija za izvedena dela ............................................................................. 192
Pogodbeni rok, podaljšanje, zamude, pogodbene kazni in penale .................................................................. 195
Podizvajalske pogodbe ........................................................................................................................................ 198
Opredelitev vloge podizvajalca v gradbeni pogodbi ....................................................................................... 198
Uporaba novih splošnih določil za podizvajalske pogodbe (izdaja 2011) ...................................................... 201
Pojasnila za pripravo razpisne dokumentacije in za uporabo novih splošnih določil za podizvajalske pogodbe
(izdaja 2011) ................................................................................................................................................... 203
Pomembne značilnosti nekateri členov ........................................................................................................... 204
Zahteve izvajalca po podizvajalski pogodbi (SC 3.3 - Contractor's Claims in connection with the Subcontract)
........................................................................................................................................................................ 207
Obveznosti podizvajalca (SC 4 - The Subcontractor) ..................................................................................... 207
Odstop podizvajalskih del v izvedbo podizvajalcem in/ali tretjim osebam po podizvajalski pogodbi (SC 5 -
Assignment of the Subcontract and Subcontracting) ...................................................................................... 208
Podizvajalčeva oprema za izvedbo, začasna dela, drugi pripomočki, gradbiščna oprema in material (SC 7 -
Equipment, Temporary Works, Other Facilities, Plant and Materials) in roki izvajanja podizvajalskih del (SC
8 - Commencement and Completion) ............................................................................................................. 209
Merjenje izvedenih podizvajalskih del za obračun (SC 12 - measurement and Evaluation) ........................... 210
Spremembe in prilagoditve po podizvajalski pogodbi (SC 13 - Subcontract and Adjustments) ..................... 211
Cena in plačila po podizvajalski pogodbi (SC 14 - Subcontract Price and Payment) ..................................... 213
Odpoved glavne pogodbe in odpoved po podizvajalski pogodbi s strani izvajalca (SC 15 - Termination of the
Main Contract and Termination of the Subcontract by the Contractor) .......................................................... 217
Zavarovanja po podizvajalski pogodbi (SC 18 - Subcontract Insurances) ...................................................... 218
Obvestila in zahtevki po podizvajalski pogodbi (SC 20 - Notices Subcontractor's Claims and Disputes) ..... 218
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
4
Pojem in pravna narava gradbene pogodbe
Oseba, to je naročnik oziroma investitor, ki ţeli na določenem zemljišču zgraditi ali
rekonstruirati objekt, potrebuje za dosego tega cilja izdelano projektno dokumentacijo ter
pravni subjekt, ki se na trgu ukvarja s storitvami izgradnje ali rekonstrukcije objekta. Prav
tako pa potrebuje tudi pravni subjekt, ki kot gospodarsko dejavnost opravlja storitve pri
opravljanju gradbenega nadzora. Glede na navedeno v zvezi z graditvijo objektov ločimo tri
tipe pogodb. To so: pogodba o izdelavi projekta, gradbena pogodba in pogodba o gradbenem
nadzoru oziroma nadzoru nad gradnjo. V nadaljevanju bo posebna pozornost posvečena
gradbeni pogodbi.
Gradbeno pogodbo definira prvi odstavek 649-tega člena Obligacijskega zakonika (v
nadaljevanju OZ), kot podjemno pogodbo, s katero se izvajalec zavezuje, da bo po določenem
načrtu v dogovorjenem roku zgradil gradbeni objekt na določenem zemljišču ali da bo na
takem zemljišču oziroma na ţe obstoječem objektu izvedel kakšna druga gradbena dela.
Naročnik pa se zavezuje, da mu bo za to plačal določeno ceno.
Stranki v pogodbi
Gradbena pogodba je torej posebna vrsta oziroma podvrsta podjemne pogodbe. To pomeni, da
ima gradbena pogodba iste splošne značilnosti, kot jih ima podjemna pogodba. Povedano
drugače, pri razlagi posameznih določb gradbene pogodbe, se uporabljajo tudi določila
podjemne pogodbe.
Izvajalec
Stranki gradbene pogodbe sta naročnik in izvajalec. Izvajalec se s sklenitvijo gradbene
pogodbe zaveţe za naročnika zgraditi oziroma rekonstruirati objekt. Izvajalec je pri tem
svojem delu samostojen, kar pomeni, da nima pravice zahtevati navodil od naročnika, niti
nima naročnik pravice dajati izvajalcu navodil v zvezi z načinom izvajanja gradbenih del.
Kako, na kakšen način, bo izvajalec gradbena dela opravljal, je odločitev izvajalca, saj delo
opravlja kot profesionalec in je za to delo tudi odgovoren kot profesionalna oseba.
Naročnik
Naročnik je druga stranka gradbene pogodbe. Naročnik od izvajalca zahteva, da zgradi ali
rekonstruira objekt oziroma da izvede potrebna gradbena dela. Naročnik nima pravice
izvajalcu ukazovati oziroma dajati navodil na kakšen način naj izvaja gradbena dela, ker
naročnik ni profesionalna oseba. Obveznost naročnika pa je, da izvajalcu za uspešno
opravljen posel plača. Izvajalec je do plačila upravičen le in samo, če je zgradil objekt
oziroma opravil druga gradbena dela, ki se jih je z gradbeno pogodbo zavezal opraviti. To
gradbeno delo mora biti takšno, imeti mora takšne lastnosti, da bo uresničen končni interes
naročnika, zaradi katerega je sklenil gradbeno pogodbo.
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
5
Po drugi strani pa je obveznost naročnika na podlagi sklenjene gradbene pogodbe plačati
določeno ceno za opravljeno delo. V zvezi z določitvijo višine cene, v teoriji in praksi
prevladuje mnenje, da določitev višine plačila ni nujna in bistvena sestavina gradbene
pogodbe. Če namreč pogodbeni stranki tega vprašanja v pogodbi ne uredita, torej višine cene
ne določita, to ne pomeni, da pogodba ni veljavna oziroma, da pogodba nima vseh potrebnih
sestavin. Če gradbena pogodba nima določila o ceni, se za razlago tega dogovora uporablja
642. člen OZ, na podlagi katerega se cena določi glede na čas, ki je običajno potreben, da se
gradbeno delo opravi in glede na višino plačila, ki je običajno za takšno vrsto dela.
Pogodba v pisni obliki
Drugi odstavek 649. člena OZ določa, da mora biti gradbena pogodba sklenjena v pisni obliki.
Prav tako pa morajo biti pisni vsi aneksi k pogodbi. Pisna oblika je predpisana zaradi strank
pogodbe. V primeru da pride med strankama pogodbe do spora, je dokazovanje namreč
bistveno laţje, če je pogodba podana v pisni obliki, kot pa če bi bila le ustno dogovorjena.
Gradbena pogodba namreč ni enostavna pogodba kot npr. prodajna pogodba za nakup enega
litra mleka. Gre za kompleksno, obseţno pogodbo s številnimi sestavinami, elementi,
pravicami in obveznostmi obeh pogodbenih strank. Vse to, pa mora biti natančno, jasno, torej
pisno dogovorjeno.
V zvezi z obliko gradbene pogodbe je potrebno opozoriti le še na to, da se neredko zgodi, da
pogodba, ki jo imata stranki za gradbeno pogodbo, sodišče kvalificira kot podjemno pogodbo.
V tem primeru se ne zahteva pisna oblika.
Pojem gradbe
Kaj so to gradbeni objekti, je definirano v 650. člen OZ kot stavbe, jezovi, mostovi, predori,
vodovodi, kanalizacije, ceste, ţelezniške proge, vodnjaki in drugi gradbeni objekti, katerih
izdelava terja večja in zahtevnejša dela. Pojem gradbenih objektov pa definira točka 4, 9.
uzance PGU kot stavbe, jezovi, mostovi, predori, vodovodi, kanalizacije, ceste, ţelezniške
proge, vodnjaki in druge zgradbe, ki so zaokroţena funkcionalna celota.
Gradbeni objekt je glede na navedeno neka trajna stvar, za katero se predvideva dolgotrajna
uporaba več deset let. Izdelava tega objekta pa je posledica zahtevnejšega in obseţnejšega
dela, ki ga lahko opravlja le profesionalna oseba, torej oseba s strokovno usposobljenostjo. Za
gradbeno pogodbo je značilno, da ima za predmet večja in zahtevnejša dela, ki terjajo večje
število izvajalcev, priprave, gradbeno dovoljenje, projekte itd. Enostavnejša in manjša dela pa
so predmet pogodbe o delu. Razmejitev kdaj gre za pogodbo o delu in kdaj za gradbeno
pogodbo je potrebno presojati od primera do primera upoštevanje zakonska določila OZ, ki
govori o gradnji in njenih značilnostih.
"Pogodba, s katero se izvajalec zavezuje, da bo nasipal oziroma ogradil zemljišče, je po svoji
vsebini pogodba o gradnji."
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
6
"Teracerska in keramična dela kot zaključna in obrtna dela, ki se samostojno izvajajo v
velikem obsegu na standarden serijski način na poslovni zgradbi, so gradbena dela na
obstoječem objektu. Zato je pogodba, na podlagi katere se dela izvajajo, gradbena pogodba."
"Glede na naravo dogovorjenih del (prekrivanje strehe) je mogoče sklenjeno pogodbo
opredeliti le kot pogodbo o delu in ne kot gradbeno pogodbo …. Prekritje strehe ni gradbeni
objekt. Zato za pogodbo, s katero se dogovori prekritje strehe, ni predpisana pisna oblika …
"Če sta se stranki dogovorili za izvedbo hidroizolacijskih del na podstrešju, gre za pogodbo o
delu in ne za gradbeno pogodbo."
"Za gradbeno pogodbo se tudi ne štejejo nestandardizirana, neserijska dela za odpravo
posameznih napak na stanovanjskih blokih."
Odmik od načrta
"Za vsak odmik od gradbenega načrta oziroma od pogodbenih del mora imeti izvajalec pisno
soglasje naročnika. Za dela, ki jih je opravil brez takega soglasja, ne more zahtevati povečanja
dogovorjene cene."
Projektna dokumentacija
OZ za projektno dokumentacijo uporablja izraz načrt oziroma gradbeni načrt. V teoriji
prevladuje mnenje, da je uporaba pojma projektna dokumentacija ustreznejša, ker poleg
vsebine načrta obsega tudi druge sestavine, npr. tehnične opise ipd. Projektna dokumentacija
je torej tista, ki določa bistvene lastnosti in značilnosti objekta, ki bo zgrajen. Če pa izvajalec
ne opravlja dela, kot to določa projektna dokumentacija in kot je torej to dogovorjeno v
gradbeni pogodbi, krši svojo pogodbeno obveznost. Zato OZ v 652. členu določa, da mora
imeti izvajalec za vsako spremembo oziroma odmik od projektne dokumentacije pisno
soglasje naročnika. Izjemo od tega pravila določa 653. člen, ki govori o nujnih nepredvidenih
delih. Posebno pravilo pa določa tudi 15. uzance PGU.
Spremembe dokumentacije
"Naročnik ima pravico spremeniti tehnično dokumentacijo, na podlagi katere se izvajajo dela.
Če se tehnična dokumentacija spremeni, se ustrezno spremenijo pogodbena cena, rok za
izvajanje del in drugi deli pogodbe, na katere vplivajo njene spremembe. Če se zaradi
spremembe tehnične dokumentacije spremenijo pogoji za izpolnitev pogodbe, ima izvajalec
pravico zahtevati spremembo pogodbe, kakor tudi od nje odstopiti." Pravico na podlagi
prvega odstavka 15. uzance PGU naročnik običajno uresniči tako, da izvajalcu izroči
spremembe projektne dokumentacije.
Če naročnik ugotovi, da izvajalec krši 652. člen OZ in da svoje delo ne opravlja skladno s
projektno dokumentacijo ter se ne drţi pogodbenih pogojev in da torej ne dela tako kot bi
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
7
moral delati ter da bo njegovo delo zaradi tega imelo napake, ga naročnik lahko na to opozori
in mu določi primeren rok, da svoje delo opravi tako kot je bilo dogovorjeno. Vse navedeno
obsega tudi pravico naročnika, da zahteva, da izvajalec preneha s svojim delom, ki ni skladno
s projektno dokumentacijo in da ţe izvedeno delo odstrani (npr. da odstrani opremo, ki ni
skladna s projektom).
Dalje lahko naročnik zahteva, da dela, ki niso bila pravilno izvedena in so bila odstranjena
ponovno izvede, seveda, na svoje stroške. V zvezo s tem je potrebno opozoriti tudi na 79.
uzance PGU. Če namreč izvajalec ne izvaja del po dogovorjeni tehnični dokumentaciji,
tehničnih predpisih in standardih ter po rezultatih lastnih preizkušanj in pravilih stroke ima
naročnik pravico zahtevati ustavitev nadaljnjega izvajanja del oziroma zahtevati spremembo
materiala ali uporabo materiala in opremo ustrezne kakovosti. Če pa je zaradi ravnanja
izvajalca postala vprašljiva varnost objekta, ţivljenje ljudi ali sosednih objektov, ima naročnik
pravico zahtevati od izvajalca, da poruši izvedena dela in na svoje stroške izvede dela na
način, ki je določen v pogodbi.
Odstop od pogodbe
Če naročnik ugotovi, da izvajalec do izteka roka, ki mu ga je naročnik določil, ne bo izpolnil
njegove zahteve, da prilagodi svoje delo obveznostim po projektni dokumentaciji, lahko
naročnik odstopi od pogodbe in zahteva povrnitev škode.
V zvezi z drugim odstavkom 652. člena OZ, da za dela, ki jih je izvajalec opravil brez
soglasja naročnika, ne more zahtevati povečanje dogovorjene cene, pa je potrebno opozoriti
na sledeči primer. Če ima namreč objekt boljše značilnosti in lastnosti, zaradi ravnanja
izvajalca, od tistih, ki so bile predvidene s pogodbo oziroma s projektno dokumentacijo,
izvajalec na podlagi zgoraj omenjenega določila OZ ni upravičen zahtevati dodatno plačilo.
Izvajalec je namreč samovoljno izpolnil več, kot bi bilo potrebno in to breme je njegovo, ne
glede na to, da je ravnal v korist naročnika.
-> Nujna nepredvidena dela
Definicija nujnih nepredvidenih del je zapisana v drugem odstavku 653. člena OZ. Nujna
nepredvidena dela so tista dela, ki jih je bilo potrebno nujno opraviti, da bi bila zagotovljena
stabilnost objekta ali da ne bi nastala škoda, povzročila pa jih je nepričakovana teţja narava
zemljišča, nepričakovana voda ali kakšen drug izreden in nepričakovan dogodek. Nujna
nepredvidena dela so torej tista dela, ki jih ob sklenitvi pogodbe ni mogoče predvidevati, saj
situacije in okoliščine, ko so ta dela potrebna niso pričakovane.
Kaj so nujna nepredvidena dela je potrebno presojati v konkretni situaciji, upoštevaje zgornjo
definicijo. Sodna praksa je v zvezi s tem ţe podala nekaj mnenj: "Dela pri zavarovanju
temeljev mostu v rečnem koritu imajo značaj nujnih nepredvidenih del." "Nepredvidena dela
so tudi tista dela, ki so bila nujna zaradi nepričakovanega odkritja vodovodnih in drugih
instalacij."
Odmik od načrta
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
8
Kot je bilo obrazloţeno v poglavju, ki govori o odmiku od načrta, lahko izvajalec pri
izvajanju del odstopi od projektne dokumentacije samo, če ima pisno soglasje naročnika.
Nasprotno pa prvi odstavek 653. člena OZ, določa izjemo od zgornjega pravila. Izvajalec tako
lahko brez poprejšnjega soglasja naročnika izvede nujna nepredvidena dela, vendar le, če si
soglasja zaradi nujnosti dela, ni mogel preskrbeti. Seveda pa je obveznost izvajalca, da o teh
pojavih in storjenih ukrepih, torej o nujnih nepredvidenih delih, nemudoma obvesti naročnika.
Obvestilo naročniku
Izvajalec mora tako naročnika obvestiti, kaj vse je bilo potrebno storiti, da se zagotovi
stabilnost objekta, s kakšnimi ukrepi in kako je preprečil nastanek škode.
Sporočiti mu mora tudi kakšna je ocena višine dodatnih stroškov, ki so s temi nujnimi
nepredvidenimi deli naročniku nastali. Seveda ima izvajalec za svoje delo, ki ga opravi, torej
za nujno nepredvideno delo, pravico do dodatnega plačila. Če pa izvajalec molči in naročnika
ne obvesti o nujnih nepredvidenih delih oziroma, če ga ne obvesti pravočasno, izvajalec nima
pravice do plačila za tista dela, ki jih je opravil potem, ko bi naročnika moral obvestiti o teh
delih.
Pravica naročnika
Po drugi strani, pa ima naročnik pravico odstopiti od pogodbe, če bi morala biti dogovorjena
cena zaradi teh dodatnih del precej višja. Svojo odločitev, da bo naročnik izkoristil pravico do
odstopa od pogodbe, pa mora nemudoma sporočiti izvajalcu. Poleg tega ima naročnik do
izvajalca tudi finančno obveznost. V primeru odstopa od pogodbe mora naročnik plačati
izvajalcu ustrezen del cene za ţe opravljena dela, pa tudi pravično povračilo za nujne stroške.
Navedeno pomeni, da mora naročnik izvajalcu v primeru odstopa od pogodbe plačati:
znesek za dela, ki so bila predvidena na podlagi sklenjene gradbene pogodbe in ki jih
je izvajalec do trenutka prejema obvestila o odstopu od pogodbe ţe opravil,
znesek za dela, ki imajo značaj nujnih nepredvidenih del, pod pogojem, da je bil
naročnik o teh delih nemudoma obveščen s strani izvajalca in ki jih je izvajalec do
trenutka prejema obvestila o dostopu od pogodbe ţe opravil,
znesek, ki zajema povračilo nujnih stroškov, ki so izvajalcu nastali zaradi tega, ker je
naročnik odstopil od pogodbe.
Cena
1. Določitev vrste cene
Ko je gradbena pogodba sklenjena, je podana tudi obveznost naročnika, da v primeru uspešno
opravljenega dela izvajalca, plača določen denarni znesek za to delo. Kolikšen je ta znesek, se
dogovorita pogodbeni stranki. Če pa znesek ni dogovorjen se uporabi pravilo iz 642. člen OZ,
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
9
na podlagi katerega se cena določi glede na čas, ki je običajno potreben, da se gradbeno delo
opravi in glede na višino plačila, ki je običajno za takšno vrsto dela.
V praksi sicer prevladujejo pogodbe v katerih je cena dogovorjena. Stranki gradbene pogodbe
se tako lahko odločijo za eno izmed naslednjih moţnosti:
cena na enoto; cena del je določena glede na merske enote dogovorjenih del ali za
mersko enoto posamezne vrste ali faze del,
skupaj dogovorjena cena; cena del je določena v skupnem znesku za celotni objekt,
cena s klavzulo "ključ v roke".
Prvi dve moţnosti, to sta cena na enoto in skupaj dogovorjena cena, sta urejeni v 654. členu
OZ in v 22. uzanci PGU, cena s klavzulo "ključ v roke" pa je urejena v posebnem poglavju
OZ in sicer v 659. členu ter v uzanci 34 PGU.
Razlike med klavzulami
Klavzule o določitvi cene se med seboj razlikujejo po tem ali je izvajalec oziroma naročnik v
primeru tistih del, ki jih stranki ob sklenitvi pogodbe nista predvideli, upravičen zahtevati
ustrezno spremembo cene. Določitev cene v gradbeni pogodbi namreč pomeni dogovor o
obsegu in vrsti del, katerih vrednost je obseţena s pogodbeno ceno.
Pojasnitev pojmov
Za pravilno razumevanje in interpretacijo določb, ki se nanašajo na ceno, pa je potrebno
razumeti pomen nekaterih pojmov:
Pogodbena dela so vsa tista dela, ki jih mora izvajalec opraviti, da bo skladno s projektno
dokumentacijo zgradil določen gradbeni objekt.
Pogodbena cena je cena izraţena v absolutnem denarnem znesku, ki je določena v gradbeni
pogodbi. To ceno pa določa prvi odstavek 22. uzance PGU,
po katerih se cena za dela določa tako, kot je določeno v naročnikovih pogojih za predloţitev
ponudbe in sklenitev pogodbe o zadevnih delih.
Preseţna dela so količine izvedenih del, ki presegajo pogodbene količine del. Gre torej za
tista dela, ki jih je bilo potrebno opraviti, da bi izvajalec pravilno opravil svojo obveznost, pa
ta dela v pogodbi niso bila zaobseţena.
Manjkajoča dela so negativni odmiki izvedenih del glede na pogodbene količine del.
Nepredvidena dela so dela, ki niso predvidena s pogodbo, pa se morajo izvesti. Gre za tista
dela, ki jih izvajalec ob sklenitvi pogodbe ni predvidel. O nepredvidenih delih govori 19.
uzance PGU.
Ta dela pa so lahko predvidljiva ali pa nepredvidljiva. Predvidljiva so tista dela, ki bi jih
izvajalec ob pregledu celotne dokumentacije, ki mu je bila na podlagi gradbene pogodbe dana
na razpolago, kot strokovnjak lahko predvidel. To pravilo pa ne velja, če je popis del, ki jih je
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
10
potrebno narediti, naredil naročnik in ne izvajalec. V tem primeru se štejejo za predevidljiva
dela tista, ki so napisana v naročnikovem popisu.
Nepredvidljiva dela pa so po drugi strani tista, ki jih izvajalec, kljub svoji strokovnosti in
skrbnosti ni mogel predvideti npr. ko narava zemljišča ni takšna kot je bila predvidena, saj se
nepričakovano ugreza.
Poznejša dela so tista dela, ki niso bila dogovorjena in niso nujna za izpolnitev pogodbe,
naročnik pa zahteva, da se izvedejo. Poznejša dela, glede na opisano definicijo niso
pogodbena dela. To so dela, ki jih naročnik naroči izvajalcu kasneje. Za ta dela je potrebno
skleniti novo pogodbo oziroma dodatek k prejšnji gradbeni pogodbi.
Cena na enoto
Če se pogodbeni stranki odločita, da bosta uporabili ceno na enoto, to pomeni, da ima
izvajalec pravico do plačila za vse enote dela, ki jih je opravil in to ne glede na to ali je za
izvedbo porabil več časa in materiala kot je to predvidel v svoji ponudbi.
V zvezi z zgoraj obrazloţenimi pojmi pa je pomembno opozoriti še na to, da ima izvajalec, če
se dogovori za ceno na enoto, pravico do plačila za preseţna dela, nima pa pravice do plačila
za manjkajoča dela. To pomeni, če je v svoji ponudbi predvidel npr. več materiala, pa ga je
porabil manj, potem je upravičen le do plačila za delo in material, ki ga je dejansko porabil.
Zadnji odstavek 22. uzance PGU pa v zvezi s preseţnimi in manjkajočimi deli govori o tem,
da cena za enoto velja tudi za ta dela, če ne presegajo 10 % pogodbenih količin del. Če dela
presegajo 10% lahko naročnik oziroma izvajalec zahtevata spremembo cene na enoto. Mogoč
pa je tudi drugačen dogovor v pogodbi. Stranki lahko npr. izključita uporabo PGU.
Zaradi takšne razlike med dejansko izvedenim delom in v pogodbi oziroma ponudbi izvajalca
predvidenim delom, pogodbe ni potrebno spreminjati.
Drugače pa je v primeru nepredvidenih del. Izvajalec je namreč upravičen do plačila vseh
nepredvidenih del.
Skupaj dogovorjena cena
Kaj zajema ta cena je opisano ţe zgoraj. Gre za ceno, določeno v skupnem znesku za celoten
objekt. Glede preseţnih in manjkajočih del cena ostaja nespremenjena. V skupnem znesku
določena cena obsega tudi vrednost nepredvidenih del, za katere je izvajalec ob sklenitvi
pogodbe vedel in moral vedeti, da se morajo izvesti. Za druga nepredvidena dela se določi
cena pozneje s pogodbo. Edini primer, ko je torej izvajalec upravičen zahtevati spremembo
pogodbene cene, je v primeru nepredvidljivih del.
2. Sprememba cene
Obligacijski zakonik vsebuje posebna pravila v primerih, če pride v času od sklenitve
pogodbe oziroma izstavitve predračuna do sprememb na trgu, to je do inflacije. Gradnja
namreč ni storitev, ki bi bila končana v kratkem času, dnevu ali tednu. Gre namreč za
določeno stopnjo tveganja.
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
11
Kdaj zvišanje cene
Zaradi navedenih okoliščin OZ v prvem odstavku 655. člena določa moţnost, da lahko
izvajalec, ki je v pogodbenem roku izpolnil svojo obveznost, zahteva zvišanje cene za dela, če
so se v času od sklenitve pogodbe do njene izpolnitve zvišale cene za elemente na podlagi
katerih je bila določena. Tako bi morala biti ta cena višja za dva odstotka. V tem primeru
zakon dopušča pogodbenima strankama, da to uredita v pogodbi tudi drugače.
Drugačno pa je pravilo, če vzrok za prekoračitev pogodbenega roka za končanje objekta ne
izvira iz izvajalčeve sfere. V tem primeru ima izvajalec pravico do razlike v ceni tudi če
pogodbena cena vsebuje ali bi morala vsebovati predvidljive podraţitve. Gre namreč za to, da
izvajalec lahko v pogodbo vračuna le podraţitve, ki so v času sklenitve pogodbe predvidljive.
Seveda pa se izvajalec ne more sklicevati na zvišanje cen do katerega je prišlo potem, ko je
bil ţe v zamudi. Drugačno pravilo pa velja v primeru, če izvajalec po svoji krivdi del ni
izvedel v pogodbenem roku. V tem primeru lahko zahteva zvišanje cene za dela, če so se v
času od sklenitve pogodbe do dneva, ko bi dela morala biti končana, zvišale cene za elemente,
na podlagi katerih je bila določena. Tako bi morala biti cena za te elemente višja za pet
odstotkov. Tudi v tem primeru velja pravilo, da izvajalec ne more zahtevati celotne razlike,
temveč le razliko v ceni, ki presega pet odstotkov.
V zvezi z zgoraj opisanimi pravili je sodišče odločalo v naslednjih primerih in podalo sledeče
odločitve: "Določbi 636. in 637. člena ZOR sta uporabljivi samo takrat, kadar med
pogodbenima strankama ni sporazuma o spremembi cene."
"Cena del se spreminja od trenutka sklenitve pogodbe do pogodbenega roka za zaključek del.
Spremenjene okoliščine, ki so nastale pred sklenitvijo pogodbe, se ne upoštevajo, če se stranki
nista dogovorili drugače.
"Okoliščina, da je investitor in izvajalec kot pogodbena stranka iz pogodbe o izgradnji
poslovnega prostora zahteval povečanje pogodbene cene, o čemer je
med strankama spor, mu ne daje pravice, da odkloni izpolnitev svoje obveznosti izročitve
poslovnega prostora drugi pogodbeni stranki, ki je izpolnila svojo obveznost plačila."
3. Določilo o nespremenljivosti cene
Stranki gradbene pogodbe se lahko v pogodbi dogovorita, da se cena za dela ne bo spremenila
tudi, če bi se po sklenitvi pogodbe zvišale cene za elemente, na podlagi katerih je bila
določena. Gre torej za dogovor o t.i. fiksni in nespremenljivi ceni, ki mora biti v gradbeni
pogodbi jasno in nedvoumno zapisan.
OZ pa v prvem odstavku 656. člena določa izjemo od tega pravila in daje moţnost izvajalcu,
da kljub predhodno opisanemu pogodbenemu določilu, zahteva spremembo cene, če so se
cene za elemente toliko zvišale, da bi morala biti cena za dela več kot deset odstotkov višja.
Vendar lahko v tem primeru izvajalec zahteva samo razliko v ceni, ki presega deset
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
12
odstotkov, razen če so se cene za elemente zvišale potem, ko je prišel v zamudo. Enako
pravilo določa tudi uzance PGU 28. Povedano drugače, izvajalec lahko kljub določilu o fiksni
ceni zahteva razliko v ceni nad deset odstotkov, tega pravila pa izvajalec ne more uporabiti in
se nanj ne more sklicevati, če so se cene zvišale, ko je bil on v zamudi. To določa tudi tretji
odstavek 655. člena OZ.
V zvezi z zgoraj opisanimi pravili je sodišče odločalo v naslednjih primerih in podalo sledeče
odločitve:
"Izvajalec ima pravico zahtevati razliko v ceni tudi, če je fiksno dogovorjena, če je zaradi
izrednih dogodkov med graditvijo prišlo do takšnega zvišanja cen, da to presega tudi
povečano tveganje strank ob dogovorjeni klavzuli o fiksni ceni."
"Izvajalec ima pravico zahtevati spremembo cene, če je zaradi spremenjenih okoliščin cena
del višja za več kot deset odstotkov, ne glede na to, da sta se stranki dogovorili, da ne bosta
uporabili pravila iz 637. člena Zakona o obligacijskih razmerjih."
4. Odstop od pogodbe zaradi zvišanja cene
Zakon pa varuje tudi poloţaj naročnika in sicer v situacijah, ko bi se cena nesorazmerno
zvišala. Če se namreč cena zaradi inflacije in ob uporabi 655. člena OZ in 656. člena OZ
precej zviša, lahko naročnik odstopi od pogodbe. V tem primeru, če torej naročnik izkoristi
svojo pravico in od pogodbe odstopi, mora plačati izvajalcu ustrezen del dogovorjene cene za
vsa do tedaj opravljena dela ter pravično povračilo za nujne stroške.
Izvajalec in naročnik
Izvajalec ima torej pravico do plačila za vsa tista dela, ki jih je opravil do trenutka, ko je
prejel obvestilo naročnika, da bo izkoristil pravico iz 657. člena OZ in odstopil od pogodbe.
Poleg tega ima tudi pravico do povračila nujnih stroškov. Izvajalec ima namreč na podlagi
125. uzance PGU dolţnost, da v primeru razdora pogodbe, torej prenehanja veljavnosti
pogodbe, zavaruje izvedena dela pred propadanjem. Pri tem nastopi le z nujnimi varstvenimi
ukrepi, stroški pa morajo biti kar najmanjši. Vse te stroške in izdatke je zavezan plačati
naročnik. Izvajalec jih mora plačati le, če je on kriv da je prišlo do prenehanja pogodbe.
Kaj pomeni termin, da se "dogovorjena cena precej zviša" se presoja od primera do primera.
Ocenjujem, da je to tista višina cene, ki za naročnika ni več sprejemljiva. Naročnik se namreč
ob sklenitvi gradbene pogodbe odloči za nek okvir stroškov, ki jih je pripravljen nositi. Če pa
je ta okvir močno preseţen, mu zakon daje pravico do odstopa od pogodbe.
5. Pravica naročnika, da zahteva zniţanje dogovorjene cene
Če ima izvajalec na podlagi 655. člena OZ pravico, da ob določenih pogojih zahteva zvišanje
pogodbene cene, pa ima naročnik na podlagi 658. člena OZ pravico da ob določenih pogojih
zahteva zniţanje dogovorjene cene.
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
13
Zniţanje cen za 2%
Če se v času od sklenitve pogodbe do izpolnitve izvajalčeve obveznosti cene za elemente, na
podlagi katerih je bila določena cena za dela, zniţajo za več kot dva odstotka, dela pa so bila
opravljena v dogovorjenem roku, ima naročnik pravico zahtevati ustrezno zniţanje
dogovorjene cene za dela nad ta odstotek.
Zniţanje cen nad 10%
Če pa je bila dogovorjena fiksna cena in so bila dela pravočasno opravljena, ima naročnik
ravno tako pravico do zniţanja cene, če se cene za elemente na podlagi katerih je bila
določena, zniţajo nad deset odstotkov. V tem primeru je upravičen do razlike nad desetimi
odstotki.
Drugačno pravilo pa velja, če je izvajalec del v zamudi in svoje delo ne opravlja v
pogodbenih rokih. V tem primeru ima naročnik pravico do sorazmernega zniţanja in sicer za
vsako zniţanje cene za elemente, na podlagi katerih je bila ta cena določena.
Cena določena s klavzulo "Ključ v roke"
Literatura pogodbo "ključ v roke" opredeljuje kot pogodbo, pri kateri investitor sklene eno
samo pogodbo z glavnim izvajalcem, ki nato praviloma sklene eno ali več pogodb s
podizvajalci, to je z osebami, ki bodo dela dejansko opravljale. Predmet te pogodbe je
zgrajeni objekt, zato je vsebina te pogodbe celoten kompleks storitev, od pripravljalnih
raziskav pa vse do izvedbe del. S pogodbo "ključ v roke" se ena oseba zaveţe opraviti vse
navedeno.
Definicija
Obligacijski zakonik pa podaja definicijo gradbene pogodbe s posebnim določilom, to je
določilom "ključ v roke". OZ govori tako le o določilu cene v pogodbi in ne vseh obveznostih
izvajalca, ki so zgoraj opisane. Če vsebuje gradbena pogodba določilo "ključ v roke" ali
kakšno drugo podobno določilo, se izvajalec samostojno zavezuje, da bo izvedel skupaj vsa
dela, ki so potrebna za zgraditev in uporabo nekega celotnega objekta.
Cena s klavzulo
Cena s klavzulo "ključ v roke" je določena skupaj z dogovorjeno ceno. To pomeni, da tako
dogovorjena cena vsebuje vrednost vseh nepredvidenih del, torej tako tistih, ki so predvidljiva
kot tudi tistih, ki so nepredvidljiva in vseh preseţnih del, izključuje pa vpliv manjkajočih del.
Podobno je zapisano tudi v 34. uzance PGU, kjer je določeno, da določba "ključ v roke" in
podobni izrazi v pogodbi pomeni, da obsega pogodbena cena tudi vrednost vseh
nepredvidenih del in preseţnih del ter da je izključen vpliv manjkajočih del na pogodbeno
ceno.
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
14
Dodatno pa PGU še določajo, da določba "ključ v roke" ne izključuje spremembe pogodbene
cene zaradi spremenjenih okoliščin in ne plačila poznejših del. Glede na opisano je torej kljub
temu, da gradbena pogodba vsebuje klavzulo "ključ v roke", cene v tej pogodbi mogoče
spremeniti, če so izpolnjeni zgoraj opisani pogoji. Uzance 23 PGU določajo, da je sprememba
pogodbene cene mogoča, če nastopijo izredni dogodki. To določbo je potrebno povezati z
uzanco 28. PGU, na podlagi katere se sme zahtevati sprememba pogodbene cene samo za
razliko, ki presega 10%.
V zvezi klavzulo "ključ v roke" je sodišče ţe večkrat odločalo. V pomoč pri razlagi
klavzule "ključ v roke" pa naj bodo naslednji izseki odločitev:
"Če sta se naročnik in izvajalec del dogovorila, da se bodo dela izvedla po sistemu ključ v
roke, ima izvajalec pravico do plačila naknadno naročenih dodatnih del, ki so bila izvedena
zaradi spremembe projekta."
"Če sta se investitor in izvajalec dogovorila, da bodo dela izvedena po sistemu "ključ v roke",
ima izvajalec pravico do plačila naknadno naročenih del, ki niso bila predmet pogodbe.
"Če je graditev objekta dogovorjena s klavzulo "ključ v roke" za fiksno ceno, se morajo
izvajalcu del priznati poznejša dela, nastala zaradi pomanjkljivosti v projektu in poznejša
dela, ki jih je opravil po nalogu investitorja."
"Del pri graditvi stopnišča v stanovanjski stavbi ni mogoče šteti za naknadna dela in izvajalec
ne more zahtevati posebnega plačila za ta dela, če je zgraditev celotnega objekta izvedena na
temelju gradbene pogodbe s fiksno dogovorjeno ceno in s klavzulo "ključ v roke".
Izvajalec lahko pod zakonsko določenimi pogoji zahteva razliko v ceni tudi, če je
dogovorjena gradnja objekta po sistemu "ključ v roke".
Razumevanje in nerazumevanje klavzule "ključ v roke",
uporabljene v gradbenih pogodbah v slovenski praksi
Problemi in spori, ki izhajajo iz gradbene pogodbe s posebnim določilom "ključ v roke",
bazirajo na nepoznavanju pomena pojmov, zamenjavi pomenov in površnosti uporabe besed v
pogovorni in pisni obliki.
-> Pojmovanje in razumevanje izrazov
Predvsem moti ali nas zavede formulacija drugega odstavka 659. člena Obligacijskega
zakonika (v nadaljevanju OZ) in ţe naslov tega člena, ki se glasi: cena, določena s klavzulo
"ključ v roke". V tej uporabi je pojem "cena" treba razumeti kot "znesek" ali kot "pogodbeni
znesek". Pri podjemni pogodbi z navedeno klavzulo gre namreč za "pavšalno ceno", ki jo
razumemo kot skupno ceno oziroma kot za vse skupaj dogovorjeno ceno v enem, to je
skupnem znesku za celoten predmet pogodbe ali objekt.
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
15
Kaj pomeni "enotna cena"?
Ţe slovenski prevod Zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR) uporablja izraze ali pojme, ki
utegnejo nevešče uporabnike (ţal se to tudi dogaja) pripeljati v zmoto in zavajanje. Te enake
pojme v poglavju gradbene pogodbe, ţal nepopravljene, uporablja tudi OZ. Ta zmota se
odraţa tudi pri pojmu cena, ki je določena od merske enote (postavke) dogovorjenih del in je
pojmovana kot "enotna cena", ki pa v resnici ni enotna po splošnem pojmovanju. Kajti v
"enotni ceni", bolje v "ceni za enoto" so lahko (in tudi so) elementi, na osnovi katerih se cena
oblikuje, vidni oziroma transparentni tudi za naročnika. Za celoten objekt so ti elementi,
postavke (specifikacija del) oziroma zneski postavk, določeni in vidni s količino postavke
(obsegom dela) in s ceno za to enoto količine ali s ceno za enoto opravljenega dela in
vgrajenega materiala.
V primeru pomena pojma "cena v skupnem (beri - enem) znesku" oziroma v pomenu "skupaj
dogovorjena cena" za celoten objekt ali predmet pa elementi (potroški dela in materiala,
riziki), iz katerih je taka cena oblikovana, niso vidni in zato ta cena ni transparentna. V
vsakdanji praksi in splošnem pojmovanju takšno ceno razumemo tudi kot enotno ceno (beri:
eno ceno) ali pavšalno ceno ali pa globalno ceno ali ceno "lump sum".
Ta delitev je pomembna iz praktičnih razlogov, saj se pogodbeni stranki pogosto dogovorita,
da bo obračun del potekal na podlagi dejansko opravljenih količin, zaradi takšnega načina
obračunavanja pa je treba v pogodbi vnaprej določiti cene za enoto (enotne cene) in količine
(običajno v posebnem stroškovniku ali predračunu). Cena objekta tako ni vnaprej znana,
ampak je samo določena na podlagi ocenjenega predračuna del, končna cena (znesek) objekta
se pa v tem primeru ugotovi s končnim obračunom del.
Primer stroškovnika ali pogodbenega predračuna s cenami za enoto je prikazan na primerih v
priročniku "Od projekta do objekta v poglavju 8, april 2011.
Pogodbeni znesek
Za gradbeno pogodbo s posebnim določilom "ključ v roke" pa ima tudi pogodbena cena,
oziroma bolje "pogodbeni znesek" značaj "pavšalne cene" za celoten predmet pogodbe in je
naveden le en znesek (morda praviloma še znesek za DDV ali pa tudi ne), to je ena cena
oziroma ena cena za vsa dela. Še več, tako pojmovana in oblikovana cena vsebuje poleg
elementov potroškov potrebnega dela in materiala tudi stroške projektiranja, ki pa praviloma
niso vidni in se tudi v pavšalno ceno (v splošnem pomenu besede) ne štejejo. Poleg tega
oblikovana pavšalna cena za pogodbo s posebnim določilom "ključ v roke" prevzema tudi
rizike tako imenovanih "več del ali preseţnih del", ki bremenijo izvajalca, in rizike "manj
del", ki ‚bremenijo‘ naročnika. Ta element cene v pavšalni ceni ni viden in je tveganje enako
za izvajalca kot tudi za naročnika (maček v ţaklju).
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
16
To je dopustno, ker ima podjemnik (izvajalec + projektant) tako celotno izvedbo po naročilu
naročnika sam v rokah, zato je smiselno, da tudi nosi riziko svojih kalkulacij, in to ne samo
riziko višine cen (material in delo), marveč tudi riziko obsega potrebnih del, ki izvirajo iz
narave dela in morebitnih projektantskih napak, za katere sam lahko odgovarja le, če tudi sam
izvajalec izdela ali sam oskrbi potrebno projektno dokumentacijo.
Nepredvidena dela
V ţe navedem odstavku člena nastopa tudi pojem "nepredvidena dela", ki jih sodna praksa
opredeljuje kot tista dela, ki jih je treba izpeljati (izdelati), pa čeprav niso zajeta v pogodbi
oziroma niso predmet pogodbe. V komercialni praksi to pomeni, da so to dela, izraţena s
postavkami, ki niso upoštevana oziroma napisana iz kakršnih koli razlogov ţe v ponudbeni
dokumentaciji, zato tudi ne v pogodbenem znesku, vendar se šele med samim potekom
izvajanja del pokaţe potreba ali se ugotovi napaka, ki jo je treba odpraviti tako, da se ta dela
izdelajo, sicer ni moţno izpolniti pogodbe. V normalnih okoliščinah se stroški za ta riziko
štejejo stranki, ki ima izvorno moč, da vpliva na izdelavo projektne dokumentacije. V kolikor
je izvajalec tudi projektant, praviloma taka dela ne morejo nastopiti, če pa ţe nastopijo gre za
zmoto, površnost ali nevednost projektanta, s tem pa gre tudi za napako izvajalca, kar se
razume, da je njegov riziko. Če pa izvajalec takega izvornega vpliva nima, kar nastopi takrat,
kadar izvajalec ni projektant in je izdelava vse projektne dokumentacije na strani naročnika,
izvajalec ne more nositi posledic tega rizika.
Dvotirnost postopka graditve
V naši praksi je pogosto ţal drugače, in sicer zaradi napačnega razumevanja klavzule "ključ v
roke" in tudi zaradi novodobne slovenske zakonodaje o graditvi in zakonodaje za javno
naročanje gradenj, iz katere izhaja dvotirnost postopka graditve. Določila posredno velevajo,
naj investitor izbira in naroča ločeno storitev projektiranja in ločeno storitve izvajanja del, kar
povzroča napake (nepredvidena dela) zaradi nezmoţnosti vplivanja izvajalca na projektiranje
pa tudi projektant ima manj moţnosti vplivanja na izvajalca med izvajanjem. Tu se še posebej
odraţajo napake v nekaterih opisih vrst del, predvsem pa je to pogost primer v količinah
posameznih postavk ali tudi vrst del.
-> Napake v fazi izdelave ponudbe
Ţal so nekatere napake narejene tudi z določenim namenom, da se tako prikaţe niţja
investicijska vrednost, to je taka, da je projekt odobren. Take napake ponudniki - izvajalci
zelo teţko pravočasno odkrijejo, ker običajno nimajo na razpolago prave projektne
dokumentacije in drugih podatkov, ki jih potrebujejo za sestavo ponudbe, zato se take napake
razkrijejo šele pozno po sklenitvi pogodbe. Tudi če jih posamezen ponudnik odkrije v fazi
izdelave ponudbe, jih ne bo razkril pred sklenitvijo pogodbe, kot kaţe praksa iz razumljivih
razlogov. Razkritje napak mu ne daje nobenih ugodnosti ali prednosti pri pridobitvi dela pred
konkurenco, ampak celo nasprotno, to vodi k neuspešni ponudbi. Le kdo je lahko tako nor, da
bi to storil, rečemo.
Tako naročnik in/ali tudi projektant zavede ponudnika - izvajalca, da pri oblikovanju
ponudbenega zneska ali cene ponudnik niti ne more predvideti in upoštevati vsega, kar na
znesek vpliva. Tudi kasneje naročnik zaradi tega nepravično postopa do izvajalca, saj od
njega tako zahteva, da izvede dela, ki jih izvajalec niti ni mogel predvideti in upoštevati,
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
17
sklicujoč se na tako imenovano izjavo iz ponudbene dokumentacije "da je ponudnik pregledal
projektno dokumentacijo in je predmetni objekt moţno zgraditi "na ključ v roke". Taka izjava
je sicer vezana na 13. člen PGU, ki sicer obvezuje izvajalca o proučitvi projektne
dokumentacije, vendar se šteje, da je izvajalec zahteval pojasnilo pravočasno, če je dal
naročniku glede na okoliščine, ki vplivajo, dovolj časa, da bi mogel ravnati po zahtevi, ne da
bi nastal zastoj pri izvajanju del. To pa se lahko dogodi daleč po pričetku del, oziroma takrat,
ko bi izvajalec moral ugotoviti napako, kar je običajno takrat, ko se operativno naroča
material.
V kolikor pa projektno dokumentacijo izdeluje ali zagotavlja izvajalec (kar je pogoj pri
klavzuli "ključ v roke"), pa naročnik ni obvezan dajati pojasnil glede projektne
dokumentacije. To pa kaţe, da je dajanje takih izjav v fazi priprave ponudbe in pred
sklenitvijo pogodbe tudi za naročnika nesmiselno. Tudi ni pričakovati negativnih odgovorov s
strani ponudnikov, ker bi se s tem ţe sam ponudnik izločil iz konkurence, kar pa zagotovo ni
njegov namen. Takšne zahteve vnašajo negotovost v pravno razmerje med strankama.
Zahteve naročnikov, ţal tudi javnih naročnikov gradenj, po "ključu v roke" (zato tudi napačno
uporabljen pojem "cena ključ v roke") izhajajo iz teţnje in iz predpisane zakonodaje (Zakon o
javnem naročanju − v nadaljevanju ZJN-2), da obračunski znesek (ni uporabljen pojem cena)
po dokončanju ne more (ne sme) biti višji, kot je bil pogodbeni znesek ob sklenitvi pogodbe.
Ta zakonsko zahtevana nespremenljivost zneska pretéče vpliva na pripravljavce in svetovalce
javnih naročil gradenj, da iščejo vse mogoče izraze ter pogoje v razpisni dokumentaciji in
pogodbi, da bi se pogodbeno zaščitili proti vsakršni moţnosti do kakršnekoli spremembe
"cene", s tem pa tudi zakrili in izključili lastne zle namene in napake.
"Pavšalna cena"
Glede na razne razlage v strokovni literaturi in priporočilih kvazisvetovalcev in izvedencev je
za določanje nespremenljivosti pogodbenega zneska oziroma tistega dogovorjenega zneska
najprimernejši izraz "pavšalna cena" ali "skupno dogovorjena cena", ker naj bi bila bolj trdna
cena za celoten objekt in je ni moţno spreminjati. To deloma drţi, saj stroškovni elementi, na
osnovi katerih je oblikovana, praviloma niso vidni, niso transparentni. Vendar tudi pravna
praksa v nekaterih okoliščinah dopušča, da se tudi ta "absolutna fiksnost cene" lahko zniţa in
zviša. Ker v pavšalni ceni niso razvidni posamezni elementi, še posebej ne elementi
kalkuliranega tveganja in dobička, so spremembe moţne le z barantanjem (po naši zakonodaji
so to "pogajanja") tudi pri tej ali tako imenovani "skupni ceni", kar pa zagotovo ni v skladu z
obligacijskimi načeli enakosti in pravičnosti, saj se izkorišča prednost in prisila močnejšega
nad šibkejšim.
-> Posebnosti pogodbe
Pri gradbeni pogodbi s posebnim določilom "ključ v roke" gre namreč za proces ali postopek
in ne za vrsto, obliko ali tip cene, izraţene v pomenu za celoto kot skupna cena, ampak se ta
klavzula nanaša bolj na vsebino predmeta ali obsega pogodbe (skupna cena je le posledica), ki
je sestavljena praviloma iz več dogovorov in jo zato pravna praksa obravnava kot mešano
pogodbo. Postopek oblikovanja oziroma realizacije take pogodbe poteka tako, da naročnik
odda izdelavo projektne dokumentacije ali načrtov, izdelavo investicijskega programa,
gradnjo objekta, nakup opreme in dela za pripravo in izročitev objekta v uporabo ali
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
18
obratovanje na osnovi zahtev (razpisnih pogojev, tehničnih specifikacij ZJN) enemu samemu
izvajalcu ali podjemniku.
"Inţeniring pogodba"
Sklenjeni pogodbi v navedenem obsegu ali predmetu pogodbe smo nekdaj rekli "inţeniring
pogodba", ki je zadostila pojmu klavzule "ključ v roke". To je pomenilo, da je vsa dela od
začetka naročila pa do izročitve "ključa", to je do dokončanja vseh del, vključno s pripravo
objekta za uporabo ali obratovanje, opravil izvajalec (se razume s svojimi podizvajalci) in tudi
tista dela, ki jih po običajnih pogodbah opravi naročnik (takšna dela so: priprava zemljišča za
gradnjo, pridobitev dovoljenj s pripravo potrebne dokumentacije, tehnični pregled in
pridobitev dovoljenj za uporabo itd.). Za tovrstno pogodbo je tudi značilno, da naročnik med
gradnjo običajno ne sodeluje (razen če je vezan s pogodbenimi dogovori) oziroma tudi ni
dolţan sodelovati. Take primere pa ţal naša javna zakonodaja posredno ne dopušča, zato je
uporaba klavzule "ključ v roke" nepravilna in brezpredmetna, ker imajo vsebine ali cause
naših tovrstnih pogodb povsem drug namen, to je nespremenljivost pogodbenega zneska (in
ne samo cene ali cen) ne glede na uporabo določila, kajti izvajalec praviloma ni tudi
projektant. Tudi pogodbeni znesek je seštevek zneskov posameznih vrst del in postavk
oziroma so zneski zmnoţki projektantsko ocenjene količine in ponudbenih enotnih cen
posamezne postavke. Torej je struktura pogodbenega zneska vidna, kar pa za pavšalno ceno ni
značilno. Torej je tveganje (predvsem izvajalca) le v količinah.
V kolikor se med izvajanjem del izkaţe, da so predračunske oziroma projektantske količine
enake izmerjenim, obračunskim količinam, potem je tudi obračunski znesek enak, ker se cene
za enoto ne morejo spremeniti v normalnih okoliščinah. Če pa se izkaţe, da to ni tako in se
pokaţejo izmerjene obračunske količine, ki odstopajo od predračunskih količin navzgor (jih
imenujemo preseţna ali več dela) ali navzdol (ki jih imenujemo manj dela). Spor je
neizbeţen, še posebej, če so ugotovljena velika odstopanja, in da ni moţno kompenzirati
zneskov več del z zneski manj del, sklicujoč se na klavzulo ključ v roke, oziroma na drugi
odstavek 659. člena OZ, ter je očitno in upravičeno dan povod na pritisk na spremembo
pogodbenega zneska ene ali druge pogodbene stranke, ki ga v primeru navedbe prave
pavšalne ali samo "ene" skupne cene za celoto ne bi bilo, ker odstopanj ni moţno dokazovati,
zaradi ţe navedenih razlogov.
Podoben problem povzročajo naknadne spremembe med potekom del, katerim bi se moral
naročnik obvezno odreči oziroma jih ne povzročati, če ţeli doseči nespremenjen pogodbeni
znesek. Iz ţe navedenih podobnih razlogov tudi spremembe ni moţno povsem pravično ali
pravilno oceniti pri pavšalni ceni. Brez barantanja ne gre, konča pa se običajno neugodno za
naročnika, ker sprememb izvajalec ne bo sprejel (niti jih ni dolţan sprejeti), v kolikor se ne bo
spremenila tudi cena oziroma pogodbeni znesek.
Postopek realizacije pogodbe
Poleg pavšalne cene je za obseg ali predmet gradbene pogodbe s posebnim določilom "ključ v
roke" pogojen tudi postopek realizacije pogodbe, ki praviloma določa več rokov za izpolnitev
posameznih obveznosti izvajalca in tudi naročnika (poleg končnega raka vsebuje tudi vmesne
roke). Za začetek se šteje trenutek, ko je naročnik izročil izvajalcu vse potrebne podatke za
izdelavo projektne dokumentacije v skladu s pogodbo. Običajno so ti podatki vsebovani v t.i.
projektni nalogi (v ZJN-2 se uporablja pojem: tehnična specifikacija), ki jo izdela naročnik.
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
19
Temu sledi izdelava projektne dokumentacije, ki zajema poleg same izdelave načrtov in
tehničnih elaboratov, še potrebne raziskave zemljišča, pridobitev soglasij in dovoljen za
gradnjo.
Projektna dokumentacija
Nato mora izdelano projektno dokumentacijo v celoti ali po delih (kot je dogovor) izvajalec
predloţiti naročniku v potrditev in jo po potrebi uskladiti z zahtevami naročnika še pred
operativnim pričetkom del na gradbišču. Po prejemu potrditve projektne izvedbe od
naročnika, ki je skladna tudi z dogovorjeno pogodbeno ceno, lahko prične izvajalec z
operativnimi deli na gradbišču, ki pa potekajo na način, značilen za pogodbe oziroma naročilo
gradenj. V kolikor pa je potek drugačen (naša praksa) kot v primeru, da naročnik izdela ali
oskrbi projektno dokumentacijo predenj odda naročilo gradenj izbranemu izvajalcu, ki ni
projektant tega predmeta, in se v postopku pogajanj dogovorita za pogodbo s posebnim
določilom "ključ v roke" z namenom določiti le fiksni znesek, pa je kmalu po začetku del
pričakovati spore ter zato v tem slučaju ne moremo govoriti o pogodbi o ceni "ključ v roke".
Ta klavzula je brezpredmetna, ker to ni namen pogodbe, ni pa pogodba neveljavna, ker ostali
členi dopuščajo, da se pogodba realizira z večjimi ali manjšimi teţavami na klasičen način.
Način plačevanja
Tudi način plačevanja je značilen za tovrstne pogodbe, ki se lahko izvrši enkrat v enem
znesku (ker gre za daljše obdobje izvajanja pogodbe), ali pa postopoma v delnih zneskih ali
tranšah, ki so določeni s pogodbo ter so nedeljivi. Ti delni zneski ali tranše so vnaprej
dogovorjeni tako po višini zneska kot po roku zapadlosti v plačilo. So lahko aritmetično enaki
po obdobjih ali mesecih, ali pa so dogovorjeni zneski različnih višin in vezani za zapadlost v
plačilo glede na realizacijo posamezne faze pogodbe (izročitev projektne dokumentacije,
dokončanje posameznih ključnih gradbenih elementov ali del: izkop gradbene jame,
dokončanje temeljev ali posameznih etaţ, dokončanje ostrešja, dobava opreme itd.). Ker so ti
roki določeni vnaprej lahko napredovanje del zaostaja ali prehiteva te roke tako, da se teţko
pokrijejo stroški izvedenih del s plačili. Enaki delni zneski praviloma ne krijejo dejanskih
stroškov izvajanja del. So obdobja, ko se pokaţe delno predplačilo in tudi obdobja z
manjkom.
To je po tem načinu potrebno vzeti v zakup, sicer pride hitro do sporov, ki negativno vplivajo
na realizacijo. Manj teţav je pričakovati v primerih določitve neenakih zneskov, ki so
določeni na pričakovane ocenjene stroške izvedbe posameznih faz ali delov objekta. Tu je
bojazen naročnika, da je plačal več kot je izvršenega manjša, vendar pa ni popolnoma
izključena. Pri običajnem naročilu gradenj, ko se obračun del vrši z merjenjem izvedenih del,
ki so tekoče dokumentirane po vsebini in količini v knjigi obračunskih izmer, do odstopanja
ne more priti.
Pri uporabi obravnavane klavzule, pa se običajno količine izvedenih del tako ne merijo (saj se
tudi ne morejo??). V 82. členu, tretji odstavek ZGO-1, zakonodajalec celo izključuje
obveznost vodenja knjige obračunskih izmer in je na strani pogodbenikov, da se dogovorijo
za primeren način dokumentiranja izvedenih del. Modri naročniki bodo ravnali drugače in
izrecno zahtevali v pogodbi, da se tudi v takih primerih izvršena dela merijo in evidentirajo
izvršene količine del sproti, ker si le na ta način zagotovijo zanesljive podatke.
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
20
Glede na zgoraj opisani način plačevanja bi lahko šteli tudi pogodbo s posebnim določilom
"ključ v roke" med klasične kupne pogodbe, vendar jo štejemo med podjemne pogodbe, ker
se gradnja opravi po naročnikovem naročilu, po njegovem načrtu, okusu in navodilih, ki jih
da vnaprej.
Cena za enoto posamezne postavke
Pri obravnavi te problematike pa ne moremo mimo primerov ali oblik cen za enoto
posamezne postavke, ki imajo značaj pavšalne cene in tudi smiselni pomen tak, kot je
pogojeno za klavzulo "ključ v roke" in so vključene med postavke v pogodbenem predračunu,
ki so sicer namenjeni za način obračuna del po dejanskih količinah in cenah za enoto.
Nanašajo se le na neko zaključeno delo (na primer: kompletna izdelava kanalizacijskega
jaška, dobava in montaţa osebnega dvigala, izdelava in montaţa razdelilne omarice ipd.) v
sestavi objekta. To so take postavke, s katerimi prepušča naročnik oziroma projektant
izdelavo "po detajlu izvajalca ali izdelavo "kompletnega" elementa izvajalcu. V takih
primerih mora za ta dela izvajalec izdelati tudi ustrezne načrte ali celo projektno
dokumentacijo, kar pomeni, da je delo prevzel po načinu "ključ v roke" z vsemi tveganji in
posledicami in mora tudi pred pričetkom del pridobiti soglasje naročnika za tako izvedbo.
Merska enota je v takih primerih izraţena samo v enoti kot so "1 kos", "komplet", "skupaj ali
skupno", "v celoti" pa čeprav je moţno takemu delu posamezne elemente in količine izmeriti
in uporabiti enake cene za enoto, to je take, ki so ţe uporabljene za izdelavo drugih elementov
(pri kanalizacijskem jašku je taka cena, cena za enoto izkopa, za enoto vgrajenega betona,
priključki cevi, dobava in vgradnja pokrova, opaţi, armatura itd.).
Skupna cena
Cenam za taka dela sicer rečemo "skupna cena", ki se po svoji naravi ne more
spremenitizaradi spremembe količin posameznih elementov (ker niso vidni in jih naročnik ali
kupec ne pozna) ter je zato nespremenljiva ali celo absolutno fiksna. Tako ceno oziroma
nespremenjen znesek pričakuje tudi naročnik pri uporabi klavzule "ključ v roke" za celoten
objekt. V kolikor so stroškovne spremembe posameznih elementov majhne, ne prihaja v
praksi do teţenj po spremembah in zato šteje skupna cena, kot fiksna cena bolj trdna.
V praksi v številnih primerih obstaja zmotno ali zavajajoče stališče, da cena določena po
klavzuli "ključ v roke" v riziku več in manj del (zneskovno izraţeno) zagotavlja
nespremenljivost pogodbenega zneska tudi zaradi spremembe cen posameznih stroškovnih
elementov (potroškov cen dela in materiala). Vendar ta klavzula ne izključuje spremembe
pogodbene cene zaradi nastopa spremenjenih okoliščin, kar upošteva tudi pravna praksa. To
pa pomeni, da tudi pogodbeni znesek ali cena določena z uporabo klavzule "ključ v roke" ne
more biti bolj fiksna kot določa pogoje nespremenljivosti cen OZ od 655. do 658. člena.
Problem se pokaţe pri dokazovanju tega vpliva spremenjenih okoliščin, ker pogodbeni znesek
ali cena ni transparentna in niso vidni stroškovni elementi, ker je cena pavšalna ali praviloma
ena cena oziroma samo eden znesek. Pri tem so moţni številni špekulativni nameni in kršitve
osnovnih obligacijskih načel pogodbenih strank, kar povzroča dvome in nezaupanje izvajalcu.
Ravno iz vidika nezmoţnosti dokazovanja vplivov spremenjenih okoliščin na stroškovne
elemente cene daje naročniku občutek, da je tako sklenjena pogodba glede zneska bolj trdna
ter zanesljiva in ima večjo pravno moč.
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
21
Za popolno razumevanje klavzule "ključ v roke" je potrebno razjasniti še vprašanja: kako
ločevati pojme preseţna ali več dela, manj dela in nepredvidena dela, ki jih OZ šteje med
rizike, ki bremenijo izvajalca; kako jih je treba verodostojno prikazati in na kakšni osnovi ter
kakšna je ta dokumentacija? Ţal se s tem zakonodaja in pravna praksa ne ukvarja (pa bi se
morala) in tudi pravni razlagalci le ponavljajo napisana določila ne poznajo pa praktične
vsebine. Te tri pojme tudi vedno skupaj navajajo, kot da bi šlo za neločljivo povezane ("kot
rima v pesmici"), pa čeprav gre za povsem različne vsebine in oblike. Osnovni dokument za
ugotavljanje nastanka navedenih pojmov je zagotovo in nesporno pogodbeni predračun ali
stroškovnik (specifikacija del), ki določa obseg predmeta pogodbe po pripadajoči projektni
dokumentaciji. Pri klavzuli "ključ v roke" je tudi projektna dokumentacija vključena v
predmet pogodbe, ki je opisan s projektno nalogo in ne s predračunom ali specifikacijo del.
-> Nepredvidena dela
Nepredvidena dela se lahko dokaj hitro (kmalu po začetku del ali ţe preje) zaznajo in
pokaţejo v primeru, da projektno dokumentacijo oskrbi naročnik. Veliko teţje ali pa sploh
nemogoče pa je zaznati nepredvidena dela, če je projektno dokumentacijo izdelal ali oskrbel
izvajalec. Pa tudi, če se pokaţejo je za to odgovornost na izvajalčevi strani in ne bremenijo
naročnika.
O nepredvidenih delih govori 653. člen OZ, ki v drugem odstavku navaja tudi definicijo za
"nepredvidena dela", in sicer se nanaša le na tista dela, "ki jih je bilo treba opraviti, da se
zagotovi stabilnost objekta in ne bi nastala škoda". Vendar so nepredvidena dela tudi taka, kar
je povsem razumljivo, ki niso predvidena v projektni dokumentaciji oziroma s popisom
(specifikacijo) kakšnih drugih gradbenih del, katerih pa izvedba ni bila nujna. S takšno
delitvijo je tako potrebno ločiti:
nepredvidena dela, katera mora izvajalec zaradi njihovenujnosti takoj izvršiti (zavarovanje v primeru nenadnega vdora vode v gradbeno jamo) tudi brez predhodne
pismene odobritve naročnika za njihovo izvedbo.
ostala nepredvidena dela, katera niso tako nujna, da bi izvajalec začel z njihovim
izvajanjem preje, kot pa bi prejel pisno odobritev in naročilo od naročnika za njihovo
izvedbo.
Vsebina nepredvidena dela po 653. členu OZ se razlikuje od pojma nepredvidena dela po 19.
členu PGU, ki jih opredelijo kot tista nujna dela, ki so potrebna za trdnost objekta, pravilen
potek del in normalno uporabo objekta ali da se prepreči nastanek škode. Taka dela pa se ne
štejejo za nujna nepričakovana (hitra) dela. Prav tako uzance ne predpisujejo, kaj lahko
nepredvidena dela povzroči, kar določa 653. člen OZ, ki izrecno določa, da jih "povzroči
nepričakovana teţja narava zemljišča, nepričakovana voda ali kakšen drug izreden in
nepričakovan dogodek. Glede na to, v kolikor se primeri, da pride do del, ki niso povzročeni
iz razlogov v 653. členu OZ, to glede na zakonski predpis nebi šteli za nepredvidena dela in
nebi uporabili določbe OZ, ki govorijo o nepredvidenih delih, pa čeprav ti niso predvideni v
projektni dokumentaciji ali v opisu (specifikaciji) del.
Ko so predmet taka nepredvidena dela, katera je zaradi njihove nujnosti in hitrosti morajo
nemudoma izvršiti brez predhodne pismene odobritve naročnika, ni izvajalec samo
pooblaščen, ampak tudi dolţan, da izvede samo tista dela, ki jih je neizogibno nujno takoj
izvršiti, da se zagotovi stabilnost objekta ali prepreči nastanek škode in, za katera ne
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
22
more čakati na pisno odobritev naročnika. Ko je izvajalec te nujne ukrepe izvršil, je
izvajalec dolţan, da prekine z nadaljnjim izvajanjem nepredvidenih del ter počaka, da dobi
pisno odobritev in naročilo naročnika. Vsa ostala nepredvidena dela, ki niso povzročeni iz
razlogov po 653. členu OZ in niso nujni, spadajo v skupino nepredvidenih del, za katere pa je
izvajalec dolţan predhodno pridobiti pisno soglasje in naročilo od naročnika.
Zgoraj opisana nepredvidena dela lahko nastopajo oziroma se ugotavljajo le v primerih, ko
gradbene pogodbe ne vsebujejo klavzule "ključ v roke" in izvajalec ni projektant. V
nasprotnem primeru pa, ko je izvajalec tudi projektant, pa "nepredvidenih del za naročnika"
praktično ni, saj je obveza izvajalca, da mu izroči celoten objekt. Vendar pa temu ni povsem
tako enostavno. Tudi v primeru "klavzule ključ v roke" lahko nastopijo nepredvidena dela, ki
so sicer teţko dokazljiva, obstajajo pa. Dokazujejo se z odstopanjem izvedbe od projektne
naloge, ki jo je izdelal naročnik. Tu gre običajno za napačno oblikovane projektne pogoje in
napake v osnovnih podatkih, nenadna sprememba zakonodaje, višja sila in podobne
okoliščine.
Dodatna dela
Povsem ločeno pa je obravnavati t.i. dodatna dela, ki se štejejo tudi med nepredvidena dela,
ker v opisih pogodbenega predračuna niso zajeta in tudi niso predmet pogodbe, so pa v
številnih primerih tudi jedro spora pri pogodbah s klavzulo "ključ v roke". V praksi se
pogosto dogaja, da ţeli naročnik med gradnjo drugačne tehnične rešitve ali spremembe, ki so
vzrok za dodatno delo, vendar teh klavzula "ključ v roke" ne zajema. Te je obravnavati
povsem ločeno kot novo samostojno naročilo (izven ključa).
Odstopanja od predvidenih količin
Zaznavanje "več del" ali "manj del" oziroma odstopanj od predvidenih količin
(projektantskih predizmer) pa je praviloma dokaj pozno, običajno šele takrat, ko so dela ţe
izvedena in v postopku merjenja in obračunavanja del, kar je ţal prepozno. Vesten izvajalec
bo odstopanja ugotovil prej, oziroma bi jih moral vsak izvajalec moral ugotoviti najkasneje
pred pričetkom izvajanja posamezne postavke in o tem obvestiti naročnika (to je zadnji
trenutek, ko jih mora ugotoviti) v skladu z 13. členom PGU.
Edini verodostojni dokument (ki se šteje tudi kot knjigovodska listina), iz katerega so ta
odstopanja vidna, pa je obračunski list za posamezno postavko v knjigi obračunskih izmer (ne
v gradbenem dnevniku, kot se večkrat navaja), ki se vodi na gradbišču izrecno za namen
ugotavljanja dejanskih količin. Z obračunom se v nekaterih primerih (po dogovoru z
naročnikom) lahko zneski več del "izravnajo" z zneski manj del, kar se pokaţe, da se
pogodbeni znesek ne spremeni oziroma se bistveno ne more spremeniti iz ţe omenjenih
razlogov pravilnega izračuna predračunskih količin. Pokaţe pa se v nekaterih primerih tudi
obratno, da so odstopanja velika, in da izravnave ni, pa ob pravočasni ugotovitvi lahko
pogodbenika ustrezno ukrepata brez teţjih posledic.
Dokumentiranje gornjih pojmov je moţno le v primeru vodenja knjige obračunskih izmer, ki
je pa v primeru uporabe klavzule "ključ v roke" v gradbenih pogodbah pa po naši zakonodaji
"ni obvezno" voditi (3. odstavek, 82. člena ZGO-1-UPB1, Uradni list RS, št. 102/2004, 2
odstavek, 10. člena Pravilnik o gradbiščih, Uradni list RS, št. 55/2008). Praktično se tudi "ne
more voditi", ker se dogovorjena pogodbena cena oziroma (en) skupni znesek nanaša na
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
23
celoto, oziroma na celoten predmet pogodbe. Ker v takem primeru niso dani na začetku, ob
sklenitvi pogodbe, osnovni pogoji (predračunske količine) tudi ni moţno verodostojno
ugotavljati odstopanja. Projekti in izvedba so v rokah izvajalca, s tem pa tudi obveza, da bo za
dogovorjeno ceno (znesek) izvršil vsa potrebna dela za uporabo objekta, ker se s tem "utrdi
pogodbena cena" in doseţe večja varnost, da se cena nebi hitro spremenila.
-> Napačna uporaba klavzule "ključ v roke
Ob napačni uporabi klavzule "ključ v roke" pa je zelo pogosta specifika v naši praksi, da
naročnik oskrbi projektno dokumentacijo za pridobitev gradbenega dovoljenja (PGD), na
osnovi te (projektantskih opisov in količin) pridobi ponudbe in z izbranim ponudnikom sklene
gradbeno pogodbo za izvedbo. Lahko se dogodi, da dodelavo projektne dokumentacije za
izvedbo (PZI) prepusti izvajalcu, kar "navidezno" izgleda, da je izvajalec tudi projektant.
Taka prepustitev projektiranja pa ni tako preprosta in vedno mogoča, ker mora projektant s
tem popolnoma soglašati. Poleg tega pa tudi tako predelana projektna dokumentacija
večinoma bolj ali manj odstopa od projektne dokumentacije PGD.
Spremembe so lahko tolikšne, da ob primerjavi projekta, po katerem bi bilo objekt potrebno
zgraditi (PGD), s tistim, ki se izvede (PZI), lahko ugotovimo, da gre za dva bistveno različna
objekta. Spremenijo se značilnosti pogodbenih del (predmet pogodbe), ki so bile določene na
podlagi prvotne projektne dokumentacije, in sicer tako, da se posamezne vrste del
nadomestijo z drugačnimi vrstami (značilnostmi) del, opredeljenimi s spremenjeno projektno
dokumentacijo (zamenjava predvidene jeklene konstrukcije z betonsko), tako da postanejo
predmet izvajalčeve obveznosti (druga) dela.
Stališče sodne prakse je, da če sta se naročnik in izvajalec del dogovorila, da se bodo dela
izvedla po sistemu "ključ v roke", ima izvajalec pravico do plačila naknadno izvršenih del (in
pa tudi naročnik pravico do zniţanja cene), ki so bila izvedena zaradi spremembe projekta.
Kaj pravi praksa?
V praksi pa nastopijo teţave zaradi klavzule "ključ v roke", ker se naročnik, ki je predvideval,
da se zaradi uporabe te klavzule cena ne bo spremenila in se teţko sprijazni z dejstvom, da bo
potrebno še kaj doplačati. Naročnik se plačilu teh del skuša izogniti z argumentom, da se je s
klavzulo "ključ v roke" izvajalec zavezal izvesti vsa dela, ki so potrebna za zgraditev in
uporabo celotnega objekta, kot to določa 659. člen OZ.
Kdaj je ta klavzula brezpredmetna?
V kolikor pa naročnik ne odstopi v dodelavo projektne dokumentacije (PZI) izvajalcu, pa je
sklenjena pogodba s klavzulo "ključ v roke" brezpredmetna ter vzdrţi le toliko časa, kolikor
ima izvajalec moţnosti kritja rizikov, to je pri manjših odstopanjih (ali nič) od pogodbenih
količin iz opisov in, da ni danih sprememb s strani naročnika. Ob reševanju teţav imata obe
pogodbeni stranki občutek, da pogodba ni izpolnila njunih pričakovanj. Tako klavzula "ključ
v roke" za določitev pogodbenega zneska (cene) v gradbeni pogodbi ni primerna, kadar se
pogodbeni znesek določa na podlagi količin in popisa del (specifikacije) iz projektne
dokumentacije PGD, ki jo oskrbi naročnik. Vsiljevanje take klavzule, kadar ta ni ustrezna,
prinaša le številne teţave in malo koristi.
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
24
Za tolmačenje klavzule "ključ v roke" se v naši praksi uporabljajo tudi PGU, ki ima v 34.
členu nekoliko drugačno obliko od navedbe v 659. členu OZ. Ker so določila uzanc starejšega
datuma (od 1977) od določil OZ (leto 2000) obstaja dvom o veljavnosti določila iz navedene
uzance. V pogajanjih še posebej izstopa drugi odstavek omenjene uzance, ki ne izključuje
morebitne spremembe pogodbenega zneska zaradi spremenjenih okoliščin. V OZ je ta
določba vsebovana v 656. členu, katerega pa naročniki ţe v razpisnih pogojih in tudi v
posebnih členih v pogodbah zahtevajo, da se izključi oziroma pri uveljavljanju zahtevkov po
spremembi cene, zaradi spremenjenih okoliščin, ne upošteva. To pa v skladu s pravno prakso
ni dopustno, ker je določilo osnovano na načelu enakopravnosti strank in načelu enake
vrednosti dajatev ter je kogentne pravne narave, kar pomeni, da tega člena stranke s pogodbo
ne moreta izključiti in je taka vsebina zato brezpredmetna.
To stališče je bilo ţe velikokrat tolmačeno, vendar se kljub temu ta zahteva še vedno redno
pojavlja tudi v razpisih za javna naročila. Pri klavzuli "ključ v roke" gre še za dodaten
problem, ki se nanaša na pojem normalnega rizika, ki ga prevzema izvajalec v višini 2 % (po
655. členu OZ) v primeru, da v pogodbi glede spremembe cene ni opredelitve, ali pa velja
riziko izvajalca v višini 10 % (po 656. členu), ki določa pogoje nespremenljivosti cen ali cene
oziroma pogodbenega zneska. Ali je pavšalno ceno po klavzuli "ključ v roke" šteti za
nespremenljivo ceno, ali pa za ceno brez navedbe spremenljivosti, pa ostaja odprto teoretično
vprašanje. Menja so zelo neenotna.
Kdaj je smiselna uporaba tega določila?
Trenutne gospodarske razmere nekaj zadnjih let kaţejo, da je bilo gibanje cen na področju
gradenj minimalno (letno manj kot 4 %), kar pri kratkih rokih lahko izvajalca krije normalni
riziko, še posebej pa to velja za primere uporabe določila o nespremenljivosti cen, kjer se
upošteva riziko do 10 %. Uporaba tega določila je zato smiselna v primerih, ko realizacija
pogodbe poteka daljše obdobje, nekaj let ali pri nenadni visoki inflaciji. Dogovorjene cene je
v normalnih trenutnih razmerah šteti za dokaj trdne in s tega vidika ne more prihajati do
upravičenih zahtevkov. Problem pa še vedno ostaja pri napačno predvidenih izmerah ali
količinah posameznih stroškovnih elementov cene ali zneska. Temu pa se, kot je bilo ţe
zgoraj omenjeno, izognemo kot naročnik, le v primeru klavzule "ključ v roke" tako, da je
izvajalec tudi projektant, kar pa praviloma ni naša praksa.
Vloga in vpliv podizvajalcev
Ob obravnavanju uporabe klavzule "ključ v roke" v gradbeni pogodbi pa ne moremo mimo
vloge in vpliva podizvajalcev. Obligacijski zakonik v tretjem odstavku 659. člena določa, ga
je v primeru več izvajalcev (podizvajalcev) njihova odgovornost do naročnika solidarna. PGU
tega določila nimajo. Teoretično se odpira vprašanje, ali je taka vloga podizvajalca sploh
moţna, kakšna je delitev (tudi stroškovna) rizikov, škode in dobičkov itd. Slej ko prej ta
prekrita vprašanja izbijejo na plano. Neurejen status vodi v neuravnoteţen in nepošten odnos
tako med naročnikom in izvajalcem kot tudi naprej še bolj izvajalca s podizvajalci, ki so
vključeni v verigo. V kolikor temeljito sledimo osnovnemu načelu klavzule "ključ v roke" je
podizvajalec v redkih primerih tudi projektant oziroma nikoli ne izvaja vseh del v celoti. Tudi
ob sklepanju gradbene pogodbo za celoto, podizvajalci še niso znani niti izbrani. V proces
realizacije pogodbe vstopajo šele veliko kasneje po podpisu glavne pogodbe, ko je projektant
ţe osnoval objekt kot predmet pogodbe.
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
25
Zato sprejemanje rizikov na slepo ni moţno. V praksi, ki se pri nas uporablja v takih primerih,
je napačna uporaba klavzule "ključ v roke" in je pogosto izsiljena. Naročnik, v tem primeru
glavni izvajalec, ţeli doseči ravno tako nespremenljiv znesek, pa tudi prekomeren prenos
rizikov drugih podizvajalcev zaradi solidarne odgovornosti.
Moţna je le smiselna uporaba te klavzule v primeru, ko gre le za neke sistemske celote
objekta (na primer: izvedba fasade na stavbi), pri katerem gre za projektiranje lastne
tehnologije in izvedbo, nikakor pa ne za osnovno oblikovanje (oblika oken, obdelava, izbira
materiala) objekta kot izdelavo projektne dokumentacije pojmujemo. Za take primere je bolje
ali celo nujno uporabiti ustrezno obliko "skupno ceno" za dolţino, površino, prostornino ali za
kos (glede na primer), s čemer se doseţe isti učinek, kot s klavzulo "ključ v roke". Razlikuje
se le v tem, da izbrani podizvajalec ni solidarno odgovoren, ampak za svoje delo odgovarja
naročniku le sam. Tudi ne more prevzeti rizikov in odgovornosti glavnega izvajalca do
naročnika (razen svojih).
Mednarodna zdruţenja konzultantov
Obravnavana tovrstna problematika se v drugih drţavah rešuje malo drugače, ker imajo
izdelane in uveljavljene pristope, ki se od naših nekoliko razlikujejo. Uporabljajo razmeroma
obseţna pravna pravila, določila in pogoje, ki omogočajo disciplinirano ravnanje strank, s tem
pa tudi pravično obravnavanje posledic. Poleg lastne nacionalne zakonodaje se uporabljajo
priporočila zdruţenja konzultantov FIDIC ali EIC ali še kakšna druga, ki pa pri nas še nimajo
zakonskega značaja ali polne pravne veljave. V naši praksi sicer naletimo na uporabo
nekaterih priporočil na posameznih projektih, vendar ţal nepopolnih in prirejenih tako kot
močnejši stranki to odgovarja. Na področju gradenj stavb pa takšna nevtralna priporočila
pravno ne obstajajo niti jih zakonodaja še ne predpisuje ali priporoča.
DIGIS
Sam postopek ravnanja strank in oblikovanja pogodbene cene po uporabi klavzule "ključ v
roke" omenjeni asociaciji obravnavata v posebnih publikacijah, ki so poznane pod imeni:
Pogoji pogodb za dobavo, inţenirske in gradbene storitve (DIGIS) - projekti na ključ ali
kratko "srebrna knjiga", Pogoji pogodb za obratno opremo, projektiranje in izgradnjo ali na
kratko "rumena knjiga" in Pogoji pogodb za projektiranje, gradnjo in upravljanje projektov ali
"zlata knjiga", vse od FIDIC; od EIC pa velja izpostaviti publikacijo Pogoji pogodb za
projektiranje in gradnjo.
Vse navedene publikacije v svojih določilih pogojev izhajajo za uporabo klavzule "ključ v
roke" iz predpostavke, da je izbrani izvajalec za gradnjo objekta tudi projektant tega
objekta in je določena pogodbena cena kot pavšalna cena ali pogodbeni znesek za celoto, to
je za stroške projektiranja in za izvedbo. Tu ni popolne obveze, da je izvajalec projektant (ker
iz povsem praktičnih razlogov ni moţna), ampak se šteje tudi, da vso potrebno projektno
dokumentacijo za gradnjo oskrbi izvajalec in zato v celoti odgovarja naročniku tudi za
projektiranje in posledice, ki iz tega izhajajo (več dela, manj dela).
Praksa v drugih drţavah
Tudi sosedne in druge daljne drţave se srečujejo s podobnimi teţavami pri uporabi klavzule
"ključ v roke". Iz literature je razbrati, da ni najbolj priljubljena, ter jo številni svetovalci ne
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
26
priporočajo naročnikom, razen v redkih primerih, ko se naroča zaključena celota. Zanimivo je
tudi to, da so nosilci izvedbe proizvajalci tehnološke ter strojne opreme in ne gradbene
druţbe. Vzroki za to so predvsem zaradi razmeroma majhnega vpliva naročnika na potek del
in na ceno. Tako navaja literatura, da je pričakovati ob uporabi klavzule "lump sum turnkey
price" za 15 do 20 % višje pogojeno ceno oziroma pogodbeni znesek, kot pa je to praksa pri
standardnem tipu gradbene pogodbe. Namreč pri tem tipu se pogodbeni znesek določa po
cenah za enoto iz pogodbenega predračuna in merjenjem dejansko izvedenih količin, in
obračunski znesek ne presega izhodiščnega ponudbenega zneska za več kot 5 do 8 %. Tudi pri
uporabi klavzule o nespremenljivosti pogodbenih cen za enoto so pogojene višje za 10 do 15
%, kot se to doseţe pri standardnih načinih sklepanja pogodb.
Tudi za naše razmere je uporaba klavzule "ključ v roke" za naročnike manj ugodna, kot pa je
standardna sklenitev pogodbe na način, pri katerem se izvršena dela izmerijo in obračunajo po
fiksno dogovorjenih cenah iz pogodbenega predračuna, ter da projektno dokumentacijo oskrbi
naročnik, jo temeljito pregleda in preveri projektantske količine. V kolikor s tega vidika ni
bistvenih napak v količinah ter med gradnjo ne povzroča sprememb in zagotovi dobro
strokovno kontrolo pri izvedbi del, bo tudi obračunski znesek enak ali skoraj enak
pogodbenemu znesku. Pri takem načinu ima naročnik tudi veliko več moţnosti vpliva na
usklajevanje in racionalizacijo projekta med gradnjo, kar je še dodatna kvaliteta in moţnost
zmanjšanja stroškov gradnje in nenazadnje tudi moţno doseči niţji obračunski znesek od
pogodbenega.
Uporabljena literatura:
S. Cigoj: Komentar obligacijskih razmerij. Knjige I do VII. ČZ ULRS. Ljubljana
1985.
M. Ilešič: Komentar obligacijskega zakonika. Ljubljana 2002.
Pogoji pogodb za dobavo, inţenirske in gradbene storitve, FIDIC - srebrna knjiga
1999. Prevod ZIPS-GZS, Ljubljana 2001.
Pogoji pogodb za obratno opremo, projektiranje in izgradnjo, FIDIC - rumena knjiga
1999. Prevod ZIPS-GZS, Ljubljana 2001.
Conditions of Contract for Design, Build and Operate projects, FIDIC - zlata knjiga.
Prva izdaja Geneva 2008.
The FIDIC Contracts Guide, First edition, Lausanne 2000.
EIC Turnkey Contract, Conditions of Contract for Design and Construct Projects.
Berlin 2007.
EIC Contractor's Guide to the FIDIC Conditions of Contract for EPC Turnkey
Projects. Berlin 2003.
Posebne gradbene uzance. URL SFRJ, št. 18/77
Lastni sluţbeni zapiski in primeri gradbenih pogodb iz obdobja 1979 do 2000.
M. Hoffman. Zahlentafeln für den Baubetrieb. Aachen 2011.
Gradivo ICC/ FIDIC Conference : The Arbitration Clause In The New (1999) FIDIC
Contrats. Paris 2003.
Gradivo posveta: Primernost uporabe klavzule "ključ v roke" v pogodbah za izvajanje
gradbenih storitev v javnih naročilih. GZS Ljubljana, april 2012.
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
27
Odgovornost za napake
Kot je bilo ţe navedeno, je gradbena pogodba posebna podvrsta podjemne pogodbe. 660. člen
OZ, ki govori o odgovornosti za napake določa, da če ni drugače določeno, se uporabljajo
glede odgovornosti za napake zgrajenega objekta ustrezne določbe iz poglavja OZ o podjemni
pogodbi. Ta pravila OZ ureja v členih od 633. do 640. OZ. Posebna pravila o odgovornosti za
stvarne napake OZ ureja v 662. členu, to je v primeru, ko gre za napako v solidnosti gradnje.
Vzrok za napako zgrajenega objekta je lahko v odgovornosti izvajalca ali pa v odgovornosti
projektanta.
1. Odgovornost izvajalca
Izvajalec je odgovoren, če ni pravilno izpolnil svoje pogodbene obveznosti in ima gradbeni
objekt napake. Kdaj ima določeni gradbeni objekt napake zakon ne določa, OZ torej ne
podaja definicije napake gradbenih objektov. Logično pa je, da ima gradbeni objekt napake,
če nima tistih lastnosti, ki jih določa projektna dokumentacija oziroma če nima običajnih
lastnosti, ki jih zanjo zahtevajo gradbeni predpisi in druga pravila gradbene stroke. Ravno
tako ima gradbeni objekt napake, če naročnik ni mogel pridobiti uporabnega dovoljenja, kar
je njegov namen in cilj. Zaradi pridobitve uporabnega dovoljenja je tudi sklenil gradbeno
pogodbo.
Da je ta napaka posledica nepravilne izvajalčeve izpolnitve oziroma njegovega
nepravilnega ravnanja, se domneva. Izvajalec mora tako dokazati, da ta domneva ni pravilna
in da torej za to napako on ni odgovoren. To pa je mogoče v primeru, da je do napake objekta
prišlo zaradi napak v projektni dokumentaciji, ki jo mora zagotoviti naročnik. Izvajalec mora
na napake v projektu, če te napake opazi, naročnika opozoriti in s tem je svojo obveznost
izpolnil. Če je svojo obveznost opozorila izpolnil, potem se je tudi razbremenil svoje
odgovornosti.
Napaka na vgrajenih materialih
Druga moţnost je, da je napaka objekta posledica napak vgrajenih materialov. Če je izvajalec
vgradil drugačne materiale, kot so predvideni s projektno dokumentacijo in so ti materiali
slabši oziroma niso ustrezni, potem gre za napako, za katero odgovarja izvajalec. Če so
materiali boljši, kot tisti predvideni s projektno dokumentacijo, potem odgovornosti za napake
na gradbenem objektu ni mogoče pripisati izvajalcu. Če pa je neprimeren material predpisan s
projektno dokumentacijo, gre za napako projektne dokumentacije.
Če sta izpolnjeni zgornji dve predpostavki, pa mora naročnik poskrbeti tudi za to, da se drţi
zakonsko predvidenih rokov, da izvajalca pravočasno obvesti o napaki. Če namreč tega ne
stori, potem je izvajalec kljub temu, da je kršil svoje pogodbene obveznosti, prost. O napakah,
ki jih je mogoče videti ţe ob prevzemu, mora naročnik izvajalca obvestiti takoj, to je ob
prevzemu objekta. O skritih napakah, tistih, ki jih torej ni mogoče opaziti takoj, ampak šele
takrat ko se objekt ţe uporablja, pa mora naročnik izvajalca obvestiti v roku enega meseca po
tem, ko je napako odkril. Če pa se skrita napaka pokaţe po dveh letih od prevzema, se nanjo
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
28
ni mogoče več sklicevati in je ni mogoče več uveljavljati. Drugačni roki pa veljajo v primeru
če gre za napake v solidnosti gradbe.
Rok 1 leto
Po prvem odstavku 635. člena OZ naročnik, ki je izvajalca pravočasno obvestil o napakah
zgrajenega objekta, po enem letu od obvestila, ne more več sodno uveljavljati svojih pravic.
Naročnik se mora roka enega leta drţati, sicer izgubi vse svoje pravice. To so t.i. jamčevalni
zahtevki, pravica zahtevati povrnitev druge škode in pravica zadrţati sorazmerni del cene.
Izjemo od tega pravila iz prvega odstavka 635. OZ pa predstavlja, 636. člen OZ, ki določa, da
se izvajalec ne more sklicevati na določila prejšnjih členov, to je tudi na določilo 635. člena,
če se napaka nanaša na dejstva, ki so mu bila znana in mu niso mogla ostati neznana, pa jih ni
sporočil naročniku ali če je s svojim ravnanjem zavedel naročnika, da pravic ni pravočasno
uveljavil.
Jamčevalni zahtevki
Jamčevalni zahtevek je pravica naročnika, da od izvajalca zahteva povrnitev škode, ki mu je
nastala zaradi napake objekta, to je manjše vrednosti objekta. Tako ima naročnik od izvajalca
pravico zahtevati, da napako odpravi. Izvajalec pa ima pravico odkloniti odpravo napake, če
bi odprava te napake zahtevala pretirane stroške. Po drugi strani pa ima izvajalec pravico
zahtevati od naročnika, da mu omogoči odpravo napake v primeru, če napaka ni takšna, da bi
bil zaradi nje objekt neuporaben in tudi ni takšna, da zaradi napake objekt ne bi imel lastnosti,
ki so s pogodbo izrecno dogovorjene.
Odprava napake
Odprava napake je torej temeljni zahtevek naročnika, upoštevaje vse zgoraj napisano. Drugi
jamčevalni zahtevki, ki jih ima naročnik še na razpolago pa so:
pravica da napako odpravi naročnik sam oziroma po drugem izvajalcu in da od
izvajalca, ki je kršil pogodbo zahteva povrnitev stroškov odprave te napake,
pravic do sorazmernega zniţanja plačila,
pravica odstopiti od pogodbe.
Sodna praksa
Pa še nekaj sodne prakse:
Naročnik, ki prevzemnika posla (podjemnika) ni pravočasno obvestil o napaki opravljenega
dela, izgubi jamčevalne zahtevke (pravico zahtevati odpravo napak ali zniţati plačilo ali
razdreti pogodbo) in tudi pravico do odškodnine za škodo, ki jo je na sami stvari, ki je
predmet pogodbe, pretrpel zaradi napak na opravljenem delu, razen če zakon določa drugače
(npr. 617. člen ZOR).
Pravico do povrnitve škode, ki jo je zaradi napake na opravljenem delu pretrpel na drugih
svojih dobrinah, lahko naročnik uveljavlja po splošnih pravilih o odškodninski odgovornosti,
tudi če prevzemnika posla (podjemnika) ni obvestil o napakah na opravljenem delu.
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
29
Povrnitev druge škode
Napaka objekta lahko poleg same napake, ki jo ima objekt, povzroči naročniku še drugo
škodo. Zato ima naročnik poleg jamčevalnih zahtevkov tudi pravico zahtevati povrnitev te
dodatno nastale škode.
Pravica zadrţati sorazmerni del cene
PGU vsebuje posebno poglavje o zadrţanju dela cene. Naročnik ima pravico zadrţati
sorazmerni del cene za odpravo pomanjkljivosti, ugotovljenih ob sprejemu in izročitvi del.
Stranki se lahko tudi s pogodbo dogovorita, da bo naročnik zadrţal del cene kot zavarovanje
za odpravo morebitnih pomanjkljivosti. Če se stranki ne dogovorita in ne določita kakšne
pomanjkljivosti sta imeli v mislih, PGU postavlja domnevo, da je z zadrţanim zneskom
zavarovana odprava pomanjkljivosti, ugotovljenih ob sprejemu in izročitvi del.
Če izvajalec potem, ko ga naročnik pisno pozove na odpravo napak, le teh ne odpravi, lahko
naročnik zadrţani del cene uporabi za odpravo pomanjkljivosti na teh izvedenih delih.
Če izvajalec odpravi pomanjkljivosti, ki so bile ugotovljene ob sprejemu in izročitvi del, mora
naročnik preostanek izplačati izvajalcu v roku osmih dni po odpravi napak. Če napak ni bilo,
mora naročnik izplačati izvajalcu zadrţani znesek v istem roku, torej roku osmih dni od
sprejema in izročitve del.
Prehod pravic iz odgovornosti za napake
Opozoriti pa je potrebno še na en člen OZ. To je 661. člen OZ, ki govori o prehodu pravic iz
odgovornosti za napake. Kaj to pomeni? Gre za to, da vse zgoraj omenjene pravice naročnika,
ki jih ima ta do izvajalca zaradi napak gradbe, preidejo na vse poznejše pridobitelje gradbe,
vendar tako, da poznejšim pridobiteljem ne teče nov rok za obvestilo in toţbo, temveč se jim
rok prednikov všteva. Drugače povedano, vse zgoraj opisane pravice, ki jih ima naročnik iz
gradbene pogodbe preidejo na novo osebo, če npr. naročnik ta objekt z napako proda. Vendar
pa mora ta nova oseba upoštevati, da vsi roki tečejo ţe od dne, ko je svoje pravice uveljavljal
naročnik. Torej če je naročnik ţe npr. pred devetimi meseci obvestil izvajalca o napakah
objekta, ima ta nova oseba le še tri mesece časa, da vloţi toţbo.
Sodna praksa
To potrjuje tudi sodba Višjega sodišča v Ljubljani: "Jamčevalna upravičenja naročnika proti
izvajalcu zaradi napake pri graditvi preidejo na kasnejšega pridobitelja objekta ali dela
objekta, pri čemer novemu pridobitelju ne prične teče nov rok za obvestilo o napaki in toţbo".
2. Odgovornost projektanta
Projektantova odgovornost za stvarne napake je podana, če ima projektna dokumentacija
napake. Projektna dokumentacija pa ima napako, če ne obsega vseh sestavin, ki bi jih morala
obsegati. Naročnik in projektant se v projektantski pogodbi dogovorita o medsebojnih
pravicah in obveznostih. Projektant se tako zaveţe izdelati projektno dokumentacijo z
določenimi sestavinami, torej s sestavinami, ki jih določajo gradbeni predpisi in pogodbenimi
sestavinami in v določenem obsegu.
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
30
Vse navedeno lahko projektant krši. Dalje je potrebno pogledati ali so značilnosti objekta, ki
so opisane in določene v projektni dokumentaciji, ustrezne.
Da je ta napaka posledica nepravilne projektantove izpolnitve oziroma njegovega
nepravilnega ravnanja, se domneva. Projektant mora tako dokazati, da ta domneva ni pravilna
in da torej za to napako on ni odgovoren. Vzroki, za katere projektant odgovarja, so lahko v
tem, da je projektant nepravilno upošteval lastnosti zemljišča ali pa lastnosti materiala
oziroma načina gradnje. Projektantova odgovornost za napake projektne dokumentacije,
katerih vzrok so nepravilno upoštevanje lastnosti zemljišča, je urejena v tretjem odstavku 622.
člen OZ. Druga napaka v projektu je lahko izbira neprimernih materialov oziroma materialov
z neprimernimi lastnostmi za določeno gradnjo. Ob tem je potrebno opozoriti na obstoječe
stališče v teoriji in praksi, da se projektant pri izbiri materialov ne sme zadovoljiti le s
priporočili proizvajalca. Projektant mora preveriti ali so materiali resnično ustrezni in imajo
zagotovljene lastnosti in sicer ali na podlagi obstoječih atestov ali pa tako, da pridobi
primerno raziskavo o lastnosti materiala.
Izbira načina izvedbe del
Glede načina izvedbe del v praksi prevladuje stališče, da je izbira načina izvedbe del v sferi
izvajalca. Tako je v komentarju Obligacijskega zakonika na strani 1099 mogoče zaslediti, da
je projektant dolţan v projektni dokumentaciji opredeliti način izvedbe del samo, kadar
statični izračuni ali konstrukcija predpostavljajo točno določen način izvedbe del in ne gre za
način izvedbe, ki bi ga izvajalec glede na strokovno znanje, za katerega se šteje, da ga ima kot
izvajalec gradbenih del, lahko poznal. Če projektant izbere napačen način izvedbe del, gre za
njegovo napako in napako v projektni dokumentaciji.
Če sta izpolnjeni zgornji dve predpostavki, pa mora naročnik poskrbeti tudi za to, da se drţi
zakonsko predvidenih rokov, da projektanta pravočasno obvesti o napaki. Naročnik ima v
razmerju do projektanta enake dolţnosti v zvezi z obvestitvijo o napakah in pravočasni
vloţitvi toţbe kot v razmerju do izvajalca. Enako pa ima naročnik v razmerju do projektanta
tudi vse pravice iz naslova jamčevalnih zahtevkov in povrnitve druge škode.
Odgovornost za gradbeni objekt
Odgovornost za solidnost gradbenega objekta je ena izmed oblik odgovornosti za napake pri
gradnji. Ker pa je solidnost gradbenega objekta izrednega pomena jo OZ obravnava v
posebnem poglavju in zanjo predpisuje še dodatne značilnosti oziroma predpostavke. OZ ne
definira pojma napak solidnosti gradbenega objekta. Vendar so se v teoriji in praksi ţe
izoblikovale številna mnenja o tem pojmu. Tako bi lahko napake solidnosti gradnje opredelili
kot "napake na vseh tistih vitalnih delih objekta," ki bi morali opravljati svojo funkcijo v
prvih desetih letih po izgradnji, ne da bi se začele kazati napake zaradi običajne dotrajanosti
oziroma uporabe objekta. To so napake v konstrukciji objekta; napake, ki ogroţajo stabilnost
objekta, pa tudi napake, ki sicer ne ogroţajo stabilnost objekta, vendar je zaradi njih
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
31
funkcionalnost gradbenega objekta močno zmanjšana npr. napake na strehi, napake na
fasadah itd.
Napake v izdelavi
OZ v 662. členu določa, da izvajalec odgovarja za morebitne napake v izdelavi objekta, ki
zadevajo njegovo solidnost, če se take napake pokaţejo v desetih letih od izročitve in
prevzema del. Zakon torej predpisuje daljši rok v primeru odgovornosti za opisano napako na
objektu. Enako pravilo velja tudi za projektanta, če je vzrok za napako v projektni
dokumentaciji, ki je pogodbena obveznost projektanta.
Pomanjkljivost zemljišča
Drugi odstavek 662. člena OZ pa govori o napaki, ki se kaţe v pomanjkljivosti zemljišča na
katerem se izvaja graditev objekta. Tako izvajalec kot projektant sta odgovorna za to
pomanjkljivost, če se le ta pokaţe v roku desetih let od izročitve in prevzema objekta.
Lastnosti zemljišča mora pri projektiranju upoštevati ţe projektant. Zato ima neupoštevanje in
nepravilno upoštevanje lastnosti zemljišča, katerih posledica je nestabilnost objekta,
značilnost napake v projektni dokumentaciji. Če pa izvajalec sicer ugotovi, glede na znanje in
izkušnje, ki jih ima, da bi bilo z zemljiščem in s tem povezano projektno dokumentacijo lahko
kaj narobe, mora o tem nemudoma obvestiti naročnika.
Izjema je podana le takrat, če je specializirana organizacija dala strokovno mnenje, da je
zemljišče primerno za gradnjo in se med gradnjo niso pojavile okoliščine, ki bi vzbujale dvom
o utemeljenosti strokovnega mnenja. Le če sta podana oba ta dva pogoja, izvajalec in
projektant za napako, ki se kaţe v pomanjkljivosti zemljišča, nista odgovorna.
Odgovornost izvajalca in projektanta
Izvajalec in projektant sta za napake, ki se kaţejo v solidnosti objekta ter v pomanjkljivosti
zemljišča na katerem gradba stoji, odgovorna tako naročniku kot tudi vsakemu novemu
pridobitelju objekta.
Pomembno je opozoriti tudi na peti odstavek 622. člena OZ, ki določa obveznost uporabe
pravil o odgovornosti za solidnost gradbenega objekta. V pogodbi namreč pogodbeni stranki
ne smeta zapisati, da sta izvajalec oziroma projektant te svoje odgovornosti za napake objekta
oproščena. Če pa pogodbeni stranki to v pogodbi zapišeta, je takšno določilo nično. To
pomeni, da se takšno pogodbeno določilo ne upošteva in se šteje, kot da v pogodbi ni
zapisano.
"Izvajalec gradbenih del je odgovoren za napake v izdelavi objekta, ki zadevajo njeno
solidnost (1. odst. 644. čl. ZOR). Odgovornost izvajalca je primarna. Projektant odgovarja, če
napaka objekta izvira iz napake v načrtu. Vendar odgovornost projektanta ne izključuje vselej
odgovornosti izvajalca. Izvajalec, ki je strokovno usposobljen, je dolţan opozoriti naročnika
na napako v projektu."
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
32
"Estetske napake stopnic niso "napaka v izdelavi objekta, ki zadeva njeno solidnost" v smislu
1. odst. 644. člena ZOR. Vprašanje, kolikšni so stroški odprave napake, ki je izvajalec del po
gradbeni pogodbi ni odpravil (641. člen v zvezi s 3. odst. 620. člena ZOR), je dejansko
vprašanje. Prav tako je dejansko vprašanje višina škode, ki je zaradi napake nastala naročniku
(641. člen v zvezi s 5. odst 620. člena ZOR)."
"Fasada sama sicer ni objekt v smislu 631. člena ZOR, je pa nujen in tako pomemben del
objekta, da lahko napake pri njeni izdelavi vplivajo na solidnost objekta kot celote (644. člen
ZOR)."
"Če so na strehi objekta napake, zaradi katerih streha hitreje propada, kot je to običajno,
vendar pa zaradi njih ne prepušča vode, gre za stvarno napako, ne pa za napako, ki zadeva
solidnost gradnje. Če je izvajalec po obvestilu naročnika začel odpravljati napake, se kasneje
ne more več sklicevati na to, da obvestilo ni bilo pravočasno, da toţba ni bila vloţena v
predpisanem roku in da so stroški za odpravo napak pretirani."
"Napake na fasadi zgradbe v obliki razpok ne ogroţajo stabilnosti objekta, zato uporaba 644.
člena ZOR ne pride v poštev. Fasada je sicer del graditve, vendar je zunanji omet stavbe v
funkciji izolacije in estetskega videza. Za jamčevanje za napake na fasadi prihajajo v poštev
določila 641. člena ZOR."
Odgovornost nadzora
Zaveza nadzornega inţenirja je v tem, da si bo z zadostno strokovno skrbnostjo prizadeval
uresničiti končni interes naročnika, to je pravočasno zaključeno gradnjo in gradnjo brez
napak.
Kršitev pogodbe o nadzoru nad gradnjo je zato podana takrat, če je nadzorniku mogoče očitati
in dokazati, da pri svojem ravnanju ni upošteval pravil stroke, ki veljajo na področju nadzora
nad gradnjo in zatorej ni ravnal z zadostno stopnjo skrbnosti, ki se od njega zahteva in
pričakuje.
Potrebno je opozoriti, da morajo biti za odškodninsko odgovornost nadzornega inţenirja za
nepravilno izpolnitev podane vse štiri predpostavke odškodninske odgovornosti.
Odgovornost nadzornega inţenirja
Nadzorni inţenir odgovarja investitorju oziroma naročniku za škodo, ki jo ta pretrpi zaradi
njegovega nestrokovnega ravnanja. Škoda se seveda lahko kaţe tudi tako, da ima gradbeni
objekt napake. Te napake so sicer lahko posledica napak projekta ali pa napake izvajalca.
Toda kljub temu bo nadzornik, ki je opustil svojo obveznost skrbnega ravnanja, odgovarjal
tudi za napake v projektu in za napake v izvedbi del.
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
33
V primeru, ko mora nadzornik naročniku povrniti škodo, to je plačati npr. stroške odprave
napak, ima po pravilih o regresu pravico zahtevati plačano nazaj od projektanta oziroma
izvajalca. Drugače povedano, to kar mora nadzornik plačati naročniku zaradi svoje kršitve,
lahko zahteva nazaj od projektanta oziroma izvajalca (če gre seveda za zgoraj navedene
napake v projektu ali izvedbi).
Dolžnost obvestitve in izguba pravice
Naročnik ali drug pridobitelj je dolţan obvestiti o napakah izvajalca in projektanta v roku
šestih mesecev od dneva, ko je napako ugotovil, drugače izgubi pravico sklicevati se nanjo.
Daljši šestmesečni rok je predpisan za obvestilo o napaki za primer če gre za napako v
solidnosti gradnje.
Obvestilo je pravočasno, če naročnik ali oseba, ki je ta objekt pridobila kasneje, izvajalca in
projektanta o napaki obvestita v omenjenem roku, torej v šestih mesecih od takrat, ko se je
napaka pokazala. Če te svoje pravice v roku ne uporabita, jo izgubita. To je pravilo o
obvestilu o napaki.
Sodno uveljavljanje zahtevka
Dalje zakon predpisuje tudi pravilo o sodnem uveljavljanju zahtevka. V enem letu od dneva
ko je naročnik oziroma drug pridobitelj posredoval obvestilo o napaki izvajalcu oziroma
projektantu, mora biti vloţena toţba, če napaka ni odpravljena. Eno leto po obvestilu ima
torej naročnik moţnost uveljavljati jamčevalne in druge opisane zahtevke.
Zakon pa predpisuje tudi izjemo za zgoraj opisana pravila. Izvajalec in projektant se namreč
ne more sklicevati na prejšnja določila, (da je potekel rok za obvestilo o napaki oziroma, da je
potekel rok za vloţitev toţbe), če se napaka nanaša na dejstva, ki so mu bila znana oziroma
mu niso mogla ostati neznana, pa jih ni sporočil naročniku oziroma drugemu pridobitelju, ali
če je s svojim ravnanjem zavedel naročnika oziroma drugega pridobitelja, da pravic ni
pravočasno uveljavil.
Zmanjšanje in izključitev odgovornosti
Izvajalec mora pri opravljanju svojih pogodbenih obveznosti sprejemati in upoštevati tudi
naročnikova navodila. V zvezi s tem je pomembno določilo 644. člena OZ, ki delno ureja
izvajalčevo odgovornost za enega od moţnih vzrokov za napake zaradi pomanjkljivosti
projektne dokumentacije.
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
34
Po splošnem pravilu izvajalec sicer ni prost odgovornosti, če je nastala napaka zato, ker je pri
izvajanju posameznih del ravnal po zahtevah naročnika. Vendar je v primeru, če je pred
izvršitvijo posameznega dela po zahtevi naročnika tega opozoril na nevarnost nastanka napak,
njegova odgovornost zmanjšana, lahko pa tudi izključena, glede na okoliščine posameznega
primera.
In še nekaj sodne prakse, ki se nanaša na zgornjo problematiko:
"Izvajalec odgovarja za škodo, čeprav je delal po naročilu naročnika, vendar pa je solidarna
odgovornost naročnika in izvajalca podana le za škodo, povzročeno z izvajanjem del, ki so
bila izvedena in v časovnem okviru, kot so se izvajala."
"Izvajalec je odgovoren le za škodo na delu hiše, ki jo je saniral, ne pa na celotnem objektu, ki
je bil saniran z drugo sanacijo tudi zaradi nestrokovne gradnje toţeče stranke v lastni reţiji."
Regres
Za napako na določenem objektu lahko odgovarja izvajalec, projektant ali nadzornik. Lahko
pa pride tudi do situacije, ko več pogodbenih strank iz različnih pogodb, ki so bile udeleţene
pri isti gradnji odgovarja za neko napako na objektu. Takrat govorimo o tem, da je
odgovornost teh oseb solidarna, to je hkratna, druţna. To pomeni, da naročnik toţi za
povrnitev škode, ki mu je nastala, oziroma uveljavlja svoje jamčevalne zahtevke proti vsem
odgovornim osebam.
Regresni zahtevek
Kadar gre za napako, ki se nanaša na pomanjkljivost projektne dokumentacije, načeloma
odgovornost nosi projektant. Lahko pa se izkaţe, da v razmerju do naročnika, za to napako
odgovarja tudi izvajalec, če na napako ni opozoril naročnika, pa bi ga moral. Naročnik tako
uveljavlja svoje pravice proti projektantu in izvajalcu. Vendar pa ima izvajalec, ki je povrnil
škodo zaradi napake v izvršenih delih, pravico zahtevati od projektanta povračilo. To
imenujemo regres. Izvajalec ima do projektanta regresni zahtevek. Višina tega zahtevka pa je
podana v tolikšni meri, kolikor izvirajo napake v izvršenih delih iz napak projektantskega
načrta.
Projektant in hkrati nadzornik
Situacijo, ko je projektant tudi nadzornik, ureja drugi odstavek 665. člena OZ. V tem primeru
ta oseba odgovarja tudi za napake izvršenih del in sicer tudi za tiste napake, ki so nastale
zaradi ravnanja izvajalca. To pa se zgodi pod pogojem, če bi projektant, ki je tudi nadzornik,
teh napak ne bi opazil ob običajnem in primernem nadziranju. Tudi v tem primeru svoje
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
35
pravice pred sodiščem naročnik uveljavlja tako proti projektantu, ki je hkrati nadzornik kot
tudi proti izvajalcu. Vendar pa ima v primeru, če naročnik s svojim zahtevkom uspe,
projektant regresni zahtevek proti izvajalcu. Projektant lahko od izvajalca zahteva ustrezno
povračilo.
Rok za obvestitev
Četrti odstavek 665. člena OZ določa rok v katerem mora izvajalec obvestiti svojega
podizvajalca o napaki, da zahteva od njega povračilo. Ta rok je dva meseca od dneva, ko je
naročnik obvestil izvajalca. To določilo sicer govori le o razmerju podizvajalec – izvajalec. V
teoriji pa nekateri zastopajo stališče, da je določbo treba uporabiti tudi za druga regresna
razmerja v zvezi s konkurenco odgovornosti več profesionalnih oseb za isto napako objekta
(OZ).
V zvezi s tem še nekaj sodne prakse:
"Odgovornost za napake na objektu se presoja po specialnih pravilih o jamčevanju za stvarne
napake objekta, ne pa po splošnih pravilih o odškodninski odgovornosti. Pri regresnih
zahtevkih projektant od nadzornega inţenirja ne more zahtevati povrnitve škode, ki je nastala
zaradi napak v projektu v primeru, da med njima ni sklenjena posebna pogodba. Nadzorni
inţenir odgovarja za napake, ki so nastale pri njegovem delu, le naročniku. V primeru, da
izvirajo napake iz projekta, lahko zahteva po 3. odstavku 647. člena ZOR z regresnim
zahtevkom izvajalec povrnitev škode od projektanta. Obratna situacija, da bi v tem primeru
uveljavljal projektant škodo od izvajalca, po zakonu ni moţna."
"Če je projektant izdelal projekt za investitorja po posebni pogodbi, izvajalec pa dela po
projektu po posebni pogodbi z investitorjem, pri čemer je povzročil nadaljnjo škodo
investitorju tudi zaradi izvajanja del v nasprotju s projektom, odgovornost projektanta in
izvajalca za škodo nasproti investitorju ni solidarna."
Posebne gradbene uzance
Posebne gradbene uzance, skrajšano PGU, so uzakonjeni poslovni običaji. PGU namreč bolj
natančno in bolj konkretno urejajo posamezna vprašanja kot OZ. Večji pomen so PGU dobile
z uveljavitvijo OZ. Na podlagi 12. člena OZ se namreč v obligacijskih, to je pogodbenih
razmerjih med gospodarskimi subjekti, ko se presojajo njihova ravnanja upoštevajo tudi
uzance. Povedano drugače, po tem pravilu se PGU uporabljajo za presojo vsebine
medsebojnih pravic in obveznosti pogodbenih strank glede vprašanj, ki jih urejajo
podrobneje, kot so ta urejena s pravili OZ, tudi če se stranki s pogodbo za njihovo uporabo
nista izrecno dogovorili. Seveda pa se določbe PGU uporabljajo le, če pogodbeni stranki v
pogodbi o posameznih vprašanjih nista dosegli drugačno soglasje.
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
36
Kaj določajo PGU?
PGU tako natančno in konkretno določajo sestavine gradbene pogodbe. Sestavni deli
gradbene pogodbe so tehnična dokumentacija z vsemi grafičnimi, računskimi in opisnimi
prilogami potrebnimi za izvršitev pogodbenih del, drugi morebitni pogoji naročnika in načrt
dinamike izvajanja del.
Uvedba izvajalca v posel
Uzance določajo začetek teka roka za izvajanje del. To je dan uvedbe izvajalca v posel.
Seveda pa se naročnik in izvajalec v pogodbi lahko dogovorita tudi drugače in določita drug
datum. To je prepuščeno pogodbenima strankama. Če naročnik izvajalca v dogovorjenem
roku ne uvede v posel, to je mu ne izroči gradbišča, tehnične dokumentacije, gradbenega
dovoljenja, finančnih sredstev…, mu izvajalec določi nov rok. Če se naročnik ne drţi niti
novega roka, lahko izvajalec razdre gradbeno pogodbo.
Enake pravice, kot izvajalec ima tudi naročnik, če izvajalec ne začne z delom v dogovorjenem
roku.
Izvajalec mora svoja pogodbena dela opravljati skladno s časovnim planom izvajanja del.
Seveda pa se lahko v tem času zgodi marsikaj, nastopijo lahko različne okoliščine. Zaradi
navedenega ima izvajalec pravico zahtevati podaljšanje roka za izvajanje del in sicer so vzroki
zlasti naravni dogodki (poţar, poplava …), ukrepi pristojnih organov, pogoji za izvajanje del
v zemlji ali v vodi, ki niso bila predvidena s tehnično dokumentacijo, zamuda z dobavo
opreme… Rok se podaljša glede na to kakšna ovira nastopi, pri tem pa je potrebno upoštevati
tudi, da se določena gradbena dela lahko opravljajo samo v določenih letnih časih, ki so bolj
ugodna.
Pogodbena kazen
Pogodbena kazen je sredstvo, ki utrdi pogodbeno disciplino strank. Je institut, ki ga stranki
pogodbe lahko uporabita za različne pogodbene situacije. Najpogostejša situacija, ki jo
predvideva tudi PGU je pogodbena kazen zaradi neredne izpolnitve pogodbenih obveznosti,
zaradi zamude ipd.
Višina kazni
Višina pogodbene kazni, ki jo določa PGU, je 1 promil skupno dogovorjene cene del za vsak
dan zamude, če se dela ne dovršijo v predvidenem roku, vendar pa pogodbena kazen ne sme
presegati 5 % skupno dogovorjene cene. Drugače je višina pogodbene kazni urejena v Zakonu
o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb. 17. člen tega zakona določa, da če
prodajalec zamudi z izročitvijo nepremičnine, je kupec upravičen zahtevati plačilo pogodbene
kazni v višini 0,5 promila kupnine za vsak dan zamude za celotno obdobje trajanja zamude. S
prodajno pogodbo lahko kupec in prodajalec omejita skupni znesek pogodbene kazni na
določen odstotek kupnine, ki pa ne sme biti niţji od 50 odstotkov kupnine.
Pomembno je opozoriti, da se uveljavitev pravice do pogodbene kazni lahko zahteva
najpozneje do konca dokončnega obračuna.
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
37
Če pa škoda, ki jo pogodbenik utrpi presega znesek pogodbene kazni, lahko upnik poleg
pogodbene kazni zahteva tudi povračilo škode, vendar le v delu, ki presega pogodbeno kazen.
Seveda pa se lahko naročnik in izvajalec dogovorita tudi drugače, torej da se lahko zahteva
istočasno pogodbena kazen in povračilo škode.
Garancija
Z garancijo izvajalec jamči, da so izvedena dela ob sprejemu in izročitvi v skladu s pogodbo,
predpisi in pravili stroke ter da nimajo pomanjkljivosti, ki bi onemogočale ali zmanjševale
njihovo vrednost ali njihovo primernost za redno uporabo oziroma uporabo, določeno s
pogodbo. Seveda pa ima naročnik obveznost, da o pomanjkljivosti obvesti prodajalca. To
obvestilo naj bo pisno, zaradi morebitno kasneje potrebne dokazne vrednosti. Poleg tega pa
mora biti obvestilo takojšnje, naročnik mora o ugotovljenih pomanjkljivosti izvajalca
obvestiti brez odlašanja. V nasprotnem primeru lahko svoje pravice izgubi.
Garancijski rok
Splošni garancijski rok za kakovost izvedenih del na podlagi PGU je dve leti. Stranki se lahko
v pogodbi dogovorita tudi za daljši ali krajši rok, poleg tega pa posamezni zakoni ali
podzakonski akti lahko predpisujejo drugačne roke. Za opremo, ki jo vgrajuje izvajalec, velja
glede vsebine in roka garancija proizvajalca opreme, toda izvajalec je dolţan priskrbeti vso
dokumentacijo o garancijah proizvajalca opreme, skupaj z navodili za uporabo in vse to
izročiti naročniku.
Če naročnik izpolni svojo obveznost obvestitve mora izvajalec v roku, ki mu ga določi
naročnik, na svoje stroške odpraviti vse pomanjkljivosti, ki se pokaţejo med garancijskim
rokom in so nastale zaradi tega, ker se ni drţal svojih obveznosti glede kakovosti del in
materiala. Seveda pa se lahko zgodi, da izvajalec v predvidenem roku te pomanjkljivosti ne
odpravi. V tem primeru lahko naročnik odpravi to pomanjkljivost na račun izvajalca, vendar
mora pri tem ravnati z določeno stopnjo skrbnosti. Če je zaradi teh pomanjkljivosti naročniku
nastala tudi kakšna druga škoda, mu jo mora izvajalec povrniti.
Posledica razdrtja pogodbe
Če se zgodi, da nastopijo okoliščine, ki dajejo eni pogodbeni stranki pravico do razdora
pogodbe in ta pogodbena stranka to pravico izkoristi, nastopijo določene posledice. Posledice
razdora ureja poglavje XXIII PGU.
Če je za razdor pogodbe odgovoren izvajalec, mu mora naročnik kljub temu, plačati znesek za
izvedena dela. Izvajalec pa mora naročniku povrniti vso škodo, tudi izgubljeni dobiček, ki mu
je z razdorom pogodbe nastala.
Če pa je za razdor pogodbe odgovoren naročnik, mora ta izvajalcu:
plačati izvedena dela,
plačati pripravljeni material in opremo za vgraditev, ki sta ostala nevgrajena,
povrniti neamortizirano vrednost pripravljalnih del,
povrniti izdatke za ureditev gradbišča,
povrniti vso škodo, ki mu je nastala, vključno z izgubljenim dobičkom.
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
38
V vsakem primeru je obveznost izvajalca, da v primeru razdora pogodbe zavaruje izvršena
dela pred propadanjem.
Glede na opisano je jasno, da je gradbena pogodba kompleksna pogodba, da je potrebno
pravice in obveznosti pogodbenih strank jasno določiti, v nasprotnem primeru namreč lahko
pride do številnih nesoglasij, različnih interpretacij in posledično dolgotrajnih, zahtevnih in
stroškovno visokih sodnih stroškov.
Potrebno je opozoriti tudi na to, da se v praksi stranke gradbene pogodbe ne zavedajo, da
določbe OZ veljajo, če posameznega vprašanje v pogodbi ne uredijo drugače, prav tako pa
lahko izrecno tudi izključijo uporabo PGU. Poleg navedenega pa je potrebno omeniti tudi
dejstvo, da je zaradi večje preglednosti, jasnosti in večjega razumevanja gradbene pogodbe
Mednarodna zveza inţenirjev svetovalcev izdala mednarodna splošna določila za gradbene
pogodbe, ki jih je leta 2002 prevedla in izdala tudi GZS.
Podizvajalska pogodba
Dve pravni osebi skleneta pogodbo s katero se ena stranka zaveţe opraviti določen posel,
druga stranka pa se tej stranki zaveţe, da ji bo za izvršitev tega posla nekaj plačala. Ker pa
stranka, ki se je zavezala opraviti ta posel, sama tega posla ne bo opravila, ker npr. nima vse
primerne opreme za opravo tega posla, sklene pogodbo s tretjo osebo, to je t.i. sodelavcem.
Pojem sodelavec
Kdo je torej sodelavec oziroma podizvajalec in kakšne so njegove pravice in dolţnosti v
pogodbenih razmerjih, ki jih sklepa z glavnim izvajalcem. Ob tem velja le pripomniti, da je
pojem podizvajalec v praksi mnogo bolj znan kot pojem "sodelavec", ki ga uporablja
Obligacijski zakonik (v nadaljevanju OZ). Ta pojem je tudi bolj primeren, saj ţe sam jasno
izraţa vsebino pravnega razmerja, ki je pomembno za opredelitev pravnega poloţaja te osebe.
V nadaljevanju bom tako namesto pojma sodelavec uporabljala bolj znan pojem podizvajalec.
1. Pomen gradbene in podjemne pogodbe v razmerju do podizvajalske pogodbe
Definicija gradbene pogodbe
Gradbeno pogodbo definira prvi odstavek 649. člen OZ, kot podjemno pogodbo, s katero se
izvajalec zavezuje, da bo po določenem načrtu, v dogovorjenem roku, zgradil gradbeni objekt
na določenem zemljišču ali da bo na takem zemljišču oziroma na ţe obstoječem objektu
izvedel kakšna druga gradbena dela, naročnik pa se zavezuje, da mu bo za to plačal določeno
ceno. Gradbena pogodba je torej posebna vrsta oziroma podvrsta podjemne pogodbe. To
pomeni, da ima gradbena pogodba iste splošne značilnosti, kot jih ima podjemna pogodba.
Povedano drugače, pri razlagi posameznih določb gradbene pogodbe, se uporabljajo tudi
določila podjemne pogodbe.
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
39
Definicija podjemne pogodbe
Podjemno pogodbo definira 619. člen OZ, kot pogodbo, s katero se podjemnik zavezuje
opraviti določen posel, kot je izdelava ali popravilo kakšne stvari, kakšno telesno ali umsko
delo ipd., naročnik pa se zavezuje, da mu bo za to plačal. Podjemnik se s pogodbo zaveţe
uspešno opraviti svoj posel. To pomeni, da je podjemnik izpolnil svojo pogodbeno obveznost
s tem, ko je uresničil interes naročnika. Povedano drugače, podjemnikova obveznost ima
značilnosti obligacije uspeha.
Pravna podlaga podizvajalske pogodbe
Zakaj govorimo o gradbeni in podjemni pogodbi. Vsebina podizvajalske pogodbe ni urejena v
posebnem poglavju OZ, tako kot je v enajstem poglavju OZ urejena vsebina podjemne
pogodbe in tako kot je v dvanajstem poglavju OZ urejena vsebina gradbene pogodbe. Za
presojo pravic in obveznosti pogodbenih strank, ki izhajajo iz podizvajalske pogodbe oziroma
za presojo pravnih razmerij med temi pogodbenimi strankami, se uporabljajo določila
podjemne pogodbe. Če pa gre za podizvajalsko pogodbo, katere vsebina je določen gradbeni
objekt, se seveda uporabljajo tudi določila gradbene pogodbe.
2. Pojem podizvajalske pogodbe
Definicija podizvajalske pogodbe
Neposredne definicije podizvajalske pogodbe torej OZ ne vsebuje. Na podlagi vsega
navedenega bi podizvajalsko pogodbo lahko opredelili kot pogodbo, s katero se podizvajalec
zaveţe opraviti določen posel ali del posla, ki se ga je glavni izvajalec zavezal opraviti v
razmerju do glavnega naročnika oziroma investitorja. Glavni izvajalec pa se zaveţe
podizvajalcu, da mu bo za izvedbo tega posla nekaj plačal.
Posel podizvajalca
Kakšen posel se podizvajalec zaveţe opraviti. To je lahko ali izdelava kakšne stvari, popravilo
kakšne stvari ali pa to kar nas v konkretnem primeru najbolj zanima – na podlagi določenega
načrta, v dogovorjenem roku izdelava določenega gradbenega objekta oziroma izvedba
določenih gradbenih del na ţe obstoječem objektu.
3. Pravna podlaga
Obligacijski zakonik
Kot je bilo ţe povedano v OZ ne boste našli posebnega poglavja, ki bi urejal vsebino
podizvajalske pogodbe. OZ vsebuje le tri člene, ki neposredno govorijo o pravnem poloţaju
sodelavca oziroma podizvajalca. To so 629. člen, ki govori o vprašanju zaupanja izvršitve
posla tretjemu, 630. člen, ki govori o odgovornosti za sodelavca in 631. člen, ki govori o
neposredni zahtevi podjemnikovih sodelavcev do naročnika.
Posebne gradbene uzance
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
40
Posebne gradbene uzance, skrajšano PGU, pa so uzakonjeni poslovni običaji. PGU bolj
natančno in bolj konkretno urejajo posamezna vprašanja kot OZ. Na podlagi 12. člena OZ, se
namreč v obligacijskih, to je pogodbenih razmerjih med gospodarskimi subjekti, ko se
presojajo njihova ravnanja, upoštevajo tudi uzance. PGU se torej uporabljajo za presojo
vsebine medsebojnih pravic in obveznosti pogodbenih strank, glede vprašanj, ki jih urejajo
podrobneje, kot so ta urejena s pravili OZ, tudi če se stranki s pogodbo za njihovo uporabo
nista izrecno dogovorili. Seveda pa se določbe PGU uporabljajo le, če pogodbeni stranki v
pogodbi nista o posameznih vprašanjih dosegli drugačno soglasje. Posebne gradbene uzance
vsebujejo tri določila o podizvajalski pogodbi, in sicer v osmem poglavju, ki nosi naslov
odstopitev del drugemu. To so uzanca 48, uzanca 49 in uzanca 50.
4. Pogodbene stranke
Glavni izvajalec in podizvajalec
Stranki podizvajalske pogodbe sta tako podizvajalec in glavni izvajalec. Glavni izvajalec je
pravni subjekt, ki z naročnikom – investitorjem sklene podjemno ali gradbeno pogodbo.
Podizvajalec pa je pravni subjekt, ki z glavnim izvajalcem sklene podjemno ali gradbeno
pogodbo, katere predmet je posel ali del posla, ki se ga je glavni izvajalec zavezal opraviti v
razmerju do naročnika.
629. člen Obligacijskega zakonika
Pravna podlaga za sklenitev podizvajalske pogodbe je 629. člen OZ, ki odgovarja na
vprašanje ali je glavni izvajalec dolţan posel, ki se ga zaveţe opraviti na podlagi sklenjene
pogodbe z naročnikom, opraviti osebno. OZ v prvem odstavku 629. člena določa, da če iz
pogodbe ali narave posla ne izhaja kaj drugega, podjemnik oziroma glavni izvajalec ni dolţan
osebno opraviti posla.
Osebna izpolnitev obveznosti
Glavni izvajalec je torej dolţan osebno opraviti posel samo v primeru, če je izpolnjen eden od
točno določenih zakonskih pogojev. Torej ali, če se je glavni izvajalec v pogodbi, ki jo je
sklenil z naročnikom zavezal, da bo ta posel opravil on osebno, pri čemer mora ta zaveza iz
sklenjene pogodbe neposredno izhajati. Druga moţnost, ki izključuje sklenitev podizvajalske
pogodbe pa je, če iz same narave posla, ki ga mora glavni izvajalec opraviti za naročnika
izhaja, da mora ta posel opraviti glavni izvajalec osebno. Takšna situacija nastopi v primerih,
kadar je zaradi določenih značilnosti posla, ki ga je potrebno opraviti, pomembno da ta posel
opravi oseba, ki ima določene sposobnosti in znanje, torej kvalifikacije, ki so potrebne za
opravo takšnega posla. V vseh drugih primerih pa je mogoče izvedbo določenega posla ali
dela posla prepustiti tretji osebi.
V zvezi z zgoraj navedenim je potrebno opozoriti tudi na 48. uzanco PGU, ki določa, da lahko
izvajalec izvajanje posameznih pogodbenih del odstopi drugemu. V 49. uzanci PGU pa je
zapisano, da je izvajalec tisti, ki izbere tretjo osebo, torej podizvajalca, ki mu je odstopljeno
izvajanje del. To pomeni, da je glavni izvajalec tisti, ki presodi in se sam odloči s kom bo
sklenil podizvajalsko pogodbo.
In še nekaj sodne prakse:
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
41
"Ne gre za prepustitev dokončanja posla tretjemu, kadar tretji kot prevzemnik z naročnikom o
dokončanju posla sklene (čeprav v navzočnosti prvega prevzemnika) samostojen dogovor."
5. Pogodbena razmerja
Posel opravi tretja oseba – podizvajalec
Če se glavni izvajalec in naročnik ne dogovorita, da je glavni izvajalec tisti, ki mora osebno
opraviti posel zaradi katerega je bila med njima sklenjena pogodba in če tudi narava posla ni
takšna, ki bi odkazovala na osebno opravo tega posla, glavni izvajalec lahko za izvršitev tega
posla ali dela posla sklene podizvajalsko pogodbo s tretjo osebo, to je podizvajalcem.
V takšnem primeru nastopita dve samostojni in sicer drug od drugega neodvisni pravni
razmerji, ki imata isti predmet, opravljen posel ali del posla. To je razmerje med naročnikom
in glavnim izvajalcem ter razmerje med glavnim izvajalcem in podizvajalcem. Naročnik in
podizvajalec torej nista v nikakršnem poslovnem razmerju, saj obligacijska razmerja med
pogodbenimi strankami učinkujejo le relativno in ne absolutno.
To pomeni, da pravice in obveznosti iz pogodbenih razmerij učinkujejo le med pogodbenima
strankama in ne tudi nasproti tretjim. Naročnik tako od podizvajalca nima pravice zahtevati,
da opravi posel, ki se ga je podizvajalec zavezal opraviti na podlagi pogodbe, ki jo je sklenil z
glavnim izvajalcem.
-> Razmerje naročnik - glavni izvajalec
Značilnost razmerja
Značilnost tega razmerja je, da se je s pogodbo, ki je bila sklenjena med glavnim izvajalcem
in naročnikom, glavni izvajalec zavezal opraviti posel ali del posla, naročnik pa je nasprotno,
na tej podlagi, od glavnega izvajalca upravičen zahtevati, da opravi posel oziroma del posla.
Odgovornost glavnega izvajalca
Na podlagi drugega odstavka 629. člena OZ je glavni izvajalec, tudi če posla ne opravi
osebno, zanj še vedno odgovoren naročniku. To pomeni, da je glavni izvajalec v razmerju do
naročnika odgovoren za pravilno in pravočasno izpolnitev svoje pogodbene obveznosti. Kdaj
glavni izvajalec ni odgovoren za kršitev svoje pogodbene obveznosti? Glavni izvajalec se
svoje odgovornosti za kršitve, ki se lahko kaţejo v zamudi z izpolnitvijo, v napakah izpolnitve
ali pa v neizpolnitvi, razbremeni le tako, da dokaţe da so izpolnjeni pogoji iz 240. člena OZ.
Zunanji vzrok
Ta določa, da je dolţnik prost odgovornosti za škodo, če dokaţe, da ni mogel izpolniti svoje
obveznosti oziroma, da je zamudil z izpolnitvijo obveznosti zaradi okoliščin, ki so nastale po
sklenitvi pogodbe, ki jih ni mogel preprečiti, ne odpraviti in se jim tudi ne izogniti.
V zvezi z opisanim vprašanjem je sodišče ţe v večkrat odločalo, kot tudi v tem primeru:
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
42
"Trajanje popravila od 12.4.1996 do 8.5.1996 pojmu "hitrega popravila" po prepričanju
pritoţbenega sodišča ne ustreza. Toţeča stranka bi se odgovornosti za vtoţevano škodo zaradi
zamude z izpolnitvijo lahko izognila, če bi dokazala okoliščine, nastale po sklenitvi pogodbe,
ki jih pogodbenik ni mogel preprečiti, ne odpraviti in se jim izogniti (2. odst. 262. čl. in 263.
čl. ZOR)."
Ravnanje podizvajalca
V zgoraj opisanem primeru, ko gre za uporabo 240. člena OZ, je vzrok za kršitev obveznosti
glavnega izvajalca zunanji. Drugače pa je v primeru, če je vzrok za kršitev obveznosti
glavnega izvajalca mogoče najti v ravnanju podizvajalca. V razmerju do naročnika se glavni
izvajalec namreč ne more razbremeniti svoje obveznosti in navajati, da je za kršitev
obveznosti odgovoren podizvajalec. Ravnanje podizvajalca namreč sodi v riziko in torej v
notranjo sfero glavnega izvajalca. Zato je v razmerju do naročnika vseeno ali posel opravi
izvajalec ali podizvajalec. V tem razmerju je v vsakem primeru odgovoren izvajalec, torej tudi
če posel opravi druga oseba, to je podizvajalec.
Uzanca 50 PGU
Opozarjam pa tudi na uzanco 50 PGU, kjer je določeno, da odstopitev del drugemu ne vpliva
na pravna razmerja med naročnikom in izvajalcem in njune medsebojne pravice in
obveznosti. Tudi PGU odkazujejo na relativnost razmerij in potrebo po ločevanju razmerja
naročnik – izvajalec in izvajalec – podizvajalec.
-> Razmerje glavni izvajalec – podizvajalec
Ko glavni izvajalec in podizvajalec skleneta pogodbo, predmet katere je izvršitev določenega
posla ali dela posla oziroma izvedba določenega gradbenega objekta, ima ta pogodba
značilnosti podjemne pogodbe oziroma gradbene pogodbe. V podizvajalski pogodbi ima torej
glavni izvajalec status naročnika, podizvajalec pa status izvajalca. Zato se tudi za presojo
pravic in obveznosti pogodbenih strank v podizvajalski pogodbi uporabljajo pravila OZ, ki
veljajo za podjemno oziroma za gradbeno pogodbo.
Razmerje med glavnim izvajalcem in podizvajalcem je neodvisno od razmerja med
naročnikom in glavnim izvajalcem. Samostojnost tega razmerja se izraţa v finančnem delu
razmerja in v sankcijskem delu razmerja.
Obveznost glavnega izvajalca
Obveznost glavnega izvajalca je, da na podlagi podizvajalske pogodbe izvajalcu plača za
izvršitev posla, ki se ga je podizvajalec zavezal opraviti. Glavni izvajalec mora podizvajalcu
za opravljen posel plačati ne glede na to, ali je on od naročnika prejel ţe kakršnokoli plačilo.
To pomeni, da se glavni izvajalec naproti podizvajalcu ne more izgovarjati, da on od
naročnika ni prejel še nobenega plačila. Če glavni izvajalec podizvajalcu za uspešno opravljen
posel ne plača pogodbeno dogovorjene cene, je glavni izvajalec v zamudi s plačilom in ga
zato bremenijo tudi posledice te zamude.
Neobvezujoče pravno pravilo
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
43
To je načelno zakonsko pravilo, ki ni kogentno, torej obvezujoče. Opisano ne pomeni, da se
stranki ne moreta dogovoriti drugače. V obligacijskih razmerjih velja načelno pravilo, da so
zakonske določbe OZ dispozitivne narave. To pomeni, da pogodbene stranke lahko svoja
obligacijska razmerja uredijo tudi drugače, kot je določeno v OZ, razen če iz posamezne
določbe OZ ali njenega smisla ne izhaja kaj drugega. Glede na opisano pogodbeno svobodo
se podizvajalec in glavni izvajalec v pogodbi lahko dogovorita drugače, kot je zgoraj opisano.
To pomeni, da se lahko dogovorita, da je glavni izvajalec dolţan plačati podizvajalcu za
opravljen posel šele po tem, ko bo glavni izvajalec prejel plačilo, ki mu pripada na podlagi
pogodbe, ki jo ima sklenjeno z naročnikom.
Drugi vidik neodvisnosti razmerja glavni izvajalec – podizvajalec od razmerja naročnik –
glavni izvajalec, pa se pokaţe v primeru, če podizvajalec krši svoje pogodbene obveznosti.
Zelo pomembno je, da glavni izvajalec graja očitne napake ţe v trenutku, ko glavni izvajalec
od podizvajalca prevzame predmet pogodbe. V primeru, če bi glavni izvajalec grajal napake
šele takrat ko prevzem opravi naročnik, je glavni izvajalec zamudil rok, ki ga za grajanje
očitnih napak predpisuje OZ. Na podlagi 633. člena OZ je namreč glavni izvajalec dolţan
pregledati izvršeno delo, brţ ko je to po običajnem teku stvari mogoče in o ugotovljenih
napakah nemudoma obvestiti podizvajalca. Po pregledu in prevzemu opravljenega dela
podizvajalec namreč ni več odgovoren za napake, ki jih je bilo mogoče opaziti pri običajnem
pregledu, razen če je zanje vedel, pa jih glavnemu izvajalcu ni pokazal. Seveda pa se glavni
izvajalec in podizvajalec v podizvajalski pogodbi lahko dogovorita tudi drugače. Na primer
tako, da se prevzem opravi šele takrat, ko bo prevzem posla opravil naročnik. V tem primeru
za naročnika in glavnega izvajalca tečejo enaki roki, razmerje glavni izvajalec – podizvajalec
pa je še vedno neodvisno od razmerja naročnik – glavni izvajalec. To pomeni, da tudi če
naročnik od glavnega izvajalca ne zahteva odpravo napak, glavni izvajalec to še vedno lahko
zahteva od podizvajalca.
V zvezi z vsem opisanim pa še nekaj sodne prakse:
"Pravica glavnega izvajalca del, da zaračuna razliko v ceni za dela, ki jih je izvedel
podizvajalec, ki se je odrekel pravici, da zaračuna to razliko, je odvisna od razmerja med
podizvajalcem in investitorjem ter med glavnim izvajalcem."
-> Razmerje naročnik – podizvajalec
Pogodbena obligacijska razmerja učinkujejo le med strankami pogodbe. Prvi odstavek 125.
člena OZ določa to pravilo in sicer pravi, da pogodba ustvarja pravice in obveznosti le za
pogodbene stranke. To torej pomeni, da naročnik od podizvajalca ne more zahtevati, da
opravi tisti posel, ki se ga je podizvajalec zavezal opraviti na podlagi pogodbe, ki jo je sklenil
s glavnim izvajalcem. Ravno tako naročnik proti podizvajalcu ne more uveljavljati zahtevkov,
ki jih ima proti njemu glavni izvajalec zaradi kršitev podizvajalčevih obveznosti, ker torej
podizvajalec ni pravilno, kvalitetno izpolnil in opravil posel, ki se ga je zavezal opraviti.
Prehod pravic iz odgovornosti za napake
Edina izjema, ki odstopa od zgornjega pravila je po mnenju teorije in nekaterih avtorjev
določba 661. člena OZ, ki govori o prehodu pravic iz odgovornosti za napake. Na podlagi
tega člena pravice glavnega izvajalca nasproti podizvajalcu zaradi napak gradbenega objekta
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
44
preidejo tudi na vse poznejše pridobitelje gradbenega objekta ali njenega dela, vendar tako, da
poznejšim pridobiteljem ne teče nov rok za obvestilo in toţbo, temveč se jim rok prednikov
všteva. Navedeno pomeni, da naročnik, ki po opravi določenega posla, torej tudi ko prevzame
določeni gradbeni objekt, pridobi pravico uveljavljati zahtevke iz naslova odgovornosti za
stvarne napake nasproti podizvajalcu. Vendar pa mora naročnik upoštevati, da vsi roki tečejo
ţe od dne, ko je svoje pravice uveljavljal izvajalec.
Pravice podizvajalca nasproti naročniku
Seveda pa po drugi strani tudi podizvajalec ne more ničesar zahtevati od naročnika, saj
naročnik in podizvajalec nista v pogodbenem razmerju. Vendar pa je ob tem potrebno
opozoriti na določbo 631. člena OZ. Kljub opisanemu načelu relativnosti pogodbenih
razmerij, OZ v 631. členu dopušča izjemo, da se podizvajalec za izplačilo terjatve, ki jo ima
do glavnega izvajalca obrne neposredno na naročnika. Seveda morajo biti v tem primeru
izpolnjeni določeni pogoji.
6. Odgovornost za podizvajalce
O odgovornosti glavnega izvajalca govori tako drugi odstavek 629. člena OZ, kot tudi 630.
člen OZ. 630. člen OZ nosi naslov odgovornost za sodelavce. OZ uporablja pojem sodelavec,
v praksi pa se je uveljavil termin podizvajalec. OZ določa, da glavni izvajalec odgovarja za
osebe, ki so po njegovem naročilu delale pri prevzetem poslu, kot bi ga bil sam opravil.
Navedeno pomeni, da je glavni izvajalec odgovoren za ravnanje podizvajalca. S sklenitvijo
podizvajalske pogodbe je glavni izvajalec, ki posla ne bo opravil osebno, na svoj riziko
prenesel izvršitev posla v sfero druge osebe. Odgovornost glavnega izvajalca je objektivna.
To pomeni, da glavni izvajalec odgovarja za kršitve pogodbenih obveznosti, čeprav dokaţe,
da je storil vse, da podizvajalec napake ne bi storil. Odgovarja torej tudi, če je za izvedbo
posla izbral strokovno usposobljeno osebo, če je to osebo ustrezno nadzoroval in ji dajal
navodila.
Kršitev obveznosti podizvajalca
Kdaj torej lahko podizvajalec krši svojo pogodbeno obveznost, za katero odgovarja glavni
izvajalec. Če podizvajalec krši 626. člen OZ, ki govori o obveznosti izvršiti delo.
Podizvajalec je namreč dolţan izvršiti delo po dogovoru in po pravilih posla. Izvršiti ga mora
v določenem času, če pa čas ni določen, pa v času, ki je razumno potreben za tak posel.
Podizvajalec lahko torej svojo pogodbeno obveznost izpolni z zamudo ali pa jo izpolni z
napakami. V razmerju do naročnika pa se šteje, da je napake zagrešil glavni izvajalec.
Razbremenitev odgovornosti glavnega izvajalca
Edina moţnost, da se glavni izvajalec razreši odgovornosti, je 240. člen OZ, ki predstavlja
podlago za razbremenitev odgovornosti za kršitev poslovne obveznosti glavnega izvajalca
opraviti posel. V tem primeru mora glavni izvajalec dokazati, da ni odgovoren niti on, niti
njegov podizvajalec. Ne zadostuje, če dokaţe, da ni kriv, dokazati mora, da ni izpolnil
obveznosti zaradi okoliščin, ki jih ni mogel preprečiti, niti odvrniti. Glavni izvajalec
odgovarja za okoliščine, ki jim mora imeti pod nadzorom, to pa je tudi izvajanje pogodbenih
določil podizvajalske pogodbe.
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
45
"Ker prevzemnik dela odgovarja tudi za svoje sodelavce (611. člen ZOR), bi bil prevzemnik
dela - izvajalec po določilu 637. člena ZOR upravičen do spremembe cene, če bi se cene za
elemente pogodbene cene spremenile v času, ko ni bil v zamudi oz. v času nezakrivljene
zamude. Svojo zahtevo po spremembi pogodbene cene mora izvajalec sporočiti naročniku do
končnega obračuna. Z izročitvijo gradbenih del in s plačilom pogodbene cene obveznostno
razmerje med pogodbenima strankama preneha, razen če zakon ne določa drugače (n.pr. za
skrite napake)."
"Izvajalec, ki je v pogodbenem razmerju z naročnikom del, je odgovoren tudi za delo
podizvajalcev in torej tudi za odpravo ugotovljenih napak, ki jih je pri delu zagrešil
podizvajalec."
"Po 207. členu ZOR naročnik (prvi toţenec) in izvajalec del (drugi toţenec) na gradbenem
objektu odgovarjata solidarno tretjemu (toţnik) za škodo, ki sta mu jo povzročila z izvajanjem
del. Toţnik ni bil ne delavec prvega ne delavec drugega toţenca, torej bil je izven njune sfere.
Ta zakonska določba ureja posebno obliko odgovornosti (naročnika) za drugega (izvajalca).
Naročnikova odgovornost je odvisna od odgovornosti izvajalca. Ali drugače, če ni
odgovornosti izvajalca tudi naročnikove ni. Če je izvajalec objektivno odgovoren, je tako
odgovoren tudi naročnik, torej kot da bi deloval sam. Gre potemtakem za akcesorno
odškodninsko odgovornost naročnika. Iz opisanih razlogov je tudi predpisana solidarna oblika
odgovornosti."
"Izvajalec je odgovoren za zamudo svojih pogodbenih partnerjev kot za lastno zamudo"
7. Neposredna zahteva podizvajalca do investitorja
631. člen OZ opredeljuje pomen zgornjega naslova. Sodelavci oziroma podizvajalci se za
svoje terjatve do podjemnika oziroma glavnega izvajalca lahko obrnejo neposredno na
naročnika in zahtevajo od njega, da jim te terjatve izplača iz vsote, ki jo v tistem trenutku
dolguje podjemniku, če so pripoznane.
Ta člen predstavlja izjemo od splošnega pravila, ki govori o relativnosti pogodbenih razmerij.
S to določbo je tako ustvarjena neposredna povezava med naročnikom in podizvajalcem, ki
nista v nobenem pogodbenem razmerju. Zakonodajalec je s to določbo podizvajalcu podal
moţnost, da vloţi neposredni zahtevek proti naročniku, vendar le pod določenimi pogoji.
Pogoji za neposredni zahtevek
Prvi pogoj je, da je terjatev, ki jo ima glavni izvajalec nasproti naročniku likvidna, da obstaja
in je zapadla, torej dospela. Če terjatev še ne obstaja, ker glavni izvajalec še ni v celoti opravil
svojega posla ali posla še ni prevzel, potem se podizvajalec ne more sklicevati na uporabo
631. člena OZ. Drugi pogoj je, da je glavni izvajalec podizvajalčevo terjatev pripoznal. Glavni
izvajalec je torej moral ţe npr. prevzeti opravljen posel ali pa potrditi situacijo, ki se nanaša
na ta posel. Tretji pogoj pa je seveda v tem, da glavni izvajalec noče plačati zapadle in
pripoznane terjatve podizvajalca. Če glavni izvajalec ţeli plačati svojo obveznost, ki jo ima
nasproti podizvajalcu, potem ni podlage za uporabo 631. člena OZ in podizvajalec nima
pravne podlage za direkten zahtevek nasproti naročniku.
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
46
Ko naročnik na podlagi neposrednega zahtevka, ki ga nasproti njemu postavi podizvajalec,
plača njegovo terjatev do glavnega izvajalca, je obveznost do podizvajalca izpolnjena.
Istočasno, če je obveznost, ki jo ima naročnik do glavnega izvajalca enaka, kot obveznost, ki
jo ima glavni izvajalec do podizvajalca, preneha tudi obveznost naročnika do glavnega
izvajalca. Vse obveznosti so torej izpolnjene.
"Če prevzemnik priznava zahtevek svojega sodelavca, ima ta (sodelavec) neposreden
zahtevek zoper naročnika."
"Podizvajalec lahko zahteva neposredno od investitorja, da mu poravna terjatve, ki jih ima
nasproti izvajalcu, v breme zneska, ki ga v tistem trenutku investitor dolguje izvajalcu, če so
te terjatve nesporne – pripoznane."
"Koperant izvajalca del ne more neposredno od naročnika del – glavnega investitorja
zahtevati plačila cene za opravljen posel, če v času vloţitve toţbe ne obstaja priznana terjatev
izvajalca do naročnika del."
Podizvajalska pogodba torej vsebuje elemente podjemne oziroma gradbene pogodbe, če gre
za izvajanje posla ali dela posla, ki izpolnjuje zakonske pogoje termina gradbenega objekta.
Za presojo pravic in obveznosti pogodbenih strank podizvajalske pogodbe uporabljajo pravila
podizvajalske oziroma gradbene pogodbe.
Zakon o varstvu kupcev stanovanj in
enostanovanjskih stavb - opozorila za kupca
in prodajalca
Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (Uradni list RS št. 18/04, v
nadaljevanju ZVKSES), ki je pričel veljati 1.8.2004, je bil sprejet kot posledica številnih
nepremičninskih afer, ki so do leta 2003 odmevale v Sloveniji. Ena najbolj znanih je bila
afera Zbiljski Gaj. Zakonodajalec se je zato odločil, da je potrebno sprejeti sistematično
urejen zakon, ki bo celovito uredil poloţaj prodajalca in kupca novozgrajenih eno ali
večstanovanjskih objektov. Cilj, ki ga ta zakon zasleduje, je zagotoviti varstvo kupcev
novogradenj pred riziki, katerim so kupci izpostavljeni v primeru, da kupijo in v večini
primerov tudi vnaprej plačajo in tako financirajo novozgrajena stanovanja, pod določenimi
pogoji tudi poslovne prostore oziroma enostanovanjske hiše.
Vsebina zakona
Zakon vsebuje natančno sto členov in je razdeljen na sedem poglavij. Prvo poglavje vsebuje
splošne določbe o vsebini in namenu zakona. Drugo poglavje, ki je najpomembnejše in bo v
preteţnem delu predmet tega prispevka, se nanaša na prodajo stanovanj in enostanovanjskih
stavb potrošnikom ter določa pravice in obveznosti pogodbenih strank, torej prodajalca in
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
47
kupca. Tretje poglavje govori o notarski hrambi, četrto poglavje vsebuje nekatera posebna
pravila, ki se uporabljajo v točno določenih primerih, peto poglavje vsebuje določila o
inšpekcijskem nadzoru in nadzoru nad skrbniškimi bankami in skrbniškimi notarji. Šesto
poglavje vsebuje kazenske določbe, sedmo pa prehodne in končne določbe, ki med drugim
določajo tudi datum, ko se je pričel ZVKSES uporabljati.
Ker je materija ZVKSES preobseţna, da bi bila lahko celovito zajeta v tem prispevku, bo tu
mogoče obdelati predvsem določbe prvega in del drugega poglavja, ki govori o sestavinah
prodajne pogodbe, plačilu kupnine, splošnih pogojih prodaje in izročitvi nepremičnine.
Namen tega prispevka je tako opozoriti na pravice, ki jih ima kupec po tem zakonu in
posledično obveznosti, ki jih mora prodajalec spoštovati, da ga ne doletijo kazenske sankcije,
ki jih predvideva ZVKSES.
1. Splošne določbe
Cilj zakona
Kot je bilo ţe uvodoma navedeno je namen, ki ga ZVKSES zasleduje s pravnimi pravili,
urediti medsebojna razmerja kupca in prodajalcev v primeru, ko gre za eno izmed
najpomembnejših potrošniških transakcij, to je nakup novozgrajenega stanovanjskega objekta.
Ta pravila so obvezujoče narave, kar pomeni, da jih ne prodajalec niti kupec ne moreta v
pogodbi izključiti. Pravila so oblikovana tako, da so kupci zaščiteni pred tveganjem, da
prodajalec zaradi pomanjkanja finančnih sredstev ne bo sposoben dokončati gradnje,
tveganjem da zemljiškoknjiţno stanje nepremičnine, ki jo kupec kupuje ni urejeno, tveganjem
da ima ta nepremičnina bremena ali pa tveganjem, da ima kupljena nepremičnina številne
napake, ki jih je prodajalec zavezan odpraviti.
Vse navedeno opredeljuje 1. člen ZVKSES, ki pravi, da ta zakon določa pravila o prodaji
stanovanj in enostanovanjskih stavb z namenom zaščititi končne kupce pred tveganjem
neizpolnitve obveznosti investitorja oziroma vmesnega kupca kot prodajalca po prodajni
pogodbi. Dalje tudi določa, da se skrbniške storitve, urejene v 2. poglavju tega zakona,
opravljajo z izključnim namenom zaščititi končne kupce pred tveganjem, da investitor
oziroma vmesni kupec zaradi stečaja, plačilne nesposobnosti ali drugih razlogov ne bo
izpolnil vseh obveznosti do končnih kupcev oziroma ne bo sposoben končnim kupcem vrniti
plačanih obrokov kupnine v primeru razveze prodajnih pogodb.
Pojasnitev pojmov
Ob tem je potrebno pojasniti tudi pojme, ki jih ta zakon uporablja. To so pojem investitorja,
vmesnega kupca in končnega kupca.
Investitor je oseba, ki je oziroma bo naročila ali izvajala gradnjo enostanovanjske stavbe
oziroma stavbe z več posameznimi deli (to je stavba, ki obsega dva ali več posameznih
delov). Investitor mora biti ali lastnik zemljišča ali pa mora imeti stavbno pravico na tem
zemljišču. Dalje mora investitor graditi objekt z namenom nadaljnje prodaje kupcu. Če
investitor gradi objekt z namenom, da ga bo sam uporabljal in v njem ţivel, potem ga določila
ZVKSES ne zavezujejo.
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
48
Vmesni kupec je oseba, ki od investitorja ali drugega vmesnega kupca kupi enostanovanjsko
stavbo oziroma posamezne dele stavbe, z namenom nadaljnje prodaje, in ne z namenom da bi
ta objekt uporabljala in torej v njem ţivela ali ga oddajala.
Končni kupec pa je oseba, ki od investitorja ali od vmesnega kupca kupi enostanovanjsko
stavbo oziroma posamezen del stavbe, z namenom, da ta objekt uporablja, torej v njem
prebiva ali ga oddaja v najem.
2. Prodaja stanovanj in enostanovanjskih stavb potrošnikom
Določila drugega poglavja ZVKSES urejajo posebno značilnost predmeta prodajne pogodbe
in sicer značilnost, da je predmet prodajne pogodbe nepremičnina, ki v času sklepanja
pogodbe še ne obstaja in še ni bila zgrajena. 4. člen ZVKSES natančno določa v katerih
primerih se uporabljajo določbe drugega poglavja tega zakona.
Pogoji za uporabo ZVKSES
To pa so naslednji trije pogoji:
da je predmet pogodbe stanovanjska stavba ali pa posamezno stanovanje, kot
posamezni del večje stanovanjske stavbe v kateri se nahaja več stanovanj, torej več
posameznih delov;
da je prodajalec investitor oziroma vmesni kupec, z značilnostmi kot so bile opisane v
prejšnjem poglavju tega prispevka;
da ima kupec poloţaj končnega kupca, torej da bo ta objekt uporabljal ter da ima
kupec poloţaj potrošnika po Zakonu o varstvu potrošnikov (v nadaljevanju ZVPot).
Poloţaj potrošnika po ZVPot je opredeljen v prvem členu tega zakona. Potrošnik je
tako fizična oseba, ki pridobiva in uporablja blago ali storitve za namene zunaj
njegove poklicne ali pridobitne dejavnosti. Glede na navedeno je mogoče razbrati, da
je področje uporabe ZVKSES širše, kot področje uporabe ZVPot, saj se ZVKSES
uporablja tudi za tiste pogodbe, kjer prodajalec nima poloţaja podjetja v skladu z
tretjim odstavkom 1. člena ZVPot.
IUS COGENS
Naslednja pomembna značilnost ZVKSES na katero je potrebno opozoriti je četrti odstavek
četrtega člena ZVKSES. Ta namreč določa, da določb drugega poglavja tega zakona s
prodajno pogodbo ni mogoče izključiti oziroma omejiti, razen če je v zvezi s posamezno
določbo izrecno dopusten drugačen dogovor pogodbenih strank oziroma je drugačen dogovor
v očitnem interesu kupca. To pravilo iz ZVKSES ima značilnost kogentnega oziroma
prisilnega pravila in pomeni izjemo od splošnega načela Obligacijskega zakonika, ki je
sistemski zakon v katerem so urejena pogodbena razmerja. Pogodbene stranke so pri
oblikovanju svojih pogodbenih razmerij svobodne in pogodbena razmerja, lahko prosto
oblikujejo. Navedeno pomeni, da če se prodajalec in kupec v prodajni pogodbi dogovorita za
uporabo neke določbe, ki je v nasprotju z ZVKSES, je ta določba na podlagi sedmega
odstavka 4. člena ZVKSES nična, namesto te nične določbe pa se uporabi ustrezna določba
ZVKSES.
Pričetek sklepanja pogodbe
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
49
Potrebno pa je opozoriti tudi na določilo 5. člena ZVKSES, kjer so določeni trije pogoji, pod
katerimi sme investitor, torej prodajalec sploh skleniti prodajno pogodbo s posameznim
kupcem oziroma sme pričeti z oglaševanjem prodaje.
Prvi pogoj je, da je prodajalec lastnik zemljišča, na katerem bo gradil objekt oziroma imeti
mora status imetnika stavbne pravice. Da pa prodajalcu ne bi bila onemogočena prodaja
zaradi razlogov, ki niso v njihovi sferi, tretji odstavek 5. člena ZVKSES določa, da je ta pogoj
izpolnjen, če je izpolnjena ena od naslednjih dveh predpostavk. Ali da je prodajalec vknjiţen
kot lastnik oz. imetnik stavbne pravice v zemljiško knjigo ali pa je vloţen zemljiškoknjiţni
predlog za vknjiţbo lastninske pravice. V tem primeru morata biti še dva dodatna pogoja. In
sicer, izpolnjeni morajo biti pogoji za dovolitev vknjiţbe lastninske oz. stavbne pravice v
korist prodajalca, prodajalec pa je za zastopanje v zemljiškoknjiţnem postopku z
nepreklicnim pooblastilom pooblastil notarja. ZVKSES je tako onemogočil, da bi prodajalec
zemljiškoknjiţni predlog umaknil. Navedeno določa peti odstavek 5. člena ZVKSES.
Drugi pogoj je, da je prodajalec za gradnjo objekta pridobil dokončno gradbeno dovoljenje.
Tretji dodatni pogoj pa je, da v primeru prodaje posameznega dela stavbe prodajalec v
obliki notarskega zapisa določi splošne pogoje prodaje posameznih delov stavbe z vsebino,
določeno v 8. členu ZVKSES. Slednji bodo predmet posebne obravnave v nadaljevanju tega
prispevka.
3. Sestavine prodajne pogodbe
Kaj je torej predmet prodajne pogodbe, katere vsebino tako natančno ureja ZVKSES?
Izhodišče iz katerega ZVKSES izhaja je načelno pravilo, da ob sklepanju prodajne pogodbe
praviloma objekt, ki je predmet pogodbe, še ne obstaja oziroma še ni dokončno zgrajen. Šesti
člen ZVKSES določa obvezne sestavine prodajne pogodbe. Predmet pogodbe, torej
nepremičnina, ki se gradi, mora biti določen s tehničnega in pravnega vidika.
Tehnični vidik
Prodajalec mora v prodajni pogodbi oziroma v prilogi, ki je sestavni del prodajne pogodbe
oziroma splošnih pogojev prodaje posameznih delov stavbe, določiti tehnične lastnosti
nepremičnine glede izvedbe del in glede vgrajene opreme in naprav.
Pravni vidik
S pravnega vidika je predmet pogodbe določen, če ima nepremičnina takšne lastnosti, da
lahko prodajalec izda zemljiškoknjiţno dovolilo, na podlagi katerega se bo kupec kot lastnik
vpisal v zemljiško knjigo na kupljeni nepremičnin. Zemljiškoknjiţno dovolilo je nepogojna
izjava prodajalca, da dovoljuje vpis lastninske pravice na kupljeni nepremičnini v korist
kupca v zemljiško knjigo. V tem pogledu pa je potrebno upoštevati drugačna pravila oziroma
je v pogodbo potrebno vnesti drugačna določila, če je predmet pogodbe enostanovanjska
stavba ali pa če je predmet pogodbe posamezni del stavbe z več posameznimi deli, torej
stanovanje ali pod določenimi pogoji poslovni prostor v večstanovanjski stavbi.
Enostanovanjska stavba
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
50
Če je predmet pogodbe enostanovanjska stavba sta moţni dve situaciji. Če je zemljišče,
katerega sestavina bo enostanovanjska stavba, ki je predmet prodajne pogodbe, ob sklenitvi
prodajne pogodbe v zemljiški kataster ţe vpisano kot samostojna zemljiška parcela, mora
prodajna pogodba obsegati podatek o katastrski občini, v kateri se nahaja nepremičnina in o
parcelni številki te nepremičnine. Če pa zemljišče na katerem se gradi enostanovanjska stavba
še ne obstaja kot samostojna zemljiška parcela, temveč je del večjega zemljišča, na katerem se
bodo npr. gradili trije enostanovanjski objekti, je potrebno v pogodbi navesti podatke o tej
obstoječi parceli, torej katastrsko občino in parcelno številko te nepremičnine, pogodba pa
mora obsegati tudi skico, ki jo izdela geodetsko podjetje, na njej pa mora biti označeno kateri
del obstoječe parcele bo odmerjen kot samostojna parcela.
Posamezni del stavbe
7. člen ZVKSES ureja primere, ko je predmet pogodbe posamezni del stavbe, torej
posamezno stanovanje v večstanovanjski stavbi. V tem primeru je predmet pogodbe določen,
če prodajna pogodba poleg opisa in lastnosti stanovanja obsega tudi sestavine akta o
oblikovanju etaţne lastnine, ki ga mora prodajalec sprejeti na podlagi prvega odstavka 7.
člena ZVKSES. ZVKSES izrecno prepoveduje, da bi prodajalec večstanovanjskega objekta
oblikoval solastninska razmerja na celotni nepremičnine in se na ta način poskusil izogniti
oblikovanju etaţne lastnine.
4. Splošni pogoji prodaje posameznih delov stavbe
Kadar prodajalec prodaja posamezne dele stavbe z več posameznimi deli, torej stanovanja ali
pod določenimi pogoji, ki so navedeni v petem odstavku 4. člena ZVKSES poslovne prostore
v večstanovanjski stavbi, mora pred začetkom prodaje določiti splošne pogoje prodaje
posameznih delov stavbe, ki morajo obsegati naslednje:
vsa pravila o medsebojnih pravicah in obveznostih prodajalca in kupcev, razen pravil
o kupnini in o določitvi, to je identifikaciji posameznega dela stavbe, torej stanovanja
ali poslovnega prostora. Slednja pravila so predmet posamezne prodajne pogodbe
vse sestavine akta o oblikovanju etaţne lastnine, razen podatkov, ki se določijo ob
vpisu stavbe v kataster stavb.
Oblika splošnih pogojev
Splošne pogoje prodaje posameznih delov stavbe mora prodajalec sprejeti v obliki notarskega
zapisa in mora ob sklenitvi posamezne prodajne pogodbe, ki jo sklene s posameznim kupcem,
izročiti kupcu notarsko overjeno kopijo notarskega zapisa teh splošnih pogojev.
Obvezne sestavine
Potrebno je opozoriti na četrti odstavek 8. člena ZVKSES, kjer je izrecno določeno, da s
posamezno prodajno pogodbo, ki jo prodajalec sklene s točno določenim kupcem, ni dopustno
izključiti veljavnost vseh oziroma posameznih sestavin splošnih pogojev prodaje.
Prosta presoja pogodbenih strank
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
51
Maneverski prostor, ki ga je zakonodajalec pustil kupcu in prodajalcu, ko sklepata posamezno
prodajno pogodbo, se nanaša na drugačne roke plačila kupnine, kot so ti določeni v splošnih
pogojih. Prodajalec in kupec pa se dogovorita tudi za drugačne lastnosti dotičnega stanovanja
ali poslovnega prostora, kot so te določene v notarskem zapisu splošnih pogojev.
Pravno stanje nepremičnine pred podpisom pogodbe
Splošni pogoji prodaje morajo biti sprejeti pred nameravano prodajo. Lahko se zgodi, da bodo
sprejeti leto dni preden bo posamezni kupec kupil stanovanje oziroma poslovni prostor. Ob
tem je potrebno posebej opozoriti, da bo notar preveril pravno stanje nepremičnine na dan
sestave notarskega zapisa teh splošnih pogojev in ne npr. leto ni po tem, ko bo posamezni
kupec sklepal prodajno pogodbo. Zato je potrebno vedeti, da notar ne jamči, da se pravno
stanje nepremičnine ob sklenitvi pogodbe ni spremenilo. Notar le jamči, da je pravno stanje
nepremičnine v času sestave notarskega zapisa splošnih pogojev takšno, kot ga je navedel v
uvodnih ugotovitvah. Zato mora posamezni kupec, ki sklepa prodajno pogodbo nujno
preveriti stanje nepremičnine v času sklepanja posamezne prodajne pogodbe. Stanje takrat je
lahko popolnoma drugačno, kot stanje ob sestavi notarskega zapisa splošnih pogojev.
5. Kupnina
Plačilo kupnine je obveznost kupca. 10. člen ZVKSES pa v zvezi z vprašanji, ki se nanašajo
na kupnino tudi določa, da prodajalec poleg plačila kupnine od kupca ni upravičen zahtevati
plačila nobenih stroškov v zvezi s sklenitvijo oziroma izpolnitvijo prodajne pogodbe, razen
morebitnih zamudnih obresti za zamudo pri plačilu kupnine, morebitnih stroškov, ki
prodajalcu nastanejo zaradi kupčeve upniške zamude in stroškov vknjiţbe lastninske pravice
v korist kupca. Navedeno pomeni, da je kupnina fiksna in da mora prodajalec vse stroške
gradnje in morebitne druge stroške vključiti v kupnino in jih ne more zahtevati poleg kupnine.
Določba posamezne prodajne pogodbe, ki temu nasprotuje in zavezuje kupca še k plačilu
dodatnih stroškov, je na podlagi sedmega odstavka 4. člena nična.
Ara
11. člen ZVKSES ureja primere, ko se prodajalec in kupec dogovorita za plačilo are. Kaj je
ara? Ara je nek točno določen denarni znesek, ki ga ob sklenitvi pogodbe kupec izroči
prodajalcu z namenom, da se izkaţe, da je pogodba sklenjena. ZVKSES pa določa zgornjo
omejitev višine are. Ara namreč ne sme presegati 10 % kupnine po prodajni pogodbi. To
seveda pomeni, da je ara lahko niţja, ne pa višja kot 10%. Ara, ki jo kupec plača v znamenje
sklenitve prodajne pogodbe, se všteje v kupnino in se šteje za prvi obrok kupnine.
6. Načelo sočasnosti izpolnitve
Sočasnost izpolnitve
Osnovno izhodišče ZVKSES predstavlja načelo sočasnosti izpolnitve, ki je opisano v 12.
členu ZVKSES. Načelo sočasnosti izpolnitve je splošno načelo pogodbenega prava, ki se
nanaša na dvostranske pogodbe in je urejeno v 101. členu Obligacijskega zakonika.
Dvostranske pogodbe so tiste pogodbe v katerih si nasproti stojita dve pogodbeni stranki. Obe
sta upnik in dolţnik hkrati.
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
52
Obligacijski zakonik
Načelo sočasnosti izpolnitve je po splošnih pravilih, urejenih v Obligacijskem zakoniku,
dispozitivno, kar pomeni, da se lahko stranki za to pravilo odločita in torej zahtevata istočasno
izpolnitev, iz rok v roke, lahko pa to pravilo tudi izključita in se dogovorita, da izpolnitev
najprej opravi ena stranka, druga pogodbena stranka pa svojo obveznost izpolni kasneje.
Pogoji za plačilo
Pravilo o sočasnosti izpolnitve je v 12. člena ZVKSES pridobilo kogentno naravo, to pomeni,
da je obvezujoče in da ga ni mogoče izključiti. Kupec, razen are, ki pa lahko, kot je bilo
predhodno navedeno, znaša največ 10 odstotkov kupnine, ni dolţan plačati nobenega obroka
kupnine, in sicer:
dokler niso izpolnjeni pogoji za vknjiţbo neobremenjene lastninske pravice na
enostanovanjski stavbi oziroma za vknjiţbo etaţne lastnine v korist kupca in
dokler prodajalec ni sposoben izročiti kupcu nepremičnine z lastnostmi, določenimi v
prodajni pogodbi in na način, določen v 18. členu ZVKSES. To pa je, da kupcu
omogoči posest nepremičnine, mu izroči kopijo uporabnega dovoljenja, mu izroči
predpisane certifikate in garancije ter projekte izvedenih del.
Enostanovanjska stavba
V primeru prodaje enostanovanjskih stavb se šteje, da so izpolnjeni pogoji za vknjiţbo:
če je v zemljiški kataster vpisano zemljišče, na katerem stoji stanovanjska hiša, kot
samostojna zemljiška parcela,
če je prodajalec v korist kupca izstavil ustrezno zemljiškoknjiţno dovolilo, ki je
primerno za vknjiţbo neobremenjene lastninske pravice v korist kupca.
Etaţna lastnina
Pri prodaji etaţne lastnine se šteje, da so izpolnjeni pogoji za vknjiţbo:
če so stavba in njeni posamezni deli vpisani v kataster stavb,
če je prodajalec sprejel akt o oblikovanju etaţne lastnine,
če je etaţna lastnina na posameznem delu stavbe, ki je predmet prodajne pogodbe, ţe
vpisana v zemljiški knjigi, ali je prodajalec ţe predlagal vpis etaţne lastnine in so
pogoji za vpis izpolnjeni,
če je prodajalec v korist kupca izstavil ustrezno zemljiškoknjiţno dovolilo za vknjiţbo
etaţne lastnine, ki je primerno za vknjiţbo neobremenjene etaţne lastnine v korist
kupca.
Vzrok sprejema ZVKSES pa je bil ravno v tem, da so kupci novogradenj financirali izgradnjo
teh objektov in da v večini primerov investitor ni imel lastnih finančnih sredstev, da bi
dokončal gradnjo in šele nato zahteval plačilo kupnine.
Izjema
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
53
Ker je bil zakonodajalec s tem dejstvom seznanjen je v 13. členu ZVKSES predpisal izjemo
od načela sočasnosti izpolnitve. Pogodbeni stranki se tako lahko dogovorita, da se načelo
sočasnosti izpolnitve ne upošteva, vendar pod določenimi pogoji. Stranki načelo sočasnosti
izpolnitve lahko izključita le, če prodajalec kupcu v zvezi s predčasno plačano kupnino
zagotovi ustrezno zavarovanje pred tveganji prodajalčeve neizpolnitve. Ustrezno zavarovanje
pred temi tveganji lahko prodajalec v skladu z drugim odstavkom 13. člena ZVKSES
zagotovi le na enega od naslednjih načinov:
z bančno garancijo ali s poroštvom zavarovalnice glede vračila vnaprej plačanih
zneskov kupnine,
s skrbniškimi storitvami na podlagi pogodbe o oblikovanju skrbniškega računa,
z ustrezno kombinacijo navedenih zavarovanj.
7. Pravica prodajalca odstopiti od pogodbe zaradi zamude s plačilom kupnine
Zamuda s plačilom kupnine
14. člen ZVKSES ureja primere, ko kupec zamuja s plačilom kupnine. Če kupec zamudi s
plačilom kupnine oziroma posameznega obroka kupnine, lahko prodajalec odstopi od
pogodbe, vendar le pod pogojem, če da kupcu dodatni rok za plačilo kupnine oziroma obroka
kupnine.
Rok enega meseca
Ta rok pa ne sme biti krajši od enega meseca. ZVKSES pa daje tudi moţnost, da se kupec in
prodajalec v pogodbi dogovorita, da lahko prodajalec odstopi od prodajne pogodbe ne da bi
kupcu dal dodaten rok za plačilo kupnine, če kupčeva zamuda s plačilom kupnine oziroma
posameznega obroka kupnine traja določeno obdobje, ki ne sme biti krajše od enega meseca.
V obeh primerih mora prodajalec podati pisno izjavo o odstopu od pogodbe. Ustna izjava
torej ne zadostuje in se ne šteje za odstop od pogodbe.
Vračilo kupnine
Seveda pa mora prodajalec kupcu vrniti ţe plačano kupnino, zmanjšano za morebitni znesek
are. Ara ostane prodajalcu. Kupnino mora prodajalec vrniti kupcu v petnajstih dneh, od dneva
ko je podal izjavo o odstopu od pogodbe oziroma od dneva ko jo je kupec prejel.
Izjema
Ker pa je ravno razlog, da se stranki nista dogovorili za uporabo načela sočasnosti v tem, da je
prodajalec oziroma investitor vnaprejšnja denarna sredstva iz naslova kupnine uporabil za
gradnjo objekta, je zakonodajalec predvidel tudi sledečo moţnost. Pogodbeni stranki se s
prodajno pogodbo lahko dogovorita, da začne petnajstdnevni rok teči, ko se izpolnijo
naslednji pogoji:
ko prodajalec z drugim kupcem sklene prodajno pogodbo, katere predmet je ista
nepremičnina,
ko drugi kupec na podlagi te nove prodajne pogodbe plača obroke kupnine v višini, ki
je najmanj enaka znesku, ki ga mora prodajalec vrniti kupcu.
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
54
V tem primeru mora biti v prodajni pogodbi določen tudi končni rok za vračilo dolgovanega
zneska, vendar ta rok ne sme biti daljši od treh mesecev, šteto od dneva, ko je začela
učinkovati prodajalčeva izjava o odstopu od pogodbe.
8. Pravica kupca do zadrţanja dela kupnine
15. člen ZVKSES določa v katerih primerih kupec ni dolţan plačati določenega dela kupnine.
Pravila o pravici do zadrţanja dela kupnine se uporabljajo tako v primeru če se stranki
dogovorita, da bosta spoštovali načelo sočasnosti izpolnitve, kot tudi v primeru če se
dogovorita, da bo kupec plačal kupnino še v času gradnje objekta.
Zadrţanje 10% kupnine
Kupec tako lahko zadrţi deset odstotkov kupnine dokler prodajalec ne izpolni pogojev za
izročitev nepremičnine kupcu. To je:
dokler mu ne izroči nepremičnine z lastnostmi, ki so določene v prodajni pogodbi. To
pomeni, da mora prodajalec pridobiti uporabno dovoljenje, zgraditi nepremičnino s
takšnimi lastnostmi, kot se je zavezal v pogodbi in določiti upravnika, če nastopi
primer, ki ga določa 21. člen ZVKSES,
dokler mu ne izroči nepremičnine na način, da mu omogoči posest na nepremičnini,
izroči uporabno dovoljene ter predpisane certifikate, garancijske liste in izjave o
skladnosti za opremo in naprave ter projekte izvedenih del.
Po izpolnitvi teh pogojev, mora kupec prodajalcu plačati navedenih 10% kupnine.
Zadrţanje 15% kupnine
Vendar pa kljub temu, če prodajalec izpolni vse zgoraj navedene pogoje, ima kupec še vedno
pravico do zadrţanja petih odstotkov kupnine do odprave očitnih napak, ki se pojavijo na
kupljeni nepremični oziroma petih odstotkov kupnine do izročitve bančne garancije za
odpravo skritih napak oziroma petih odstotkov kupnine do zagotovitve pogojev za vknjiţbo
lastninske pravice v korist kupca. Vse te pravice se ne izključujejo in jih kupec lahko
uveljavlja hkrati. To pomeni, da lahko skupno zahteva zadrţanje petnajst odstotkov kupnine,
če so za to izpolnjeni zakonski pogoji.
Očitne napake
Če kupec ob izročitvi nepremičnine zahteva odpravo tistih očitnih napak, ki so jasno razvidne
ţe ob pregledu nepremičnine, lahko zadrţi pet odstotkov kupnine. Kdaj pa nastopi obveznost
kupca, da plača teh pet odstotkov kupnine? Če je prodajalec odpravil očitno napako, mora
zadrţani del kupnine plačati v roku petih delovnih dni, od dneva ko prodajalec odpravi
napako. Če pa prodajalec napake ne opravi v roku enega meseca, pridejo v poštev določila 20.
člena ZVKSES. To pomeni, da če prodajalec napak v roku enega meseca ne odpravi, lahko
kupec ali vztraja pri zahtevku za odpravo napak ali sam odpravi te napake na stroške
prodajalca ali pa zahteva zniţanje kupnine. V primeru če kupec sam odpravi napako ali pa
zahteva zniţanje kupnine, ni dolţan plačati dela kupnine v višini petih odstotkov, dokler ni
dokončno ugotovljena višina stroškov, potrebnih za odpravo napak, oziroma dokler se
pogodbeni stranki ne dogovorita za višino zniţanja kupnine zaradi neodpravljenih napak. Ko
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
55
pa je višina stroškov ugotovljena oziroma ko se pogodbeni stranki dogovorita za višino
zniţanja kupnine, se šteje obveznost kupca plačati zadrţani del kupnine za pobotano s
kupčevim zahtevkom za povrnitev ugotovljenih stroškov, potrebnih za odpravo napak,
oziroma z zahtevkom za vrnitev zniţanega dela kupnine. Morebitni višji znesek obveznosti, ki
zaradi pobota ne preneha, mora pogodbena stranka plačati drugi pogodbeni stranki v
nadaljnjih petih delovnih dneh.
Drugačno pa je pravilo če ima nepremičnina napako, ki znatno ovira njeno normalno uporabo,
ali če glede bistvenih lastnosti odstopa od lastnosti, določenih v prodajni pogodbi. V tem
primeru lahko kupec odstopi od pogodbe ne da bi prej zahteval odpravo napake oziroma
zniţanje kupnine. V tem primeru mora prodajalec kupcu vrniti plačano kupnino z zamudnimi
obrestmi od dneva, ko mu je kupec plačal kupnino oziroma posamezen obrok kupnine.
Skrite napake
Pet odstotkov kupnine lahko kupec zadrţi dokler mu prodajalec ne izroči oziroma dokler
prodajalec ne deponira bančne garancije za odpravo skritih napak. Kupec lahko zadrţi
kupnino tudi tako, da zadrţani del kupnine deponira pri notarju v korist prodajalca kot
upravičenca, vendar pod pogojem, da prodajalec izpolni svojo obveznost, ki je določena v 26.
členu ZVKSES in izroči oziroma deponira bančno garancijo za odpravo skritih napak.
Zemljiška knjiga
Kupec ima tudi pravico zadrţati pet odstotkov kupnine dokler prodajalec ne zagotovi pogojev
za vknjiţbo lastninske pravice na kupljeni nepremični v zemljiško knjigo v korist kupca.
Pogoj je izpolnjen ko prodajalec izstavi kupcu zemljiškoknjiţno dovolilo, ki bo podlaga za
vpis lastninske pravice na kupljeni nepremičnini v korist kupca. Kupec mora plačati zadrţani
del kupnine hkrati z izpolnitvijo prodajalčeve obveznosti zagotoviti pogoje za vknjiţbo
lastninske pravice na nepremičnini v korist kupca. Prodajalec lahko zemljiškoknjiţno dovolilo
izroči tudi v notarsko hrambo notarju v korist kupca kot upravičenca in pod pogojem plačila
zadrţanega dela kupnine. Enako pa kupec ni dolţan plačati dela kupnine, če sam zagotovi
pogoje za vknjiţbo lastninske pravice v svojo korist. V tem primeru je prodajalec tisti, ki
mora kupcu plačati pogodbeno kazen v višini pet odstotkov kupnine. To pomeni, da je
pogodbena kazen zaradi neizpolnitve obveznosti, ki se nanaša na odmero nove zemljiške
parcele, če gre za enostanovanjski objekt oziroma pogodbena kazen za neizpolnitev
obveznosti predlagati vpis etaţne lastnine, če gre za večstanovanjski objekt enaka znesku
petih odstotkov zadrţane kupnine. Na podlagi drugega odstavka 32. člena ZVKSES oziroma
drugega odstavka 35. člena ZVKSES se tako šteje, da je kupčeva obveznost plačati zadrţani
del kupnine pobotana z njegovim zahtevkom za plačilo pogodbene kazni.
9. Izročitev nepremičnine
Prvi odstavek 16. člena ZVKSES določa, da mora biti rok za izročitev nepremičnine določen
v prodajni pogodbi oziroma v splošnih pogojih prodaje. V praksi se mnogokrat zgodi, da
prodajalec zaradi različnih razlogov, ki so lahko finančne, organizacijske ali druge narave
zamudi z izročitvijo nepremičnine.
Odgovornost prodajalca za zamudo
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
56
Zato ZVKSES v drugem odstavku 16. člena določa, da prodajalec v razmerju do kupca ne
more izključiti svoje odgovornosti za zamudo z izročitvijo nepremičnine zaradi razlogov, ki
se nanašajo na potek gradnje nepremičnine, in sicer ne glede na to ali sam izvaja gradnjo ali
gradnjo izvajajo druge osebe po pogodbi s prodajalcem, ali zaradi drugih razlogov, ki izvirajo
iz prodajalčeve sfere oziroma iz sfere teh drugih oseb.
Pravilna izročitev nepremičnine
ZVKSES dalje tudi določa pogoje, ki morajo biti izpolnjeni, da prodajalec lahko pravilno
izroči nepremičnino kupcu. Pogoji so naslednji. Prvi pogoj je, da prodajalec pridobi uporabno
dovoljenje. Drugi pogoje je, da je nepremičnina zgrajena v skladu s pogodbeno
dogovorjenimi lastnostmi. Tretji pogoj, ki pa nastopi samo v primeru če gre za prodajo
posameznega dela stavbe v stavbi z več deli (glej 21. člen ZVKSES), pa je, da prodajalec
sklene z upravnikom pogodbo o upravljanju upravniških storitev. Pogoji(a) morajo biti
izpolnjeni do izteka roka, ki je določen v prodajni pogodbi. V nadaljnjih petnajstih dneh pa
mora prodajalec kupcu omogočiti prevzem nepremičnine. O prevzemu nepremičnine
pogodbeni stranki sestavita zapisnik.
V sedmem odstavku 16. člena je izrecno določeno, da prodajalec ne sme odkloniti izročitev
nepremičnine, če si je kupec pridrţal pravico zadrţati del kupnine na podlagi 15. člena
ZVKSES.
Pogodbena kazen
Če nastopi primer, da prodajalec zaradi razlogov, ki so nastopili na njegovi strani oziroma na
strani njegovih sodelavcev prekorači rok in zamudi z izročitvijo nepremičnine, je kupec na
podlagi 17. člena ZVKSES upravičen zahtevati plačilo pogodbene kazni v višini 0,5 promila
kupnine za vsak dan zamude za celotno obdobje trajanja zamude. S prodajno pogodbo pa
lahko kupec in prodajalec omejita skupni znesek pogodbene kazni na določen odstotek
kupnine, ki pa ne sme biti niţji od 50 odstotkov kupnine.
Opozorila prodajalca
ZVKSES v drugem odstavku 19. člena še določa, da mora ob izročitvi in prevzemu
nepremičnine prodajalec kupca opozoriti na pravico zahtevati odpravo napak, ki se ugotovijo
ob prevzemu, in na pravico zahtevati plačilo pogodbene kazni zaradi morebitne zamude z
izročitvijo nepremičnine ter ga poučiti, da bo te pravice izgubil, če jih ob prevzemu
nepremičnine ne bo uveljavil. Če prodajalec ob izročitvi in prevzemu nepremičnine kupca ne
pouči o pravicah in pravnih posledicah, kupec ne izgubi navedenih pravic. To pomeni, da
lahko kupec te pravice uveljavlja tudi kasneje.
10. Vpis nepremičnine v zemljiško knjigo
Kot je bilo ţe uvodoma navedeno mora prodajalec enostanovanjske stavbe oziroma
posameznih delov stavbe v objektu z več posameznimi deli (npr. večstanovanjski objekt)
zagotoviti pogoje za vknjiţbo lastninske pravice v korist kupca.
Enostanovanjska stavba
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
57
Na podlagi prvega odstavka 30. člena ZVKSES mora prodajalec enostanovanjske stavbe
zagotoviti pogoje za vknjiţbo lastninske pravice v korist kupca v roku za izročitev
nepremičnine, določenem v prodajni pogodbi. Če pa je predmet prodaje posamezni del stavbe
mora prodajalec posameznih delov stavbe z več posameznimi deli zagotoviti pogoje za
vknjiţbo etaţne lastnine v korist kupcev posameznih delov te stavbe v dveh mesecih po
pravnomočnosti uporabnega dovoljenja za stavbo.
Odmera parcele
31. člen opisuje primer, če prodajalec enostanovanjske stavbe v roku, ki je v prodajni pogodbi
določen za izročitev nepremičnine ne izvede parcelacije in torej nepremičnina ni individualno
določena, ni odmerjena. V tem primeru lahko kupec zahteva, da se izvede parcelacija
obstoječe zemljiške parcele, na kateri je zgrajena enostanovanjska stavba, ki je predmet
prodajne pogodbe, z delitvijo te parcele tako, da bosta iz obstoječe zemljiške parcele,
oblikovani dve zemljiški parceli, od katerih bo ena oblikovana v skladu s skico, ki je predmet
prodajne pogodbe in kot je to določeno v tretjem odstavku 6. člena ZVKSES.
Etaţna lastnina
34. člen pa določa primer, če prodajalec posameznih delov stavbe v roku v dveh mesecev po
pravnomočnosti uporabnega dovoljenja ne vloţi predloga za vpis etaţne lastnine. Takšen
predlog lahko na podlagi ZVKSES vloţi vsak kupec posameznega dela stavbe.
Pogodbeni kazni
Sankcije, ki doletijo prodajalca v omenjenih dveh primerih, pa so ţe predhodno opisane, in
sicer pogodbena kazen za neizpolnitev obveznosti zagotoviti odmero nove zemljišče parcele v
primeru, če je predmet prodaje enostanovanjska stavba v višini pet odstotkov kupnine
oziroma pogodbena kazen za neizpolnitev obveznosti predlagati vpis etaţne lastnine v
primeru, če je predmet prodaje posamezni del stavbe. Tudi v tem primeru pogodbena kazen
znaša pet odstotkov kupnine.
ZVKSES je ţe tri leta v uporabi. Sodna praksa se v tako kratkem času še ni oblikovala, kljub
temu pa so se v praksi ţe razvile določene kritike posameznih zakonskih določb. Nekateri
menijo, da je s stališča svobodne gospodarske pobude zelo problematično in vprašljivo načelo
skoraj popolne kogentnosti, torej obveznosti spoštovanja zakonskih pravil, ki jih določa
ZVKSES. Pojavile so se kritike najniţje vsote pogodbene kazni za zamudo prodajalca z
izročitvijo nepremičnine, kjer je po ZVKSES najniţja vsota kazni določena na 50% kupnine.
V praksi se je do uveljavitve ZVKSES uporabljala omejitev pogodbene kazni za zamudo z
izročitvijo na znesek desetih odstotkov kupnine. Različna stališča so vedno dobrodošla, ravno
tako konstruktivne kritike, ki načeloma vodijo k izboljšanju sedaj uveljavljenega sistema.
Institut skrbniškega računa
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
58
Skrbniški račun je nov institut, ki ga je vpeljal v slovenski pravni sistem ZVKSES. Institut
skrbniškega računa je sklop pravnih razmerij, ki se oblikujejo z namenom zaščititi kupce
posameznih delov stavbe. Namen zaščite je varovanje pred tveganji, da investitor zaradi
stečaja, plačilne nesposobnosti ali drugih razlogov ne bo izpolnil vseh obveznosti do kupcev
ali ne bo sposoben kupcem vrniti plačanih obrokov kupnine v primeru razveze prodajnih
pogodb. Skrbniški račun je v slovenskem pravnem prostoru nov pojem, ki v praksi še ni
zaţivel.
Pogodbo o oblikovanju skrbniškega računa ZVKSES ureja v drugem poglavju. Predmet tega
prispevka bo tudi tretje poglavje zakona, kjer je urejen pojem notarske hrambe, četrto
poglavje, ki ureja posebna pravila za nepremičninske sklade in za predplačila na skrbniški
račun, peto poglavje, ki ureja problematiko in pristojnost nadzora izvajana ZVKSES ter šesto
poglavje, kjer so urejene kazenske določbe tega zakona. Slednje je aktualno predvsem za
investitorje, ki ne izpolnjujejo zahtev tega zakona oziroma ravnajo v nasprotju z njim.
1. Pogodba o oblikovanju skrbniškega računa
Pojem
Skrbniški račun je posebna oblika bančnega (transakcijskega) denarnega računa, ki ga vodi
skrbniška banka. Po svoji pravni naravi je posebna vrsta bančnega denarnega depozita,
depozita na vpogled. S pogodbo o oblikovanju skrbniškega računa nastane tristransko
razmerje med skrbniško banko, skrbniškim notarjem in prodajalcem. S to pogodbo se
skrbniška banka in skrbniški notar zaveţeta opraviti finančne oziroma pravne skrbniške
storitve, prodajalec pa se zaveţe plačati ceno in stroške za te storitve. Določbe ZVKSES o
pogodbi o oblikovanju skrbniškega računa se uporabljajo, če prodajalec prodaja posamezne
dele stavbe (stanovanja, poslovne prostore) in če prodajalec zaradi izpolnitve pogoja za
dopustnost dogovora o predčasnem plačilu kupnine (izjema od načela sočasnosti izpolnitev o
katerem sem pisala v prvem delu prispevka) s skrbniško banko in skrbniškim notarjem sklene
pogodbo o oblikovanju skrbniškega računa.
Pogodbene stranke
Ker gre pri pogodbi o oblikovanju skrbniškega računa za tristranski pravni posel, zakon v 39.
členu določa obveznosti vseh treh pogodbenih strank, torej prodajalca, skrbniškega notarja in
skrbniške banke.
Skrbniška banka
Finančne skrbniške storitve so obveznost skrbniške banke in obsegajo odprtje in vodenje
skrbniškega računa, preverjanje pogojev za izvršitev nalogov za plačila v breme skrbniškega
računa, določitev praga skrbniškega računa, spremljanje pogojev gradnje in preverjanje višine
prodajalčevih neplačanih obveznosti. Dalje mora skrbniška banka voditi tudi evidenco
plačanih obrokov kupnine. Ob tem je potrebno opozoriti, da skrbniška banka ne more biti
vsaka banka, ki opravlja bančne storitve. Izpolnjevati mora poseben pogoj, to je pridobiti
mora licenco oziroma dovoljenje Banke Slovenije za opravljanje skrbniških storitev.
Skrbniški notar
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
59
Pravne skrbniške storitve so obveznost skrbniškega notarja in obsegajo nadzor nad
izpolnitvijo obveznosti prodajalca do kupca ter uresničevanje pravic kupca iz maksimalne
hipoteke (ta pojem bo obrazloţen v nadaljevanju), pravice do prepovedi odtujitve in
obremenitve nepremičnine v korist kupca ter obveščanje kupcev o vseh relevantnih
okoliščinah v zvezi s prodajno pogodbo. Tudi skrbniški notar ne more biti vsak notar, temveč
le tisti, ki je vpisan v register skrbniških notarjev in ima ustrezno zavarovalno kritje na
podlagi dodatnega zavarovanja odgovornosti v zvezi z opravljanjem skrbniških storitev po
pogodbi o oblikovanju skrbniškega računa.
Prodajalec
Prodajalčeva obveznost po pogodbi o oblikovanju skrbniškega računa je, da skrbniškemu
notarju in skrbniški banki plača ceno in stroške za storitve, ki jih bosta opravljala na podlagi
pogodbe o oblikovanju skrbniškega računa. Prodajalec mora voditi tudi evidenco sklenjenih
prodajnih pogodb in o vsaki sklenjeni pogodbi obvestiti notarja.
Ob vsem zgoraj navedenem je potrebno opozoriti še na dejstvo, da skrbniška banka in
skrbniški notar ne smeta zahtevati nikakršnega plačila za svoje storitve od kupcev. Plačilo teh
storitev je breme prodajalca.
Skrbniški račun
Imetnik skrbniškega računa je skrbniški notar za račun kupcev, ki plačujejo v dobro tega
računa obroke kupnin po prodajnih pogodbah. V breme tega računa skrbniška banka opravlja
izplačila prodajalcu, vendar pod točno določenimi zakonskimi pogoji, ki bodo obrazloţeni v
nadaljevanju.
Izvršba, stečaj, prisilna poravnava
Upoštevati je treba tveganja prisilne izvršbe oziroma stečaja nad premoţenjem skrbniškega
notarja. Zaradi obvladovanja tveganja mora skrbniški notar skleniti pogodbo o oblikovanju
skrbniškega računa v svojem imenu in za račun vsakokratnih kupcev kot komisionar kupcev.
ZVKSES ima za to posebno pravilo, po katerem se v razmerju med kupci in skrbniškim
notarjem ter njegovimi upniki vse terjatve, ki jih je skrbniški notar pridobil na podlagi
pogodbe o oblikovanju skrbniškega računa, ki jo je sklenil za račun kupcev s skrbniško
banko, šteje od trenutka nakazila na skrbniški račun za premoţenje kupcev. Enako 53. člen
ZVKSES ureja tudi pravni poloţaj kupca v primeru stečaja skrbniške banke. Iz navedenega
izhaja, da je kupec varovan tako pred finančnim tveganjem prodajalca, kot tudi skrbniške
banke in skrbniškega notarja.
Trajanje pogodbe o oblikovanju skrbniškega računa
Pogodba o oblikovanju skrbniškega računa traja dokler prodajalec v celoti in pravilno ne
izpolni vseh obveznosti do vseh kupcev iz naslova sklenjenih prodajnih pogodb. Obveznosti
do kupcev izpolni, ko je opravljen prevzem vseh posameznih in skupnih delov stavbe in je
vloţen predlog za vpis etaţne lastnine v zemljiško knjigo. Izdelano poročilo skupaj z dokazili
predloţi skrbniški banki in notarju. Če slednja ugotovita dejansko izpolnitev obveznosti,
izdelata končno poročilo, skrbniški notar izda nalog, da se preostalo dobroimetje na
skrbniškem računu nakaţe na račun prodajalca. Nobena od strank ne more odstopiti od
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
60
pogodbe, razen v primeru ene izjeme. Zakon predvideva t.i. ex lege oziroma avtomatično
razvezo pogodbe ob ugotovitvi, da prodajalec ni lastnik nepremičnine ali imetnik stavbne
pravice ali da so pri nepremičnini vpisane pravice tretjih.
2. Skrbniški račun
Skrbniški račun je posebna oblika bančnega (transakcijskega) denarnega računa, ki ga vodi
skrbniška banka. Kupci obroke kupnine plačujejo na ta račun, banka pa je za vsakega kupca
dolţna voditi evidenco o plačanih obrokih kupnine.
V povezavi s pojmom skrbniškega računa pa je potrebno posebno poudariti tudi splošne
pogoje prodaje, ki so bistvenega pomena, kadar je predmet prodaje del stavbe z več
posameznimi deli.
Splošni pogoji prodaje
Kadar prodajalec prodaja posamezne dele stavbe z več posameznimi deli, torej stanovanja ali
pod določenimi pogoji, ki so navedeni v petem odstavku 4. člena ZVKSES poslovne prostore
v večstanovanjski stavbi, mora pred začetkom prodaje določiti splošne pogoje prodaje
posameznih delov stavbe. Notar pa ne sme sestaviti notarskega zapisa splošnih pogojev
prodaje, kadar se prodajalec odloči za uporabo instituta skrbniškega računa, če niso poleg
splošnih pogojev, določenih v 9. člen ZVKSES, izpolnjeni tudi dodatni pogoji določeni v 51.
členu ZVKSES.
Naj vas spomnim, da 9. člen ZVKSES določa naslednje pogoje za sestavo splošnih pogojev
prodaje:
da je prodajalec lastnik nepremičnine oziroma imetnik stavbne pravice,
da je prodajalec pridobil dokončno gradbeno dovoljenje,
da je vsebina splošnih pogojev določena v skladu z ZVKSES.
51. člen ZVKSES določa naslednje dodatne pogoje, da lahko skrbniški notar sestavi notarski
zapis splošnih pogojev prodaje:
skrbniški notar mora vloţiti zemljiškoknjiţni predlog za vknjiţbo maksimalne
hipoteke, predlog za vknjiţbo prepovedi odtujitve in obremenitve ter predlog za
zaznambo vrstnega reda za pridobitev etaţne lastnine,
prodajalec mora skleniti pogodbo o zavarovanju stavbe za tveganje poţara in potresa
za zavarovalno vsoto, ki je enaka vsakokratni gradbeni vrednosti stavbe in
zavarovalno polico vinkulirati v korist skrbniškega notarja ter skrbniškemu notarju
izročiti izvirnik pooblastila, da ta v njegovem imenu izstavi zemljiškoknjiţna dovolila
za vknjiţbo etaţne lastnine v korist kupcev.
Plačevanje v breme skrbniškega računa
Da se zmanjša tveganje kupcev, veljajo za izplačila v breme skrbniškega računa in seveda v
korist prodajalca, posebna pravila. Temeljno in osrednje pravilo je, da mora biti prag prodaje
(to je seštevek vseh kupnin po sklenjenih prodajnih pogodbah) večji od praga skrbniškega
računa (to je seštevek vseh predvidenih izdatkov oziroma stroškov gradnje). Tako vrednost
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
61
praga prodaje, kot tudi vrednost praga skrbniškega računa se v času gradnje spreminjata, saj
prodajalec vseskozi sklepa nove prodajne pogodbe, po drugi strani pa se mu lahko tudi
spreminjajo stroški gradnje (dodatna, dopolnilna dela itd.). Skrbniška banka pa je tista, ki
mora enkrat tedensko izračunavati prag prodaje na podlagi podatkov evidence o sklenjenih
prodajnih pogodbah in plačil kupcev na skrbniški račun. O tedenskem izračunu praga prodaje
mora banka obvestiti skrbniškega notarja in prodajalca.
Drugi pogoj za pričetek plačevanja v breme skrbniškega računa pa je, da je prodajalec
pridobil pravnomočno gradbeno dovoljenje. Zakon dalje v 61. členu tudi določa, da mora
skrbniški notar kupce, ki so sklenili prodajne pogodbe pred izpolnitvijo obeh pogojev za
plačevanje v breme skrbniškega računa obvestiti, da je prodajalec izpolnil oba pogoja in da se
bo tako pričelo izplačevanje v breme skrbniškega računa.
Nalog za izplačilo v breme računa poda skrbniški notar. Po prejemu naloga za plačilo, ki mu
morajo biti priloţene ustrezne listine, mora banka preveriti, če nalog lahko izvrši. Pomembna
naloga banke v okviru skrbniških storitev je tudi spremljanje poteka gradnje, saj banka
ugotavlja, če je postopek gradnje npr. ustavljen.
Zakon v 62. členu natančno določa katere obveznosti je dovoljeno izpolniti v breme
skrbniškega računa. To so:
plačila, potrebna za izpolnitev prodajalčevih obveznosti, ki so bila upoštevana pri
določitvi višine praga skrbniškega račun (stroški gradnje),
plačila prodajalčevih davčnih obveznosti iz naslova DDV,
izplačila terjatev, ki jih kupci pridobijo do prodajalca zaradi razveze prodajne
pogodbe.
Kadar prodajalec sam opravlja projektiranje oziroma gradnjo stavbe oziroma organizacijske
(inţeniring) ali druge storitve, potrebne za dokončanje stavbe, je v breme skrbniškega računa
dovoljeno opraviti tudi plačilo prodajalcu za te storitve v višini nadomestil, določenih v
pogodbi o oblikovanju skrbniškega računa in v obsegu kot so bile te upoštevane pri določitvi
praga skrbniškega računa.
Seveda pa zakon predvideva tudi ustavitev plačevanja v breme skrbniškega računa v trenutku,
ko se prag prodaje zniţa pod prag skrbniškega računa, vse do trenutka dokler prag prodaje
zopet ne doseţe praga skrbniškega računa.
3. Posebni primeri razveze prodajne pogodbe
V primeru zapletov imajo kupci pravico odstopiti od prodajne pogodbe za nakup stanovanja.
Sredstva, ki jih je potrebno vrniti kupcem, se zagotovijo s skrbniškega računa, če pa le-ta ne
zadoščajo več, je na nepremičnini ustanovljena maksimalna hipoteka v zavarovanje njihovih
terjatev. Navedena maksimalna hipoteka pokriva tudi terjatve skrbniškega notarja in
skrbniške banke.
Potek 6 mesečnega roka
Kupec, ki je s prodajalcem sklenil prodajno pogodbo preden so bili izpolnjeni pogoji za
začetek izplačevanja v breme skrbniškega računa, ima pravico odstopiti od prodajne pogodbe,
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
62
če se pogoji za začetek izplačevanja v breme skrbniškega računa ne izpolnijo v roku šestih
mesecev od sklenitve prodajne pogodbe. O tem dejstvu, torej o poteku šest mesečnega roka,
mora skrbniški notar obvestiti kupca, kupec pa mora v roku petnajstih dni od prejema tega
obvestila uresničiti svoje odstopno upravičenje, v pisni obliki. Ustni odstop od pogodbe ne
zadošča. Kupec mora torej svoj odstop poslati prodajalcu s priporočeno poštno pošiljko. O
svojem odstopu mora kupec obvestiti tudi skrbniškega notarja.
Ustavitev izplačil v breme skrbiškega računa
Naslednji primer, ki ga ZVKSES določa kot posebno pravico kupca odstopiti od prodajne
pogodbe je, če se zaradi razloga, da prag prodaje pade pod prag skrbniškega računa, ustavijo
plačila v breme skrbniškega računa. Vendar pod t.i. odloţnim pogojem, da prag prodaje v
nadaljnjih dveh mesecih ne doseţe ponovno praga skrbniškega računa. Tudi v tem primeru
mora skrbniški notar o ustavitvi izplačil kupca obvestiti. Kupec mora v roku petnajstih dni od
prejema tega obvestila uresničiti svoje odstopno upravičenje v pisni obliki. Ustni odstop od
pogodbe ne zadošča. Kupec mora torej svoj odstop poslati prodajalcu s priporočeno poštno
pošiljko. O svojem odstopu mora kupec obvestiti tudi skrbniškega notarja. Če je kupec
pravočasno uresničil svoje odstopno upravičenje in v roku dveh mesecev prag prodaje
ponovno doseţe prag skrbniškega računa, kupčeva izjava o odstopu izgubi pravni učinek. To
pomeni, da pogodba o nakupu nepremičnine ostane v veljavi.
Ustavitev gradnje
Naslednji primer, ko nastopi kupčeva pravica do razveze prodajne pogodbe je ustavitev
gradnje. Zakon v 65. členu določa, kdaj se šteje, da je gradnja ustavljena:
če je glede na potek gradnje in stanje dokončanosti stavbe oziroma glede na druge
okoliščine očitno, da prodajalec svoje obveznosti do kupcev ne bo sposoben izpolniti
niti v treh mesecih po roku za izročitev nepremičnine kupcem, določenem v splošnih
pogojih prodaje posameznih delov stavbe,
če prodajalec krši svoje obveznosti in skrbniške banke ne obvešča o sklenitvi vsake
posamične pogodbe; o okoliščinah, ki lahko vplivajo na spremembo praga skrbniškega
računa ali poteka gradnje; skrbniški banki ne predloţi dokumentacije, (projekte za
izvedbo del, pogodbe v zvezi s projektiranjem in z gradnjo, zapisnike o uvedbi
izvajalcev v delo, morebitne inšpekcijske odločbe) in te kršitve v osmih dneh po
prejemu poziva skrbniške banke ne odpravi ter je zaradi tega onemogočeno izvajanje
storitev skrbniške banke po pogodbi o oblikovanju skrbniškega računa,
če preneha zavarovalno kritje po pogodbi o zavarovanju stavbe za tveganje poţara in
potresa zaradi neplačila premij oziroma zaradi drugih vzrokov in prodajalec v
nadaljnjih osmih dneh ne zagotovi ponovno ustreznega zavarovanja,
če izvajalec gradbenih oziroma drugih del na nepremičnini ustavi gradnjo zaradi
zamude s plačilom njegovih terjatev do prodajalca v zvezi s temi deli.
Začetek postopka prisilne poravnava in stečaja
Kupec ima pravico odstopiti od prodajne pogodbe, če je bil nad prodajalcem začet postopek
prisilne poravnave ali stečaja. Skrbniški notar mora kupce obvestiti o začetku postopka
prisilne poravnave oziroma stečaja nad prodajalcem takoj, ko zve za začetek tega postopka,
oziroma najkasneje v osmih dneh po objavi začetka postopka prisilne poravnave v Uradnem
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
63
listu Republike Slovenije. V obvestilu iz prejšnjega stavka mora skrbniški notar kupca poučiti
o odstopnem upravičenju. Kupec pa lahko uresniči odstopno upravičenje v roku enega meseca
po prejemu obvestila skrbniškega notarja.
Uresničitev maksimalne hipoteke
Poseben primer, ko kupec pridobi pravico odstopiti od pogodbe je situacija, če nastopijo
razlogi za uresničitev maksimalne hipoteke. Kaj je maksimalna hipoteka in kdaj nastopijo
razlogi za njeno uresničitev bo obrazloţeno v nadaljevanju. Tu pa naj le omenim da ZVKSES
v 77. členu podaja pravico do odstopa od prodajne pogodbe tudi tistim kupcem, ki svoje
odstopne pravice še niso uresničili po drugih določbah ZVKSES.
Pravne posledice razveze prodajne pogodbe
Če kupec uresniči pravico do odstopa od pogodbe, je prodajna pogodba razvezana. S tem
preneha seveda tudi podlaga za ţe plačano kupnino v korist skrbniškega računa. Kupec ima
do prodajalca zahtevek na vračilo ţe plačanih obrokov kupnine. Od pogodbe seveda lahko
odstopi tudi prodajalec. ZVKSES ureja le posebne situacije odstopnega upravičenja, ki jih
Obligacijski zakonik ne ureja.
Če je za razvezo prodajne pogodbe odgovoren prodajalec, mora prodajalec kupcu vrniti:
dvojno aro, torej aro, ki jo je kupec ţe plačal in še en znesek are kot pogodbeno kazen
za neizpolnitev,
plačane obroke kupnine z zamudnimi obrestmi od dneva plačila v korist skrbniškega
računa.
Ob tem je potrebno posebej opozoriti še na dejstvo, da primer odstopnega upravičenja kupca,
ko gre za okoliščino, da se v šestih mesecih od sklenitve prodajne pogodbe, ne izpolnijo
razlogi za plačilo v breme skrbniškega računa, ne šteje za razlog, za katerega odgovarja
prodajalec. Posledica je ta, da je kupec v tem primeru upravičen le do vrnitve enojnega zneska
are in morebitno ţe plačanih obrokov kupnine z obrestmi.
Če prodajalec oziroma skrbniška banka ne more poplačati vseh terjatev kupcev na podlagi
razvezanih pogodb, potem nastopijo razlogi za uresničitev maksimalne hipoteke.
4. Maksimalna hipoteka
Pojem maksimalne hipoteke
Hipoteka je v 138. členu Stvaropravnega zakonika opredeljena kot zastavna pravica na
nepremičninah. Hipoteka vzpostavlja jamstvo za zavarovano terjatev vse do dokončnega
poplačila terjatve. Maksimalna hipoteka je novost, ki jo je v slovenski pravni prostor uvedel
Stvarnopravni zakonik in je urejena v 146. členu stvarnopravnega zakonika. To je hipoteka, ki
je namenjena zavarovanju terjatev, ki nastanejo iz določenega razmerja in katerih višina v
trenutku ustanovitve hipoteke praviloma še ni znana. Primerna je zlasti za zavarovanje
bodočih in pogojnih terjatev. Maksimalna hipoteka se ustanovi tako, da se določi najvišji
znesek, do katerega za zavarovane terjatve jamči nepremičnina, če pa vsota terjatve preseţe
znesek maksimalne hipoteke, preseţek ni zavarovan.
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
64
75. člen ZVKSES določa, da mora prodajalec s pogodbo o oblikovanju skrbniškega računa pri
nepremičnini oziroma nepremičninah, na katerih gradi oziroma bo gradil stavbo, ustanoviti
maksimalno hipoteko v korist skrbniškega notarja in v zavarovanje naslednjih bodočih
terjatev:
terjatev kupcev za vrnitev dvojnega zneska are in obrokov kupnine, plačanih v dobro
skrbniškega računa s pripadajočimi obrestmi,
terjatev skrbniškega notarja in skrbniške banke za plačilo cene in stroškov za storitve
po pogodbi o oblikovanju skrbniškega računa s pripadajočimi obrestmi.
Maksimalna hipoteka se mora glasiti na znesek, ki je za deset odstotkov višji od vsote kupnin,
za katere namerava prodajalec prodati vse posamezne dele stavbe. ZVKSES v nadaljevanju
predpisuje tudi postopek in roke za izstavitev zemljiškoknjiţnega dovolila in za vloţitev
zemljiškoknjiţnega predloga za vknjiţbo maksimalne hipoteke.
Razlogi za uresničitev maksimalne hipoteke
Razloge za uresničitev maksimalne hipoteke določa 76. člen ZVKSES. Skrbniški notar
uresniči maksimalno hipoteko, če se izpolni eden od naslednjih pogojev:
če kupec uresniči dva izmed točno določenih odstopnih upravičenj, ki ju določa
ZVKSES (v primeru, ko prag prodaje v dveh mesecih od nastopa razloga za ustavitev
izplačila v breme skrbniškega računa ne doseţe ponovno praga skrbniškega računa in
če kupec uresniči svoje odstopno upravičenje v primeru ustavitve gradnje) vendar pod
nadaljnjimi pogoji iz 72. in 73. člena ZVKSES;
če nastopi poloţaj, ko je nad prodajalcem pričet postopek prisilne poravnave ali
stečaja in kupec uresniči svoje odstopno upravičenje in če v breme skrbniškega računa
ni mogoče opraviti plačil vseh terjatev kupcev, ki so uresničili odstopno upravičenje, v
celotni višini;
če je nad prodajalcem začet postopek prisilne poravnave in prodajalec odstopi od
prodajnih pogodb po 40. členu Zakona o prisilni poravnavi, stečaju in likvidaciji, ki
določa, da če ni do začetka postopka prisilne poravnave še nobena stranka v celoti
izpolnila svoje pogodbene obveznosti, lahko dolţnik predlaga poravnalnemu senatu,
da mu dovoli odstopiti od pogodbe;
če je nad prodajalcem začet stečajni postopek in stečajni upravitelj odstopi od
prodajnih pogodb po prvem odstavku 121. člena Zakona o prisilni poravnavi, stečaju
in likvidaciji, ki določa, da če v času do začetka stečajnega postopka pogodbeni
stranki nista izpolnila svoje pogodbene obveznosti, lahko stečajni upravitelj odstopi od
pogodbe. Od pogodbe lahko odstopi v treh mesecih po začetku stečajnega postopka,
če je pri nepremičnini vpisana hipoteka (3. točka prvega odstavka 59. člena) in če
hipotekarni upnik začne postopek izvršbe na nepremičnino zaradi izterjave
hipotekarne terjatve.
O nastopu razloga za uresničitev maksimalne hipoteke mora skrbniški notar obvestiti vse
kupce, ki do nastopa razloga za uresničitev maksimalne hipoteke še niso uresničili odstopnega
upravičenja po drugih določbah ZVKSES in skrbniško banko. V roku enega meseca od
prejema obvestila skrbniškega notarja, imajo vsi kupci pravico odstopiti od prodajne pogodbe,
torej tudi tisti, ki tega do takrat še niso storili.
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
65
Unovčenje maksimalne hipoteke
Unovčenje maksimalne hipoteke pomeni, da se nepremičnina obremenjena z maksimalno
hipoteko proda. Kupec, ki to nepremičnino kupi v stečajnem ali izvršilnem postopku, postane
njen novi lastnik. Kupnina, ki se doseţe s prodajo nepremičnine se nakaţe v dobro
skrbniškega računa. Iz tega zneska se potem poplačajo terjatve kupcev iz prodajnih pogodb,
terjatve skrbniškega notarja in skrbniške banke. Iz morebitnega preseţka pa se pred drugimi
stečajnimi upniki poplačajo terjatve izvajalcev, toda le terjatve tistih izvajalcev, ki so bile
upoštevane pri določitvi praga skrbniškega računa (stroški gradnje, glej 59. člen ZVKSES)
5. Prepoved odtujitve in obremenitve
Institut prepovedi odtujitve in obremenitve pomeni poseg v lastninsko pravico na
nepremičnini. Lastnik nepremičnine lahko načeloma z nepremičnino prosto razloga, jo uţiva
in uporablja. Izjema od tega pravila je t.i. prepoved razpolaganja, saj lastnik z nepremičnino
ne more več prosto razpolagati, to je, jo prodati tretji osebi ali jo obremeniti z novimi bremeni
npr. hipotekami, potem ko je ta prepoved vpisana v zemljiško knjigo. Prepoved razpolaganja
ureja Stvarno pravni zakonik v 38. členu.
Zaradi varstva kupcev pa je ZVKSES določil, da mora prodajalec v korist skrbniškega notarja
na nepremičnini na kateri gradi, ustanoviti tudi pravico do prepovedi odtujitve in
obremenitve. Kot je bilo ţe zgoraj navedeno, je namen prepovedi odtujitve in obremenitve
zlasti v tem, da se zavaruje kupca s tem, da se prodajalcu prepreči, da bi še naprej
obremenjeval nepremičnino z novimi zastavnimi pravicami in tako kasnejšim hipotekarnim
upnikom omogočil, da bi dosegli prodajo nepremičnine v izvršilnem postopku.
Vpis v zemljiško knjigo
ZVKSES v 81. členu določa tudi, da se prepoved odtujitve in obremenitve vpiše v zemljiško
knjigo in tako doseţe absolutni učinek. Prodajalec mora izstaviti zemljiškoknjiţno dovolilo za
vknjiţbo prepovedi odtujitve in obremenitve, na katerem je njegov podpis notarsko overjen, v
roku dveh delovnih dni po sklenitvi pogodbe o oblikovanju skrbniškega računa.
Zaznamba vrstnega reda za pridobitev etaţne lastnine
Z zaznambami se v zemljiško knjigo vpisujejo tista pravna dejstva, ki sicer niso pravni temelj
za pridobitev pravic, so pa izredno pomembna za pravni promet z nepremičninami. Pojem
zaznambe in vrste zaznamb, ki se vpisujejo ureja Zakon o zemljiški knjigi v 63. členu in
naslednjih členih.
Zaznamba vrstnega reda za pridobitev etaţne lastnine je izredno pomembna v primerih
gradnje za trg, saj omogoča učinkovito zaščito oziroma varstvo kupcev pred prodajalčevim
morebitnim nadaljnjim razpolaganjem. To pomeni, da varuje kupce pred tem, da prodajalec
ne bo nepremičnine zastavil ali večkrat prodal določeno stanovanje oziroma poslovni prostor.
Da pa bi bila vknjiţba lastninske pravice na posameznem delu objekta sploh mogoča, mora
investitor oziroma prodajalec oblikovati etaţno lastnino, torej sprejeti akt o oblikovanju
etaţne lastnine in predlagati vpis etaţne lastnine v zemljiško knjigo. Akt o oblikovanju etaţne
lastnine je temelj, da se etaţna lastnina v zemljiški knjigi sploh lahko nastavi in je dejansko
tudi pogoj, da se lahko sklene pogodba o oblikovanju skrbniškega računa.
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
66
ZVKSES tako v 82. členu določa, da mora prodajalec hkrati s sklenitvijo pogodbe o
odlikovanju skrbniškega računa podpisati tudi zemljiškoknjiţni predlog za zaznambo vrstnega
reda za pridobitev etaţne lastnine na nepremičnin na kateri gradi stavbo. Podpis na predlogu
mora overiti skrbniški notar, ki mora na zemljiško knjigo vloţiti tudi predlog za zaznambo
vrstnega reda. Po izrecni določbi ZVKSES, prodajalec tega predloga na zemljiški knjigi ne
more umakniti.
6. Zemljiškoknjiţno dovolilo za vknjiţbo etaţne lastnine v korist kupcev
Prodajalec mora pooblastiti skrbniškega notarja, da v njegovem imenu izstavi
zemljiškoknjiţno dovolilo za vknjiţbo etaţne lastnine v korist kupca posameznega dela
stavbe potem, ko posamezen kupec plača celotno kupnino po prodajni pogodbi. Ta kupnina je
lahko zmanjšana za del, ki ga kupec na podlagi določil ZVKSES lahko zadrţi.
Pooblastila za izstavitev zemljiškoknjiţnega dovolila prodajalec ne more preklicati. Vendar
pa mora prodajalčev podpis na pooblastilu overiti drug notar in ne skrbniški notar. Poleg
zemljiškoknjiţnega dovolila za vpis etaţne lastnine v korist kupca, mora skrbniški notar
kupcu po plačilu kupnine izročiti tudi prodajno pogodbo in overjen prepis splošnih pogojev
prodaje posameznih delov stavbe ter overjen prepis sklepa o dovolitvi zaznambe vrstnega
reda za pridobitev etaţne lastnine. Sklep o zaznambi vrstnega reda je podlaga za vknjiţbo
lastninske pravice na posameznem delu objekta v zaznamovanem vrstnem redu.
Na podlagi vseh zgoraj navedenih dokumentov, ki jih skrbniški notar izroči kupcu, predvsem
pa sklepa o dovolitvi zaznambe vrstnega reda za pridobitev etaţne lastnine, lahko namreč
kupec poda predlog za vknjiţbo lastninske pravice na posameznem delu objekta v
zaznamovanem vrstnem redu. Učinek se pokaţe v varstvu vrstnega reda, saj vknjiţba
lastninske pravice na posameznem delu objekta učinkuje ţe s trenutkom od katerega učinkuje
sama zaznamba.
7. Notarska hramba, posebna pravila in nadzor
ZVKSES v tretjem poglavju ureja pojem notarske hrambe po vsebini. To pomeni, da
natančno določa pravice in obveznosti med osebami notarske hrambe. Z notarsko hrambo se
notar osebi, ki mu je predmet notarske hrambe izročila v hrambo (deponent) zaveţe, da bo ta
predmet hranil in ga izročil osebi, ki ga bo deponent določil za upravičenca. Seveda ob
predpostavki, da se izpolnijo pogoji, ki jih je deponent ob izročitvi predmeta hrambe določil.
Če se ti pogoji do določenega roka ne izpolnijo predmet notarske hrambe notar vrne
deponentu. Če se do roka določenega v notarski hrambi pogoj izpolni, ima upravičenec v
korist katerega je bila stvar deponirana pri notarju, pravico neposredno od notarja zahtevati da
mu to stvar izroči. Podrobnosti v zvezi z notarsko hrambo so urejene v 87., 88. in 89. členu
ZVKSES. Dejstvo pa je, da se ta pravila uporabljajo za vse notarske hrambe, katerih namen je
zaščita pogodbene stranke pred tveganjem neizpolnitve druge pogodbene stranke.
Izjemo od osnovnih pravil in načel, ki jih zasleduje ZVKSES pa ureja četrto poglavje zakona,
kjer je določeno posebno pravilo za nepremičninske sklade katerih ustanovitelj je na podlagi
Zakona o javnih skladih drţava oziroma lokalna skupnost.
Nadzor nad izvajanjem določbe ZVKSES izvaja stanovanjska inšpekcija. Prodajalec mora
inšpektorju omogočiti nemoteno opravljanje inšpekcijskega nadzora in vpogled v relevantne
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
67
listine, ki se nanašajo na gradnjo oziroma prodajo nepremičnin. Sankcija v primeru kršitve je
lahko prepoved sklepanja prodajnih pogodb ali oglaševanja, odreditev ukrepov za odpravo
kršitev. Opozoriti pa je potrebno na to, da ima inšpektor moţnost odrediti objavo te odločbe
na stroške prodajalca v dnevniku, ki izhaja na območju celotne drţave, pa tudi v drugih
sredstvih javnega obveščanja, torej tudi po radiu ali televiziji.
Nadzor pa se izvaja tudi nad skrbniškimi bankami in nad skrbniškimi notarji. Nad skrbniškimi
bankami izjava nadzor Banka Slovenije, nad skrbniškimi notarji pa Notarska zbornica
Slovenije.
8. Kazenske odločbe
Šesto poglavje zakona vsebuje kazenske določbe, torej globo, za prodajalce, ki ne spoštujejo
določil ZVKSES, torej ravnajo v nasprotju z njimi in jih kršijo. Manjša kazen, to je globa od
1.252 EUR do 12.518 EUR za pravne osebe in samostojne podjetnike posameznike in od
417,29 EUR do 1.252 EUR za odgovorno osebo pravne osebe, je predvidena za tiste kršilce:
ki oglašujejo prodajo nepremičnin, preden so izpolnjenji pogoji po ZVKSES (5. člen
ZVKSES),
ki ne zagotovijo pogojev za vknjiţbo lastninske v korist kupca iz drugega odstavka 12.
člena zakona v roku za izročitev nepremičnine kupcu (prvi odstavek 30. člena)
ki ne zagotovijo pogojev za vknjiţbo etaţne lastnine v korist kupcev posameznih
delov stavbe iz tretjega odstavka 12. člena tega zakona v dveh mesecih po
pravnomočnosti uporabnega dovoljenja za stavbo (drugi odstavek 30. člena),
ki v prodajni pogodbi oziroma splošnih pogojih prodaje posameznih delov stavbe ne
določijo tehničnih lastnosti nepremičnine glede izvedbe del in glede vgrajene opreme
in naprav (prvi odstavek 6. člena),
ki v nasprotju s tretjim odstavkom 6. člena zakona s skico, ki je sestavni del prodajne
pogodbe, ne določijo, kateri del obstoječe zemljiške parcele bo zaradi zagotovitve
pogoja za vknjiţbo lastninske pravice v korist kupca iz 1. točke drugega odstavka 12.
člena zakona odmerjen kot samostojna zemljiška parcela,
ki v nasprotju s četrtim odstavkom 6. člena tega zakona s skico, ki je sestavni del
splošnih pogojih prodaje posameznih delov stavbe, ne določijo kateri del obstoječe
zemljiške parcele bo odmerjen kot samostojna zemljiška parcela, ki bo skupni del
stavbe.
Hujša kazen, to je globa od 4.172,93 EUR do 125.187,78 EUR za pravne osebe in samostojne
podjetnike posameznike in od 1.252 EUR do 4.172,93 EUR za odgovorno osebo pravne
osebe, pa je za prodajalca predvidena v dveh primerih:
če sklene prodajno pogodbo preden so izpolnjeni pogoji iz prvega odstavka 5. člena
zakona,
če sprejme kupnino oziroma del kupnine v nasprotju z načelom sočasnosti izpolnitve
oziroma v nasprotju s pogoji, ki dopuščajo izjemo sklenitev dogovora o predčasnem
plačilu kupnine.
Na kazenske določbe opozarjam z namenom, da se z njimi seznanijo investitorji in osebe, ki
imajo po ZVKSES poloţaj vmesnega kupca. Ob tem ne gre spregledati dejstva, da se sankcije
nanašajo na posamezno pogodbo. V primeru prodaje posameznih delov stavbe, kjer je lahko
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
68
predmet prodaje tudi sto ali več stanovanj ozirom poslovnih prostorov, je lahko globa izredno
visoka.
9. Uporaba instituta v praksi
Namen novega instituta, ki ga ZVKSES uvaja je, zaščititi kupce posameznih delov stavbe
pred tveganji neizpolnitve investitorja, kot prodajalca po prodajni pogodbi. Dejstvo pa je, da
ta institut v praksi še vedno ni zaţivel in se dejansko skorajda ne uporablja. Razlogi za to so
povsem finančne narave. Stroški investitorja – prodajalca do skrbniške banke in do
skrbniškega notarja so zelo visoki. Poleg tega prodajalce od uporabe tega instituta odvrača
tudi teţaven in zapleten postopek črpanja sredstev iz skrbniškega računa.
Ali bo ta institut v praksi dejansko zaţivel ni mogoče napovedati. Je pa ob tem potrebno
ugotoviti, da ta institut ponuja najboljše varstvo za kupca posameznega dela stavbe in je zanj
od vseh moţnosti, ki jih ZVKSES na razpolago, v primeru ko se ne uporablja načelo
sočasnosti izpolnitve, najugodnejši. Po drugi strani pa je ta institut najdraţji in najzahtevnejši
za prodajalca.
Institut skrbniškega računa je izjemen institut, ki bi ga bilo smiselno in potrebno v našem
pravnem sistemu začeti uporabljati.
Kaj vse je potrebno vedeti o zemljiški knjigi
Kaj je zemljiška knjiga?
Zemljiška knjiga je javna evidenca, ki je bistvenega pomena za promet nepremičnin. Temeljni
pomen zemljiške knjige je javna objava vseh podatkov o pravicah na nepremičninah in
pravnih dejstvih, ki se nanašajo na te nepremičnine. Vse navedeno pa je bistvenega pomena
tako za lastnike nepremičnin, kot tudi bodoče kupce teh nepremičnin, saj imajo v zemljiški
knjigi objavljeni podatki t.i. publicitetni učinek. Navedeno pomeni, da se v zemljiški knjigi
vpisan podatek šteje vsakomur znan in da se na ta podatek lahko vsakdo tudi zanese.
V prispevku, ki je pred vami, bom skušala predstaviti osnovne pojme zemljiške knjige. Tako
v zvezi z obravnavo zemljiške knjige ne moremo mimo temeljnih načel zemljiške knjige.
Pojasniti je potrebno, katere pravice in pravna dejstva se v zemljiško knjigo sploh lahko
vpisujejo in kaj je pravna podlaga za vpis le teh. V tem prispevku bo poudarek na glavnih
vpisih, to pa so vknjiţba, predznamba in zaznamba. V zadnjem delu prispevka pa vam bom
dodala povsem praktičen nasvet, kako pridobiti zemljiško knjiţni izpisek. Zakon o zemljiški
knjigi loči dve vrsti vpisov, to so glavni in pomoţni vpisi. Naj le omenim, da ţe od leta 2004
ni potrebno zemljiškoknjiţnih izpiskov naročati osebno na sodišču ali po pošti.
Zemljiškoknjiţni izpisek lahko naročite preko svetovnega spleta tudi iz svoje dnevne sobe
oziroma pisarne preko t.i. elektronske zemljiške knjige. Priloga tega poglavja pa bodo osnutki
nekaterih zemljiškoknjiţnih predlogov.
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
69
Temeljna načela
Zakon o zemljiški knjigi v drugem poglavju opisuje temeljna načela, ki so za razumevanje
zemljiške knjige bistvenega pomena. Ta načela so: načelo javnosti, začetek učinkovanja
vpisov, publicitetni učinki vpisov, oblikovalni učinki vpisov, načelo zaupanja v zemljiško
knjigo, načelo pravnega prednika in načelo vrstnega reda vpisov.
Načelo javnosti
4. člen Zakona o zemljiški knjigi -1 (v nadaljevanju ZZK-1) govori o načelu javnosti. Vsi
vpisi v zemljiški knjigi so javni. Pod pogoji, ki jih določa ZZK-1, so javne tudi listine, na
podlagi katerih so bili opravljeni vpisi v zemljiško knjigo. Načelo javnosti nam v osnovi pove,
da za vpogled v zemljiško knjigo ni potrebno izkazovati prav nobenega pravnega interesa.
Prav vsakdo, ki bi ţelel dobiti podatke o pravicah in pravnih dejstvih, ki so pri določeni
nepremičnin vpisani, lahko te podatke pridobi. Seveda mora pred tem imeti le informacijo o
nepremičnini za katero se zanima. Torej podatek o parcelni številki in katastrski občini, pri
kateri je ta nepremičnina vpisana.
Začetek učinkovanja vpisov
Vpisi pravic in pravnih dejstev v zemljiški knjigi učinkujejo od trenutka, ko je
zemljiškoknjiţno sodišče prejelo predlog za vpis, oziroma ko je zemljiškoknjiţno sodišče
prejelo listino, na podlagi katere o vpisu odloča po uradni dolţnosti. Gre za načelo začetka
učinkovanja vpisov, opisanega v 5. členu ZZK-1. Z začetkom učinkovanja vpisov se začne
zemljiškoknjiţni postopek. Posameznik se z začetkom zemljiškoknjiţnega postopka lahko
seznani s tem, ko zemljiškoknjiţno sodišče, ki odloča o tem predlogu objavi t.i. plombo.
Plomba predstavlja torej osnovno informacijo o predlaganem vpisu. Vsebuje t.i. dnevno
številko (dn) in osnovni podatek o tem, kateri vpis se zahteva ter podatek o predlagatelju.
Publicitetno načelo
Načelo publicitetnega učinka vpisov je opisano v 6. členu ZZK-1. Če je vpis pravice oziroma
pravnega dejstva dovoljen, se šteje, da je ta pravica oziroma to pravno dejstvo, ki je vpisano v
zemljiško knjigo, vsakomur znano. Seveda pa mu je to dejstvo lahko znano šele, ko
zemljiškoknjiţno sodišče javno objavi, da je bil začet zemljiškoknjiţni postopek. To sodišče
stori z vpisom plombe. Publicitetni učinek torej nastopi s trenutkom začetka uradnih ur
zemljiškoknjiţnega sodišča v naslednjem delovnem dnevu po dnevu, ko je zemljiškoknjiţno
sodišče v zemljiško knjigo vpisalo začetek zemljiškoknjiţnega postopka. Od takrat dalje se
nihče ne more sklicevati, da mu ta pravica oziroma to pravno dejstvo ni bilo znano. Lahko pa
se tudi zgodi, da določena pravica oziroma pravno dejstvo, ki se v zemljiško knjigo vpisuje, v
zemljiški knjigi ni vpisano. V tem primeru zakon izrecno določa, da se šteje, da tretji za to
pravico oziroma pravno dejstvo ni vedel, če se ne dokaţe drugače.
Načelo konstitutivnosti vpisov
Načelo konstitutivnosti vpisa v zemljiško knjigo je določeno v 7. členu ZZK-1. Zakon govori
o oblikovalnih učinkih vpisov. Konstitutivnost vpisa v zemljiško knjigo pomeni, da z vpisom
v zemljiško knjigo nastane ali preneha določena pravica ali pravno razmerje.
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
70
Načelo zaupanja v zemljiško knjigo
To načelo je močno povezano z načelom javnosti zemljiške knjige in publicitetnim načelom.
Načelo zaupanja v zemljiško knjigo varuje predvsem tretje osebe. Ker zemljiško knjigo vodi
sodišče, se lahko torej na podatke, ki so tu zapisani zanese in jih šteje kot pravilne in
verodostojne. Kdor torej v pravnem prometu pošteno ravna in se zanese na podatke o
pravicah, ki so vpisani v zemljiški knjigi, zaradi tega ne sme trpeti škodljivih posledic.
Drugi dostavek 8. člena ZZK-1, ki govori o načelu zaupanja v zemljiško knjigo pa določa, da
kdor izpolni pogoje za vpis pravice oziroma pravnega dejstva v zemljiško knjigo v svojo
korist in tega vpisa ne predlaga, nosi vse škodljive posledice takšne opustitve. Navedeno
pomeni, da kdor kljub temu, da ima vso zadostno pravno podlago za vpis določene pravice ali
pravnega dejstva v zemljiško knjigo, predloga za vpis ne poda, nosi riziko, da se bo tretja
oseba sklicevala na načelo zaupanja v zemljiško knjigo in tako pridobila določene pravice, ki
ji drugače (če bi bil predlog podan) ne bi šle.
Sodna praksa je pri obravnavanju načela zaupanja v zemljiško knjigo kar bogata.
"Načelo zaupanja v zemljiško knjigo skupaj z publicitetnim načelom in načelom zakonitosti
vpisa v zemljiški knjigi, so temeljna načela zemljiškoknjiţnega prava. Njihov namen je
varstvo pravnega prometa, res pa je, da tudi ta načela niso absolutna in se nanje lahko sklicuje
le pošteni pridobitelj, ki je bil v dobri veri.
Na načelo zaupanja v zemljiško knjigo se lahko sklicuje le tisti, ki ni vedel in tudi ni mogel
vedeti, da je lastnik neka druga oseba. Načelo zaupanja v zemljiško knjigo se ne nanaša samo
na poznavanje zemljiškoknjiţnega stanja, ampak tudi na nepoznavanje izvenknjiţnega stanja.
Zato se nanj ne more sklicevati tisti, ki je vedel, da se zemljiškoknjiţno stanje ne ujema z
izvenknjiţnim oz. se nanj lahko sklicuje samo tisti, ki ni vedel, ali ni mogel vedeti, da se
izvenknjiţno stanje ne ujema z zemljiškoknjiţnim stanjem."
Načelo pravnega prednika
Načelo pravnega prednika je zapisano v 9. členu ZZK-1 in določa, da so vpisi v zemljiško
knjigo dovoljeni v korist osebe, v katere korist učinkuje listina, ki je podlaga za vpis.
Nasprotno pa so vpisi dovoljeni proti osebi, proti kateri učinkuje listina, ki je podlaga za vpis,
in ki je v zemljiški knjigi vpisana kot imetnik pravice, na katero se vpis nanaša.
"Iz zahteve formalnega zemljiškoknjiţnega prava, da mora biti vpis v zemljiško knjigo mogoč
glede na obstoječe zemljiškoknjiţno stanje, izhaja, da mora biti subjekt, zoper katerega se bo
vpis dovolil, ob času vloţitve predloga ali uvedbe postopka po uradni dolţnosti v zemljiški
knjigi ţe vpisan ali pa se zanj sočasno vknjiţi ali predznamuje pravica, glede katere se bo
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
71
opravil nov vpis. Pri vknjiţbi na podlagi javne listine - sodbe mora biti oseba, ki je vpisana
(pravni prednik), označena v izreku odločbe."
Načelo vrstnega reda
Zemljiškoknjiţno sodišče odloča o vpisih in opravlja vpise po vrstnem redu, ki se določi po
trenutku, ko je zemljiškoknjiţno sodišče prejelo predlog za vpis, oziroma, ko je
zemljiškoknjiţno sodišče prejelo listino, na podlagi katere o vpisu odloča po uradni dolţnosti.
Vrstni red pridobitve stvarne pravice se določi po trenutku, od katerega začne učinkovati vpis
te pravice. Zakon tudi določa, da se vrstni red vpisane pravice lahko spremeni samo pod
pogoji, ki jih določa ZZK-1.
Posledica načela vrstnega reda je, da obstaja ovira za odločanje o vpisih v kasneje začetih
postopkih, dokler ni pravnomočno odločeno o predhodnem vpisu.
Pravice in pravna dejstva, ki se vpisujejo v zemljiško knjigo
V zemljiško knjigo se vpisujejo vse stvarne pravice na nepremičninah. Vpisujejo pa se tudi
tiste obligacijske pravice, za katere ZZK-1 določa, da se vpisujejo v zemljiško knjigo. Pravice
se v zemljiško knjigo vpisujejo z vknjiţbo oziroma s predznambo, če zakon za posamezno
vrsto pravice ne določa, da se vpisuje z zaznambo.
Stvarne pravice, ki se vpisujejo v zemljiško knjigo so: lastninska pravica, hipoteka in
zemljiški dolg, sluţnostne pravice, pravica stvarnega bremena, stavbna pravica. V
nadaljevanju sledi podroben opis posameznih pravic:
Lastninska pravica je pravica imeti stvar v posesti, jo uporabljati in uţivati na
najobseţnejši način ter z njo razpolagati. Omejitve uporabe, uţivanja in razpolaganja
lahko določi samo zakon.
Zastavna pravica je pravica zastavnega upnika, da se zaradi neplačila zavarovane
terjatve ob njeni zapadlosti poplača skupaj z obrestmi in stroški iz vrednosti
zastavljenega predmeta pred vsemi drugimi upniki zastavitelja. Hipoteka je zastavna
pravica na nepremičninah.
Zemljiški dolg je pravica zahtevati poplačilo določenega denarnega zneska iz
vrednosti nepremičnine pred drugimi upniki s slabšim vrstnim redom.
Sluţnost je pravica uporabljati tujo stvar ali izkoriščati pravico oziroma zahtevati od
lastnika stvari, da opušča določena dejanja, ki bi jih sicer imel pravico izvrševati na
svoji stvari (sluţeča stvar). Ločiti je potrebno med osebnimi in stvarnimi sluţnostmi.
Stvarna sluţnost je pravica lastnika nepremičnine (gospodujoča stvar), izvrševati za
njene potrebe določena dejanja na tuji nepremičnini (pozitivna sluţnost) ali zahtevati
od lastnika sluţeče stvari, da opušča določena dejanja, ki bi jih sicer imel pravico
izvrševati na svoji nepremičnini (negativna sluţnost). Osebne sluţnosti so uţitek, raba
in stanovanje.
Stvarno breme je pravica, na podlagi katere je lastnik obremenjene nepremičnine
zavezan k bodočim dajatvam ali storitvam.
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
72
Stavbna pravica je pravica imeti v lasti zgrajeno zgradbo nad ali pod tujo
nepremičnino.
Obligacijske pravice, ki se vpisujejo v zemljiško knjigo pa so:
pravica prepovedi odtujitve in obremenitve, če je nastala na podlagi pravnega posla
lastnika in če je izpolnjen eden izmed sledečih pogojev:
a. če so izpolnjeni pogoji za vpis te prepovedi v zemljiško knjigo po
Stvarnopravnem zakoniku, ki določa, da se prepoved odtujitve in obremenitve
lahko vpiše v zemljiško knjigo samo, če je dogovorjena med zakoncema,
zunajzakonskima partnerjema, starši in otroki, posvojitelji in posvojenci (vpis
v zemljiško knjigo ima učinek nasproti tretjim osebam),
b. če je nastala na podlagi pogodbe o dosmrtnem preţivljanju, kjer se lahko na
podlagi 559. člena Obligacijskega zakonika preţivljanec v korist preţivljalca
odpove razpolaganju s premoţenjem, ki je predmet pogodbe o dosmrtnem
preţivljanju,
zakupna in najemna pravica, ki se lahko vpiše v zemljiško knjigo ne glede na čas
trajanja,
predkupna oziroma odkupna pravica, če je nastala na podlagi pravnega posla, kar
pomeni, da se lahko v zemljiško knjigo vpisuje le pogodbena predkupna oziroma
odkupna pravica,
posebna pravica uporabe javnega dobra, druge pravice, za katere zakon določa, da se vpišejo v zemljiško knjigo.
Pravna dejstva, ki vpisujejo v zemljiško knjigo
V zemljiško knjigo se vpisujejo tista pravna dejstva, ki so pomembna za promet nepremičnin.
Seveda se ta pravna dejstva nanašajo na nepremičnino oziroma na imetnika pravic na tej
nepremičnini. Pravna dejstva se v zemljiško knjigo vpisujejo z zaznambo.
V zemljiško knjigo se vpisujejo naslednja pravna dejstva glede nepremičnine oziroma
imetnika pravic na nepremičnini:
začetek sodnega postopka glede imetnika pravice na nepremičnini, če zakon določa,
da se začetek tega postopka vpiše v zemljiško knjigo oziroma pravna dejstva glede
poslovne sposobnosti imetnika pravice na nepremičnini (zaznambe osebnih stanj in
zaznamba stečaja), pravni posel zemljiškoknjiţnega lastnika, s katerim se varuje vrstni red pridobitve
lastninske pravice oziroma hipoteke (zaznamba vrstnega reda),
odpoklic terjatve, ki je zavarovana s hipoteko (zaznamba odpoklica terjatve),
vloţitev hipotekarne toţbe (zaznamba hipotekarne toţbe),
vloţitev toţbe oziroma drugo procesno dejanje, s katerim se začne sodni postopek
glede pridobitve, prenehanja oziroma spremembe pravic na nepremičnini, če ta zakon
določa, da se začetek tega postopka vpiše v zemljiško knjigo (zaznamba spora),
sklep o izvršbi na nepremičnino, če zakon določa, da se to pravno dejstvo vpiše v
zemljiško knjigo (zaznamba izvršbe),
pravna dejstva glede prepovedi imetniku pravice na nepremičnini razpolagati s to
pravico (zaznamba prepovedi odtujitve oziroma obremenitve nepremičnine),
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
73
vloţitev izrednega pravnega sredstva v sodnem postopku, ki teče glede nepremičnine,
če zakon določa, da se začetek tega postopka vpiše v zemljiško knjigo (zaznamba
izrednega pravnega sredstva), začetek drugega postopka, če zakon določa, da se to pravno dejstvo vpiše v zemljiško
knjigo,
druga pravna dejstva, za katere zakon določa, da se vpišejo v zemljiško knjigo.
Vrste vpisov v zemljiško knjigo
ZZK-1 pozna dve vrsti vpisov. To so glavni vpisi in pomoţni vpisi. Glavni vpisi so vpisi, s katerimi se v
zemljiško knjigo vpisujejo pravice in pravna dejstva. Pravice v zemljiško knjigo vpisujejo z vknjiţbo oziroma s
predznambo, če zakon za posamezno vrsto pravice ne določa, da se vpisuje z zaznambo. Pravna dejstva pa se v
zemljiško knjigo vpisujejo z zaznambo.
Glavni vpisi so:
vknjižba,
predznamba,
zaznamba.
S pomoţnimi vpisi se v zemljiško knjigo vpisujejo drugi podatki za katere zakon določa, da se vpisujejo v
zemljiško knjigo. Pomoţna vpisa sta dva:
plomba,
poočitev.
1. Listine, ki so podlaga za glavni vpis
ZZK-1 v 31. členu določa pogoje glede vsebine listin, ki so podlaga za glavni vpis.
Identifikacijski znak
V listini, ki je podlaga za glavni vpis, mora biti nepremičnina označena z identifikacijskim znakom, s katerim je
vpisana v zemljiški knjigi. Identifikacijski znak nepremičnine je v primeru, če je predmet vpisa zemljiška
parcela, katastrska občina, v kateri se nahaja, in parcelna številka kot je vpisana v zemljiškem katastru. Če pa je
predmet vpisa v zemljiško knjigo posamezen del objekta npr. etaţna lastnina, je identifikacijska številka
posameznega dela, kot je vpisana v kataster stavb.
Podatki
V listini, ki je podlaga za vpis pridobitve pravice, mora biti navedena oseba, v korist katere naj se vpis opravi, s
podatki, s katerimi se vpiše v zemljiško knjigo. Ti podatki pa so:
ime in priimek, če gre za fizično osebo; firma oziroma ime, če gre za pravno osebo,
enotna matična številka občana (v nadaljnjem besedilu: EMŠO), če gre za fizično osebo oziroma
matična številka, če gre za pravno osebo,
naslov stalnega prebivališča, če gre za fizično osebo oziroma sedeţ druţbe, če gre za pravno osebo.
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
74
Izjema od zgornjega pravila velja v primeru, če je podlaga za vpis pridobitve pravice sodna odločba oziroma
odločba drugega drţavnega organa. V tem primeru ni treba, da bi bil v tej listini naveden podatek o EMŠO
oziroma o enolični identifikacijski številki osebe, v korist katere naj se vpis opravi. V tem primeru je potrebno
zemljiškoknjiţnemu predlogu priloţiti kopijo listine na kateri je naveden EMŠO oziroma matična številka.
Listina, ki je podlaga za izbris pravice
V primeru pa če gre za listino, ki predstavlja podlago za izbris pravice, mora biti v tej listini navedena vsebina
pravice, ki je predmet izbrisa s podatki, s katerimi je vpisana v zemljiški knjigi.
Vsebina zemljiškoknjižnega dovolila
32. člen ZZK-1 določa vsebino zemljiškoknjiţnega dovolila. Zemljiškoknjižno dovolilo mora obsegati izjavo
osebe, ki dovoljuje vpis, z vsebino določeno v Stvarnopravnem zakoniku. Definicija je podana v 23. členu
stvarnopravnega zakonika. Zemljiškoknjiţno dovolilo (intabulacijska klavzula) je izrecna nepogojna izjava
tistega, čigar pravica se prenaša, spreminja, obremenjuje ali preneha, da dovoljuje vpis v zemljiško knjigo.
Podpis na zemljiškoknjiţnem dovolilu mora biti overjen.
V zemljiškoknjiţnem dovolilu mora biti oseba, ki dovoljuje vpis v zemljiško knjigo, označena s podatki, s
katerimi je vpisana v zemljiški knjigi. ZZK-1 predvideva dve izjemi od tega splošnega pravila.
Izjeme
Prva izjema se nanaša na primer če podatki, ki izhajajo iz zemljiške knjige niso identični z dejanskimi podatki.
Torej, če se je kateri od podatkov o osebi, ki dovoljuje vpis (npr. prebivališče prodajalca, darovalca) in je vpisan
v zemljiški knjigi, spremenil in ta sprememba v zemljiški knjigi še ni poočitena, je treba predlogu za vpis
priloţiti tudi listino, ki bi bila podlaga za takšno poočitev. Torej, če se je npr. spremenil podatek o stalnem
prebivališču prodajalca, pa le ta v zemljiški knjigi ni bil poočiten (to pomeni, da predlog za spremembo tega
podatka ni bil podan), potem je potrebno predlogu za vknjiţbo lastninske pravice v korist kupca priloţiti še
listino, ki izkazuje spremembo stalnega prebivališča prodajalca.
Druga izjema pa se nanaša na primer, če je v zemljiški knjigi vpisan samo datum rojstva osebe, ki dovoljuje vpis.
V tem primeru ZZK-1 ustvarja fikcijo, da je oseba označena s podatki s katerimi je vpisana v zemljiško knjigo
tudi, če je v zemljiškoknjiţnem dovolilu naveden podatek o EMŠO te osebe. Opisano pravilo je logično, saj
EMŠO vsebuje vse rojstne podatke te osebe.
Podatki o pravici
Zemljiškoknjiţno dovolilo pa mora seveda obsegati tudi podatke o pravici, katere vpis se z
zemljiškoknjižnim dovolilom dovoljuje. Pravica se vpiše tako, da se označi vrsta te pravice (npr. lastninska
pravica). Poleg tega se pri vpisu pridobitve pravice navede imetnik te pravice, če zakon ne določa drugače.
V primeru pa, če je zaradi določene opredelitve pravice to potrebno, se vpiše tudi natančen opis vsebine pravice
kot izhaja iz listine, ki je podlaga za vpis. (npr. opis stvarne sluţnosti – sluţnostna pravica hoje, voţnje s kolesi
in vsemi motornimi vozili). ZZK-1 predvideva tudi izjemo od omenjenega pravila. Če je namreč opis preobseţen
se v vpisu navede mesto v listini (npr. pogodbi), kjer je ta vsebina podrobneje opisana. O posamezni vrsti
pravice se vpišejo tudi drugi podatki, ki jih za to vrsto pravice določa zakon. Ti podatki so navedeni v 3.2.2.
poglavju ZZK-1 in sicer v členih od 15 do 21.
2. Vknjižba
Vknjiţba je glavni vpis, s katerim se doseţe oziroma izkaţe pridobitev oziroma prenehanje pravice, ki se vpisuje
v zemljiško knjigo.
Listine, ki so podlaga za vknjižbo
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
75
40. člen ZZK-1 določa, katere listine so pravna podlaga za vknjiţbo pravic v zemljiško knjigo. Drugače
povedano, vknjiţba pravic se dovoli na podlagi naslednjih listin:
zasebne listine, ki vsebuje zemljiškoknjiţno dovolilo glede vknjiţbe, ki se predlaga (npr. prodajna
pogodba),
listine, sestavljene v obliki notarskega zapisa, ki vsebujejo zemljiškoknjiţno dovolilo glede vknjiţbe, ki
se predlaga (npr. prodajna pogodba sklenjena v notarskem zapisu),
pravnomočna sodna odločba oziroma sklenjena sodna poravnava, s katero je sodišče ugotovilo obstoj,
spremembo oziroma prenehanje pravice, katere vknjiţba se predlaga (npr. sodba pravdnega sodišča, s
katero je sodišče ugotovilo, da je oseba A pridobila lastninsko pravico na določeni nepremičnini),
pravnomočna sodna odločba oziroma sklenjena sodna poravnava, s katero je sodišče osebi, proti kateri
se predlaga vpis, naloţilo, da prizna svoj podpis na zasebni listini (npr. prodajni pogodbi) oziroma da
izroči odpravek notarskega zapisa, sestavljen za vpis v zemljiško knjigo,
pravnomočna sodna odločba oziroma sklenjena sodna poravnava, s katero je sodišče osebi, proti kateri
se predlaga vpis, naloţilo, da izstavi zemljiško-knjiţno dovolilo glede vknjiţbe, ki se predlaga,
pravnomočnega sklepa o dedovanju,
pravnomočnega sklepa, izdanega v postopku izvršbe na nepremičnino oziroma v stečajnem postopku, s
katerim je izvršilno oziroma stečajno sodišče, odredilo vpis lastninske pravice v korist kupca oziroma
izbris drugih pravic na nepremičnini, oziroma sklepa o zavarovanju denarne terjatve z zastavno pravico
na nepremičnini, s katerim je izvršilno sodišče odredilo vknjiţbo te zastavne pravice,
druge pravnomočne oziroma dokončne odločbe oziroma sklenjene sodne poravnave sodišča oziroma
drugega drţavnega organa, oziroma druge listine, sestavljene v obliki notarskega zapisa, če zakon
določa, da se stvarne pravice pridobijo, spremenijo oziroma prenehajo na podlagi take odločbe oziroma
notarskega zapisa.
Vknjižba in temeljna načela ZZK-1
Na učinke vknjiţbe je potrebno vezati temeljna načela ZZK-1. Predvsem je potrebno opozoriti na načelo
konstitutivnosti vpisa. Kadar se stvarna pravica pridobiva na podlagi določenega pravnega posla ima vknjiţba v
zemljiško knjigo konstitutiven učinek. To pomeni, da ta pravica, ki izhaja iz tega pravnega posla (npr. prodajne
pogodbe) nastane šele s trenutkom vknjiţbe te pravice v zemljiško knjigo. V primerih kadar podlaga za
pridobitev določene pravice ni pravni posel, temveč to podlago predstavlja npr. zakon, sodba sodišča, odločba
drţavnega organa, pa ta pravica ne nastane z vpisom v zemljiško knjigo. V teh primerih se pravica pridobi ţe na
podlagi samega zakona oziroma, ko se izpolnijo z zakonom določeni pogoji. Vpis v zemljiško knjigo pa ima
učinke le navzven, nasproti tretjim. V tem primeru je vknjiţba pomembna iz razloga, ker zemljiškoknjiţno stanje
ustvarja tudi publicitetne učinke. Če namreč oseba, ki pridobi npr. lastninsko pravico na podlagi zakona ali sodne
odločbe te svoje pravice ne bi vpisala v zemljiško knjigo, v razmerju do tretjih obstaja domneva, da ta pravica ne
obstaja oziroma, da je imetnik te pravice nekdo drug. Poleg publicitetnega učinka, pa je potrebno opozoriti še na
načelo zaupanja v zemljiško knjigo. To načelo varuje tiste, ki se zanesejo na podatke vpisane v zemljiško knjigo
in zaradi tega ne smejo trpeti škodljivih posledic. Vse navedeno nas pripelje do sklepa, da morajo tudi osebe, ki
stvarne pravice pridobijo na podlagi zakona, odločbe sodišča ali drţavnega organa, torej izvenknjiţno, takoj
vloţiti predlog za vknjiţbo pravice, ko so za vknjiţbo izpolnjeni pogoji.
Učinki vknjižbe pridobitve pravice
Vknjiţene pravice niso ovira za nadaljnje vpise, če zakon ne določa drugače. Izjema od opisanega pravila je
vknjiţena pravica prepovedi odtujitve in obremenitve. Slednja seveda predstavlja oviro za dovolitev tistih
vpisov, ki bi začeli učinkovati po trenutku, od katerega učinkuje vknjiţba pridobitve pravice prepovedi odtujitve
in obremenitve.
Ti vpisi pa so:
vknjižbe pridobitve pravic na nepremičnini na podlagi naslednjih listin: 1. zasebne listine, ki vsebuje zemljiškoknjiţno dovolilo glede vknjiţbe, ki se predlaga (npr.
prodajna pogodba),
2. listine, sestavljene v obliki notarskega zapisa, ki vsebuje zemljiškoknjiţno dovolilo glede
vknjiţbe, ki se predlaga (npr. prodajna pogodba sklenjena v notarskem zapisu),
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
76
3. pravnomočne sodbe oziroma sklenjene sodne poravnave, s katero je sodišče osebi, proti kateri
se predlaga vpis, naloţilo, da prizna svoj podpis na zasebni listini (npr. prodajni pogodbi)
oziroma da izroči odpravek notarskega zapisa, sestavljen za vpis v zemljiško knjigo,
4. pravnomočne sodbe oziroma sklenjene sodne poravnave, s katero je sodišče osebi, proti kateri
se predlaga vpis, naloţilo, da izstavi zemljiško-knjiţno dovolilo glede vknjiţbe, ki se predlaga.
5. zasebne listine oziroma notarskega zapisa o pravnem poslu, ki ne vsebuje zemljiškoknjiţnega
dovolila,
6. zasebne listine, ki vsebuje zemljiškoknjiţno dovolilo glede vknjiţbe, ki se predlaga, na kateri
podpis ni overjen,
7. listine, sestavljene v obliki notarskega zapisa, ki vsebuje zemljiškoknjiţno dovolilo glede
vknjiţbe, ki se predlaga, če ni predloţen tisti odpravek notarskega zapisa, ki je bil sestavljen za
vpis v zemljiško knjigo, temveč kateri od drugih odpravkov tega zapisa.
predznambe pridobitve pravic na nepremičnini, na podlagi naslednjih listin:
zaznambe vrstnega reda.
Ne glede na zgoraj opisano pravilo, pa vknjiţena pravica prepovedi odtujitve in obremenitve ni ovira za vpis, če
je predlogu za vpis priloţena listina o soglasju imetnika pravice prepovedi odtujitve in obremenitve za
predlagani vpis, na kateri je imetnikov podpis overjen. Drugače povedano, priloţena mora biti posebna notarsko
overjena listina osebe, v korist katere je prepoved odtujitve in obremenitve vpisana v zemljiško knjigo. V tem
primeru so tudi vsi zgoraj opisani primeri vpisov, torej vknjiţbe, predznambe in zaznambe, dovoljeni.
3. Predznamba
Predznamba je glavni vpis, s katerim se doseţe oziroma izkaţe pridobitev oziroma prenehanje pravice, ki se
vpisuje v zemljiško knjigo. Predznamba učinkuje le pod pogojem, da se opraviči. ZZK-1 za pravico, ki je
predmet predznambe uporablja termin predznamovana pravica.
Listine, ki so podlaga za predznambo
49. člen ZZK-1 določa katere so tiste listine, ki so podlaga za predznambo. Vse listine, ki so podlaga za
predznambo so tudi podlaga za vknjiţbo. Razlika je le v tem, da listinam, ki so podlaga za predznambo manjka
neka točno določena lastnost, to pa je pravnomočnost odločb drţavnih organov oziroma pomanjkljivo
zemljiškoknjiţno dovolilo.
Predznamba se torej dovoli na podlagi naslednjih listin:
odločbe, ki bi bila lahko podlaga za vknjiţbo pa še ni postala pravnomočna oziroma dokončna,
zasebne listine oziroma notarskega zapisa o pravnem poslu, ki ne vsebuje zemljiškoknjiţnega dovolila,
zasebne listine, ki sicer vsebuje zemljiškoknjiţno dovolilo, vendar podpis na dovolilu ni overjen,
tisti odpravek notarskega zapisa z zemljiškoknjiţnim dovolilom, ki ni bil sestavljen za vpis v zemljiško
knjigo.
Predznamba prenehanja hipoteke
ZZK-1 v 2. odstavku 48. člena opisuje poseben primer, ki se nanaša le na predznambo prenehanja hipoteke. Ta
se dovoli tudi na podlagi nepravnomočne sodne odločbe o poloţitvi dolgovanega zneska, torej nepravnomočne
sodne odločbe o sodnem depozitu.
Zemljiški dolg
Predznamba ustanovitve oziroma izbrisa zemljiškega dolga ni dovoljena.
Kako se predznamba opraviči
Predznamba pravice se opraviči tako, da se predlaga vknjiţba te pravice z učinkom od trenutka, od katerega
učinkuje predznamba te pravice na podlagi listine, ki je podlaga za vknjiţbo te pravice. To ponazorjeno na
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
77
konkretnem primeru pomeni, da če je kupec na podlagi zasebne listine, ki ni vsebovala zemljiškoknjiţnega
dovolila dne 1.1.2006 podal predlog za vpis predznambe lastninske pravice, nato je skladno s pravili ZZK-1, to
predznambo opravičil tako, da je pravočasno predlagal vknjiţbo pravice v vrstnem redu predznamovane pravice,
to pa je storil 1.6.2006, to pomeni, da vknjiţba lastninske pravice učinkuje ţe od 1.1.2006 in ne šele od 1.6.2006.
Kako se predznamba opraviči
Način, kako se predznamba opraviči, pa je odvisen od listine, ki je podlaga za predznambo.
1. Če je bila predznamba dovoljena na podlagi zasebne listine oziroma notarskega zapisa o pravnem
poslu, ki ne vsebuje zemljiškoknjiţnega dovolila, oziroma zasebne listine, ki sicer vsebuje
zemljiškoknjiţno dovolilo, vendar podpis na dovolilu ni overjen, oziroma na podlagi tistega odpravka
notarskega zapisa z zemljiškoknjiţnim dovolilom, ki ni bil sestavljen za vpis v zemljiško knjigo, mora
predlagatelj zaznambe v enem mesecu od izdaje sklepa o dovolitvi predznambe:
ali predlagati vknjiţbo pravice v vrstnem redu predznamovane pravice. V tem primeru mora
seveda listina, ki je podlaga za predlagan vpis izpolnjevati pogoje za vknjiţbo. (npr.
zemljiškoknjiţno dovolilo je sedaj notarsko overjeno),
ali v tem roku vloţiti toţbo, s katero bo zahteval izdajo sodbe, ki nadomešča zemljiškoknjiţno
dovolilo, nato pa v roku dveh mesecev po pravnomočnosti te sodbe, na podlagi te sodbe
predlagati vknjiţbo pravice v predznamovanem vrstnem redu.
2. Če je bila predznamba dovoljena na podlagi nepravnomočne odločbe drţavnega organa, pa se
predznamba opraviči tako, da predlagatelj predznambe v roku dveh mesecev po pravnomočnosti
oziroma dokončnosti te odločbe, predlaga vknjiţbo pravice v vrstnem redu predznamovane pravice. To
pomeni, da je morala odločba drţavnega organa postati pravnomočna oziroma dokončna (predlogu je
torej potrebno priloţiti potrdilo o pravnomočnosti oziroma dokončnosti), da jo je predlagatelj lahko
priloţil svojemu predlogu za vknjiţbo.
3. Če je bila predznamba pridobitve hipoteke dovoljena na podlagi predhodne odredbe, zemljiškoknjiţno
sodišče samo, torej po uradni dolţnosti opravi vknjiţbo in sicer na podlagi sklepa izvršilnega sodišča. V
tem primeru se torej ne vlaga predlog za vknjiţbo hipoteke v vrstnem redu predznamovane hipoteke.
Zamuda roka za opravičitev predznambe
V primeru, da predlagatelj zamudi rok za opravičitev predznambe, to pomeni, da izgubi vrstni red, ki si ga je s
sklepom o dovolitvi predznambe pridobil. Če se po roku za opravičitev predznambe poda predlog za vknjiţbo
predznamovane pravice, ZZK-1 pozna posebno pravilo. Vrstni red zagotovljen s predznambo predlagatelj izgubi
le, če se je najprej začel postopek za izbris predznambe, šele nato pa postopek za vknjiţbo pravice v vrstnem
redu predznamovane pravice. Nasprotno torej, če se postopek za izbris dovoljene predznambe še ni pričel, pa je
predlagatelj po poteku roka podal predlog s katerim je predznambo opravičil, je takšen predlog dovoljen.
Izbris pradznambe
60. člen ZZK-1 govori o primerih izbrisa predznambe, kadar predlagatelj zamudi rok za opravičitev predznambe.
Predlog za izbris predznambe lahko vloţi oseba, ki je zainteresirana, da se dovoljena predznamba izbriše in če
izpoljuje preostale pogoje, ki bodo navedeni v nadaljevanju.
Izbris predznambe pravice se dovoli:
1. če je bil zamujen rok za opravičitev predznambe (rok dveh mesecev, glej 1 in 4. odstavek 53. člen ZZK-
1) in
2. če po stanju vpisov v zemljiški knjigi v trenutku, ko je zemljiškoknjiţno sodišče prejelo predlog za
izbris predznambe, še ni opravljena vknjiţba pravice v vrstnem redu predznamovane pravice.
Predlogu za izbris predznambe je treba priloţiti listino, ki bi bila podlaga za vknjiţbo pravice v vrstnem redu
predznamovane pravice.
Izbris predznambe pravice se dovoli tudi:
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
78
če je bil zamujen rok za opravičitev predznambe (rok enega meseca, glej 2. odstavek 53. člen ZZK-1) in
če po stanju vpisov v zemljiški knjigi v trenutku, ko je zemljiškoknjiţno sodišče prejelo predlog za
izbris predznambe, še ni opravljena vknjiţba pravice v vrstnem redu predznamovane pravice oziroma
do dneva, v katerem je zemljiškoknjiţno sodišče prejelo predlog za izbris predznambe, predlagatelj
predznambe še ni vloţil toţbe s katero bo zahteval izdajo sodbe, ki nadomešča zemljiškoknjiţno
dovolilo.
Postopek
V teh primerih zemljiškoknjiţno sodišče predlog za izbris predznambe pošlje osebi, v korist katere je bila
predznamba dovoljena (navadno je to predlagatelj predznambe). Sodišče to osebo pozove, da v 15 dneh dokaţe,
da predlog za izbris predznambe ni dovoljen. Oseba, v korist katere je bila predznamba dovoljena, mora sodišču
predloţiti dokazila, ki negirajo obstoj dejstev, ki jih navaja predlagatelj izbrisa predznambe. Če oseba, v korist
katere je bila predznamba dovoljena v navedenem roku potrebnih listin ne predloţi, se šteje, da je predlog za
izbris predznambe dovoljen.
4. Zaznamba
Zaznamba je glavni vpis, s katerim se opravi vpis oziroma izbris pravnih dejstev, za katera zakon določa, da se
vpisujejo v zemljiško knjigo. Katera pravna dejstva se vpisujejo v zemljiško knjigo je bilo ţe predhodno
navedeno. Gre torej za tista pravna dejstva, ki so pomembna za trg oziroma promet nepremičnin, niso pa podlaga
za pridobitev pravic.
Učinki zaznambe
Zaznamba ima pravne učinke, ki jih določa zakon. Če zakon v zvezi s posamezno vrsto zaznambe pravnih
učinkov ne ureja, ima zaznamba pravni učinek javne objave pravnega dejstva.
Teorija loči dve vrsti učinkovanja pravnih dejstev:
1. pravna dejstva, ki učinkujejo, ţe s tem, ko nastopijo, torej na podlagi zakona,
2. pravna dejstva, ki učinkujejo šele z vpisom v zemljiško knjigo.
Glede na to, da je zaznamb veliko vrst, se bom v tem prispevku omejila zlasti na sledeče, bolj aktualne
zaznambe. To so zaznamba vrstnega reda, zaznamba spora, zaznamba izvršbe in zaznamba prepovedi odtujitve
in obremenitve.
Zaznamba vrstnega reda
Zaznambo vrstnega reda lahko predlaga zgolj imetnik lastninske pravice oziroma imetnik hipoteke na
nepremičnini. Torej le ti dve osebi lahko podata predlog za vpis zaznambe vrstnega reda v zemljiško knjigo. Ob
tem gre opozoriti, da zaznamba vrstnega reda ni opravljena v korist določene osebe.
ZZK-1 loči med zaznambo vrstnega reda za pridobitev lastninske pravice, zaznambo vrstnega reda pridobitev
oziroma za prenos hipoteke, zaznambo vrstnega reda za pridobitev stavbne pravice in zaznambo vrstnega reda za
pridobitev etaţne lastnine. Bistveni učinek zaznambe vrstnega reda je, da varuje vrstni red pridobitve pravice
(npr. lastninske pravice ali hipoteke), katere vpis bo predlagan pozneje, s trenutkom, od katerega učinkuje ta
zaznamba. To pomeni, da ima zaznamba dejansko enak učinek oziroma funkcijo kot predznamba.
Za zaznambo vrstnega reda sam po sebi zadostuje ţe predlog sam. To pomeni, da lahko le lastnik nepremičnine
oziroma imetnik hipoteke poda predlog za zaznambo vrstnega reda, pri čemer pa mora biti podpis lastnika
oziroma imetnika hipoteke na predlogu overjen. Sklep o dovolitvi zaznambe vrstnega reda sodišča vroči
predlagatelju. Ta sklep je podlaga za vse nadalje vpise. To pomeni, da odpravek sklepa, ki ga dobi predlagatelj
predstavlja listino, ki je pravna podlaga za vknjiţbo lastninske pravice oziroma za morebiten predlog za izbris
zaznambe pred potekom njene veljavnosti. Zaznamba vrstnega reda namreč velja eno leto od izdaje sklepa o
dovolitvi zaznambe.
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
79
Naj izrecno opozorim še na pomen zaznambe vrstnega reda za pridobitev etaţne lastnine. Ta institut je izrednega
pomena pri gradnji za trg – novogradnjah. Rok veljavnosti te zaznambe ni eno leto, temveč tri leta. Zaznamba
vrstnega reda za pridobitev etaţne lastnine je pomembna zato, ker zasleduje funkcijo učinkovitega varstva
kupcev novogradenj pred tveganjem, da bo investitor z njihovo nepremičnino (za katero imajo ţe sklenjeno
prodajno pogodbo) neutemeljeno razpolagal. Nepisano pravilo je, da sklep o zaznambi vrstnega reda, zaradi
zasledovanja varstva kupcev novogradnje, investitor deponira pri notarju. Navadno pri notarju pri katerem je
skladno z Zakonom o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (ZVKSES) tudi podpisal splošne
pogoje prodaje. Sklep o zaznambi vrstnega red je potem podlaga za vknjiţbo lastninske pravice.
Zaznamba spora
Zaznambo spora je mogoče predlagati samo v točno določenih primerih, torej samo v točno določenih sodnih
postopkih, za katere ZZK-1 določa, da se začetek takšnega sodnega postopka zaznamuje v zemljiški knjigi.
Vrste zaznamb spora
Zaznamba spora se glede na vrsto spora, ki je predmet zaznambe, dovoli na podlagi naslednjih listin:
1. zaznamba spora o pridobitvi pravice: na podlagi toţbe oziroma predloga, vloţenega proti lastniku, s
katero toţnik oziroma predlagatelj postopka od sodišča zahteva, da ugotovi obstoj lastninske oziroma
druge pravice, ki jo je pridobil na t.i. izviren oziroma originaren način (npr. priposestovanje, gradnja na
tujem zemljišču ipd.),
2. zaznamba spora o prenehanju pravice: na podlagi toţbe, vloţene proti imetniku druge vknjiţene
pravice, s katero toţnik od sodišča zahteva, da ugotovi prenehanje te pravice (npr. prenehanje hipoteke
zaradi poplačila terjatve),
3. zaznamba spora o določitvi nujne poti: na podlagi predloga za določitev nujne poti, vloţenega proti
imetniku lastninske pravice na sluţeči nepremičnini.
Zaznambo spora lahko predlaga samo toţnik oziroma predlagatelj zgoraj omenjenih postopkov. Zakon
predpisuje tudi vsebino zaznambe. Nepremičnina mora biti v toţbenem zahtevku oziroma v predlogu označena s
parcelno številko in katastrsko občino. Predlogu za zaznambo spora mora biti priloţeno tudi potrdilo pristojnega
sodišča o vloţitvi toţbe oziroma predloga ter podatki o opravilni številki zadeve, pod katero teče postopek.
Učinek zaznambe spora
Zaznamba spora ima za posledico, da sodna odločba, izdana v postopku, v zvezi s katerim je bila dovoljena
zaznamba spora, učinkuje tudi proti osebam, v korist katerih je bila pravica vknjiţena oziroma predznamovana z
učinkom po trenutku, od katerega učinkuje zaznamba spora. Povedano drugače, posledica zaznambe spora je, da
se učinek sodnih odločb, izdanih v teh postopkih, razteza tudi na tretje osebe, ki so pridobile določene
zemljiškoknjiţne pravice po trenutku od katerega učinkuje zaznamba spora. Zaznamba spora torej varuje lahko
tudi vrstni red vknjiţbe.
Rok za vložitev predloga za vknjižbo pravice
Vknjiţbo pravice v vrstnem redu zaznambe spora je treba predlagati v dveh mesecih. Rok dveh mesecev pa teče:
1. če proti odločbi prve stopnje pritoţba ni bila vloţena: od izteka roka za vloţitev pritoţbe,
2. če je bila proti odločbi prve stopnje vloţena pritoţba: od dneva, ko je bila osebi, v korist katere je bila
zaznamba spora dovoljena, vročena odločba sodišča o pritoţbi.
Podobno pravilo kot pri predznambi, velja tudi pri zaznambi spora, če gre za primer ko predlagatelj zamudi rok
za vknjiţbo pravice v vrstnem redu zaznambe spora. Vknjiţba pravice v vrstnem redu zaznambe spora je v tem
primeru dovoljena, če je zemljiškoknjiţno sodišče prejelo ta predlog, pa v trenutku prejema predloga zaznamba
spora še ni bila izbrisana.
Zaznamba izršbe
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
80
Zemljiškoknjiţno sodišče odloči po uradni dolţnosti o zaznambi sklepa o izvršbi, s katerim je izvršilno sodišče
dovolilo izvršbo na nepremičnino, na podlagi obvestila izvršilnega sodišča. Obvestilu iz prejšnjega stavka mora
biti priloţen sklep o izvršbi. V zaznambi izvršbe se navede izvršilno sodišče, datum in opravilna številka sklepa
o izvršbi, ki je podlaga za zaznambo izvršbe, in podatki o upniku, na čigar predlog je bil izdan sklep o izvršbi
(oseba, v korist katere je zaznamba izvršbe dovoljena).
Navedeno pomeni, da se zaznamba izvršbe opravi šele z izdajo sklepa o izvršbi na nepremičnino in ne ţe z
vloţitvijo predloga za izvršbo. V preteklosti se je ta institut izigral in so upniki v zavarovanje svojih pravic, ko
so vloţili predlog za izvršbo, istočasno vlagali tudi predlog za zaznambo izvršbe. Posledica tega dejstva je, da v
zemljiški knjigi še danes obstajajo številne t.i. "fantomske" plombe, ki pa dejansko ne odraţajo realnega stanja
začetka izvršilnih postopkov.
Učinki zaznambe izvršbe
Zaznamba izvršbe ima za posledico, da upnik, na čigar predlog je bil izdan sklep o izvršbi, z zaznambo izvršbe
na podlagi tega sklepa pridobi na nepremičnini hipoteko, ki učinkuje od trenutka, od katerega učinkuje zaznamba
izvršbe, če ni hipoteke pridobil ţe prej. Natančnejše učinke zaznambe izvršbe, ki so za ta prispevek preobširni,
pa so navedeni v 3. in 4. odstavku 87. člena ZZK-1 ter v 88. členu ZZK-1.
Sklep o izročitvi nepremičnine kupcu
Ko je izvršba na nepremičnino enkrat ţe v fazi prodaje in posledično izvršilno sodišče v postopku izvršbe izda
sklep o izročitvi nepremičnine kupcu, ta pa postane pravnomočen, izvršilno sodišče zemljiški knjigi posreduje
obvestilo o pravnomočnosti tega sklepa Zemljiškoknjiţno sodišče na podlagi tega obvestila po uradni dolţnosti
odloči o vknjiţbi lastninske pravice v korist kupca.
Izbris zaznambe izvršbe
Po uradni dolţnosti zemljiškoknjiţno sodišče na podlagi obvestila izvršilnega sodišča dovoli tudi izbris
zaznambe izvršbe:
če je bil sklep o izvršbi, ki je podlaga za zaznambo, razveljavljen zavrnjen ali zavrţen,
če je bila izvršba ustavljena zaradi umika predloga za izvršbo.
Zaznamba prepovedi odtujitve in obremenitve
Zemljiškoknjiţno sodišče po uradni dolţnosti odloči o zaznambi prepovedi odtujitve in obremenitve
nepremičnine oziroma pravice na nepremičnini, ki je vpisana v zemljiški knjigi. Podlaga za zaznambo prepovedi
odtujitve in obremenitve je začasna odredba, izdana v zavarovanje denarne oziroma nedenarne terjatve proti
lastniku nepremičnine oziroma imetniku drugih stvarnih pravic, ki so predmet začasne odredbe. Da pa se
zemljiškoknjiţno sodišče sploh seznani z obstojem začasne odredbe mora sodišče, ki je izdalo začasno odredbo o
tem dejstvu zemljiškoknjiţno sodišče obvestiti, obvestilu pa priloţiti sklep o začasni odredbi.
Učinki zaznambe prepovedi odtujitve in obremenitve
Posledica zaznambe prepovedi odtujitve in obremenitve je, da je lastnik oziroma imetnik druge stvarne pravice
omejen v razpolaganju s svojo lastninsko oziroma drugo stvarno pravico.
Lastnik
To konkretno pomeni, da če se zaznamba prepovedi odtujitve in obremenitve nanaša na lastnika, je ta zaznamba
ovira za dovolitev naslednjih vpisov proti lastniku, ki bi začeli učinkovati po trenutku, od katerega učinkuje ta
zaznamba:
1. vknjiţbe pridobitve pravic na podlagi zasebne listine oziroma listine sestavljene v notarskem zapisu, ki
vsebuje zemljiškoknjiţno dovolilo, če je bil podpis na zemljiškoknjiţnem dovolilu overjen po trenutku,
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
81
od katerega učinkuje zaznamba prepovedi odtujitve in obremenitve, oziroma če je bil notarski zapis
sestavljen po tem trenutku,
2. predznambe pridobitve pravic na podlagi zasebne listine oziroma notarskega zapisa o pravnem poslu, ki
ne vsebuje zemljiškoknjiţnega dovolila oziroma zasebne listine, ki sicer vsebuje zemljiškoknjiţno
dovolilo, vendar podpis na dovolilu ni overjen oziroma tistega odpravka notarskega zapisa z
zemljiškoknjiţnim dovolilom, ki ni bil sestavljen za vpis v zemljiško knjigo,
3. zaznambe vrstnega reda za pridobitev lastninske pravice oziroma hipoteke.
Način pridobitve zemljiškoknjižnega dovolila
Kaj je zemljiškoknjiţni izpisek? Zemljiškoknjiţni izpisek je listina na kateri so zapisani podatki o določeni
nepremičnini in sicer podatki o vrsti nepremičnine, njeni površini, lastninski pravici in drugih stvarnih pravicah
na tej nepremičnini. Zemljiškoknjiţni izpisek je torej dokument, s katerim imetnik lastninske ali drugih stvarnih
pravic izkaţe svojo pravico na nepremičnini nasproti tretjim osebam.
Kako se zemljiškoknjiţni izpisek pridobi? Zemljiškoknjiţni izpisek se lahko pridobi osebno na zemljiški knjigi,
kjer je vpisana nepremičnina, ki vas zanima. Lahko se pridobi tako, da se izpolni obrazec oziroma zahtevek za
pridobitev zemljiškoknjiţnega izpiska in se ga skupaj s sodno takso pošlje po pošti na pristojno sodišče. Veliko
elegantnejši in predvsem časovno hitrejši način pridobitve zemljiškoknjiţnega izpiska pa je moţen od leta 2004.
Zemljiškoknjiţni izpisek se namreč lahko pridobi tudi preko spleta.
Na portalu slovenskega sodstva (http://www.sodisce.si/) si izberete povezavo zemljiška knjiga ter nato povezavo
naročilo. Da boste lahko uspešno prišli do zemljiškoknjiţnega izpiska se morate na portalu registrirati. Sodišče
vam posreduje geslo, ki vam omogoča vstop v zemljiško knjigo. Po prijavi izberete sodišče, kjer leţi
nepremičnina, katastrsko občino in parcelno številko. V nadaljevanju izberete zemljiškoknjiţne liste (list A
vsebuje podatke o nepremičnini, list B podatke o lastniku, list C podatke o bremenih in drugih stvarnih pravicah
na nepremičnini), ki vas zanimajo, izberete ali vas zanima reden ali historičen - zgodovinski izpisek in kakšno
vrsto izpiska ţelite, elektronskega ali overjeni. Če boste izbrali overjenega, vam bo ta poslan po pošti. V
nadaljevanju boste morali za izpisek plačati še sodno takso. Zemljiška knjiga za sedaj omogoča le plačilo preko
monete. Po uspešnem plačilu vam bo zemljiška knjiga elektronski izpisek posredovala na vaš elektronski naslov.
Izpisek pa se nahaja tudi na portalu zemljiške knjige pod rubriko vpogled.
V vseh primerih morate seveda poznati osnovne podatke o nepremičnini za katero se zanimate. To je parcelna
številka in katastrska občine, kjer ta nepremičnina leţi.
Stvarne napake pri izvedbi gradbe
Namen tega sestavka je s praktičnega in teoretičnega vidika predstaviti gradbeno pogodbo v
luči izvajalčeve odgovornosti za pravne napake svojega izpolnitvenega ravnanja.
V tem okviru bomo najprej shematsko predstavili odgovor na vprašanje, kaj so in kakšne
sploh so napake v izpolnitvi, kot klasičnega obligacijskega razmerja. Nato se bomo
osredotočili na vrste napak pri gradnji, načinu grajanja stvarnih napak ter pregledali vrste
jamčevalnih zahtevkov. Ker je posebnost gradbene pogodbe oziroma napak pri gradnji,
solidnost gradnje, bomo na kratko predstavili tudi v čem so posebnosti te zakonodajne
ureditve.
Vsa zgoraj navedena področja prikazujemo tudi s praktičnega vidika in sicer v tem članku
podajamo nekatere vodilne primere, ki so jih na tem področju obravnavala slovenska sodišča.
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
82
Po prikazu tega ozkega, vendar v praksi pomembnega pravnega področja upamo, da bodo
naši bralci dobili vsaj nekaj namigov, kako se v praksi izogniti neugodnim pravnim
situacijam, ki so povezani z gradnjo objektov.
Gradbena pogodba
Definicija
Gradbena pogodba je podjemna pogodba, s katero se izvajalec zavezuje, da bo po določenem
načrtu v dogovorjenem roku zgradil določeno gradbo na določenem zemljišču ali, da bo na
takem zemljišču oziroma na ţe obstoječem objektzu izvedel kakšna druga gradbena dela,
naročnik pa se zavezuje, da mu bo za to plačal določeno ceno (prvi odstavek 649. člena
Obligacijskega zakonika; OZ).
Podvrsta podjemne pogodbe
Kot izhaja iz same zakonske definicije gradbene pogodbe, je gradbena pogodba podvrsta
podjemne pogodbe. Navedena značilnost gradbene pogodbe je ključna tudi za vprašanje, s
katerim se v tem sestavku ukvarjamo, saj se, kot bo pojasnjeno v naslednjem razdelku, tudi za
odgovornost za napake gradbe uporabljajo ustrezna določila OZ o podjemni pogodbi.
Posebnost gradbene pogodbe
Posebnost gradbene pogodbe je ravno v izpolnitvenem ravnanju izvajalca, t.j. izgradnja
objekta oziroma oprava drugih gradbenih del, katerih izvedba zahteva večja in zahtevnejša
dela. Prav specifičnost izpolnitvenega ravnanja pa je tista, ki omogoča razlikovanje med
gradbeno in podjemno pogodbo.
Zaradi navedene specifike so se na gradbenem področju oblikovala najrazličnejša pravna in
poslovna pravila, ki strankam gradbene pogodbe omogočajo učinkovito zasledovanje
interesov, ki bi pripeljali do (poenostavljeno rečeno) postavitve gradbe.
Kljub dejstvu, da to sicer ni predmet tega članka, smo vam zaradi laţjega razumevanja
obravnavane problematike, dolţni pojasniti nekatere bistvene značilnosti gradbene pogodbe.
Bistvene značilnosti
Najprej je potrebno poudariti, da je gradbena pogodba obligacija uspeha. Prav zaradi takšne
narave obligacijskega razmerja, izvajalec pridobi pravico do plačila za svoje delo samo, če
opravi (dokonča) posel za katerega se je zavezal z gradbeno pogodbo.
Tveganje (nepravilne) izpolnitve svojega izpolnitvenega ravnanja je torej na izvajalcu,
prevzeto tveganje pa je, glede na zahtevnost gradnje, bistveno večje kot pri podjemni
pogodbi.
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
83
Končne lastnosti zgrajenega objekta so nenazadnje pomembne, kot bomo videli v
nadaljevanju, tudi pri presoji stvarnih napak izpolnitve. Rezultat gradbene pogodbe je objekt,
ki ima lastnost trajne dobrine, trajnost dobrine pa je tudi vzrok za določitev daljših
jamčevalnih rokov za napake v solidnosti gradnje.
V čem se razlikuje od podjemne pogodbe?
Bistvena lastnost gradbene pogodbe, po kateri se le-ta tudi kvalitativno razlikuje od podjemne
pogodbe je ta, da je zgraditev objekta oziroma izvedba drugih gradbenih del, bistveno
zahtevnejša od del, ki so predmet podjemne pogodbe.
Navedena okoliščina je nadalje vzrok za dejstvo, da so pogodbene stranke "prisiljene" v daljše
poslovne odnose, kar seveda tudi povečuje poslovna tveganja, ki so jim stranke gradbene
pogodbe izpostavljene.
Splošno o napakah izpolnitve
Splošni del OZ pozna predvsem dva načina kršitve obveznosti.
Zamuda
Kršitev obveznosti je lahko v tem, da stranka obveznosti ne izpolni, s čimer nastopi pravno
stanje, ki ga OZ imenuje zamuda. Sankcija za zamudo je objektivna in omogoča nasprotni
stranki, da odstopi od pogodbe, pri denarnih obveznostih pridobi pravico zahtevati zamudne
obresti, v primeru subjektivne odgovornosti za zamudo pa nastanejo lahko tudi odškodninske
obveznosti in obveznosti plačila pogodbenih kazni.
Nepravilna izpolnitev
Poleg navedenega OZ pozna tudi nepravilno izpolnitev. V splošnem bi nepravilno izpolnitev
lahko definirali kot izpolnitev, ki je bila sicer opravljena, vendar ne ustreza pogodbeno
pričakovanim interesom pogodbenih strank. Takšen pojav zakon imenuje stvarne napake, ki
imajo za posledico dolţnikove (v našem primeru izvajalčeve) jamčevalne obveznosti.
Po samem zakonu je institut odgovornosti za stvarne namenjen t.i. odplačnim pravnim poslom
(prvi odstavek 101. člena OZ), kamor, glede na definicijo iz prvega odstavka 649. člena OZ,
sodi tudi gradbena pogodba (naročnik je namreč izvajalcu dolţan plačati določeno ceno za
izvedeno gradbo).
Poleg instituta stvarnih napak, OZ omogoča upniku, da v primeru, kadar zoper dolţnik
uveljavlja kakršnekoli jamčevalne zahtevke, od dolţnika zahteva tudi povračilo škode, ki je
zaradi teh napak nastala.
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
84
Ker je namen tega članka obravnavati tematiko napak pri gradnji, se bomo podrobneje
posvetili institutu jamčevanja (odgovornosti, op. C. D.) za stvarne napake v posameznih
kasnejših poglavjih.
Gradbena pogodba: obligacija uspeha ali obligacija prizadevanja
1. Obligacija uspeha
Namen
Predmet obveznosti v obligacijskem razmerju je lahko garancija stranke, da bo dosegla
določeni uspeh (t.i. obligacija uspeha). Pri tovrstni obligaciji ni namen naročnika doseči, da si
nasprotna stranka zgolj prizadeva za dosego pogodbeno dogovorjenega cilja (npr. da si
prizadeva postaviti določeno zgradbo po principu "kar po pa bo"), temveč naročnik
(utemeljeno) pričakuje, da bo določeni cilj doseţen (da bo zgradba tudi dejansko postavljena)
in da bo ta cilj doseţen brez stvarnih napak (pravilna izpolnitev).
Predmet obveznosti
Predmet obveznosti stranke pri obligaciji uspeha torej ni zgolj to, da delo opravlja, temveč to,
da delo tudi dokonča in to popolnoma v skladu z naročnikovimi interesi. Popolnoma jasno je
torej, da je v tem primeru tveganje uspeha celotnega posla na strani tiste stranke, ki mora
opraviti določeno izpolnitev.
Dokončanje posla skladno z interesi naročnika je tudi tisti element, ki bo sproţil naročnikovo
obveznost plačila. Dokler namreč obveznost izvajalca ni (v celoti) izpolnjena, naročnik ni
dolţan (v celoti) plačati za opravljeno delo.
Lastnosti obligacije uspeha
Lastnosti obligacije uspeha imata tako gradbena kot tudi podjemna pogodba. Naročniku je
namreč v obeh primerih (s pravnega vidika) popolnoma vseeno, koliko dela je izvajalec
vloţil, na kakšen način je izvajalec opravljal delo, s kakšnimi sredstvi, ipd… Bistveno je v
obeh primerih torej zgolj vprašanje ali je bilo delo dejansko dokončano in ali ima delo
dogovorjene (in pričakovane) lastnosti.
2. Obligacija prizadevanja
Bistvena razlika
Drugače pa je v primeru, če ima obligacija (zaveza) stranke lastnosti obligacije prizadevanja.
Bistvena razlika z obligacijo uspeha se v prvi vrsti kaţe v tem, da je v primeru obligacije
prizadevanja riziko uspeha (torej tveganje posla) na naročniku in ne na izvajalcu.
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
85
Prav ta razlika pa je vzrok za naslednjo posledico, ki je v tem, da obveznost plačila stranki
nastane ne glede na rezultat opravljenega dela, seveda pod pogojem, da izpolnitveni stranki ni
mogoče očitati nezadostne skrbnosti in s tem povezane odškodninske odgovornosti.
Tipičen primer obligacije prizadevanja je npr. pogodba o naročilu (766. do 787. člen OZ). V
tem primeru gre namreč za zavezo stranke, da bo delo opravila z ustrezno strokovno
(pričakovano) skrbnostjo, pri čemer pa sama ne odgovarja za rezultate svojega dela (npr.
zastopanje stranke s strani odvetnika v sodnem postopku ali pa zdravniško zdravljenje). V tem
primeru je torej pogodbena stranka dolţna storiti zgolj toliko, da ji ni mogoče očitati, da ni
ravnala s skrbnostjo, ki se od nje zahteva.
Navedeno vprašanje, torej ali je gradbena pogodba obligacija uspeha ali obligacija
prizadevanja, ni zgolj nepotrebno teoretiziranje, temveč je prav navedeno ključen vzvod
zakonodajalca, zaradi katerih je institut stvarnih napak v gradbeni pogodbi sploh vključen v
besedilo zakona.
Tako je na primer Višje sodišče v Celju s sodbo opr. št. Cp 781/2003, z dne 03.02.2005,
odločilo, da je izvajalčeva storitvena obveznost pravilno opravljena, če ima gradbeno delo
lastnosti, ki so bile dogovorjene oz. lastnosti, ki jih po pravilih stroke mora imeti. Če končni
rezultat teh lastnosti nima, je zaključilo, je izpolnitev nepravilna in izvajalec odgovarja
naročniku za nepravilno izpolnitev, ne glede na to s kakšno skrbnostjo je dela opravljal. S tem
je zavrnilo očitek toţene stranke, da le-ta ni strokovnjak na gradbenem področju in, da je bilo
z njegove strani (in po njegovi presoji) delo opravljeno kvalitetno.
Stvarne napake
1. Pojem stvarnih napak
Obligacijski zakonik v 660. členu glede stvarnih napak gradbe napotuje na uporabo ustreznih
zakonskih določil o stvarnih napakah pri podjemni pogodbi (633. člen in naslednji), razen v
primeru posebne odgovornosti izvajalca in projektanta za solidnost gradbe (662. do 665.
člen).
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
86
Uporaba določil
Čeprav je gradbena pogodba vrsta podjemne pogodbe, se določila o stvarnih napakah pri
podjemni pogodbi uporabljajo smiselno glede na posebnosti gradbene pogodbe oz. posebnosti
vsakokratnih razmerij med strankama gradbene pogodbe, ki jih določa predvsem vrsta gradbe,
način gradnje in uporabljeni material.
Kaj je stvarna napaka?
Ker OZ niti v poglavju o podjemni niti v poglavju o gradbeni pogodbi ne definira pojma
stvarne napake, se je potrebno smiselno opreti na določila o stvarnih napakah pri prodajni
pogodbi (459. člen OZ), ki jo dopolnjuje sodna praksa slovenskih sodišč.
Najpreprostejši odgovor je, da ima gradba stvarno napako, če je izdelana v nasprotju s
pogodbo, projektno in tehnično dokumentacijo, pravili gradbene stroke (gradbenimi
standardi) in običaji, posledično pa nima lastnosti in odlik, ki so potrebne za njeno običajno
rabo ali promet oz. za posebno rabo (npr. objekt ni energetsko varčen, ipd.).
Odgovornost za napake
Odgovornost za stvarne napake je na strani izvajalca, razen v primerih, za katere ne
odgovarja. Za uveljavitev jamčevalnih zahtevkov zoper izvajalca mora naročnik o
ugotovljenih stvarnih napakah pravočasno – v zakonsko določenem roku obvestiti naročnika.
2. Napake materiala
Eden izmed pogostih vzrokov za stvarno napako gradbe je uporabljeni material. V pogodbah
sta redko specificirana vrsta ali proizvajalec materiala (oz. celo točno določene lastnosti
materiala), ki ga bo izvajalec uporabil pri gradnji (npr. cement, opeka, beton, razne cevi,
barve, laki, ipd.).
Izbira materiala
Najpogosteje je izbira materiala prepuščena izvajalcu, pri čemer je v pogodbi ponavadi
abstraktno določena le kvaliteta, ali pa se pogodbeni stranki sklicujeta na "standarde gradbene
stroke" oz. izvajalcu nalagata izbiro materiala s "skrbnostjo dobrega gospodarstvenika" ali
"skrbnostjo dobrega strokovnjaka".
Jamstvo za material
Naročniki, ki materiala ne dobavijo sami, so zato velikokrat na milost in nemilost prepuščeni
izvajalcem del in njihovemu poznavanju ter spoštovanju predpisov in standardov. Izvajalec v
takem primeru naročniku seveda jamči za ustrezno kakovost uporabljenega materiala, odvisno
od pogodbenega določila.
Dogovor o materialu
Če se pogodbeni stranki v pogodbi ne dogovorita o vrsti in kakovosti materiala, mora
izvajalec priskrbeti in uporabiti material srednje kakovosti (1. odstavek 621. člena OZ), to je
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
87
take vrste in kakovosti, ki zagotavlja predpisano kakovost del, ob upoštevanju gradbenih
predpisov, pravil gradbene stroke (standardi) in običajev.
Zahteva naročnika po materialu
Naročnik lahko material izbere tudi sam. Izvajalec ga je na podlagi 625. člena OZ dolţan
opozoriti na neprimernost in napake izbranega oz. naročenega materiala, ki jih je opazil oz. bi
jih moral opaziti (ravnanje dobrega strokovnjaka).
Če je naročnik zahteval, naj stvar izdela iz materiala z napakami, na katere ga je izvajalec
opozoril, mora izvajalec ravnati po zahtevi naročnika, razen če je očitno, da material ni
primeren za naročeno delo, ali če bi izdelava iz zahtevanega materiala lahko škodila
izvajalčevemu ugledu; v tem primeru izvajalec lahko tudi odstopi od pogodbe.
Če izvajalec kljub očitno neprimernemu ali nekvalitetnemu materialu in zahtevi naročnika
vseeno sprejme posel, gredo morebitne stvarne napake deloma na njegov, deloma pa na
naročnikov račun, naročnik pa ni upravičen do povračila škode in dodatnih stroškov za
odpravo pomanjkljivosti.
Kdaj ima gradba stvarno napako?
Gradba ima stvarno napako:
če je izdelana iz drugega materiala, kot je bilo dogovorjeno (oz. kot zahtevajo
standardi in običaji, če material ni bil dogovorjen),
če je sicer uporabljen dogovorjeni material, vendar z drugačno kvaliteto ali
tehnološkimi lastnostmi od dogovorjenih oz. pričakovanih glede na običajne ali
posebne lastnosti naročene gradbe, ki so bile izvajalcu znane (npr. oblika, debelina,
barva, trdnost, proţnost, obstojnost, odpornost na različne notranje in zunanje
dejavnike, ipd.) ali bi morale biti znane, to pa vpliva na dogovorjene ali pričakovane
lastnosti gradbe.
Uporaba drugega materiala
V primeru izdelave gradbe iz drugega materiala od pogodbeno dogovorjenega gre lahko za
uporabo slabšega, enakovrednega ali boljšega materiala. Ni dvoma, da uporaba slabšega
materiala poleg kršitve pogodbe predstavlja tudi stvarno napako, saj slabši material ţe po
definiciji ne dosega kakovosti ter lastnosti dogovorjenega - boljšega materiala. Posledično
tudi gradba nima dogovorjenih lastnosti in odlik, ki so potrebne za njeno običajno oz. posebno
rabo.
Enakovrednost materialov
Če izvajalec uporabi drug material od dogovorjenega, ki pa je po svoji kvaliteti in lastnostih,
pa tudi cenovno popolnoma enakovreden dogovorjenemu materialu, je presoja o stvarni
napaki odvisna predvsem od vpliva materiala na vrsto, namen oz. rabo gradbe.
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
88
Čeprav zaradi uporabe enakovrednega drugega materiala gradba ni zgrajena z napako, ima
naročnik do izvajalca lahko odškodninski zahtevek, če naročniku zaradi uporabe drugega
materiala nastane škoda.
Če izvajalec uporabi boljši material
Posebno vprašanje pa nastopi, če izvajalec uporabi drug material, ki je po svoji kvaliteti in
lastnostih boljši od dogovorjenega materiala in ki vpliva na to, da so končne lastnosti gradbe
boljše od pogodbeno dogovorjenih. Na prvi pogled bi bil naročnik lahko zadovoljen (še
posebej ob predpostavki, da se izvajalec drţi pogodbeno dogovorjene cene), kaj pa, če je z
uporabo drugačnega boljšega materiala gradba za naročnika postala neuporabna oz. je njena
uporabnosti zmanjšana?
Uporabnost drugačnega materiala
V tem primeru lahko govorimo o stvarni napaki, če gradba nima lastnosti, ki so potrebne za
običajno rabo ali promet ali če nima lastnosti, ki so potrebne za posebno rabo in je bilo to
izvajalcu znano (pogodba) oz. bi mu moralo biti znano glede na vse okoliščine posla, ki
izhajajo iz pogodbenih določil, standardov, vrste, namena in uporabe gradbe ter drugih
okoliščin, prisotnih pred in po sklenitvi gradbene pogodbe.
Ob navajanju napak materiala, ki imajo za posledico stvarno napako gradbe, velja ponovno
opozoriti še na praktično razlikovanje med gradbeno in podjemno pogodbo.
V praksi velikokrat prihaja do zamenjave običajne podjemne pogodbe z gradbeno, kar pa ima
lahko usodne pravne posledice. Razna popravila, adaptacije stanovanj, polaganje ploščic,
beljenje in druga podobna opravila ne zapadejo v zakonski dejanski stan obveznosti izvajalca
pri gradbeni pogodbi, temveč pod pravila o podjemni pogodbi.
3. Napake v projektu
Uporabljeni material seveda ni edini vzrok za stvarne napake gradbe; pogosto je stvarna
napaka posledica malomarno ali nestrokovno opravljenega dela v nasprotju s pogodbenimi
določili, predpisi, pravili gradbene stroke in običaji.
Kako mora ravnati izvajalec?
Poznavanje gradbenih predpisov, pravil gradbene stroke (standardov) in običajev namreč sodi
v poklicno sfero izvajalca del, kar od njega zahteva ravnanje s skrbnostjo dobrega
strokovnjaka skladno z 2. odstavkom 6. člena Obligacijskega zakonika. Pri konkretni
izpolnitvi pogodbenih obveznosti mora izvajalec upoštevati tudi projektno in tehnično
dokumentacijo, ki je bila podlaga za pridobitev gradbenega dovoljenja (glej 35. člen Zakona o
graditvi objektov).
Škoda in odgovornost
Izvajalec gradbenega objekta naročniku tudi sam odgovarja za škodo, če glede na vse
okoliščine ni ugotovil napake ali nepravilnosti v projektu, ki bi jo moral ali mogel ugotoviti.
Odgovornost velja tudi za projektanta. Izvajalec mora o ugotovljenih napakah v projektu
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
89
opozoriti naročnika, sicer odgovarja za škodo, čeprav je projekt priskrbel naročnik. Opozorilo
mora biti jasno in izčrpno. Če naročnik vztraja pri neustreznem projektu, izvajalec lahko od
pogodbe odstopi.
4. Vrste stvarnih napak
Vrste napak
Izvajalec odgovarja naročniku posla tako za očitne kot za skrite napake gradbe. Med seboj se
očitne in skrite napake ne razlikujejo le po moţnostih prepoznave, temveč tudi glede
prekluzivnih zakonskih rokov, v katerih mora naročnik obvestiti izvajalca o ugotovljenih
napakah in uveljavljati jamčevalne zahtevke.
Očitne napake
Naročnik mora takoj, ko je to po običajnem teku stvari mogoče, pregledati gradbo. Očitne
napake so tiste, ki jih naročnik ob takem pregledu opazi ali bi jih moral opaziti. Šteje se, da bi
moral opaziti tiste napake, ki jih ne bi spregledal skrben človek s poprečnim znanjem in
izkušenostjo človeka enakega poklica in stroke kot naročnik (smiselna uporaba 2. odstavka
460. člena OZ). Če je naročnik pravna oseba, se zmoţnosti prepoznave očitnih napak presoja
po osebah, ki za pravno osebo opravijo pregled gradbe (npr. pooblaščenci, delavci, tretje
osebe).
Skrite napake
Skrite napake gradbe so take napake, ki jih ob običajnem pregledu stvari ni mogoče odkriti in
se pokaţejo šele kasneje ali pa so odkrite naknadno s posebnim pregledom stvari. Skrita
napaka je torej ob izročitvi stvari navadno ţe obstajala, je pa bila nezaznavna.
Druga moţnost pa je, da napaka ob izročitvi in prevzemu del sploh še ne obstaja, temveč se
pojavi kasneje, pri čemer se ugotovi, da je (neposreden) vzrok te napake obstajal ţe ob
izročitvi in prevzemu del. Tudi za te napake velja, da ob navedenih predpostavkah
prevzemnik gradbe zanje odgovarja enako, kot za očitne napake.
5. Dolţnost obveščanja o napakah
Po odkritju običajnih ali skritih napak gradbe je bistveno, da naročnik pravočasno v zakonsko
določenih rokih o napaki obvesti izvajalca, razen v primeru zakonsko določenih izjem.
Dolţnost naročnika
Naročnik je dolţan pregledati opravljeno delo takoj, ko je po običajnem teku stvari to
mogoče. Izvajalec lahko naročnika po končanem delu tudi sam pozove, naj pregleda in
prevzame gradbo. Če naročnik po pozivu izvajalca tega brez utemeljenega razloga ne ţeli
storiti, se šteje, da je gradba vseeno prevzeta.
Odkritje napake
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
90
Ob odkritju običajne napake mora naročnik nemudoma obvestiti izvajalca (633. člen OZ). Če
je izvajalec prisoten ob pregledu gradbe, ga mora naročnik obvestiti na licu mesta, sicer pa še
isti dan oz. naslednji delovni dan, če je dan pregleda nedelja, praznik ali drug dela prost dan.
Sestava zapisnika
Zakon ne določa oblike obvestila. O ugotovljenih napakah je priporočljivo sestaviti zapisnik
in ga skupaj s pisnim obvestilom o napaki proti potrdilu o prejemu oz. s poštno povratnico
vročiti naročniku. Veljavno je tudi ustno obvestilo, vendar je v primeru spora teţje dokazovati
njegov obstoj in pravočasnost (ustno obvestilo se v pravdi lahko dokazuje s pričami ali na
drug način).
Po pregledu in prevzemu opravljenega dela izvajalec ni več odgovoren za napake, ki jih je
bilo mogoče opaziti pri običajnem pregledu, razen če je zanje vedel, pa jih naročniku ni
pokazal. Oboje velja tudi pri prej navedeni domnevi, da je bil prevzem in pregled opravljen,
če se naročnik ne odzove na izvajalčevo povabilo k pregledu in prevzemu gradbe.
Obvestilo o skriti napaki
O skriti napaki mora naročnik na enak način obvestiti izvajalca najkasneje v roku enega
meseca od dne, ko je bila napaka odkrita (subjektivni rok). Po dveh letih od prevzema
opravljenega posla se naročnik ne more več sklicevati na skrite napake (634. člen OZ).
Prekluzivnost roka
Navedeni rok je prekluziven, kar pomeni, da ga ni mogoče podaljšati, njegova zamuda pa ima
za posledico izgubo vseh pravic naročnika do izvajalca iz naslova odgovornosti za stvarne
napake.
Sodna uveljavitev napake
Naročnik, ki je izvajalca pravočasno obvestil o napakah, po enem letu od tega obvestila ne
more več sodno uveljavljati svoje pravice (1. odstavek 635. člena OZ). To pomeni, da mora
naročnik v roku enega leta od vročitve obvestila izvajalcu zoper njega vloţiti toţbo, sicer je
ne bo mogel več (razen izjemoma, kot bo napisano v nadaljevanju). Izvajalec bo lahko tudi po
poteku enoletnega roka od obvestila še vedno lahko odpravil napako, prav tako bosta stranki
lahko sklenili poravnavo.
V praksi so pogosti primeri, da naročnik sicer pravočasno obvesti izvajalca o napaki, izvajalec
pa razen obljube o odpravi napake ne stori ničesar, po poteku enega leta pa zoper naročnika
vloţi toţbo na plačilo obveznosti. V tem primeru se naročnik (tudi po poteku enoletnega roka)
lahko uspešno obrani z ugovorom zoper zahtevek izvajalca za plačilo tako, da uveljavlja svojo
pravico do zniţanja plačila in do povračila škode (2. odstavek 635. člena OZ).
Pravica do uveljavljanja izvajalčeve odgovornosti
Kljub zamudi navedenih subjektivnih in objektivnih rokov naročnik ne izgubi pravice do
uveljavljanja izvajalčeve odgovornosti iz naslova stvarnih napak. To velja v dveh primerih:
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
91
če je bilo izvajalcu znano ali mu ni moglo ostati neznano, da ima gradba napake ali
če je izvajalec s svojim ravnanjem zavedel naročnika, da le-ta svojih pravic ni
pravočasno uveljavil (636. člen OZ).
To pravilo ščiti naročnika pred nepoštenimi dejanji izvajalca, s katerimi bi se slednji skušal
izogniti svojim pogodbenim in zakonskim obveznostim.
V vsakem konkretnem primeru pa je potrebno ob ugotovitvi, da ima gradba napake, s
pomočjo pravnih in gradbenih strokovnjakov ugotoviti, ali gre za očitno ali skrito napako ali
za napako, ki vpliva na solidnost gradbe. Subjektivni in objektivni roki, v katerih mora
naročnik o napaki obvestiti izvajalca in svoje pravice pred sodiščem, so pri naštetih vrstah
napak različni.
Višje sodišče v Ljubljani je s sodbo Cpg 1354/93 z dne 28.09.1994 v primeru napak na strehi
gradbe, zaradi katerih streha hitreje propada, kot je to običajno, vendar pa zaradi njih ne
prepušča vode, odločilo, da gre za stvarno napako, ne pa za napako, ki zadeva solidnost
gradnje.
Če je izvajalec po obvestilu naročnika začel odpravljati napake, se kasneje ne more več
sklicevati na to, da obvestilo ni bilo pravočasno, da toţba ni bila vloţena v predpisanem roku
in da so stroški za odpravo napak pretirani.
6. Jamčevalni zahtevki
V nadaljevanju bodo predstavljeni jamčevalni zahtevki naročnika v primeru različnih vrst
napak:
odprava napake,
odstop od pogodbe,
zniţanje cene,
povračilo škode.
Odprava napake
Naročnik, ki je pravilno obvestil podjemnika, da ima izvršeno delo neko napako, lahko
zahteva od njega, da mu napako odpravi, in mu za to določi primeren rok. Pravico ima tudi do
povračila škode, ki mu je zaradi tega nastala.
Zakon namenoma ne določa dolţine roka, v katerem mora izvajalec odpraviti napako, saj so
ţivljenjski primeri med seboj tako različni, da jih ne bi bilo mogoče vkalupiti v en sam rok.
Pri določanju roka je zato v vsakem posameznem primeru potrebno upoštevati številne
okoliščine, kot so kraj, čas, vrsta gradbe, tehnična zapletenost gradnje in odprave napake,
razpoloţljivost materiala, ipd.
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
92
Zniţanje cene
Če bi odprava napake zahtevala pretirane stroške, jo izvajalec lahko odkloni, vendar ima v
tem primeru naročnik po svoji izbiri pravico zniţati plačilo ali odstopiti od pogodbe, in pa
pravico do povračila škode (637. člen OZ).
Plačilo se zniţa v razmerju med vrednostjo izvršenega dela ob sklenitvi pogodbe brez napake
in vrednostjo, ki bi jo tedaj imelo izvršeno delo z napako (640. člen OZ). V pravdi se
vrednosti ugotavljajo in dokazujejo s pomočjo izvedencev.
Odstop od pogodbe
Če ima opravljeni posel tako napako, da je delo neuporabno, ali če je opravljeno v nasprotju z
izrecnimi pogodbenimi pogoji, lahko naročnik odstopi od pogodbe in zahteva povračilo
škode, ne da bi prej zahteval odpravo napake (638. člen OZ).
Gre za poseben primer odstopa od gradbene pogodbe, ki naročniku omogoča radzrtje
pravnega razmerja in sklenitev pogodbe z novim izvajalcem, ki bo odpravil napako oz. izdelal
novo gradbo.
Ali naročnik lahko odpravo napake zaupa drugemu izvajalcu? Da, vendar praviloma le,
če izvajalec tudi po izteku primernega roka za odpravo napak le-te ni odpravil oz. sploh ni
pristopil k odpravi napake. Po poteku primernega roka naročnik lahko napako po lastni izbiri
na račun izvajalca odpravi sam ali po drugem izvajalcu, lahko pa tudi zniţa plačilo ali odstopi
od pogodbe.
Moţnosti za odpravo napake
Na voljo ima torej tri moţnosti. Pred potekom primernega roka za odpravo napake lahko
napako odpravi sam le, če je očitno, da je izvajalec ne bo odpravil ali pa je sploh ne bo mogel
odpraviti, še posebej, če naročniku zaradi napake grozi dodatna škoda. Od pogodbe pa lahko
pred potekom roka odstopi le, če je gradba zaradi napake neuporabna oz. je bila gradba
narejena v nasprotju z izrecnimi pogodbenimi pogoji.
Neznatna napaka
Naročnik od pogodbe ne more odstopiti, če gre za neznatno napako. Če ima gradba napako, ki
ni taka, da bi bilo delo neuporabno oz. če posel ni izvršen v nasprotju z izrecnimi
pogodbenimi pogoji, je naročnik dolţan izvajalcu dovoliti odpravo napake (1. odstavek 639.
člena OZ).
Povračilo škode
V vsakem izmed navedenih primerov ima naročnik pravico do povračila škode. Pravice
naročnika nasproti izvajalcu zaradi napake gradbe preidejo tudi na vse poznejše pridobitelje
gradbe ali njenega dela, vendar tako, da poznejšim pridobiteljem ne teče nov rok za obvestilo
in toţbo, temveč se jim rok prednikov všteva (661. člen OZ).
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
93
Odgovornost izvajalca in projektanta za solidnost gradnje
Kot je bilo uvodoma ţe pojasnjeno, je ena bistvenih lastnosti gradbene pogodbe ta, da je njen
rezultat gradba, ki je namenjena trajnejši rabi. Prav ta posebnost rezultata gradbene pogodbe
narekuje tudi drugačno ureditev jamčevanja za stvarne napake.
Odgovornost za solidnost gradnje namreč ne predstavlja nič drugega kot zgolj posebna vrsta
odgovornosti izvajalca za določene lastnosti predmeta storitve, torej posebno vrsto
odgovornosti za stvarne napake, ki pa ima svoje posebnosti.
1. Solidnost gradnje
Lastnost dobrine trajne narave je vzrok za določitev daljših jamčevalnih rokov za napake,
vendar ne za vsakršne napake, temveč zgolj za takšne napake, ki škodujejo solidnosti gradnje.
V zvezi z navedenim je torej bistvena opredelitev pravnega standarda – napaka v izdelavi
gradbe, ki zadeva njeno solidnost (prvi odstavek 662. člena OZ).
Jamčevalna doba
Od odgovora na vprašanje ali ima določena napaka lastnost napake v solidnosti gradnje, je
odvisna zlasti daljša doba jamčevalnih zahtevkov in sicer traja jamčevalna doba, torej doba v
kateri izvajalec in projektant odgovarjata za stvarne napake svoje izpolnitve, namesto dveh let
po izročitvi (kot to določajo splošna pravila), deset let od izročitve in prevzema del.
Kaj je trajna dobrina?
OZ pojma solidnosti gradnje ne definira, se je pa ta pojem dodobra izoblikoval v pravni teoriji
in sodni praksi. Kot je bilo uvodoma ţe pojasnjeno, je objekt trajna dobrina. Običajna lastnost
trajne dobrine je razmeroma dolg rok uporabnosti, ta lastnost pa je tudi vzrok za določitev
daljših jamčevalnih rokov za napake v solidnosti gradnje.
Napaka v solidnosti gradnje
Popolnoma jasno je, da gre za napako v solidnosti gradnje v primeru, če zaradi določene
napake gradbe obstaja (konkretna) moţnost oziroma nevarnost, da zaradi te napake pride do
uničenja objekta (npr. napake na konstrukcijskih delih objekta, ki povzročajo nevarnost za
stabilnost in varnost objekta).
V sodni praksi in pravni teoriji pa se je v nadaljevanju postavilo vprašanje, ki je v večji meri
ţe rešeno in sicer ali je moţno pod napake v solidnosti gradnje uvrstiti tudi dela, ki sicer niso
dela v oţjem gradbenem smislu.
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
94
V konkretnem primeru je Višje sodišče v Ljubljani, s sodbo opr. št. II Cp 648/2004, z dne
18.08.2005, odločilo, da je kritina (streha) tak del objekta, ki vpliva na solidnost celotne
gradbe. Sodišče je ob tem pojasnilo, da je sam namen strehe ta, da varuje celotno zgradbo in
jo ščiti pred vplivi, ki bi vplivali prav na stabilnost gradbe. Nadalje sodišče pojasnjuje, da je
streha stvar, ki mora svojemu namenu sluţiti dlje časa, čemur mora ustrezati tudi dolţina
jamčevalnega zahtevka.
Ugotavljanje napak
Iz navedenega dejanskega stanja se je oblikovalo tudi pravilo, po katerem se v vsakem
konkretnem primeru posebej ugotavlja, ali je stvar, ki ima napake (in je seveda sestavni del
gradbe), namenjena uporabi v daljšem časovnem obdobju, ne da bi se na tej stvari ob
normalni rabi pokazale napake. V kolikor je torej odgovor na navedeno vprašanje pozitiven,
gre za napake, ki se kaţejo v solidnosti gradbe, kar ima za posledico daljše jamčevalno
obdobje izvajalca.
V nekem drugem, novejšem primeru, je Vrhovno sodišče RS s sodbo opr. št. II Ips 309/2005,
z dne 25.05.2006 celo odločilo, da vodovodna napeljava v stavbi sama sicer ni gradba v
pomenu določbe 613. člena Zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR), je pa to nujen in tako
pomemben del stanovanjske stavbe, da lahko napake pri njeni izdelavi vplivajo na solidnost
gradbe kot celote. V dokaznem postopku je bilo namreč ugotovljeno, da je zaradi napak na
vodovodni napeljavi prišlo do izlivanja vode in posledično širjenja vlage po talni plošči in
zidovih zgradbe.
Okoliščine za ugotavljanje napak
Iz zgoraj navedenih primerov je moţno zaključiti, da so bistvenega pomena pri ugotavljanju,
ali je bila zaradi določene napake prizadeta tudi solidnost gradnje, naslednje okoliščine:
ali gre za stvar (del gradbe), ki je namenjena uporabi v daljšem časovnem obdobju,
ali je glede na namen gradbe zaradi napak v gradnji onemogočena normalna uporaba
gradnje in
ali gre za stvar, ki je nujen in pomemben del stanovanjske stavbe.
V kolikor so odgovori na zgornja vprašanja pritrdilni pomeni, da bo izvajalec odgovarjal tudi
za stvarne napake, ki se pojavijo na objektu (ali v zvezi z objektom) v obdobju 10 let po
izročitvi in prevzemu del.
Morebitne pomanjkljivosti zemljišča
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
95
Poleg navedenega izvajalec odgovarja tudi za morebitne pomanjkljivosti zemljišča, na
katerem je zgrajena zgradba, ki se pokaţejo v desetih letih od izročitve in prevzema dela,
razen če je specializirana organizacija dala strokovno mnenje, da je zemljišče primerno za
gradnjo, in se med gradnjo niso pojavile okoliščine, ki bi vzbujale dvom o utemeljenosti
strokovnega mnenja (drugi odstavek 662. člena OZ).
Kako je v pravni teoriji?
Novejša pravna teorija poudarja, da navedene določbe ne gre razlagati preveč široko in
dobesedno. Predmet izvajalčevega ravnanja naj bi bila namreč izgradnja objekta skladno s
projektno dokumentacijo, ne pa preverjanje lastnosti zemljišča, saj je slednje v pristojnosti
projektanta.
Nepravilno upoštevanje lastnosti zemljišča pri sestavi projektne dokumentacije ima namreč
lahko zgolj značilnost napake oziroma pomanjkljivosti projekta, za katere pa izvajalec
(načeloma) ne odgovarja. Po mnenju dr. Plavšakove (še tako skrben) gradbeni izvajalec niti
ne razpolaga z znanjem potrebnim za izdelavo projektnih rešitev, zaradi česar mora biti
njegova odgovornost po tej zakonski določbo oţja.
Odgovornost izvajalca glede zemljišča
Odgovornost izvajalca v zvezi z lastnostmi zemljišča, bi lahko oprli zgolj na dejstvo, da bi
glede na svoje strokovno znanje (abstraktno gledano) izvajalec moral opaziti pomanjkljivosti
projektne dokumentacije in, da bi na to moral opozoriti naročnika, česar ni storil.
Druga odgovornost, ki jo izvajalec ima v zvezi z lastnostmi zemljišča pa je ta, da tekom
gradnje sproti preverja ali so opaţene (neobičajne) lastnosti (npr. ugrezanje) ustrezno
upoštevane v projektni dokumentaciji in, da na morebitne napake projekta pravočasno obvesti
naročnika.
Kaj pravi sodna praksa?
Takšnemu stališču pravne teorije o odgovornosti izvajalca za morebitne pomanjkljivosti
zemljišča, pritrjuje tudi sodna praksa in sicer je sodišče ţe poudarilo, da mora izvajalec pri
graditvi manjših objektov oceniti kakovost tal in opozoriti investitorja na nevarnosti v zvezi s
temelji, toda le v mejah običajnega znanja in pazljivosti svoje stroke. V kolikor ob običajni
skrbnosti pomanjkljivosti zemljišča ne opazi, ne odgovarja za škodljive posledice nastale
zaradi opustitve opozorila.
2. Dolţnost obveščanja
Rok za obvestitev napake
663. člen Obligacijskega zakonika določa daljši rok, v katerem mora naročnik (oziroma
pridobitelj) gradbe izvajalca obvestiti o napakah izvajalca in projektanta in sicer mora
naročnik navedeno storiti v roku šest mesecev od dneva, ko je napako ugotovil.
Navedeni rok je prekluziven, kar pomeni, da naročnik, ki je napako ugotovil ali bi jo (glede
na skrbnost, ki se od njega pričakuje) moral ugotoviti, ne da bi o tem v zakonskem roku
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
96
obvestil izvajalca oziroma projektanta, izgubi jamčevalne zahtevke iz naslova odgovornosti
izvajalca za solidnost gradnje.
Navedeno torej predstavlja izjemo od splošnega pravila iz prvega odstavka 634. OZ, po
katerem mora naročnik izvajalca o skritih napakah objekta obvestiti v roku enega meseca od
dneva, ko se je napaka pokazala.
Pravica naročnika nasproti izvajalcu po OZ
OZ v drugem odstavku 663. člena še določa, da pravica naročnika nasproti izvajalcu oziroma
projektantu iz njune odgovornosti za napake preneha v enem letu od dneva, ko je o napaki
obvestil izvajalca oziroma projektanta, razen če je naročnik oziroma izvajalec zavedel
naročnika, da ni pravočasno uveljavil svojih pravic oziroma se napaka nanaša na dejstva, ki so
mu bila znana oziroma jima niso mogla ostati neznana.
Kaj to pomeni v praksi?
Navedeno pomeni, da naročnik, čeprav je izvajalca pravočasno obvestil o napakah, ne more
svoje pravice uveljavljati po sodni poti po preteku enega leta od obvestila. Obveznost
pravočasnega obvestila o napaki in roki za vloţitev pravovarstvenih zahtevkov iz naslova
jamčevanja, so določeni v korist in zaradi varovanja interesov prevzemnika posla.
Kljub navedenemu na tem področju obstaja zanimiva sodna praksa, ki je vseeno na stališču,
da navedeni rok (šestmesečni rok iz prvega odstavka 663. člena OZ) za grajanje napak ni
prekluziven (da s potekom roka za grajanje napak, še ne preneha pravica zahtevati izpolnitev
preko sodišča), saj pogodbeni stranki navedeni roke lahko (sporazumno) podaljšata.
Vrhovno sodišče RS je tako s sodbo opr. št. II Ips 29/2006, z dne 13.04.2006, ţe odločilo, da
v primeru, ko izvajalec oziroma drug prevzemnik posla, ţe začne odpravljati napako pri
izročenem delu, se ne more več sklicevati na zamudo naročnika pri grajanju napak. Sodna
praksa namreč takšno dejstvo šteje za sklenitev posebnega sporazuma strank.
V obravnavani pravdni zadevi je namreč toţeča stranka (naročnik) ugotovila skrito napako
šele po dveh letih in pol od izvršenega posla in o napaki obvestila prevzemnika posla.
Prevzemnik posla je kljub prepoznem grajanju začel z delom in napake pričel odpravljati. Ker
se je torej prevzemnik posla lotil odprave napak, kljub temu, da je imel moţnost ugovarjati
prepozno grajanje (in bi s tem na sodišču tudi uspel) se šteje, da je s tem sklenil sporazum z
naročnikom s katerim mu je prostovoljno podaljšal roke za grajanje napak.
V kolikor bi prevzemnik posla odklonil odpravljanje napake nemudoma po prejemu obvestila
in se pri tem skliceval na prepozno grajanje, bi sodišče zahtevek naročnika na odpravo napak
(ali kakršenkoli drug jamčevalni zahtevek) moralo zavrniti.
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
97
Zgoraj navedeno v nobenem primeru ne velja za enoletni rok za vloţitev toţbe na sodišču.
3. Vpliv naročnikovih navodil na jamčevalne zahtevke
Kot je bilo na kratko pojasnjeno, ima naročnik pravico nadzorovati posel in dajati navodila, če
to ustreza naravi posla, kar mu mora izvajalec omogočiti (622. člen OZ).
Navodila naročnika se zlasti kaţejo pri izročitvi projektne dokumentacije in zagotovitvi
gradbenega materiala.
Kako določa OZ?
Prav iz navedenih razlogov pa OZ določa, da izvajalec ni prost odgovornosti, če je napaka
nastala zato, ker je pri izvajanju posameznih del ravnal po zahtevah naročnika, pri čemer je
njegova odgovornost lahko izključena ali zmanjšana, če je pred izvršitvijo posameznega dela
opozoril naročnika na nevarnost nastanka napak, kot posledica zahtev naročnika.
Sodna praksa se je izoblikovala tudi na tem področju. Višje sodišče v Ljubljani je namreč s
sodbo opr. št. I Cp 645/2000, z dne 13.06.2001 odločilo, da je prevzemnik posla dolţan
naročnika opozoriti na napake materiala, ki mu ga je naročnik izročil, kar jih je opazil ali bi
jih (op. C.D. glede na skrbnost, ki se od njega pričakuje) moral opaziti, ker sicer odgovarja za
škodo.
Skoraj enaka je bila v nekem primeru tudi odločitev Vrhovnega sodišča RS, opr. št. II Ips
590/2001, z dne 29.08.2002. Oba navedena primera se sicer ukvarjata s problematiko
pogodbe o delu, vendar bi bilo judikata popolnoma moţno aplicirati tudi na področje
gradbene pogodbe (660. člen Obligacijskega zakonika).
4. Komulacija odgovornosti projektanta in izvajalca
V praksi si ni teţko zamisliti primera, ko sta za (isto) napako odgovorna tako izvajalec kot
tudi projektant. Takšen (šolski) primer bi bil lahko v tem, da je projektant storil napako pri
sestavi projekta, ki jo je oziroma bi jo izvajalec, kot skrben strokovnjak, moral opaziti in o
tem obvestiti naročnika, česar ni storil.
V tem primeru OZ določa, da je odgovornost izvajalca in projektanta nasproti naročniku
solidarna (prvi odstavek 665. člena OZ).
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
98
Po stališču pravne teorije je kljub dejstvu, da je predmetna določba o regresni zavezi uvrščena
v poglavje o odgovornosti za solidnost gradnje, navedeno pravilo moţno uporabiti tudi za
tisto napako (skrito ali očitno), ki nima značilnosti napake v solidnosti gradnje.
Regresna zaveza
Pri tej regresni zavezi je bistvenega pomena dejstvo, da projektant in izvajalec odgovarjata za
napake, ki so nastale pri njunem delu le naročniku. Obratna situacija, ko bi na primer
izvajalec uveljavljal odškodninske zahtevke neposredno od projektanta (oziroma projektant
od izvajalca), po zakonu ni moţna, razen če med njima ni sklenjena posebna pogodba.
Vseeno pa zakon dopušča, da ima izvajalec, ki je povrnil škodo (naročniku ali pa drugo
škodo) nastalo zaradi napake na izvršenih delih, pravico zahtevati od projektanta povračilo v
tolikšni meri, kolikor napake pri izvršenih delih izvirajo iz napak v načrtu (tretji odstavek 665.
člena OZ).
Odgovornost nadzornega inţenirja
Zakon na tem mestu ureja tudi odgovornost nadzornega inţenirja, ko je ta hkrati projektant.
Poenostavljeno določba drugega odstavka 665. člena OZ določa, da je nadzorni inţenir
odgovoren za napake na izvršenih delih, ki bi jih ob skrbnem opravljanju svojega dela (torej
ob skrbnem nadzoru) lahko zaznal in preprečil.
V tem okviru pa zakon ponovno vzpostavlja regresne zahtevke do izvajalca oziroma
projektanta, v kolikor bi nadzorni inţenir naročniku opravil kakršnokoli izpolnitev, na podlagi
njegove odgovornosti za napake objekta.
Pogodbena kazen
Kljub dejstvu, da bi bila pogodbena kazen lahko predmet popolnoma samostojnega prispevka,
vseeno menimo, da institut pogodbene kazni sodi v okvir razprav o zamudi z izpolnitvijo
oziroma neizpolnitvijo obveznosti iz gradbenih pogodb.
V praksi se namreč pojavljajo zelo različna mnenja gradbenih izvajalcev in naročnikov in
upamo, da bo tudi ta del ponudil vsaj toliko okvirov, da bodo vse udeleţene pogodbene
stranke upoštevale določene zakonitosti instituta pogodbene kazni.
1. Pojem in splošno o pogodbeni kazni
Dogovor med upnikom in dolţnikom
Pogodbena oziroma konvencionalna kazen je dogovor med upnikom in dolţnikom, ki je
namenjen zlasti utrjevanju pogodbenih obveznosti, in s katerim se dolţnik upniku zaveţe
opraviti določeno premoţenjsko izpolnitev za primer, da pogodbe ne bi izpolnil ali za primer,
da pogodbe ne bi pravilno izpolnil.
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
99
Predmet pogodbene kazni
Predmet pogodbene kazni je v praksi največkrat določen denarni znesek, sicer pa OZ
omogoča pogodbenim strankam, da dolţnik upniku priskrbi tudi kakšno drugo premoţenjsko
korist (prvi odstavek 247. člena OZ).
Kako kaţe praksa?
Pogodbena kazen je v našem pravu dopustna le, če gre za nedenarno izpolnitev stranke, ki je
dolţnik pogodbene kazni. Praksa gospodarskih subjektov v RS, ko v gradbeno pogodbo
zapisujejo, da bo moral naročnik v primeru zamude s plačilom situacije, plačati določen
znesek pogodbene kazni za vsak dan zamude, je tako napačna in v nasprotju z zakonom.
Na takšnem stališču je tudi sodna praksa, ki pri tem poudarja, da imajo funkcijo kaznovanja
tistega, ki zamuja s plačilom, zamudne obresti (tako npr. tudi sodba Vrhovnega sodišča RS,
opr. št. II Ips 192/2000, z dne 04.10.2000 in druge).
Brez dvoma je torej mogoče postaviti trditev, da je določitev pogodbene kazni mogoče
določiti zgolj v korist upnika nedenarne obveznosti.
2. Višina pogodbene kazni
Pogodbena kazen se določa v enaki obliki, kot se sklepa glavna pogodba (v gradbeni pogodbi
torej praviloma pisno), poljubno in sicer v skupnem znesku, v odstotku za vsak dan zamude
ali kako drugače (248. člen OZ).
Višino določa 252.člen OZ
Pogodbeni stranki pri določanju višine pogodbene kazni v večji meri nista prepuščeni svoji
svobodni volji. 252. člen OZ namreč določa, da sodišče na dolţnikovo zahtevo zmanjša
pogodbeno kazen, če spozna, da je glede na vrednost in pomen predmeta obveznosti
nesorazmerno visoka.
Sodna praksa
Upoštevajoč navedeno določbo je sodna praksa ţe izoblikovala nekatera pravila, ki strankam
pogodbenega razmerja omogočajo, da določijo "pravo" višino pogodbene kazni, brez rizika,
da bi sodišče tako dogovorjeno višino pogodbene kazni zniţalo.
Primerna višina pogodbene kazni
"Primerna višina pogodbene kazni je tista, ki po eni strani varuje morebitno odškodninsko
terjatev pogodbi zveste stranke v primeru, ko nasprotna stranka krši pogodbo, obenem pa sili
stranko k spoštovanju pogodbe" (Sodba Višjega sodišča v Kopru, opr. št. I Cp 73/2000, z dne
06.06.2000). Če pogodbena kazen presega oba navedena zneska, jo sodišče zniţa na primerno
raven.
Pri tem je pomembno poudariti, da ni nekega splošnega pravila, po katerem bi lahko
zagotovili, da bo npr. (največkrat uporabljena) 10% pogodbena kazen s strani sodišča,
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
100
spoznana za primerno. Sodišče je dolţno namreč, ob upoštevanju vseh okoliščin primera,
presoditi vse zgoraj navedene okoliščine.
Kriterij določanja višine
Zelo pomembno vodilo (poleg vrednosti in pomena predmeta obveznosti) pri določanju
primerne višine pogodbene kazni je škoda, ki bi stranki, v korist katere je pogodbena kazen
določena, potencialno lahko nastala. Kljub temu je pomembno poudariti, da to ne sme biti
edino vodilo pri odločanju. Tako je sodišče zaradi navedenega kriterija tudi zniţalo
nesorazmerno visoko dogovorjeno pogodbeno kazen v primeru opr. št. II Cp 911/93, z dne
09.12.2003.
Pomen škode
Škoda tudi sicer ne more biti edini princip, po katerem bi sodišče presojalo upravičenost
dolţnik do zniţanja pogodbene kazni. OZ namreč v 253. členu izrecno določa, da ima upnik
pravico zahtevati pogodbeno kazen tudi, če presega nastalo škodo in celo, če mu škoda ni
nastala, če pa je škoda večja, pa ima upnik pravico zahtevati tudi razliko do popolne
odškodnine.
Glede na navedeno je torej od primera do primera odvisno, kakšna višina pogodbene kazni je
v konkretnem še sprejemljiva in zakonsko dopustna. Vsekakor pa lahko poudarimo, da bo
previsoko določena pogodbena kazen rezultirala v sodnih popravkih.
3. Ostala pravila v zvezi s pogodbeno kaznijo
Kot je bilo uvodoma ţe pojasnjeno, je pogodbena kazen lahko dogovorjena za primer
neizpolnitve ali za primer zamude z izpolnitvijo.
Pogodbena kazen v primeru neizpolnitve
Neizpolnitev pomeni, da pogodbena stranka obveznosti sploh ne izpolni, pri čemer ne izpolni
tudi po izteku pogodbeno dogovorjenega roka. Učinek neizpolnitve ima lahko tudi nepravilna
izpolnitev oziroma izpolnitev s stvarno (ali pravno) napako.
V tem primeru ima upnik na voljo, da po lastni presoji:
bodisi zahteva izpolnite obveznosti ali pa
odstopi od pogodbe in zahteva "plačilo" pogodbene kazni.
Pri tem opcijskem upravičenju OZ določa, da upnik izgubi pravico zahtevati izpolnitev, če je
zahteval plačilo pogodbene kazni (251. člen OZ). Upnik torej nima pravice (obeh) zahtevkov
kumulirati (zdruţevati).
Kdaj lahko upnik odstopi od pogodbe?
Pri tem je odveč posebej poudarjati, da upnik lahko od pogodbe odstopi le v primeru, da mu
to omogočajo pravila splošnega dela Obligacijskega zakonika (da odstopi od pogodbe v
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
101
okviru zahtevkov jamčevanja za stvarne napake, zaradi nepravočasne izpolnitve, ko je rok
bistvena sestavina pogodbe, zaradi ogroţenosti,…).
Zamuda z izpolnitvijo
V primeru, ko je pogodbena kazen dogovorjena za primer dolţnikove zamude z izpolnitvijo,
je situacija popolnoma drugačna. V tem primeru ima upnik pravico zahtevati tako izpolnitev
pogodbe, kot tudi pogodbeno kazen, razen, če je sprejel izpolnitev obveznosti pa ni
nemudoma sporočil dolţniku, da si pridrţuje pravico do pogodbene kazni (četrti in peti
odstavek 251. člena OZ).
Vnaprejšnja obvestitev
Vnaprejšnja obvestitev (op. C.D. – zadošča obvestilo upniku takoj, ko je dolţnik v zamudi)
dolţnika o tem, da si upnik pridrţuje pravico do pogodbene kazni, je pogoj za (morebitno)
sodno uveljavljanje zahtevkov iz naslova plačila pogodbene kazni.
V kolikor upnik tega ne stori, mu ne gre pravica do plačila pogodbene kazni. Smisel takšnega
(za upnika) strogega reţima je v pravni varnosti dolţnika, saj lahko dolţnik ob molku upnika
ob sprejemu izpolnitve upravičeno šteje, da se je upnik odrekel pravici do uveljavljanja
pogodbene kazni (gre za t.i. praesumptio iuris et de iure - sodba Vrhovnega sodišča RS, opr.
št. II Ips 558/2000, z dne 24.05.200 in druge).
Kljub uveljavljanju pogodbene kazni ima upnik pravico zahtevati tudi izpolnitev pogodbe.
Inominatni kontrakti v gradbeništvu
-> Zakonska ureditev
Gradbena pogodba je v slovenskem pravnem prostoru urejena v zakonu in sicer v
Obligacijskem zakoniku (OZ); navedena okoliščina ji daje lastnost t.i. "nominatnega
kontrakta".
Glede na takšno izhodišče, torej normiranost oziroma urejenost v zakonu, OZ gradbeno
pogodbo definira kot podjemno pogodbo, s katero se izvajalec zavezuje, da bo po določenem
načrtu v dogovorjenemu roku zgradil določeno gradbo na določenem zemljišču ali, da bo na
takem zemljišču oziroma na ţe obstoječem objektu izvedel kakšna druga gradbena dela,
naročnik pa se zavezuje, da mu bo za to plačal določeno ceno (prvi odstavek 649. člena OZ).
Normiranost takšne pogodbe v teoriji in praksi torej omogoča, da spoznava določene rešitve z
argumentom zakona. Ob upoštevanju takšnega izhodišča je torej moţno določeno pravno
situacijo rešiti zgolj z vpogledom v zakonske določbe in njihovo (pravilno) razlago ob
upoštevanju stališč sodne prakse in pravne teorije. Takšna lastnost seveda ni povsem
nepomembna. Praktično bi to namreč pomenilo, da ni teţko ugotoviti, da npr. izvajalec
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
102
odgovarja za morebitne napake v solidnosti gradnje, ki se pokaţejo v desetih letih od izročitve
in prevzema del, saj to natančno določa prvi odstavek 662. člena OZ.
Tipi pogodb gradbenega prava
Od osnovnega tipa gradbene pogodbe obrazloţene v prejšnjem odstavku, je potrebno seveda
razlikovati pogodbe, ki so z gradbeno pogodbo v tesni zvezi (in so v nekaterih primerih celo
bolj pomembne od gradbene pogodbe), pa jih zakon vseeno ne normira oziroma ureja na
pogodbeni ravni (kot pogodbe obligacijskega prava). V praksi so se torej pojavile popolnoma
samostojne pogodbe gradbenega prava kot npr.:
pogodba o projektiranju oziroma projektantska pogodba;
pogodba o gradbenem nadzoru oziroma pogodba o nadzoru nad gradnjo;
pogodba o projektiranju in nadzoru ("ključ v roke");
pogodba o svetovalnem inţeniringu
projektni management in
tehnično svetovanje.
Za vse zgoraj navedene pogodbe lahko mirno trdimo, da na zakonski ravni niso posebej
urejene. Kljub navedenemu je seveda potrebno najti okvir, v katerega bi navedene pogodbe
umestili (potrebno je torej poiskati pogodbo, ki je urejena in je v bistvenem enaka navedenim
pogodbam), saj bi se sicer znašli na širokem polju pravnih praznin.
Takšen poloţaj pa bi lahko v končni fazi privedel celo do nezmoţnosti odločanja v
eventualnem sporu med naročnikom in izvajalcem, kar je v pravni drţavi nedopustno. Da bi
torej preprečili nastanek pravnih praznin, se pravna teorija in sodna praksa v takšnih situacijah
pogosto naslovni na pravni argument a simili ad simile.
Tako se je pravna teorija s prepričljivimi argumenti ţe postavila na stališče, ki mu sledi tudi
sodna praksa, da je potrebno pri obravnavanju projektantske pogodbe uporabiti določbe
podjemne pogodbe, kot obligacije uspeha, pogodba o nadzoru je po vsebini bliţje mandatni
pogodbi, itd..
Podobno kot pri gradbeni pogodbi, si je tudi pri ostalih pogodbah, ki v zakonu niso urejene,
potrebno pomagati s smislom pogodbe, definicijami iz drugih področnih zakonov, ipd.. Prav
zaradi dejstva, ker navedene pogodbe v zakonu niso urejene, je v določenih situacijah
potrebno odstopiti od zakonskih rešitev in povzeti drugačne, primernejše rešitve.
Namen tega besedila je torej v bistvenem predstaviti najbolj značilne inominatne gradbene
pogodbe oziroma posebne primere gradbenih pogodb. Po končanem sestavku upamo, da bodo
vsebinsko jasnejši vsaj osnovni vidiki oziroma problematika t.i. inominatnih gradbenih
kontraktov.
Projektantska pogodba
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
103
1. Pojem projektantske pogodbe – obligacija uspeha ali obligacija prizadevanja
Pogodba o izdelavi projekta je pogodba, s katero se projektant zaveţe izdelati projekt (načrt),
naročnik pa se zaveţe, da mu bo za to plačal določeno ceno.
Hudsonov seznam dolţnosti
V literaturi se za prikaz projektantovih obveznosti pogosto posluţuje Hudsonov seznam
dolţnosti arhitekta. Iz navedenega seznama obveznosti arhitekta (projektanta) je mogoče
razbrati, da se projektant tekom gradnje pojavlja v domala vseh časovnih fazah gradnje – od
začetka del (od gole ideje o gradnji), preko realizacije (nadzor nad gradnjo), do njihovega
zaključka (prevzem del). Tako projektantove obveznosti obsegajo svetovanje naročniku o
omejitvah gradnje in nameravanih delih, pregled terena, izdelava projektne dokumentacije,
izdelava izvedbenih načrtov, nadzor nad opravljanjem del, itd.…
Rezultat projektantske pogodbe
Kot navedeno je projektantska pogodba vsebinsko blizu pogodbe o delu (podjemne pogodbe).
Končni rezultat projektantske pogodbe (v kolikor gre za izdelavo projektne dokumentacije) je
namreč intelektualno delo, ki je zapisano na nekem materialnem nosilcu. Projektant odgovarja
za rezultat svojega dela, zato projektantsko pogodbo, podobno kot gradbeno pogodbo,
uvrščamo med obligacije uspeha. Takšna ugotovitev ni nepomembna, saj bo projektant v tem
primeru objektivno odgovarjal za naročeno delo.
Pogodba o izdelavi projekta
Vrsta dela, ki ga projektant opravlja je odvisna od tega ali gre po vsebini za projektantsko
pogodbo v širšem pomenu (pogodba o projektiranju in nadzoru) ali za pogodbo o izdelavi
projekta. Pri slednji se projektant zaveţe izdelati projektno dokumentacijo, naročnik pa se
zaveţe za izdelano in izročeno projektno dokumentacijo plačati določeno ceno.
Pogodba o projektiranju in nadzoru
Pri pogodbi o projektiranju in nadzoru pa se obseg obveznosti projektanta razširi za dodatno
obveznost (poleg osnovne) in sicer za opravljanje nadzora nad gradnjo. V tem razširjenem
delu obveznosti projektanta gre po vsebini za pogodbo o gradbenem nadzoru, ki pa ima
značilnosti obligacije prizadevanja (zloţena pogodba), storitve nadzora nad gradnjo pa se
presojajo po pravilih, ki veljajo za pogodbo o nadzoru nad gradnjo. Ker gre za časovno in
vsebinsko različna (a medsebojno povezana) sklopa, sama aplikacija pravnih pravil na
različne obveznosti v praksi načeloma ni problematična.
2. Temeljne značilnosti projektantske pogodbe
V tem delu bomo posebej obravnavali izpolnitvena ravnanja obeh strank projektantske
pogodbe, torej naročnika (oseba, ki s sklenitvijo projektantske pogodbe pridobi pravico
zahtevati izdelavo projektne dokumentacije) in projektanta (oseba, ki s sklenitvijo
projektantske pogodbe prevzame obveznost izdelave projektantske dokumentacije).
Sprehodili se bomo skozi bistvene značilnosti teh ravnanj, ki so v preteţni meri posledica
uvodne ugotovitve, da je projektantska pogodba obligacija uspeha.
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
104
Plačilo za delo
Ker smo temeljne značilnosti izpolnitvenega ravnanja projektanta obdelali uvodoma, se bomo
na tem mestu ustavili pri plačilu za delo kot časovno (praviloma) zadnjem pravnem dejanju
pogodbenih strank.
Odplačna pogodba
Projektantska pogodba je odplačna pogodba. Plačilo za delo se določi praviloma s pogodbo,
če ni določeno z obvezno tarifo ali s kakšnim drugim pravnim aktom (prvi odstavek 623.
člena OZ). Kljub odplačnosti pogodbe pa plačilo za delo ni bistveni element pogodbe, saj ţe
drugi odstavek istega člena pravi, da sodišče v primeru, ko plačilo ni določeno, ceno določi
sodišče tako, da ustreza vrednosti del, za tako posel običajno potrebnemu času kot tudi za to
vrsto dela običajnemu plačilu.
Kljub temu je bolj verjetno, zlasti upoštevajoč status projektantov v Slovenskem prostoru
(projektanti so namreč profesionalne osebe), da se bosta pogodbeni stranki v praksi dogovorili
za plačilo. Najbolj pogoste klavzule so določitev cene v fiksnem znesku, moţni pa so (zlasti
pri zahtevnejših projektih) seveda tudi cenovni dogovori o določenem odstotku od vrednosti
celotne investicije.
Obligacija rezultata
Pri tem pa je potrebno opozoriti na dejstvo, da je projektantska pogodba obligacija rezultata.
Glede na navedeno naročnik ni dolţan izplačati plačila, dokler ne pregleda izvršenega posla in
ga ne potrdi, če ni drugače dogovorjeno (tretji odstavek 642. člena OZ). Poleg navedenega se
zaradi lastnosti projektantske pogodbe kot obligacije rezultata, utegne zgoditi, da ima
opravljeno delo projektanta stvarne napake, kar lahko privede tudi do uveljavljanja
jamčevalnih zahtevkov in zniţanja plačila.
V primeru uresničenja navedene pravice naročnika, se torej naročnikova plačilna obveznost
spremeni tako, da se višina plačila ustrezno zniţa. Plačilo za opravljeno delo se v tem primeru
zniţa v razmerju med vrednostjo izvršenega dela ob sklenitvi pogodbe brez napake in
vrednostjo, ki bi jo tedaj imelo izvršeno delo (640. člen OZ). Navedene vrednosti v
morebitnem sodnem postopku ugotavlja izvedenec gradbene stroke.
Obveznosti projektanta
Predmet izpolnitvenega ravnanja projektanta je izdelava projektne dokumentacije.
Obligacijski zakonik pojma projektna dokumentacija ne ureja, zaradi česar je potrebno za
razjasnitev tega pojma uporabiti določbe Zakona o graditvi objektov (ZGO-1). ZGO-1 tako
projektno dokumentacijo definira kot sistematično urejen sestav načrtov oziroma tehničnih
opisov in poročil, izračunov, risb in drugih prilog, s katerimi se določijo lokacijske,
funkcionalne, oblikovne in tehnične značilnosti nameravane in izvedene gradnje, ter obsega:
Idejno zasnovo;
Idejni projekt;
Projekt za pridobitev gradbenega dovoljenja;
Projekt za izvedbo in
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
105
Projekt izvedenih del.
Izpolnitveno ravnanje projektanta
Obširna razprava o vsebini posameznih vrst projektne dokumentacije bi presegla namen tega
sestavka. Izpolnitveno ravnanje projektanta je namreč odvisno od pogodbe med naročnikom
in projektantom oziroma od obsega prevzetih obveznosti projektanta. Kljub temu pa lahko
trdimo, da je ne glede na vsebino prevzetih obveznosti, vsaka pogodba sklenjena z namenom
priprave kateregakoli projekta navedenega zgoraj, projektantska pogodba, za katero se
uporabljalo določila podjemne pogodbe. Projektant mora v tem okviru izdelati celotno
vsebino posamezne projektne dokumentacije v obsegu določenem z ZGO-1.
Poleg glavne obveznosti (izdelave projektne dokumentacije) ima projektant tudi nekatere
druge, postranske obveznosti (pojasnilna obveznost, dolţnost varovanja zaupnih podatkov,....
Glavna obveznost projektanta
Projektant seveda ni podaljšana roka naročnika, zaradi katerega mora opravljati svoje
obveznosti v skladu z okvirnimi rešitvami ponujenimi s strani naročnika del. Naročnik mora
projektantu ob priloţnosti sklepanja pogodbe dati sorazmerno natančna navodila glede
nameravanih tehničnih značilnosti objekta, predvidenih stroškov investicije, rokov za opravo
oziroma dokončanje del,…
Ne glede na vrsto prevzetih del mora projektant izdelati projektno dokumentacijo, tako da
vsebina le-te ustreza zahtevam v zakonskih in podzakonskih predpisih. Naročnik namreč ne
zahteva izdelave projekta iz nekih nerazumnih interesov, temveč z namenom, da bo na
podlagi navedenih projektov zgradil ali adaptiral določeno gradbo.
Nepravilna izpolnitev
V tem smislu se je seveda potrebno zavedati, da je tudi od projektanta odvisen končen rezultat
opravljenega dela, ki je največkrat v pridobitvi gradbenega dovoljenja. V kolikor namreč
projekt ni izdelan skladno z določbami ZGO-1, lahko pristojni organ zavrne npr. izdajo
gradbenega ali uporabnega dovoljenja, s tem pa bi nastal poloţaj nepravilne izpolnitve
(projektantska pogodba je namreč obligacija uspeha). Nepravilna izpolnitev predstavlja
stvarno napako, ki v končni fazi lahko vodi naročnika v uveljavljanje jamčevalnih zahtevkov
zoper projektanta.
Nedvomno je torej, da morajo biti projektne rešitve, vsebovane v projektni dokumentaciji,
skladne s področno zakonodajo. Pretirana razprava o tem, kdaj so posamezni projekti skladni
s področnimi predpisi bi presegla namen tega sestavka.
Izročitvitev projektne dokumentacije
Ko projektant izdela projektno dokumentacijo, jo mora izročiti naročniku, še pred tem pa
zagotoviti potrditev posameznih sestavin projekte dokumentacije s strani odgovornega
projektanta. Šele z izročitvijo projektne dokumentacije naročniku je projektant izpolnil vse
prevzete obveznosti, s tem pa je dobil tudi pravico, da od naročnika zahteva plačilo
dogovorjene cene.
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
106
Naročnik hkrati z izročitvijo projektne dokumentacije izgubi pravico do uveljavljanja očitnih
napak, to je napak, ki jih je bilo mogoče opaziti pri običajnemu pregledu (prim. prvi odstavek
633. člena OZ).
Pojasnilna obveznost projektanta
Projektant je dolţan naročnika opozoriti na vse okoliščine v zvezi s projektno dokumentacijo.
Ob tem je dolţan, v skladu s splošnim pojmovanjem pojasnilne dolţnosti in kot skrben
strokovnjak, pojasniti naročniku obstoj in vpliv posameznih okoliščin v zvezi s projektno
dokumentacijo, ki bi lahko ali bodo vplivale na uresničitev interesov naročnika.
Naročnikov interes je jasno, da bo projektno dokumentacijo lahko uporabil za gradbo (za
pridobitev gradbenega, uporabnega dovoljenja), da zgrajeni objekt ne bo imel napak, da
stroški gradnje ne bodo presegli določenega zneska, da bo gradnja po predvidenih tehničnih
rešitvah dokončana v določenem roku.
Pojasnilna dolţnost
V okviru pojasnilne dolţnosti je dolţan projektant naročnika opozoriti na pomanjkljivosti
naročila. Gre za tiste pomanjkljivosti naročila, ki bi utegnile pripeljati do drugačnih tehničnih
rešitev objekta, ki je predmet gradnje ali pa bi ţe iz danih navodil sledilo, da bo imela gradba
določene napake. Poleg navedenega mora projektant naročnika opozoriti tudi na stroške
gradnje (če mu je seveda znana maksimalna/minimalna višina stroškov, ki jih naročnik
planira za investicijo) in na uporabo novih gradbenih tehnik oziroma materialov.
Napaka v navodilih
Opustitev pojasnilne dolţnosti bi v končni fazi lahko pripeljala do nepravilne izpolnitve
(izpolnitve z napako). Gre za napako (zlasti bodo to tehnične pomanjkljivosti) v navodilih, ki
bo jo projektant kot skrben strokovnjak moral uvideti ţe ob pripravi projekta in nanjo
opozoriti, vendar jo je naročniku zamolčal (zaradi neskrbnosti, namerno,…).
V tem primeru bo sodišče v morebitnem sodnem postopku ugotavljalo ali je projektant
naročnika opozoril na pomanjkljivosti oziroma napake v danem naročilu. V kolikor je to storil
(ter v kolikor ne gre za napako v solidnosti gradnje) in je naročnik kljub seznanjenosti z
pomanjkljivimi navodili vztrajal pri dosledni izvedbi naročila, bi to bil lahko ekskulpacijski
razlog na strani projektanta.
Glede na navedeno predlagamo, da projektant o opozorilih danih naročniku zaradi
pomanjkljivega ali napačnega navodila sestavi zapisnik, ki naj ga naročnik podpiše. S tem bo
namreč sodišču olajšal dokazovanje o tem ali je izpolnil svojo pojasnilno obveznost.
O napakah projektne dokumentacije
Enako kot pri podjemni pogodbi podjemnik je tudi projektant odgovoren za stvarne napake
svoje izpolnitve. Predpostavke, pod katerimi bo projektant odgovarjal naročniku (torej
predpostavke jamčevalnih zahtevkov) so sledeče:
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
107
napaka v projektni dokumentaciji, ki izvira iz sfere projektanta (bodisi ne obsega vseh
sestavin, ki bi jih morala ali če značilnosti objekta v projektni dokumentaciji niso
ustrezne. Pri tem gre lahko za napake, katerih vzrok so nepravilno upoštevane lastnosti
zemljišča ali pa je vzrok za napako v lastnosti materiala ali načinu izvedbe del.),
pravočasnost obvestila o napaki (pri očitnih napakah je rok abstrakten in sicer brţ ko
je to mogoče; pri skritih napakah pa je rok za obvestilo en mesec od odkrite napake in
ne več kot 2 leti od prevzema opravljenega posla – 633. in 634. člen OZ),
sodna uveljavitev zahtevka (v enoletnem roku od dneva obvestila).
Jamčevalni zahtevki naročnika
Jamčevalni zahtevki naročnika so sicer temeljiteje obdelani v poglavju 10/17, kljub temu pa
jih, zaradi sistematičnosti, ponavljamo ponovno:
naročnik ima prvenstveno pravico zahtevati odpravo napak, če je to mogoče,
nadalje ima naročnik pravico napako odpraviti sam in od projektanta zahtevati
povrnitev stroškov odprave te napake,
naročnik pa navsezadnje lahko zahteva sorazmerno zniţanje plačila ali pa celo odstopi
od pogodbe,
v vsakem primeru pa ima naročnik pravico zahtevati tudi povrnitev nastale škode.
Naročnikove obveznosti
Glede na dejstvo, da je projektantska pogodba odplačna pogodba je v prvi vrsti potrebno
omeniti obveznost naročnikovega plačila za izdelano in izročeno projektno dokumentacijo.
Nadaljnja obveznost naročnika pa je v spoštovanju avtorskih pravic projektanta. Naročnik
namreč z izročitvijo izdelanega materiala pridobi materialne avtorske pravice na izročenem
delu v obsegu, ki ga določa sklenjena projektantska pogodba. Popolnoma logično je, da bo
naročnik projektno dokumentacijo uporabil za potrebe gradnje in pridobitve ustreznih
dovoljenj, soglasij,…
V kolikor bo naročnik navedene pravice prekoračil tako, da bo npr. trţil izročeno projektno
dokumentacijo ali jo sicer uporabljal izven pogodbeno dogovorjenega (ali običajnega, če
pogodba ustreznih določb o tem nima), bo naročniku odgovoren za nastalo škodo skladno s
pravili avtorskega prava.
Pogodba o nadzoru nad gradnjo
1. Splošno in pojem pogodbe o nadzoru nad gradnjo
Kot je bilo uvodoma ţe pojasnjeno, je pogodba o nadzoru nad gradnjo inominatni kontrakt, ki
torej ni sistematično urejen v obligacijskem pravu.
Definicija pogodbe
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
108
Pogodbo o nadzoru nad gradnjo lahko definiramo kot pogodbo, s katero se nadzorni inţenir
samostojno (ne glede na navodila naročnika) in po pravilih stroke zaveţe nadzirati izvajanje
gradbenih del ter preverjati strokovnost izvedenih del, vgrajenih materialov, inštalacij in
tehnoloških naprav ter njihovo skladnost s projektno dokumentacijo, naročnik pa se za takšno
storitev zaveţe plačati pogodbeno dogovorjeno ceno.
Naloga nadzornega inţenirja torej ni v tem, da izvaja gradnjo temveč, da poskrbi za to, da se
bo nad grajenjem vršil nadzor in, da bo tako gradnja izvršena po pravilih stroke.
Mandatna pogodba
Kljub pestri razpravi o tem ali pogodba o nadzoru nad gradnjo vsebinsko bolj ustreza pogodbi
o delu ali mandatni pogodbi, se pridruţujemo stališču dr. Nine Plavšak, da gre pri tej pogodbi
v bistvenem za mandatno pogodbo. Takšno pa je tudi stališče sodne prakse, ki je to izrecno
zapisalo v primeru opr. št. I Cp 1614/2005, z dne 19.10.2005 (gre za sodbo Višjega sodišča v
Ljubljani). Obravnavano izhodišče pa daje pogodbi o nadzoru nad gradnjo bistveno drugačno
pravno naravo, kot jo ima npr. projektantska pogodba.
Obligacija prizadevanja
Pogodba o nadzoru nad gradnjo je namreč obligacija prizadevanja, za katero pa je značilno,
da izvajalec ne odgovarja za končni rezultat (da gradba torej nima napak) ampak za to, da je
nadzornik opravljal nadzor v skladu s pravili stroke. V primeru kakršnekoli napake pri gradnji
se torej šteje, da je izvajalčeva obveznost nepravilna, če bi škodo lahko preprečil, če bi
opravljal nadzor v skladu s pravili stroke.
2. Odnos med nadzornim inţenirjem in naročnikom
V praksi se je pokazalo sporno zlasti vprašanje ali ima nadzorni inţenir sam po sebi (kot
nosilec funkcije nadzora) pravico z izvajalci sklepati kakršnekoli pogodbe v korist ali breme
naročnika gradbe. Ali ima torej nadzorni inţenir pravico zahtevati izvedbo dodatnih ali
nepredvidenih del in ali ima izvajalec na podlagi tako naročenih del pravico zahtevati plačilo
del od naročnika?
Menimo, da je odgovor na zgornje vprašanje načeloma negativen. Nadzorni inţenir je namreč
v pogodbenem odnosu izključno z naročnikom, ne pa tudi z izvajalci – stranka v slednji
pogodbi je naročnik.
Pooblastilo od naročnika
V kolikor ga torej naročnik posebej ne pooblasti za sklepanje dodatnih dogovorov k gradbeni
pogodbi (če kolizijo interesov pustimo ob strani), ki jo je naročnik sklenil z izvajalci, gradbeni
inţenir nima pravice v imenu in za račun naročnika takšnih dogovorov sklepati. V kolikor bi
takšno pogodbo kljub temu sklenil, bi se po našem mnenju štel za neupravičenega zastopnika,
kar lahko privede tudi do njegove odškodninske odgovornosti nasproti izvajalcu.
Naše stališče potrjujejo tudi Posebne gradbene uzance (PGU), ki v 103. členu izrecno
določajo, da oseba, ki opravlja strokovno nadzorstvo (tu ne gre za nadzorstvo v javnopravnem
smislu – po ZGO-1), nima pravice spremeniti tehnične dokumentacije, na podlagi katere se
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
109
izvajajo dela, pogodbene cene ali drugih določb gradbene pogodbe niti se z izvajalcem del
dogovarjati za druga dela ali urejati z njim druga premoţenjskopravna razmerja, razen če je za
to od naročnika posebej pooblaščen.
3. Stranki pogodbe in njene bistvene sestavine
Pogodbeno stranko na strani izvajalca ZGO-1 imenuje nadzornik, ki ga definira kot pravno ali
fizično osebo, ki kot gospodarsko dejavnost opravlja storitve pri opravljanju gradbenega
nadzora (točka 4.4. prvega odstavka 2. člena ZGO-1).
Kaj je gradbeni nadzor?
Gradbeni nadzor je prvenstveno javnopravna obveznost naročnika (primerjaj npr. drugi
odstavek 27. člena ZGO-1). Spekter obveznosti nadzornika po ZGO-1 je bistveno oţji kot je
lahko pogodbeno urejeno. Po ZGO-1 nadzornik namreč preverja zgolj ali se gradnja izvaja v
skladu s projektom za pridobitev gradbenega dovoljenja (prim točko 8.3 prvega odstavka 2.
člena ZGO-1).
Obveznosti nadzornika
Pogodbeni stranki se s pogodbo o gradbenem nadzoru lahko dogovorita za več obveznosti
nadzornika, zlasti pa (gre za običajne lastnosti storitev gradbenega nadzora):
preverjanje nadzornika ali izvajalec opravlja dela skladno s projektno dokumentacijo,
nadzor nad izvajanjem del po terminskem planu,
nadzor nad kvaliteto opravljenih del, vgrajenih materialov, inštalacij,…,
nadzor nad tem ali dela izvajalcev potekajo skladno z naročnikovimi interesi.
Nadzornik v tem primeru torej ugotavlja ali izvajalcu pri izvajanju gradnje v celoti sledijo
interesom naročnika (da so torej dela pravilno in pravočasno opravljena) opredeljenih v
inicialni ali kasneje spremenjeni projektni dokumentaciji.
Dodatne dolţnosti
Nadzornik je dolţan naročniku redno poročati (na zahtevo naročnika) o ugotovitvah pri
opravljanju nadzora, zavezan pa je tudi k pojasnilni dolţnosti (v enakem obsegu kot
projektant pri projektantski pogodbi).
Ker je pogodba o gradbenem nadzoru mandatna pogodba, je razmerje med naročnikom in
nadzornik zaupno razmerje.
Določanje cene
Podobno kot pri pogodbi o projektiranju cena za opravljanje del ni bistvena sestavina
pogodbe o gradbenem nadzoru, saj sodišče lahko določi tudi pravično plačilo – to je plačilo,
ki je v poslovnem prometu običajno za tovrstna dela (778. člen OZ). Pogodbeni stranki se
svobodno dogovorita o tem, kdaj zapade naročnikova obveznost plačila. Če se ne dogovorita
drugače, mora naročnik plačati nadzornika po opravljenem poslu (prvi odstavek 779. člena
OZ).
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
110
4. Napake opravljenih del
Glede na dejstvo, da je pogodba o gradbenem nadzoru obligacija prizadevanja, ţe pojmovno
ni moţno govoriti o stvarnih napakah, temveč o nepravilni izpolnitvi. Nepravilna izpolnitev
ima namreč lahko za posledico poslovno odškodninsko odgovornost nadzornika.
Odškodninska odgovornost nadzornika
Predpostavka za odškodninsko odgovornost nadzornika (vzročne zveze, nastale škode in
krivde) je zlasti kršitev poslovne obveznosti, ki ima znake protipravnega stanja. Gre za to, da
mora naročnik dokazati, da je nadzornik opravljal svoje obveznosti po pogodbi v nasprotju s
pravili stroke; da bi s pravilnim oziroma strokovnim opravljanjem nadzora lahko preprečil
napako na objektu oziroma zamudo roka za dokončanje gradbe.
Pri tem se je potrebno zavedati, da je standard skrbnosti nadzornika najvišji – skrbnost
dobrega strokovnjaka. Ali je bil nadzornik v konkretnem primeru dovolj skrben, bo v
morebitnem sodnem postopku ugotavljal izvedenec gradbene stroke.
Vseeno opozarjamo še na drugi odstavek 665. člena OZ, ki določa, da je projektant, ki mu je
bil zaupan tudi nadzor nad gradnjo, odgovoren tudi za napake v izvršenih delih, ki so nastale
zaradi vzrokov, za katere sicer odgovarja izvajalec, če bi jih bilo lahko opaziti ob običajnem
in primernem nadziranju del. V tem primeru ima pravico do povrnitve s strani izvajalca za
tisto, kar je plačal naročniku.
Kompleksni tipi pogodb v zvezi z gradnjo
Pri kompleksnih tipih pogodb v zvezi z gradnjo gre za več tipov pogodb, ki so se oblikovale
skozi gradbeno prakso in omogočajo zlasti inovativnost na področju gradbeništva. Izčrpna
obravnava posameznih tipov takšnih pogodb bi presegla namen tega sestavka, zato naj
njihove bistvene sestavine omenimo le v nekaj stavkih.
Pogodba o projektiranju in nadzoru
Pogodba o projektiranju in nadzoru pomeni pogodbo, ki je zloţena iz dveh pogodb in sicer iz
pogodbe o projektiranju in pogodbe o nadzoru, pri čemer so vse obveznosti na strani
izvajalca, skoncentrirane v rokah iste fizične oziroma pravne osebe. Vsaka obveznost
(projektiranje oziroma nadzor) predstavlja zaključeno celoto tako glede sestavin pogodbe kot
tudi glede odgovornosti izvajalca za pravilno izpolnitev.
Pogodba o projektiranju in gradnji
Pri pogodbi o projektiranju in gradnji imamo v mislih pogodbo, kjer je ista oseba projektant in
izvajalec gradbene pogodbe. Podobno kot zgoraj se tudi ti dve pogodbi obravnavata ločeno po
dveh vsebinskih sklopih:
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
111
projektantska pogodba po določbah pogodbe o delu,
gradbena pogodba pa po določbah, ki veljajo za gradbeno pogodbo.
Gre za dokaj pogost tip pogodb, ki se v praksi imenuje "ključ v roke".
Pogodba o svetovalnem inţeniringu
Pod pojmom svetovalnega inţeniringa razumemo določeno intelektualno stvaritev, ki jo
prevzame izvajalec za potrebe gradnje določene gradbe. Izvajalec v tem primeru ne prevzame
neposrednega izvajanja del, temveč gre za svetovanje, upravljanje in nadzor nad opravljanjem
del, dobavo materiala,… vse z ciljem doseči za naročnika najbolj ustrezne rešitve kakšne
njegove zamisli.
Svetovalni inţeniring običajno poteka še pred začetkom del – gre za ustvarjanje konceptov o
bodočih delih in teče vse do zaključne faze – realizacije začetne ideje. Menimo, da ima
pogodba o svetovalnem inţeniringu lastnosti mandatne pogodbe, njena vsebina pa je odvisna
od konkretnih potreb naročnika.
Vzpostavitev etažne lastnine
-> Pojem etažne lastnine
Etaţna lastnina je lastnina posameznega dela zgradbe in solastnina skupnih delov, kot to
določa 105. člen Stvarnopravnega zakona (SPZ, Uradni list RS, št. 87/02, s spremembami in
dopolnitvami). Glede na citirano zakonsko opredelitev gre pri etaţni lastnini za dva tipa
pravnih razmerij,
1. za izključno lastninsko pravico na posameznem delu stavbe in
2. za solastnino na nedeljivih skupnih delih stavbe, ki sta medsebojno neločljivo
povezana in prepletena.
Obstoj etaţne lastnine
Pri tem lastnina na posameznem delu lahko obstoji le, če je ta del kot funkcionalna celota
ločen od preostalih delov in kot tak primeren za samostojno uporabo. Ker je ta posebni del po
svoji naravi funkcionalno vpet v skupne dele stavbe in zemljišča stavbe, je z lastništvom na
posameznem delu neločljivo povezana solastnina na skupnih delih stavbe in zemljišča, zato
samo oboje skupaj lahko tvori etaţno lastnino, ki je prenosljiva zgolj kot celota.
Etaţna lastnina ima svoj izvor v pravici rimskega prava, imenovani "superficies". Naslednja
faza je stavbna pravica, nadaljnji korak je moţnost vertikalne delitve stavbe, tj. lastninska
pravica na posameznem nadstropju (nadstropna oziroma etaţna lastnina), in končno
lastninska pravica na posameznem stanovanju.
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
112
Razvoj
Pojav etaţne lastnine ni bil potreben, dokler je bilo število prebivalstva v mestih zmerno in
dokler so mesta lahko rasla v širino. Ko pa je število prebivalstva prekomerno naraslo in se je
pojavilo tudi tehnično vprašanje, kako zidati v višino, so nastopili pogoji in potreba za pojav
etaţne lastnine.
Etaţna lastnina se je v slovenskem pravnem sistemu prvič pojavila konec petdesetih let, kot
logična posledica druţbene lastnine stavbnih zemljišč in sicer z uveljavitvijo Zakona o
lastnini na delih stavb (ZLDS, Uradni list FLRJ, št. 16/59, s spremembami in dopolnitvami).
Uvedba
Uvedba etaţne lastnine pa ni potekala kot samostojen in postopen razvojni proces, temveč kot
spremljevalni proces nacionalizacije in oblikovanja druţbene lastnine. V tem oziru so se
ločile večstanovanjske hiše, ki niso mogle biti predmet lastninske pravice, in druţinske
stanovanjske hiše, ki so lahko bile predmet lastninske pravice.
V večstanovanjskih hišah so bili skupni deli druţbena lastnina, njih pa so imeli upravičenci
posameznih delov trajno pravico uporabe ali skupno trajno pravico uporabe. Na drugi strani
so bile druţinske stanovanjske hiše, v katerih so skupni deli skupna lastnina etaţnih
upravičencev in ki so jih upravljali etaţni lastniki kot lastniki posameznih delov te
stanovanjske hiše.
Večstanovanjske hiše
Zemljišče, na katerem so stale stanovanjske hiše, je bilo v glavnem v druţbeni lastnini, le
izjemoma pa je bilo predmet lastninske pravice. Pri večstanovanjskih hišah je v šestdesetih
letih prišlo do spremembe, skladno s katero večstanovanjske hiše, v katerih so vsa stanovanja
v etaţni lastnini občanov ali civilnih pravnih oseb, niso bile več v druţbenem upravljanju. S
tem je bilo etaţnim lastnikom omogočeno, da sami urejajo medsebojna razmerja. V praksi pa
ti etaţni lastniki za samostojno urejanje medsebojnih razmerij niso bili (dovolj) zainteresirani.
Takšni ureditvi etaţne lastnine zemljiškoknjiţna evidenca ni zmogla slediti, čeprav so bile
posebne etaţne zemljiške knjige v preteklosti prava redkost, pa je promet s stanovanji in
drugimi prostori v etaţni lastnini potekal povsem normalno.
Vpis v zemljiško knjigo
Glede na določilo 11. člena SPZ se domneva, da je lastnica oz. lastnik nepremičnine tisti, ki je
kot lastnik vpisan v zemljiško knjigo. Logično torej nasprotno pomeni, da tisti, ki ni vpisan v
zemljiško knjigo, ni lastnik nepremičnine. Po podatkih Vrhovnega sodišča v letošnjem letu v
zemljiško knjigo še vedno ni vpisanih pribliţno 400.000 stanovanj, kar nedvomno zmanjšuje
pravno varnost na nepremičninskem področju.
Pravna podlaga
Etaţno lastnino za vse vrste stavb je prvič uredil Zakon o pravicah na delih stavb (ZPDS,
Uradni list SRS, št. 19/1976), ki je za skupne dele stavb določal skupno lastnino. Njegov
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
113
naslednik Stanovanjski zakon (SZ, Uradni list RS, št. 18/91, s spremembami in dopolnitvami)
je predhodna razmerja nekoliko degradiral in je izrecno urejal le etaţno lastnino v
stanovanjski stavbi in je omogočal nastanek etaţne lastnine na solastniškem deleţu. Za
stanovanja pridobljena ob privatizaciji stanovanj in stanovanjskih hiš je SZ predpisal dolţnost
vpisa v zemljiško knjigo.
Posledice neurejenih razmer iz časov druţbene lastnine so za konsistentne vpise v zemljiško
knjigo vse prevečkrat predstavljale nepremostljivo oviro, da bi lahko lastniki stanovanj zbrali
vse potrebne listine za vpis v zemljiško knjigo. Eden pomembnejših razlogov za to je bilo
dejstvo, da lastniki parcel, na katerih so se zgradile večstanovanjske stavbe, niso imeli
nobenega interesa, da bi se odrekli tem zemljiščem oziroma so v nekaterih medijsko
odmevnih primerih s temi zemljišči celo razpolagali tako, da so lastniki stanovanj ostali brez
zelenic in parkirišč.
V letu 1999 je bil z namenom, da se premostijo teţave zaradi pomanjkanja ustreznih
zemljiškoknjiţnih listin, sprejet intervencijski Zakon o posebnih pogojih za vpis lastninske
pravice na posameznih delih večstanovanjske stavbe v zemljiško knjigo (ZPPLPS, Uradni list
RS, št. 18/91, s spremembami in dopolnitvami). Navedeni zakon je lastnikom stanovanj
omogočil, da se so vpisali kot lastniki posameznih delov v zemljiško knjigo tudi v primeru, ko
solastniški deleţi na skupnih prostorih, delih in objektih stavbe niso bili določeni.
Kljub uveljavitvi tega zakona in njegovi veljavnosti do konca leta 2004, mnogi lastniki
stanovanj niso mogli evidentirati svojih nepremičnin in lastništva v zemljiški knjigi.
Pravna narava in predmet etaţne lastnine
Pravni pristopi
Glede opredelitve pojma etaţne lastnine sta se v pravnih redih izoblikovala dva pravna
pristopa. Prvi je t.i. unitaristični, pri katerem pravica na posameznem delu izhaja iz
solastniškega deleţa posameznika na stavbi kot enotnem pravnem objektu in torej etaţna
lastnina predstavlja le posebno obliko solastnine.
Drugi pristop je dualistični, po katerem gre pri etaţni lastnini za dvoje pravnih razmerij za
izključno lastninsko pravico na posameznem delu in za solastnino na nedeljivih skupnih delih
stavbe in zemljišču. Za razliko od SZ je SPZ etaţno lastnino uredil sistematično in celovito
kot dve neločljivo povezani pravni razmerji izključne lastnine (posameznega dela) in
solastnine (skupnih delov), pri čemer izhaja iz dualističnega pristopa.
Po uveljavitvi SPZ je bil sprejeti nov Stanovanjski zakon (SZ-1, Uradni list RS št. 69/2003 s
spremembami in dopolnitvami), ki je podrobneje uredil etaţno lastnino, na nekaterih mestih
pa ponuja določene specialne, s SPZ ne povsem usklajene rešitve.
Zgradba
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
114
Razmerje etaţne lastnine je zaradi specifičnosti tega instituta mogoče oblikovati le na
nepremičnini in še to ne na vsaki nepremičnini, temveč le na zgradbi, kot objektu, ki je
neločljivo povezan z zemljiščem. Objekt, ki ni trajno povezan z zemljiščem, se ne more deliti
v etaţno lastnino.
Da je zgradba primerna za oblikovanje etaţne lastnine, mora izpolnjevati določene tehnične
lastnosti. Zgrajena mora biti na način, ki omogoča, da se fizično razdeli na posamezne dele, ki
se jih lahko samostojno in neodvisno uporablja. Poleg teh fizično samostojnih delov zgradba
za njihovo uporabo nujno vsebuje tudi dele, ki so skupni vsem (ali le nekaterim) posameznim
delom. Tipičen skupni del je brez dvoma zemljišče, na katerem stavba stoji.
Posamezni deli
Posamezni deli, ki se jih lahko samostojno in neodvisno uporablja so tisti deli zgradbe, ki so
od drugih prostorov fizično ločeni z zidovi, stropovi, lastnim vhodom ter prostim dostopom
prek skupnih delov. Skladno s to opredelitvijo so posamezni deli predvsem stanovanja in
poslovni prostori, lahko pa tudi samostojni prostori kot so na primer garaţe, skladišča, ateljeji
in podobni, tudi če ne spadajo med poslovne prostore.
Katera funkcionalna celota je primerna za samostojno in neodvisno uporabo, se ugotavlja s
pomočjo definicije v SZ-1, skladno s katero je stanovanje skupina prostorov, namenjenih za
trajno bivanje, ki so funkcionalna celota in imajo praviloma en vhod.
Skupni deli
Vsi deli zgradbe, ki niso posamezni deli, vključno z zemljiščem, na katerem zgradba stoji
(stavbišče), napravami, morebitnimi drugimi skupnimi zgradbami in podobnim, so skupni
deli. To pomeni, da skupni deli predstavljajo razliko pri odštetju posameznih delov od celotne
zgradbe. Skupni deli so po svoji naravi vsi tisti, ki sluţijo zgradbi kot celoti.
Tako je po sami naravi stvari, dodatno (in posledično) pa tudi na podlagi zakonskih določil,
lastnina posameznega dela nujno povezana z lastnino več oseb na skupnih delih.
Zakonodajalec se je pri izbiri med solastnino in skupno lastnino odločil v korist solastnine.
Solastninska skupnost je primernejša oblika lastnine več oseb, iz razloge, ker zahteva
določitev solastniških deleţev, na podlagi katerih je mogoče razmejevati razmerja med
etaţnimi lastniki glede skupnih pravic in obveznosti. Etaţni lastniki – solastniki skupne dele
uporabljajo etaţni lastniki v skladu z njihovo naravo in namenom ter na način, ki ne omejuje
drugih etaţnih lastnikov. V primeru, da bi bili skupni deli v skupni lastnini bi to pomenilo
vrsto teţav pri vpisovanju brez natančno določenih deleţev v matematičnem razmerju.
Solastnina skupnih delov
Vendar pa je tudi solastnina skupnih delov pri etaţni lastnini urejena specifično, saj pri tej
fizična in civilna delitev ni mogoča. Izjemo od prepovedi delitve predstavljajo le tisti skupni
prostori, glede katerih je moţno spremeniti namembnost, ker niso nujno potrebni za delovanje
nepremičnine kot celote. Nadaljnja posebnost solastnine pri etaţni lastnini je ta, da solastniki
skupnih delov niso posamezniki kot fizične ali pravne osebe, temveč gre taka solastninska
pravica v korist vsakokratnih lastnikov posameznih delov.
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
115
Posebni skupni deli
Določeni skupni deli sluţijo le nekaterim (in ne vsem) posameznim delom. Razlog je lahko
specifična lega ali oblika teh prostorov, lahko pa je temu tako zaradi posebnega dogovora
vseh etaţnih lastnikov, vendar pa posebni skupni deli ne morejo biti del zemljišča.
Takšni posebni skupni deli, na katerih solastniško razmerje ni enako razmerju na skupnih
delih, se vpišejo v poseben podvloţek. Te posebne skupne dele lahko uporabljajo le njihovi
solastniki. Tipičen primer ureditve posebnih skupnih delov je večstanovanjska stavba z več
ločenimi vhodi, kjer se kot poseben skupni del določijo stopnišča in hodniki v vsakem
posameznem vhodu.
Etaţna lastnina na stavbni pravici
Etaţna lastnina skladno z izrecno določbo SPZ lahko nastane tudi na zgradbi, ki je predmet
stavbne pravice. V tem primeru je etaţna lastnina lastninska pravica posameznih delov in
solastnina stavbne pravice po idealnih deleţih. Lastniki posameznih delov niso solastniki
zemljišča kot skupnega dela, temveč imajo v solastnini le stavbno pravico.
Nastanek etaţne lastnine
Pravni posel
Etaţna lastnina se oblikuje svobodno in ne obligatorno in sicer na podlagi pravnega posla ali
na podlagi odločbe sodišča ter z vpisom v zemljiško knjigo. Originarnega načina nastanka,
torej nastanka etaţne lastnine na podlagi zakona, zakon ne pozna.
Tudi če zgradba izpolnjuje pogoje, je lahko v lasti enega samega lastnika, lahko pa se na njej
vzpostavijo klasična solastninska razmerja. Vzpostavitev etaţne lastnine je posledica volje
dotedanjega edinega lastnika oziroma dotedanjih solastnikov, ki ţelijo navadno, klasično
lastninsko razmerje preoblikovati v posebno, etaţno lastninsko razmerje.
Tip pravnega posla za oblikovanja etaţne lastnine je odvisen o zemljiškoknjiţnega lastniškega
stanja (od števila vpisanih lastnikov) in je lahko enostranski pravni posel dotedanjega edinega
lastnina ali sporazum o oblikovanju etaţne lastnine, sprejet med dotedanjimi solastniki.
Sodna odločba
Oblikovanje etaţne lastnine s sodno odločbo je moţno le v primeru, da se zahteva delitev
solastnega zemljišča za zgradbo, ki je tehnično primerna za vzpostavitev etaţne lastnine.
Običajno do odločanja sodišče v nepravdnem postopku pride tedaj, ko se solastniki o
oblikovanju etaţne lastnine sami ne morejo sporazumeti. Sodna odločba mora vsebovati
enake sestavine, kot bi jih sicer vseboval sporazum:
Pravni akt za nastanek etaţne lastnine
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
116
Ker sta sporazum o oblikovanju etaţne lastnine in sodna odločba o oblikovanju etaţne
lastnine vsebinsko primerljivi, se v pravni teoriji enotno obravnavata kot akt o oblikovanju
etaţne lastnine. Vsebina akta je določena v SPZ.
Bistvena sklopa sestavin sta dva in sicer način fizične delitve (na skupne in posamezne dele)
in način pravne delitve (določitev imenikov lastninske pravice na posameznih delih in
določitev solastniških deleţev na skupnih delih), zakon pa predpisuje, da mora akt vsebovati
naslednje obvezne sestavine:
imena etažnih lastnikov;
zemljiškoknjižno oznako nepremičnin, ki so predmet pogodbe,
natančen opis posameznega dela zgradbe v razmerju do drugih delov,
opis skupnih delov,
Vsak pravni akt, s tem pa tudi akt o oblikovanju etaţne lastnine, mora po naravi stvari
vsebovati navedbo strank, torej ime oziroma imena solastnikov zemljišča, ki so vpisani v
zemljiško knjigo.
Nadalje mora vsak pravi akt vsebovati tudi opredelitev predmeta akta. V primeru
vzpostavljanja etaţne lastnine je predmet pogodbe določitev posebnih in skupnih delov, ki
morajo biti označeni z zemljiškoknjiţnimi oznakami.
V okviru skupnih delov mora biti na prvem mestu seveda opredeljeno zemljišče, na katerem
stavba stoji ter tudi morebitna druga skupna zemljišča, kot so dvorišče, park, parkirišče. V
okviru posameznih delov pa je v aktu potrebno navesti zemljiškoknjiţne oznake posameznih
delov, kot so določeni v katastru stavb. Glede na to, da so v katastru stavb vpisani in z
identifikacijskimi znaki opredeljeni posamezni deli, je njihovo delitev moţno enostavno
povzeti iz etaţnega načrta, zaradi česar ni potrebno, da bi se grafičen prikaz delitve tudi
povzel v opisnem besedilu.
določitev solastniških deležev na skupnih delih ter
Matematično natančna določitev solastniških deleţev etaţnih lastnikov je za etaţno lastnino
bistvenega pomena, saj predstavlja merilo, po katerem se med etaţnimi lastniki delijo stroški
vzdrţevanja skupnih delov. SPZ, skladno s pravno teorijo, določa, da se solastniški deleţ
vsakega etaţnega lastnika na skupnih delih določa ob upoštevanju uporabne vrednosti
posameznega dela v etaţni lastnini v razmerju do skupne uporabne vrednosti nepremičnine.
Način določanja solastniških deleţev
Najenostavnejši način določanja solastniških deleţev je matematičen izračun razmerja
kvadrature posameznega dela glede na skupno kvadraturo vseh posameznih delov v etaţni
lastnini. V primeru, da se etaţni lastniki ne morejo sporazumeti o solastniških deleţih, se
določitev deleţev izvede v nepravdnem postopku, s pomočjo ustreznega izvedenca in z
uporabo metodologije za izračun uporabne vrednosti.
Tako določeni solastniški deleţi se v zemljiški knjigi ne vpišejo v korist posameznega
lastnika posameznega dela, temveč v korist vsakokratnega lastnika tega posameznega dela.
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
117
pogodbeno ureditev medsebojnih razmerij med etažnimi lastniki v obsegu, kot ga
določa SPZ
Zakon etaţnim lastnikom nalaga dolţnost, da sklenejo pisno pogodbo o medsebojnih
razmerjih, s katero uredijo minimalno vsebino medsebojnih razmerij, ki se nanašajo na
konkretizacijo splošnih pravic in dolţnosti etaţnih lastnikov oziroma na spremembe
lastninskih upravičenj, zlasti pa:
1. opredelitev stroškov in obveznosti, ki bremenijo etaţne lastnike,
2. način oblikovanja rezervnega sklada,
3. morebitne posebne omejitve pri uporabi posameznih delov v etaţni lastnini,
4. namen uporabe posameznih delov v etaţni lastnini,
5. uporabo posameznih delov v etaţni lastnini v posebne namene, način upravljanja
skupnih delov,
6. zavarovanje zgradbe kot celote,
7. pooblastila upravnika,
8. način uporabe posebnih skupnih delov,
9. posebne storitve, ki presegajo okvire obratovanja večstanovanjske stavbe (varovanje,
sprejemno sluţbo in podobno),
10. nastopanje etaţnih lastnikov v pravnem prometu in
11. način obveščanja etaţnih lastnikov o zadevah upravljanja.
Zakon sicer etaţnim nalaga obveznost sklenitve takšne pogodbe, vendar pa nikjer ne
predpisuje sankcij za primer, da etaţni lastniki takšne pogodbe ne sklenejo oziroma, če jo po
sklenitvi razveljavijo. Ko je pogodba o medsebojnih razmerjih enkrat sklenjena, po samem
zakonu učinkuje tudi proti vsem naslednikom skleniteljev pogodbe.
Če pogodba ni sklenjena za razmerja med etaţnimi lastniki, veljajo neposredno zakonske
določbe. V tem primeru lahko vsak etaţni lastnik sam predlaga, da nepravno sodišče določi
način uporabe in upravljanja skupnih delov.
Kaj določa SZ-1?
SZ-1 je ob uveljavitvi določal, da etaţni lastniki odločajo o poslih, ki presegajo okvire
rednega upravljanja večstanovanjske stavbe, kamor nedvomno sodi tudi sklenitev pogodbe o
medsebojnih razmerjih, s soglasjem vseh etaţnih lastnikov. Tak kvorum se je v praksi izkazal
za povsem nerealnega, saj je vsakemu posamezniku omogočil, da je preprečil sklenitev
pogodbe med vsemi ostalimi soglasnimi etaţnimi lastniki. Dejansko je zaradi navedenega
prišlo do sklenitve pogodb o medsebojnih razmerjih le v peščici primerov.
Zaradi navedenega je bila v letošnjem letu sprejeta novela SZ-1A, ki je ta kvorum zniţala na
soglasje več kot treh četrtin etaţnih lastnikov glede na njihove solastniške deleţe. Glede na
novelo SZ-1 se šteje, da je pogodba o medsebojnih razmerjih sklenjena, ko jo podpišejo etaţni
lastniki, ki imajo več kakor tri četrtine solastniških deleţev. Kljub temu mora biti morebitni
sporazum o določitvi ali spremembi solastniških deleţev in morebitni sporazum o določitvi
posebnih skupnih delov ter solastniških deleţev na posebnih skupnih delih po sami naravi
stvari (ustrezno zemljiškoknjiţno dovolilo) sklenjen med vsemi etaţnimi lastniki.
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
118
Poleg tega, da se s pogodbo o medsebojnih razmerjih uredi razmerja med etaţnimi lastniki, pa
se z njo vzpostavi tudi podlaga za izvajanje sankcij za kršitev njenih določil in vloţitev
izključitvene toţbe.
Zemljiškoknjiţna listina
Ker se s sporazumom o oblikovanju etaţne lastnine ureja pridobitev lastninske pravice, mora
tak sporazum vsebovati ustrezna zemljiškoknjiţna dovolila, na katerih morajo biti podpisi
vseh solastnikov overjeni. V primeru sodne odločbe tak pridobitni način ni potreben, saj se
vpis izvede po uradni dolţnosti po pravnomočnosti odločbe.
Ker morajo zemljiškoknjiţne listine vsebovati podatke o nepremičninah, kakor so ti vpisani v
kataster stavb, je potrebno pred izdajo zemljiškoknjiţnih dovolil oziroma pred vpisom
pravnomočne sodne odločbe izvesti vpis v kataster stavb.
Vpis etaţne lastnine v evidence
1. Vpis v kataster stavb
Kaj je kataster stavb?
Kataster stavb je zemljiški knjigi dopolnilna evidenca, pri čemer kataster vsebuje podatke o
nepremičninah, zemljiška knjiga pa podatke o stvarnih pravicah (pravicah na stvareh). Poleg
zemljiškega katastra se posebej vodi kataster stavb.
Prvi vpis
Pri prvem vpisu v kataster stavb (ki se lahko izvede na predlog zgolj enega upravičenca iz
akta, pogoj pa je, da je tloris stavbe izmerljiv in se torej ne more izvesti za bodoče objekte) se
obvezno vpišejo vsi skupni in posamezni deli in sicer na podlagi elaborata, katerega sestavi
del je etaţni načrt, ki mora biti skladen z vsebino akta za oblikovanje etaţne lastnine.
Podlage za vpis
Pri tem je bistveno, da etaţni načrt predstavlja podlago za vpis v kataster, medtem, ko je
podlaga za vpis v zemljiško knjigo ustrezno zemljiškoknjiţno dovolilo (zapisano v aktu) in
zemljiškoknjiţni predlog. Vpis v kataster se opravi na podlagi odločbe Geodetske uprave, v
kateri je določena identifikacijska številka stavbe in vsakega posameznega dela.
Posamezni deli se v okviru ene stavbe oštevilčijo z zaporednimi številkami. V primeru, da
ima ista stavba več vhodov, od katerih ima vsak svojo hišno številko, se posamezni deli
oštevilčijo na vsak vhod posebej.
2. Vpis v zemljiško knjigo
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
119
Glede na ţe v uvodu citirano določbo 11. člena SPZ je za pridobitev lastninske pravice, torej
tudi etaţne, nujen poleg obstoja pravnega akta tudi konstitutiven vpis v zemljiško knjigo.
Etaţni zemljiškoknjiţni vloţek
Vpisa etaţne lastnine v zemljiško knjigo ni mogoče izvesti na podlagi splošnih pravil, ki
urejajo pridobitev in spremembe stvarnih pravic, zaradi česar je za ta vpis predvidena
specifična ureditev. Tako je etaţni zemljiškoknjiţni vloţek sestavljen iz osnovnega vloţka, v
katerem so evidentirani skupni deli in pravna razmerja na njih ter iz ustreznega števila
podvloţkov, v katerih so evidentirani konkretni posamezni deli in morebitni posamezni
skupni deli ter pravna razmerja na njih.
Osnovni vloţek
Z vidika zemljiškoknjiţne tehnike je osnovni vloţek vodilni in s tem nadrejen podvloţkom, z
vidika pravnega prometa pa se spremembe dogajajo v podvloţki, medtem ko je vsebina
osnovnega vloţka statična in nespremenljiva. Osnovni vloţek je vpisan v glavni knjigi
(posebnih etaţnih zemljiških knjig, kot so se oblikovale v času druţbene lastnine, danes ni
več) tiste katastrske občine, kjer zemljišče leţi in je sestavljen enako kot drugi
zemljiškoknjiţni vloţki, kamor se vpisujejo zemljiške parcele.
Evidenčni list A
V evidenčni list A se vpiše zemljiška parcela, na kateri stoji zgradba v etaţni lastnini ter se
poočiti podatek, da na tej parceli stoji stavba, skupaj z njeno identifikacijsko številko iz
katastra stavb. Poleg stavbišča se v tem vloţku vpišejo tudi vse druge zemljiške parcele, ki
tvorijo skupne dele.
Evidenčni list B in C
V evidenčni list B osnovnega vloţka se vpiše solastninsko razmerje na skupnih delih, kot je
le-to izraţeno v aktu o oblikovanju etaţne lastnine in sicer v korist vsakokratnih lastnikov
posameznih delov. V evidenčni list C se vpišejo bremena, ki se nanašajo na zemljišče oziroma
zgradbo kot celoto (sluţnosti poti preko skupnega dvorišča in podobne).
Pri vpisu etaţne lastnine zemljiškoknjiţno sodišče vpiše najprej osnovni vloţek, temu vpisu
pa sledi vpis podvloţkov, katerih število je enako vsoti vseh posameznih in posebnih skupnih
delov.
Podvloţki
Podvloţki so sestavljeni enako kot osnovni vloţek, torej iz evidenčnih listov A (posamezni
del z identifikacijskimi številkami iz katastra stavb), B (lastniki in imetniki pravic) in C
(bremena), smiselno enaki vpisom v osnovni vloţek pa so tudi vpisi v podvloţke. V vsakem
podvloţku se označi povezava z osnovnim vloţkom. Vsi podvloţki iz izhajajo istega
osnovnega vloţka imajo enako številko kot osnovni vloţek (npr. 516), med seboj pa se ločijo
s t.i. poddelilko (npr. 516/1, 516/2, 516/3, …)
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
120
Pri podvloţkih za posebne skupne dele se enako kot pri osnovnem vloţku solastniško
razmerje vpiše v korist vsakokratnih lastnikov posameznih delov. Bremena na posebnih
skupnih delih niso mogoča.
Zemljiško knjiţno sodišče vpis etaţne lastnine izvede na podlagi zemljiškoknjiţnega
predloga, vloţenega na podlagi ustreznega zemljiškoknjiţnega obrazca, ki je za primer
oblikovanja etaţne lastnine na podlagi sporazuma dotedanjih solastnikov, prikazan v
naslednjem poglavju.
Konstitutiven pomen prvega vpisa
Prvi vpis etaţne lastnine se mora nujno nanašati na celoto, saj ima konstitutiven pomen. Pri
vpisu se usklajeno vpišejo osnovni vloţek in vsi podvloţki. Od tega vpisa dalje pa nadaljnji
vpisi načeloma potekajo le v podvloţkih, glede na dejstvo, da so posamezni deli določeni kot
samostojne nepremičnine.
3. Vpis etaţne lastnine na podlagi ZPPLPS
V uvodu opisana zgodovina razvoja etaţne lastnine ter dejstvo, da je uresničevanje vpisov
etaţne lastnine v zemljiško potekalo steţka in počasi, je zakonodajalec sprejel začasno rešitev,
po kateri je pred zahtevami po popolni ureditvi zemljiške knjige dal prednost sicer
nepopolnim vpisom, ki še vedno zagotavljajo izvajanje najpomembnejših funkcij zemljiške
knjige, predvsem pa zagotavljajo varnost pravnega prometa.
Vpisi po interventnem zakonu
Posledica vpisov po tem interventnem zakonu (Zakon o posebnih pogojih za vpis lastninske
pravice na posameznih delih stavbe v zemljiško knjigo – ZPPLPS) so vpisi etaţne lastnine,
pri katerih bodisi solastninsko razmerje na skupnih delih v osnovnem vloţku ni vpisano,
bodisi niso vpisani vsi posamezni deli.
Glede na ţe opisan postopek vpisa v zemljiško knjigo, kjer se podvloţki lahko odprejo šele,
ko je v osnovnem vloţki vpisano zemljišče s stavbo, so se na podlagi ZPPLPS osnovni vloţek
nastavili tudi brez vpisa solastninskega razmerja na skupnih delih, saj velikost solastniškega
deleţa brez dvoma ni podatek, ki bi bil potreben za promet s posameznimi deli stavbe.
Bistvo tovrstnih vpisov
Bistveno namreč je, da pridobitelj posameznega dela ob nakupu pridobi tudi (nedoločen)
solastniški deleţ na skupnih delih (ki po naravi stvari pripada vsakokratnemu lastniku
posameznega dela), čeprav velikost tega deleţa tedaj (še) ni določena. Prav tako so se
podvloţki lahko nastavili tudi v primeru, ko obseg skupnih delov (predvsem funkcionalnega
zemljišča) ni bil v celoti ugotovljen.
Zaradi tovrstnih vpisov je bil pridobitelj lastninske pravice na posamezne delu podvrţen
določenim tveganjem glede obsega skupnih delov in višine solastniškega deleţa na skupnih
delih, vendar je to v primerjavi z zagotavljanjem pravne varnosti pri prometu s posameznim
delom zanemarljivega pomena.
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
121
Dodatna poenostavitev, ki jo je prinesla ureditev po ZPPLPS je tudi moţnost, da lahko ţe en
sam od etaţnih lastnikov samostojno doseţe vzpostavitev podvloţka za njemu pripadajoči del
stavbe.
Poenostavljen postopek po ZPPLPS
ZPPLPS je intervencijski zakon, ki določa poenostavljen postopek vpisa etaţne lastnine in je
kot tak nujno v nasprotju s splošnimi zemljiškoknjiţnimi predpisi. Zaradi navedenega je
potrebno, da takšen zakon nima trajne narave (uporaba zakona je bila omejena do 19.11.204)
in vseobsegajočega učinka. Le-to slednje pomeni, da se zakon ne uporablja za tiste stavbe,
katerih deli so namenjeni za nadaljnjo prodajo in za katere je bilo dokončno uporabno
dovoljenje izdano po 16.7.1995; za te primere veljajo splošna pravila. Ravno zato se naj tudi
ne ustvarja trajnih posledic, temveč je namen, da začasna razmerja postopno prerastejo v
splošni sistem. Zaradi navedenega ZPPLPS predstavlja zgolj minimalno izhodišče za vpis
etaţne lastnine, ki jo bo potrebno kasneje dopolniti v manjkajočih delih.
Vpis etaţne lastnine na podlagi Zakona o vzpostavitvi etaţne lastnine na predlog pridobitelja
posameznega dela stavbe in o določanju pripadajočega zemljišča k stavbi (ZVEtL)
Ker so kljub uveljavitvi interventnega ZPPLPS in njegovi veljavnosti v petletnem obdobju
številne nepremičnine ostale nevpisane v zemljiško knjigo, je bil v prvi polovici letošnjega
leta sprejet nov zakon, ki po svoji naravi predstavlja nekakšen podaljšek ZPPLPS.
Kaj ureja ZVEtL?
ZVEtL ureja postopek za vzpostavitev etaţne lastnine s sodno odločbo v nepravdnem
postopku na predlog pridobitelja posameznega dela stavbe in postopek za določanje
pripadajočega zemljišča, ki pripada stavbi v etaţni lastnini.
Pripadajoče zemljišče
Zakon vsebuje domnevo o tem, kaj predstavlja stavbi v etaţni lastnini pripadajoče zemljišče.
Šteje se, da je pripadajoče zemljišče zemljiška parcela, na kateri stavba stoji (zemljišče pod
stavbo), ki je neposredno namenjena za redno rabo stavbe, ker je bila kot taka načrtovana v
prostorskih aktih ali določeno v upravnih dovoljenjih stavbe.
Če pripadajočega zemljišča na tak način ni mogoče ugotoviti, ga določi sodišče, upoštevajoč
vse okoliščine primera, zlasti pa, da tako zemljišče predstavlja:
dostopne poti,
dovoze,
parkirne prostore,
prostore za smetnjake,
prostore za igro in podobno,
preteklo redno rabo zemljišča ter
merila in pogoje iz prostorskih aktov, ki v času odločanja sodišča veljajo na območju,
kjer zemljišče leţi.
Spor o skupnih delih stavbe
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
122
Kadar je med udeleţenci spor o tem, kateri deli nepremičnine predstavljajo skupne dele
stavbe, kateri so posamezni deli v stavbi ali spor o višini solastniških idealnih deleţev na
skupnih delih, nepravdno sodišče postopka za vzpostavitev etaţne lastnine ne prekine in
udeleţencev ne napoti na pravdo (kar je sicer značilnost nepravnega postopka), temveč na
podlagi domnev zakona samo odloči o spornem vprašanju.
Kaj spada v skupni del stavbe?
Pri tem velja, da je skupni del stavbe samo pripadajoče zemljišče, da so posamezni etaţni deli
stavbe samo tisti posamezni deli, ki so vpisani v katastru stavb in da je solastniški idealni
deleţ vsakokratnega lastnika posameznega etaţnega dela na skupnih delih stavbe enak
razmerju med površino posameznega etaţnega dela in skupno površino vseh posameznih
etaţnih delov po podatkih iz katastra stavb.
Sodišče v postopku za vzpostavitev etaţne lastnine po tem zakonu po uradni dolţnosti
ugotovi identifikacijski znak stavbe in pripadajoče zemljišče k stavbi. Ravno tako pri
pristojnem upravnem organu zahteva izvedbo postopka za vpis stavbe in posameznih delov v
kataster stavb in parcelacijo zemljiške parcele in po potrebi v ta postopek povabi izvedenca
ustrezne stroke.
Kako poteka postopek o sporu?
V nadaljevanju postopka sodišče otvori poseben zemljiškoknjiţni vloţek za vpis etaţne
lastnine in odloči o vpisu pripadajočega zemljišča v ta vloţek ter otvori poseben podvloţek za
vpis morebitnih drugih nespornih skupnih delov stavbe. Nadalje sodišče otvori toliko
dodatnih podvloţkov, kolikor je posameznih etaţnih delov stavbe, in odloči o vpisu vsakega
posameznega etaţnega dela stavbe v svoj podvloţek.
Po otvoritvi vloţka in podvloţkov sodišče odloči o vpisu solastninske pravice na skupnih
delih stavbe v korist vsakokratnih lastnikov posameznih podvloţkov, o vpisu lastninske
pravice na posameznih delih stavbe ter o vpisu bremen na skupnih in posameznih delih
stavbe. Pravnomočna odločba sodišče se po uradni dolţnosti vpiše v zemljiško knjigo.
Kadar sodišče po določilih ZVEtL vzpostavi etaţno lastnino, lahko na enak način določi tudi
stavbi pripadajoče zemljišče.
5. Zaključek
Etaţna lastnina se je v slovenskem prostoru začela vzpostavljati ţe v petdesetih letih
prejšnjega stoletja, vendar zaradi preteklega sistema druţbene lastnine in neučinkovitosti
zemljiške knjige še vedno ni popolno vzpostavljena.
Ker se zakonodajalec zaveda, da je prehod iz prejšnjega sistema zahteven in ker v določenih
primerih objektivno ni mogoče etaţne lastnine vzpostaviti po določilih sedanje zakonodaje, je
zakonodajalec poleg splošne zakonodaje sprejel zdaj ţe kar dva interventna zakona na temo
vzpostavitve etaţne lastnine. Glede na to, da trenutno veljavni interventni zakon omogoča
vzpostavitev etaţne lastnine ţe na predlog enega samega etaţnega lastnika, je moč
pričakovati, da se bo v nadaljevanju uspešno uredila še tista etaţna lastnina, ki trenutno še ni
urejena.
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
123
Problem neskladne in nelegalne gradnje
V praksi se v zadnjem času pojavlja vse več primerov, ko investitorji za gradnjo za trg ne
izvajajo gradnje skladno z izdanimi gradbenimi dovoljenji ampak na primer namesto
enostanovanjske hiše postavijo večstanovanjsko hišo z več stanovanji. Drug tak primer je, ko
namesto večstanovanjske hiše s šestimi stanovanji postavijo večstanovanjsko hišo z desetimi
stanovanji ipd. ter nato navedena stanovanja prodajo na trgu naprej končnim kupcem.
Pri tem so posamezni investitorji uspešnejši od ostalih in določenim, kljub temu da so gradili
objekte mimo izdanih gradbenih dovoljenj, uspe pridobiti uporabno dovoljenje in vzpostaviti
etaţno lastnino ter vsa zgrajena stanovanja vpisati v zemljiško knjigo. Drugi pa namesto vpisa
etaţne lastnine vpisujejo kupce posameznih stanovanj kot solastnike celotne večstanovanjske
stavbe v zemljiško knjigo.
Ker gradnja mimo gradbenih dovoljenj lahko končnim kupcem prinese negativne posledice,
se postavlja vprašanje, kako se navedenemu izogniti oz. kaj storiti, če ste takšno stanovanje
kupili.
1. Opredelitev neskladne in nelegalne gradnje
Pri gradnji, ki se odmika od izdanega gradbenega dovoljenja oziroma se izvaja sploh brez
gradbenega dovoljenja, poznamo dva primera nedovoljene gradnje in sicer neskladno gradnjo
ali nelegalno gradnjo.
Neskladna gradnja
Zakon o graditvi objektov (Ur. list RS št. 110/2002 s spremembami; v nadaljevanju ZGO-1)
definira neskladno gradnjo v 12.2. točki 1. odstavka 2. člena in določa, da gre v tem primeru
za gradnjo oz. dela, za katera je predpisano gradbeno dovoljenje sicer izdano, vendar se
takšna gradnja oz. dela izvajajo oz. so izvedena v nasprotju s pogoji določenimi z gradbenim
dovoljenjem, kakor tudi, da se objekt za katerega je bilo sicer izdano gradbeno dovoljenje,
uporablja v nasprotju s pogoji določenimi z njim.
Nelegalna gradnja
Nelegalno gradnjo opredeli 12. 1. točka 1. odstavka 2. člena ZGO-1, ki določa, da gre za
nelegalno gradnjo v primeru, ko se gradnja oz. dela izvajajo oz. so izvedena brez gradbenega
dovoljenja kljub temu, da se za takšna dela oz. gradnjo zahteva pridobitev gradbenega
dovoljenja.
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
124
V kolikor torej investitor ne gradi skladno z izdanim dovoljenjem in pri tem npr. namesto, da
bi zgradbo odmaknil 4 metre od meje, kot je določeno z gradbenim dovoljenjem, slednjo
postavi zgolj 2 metra od meje. Tudi v primeru, da namesto, da bi zgradil hišo s tlorisno
površino 10 × 9 metrov, postavi tloris v izmeri 10 × 10 metrov ipd., govorimo o neskladni
gradnji.
V kolikor pa investitor zgradi enostanovanjsko hišo brez pridobitve gradbenega dovoljenja ali
pa npr. da namesto enostanovanjske hiše postavi večstanovanjsko hišo s 4 stanovanji,
govorimo o primeru nelegalne gradnje.
V obeh primerih je takšna gradnja nedovoljena, kar pomeni, da lahko gradbeni inšpektor v
primeru inšpekcijskega ogleda odredi sankcije, ki jih določata 152. in 153. člen ZGO-1.
V primeru nelegalne gradnje gradbeni inšpektor odredi, da se takšna gradnja ustavi in se ţe
zgrajeni objekt ali del objekta v določnem roku odstrani ter se tako vzpostavi prejšnje stanje.
V primeru, če vzpostavitev v prejšnje stanje ni mogoče, je potrebno zgrajeni objekt drugače
sanirati.
Gradbeni inšpektor
V primeru neskladne gradnje pa gradbeni inšpektor odredi:
da se gradnja ustavi do pridobitve spremenjenega gradbenega dovoljenja oziroma
v kolikor se spremenjenega gradbenega dovoljenja ne pridobi, da se del objekta, ki je
bil zgrajen v nasprotju z gradbenim dovoljenjem, odstrani in se vzpostavi stanje, ki je
določeno v gradbenem dovoljenju.
2. Kako ugotoviti ali je bilo stanovanje, ki ga kupujete, zgrajeno skladno z izdanim
gradbenim in uporabnim dovoljenjem?
Da bi se kupci stanovanj izognili morebitnim bodočim neprijetnostim, ki jih lahko doletijo v
primeru, da kupijo stanovanje, ki predstavlja primer nelegalne ali neskladne gradnje, je
bistveno, da se že pred samim nakupom prepričajo, da je stanovanje zgrajeno skladno z
izdanim gradbenim in uporabnim dovoljenjem.
Eden izmed prvih znakov, ki kaţejo na to, da z zgrajenimi stanovanji "ni vse v redu", je lahko
v tem, da se stanovanja v novozgrajeni ali obnovljeni stavbi ne prodajajo kot posamezni
etaţni deli, ampak kupec z nakupom stanovanja pridobi ustrezen solastniški deleţ na celotni
stavbi, namesto da bi postal izključni lastnik posameznega dela etaţne lastnine.
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
125
Vendar na ţalost tudi sam vpis etaţne lastnine, pri katerem stanovanje predstavlja posamezni
del etaţne lastnine, še ne pomeni, da je s samo stavbo vse v redu in da ne predstavlja
nedovoljene gradnje.
Nedovoljena gradnja v praksi
Obstajajo namreč primeri,
ko so investitorji pridobili uporabno dovoljenje in nato naknadno dokončali še
stanovanja, ki so zgrajena mimo ali brez gradbenega dovoljenja ter vse uspeli vpisati v
zemljiško knjigo ali
pa investitorji, ki so uspeli vpisati etaţno lastnino na celotni stavbi brez izdanega
uporabnega dovoljenja ipd.
Zato je tudi v primeru, če je stanovanje vpisano kot etaţna lastnina v zemljiško knjigo,
bistveno, da potencialni kupec pred dokončnim nakupom stanovanja preveri:
1. gradbeno in uporabno dovoljenje, ki sta bila izdana investitorju,
2. ali navedeni izdani dovoljenji ustrezata dejansko zgrajeni stavbi.
Ponavadi pa v fazi nakupa stanovanja oz. podpisa prodajne pogodbe sama večstanovanjska
hiša in s tem tudi konkretno stanovanje sploh še ni zgrajeno. V tem primeru je logično, da tudi
ne more biti vpisano v zemljiško knjigo in tudi uporabno dovoljenje še ni izdano. Kako torej v
tem primeru?
Novogradnja
Če gre za novogradnjo, pri kateri stanovanje kupuje in podpisujete prodajno pogodbo še v
fazi, ko stanovanje še ni zgrajeno, ste sicer prisiljeni, da samo prodajno pogodbo podpišete še
preden lahko preverite ali bo dejansko zgrajena stavba postavljena skladno z izdanim
gradbenim dovoljenjem in ali bo tudi pridobila uporabno dovoljenje. Vendar pa je potrebno v
tem primeru kasneje, ko je to mogoče in vsekakor pred dokončnim plačilom celotne kupnine
in prevzemom stanovanja, preveriti ali morebiti ne gre za nedovoljeno gradnjo.
Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb
Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (Ur. list RS št. 18/2004; v
nadaljevanju ZVKSES) namreč kupce varuje v tem, da slednjim razen začetne are, ki ne sme
presegati 10 % kupnine, ni potrebno plačati nobenega drugega dela kupnine, dokler niso
izpolnjeni pogoji za vpis kupca v zemljiško knjigo in dokler prodajalec kupcu ni sposoben
izročiti zgrajene nepremičnine v posest (12. člen ZVKSES).
Ko pa so pogoji za vpis v zemljiško knjigo in prevzem izpolnjeni, pa ima kupec moţnost
preveriti izdano gradbeno in uporabno dovoljenje in sicer še pred plačilom kupnine in
prevzemom stanovanja. Ravno tako lahko kupec preveri dejansko zgrajeno stavbo in se
prepriča ali je z zgrajeno stavbo vse v redu ali morebiti slednja lahko predstavlja nedovoljeno
gradnjo.
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
126
Preverjanje nedovoljene gradnje
Pri samem preverjanju ali gre za nedovoljeno gradnjo se lahko slednje ugotovi ţe iz samega
vpogleda v izdano gradbeno in uporabno dovoljenje. To velja v primeru, da ima investitor
izdano gradbeno in uporabno dovoljenje za enostanovanjsko hišo, dejansko pa je zgradil hišo
s šestimi stanovanji, kar pomeni, da je zgradil večstanovanjsko hišo.
Včasih pa je potrebno angaţirati tudi strokovnjake s področja gradnje (arhitekta, projektanta,
gradbenega nadzornika ipd.), ki bodo s pregledom postavljene stavbe in izdanega gradbenega
in uporabnega dovoljenja laţje in hitreje ugotovili ali je vse v redu ali pa morebiti postavljena
zgradba predstavlja nedovoljeno gradnjo.
3. Kaj pa, če se je vseeno zgodilo, da ste kupili stanovanje, ki se nahaja v nedovoljeni
gradnji?
Kaj določa ZGO-1?
Dejstvo, da se stanovanje nahaja v stavbi, ki predstavlja neskladno ali nelegalno gradnjo
(nedovoljena gradnja), predstavlja nevarnost, da bo v nadaljevanju lahko gradbeni inšpektorat
navedeno ugotovil in odredil sankcije, ki jih določa ZGO-1 v 152. in 153. členu.
Ta dva člena določata, da se zgrajeni objekt ali del objekta v določnem roku odstrani in se
tako vzpostavi prejšnje stanje itd. Posledično je za ugotovljeno nedovoljeno gradnjo
prepovedana tudi izvedba komunalnih priključkov, njegova uporaba, nadaljnji promet z njim (
158. člen ZGO-1) ipd.
Navedeno pomeni, da kupljeno stanovanje, katerega uporaba je bila na podlagi 158. člena
ZGO-1 prepovedana, ker pomeni nedovoljeno gradnjo, nima običajnih lastnosti, ki bi kupcu
omogočale njegovo normalno rabo, to je bivanje v njem in njegovo morebitno nadaljnje
razpolaganje.
Odsotnost teh običajnih lastnosti pa pomeni, da ima kupljeno stanovanje skladno s 459.
členom Obligacijskega zakonika (Uradni list RS št. 83/2001 s spremembami) stvarno napako,
za katero prodajalec odgovarja.
Dilema kupca
Kupec stanovanja je torej v trenutku, ko izve, da njegovo stanovanje predstavlja nedovoljeno
gradnjo, postavljen pred naslednjo dilemo in sicer kako v tem primeru ravnati naprej.
1. Ali se odločiti, da se zadeva pusti pri miru? V tem primeru obstaja upanje, da gradbeni
inšpektor nikoli ne bo opravil ogleda nepremičnine in ugotovil, da je prišlo do
nedovoljene gradnje ter bo kupec kupljeno stanovanje lahko ves čas nemoteno
uporabljal.
Ta moţnost se zdi še bolj zanimiva v primeru, če kupec sam ugotovi, da gre za
nedovoljeno gradnjo in pri tem še ni prišlo do ukrepov s strani gradbenega inšpektorja.
2. Ali se odločiti, da je navedeno zadevo potrebno rešiti? Navedena opcija je še toliko
bolj nujna v primeru, če je ţe prišlo do izreka inšpekcijskih ukrepov po ZGO-1.
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
127
Kakšna bo sicer končna odločitev, je prepuščeno oceni in odločitvi vsakega konkretnega
kupca, ki bo pred navedeno odločitvijo.
Z vidika pravne varnosti in urejenosti bi bilo nedvomno potrebno vsakršno ugotovitev
neskladne gradnje reševati in poskrbeti, da se za navedeno ugotovi odgovornost. V
nadaljevanju naj bi se ta zadeva legalizirala na način, da takšna stavba ne bi več ne
predstavljala nedovoljene gradnje.
4. Kako torej naprej, če se kupec odloči za ukrepanje?
V sami osnovi je bistvenega pomena. da se preveri ali je moţno nedovoljeno gradnjo
spremeniti v dovoljeno. Z drugimi besedami to pomeni:
1. ali je moţno neskladno ali nelegalno gradnjo legalizirati in npr. neskladno gradnjo
spremeniti v skladno z izdanim gradbenim dovoljenjem ali
2. pa zanju pridobiti na novo izdana ustrezna gradbena in uporabna dovoljenja.
A. Legalizacija objekta
V kolikor se ugotovi,
da je neskladno gradnjo moţno uskladiti z izdanim gradbenim dovoljenjem ali
pa če se po pridobitvi lokacijske informacije za gradnjo ugotovi, da je legalizacija
postavljenega objekta mogoča,
je smiselno navedene postopke izpeljati in nedovoljeno gradnjo legalizirati v dovoljeno.
Postopek legalizacije
Pri samem postopku legalizacije se lahko npr. tudi ugotovi, da ne bo zgolj zadostovalo, da se
pridobi gradbeno in uporabno dovoljenje na podlagi obstoječih prostorskih aktov, ampak bo
potrebno slednje spremeniti tako, da bodo omogočali postavitev takšne zgradbe kot je bila
zgrajena.
V tem primeru je potrebno preveriti ali se lahko takšna sprememba prostorskih aktov sploh
izpelje in ali je realno, da bo tudi izpeljana v doglednem času, tako da bo v nadaljevanju
omogočala uspešno pridobitev gradbenega in uporabnega dovoljenja.
Dodatni stroški
Sama legalizacija objekta je povezana z dodatnimi stroški, ki vključujejo npr. strošek priprave
projektov za pridobitev novega gradbenega in uporabnega dovoljenja, plačilo dodatnega
komunalnega prispevka, upravne takse za izdajo dovoljenj, stroške spremembe prostorskih
aktov itd.
Jamčevalni zahtevki
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
128
Kupec ima v tem primeru moţnost, da na podlagi jamčevalnih zahtevkov, ki jih ima zaradi
podane stvarne napake, od prodajalca zahteva, da slednji ugotovljeno napako odpravi in
objekt legalizira ter s tem tudi nosi vse stroške, ki so povezani z legalizacijo objekta.
V kolikor prodajalec sam navedenega ne ţeli storiti, je za kupca ponavadi najučinkovitejša
rešitev ta, da sam izvede legalizacijo in plača potrebne stroške. Vračilo teh stroškov lahko
kupec kasneje preko sodišča iztoţi od prodajalca.
Vračilo stroškov
S strani kupca plačani stroški legalizacije namreč predstavljajo škodo, ki jo je kupec utrpel
zaradi odprave ugotovljenega stanja nedovoljene gradnje. Vsekakor je upravičen do povračila
stroškov s strani prodajalca, kar je skladno s 468. členom Obligacijskega zakonika, če so le-ti
stroški uveljavljeni v za to predvidenih rokih.
B. Odstop od pogodbe
Če legalizacija objekta ni mogoča, ostane kupcu le še moţnost, da na podlagi jamčevalnih
zahtevkov, ki jih ima iz naslova podane stvarne napake na kupljeni nepremičnini, odstopi od
sklenjene prodajne pogodbe in zahteva vračilo plačane kupnine skupaj s pripadajočimi
zamudnimi obrestmi.
Ponavadi se bo zgodilo, da sam prodajalec prostovoljno ne bo vrnil prejete kupnine in obresti
kupcu in bo zato moral kupec vračilo kupnine in obresti zahtevati v sodnem postopku ter nato
s strani sodišča dosojeni znesek tudi na koncu uspešno izterjati od prodajalca.
Morebitne teţave
Ravno tu pa ponavadi nastopijo največji problemi, ko se lahko zgodi, da kupec s strani
sodišča dosojenega zneska sploh ne bo mogel uspešno izterjati, ker prodajalec nima nobenega
premoţenja, iz katerega se bi lahko poplačal, ali pa ker je šel prodajalec v stečaj ipd. Zaradi
tega si je v primeru sodnega uveljavljanja zahtevkov smiselno ţe tekom postopka z institutom
začasne odredbe zagotoviti ustrezno zavarovanje, ki bo kupcu na koncu omogočalo uspešno
izterjavo dosojenih zneskov.
C. Ovadba organom pregona
Samo ravnanje investitorja, ki je zavestno prodajal stanovanja, za katera je vedel, da
predstavljajo nedovoljeno gradnjo, vsebuje tudi vse znake kaznivega dejanja goljufije po 217.
členu Kazenskega zakonika Republike Slovenije (Ur. list RS št. 55/2008).
Zaradi tega smiselno, da se v teh primerih na pristojno okroţno drţavno toţilstvo vloţi
kazenska ovadba proti investitorju ter se še s tega vidika morebiti prepreči, da bi investitor na
podoben način ravnal tudi v prihodnje. Sam tek kazenskega postopka je sicer po podaji
ovadbe odvisen od organov pregona, vendar v primerih nedovoljene gradnje ne bi smelo biti
nobenih ovir, da takšni investitorji ne bi bili obsojeni in kaznovani za svoja ravnanja.
5. Zaključek
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
129
Ker se je v zadnjem času predvsem zaradi ţelje investitorjev po čim večjih zasluţkih, ki jih je
bilo moţno doseči pri prodaji nepremičnin, povečalo število nedovoljenih gradenj, je
bistveno, da se tudi potencialni kupci seznanijo z navedeno nevarnostjo ter z vsemi
posledicami, ki jih nedovoljena gradnja lahko prinese.
Niso namreč tudi izključeni primeri, ko se lahko zgodi, da kupec nedovoljene gradnje na
koncu ne bo imel v lasti nepremičnine niti ne bo zaradi morebitnega stečaja investitorja kot
prodajalca prejel vrnjene plačane kupnine.
Zaradi tega je potrebno ţe pri samem nakupu novih in starih stanovanj preveriti ali morebiti
stanovanje ne predstavlja nedovoljene gradnje. To pomeni, da kupec zaradi izpostavljenih
tveganj ne bo mogel uporabljati kupljenega stanovanja, hkrati pa lahko izgubi tudi plačano
kupnino.
Nakup stanovanja še vedno predstavlja zelo veliko investicijo marsikatere druţine in je zaradi
tega tudi smiselno, da se na začetku ţe preprečijo kakršnekoli negativne posledice, ki bi jo
lahko prizadele. Zaradi tega naj se pri samem nakupu ţe preko nepremičninskega posrednika,
ki zastopa kupca ali pa preko drugih strokovnjakov (odvetniki, projektanti, gradbeni
nadzorniki itd.) preveri, ali se stanovanje nahaja v legalno zgrajeni stavbi oz. ne predstavlja
nedovoljene (neskladne ali nelegalne) gradnje.
Navedeni strošek pregleda in potrditve, da je vse v redu, bo nedvomno odtehtal in kupcu
prihranil mnogo neprijetnosti ter dodatnih stroškov v primerjavi s stroški in nevarnostmi, ki
ga lahko čakajo v primeru nakupa nedovoljene gradnje.
Preverjanje s strani drţave
Poleg tega pa bi bilo tudi s strani drţave potrebno preveriti problematiko nedovoljene gradnje.
To velja še posebej v primerih, ko se ta izvaja za prodajo na trgu. Drţava bi morala poskrbeti,
da se prepreči nedovoljeno gradnjo predvsem s stroţjim nadzorom takšne gradnje tako v času
izvedbe kot tudi po samem zaključku.
Črna lista investitorjev
Prav tako bi bilo smiselno tudi razmisliti o morebitnem oblikovanju "črne liste investitorjev
nedovoljenih gradenj", v kateri bi bili navedeni investitorji, ki so pri gradnji za trg izvedli
nedovoljeno gradnjo. Ravno tako bi se moralo uveljaviti sankcioniranje takšnih investitorjev
tudi s tem, da se jim v bodoče prepove gradnja za trg.
Na koncu pa se mora vsak potencialni kupec stanovanja še vedno zavedati, da ga tudi
morebitni ukrepi drţave ne morejo v celoti zaščititi. Še vedno od njega samega je odvisno ali
se bo zavedal izpostavljenega problema in bo v fazi nakupa preveril vse potrebno ter se
prepričal, da kupuje stanovanje, ki ne predstavlja nedovoljene gradnje.
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
130
Reševanje reklamacij v gradbeništvu - s
sodno prakso
Ureditev gradbene pogodbe v Obligacijskem zakoniku (v nadaljevanju OZ) je precej splošna,
pomemben pravni vir so zato tudi Posebne gradbene uzance (v nadaljevanju PGU), še posebej
ker je v novem OZ uporaba uzanc posebej predvidena (12. člen OZ). Uporaba poslovnih
običajev, uzanc in prakse, vzpostavljene med strankama je predvidena za presojo potrebnih
ravnanj in njihovih učinkov v obligacijskih razmerjih med gospodarskimi subjekti.
OZ na novo ureja tudi pojem gospodarske pogodbe (v 13. členu) in kot take opredeljuje tiste,
ki jih med sabo sklepajo gospodarski subjekti.
-> Gradbena pogodba
Gradbena pogodba mora biti sklenjena v pisni obliki (drugi odstavek 649. člena OZ). Pisna
oblika nudi večje zagotovilo, da bodo predvsem predmet pogodbe in druge pravice ter
obveznosti strank natančno določene.
Po splošni definiciji se z gradbeno pogodbo izvajalec zavezuje, da bo:
po določenem načrtu,
v dogovorjenem roku,
zgradil določeno zgradbo na določenem zemljišču oziroma na ţe obstoječem objektu
izvedel kakšna druga gradbena dela,
naročnik pa se zavezuje, da bo za to izvajalcu plačal določeno ceno.
Stranki lahko predmet pogodbe določita različno: ali določita gradbo ali pa zgolj posamezne
faze oziroma druga gradbena dela.
Sodba II Ips 687/2001
Toţnica je poslovni prostor prevzela in se ob prevzemu zavezala, "da bo stvar dokončala
sama do priprave za uporabno dovoljenje". Ta zaveza res ni bila sklenjena v pisni obliki, kot
je bila v skladu z določbo 630. člena ZOR sklenjena temeljna pogodba, vendar pa kljub
pomanjkanju obličnosti ni brez pravnih učinkov. 14. člena temeljne pogodbe je dovoljeval
spremembo pogodbenih določil in prodajalcu celo nalagal, da v okviru tehničnih moţnosti
upošteva morebitne toţničine ţelje glede obdelave in opremljenosti poslovnega prostora. V
primerih, ko je posebna oblika predpisana samo v interesu pogodbenih strank, pa je mogoče
obveznosti ene ali druge pogodbene stranke zmanjšati ali olajšati tudi s poznejšimi ustnimi
dogovori (4. odst. 67. člena ZOR).
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
131
Toţnica je izpolnitev prevzela, kasnejše dokončanje gradnje (in s tem seveda tudi kasnejša
pridobitev uporabnega dovoljenja) pa je posledica okoliščin na njeni strani. Zato tudi do
plačila pogodbene kazni ni upravičena (270. člen in naslednji ZOR).
Sodba II Ips 33/2001
Pogoju, da mora gradbena pogodba biti pisno sklenjena, je zadoščeno tudi z zapisom in
sprejemom ponudbe del z opisom del, cenami in rokom izvedbe.
VSL sodba in sklep Cpg 204/94
Za vsak odmik od dogovorjenih in z načrtom predvidenih gradbenih del (razen nujnih in
nepredvidenih del) mora imeti izvajalec pismeno soglasje naročnika, ki ga ne more
nadomestiti nalog njegovega nadzornega organa brez predhodno pridobljene pismene
odobritve naročnika. Nadzorni organ je namreč upravičen (pooblaščen) opravljati samo posle,
ki so v zvezi z gradbenim nadzorstvom in se brez posebnega pooblastila ne more dogovoriti
za odstop od načrta.
Drugi pogoj za odmik od načrta (poleg pismenega soglasja naročnika) je odobritev za odmik
tistega organa, ki je sicer pristojen za potrditev načrta.
VSL sodba I Cpg 494/2004
Vendar pa ZOR v 73. členu uzakonja teorijo o realizaciji, po kateri je pogodba, za katero se
zahteva pismena oblika, veljavna, čeprav ni bila sklenjena v tej obliki, če sta pogodbeni
stranki v celoti ali v preteţnem delu izpolnili obveznosti, ki so iz nje nastale, razen če iz
namena, zaradi katerega je oblika predpisana, očitno ne izhaja kaj drugega. Navedeno pravilo
pa velja tudi za kasnejše spremembe pogodbe, torej za situacijo, obravnavano v 2. odst. 67.
člena ZOR.
VSK sodba I Cp 411/2003
Pogodbeno kazen v višini 6 promilov dnevno je v svoji ponudbi predlagala prav toţena
stranka, zato pritoţbeno sodišče ni našlo razlogov za večji poseg v pogodbeno avtonomijo
strank, kot ga je izvršilo sodišče prve stopnje, ki je pogodbeno kazen zniţalo na 5 promilov
dnevno.
VSL sodba in sklep I Cp 1900/2005
Če je gradbena pogodba izpolnjena v obsegu 94,7% del in plačana večina dogovorjenih del,
od gradbene pogodbe ni moţno odstopiti iz razloga manjkajočega gradbenega dovoljenja.
-> Razmejitev s pogodbo o delu (podjemno pogodbo)
Ne glede na splošno definicijo gradbene pogodbe oziroma pogodbe o delu pa je razmejitev,
kdaj gre za gradbeno pogodbo in kdaj za pogodbo o delu zelo pomembna. Najbolj pride
potrebna razmejitev do izraza pri jamčevanju za napake in pri razlikah glede določenih rokov.
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
132
Sodba III Ips 11/93
Za gradbeno pogodbo je značilno, da ima za predmet večja in zahtevnejša dela, ki terjajo
večje število izvajalcev, priprave, gradbeno dovoljenje, projekt, itd. Enostavnejša in manjša
dela pa so predmet pogodbe o delu.
Iz obrazloţitve
Izravnava stropov in zidov po obsegu in zahtevnosti ne spada med taka dela, ki so značilna za
gradbeno pogodbo. Za obvestilo o napakah veljajo torej določila pogodbe o delu in ker
stranka ni ravnala v skladu s temi določbami, je izgubila pravico uveljavljati jamčevalne
zahtevke.
Sodba II Ips 618/93
Glede obveznosti plačila za opravljeno delo ni razlike, če se šteje pogodba kot gradbena ali pa
kot pogodba o delu.
Sodba II Ips 49/99
Glede na naravo dogovorjenih del (prekrivanje strehe) je mogoče sklenjeno pogodbo
opredeliti le kot pogodbo o delu in ne kot gradbeno pogodbo. Prekritje strehe ni gradba. Zato
za pogodbo, s katero se dogovori prekritje strehe, ni predpisana pismena oblika pa tudi
gradbene uzance ne pridejo v poštev.
Sodba in sklep III Ips 107/2001
Neserijska in nestandardizirana dela za odpravo posameznih napak na stanovanjskih blokih ne
predstavljajo gradbenih del na obstoječem objektu iz prvega odstavka 630. člena ZOR, ampak
predmet pogodbe o delu iz 600. člena ZOR. Zato za ta dela ni potrebna pismena pogodba.
VSK sodba I Cpg 85/2000
Ker je bila med strankama sklenjena pogodba o delu, ne pa gradbena pogodba (izvedba
strojnih instalacij na objektu), za odmik od pogodbenih del (v obliki dodatnih del) ni potrebno
pismeno soglasje naročnika oz. sklenitev aneksa k prvotni pogodbi, razen če se nista stranki
izrecno dogovorili, da je to pogoj za njegovo veljavnost.
Gradbena in podjemna pogodba
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
133
Ureditev gradbene pogodbe v Obligacijskem zakoniku (v nadaljevanju OZ) je precej splošna,
pomemben pravni vir so zato tudi Posebne gradbene uzance (v nadaljevanju PGU), še posebej
ker je v novem OZ uporaba uzanc posebej predvidena (12. člen OZ). Uporaba poslovnih
običajev, uzanc in prakse, vzpostavljene med strankama je predvidena za presojo potrebnih
ravnanj in njihovih učinkov v obligacijskih razmerjih med gospodarskimi subjekti.
OZ na novo ureja tudi pojem gospodarske pogodbe (v 13. členu) in kot take opredeljuje tiste,
ki jih med sabo sklepajo gospodarski subjekti.
-> Gradbena pogodba
Gradbena pogodba mora biti sklenjena v pisni obliki (drugi odstavek 649. člena OZ). Pisna
oblika nudi večje zagotovilo, da bodo predvsem predmet pogodbe in druge pravice ter
obveznosti strank natančno določene.
Po splošni definiciji se z gradbeno pogodbo izvajalec zavezuje, da bo:
po določenem načrtu,
v dogovorjenem roku,
zgradil določeno zgradbo na določenem zemljišču oziroma na ţe obstoječem objektu
izvedel kakšna druga gradbena dela,
naročnik pa se zavezuje, da bo za to izvajalcu plačal določeno ceno.
Stranki lahko predmet pogodbe določita različno: ali določita gradbo ali pa zgolj posamezne
faze oziroma druga gradbena dela.
Sodba II Ips 687/2001
Toţnica je poslovni prostor prevzela in se ob prevzemu zavezala, "da bo stvar dokončala
sama do priprave za uporabno dovoljenje". Ta zaveza res ni bila sklenjena v pisni obliki, kot
je bila v skladu z določbo 630. člena ZOR sklenjena temeljna pogodba, vendar pa kljub
pomanjkanju obličnosti ni brez pravnih učinkov. 14. člena temeljne pogodbe je dovoljeval
spremembo pogodbenih določil in prodajalcu celo nalagal, da v okviru tehničnih moţnosti
upošteva morebitne toţničine ţelje glede obdelave in opremljenosti poslovnega prostora. V
primerih, ko je posebna oblika predpisana samo v interesu pogodbenih strank, pa je mogoče
obveznosti ene ali druge pogodbene stranke zmanjšati ali olajšati tudi s poznejšimi ustnimi
dogovori (4. odst. 67. člena ZOR).
Toţnica je izpolnitev prevzela, kasnejše dokončanje gradnje (in s tem seveda tudi kasnejša
pridobitev uporabnega dovoljenja) pa je posledica okoliščin na njeni strani. Zato tudi do
plačila pogodbene kazni ni upravičena (270. člen in naslednji ZOR).
Sodba II Ips 33/2001
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
134
Pogoju, da mora gradbena pogodba biti pisno sklenjena, je zadoščeno tudi z zapisom in
sprejemom ponudbe del z opisom del, cenami in rokom izvedbe.
VSL sodba in sklep Cpg 204/94
Za vsak odmik od dogovorjenih in z načrtom predvidenih gradbenih del (razen nujnih in
nepredvidenih del) mora imeti izvajalec pismeno soglasje naročnika, ki ga ne more
nadomestiti nalog njegovega nadzornega organa brez predhodno pridobljene pismene
odobritve naročnika. Nadzorni organ je namreč upravičen (pooblaščen) opravljati samo posle,
ki so v zvezi z gradbenim nadzorstvom in se brez posebnega pooblastila ne more dogovoriti
za odstop od načrta.
Drugi pogoj za odmik od načrta (poleg pismenega soglasja naročnika) je odobritev za odmik
tistega organa, ki je sicer pristojen za potrditev načrta.
VSL sodba I Cpg 494/2004
Vendar pa ZOR v 73. členu uzakonja teorijo o realizaciji, po kateri je pogodba, za katero se
zahteva pismena oblika, veljavna, čeprav ni bila sklenjena v tej obliki, če sta pogodbeni
stranki v celoti ali v preteţnem delu izpolnili obveznosti, ki so iz nje nastale, razen če iz
namena, zaradi katerega je oblika predpisana, očitno ne izhaja kaj drugega. Navedeno pravilo
pa velja tudi za kasnejše spremembe pogodbe, torej za situacijo, obravnavano v 2. odst. 67.
člena ZOR.
VSK sodba I Cp 411/2003
Pogodbeno kazen v višini 6 promilov dnevno je v svoji ponudbi predlagala prav toţena
stranka, zato pritoţbeno sodišče ni našlo razlogov za večji poseg v pogodbeno avtonomijo
strank, kot ga je izvršilo sodišče prve stopnje, ki je pogodbeno kazen zniţalo na 5 promilov
dnevno.
VSL sodba in sklep I Cp 1900/2005
Če je gradbena pogodba izpolnjena v obsegu 94,7% del in plačana večina dogovorjenih del,
od gradbene pogodbe ni moţno odstopiti iz razloga manjkajočega gradbenega dovoljenja.
-> Razmejitev s pogodbo o delu (podjemno pogodbo)
Ne glede na splošno definicijo gradbene pogodbe oziroma pogodbe o delu pa je razmejitev,
kdaj gre za gradbeno pogodbo in kdaj za pogodbo o delu zelo pomembna. Najbolj pride
potrebna razmejitev do izraza pri jamčevanju za napake in pri razlikah glede določenih rokov.
-> Sodna praksa
Sodba III Ips 11/93
Za gradbeno pogodbo je značilno, da ima za predmet večja in zahtevnejša dela, ki terjajo
večje število izvajalcev, priprave, gradbeno dovoljenje, projekt, itd. Enostavnejša in manjša
dela pa so predmet pogodbe o delu.
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
135
Iz obrazloţitve
Izravnava stropov in zidov po obsegu in zahtevnosti ne spada med taka dela, ki so značilna za
gradbeno pogodbo. Za obvestilo o napakah veljajo torej določila pogodbe o delu in ker
stranka ni ravnala v skladu s temi določbami, je izgubila pravico uveljavljati jamčevalne
zahtevke.
Sodba II Ips 618/93
Glede obveznosti plačila za opravljeno delo ni razlike, če se šteje pogodba kot gradbena ali pa
kot pogodba o delu.
Sodba II Ips 49/99
Glede na naravo dogovorjenih del (prekrivanje strehe) je mogoče sklenjeno pogodbo
opredeliti le kot pogodbo o delu in ne kot gradbeno pogodbo. Prekritje strehe ni gradba. Zato
za pogodbo, s katero se dogovori prekritje strehe, ni predpisana pismena oblika pa tudi
gradbene uzance ne pridejo v poštev.
Sodba in sklep III Ips 107/2001
Neserijska in nestandardizirana dela za odpravo posameznih napak na stanovanjskih blokih ne
predstavljajo gradbenih del na obstoječem objektu iz prvega odstavka 630. člena ZOR, ampak
predmet pogodbe o delu iz 600. člena ZOR. Zato za ta dela ni potrebna pismena pogodba.
VSK sodba I Cpg 85/2000
Ker je bila med strankama sklenjena pogodba o delu, ne pa gradbena pogodba (izvedba
strojnih instalacij na objektu), za odmik od pogodbenih del (v obliki dodatnih del) ni potrebno
pismeno soglasje naročnika oz. sklenitev aneksa k prvotni pogodbi, razen če se nista stranki
izrecno dogovorili, da je to pogoj za njegovo veljavnost.
Odgovornost za stvarne napake opravljenega dela
Za odgovornost za stvarne napake se uporablja ureditev te odgovornosti pri podjemni
pogodbi, v kolikor nima poglavje o gradbeni pogodbi kakšnih vprašanj posebej rešenih.
1. Ureditev odgovornosti za stvarne napake pri podjemni pogodbi
Podjemnik odgovarja za napake opravljenega posla ne glede na krivdo, torej objektivno. Brţ
ko je po normalnem teku stvari mogoče, mora naročnik pregledati izvršeno delo in o
ugotovljenih napakah nemudoma obvestiti podjemnika. O napakah, ki jih z navadnim
pregledom ni mogel opaziti (skrite napake) pa mora naročnik obvestiti podjemnika čim prej,
najpozneje pa v subjektivnem roku enega meseca (ko je bila napaka odkrita).
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
136
Po dveh letih od prevzetega posla se naročnik ne more več sklicevati na skrite napake.
Prekluzivni rok
Naročnik lahko svoje pravice proti podjemniku z naslova jamčevanja za napake opravljenega
dela uspešno uveljavlja s toţbo le, če pravočasno obvesti podjemnika o napaki in jo vloţi v
enem letu, ki teče od obvestila dalje. Gre za prekluzivni, nepodaljšljivi rok. Pogosto se
naročnik odloči, da svojih pravic ne bo uveljavljal s toţbo, ampak zaradi napak
podjemnikovega dela enostavno ne poravna dogovorjenega plačila.
Naročnikove pravice iz podjemnikovega jamčevanja za napake se razlikujejo:
ali je napaka bistvena (ko je delo neuporabno),
ali pa je napaka nebistvena (ko je delo kljub napaki še uporabno).
Nebistvena napaka
Če je naročnik pravilno in pravočasno grajal napako, ima podjemnik prvenstveno pravico, da
odpravi napako in to mora naročnik od njega tudi zahtevati. Pri tem mu lahko določi primeren
rok. Če bi odprava napake terjala velike stroške, lahko podjemnik odkloni odpravo napake,
vendar ima v tem primeru naročnik pravico odstopiti od pogodbe ali zahtevati zniţanje plačila
in pa pravico do odškodnine.
Ostali zahtevki
Če se izteče primeren rok, pomanjkljivost posla pa še vedno obstoji, lahko naročnik izbira
med ostalimi zahtevki:
lahko opravi popravilo sam in ga zaračuna podjemniku,
razdre pogodbo,
zahteva zniţanje plačila.
Bistvena napaka
Če je napaka bistvena (ko je delo neuporabno oziroma v nasprotju z določili pogodbe),
lahko naročnik z enostransko izjavo razdre pogodbo.
Poleg jamčevalnih zahtevkov ima naročnik tudi pravico do povračila škode, vendar morajo
biti za uspešno uveljavljanje škode podane vse predpostavke, ki veljajo ob jamčevanju za
napake: naročnik mora o napaki pravočasno obvestiti podjemnika.
VSK sodba in sklep I Cpg 100/2005
Po določilu 1. odst. 614. čl. ZOR je naročnik dolţan pregledati izvršeno delo, brţ ko je to po
normalnem teku stvari mogoče in o ugotovljenih napakah nemudoma obvestiti prevzemnika
naročila. Jasno je, da mora pred tem izvršeno delo prevzemnik naročniku izročiti (1. odst.
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
137
613. čl. ZOR). V obravnavanem primeru pa je sodišče prve stopnje ugotovilo, da pravdni
stranki nista sestavili zapisnika o sprejemu in izročitvi del. Ker torej do izročitve izvršenega
dela ni prišlo, ni mogoče ugotavljati pravočasnosti reklamacije opravljenih del od trenutka
izročitve oz. prevzema dela.
VSK sklep I Cpg 126/2006
Eden od jamčevalnih zahtevkov, ki jih naročnik lahko uveljavi zoper izvajalca del, je tudi
zniţanje plačila (3. odst. 639. čl. ZOR). Po določilu 640. čl. ZOR se plačilo zniţa v razmerju
med vrednostjo izvršenega dela ob sklenitvi pogodbe brez napake in vrednostjo, ki bi jo tedaj
imelo izvršeno delo z napako.
Sodba II Ips 29/2006
Zahteva za pravočasno grajanje napake je določena v korist prevzemnika posla tako kot tudi
rok za vloţitev toţbe zaradi sodnega uveljavljanja jamčevalnega zahtevka. Če prevzemnik te
svoje pravice ne uveljavlja, pač pa se z naročnikom dogovori drugače, je tako ravnanje v
skladu s splošnim načelom o svobodi urejanja obligacijskih razmerjih iz 10. člena ZOR. V
takem primeru je grajanje lahko pravočasno zaradi drugačnega dogovora strank.
VSL sklep I Cp 205/2001
Zakon je podjemniku dal prednost, da on lahko v prvi vrsti napako odpravi, le brezuspešen
potek naknadnega roka za odpravo napak pa ima za posledico, da nastopijo subsidiarne
sankcije, ki jih lahko naročnik izbere alternativno (zniţanje plačila, razdor pogodbe, odprava
napake po naročniku na podjemnikov račun).
2. Odgovornost izvajalca
Z gradbeno pogodbo se izvajalec zaveţe, da bo po določenem načrtu in v dogovorjenem roku
zgradil določeno zgradbo. Pri tem njegova zaveza temelji tako na načrtu kot tudi na pravilih
stroke. Izvajalec mora dela izvesti v skladu s pravili stroke in glede na zavezo iz pogodbe, ki
pa predstavlja obligacijo rezultata – mora izvajalec torej zgraditi objekt določene kakovosti in
določenih lastnosti. Njegova izpolnitev je nepravilna, če ne doseţe tistega rezultata, ki se ga je
s pogodbo zavezal doseči.
Dolţnosti izvajalca
Izvajalec je tako dolţan:
zgraditi objekt določene kakovosti in določenih lastnosti,
v skladu z načrtom in pravili stroke.
Napake izvajalca
Napake iz sfere izvajalca so torej lahko:
1. Odstopanje od projekta – ker je izvajalec dolţan zgraditi gradbo po določenem
načrtu, naj bi vsako odstopanje od projekta (načrta) tako ţe pomenilo, da je dela
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
138
izvajal z napako, vendar temu v praksi ni vedno tako. Projekt obsega mnogo tehnične
dokumentacije z opisom, izračuni, predpisanim materiali…ipd. Mnogokrat je
projektna tehnična dokumentacija v kakšnem delu pomanjkljiva ali pa v kakšnem delu
ne ustreza, pa zato izvajalec izvede dela v skladu s pravili stroke, kar še ne pomeni, da
je dela izvajal z napako.
2. Napake vgrajenega oziroma uporabljenega materiala, kjer pa je potrebno najprej
ločiti ali je material dal naročnik ali pa izvajalec.
Če je material dal naročnik in je ugotovljeno, da napaka izvira iz materiala,
potem ne gre za napako v sferi izvajalca. Pri tem je treba opozoriti, da je
izvajalec rešen odgovornosti le v primeru, če so bile napake materiala takšne,
da jih ni mogel opaziti s strokovno skrbnostjo, ki se zanj zahteva.
Če je material dal izvajalec, je eno izmed (teoretičnih) stališč, da v tem
primeru za material odgovarja enako kot prodajalec za napake na blagu.
Podjemno (gradbeno) pogodbo je v tem primeru torej treba razdeliti na tisti
del, ki pomeni izvajanje del in drugi del, ki pomeni prodajno pogodbo za
vgrajeni material.
Tako lahko na primer vgradi ustreznejši material, kot pa je bil predpisan, ali pa večjo količino
materiala (na primer betona…), kot je bila predpisana, pa se tem še ne gre za napako izvajalca
v smeri odstopanja od projekta.
Če je izvajalec na napake materiala, ki jih je opazil, opozoril naročnika, bo izvajalec prost
odgovornosti, četudi bo na izrecno zahtevo naročnika ta material vseeno uporabil. Pri tem je
treba upoštevati tudi, da je naročnik ponavadi laik, izvajalec pa profesionalna oseba, zato
mora ta naročnika opozoriti tudi na vse posledice, ki bi jih uporaba materiala z napako lahko
imela.
Drugo stališče pa zastopa teorijo, da izvajalec tudi glede vgrajenega materiala odgovarja kot
podjemnik (po pogodbi o delu).
Vendar pa je treba ločiti še situacijo, ko pa izvajalec odgovarja zaradi napačne izbire
materiala. Kadar izvajalec ponudi naročniku več različnih vrst materiala (na primer različne
vrste talnih oblog, oken ali vrat…), ga mora opozoriti na prednosti in slabosti posameznega
materiala glede na okoliščine, kje bo ta material vgrajen in ki so izvajalcu znane.
Če bo na primer v nekem poslovnem objektu izvajalec ponudil vgradnjo parketa, laminata,
plastičnih podov ali pa tapisona, bo glede na namembnost izvajalec moral predstaviti
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
139
naročniku prednosti in slabosti posameznega materiala in pri tem ne sme biti pomembna zgolj
cena.
1. Odstopanje od pravil tehnike pri izvajanju del je eden najpogostejših vzrokov
odgovornosti izvajalca za napake gradbe. Izvajalec je dolţan izbrati in izvesti dela na
najustreznejši način, tako da bo dosegel tak rezultat, ki izhaja iz pogodbene zaveze.
Pogosto se izvajalci v praksi ţelijo rešiti odgovornosti tako, da se sklicujejo na
pomanjkljiv nadzor (naročnika) med gradnjo, vendar v praksi s takimi ugovori ne
uspejo. Četudi nadzora sploh ni bilo ali pa je bil pomanjkljiv, izvajalca to še ne
razbremeni odgovornosti zaradi nepravilne tehnike pri izvajanju del.
2. Napake projekta in lastnosti zemljišča so po svoji naravi napake, ki sicer ne izvirajo
iz izvajalčeve sfere, vendar se v tem primeru izvajalec reši odgovornosti le v primeru,
če izkaţe, da ni mogel predvideti napake zgradbe, ki izvira iz napake v projektu in je
nastala zaradi lastnosti zemljišča.
3. Nepravilna uporaba objekta je sicer napaka, ki izvira iz naročnikove sfere, vendar v
nekaterih primerih izvajalec ne more prevaliti krivde avtomatično na naročnika.
To se zgodi predvsem v primeru, ko pride do napake zato, ker je izvajalec sicer izročil objekt,
vendar ga naročnik še ne more uporabljati v skladu z namenom (na primer potrebno je
vsakodnevno sušenje oziroma prepih določenih prostorov…) oziroma bi moral izvajalec dati
naročniku posebna navodila za uporabo oziroma vzdrţevanje. To se zgodi v primerih, ko na
primer določena zgradba ali njen del (na primer streha, fasada…) terja drugačno ali
pogostejše vzdrţevanje, kot je to sicer v navadi.
3. Odgovornost projektanta
Na podlagi pogodbe o izdelavi projekta se projektant zaveţe opraviti intelektualno delo –
izdelati projekt. Po vrsti pogodbe so to pogodbo uvršča med pogodbe o delu. Zaveza
projektanta po pogodbi o delu je obligacija rezultata.
Izdelava projekta
Projektant je dolţan izdelati projekt:
v skladu z naročilom naročnika,
v skladu s pravili stroke.
Napake v projektu
Napake v projektu so torej lahko:
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
140
1. projekt ni v skladu z naročili naročnika – nima torej izrecno dogovorjenih lastnosti.
To se zgodi na primer takrat, kadar je naročnik projektantu izrecno naročil izdelavo
projekta za določeno zgradbo, z določenimi lastnostmi.
2. projekt nima lastnosti, ki se ponavadi pričakujejo glede na tip objekta, na katerega se
projekt nanaša – je torej v nasprotju s pravili stroke. Pri tem mora projektant pred
pričetkom dela predvsem:
ugotoviti lastnosti zemljišča, nosilnosti zemljišča (na primer močvirnat teren),
vpliva gradnje na sosednje objekte, vpliva vremenskih razmer in pripraviti
oziroma naročiti statične in druge izračune. Tako mora projektant pregledati
raziskave zemljišča in preveriti ali ustrezajo dejanskim razmeram,
izbrati konstrukcijo in materiale. Napačna izbira materiala je napaka
projekta. Za napačno izbiro materiala gre, kadar ta ne ustreza namenu. Način
gradnje je sicer načeloma prepuščen izvajalcu, vendar mora projektant določiti
tudi način gradnje takrat, kadar predvidena konstrukcija in statični izračuni ne
dopuščajo svobodne izbire načina gradnje. Kadar se uporabljajo še
nepreizkušeni materiali in načini gradnje, je projektant prost obveznosti le,
kadar je naročnik izrecno prevzel tveganje nase.
Za primer vzemimo poslovno stanovanjsko zgradbo, s poslovnimi prostori zgolj v pritličju,
projektant pa je v projektu predvidel poslovne prostore tudi v 1. nadstropju in tako ni
upošteval razmerja med poslovnimi in stanovanjskim prostori.
Seveda so lahko navodila naročnika v nasprotju z določenimi pravili in tako izvedba takih
navodil v projektu tudi tvegana. V tem primeru mora projektant jasno opozoriti naročnika na
tveganje in šele po tem opozorilu se lahko odgovornost za projekt prenese na naročnika.
Jamčevalni roki za napake v projektu so 2 leti, za tiste napake v projektu, ki se nanašajo na
solidnost zgradbe pa 10 let.
Rok za obvestilo velja 6 mesecev od dneva, ko je naročnik ali drug pridobitelj napako
ugotovil. Pravica naročnika in drugega pridobitelja nasproti projektantu preneha v enem letu
od dneva, ko je o napaki obvestil projektanta.
Ena izmed razlik med jamčevanjem za napake in garancijo je prav v tem, da lahko stranka
zahteva odpravo napak več čas garancijskega roka in notifikacija ni vezana na določen čas (6
mesecev) po odkritju napak – 502. člen ZOR.
VSM sklep Cpg 304/94
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
141
Po sodni praksi začne teči enoletni rok za vloţitev toţbe tudi od zadnjega dne sanacijskih del,
ki so opravljena na zahtevo stranke, saj bi jo sicer izvajalec lahko izigral z navidezno
pripravljenostjo odpraviti napake.
Odgovornost projektanta za napake v projektu, ki se pokaţejo pred izvedbo del
Kadar se napaka pokaţe ţe pri samem projektu, ko se sploh še ni začelo z izvedbo del, mora
naročnik ravnati v skladu s pravili, ki so določena v teh primerih pri pogodbi o delu.
Odgovornost za napake
Projektant torej odgovarja za napake:
projekt ima napako,
naročnik za napako ni vedel niti ni bil dolţan vedeti,
napaka se pokaţe v določenem jamčevalnem roku,
naročnik je pregledal projekt in projektanta obvestil o napaki v določenem roku,
naročnik je uveljavljal zahtevek v določenem roku.
Odgovornost projektanta za napake v projektu, ki se pokaţejo v napakah zgrajenega
objekta
Naročniku nastane škoda, saj se zaradi napak v projektu pojavijo napake zgradbe. Te škode ni
mogoče popolnoma odpraviti zgolj z uveljavljanjem jamčevalnih zahtevkov v smeri, da se
odpravijo napake v projektu. Te napake se namreč odraţajo na zgradbi, zato je škoda
odpravljena šele, ko so odpravljene tudi napake na zgradbi.
Predpostavke odgovornosti projektanta
Predpostavke odgovornosti projektanta v tem primeru so:
zgradba ima napako,
napaka je v vzročni zvezi s opravljenim delom projektanta – vzrok napake zgradbe je
v projektu,
naročnik za napako ni vedel niti ni bil dolţan vedeti,
napaka se pokaţe v določenem jamčevalnem roku,
naročnik je opravil pregled in o napaki obvestil v določenem roku,
naročnik je uveljavljal zahtevek v določenem roku.
4. Regresni zahtevki
Kadar sta za škodo odgovorna tako izvajalec kot tudi projektant, se odgovornost vsakega do
njiju meri po velikosti njegove krivde.
Projektant, ki je izdelal načrt gradbe in mu je bil zaupan tudi nadzor nad izvršitvijo del,
odgovarja tudi za napake v izvršenih delih, ki so nastale po izvajalčevi krivdi, če bi jih moral
in mogel opaziti ob nadzoru. Vendar ima pravico do izvajalca zahtevati povrnitev škode. Tudi
obratno ima izvajalec, ki je povrnil škodo pravico zahtevati od projektanta povračilo v tolikšni
meri, kolikor napaka izvira iz projektantove odgovornosti.
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
142
Sodba II Ips 577/94
Estetske napake stopnic niso "napaka v izdelavi gradbe, ki zadeva njeno solidnost" v smislu 1.
odst. 644. člena ZOR. Vprašanje, kolikšni so stroški odprave napake, ki je izvajalec del po
gradbeni pogodbi ni odpravil (641. člen v zvezi s s 3. odst. 620. člena), je dejansko vprašanje.
Prav tako je dejansko vprašanje višina škode, ki je zaradi napake nastala naročniku (641. člen
v zvezi s 5. odst. 620. člena ZOR).
Sklep II Ips 422/2000
Fasada sama sicer ni gradba v smislu 631. člena ZOR, je pa nujen in tako pomemben del
gradbe, da lahko napake pri njeni izdelavi vplivajo na solidnost gradbe kot celote (644. člen
ZOR).
VSK sodba in sklep Cp 1224/1999
Napake na fasadi zgradbe v obliki razpok ne ogroţajo stabilnosti gradbe, zato uporaba 644.
člena ZOR ne pride v poštev. Fasada je sicer gradba, vendar je zunanji omet stavbe v funkciji
izolacije in estetskega videza. Za jamčevanje za napake na fasadi pridejo v poštev določila
641. člena ZOR.
VSL sodba Cpg 1354/93
Če so na strehi gradbe napake, zaradi katerih streha hitreje propada, kot je to običajno, vendar
zaradi njih ne prepušča vode, gre za stvarne napake, ne pa za napako, ki zadeva solidnost
gradnje. Če je izvajalec po obvestilu naročnika začel odpravljati napake, se kasneje ne more
več sklicevati na to, da obvestilo ni bilo pravočasno, da toţba ni bila vloţena v predpisanem
roku in da so stroški za odpravo napak pretirani.
VSL sodba I Cp 2091/99
"Večkratno pozivanje" izvajalca k odpravi napak na gradbi ne zadošča za izpolnitev pogoja za
uspešno uveljavitev jamčevalnih sankcij (notifikacija), če naročnik ne dokaţe, da je izvajalca
obvestil o napakah (in to opredeljeno) znotraj roka iz 1. odst. 645. člena ZOR, kar je nadaljnji
pogoj tako za ohranitev roka za pravočasno uveljavljanje pravic naročnika iz naslova
jamčevanja (2. odst. 645. člena ZOR) kot tudi za t.i. perpetuacijo ugovora zoper terjatev za
plačilo gradbene cene (2. odst. 616. člena v zvezi s 641. členom ZOR).
VSL sodba Cpg 1898/92
Odgovornost za napake na objektu se presoja po specialnih pravilih o jamčevanju za stvarne
napake gradbe, ne pa po splošnih pravilih o odškodninski odgovornosti. Pri regresnih
zahtevkih projektant od nadzornega inţenirja ne more zahtevati povrnitve škode, ki je nastala
zaradi napake v projektu v primeru, da med njima ni bila sklenjena posebna pogodba.
Nadzorni inţenir odgovarja za napake, ki so nastale pri njegovem delu, le naročniku.
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
143
V primeru, da izvirajo napake iz projekta, lahko zahteva po 3. odst. 647. člena ZOR z
regresnim zahtevkom izvajalec povrnitev škode od projektanta. Obratna situacija, da bi v tem
primeru uveljavljal projektant škodo od izvajalca, po zakonu ni moţna.
Sodba III Ips 79/94
Izvajalec gradbenih del je odgovoren za napake v izdelavi gradbe, ki zadevajo njeno solidnost
(1. odst. 644. člena ZOR). Odgovornost izvajalca je primarna. Projektant odgovarja, če
napaka gradbe izvira iz napake v načrtu. Vendar odgovornost projektanta ne izključuje vselej
odgovornosti izvajalca. Izvajalec, ki je strokovno usposobljen, je dolţan opozoriti naročnika
na napako v projektu.
Sodba II Ips 341/2001
Izvajalec je odgovoren le za škodo na delu hiše, ki jo je saniral, ne pa na celotnem objektu, ki
je bil saniran z drugo sanacijo tudi zaradi nestrokovne gradnje toţeče stranke v lastni reţiji.
Sodba III Ips 75/2001
Izvajalec, ki je sprejel obveznost, da bo napako odpravil, se ne more več sklicevati na rok iz
prvega odstavka 616. člena ZOR (ali na drugi odstavek 645. člena ZOR, kadar je z napako
prizadeta solidnost zgradbe).
VSK sklep Cpg 89/94
Če je projektant izdelal projekt za investitorja po posebni pogodbi, izvajalec pa dela po
projektu po posebni pogodbi z investitorjem, pri čemer je povzročil nadaljnjo škodo
investitorju tudi zaradi izvajanja del v nasprotju s projektom, odgovornost projektanta in
izvajalca za škodo nasproti investitorju ni solidarna.
5. Odgovornost izvajalca za podizvajalce
Izvajalec nasproti naročniku odgovarja za svoje sodelavce – podizvajalce, ki so po njegovem
naročilu delali pri prevzetem poslu, kot da bi tudi ta del posla, ki ga je prenesel na
podizvajalce, opravil sam (630. člen OZ).
Objektivna odgovornost
Odgovornost izvajalca do naročnika je objektivna, saj izvajalec odgovarja tudi, če dokaţe:
da je izbral dovolj strokovno osebo,
da ji je dajal zadostna navodila,
da je to osebo tudi nadzoroval.
Izvajalec odgovarja torej tako, kot da bi dejanje sam storil. V tem je njegova objektivna
odgovornost za zvezo, ki jo je ustvaril med sabo in podizvajalcem. Na enak način urejajo ta
razmerja tudi PGU (od 48. do 50. uzance).
Regresni zahtevek izvajalca do podizvajalca
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
144
Če namerava izvajalec zahtevati povračilo od (svojega) podizvajalca, ker je naročnik od
izvajalca uveljavljal jamčevalne zahtevke zaradi napak (ki pa jih je povzročil podizvajalec),
mora podizvajalca o napaki obvestiti v dveh mesecih od dneva, ko je naročnik obvestil njega
(4. odst. 665. člena OZ).
VSL sodba II Cp 1319/93
Izvajalec, ki je v pogodbenem razmerju z naročnikom del, je odgovoren tudi za delo
podizvajalcev in torej tudi za odpravo ugotovljenih napak, ki jih je pri delu zagrešil
podizvajalec.
VSM sklep Cpg 61/95
Ker prevzemnik dela odgovarja tudi za svoje sodelavce (611. člen ZOR), bi bil prevzemnik
dela – izvajalec po določilu 637. člena ZOR upravičen do spremembe cene, če bi se cene za
elemente pogodbene cene spremenile v času, ko ni bil v zamudi oz. v času nezakrivljene
zamude. Svojo zahtevo po spremembi pogodbene cene mora izvajalec sporočiti naročniku do
končnega obračuna. Z izročitvijo gradbenih del in s plačilom pogodbene cene se obveznostno
razmerje med pogodbenima strankama preneha, razen če zakon ne določa drugače (npr. za
skrite napake).
Določitev pripadajočega zemljišča stavbi
1. Splošno
ZVEtl
V letu 2008 je Drţavni zbor RS sprejel Zakon o vzpostavitvi etaţne lastnine na predlog
pridobitelja posameznega dela stavbe in določanju pripadajočega zemljišča k stavbi (Ur. list
RS, št. 45/2008; v nadaljevanju ZVEtl). Ta zakon omogoča, da se postopek oblikovanja
etaţne lastnine in vpisa v zemljiško knjigo izvede na predlog enega samega predlagatelja,
torej lastnika stanovanja v večstanovanjski stavbi. Predlagatelj lahko ta predlog poda ne glede
na to ali preostali lastniki stanovanj večstanovanjske stavbe temu nasprotujejo ali s tem
soglašajo.
Namen zakona
ZVEtl je bil sprejet kot posledica prenehanja veljavnosti Zakona o posebnih pogojih za vpis
lastninske pravice na posameznih delih stavbe v zemljiško knjigo (skrajšano ZPPLPS – v
nadaljevanju) in poskuša urediti tiste pomanjkljivosti, ki jih ni uspel ZPPLPS ni uspel urediti.
ZPPLPS ni bil sistemski zakon, ki bi celovito urejal obstoječo problematiko.
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
145
Kritika ZPPLPS
Upoštevaje navedeno ne gre zanemariti, da je morda povsem utemeljena kritika tega zakona,
da je v številnih primerih dejansko vzpostavil le dodatne teţave, namesto da bi jih reševal.
Tako npr. ostajajo odprta vprašanja v tistih primerih, ko so se vpisovali le posamezni deli na
večstanovanjski stavbi po ZPPLPS, nihče pa vse do danes ni poskrbel za ureditev solastniških
razmerjih na skupnih delih stavbe. Ker je torej prišlo le do delnega vpisa oziroma drugače
povedano le do delne ureditve zemljiškoknjiţnega stanja, je potrebno to stanje sedaj
dokončno sanirati. Teţava je v tem, da v velikih primerih ni najti volje stanovalcev, da bi
nastalo situacijo uredili, saj lastniki stanovanj v večini primerov razmišljajo na način, da so
svojo nepremičnino – stanovanje, ţe vpisali v zemljiško knjigo in da je zadeva s tem
zaključena. Ţal temu še zdaleč ni tako.
Po neuradnih podatkih ostaja v RS še več kot 300.000 nevpisanih nepremičnin. Večji problem
kot neizvedba vpisa posameznih delov stavbe, torej stanovanj, pa predstavlja ureditev
pripadajočega zemljišča k tem stavbam. Te problematike namreč ZPPLPS ni urejal in je ta
vse do sprejetja ZVEtl ostala neurejena.
2. Pojem pripadajočega zemljišča
Pojem pripadajočega zemljišča ZVEtl ureja v 7. členu. V primerih, ko se na stavbi vzpostavi
etaţna lastnina na podlagi tega zakona, se šteje, da je pripadajoče zemljišče k stavbi skupni
del stavbe, ki je v solastnini vsakokratnih etaţnih lastnikov stavbe. V postopku za
vzpostavitev etaţne lastnine po ZVEtl se za pripadajoče zemljišče k stavbi šteje zemljiška
parcela, na kateri stavba stoji, če na zemljiški parceli stoji več stavb ali če je med udeleţenci
postopka spor o obsegu pripadajočega zemljišča, pa zemljišče, na katerem stavba stoji
(zemljišče pod stavbo).
Pripadajoče zemljišče
ZVEtL v 3. odstavku 7. člena določa, da sodišče v postopku za določitev pripadajočega
zemljišča k stavbi kot pripadajoče zemljišče določi tisti del zemljiške parcele, na kateri stavba
stoji, ki je neposredno namenjeno za redno rabo stavbe. V 4. odstavku istega člena določa, da
za zemljišče, ki je neposredno namenjeno za redno rabo stavbe, šteje zemljišče, ki je bilo kot
tako načrtovano v prostorskih aktih ali določeno v upravnih dovoljenjih, na podlagi katerih je
bila stavba zgrajena ali v drugih upravnih aktih, s katerimi je bilo določeno takšno zemljišče.
Pri tem se kot relevantne na podlagi 4. odstavka 30. člena ZVEtl uporabljajo merila in pogoji
iz prostorskih aktov, ki so veljali v času izgradnje stavbe in ne tisti, ki veljajo v času
odločanja sodišča.
4. odstavek 7. člena ZVEtl še določa, da če zemljišča na predhodno opisan način ni mogoče
ugotoviti, ga določi sodišče, upoštevajoč vse okoliščine primera in pri tem zlasti upošteva, da
je to tisto zemljišče, ki predstavlja dostopne poti, dovoze, parkirne prostore, prostore za
smetnjake, prostore za igro in podobno.
Pogoj za pripadajoče zemljišče
Glede na opisano zakonsko dikcijo je mogoče ugotoviti ali neko določeno zemljišče, ki ga
npr. prebivalci nekega stanovanjskega naselja ali pa večstanovanjske stavbe ţe vrsto let
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
146
uporabljajo kot svoje parkirišče, predstavlja pripadajoče zemljišče k stavbi ali ne. Izpolnjen
mora biti pogoj, da je takšno zemljišče namenjeno za redno rabo stavbe in da je bilo to
zemljišče kot tako tudi načrtovano v prostorskih aktih in določeno v upravnih dovoljenjih. Če
so vsi ti pogoji izpolnjeni, sodišče lahko določi takšno zemljišče kot pripadajoče zemljišče k
stavbi.
Kljub zakonski definiciji pripadajočega zemljišča pa predvidevamo, da bo ta termin povzročal
nove zaplete. Pojem pripadajočega zemljišča je v slovenskem pravnem redu nov pojem, ki
mora v sodni praksi še pridobiti vsebino. Ker je zakon razmeroma nov, sodne prakse na tem
področju zaenkrat še ni in se bo oblikovala v prihajajočih letih.
Pripadajoče zemljišče k več stavbam
8. člen ZVEtl daje sodišču še posebno pooblastilo v primeru, če sodišče na podlagi predhodno
opisanih kriterijev ugotovi, da je pripadajoče zemljišče namenjeno tudi za redno rabo drugih
stavb. V tem primeru sodišče takšno zemljišče določi kot pripadajoče zemljišče k več
stavbam. Pripadajoče zemljišče k več stavbam se šteje za skupno lastnino vsakokratnih
lastnikov stavb, katerih redni rabi je to zemljišče namenjeno.
3. Postopek za določitev pripadajočega zemljišča
Postopek za določitev pripadajočega zemljišča opisuje ZVEtl v treh členih in sicer od 26.
člena do 28. člena. Smiselno se za ta postopek uporabljajo tudi pravila postopka za
vzpostavitev etaţne lastnine, določena v 15. členu (zaznamba postopka določitve
pripadajočega zemljišča), sedmem in osmem odstavku 16. člena (udeleţenci postopka), 23.
členu (pripravljalna dejanja) in 24. členu (odločba) ZVEtl.
V postopku določitve pripadajočega zemljišča se uporabljajo pravila nepravdnega postopka
po Zakonu o nepravdnem postopku.
Če je bila etaţna lastnina na stavbi vzpostavljena v postopku po ZVEtl, lahko udeleţenci tega
postopka in druge osebe, ki izkazujejo pravni interes, pri sodišču predlagajo ugotovitev
oziroma določitev pripadajočega zemljišča k tej stavbi. Ob tem še posebej opozarjamo na 30.
člen ZVEtl, ki v 1. odstavku določa, da če je bila stavba zgrajena pred 1. januarjem 2003 in
niso izpolnjeni pogoji za vknjiţbo lastninske pravice lastnika stavbe na pripadajočem
zemljišču, lahko upravičena oseba predlaga ugotovitev pripadajočega zemljišča v postopku za
določitev pripadajočega zemljišča po ZVEtl, ne glede na to ali je bil izveden postopek
vzpostavitve etaţne lastnine po tem zakonu.
-> Upravičeni predlagatelj
Teţava, na katero smo naleteli med drugim pri uporabi ZVEtl, je vprašanje, kdo je lahko
predlagatelj postopka določitve pripadajočega zemljišča. 27. člen Zvetl v prvem odstavku
določa, da kadar ima stavba upravnika po določbah Stvarnopravnega zakonika, upravnik v
postopku za določitev pripadajočega zemljišča zastopa vse lastnike takšne stavbe. Ne glede na
določbo prvega odstavka pa lahko tudi vsak etaţni lastnik sam sodeluje v postopku za
določitev pripadajočega zemljišča, če v postopku prijavi svojo udeleţbo. Glede na opisano
zakonsko določilo sta se oblikovali dve mnenji.
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
147
Upravnik ali etaţni lastnik?
Eno mnenje je, da sta lahko predlagatelja postopka določitve pripadajočega zemljišča
upravnik ali vsak etaţni lastnik. Drugo mnenje pa je, da je lahko predlagatelj postopka
določitve pripadajočega zemljišča le vsak etaţni lastnik. Zagovorniki drugega mnenja namreč
menijo, da je upravnik na podlagi 27. člena ZVEtl zgolj zastopnik predlagateljev, ki je na
podlagi pogodbe o opravljanju upravniških storitev le pooblaščen za posle rednega
upravljanja s stavbo.
Nenatančna zakonska določila
Prvo mnenje temelji na sami dikciji zakona, ki v poglavju, ki se nanaša na postopek določitve
pripadajočega zemljišča poleg etaţnega lastnika, izrecno omenja tudi upravnika. Takšne
zakonske dikcije v poglavju, ki govori o postopku za vzpostavite etaţne lastnine, ni. V tem
poglavju je v 14. členu določeno, da se postopek za vzpostavitev etaţne lastne po ZVEtl
začne na predlog pridobitelja posameznega dela. Priznati je potrebno, da 14. člen ZVEtl nosi
naslov upravičeni predlagatelj, 27. člen ZVEtl pa nosi naslov zastopanje v postopku.
Ugotoviti je mogoče, da je zakonodajalec zaradi nenatančne zakonske dikcije vnesel kar nekaj
teţav ţe pri ugotavljanju, kdo je upravičen predlagatelj postopka za določitev pripadajočega
zemljišča.
Sodišča se v praksi trenutno bolj nagibajo k prvemu mnenju. K prvemu mnenju se nagibamo
tudi mi, zlasti glede na določbo 2. odstavka 28. člena ZVEtl, ki bo natančneje opisana v
nadaljevanju in na podlagi katere se šteje, da se obvestilo o določanju pripadajočega zemljišča
k več stavbam vroči kar upravniku takim stavbam in velja zakonska domneva, da so o
postopku obveščeni vsi lastniki teh stavb.
Pri tem pa ne gre pozabiti, da se sodna praksa o tem vprašanju še ni izjasnila in da se bo
dokončno stališče šele oblikovalo, seveda pod pogojem, če bodo nasprotni udeleţenci v tem
nepravdnem postopku to vprašanje posebej izpostavili in se bodo morala instančna sodišča o
tem tudi izreči ter oblikovati enotno mnenje.
-> Določanje pripadajočega zemljišča k več stavbam
Kadar sodišče ugotovi, da pripadajoče zemljišče k stavbi v etaţni lastnini predstavlja
pripadajoče zemljišče k več stavbam ali da na zemljiški parceli, na kateri je treba odmeriti
pripadajoče zemljišče k stavbi, stojijo drugi objekti, obvesti tudi osebe, ki bi lahko prišle v
poštev kot skupni lastniki pripadajočega zemljišča k več stavbam.
Pred posredovanjem takšnega obvestila sodišče po uradni dolţnosti opravi poizvedbe v
registru upravnikov ali ima kakšna od stavb, katerim bi lahko pripadalo zemljišče iz
prejšnjega odstavka, upravnika imenovanega v skladu z določbami stanovanjskega zakona.
Če ima takšna stavba upravnika, se obvestilo iz prejšnjega odstavka vroči njemu in se šteje,
da so s tem o postopku obveščeni vsi lastniki te stavbe.
Načelo oficialnosti postopka
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
148
Načelo oficialnosti postopka je v ZVEtl močno poudarjeno. Izraz tega načela je konkretiziran
v tretjem odstavku 28. člena ZVEtl. Tu je določeno, da sodišče po uradni dolţnosti pridobi od
pristojnega upravnega organa podatke o izdanih upravnih aktih glede določitve
funkcionalnega zemljišča ali gradbene parcele ter od pristojnega organa lokalne skupnosti
podatke o opredelitvi teh zemljišč v prostorskih aktih.
Pripadajoče zemljišče k več stavbam se tako odmeri kot samostojna zemljiška parcela in se
vpiše v samostojen zemljiškoknjiţni vloţek, pri katerem se skupna lastnina v korist lastnikov
vpiše z navedbo identifikacijskih znakov nepremičnin, katerih vsakokratni lastniki so skupni
lastniki takšnega zemljišča.
4. Zaključek
Glede na to, da gre za popolnoma nov zakon, ki zahteva specifično znanje sodnika, ki se bo s
problematiko določitve pripadajočega zemljišča ukvarjal, je sekcija o urejanju pripadajočih
oziroma funkcionalnih zemljišč pri Gospodarski zbornici Slovenije na okrogli mizi
izoblikovala skupno stališče. Namen tega je bil, da se pozove Ministrstvo za pravosodje, da
izpolni zavezo dano ob sprejemanju ZVEtl ter da se na petih nepravdnih sodiščih RS usposobi
sodnika in sodnega pomočnika, ki bosta reševala izključno problematiko tega zakona. Na
Okrajnem sodišču v Ljubljani se glede na pripadnost zadev z zahtevki po ZVEtl ukvarjata dva
sodnika.
Nenazadnje pa je potrebno ugotoviti tudi, da ZVEtl v praksi ţal še ni povsem zaţivel. Razloge
lahko iščemo na različnih področjih: od tega, da ljudje še niso seznanjeni z njegovo vsebino in
moţnostmi, ki jih daje, do tega, da se posameznik enostavno noče izpostavljati in sam voditi
celotnega postopka v korist vseh preostalih etaţnih lastnikov stavbe.
Zavarovanje odgovornosti
1. Splošno
V sedanjem času se vse bolj uveljavlja odškodninska odgovornost v vseh aspektih ţivljenja.
Pri tem tudi gradbeništvo in izvajanje drugih del, povezanih s tem, na navedeno ni imuno.
Razlogi za zavarovanje odgovornosti
Ker se napak pri izvajanju del z gotovostjo vedno ni moţno v celoti izogniti, je tako vseskozi
podana določena verjetnost nastanka napak in posledično odgovornosti za navedene napake.
Zaradi tega se izkaţe, da je zavarovanje odgovornosti postalo nuja ne samo pri opravljanju
gradbeništva ampak pri opravljanju katerekoli dejavnosti, saj so namreč posledice morebitnih
napak vedno večje oz. so s tem višje tudi morebitne odškodnine, ki jih je potrebno plačati.
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
149
Osebe, ki sodelujejo pri gradnji kot so investitor nameravanega objekta, projektant, ki je
izdelal projektno dokumentacijo za takšen objekt, izvajalec gradnje takšnega objekta,
nadzornik nad gradnjo takšnega objekta in revident projektne dokumentacije (v nadaljevanju
udeleţenci pri gradnji) pri tem niso nobene izjeme.
Če namreč udeleţenci pri gradnji storijo napake pri opravljanju navedene dejavnosti, lahko te
napake pripeljejo do posedanja stavbe ali pa v najbolj črnem scenariju celo do porušitve
stavbe. To vse pa predstavlja visoko škodo, ki jo je na koncu potrebno povrniti naročniku ali
pa morebiti tudi tretjim osebam (če se zaradi tega npr. poruši še sosednja stavba).
Da navedeni dogodki ne bi nepopravljivo vplivali na poslovno dejavnost udeleţencev pri
gradnji, je zato smiselno, da imajo udeleţenci pri gradnji, dobro zavarovanje, ki bo v takšnih
primerih krilo nastalo škodo. Na drugi strani pa dobro zavarovanje omogoča tudi naročnikom
in tretjim osebam, da v primeru nastanka škode lahko računajo na to, da bodo dobili
povzročeno škodo povrnjeno s strani zavarovalnice in ne bodo odvisni od plačilne
sposobnosti udeleţencev pri gradnji.
2. Odgovornost udeleţencev pri gradnji
Pravna podlaga
32. člen Zakona o graditvi objektov (v nadaljevanju ZGO–1) določa, da investitor
nameravanega objekta, projektant, ki je izdelal projektno dokumentacijo za takšen objekt,
izvajalec gradnje takšnega objekta, nadzornik nad gradnjo takšnega objekta in revident
projektne dokumentacije za takšen objekt odgovarjajo za neposredno škodo, ki nastane tretjim
osebam in izvirajo iz njegovega dela in njegovih pogodbenih obveznosti.
Poleg navedene določbe, ki uzakonja odgovornost udeleţencev pri gradnji, pa so slednji
odgovorni tudi na podlagi določil Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) za škodo, ki
nastane zaradi njihovega protipravnega delovanja (to je ravnanja v nasprotju s predpisi,
pravili tehnike, standardi itd.) naročniku ali tretjim osebam.
Tako 1. odstavek 625. člen OZ določa, da je podjemnik (op. kot oseba, ki je prevzela opravo
določenega dela kot npr. projektant, izvajalec itd.) dolţan opozoriti naročnika na napake
materiala, ki mu ga je naročnik izročil, kar jih je opazil ali moral opaziti, ker sicer odgovarja
za škodo.
V 3. odstavku 625. člena OZ je določeno, da je podjemnik dolţan opozoriti naročnika na
pomanjkljivost v njegovem naročilu ter na druge okoliščine, za katere je vedel ali bi bil moral
vedeti in bi bile lahko pomembne za naročeno delo ali za njegovo pravočasno izvršitev, ker
sicer odgovarja za škodo.
637. člen OZ (odgovornost za napake) določa, da naročnik, ki je pravilno obvestil
podjemnika, da ima izvršeno delo neko napako, lahko zahteva od njega, da mu napako
odpravi, in mu za to določi primeren rok, ter zahteva povračilo škode, ki mu je zaradi tega
nastala.
662. člen OZ (odgovornost izvajalca za solidnost gradbe (z navedenim pojmom so po OZ
mišljeni stavbe, jezovi, mostovi, predori, vodovodi, kanalizacije, ceste, ţelezniške proge,
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
150
vodnjaki in drugi gradbeni objekti, katerih izdelava terja večja in zahtevnejša dela) v 1.
odstavku določa, da izvajalec odgovarja za morebitne napake v izdelavi gradbe, ki zadevajo
njeno solidnost, če se take napake pokaţejo v desetih letih od izročitve in prevzema del.
V 2. odstavku istega člena je še določeno, da izvajalec odgovarja tudi za morebitne
pomanjkljivosti zemljišča, na katerem je zgrajena gradba, ki se pokaţejo v desetih letih od
izročitve in prevzema del, razen če je specializirana organizacija dala strokovno mnenje, da je
zemljišče primerno za gradnjo, in se med gradnjo niso pojavile okoliščine, ki bi bile vzbujale
dvom o utemeljenosti strokovnega mnenja.
3. odstavek 662. člena OZ (odgovornost projektanta za solidnost gradbe) določa, da enako
velja tudi za projektanta (da odgovarja za napake v izdelavi gradbe, ki zadevajo njeno
solidnost), če izvira napaka gradbe iz kakšne napake v načrtu.
Vse navedene določbe pomenijo, da je obseg odgovornosti udeleţencev pri gradnji velik.
3. Zavarovanje
33. člen ZGO–1 uzakonja obveznost zavarovanja pred odgovornostjo za udeleţence pri
gradnji in določa, da so projektant, izvajalec, nadzornik in revident dolţni pred začetkom
opravljanja dejavnosti zavarovati in imeti ves čas svojega poslovanja zavarovano svojo
odgovornost za škodo, ki bi utegnila nastati investitorjem in tretjim osebam v zvezi z
opravljanjem njihove dejavnosti in sicer z najniţjo letno zavarovalno vsoto v višini 41.000
eurov.
Ne glede na to, da ţe sam ZGO–1 določa obveznost sklenitve zavarovanja, pa je glede na
predstavljeno smiselno, da imajo udeleţenci pri gradnji sklejeno ustrezno zavarovanje, ki jim
bo v primeru morebitnega nastanka škodnega primera omogočilo preloţitev tega bremena na
zavarovalnico.
Kaj pa praksa?
Vendar pa trenutno v praksi sploh ni preprosto dobiti ustrezno zavarovanje, ki bi udeleţencem
pri gradnji krilo večino rizikov, ki jih lahko utrpijo, in s tem tudi njihovim naročnikom
omogočilo, da imajo določeno jamstvo poplačila morebitne škode, ki bi jim nastala.
Zavarovalnice namreč ponuja bolj ali manj podobne pogoje zavarovanja, ki pa večinoma ne
predstavljajo ustreznega zavarovanja, saj dajejo zavarovalnicam na voljo celo vrsto ugovorov,
s katerimi se slednje lahko izognejo poplačilu nastalih škod.
Posledično to pomeni, da morajo na koncu udeleţenci pri gradnji sami poplačevati nastalo
škodo naročnikom ali tretjim osebam kot oškodovancem ter da naročniki posledično ne
morejo vedno računati, da bodo nastalo škodo tudi dobili poplačano (npr. primeri, ko
udeleţenci pri gradnji niso sposobni poplačati nastale škode oz. se slednje ne uspe od njih
izterjati oz. gredo celo v stečaj). Takšno stanje pa je nedopustno tako z vidika naročnikov kot
tudi z vidika udeleţencev pri gradnji.
Smisel sklenjenega zavarovanja za odgovornost udeleţencev pri gradnji namreč ni le
zadostitev zakonske obveznosti iz ZGO–1 oz. prejem papirja, ki izkazuje izpolnitev zakonske
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
151
dolţnosti, ampak je v tem, da se breme morebitnega škodnega dogodka prenese na
zavarovalnico, ki je za navedeno prejela plačane zavarovalne premije, in je zato dolţna
poplačati morebitno nastalo škodo ter s tem zagotoviti njihovim naročnikom večje jamstvo.
4. Obstoječa zavarovanja
Ob analizi obstoječih splošnih pogojev zavarovanja odgovornosti pa postane hitro razvidno,
da obstoječa zavarovanja ne predstavljajo ustreznega zavarovanja, ki bi krilo tipične napake,
ki lahko nastanejo pri delu udeleţencev pri gradnji.
Neustreznost zavarovalnih pogojev
Neustreznost zavarovalnih pogojev se tako na primer kaţe v naslednjih moţnostih.
a) Izključitev določenih škod iz zavarovanja
Splošni pogoji določajo zelo veliko izjem, ko je sicer izključena obveznost zavarovalnice, da
bi poplačala nastalo škodo. Posledično naročnik v teh primerih ne bo mogel dobiti poplačila
nastale škode s strani zavarovalnice oz. bo moral v teh primerih udeleţenec pri gradnji sam
poplačati nastalo škodo in to kljub temu, da je do tedaj sicer plačeval zavarovalno premijo.
Tako npr. zavarovalnice ne krijejo škode, če je do slednje prišlo zaradi kršitve zakonskih
predpisov, splošnih pravil tehnike, tehničnih predpisov, normativov, standardov ali navodil
naročnika oz. drţavnega organa ali odločb inšpekcijskih in drugih organov.
Navedena izključitev ni sprejemljiva, saj je večina napak, do katerih pride pri gradnji, ravno
povezana s kršitvijo predpisov ali pravil stroke itd. Področje gradbeništva namreč ureja vrsta
predpisov, ki se še pogosto spreminjajo, in zato lahko zelo hitro pride do tega, da eden izmed
udeleţencev pri gradnji spregleda določene zahteve in s tem nehote krši predpis ali pravila
stroke ipd.
V kolikor je do takšnih primerih res prišlo nehote (če kršitev s strani udeleţenca pri gradnji ni
bila storjena namerno), bi zavarovalnica morala za navedeno škodo jamčiti in jo poplačati.
b)Jamstvo zavarovalnice le za čas, ko je sklenjena zavarovalna pogodba
Zavarovalnice zelo velikokrat navedejo, da zavarovalnica jamči le za škode, ki nastanejo v
času, ko je sklenjena zavarovalna pogodba. To dejansko pomeni, da bi moral imeti udeleţenec
pri gradnji sklenjeno zavarovanje tudi še 10 let potem, ko je določeno delo oz. storitev izvedel
oz. ko je prenehal z opravljanjem določenega posla oz. svoje dejavnosti, saj namreč iz naslova
solidnosti gradbe lahko odgovarja za škodo, ki nastane še 10 let po zaključku del.
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
152
V nasprotnem primeru bi namreč zavarovalnica lahko odklonila poplačilo škode zato, ker v
času, ko je škoda nastala (npr. 8 let po zaključku izvedbe del), ni bila sklenjena zavarovalna
pogodba, pa četudi je pred tem udeleţenec pri gradnji npr. 6 let imel sklenjeno zavarovanje in
plačal vse zavarovalne premije.
Posledično to pomeni, da naročnik, četudi ima sicer udeleţenec pri gradnji sklenjeno
zavarovanje, ne more računati, da bo tudi v prihodnosti, ko bi prišlo do škode, za katero
udeleţenec pri gradnji odgovarja, dobil nastalo škodo povrnjeno s strani zavarovalnice.
Do podobnih problemov lahko pride tudi v primeru, če v vmesnem času udeleţenec pri
gradnji zamenja zavarovalnico, saj npr. iz zgoraj navedenega razloga prejšnja zavarovalnica
ne bi krila škode, ki bi nastala po zamenjavi zavarovalnice, nova zavarovalnica pa bi prav
tako navajala, da retroaktivno (za nazaj) ni zavarovala vse predhodne dejavnosti udeleţenca
pri gradnji, ampak je zavarovala le tista dela in storitve, ki jih je udeleţenec pri gradnji opravil
po sklenitvi zavarovanja z novo zavarovalnico.
c)Zavarovalnica ne krije vse škode, ki je nastala
Zavarovalnice ne krijejo vse škode, ki je nastala in ki jo naročnik ali morebitni tretji lahko
zahteva od udeleţenca pri gradnji.
Škoda, ki jo zavarovalnice krijejo, je posledično omejena in se ponavadi nanaša le na t.i.
fizične poškodbe, to je škodo, ki se kaţe kot poškodovanje ali uničenje zavarovanega objekta,
na katerem so se izvajala dela.
Kaj je mehka škoda?
Tako zavarovanje ne krije mehkih škod (pojem, ki so ga vpeljale zavarovalnice in pomeni
škodo, kjer ni v posledici nastala poškodba osebe ali stvari). Za mehko škodo gre npr. v
primeru, ko pride do napake v projektu in je predvidena napačna plinska inštalacija in jo je
posledično potrebno zamenjati, sicer ne bodo podana vsa potrebna soglasja in posledično ne
bo pridobljeno uporabno dovoljenje.
V takšnih primerih bo sicer potrebno popraviti projekt in zamenjati napačno plinsko
inštalacijo z novo ustrezno, vendar ker zavarovanje takšne škode, pri kateri ni prišlo do
poškodovanja stvari in oseb ne krije, zavarovalnica slednje ne bo poplačala.
V določenih primerih zavarovanje krije mehke škode, ampak tudi v tem primeru ne vse,
ampak le tiste, ki je nastala pod določenimi pogoji, npr. pod pogojem, da je ta škoda nastala
zaradi statične, dinamične ali geometrične potrebe po izdelavi ali vgradnji novega elementa.
Tudi v tem primeru se lahko ponovi enak primer kot opredeljeno zgoraj, ker dejansko ta pogoj
pomeni, da se škoda krije le v primeru, če bi navedena napaka vpliva npr. na statiko
postavljene zgradbe ipd.
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
153
Smisel zavarovanja z vidika osebe, ki se zavaruje, oz. investitorja, ki računa, da imajo njegovi
izvajalci sklenjeno zavarovanje, pa ni v tem, da bi zavarovanje krilo le točno določeno škodo,
ampak da bi krilo vso škodo za katero po zakonu ali na podlagi civilnega prava odgovarjajo
udeleţenci pri gradnji.
5. Zaključek
Ravno zaradi neustreznosti obstoječih zavarovalnih pogojev, ki jih ponujajo zavarovalnice,
potekajo v okviru Inţenirske zbornice Slovenije in Zbornice za arhitekturo in prostor
Slovenije aktivnosti v smeri spremembe splošnih zavarovalnih pogojev, tako da bi
zavarovalnice oblikovale splošne pogoje za zavarovanje projektantske in inţenirske
odgovornosti. Tovrstno zavarovanje bodo lahko sklepali udeleţenci pri gradnji in bo krilo vse
tipične rizike, ki se pojavljajo pri opravljanju del s strani udeleţencev pri gradnji, to je vso
škodo, za katero po zakonih in ostalih predpisih odgovarjajo.
S tem bodo udeleţenci pri gradnji pridobili ustrezno zavarovanje, ki jim bo krilo škodo, ki
lahko nastane pri opravi njihovega dela, na drugi strani pa bi tudi njihovim naročnikom
omogočilo, da se v primeru, če jim bo nastala škoda zaradi napak pri izvajanju storitev, ki jih
opravljajo udeleţenci pri gradnji, slednjo lahko poplačajo iz sklenjenih zavarovanj in na to
lahko računajo.
Le tako bo namreč zakonska obveznost sklenitve zavarovanja iz 33. člena ZGO–1 namesto
zgolj zakonske obveznosti prinesla tudi koristi tako udeleţencem pri gradnji kot tudi njihovim
naročnikom.
Pooblaščeni inženirji in avtorske pravice
Zakon na splošen in abstrakten način določa, kaj je avtorsko delo (pravni standard), vendar pa
konkretnih meril za presojo, ali je neko delo avtorsko ali ne, ne vsebuje. Zato so domača in
tuja zakonodaja, sodna praksa in pravna teorija izoblikovale vrsto meril oziroma nadaljnjih
predpostavk, ki so v pomoč pri opredelitvi avtorskega dela. Tako je na njihovi podlagi v
vsakem konkretnem primeru potrebno ugotavljati ali posamezno delo ustreza naslednjim
pogojem: nastanek s stvaritvijo, delo s področja ustvarjalnosti, izpolnjenost kriterijev
duhovnosti in individualnosti ter izraţenost dela.
Avtorske pravice
Glede na samo naravo avtorske pravice je logično, da je avtor lahko le fizična oseba. V okviru
avtorskopravnega varstva mu gredo materialne pravice (izključna premoţenjska upravičenja,
ki omogočajo avtorju, da samo on lahko dovoljuje ali prepoveduje uporabo svojega dela),
moralne pravice (ki varujejo avtorja glede njegovih duhovnih in osebnih vezi do dela) ter tudi
nekatere druge pravice oziroma upravičenja.
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
154
Avtorska pravica ni neomejena. Posamezne omejitve avtorske pravice določa zakon in sicer
tako, da določenim delom odreka značaj avtorskih del, da avtorskim delom določa vsebinske
omejitve ter da vsem avtorskim delom nudi le časovno omejeno pravno varstvo.
V zvezi z deli pooblaščenih inţenirjev lahko na najsplošnejšem nivoju rečemo, da dela
projektantov načeloma uţivajo avtorskopravno varstvo, dela ostalih pooblaščenih inţenirjev
pa načeloma ne. Seveda je dokončen odgovor ali je konkretno delo avtorsko ali ne odvisno od
stroge presoje izpolnjenosti vseh pogojev za obstoj avtorskega dela, ki sem jih navedla v
uvodu (stvaritev, ustvarjalnost, duhovnost, individualnost, izraţenost).
-> Splošno
Ţe dalj časa je jasno, da je človekov um eno glavnih vodil tehnološkega in kulturnega razvoja.
Zato je bilo potrebno človekove doseţke zavarovati in primerno nagraditi, ter tako vzpostaviti
stanje, ki bo stimulativno vplivalo k nadaljnjemu ustvarjanju in s tem posledično k vedno
novim in novim stvaritvam oz. tehnološkemu in kulturnemu razvoju.
V sodobnih pravnih redih se je zato oblikoval sistem varovanja intelektualne lastnine, ki na
eni strani ščiti varovanje izumiteljev, lastnikov znakov ipd. (pravo industrijske lastnine) in na
drugi strani varuje avtorje in njihova dela (avtorsko pravo).
V Sloveniji področje avtorskega prava ureja Zakon o avtorski in sorodnih pravicah (Ur. l. RS,
št. 21/95 in spremembe, uradno prečiščeno besedilo Ur. l. RS, št. 68/2008; v nadaljevanju
ZASP), ki v svoji vsebini določa:
pojem avtorskega dela,
kdo je lahko avtor,
kaj je to avtorska pravica in kakšne so njene omejitve,
način prenašanja posameznih upravičenj avtorjev oz. pravni promet avtorskih pravic;
sistem uveljavljanja pravic in varstva pravic, ki jih daje,
vsebuje posebne določbe o specifičnih avtorskih delih, kot npr. računalniških
programih ipd. in
kaj so to sorodne pravice in kakšno pravno varstvo uţivajo.
V nadaljevanju so predstavljeni posamezni instrumenti avtorskega prava, pri njihovi
predstavitvi smo si pomagali z opravili, ki jih izvajajo pooblaščeni inţenirji pri opravljanju
svoje dejavnosti.
Katero delo je avtorsko delo?
Na celotnem področju avtorskega prava se kot eno izmed najbolj pomembnih in hkrati
problematičnih vprašanj poraja ravno vprašanje, kaj je to avtorsko delo.
ZASP v 5. členu določa, da so avtorska dela individualne intelektualne storitve s področja
knjiţevnosti, znanosti in umetnosti, ki so na kakršenkoli način izraţene.
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
155
Definicija
Navedena določba ZASP splošno in abstraktno določa, kaj je to avtorsko delo, ne vsebuje pa
konkretnih primerov o tem, katera dela se štejejo za avtorska dela. Tako je razvidno, da je
pojem avtorskega dela v ZASP opredeljen kot pravni standard, pri katerem je potrebno od
vsakega konkretnega primera do primera s tehtanjem vseh okoliščin presoditi ali posamezno
delo lahko štejemo za avtorsko delo ali ne.
Razlog za splošno določitev definicije avtorskega dela je bil v tem, da je bistvo avtorskega
dela v ustvarjalnosti, ki jo je v vseh svojih pojavnih oblikah teţko določiti oz. vnaprej
predvideti. V izogib postavljanju konkretnih opisov, katera dela so avtorskega dela in katera
ne ter tako nastopu problemov preozkih opisov, ko bi lahko pozabili na posamezne primere,
so v vse moderne pravne sisteme povzeli opredelitev avtorskega dela s splošno določbo. To
splošno določbo kasneje sodna praksa konkretizira v posameznih primerih in določa, katero
delo se šteje za avtorsko delo in katero ne.
Poudarek na splošni določitvi pojma avtorskega prava je razviden tudi iz drugega odstavka 5.
člena ZASP, kjer so primeroma našteta posamezna dela, ki naj bi se štela za avtorska dela.
Opredelitev "naj bi se štela za avtorska dela" je potrebna zato, ker se ta dela ne štejejo
avtomatično za avtorska dela, ampak je potrebno tudi pri njih ugotavljati ali izpolnjujejo vse
kriterije iz splošne definicije avtorskega dela ali ne.
Pogoji za avtorsko delo
Če torej razčlenimo opredelitev avtorskega dela ugotovimo, da mora posamezno delo
ustrezati naslednjim pogojem, da lahko govorimo o avtorskem delu in sicer:
nastati mora s stvaritvijo,
na področju ustvarjalnosti,
podana morata biti kriterija duhovnosti in individualnosti in
delo mora biti izraţeno.
1. Stvaritev
Avtorsko delo lahko nastane le s človekovim ravnanjem (stvaritvijo). Avtor mora z
ustvarjalno dejavnostjo, v katero je bil vloţen njegov določen ustvarjalni napor, ustvariti delo.
Kriterij stvaritve ni podan,
če delo ne nastane s človekovim ravnanjem ampak zaradi aktivnosti stroja ali ţivali ali
če človek, ki naj bi ustvaril delo, slednjega ni sam ustvaril ampak ga je prekopiral
(govorimo o plagiatu in plagiatorstvu).
2. Duhovnost (intelektualnost)
Poleg tega, da posamezno delo nastane s človekovim ravnanjem mora navedeno delo odsevati
človeški duh kar pomeni, da morajo biti z delom izraţene misli, občutki, čustva človeka ipd.
Pri tem ni potrebno, da so misli, občutki in čustva vsakomur razumljiva, ampak je pomembno
le–to, da se njihova prisotnost lahko neposredno ali posredno zazna.
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
156
Tako za delo, v katerem niso izraţene misli, občutki, čustva ipd., ampak gre le za direktni
povzetek dejanskega stanja, ne moremo govoriti o avtorskem delu.
3. Individualnost
Človekovo ustvarjanje je in mora biti individualno. Vsako delo mora namreč imeti
individualne poteze posameznega avtorja, ker jim ravno to daje pomen avtorskega dela in jih
loči od vseh ostalih del drugih avtorjev kot tudi od neavtorskih del (to je ali nevarovanih
predmetov in pojavov, ali del umetniške in kulturne dediščine, ki so v obči lasti in nimajo
kriterija individualnosti).
Poleg tega kriterij individualnosti zahteva, da mora biti individualnost posameznega dela na
neki ustvarjalni ravni. Delo mora namreč vsebovati zadostno količino individualnosti, ki bo
določila, da posamezno delo predstavlja avtorsko delo določene osebe. Arhitekt, ki le zriše
določen načrt prostora po "šabloni", ki se jo je naučil na fakulteti in ki se uporablja v sto in
enem podobnem primeru brez kakršnekoli individualne poteze, ne more govoriti, da je takšen
načrt njegovo avtorsko delo, ker bi do njega lahko prišel katerikoli drug arhitekt kot tudi sam
investitor z uporabo iste "šolske šablone".
4. Področje ustvarjalnosti
Delo mora biti ustvarjeno na enem od naslednjih treh področjih in sicer znanosti, knjiţevnosti
ali umetnosti, pri tem, da se za določitev navedenih področij uporablja široka razlaga
(umetnost predstavljajo tako tudi področje zabavne glasbe, kiča ipd.). V kolikor ne gre za
zgoraj navedena področja, ne moremo govoriti o avtorskem delu.
5. Izraţenost
Poleg tega, da posamezno delo zadosti vsem naštetim kriterijem, mora biti avtorsko delo tudi
izraţeno v zunanjem svetu, da ga lahko drugi ljudje zaznajo s svojimi čuti. Dokler se namreč
delo nahaja le v zavesti posamezne osebe in ga slednji ne predstavi zunanjemu svetu, ne vemo
ali sploh gre za avtorsko delo ali ne, ker ga kot takšnega niti ne moremo preveriti.
V kolikor so podani vsi navedeni kriteriji, potem posamezno delo predstavlja avtorsko delo in
uţiva avtorskopravno varstvo. Pri presoji ali posamezno delo predstavlja avtorsko delo ali ne
pa razen zgoraj navedenih kriterijev nikoli ne smemo uporabiti kot kriterij kakšnih drugih
kriterijev kot npr. pobude ali naročnika za nastanek dela, vloţenega truda avtorja, vloţenih
sredstev in stroškov, registracije dela, novosti dela, umetniške vrednosti dela, uporabnega
namena dela itd.
Nobeden od teh kriterijev ni pomemben pri odločanju ali gre za avtorsko delo ali ne in zato ne
sme spremeniti odločitve o tem ali je neko delo avtorsko ali ne. Tako npr., če je avtor ustvaril
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
157
neko delo po naročilu tretje osebe, ne moremo priznati avtorstva na tem delu tretji osebi kot
naročniku, ampak lahko za avtorja štejemo le osebo, ki je delo ustvarila.
Kdo je avtor?
Glede na to, kakšnim kriterijem mora ustrezati posamezno delo, da ga lahko štejemo za
avtorsko delo (nastanek s človekovim ravnanjem, duhovnost, individualnost), je jasno, da je
lahko avtor le fizična oseba.
Pravna oseba kot takšna namreč nima niti svoje lastne duhovnosti niti individualnosti niti
lastnega "človeškega" ravnanja, ampak ji vse to lahko dajejo le posamezne fizične osebe, ki jo
predstavljajo oz. sestavljajo njene organe.
Tako avtorstvo nad avtorskimi deli lahko pripada le fizični osebi kot avtorju.
Pooblaščeni inţenirji v smislu določil Zakona o graditvi objektov
(ZGO-1) in avtorske pravice
1. Kdo so pooblaščeni inţenirji?
Z namenom zagotavljanja strokovnosti in varovanja javnega interesa na področju urejanja
prostora in graditve objektov ter varstva tretjih oseb je ZGO–1 oblikoval zakonsko podlago za
ustanovitev dveh poklicnih zbornic in sicer Zbornice za arhitekturo in prostor Slovenije
(ZAPS) in Inţenirsko zbornico Slovenije (IZS).
Inţenirska zbornica poleg ostalih nalog vodi tudi imenik pooblaščenih inţenirjev. Skladno z
določili ZGO–1 se v IZS lahko zdruţujejo posamezniki, ki izpolnjujejo pogoje za:
odgovorne projektante: posamezniki, ki projektantu odgovarjajo za skladnost načrta,
ki ga izdelajo, s prostorskimi akti, gradbenimi predpisi in pogoji pristojnih
soglasodajalcev;
odgovorne revidente: posamezniki, ki revidentu odgovarjajo, da so načrti, ki jih
revidirajo, v skladu z gradbenimi predpisi in da bo objekt, zgrajen oziroma
rekonstruiran na njihovi podlagi, izpolnjeval predpisane bistvene zahteve;
odgovorne vodje del: posamezniki, ki izvajalcu odgovarjajo za skladnost vseh del pri
gradnji s projektno dokumentacijo, na podlagi katere je bilo izdano gradbeno
dovoljenje, gradbenimi predpisi in predpisi s področja zagotavljanja varnosti in
zdravja pri delu na gradbiščih;
odgovorne nadzornike: posamezniki, ki nadzorniku odgovarjajo za skladnost gradnje s
pogoji iz gradbenega dovoljenja in za kvaliteto izvedenih del, v skladu z gradbenimi
predpisi;
odgovorne geodete v smislu določil Zakona o geodetski dejavnosti, ZGO–1 in Zakona
o urejanju prostora;
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
158
druge inţenirje, če tako določa zakon.
Navedeni posamezniki, ki izpolnjujejo pogoje za vpis v imenik IZS, pridobijo status
pooblaščenega inţenirja z dnem vpisa v imenik IZS.
2. Splošna opredelitev del pooblaščenih inţenirjev
Predvsem za geodetska dela (urejanje mej, delitve parcel, obnova mej, s katerimi se uredijo
meje zemljišča in določijo velikosti parcel; izdelava geodetskih posnetkov in sicer predvsem
geodetskega načrta, ki bo pravilno umestil projektirani objekt v prostor; zakoličba objekta, s
katerim se prenaša tloris zunanjega oboda načrtovanega objekta na teren znotraj gradbene
parcele; odmera stavbišč, izdelava elaboratov za vpis stavbe in delov stavbe v kataster stavb, s
katerimi se po zgraditvi objektov ta objekt izmeri in pripravi elaborat, ki predstavlja podlago
za vpis v ustrezne imenike; izdelava geodetskega posnetka po končani gradnji v katerem se po
končani gradnji prikaţe lega novozgrajenega objekta ter komunalnih vodov in naprav;
izdelava izvedenskih mnenj z njihovega strokovnega področja; izdelava drugih načrtov) in
dela (odgovornih) projektantov (izdelava idejne zasnove, idejnega projekta, projekta za
pridobitev gradbenega dovoljenja, projekta za razpis in projekta za izvedbo) lahko ugotovimo,
da načeloma izpolnjujejo pogoje navedene v 5. členu ZASP, saj štejejo za kartografska dela in
arhitekturna dela ter predstavitve znanstvene, izobraţevalne ali tehnične narave (tehnične
risbe, načrti, skice, tabele, izvedenska mnenja, plastične predstavitve in druga dela enake
narave).
Vendar pa je ne glede na uvodno navedeno v skladu s 5. členom ZASP potrebno za vsako
konkretno delo presoditi ali so pri njem podani vsi kriteriji avtorskega dela, ki jih določa 1.
odstavek 5. člena ZASP, torej ali je delo nastalo s stvaritvijo, na področju ustvarjalnosti,
pri kateri sta podana kriterija duhovnosti in individualnosti in da je navedeno delo bilo
izraţeno.
Za dela, ki jih izvajajo geodeti in projektanti, lahko ugotovimo, da izpolnjujejo kriterij
izraţenosti in področja ustvarjalnosti, potrebno pa je ugotoviti tudi ali poleg tega
izpolnjujejo tudi kriterije stvaritve, duhovnosti in individualnosti.
Kartografska dela
Za kartografska dela velja, da zaradi svoje vezanosti na topografske in druge danosti ne
izpolnjujejo kriterijev stvaritve, ker predstavljajo le sporočilo geografskih podatkov. Zaradi
odsotnosti kriterija stvaritve in posledično tudi odsotnosti kriterija duhovnosti in
individualnosti, kartografska dela ne predstavljajo avtorskih del in zato niso avtorskopravno
varovana.
Izjemoma se kartografskim delom priznava status avtorskega dela v primeru, ko izdelava kart
presega neko "golo" sporočilo geografskih podatkov, kar se kaţe v izbiri in poudarkih
določenih podatkov, grafičnega oblikovanja, slikovnih znakov, posebnih simbolov, ipd. lahko
izpolnjujejo tudi zahtevane kriterije stvaritve, duhovnosti in individualnosti.
Tudi za predstavitve znanstvene, izobraţevalne ali tehnične narave velja, da predstavlja
avtorsko delo v teh primerih le sama predstavitev kot takšna, če izpolnjuje vse kriterije
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
159
avtorskega dela, medtem ko podatki, ki se predstavljajo, posamezne rešitve ipd. niso
avtorskopravno varovani.
Projektantska dela
Za projektantska dela lahko za razliko od prej povedanega ugotovimo, da vsebujejo tudi
elemente duhovnosti in individualnosti ter s tem izpolnjujejo pogoje za avtorsko delo. Vendar
pa lahko ugotavljanje obstoja avtorskega dela odgovornega projektanta predstavlja teţavo, saj
delo odgovornega projektanta ne predstavlja nujno tudi avtorskega prispevka (izdelave
projektne dokumentacije) v vsakem konkretnem primeru.
Odgovorni projektant je namreč lahko imenovan tudi zgolj zaradi zagotovitve potrebnih
pogojev, ki jih zahteva ZGO–1, kar pa ne pomeni avtomatično, da si s formalno udeleţbo pri
projektu in brez dejanskega duhovnega in individualnega prispevka lahko zagotovi tudi
avtorskopravno varstvo kot soavtor pri ustvarjanju projekta.
Tako lahko ugotovimo, da geodetska opravila zaradi svoje vezanosti na kartografske in druge
danosti, pri čemer so vezane na prenos geografskih podatkov in njihovo predstavitev na
načine, ki so v naprej predpisani z metodami in obrazci, načeloma ne predstavljajo avtorskih
del in posledično niso avtorskopravno varovana.
3. Analize posameznih geodetskih opravil in del projektiranja
Ker geodetske meritve in kartiranja spadajo med kartografska dela, za njih velja, da zaradi
odsotnosti kriterija stvaritve, ne predstavljajo avtorskih del in niso avtorskopravno varovana.
Enako velja tudi za geodetske načrte, pri katerih gre ravno tako za sporočilo geografskih
podatkov in podatkov o načrtovanem objektu, pripravljeno na z zakoni in pravilniki
predpisane načine, kar vse kaţe na odsotnost kriterijev stvaritve, duhovnosti in
individualnosti.
Opazovanja geodetov bi lahko predstavljajo avtorsko delo, vendar gre pri njih za opazovanja
danosti in njihov verodostojen posnetek, pri katerem ni prostora za izraznost čustev, misli itd.,
kar vse kaţe na odsotnost duhovnosti.
Ker gre pri zakoličenju objekta za prenos tlorisa zunanjega oboda načrtovanega objekta na
teren znotraj gradbene parcele, velja tudi navedena storitev za nevarovano delo, tako tudi pri
njej ne moremo govoriti o stvaritvi.
Izdelave projektov za vpis v uradne evidence zopet zaradi svojega povzemanja podatkov na
terenu in njihovega verodostojnega prikaza na načine, ki so predpisani, ne moramo govoriti o
avtorskih delih, ker manjka kriterij stvaritve in z njim posledično tudi kriterija duhovnosti in
individualnosti.
Izdelava izvedenskih mnenj, v katerih geodet predstavi določene podatke in svoj pogled na
celotno zadevo, večinoma izpolnjujejo vse kriterije avtorskega dela in uţivajo avtorskopravno
varstvo.
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
160
Izdelava idejne zasnove in izdelava idejnega projekta predstavljata prenos ideje na papirni ali
elektronski medij. Taka stvaritev brez dvoma vsebuje elemente duhovnosti in individualnosti
ter s tem izpolnjuje pogoje za avtorsko delo, zaradi česar je kot tako tudi pravno ustrezno
varovana.
Izdelava projekta za pridobitev gradbenega dovoljenja, izdelava projekta za razpis in izdelava
projekta za izvedbo zaradi same narave stvari vsebujejo manjši prispevek stvaritve,
duhovnosti in individualnosti in bi načeloma lahko uţivale avtorsko varstvo kot zbirke v
smislu 8. člena ZASP. Ali ga izpolnjujejo v zadostni meri, pa je stvar konkretne presoje. V
kolikor ga, so tudi ta dela avtorskopravno varovana. Zaradi povzemanja podatkov v
sistematično urejen sestav posameznih načrtov bo v praksi teţko utemeljiti obstoj avtorskega
dela, ker manjka kriterij stvaritve in z njim posledično tudi kriterija duhovnosti in
individualnosti.
4. Zaključek
Na podlagi podanih argumentov lahko rečemo, da geodetska opravila načeloma ne
predstavljajo avtorskih del in zaradi tega niso avtorskopravno varovana po ZASP. Kljub
takšnemu načelnemu stališču pa zaradi splošnosti definicije avtorskega dela ne moremo kar
vnaprej za vsa dela reči, da niso avtorska dela. V primeru, da kljub njihovi vezanosti na
naravne in druge danosti, določeno delo vsebuje vse kriterije avtorskega dela, moramo
takšnemu delu priznati status avtorskega dela in s tem tudi avtorskopravno varstvo.
Nasprotno pa lahko rečemo, da projektantska dela (še posebej idejna zasnova in idejni
projekt) načeloma predstavljajo avtorska dela in so zato avtorskopravno varovana po ZASP.
Seveda pa je ne glede na načelno stališče potrebno v vsakem konkretnem primeru opraviti
skrbno presojo vseh elementov avtorskega dela. V kolikor s posameznim projektantskim
opravilom ni zadoščeno vsem pogojem 5. člena ZASP, temu delu ni mogoče zagotoviti
avtorskopravnega varstva.
Avtorska pravica
S stvaritvijo samega avtorskega dela avtorju pripade avtorska pravica na tem delu.
Avtorska pravica daje avtorju več različnih upravičenj in sicer:
izključna osebnostna upravičenja oz. moralne avtorske pravice,
izključna premoţenjska upravičenja oz. materialne avtorske pravice in
druga upravičenja avtorja oz. druge pravice avtorja.
Moralne avtorske pravice
Moralne avtorske pravice varujejo avtorja glede njegovih duhovnih vezi do dela (avtor gleda
na svoje delo kot na otroka svojega duha) in osebnih vezi do dela (upošteva se osebno
razmerje avtorja do ustvarjenega dela).
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
161
Moralne avtorske pravice vsebujejo naslednje posamične pravice:
pravica prve objave (17. člen ZASP), ko ima avtor izključno pravico do odločitve
kdaj, kako in ali sploh bo njegovo delo prvič objavljeno;
pravica priznanja avtorstva (18. člen ZASP), ko morajo vsi ostali avtorju priznati, da
je avtor posameznega dela in je potrebno na njegovih delih to tudi navajati;
pravica spoštovanja dela (19. člen ZASP), ki določa, da se lahko avtor upre vsakemu
posegu v svoje delo ali njegovi uporabi, če vse to lahko prizadene avtorja, to je
prizadene njegovo čast, ugled ali njegovo osebnost;
pravica skesanja (20. člen ZASP), ki določa, da lahko avtor imetniku materialne
avtorske pravice slednjo prekliče, če ima za to resne moralne razloge (spremembe
avtorjeve osebnostne sfere, ki so tako pomembni, da je za avtorja nemoralno, da bi se
njegovo delo še naprej izkoriščalo) in če predhodno imetniku materialnih avtorskih
pravic povrne škodo.
Tista dela pooblaščenih inţenirjev, ki so avtorska dela, dajejo njihovim avtorjem vse zgoraj
navedene moralne avtorske pravice in jih lahko slednji tudi uveljavijo.
Pooblaščeni inţenir pripravi izvedensko mnenje, ki je avtorsko delo in tako:
sam odloča o tem ali bo navedeno mnenje objavil ali ne (pravica prve objave);
od naročnika izvedenskega mnenja zahteva, da se pri uporabi tega mnenja vedno
navaja ime pooblaščenega inţenirja, ki ga je ustvaril (pravica priznanja avtorstva);
se lahko upre kakršnemukoli posegu v izdelano izvedensko mnenje in zato lahko le on
sam daje poprave in dopolnitve k izdelanemu izvedenskemu mnenju (pravica
spoštovanja dela) ter
v primeru resnih moralnih razlogov lahko uveljavi pravico skesanja ter svojemu
naročniku, na katerega je npr. prenesel pravico reproduciranja izdelanega
izvedenskega mnenja, prepove to pravico, če mu hkrati povrne škodo, ki mu bo zaradi
tega nastala (izgubljeni dobiček, ker naročnik ne bo mogel navedena dela
reproducirati).
Materialne avtorske pravice
Izključna premoţenjska upravičenja oz. materialne avtorske pravice varujejo premoţenjske
interese avtorja in omogočajo avtorju, da samo on lahko dovoljuje ali prepoveduje uporabo
svojega dela.
Posamezne materialne avtorske pravice, ki jih določa zakon, so opredeljene v 22. členu
ZASP, pri čemer na tem mestu navajamo samo tiste materialne avtorske pravice, ki jih imajo
lahko pooblaščeni inţenirji na svojih avtorskih delih opredeljenih v IV. točki tega sestavka:
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
162
pravica reproduciranja (23. člen ZASP), ki daje avtorju pravico, da avtorsko delo na
kakršenkoli način fiksira na kateremkoli materialnem nosilcu in sicer s kopiranjem ali
drugim grafičnim razmnoţevanjem, s tridimenzionalno ponazoritvijo, fotografiranjem
itd.;
pravica distribuiranja (24. člen ZASP), daje avtorju pravico, da sam izvirnik dela kot
tudi njegove primerke ali proda in tako proti plačilu prenese lastninsko pravico na
posameznih primerih ali slednjo prenese brez nasprotnega plačila (brezplačno);
pravica dajanja v najem (25. člen ZASP), ki avtorju daje pravico, da izvirnik ali
posamezne primerke svojega dela daje v rabo tretjim osebam za določen čas in za
določeno plačilo ali drugo gospodarsko korist;
pravica javnega prikazovanja (29. člen ZASP), ki daje avtorju pravico, da s tehničnimi
sredstvi javnosti priobči svoje avtorsko delo s področja fotografije, likovne umetnosti,
arhitekture, urbanizma, uporabne umetnosti, industrijskega oblikovanja, kartografije in
predstavitev znanstvene in tehnične narave;
pravica radiodifuznega oddajanja (30. člen ZASP), ki daje avtorju pravico, da svoje
delo priobči javnosti s pomočjo radijskih ali televizijskih signalov;
Pravica radiodifuzne retransmisije (31. člen ZASP), ki daje avtorju pravico, da
sočasno nespremenjeno in neskrajšano priobči javnosti svoje delo, ki se radiodifuzno
oddaja še npr. preko druge RTV organizacije;
pravica predelave (33. člen ZASP), ki daje avtorju pravico, da svoje prvotno delo
spremeni, prevede ali kako drugače predela.
Zgoraj opredeljene materialne avtorske pravice tako pripadajo vsem pooblaščenim
inţenirjem, ki so pri opravljanju svoje dejavnosti, opravili delo, ki izpolnjuje pogoje za
avtorsko delo.
Tako ima geodet, ki je pri izdelavi načrta presegel gola sporočila geografskih podatkov in
predpisanih simbolov ter je ustvaril avtorsko delo, na navedenem delu vse materialne avtorske
pravice, npr. med drugim pravico, da svoje delo razmnoţi (pravica reproduciranja) in
primerke svojega dela proda (pravica distribuiranja).
Druge avtorske pravice
Druga upravičenja avtorja ali druge pravice avtorja sestavljajo tiste posamične pravice, ki jih
ne moremo uvrstiti niti med moralne niti med materialne avtorske pravice, pri čemer le-te
kljub temu dajejo avtorju posamezna upravičenja v zvezi z njegovim delom.
ZASP določa naslednje druge pravice avtorja in sicer:
pravica dostopa in izročitve (34. člen ZASP), ki avtorju omogoča pravico dostopa do
izvirnika ali primerka njegovega dela, ki je v posesti drugega zato, da lahko avtor s
tem uresničuje svojo pravico reproduciranja ali predelave svojega dela in pod
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
163
dodatnim pogojem, da to ne nasprotuje posestnikovim upravičenim interesom, ki jih
mora izkazati v vsakem konkretnem primeru;
sledna pravica (35. člen ZASP), ki jo ima avtor likovnega dela na izvirniku, kar
pomeni, da pri geodetu uveljavljanje navedene pravice ni mogoče;
pravica javnega posojanja (36. člen ZASP), ki se v večjem delu pokriva z materialno
avtorsko pravico dajanja v najem s to razliko, da avtor za prepustitev uporabe ne
pridobi gospodarske koristi in da uporaba poteka preko javnih zavodov ali zavodov s
pravico javnosti;
pravica do nadomestila (37. člen ZASP), ki daje avtorju pravico do primernega
nadomestila za tonsko ali vizualno snemanje ali fotokopiranje njegovega dela, ki se
izvaja za privatno ali drugo lastno uporabo, ki je po izrecni zakonski določbi prosta in
se zato lahko opravlja brez izrecnega soglasja posameznega avtorja, pri tem, da se
navedeno nadomestilo pobira v pavšalnih višinah pri vsaki prodaji naprav, ki
omogočajo ali tonsko ali vizualno snemanje ali fotokopiranje in pri vsaki kopiji
namenjeni prodaji.
Pooblaščeni inţenirji imajo na svojih avtorskih delih tudi zgoraj opisane druge avtorske
pravice razen sledne pravice.
Projektant, ki je izdelal del projektne dokumentacije (npr. idejni projekt), ki izpolnjuje vse
pogoje za avtorsko delo, zaradi uresničitve svoje pravice do razmnoţevanja in prodajanja
primerkov svojega dela lahko zahteva od upravičenega imetnika izvirnika njegovega dela, da
mu le-ta omogoči izročitev izvirnika z namenom njegovega razmnoţevanja in nadaljnje
uporabe primerkov dela, ki so nastali z razmnoţevanjem (pravica dostopa in izročitve), pri
čemer mora izvirnik potem, ko ga je izkoristil za reprodukcijo,vrniti upravičenemu imetniku.
1. Omejitve avtorskih pravic
Kljub vsemu avtorska pravica tako kot marsikatera druga pravica v sodobnem svetu ni
absolutna in ne velja neomejeno v tem smislu, da bi avtorju dajala absolutno moč do
odločanja o uporabi in razpolaganju s svojim avtorskim delom, ampak je omejena zaradi
varstva drugih upravičenih interesov.
Posamezne omejitve avtorske pravice določa ZASP tako, da določenim delom, ki sicer
izpolnjujejo kriterije avtorskega dela:
ali popolnoma odreka značaj avtorskih del in posledično njihovo varstvo (nevarovana
dela),
ali jim daje značaj avtorskega dela vendar določa vsebinske omejitve avtorske pravice
na teh delih
oz. pri vseh avtorskih delih določa časovno omejitev trajanja avtorskih pravic.
Nevarovana dela
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
164
ZASP v 9. členu določa, da so:
ideje, načela, odkritja,
uradna besedila z zakonodajnega, upravnega in sodnega področja in
ljudske knjiţevne ter umetniške stvaritve
zaradi njihove splošnosti (ideje, folklora), interesov javnosti (uradna besedila) ali pogosto
celo nedoločenosti njihovih avtorjev (folklora, uradna besedila) nevarovana dela, na katerih
njihovi avtorji ne morejo izvajati avtorskih pravic.
Vsebinske omejitve avtorske pravice
ZASP v členih od 46 do 57 določa posamezne vsebinske omejitve avtorske pravice in s tem
omogoča, da se lahko določena avtorska dela uporabljajo oz. se na njih izvršujejo določene
avtorske pravice kljub temu, da avtor zanje ni dal soglasja.
Primeri omejitve avtorske pravice in s tem moţnosti uporabe teh del po ZASP so:
zakonite licence, ki omogočajo uporabo avtorskih del brez izrecnega soglasja avtorja
vendar kljub temu proti plačilu primernega nadomestila (pouk, periodika) in
proste uporabe avtorskih del, pri katerih poleg tega, da ni potrebno soglasje avtorja,
tudi ni potrebno plačilo nikakršnega nadomestila za uporabo posameznih avtorskih del
(pravica do obveščenosti, pouk, privatno in drugo lastno reproduciranje, citati,
nebistvena pritiklina, proste predelave, katalogi, dela na splošno dostopnih krajih,
dokazni postopek).
Pri vseh omejitvah pa je bistveno to, da je njihov obseg omejen z namenom, ki ga poskušajo
doseči in da so omejitve v skladu z dobrimi običaji in niso v nerazumni meri v nasprotju z
zakonitimi interesi avtorja.
Naročnik, ki pri odgovornem revidentu naroči izdelavo izvedenskega mnenja, lahko slednjega
brez izrecnega soglasja ali plačila kakršnegakoli dodatnega nadomestila kopira v potrebnih
izvodih za njegovo uporabo v dokazne namene v sodnem ali kakšnem drugem postopku
(dokazni postopek – 56. člen ZASP).
Časovna omejitev trajanja avtorske pravice
ZASP še na en način omejuje absolutnost avtorskih pravic in sicer določa, da avtorska pravica
ne traja nedoločen ampak le določen čas.
Avtorske pravice praviloma trajajo za čas avtorjevega ţivljenja in 70 let po njegovi smrti.
Od navedenega osnovnega pravila ZASP pozna odstopanja in sicer:
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
165
pri delih, ki jih je naredilo več soavtorjev, se rok trajanja 70 let računa od smrti
zadnjega avtorja,
pri psevdonimnih in anonimnih delih, se njihovo trajanje izteče po 70 letih od zakonite
objave takšnega dela, razen v primeru, če avtor v tem času razkrije svojo identiteto in
se zato tudi v tem primeru uporabi osnovno pravilo trajanja avtorskih pravic,
ipd.
Rok 70 let v vseh primerih ne začne teči ţe z nastankom začetnega dogodka (npr. smrtjo
avtorja) ampak šele s prvim januarjem naslednjega leta (če npr. avtor umre 9.10.1999, rok 70
let začne teči s 01.01.2000 in se izteče s 01.01.2070).
2. Avtorska pravica v pravnem prometu
Vse do sedaj smo kot upravičence do posameznih moralnih, materialnih ali drugih avtorskih
pravic na avtorskem delu navajali le avtorje tega dela.
Vendar niso le avtorji imetniki posameznih avtorskih pravic, ampak lahko slednje izkoriščajo
in uveljavljajo tudi druge osebe, na katere so te pravice ali na podlagi pravnega posla ali z
dedovanjem prenesene.
Dedovanje
ZASP določa, da se avtorska pravica kot celota, razen moralne avtorske pravice skesanja, ki je
vezana izključno na osebnost avtorja in velja le za čas ţivljenja avtorja, deduje tako, da dediči
po smrti avtorja postanejo imetniki moralnih, materialnih in drugih avtorskih pravic.
Prenos s pravnimi posli
Razen z dedovanjem se avtorska pravica kot celota ne more prenesti na druge osebe. S
pravnimi posli se z avtorja na druge osebe lahko prenašajo le posamezne materialne avtorske
pravice in druge pravice avtorja.
Moralnih avtorskih pravic zaradi njihove vezanosti na osebnost avtorja s pravnimi posli ni
moţno prenašati na druge osebe.
Posamezna pravila in domneve o prenosu pravic
Prenos posameznih materialnih in drugih avtorskih pravic se opravi s sklenitvijo pisne
pogodbe, s katero avtor na drugo osebo prenese posamezne materialne ali druge avtorske
pravice. Prenos teh pravic je vsebinsko, prostorsko in časovno omejen.
Avtor prenese s pisno pogodbo na drugo osebo kot upravičenca izključno pravico
reproduciranja in distribuiranja svojega dela tako, da navedena oseba kot upravičenec lahko
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
166
avtorsko delo natisne v dogovorjenem številu izvodov in jih v nadaljevanju proda (vsebinska
omejitev, ker se prenaša le pravica reproduciranja in distribuiranja posameznega dela) in sicer
lahko to pravico uporablja v obdobju leta dni (časovna omejitev) in jo lahko izvede le na
področju Slovenije (prostorska omejitev).
Izključnost prenosa posamezne avtorske pravice upravičuje upravičenca, da lahko le on (nihče
drug, niti avtor niti kakšna druga oseba) izkorišča posamezno avtorsko pravico. Nasprotno
neizključen prenos pomeni, da lahko poleg posameznega upravičenca tudi sam avtor kot tudi
morebitne druge osebe lahko izkoriščajo posamezno avtorsko pravico.
Načelo ločenih prenosov avtorskih pravic pomeni, da se pri prenosu posamezne avtorske
pravice prenaša le ta avtorska pravica in nobena druga. Navedeno načelo v določenih primerih
ni spoštovano in sicer npr. pri prenosu pravice reproduciranja zakon domneva (77. člen
ZASP), da se drugi osebi daje hkrati tudi materialna pravica distribuiranja, če v pogodbi
izrecno ni drugače določeno.
Upravičenec, na katerega je prenesena posamezna avtorska pravica, ni upravičen do
nadaljnjega prenosa te pravice brez soglasja avtorja razen, če je v pogodbi drugače določeno
(prepoved nadaljnjega prenosa - 78. člen ZASP).
Dogovorjeni ustrezni avtorski honorar ali nadomestilo
Za pridobitev posameznih materialnih ali drugih avtorskih pravic je upravičenec dolţan
avtorju plačati dogovorjeni ustrezni avtorski honorar ali nadomestilo (81. člen ZASP). Avtor
je vedno upravičen do avtorskega honorarja ali nadomestila kot plačila za prenos posamezne
avtorske pravice. V primeru, da avtorski honorar ali nadomestilo ni določeno v sami pogodbi,
se opredeli glede na običajna plačila pri takšnih prenosih. Zahteva po ustreznem avtorskem
honorarju ali nadomestilu pomeni, da se v primeru, če dogovorjeno plačilo ni ustrezno
koristim, ki jih je upravičenec prejel s posamezno preneseno avtorsko pravico, prilagodi tako,
da postane pravičnejše.
Preklic materialnih avtorskih pravic
Avtor ima moţnost, da lahko v določenih primerih (neizvrševanje ali premajhno izvrševanje
prenesene materialne pravice) prekliče materialne avtorske pravice, tako da upravičenec v
nadaljevanju ni več upravičen do izvrševanja prenesene materialne avtorske pravice in jo
lahko v nadaljevanju avtor prenese na tretjo osebo (83. člen ZASP). Ţe po logiki stvari je
jasno, da avtor prekliče materialno avtorsko pravico le izključnemu imetniku te pravice, ker
ravno izključnost prenosa omejuje avtorja, da ne more iste pravice prenesti na tretjo osebo. Pri
neizključnem prenosu avtor lahko vedno prenese materialno avtorsko pravico še na tretje
osebe in tako doseţe, da se prenesena materialna avtorska pravica izvršuje v zadostni meri.
Ureditev avtorskega prava
-> Delovno razmerje
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
167
ZASP določa posebno ureditev avtorskega prava v primeru, ko avtorsko delo ustvari delavec
pri izpolnjevanju svojih obveznosti ali po navodilih delodajalca, to je v okviru delovnega
razmerja.
Pri takšnih delih ima delavec kot avtor moralne avtorske pravice na tem delu, glede
materialnih avtorskih pravic in drugih avtorskih pravic pa se šteje, da so le–te izključno
prenesene na delodajalca za obdobje desetih let od dokončanja dela, če se delavec in
delodajalec nista drugače dogovorila s pogodbo.
To pomeni, da lahko le delodajalec deset let po dokončanju avtorskega dela le–tega izkorišča
in posledično iz tega naslova pridobiva vse koristi.
Po preteku desetih let materialne in druge avtorske pravice pripadajo nazaj delavcu. Sedaj ima
delodajalec pravico, da od delavca zahteva, da mu ta ponovno izključno prenese materialne in
druge avtorske pravice, za katere pa mora plačati primerno nadomestilo (prisilna licenca).
-> Uveljavljanje pravic
Avtor lahko svoje pravice, ki mu jih daje ZASP, uveljavlja sam ali po svojem zastopniku.
Poleg takšnega individualnega uveljavljanja pravic pozna ZASP še kolektivno uveljavljanja
pravic.
Kolektivno uveljavljanje pravic
Kolektivno uveljavljanje pravic pomeni, da avtorji sami ne uveljavljajo svojih pravic, ampak
to počnejo za njih določene registrirane organizacije, ki se lahko ukvarjajo le s tem, in na
neprofitni osnovi ter namesto avtorja izvajajo naslednja opravila:
neizključno prenašajo pravico do uporabe avtorskih del,
pobirajo in izterjujejo avtorske honorarje in nadomestila od uporabe avtorskih del,
delijo zbrane avtorske honorarje in nadomestila med avtorje ter
uveljavljajo varstvo avtorskih pravic pred sodišči in drugimi organi.
ZASP v 147. členu točno opredeli, v katerih primerih je moţno uveljavljanje pravic prepustiti
kolektivnim organizacijam in znotraj tega določa primere, ko se posamezne pravice lahko
uveljavljajo le kolektivno in primere, v katerih lahko avtorji organizacijam s pogodbo ali
pooblastilom zaupajo njihovo uveljavljanje.
Glede pravic, ki jih imajo geodeti na svojih delih, lahko generalno ugotovimo, da so
večinoma geodeti dolţni sami oz. po svojem zastopniku uveljavljati svoje pravice po ZASP.
Le v manjšem delu so upravičeni, da uveljavljanje svojih pravic prepustijo organizacijam za
kolektivno uveljavljanje kot npr. v primeru, če se njihovo avtorsko delo reproducira za
potrebe pouka ali če se njihovi načrti in skice, ki predstavljajo avtorsko delo, reproducirajo v
dnevnem in periodičnem tisku.
-> Varstvo avtorske pravice
V primeru, da so avtorjem ali imetnikom (osebe, na katere so prenesene posamične materialne
ali druge avtorske pravice) kršene pravice, ki jim jih daje avtorsko pravo oz. ZASP oz. jim
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
168
grozi dejanska nevarnost (izkazana mora biti s stvarnimi in oprijemljivimi okoliščinami), da
bodo kršene avtorske pravice, lahko avtorji ali imetniki teh pravic proti kršitelju uveljavljajo
različno varstvo, ki ga predvideva ali ZASP ali drugi zakoni kot npr. Obligacijski zakonik,
Kazenski zakonik.
Oblike varstva, ki jih lahko uveljavljajo avtorji
Varstva oz. zahtevki, ki jih imajo avtorji in imetniki posameznih avtorskih pravic, so
naslednji:
odškodninsko varstvo, s katerim se zahteva povračilo škode, ki je nastala;
zahtevek iz naslova neupravičene obogatitve zaradi uporabe tuje pravice v svojo
korist, s katerim se zahteva povračilo premoţenjske koristi, ki jo je tretja oseba
pridobila z uporabo posamezne avtorske pravice, ki je ni imela oz. je ni veljavno
pridobila;
prepovedna ali opustitvena toţba, s katero se zahteva prepoved ravnanj, s katerimi se
kršilec pripravlja na kršitev posamezne pravice ali sama prepoved obstoječe oz.
bodoče kršitve;
odstranitvena toţba, s katero se zahteva odstranitev stanja, ki je nastalo s kršitvijo
avtorske pravice npr. odstranitev primerkov avtorskega dela iz prodaje, ker so bili ti
reproducirani in distribuirani brez dovoljenja avtorja;
zahtevek na uničenje ali predrugačenje, s katerim se zahteva uničenje ali
predrugačenja primerkov dela, sredstev s katerimi se izvajajo kršitve pravic ipd.;
objava sodbe;
kazenskopravno varstvo, ko Kazenski zakonik RS določa, da kršitev avtorske pravice
(158. člen KZ) in neupravičeno izkoriščanje avtorskega dela (159. člen) predstavlja
kaznivo dejanje;
plačilo civilne kazni kot poseben zahtevek po ZASP, s katerim se zahteva, da kršilec,
ki je namerno ali iz hude malomarnosti kršil materialno ali drugo avtorsko pravico,
plača dogovorjeni ali običajni honorar ali nadomestilo za uporabo, povečan za največ
200 %;
denarna odškodnina za nepremoţenjsko škodo, ki jo je dolţan plačati kršilec za
pretrpljene duševne bolečine avtorja zaradi kršitve moralnih avtorskih pravic, če
stopnja bolečin in njihovo trajanje to opravičujejo;
plačilo denarne kazni za prekršek, ko za določena ravnanja, ki so opredeljena kot
prekršek po ZASP, sodnik za prekrške na podlagi ugotovitev trţne inšpekcije izreče
denarne kazni.
Če povzamemo vse povedano, ugotovimo, da so moţnosti za uveljavljanje avtorskopravnega
varstva s strani pooblaščenih inţenirjev relativno omejene.
Primernost uporabe mednarodnih splošnih
pogojev za sklepanje gradbenih pogodb v
slovenski praks
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
169
Splošne značilnosti pojmov uporabljenih v FIDIC določilih za
gradbene pogodbe
Danes ima investitor oziroma naročnik na voljo raznovrstne pripomočke in vzorce za
oblikovanje in sklepanje pogodb pri izgradnji, graditvi objektov, stavb, gradbenih inţenirskih
objektov itd., ki pogojujejo poleg poznavanja vsebine tudi predhodno pravilno razumevanje
pojmov, ki pri tem nastopajo in se uporabljajo. To še posebno velja za pripomočke iz tuje
prakse, ki jih vse pogosteje uporabljamo ali pa moramo uporabiti in nas marsikdaj nepravilen
prevod ali prenos tujega izraza v našo prakso zavede.
Razumljivo je, da ta mnoţica pripomočkov ni med seboj povsem usklajena, predvsem zaradi
različnih nacionalnih zakonodaj in poslovnih praks, ki to področje urejajo tudi z drugimi
pravili, zahtevami in standardi, ki pa jih pri nas ne poznamo dovolj dobro ali pa so pri nas
zahteve in navade drugačne. V tej mnoţici gradiva nastopajo tudi različni pojmi, ki nimajo
povsod enakega pomena ter je neprevidna preslikava le-teh v našo prakso lahko zavajajoča (še
posebno takrat, ko je nepopolna) ali pa tudi neuporabljiva.
Zato je poleg vzorcev, ki jih uporabimo, treba poznati tudi pripadajoče navade, prakse,
standarde in zakonodajo določene drţave, kar pa se v naši praksi navadno zanemari. To so
dodatne zahteve, pri katerih ni dovolj le prevod ali prenos tujega vzorca ali pojma v našo
prakso, ampak je potrebno, da se razlike prepoznajo tudi s pojasnili ali definicijami, kako to v
našem okolju razumemo in kaj pomeni. To pa omogoča ţe pravilno zasnovo ali pristop k
realizaciji gradnje pa tudi uspešno reševanje in rešitev morebitnih zapletov teţav in sporov
med samo gradnjo.
Na prva razhajanja naletimo ţe pri umeščanju objekta v prostor, pa tudi pri ţe zgrajenih
objektih, ko pristopamo k rekonstrukcijam, adaptacijam in večjim popravilom, ko lokalna
zakonodaja zahteva predhodno pridobitev ustreznih upravnih dovoljenj in soglasij, za kar pa
potrebujemo in moramo oskrbeti ali izdelati ustrezno dokumentacijo. Po naši zakonodaji
(ZGO-1) potrebujemo za to določena upravna dovoljenja (GD), ki jih pridobimo po določenih
postopkih. Ti postopki so od primera do primera v drugih drţavah različni in urejeni z
nacionalno zakonodajo ter v pogojih za oblikovanje pogodb niso obravnavani (zato ne vemo,
kakšni so). Ţe za pridobitev teh dovoljenj potrebujemo določene podatke.
Postopek oddaje naročila
Kaj ţeli investitor zgraditi, bo pri nas določil s projektno dokumentacijo. Na osnovi te bo
pridobil upravna dovoljenja za graditev in začel gradnjo. Ker pa sam običajno ne izpolnjuje
zakonsko zahtevanih pogojev za izdelavo projektne dokumentacije, mora za to, da si jo
oskrbi, skleniti pisno pogodbo s projektantom, ki te pogoje izpolnjuje. Velike razlike
obstajajo ţe pri določitvi vsebine in oblike projektne dokumentacije, pa tudi od naše
odločitve, komu bomo oziroma komu smemo zaupati izdelavo (glej člen o izključevanju).
Posameznik –zasebnik lahko izbere prosto in neposredno po svoji presoji in odločitvi
projektanta, za objekte javnega značaja pa je pri nas predpisan poseben postopek z zakonom
(ZJN–2). Pri teh kompleksnih postopkih se pojavijo in se morajo vzpostaviti odnosi in
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
170
obveznosti oziroma obligacije med vpletenimi udeleţenci. Vseh pravil ravnanja med temi
udeleţenci pa zakonodaja ne vsebuje ali ne predpisuje ter tako v konkretnih primerih
nastopijo situacije in zapleti, ki jih udeleţenci morajo rešiti na primeren, pošten in vesten
način. Pri tem pa si pomagajo z ustaljenimi običaji – uzancami (PGU) ali dobro prakso, ki je
na voljo in je priporočljiva za naše okolje, in ker predpisani standardi, pravilniki in navodila v
Sloveniji ne obstajajo.
Oblike gradbenih pogodb
Posebne gradbene uzance kot osnovni tovrstni pripomoček pri nas nam dajo le splošna načela
urejanja razmerij med pogodbeniki. Podobno vsebino imajo tudi splošna pravila dobre prakse
(so vsebinsko enaka uzancam), ki pa za konkretne primere dajejo navodila in zahteve za
izdelavo posebnih pogojev (razpisnih pogojev), ki jih mora izdelati naročnik oziroma
investitor. Ti posebni pogoji se nanašajo in veljajo le za določen posamezen predmet
obveznosti. Dobra praksa tu nakazuje več moţnih poti, ki se razlikujejo po določenih
prednostih, a imajo ţal posamezni primeri tudi slabosti. Naročnik se tako odloča, ali bo
zamisel ali projekt izpeljal postopoma v več stopnjah ali fazah ločeno vsako stopnjo posebej
(študije in raziskave, idejne zasnove in variantne rešitve, izdelava projektne dokumentacije,
gradnja, oprema in vzdrţevanje) ali pa se bo odločil za zdruţeni način, ko bo dve ali več faz
zdruţil ali poenostavil. Od odločitev, za kakšen način se investitor odloča, je odvisna tudi
najprimernejša izbira vzorca za oblikovanje gradbene pogodbe. V tuji literaturi zasledimo
naslednje moţnosti:
Oblika, ko naročnik ločeno izbere in naroči projektno dokumentacijo, na osnovi le-te
izvrši razpis in izbere primernega izvajalca za izvedbo ter ločeno sklene pogodbo za
izvedbo del ali gradnjo in se obračun izvedenih del izvrši po dejanskih količinah
izvedenih del in po cenah za enoto postavke posameznega dela, je poznana kot
pogodba po cenah za enoto
Oblika, ko naročnik izbere izvajalca za izvedbo del, ki tudi izdela (oskrbi) potrebno
projektno dokumentacijo na osnovi naročnikovih zahtev ali projektne naloge za
izdelavo projektne dokumentacije ter za izvedbo del ali gradnjo sklene skupno
pogodbo, se obračun izvedenih del izvrši po skupnem znesku ali pavšalni ceni, je
poznana kot pogodba za skupno ceno
Pri nas manj poznana ali v praksi skoraj neuporabljena oblika pa je, ko je pogodba
zasnovana na skupnih stroških, ki se po posebni metodologiji evidentirajo z zbiranjem
stroškov za opravljena dela po računih izvajalcev za posamezna dela, ki se povečajo še
za dogovorjeni honorar (v %) za izvajalca, ki vodi in koordinira dela, je poznana kot -
pogodba po dejanskih količinah-.
V praksi pa popolna ločljivost, kot je zgoraj prikazana, skoraj ni moţna zaradi prepletanja in
neločljive povezanosti posameznih faz ter kombinacijskih rešitev in odvisnosti, zato se
naročnik odloča (nevede) za kombinacije gornjih oblik. To pa pomeni, da tudi v primeru prve
oblike nastopijo tudi nekatera dela, za katera mora izvajalec izdelati projekte (detajle), pa tudi
nekatera dela se obračunajo po dejanskih stroških, ki se dokazujejo s pripadajočimi računi. To
velja tudi za tretjo obliko. Pri drugi obliki je sicer moţnosti kombinacij manj, nastopijo pa
tudi v primeru nastopa sprememb med gradnjo na zahtevo naročnika. Za vse te primere pa so
posamezne drţave priredile tipske ali standardne splošne pogoje ali določila za gradbene
pogodbe. Nekatera določila imajo tudi mednarodni značaj ali mednarodno uporabo. Pri nas z
zakonom ali standardom predpisanih takih določil ni, ampak obstajajo le priporočila za
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
171
njihovo uporabo, o čemer pa se mora naročnik odločiti sam. Ravnanje udeleţencev pri gradnji
je pri nas regulirano predvsem z OZ, PGU in ZGO. Od mednarodnih določil pa so
najpogosteje v uporabi FIDIC, PRAG, EIC in UN DP določila, druga JTC, ICE, AIA, NEC pa
manj.
Zahteve naročnika
Vsi ti načini se razlikujejo le po obliki oziroma po obsegu predmeta obveznosti oziroma po
dokumentu -zahteve naročnika-, ki je naši praksi identičen s pojmom -projektna naloga-, ki
jih (tudi pri nas) določi naročnik. Tu gre za sistematičen zbir tekstovnega in slikovnega
gradiva in drugih potrebnih besedil v obliki usmeritev, kako naj projektant izdela projektno
dokumentacijo za gradbo, ki predstavlja zaokroţeno funkcionalno celoto na določenem
zemljišču. Če pa so zahteve naročnika razširjene še na gradnjo in jo zdruţi v skupen predmet
obveznosti, ki ga sklene z enim izvajalcem, pa lahko govorimo o inţeniring pogodbi ali
pogodbi -na ključ-. Takega skupnega načina oddaje (na enkrat) pogodbenih del pa naša
zakonodaja za javna naročila ne dopušča oziroma pogojuje ločeno oddajo del projektiranja in
ločeno oddajo del za gradnjo (izvedbo objekta) različnim nepovezanim druţbam ali
posameznikom (moţna je uporaba splošnih pogojev za gradbene pogodbe – rdeča knjiga
FIDIC).
Obveznosti izvajalca
Osnovna obveznost izvajalca po gradbeni pogodbi je, da zgradi določeno gradbo (650. člen
OZ) na določenem zemljišču, po določenem načrtu, ki ga je prejel od naročnika, tako kot je to
določeno z načrtom oziroma pogodbo. Z gradbo so mišljene večje konstrukcijsko
komplicirane stavbe, jezovi, pregrade, mostovi, predori, plinovodi in vodovodi, kanalizacije,
ceste, ţeleznice, ki pomenijo zaokroţeno funkcionalno celoto, katerih izdelava zahteva večja
in zahtevnejša dela. Torej ne gre za objekte ali njihove dele, ki so razmeroma majhni in
preprosti in nastopajo posebej ali pa so vključeni v gradbo. Ti enostavni deli objektov so v
projektni dokumentaciji sicer opisani (kot zahteva naročnik) niso pa tako podrobno obdelani,
da jih je moţno brez navodil naročnika in detajlnih načrtov izdelati. Za taka dela pa je
dopustno, da jih projektira tudi izvajalec ali tudi podizvajalec. V to skupino štejemo tudi
projekte za spremembo, ki so del izvajalčevega predloga za določene konstrukcijske rešitve,
dopolnitve, prilagoditve in izboljšave, pa tudi projekte za začasna dela, kot so delovni in
montaţni odri, opaţi in podobne začasne naprave, ki so namenjene za trajna dela. Če je
predmet obveznosti tak primer, se priporoča uporaba splošnih pogojev rumene knjige FIDIC.
Določila glede drugih bistvenih lastnosti pogodbe (cena in rok) pa so za vse vrste in oblike
predmeta obveznosti enake ali pa se le v malenkostih razlikujejo glede na primer. Pri
standardnih oblikah splošnih pogojev FIDIC je bistvena razlika med rdečo in rumeno knjigo
le v členih 5 in 12, med rumeno in srebrno knjigo pa so nekatera manjša razlikovanja le v
podčlenih.
Priprava zahtev naročnika
Navodil za sestavo zahtev naročnika niti predloga za vsebino zahtev pa splošna določila ne
zajemajo in jih ne predpisuje zakonodaja ter je za to prepuščeno naročniku, ki lahko za
sestavo zahtev vključi tudi strokovne svetovalce ali inţenirja in s posebno pogodbo (FIDIC –
bela knjiga) na njih prenese določene obveznosti, pristojnosti in pooblastila. Pri pripravi -
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
172
zahtev naročnika- se morajo naročniki in snovalci zavedati, da jih pripravijo tako, da bo
razumno opisan princip in temeljna zasnova objekta in opreme na funkcionalni osnovi. Ta
pogodbeni dokument namreč določa namen, obseg in druge tehnične kriterije za predvidena
dela. Ponudnikom je nato treba dovoliti, da od naročnika lahko zahtevajo pomembne
informacije in podatke, da jih lahko preverijo in opravijo vse potrebne raziskave. Izvajalec –
ponudnik mora namreč na osnovi teh zahtev izdelati vse potrebne projekte in natančno
določiti posebno in obratno opremo, ki jo ponuja. Razpisni postopek mora omogočati
zadosten čas za pripravo, pogovore med naročnikom in ponudnikom o tehničnih zadevah in
komercialnih zmoţnostih in pogojih.
Splošna določila
Splošna določila s posameznimi podčleni nakazujejo le določena pravila in napotke za
ravnanje udeleţencev v procesu realizacije in izpolnitve predmeta obveznosti v korist
pogodbenih strank tako, da se doseţe uspešno zastavljeni cilj. Če se udeleţenci ne drţijo (ali
ne ţele drţati) teh določil, ni za to določenih nobenih zakonskih sankcij, kazni ali glob. Tako
se povzročene morebitne škode uveljavljajo in rešujejo po posebni kazenski zakonodaji in za
to določenih postopkih. Tudi OZ za nespoštovanje določil ne predpisuje sankcij, kazni ali
glob.
Posebna določila
Uporabo splošnih določil (s tem pa tudi posebnih določil ali pogojev) v celoti ali delno
dogovorijo udeleţenci s pogodbo. To pa naredimo tako, da v določene člene pogodbe (ali v
posebne pogoje) opišemo naziv ustrezne publikacije (za primer: FIDIC rdeča knjiga 1999), s
čimer doseţemo, da zahtevana pisna pogodba ni tekstovno obseţna in s tem preprečimo
neskladja in nasprotovanja med določili pogodbe. Ţal pa te prakse nekateri naročniki (tudi
svetovalci – konzultanti) ne razumejo dobro in te prakse ne upoštevajo. Tako naletimo na
primere pogodb, ki imajo v členih opisane celotne vsebine podčlenov splošnih določil, kar
povzroči zelo obseţno tekstovno vsebino, ki postane s tem nepregledna ter si členi večkrat
tudi nasprotujejo (uporaba različnih virov) in vodijo neizbeţno do sporov. To se še posebno
odraţa takrat, ko nekateri členi splošnih določil niso povsem zdruţljivi z našo prakso, običaji
in zakonodajo.
To pa pomeni, da moramo pri uporabi splošnih določil kateregakoli zunanjega vira proučiti
okolje, zakonodajo in prakso, iz katerega izhajajo, ter pomen pojmov primerno definirati.
Uporaba zunanjih splošnih določil še posebno določila, ki jih vsebujejo FIDIC-ove knjige, je
v slovenskem prostoru nujna, ker ţal boljših drugačnih navodil za upravljanje gradbene
pogodbe nimamo.
Kot smernice za izdelavo posebnih pogojev in/ali drugih razpisnih dokumentov nove FIDIC
knjige zajemajo tudi razlagalno gradivo in primere besedil, ki pa jih ne smemo šteti za obvezo
ali kot pogoj pogodbenih strank in jih vključevati v pogodbo (kar v praksi nekateri naročniki
in/ali svetovalci počno), ampak je to le v pomoč pri izdelavi posebnih pogojev ter se moramo
pred uporabo tega dobro prepričati, da nek primer navedenega besedila popolnoma ustreza za
določene razmere in namene; če to ni, je besedilo treba popraviti tako, da ne pride do
dvoumnosti (beri: neumnosti), bodisi s členi splošnih pogojev, bodisi pri členih posebnih
pogojev. Tako velja opozorilo, da nekatere določbe splošnih pogojev niso primerne na prvi
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
173
pogled za tipično pogodbo. Nekatere člene je zato šteti kot -moţnost- in ne kot pravico ali
obveznost posameznih pogodbenih strank.
Prav tako nekatere novejše FIDIC knjige vsebujejo vzorce časovnega poteka ali zaporedje
dogodkov (Flow Charts) pri realizaciji pogodbe oziroma nekaterih posameznih pogodbenih
obveznostih (primer: potek zaporedja dogodkov plačil, ali zaporedje dogodkov v postopkih
uveljavljanja zahtev, navodil ali sporov itd.), izvajalca (leva stran) in naročnika (desna stran),
kot je za primer prikazana spodnja tabela. Te tabele (Flow Charts) pa sluţijo le za ponazoritev
dogodkov in se jih ne upošteva pri tolmačenju pogodbenih pogojev.
Gornja splošna tabela (Typical flow chart of principal Events during contracts for
construction) prikazuje običajno zaporedje dogodkov (začetek – od zgoraj navzdol – konec)
za realizacijo gradbene pogodbe, sklicujoč se na člene in/ali podčlene splošnih določil FIDIC
– rdeče knjige. V posebnih pogojih pa morajo biti roki dogodkov opredeljeni s konkretnimi
pripadajočimi datumi (ali grafično na časovni premici). V povezavi z v tabeli navedenimi
podčleni je treba uporabiti tudi ustrezne druge, kot je primer:
1. – Osnovni datum:
2. – Datum začetka: v povezavi s 8.1 – Začetek del
3. - Garancija za dobro izvedbo: v povezavi s 4.2
4. – Potrdilo o vmesnem plačilu:
5. – Rok za dokončanje:
6. - Preskusi ob dokončanju: v povezavi s 9.1 – Obveznosti izvajalca
7. - Rok za reklamacijo napak:
8. - Potrdilo o končnem plačilu:
v povezavi s 13.7 – Prilagoditve zaradi sprememb zakonodaje ali
13.8 – Prilagoditve zaradi sprememb stroškov
v povezavi s 14.3 – Prošnja za potrdilo o vmesnem plačilu
v povezavi s 8.2 – Rok za dokončanje
10.1 – Prevzem del in odsekov
v povezavi s 11.1 – Dokončanje nedokončanih del in odprava napak
v povezavi s 14.13 – Izdaja potrdila o končnem plačilu
Itd.
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
174
Značilnost sistema FIDIC-ovih knjig je v tem, da so v vsaki knjigi v uvodnem poglavju
določene definicije oziroma pomeni nekaterih še posebnih pojmov, ki se v nadaljevanju v
posameznih členih pojavljajo. Kljub temu pa se za razumevanje uporabe moramo poučiti še o
nekaterih drugih pojmih, ki v splošnih določilih niso definirani, so pa določeni v drugih
publikacijah in standardih.
Inţenir in nadzornik
Pooblaščenci naročnika
Posebna značilnost v primerjavi z našo prakso, ki se kaţe v vseh FIDIC-ovih knjigah, je
zahtevano imenovati v posebnih pogojih osebo, ki jo določi naročnik, da opravlja delo
inţenirja kot pooblaščenec naročnika za namene pogodbe. Taka oseba je navadno tehnični
strokovnjak, ki se mu poveri dajanje odločitev, izbiro ali presojo rešitev in vplivov, da kar se
da hitro zadovoljivo in odgovorno odloči ter da njegove odločitve veljajo za naročnika ali
izvajalca. Pri obseţnih projektih vlogo inţenirja opravlja izbrana druţba, ki ima ustrezno
kvalificirane in usposobljene inţenirje ter druge potrebne strokovnjake svetovalce, ki so
pristojni za izvajanje nalog, povezanih s pogodbo.
Vlogo inţenirja ne smemo enačiti z vlogo nadzornika po naši zakonodaji, ki opravlja storitve
gradbenega nadzora in je pravzaprav le podaljšana roka inšpekcijskih sluţb drţave, saj ima
vlogo nadzirati skladnost izvajanja del z izdanimi upravnimi dovoljenji (gradbeno dovoljenje,
soglasja) in projektno dokumentacijo, na osnovi katere je bilo izdano gradbeno dovoljenje. To
pa praktično pomeni, da nadzira tudi ravnanje naročnika oziroma inţenirja, ki daje navodila
izvajalcu. Drugih pooblastil ali pristojnosti nadzornik praviloma nima (nekatera tudi niso
zdruţljiva s funkcijo nadzora) in jih ne more imeti, če mu pooblastila zastopanja ne prenese
naročnik izrecno s posebno pogodbo. Do enačenja vloge nadzornika z vlogo inţenirja (po
FIDIC) v naši praksi ţal prihaja prepogosto, kar je posledica še iz preteklega obdobja, ko so
pristojni organi nadzirali spoštovanje zakonodaje in tehnične predpise ter porabo druţbenih
sredstev.
Nadzor nad deli in kontrolo nad kakovostjo materiala je izvajalec dolţan omogočiti
naročniku, kakor tudi investitor mora zagotoviti gradbeni nadzor, s katerim se preverja, ali se
v projekt za izvedbo vnašajo vse tiste spremembe in dopolnitve, ki nastajajo med gradnjo, in
ali se s takšnimi spremembami strinjata investitor in projektant, ter v primeru neskladja
obvešča gradbenega inšpektorja in investitorja z vpisom v gradbeni dnevnik. Iz teh določil je
razvidno, da zakonodaja ne sledi sodobnim tendencam in novim vlogam udeleţencev pri
graditvi, ki imajo razdeljene pristojnosti na naročnika, inţenirja, projektanta in izvajalca.
Inţenir pa nima take vloge upravnega nadziranja, ampak je pooblaščeni investitorjev
strokovni predstavnik na gradbišču, ki zastopa naročnika o strokovnih vprašanjih in daje
navodila izvajalcu. Za naročnika izvaja meritve izvedenih del za izračun količin, naroča
spremembe, izvaja prevzem izvedenih del, o čemer izdaja potrdila o prevzemu, ki so osnova
za plačilo del in druge naloge, določene s posebno pogodbo.
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
175
Poštena -fer- odločitev inţenirja
Pomembna vloga je dana inţenirju v primerih, ko mora ukrepati po 3.5 členu (FIDIC - rdeča
knjiga) tako, da se o zadevi najprej posvetuje z vsako stranko in poskuša doseči sporazum,
preden o zadevi odloči. Pred sprejemom odločitve se mora inţenir posvetovati in pridobiti
dovoljenje naročnika prej, ko uveljavlja določeno pooblastilo (3.1). Če sporazuma ne doseţe
kot arbiter ali pogajalec, mora ob upoštevanju okoliščin sprejeti pošteno -fer- odločitev.
Tu velja poudariti, da kadarkoli inţenir v času realizacije pogodbe da svoje mnenje ali
potrditev ali sprejema neko aktivnost, ki ima za posledico v spremembah pravic in obveznosti
naročnika in izvajalca, postopa nepristransko in v mejah določil pogodbe. Inţenir ni
pogodbena stranka in nima pooblastila naročnika, kar pomeni, da nima pravice menjati
pogodbe tako, da oprosti izvajalca ali naročnika od kakršnekoli pogodbene zaveze. Ker pa
ima inţenir status zastopnika naročnika, je v praksi malo verjetno, da bo nepristranski.
Obvezujoči roki za odločitev
V določilih ni določeno obdobje, v katerem je inţenir dolţan odločiti, vendar z odločitvijo ne
sme v nedogled odlašati (1.3). Dano je priporočilo, da je čas omejen na 28 dni zadosten, da
inţenir doseţe sporazum z izvajalcem. Če pa je pri pogajanjih neuspešen, pa zadostuje
obdobje nadaljnjih 14 dni, da inţenir pripravi odločitev. Za manjši obseg del ali za manjše
objekte v naših razmerah, so obvezujoči roki po FIDIC določilih razmeroma dolgi in za
normalen potek del nesprejemljivi. Morebitne krajše roke je moţno določiti v posebnih
pogojih za konkreten projekt.
Tako obširnih zahtev ukrepanja z odločitvami nadzornika, ki so zgoraj opisana za inţenirja,
naša zakonodaja ne predvideva, kakor tudi ne vloge arbitra ali pogajalca na strani naročnika.
O vseh teh zadevah izdaja navodila naročnik in je nadzornik pravzaprav le posrednik ali
prenašalec sporočil. Inţenir komunicira s strankami v pisni obliki v skladu s podčleni 1.3 in
3.3 in ne z vpisi v gradbiščno evidenco, kot so pri nas gradbeni dnevnik ali posebne vpisne
knjige, ki jih določa naša zakonodaja za nadzornika.
Trajna ali glavna dela in začasna dela
Gradbena dela
Izvajanje gradbenih del v gradbeništvu je posebna vrsta storitev, v katera so vključena poleg
samega dela tudi pomoţna dela in material ter storitve strojev in uporabnina opreme. Izdelek
gradbene storitve so gradbeni elementi, ki sestavljajo objekt oziroma tvorijo gradbo na
določenem prostoru. Take gradbene storitve imenujemo gradbena dela ali kratko dela, ki jih
FIDIC določila definirajo v členu 1.1.5.8.
Pod pojmom -dela- pomenijo zgradbo ali delo (storitev), zahtevano po pogodbi, bodisi
kompletirano ali po delih, in vsebuje vse drugo: delo, material, opremo, instalacije in
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
176
izvajalčeve storitve, tako da so izpolnjene izvajalčeve obveze. Dela so lahko celota ali pa le
del projekta . Glede na postopek realizacije končnega izdelka, so dela sestavljena iz trajnih
del (1.1.5.4 in 1.1.5.5, 1.1.5.8 – tudi 1.1.5.5) in začasnih del, ki imajo v sestavi tudi pomoţna
dela in uporabo opreme ter strojev za ta dela.
Opredelitev začasnih del
Začasna dela (Temporary works – 1.1.5.7) vseh vrst imenujemo tista gradbena dela (razen
opreme izvajalca), ki jih izvršimo za izdelavo začasnih gradbenih konstrukcij zato, da lahko
izdelamo posamezne gradbene elemente in trajne konstrukcije, kot so stebri, plošče, nosilci,
zidovi, fasade, ali da opravimo druga trajna gradbena dela, kot so rušenje objektov, opiranje
nestabilnih ali poškodovanih objektov in podobna dela. Značilno za ta začasna dela je, da jih
po dokončanju trajnih del takoj ali po določenem času odstranimo, material, ki smo ga
uporabili za izdelavo začasnih del, ne ostane porabljen v celoti, ampak ga večino lahko še
večkrat uporabimo. Take začasne gradbene konstrukcije so delovni odri, fasadni odri,
podporne in oporne konstrukcije, opaţi in druge konstrukcije začasnega značaja (zaščitni zid,
začasni temelj, pregrada itd.). Pomembna karakteristika začasnih del je tudi, da so zelo
časovno in količinsko občutljiva in zato spremenljiva glede na stroške, ki vplivajo na
dogovorjeni pogodbeni znesek po določilih FIDIC , in tega dejstva ne kaţe zanemarjati.
Opredelitev trajnih del
Trajna dela (Permanent works – 1.1.5.4) pa imenujemo rezultate gradbene storitve, ki so
lahko posamezni izdelani elementi ali deli del ali pa izdelana celota zdruţenih elementov, ki
so v celoti funkcionalno zaključeni objekti in ohranjajo trajen značaj. Trajna dela so tudi
predmet obveznosti po pogodbi.
Opredelitev opreme izvajalca
Oprema izvajalca (Contractor‘s Equipment – 4.17) pomeni tisto opremo, začasna dela in
pripravljalna dela in material, ki jih izvajalec dostavi ali uredi na gradbišču in so namenjeni
izključno za izvedbo trajnih del. Ta pojem se v naši praksi pogosto zamenjuje s pojmom
oprema (Plant – 1.1.5.5), ki pomeni aparature, stroje in vozila, ki so namenjena za obliko ali
sestavo dela trajnih del, ali z opremo naročnika (Employer‘s Equipment – 1.1.6.3), ki pomeni
enako, le da to naročnik da na razpolago izvajalcu za uporabo pri izvajanju del, jo sicer tudi
dobavi izvajalec (lahko tudi naročnik) in je namenjena za vgradnjo oziroma montaţo v objekt
(kot določa člen 7 – obratna oprema, material in izdelava) ter sluţi za delovanje objekta.
Značilnost tega določila je v tem, da ko je oprema dostavljena na gradbišče, jo izvajalec ne
more več prosto odstraniti (pa čeprav je v njegovi lastnini) z gradbišča, ampak za to potrebuje
soglasje inţenirja. Značilnost za to opremo izvajalca je tudi, da jo lahko naročnik zaseţe ali
proda (zadnji odstavek 15.2), in sicer ko pride do odstopa naročnika od pogodbe (15) zaradi
vzroka na strani izvajalca. Ta primer mora biti določen v posebnih pogojih, kajti šteje se, da je
oprema izvajalca, ki je v njegovi lasti (neposredno ali posredno), lastnina za naročnika od
takrat dalje, ko se jo dostavi na gradbišče in do neke mere pomeni varščino naročniku.
To pa ne velja za opremo, ki jo izvajalec najame za potrebe izvedbe trajnih ali začasnih del.
Za zaščito naročnika pa se v primeru prekinitve pogodbe v posebne pogoje dodati, da mora
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
177
naročnik z lastnikom najete opreme skleniti poseben dogovor, ki omogoča, da najem opreme
preide na naročnika pod istimi pogoji ali na druge izvajalce, da se lahko dokončajo dela.
Merjenje in računanje količine del
S posebnimi pogoji mora naročnik urediti tudi postopek določanja oziroma merjenje in
računanje izvedenih količin del, ki jih je pred plačilom treba izmeriti (12.1). Praksa in naša
zakonodaja je na tem področju dokaj neprecizna in v principu drugačna, kot je nakazana v
določilih FIDIC (12 – merjenje in ocena ), ki so osnovana na posebnih obseţnih standardih in
pravilih ali metodah kalkuliranja, merjenja in obračunavanja del, ki se razlikujejo od pravil, ki
se uporabljajo v celinskih evropskih drţavah in tudi pri nas, kar pa v splošnih določilih ni
podrobno nakazano.
Tudi pri nas so postopki in procedure merjenja ter določanja količin izvršenih del
najpogostejši predmet sporov med izvajalcem in naročnikom, ravno zaradi pomanjkanja
tovrstnih standardov ali pravil in nepoznavanja razlik v metodah, ki dajo zelo različne
rezultate oziroma razlike ob uporabi pomensko enakih pojmov, kot je na primer tudi neto
količina. To ţal ugotavljajo različni avtorji, svetovalci in praktiki tudi v primerih, ki se
ravnajo po FIDIC ali tudi po drugih splošnih (PRAG , ICE, JCT itd.) določilih, ki uporabljajo
metode SMM, od tistih, ki uporabljajo kontinentalne standarde , kot so ATV DIN 18300 do
18451 , kar je praksa tudi pri nas. Določene teţave povzroča tudi praksa, da podatke, potrebne
za merjenja, samo merjenje in izračun ali določanje izvedenih količin opravi inţenir in je
izvajalec povabljen, da pri tem le sodeluje in preverja ter potrjuje te dokumente o količinah,
ki jih je inţenir določil v skladu z določili 12.1 in 12.2.
Praktično pa pri nas preteţni del meritev opravi izvajalec, ker ima na voljo več naprav in
opreme za merjenje ter bolje obvlada in naredi meritve za oba ter je redkeje pomočnik
inţenirju. Inţenir tako izvajalčeve meritve nadzoruje, jih pregleduje ter potrjuje in izdaja
odločitve, ki postanejo veljavne, ko izvajalec soglaša z inţenirjevimi odločitvami po določilu
zadnjega odstavka 12.1 člena. Če v posebnih pogojih ni navedenih podrobnih podatkov ali
navodil o postopkih in pravilih merjenja, se ne glede na domačo prakso izvedejo meritve
dejanske neto količine vsake postavke trajnih del v skladu s ponudbenim oziroma
pogodbenim predračunom. V FIDIC-ovih določilih se pravila in postopki merjenja upoštevajo
po posebnih obširnih standardih SMM – Standard Method of Measurement ali ICE, ki
izpolnjujejo potrebne lastnosti, postavljene v 12.2 podčlenu ter jih zato splošna določila ne
povzemajo , v naši praksi pa so razmeroma nepoznani in neuporabljivi.
Čas merjenja
Za merjenje splošna določila ne določajo nekega fiksnega obdobja ali časa merjenja in je to
obveza inţenirja. Čas merjenja za izdelavo poročila o merjenju je tako odvisno od
napredovanja del in od opisa dela v postavki predračuna. Nekatera dela so takšna, da bodo
zasuta, zakopana ali prekrita, morajo pa biti pred tem izmerjena. Izvajalec bo v takem primeru
obvestil inţenirja po členu 7.3 – pregled v primernem roku, preden bo delo zasuto ali pokrito.
Merjenje mora biti izvršeno v času. Ko je izvajalec obvezan za pripravo in predloţitev
obračuna po 14.10 – obračun ob dokončanju, ki pa ni povezano z začasnim plačilom po členu
14.3 – prošnja za potrdilo o vmesnem plačilu. Ta nedorečena obveza inţenirja po členu 1.3 v
splošnih določilih privede v praksi do številnih neprimernih dogodkov, ki pa jih preprečimo
tako, da čas merjenja ali obdobja določimo po posebnih pogojih glede na primer.
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
178
-> Način merjenja in neto količine
Neto količina
Neto količino (12.2) lahko definiramo kot tisto obračunsko količino posamezne postavke
trajnih del, ki jo izračunamo iz dimenzij dejansko izmerjenega dokončanega gradbenega
elementa ali dela (in situ – na licu mesta), opisanega v merjeni postavki (v pogodbenem
predračunu) na dostopni strani, upoštevajoč pripadajoče odbitke in/ali pribitke po pravilih in
metodah merjenja, ter je izraţena v merski enoti, za katero je moţno določiti ceno. Tudi po
naših pravilih merimo dimenzije in izračunavamo obračunske (neto) količine, ki se upoštevajo
za izračun pogodbenega zneska.
Obračunska (neto) količina vedno ne pomeni dejanske količine dela, ki ga izvede izvajalec,
ampak je to količina, izračunana po posebnih pravilih in je namenjena za obračun. Izvajalec
mora namreč oskrbeti in/ali vgraditi več materiala zaradi izgub in/ali potrošiti več dela pri
obdelavi posameznih odprtin ali izboklin ter tehnologije in pogojev dela, kot je za to
predvideno v navadnih okoliščinah, kar se sicer upošteva v kalkulaciji oblikovanja cene za
enoto postavke in poenostavlja način merjenja.
Obračunske (neto) količine namreč zajemajo nekatere manjše praznine za -polne-, ker se na ta
način poenostavi postopek merjenja (primer: prostornina betonskega ţeleza ali cevi v
prostornini armirano betonske konstrukcije). Za pravilne ali veljavne dimenzije se štejejo
dimenzije, napisane v načrtu ali obvestilu inţenirja, razen kjer je drugače posebej opisano ali
odrejeno s pogodbo.
Popis del s predračunom ali specifikacija del (Bill of Quantity)
Obvezujoč pogodbeni dokument
Pomemben pogodbeni dokument v sestavi pogodbene dokumentacije je popis del ali
specifikacija del (1.1.1.5) z navedenimi količinami del, ki določajo obseg posamezne vrste
del oziroma obseg pogodbene obveznosti ali opisan in določen predmet pogodbe. Popis del
(Bill of Quantities – BQ) tako pomeni seznam postavk, ki na kratko in jedrnato opisno
določajo dela in količine izmerjenih del skladno s tem dokumentom. Ta seznam je sestavljen
po posebnih pravilih in je opremljen s količinami del, ki so osnova za določitev ocene
stroškov za izvedbo del in oblikovanje ponudbenega zneska za posamezno delo ali postavko
ter v zbiru določajo celoten obseg cenovno izraţene pogodbene obveznosti.
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
179
Pristopi in pravila izdelave popisa del so v posameznih drţavah različni, običajno gre za
obseţna pravila stroke, ki imajo status standarda ali pravilnika ali pa le navodil ali priporočil
stanovskih zdruţenj ali zbornic. To dejstvo in različna urejenost te pomembne dokumentacije,
predvsem pa uporabnikovo nepoznavanje razlik glede statusa ob uporabi FIDIC določil, ki
bazirajo na s standardi urejenem sistemu oblike in vsebine, je treba pri presojah upoštevati,
ker sicer povzroči nejasnosti, spore ali pa onemogoča uporabo posameznega določila za
presojo.
Splošna določila za oblikovanje gradbenih pogodb FIDIC (pa tudi druga) samih postopkov
izdelave in pravil opisa del ne obravnavajo. Definirajo ga le kot dokument z naslovom
specifikacija (1.1.1.5 – Specificiation), ki pa ga v našem jeziku zelo široko razumemo kot
popis ali seznam nečesa (lahko tudi del ali materiala) in je v sestavi del pogodbe ali tenderske
dokumentacije ter je kot dopolnilo načrtom, ki podrobneje določa dela. Nadalje se po splošnih
pogojih ponudbeni predračun vključuje v tisti del planov (1.1.1.7 – Plani), ki je vezan s
seznami del, tarifami in/ali cenami za tender (1.1.1.10 – Ponudbeni predračun). So tudi
sestavni del tenderja (1.1.1.8 – Ponudba) ali ponudbene dokumentacije, ki je širši pojem od
ponudbe, ki pravzaprav pomeni le dopis ali ponudbeno pismo (1.1.1.4 – Leter of Tender).
Vsi ti pojmi se v splošnih določilih prepletajo, a vendar je treba razumeti, da se v bistvu
nanašajo le ali tudi na predračun del. Tak značaj je v vsebinah členov 1.8 – Priskrba
dokumentov in skrb zanje, 12.3 – Ocena, ki določa moţnosti spremembe cene za enoto zaradi
spremenjene dejanske količine del v primerjavi s tisto, ki je določena v programu oziroma
pogodbi (pogodbenem predračuni).
Količine dela, navedene v predračunu, se namreč ne štejejo za dokončne (14.1.6.) in je zato za
plačilo del treba dela izmeriti (12.1). Tudi spremembe in prilagoditve se ugotavljajo na osnovi
predračuna del (13.1 – Pravica do spremembe in 13.2 Vrednostna analiza).
Pomembnost tega dokumenta, kot je razvidna iz splošnih določil pri nas ni tako prepričljiva,
kar se kaţe v pomanjkljivi urejenosti tega dela dokumentacije, ki je tudi povod za teţave pri
izvajanju del in za številne spore. Ta neurejenost dopušča, da ni moţno vnaprej določiti
oziroma zadosti natančno oceniti pogodbenega zneska ali pogodbene cene. Naša zakonodaja
tega pomembnega dokumenta sploh ne uvršča med vrste in v sestavine projektne
dokumentacije, kar imajo sosednje drţave v temeljni zakonodaji ali posebnih pravilih. V
nekaterih drţavah izdajajo letno ali dvoletno zdruţenja ali zbornice tako imenovane
standardne cenike cen za enoto standardnih postavk različnih vrst del, ki pomenijo pravzaprav
povprečne cene za enoto in jih uporabljajo za različne namene, kot so projektantske ocene del,
za stroškovne primerjave variant, za oceno javnih naročil, ocenjevanje primernosti cen
ponudnikov, razčlenitev pavšalnih cen, obračun nepredvidenih in spremenjenih del, pri sporih
in arbitraţah, sodnih odločitvah, cenitvah nepremičnin in prodajah. Tak cenik je bil v letu
1975 izdelan tudi v Sloveniji (Biro gradbeništva Slovenije in SZGIGM) v več izdajah, ki so se
je za podobne namene uporabljale vse do leta 1990.
Cena za enoto, pavšalna cena, skupna cena, pogodbeni znesek
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
180
Pojem -cena-
V splošnih določilih ima pojem -cena- zelo širok pomen in je zato treba razumeti, v kakšnem
okolju je uporabljena. Pomeni lahko ceno, ki je določena v ceniku materiala, dela ali opreme,
ali ceno, ki je določena za enoto postavke v pogodbenem predračuna, ali pa znesek, ki je
sprejet s pismom o sprejemu ponudbe (1.1.4.1), ali pa znesek, ki je določen po 14.1 –
Pogodbeni znesek, ali pa je to kot skupna cena za neko celotno pogodbeno obveznost,
določena kot pavšalna cena (lump-sum price). Ceno je treba razumeti kot merilo vrednosti
posameznega dela del ali pa kot vrednost celotnega dela . Nadalje govorimo o fiksni ali
nespremenljivi ceni za enoto ali za celoto, kakor tudi o spremenljivi ceni tako za enoto kot za
celoto, kar je odvisno od vplivanja rizikov, ki jih pogodbenika dogovorita.
O tem, kako se cene določijo oziroma o metodologiji določanja ali dogovarjanja, splošna
določila ne vsebujejo, ampak v drţavah, iz katerih splošna določila izhajajo, te metode
določajo standardi ali podobna pravila, ki jih za razumevanje FIDIC-a moramo poznati.
Od odločitev, za kakšen način ali za kakšno obliko cene se investitor odloči, je odvisna tudi
najprimernejša izbira vzorca za oblikovanje gradbene pogodbe. V tuji literaturi zasledimo
naslednje moţnosti, opisane v nadaljevanju:
Pogodbeni znesek
Načeloma gre pri pogodbenem znesku ali pogodbeni ceni, obravnavani v rdeči knjigi za tako
imenovani pogodbeni -ocenjeni znesek -, ki sta ga pogodbeni stranki dogovorili na osnovi
določene dokumentacije, ki se lahko v skladu in po postopku splošnih določil spreminja, kar
posledično vpliva na dogovorjeni znesek, in ne gre za -dokončen znesek-, kot si laično po
podpisu pogodbe predstavljamo ali pa se po zaključku del čudimo, zakaj končni znesek ni
enak pogodbenemu.
V tem primeru imajo pomembno vlogo cene za enoto postavke in pa pravilno izračunane
količine del. V takem primeru bo (mora biti) končni znesek pogodbenih del enak ocenjenemu,
ker se cene za enoto ne spreminjajo med gradnjo. Edini riziko lahko nastopi le pri dolgih
rokih, ko se v tem času trţne razmere toliko spremenijo (nad mejo normalnega rizika), da so
izpolnjeni pogoji za spremembo cene za enoto postavke dela. V tem primeru je moţno ali pa
je to po 20.1 členu zahteva izvajalca ali tudi naročnika , da je treba pogodbeno ceno uskladiti
ali določiti v skladu s podčlenom 12.3 – rdeča knjiga. Ta moţnost obstaja tudi za primere, ko
je določena pavšalna cena (13.8 – po rumeni ali srebrni knjigi).
V vseh primerih pa mora biti cena (za plačilo) določena tako, da so elementi ali
struktura cene, ki so bili za podlago za izračunavanje plačila, poznani ob sklenitvi
pogodbe. Za ovrednotenje sprememb se zahteva, da se ponudbam priloţi natančne analize
cen, vključno s količinami, cenami za enoto ali tarifami, ceniki in drugimi podatki v zvezi s
cenami (14.1). To velja tudi za pavšalno določene cene (14.1 – d) . Stranki tako ţe v pogodbi
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
181
določita pogoje, ob katerih je mogoče zahtevati spremembo cene takrat, ko se ti elementi
spremenijo za toliko in ne ustrezajo več tistim cenam, ki sta jih stranki vzeli za podlago za
izračunavanje plačila.
Tu je moţnih več načinov. Pri oblikovanju pogodbenega zneska po rdeči knjigi (lahko tudi po
rumeni knjigi) so to cene za enoto, ki so sestavljene na osnovi predvidenih normativnih
stroškov materiala, strojev in opreme, stroškov dela in posrednih stroškov. Te cene za enoto
so občutljive na spremembo obsega del in/ali na spremembo časovnega poteka del, čeprav se
cene elementov (materiala, dela) med gradnjo na trgu ne spremenijo. Mednarodna
pravila določajo, da je treba izvršiti meritve dejansko izvedene neto količine vsake postavke
po določenih pravilih, preden se ta plačajo. Kajti količine, navedene v predračunu, so
ocenjene količine (14.1-c), ki se ne razumejo kot dejanske in natančne količine gradbenih del,
ki naj jih izvajalec izvede pri izpolnjevanju svojih obveznosti po pogodbi.
Pogoji za spremembo cene
Kljub temu določilu pa izvajalec ne more v vsakem primeru sproţiti postopka zahteve, ker je
dolţan in obvezan, da nosi oziroma pri oblikovanju cene za enoto postavke upošteva določeno
tveganje oziroma riziko tudi v primeru količin, ampak le v primeru, ko meni, da je do tega
upravičen (20.1), ko dejanski stroški presegajo normalne rizike. Prav tako morajo biti za
oblikovanje nove cene ali tarife, ki se določi za posamezen primer, izpolnjeni določeni
pogoji :
1. da je izmerjena količina postavke spremenjena (+ ali –) za več kot 10 % predračunske
količine te postavke, navedene v pogodbenem predračunu ali podobnem dokumentu,
2. da ta sprememba v količini, pomnoţena s tako navedeno tarifo oziroma pogodbeno
ceno za enoto za to postavko, preseţe 0,01 % sprejetega pogodbenega zneska (skupni
pogodbeni znesek),
3. da ta sprememba v količini neposredno spremeni stroške na enoto količine te postavke
za več kot 1 %,
4. da ta postavka v pogodbenem predračunu ni navedena kot -postavka s fiksno ali
pavšalno (skupno) ceno.
Na danem primeru upoštevajmo, da je bila zaradi opravičljivih razlogov dejansko izmerjena
količina izdelane ograje 342 m1, opisane v pogodbenem predračunu in navedeno pogodbeno
količino (300 m1), kar pomeni preseţek (preseţna ali več dela) za 42 m1 oziroma 14 %. S
tem je izpolnjen prvi pogoj (14 % >10 %).
Za kontrolo drugega pogoja predpostavimo, da je skupni pogodbeni znesek 1.342.200 EUR
oziroma predračunski znesek te postavke v strukturi predstavlja le deleţ 0,5 %. Če
spremembo količine pomnoţimo s pogodbeno ceno za enoto ter znesek primerjamo s
pogodbenim zneskom dobimo (42,00 m1 × 22,37 EUR/m1) : 1.342.200 EUR = 0,0007
oziroma dokaz 0,07 % > 0,01 % kaţe, da je v tem primeru izpolnjen tudi ta pogoj.
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
182
Preverimo še, ali ta sprememba vpliva tudi na spremembo stroškov na enoto količine
postavke (tretji pogoj), kar najlaţe naredimo s popravkom oziroma vnosom dejanskih
podatkov v tabelo predkalkulacije variabilnih ali posrednih stroškov ali pomoţnih del za to
postavko in jo preračunamo. Ob predpostavki, da za povečano obračunsko količino (Q), v
primeru upoštevamo enako količino in vrsto pomoţnega materiala (ali enak znesek posrednih
stroškov), kot je to bilo upoštevano v predračunski kalkulaciji. Če primerjava stroškov za
enoto postavke (tretji pogoj) kaţe, da so stroški na enoto niţji od predračunske pogodbene
cene [(20,02 − 22,37) : 22,37] × 100 = −10,5 % > 1 % (pogoj 3), pomeni, da je pri obračunu
treba upoštevati prilagojeno niţjo ceno za enoto.
Prilagojena niţja cena za enoto pa velja le, če v pogodbenem predračunu za to postavko cena
ni navedena kot nespremenljiva cena oziroma kot fiksna (izpolnjen četrti pogoj). Če pa je
pogodbena cena dogovorjena kot fiksna, pa je pri analizi treba postopati oziroma upoštevati
riziko (2 %, 5 % ali 10 % glede na primer) po členih obligacijskega zakonika, od 655 do 658.
V našem primeru bomo tako upoštevali riziko 2 % in korigirali novo ceno tako, da izračunani
odstotek (–10,5 %) zmanjšamo za ta riziko (–10,5 + 2 = –8,5 %) in izračunamo novo
korigirano ceno za enoto 22,37 EUR/m1 × (100 % – 8,5 %) = 20,47 EUR/m1.
Izračun spremembe cene
Prilagoditev pogodbenega zneska v primeru spremembe stroškov se lahko določi na podlagi
posebnih formul (13.8), ki so oblikovane tako, da upoštevajo spremembe, ki jih kaţejo
različni statistični ali dejansko izračunani indeksi posameznih elementov strukture cene
(material, stroji in oprema, plače), kar velja tako za cene za enoto, za pavšalne cene ali za
pogodbeni znesek. Indeksi se izračunavajo tudi za posamezne vrste del in tudi za celotne
različne vrste objektov . Splošna oblika take formule je:
1. Pn – prilagoditveni mnoţitelj za izbrano obdobje, s katerim se mnoţi izhodiščna cena
(C0) ali del zneska, kot je za obračun ali plačilo določeno s pogodbo.
2. a – je fiksni koeficient, ki pomeni neprilagodljiv deleţ pogodbenega zneska in je
naveden v posebni tabeli priloge k ponudbi.
3. b, c, d, … – so koeficienti, ki se določijo ali ocenijo in pomenijo deleţe ustreznega
stroškovnega elementa (deleţ stroškov materiala ali posameznih skupin materialov –
cement, apno, ţelezo, bakrene cevi, kabli itd.; deleţ storitev opreme – stroji, prevozi;
deleţ stroškov dela itd.) v strukturi pogodbenega zneska ali posamezne vrste del ali
posamezne cene za enoto. Ti deleţi pogodbenega zneska morajo biti priloţeni v
dodatku k ponudbi. Deleţi stroškovnih elementov iz podane tabele so med gradnjo
nespremenljivi in se prilagodijo samo, če so zaradi sprememb postali neprimerni,
neuravnoteţeni ali neveljavni. Vsota koeficientov, upoštevana v obrazcu, ima vrednost
a + b + c + d + … = 1,00.
4. Ln, En, Mn, … – so indeksi izbranih elementov ali referenčne cene v opazovanem
obdobju oziroma na tekoči datum (n), ki se nanaša na ustrezen stroškovni element ali
ceno.
5. L0, E0, M0, … – so osnovni ali izhodiščni indeksi izbranih elementov ali referenčne
cene, veljavne na datum ponudbe ali pa na drugače določen datum v posebnih pogojih,
ki se nanaša na ustrezen stroškovni element ali ceno.
Obdobje spremembe
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
183
Tekoči datum (n), ki velja za obračun prilagoditve pogodbenega zneska zaradi spremembe
stroškovnih elementov v strukturi, mora biti dogovorjen v posebnih pogojih. S statističnimi
podatki kot nevtralnimi pokazatelji spremembe povprečnih stroškov razpolagamo razmeroma
pozno, tudi nekaj mesecev po tem, ko so stroški na objektu ţe nastali, kar povzroči še dodatni
riziko in oteţuje sprotni obračun izvedenih del. Za čas, dokler ustrezni indeksi niso na voljo,
mora inţenir določiti začasni indeks za izdajo potrdil o vmesnem plačilu. Ko je indeks znan
za določen izbran datum, je treba izračunati oziroma korigirati prilagoditev.
V splošnih določilih FIDIC se upošteva datum, ki je določen na datum 49 dni pred zadnjim
dnem obdobja, na katerega se nanaša določeno potrdilo o plačilu (14.6) . V primerih, ko
izvajalec ne uspe dokončati del v roku, določenim za dokončanje, je treba upoštevati
prilagoditev cen z uporabo indeksa ali cene, veljavne na datum 49 dni pred datumom preteka
roka za dokončanje. Ta datum lahko določimo tudi drugače, kar moramo precizirati v
posebnih pogojih.
V primerih, ko vpliva na spremembo stroškov še/ali tudi plačilna valuta (14.15), je treba v
formuli upoštevati tudi to korekcijo oziroma ta vpliv.
Prošnja za potrdilo o vmesnem plačilu (14.3 – b) oziroma predlog obračuna mora upoštevati
tudi vsak znesek, ki se prišteje ali odšteje zaradi sprememb (13.7 – prilagoditve zaradi
zakonodaje in 13.8 – prilagoditve zaradi spremembe stroškov). Tak znesek lahko izračunamo
po določilu, ki ga priporočajo posebni pogoji PRAG . V takšnem primeru je mogoče cene po
pogodbi spremeniti tako, da se upoštevajo razlike v cenah pomembnih lokalnih ali zunanjih
elementov, ki so osnova za izračun zneska, kot so stroški delovne sile, storitve strojev in
opreme, materiali, kakor tudi dajatve, določene z zakoni ali predpisi. Podrobna pravila za
spreminjanje cen morajo biti navedena v posebnih pogojih glede na primer.
Prizadetost pogodbenih strank zaradi nenadne spremembe stroškov se pokaţe v primerih
spremembe cen strateških materialov (cement, betonsko ţelezo, bitumen, kabli itd.), ki
predstavljajo tudi večinski deleţ v konkretnem primeru. Tak znesek se lahko izračuna za
posamezen material z uporabo naslednje enačbe :
Pri tem pomeni:
1. Rn(Mat) – zvišanje ali zniţanje zneska (ali cene za enoto), ki ga je treba plačati za
izbrani material po spremembi cen v mesecu (n).
2. Qn – obseg ali količina del, izvršenih v mesecu (n), ki vključujejo zadevni izbrani
material.
3. C – normativ potroška materiala, ki omogoča izračun količine materiala v količini del.
Primer za cement je C izraţen v tonah cementa v kubičnem metru betona; za betonsko
ţelezo je C izraţen v tonah jekla v toni vgrajenega betonskega ţeleza, za kable je C
izraţen v metrih vgrajenih kablov itd.
4. P0 – je izhodiščna cena, ki jo je treba prilagoditi, in je navedena v ceniku priloge k
ponudbi.
5. Txn – menjalni tečaj med valuto pogodbenega plačila in valuto drţave izvora
materiala v mesecu (n).
6. Tx0 – menjalni tečaj med valuto pogodbenega plačila in valuto drţave izvora
materiala v izhodiščnem mesecu oziroma na dan izstavitve ponudbe.
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
184
7. I0 (Mat) … – je osnovni ali izhodiščni indeks izbranega materiala ali referenčne cene,
veljavne na datum ponudbe, ali pa drugače določen datum v posebnih pogojih, ki se
nanaša na ustrezen stroškovni element ali ceno.
8. In (Mat) … – je indeks izbranega materiala ali referenčne cene, veljavne na datum
nakupa.
Za veljavnega se šteje menjalni tečaj evropske centralne banke.
Reţijska dela ali delo na dnevni osnovi (13.6 - Daywork)
Pri vseh oblikah sklenjenih pogodb obstajajo tveganja, da se pojavijo oziroma nenadoma
nastopijo tudi dela, ki jih pogodba ne zajema, ali pa so s predračunom predvidena kot
ocenjena dela z ocenjenim zneskom in je določeno, da se obračunajo kot reţijska dela (13.6).
To so po obsegu manjša dela, ki so naključne narave, lahko pa gre za spremembo, ki jo
inţenir naroči (3.5), da se izvede kot reţijsko delo in obračuna (plača) v skladu s ceniki
(plani), priloţenimi k ponudbi oziroma pogodbi. Pri tem je treba poudariti, da se v primeru,
ko pogodbena dokumentacija planov (1.1.1.6) ali programov (8.3) ali ustreznih cenikov ali
tarif ne vsebuje, te podklavzule ne upošteva. Opustitev tega člena je v posebnih pogojih zelo
tvegana, a se zelo pogosto dogaja, kar ima posledično negativne vplive pri naročniku in
izvajalcu, še posebno takrat, ko se ţeli doseči fiksen znesek, ki je določen s pogodbo. Za
uporabo tega določila je potrebna posebna in natančna ter dosledna dnevna evidenca stroškov
materiala in potroškov dela ter udeleţbe storitev strojev in opreme (najemnine) ter sprotno
dnevno sporočanje inţenirju ali kot je to drugače dogovorjeno s pogodbo. Če pa takšna
evidenca ni zagotovljena, je nepopolna ali je ni, lahko inţenir odloči (3.5), da ta dela ne
zapadejo v plačilo. Enako se zgodi tudi v primeru, da takih del pred začetkom izvajanja
inţenir izrecno ne naroči, kar pomeni, da moramo postopati po členih 1.3 ali 20.1.
Plani in program (8.3 - Programme)
Pomemben pojem -plani-, ki nastopa v splošnih pogojih, ima v naši praksi znatno oţji pomen,
kot pa ga z definicijo (1.1.1.7 – Schedules) določa FIDIC, ki poleg terminskega plana (plana
napredovanja del, operativni plan v kakršnikoli tehniki), kot ga v splošnem razumemo pri nas,
vsebuje še druge dokumente, kot so ponudbeni predračun, ki se šteje kot plan vrst ali
specifikacija del; plan kadrov za vodenje in izvedbo del; plan dobave materiala, strojev in
opreme; kalkulativni ceniki, ki so seznami ali specifikacije cen za materiale, cen storitev
strojev in najem opreme, plač izvajalca in podizvajalcev; plan preizkusov, plan plačil (14.4)
začasnih zneskov in drugo. Ta pojem je uporabljen ali vezan na naslednje podčlene: 1.5–h;
4.21; 12.2; 12.3; 13.1–f; 13.6; 13.8; 14.1; 14.4 in 20.1.
Paziti moramo tudi na zamenjavo zgoraj opisanega pojma -plan- s pojmom -program-, ki je
določen v členu 8.3 – Programme in je sestavni del planov ali eden izmed njih ter je bliţji
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
185
našemu pojmovanju terminskega plana, ker prikazuje zaporedje, v katerem izvajalec
namerava izvesti dela, zaporedje ter časovni razpored pregledov in preizkusov, plačila s
prikazi metod, opreme, osebja za dela in prikaz stroškov, ki jih izvajalec namerava uporabiti
za vsako večjo fazo. Program se omenja in je vezan še na druge člene, posebej na člena 8.6 in
13.3. Program mora izvajalec posredovati inţenirju oziroma naročniku v 28 dneh po prejemu
obvestila o datumu začetka del (8.1 – začetek del) in tudi vsakokrat, ko obstoječi program ne
bo več v skladu z dejanskim napredovanjem del ali z obveznostmi izvajalca in ob
spremembah.
Poročilo o poteku del in gradbeni dnevnik
Razlike med našo zakonodajo in splošnimi določili nastopajo tudi pri vodenju evidence o
dogodkih, ki nastajajo na gradbišču med gradnjo. Za te namene je po ZGO-1 predpisano, da je
obveza izvajalca vodenje gradbenega dnevnika na gradbišču, ki ga podpisujeta predstavnik
izvajalca (odgovorni vodja del) in nadzornik vsakodnevno in potrjuje verodostojnost vpisov.
Vodi se v enem izvodu s kopijo za čas od začetka dejavnosti na gradbišču do predaje objekta
naročniku.
Splošna določila FIDIC pa nalagajo obveznost izvajalcu, da izdela -poročilo o poteku del-
(4.21 – Progress Reports) in jih izroča mesečno (ali v rokih 7 dni, 10 dni oziroma kot so
določeni s posebnimi pogoji) inţenirju v šestih izvodih toliko časa, dokler izvajalec ne
dokonča vseh del. Zahtevano število izvodov (6) je pretirano in ga je moţno ter smiselno s
posebnimi pogoji prilagoditi na nujno potrebno število. Pri poročilu gre za enostranski
dokument izvajalca, za katerega velja, da ga inţenir in/ali naročnik ne potrjujeta ali
sprejemata kot obvezujočega niti ga ne komentirata in kot tak ne more biti dokazni dokument
pri morebitnih sporih. Z napredovanjem del postaja poročilo zelo obseţno, saj je treba znova
prilagati vsa predhodna poročila tudi v novem tekočem poročilu tako, da je v enem poročilu
ali v zadnjem poročilu prikazan celoten potek in ne le poročilo za zadnji mesec. Tudi takšne
nesmisle je moţno s posebnimi pogoji omejiti.
Splošna določila PRAG obravnavajo gradbeni dnevnik (Work register) v 39. členu in v tem je
razvidnih tudi nekaj odstopanj od naše zakonodaje ter od splošnih določil FIDIC. Obveza za
vodenje gradbenega dnevnika in hrambo na gradbišču je v pristojnosti nadzornika (5 –
Supervisor), izvajalec le zagotavlja, da se pravočasno vnesejo navedbe in/ali podatki v zvezi z
delom, storitvami in dobavami blaga, ki jih ni mogoče meriti ali preveriti kasneje. Take vnose
v gradbeni dnevnik med potekom dela podpiše nadzornik in sopodpiše izvajalec. Če se
izvajalec z vpisi ne strinja, sporoči svoja stališča nadzorniku v 15 dneh od datuma, ko je bil
vnos ali navedba, ki ji ugovarja, zabeleţena. Taka moţnost po naši zakonodaji ni predvidena,
ključen pa je namen, da se vodijo in evidentirajo dnevni dogodki na gradbišču, ki jih s
podpisom odgovornega vodje del in nadzornika potrjujeta izvajalec in naročnik hkrati. Namen
gradbenega dnevnika je tudi sporočanje med pogodbenimi strankami, kar po obravnavanih
splošnih določilih ni primer, ker se sporočanje po 1.3 členu oziroma po 4. členu splošnih
določil PRAG vrši izključno v pisni obliki.
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
186
Zahtevki naročnika in izvajalca med potekom del
Pri gradnji objektov vpraksi skoraj ni primera, da med izvajanjem del oziroma med realizacijo pogodbe na strani
naročnika in/ali izvajalca ne bi prišlo do okoliščin, ki povzročijo potrebo po določeni uskladitvi, vezani na
predmet pogodbene obveznosti in/ali ceno oziroma pogodbeni znesek in/ali pogodbeni rok, pa čeprav sta se
pogodbenika dogovorila še za tako trdno pogodbo in nespremenljiva določila. Naročnik ima praviloma moţnost,
da zahteva (naroča) spremembe in uskladitve ves čas do prevzema del, vendar to običajno ni v okviru
pogodbenih določil in tudi ni brez posledic, saj to pomeni spremembo pogodbe (ali zahteva novo pogodbo), pri
čemer pa je potrebna tudi privolitev izvajalca.
Zahtevki naročnika
Poleg pravice do sprememb in prilagoditev (13.1) lahko inţenir ali naročnik (po srebrni knjigi) sprejme
kadarkoli pred izdajo potrdila o prevzemu del odločitev za zahtevek. Tudi v primerih, ko meni, da je upravičen
do plačila po kateremkoli členu splošnih pogojev ali kako drugače vezano na pogodbo, mora naročnik ali inţenir
izvajalcu posredovati obvestilo (1.3) in natančne podatke o zahtevani spremembi in/ali prilagoditvi. Naročnik
mora posredovati obvestilo takoj, ko je to mogoče, oziroma takoj po tem, ko se je naročnik zavedel razmer, ki so
osnova za zahtevek (2.5). Ta podčlen (2.5) je povezan s številnimi različnimi klavzulami v pogodbi, ki jih določi
naročnik s pravico, da zahteva plačilo od izvajalca oziroma pokriva naslednje zahtevke:
4.19 – Elektrika, voda in plin
4.20 – Oprema naročnika in material po prosti izbiri
7.5 – Zavrnitev rezultatov preverjanja, pregleda, merjenja ali preizkušanja
7.6 – Odprava napak (če izvajalec ne upošteva navodil naročnika (inţenirja), ima ta pravico zahtevati
od izvajalca plačilo za to delo, v kolikor mora za izvedbo tega dela najeti in plačati druge osebe)
8.1 – Začetek del
8.6 – Hitrost napredovanja (če zaradi metod dela naročnik utrpi dodatne stroške, jih je dolţan izvajalec
po tem podčlenu naročniku plačati)
8.7 – Odškodnina za zamudo (to je edina odškodnina, ki jo je za tako neupoštevanje dolţan plačati
izvajalec, vendar ta odškodnina izvajalca ne obvezuje od njegove obveznosti, da dokonča dela)
9.4 – Neuspeli preizkusi ob dokončanju
10.2 – Prevzem nekega dela del
11.3 – Podaljšanje roka za reklamacije napak (naročnik je upravičen do podaljšanja roka za reklamacijo
napak na delih, če niso uporabni za predvidene namene, največ za dve leti)
11.4 – Neuspela odprava napak
13.7 – Prilagoditve zaradi spremembe zakonodaje
15.3 – Ocena del (stroškov) na dan odstopa od pogodbe
15.4 – Plačilo po odstopu od pogodbe
17.1 – Odškodnine
18.1 – Splošne zahteve za zavarovanje
18.2 – Zavarovanje del in opreme izvajalca
Če naročnik meni, da je upravičen do podaljšanja roka za reklamacijo napak v skladu s 11.3 in 11.4 členom,
mora poslati obvestilo izvajalcu pred iztekom roka za odpravo napak (1.1.3.7), ki ga je treba določiti v posebnih
pogojih glede na lokalno zakonodajo. Splošna določila roka za odpravo napak ne navajajo. Število 365 dni, ki je
navedeno v vzorcu obrazca za dodatek k ponudbi, je informativno in je verjetno preneseno iz angleške prakse.
Pri nas je v zvezi s tem smiselno uporabiti in se ravnati po določilih OZ v poglavju o podjemni pogodbi (člen
483 in 633 do 640).
Zahtevki izvajalca
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
187
Nepredvidljive okoliščine (4.12) in tudi spremembe ali prilagoditve pa povzročijo, da je izvajalec prisiljen ali pa
meni, da je primerno pristopiti k predlogom (13.2) in zahtevam (20.1), ker vsi ti in tudi drugi dogodki mnogokrat
pomembno vplivajo na stroške in pogodbeni čas izvedbe del. FIDIC-ova določila to vrsto posebej
nepričakovanih dogodkov obvladujejo z zagotavljanjem posebnih pravic za zahtevke izvajalca. Po tem, ko je s
pogodbo določeno, da izvajalec opravi dela za dogovorjeni znesek (ki je lahko cena za enoto ali skupna oziroma
pavšalna cena) v določenem časovno opredeljenem roku, se tudi izvajalcu istočasno omogoča pravica (20.1), da
v tako določenih okoliščinah od naročnika zahteva dodatno plačilo ali daljši čas za izvedbo ali pa oboje.
Zagotovljeni so mu tudi postopki za uveljavljanje teh pravic (po rdeči in rumeni knjigi se tretji osebi, to je
inţenirju, podeljuje pravica in se ga pooblašča, da na prvi stopnji odloča o zahtevkih izvajalca). O zahtevkih
izvajalca najprej odloča inţenir (3.5), če pa z odločitvijo ni zadovoljen, lahko pooblasti komisijo za reševanje
sporov (če obstaja) ali pa v nadaljevanju pristopi k arbitraţi.
Zahtevki izvajalca lahko izhajajo iz prilagoditve spremembam zakonodaje (13.7), ki jih imenujemo -zakonski
zahtevki- in je izvajalec do uveljavitve upravičen v skladu z nacionalnim pogodbenim pravom. Govorimo pa tudi
o zahtevkih, pri katerih je izvajalec upravičen do uveljavitve ter so primeri vezani na specifična določila iz
pogodbe. Te imenujemo -pogodbeni zahtevki-. Tu gre za specifično določene nepričakovane dogodke, po
katerih, če se morda pojavijo, izvajalec pridobi pravico, da zahtevek uveljavlja. Splošna določila FIDIC to
omogočajo, saj vsebujejo skoraj 30 členov (rdeča in rumena knjiga, srebrna knjiga manj – 21), ki take dogodke
določajo.
Po rdeči knjigi (1.8) mora naročnik skrbeti za pripravo popisa del oziroma specifikacijo del in za načrte
(projektno dokumentacijo). Če izvajalec utrpi zamudo in/ali stroške v zvezi s tem (1.9), lahko zahteva (20.1)
podaljšanje časa, stroške in razumno korist. Enako lahko zahteva tudi v primeru, da se napake v zahtevah
naročnika niso odkrile tako hitro, da bi se bilo moţno izogniti zamudam in/ali povečanim stroškom.
V kolikor naročnik izvajalcu v roku, dogovorjenem s pogodbo, dostopa do vseh delov in razpolaganje z
gradbiščem ne omogoči pravočasno, podčlen 2.1 zagotavlja izvajalcu, da obvesti inţenirja in je po podčlenu 20.1
upravičen do podaljšanja roka in plačila vseh stroškov, vključno s primernimi koristmi. Po prejemu obvestila
mora inţenir (v primeru srebrne knjige pa naročnik) ukrepati v skladu s podčlenom 3.5.
Upravičenost izvajalca za uveljavljanje zahtevkov je podana še v naslednjih podčlenih:
1.7– zakoličenje – kritje stroškov in podaljšanje časa za izvedbo v primeru posledic napak referenčnih
postavk (originalni reperji, nivelete in nivelirne ravnine, določene v pogodbeni dokumentaciji), ki jih
kot izkušen izvajalec po logiki in strokovnosti ni mogel odkriti ter se izogniti zamudi in/ali stroškom. V
tem primeru mora obvestiti inţenirja (naročnika) in postopati po 20.1 podčlenu.
4.12 – Nepredvidljive fizične razmere pomenijo naravne fizične pogoje, ovire, ki jih povzroči človek,
onesnaţevalce in druge fizične ovire, na katere naleti izvajalec na gradbišču ob izvajanju del. Sem se
vštevajo tudi podpovršinski geološki in hidrološki pogoji, pri čemer pa se krajevni klimatski pogoji
izključujejo. Če izvajalec naleti na take fizične razmere, ki so bile nepredvidljive, lahko sproţi postopek
po zahtevah za podaljšanje časa izvedbe in pripadajoče stroške po 20.1 podčlenu. Nepredvidljive fizične
razmere ne smemo enačiti s pojmom -višja sila- po podčlenu 19.1 ali po določilih OZ oziroma po 42
PGU.
4.24 – Fosile definiramo kot predmete kulturne dediščine geološkega ali arheološkega značaja, objekte
in druge ostanke, najdene na gradbišču (fosili, starinski predmeti, kovan denar ipd.). V zvezi s tem
izvajalec lahko zahteva (20.1) podaljšanje časa in stroške, ki izhajajo iz navodila izvajalcu, da se
ukvarja z arheološkimi najdišči, na katera je naletel.
7.4 – Preskušanje po tem podčlenu pomeni vse preizkuse, ki so določeni s pogodbo in se opravijo pred
dokončanjem. V kolikor se preskušanje zakasni s strani ali zaradi naročnika, je izvajalec upravičen
zahtevati (20.1) podaljšanje časa za izvedbo, stroške in razumno korist.
8.4 − Podaljšanje roka za dokončanje, do katerega je izvajalec upravičen do zahtev (20.1), če je ali če
bo prišlo iz namenov po podčlenu 10.1 zaradi razlogov, kot so spremembe (13.3), izjemno neugodnih
vremenskih razmer, nepredvidljivih primanjkljajev v razpoloţljivosti osebja ali materiala, ki so
posledica ukrepov vlade ali epidemije, in zaradi zamude, ovir ali preprečitve, ki se jih lahko pripiše
naročniku ali njegovemu osebju.
8.5 – Zamude, ki jih povzročijo oblasti pri delu ali motijo delo izvajalca, čeprav je izvajalec vestno
upošteval predpisane postopke, dajo moţnost izvajalcu uveljavljati zahteve (20.1) za podaljšanje časa.
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
188
8.9 – Posledice ustavitve, ki jih naroči inţenir izvajalcu za ustavitev napredovanja del (8.8), lahko dajo
povod za zahtevo (20.1) za podaljšanje časa in stroške. To ne velja za primere odpravljanja napak, ki so
posledica izvajalčevega napačnega projektiranja, izdelave ali napačnih materialov, nezaščite in
varovanja del.
10.2 – Prevzem posameznih del ali odsekov. Posledica prevzema in/ali uporabe posameznega dela ali
odseka s strani naročnika, ki povzroči izvajalcu stroške ali oviro, je do povračila stroškov izvajalec
upravičen uveljavljati zahtevo (20.1)
10.3 − Oviranje preskusov ob dokončanju. Če nastopi razlog, da je naročnik odgovoren, da se izvajalcu
za več kot 14 dni prepreči, da bi izvršil preizkuse ob dokončanju, je ta upravičen do uveljavljanja
zahtevkov v skladu s podčlenom 20.1
11.8 − Raziskava vzroka napake s strani izvajalca. Če inţenir zahteva, da mora izvajalec pod njegovim
vodstvom poiskati vzrok napake, za katero ni odgovoren, je izvajalec upravičen do zahtevka (20.1)
povrnitve stroškov in primeren dobiček.
12.3 – Ocena. Izvajalec je upravičen do novih cen ali tarif za dela, katerih količina ali vsebina se je
spremenila.
12.4 – Opustitve. Izvajalec lahko zahteva strošek, katerega ne bi koristil, čeprav je bil vključen v
postavko predračuna oziroma specifikacijo del, zato ker je postavka zajemala dela, ki so bila opuščena
glede na zahtevano spremembo.
13.2 – Vrednostna analiza. Izvajalec lahko zahteva (20.1) do polovico prihranka pri pogodbenem
znesku, ki ga je s svojim predlogom uveljavil v korist naročniku (zmanjšanje stroškov) in je bil z
njegove strani odobren ter ni bilo predhodnega dogovora, kako bo ta korist deljena.
13.7 – Prilagoditve zaradi spremembe zakonodaje. Izvajalec lahko zahteva (20.1) prilagoditve, ki so
posledica spremembe zakonodaje ali sprememb v pravnem ali uradnem vladnem tolmačenju takšnih
zakonov, ki nastanejo po osnovnem datumu (1.1.3.1) in vplivajo na izpolnjevanje pogodbenih
obveznosti.
14.4 – Plan plačil. Če vmesni obroki plačil (tranše) niso bili definirani glede na dejansko napredovanje
del in ta dejanski napredek odstopa ali je manjši od tistega, na osnovi katerega je bil narejen osnovni
plan plačil, se ti obroki lahko uskladijo oziroma popravijo.
14.8 – Zamujeno plačilo. Izvajalec lahko zahteva (20.1) spremembe pri financiranju, če ne prejema
plačil v skladu s podčlenom 14.7.
16.1 – Pravica izvajalca do zaustavitve del. Izvajalec lahko zahteva (20.1) podaljšanje roka, stroške in
razumno korist, če inţenir ne izda potrdila (14.6) ali naročnik ne plača potrjenega zneska (2.4) ali
zmanjša hitrost dela.
16.4 – Plačilo ob odstopu od pogodbe. Izvajalec lahko zahteva povračilo izgube in škode po odstopu od
pogodbe, če krivda ni na njegovi strani.
17.1 – Odškodnine. Izvajalec lahko zahteva (20.1) povrnitev stroškov za zadevo, proti kateri je bil
zavarovan s strani naročnika.
17.4 – Posledice tveganja naročnika. Izvajalec lahko zahteva (20.1) podaljšanje roka, stroške in v
nekaterih primerih tudi razumno korist, če so bili delo, material ali dokumenti izvajalca poškodovani,
tveganje pa je bilo na strani naročnika v skladu s podčlenom 17.3.
19.4 – Posledice višje sile. Izvajalec lahko zahteva (20.1) podaljšanje roka in v nekaterih primerih tudi
stroške, če zaradi višje sile ne more izvajati svojih obveznosti.
19.6 – Neobvezen odstop od pogodbe, plačilo in razrešitev. Če je izvedba večine del, ki so ţe v teku,
preprečena za nepretrgano obdobje 84 dni zaradi višje sile ali je bila izvedba del preprečena v več
obdobjih, ki skupaj znesejo več kot 140 dni, lahko ena od strank pošlje drugi stranki obvestilo o
prekinitvi pogodbe. Delo in ostali stroški izvajalca se ocenijo in plačajo, če je bilo izdano obvestilo o
odstopu od pogodbe. Če postane izvajanje pogodbenih obveznosti nemogoče ali protizakonito, je lahko
izvajalec oproščen od izvedbe (19.7) in postane upravičen do zahtevkov (20.1).
Postopek za zahtevke
Postopek za zahtevke po podčlenu 20.1 poteka tako, da če izvajalec meni, da je upravičen do podaljšanja roka za
dokončanje in/ali za dodatno plačilo po kateremkoli členu splošnih določil, mora o tem obvestiti inţenirja (ali po
srebrni knjigi naročnika), kakor hitro je to mogoče, vendar ne kasneje od 28 dni za tem 7, ko se je izvajalec
zavedel ali pa bi se moral zavedati dogodka ali okoliščine, ki je dala povod za zahtevek. Obvestilo o zahtevku
mora biti izdano v tem roku, če ţelimo imeti veljaven zahtevek, tako da se vsi vpleteni lahko zavedo, da obstaja
okoliščina ali dogodek, po katerem lahko postane izvajalec upravičen do podaljšanja roka in/ali dodatnega
plačila. Izvajalec mora najprej posredovati inţenirju kratko obvestilo o zahtevku. Zadostuje dopis z navedbo
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
189
nekaj bistvenih stavkov, ni pa še potrebno (lahko pa) navajati zneska, ki ga zahteva ali zahtevanega časa, kakor
tudi ne pogodbenih osnov za zahtevek. Prav tako še ni potrebno priloţiti kakršnihkoli dokaznih dokumentov in
analiz. Če izvajalec ta 28-dnevni rok zamudi in ne vloţi zahtevka, je naročnik oproščen vseh obveznosti v zvezi
z zahtevkom in izvajalec ni upravičen do podaljšanja roka in/ali dodatnega plačila. Posledično tudi ni nobenega
razloga, da izvajalec ne bi vloţil zahtevka, če je ta pripravljen v dobri veri, in da ne bi, zavedajoč se škode v
primeru izgubljenega zahtevka, obvestil naročnika v navedenem roku 28 dni od nastopa okoliščine ali dogodka,
ki je razlog za zahtevek. Tudi vsako obvestilo mora biti v pisni obliki in pravilno dostavljeno (1.3). Potrebno jih
je navajati tudi v mesečnih poročilih (4.21) in v prošnjah izvajalca za potrdila o vmesnih plačilih (14.3).
Namen obvestila o zahtevku je, da opozori inţenirja in naročnika na dejstvo, da bo morda moral naročnik
izvajalcu dodatno plačati ali dovoliti podaljšanje roka zaradi nastopa takšnih okoliščin. Takoj po izdaji obvestila
(ali takoj, ko okoliščina nastopi ali se je zave) mora izvajalec sproti voditi tako evidenco, kot bi bila potrebna za
utemeljitev kakršnega koli zahtevka (13.6) v sporazumu z naročnikom, da se na ta način v bodoče izognejo
morebitnim sporom. Inţenir pa ima tako dovolj časa in moţnosti, da uvede ukrepe, ki bi zmanjšali učinke
zahtevka.
Podrobno obrazloţen zahtevek, ki vključuje popolne podatke in analize, ki utemeljujejo zahtevek za podaljšanje
roka in/ali za dodatno plačilo mora izvajalec poslati inţenirju (ali naročniku po srebrni knjigi) v roku 42 dni (v
nadaljnjih 14 dneh po obvestilu) ali v okviru nekega drugega roka, določenega v posebnih pogojih, od trenutka,
ko se je izvajalec zavedel, ali bi se moral zavedati dogodka ali okoliščine, ki je vzrok za zahtevek. Če se po tem
okoliščine ali dogodki nadaljujejo še naprej, je treba postopati z nadaljnjimi postopki. Inţenir (ali naročnik) mora
odobriti ali zavrniti zahtevek s podrobnimi obrazloţitvami. Vlagatelja lahko tudi zaprosi še za druge potrebne
podatke, vendar mora dati svoj odgovor glede zahtevka v roku 42 dni po prejemu zahtevka ali nadaljnjih
podatkov, ki utemeljujejo predhodni zahtevek. Vse dokler predloţeni podatki ne zadoščajo za utemeljitev
celotnega zahtevka, je izvajalec upravičen samo do plačila tistega dela zahtevka, ki ga je bil sposoben utemeljiti.
Če so obvestila o zahtevkih izdana dovolj zgodaj, so lahko tudi zgodaj rešena v obojestransko korist. Zadnji rok
za predloţitev zahtevka po podčlenih 14.10 do 14.14 v obliki obračuna (situacije) ob dokončanju je 84 dni po
prejemu potrdila o prevzemu (1.1.3.5) ali kakšnega drugega potrdila, na podlagi katerega se šteje, da so bila dela
sprejeta.
Odstop, prekinitev in zaustavitev pogodbe
Odstop od pogodbe pomeni razdrtje ali razvezo pogodbenega razmerja zaradi spremenjenih
okoliščin, običajno takrat, ko se obveznosti ali dela ne odvijajo tako, kakor bi se morala, če
ena od strank povzroči takšno nepravilnost, da jo lahko nasprotna stranka šteje za po pogodbi
nezvesto in od pogodbe odstopi oziroma jo razdre. Govorimo tudi o prenehanju pogodbe.
Pogodba se samodejno prekine, če tri leta po podpisu ni prišlo do nobenega plačila.
Naročnikova pravica za odstop od pogodbe
Naročnik lahko razdre pogodbo zaradi primera nujnih ukrepov, ki bi povzročili precej večje
stroške in za naročnika pomenijo preveliko breme, ter so ti tolikšni, da je treba to obravnavati
kot spremenjeno okoliščino. Naročnik mora o svojem razdrtju takoj obvestiti izvajalca (1.3)
tako, da se lahko z ukrepi, ki bi bili nujni, če bi se gradnja nadaljevala, izogne pretiranim
stroškom (nepredvidena dela). To pa ni razveza za nazaj, ampak za naprej. Breme
neugodnosti, ki jih ni zakrivila nobena stranka, naj nosita obe stranki glede na udeleţbo.
Naročnik nosi riziko cene za ţe dotlej opravljeno delo in nujne stroške, ki jih je dolţan
plačati, ne glede na to, ali pomeni to zanj kako korist.
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
190
Pravica naročnika za odpoved pogodbe izhaja iz 15.2 podčlena (Termination by Employer),
če izvajalec ne izpolnjuje pogojev (4.2 – garancija za dobro izvedbo del) ali svojih obveznosti
po pogodbi ali drugače jasno pokaţe namero, da ne bo nadaljeval z izvajanjem svojih
obveznosti. Po tem, ko odpoved začne veljati (14-dnevni odpovedni rok ali takoj po 15.2 – e
in f), lahko naročnik ukrepa v skladu s podčlenom 2.5 tako, da zadrţi nadaljnja plačila, dokler
se ne ugotovi stroškov izvedbe, dokončanja del in odprave napak, ki jih je naročnik utrpel. To
je lahko razmeroma dolg postopek, še posebej takrat, ko izvajalčeva krivda še ni dokazana.
Prekinitev ali tudi odpoved pogodbe je moţna kadarkoli jo naročnik ţeli (15.5, 648. člen OZ)
iz razlogov ali okoliščin po podčlenu 15.2,, s tem da pošlje izvajalcu obvestilo. Za naročnika
je predviden 14-dnevni odpovedni rok, ki ga naročnik običajno sporoči izvajalcu z obvestilom
(1.3). Če pa nastopi nujen primer, kot je to, da izvajalec postane nezmoţen plačila ali je pri
njem uveden postopek za stečaj ali kaj podobnega, pa je odpoved takojšnja s prejemom
obvestila. Če naročnik po svoji volji in brez krivde izvajalca ali izvajalčeve opustitve odpove
pogodbo, je dolţan izvajalcu plačati ţe izvedena dela, stroške prekinitve in škodo za izgubo,
ki jo je imel izvajalec.
Splošna določila FIDIC pa tako ne obravnavajo prepovedi prekinitve odpovedi niti roka po
odpovedi, v kolikor ţeli naročnik sam izvršiti ta dela ali jih odredi drugemu izvajalcu. V
primeru spora mora izvajalec tako dokazati, da je razlog za odpoved pogodbe po podčlenu
(15.2), sicer je lahko ta odpoved tudi namen naročnika, da izigra izvajalca. Teţko je tudi
oceniti (ali pa se sploh ne da) stroške naročnika, ki jih ima z odpovedjo pogodbe. Rdeča,
rumena in srebrna knjiga to prepuščajo odločitvi inţenirja (3.5), v zeleni knjigi (kratka oblika
pogodbe – Short Form of Contract) pa je v podčlenu 12.4-c (plačilo ob odstopu od pogodbe)
navedeno, da je naročnik upravičen do zneska, ki je enak 20 % zneska tistih del, ki niso bila
izvedena na datum odstopa od pogodbe. V tem primeru ni treba dokazovati dejanske škode,
ker je ta vnaprej definirana v določenem znesku od zneska še neizvršenih del. Deleţ se s
posebnimi pogoji lahko določi tudi drugače.
Ko prekinitev pogodbe stopi v veljavo, mora izvajalec zapustiti gradbišče in prepustiti
inţenirju ves zahtevani material in opremo ter dokumente in projektno dokumentacijo, ki so
bili za naročnika narejeni (15.2).
Če prekinitev pogodbe s strani naročnika ni posledica izvajalčeve neizpolnjevanje obveznosti
po pogodbi, mora naročnik izvajalcu izplačati poleg dogovorjenega plačila za izvedena dela
še plačilo za pripravljeni material in opremo za vgraditev, ki sta ostala nevgrajena, in še
neamortizirani znesek začasnih in pripravljalnih del ter izdatke za ureditev gradbišča ter
škodo (ki vključuje izgubljeni dobiček), ki je z odpovedjo nastala.
Pravica izvajalca za odstop do pogodbe
Pravico do odstopa od pogodbe ima tudi izvajalec v primeru, da naročnik ali inţenir ne
izpolnita neke svoje odveze po pogodbi. To je lahko takrat, kadar inţenir ne izda potrdila o
vmesnih plačilih (14.6) ali če naročnik ne postopa v skladu s podčlenom 2.4 – finančni
aranţmaji naročnika ali podčlenom 14.7 – plačilo. Po izročitvi predhodnega obvestila
naročniku (ne inţenirju!) lahko izvajalec v roku 21 dni ustavi ali upočasni dela, vse dokler ne
sprejme razumnega dokaza ali plačila in v 42 dneh po izročitvi obvestila po podčlenu 16.1
razdre ali prekine pogodbo.
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
191
Pravica izvajalca za odpoved pogodbe izhaja tudi iz 16.2 podčlena (Termination by
Contractor), če naročnik ne izpolnjuje pogojev ali svojih obveznosti po pogodbi. Po tem, ko
odpoved začne veljati (14-dnevni odpovedni rok ali takoj po 16.2 – e in f). Ko odpoved
postane veljavna (16.3), mora izvajalec takoj prenehati z vsemi nadaljnjimi deli, razen z
delom, za katerega mu je inţenir svetoval, da ga nadaljuje zaradi zavarovanja ţivljenj ali
premoţenja ali varnosti del, izročiti svoje dokumente, materiale in začasno opremo, za katero
je ţe prejel plačilo, vse drugo (material in opremo) pa odstraniti z gradbišča, razen tisto, kar je
potrebno za varnost (primer: ograja, signalizacija itd.). Pri tem uredi le varnostne ukrepe, ki so
nujni in si mora prizadevati, da so stroški v zvezi s tem čim manjši. Stroške, ki jih je v zvezi s
tem imel izvajalec, plača naročnik. Naročnik mora poleg izvedenih del izvajalcu plačati tudi
znesek izgube dobička ali druge izgube in/ali škode, ki jo je utrpel izvajalec kot posledico
tega odstopa. Ob vsem tem mora izvajalec postopati po podčlenu 20.1 – zahteve. Tudi ocena
stroškov izvajalca, ki jih ima z odpovedjo pogodbe, je teţko ugotovljiva in prepričljiva, saj
rdeča, rumena in srebrna knjiga tega ne prepuščajo odločitvi inţenirja (3.5). V zeleni knjigi
(kratka oblika pogodbe – Short Form of Contract) pa je v podčlenu 12.4-d (plačilo ob odstopu
od pogodbe) navedeno, da je izvajalec upravičen do zneska, ki je enak 10 % zneska tistih del,
ki niso bila izvedena na datum odstopa od pogodbe. V tem primeru ni treba dokazovati
dejanske škode, ker je ta vnaprej definirana v določenem znesku od zneska še neizvršenih del.
O prekinitvi pogodbe govorimo takrat, ko se obveznosti ali dela za določen ali nedoločen čas
prekinejo zaradi nepredvidljivih okoliščin (4.12), najdbe fosilov (4.24), ukrepov oblasti ali
zakonodaje (8.5; 13.7), napak med izvajanjem ali pred prevzemom (15.1), višje sile (19.1),
volje ali zahteve naročnika, vendar pogodba ostane v veljavi in se nadaljuje, ko so
vzpostavljeni in prilagojeni pogoji za nadaljevanje del po odločitvi inţenirja (3.5). Naročnik
se lahko kadarkoli odloči za prekinitev kateregakoli dela gradbenih del za toliko časa ali
tolikokrat ter na tak način, kot inţenir (naročnik) meni, da je potrebno. Če prekinitev traja dlje
kot 84 dni po datumu, ko je bilo o tem izdano obvestilo, ali pa je bila izvedba del preprečena
v večkratnih obdobjih, ki skupaj znesejo 140 dni, lahko ena od strank pošlje drugi stranki
obvestilo o odstopu od pogodbe (19.6).
Zaustavitev pogodbe pa pomeni pravzaprav upočasnitev izvajanja obveznosti ali del zaradi
okoliščin, ki nastopijo iz pravic naročnika ali izvajalca za zaustavitev (16.1). Pri zaustavitvi se
aktivnosti na gradbišču izvajajo počasneje, kot bi se lahko oziroma kot je to s programom del
predvideno in se ne prekinejo ter pogodba ostaja v veljavi. Upočasnitev del lahko naroči
naročnik kadarkoli. Izvajalec pa mora najmanj 21 dni pred namenom začetka upočasnitve
poslati naročniku obvestilo. Zaustavitev ali upočasnitev traja, dokler izvajalec ne prejme
primernega preklica o prekinitvi zaustavitve ali dokaza, kar je glede na primer opisano v
obvestilu. Če taka zaustavitev vpliva na podaljšanje roka in/ali večje stroške, lahko izvajalec,
če tako meni, vloţi zahtevo po 20.1 podčlenu.
Ustavitev dela (8.8 – Suspension of Work) je treba razlikovati od zaustavitve pogodbe s
strani izvajalca (16.1 – Contractor‘s Etitlement to Suspend Work), pa čeprav gre za podobne
situacije, ko izvajalec zmanjša hitrost dela ali ga zaustavi, vendar še ne pride do razveljavitve
oziroma do odpovedi pogodbe. V prvem primeru (8.8) lahko inţenir kadarkoli naroči
izvajalcu (3.5), da ustavi napredovanje katerega koli dela gradbenih del ali pa vseh del. V
drugem delu (16.1) pa gre za pravico izvajalca po zaustavitvi dela ali za posledico, če inţenir
ne izda potrdila o vmesnem plačilu (14.6) ali če naročnik ne izpolni obveznosti (po podčlenu
2.4). Podobno določilo je navedeno tudi v PGU, ko ima izvajalec pravico začasno ustaviti
izvajanje del, če zaradi naročnikovega ravnanja del ne more izvajati ali pa je zaradi tega
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
192
ravnanja izvajanje del znatno oteţeno. V tako ravnanje naročnika se štejejo neizpolnitev ali
neredna izpolnitev naročnikovih obveznosti, kot so odprava pomanjkljivosti v projektni
dokumentaciji, na osnovi katere se izvajajo dela, plačilo avansa in plačila začasnih situacij. To
pomeni, da izvajalec brez opravičljivega vzroka ne more odstopati od programa (8.3-a in/ali
8.6) po svoji volji. Sme jih ustaviti šele, ko preteče primeren rok, ki ga je pustil naročniku za
izpolnitev obveznosti. Izvajalec je tako dolţan naročnika takoj obvestiti o okoliščinah, ki
onemogočajo ali oteţujejo izvajanje del, o svojih ukrepih za zavarovanje izvedenih del in o
nadaljevanju del po prenehanju ovir, zaradi katerih je bilo izvajanje del ustavljeno. V času
ustavitve mora izvajalec zaščititi, shraniti in zavarovati tak del teh del proti kvarjenju izgubi
ali škodi v vsakem primeru, ne glede na to, ali je pobuda dana s strani izvajalca ali naročnika
oziroma inţenirja. Ko pa se izda dovoljenje ali navodilo za ponovni začetek del oziroma
nadaljevanje (8.12), morata izvajalec in naročnik pregledati dela, opremo, začasna dela in
materiale, ki jih je ustavitev prizadela. Pri ustavitvi del je izvajalec dolţan ţe izvedena dela
zavarovati pred propadanjem samo z ukrepi, ki so nujni, in ravnati tako, da so stroški v zvezi s
tem čim manjši. Vsaka ustavitev dela pa povzroči stroške (8.9 in 8.10) in/ali zamudo (8.11).
Če je za razlog odgovoren naročnik, je izvajalec upravičen do povračila stroškov ter
podaljšanja roka zaradi zaustavitve. Če pa je za zaustavitev odgovoren izvajalec, pa nosi tudi
stroške ter podčleni 8.9; 8.10 in 8.11 ne veljajo. Pogodbenik, ki je odgovoren za ustavitev del,
je dolţan drugemu pogodbeniku povrniti škodo, ki jo je ta utrpel zaradi ustavitve del.
Povrnitev škode zajema tudi izgubljeni dobiček.
Prevzem del, odprava napak in garancija za izvedena dela
Postopek sprejema oziroma izročitve izvedenih del z zakonodajo ni predpisan ali standardiziran in se tudi
razlikuje od primera do primera. Naročnik je sicer dolţan delo oziroma izdelek prevzeti, ko je bilo izvršeno po
določilih pogodbe. To pa pomeni, da mora opraviti dejanja, iz katerih je razvidno, da se strinja z opravljenim
delom. Izdelava pisnega dokumenta ali zapisnika o tem je zelo redka, kar velja tudi za javna naročila. Stranke
redko postopajo po določilih PGU (110. do 115. člen), še manj pa po splošnih določilih FIDIC (10. člen), pa
četudi je uporaba teh navedena v pogodbi. Običajno se šteje tehnični pregled in za tem izdaja uporabnega
dovoljenja tudi za primopredajo ali prevzem del, česar pa ne moremo enačiti. Pri tehničnem pregledu in
uporabnem dovoljenju gre namreč za postopek pristojnega upravnega organa, ki potrjuje skladnost izvedbe z
gradbenim dovoljenjem, pri prevzemu pa gre za postopek izročitve objekta ali del s strani izvajalca naročniku ali
uporabniku. To pa je pregled kakovosti in obračun izvedenih del.
Prevzem del se lahko izvrši v celoti ob dokončanju gradnje, po posameznih odsekih ali fazah (10.2 – prevzem
delov del, rdeča knjiga), prevzem posamezne vrste trajnih del, ki je lahko začasen ali pa končen. V primeru
uporabe splošnih določil srebrne knjige oziroma ko je določena skupna ali pavšalna cena za celoto, pa prevzem
po delih ni moţen (10.2 – srebrna knjiga). Naročnik namreč ne sme prevzeti ali uporabljati nobenega dela del
(razen odsekov, če je tako določeno s pogodbo), dokler izvajalcu ne izda potrdila o izvedbi (11.9), ker se le na
osnovi tega potrdila šteje, da so bila dela sprejeta. Po splošnih določilih se prevzem vrši po posebnem postopku
tako, da izvajalec z obvestilom zaprosi inţenirja za izdajo potrdila o prevzemu vsaj 14 dni pred tem, ko bodo
dela po mnenju izvajalca dokončana in/ali pripravljena za prevzem. Inţenir mora v roku 28 dni po prejemu
prošnje izvajalcu izdati potrdilo o prevzemu del z navedbo datuma prevzema. V praksi se večkrat zgodi, da
izvajalcu kljub temu ne uspe opraviti vseh del v popolnosti. Če so neopravljena dela ali napake manjše in ne
bodo vplivale na uporabo za predviden namen, določila dopuščajo, da inţenir potrdilo o prevzemu izda (z
morebitno opombo), če pa temu ni tako, mora zavrniti prošnjo z navedbo razlogov (10.1). Če inţenir potrdila o
prevzemu ne izda niti ne zavrne prošnje v roku 28 dni in so dela izvršena v skladu s pogodbo, se šteje, da je bilo
potrdilo izdano na zadnji dan tega roka. Datum prevzema del je pomemben, ker od tega datuma dalje začne teči
garancijska doba ali rok oziroma rok za reklamacijo napak.
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
193
Po prevzemu del (začasno ali končno) se postavljajo vprašanja, vezana na garancije ali jamstva izvajalca, ki so
zelo pogosta, a je nanje ţal tudi teţko odgovoriti. Sodna praksa se večinoma nanaša na konkretne primere, ne
daje pa navodil, kako ravnati oziroma to obveznost izvajalca definirati vnaprej.
Odgovornost za napake
S problematiko garancij ali jamčevanja sem se v poklicni karieri veliko ukvarjal tudi kot prizadeti udeleţenec.
Reševali smo jih času in okoliščinam primerno, ker tudi pravna praksa in tehnična stroka (ki je ključno povezana
s tem) nimata izoblikovanih natančnih definicij, kaj ta obveza pomeni, še posebno ker so okoliščine zelo
različne. Splošna pravila OZ o odgovornosti za napake 7 vsebujejo načela, ki se uporabljajo tudi pri podjemniški
pogodbi. Poleg tega pa OZ vsebuje posebna pravila za podjemniške pogodbe, ker zaradi njihove specifičnosti
zahtevajo nekatere posebne rešitve. Pravilo o jamčevanju za napake velja v celoti samo za napake na stvareh, ki
so rezultat dela. Odgovornost za napake je odvisna od obvestila o napaki (grajanja naročnika ali izvajalca). Da
naročnik lahko izvajalca o napaki obvesti, jo mora ugotoviti ali kakorkoli izvedeti zanjo. Iz tega izhaja, da je
naročnik dolţan pregledati izvršeno delo takoj, ko je to v normalnem teku stvari mogoče. Pregled je potreben
zaradi ugotovitve, da na stvari ni očitnih (vidnih) napak. Če sta pregled in prevzem opravljena, je izvajalec prost
napak, ki bi jih naročnik opazil (očitne napake). Za skrite napake se uporabljajo posebna pravila (634. člen OZ).
Za uveljavljanje jamčevalnih zahtevkov je določen rok eno leto od obvestila o graji (635. člen OZ), pozneje
zahtevki ugasnejo. Izvajalec je dolţan odpraviti vse napake ali škodo na katerem koli delu gradnje, ki se zaznajo
med garancijsko dobo. Naročnik odpravo napak ali popravilo zahteva tako, da izvajalcu določi primeren rok
(11.4), po tem roku pa ni dolţan več zahtevati samo popravila, ampak lahko zahteva tudi druge sankcije
(zniţanje plačila, škodo). Tako je jamčevanje treba razlikovati od garancije, ki pa pravzaprav pomeni listino ali
tudi obliko pogodbe, v kateri izvajalec precizira pogoje jamčevanja (garancijski list), pomeni pa tudi jamčevalno
listino, ki jo običajno izda banka ali zavarovalnica ali pa kdo drug v vlogi poroka. Tudi izvajalci v okviru
ZGIGM so večkrat (lahko rečem stalno) izrazili potrebo po natančnejši razjasnitvi in ločitvi pomena teh pojmov
in definicij, predvsem, kaj je predmet ali vsebina garancije, garancijski čas ali rok, upravičenost in čas zapadlosti
itd., saj se v gradbenih pogodbah pojavljajo in operativci jih slabo poznajo. V teh primerih je tudi zakonodaja
(OZ, PGU) zelo skromna in splošna. Tudi v določilih FIDIC (velja za vse knjige) ne najdemo natančne
opredelitve pojmov, vezanih na garancijo ali jamčevanje, ki bi bila primerna za našo prakso. Naša zakonodaja se
v tem primeru razlikuje od zasnove FIDIC. Vzorci jamstev v obliki listin, imenovane garancija, ki so prikazani v
FIDIC knjigah, se nanašajo le na jamstvo – garancijo tretje osebe (banke ali podobne ustanove) za primer, ko
izvajalec -ne izpolnjuje svojih dolţnosti- ali -krši svoje obveznosti-. Tu velja opozoriti, da popolnih vsebin
garancij, kot so prikazane v prilogah splošnih pogojev FIDIC, naše banke v popolnosti ne priznavajo, ampak je
vsebina določena za vsak primer posebej. Vzorci garancij v razpisnih pogojih za javno naročilo se v naši praksi
nanašajo na neizpolnjevanje obveznosti, ki izhajajo iz naslova garancijske obveznosti – običajno je ta -odprava
pomanjkljivosti-. Te garancijske obveznosti morajo biti določene (običajno niso) s tako imenovano garancijsko
pogodbo – garancijsko listino (garancijski list). V sami gradbeni pogodbi te garancijske obveznosti ali predmet
garancije niso določeni in precizirani, ampak je določen le čas oziroma garancijski rok, ki veţe izvajalca za
izpolnitev (85. člen PGU), pomeni pa tudi čas, ko je naročnik upravičen zahtevati reklamacijo.
Oblika garancij
Običajno ali najpogosteje pri gradnji objektov nastopata dve obliki garancij, ki jih je potrebno tudi ločeno
obravnavati in definirati:
Prva je -garancija za odpravo napake- (100. člen OZ) oziroma -garancija za brezhibno delovanje
prodane stvari- (tehnično blago – tudi okna, vrata, radiator) po 481. do 487. členu OZ, ki jo mora
izvajalec v obliki listine (garancijski list, garancijska pogodba) izročiti naročniku – kupcu ob
dokončanju ali prevzemu. V tej listini so določena pravila in čas veljavnosti – eno leto, ko zapadejo
pravice kupca, da postavi zahtevek proizvajalcu. Pri podjemni pogodbi je ta rok 2 leti (634. člen OZ), ki
se šteje od prevzema posameznega dela (posla). Po določilih FIDIC ni po prevzemu določenega
nobenega roka za reklamacijo in z izdajo Potrdila o izvedbi oziroma Potrdilom o prevzemu v 21 dneh
pravice zapadejo in mora naročnik vrniti garancijo o dobri izvedbi del. Zaradi tega je v praksi tudi
pridobitev teh potrdil lahko zelo zapletena in dolgotrajna, potrebni so določeni preizkusi in preiskave,
preden naročnik objekt prevzame. Po prevzemu običajno preide tveganje na zavarovalnico. Take prakse
pri nas ni.
Druga oblika garancije pa je -odgovornost za morebitne napake v izdelavi gradnje, ki zadevajo njeno
solidnost-, ki traja 10 let (662. člen OZ), kar pa pomeni, da se nanaša na napake, ki ogroţajo varnost
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
194
ţivljenja in premoţenja ter mora biti preračunana na dobo trajanja gradnje. Da jamčevalni roki ne
trajajo ves čas ţivljenjske dobe stavbe, je razumljivo, ker se pričakuje, da bo vzdrţala dolgo (primer 10
let), pa je jamčevalna doba daljša v primerjavi s splošno (ki velja za predmete v stavbi – 2 leti). To je
potrebno v gradbeni pogodbi ločiti in precizirati. V to skupino -solidnosti- sodi tudi napaka, ki jo navaja
vprašanje.
Sam pojem -solidnost stavbe- pa v zakonodaji, tehničnih standardih ali pravilih ni določen in definiran. Poznana
so različna mnenja, ki so tudi nasprotujoča. Prav tako o solidnosti stavbe ne govori ZGO, ki navaja -bistvene
zahteve objekta- (9. člen ZGO) in jih ne moremo enačiti s pojmom solidnosti.
Področje garancij je tako pri graditvi še dokaj neobdelano in obstaja veliko praznin, ki se pokaţejo na konkretnih
primerih. Posplošena obravnava škodi dobri in pošteni praksi, prav tako pa je uporaba enakih pravil za gradnjo
kot za tehnično blago zgrešena in nedopustna, ker gradnja ni tak predmet, da ga lahko enostavno zamenjamo in
nadomestimo z novim. Pri reševanju problema se v praksi pogosto postavlja vprašanje, kakšen je bil pregled in
prevzem posameznega dela objekta s strani naročnika (633. do 640. člen OZ, 110. do 115. člen PGU). Pri tem pa
ne gre pozabiti, da je v to vpleten in odgovoren tudi projektant. O predmetu garancije in o garancijskem roku ni
določil FIDIC. Prav tako ni poznana garancija za odpravo napak (v smislu solidnosti) z dobo obveznosti 5 in več
let (ne zamenjuj -garancije za dobro izvedbo del-, ki jo mora naročnik vrniti v roku 21 dni po prevzemu del –
4.2), ker z listino o prevzemu preidejo tveganja na naročnika.
Zahteve naročnika po pretirano dolgih garancijskih rokih (več kot 10 let) se v praksi običajno izjalovijo in
postanejo brezpredmetne ter naročniku nekoristne. Prav tako take navedbe izvajalcev v ponudbah ne štejemo za
resne in jih ni priporočljivo upoštevati kot merila za izbiro ponudnika, kajti ţe v času 10 let se lahko zgodi
marsikaj (stečaji, sprememba zakonodaje ali reţima, višja sila, rekonstrukcije, adaptacije, sprememba
namembnosti, zmanjševanje vrednosti zaradi amortizacije in uporabe itd.), kar povzroči, da teh pravic ni moţno
praktično udejanjiti, pa tudi stroškov za vzdrţevanje jamstev (plačila premij bankam, zavarovalnicam) ni moţno
vkalkulirati v takšni meri v pogodbeno ceno, česar bi se morali naročniki zavedati in zahtevati roke, ki so jim v
dosegu. Ta vidik upoštevajo tudi splošna določila FIDIC, ki zavzemajo stališče, da se roka za reklamacijo napak
ne sme podaljšati za več kot dve leti (11.3). Splošen rok za reklamacijo napak mora biti določen v posebnih
pogojih in prilagojen lokalni zakonodaji.
Splošna določila po FIDIC srebrni knjigi ne vsebujejo posebne definicije roka odgovornosti za odpravo napak,
ampak je v podčlenu 1.1.3.7 dana definicija pogodbenega roka, ki traja od začetka del do 365 dni po datumu, na
katerega so vsa dela zaključena oziroma po potrdilu o prevzemu del. Pomembno pri tem je tudi, da se rok ne
šteje za vsak posamezen del posebej, kot je to določeno po rdeči in rumeni knjigi.
Odprto je tudi vprašanje glede uveljavljanja in/ali izračuna višine škode oziroma odškodnine naročniku v
primerih obstoja napak ali nepravilnosti, ki ne zadovoljijo naročnika, in ko meni, da niso izpolnjene pogodbene
obveze izvajalca. To velja še posebej za primere, ko odprava napak ne uspe (11.4) oziroma jih ni moţno
odpraviti (primeri: stebra ali zidu, ki ni vertikalen ni moţno porušiti, ko je stavba dokončana, ker
nadzornik/naročnik to ni zahteval takrat, ko bi bila porušitev moţna z minimalnimi stroški; neravnost tlaka ali
poves plošče, ki sicer izpolnjuje svojo funkcijo in sta varna, vendar nista povsem horizontalna itd.) oziroma
popraviti ali preprosto zamenjati tak element (steber, ploščo, tlak). FIDIC take probleme delno rešuje s potrdilom
o prevzemu (1.1.3.5) oziroma potrdilom o izvedbi (1.1.3.8). S potrdilom o prevzemu je dana moţnost inţenirju
da odloči (3.5), kar pomeni tudi da sprejme ali zavrne (v 28 dneh) izvajalčevo prošnjo za prevzem v kolikor
zazna napake in pravočasno lahko ukrepa in/ali del ne prevzame. Temu razumljivo sledijo še druge posledice, ki
se rešujejo po ustreznih drugih členih FIDIC-ovih določil, skoraj neizogibno po 20. členu. Nekatere drţave take
probleme rešujejo s pravilniki (TSC 06.610:2003) ali nacionalnimi standardi (DIN 18201 in 18202 – Toleranzen
in Hochbau), ki določajo dopustna odstopanja ali tolerance pa tudi posebne obrazce za določanje finančnih
odbitkov od pogodbene cene (glej priročnik: ŠŢ – Gradbene kalkulacije z osnovami operativnega planiranja in
obračunom gradnje objekta. CPU Ljubljana 2010, stran 630 do 635). Uporabo takih pravil dopuščajo tudi FIDIC
določila in jih je potrebno za vsak konkretni primer napisati v posebnih pogojih. Ta praksa je v drugih drţavah
zelo pogosta.
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
195
Pogodbeni rok, podaljšanje, zamude, pogodbene kazni in penale
Eden od bistvenih elementov gradbene pogodbe je tudi tako imenovani pogodbeni rok ali rok
za dokončanje (1.1.3.3 – Time for Completion). To je obveza, ki je določena s časom ali
trajanjem, v katerem mora pri gradbeni pogodbi izvajalec oziroma prevzemnik del izročiti
pravilno izdelan predmet del naročniku. Če tega ne stori, sledijo določene pravne sankcije (7.
člen PGU, 8.2 – Rok za dokončanje). Vendar pa tudi pri tem splošna določila niso povsem
identična z našo poslovno prakso in pravno zakonodajo. Razlike so v nekaterih podrobnostih.
Rok za začetek del
Čas ali trajanje je omejeno z dogodkom začetka (8.1 – Commencement of Woks) in z
dogodkom konca ali dokončanja obveznosti (8.2 – Time for Completion). Rok za izvajanje
del teče od uvedbe izvajalca v posel, če ni s pogodbo dogovorjeno drugače (8.1). Če rok za
začetek ni določen je izvajalec dolţan začeti dela, ko je to mogoče oziroma po uvedbi v posel
Rok je običajno določen v dnevih (šteje se koledarski dan), lahko tudi v tednih, v dekadah (po
10 dni), mesecih ali letih. Uvedba izvajalca v posel pomeni izpolnitev tistih obveznosti
naročnika, brez predhodne izpolnitve katerih začetek del dejansko ni moţen ali pa ni dovoljen
(primer: ni pridobljeno gradbeno dovoljenje). Ta postopek uvedbe v posel pri nas opravi
naročnik ali njegov pooblaščenec tako, da mu izroči potrebno dokumentacijo za začetek,
dovoljenja in zemljišče ali pa objekt, tako kot je primer. O uvedbi v posel je treba izdelati
zapisnik. Po splošnih določilih pa mora inţenir izvajalca obvestiti najkasneje 7 dni prej
oziroma mu določiti datum začetka z administrativnim nalogom ali tako, kot je določeno v
posebnih pogojih. Začetek je tudi pogojen z rokom 42 dni po datumu, ko izvajalec prejme
pismo o sprejemu ponudbe (1.1.1.3). Takšne omejitve po naši zakonodaji ni. Nadalje v
splošnih določilih ni zaslediti, kdaj mora naročnik izvajalcu izročiti dokumente v skladu s
podčlenom 1.8 in 1.9 za začetek del in ali se šteje za začetek del le izdano obvestilo. Po rdeči
knjigi je treba razumeti, da gre za izročitev projektne dokumentacije za izvedbo, po rumeni in
po srebrni knjigi pa so to zahteve naročnika (1.1.1.5) ali projektna naloga, ker se v pogodbeni
rok všteva tudi izdelava projektne dokumentacije. Če pa izvajalec z deli ne more začeti (1.9),
nastopi tako imenovana zamuda začetka in je izvajalec dolţan, da postopa po podčlenu 20.1.
V primeru srebrne in rumene knjige se v naših razmerah pojavi tudi vprašanje, vezano na
pridobitev gradbenega dovoljenja, ki je sicer obveza naročnika in izvajalec ne more vplivati
na izdajatelja dovoljenja ali na soglasodajalca. V tem primeru lahko nastopijo zamude, ki jih
povzročijo oblasti (8.5 – Delays caused by Authorities).
Rok za dokončanje del
Razlike so tudi v roku ali datumu za dokončanje (8.2). Z našo zakonodajo dogodek -rok
dokončanja- ni posebej določen in velja splošno pravilo, da se za rok dokončanja (ali datum
dokončanja) šteje dan, ko so bile pogodbene obveze prevzete s strani naročnika ali ko jih je
naročnik delno ali v celoti pričel uporabljati. Sam prevzem pa v praksi zahteva številne
postopke in opravila, ki tudi zahtevajo določen čas, dokumentacije za prevzem pa ni moţno
izvršiti ali pridobiti, dokler niso postopki povsem dokončani. V praksi prihaja glede določitve
roka (datuma) dokončanja do številnih nesoglasij in sporov. Nekdaj je veljalo pravilo, da je to
dan uspešnega tehničnega pregleda ali dan izdaje uporabnega dovoljenja (ker je bila razlika v
datumih le nekaj dni – dva ali trije – nesoglasij skoraj ni bilo), danes pa to ne more biti več
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
196
praksa, ker se je zakonodaja, vezana na to, bistveno spremenila in se FIDIC s tem ne ukvarja.
Obstajajo tudi primeri, ko dejanja, kot je tehnični pregled ni ali pa tega ni pri vmesnih fazah
in medfaznih rokih, zaradi česar ni drugega mejnika, kot je za to določen datum v pogodbi (če
je?). Obstajajo tudi primeri, ko naročnik nima volje za prevzem izvedenega naročila (???) in
pri tem druga dokumentacija ne obstaja kot zaznamba v gradbenem dnevniku (če je?), da se
dela ne izvajajo več ali da ni več aktivnosti na predmetu pogodbe. Podoben problem se
pojavlja tudi pri določitvi roka dokončanja za podizvajalska dela, še posebej, ko se končajo
znatno pred določenim rokom za skupno dokončanje vseh del.
S sprejetjem splošnih določil pa je ta zadeva bolje definirana, saj se šteje za rok dokončanja
dan, ko so dela prevzeta (delno, po posameznih delih ali v celoti) skladno s podčlenom 10.1,
ali ko inţenir oziroma naročnik izda potrdilo o prevzemu (1.1.3.5), ki ga izda na osnovi
potrdila o izvedbi (11.9).
Program del
Za nadzorovanje poteka del mora izvajalec v 28 dneh po prejemu obvestila o začetku del (8.1)
inţenirju posredovati podroben terminski program (8.3 – Programme), ki ga sestavlja
bistveno več sestavin in dokumentov, kot je -terminski plan- ali -dinamika del- po
pojmovanju v naši praksi. V praksi se pojem -program- nanaša in uporablja v različne
namene. Tako govorimo o splošnem ali o generalnem programu, ki se nanaša na celoto in
zajema le osnovne ali bistvene vsebine in dokumente (17.1 PRAG), in o detajlnih ali
operativnih programih, ki pa se nanašajo na posamezno fazo, na posamezno vrsto del
(podizvajalska dela), na posamezen večji gradbeni element (primer: izdelava betonske plošče,
asfaltiranje cestnega odseka itd.). Pomembnost takega operativnega programa je večplastna in
v praksi (tuji) zelo pomembna in spoštovana. Bistveni namen (operativnega) programa je med
drugim tudi ta, da vsebuje podrobne podatke, ki prikazujejo -izvajalčevo primerno oceno- ali
predvideni znesek del za ta prikazani odsek ali delo (8.3 – d– ii), ki se je v praksi kazal kot
ključni podatek. Tehnika izdelave detajlnega programa zahteva namreč, da se morajo količine
predvidenih del točno izračunati (in takrat jih je moţno), kar pomeni, da se v tem trenutku
pokaţejo tudi odstopanja od predvidenih projektantskih količin (več ali manj dela) in je dana
moţnost inţenirju oziroma naročniku, da ugotovi skladnost teh zneskov s pogodbo in ukrepa.
Izročitev programa inţenirju pomeni tisti trenutek, ko bi izvajalec moral vedeti in moral
obvestiti inţenirja o določenih moţnih bodočih dogodkih ali okoliščinah (povečanje ali
zmanjšanje količin), ki bi lahko škodovale delu, zvišale pogodbeni znesek in/ali tudi zakasnile
izvajanje del. To daje tudi recipročno moţnost za ukrepanje naročnika. Splošna določila
dajejo upravičenost zahteve za podaljšanje roka po naslednjih podčlenih: 8.4 – a do e, 1.9 –
zamude pri risbah in navodilih inţenirja (naročnika), 2.1 – pravica dostopa na gradbišče, 4.7 –
zakoličenje, 4.12 – nepredvidljive fizične razmere, 4.24 – fosili, 7.4 – preskušanje, 8.5 –
zamude, ki jih povzročijo oblasti, 8.9 – posledice ustavitve, 10.3 – oviranje preskusov ob
dokončanju, 13 –spremembe in prilagoditve v povezavi s podčlenom 8.4-a, 13.7 –
prilagoditve zaradi spremembe zakonodaje, 16.1 – pravica izvajalca do zaustavitve
(upočasnitve) del, 17.4 – posledice tveganja naročnika in 19.4 – posledice višje sile. Tu je
teţko slediti logiki FIDIC-a z vidika upoštevanja sprememb v dopustnih odprtih odstopanjih,
kot so upoštevanje samo časa ali časa in stroškov ali pa upoštevanje časa, stroškov in
primernega dobička. Te zahteve niso zbrane v enem členu, ampak so razpršene po več
podčlenih, kjer je moţen ta ukrep.
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
197
Takšne splošne navade ali obveznosti v naši praksi ni, zato se ta okoliščina (sprememba
količine oziroma zneska) lahko spozna in/ali se mora spoznati pri aţurnem in pravočasnem
vodenju knjige obračunskih izmer (ţal se to zanemarja).
Roki za posredovanje zahtevka, ki jih predvidevajo splošna določila (20.1 – drugi odstavek)
so razmeroma dolgi za nekatere primere, ko je potrebno hitro ukrepanje. Če izvajalec zamudi
predvideni rok 28 dni za vloţitev zahtev, se rok za dokončanje ne podaljša in tudi ni
upravičen do dodatnega plačila. Inţenir (naročnik) ima tudi razmeroma dolg rok za odgovor
izvajalcu (21 dni), kar pomeni, da obstaja negotovost 49 dni. Te roke je moţno s posebnimi
pogoji prilagoditi glede na primer. Za aţurno operativno vodenje del (še posebej na objektih
manjšega obsega s kratkim rokom dokončanja, kar je pri nas v večini) naj po mojih izkušnjah
iz prakse ne bi presegali 10 dni, kar navaja tudi druga literatura za take primere.
Če se med izvajanjem del pokaţejo razmere ali nastopijo okoliščine, ki vzbudijo tudi dvom,
da dela ne bodo izvedena v pogodbenem roku, ima naročnik od izvajalca pravico zahtevati
(40. člen PGU), naj ukrene, kar je treba, da ustrezno pospeši dela in jih uskladi z
dogovorjenim programom. Z generalnim programom je namreč detajlno teţko prikazati
natančno zaporedje dogodkov in druge podatke, tako kot kasneje pokaţejo potrebe in zahteve,
zato je potrebno prilagajanje in dopolnjevanje, kar pa naredimo z detajlnimi ali operativnimi
programi. Po splošnih določilih FIDIC lahko inţenir naroči izvajalcu (8.6), da mu v primeru,
da je potek del prepočasen za dokončanje v pogodbenem roku in/ali da napredovanje zaostaja
za veljavnim programom, predloţi popravljen program z dokazi in ukrepi (povečanje osebja
in/ali opreme), da bi se pospešilo napredovanje in bi se dela dokončala v skladu s pogodbo.
Če zaradi popravljenih metod naročnik utrpi stroške, mora izvajalec v skladu s podčlenom 2.5
– zahtevki naročnika te stroške plačati poleg odškodnin za zamudo (8.7).
Če pa naročnik naknadno in med izvajanjem del ţeli in/ali zahteva skrajšanje dogovorjenega
pogodbenega roka, je treba postopati po členu 13.3 – postopek za spremembe, 13.2 –
vrednostna analiza in je izvajalec upravičen do plačila povečanih stroškov (za večji obseg
opreme, večje angaţiranje delovne sile, spremenjen in/ali podaljšan delovni čas, nočno delo,
nedelje, praznike itd. (13.6).
Kadar nastopijo okoliščine, ko je izvajalcu onemogočeno izvajanje del po programu zaradi
tega, ker naročnik ni izpolnil obveznosti, ki vplivajo na izvajanje del (70. člen PGU), pa ima
izvajalec pravico zahtevati (20.1) podaljšanje roka za čas, ki je ustrezen trajanju ovire in tudi
za čas, ki je potreben za ponovni začetek del (8.12), če se dela ustavijo ali prekinejo ter tudi za
morebitno premaknitev izvajanja del v manj ugodnem letnem času (zima, poletje) glede na
lokacijo objekta (42. člen PGU). Po podčlenu 8.4 splošnih pogojev pa mora izvajalec postaviti
zahtevo po podčlenu 20.1, če meni, da je upravičen do podaljšanja roka za dokončanje, če je
ali če bo in do obsega, do katerega je ali bo dokončanje zamujeno (10.1) zaradi kateregakoli
razloga. Razlogi v literaturi se v navedenih določilih nekoliko medsebojno razlikujejo, kar
sicer povzroča v praksi določeno zmedo in je treba upoštevati prioriteto (1.5). Pri vseh pa
velja enotnost, da če nastopijo okoliščine, to je ovire ali razmere, ki jih izkušeni izvajalec ne
bi bil mogel predvideti, je zaradi teh izvajalec upravičen do podaljšanja roka. Po preteku roka
za izvajanje del izvajalec izgubi pravico do zahteve za podaljšanje roka (43. člen PGU), zato
mora inţenirja takoj (nemudoma) obvestiti o moţnem dogodku ali okoliščini, ki bi lahko
zakasnile izvajanje del (8.3).
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
198
Pogodbenih kazni pri gradbeni pogodbi OZ ne ureja, vendar to ne pomeni, da jih ni, ampak se
uporabljajo splošna določila OZ ali pa določila PGU, pa čeprav literature v nekaterih primerih
navajajo, -da se uzance za podjemniško pogodbo ne uporabljajo, oziroma da ne veljajo pravila
o pogodbeni kazni-. Tudi splošna določila ne govorijo o kazni, ampak uporabljajo pojem o
odškodnini za zamudo (8.7), ki jo mora izvajalec plačati naročniku (2.5) za vsak dan, ki
poteče med pogodbenim rokom za dokončanje in datumom, navedenim v potrdilu o prevzemu
(1.1.3.5).
Višina pogodbene kazni (penale) oziroma višina ali znesek odškodnine za zamudo mora biti
določen v posebnih pogojih, ker jih splošna določila ne predvidevajo. Ta odškodnina za
zamudo je edina odškodnina, ki jo je za tako neupoštevanje dolţan plačati izvajalec. Kadar se
odškodnina za zamudo določa v promilih (‰), se upošteva celotni pogodbeni znesek in ne le
znesek del, s katerimi je izvajalec v zamudil. Uveljavitev pravice do pogodbene kazni se
lahko zahteva najpozneje do konca dokončnega obračuna. Če naročnik zahteva pretirano
visoko kazen glede na znesek in pomen predmeta obveznosti, lahko izvajalec preko sodišča
zahteva zmanjšanje (252. člen OZ).
Podizvajalske pogodbe
Opredelitev vloge podizvajalca v gradbeni pogodbi
Čeprav se pojem -podizvajalec- na splošno in vsakodnevno uporablja, v naši zakonodaji za uporabo v gradbenih
pogodbah ni enako uporabljen in natančno definiran. To vprašanje se tudi v drugih drţavah obravnava in tolmači
zelo različno. OZ govori o podjemniku (619. člen OZ), ki ga v gradbeni praksi sicer lahko obravnavamo tudi kot
podizvajalca, vendar v večini primerov pri gradbenih pogodbah take vloge nima oziroma nastopa kot izvajalec
ali prevzemnik le nekaterih del. Pojem podizvajalec tako izhaja iz vertikalne strukture kompleksnih razmerij
udeleţencev pri realizaciji gradbenega objekta oziroma gradbene pogodbe, pri čemer se na vrhu šteje naročnik,
ki vključi enega ali več izvajalcev (podjemnikov), ti pa nadalje enega ali več podizvajalcev (tudi podjemnikov)
zaradi narave del po lastni izbiri ali po navodilih in soglasnosti naročnika. Taka pravica za oddajo del v izvedbo
izhaja iz splošne prakse tako v mednarodnih kakor tudi v domačih poslovnih razmerjih. Razlog za to je v
dejstvu, da izvajalec (podjemnik) nima vedno moţnosti, da vsa potrebna dela izvede sam (z lastnim materialom,
lastno opremo in lastno delovno silo), zato ker ni tehnično in strokovno usposobljen (za vse) ali ker je vloga
izvajalca, da posreduje (inţeniring način prevzema del) ali zaupa (s pogodbo) dela tretjim udeleţencem za ceno,
ki je niţja, kot jo je pogodil z naročnikom. Tak pristop dopušča tudi OZ, ki določa, da -če iz pogodbe ali narave
posla ne izhaja kaj drugega, podjemnik ni dolţan osebno opraviti posla. To določilo splošno odpira moţnost, da
se lahko pri vseh pogodbah, ki imajo značaj podjemne pogodbe (med te štejemo tudi gradbeno pogodbo),
izvajanje del odstopi tretjemu udeleţencu, ki ga imenujemo podizvajalec, razen če to ni drugače določeno s
pogodbo. Tudi pri tem v nacionalnih zakonodajah obstajajo različne in nasprotujoče si ureditve. Tako v nekaterih
primerih (Italija, Nemčija) izvajalec nima prostega pooblastila odstopiti (ali zaupati) v izvedbo del tretjemu
udeleţencu brez predhodne odobritve naročnika. Podobno stališče izhaja tudi iz splošnih določil FIDIC, ki v tem
smislu omejujejo pravice do proste izbire podizvajalca (1.7 in 4.4) in izvajanje takih del, ki jih izvajalec sam ne
opravi.
Splošna določila definirajo podizvajalca (1.1.2.8) kot osebo, ki je imenovana v pogodbi (in/ali tudi v ponudbi)
kot podizvajalec za izvedbo nekega dela ali del posameznega dela posamezne vrste del. Če pa podizvajalca
izbere oziroma imenuje naročnik (ţe s posebnimi pogoji ali kako drugače) kot imenovani ali nominirani
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
199
podizvajalec (5.1), ki je po pogodbi naveden kot imenovani podizvajalec ali za kogar je inţenir v skladu s 13.
členom (ali 4.5 podčlenom − rumena knjiga) izvajalcu naročil, da ga najame kot podizvajalca. V praksi pa
pogosto nastopi primer, ko posameznik ali druţba opravi dela izvajalcu (ali mu da v uporabo opremo) po
medsebojnem dogovoru ali naročilnici ali tudi s pogodbo, ki pa je izvajalec ne imenuje s ponudbo ali v pogodbi
z naročnikom kot podizvajalca. Tuja tovrstna praksa takšnega podizvajalca imenuje kot -domači ali notranji
podizvajalec (Domestic sub-contractor) -. Definiran je kot oseba, ki ima neposredno (stalno) pogodbeno
razmerje z glavnim izvajalcem, vendar ga ta ne imenuje kot podizvajalca v ponudbi ali pogodbi z naročnikom,
pa čeprav zaposleni delavci pri podizvajalcu opravijo vsa podizvajalska dela in so neposredno odgovorni
glavnemu izvajalcu. V naših razmerah bi osebo v takšnem poslovnem odnosu lahko imenovali kot kooperanta.
Tu nastopi vprašanje, kako te tri oblike podizvajalcev razlikovati, ker imajo v procesu izvajanja del enako vlogo.
Poleg tega tudi v naši praksi ne obstaja (ali pa zelo poredko), da bi naročnik pogojeval izvajalcu, koga naj izbere
za podizvajalca oziroma da bi v razpisnih pogojih imenoval podizvajalca za določena dela. Iz tega pa tudi
razumemo, da nekoga, ki sicer za izvajalca izvaja neka dela (primer: polaganje tlaka, izdelava ostrešja, montaţa
inštalacij, izvedba izkopa), pa ni naveden v pogodbi (in/ali ţe v ponudbi), ne štejemo in obravnavamo za
podizvajalca. To dejstvo se v naši praksi malokrat upošteva, pa čeprav večkrat poenostavi rešitev marsikaterega
vprašanja. Nekateri izvajalci to koristno uporabljajo pri sestavi ponudb in si poenostavijo delo oziroma si
zmanjšajo številno dokumentacijo, ki bi jo sicer morali pripraviti za naročnika, če bi podizvajalca navedli, pa ga
ne, pa čeprav se splošno ve, da določenih del ponudnik ne bo sam izvajal (primer inštalacije). To v številnih
primerih naredi tudi zmedo pri razpisovalcu oziroma naročniku ter oteţi odločanje pri primerjanju, ker so
ponudbe neenotno sestavljene, s tem pa teţje primerljive, še posebno kar se tiče referenc in drugih zagotovil,
vezanih na kakovost izvedbe. Tega vprašanja ali statusa tudi FIDIC-ova določila ne rešujejo, niti ne rešujejo, ali
med podizvajalce šteti tudi (pod) izvajalce, ki jih -glavni izvajalec- najame ali/in jim poveri v izvedbo začasna
dela (izdelavo delovnih in fasadnih odrov, izdelavo opaţev, izdelavo montaţnih elementov itd.) in pomoţna dela
(organizacijo in opremo gradbišča, raziskovalna dela, geotehnična dela, zunanje prevoze in notranje transporte
materiala, opreme in delovne sile itd.), skratka tista dela, ki jih kot izvajalec sam ne more izvršiti zaradi lastne
organiziranosti ali poslovnega interesa. Splošno rečeno, za podizvajalca lahko štejemo tudi skupine delavcev ali
posameznike 7, ki za (glavnega) izvajalca opravijo določene storitve (zidanje, polaganje armature, montaţa
opaţa itd.) ali pa tudi kompletna trajna dela (zunanjo ureditev, elektroinštalacije itd.), ker takih strokovnih oseb
nima v svojem sestavu ali delovnemu razmerju (primer: inţeniring podjetje) in -izvajalec- pravzaprav izvaja le
koordinacijo med njimi in usklajuje zaporedje izvajanja del.
To razlikovanje med podizvajalci in nominiranimi podizvajalci ali drugimi izvajalci je v drugih drţavah zelo
različno rešeno. V angleški praksi (na kateri je zasnovan tudi FIDIC) konzultanti postavljajo razlikovanje med
podizvajalci tako, da podizvajalca v oţjem pomenu besede (direct subcontractor) izbere glavni izvajalec
(contractor) in z njim sklene podizvajalsko pogodbo ter tudi o izbiri obvesti naročnika oziroma zaprosi inţenirja
za potrditev, a ni imenovan v glavni pogodbi kot podizvajalec. Imenovanega podizvajalca (nominated
subcontractor) pa izbere naročnik (in običajno z njim sklene tudi posebno pogodbo) in ga navede v glavni
pogodbi (main contract) ter ga imenuje kot podizvajalca, ki bo pod koordinacijo z glavnim izvajalcem, ki
usklajuje dela in zanj tudi odgovarja. Za tak način izbire podizvajalca se naročniki odločajo zaradi številnih
razlogov, pri čemer izpostavljajo, da si s tem zagotavljajo večjo varnost in manjše tveganje pri izvajanju del ali
pa posebna jamstva, za katera glavni izvajalec ni obvezan s pogodbo. Glavni izvajalec tudi ne bo sklenil
podizvajalske pogodbe z imenovanim podizvajalcem in nase prevzel obveznosti in/ali odgovornosti iz glavne
pogodbe za podizvajalca (čeprav je naročnik postavil, da glavni izvajalec nima obveznosti posebnih posledic
jamstev in za samo kvaliteto). Glavnemu izvajalcu so tako prepuščene le številne druge splošne obveznosti s
spoštovanjem imenovanega podizvajalca. Konzultanti so prepričani, da je stališče FIDIC-a pravilno in da je to za
naročnika tudi normalno, da sklene pogodbo direktno z imenovanim podizvajalcem. Tak način ima vsekakor tudi
številne prednosti v primerih, ko gre za specialna dela ali opremo, ki jih naročnik bolje pozna ali pa meni, da mu
daje večjo zanesljivost.
Na tem mestu velja pripomniti, da določila srebrne in zelene knjige ne vsebujejo določila o imenovanem
podizvajalcu. To je logična rešitev, saj je po podčlenu 4.4 ali 4.3 – zelena knjiga, izvajalec odgovoren za vsa
dejanja in napake podizvajalcev. Če pa mu naročnik vsili (5.1 – b) nekega podizvajalca (nominira nekega
podizvajalca), ki ne izvrši svojih obvez popolnoma pravilno, se izpostavi vprašanje odgovornosti naročnika. Da
bi se izognili takim sporom, določila o imenovanem podizvajalcu v srebrni knjigi ni.
Splošna določila FIDIC v nekaterih podčlenih tudi omejujejo pravico glavnemu izvajalcu do proste oddaje del
podizvajalcem. Prva takšna in osnovna omejitev je, da glavni izvajalec ne sme odstopiti oziroma skleniti
podizvajalske pogodbe o oddaji celotnih del podizvajalcu (4.4 in 4.3 podčlen v zeleni knjigi), kar je ob
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
200
upoštevanju razmeroma velikih zneskov, zapletenosti in načina financiranja, popolnoma sprejemljivo. Ţe v
posebnih pogojih je v praksi običajno postavljena zahteva o omejitvi razmerja, ki določa deleţ pogodbenega
zneska del, ki ga lahko izvajalec izvede s podizvajalci za konkreten primer. Za vključitev podizvajalcev v skupna
dela, mora izvajalec pridobiti pisno soglasje od inţenirja (4.4 – b). Prav tako mora glavni izvajalec o
nameravanem začetku del vsakega podizvajalca vsaj 28 dni pred tem obvestiti inţenirja (4.4 – c).
Postopkov izbiranja oziroma kriterijev razmerij izvajalec – podizvajalec splošna določila ne obravnavajo, ker
ostajajo pri stališču, da je -izvajalec odgovoren za napake vseh podizvajalcev, njihovih zastopnikov ali
zaposlenih, kakor da bi bila to dejanja in napake izvajalca samega- (4.4).
Vključevanje podizvajalcev v gradnjo kompletnega objekta je pogojeno s tem, da izvajalec – prevzemnik ni
usposobljen oziroma nima materialnih, tehničnih in strokovnih zmoţnosti, da prevzeta dela izvede sam v celoti.
Poleg tega izvajalec z običajno niţjo ceno, kot jo ima pogojeno z naročnikom, breme in obveze iz glavne
pogodbe prenese na podizvajalce, kar ga na določen način razbremeni. Podizvajalsko razmerje se vzpostavi s
sklenitvijo podizvajalske pogodbe (1.1.16 – Subcontract) samo med (glavnim) izvajalcem in med podizvajalcem
ali podizvajalci, naročnik (1.1.2.2) pa ni vključen. S tem se takoj odpre vprašanje, ki je povezano z razmerjem
podizvajalec in naročnik – investitor, še posebno takrat, kadar izvajalec prenese vse obveznosti in odgovornosti,
prevzete od naročnika z glavno pogodbo (2.1 – Main Contract), na podizvajalca. Razmejitev obvez med
strankama, med katerima pogodba ne obstoji, je najbolj občutljivo vprašanje in vir sporov pri izvajanju
podizvajalskih del po gradbeni pogodbi. S tega vidika obstaja tudi povezanost med splošnimi določili za
gradbene pogodbe FIDIC rdeča in roţnata knjiga ter FIDIC s splošnimi določili za podizvajalske pogodbe (stara
in nova), ki so sestavljena po načelu -back-to-back- (z ramo ob rami), kar pomeni, da so tudi določila tesno
(hrbtno) povezana, pa čeprav gre v določeni meri za drugačne interese pogodbenih strank.
S sklepanjem podizvajalskih pogodb se število udeleţencev pri gradnji objekta zelo poveča ter se v zvezi s tem
pojavijo vprašanja medsebojnih razmerij in tudi vprašanja, vezana na nivoje, ki se pri tem ustvarjajo (pod-
podizvajalec, pod-pod-podizvajalec itd.). Ker pa med glavno pogodbo (2.1 – Main Contract) in podizvajalsko
pogodbo (1.1.16 – Subcontract) ne obstaja pravna povezava, je interes izvajalca pri sklepanju podizvajalskih
pogodb, da vnese v pogodbo s podizvajalcem čim več določil iz osnovne (glavne) pogodbe tako, da bi obvezal
podizvajalca za tiste obveznosti, ki jih je on (izvajalec) prevzel od (osnovnega) naročnika.
V zvezi s tem splošna določila za podizvajalske pogodbe določajo, da mora izvajalec dati podizvajalcu na
vpogled glavno pogodbo in/ali mu na stroške podizvajalca dati kopijo glavne pogodbe v vsem, razen
podrobnosti v zvezi z izvajalčevimi cenami do naročnika v okviru te pogodbe (2.1), navedenimi v predračunu
ali v cenikih oziroma tarifah. V vsakem primeru pa mu mora izročiti dodatek (1.1.1.9) oziroma posebne pogoje h
glavni pogodbi.
Vezano na to obvezo izvajalca po podčlenu 2.1 pa ima izvajalec za vključevanje podizvajalcev na razpolago dve
poti. Prva je, da lahko izvajalec ţe v fazi priprave ponudbe vključi potencialne podizvajalce in jih seznani z
zahtevami za izvedbo del, ki jih je pridobil od naročnika, na osnovi katerih naj podizvajalci oblikujejo svoje
ponudbe. Na osnovi podizvajalskih ponudb izvajalec oblikuje svojo ponudbo za naročnika tako, da vključi tudi
po svoji presoji pogoje in pripombe, ki jih je prejel od podizvajalca. Če je ponudba izvajalca sprejeta, je poloţaj
izvajalca pri sklepanju podizvajalske pogodbe laţji, z manj rizika, ker ima pogoje za sklepanje podizvajalske
pogodbe v glavni meri ţe dogovorjene. Praksa pa je večkrat drugačna zaradi različnih interesov in okoliščin
(med zelo pogostimi pri nas), ko naročnik pogojuje zelo kratke roke za pripravo ponudbe (10 dni ali manj) in
kljub modernim komunikacijam izvajalec takega postopka razpisa ne more (ali noče) izpeljati tako, da bi si
vnaprej oskrbel ponudbe podizvajalcev, to je pred tem, ko zaključi oblikovanje svoje ponudbe. To pa privede
izvajalca v poloţaj, da uporabi drugo pot, in sicer da po svoji presoji, izkušnjah in intuiciji oblikuje ponudbo za
naročnika. To pomeni, da mora postopek zbiranja ponudb za podizvajalska dela in sklepanja podizvajalskih
pogodb opraviti po -pridobitvi dela- ali po sklenitvi pogodbe z naročnikom. To pa večkrat povzroči, da mora
izvajalec prisiljeno sprejeti tudi take pogoje podizvajalca (zaradi nujnosti), ki jih sicer ne bi sprejel, oziroma
ustvari pritisk na podizvajalce s pogoji, ki imajo večkrat tudi negativne posledice za naročnika.
V splošnem lahko rečem, da pomenijo podizvajalske pogodbe zelo veliko tveganje za vse udeleţence pri gradnji.
Z vidika glavnega izvajalca je največje tveganje v tem, da on (izvajalec sam) na podizvajalca ne prenese ali ne
more (mu ne uspe) prenesti vseh tistih obvez in pogojev, ki jih je prevzel od naročnika. Zato se mora izvajalec
zavedati in upoštevati, da lahko škoda, ki jo lahko povzroči podizvajalec, izvajalca postavi v veliko večje
tveganje in odgovornost do naročnika, ker je znesek glavne pogodbe večji od zneska podizvajalske pogodbe.
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
201
Postavlja se vprašanje (dilema), v kolikšni meri je škoda, ki jo lahko podizvajalec povzroči naročniku,
proporcionalna škodi, ki zaradi tega nastane naročniku oziroma ali se škoda, ki nastane izvajalcu, pokriva s
škodo, ki nastane naročniku. Enak problem je tudi z razmejitvijo pogodbenih kazni.
Predpostavimo primer, ko je podizvajalcu dodeljen razmeroma majhen del celotnih del in ta zamudi pri izvedbi
teh del, kar povzroči izvajalcu zamudo pri dokončanju vseh del oziroma celote. To vodi tudi v obračun
pogodbene kazni naročnik – izvajalec in pa izvajalec – podizvajalec. V tem primeru, ko kazen izračunamo v
odstotkih (primer 5‰) na znesek podizvajalskih del po eni strani, in v odstotkih (primer 5 ‰) na znesek vseh del
oziroma celote na druge strani, je jasno, da gre za precejšnjo razliko v višini zneskov. Tako tak primer znatno
bolj prizadene izvajalca, ki je edini odgovoren za celoto naročniku. Izvajalec namreč odgovarja za dela, katera je
izdelal podizvajalec ravno tako, kot bi to izvedel sam. To nastopi tudi v primeru, da podizvajalca imenuje
naročnik ter je zaradi tega upravičen, da pravočasno postopa po podčlenu 5.2. Tak pristop predvsem ščiti pravice
naročnika, daje pa tudi pravico izvajalcu, da se poplača od podizvajalca v razmerju, v katerem obstaja krivda in
odgovornost za nastalo škodo.
V naši praksi ţe dolgo časa obstaja interes in tudi potreba po uvedbi in uporabi enotnih ali posodobljenih
standardnih določil, ki bi bila namenjena podizvajalcem del pri gradnji oziroma ki bi reševale dolţnosti med
izvajalcem glavnih del oziroma celote in med izvajalci ali podjemniki (podizvajalci) posameznih vrst del, ki
sestavljajo glavna dela ali celoto. Do uresničitve takega navodila ali priročnika ni prišlo, ker je obstajalo (in še
vedno obstaja) več praktičnih in tudi pravnih problemov, preprek in zadrţkov, ki se kaţejo do neke mere v
znatnem povečanju -birokratsko administrativnih- opravil in postopkov, ki se jih praksa otepa in jih zavrača, ker
se zahteva dodatna evidenca in administrativni postopki pri glavnih izvajalcih ali nosilcih celote, čemur pa tudi
večina izvajalcev strokovno ni kos.
Večji pobuda po takih navodilih izvira s strani podizvajalcev oziroma izvajalcev posameznih vrst del, ki
nastopajo pri gradnji, vendar redko predstavljajo glavnine del ali celote. Izvajalci takšnih del se čutijo podrejene
in prikrajšane ali oškodovane za nekaj dobička ali referenc, iz česar izvirajo številni dvomi, ki jih ob
neposrednem naročilu ni, ker bi pogodili -bolj ugodne- pozicije (ceno, rok), kot pa jih sicer doseţejo v vlogi
podizvajalca. S tega vidika je pritisk podizvajalcev do pravičnejših navodil za podizvajalske pogodbe, take, ki
veljajo za glavne pogodbe, še toliko večji in razumljivejši.
Na mednarodnem področju so interesi podobni. Vendar pa kljub temu FIDIC tega področja ni povsem prepustil
naključju ali prostemu urejanju odnosov glede na lokalno zakonodajo in prakso (kakršna je tudi pri nas), ampak
je v ta namen ţe v letu 1994 izdal posebna splošna določila za podizvajalske pogodbe, ki so bila sicer prilagojena
v skladu z obstoječo rdečo knjigo iz leta 1987. Ta samostojna izdaja splošnih pogojev za podizvajalske pogodbe
je na nekaterih večjih projektih v tujini sicer doţivela razmeroma široko uporabo. V slovenski praksi pa se ta
določila za podizvajalske pogodbe kljub razmeroma dolgi dobi (20 let) niso uveljavila, ker je ta publikacija
premalo poznana v praksi med svetovalci, večjimi izvajalci in tudi med podizvajalci, ki jim zaradi njihovih
običajno skromnih tovrstnih strokovnih znanj ni bila dosegljiva in tudi potrebna.
Uporaba novih splošnih določil za podizvajalske pogodbe (izdaja
2011)
Z novo izdajo mavričnih knjig FIDIC 1999 se je pojavilo stališče, da taka posebna knjiga splošnih določil za
podizvajalske pogodbe ne bo potrebna (ker naj bi jo nadomestila zelena knjiga), a so se med uporabniki kljub
temu pojavile zahteve in pritiski, da se tudi določila za podizvajalske pogodbe prilagodijo novim izdajam 1999.
Na pobudo teh je bila v letu 2009 izdana tako imenovana testna verzija določil za podizvajalske pogodbe, a je v
preizkusni dobi dveh let prišlo do številčne strokovne obravnave s tehtnimi pripombami, tako da je bilo v novi
izdaji (First edition 2011) vključenih veliko dopolnitev in sprememb.
Nova izdaja splošnih določil za podizvajalske pogodbe ima za osnovo splošne pogoje rdeče knjige 1999 in
roţnate (pinky) MDB knjige 2005 ter ohranja principe določil iz ostalih FIDIC knjig (deloma tudi iz stare izdaje
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
202
1994). Določila so razvrščena v 20 členov. Tu velja opozoriti, da vsi členi v tej knjigi niso enako poimenovani in
identični členom (čeprav imajo enako številčno oznako) v rdeči ali roţnati knjigi, kakor tudi ne v rumeni in
srebrni knjigi ter je zato ob uporabi poleg navedbe člena zaradi razločevanja treba nujno še pripisati oznako (MC
ali SC), glede na to, na katero knjigo se navedeni člen nanaša 3.
Princip uporabe je enak kot pri ostalih knjigah, tako da so tudi za podizvajalske pogodbe izdelani splošni pogoji
po načelu -back-to-back-, kar pomeni, da so v tesni povezavi z določili za glavno pogodbo (2 – Main Contract)
in so osnova vsem podizvajalskim pogodbam. Velja priporočilo FIDIC, da se ti splošni pogoji ne bi smeli
spreminjati ali pa bi se spremenili le toliko, kolikor je potrebno zaradi prilagoditve različnim vrstam del.
Sprememba ali prilagoditev je moţna le s posebnimi pogoji za podizvajalske pogodbe, ki se izdelajo in
prilagodijo za posamezno vrsto del v konkretnem primeru gradnje, upoštevajoč posebne pogoje za glavno
pogodbo (MC). Ravno pri izdelavi teh posebnih pogojev za podizvajalske pogodbe pa nastopijo številni
problemi (zato se uporabi teh glavni izvajalci izogibajo), ki so večplastni, pa čeprav so navodila razmeroma
jasna in priporočajo manj obseţne pogoje (kot je to za celoto – rdečo knjigo), a so ţal številčnejši za posamezen
primer ali objekt. Praviloma jih je treba izdelati za posamezno vrsto ali skupino del (mizarska, krovska,
ključavničarska, strojne inštalacije, elektroinštalacije itd.). Poleg tega pa obstaja tudi moţnost, da se bodo ti
podizvajalski posebni pogoji razlikovali za isti objekt tudi glede na posamezne glavne potencialne izvajalce, ki
jih pripravijo.
Splošna določila za podizvajalske pogodbe (SC) sestavljajo naslednji členi:
1. Definicije in pojasnila – Definitions and Interpretation
2. Glavna pogodba – The Main Contract
3. Glavni izvajalec – The Contractor
4. Podizvajalec – The Subcontractor
5. Odstop del po podizvajalski pogodbi in sklepanje podizvajalskih pogodb – Assignment of the
Subcontract and Subcontracting
6. Kooperanti, kadri in delavci – Co-operation, Staff and Labour
7. Oprema, začasna dela, drugi pripomočki, (gradbiščna) obratna oprema in material – Equipment,
Temporary Works, Other Facilities, Plant and Materials
8. Začetek in dokončanje – Commencement and Completion
9. Preizkusi ob dokončanju – Test on Completion
10. Dokončanje in prevzem podizvajalskih del – Completion and Taking-over the Sibcontract Works
11. Odgovornost za napake – Defects Liability
12. Merjenje in ocena – Measurement and Evaluation
13. Spremembe in prilagoditve po podizvajalski pogodbi– Subcontract Variations and Adjustments
14. Podizvajalčeva cena in plačila – Subcontract Price and Payment
15. Prenehanje glavne pogodbe in prenehanje podizvajalske pogodbe z izvajalcem – Termination of the
Main Contract an Termination of the Subcontracts by the Contractor
16. Začasna prekinitev in odpoved podizvajalca – Suspension and Termination by the Subcontractor
17. Tveganja in odškodnine – Risk and Indemnities
18. Zavarovanja po podizvajalski pogodbi – Subcontract Insurances
19. Višja sila po podizvajalski pogodbi – Subcontract Force Mejeure
20. Obvestila, podizvajalčevi zahtevki in spori – Notices, Subcontractor‘s Claims and Disputes
Značilni potek dogodkov pri gradnji po podizvajalski pogodbi FIDIC (Flow Charts)
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
203
Pojasnila za pripravo razpisne dokumentacije in za uporabo
novih splošnih določil za podizvajalske pogodbe (izdaja 2011)
Za podizvajalce morajo razpisno dokumentacijo ali posebne pogoje pripraviti ustrezno usposobljeni inţenirji, ki
so dobro seznanjeni s pogoji in določbami glavne pogodbe (MC) o tehničnih vidikih podizvajalskih del, pri
čemer pa je sodelovanje ustrezno usposobljenih pravnikov priporočljivo.
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
204
Razpisno dokumentacijo za izvedbo podizvajalskih del bodo sestavljali: splošna določila (pogoji) za
podizvajalska dela, posebni pogoji za podizvajalska dela, specifikacije (SC 1.1.2.9) oziroma predračun
podizvajalskih del (SC 1.1.18 – Subcontract Bill of Quantities), podizvajalska pogodba (SC 1.1. 16 –
Subcontract), ponudba podizvajalca (SC 1.1. 37 – Subcontractor‘s Offer) in dodatek k ponudbi podizvajalca
(Annexes of Subcontrctor‘s Offer). Razpisna dokumentacija lahko vsebuje tudi podizvajalske specifikacije (SC
1.1.17) oziroma predračun in/ali podizvajalske načrte (SC 1.1. 22) delno in/ali v celoti iz glavne pogodbe.
Značilnost za to vrsto naročil po podizvajalski pogodbi je, da se cenijo (vrednotijo) tako, da se z merjenjem
določi dejanske količine izvedenih podizvajalskih del (SC 12.1 – Measurement of Subcontract Works), ki se
pomnoţijo s cenami za enoto posamezne postavke (SC 1.1.26 – Sucontract Unit Price) iz podizvajalskega
predračuna (1.1.18 – Subcontract Bill of Quantities), ki je običajno najpomembnejša priloga pogodbene
dokumentacije za izvedbo podizvajalskih del. Predračunu podizvajalskih del je treba priloţiti še cenike za
reţijska dela (day work, SC 13.6 – Subcontract Daywork), ki omogočajo morebitne cenitve sprememb in/ali
dodatnih del, ki se izvajajo v reţiji. Prav tako mora izvajalec podizvajalca informirati o podatkih o gradbišču
(MC 4.10 – Podatki o gradbišču), ki so potrebni za izvedbo del po podizvajalski pogodbi, z nasveti ali
zahtevami, ki jih izvajalec ţeli upoštevati pri določanju cene in/ali zneska, ki pa ne bi bili del pogodbe s
podizvajalcem (primer: del stroškov za kritje skupnih pripravljalnih del, za stroške varovanja in/ali vzdrţevanja
gradbišča itd.).
Mnogi podčleni v splošnih pogojih za podizvajalske pogodbe (General Conditions of Subcontract 2011) se
sklicujejo na podatke in/ali dokumente, ki jih vsebujejo priloge k posebnim pogojem glavne pogodbe in/ali na
podatke v dodatku k podizvajalski ponudbi (SC 1.1.3 – Appendix to the Subcontractor‘s Offer), ki so zelo
priročni in običajno potrebni za uporabo teh podatkov.
Vsaka priloga ali dodatek k ponudbi podizvajalca po tej publikaciji 2 sluţi kot kontrolni seznam s podatki in/ali
potrebno dokumentacijo, vendar ni nobenega določila, da so ti podatki predpisani od izvajalca ali pa jih mora
vstaviti ponudnik – podizvajalec. Izvajalec (SC 3 – The Contractor) mora pripraviti prilogo k posebnim pogojem
za podizvajalske pogodbe, dodatek k ponudbi pa vpiše ali dopolni podizvajalec na priloţenih vzorcih obrazcev, z
elementi v obsegu svojih zahtev. V navodilih ponudnikom za izvedbo podizvajalskih del se lahko navedejo
morebitne zahteve in/ali omejitve za sklenitev pogodbe ali se določi obseg drugih informacij, ki jih lahko vsak
ponudnik vključi v svojo ponudbo.
Pomembne značilnosti nekateri členov
Vse definicije besed in izrazov, ki se uporabljajo v podizvajalski pogodbi (SC 1.1 Subcontract
Definitions) niso navedene v tej publikaciji, ampak je treba uporabiti njihov pomen enako, kot
je določen v rdeči knjigi (MC 1.1 – Definicije). Primer: pojem -stroški- ni naveden oziroma
definiran v SC 1.1, ampak se tudi v podizvajalski pogodbi uporablja enak pojem, kot je za
njegov pomen določeno z glavno pogodbo (MC 1.1.4.3 – Cost = Stroški).
Pomembno je določilo o izdaji obvestil, privolitev, odobritev, potrdil, dokazil, odločitev in
določitev (SC 1.6 – Notices, Consents, Approvals, Certificates, Confirmations, Dacisions and
Determinations) s strani katerekoli osebe, ki jih je treba dati v trajno pisni obliki. Teh
dokumentov tudi nobena stran ne sme neutemeljeno zadrţevati ali z njimi zavlačevati.
Če v posebnih pogojih za podizvajalske pogodbe ni določeno drugače, velja za podizvajalsko
pogodbo pravo in zakonodaja tiste drţave, ki velja za glavno pogodbo, in je tako to tudi
pravo, po katerem se razlaga podizvajalska pogodba (SC 1.8 – Subcontract Law and
Language). Če ureja zakon o naročilu (ZUN-2) za podizvajalce, da se dela izvajajo v drţavi
članici EU, mora izvajalec pred zbiranjem ponudb preveriti, ali so določbe v skladu z uredbo
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
205
ES št. 593/2008 Evropskega parlamenta in sveta ter če obstajajo njene spremembe, ki veljajo
v času razpisa.
Če se zahteva posebna zaupnost, se v tem členu lahko doda podčlen 1.12 (ki ga v splošnih
določilih ni) in opiše primerna vsebina, kot je primer. Podizvajalec ne sme objaviti ali dovoliti
objaviti ali razkriti katerekoli podrobnosti iz podizvajalskih del ali glavnih del v kakršnikoli
obliki ali risbi brez predhodnega soglasja izvajalca.
Pomembno je podizvajalčevo poznavanje glavne pogodbe (SC 2.1 – Subcontractor"s
Knowledge of Main Contract) v vsem, razen tistih podrobnostih, ki so v zvezi z izvajalčevimi
cenami navedene v ponudbenem predračunu (1.1.1.10 – Bill of Quantities and Daywork
Schedule) ali v seznamih tarif ali v cenikih. Izvajalec mora dati podizvajalcu v vpogled
glavno pogodbo in priloge ali dodatke, ki se nanašajo na podizvajalska dela oziroma pogoje
naročnika. Podizvajalec lahko zahteva tudi kopije teh dokumentov, pri čemer pa je dolţan za
to kriti ustrezne stroške. Ta podčlen (SC 2.1 – drugi odstavek) tudi obvezuje podizvajalca, da
mora sproti dajati obvestila izvajalcu o kakršnihkoli neskladjih in napakah, ki jih pokriva s
podizvajalsko pogodbo in glavna pogodba izključuje podizvajalska dela. Če so neskladja
najdena, bo izvajalec izdal neko pojasnilo ali izvajalčevo navodilo (SC 1.6 – Notices,
Consents, Approvals, Certificates, Confirmations, Decisions and Determinations).
Pomemben je seznam posebnih določil iz glavne pogodbe, ki ne bodo predmet obveznosti
podizvajalca, pa čeprav bo v praksi verjetno to imelo majhen učinek, saj je po glavni pogodbi
naročnik dolţan zagotoviti ustrezno pomoč izvajalcu (MC 2.2 – Permits, Licences or
Approvals = Dovoljenja, licence ali soglasja) pri pridobivanju soglasij in dovoljenj.
Podizvajalec bo glede na poročila o podizvajalskih delih izvršil in prevzel vse obveznosti in
odgovornosti izvajalca iz glavne pogodbe, razen kadar meni podizvajalec drugače, ko se ţeli
zaščititi, da podizvajalec ne bo obvezan ali zadolţen. Ta določila iz glavne pogodbe, za katera
izvajalec ne bo obvezan, so členi po glavni pogodbi: MC 2.2 – dovoljenja, licence in soglasja;
MC 4.7 – zakoličba; MC 4.8 – točka d in e – organizacija in varovanje gradbišča; MC 4.9 –
sistem zagotavljanja kakovosti; MC 4.13 – sluţnostna pravica poti in objektov; MC 4.15 –
točka a in b – vzdrţevanje in uporaba dostopnih poti; MC 4.19 – oskrba z elektriko, plinom in
vodo; MC 4.22 – varovanje gradbišča; MC 7.8 – plačila pristojbin in plačila za skupno
koordinacijo in vodenje glavnih del. Ta podčlen omogoča tudi druge dodatne izključitve. Če
podizvajalska pogodba ne določa drugače, mora podizvajalec načrtovati (do obsega,
določenega v podizvajalski pogodbi), izvesti in dokončati podizvajalska dela in odpraviti vse
napake na njih tako, da nobeno dejanje ali opustitev v zvezi s tem ne predstavlja, povzroči ali
prispeva h kakršnikoli kršitvi katerekoli obveznosti izvajalca v okviru glavne pogodbe.
Podizvajalec mora, razen v zgoraj navedenih primerih, prevzeti in izvesti v okviru
podizvajalskih del, vse obveznosti in odgovornosti v okviru glavne pogodbe.
Če podizvajalec kakorkoli krši podizvajalsko pogodbo po podčlenu SC 8.7 – Subcontract
Damages for Delay = podizvajalčeva škoda za zamudo in po podčlenu SC 17.3 – Subcontract
Limitation of Liability = omejitve poroštva po podizvajalski pogodbi, mora podizvajalec
zavarovati izvajalca pred vsako škodo, za katero zaradi takšnih kršitev izvajalec postane
odgovoren v okviru glavne pogodbe. Ne glede na druge načine povračila škode lahko v takem
primeru izvajalec škodo odšteje od zneskov (SC 3.3 – Contractor"s Claims to connection with
the Subcontract = izvajalčeve zahteve po podizvajalski pogodbi), ki jih je drugače dolţan
plačati podizvajalcu. Uresničitev tega pa je teţka v primeru, da vrši naročnik neposredno
plačila podizvajalcu ali tudi v primeru imenovanega izvajalca.
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
206
Podizvajalec mora vezano na podizvajalska dela upoštevati vsa navodila in odločitve
inţenirja, ki mu jih izvajalec posreduje in ki jih inţenir potrdi kot navodila, ne glede na to, ali
so ta navodila ali odločitve veljavno dane v okviru glavne pogodbe. Ta obveza je predmet
podčlena SC 3.1 – Contractor‘s Instructions = izvajalčeva navodila.
Podizvajalec sme sprejeti navodila (SC 3.1) samo od predstavnika izvajalca, ki je odgovoren
za podizvajalska dela ter ima enako vlogo pri podizvajalskih delih – da daje navodila kot
inţenir po glavni pogodbi (MC 3.3 – Instructions of the Engineer). Podizvajalec se bo
podredil vsem navodilom, danim ali potrjenim v trajni pisni obliki s strani izvajalčevega
predstavnika za podizvajalska dela, ki se nanašajo na podizvajalska dela. Če pa bo
podizvajalec prejel neka neposredna navodila (2.3 – Instructions and Determinations under
Main Contract – navodila in določila po glavni pogodbi) od naročnika ali od inţenirja:
pa bo podizvajalec nemudoma obvestil izvajalčevega predstavnika, pristojnega za
podizvajalska dela, in ga oskrbel s kopijo direktnih navodil, če so dana v pisni obliki
in
podizvajalec ne bo imel nobenih obveznosti, da se podredi takšnim neposrednim
navodilom, razen če in vse dokler ne prejme odobritve v pisni obliki kot izvajalčeva
navodila (SC 3.1), ki jih mora izvajalec dati pravočasno.
Vsako navodilo ali odločitev, ki je javljeno po izvajalcu, utemeljuje sklicevanje na
podizvajalčeve spremembe (SC 13 – Subcontract Variations and Adjustments = spremembe
in prilagoditve po podizvajalski pogodbi).
Po podčlenu (SC 2.4 – Rights, Entitlements and Remedies under Main Contract) podizvajalec
ni odvisen od izvajalca -za razumne ukrepe za zavarovanje naročnika-, kot so pravice in
pravna sredstva, ki jih ima izvajalec po glavni pogodbi, vendar lahko izvajalec kljub temu
sam sprejme ustrezne ukrepe za zagotovitev pravic in pravnih sredstev od naročnika. To je
ukrep za primere, če je podizvajalska pogodba preveč enostranska in odvisna od dejavnosti in
zahtev izvajalca. To pa odpira številna vprašanja, kako se bo to drugo določilo razlagalo v
praksi. V praksi je namreč teţko doseči, da podizvajalci v celoti izkoristijo ta določila, ker so
pogosto odvisna od informacij, ki jih ima samo glavni izvajalec. V splošnih določilih ni
ustrezne določbe, ki bi zahtevala, da izvajalec zagotavlja vse potrebne podatke, da bi lahko
polno uveljavil podčlen SC 2.4. To se bo pokazalo kot določilo brez moči ali kot rečemo -
without teeth-.
Izvajalec bo dal podizvajalcu pravico za dostop na gradbišče (SC 3.2 – Access to the Site) in
pravico razpolaganja s toliko gradbišča (delovišče) ter za toliko časa, kot podizvajalec zahteva
(s programom SC 1.1.27) in kot je za izvedbo v zahtevani hitrosti in dokončanje
podizvajalskih del potrebno v skladu s podizvajalskim programom (SC 8.3 – Subcontract
Programme), pravili in predpisi, ki veljajo za izvedbo dela, za dovoz in odvoz materialov in
podizvajalske opreme na gradbišče in za primerno uskladiščenje. Če v posebnih pogojih za
podizvajalske pogodbe ni drugače določeno, potem izvajalec ni obvezan dati podizvajalcu
prostora in nobenega dela gradbišča v izključno uporabo. Če taka zahteva obstaja, je to treba
določiti v specifikaciji oziroma programu.
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
207
Zahteve izvajalca po podizvajalski pogodbi (SC 3.3 - Contractor's
Claims in connection with the Subcontract)
Če izvajalec meni, da je upravičen do nekega plačila po kateremkoli členu splošnih določil
podizvajalske pogodbe ali kako drugače v povezavi s to podizvajalsko pogodbo, mora dati
obvestilo (SC 1.6) o opisani nameri, dogodku ali glede na okoliščino, ki pogojuje zahtevo.
Obvestilo mora biti dano takoj, ko je to mogoče, vendar ne pozneje kot v 28 dneh, ko je
izvajalec spoznal ali bi moral spoznati okoliščino ali dogodek za zahtevek, in bo zahtevo
kakor je le mogoče natančno določil. Tako hitro po tem, kot je to mogoče in ne kasneje kot v
28 dneh po izdaji obvestila, pa bo izvajalec poslal podizvajalcu podrobne zahteve, s katerimi
se bo skliceval na posamezne člene ali na druge osnove za zahtevek. Izvajalec se mora o tem
posvetovati s podizvajalcem in poskušati doseči sporazum. Če sporazum ni doseţen, izvajalec
sprejme pošteno odločitev, kot se mu zdi primerno in uporabno v znesku, upoštevajoč zapadel
račun po mnenju podizvajalca, obveznost, ki bo zahtevana in upravičeno dokazana ter vse
druge primerne okoliščine. Obvestilo mora dati izvajalec najkasneje v 7 dneh pred datumom
zapadlosti podizvajalčevega plačila, da bo ta znesek (vsota) odštet od zneska ali drugače
upoštevana korist po podizvajalski pogodbi. Izvajalec je upravičen do nadomestila ali odbitka
od nekega zneska ali do drugačnega zahtevka do podizvajalca le (ali samo) v skladu s tem
podčlenom (SC 3.3). Tudi naročnikove zahteve (SC 3.4 – Employer‘s Claims in connection
with Main Contract ali po MC 2.5 – zahteve naročnika) se obravnavajo po podčlenu SC 3.3,
kot da so to izvajalčeve zahteve.
Obveznosti podizvajalca (SC 4 - The Subcontractor)
Splošne obveznosti podizvajalca (SC 4.1 – Subcontractor‘s General Obligations) so, da bo s
primerno skrbnostjo in vestnostjo načrtoval (v obsegu, ki ga določa podizvajalska pogodba) in
dokončal podizvajalska dela in odpravil pomanjkljivosti ter napake v skladu s podizvajalsko
pogodbo in po navodilih izvajalca (SC 3.1). Podizvajalec bo oskrbel potrebno osebje za
vodenje in nadzor, ustrezno delovno silo, opremo za izvedbo podizvajalskih del in vse druge
stvari, ki so potrebne, kakršnakoli začasna in pomoţna dela, ki so zahtevana za načrtovanje,
izvajanje, nadzor, kontrolo in preizkušanje, dokončanje ter za odpravo napak in
pomanjkljivosti. Obveznost podizvajalca je tudi, da oblikuje vsak del trajnih del, ki so izrecno
navedena v posebnih pogojih, za katera mora v skladu s postopki, določenimi v podizvajalski
pogodbi, izvajalcu predloţiti zahtevane dokumente. Ti podizvajalčevi dokumenti (SC 4.4 –
Subcontractor‘s Documents) morajo biti v skladu s specifikacijami in načrti, napisanimi v
jeziku, določenem za komunikacijo, kot je to opredeljeno v podčlenu (1.8 – Law and
Language) in vključujejo dodatne informacije, ki jih izvajalec zahteva za koordinacijo z
drugimi podizvajalci in/ali z naročnikom.
Če mora podizvajalec v skladu s podizvajalsko pogodbo pridobiti garancijo za dobro izvedbo
podizvajalskih del (SC 4.2 – Subcontract Performance Security), mora to predloţiti izvajalcu
v znesku, ki je določen v dodatku k podizvajalski ponudbi (SC 1.1.3), v 28 dneh po moţnem
sprejemu izvajalčevega pisma o sprejemu ponudbe (SC 1.1.6). Pri tem členu je treba biti
pozoren in ga je treba primerno prilagoditi, če je datum oziroma rok za dokončanje
podizvajalskih del (SC 1.1.31) veliko prej kot datum za dokončanje (MC 1.1.3.3), ki je
naveden v glavni pogodbi. Če je podizvajalec odgovoren za pridobitev dovoljenja ali
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
208
kakršnegakoli potrdila, licence, se lahko k temu poglavju doda tudi podčlen SC 4.5 v skladu s
podčlenom (MC 2.2 – Permits, Licences or Approvals) dovoljenja, licence ali soglasja.
Odstop podizvajalskih del v izvedbo podizvajalcem in/ali tretjim
osebam po podizvajalski pogodbi (SC 5 - Assignment of the
Subcontract and Subcontracting)
Nobena stranka (SC 1.1.15 – Party) ne more brez prioritete prejšnje stranke dopustiti drugi
stranki oddati v delo oziroma odstopiti (SC 5.1 – Assignment of Subcontract) nekega dela, ali
koristi ali pravice do deleţa po podizvajalski pogodbi drugače kot:
tako, da zaračuna oziroma zavaruje plačila v dobro svoje banke za vse zneske, ki jih je
treba plačati ali pa jih bo treba plačati v okviru te podizvajalske pogodbe in/ali
če inţenirjeva navodila dodelijo podizvajalsko pogodbo po podčlenu (MC 4.5 –
Assignment of Benefit of Subcontract = odstop koristi podpogodbe) glavne pogodbe
ali če naročnik omeji glavno pogodbo po podčlenu (MC 15.2 – Termination by
Employer – odstop ali -odpoved- od pogodbe s strani naročnika) in če zahteva
naročnik, da stori tako, bo izvajalec dal to pravico dodelitve del po podizvajalski
pogodbi naročniku.
Brez predhodne odobritve izvajalca, podizvajalec (1) ne sme skleniti nadaljnje podpogodbe za
celotna podizvajalska dela (SC 5.2 – Subcontracting = sklepanje podizvajalskih pogodb).
Kakršnakoli tovrstna odobritev pa podizvajalca (1) ne razbremeni nobene odgovornosti ali
obveznosti v okviru podizvajalske pogodbe in je odgovoren za dejanja, neizpolnjevanje
obveznosti in/ali zanemarjanje obveznosti s strani kateregakoli od njegovih podizvajalcev (2).
Taka odobritev pa se od podizvajalca (1) ne zahteva za:
a. zagotovitev delovne sile
b. nabavo materialov, imenovanih v podizvajalski pogodbi (oziroma v predračunu za
podizvajalska dela), ali
c. podizvajalske pogodbe, ki jih je podizvajalec imenoval v podizvajalski pogodbi.
Podizvajalec bo dal izvajalcu obvestilo o nameravanih datumih začetka vsakih (posameznih)
podizvajalskih del in o začetku takšnih del na gradbišču ne kasneje kot v 14 dneh.
Vsaka podizvajalčeva podizvajalska pogodba bo tudi vključevala določbe (ukrepe), ki bodo
dale pravico izvajalcu, da zahteva te koristi podizvajalčevih obveznosti po podizvajalski
pogodbi odstopljene izvajalcu:
a. če te obveznosti niso v nasprotju s podaljšanjem in/ali s končnim datumom za odpravo
napak in izvajalčeve zahteve ta datum potrjujejo, ali
b. če je podizvajalec dokončal dela po podčlenu (SC 15.6 – Termination of Subcontract
by the Contractor = odpoved (odstop) podizvajalske pogodbe s strani izvajalca)
Če je v skladu z veljavno zakonodajo, da sta izvajalec in podizvajalec solidarno odgovorna za
plačila podizvajalcem, je to treba vključiti v posebne pogoje.
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
209
Podizvajalčeva oprema za izvedbo, začasna dela, drugi
pripomočki, gradbiščna oprema in material (SC 7 - Equipment,
Temporary Works, Other Facilities, Plant and Materials) in roki
izvajanja podizvajalskih del (SC 8 - Commencement and
Completion)
Izvajalec bo pripravil naročnikovo opremo, izvajalčevo opremo (SC 7.1 – Subcontractor‘s
Use of Equipment, Temporary Works and/or Other Facilities), začasna dela in/ali druge
pripomočke ter še kaj posebnega, kar je določeno v dodatku (Annex D – Equipment,
Temporary Works, Facilities and Free-issue materials to be provided by the contractor), ki bo
na razpolago podizvajalcu v obsegu časa, da bo zahtevano usposobljen podizvajalec
nadaljeval izvajanje in dokončanje podizvajalskih del v skladu s podizvajalskim programom
(SC 1.1.27 – Subcontract Programme).
Izvajalec bo obvestil podizvajalca najkasneje v 14 dneh pred tem o datumu začetka
podizvajalskih del (SC 8.1 – Commencement of Subtract Works). Podizvajalec bo začel
izvajanje podizvajalskih del tako hitro, kot je le moţno po (SC 1.1.19 – Sucontract
Commencement Date) datumu začetka podizvajalskih del in bo (nadaljeval) izvajal
podizvajalska dela s primerno hitrostjo in brez zavlačevanja. Podizvajalec bo dokončal
podizvajalska dela v skladu s podčlenom (SC 10.1 – Completion of Subcontract Works =
dokončanje podizvajalskih del) v predvidenem času (SC 8.2 – Subcontract Time for
Completion) za dokončanje ali podaljšanem času v skladu s podčlenom (SC 8.4 – Extension
of Subcontract Time for Completion = podaljšanje roka za dokončanje po podizvajalski
pogodbi).
Podizvajalec bo izvajanje podizvajalskih del podrobno prikazal s podizvajalskim programom
(SC 8.3 – Subcontract Programme), ki ga bo izvajalcu predloţil v času 14 dni po prejemu
pisma o sprejemu (SC 1.1.6 – Contractor‘s Letter of Acceptance) ali v zahtevanem času
priprave izvajalčevega programa po glavni pogodbi (MC 8.3 – Programme = program) glede
na to, kateri je kasnejši datum. Oblika in podrobnosti tega programa bodo v popolnem skladju
z:
načrtovanjem oziroma planiranjem in poročanjem po zahtevah glavne pogodbe
z zahtevami, navedenimi v posebnih pogojih.
Če izvajalec ugotovi, da dejansko napredovanje del ne poteka ali se ne izvaja v skladu s
programom, ki ga je odobril, mora podizvajalec na zahtevo izvajalca (SC 3.3 – Contractor‘s
Claims in connection with the Subcontract) in po izvajalčevih navodilih (SC 1.1.5 –
Contractor‘s Instructions) napraviti popravek programa, ki bo prikazal spremembe, ki so bile
potrebne za dokončanje podizvajalskih del v okviru roka za dokončanje (SC 1.1.3 –
Subcontract Time for Completion) teh del ali faz (SC 1.1.28 – Subcontract Section) v skladu z
glavno pogodbo. Da pa bo podizvajalski program v celoti usklajen s programom in v skladu z
zahtevami glavne pogodbe, mora naročnik opraviti s podizvajalci usklajevalne razgovore
tako, da bo vsak podizvajalec obveščen o vseh programskih omejitvah in/ali posebnih
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
210
zadevah ali zahtevah, ki so pomembne za posamezna podizvajalska dela, kar mora izvajalec
določiti ţe v posebnih pogojih (Particular Conditions of Subcontract).
Podizvajalec bo naslavljal zahtevke na izvajalca po podčlenu (SC 20.2 – Subcontractor"s
Claims) za morebitno podaljšanje podizvajalčevega roka za dokončanje (SC 8.4), če oceni, da
je dokončanje del v zamudi zaradi sprememb po podizvajalski pogodbi ali zaradi drugih
znatnih sprememb v količini neke postavke del ali zaradi zavlačevanja in motenj pri poteku
izvajanja del.
V primeru vloţene zahteve (od naročnika ali izvajalca), bo podizvajalec pripravil in predloţil
mesečno poročilo (SC 8.5 – Sucontract Progress Reports) izvajalcu. Vsako poročilo ne bo
predloţeno kasneje kot v 5 dneh pred predpisanim datumom za predloţitev izvajalčevega
poročila (MC 4.21 – Progress Reports) po glavni pogodbi, za katerega mora izvajalec datum
pravočasno sporočiti. Vsako podizvajalsko poročilo mora vključevati podrobnosti tako, kot so
te postavljene v točkah -a- do -h- v podčlenu 4.21 – poročila o poteku del glavne pogodbe.
Izvajalec mora podizvajalca pravočasno obvestiti o vseh podaljšanjih rokov in/ali tudi o
spremembah, ki jih je izvajalec dobil v okviru določb glavne pogodbe, ki vplivajo na dela po
podizvajalski pogodbi.
Merjenje izvedenih podizvajalskih del za obračun (SC 12 -
measurement and Evaluation)
Ko so podizvajalska dela končana, morajo biti izmerjena (SC 12.1 – measurement of
Subcontract Works) v skladu z glavno pogodbo (MC 12.1 – Works to be Measured =
merjenje del) z uporabo ustreznih metod in pravil (MC 12.2 – Method of Measurement =
način merjenja).
Izvajalec bo dovolil podizvajalcu, da prisostvuje in spremlja inţenirja ter izvajalca pri
opravljanju meritev oziroma pri pripravljanju poročila o meritvah podizvajalskih del oziroma
knjige obračunskih izmer ali posebnega zapisnika o izmerah za podizvajalska dela v naši
praksi.
V zvezi z meritvami bo podizvajalec oskrbel izvajalca zzahtevami, ki jih je prejel od izvajalca
in/ali inţenirja. Če je podizvajalec dal razumno obvestilo o (ne) spremljanju merjenja, se bo
merjenje, ki ga opravi inţenir (ali kdo drug v njegovem imenu) presojalo za točno in kot da je
potrjeno od podizvajalca.
Kadarkoli so podizvajalska dela izmerjena s poročilom (z zapisnikom izmer), bo izvajalec
dovolil podizvajalcu, da odgovori, da se izvajalec strinja in/ali privoli v inţenirjevo poročilo.
Če bo podizvajalec dal sprejemljiv odgovor in/ali ne bo odgovoril, se bo štelo poročilo za
soglasno sprejeto s strani izvajalca in inţenirja. Poročilo se bo kot tako obravnavalo, tudi če
podizvajalec pri potrditvi ne bo navzoč ali se ne bo strinjal z izvajalčevim soglasjem po glavni
pogodbi (MC 12.1 – Works to be measured) in bo to vestno presodil in potrdil izvajalec. Če
bo podizvajalec natančno pregledal zahtevano poročilo ter se z njim strinjal, bo pripravil
obvestilo za izvajalca v 7 dneh, šteto od dneva pregleda, ki ga bo izvajalec potem dal v
potrditev inţenirju. Če pa podizvajalec ne bo dal odgovora v 7 dneh, ko mu je bilo poročilo
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
211
dano v pregled in potrditev, se bo štelo, kot da je bilo poročilo potrjeno. Izvajalec bo
nemudoma sporočal podizvajalcu o katerikoli odločitvi inţenirja glede neskladnosti poročila.
Čeprav je lahko lokalna praksa drugačna, bo merjenje izvedeno po -dejanskih količinah-
vsake postavke podizvajalskih del in po metodah merjenja ali standardu, ki bo uporabljen po
glavni pogodbi (tak standard o merjenju pri nas ne obstaja).
Če izvajalec ne bo oddal obvestila podizvajalcu v skladu s tem členom (SC 12.1) in če bo
oddal obvestilo, ki ne bo sprejemljivo glede na dano inţenirjevo obvestilo po glavni pogodbi
(MC 12.1) ter glede na vse ustrezne okoliščine, se bo izvajalec posvetoval s podizvajalcem in
poskušal doseči dogovor o merjenju podizvajalskih del. Če sporazum o merjenju ne bo
doseţen, bo izvajalec sprejel pošteno odločitev tako, da bo prilagodil in uporabil merjenje
glede na podizvajalčeve poglede in sprejemljive okoliščine. Izvajalec bo podal obvestilo (SC
1.6) s potrditvijo posameznih delov tako, da se bo podizvajalec lahko o tem odločil.
Katerekoli količine, navedene v podizvajalskem predračunu (1.1.18 – Subcontract Bill of
Quantity) ali v drugih tarifah ali v cenikih in cene v podizvajalski pogodbi, so ocenjene
količine za podizvajalska dela in niso vzete kot dejanske in pravilne končne količine
podizvajalskih del, katere so zahtevane, da jih podizvajalec izvede. Nobeno izvajalčevo
navodilo ne more zahtevati povečanja ali zmanjšanja količin nekih del, kjer povečanje ali
zmanjšanje količin ni rezultat navodil po podčlenu (SC 13.1 – Variation of Subcontract
Works), temveč je to rezultat količin, ki presegajo ali so manjše od tistih, ki jih navaja
podizvajalčev predračun ali drugi ceniki in cene po podizvajalski pogodbi.
Izvajalec se bo pogajal s podizvajalcem in poskušal doseči sporazum (Sc 12.3 –Evaluation
under the Subcontract = ocenjevanje po podizvajalski pogodbi) o podizvajalčevi ceni (znesku)
po cenitvi vsake postavke podizvajalskih del, sklicujoč se:
a. na soglasne meritve ali določitve količin v skladu s podčlenom (SC 12.1 –
Measurement of the Subcontractors Works) in
b. na ukrepanje po drugem in tretjem odstavku podčlena (MC 12.3 – Evaluation =
ocena),
kot je to določeno v podizvajalski pogodbi.
Če se sporazuma ne doseţe, bo izvajalec naredil pošteno cenitev, primerno za podizvajalčevo
stališče in vse sprejemljive okoliščine ter bo nemudoma obveščal podizvajalca o teh cenitvah
s posameznimi potrditvami. Vsaka stranka (SC 1.1.15 – Party) bo spoštovala vsak učinkovito
doseţen sporazum ali cenitev, merjeno po tem podčlenu, in vse dotlej, dokler ne bo odločitve
po členu (SC 20 – Claims and Disputes = zahtevki in spori). Kadarkoli je izpuščen neki del
podizvajalskih del ali vsa dela, se to šteje za obliko podizvajalčeve spremembe in vrednost
(znesek) ni usklajena, se za to uporabi podčlen (MC 12.4 – Omissions = opustitev) po glavni
pogodbi.
Spremembe in prilagoditve po podizvajalski pogodbi (SC 13 -
Subcontract and Adjustments)
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
212
Podizvajalska dela smejo biti spremenjena samo na način (SC 13.1 – Variation of Subcontract
Works) in po izvajalčevih navodilih (SC 3.1 – Contractor‘s Instructions). Morebitne
spremembe podizvajalske pogodbe mora dati izvajalec pred datumom izdaje potrdila o
prevzemu (MC 1.1.3.5 – Taking-Over Certificate), ki ga izda inţenir za celoto po glavni
pogodbi, če je drugače, pa so izvajalčeva navodila ali zahteve za podizvajalca predloţene v
odobritev kot predlog.
Podizvajalec bo izvršil in se omejil na vsako spremembo po podizvajalski pogodbi, le:
če da inţenir navodilo (MC 3.5) in ga potrdi podizvajalec kot izvajalčevo navodilo
(SC 3.1),
če da navodilo izvajalčev predstavnik za podizvajalska dela (SC 1.1.7 – Contractor‘s
Subcontract Representative) kot navodila izvajalca (SC 3.1).
Če podizvajalec ne more brez teţav (dovolj hitro in takoj) oskrbeti zahtevanega materiala
(velja tudi za opremo in/ali delovno silo) za zahtevano spremembo po podizvajalski pogodbi,
bo takoj dal obvestilo (z obrazloţitvijo) izvajalcu, da spremembo razveljavi, jo ponovno
potrdi ali pa spremeni navodilo izvajalca. Spremembe podizvajalske pogodbe lahko
vključujejo nekatere stvari, ki so opisane v točkah -a- do -f- glavne pogodbe (MC 13.1 –
Right to Vary = pravice do sprememb).
Vsaka sprememba po podizvajalski pogodbi bo cenjena (vrednotena) v skladu s podčlenom
(SC 12.3 – Evaluation under the Subcontract), razen če stranke ne privolijo drugače (SC
1.1.15 – Party). Cenitev vsake spremembe po podizvajalski pogodbi bo potem dodana ali
odvzeta iz podizvajalskega zneska (cene) kot primerna upoštevana pri obračunu del. Če pa
bodo dana izvajalčeva navodila za spremembe po podizvajalski pogodbi kasneje po datumu
za dokončanje podizvajalskih del v skladu s podčlenom (SC 10.1 – Completion of
Subcontract Works), bo ocenitev teh sprememb vzeta v račun in dodana stroškom ali
koristim, ki so bile v okoliščinah le upravičeno izpostavljene od podizvajalca ob uporabi
pomoţnega sredstva na gradbišču in/ali vzdrţevanju prisotnosti in ustrezne dokumentacije na
gradbišču pri opravljanju del za spremembe po podizvajalski pogodbi (SC 13.2).
Če izvajalec zahteva predlog ali če izvajalec obvesti podizvajalca, da je inţenir zahteval
predlog, preden se izvršijo spremembe po podizvajalski pogodbi (SC 13.3 – Request for
Proposal for Subcontract Variation), bo podizvajalec pripravil predlog v pisni obliki takoj, ko
bo to moţno, ali bo obvestil izvajalca o razlogih, zakaj tega ne more dati (če je tak primer), ali
pa bo podizvajalec predloţil:
a. opis predlaganega dela ali programa za izvedbo,
b. predlog neke potrebne modifikacije v podizvajalskem programu v skladu s podčlenom
(SC 8.3 – Subcontract Programme) in podizvajalčev čas za dokončanje,
c. oceno (stroškov) za spremembo po podizvajalski pogodbi.
Izvajalec bo takoj, ko bo mogoče to sprejeti, dal odgovor na ta predloţen predlog z
odobritvijo, odklonitvijo ali s pripombami. Podizvajalec ne bo smel zamujati ali zavlačevati
nobenega dela, dokler čaka na odgovor po tem členu.
Znesek podizvajalske pogodbe (cena) bo prilagojen (vzeta v račun) tako, da se bo upoštevalo
neko zvišanje ali zniţanje stroškov podizvajalca po rezultatu glede na spremembe zakonodaje
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
213
ali spremembe v pravnem ali v uradnem vladnem tolmačenju zakonov, narejenih
(uveljavljenih) po datumu predloţitve podizvajalske ponudbe (1.1.10 – Letter of
Subcontractor‘s Offer), ki učinkuje na podizvajalčeve obveze po podizvajalski pogodbi. Če
podizvajalec utrpi zamudo (in/ali zakasnitev) in/ali dodatne stroške, ki so posledica takšnih
sprememb zakonodaje, bo podizvajalec predloţil izvajalcu zahtevek v skladu s podčlenom
(SC 20.2 – Subcontractor‘s Claims) do roka, določenega po podčlenu (SC 8.4 – Extension of
Subcontract Time for Completion), in tudi predloţil zahtevek za plačilo stroškov, vključenih v
podizvajalčevo ceno oziroma znesek. Kjer je uporabljeno po podčlenu (MC 13.8 –
Adjustments for Changes in Cost = prilagoditve zaradi spremembe stroškov) glavne pogodbe,
da bo cena (znesek) po podizvajalski pogodbi morala biti povečana ali zmanjšana zaradi
stroškov delovne sile (stroškov dela), zaradi podizvajalskega blaga (proizvodov ali opreme),
materiala in nekih dodatnih (vrinjenih, nujnih) podizvajalskih del, se bo prilagoditev
kalkulirala po podčlenu (SC 13.5 – Subcontractors Adjustments for Changes in Cost) z
uporabo formule, navedene v tretjem odstavku podčlena (MC 13.8 – Adjustments for
Changes in Cost = prilagoditve zaradi spremembe stroškov) glavne pogodbe in podatkov,
vsebovanih v preglednici tabele, vključene v dodatek podizvajalske ponudbe (SC 1.1.3 –
Appendix to subcontractor‘s Offer). Če ta tabela s podatki (o strukturi cene ali zneska) ni
vključena v podizvajalski ponudbi, potem bo podizvajalska cena (znesek) prilagojena po
istem prilagoditvenem koeficientu (multiplikatorju, mnoţitelju), kot je uporabljen za
prilagoditev cen ali zneskov po glavni pogodbi (MC 13.8).
Kjer popisi del po podizvajalski pogodbi vključujejo tudi delo v reţiji po podčlenu (SC 13.6 –
Subcontract Daywork), lahko izvajalec naroči, da se bodo spremembe po podizvajalski
pogodbi izvršile na osnovi -reţije- (obračun in plačilo del po dejansko opravljenih upravičeno
priznanih urah in porabi materiala oziroma po potroških dela, opreme in materiala,
upoštevajoč za to ustrezne cenike ali tarife). Zneski za dela bodo po tem ustrezno usklajeni s
ceniki, vsebovanimi v podizvajalski pogodbi, po postopku, določenem v podčlenu (MC 13.6 –
Daywork = reţijsko delo) glavne pogodbe.
Cena in plačila po podizvajalski pogodbi (SC 14 - Subcontract
Price and Payment)
Znesek (cena) po podizvajalski pogodbi (SC 14.1 – The Subcontract Price) bo dogovorjen ali določen v skladu s
podčlenom (SC 12.3 – Evolution under the Subcontract) in bo predmet prilagoditve v skladu s podizvajalsko
pogodbo. Podizvajalec bo plačal vse takse, davke in zahteve po podizvajalski pogodbi, znesek podizvajalske
pogodbe pa se za to ne bo prilagodil nobenemu od teh stroškov, razen če je za to v pogodbenem znesku (ceni)
določena prilagoditev po glavni pogodbi, v katero je znesek podizvajalske pogodbe vključen po obsegu
(velikosti) tako, da bo pogodbeni znesek prilagojen glavni pogodbi. Podizvajalec bo predloţil izvajalcu v roku 7
dni od datuma izvajalčeve zahteve, da stori to tako, da razčleni vsako pavšalno ceno v podizvajalski ponudbi.
Izvajalec lahko vzame v račun takšno razčlenitev po tem, ko pretehta podizvajalčevo mesečno poročilo po
podčlenu (SC 14.3 – Subcontractor‘s Monthly Statements).
Pri pisanju posebnih pogojev za podizvajalsko pogodbo je treba razmisliti o danem znesku in roku plačila
podizvajalcu. Pozitivni denarni tok je čisto v korist izvajalcu in ponudniki bodo upoštevali vmesne postopke za
plačila pri pripravi njihove ponudbe. Če je podizvajalec plačan na način cost-plus, to je po dejanskih stroških za
izvedbo podizvajalskih del, delno ali v celoti, se določi plačilo po podčlenu (SC 12 – merjenje in ocena,), potem
treba to nadomestiti z določbami, ki uporabljajo metode določanja stroškov in zneskov po podizvajalski pogodbi.
Tudi nekatere določbe v splošnih pogojih za podizvajalske pogodbe in nekatere določbe v pogojih pogodbe za
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
214
glavno naročilo, ki se uporabljajo za podizvajalsko pogodbo, na katero naslavlja podizvajalec zahtevek za plačilo
dodatnih stroškov, na splošno ne bodo imele nobenega učinka.
Sklicevanje na strinjanje ali cenitev zneska po podizvajalski pogodbi v prvem odstavku podčlena (SC 14.1 – The
Subtract Price) ne bo veljalo, če bo plačilo po podizvajalski pogodbi izvršeno na podlagi pavšalnih zneskov.
Pavšalni znesek je v podizvajalski pogodbi lahko primeren, če:
a. razpisna dokumentacija vsebuje detajle in podatke, ki so dovolj popolni za gradnjo in za moţne
spremembe po podizvajalski pogodbi, in/ali
b. je v glavni pogodbi pogodba s pavšalno ceno.
Za pavšalni znesek v podizvajalski pogodbi mora razpisna dokumentacija vsebovati časovni razpored plačil z
navedbo obrokov (tranš), v katerih bo treba plačati znesek oziroma ceno po podizvajalski pogodbi. Ti obroki
(tranše) so lahko opredeljeni s sklicevanjem na dejansko izvedena podizvajalska dela, kar običajno poznamo tudi
kot „mejna plačila“.
Če pa ti obroki niso določeni glede na dejansko izvršena dela (dejanski potek del) in če se ugotovi, da je potek
počasnejši oziroma je izvedenih manj del, kot je to predvideno s podizvajalskim programom (SC 8.3 –
Subcontract Programme), na katerem so bila osnovana plačila, potem se lahko izvajalec posvetuje s
podizvajalcem in se prizadeva doseči sporazum ali soglasje o revidiranih (popravljenih) obrokih, ki jih je
potrebno upoštevati v tolikšni meri, kot je to primerno za potek oziroma za manjšo izvedbo del od tiste, na kateri
so obroki (tranše) temeljili. Če sporazum ni doseţen, se izvajalec odloči za korigiranje obrokov ob upoštevanju
podizvajalčevega mnenja in vseh odločujočih okoliščin. Izvajalec mora nato o tem dati obvestilo podizvajalcu s
priloţenimi podatki, da je to njegova odločitev za podizvajalca.
Če podizvajalska pogodba ne vključuje časovnega plana plačil, bo podizvajalec predloţil nezavezujoče ocene
zahtevkov za plačilo, za katere pričakuje, da bodo zapadle v vsakem četrtletnem obdobju. Prvo tako oceno vloţi
v roku do 42 dni po datumu o začetku izvajanja podizvajalskih del (SC 8.1 – Commencement of Subcontract
Work). Popravljene ocene pa bo nato predloţil v četrtletnih presledkih, vse dokler podizvajalska dela ne bodo
sprejeta ali bodo sprejeta v skladu s podčlenom (SC 10 – Completion and Taking-Over the Subcontract Works),
odvisno od tega, kaj prej nastopi.
Podizvajalec bo pripravil in predloţil mesečno poročilo (SC 14.3 – Subcontractor"s Monthly Statements)
izvajalcu, ki bo prikazoval podrobne zneske, ki jih bo podizvajalec uveljavljal skupaj s poročilom o poteku del v
tem mesecu po podčlenu (SC 8.5 – Subcontract Progres Reports). Vsako poročilo mora podizvajalec predloţiti
izvajalcu ne kasneje kot v 7 dneh pred datumom za predloţitev izvajalčevega poročila po glavni pogodbi (MC
14.3 – Application for Interim Payment Certificates = prošnja za potrdilo o vmesnem plačilu), katerega datum bo
izvajalec potrdil podizvajalcu. Vsako podizvajalčevo poročilo mora vključevati postavke, kot stojijo v točkah -a-
do -d- in vključujoč točki -f- in -g- po podčlenu (MC 14.3) po glavni pogodbi. Podizvajalec bo predloţil poročilo
(SC 14.4 – Subcontractor Statement at Completion) najkasneje v 7 dneh pred datumom, določenim za
predloţitev izvajalčevega poročila o dokončanju del (MC 14.10 – Statement at Completion – obračun ob
dokončanju 1) po glavni pogodbi.
Če bo uporabljen podčlen (SC 10.3 – Taking-Over by the Contractor), bo podizvajalec moral predloţiti poročilo
najkasneje v 28 dneh po tem, ko bodo celotna podizvajalska dela prevzeta od izvajalca. Tudi v tem primeru mora
podizvajalčevo poročilo prikazati vse informacije ustrezno po podizvajalski pogodbi, kot je to navedeno v točkah
-a- do -c- v podčlenu (MC 14.10 – Statement at Completion) po glavni pogodbi.
Podrobnosti o vmesnih plačilih podizvajalcu (SC 14.6 – Interim Subcontract) je treba podrobno opredeliti v
posebnih pogojih glede na pristojno zakonodajo. FIDIC priporoča plačilo v 70 dneh, ki pa se s posebnimi pogoji
lahko spremeni. Ta podčlen (SC 14.6) določa, da se podizvajalcu plača na podlagi podizvajalske pogodbe šele
takrat, ko je potrjeno plačilo izvajalcu po glavni pogodbi na splošno znani način -plačam, ko bom plačan- (pay-
when-paid). To pa v določenih okoliščinah pomeni, da se vmesna plačila podizvajalcem lahko odloţi do takrat,
ko je izvajalec poplačan od naročnika. Vendar pa je treba opozoriti, da to ne pomeni -pay-if-paid- oziroma način
-plačam, če je plačano-. Izvajalec sme le zadrţati ali odloţiti plačilo podizvajalcem do 84 dni po izteku obvestila
o odpravi podizvajalčevih napak, in ne glede nato, ali je izvajalec s strani naročnika prejel plačilo, kot je to
določeno v zadnjem odstavku podčlena (MC 14.8). Ker so ti pogoji neizvršljivi, se priporoča sprememba s
posebnimi pogoji.
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
215
Izvajalec je upravičen, če ni drugače določeno v podizvajalčevem mesečnem poročilu, da zadrţi ali odloţiti
plačilo v celoti, del plačila ali nekaj zneskov, le pod pogojem, če pride do spora ali je bilo med podizvajalcem in
izvajalcem vključeno kakršnokoli nerešeno vprašanje ali nesoglasje glede merjenja ali glede količin ali
katerekoli druge stvari, vključene v mesečno poročilo podizvajalca. Za vsako izplačilo, ki bo zadrţano ali
odloţeno, se smatra, da so zneski v mesečnem poročilu podizvajalca predmet spora. Če izvajalec zadrţi ali
odloţi plačilo vsakega zneska v mesečnem poročilu podizvajalca, nato pa podizvajalca obvesti o svojih razlogih
takoj, ko je to razumno izvedljivo, vendar najpozneje do datuma, ko bi ta plačila zapadla v plačilo. Odtegljaj
izvajalcu ali odloţitev plačila vsakega zneska v mesečnem poročilu podizvajalca ne more biti ovira za zahtevek
podizvajalca, vključno s tem zneskom v skladu z naslednjim mesečnim poročilom podizvajalca.
Če je podizvajalec dolţan zagotoviti po podizvajalski pogodbi zavarovanje, ne glede na pogoje tega podčlena ali
drugih pogojev za podizvajalce, znesek ne zapade v plačilo do izročitve podizvajalčevega zavarovanja v skladu s
podčlenom (SC 4.2 – Subcontract Performance Security = garancija za dobro izvedbo del po podizvajalski
pogodbi), ki mora biti pred tem dostavljena izvajalcu.
Če so bila celotna podizvajalska dela sprejeta po podčlenu (SC 10.2 Taking-Over Subcontract Works) ali
podčlenu (SC 10.3 – Taking-Over by the Contractor = prevzemu s strani izvajalca),mora izvajalec plačati
podizvajalcu prvo polovica zadrţanega denarja po podizvajalski pogodbi najpozneje v 28 dneh po prejemu
plačila po glavni pogodbi oziroma po prejemu plačila za celotno naročilo.
Značilni potek plačil po podizvajalski pogodbi FIDIC:
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
216
Najkasneje 7 dni po prejemu obvestila o odpravi napak, mora izvajalec plačati podizvajalcu preostali del
oziroma znesek zadrţanega denarja po podizvajalski pogodbi, vendar je treba upoštevati še podčlen (SC 11 –
Dects Liability – odgovornost za odpravo napak),po katerem ima izvajalec še pravico, da zadrţi izplačilo za
ocenjene stroške za ta dela, dokler niso dobro izvršena.
Znotraj roka 7 dni, ko je podizvajalec končno izpolnil vse svoje obveznosti na podlagi podizvajalske pogodbe,
pod pogojem, da je 35-dnevni rok potekel, ko je predloţil podizvajalec izvajalcu podizvajalčevo končno poročilo
(subcontractor‘s Final Statement), pa mora izvajalec izplačati podizvajalca tako, da je znesek dokončno
poravnan.
Plačilo po prenehanju glavne pogodbe po podčlenu (SC 15.3 – Payment after Termination of Main Contract) s
strani izvajalca kateregakoli od teh zneskov ali stroškov, ki so navedeni v točkah -a- do -e-, je treba plačati takoj,
ko je to izvedljivo po prenehanju naročila podizvajalcu. Če podčlen (MC 19.7 – oprostitev od izvedbe v skladu s
pristojnim pravom) po glavni pogodbi velja za glavno pogodbo ali je bila glavna pogodba prekinjena po
podčlenu (MC 16,2 – odstop od pogodbe s strani izvajalca) ali po podčlenu (MC 19.6 – neobvezen odstop od
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
217
pogodbe, plačilo in razrešitev) in je izvajalec za to prejel plačilo od delodajalca za vsako opremo in/ali material
po podizvajalski pogodbi, potem ta oprema in/ali materiali postanejo last naročnika.
Odpoved glavne pogodbe in odpoved po podizvajalski pogodbi s
strani izvajalca (SC 15 - Termination of the Main Contract and
Termination of the Subcontract by the Contractor)
Če pride do odpovedi oziroma prekinitve glavne pogodbe (SC 15.1 – Termination of Main
Contract) ali izvajalec in/ali naročnik odstopita od izvršitve glavne pogodbe po podčlenu (MC
19.7 – Release from Performance under the Law = oprostitev izvedbe v skladu s pristojnim
pravom), potem mora izvajalec to nemudoma z obvestilom sporočiti podizvajalcu, razen če je
podizvajalec izročil izvajalcu v zvezi s tem zahtevek v skladu z odstavkom -b- po podčlenu
(SC 5.1 – Assigment of Subcontract).
V roku 7 dni po vrnitvi danih zavarovanj od naročnika, katerega datum bo sproti podizvajalcu
potrjeval izvajalec, ali v 28 dneh po obvestilu o odstopu oziroma učinkovanju tega podčlena,
(kar je prej), bo izvajalec vrnil podizvajalcu zavarovanja po podizvajalski pogodbi. Tako
hitro, kot je le mogoče po prejetju obvestila o odpovedi po podčlenu (SC 15.1 – Termination
of Main Contract) ali po podčlenu (SC 15.6 – Termination of Subcontract by the contractor)
bo nastopil učinek, ko bo izvajalec moral nemudoma oceniti podizvajalska dela,
podizvajalčev material in dokumentacijo, ki se nahaja na ali izven gradbišča, in/ali tudi neki
drugi znesek, ki je zapadel v plačilo po podizvajalski pogodbi za izvršena dela v skladu s
podizvajalsko pogodbo. Če se angaţiranje podizvajalca prekine, kot je navedeno zgoraj in v
skladu s podčlenom (MC 19.7 – Release from Performance under the Law = oprostitev od
izvedbe v skladu s pristojnim pravom), mora izvajalec plačati podizvajalcu znesek v skladu s
podčlenom (SC 15.3 – Payment after Termination of Main Contract = plačilo po prenehanju
glavne pogodbe). Če se izvajalec odloči o odpovedi podizvajalske pogodbe po podčlenu (SC
15.6 – Termination of Subcontract by Contractor) brez razsodbe z druge strani ali drugih
pravic ali pomanjkljivosti po podizvajalski pogodbi, razen če ni drugače določeno in če ni
drugih okoliščin, kot so določene v točkah -a- do -f- v podčlenu (MC 15.2 – odstop od
pogodbe s strani naročnika) glavne pogodbe, se upošteva podizvajalčeve učinke po
podizvajalski pogodbi v skladu s tem podčlenom (SC 15.6).
Če izvajalec ne plača nekega zneska (SC 16.1 – Subcontractor‘s Entitlement to Suspend
Work), ki je zapadel podizvajalcu v skladu s podčlenom (SC 14.6 – Interim Subcontract
Payments) po točkah -a- do -d- ali po podizvajalski pogodbi za reševanje sporov, potem lahko
podizvajalec obvesti izvajalca, toda ne kasneje kot v 21 dneh, opiše takšno zanemarjanje
plačevanja in zaustavi dela (ali zmanjša hitrost poteka del), razen če medtem podizvajalec ni
prejel plačila. Če podizvajalec utrpi zamudo in/ali kakršnekoli stroške, ki so posledica začasne
ustavitve del (ali zaradi upočasnitve) v skladu s tem podčlenom, bo podizvajalec naslovil na
izvajalca zahtevek po podčlenu (SC 20.2 – Subcontractor"s Claims). Če podizvajalec v 28
dneh po izročitvi obvestila v skladu s podčlenom (SC 16.1) ni prejel plačila, opisanega v
obvestilu, potem postopa po podčlenu (SC 16.2 – Termination by Subcontractor). Po tem pa
lahko podizvajalec da obvestilo izvajalcu brez vnaprejšnje razsodbe ali drugih pravic ali
odstopanj po podizvajalski pogodbi in odpove oziroma prekine podizvajalsko pogodbo. Po
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
218
točkah -a- in -c- v podčlenu (SC16.2) lahko to stori ne kasneje kot v 14 dneh, po točki -b- pa
podizvajalsko pogodbo lahko prekine takoj.
Zavarovanja po podizvajalski pogodbi (SC 18 - Subcontract
Insurances)
Podizvajalec mora skleniti in vzdrţevati zavarovanja za tveganja in za zneske ter za namene
določene v aneksu -E – Insurances - po podčlenu (SC 18.1 – Subcontractor‘s Obligation to
Insure). Podizvajalec se mora zavarovati za svojo odgovornost za osebe, ki jih zaposluje za
podizvajalska dela tako, da sta po tej polici zavarovana tudi izvajalec in/ali naročnik (SC 18.2
– Insurance arranged by the Contractor an/or Employer). V posebnih pogojih za podizvajalske
pogodbe mora izvajalec v prilogi -E- podrobno določiti zavarovanje, za katerega je sam in/ali
naročnik odgovoren po glavni pogodbi, vključno z navedbo pogojev, omejitev, izjem in
odbitkov (franšiz) ali v obliki kopije vsake police, kadar so na voljo. Izvajalec mora pregledati
zavarovalno kritje iz podizvajalske pogodbe, ki izhaja iz zavarovanja, za katerega je on sam
in/ali naročnik odgovoren po glavni pogodbi. Zaradi zmanjševanja ali podvajanja
zavarovalnega kritja, naj izvajalec v prilogi -E- navede:
tista tveganja, po katerih se zahteva zavarovanje podizvajalskih del in vzdrţevanje
zavarovanja,
zneske, za katere je zavarovano, in zneske za vzdrţevanje zavarovanja,
čas zavarovanja ali moţne izbire zavarovanja za čas do izpolnitve obveznosti po
podizvajalski pogodbi.
Za vpliv višje sile na podizvajalska dela (SC 19.1 – Subcontract Force Mejure) se v celoti
uporabljajo določila glavne pogodbe (MC 19 – Force Mejure = višja sila) tudi po
podizvajalski pogodbi.
Obvestila in zahtevki po podizvajalski pogodbi (SC 20 - Notices
Subcontractor's Claims and Disputes)
Ne glede na poseganje v splošnost podčlena (SC 4 – Subcontractor = podizvajalec), da lahko izvajalec kjerkoli
zahteva od podizvajalca po glavni pogodbi potrebno informacijo za inţenirja ali za naročnika, se je treba za
vsako obvestilo ali druge informacije drţati sodobnih zapisov (bodisi v zvezi s terjatvijo ali kako drugače) in v
obsegu, kot ti pogoji veljajo za dela po podizvajalski pogodbi. Tudi od podizvajalca se zahteva, da daje izvajalcu
obvestila ali druge informacije v pisni obliki in vodi sodobne zapise ali evidence na enak način, tako da bodo
omogočale izvajalcu uskladitev s temi pogoji glavne pogodbe. Podizvajalec mora to storiti pravočasno, da lahko
izvajalec izpolni termine in omogoči izvajalcu uskladitev s temi pogoji. Podizvajalcu pa se neizpolnjevanje tega
oprosti le za toliko časa, dokler ni vedel niti ni mogel razumno vedeti, da mora izvajalec posredovati inţenirju
in/ali naročniku ali iz drugih razlogov (zakonodaja) taka obvestila ali informacije ali druge takšne sprotne
evidence.
Kljub temu podčlenu (SC 20.2 – Subcontractor‘s Claims) in zahtevam izvajalca po podizvajalski pogodbi po
podčlenu (SC 3.3 – Contractor‘s Claim in connection with Subcontract) mora vsaka pogodbenica oziroma
stranka (SC 1.1.15 – Party) takoj obvestiti druge stranke o kakršnikoli zamudi, ki se je zgodila, ali o posebnih
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
219
verjetnih prihodnjih dogodkih ali okoliščinah, ki bi lahko negativno vplivale na dejavnosti druge stranke ali o
zadrţku izvršitve naročila podizvajalskih del pri gradnji in/ali pri glavnih delih. Prav tako mora podizvajalec
takoj obvestiti izvajalca o vsakem dogodku, ki se zgodi, ali o posebnih verjetnih prihodnjih dogodkih ali
okoliščinah, ki lahko vplivajo na povečanje stroškov oziroma na ceno podizvajalske pogodbe in/ali pogodbeni
znesek.
Če podizvajalec meni, da bi bil upravičen do morebitnega podaljšanja roka podizvajalskih del zaradi sprememb
in dopolnitev in/ali dodatnega plačila v skladu ali v povezavi s podizvajalsko pogodbo (SC 20.2 –
Subcontractor‘s Claims), je podizvajalec dolţan obvestiti izvajalca o tem in opisati dogodek ali okoliščino, ki
povzroča zahtevek in ki določa podlago za svoje trditve. Obvestilo pošlje takoj, ko je to izvedljivo, vendar v
vsakem primeru najkasneje v 21 dneh, ko se je podizvajalec zavedel (ali bi se moral zavesti) o takem dogodku
ali okoliščini, ki je lahko povod za zahtevek. Če podizvajalec ne najavi zahtevka v roku 21 dni, tako kot je
navedeno zgoraj, se rok po podizvajalski pogodbi ne podaljša in podizvajalec ni upravičen do dodatnega
plačila, izvajalec pa se odveže vseh obveznosti v zvezi s takim zahtevkom.
V roku 7 dni od prejema podizvajalčevega obvestila o zahtevku v skladu s podčlenom (SC 20.1 – Notices =
obvestila) lahko izvajalec obvesti podizvajalca, z navedbo razlogov, da podizvajalčev zahtevek:
a. izhaja iz dogodka ali dogodkov, ki lahko povzročijo tudi zahtevek za dodatno plačilo in/ali podaljšanje
časa za izvedbo, če je zahtevek v skladu z glavno pogodbo,
b. s pomisleki, ali je predmet zahtevka za izvajalca v skladu z glavno pogodbo (MC 20.1 – zahtevki
izvajalca), ali
c. vključuje vprašanje, ki je prav tako vključeno v sporu med izvajalcem in naročnikom na podlagi glavne
pogodbe.
Razen če izvajalec tako obvesti podizvajalca, se bo moral zahtevek šteti kot nepovezani ali podoben zahtevek
(Unrelated Claim) za namene po podčlenu posebnih pogojev (SC 20.3 – Unrelated Claims = nepovezane
zahteve) po posebnih pogojih. Če pa izvajalec obvesti podizvajalca o tem tako, da se bo podizvajalčev zahtevek
štel kot podobni ali povezani zahtevek (Related Claim 1) za namene, navedene v podčlenu (SC 20.4 – Related
Claims = podobni zahtevki), pa podizvajalec nima pravice, da sledi temu zahtevku po podčlenu (SC 20.3) razen:
kjer je to prej odločil predarbitraţni sodnik v skladu s tem podčlenom tako, da je ta zahteva nepovezani
zahtevek, ali
če je to izrecno predvideno v podčlenu (SC 20.4 – Related Claims) v posebnih pogojih.
Če podizvajalec v roku 7 dni po prejemu izvajalčevega obvestila ne sproži pisnega ugovora in se ne strinja z
mnenjem izvajalca, da gre za podobni zahtevek, se to mnenje šteje za sprejeto s strani podizvajalca. Če pa je
podizvajalec vloţil ugovor v navedenem roku (7 dni), mora izvajalec navesti vse ustrezne razlage in pisno podati
odgovor z obrazloţitvijo v roku v 7 dni po prejemu podizvajalčevega ugovora.
Če je podizvajalec kljub temu nezadovoljen s tem odzivom, se lahko nato s pisnim obvestilom, ki se sklicuje na
predmetno vprašanje, ali je zahtevek podizvajalca povezani zahtevek (Related Claim) ali nepovezani zahtevek
(Unrelated Claim), obrne na predhodno dogovorjeno arbitraţno sodišče, da o tem odloči z izdajo odredbe. V naši
praksi takšen institut običajno ni dogovorjen oziroma ta rešitev ni moţna po predarbitraţnem postopku, ker se
stranke dogovorijo, da se spori rešujejo pred pristojnim sodiščem, kar pa ima za posledico, da se spor običajno
ne reši.
Ali je zahtevek podizvajalca povezani zahtevek ali nepovezani zahtevek, bo podizvajalec uporabil
dokumentacijo in evidence, ki bi bile lahko potrebne za utemeljitev zahteve. Ta dokumentacija mora izpolnjevati
navodila izvajalca in dovoliti izvajalcu, da lahko pregleda
Reševanje nepovezanih zahtevkov (Unrelated Claims)
Če je odločeno, da je zahtevek podizvajalca nepovezani zahtevek v skladu s podčlenom (SC 20.2 –
Subcontractor"s Claims – zahtevki podizvajalca):
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
220
1. se uporabi v 42 dneh, ko se je podizvajalec zavedel (ali bi se moral zavesti), da je nastopil tak dogodek
ali okoliščina, zaradi katere daje nepovezani zahtevek izvajalcu, ali v katerem koli drugem obdobju, kot
ga bo lahko predlagal ali bo podizvajalcu odobren s strani izvajalca, podizvajalec pošlje izvajalcu zelo
podroben zahtevek, ki vsebuje vse podatke, ki so podlaga zahtevka, in bo zahteval dodatno plačilo in/ali
podaljšanje roka;
2. če ima dogodek ali okoliščina, zaradi katere podizvajalec postavi nepovezani zahtevek, cenitveni
(stroškovni) učinek:
a. pa se ta v celoti podrobno utemeljen zahtevek šteje kot vmesni zahtevek za plačilo,
b. ga mora podizvajalec poslati naprej kot vmesne zahtevke v mesečnih razmikih, nabrane
zamude in/ali zahtevane zneske in druge navedbe pa od izvajalca lahko upravičeno zahteva, in
c. podizvajalec bo poslal končni zahtevek v 28 dneh po koncu učinkov posledic dogodka ali
okoliščine ali v drugem obdobju, ki ga je lahko podizvajalec predlagal in ki jih je izvajalec
potrdil;
3. V roku 42 dni po prejemu zahtevka ali vseh drugih navedb, ki utemeljuje prejšnje zahtevke, ali v
drugem roku, ki ga je izvajalec predlagal in ki ga je odobril podizvajalec, bo izvajalec dal odgovor z
odobritvijo ali potrditvijo in s podrobno obrazloţitvijo ali pripombami. Podizvajalec bo lahko zahteval
tudi druge potrebne podatke, vendar je kljub temu odgovoru na vprašanje dana upravičenost
podizvajalca k nepovezanim zahtevkom v tem času;
4. Izvajalec se mora posvetovati s podizvajalcem, v prizadevanju doseči soglasje o dodatnem plačilu in/ali
podaljšanju roka za dokončanje izvedbe podizvajalskih del, do katerega je podizvajalec lahko upravičen
po nepovezanem zahtevku. Če se ne doseţe soglasja, izvajalec zagotovi pravično odločitev o ustreznem
in primernem doplačilu (če sploh je) in/ali o podaljšanju roka za dokončanje podizvajalskih del, ob
upoštevanju stališč podizvajalca, in v kolikšni meri je njegov zahtevek upravičen in utemeljen za
dodatno plačilo in/ali podaljšanje ter vse druge pomembne okoliščine.
5. Izvajalec bo podizvajalcu zagotovil dodatno plačilo (če obstaja) in/ali odobril podaljšanje roka za
podizvajalska dela (če obstaja), kot je odločil primerno in ustrezno. Če in dokler so podatki na voljo za
nepovezani zahtevek, da zadostujejo za utemeljitev celotnega zahtevka, je podizvajalec upravičen do
dodatnega plačila in/ali podaljšanje roka samo za tisti del, ki je bil utemeljen.
Reševanje povezanih ali podobnih zahtevkov (Related Claims)
Če pa je odločeno, da je zahtevek podizvajalca podobni ali povezani zahtevek v skladu s podčlenom (SC 20.2 –
Subcontractor"s Claims – zahtevki podizvajalca):
1. bo izvajalec predloţil obvestilo o zahtevku, vključno s predmetom zahtevka, za katerega izvajalec meni,
da je podobni zahtevek, inţenirju v skladu z glavno pogodbo po podčlenu (MC 20.1 – Contractor‘s
Claim = zahtevki izvajalca) ob pravem času, da se zagotovi skladnost s to določbo, ne glede na
kakršnokoli nasprotovanje ali odstop podizvajalca pod podčlenu (SC 20.2 – Subcontractor‘s Claims);
2. izvajalec bo moral uporabiti vse razumne napore, da od naročnika in inţenirja za oba (izvajalca in
podizvajalca) doseţe koristi, vsako dodatno plačilo in/ali podaljšanje roka, v kolikor je to zahtevano v
skladu z glavno pogodbo ob spoštovanju del po podizvajalski pogodbi, in bo izvajalec redno obveščal
podizvajalca o napredovanju v teh prizadevanjih;
3. Podizvajalec nima pravice do uveljavljanja te zahteve po podčlenu (SC 20.3 – Unrelated Claims =
nepovezani zahtevki) drugače, kot je to izrecno določeno v tem podčlenu (SC 20.4 – Related Claims
=povezani zahtevki). Podizvajalec bo moral slediti v skladu z izvajalčevim navodilom in voditi
evidence ter sodobne zapise, ki so pomembni za dogodek ali okoliščino, ki je povzročil povezani
zahtevek. Podizvajalec bo tudi dovolil izvajalcu in inţenirju, da nadzoruje vse te evidence;
4. Podizvajalec bo moral predloţiti podobne zahtevke izvajalcu, ki bodo morali vključevati vse za popolno
utemeljitev teh podatkov:
a. pogodbeno ali drugo podlago zahtevka in
b. dodatno zahtevana plačila in/ali
c. podaljšanje roka
d. in vse druge vmesne zahtevke v skladu z glavno pogodbo po podčlenu (MC 20.1 – zahtevki
izvajalca), in to ob pravem času, da bo izvajalec imel čas za uskladitev s takšno določbo;
5. Izvajalec mora predloţiti inţenirju zahtevek, ki vključuje tudi utemeljene podatke in vse vmesne
zahtevke iz drugih zahtevkov, ki jih podizvajalec zahteva, v skladu z glavno pogodbo podčlena (MC
20.1 – zahtevki izvajalca), in to ob pravem času, da se zagotovi skladnost s takšno določbo, ne glede na
kakršno koli nasprotovanje ali odstop s strani podizvajalca pod podčlenu (SC 20.2 – Subcontractor‘s
Claims);
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
221
6. Izvajalec bo moral dati podizvajalcu vse razumne moţnosti, da se vključi v katerokoli posvetovanje z
njim in da se udeleţuje vseh sestankov, ki zadevajo ta povezani zahtevek in jih skliče inţenir, razen če
je podizvajalec javil inţenirju, da noče biti vključen v posvetovanje in/ali se sestanka ne udeleţuje.
Potem izvajalec ne sme doseči nobenega dogovora z inţenirjem o drugih zahtevkih brez predhodnega
posvetovanja s podizvajalcem. Če se doseţe dogovor po glavni pogodbi ali inţenir sprejme odločitve o
drugih zahtevkih, bo izvajalec čim prej, vendar ne kasneje od 7 dni od prejema inţenirjeve odločitve,
obvestil podizvajalca o tem sporazumu ali o tej odločitvi. Če je sporazum ali odločitev takšna, ki se
nanaša na podoben oziroma povezani zahtevek, da izvajalec nima pravice do dodatnega plačila in/ali
podaljšanja roka, se šteje za sprejeto tudi za podizvajalca in za med njim zavezujoče stranke, razen če
podizvajalec ni takoj obvestil izvajalca o nezadovoljstvu s sporazumom ali odločitvijo v roku 7 dni od
prejema obvestila od izvajalca. Če pa je podizvajalec sporočil svoje nezadovoljstvo s sporazumom ali o
odločitvi v roku 7 dni od prejema obvestila od izvajalca, se šteje to obvestilo podizvajalca kot obvestilo
o sporu in se uporabi podčlen (SC 20.6 – Subcontract Disputes = spori po podizvajalski pogodbi.
7. Če je tako dogovorjeno v okviru glavnega naročila ali inţenir ugotovi na podlagi glavnega naročila, da
je izvajalec upravičen do dodatnega plačila in/ali podaljšanja roka, mora izvajalec v 28 dneh od prejema
te pogodbene dajatve naročnika na podizvajalca prenesti deleţ teh koristi, kot bi to bilo primerno in
uporabno za povezani zahtevek. V primeru drugih zahtevkov v zvezi z dodatnim plačilom potrdilo o
plačilu izvajalcu od naročnika, ki vključuje vsoto v zvezi z zahtevanim zneskom, ne sme biti pogoj za
odgovornost izvajalca do podizvajalca v zvezi s tem deleţem. Izvajalec se posvetuje s podizvajalcem, v
prizadevanju doseči sporazum glede tega deleţa. Če dogovor ni doseţen, mora izvajalec nemudoma in z
vso skrbnostjo pravično odločiti, da se ustrezno in primerno določi deleţ ob upoštevanju stališč
podizvajalca in vseh drugih pomembnih okoliščin. Izvajalec, ki se bo skliceval po tem odstavku, bo dal
obvestilo podizvajalcu o svoji odločitvi z utemeljitvijo ter vsemi podatki. Razen če podizvajalec obvesti
izvajalca o svojem nezadovoljstvu s to odločbo, bo v 28 dneh od prejema obvestila od izvajalca, ki se
nanaša na deleţ, ki ga je izvajalec odločil, da ga sprejme podizvajalec v celoti, se šteje za dokončno
poravnavo s tem povezanim zahtevkom.
8. Če je podizvajalec obvestil izvajalca o svojem nezadovoljstvu s tako določenim deleţem v 28 dneh po
prejemu obvestila izvajalca, mora izvajalec dati odgovor na vse to nezadovoljstvo in navesti v svojem
pisnem odgovoru utemeljitve v roku 7 dni od te potrditve. Če se izvajalec ne odzove na podizvajalčevo
obvestilo o nezadovoljstvu, ostane podizvajalec upravičen do deleţa, kot če bi tega izvajalec primerno
in uporabno odločil. Vsak spor v zvezi s tem deleţem se potem šteje kot nepovezani spor, ki se bo
končno uredil kot nepovezani spor med pogodbenicami v skladu s pravili arbitraţe po podčlenu (MC
20.6 – arbitraţa) glavne pogodbe, razen če je spor lahko poravnan z uporabo enega arbitra, ki ga
imenujejo pogodbene v skladu s poslovnikom.
Glede reševanja sporov FIDIC priporoča reševanje s pomirjevanjem (MC 20.5 – Mirna poravnava sporov),
imenovanjem posebnih komisij za reševanje sporov ali posameznih razsojevalcev glede na primer, pa tudi tako
imenovanih -ad hoc- arbitraţ ali arbitraţ, ki jih predvideva nacionalna zakonodaja. Publikacije FIDIC-a to
problematiko obseţno obravnavajo.
Uporabljena literatura
OZ – Obligacijski zakonik. ULRS št. 83/01.
ZOR – Zakon o obligacijskih razmerjih. Ur. list SFRJ št. 29/78.
PGU – Posebne gradbene uzance: Ur. list SFRJ št. 18/77.
ZGO – 1 – a do e: Zakon o graditvi objektov. ULRS št. 102/04.
ZJN-2-UPB5. Zakon o javnih naročilih. ULRS št. 12/2013.
EIC Contractor‘s Guide to the FIDIC Condition of Contract for Construction.
PRAG – Practical Guide to Contract procedures for EU external actions. 2012.
UN DP – United Nation Development Programme. General condition of Contract for Civil Works.
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
222
AIA – American Institute of Architects. Document A201 −2007. General Conditions of the Contract for
Construction.
EIC Contractor‘s Guide to the FIDIC Conditions of Contract for Construction, Berlin, March 2002.
Cigoj: Komentar obligacijskih razmerij. III. knjiga, stran 1832. ČZUL Ljubljana 1985.
The harmonised MBD Condition (the Pink Book), edition 2005.
FIDIC Conditions of Subcontract for Works of Civil Engineering Construction. First Edition 1994.
FIDIC Conditions of Subcontract for Construction for building and engineering works designed by the
Employer. First edition 2011.
FIDIC Short Form of Contract. First edition 1999.
Š. Ţemva: Gradbene kalkulacije z osnovami operativnega planiranja in obračunom gradnje objektov.
Priročnik za prakso. CPU Ljubljana 2010.
S. Cigoj: Komentar obligacijskih razmerij. Knjige I do VII. ČZ ULRS. Ljubljana 1985.
M. Ilešič: Komentar obligacijskega zakonika. Ljubljana 2002.
Pogoji pogodb za dobavo, inţenirske in gradbene storitve, FIDIC – srebrna knjiga 1999. Prevod ZIPS-GZS,
Ljubljana 2001.
Pogoji pogodb za obratno opremo, projektiranje in izgradnjo, FIDIC – rumena knjiga 1999. Prevod ZIPS-
GZS, Ljubljana 2001.
Conditions of Contract for Design, Build and Operate projects, FIDIC – zlata knjiga. Prva izdaja Geneva
2008.
The FIDIC Contracts Guide, First edition, Lausanne 2000.
EIC Turnkey Contract, Conditions of Contract for Design and Construct Projects. Berlin 2007.
EIC Contractor‘s Guide to the FIDIC Conditions of Contract for EPC Turnkey Projects. Berlin 2003.
Posebne gradbene uzance. URL SFRJ št. 18/77.
Lastni sluţbeni zapiski in primeri gradbenih pogodb iz obdobja 1979 do 2000.
Gradivo ICC/ FIDIC Conference: The Arbitration Clause In The New (1999) FIDIC Contrats. Paris 2003.
Note on the measures adopted in several Member States in order to take into account price evolutions of raw
materials. FIEC 10.9.2008.
Mag. Vesna Sodja: Gradbena pogodba – kdaj uporabiti klavzulo za določitev cene -ključ v roke-. Pravna
praksa 18.12.2008. Ljubljana.
V. Belaj, D. Rajčič: Ugovor o graĎenju kao temelj pravnog posla. Pravna praksa. Zagreb 13.5.2008.
Gradivo posveta: Primernost uporabe klavzule -ključ v roke- v pogodbah za izvajanje gradbenih storitev v
javnih naročilih. GZS Ljubljana, april 2012.
Verlag Dashőfer, zaloţba, d.o.o.
Od projekta do objekta
Del VIII Gradbena pogodba
223
dr. I. Nikčević: Ustupanje izvoĎenja radova kod ugovora o graĎenju. Univerzitet Singidunum. Humanističke
nauke I prava. Beograd 2011.
V. Belaj: Ugovor o graĎenju kao temelj pravnog posla. GraĎevinar 2008. Zagreb 2008.
Sarah Thomas: The new first edition FIDIC sub-contract. Practical Law Publishing Limited. London 2013.
J. Glover: FIDIC Subcontract. UK Law. 2012.
Š. Ţemva: Uporaba standardnih pogodb FIDIC. Seminarsko gradivo GZS-ZSI Ljubljana, 2012.
Š. Ţemva: Pasti v gradbenih pogodbah. Seminarsko gradivo. CPU Ljubljana, 2010.
Š. Ţemva: Uporaba standardnih pogodb FIDIC rdeča in rumena knjiga. Seminarsko gradivo GZS-ZSI
Ljubljana, april 2013.
itd.