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公眾書面意見／建議及政府回應 (所有意見書已上載發展局(www.devb.gov.hk)及規劃署(www.pland.gov.hk)的網頁)

目錄頁

第一部分 : 24 個團體的意見書

議題一 : 拆卸西座重建

支持／不反對拆卸重建 5

反對拆卸重建

- 對文物及用地完整性的關注 - 對環境、可持續發展及交通的關注 - 誤導性資料

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議題二 : 重建計劃的建議用途

支持／不反對建議用途

- 整體意見 - 擬建的甲級寫字樓 - 擬建的公眾休憩用地

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20

21

反對建議用途

- 整體意見 - 擬建的購物設施 - 對交通及環境的關注 - 對砍伐樹木的關注

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附件 G

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頁

議題三 : 規劃及設計方面

設計

- 整體意見 - 擬建的寫字樓 - 擬建的公眾休憩用地

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32

35

景觀及樹木保護 36

交通及行人連接 38

考古方面的關注 44

與聖約翰座堂的連接 45

議題四 : 批地 47

議題五 : 其他

特別保護範圍 51

沙田至中環線 52

其他 52

3

頁

第二部分 — 79 個人的意見書

議題一 : 拆卸西座重建

支持／不反對拆卸重建 55

反對拆卸重建

- 對文物及用地完整性的關注 - 對環境、可持續發展及交通的關注 - 誤導性資料

56

69

78

議題二 : 重建計劃的建議用途

支持／不反對建議用途

- 整體意見 - 擬建的甲級寫字樓 - 擬建的公眾休憩用地

87

87

88

反對建議用途

- 整體意見 - 擬建的購物設施 - 對交通及環境的關注 - 對砍伐樹木的關注 - 其他備選建議用途—保育西座 - 其他備選建議用途—拆卸西座

89

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頁

議題三 : 規劃及設計方面

設計

- 整體意見 - 擬建的寫字樓 - 擬建的公眾休憩用地

110

110

110

交通及行人連接 111

考古方面的關注 112

議題四 : 批地 113

議題五 : 其他

特別保護範圍 123

沙田至中環線 125

其他 126

5


議題一：拆卸西座重建

支持／不反對拆卸重建

名稱意見／建議政府的回應

香港測量師學會

(23.12.2010)

(原文為英文)

我們大致上支持重建計劃的發展理念。

我們大致上支持保育中座和東座。

我們不反對將西座重建為公眾休憩用地和一幢新的商業樓宇。

我們對政府在平衡中環的發展及保育的需求方面所作的努力感到滿

意。

意見備悉。

香港工程師學會

(31.12.2010)

(原文為英文)

本學會曾研究以下三個方案：

1. 方案一是回應渴望將整區保育作歷史地點的訴求。對此，我們

認為保留現時三幢獨立建築物的狀況並不可取，原因是若不改

善出入設施，將會為往來的行人帶來諸多不便。

2. 方案二是把三幢建築物全部拆卸，興建或不興建建築物。我們

認為這種情況根本不應出現。

3. 方案三是把歷史價值最低的建築物改建，以便為周邊所需的改

善措施作準備，這是符合可持續發展的唯一方案。

我們認同建議書中所提出的建議，原因是我們認為其方向正確。不

過，我們建議在就土地用途作出最終決策前，政府應收集更多公眾

意見。

意見備悉。已經收集及分析有關持分者和公眾的意

見。經考慮從公眾諮詢收集的公眾意見及建議後，重

建計劃已加以修改，並會於提出相關修訂《中區分區

計劃大綱圖》之前提交城市規劃委員會（下稱城規

會）參考。

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香港規劃師學會

(9.12.2010)

(原文為英文)

我們對該用地作重建發展的基本論據並無特別意見，但重建須採取

較低的密度及均衡的土地用途組合。

經考慮公眾意見及建議後，原來的重建計劃已加以修

訂。修訂計劃的發展密度較低，原先擬議的購物設施

已改為政府、機構及社區暨附屬辦公室用途和其他商

業設施。

香港園境師學會

(22.11.2010)

(原文為英文)

本學會原則上歡迎西座重建，但建議政府在決定重建計劃之前，進

一步檢討和研究保育、優質的城市設計及公眾可達性各方面的原

則。

經考慮學會提出的具體意見及建議後，原來的重建計

劃已加以修訂。

英國皇家特許測量師學會

(23.12.2010)

(原文為英文)

中環商業辦公室嚴重短缺，使其成為全球最貴的寫字樓市場之一。

有鑒於此，學會支持在發展用地西端興建商業樓宇的建議。

意見備悉。

香港地產建設商會

(29.11.2010)

(原文為英文)

我們支持拆卸現有的西座辦公大樓，並建設一個公眾可達的廣闊園

景區。

意見備悉。

香港建造商會

(29.12.2010)

(原文為中文)

商會歡迎重建中區政府合署西座的計劃。商會相信計劃會為中區帶

來大幅公眾休憩用地，其「回復綠色中環」的概念和主題是符合市

民訴求。重建計劃亦可改善行人與周遭建築物的聯繫，締造一個融

和的環境。

從建造業角度來看，商會預期重建計劃會為建造業工人帶來機會，

這對最終推動香港的經濟發展亦會帶來好處。

意見備悉。

置地公司

(29.12.2010)

(原文為英文)

置地公司整體上支持建議的計劃，因該計劃可為作為香港金融中心

的中環增加極需的商業空間，同時亦有助提升香港相對於其他世界

城市(例如上海和新加坡)的一般競爭力。

意見備悉。

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反對拆卸重建


對文物及用地完整性的關注

公民黨

(1.12.2010)

(原文為中文)

出售政府山等同摧毀歷史，破壞政府山的完整性：

政府山是從殖民地至今政府總部的所在地，自 1845 年的圖則上，

該址已被標示為「政府辦公室」，除了是百多年的政治權力核心所

在地，一直見證著百年香港史的發展。政府總部與毗連的宗教、司

法和軍事建築物有著非常密切的關係。正如政府的顧問報告所指，

政府山的地址及相關歷史很重要，甚至比任何一幢建於其上的建築

物意義更大。要衡量西座的價值，並不能單以它的建築價值及重建

價值出發。而是，西座作為政府山的其中一部分，亦是歷史的一部

分。若政府斷章取義，強行拆卸西座，只會破壞政府山的完整性，

違背保育原則，亦毫不尊重歷史。

中區政府合署座落於「政府山」。「政府山」早在

十九世紀四十年代初已被英國人劃作政府辦公室用

途，但這名稱只是概念上的描述，沒有一個明確的

邊界。此外，經歷多年，該區的景觀和地貌已經有

大幅度的改變。

保留中座及東座以及重建西座均符合在 2009 年完

成的《中區政府合署歷史及建築價值審評報告》

（審評報告）。該報告建議中座及東座應予以保

留，並應改作適合的新用途，而歷史和建築價值較

低的西座則可拆卸。拆卸西座可提供一個公眾休憩

用地、改善環境及公眾前往該址的可達性，並滿足

香港的發展需要。

擬備審評報告的顧問認為無論保留建築物作適合的

新用途，或拆卸部分建築作有限度發展，皆可達到

保存該址的重要性。他還認為政府的計劃符合審評

報告內的建議。

六名民主黨中西區區議員

及其議員辦事處顧問

(5.10.2010)

(原文為中文)

有意見認為，保育政府山建築群是「暴殄天物」，因地皮價值逾百

億，而在 1957 年建成的西座大樓外貌不特出，不算是古蹟，毋須

保育。我們認為這想法忽視了保護古蹟附近的環境和氣氛，集體感

情和回憶，只能保存到原建築物的外殼，未能保護古蹟整體的歷史

風貌。其實，自香港開埠以來，政府山一直是政府的權力中心，在

殖民地時代及特區時代均有象徵性的歷史意義，是香港歷史重要的

一部分，不容因為其地皮市場價值而隨便拆卸重建。

同上。

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香港建築師學會

(31.12.2010)

(原文為英文)

重建計劃並無明顯的好處，而保留中區政府合署的三幢大樓（包括

西座）則在規劃上有以下的優點：

(a) 現有建築物與自然景觀已融為一體 - 這三幢位於中區政府合署的建築物已與周邊的茂密植被共處 50 年，完全融為一體。破壞

這種長達半個世紀的人與自然界的聯繫，轉而在一個人造平台

上建造深入地下的地庫停車場、毫無生機的建築物平台和玻璃

幕牆大廈，實在令人惋惜。

(b) 建在斜坡上「攀坡建築物」的典範 - 西座是香港早期此類特色建築的典範。這些建築物依循地形的坡度而建（如今的新建築

物往往需要先就一大片土地進行平整，構築一個平台，然後在

上面建築高樓）。西座是具備這些特色且具保育價值的少數建

築物之一。

(c) 經過精心規劃而建造的建築群 - 現有中區政府合署建築群的三座樓宇的排列經過精心規劃，與周邊的自然景觀融為一體。拆

卸西座並在原址上建造一幢新的寫字樓，就像把一隻手臂從一

個健康和完整的身體上截去，然後在殘缺的軀體上裝上義肢一

樣。

(d) 政府實體存在的集體回憶 - 對大多數人而言，西座和雪廠街入口是進入中區政府合署的最便捷途徑。西座攀雪廠街而建無疑

是香港市民對政府實體存在的主要集體回憶。

同上。

審評報告其中一個主要的結論是，可以拆卸歷史和

建築價值較低的西座，以進行重建。

根據重建計劃，該址附近的現有園景和茂密植被將

在很大程度上得以保留。與現時的西座大樓比較，

新辦公大樓的覆蓋範圍將大幅減少，以容許在該址

東面的部分提供一個面積約 7,600 平方米的公眾休

憩用地(按修訂計劃)。該休憩用地將會進一步延伸

綠化範圍，成為中環現有廣闊的綠化網絡的一部

分。

現時西座用地已有一個地下停車場。根據修訂計

劃，於下亞厘畢道水平以下挖掘工程的規模將進一

步降低。

長春社

(31.12.2010)

(原文為中文)

中區政府合署應完整保留。我們不同意諮詢指西座的「文物價值不高」，應拆掉發展。評審報

告指該政府合署和附近軍事、宗教和司法歷史建築的關係十分重

要，東西座中的空間更是眾多社會事件發生的場所，有着重要的社

會意義。從一八八零年的地圖可見，西座是美利炮台的所在地，炮

擬議的西座重建計劃是基於審評報告的建議而制

訂。根據審評報告，西座的價值較中座及東座低。

因此，審評報告的結論是倘考慮拆卸任何一座建築

物，最可以接受的是把西座拆卸。重建計劃其中

一個要點是在修訂計劃下提供面積約 7,600 平方米

的公眾休憩用地。該休憩用地將會延伸綠化範圍，

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台里這名字便是這時代的見證，而在一九九七年前仍未成為鐵閘所

阻的公共空間，更是由「東宮」、「西宮」包圍而成。評審報告只是指「可以考慮」拆掉西座，沒有明言要作商業發展。

殖民地土地及出境專員根據田土廳主管哥頓一八八三年匯報向英國

國會提交的報告提出，維多利亞城的商業用地不應侵據民居和政府

用地;哥頓的匯報也清楚指出寬闊的道路和建築物的排列對空氣質素影響十分大。時移勢易，哥頓的建議當然不可盡取，但可見政府

山的完整性是有其歷史和規劃背景。犧牲西座，讓商業發展入侵政

府山，是不尊重歷史。政府應讓公眾參與活化西座，就西座用途發

表意見，更應採納評審報告把政府山劃為「特別保護範圍」的建

議，開放政府山作公眾用途。

成為中環現有廣闊的綠化網絡的一部分。該公眾休

憩用地將有助於恢復中區政府合署用地在上個世紀

時當現有的中座、東座和西座還未建成之前的外

觀。現時提出的擬議重建計劃符合審評報告內的建

議。

創建香港

(2.1.2010)

(原文為英文)

可對中區政府合署進行輕微修復，用作其他公眾用途。

鑒於其文物價值，建議保護現有的西座及石牆。

同上。

社區文化關注

(31.12.2010)

(原文為中文)

政府計劃將破壞中環政府山的完整

中環「政府山」的範圍東至花園道，南至上亞厘畢道，西至己連拿

利，北至皇后大道中，自 19 世紀中葉，英國在香港建立殖民統治

以來，便是香港重要的政治中心。在政府山上，不同年代的建築

群，包括建於 19 世紀中葉的前總督府（香港禮賓府）、香港聖公

會聖約翰座堂、會督府、19 世紀後期的香港動植物公園、20 世紀

初的前法國外方傳道會大樓（現終審法院），以及戰後的中區政府

合署，不但反映建築風格的變遷，更標誌著香港的政治、經濟、文

化的變遷。

根據現行世界通用的文物保護標準，如巴拉憲章等，均明確採用

「都市歷史景觀」和「重要文化景觀」等概念，世界上不少地方已

經將之付諸實行，如澳門的歷史城區。這反映有形文化遺產保護不

中區政府合署座落於「政府山」。「政府山」早在

十九世紀四十年代初已被英國人劃作政府辦公室用

途，但這名稱只是概念上的描述，沒有一個明確的

邊界。此外，經歷多年，該區的景觀和地貌已經

有大幅度的改變。

審評報告建議設立「特別保護範圍」，但這並不排

除拆卸西座。反之，審評報告建議可考慮拆卸西

座，因為其歷史和建築價值較中座和東座為低。

因此，目前提出重建西座是符合審評報告的建議。

事實上，良好的保育項目並不意味着將一切文物古

蹟都保存完好和禁止在文物古蹟上進行任何發展。

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局限於個別建築，它可以是一個地、群集的建築、景觀，甚至一個

地區；但香港的現行做法是宣布個別的建築物為古蹟或歷史建築，

但根據古物古蹟條例（Cap.53）允許委員會宣布地方和建築物為古

蹟或歷史建築，妥善的保育政府山，將為香港建立第一個歷史和文

化景觀提供契機。

中區政府合署的各座，均是政府山建築群的重要部份；在政府委託

的顧問報告內文中，多次提及政府山整體的歷史價值，並指出中區

政府合署於整個建築群中的重要性。故此，政府實不應以「建築上

平平無奇」、「價值較低」為藉口，拆卸政府合署西座。

政府必須立即停止中區政府合署的發展計劃，完整保留政府山。

在同一地點上具有不同文化價值的文物古蹟都可能

根據不同的保育措施進行保育（《布拉憲章》第

5.2 條）。已確立的保育憲章並不排除在文物古蹟

上進行發展。新工程（例如在古蹟上加建）只要

不扭曲或混淆該址的文化意義，或不貶損其解說和

欣賞價值，是可以接受的（《布拉憲章》第 22

條）。此外，《中國文物古蹟保護準則》還着重古

蹟的社會和經濟效益。按照一般原則，應開放文物

古蹟，並把其用於公益事業（《中國文物古蹟保護

準則》第 4.12 條）。

百年樹木

(31.12.2010)

(原文為英文)

我們反對建議的計劃，尤其是拆卸中區政府合署建築群西座，興建

甲級寫字樓、商場及公園。

保護司法和立法系統及其建築物的完整性：政府山一帶的建築物不

僅具有歷史價值，同時，作為一個建築群，對於香港歷史亦具有標

誌性的政治價值。拆卸西座等具有政治特色的建築物，將破壞整個

地區的保育價值的完整性。

更值得尊重的保護和保育做法是讓中區政府合署一帶的建築物和植

物保持原狀。我們強烈促請政府在文化保育方面採取更全面和真誠




物，最可以接受的是把西座拆卸。重建計劃其中

一個要點是在修訂計劃下提供面積約 7,600 平方米

的公眾休憩用地。該休憩用地將會延伸綠化範圍，

成為中環現有廣闊的綠化網絡的一部分。該公眾休

憩用地將有助於恢復中區政府合署用地在上個世紀

時當現有的中座、東座和西座還未建成之前的外

觀。現時提出的擬議重建計劃符合審評報告內的

建議。

政府的政策是確保沒有樹木會被不必要地砍伐或修

剪。當局會為該址和附近的所有相關樹木（包括古

樹名木和粗壯大樹）訂立樹木保護範圍，以劃定適

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的政策，不單要保育具歷史價值的建築物，同時亦要保護植物及樹

木。

當的挖掘界線。由於現建議把該址改劃為「綜合發

展區」地帶，當局將擬備《規劃大綱》，以便未來

的發展商準備總綱發展藍圖提交城規會。該《規劃

大綱》將要求發展商提交園景總綱圖，其中應包括

詳細的樹木調查報告，詳細的樹木保育計劃，砍伐

及重植樹木的建議，以及補償種植計劃等。此外，

適當的保護樹木條款將被列入地契當中。在規劃機

制及地契中訂明相關規定，將有助於確保詳盡和全

面的規劃，以保護中區政府合署範圍內的樹木。

對環境、可持續發展及交通的關注


(31.12.2010)

(原文為英文)

一旦進行重建，施工期間會對周邊造成滋擾 - 「重建計劃」拆卸的

規模、開挖地庫、地盤平整及樓宇建造工程及塵埃、噪音、泥漿、

交通流量增加等滋擾不容低估。一旦實施重建計劃，重建工地周邊

的地方將要承受數年的滋擾。如果保留西座，就可避免這類問題。

改善道路交界處的困難 - 即使根據重建計劃，在雪廠街的下坡段增

設一條車道，但在保留其他現有發展的情況下，雪廠街北行段及皇

后大道中西行段至雪廠街／皇后大道中交界處一段仍然無法進行擴

闊。建議的重建計劃無助於真正改善這一帶的交通狀況。

任何因拆卸西座和興建新發展所產生的滋擾只是臨

時性質，並會以適當的措施來緩解。在考慮擬議的

重建計劃時應衡量其帶來的長期利益，特別是加强

綠化；改善行人通道；闢設大型的公眾休憩用地；

在修訂方案中擬設的政府、機構及社區設施；以及

為滿足香港發展需要作出的貢獻。

原來計劃的擬議購物設施已被縮減規模的政府、機

構及社區暨附屬辦公室用途取代。所產生的交通因

此亦會進一步減少。根據運輸署就修訂計劃作出的

最新初步交通評估，重建計劃對皇后大道中、雪廠

街和下亞厘畢道所增加的交通量只會是微不足道。

香港城市設計學會

(23.12.2010)

(原文為中英文)

現時在世界各地，不論是政府或是私營機構，均採用「綠色」發展

政策。重建中區政府總部的建議，應當以可持續發展為目標。以大

規模新建築取代現時結構完整和保養良好的建築物，是與可持續發

展的方向背道而馳。

同上。

環保觸覺

(28.12.2010)

本會明確反對政府總部西座被拆卸及改建為商廈及商場。

修改計劃後，原來擬議的購物設施已改為政府、機

構及社區暨附屬辦公室用途，規模亦較小。


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(原文為中文)

政府總部西翼結構良好，若被拆卸，將製造大量建築廢物，猶如

2004 年紅灣半島被發展商企圖拆卸的翻版。

至於拆卸西翼，以現時西翼建築面積約為 20,000 平方米計算，樓高

約 3.2 米，混凝土佔 15%，拆卸後的建築廢料將達 9600 立方米

(20,000 x 3.2 x 15%)，約可填滿 2.5 個標準泳池，同樣製造大量固體

廢物。

本會期望，政府總部各部份會以不拆卸及不售予發展商兩大原則進

行規劃。




物，最可以接受的是把西座拆卸。

在考慮擬議的重建計劃時應衡量其帶來的長期利

益，特別是加强綠化；改善行人通道；闢設大型的

公眾休憩用地；在修訂方案中擬設的政府、機構及

社區設施；以及為滿足香港發展需要作出的貢獻。

社區文化關注

(31.12.2010)

(原文為中文)

政府計劃不符合永續發展原則

政府計劃拆卸中區政府合署西座，並賣地予發展商建築辦公室大樓

的計劃，不符合永續發展原則。不少其他地方的研究和經驗已經說

明，保留堅固的舊建築，比拆卸舊建築重新發展更符合成本和能源

效益。保留具歷史價值的建築群，將裨益社會各階層，增加市民的

歸屬感，有助建立永續社區。

政府現在的做法，不但拆卸具歷史價值的建築，更計劃在具有歷史

價值的重要文化景觀內，興建新商廈，破壞都市歷史景觀，損害其

歷史價值，更造成大量的建築廢料，惡化區內交通，無疑與永續發

展背道而馳。

同上。

誤導性資料

公共專業聯盟

(31.12.2010)


這個名為「保育中環」，實為重建地產的項目，當局以精美的說明

書及模型向市民及城規會推介，似乎要製造一個必然賣地、必然重

建的既定事實。我們發覺，政府所提出重建政府山的理據，顯然是

斷章取義，歪曲事實的。


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其中政府斷章取義，歪曲事實的理據如下：

(一) 所謂「建築及文物評估顧問報告支持重建」：政府支持其計劃的技術性理由，主要是建基於評審報告所進行的建議。但

該報告其實建議，應該「考慮在政府山建立一個『特別保護

區』，以確認中區政府合署中地段的林地空間和低層建築的

重要性」(報告第五章)。

(二) 所謂「財政壓力」：評審報告其實沒有真真正正建議把西翼拆卸重建，而是說「因財政壓力，意味着西翼的一部份需拆

卸重建」(報告第 5.5.2 段)。港府的財政及外匯儲備共逾二萬

億元，因此我們認為，實屬沒有必要賣掉一個極具歷史價值

的用地，而作商業性重建。因此，政府賣掉中區政府合署西

翼的建議，錯誤引導和嚴重扭曲了評審報告的原意。

(三) 違反高度限制：引述評審報告第 5.4.6 段，「任何在該地段的新的建設上，應採納對現有政府總部的高度為最高的高

度。」我們認為，顧問高度關注並清楚表明，在地段上的任

何新建築物要以現有政府總部高度標準為最大限度；在中區

政府合署上興建一座 150 米高的高層建築，明顯違反了顧問

的建議。

(四) 所謂「更多綠化地帶」：根據政府的建議文件顯示，被規劃署形容為有如皇后像廣場般大小的公共空間，由於位處商場

審評報告既沒有建議重建該址上所有的建築物，也

沒有建議保留所有建築物，而只是建議保存該址的

重要性，方法是保育適合作新用途的建築物（如保

留中座及東座供律政司使用），以及拆卸價值較低

的建築物作有限度重建（如拆卸西座，以闢設公眾

休憩用地和於西端興建一幢辦公大樓）。

該址上現有的建築物有些是法定古蹟，有些是由政

府擁有，故已受到充分保護。此外，擬備審評報告

的顧問已經澄清，設立「特別保護範圍」並不排除

拆卸西座，只要西座用地是重建作公眾休憩用地和

任何高層建築只位於該用地西端。

擬備審評報告的顧問沒有與政府或任何政府機構討

論過西座用地所涉及的財政考慮。顧問所提出的是

沒有任何一塊用地是不受涉及財政壓力。保留中座

及東座及闢建一個公眾休憩用地所費不菲，但修葺

和保育西座將是更昂貴的工程，況且亦難以為該用

地找得一個合適的用途。擬議的重建計劃並不是基

於收入方面的考慮而訂定的。

這建議是基於整個現時西座的覆蓋範圍都用作發展

的假設。根據審評報告，較可取的方法是重建大部

分的用地作公眾休憩用地。審評報告的第 5.2.2 段

提議任何較西座高的新建築物都應局限於用地的西

端。現建議的高度與此部分用地附近背景的高層建

築相配合。



14



頂部，極其量是一個平台花園，將由發展商全權設計，加上

文件只說會保留現址 11 棵樹，現有政府山上的大片綠色地帶

根本毫無保障，有機會因重建工程影響而受大規模的損害，

方案的所謂「更多綠化地帶」，可能最終只是披在大商場外

的一層「綠色外衣」而已。這意味著在現有建築物周圍的植

被和自然土壤，將被替換成只是長在淺薄土壤「植物箱」中

的「大盆栽」而矣！

(五) 所謂「改善與行人連接」：在政府提出的重建計劃中，行人連接是通過新的辦公大樓，橫跨皇后大道中到中心商業區；

但中心商業區和政府山之間，或介乎皇后大道中及下亞厘畢

道的行人連接，實際上是由於在 1997 年後，政府在中區政府

合署的用地周圍架設鋼圍欄後才堵塞了。只需拆除這些圍欄

和將現時停車埸位置開放給予公眾橫過，這便可從中心商業

區很容易通過政府總部地段上達至禮賓府，動植物公園等。

因此，以「改善與行人連接」為理由，拆除西翼，顯然是沒

有足夠理據所支持的。

(六) 所謂「建築設計兼容」：在中區政府合署上興建一座 150 米高的高層建築，便正正與原址的低層建築群相違背。引述評

審報告第五章指出「任何新的發展應尊重現有的低層建築和

周圍的空地。」在中區政府合署的地段豎立一座高層建築，

根本在任何設計原則定義之下，都是不可能相容的。









制及地契中訂明的相關規定，將有助於確保詳盡和

全面的規劃，以保護中區政府合署範圍內的樹木。

重建計劃將透過下亞厘畢道水平以下部分改善皇后

大道中和下亞厘畢道之間的行人垂直流通情況。若

只是移除現有圍欄和開放現有的停車場作行人專

區，是沒法達到這樣的目的。

審評報告（第 5.2.2 段）提議任何較西座高的新建

築物都應局限於用地的西端。根據這項建議，新的

辦公大樓將被限制在用地西端的部分，以保持禮賓

府開揚的觀景。為確保新建築物的高度和體積能與

周邊的發展協調，建議將建築物高度限制訂於主水

平基準上 150 米，與附近的建築物如嘉軒廣場（主

水平基準上 158 米）、渣打銀行大廈（主水平基準

上 183 米）和滙豐銀行總行大廈（主水平基準上

179 米）形成階梯式的高度輪廓。新大樓的坐向經

精心設計，以避免雪廠街出現峽谷效應。新商業大

廈的高度已考慮審評報告的建議和周邊建築的高度

15



(七) 所謂「改善交通擠塞」：在政府的計劃中，建議擴闊雪廠街，增加一條行車線，如果政府增建辦公大樓和商場，這樣

做只會增加更多車輛數目，令到原本已很擠塞的道路更為擠

塞。因此，擬議重建計劃不會有任何真正能改善該區交通的

措施。

(八) 違背「減低碳足跡」：政府已為低碳發展擬定了自己的路徑，並正徵詢公眾對「氣候變化戰略和行動」的意見。然

而，擬議重建計劃將導致更多的浪費，並產生更多的交通流

量，這將在香港產生更高的碳足跡。因此，建議與應對氣候

變化的既定政策目標互相矛盾。

輪廓。

修訂計劃後，原先擬議的購物設施已改為規模較小

的政府、機構及社區暨附屬辦公室用途，所產生的

交通量亦會相應較少。根據運輸署就修訂計劃作出

的最新交通評估，重建計劃對皇后大道中、雪廠街

和下亞厘畢道所增加的交通量只會是微不足道。

在考慮建議的重建計劃時應衡量其帶來的長期利





(31.12.2010)

(原文為英文)

就審評報告建議的解讀

(a) 政府指出，根據審評報告的建議，西座將被拆卸用作商業發展用途。然而，經過仔細的研究，我們發現該審評報告僅建議

「可拆卸西座」（第五章的「整體結論」）及「如考慮拆卸，

拆卸西座將是最能令人接受的方案。」（報告第 5.2.1 段），而

且，這顯然只是一個帶有前提條件（在確實有需要重建的情況

下）的建議。

(b) 該報告並無建議進行重建，而是多次建議保留該地的所有建築物。例如，在「整體建議」第 5.1.1 段，作者提出「應考慮劃定

『特別保護範圍』，以確認該範圍內草木葱鬱的地方和低層建

築物的價值」，並在第五章的「整體結論」概述中提出，「建

議可把所有低層建築和草木葱鬱的地方劃為『特別保護範

圍』，設定有關地點不可進行大規模的重建工程。」

審評報告沒有作出應拆卸西座的具體建議，但提議

若拆卸中區政府合署建築群的任何部分，則拆卸西

座會較可取。

審評報告（第 5.1.1 段）建議考慮設立「特別保護

範圍」，此範圍是指該區整個範圍，即香港公園、

動植物公園、禮賓府花園、中區政府合署用地、聖

約翰座堂與前法國外方傳道會大樓之間的花園、炮

台里一帶和聖公會用地。設立「特別保護範圍」並

不排除拆卸西座。該段落的建議是在有關用地之上

一般不應有高層建築發展，而該段落亦須與第

5.2.2 段一同理解為任何新建的高層建築應座落於

16



(c) 該報告是對現有建築物的建築和文物價值進行研究的結果。該報告根據充分的理據指出，中區政府合署用地的真正意義在於

整體用途和環境，正如第五章的整體結論所述：「該址本身…

甚或比建築物具有更大的意義…[原因是]自香港成為獨立殖民

地起，該處便一直為政府所在地。」這意味著，需要考慮的不

僅僅是這些建築物的文物價值，還有現有建築物的環境和布

局。

(d) 拆卸西座的「建議」僅僅是基於中區政府合署用地的三幢建築物的相對文物價值而提出。這種是否正確做法是值得懷疑的。

鑒於保留中區政府合署用地屬保育中環的八個項目之一，一個

基本且合理的做法是將西座的建築及文物價值與保育中環項目

所涉及的其他建築物進行相對比較。事實上，如報告所述，西

座的落成時間（1959 年）與東座落成時間（1954 年）前後相隔

僅五年，西座體現了當時政府建築物同一種建築風格的不同變

化。即使西座的建築價值在三幢建築物當中相對較低，但當我

們慮及中環（或香港）所有建築物的文物價值，而非僅僅中區

政府合署建築物時，西座也是值得保留的。

(e) 基於以上觀察，我們認為，將該報告解讀成實際建議拆卸西座重建是不正確的。

用地的西端，因該處的背景已有一些高層建築。

審評報告指出「該址本身的重要性大概較建築物還

要高」，但這並不表示中區政府合署現有的三座建

築都需要保留。相反，審評報告建議中座及東座應

予保留，並應改作適合的新用途，而西座則可大部

分或整座拆卸。拆卸西座可提供一個公眾休憩用

地、改善環境和公眾前往該址的可達性，並滿足香

港的發展需要。

審評報告其中一個主要的結論是，可以拆卸歷史和

建築價值較低的西座，以進行重建。

同上。

百年樹木

(31.12.2010)

(原文為英文)

將文化保育置於與「綠化」直接衝突的位置，以此來混淆公眾視

聽：在「拆卸西座」以興建 6,800 平方呎的公園的理由中，「綠

化」與[西座的]「文化保育」被牽強地視為一種零和關係。而我們

認為，這是政府有意在興建商業大樓這個問題的關鍵上混淆公眾視

聽[如果不是欺騙公眾的話]。這也會轉移公眾的視線，使其不易關

注商業大樓可能對環境造成的影響，因為建築材料、燈飾、空調

（等）的使用無疑會加劇這一帶的溫室效應以及空氣和光污染。強

若不拆卸西座，是不可能提供一個約 7,600 平方米

的公眾休憩用地(按修訂計劃)。該公眾休憩用地會

供公眾享用，並由發展商設計與興建，在建成後交

還給政府。公眾休憩用地因此會由政府擁有，並由

康樂及文化事務署負責管理。與西座現時的用途比

較，重建計劃不會對現有環境帶來任何重大影響。

修訂計劃後，原先擬在下亞厘畢道水平以下的購物

17



調公眾公園的面積（6,800 平方呎）只不過是掩蓋這地區將透過興

建高樓(總建築面積 42,000 平方呎)而「轉為私有」的意圖。我們需

要做的就是種植更多植物和改善公眾進出該區的通達性。

並無明顯證據顯示「甲級」商業寫字樓嚴重短缺：政府聲稱這一類

寫字樓短缺，但這種說法缺乏明確證據。由此亦可以看出，政府缺

乏全面和詳盡的規劃，因為有關西九龍的幾份建議書已包含指定用

作興建甲級寫字樓的商業區。我們已破壞了大量樹木、植物和村

落，代之以商業樓宇；我們實在沒有任何藉口將政府山改建成另一

個標準商業建築群。

設施已全部改為規模較小的政府、機構及社區暨附

屬辦公室用途。

根據差餉物業估價署每年公布的租金和空置率數

字，以及由不同測量師行進行的研究和檢討，香

港特別是中環的甲級寫字樓供應短缺應該是不爭的

事實。

18


議題二：重建計劃的建議用途

支持╱不反對建議用途

名稱意見╱建議政府的回應

整體意見

香港測量師學會

(23.12.2010)

(原文為英文)

我們不反對將西座重建為公眾休憩用地和一幢新的商業樓宇。

我們歡迎提供公眾休憩用地，以加強綠化及改善該區內的行人流通

的情況。

意見備悉。


(31.12.2010)

(原文為英文)

中區政府合署建築群位於中環的重要位置。由於現時合署內所有辦

公室將於 2011 年遷往添馬艦新政府總部，政府可藉此機會研究現有

中區政府合署範圍可能的用途。

我們很高興在建議計劃中看到政府就公眾的擔憂和全球趨勢重新考

慮中區政府合署的未來用途。如計劃所述，中區政府合署的未來用

途將致力提供更多綠化、改善行人連繫、保護文物區及採納與周圍

環境協調的樓宇設計。

學會認為，計劃涵蓋了有關空氣質素、環境保護、可持續發展及文

物保護等議題及公眾對這些問題的關注。我們認同計劃中所提出的

建議，因為我們認為其方向是正確的。

為締造一個和諧及可持續發展的環境，除提供更多休憩用地及綠化

地帶外，鼓勵設計和興建環保大廈亦至關重要。計劃提到，樓宇高

度和體積會與鄰近發展協調，新商業大廈亦會後移，以擴闊雪廠

街，並提供較多行人通道空間。

意見備悉。

意見備悉。建議將用地改劃為「綜合發展區」，以

配合有關重建計劃。為確建議的重建發展具優質設

計，能切合該用地的重要性及符合為這幅「綜合

發展區」用地擬備的規劃綱領內的要求，會採用

「雙信封制」招標，在評估標書時除價格外亦會

適當地考慮技術和設計範疇。

意見備悉。

將要求該重建項目採用可持續的建築設計。


(9.12.2010)

(原文為英文)

應在發展內提供作展覽及公共用途╱集會╱文物教育用途的空間。

這類空間在中區極其罕有，這是融合這種用途的良好機會。

修訂計劃後，原先擬議的購物設施已改為政府、機

構及社區暨附屬辦公室用途。我們會考慮學會提出

的建議。


19



香港建造商會

(29.12.2010)

(原文為中文)

西座地盤由「政府、機構或社區」改為「綜合發展區」用途，可以

為中區帶來更多商業和寫字樓用途的地方。這甲級建築物將包括

28,500 平方米作辦公室用途及 13,500 平方米作商業用途的地方。對

於現時幾近飽和用盡的中環商業辦公室大樓，重建後的商業大廈將

有助舒緩不敷應用的商業地方，亦為不同的商業帶來新發展空間。

新建的商業大廈，其高度建議實施「主水平基準以上 150 米」的建

築物高度限制，商會認同只要是樓宇設計得宜，這高度可以跟鄰近

的發展互相協調，重建計劃可適當地考慮跟周遭環境融和的要素。

此外，擬建的商業大廈需採用特別的設計，建於平台上，其底部分

以植物覆蓋，將可為繁忙的中環商業區帶來符合環保的視覺舒緩，

我們相信這可為中環締造一個新地標。

商會亦樂於看到西座用地內的 11 棵古樹名木可獲全部保留，不會因

發展而對樹木生態做成負面影響。

中環作為香港的商業中心，有需要繼續提供合適的商業空間，以滿

足及配合香港未來的經濟發展。商會認為重建西座可為中區帶來更

大價值，而現時港府有關重建規劃已就保育和發展上取得恰當的平

衡。

為回應反對購物設施和要求在用地上作更多公共用

途的意見，修訂計劃已將原先擬議的購物設施改為

政府、機構及社區暨附屬辦公室用途。

意見備悉。

意見備悉。

意見備悉。

意見備悉並同意。

置地公司

(29.12.2010)

(原文為英文)

我們認為有關用地可建總面積應設為 42,000 平方米或以上，建議發

展的零售用途應確保其靈活性，以保證新樓宇能夠順應該區及全港

不斷變化的需求。我們指出，鄰近樓宇例如渣打銀行大廈、滙豐銀

行總行大廈及長江集團中心只有極少甚至沒有零售活動，表明在該

區內增設零售空間的需求較低。

為回應反對購物設施和要求在用地上作更多公共用

途的意見，修訂計劃已將原先擬議的購物設施改為

政府、機構及社區暨附屬辦公室用途。

20



擬建的甲級寫字樓

英國皇家特許測量師學會

(24.12.2010)

(原文為英文)

中環商業辦公室嚴重短缺，使其成為全球最貴的寫字樓市場之一。

有鑒於此，學會支持在發展用地西端興建商業樓宇的建議。

學會成員公司的研究清楚顯示，未來五至十年內機構級別的寫字樓

（即高規格及大樓層面積）的供應將會日漸減少。隨着越來越多跨

國公司在港開設或拓展業務，使寫字樓的使用量呈正數，空置率降

至低水平。據此，預計空置率將仍然保持低水平，再加上供應短

缺，租金亦相應上漲。准許把中區政府合署用地發展為商業寫字

樓，將有助在短期內滿足需求。

高力國際發表的房地產概況表明，2010 年上半年，香港以每平方呎

161 美元位居全球租金最貴寫字樓榜首。無獨有偶，世邦魏理仕全

球研究及策略顧問半年一度的全球寫字樓租金調查顯示，香港中環

商業區繼續佔據全球寫字樓租金排行榜第二位，租金按年升

34.2%，升幅為全球之冠。另外，仲量聯行預測香港中環商業區租金

將升 25%至 30%。

世邦魏理仕的數據顯示，儘管 2011 年香港及九龍的實用面積供應分

別為 337,526 平方米及 641,018 平方米，但與過往三年比較，供應仍

處於低位。由於 1995 年至 2009 年期間的平均使用量為 1,800,000 平

方呎，價格可能上升。在香港從事金融、保險、地產及商用服務業

的眾多跨國公司有意尋求樓層面積較大的寫字樓。總而言之，他們

屬意位於核心商業區樓層面積為 30,000 平方呎或以上的高層樓宇，

尤其是地標建築物。

概括所有這些數字資料得出，供商用物業發展的土地有不足的情

況。當需求持續超過供應時，價格必然會上升，但對有意開展遠東

業務的外國企業而言，寫字樓租金急升將對香港的競爭力產生負面

影響。同時，學會成員公司已報告，他們在香港的客戶經常抱怨因

缺乏寫字樓而無法擴展業務。中國城市競爭力研究會指，儘管香港

意見備悉。

意見備悉並同意。

意見備悉。

意見備悉。

意見備悉。


21



的「城市綜合競爭力」仍居首位，但上海、深圳及北京等城市的

「城市增長競爭力」已超越香港，香港僅列第十名，略高於廣州，

而高樓價被認為是限制香港未來發展的主要因素。

建議在發展用地西端興建的新商業樓宇於竣工後將新增約 420,000 平

方呎的寫字樓樓面。這是邁向控制日益上升的甲級寫字樓價格的重

要一步，但無法徹底解決問題。

意見備悉。視乎詳細設計，擬議重建計劃預計會提

供 28,500 平方米的辦公室樓面面積。

Professional Property

Services Group

(6.12.2010)

(原文為英文)

我們原則上沒有重大反對興建規模和設計合適的寫字樓，以取代現

時的西座。

意見備悉。建議將用地改劃為「綜合發展區」，以

配合有關重建計劃。為確建議的重建發展具優質設

計，能切合該用地的重要性及符合為這幅「綜合

發展區」用地擬備的規劃綱領內的要求，會採用

「雙信封制」招標，在評估標書時除價格外亦會

適當地考慮技術和設計範疇。


(29.11.2010)

(原文為英文)

我們支持興建樓面面積約 28,500 平方米及高度和上蓋面積如諮詢文

件所述的寫字樓，但須對這個已經非常擁擠的地點進行必要的交通

影響評估。

意見備悉。原來計劃的擬議購物設施已被縮減規模

的政府、機構及社區暨附屬辦公室用途取代。所產

生的交通因此亦會進一步減少。根據運輸署就修訂

計劃作出的最新的初步交通評估，重建計劃對皇后

大道中、雪廠街和下亞厘畢道所增加的交通量只會

是微不足道。

TFP Farrells

(31.12.2010)

(原文為英文)

擬建新寫字樓的位置已是該用地侵擾影響最小的位置，不影響以低

樓宇為主的擬議「特別保護範圍」。該位置亦可使新大樓與中區現

有的密集高層建築融為一體。

意見備悉。

擬建的公眾休憩用地


(23.12.2010)


政府方案最富吸引力的地方，是在下亞厘畢道提供了額外的公共休

憩用地，成為城中公園。公園西面連接皇后大道中和核心商業區，

東面連接香港公園與美利大廈。行人系統的優化，令公園四通八

達。開放空間，增加綠化，更可改善地區的微氣候。

意見備悉。


22




(31.12.2010)

(原文為英文)

為配合環境保護及低碳生活環境的全球趨勢，學會支持建立一個綠

色中環。我們很高興看到西座超過三分之二的用地將轉變成公共空

間和綠化用地。此外，計劃擬透過建造更多休憩及綠化用地，將該

用地轉變成為中區廣闊綠化網絡當中的一部分。

中環寫字樓林立，交通繁忙，而增建休憩及綠化用地則可改善空氣

流通及減少碳排放，因此學會支持上述的目標。此外，增建休憩及

綠化用地亦有助於減少該區域的熱島效應。

學會亦認為該計劃向前踏出了很好的一步，對香港的可持續發展意

義重大。該計劃表明政府致力為中環區營造一個平衡及可持續的環

境，而非利用該土地價值獲取收益。增建休憩及綠化用地能夠進一

步提升環境及社區的活力。

為讓公眾清楚了解狀況，我們建議政府考慮提供現有綠化用地的數

字。這樣，可方便作出直接比較，以向公眾展示計劃中所述的增建

綠化用地，以便公眾參照。

意見備悉。

意見備悉。

意見備悉。

意見備悉。由於現時西座用地上大部分的露天地方

都用作通道，故綠化空間較少。

香港建造商會

(29.12.2010)

(原文為中文)

從公眾休憩用地的角度，規劃中有超過三分之二的用地（即 6,800

平方米）供市民休憩之用，建造商會是支持的。這面積跟現時皇后

像廣場相若，將可為繁忙的中環白領階層帶來更多休憩場所，舒緩

工作壓力。

意見備悉。

聖約翰座堂

(28.12.2010)

(原文為英文)

總體而言，我們贊成對周邊休憩用地用途進行協調規劃的概念，這

可為香港市民及遊客提供一個具有吸引力的地點，使他們可享受座

堂及其用地特有的露天氣氛，同時亦可為「文物徑」增添元素。

炮台里及座堂用地的景觀美化在整體上應協調一致。

意見備悉。

當局的規劃意向是為整塊西座用地作全面的規劃和

設計。

23



置地公司

(29.12.2010)

(原文為英文)

我們贊成保留現有公共綠化地帶，並支持在有關用地上增加用於公

眾康樂用途及加強綠化的土地。這些措施可提升在該區及附近居住

及工作人士的生活質素，並且提升商業物業的價值。

意見備悉。

反對建議用途


整體意見

公民黨

(1.12.2010)

(原文為中文)

強建商廈只會掏空政府山：

挖掘政府山不僅會帶來大量不必要產生的泥頭及廢料，亦有機會將

留存在政府山下百多年的隧道網絡挖斷。政府於 2003 年將前水警總

部及尖沙咀山一併交予商人「保育」，結果古蹟變成名店集中地，

尖沙咀山則被掏之一空，完全抹煞古蹟的歷史意義。政府實在不應

重蹈覆轍，否則政府山只會落得與尖沙咀山一樣的下場。

修訂重建計劃後，原來計劃的擬議購物設施已被縮

減規模的政府、機構及社區暨附屬辦公室用途取

代。此外，計劃只會提供一層停車場和上落貨設

施。因此，挖掘工程的規模和廢料可大幅降低，對

地下歷史隧道網絡的潛在影響亦可減少，儘管審評

報告提出，由於用地已嚴重挖掘，在用地內發掘到

考古遺存的可能性很低。根據考古保育的一貫做

法，任何位於有潛在考古資源的地點之上或附近的

發展，都可能安排考古監察。亦可以制訂一些緩解

和監察計劃，讓項目進行的同時，又能保育該考古

資源的本質。



(5.10.2010)

(原文為中文)

政府總部(包括西座)身處香港的核心地段，在規劃上屬政府、機構

及社區用途，本來是市民大眾均可直接或間接使用的空間。若政府

計劃將部分政府總部拆卸重建為商業大廈/寫字樓，將會剝奪市民本

可享受的社區空間，對市民大眾並不公平。

修訂重建計劃後，原來計劃的擬議購物設施已被縮

減規模的政府、機構及社區暨附屬辦公室用途取

代。該發展有相當大的部分將供公眾使用，包括政

府、機構及社區設施和公眾休憩用地，兩者均會由

發展商負責興建，建成後交還政府。


(23.12.2010)


以商業辦公樓的短缺為理由去發展政府山，是值得商榷的。事實

上，有關的建議並不能大大增加中區甲級寫字樓的供應，社區亦沒

有需要另一座高檔次的商場。建議中的商場，只會導致更嚴重的交

通擠塞和環境污染。深度的挖掘工程亦將干擾當區多年；而且相關

根據差餉物業估價署每年公布的租金和空置率數

字，以及由不同測量師行進行的研究和檢討，香港

商業中心區甲級寫字樓的供應短缺。西座用地的擬

議辦公大樓將有助解決此問題。修訂計劃後，原來


24



工程對自然環境的破壞，更是無可補救。

新建的塔樓大廈和改建的建築物用途應與保存並重用的東座和中座

匹配，並注入百分之五十或以上作公共用途開放給市民大眾使用。

用途舉例包括國際公民辦公室，非政府組織或與政府相關組織(如亞

洲開發銀行、世界銀行、聯合國教科文組織、外貿專員辦公室、領

事館辦公室、紅十字會、內地與其他國家的文化局、與內地有關的

公共組織等)。這些機構若位處前政府合署的所在地，除可提升香港

的國際關係和國家省市連繫外，更可提高城市形象和公民價值。商

場部分或許應被取締作展覽場地，以促進國際貿易和文化交流。亦

可包括香港政府總部歷史博物館、香港回歸博物館、或其他供公眾

參觀的展覽館等。保留西翼正門，可成為「通往歷史」的標記。

計劃的擬議購物設施已被縮減規模的政府、機構及

社區暨附屬辦公室用途取代。所產生的交通量因此

亦會進一步減少。挖掘工程的規模將大幅降低，對

地下歷史隧道網絡的潛在影響亦可減少。

利用位於中環心臟地帶和鄰近未來律政司總部的中

座及東座這個優越地理位置，重建計劃中的擬議政

府、機構及社區部分會預留給本地、區域及／或國

際組織使用，以助提升香港作為國際金融及法律樞

紐的形象和地位。政府會邀請證券及期貨事務監察

委員會和香港交易及結算所有限公司成為新辦公大

樓內的主要租戶，以提升中環作為核心金融區的地

位和形象。


(31.12.2010)


在中區政府合署用地興建一幢 150 米高的樓宇與原址低層建築的特

點格格不入。如審評報告（第五章結論和建議）所述，「該址建築

物樓層少的特點，以及其四周的空間和樹木，均別具意義。該等建

築物加上環繞周圍的地點…在這個高樓大廈密集的鬧市中心，形成

了一大片由低層建築與青葱翠綠組成的地帶。日後任何新的發展項

目，均應尊重現有的低層建築特點，以及其四周的開闊空間。」無

論如何，在中區政府合署用地建立高層樓宇完全是不協調的設計。

如審評報告第 5.4.2 段所述，「中區政府合署建築群內，數處種有植

物，使建築群在香港繁忙的市區環境中見特色，同時也構成了一個

由聖公會建築群一直伸延至香港公園、更廣闊的綠化空間的一部

分。這個重要的「市肺」應加以保存，因此如無充分理由，便不應

移除任何樹木…」。目前尚未辯論「財務壓力」或「重建」是否為

充分理由，但興建一幢 150 米高的大樓無疑破壞了該用地的現有特

色。

擬議辦公大樓的高度限制訂於主水平基準上 150 米

（並非 150 米），與區內現有的發展，特別是雪廠

街和皇后大道中另一邊的樓宇協調。建議提及日後

任何新的發展項目，均應尊重現有的低層建築特

點，以及其四周的開闊空間，這是基於現時整幢西

座的覆蓋範圍都用作發展的假設。根據審評報告，

較可取的方法是重建大部分的用地作公眾休憩用

地。審評報告的第 5.2.2 段提議任何較西座高的新建

築物都應限於用地的西端。

25



長春社

(31.12.2010)

(原文為中文)

諮詢文件雖指西座用地上的新建商廈高度(主水平基準以上 150 米)比附近大部分建築物為低，然而相比西座原先的高度(主水平基準以上54 米)，其實已高出兩倍多，而評審報告第 5.4.6 段亦指「任何在該地新建築物，應以現有政府總部作最高的高度」，新建商廈顯然過

高。

同上。

擬建的購物設施


(9.12.2010)

(原文為英文)

我們強烈懷疑在該用地興建大型商場的可取性及可行性。我們非常

關注建造地下商場的可行性及在建造過程中進行挖掘而破壞植物根

部的風險，亦擔憂目前看起來不穩固斜坡的安全。

修訂計劃後，原來計劃的擬議購物設施已被縮減規

模的政府、機構及社區暨附屬辦公室用途取代。將

會訂立樹木保護範圍，以劃定挖掘的界線。


Services Group

(6.12.2010)

(原文為英文)

我們不同意在該用地包括約 13,500 平方米零售╱餐廳樓面的建議，

這與該用地其他部分完全不協調，而我們認為並無任何證據表明該

區缺乏此類樓面。


模的政府、機構及社區暨附屬辦公室用途取代。


(29.11.2010)

(原文為英文)

我們不支持興建約 13,500 平方米的零售╱餐廳空間，這些空間在該

處屬不必要亦不合宜。重要的考慮是要為公眾提供良好設施連接皇

后大道中及位於較高水平的「政府山」（包括司法機構及聖約翰座

堂建築群）。該處有可能建立一些餐廳，否則，我們認為該處應供

公眾使用，而不是興建不必要的購物商場。


模的政府、機構及社區暨附屬辦公室用途取代。除

了現有的炮台里之外，下亞厘畢道水平以下的部分

將會提供另一條連繫皇后大道中和下亞厘畢道的行

人通道，並將有一道接駁皇后大道中 9 號嘉軒廣場

的園景行人天橋。

對交通及環境的關注

公民黨

(1.12.2010)

(原文為中文)

強建商廈等同胡亂規劃，令中環的交通環境惡化：

中環的發展密度過高及交通環境惡劣是眾所周知的事實，政府卻依

然建議重建西座成為一幢比現有建築物高愈一倍的商場及辦公室，

勢將引來更高的車流量，中環核心地帶的交通只會更擠塞，空氣質

素亦只會繼續惡化。


構及社區暨附屬辦公室用途取代。所產生的交通量

因此亦會進一步減少。根據運輸署就修訂計劃作出

的最新初步交通評估，重建計劃對皇后大道中、雪

廠街和下亞厘畢道所增加的交通量只會是微不足

道。


26





(5.10.2010)

(原文為中文)

我們擔心一旦政府總部部分拆卸改建為商業大廈/寫字樓，會大大加

重中環區內的交通負荷，令本來已非常擠塞的中環市區交通(包括荷

李活道、雪廠街、雲咸街、堅道等)百上加斤，而在擠塞的交通中停

車等候的車輛，更會排放廢氣，進一步加重中環市區的空氣污染。

拆卸西座後擬重建的商業大廈/寫字樓高度限制訂在主水平基準以上

150 米，我們認為該高度比西座原有的高度高出兩倍，足以造成屏

風效應，阻礙區內的空氣流通，並不可取。

同上。

重建計劃其中一個要點是延伸綠化範圍，把該用地

逾三分之二面積作公眾休憩用地，使成為中環現有

廣闊的綠化網絡的一部分。根據《香港規劃標準與

準則》第九章（環境），位於市區的擬議發展並不

屬於主要污染源頭，亦不會與周邊的土地用途不相

容。

擬議的辦公大樓座落該用地的西端，以皇后大道中

和雪廠街另一邊的高層建築為背景。正如合成效果

圖所示，新大樓會從雪廠街向後移，其坐向經精心

設計，以避免雪廠街出現峽谷效應。大樓的東面則

是公眾休憩用地。將來的發展商需要提交空氣流通

評估，作為擬議「綜合發展區」地帶總綱發展藍圖

內技術評估的一部分，供城規會考慮。

環保觸覺

(28.12.2010)

(原文為中文)

擬建的商場將挖走政府山的大量泥土，這同樣可能變成固體廢物，

增加堆填區的負擔。

以地盤面積為 5720 平方米計算，並估計泥土深度平均為 20 米，挖

走的泥土約為 114,400 立方米。所以，挖泥建商場是完全不負責任的

做法。(以一個標準泳池 50 米 x 25 米 x 3 米計算，這些泥可填滿 30

個標準泳池)

現時政府山附近一帶的道路已非常擠塞，若政府山改為商廈及商

場，將大幅增加車流，使塞車問題更加嚴重。


模的政府、機構及社區暨附屬辦公室用途取代。而

停車場和上落貨設施亦減至一層，因此挖掘工程的

規模將大幅降低。

在考慮擬議的重建計劃時應衡量其帶來的長期利








27



商廈及商場以密封式設計，將耗用大量空調，在夏天將排放大量熱

空氣到室外，中環在夏天的熱島效應更加嚴重。


道。

會考慮要求未來的發展採用環保和可持續的建築設

計。

長春社

(31.12.2010)

(原文為中文)

中環區內大部分主要道路由於已無法擴闊，擴闊雪廠街及下亞厘畢

道或引入更多車流，導致中區交通更加擠塞，連同高廈令峽谷效應

加劇，令當區路邊空氣污染問題惡化。






道。

將來的發展會從雪廠街及皇后大道中向後移，其坐

向經精心設計，以避免雪廠街出現峽谷效應。重建

計劃會把超過三分之二的用地作公眾休憩用地，以

延伸中環現有廣闊綠化網絡的綠化面積。根據《香

港規劃標準與準則》第九章（環境），位於市區的

擬議發展並不屬於主要污染源頭，亦不會與周邊的

土地用途不相容。


(31.12.2010)

(原文為英文)

即使根據重建計劃，在雪廠街的下坡段增設一條車道，但在保留其

他現有發展的情況下，雪廠街北行段及皇后大道中西行段至雪廠街

／皇后大道中交界處一段仍然無法進行擴闊。建議的重建計劃無助

於真正改善這一帶的交通狀況。






道。

創建香港

(2.1.2010)

(原文為英文)

擬進行的道路擴闊工程將進一步阻礙沿皇后大道的行人流通量。

下亞厘畢道不適合且無法應付新增的行人及車輛交通。此道路的人

將來的發展會從雪廠街和皇后大道中向後移，從行

人交通角度而言，可增加行人通道的空間。此外，

通往嘉軒廣場的擬議園景行人天橋將連繫該用地至

28



行道已遠低於標準，並有多個完全不安全的地方。

中環現有的行人天橋網絡。

其中一段下亞厘畢道將會擴闊作該用地的車輛出入

口。亦會提供足夠闊度的行人道，方便行人進出公

眾休憩用地。

對砍伐樹木的關注

環保觸覺

(28.12.2010)

(原文為中文)

政府山內有很多樹木，任何的改建皆有可能需砍伐樹木。若最終地

皮落在發展商手裡，本會擔心會成為像尖沙咀前水警總部的情況，

被發展商斬去大量樹木，並興建名店商場。











制及地契中訂明相關規定，將有助於確保詳盡和全

面的規劃，以保護中區政府合署範圍內的樹木。

百年樹木

(31.12.2010)

(原文為英文)

樹木及植物是「保護」工作的重要部分：「文化保護」的完整性應

包括保護古樹及其環境。對於任何文化思想及地點的保護，保護綠

色文物均是不可或缺的部分。

儘管「保育中環」計劃包括建立一個 6,800 平方呎的公園並承諾保

留該區的 11 棵古樹，但並無明確指出，為興建高樓或甚至公園本

身，均有可能需要毀壞╱遷移若干珍貴樹木及天然植物。精通園林

設計的專業人士會不假思索地提出以廉價及「生命力較堅韌」的植

物取代較脆弱的天然植物，這實際上是違背了「保育」的初衷。本

組織的立場是「順其自然」，而非為建造人造景觀而遷移天然植物

（及隨後將其種回原處），而興建商業大樓及購物商場更是不當之

舉。

同上。


29


議題三：規劃及設計方面

設計

名稱意見╱建議政府的回應整體意見


(22.11.2010)

(原文為英文)

該用地應保持寧靜的環境，作為未來連接周圍建築物、公園及公眾

休憩用地的綠色空間的主調，建立一個綠化網絡。

有關建議會在公眾休憩用地的詳細設計階段考慮。


(9.12.2010)

(原文為英文)

擬建的公園及將擬建的寫字樓向雪廠街邊界後移，將減低對綠色環

境的影響。

需跟進多個事項，包括對現有植物的保育措施、需保留沿雪廠街的

古老花崗岩石牆及沿炮台里種有植物的斜坡，以及環境美化與城市

融合的整體質素等。

應採取措施確保重建項目與較廣的主要街道框架、市區內的地方及

文物地點有最佳的融合（包括代表中環以南主要特色的古老街道布

局）。

從更廣的角度考慮，仍需要就皇后大道中以南較廣的地方制訂策略

性的城市設計計劃，以解決以下事項：

(a) 鞏固及延伸行人通道及連繫，包括可能實施的新行人專用措施；

(b) 加強街道布局而不作大範圍重建；及 (c) 提供更直接協調主要保育計劃（中區警署、已婚警察宿舍用

同意。修訂重建計劃後，擬議公眾休憩用地的面積

將增至約 7,600 平方米，而擬議大樓仍然會從雪廠

街後移，以避免出現任何峽谷效應。

除了根據原來計劃保育該址和附近的九棵古樹名木1之外，亦會盡量保留粗壯大樹。至於具體的實施

方法以及設計和其他技術要求，則可在提交園景總

綱圖時再作處理。

為確建議的重建發展具優質設計，能切合該用地

的重要性及符合為這幅「綜合發展區」用地擬備的

規劃綱領內的要求，會採用「雙信封制」招標，

在評估標書時除價格外亦會適當地考慮技術和設計

範疇。

意見備悉。會考慮制定擬議的策略性城市設計計

劃，但該計劃會另行處理。

1 位於發展用地範圍以外的炮台里斜坡，有兩棵古樹名木患上褐腐病，已於二零一一年五月二十八日移除。


30


名稱意見╱建議政府的回應地）的途徑，讓它成為活化及融合不同地方和空間過程當中的

一部分。

除斑馬線的過路處外，建議計劃並未有就這個重要匯流點的街景、

街道設施、建築物後移或景觀地標提出具意義的建議（如尖沙咀著

名的五支旗桿）。我們亦關注到現有的樹木成蔭的濃郁綠化特色或將

失去，特別是如要擴闊雪廠街並把垂直牆後移至斜坡位置。

詳細設計（包括街道設施及附帶空間）及公園主題（包括照明設備

及材料等）應能反映中環早期作為東西匯聚的特色及悠久歷史。

重建計劃建議將建築物在雪廠街和皇后大道中向後

移。合成效果圖的用意只在於說明重建計劃的規劃

和設計概念。關於街景、街道設施、視覺上的地標

和公眾休憩用地的主題等事項，將於詳細設計階段

處理。該址周圍現有的綠化及林蔭特色將會保留，

並會透過闢設公眾休憩用地而進一步提升。


Services Group

(6.12.2010)

(原文為英文)

我們認為，務必將開挖政府山限制在絕對最低的程度並盡可能多保

留樹木。公眾對水警總部用地進行不必要的挖掘仍然非常敏感（他

們有充分理由），挖掘工程完全改變該一級保護建築物的環境，並

嚴重損害其文物價值。

修訂計劃後，挖掘工程的規模將大幅降低，因為原

來計劃的擬議購物設施已被縮減規模的政府、機構

及社區暨附屬辦公室用途取代，而且只會提供一層

停車場和上落貨設施。

TFP Farrells

(31.12.2010)

(原文為英文)

該用地堪稱香港最重要及意義重大的位置，是城市建築歷史的起

源，為香港成為有秩序的社會奠定基礎。我們應承認這個重要性，

而日後的用途應反映這一重要事實。該用地是中環的核心，是港口

與商業區之間的緩衝地帶，其炮台里的綠化斜坡、禮賓府花園及勳

植物公園將高樓林立的中環商業區與位處較高的住宅區隔開，使用

地成為城市的綠色心臟。

若在該用地西端興建高層商業大廈將嚴重影響中區的格局，除了會

對較高位置產生視覺影響外，由於大廈將容納很多人，亦導致從四

面八方湧入用地的行人流量及車輛流量增加。

意見備悉。

擬議的辦公大樓座落於該用地的西端，符合審評報

告內的建議。辦公大樓的擬議高度限制訂於主水平

基準上 150 米，與該用地西端附近的高層寫字樓建

築協調。新大樓的高度較雪廠街另一邊的一些現有

建築物為低，應不會在視覺上造成重大負面影響。

擬議發展會從雪廠街和皇后大道中向後移，以增加

這兩條街道交界和附近一帶的行人通道空間。原來

計劃的擬議購物設施已被縮減規模的政府、機構及

31



諮詢文件有提及該用地與若干較大範圍的連接，但並沒有就連接較

大市區範圍提出細節。

作為一個重要的保育地點及「保育中環」的地點之一，有關建議應

放在城市較廣闊的背景考慮，並考慮其日後有望成為城市重要地點

及地方網絡的核心。它應該是城市的終點及疏通點。

該用地可連繫八個不同位置的歷史文物地點。對這些地點的分析應

由更廣泛的地區開始，然後將焦點集中到這些地點上，而不是將每

個地點視為一個單獨個體。

重新引入綠化空間及將其重建為公眾場所（與原設計初衷相符）將

令該用地受惠。拆除現有保安圍欄將有助從較高位置建立行人通

道，通過該用地重新連接中環的人流。

該文件對於新建的休憩用地的特性未有明確表述，亦無解釋將如何

使用及結合現有樓宇，亦無說明擬議計劃如何將該用地及其內部重

要的地點相互連接及合併來確保整體效果。這次規劃可提供一個良

機，藉此在香港創建一個新的地方，將該用地內具有不同功能的空

間及地方加以整合，以體現其對於香港的意義及重要性的適當認

社區暨附屬辦公室用途取代。所產生的交通量因此

亦會進一步減少。根據運輸署根據修訂計劃作出的

最新初步交通評估，重建計劃對皇后大道中、雪廠

街和下亞厘畢道所增加的交通量只會是微不足道。

除了現有的炮台里之外，擬議計劃將會提供另一條

行人通道，經下亞厘畢道水平以下的部分連繫皇后

大道中和下亞厘畢道。此外，接駁皇后大道中嘉軒

廣場的擬議園景行人天橋將連繫該用地至中環的現

有行人天橋網絡，把行人帶往商業中心區的其他地

方。

同意。

同意。規劃和設計中區政府合署用地的其中一個要

點是保育這個文物區。

落實拆卸西座的建議後，該用地大部分的範圍可轉

作公眾休憩用地，並由發展商設計與興建，在建成

後交還給政府。公眾休憩用地因此會由政府擁有，

並由康樂及文化事務署負責管理。現有圍繞西座用

地的保安圍欄亦將會拆除。

意見備悉。為擬議的「綜合發展區」地帶擬備的

《規劃大綱》將列出更詳細的規劃與設計要求。

32


名稱意見╱建議政府的回應同，為追憶往昔和展望未來提供一個地方。它既可供人回顧這城市

的歷史淵源，也可展示香港的未來發展願景。

位於雪廠街及皇后大道中的擬建樓宇的布局令人關注。作為中環一

個繁忙的幹線匯合點，在處理交通流量及對行人流量的影響方面，

必須採取更為審慎和務實的方式。儘管建議擴闊雪廠街，但擬建的

新入口外面的行人道亦須大幅擴闊，以滿足新商業大樓入口所帶來

行人流量的增加。為達到這一點，可以進一步將擬建樓宇後移，並

允許在入口外部鋪設行人專區。

該諮詢文件中的示意圖顯示，皇后大道中入口的行人和車輛似乎共

享一個鋪砌區。這對於這樣一個繁忙的十字路口而言是不切實際

的。歐洲的研究表明，將行人道與車行道之間的欄障拆除，引入共

用鋪砌區的概念，結果行人和車輛更注意相互避讓，令交通流量自

然減緩。該十字路口及皇后大道中沿路的合適設計應予以周詳考

慮。

擬議的發展項目會從雪廠街和皇后大道中向後移，

以增加這兩條街道交界和附近的行人通道空間。在

發展的入口附近可以設置行人廣場。

諮詢小冊的合成效果圖只在於說明擬議重建計劃的

整體規劃和設計概念。詳細的路口設計將會在較後

階段進行。

置地公司

(29.12.2010)

(原文為英文)

在該用地上任何發展的密集程度應具靈活性，以提供欣賞禮賓府及

從禮賓府欣賞他處的觀景廊，並在該用地東端提供最大的休憩用

地。應設法確保為大廈的覆蓋範圍具備有效使用大廈樓面面積的靈

活性，而不是嚴格劃定休憩用地的範圍。此外，大樓的布局應能在

雪廠街與皇后大道中之間的十字路口提供市區角落的條件。

意見備悉。當局會在適當的管制和設計靈活性之間

取得平衡。當局會為擬議的「綜合發展區」地帶擬

備《規劃大綱》，訂定用地的相關發展限制。

擬建的寫字樓

民主黨

(4.10.2010)

(原文為中文)

民主黨認為計劃仍有可改善之處。

若重建計劃以提供更多公眾休憩空間及增加中環的綠化地帶為目

標，我們認為應加設更多公共空間，可仿照匯豐銀行總行大廈的建

築方法，將商業大廈地面部分(即擬議的購物商場)闢設作公眾空間

或通道，增加更多可供公眾休憩的綠化空間。


構及社區暨附屬辦公室用途取代。計劃的寫字樓部

分和下亞厘畢道水平以下部分會在皇后大道中設有

獨立的入口大堂，以便不同的使用者出入。下亞厘

畢道水平以下部分會設有一條更直接的行人通道連


33



由於現時並無任何政府或私人大廈開放建築物高層作公共空間，我

們建議日後商業大廈建成後，發展商須開放大廈天台供公眾使用，

讓市民可從大廈高處眺覽整個「政府山」的景觀，以及中環區的繁

華景色。

繫皇后大道中和下亞厘畢道。

重建後的西座不會是一幢很高的建築物，其天台大

多不會是一個獨特的觀景點。開放建築物天台供公

眾觀景之用的意見，可能涉及禮賓府的保安問題。


(22.11.2010)

(原文為英文)

擬建寫字樓應與周邊環境（尤其是保留下來的中座和東座大樓、後

面的禮賓府、沿雪廠街及皇后大道中的辦公大樓及周邊的休憩用

地）相協調。建議的發展比率過高（7.3 倍），應減低發展比率以提

升城市通透度及改善空氣流通狀況（尤其是行人水平）。

應對周邊的建築物及擬建新辦公大樓進行三維研究，力求使該區建

築物達到最佳的建築輪廓。同時亦要小心研究建築物外形，以減低

其對鄰近道路的影響。

會優先考慮台階花園的形式而非垂直綠化牆，以減低擬議建築物沿

雪廠街及皇后大道中所產生的「峽谷效應」。

新發展的寫字樓內部應提供公共空間，允許公眾自由進出及將室內

和室外的空間作混合用途，以增強舊有的西座、擬建的公園以及予

以保留中座及西座大樓的歷史特色。

發展商須就擬議的辦公大樓提交總綱發展藍圖，供

城規會考慮和審批。此外，當局會為擬議的「綜合

發展區」地帶擬備《規劃大綱》，訂定合適的規劃

和設計要求。關於發展密度方面，修訂重建計劃後

擬議的地積比率已降至 7.05 倍。將來的發展商需

要提交空氣流通評估，作為擬議的「綜合發展區」

地帶總綱發展藍圖內技術評估的一部分。

在公眾諮詢活動中展示了一個實體模型和電腦模擬

短片，藉以說明重建計劃的規劃和設計概念。

在修訂重建計劃下，綠化外牆的設計已略為更改為

綠化梯台設計，為下亞厘畢道水平以下部分的辦

公室用途提供天然光線。

在修訂重建計劃下，須視乎詳細設計，下亞厘畢道

水平以下部分將提供一些公共空間。


(31.12.2010)

(原文為英文)

我們認為，應提升樓宇在空氣流通、綠化特色及能耗方面的表現。

為應對氣候變化及樓宇可持續性問題，學會歷來支持推廣「環保建

築」。在鼓勵提升能源效益的同時，我們亦重視更佳的環保設計及

特色。學會認同採納環保計劃及政策的重要性，根據該環保方案及

意見備悉。會考慮將合適的環保和可持續的建築設

計，以及採用「綠色建築標籤」的要求，納入為擬

議「綜合發展區」地帶擬備的《規劃大綱》之內。

34


名稱意見╱建議政府的回應政策，該新建築物應盡可能採納垂直綠化。

為鼓勵及落實環保效益，我們認為，政府應考慮就本項目訂明相關

規定，進行「綠色建築標籤」評估或採納類似方法，以確保及推廣

發展項目中的綠化標準及環保理念。


(23.12.2010)


在文物區內任何加建塔樓的建議，應與保存的建築物（包括東座和

中座）互相融合。新建的建築物應以梯階式設計，避免一般的玻璃

幕牆。亦應如顧問建議，尊重原有建築物的高度與布局。學會建

議，新方案應採納「創新保育方法」保留原有西座建築物的整幅或

部份外牆。

保留

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