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主席致歡迎詞

劉智學副主任委員

三位國揚代表、各位委員及好芳鄰，大家好！

謹代表本社區第 11 屆管理委員會歡迎國揚的三位代表蒞臨。承

蒙全體住戶的高度期待，本屆管委會就任以來，積極推動社區都更事

業。我們根據委員會議充分討論所形成的決議與共識，發函邀請國揚

公司決策主管到我們社區，就都更進行意見交流。

我們誠懇的希望，貴我雙方能在互相善意、尊重的前提下，平和

理性、誠信公正的進行意見交換，並得到具體善意的回應。

謝謝各位！

國揚代表致詞

姜建仲先生

恭喜各位順利當選，進入都更新的階段！我們公司人員也有一些

異動，今年開始，公司調了邱協理來負責這個個案，感謝各位支持，

能夠繼續都更的討論。謝謝！

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本社區都更最新民意及情勢報告

劉智學副主任委員

前言

本社區都更涉及每一位住戶的財產權益，除非獲得至少 80%以上

的同意，否則不可能實現。因此我們雙方都必須以全體住戶的意願為

依歸，無論是主委或是委員會，都無法作片面的強勢主導這件事情。

任何廠商只要能獲得八成以上住戶的同意，我們都樂觀其成。

新委員會就任迄今已是第三個月，我們從歷史文件中，整理出社

區都更發展的轉折歷程，讓好鄰居們知道社區現在的真實處境；同時

也積極接觸住戶，整合本社區都更的最新民意，讓貴公司（國揚實業

股份有限公司）知道。建議貴公司誠懇面對，提出善意且具體的回應，

來說服所有的住戶，我們最終的選擇是交由住戶來決定的。

新隆社區與國揚實業都更發展脈絡與重大轉折

現在讓我們來回憶一下，本社區都更發展的重大轉折。

都更這個議題在社區裡討論有 20 年了。105 年本社區何國榮委

員擔任主委，以卓越的眼光與過人的毅力推動都更，12 月起我們住

戶熱烈響應，到 107年 11月 23日止，我們共交出 448位區權人的空

白事業計畫同意書，我們滿心希望的相信以貴公司的實力與信譽，加

上大陸工程的營造品質，土地銀行的信託機制，和知名建築師的大樓

設計，定能為社區帶來機會，讓我們能夠安全的搬出去，平安的搬回

來。

彭總經理在選商會議裡表示「因公司政策，改由神揚建設擔任實

施者，一定符合實施者的資格條件、國揚負百分百連帶保證；爾後與

社區簽署之備忘錄與合建契約，均作連帶保證人；所有承諾條件不

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變，請所有地主不必擔心；若子公司無法擔任實施者，國揚將退出社

區都更。」我們歡迎也相信彭總經理。但遺憾的是，貴公司 9天之後

(106 年 12 月 12 日)就變了。先是，貴公司的正式來函，「百分百」

連帶保證不見了，改為：「願就所簽定的備忘錄中，『興建經費及工程

品質』負連帶保證責任。」再過 9 個月(107 年 9 月 10 日)在簽訂的

都更備忘錄裡，連「保證」都沒了，降級改為「承諾書」，承諾內容

變成如果有興建資金不足情事，國揚以「增資或其他方式」提供財務

支援。就這樣，在住戶的心裡，國揚的誠信被扣分三次。即便如此，

我們還是相信你們的，簽下空白同意書的人數，還在繼續增加，直到

107年 11月 23日。

配合貴公司的政策，神揚建設擔任本社區的實施者。我們殷切期

待神揚公司會依據備忘錄第三條第二款第七目：神揚應於本案高氯離

子鑑定完成後，「即應啟動規劃需求調查」。以及根據招商條件說明

四.11，都更流程中明載：實施者在檢驗海砂屋、報建管處列管同時，

應完成本社區「重建細部規劃」。但是到現在為止，神揚公司都沒有

做。母公司失信於前，子公司又怠行於後，貴公司的形象在住戶心中

的地位，一落千丈。

108年 7月 22日海砂屋列管，2年後罰款 3年後停止使用，直接

威脅到住戶的財產安全。都更法令多如牛毛，更新速度又快，我們需

要都更知識，也需要全盤了解社區的現況。貴公司辦事處設在一樓，

本可一舉成為本社區的民意蒐集中心，卻因消極怠行，與偏頗不公，

撕裂社區的和諧與互信。貴公司窮洪荒之力爭取 1，2 棟與店鋪棟的

支持，忽略 3樓以上住戶的需要，規劃不當，分配不公，使原本就不

太認識互不了解的樓上樓下前棟後棟住戶，互相懷疑，指責對方為都

更罪人，社區變得極不和諧。我們原本好好的社區，夏天晚上會一起

乘涼聊天的好鄰居，為了都更弄得大家不講話不來往，黑函到處發，

謠言到處有，我們怎麼會走到今天這一步？

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108年 8月 26日社區第 10屆第 3次區權人大會，本社區向貴公

司展現出團結的實力，我們用不投票來否決貴公司所提的合建契約及

信託契約書草案，而由知名建築師繪製的美麗建案也不被接受，因為

我們需要的是搬得出去，搬得回來，同時也是我們負擔得起的房子。

當然，我們的壓力也就是貴公司的壓力。108年 10月 22日神揚

公司最後一次來函，提出三不一沒有：1.國揚不作連帶保證、2.不提

供履約保證金、3.定坪分配不能更改，再加上沒有續建機制，態度強

悍，沒得好商量。這個時候住戶即自發性的發起撤回都更事業計畫同

意書的工作，至 109年 1月 17日止同意書比率已降至 46.18%，直到

前天，13 號星期五，管委會還收到 3 份撤回同意書，社區住戶對貴

公司已普遍失去信心，貴我雙方關係降至冰點。

結語

我們根據招標以來，歷次會議決議決標等所有相關紀錄及文件，

知道貴公司是以勇於任事積極誠懇的態度來跟我們溝通交流，才得到

社區住戶的信任與支持，得以擔任本社區的實施者。然而後續的作

為，卻令人大失所望：三度變卦失信，消極被動不作為，聽任時間壓

力與日俱增，任憑謠言四起，內鬥擾亂社區安寧，破壞整合。也許您

認為整合社區是社區的工作，不是貴公司的工作，但不能主動為客戶

解決問題的公司，就是沒辦法與客戶合作的公司。

都更成功是本社區最高的目標，我們誠懇邀請能以公平誠信對待

社區且勇於任事的廠商，共同成就都市更新，為個人家庭和國家社會

帶來美好的轉變。社區也相信自助而後人助，主動整合，團結保護家

園。期待今天的意見交流，能為貴我雙方打破僵局，共同面對都更的

新情勢，重開新頁。謝謝大家！

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社區委員代表發言

法務召集人李易杰委員

邱協理、涂副理、姜先生，三位好！

謝謝大家今天能夠來！當然，我想在整個都更過程之中，就是剛

剛我們副主委報告的幾個轉折點，尤其是在當時國揚進來的時候，我

們意見還不是太大，一直到後來國揚的連帶保證換神揚，好吧！當時

可能有點小情緒、小意見，也就這樣子過了，結果到了那一屆，我剛

好當選委員，我們第一次開會，距離你們的來文，國揚願意為神揚做

連帶保證這一塊，也不過短短的 15天還是 19天的時間，就在這個會

場，貴公司的汪協理，當場跟我講一句話：「對不起！連帶保證不做

了，改提承諾書！」當時那個承諾書，我一看，瞬間我沒有辦法接受，

為什麼？什麼叫連帶保證？我想邱協理、涂副理、姜先生，大家都很

清楚什麼叫連帶保證？當天來的承諾書說什麼？它只說我同意依照

相關的法規為它辦理新股增資，國揚連承諾說 100%的增資都不敢，

他只承諾發行新股，這對我來講，是嚴重失信！

事後，對於國揚、神揚這樣做有很大的意見跟看法，我想大多數

的住戶也都知道這一段過去，我們就以後的新局來看，其實以我個人

的立場，我並不排斥國揚、神揚，也不排斥任何公司，但是我會認為

我們必須重新調整那「三不一沒有」，我說實話，連帶保障也好，履

約保證金也好，這些對我來講不重要，為什麼？我希望要的是什麼？

你們跟銀行的續建機制不關我的事，你們去跟銀行簽的合約，我從頭

到尾弄不懂，為什麼合建契約書、信託契約書，我們要簽？而且裡面

很多的東西跟我們沒關，是你們跟銀行之間的關係，跟我們沒有關係。

我們所做的工作是什麼？我把我們的土地房屋信託在銀行裏

面，這個東西只是純粹讓你們只要面對一個統一的地主，你們好進行

相關的行政程序，不必面對 5、6 百個地主，我們只做這個動作，可

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是你們的合建契約書也好，信託契約書也好，加諸給我們的義務，不

僅僅如此，甚至包括我們的財產要供其他運用，這個運用要怎樣限

定，怎樣修正，沒有問題，但最重要的一點是，我可以不要履約保證

金，但我要的是什麼？銀行對於我們的每一位跟你們簽約的住戶，它

必須要有單獨的履約保證書，上面只有三項保證，這是我的基本底線。

這三項保證是什麼？第一，保證按照合約如期完工交屋，簽約的

時候，你們模型都要出來，讓大家看到。第二，興建期間房屋津貼的

按期給付的保證。第三，保證在分回來的房地上，沒有新增的貸款。

但以國揚跟神揚之前的紀錄，若神揚、國揚還要爭取大家支持的話，

這個部分如果你不想做，看履約保證金要怎麼談？但你要比別人多增

加一個義務，國揚你還是要進來跟我簽連帶保證，因為你們之前的紀

錄，必須讓大家看到你的誠意，多做一點，這是我的立場。

如果你們覺得這個評估，你們還是堅持「三不一沒有」，那我真

的建議我們大家可以好好考慮一下，一個合理的退場機制！

一、二棟代表李卓穎委員

1.國揚的框架 x 春風整合公司的執行=具體的成果。姜董帶領的春風

整合公司，在國揚的框架限制下，已算身段 EQ 超強，兢兢業業。

姜董團隊在他們的職務立場上做他們該做的事情，我尊重他們的敬

業，至今僵局，姜董非戰之罪。

2.從臨愛國東路一棟二棟的立場，我特別對姜董和其春風團隊表示尊

敬與謝意：

2.1在原本前任管委會和神揚的規劃當中，一棟二棟前後排住戶「留

原位置、保有原視野棟距特色優勢」的意願並未被充分徵詢，內遷

的利益補償未被合理評估。

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2.2而這一切，於去年八月期間，一二棟住戶藉由連署表達高度共識，

傳達予姜董帶領的春風團隊之後，都有獲得積極正面的回應。在數

次公開討論會當中，姜董團隊均明確承諾，願意配合一棟二棟住戶

「留原位置，並且保留各戶原視野棟距特色優勢」的意願修改建築

規劃。這樣的承諾意向也部分具體呈現於何國榮前主委近期呼籲的

方案細節之中。

2.3儘管因為一些國揚框架緣故造成的拖延，姜董至今尚未有機會向

我們一二棟住戶展現承諾中的新規劃，但是基於上述這一段建設性

的溝通交涉歷史，我還是以一二棟代表的立場對姜董領導的春風團

隊表達尊敬與謝意，並且希望如果本社區有榮幸與國揚公司繼續共

成都更大業，上述承諾都能獲得落實。

3.然而，回到一開始所提，國揚的框架 x春風整合公司的執行，才是

具體的成果。縱使姜董與我們再如何能溝通，倘若國揚方面因素設

定的框架，造成本社區民意的多數根本質疑而無法順利進展，就如

同再好再多的條件支票乘以 0都是 0，都如夢幻泡影。而其中，國

揚方面的框架因素，最造成大家疑慮擔憂者之一，就是將實施任務

轉委資本額不成比例的子公司神揚，又未提供符合比例原則的連帶

保證或設定抵押。

4.因此，從互利的出發點，考量我所代表的一二棟利益、全體新隆社

區住戶的利益、乃至於國揚公司順利速效成功交案的商業利益，我

們都希望國揚公司能夠秉持商業誠信，開大門走大路，用正派的作

風和全體住戶合作，解除大家對目前備忘錄架構的根本擔憂。

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店鋪棟代表黃阿暖委員

關於驗海砂屋這件事，理應事先顧慮到對未來的影響，如今草率

行事，似乎是衝著補習班而來，直接傷害我們住戶的財產，實在是故

意的，十分過分。自海砂屋列管後，店鋪棟住戶已經受到財務的損失

與壓力，所有住戶也即將一樣。本社區都更絕不是主委或是委員會能

夠片面決定的，私人的財產只有住戶才能全權決定。請務必重視我們

住戶的意願和意見，不要只跟上層少數委員做公關，而忽略真正有財

產決定權的全體住戶。

現在社區民意只有 46.18%的同意書，而且還在繼續減少。神揚

公司整合不成就應該知難而退，放棄，直接退場！請國揚公司三思！

專業委員代表魯世平委員

主席、國揚邱協理、涂副理、姜先生、所有委員、住戶，大家早安!

今天我想長話短說，本社區於 107 年 9 月 10 日提出我們新隆社

區住戶之「都市更新事業計畫同意書」正本共 448份，超過 80%的同

意，但是經過貴公司於 108 年 8 月 26 日所提出的建築規劃及合建契

約、信託契約等文件後，本社區區分所有權人看到這些資料後，大失

所望，紛紛撤簽與貴公司的「都市更新事業計畫同意書」，目前所知，

誠如副主委剛剛報告的，同意的在 50%以下，而且持續往下降，貴公

司幾乎沒辦法成為本社區都更的實施者。

我簡單地想請教邱協理，請貴公司說明有何具體的提案或辦法，

可以挽回或重新爭取這些流失的區分所有權人的信心？我希望這個

提案是一個具體的擔保，不是說「我保證」、「我擔保」這種口頭的保

證，需要一個書面的、正式的告訴我們社區住戶，你們準備要怎麼做？

你們要怎麼挽回住戶的信心？重新拿到當初我們給你們的 80%以上的

信任？

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專業委員代表熊得禎委員

首先我要感謝何里長及其招商團隊，這四年來的積極奔走，並向

台北市政府爭取到--正式解除中正紀念堂周邊建物的限高，使本基地

有機會突破至 28 層樓的高度限制，並以公開招商的方式，爭取到國

揚公司，來擔任本社區的都更實施者。國揚公司也不負眾望，在不到

半年的時間，就完成了全社區的海砂屋檢測。以上種種都是很正面的

成果，大家更是有目共睹。

當前唯一美中不足的是，國揚公司於 106 年 7 月 18 日來函，願

意與大陸工程公司，分別擔任本社區的都更實施者及營建施工者。隨

後在 106年 12月 13日來函，改派其子公司─神揚公司，擔任本社區

的都更實施者，並負連帶保證責任。當 107 年 9 月 10 日在所提出的

承諾書中，卻未見國揚對神揚子公司，應負有連帶保證責任的明確記

載。為此曾請教多位的法務人士，他們的見解都一致認為：如此近兩

佰億的重大工程，倘若沒有相當資本額(如國揚公司)做為連帶保證，

則神揚公司在未來近十年的都更申辦及施工過程中，一旦出現財務或

資金缺口，造成工程停滯，屆時必將是本社區噩夢的開始。在此舉個

實例來佐證，記得在民國 83 年，我奉調到台北市的萬芳社區中心，

擔任工地主任乙職，該工程的結構體已施工到第 10 層，工程的施工

方是東帝士營造公司。當時該集團的董事長─陳由豪先生，因債務緣

故捲款潛逃，確實造成營造界頗大的震撼。我當時在施工現場，確實

也遭至池魚之殃。所幸該工程有辦第一銀行的履約保證，才得以在

86 年如期取得使用執照，並順利交屋入住。由此足以證明，履約保

證的重要，及對整個工程的順利推展，應具有極重大的意義。

在當前新冠疫情蔓延之際，世界性的經濟低靡，國內的觀光、旅

遊、百貨、餐飲等產業，更是遭到致命的打擊。如台北的六福皇宮、

台中五星級的帆船酒店─亞緻大飯店，都相繼傳出熄燈號。期盼國揚

公司能把握此次轉型的契機，積極的釋出善意，出面說服以化解住戶

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對該公司誠信不足的疑慮。雙方並重新研議合建契約及信託契約書的

內容，使其更符合實際的需求。深信本著”誠信互惠、共創雙贏”的

原則，貴我之間的都更路程，才得以圓滿的完成。報告完畢。謝謝！

專業委員代表陳東海委員 邱協理、副理、姜先生、主席、各位委員，陳東海報告:

從國揚得標後，大家抱著很高興的心理，想有新的房子可以住，

只要有新的房子可以住，好像其他的都沒有去注意到，所以到 108年

8月 26日管委會及區權大會以後，很多人可能開始慢慢地甦醒，咦！

這些條件跟一般比起來，好像有蠻大的差別！所以住戶慢慢從不

知 、不了解、或者不關心一直到慢慢去了解都更、慢慢去了解建商、

慢慢去蒐集資料、慢慢去請教專業、親戚、朋友、同學等等，到後來

發現，咦！合建、協議合建都更，好像我們這樣的條件…很多住戶覺

得好像不太對！所以開始有一些住戶就…其實這事情要感謝網路，假

如沒有今天網路這麼發達，可能要傳達這麼多訊息也很難！所以社區

有這樣的網路，很多人就慢慢把這些訊息傳達給每一個住戶，這是第

一點。

第二點，我覺得提出來的定坪比，絕對不是絕對的，所以剛剛有

人提到什麼「三不，一沒有」，其實住戶也非常用心地去蒐集資料，

或者上網、去 Google 很多合建的條件，絕對看到很少定坪比而是所

估值總價值的分配比，所以分配比的東西不只有定坪比，還有比例分

配比，其實比例分配比就可以清楚的算出定坪比。

第三點，其實合建的東西，廠商一定要做一個總體的規劃，營造

成本、總市價價值，現在住戶所有的坪數多少？未來的坪數多少？未

來的價值多少？這樣才能夠算出分配比，分配得合理與否？Google

搜集完了，最重要的是”風險”，好幾個委員都講過了”風險”，建

商的風險─財務風險、風評評價，大家去 Google 就知道了，這個牽

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扯到了第一合建能不能完成？第二租金，拆了去外面租房子，有沒有

能力付租金？我怕時間不夠…我再繼續講！

備忘錄第三條第二項第七款:半年內要做”住戶需求調查”，我

們主席也講過了，其實這住戶調查要說明一下，其實就是說你現在住

幾坪？你希望幾坪？你的方向在哪裡？比如說一、二棟的，有些面對

紀念堂，有些不面對紀念堂，未來如何？這些都要做住戶調查，不然

怎麼蓋呀？最重要的一個，跟大家報告，萬一做出來的坪數不一樣，

我們社區很多高齡的，你要他補個 500萬，可能嗎？不可能！所以一

定要了解他的需求，每一戶不一樣，有些人也許有錢可以補，像我原

42坪，我現在要 40坪就好，我還可以分兩坪的現金回來，這也有可

能，這個很重要，非常重要！

再來，國掦得標後，條件一直在變，變的結果怎樣？每變一次對

住戶的保障越來越降，越來越降！我相信大家都不否認， 從實施者

國揚上市公司變神揚，從保證到承諾 ；另外我們管委會以前的紀錄

中有一篇提到說上市公司不對外保證，這不知是從哪裡來的？我可否

請教副理是您跟管委會講的嗎? 上市公司不對外保證？我們的管委

會記錄其中有這句話。大家都知道，上市公司對外保證一大堆！甚至

國揚對外保證也一大堆！再來是有提到上市公司因為 IFRS(新的國際

會計準則)的認列叫做“全部完工認列”，所以它怕影響營收！不

過，我們回過來想，其實這是你們公司內部的事，為什麼？上市公司

全部完工認列營收，你們公司可以規劃今年完成哪一案？哪一年完成

哪一案？把營收平衡分配到各個年度，所有上市公司這種 IFRS 的規

定是一樣的。所以這點跟我們管委會的紀錄提到”營收會受影響”，

這個跟我們社區有關係嗎？應該沒有！

最後一個，剛有幾位提到一個重要的事，銀行履約保證行或者是

保證金，我個人的想法也是很多人的想法，銀行保證款保證什麼？未

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來實施者沒辦法完工的可能風險，能沒辦法完工的風險；而合建保證

金呢？假如真的我們房子拆了，到外面去租房子，而實施者不管什麼

原因，沒辦法繼續的時候，要繼續再租很長的時間，我們的住戶可能

很多人沒錢付租金，所以合建保證金其實多少有這個意義在！

剛剛熊委員有提到，剛好很不巧，武漢疫情這個事情衝擊到的，

國揚搞不好都會碰到，營建、餐飲、飯店這三個集團最多，衝擊到最

高，就像李易杰委員提到的，請邱協理能夠給住戶一個說明，謝謝！

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國揚都更工作報告

姜建仲先生

〇工作里程碑-簡表(表 1)

〇現場工作報告-見圖(表 2)

(與第 10屆管委會)

自 107 年 12 月 3 日完成海砂屋鑑定後，即進行相關委託工作發

包，聘請國內知名建築師簡俊卿先生負責規劃設計，配合社區住戶需

求及上屆委員提出意見作多次圖面修改，雖然勉強在 108年 8月 8日

第十屆第六次臨時管委會獲得投票委員全數同意、0票反對，但是我

們也認為住戶間仍存在許多問題未能及時反應納入。

在進行設計案之同時，與第十屆管委會全體委員幾乎是每週進行

討論的狀況下，合約草案在 8月 8日同一次會議中，獲得委員會通過

並於 8 月 15 日修正 8 月 26 日區分所有權人大會前分送全體住戶詳

閱。這一份合約因審閱期及合約說明不足，並未於 108 年 8 月 26 日

區分所有權人大會中表決，設計案於同日會議中送大會表決，獲 171

人同意、129人不同意，同意人數權值未過半，依規定不通過。同日

會議决議成立任務編組專案小組。

跟各位委員報告，這其中存在一些困難與不合理的現象，不過基

於資訊透明與知的權利，其實現場辦公室自 108年 5月起即分區陸續

召開說明會，同時對住戶作簡報說明，也同時透過書面及口頭調查意

願來了解住戶需求，但是在當時所使用之資料並未定案，所以除說明

外所給資料並不完整，這一個狀況恐怕也造成住戶的疑慮。

(與專案小組)

108 年 9 月份起進入與專案小組的工作期，中間的過程有點混

亂，專案小組主要希望重談分配面積或比例，要求合建保證金，重談

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連帶保證問題，包括住戶分配區域水平、垂直分配方式、租金補貼金

額，均提出重新要求，這個部份的要求當然對本公司造成震撼，至

12 月底前雖仍陸續開會，但是本公司確實並未改變原來備忘錄與長

時間各項會議議決結果，沒有退讓，所以從公司的角度而言也沒有進

展，因此相關合約修正與設計案的修改自此延宕，除零星住戶關心詢

問、提供意見外，自此也不方便再做進一部說明會。

(與第 11屆管委會)

12 月份新一屆管委會成立後，本公司多次請求與張主委做禮貌

性拜訪，皆收到不方便接見之回覆，需待管委會正式開會形成共識

後，直至 109年 2月初在本人強力請求下，方與張主委作第一次的拜

訪，除恭賀主委與各位委員順利接任第 11 屆委員會外，並做本案的

各面向意見交流。其間提及問題甚多，不過我綜合結果，住戶分回面

積坪數或比例應是主要問題，主委也提及曾透過友人要求能與本集團

創辦人直接治談，我表達在之前即獲知此事。且本公司總經理亦表示

歡迎之意，但至今時間未定，個人認若管委會認為此議題重大，經相

關承辦人員折衝討論如隔靴搔癢，雙方最高層代表見面洽談或可一次

解決問題，樂觀其成雙方見面或可取得共識加速推動，在此也建議主

委，副主委盡快成行。

(現況進行困難點，請求管委會協助)

1.原管委會決議事項及區分所有權人大會決議事項是否仍然有效?或

是已經推翻?

2.原專案小組編制是否仍然存在?新管委會與本公司是否可建立聯絡

通道以利推動?

3.熱心住戶提供甚多資料，關心其個人的財產，關心本案推動，但也

因此耳語甚多，錯誤收受資訊極易造成誤解，想請本(11)屆管委會

能儘快將貴會之決議與問題正式告知本公司，俾便本案之推動。都

更是一項長期的工作，永遠要跟時間賽跑，不論是地主或實施者。

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4.本人在此轉達國揚集團全體人員服務新隆社區推動都更的決心作

來沒有改變過，感謝前後屆委員及住戶的支持，我們會以國揚實業

及大陸工程一貫的優良品質與服務來回饋新隆社區的所有住戶。

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漏列下列決議文字：(由國揚

公司當連帶保證人，且經該

董事會同意)，並指定大陸工

程公司擔任營造廠商。

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雙方代表意見交流

陳東海委員

剛剛姜先生提的，個人很佩服他的口才、EQ 全世界第一流，他

提到一個很重要的重點，就是談好了，國揚內部有個小插曲、小衝突，

所以條件可以一直變、一直變，住戶的條件一直讓、一直讓，假如反

過來，我們住戶現在…我講的網路不是你講的網路，而是可以互相聯

絡的網路，假如說我們住戶內部有很多人，部分的人也是內部有些小

插曲、小衝突，是不是整個條件可以重談？我們住戶內部只想住新房

子，想住新房子，沒有去關心了解整個的內容，現在慢慢、慢慢地知

道了。

所以，這些社區的小插曲、小衝突，你們可以一直變，社區是不

是也可以重新凝聚社區住戶的意見，來改變這些條件？

國揚邱協理

各位委員，大家好，辛苦了！這麼好的假日，應該出去玩！我參

加過很多雙北市的都更，沒有看過一個社區都更委員，推動這麼認

真，這麼有紀律的，連我們的身分都要查核，很感佩大家！我是國揚

公司的邱協理，我很感謝大家花這麼多時間在關注我們社區都更這件

事情，而且我發覺各位委員的幾個問題都是很有料，不像有些社區委

員半桶水，各位委員提的都是紮紮實實的問題，這些問題對本案的推

動都是有很大助力的。

當然，大家對國揚這一年來的推動有些不滿意，是我們需要改進

的，不過請各位體諒，這是 500多戶的社區，我講實在話，我光一戶

一戶地去拜訪，起碼要一年半，姜先生在推動，也希望各位能體諒這

事情，這感受如人飲水，冷暖自知，每個人的感覺不太一樣。不過，

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真的要推動一個 500多戶的社區，需要很多的時間，不是每個人都能

來參與會談的；再來就是大家可能關心的是神揚、國揚是什麼關係？

我講一句實在的話，神揚是國揚 100%投資的子公司，什麼叫 100%投

資的子公司？就是自己親生兒子的意思，像帝寶劉媽媽，她兒子去買

帝寶的時候，銀行為什麼會借他這麼多錢？因為知道劉媽媽有錢嘛！

是她的親生兒子嘛！神揚公司是國揚公司 100%投資的子公司，我們

在都更的操作上，是以他做代表，誰會希望自己親生的兒子出事情

呢？

像剛剛熊委員講的東帝士，東帝士在當年民國 80年代，它是 500

大企業的前 10 大，很大、很大耶！結果倒的是誰？倒的是東帝士，

不是底下的小公司耶！會出事的時候，是上面倒，不是下面倒，下面

倒不是沒有，不多！所以說我們公司策略上是希望說由神揚來推動這

件事，上市公司都更要蓋很多印鑑章，100%投資的子公司在行事上會

方便些。100%投資的子公司像親生兒子一樣，我也會全力支持這個子

公司所有事情，就像我支持我的親生兒子一樣，所以這個部分倒是沒

有太大問題。跟各位報告遠雄大巨蛋，投資的公司不是遠雄建設公

司，是遠雄巨蛋公司，當年它資本額多少？投資 250億，跟交通銀行

聯貸 150 億，是兆豐銀行借它 150 億，也是因為它是遠雄 100%投資

的子公司嘛！今天我國揚投資神揚來做這件 200億的案子，銀行起碼

要貸款 100~150億之間，銀行為什麼願意？因為它是國揚的子公司。

我這樣解釋讓各位參考，解除各位心中的疑慮；另外，再來，我不是

用一個信託對土銀或對一個子公司，其實在這過程當中，沒錯！信託

我是對子公司，信託背後 550 戶，可能有 800 或 1000 個所有權人，

但是我們面對的一樣是那麼多人，都更的過程當中，各位住戶是最受

影響的，因為將來像剛陳委員講的，住新房子，交屋我不是交給銀行

耶！我是要跟各位一一交屋、一一的說明這房子怎麼使用、怎麼住進

22

來？所以在法上我是對一個人，但在實質上我對的是…包括將來跟各

位簽都更同意書的時候，我們進去的以後，也是一樣，將來開都更審

議委員會的時候，各位都是合法所有權人，我今天不是說土地銀行，

我贊成，同意就沒有意見，不是這樣，在都更審議委員會裡面，550

戶可能有 800 或 1000 個所有權人，都是權利人，都可以主張意見；

將來在都更核定以後，權變完成之後，講真的，有沒有信託已經不是

重點機制了！

信託對各位是一個很好的方式，怎麼說呢？以後租金補貼，什麼

怎麼辦？第一，如果這個案子有融資的話，信託機制底下，從信託帳

戶直接撥租金補貼給各位，為什麼找銀行信託？東亞建經有信託，中

國建經也有信託，為什麼要找銀行？因為銀行有錢嘛！每家銀行的現

值起碼一兆以上，對不對？元大金控 1.6兆市值，我把財產給它，我

不怕它倒，為什麼選公營的？因為公家銀行做事很小心嘛！公務員領

薪水幹嘛為一點點事情，出了事情連退休金都沒有，所以在信託機制

這一環，各位擔心的疑慮都不會發生，是我的解釋啦，各位如果不了

解的話，可以再去…因為我想說，有很多很多的都更推動者，有來社

區跟各位溝通過，我記得我以前參加更新處的巡迴團的時候，我也聽

過，我印象中十來年前，東亞建經來社區這邊推廣過一次，東亞建經

資本額多少，它做了多少都更案，仁愛尚華在光復南路那棟，那個金

額也不小，實施者是誰？東亞建經啊！很多案子，那建經公司資本額

多少？可能只有 2、3 億而已，它都可以做這件事情，為什麼？因為

它背後，銀行在 support這件事情嘛！

我現在簡單回應一個問題，剛說網路這個問題，網路搜尋有很多

假消息，但資訊是要過濾的，水可載舟亦可覆舟，網路可以幫助你得

到知識，也可以誤導你一些訊息，民意如流水，川普剛當選時，民意

很差，但這兩年聲望很高，選舉可能選得上，可是武漢肺炎又讓他往

23

下掉，重點不在民意多少，重點在各位對這件事情的決心及信任到什

麼程度？我們有沒有決定要推動這事情？如果有的話，這樣善意的溝

通很好，我們很積極地希望能跟各位互動及交流，各位的意見我們會

做整理，能直接回的就直接回，不能回的，整理之後會讓各位知道為

何不能做，希望能有良好互動，這是一個好的開始，能夠跟各位層次

這麼高的委員溝通，覺得很感動，過去很少這樣的機會，過去一來開

會，住戶的態度是指責，但是今天各位說出各位的心聲出來之後，都

是很合理、理性的，重點是大家講道理，我們希望講理，所有資訊公

開透明，透過理性的溝通跟辯證之後，我相信這事很容易推動下去。

至於說分配比，當年是公開徵選，大家都能用這樣條件做這件事

情，我講一個實際的案例，我曾經在某個案子裡也是一樣，那也是一

個上市公司，他跟我說那個國揚公司給你什麼條件，我就多 1趴，那

誰不會想說多 1趴？很好，對不對？就跟他簽了，現在有住戶跑來找

我說，請幫我看這合約，我一看夭壽了！第一，當年有合建保證金我

們是付 10萬，他只付 5千，財務槓桿差多少？差 10倍！第二，我給

他的建材是 TOTO，他給的建材是凱撒，那合建保證金我是交了屋才

退回來，他只要取得建照可以退回來，很多條件住戶沒有碰到。很簡

單啦！誰出錢？你的租金補貼從哪裡來？台語有句話:「龜腳也是烏

龜身體的一部分」，這個 Pork 只有這麼大而已，天下沒有白吃的午

餐，每個人都會算嘛！我跟他的建材一坪起碼就差 5千塊錢，一萬坪

就差 5千萬，其實損失太多東西，大家都是這麼高水平在談這事情，

我們都是很理性地溝通，還有其他不足的地方，就請姜先生來跟各位

做說明，謝謝各位！

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魯世平委員

謝謝邱協理，剛剛講的其中有幾件，我必須再說明一下，事實上，

我們都知道，大公司斷尾求生的，比比皆是啦！先把小公司裁掉，這

才是主流啦！很少小公司留著，大公司倒掉的，這個機率非常少。

第二，你說你們來參與的時候就知道我們是 550戶的社區，你現

在沒有任何理由來告訴我們說，現在你對 550戶，你有困難，這不是

理由；再來就是，銀行有錢信託，廢話，當然銀行本來就有錢，否則

我們幹嘛找銀行？但是現在是信託的條件有問題，你條件問題不解

決，像剛才講的合建，保證金必須交屋後才會退，但是你看看你們現

在有的是什麼條件？我想請邱協理你好好看看，你給我們住戶是什麼

條件，再去講這句話！

再來，你說「網路假消息，民意如流水」，事實上，我們剛才已

澄清過，我們不是說去上網，而是我們社區裏頭，大家互相溝通的資

訊往來，不是你講的去外面去看假消息，這點請澄清。第五，如果貴

公司無法取得本社區 80%以上住戶的信任，我想我們必須要非常慎重

去考慮後續，我們的程序要如何進行？這點我也請貴公司好好思考，

誰出的錢？租金補助本來就是羊毛出在羊身上！事實上，我們並沒有

要求貴公司很大的租金補助，我相信我們的住戶都了解，租金補貼越

多，事實上對我們的損失越大，但是貴公司有一件事，剛剛邱先生講

的是，你們在材料用什麼，講得很好，你們用 TOTO，人家用什麼的，

一差就差很多，請問你們用的是什麼材料？這很重要的東西，資料都

沒有！你們該給的都不給，講一些空有的東西！

所以這次會議，我們希望你們能夠白紙黑字把你們承諾到底要給

我們什麼東西？你這些承諾是不是能重新贏回我們住戶 80%的認同，

我覺得這才是今天會談的主要重點！

以上，謝謝!

25

李易杰委員

簡單補充兩句，剛熊委員提到如果能找銀行履約保證是最好，而

且邱協理剛講大概沒什麼大問題，包括姜先生講的，土銀不行，我們

換銀行，但是可能大家忘了，前兩年通過從國揚換神揚來做實施者到

委員會的時候，都更備忘錄的草案，我這邊做一個簡單的修正，當時

裡面寫，就是要建經公司作履約保證，我的要求是說，我要求的是銀

行，我記得當時我們前主委也在場，當時他跟我講說，跟公司溝通以

後，如果我們堅持要用銀行，沒有公司要來做。

再來，第二點，可能協理還是弄混了，現在土銀給我們的信託契

約書跟履約保證兩個的意義，這兩個意義是完全不一樣的！所謂履約

保證是什麼？是我們住戶跟貴公司簽約後，銀行因為跟你們的授信關

係，他為你們擔保說你們會依據你跟我的合約去執行，這個是履約保

證的意義。那信託是什麼？信託是我們把我在這裡的房子跟持分信託

給銀行，由銀行代理我，在這個案子執行過程中，他以地主的身分跟

你們進行相關的行政作業流程，包括請建照，不用再請地主來簽字，

只要銀行代理就可以，這就是信託的意義。

所以到目前為止，我沒有看到公司提出來任何履約保證的銀行，

公司契約我完全沒看到，我大概補充說明到這裡。謝謝！

陳東海委員

我還是要提醒一下，信託合約的真正意義是什麼？信託合約跟保

證完全是兩回事，我在說明會裡頭已經講了 N次了，我們的人居然在

有一次說明會中說，銀行有信託合約絕對可以保證興建完成，這是不

對，大家都搖頭了。

我跟大家報告一個很重要的訊息，除了李委員講的，信託合約因

為在起造的整個過程，信託給土銀信託部，實施者作建造小部分要更

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改時、行政程序的方便性以外，更重要的原因是什麼?信託合約是保

障三方，這三方是哪三方？實施者、銀行、住戶，信託合約保障這三

方，以防簽約的三方在外的任何債務有糾紛而來主張或查封這個合建

案的任何資產，也就是這三方在外面有任何的債務發生糾紛，債權人

都可以來主張這塊土地，或者都可以來主張這個再建工程的半成品，

如有信託合約、其債權人就不能來主張或查封這些資產、保障這個就

是信託的主要意義，所以補充這點。剛剛有提到說母公司、子公司，

我提兩個台灣很大的企業，台灣很大很大的公司，南部某家企業因沒

有保證子公司的債務、而子公司倒了，銀行吃了呆帳。

所以我還是重複一下，李易杰委員、熊得禎委員提到的銀行履約

保證書，履約保證不一定要 100%，保證到什麼程度要看實施者的信

用、財力程度，我再回應一下，我們的熊委員提到那個那麼好的例子，

東帝士當初多響亮啊！在銀行界多知名、信用多好啊！還好有第一銀

行的履約保證書，我們熊委員當時那個案子才能順利完成，報告完畢。

黃阿暖委員

我還是那句話，社區民意最重要，誠如魯委員所講 80%以上住戶

同意書，之前所簽的備忘錄等於廢紙，一點都沒有用處！但是我要問

的是，合建第一獎勵項目是什麼？第二改分比的分配，第三分回地主

百分比，公設項目不是最重要，你有公設，那項目在哪裡？這個是我

們要知道的事情。

李卓穎委員

謝謝國揚剛剛的說明，剛剛姜先生提到的建議是很好的，如果爭

執這麼大，回歸國揚來做是根本解決；再來就是邱協理的一個類比，

這還是不一樣的，母公司跟子公司的關係與爸爸跟兒子的關係是完全

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不同的，爸爸跟兒子的關係是有情感牽絆，割也割不掉，母公司跟子

公司關係的唯一牽掛就是投資的資本額及其保證的程度，這個案子國

揚親自來做，不管是在商言商或正視問題的解決，我想是最有效率的

做法。

熊得禎委員

我想目前最缺乏的就是信心危機，剛剛李委員所提的，如果直接

由國揚來設計，大概住戶 100%會認同，因為我自己有這三年的痛苦

經驗，我記得那時候陳由豪捲款 200多億潛逃後，我每三個月就跑法

院，確實苦不堪言，從那以後，我深深感覺到，任何一個建案，如果

沒有很完備的機制，住戶只能望家興嘆無法入住，社區那麼急迫性，

畢竟海砂屋已經確認，國揚在這情況下，能夠察納社區的民意積極來

參與我們社區的都更事業的話，我想應該是全社區之福，報告完畢！

姜建仲先生回應

我想我逐一很快速地回答，有的部分涉及到法令問題，法令問題

我不是律師，律師才會清楚一點，剛剛陳委員提到住戶有問題，條件

可不可以改？我想本來在討論過程，當然可以改嘛！沒有什麼不能改

的，這很難講說毀約，就算我違反原來規約的規定，可以改，條件不

同而已。做生意、談生意跟簽約是兩件事，我們在議約過程中的討論

是一件事，我們做成決議是一件事，這個決議如果經過董事會同意，

不好意思，我不能夠去推翻它，我即便要推翻它，我恐怕還是得回到

辦公室經過董事會同意，這是一個很簡單的概念，如此而已。

剛才魯委員提到建材表的問題及同意比例要 80%的問題，建材表

其實在一開始，很多住戶跟委員都跟我們要，為什麼不給？還是我剛

才講的那個原因，沒有經過管委會同意，我沒有辦法給你，可是在 8

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月 8號委員會通過之後，其實在大會決議，在大會的合約書裡面的後

半頁後半段，就是建材表，那個建材表是最後同意通過的，當時的管

委會不是最後版本，因為最後沒有經過區分所有權人大會的討論，也

沒有通過，那是目前為止的最後版本，那個是提出的，沒有提出的原

因是這樣，提出的原因是這樣，提出的結果，後來也就沒有再討論了，

包括專案小組沒有去討論建材問題。至於你說 80%比例一定要達到，

這勿庸置疑啦！本來都更就 80%一定要達到，80%還不算高，目前市

政府因為海砂屋的狀況 80%或 90%同意他就會拆了，新北市、台北市

表達強烈意願，那 80%勢必是要辦到，這個法令規定在那裏沒什麼好

討論的，所有都更案都是一路一路簽，簽到達到標準，市政府同意拆

遷後，就成案了，過程當然就是這樣子。

李委員提到的，他要求建經公司保證銀行信託還是建經公司信

託，他確實是這樣提出來，但當時的結論及當時的討論，我不復記憶，

我沒辦法記得，但你的確提出你希望銀行履保這個事情，但在這裡我

也必須跟李委員報告，銀行部分我參與比較多，應該會比你熟悉一

點，有的銀行同意做履保，有的銀行他的履保一定要自己做，不給建

經公司做，有的銀行他履保一定不自己做，一定要給建經公司做，理

由很簡單，建經公司他有子公司的時候…土銀過去就是指定中國建經

公司做，為什麼？因為中國建經是土銀的子公司，在這裡補充一下，

中國建經是目前國內最大的建經公司，資本額好像是 6億，一般公司

超過 1億的找不到，所以這個跟我們選定的銀行有關，其實不是建經

公司決定的，恐怕住戶也沒辦法選，你若不喜歡它，就不要選它嘛！

但建經公司信託一定會跟銀行連動，它一定會把銀行抓進來，因為它

沒有資格擔保，它沒有資格撥款，所以它那個部分一定會連動，這個

可以在審約的時候，可能相關法務的專業，你們去看看這些條件是不

是放在裡面？這樣應該會比較簡單，我想剛剛兩位委員提到履保跟信

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託的差異，履保跟信託當然不一樣，連名詞都不一樣！姜建仲跟邱文

雄當然是兩個人，這沒有什麼好討論的，這個討論污辱智慧；但這兩

個有沒有替代性？我認為這個見仁見智，經過信託以後，它是不是對

合約擔保有點作用，在這裡我要補充一下，因為我提到很多說經過信

託以後，建設公司可以去運用各位的財產，這運用兩個字用得非常巧

妙，什麼叫運用？一點都不行，不要胡扯，一點都不行！但是經過信

託以後，銀行會相信，因為你信託給銀行或建經了，所有的財產不會

動，你看到的是你的財產，可是你沒有認真看，你不夠認真，你認真

看的是什麼？建設公司的財產也不能動，除非它開工，還沒開工建商

倒了，就結束了嘛！如果你要這樣看，這補充說明，跟東帝士不一樣，

東帝士倒了我不少，它害我重新增資，因為這樣子訴訟很久，當時沒

有信託，所以東帝士它是營造廠又是建設公司，它有優先抵押權，東

西是它的，不是建設公司的，它在履保裡面可以給你放棄，可是它在

營造這段又拉回來，我想李先生應該很清楚我講什麼？營造廠它有優

先抵押權，它又拉回來了，在這裡我們沒有這個問題，信託以後，除

了讓你的財產不能動以外，所有權人財產不能動以外，其實它只要挖

地下室，它挖 5億，5億就在裡面，一路蓋，它蓋得越多，你的擔保

越多，這一段你願不願意去看它，這個我只能做說明，但它確實是不

一樣的東西，但它有沒有替代性？就見仁見智了。

黃委員提到有關分回比例，還是坪數問題，我想這個回到最早我

們這個會議開始有講的問題的原點，分回比例也好，定額分配也好，

什麼樣好？什麼樣不好？我想各有各的偏好，有人喜歡吃鹹的，有人

喜歡吃甜的，但是我真正困難在哪裡？大型社區捫心自問，我相信你

們一定有這個問題，未來、現在、過去都有，我們現在講 65:35一定

很開心，開不開心先不談，假如說你很開心啦！最終聽懂的聽懂了，

聽不懂的，一百個人裡面有 90個不懂，跑到辦公室來問我，我 65:35，

我拿 65 到底幾坪？我家到底幾坪？那個到底長什麼樣子？你怎麼算

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的？你可不可以算給我看？最終會落到這裡啦！我只是個人建議，這

個當然委員會也好，你們區權人會議也好，你們可以去討論，你們可

以去決定，或者可以去變動，這個我沒有太大意見，但是對人數龐大

社區來講，基本上，我會建議定坪分配會簡單一點啦！我已經跟你說

好了，你家分回去 50 坪啦！你看權狀就好了啦！或者量室內就好

了，你看合約寫的是權狀，你就看權狀，合約寫的是室內，就量室內，

找個測量公司丈量，地政會提供資料給你，是就是，不是就不是，不

用很多的懷疑放在後面啦！這是我的建議。

31

列席委員發言 登記發言第一位李莉娟委員

我這邊有一些住戶的意見，我剛聽了大家講很多，我覺得還很清

楚，我們雙方都能表達得很清楚，我覺得是個好現象，大家有正向的

溝通，但是我覺得我還是要把這幾個問題講出來，雖然剛才可能有部

分已得到解答。

第一， 就是國揚公司這半年，就是從去年 8月 26日之後，好像就沒

有什麼消息了，造成了住戶的焦慮，原因在哪裡？剛才我聽到

了部分的原因。

第二， 實施者為何由母公司國揚改為子公司神揚？這個也是大家很

在乎的，剛才我也聽到了一些答案。

第三， 可不可以改回由國揚公司來做實施者？如果能改回來的話，這

一部分的困難就減少掉很多。

第四，如果不行的話，為了要解除住戶的疑慮，請提出住戶能接受的

因應措施！

登記發言第二位何國榮委員

大家好！我跟住戶道歉一下，因為我前屆做得不夠好，造成這麼

多紛擾，我講話比較大聲，個性是直來直往，所以有時講話讓有些人

不舒服的話，我道歉。我今天為什麼要出來講話？我是退出江湖的

人，去年市長大年初五到我辦公室坐了兩個多小時，問我我們都更進

展到什麼程度？他一直告訴我，一定要告訴我們住戶，他在任只剩三

年多，我們 550戶，就是有 10%不同意，在他任內，他一定會執行公

權力，可是他市長下任之後，下一屆市長會不會敢執行，他一直要我

跟住戶說清楚，這是第一個市長跟我談的事情。

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第二個，市長說他任內，對於他所說的依法行政，他一定會做，

比如說大家不要擔心有些停止使用的規定，像前面補習班的停止營

業，還有新隆超市，也要馬上停止營業，再來要報告的是說，過去我

們都更四大問題沒有解決，招商的時候，沒有人敢進來，當然大家認

為說四大問題都解決了，有很好好的條件，當時神揚是情義相挺，在

四大皆空情況下，進來當實施者，現在四大問題是解決了三項，我們

當時最大的問題就是說，我們跟大孝大樓產權不清，地籍無法分割，

沒有一個建商願意花 10億元，來跟你投資 10年，搞你一個產權不清

的大型都更案，這是我們最大的致命傷；但我跟各位報告，這問題還

沒完全解決，當時市政府幫我們做調處分割，進行得如火如荼的時

候，我們培根兄不同意，帶人去會議現場抗議，請求建管處尋求法院

解釋，所以說我們的地籍分割，已胎死腹中，我們不可能再進行分割

的事情了，也是我們的難處，跟各位報告一下。

至於要不要給神揚做？從我的立場，我一直在協助我們張主委，

他私下問我意見，也希望我來協助，所以說神揚做不做？我完全沒有

意見，我的看法是，只要你能找到新的實施者，完成都更大業，就好

了！但不能說神揚不做，你講了一大堆建商要進來，最後沒有一個建

商進來，我們變成兩頭落空的時候，我們二度都更失敗，我想海砂屋

已鑑定完成，我們住不了，也出不去，那我們怎麼辦？所以說，你要

提出重新招商，我完全贊成，我也協助張主委做這件事情，我表達我

的立場，我常講成功不必在我，所以說我只希望都更能夠成功，因為

我是對市長重大政策承諾這一點。市長過年前，在布拉格簽合約，他

打電話過來說回來就見我談都更的事，可見他多關心這事情，沒有在

市長任內的支持，就是找實施者，我們還是困難重重，我只是要讓大

家瞭解一下，謝謝大家！

33

登記發言第三位張啟毅委員

首先，大概有三個建議。第一個，國揚公司在簽約之後的第一個

失誤是，沒有提出一個完整的課本，明明知道這裡有 550戶，所有權

人 600個以上，居然沒辦法跟各位談，來搪塞事情的關切度。所以，

第一個就是要國揚公司當一個實施者之後，要提出一個流程表，在流

程表上註明每一個節點是不是可以成為一本？各位比較吃虧的是，上

次我們在元大拿到一本課本，大家知道那本課本長什麼樣子，然後這

個就是一個流程表的格式，他做給你們看，你們居然不看！一天到晚

用你的口才嗎？不對的！這是 600 個利害關係人，所以要按照計畫

的，每個跟他點名、見個面，好不好？這是流程表最重要的功能，這

是第一個要提出來的。

第二個，在都更軟體上毫無作為，就是說 KYC 沒有做嘛！你看，

銀行在那邊，他提出問題，每個針對你的點在做，這個工地主任在這

邊，也告訴你大概怎麼做，你居然不會運用現有趨勢！很可愛的是，

我們的副主委幹了 20 幾場的讀書會，她講的跟你有關係嗎？沒有關

係嘛！為什麼不用這些人 KYC 一下？他們有組織的，每場 20 個、15

個，把 600一除大概幾百場，難道這個整合沒有編在你的預算裡嗎？

姜先生，你是個整合者，面對 600 人你是這樣幹的嗎？這是我要講

的，所以第二個你的 KYC要做好，你的都更軟體要做好，因為這剛才

講是市長重視的案子，也是全國第一個 600 個關係人可以做好的案

子，不是你講的烏合之眾，不是！我還是告訴你一句話，在新隆社區

往來無白丁，你踩到的是醫生、踩到的是處長…都是很會寫文章的，

所以麻煩一下把這個課本做好，KYC瞭解一下，然後把每一個人的子

項做給他，就是說未來長什麼樣子，做給他！所以，這份軟體要做到

什麼程度，就是從你簽備忘錄開始一直到我搬家這一段要寫清楚。你

節點做出來後，就會有時間出來，就有經費出來，這是第二個。

34

第三個，請你決定下次請總經理進來跟我們開會，由你來主持第

二次意見交流，為什麼？因為今天所有大家的看法都要回去研究，研

究完再來就是好幾個月，所以你那個課本...姜先生怕資料外洩，國

防部怕資料外洩怎麼辦？每個都打浮水印，這個是草稿到 12月 31日

為止。所以在要寫歷史報告，不要怕說歷史報告會拿出來告訴我們不

應該怎麼做，所以你該做一下去年 12月 31日的歷史回顧的報告，包

括今天在投影片所說的任何一件事情、包括那個圖形，禮拜一該提出

來，我們卻沒看到，只看到影片消失兩分鐘，叫我們去簽那個合約，

怎有可能？

登記發言第四位章忠仁委員

來賓、各位委員、各位住戶，大家好！

我在這裡要提出來的，前面幾位委員大約都有提出來，不過我還

是要把二棟住戶的想法報告出來。

目前臺灣本已因經濟不景氣，股市動盪，所以廠商資金吃緊，如

今又新冠狀肺炎疫情緊繃，所以各行各業更雪上加霜，裁員、倒閉、

放無薪假比比皆是，如此狀況若繼續下去的話，則建商資金是否能正

常運作？工期是否可如期展開？這是我們大家最憂心的，因而有很大

的疑慮，我想這是我們社區大家所關心的重中之重。在這裡，希望國

揚實業公司能夠提出完善的因應策略及應變計畫，詳加說明。謝謝！

登記發言第五位宋廣英委員

我要報告的是，都更從不解到担心─我們能搬得回來嗎?住戶簽

都更事業計畫書當時，正規的作法，應該是建商先讓住戶了解４大

項，包括：詳細建築設計、實施方式、安置方式、履約保證機制等４

大項，其中至少包括 36 個重要細項。但在未充分告知的情況下，讓

35

住戶送出了空白的同意書，同意書的最後面還註明「本人已知悉更新

計畫內容」，根本與事實不符。且後來海砂屋鑑定並取得列管文件後，

神揚連備忘錄規定的應即進行「規劃需求調查」都沒做，整個感覺像

是被訛詐。

還有，備忘錄第三條第二款第四目規定：本案採信託機制確保工

程順利及”雙方權益”…，第五目規定：神揚公司不得以區權人產權

辦理土地融資貸款。事實上，信託契約的目的，是在”管理”甲方社

區的產權，乙方建商的資金運用及完成興建後的產權分配。但是神揚

給我們的信託契約，從緣起就要運用本更新案的土地產權，也就是

說，從”管理”變成要”運用”我們的土地產權，整個信託契約陷阱

其實仍然還有很多。

總之，若簽了這份信託契約，至少有以下幾點，會讓我們担心害

怕：1.授權受託人運用我們的不動產，2.背負不應該有的債務，3.

不合理的續建機制，從頭到尾都要拉住戶背負責任，4.更新費用要按

合建契約分配比例負擔，5.受託人運用信託财產，風險由住户承擔，

6.合建契約說了不算，要以信託契約為準。

但是，合建契約才是主體，信託契約則是在執行合建契約。住戶

誤以為信託契約有土地銀行就大大放心，殊不知神揚這份信託契約，

埋藏了以上諸多陷阱，顯然已違反備忘錄”確保双方權益”之約定。

因此我們担心的是，搬得出去，我們能搬得回來嗎？

說實在的，國揚變神揚已經明顯降低了實施者資格條件，並數度

反悔承諾在前，再加上以上種種令人擔心的事，導致撤回同意書的住

戶仍在持續增加中。神揚誠信一路下滑，實力－直令人担憂，應該面

對同意書人數不斷下降的現況，考慮該如何漂亮轉身，並儘速給予善

意回應。

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登記發言第六位 店鋪棟柯騰晏委員

謝謝大家！我有三個意見，第一點，國揚在 107 年 12 月成立辦

公室以後，其所做對住戶的說明會，老實講是失敗的，說明會反而造

成住戶的互相不信任。第二點，這一點希望國揚好好去瞭解一下，為

什麼會造成住戶反而這麼多的反彈？第三點，國揚回任實施者，以今

天來講，可能會比較能凝聚共識。以上報告。

(書面意見：本次管委會和國揚建設直接意見交流，非常好的開始，

希望主委將委員提出的意見，整理後提案 3 月 20 日委員會議，若形

成共識，再擇期由主委等代表和國揚高層候西峰直接面對面協商。)

登記發言第七位李瑞媛委員

社區沉默住戶心中的最大擔憂，我們原本對都更堅定支持，可是

最近卻非常擔心：

1.請問國揚三位代表，對於 106年 12月 12日貴公司代表總經理和律

師，到本社區公開所作連帶保證人的承諾。你們認為是否有效？或

是要在這裡做公開的否認？

2、請問三位代表，對於本社區和貴公司在 106 年 12 月 27 日區權大

會，依據招標規格所通過的決標決議，國揚擔任連帶保證人等事。

你們現在是不是要公開否認？如果是，那麼接下來的備忘錄，是不

是就已經失去了依據？那麼神揚公司是根據什麼身分來當實施

者？

3、請問備忘錄既然已經違反或實質違反了招標規格和決標決議，社

區民眾都在擔心：

神揚公司 9億資本，光付五年的租金就去掉 7.5億元，再扣掉辦公

維持費 1.5億元，就沒錢了。那請問你們如何讓住戶們相信，沒有

母公司的連帶保證，你們要到哪裡找來約 100億元，進行都更建設

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呢？你們是不是已經計畫好，要把我們進行轉賣轉包、層層剝削

呢？那我們住戶如果搬的出去，還可能搬得回來嗎？請問你們這樣

做，還能獲得我們 80%的支持嗎？

那你們如何看待，目前從 70%的支持，降到 40%多的現象呢？

4、如果你們認為要堅持備忘錄來推動，那表示招標規格和決標條件

都不存在了。我們社區是不是應該立刻召開區權會，重新修訂招標

規格和決標條件，並請貴公司來現場做說明保證。請問你們認為這

樣做，成功機率是多少呢？

5、本社區是全國、全台北市都更最大的精華區，無論是文教、商貿、

交通、市場、學區、公園...我們都是首屈一指。

我們原本對貴公司有很深的期待，能像潤泰公司一樣，因為有誠

信，連爭訟 10年的全家福社區，也主動拜託他們而立刻成功了。

這對未來都更市場的向心力，有多麼巨大。如果貴公司反而將誠信一

變再變，甚至打算爭訟、上新聞...，這將對貴公司未來市場影響有

多大？龐大的股民將會怎麼評價？

我們深信只要靠正派誠信，就一定可以雙贏，我們安心！貴公司

一定名利大豐收！反之，失去了最根本的誠信，恐怕就很難得到 80%

社區所有住戶的認同了！

請你們三思！

登記發言第八位黃志高委員

我們今天與國揚意見交流，聽到現在，可以發現國揚公司對住戶

的信用度、你們的工作熱心、責任…在在都顯示住戶有很大的反彈。

也就是說，很多住戶的民意認為國揚與本社區有無建立退場機制？

目前為止，我們只有跟國揚簽備忘錄，並沒有簽訂合約，請國揚

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代表將這個問題帶回去思考一下，貴公司是否終止備忘錄這件事？你

們的看法如何？將有什麼作法？或是將提法律訴訟？大家多做一些

退場機制的考量，怎樣對住戶有所交代？讓我們有新民意基礎代表的

委員，對我們的住戶也有所交代。

但是，第一、你們在時間上延宕。第二、不管是國揚、神揚的信

用，像履約、信託保證…等等，已被大打折扣，產生問號。

希望你們把退場機制這個問題帶回去，下次交流會再好好討論這

個退場機制。

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國揚代表致結束詞 姜建仲先生

還是再次感謝現任管委會的委員，給我們很多的批評指教，追根

究柢，信任上可能出現了問題。我聽到的大意是這樣，修正為國揚說

不定是解決問題的第一步，這我會帶回去，做一個比較清楚的檢討，

其他問題也會納入，謝謝各位！大部分的意見應該都是可以辦到，唯

一最後一位黃委員提的，有關退場機制的問題，原來合約裡面沒有安

排退場機制，原來備忘錄裡面只有一路衝的機制，本人代表的是開發

運作，我也不是法務代表，我也不是退場代表，我沒有退場機制，我

也不會跟公司提退場機制，只有繼續衝的機制！

當然，如果主委也好，委員也好，有退場要求，那還是回到我一

開始的建議，是不是趕快見一面談一下，如果你們確實有這想法，訴

訟絕對不是公司參與這個案子的目的與目標；但是上市公司也不可能

參與一個案子說，錢付了，然後摸摸鼻子就走了，這個也不太可能，

中間怎樣達到一個平衡點？這個並不難，我還是建議，當時我跟張主

委談的時候，我還是建議，如果你真的確定有很好的對象，很好的條

件，然後你也不願意跟神揚或國揚談，我覺得那是另外一個故事啦！

但是最好先找好，因為這個案子要找到實施者，剛才幾個委員提的，

像潤泰尹董這樣很好的公司，當然很好，確實是值得考慮的事情，但

是如果不是的話，我們就進入內容討論嘛！該修改就修改嘛！

我今天聽起來，大部分委員的意見，並不是不能修改，但一個主

要的問題，提到一個有關說明書的問題，張委員叫課本，課本嚴重了，

我們不是教育單位，我們沒有資格做課本，確實一定要做說明書，我

們從來沒有爭議過，確實一定要建立網站，這也沒什好討論的，因為

這是法律規定的，網站是規定的，說明書是必然要做的，但只有一點

差異，我們是做說明書而不是做說帖，因為我們是公開招標進場廠

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商，我要做的內容不是來說服你怎樣，而是我根據你的規定，我要怎

麼做，這有點差異的，原來舊的管委會也重複要求這事情，很早就講

過了！

最後一點就是說，我在這個說明書裡面，必須要備用設計案，必

須要備用合約案，必須要把相關可能要住戶自己裁決的事情留給住

戶。這點很重要！管委會不可能決定所有住戶的財產去向或者方法，

最終逐一住戶一定要決定，實施者跟管委會談完後，一定留些問題是

管委會沒辦法裁示的問題，這些問題要留給住戶自己做詳細的考慮，

那些其實是我們自己要點出的，就是建設公司有資格、有責任把這些

問題點出來。你講得非常對！可是，我不能在沒有管委會討論完之

前，我就把問題丟出來了，不代表管委會不能解決啦！我們沒有權決

定這事，所以要做說明書是必然的，但一定要把這個討論結束，剩下

問題請建設公司、實施者自己跟住戶講吧！住戶同不同意？住戶自己

做決定。

很抱歉，我還是一直在解釋問題，但重點還是感謝各位，有開始

就會有答案，有好的開始，很開心！謝謝！

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主席致結束詞

劉智學副主任委員

各位來賓、各位委員、好鄰居們：

很高興有與國揚實業代表們意見交流的機會。本屆管委會回應住

戶的期待，積極推動都更，期待實施者有具體善意的回應。自海砂屋

列管後，店鋪棟住戶已經受到財務的損失與壓力，所有住戶也即將一

樣。如何化解貴我雙方的問題與壓力，希望貴公司以積極勇於任事的

態度來回應。

此外，近日新冠肺炎疫情嚴峻，全球股市大跌，產業鍊斷鍊，廠

商資金調控艱鉅，許多大企業紛紛進行應變。神揚公司資金薄弱，國

揚公司財務是否有此充裕能力來興辦本社區--全國最大的都更案，社

區全體住戶非常關心，請貴公司對全體住戶做明確的說明。

今天意見交流，全程錄影錄音，紀錄也會在最短時間內完成，經

報管委會核定後立即公告周知社區住戶。請務必重視我們住戶的意願

和意見，不要只跟上層少數委員做公關，而忽略真正有財產決定權的

全體住戶。本社區都更絕不是主委或是委員會能夠片面決定的，私人

的財產只有住戶才能全權決定，唯有得到 80%以上住戶同意，貴公司

才可能成為本社區都更真正的實施者。

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附錄一 規劃籌備分工作業 本社區第 11屆管委會與國揚第一次意見交流規劃籌備作業

會談時間：109年 3月 15日上午 10:00-12:00

會談地點：藝文中心

出列席人員：全體委員

旁聽：全體住戶自由參加

相關籌辦工作事項

一、籌備工作分組

議事組

規劃籌辦洽商事宜

規劃聯繫相關事宜

其他議事相關作業 場地秩序組

現場動線勘查及安全規劃

函請轄區警力維持事宜

動線定點人員安排

現場臨時緊急狀況應變處理

其他安全相關作業 秘書接待組

現場接待事宜

錄影及照相事宜

場地規劃佈置事宜

司儀事宜

場地設備事宜

其他秘書接待作業

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二、本社區與國揚洽商之整體程序規劃進程

2月 21日(五) 第 2次委員會議決議：歡迎國揚來管委會意

見交流

3月 2日(一) 發函國揚

3月 9日(一) 持續籌辦意見交流相關事宜

3月 10日(二) 持續籌辦意見交流相關事宜電洽國揚涂鶴齡

副理，確認派三位代表來社區交流意見：邱

文雄協理、涂鶴齡副理、姜建仲先生

南昌派出所收文並確認屆時協助指導整合演

練協助社區安全事宜

3月 11日(三) 神揚函詢有關會議議程事宜

3月 12日(四) 持續籌辦意見交流相關事宜

3月 13日(五)10：00- 第一次現場整合演練，請轄區警方列席指導

3月 14日(六)14：00- 第二次現場整合演練，請轄區警方列席指導

3月 15日(日) 本社區與國揚進行意見交流，請轄區警方協

助安全事宜

3月 20日(五) 第 3次委員會提出報告

3月 23-28日(一~六) 分棟說明會及意見彙整

3月 23-31日(一~二) 規劃意見調查表並進行先期測試

4月 1-8日(三-二) 進行全社區住戶意見調查分析

4月 15日(三) 召開臨時管委會，報告意見調查結果並公布

會談經過，適時提報區權人大會

三、3月 15日與國揚洽商議程規劃

09：45 接待

10：00 雙方就位

10：00-10：05 介紹雙方與會代表人員

10：05-10：08 社區主席致歡迎詞

10：08-10：11 國揚代表致詞

10：11-10：31 社區委員代表報告：本社區都更最新民意及情勢報告

10：31-11：01 國揚都更報告

11：01-11：41 雙方代表意見交流

11：41-12：01 列席委員發言(請先備發言稿，每人以 3分鐘為限)

12：01-12：04 國揚代表致詞

12：04-12：07 社區主席致詞

12：07 散會

(註：所有參與人員請自備口罩，現場提供酒精消毒，如有咳嗽或流

感症狀者，請勿出席。)

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四、本社區代表發言委員

1.代理主委兼都更小組召集人：劉智學副主委

2.法務召集人：李易杰委員

3.一、二棟代表：李卓穎委員

4.店鋪棟代表：黃阿暖委員

5.專業委員代表：熊得禎委員、魯世平委員、陳東海委員

五、任務分組：人員及動線安排

1.議題組

組長：劉智學

委員：陳東海、宋廣英、李瑞媛、劉駿、朱美姐、章忠仁、

李卓穎

社區專業諮詢志工：廖運源、閻瑞彥、唐啟明、李嘉娜

2.場地秩序組

組長：章忠仁

委員：劉駿、朱美姐

場地佈置：朱玉琴、吳慧珍

桌牌製作：朱玉琴、吳慧珍

姓名吊牌：朱玉琴、吳慧珍

住戶秩序維護：朱玉琴、吳慧珍

計時按鈴：鄧素梅(2分 45秒按一聲，3分鐘按二聲)

消毒及量體溫：朱玉琴、吳慧珍

活動海報：田野

紅龍：總幹事胡森傑

3.秘書接待組

組長：李嘉娜

委員：宋廣英、李瑞媛

社區熱心住戶：班定遠、成蘭、鄧素梅、劉季如、丁建豐、

許瑞蓮、伍碧濤

司儀：李嘉娜

錄影：丁建豐、楊麗燕

拍照：許瑞蓮

會場遞送麥克風：劉季如

本社區門口接待：章忠仁、胡森傑、李易杰、魯世平、

朱美姐

會議室門口接待：劉智學、李瑞媛、宋廣英

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附錄二 國揚代表身分授權書

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